Unidad 5.- La Propiedad Horizontal

UNIDAD V LA PROPIEDAD HORIZONTAL

LA PROPIEDAD HORIZONTAL CARACTERÍSTICA ESENCIAL NATURALEZA JURÍDICA INSEPARABILIDAD INDIVISIÓN FORZADA EXPENSAS COMUNES USO Y GOCE DE LOS BIENES EXCLUSIVOS

USO Y GOCE DE LOS BIENES COMUNES

ADMINISTRACIÓN ADMINISTRACIÓN DEL EDIFICIO

Consiste en la circunstancia de que, junto al dominio individual y por entero que a cada propietario corresponde sobre su respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos los propietarios sobre alguna parte del bien total. Un sector mayoritario de la doctrina se decanta por considerarla como una figura de la comunidad pro diviso (v. 2, Ley de 1 Propiedad Horizontal Horizontal –  – LPH ). El dominio exclusivo sobre el piso o departamento y el condominio sobre las c osas comunes son inseparables (4, LPH). Los bienes de uso común, por su carácter funcional ―ya ― ya que permiten al dueño del piso o departamento ejercitar su derecho de dominio exclusivo sobre aquel― no admiten admiten división. Nunca los bienes de uso común pueden dejar de ser comunes (14, inc. 1, LPH). La obligación de pagar las expensas de administración, conservación conservación y reparación es una carga real. Como tal, dicha obligación se traspasa al sucesor o adquirente en forma automática y sin necesidad de estipularlo expresamente (5, inc. 1, LPH). El uso y goce del respectivo dueño sobre cada piso o departamento corresponde al de una cosa propia, sin perjuicio de las limitaciones que impone la relación de vecindad (8, LPH). No obstante, tales uso y goce deben ajustarse a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad (7, inc. 1, LPH). Definición de bienes comunes: 3, LPH. Los propietarios pueden servirse de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el legítimo uso de los demás (6, LPH). La imposición de gravámenes extraordinarios, la construcción de mejoras voluntarias y cualquier sensible alteración en el goce de los bienes comunes requiere el co nsentimiento de los dos tercios de los copropietarios que asistan a la Asamblea de Copropietarios (12, inc. 3, LPH). Las normas de administración y conservación de los bienes comunes, así como la determinación de las funciones que les correspondan a los órganos administrativos, deben estar previstas en el Reglamento Interno de Copropiedad (12, inc. 1, LPH). Por regla general, esos órganos de administración son: La Asamblea de Copropietarios, máxima autoridad administrativa administrativa 2 integrada por todos los condóminos (v. 33, Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal  – RGLPH ) ; el Directorio General, en los casos de inmuebles integrados por múltiples torres, bloques o conjuntos (32, b, RGLPH); y, el Administrador, en los casos de inmuebles exclusivamente exclusivamente destinados para vivienda ( 59, RGLPH).

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Codificación publicada en el Registro Oficial número 119 del 6 de octubre del 2005. v. Ley Reformatoria publicada en el suplemento del Registro Oficial número 543 del 27 de septiembre del 2011. 2 Publicada en el Registro Oficial número 270 del 6 de septiembre de 1999.

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UNIDAD V LA PROPIEDAD HORIZONTAL

LA PROPIEDAD HORIZONTAL DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

APROBACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En los casos de destrucción total, de deterioro que represente el setenta y cinco por ciento del valor del edificio, o de demolición, cualquiera de los propietarios puede pedir la división de los bienes comunes (14, inc. 2, LPH). La aprobación del régimen de propiedad horizontal compete a la municipalidades, quienes determinan los requisitos, aprueban los planos y extienden la respectiva “declaratoria” “declaratoria” (19, inc. 1, LPH; v. del 49 al 58; 98 y 99, Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil). La escritura de incorporación al régimen de propiedad propiedad horizontal, autorizada por Notario Público, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón, junto con el plano general (10, LPH). El Reglamento Interno de Copropiedad, para que tenga fuerza obligatoria aun respecto de terceros adquirentes, debe protocolizarse en una Notaría e inscribirse en el Registro de la Propiedad (11, inc. 3. LPH). 1. Referirse al plano general del edificio y a la escritura de incorporación al régimen de propiedad horizontal, detallando fecha de otorgamiento e inscripción en el Registro de la Propiedad (10, inc. final, LPH). 2. Concretar la ubicación del piso, departamento o local y el número que le corresponda (ídem ut supra). 3. Agregar copia auténtica o notariada de la declaratoria municipal (19, inc. 2, LPH). 4. Agregar copia auténtica o notariada del Reglamento Interno de Copropiedad (ídem ut supra). 5. Detallar los linderos generales del terreno sobre el cual se levanta el edificio. 6. Detallar las superficies privativas y comunes que correspondan al piso, departamento o local.