Valoración inmobiliaria metodos y aplicaciones

VALORACIÓN INMOBILIARIA. MÉTODOS Y APLICACIONES (ESPAÑA E IBEROAMÉRICA) Jerónimo Aznar Bellver Ronny González Mora Francisco Guijarro Martínez Arturo A. López Perales Este libro trata sobre la metodología de valoración de todo tipo de activos, bienes y derechos. Recoge los métodos utilizados en la mayoría de los países de Iberoamérica, así como los propuestos por la normativa española. Además dedica un capítulo introductorio a la nueva metodología multicriterio. Libro interesante para todos los técnicos en valoración (Ingenieros, Arquitectos, economistas etc)

VALORACIÓN INMOBILIARIA. MÉTODOS Y APLICACIONES (ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)

Jerónimo Aznar Bellver Ronny González Mora Francisco Guijarro Martínez Arturo A. López Perales

VALORACIÓN INMOBILIARIA MÉTODOS Y APLICACIONES (ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)

EDITORIAL

EDITORIAL

EDITORIAL UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE VALÈNCIA

VALORACIÓN INMOBILIARIA. MÉTODOS Y APLICACIONES (ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)

Jerónimo Aznar Bellver Ronny González Mora Francisco Guijarro Martínez Arturo A. López Perales

Esta editorial es miembro de la UNE, lo que garantiza la difusión y comercialización de sus publicaciones a nivel nacional e internacional.

Para hacer referencia a esta publicación, utilice la siguiente cita: AZNAR-BELLVER, J., et al (2012). Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. España e Iberoamérica. Valencia: Editorial Universitat Politècnica de València

Primera edición, 2012 (versión impresa) Primera edición, 2012 (versión electrónica) © de la presente edición: Editorial Universitat Politècnica de València www.editorial.upv.es © Todos los nombres comerciales, marcas o signos distintivos de cualquier clase contenidos en la obra están protegidos por la Ley. © Jerónimo Aznar Bellver Ronny González Mora Francisco Guijarro Martínez Arturo A. López Perales

ISBN: 978-84-8363-867-5 (versión impresa) ISBN: 978-84-8363-907-8 (versión electrónica) Queda prohibida la reproducción, distribución, comercialización, transformación, y en general, cualquier otra forma de explotación, por cualquier procedimiento, de todo o parte de los contenidos de esta obra sin autorización expresa y por escrito de sus autores.

Dr. Jerónimo Aznar Bellver

Profesor Titular de Universidad. Departamento de Economía y Ciencias Sociales de la Universidad Politécnica de Valencia (España), adscrito a la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural, donde imparte clases así como en la Facultad de Administración de Empresas y en la Escuela de Topografía. Ha publicado en diferentes revistas internacionales: EJOR, Journal of Global Optimization, JORS, Annals of Operations Research; y en publicaciones españolas: Spanish Journal of Agricultural Economics, Revista Española de Estudios Agrosociales y Pesqueros, Economía Agraria y Recursos Naturales, Estudios de Economía Aplicada, etc. Colabora con distintas sociedades de Tasación (ATASA, Euroval, Tabimed). Imparte diferentes cursos y seminarios, nacionales e internacionales, en la UPV, otras Universidades y en foros profesionales como ATASA y UPAV. Ha participado en diferentes ediciones de congresos internacionales de valoración. Autor de varios manuales sobre valoración, su especialidad es la Valoración Multicriterio y la Toma de Decisiones. Actualmente está desarrollando una nueva línea de valoración de activos ambientales y de deportistas de élite.

Ing. Ronny González Mora Licenciado en Ingeniería en Construcción por el Instituto Tecnológico de Costa Rica y Máster en Valuación por la Benemérita Universidad de Puebla – México. Vicepresidente del Instituto Costarricense de Valuación – ICOVAL y Secretario de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación – UPAV. Ejerce como Perito Valuador independiente y es Profesor Universitario en la Universidad de Costa Rica, Facultad de Ingeniería Topográfica – Curso metodologías de Valoración Inmobiliaria y en la Universidad Estatal a Distancia – Programa de Maestría en Avalúos – Curso Valoración de Terrenos y Edificaciones. Ha impartido cursos en el Instituto Tecnológico de Costa Rica, Colegio de Ingenieros Tecnólogos, Colegio de Ingenieros Civiles, Colegio de Arquitectos, Colegio de Ingenieros Agrónomos, Asociación de Ingenieros en Construcción, Asociación de Ingenieros de El Salvador y sus últimas publicaciones son: Métodos de Valuación dirigido al Colegio de Arquitectos de Costa Rica, con el objetivo del Seminario de Valuación por el Método Físico ( 2002), Métodos de Valuación de Edificaciones y Terrenos: Enfoque de Mercado y Físico (2007), Valuación Inmobiliaria dirigido al Colegio de Arquitectos de El Salvador (2008), y Principios de Valuación de Bienes: Tema I, dirigido al Colegio de Arquitectos de Costa Rica (2008).

Dr. Francisco Guijarro Martínez Profesor Titular de Universidad. Departamento de Economía y Ciencias Sociales de la UPV. Ha publicado en diferentes revistas internacionales: European Journal of Operational Research, Journal of the Operational Research Society, Annals of Operations Research, Computers and Operations Research; y en publicaciones españolas: Revista de Economía Financiera, Revista Europea de Dirección y Economía de la Empresa, Investigaciones Europeas de Dirección y Economía de la Empresa, Revista Española de Estudios Agrosociales y Pesqueros, Economía Agraria y Recursos Naturales, Estudios de Economía Aplicada, etc. Ha colaborado con las sociedades de Tasación Euroval y Tabimed. Ha participado en diferentes ediciones de congresos internacionales de valoración (UPAV). Autor de varios manuales sobre valoración, su especialidad es la Valoración Multicriterio y las Finanzas. Actualmente dedica parte de su actividad al diseño de varias aplicaciones informáticas de valoración.

Arq. Arturo Alejandro López Perales Arquitecto. Maestro y Especialista en Valuación. Profesor e Investigador Universitario. Valuador profesional. Miembro de varios Consejos y Organismos. Director General del Instituto de Estudios Posgrado Investigación y Vinculación (IESPIV). Subdirector General de una empresa de Valoración en México

“Hagas lo que hagas, ámalo”. Cinema Paradiso

“El arco siempre tenso”. F. Villaroya

“El buscador de la verdad viaja esperanzado, pero nunca llega a su destino” Hortensio. Cicerón.

Este es un libro donde se pretende exponer conjuntamente tanto la metodología valorativa que se explica en las aulas universitarias como la utilizada en la mayoría de las tasaciones en los países de Latinoamérica y en España. Pretendemos que el libro en un futuro vaya enriqueciéndose mediante las aportaciones de nuestros alumnos y de los diversos profesionales que se relacionen con él a través de su lectura o de nuestros cursos. Creemos que en valoración no existe el método perfecto, sino que en cada momento en función del activo y las circunstancias, la metodología adecuada es distinta, por eso es importante poner a disposición del profesional una batería extensa de métodos que le permitan abordar en cada caso la valoración de la mejor forma. Además y como dice la frase de Cicerón con la que encabezamos este trabajo, por suerte, la última palabra en valoración no está dicha, queda mucho camino por recorrer, muchas propuestas que investigar, mucho trabajo que hacer, los autores en ello están y a ello animan a todos aquellos que en este apasionante campo se encuentran.

Los autores. Marzo 2012

A lo largo del libro encontrará códigos similares a este donde los autores hemos grabado las presentaciones del contenido de manera que el lector pueda complementar su comprensión. Para acceder a los videos haga click sobre el código.

5

PRÓLOGO Gran honor el que me hizo el Dr. Jerónimo Aznar en la bella Ciudad de Madrid, España para que hiciera la presentación de la Primera Edición del libro de valuación. No me va costar mucho hacer la presentación por conocer a los cuatro autores. Al arquitecto Arturo lo conocí en Aguascalientes, México, nos ayudó a que un importante grupo de valuadores costarricenses tuvieramos la oportunidad de visitar y llevar un curso de valoración multicriterio en la Universidad Politécnica de Valencia, España, así como hemos compartido en diferentes congresos en México. A Francisco quien estuvo en Costa Rica y fue profesor del curso en Valencia, donde demostró un amplio conocimiento y facilidad para transmitirlo. De mi amigo y coterráneo Ronny, quien fue uno de los primeros seguidores del suscrito cuando empezaba a impartir cursos y dar a conocer de que la valuación era un área de la Ingeniería y de la Economía y de la importancia que tenía máxime que en esa época 1990, el mundo y especialmente Costa Rica había tenido problemas con su economía, la inflación nos llegó hasta límites por encima del 80%, lo cual trajo que los bienes cambiaran de valor todos los días. Ronny con el tiempo se ha ido posesionando de la valuación en el campo Multicriterio y hoy día es nuestro expositor a nivel internacional. De Jerónimo, un gran honor y placer haberlo conocido, nos hemos encontrado en varios países de America Latina y en España. Como valuadores del mundo siempre ha sido muy placentero el tener esos encuentros, sea en el aula o compartiendo unos vinos, esperando que se siga repitiendo por muchos años más. He leído el libro con detenimiento tiene una sección que es una recopilación de las metodologías valorativas de diferentes países latinoamericanos. Era una necesidad para los valuadores, el tener un documento donde se puedan comparar y poder tomar decisiones sobre los parámetros a utilizar y tenerlos en un solo manual. Muy importante lo relacionado con los métodos multicriterio, metodologías, nuevas que nos ha llegado a America Latina gracias a Jerónimo y que hace falta de que sean conocidas por más valuadores. Es muy satisfactorio asistir a Congresos Latinoamericanos de valuación y darse cuenta de que se están dando cursos cortos y charlas, impartidos por Ronny donde se demuestra la importancia del tema.

La valuación no es un campo estático sino dinámico y máxime al no ser una ciencia exacta, cada día nos invita a investigar, polemizar, a no ser dogmáticos, cuestionar métodos y a estudiar. Los métodos multicriterios si bien los conocemos desde hace diez años, le falta mayor divulgación en nuestros países latinoamericanos y ese es el reto que tienen Arturo y Ronny amantes de la valuación y de los métodos antes citados, que guiados por Francisco y Jerónimo deben de seguir adelante. Expresarles la inmensa gratitud del gremio valuador por las horas de estudio, investigación, trasladarse por largos viajes, con solo un objetivo, enseñar nuevas metodologías, que el Creador se los reconozca. A Ronny y Arturo felicitarles por ser discípulos de estos excelentes profesores y también su excelente trabajo, estudiando, dialogando y discutiendo con los maestros, para poder enseñar por estas latitudes. A los cuatro, la huella que van dejando no pasará desapercibida y ya tiene un lugar bien merecido en la valuación mundial. En espera de que a mediano plazo nos regalen otro trabajo tan excelente como el que me ha tocado presentar. Ing. Roberto Loria M.B.A. Costa Rica Mayo 2012

PRÓLOGO El fenómeno globalizador deja su estela donde se instala. Ésta, es diversa en sus impactos según varían los contextos de cada país. Sin embargo, aquellos países que se han involucrado con el modelo económico neoliberal, resienten los efectos, la mayoría de ellos, aparentemente no imaginados. Particularmente cuando se opta por un modelo que lleva en el centro del mismo, el mercado, será muy importante reconocer que un determinante para que haya un funcionamiento adecuado del mismo, comprende un proceso de tasación transparente, preciso y oportuno. Tomar el reto de sistematizar tan diversas percepciones del mercado en países como España y algunos de Iberoamérica, no es tarea sencilla y menos cuando desde el espacio universitario donde se conciben, crean, sistematizan y organizan los elementos que definen el avance y posicionamiento de la Valoración como campo de conocimiento científico, se conjugan los esfuerzos de cuatro visiones complementarias, representadas por los autores. La asociación de visiones sin duda, converge en una obra oportuna y pertinente; se trata de una respuesta esperada para quienes participamos desde diversos espacios a la práctica, desarrollo y teorización de la Valoración. Una tarea como la que se ha desarrollado, evidentemente no sería sencilla de completar sin el apoyo de un equipo de profesionales y estudiosos del campo. Una aportación importante de ésta obra es la conjunción de métodos de Valoración, la gama de ejemplos y la variedad de contextos en que cada uno de los temas que se analiza a través de los XVI capítulos; es probablemente el producto más deseado sobre todo por los jóvenes profesionistas de las diversas disciplinas que van tomando como razón de ser para su vida profesional, la Valoración Inmobiliaria. La velocidad de los procesos económicos en el contexto global, exigen organizar el conocimiento para enseñar con mayor rapidez sin menoscabo de la amplitud y profundidad del mismo. La Valoración de ninguna manera es la excepción. Pero en ésta tarea, es fundamental organizar las discusiones y el intercambio de experiencias, labor cultivada por el equipo de trabajo que encabeza hace algunos años Jerónimo Aznar, que desde la U. Politécnica de Valencia ha logrado aprovechar los beneficios de la tecnología de la información para acortar distancias con las nuevas generaciones de valuadores(as), no sólo de España sino también de Iberoamérica. Evidencia de lo anterior sin duda es la incorporación de Ronny González Mora, Arturo A. López Perales. Francisco Guijarro ha sido ya un colaborador importante con varias publicaciones y su trabajo es un referente en la teoría de la Valoración Inmobiliaria. La importancia de rescatar las experiencias desde pasajes bíblicos donde la valoración estuvo presente, para llegar hasta las profundas y sistemáticas reflexiones de académicos, profesionales y organizaciones de valuadores, como en el caso de las aplicaciones de regresión y el método analítico jerárquico, nos muestran que la obra es oportuna, pues contempla prácticamente las circunstancias que enfrenta el valuador profesional en el contexto global, sin soslayar los importantes antecedentes que hacen ver algo que aparece por toda la obra, el reconocimiento a la experiencia del profesional de la Valoración Inmobiliaria. Hasta antes de ésta obra, los métodos habían sido abordados con relativa independencia unos de otros. La dispersión de la información

sobre las ventajas, desventajas y condiciones necesarias y suficientes para la operación adecuada de uno u otro método, representaba un serio obstáculo para quienes desean ir más allá de lo que es posible conocer en el curso de una especialidad en Valoración. Por ello, el trabajo está llamado a constituirse en un clásico para los profesionales de la Valoración Inmobiliaria. Para los académicos e investigadores el contenido permite identificar de los diferentes métodos, los fundamentos que a cada uno le da soporte, pero también permite identificar los puntos que eventualmente derivan en temas de investigación. Con ésta obra, se amplía la visión, se facilita el autoestudio y permite cultivar el interés por el como se hacen las cosas en otras latitudes y de ésa forma hacer ejercicios que motiven retomar lo mejor de unos, para adaptarlos a la circunstancia local. Mi mejor deseo de que ésta, sea la ruta que siga todo lector de éste trabajo. Oscar Pérez Veyna Universidad Autónoma de Zacatecas Zacatecas, Zac. México. Mayo de 2012

ÍNDICE Capítulo I Conceptos y principios generales de valoración .................................................................. 15 1. Introducción ......................................................................................................................... 15 2. Importancia de la valoración................................................................................................ 15 3. Definición de valoración ...................................................................................................... 19 4. Principios básicos de la valoración ...................................................................................... 21 5. Tipos de valores ................................................................................................................... 22 6. Tipos de bienes .................................................................................................................... 23 7. Terminología ........................................................................................................................ 25 Capítulo II Normativas y reglamentos en España y Norteamérica ....................................................... 29 1. Introducción ......................................................................................................................... 29 2. E.E.U.U. ............................................................................................................................... 29 3. España .................................................................................................................................. 31 4. México ................................................................................................................................. 35 Capítulo III La valoración en Centroamérica ........................................................................................... 39 1. Introducción ......................................................................................................................... 39 2. Costa Rica ............................................................................................................................ 40 2.1. La valoración de los bienes del estado ........................................................................ 40 2.2. Estudios que habilitan como valorador de bienes........................................................ 47 2.3. Situación de la valoración en Costa Rica .................................................................... 48 3. Normativa en otros países de Centroamérica ...................................................................... 48 3.1. Nicaragua ..................................................................................................................... 48 3.2. El Salvador................................................................................................................... 48 3.3. Honduras ...................................................................................................................... 48 3.4. Guatemala .................................................................................................................... 48 Capítulo IV Conceptos básicos ................................................................................................................... 49 1. Introducción. ........................................................................................................................ 49 2. Variables explicativas .......................................................................................................... 49 3. Índice de calidad .................................................................................................................. 51 4. Funciones de distancia. Norma L1 o distancia Manhattan .................................................. 54 5. Índice de adecuación ............................................................................................................ 55 6. Determinación de outliers .................................................................................................... 56 6.1. Criterio de Chauvenet .................................................................................................. 56 6.2. Desviación estándar ..................................................................................................... 59 7. Métodos de valoración ......................................................................................................... 61 Capitulo V Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección ........... 63 1. Introducción ......................................................................................................................... 63 2. Conceptos básicos ............................................................................................................... 63 3. Método por corrección simple ............................................................................................. 65 11

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

4. Método de corrección múltiple ............................................................................................ 67 4.1. Corrección múltiple por índices.................................................................................. 67 4.2. Corrección múltiple por porcentajes ............................................................................ 68 5. Corrección múltiple por parámetros ó factores.................................................................... 70 6. Corrección por parámetros o factores en valoración agraria .............................................. 71 Capítulo VI Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos ..................................................................... 77 1. Introducción ......................................................................................................................... 77 2. Método por corrección por factores en inmuebles urbanos. Caso viviendas....................... 77 I. Factor de negociación, Fn. (Factor de comercialización Fcom) ................................. 77 II. Factor por edad, Fed .................................................................................................... 78 III. Factor por estado de conservación, Fec ....................................................................... 81 IV. Factor obsolescencia funcional, Fof ............................................................................ 83 V. Factor por actualización en el tiempo, Fac .................................................................. 84 VI. Factor de zona. Fzo ...................................................................................................... 85 VII. Factor por ubicación en el bloque o manzana, Fpb ..................................................... 86 VIII. Factor por uso del suelo, Fus ....................................................................................... 87 IX. Factor por superficie construida, Fsc ........................................................................... 89 X. Factor por calidad de la vivienda, Fcv ......................................................................... 90 XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc................................................................... 91 XII. Factor por calidad general del proyecto, Fcp............................................................... 92 Capítulo VII Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos .......................................................................... 101 1. Introducción ....................................................................................................................... 101 2. Caso terrenos urbanos ........................................................................................................ 101 I. Factor por área. Fa ..................................................................................................... 102 II. Factor de uso .............................................................................................................. 106 III. Factor por frente. Ff ................................................................................................... 106 IV. Factor por exceso de fondo. Ffo ................................................................................ 110 V. Factor por irregularidad de linderos. Fl ..................................................................... 116 VI. Factor por frente a dos calles ..................................................................................... 119 VII. Factor por terrenos esquineros. Fte ............................................................................ 120 VIII. Factor por terreno con pendiente. Ftp ........................................................................ 123 IX. Factor por ubicación del terreno en el bloque. Fub ................................................... 127 X. Factor por el equipamiento urbano existente. Feu ..................................................... 129 XI. Factor por accidentes topográficos. Fat ..................................................................... 134 XII. Factor por nivel respecto a calle. Fn .......................................................................... 135 XIII. Factor por vistas al frente o vista panorámica. Fv ..................................................... 136 3. La valoración del suelo en España ..................................................................................... 136 Capítulo VIII Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta ..... 145 1. Introducción ....................................................................................................................... 145 2. Método del ratio de valoración ......................................................................................... 145 3. Método de comparación temporal ..................................................................................... 154 4. Método beta o de las funciones de distribución ................................................................. 159 12

Índice

Capítulo IX Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión ..................................... 173 1. Introducción ....................................................................................................................... 173 2. Conceptos estadísticos con Excel ...................................................................................... 173 3. Análisis de regresión .......................................................................................................... 178 3.1. Regresión lineal simple.............................................................................................. 179 3.2. Regresión lineal múltiple ........................................................................................... 192 3.3. Regresión lineal múltiple. Incorporación de una nueva variable .............................. 207 4. A modo de resumen ........................................................................................................... 212 Capítulo X Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP ...................................................................... 215 1. Introducción ....................................................................................................................... 215 2. Teoría de la decisión .......................................................................................................... 215 3. CRITIC ............................................................................................................................... 217 3.1. CRITIC aplicado a la valoración ............................................................................... 217 4. Proceso Analítico Jerárquico (AHP).................................................................................. 223 4.1. AHP aplicado a la valoración .................................................................................... 227 5. Programación por metas (GP)............................................................................................ 234 5.1. GP aplicado a la valoración ....................................................................................... 236 6. Conclusiones ...................................................................................................................... 242 Capítulo XI Método de actualización de rentas ...................................................................................... 243 1. Introducción ....................................................................................................................... 243 2. Conceptos de matemáticas financieras .............................................................................. 243 3. Fundamentos del método de actualización de rentas ......................................................... 252 4. Procedimiento de cálculo ................................................................................................... 253 4.1. Estimación de los flujos de caja................................................................................. 253 4.2. Estimación del valor de reversión.............................................................................. 254 4.3. Determinación del tipo de actualización.................................................................... 255 5. Análisis de sensibilidad ..................................................................................................... 259 6. Casos .................................................................................................................................. 265 6.1. Aplicación a la valoración urbana ............................................................................. 266 6.1.1. Caso 1. Cálculo del valor de una vivienda utilizando la Información del mercado de alquileres .......................................................... 266 6.1.2. Caso 2. Cálculo del valor de un inmueble arrendado ..................................... 268 6.2. Aplicación a la valoración agraria ............................................................................. 269 6.2.1. Caso 1. Cálculo del valor de una finca agraria con cultivo anual ................... 272 6.2.2. Caso 2. Cálculo del valor de una finca agraria con cultivo perenne ............... 272 Capítulo XII Método del coste ................................................................................................................... 279 1. Introducción ....................................................................................................................... 279 2. Fundamento del método..................................................................................................... 279 3. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto ......................................... 279 4. Casos .................................................................................................................................. 286

13

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

5. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto .......................................... 287 5.1. Definición de depreciación .............................................................................................. 288 5.2. Tipos de depreciación ...................................................................................................... 288 5.3. Vida útil ............................................................................................................................ 288 5.4. La edad de las edificaciones ............................................................................................ 292 5.5. Depreciación física. Caso práctico ............................................................................ 292 5.6. Depreciación funcional .............................................................................................. 301 5.7. Depreciación económica y legal ................................................................................ 301 5.8. Apreciaciones ............................................................................................................ 302 5.9. Calculo del valor de reemplazamiento neto............................................................... 302 Capítulo XIII Método del valor residual .................................................................................................... 303 1. Introducción ....................................................................................................................... 303 2. Fundamentos del método ................................................................................................... 303 3. Método residual estático .................................................................................................... 304 4. Casos .................................................................................................................................. 305 5. Método residual dinámico ................................................................................................. 307 6. Casos .................................................................................................................................. 308 Capítulo XIV Valoración de derechos y limitaciones ................................................................................ 313 1. Introducción ....................................................................................................................... 313 2. El derecho de superficie ..................................................................................................... 313 3. La concesión administrativa .............................................................................................. 316 4. La servidumbre .................................................................................................................. 318 5. El uso y la habitación, el usufructo y la nuda propiedad ................................................... 320 6. Limitaciones de dominio ................................................................................................... 323 7. Las opciones de compra ..................................................................................................... 324 8. Tiempo compartido sobre inmuebles ................................................................................. 324 9. Compromisos de compra a plazos ..................................................................................... 325 Capítulo XV Resumen de la valoración en distintos países..................................................................... 327 1. Introducción ....................................................................................................................... 327 2. La valoración en España.(Orden ECO/805/2003 y el RD EHA/3011/2007) .................... 327 2.1. Caso 1. Valoraciones de inmuebles urbanos ............................................................. 328 2.2. Caso 2. Valoración de fincas rústicas ........................................................................ 331 2.3. Caso 3. Valoración de solares y terrenos ................................................................... 331 3. La valoración en México ................................................................................................... 331 Capítulo XVI El informe de valoración ...................................................................................................... 335 1. Introducción ....................................................................................................................... 335 2. El informe de valoración en Costa Rica ............................................................................ 335 3. El informe de tasación en España ...................................................................................... 341 4. Informe de tasación en México .......................................................................................... 346 Bibliografía ............................................................................................................................ 349 14

CAPÍTULO I CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIÓN 1. INTRODUCCIÓN En este capítulo inicial se presenta una panorámica general de la valoración en el mundo y en particular en España y Latinoamérica, de su importancia económica y su trascendencia en el buen funcionamiento del sistema financiero y de la economía en general. Al mismo tiempo se presentan distintas definiciones de la valoración y se exponen los principios básicos y los valores que rigen la misma. 2. IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN La valoración es tan antigua como la historia del hombre, ya en la Biblia aparece una referencia a la valoración de varios activos: En el Levítico, versículo 271, Rescate por los animales y las cosas, a raíz de explicar cómo puede un hombre conmutar un voto realizado al Señor por un bien material, va definiendo el valor y como determinarlo para cada bien, y en concreto al hablar de bienes urbanos y agrícolas dice. Las casas 14 Si un hombre consagra su casa al Señor, el sacerdote deberá tasarla. Sea alta o baja, se aceptará la tasación fijada por el sacerdote. 15 Y si el que consagró su casa desea rescatarla, deberá añadir un quinto a la suma en que ha sido tasada, y así volverá a ser suya. Los campos 16 Si un hombre consagra al Señor algún terreno de su propiedad, este será tasado según la cantidad de semilla que se pueda sembrar en él: cincuenta siclos2 de plata por cada cuatrocientos kilos de semilla de cebada3. La valoración se ha desarrollado con el tiempo en la mayoría de las zonas geográficas, aunque el conocimiento de estos desarrollos en gran parte se ha perdido o siguen desconocidos. Anthony Everitt (2007) en su documentada biografía sobre Cicerón dice “así, al día siguiente se aprobó un decreto y los cónsules, con la ayuda de unos investigadores, procedieron a acordar el valor financiero de las casas y villas. Para enfado de Cicerón se tasaron en cantidades muy inferiores a lo que pensaba que valían. La casa del Palatino se 1 2

© 2006 Catholic.net Inc.

Moneda del Antiguo Testamento de peso 11,4 grs. 3 En esta frase encontramos un principio de lo que denominamos el método de actualización de rentas, ya que la capacidad de siembra va ligada a su posterior capacidad productiva o sea a la capacidad de generar una renta.

15

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

estimó que costaba unos dos millones de sestercios (mucho menos que el precio de compra original que había sido de tres millones y medio), la villa de Tusculum quinientos mil sestercios y la de Formiae doscientos cincuenta mil”. La Lonja de Valencia es uno de los edificios más emblemáticos de la arquitectura española, para su construcción según expone Manuel Jesús Ramirez Blanco en su Tesis doctoral (1999), “el 19 de Marzo del año 1482 se justiprecian trece casas situadas junto al valladar y lindando al Mercado por un importe de 3075 libras. El 9 de Octubre del mismo año, se compran doce casas que se encontraban formando parte del lienzo de la fachada de la calle dels Arrocers por un importe de 1050 libras, con lo que se daría por completada la expropiación necesaria para poder construir la Lonja-Salón de contrataciones y Torre. El 26 de Octubre del año 1482 el Consell de la Ciudad acuerda y ordena proceder a la enajenación de todas aquellas casas que fueron justipreciadas ya que los terrenos que ocupan, van a ser necesarios para la futura construcción”. En el siglo XVI la relación entre el principal mecenas artístico, la Iglesia, y los artistas que trabajaban para ella venia regulado por un sistema de valoraciones que enfrentaban la valoración del artista frente a la valoración de la Iglesia para el pago de los trabajos que se realizaban para ella. Y así tenemos información bastante extensa sobre las relaciones comerciales complicadas de El Greco con sus diferentes clientes. El célebre cuadro de El Greco, “El entierro del conde de Orgaz” realizado para la iglesia de Santo Tomé en Toledo fue tasado en1.200 ducados, precio que pareció excesivo al párroco de Santo Tomé, que solicitó una segunda tasación estableciéndose en 1.600 ducados. El párroco solicitó entonces que no se tuviera en cuenta esta segunda tasación, aceptando el Greco cobrar sólo 1.200 ducados. Con el retablo del Hospital de la Caridad de Illescas, El Greco aceptó que la tasación final fuera realizada por tasadores nombrados por el Hospital. Estos fijaron un precio muy reducido de 2.410 ducados, lo que provocó un largo pleito que llegó hasta la Cancillería Real de Valladolid y al Nuncio papal de Madrid. El litigio terminó en 1607 y, aunque se hicieron tasaciones intermedias entorno de los 4.000 ducados, al final se pagó una cantidad similar a la establecida inicialmente. Finalmente con el cuadro “El expolio” para la Catedral de Toledo los tasadores nombrados por el Greco lo valoran en 900 ducados, aunque finalmente el autor acabo recibiendo 350. En México (Tijerina, 2005), señala que existen indicios de valoración ya en la época prehispánica basados en la observación de que después de la fundación México- Tenochtitlan, en 1325, los aztecas inician la conquista del territorio y la imposición de tributos y la ciudad cuenta con un aparato administrativo fiscal integrado, entre otros, por el equivalente a un ministro de hacienda (Chihuacohuatl), y a un tesorero general (Hueycalpixque), así como un grupo numeroso de recaudadores. También en México a principios del siglo XVII, cuando la ciudad ya tiene 8 kilómetros cuadrados de extensión, Don Manuel de la Concha, encarga el avalúo de la ciudad de México que se establece en $20.000.000. Históricamente son evidentes los desarrollos de la valoración en países como Italia desde finales de la Edad Media con autores tan importantes como Elia del Re y posteriormente Serpieri y Medici. En España tenemos autores como Ruiz Rochera en el siglo XIX y Torrejón y Boneta ya en el siglo XX, aunque la investigación en valoración no comienza hasta el último tercio del siglo pasado fundamentalmente con los Profesores Ballestero y Roca Cladera. Actualmente la valoración profesional en España gira, como veremos más adelante, 16

Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración

fundamentalmente alrededor de las sociedades de tasación y su organización ATASA y a nivel de investigación destacan las Universidades Politécnicas de Barcelona, Córdoba, Madrid y Valencia y las Universidades de Granada, Jaén y Zaragoza, con investigadores como los ya nombrados Ballestero y Roca Cladera junto con Alonso, Alcazar, Caballer, Cañas, González Nebreda, Herrerías, Llano, Romero, Turmo de Padura, Villaronga y grupos como el Grupo de Valoración y Decisión Multicriterio de la Universidad Politécnica de Valencia. En la escuela Latinoamericana merecen especial atención expertos como Abunahman, Berrini, Chandias, Dantas, Dobner-Eberl, González del Riego, Loria, Magnou, Moreira, Pérez Veyna, Saboya-Barbosa, etc., así como las organizaciones asociativas profesionales, como sucede con el modelo anglosajón. Prácticamente en cada país existe una asociación de tasadores que dicta normas técnicas y reglamentos de tasaciones y convoca de forma periódica congresos y simposios. La más antigua es el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú fundada en 1890. Posteriormente en Brasil se crea el Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenheria que finalmente en 1980 se fusiona con el resto se asociaciones de tasadores de Brasil. Otras asociaciones de gran importancia son la Federación de Colegios, Institutos y Asociaciones de Valoradores de la República Mexicana A.C., el Instituto de Valoradores de Puerto Rico y la Sociedad de Tasadores de Venezuela (SOITAVE). Entre las publicaciones periódicas de valoración destaca el Cuaderno Brasileiro de Avaliações e Perícias, y entre la actividad normativa cabe citar el Reglamento General de Tasaciones del Perú, las Normas de la Associação Brasileira de Normas Técnicas y las Normas del Instituto Normalizador de Tasaciones Argentino. El punto de referencia de la escuela anglosajona lo constituye Estados Unidos, de donde parte una cierta influencia hacia otros países. El pionero de esta escuela es Fitzherbert con un trabajo de 1523 en el que planteó la necesidad de capitalizar una renta de la tierra como alternativa a los métodos comparativos utilizados hasta el momento. La existencia de tierras fértiles en abundancia durante la época de la colonización del Oeste contribuyó a que no se presentaran grandes problemas de valoración de tierras en una primera época. Sin embargo, la construcción del ferrocarril, y la consiguiente expropiación de tierras ya colonizadas, condujo a la necesidad de aplicar una valoración científica y propagó las asociaciones de profesionales que trabajaron de manera un tanto elitista y restringida, según había ocurrido ya en Reino Unido. A principios del siglo XX en EEUU se desarrolla con gran fuerza la aplicación de la estadística a la valoración, propiciado por la existencia de importantes bases de datos que posibilitan la utilización de las técnicas de regresión a la valoración. En la actualidad, las asociaciones de profesionales de la valoración están muy desarrolladas en la escuela anglosajona y tienen una gran importancia, entre las que destacan The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Reino Unido y The Appraisal Institute (AI) en Estados Unidos. Las principales tendencias y desarrollos, tanto teóricos como prácticos, se publican en la revista The Appraisal Journal, editada por The Appraisal Institute, Chicago (EEUU). También destacan las revistas Journal of the American Society of Farm Managers and Rural Appraisers y The Canadian Appraisers. En los momentos actuales, a nivel global, la importancia de la valoración de todo tipo de activos está fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos económicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las 17

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compra-ventas de fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoración de bienes o activos es un hecho trascendente en cualquier país, y es más, cuanto mayor es el progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, también mayor es la necesidad de una mejor y más ajustada valoración de los activos de esa sociedad. Todas estas circunstancias han provocado la intervención de las propias administraciones para regular el proceso valorativo ya que de la bondad del mismo depende en gran parte la salud de los sistemas financieros y la economía en general de nuestras sociedades. Todo ello ha propiciado la existencia en distintos países de diferente normativa legal que en algunos casos en su intento de clarificar y ordenar el proceso valorativo se han convertido en verdaderos tratados de valoración. Como repuesta a esta importancia de la valoración cada vez es mayor la oferta de programas de especialización y post grado dirigido a valoradores y la puesta en marcha de asociaciones de valoración en la gran mayoría de los países como puede observarse en la fig. 1 donde cada estrella representa una asociación de valoradores.

También existen organismos internacionales cuyo objetivo fundamental es el de normalizar la valoración en el mundo, punto de gran trascendencia con la actual globalización. En ese sentido a principios de los setenta se creó el TIAVSC (The Internacional Assets Valuation Standards Committee) que posteriormente en 1994 cambió su nombre por IVSC (Internacional Valuation Standards Committee) y cuyos objetivos según las Normas Internacionales de Valoración (NIV2007) que publica, son:

18

Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración

“Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados inmobiliarios internacionales, fomentando la transparencia de los informes financieros, así como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para la concesión de préstamos e hipotecas, para operaciones de compraventa y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales. Servir, para los valoradores de todo el mundo, como plano de referencia que les permita cumplir las exigencias de los mercados inmobiliarios internacionales de contar con valuaciones fidedignas y cumplir con los requisitos de información financiera de la comunidad empresarial internacional; y Proporcionar normas de valoración y elaboración de informes financieros que satisfagan las necesidades de los países en vías de desarrollo y reciente industrialización”. En el IVSC se agrupan la mayoría de las asociaciones de profesionales existentes, muchas de las cuales realizan anualmente Congresos y Jornadas con el fin de facilitar el contacto de sus asociados, actualizar normas de funcionamiento, desarrollar cursos de formación y, en resumen, mejorar el saber hacer de la profesión. 3. DEFINICION DE VALORACIÓN En los diferentes tratados sobre valoración podemos encontrar distintas definiciones de valoración. En “Valoración inmobiliaria: Teoría y práctica” de Gonzalez Nebreda, Turmo de Padura y Villaronga (2006) se define la valoración: “Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada”. En “Valoraciones inmobiliarias: Fundamentos teóricos y Manual práctico” su autor Llano Elcid (2008) propone la siguiente definición: “La Valoración inmobiliaria consiste en determinar el Valor de Mercado de un Bien Inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad concreta” Ballestero (1991) propone la siguiente definición: “En su aspecto de ciencia aplicada, la valoración proporciona criterios para estimar valores, cuando los precios no son transparentes” Por otro lado en las Normas Internacionales de valoración 2007 encontramos que la valoración es el “proceso de estimación de valor” Entendiendo como valor: “Representa el precio más probable que compradores y vendedores establecerán para un bien o servicio que está disponible para su compra. El valor establece un precio hipotético o teórico, que será el que con mayor probabilidad establecerán los compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino una estimación del precio 19

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

más probable que se pagará por un bien o servicio disponible para su compra en un momento determinado”. Las sociedades actuales, Figura 1. Pirámide de Masslow fundamentalmente aquellas que por su riqueza como ya hemos dicho son las que más necesitan de la valoración, son sociedades complejas en donde tanto las necesidades y los motivos que las originan, como los activos que las satisfacen son muy diferentes a los de hace relativamente poco tiempo. Esto queda perfectamente expresado en la conocida Pirámide de Masslow (figura 1) con la que dicho autor nos evidencia la evolución de las necesidades con el progreso de las mismas, pasando de necesidades básicas en sociedades poco avanzadas, a necesidades de autorrealización, pertenencia a grupos, estima, éxito, etc. en nuestras sociedades actuales. Esta evolución de las necesidades y motivos de compra es también de gran importancia en la práctica valorativa, ya que hoy nos encontramos con activos a valorar impensables hace unos años (daño moral, intangibles empresariales, activos ambientales, páginas web, patentes, etc.) y además el tipo de características o variables que explican el precio de un activo han pasado de ser exclusivamente variables cuantitativas a cobrar gran importancia otro tipo de variables esencialmente cualitativas, así en un inmueble urbano además de la superficie, el nº de habitaciones, nº de ascensores, etc. aparecen como nuevas variables que definen su valor el paisaje, el vecindario, la calidad del aire, etc. siendo necesario incorporar estas nuevas variables a la valoración. En este sentido podríamos afirmar que el valor del bien está compuesto, en parte por una apreciación objetiva y una subjetiva del conjunto de variables y atributos que forman parte de ese bien bajo ese entorno económico temporal. Es claro por tanto que la valoración no es una materia estática e invariable a través del tiempo, sino una especialidad en constante evolución y adaptación a las necesidades del medio (inmediato, nacional o mundial) y a nuevos tipos de necesidades y variables que influyen en la estimación del valor. Teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, Aznar y Guijarro (2005) proponen la siguiente definición de valoración. “Es la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los atributos o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno económico, social y temporal en que se encuentra, utilizando un método contrastado de 20

Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración

cálculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o componentes objetivos como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los que se encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador ” En esta definición junto con la descripción clásica del concepto de valoración, se incorpora la necesidad de tener en cuenta “variables explicativas de tipo cualitativo, y los componentes subjetivos del valor” que en gran parte serán aportadas a través del conocimiento del experto, fruto de su experiencia e intuición, con lo que la figura del tasador, su saber acumulado, su años de práctica y su habilidad cobran una importancia central en el proceso valorativo. 4. PRINCIPIOS BÁSICOS DE LA VALORACIÓN Según las diferentes normativas los principios en que deben sustentarse las diversas actuaciones de un valorador son: Principio de anticipación: el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la base del método de la renta. Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto más alto probable dentro de un periodo específico. Para que este uso más alto y mejor se dé, se deben de establecer ciertas condiciones como son: 

Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados.



Debe ser un uso real probable y no especulativo, del que existan las posibilidades físicas y de mercado.



Debe ser un uso que permita la máxima generación de ingresos para toda la propiedad.

Principio de oferta y demanda. El valor varía directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta Principio de probabilidad: ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables. Principio de proporcionalidad: los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado. Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Principio de temporalidad: el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. 21

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Principio de transparencia: el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. Principio de uso consistente. La valoración de un bien raíz parte del principio que la tierra y la edificación se valoran para un mismo uso simultáneamente. Principio de uso progresión y regresión. Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresión es el caso contrario. Principio del valor residual: el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. 5. TIPOS DE VALORES Cuando se habla de determinar el valor de un activo, el término valor tiene muy diversas acepciones, en las NIV 2007 y las diferentes normativas podemos encontrar los siguientes diferentes valores. Valor actual, Valor Actualizado Neto, Valor de afección, Valor de cambio, Valor catastral, Valor por comparación, Valor de empresa en funcionamiento, Valor de inversión, Valor de Justiprecio, Valor de las mejoras, Valor de liquidación, Valor de los componentes, Valor máximo legal, Valor de mercado, Valor de monopolio, Valor de privación, Valor de rescate, Valor de sinergia, Valor de uso, Valor en libros, Valor especial, Valor fiscal, Valor hipotecario, Valor intrínseco, Valor de oferta, Valor razonable, Valor de reposición bruto, Valor de reposición neto ó Valor neto de reposición , Valor residual, Valor de seguro, Valor de tasación, Valor terminal, Valor urbanístico De los cuales destacamos los siguientes como más importantes: Valor Catastral: "Es la base de tributación para el Impuesto Predial de los inmuebles determinada en función del valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en cada inmueble". Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. “Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente”. Valor máximo legal (VML). “Es el precio máximo de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable”. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) “Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: 22

Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización”. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). “Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos”. Valor de reposición o reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB);Valor de reposición nuevo (VRN);“ Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales”; “Es el valor de cotización o estimado de mercado de una construcción o equipo (activo) igual o equivalente al existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por concepto de ingeniería civil, electromecánica, permisos, tasas, seguros, gastos de importación, etc., según sea el caso” Valor de reposición o reemplazamiento neto o actual (VRN); Valor neto de reposición (VNR): “Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración”; “Es el valor actual de un bien, considerando su depreciación por antigüedad, estado de conservación funcionalidad, calidad y grado de obsolescencia". Valor residual: “En la valoración inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno”. Valor de tasación: “Es el valor que la presente Orden (ECO805/2003) establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar” 6. TIPOS DE BIENES Las Normas Internacionales de Valoración (2007) reconocen cuatro tipos de Bienes: Inmuebles, Muebles, Empresas y Activos financieros. Los Bienes inmuebles los define como “Terrenos y cualquier otra cosa que sea parte de los mismos, por ejemplo árboles y minerales, y cualquier otro elemento que les haya sido añadido por el ser humano, por ejemplo edificios y mejoras. También se consideran bienes inmuebles todas las instalaciones permanentes tales como cañerías, sistemas de refrigeración o calefacción, cableado eléctrico, así como los elementos incorporados tales como ascensores. 23

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

El concepto bien inmueble también incluye todos los anexos, tanto sobre cómo bajo rasante”. Este tipo de bienes comprende, pues, lo que también denominamos inmuebles urbanos, inmuebles rústicos, fincas rústicas, fincas de cultivo, fincas ganaderas, terrenos, solares, lotes urbanizados, terrenos verdes, terrenos con mejoras etc. Los Bienes muebles “incluyen bienes tangibles e intangibles que no forman parte de la propiedad inmobiliaria”. Los bienes muebles tangibles no están fijados permanentemente al bien inmueble y generalmente se caracterizan por su movilidad. Ejemplos de ellos son el mobiliario, activos circulantes, inventarios comerciales, suministros, edificaciones especializadas no permanentes etc. Los bienes muebles intangibles son derechos sobre entes intangibles como el derecho de crédito y el derecho a explotar una idea. Las empresas, compañías operativas o empresa en funcionamiento que con todas estas denominaciones podemos encontrarlas en la literatura valuatoria, las define las NIVS como “cualquier organización mercantil, industrial, de servicios o de inversión que lleva a cabo actividades económicas. Generalmente, las empresas son organizaciones con ánimo de lucro que actúan para proveer productos y servicios al consumidor”. Existen muchos tipos de empresas y pueden clasificarse atendiendo a diversos criterios, como sector de la actividad (primario, secundario ó industrial, terciario ó de servicios), tamaño en función del número de empleados o de su facturación etc., propiedad del capital (privado, público, mixto), pero la forma más común es en función de su forma jurídica: 

Unipersonal: El propietario responde con todo su patrimonio.



Sociedad colectiva: Los propietarios responden de forma ilimitada y son los responsables de la gestión.



Cooperativas: Los socios a su vez pueden ser trabajadores, proveedores y clientes de la empresa. No tiene ánimo de lucro y la responsabilidad de los socios es limitada.



Sociedad limitada: Los socios tienen responsabilidad limitada, respondiendo solo por el capital aportado. Es una figura similar a la anónima pero para empresas con un número pequeño de socios, y con menor tamaño.



Sociedad anónima: Los socios tienen la responsabilidad limitada al capital que aportan, y puede acceder a la misma cualquier persona que desee adquirir acciones de la empresa. Es la forma ideal para las grandes empresas ya que pueden cotizar en bolsa y realizar ampliaciones de capital.

Los Activos financieros son Derechos o título-valor sobre un bien mobiliario ó inmobiliario a favor de una persona jurídica (inversor particular ó empresa) consecuencia de una inversión. En las NIV2005 encontramos bajo la denominación de activo financiero “Cualquier activo que represente: a) Efectivo. b) Un instrumento sobre el capital de otra organización c) Un derecho contractual d) Un contrato que se pagará o podrá pagarse mediante los instrumentos de capital de la propia empresa.” 24

Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración

7. TERMINOLOGÍA En cada zona geográfica y en la mayoría de los casos en cada país se ha desarrollado una terminología o cultura valorativa diversa. Como se ha dicho anteriormente el IVSC lleva trabajando desde hace años en el intento de unificar y homogenizar la diversos términos utilizados, fruto de ello son las distintas ediciones de las NIV, las mas recientes del año 2007 son ya la octava edición. El presente texto pretende incorporarse a esta línea de homogeneización propiciada por el IVSC pero al mismo tiempo no se pueden obviar denominaciones muy arraigadas en la práctica valorativa. Con el fin de facilitar la comprensión del texto a continuación se presentan los términos más importantes utilizados en los siguientes capítulos con las respectivas definiciones y su procedencia NIV 2007 o ECO805/2003, Comisión europea, etc. Los términos vienen recogidos por conceptos con el fin de que quede clara su equivalencia. Los AGENTES TASADORES vienen definidos con las siguientes expresiones: 

Valoradores o Tasadores de bienes y activos (NIV2007), “son aquellas personas (físicas o jurídicas) que se dedican al área de la Economía que trata de la elaboración de valuaciones e informes de tasaciones. Como profesionales, los Valoradores deben satisfacer pruebas rigurosas de formación, capacitación, competencia y habilidades. También deben mostrar y mantener un Código de Conducta (ética y diligencia) y Normas de ejercicio profesional y ceñirse a los Principios de Valoración Generalmente Aceptados (GAVP)”.



Tasador (ECO805/2003) “El profesional que de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación”.



La Comisión Europea define al tasador como “una persona de buena reputación que ha obtenido el título adecuado en un establecimiento de enseñanza reconocido, tiene la adecuada experiencia y es competente para la valoración de activos fijos de la misma categoría y situados en el mismo lugar en que lo está el activo. Si en algún Estado miembro no hubiera las adecuadas titulaciones académicas reconocidas, el tasador de activos deberá:



-

Ser miembro de un cuerpo profesional reconocido relacionado con la valoración de activos fijos; y

-

O ser designado por los tribunales o por una autoridad de equivalente categoría.

-

O tener como mínimo un certificado reconocido de formación secundaria y el nivel suficiente de preparación, con al menos tres años de experiencia práctica posterior a la obtención del título en la valoración de terrenos y construcciones y con el suficiente conocimiento en estas valoraciones en el lugar donde se encuentren los bienes a valorar”.

Entidad Tasadora (ECO805/2003) Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2 (Garantía hipotecaria 25

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de título hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores…), los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España. Para denominar los distintos BIENES que pueden ser objetivo de la valoración tenemos los siguientes términos:  Bien inmueble (NIV2007), “Se define como bien inmueble los terrenos y cualquier otro elemento que les haya sido añadido por el ser humano. Se trata de un elemento físico, tangible que puede verse y tocarse, junto con todos los anexos tanto sobre como bajo rasante”.  Activos (NIV2007), “son recursos controlados por una organización”.  Fincas de cultivo (NIV2007) “son las propiedades agrarias utilizadas para el cultivo de materias primas que se siembran y cosechan en ciclos de doce meses………..”  Tierras de regadío (NIV2007). “Las tierras utilizadas para el cultivo o pastizales para la ganadería y que exige la utilización de agua distinta a la pluvial se conocen como terreno de cultivos de regadío o pastizales de regadío. Las propiedades en las que escasean los recursos acuíferos distintos al agua pluvial se conocen como propiedades agrarias de secano”  Plantaciones perennes (NIV2007). “Son los cultivos con una vida más larga que la anual o que el ciclo para cada cultivo. Podemos encontrar ejemplos en viñedos y huertos. ….”  Fincas ganaderas (NIV2007), “Son propiedades agrarias utilizadas para la crianza y cebo de ganado bovino, ovino, porcino, caprino, caballar, o una combinación de los anteriores…..”  Finca rústica (ECO805/2003). “Aquel terreno de nivel urbanístico II4 que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria”.  Edificio (ECO805/2003) “Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad”. El PRECIO y el VALOR se definen de las siguientes formas:

4

26



Precio. (NIV2007) “La cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o servicio”.



Valor (NIV2007). “Representa el precio más probable que compradores y vendedores establecerán para un bien o servicio que está disponible para su compra. El valor establece un precio hipotético, o teórico, que será el que con mayor probabilidad

La ECO805/2003 considera terrenos de Nivel II a “los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que están ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente” y terrenos de Nivel I “los terrenos que no pertenezcan al Nivel I”.

Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración

establecerán los compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino una estimación del precio más probable que se pagará por un bien o servicio disponible para su compra en un momento determinado”. 

Valoración (NIV2007).“Proceso de estimación del valor. En la ECO805/2003 se utiliza el término Valoración”.



Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) (ECO805/2003). “Es el precio a que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble para negociar la venta.

A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna y que ninguno de los sostiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización”. 

Valor de tasación (VT) (ECO805/2003). “Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma”.

En cuanto a la METODOLOGÍA a utilizar y sus elementos encontramos las siguientes definiciones: 

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. (ECO805/2003). “Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente”.



Método de ventas comparables, Método de comparación de Mercado, Método Directo de Mercado, Enfoque de comparación de ventas (NIV2007). “El proceso de valoración utilizando precios de ventas o alquileres de activos similares al activo objeto de valoración como base para la estimación su valor de mercado o alquiler”.



Elementos de comparación (NIV2007) características específicas de inmuebles y transacciones que provocan que los precios varíen. En la (ECO 805/2003) se las 27

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

denomina características. En el texto se utilizará también la expresión Variables explicativas por su arraigo en el sector y por ser un término altamente esclarecedor.

28



Datos comparables (NIV2005), “Datos generalmente utilizados en un análisis de valoración para realizar estimaciones de valores. El término se refiere a aquellos bienes que tienen características similares a las del bien objeto de valoración”. La (ECO 805/2003) los denomina escuetamente Comparables, y los define como “Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante a dicho fin”.



Homogeneización de precios de inmuebles comparables (ECO805/2003) “Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogenizada para aquel”.



Ratio de valoración (NIV2007). “Factor en el que un valor o precio sirve como numerador y datos financieros, operativos o físicos sirven como denominador”.

CAPÍTULO II NORMATIVAS Y REGLAMENTOS EN ESPAÑA Y NORTEAMÉRICA 1. INTRODUCCIÓN. En este capítulo se ofrece una breve reseña de la normativa referida a la tasación en España, EEUU Y México. El lector interesado en profundizar en el conocimiento de alguna de ellas puede realizarlo en los documentos legales correspondientes. 2. E.E.U.U. En EE.UU. la práctica de la valoración está regulada por los diversos estados de la unión, quienes se vieron obligados en 1989 por the Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA), mejor conocida en español, como Proyecto de Ley de Rescate para el Ahorro y Préstamo, a constituir procedimientos de certificación y concesión de licencias para los tasadores de bienes raíces. El titulo XI de esta Ley establece un sistema de regulación para los tasadores de bienes que requiere el Gobierno Federal y los estados de la Unión. Cada estado de la unión tiene un Consejo Regulador Estatal de Tasadores Inmobiliarios, agencia responsable de la certificación y concesión de licencias para tasadores de bienes raíces, así como la supervisión y evaluación de las actividades relacionadas, de acuerdo a la Ley federal. En la actualidad todos los Valoradores inmobiliarios deben estar certificados y autorizados por el estado. Las Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) o Normas Uniformes de Práctica Profesional de Valoración (por su traducción en español) son las normas generalmente aceptadas para la práctica de la valoración profesional en América del Norte. USPAP contiene normas para todos los tipos de servicios de valoración. Las normas incluyen los bienes raíces, bienes personales, de negocios y la valoración masiva. Las USPAP constan de diez Normas que abarcan la elaboración y presentación de informes de valoración, y diez Declaraciones relativas a las prácticas específicas en la valoración (de los cuales cinco han sido retiradas.) Ambas son de obligado cumplimiento. Además, hay 32 opiniones consultivas y que por lo tanto no son vinculantes. Las Normas son las siguientes: 

Norma 1: Valoración de Bienes Raíces, Desarrollo



Norma 2: Valoración de Bienes Raíces, Presentación de informes



Norma 3: Examen de valoración, Desarrollo y Presentación de Informes



Norma 4: Valoración de Bienes Inmuebles. Consultoría, Desarrollo



Norma 5: Valoración de Bienes Inmuebles. Consultoría, Presentación de Informes



Norma 6:Valoración Masiva, Desarrollo y Presentación de Informes



Norma 7: Personal de la Propiedad valoración, Desarrollo

29

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones



Norma 8: Valoración de Bienes Personales, Generación de Informes



Norma 9: Valoración de Negocios, Desarrollo



Norma 10: Valoración de Negocios, Generación de Informes

La Ley de Instituciones de 1989 reconoce USPAP como las normas de valoración generalmente aceptadas y exige el cumplimiento de estas por los tasadores de las transacciones relacionadas con el gobierno federal, Certificaciones estatales de tasadores, Juntas de Licencias, federales, estatales y agencias locales, servicios de valoración, y las asociaciones profesionales de valoración. Las organizaciones profesionales que se reunieron para generar estas normas, crearon también la Appraisal Foundation, organización sin fines de lucro que es responsable de las USPAP. Existe una supervisión federal al Appraisal Foundation por parte de un subcomité de Evaluación. Las funciones de AF se dan a través de su Consejo quien emite las normas de valoración y sus actualizaciones y de la Junta de Valoración y Cualificación (AQB por sus siglas en inglés), que emite las normas para el otorgamiento de licencias y certificación de valoradores. Los estados de la unión además de regirse por las Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), han elaborado adicionalmente normas estatales.Las USPAP incluso rigen en algunos casos en tribunales de distintos estados y en los tribunales federales, así como en el ámbito de los distintos Reguladores de Préstamo Federal en la evaluación del financiamiento hipotecario. Entre las principales agencias de gobierno reguladoras de la actividad valuatoria en los EE.UU. están: 

Appraisal Subcommitte (ASC)



Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac)



Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)



Federal Highway Administration (FHA)



Federal Housing Administration (FHA de HUD)



Federal Reserve (FRB)



Freddie Mac (FreddieMac)



Internal Revenue Services (IRS)



National Credit Union Administration (NCUA)



US Department of Agriculture, Farm Service Agency (Farm Srvc.)



US Department of Housing and Urban Development (HUD)



Appraisal Subcommittee (ASC)

Entre las organizaciones profesionales de valoración más reconocidas en los EE.UU. están la Sociedad Americana de administradores de fincas y Tasadores Rurales (ASFMRA), 30

Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica

fundada en 1929, la Sociedad Americana de Tasadores (ASA) fundada en 1930, el Appraisal Institute (AI) que aparece en el año de 1987, y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que se funda después de Segunda Guerra Mundial. El Appraisal Institute (AI) otorga dos designaciones profesionales: SRA a los tasadores residenciales y MAI. BIBLIOGRAFIA 1. Appraisal Foundation, Normas Uniformes de Práctica Profesional de Evaloración (USPAP). edición de 2009. 2. www.appraisalfoundation.org. 3. Federal Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989, Title XI-Real Estate Appraisal Reform Amendments. 1989. 4. http://www.michigan.gov/dleg/0,1607,7-154-35299_35414_35474---,00.html 3. ESPAÑA En España la valoración para determinados fines está regulada por las siguientes Órdenes y Reales Decretos 

Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE nº 141 del 13 de Junio de 1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.



Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE nº 85 del 9 de Abril del 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Sustituye y deroga a la Orden de 30 de Noviembre de 1994.



La anterior Orden se modifica y complementa con la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre publicada en el BOE nº 249 del 17 de Octubre del 2007 y con la Orden EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE nº 56 del 5 de Marzo de 2008. El Real Decreto 775/1997 en su introducción se plantea los siguientes objetivos: a) Lograr una adecuada calidad de las valoraciones efectuadas para las finalidades que se contemplen en su ámbito, al objeto de potenciar la seguridad del inversor. b) Desarrollar el régimen sancionador de las sociedades de tasación, de las entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación y de los profesionales de ambas,… c) Recoger en un único texto las normas generales sobre el régimen jurídico de homologación de las sociedades y servicios de tasación aptos para valorar en los ámbitos que aquí se contemplan. 31

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

El Real Decreto se compone de 18 artículos y 8 disposiciones entre adicionales, transitorias, derogatoria y final. Todo ello distribuido en un Dispongo y cuatro capítulos. Dispongo. Comprende dos artículos donde se define el ámbito de aplicación y las definiciones de los conceptos utilizados en el Real Decreto. Capítulo I. Sociedades de tasación. Comprende cuatro artículos que tratan sobre los requisitos para la homologación de las sociedades de tasación, el procedimiento para la homologación, la inscripción en el registro oficial de las sociedades de tasación y por último de las incompatibilidades de las sociedades de tasación. Transcribimos el artículo 3.1 que indica los requisitos para la homologación por su interés: 1. Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán cumplir los siguientes requisitos: a) Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada en el territorio nacional. b) Contar con un capital mínimo de 50.000.0005 de pesetas íntegramente desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones nominativas. c) Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. d) Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres han de ser profesionales vinculados. e) Disponer de una organización con los medios técnicos y personales y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real Decreto. f) Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no inferior a 100.000.000 de pesetas6, más el 0,5 por 1.000 del valor de los bienes tasados, hasta alcanzar la cifra máxima de 400.000.000 de pesetas7. g) Contar con un Consejo de Administración formado por no menos de tres miembros. Todos ellos serán personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, debiendo poseer, al menos aquellos que ejerzan funciones ejecutivas, conocimientos y experiencia adecuados para su ejercicio.

5

Al publicarse el Real Decreto aún no se había adoptado el euro como moneda oficial, por eso el capital social viene expresado en pesetas. Su equivalencia en euros son 30.000. 6 60.000 € 7 240.000 €

32

Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica

Capítulo II. Servicios de tasación de entidades de crédito. Este capítulo con también cuatro artículos desarrolla los mismos temas que el capítulo anterior pero referido a los servicios de tasación de entidades de crédito Capítulo III. Disposiciones comunes. Con cuatro artículos se ocupa de los deberes de secreto profesional del sector, de sus obligaciones, responsabilidades e incompatibilidades y de los registros especiales tanto de los profesionales como de los altos cargos, registro que corresponde al Banco de España. Capítulo IV. Régimen de supervisión y procedimiento sancionador. Con cuatro artículos desarrolla la supervisión de los servicios y sociedades de tasación, el procedimiento y las competencias sancionadoras y la pérdida de homologación. La Orden ECO/805/2003 como se especifica en su inicio “establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados , en los que se formalizará”. El objetivo del legislador queda también muy claro en esta introducción “Dichas normas pretenden, continuando en la línea del Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en su condición de inversores o asegurados”.La Orden tiene el siguiente contenido.

Título I. Disposiciones generales. Capítulo I. Ámbito, principios y definiciones. Capítulo II. Comprobaciones y documentación. Capítulo III. Condicionantes y advertencias. Título II. Cálculo del valor de tasación. Capítulo I. Métodos técnicos de valoración. Sección 1ª. Disposiciones generales. Sección 2ª. Método del coste. Sección 3ª. Método de comparación. Sección 4ª. Método de actualización de rentas. Sección 5ª. Método residual. Capítulo II. Valoración de bienes inmuebles y derechos. Sección 1ª. Disposiciones generales. Sección 2ª. Valoración de edificios y elementos de un edificio. 33

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Sección 3ª. Valoración de fincas rústicas. Sección 4ª. Valoración de solares y terrenos. Sección 5ª. Valoración de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos. Título III. Elaboración de informes y certificados de tasación. Capítulo I. Disposiciones generales. Capítulo II. Aspectos formales. Sección 1ª. Aspectos formales específicos del certificado. Sección 2ª. Aspectos formales específicos del informe. Capítulo III. Aspectos estructurales. Título IV. Disposiciones especiales. Capítulo I. Cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras. Capítulo II. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. Capítulo III8. Determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. Disposición adicional primera. Seguro de incendios y otros daños al continente. Disposición adicional segunda. Mecanismos de control interno. Disposición adicional tercera. Información a rendir al Banco de España. Disposición adicional cuarta. Conservación de tasaciones. Disposición adicional. Revisiones periódicas. Disposición transitoria única. Primas de riesgo y márgenes de beneficio. Finaliza la Orden con una disposición derogatoria única y tres disposiciones finales. Esta Orden ha sido modificada en algunos puntos por las Ordenes EHA/3011/2007 y EHA/564/2008 siendo las modificaciones básicamente de orden aclaratorio y en ningún caso modifican de forma sustancial ni el espíritu ni la forma de la Orden de 2003.

8

34

Este capítulo III se añade en la Orden EHA/3011/2007 que modifica la ECO/805/2003

Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica

BIBLIOGRAFIA http://www.atasa.com/ 

Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE nº 141 del 13 de Junio de 1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.



Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE nº 85 del 9 de Abril del 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.



Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre publicada en el BOE nº 249 del 17 de Octubre del 2007.



Orden EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE nº 56 del 5 de Marzo de 2008.

4. MÉXICO La normatividad que regula el ejercicio de la valoración o tasación es de carácter federal, estatal y municipal, con su aplicación a través de Organismos o dependencias públicas y el ejercicio de la valoración corresponde a distintas Instituciones y personas. En el ámbito federal los instrumentos legales que destacan dentro de la regulación del ejercicio de la valoración son: 1. El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento 2. Ley del Impuesto sobre la Renta en su artículo 155 (Impuesto sobre la Renta ISR) 3. Ley de Instituciones de Crédito 4. Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de mayo de 2004, Titulo Sexto, Capitulo único. 5. Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003. 6. NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE VALORACIÓN, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la Federación el 13 de Septiembre de 2007. En el ámbito estatal y municipal destacan: 1. Código Financiero del Distrito Federal, Artículo 158 (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) 2. Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos, Artículo 115 (Impuesto Predial) 35

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

3. Código Financiero Del Distrito Federal, Artículo 149 (Impuesto Predial) 4. Leyes de Valoración Estatales. 5. Leyes de Catastro Estatales. Los organismos, instituciones y dependencias públicas que regulan el ejercicio de la actividad valuatoria son: 1. Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), organismo que emite las circulares 1201, 1202, 1566 y 1462 (Hasta el año 2001) 2. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., regula la actividad valuatoria enfocada al crédito hipotecario de vivienda. 3. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN antes Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales CABIN) órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública se encarga de regular y elaborar los avalúos de Bienes Nacionales propiedad del estado. 4. Las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, Corredor Público y personas que cuenten con cedula profesional de valoradores expedida por la Secretaria de Educación Pública, así como el INDAABIN son los encargados de elaborar los avalúos que se practiquen con efectos fiscales de acuerdo al artículo 4 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación. BIBLIOGRAFIA: 1. El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento, Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1981. 2. Ley del Impuesto sobre la Renta publicada en el Diario Oficial de la Federación el 1º de enero de 2002. 3. Ley de Instituciones de Crédito publicada en el Diario Oficial de la Federación el 18 de julio de 1990. 4. Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de mayo de 2004. 5. Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003. 6. NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE VALORACIÓN, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la Federación el 13 de Septiembre de 2007. 7. Código Financiero del Distrito Federal publicado en el DOF el 31 de Diciembre de 1994. 8. Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos (1917). 36

Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica

9. Circular 1201 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 10. Circular 1202 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 14 de marzo de 1994 11. Circular 1566 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 12. Circular 1462 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) del 14 de febrero del 2000

37

CAPÍTULO III LA VALORACIÓN EN CENTROAMÉRICA 1.

INTRODUCCIÓN

La valoración a nivel latinoamericano tiene amplios antecedentes en la formación profesional del valorador y el establecimiento de normas y procedimientos que regulen dicha actividad. Esta diligencia se ha ubicado con mayor fuerza a nivel de Suramérica y Norteamérica. Podemos citar a una de las más antiguas asociaciones de valoración y promotoras de normas y procedimientos a nivel de Suramérica, como lo es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú fundado en el año 1890 destacado como promotor de la fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valoración – UPAV9. No se puede dejar de lado a institutos profesionales de valoradores del Brasil, Argentina, Venezuela y Colombia, quienes han generado y desarrollado procedimientos ampliamente difundidos en Latinoamérica, en el hemisferio norte destaca México como referente de la valoración latinoamericana y uno de los más influyentes en el desarrollo de las metodologías de valoración centroamericanas. Desde el punto de vista de Centroamérica, no se ha destacado en la promoción de normas y procedimientos, principalmente ha sido una área que ha importado y utilizado los aportes de los países antes mencionados. Costa Rica se ha destacado en los últimos 10 años en la profesionalización de la materia a nivel centroamericano, siendo el pionero en la fundación una asociación de valoradores profesionales (conocido como ICOVAL10), el primero que se asoció a la UPAV, ser el organizador del 1er. Congreso Centroamericano de Valoración y del XXIII Congreso Panamericano de la UPAV y el primer país centroamericano en ostentar la presidencia de la UPAV (2008-2010). Sin embargo es paradójico y una llamada de atención, señalar que Costa Rica no tiene una norma específica que regule la actividad valuatoria, hay varios procedimientos y algunas normas divulgadas por diferentes entes gubernamentales que en apartados o artículos de leyes hacen mención al tema, pero algunos no son claros, otros son meramente fiscales o de la administración. Lo ideal es lograr que una entidad rectora formule una única norma que por lo menos regule el tema de la valoración para entes financieros. En este capítulo se quiere mostrar al lector la experiencia en el campo de la valoración que se ha generado en algunos países de Centroamérica.

9

En Perú en 1949 se realiza la IV Convención Panamericana de Valoración que posteriormente en la IVª Convención Panamericana de Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuacion – UPAV 10 Instituto Costarricense de Valoración ICOVAL, fundado en 1982

39

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

2. COSTA RICA En Costa Rica no existe una única ley o reglamento de carácter específico o general que regule y normalice la actividad del valorador profesional. La mayor parte de las instituciones financieras, públicas, privadas y algunas del Estado, tienen sus propios reglamentos y regulaciones que a título propio exigen a los profesionales que les prestan sus servicios. 2.1. LA VALORACIÓN DE LOS BIENES DEL ESTADO Compra y venta de bienes del estado Todos aquellos casos en los cuales las entidades públicas, sean entes autónomos o semiautónomos, requieran de un avalúo, deben solicitar la ejecución del mismo a la Dirección General de Tributación Directa. Este órgano que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha diseñado un completo manual de procedimientos y metodología de valoración, que obligatoriamente el funcionario debe aplicar. Este documento que data de 1996, fue generado a través de la Subdirección de Fiscalización, Sector Avalúos y se conoce como el Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo, documento que está a disposición del público. En el documento se capacita al perito valorador del estado en un procedimiento que le permitirá de una forma técnica lograr la estimación del valor. Ley de expropiaciones Esta es la Ley 7495 del 3 de mayo de 1995 que reza el siguiente objetivo: ¨Artículo 1. – Objeto La presente Ley regula la expropiación forzosa por causa de interés público legalmente comprobado. La expropiación se acuerda en ejercicio del poder de imperio de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que sean sus titulares, mediante el previo pago de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado¨ Es una ley muy básica, que comprende principalmente el aspecto legalista dejando de lado en gran parte el aspecto metodológico de la aplicación de la norma. Normativa vigente en valoración de los bienes con fines fiscales En el caso de la valoración de los bienes inmuebles (terrenos y edificaciones) en general, desde el punto de vista fiscal, en Costa Rica se podrían citar dos momentos importantes en la historia: el antes y el después a la vigencia de la Ley No. 7509, Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, del 9 de mayo de 1995.

40

Capítulo III. La valoración en Centroamérica

Antes de la promulgación de esta ley, la valoración fiscal se hacía a partir de la aplicación de algunas fórmulas y conceptos que para el período de finales de los 80, no cumplían con las expectativas de una institución con la responsabilidad de la recaudación fiscal de un país. Ante tal panorama y ya con la puesta en marcha de la nueva ley, que deroga la antigua Ley del Impuesto Territorial, se traslada a cada una de las municipalidades del país, la responsabilidad de la estimación y recaudación de los impuestos de los bienes inmuebles. En un inicio esta ley No. 7509, es clara en términos generales, pero muy débil en normas y procedimientos. Las municipalidades a ese momento, no tenían ninguna estructura de tasación metodológica, normativa, moderna y objetiva para la justa valoración de su territorio. Ante tal debilidad el Ministerio de Hacienda ve la necesidad de dotar a las mismas de un ente asesor y normalizador en materia de la tasación de bienes y es así como el 19 de diciembre de 1997, se regula la Ley No. 7509 con la Ley No. 7729 Reforma a la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles que da paso a la creación del Órgano de Normalización Técnica, ONT. Posteriormente crea mediante decreto ejecutivo 27601 H, con fecha 12 de enero de 1999, El Reglamento a la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, publicado en el diario oficial la Gaceta No. 18 del 18 del 27 de enero de 1999, modificándose para dar paso al capítulo VI de la siguiente forma: Reglamentos de instituciones diversas. Algunas instituciones públicas, autónomas o semiautónomas han desarrollado sus propios reglamentos y condiciones para la ejecución de sus avalúos. Todas estas directrices son de acatamiento obligatorio para los profesionales que sean contratados por estas instituciones y por ese motivo podemos decir que son en parte desconocidas por el gremio en general. A continuación señalamos las más representativas. Ley de Adquisiciones, Expropiaciones y Constitución de Servidumbres del Instituto Costarricense de Electricidad - ICE Esta Ley es la No. 6313 del 4 de enero de 1979, publicada en el diario oficial la gaceta No. 14 del 19 de enero de 1979, establece las regulaciones para efectos de las expropiaciones que tramita esta institución. Es una Ley de carácter general y no es específica en métodos y procedimientos. Con el paso del tiempo, el ICE se ha visto ve en la necesidad de reglamentar y estandarizar el proceso interno de expropiación y en ese sentido luego de un amplio estudio, el departamento de Avalúos del Instituto Costarricense de Electricidad – ICE, promulga en sesión 5659 del 10 de mayo de 2005 y publicado en el diario oficial la Gaceta 107 del 7 de junio de 2005, el Reglamento: Manual para la Elaboración de Avalúos para Expropiación y el Procedimiento para la solicitud, confección y trámite de avalúos institucionales. Este manual es amplio en la metodología que se debe aplicar en la valoración de la tierra, las edificaciones y otras mejoras, citando como uno de los documentos consultados para su confección a las Normas Internacionales de Valoración 2003 - IVSC. 41

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Reglamentos y normativas del sector financiero público y privado Un grupo muy representativo de valuaciones que se realizan en el país, son las que se ejecutan con fines hipotecarios y prendarios y en este sentido a continuación se anotan las directrices más conocidas en el medio. Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión Este reglamento rige a los peritos valoradores contratados por entidades financieras que sometan sus bienes al sistema de Fondos de Inversión Inmobiliarios, fue aprobado por El Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, mediante Artículo 28 del Acta de la Sesión 569-2006, celebrada el 6 de abril del 2006. Publicado en la Gaceta No. 87 del 08 de mayo del 2006. Este reglamento es superficial en lo que concierne a conceptos de valoración inmobiliaria, vacío que es completado con la emisión por parte de la Superintendencia General de Valores al pronunciar las Instrucciones para la Valoración de los Inmuebles de los Fondos de Inversión Inmobiliarios, acuerdo SGV-A-23 (véase además el acuerdo SGV-A53 y SGV-A-136). Este instructivo es más específico en aspectos conceptuales sobre la valoración inmobiliaria por los enfoques de mercado, costo y financiero. En él se tratan en diversos capítulos aspectos de: requisitos de experiencia del valorador, contenido mínimos de los informes de valoración y normas generales relativas a los avalúos y valoraciones financieras. Instructivo de valoración de bienes del Banco de Costa Rica Todos aquellos peritos valoradores que prestan sus servicios al Banco de Costa Rica, deben sujetarse a las normas y procedimientos contenidos en el documento denominado ¨Condiciones para los servicios profesionales de avalúos de bienes muebles e inmuebles¨, que data de abril del año 2005. Reglamento para la Contratación de Servicios Profesionales Externos en Avalúos y Peritajes para el Banco Crédito Agrícola de Cartago Este reglamento fue realizado el Banco Crédito Agrícola de Cartago, entidad bancaria del Sistema Bancario Nacional, aprobado por La Junta Directiva General en sesión N° 7916/06, artículo 15, celebrada el 14 de marzo de 2006. Es un reglamento con un nivel de detalle suficiente en lo que respecta a la aplicación de las metodologías básicas necesarias para estimar el valor con fines hipotecarios. Manual de Avalúos de la Caja Costarricense del Seguro Social La Gerencia División de Pensiones de la Caja Costarricense de Seguro Social, en cumplimiento de la Ley Nº 8220 "Protección al Ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos", hizo en su momento del conocimiento público los Reglamentos y Manuales respectivos para la aplicación de dicha Ley, procediendo a emitir el Manual de Avalúos de Bienes Inmuebles. 42

Capítulo III. La valoración en Centroamérica

En este manual se tratan en varios capítulos aspectos generales en temas como disposiciones generales de las valuaciones, obligaciones del perito valorador, sanciones, aspectos técnicos de los terrenos y edificaciones, entre otros elementos. En el apartado 4, se señalarán los elementos básicos de que trata este manual. Reglamento para la contratación de servicios de peritajes y avalúos de bienes muebles e inmuebles en el Instituto Nacional de Fomento Cooperativo - INFOCOOP Este Reglamento para Servicios de Peritajes y Avalúos en el INFOCOOP, fue aprobado por la Junta Directiva en sesión Nº 3.700, artículo segundo, inciso 3.2, celebrada el 23 de abril del 2008, derogando el Reglamento para Servicios de Peritajes y Avalúos en el INFOCOOP, aprobado por Junta Directiva en acuerdo de sesión Nº 2708 artículo único, inciso 4.1, del 08/01/98 comunicado en oficio JD 025-98 En este reglamento se tratan en varios capítulos aspectos generales en temas como disposiciones generales de las valuaciones, definiciones, deberes del perito valorador y contenidos de los informes de valoración, entre otros. Manual de procedimientos para elaborar los avalúos de propiedad rural del Instituto de Desarrollo Agrario - IDA El Instituto De Desarrollo Agrario de Costa Rica, IDA, con base en el capítulo IV, artículo 51 de la Ley de Tierras y Colonización, No. 2825, del 14 de octubre de 1961, y en el inciso g) del artículo 18 de la Ley de Creación del Instituto de Desarrollo Agrario, No. 6735 del 29 de marzo de 1982, en el año 2002 propuso y confeccionó un Manual con el fin de regular los procedimientos para la elaboración de los estudios de Avalúos de Propiedad Rural. Como en otros manuales e instructivos antes descritos, se compone de varios capítulos en los cuales se destacan temas como; definiciones generales, procedimientos generales para la confección de los avalúos, elementos del informe técnico y guía de presentación, entre lo más destacado. Acuerdo SUGEF 1-05 Reglamento para la calificación de deudores Este acuerdo emitido por la SUGEF11 es un reglamento que todo valorador de instituciones financieras supervisadas por esta entidad debe seguir. La mayor parte de este documento se enfoca en la calificación y medida del riesgo de las carteras crediticias, por lo tanto el escrito es dirigido principalmente a los administradores financieros de las entidades bancarias, sin embargo en el artículo 14 claramente alude directamente al valorador inmobiliario. El acuerdo SUGEF 1-05 está complementado con un conjunto de lineamientos12 que hacen aplicable el citado reglamento. Específicamente el punto III Análisis de las Garantías

11 12

Acuerdo 1-05 SUGEF, aprobado por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero Nacional, artículo 7, acta sesión 540-2005, publicado en Gaceta 39 del 9 de diciembre del año 2005. Lineamientos Generales para la aplicación del Reglamento para la Calificación de Deudores acuerdo SUGEF 1-05, acuerdo del superintendente 15 horas 25 noviembre 2005.

43

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

nuevamente hace una directa alusión a los valoradores inmobiliarios que prestan sus servicios a las carteras hipotecarias de las entidades financieras supervisadas por SUGEF. Leyes, reglamentos y afines que deben ser tomadas en cuenta en la ejecución de las valuaciones. Para ejercer la valoración en Costa Rica, el profesional como hemos visto la normativa a tener en cuenta es amplia y diversa, dependiendo del objetivo de la valoración y del ente para el que se valua. Además de la normativa anteriormente vista hay que ener en cuenta otras, que aunque no fueron establecidas específicamente para regular la actividad de la valoración de bienes si pueden limitar los alcances y influir en la estimación del valor. Gran parte de estas leyes se citan en el ¨Manual para la Elaboración de Avalúos para Expropiación y el Procedimiento para la solicitud, confección y trámite de avalúos institucionales¨, del Instituto Costarricense de Electricidad-ICE¨ y en el ¨Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo dictado por el Sector de Avalúos, Subdirección de Fiscalización de la Dirección del Ministerio de Hacienda¨. A continuación se presenta esta lista complementaria, que no debe considerarse única, en razón que cada avalúo puede incluir otras no citadas:  Constitución Política de la República de Costa Rica.  Ley del Instituto de Desarrollo Agrario, Nº 6735 del 29 de marzo de 1982, publicada en La Gaceta Nº 71 del 15 de abril de 1982.  Ley de Jurisdicción Agraria, Nº 6734 del 29 de marzo de 1982, publicada en La Gaceta Nº 82 de 13 de mayo de 1982.  Ley Nº 7317. Ley de Conservación de la Vida Silvestre.  Ley Nº 1788. Ley orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU).  Ley del Servicio de Parques Nacionales, Nº 6084 del 24 de agosto de 1977.  Ley de Titulación de Tierras Ubicadas en Reservas Nacionales, Nº 7599 del 29 de abril de 1996, publicada en La Gaceta Nº 151 del 9 de agosto de 1996.  Procedimiento para la atención de reclamaciones por Daños a Equipos Eléctricos u otras propiedades de los clientes (Nota de la Subgerencia Sector Electricidad Nº S.S.E.1647.2003 del 31 de octubre del 2003, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 215 del 7 de noviembre del 2002) - ICE  Ley Nº 7494. Ley de Contratación Administrativa. Reformando Nº 7612.  Ley Nº 6758. Ley Reguladora del Proyecto Turístico Papagayo.  Ley Nº 2710 Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo Nº 17270-P.  Ley Nº 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas. 44

Capítulo III. La valoración en Centroamérica

 Ley Orgánica del Ambiente, Nº 7554 del 4 de octubre de 1996, publicada en La Gaceta Nº 215 del 13 de noviembre de 1995.  Planes Reguladores Oficiales.  Ley Nº 7404 Ley general de Concesión de Obra Pública.  Acuerdo Nº 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaría, ratificada por el Consejo de Gobierno, en acuerdo Nº 130 del 22 enero de 1988.  Decreto Nº 40 “ Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo  Ley Forestal, Nº 7575 del 13 de febrero de 1996, publicada en La Gaceta Nº 72 del 16 de abril de 1996.  Decreto Ley de Creación del ICE, Nº 449 del 8 de abril de 1949.  Código Civil de Costa Rica, Decreto Nº 30 del 19 de abril de 1886.  Ley General de Salud. Nº 5395 del 30 de octubre de 1973, publicada en La Gaceta Nº 222 del 24 de noviembre de 1973.  Ley de Aguas, Nº 276 del 27 de agosto de 1942, publicada en La Gaceta Nº 190 del 28 de agosto de 1942.  Ley General de Agua Potable, Nº 1634 del 18 de setiembre de 1953.  Código de Minería de Costa Rica, Ley Nº 6797 del 4 de octubre de 1982, publicado en La Gaceta Nº 230 del 3 de diciembre de 1984.  Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Nº 7933 del 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta Nº 229 del 25 de noviembre de 1999.  Declaraciones de ciudades y zonas urbanas.  Ley de Catastro Nacional, Nº 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta Nº 73 del 15 de abril de 1981.  Ley Orgánica Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Nº 3663 del 10 de enero de 1966 y sus reformas  Ley Orgánica del Colegio de Ingenieros Agrónomos, Nº 7221 del 6 de abril de 1991, publicada en La Gaceta Nº 76 del 23 de abril de 1991.  Ley de Creación del Servicio Nacional de Aguas, Riego y Avenamiento (SENARA), Nº 6877 del 18 de julio de 1983.  Ley General de Ferrocarriles, Nº 5066 del 30 de agosto de 1972.  Ley de Construcciones, Decreto Ley Nº 833 del 4 de noviembre de 1949.

45

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

 Ley General de Aviación Civil, Nº 5150 del 14 mayo de 1973, publicada en el Alcance Nº 66 a La Gaceta Nº 106 del 6 de junio de 1973.  Ley de Patrimonio Nacional Arqueológico, Nº 6703 del 28 de diciembre de 1981, publicada en La Gaceta Nº 12 del 19 de enero de 1982.  Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968, publicada en La Gaceta Nº 274 del 30 de noviembre de 1968.  Ley General de Caminos Públicos, Nº 5060 del 22 de agosto de 1972, publicada en La Gaceta Nº 158 del 5 de setiembre de 1972.  Ley de Informaciones Posesorias, Nº 139 del 14 de junio de 1941.  Ley de Catastro Nacional, Nº 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta Nº 73 del 15 de abril de 1981.  Ley de Tierras y Colonización, Nº 2825 del 14 de octubre de 1961, publicada en La Gaceta Nº 242 del 25 de octubre de 1961.  Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Nº 6043 del 2 de marzo de 1977, publicada en el Alcance Nº 36 a La Gaceta Nº 52 del 16 de marzo de 1977.  Código Sísmico de Costa Rica, Decreto Ejecutivo Nº 31553-MICIT-MOPT del 19 de noviembre del 2003.  División Territorial Administrativa de Costa Rica, Decreto Ejecutivo Nº 25677-G del 26 de noviembre de 1996.  Reglamentos de Zonificación.  Reglamento de Donaciones (aprobado en la sesión Nº 5605, celebrada el 27 de abril del 2004 y publicado en La Gaceta Nº 108. 03/06/2004).- ICE.  Directriz 27 de la Presidencia de la República, de fecha 1º de septiembre del 2003. Publicación en La Gaceta Nº 175 del 11 de setiembre del 2003 - ICE  Reglamento de Construcciones, Reglamento a la Ley de Planificación Urbana, Nº 4240, publicado en La Gaceta Nº 56, Alcance Nº 17 del 22 de marzo de 1983.  Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, aprobado en sesión Nº 3391 del 13 de diciembre de 1982.  Reglamento General para el desarrollo y operación de las obras de transmisión de electricidad, relacionado con los campos electromagnéticos y otros aspectos ambientales - ICE  Ley Indígena, Nº 6172. 46

 Ley Nº 6653 de Expropiación de inmuebles para los fines de la U.C.R.

Capítulo III. La valoración en Centroamérica

2.2. ESTUDIOS QUE HABILITAN COMO VALORADOR DE BIENES En Costa Rica no hay una normativa que especifique cuales son los estudios que deben cumplir todos aquellos profesionales que se dediquen al ejercicio profesional de la valoración de bienes. Antes del año 1999 no habían opciones universitarias a nivel de diplomados, licenciaturas o maestrías en el campo de la valoración. La pionera en esta actividad fue la Universidad Estatal a Distancia – UNED que en convenio con la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla – México, que establecieron en el año 1999, la Maestría en Valoración de la cual a la fecha se han producido 2 graduaciones y se han presentado 15 tesis de grado. Posterior a la experiencia lograda a través de todos estos años, el Consejo Universitario de la UNED, en sesión No. 1913-2008, Art. IV, inciso 7), celebrada el 25 de abril del 2008; aprobó la ejecución de un programa propio de Maestría en Valoración, programando su inicio en los primeros meses del año 2009. Otras instituciones de educación superior que integran en sus programas de estudio el tema de la valoración con mayor trayectoria son la carrera de Ingeniería Topográfica de la Universidad de Costa Rica, que en su octavo y décimo semestre imparten sendos cursos de avalúos y la Universidad Nacional en la carrera de Ingeniería Topográfica, en la que se imparte un curso de avalúos en el segundo semestre del nivel de licenciatura. Sin embargo los cursos de valoración no son un objetivo primordial o de especialidad de las mismas. Por otra parte, cada día las diferentes instancias financieras del país (banca estatal y privada) son más selectivas dentro de sus procesos de contratación y licitación pública, seleccionando a sus peritos externos y evaluando aspectos como: -

Si tiene estudios de especialidad en valoración a nivel de Maestría o Doctorado

-

Mínimo de tres años de experiencia certificada por instituciones del sistema bancario nacional en avalúos de bienes muebles o inmuebles.

-

Participación certificada en cursos de actualización profesional en la materia a nivel nacional e internacional

-

Participación certificada en congresos nacionales o internacionales

En los últimos cuatro años con mayor fuerza el Instituto Costarricense de Valoración – ICOVAL, ha promocionado dentro del gremio la importancia de la capacitación en la materia, realizando diversos cursos impartidos principalmente dentro del marco del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, siendo algunos de estos cursos impartidos por especialistas internacionales. Muchos de los temas tratados son en métodos tradicionales de valoración, normas IVSC y métodos más avanzados como estadísticos y multicriterio. Para poder ejercer la valoración de bienes inmuebles, según la normativa vigente general, se debe estar incorporado al Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, al Colegio de Ingenieros Agrónomos y en algunos casos al Colegio de Ciencias Económicas13.

13

En el caso de valoradores financieros

47

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

2.3. SITUACIÓN DE LA VALORACIÓN EN COSTA RICA En el país no hay una entidad que realice estudios o estadísticas sobre la actividad financiera de las valuaciones. Según consulta a algunas entidades y de acuerdo a proyecciones realizadas, se estima que se realizan aproximadamente 150.000 valuaciones por año y éstas son asignadas a un número aproximado de 500 valoradores. La gran mayoría de estos peritos ejercen liberalmente la profesión y la minoría pertenecen a oficinas o sociedades anónimas de ingeniería. La mayor parte de las entidades financieras públicas y privadas, contratan los servicios de valoradores externos a la institución, solamente algunos bancos del públicos; como lo son el Banco Popular y de Desarrollo Comunal, el Banco de Costa Rica y el Banco Nacional, aún mantienen un número importante de valoradores de planta, pero significativamente menor a los que contabilizaban en los años 90. Sin lugar a dudas, la fuente más importante para ejercer la labor de valorador bancario son las valuaciones destinadas a garantías hipotecarias. Es recomendable que las autoridades financieras encargadas de las regulaciones de esta materia en el país, se encarguen de las investigaciones de temas no sólo de los volúmenes colocados es créditos hipotecarios, los sectores, etc. sino también de los otros indicadores que le permitan tener un amplio conocimiento de las estadísticas generadas por el gremio de valoradores profesionales. 3. NORMATIVA EN OTROS PAISES DE CENTROAMÉRICA. 3.1. NICARAGUA La Asamblea Nacional de la Republica de Nicaragua aprobó la “Norma sobre Peritos Valoradores que prestan servicios a las Instituciones del Sistema Financiero”: 3.2. EL SALVADOR Existe la “Norma sobre requisitos mínimos para el reconocimiento de registros de peritos valoradores de activos inmuebles y para la calificación de peritos valoradores de activos mobiliarios y financieros, que pretendan ser transferidos a un fondo de titularización” 3.3. HONDURAS En este país existe la normativa conocida como:“Normas para el registro de evaloradores de activos fijos y garantías de crédito de las instituciones supervisadas” 3.4. GUATEMALA En Guatemala existe publicado en Agosto del 2005 por el Ministerio de Finanzas Públicas un “Manual de Valoración Inmobiliaria”

48

CAPÍTULO IV CONCEPTOS BÁSICOS 1.

INTRODUCCIÓN.

En este capítulo se introducen una serie de conceptos básicos necesarios para el desarrollo de los siguientes capítulos, esos conceptos son el de variables explicativas directas e inversas, la transformación de estas últimas necesaria para su utilización en alguno de los métodos comparativos y el importante concepto de Índice de calidad original del Profesor Ballestero y que permite agregar en una sola variable un conjunto de ellas. También se presenta el concepto de Distancia Manhattan y el Índice de adecuación, así como la determinación de outliers y finalmente una Tabla clasificatoria de los métodos de valoración basada en las NIVS pero actualizada, la mayoría de los cuales son objeto de desarrollo en este libro. 2. VARIABLES EXPLICATIVAS. Las variables explicativas, como hemos visto las NIV las denomina Elementos de comparación pueden adquirir distintas formas, en este apartado vamos a ver las diferencias entre variables directas e inversas y entre variables cuantitativas y cualitativas. Variable directa es aquella que el precio del bien se incrementa o disminuye en el mismo sentido que ella, o sea cuanto mayor es la variable mayor es el valor y viceversa. Ejemplos de este tipo de variables son la mayoría de las utilizadas en valoración: -

En valoración urbana: Superficie, nº de habitaciones, nº de baños etc.

-

En valoración agraria: Producción, ingresos brutos etc.

-

En valoración de maquinaria: CV, capacidad etc.

-

En valoración de empresas: Beneficio, ventas, nº de distribuidores etc.

Variable inversa por el contrario es aquella que el precio del bien se mueve en sentido contrario que ella, o sea cuanto mayor es la variable menor es el valor y viceversa. El número de este tipo de variables en valoración no es tan importante como de las directas, algunos ejemplos son: -

En valoración urbana: Edad, Contaminación del entorno, Distancia a zonas de servicio etc.

-

En valoración agraria: Salinidad del suelo, riesgo de inundación etc.

-

En valoración de maquinaria: Índice de roturas, velocidad de obsolescencia etc.

-

En valoración de empresas: Conflictividad del sector, riesgo de nuevos competidores, etc. 49

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Para su utilización en gran parte de los métodos comparativos es necesario transformarlas en directas y para ello se pueden seguir dos formas: Transformación por el cociente: variable : x i variable transformada :

1 xi

Transformación por la diferencia a una constante: variable : x i variable transformada : K  x i La transformación por el cociente no puede realizarse cuando la variable tiene el valor cero para alguno de los comparables, y en el caso de la transformación por la diferencia a una constante, la elección de esta es importante ya que el resultado final varía en función de la constante elegida. Ejemplo. Partimos de la información de la Tabla 4.1. Con 6 locales comerciales de los cuales conocemos dos variables explicativas, la calidad del entorno (medido en un rango de 1 a 100) la distancia al centro comercial del barrio. Calidad del entorno Distancia al centro comercial (1-100)

(mts)

Local A

80

1.100

Local B

85

900

Local C

50

500

Local D

90

800

Local E

60

900

Local F

70

400

Tabla 4.1. Información inicial

De las dos variables consideradas la primera es directa ya que cuanto mejor sea el entorno más atracción tiene para el posible comprador y por lo tanto el valor del local aumenta, mientras que la segunda variable la distancia al centro comercial del barrio es inversa pues los locales más próximos al centro son los que más afluencia de público tienen. Vamos a ver las diferentes formas de transformar la variable inversa en directa (Tabla 4.2). Transformación por el cociente. Transformación por la diferencia a una constante k = 1.500. 50

Capítulo IV. Conceptos básicos

Transformación por la diferencia a una constante k = 2.000 Variable transformada

Local A

Distancia al centro comercial (xi) (mts) 1.100

Local B

Inversa 1/xi

1500-xi 2000-xi

0,0009

400

900

900

0,0011

600

1100

Local C

500

0,0020

1000

1500

Local D

800

0,0013

700

1200

Local E

900

0,0011

600

1100

Local F

400

0,0025

1100

1600

Tabla 4.2. Transformación a directa de la variable Distancia al centro comercial

Como hemos dicho anteriormente otra clasificación de las variables es en cuantitativas y cualitativas. Las variables cuantitativas como indica su nombre son aquellas que generalmente nos aparecen cuantificadas, ejemplo de ellas son: Ingresos brutos, flujos de caja, superficie, número de habitaciones etc., son las variables normalmente utilizadas en la mayoría de los métodos de valoración existentes. Las variables cualitativas por su parte son aquellas que teniendo influencia en el valor no aparecen cuantificadas por lo que su utilización en los métodos de valoración es compleja y por lo tanto en escasas ocasiones son tenidas en cuenta, ejemplos de este tipo de variables son: calidad del entorno, paisaje, prestigio social, valores potenciales etc. Como hemos visto en el primer capítulo este tipo de variables cada día están teniendo mayor importancia en la definición del valor de los activos y es importante poder cuantificarlas de forma que nos permita su consideración en el cálculo de los respectivos valores. Una solución a este problema podemos encontrarla en la utilización de alguno de los métodos multicriterio que aunque no son objeto de este libro veremos brevemente más adelante. 3. ÍNDICE DE CALIDAD El precio de algunos activos especialmente los inmuebles urbanos es función de un gran número de variables explicativas, Bin (2004) para el caso de viviendas en Pitt County en California del Norte, propone las siguientes. -

Existencia de calefacción.

-

Existencia de chimenea

-

Existencia de parquet

-

Número de habitaciones

-

Número de cuartos de baño

-

Calidad de la edificación

-

Casa libre de inquilinos 51

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

-

Casa cerca de zonas inundables

-

Superficie total de la estructura

-

Edad

-

Distancia a la corriente del río

-

Distancia al centro comercial más cercano.

-

Distancia al Rio Tar

-

Distancia a la carretera.

Ballestero y Rodríguez (1999) para el caso de valoración de una oficina, proponen las siguientes variables agrupadas en cuatro grandes grupos (Tabla 4.3). Metavariables o variables primarias Variables secundarias Entorno urbanístico Categoría económico-geográfica del municipio. Densidad de oficinas en el área. Anchura de calle. Tráfico peatonal. Posibilidad de estacionamiento. Características del inmueble Fachada Vestíbulo Ascensor Estado de conservación. Características de la oficina Calidad de materiales y acabados Baños. Superficie. Altura de planta. Luminosidad y ventilación Calefacción-aire acondicionado. Aislamiento térmico y acústico. Flexibilidad Ratio Superficie útil/ Superficie construida. Distancias y comunicaciones Distancia al centro de la ciudad. Distancia media a paradas de autobús. Distancia a boca de metro. Tabla 4.3. Variables explicativas del valor de un local para oficinas

Como vemos el número de variables explicativas es muy elevado, pero todas tienen su importancia en la determinación del precio y hay que tenerlas en cuenta. Trabajar con tal número de variables con algunos de los métodos comparativos, es complicado y en algunos casos no es posible. Siguiendo a Ballestero y Rodríguez para solucionar dicha dificultad se introduce el concepto de Índice de Calidad, y para su cálculo se “asigna a cada signo externo (variable explicativa) un coeficiente de ponderación. El índice, será entonces la suma de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo”….” Los pesos o coeficientes de ponderación se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia”. 52

Capítulo IV. Conceptos básicos

Los mismos autores proponen dos formas de asignar los pesos a cada signo o variable. 

Signos externos (variable explicativa) con pesos explícitos.



Signos externos (variable explicativa) con pesos implícitos.

En el primer caso se asigna el valor numérico de cada peso para cada signo externo. En el segundo caso a cada signo externo se le asigna un intervalo de puntuación. Veamos un ejemplo utilizando algunas de las variables explicativas propuestas asignando un peso específico a cada variable.

y

Ejemplo. Se quiere valorar un inmueble urbano X, mediante un método comparativo y utilizando la técnica del Índice de Calidad y algunas de las variables explicativas propuestas por Ballestero y Rodríguez. Planteamos la Tabla 4.4. Variable explicativa

Peso variables

Posibilidad de Estacionamiento Fachada Estado conservación edificio Calidad materiales Luminosidad y ventilación Calefacción-aire acondicionado Distancia metro Distancia centro comercial PONDERACIÓN

0,15 0,10 0,10 0,20 0,20 0,10 0,07 0,08 ∑=1

Comparab. 1

50 85 85 70 90 0 60 80 67,1

Puntuación Activos

Comparab. 2

75 80 80 80 60 90 50 80 74,15

Comparab. 3

Inmueble X

75 60 80 90 75 0 60 80 68,85

60 90 80 70 70 50 55 60 67,65

Tabla 4.4. Cálculo del Índice de calidad

La explicación de la Tabla 4.4 es la siguiente. La columna Peso variables expresa la ponderación o importancia relativa que el experto da a cada variable explicativa, de forma que la suma de las ponderaciones debe de ser 1. Las columnas Puntuación activos expresan en un rango 0 a 100 la puntuación que el experto da a cada activo (comparables y a valorar) para cada una de las variables explicativas consideradas. La Fila Ponderación es la suma para cada comparable y el Inmueble X de los productos Peso variable por puntuación variable. En el caso del Comparable 1 C. 1: 0,15*50 +0,10*85+0,10*85+0,20*70+0,20*90+0,10*0+0,07*60+0,08*80=67,1

53

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

En el caso de los otros comparables y el sujeto a valorar: C. 2: 0,15*75 +0,10*80+0,10*80+0,20*80+0,20*60+0,10*90+0,07*50+0,08*80=74,15 C. 3: 0,15*75 +0,10*60+0,10*80+0,20*90+0,20*75+0,10*0+0,07*60+0,08*80=68,85 I. X: 0,15*60 +0,10*90+0,10*80+0,20*70+0,20*70+0,10*50+0,07*55+0,08*60=67,65 Por este procedimiento se consigue transformar un conjunto de variables en una única variable en función de todas y de su importancia. A partir de esta única variable que los autores denominan Índice de calidad ya se puede aplicar alguno de los métodos comparativos que veremos posteriormente como son el método del Ratio de valoración y el método Beta. El Índice de calidad junto a la sencillez de su aplicación encierra un inconveniente importante y es que en la mayoría de los casos el tasador se encuentra con el problema de tener que relacionar entre si un número considerable de signos o variables que debe de ponderar al mismo tiempo en función de la importancia que para él tienen en el valor del inmueble y todo ello además para distintos inmuebles. Según Arrow y Raynaud (1986) “Tenemos que admitir que un cerebro normal no está creado para tomar decisiones complejas mediante criterios múltiples: la cantidad de información es demasiado grande como para permitir un tratamiento simultaneo……. De acuerdo con la experiencia personal, estimamos que cuatro criterios y cuatro alternativas es el máximo de complejidad tratable por el ser humano”. Necesitamos, pues, una metodología que nos permita tratar una cantidad importante de información a través de un tratamiento progresivo de dicha información, dicha metodología es la que se ha desarrollado bajo el nombre de Metodología multicriterio y que se verá brevemente en un capítulo posterior. 4. FUNCIONES DE DISTANCIA. NORMA L1 O DISTANCIA MANHATTAN. En la práctica valorativa es conveniente la utilización de distintos métodos con el fin de determinar el valor buscado a partir de la información de los comparables de los que se disponga. Por lo tanto al final del proceso posiblemente tengamos tantos valores del activo a valorar como métodos hayamos utilizado. Para determinar qué valor elegimos como definitivo vamos a utilizar el concepto de distancia introducido por Minkowsky y en el axioma de Zeleny base de la metodología de la Programación compromiso que indica “Dadas dos soluciones posibles en el espacio de los objetivos f1 y f2 la solución preferida será aquella que se encuentre más próxima al punto ideal” (Zeleny, 1973).

54

Capítulo IV. Conceptos básicos

El concepto general de distancia se representa por (5) 1/ p

 n p  L p   x1j  x 2j   j 1 

(5)

Según el valor que demos a p obtenemos distintas distancias, de las cuales las más comunes son: P=1. Distancia Manhattan ó Norma L1 P=2. Distancia Euclidiana ó Norma L2 P= . Distancia Chevysev ó Norma L Para determinar cuál de los métodos que veremos se ajusta más a los precios reales utilizaremos la distancia Manhattan o Norma L1. La base de esta elección está en el trabajo de Yoon (1987) en el que intenta medir la credibilidad de las diferentes métricas llegando a la conclusión que la métrica L1 es la más creíble. La forma de aplicar el concepto de Distancia Manhattan a la valoración será midiendo la distancia de los valores de los comparables recalculados por cada método utilizado, siendo el mejor aquel cuya Distancia sea menor. La comparación entre métodos también puede realizarse mediante el cálculo del Índice de adecuación que desarrollamos a continuación. 5. ÍNDICE DE ADECUACIÓN Otra forma de medir la bondad del proceso, es mediante lo que hemos denominado

Índice de adecuación ( I a ) (Aznar y Guijarro, 2005), que es una reelaboración de la Distancia Manhattan. Se trata de enfrentar la solución obtenida mediante el método que hayamos utilizado para determinar el valor de un activo con la que se obtendría con una solución ingenua (naive) del problema. Esta última sería la que aplicaría el valorador cuando la única información conocida para la muestra de comparables fuera el precio, de manera que el valor estimado para cualquier activo problema sería el obtenido como promedio entre el conjunto de comparables de la muestra. El índice de adecuación se obtendrá a partir de la relación entre la suma de desviaciones de uno y otro modelo [7] z  2. I  a 1    *100  z 

(7)

dónde z recoge la suma del conjunto de variables de desviación para el modelo utilizado z

n

n

 p

n

y

j j j 1 j 1

j

y

z  y z ' la suma de errores absolutos en el modelo naive

n

y j 1



j

y . 55

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

De esta manera, el índice de adecuación puede fluctuar entre 0 y 100, con valores más próximos al límite superior cuanto más ajustado resulte el modelo o sea cuanto mas mejore el método utilizado el resultado obtenido con el modelo naive. Tanto la Distancia Manhattan como el Índice de adecuación se desarrollarán con detalle más adelante cuando se presente el método del ratio de valoración y ambos conceptos se seguirán utilizando a lo largo del libro para medir la bondad de los resultados obtenidos con distintos métodos. 6. DETERMINACIÓN DE OUTLIERS En algunos de los métodos de valoración que veremos más adelante, concretamente en aquellos que llamaremos comparativos, se utilizan comparables para determinar el valor del activo a valorar. El que realmente tanto los comparables escogidos sean realmente comparables, o sea activos parecidos al a valorar, es fundamental para que el resultado obtenido sea aceptable y por lo tanto es necesario evitar la utilización de activos que puedan considerarse anómalos u outliers. Existen distintos métodos que pueden ayudarnos a detectar estos outliers: Criterio de Peirce, el Q-test, el Grubbs' Test for Outliers, en nuestro caso utilizaremos el Criterio de Chauvenet y para aquellos casos en que queramos extremar la selección el concepto estadístico de Desviación estandar. Vamos a ver cada uno de ellos. 6.1. CRITERIO DE CHAUVENET

. William Chauvenet (1820-1870) estudio en la Universidad de Yale donde se graduó en 1840 con el primer premio en composición de latín. Fue nombrado ayudante de Alexander Bache en la universidad Girard en Filadelfia. La universidad de Girard había sido fundada por el financiero estadounidense y lo filántropo Stephen Girard en 1833 y Chauvenet trabajó allí haciendo las observaciones del campo magnético terrestre. También trabajó en astronomía en High School de Filadelfia. En 1841 fue nombrado catedrático de matemáticas en U.S. Navy. En 1842 se trasladó a la Naval Asylum School en Filadelfia. En 1859 pasó como catedrático de matemática a la Washington University, St. Louis. El primer Canciller de dicha Universidad era Joseph Hoyt, pero después de su muerte en 1862 Chauvenet fue nombrado Canciller para sucederle, cargo que ejerció hasta 1869 cuando se jubiló debido a la mala salud. 56

Capítulo IV. Conceptos básicos

Chauvenet hizo dos contribuciones importantes, una como un autor de libros de texto y la otra como una figura importante en el desarrollo de la matemática en América. Será recordado por muchos por su papel importante en fundar el U.S. Naval Academy, especialmente teniendo en cuenta la influencia inmensa que ha tenido en el éxito de los ejércitos estadounidenses. Como contribuciones científicas mencionar: tratados en trigonometría plana y esférica (1850) astronomía esférica (1863), teoría y uso de instrumentos: método astronómicos de cuadrados mínimos (1863), y de geometría elemental (1870). El procedimiento para la determinación de outliers que propuso Chauvenet es el siguiente. 1. Se calcula la media aritmética y la desviación estándar de los datos. 2. Del elemento o elementos que consideremos pueden ser anómalos se calcula su distancia o diferencia a la media. Desviación a la media  Dm  ri  rm 3. Se realiza el cociente entre la diferencia obtenida en el punto 2 y la Desviación estándar. Pi 

Dm s

4. Se compara el resultado obtenido con los parámetros de la tabla 4.5 de puntos críticos de Chauvenet. Número de datos 3 4 5 6 7 8 9 10 12 15

Punto crítico (PCh) 1,38 1,54 1,65 1,73 1,80 1,86 1,92 1,96 2,03 2,13

Tabla 4.5. Puntos críticos de Chauvenet

Si

Pi  Pch  ri

no es outlier

Si

Pi  Pch  ri es outlier y no debe utilizarse

57

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Ejemplo: Aplicamos el criterio de Chauvenet al siguiente caso. Tabla 4.6

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

625 580 700 560 690

10.200 11.500 12.000 10.000 9.850

Tabla 4.6

Calculamos la media y la Desviación estándar. Tabla 4.7

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

625 580 700 560 690

10.200 11.500 12.000 10.000 9.850

631 63,09

10710 973,65

Media Desviación estándar

Tabla 4.7.

Calculamos la Desviación a la media. Tabla 4.8. Diferencia a la media

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

6 51 69 71 59

510 790 1.290 710 860

Tabla 4.8

58

Capítulo IV. Conceptos básicos

Realizamos el cociente: desviación a la media/Desvest. Tabla 4.9. Coeficiente: Diferencia/Desviación estándar

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

0,10 0,81 1,09 1,13 0,94

0,52 0,81 1,32 0,73 0,88

Tabla 4.9

No existe ningún outlier ya que todos los cocientes son menores de 1,65, punto crítico de Chauvenet para 5 datos. 6.2. DESVIACIÓN ESTANDAR La desviación típica o estándar mide la dispersión respecto a la media y es la raíz cuadrada de la varianza siendo esta la media aritmética de los cuadrados de las desviaciones de las variables respecto a la media aritmética Varianza: n

S

2

 x



i 1

i

 xm

2

n

Siendo S2 = Varianza

xi = Variables

xm =Media de las variables

n = número de variables

Desviación estándar n

S

 x i 1

i

 xm 

2

n

Siendo S = Desviación estándar La utilización de la Desviación estándar para detectar outliers consiste en medir la distancia de cada uno de los datos a la media y compararla con la Desviación estándar, de

59

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

forma que podamos eliminar aquellos datos cuya diferencia a la media sea superior a n*s, pudiendo n oscilar dentro del rango de 1 a 3 en función de lo estricto del análisis14. Ejemplo. Si utilizamos el mismo caso que hemos visto con Chauvenet tabla 4.10.

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

625 580 700 560 690

10.200 11.500 12.000 10.000 9.850

Tabla 4.10

Calculamos la media y la Desviación estándar. Tabla 4.11

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

625 580 700 560 690

10.200 11.500 12.000 10.000 9.850

631 63,09

10710 973,65

Media Desviación estándar

Tabla 4.11.

Calculamos la Desviación a la media. Tabla 4.12 Diferencia a la media

Activo 1 Activo 2 Activo 3 Activo 4 Activo X

Precio

Variable A

Variable B

5.200 4.900 6.000 4.800 ¿?

6 51 69 71 59

510 790 1.290 710 860

Tabla 4.12

14

60

La única diferencia entre utilizar este criterio y el de Chauvenet, es que este último fija unos máximos de desviación que varían en función del número de elementos, mientras que en el caso de la Desviación estándar lo deja en manos del analista.

Capítulo IV. Conceptos básicos

Se observa que el único comparable que su diferencia a la media es superior en las dos variables a la Desviación estándar es el comparable 3, en un supuesto de elegir el procedimiento riguroso de eliminar aquellos comparables que sus distancias sean superiores a una desviación estándar este comparable lo eliminaríamos 7. MÉTODOS DE VALORACIÓN El universo de la valoración es cada día más amplio debido a que en un mundo globalizado y en crecimiento es continua la incorporación de nuevos activos o bienes a valorar así como la puesta a punto de nuevas metodologías para hacer frente a los nuevos retos planteados. La tabla 4.13 presenta una clasificación de los métodos actuales, basada en las NIVS más la incorporación de los nuevos métodos multicriterio y los métodos de valoración de activos y recursos ambientales. TIPO DE ACTIVOS A VALORAR Activos o bienes de mercado

Inmuebles urbanos

Activos y recursos ambientales

GRUPO

MÉTODO

Métodos de ventas comparables, Métodos de comparación de Mercado, Métodos Directos de Mercado, Enfoque de comparación de ventas, Métodos Comparativos

Corrección simple Corrección múltiple Índices Porcentajes Factores Ratio de valoración Comparación temporal Beta o de las funciones de distribución Regresión por mínimos cuadrados CRITIC AHP ANP Programación por metas Regresión Espacial Actualización de rentas MAVAM (AHP+GP) Coste de reemplazamiento (Valoración de la construcción) Valor Residual (Valoración del suelo) AMUVAM (AHP+Actualización de rentas) Programación compromiso Costes evitados Coste del viaje Valor hedónico Valoración contingente

Actualización Mixtos Coste

Valoración ambiental

Tabla 4.13. Clasificación de los métodos de valoración según NIVS actualizada 61

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

En la práctica valorativa los métodos comúnmente utilizados son algunos de los métodos comparativos (método por corrección y por corrección múltiple, método del ratio de valoración, método Beta y el método del análisis de regresión), el método de actualización de rentas y los métodos del coste de reemplazamiento y el del valor residual. Todos estos métodos serán desarrollados en los próximos capítulos acompañados de ejemplos y de casos. Por otro lado existen otros métodos, los agrupados en el apartado de Valoración ambiental, AMUVAM, Programación compromiso, Costes evitados, Coste del viaje, Valor hedónico y Valoración contingente que son métodos de valoración de activos y recursos naturales. Por último existe actualmente una propuesta de nueva metodología basada en la aplicación de modelos multicriterio de ayuda a la toma de decisiones a la valoración de activos algunos de los cuales, CRITIC, GP y AHP se presentarán también en este libro.

62

CAPITULO V MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO I. MÉTODOS POR CORRECCIÓN 1. INTRODUCCIÓN Los métodos comparativos que en las NIV2005 se denominan de diversas formas como Métodos de ventas comparables, Métodos de comparación de Mercado, Métodos Directos de Mercado y también Enfoque de comparación de ventas, determinan el valor de un bien problema, comparando este bien con otros bienes similares de los cuales si se conoce su precio por haber sido objeto de una transacción reciente. La comparación se realiza utilizando los elementos de comparación, características o variables explicativas de los distintos bienes. Los métodos más conocidos dentro de este gran grupo son el de Corrección y Corrección múltiple, el del Ratio de valoración, el método Beta y el método estadístico o econométrico o de análisis de regresión. Para la utilización de estos métodos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado de inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan conocer tanto los precios de los comparables como las variables explicativas de dichos precios. En este capítulo se desarrollan los métodos por corrección simple y múltiple, Los métodos del Ratio de valoración, comparación temporal y el método Beta se presentarán en el siguiente capítulo 6, en el capítulo 7 se expondrá el método de análisis de regresión y en el capítulo 8 se verán los modelos multicriterio. 2. CONCEPTOS BÁSICOS Los métodos por corrección se basan en el concepto de homologación u homogenización, y con tales nombres es conocido en algunos países, dicho concepto es el proceso por el cual se pretende hacer comparables dos o más bienes, que por sus características son parecidos, pero no idénticos. Derivado del griego homólogos (ομόλογος) "acordar", el término se usa en varios campos para describir la equiparación de las cosas, ya sean éstas características, especificaciones o documentos.15 De forma muy elemental en la fig. 1 podemos observar dos viviendas y de una de ellas se conoce su precio y de la otra debemos estimar el valor. Con base en la comparación encontramos que la diferencia principal está en la puerta de entrada y en el ventanal lateral. Una forma de estimar el valor final es determinando el costo de construir el ventanal y la puerta, de esta forma ambos inmuebles estarían en las mismas condiciones.

15

Wilkipedia

63

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Sujeto

Comparable

Fig. 1. El proceso de homologación

El factor de homologación es la cifra numérica que establece el grado de diferencia, expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género, con base en sus características particulares, para hacerlos comparables entre sí, de forma que la información obtenida del comparable sirva para determinar el valor del sujeto. Puede ser mayor o menor que la unidad, dependiendo si la condición del sujeto es mejor o peor al comparable. Y también podría ser expresada la diferencia en términos de costo (cuál es el costo necesario invertir o eliminar de un inmueble para hacerlo semejante al inmueble incógnita). Para poder proceder a la corrección de los comparables con respecto al bien a valorar se determinan las características o variables explicativas que vamos a utilizar en el procedimiento de corrección y que deberán ser aquellas que en cada caso, en opinión del experto, mayor influencia tengan sobre el precio. Definidas las mismas se pasa al proceso de corrección el cual consiste en ir cotejando cada comparable con el bien a valorar y para cada característica, pudiendo la corrección realizarse de varias formas, índices, porcentajes, parámetros o costos. Y para poder realizar dicha corrección es conveniente seguir los pasos siguientes: a) Conocer físicamente el bien a valorar y los posibles comparables con sus característica. b) Seleccionar los comparables más representativos (de la base de datos o de la investigación de mercado). Se debe hacer buscando que guarden la máxima similitud con el sujeto. c) Definir las variables explicativas y el procedimiento de corrección a utilizar. d) Determinar las diferencias entre los comparables y el sujeto 64

Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección

e) Generar los ajustes necesarios a cada comparable, de forma que sea lo más parecido al sujeto analizado. f) Se recomienda la adecuada tabulación de los resultados con el fin de lograr una mejor comprensión e interpretación de los resultados. g) Medir la desviación de los valores homologados utilizando el método de Chauvenet u otro de los propuestos h) Corregidos todos los precios de los comparables el valor del bien a valorar es la media aritmética de los precios corregidos o la suma de estos precios ponderados. El juicio, criterio y experiencia del profesional de la valoración, son fundamentales. Pero todo juicio o criterio, debe estar respaldado y contar con el soporte de una metodología apropiada. Las distintas formas como suele aplicarse el método por corrección y que desarrollamos a continuación son: 1) Método por corrección simple. 2) Método por corrección múltiple a. Por Índices b. Por porcentajes c. Por parámetros 3. MÉTODO POR CORRECCIÓN SIMPLE Este método se denomina simple porque parte de un único comparable base del cual es conocido su precio y sus elementos de comparación o variables explicativas, de forma que se va comparando el activo a valorar con el comparable base para cada variable y en función de esa comparación se va incrementando o disminuyendo (homogeneizando) el precio del comparable base, resultando al final un valor del activo a valorar que es el resultado de todos las variaciones sufridas por el precio del comparable base al tener en cuenta todos las variables explicativas. Este método elemental da origen como veremos más adelante al método por corrección múltiple en el cual se tiene en cuenta la corrección de varios comparables. Los coeficientes a utilizar se fijan a partir de la propia experiencia en valoración y un ejemplo seria el definido en las tablas 5.1 y 5.2 para las variables entorno y comunicaciones. Variable ENTORNO Vivienda a valorar con Coeficiente respecto a vivienda comparable a aplicar Mucho mejor 1,20 Mejor 1,10 Igual 1,00 Peor 0,90 Mucho peor 0,80 Tabla 5.1. Coeficientes para la variable Entorno 65

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Variable COMUNICACIONES Inmueble a valorar Comparable Coeficiente Metro y Bus Metro ó Bus 1,1 Nada 1,3 Metro y Bus Nada 1,2 Nada Metro y Bus 0,8 Metro ó Bus 0,9 Tabla 5.2. Coeficientes para la variable Comunicaciones

Existen otras formas, como hemos dicho, de realizar la corrección, mediante parámetros calculados con diferentes fórmulas o mediante tablas, y que van afectando en más o en menos al comparable y también utilizando porcentajes en vez de coeficientes. Estos casos los veremos al desarrollar el método por corrección múltiple. Caso práctico. Se pretende valorar una vivienda en el municipio XXXX (Costa Rica) cuyas características o variables explicativas más esenciales así como las del comparable escogido aparecen en la Tabla 5.3 Variables Edad

Vivienda a valorar 10

Superficie útil 125 Habitaciones 2 Cochera Un auto Zona verde (patio) Si Cuartos de baño. 2 Seguridad privada Si Estado conservación Buena Equipamiento urbano Completo Precio

¿?

Vivienda comparable 16 85 3 Un auto Si 1 Si Buena Falta alcantarillado pluvial, recolección basura deficiente 32.000.000 ¢

Tabla 5.3. Variables explicativas de la vivienda a valorar y de la vivienda comparable

En la Tabla 5.4 se van definiendo los coeficientes de corrección del precio comparable base a partir de la comparación entre el inmueble a valorar y el comparable, variable a variable y se corrige el precio del comparable en función de que sea mejor (a la baja) o peor (al alza) para llegar a un valor del inmueble problema. En las variables Edad, Superficie útil, Cuartos de baño y Equipamiento urbano se corrige el precio del comparable al alza por ser la vivienda a valorar mejor, los coeficientes a utilizar son 1.10, 1.05, 1.05 y 1.10 respectivamente, en la variable Habitaciones se corrige a la baja por ser peor el inmueble a valorar, el coeficiente es 0.85, en el resto de las variables al ser iguales en ambos casos no hay corrección. El detalle de los coeficientes correctores puede verse en la Tabla 5.4. 66

Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección

Variables Coeficiente corrector Edad 1.10 Superficie útil 1.05 Habitaciones 0.85 Cochera 1.00 Zona verde 1.00 Cuarto de baño 1.05 Seguridad 1.00 E. Conservación 1.00 Equipamiento urbano 1.10 Tabla 5.4. Coeficientes correctores sobre el valor base del comparable.

El producto de todos los coeficientes nos da el Coeficiente corrector total. Coeficiente corrector total = 1.1*1.05*0.85*1*1*1.05*1*1*1.1 = 1.13 El producto de este coeficiente corrector total por el precio del comparable nos da el valor de la vivienda a valorar. Valor vivienda a valorar = 32.000.000*1,13 = 36.160.000 ¢ El método por corrección simple es un método de gran sencillez y que utiliza en su elaboración las comparaciones pareadas, activo a valorar frente a activo base, lo cual como veremos con la metodología multicriterio, es la forma que mejor se adapta a mente humana16, por el contrario tiene la subjetividad de los coeficientes, así como el considerar todas las variables con la misma importancia ó peso. 4. MÉTODO DE CORRECCIÓN MÚLTIPLE Este método está basado en el método por corrección visto anteriormente, la diferencia y por eso su denominación de múltiple consiste en que en este caso se corrige no un solo comparable base, sino varios, siendo el valor final la media aritmética o la ponderada de todos los precios corregidos. Se seleccionan, por tanto, varios comparables que deben ser similares o lo más parecido posible al inmueble a valorar. Los comparables seleccionados en el mejor de los casos deben haber sufrido una transacción reciente y debemos conocer el precio de esas transacciones. La corrección puede hacerse mediante Índices como se ha visto en el método por corrección simple o bien mediante porcentajes o mediante parámetros o factores. 4.1. CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR ÍNDICES El procedimiento es el visto en el caso de corrección simple pero en este caso intervienen varios comparables y el valor final es la media de los precios corregidos de los comparables.

16

Para mayor detalle puede verse Saaty (1980), Moreno-Jiménez (2003) y Aznar y Guijarro (2005)

67

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Caso práctico. Valoración de un terreno. En la Tabla 5.4 están los datos de los 6 comparables con sus precios a corregir teniendo en cuenta las siguientes características: zona (Fzo), ubicación (Fub), frente (Ffr), fondo (Ffo), superficie (Fsu), topografía (Fto), uso (Fus)y otros (FCe). Comparables 1 2 3 4 5 6 Sujeto

Factores de homologación

Precio Unitario

Fzo

Fub

Ffr

Ffo

Fsu

Fto

Fus

FCe

1,789 1,800 1,750 1,750 1,750 2,000

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.01 1.01 1.01 1.01 1.01 0.95

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Valor promedio

Fre 1.01 1.01 1.01 1.01 1.01 0.95

Precio unitario corregido 1,814 1,822 1,760 1,768 1,775 1,898 1,806

Tabla 5.4. Datos de los comparables y homologación por Índices

La media de los valores corregidos es el valor del terreno a valorar, previamente como hemos dicho es conveniente verificar si entre los precios homologados existe alguno que pueda considerarse anómalo, para ello aplicamos Chauvenet Tabla 5.5. Comparable

VUM corregido Desviación Punto crítico a la media 1 1,814.75 8.05 0.15 2 1,822.99 16.29 0.31 3 1,760.31 -46.38 0.89 4 1,768.74 -37.95 0.73 5 1,775.12 -31.57 0.61 6 1,898.26 91.56 1.77 Media 1,806.69 Desviación estandar 51.58 Tabla 5.5. Criterio de Chauvenet

El comparable 6 su punto crítico 1.77 es superior a 1.73, punto crítico máximo para 6 datos, en un caso muy estricto debería de ser eliminado. En este caso como la diferencia es pequeña 0.04, vamos a mantenerlo y por lo tanto el valor del activo a valorar seria la media de los valores corregidos de los comparables. 4.2. CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR PORCENTAJES Como hemos dicho anteriormente una de las formas de corregir u homologar los comparables es comparándolos con el activo a valorar para cada una de las variables explicativas elegidas y expresando dicha comparación en porcentajes en más o en menos. Al final el precio de cada comparable se corregirá por la suma de los porcentajes determinados.

68

Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección

Precio ponderado

Ponderación

Precio corregido

Corrección

Comparación

Var.4 Corrección

Comparación

Var. 3 Corrección

Comparación

Var. 2 Corrección

3.530 2.950 3.250 2.590 3.100 2.725

Comparación

80 91 76 85 101 99

€/m2

1 2 3 4 5 6

Superficie

Testigo

Var.1

Total corrección.

Caso práctico. La Tabla 5.6 es una tabla clásica para desarrollar la corrección múltiple, en ella figuran 6 comparables para determinar el valor de un inmueble X. De los comparables que son similares al sujeto a valorar, conocemos su precio, la superficie y por lo tanto el precio por m2 y además se han escogido cuatro variables 1,2 3 y 4 que a juicio del tasador son las características más importantes en este caso para la determinación del precio.

Tabla 5.6. Tabla para la corrección múltiple.

La forma de corregir es la siguiente: Se compara cada comparable con el sujeto a valorar para cada variable pudiéndose presentar los siguientes casos: Son iguales ambos inmuebles para esa variable: se expresa mediante el signo = en la columna Comparación y se cuantifica como 0 (cero) en la columna Corrección Si el comparable es mejor que el bien a valorar (Tabla 5.7). Comparación Corrección Algo Mejor + -4% Mejor ++ -6% Mucho mejor +++ -8% Tabla 5.7. Coeficientes correctores sobre el valor cuando el comparable es mejor que el bien a valorar

Si el comparable es peor que el bien a valorar (Tabla 5.8). Algo peor Peor Mucho peor

Comparación Corrección +4% -+6% --+8%

Tabla 5.8. Coeficientes correctores sobre el valor cuando el comparable es peor que el bien a valorar

69

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

La columna Total corrección recoge el sumatorio de las correcciones realizadas para cada variable y para cada comparable.

2.894 2.714 2.860 2.849 2.976 2.779 2.845

5% 20% 10% 10% 25% 30%

Precio ponderado

-18 -8 -12 +10 -4 +2

Ponderación

-4 -4 0 +4 0 +4

Precio corregido

+ + = = -

Corrección

-4 0 0 +6 0 +4

Comparación

+ = = -= -

Var.4 Corrección

-6 0 -4 -4 -4 -6

Comparación

++ = + + + ++

Var. 3 Corrección

-4 -4 -8 +4 0 0

Comparación

+ + +++ = =

Var. 2 Corrección

3.530 2.950 3.250 2.590 3.100 2.725

Comparación

80 91 76 85 101 99

€/m2

1 2 3 4 5 6

Superficie

Testigo

Var.1

Total corrección.

Para cada comparable, el producto del precio por m2 por (1-∑ correcciones) será su precio corregido Tabla 5.9.

144 542 286 284 744 833

2.833

Tabla 5.9. Tabla para la corrección múltiple completa.

Con todos los precios de los comparables corregidos pueden seguirse dos formas distintas de obtener el valor buscado del inmueble a valorar a. El valor buscado es igual a la media de los precios homogenizados. V

V

 Precios corregidos de los comparables numero de comparables

2894  2714  2860  2849  2976  2779  2845 6

b. El valor buscado es igual a la suma de los precios corregidos ponderados según la apreciación del tasador de la mayor o menor similitud de cada comparable con el bien a valorar V = Precios homogenizados de los comparables ponderados. V  5% * 2894  20% * 2714  10% * 2860  10% * 2894  25% * 2976  30% * 2779

V  144  542  286  284  744  833  2833 5. CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR PARÁMETROS Ó FACTORES La corrección por factores es uno de los métodos más utilizados en la práctica valorativa. Los parámetros o factores normalmente utilizados son aquellos relativos a las variables que explican el precio del activo a valorar. La propuesta de factores es muy variada tanto a nivel de autores como de 70

Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección

países e incluso dentro de un mismo país. A continuación se presentan los factores más utilizados en la valoración de activos agrarios y en el próximo capítulo se desarrollaran los factores en valoración urbana tanto para construcciones como para el suelo. 6. CORRECCIÓN POR PARÁMETROS O FACTORES EN VALORACIÓN AGRARIA. En valoración de predios agrarios los factores comúnmente utilizados son: I. II. III. IV. V. VI. VII.

Factor por área o extensión Factor por frente Factor por regularidad o forma Factor de nivel Factor de pendiente Factor por tipo de vía Factor por servicios 2

Veamos las propuestas para dichos factores. I.

Factor por área o extensión. Corrige las diferencias de superficie entre el lote a valorar y el lote tipo. 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)

 Alt  Fa     Alv 

0.15

Siendo Alt = Área del lote tipo

Alv = Área del lote a valorar

2. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)

 Alt  Fa     Alv 

0.31

Siendo Alt = Área del lote tipo

Alv = Área del lote a valorar

II. Factor por frente. Compara los diferentes frentes del lote a valorar y del lote tipo. Es importante su consideración pero menor que en el caso de lotes urbanos. 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)

Ffr  e  Flv Flt *0.000125 Siendo Flv = Frente lote a valorar

Flt = Frente lote tipo 71

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

2. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)

Ffr  4

Flv Flt

Siendo Flv = Frente lote a valorar

Flt = Frente lote tipo

III. Factor por regularidad o forma. Factor que tiene en cuenta la forma más o menos regular del terreno, cuando más irregular es un lote su valor disminuye. Con este factor se introduce el concepto de área del mayor rectángulo circunscrito, que es el área del mayor cuadrado o rectángulo que contenga el lote a valorar. 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)

Ffo  n

Alv Amrc

Siendo Alv = Área del lote a valorar Amrc =Área del mayor rectángulo circunscrito n = grado de la raíz (puede utilizarse quinta o sexta) IV. Factor por nivel. Este factor se aplica cuando el nivel del lote a valorar está sobre o bajo el de la vía pública, ya que ello disminuye el valor del lote, mas en el caso de estar bajo nivel que en el de estar sobre nivel. 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica) Lote sobre nivel.

Fsn  e  0.03*sn  Siendo sn = Sobre nivel del lote a valorar en metros Lote bajo nivel

Fbn  e  0.05*sn  Siendo bn = Bajo nivel del lote a valorar en metros

72

Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección

V. Factor de pendiente. Se denomina pendiente al grado de inclinación o declive que posee un determinado lote con respecto al eje horizontal. 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)

Fp  e

 Plt  Plv     78 

Siendo Plt = Pendiente del lote tipo Plv = Pendiente del lote a valorar La cuantificación de las pendientes se realiza mediante el siguiente gráfico.

VI. Factor por tipo de via. Este factor valora el tipo de vía sobre la que se sitúa el lote a valorar. 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica) Para aplicar este factor se definen siete tipos de vía, Tabla 5.10. Clasificación

Descripción

1

Es la vía que se ubica en el sector más valioso y de mayor desarrollo comercial, y podría no tener las mejores características (materiales, estado, ancho, entre otros)

2

Se ubican en zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales que deben soportar un tránsito denso, y en algunas zonas residenciales de clasificación alta. Guarda similitud con la anterior en cuanto a sus características.

3

Este tipo de vía se localiza en zonas de transición comercialresidencial, residencial e industrial. Sus características son de menor condición a la anterior. 73

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Clasificación

Descripción

4

Se localizan en sectores residenciales, industriales y en algunas zonas agropecuarias. Algunas servidumbres se clasifican en esta categoría por sus características. Permiten la circulación de todo tipo de vehículos.

5

Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre, material arenoso y/o lastre mezclado con material más grueso, permiten la circulación a todo tipo de vehículos. En esta categoría se incluyen las alamedas cualquiera que sea su acabado.

6

De material ligeramente grueso, arenoso, o de tierra, se ubican por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación de vehículos durante todo el año.

7

De material grueso, de tierra o arcilloso, se ubican por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación de vehículos solo durante la época seca.

8

Son las vías que permiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones. Se incluye en esta categoría la playa cuando es la única vía de acceso a estos inmuebles.

9

Son las vías angostas que sirven de servidumbres de paso.

10

Son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando es la única vía de acceso.

11

Es la vía férrea, cuando son la única vía de acceso a estos inmuebles. Tabla 5.10. Tipos de vía

Ftv  e VlvVlt *0.06646  Siendo Vlv =Vía lote a valorar Vlt = Vía lote tipo VII. Factor por servicios 2 1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica) Se consideran servicios 2 los de cañería, electricidad, teléfono y alumbrado público. Para la utilización de este factor se tendrá en cuenta la tabla 5.11

74

Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección

Alumbrado P.

Teléfono Electricidad Cañería

Clasificación

0

0

0

0

1

1

0

0

0

2

0

1

0

0

3

0

0

1

0

4

0

0

0

1

5

1

1

0

0

6

1

0

1

0

7

1

0

0

1

8

0

1

1

0

9

0

1

0

1

10

0

0

1

1

11

1

1

1

0

12

1

1

0

1

13

1

0

1

1

14

0

1

1

1

15

1

1

1

1

16

Tabla 5.11. Servicios 2

Fs2  e  SlvSlt *0.03

Siendo Slv = Servicios lote a valorar Slt = Servicios lote tipo Caso práctico Se desea estimar el valor de un terreno cuyas características principales junto con las del lote tipo aparecen en la Tabla 5.12.

Parcela a valorar Lote tipo Superficie (m2) Frente (m)

10.500

6.000

500

250

Precio (u.m./m2)

100

Tabla 5.12. Características

75

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Vamos a resolver el problema mediante dos propuestas Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica) Factor Superficie

 Alt  Fa     Alv 

Factor Frente (m)

Ffr  e Flv  Flt *0.000125 

Precio resultante

0.15

 6.000     10.500 

0.15

 e 500250 *0.000125   1.0317

V=100*0.9194*1.0317=94.8

 0.9194

1. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)  Alt  Fa     Alv 

Ffr  4

0.31

 6.000     10.500 

0.31

 0.8407

Flv 4 500   1.1892 Flt 250

V=100*0.8407*1.1892=99.9

En este sencillo caso se evidencia la importancia de los parámetros, en función de la elección de los mismos el resultado final varía.

76

CAPÍTULO VI MÉTODOS POR COMPARACIÓN DE MERCADO II. MÉTODO POR CORRECCIÓN EN INMUEBLES URBANOS. 1. INTRODUCCIÓN En este capítulo se sigue presentando el método por comparación de mercado por corrección mediante factores. En el capítulo anterior se vieron los factores que se tienen en cuenta en valoración agraria, en este se desarrollan los factores más utilizados en valoración urbana en el caso de las viviendas, en el próximo capítulo se verán los factores urbanos para la valoración del suelo. El método por corrección en inmuebles urbanos está muy desarrollado y aceptado en la mayoría de países y es por ello que el número de factores considerados es bastante numeroso y dentro de cada factor el número de propuestas también suele ser abundante y como veremos en algunos casos con diferencias importantes en su aplicación y resultados. 2. MÉTODO POR CORRECCIÓN POR FACTORES EN INMUEBLES URBANOS. CASO VIVIENDAS. Los principales factores de homologación aplicables a la valoración de edificaciones son los siguientes: I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII.

Factor de negociación, Fn. (Factor de comercialización Fcom). Factor por edad, Fed Factor por estado de conservación, Fec Factor obsolescencia funcional, Fof Factor por actualización en el tiempo, Fac Factor de zona. Fzo Factor por ubicación en el bloque o manzana, Fpb Factor por uso del suelo, Fus Factor por superficie construida, Fsc Factor por calidad de la vivienda, Fcv Factor por calidad de obras comunes, Foc Factor por calidad general del proyecto, Fcp

Veamos cada uno con detalle I. Factor de negociación, Fn. (Factor de comercialización, Fcom). Este factor pretende corregir los precios de oferta obtenidos de anuncios en prensa e inmobiliarias que en el proceso de venta van a sufrir una rebaja como fruto de la negociación y por ese hecho han sido previamente incrementados. El factor a aplicar se calcula: Fn  1 

Pr ecio venta  Pr ecio negociación Pr ecio venta

77

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

siendo Fn: factor de negociación Precio de venta = precio de venta del bien (referencia del anuncio, periódico, etc.) Precio oferta similares = precio mínimo que el mercado estaría dispuesto a negociar por bienes similares Ejemplo: Se tiene en oferta un inmueble en ¢40.0000.000, finalmente luego de investigar al mercado de bienes similares en venta en la zona, los oferentes estarían dispuestos a rebajar los precios de venta en ¢2.000.000 Por lo tanto, el factor de homologación a aplicar en la tabla será de: Fn  1 

40,000,000  38,000,000  0.95 40,000,000

En este caso el valor a ser incluido en la tabla de homologación es de 0.95. El cual está interpretando el sentir del mercado a someter a negociación hasta un 5% del precio ofertado. II. Factor de homologación por edad. Fed Se presentan dos criterios utilizados en México y el propuesto por la Dirección General de Catastro en España. 1. Criterio México I Se propone el modelo siguiente. Fed  0.20 

1.4 VUTs  E s1.4 * 0.80 1.4 VUTc  E c1.4

siendo VUT = vida útil (sujeto o comparable) Ec = edad cronológica del sujeto o comparable 0.20 porcentajes del terreno (del 100% de valor se considera que un 20% es aportado por el terreno). 0.80 porcentajes del terreno (del 100% de valor se considera que un 0.80% es aportado por la construcción).

78

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

2. Criterio México II.

FEdad

    EE 1.4   FEC    1   1 *        1 *  10 VUT         

Siendo: EE= Edad Efectiva VUT= Vida Útil Total FEC= Factor de Estado de Conservación Este factor a diferencia del anterior tiene en cuenta el estado de conservación del inmueble y por eso también se utiliza para el cálculo de la depreciación física en el Método del Coste de Remplazamiento ó Reposición, también denominado del Valor físico en algunos países. En el caso de su aplicación como factor de corrección, como estamos viendo ahora, se calcula el factor de edad tanto del comparable como del sujeto a valorar, el cociente de ambos es el factor final que se aplica al comparable.

Fedfinal 

Fed sujeto Fed comparable

Para obtener el dato del factor de estado de conservación (FEC) se utiliza el criterio de Ross Heidecke que aparece en la tabla 6.1. ESTADO

CALIFICACIÓN FACTOR FEC

En desecho

1

0.000

En desecho

2

0.135

Reparación mayor

3

0.250

Reparación mayor

4

0.470

Reparación sencilla

5

0.660

Reparación sencilla

6

0.820

Regular

7

0.920

Regular

8

0.975

Nuevo

9

0.990

Nuevo

10

1.000

Tabla 6.1. Factor de conservación según Ross Heidecke 79

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Ejemplo: En el estudio de mercado, se han determinado las siguientes edades de varios inmuebles en oferta. Inmueble A: Edad 10 años Inmueble B: Edad 2 años El inmueble que se desea valorar, tiene una edad de 5 años. Las vidas útiles totales de las edificaciones se estiman en 60 años y el estado de conservación es nuevo para todos los casos. Propuesta 1 Para el inmueble A: Fed  0.20 

601.4  51.4 * 0.80  1.04 601.4  101.4

El factor de homologación en este caso es 1.04, mayor que la unidad. Significa que el inmueble a valorar es algo mejor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 1,04. Para el inmueble B: Fed  0.20 

601.4  51.4 * 0.80  0.98 601.4  21.4

El factor de homologación en este caso es 0.98, menor que la unidad. Significa que el inmueble a valorar es algo peor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 0,98. Propuesta 2 Para el inmueble A

FEdadA

    10 1.4   0.99       EE 1.4   FEC    1   1 *       0.909    1   1      1 *    1 *  10 60 10 VUT                    

Para el Inmueble B

FEdadB

80

    2 1.4   0.99       EE 1.4   FEC        1   1*       0.901    1   1      1 *    1 *  10 VUT        60    10        

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

FEdadIV

     5 1.4   0.99      EE 1.4   FEC    1   1*       1   1      1 *    0.904    1 *  VUT 10         60    10       

Factor con respecto a A

Fedfinal 

0.904 Fed sujeto   1.003 Fed comparable 0.909

Como en la propuesta 1significa que el inmueble a valorar es algo mejor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 1,003. Factor con respecto a B

Fedfinal 

0.904 Fed sujeto   0.994 Fed comparable 0.909

Como en la propuesta 1 significa que el inmueble a valorar es algo peor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 0,994. Los resultados resumidos pueden verse en la Tabla 6.2. Criterio México I Criterio México II Inmueble a

1.04

1.003

Inmueble B

0.98

0.994

Tabla 6.2. Resumen de los resultados

III. Factor de homologación por estado de conservación, Fec Las propuestas más conocidas son 1. Criterio de Heidecke 2. Criterio de la Dirección General de Catastro (España)

81

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

1. Criterio de Heidecke17. En el apartado donde se trata el tema de la depreciación se desarrolla el tema del criterio de Heidecke más extensamente. El factor propuesto es el siguiente:

E  Fec   cs   Ecc  Siendo: Ecs: estado de conservación del sujeto Ecc: estado de conservación del comparable Y la cuantificación de ambos estados de conservación se realiza mediante los 5 criterios definidos por Heidecke (Tabla 6.3). ESTADOS DE CONSERVACIÓN SEGÚN CRITERIO HEIDECKE Estado Calificación Factor 1 Nuevo, en condiciones de uso de acuerdo a diseño. 1 Nuevo Intermedio: En excelente estado de conservación pero 1.5 no es nuevo. El programa de mantenimiento ha sido 0,9968 continuo y adecuado. Normal, en general algunos de sus acabados pueden 2 requerir un mantenimiento preventivo que con su Normal aplicación le devolverán al inmueble una muy buena 0,9748 condición. (pinturas parciales, impermeabilizaciones, limpiezas, etc). 2.5 Intermedio en el estado 2 y 3 0,9191 3 Requiere reparaciones sencillas no estructurales Reparaciones (reparaciones en ventanerías, pintura mayor, herrería, 0,8190 sencillas pluviales y similares) 3.5 Intermedio entre 3 y 4 0,6680 4 Reparaciones importantes que generalmente involucran Reparaciones elementos estructurales y cambios mayores 0,4740 Importantes sustituciones o restituciones en acabados 4.5 Intermedio entre 4 y 5 0,2780 5 Inmueble para demolición o desecho 0,00 Demolición Tabla 6.3. Estados de Conservación de Heidecke18

17

82

Criterio que considera el estado de conservación adicional a la depreciación por el paso del tiempo (edad). Algunos autores coinciden que la forma correcta del apellido es Heideck 18 En este caso los autores no asignan un valor residual al inmueble. Generalmente se consideran valores de 0% a 10% del valor nuevo del bien. Este valor depende del costo estimado como desecho o chatarra, elemento cuestionable en muchas obras que más que un valor residual se convierte en un costo para el propietario.

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

2. Criterio de la Dirección General de Catastro (España) Se proponen los siguientes factores. Estado Normal (construcciones, que a pesar de su edad, cualquiera que fuera esta, no necesitan reparaciones importantes): 1.00 Estado Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0.85 Estado Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0.50 Estado Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0.00 Ejemplo: La vivienda a valorar se encuentra en un estado de conservación ¨normal¨ y el comparable ¨requiere reparaciones sencillas¨.  0.9748  Fec     0.8190 

Fec  1.1902

Adicionalmente hay que aplicar la depreciación por paso del tiempo (edad), como se verá en el capítulo del método del costo. IV. Factor de homologación por obsolescencia funcional. Fof La forma de calcular este factor es tomando en cuenta los costos necesarios para el ajuste del inmueble a las normativas actuales así como el costo de reposición a nuevo de dicho inmueble.  C  Fof  1   r   CRN  siendo Fof : Factor por obsolescencia funcional Cr: Costo total necesario para adecuar la obra a las exigencias modernas CRN: costo de reposición nuevo del inmueble Ejemplo: Se tiene un inmueble que tiene una edad de 30 años, una vida útil de 60 años y de acuerdo a la inspección se considera que requiere de una inversión mínima de 2,000,000 u.m. El costo nuevo se estima en 40,000,000 millones de u.m.  2,000,000  Fof  1     0.95  40,000,000  83

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

V. Factor de homologación por actualización en el tiempo, Fac Este factor puede obtenerse de dos formas, una a partir de los índices de precios y la otra mediante la tasa de variación intermensual inmobiliaria. 1. Propuesta 1. Por índices de precios Es el proceso por medio del cual se espera hacer que dos referencias que fueron con fechas distintas sean homologadas a un mismo punto en el tiempo por medio de un coeficiente de actualización. En este caso el índice mide la evolución de una variable en el tiempo.  IPCa   Fac    IPCp  Siendo Fac: factor de actualización IPCa = índice precios actual IPCp = índice precios pasado Generalmente en los procesos de actualización se suele utilizar como referentes: a) Índice de precios al consumidor IPC b) Índice precios insumos de materiales de construcción c) Índices de la Cámara de la Construcción d) Índices de salarios Por ejemplo, si conocemos una transacción realizada en el mes de mayo de 2006, un primer intento en la actualización del valor podrá ser aplicando el índice de precios al consumidor IPC. IPCa = índice de precios a la fecha IPCp = índice de precios a una fecha posterior IPCmayo 2006 = 98.14 IPCjunio 2009 = 131.53  131.53  Fac     1.34  98.14 

84

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

2. Propuesta 2. Tasa de variación intermensual inmobiliaria Una forma alternativa de medir la actualización del valor es por medio de la Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria, expresada según la fórmula que a continuación se expresa como:

Fac  1  i 

n

Siendo Fac: factor de actualización i = tasa de variación intermensual inmobiliaria n = número de meses entre las referencias estudiadas La tasa de variación intermensual Inmobiliaria se obtiene de la siguiente expresión, que es la misma que se utilizará más adelante cuando se estudie el método de comparación temporal:

 Va  1n  i %     1  Vo   i% = tasa de variación intermensual inmobiliaria Va = valor promedio a la fecha del tipo de inmuebles valorados Vo = valor promedio meses atrás del tipo de inmuebles valorados n= número de meses transcurridos entre Vo y Va Ejemplo: Supongamos los siguientes datos. Va = 2.800 u.m. Vo = 2000 u.m. n = 18 meses  Va  1 n   2.800 1/18 i %     1     1  0.01886  Vo    2.000  Fac  1  0.01886   1.4 18

VI. Factor de Zona Fzo. Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la zona entre sujeto y comparable, para ello se determina el factor a través de la aplicación de clasificaciones de zonas predefinidas, donde se califica cada una de ellas, y donde como en todos los casos es deseable que la selección de comparables siga la regla de que estos tengan la mayor cantidad de similitudes en sus características con respecto al inmueble que se está valorando.

85

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Se utiliza la tabla 6.4, y se divide la característica y calificación del sujeto entre la calificación y característica del comparable, por ejemplo: Zona del inmueble a valorar: Residencial de 1ª. C1 0,75 Zona del Comparable: Residencial de 2ª. C2 0,70 Factor = 0,75/0,70 = 1,07 TIPO DE ZONA

CVE CALIFICACIÓN

Turística Comercial

TC

1.00

Comercial de 1ª

C1

0.95

Comercial de 2ª

C2

0.90

Residencia de lujo

RL

0.80

Residencia de 1ª

R1

0.75

Residencia de 2ª

R2

0.70

Interés social

IS

0.65

Habitacional popular

HP

0.60

Tabla 6.4. Factor zona

VII. Factor de homologación por ubicación en el bloque o manzana Fpb Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la ubicación entre el sujeto y el comparable. Se determina el factor utilizando los índices de la tabla 6.5 dividiendo la calificación del sujeto por la calificación del comparable. Ubicación

Índice para uso habitacional

Manzanero

1.20

Cabecero

1.15

Dos frentes

1.05

Esquina

1.05

Medianero

1.00

Interior

0.85

Tabla 6.5. Factor por ubicación en el bloque

86

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

F pb 

Ipbs Ipbc

Siendo: Fpb = factor por posición en el bloque Ipbs = índice posición del inmueble sujeto en el bloque Ipbc= índice posición del inmueble comparable en el bloque Ejemplo: Ubicación del inmueble a valorar: Medianero:1.00 Ubicación del Comparable: Esquina: 1.05 Factor = 1,00/1,05 = 0,9523 VIII. Factor de homologación por uso del suelo Fus Este factor se aplica cuando existe una diferencia en la relación construcción-terreno entre sujeto y comparable. Dos propuestas: 1. Propuesta 1. El cálculo del factor se realiza mediante la siguiente fórmula. Fus  0.20 *

Cuss  0.80 Cusc

siendo FUS = Factor por uso del suelo Cuss = (área construida/área total del terreno) del sujeto. Cusc = (área construida/área total del terreno) del comparable 2. Propuesta 2. (México) Este factor se aplica cuando existe una diferencia en la relación construcción-terreno entre sujeto y comparable, para ello se utiliza la fórmula: FCUS 

1    STS           SCS    1 10   1    STC           SCC    87

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Siendo: STS= Superficie de terreno del sujeto SCS= Superficie de construcción del sujeto STC= Superficie de terreno del comparable SCC= Superficie de construcción del comparable Ejemplo: Calcular el Factor por uso de suelo de los siguientes inmuebles. Sujeto: Área terreno 250 m2, área construida 145 m2 Comparable: Área terreno 235 m2, área construida 160 m2 Propuesta 1. Cuss = 145/250 = 0.58 Cusc = 160/235 = 0.68

Fed  0.20 *

0.58  0.80  0.97 0.68

En este caso el factor de homologación está reconociendo que el comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posición menos ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razón el factor es menor que a unidad y para homogeneizar el precio del comparable se multiplica por 0,97. Propuesta 2 (México)

FCUS 

1 1 1    0.9829    STS       250     1.72  1             SCS    1 10   1    145    1 10   1  1.46   1    STC       235     10              SCC 160        

Con esta propuesta el factor de homologación también está reconociendo que el comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posición mas ventajosa el comparable en este sentido, por esta razón el factor es menor que la unidad y para homogeneizar el precio del comparable se multiplica por 0.9829, factor que es muy similar al obtenido con la Propuesta 1.

88

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

IX. Factor por superficie construida Fsc El factor de homologación en este caso, se interpreta de igual forma que en la valoración de terrenos, a mayor área construida menor valor. El caso de la comparación por superficie es la única situación en la cual el comparable se divide entre el sujeto, de forma que: Superficie construida comparable > Superficie construida a valorar Fsc >1 Superficie construida comparable < Superficie construida a valorar Fsc >1 1. Propuesta 1. Este factor (Aguilar, 2008) parte de la suposición que el valor de un inmueble puede variar cuando se incrementa o disminuye la superficie de construcción en una decima parte.

 Scc  Fsc     Scs 

1 / 10

siendo Fsc: factor por superficie construida Scs: superficie construida del comparable Scs: superficie construida del sujeto 2. Propuesta 2. Este factor se aplica cuando existe una diferencia de superficies entre el sujeto y el comparable, su cálculo se realiza:

FSC

  SC     1   SS    1  10     

Siendo: SC= Superficie del comparable SS= Superficie del Sujeto Caso práctico Calcular el factor de superficie construida en el caso de que el inmueble comparable tiene 125 m2 construidos y el inmueble a valorar 175 m2

89

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Propuesta 1  125  Fsc     175 

1 / 10

 0.9669

Propuesta 2

FSC

  SC     125      1  1   SS   0.2857    175        1   1     1  0.971   10  10  10           

Nota importante: Este factor es muy discutido, ya que no es evidente en todas las circunstancias el hecho de que al aumentar el área disminuya el precio y viceversa. X. Factor de homologación por calidad de la vivienda Fcv Este factor tiene el propósito de tomar en cuenta los distintos tipos y calidades de materiales que componen una construcción residencial, los acabados y en general la calidad arquitectónica eficiente y funcional en el usos de los espacios e iluminación natural entre otros. El factor se calcula de la siguiente forma.  Cs  Fcv     Cc 

siendo Fcv: factor por calidad de la vivienda Cs: índice de calidad de la vivienda sujeto Cc: índice de calidad del comparable Los Índices a tener en cuenta son los de la Tabla 6.6

90

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

Tipo Moderna de lujo

Moderna Alta

Moderna media alta

Moderna Media

Semi moderna Media

Características

Muy alta calidad (lujo) en los materiales y en sus acabados. fachadas lujosas, losas sanitarias, muebles de cocina, grifería etc. de lujo, con algunos elementos tipo vivienda inteligente. Posibilidad de importación exclusiva de acabados. Mayor posibilidad de contar con una mayor amplitud de diseños arquitectónicos, electromecánicos, estructurales, de suelos y contar con asesorías en diversos campos (decoración, jardinería). Viviendas dentro del sector socioeconómico alto. Muy buena calidad de materiales de construcción con acabados de muy buena calidad sin ser de lujo algunos de ellos importados. Acceso a diseño estructural, de suelos, electromecánicos, anteproyectos, asesorías extras. Viviendas dentro del sector socioeconómico medio alto. Obras con acabados y materiales de buena calidad un tanto superior al promedio generalmente disponibles en el país. Posibilidad de profundizar en estudios básicos y contar con asesoría en algunos campos (decoración, anteproyectos, etc.) Viviendas dentro del sector socioeconómico medio. Calidad de los materiales y acabados de buena calidad tipo promedio del mercado. Acceso a estudios básicos adicionales de tipo mecánico, eléctrico, eléctrico. Viviendas dentro del sector socioeconómico medio. 30 > Edad > 15. Calidad de los materiales y acabados de buena calidad tipo promedio del mercado en su época pero de menor calidad a los existentes al día de hoy. Uso del como ventilación, arquitectura e iluminación entre otros considerados como un tanto fuera de moda al día de hoy pero sin ser necesaria la remodelación.

Índice ¨C¨

1.3

1.15

1.10

1

0.85

Tabla 6.6. Factor calidad de la vivienda (González, 2008)

Ejemplo: Se está valorando una vivienda tipo moderna media y como comparable se tiene información de una vivienda tipo moderna alta.  1  Fcv     0.870  1.15 

XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc El objetivo de este factor (Aguilar, 2008), es la de calificar tanto el uso eficiente que puedan prestar las obras comunes dentro de un condominio como su calidad. Se utilizan los índices de la Tabla 6.7.

91

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Muy funcionales Funcionales Normales Regulares Malas

1.10 1.05 1.00 0.95 0.90

Tabla 6.7. Factor obras comunes en condominio

XII. Factor de homologación por calidad general del proyecto, Fcp Es importante valorar dentro de un proceso de homologación la calidad general del proyecto, desde un punto de vista del confort del inmueble, del uso y calidad de los espacios internos, de la eficiencia de la ventilación e iluminación de la ventilación natural, de la estética del inmueble, etc. González (2008) propone el uso de factor por calidad del proyecto de acuerdo a los índices indicados en la tabla 6.8 y según la siguiente fórmula:  Cps   Fcp    Cpc  Siendo: Fcp: factor por calidad del proyecto ; Cps: Índice de calidad del proyecto sujeto Cpc: Índice de calidad del proyecto comparable Calificación Excelente

Muy bueno

Bueno

Regular

Malo Muy malo

Características

Distribución arquitectónica moderna eficiente y funcional, uso adecuado de los espacios, de la ventilación e iluminación natural, mayor posibilidad a espacios de esparcimiento, recreo y servicios. Alto sentido del confort y estética. Distribución arquitectónica moderna y eficiente con buen aprovechamiento de los espacios (iluminación y ventilación natural). Viviendas en general confortables, explotación estética posible. Uso del espacio destinado a habitación y esparcimiento dentro de las normas modernas de ingeniería, arquitectura y salubridad. Ventilación e iluminación natural aceptable en la mayor parte del inmueble. Estética internas y de fachada agradable. Vivienda medianamente confortable. Viviendas con un espacio mínimo destinado a sus aposentos básicos. Distribución arquitectónica deficiente, uso deficiente de la ventilación e iluminación natural. Poco confortables. Con posibilidad de la explotación estética limitada. Viviendas que no generan confort, espacios muy reducidos que limitan el uso de mobiliarios estándar, con iluminación artificial la mayor parte del día, mala ventilación. Viviendas sin ningún confort, oscuras, ventilación mínima, húmedas, espacios de habitación y descanso mínimas, sin fachada. Tabla 6.8. Factor calidad del proyecto (González, 2008)

92

Índice ¨C¨

1.10

1.05

1.00

0.90

0.85 0.80

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

CASO PRÁCTICO Se está valorando una vivienda con un índice de calidad bueno y como comparable una vivienda con un índice muy bueno.  1  Fcp     0.952  1.05 

RESUMEN DE FACTORES Como resumen de los Factores vistos en este capítulo en la Tabla 6.9 se vuelven a enumerar añadiendo la información de si es un Factor que se aplica a un inmueble sin plantear la comparación con otro y en ese caso su utilidad es homogeneizar el precio de ese inmueble en función de los factores aplicados o bien es un factor que compara directamente un inmueble a valorar con un comparable. En el primer caso los factores considerados son los que corresponden a los parámetros que se utilizan para calcular la depreciación como veremos más adelante. Factores

Factores que corrigen el precio de un inmueble sin establecer comparación con otro

I.Factor de negociación

Fn

II.Factor por Edad

Factores que se determinan comparando el inmueble a valorar con un comparable

Propuesta México I

Propuesta México II

III.Factor por estado de conservación

Propuesta Dirección General de catastro de España

Propuesta Heidecke

IV.Factor por obsolescencia funcional

Fof

V.Factor por actualización en el tiempo

Propuestas 1 y 2

VI.Factor por zona

Fzo

VII.Factor por ubicación en el bloque o manzana

Fpb

VIII.Factor por uso del suelo

Fus

IX.Factor por superficie construida

Fsc

X.Factor por calidad de la vivienda

Fcv

XI.Factor por calidad de obras comunes

Foc

XII.Factor por calidad general del proyecto

Fcp

Tabla 6.9. Resumen factores de corrección en inmuebles urbanos 93

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

CASO PRÁCTICO Se desea determinar el valor estimado de una vivienda de 375 m2, ubicada en el sector del cantón de Curridabat, sector Urb. Ayarco Norte. En la tabla 6.9 se encuentran los datos que surgen de la investigación de mercado de la zona. Comparables

Inmueble a valorar

1

2

3

4

5

Tipo de inmueble

Residencial

Residencial

Residencial

Residencial

Residencial

Residencial

Clasificación de la zona

Residencial 1ª

Residencial 1ª

Residencial 1ª

Residencial 1ª

Residencial 1ª

Residencial 1ª

Superficie terreno (m2)

375

325

380

300

350

360

Posición en el bloque

Medianero

Medianero

Medianero

Medianero

Medianero

Medianero

Superficie edificada (m2)

385

420

350

460

340

380

Edad vivienda (años)

12

5

4

8

6

3

Calidad edificación

Buena

Buena

Buena

Buena

Muy buena

Buena

Conservación

Normal

Normal

Reparaciones sencillas

Normal

Normal

Normal

Precio venta

260.000

230.000

350.000

230.000

280.000

Precio real

247.000

223.100

315.000

218.500

274.400

619

657

761

676

737

Precio venta m2

Tabla 6.9. Tabla Investigación de mercado

En este caso en función de la información de mercado obtenida vamos a tener en cuenta los siguientes factores: 

Factor de negociación, ya que difiere el precio de venta del precio real.



Factor por Edad ya que las viviendas no son nuevas y además las viviendas tienen edades distintas y diferentes a la valorar.



Factor por estado de conservación ya que el comparable 2 está peor conservado que el a valorar.



Factor por uso de suelo y Factor por superficie construida, pues ser ambos diferentes en las distintas viviendas.



Factor por calidad del proyecto por ser diferente la del comparable 4.

Los Factores zona y ubicación en el bloque no se consideran por ser en todos los casos iguales, en el caso de la zona Residencial 1ª y en la ubicación medianero. 94

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

Veamos el cálculo de los Factores que si se consideran 

Factor de negociación, Fn:

Partiendo de la información de precios ofertados y precios negociados de la Tabla 6.9 determinamos el porcentaje en que el mercado está dispuesto a rebajar los precios ofertados. Aplicamos al comparable No. 1.

Fn  1 

Pr ecio venta  Pr ecio negociación Pr ecio venta

Cálculo para la referencia Nº 1

Fn  1 

260.000  247.0000  0,95 260.000

En los casos de los comparables 2, 3, 4 y 5 se obtiene el resultado por el mismo proceso: 0,97, 0,90, 0,95, 0,98. 

Factor de homologación por edad, Fed:

Fed  0,20 

1.4 VUTs  Es1.4 * 0,80 1.4 VUTc  Ec1.4

Comparable Nº 1 = edad de 5 años Sujeto = edad de 12 años Vida útil establecida para los dos casos = 60 años Fed  0,20 

601.4  121.4 * 0,80  0,939 601.4  51.4

En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5 se obtienen los siguientes resultados: 0,932, 0,961, 0,946 y 0,927. 

Factor por estado de conservación, Fec:

La referencia No. 2 es la única que presenta un estado de conservación diferente, por lo tanto el resultado de homologar este comparable sería.

E Fec   cs  E cc

  

 0,9748  Fec     1,19  0,8190  95

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones



Factor por uso del suelo, Fus:

La fórmula a aplicar es:

Fed  0.20 *

Cuss  0.80 Cusc

siendo FUSC = coeficiente del uso del suelo = (área construida/área total del terreno) S = Sujeto C = Comparable En el caso del comparable 1 Sujeto Área terreno 375 m2, área construida 385 m2 Cus = 385/375 = 1,027 Comparable Área terreno 325 m2, área construida 420 m2 Cus = 420/325 = 1,292 Fed  0,20 *

1,027  0,80  0,95 1,292

Aplicando el proceso al resto de los comparables se obtiene: 1,023, 0,934, 1,011 y 0,995. 

Factor por superficie construida, Fsc:

 Sc  Fsc     Ss 

1 / 10

Aplicamos al comparable 1 1 / 10

 420  Fsc     385 

 1,009

En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5 se obtienen los siguientes resultados: 0,991, 1,018, 0,988 y 0,999. 

Factor por calidad del proyecto, Fcp:

Calculamos el factor para el comparable 4 calificado como “muy bueno” a diferencia de los otros y el a valorar, que son “buenos”. 96

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

 Cps   Fcp    Cpc 

siendo Fcp: factor por calidad del proyecto Cps: índice de calidad del proyecto sujeto Cpc: índice de calidad del proyecto comparable  1  Fcp     0,952  1,05  Conclusión: Los resultados obtenidos se resumen en la Tabla 6.10. Factores Comparables

Fn

Fed

Fec

Fpb

Fus

Fsc

Fcp

C1

0,950 0,939 1,000 1,000 0,959

1,009

1,000

C2

0,950 0,932 1,000 1,000 1,023

0,991

1,000

C3

0,980 0,961 1,000 0,909 0,934 01,018 1,000

C4

0,970 0,946 1,190 0,909 1,011

0,988

0,952

C5

0,950 0,927 1,000 1,000 0,995

0,999

1,000

Tabla 6.10. Factores para cada comparable

El cálculo del Factor final se realiza por el producto de los distintos factores considerados. Ff (comparable 1) = 0.950*0.939*1.000*1.000*0.959*1.009*1.000 = 0.863 Ff (comparable 2) = 0.950*0.932*1.000*1.000*1.023*0.991*1.000 = 0.898 Etc. Y el precio corregido se obtiene multiplicando el precio de venta de cada comparable por el Factor final Tabla 6.11. Precio corregido comparable 1 = 619 *0,863 = 534 Precio corregido comparable 2 = 657*0.898 = 590 Etc

97

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Precio Comparables Factor Precio final venta m2 corregido C1

0,863

619

534

C2

0,898

657

590

C3

0,814

760

619

C4

0,944

676

638

C5

0,874

736

644

Tabla 6.11. Precios corregidos de los comparables

El valor por m2 propuesto para la vivienda objeto de valoración sería el promedio de los valores corregidos de los comparables. 534  590  619  638  644  605 5 Valor vivienda  605 * 385  233.024 Valor m 2 

Análisis de outliers El proceso de corrección visto anteriormente debería completarse con un análisis de outliers o datos anómalos como se indicó en el capítulo 4. Criterio de Chauvenet Comprobamos si el punto crítico de los precios corregidos (Tabla 6.12) es inferior a1.65 que es el correspondiente a 5 datos (véase Tabla 4.5 del capítulo 4). Desviación Punto a la media crítico (Dm) Dm/Ds

COMPARABLES

Precio corregido

1

534

71

1,57

2

590

15

0,33

3

619

14

0,31

4

638

33

0,74

5

644

38

0,86

Media Desviación Estandar

44.95

Tabla 6.12. Punto critica de los precios corregidos

98

Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos

Ningún comparable supera el punto crítico de Chauvenet (1.65), por lo que podemos dar por buena la solución de la media de los precios corregidos como valor del inmueble problema. Desviación estándar Otro de los parámetros que se propuso en el capítulo 4 era la Desviación estandar. Con este criterio más riguroso que el anterior, el comparable 1 con una desviación a la media de 1.57 desviación estandar estaría en el límite de considerarlo válido en el supuesto de considerar outliers los comparables con desviacion sobre la media de 1.5 desviación estándar y desde luego sería eliminado si el límite se considera 1.0 desviación estándar.

99

CAPÍTULO VII MÉTODOS POR COMPARACIÓN DE MERCADO III. MÉTODO POR CORRECCIÓN EN SUELOS URBANOS 1. INTRODUCCIÓN En este capítulo se sigue presentando el método por comparación de mercado por corrección mediante factores. En el capítulo anterior se vieron los factores que se tienen en cuenta en valoración de viviendas, en este se desarrollan los factores más utilizados en valoración de suelo urbano. Como se decía en el capítulo anterior este método por corrección por factores está muy desarrollado y aceptado en la mayoría de países y es por ello que el número de factores considerados es bastante numeroso y dentro de cada factor el número de propuestas también suele ser abundante y como veremos en algunos casos con diferencias importantes en su aplicación y resultados. 2. MÉTODO POR CORRECCIÓN POR FACTORES. CASO SUELOS URBANOS En el caso de valoración de terrenos urbanos los factores considerados, con diferentes propuestas, son los siguientes (Tabla 7.1):

Nº I

Factor Factor por área. Fa

II

Factor por frente. Ff

III

Factor por exceso de fondo. Ffo

IV V

Factor por irregularidad de linderos. Fl Factor por frente a dos calles

VI

Factor por terrenos esquineros. Fte

Propuestas Criterio del estado de México Criterio de Dante Guerrero Criterio de N. Aguilar Criterio Órgano de Normalización técnica de Costa Rica Criterio del Ing. Quiroga Criterio IBAPE Criterio Órgano de Normalización técnica de Costa Rica para terrenos urbanos Criterio de Harper Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del estado de México Criterio de Hoffman Criterio del Instituto Mexicano de Valoración de Nuevo León Criterio de Dante Guerrero Criterio Mc Michael Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoración Criterio del Ing. Valdano Criterio del Manual de Avalúos de Bienes inmuebles 101

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Nº VII

Factor Factor por terreno con pendiente. Ftp

Propuestas Criterio Bancomer Otros autores Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica VIII Factor por ubicación del terreno en Criterio Bancomer el bloque. Fub Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica IX Factor por el equipamiento urbano Criterio por servicios públicos: Tipo de vías ONT existente. Feu Costa Rica Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica. Servicios 1 Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica. Servicios 2 X Factor por accidentes topográficos. Criterio por rugosidad del terreno Fat XI Factor por nivel respecto a calle. Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Fn Rica XII

Factor por vistas al frente o vista panorámica. Fv Tabla 7.1. Factores para la valoración de suelos urbanos

I. Factor por área o superfície Fa. Desde el punto de vista de valoración siempre se ha partido de la premisa que a mayor área menor valor unitario y viceversa. Los criterios más utilizados son: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Criterio del Estado de México Criterio de Dante Guerrero Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica) Criterio Dirección General de Catastro (España) Criterio de México

Los cuatro primeros factores calculan el factor partiendo de la superficie de un lote tipo, el quinto partiendo de una superficie mínima, mientras que el último criterio el que denominamos Criterio México calcula el factor partiendo de la superficie del comparable y el sujeto. Veamos cada uno de ellos. 1. Criterio del Estado de México Propone la siguiente fórmula para calcular el factor. Fa  0,25 *

102

Alt  0,75 Alv

Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos

siendo: Fa: coeficiente de área Alt: área del lote tipo Alv: área del lote a valorar Se recomienda utilizar este criterio siempre que la Fa resultante se encuentre en el rango: 0.75 Fa 3 2. Criterio de Dante Guerrero Dante Guerrero propone la siguiente fórmula:

Fa 

Flt Flv

siéndo: Fa: coeficiente de área Flt: factor de área del lote tipo Flv: factor de área del lote a valorar Los factores de área se toman de la tabla 7.2 propuestos por el mismo autor del factor Superficie (m2)

Factor

250 300 350

0,50 0,53 0,56

400 500 1.000 2.000

0,60 0,65 0,75 0,85

3.500 5.000 7.000 10.000 15.000 25.000 40.000

0,95 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50

Tabla 7.2. Factor área D. Guerrero

103

Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

3. Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (1999) El Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica propone el siguiente cálculo del factor aplicable a terrenos urbanos.

Fa 

Alt Alv

Siendo. Altβ: Área lote tipo Alvα: Área lote valorar α: exponencial relacionado con el lote tipo β: exponencial relacionado con el lote a valorar y donde β y α toman los valores de la Tabla 7.3 Rango de área (m2) área