Vivienda en Laderas

VIVIENDA EN LADERAS EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE INTERVENCIÓN DE LOS PUIs

VIVIENDA EN LADERAS EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE INTERVENCIÓN DE LOS PUIs

Estudio desarrollado por: Arq. Sergio Gálvez, Arq. Pablo Muñoz Unceta, Arq. Luis Rodríguez Rivero Han colaborado: Ing. Geógrafo Jaime Vásquez Milla, Patricia Castro, Allison Reátegui Alcántara Han colaborado desde el PLAM2035: Arq. Albert Ibáñez, Arq. Karina Puente, Ing. Carles Roca, Lic. Ricardo Salinas El presente estudio se ha desarrollado en el margen de colaboración del programa BarrioMío de la MML y el Plan Urbano de Lima Metropolitana y El Callao 2035, entre los meses de Julio - Octubre 2014 y ha sido entregado al PLAM 2035 para formar parte de los Proyectos de Vivienda propuestos.

ENTENDIENDO LAS LADERAS DE LIMA METROPOLITANA Los programas de vivienda más exitosos se han concebido siempre como apuestas por el desarrollo de una nueva manera de construir ciudad, entendiendo esta categoría como la articulación de espacio público y privado para el desarrollo de la vida común. Uno de los grandes problemas en Lima Metropolitana es la inexistencia de una idea de ciudad en ladera, por lo que el verdadero reto se encuentra mas allá de la “invención” de prototipos de vivienda. Por el contrario, lo fundamental es el entendimiento de las posibilidades de las laderas limeñas para generar su propia manera de hacer ciudad.

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VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO DE LOS PUI’s ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN: ÁREAS DE TRABAJO PUI 1.1 CARACTERIZACIÓN 1.2 DEFINICIÓN DE ÁREAS PUI A ESCALA METROPOLITANA

2. DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI 2.1 DÉFICIT DE VIVIENDA ANÁLISIS CUANTITATIVO ANÁLISIS CUALITATIVO 2.2 OFERTA DE VIVIENDA OFERTA DE VIVIENDA FORMAL PROBLEMAS DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL CRONOLOGÍA DE OCUPACIÓN EN ÁREAS PERIFÉRICAS

3. ANÁLISIS DE LADERAS Y TEJIDOS URBANOS

4. ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA 4.1 EL PUI Y LA VIVIENDA OBJETIVOS GENERALES DEL PUI LA VIVIENDA COMO POLÍTICA DE GESTIÓN DE RIESGO EN EL PUI 4.2 DEFINICIÓN DE ESTRATEGIAS PARA HABILITACIONES EN LADERA REUBICACIÓN DE FAMILIAS EN ZONAS DE RIESGO NO MITIGABLE AZONAS DE LÍNEA DE QUIEBRE VIVIENDA DE REMATE COMO LÍMITE DE LAS ZONAS URBANAS DENSIFICACIÓN EN ZONAS DE LADERA DENSIFICACIÓN EN ZONAS PLANAS 4.3 ASPECTOS LEGALES

3.1 RIESGO Y VULNERABILIDAD

DISPONIBILIDAD Y ESTADO LEGAL DE LOS TERRENOS MODELOS DE GESTIÓN PÚBLICA

VIVIENDAS EN ZONAS DE RIESGO NO MITIGABLE

4.4 ASPECTOS SOCIALES

3.2 ASPECTOS MORFOLÓGICOS

POSIBILIDADES SOCIOECONÓMICAS POR TIPO DE FAMILIA. ANÁLISIS DEL POSIBLE TIPO DE VIVIENDA: EL MULTIFAMILIAR COMO ALTERNATIVA A LA INVASIÓN

TEJIDOS URBANOS TIPOLOGÍAS DE LOTES Y MANZANAS DELIMITACIONES Y LÍNEAS DE QUIEBRE 3.3 ASPECTOS SOCIALES ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN SOCIOECONÓMICA

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CONFLICTOS SOCIALES DESLOCALIZACIÓN Y REUBICACIÓN

4.5 ASPECTOS ECONÓMICOS ESTRATEGIAS DE FINANCIAMIENTO: BONOS DEL ESTADO (TECHO PROPIO)

IMPORTANTE

ANÁLISIS DE COSTOS

5. PROPUESTAS DE VIVIENDA 5.1 HUAYCÁN: PROTOTIPO DE VIVIENDA EN LÍNEA DE QUIEBRE TIPOLOGÍAS SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MODELOS DE GESTIÓN 5.2 MARISCAL CÁCERES: PROTOTIPO DE VIVIENDA EN LADERA TIPOLOGÍAS SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MODELOS DE GESTIÓN 5.3 COLLIQUE: PROTOTIPO DE VIVIENDA EN ZONA PLANA (7.5X7.5) TIPOLOGÍAS SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MODELOS DE GESTIÓN 5.4 JOSÉ GÁLVEZ: PROTOTIPO DE VIVIENDA REMATE TIPOLOGÍAS SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MODELOS DE GESTIÓN

Los análisis y diagnósticos del presente estudio han sido elaborados (en especial aquellos correspondiente a los capítulos 1, 2, 3 y 4.1), a partir de los estudios de los Proyectos Urbanos Integrales desarrollados por el programa BarrioMio de la Municipalidad Metropolitana de Lima en los años 2012-14. Para más detalle sobre las metodologías de trabajo o los datos trabajados y desarrollados por el equipo del programa, ver los expedientes de los PUIs Huaycán OPQZ (Ate), Collique (Comas), José Carlos Mariátegui (VMT), El Agustino, Huaycán (Ate), José Carlos Mariátegui (SJL), Valle Amauta (Ate), Poeta José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL). Al lo largo del documento se hace referencia al análisis desarrollado en una zona de trabajo PUI para caracterizar o explicar las características de todas las zonas de estudio. Tanto este estudio, como el personal del programa BarrioMio y de los Proyectos Urbanos Integrales entienden (en base a la experiencia y la información analizada) que la realidad varía de unas zonas de intervención a otras y ni las características se repiten exactamente ni las extrapolaciones (para cuantificar la repercusión en Lima Metropolitana, principalmente) son el método más adecuado para obtener conclusiones. Sin embargo, con este estudio se intenta sentar la base para futuros análisis más detallados y propuestas de intervención concretas, en base a la experiencia y el trabajo de dos años en zonas urbanas urbanas poco consolidadas, con presencia de fuertes procesos de desarrollo informal, que han generado importantes déficits (de vivienda, equipamiento, áreas verdes, servicios básicos, infraestructura, etc.) y situaciones complejas que merecen ser atendidas con urgencia (población viviendo en zonas de riesgo, tráfico de tierras, límites urbanos difusos, etc.).

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1. INTRODUCCIÓN A LAS ÁREAS DE TRABAJO PUI

VIVIENDA EN LADERAS EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE INTERVENCIÓN DE LOS PUIs

VIVIENDA EN LADERAS

SITUACIÓN ACTUAL

1.1 CARACTERIZACIÓN DE ÁREAS PUI Para la definición de las áreas de intervención de los PUIs (Proyectos Urbanos Integrales) del programa BarrioMio, se realiza un estudio en 201112 a cargo del Geógrafo José Barreda, para “brindar elementos estadísticos y metodológicos claves para la identificación, caracterización, selección y priorización de las zonas (ámbitos, clusters, territorios, barrios) de la ciudad de Lima donde focalizará su intervención del programa barrioCIUDAD”, que posteriormente vendría a ser denominado BarrioMio. “Se eligió como unidad mínima de información estadística a la manzana ya que sólo partiendo de ella podemos alcanzar a definir y estructurar un territorio. Se descartó la escala distrital pues no permite lograr el detalle requerido para la intervención y su análisis esconde una serie de singularidades territoriales: como vacíos urbanos, altos contrastes sociales, etc., que son imposibles de salvar metodológicamente. Por lo tanto, a partir de la agregación de manzanas (en base a datos territoriales, estructura vial, población, pobreza, etc) se alcanza un mapeo de zonas y sus características.” Las variables iniciales empleadas en

el, denominado por Barreda, Sistema de Información Urbano (SIU), fueron las siguientes: Datos de Población: Población total, densidad poblacional, acceso a la educación, desempleo, acceso a servicios de salud Datos de Vivienda: Viviendas por manzana, tipo de vivienda, material de las paredes, abastecimiento de servicios básicos Otros: Definición de las zonas censales, titulación, pendiente, integración a la red vial y relieve En la siguiente página se presenta un plano temático empleado en la definición de las zonas y que tiene en cuenta el índice de desarrollo (educación, salud), pobreza estructural (calidad de la vivienda y acceso a servicios) y el riesgo por pendiente. Las zonas de intervención del programa barrioCIUDAD, que después serían las zonas de intervención de los Proyectos Urbanos Integrales del Programa BarrioMio se definen de la siguiente manera: “La estructura básica identificada posee las siguientes características: en promedio bajos niveles de consolidación urbana y bajo índice de desarrollo social (alta vulnerabilidad).

Zonas de equipamiento con dinámica comercial de carácter local en las zonas de mayor interconexión vial. Los niveles de desarrollo decrecen confome nos alejamos de este centro y alcanzan los niveles más bajos en la zona periférica. En estas zonas las características físicas son aún más problemáticas y gran parte de este borde se encuentra en alto riesgo.” Responden además a estructuras urbanas clasificadas en quebradas, laderas o rellenos urbanos*. Las fuentes empleadas en dicho estudio son secundarias, y uno de sus objetivos era dejar sentados los lineamientos para la retroalimentación del SIU mediante el trabajo de campo y el trabajo coordinado de las diferentes instancias del programa y de la Municipalidad Metropolitana de Lima. Los datos del estudio provienen de las bases de datos del INEI, COFOPRI, ASTER, las imágenes de la NASA o la data del IMP, entre otras fuentes. “La generación de regiones o territorios de tratamiento especial no sólo depende de las características del tejido socio urbanístico de la ciudad (balance de deficiencias y potencialidades) sino que depende de la capacidad y moda-

lidad de la intervención. Es a partir de la evaluación de estos tres tipos de variables que lograremos tener un mapa de zonas de intervención preliminar, que debe ser corroborado con trabajo de campo como forma de afinar los parámetros y terminar de lograr una correlación entre los datos estadísticos y la realidad observable. La agregación de datos debe tener en cuenta que la zona seleccionada no corresponde a un territorio homogéneo (coloquialmente denominado bolsón de pobreza), sino a una estructura urbana, que si bien en general tiene indicadores bajos de desarrollo humano, presenta una diversidad de funciones producto de su consolidación.” “Aunque en general estructuras de este tipo coinciden con el concepto territorial de barrio, sustentados por una organización social, en una siguiente etapa deberá definirse con mayor precisión tomando en cuenta esta información (para definir) los límites territoriales de cada área de intervención.” A partir de este estudio, se determinaron las 17 zonas de intervención indicadas en la tabla 01.

*Toda la información presentada en el capítulo 1.1 se ha obtenido de los iformes del Geógrafo José Barreda para la Municipalidad Metropolitana de Lima: “Identificación de zonas de intervención del programa BarrioCIUDAD” Dic 2011 y “Sistema de Información Urbana - Proyectos de Inversión Pública en las zonas de menores recursos” Dic 2011.

ZONA

DISTRITO

NOMBRE

POBLACIÓN*

HOMBRES

MUJERES

VIVIENDAS

1

Carabayllo

Lomas de Carabayllo

20,251

10,172

10,079

5,664

2

Carabayllo

Manuel Prado / Torre Blanca

86,193

42,959

43,234

18,142

3

Comas

Collique

77,287

38,209

39,078

14,528

4

SJL

José Carlos Mariátegui

102,298

51,031

51,267

22,994

5

SJL

Cruz de Motupe

111,698

55,680

56,018

24,694

6

SJL

Huáscar / Bayóvar

107,130

53,413

53,717

21,222

7

SJL

Juan Pablo II

34,384

17,508

16,876

7,144

8

Lima / LV / El Agustino

El Agustino

137,196

69,132

68,064

30,978

9

Ate

Huaycán

91,118

45,142

45,976

20,494

10

Ate

Horacio Zevallos

23,613

11,760

11,853

5,300

11

Ate

Santa María de las Américas

112,795

56,068

56,727

25,383

12

Pachacámac

Manchay

55,817

27,743

28,074

14,500

13

SJM

Pamplona / La Rinconada

123,869

61,792

62,077

23,980

14

VMT

José Carlos Mariátegui

89,111

43,954

45,157

19,937

15

VMT

Poeta José Gálvez

40,783

20,114

20,669

9,480

16

Villa el Salvador

Oasis / Zona de Playas / Lomo de Corvina / Parque Metropolitano

51,009

25,216

25,793

11,962

17

Chorrillos

Morro Solar

68,622

34,048

34,574

14,534

Tabla 01: 17 zonas de intervención iniciales del programa barrioCIUDAD (posteriormente BarrioMio) Fuente: Estudio “Identificación de zonas de intervención del programa BarrioCIUDAD” José Barreda, Dic 2011 Imagen 01: Mapa de población y vivienda del estudio “Identificación de zonas de intervención del programa BarrioCIUDAD” José Barreda, Dic 2011 *Los datos de población corresponden a los límites iniciales de las zonas de intervención. Éstos cambiaron posteriormente con la siguiente definición de zonas (ver páginas siguientes).

8

Imagen 02: 40 zonas de intervención PUI definidas por el programa BarrioMío Fuente: Equipo BarrioMío MML

VIVIENDA EN LADERAS

SITUACIÓN ACTUAL 2

1 5

1.2 DEFINICIÓN DE ÁREAS PUI A ESCALA METROPOLOTANA Los estudios que permitieron identificar las 17 primeras zonas de intervención del Programa BarrioMío sirvieron para comenzar a desarrollar los Proyectos Urbanos Integrales. Debido al tamaño de algunas de las áreas de intervención y al tejido social existente, algunas zonas se subdividieron para poder trabajar mejor, especialmente durante los procesos participativos. Las áreas subdivididas fueron: Cruz de Motupe (en Cruz de Motupe y Mariscal Cáceres) y Sta. María de las Américas (en Valle Amauta y Santa Clara). Se llegaron a desarrollar un total de 8 PUIs entre el año 2013 y 2014 de las 19 zonas resultantes después de las subdivisiones. Estos PUIs llegaron a desarrollar perfiles de inversión pública para las primeras etapas de tres zonas de intervención: Huaycán (Ate), José Carlos Mariátegui (VMT) y Collique (Comas). En el resto de PUIs se elaboraron los expedientes PUI, se definieron los perfiles de inversión pública prioritarios y se desarrolló una propuesta urbana general para cada una de las zonas, sin embargo no se comenzaron a desarrollar los perfiles de inversión pública. La primera definición de las zonas

de intervención prioritaria se completó con el análisis de todas las zonas potenciales PUI de Lima Metropolitana, en base, principalmente, a la experiencia de desarrollar los 8 primeros PUIs y la conformación geográfica de las quebradas de Lima, clasificadas según el estudio inicial. Resultaron 40 zonas (incluyendo las determinadas inicialmente). Estas zonas son posteriormente incluidas en el PLAM 2035 dentro del Programa de Mejora Urbana propuesto. El PLAM 2035 estipula un total de 43 zonas (incluidos los PUI) para dicho programa. En cada una de estas zonas establece que se deberá desarrollar un Plan de Mejora Urbana, que tenga en cuenta las propuestas de los PUIs como base. Las 40 zonas PUI identificadas finalmente en Lima Metropolitana e incluidas en el PLAM 2035 son: 1. Las Lomas 2. Lomas de Carabayllo 3. Manuel Prado - Torreblanca 4. Amador Merino 5. Zapallal 6. Cercado de Puente Piedra 7. La Capitana 8. Shangrila 9. Collique

10. Belaúnde 11. La Libertad 12. Tahuantinsuyo - Túpac Amaru 13. Independencia - Ermitaño - Unif. 14. Flor de Amancaes 15. Las Flores de Lima 16. San Hilarión - Cantobello 17. Huáscar - Canto Grande 18. José Carlos Mariátegui (SJL) 19. Cruz de Motupe 20. Jicamarca 21. Mariscal Cáceres 22. Santa Rosa 23. San Carlos - Las Flores 24. Campoy 25. El Agustino - La Victoria 26. Vitarte 27. Valle Amauta 28. Santa Clara 29. Horacio Zevallos - Gloria 30. Pariachi 31. Huaycán 32. Manchay 33. Pamplona Alta 34. José Carlos Mariátegui (VMT) 35. Cercado de Villa María 36. N. Esperanza - Tablada de Lurín 37. José Gálvez - Nuevo Milenio 38. José Gálvez 39. Oasis - Lomo de Corvina 40. Morro Solar

6

3 7

8

4

9

20

10

18 19

11

21

17

12

22

16

13

15

30 29 31

23 24

14

26

27

28

25 32 33

34 35

40

36 *Toda la información presentada en el 37se38ha obtenido de los iforcapítulo 1.1 mes del Geógrafo José Barreda para la 39 Municipalidad Metropolitana de Lima: “Identificación de zonas de intervención del programa BarrioCIUDAD” Dic 2011 y “Sistema de Información Urbana - Proyectos de Inversión Pública en las zonas de menores recursos” Dic 2011.

9

2. DEMANDA Y OFERTA

DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI

VIVIENDA EN LADERAS EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE INTERVENCIÓN DE LOS PUIs 10

VIVIENDA EN LADERAS

DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI Imagen 03: Déficit cualitativo de vivienda en Lima Metropolitana y el Callao (fragmento) Fuente: Estudio propio en base a la data del INEI 2007

2.1 DÉFICIT DE VIVIENDA La población total en las 40 zonas PUI según el Censo 2007 Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) XI Población y VI de Vivienda es de 2,417,103 personas, que corresponde al 28.5% de la población de Lima Metropolitana. El INEI define el déficit habitacional como el conjunto de requerimientos que tiene la población para contar con una vivienda digna. Estos requerimientos pueden corresponder a la demanda de los hogares que aspiran a adquirir nuevas viviendas, reemplazar o reponer las viviendas ya existentes que no cuentan con las condiciones mínimas para ser consideradas como viviendas dignas, al mejoramiento de viviendas que carecen de una estructura material o espacial adecuada, así como también, viviendas que no tengan acceso a los servicios básicos. Se divide en déficit cualitativo y cuantitativo y se emplean diferentes datos procedentes de las encuestas que realiza el personal del INEI para el censo. El déficit cuantitativo se define como la carencia de viviendas aptas para cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas, equivalentemente corres-

ponde a la cantidad de viviendas que se necesitan construir de tal manera que cada vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar. Por otro lado, el déficit cualitativo se define como las deficiencias en la calidad de la vivienda ya sea materialidad (paredes y pisos), espacio habitable (hacinamiento) y servicios básicos (agua potable, desagüe y electricidad). A efectos de este estudio, se realiza un análisis del déficit cualitativo en las zonas de trabajo de los PUIs, sin embargo no se considera el déficit cuantitativo actual, pues no se comparte la visión del INEI en cuanto a la tenencia de vivienda. Se entiende que un hogar en alquiler, o que comparte una vivienda, siempre y cuando no viva en condición de hacinamiento, ha resuelto su necesidad habitacional. Se considera no obstante el crecimiento poblacional de Lima para los próximos 10 años. Según el estudio del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) “Lima Metropolitana: Tendencias de crecimiento poblacional estimaciones y proyecciones según provincias y distritos al año 2035” Lima pasará de tener 8,482,588 habitantes en 2007 (año del último censo INEI) a 11,305,403 ha-

bitantes en 2024. A pesar de contar con proyecciones de población generales a 2035 (según el estudio del IMP), la población de Lima y el Callao (en particular aquella que vive hoy en las zonas de trabajo de los PUIs) y su configuración socioeconómica, pueden cambiar considerablemente; por lo que se ha decidido estimar la proyección del déficit para el año 2024, a 10 años vista. Análisis del déficit cualitativo El INEI define el déficit cualitativo en base a tres criterios: 1. Materialidad: En función del material de las paredes, se establece si la materialidad de una vivienda es la adecuada para considerarla habitable. 2. Hacinamiento: Toda vivienda con una relación de habitantes por habitación mayor de 3 se considerará hacinada, y por tanto, inadecuada. 3. Acceso a servicios básicos: Toda vivienda que no pueda acceder a los tres servicios básicos al mismo tiempo, es considerada como inadecuada. En el plano a continuación se ve estudia la cantidad de manzanas (el INEI establece su base de datos con información por manzana) con déficit cualitativo de viviendas en una zona PUI:

Leyenda: Manzanas con al menos una vivienda con 3 condiciones de déficit 2 condiciones de déficit 1 condición de déficit 0 condiciones de déficit

11

VIVIENDA EN LADERAS

Se ha realizado el estudio para las 40 zonas PUI y éste arroja un déficit cualitativo total de 250,066 viviendas. Este dato es bastante superior al dato del INEI para el déficit cualitativo en la suma de distritos en los que están las zonas de trabajo de los PUIs (168,263 viviendas). En el caso del INEI el déficit cuantitativo es incompatible con el déficit cualitativo, es decir, no podría haber una vivienda considerada en ambos. Una vivienda, o se debe mejorar, o se debe sustituir, pero nunca ambas. En nuestro caso, al no considerar el déficit cuantitativo del INEI, no se realiza la discriminación de numerosas viviendas del déficit cualitativo calculado. El déficit cualitativo se acumula principalmente en las zonas de ladera, que corresponden a las últimas ocupaciones de vivienda. En la mayoría de los casos se refiere a viviendas sin alguno de los servicios básicos (231,702 viviendas) o viviendas cuya materialidad no es adecuada (185,939 viviendas), y en muchos casos estas dos características son coincidentes en una vivienda. El déficit cualitativo probablemente se ha visto incrementado en los últimos años (desde el 2007 al 2014), de los que no contamos con datos censales.

12

DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI

Análisis del déficit cuantitativo Como se ha explicado, el déficit cuantitativo calculado por el INEI no se tiene en cuenta en el actual estudio. Se considera únicamente el crecimiento poblacional (y por tanto, de hogares necesitados de vivienda) determinado por el IMP. Dado que no se tiene una conformación demográfica exacta de las zonas de los PUIs (los análisis de hogares del INEI se realizan por distrito), se considera la conformación socioeconómica de los hogares por distrito determinada por el INEI en la Encuesta Nacional de Hogares en 2012. Lima, según el estudio del IMP, tiene actualmente (estimación al 2014) 9,735,587, de los cuales, el 29.58% es la población que vive en las zonas de trabajo de los PUIs (2,879,968 hab.). Esta población, se verá incrementada en 1,569,816 habitantes hasta el año 2024, de los que el 56% (885,458 hab.) se corresponden con los nuevos habitantes de las zonas de trabajo de los PUIs. 885,458 habitantes, según la conformación de hogares por distrtitos actual, implican 225,031 hogares que necesitarán viviendas, sean ésta de diferente tipo o modelo de tenencia, pero siempre con condiciones de habi-

tabilidad suficientes para que el hogar que viva en ella pueda desarrollarse en igualdad de condiciones que cualquier otro hogar de la ciudad. Estas cifras implican que afrontar el problema de la vivienda en Lima en los próximos años significa, en gran medida, afrontar el problema de la vivienda en las zonas PUI, tanto en la mejora o sustitución de las actuales viviendas que no cuentan con las condiciones de habitabilidad necesarias, como en las nuevas viviendas que necesitarán todos los nuevos hogares que se sumarán y formarán parte de Lima Metropolitana y el Callao hasta el año 2024. Por último, hecho el análisis por sectores o niveles socioeconómicos, cabe señalar también que el mayor déficit de viviendas estará entre los sectores C (97,563 viv.), D (86,178 viv.) y, en menor medida, E (21,617 viv.). Si existieran sectores A y B demandantes de vivienda al 2024 es muy probable que, dado que la oferta de viviendas actual en todo Lima se da en rangos de precios para esos dos sectores, puedan satisfacer su necesidad habitacional en otros distritos (siempre que la situación económica no cambie drásticamente en el sector construcción).

En la siguiente página, se presenta la tabla general, con información del crecimiento poblacional correspondiente a todos los PUIs, analizada para el escenario del año 2024 y por sectores socioeconómicos. Se puede observar cómo algunas zonas de trabajo (Flor de Amancaes en el Rímac o los PUIs de Independencia) corresponden a distritos en los que, según el estudio del IMP, ya sea por movimientos migratorios internos (hacia otros distritos) o por envejecimiento de la población, el número de habitantes decrece. Estos fenómenos, analizados por el estudio demográfico, deberán ser tenidos en cuenta para plantear las estrategias en cada caso concreto, con el objetivo de mantener, recuperar o fortalecer (según el caso) el tejido social de cada barrio, de modo que no haya zonas de Lima exclusivamente comerciales o con actividades muy especializadas que impidan un uso continuo /y por tanto, eficiente) del equipamiento y el espacio público, hecho que además aleja o combate fenómenos como la delincuencia y la violencia del espacio común.

“(...) afrontar el problema de la vivienda en Lima en los próximos años significa, en gran medida, afrontar el problema de la vivienda en las zonas PUI, tanto en la mejora o sustitución de las actuales viviendas que no cuentan con las condiciones de habitabilidad necesarias, como en las nuevas viviendas que necesitarán todos los nuevos hogares que se sumarán y formarán parte de Lima Metropolitana y el Callao hasta el año 2024.”

POBLACIÓN 2007 (censo)

POBLACIÓN 2014

POBLACIÓN 2024

INCREMENTO POBLACIÓN

INCREMENTO HOGARES

INC. HOG. NSE A

INC. HOG. NSE B

INC. HOG. NSE C

INC. HOG. NSE D

INC. HOG. NSE E

Horacio Zevallos G.

25,419

32,426

41,247

8,821.43

2,156

50

302

880

785

140

Ate

Huaycán

90,799

115,827

147,338

31,510.94

7,702

177

1,078

3,143

2,804

501

Ate

Pariachi

9,072

11,573

14,721

3,148.35

770

18

108

314

280

50

Ate

Santa Clara

51,733

65,993

83,946

17,953.45

4,388

101

614

1,790

1,597

285

Ate

Valle Amauta

57,135

72,884

92,712

19,828.17

4,847

111

679

1,977

1,764

315

Ate

Vitarte

60,544

77,232

98,244

21,011.23

5,136

118

719

2,095

1,869

334

Carabayllo

Amador Merino

32,166

43,689

60,336

16,646.27

3,997

28

388

1,878

1,315

388

Carabayllo

Lomas

37,965

51,566

71,213

19,647.32

4,717

33

458

2,217

1,552

458

Carabayllo

Lomas de Carabayllo

18,443

25,050

34,595

9,544.46

2,292

16

222

1,077

754

222

Carabayllo

Manuel P. Torreblanca

80,600

109,475

151,186

41,711.42

10,015

70

971

4,707

3,295

971

Chorrillos

Morro Solar

79,881

89,500

93,575

4,074.86

981

25

166

371

331

88

Comas

Belaúnde

98,048

105,078

102,189

-2,889.69

-653

-5

-63

-307

-215

-63

Comas

Collique

70,103

75,130

73,064

-2,066.09

-467

-3

-45

-220

-154

-45

Comas

La Libertad

58,565

62,764

61,038

-1,726.04

-390

-3

-38

-183

-128

-38

El Agustino

El Agustino - LV

134,703

142,462

135,610

-6,851.92

-1,557

-36

-218

-635

-567

-101

Independencia

Ermitaño Unif. Ind.

91,534

95,395

88,900

-6,494.62

-1,492

-43

-367

-691

-328

-63

Independencia

Tahuantinsuyo T. A.

93,038

96,962

90,361

-6,601.34

-1,516

-44

-373

-702

-334

-64

Pachacámac

Manchay

55,847

97,769

582,736

484,967.02

129,100

-

8,004

56,159

51,511

13,426

Puente Piedra

Cercado de P. P.

39,149

56,346

83,704

27,358.15

6,486

45

629

3,048

2,134

629

Puente Piedra

La Capitana

33,474

48,178

71,571

23,392.34

5,546

39

538

2,606

1,825

538

Puente Piedra

Shangrila

57,729

83,088

123,430

40,342.24

9,564

67

928

4,495

3,147

928

Puente Piedra

Zapallal

13,317

19,167

28,473

9,306.20

2,206

15

214

1,037

726

214

Rímac

Flor de Amancaes

80,841

76,638

60,653

-15,985.04

-4,019

-68

-647

-1,905

-1,194

-205

SJL

Campoy

41,527

49,355

56,651

7,295.81

1,722

17

276

682

641

107

SJL

Cruz de Motupe

42,923

51,014

58,555

7,541.07

1,780

18

285

705

662

110

SJL

Huáscar Canto Grande

113,848

135,308

155,310

20,001.77

4,722

47

756

1,870

1,757

293

SJL

Jicamarca

15,063

17,902

20,549

2,646.39

625

6

100

247

232

39

SJL

José Carlos Mariátegui

83,123

98,791

113,395

14,603.75

3,448

34

552

1,365

1,283

214

SJL

Las Flores de Lima

45,777

54,406

62,448

8,042.49

1,899

19

304

752

706

118

SJL

Mariscal Cáceres

59,348

70,535

80,962

10,426.76

2,462

25

394

975

916

153

SJL

San Carlos Las Flores

37,211

44,225

50,763

6,537.54

1,543

15

247

611

574

96

SJL

San Hilarión Cantobello

31,723

37,703

43,276

5,573.36

1,316

13

211

521

489

82

SJL

Santa Rosa

72,559

86,236

98,984

12,747.78

3,010

30

482

1,192

1,120

187

SJM

Pamplona Alta

121,479

133,982

136,542

2,560.05

585

15

99

221

197

53

Villa El Salvador

Oasis Lomo de Corvina

51,702

61,394

70,202

8,807.21

1,999

-

124

870

798

208

VMT

Cercado de VMT

36,422

42,392

47,021

4,628.27

1,114

-

69

484

444

116

VMT

José Carlos Mariátegui

124,068

144,405

160,171

15,765.75

3,794

-

235

1,650

1,514

395

VMT

Nueva Esperanza T. L.

109,275

127,187

141,073

13,885.96

3,341

-

207

1,453

1,333

347

VMT

José Gálvez

20,606

23,984

26,602

2,618.48

630

-

39

274

251

66

VMT

José Gálvez N. M.

40,344

46,957

52,084

5,126.65

1,234

-

76

537

492

128

2,417,103

2,879,968

3,765,426

885,458

225,031

953

18,720

97,563

86,178

21,617

DISTRITO

ZONA PUI

Ate

TOTAL

Tabla 02: Crecimiento de población por cambios migratorios o crecimiento poblacional al año 2024 para las 40 zonas PUI Fuente: Estudio “Lima Metropolitana: Tendencias de crecimiento poblacional estimaciones y proyecciones según provincias y distritos al año 2035” IMP, 2014 e INEI Censo 2007 XI de población y VI de vivienda Elaboración propia

13

VIVIENDA EN LADERAS

DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI

2.2 OFERTA DE VIVIENDA La oferta de vivienda en Lima hoy en día, según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) está principalmente orientada a los sectores socioeconómicos alto, medio alto y medio, siendo éste último el más atendido en el último año, con 11,644 unidades ofertadas en el mercado formal. Los precios de las viviendas ofertadas en el año 2013 comienzan en el rango de S/. 40,501 a S/. 54,000 (1 unidad), sin embargo el grueso de la oferta se centra en precios desde los S/. 216,001 (80,001$) hasta los S/.540,000 (200,000$). Es por ello que gran parte de los hogares, especialmente los sectores socioeconómicos bajo y muy bajo, se ven en gran medida excluidos del mercado formal. De hecho, viendo la tabla 03, observamos cómo en el año 2013 “no existió” oferta de vivienda para el sector socioeconómico bajo. Existen programas del gobierno central, como Techo Propio, que mediante un Bono Familiar Habitacional, facilitan el acceso a la adquisicón de vivienda del sector socioeconómico medio bajo. Sin embargo, en ciudades como Lima, debido al elevado precio del suelo (137$/ m2 es el costo más bajo promedio de suelo según CAPECO en 2013, corres-

14

pondiente al distrito de Ventanilla) este programa se ve totalmente limitado. Se han construido un total de 4,970 módulos de vivienda bajo la modalidad de adquisición de vivienda nueva entre 2004 y 2013 en Lima Metropolitana (fuente: “Evaluación de Progamas de Vivienda”, Ricardo Salinas, 2014). El bono funciona, sin embargo, en su modalidad de “Construcción en Sitio Propio”, en la que el beneficiario ya cuenta con el terreno en condición de propiedad y el bono se emplea para la construcción de un módulo habitacional básico. En Lima Metropolitana, no obstante, se han construido (desde 2005) solamente 7,490 módulos de vivienda bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio (fuente: “Evaluación de Progamas de Vivienda”, Ricardo Salinas, 2014). Considerando el año en que se adjudicaron mayor número de bonos (2,452 bonos en 2013), éstos no llegan ni a la tercera parte de la producción anual necesaria según las estimaciones de crecimiento poblacional del IMP (analizadas en el anterior capítulo) para el sector socioeconómico medio bajo (8,200 nuevos hogares por año en promedio). Teniendo en cuenta el costo máximo de construcción considerado en el

programa hasta el presente año (recientemente se ha incrementado de S/. 53,200 a S/. 76,000), y analizando además las licencias de construcción otorgadas por la Municipalidad de Ate desde el año 2011 al 2014 para esta modalidad de construcción en la zona PUI de Huaycán (776 en total), observamos cómo los módulos ejecutados llegan apenas a 35m2 promedio de área construida. Se entiende que esta construcción funciona como un módulo semilla de una vivienda progresiva. Considerando que la familia accedería a un crédito de, entre S/. 800 en el mejor de los casos para obtener una vivienda de coste S/.18,620, y S/.55,000 para una vivienda de coste S/. 76,200, es muy probable que muchos módulos semilla nunca se completen debido a la necesidad de las familias de pagar estos créditos durante muchos años y no contar con ingresos para seguir ampliando sus viviendas y haciéndolas habitables para una unidad familiar. Recordemos, que según la encuesta nacional de hogares del INEI 2012, el ahorro mensual promedio de una familia de sector socioeconómico medio bajo es de S/.250.

PRECIO DE LA VIVIENDA EN US DÓLARES

PRECIO DE LA VIVIENDA EN SOLES

UNIDADES OFRECIDAS ESTRATO SOCIOECONÓMICO Alto

Medio Alto

Medio

TOTAL

Medio Bajo

Bajo

Hasta 4,000

HASTA 10,800

0

0

0

0

0

0

4,001 - 8,000

10,801 - 21,600

0

0

0

0

0

0

8,001 - 10,000

21,601 - 27,000

0

0

0

0

0

0

10,001 - 15,000

27,001 - 40,500

0

0

0

0

0

0

15,001 - 20,000

40,501 - 54,000

0

0

0

1

0

1

20,001 - 25,000

54,001 - 67,500

0

0

0

5

0

5

25,001 - 30,000

67,501 - 81,000

0

0

0

81

0

81

30,001 - 40,000

81,001 - 108,000

0

0

0

485

0

485

40,001 - 50,000

108,001 - 135,000

0

0

0

888

0

888

50,001 - 60,000

135,001 - 162,000

0

0

1,321

275

0

1,596

60,001 - 70,000

162,001 - 189,000

0

0

2,083

0

0

2,083

70,001 - 80,000

189,001 - 216,000

0

0

1,620

0

0

1,620

80,001 - 100,000

216,001 - 270,000

0

0

2,855

0

0

2,855

100,001 - 120,000

270,001 - 324,000

0

0

2,171

0

0

2,171

120,001 - 150,000

324,001 - 405,000

0

783

1,594

0

0

2,377

150,001 - 200,000

405,001 - 540,000

0

2,385

0

0

0

2,385

200,001 - 250,000

540,001 - 675,000

663

480

0

0

0

1,143

250,001 - 300,000

675,001 - 810,000

822

0

0

0

0

822

300,001 - 500,000

810,001 - 1,350,000

1,232

0

0

0

0

1,232

MÁS DE 500,000

Más de 1,350,001

547

0

0

0

0

547

TOTAL TOTAL 3,264 3,648 11,644 1,735 0 20,291 Tabla 03: Distribución de la oferta de vivienda según niveles socioeconómicos y precio de la vivienda Fuente: CAPECO “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao (año 2013)”

Imagen 04: Plano de la oferta de vivienda formal en los distintos distritos de Lima Metropolitana y el Callao Fuente: CAPECO

En esta página podemos ver un plano donde se muestran la cantidad de viviendas ofertadas en el mercado formal en 2013 en cada distrito de Lima Metropolitana y el Callao (CAPECO). Se puede observar que la mayor parte de la oferta se concentra en los distritos del centro. En algunos distritos de la periferia también hay una cantidad considerable de viviendas ofertadas, como Ate con 972 unidades, o Carabayllo con 503. Sin embargo, distritos como Comas o Villamaría del Triunfo, con poblaciones hoy en día de 521,895 y 440,509 personas, presentan una oferta de 11 y 22 viviendas respectivamente. Todas las zonas de trabajo PUI (salvo aquellas en Ate y Carabayllo) se encuentran en distritos con una oferta de viviendas entre 0 y 200 unidades por distrito. Son también las zonas de Lima con mayor déficit cualitativo de viviendas y donde más crece la población cada año (ver capítulo 2.1). Esta situación (mayor déficit de vivienda y menor oferta) significaría grandes cantidades de población sin vivienda. Sin embargo, cuando uno recorre estas zonas y conoce a los vecinos y vecinas que viven en ellas, no se encuentra esas cantidades de gente “viviendo en la calle”. Si bien

los estudios de hacinamiento nos dan unas cifras preocupantes, no son cifras correspondientes a las 88,000 personas más que se suman a la población de las áreas de los PUIs cada año (IMP). Según los datos del INEI 2007, en las zonas de trabajo de los PUIs, un total de 51,614 personas estarían viviendo en condición de hacinamiento, las cuales ya estarían consideradas dentro del déficit cualitativo de vivienda. Cuando uno recorre estos barrios y habla con sus vecinos y vecinas también obtiene la respuesta al interrogante que nos hacemos en este capítulo. La mayor parte de las viviendas están fuera del mercado formal. La mayor parte de las viviendas son de tipo unifamiliar (78% de las viviendas de Lima son de tipo unifamiliar) y han sido construidas por sus usuarios a lo largo del tiempo. Los procesos de ocupación del suelo y urbanización han sido a menudo informales (34% de Lima se ha desarrollado informalmente), obteniendo los terrenos al margen del mercado “oficial”. No se han encontrado datos para afirmar qué porcentaje de viviendas de Lima ha sido autoconstruido, sin embargo sabemos que 1/3 de la producción anual de cemento es adquirida

por particulares. Muchas de estas viviendas autoconstruidas no han contado con una supervisión técnica adecuada ni con un diseño ajustado a unos parámetros de seguridad sismorresistente suficiente o criterios de habitabilidad básica para el correcto desarrollo de las actividades (ventilación, iluminación, etc.). Por otra parte, estas viviendas, debido a su condición de “auto” construidas, están ajustadas a los requisitos de cada familia y, en cierta medida, al tejido social de la comunidad (viviendas comercio, pequeños talleres que se emplean como salas de reunión, etc.). Finalmente, debido a la falta de opciones del mercado, a la ausencia de regulación pública respecto al suelo y a procesos informales como el tráfico de terrenos, gran parte de las viviendas autoconstruidas sobre suelos ocupados se asientan sobre terrenos no formalizados ni destinados a vivienda (muchos de los suelos no son ni siquiera urbanos o urbanizables) y a menudo sobre zonas de riesgo no mitigable, que junto a la precariedad de las construcciones, hacen que gran parte de la población esté expuesta a niveles de riesgo inaceptables.

Oferta de Vivienda 2013

0-50 unidades 50-200 unidades 200-500 unidades 500-1,000 unidades >1,000 unidades

15

VIVIENDA EN LADERAS

DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI

Imagen 05: AA.HH. formalizados e informales en el PUI José Gálvez Nuevo Milenio Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

CEMENTOS LIMA S.A.

AH SANTA ROSA DE LA TABLADA DE LURIN

SECT. 9 DE JULIO AMPL. SECT CORONA DE SANTA ROSA

SECT CORONA DE STA ROSA

AH LOS HIJOS DEL JIRON CALLAO AH KUWAIT 2DA ETAPA

AH KUWAIT AH KUWAIT 4TA ETAPA 3RA ETAPA

AMPL. SECT 9 DE JULIO AH KUWAIT 1RA ETAPA

PJV SANTA ROSA DE LAS CONCHITAS

AMPL. SECT LA PRADERA SECT PARAISO SANTA ROSA

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SECT LA PRADERA

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SECT SAN JOSE OBRERO

SECT LA INMACULADA

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PJV VILLA POETA JOSE GALVEZ-PARCELA B PJV VILLA POETA JOSE GALVEZ

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AH CORAZON DE JESUS

ALTO MIRAFLORES

AH CIUDAD DE GOSEN AMPL. LAS FLORES

AH SAN CARLOS

AH LAS FLORES AMPL. PUYUSCA

AH 14 DE FEBRERO

AH NUEVO AMANECER

AH PUYUSCA

AH VILLA INDOAMERICA SECT BIOHUERTO STA TERESITA

AH CIELO AZUL AH SAN MARTIN

AH DANIEL HOKAMA TOKASHIKI

PJV VILLA POETA JOSE GALVEZPARCELA B PARCELA VILLA POETA II

ST DU

A.H. AMP. CHILCA B

PJV NUEVO PROGRESO GRUPO RESIDENCIAL 4

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AH NUEVA JUVENTUD

AL

ferentes etapas del proceso de formalización y, por tanto, de urbanización y desarrollo de sus comunidades. Esto implica diferentes problemas y necesidades de la población, pero también una situación muy particular del saneamiento físico legal en cada caso. Hay asentamientos humanos con título de propiedad individual sobre los predios, formalizados por COFOPRI. Hay otras zonas que, a pesar de encontrarse dentro de los perímetros de los asentamientos formalizados, son terrenos disponibles nunca reclamados por nadie (ver Capítulo 3.2 Aspectos Morfológicos de los Tejidos Urbanos - Línea de quiebre), hay otros asentamientos con plano visado y servicios básicos, esperando que, a través de la Ley 28687 (Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos), COFOPRI formalice la propiedad (siempre y cuando cumplan con los requisitos de dicha ley). En el plano a continuación aparecen las manzanas en situación formal y aquellas en situación informal en el territorio del PUI José Gálvez hoy en día.

A OR

16

riesgo, se tramitan las capacitaciones y certificados de Defensa Civil, e incluso se ejecutan (a veces de manera comunal y otras con participación e inversión de las autoridades) obras de mitigación de riesgos. A partir de este punto, se tramita la formalización y titularidad individual de las propiedades a través de COFOPRI (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) y, una vez se cuenta con el título, se gestionan las pistas, servicios municipales, etc. Este proceso (excesivamente resumido y simplificado en el párrafo anterior) ha sido empleado para el desarrollo urbano de numerosas zonas de Lima, no solamente de ocupación informal. Por ejemplo, Huaycán o Mariscal Cáceres fueron inicialmente proyectos de urbanización desarrollados en colaboración con las autoridades (Huaycán fue un proyecto de comunidad urbana autogestionaria llevado a cabo con la Municipalidad de Lima y Mariscal Cáceres fue una proyecto de ciudad llevado a cabo por el gobierno central) y siguieron finalmente este patrón de ocupación en cierta medida. Cuando hemos estudiado las zonas de trabajo de los PUIs, hemos encontrado Asentamientos Humanos en di-

D RA PA

Como se ha explicado antes, los procesos de ocupación informales de gran parte de Lima Metropolitana y el Callao (34% de la ciudad), en los que la autoconstrucción de viviendas juega un rol importante, han generado que numerosos asentamientos humanos y, por tanto, miles de habitantes, estén asentados sobre zonas no destinadas para vivienda. Tras las ocupaciones de los terrenos planos y semiplanos de la ciudad, comenzaron a habitarse las laderas. Algunas de estas zonas en pendiente pertenecen a los suelos no urbanos de la ciudad (ordenanza MML - 228) y otras están en zonas limítrofes entre comunidades campesinas y distritos de Lima Metropolitana. Debido a estas circunstancias, los procesos de urbanización se dan a menudo de manera inversa. Es decir, primero se asientan las familias (sobre una lotización organizada por ellas mismas o establecida por traficantes de tierras o especuladores del suelo), después se consigue el reconocimiento de las autoridades locales (planos visados), y a través de éste se exigen y tramitan los servicios de agua y desagüe con las autoridades nacionales. En caso de que las viviendas estén asentadas sobre zonas de

AMP. LOS CLAVELES 2 ETAPALOS CLAVELES 1 ETAPA

AH SEÑOR DE CACHUY AH SECT LAS CASUARINAS DE VILLA

AH LOS CEDROS DE VILLA AH SECT ELSA CARRERA

AH SECT LA AMISTAD

PJV NUEVO PROGRESO GRUPO RESIDENCIAL 2

PJV VILLA LOS ROSALES PJV NUEVO PROGRESO GRUPO RESIDENCIAL 6

PJV LOS SAUCES

AH SECT NUEVA BELLAVISTA

Leyenda:

V NUEVO NUEV O PROGRESO GR PJV GRUP RESIDENCIAL IAL 3 GRUPO

AH SECT SEÑOR DE LUREN

AH PRIMERO DE MAYO

Límites de los Asentamientos Manzanas en situación formal Manzanas en situación informal

PJV 19 DE JULIO

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VILLA MARIA DEL TRIUNFO

Imagen 06: Lotes vendidos en la urbanización Ciudad Mariscal Cáceres, promovida por el Gobierno Central Fuente: Equipo PUI BarrioMío Imagen 07: Plano de Cronlogía de la ocupación en el PUI Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

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zación (Sector IV de Mariscal Cáceres, que posteriormente se denominaría Ciudad de los Constructores) y, pocos años después (comienzos de la década de los 90) los asentamientos se expandieron al resto de laderas. Durante una década, las nuevas ocupaciones se organizaron en asentamientos humanos, agrupaciones familiares o proyectos integrales para adaptarse a las leyes estatales que favorecían la formalización de la propiedad informal, y poco a poco fueron accediendo a servicios básicos, hecho definitivo para la autoconstrucción de sus vivienda de modo perdurable. Muchos de estos AA.HH. hoy en día cuentan con títulos de propiedad y están en un estado de consolidación relativo. Sin embargo, las últimas ocupaciones que llegaron a comienzos del siglo XXI están hoy en gran medida en “proceso de obtener sus títulos de propiedad”. Sólo aquellas que prueben su asentamiento original con fecha anterior al 2004 podrán ampararse en la Ley 28687. Sin embargo, no sería la primera vez que, a partir de la presión social, el gobierno prorroga la fecha límite, promoviendo este tipo de ocupación informal del territorio.

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En el plano a continuación se ejemplifica, a partir del PUI Mariscal Cáceres en San Juan de Lurigancho, el proceso de ocupación (por etapas) y desarrollo urbano del barrio. Éste es un caso relativamente especial dentro de la periferia de Lima, pues partió de un proceso de planificación por parte del Estado Central. A comienzos de los años 80, durante el segundo gobierno de Belaúnde, se planifica el denominado Proyecto Ciudad Mariscal Cáceres. Con el cambio de gobierno, lo que iba a ser un concurso público de vivienda, termina siendo lotizado y vendido sin contar con una habilitación urbana adecuada (no se contaba con pistas, ni servicios básicos, ni parques, ni equipamientos). Sin embargo no es hasta el año 1987 que se entregó formalmente (incluidos los servicios básicos) a la población, cuando ya muchas de las personas habían comenzado a “autoconstruir” sus viviendas. El rápido proceso de ocupación del territorio de la zona plana y el proceso de expansión de la ciudad de Lima por la violencia política y la pobreza promovieron la ocupación de las laderas adyacentes a la urbanización, primero en las zonas limítrofes de la urbani-

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3. ANÁLISIS DE LADERAS Y

TEJIDOS URBANOS

VIVIENDA EN LADERAS EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE INTERVENCIÓN DE LOS PUIs 18

VIVIENDA EN LADERAS

ANÁLISIS DE LADERAS Y TEJIDOS URBANOS

3.1 RIESGO Y VULNERABILIDAD Imagen 08: Mapa de Riesgos PUI Valle Amauta (Ate) Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML 292000

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peligro de sismos Lima está localizada en la zona 3, según el mapa de Zonificación Sísmica (RNE - Norma Técnica de Edificaciones E.030). Las zonas altas están conformados por mantos rocosas estables de tipo diorita, sin embargo en las zonas planas predominan limos y gravas arcillosos (depósitos aluviales), donde las ondas sísmicas son mayores. 4. Vulnerabilidad de vivienda por exposición a movimientos de masas En el área de estudio existen formaciones rocosas de tipo diorita en las zonas altas de los cerros que en su estado natural presentan cierta estabilidad; pero cuando las viviendas nuevas se ubican en las partes altas y realizan cortes de las rocas para las plataformas de las bases de las viviendas, generan una gran acumulación de rocas sueltas, que en parte son utilizadas en la construcción de pircas, pero las sobrantes generan un peligro de deslizamiento para las viviendas ubicadas en las partes bajas. En la página siguiente se obsrvan los diagnósticos empleados para cada uno de los parámetros que, conjugados entre ellos, sirven para elaborar el mapa de riesgos general.

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se observa en el plano a continuación. Los parámetros estudiados, mediante visitas de campo y estudio de las diferentes zonas fueron los siguientes (ejemplificados para el caso del PUI Valle Amauta): 1. Vulnerabilidad por Accesibilidad La calidad de la accesibilidad va a estar condicionada por el ancho de la vía, el estado de conservación y la calidad de la construcción de ella, es mucho más importante en situación de emergencia, pues va a condicionar el tiempo de evacuación a zonas de refugio para una atención o servicio urgente de vehículos de emergencia. 2. Vulnerabilidad por la Calidad de Construcción Las construcciones en las partes bajas y planas son generalmente consolidadas y el sistema de construcción utilizado es albañilería confinada que consiste en confinar las paredes de ladrillo, con las vigas y las columnas de concreto armado. Las viviendas de las partes altas (ampliaciones) son en su mayoría de material precario como madera y cartón, representando vulnerabilidad alta ante cualquier desastre en esta zona. 3. Vulnerabilidad del terreno por

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El artículo 2° de la Ley 29664, Ley que crea el SINAGERD (Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres), dispone su aplicación y cumplimiento obligatorio para todas la entidades y empresas públicas de todos los niveles de gobierno, en mérito al cual la Municipalidad Metropolitana de Lima realiza las acciones de coordinación con diversos Gobiernos Locales e instituciones públicas y/o privadas, ante la ocurrencia de un desastre sísmico y/o tsunami. Bajo este contexto, INVERMET a través del Programa BarrioMio viene realizando estudios de riesgo a nivel micro en zonas altamente vulnerables a peligros naturales y antrópicos a fin mitigar los riesgos detectados con la construcción de muros, escaleras y otras infraestructuras, así como programas de capacitación, especialmente en laderas. En el contexto de los Proyectos Urbanos Integrales los diagnósticos de riesgos son una herramienta de gran utilidad para establecer un diálogo con la población acerca de los asentamientos informales en zonas inseguras. Cabe decir que se mapearon los niveles de riesgo y se clasificaron en riesgo muy alto, alto, medio y bajo, tal y como

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Imágenes 09-17: Mapas Temáticos de Riesgos y Fotografías PUI Valle Amauta (Ate)

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Establecer un diálogo en torno a la ocupación informal de zonas de riesgo con la población, permitió poder debatir cuáles serían las estrategias adecuadas para mitigar dicho riesgo de cara al futuro. Por ejemplo, será necesario establecer las áreas seguras de evacuación y vincularlas con las rutas de evacuación (vías prioritarias de intervención) y los espacios públicos que puedan albergar con seguridad a la población en caso de desastre. En algunas zonas, el riesgo se podrá mitigar a través de una población organizada, que limpie periódicamente de rocas sueltas las laderas, y que, mediante faenas, implemente andenerías en las laderas que consoliden el terreno e impidan derrumbes en caso de sismo (previniendo además futuras ocupaciones). En otros casos, será necesaria una fuerte inversión pública para ejecutar obras de mitigación del riesgo y mejorar la accesibilidad a las viviendas. Pero hay otros casos en los que el costo de mitigar el riesgo es demasiado alto o, simplemente, el riesgo no es mitigable (por la localización de las viviendas en zonas de cauce de huayco o en zona de riesgo de tsunami, o porque la calidad del terreno no es apta para la

construcción). El diagnóstico de riesgos realizado en Valle Amauta (así como el de los 8 PUIs desarrollados por el programa BarrioMío) determinó las zonas de riesgo muy alto, que merecían un segundo análisis más detallado y específico que permitía determinar cuántas viviendas estaban asentadas en zonas de riesgo no mitigable. En base a estas estimaciones, se dimensionaron posibles proyectos de reubicación de viviendas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable en terrenos disponibles en zonas seguras y condiciones legales favorables. La necesidad de estos proyectos era debatida y comentada con la población y contemplada a la hora de elaborar las propuestas urbanas de los Proyectos Urbanos Integrales. Ni el programa BarrioMío, ni la Gerencia de Proyectos de INVERMET, a la cual está adscrito el programa, tienen atribuciones para formular y ejecutar vivienda. Ni siquiera el Sistema Nacional de Inversión Pública posibilita la implementación de proyectos de vivienda públicos (ver capítulo 4.3). Es por esto, que en todos los casos, los proyectos de reubicación de viviendas se mantuvieron dentro de la propuesta urbana pero

nunca pudieron priorizarse para elaborar los perfiles de inversión pública correspondientes. Es más, antes de implementar cualquier proyecto de estas características, se deben contemplar mecanismos suficientes para poder, en primer lugar, establecer la vivencia real en zonas de riesgo no mitigable (asegurando que no se estaría dotando de vivienda a especuladores de suelo) y, en segundo lugar, insertar a las personas que serán reubicadas dentro de los tejidos sociales en los que se desarrollen las nuevas viviendas, tratando en la medida de lo posible de que estas personas no se trasladen a lugares remotos que les hagan romper sus lazos laborales, sociales y económicos, pues éstos son a menudo las únicas oportunidades de desarrollo para ellas. En base a la experiencia del Programa BarrioMío en las zonas periféricas de la ciudad de Lima y extrapolándola a todas las zonas potenciales de trabajo PUI, se estima que cerca de 45,600 personas podrían estar viviendo en zonas de riesgo no mitigable. En cualquier caso, estas cifras deben ser contrastadas con estudios más específicos en las zonas de riesgo de Lima Metropolitana.

Imagen 18: Viviendas en Zonas de Riesgo No Mitigable PUI Valle Amauta Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

LEYENDA VIVIENDAS EN ZONAS DE ALTO RIESGO NO MITIGABLE LOTES DE LA ZONA DE INTERVENCIÓN DEL PUI VALLE AMAUTA

VIVIENDA EN LADERAS

ANÁLISIS DE LADERAS Y TEJIDOS URBANOS

3.2 ASPECTOS MORFOLÓGICOS Se han realizado numerosos estudios en Lima sobre los tejidos urbanos y la morfología de la ciudad consolidada, desde la ciudad prehispánica, hasta la colonia y la república, sin embargo son pocos los análisis morfológicos realizados sobre las nuevas áreas de la periferia, que han crecido de manera informal, como se ha visto en los capítulos anteriores, desde los años 50. En este capítulo se pretende comenzar a indagar sobre las estructuras urbanas, patrones y tejidos que siguen los modelos de ocupación en las zonas de trabajo de los PUIs, especialmente aquellas zonas de ladera. Uno de los criterios de elección de las zonas PUI fueron las características geográficas que eran el denominador común de muchos barrios de Lima. Como se ha explicado a la hora de hablar de los procesos de ocupación, muchos de estos barrios ocuparon inicialmente las zonas planas y semiplanas del territorio, llegando a lotizar (ya fuera un asentamiento organizado, concertado con las autoridades, espontáneo o fruto de fenómenos especuladores) el suelo normalmente hasta llegar a un rango de pendiente entre el 12% y 20%, que son aquellas en las que

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el tipo de construcción no se ve afectada por la inclinación. Pendientes superiores implican otro tratamiento para las viviendas y un tipo de cimentaciones específicas y, por tanto, más costosas. Esta primera expansión se dio en muchos lugares hasta los principios de los años 90 (en otros había terminado antes) y con ella se “terminaron” la mayoría de los suelos planos y semiplanos de la periferia de la ciudad. Los barrios, sin embargo (como se ha mencionado antes), siguieron creciendo. Se fueron ocupando los terrenos en pendiente, primero aquellas pendientes moderadas y poco a poco se llegó hasta zonas de fuerte pendiente. En estos últimos casos, fueron pocos, si no ninguno, los esfuerzos de la administración, por trabajar en conjunto con la población y establecer estrategias conjuntas y planificadas de ocupación del territorio. El crecimiento de la ciudad en laderas, además, coincide en muchos casos con la época del conflicto interno, lo cual hizo más complicada todavía cualquier colaboración entre la población y las autoridades. Entendemos, por tanto, que el primer elemento a analizar será la pendiente, ya que fue el primer obstáculo

que se encontraron los barrios para seguir creciendo y marcó un punto de inflexión en los modelos, y tal y como veremos más adelante, en la morfología de los tejidos y tramas urbanos. Éstos serán por tanto el segundo elemento de análisis del estudio, primero en las zonas planas del territorio y más adelante de la ciudad en laderas. Finalmente trataremos de analizar la escala de la manzana, para lo que nos apoyaremos una vez más en las unidades geográficas del territorio, tratando de definir primero las laderas, partiendo en cierta medida del estudio de José Barreda (Identificación de zonas de intervención del programa BarrioCIUDAD” Dic 2011 y “Sistema de Información Urbana - Proyectos de Inversión Pública en las zonas de menores recursos” Dic 2011) mencionados en el primer capítulo. . Se han tomado como ejemplo 6 zonas PUIs para el estudio de pendientes, de las cuales 4 son zonas estudiadas por el programa BarrioMío durante los años 2013 y 2014. Para el análisis concretos de laderas y manzanas se han analizado exclusivamente los PUIs Valle Amauta (Ate), Mariscal Cáceres (SJL) y José Gálvez (VMT).

Imagen 19: Mapa Pendientes PUI Flor de Amancaes (Rímac) Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

Imagen 20: Mapa Pendientes PUIs Collique y Belaúnde (Comas) Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

Pendientes y ocupación Las estribaciones andinas son un elemento definidor de la ciudad de Lima. Las pendientes han limitado y definido el crecimiento urbano de gran parte de la ciudad. Como se ha mencionado, las zonas de pendiente 0-12% (sin color) y del 12% al 20% (verde) son las zonas donde la ciudad se expandió en primera instancia. En este punto se genera lo que hemos definido una línea de quiebre, que marca la diferencia entre los modelos de ocupación en zonas planas y en pendiente. Las primeras zonas ocupadas en laderas lo hicieron en pendientes de hasta el 35% (amarillo) y llegaron posteriormente hasta zonas de 47% de pendiente como máximo (naranja). Tal y como podemos observar en los siguientes planos, es raro encontrar ocupaciones por encima de esta línea (zonas rojas). Dado que la cartografía con la que se cuenta no está totalmente actualizada (las últimas ocupaciones informales no están mapeadas) se ha trazado una línea a partir de la información de google earth hasta donde llegan los últimos habitantes de las laderas. Por lo general, esta línea coincide en gran medida con las el límite de las zonas rojas, que son las pendientes mayores de 47%. Si bien existen zonas de la ciudad que han crecido sobre pendientes superiores a este rango, por lo general este límite físico es un límite real y respetado en la mayoría de las zonas de trabajo de los PUIs. No se ha tenido la oportunidad ni el tiempo en el presente análisis, pero sería muy interesante estudiar las razones físico constructivas (o de otro tipo) que establecen este límite. Sería también interesante saber si, en caso la ciudad siga creciendo informalmente, este límite se convertirá en una nueva línea de quiebre.

Leyenda:

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Imágenes 21-23: (De izqda. a dcha. y de arriba a abajo) Mapas Pendientes PUIs Valle Amauta (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

Imagen 24: Mapa Pendientes PUI Huaycán (Ate) Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML

Leyenda:

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Imagen 25: Tejidos Urbanos en Zonas Planas en los PUIs Collique y Belaúnde (Comas) Fuente: Elaboración Propia

Tejidos en las zonas planas Como se ha explicado antes, las partes planas y semiplanas de las zonas de trabajo de los PUIs (y por tanto de Lima) se desarrollaron en un primer lugar. En algunos casos, como el distrito de Comas se planificaron junto a organismos del estado, como el SINAMOS (Sistema Nacional de Apoyo a la Movilización Social). Esto se tradujo normalmente en tejidos regulares, de tipo damero, con una previsión de espacios para equipamientos y espacios públicos (que en algunos casos se ocuparon informalmente para viviendas años después) y un sistema viario ordenado y jerárquico que conecta los barrios con la ciudad. Por ejemplo, en la zona de Collique, la avenida Revolución es el eje articulador del territorio que conecta con la Av. Túpac Amaru, o en la zona de Huaycán las Avenidas Mariátegui o Cáceres que llegan hasta la carretera Central. Las tramas urbanas de esta parte de la ciudad son mucho más legibles y responden a criterios como la permeabilidad o la jerarquización, propios de la ciudad consolidada y planificada. Los diferentes “parches” que conforman estos tejidos normalmente responden a las diferentes etapas de crecimiento de los barrios.

Leyenda:

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Imágenes 26-28: (De izqda. a dcha. y de arriba a abajo) Tejidos Urbanos en Zonas Planas PUIs Valle Amauta (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Elaboración Propia

Imagen 29: Tejidos Urbanos en Zonas Planas PUI Huaycán (Ate) Fuente: Elaboración Propia

Leyenda:

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Imágenes 30-33: Foto Aérea, Mapa de Pendientes, Líneas de quiebre PUI Huaycán (Ate) y Foto de zona de línea de quiebre (Huaycán, Ate) Fuente: Google Earth, Equipo PUI BarrioMío MML, Elaboración Propia

Leyenda:

Línea de quiebre superior Línea de quiebre inferior Pendiente >47% Pendiente 35%-47% Pendiente 20%-35% Pendiente 12%-20% Pendiente 0-12% Zona de ladera

Laderas y líneas de quiebre Si bien los tejidos y tramas de las zonas planas y semiplanas son más o menos legibles a primera vista, no ocurre lo mismo con aquellos a partir del 20% de pendiente. En primer lugar, el presente estudio define la ladera como aquella parte del tejido urbano desarrollado entre una primera línea de quiebre, normalmente situada entre pendientes del 12 al 20% y que divide las primeras expansiones de los barrios de las etapas posteriores, y una segunda línea de quiebre, que normalmente separa las zonas habitadas de las zonas de una

fuerte pendiente (cercana al 47%) que son el actual límite de las ocupaciones habitadas (en muchos casos existen “chocitas”, como en la imagen, que se desarrollan más arriba, pero que no cuentan con vivencia). La primera línea de quiebre coincide con el límite de las primeras ocupaciones, por lo que muchas veces presenta grandes espacios disponibles (como en la foto) donde comienza la ladera, que fueron previstos por los primeros pobladores para los equipamientos y espacios públicos. Muchos de ellos, debido a los procesos inversos de habi-

litación urbana, no han sido desarrollados, quedando grandes extensiones de terreno disponibles y protegidas por la población. Como vemos en la secuencia de imágenes, la seguna línea de quiebre, o línea de quiebre superior, separa por lo general las zonas habitadas de aquellas no habitadas y coincide con los rangos de pendientes antes mencionados. Es de algún modo el límite no definido (físicamente) de la ciudad. Todo el espacio que queda entre estas dos líneas (3er gráfico) será nuestro ámbito de estudio.

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Imagen 34: Elementos Urbanos Definidos en el PUI Huaycán (Ate) Fuente: Elaboración Propia

Unidades Geográficas La primera aproximación para entender las laderas ha sido establecer objetos de análisis más pequeños y comprensibles. Éstos se basan en las definiciones geográficas establecidas por José Barreda: borde, quebrada y relleno urbano. En el presente estudio, las categorías debían responder a una escala menor que la de un PUI. Por ello, se han dividido las laderas en tres elementos diferentes: 1. Quebradas: Son aquellas laderas situadas entre dos líneas de cumbre paralelas, normalmente con un desarrollo estrecho. 2. Bordes: Son aquellas laderas en las que una única línea de cumbre es paralela a la línea de quiebre y la amplitud de valle hasta una nueva línea de quiebre es suficiente para el desarrollo de tejidos urbanos en zona plana. 3. Bordes continuos: Son aquellos tramos de ladera que dan la vuelta sobre sí mismos y cuya línea quiebre llega cerrarse, al menos parcialmente. A veces responden a estructuras tipo cerro. Lógicamente, estas unidades dependerán de la escala de estudio. Una quebrada podrían ser dos bordes pa-

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ralelos, o un cerro podría ser un borde continuo. Por ejemplo, el distrito de San Juan de Lurigancho podría considerarse como una gran quebrada, dos grandes bordes, o podría considerarse una serie de bordes, quebradas y cerros dispuestos a lo largo del territorio. Se determina que la escala de análisis para el presente estudio será inferior siempre a la escala del Proyecto Urbano Integral. A continuación se presentan varios ejemplos de cómo se han identificado las laderas y dividido en los tres elementos definidos para poder ser analizados posteriormente. Se han tomado como referencia los PUIs Huaycán (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL).

Leyenda:

Línea de quiebre superior Línea de quiebre inferior Quebrada Borde Borde Continuo

Imágenes 35-37: Mapa de Pendientes, Líneas de quiebre y Elementos Geográficos en PUI José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) Fuente: Google Earth, Equipo PUI BarrioMío MML, Elaboración Propia

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En el caso de Mariscal Cáceres, por ejemplo, la primera línea de quiebre es uno de los elementos estudiados por el equipo PUI del programa BarrioMío, estableciéndose las propuestas de equipamientos y espacios públicos a lo largo de los espacios disponibles en esa zona, tomando con especial consideración 4 colegios existentes a lo largo de la mencionada línea. Respecto a las unidades geográficas, Mariscal Cáceres está claramente definido por un borde que a su vez está interrumpido por una quebrada profunda. Al primero pertenecen todos los asentamientos humanos en laderas desde la Agrupación Familiar Nueva Juventud hasta los Asentamientos Humanos Andrés Avelino Cáceres 3a etapa y Santa Rosa. La principal quebrada del PUI es denominada Javier Pérez de Cuéllar. Esta zona no sólo está separada geográficamente de Mariscal Cáceres, sino también forma parte de un tejido político y social diferente. Los pobladores de la zona establecen una clara diferencia entre la población y los asentamientos de Mariscal Cáceres y sus ampliaciones, respecto a aquellos de Javier Pérez de Cuéllar.

“La principal quebrada del PUI es denominada Javier Pérez de Cuéllar.. Esta zona no sólo está separada geográficamente de Mariscal Cáceres, sino también forma parte de un tejido político y social diferente. Los pobladores de la zona establecen una clara diferencia entre la población y los asentamientos de Mariscal Cáceres y sus ampliaciones, respecto a aquellos de Javier Pérez de Cuéllar. ”

Imágenes 38-40: Mapa de Pendientes, Líneas de quiebre y Elementos Geográficos en PUI Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Google Earth, Equipo PUI BarrioMío MML, Elaboración Propia 30

Imágenes 41-43: Mapas con elementos geográficos y áreas de estudio definidas en Valle Amauta (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL) Fuente: Elaboración Propia

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Zonas de estudio Se eligen los tres últimos PUIs desarrollados por el programa BarrioMío (por se aquellos con los que se cuenta con mayor información y un estudio más detallado) para analizar cada uno de los tres tipos de estructuras geográficos definidos. Estos PUIs son Valle Amauta (Ate), José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cáceres (SJL). En esta página se pueden observar las zonas escogidas para la definición de los tejidos urbanos en cada una de las estructuras geográficas, desarollados en las siguientes páginas. Se grafican además las vías principales que estructuran el territorio y, por tanto, las tramas urbanas, las líneas de quiebre inferior y superior, en azul los bordes, en verde las quebradas y en marrón los cerros. Como se observa, Valle Amauta es un conjunto de quebradas secundarias organizadas desde otra quebrada de penetración que conecta el “valle” con la ciudad. José Gálvez es un borde continuo. Podría ser analizado como un gran cerro, pero dada la escala de este elemento (contiene numerosos microtejidos urbanos), se decide considerarlo como un borde.

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Imágenes 44-47: Planos detalle de análisis de microtejidos en bordes Fuente: Elaboración Propia

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Leyenda: Microtejidos

Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4

Microtejidos: Bordes A diferencia de las zonas planas de la ciudad, donde los tejidos y tramas urbanos son más fácilmente leídos como unidades morfológicas en base al conocimiento y los estudios existentes, en las zonas de laderas es difícil encontrar grandes estructuras homogéneas. Por ello, nos hemos referido a cada una de las estructuras identificadas como microtejidos. Éstos responden, por un lado a las lotizaciones y manzaneos existenes en las zonas planas, que sirven muchas veces de guía para las tramas en ladera; y por otro lado a las pendientes y la topografía. Los microtejidos responden al modelo de ocupación del asentamiento humano, formado por alrededor de 100 familias, que es el tipo de organización social que se ha dado desde hace décadas en las zonas de crecimiento informal. Los AA.HH. a menudo definen sus manzaneos en base la ciudad existente y las vías principales sobre las que se articulan, definiendo la estructura vial secundaria posteriormente. En el caso de los bordes, se han identificado dos grandes tipos de ocupaciones. El primero, consistente en manzanas longitudinales, agrupadas en tejidos poco permeables (muy po-

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cos accesos perpendiculares a la vía principal) y normalmente sólo presentan un lote de profundidad (tipo 1 y 2). Se da en lugares donde el cambio de pendiente es fuerte, generalmente vinculados a la línea de quiebre. A menudo la parte trasera de los lotes no tiene frente debido al desnivel en la topografía (tipo 1) o aparecen lotes de sentido opuesto que abren hacia una calle de cota superior (tipo 2). Como se puede ver en el plano, cuando hay continuidad del borde (tipo 2 de José Gálvez NM), este tipo de tejido comienza a repetirse en la ladera, estableciéndose accesos paralelos a la topografía que se desarrollan en largos recorridos que van subiendo poco a poco hasta las zonas altas. El segundo tipo de ocupación responde a zonas de borde con pendientes moderadas, sostenidas y de mayor superficie, en las que se ésta permite desarrollar manzaneos paralelos a la pendiente (tipos 3 y 4). Son tejidos más permeables. Dependiendo de la pendiente, los accesos laterales de las manzanas se convierten en escaleras (pendientes >35% aprox.) o son accesos vehiculares (pendientes47%) donde no hay prácticamente ocupaciones. (C) Zonas de ladera con pendientes moderadas (20-35%), donde la ciudad se expandió desde los años 90. El PLAM 2035 denomina estas zonas como Áreas de Mejoramiento Integral (zonas de consolidación baja, muchas veces asentadas sobre zonas de riesgo moderado) y Áreas de Consolidación Intensidad 3. En las primeras vive una población total de 615,001 habitantes. En las segundas, 635,088 personas*. (B) Línea de quiebre entre las primeras ocupaciones de la zona plana y aquellas en las laderas. Normalmente se encuentra en el límite entre el 12 y el 20% de pendiente. (A) Zonas planas que han pasado por procesos de consolidación paulatina a menudo desde los años 70 y 80 (algunas son anteriores). Se desarrollan sobre pendientes muy suaves (hasta el 12%) y suelos planos. El PLAM 2035 denomina estas zonas como Áreas de Consolidación Intensidad 1 y 2. La población total de estas zonas es de 31,850 y 724,987 personas respectivamente*.

LÍNEA DE QUIEBRE

Las pendientes analizadas en el capítulo 3.2 responden a lógicas de ocupación urbana tomadas por el PLAM 2035 como uno de los muchos criterios que definen las Áreas de Tratamiento Normativo. Por ello, las estrategias de intervención en vivienda se aplican sobre 5 zonas diferentes (que se repiten normalmente en todas las zonas de trabajo PUI) en función a la pendiente: (F) Zonas de la ciudad con pendientes superiores al 47%, que se corresponden con las Áreas no urbanas y Áreas a desclasificar definidas por el PLAM 2035 y que, en algunos casos, se corresponden con las zonas de riesgo no mitigable diagnosticadas por los PUIs del Programa BarrioMío. 11,775 personas viven en zonas no urbanas y 188,004 personas viven en las Areas a desclasificar (dentro de las zonas de trabajo de los PUIs). Las primeras (y probablemente parte de las segundas), según la política del PLAM 2035, deberán ser reubicadas en zonas seguras. Especialmente aquellas personas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable. (E) Zonas de pendientes fuertes (3547%) de baja consolidación, denominadas en el PLAM 2035 Zonas de Mejoramiento Integral de Borde. En estas

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ZONA NO URBANA p>47% ó ÁREAS A DESCLASIFICAR

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ZONA DE DESARROLLO p 35% - 47%

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19.29º

25.17º

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Reubicación de viviendas en zonas no urbanas o de riesgo no mitigable

*Los cálculos de población se han realizado sobre las zonas de trabajo de los PUIs exclusivamente

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VIVIENDA EN LADERAS

Estrategia 1: Reubicación en líneas de quiebre Como se ha mencionado, en las zonas F viven las personas que habitan zonas de riesgo no mitigable, aquellas que ocupan zonas no urbanas y aquellas en las áreas a desclasificar, definidas por el PLAM 2035. Suponiendo que los dos primeros grupos de población coindidieran (es decir, que todas aquellas personas que viven en zonas de riesgo no mitigable estuvieran en zonas no urbanas), estaríamos hablando de 45,600 personas que deberían ser reubicadas en zonas seguras, o lo que es lo mismo, 10,700 nuevas viviendas (ver capítulo 3.1). En caso no coincidieran, estaríamos hablando de un total de 57,375 personas. Este estudio no tiene las herramientas ni el tiempo necesario para elaborar los diagnósticos de riesgos precisos que nos darían una cifra más exacta, por ello diremos que hay una necesidad urgente de viviendas para una población de entre 45,600 y 57,300 personas en las zonas de trabajo de los PUIs. Partiendo de la premisa establecida en el capítulo 3.3, lo ideal sería reubicar estas familias en zonas cercanas a su lugar de residencia actual, para evitar

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ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA romper los lazos sociales, laborales y económicos que ya han establecido. A partir del estudio de tejidos (capítulo 3.2), se han detectado zonas de la ciudad disponibles, que normalmente la población ha reservado durante años para el desarrollo de sus equipamientos. El hecho de que aún exista gran cantidad de espacios disponibles se da por dos razones principalmente. La primera y principal, como se ha dicho antes, es que los vecinos las protegieron, esperando poder tener sus equipamientos y espacios públicos algún día. En algunos casos se cumplió, pero en otros se implementaron losas deportivas o equipamientos deportivos que infrautilizan los espacios, quedando todavía grandes terrenos baldíos. La segunda razón es el complejo saneamiento físico legal de estas zonas. del cual encontramos diversos casos: 1. Terreno no formalizado A: El terreno aparece como área libre en la base de datos de COFOPRI. Es, por lo general, administrado como área libre por la Municipalidad Distrital, a veces vinculado a una vía pública. No hay polígono inscrito ni propietario. 2. Terreno no formalizado B: El terreno aparece como un lote en la base de datos de COFOPRI, sin embargo no está formalizado. No tiene titular, no tiene carga. Tiene código (por ejemplo, LTO-0000000001034671) pero no tiene nº de partida registral porque no está formalizado. 3. Terreno formalizado, cuyo titular es el estado, pero que está afectado en

Imágenes 77-81: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Espacio reservado para el estadio La Arenera, en la zona C de Huaycán (Ate). Foto aérea de espacios disponibles en José Gálvez Nuevo Milenio (VMT). Foto Aérea de área disponible en la parte baja del núcleo de servicio n° 8 de Huaycán (Ate). Espacios disponibles en José Gálvez Nuevo Milenio (VMT). Área disponible en núcleo de servicio n° 8 de Huaycán (Ate). Fuente: Equipo PUI BarrioMío MML y Google Earth

Imagen 82: Espacios Disponibles a lo largo de la línea de quiebre PUI Huaycán (Ate) Fuente: Elaboración Propia Uso a favor de la Municipalidad Distrital, quien lo tiene en afectación para el ejercicio específico de sus funciones. Por lo general están inscritos con uso recreativo/deportivo u otros usos (local comunal, equipamiento social, etc.). Por ejemplo, la Arenera en Huaycán, en la pág. anterior. 4. Terrenos que están fuera de una habilitación urbana, a menudo en el límite con una zona de alta pendiente no ocupada informalmente y que, por lo general, pertenece directamente de la Superintendencia de Bienes Nacionales. No está en la base de COFOPRI, tampoco en la habilitación urbana y muchas veces está considerado como PTP (protección y tratamiento paisajístico) en la zonificación. Por ejemplo, algunas áreas del núcleo de servicio nº 8 de Huaycán (pág. anterior). La primera estrategia planteada será el desarrollo de proyectos de vivienda de densidades medias-altas en estas zonas de la línea de quiebre. Estos proyectos deberán contemplar: A. Los anhelos de la población respecto a los espacios reservados durante años. Es decir, se complementará la vivienda con espacios públicos, equipamientos deportivos o culturales en

plantas bajas. Para determinar los usos y entender los anhelos de la población, se recomienda revisar los diagnósticos y propuestas de los PUIs. B. El saneamiento físico legal en cada caso. En el caso 1, descartando la posibilidad de que sea una vía pública y sí es de dominio privado municipal, se deberá trabajar con la Municipalidad Distrital para inscribirlo en Registros Públicos, a nombre del Municipio y con uso destinado a Vivienda Municipal. En el caso 2, tras la búsqueda catastral del terreno en el Registro de Predios, se deberá proceder a la Inmatriculación o primera de dominio a favor del estado o la institución pública promotora de vivienda. En el caso 3, hay que verificar el uso al cuál está afectado el predio. Si no está cumpliendo con dicho uso, se podrá redireccionar el uso a vivienda de alquiler municipal. La administración de estos alquileres quedará en manos de una entidad financiera o fideicomiso. En el caso 4, se debe hacer un estudio para demostrar que es necesario realizar el cambio de zonificación (si así lo fuera). Una vez ha cambiado la zonificación, se debe sanear el predio y solicitar a la SBN su afectación en uso. C. Las capacidades económicas de

las familias a reubicar, considerando diferentes estrategias de gestión de las nuevas viviendas (alquileres públicos, leasing habitacional, etc.). D. Los procesos de generación de ciudad y vivienda en los que históricamente ha tomado parte la población (ver capítulo 2.2). Los habitantes de la periferia de Lima tienen un gran conocimiento empírico y experiencia en construir sus propias viviendas. Si se complementara esta experiencia con un conocimiento técnico en el diseño y ejecución de las viviendas, los resultados podrían ser extraordinarios. E. La necesidad de una ciudad más densa y eficiente, de acuerdo con el PLAM 2035, en la que se compartan los gastos de equipamientos y servicios entre mayor número de personas. F. Diagnósticos de riesgos y estudios que determinen la cantidad exacta de personas que viven realmente en zonas de riesgo no mitigable o zonas no urbanas, a reubicar en las zonas seguras de la línea de quiebre. G. Los proyectos (también definidos en los PUIs) que permitan gestionar la ladera y prevenir el crecimiento una vez hayan salido sus ocupantes, previniendo nuevas ocupaciones informales.

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VIVIENDA EN LADERAS

Estrategia 2: Densificación en laderas A través del análisis de tejidos (capítulo 3.2) se han identificado dos tipos de manzanas, de las cuales se han encontrado numerosas variaciones. Para las manzanas de tipo A, una de las variantes encontrada con mayor frecuencia es la presentada en esta página (1). Este tipo de manzana es frecuente en vías de penetración de quebradas. Normalmente marca el comienzo de la ladera y de los tejidos con mayor profundidad (en caso la pendiente permita su desarrollo). Normalmente se encuentran en zonas altas, donde el nivel de consolidación de las viviendas es bajo (2) y las construcciones a menudo son de materiales inadecuados (adobes sin refuerzos, ladrillo sin confinar). Suelen pertenecen a AA.HH. formalizados, donde los vecinos son propietarios legales del suelo y de las viviendas, y éstas se van consolidando a lo largo del tiempo (3A). Basándose en esta situación de partida, se propone, a través de una micro unidad de gestión urbanística (U.G.U.) (formada por 2 vecinos como mínimo) o de una pequeña promoción de vivienda que adquiera dos lotes conti-

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ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA guos, la implementación de conjuntos de vivienda de densidad media. Las viviendas son de carácter progresivo en altura (los compradores adquieren un módulo semilla con un cuarto, sala-comedor, cocina, un baño y un aseo; pudiendo ampliarlo hasta tener una vivienda completa con tres cuartos). Todo el área libre de la unidad de gestión se agrupa en el interior de la manzana (3B), generando un espacio semi-público donde está el acceso a las viviendas, aprovechando de manera mucho más eficiente el área libre que a través del crecimiento individual de cada vivienda (3A). El conjunto también presenta un posible desarrollo progresivo, desde una primera promoción en dos lotes hasta una manzana completa. Podría tener además locales comercializables en las plantas bajas, con posible acceso desde las viviendas, salas comunales o pequeño equipamiento social, ya que (como se ha mencionado) este tipo de manzana se encuentra normalmente vinculado a vías de tránsito frecuente. Para poder incentivar este tipo de promociones de vivienda es necesario permitir la construcción de hasta 5 alturas, que es el máximo permitido por el RNE para viviendas sin ascensor y ajustar las unidades de vivienda al costo del Programa Techo Propio, ya que la mayor parte de la población en estas zonas de laderas es de nivel socioeconómico medio bajo. Sería interesante plantear un proyecto piloto que visibilice la viabilidad técnica, legal y económica de esta estrategia.

Imágenes 83-87: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Esquemas de estrategia de densificación de vivienda en laderas. Foto Aérea de ladera en Mariscal Cáceres (SJL) Foto aérea de Manzanas tipo en Valle Amauta (Ate). Foto de zona de ladera en Mariscal Cáceres (SJL). Foto de zona en ladera en Valle Amauta (Ate) Fuente: Elaboración propia, equipo PUI BarrioMío MML y Google Earth

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Imágenes 88-91: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Esquemas de estrategia de densificación de vivienda en zonas planas. Foto Aérea de zona plana en José Carlos Mariátegui (VMT). Foto de zona plana en José Carlos Mariátegui (VMT). Plano con lotes de frente 10 en José Carlos Mariátegui (VMT) Fuente: Elaboración propia, equipo PUI BarrioMío MML y Google Earth

Estrategia 3: Densificación en zonas planas Los procesos de ocupación en las zonas planas de los PUIs se dieron por lo general de modo organizado, previendo espacios para equipamientos y organizando las manzanas y lotes en tramas más o menos regulares, siempre que la topografía lo permitió. En este tipo de tejidos se han encontrado tipos de lotes recurrentes. No se ha afinado tanto el estudio como el caso de las laderas, sin embargo se ha realizado un muestreo rápido que ha permitido detectar un lote tipo de 10x20m en las zonas de José Carlos Mariátegui de VMT (2,694 lotes) y en Collique (Comas) (2,138 lotes) y que probablemente se repita en otras zonas de los PUIs y de Lima. Las zonas bajas suelen tener un nivel de consolidación mayor (acorde con su antigüedad), por lo que esperar grandes promociones de viviendas o Unidades de Gestión Urbanística es complicado. Las familias han invertido durante toda su vida para levantar su vivienda paso a paso (mediante procesos de autoconstrucción y sin apoyo técnico en a mayoría de los casos) y es poco probable que quieran deshacerla para hacer otra vivienda nueva.

Sin embargo, viendo la recurrencia de este tipo de lote, y existiendo también lotes sin ocupación, de consolidación muy baja o con problemas constructivos, se plantea realizar un diseño tipo, que puede ser replicable en el mayor número de lotes. El diseño es además acumulable, es decir, forma parte de un diseño de escala superior que podría abarcar toda la manzana. El diseño debe ser para una vivienda progresiva, con un diseño sismorresistente y que cumpla los parámetros de habitabilidad mínimos. Debe ser una vivienda con posibilidad de construirse por etapas y de densidad media, llegando en realidad a producir varios departamentos por cada lote (elevando por tanto la densidad). El diseño, además, podría ir cambiando la ciudad lote a lote (1-6), agrupando el espacio libre en las partes traseras y los accesos laterales y generando una ciudad mucho más esponjada y permeable (5-6), con una sucesión de espacios semi-privados o semi-públicos compartidos por varios propietarios de departamentos. En este caso, las promociones son lote a lote, por lo que los modelos de gestión de la inversión son mucho más libres que en el caso anterior. Debido al precio del suelo en estos sectores de la ciudad y a que el nivel socioeconómico de la población que vive en estas zonas es mayor, se podría ir a esquemas de financiamiento a través del Fondo MiVivienda o el programa Techo Propio, o incluso de carácter mixto.

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VIVIENDA EN LADERAS

Estrategia 4: Reubicación temporal en vivienda remate Las laderas de Lima Metropolitana presentan ocupaciones informales que, día a día, crecen hasta zonas de fuerte pendiente, donde el desarrollo habitacional no es recomendable y genera un alto costo para la ciudad (para llevar equipamientos, servicios básicos, infraestructura). Las ocupaciones informales por necesidad han dejado paso, en muchos casos, a la especulación de tierras, en la que traficantes ilegales lotizan indiscriminadamente laderas y terrenos en zonas no urbanas, pertenecientes a comunidades campesinas, no aptos para el desarrollo de vivienda o zonificados como Protección y Tratamiento Paisajístico (PTP). Parte de las propuestas de viviendas deben lidiar con la gestión de ese límite urbano. Estas zonas limítrofes presentan unos niveles de consolidación muy bajos y a menudo no cuentan con saneamiento físico legal apropiado, ya que en ocasiones está siendo trámitado por las asociaciones de vivienda y asentamientos humanos informales. Por esto, lo primero que habrá que realizar es definir el límite (que será diferente para cada caso: Al finalizar las áreas de

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ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA Mejoramiento Integral, en las áreas a desclasificar, o en el límite urbano de la ciudad) y establecer un mecanismo para formalizar el suelo (estos casos se asemejan en cierto modo al caso 4 de la estrategia 1 del presente capítulo). A partir de contar con el suelo, habrá que desarrollar los mecanismos para determinar la población que realmente reside en estas zonas, de cara a reubicarles en la nueva vivienda. Es éste un asunto delicado, pues en el momento en que la población conoce la existencia de este tipo de proyectos, las construcciones precarias se multiplican y son muchas las personas que llegan asegurando que estaban allí mucho antes, pidiendo una vivienda nueva. La población que vive en estas zonas es normalmente aquella de nivel socioeconómico más bajo, por lo que cualquier promoción de vivienda privada no es rentable. Estas viviendas deben contar con una fuerte inversión por parte del Estado (ya sea directamente como Proyecto de Inversión Pública, para lo que tendría que cambiar el SNIP, o a través de programas del estado, para lo que tendrían que subir de manera exponencial el bono familiar habitacional). Se proponen sistemas de alquiler social o leasing habitacional, convirtiéndose por tanto en vivienda temporal. Las viviendas se combinarán con intervenciones en espacio público que aseguren el límite del territorio (revisar propuestas PUI) y con nuevo equipamiento en plantas bajas que permita reducir el déficit en estas zoans. .

Imágenes 92-95: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Esquemas de estrategia de la vivienda remate. Foto Aérea de zona alta de ladera en José Gálvez Nuevo Milenio (VMT). Foto de zona de alta de ladera en Mariscal Cáceres (SJL). Mapa de con delimitaciones geográficas en José Gálvez Nuevo Milenio (VMT) Fuente: Elaboración propia, equipo PUI BarrioMío MML y Google Earth

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LÍNEA DE QUIEBRE

LÍNEA DE QUIEBRE

Imágenes 96: Estrategias de intervención en vivienda en zonas PUI Fuente: Elaboración propia

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ZONA NO URBANA p>47% ó ÁREAS A DESCLASIFICAR

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ZONA DE DESARROLLO p 35% - 47%

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0º

6.84º

11.31º

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25.17º

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Reubicación de viviendas en zonas no urbanas o de riesgo no mitigable

1. REUBICACIÓN EN LÍNEA DE QUIEBRE POBLACIÓN: 57,300 personas (F) PENDIENTE: 12-20% SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL: Se debe formalizar el predio a nombre del estado y destinarlo para vivienda social ESTRATEGIA: Vivienda progresiva en altura, en proyectos de densidad media. MODELO FINANC. /GESTIÓN: Suelo público (coste 0) BFH Techo Propio

2. DENSIFICACIÓN EN LADERAS POBLACIÓN: 635,088 personas (C) PENDIENTE: 20-35% SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL: Propiedad Privada ESTRATEGIA: Proyectos de vivienda para manzanas tipo en laderas. MODELO FINANC. /GESTIÓN: Unidades de Gestión Urbanística Promociones Pequeñas BFH Techo Propio

3. DENSIFICACIÓN EN ZONAS PLANAS POBLACIÓN: 755,987 personas (A) PENDIENTE: 0-12% SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL: Propiedad Privada ESTRATEGIA: Planos estandarizados de vivienda de densidad media para lotes de 10x20 (acompañamiento técnico). Promociones lote a lote. MODELO FINANC. /GESTIÓN: Mi Vivienda + BFH Techo Propio

4. VIVIENDA REMATE POBLACIÓN: 615,001 personas (E) PENDIENTE: 35-47% SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL: Se debe formalizar el predio a nombre del estado y destinarlo para vivienda social ESTRATEGIA: Gestionar el límite de la ciudad a través de vivienda-equipamiento MODELO FINANC. /GESTIÓN: Suelo público (coste o) Alquiler social con gestión pública /leasing habitacional 53

VIVIENDA EN LADERAS

ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA

4.3 ASPECTOS LEGALES Una consideración previa para desarrollo y promoción inmobiliaria de los lotes identificados en cualquier zona de intervención para promover la vivienda progresiva debe de ser realizada de acuerdo a los procedimientos indicados en las normas del código civil y la normativa de bienes estatales. Asimismo, y no menos importante es que para poder indicar cuáles son estos procedimientos a seguir y lograr la independización o inscripción de los predios materia de los proyectos de vivienda analizados en el presente informe, se debe tener previamente un estudio de títulos y el levantamiento catastral de la zona. Con este estudio se podrá determinar el diagnóstico del predio y determinar el procedimiento de saneamiento físico legal más adecuado para cada uno de los terrenos (especialmente en aquellos proyectos desarrollados a partir de las estrategias 1 y 4. Ver capítulo 4.2 Estrategia 1). En cualquier caso, y dados los precios del suelo en Lima (según CAPECO, el valor promedio ha ascendido un 840% desde 2003 a 2013, desde 142$/m2 a 1,192 $/m2), cualquier promoción de vivienda para sectores socioeconómicos medios-bajos y bajos no podrá estar

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sujeta exclusivamente a los precios y mecanismos del mercado, ya que los usuarios nunca serán capaces, a través de su ahorro, de pagar las viviendas. Una posible estrategia (planteada una vez más en las estrategias 1 y 4) será la de conseguir el terreno a costo 0, es decir, que el Estado sea el encargado, por lo menos, de aportar el suelo. Se plantean dos posibles alternativas. La promoción pública de vivienda o la subasta pública de suelo público para que una entidad privada ejecute la vivienda bajo las condiciones o directrices que el Estado disponga. Para ello, a continuación se indican los aspectos generales en temas de transferencia de predios de propiedad estatal. Varios de los textos mencionados en el presente capítulo corresponden al Decreto Supremo 007-2008, Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales. El artículo 2018 del Código Civil, señala que para la primera inscripción de dominio de un terreno se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años, o en su defecto, títulos supletorios. Por otro lado, de acuerdo al reglamento de la Ley General del Sistema

de Bienes Nacionales, Ley Nº 29151 y su reglamento publicado con el Decreto Supremo 007-2008-VIVIENDA, señala en su artículo 38: “La primera inscripción de dominio de predios estatales, sin perjuicio de lo establecido en normas especiales, será sustentada y aprobada por los Gobiernos Regionales o la SBN de acuerdo a sus respectivas competencias”. “La resolución que dispone la primera inscripción de dominio del predio del Estado, deberá publicarse por única vez en el Diario Oficial “El Peruano” y, un extracto, en un diario de mayor circulación en la Región en que se encuentre el predio. La inscripción de los bienes del Estado de dominio público y de dominio privado se efectuará en el Registro de Predios a favor del Estado”. De tratarse el terreno de un bien de dominio público y para poder realizar su promoción, debe de pasar por el proceso de desafectación. Este procedimiento está indicado en el artículo 43 del reglamento, el cual señala que la desafectación de un bien de dominio público al dominio privado del Estado procederá cuando haya perdido la naturaleza o condición apropiada para su uso público o para prestar un servicio

público, y será aprobada por la SBN, de acuerdo con sus respectivas competencias. La desafectación se realiza a solicitud de la entidad y previo informe sustentatorio. La Superitendencia de Bienes Nacionales (SBN) procederá a aprobar la desafectación de los predios de dominio público. Ésta se inscribe en el Registro de Predios a favor del Estado, por el sólo mérito de la Resolución que así lo declara. En la segunda alternativa descrita (la subasta del suelo) se debe tener en cuenta también el artículo 48, sobre la inscripción del derecho de propiedad previo a los actos de disposición. En este artículo se precisa que todo acto de disposición inmobiliaria requiere que se haya culminado con la inscripción del derecho de propiedad a favor del Estado o de la entidad correspondiente; salvo que la entidad transferente, bajo responsabilidad, acredite el derecho de propiedad que le asiste, y, el adquirente asuma la obligación de efectuar el saneamiento registral respectivo. También indica que la existencia de cargas, gravámenes y procesos judiciales, administrativos o registrales que afecten a bienes estatales, no limitan

“Cualquier promoción de vivienda para sectores socioeconómicos medios-bajos y bajos no podrá estar sujeta exclusivamente a los precios y mecanismos del mercado, ya que los usuarios nunca serán capaces, a través de su ahorro, de pagar las viviendas. (..) Se plantean dos alternativas: La promoción pública de vivienda o la subasta pública de suelo público para vivienda social.”

los actos de disposición, siempre que dichas circunstancias sean puestas en conocimiento del eventual adquirente. En estos casos, el adquirente del bien asume el riesgo por la pérdida o deterioro del bien, así como de sus frutos o productos. En el artículo 74 se señalan las modalidades de la compra venta de los bienes de dominio privado estatal. Estas modalidades son subasta pública y, excepcionalmente, por compra venta directa. La potestad de impulsar y sustentar el trámite para la aprobación de la venta mediante subasta pública de un predio estatal, corresponde a la entidad propietaria o, cuando el bien es de propiedad del Estado, a la SBN o al Gobierno Regional que haya asumido competencia en el marco del proceso de descentralización. La convocatoria de subasta pública deberá efectuarse a través de la página web de la SBN, sin perjuicio de las demás publicaciones que regule la directiva correspondiente. Es importante destacar que el precio base del predio a subastarse será en primera convocatoria, el del valor comercial fijado en la tasación.

La subasta del suelo público se deberá hacer de tal manera que se obligue al promotor privado (adquiriente del terreno) a realizar una promoción de vivienda social, bajo las condiciones y parámetros estipulados por el Estado (ver las caraterísticas de los proyectos a continuación). Este procedimiento, por el cual se identifican terrenos susceptibles de albergar vivienda, se realiza el saneamiento físico legal del predio y se subasta para que un privado realice una promoción de vivienda social es el “modus operandi” del Programa de Generación Urbano del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Este programa ha tenido exclusivamente dos experiencias. Por un lado, la habilitación del Alto el Molino en Pisco (1,300 familias beneficiadas) y el concurso público la Alameda de Ancón. El 14 de febrero del 2014 se otorgó la Buena Pro a la empresa Viva de GyM para el desarrollo de un megaproyecto de 11 mil viviendas aproximadamente. En el primer sector, se construirían en los próximos 3 años, un total de 2700 viviendas bajo el programa del estado Techo Propio y Crédito MIVIVIENDA. Sin embargo, dicho proyecto está paraliza-

do a la fecha. En los anteriores párrafos se ha explicado cómo sería el procedimiento en caso de subasta pública de un suelo propiedad del Estado. La otra alternativa propuesta es una promoción pública de vivienda. Actualmente, según el reglamento del Sistema Nacional de Inversión Pública, el MEF (Ministerio de Economía y Finanzas) entiende que cualquier proyecto de vivienda con inversión pública estaría beneficiando a terceros (usuarios destinatarios de la vivienda) y no se están invirtiendo los recursos en bien de la colectividad. A este factor no le ayuda en absoluto que, en el año 92 se retirara el derecho a una vivienda digna de la Constitución del Perú. Evidentemente, si el único encargado de satisfacer la demanda de vivienda de los sectores socioeconómicos bajos, el déficit de viviendas nunca se va a reducir. Es más, va a incrementarse, ya que estos sectores de la población, junto con el sector socioeconómico medio son aquellos que van a registrar mayor crecimiento en los próximos años (ver capítulo 2). Este documento, a partir del análisis inicial y de los proyectos de intervención, es una prueba que evi-

dencia la necesidad del estado de asumir la responsabilidad de ofrecer alternativas habitacionales a sectores no atendidos por el mercado.

*La información referente al marco legal de subasta pública de suelos del Estado se ha obtenido del informe “Marco legal y financiero del Proyecto N° 2: Vivienda en laderas, El caso de Huaycán.” del Especialista en Economía Ricardo Salinas, elaborado para el PLAM 2035 en 2014

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VIVIENDA EN LADERAS

ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA

4.4 ASPECTOS SOCIALES A la hora de desarrollar las propuestas se tendrán en cuenta tres aspectos básicos desde lo social: El primero será la conformación socioeconómica del territorio, que influirá en los modelos de financiación y de gestión de los proyectos, como veremos más adelante. El segundo aspecto social a considerar será la experiencia acumulada en autoconstrucción. Tal y como hemos visto en capítulos anteriores, muchos barrios de Lima (entre ellos las zonas de trabajo de los PUIs) han sido desarrolladas (en menor o mayor medida) por la población. A veces de la mano de la administración (Huaycán, Villa El Salvador), pero otras enteramente a partir de ocupaciones informales organizadas. La población también ha autoconstruido sus viviendas durante décadas. Estos procesos, si bien han generado numerosas carencias e inconvenientes (tanto en los barrios como en las viviendas), han construido en el imaginario un modelo de hacer ciudad y de hacer vivienda. Es por esto que las viviendas planteadas se plantean también a partir de módulos básicos que irán ampliándose a medida que las familias crezcan o cambien. Las

propuestas de gestión deben además prever los mecanismos técnicos para realizar un acompañamiento del crecimiento, dejando además sentadas las bases estructurales sismorresistentes para que el crecimiento autoconstruido no implique un aumento de la vulnerabilidad para las familias. Esto será clave en las viviendas multifamiliares progresivas que se desarrollen en altura, como se explica en el capítulo 5. Este modelo de vivienda semilla que crecerá a lo largo de los años se ajusta también con los modelos de financiamiento de muchas familias, en base a un ahorro progresivo y a veces inestable. Por esto, los esquemas de financiamento para las nuevas viviendas no pueden implicar créditos a pagar durante largo tiempo, ya que la familia, después del ahorro e inversión inicial deberá poder ir invirtiendo para construir su vivienda poco a poco. El tercer aspecto básico está relacionado con los espacios y equipamientos públicos. Las zonas donde se desarrollan las viviendas (tal y como se ha visto en los capítulos 2, 3 y 4) presentan un fuerte déficit de equipamientos públicos. Las nuevas viviendas deben ser una oportunidad también para ge-

nerar equipamiento y espacio público, vinculándolo a la nueva población que habitará las viviendas. Tanto en los desarrollos lote a lote (zonas planas) como en los modelos de vivienda multifamiliar, se deberá contemplar la posibilidad de trabajar el espacio público y colectivo desde las plantas bajas. Además, la economía de muchas familias se sustenta con pequeños negocios, talleres y comercios asociados a la vivienda, que además tienen una incidencia sobre el espacio público y el tejido social de los barrios. Por otro lado, estas zonas tienen fuerte presencia de equipamientos públicos de pequeña escala que no son necesariamente rentables económicamente, por lo que habrá que buscar esquemas de gestión y financiamiento para la existencia de comedores, locales comunales, etc. incorporados a la nueva vivienda. El hecho de generar este tipo de dinámicas en plantas bajas, es un modo también de incidir sobre los problemas diagnosticados en los espacios públicos (inseguridad, contaminación, etc.), (ver capítulo 3.3) generando control social sobre el dominio público a través de las actividades desarrolladas. Imagen 96: Esquemas de vivienda progresiva multifamiliar Fuente: Elaboración propia

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VIVIENDA EN LADERAS

ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA

4.5 ASPECTOS ECONÓMICOS Consideraremos como población objetivo de los proyectos desarrollados a los sectores socioeconómicos medios, medio-bajos y bajos de la población, que son aquellos que residen en las zonas de trabajo de los PUIs (ver capítulo 3.3). Según IPSOS Apoyo en su Estudio de Hogares y Niveles Socioeconomicos 2010, tenemos las siguientes capacidades de ahorro familiares: Ahorro mensual por hogar (S/.) NSE Medio

593

NSE Medio Bajo

250

NSE Bajo

9

Las viviendas propuestas, por tanto, deberán contemplar una capacidad máxima de pago de S/. 486 y S/. 897 mensuales para sectores socioconómicos medio bajo y medio, respetivamente. El modelo de financiamiento, a través de los Programas del Estado, y los precios finales de las viviendas deberán tener en cuenta estas cifras para calcular el acceso al crédito de estas fami-

lias. Es más, dado que se plantea como estrategia la ejecución de vivienda semilla progresiva, de tal modo que los usuarios puedan seguir construyéndola con el paso del tiempo, el tiempo durante el cual las familias deban pagar su crédito por adquisición de vivienda ha de reducirse al mínimo, para que los y las usuarios puedan ahorrar e invertir en la construcción de su vivienda. Tanto en la estrategia 1 como en la estrategia 4, se podría evitar el coste del suelo o, si la legislación y el SNIP cambiaran, desarrollar un proyecto público de vivienda, ya que se plantea que el Estado sea el propietario inicial del predio. Por esto, este tipo de proyectos deberían enfocarse a reducir el déficit de viviendas de sectores socioeconómicos Bajos y Medios Bajos. Para ello, los proyectos se apoyarán en el Bono Familiar Habitacional (BFH) promovido por el Ministerio del Vivienda Construcción y Saneamiento a través del Fondo Mi Vivienda y el Programa Techo Propio. En este caso, bajo la modalidad de “construcción de vivienda nueva”. El BFH es una ayuda económica directa (subsidio), otorgada por el Estado por única vez al Grupo Familiar Beneficiario (GFB), como complemento de

su ahorro, para facilitarles el acceso a una de las modalidades del Programa Techo Propio: Adquisición de vivienda nueva, Construcción en sitio propio o Mejoramiento de Vivienda. En la modalidad de Adquisición de vivienda nueva, las unidades de viviendas deben cumplir los siguientes requisitos: En unifamiliar: Un ambiente multiuso, con lavadero para cocina, dormitorio con puerta, un baño completo con puerta, y un lavadero. En departamento multifamiliar. Además de lo anteriormente nombrado, debe tener no menos de 40 m2 y dos habitaciones. Los beneficiarios deben ser una unidad familiar, no pueden ser propietarios de vivienda o terreno, deben tener unos ingresos familiares máximos (dentro de la categoría “Pobre Urbano” definida por el INEI) y deben cumplir con un ahorro inicial básico (entre el 3% y el 10% del costo de la vivienda). El valor del BFH es de 5 UITs (S/. 19,000) para viviendas de valor de 5.5 a 12 UITs (S/.20,900 a S/.45,600) y de 4 UITs (S/.15,200) para viviendas entre 12 y 20 UITs (S/.45,600 a S/.76,000).

Distritos de Lima

Desembolsos

Nombre del proyecto y número de viviendas

1,134

Proyectos Torreblanca en sus 3 etapas, del 2004 al 2012

Comas

688

Las Terrazas de Comas (161, del 2008 al 2012) y 527 en el 2014.

El Agustino

100

Los Parques del Agustino, 2010 y 2011

Lima

411

La Muralla (69, año 2008) y Martinete (342, del 2003 al 2007)

Lurín

480

La Estancia de Lurín (337, del 2004 al 2006) y Las Praderas de Lurín (143, del 2011 al 2013)

Puente Piedra

997

La Ribera del Chillón del 2009 al 2011

SJL

1,160

Campoy (827 del 2003 al 2008) y Santa Rita (333, del 2006 al 2007)

TOTAL LIMA

4,970

Carabayllo

Tabla 05: Desembolsos del BFH en la modalidad Techo Propio Adquisición de vivienda nueva desde la creación del bono hasta la actualidad Fuente: Fondo MiVivienda, Especialista en Economía Ricardo Salinas (PLAM 2035) *La información referente al Programa Techo Propio del Fondo MiVivienda se ha obtenido del informe del Especialista en Economía Ricardo Salinas “Evaluación de Progamas de VIVIENDA”, elaborado para el PLAM 2035 en 2014 y de la web del Fondo MiVivienda del MVCS.

57

VIVIENDA EN LADERAS

En la tabla anterior, se evidencian la cantidad de desembolsos realizados para la modalidad de Adquisición de vivienda nueva en Lima desde la creación del bono en el año 2002: 4,970 unidades. Sumando éstas a los desembolsos realizados para las otras dos modalidades del Programa (Construcción en sitio propio ha desembolsado 7,490 bonos y Mejoramiento de Vivienda 2,828 bonos), podemos observar cómo este sistema no se acerca a resolver el gran problema del déficit de vivienda para sectores socioeconómicos medio bajos (ver capítulo 2.1). En 10 años (los primeros desembolsos se realizaron en 2004), se han desembolsado un total de 15,278 bonos. Según los datos del IMP (ver capítulo 2), el sector socioeconómico medio bajo se incrementará en 86,000 nuevos hogares hasta 2024 en Lima Metropolitana y el Callao. Si el programa Techo Propio no puede atender la necesidad de vivienda de sectores socioeconómicos medio bajos, se podría decir que directamente no contempla los sectores socioeconómicos bajos. Prueba de ello es que las estadísticas y análisis del Fondo Mi Vivienda se realizan exclusivamente para sectores socioeconómicos medio alto,

58

*La información referente a la corrida financiera del proyecto en Huaycán se ha obtenido del informe del Especialista en Economía Ricardo Salinas “Marco legal y financiero del Proyecto N° 2: Vivienda en laderas, El caso de Huaycán” del Especialista en Economía Ricardo Salinas, y el informe “Análisis de Factibilidad de proyecto de vivienda en Huaycán” del especialista Carles Roca, elaborado para el PLAM 2035 en 2014

ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIÓN EN LA PERIFERIA

medio y medio bajo de la población, dejando fuera del espectro a los sectores altos y bajos (éstos últimos son el principal componente del déficit cualitativo actual: 250,000 viviendas en las zonas de trabajo de los PUIs, y presentan un incremento de 27,000 hogares hasta 2024, ver capítulo 2). A partir del Proyecto 5.1 en Huaycán (ver capítulo siguiente), se ha realizado un ejemplo de corrida financiera para evaluar la rentabilidad de la propuesta y la capacidad económica de los beneficiarios para comprar vivienda. El modelo de gestión se plantea a partir de una subasta pública de un terreno saneado del Estado, bajo la modalidad Adquisición de vivienda nueva del programa Techo Propio del MVCS. Se ha considerado un costo de suelo de 100$/ m2 (al cual se le incrementan los estudios y el IGV), valor muy por debajo del promedio del distrito de Ate (776 $/m2). Esto se justifica por ser un terreno del Estado y por estar destinado a vivienda social con el programa Techo Propio. Según el análisis de costos y la corrida financiera, para que el proyecto sea viable, el valor de las viviendas es de 24,250$ (con IGV) (S/.67,900). Son viviendas semilla (bajo los estándares

mínimos del programa Techo Propio) en un edificio multifamiliar, con acabados básicos y espacio para expandir la vivienda en el futuro. Dado que el costo de la vivienda es superior a 12 UITs, el BFH en este caso es de 4 UITs (S/.15,200). Se supone un ahorro inicial del 10% del valor de la vivienda (que es un ahorro alto para familias de nivel socioeconómico medio bajo), lo cual equivaldría a S/.6,790. Tendríamos por tanto un monto total S/.45,910 a ser pagado a través de un crédito (Precio Vivienda - BFH - Ahorrro Inicial). Teniendo en cuenta, como se ha visto al inicio de este capítulo, que una familia de nivel socioeconómico medio bajo tiene un ahorro promedio mensual de S/.250, este crédito (facilitado a través del programa Mi Vivienda) se estaría pagando en, por lo menos, 15 años, suponiendo que durante ese tiempo todo el ahorro familiar sea destinado íntegramente a la vivienda. Es más, durante ese tiempo, la familia no podrá tampoco ampliar su vivienda y pasará otro tiempo, después de haber pagado el crédito, hasta que haya conseguido el ahorro suficiente para pagar nuevas ampliaciones. Este análisis rápido (que supone

además una serie de circunstancias muy favorables, como el bajo precio del suelo o un ahorro inicial alto) nos hace suponer que el modelo de financiamiento a través del BFH del programa Techo Propio para la adquisición de vivienda nueva en Lima no es suficiente para familias de nivel socioeconómico medio bajo, o estaría condenándolas a vivir en condiciones que no favorecen su desarrollo social, económico y familiar. Como se ha mencionado antes, este tipo de proyectos deja totalmente fuera a sectores socioeconómicos bajos que, con economías de subsistencia, jamás encontrarán en el mercado privado y formal la solución a su problema habitacional. Los proyectos de Techo Propio no están destinados para sectores socioeconómicos medios. Sin embargo, en algunos casos planteados (especialmente en la estrategia 3: Densificación de zonas planas), se podría trabajar, a través del crédito MiVivienda con este tipo de sectores, que también forman parte de la población en las zonas de trabajo de los PUI.

“Este análisis rápido, (...) nos hace suponer que el modelo de financiamiento a través del BFH del programa Techo Propio para la adquisición de vivienda nueva en Lima no es suficiente para familias de nivel socioeconómico medio bajo, o estaría condenándolas a vivir en condiciones que no favorecen su desarrollo social, económico y familiar.”

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5. PROPUESTAS

DE VIVIENDA

VIVIENDA EN LADERAS EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE INTERVENCIÓN DE LOS PUIs 60

VIVIENDA EN LADERAS

PROPUESTAS DE VIVIENDA 1. HUAYCÁN

5.1 HUAYCÁN: PROTOTIPO DE VIVIVIENDA EN LÍNEA DE QUIEBRE Como se ha mencionado en los capítulos anteriores (4.2 - primera estrategia), la línea de quiebre es una oportunidad para obtener suelo público a costo 0 y desarrollar vivienda social destinada a los sectores de la población no atendidos por el mercado en zonas de la periferia de la ciudad. Se desarrolla el diseño de un prototipo de vivienda en Huaycán destinado a familias del sector D ubicadas en zonas de riesgo y que deban ser reubicadas. Para ello se plantea la construcción de viviendas semilla bajo la modalidad del programa Techo Propio del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Como se ha explicado en el capítulo 4.5, el BFH resulta insuficiente (las familias terminarían endeudadas por demasiados años para tener una vivienda semilla), por lo que quizás sería interesante plantear otro tipo de estrategias de financiamiento por parte del Ministerio de Vivienda, por ejemplo a partir del actual bono de riesgos, empleándolo para proyectos de vivienda nueva de reubicación y no sólo para mejoramiento de vivienda. Las viviendas propuestas son módulos semilla de 48.5m2 implementados en altura, en un edificio multifamiliar,

que podrán desarrollarse y crecer hasta llegar a los 84.5 m2. El edificio que forma el conjunto de viviendas se desarrolla longitudinalmente a lo largo de zonas disponibles de la línea de quiebre, donde se da un cambio fuerte de pendiente (como se observa en la imagen 98). Sus proporciones permiten integrarlos en los espacios disponibles, siguiendo longitudinalmente las zonas comunes de la línea de quiebre, cumpliendo además la función de establecer un límite urbano. Esta propuesta se basa en criterios de progresividad de la vivienda, tomando como referencia el modelo de edificio desarrollado por ELEMENTAL en Chile y otros países. El modelo de vivienda se ajusta a los requisitos y costos de los proyectos de Techo Propio. Las superficies propuestas para las viviendas (48.5m2 habitables a la entrega y ampliable en 36m2 mediante autoconstrucción), sin embargo, están por encima de las medidas que se han tomado para vivienda progresiva en las iniciativas de ELEMENTAL (en Chile entregaban 36m2 y era ampliable en 34m2; en México entregaban 30.20m2 y era ampliable otros 37.50m2).

Leyenda Ubicación del Proyecto

ÁREA PUI HUAYCÁN 707 ha

Alimentadores Corredores Tren de mercancías Contorno PUI Huaycán

“El edificio que forma el conjunto de viviendas se desarrolla longitudinalmente a lo largo de zonas disponibles de la línea de quiebre, donde se da un cambio fuerte de pendiente (...). Sus proporciones permiten integrarlos en los espacios disponibles, siguiendo longitudinalmente las zonas comunes de la línea de quiebre, cumpliendo además la función de establecer un límite urbano.”

Imágenes 97 y 98: Plano de ubicación y Corte del proyecto 5.1 en el PUI Huaycán Fuente: Elaboración propia

61

Imagen 99: Planta base de conjunto del proyecto 5.1 en el PUI Huaycán Fuente: Elaboración propia

Imágenes 100 y 101: Esquema en 3D e imagen del resultado esperado del Proyecto 5.1 en el PUI Huaycán / Fuente: Elaboración propia La edificación planteada consta de cuatro volúmenes pareados dos a dos. Cada conjunto comparte un núcleo de comunicación vertical. Los edificios llegan a cinco alturas (planta baja comercial-social y dos dúplex), altura máxima permitida por el RNE para edificios multifamiliares sin ascensor, ya que éste encarecería mucho el coste de las viviendas. La planta baja contiene locales comerciales, equipamiento deportivo, recreativo y social, respetando la previsión de la población para estos terrenos (ver capítulo 4.2). Es muy importante tener en cuenta que la línea de quiebre a menudo es un lugar inseguro en la actualidad, por lo que el equipamiento de las plantas bajas debe servir de control social del espacio público, a través de las actividades desarrolladas.

62

El presente proyecto se plantea como un proyecto de reubicación en un edificio multifamiliar para familias que en la actualidad viven en zonas en riesgo físico no mitigable. Cualquier proyecto de esta índole deberá ir acompañado de una fuerte estrategia social que permita reconstruir el tejido social fragmentado al deslocalizar las familias. Además, en muchas zonas de la periferia de Lima, especialmente en las zonas de trabajo de los PUIs, no es habitual encontrar edificios multifamiliares, existiendo un fuerte deseo por parte de la población de ser propietario/a del suelo para el desarrollo de viviendas unifamiliares, por lo que el sentimiento. Será importante por tanto el trabajo social que permita entender los actuales modos de vida, las dinámicas laborales y la organización social de estas familias para encontrar la manera de reconstruir el tejido social, contemplar dinámicas económicas y laborales actuales y adaptar las estructuras dirigenciales y Juntas Vecinales a las nuevas comunidades de vecinos. Las viviendas planteadas se adaptan a los estándares del Programa Techo Propio, tomando el concepto de “Elemental” en Chile (desarrollado en varios lugares del mundo). Frente a viviendas de baja calidad desarrolladas con pocos recursos, se plantea desarrollar una vivienda semilla, “incompleta”, que el usuario podrá autoconstruir a futuro, pero que asegure una serie de estándares de calidad mínimos (estructural, de habitabilidad, etc.)

El sistema estructural planteado es sismorresistente y está ejecutado íntegramente por el contratista (salvo una losa intermedia realizada por las familias). Se contemplan las siguientes opciones: 1. El uso de estructura de muros de ductilidad limitada que conformarían la estructura, las divisiones internas y la fachada de la parte habitable. 2. El uso de estructura de pórticos y placas, con cerramientos y divisiones con algún sistema industrializado. 3. El uso de estructura prefabricada.

Imágenes 102 y 103: Planta 1 y 2 y Cortes Generales del Proyecto 5.1 en el PUI Huaycán / Fuente: Elaboración propia

En todos los casos, para el crecimiento progresivo se pueden plantear distintas alternativas: Para las losas intermedias: Prelosas de poliestireno, Losa colaborante en acero galvanizado, Viguetas de concreto con casetón cerámico, Viguetas de madera con tablero de madera por encima. Para los cerramientos: Madera, Drywall, Placas poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcáreo. Para las divisiones interiores: Madera, Drywall, Placas poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcáreo Para las instalaciones se considera una obra básica.

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Imágenes 104, 105, 106 y 107: Plantas de la vivienda básica inicial, Plantas de la vivienda ampliada, Esquemas 3D del módulo básico entregado y su posible ampliación (en rojo), Esquema de crecimiento de la vivienda del Proyecto 5.1 en el PUI Huaycán / Fuente: Elaboración propia

En esta página se muestra el diseño de las viviendas dúplex. A la izquierda (imagen 104) se presentan la planta 1 y 2 del dúplex entregadas inicialmente. La vivienda consta de una sala, una cocina comedor y un baño en planta baja y dos cuartos con un baño en la planta alta. Este dúplex se amplía hasta 84.5m2, tal y como se muestra en la imagen 105, contando con una cocina más amplia y una lavandería. El comedor y la sala pasan a formar parte de la zona ampliada. En el segundo piso del

64

dúplex la zona ampliada cuenta con dos nuevas habitaciones. La superficie inicial a la entrega del departamento es de 48.5m2 (habitables) y es ampliable en 36m2 mediante autoconstrucción. Para ello, sería muy interesante, desarrollar algún tipo de manual constructivo que permita realizar las ampliaciones con seguridad. Éstas nunca incorporarán elementos estructurales, salvo el forjado intermedio del dúplex (que no compromete el resto de la estructura), para el cual

se dejaran preparadas las mechas, esperas o soportes necesarios para desarrollarlo mediante uno de los sistemas constructivos antes mencionados.

Núcleo húmedo y de circulación Módulo de cuartos. sala y cocina Posible ampliación

1. DATOS DEL TERRENO Tabla 06: Análisis de Factibilidad del Proyecto 5.1 en el PUI Huaycán Fuente: Informe “Análisis de Factibilidad de proyecto de vivienda en Huaycán” del especialista Carles Roca, elaborado para el PLAM 2035 en 2014 1 . En el costo total del terreno se incluyen también los estudios necesarios (de propiedad, topográfico, de suelos, etc.).

880.53 m2

Área Total Costo por m2 ($/m2)

2. EGRESOS Costos Terreno Costos Habilitación Urbana Costos Construcción

1

% del TOTAL

100.00

110,065

0

0

0

7.56

299.97

1,118,483

76.78

Costos Factibilidad y conexión de servicios

21,476

1.47

Costos de Desarrollo del Proyecto

39,168

2.69

Costos Municipales

41,040

2.82

Costos de la Promotora (gastos operativos y administrativos)

50,232

3.45

Costos de la Promotora (publicidad y ventas)

45,734

3.14

Otros varios

30,583

2.10

1,456,780

100

TOTAL

3. INGRESOS El esquema financiero del proyecto está pensado para pequeños o medianos promotores y las viviendas se ajustan a los requisitos del Programa Techo Propio, del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. El Estado, además, gestionaría el saneamiento físico legal del suelo y lo subastaría públicamente (con un precio lo suficientemente bajo como para que su repercusión en el costo de las viviendas permita el desarrollo de vivienda social). Se presenta en esta página el resumen del análisis de factibilidad del proyecto y se observa que el precio final de las viviendas (24,250$) es relativamente elevado para la capacidad de ahorro mensual familiar promedio del sector socieconómico D. Es por ello importante que el MVCS se plantee aumentar el Bono Familiar Habitacional del MVCS. Además, será necesario incentivar de algún modo a promotores pequeños y medianos para que puedan hacerse cargo de este tipo de proyectos. Es importante tener en cuenta que hacer viviendas para sectores socioeconómicos bajos es difícilmente rentable en términos económicos de corto plazo. Sin embargo, que el Estado siga manteniéndose prácticamente al margen o incluso favorezca modelos de ocupación extensiva del suelo en modelos de baja densidad, tiene una serie de repercusiones negativas para la ciudad (alto costo en llevar servicios básicos, un modelo poco eficiente en la red de equipamientos, tiempos largos de desplazamiento, etc.).

Costo Total ($)

unidades

Precio de Venta ($)

Unidades de Vivienda (sin IGV)

28

22,247.71

Unidades de Vivienda (con IGV)

28

24,250

Locales Comerciales (con IGV)

14

41,475

TOTAL

Ingreso Total ($) 998,060 580,650 1,578,710

Costos ($/m2)

4. ANÁLISIS RENTABILIDAD Costo Directo de construcción por área construida

Costos ($)

221.06

Total Egresos (sin IGV)

1,251,542

Total Ingresos (sin IGV)

1,448,358

Utilidad antes de impuestos

196,816

Utilidad antes de impuestos respecto a ingresos totales (con IGV)

12%

Utilidad antes de impuestos respecto a egresos totales (con IGV)

14%

5. CRÉDITO FISCAL (IGV)

Total ($)

Crédito fiscal (IGV)

%

74,886

Impuesto a la renta (30%)

36,579.05

Utilidad después de impuestos

85,351.11

Utilidad después de impuestos respecto a ingresos totales (con IGV)

19.39%

Utilidad después de impuestos respecto a egresos totales (con IGV)

5.41%

6. TOTAL DEPARTAMENTOS (28 unidades)

Precios sin IGV

Precios con IGV

Preventa departamentos (30%) = 8.40 unidades

27,470

29,942

Preventa cuotas iniciales (10%)

247,226

269,476

Preventa saldo crédito hipotecario (90%)

64,096

69,864

Venta cuota inicial (10%)

376,860

628,778

Venta saldo crédito hipotecario (90%)

915,651

998,060

7. CUADRO DE COSTOS TOTAL

APORTE ($)

Fuente Financiamiento Cliente

Preventas

Financiamiento

Costo terreno

110,065

110,065

-

-

Costo Preoperativos

80,208

80,208

-

-

Costo Construcción

1,118,483

250,000

274,695

593,787

117,442

-

-

117,442

9,945

-

-

9,945

1,436,142

440,272

274,695

721,174

Participación (%)

100%

30.66%

19.13%

50.22%

Gasto financiero (interés y comisiones)

20,638

-

-

20,638

1,456,780

440,272

274,695

741,812

100%

30.22%

18.86%

50.92%

Costo Post-Construcción Otros Costo antes de gastos financieros

Costo Total Participación (%)

65

VIVIENDA EN LADERAS

PROPUESTAS DE VIVIENDA PUI MARISCAL CÁCERES

5.2 MARISCAL CÁCERES: PROTOTIPO DE DENSIFICACIÓN EN LADERAS El prototipo para la densificación de viviendas en laderas se plantea en la zona de Javier Pérez de Cuéllar, quebrada incluida dentro del límite del PUI Mariscal Cáceres, en el distrito de San Juan de Lurigancho. Se toma como base el análisis de tejidos (capítulo 3.2), especialmente el análisis de manzanas en las zonas de ladera. El prototipo se plantea para las manzanas pareadas vinculadas a una vía principal o una línea de quiebre (ver capítulo 4.2). La estrategia para el desarrollo del prototipo es la acumulación de lotes para el desarrollo de vivienda multifamiliar en altura. El modelo de gestión se basa en las Unidades de Gestión Urbanísticas (UGU), que permite el reparto de la edificabilidad y los parámetros urbanísticos dentro de una unidad de gestión mayor que un lote, equitativamente en función de la participación de cada propietario. El modelo implica un acuerdo legal por parte de los diferentes propietarios de lotes, por lo que el prototipo planteado contempla diferentes grados de coordinación. La unidad mínima es una UGUs de dos lotes (dos propietarios), pero podría llegar a plantearse una UGU que contemplara una

66

manzana completa (imagen 109). Las zonas de ladera, entre pendientes del 20% y el 47% presentan diferentes grados de consolidación de la vivienda, sin embargo es frecuente encontrar viviendas de material no definitivo (adobe, ladrillo sin confinar, madera), lo cual podría ser un factor ventajoso para el desarrollo de este tipo de proyectos, ya que la inversión realizada hasta la fecha por los propietarios/ as no es tan fuerte como para generar grandes pérdidas a las familias. Lógicamente, la baja consolidación de sus viviendas es también un indicador de que la capacidad de ahorro de las familias es relativamente baja. Basándose en el esquema de financiamiento del Programa Techo Propio (Ahorro + BFH + Acceso a crédito), el proyecto podría estar dirigido a las mismas familias que hoy viven en estas zonas, que podrían vender sus terrenos (normalmente de costes bajos dentro del promedio de Lima) a pequeños o medianos promotores. Las viviendas desarrolladas parten también, como en el prototipo anterior, de modulos semillas ampliables.

ÁREA PUI MARISCAL CÁCERES 322 ha

Leyenda Ubicación del Proyecto Corredor Canto Grande Brasil Alimentadores Corredores Línea 1 del Metro Contorno PUI Mariscal Cáceres

1

2

3

4

5

6

Imágenes 108 y 109: Plano de ubicación Esquemas de planta y U.G.U. Proyecto 5.2 en el PUI Mariscal Cáceres / Fuente: Elaboración propia

“La estrategia para el desarrollo del prototipo es la acumulación de lotes para el desarrollo de vivienda multifamiliar en altura. El modelo de gestión se basa en las Unidades de Gestión Urbanísticas (UGU), que permite el reparto de la edificabilidad y los parámetros urbanísticos dentro de una unidad de gestión mayor que un lote, equitativamente en función de la participación de cada propietario.”

Imagen 110: Axonometría general de conjunto. Proyecto 5.2 en el PUI Mariscal Cáceres Fuente: Elaboración propia Se presenta un ejemplo desarrollado en cuatro lotes contiguos, de medidas 7.5 de frente, dimensión muy frecuente en estas zonas de Lima (ver análisis de frente de lote en capítulo 3.2), por lo que el presente prototipo podría se replicado en otras zonas de Lima. En este caso se plantean 5 pisos de altura, los cuales se desarrollan con bajos comerciales hacia la vía principal (ca. Javier Pérez de Cuéllar y 2 dúplex o 3 dúplex en las calles laterales. El sistema estructural planteado es sismorresistente y está ejecutado íntegramente por el contratista (salvo una losa intermedia realizada por las familias). Se contemplan las siguientes opciones: 1. El uso de estructura de muros de ductilidad limitada que conformarían la estructura, las divisiones internas y la fachada de la parte habitable. 2. El uso de estructura de pórticos y placas, con cerramientos y divisiones con algún sistema industrializado. 3. El uso de estructura prefabricada.

Imágenes 111 y 112: Corte y Elevación de Conjunto del Proyecto 5.2 en el PUI Mariscal Cáceres / Fuente: Elaboración propia

A nivel de sistemas constructivos, se plantean las mismas alternativas que en el prototipo anterior, 5.1 Huaycán: Prototipo en Línea de Quiebre.

67

El acceso al conjunto se realiza por las calles laterales, llegando a un patio comunitario con el núcleo de comunicación vertical. Este espacio, de carácter semipúblico o colectivo, podría llegar a aislarse al interior de la manzana, convirtiéndose en un patio o jardín privado de la comunidad de propietarios. Es importante contemplar la posibilidad (no revisada en el presente estudio), de desarrollar otro tipo de viviendas o equipamientos en plantas bajas (minidepartamentos, comercio, equipamiento social, estacionamientos, talleres de producción, etc.). Como en el prototipo anterior, las viviendas son módulos semilla. La vivienda inicial constaría de 42.12m2 (habitables) en dos niveles, ampliable

en 32.40 m2, llegando a una superficie total de 74.52 m2. El módulo base tiene una sala - comedor - cocina y un aseo en la primera planta del dúplex, y una habitación con un baño en la segunda planta. Esto podría ser ampliable hasta tener una cocina - comedor, con una sala independiente y un aseo en la primera planta; y tres cuartos con un baño en la segunda planta. Para más detalle, ver las imágenes 113 y 116. Para prevenir el acceso no deseado de personas al patio común y al núcleo de comunicación vertical, las partes ampliables de las viviendas deberán ser protegidas o tapiadas mientras las construcciones no avancen.

“Es importante contemplar la posibilidad (no revisada en el presente estudio), de desarrollar otro tipo de viviendas o equipamientos en plantas bajas (minidepartamentos, comercio, equipamiento social, estacionamientos, talleres de producción, etc.).”

Vivienda Inicial: 44 m2 Posible ampliación: 33 m2

Imágenes 113, 114, 115 y 116: Esquema de crecimiento de la vivienda, Planta Baja de Conjunto, Plantas de la vivienda básica inicial, Plantas de la vivienda ampliada del Proyecto 5.2 en el PUI M. Cáceres / Fuente: Elaboración propia

68

VIVIENDA EN LADERAS

PROPUESTAS DE VIVIENDA PUI COLLIQUE

5.3 COLLIQUE: PROTOTIPO DE DENSIFICACIÓN EN ZONA PLANA (7.5x7.5)

Ho s For pital y t Co aleza lliq ue

ÁREA PUI COLLIQUE 537 ha

que Ro Sinch ca i

que este tipo de propuestas deben ir incentivadas por parte del Estado. En el caso de Collique, se emplea como base el diseño de vivienda 8x8 empleado en Casablanca (Marruecos) por el arquitecto Ecochard. Se utilizan sobre todo las estrategias de replicabilidad y agrupación de las viviendas. Dos módulos de 7.5x7.5m podrían desarrollarse en único lote, planteándose un crecimiento y densificación de la ciudad lote a lote (podrían realizarse también agrupando 4 módulos en dos lotes contiguos), como se ve en los esquemas de la imagen 118. Como se verá en las siguientes páginas, el porcentaje de autoconstrucción que podría tener este prototipo es relativamente alto, por lo que se recomienda la elaboración de un manual técnico y la presencia de un equipo técnico que acompañe y supervise la construcción de las viviendas, a través de una institución o entidad pública que certifique la seguridad y los niveles de habitabiliadd de las viviendas.

Par

A partir del análisis de tejidos (capítulo 3.2) se han detectado importantes “bolsones” de lotes con la misma longitud de frente. Esto supone una gran oportunidad a la hora de diseñar viviendas tipo que puedan ser replicadas fácilmente, además de favorecer la economía de escala para las empresas constructoras y promotoras. En Collique (Comas) encontramos cerca de 2,300 lotes con frentes de 10m y fondos cercanos a los 20m. Si se tuvieran una serie de diseños flexibles para este tipo de lote y se incentivara (por medio de campañas sociales, bonos del Estado, etc.) la construcción de este tipo de viviendas, la ciudad podría cambiar poco a poco, aumentando su densidad, generando una nueva imagen urbana y satisfaciendo paso a paso los déficits de vivienda. En este caso, es posible que, dado el coste del suelo en estas zonas (valores entre 200 y 600$ en función de la zona) y el acceso a sistemas de movilidad, equipamientos, etc. la población atendida sea aquella perteneciente a sectores socioeconómicos medios (C). Como se ha explicado en el capítulo 4.2, estas zonas de la ciudad presentan un nivel de consolidación medio o incluso alto en algunos casos. Es por ello

Leyenda Ubicación del Proyecto Alimentadores Metropolitano Alimentadores Corredores Contorno PUI Collique

“...el porcentaje de autoconstrucción es relativamente alto, por lo que se recomienda la elaboración de un manual y la presencia de un equipo técnico que acompañe y supervise la construcción de las viviendas, a través de una institución o entidad pública que certifique la seguridad y los niveles de habitabilidad de las viviendas.”

Imágenes 117 y 118: Plano de ubicación y Esquemas en axonometría del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboración propia

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Imágenes 119 y 120: Axonometría del crecimiento del conjunto y Axonmetrías de Crecimiento de una unidad de vivienda del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboración propia El sistema constructivo empleado se plantea desde dos alternativas: 1. Se desarrolla completamente la parte estructural del edificio, cuando un solo vecino o dos vecinos se puedan poner de acuerdo para desarrollar el conjunto completo multifamiliar. En este caso se plantearía vivienda progresiva, entregando la parte estructural completa de todo el edificio. 2. Todo el edificio se desarrolla piso a piso, con autoconstrucción pero con el apoyo técnico y la supervisión correspondientes. Para el primer caso las opciones a nivel estructural a considerar serían: 1. El uso de estructura de muros de ductilidad limitada que conformarían la estructura, las divisiones internas y la fachada. 2. El uso de estructura de pórticos y placas (para todo el edificio), con cerramientos y divisiones con algún sistema industrializado, para la parte terminada (1er piso). El resto será realizado con autoconstrucción. 3. El uso de estructura prefabricada. En el primer caso, para el creci-

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miento progresivo de las viviendas se pueden plantear distintas alternativas: 1. Para las losas intermedias (solo aplicaría para estructura de pórticos y placas, ya que en los otros casos se entregaría con las losas terminadas): Prelosas de poliestireno, Losa colaborante en acero galvanizado, Viguetas de concreto con casetón cerámico, Viguetas de madera con tablero de madera por encima. 2. Para los cerramientos: Madera, Drywall, Placas de poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcáreo. 3. Para las divisiones interiores: Madera, Drywall, Placas de poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcáreo. Para el segundo caso las opciones a nivel estructural a considerar serian: 1. Albañilería confinada. 2. Albañilería armada. 3. Estructura de pórticos y placas, con cerramientos y divisiones a través de algún sistema industrializado. En este caso, para el crecimiento progresivo se pueden plantear distintas alternativas: 1. Para las losas: Prelosas de po-

liestireno, Losa colaborante en acero galvanizado, Viguetas de concreto con casetón cerámico, Viguetas de madera con tablero de madera por encima. 2. Para los cerramientos: Madera, Drywall, Placas poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcáreo. 3. Para las divisiones interiores: Madera, Drywall, Placas poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcáreo. Para las instalaciones se considera una obra básica en ambos casos. Especialmente en caso de que el proyecto se desarrolle piso a piso, los procesos de autoconstrucción del prototipo 7.5x7.5 deberá ir acompañado de un programa público que asegure el seguimiento técnico de la ejecución de los proyectos. Este programa podría ser también el encargado de realizar proyectos para lotes tipo y distribuirlos o promocionarlos entre los propietarios y promotores.

Imágenes 121 y 122: Planta baja de conjunto y Axonometría de Planta Baja de Conjunto del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboración propia

En un lote de 10x20m, como el encontrado en Collique, se desarrollan 6 departamentos en dos torres de 3 dúplex. El diseño es flexible como para que un dúplex se convierta en dos departamentos de un piso (Imagen 126). Sin embargo, si ese fuera el caso, hay que recordar que el conjunto sólo podría llegar a los 5 pisos (nº de alturas máximo definido por el RNE para edificios sin ascensor). Podría llegar a desarrollarse un único modulo en planta baja (7.5x7.5) La planta del dúplex tiene dimensiones 7.5mx7.5m, llegando a medir el conjunto 7.5x15m cuando se desarrolla en un único lote o 15mx15m cuando se

desarrolla en dos. Un dúplex consta de sala comedor, cocina, lavandería y baño en planta baja, además de un pequeño patio donde se desarrolla la escalera interior. A través de ésta se sube a un segundo piso con tres habitaciones y un baño. El modelo es suficiente flexible como para que pueda desarrollarse poco a poco en función de las necesidades del usuario o de la capacidad económica del promotor y al mismo tiempo propone una densidad mucho mayor a la actual.

Imágenes 123, 124, 125 y 126: Plantas 2 y 1 de dúplex tipo, Planta Baja, Planta Baja para departamento de 1 piso del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboración propia

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VIVIENDA EN LADERAS

PROPUESTAS DE VIVIENDA PUI JOSÉ GÁLVEZ NUEVO MILENIO

5.4 JOSÉ GÁLVEZ NUEVO MILENIO: PROTOTIPO DE VIVIENDA REMATE El prototipo de vivienda en remate se desarrolla en las partes altas de la zona PUI de José Gálvez Nuevo Milenio. El concepto del prototipo de vivienda remate es aquél explicado en el esquema 128: Un conjunto de viviendas, dispersas, normalmente en una zona sin saneamiento físico legal formal ubicada en una zona limítrofe de borde difuso (a menudo con nuevas expansiones previstas por traficantes de tierras), se transforma en un edificio multifamiliar, que dialoga con el espacio público (delantero y trasero) de tal modo que plantea un límite claro de la ciudad. Generalmente, la población que reside en estas zonas de la ciudad, como se ha visto en capítulos anteriores (3.3 Aspectos Sociales) pertenece a los sectores socioeconómicos bajos. Esto implica que plantear un proyecto de vivienda desarrollado por un promotor privado, dentro de los parámetros del mercado (así entren en juego programas del Ministerio de Vivienda como Techo Propio) resulta totalmente inviable, ya que los sectores socioeconómicos de supervivencia jamás serán capaces de afrontar el pago de dichas viviendas a costos de mercado. Se recomiendan por tanto otro tipo de estrategias de fi-

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nanciamiento estos casos, como vivienda pública de alquiler social, modelos de leasing habitacional, en los que las familias arrendatarias tienen opción a compra al cabo de una cierta cantidad de años, o cooperativas de vivienda con participación pública y privada (contando con las familias beneficiarias). El hecho de contar con una vivienda, siempre y cuando no implique rompa sus lazos sociales y laborales, puede ser un paso más en el camino de las familias de niveles socioeconómicos bajos para salir de la espiral de la pobreza. Hoy en día, esto resulta inviable debido al Sistema Nacional de Inversión Pública y a las políticas del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Sin embargo, el Estado, si realmente quiere ser un Estado inclusivo y justo, tendrá que plantearse estrategias para redistribuir la riqueza y atender a sectores socioeconómicos bajos, con economías de superviviencia, que jamás serán atendidas por el mercado.

ÁREA PUI JG NM 404 ha

Leyenda Ubicación del Proyecto Alimentadores Corredores Línea 1 de Metro Contorno PUI José Gálvez NM

Imágenes 127 y 128: Plano de ubicación y esquema conceptual del Proyecto 5.4 en el PUI José Gálvez NM / Fuente: Elaboración propia

“...plantear un proyecto de vivienda desarrollado por un promotor privado, dentro de los parámetros del mercado (así entren en juego programas del Ministerio de Vivienda como Techo Propio) resulta totalmente inviable, ya que los sectores socioeconómicos de supervivencia jamás serán capaces de afrontar el pago de dichas viviendas a costos de mercado.”

El modelo de vivienda planteado es el mismo que en el caso de línea de quiebre (edificios longitudinales, adaptados a la topografía y las zonas disponibles, con planta baja y dos dúplex, sin ascensor), ya que las zonas de remate, a menudo coinciden con las líneas de quiebre superiores (ver capítulo 3.2), que separan las zonas ocupadas de terrenos con pendientes superiores al 47%. Sin embargo, conviene tener en cuenta los siguientes factores:

1. La pendiente del terreno y la localización de las viviendas: Es importante que este tipo de proyectos se desarrollen en zonas de riesgo mitigable sin necesidad de fuerte infraestructura ni costo para la ciudad. Es posible además que la pendiente probablemente implique una cimentación más costosa. 2. La accesibilidad: deberá ser suficiente como para que el traslado de materiales y maquinaria sera posible para la realización de la obra. En algu-

nos casos, quizás sería interesante que la población beneficiaria formara parte de la construcción de las viviendas o del traslado de materiales. 3. Las viviendas serán viviendas terminadas, no núcleos semilla, en loso que casos en que se planteen modelos de financiamiento a través de alquileres públicos o leasing habitacional. 4. El espacio público y los equipamientos en plantas bajas serán claves para el desarrollo de actividades comu-

nales que fortalezcan el tejido social y determinen un límite urbano (ladera). 5. Servicios Básicos: Deberán existir redes de agua y desagüe en la zona de implementación del proyecto. 5. El saneamiento físico legal de los terrenos: A menudo en situación informal, los AA.HH. han comenzado a tramitar sus servicios y títulos de propiedad. El Estado deberá sanear el terreno para contar con el suelo para el desarrollo del proyecto.

Imágenes 129, 130, 131 y 132: Plantas de conjunto 1 y 2, Plantas de las viviendas, axonometría de conjunto y cortes tipo del Proyecto 5.4 en el PUI José Gálvez NM Fuente: Elaboración propia 73