[YRC] Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức

1

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................................... 5 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................... 6 LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................................................... 7 Chương 1. Cơ sở lý luận về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ............................. 10 1.1. Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp ......................................................................... 10 1.1.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp......................................................................................... 10 1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp ......................................................................................... 10 1.1.2.1. Đối với doanh nghiệp, tổ chức .................................................................................... 10 1.1.2.2. Đối với cá nhân ........................................................................................................... 12 1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp .................................................................... 12 1.1.3.1. Các quy tắc, tiêu chuẩn ............................................................................................... 12 1.1.3.2. Thái độ, trách nhiệm ................................................................................................... 13 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề nghiệp................................................................ 14 1.1.4.1. Trình độ nhận thức ...................................................................................................... 14 1.1.4.2. Môi trường văn hóa ..................................................................................................... 14 1.1.4.3. Chế tài xử phạt ............................................................................................................ 15 1.2. Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản ........................................................................ 15 1.2.1. Khái niệm bất động sản ...................................................................................................... 15 1.2.2. Khái niệm môi giới thương mại ......................................................................................... 16 1.2.3. Khái niệm môi giới bất động sản ....................................................................................... 16 1.2.4. Đặc điểm của môi giới bất động sản .................................................................................. 17 1.2.5. Các hình thức môi giới bất động sản .................................................................................. 17 1.2.5.1. Môi giới độc quyền ..................................................................................................... 17 1.2.5.2. Môi giới tự do ............................................................................................................. 18 1.2.6. Vai trò của môi giới bất động sản ...................................................................................... 18 1.2.6.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản ........................ 18 1.2.6.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản .................................................... 20 1.3. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ................................................................... 21

2

1.3.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản............................................ 21 1.3.2. Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản........................................... 22 1.3.2.1. Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môi giới bất động sản ................................................................................................................................... 22 1.3.2.2. Nâng cao hình ảnh, vị thế của người môi giới bất động sản cũng như lợi ích của công ty môi giới bất động sản ........................................................................................................... 22 1.3.2.3. Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản .......................................................... 23 1.3.3. Yêu cầu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bất động sản ...................................... 23 1.3.3.1. Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản so với các ngành nghề khác....................................................................................................................... 23 1.3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất động sản ................................................................................................................................... 24 1.3.3.3. Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản .................................................................................................................................................. 26 Chương 2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản và những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam .............................................................. 29 2.1. Khái quát về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam ......... 29 2.1.1. Thị trường bất động sản Việt Nam..................................................................................... 29 2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ............................................................................... 29 2.1.1.2. Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây ................... 31 2.1.2. Môi giới bất động sản ở Việt Nam .................................................................................. 32 2.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển ............................................................................... 32 2.1.2.2. Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam................................................ 33 2.1.2.3. Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam.......................................................... 35 2.2. Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam ............... 38 2.2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ...................... 38 2.2.1.1. Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam .......................................................... 38 2.2.1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ...................... 39 2.2.2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay....... 44 2.2.2.1. Về thông tin giao dịch ................................................................................................. 45 2.2.2.2. Về hợp đồng ................................................................................................................ 46 2.2.2.3. Về sản phẩm môi giới ................................................................................................. 47 2.2.2.4. Về tính chuyên nghiệp và thái độ ứng xử với khách hàng .......................................... 49

3

2.2.2.5. Về khả năng hợp tác với các nhà môi giới khác.......................................................... 51 2.2.3. Đánh giá việc áp dụng các quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay ....................................................................................................................... 52 2.2.3.1. Nhược điểm ................................................................................................................. 52 2.2.3.2. Ưu điểm....................................................................................................................... 53 Chương 3. Nghiên cứu khả năng áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ..................................................... 54 3.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Hoa Kỳ và những quy định liên quan đến đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Hoa Kỳ ................................................................................. 54 3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản và môi giới bất động sản tại Hoa Kỳ ........................... 54 3.1.1.1. Thị trường bất động sản Hoa Kỳ ................................................................................. 54 3.1.1.2. Môi giới bất động sản.................................................................................................. 55 3.1.1.3. Điểm khác biệt và tương đồng giữa thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam ... 56 3.1.2. Một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ .................................................................................................... 59 3.1.2.1. Giới thiệu về Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) .......................... 59 3.1.2.2. Quy định về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản trong Bộ quy tắc đạo đức của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ....................................................................................... 61 3.1.2.3. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức...................................................................... 68 3.1.2.4. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức ...................................................................................... 70 3.2. Nghiên cứu khả năng áp dụng các quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ tại Việt Nam ..................................................................................................................................... 70 3.2.1. Đánh giá khả năng áp dụng ................................................................................................ 70 3.2.1.1. Điểm tương đồng giữa quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ ........................................................................................................ 70 3.2.1.2. Điểm khác biệt trong quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ........................................................................................................................ 71 3.2.1.3. Những điểm có khả năng áp dụng ............................................................................... 75 3.2.2. Một số đề xuất nhằm áp dụng các quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hoa Kỳ tại Việt Nam .............................................................................................. 82 3.2.2.1. Đề xuất với Nhà nước ................................................................................................. 82 3.2.2.2. Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ............................................................. 83 3.2.2.3. Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản ........................................................ 84 3.2.2.3. Đề xuất với người môi giới ......................................................................................... 86

4

3.2.2.4 Đề xuất với khách hàng ................................................................................................ 87 KẾT LUẬN ...................................................................................................................................... 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 89 Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người sử dụng dịch vụ BĐS Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS Phụ lục 3: Bảng câu hỏi khảo sát đối tượng công ty môi giới BĐS Phụ lục 4: Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam Phụ lục 5: Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản Phụ lục 6: Quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ Phụ lục 7: Quy trình khiếu nại vi phạm đạo đức và sơ đồ minh họa Phụ lục 8: Con đường tới sự chuyên nghiệp

5

DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo mục đích .......................................................................................... 34 Biểu đồ 2: Mức độ thường xuyên khách hàng gặp phải tình huống người môi giới cung cấp thiếu thông tin hoặc thông tin sai lệch ..... 45 Biểu đồ 3: Mức độ thường xuyên của người môi giới gặp phải trường hợp khách hàng hiểu nhầm về hợp đồng ................................................. 46 Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu nhầm về hợp đồng ........................ 46 Biểu đồ 5: Mức độ thường xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới của khách hàng và nguyên nhân ...................................................... 47 Biểu đồ 6: Tỷ lệ người môi giới sở hữu chứng chỉ môi giới BĐS ..................... 49 Biểu đồ 7: Mức độ hài lòng của khách hàng với thái độ và tinh thần làm việc của người môi giới.................................................................... 51 Biểu đồ 8: Mức độ thường xuyên người môi giới gặp phải tình huống cạnh tranh không lành mạnh ............................................................ 51 Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề của Hiệp hội BĐS Việt Nam ...................................................................................... 76

6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

STT

Giải nghĩa

1.

BĐS

Bất động sản

2.

NAR

Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (National Association of Realtors)

3.

VNREA

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (Vietnam National Real Estate Association)

4.

ĐĐNN

Đạo đức nghề nghiệp

4.

MLS

Dịch vụ đăng kê bất động sản (Multiple Listing Service)

5.

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

6.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

7

LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với mỗi nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam, từ những nhu cầu về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu. Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác. Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2006 thì vai trò của người môi giới chưa được thừa nhận chính thức trong xã hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS và hình ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường. Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về ĐĐNN với nhà môi giới mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ đó, nhóm nghiên cứu đã quyết định lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ”. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu

8

biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS. Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu, Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam. Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS. Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về ĐĐNN của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật của PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ. Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu cuối cùng của đề tài là đưa ra những đề xuất để hoàn thiện quy định về vấn đề ĐĐNN trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu

9

Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra bảng hỏi; Phương pháp phân tích - tổng hợp; Phương pháp đối chiếu - so sánh; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp phân tích định tính. Trong đó, phương pháp điều tra bảng hỏi được nhóm nghiên cứu thực hiện vào tháng 3/2012 trên 3 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới BĐS (phát ra 60 phiếu, thu về 40 phiếu có giá trị), người môi giới BĐS (phát ra 50 phiếu, thu về 21 phiếu có giá trị) và công ty môi giới BĐS (phát ra 20 phiếu, thu về 10 phiếu có giá trị). (Nội dung phiếu điều tra tại Phụ lục 1, 2, 3) 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam và khả năng áp dụng một số quy định về ĐĐNN trong môi giới BĐS của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ở Việt Nam. 5.2 Phạm vi nghiên cứu  Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi “Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007.  Về mặt nội dung: Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”. 6. Kết quả nghiên cứu dự kiến Đánh giá thực trạng ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay, và việc áp dụng quy định về ĐĐNN trong lĩnh vực này. Phân tích những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ về vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong các quy định này có thể áp dụng tại Việt Nam.

10

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp 1.1.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp Đạo đức nghề nghiệp là một bộ phận cụ thể trong đạo đức nói chung của xã hội. Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong những hình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã hội điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng đồng (gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội). Căn cứ vào những chuẩn mực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về thiện và ác, về cái không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải làm.”1 Cụm từ “đạo đức nghề nghiệp” (Professional ethics hay Déontologic) xuất hiện là tên gọi khoa học về cách sử dụng nghề nghiệp của con người (Déon: bổn phận cần phải làm, logos: học thuyết - Déontologic được nhà triết học Anh Jeremy Bentham - tác giả của Thuyết vị lợi, sử dụng có ý nghĩa là nghĩa vụ luận, đạo đức nghề nghiệp). Tuy nhiên, do vẫn chưa có định nghĩa thống nhất nên bài nghiên cứu xin đưa ra một khái niệm tổng hợp về ĐĐNN như sau: Đạo đức nghề nghiệp là những yêu cầu đạo đức đặc biệt, có liên quan đến việc tiến hành một hoạt động nghề nghiệp nào đó, là tổng hợp của các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của một lĩnh vực nghề nghiệp trong đời sống, nhờ đó mà mọi thành viên của lĩnh vực nghề nghiệp đó tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội. 1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp 1.1.2.1. Đối với doanh nghiệp, tổ chức 

1

Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:

Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005

11

Trong một thị trường cạnh tranh, điểm cân bằng tối ưu chỉ có thể hình thành trên cơ sở của sự liên kết và sự tin tưởng giữa các đối tác chứ không thể trên nền tảng của sự lừa dối lẫn nhau. Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện ĐĐNN chính là cách tăng niềm tin của doanh nghiệp đối với khách hàng và đối tác làm ăn. Đối với những tổ chức luôn gắn lợi ích của mình với lợi ích của khách hàng, xã hội thì sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng cũng sẽ ngày càng tăng lên. Một khách hàng vừa lòng, sẽ quay lại và đem tới những khách hàng khác. Ngược lại, một khách hàng không vừa lòng sẽ không bao giờ trở lại và cũng kéo đi những khách hàng khác. 

Tăng sự tin tưởng, trung thành của nhân viên: Quan tâm tới các chuẩn mực ĐĐNN, thì tổ chức cũng đồng thời tôn trọng và

quan tâm tới nhân viên. Tổ chức càng quan tâm tới nhân viên, nhân viên càng tận tâm với tổ chức. Hơn nữa, bất cứ ai cũng muốn làm việc cho những công ty có hoạt động kinh doanh minh bạch, trong sáng. Họ tin tưởng hơn vào sự phát triển bền vững của công ty. Khi làm việc trong một tổ chức hướng tới cộng đồng, hướng tới lợi ích của xã hội, bản thân mỗi nhân viên cũng thấy công việc của mình có giá trị hơn. Họ làm việc tận tâm hơn và sẽ trung thành hơn. Một môi trường làm việc trung thực, công bằng sẽ gây dựng được nguồn nhân lực quý giá. 

Góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, tổ chức: Một doanh nghiệp, tổ chức quan tâm tới ĐĐNN sẽ có được sự trung thành

của nhân viên, sự tin tưởng, hài lòng của khách hàng và các nhà đầu tư. Khi có trách nhiệm cao với cộng đồng, xã hội, tổ chức cũng sẽ nhận được sự ủng hộ tích cực của cộng đồng. Hình ảnh của tổ chức được nâng cao hơn, tạo dựng được sự tín nhiệm lâu dài đối với mọi người. Điều này không phải tổ chức nào cũng làm được và cũng không phải có tiền là tạo dựng được.  Góp phần nâng cao lợi nhuận: Nghiên cứu của hai giáo sư John Kotter và James Heskett ở trường Đào tạo quản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn "Văn hóa công ty và chỉ số hoạt động hữu ích" (Corporate Culture and Performance, 1992) đã cho thấy, trong

12

vòng 11 năm, những công ty quan tâm đến việc tạo dựng ĐĐNN đã nâng được thu nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ không quan tâm vấn đề này chỉ đạt 36%. Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công việc sẽ cao hơn. Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều. 1.1.2.2. Đối với cá nhân 

Góp phần nâng cao uy tín của người hành nghề: Một người làm trong lĩnh vực nào cũng phải luôn luôn tự xem xét và điều

chỉnh những hoạt động của mình sao cho phù hợp với những chuẩn mực đạo đức đã được thừa nhận. Tuân theo được những chuẩn mực đó sẽ tạo nên hình ảnh chuyên nghiệp của người hành nghề, nâng cao vị thế bản thân và đạt được sự tin tưởng của khách hàng, thuận lợi cho quá trình làm việc. 

Góp phần điều chỉnh hành vi của người hành nghề: ĐĐNN khi đã được xã hội chấp nhận sẽ vô hình trở thành khung điều chỉnh

hành vi, yêu cầu người hành nghề không thể làm trái những quy tắc luân lý chung của xã hội. Khi ở vị trí điều hành, sự điều chỉnh này càng có ý nghĩa quan trọng. Phong cách lãnh đạo, quản lý sẽ ảnh hưởng lớn tới thái độ của người nhân viên và thành công hay thất bại của tổ chức. Điều chỉnh cách lãnh đạo, quản lý phù hợp hơn với các nguyên tắc đạo đức góp phần giúp tổ chức hoạt động hiệu quả hơn. 1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp 1.1.3.1. Các quy tắc, tiêu chuẩn Những quy tắc, tiêu chuẩn hành nghề của một nghề nghiệp nào đó được ghi chép lại và được xã hội công nhận tính đúng đắn, hợp lý là biểu hiện hữu hình của ĐĐNN. Mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể về đạo đức đối với từng ngành nghề; mỗi tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp đều hướng tới tự đưa ra bản quy tắc đạo đức hành nghề (Code of Ethics – CoE) quy định đối với thành viên trong tổ chức mình để có được sự tin tưởng hơn từ cộng đồng. Ví dụ đối với nghề kiểm toán: Tại Mỹ tồn tại đạo luật Sarbanes –Oxley của nghề kế toán – kiểm toán được Quốc hội Hoa Kỳ phê chuẩn ngày 30/07/2002; cùng

13

với đó là “Các chuẩn mực kiểm toán và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp” do tổ chức nghề nghiệp kiểm toán Mỹ AICPA ban hành. 1.1.3.2. Thái độ, trách nhiệm ĐĐNN biểu hiện bản chất của nó qua thái độ và trách nhiệm của người hành nghề. Việc áp dụng quy tắc ĐĐNN để điều chỉnh hành vi cho phù hợp với luân lý xã hội phải tùy thuộc vào ý niệm chủ quan của từng người và quan niệm của người đó về đúng và sai, về việc gì nên làm và không nên làm. Thái độ và trách nhiệm được thể hiện qua quan hệ của một cá nhân với cá nhân khác và với toàn xã hội.  Quan hệ cá nhân với cá nhân Cách trực tiếp nhất để nhận biết về đạo đức của một người làm một công việc nào đó là qua quá trình tương tác giữa người với người thông qua tiếp xúc, trao đổi. Ví dụ trong cơ quan chính quyền, các cán bộ quận, huyện, phường, xã phục vụ nhân dân; trên máy bay nhân viên hàng không phục vụ hành khách; trên đường phố cảnh sát giao thông phục vụ người lái xe và người đi bộ; người bán hàng, người cung cấp dịch vụ phục vụ khách hàng của mình... Nếu hiểu đúng tầm quan trọng của nghề nghiệp của mình đối với người khác thì người đó sẽ làm đúng và tốt trách nhiệm của mình, không còn ỷ vào vai trò, chức vụ, quyền hành của mình để gây khó khăn, cản trở người khác, không đánh mất đạo đức trong nghề nghiệp.  Quan hệ cá nhân với xã hội ĐĐNN được biểu hiện qua thái độ của mỗi cá nhân nhìn nhận về việc mình đang làm có ảnh hưởng như thế nào tới cộng đồng, từ đó đưa ra quyết định về hành vi, thái độ trong công việc. Nó thể hiện rõ nét nhất trong những công việc liên quan lợi ích của quảng đại quần chúng như báo chí, truyền hình, ảnh hưởng môi trường của các nhà máy sản xuất; và thể hiện một cách gián tiếp như tác động tới nền kinh tế qua những hoạt động của ngân hàng, công ty tài chính. Mỗi lĩnh vực nghề nghiệp đều nằm trong mối quan hệ với lợi ích của xã hội, xã hội có phát triển mới tạo cơ hội cho nghề nghiệp phát triển. Trong đó, ĐĐNN là yếu tố quyết định để cân bằng giữa lợi ích cá nhân và lợi ích của cộng đồng.

14

1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến đạo đức nghề nghiệp 1.1.4.1. Trình độ nhận thức Trình độ nhận thức được thể hiện ở hai mặt: trình độ của người cung cấp dịch vụ, sản phẩm và trình độ của người sử dụng dịch vụ, sản phẩm. Khi trình độ của người hành nghề tăng lên thì ý thức của người đó về trách nhiệm của mình đối với khách hàng, với cộng đồng cũng tăng theo tỷ lệ thuận. Đồng thời, khi trình độ của người tiêu dùng tăng lên thì càng yêu cầu cao hơn về sự chuyên nghiệp của người cung cấp sản phẩm, dịch vụ đó. Điều này có thể không đúng đối với mọi cá nhân, nhưng xét trên phạm vi cả một ngành nghề hay phạm vi toàn xã hội thì hai yếu tố: trình độ của người hành nghề và yêu cầu của người tiêu dùng luôn ảnh hưởng tác động qua lại lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của trình độ nhận thức tới ĐĐNN cũng còn phụ thuộc vào trình độ phát triển của kinh tế - xã hội và mức độ chặt chẽ của hệ thống pháp luật. 1.1.4.2. Môi trường văn hóa Yếu tố văn hóa có ảnh hưởng trực tiếp đến cách nhìn nhận quan điểm: Thế nào là phù hợp với đạo đức. Các cá nhân tại các quốc gia khác nhau hay theo những tôn giáo khác nhau sẽ đưa ra quyết định hành động phù hợp với ĐĐNN theo văn hóa của họ. Về cơ bản, đạo đức trong văn hóa phương Đông lấy đẳng cấp tôn ti trật tự làm cơ sở ứng xử, phương Tây là bình đẳng, đồng đẳng, vì vậy khi đưa ra những quyết định cụ thể liên quan đến đạo đức, người phương Đông thường bị ảnh hưởng nhiều bởi luân lý xã hội, quan hệ gia đình... còn người phương Tây lại bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi việc phù hợp với luật lệ, quy định hay không. Có những trường hợp đặc biệt như tại những nước áp dụng luật Hồi giáo (luật Sharia) như Pakistan coi việc ngân hàng kiếm lời từ hoạt động cho vay lấy lãi là trái đạo đức. Nếu tại Mỹ, một khách hàng muốn có tiền mua xe hơi thường đến ngân hàng để vay tiền, sau đó đi mua xe và trả nợ ngân hàng kèm theo một mức lãi suất nào đó; còn tại Pakistan, khách hàng có thể đến một ngân hàng Hồi giáo và ký hợp đồng mua xe với chính ngân hàng này. Ngân hàng không cho vay tiền để lấy lãi mà đi mua xe và bán lại cho người kia cộng với một phần lời.

15

1.1.4.3. Chế tài xử phạt Chế tài xử phạt là yếu tố cần thiết để bắt buộc một người hành nghề hoạt động theo đúng những tiêu chuẩn về đạo đức mà người đó đã cam kết thực hiện. Đương nhiên, khi không có một chế tài xử phạt vi phạm hợp lý cũng như khi không có một cơ chế kiểm tra, giám sát những hành vi vi phạm đạo đức thì việc kiểm soát hoạt động của người hành nghề có phù hợp đạo đức hay không là vô cùng khó khăn. Đặc biệt, đối với vấn đề đạo đức thì không luật nào có thể quy định rõ ràng được. Khi luật đã không quy định rõ ràng thì bất kỳ cá nhân nào cũng có xu hướng hành động có lợi cho cá nhân mình. Tại những quốc gia phát triển như Anh, Mỹ, các hiệp hội nghề nghiệp hay các công ty lớn đều tự đưa ra những quy định ĐĐNN và chế tài xử phạt vi phạm rất chặt chẽ với thành viên của mình. 1.2. Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản Môi giới BĐS là một hình thức môi giới với đối tượng của hợp đồng là tài sản BĐS; vì vây, trước khi tìm hiểu về môi giới BĐS, ta cần làm rõ khái niệm về bất động sản và khái niệm môi giới thương mại. 1.2.1. Khái niệm bất động sản Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm giữ hai loại tài sản là “động sản”- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người, và “bất động sản” gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do con người khai thác từ môi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ. Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng cho quốc gia mình. Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về BĐS trong Bộ luật Dân sự Việt Nam như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây

16

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. 2 1.2.2. Khái niệm môi giới thƣơng mại Luật Thương mại Việt Nam định nghĩa: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”3 Khi tiến hành nghiệp vụ, người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm các nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không thực hiện hợp đồng. Người môi giới không tham gia vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền. Quan hệ giữa người ủy thác với người môi giới dựa trên ủy thác từng lần, chứ không dựa vào hợp đồng dài hạn. Hoạt động môi giới thường được trả công theo một tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng. 1.2.3. Khái niệm môi giới bất động sản Trong một thương vụ BĐS thì chính các quyền liên quan đến BĐS mới được luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là bản thân BĐS như nhiều người lầm tưởng. Vì trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam không có định nghĩa cụ thể về môi giới BĐS nên nhóm nghiên cứu xin đưa ra một khái niệm về môi giới BĐS như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác (bên sử dụng dịch vụ môi giới), hỗ trợ thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là các quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản, dẫn tới sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý của bất động sản đó.

2 3

Điều 174, Bộ luật dân sự Việt Nam 2005 Điều 150, Luật Thương mại Việt Nam 2005.

17

1.2.4. Đặc điểm của môi giới bất động sản Những đặc điểm của môi giới BĐS cũng chính là đặc điểm chung của nghề môi giới; tuy nhiên, với đối tượng là BĐS thì loại hình môi giới này thể hiện những đặc điểm của nó như sau:  Điều kiện làm việc linh hoạt Môi giới BĐS có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghề khác. Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng.  Kết nối giữa người bán và người mua Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho hợp lý. Vì trên thị trường BĐS tồn tại tình trạng thông tin bất đối xứng giữa người mua và người bán, giữa người môi giới và người sử dụng dịch vụ môi giới, nên người môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và tư vấn những thủ tục cần thiết cho khách hàng. Những người sử dụng dịch vụ thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua/bán hay thuê/cho thuê BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất. Sau khi đã tìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để hỗ trợ thực hiện một hợp đồng giao dịch.  Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của người môi giới BĐS Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành. Vì đặc điểm giá trị lớn của tài sản BĐS nên khoản hoa hồng mà người môi giới nhận được sẽ lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ. 1.2.5. Các hình thức môi giới bất động sản 1.2.5.1. Môi giới độc quyền Trong hình thức này, người môi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợi ích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán, người mua, người đi thuê hay người cho thuê. Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán

18

hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác nhằm thúc đẩy nhanh quá trình tìm kiếm khách hàng thích hợp và chấp nhận bị chia sẻ hoa hồng.  Môi giới độc quyền người bán (cho thuê) Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán (cho thuê) đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho người bán (cho thuê).  Môi giới độc quyền người mua (thuê) Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán (cho thuê), nhà môi giới độc quyền người mua (thuê) sẽ đại diện cho quyền lợi của người mua (thuê) tận dụng những hiều biết của mình về BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và những kỹ năng khác để tư vấn cho người mua (thuê) giá cả cũng như những điều khoản tốt nhất trong hợp giao dịch. Môi giới độc quyền người mua (thuê) là lựa chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua (thuê) BĐS và đa số các nhà môi giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này. 1.2.5.2. Môi giới tự do Môi giới tự do (còn được gọi là “môi giới kép” ở Mỹ) là hình thức môi giới mà người môi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ. 1.2.6. Vai trò của môi giới bất động sản Vai trò của môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kết thương vụ như các hoạt động môi giới thông thường mà còn là vấn đề làm thế nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến BĐS. 1.2.6.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản  Với chủ thể là người mua (người đi thuê) Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thị trường không hoàn hảo. Thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật sự chính xác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những

19

thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hoá khác. Ngoài ra các quy định pháp lý về đất đai, quy hoạch sử dụng đất, mức cung của thị trường BĐS… không phải người mua (người đi thuê) nào cũng nắm rõ. Nhờ những tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thông tin BĐS từ phía người bán (cho thuê) đến với người mua (người đi thuê) nhanh chóng và chính xác hơn giúp người mua (người đi thuê) sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua bán. Môi giới BĐS không chỉ là cung cấp các thông tin và tư vấn thuần tuý về vấn đề nhà đất, với vai trò trung gian của mình, người môi giới còn đóng vai trò thúc đẩy cho hợp đồng giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng và hiệu quả, tránh được những phiền phức không cần thiết (vì bản thân người môi giới ở giữa đã trực tiếp giàn xếp các xung đột, giúp thoả thuận các điều kiện về giá cả để hai bên đều cảm thấy thoả mãn). Bên cạnh đó, người môi giới còn thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, thông thuộc các quy định trong luật pháp, cũng như các hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng nên có thể tư vấn các khoản tín dụng cho người mua khi cần thiết, sắp xếp các cuộc thương thảo giúp người mua cho đến khi hợp đồng được bán và quyền sở hữu chính thức được chuyển sang cho chủ sở hữu mới.  Với chủ thể là người bán (người cho thuê) Cũng như với người mua (thuê), người bán (cho thuê) cũng không phải là người chuyên hoạt động trong lĩnh vực BĐS nên dù là người chủ sở hữu một BĐS nào đó họ cũng chưa chắc hiểu rõ được các vấn đề liên quan đến BĐS, đặc biệt là vấn đề luật pháp liên quan đến hồ sơ, hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển giao quyền sử dụng BĐS hay những chính sách về đất đai, những dự án quy hoạch. Vì vậy người môi giới, dưới con mắt của một chuyên gia, vẫn là người đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin cho người bán (người cho thuê). Nhờ có ngưởi môi giới mà người bán (cho thuê) có thể nắm bắt được tình hình mua bán trên thị trường, đưa gia những mức giá bán hợp lý phù hợp với cung cầu, tìm được người mua nhanh chóng

20

và tiến hành quá trình mua bán, giao dịch thuận tiện, không gặp phải nhiều khó khăn, rắc rối.  Với cơ quan chính phủ Thị trường BĐS ngày càng phát triển dẫn tới số lượng giao dịch ngày càng tăng. Tuy nhiên, do một số thủ tục hành chính và giấy tờ còn nhiều vướng mắc nên lượng giao dịch ngầm và công khai hiện nay vẫn chiếm một tỷ lệ lớn, gây thất thu thuế nhà nước. Rõ ràng là khi hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay; đồng thời, tăng thu nhập thuế cho nhà nước.  Với xã hội BĐS là nguồn tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Đây là tài sản lớn và gắn chặt với đời sống của mỗi người vì vậy các hoạt động giao dịch BĐS thường có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội tuỳ theo quy mô của từng giao dịch. Tuy nhiên, thông tin trên thị trường BĐS lại không phải lúc nào cũng rõ ràng, minh bạch và chính xác, những chủ thể tham gia vào giao dịch thường không có đủ sự am hiểu và kiến thức về các vấn đề BĐS. Một thị trường hoạt động không hoàn hảo, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, gây ra tâm lý bất ổn cho người dân, không tin vào chính sách pháp luật của nhà nước, gây mất ổn định cho xã hội. Hơn nữa, các hoạt động ngầm như đã nói ở trên, ngoài việc gây thất thu thuế cho nhà nước, còn có khả năng gây ra những tệ nạn, mất ổn định xã hội. Khi có sự tham gia của hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS làm giảm tiêu cực của thị trường, góp phần ổn định trật tự xã hội. 1.2.6.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Qua những phân tích trên, có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới BĐS là cung cấp đầy đủ thông tin cho các bên chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS. Khi thông tin giao dịch đầy đủ và đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐS hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được thông tin mình cần

21

sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro. Khi mọi người mua nắm được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và phù hợp, đồng nghĩa với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán không còn ở vị thế quá chủ động hơn so với người mua. Đồng thời, với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề luật pháp, tài chính của người môi giới cũng như là người đóng vai trò trung gian thương lượng cho đôi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình giao dịch của thương vụ. Như vậy, có thể khẳng định hoạt động môi giới BĐS như một loại dầu nhớt giúp thị trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, hệ thống môi giới nếu phát triển lớn mạnh, đông đảo mà lại hoạt động không theo tiêu chuẩn nhất định, không có nguyên tắc chung thì tình trạng nhiễu loạn thông tin sẽ chắc chắn xảy ra. Nguồn thông tin nhiễu loạn thì còn có hại hơn là khi không có môi giới. Mà bản chất của nghề môi giới là kỹ năng của con người nên quy định chung về đạo đức trong hành nghề môi giới BĐS là cần thiết để xây dựng một hệ thống môi giới lớn mạnh và hoàn hảo. 1.3. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 1.3.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản Môi giới BĐS là một nghề nghiệp cụ thể, vì vậy, về cơ bản, ĐĐNN trong môi giới BĐS cũng được định nghĩa tương tự như ĐĐNN nói chung. Hiện nay, ở Việt Nam, ĐĐNN trong môi giới BĐS chưa được định nghĩa cụ thể trong bất cứ tài liệu nào. Tuy nhiên, dựa trên khái niệm ĐĐNN, nhóm nghiên cứu có thể đưa ra một định nghĩa như sau: Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản là những yêu cầu của đạo đức đặc biệt có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân hoặc tổ chức, là tổng hợp các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của hoạt động môi giới và lĩnh vực bất động sản, nhờ đó mà các cá nhân (tổ chức) hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội.

22

1.3.2. Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản Dựa trên những vai trò của ĐĐNN trong kinh doanh nói chung có thể đưa ra được những vai trò cơ bản của ĐĐNN trong môi giới BĐS như sau: 1.3.2.1. Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môi giới bất động sản Môi giới BĐS là một hoạt động kinh doanh mang tính dịch vụ vì vậy việc khách hàng có thỏa mãn khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS hay không không chỉ phụ thuộc vào kết quả mà họ đạt được mà còn phụ thuộc vào cách mà họ nhận được dịch vụ ra sao. Trong quá trình làm việc, những người môi giới không chỉ thể hiện trình độ chuyên môn của họ thông qua những kỹ năng giải quyết vấn đề, cung cấp thông tin và đáp ứng yêu cầu của khách hàng mà cách họ làm việc, tiếp xúc cũng như hoàn thành nhiệm vụ là rất quan trọng. Việc hoàn thành công việc ủy thác là một thành công lớn nhưng cách thức mà họ hoàn thành sẽ đẩy sự thành công hay nói cách khác là sự thoả mãn và tin tưởng của khách hàng lên mức cao nhất. Một người môi giới được trang bị đầy đủ kỹ năng về chuyên môn nghiệp vụ cũng như được đào tạo về ĐĐNN chắc chắn sẽ mang đến sự tin tưởng và thỏa mãn cao nhất cho khách hàng sử dụng dịch vụ. 1.3.2.2. Nâng cao hình ảnh, vị thế của người môi giới bất động sản cũng như lợi ích của công ty môi giới bất động sản Hình ảnh tốt và vị thế cao trong kinh doanh là yếu tố quan trọng mà bất cứ cá nhân hay tổ chức nào đều mong muốn có được. Yếu tố này không thể mua được bằng tiền mà phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ và cách thức cung cấo dịch vụ môi giới đến với khách hàng. Khi những người môi giới BĐS phục vụ khách hàng theo đúng những tiêu chuẩn ĐĐNN sẽ mang lại sự thỏa mãn và tin tưởng cho khách hàng đồng nghĩa với việc xây dựng được hình ảnh và uy tín của bản thân họ cũng như của công ty môi giới trong lòng mỗi khách hàng. Trong mọi lĩnh vực, khách hàng sẽ chỉ quay lại mua hàng hóa hay sử dụng dịch vụ của những công ty, cửa hàng hay cá nhân cung cấp mà họ tin tưởng. Một khi đã gây dựng được hình ảnh tốt đẹp, người môi giới BĐS (công ty môi giới BĐS) sẽ có nhiều cơ hội hơn trong

23

tương lai, không chỉ có những khách hàng cũ đến với họ mà còn có những khách hàng mới thông qua hình thức giới thiệu, truyền miệng. Vì vậy, cùng với chuyên môn nghiệp vụ, ĐĐNN là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh, thương hiệu – giá trị lâu bền, mang lại lợi ích kinh tế về lâu dài – cho cá nhân hay doanh nghiệp môi giới BĐS. 1.3.2.3. Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản Những người môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực BĐS. Họ là những người kết nối giữa người bán và người mua, người thuê và người đi thuê... Nhờ có những người môi giới BĐS chuyên nghiệp mà các hợp đồng liên quan đến BĐS diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới BĐS không chỉ giúp các bên liên quan đến hợp đồng đạt được những mục đích riêng một cách tốt nhất mà còn hài hòa những lợi ích cá nhân ấy với lợi ích chung của xã hội. Nhưng những lợi ích trên chỉ đạt được khi những người môi giới hoạt động đúng với những tiêu chí ĐĐNN trong môi giới BĐS nếu không sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả xã hội. Khi người môi giới tuân thủ theo những quy tắc ĐĐNN sẽ giúp cho thị trường BĐS vận hành thuận lợi và phát triển đúng hướng. 1.3.3. Yêu cầu đạo đức đối với ngƣời hoạt động môi giới bất động sản 1.3.3.1. Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản so với các ngành nghề khác Mỗi ngành nghề có những đặc trưng và nhiệm vụ khác nhau cũng như đòi những kỹ năng, hiểu biết và sự tuân thủ khác nhau. Vì vậy bên cạnh những tiêu chuẩn chung như tuân thủ pháp luật, trung thực, thật thà,.. yêu cầu về đạo đức của các ngành nghề khác nhau cũng khác nhau. Như đối với giáo viên, những người trực tiếp giảng dạy và đào tạo thế hệ tương lai cho đất nước có những tiêu chuẩn nhất định về nghề nghiệp là“Yêu nghề, gắn bó với nghề dạy học; chấp hành Luật Giáo dục, điều lệ, quy chế, quy định của ngành; có ý thức tổ chức kỉ luật và tinh thần trách nhiệm; giữ gìn phẩm chất, danh dự, uy tín của nhà giáo; sống trung

24

thực, lành mạnh, là tấm gương tốt cho học sinh”4. Đây được coi là tiêu chí ĐĐNN đối với giáo viên trung học phổ thông. Trong khi đó, đối với người cán bộ Kiểm sát, mặc dù đang trong quá trình xây dựng bộ tiêu chuẩn ĐĐNN nhưng Viện trưởng Viện kiểm sát Nhân dân tối cao Trần Quốc Vượng phát biểu tại Hội thảo "Học tập và làm theo lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh với cán bộ Kiểm sát: Công minh, chính trực, khách quan, thận trọng, khiêm tốn" (Hà Nội, tháng 9/2007) có nêu rõ một trong những tiêu chuẩn ĐĐNN của nhân viên trong ngành là “cán bộ Kiểm sát trung thành với chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, trung thành với lý tưởng cách mạng của Đảng; kiên định lý tưởng, mục tiêu độc lập dân tộc và chủ nghĩa xã hội, phấn đấu hết sức mình cho sự thắng lợi, sự phát triển của công cuộc đổi mới vì dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Đối với cán bộ kế toán, kiểm toán, 7 nguyên tắc cơ bản đối với ĐĐNN là: “Độc lập, chính trực, khách quan, năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tính bảo mật, tư cách nghề nghiệp, tuân thủ chuẩn mực chuyên môn”5. Ta thấy rõ sự khác biệt trong quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với giáo viên, cán bộ Kiểm soát và nhân viên kế toán, kiểm toán do tính chất và nội dung công việc của 3 ngành nghề này là khác nhau. Đối với một người môi giới BĐS có đạo đức không nhất thiết phải gắn bó lâu dài với nghề như đối với giáo viên và cũng không nhất thiết phải trung thành với Chủ nghĩa Mác – Lênin hay tuân thủ chuẩn mực chuyên môn của người kiểm toán. Người môi giới BĐS cũng có những tiêu chí ĐĐNN riêng như đối xử bình đẳng với khách hàng, bảo mật thông tin, cạnh tranh lành mạnh…Những tiêu chí này không giống so với những ngành nghề trên và những những ngành nghề khác trong xã hội. 1.3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất động sản Cũng như đối với ĐĐNN nói chung, các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về ĐĐNN trong môi giới BĐS bao gồm: trình độ nhận thức, môi trường văn hóa và chế tài xử phạt. Các nhà làm luật, các công ty môi giới và chính những người môi

4 5

Tiêu chí 2, Điều 4, Chương II, Thông tư số 30/2009/TT-BGDDT ngày 22/10/2009, Bộ Giáo dục và Đào tạo Chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp kế toán, kiểm toán do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành năm 2005

25

giới BĐS cần nắm rõ được các yếu tố này để có những biện pháp tác động thích hợp, từ đó giúp hình thành nên ĐĐNN cho người môi giới BĐS một cách hiệu quả nhất và tự nhiên nhất.  Trình độ nhận thức: Trình độ nhận thức bao gồm trình độ của cả người môi giới BĐS và người sử dụng dịch vụ của người môi giới BĐS đó. Trình độ nhận thức của người môi giới BĐS thường được thể hiện qua bằng cấp và kinh nghiệm hành nghề của họ. Thông thường những người môi giới đã được học tập và đào tạo bài bản, có bằng cấp tốt và chứng chỉ hành nghề sẽ có ý thức trách nhiệm cao hơn đối với khách hàng, với đồng nghiệp và với toàn xã hội. Bản thân họ thường sẽ có ĐĐNN hơn so với những người môi giới khác với trình độ thấp hơn. Một yếu tố khác ảnh hưởng đến nhận thức là kinh nghiệm của người môi giới. Một người môi giới với nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, tiếp xúc với nhiều khách hàng, biết cách ứng xử và làm việc chuyên nghiệp có xu hướng hoàn thiện hơn về mặt ĐĐNN. Bên cạnh đó, trình độ nhận thức của người sử dụng dịch vụ cũng quyết định đến ĐĐNN của người môi giới BĐS. Một cá nhân sử dụng dịch vụ có yêu cầu cao về sự chuyên nghiệp của người cung cấp dịch vụ môi giới buộc người môi giới phải đáp ứng được những yêu cầu đó nếu muốn tiếp tục hợp đồng. Chính khách hàng có nhận thức cao là động lực thúc đẩy những người môi giới phải có ĐĐNN khi hành nghề.  Môi trường văn hóa: Mỗi quốc gia khác nhau có quan điểm khác nhau về ĐĐNN do văn hóa, lối sống khác nhau. Cùng một quy định về đạo đức có quốc gia đề cao nhưng có quốc gia lại xem nhẹ hơn. Bên cạnh đó, nghề môi giới BĐS có tính chất đặc biệt là đối tượng trong hợp đồng thường là tài sản có giá trị lớn và thù lao mà người môi giới nhận được phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng trong giao dịch. Chính vì đặc điểm này mà nhiều người môi giới quên đi những quy định về ĐĐNN để làm lợi cho bản thân. Một người môi giới chuyên nghiệp cần có tinh thần trách nhiệm cao, không vì

26

lợi ích cá nhân mà làm sai những chuẩn mực đạo đức khi cung ứng dịch vụ tới khách hàng.  Chế tài xử phạt: Chế tài xử phạt luôn là yếu tố cần thiết để đảm bảo một đạo luật hay một quy định được thực hiện nghiêm túc và đầy đủ. Chế tài xử phạt đối với người môi giới được quy định bởi nhiều cơ quan, tổ chức khác nhau và ở nhiều mức khác nhau. Đó có thể là chế tài xử phạt được quy định trong luật quốc gia (ở Mỹ chế tài xử phạt được thực hiện theo án lệ) với các mức độ như phạt hành chính, thậm chí là phạt tù. Chế tài xử phạt có thể được quy định trong Bộ nguyên tắc hoạt động của các Hiệp hội liên quan đến môi giới BĐS. Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) có quy định “Hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam vi phạm các quy định trên đây sẽ chịu các hình thức kỷ luật theo quy định tuỳ theo mức độ vi phạm, đồng thời có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo quy định của pháp luật (nếu có)6”. Thậm chí các công ty môi giới BĐS cũng có đưa ra các quy định xử phạt đối với nhân viên môi giới vi phạm các quy định về ĐĐNN. Thông thường quy định xử phạt của các công ty sẽ bao gồm các mức: khiển trách và nhắc nhở, xử phạt hành chính (phạt tiền; cắt lương, thưởng) và cuối cùng là đuổi việc. Việc áp dụng hình thức xử phạt nào sẽ phụ thuộc vào mức độ nghiệm trọng và thường xuyên của hành vi vi phạm ĐĐNN của nhân viên môi giới BĐS. 1.3.3.3. Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản Yêu cầu đạo đức với người hoạt động môi giới BĐS là rất rộng, họ không chỉ có trách nhiệm đạo đức đối với người ủy thác mà còn đối với khách hàng, với những người môi giới khác và đối với toàn xã hội. Để đưa ra một văn bản quy định về tiêu chuẩn ĐĐNN cho riêng người môi giới BĐS như “Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Luật sư Việt Nam” đối với Luật sư hay “Chuẩn mực ĐĐNN kế toán, kiểm toán” đối với người làm kế toán, kiểm toán là không dễ dàng. Tuy nhiên,

6

Chương 3- Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2002

27

nhóm nghiên cứu có thể đưa ra một số tiêu chí chung và rất quan trọng mà mỗi người môi giới BĐS phải tuân theo như sau:  Tuân thủ pháp luật: Đây là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất không chỉ với người môi giới BĐS mà đối với tất cả mọi người. Mọi hoạt động môi giới BĐS dù lớn hay nhỏ đều tuân theo khuôn khổ pháp luật hiện hành của Việt Nam. Đối với người môi giới BĐS cần chú ý tuân theo các bộ luật có liên quan đến qúa trình hành nghề là: luật kinh doanh BĐS, luật thương mại, luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự; cùng với những chỉ thị, thông tư có liên quan đến các bộ luật trên.  Cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác: Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới BĐS phải có ý thức cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời và chính xác cho người ủy thác. Họ không được che giấu hay cung cấp sai thông tin hoặc thông tin thiếu xót gây hiểu lầm cho người ủy thác dẫn tới những quyết định sai lầm và khiến thị trường hoạt động không đúng với bản chất..  Đối xử bình đẳng với mọi khách hàng: Một quy tắc quan trọng đối với mọi ngành nghề cung cấp dịch vụ là đối xử bình đẳng với khách hàng. Theo đó, người môi giới BĐS phải đối xử như nhau đối với mọi đối tượng khách hàng, không được phân biệt nam hay nữ, già hay trẻ, giàu hay nghèo, không được phân biệt màu gia, sắc tộc, địa vị xã hội.  Thận trọng, cẩn thận, làm đúng với chuyên môn: Những người môi giới BĐS phải làm việc tận tâm, sử dụng hết khả năng của mình và chỉ được nhận những công việc nào theo đúng với chuyên môn và nghiệp vụ mà họ được đào tạo. Nhờ có quy tắc này mà những người môi giới BĐS mới có thể phát huy được hết khả năng đồng thời đảm bảo cung cấp dịch vụ môi giới tốt nhất tới khách hàng.  Cạnh tranh lành mạnh: Người môi giới BĐS không chỉ có trách nhiệm đạo đức đối với xã hội, với người ủy thác mà còn với chính những người môi giới khác. Một người môi giới chuyên nghiệp chỉ cạnh tranh lành mạnh, không tranh giành khách, không đánh cắp

28

thông tin, không nói xấu đồng nghiệp; tích cực hợp tác, cung cấp thông tin cho đồng nghiệp khi cần thiết để phục vụ khách hàng tốt nhất. Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới BĐS nói riêng là vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới. Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới. Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp. Không có câu trả lời cụ thể như thế nào là hợp đạo đức cũng như không có một hướng dẫn những tập hợp hành vi được coi là hợp đạo đức. Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra. Tuy nhiên, tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới. Ngoài ra, cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau. Nếu các nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy.

29

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam 2.1.1. Thị trƣờng bất động sản Việt Nam 2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển a. Thị trường bất động sản từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1980 Giai đoạn này, Việt Nam chưa có bất kì nguồn luật cụ thể và chi tiết nào điều chỉnh các vấn đề liên quan đến BĐS và giao dịch BĐS và cũng chưa xuất hiện những doanh nghiệp tham gia kinh doanh, hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Thị trường BĐS gần như chưa được hình thành. b. Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1980 -1992  Giai đoạn từ 1980 đến 1987 Nhà nước có đưa ra quy định cụ thể và rõ ràng hơn về sở hữu tập thể đất đai trong Hiến pháp sửa đổi 1980. Việc tạo lập nhà ở cũng bắt đầu có những đổi mới: “Công dân có quyền có nhà ở... Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý”7. Có thể nói rằng, trong giai đoạn trước năm 1987, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa được hình thành, bởi lẽ lúc này BĐS của người dân chủ yếu được nhà nước khoán và phân bổ. Diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức ở đô thị8. Trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhượng trao tay giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. Nhà nước chưa có quy định công nhận

7

Điều 62, Hiến Pháp nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1980 PGS. TS. Thái Bá Cẩn, Th.S. Trần Nguyên Nam, “Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn ở Việt Nam”, NXB Tài Chính, 2003. 8

30

quyền sở hữu nhà ở và cũng chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS, do đó thị trường có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà nước.  Giai đoạn từ 1987 đến 1993 Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động; đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Trong thời gian này, thị trường BĐS sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. Tuy nhiên, năm 1991, thị trường BĐS Việt Nam mới thực sự khởi đầu khi nhà nước đưa ra Pháp lệnh về Nhà ở mới. Pháp lệnh chỉ rõ hai điểm quan trọng về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở. Cụ thể như sau: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật”9 và “Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”10. c. Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ sau năm 1993 Thị trường BĐS đầu giai đoạn này đã có những bước đột phá rõ rệt trong hệ thống pháp luật và quản lý các giao dịch mua, bán, thuê và cho thuê BĐS. Trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi năm 1992, Luật Đất đai được sửa đổi năm 1993 và năm 2003 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời quy định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế - xã hội theo hướng dài hạn, trong đó quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”11; “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”12. Ngoài ra, Bộ luật Dân sự

9

Điều 4, Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về Nhà ở Điều 31, Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về Nhà ở 11 Điều 20, Luật đất đai 1993 12 Khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai 1993 10

31

năm 1995 cũng quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Cho tới khi Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, các hình thức thương nhân trên thị trường BĐS mới chính thức được chấp nhận và xác định rõ ràng. Theo đó, phạm vi điều chỉnh của luật này bao gồm cả những cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS (đầu tư, xây dựng...) và kinh doanh dịch vụ BĐS (tư vấn, môi giới, định giá, sàn giao dịch...). Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới. Nhờ vậy, thị trường BĐS chính thức đã có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội. 2.1.1.2. Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Có thể nói, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Từ cuối năm 2003 đến năm 2007, thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầm lắng. Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc, giá BĐS một vài nơi hạ 30- 40% nhưng vẫn khó bán13. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do:  Cầu BĐS giảm trong khi cung tăng cao do giá BĐS ở Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế;

13

“Chu kì bất động sản: Thị trường Bất Động Sản Việt Nam - Thực trạng và giải pháp”, truy cập ngày 3/3/2012, từ http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chu-ky-bat-ong-san.html

32

 Tâm lý chờ đợi của người dân: Người dân luôn kì vọng giá BĐS giảm xuống. Ngoài ra, Nhà nước siết chặt quản lý hoạt động mua bán BĐS và những chính sách về đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn chưa mua ngay;  Giá vàng tăng cao;  Tiêu cực trong xây dựng và đất đai;  Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường BĐS; Từ năm 2008, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động mạnh mẽ đến tính thanh khoản của thị trường, mặt bằng giá BĐS xuống dốc trầm trọng, đặc biệt là sau khi Chính phủ thắt chặt tiền tệ vào cuối năm 2007. Đến năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam tuy phát triển nhưng không có nhiều khởi sắc. Thị trường gặp phải nhiều yếu tố bất lợi từ việc quy hoạch tại các trung tâm lớn và một số chính sách vĩ mô. Từ giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường BĐS. Năm 2012 được kì vọng thị trường BĐS sẽ có sự khởi sắc trở lại, tuy vậy, thị trường vẫn gặp khó khăn nếu tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay cao. Thực tế cho thấy, trái ngược với sự phục hồi và không khí sôi sục của thị trường chứng khoán trong 2 tháng đầu năm nay, thị trường BĐS vẫn rơi vào trạng thái ảm đạm, BĐS tại Hà Nội tiếp tục rớt giá. 2.1.2. Môi giới bất động sản ở Việt Nam 2.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển Tại Việt Nam, nghề môi giới BĐS dần hình thành và phát triển từng bước dựa trên sự phát triển của thị trường BĐS. Giai đoạn năm 1945 - 1980 là thời điểm thị trường BĐS chưa được hình thành khi hầu hết các giao dịch mua bán nhà đất không được chú trọng. Vào những năm 80 của thế kỉ XX, khi thị trường BĐS mới bắt đầu được hình thành, để nắm bắt đầy đủ thông tin và giúp quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, các cá nhân và đại lý môi giới cũng dần dần xuất hiện. Ở thời

33

gian này, hầu như chưa có bất kì khung đào tạo cho nhân viên môi giới và đại lý môi giới. Vì vậy, họ chủ yếu hoạt động dựa trên những thông tin bản thân có được, nhỏ lẻ và tự phát. Chính vì thế mà vai trò của môi giới chưa thực sự phát huy hết hiệu quả của nó. Nghề môi giới chỉ thực sự phát triển kể từ cuối thế kỉ XX và đầu thế kỉ XXI, trong thời điểm được cho là bùng nổ của thị trường BĐS. Đánh dấu cho sự phát triển của môi giới BĐS Việt Nam là sự ra đời của Hiệp hội BĐS vào ngày 13/08/2002. Hiệp hội này chịu sự quản lý của Bộ Xây Dựng trong hoạt động đầu cơ, quản lý, khai thác kinh doanh BĐS. 2.1.2.2. Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn BĐS hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm thông tin qua các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng. Sau đó họ cập nhật, liên hệ và giao dịch với khách hàng. Hầu hết những công ty môi giới BĐS hiện này đều đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Nhân viên môi giới tại các công ty này phần lớn đều có trình độ đại học. Ngoài ra, số lượng lớn các văn phòng nhà đất mở ra ngày càng nhiều. Tuy nhiên, thực tế là các văn phòng nhà đất vẫn làm ăn manh mún, không mang lại nhiều hiệu quả. Bên cạnh đó, còn tồn tại nhiều môi giới nhà đất làm việc tự do, đa phần chỉ làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn và chưa từng qua trường lớp đào tạo. Những người này hành nghề chủ yếu dựa trên kinh nghiệm vốn có của bản thân. Vì vậy, thông tin họ đưa ra thường không chính xác và họ cũng không nằm trong sự quản lý hay giám sát của bất kì cơ quan chức năng nào. Tính đến cuối năm 2011, cả nước có gần 1.000 sàn giao dịch BĐS trong đó có khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá14.

14

“Hội môi giới bất động sản sẽ thành lập vào tháng 12 tới”, truy cập ngày 2/1/2012 từ http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-se-thanh-lap-vao-thang-12-toi.htm

34

Theo khảo sát của nhóm nghiên cứu thực hiện tháng 3/2012 về các cá nhân, công ty môi giới trên địa bàn thành phố Hà Nội và khu vực lân cận: Doanh thu từ hoạt động môi giới của các công ty đều đạt mức cao trong năm 2009 và 2010, nhưng đến năm 2011 lại cho thấy sự suy giảm rõ rệt, tình trạng này được lý giải do đà suy thoái trên thị trường BĐS. Tỉ lệ phần trăm hoa hồng mỗi hợp đồng môi giới là 0-1%, trong đó, chủ yếu là ở mức 0,5 - 1%. Các cá nhân thực hiện môi giới BĐS thường là nhân viên của các công ty môi giới nhà đất, tuy nhiên, cũng tồn tại rất nhiều những cá nhân riêng lẻ hoạt động môi giới tự do. Một phần trong số đó hoạt động môi giới như một nghề phụ và không được cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Phần lớn khách hàng hiện nay tìm đến dịch vụ môi giới với mục đích mua/bán nhà đất, một bộ phận còn lại là để tìm thuê nhà hoặc văn phòng cho công ty; số lượng khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới để cho thuê nhà có số lượng ít hơn các khách hàng khác rất nhiều. Và chỉ có 37,5% số khách hàng là sử dụng dịch vụ qua công ty môi giới BĐS chuyên nghiệp, 62,5% còn lại thông qua người môi giới tự do. Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo mục đích15

Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha năm 2009 lên 460.000 ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 26 triệu người (năm 2011) dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Kéo theo 15

Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 3/2012

35

đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Vì thế, nghề môi giới BĐS hứa hẹn sẽ còn phát triển theo đà tăng của dân số đô thị. Có thể nói, môi giới BĐS ở Việt Nam có tiềm năng phát triển rất cao, tuy nhiên, Nhà nước cần phải áp dụng nhiều chính sách đào tạo và quản lý đội ngũ môi giới hợp lý để thu được những hiệu quả tốt nhất. 2.1.2.3. Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam a. Quy định về hoạt động môi giới bất động sản  Điều kiện hoạt động của môi giới bất động sản Theo Luật Kinh Doanh BĐS Việt Nam ban hành năm 2006, có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 thì đối với cá nhân: “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”16; còn tổ chức hoạt động môi giới BĐS bắt buộc phải có “ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”17. Như vậy, trong cả hai trường hợp (cá nhân và tổ chức) hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện tiên quyết có thể thực hiện kinh doanh là được cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Để được cấp chứng chỉ môi giới kinh doanh BĐS, các cá nhân cũng như tổ chức phải đáp ứng đủ những điều kiện: “có năng lực và hành vi dân sự đầy đủ; đã được đào tạo về môi giới BĐS; có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS”18. Khi Chính phủ ban hành nghị định 153/2007/NĐ-CP – Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS vào năm 2007 thì có thêm một điều kiện: “cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải không là cán bộ, công chức nhà nước”19.  Nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản Trong chương 4, điều 44, Luật kinh doanh BĐS đã nêu rõ, tổ chức hay cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải hoạt động dựa trên 3 nguyên tắc:

16

Khoản 3, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 18 Khoản 1, Điều 50, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 19 Khoản 1, Điều 14, Nghị định 153/2007/NĐ-CP về Quy định chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS 17

36

Nguyên tắc đầu tiên quy định phương thức hoạt động của người môi giới, đó là: “làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản”20. Nguyên tắc thứ hai: “Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật”21. Ở nguyên tắc này, Luật Kinh doanh BĐS đề cao sự rõ ràng trong mọi công đoạn của quá trình cung cấp dịch vụ và quá trình đó phải nằm trong giới hạn khuôn khổ pháp luật đã quy định. Nguyên tắc thứ ba: “Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”22. Nguyên tắc này nhằm tách biệt hóa hoạt động môi giới BĐS với việc kinh doanh BĐS thông thường, giúp nhà nước dễ dàng thực hiện chức năng quản lý, đồng thời nhằm bảo vệ tính minh bạch của hoạt động môi giới. b. Nội dung, quyền hạn và nghĩa vụ của môi giới bất động sản  Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản Hoạt động môi giới BĐS là việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Ngoài ra, môi giới BĐS còn đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Thêm vào đó, họ còn cung cấp thông tin, hỗ trợ, tư vấn cho các bên trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê hay cho thuê BĐS để quá trình này diễn ra nhanh chóng, thuận tiện nhất với người sử dụng.  Quyền của người môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ đầy đủ cũng như các thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS sẽ được ký kết trong hợp đồng mua bán thực, đồng thời hưởng hoa hồng theo thỏa thuận. Người môi giới cũng có quyền “thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản

20

Khoản 1, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Khoản 2, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 22 Khoản 3, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2006. 21

37

với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới”23 và có thể “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”24. Người môi giới còn có một số đặc quyền khác như: chọn sàn giao dịch BĐS để tham gia, khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS và một số quyền cụ thể khác.  Nghĩa vụ của người môi giới bất động sản Bên cạnh những đặc quyền vừa nêu, người môi giới BĐS cũng phải chịu trách nhiệm về các điều khoản trên hợp đồng và trách nhiệm về thông tin BĐS; về chuyên môn nghiệp vụ môi giới (hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, bồi thường thiệt hại) và tuân theo quy định của pháp luật (chế độ báo cáo, kiểm tra, thanh tra, nộp thuế...) c. Quy định về hoa hồng, thù lao Theo điều 46 và 47 - Luật kinh doanh BĐS, các khoản thù lao, hoa hồng phải được hai bên thỏa thuận trước và phải ghi trong trong hợp đồng môi giới. Trong đó:  Thù lao sẽ không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch.  Hoa hồng sẽ được nhận khi giao dịch thành công và được tính bằng tỷ lệ phần trăm của trị giá giao dịch, hoặc tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá bán và giá người được môi giới đưa ra, hoặc một số tiền cụ thể. d. Quy định về đào tạo, bồi dưỡng môi giới bất động sản Vấn đề đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là một vấn đề quan trọng. Đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là việc rèn giũa chuyên môn nghiệp vụ môi giới cho cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực này; làm giàu ý thức, tác phong làm việc và đạo đức làm việc. Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ đã quy định cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh môi giới BĐS phải được trang bị đầy đủ kiến thức

23 24

Khoản 4, Điều 48, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Khoản 6, Điều 48, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

38

pháp luật và chuyên môn về môi giới để có thể đáp ứng được yêu cầu của thị trường kinh doanh BĐS. Đối với các cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh, có chương trình, giáo trình và tài liệu phù hợp; đồng thời giảng viên ở các cơ sở này đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học (giảng viên có thể là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia hay các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh BĐS). e. Quy định về xử lý vi phạm Trong Luật kinh doanh BĐS có quy định cả về những trường hợp vi phạm và việc xử lý những tình huống đó tại Điều 17. Đầu tiên, đối với những tổ chức hay cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà thực hiện việc môi giới BĐS tự do công khai đều bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời gian 3 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Việc này nhằm tránh những vấn đề lừa đảo, giả mạo môi giới để hoạt động nhằm những mục đích sinh lợi cá nhân. Thứ hai, mặc dù đối với các tổ chức cá nhân đã được cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhưng vẫn hoạt động sai nội dung so với chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; tái phạm lần đầu bị đình chỉ hoạt động 1 năm, tái phạm lần hai bị tịch thu chứng chỉ và không được cấp lại trong thời gian 5 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Hình thức phạt này nhằm đảm bảo môi giới hoạt động kinh doanh theo đúng pháp luật đã quy định. 2.2. Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam 2.2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 2.2.1.1. Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam ra đời Theo quyết định của Bộ trưởng, Trưởng ban tổ chức – Cán bộ Chính phủ ngày 13 tháng 8 năm 2002. Đến 18/6/2010, theo quyết định của Bộ Nội vụ, Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

39

chính thức đổi tên thành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (viết tắt là VNREA), cùng với việc phê duyệt Điều lệ sửa đổi, bổ sung. Sau gần 10 năm thành lập, với mục đích phối hợp hoạt động của các hội viên nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh, quảng bá, dịch vụ, hợp tác quốc tế và phát triển kinh tế trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi cả nước, Hiệp hội BĐS đang đóng vai trò quan trọng trong tiến trình phát triển thị trường BĐS toàn diện ở Việt Nam. Để tăng tính chuyên nghiệp và góp phần tích cực vào mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động trong lĩnh vực BĐS, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ban hành hai văn bản quan trọng là “Điều lệ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam” gồm 7 chương, 32 điều và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam”. Hai văn bản này đã góp phần xây dựng được hình ảnh chuyên nghiệp cho Hiệp hội, hoàn thiện khung pháp lý hoạt động cho doanh nghiệp, tạo cơ sở đánh giá và quản lý các thành viên của Hiệp hội hiệu quả. 2.2.1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam” (Phụ lục 4) là những quy tắc cụ thể mang tính pháp lý đầu tiên liên quan đến những quy tắc đạo đức trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Theo đó, tất cả các chuyên gia BĐS hoạt động trong các lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, đặc biệt là những nhà môi giới trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đều phải tuân theo. Bản quy tắc có 3 chương, 27 điều; trong đó quan trọng nhất là “Chương 2: Nội dung của các quy tắc” - đưa ra 23 quy tắc cụ thể mà hội viên phải tuân theo khi tham gia vào hiệp hội. Để hiều rõ hơn về Bộ quy tắc, có thể phân chia 23 quy tắc cụ thể theo nội dung thành 4 nhóm nguyên tắc như sau: a. Nghĩa vụ đối với người uỷ thác và khách hàng Đây là nhóm nguyên tắc quan trọng nhất vì mối quan hệ giữa người môi giới với người ủy thác hay người khách hàng là mối quan hệ phát sinh chính trong hoạt động của người môi giới. Theo đó, người hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải “thật thà, trung thực, tận tâm” (Quy tắc 17) – đây là nguyên tắc đạo đức cốt lõi. Trong

40

lĩnh vực BĐS có thể coi đây là “kim chỉ nam” trong vấn đề ĐĐNN. Các chuyên gia BĐS phải tận tâm, sáng suốt trong mọi quá trình cung cấp thông tin cho khách hàng về BĐS để khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt về sản phẩm và hợp đồng, cung cấp các thông tin BĐS đúng sự thật, kịp thời, tránh gây nhầm lẫn cho các bên tham gia giao dịch và những người có liên quan. Những thông tin cá nhân của khách hàng hay các thông tin khác do khách hàng cung cấp cũng được yêu cầu phải giữ bí mật tuyệt đối, không được tiết lộ để gây bất lợi cho khách hàng (Quy tắc 3). Đồng thời, với mục đích tối ưu lợi ích cho khách hàng, người môi giới “phải cộng tác với người môi giới bất động sản khác” khi cần thiết (Quy tắc 5). Các chuyên gia BĐS không được thực hiện các dịch vụ mà họ đang hoặc sẽ có quyền lợi liên quan, kể cả lợi ích với người thân trong gia đình hay đồng nghiệp tại doanh nghiệp. Khi xảy ra trường hợp đó phải thông báo đầy đủ cho các bên liên quan nhằm “ngăn ngừa xung đột lợi ích” (Quy tắc 6). Nếu xảy ra xung đột lợi ích giữa doanh nghiệp nhà môi giới BĐS tham gia với khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng thì cần thông báo đấy đủ thông tin liên quan đến xung đột cho người quản lý và khách hàng. Đặc biệt, những người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần phải “chấp hành tốt các quy định về tài chính” (Quy tắc 9). Chuyên gia BĐS cần minh bạch trong vấn đề tài chính với khách hàng (chỉ nên nhận hoa hồng từ một bên trong giao dịch, nếu nhận từ bên thứ hai trở lên cần có thoả thuận rõ ràng trong hợp đồng). Sau khi đã tiến hành trao đổi và thỏa thuận đầy đủ về các điều khoản cần thiết, “mọi thỏa thuận với khách hàng phải được lập thành văn bản” (Quy tắc 13). Với một bản hợp đồng chặt chẽ, quy định đầy đủ quyền và lợi ích của các bên sẽ đảm bảo cho quá trình tiến hành giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng nguyên tắc đồng thời là cơ sở pháp lý buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đầy đủ những điều khoản như đã cam kết và là cơ sở để giải quyết những tranh chấp (có thể) phát sinh khi tiến hành và sau khi hoàn thành giao dịch. Vì vậy, trước khi tiến hành ký kết, chuyên gia BĐS có trách nhiệm phải giải thích đầy đủ và công khai các

41

điều khoản cho các bên trước khi tiến hành đặt bút ký kết. Đây là bước rất quan trọng, đảm bảo tính minh bạch trong quá trình ký kết hợp đồng. Bộ quy tắc còn quy định cụ thể văn hóa ứng xử của chuyên gia môi giới khi tiếp xúc với khách hàng. “Trong giao tiếp và ứng xử với khách hàng phải có thái độ lịch sự, nhã nhặn, lắng nghe ý kiến, tư vấn, giải thích rõ ràng, cụ thể về các dịch vụ và những thắc mắc của khách hàng về công việc của doanh nghiệp mình tham gia.” (Quy tắc 10). Tuyệt đối không được hách dịch, gây khó khăn hay phiền hà cho khách hàng. Ngoài ra, người môi giới cũng cần phải chú ý đến những tác phong khi nói chuyện điện thoại như: ngắn gọn, tập trung, không ngắt đột ngột... Mặc dù đây là những quy định khá đơn giản đối với mọi người nhưng lại vô cùng quan trọng, bởi thái độ và cách giao tiếp, ứng xử sẽ quyết định tính chuyên nghiệp của chuyên gia BĐS. Khách hàng nhiều khi dựa trên giao tiếp và ứng xử của chuyên gia BĐS mà quyết định xem có nên (tiếp tục) lựa chọn doanh nghiệp (cá nhân) này thay mặt mình tiến hành các giao dịch BĐS hay không. Những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới cần chú ý đến cách ứng xử và giao tiếp để tạo cho khách hàng ấn tượng tốt ngay từ lần tiếp xúc đầu tiên và tạo sự thuận lợi trong giao dịch về sau. b. Nghĩa vụ đối với công chúng  Tuân thủ pháp luật Các chuyên gia BĐS trong quá trình hoạt động phải “tuân thủ các quy định của pháp luật” (Quy tắc 1), tuyệt đối “không được tham gia các hoạt động trái pháp luật” (Quy tắc 18). Ngoài ra, khi xảy ra các vấn đề liên quan đến bản thân thì các chuyên gia BĐS cũng phải “sẵn sàng hợp tác với các cơ quan thẩm quyền nhà nước” khi được yêu cầu (Quy tắc 19). Ba quy tắc này không những áp dụng với lĩnh vực BĐS mà được áp dụng đối với tất cả các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Mọi cá nhân, tổ chức được phép tự do hoạt động nhưng trong phạm vi pháp luật cho phép và phải hợp tác đầy đủ, toàn diện khi được yêu cầu.  Đối xử bình đẳng trước cộng đồng Theo quy tắc số 14 quy định, chuyên gia BĐS phải cam kết “đối xử bình đẳng trước cộng đồng” trong quá trình hành nghề, không phân biệt, kỳ thị khách

42

hàng dựa trên 6 tiêu chí: “chủng tộc, tôn giáo, màu da, giới tính, nguồn gốc, tình trạng tàn tật”. Trong đó, khẳng định cụ thể rằng các chuyên gia BĐS phải công bằng, không thành kiến trong hành vi của bản thân và trong việc cung cấp thông tin cho khách hàng của mình. Không vì bất cứ lý do nào mà cung cấp thông tin không đầy đủ cho một đối tượng khách hàng riêng biệt gây tổn thất về lợi ích cho họ hoặc làm tăng lợi ích của đối tượng nhận được nhiều thông tin hơn.  Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp Theo đó, chuyên gia BĐS “chỉ cung cấp những dịch vụ trọng phạm vi hành nghề của mình” (Quy tắc 16). Lĩnh vực BĐS rất rộng, với nhiều nghiệp vụ khác nhau như: môi giới, quản lý và định giá BĐS; vì vậy, các chuyên gia BĐS chỉ nên hoạt động trong phạm vi hành nghề được phép hoạt động và phải tuân thủ theo những nguyên tắc hành nghề của lĩnh vực nghề nghiệp đó. Chỉ khi hoạt động trong lĩnh vực am hiểu, các chuyên gia BĐS mới có thể đảm bảo phát huy được hết khả năng của bản thân cũng như đảm bảo phục vụ và mang lại lợi ích cao nhất, nhanh nhất cho khách hàng. Ngoài ra, phải đảm bảo “thực hiện công việc được giao với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, với sự cẩn trọng cao nhất, tinh thần làm việc chuyên cần, tận tuỵ và tinh thần trách nhiệm trong công việc” (Quy tắc 15). Chuyên gia BĐS cũng cần có ý thức tự nâng cao trình độ cho bản thân, luôn cập nhật những thay đổi trong nghề (về chính sách, công nghệ...), đảm bảo tính chuyên nghiệp trong trình độ và sự chuẩn mực, cẩn trọng trong hành động khi phục vụ khách hàng.  Cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác Do đặc thù của BĐS nên chuyên gia BĐS là những người có được thông tin đầy đủ, hoàn chỉnh và chính xác nhất, “không được hư cấu thông tin, nói sai sự thật về tài sản” (Quy tắc 4). Việc cung cấp thông tin về tài sản và giao dịch chính xác tới cộng đồng giúp cho thị trường BĐS minh bạch, hoạt động thông suốt, giá cả phản ánh đúng giá trị, tránh được những tình huống cung cấp sai lệch thông tin gây nhiễu loạn thị trường. c. Nghĩa vụ đối với đồng nghiệp

43

Khi phải cộng tác với chuyên gia môi giới khác trong quá trình làm việc, người chuyên gia BĐS phải cộng tác dựa trên tinh thần tự nguyện, vô tư, bình đẳng giữa các bên không vì bắt buộc phải chia sẻ quyền lợi. Cộng tác tuy có làm giảm hoa hồng của người môi giới nhưng đồng thời nâng cao hình ảnh của họ với khách hàng và tăng độ gắn kết với các đồng nghiệp, thậm chí là các đối thủ cạnh tranh. Trong giao tiếp và ứng xử với đồng nghiệp, người chuyên gia BĐS nên sử dụng “ngôn ngữ giao tiếp rõ ràng, mạch lạc, không nói tục, không nói tiếng lóng” và “phải có thái độ lịch sự, tôn trọng, trung thực, thân thiện và hợp tác” (Quy tắc 11). Tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng trong doanh nghiệp mình tham gia. Khi khách hàng có nhu cầu chuyển sang làm việc với nhân viên mới thì nhân viên cũ không được có thái độ bất hợp tác hay hành vi bài trừ, hành động không tốt với nhân viên mới khách hàng muốn làm việc cùng. Tôn trọng và hợp tác với đồng nghiệp cũng tạo nên hình ảnh chuyên nghiệp cho nhân viên môi giới đối với khách hàng, góp phần thúc đẩy sự phát triển của cả doanh nghiệp, tổ chức mà người môi giới tham gia hoạt động. Quy tắc số 20 của Bộ quy tắc về cạnh tranh lành mạnh đã nêu rõ: Người môi giới thực thụ “không được cố ý hay cẩu thả xác nhận các điều gian dối, không đúng về đối thủ cạnh tranh về việc kinh doanh hay hành nghề của họ”. Không được thực hiện các hoạt động xâm phạm các thoả thuận độc quyền đại diện hoặc độc quyền liên hệ với khách hàng, doanh nghiệp mình tham gia mà người khác, doanh nghiệp khác đã ký kết. Những hành vi khiếu nại, khiếu kiện hay đưa ra các ý kiến một cách vô căn cứ làm mất hình ảnh của đối thủ cạnh tranh bị nghiêm cấm. Việc cạnh tranh lành mạnh sẽ loại bỏ được những doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không đủ phẩm chất khỏi thị trường và chỉ giữ lại những đối tượng có thực lực và tiềm năng nhất. d. Nghĩa vụ đối với doanh nghiệp người môi giới tham gia Ngay tại quy tắc số 1, người chuyên gia BĐS đã được yêu cầu phải tuân thủ “các quy chế, quy định của doanh nghiệp mình tham gia”. Đồng thời, người môi giới không được phép thực hiện những hành động làm giảm uy tín của công ty (ví dụ: thay đổi mức phí dịch vụ; không được sử dụng các dịch vụ, phương tiện có thể

44

làm ảnh hưởng tới hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp) và những hành động làm ảnh hưởng đến lợi ích của công ty (ví dụ: gây mất đoàn kết nội bộ; sử dụng thời gian, tài sản của doanh nghiệp vào việc riêng; cung cấp thông tin gây bất lợi cho doanh nghiệp...) (Quy tắc 2 và Quy tắc 22). Trong hoạt động tiếp thị và quảng cáo về doanh nghiệp mình tham gia, các chuyên gia BĐS không được sử dụng các dịch vụ, phương tiện có thể gây ảnh hưởng tới hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp. Đặc biệt, khi cung cấp thông tin về doanh nghiệp, các chuyên gia BĐS cần cung cấp thông tin trung thực, tránh cung cấp những thông tin sai lệch về lĩnh vực hoạt động mà doanh nghiệp mình tham gia. Người môi giới cũng phải tuân thủ theo các quy trình về tài chính của doanh nghiệp đã quy định. Tuy quy trình này với mỗi doanh nghiệp sẽ có sự thay đổi khác nhau, nhưng trong Bộ quy tắc của VNREA cũng đưa ra một số quy định chung tại quy tắc số 9, theo đó việc thu phí dịch vụ từ khách hàng không phải do người môi giới thực hiện mà sẽ do nhân viên bộ phận tài chính – kế toán của doanh nghiệp đảm nhiệm; người môi giới chỉ được thu tiền khi có sự ủy quyền bằng văn bản của người có thẩm quyền và phải nộp ngay về bộ phận tài chính – kế toán trong ngày làm việc. 2.2.2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay Để xác định được thực trạng về ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam, nhóm nghiên cứu đã tiến hành khảo sát vào tháng 03/2012 bằng phương pháp bảng câu hỏi và trên 3 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới ( phát ra 60 phiếu, thu về 40 phiếu có giá trị), người môi giới BĐS (phát ra 50 phiếu, thu về 21 có giá trị) và công ty môi giới BĐS (phát ra 20 phiếu, thu về 10 phiếu có giá trị). Phạm vi của cuộc khảo sát giới hạn tại thành phố Hà Nội và một số khu vực lân cận. Trong đó, nội dung của bảng điều tra tập trung vào tìm hiểu các thông tin, tình huống thực tế có liên quan đến ĐĐNN mà người trả lời gặp phải trong quá trình thực tế sử dụng dịch vụ hoặc cung cấp dịch vụ môi giới của mình (nội dung phiếu điều tra tại Phụ lục 1, 2, 3). Qua kết quả điều tra, nhóm nghiên cứu nhận thấy hoạt

45

động ĐĐNN trong môi giới BĐS ở Việt Nam vẫn tồn tại khá nhiều vấn đề mà dưới đây sẽ được xem xét từng khía cạnh cụ thể. 2.2.2.1. Về thông tin giao dịch Biểu đồ 2: Mức độ thƣờng xuyên khách hàng gặp phải tình huống ngƣời môi giới cung cấp thiếu thông tin hoặc thông tin sai lệch25 Rất nhiều lần 23%

Chưa bao giờ 23%

Đôi khi 54%

Một trong các nghĩa vụ của nhà môi giới là phải cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin cần thiết cho khách hàng. Tuy nhiên, theo kết quả điều tra, 78% số người được hỏi xác nhận họ đã gặp trường hợp người môi giới cung cấp thiếu thông tin hoặc thông tin sai lệch về sản phẩm môi giới; 1/4 trong số đó trả lời rằng họ gặp phải chuyện này thường xuyên. Các năm qua đã có nhiều trường hợp thực tế xảy ra trong đó người môi giới cung cấp thông tin không rõ ràng, giấu những thông tin cần thiết hay đưa ra những ý kiến, lý lẽ cá nhân nhằm thuyết phục khách hàng hành động theo ý muốn của mình chứ không phải vì lợi ích của khách hàng, thậm chí là tiết lộ thông tin của khách hàng (khi đã kết thúc hợp đồng). Khi nguyên tắc cơ bản trong đạo đức nghề môi giới là đề cao quyền lợi khách hàng, cung cấp thông tin trung thực đã không được tuân thủ, đồng nghĩa với việc vấn đề đạo đức khi hành nghề ở đây còn chưa được coi trọng. Tình trạng này của thị trường BĐS Việt Nam được lý giải bởi còn quá nhiều nhà môi giới tự do, không chịu sự quản lý của cơ quan hay tổ chức nào, nên hành động sử dụng lợi thế thông tin để trục lợi cá nhân là không thể tránh khỏi.

25

Theo kết quả khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012

46

2.2.2.2. Về hợp đồng Tại Việt Nam, các hợp đồng môi giới BĐS thường được người môi giới hay công ty môi giới soạn sẵn và khách hàng phải chấp nhận những điều khoản có trong đó. Tuy nhiên, những cam kết trên hợp đồng này thường chỉ nêu những điều khoản chung và quyền, nghĩa vụ của các bên, bảo vệ lợi ích của người môi giới mà không có điều khoản phạt đối với những hành vi của người môi giới khi gây ra những thiệt hại, bất lợi cho bên kia ngoài quy định trong luật pháp. Mặc dù hoạt động môi giới phần nhiều phải dựa trên uy tín và sự tin tưởng lẫn nhau nhưng điều này vô hình chung đã mở cho người môi giới một lối thoát trong những trường hợp vi phạm nghĩa vụ xét trên phương diện đạo đức. (Mẫu hợp đồng môi giới BĐS – Phụ lục 5) Biểu đồ 3: Mức độ thƣờng xuyên của ngƣời

Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu

môi giới gặp phải trƣờng hợp khách hàng

nhầm về hợp đồng27

hiểu nhầm về hợp đồng26

Các điều khoản cũng có thể sử dụng những thuật ngữ gây khó hiểu và việc hiểu lầm có thể gây ra bất lợi cho khách hàng. 37% số khách hàng được hỏi cho biết một số điều khoản của hợp đồng không rõ ràng và rất khó hiểu, dẫn đến một số hiểu lầm không đáng có. Còn đối với nhà môi giới, việc khách hàng hiểu lầm một số điều khoản của hợp đồng xảy ra khá thường xuyên khi 85,7% người môi giới được hỏi gặp phải vấn đề này. Theo họ, lý do chính của việc khách hàng hiểu lầm là do khách hàng không có khả năng hiểu rõ được một số điều khoản của hợp đồng bởi

26 27

Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012 Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012

47

khách hàng không phải là người có chuyên môn trong lĩnh vực này và không nắm rõ được luật môi giới BĐS. Chính điều này tạo điều kiện cho người môi giới soạn ra những điều kiện có lợi cho mình. Ngoài ra, việc hiểu lầm của khách hàng còn bị gây ra bởi nhân viên môi giới tư vấn sai hoặc không thông báo với khách hàng một số thông tin cần thiết. Nhà môi giới cũng có nghĩa vụ phải thực hiện đúng hợp đồng; tuy nhiên, theo kết quả điều tra, 52% khách hàng gặp phải tình huống người môi giới thực hiện chậm trễ, kéo dài thời gian hoặc thực hiện không đúng với hợp đồng. 1/4 số khách hàng được hỏi gặp phải trường hợp nhà môi giới làm mất hợp đồng hoặc giấy tờ quan trọng... Ví dụ như trường hợp của Công ty TNHH Tư vấn - Thương mại địa ốc Hoàng Kim, vào năm 2011, rất nhiều người dân tại phường Phước Thới, quận Ô Môn, TP. Cần Thơ đã ký hợp đồng mua đất nền với tổng trị giá hợp đồng lên tới hơn 100 triệu đồng nhưng đến nay đã hơn một năm mà đất nền vẫn chưa được giao theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.28 Thêm vào đó, có 6/10 công ty được điều tra gặp phải các khiếu nại từ khách hàng về việc nhân viên môi giới của công ty vi phạm hợp đồng. Các công ty này ước tính, chi phí để xử lý những khiếu nại này làm thiệt hại của họ khoảng 5% doanh thu. Chính vì vậy, hầu hết các công ty đều trích lập dự phòng cho các khiếu nại và kiện tụng của khách hàng; khoản dự phòng thường chiếm từ 8-10% doanh thu. Có thể thấy việc nhà môi giới thực hiện không đúng hợp đồng gây ra rất nhiều thiệt hại cho cả khách hàng và công ty của họ. Tuy nhiên, hình thức xử lý với những người môi giới vi phạm các quy định của hợp đồng tại các công ty này mới chỉ dừng lại ở mức cảnh cáo hoặc trừ lương là chính. 2.2.2.3. Về sản phẩm môi giới Có thể nói một trong những tiêu chí chính để đo mức độ hài lòng của khách hàng là chất lượng của sản phẩm môi giới.

28

“Doanh nghiệp bán nền đất “ảo” tại Cần Thơ”, truy cập ngày 2/3/2012 từ http://loikhuyenchonguoimua.batdongsan.com.vn/doanh-nghiep-ban-nen-dat-ao-tai-can-tho-jZSwuiaRss1.html

48

Biểu đồ 5: Mức độ thƣờng xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới của khách hàng và nguyên nhân29

Có thể thấy từ biểu đồ trên, phần lớn người sử dụng vẫn liên tục thay đổi công ty/cá nhân môi giới chứ ít khi trung thành với một đối tượng nhất định. Nguyên nhân chính dẫn đến vấn đề này là họ chưa tìm thấy dịch vụ phù hợp với nhu cầu của mình. Số lượng còn lại sử dụng cố định dịch vụ môi giới của một công ty hay cá nhân nào đó thì chủ yếu là do đó là người thân, quen của mình. Đánh giá mức độ hài lòng với dịch vụ môi giới của khách hàng được điều tra không cao, chỉ ở mức trung bình: 2,9/5 điểm. Trong quá trình cung cấp dịch vụ, hiện tượng người môi giới đòi thêm tiền thù lao ngoài hợp đồng để cung cấp những sản phẩm tốt hơn còn khá phổ biến. 50% số khách hàng được hỏi gặp phải vấn đề này. Có đến 86% nhà môi giới được điều tra cho biết rằng họ đã từng chứng kiến hoặc được nghe kể lại về việc nhà môi giới đòi thêm tiền ngoài hợp đồng, và đối với người môi giới thì việc nhận tiền ngoài hợp đồng là việc rất bình thường, tiền thường được để vào phong bì với lý do thay cho lời cảm ơn người môi giới.

29

Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012

49

2.2.2.4. Về tính chuyên nghiệp và thái độ ứng xử với khách hàng Đa phần các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chỉ mới được thành lập và hoạt động trong vòng 5 năm trở lại đây; trình độ kinh doanh, kỹ năng quản lý doanh nghiệp, việc tổ chức, quản lý dự án... còn rất đơn giản và chưa chuyên nghiệp. Ngoài ra, cũng có không ít cá nhân hành nghề môi giới là tự phát, không được đào tạo một cách có hệ thống, hiểu biết không đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới BĐS. Có đến 52% số lượng người môi giới được điều tra không có chứng chỉ môi giới BĐS; trong số những người có chứng chỉ thì chỉ khoảng 1/3 số người có chứng chỉ ngay khi vào nghề, số còn lại sau khi đi làm vài năm mới thi lấy chứng chỉ. Biểu đồ 6: Tỷ lệ ngƣời môi giới sở hữu chứng chỉ môi giới BĐS30

Trong 10 công ty được điều tra, có 7 công ty có trên 50% nhân viên có chứng chỉ môi giới, tuy nhiên những công ty này chỉ có tối đa 4-6 nhân viên chuyên về nghiệp vụ môi giới BĐS; 3 công ty còn lại có khá nhiều nhân viên môi giới (10-15) nhưng số lượng nhân viên có chứng chỉ môi giới chỉ chiếm chưa đến 50%. Tuy 7/10 công ty trả lời rằng yêu cầu tuyển dụng của họ là nhân viên phải có chứng chỉ môi giới BĐS nhưng không có công ty nào 100% nhân viên môi giới đều có chứng chỉ. Trình độ của các nhân viên môi giới có một nửa chỉ tốt nghiệp cấp 3, số còn lại có bằng đại học và không có nhân viên môi giới nào có bằng trên đại học. Các công ty

30

Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012

50

tuyển nhân viên chủ yếu dựa trên kinh nghiệm làm việc, thậm chí có công ty không có yêu cầu tuyển dụng gì, chỉ cần tuyển người thân, quen. Một thực trang khác là các nhà môi giới cũng không coi trọng việc tham gia các khóa đào tạo về môi giới BĐS khi có 86% nhân viên môi giới trả lời họ không tham gia hoặc chỉ tham gia một khóa học trước khi vào nghề. Tuy các công ty cũng khẳng định họ có tổ chức các khóa đào tạo cho nhân viên nhưng các hình thức đào tạo chủ yếu vẫn là những nhân viên trong công ty đào tạo và truyền lại kinh nghiệm cho nhân viên mới. Tính đến tháng 3/2009, cả nước có 69 đơn vị được Bộ Xây dựng công nhận đủ điều kiện đào tạo về môi giới, định giá và quản lý sàn BĐS; đã cấp 1.208 chứng chỉ hành nghề môi giới, 439 chứng chỉ định giá BĐS; Tới tháng 4/2011, đã có khoảng 10.000 người được cấp chứng chỉ môi giới, các chứng chỉ này có giá trị vô thời hạn. Trong khi đó, ở các nước như: Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2-4 năm, những người môi giới đã được cấp bằng phải đi học lại để đổi bằng mới và cập nhật thông tin về thị trường, chính sách về nhà đất để tư vấn cho khách hàng.31 Sự thiếu tính chuyên nghiệp còn thể hiện ở phong cách làm việc. Vì tính chất nghề môi giới là bắt buộc phải thường xuyên tiếp xúc với mọi người, nên một người môi giới thực thụ cần phải đạt được những tiêu chuẩn nhất định về kỹ năng giao tiếp, cách ăn mặc, tính đúng giờ, lịch sự nhã nhặn... Tuy nhiên tại Việt Nam, người làm nghề môi giới vẫn chưa thể định hình nên một phong cách làm việc chuyên nghiệp cho mình. 81% người môi giới thừa nhận họ gặp phải tình huống khách hàng cáu gắt, phàn nàn và không hợp tác; trong đó, 1 nửa số trường hợp xảy ra là xuất phát từ người môi giới, do khách hàng không hài lòng với thái độ, cách làm việc của người môi giới và sản phẩm môi giới. 58% khách hàng còn cho biết họ gặp phải trường hợp nhà môi giới có thái độ phân biệt giữa các nhóm khách hàng về độ tuổi, giới tính, khoảng cách giàu nghèo... Chính vì những lý do trên mà khách hàng trong cuộc khảo sát đánh giá mức độ hài lòng với tinh thần và phong cách làm việc của nhà môi giới chỉ ở mức trung bình.

31

“Loạn môi giới nhà đất vì thiếu chế tài” truy cập ngày 12-3-2012 từ http://vnexpress.net/gl/kinhdoanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/

51

Biểu đồ 7: Độ hài lòng của khách hàng về thái độ và tinh thần làm việc của ngƣời môi giới32 Rất hài lòng

Không hài lòng

2.2.2.5. Về khả năng hợp tác với các nhà môi giới khác Cũng như tất cả các ngành kinh doanh khác, các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới cũng lấy lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu. Vì thế việc cạnh tranh trên thị trường, tranh giành khách hàng là điều không thể tránh khỏi. Do thiếu một cơ chế phối hợp hoạt động giữa những người môi giới với nhau nên họ chưa xác định được lợi ích của việc cùng phối hợp hoạt động, cung cấp thông tin trên thị trường, hướng tới một lợi ích cho cả hai bên, hậu quả tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, gây tổn hại đến lợi ích, hình ảnh uy tín lẫn nhau và ảnh hưởng không tốt tới hoạt động chung của cả thị trường. Theo kết quả điều tra thì có đến 90% người môi giới đã từng chứng kiến hoặc gặp phải tình huống người môi giới khác cạnh tranh không lành mạnh, VD như tranh giành khách hàng, gây mất đoàn kết nội bộ... Biểu đồ 8: Mức độ thƣờng xuyên gặp phải tình huống cạnh tranh không lành mạnh33

Thường xuyên 27%

Chưa bao giờ 10%

Thỉnh thoảng 63%

32 33

Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012 Theo số liệu khảo sát của nhóm nghiên cứu, thực hiện tháng 03/2012

52

2.2.3. Đánh giá việc áp dụng các quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay Luật kinh doanh BĐS 2006 trong đó quy định về dịch vụ môi giới BĐS ra đời đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng cần phải thấy được nhiều mặt hạn chế trong các quy định về môi giới BĐS trong luật. Việc thiếu đi những quy định hoàn chỉnh, đầy đủ và cụ thể quy định về môi giới BĐS đã tạo ra một lượng đội ngũ tư vấn nhà đất hoạt động lộn xộn, thiếu quy củ và năm ngoài sự quản lý của nhà nước, gây tác động xấu đến thị trường. Qua kết quả điều tra, nhóm nghiên cứu nhận thấy: 2.2.3.1. Nhược điểm Với công ty: Số lượng các công ty môi giới BĐS chuyên nghiệp còn ít, đa phần là các công ty môi giới và phòng giao dịch nhỏ lẻ, làm ăn manh mún. Tình trạng thực thi các quy định đạo đức trong nghề còn yếu có nguyên nhân chính là do đội ngũ nguồn nhân lực, công tác đào tạo và tuyển dụng nguồn nhân lực tại các công ty này còn thiếu tính chuyên nghiệp, yêu cầu đối với thành viên không cao và hình thức đào tạo chủ yếu chỉ là truyền đạt kinh nghiệm từ người đi trước. Cùng với đó, chưa có các biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với nhân viên của mình khi xảy ra tình trạng vi phạm hợp đồng, nên chưa tạo lập được hình ảnh chuyên nghiệp của các công ty môi giới BĐS. Với người môi giới: Đa phần người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bị thu hút vào nghề này là do sức hấp dẫn từ lợi nhuận chứ không được đào tạo bài bản, vì vậy tình trạng thiếu kinh nghiệm, trình độ chuyên môn yếu là khá phổ biến trên thị trường. Từ đó dẫn đến các trường hợp cung cấp thiếu thông tin hay thông tin sai lệch, không chính xác tới người khách hàng, thậm chí là sử dụng lợi thế nắm giữ thông tin để thu lợi về bản thân chứ không đứng trên quan điểm làm mọi việc vì lợi ích cao nhất của người sử dụng dịch vụ môi giới. Cùng với đó là việc cạnh tranh giữa những người môi giới, đặc biệt là môi giới tự do là khá phổ biến và không thể kiểm soát được.

53

Phản hồi từ khách hàng: Đối với khách hàng thì dịch vụ môi giới tại Việt Nam hiện nay còn khá hỗn tạp, đạo đức hay tính chuyên nghiệp của người môi giới chưa thực sự thỏa mãn được những gì mà khách hàng mong muốn. Từ việc thông tin mà họ nhận được chưa đủ độ chính xác và tin cậy, chậm trễ trong thực hiện hợp đồng còn phổ biến, cho tới việc thái độ ứng xử của người môi giới còn chưa thuyết phục được người sử dụng. Hơn nữa là thực tế người khách hàng thường bị yêu cầu phải trả thêm những khoản phí ngoài hợp đồng. 2.2.3.2. Ưu điểm Tuy có nhiều nhược điểm như vậy, vấn đề đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam vẫn có những ưu điểm và dấu hiệu phát triển trong tương lai: Các công ty đã ý thức được những tổn thất mà mình phải gánh chịu khi xảy ra khiếu nại từ phía khách hàng nên bước đầu đã có những biện pháp ứng phó hợp lý. Về thái độ cư xử và hiệu quả của dịch vụ môi giới, tuy không được khách hàng đánh giá cao nhưng cũng không bị coi là quá yếu kém, đó là một tín hiệu đáng mừng cho một thị trường BĐS mới phát triển như ở Việt Nam. Cùng với đó, trong những năm gần đây, nhiều công ty môi giới BĐS quốc tế chuyên nghiệp đã bắt đầu xâm nhập thị trường Việt Nam như Savills, Knight Frank, CBRE, Colliers hay Cushman & Wakefield. Những công ty này mang đến hình ảnh chuyên nghiệp, dịch vụ môi giới cao cấp và sẽ là những công ty tiên phong trong quá trình phát triển ĐĐNN trong môi giới BĐS của Việt Nam.

54

CHƢƠNG 3. NGHIÊN CỨU KHẢ NĂNG ÁP DỤNG MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HIỆP HỘI QUỐC GIA CHUYÊN VIÊN ĐỊA ỐC HOA KỲ TẠI VIỆT NAM 3.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Hoa Kỳ và những quy định liên quan đến đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Hoa Kỳ 3.1.1. Khái quát thị trƣờng bất động sản và môi giới bất động sản tại Hoa Kỳ 3.1.1.1. Thị trường bất động sản Hoa Kỳ Kinh doanh BĐS là một trong những hoạt động kinh tế phổ biến nhất tại Mỹ. Vai trò của BĐS trong nền kinh tế Mỹ là không thể phủ nhận được, đóng góp 10% tổng sản phẩm quốc gia; và bất cứ sự suy giảm nào trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến cán cân chung của nền kinh tế Mỹ34. Theo xếp hạng của NAICS (Hệ thống Xếp hạng Công nghiệp Bắc Mỹ), giao dịch BĐS là ngành dịch vụ lớn thứ 7 của Hoa Kỳ35. Tính đến tháng 2 năm 2012, BĐS thu hút trên 14 triệu người lao động Mỹ làm việc trong lĩnh vực này (bao gồm cả nhân viên môi giới, kế toán, kiểm toán, nhân viên văn phòng...36). Cuối thế kỷ 19, Mỹ chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp. Mật độ lớn dân cư thành thị đã tạo cơ hội cho sự phát triển của thị trường BĐS. Sự bùng nổ của công nghệ và việc xây dựng nhà ở, văn phòng, nhà cao tầng đã tạo ra nhu cầu lớn về không gian; điều này đã làm thay đổi diện mạo của ngành BĐS ở Mỹ. Tuy nhiên, sau đó, cuộc Đại suy thoái đã ảnh hưởng mạnh đến hầu hết các ngành, trong đó có BĐS. Trong khi đang chậm chạp thoát khỏi cuộc Đại Suy thoái, nước Mỹ lại bước vào cuộc Chiến tranh Thế giới thứ 2. Ngành BĐS bắt đầu chững lại trong suốt cuộc chiến tranh. Sau cuộc chiến, một thời kỳ thịnh vượng lại bắt đầu. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng lên; đến trước năm 1946, có 500.000 ngôi nhà được xây dựng, con số này tăng lên 14 triệu vào những năm 1950,

34

“Role of real estate in US economy”, truy cập ngày 28/3/2012, từ http://www.us4real.com/role-of-realestate-in-us-economy 35 “Service Industry”, truy cập ngày 28/3/2012, từ http://www.referenceforbusiness.com/encyclopedia/SelStr/Service-Industries.html 36 Số liệu từ Cục thống kê Lao động (BLS), truy cập ngày 27/3/2012 từ http://www.bls.gov/iag/tgs/iag531.htm

55

với 2/3 số lượng nhà được xây ở vùng ngoại ô37. Ngành BĐS tại Mỹ vẫn tiếp tục phát triển cho đến ngày nay, trở thành một trong những ngành sôi động nhất của nền kinh tế. Từ năm 2001 đến năm 2005, ngành BĐS ở Mỹ xuất hiện bong bóng nhà đất38. Giá nhà tăng 10% hoặc hơn ở rất nhiều bang. Từ mùa thu năm 2005, bong bóng nhà đất ở Mỹ bắt đầu vỡ, doanh số nhà bán liên tục giảm trong các năm tiếp theo. Thị trường BĐS Mỹ đã ở trong tình trạng suy thoái kéo dài 6 năm, hơn rất nhiều so với những cuộc suy thoái trước đây. Tuy vẫn chưa thoát khỏi cuộc suy thoái và tốc độ tăng trưởng còn rất chậm nhưng thị trường BĐS Mỹ hiện nay đã có những tín hiệu khởi sắc. Hiệp hội BĐS quốc gia Mỹ báo cáo doanh số bán nhà đã sử dụng tăng 4,3% lên 4,57 triệu nhà/năm trong tháng 1/2012, tốc độ nhanh nhất kể từ tháng 5/2010. Đáng chú ý, BĐS tiêu dùng tại Mỹ đang phục hồi ngay cả trong bối cảnh làn sóng thu hồi nhà đang diễn ra rộng rãi cho thấy niềm tin của người dân Mỹ bắt đầu tăng trở lại. 3.1.1.2. Môi giới bất động sản Thị trường BĐS Mỹ hiện nay gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS, khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động. 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại. 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân39. Theo khảo sát của Cục thống kê về lao động Mỹ, vào năm 2010, có khoảng 466.100 nhà môi giới và nhân viên bán hàng BĐS40. Tuy nhiên, trong danh sách của Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Hoa Kỳ (NAR), có 1.3 triệu nhân viên môi giới là thành viên của Hiệp hội và thêm 1 triệu nhân viên môi giới khác không phải là

37

“History of the real estate industry”, truy cập ngày 28/3/2012, từ http://www.vault.com/articles/Historyof-the-Real-Estate-Industry-18187121.html 38 Bong bóng nhà đất là hiện tượng cầu về BĐS tăng, đặc biệt là nhà ở, bởi những cách thức do con người tạo ra ví dụ như hạ thấp lãi xuất. Bong bóng nhà ở có thể dẫn đến tình trạng bùng nổ về kinh tế nhưng cũng có thể kết thúc bằng sự khó khăn của nền kinh tế. Theo “What is a housing bubble?”, truy cập ngày 29/3/2012, từ http://www.wisegeek.com/what-is-a-housing-bubble.htm 39 “Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ”, truy cập ngày 30/3/2011, từ http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my/ 40 Số liệu từ Cục thống kê Lao động Mỹ, truy cập ngày 27/3/2012, từ http://www.bls.gov/ooh/Sales/Realestate-brokers-and-sales-agents.htm

56

thành viên41. Mỗi năm, một người môi giới trung bình kiếm được 42.680 USD, mỗi giờ kiếm được 20,52 USD, khoảng 57% người môi giới hành nghề tự do theo số liệu thống kê năm 201042. Người môi giới thường đặt giá tiền hoa hồng theo phần trăm giá nhà. Một thập kỷ trở lại đây, tỷ lệ hoa hồng không thay đổi nhiều, dao động từ 5-5.5%. Ở Mỹ, một người muốn nhận được tiền thù lao cho dịch vụ môi giới BĐS thì họ phải có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu không có chứng chỉ thì hoạt động môi giới của họ được coi là bất hợp pháp. Thông thường có 2 cấp độ cấp chứng chỉ hành nghề, được cấp bởi các bang riêng rẽ chứ không phải chính phủ liên bang, đó là chứng chỉ bán hàng BĐS và chứng chỉ môi giới BĐS. Để được cấp chứng chỉ, người dự tuyển phải tốt nghiệp cấp 3, ít nhất 18 tuổi và phải hoàn thành một số giờ học nhất định về môi giới BĐS. Đối với chứng chỉ bán hàng BĐS, người dự tuyển phải tham dự từ 40-90 giờ học và phải vượt qua được kỳ thi tuyển về luật và thực hành của bang. Khi làm việc, họ phải làm việc dưới sự trợ giúp và ủy quyền của một nhà môi giới khác. Sau khi có một vài năm kinh nghiệm bán hàng, họ có thể tham gia thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS. 3.1.1.3. Điểm khác biệt và tương đồng giữa thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam a. Điểm khác biệt Hoa Kỳ là nền kinh tế lớn nhất thế giới, thị trường BĐS ở Hoa Kỳ, cũng là một trong những thị trường BĐS phát triển mạnh và năng động nhất thế giới. Chính vì vậy nó tồn tại rất nhiều khác biệt với thị trường BĐS Việt Nam. Trước hết về lịch sử hình thành, Hoa Kỳ có một thị trường BĐS khá lâu đời so với Việt Nam, có thể nói là đi trước nước ta gần một thế kỷ. Việc này đã tạo điều kiện cho Hoa Kỳ phát triển được một thị trường BĐS ở mức độ cao, theo hướng kinh tế thị trường, tiên tiến, hiện đại. Còn ở Việt Nam, do xuất hiện chưa lâu nên trình độ phát triển của thị

41

Số liệu từ Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, truy cập ngày 30/3/2012, từ http://www.realtor.org/ Số liệu từ Cục thống kê lao động Mỹ, truy cập ngày 27/3/2012, từ http://www.bls.gov/ooh/Sales/Realestate-brokers-and-sales-agents.htm 42

57

trường còn thấp, công nghệ thông tin chưa đầy đủ và hiện đại… do đó hiệu quả của các giao dịch BĐS còn thấp. Ở Mỹ, hệ thống ngân hàng cung cấp vốn vay để mua nhà cũng như các tổ chức cho vay cầm cố, thế chấp rất phát triển, tạo điều kiện cho người dân đặc biệt là người nghèo có thể mua được nhà. Ở Việt Nam, những hệ thống như vậy còn ít và hiệu quả không cao. Các tổ chức phân tích và cung cấp thông tin về BĐS cũng phát triển hơn Việt Nam, nên tính minh bạch của các giao dịch BĐS cao hơn rất nhiều so với Việt Nam. Hơn nữa, ở Hoa Kỳ có 50 bang lớn nhỏ, mỗi bang lại có một hệ thống luật và quy định về BĐS riêng và khác nhau ở từng bang; trong khi đó ở Việt Nam, luật BĐS được áp dụng chung trên cả đất nước. Tuy luật và quy định của Hoa Kỳ chi tiết và đầy đủ hơn nhiều so với những quy định khá chung và đơn giản của Việt Nam, nó cũng rắc rối và phức tạp hơn do sự khác nhau của từng bang. Yêu cầu đối với người môi giới BĐS ở Mỹ cao và chặt chẽ hơn ở Việt Nam. Ở BĐS Mỹ, nếu không có chứng chỉ môi giới, nhà môi giới sẽ không được nhận tiền thù lao và được coi là vi phạm pháp luật. Trong khi đó ở Việt Nam, rất nhiều nhà môi giới hành nghề mà không có chứng chỉ môi giới cũng như không trải qua bất kỳ khóa đào tạo nào. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chuyên môn, tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và qua đó ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng. NAR là hiệp hội BĐS lớn nhất Bắc Mỹ, do đó mức độ ảnh hưởng của nó đối với thị trường BĐS Hoa Kỳ khá lớn. Trong khi đó ở Việt Nam, Hiệp hội BĐS Việt Nam mới ra đời vào năm 2002 nên ảnh hưởng của nó đến các nhà môi giới và thị trường môi giới BĐS còn chưa cao. Thêm vào đó, do quy mô của thị trường khác nhau nên mức độ chịu ảnh hưởng từ thị trường thế giới cũng khác nhau. Hoa Kỳ có thị trường BĐS rất lớn nên khi có bất cứ chuyển biến nào trong nền kinh tế thế giới cũng như thị trường BĐS thế giới, thị trường BĐS Hoa Kỳ sẽ bị ảnh hưởng rất mạnh giống như trường hợp bong bóng nhà đất trong cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 được nói ở

58

trên. Việt Nam, do thị trường còn nhỏ và manh mún nên tuy vẫn chịu tác động nhất định nhưng không lớn như ở Mỹ. Cuối cùng, do nền văn hóa khác nhau nên ĐĐNN trong môi giới BĐS cũng rất khác nhau. Mỹ là một đất nước đa sắc tộc nên vấn đề chống phân biệt chủng tộc là vấn đề được quan tâm rất lớn trong yêu cầu về đạo đức của người môi giới; trong khi ở Việt Nam, vấn đề này không phải là một vấn đề quan trọng. b. Điểm tương đồng Tuy nhiên, không phải vì thế mà thị trường BĐS Mỹ và Việt Nam lại không có những điểm tương đồng. Thứ nhất, về nền tảng hình thành, cơ sở hình thành cho thị trường BĐS Mỹ là khi chính phủ Mỹ đưa ra chính sách cấp đất cho dân di cư trong đó người dân được sống trên mảnh đất đó, cải tạo nâng cấp đất và được chuyển quyền sở hữu mà không dùng tiền. Còn ở Việt Nam, thị trường BĐS cũng được hình thành trên cơ sở chính sách của nhà nước khi Luật Đất đai năm 1987 cho phép người dân được đầu tư trên đất được giao, hưởng lợi từ những thành quả đó và được chuyển nhượng đất cho người khác. Mặc dù bề dày lịch sử là khác nhau nhưng nền tảng cơ bản thì lại rất tương đồng. Tình hình phát triển của thị trường BĐS các năm gần đây ở hai nước cũng có rất nhiều điểm giống nhau. Ví dụ điển hình là cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 mà nguyên nhân của nó là hiện tượng bong bóng nhà đất xuất hiện từ năm 2001. Ở Mỹ, từ năm 2001 đến đầu năm 2005, giá nhà ở Mỹ liên tục tăng cao. Ở Việt Nam từ năm 2001 đến năm 2003, thị trường BĐS cũng gặp phải tình trạng cầu về đất đai tăng nhanh liên tục, làm cho giá BĐS Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, tạo nên bong bóng nhà đất như ở Mỹ. Nguyên nhân của tình trạng này khá giống nhau ở cả 2 nước: do tâm lý kỳ vọng của người dân, do chính sách của Nhà nước về đất đai, do đầu cơ đất đai, và do tình trạng thiếu thông tin về giá. Sáu năm gần đây, thị trường BĐS ở Mỹ ở trong giai đoạn suy thoái, có những lúc tăng trưởng nhưng cũng khá ảm đạm. Ở Việt Nam, thị trường BĐS cũng không khả quan hơn, giá các giao dịch địa ốc sụt giảm, thị trường cũng phát triển

59

khá chậm chạp. Tuy nhiên, đến đầu năm 2012, thị trường BĐS Việt Nam và Hoa Kỳ đã có một số dấu hiệu khởi sắc trở lại. Có thể thấy, tình hình phát triển gần đây ở hai thị trường có rất nhiều điểm tương đồng, tạo cơ sở cho việc áp dụng một số quy định về BĐS của Hoa Kỳ vào Việt Nam sẽ được đề cập ở phần sau. 3.1.2. Một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 3.1.2.1. Giới thiệu về Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) a. Tổng quan NAR là hiệp hội thương mại lớn nhất tại Bắc Mỹ, là đại diện của hơn 1,3 triệu thành viên, 54 hội nhà nước (bao gồm Guam, Puerto Rico, quần đảo Virgin...), hơn 1400 hội địa phương và 9 viện nghiên cứu. NAR được thành lập vào ngày 12 tháng 5 năm 1908, trụ sở chính tại Chicago, gồm 120 thành viên sáng lập, 19 hội đồng và một hiệp hội nhà nước. Khi mới thành lập, tổ chức này lấy tên là Hiệp hội Giao dịch BĐS quốc gia - National Association of Real Estate Exchanges. Vào năm 1916, hiệp hội đổi tiên thành Hiệp hội Hội đồng BĐS quốc gia - National Association of Real Estate Boards. Đến năm 1974 thì đổi tên thành tên như hiện nay: Hiệp hội Chuyên viên địa ốc quốc gia National association of Realtors. Năm 1996, hiệp hội thành lập Ủy ban hành chính BĐS để thu hút vốn đóng góp tự nguyện từ những thành viên trong hiệp hội.43 NAR có vai trò như nhà đại diện thay mặt cho các đại lý nhà môi giới BĐS. Tổ chức này tham gia các cuộc vận động hành lang pháp luật có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và cung cấp các báo cáo thường xuyên về tình trạng BĐS nhà ở của thị trường trong nước. b. Nhiệm vụ  NAR giúp các thành viên của tổ chức đạt được lợi ích và thành công một cách tối đa

43

“NAR’s Mission, Vision, and History”, truy cập ngày 28/02/2012 từ http://www.realtor.org/aboutnar/mission-vision-and-history

60

Nhiệm vụ này là nhiệm vụ quan trọng nhất của NAR. Hiệp hội quản lý, khai thác, kinh doanh BĐS nhà đất, bảo vệ lợi ích chung toàn ngành, đồng thời góp phần phát triển thị trường BĐS, đảm bảo hoạt động hiệu quả và ổn định kể cả trong những thời kỳ suy thoái kinh tế, nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu của người dân về nhà đất.  Góp phần thúc đẩy tăng trưởng ngành công nghiệp BĐS Hiệp hội hỗ trợ nhà các nhà quản lý trong việc thúc đẩy tăng trưởng cả về chất và lượng của ngành công nghiệp BĐS - vốn là một ngành công nghiệp có tiềm năng to với, với một lượng giá trị tài sản khổng lồ có ảnh hưởng rõ rệt đến nền kinh tế quốc gia.  Cung cấp cơ sở cho các nghiên cứu chuyên nghiệp Trên cơ sở làm việc thay mặt cho các chủ sở hữu BĐS ở Mỹ, hiệp hội chuyên viên địa ốc quốc gia đã cung cấp nguồn dữ liệu dồi dào cho các nghiên cứu chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS nước này, hiệp hội cũng là nơi nghiên cứu và trao đổi thông tin giữa các hội viên, thông tin cho công chúng và chính phủ. c. Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức Bộ Quy tắc đạo đức và Tiêu chuẩn hành nghề của hiệp hội (Code of Ethics and Standard of Practice) là bộ tài liệu nêu chi tiết và đầy đủ các nguyên tắc cần thiết điều chỉnh hành vi của một chuyên viên địa ốc. Bộ Quy tắc đạo đức được NAR phê chuẩn vào năm 1913, tu chỉnh tại đại hội thường niên các năm sau đó và lần gần đây nhất là vào năm 2011, bản chỉnh sửa chính thức có hiệu lực từ tháng 1/1/2012. Bộ quy tắc đạo đức không phải là luật do nhà nước ban hành, nhưng nó cũng không hề chống đối pháp luật. Vào năm ra đời, Bộ quy tắc chỉ được chia thành hai phần chính: nhiệm vụ với khách hàng và nhiệm vụ với các chuyên viên địa ốc khác. Sau những lần sửa đổi bổ sung, Bộ quy tắc hiện tại gồm có 17 điều, chia ra làm ba mục chính: các nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng; nghĩa vụ đối với công chúng; và cuối cùng là nghĩa vụ với những người môi giới BĐS khác.

61

3.1.2.2. Quy định về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản trong Bộ quy tắc đạo đức của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 3.1.2.2.1. Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng a. Đảm bảo tối ưu quyền lợi của người ủy thác và khách hàng  Đề cao và bảo vệ quyền lợi của người ủy thác Tại Điều 1 của Bộ quy tắc đạo đức quy định: “sẽ bảo vệ và đề cao quyền lợi của người ủy thác”. Xét cả trên phương diện pháp lý và đạo đức, người môi giới cần thực hiện những nỗ lực trong khả năng tối đa của họ để đạt được mục tiêu của người ủy thác. Tuy nhiên, trung thành với người ủy thác không có nghĩa là người môi giới có thể cung cấp các thông tin sai lệch tới khách hàng khác để nâng cao lợi ích của người ủy thác.  Cung cấp cho người ủy thác đầy đủ, kịp thời những thông tin cần thiết Trong quá trình thực hiện hợp đồng, đối với những thông tin đề nghị mua/bán hay trả giá cho BĐS, người môi giới cần thông báo với người ủy thác một cách khách quan. Những thông tin này cần tiếp tục được thông báo cho tới khi người ủy thác đạt được mục đích của mình.  Bảo mật thông tin của người ủy thác Yêu cầu này được đặt ra bao gồm cả trong thời gian hợp đồng và sau khi người môi giới đã chấm dứt sự liên hệ nghề nghiệp với người ủy thác. Theo đó, người môi giới không được phép cố ý: tiết lộ thông tin kín đáo của người ủy thác; sử dụng thông tin kín đáo của người ủy thác để gây bất lợi cho họ; sử dụng thông tin kín đáo của người ủy thác để đem lợi cho người môi giới hay bất kỳ một bên thứ ba nào. Trừ khi: người ủy thác đồng ý sau khi đã được thông báo đầy đủ; người môi giới bị bắt buộc theo lệnh của tòa án; người ủy thác có ý định phạm tội và thông tin đó cần thiết để ngăn ngừa tội ác; cần thiết để bảo vệ người môi giới, nhân viên hay người hợp tác của hãng môi giới chống lại cáo buộc về hành vi phi pháp. Trong đó, thông tin liên quan tới các khiếm khuyết tiềm tàng của tài liệu không được coi là thông tin mật theo Bộ quy tắc đạo đức này.  Tránh nói quá, hướng dẫn sai lầm, che giấu các sự kiện liên quan

62

Điều kiện về tính trung thực này được yêu cầu với người môi giới ngay từ khi chưa trở thành đại diện của người ủy thác và xuyên suốt quá trình thực hiện hợp đồng môi giới. Khi tìm cách xin đăng bản địa ốc, trở thành đại diện của bên bán/cho thuê, người môi giới không được “cố ý hướng dẫn sai lầm chủ sở hữu về giá trị thị trường BĐS của họ” (tiêu chuẩn 1-3) và khi tìm cách trở thành người đại diện của bên mua/đi thuê BĐS, “không được dẫn dắt sai lầm người mua hay người đi thuê về số tiền tiết kiệm được hay những lợi ích khác thông qua việc sử dụng dịch vụ môi giới” (tiêu chuẩn 1-4).  Phối hợp với người môi giới khác vì lợi ích của người ủy thác Những quy định tại Điều 3 của Bộ quy tắc ràng buộc người môi giới phải hợp tác với những đối thủ cạnh tranh của họ dựa trên những điều kiện được thống nhất bởi cả 2 bên khi sự hợp tác đó là vì lợi ích cao nhất cho người ủy thác. Về phân chia hoa hồng, lệ phí, trong Điều 3 cũng nói rõ ràng rằng “nghĩa vụ hợp tác ở đây không bao gồm nghĩa vụ chia sẻ tiền hoa hồng, lệ phí hay thù lao khác cho người môi giới khác”. Tức là dù có quy định về phân chia thù lao hay không thì người môi giới vẫn phải đặt nghĩa vụ hợp tác lên trên hết. b. Đảm bảo trung thực về quyền lợi cá nhân  Công khai những quyền lợi trực tiếp, gián tiếp của người môi giới Người môi giới phải cung cấp đầy đủ thông tin cho người mua, người bán hay người đại diện của họ khi người môi giới tiến hành mua, trả giá hay bán BĐS mà trong đó người môi giới có những lợi ích nhất định. Một tình huống minh họa có thể xem xét ở trường hợp này trong hướng dẫn thi hành của NAR như sau: Người ủy thác A muốn đăng bán lô đất trống của mình qua người môi giới B với giá 50.000 USD, nhưng qua những thuyết phục của người môi giới B về một vài khuyết điểm của lô đất và tình hình thị trường ảm đạm, người ủy thác A đã chấp thuận đăng với giá 32.500 USD. Hai tuần sau, người môi giới B thông báo cho A về một đề nghị trả giá 32.500 USD. Người ủy thác A đã thắc mắc về giá trị của lô đất có thể cao hơn bởi vì mức giá 32.500 USD đã được trả ngay sau khi đăng bán chỉ mới hai tuần. Tuy nhiên, người môi giới B cố gắng thuyết phục A chấp nhận dựa

63

trên tình hình thị trường và chỉ khi đặt giá thấp như vậy mới có người mua. Cuối cùng, A đã đồng ý và bán cho người mua C. Hai tháng sau, A phát hiện ra mảnh đất đó không thuộc sở hữu của C mà đã được bán cho người mua D với giá 55.000 USD. A cũng điều tra và biết được C là anh vợ của B và C chỉ thay mặt cho người môi giới B mua lô đất với giá 32.500 USD. A đã đệ trình khiếu nại sự việc lên Hội đồng môi giới BĐS về việc B phản bội lại lòng tin và lợi ích của người ủy thác và đã không công khai mua lô đất dưới danh nghĩa của chính người môi giới B. Trong buổi điều trần trước Hội đồng của Ủy ban tiêu chuẩn nghề nghiệp, B đã bào chữa rằng dưới sự quan sát chuyên môn của mình, anh ta nhận thấy mức giá trong giao dịch BĐS này tồn tại hai yếu tố hợp lý: với mức giá này người ủy thác A sẵn sàng bán để thanh lý khoản đầu tư của mình và cũng với mức giá này, người mua sẵn sàng trả để có thể sở hữu lô đất mà người mua C quan tâm. Với vai trò của mình, B nhận thấy không có bất kỳ thiệt hại nào trong giao dịch này với cả 2 bên khi mà người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán. Ban điều trần kết luận rằng: người môi giới B đã sử dụng chiêu bài đội lốt cung cấp dịch vụ môi giới để thực hiện mục đích đầu cơ, B đã phản bội những nguyên tắc cơ bản nhất của công việc môi giới và phản bội lòng trung thành với lợi ích của người ủy thác, B đã vi phạm Điều 1 và Điều 4 của Bộ quy tắc đạo đức.44  Không nhận hoa hồng, giảm giá hay quyền lợi khác nằm ngoài lệ phí Người môi giới có thể giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ BĐS khác nằm ngoài dịch vụ môi giới tới người ủy thác nhưng tất cả những chi phí dành cho sản phẩm, dịch vụ đó và các khoản hoa hồng mà người môi giới có được khi giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cần được người ủy thác nắm rõ và chấp thuận.  Nhận thù lao của duy nhất một bên “Trong một thương vụ, mặc dù được luật pháp cho phép, người môi giới sẽ không được nhận thù lao của hơn một bên mà không công khai cho tất cả các bên

44

Case 1-4, Interpretations of the Code of Ethics, Code of Ethics and Arbitration Manual 2012 – NAR

64

và có sự chấp thuận của người ủy thác” (Điều 7). Quy tắc này mang tính bổn phận đạo đức đối với người môi giới và nằm ngoài những quy định trong luật pháp. c. Đảm bảo tính minh bạch về thông tin trong giao dịch  Giữ tài khoản nhận ủy thác riêng biệt với tài khoản cá nhân Các tài khoản mà người môi giới nhận ủy thác từ người khác cần được giữ trong một tài khoản đặc biệt tại một tổ chức tài chính phù hợp, riêng biệt với tài khoản sở hữu cá nhân của người môi giới để đảm bảo sự trung thực của chính họ, đề phòng trường hợp xảy ra sai sót trong tính toán hay tổn thất tài khoản.  Các điều khoản thỏa thuận được lập thành văn bản Để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia trong thương vụ BĐS, trách nhiệm của người môi giới là phải đảm bảo tất cả các hợp đồng cần thiết trong thương vụ và liên quan đến công việc của người môi giới bao gồm hợp đồng đăng bản, hợp đồng đại diện, hợp đồng mua bán hay hợp đồng cho thuê “được viết ra bằng ngôn ngữ rõ ràng, dễ hiểu thể hiện các điều khoản, điều kiện, nghĩa vụ và cam kết cụ thể của các bên. Mỗi bên sẽ được cấp một bản copy của mỗi hợp đồng sau khi họ đã ký tên hoặc ký tắt.” (Điều 9). 3.1.2.2.2. Nghĩa vụ đối với công chúng a. Đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới  Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp bình đẳng cho tất cả mọi người Điều 10 Bộ quy tắc đạo đức có quy định rõ: “Người môi giới không được từ chối cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cho bất kỳ người nào vì các lý do chủng tộc, màu da, tôn giáo, tình trạng tàn tật, địa vị gia đình hay nguồn gốc quốc gia”. Việc bình đẳng thể hiện qua tất cả các khâu, từ khi tiến hành đăng thông tin quảng cáo “những người môi giới không được in, trưng bày hay truyền bá bất kỳ tuyên bố, quảng cáo nào có liên quan đến bán, hay cho thuê một BĐS, trong đó hàm ý sự ưu ái, hạn chế hay phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, tình trạng tàn tật, địa vị gia đình hay nguồn gốc quốc gia” (tiêu chuẩn 10-3) cho tới khi cung cấp dịch vụ. Đồng thời, người môi giới cũng phải cam kết “không trở thành bất kỳ

65

bên nào trong các kế hoạch hay thoả thuận để phân biệt con người”(Điều 10) trên cơ sở các yếu tố như màu da, sắc tộc, tôn giáo.  Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp theo đúng năng lực Để đảm bảo hoạt động môi giới thực sự hiệu quả và chuyên nghiệp, Bộ quy tắc cũng quy định về phạm vi lĩnh vực mà người môi giới được phép tham gia cung cấp trong Điều 11: “Dịch vụ mà những người môi giới cung cấp cho người uỷ thác và khách hàng của họ phải tuân theo những tiêu chuẩn hành nghề và có năng lực thực sự trong những lĩnh vực BĐS cụ thể mà họ tham gia, đặc biệt là môi giới BĐS nhà ở, quản lý BĐS, môi giới BĐS thương mại và công nghiệp, môi giới đất, định giá BĐS, tư vấn BĐS, bán đấu giá BĐS và BĐS quốc tế”. Vì vậy, người môi giới khi được người uỷ thác đề nghị cung cấp dịch vụ cần phải xem xét lĩnh vực đó có thuộc nghiệp vụ chính, thuộc lĩnh vực am hiểu của bản thân hay không rồi mới được quyết định.  Phải trung thực và chính xác trong việc truyền đạt thông tin Điều 12, Bộ quy tắc có quy định: “Người môi giới BĐS phải trung thực và thật thà trong truyền đạt thông tin môi giới BĐS của mình và phải phản ánh đúng sự thật trong hoạt động quảng cáo, tiếp thị và các hình thức trình bày khác”. Nếu như những cam kết trung thực đối với người ủy thác của người môi giới đã nêu ở phần trước là vì mục đích bảo vệ lợi ích của người ủy thác, thì ở đây, nghĩa vụ trung thực của người môi giới với công chúng có ý nghĩa tránh phát tán những thông tin sai lệch gây ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Ngoài ra, cũng cần tránh cường điệu và không trung thực trong quảng cáo. b. Đảm bảo tuân thủ pháp luật  Không tham gia vào các hoạt động trái pháp luật Điều 13 trong Bộ quy tắc đạo đức có quy định người môi giới phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật.  Hợp tác với cơ quan có thẩm quyền khi bị cáo buộc vi phạm ĐĐNN Điều 14 nói rằng “nếu bị cáo buộc hành nghề vô đạo đức hoặc được yêu cầu đưa ra bằng chứng hay yêu cầu hợp tác theo bất cứ hình thức nào trong tiến trình

66

hoặc điều tra tiêu chuẩn nghề nghiệp, người môi giới sẽ đưa ra những sự kiện thích hợp trước Hội đồng thành viên hay các chi nhánh, hiệp hội và hội đồng mà ở đó người môi giới là thành viên và sẽ không thực hiện hành động nào để làm gián đoạn hay cản trở tiến trình đó.” Người môi giới cần hợp tác đầy đủ bằng việc đưa ra bằng chứng, cung cấp thông tin và trả lời đầy đủ các câu hỏi theo yêu cầu của Hội đồng nếu không sẽ bị buộc tội vi phạm Điều 14. Bên cạnh việc phải hợp tác với Hội đồng qua việc trả lời câu hỏi và đưa ra bằng chứng. Trong hướng dẫn thi hành của NAR có dẫn một tình huống cụ thể sau: Khi bị buộc tội vi phạm quy tắc đạo đức nghề nhiệp người môi giới A liền nhận được thông báo về lời buộc tội và được yêu cầu có mặt tại buổi điều trần trước một Hội đồng uỷ ban tiêu chuẩn nghề nghiệp. Tại buổi điều trần, người khiếu nại chính thức đưa ra lời buộc tội và cung cấp những bằng chứng cho lời buộc tội đó. Các thành viên của Hội đồng đã đặt ra những câu hỏi cụ thể cho người môi giới A. Với mỗi câu hỏi, môi giới A đều phản ứng lại rằng anh ta không đáng để bị buộc tội và tin rằng anh không được đối xử công bằng; vì vậy anh ta cảm thấy rằng mình không cần phải trả lời các câu hỏi. Những nỗ lực đặt câu hỏi của Hội đồng với người môi giới A vẫn chỉ nhận được phản ứng tương tự. Chủ tịch Hội đồng đã khuyên người môi giới A rằng do sự từ chối trả lời của anh nên khiếu nại ban đầu được bổ sung thêm tội vi phạm Điều 14 Bộ quy tắc Đạo đức. Chủ tịch Hội đồng hỏi người môi giới A rằng anh muốn tiếp tục phiên điều trần hay muốn tạm hoãn lại một vài ngày để có thời gian chuẩn bị bào chữa cho lời buộc tội thêm vừa rồi. Chủ tịch Hội đồng cũng nhắc nhở, dù người môi giới không đứng trước một phiên toà thông thường nhưng anh đang đứng trước Hội đồng mà anh là thành viên nên anh phải tuân theo luật lệ của Hội và phải trả lời đầy đủ các câu hỏi thích hợp của Hội đồng. Người môi giới A đã yêu cầu được có thêm một vài ngày để tiếp tục chuẩn bị cho lời bào chữa với cáo buộc vi phạm thêm Điều 14.45

45

Case 14-2, Interpretations of the Code of Ethics, Code of Ethics and Arbitration Manual 2012 – NAR

67

3.1.2.2.3. Nghĩa vụ đối với người môi giới khác a. Đảm bảo giữ uy tín cho đối thủ cạnh tranh  Giữ uy tín cho đối thủ cạnh tranh Người môi giới BĐS không được thực hiện những hành vi làm cho người tiêu dùng có sự hiểu sai khác theo chiều hướng tiêu cực về dịch vụ mà đối thủ cung cấp, từ đó làm ảnh hưởng tới tình hình kinh doanh của họ.  Thực hiện việc đính chính, xin lỗi Khi vi phạm, người môi giới phải có trách nhiệm thực hiện việc đính chính, xin lỗi vì những thông tin sai do mình đưa ra hay dẫn lại của người khác hoặc những hành động khiếu nại vô căn cứ về đạo đức của mình làm ảnh hưởng đến uy tín của đối thủ, tức là phải “công bố lời đính chính hoặc xóa bỏ những lời phát biểu của những người khác trên các phương tiện điện tử thuộc quyền kiếm soát của người môi giới sau khi người môi giới biết phát biểu đó sai hoặc gây hiểu lầm” (tiêu chuẩn 15-3). b. Tôn trọng quan hệ kinh doanh của đối thủ cạnh tranh với khách hàng của họ Trong thực tế, luôn có sự cạnh tranh ngầm giữa các nhà môi giới để thực hiện việc tranh giành khách hàng, vì vậy, quan hệ giữa nhà môi giới và khách hàng đôi khi bị chi phối bởi rất nhiều các nhà môi giới khác.  Các hình thức được cho phép không làm ảnh hưởng tới quan hệ kinh doanh của người môi giới khác bao gồm: o

Người môi giới có thể liên lạc với người ủy thác của đối thủ cạnh

tranh để cung cấp hoặc thực hiện một loại dịch vụ địa ốc khác, không liên quan đến loại dịch vụ địa ốc đang được cung cấp bởi đối thủ. o

Trong trường hợp người môi giới liên hệ với đối thủ cạnh tranh đang

thực hiện việc đăng bản mà không được tiết lộ ngày mãn hạn và tính chất của việc đăng bản đó, người môi giới có thể trực tiếp đàm phán với người chủ sở hữu BĐS để thực hiện việc đăng bản trong tương lai hoặc thay thế đăng bản hiện tại khi hợp đồng đăng bản này hết thời hạn. Đối với các hợp đồng môi giới mua/đi thuê cũng được quy định tương tự.

68

o

Trường hợp người ủy thác của đối thủ chủ động liên lạc, gợi ý và

người môi giới không khởi xướng trực tiếp hoặc gián tiếp thì hai bên có thể thực hiện hợp đồng trong tương lai hoặc khi hết hạn hợp đồng của người ủy thác với đối thủ.  Các hành vi người môi giới không được thực hiện o

Trong quá trình thương thảo hoặc lập hợp đồng, người môi giới có thể

tự do thực hiện nhiệm vụ của mình theo quy định của pháp luật với người mua/đi thuê hoặc người bán/cho thuê nhưng người môi giới không được đòi hỏi trả nhiều hơn một khoản tiền hoa hồng. o

Người môi giới không được sử dụng thông tin từ người môi giới đăng

bản để giới thiệu người ủy thác đến một người môi giới khác và cũng không được thuyết phục người ủy thác hủy bỏ hợp đồng riêng giữa người ủy thác với người môi giới nào đó. c. Giải quyết tranh chấp giữa những người môi giới Điều 17 của Bộ quy tắc đã đưa ra những tiêu chuẩn để giải quyết tranh chấp giữa những nhà môi giới là thành viên của hiệp hội ví dụ như việc phân chia hoa hồng, thù lao hay các lợi ích khác trong thương vụ BĐS. Theo đó, người môi giới cần phải đệ trình tranh chấp của mình lên một hoặc nhiều Hội đồng Chuyên viên địa ốc trực thuộc NAR mà những người môi giới liên quan trong tranh chấp đăng ký thành viên, việc đệ trình này cần được ưu tiên trước khi người môi giới đem sự việc kiện ra tòa. Ngoài những tranh chấp cụ thể trong hợp đồng, điều khoản này cũng đã quy định rõ 5 trường hợp tranh chấp giữa những người môi giới không được quy định trong hợp đồng môi giới, tạo cơ sở cho việc khiếu nại trong trường hợp phát sinh tranh chấp. 3.1.2.3. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức Việc khiếu nại cần được đệ trình lên Hội đồng nhà môi giới trực thuộc NAR mà người môi giới (hoặc người khiếu nại) đăng ký thành viên và sẽ được xem xét bởi Ủy ban khiếu nại của Hội đồng. Quy trình khiếu nại sẽ được thực hiện qua những bước cụ thể sau:

69

Bước 1. Lập Đơn khiếu nại: Người khiếu nại (Nguyên cáo) cần hoàn thành mẫu đơn khiếu nại và đính kèm bản tường trình vi phạm bị cáo buộc. Bước 2. Quản lý Ban tiêu chuẩn nghề nghiệp và Chủ tịch Ủy ban khiếu nại xem xét việc khiếu nại. Bước 3. Ủy ban khiếu nại xem xét/quyết định: Chủ tịch ủy ban tổng kết vụ việc trước Ủy ban khiếu nại; Ủy ban thảo luận, xem xét các kiến nghị và tiến hành biểu quyết. Bước 4. Kháng án chống lại quyết định của Ủy ban khiếu nại khi bị bác bỏ Đơn khiếu nại. Bước 5. Chuẩn bị điều trần: (Nếu các bên đã kiện vụ việc ra tòa thì vụ việc sẽ bị hoãn lại) Thảo luận về thủ tục tiến hành điều trần, giải đáp các vấn đề liên quan, hoàn tất các thủ tục giấy tờ còn lại và ấn định ngày điều trần. Bước 6. Tiến hành điều trần. Bước 7. Chuyển quyết định: Quyết định của Ban điều trần cùng mẫu Đơn kháng án được gửi qua bưu điện cho các bên. Các bên liên quan có 20 ngày để đệ trình kiến nghị tới Ban điều trần về một phiên điều trần khác hoặc Kháng án. Bước 8. Kiến nghị phiên điều trần khác Bước 9. Đệ trình kháng án Bước 10. Công việc của Hội đồng xét xử: Áp dụng đúng nguyên văn; hoặc áp dụng nhưng kiến nghị thay đổi hình thức kỷ luật; hoặc gửi trả lại Ban điều trần để cân nhắc về hình thức kỷ luật kiến nghị; hoặc gửi trả lại Ban tiêu chuẩn nghề nghiệp để tiến hành phiên điều trần mới với một Ban điều trần khác nếu thấy có những khác biệt về thủ tục; hoặc lật lại và bác bỏ Đơn khiếu nại vì kết quả thực tế không cho thấy sự vi phạm Bộ quy tắc đạo đức. Bước 11. Thông báo về quyết định của Hội đồng xét xử cùng với bản gốc Giấy quyết định, bản sao của Đơn yêu cầu kháng án sẽ được chuyển cho các bên, chủ tịch Ban điều trần và Chủ tịch Ban tư vấn pháp lý. Các quyết định cảnh cáo hay khiển trách được lập và ký bởi Chủ tịch Hội đồng xét xử, sau đó được chuyển tới Bị cáo. (Chi tiết về quy trình khiếu nại vi phạm quy định đạo đức nghề nghiệp và sơ đồ minh họa xem tại Phụ lục 7)

70

3.1.2.4. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức Qua những phân tích trên đây, ta có thể thấy được Bộ Quy tắc Đạo đức được NAR bao quát hầu hết tất cả các khía cạnh liên quan đến công việc của một người môi giới. Tuy việc quy định tất cả những tình huống xảy ra trong thực tế là điều không thể và cách sử dụng Bộ Quy tắc còn tùy thuộc vào thái độ của từng người, nhưng Bộ Quy tắc đã thể hiện rõ những tác dụng tích cực từ khi ra đời trên những phương diện sau: Thứ nhất, tạo ra một hệ thống tiêu chuẩn ràng buộc hành vi của người môi giới trong các hoạt động liên quan tới công việc của mình, hướng tới một cung cách làm việc và ứng xử chuyên nghiệp. Thứ hai, Bộ Quy tắc Đạo đức đã cụ thể hóa cơ sở so sánh, đối chiếu để người ủy thác, khách hàng hay những người liên quan tới thương vụ BĐS có thể khiếu nại đối với những hành vi không phù hợp đạo đức của người môi giới. Thứ ba, những quy định của Bộ Quy tắc đã đảm bảo sự phối hợp và cạnh tranh lành mạnh giữa những người môi giới, công ty môi giới là thành viên của Hiệp hội. Thứ tư, việc ban hành Bộ Quy tắc giúp nâng cao niềm tin của những người sử dụng dịch vụ môi giới đối với Hiệp hội, khẳng định giá trị thành viên của Hiệp hội. 3.2. Nghiên cứu khả năng áp dụng các quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ tại Việt Nam 3.2.1. Đánh giá khả năng áp dụng 3.2.1.1. Điểm tương đồng giữa quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ a. Nhằm mục đích tạo ra hình ảnh chuyên nghiệp của người môi giới Cả hai bộ quy tắc về ĐĐNN của Việt Nam và Mỹ đều được tạo lập dựa trên mục đích tạo nên một hình ảnh chuyên nghiệp của người môi giới trong mắt khách hàng, đem lại sự tin tưởng cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ. Cụ thể mục đích của việc tạo lập bộ quy tắc của Việt Nam nhằm xây dựng chuẩn mực ĐĐNN của chuyên gia BĐS chuyên nghiệp, khách quan, trung thực, công khai và tạo sự tin tưởng và đem lại lợi ích cho khách hàng. Còn đối với bộ quy tắc đạo đức của Hoa Kỳ, mục đích tạo lập nhằm yêu cầu người môi giới phải luôn cung cấp thông tin và

71

các kiến thức một cách đầy đủ và chuyên nghiệp nhất cho khách hàng, bên cạnh đó cần chia sẻ kinh nghiệm và học hỏi lẫn nhau. Người môi giới phải tuân thủ theo các quy tắc nhằm tránh những thiệt hại và đem lại những lợi ích cho khách hàng. Tuy nhiên, việc tuân thủ các quy tắc cũng không được làm ảnh hưởng tới việc xâm phạm tới lợi ích giữa các bên tham gia. Bên cạnh đó, người môi giới phải có thái độ phục vụ đúng đắn và trung thực đối với các bên. b. Đối tượng áp dụng là thành viên của hiệp hội Cả hai bộ quy tắc về ĐĐNN của Việt Nam và Hoa Kỳ đều nhằm hướng đến các nhà môi giới là thành viên của hiệp hội. c. Đưa ra những chuẩn mực cơ bản nhất đạo đức khi hành nghề Tuy cách trình bày giữa hai bộ quy tắc là khác nhau, nhưng xét về nội dung cơ bản, cả hai bộ quy tắc đều đã đưa ra những chuẩn mực đạo đức cơ bản trong nghề môi giới BĐS. Những chuẩn mực đó bao gồm:  Đối với khách hàng, phải đảm bảo mọi hành động đều vì mục đích tối ưu quyền lợi của khách hàng, không tư lợi cá nhân.  Cung cấp một dịch vụ chuyên nghiệp cho xã hội và trong khuôn khổ điều chỉnh của pháp luật.  Đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh giữa những người môi giới. 3.2.1.2. Điểm khác biệt trong quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ a. Sự sắp xếp rõ ràng và có hệ thống trong quy định của Hoa Kỳ Sự sắp xếp rõ ràng và có hệ thống là điểm khác biệt dễ nhận thấy nhất giữa hai bản quy tắc về ĐĐNN của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ và Hiệp hội BĐS Việt Nam. 17 tiêu chuẩn hành nghề của chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ được phân chia rõ làm 3 mục lớn là: nhiệm vụ đối với khách và khách hàng; nhiệm vụ đối với công chúng; nhiệm vụ đối với các chuyên viên địa ốc khác. Việc phân chia cụ thể thành ba mục lớn hướng tới các đối tượng có liên quan trực tiếp trong quá trình tác nghiệp giúp cho các chuyên viên địa ốc dễ dàng theo

72

dõi, nắm bắt và nhận biết được cụ thể những nghĩa vụ đạo đức mà họ phải tuân theo đối với từng nhóm đối tượng. Trái ngược với sự rõ ràng và hệ thống của Hoa Kỳ, Bộ quy tắc ĐĐNN dành cho hội viên của Hiệp hội BĐS Việt Nam không được phân chia và sắp xếp theo từng nhóm đối tượng mà chỉ đơn giản là đưa ra 23 quy tắc. Các nghĩa vụ khác nhau đối với những nhóm đối tượng khác nhau không được phân loại và sắp xếp theo từng mục đã gây trở ngại cho người môi giới khi muốn tìm kiếm quy định về đạo đức đối với một nhóm đối tượng cụ thể nào đó. Bên cạnh đó, nhiều quy định của Hiệp hội BĐS của Việt Nam còn khá chồng chéo, có một số tiêu đề và nội dung của quy tắc trong đó không phù hợp và tương ứng với nhau. Ví dụ: Quy tắc 4: “Phải hiểu biết rõ tài sản được môi giới” với nội dung: “Chuyên gia BĐS không được hư cấu thông tin, nói sai sự thật về tài sản; không được che dấu các sự kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản và giao dịch”. Quy tắc này hoàn toàn có thể đưa vào Quy tắc 22: “Đảm bảo thông tin và bảo mật thông tin”. Trong quy tắc 11: “Giao tiếp và ứng xử với đồng nghiệp” có quy định “Ngôn ngữ giao tiếp phải rõ ràng, rành mạch, không nói tục, không nói tiếng lóng, quát nạt với khách hàng và đồng nghiệp”. Rõ ràng tiêu đề của quy tắc chỉ là giao tiếp và ứng xử với đồng nghiệp nhưng trong nội dung quy định lại có nhắc đến khách hàng. b. Sự chi tiết và cụ thể trong quy định của Hoa Kỳ Mặc dù Bộ quy tắc của Hoa Kỳ chỉ có 17 tiêu chuẩn hành nghề (Bộ quy tắc của Việt Nam có 23 quy tắc) nhưng trong mỗi tiêu chuẩn đều có những tiêu chuẩn nhỏ hơn nhằm làm rõ ý nghĩa của tiêu chuẩn lớn. Sự diễn giải cụ thể làm cho các tiêu chuẩn trở nên dễ hiểu hơn, giúp các chuyên viên địa ốc dễ dàng nắm bắt nội dụng hơn. c. Quy định về thái độ khi làm việc trong quy định của Việt Nam Bộ quy tắc của Hiệp hội BĐS Việt Nam có quy định cụ thể văn hóa ứng xử của người môi giới khi tiếp xúc với khách hàng và đồng nghiệp, đây là điểm khác so với Bộ quy tắc đạo đức của Hoa Kỳ. Bao gồm những quy định về thái độ ứng xử, giao tiếp cho tới việc nói chuyện điện thoại, dùng tiếng lóng... Mặc dù đây là những

73

quy định khá đơn giản đối với mọi người nhưng lại vô cùng quan trọng, bởi thái độ và cách giao tiếp, ứng xử sẽ quyết định tính chuyên nghiệp của chuyên gia BĐS. Khách hàng nhiều khi dựa trên giao tiếp và ứng xử của chuyên gia BĐS mà quyết định xem có nên (tiếp tục) lựa chọn doanh nghiệp (cá nhân) này thay mặt mình tiến hành các giao dịch BĐS hay không. Trong khi đó, Bộ quy tắc gồm 17 điều của Hoa Kỳ không có điều nào quy định trực tiếp về các thức giao tiếp, ứng xử khi tiếp xúc với khách hàng và đồng nghiệp. Những quy định về thái độ, các ứng xử này chỉ được nhắc tới trong bản “Con đường tới sự chuyên nghiệp” (Pathway to Professionalism) đi kèm với Bản quy tắc. Tuy nhiên “Con đường tới sự chuyên nghiệp” thực chất là một hệ thống quy tắc ứng xử nằm ngoài những quy định bắt buộc, tính đến những trường hợp xảy ra trong thực tế và được thực hiện dựa trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện của người môi giới. Văn bản này quy định khá chi tiết và cụ thể về những vấn đề có liên quan đến việc giao tiếp, ứng xử với khách hàng; đặc biệt là những quy tắc cần tuân thủ khi dẫn khách hàng đến xem BĐS; thái độ và các ứng xử đối với công chúng. Những quy định tưởng chừng đơn giản như đưa danh thiếp ra sao, nên bộc lộ thái độ, sự tôn trọng, lịch sự ở mức độ nào, sử dụng ngôn ngữ, trang phục, phương tiện như thế nào cho hợp lý… nhưng lại thể hiện sự chuyên nghiệp của một người môi giới thực thụ. Đây chính là điểm khác biệt quan trọng mà Bộ quy tắc của Việt Nam chưa nêu được để xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp cho người môi giới. (xem bản dịch chi tiết “Con đường tới sự chuyên nghiệp” tại Phụ lục 8) d. Quy định về trách nhiệm của người môi giới đối với doanh nghiệp họ tham gia hoạt động trong quy định tại Việt Nam Điểm khác biệt tiếp theo giữa hai bản Quy tắc về ĐĐNN là quy định có liên quan đến trách nhiệm của người môi giới đối với doanh nghiệp mà họ trực tiếp làm việc trong bản quy tắc của VNREA. Trong văn bản của Hoa Kỳ, các quy tắc được phân chia thành nghĩa vụ đối với 3 nhóm đối tượng: khách hàng, công chúng và đồng nghiệp; tuy nhiên không có điều khoản nào quy định trách nhiệm và nghĩa vụ

74

của người môi giới đối với doanh nghiệp trực tiếp quản lý họ. Trong khi đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam có đưa ra một loạt các quy định cụ thể về những điều mà người môi giới được làm và không được làm có liên quan đến doanh nghiệp họ làm việc như: không được “cung cấp thông tin gây bất lợi cho doanh nghiệp mình tham gia; làm mất hợp đồng hoặc các giấy tờ là tài sản của doanh nghiệp mình tham gia hoặc khách hàng”46 và “sử dụng thời giờ hoặc tài sản của doanh nghiệp mình tham gia vào việc riêng”. Đồng thời, “chuyên gia BĐS cũng phải tuân thủ các quy định về quản lý tài chính của doanh nghiệp mình tham gia”47 và “tiền thu được từ các dịch vụ của doanh nghiệp mình tham gia phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan của các bên”48. Mặc dù, các quy định trực tiếp về đạo đức đối với doanh nghiệp của Việt Nam là sự khác biệt mang tính chất tiến bộ hơn so với Hoa kỳ nhưng các quy định này còn được sắp xếp chưa khoa học, không rõ ràng khiến người đọc khó theo dõi. e. Hướng dẫn thi hành với Bộ quy tắc của Hoa Kỳ Quy tắc ĐĐNN của VNREA có quy định: “Hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam có nghĩa vụ đọc và hiểu rõ các quy định đã nêu trong Quy tắc này và nghiêm túc thực hiện”49. Như vậy, VNREA chỉ đơn thuần đưa ra Quy tắc ĐĐNN mà không có bất cứ văn bản chỉ dẫn hay hướng dẫn thi hành Quy tắc cho người môi giới. Người môi giới lúc này phải tự có nghĩa vụ đọc và hiểu mà không được hỗ trợ từ phía Hiệp hội. Trong tình hình hiện tại, số lượng người môi giới tại Việt Nam được đào tạo bài bản và có chứng chỉ hành nghề đúng tiêu chuẩn không nhiều thì việc thiếu văn bản hướng dẫn thi hành càng làm cho tình hình thực hiện các quy định về ĐĐNN của Hiệp hội BĐS càng trở nên khó khăn hơn. Trong khi đó, NAR có đưa ra bản hướng dẫn thi hành đi kèm rất cụ thể trong văn bản “Quy tắc đạo đức và sổ tay trọng tài” (Code of Ethics and Arbitration manual). Trong văn bản này, Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ thực hiện việc

46

Điều 4,5, 8 – Quy tắc 2 Bản quy tắc của Hiệp hội BĐS Việt Nam Điều 4, Quy tắc 9 - Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 48 Điều 8, Quy tắc 17 - Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 49 Chương III: Điều khoản thi hành - Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 47

75

hướng dẫn rất chi tiết và tỉ mỉ: từ việc cung cấp những phần định nghĩa về các từ ngữ chuyên môn được sử dụng trong Bộ tiêu chuẩn đạo đức (Definition Relating to Ethics) đến những tình huống cụ thể (Case Law) xảy ra trong thực tế có liên quan đến từng tiêu chuẩn hành nghề (Interpretation of the Code of Ethics). Việc đưa ra định nghĩa của những từ ngữ chuyên môn tưởng chừng như không có tác dụng nhiều nhưng thực chất sẽ rất hữu ích đối với những người môi giới mới vào nghề. Hơn nữa, Bản hướng dẫn đưa cũng ra 92 tình huống có liên quan đến 92 tiêu chuẩn đạo đức bao gồm đầy đủ nội dụng vi phạm, tranh chấp và phán quyết của toàn án. Việc đưa ra các tình huống cụ thể này giúp chuyên viên địa ốc có cái nhìn thực tế hơn về quy định ĐĐNN, giúp họ biết những trường hợp cụ thể hay mắc phải để phòng tránh. Chuyên viên địa ốc của Mỹ được hỗ trợ rất đầy đủ, có lẽ chính vì lý do này mà việc thực hiện ĐĐNN trong khi hành nghề được thực hiện tốt hơn. f. Quy định về trọng tài phân xử khi vi phạm Bộ quy tắc của Hoa Kỳ Điểm khác biệt tiếp theo giữa Việt Nam và Hoa Kỳ là quy định về điều khoản trọng tài phân xử. Trong bản quy tắc của Hoa Kỳ có điều khoản quy định về trọng tài phân xử ở quy tắc số 17, ngoài ra trong bản hướng dẫn “Code of Ethics and arbitration manual” nêu rất chi tiết về vấn đề này. Bản hướng dẫn thi hành nêu đầy đủ những việc mà người môi giới cần làm trước, trong và sau phiên tòa phân xử; quy định các mẫu phiếu mà người môi giới cần điền trong quá trình kiện tụng; quy định cụ thể về vai trò, trách nhiệm của cơ quan phân xử; quy định những trường hợp nào tranh chấp có thể đưa ra phân xử bởi Hội đồng nhà môi giới, trường hợp nào đưa ra toà án; quy định rõ về quy trình xét xử các vụ khiếu nại. Các quy định rất đầy đủ, rõ ràng; góp phần hỗ trợ tối đa người môi giới khi xảy ra kiện tụng liên quan đến ĐĐNN. Còn VNREA vẫn chưa có một văn bản quy định cụ thể nào về vấn đề này, cho nên chưa có cơ sở để giải quyết những tranh chấp liên quan đến hội viên xảy ra trên phương diện ĐĐNN. 3.2.1.3. Những điểm có khả năng áp dụng Dựa trên những phân tích về nội dung bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành và những khác biệt giữa thị trường BĐS Việt Nam và thị trường BĐS Hoa Kỳ,

76

nhóm nghiên cứu nhận thấy những nội dung mà VNREA có thể áp dụng cùng với sự chỉnh sửa cho phù hợp với thị trường Việt Nam như sau: 3.2.1.3.1. Sắp xếp theo hệ thống rõ ràng Như ở phần trước đã chỉ ra, nội dung của bản quy tắc đạo đức do VNREA ban hành có nhiều điểm trùng chéo nhau, khiến cho người đọc khó theo dõi và nắm bắt được mục đích tổng quan của những quy định này. Trong khi đó, cách sắp xếp như Bộ quy tắc do NAR ban hành chia ra thành 3 phần rõ ràng là khoa học và rất hợp lý, vì vậy đây là một điểm mà Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng được. 3 phần trong Bộ quy tắc của NAR được chia thành 3 phần hướng tới 3 nhóm đối tượng cụ thể: người ủy thác và khách hàng; công chúng; người môi giới khác. Ngoài ra, trong bộ quy tắc của VNREA còn có quy định thêm những điều khoản về trách nhiệm của người môi giới đối với doanh nghiệp mình tham gia. Những điều khoản này tuy chỉ tập trung điều chỉnh những nhà môi giới hoạt động trong một công ty nhất định chứ không bao quát hết cả môi giới tự do, nhưng đây cũng là một điểm khác biệt của quy định tại Việt Nam và cần thiết để điều chỉnh các hành vi đạo đức. Như vậy, dựa trên những quy định trong Bộ quy tắc của VNREA, có thể sắp xếp và phân chia lại cho hợp lý như sau (tương tự như cách trình bày trong Chương 2): Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Nội dung

Nghĩa vụ đối với ngƣời ủy thác và khách hàng

Các quy tắc liên quan trong quy định của VNREA

Đề cao và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Quy tắc 2: điều 7, 9

Cung cấp mọi thông tin chính xác và kịp thời.

Quy tắc 3

Cung cấp dịch vụ đúng trình độ và khả năng cá nhân.

Quy tắc 5

Đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng.

Quy tắc 6

Công khai các quyền lợi của mình liên quan tới BĐS Quy tắc 7 trong giao dịch. Quy tắc 8 Không nhận các khoản thù lao ngoài hợp đồng môi Quy tắc 9: điều 1, giới. 2, 3 Luôn sẵn sàng hợp tác với người môi giới khác vì lợi Quy tắc 10 ích tối đa cho khách hàng.

77

Mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản.

Quy tắc 12

Có thái độ ứng xử hợp lý với khách hàng.

Quy tắc 13 Quy tắc 17

Nghĩa vụ đối với công chúng

Tuân thủ quy định của pháp luật, sẵn sàng hợp tác với Quy tắc 1 cơ quan nhà nước khi được yêu cầu. Quy tắc 4 Cung cấp thông tin chính xác, minh bạch về tài sản Quy tắc 14 BĐS tới công chúng. Quy tắc 15 Đối xử bình đẳng trước mọi khách hàng. Đảm bảo tính cẩn trọng, phù hợp với năng lực chuyên Quy tắc 16 môn và phạm vi hành nghề khi cung cấp dịch vụ Quy tắc 18 chuyên nghiệp. Quy tắc 19 Cạnh tranh lành mạnh với người môi giới khác.

Nghĩa vụ đối với ngƣời môi giới khác

Tôn trọng các thỏa thuận độc quyền của người môi giới Quy tắc 11 khác với khách hàng của họ. Quy tắc 20 Ưu tiên giải quyết tranh chấp bằng hòa giải. Quy tắc 21 Có thái độ ứng xử hợp lý. Quy tắc 23 Tuân thủ các quy định của doanh nghiệp.

Nghĩa vụ đối với doanh nghiệp mình tham gia

Quy tắc 2: điều 7

Quy tắc 1

Không có các hành động gây tổn hại tới uy tín, hình Quy tắc 2: điều 1, ảnh và tài sản của doanh nghiệp. 2, 3, 4, 5, 6, 8 Báo cáo cho quản lý khi có xung đột về lợi ích liên Quy tắc 6: điều 1 quan tới lợi ích của doanh nghiệp. Quy tắc 9: điều 4, Tuân thủ các quy định về tài chính của doanh nghiệp. 5, 6, 7 Cung cấp thông tin cần thiết khi được yêu cầu bởi Quy tắc 22 người có thẩm quyền trong doanh nghiệp.

3.2.1.3.2. Quy định chi tiết Xét về nội dung cơ bản, quy định của NAR và quy định của VNREA là tương đối giống nhau. Tuy nhiên, quy định của NAR được đầu tư xây dựng một cách chi tiết, rõ ràng hơn, trong mỗi quy định đều đưa ra các tiêu chuẩn thi hành nhỏ hơn để làm sáng tỏ những quy định đó. Dựa trên cách xây dựng bộ quy tắc của NAR, chúng tôi nhận thấy ngoài những quy định đã có trong bản quy tắc tại Việt Nam, có thể bổ sung những nội dung để giải thích chi tiết bộ quy tắc như sau: a. Nghĩa vụ với người ủy thác và khách hàng:

78

Áp dụng quy định từ điều 1 tới điều 9, trong phần “Nghĩa vụ với người ủy thác và khách hàng” của bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành, có thể bổ sung những nội dung sau:  Đưa ra các khái niệm sử dụng trong bộ quy tắc về: người môi giới, người đại diện, người ủy thác, khách hàng.  Ngoài việc cam kết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng, người môi giới cũng phải cam kết đối đãi thành thật với tất cả các bên khác trong thương vụ BĐS, cho dù không người môi giới không là người đại diện của họ.  Cung cấp tất cả các thông tin có ảnh hưởng tới lợi ích của khách hàng tới khách hàng chính xác, hợp lý và nhanh nhất có thể trừ khi được khách hàng miễn trừ bằng văn bản.  Người môi giới không được tiết lộ các thông tin của khách hàng kể cả sau khi đã kết thúc hợp đồng môi giới, đồng thời quy định về những trường hợp ngoại lệ.  Người môi giới không được dẫn dắt sai lầm hay che dấu các sự kiện, thông tin liên quan đến tài sản hay thương vụ giao dịch. Tuy nhiên, người môi giới không bị bó buộc phải phát hiện các khiếm khuyết ẩn dấu trong tài sản hay cố vấn về các sự việc nằm ngoài chuyên môn của họ. Người môi giới chỉ bị bắt buộc phát hiện và thông báo các yếu tố bất lợi hợp lý mà với hiểu biết chuyên môn trong lĩnh vực đó có thể biết.  Quy định cụ thể về việc hợp tác giữa hai người môi giới vì lợi ích tối đa của khách hàng: mức độ hợp tác, hành động gì được phép và không được phép, cần thông báo những thông tin gì cho khách hàng và phân chia thù lao ra sao.  Quy định về trách nhiệm của người môi giới khi thiết lập một hợp đồng điện tử. b. Nghĩa vụ với công chúng: Áp dụng quy định từ điều 10 tới điều 14, trong phần “Nghĩa vụ với công chúng” của bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành, có thể bổ sung những nội dung sau:

79

 Quy định chi tiết về việc khi người môi giới tiến hành tham vấn, cố vấn về BĐS cho người khác dù có phải là khách hàng hay không, đều phải được thực hiện nằm trong khả năng và phù hợp chuyên môn của người môi giới.  Quy định chi tiết về việc người môi giới đăng quảng cáo bao gồm: tính minh bạch nội dung của quảng cáo, những điểm cần lưu ý khi quảng cáo khuyến mại, giảm giá..., các kênh quảng cáo bao gồm cả Internet.  Quy định cụ thể về trách nhiệm và nghĩa vụ hợp tác của người môi giới khi được yêu cầu bởi các cơ quan có thẩm quyền. c. Nghĩa vụ với đồng nghiệp: Áp dụng quy định từ điều 15 tới điều 17, trong phần “Nghĩa vụ với người môi giới khác” của bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành, có thể bổ sung những nội dung sau:  Đối với quy định về việc cạnh tranh lành mạnh giữa những người môi giới, bổ sung trách nhiệm đính chính, xin lỗi, xóa bỏ những phát biểu đã được công bố sau khi người môi giới biết phát biểu đó sai hoặc gây hiểu lầm.  Quy định chi tiết hơn về việc tôn trọng các thỏa thuận độc quyền, bao gồm cả những việc người môi giới được phép làm và không được phép làm trong các trường hợp khác nhau khi khách hàng đã có thỏa thuận độc quyền với người môi giới khác, theo đó người môi giới vẫn có thể có những cách tiếp cận hợp lý tới khách hàng mà vẫn tôn trọng mối quan hệ độc quyền đó.  Quy định chi tiết về việc ưu tiên giải quyết tranh chấp bằng hòa giải, bao gồm cả trường hợp tranh chấp về hợp đồng và tranh chấp riêng biệt không được quy định hợp đồng; đồng thời mô tả rõ ràng về những trường hợp tranh chấp riêng biệt không thuộc hợp đồng đó. Việc giải quyết tranh chấp này sẽ được thực hiện bởi hội đồng của Hiệp hội. 3.2.1.3.3. Ban hành hướng dẫn thi hành Xem xét bản hướng dẫn thi hành quy tắc về ĐĐNN (Interpretations of the Code of Ethics) được NAR ban hành kèm theo bộ quy tắc đạo đức, bao gồm những trường hợp cụ thể minh họa cho các tiêu chuẩn trong bộ quy tắc đạo đức, có thể

80

thấy bản hướng dẫn thi hành này có tác dụng rất lớn giúp người đọc hiểu được kỹ càng nội dung của bộ quy tắc và làm tiền lệ cho những trường hợp khiếu nại vi phạm đạo đức. Tại Việt Nam, VNREA cũng nên ban hành một bản hướng dẫn thi hành nhằm giải thích rõ hơn nội dung của bộ quy tắc đạo đức. Tuy nhiên, do hệ thống luật pháp của Mỹ áp dụng hình thức án lệ còn Việt Nam không áp dụng hình thức này, nên không thể đưa ra bản hướng dẫn thi hành bao gồm những trường hợp minh họa cụ thể được. Hình thức hợp lý của bản hướng dẫn thi hành ở Việt Nam sẽ là những quy định và điều khoản. Bởi vì trong giới hạn của bộ quy tắc đạo đức, những quy tắc trong đó mới chỉ quy định hành vi cơ bản của người môi giới, quy định và điều khoản trong hướng dẫn thi hành sẽ nhằm mục đích làm rõ các nội dung trong bộ quy tắc, quy định những hành động nào được coi là vi phạm và hành động nào được coi là không vi phạm quy định trong bộ quy tắc đạo đức. Ví dụ: Trong hướng dẫn thi hành của NAR có dẫn ra 1 trường hợp minh họa vi phạm điều 1: “người môi giới cam kết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng”

50

và điều 4: “không được thu lấy quyền lợi hay đề nghị trả giá cho chính

mình hay người thân trong gia đình... mà không cho khách hàng biết” 51 của bộ quy tắc, theo đó một người môi giới đã sử dụng kiến thức chuyên môn để thuyết phục khách hàng bán tài sản BĐS với mức giá thấp cho một người thân của mình mà không thông báo mối quan hệ đó cho khách hàng biết (Xem trường hợp minh họa tại phần a2, mục 3.1.2.2). Như vậy, đối với việc vi phạm quy định này, trong bản hướng dẫn thi hành tại Việt Nam có thể bao gồm những nội dung cụ thể về: o Những mối quan hệ thân cận nào của người môi giới được quy định bởi quy tắc này. o Những hành vi của người môi giới được coi là có mối liên quan lợi ích trực tiếp với tài sản được giao dịch. (trong đó bao gồm hành vi sử dụng kiến thức

50 51

Trích Điều 1 – Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ Trích Điều 4 – Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ

81

chuyên môn thuyết phục khách hàng tiến hành giao dịch với người thân của mình với mức giá khác với giá thị trường). Những quy định trong bản hướng dẫn thi hành sẽ được Hiệp hội áp dụng trực tiếp trong quá trình xét xử trường hợp vi phạm quy tắc về ĐĐNN. 3.2.1.3.4. Quy định về giải quyết tranh chấp Khi đã quy định cụ thể, rõ ràng về các quy tắc ĐĐNN thì việc ban hành quy định về trọng tài, phân xử khiếu nại vi phạm ĐĐNN là cần thiết để cho bộ quy tắc đạo đức có giá trị thực tế. Trong đó, mọi tranh chấp đều được ưu tiên giải quyết bằng phương pháp hòa giải. Dựa trên nội dung của quy định giải quyết tranh chấp của NAR, quy định về vấn đề này tại Việt Nam có thể bao gồm những nội dung như sau:  Đối tượng áp dụng: Vì sự khác biệt giữa quy mô của NAR và VNREA nên ở phần này, VNREA có thể quy định như sau: o Các tranh chấp về vi phạm quy tắc ĐĐNN giữa các thành viên trong Hiệp hội cần được đưa ra giải quyết bởi Hiệp hội trước khi đưa ra tòa án. o Các tranh chấp về vi phạm quy tắc ĐĐNN giữa thành viên của Hiệp hội và người không phải thành viên của Hiệp hội sẽ được giải quyết bởi Hiệp hội nếu có yêu cầu của người không phải thành viên của Hiệp hội.  Quy định về những trường hợp khiếu nại nào có thể đưa ra tòa án, những trường hợp nào được giải quyết bởi Hiệp hội.  Quy định về việc thành lập Hội đồng xét xử khiếu nại: về thành viên, trách nhiệm, nghĩa vụ và thẩm quyền của Hội đồng.  Quy định về quy trình xét xử khi nhận được đơn khiếu nại, các thủ tục cần thiết trong quá trình khiếu nại.  Quy định về các mẫu văn bản cần thiết trong quá trình khiếu nại.  Quy định về mức phí phải nộp trong quá trình khiếu nại.  Quy định về hình thức xử phạt đối với người vi phạm quy tắc ĐĐNN.

82

3.2.2. Một số đề xuất nhằm áp dụng các quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hoa Kỳ tại Việt Nam 3.2.2.1. Đề xuất với Nhà nước Để những quy định về ĐĐNN trong bộ quy tắc được áp dụng hiệu quả trong thực tế, phương pháp tốt nhất chính là nâng cao ý thức cũng như trình độ chuyên môn của nhà môi giới. Để có một hệ thống các nhà môi giới chuyên nghiệp, có trình độ chuyên môn cao, nhà nước cần có những biện pháp quy định chặt chẽ hơn về việc cấp chứng chỉ hành nghề, từ khâu đào tạo cho đến việc quản lý các chứng chỉ được cấp. Các biện pháp quản lý khả thi trong thời điểm hiện tại là:  Quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề và những yêu cầu để tiếp tục cấp chứng chỉ hay gia hạn chứng chỉ. Ví dụ: Chứng chỉ môi giới BĐS chỉ có hiệu lực 3 năm kể từ ngày cấp, để được gia hạn chứng chỉ của mình, người môi giới cần phải tiếp tục đi học để nâng cao trình độ và đảm bảo những kiến thức của mình về thị trường BĐS luôn được cập nhật theo biến động của thị trường.  Có thể phân biệt nhiều mức chứng chỉ khác nhau (ví dụ: bậc 1, bậc 2, bậc 3...) để phân loại người môi giới, tương ứng với trình độ của người môi giới và các điều kiện của hợp đồng môi giới (ví dụ: người môi giới bậc 1 có thể làm việc với những BĐS giới hạn giá trị 1 tỷ đồng; người môi giới bậc 2 là giới hạn giá trị 10 tỷ đồng...). Mục tiêu giúp khách hàng lựa chọn người môi giới thích hợp và tạo động lực cho người môi giới phát triển lên cấp cao hơn. Cùng với những biện pháp liên quan trực tiếp đến người môi giới, nhà nước cũng có thể đưa các giải pháp khác nhằm hỗ trợ thị trường. Những biện pháp này góp phần giảm đi tình trạng thông tin bất cân xứng trong thị trường BĐS, từ đó giảm hiện tượng gian dối về thông tin, đồng thời tăng hiệu quả của hoạt động môi giới, bao gồm:  Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất để các thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư.

83

 Hoàn thiện hệ thống các sàn giao dịch BĐS, đảm bảo cung cấp đầy đủ, rõ ràng và minh bạnh các thông tin về BĐS và thị trường BĐS, thực hiện tư vấn về nhà đất, hỗ trợ khách hàng về tài chính thông qua phối hợp với Ngân hàng và hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục pháp lý.  Phối hợp với Hiệp hội BĐS, các cơ quan quản lý địa phương tiến hành kiểm tra thường xuyên các tổ chức, đại lý cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, đảm bảo hoạt động đúng với những quy định đã cam kết. 3.2.2.2. Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Hiệp hội BĐS Việt Nam cần phải nâng cao hơn nữa tầm quan trọng và vị trí của mình trong thị trường BĐS nhằm thu hút được đông đảo lực lượng môi giới BĐS nhỏ lẻ trở thành hội viên, nâng tầm ảnh hưởng của Hiệp hội tới những người làm nghề môi giới và thị trường nói chung. Để thực hiện mục tiêu đó, Hiệp hội cần liên kết chặt chẽ hơn nữa với tổ chức BĐS tại các tỉnh thành lớn trong cả nước như Hiệp hội BĐS Tp Hồ Chí Minh, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội. Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng Quy tắc đạo đứng hành nghề vào thực tế là trình độ nhận thức của người môi giới. Vì vậy, Hiệp hội cần xây dựng và cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan đến chuyên môn của hoạt động môi giới cho các hội viên của mình như: hệ thống cơ sở dữ liệu, các đánh giá, phân tích chuyên môn, các chỉ số phản ánh tình hình thị trường BĐS; các tài liệu hướng dẫn hành nghề, những kỹ năng mềm có liên quan đến công viêc (như giao tiếp, nghe điện thoại, tác phong đi lại)... để hộ trợ và nâng cao chất lượng hoạt động của các thành viên tham gia Hiệp hội, Mặt khác, Hiệp hội cần hoàn chỉnh và sửa đổi Bộ quy tắc đạo đức cho phù hợp và thống nhất hơn (có thể theo hướng đề xuất của Nhóm trong mục 2.1.3.1) để Bộ quy tắc thực sự trở thành một quy tắc tiêu chuẩn mang tính chất bắt buộc với tất cả hội viên và là cẩm nang cho mỗi người môi giới khi tham gia hành nghề. Phổ biến ý nghĩa của quy tắc đạo đức ra rộng rãi không chỉ đối với người môi giới mà còn đối với tất cả khách hàng, khiến công chúng thấy được ý nghĩa khi trở thành hội

84

viên của Hiệp hội đồng nghĩa với việc đảm bảo tiêu chuẩn của một người môi giới chuyên nghiệp, thực thụ cả về chuyên môn nghiệp vụ lẫn tư cách đạo đức. Hiệp hội cũng cần có những quy định cụ thể để bản Quy tắc đạo đức có tính chất pháp lý cao hơn và hướng dẫn các hội viên thi hành quy tắc đó. Quy định tất cả những thành viên của Hiệp hội cần cam kết hướng dẫn và bắt buộc nhân viên của họ tuân thủ đúng với bộ Quy tắc. Hàng năm cần rà soát, đánh giá kết quả tuân thủ của các Hội viên; tiến hành khai trừ đối với những thành viên có dấu hiệu vi phạm nhiều lần và gây hậu quả nghiêm trọng. Hiệp hội cần thể hiện đúng với vai trò là đầu mối liên kết giữa các Hội viên, là đơn vị đứng ra định hướng, cung cấp thông tin, đào tạo, quản lý ở tầm vĩ mô đối với hoạt động liên quan đến BĐS ở Việt Nam nói chung và ĐĐNN môi giới nói riêng. Bên cạnh đó, Hiệp hội môi giới BĐS – tổ chức của riêng những người môi giới BĐS - cũng sắp được ra đời, Hiệp hội BĐS cần liên kết chặt chẽ với tổ chức này và tránh có những quy định chồng chéo, đối nghịch gây khó khăn cho người hoạt động môi giới khi áp dụng ĐĐNN. 3.2.2.3. Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản Người môi giới thực chất là làm việc trực tiếp với công ty quản lý mình chứ không phải là Hiệp hội BĐS. Vì vậy, các công ty môi giới BĐS cần xây dựng cho riêng mình những quy định về đạo đức hành nghề nhưng phải dựa trên cơ sở Bản quy tắc đạo đức của Hiệp hội BĐS để đảm bảo tính thống nhất. Các quy định cần phải chi tiết và rõ ràng hơn, cũng như phải dựa trên tình hình, đặc điểm và văn hóa làm việc của công ty. Bên cạnh việc đưa ra tiêu chuẩn đạo đức hành nghề cho nhân viên, các công ty cũng cần chú ý đến các quy định về xử phạt đối với các hành vi vi phạm ĐĐNN đó. Một quy tắc chỉ thực sự hữu ích khi được áp dụng đúng vào thực tế và nội dung xử phạt là yếu tố quan trọng giúp việc áp dụng được tiến hành nghiêm túc. Nội dung xử phạt cần có tính chất răn đe mạnh mẽ và có nhiều mức độ để phù hợp với hậu quả của hành vi vi phạm. Thông thường, quy tắc xử phạt của doanh nghiệp sẽ có các mức độ là: Cảnh cáo nhắc nhở bằng miệng (đối với những hành vi vi phạm

85

lần đầu, không gây ra nhiều hậu quả); cảnh cáo, nhắc nhở bằng văn bản (đối với hành vi tái phạm và có dấu hiệu gây hậu quả lớn); xử phạt hành chính (có thể bằng tiền mặt hoặc trừ lương, giảm thưởng khi vi phạm có tính chất nghiêm trọng hoặc tái phạm nhiều lần); kỷ luật, cách chức và cuối cùng là sa thải (đối với những hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng gây ảnh hưởng lớn đến khách hàng, hình ảnh, uy tín, lợi ích kinh tế của công ty). Các doanh nghiệp sẽ quy định mức độ xử phạt tùy thuộc vào quy mô, tình hình hoạt động của họ những cũng cần đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quy định xử phạt này, tránh tình trạng dung túng, bỏ qua lỗi của nhân viên. Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi để các công ty có thể giải quyết tận gốc vấn đề thực hiện ĐĐNN khi hành nghề chính là trình độ nhận thức và chuyên môn nghiệp vụ của nhân viên. Các công ty cần tuyển chọn đầu vào kỹ càng để chọn được những người môi giới có trình độ nhất định, đáp ứng được yêu cầu cơ bản của công việc về cả chuyên môn và đạo đức. Ngoài ra, các công ty cần thường xuyên tổ chức các lớp học, khóa đào tạo để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho người môi giới; cập nhật thông tin, kiến thức về nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng trong và ngoài nước, cũng như phổ biến các nội dung mới có liên quan đến hoạt động môi giới như luật, nghị định, chính sách, các quy hoạch nhà đất, xây dựng,… Các doanh nghiệp cũng cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền khi cần thiết như báo cáo tình hình áp dụng đạo đức hành nghề khi được Hiệp hội yêu cầu (đối với những công ty là thành viên của Hiệp hội); đặc biệt là cung cấp thông tin, phối hợp với cơ quan điều tra, tòa án khi nhân viên có dấu hiệu vi phạm đạo đức gây ra những hậu quả nghiêm trọng, liên quan đến lợi ích nhiều bên và bị khởi tố. Tích cực hợp tác với Hiệp hội BĐS và các thành viên khác của Hiệp hội để đưa ĐĐNN vào thực tế có hiệu quả cao nhất Về cơ bản, các công ty môi giới là đơn vị trực tiếp quản lý những người môi giới vì vậy cần quy định cụ thể, giám sát chặt chẽ việc thực hiện ĐĐNN khi hành nghề. Nâng cao trình độ, ý thức và nhận thức cho người môi giới về ĐĐNN và xử phạt nghiêm đối với những cá nhân không tuân thủ quy định của công ty về vấn đề này

86

3.2.2.3. Đề xuất với người môi giới Đối với bộ quy tắc ĐĐNN nhà môi giới hoạt động trên thị trường cần phải nghiên cứu và ghi nhớ nhằm tránh tình trạng vi phạm cũng như nhận ra vi phạm của các cá nhân hay tổ chức khác trong quá trình kinh doanh, để có những đề xuất và các biện pháp kịp thời phù hợp với các quy định của pháp luật và của hiệp hội, cân bằng quyền lợi và tránh tình trạng thiệt hại cho các bên tham gia vào quá trình môi giới. Việc nắm chắc bộ quy tắc cũng giúp nhà môi giới có thể so sánh với thay đổi của thực tế nhằm đưa ra kiến nghị cho hiệp hội để điều chỉnh sao cho phù hợp với sự phát triển của thị trường. Ngoài ra, nhà môi giới cần phải học thuộc và tuân thủ các quy định do công ty chủ quản của mình ban hành trong quá trình hoạt động môi giới, tránh tình trạng vi phạm gây ảnh hưởng đến uy tín và gây thiệt hại về kinh tế của công ty chủ quản. Bên cạnh đó, nhà môi giới cũng cần tham gia các khóa tập huấn, các lớp học bồi dưỡng, học hỏi từ những đồng nghiệp và tự học hỏi, thu thập thêm kiến thức để nâng cao cả kiến thức chuyên môn lẫn ĐĐNN đáp ứng được yêu cầu công việc. Bộ quy tắc được đề ra nhằm mục đích tạo một bộ quy tắc ứng xử-ĐĐNN thống nhất trên toàn bộ thị trường, giúp tăng tính chuyên nghiệp thị trường môi giới BĐS, nâng cao yếu tố đạo đức trong quá trình môi giới BĐS của các cá nhân và tổ chức, tạo ra một môi trường cạnh tranh ngày một lành mạnh hơn. Chính vì vậy, để đạt được mục đích đó, nhà môi giới cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định đã được đưa ra trong bộ quy tắc, tránh các hành vi vi phạm phổ biến diễn ra trên thị trường hiện nay như tranh giành khách, không tôn trọng đồng nghiệp, phân biệt giữa các đối tượng khách hàng khác nhau…. Song song với đó, việc xây dựng tác phong làm việc và thái độ phục vụ khách hàng chuyên nghiệp là cần thiết nhằm nâng cao hình ảnh của mình trong mắt khách hàng. Việc tuân thủ các quy định của pháp luật cũng là một điều kiện tiên quyết trong quá trình làm việc. Nhà môi giới BĐS ngoài việc phải nghiên cứu kỹ các quy định đề ra đối với dịch vụ môi giới BĐS thì cần nghiên cứu, tìm hiểu các trường hợp, các vụ việc đã xảy ra trong thực tế liên quan đến vấn đề pháp lý nhằm tăng

87

thêm kinh nghiệm, học hỏi để thực hiện theo đúng các yêu cầu mà pháp luật đã đề ra. Trong trường hợp khi có yêu cầu từ các cơ quan có thẩm quyền, nhà môi giới phải thực hiện nghiêm túc việc phối hợp làm việc, đáp ứng các yêu cầu mà các cơ quan này đặt ra tránh tình trạng làm trái các quy định của pháp luật. Đồng thời có những kiến nghị phù hợp nhằm tránh gây thiệt hại không đúng cho bản thân, khách hàng và công ty chủ quản. 3.2.2.4 Đề xuất với khách hàng Không chỉ có người hoạt động trong nghề mới cần tìm hiểu về những quy định về ĐĐNN, những khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới cũng cần biết về những quy tắc đạo đức đã được chấp nhận để hiểu rõ vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của mình trong một giao dịch BĐS. Việc tìm hiểu này sẽ giúp khách hàng nhận biết và phát hiện dấu hiệu vi phạm quy định của các tổ chức, cá nhân tham gia vào quá trình môi giới BĐS, bởi vì khách hàng là người bị động trong quá trình tiếp nhận dịch vụ và là người dễ phải chịu ảnh hưởng từ các hành vi vi phạm đạo đức. Khi phát hiện ra sự vi phạm quy định trong quy tắc đạo đức của Hiệp hội, người khách hàng cần thực hiện các biện pháp phản ánh sự vi phạm đó tới công ty mà người môi giới tham gia hoặc tới Hiệp hội BĐS và tiến hành khiếu nại nếu cần thiết để công ty, hiệp hội có những biện pháp xử lý kịp thời, đảm bảo quyền lợi cá nhân của khách hàng và tránh các tình trạng tương tự xảy ra trong tương lai.

88

KẾT LUẬN Môi giới nói chung và môi giới trong lĩnh vực BĐS nói riêng đều có những yêu cầu cao về đạo đức với những người làm nghề. Đặc biệt là tại Việt Nam, nơi mà ngành nghề này tuy mới xuất hiện nhưng cũng đang phát triển rất mạnh mẽ, được coi là một sự lựa chọn phù hợp với những người chưa có nghề nghiệp ổn định. Qua những phân tích và đánh giá ở trên, bài nghiên cứu đã cung cấp được một cái nhìn tổng quan về tình hình hoạt động của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là vấn đề ĐĐNN. Từ việc đánh giá thực trạng đó, nhóm nghiên cứu cũng đưa ra những ý kiến đề xuất nhằm sửa đổi, cải thiện, bổ sung hoàn chỉnh cho quy định về ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam dựa trên việc phân tích những quy định về vấn đề này của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ; cùng với đó là đề xuất để thực thi hiệu quả việc áp dụng các quy định về ĐĐNN tại Việt Nam. Tuy nhiên, do điều kiện nghiên cứu hạn chế, nội dung bài nghiên cứu cũng chưa đề cập được tình hình áp dụng các quy định ĐĐNN tại thị trường BĐS Hoa Kỳ, những khó khăn và thuận lợi trong quá trình triển khai những quy định này để rút ra bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. Hy vọng những bài nghiên cứu sau có thể hoàn thiện được vấn đề này và áp dụng vào thực tế để vấn đề ĐĐNN không còn là khuyết điểm đối với thị trường BĐS Việt Nam mà là một công cụ hỗ trợ đắc lực giúp thị trường phát triển. Đạo đức đang là vấn đề được toàn xã hội quan tâm, không chỉ ở Việt Nam mà còn với tất cả các quốc gia trên thế giới, không chỉ trong nghề môi giới BĐS mà còn trong tất cả các ngành nghề khác. Xây dựng được một hệ thống quy định đạo đức hợp lý áp buộc đối với người làm nghề là mục tiêu mọi tổ chức nói chung đề hướng tới, góp phần cải thiện đạo đức chung của toàn xã hội. Tuy nhiên, dù quy định có chặt chẽ thế nào đi nữa, đạo đức vẫn là một khái niệm cần xuất phát từ tiềm thức của mỗi con người.

89

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Tài liệu Tiếng Việt: 1.

ThS. Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc, Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh

nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam, Tạp chí quản lý kinh tế, số 24, năm 2009 2.

Đặng Đức Thành (2010), Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới,

Nhà xuất bản Thanh niên, Hà Nội. 3.

PGS. TS. Thái Bá Cẩn, Th.S. Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản -

Những vấn đề lý luận thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài Chính, 2003. 4.

Hanoi Financial Investment (2011), Kiến thức chuyên môn về môi giới bất

động sản 5.

TS. Nguyễn Hoàng Ánh (2008), Đạo đức Kinh doanh tại Việt Nam - thực

trạng và giải pháp 6.

Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005

7.

Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh

doanh bất động sản năm 2006, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội. 8.

Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Nghị định

153/2007/NĐ-CP – Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 9.

Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Thương

mại 2005. 10.

Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980), Hiến pháp

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 11.

Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 1993.

12.

Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 2003.

90

13.

Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8, ngày 06/04/1991 về

Nhà ở 14.

Bộ Thương Mại Hoa Kỳ (04-2007), Đạo đức kinh doanh - cẩm năng quản lý

doanh nghiệp kinh doanh có trách nhiệm trong các nền kinh tế thị trường mới nổi, Nhà xuất bản Trẻ, Hà Nội. II. Tài liệu Tiếng Anh: 1. NAR (2012), Code of Ethics and Standards of Practice of the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS 2.

NAR (2012), Code of Ethics and Arbitration Manual

3.

Lee Chun-Chang, Associate professor, National Pingtung Institute of

Commerce Department of Real Estate Management, Taiwan, Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers. 4.

David P. Hunter, Professional Ethics and the Real Estate Agent.

5.

John Kotter và James Heskett, Harvard University, Corporate Culture and

Performance, 1992 III. Các website: 1.

“Chu kì bất động sản: Thị trường Bất Động Sản Việt Nam - Thực trạng và

giải pháp”, truy cập ngày 3/3/2012, từ http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chuky-bat-ong-san.html 2.

“Hội môi giới bất động sản sẽ thành lập vào tháng 12 tới”, truy cập ngày

2/1/2012 từ http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-sethanh-lap-vao-thang-12-toi.htm 3.

“Doanh nghiệp bán nền đất “ảo” tại Cần Thơ”, truy cập ngày 2/3/2012 từ

http://loikhuyenchonguoimua.batdongsan.com.vn/doanh-nghiep-ban-nen-dat-ao-taican-tho--jZSwuiaRss1.html 4.

“Loạn môi giới nhà đất vì thiếu chế tài” truy cập ngày 12-3-2012 từ

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/

91

5.

“Role of real estate in US economy”, truy cập ngày 28/3/2012, từ

http://www.us4real.com/role-of-real-estate-in-us-economy 6.

“Service Industry”, truy cập ngày 28/3/2012, từ

http://www.referenceforbusiness.com/encyclopedia/Sel-Str/Service-Industries.html 7.

Cục thống kê Lao động (BLS), truy cập ngày 27/3/2012 từ

http://www.bls.gov/iag/tgs/iag531.htm 8.

“History of the real estate industry”, truy cập ngày 28/3/2012, từ

http://www.vault.com/articles/History-of-the-Real-Estate-Industry-18187121.html 9.

“What is a housing bubble?”, truy cập ngày 29/3/2012, từ

http://www.wisegeek.com/what-is-a-housing-bubble.htm 10.

“Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ”, truy cập ngày 30/3/2011, từ

http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my/ 11.

Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, truy cập ngày 30/3/2012, từ

http://www.realtor.org/ 12.

Cục thống kê lao động Mỹ, truy cập ngày 27/3/2012, từ

http://www.bls.gov/ooh/Sales/Real-estate-brokers-and-sales-agents.htm 13.

“NAR’s Mission, Vision, and History”, truy cập ngày 28/02/2012 từ

http://www.realtor.org/about-nar/mission-vision-and-history