TITULO SUPLETORIO - VILA HERRERA

TITULO SUPLETORIO El título supletorio es una expresión del Derecho Civil utilizada Civil utilizada para desinar al docu!ento al docu!ento "ue  "ue otora una autoridad una autoridad #udicial para #udicial para $unda!entar el derecho de propiedad% propiedad% en los casos cuando este derecho no se halle a!parado por la titulación la titulación ordinaria  ordinaria &asada en los reistros' Con$or!e a la doctrina #urídica se considera "ue el título supletorio no concede propiedad concede propiedad so&re  so&re un &ien sino "ue tan sólo otora la arantía la arantía del  del reistro a los propietarios "ue% a veces por eventos extraordinarios o $uera de su do!inio "uedan desprovi desprovistos stos de los títulos ordinarios. En ciertas situaciones se hace muy difícil probar la existencia de un legítimo derecho de propiedad  sobre propiedad  sobre bienes sujetos a registro, problema surgido por causa del simple descuido de anteriores  propietarios,  propietar ios, o por destrucción destrucción (por (por violencias violencias públicas, incendios, incendios, o desastres desastres naturales) naturales) del registro de la propiedad . or ello se utili!a la denominación de "título supletorio", por cuanto la declaración del jue! "suple" la ausencia del  título de  título de propiedad hasta la fecha de su ad#uisición en el  tribunal$ el  tribunal$ cabe  cabe agregar #ue la resolución del jue! #ue recae en el respectivo  proceso  proceso sirve  sirve de titulación suficiente para satisfacer la exigencia de los %egistros los  %egistros de propiedad , y es sólo impugnable por un posterior juicio.

&.

'eneralidades

.

Efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el %egistro de la propiedad 

.

*aturale!a procesal del título supletorio

+.

onclusiones

-.

%ecomendaciones

.

/ibliografía

0ntroducción El título supletorio es la institución #urídica()*"ue per!ite al propietario% "ue carece de título de do!inio escrito% ser acreditado en la posesión !ediante la de&ida inscripción en el Reistro Reistro P+&lico  P+&lico de la Propiedad Propiedad ,#usti$icando  ,#usti$icando previa!ente su posesión ante el -uez co!petente, constitu.endo de esa !anera la arantía de su posesión sin per#uicio de tercero de !e#or derecho(/*Pode!os decir a ciencia ciencia cierta%  cierta% "ue la aparición de esta $iura #urídica% tuvo car0cter  su&sanador  su&sanador o curativo en t1r!inos !eta$óricos% pues la $alta de titulación ha sido un $enó!eno eneralizado . an0loo en sus causas(2*tanto en el Reino de Espa3a Espa3a donde  donde se i!ple!entó por pri!era vez co!o en nuestro país' La!enta&le!ente la !edicina !edicina%% ,en nuestro siste!a siste!a #urídico,  #urídico, hasta ahora% ha resultado en cierta !edida peor "ue la en$er!edad% .a "ue por !edio del título supletorio inresan al Reistro P+&lico de la Propiedad% tanto la posesión del propietario co!o la del no propietario% enerando al iual "ue en Espa3a(4*la do&le in!atriculación% entre otros a&usos no !enos per#udiciales al tr0$ico #urídico de la propiedad de &ienes &ienes in!ue&les'  in!ue&les' En otras pala&ras la posesión% "ue en t1r!inos enerales representa una contradicción externa o extrareistral con relación al do!inio o titularidad% pasó a una relación de car0cter contradictorio interno con el Reistro de titularidades de derecho su&#etivo'

5o ca&e duda "ue el con$licto por la tenencia de la tierra a tierra a lo laro de nuestra historia historia%% ha sido una de las causas de inesta&ilidad política política .  . econó!ica con consecuencias catastró$icas para la sociedad sociedad en  en su con#unto . por ende para la propiedad6 . es% en ese contexto "ue se de&e ver el espíritu del leislador% pues no sólo se trata 7 de proteger la posesión en sí 7 (8*sino de arantizar% conservar . pro!over la paz social% aun"ue 1sta ha.a sido o sea acosta del Derecho In!o&iliario Reistral% .a "ue la doctrina . el derecho !oderno considera al derechos subjetivos  subjetivos de Reistro "el exponente de un mundo jurídico formado por titulares de derechos car1cter real inmobiliario"  (9*  (9* La tesis tesis !oderna  !oderna con respecto al Reistro es v0lida% pero no es !enos v0lido lo "ue nos plantea I:ERI5; ,sin pretender sacarlo de contexto, al se3alar "ue de&e verse a la  protección de la posesión como un postulado de la protección de la propiedad (*  Bsí !is!o% est0 nueva situación situación per!itió poder  conservar  conservar la posesión no i!portando la p1rdida del corpus% de#ando atr0s la concepción natural de "ue 7 la posesión se pierde desde #ue un tercero se la apropia7% en otras pala&ras el 7 simple apoderamiento del predio por un tercero, tiende a no tener incidencia posesoria7 (/A*Esto sini$ica&a "ue se podía detentar la cosa pero no tener la propiedad so&re ella% por tanto en este nuevo estadio de la civilización ro!ana% el concepto de la posesión% es per$ilada !0s co!o una relación de derecho% "ue co!o un si!ple hecho(/)* En nuestra leislación ,con in$luencia ro!anista . er!0nica,% 7el poseedor puede perder la posesión por la posesión de otro aun"ue sea contra la voluntad del antiuo poseedor% si la nueva posesión hu&iere durado por !0s de un a3o7% con la salvedad de "ue 7los actos potestativos o de !eratolerancia !era tolerancia%% no constitu.en posesión7(//*' posesión7(//*' ?olviendo al Derecho ro!ano% ro!ano% se per$ilan% pues% a partir de a"uí sólo dos tipos de posesiones la del verdadero due3o o del cree serlo de &uena $e% con consecuencias #urídicas e interada por los ele!entos !aterial o $ísico . psí"uico o intelectual6 . el de la !era tenencia(/2*posesión natural o corporal o sea la !era detentación o !era tolerancia co!o dice nuestro Códio Civil6 el "ue puede ser vencido en #uicio por el "ue tiene el animus domini de&ida!ente de&ida!ente reistrado en acta p+&lica' Es aprecia&le "ue el Derecho ro!ano% en su rica evolución histórico,#urídica de#ó esta&lecido "ue la propiedad es un derecho . la posesión un hecho proteido con un trato &astante se!e#ante(/4*a la propiedad' Estos ca!&ios históricos se ven $ortalecidos con la aparición del docu!ento , instrumenta  pública, "ue recoe . plas!a el acto de ena#enación ena#enación de  de in!ue&le ,contrato , contrato o&liatorio  o&liatorio . acto de disposición,% !ediante 7 acta pública redactada por funcionarios con facultad de registrar

actos jurídicos y mantener archivada la documentación documentación pertinente  pertinente7(/8*' Es decir "ue esta

nueva t1cnica corporiza el derecho% . lo a#usta a los nuevos . ca!&iantes intereses socioeconó!icos . políticos de la 1poca% co!o nos lo hace sa&er TOPBCIO @ERRETTI' De#ando esta&lecida la supre!acía del animus en el acto trans!isivo% con$iri1ndole con$iri1ndole así un alto nivel de a&stracción'  Bde!0s% en estos ca!&ios ca!&ios trascendentales% trascendentales% en los di$erentes di$erentes estadios estadios del Derecho ro!ano ,la supre!acía del animus, la división de la posesión en civil . natural% la escritura escritura o  o docu!ento p+&lico,% encontra!os "ue la idea de la posesión no era unívoca(/9*o sea "ue en sus di$erentes !o!entos históricos . de acuerdo a sus necesidades tuvo tres tipos de situaciones% a sa&er pri!era% la si!ple detentación de la cosa% carente de especial protección6 seunda% el se3orío de hecho% proteido por los interdictos6 . tercera% "ue ade!0s podría llear a convertirse en propiedad racias a la usucapión' Pero "ue posterior!ente los co!piladores co!piladores redu#eron  redu#eron a la posesión natural . civil(/*en la "ue en alunos casos la in$luencia ro!anista es !a.or o en su de$ecto lo es la er!0nica Por e#e!plo% los Códios Ble!0n . suizo% en consonancia con la tradición er!0nica o 'e8ere% eli!inaron el re"uisito de la voluntad% .a "ue para ellos 7 todo se5orío de hecho sobre una cosa entra dentro del concepto de la posesión7' Pero por una parte co!o dice CBST5% el Códio ale!0n% si &ien no hacen distinción aluna entre posesión . detentación% no reconoce co!o poseedor al servidor de la posesión' 5o así% en el Códio suizo% "ue a pesar de inspirarse en el Códio ale!0n% no hace distinción entre poseedor% detentador . servidor de la posesión(8A* Otro rupo% del "ue nos ha&la CBST5% lo constitu.en las leislaciones latinas% tradicionalistas pero con !atices de orien er!0nico . canónico% a sa&er el Códio $ranc1s% !is!o "ue a trav1s de sus codi$icadores% lo pri!ero "ue se hizo $ue despe#ar toda una !ara3a de 7 conceptos jurídicos unos afines o asociados< tradición real, tradición del derecho,  posesión, obligación de entregar, perfección y consumación de los actos #urídicos7 (8)*Estos codi$icadores% "ue cul!inaron con la ran o&ra conocida ta!&i1n co!o el Códio 5apoleónico% de$inieron la posesión co!o la 7 detentación o el disfrute de una cosa o un derecho #ue tenemos o #ue ejercitamos por nosotros mismos o por medio de otros #ue lo tiene o #ue lo ejerce en nuestro nombre7(8/*' Reconociendo el animus so&re la cosa . so&re

el derecho% al iual "ue nuestro Códio Civil "ue lla!a posesión a 7la retención o dis$rute de cual"uier cosa o derecho7(82*% con la salvedad "ue hace PLB5IOL en el p0rra$o su&siuiente' PLB5IOL ,citado por DIE PICBO,% hace la salvedad u o&servación "ue en el Derecho $ranc1s 7la mera detentación o posesión precaria no go!a de protección interdictal, #ue sólo se otorga cuando 9sta va unida al animus o intención de poseer 7 Esto +lti!o desde nuestra óptica% es lo "ue esencial!ente la convierte en ro!anista% eso sí% con sus propias particularidades% por"ue se ocupa de ella sólo incidental!ente% en $unción de la prescripción(84*tal . co!o no lo rea$ir!a DIE PICBO en el ac0pite desarrollos !odernos de su o&ra a"uí citada' Iual!ente% se3ala CBST5% el Códio Civil italiano% tanto el de )=98 co!o el de )>4/ tienen in$luencia ro!anística% el pri!ero la de$ine de la siuiente !anera 7 la tenencia de una cosa o goce de un derecho en su nombre7% areando en el artículo siuiente 7 la posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, ine#uívoca y con la intención de tener la cosa como propia7' Por su parte el Códio de )>4/% la de$ine así 7 el poder sobre la

cosa #ue se manifiesta en una actividad correspondiente al ejercicio de la propiedad o de algún otro derecho real 7(88*' Esta +lti!a de$inición desde nuestro punto de vista% es !0s

ela&orada "ue la conte!plada en nuestra leislación% es !0s especí$ica al "ue hacer% al e#ercicio de la posesión% !is!a "ue se !ani$iesta en el tr0$ico #urídico de los &ienes in!ue&les o derechos reales' ?e!os "ue en esta leislación se esta&lecen los re"uisitos para "ue la posesión sea leíti!a% sólo careciendo de la especi$icación de 7&uena o !ala $e7% . por su puesto del er!0nico de un a3o . día' Bde!0s% desaparece toda distinción entre  possessio . #uasi possessio% co!prendi1ndose así &a#o el no!&re de posesión la tenencia de las cosas corporales co!o el e#ercicio de los derechos reales(89* Con respecto al Códio Civil Portuu1s% CBST5% se3ala "ue 1ste% ha seuido las líneas directrices del italiano viente% de$iniendo en su Brt' )'/8) la posesión co!o el 7poder "ue se !ani$iesta cuando aluien act+a en $or!a correspondiente al e#ercicio del derecho de propiedad o de otro derecho real7'  en el Brt' )'/82 se ocupa de la detentación a Los "ue e#ercen el poder de hecho sin intención de actuar co!o &ene$iciarios del derecho6 & Los "ue si!ple!ente se aprovechan de la tolerancia del titular del derecho6 . c Los representantes o !andatarios del poseedor .% de !odo eneral% todos los "ue poseen en no!&re de otro(8*. $ranc1s respectiva!ente' En la !odernidad el te!a de la posesión% conlleva co!o re"uisito inherente el a&andono de las relas tenidas por indiscuti&les para esta&lecer sus propias nor!as de veri$icación en &usca de una nueva concepción del !undo% espíritu del "ue est0 i!prenado el Derecho'  Bun"ue en este caso le#os prescindir a&soluta!ente de la in$luencia ro!ana% er!ana . canónica el Derecho !oderno es el resultado de una co!&inación de principios !aistral!ente expresados por los cl0sicos% especial!ente de SB?I;5 e I:ERI5; ,constatado en toda la &i&liora$ía estudiada al respecto,% de "uienes otros autores conte!por0neos% se+n nuestra opinión% se han inspirado de !anera ecl1ctica o en su caso si!ple!ente interpolando . raras veces a!pliando o !e#orando sus teorías(9A* E#e!plo de ellos son las siuientes teorías !ixtas ,teniendo en !ente las teorías relativas . a&solutas antes re$eridas,% so&re la de$ensa de la posesión B Teoría de CBRO5I% la pri!er tesis 7la posesión% en su sentido en1rico o si!ple detentación% se &asa en la necesidad de aseurar la paz . tran"uilidad p+&lica% prohi&iendo el hacerse #usticia a sí !is!o6 . la seunda la posesión% en sentido especí$ico o leíti!a% tiene en sí la propia razón de ser existe . es proteida en cuanto de una relación de se3orío7'  Teoría de KESSI5EO% 7la protección "ue se concede a la posesión tiene un do&le $unda!ento pr0ctico El pri!ero% es la

!ani$estación de a"uel principio por virtud del cual se respeta la apariencia del derecho% o lo "ue es iual % se presu!e% por el hecho del e#ercicio de un derecho% la cualidad de titular en "uien e#ercita el derecho !is!o6 . el Seundo% liado al principio del respetoal orden constituido% se+n el cual% para "ue no "uede tur&ada la paz social% no se puede !odi$icar una situación% #urídica o de hecho% sin intervención #udicial7(9)*' Es aprecia&le "ue las ideas de a!&os pensadores se $or!ulan alrededor de las teorías relativas . a&solutas' Tanto CBRO5I co!o KESSI5EO se re$ieren a la paz% al orden constituido o tran"uilidad p+&lica e inclusive a la intervención #udicial lo "ue caracteriza a las teorías relativas6 así !is!o desde el punto de vista de las teorías a&solutistas CBRO5I . KESSI5EO se re$ieren con sus respectivas pala&ras a la de$ensa en sí% a la leiti!idad de la posesión% a su exteriorización co!o diría I:ERI5;' Con estos e#e!plos so&re la de$ensa interdictal% pode!os co!prender el $unda!ento e i!portancia de la !is!a' Pero ade!0s% por su relevancia% no pode!os o!itir la discusión so&re la existencia o preponderancia de los ele!entos esenciales de la posesión La teoría Su&#etiva o de la ?oluntad ,SB?I;5,% "ue a$ir!a "ue la posesión en sentido #urídico est0 co!puesta por el corpus . el animus% $unda!ental para convertir la detentación en posesión6 . la Teoría O&#etiva o Koderna ,I:ERI5;, "ue considera "ue el animus es inherente al corpus% pues se+n 1ste autor% el animus es el propósito del poseedor . el corpus la exteriorización de ese propósito(9/* Deci!os relevancia% por"ue la posesión "ue se reviste con el título supletorio re"uiere del corpus . del animus% no por nada reza el Brt' )2*  Bsí !is!o la Le. de Estilo 5 /4/ ,"ue al iual "ue las le.es de Estilo 5 /)) . )>/ interpretan los preceptos del @uero Real espa3ol, acepta% al iual "ue la 7 doctrina procesal romana, la separación del posesorio del petitorio76 . en la Le. 98 de Toro% aparece clara!ente separada la prescripción de la propiedad . la prescripción de la posesión6 nor!ativa recoida en la 5ovísi!a Recopilación% . reto!ada de a"uí por la le. de en#uicia!iento civil . por Códio Civil(< de la Le. :ipotecaria de )=9)% al indicar en el pri!er p0rra$o del Brt' )2)*Contradicción% "ue no sólo enera deter!inados pro&le!as% sino ta!&i1n co!o .a se3ala!os una situación #urídica an0loa al do!inio inscrito de acuerdo a la leislación ordinaria' Bnaloía% "ue experi!enta una conversión de do!inio pleno o de iualdad con la de la titulación ordinaria% !ediante la prescripción positiva(>/*Para lo cual se necesita una posesión de diez a3os' To!ando en cuenta "ue en nuestra leislación el derecho de poseer se prescri&e por la posesión de un a3o(>2* Por tal razón% es "ue% la Corte Supre!a de -usticia% nos dice "ue esa arantía e!anada de la declaración #udicial 7 no es suficiente por sí sola para demostrar el dominio ni es justo título  para abonar una prescripción7% o sea "ue en su calidad de #usto título% re"uiere ta!&i1n co!o re"uisito para la prescripción% "ue sea de &uena $e ,en el !o!ento de la ad"uisición,% pací$ica ,sin violencia,% continua ,ininterru!pida, . p+&lica ,conocida por "ui1n pretenda interru!pirla o de&ida!ente reistrada(>4*Este p0rra$o de#a entrever ,a pesar de la con$usión "ue hace entre título supletorio . prescripción,% "ue al reunirse tales re"uisitos lo "ue se est0 acreditando !ediante 'la inscripción en el Reistro de la propiedad es la titularidad do!inical% . no la posesión de hecho(>8* Tanto la conceptualización de la Corte Supre!a de -usticia% co!o el Brt' )C'% es contradictorio a la doctrina% cuando esta +lti!a se3ala "ue sólo han de per!itirse las inscripción del do!inio o derechos reales% pero nunca la posesión6 . el artículo en !ención se3ala 7la posesión de los bienes inmuebles se ad#uiere por la inscripción del título, con tal #ue haya durado un a5o tanto la inscripción como la tenencia de la cosa7% cree!os . reitera!os "ue la posesión tiene su propio !edio de de$ensa La interdictal' Por consiuiente% el título supletorio es la institución #urídica "ue per!ite al propietario "ue carece de título de do!inio escrito% ser acreditado en la posesión !ediante la de&ida

inscripción en el Reistro P+&lico de la Propiedad ,#usti$icando previa!ente su posesión ante el -uez co!petente, constitu.endo de esa !anera la arantía de su posesión en calidad de propietario sin per#uicio de tercero de !e#or derecho' Por tanto% pode!os decir a ciencia cierta% "ue la aparición de esta $iura #urídica% tuvo car0cter su&sanador% pues la $alta de titulación ha sido un $enó!eno eneralizado en nuestro país' )'2, PROLEKBS DEL TGTULO SUPLETORIO COKO I5STITUCIH5 -URGDICB En principio el título supletorio tiene co!o o&#etivo pri!ordial . especí$ico acreditar una titularidad dominical o propiedad (>9*así co!o otros derechos reales en el Reistro P+&lico de la Propiedad% !ediante sentencia #udicial% &a#o la presunción de "ue el solicitante de dicha titulación es el propietario "ue por di$erentes causas ,p1rdida del título de do!inio% de$ecto insu&sana&le% o por"ue nunca existió dicho docu!ento, no ha podido inscri&ir en el Reistro dicha propiedad o derecho real% .a "ue la posesión como tal no tiene acceso al %egistro' En todo caso% co!o dice ROCB SBSTRE% a la posesión con la protección del >erecho ivil  le basta o sea la de$ensa interdictal' Sin e!&aro% ha. autores "ue dicen lo contrario co!o las de PB5TO-B . LLORET 7 a los ojos de la ley no puede pasar m1s #ue como poseedor a#uel #ue no justifi#ue su dominio con un título escrito formalmente otorgado7(>>* )'2'), Pro&le!as de orden reistral Con el acceso de la titulación supletoria al reistro% inevita&le!ente se provoca en nuestro siste!a #urídico una relación entre 1sta . el Reistro en dos aspectos La posesión del propietario inscrita !ediante título supletorio . la posesión do!inical% propia!ente dicha% de los &ienes in!ue&les o derechos reales inscritos' Vstos +lti!os% co!o es de sa&er se hallan% por su parte% proteidos por el Reistro6 la titulación supletoria% ta!&i1n do!inical% se inscri&e en el Reistro de la propiedad sin per#uicio de tercero de !e#or derecho' Por consiuiente% independiente!ente de estar de&ida!ente inscrita en el Reistro% est0 a!enazada 7 de ser destruida cuando se pruebe en contrario< cuestión de derecho, o discordia entre realidad y %egistro7()AA*% l1ase do&le inscripción o inscripción de una propiedad inexistente'

Esta situación% se+n alunos autores% a$ecta no sólo a la $e p+&lica()A)*sino ta!&i1n% a la exactitud del contenido reistral "ue se caracteriza se+n la doctrina del Derecho In!o&iliario reistral por proteer al titular inscrito contra terceros% cosa contraria sucede ,transitoria!ente% a la espera de la prescripción, con la titulación supletoria "ue se aprue&a% co!o lo se3ala!os en el p0rra$o anterior% por el #udicial sin per#uicio de tercero de !e#or derecho' Lo "ue no sini$ica% "ue no tena la !is!a tipoloía de protección de certeza propia de todo cuanto entra al Reistro $rente a tercero de iual o in$erior derecho6 o "ue dicha inscripción ordinaria o supletoria% convalide actos o contratos inscritos "ue sean nulos o anula&les con$or!e a la le.()A/*

Por tal razón% dicha titulación posesoria inscrita en el Reistro de la Propiedad produce !ientras su&sista% los !is!os e$ectos "ue el do!inio ordinario% por ser precisa!ente titular de do!inio' En tal sentido es un título su$iciente para e#ercitar tanto la acción declarativa de la propiedad% co!o la acción reivindicatoria% "ue constitu.e ,co!o nos lo dice CBST5, 7la !0s propia . e$icaz de$ensa de la propiedad7% por tener co!o $in la o&tención del 7reconoci!iento del derecho de do!inio% . en consecuencia% la restitución de la cosa "ue inde&ida!ente retiene un tercero7()A2*' )'2'/, Pro&le!as de orden procesal  B"uí nos encontra!os con dos escenarios% el pri!ero la #urisdicción voluntaria en la "ue el -uez co!petente puede ser Local o de Distrito para lo Civil% o sea de acuerdo a la cuantía' Esto% to!ando en cuenta "ue el con$licto de la propiedad en 5icaraua es histórico . co!ple#o% no ha sido una !edida acertada por el leislador% en el entendido "ue el -uez de Distrito es !0s experi!entado o en su caso por cuestiones de #erar"uía !0s co!pro!etido con la #usticia% lo "ue su!ado a la $alta de una de$inición nor!ada tanto para el representante de la Blcaldía co!o para el @isco% "ue no sólo los o&liue a hacer acto de presencia% sino a tener la de&ida incidencia en el proceso% . la o!isión de re"uisitos claves co!o el Certi$icado de neativa del Reistro de la Propiedad ha a$ectado la i!aen de la titulación supletoria% así co!o a la exactitud del Reistro de la Propiedad' Los e$ectos de lo anterior% entre otros vicios son do&le in!atriculaciones% es decir reistro de $incas .a inscritas% inscripciones de propiedades inexistentes()A4*al o!itirse la inspección in situ% .a sea por neliencia del #udicial o por estar coludidos con el o los solicitantes de dicho título' Situaciones !u. si!ilares a las experi!entadas por la leislación espa3ola cuando se aplicó la Le. :ipotecaria de )=9) . sus re$or!as% !is!as a las "ue hace re$erencia la Le. :ipotecaria espa3ola de )>A> en su pre0!&ulo()A8*el seundo escenario% es cuando el proceso se vuelve contencioso% .a sea por oposición del Estado o por un presunto propietario "ue tiene o no inscrito en el Reistro el &ien solicitado' El pri!er caso se pudiese evitar de exiirse el Certi$icado de neativa al Reistro de la Propiedad . de existir la de&ida coordinación entre las instituciones ad!inistrativas involucradas en el proceso% especial!ente con el Catastro 5acional' Bde!0s% la oposición por ser un #uicio ordinario se vuelve tediosa . dilatada' :an coad.uvado a la inseuridad #urídica del Reistro de la Propiedad% la le. )4()A9*Le. de Re$or!a Braria% al nor!ar en su Brt' )9 "ue las propiedades a$ectadas por la Re$or!a  Braria 7una ve! firme la resolución dictada, el 2inisterio de >esarrollo agropecuario y de %eforma ?graria emitir1 acuerdo cuya certificación se inscribir1 en el %egistro úblico correspondiente7' Estos actos% se+n el Kaistrado de la Corte Supre!a de -usticia

@RB5CISCO ROSBLES% sie!pre han existido()AA>()A=*para evitar los a&usos "ue encu&rían actos nulos' La exiencia% co!o re"uisito para la sustanciación del expediente posesorio% del certi$icado de neativa le daría su verdadero valor al Brt' 2>84C% "ue literal!ente dice 7 0nscrito un título traslativo del dominio de los inmuebles, no podr1 inscribirse ningún otro #ue lo contradiga7' Esta !edida o re"uisito para la seuridad #urídica reistral estaría re$orzada con el Brt' 8/ de la Le. ;eneral de Reistro Pu&lico% apro&ada por el Plenario de la Bsa!&lea 5acional% en la

seunda sección "ue discute el dicta!en()A>*Esta nor!a evita el acceso directo de los usuarios a los Li&ros reistrales% pues para nadie es un secreto "ue a&oados o personas inescrupulosas o el cri!en oranizado desprenden o han desprendidos los $olios del Reistro para hacer aparecer a los propiedades a usurpar co!o no inscritas' Capítulo II

Efectos jurídicos del título supletorio inscrito en el %egistro de la  propiedad  /' ), DOKI5IO  LB POSESIH5 /')'), Do!inio El do!inio o propiedad% es tan ancestral co!o la posesión% o sea "ue aco!pa3a a la hu!anidad desde los tie!pos !0s re!otos . hasta nuestros días con sus di$erentes !atizaciones en cada uno de los periodos socioeconó!icos "ue la hu!anidad ha transitado antiua% !edieval% !oderna . conte!por0nea% . "ue por su i!portancia ha enerado una ran cantidad de estudios . teorías "ue tratan de explicar la !is!a en sus di$erentes contextos' Entre ellas tene!os las teorías de los cl0sicos% "ue se+n CBST5% se su÷n en las eneradas por actos individuales . las eneradas por actos colectivos' En las pri!eras se arupan las teorías de la ocupación . la teoría del tra&a#o6 . en el seundo rupo est0n las teorías de la convención . de la le.' La teoría de la ocupación se re$iere a la ocupación "ue en un !o!ento $ue pasa#era . transitoria% la "ue con el tie!po se trans$or!ó en de$initiva . per!anente6 la seunda es la "ue !ediante el tra&a#o% no sólo se trans$or!ó el ho!&re si no ta!&i1n a la propiedad% dando a esta +lti!a el sello de su personalidad6 la teoría la convención% es la "ue tiene "ue ver con el pacto social% la o&liación de respetar la propiedad% o&liación "ue es el resultado del consenti!iento !utuo lla!ado convención6 . la +lti!a sostiene "ue la propiedad es o&ra de la le.% pues% se plantea "ue +nica!ente la arantía del poder p+&lico puede sancionar la renuncia de todos . servir de título al oce de uno sólo())A* Por su parte las teorías !odernas% contin+a diciendo CBST5% 7se caracterizan por &uscar a la propiedad un principio de orden racional% o &ien un principio de orden sociolóico7' Las pri!eras se3alan "ue la razón de ser de la propiedad o do!inio est0 en la personalidad hu!ana en la li&ertadindividual' @unda!entada en el derecho a la vida% a la conservación . per$ecciona!iento de nuestra existencia% es decir a la satis$acción de las necesidades hu!anas' Las seundas% o sea las sociolóicas en la utilidad "ue la propiedad o do!inio presta a la sociedad()))* 5uestra Constitución Política en el Brt'44% recoe en ran !edida los principios de estas teorías haciendo 1n$asis en la sociolóica al deter!inar "ue 7 se garanti!a el derecho de  propiedad privada de lo bienes muebles e inmuebles, y de los instrumentos y medios de  producción7' Sin e!&aro dicha arantía es vulnera&le al inter1s social% por consiuiente los 7bienes inmuebles pueden ser sujetos de expropiación de acuerdo a la ley, previo pagó en efectivo de justa indemni!ación7' De iual !anera deter!ina la $or!a% cuanti$icación% plazo de

paos% intereses en concepto de inde!nización para la expropiación de lati$undios incultivados())/* /')')'), Concepto del Do!inio())2* En el Título II del seundo Li&ro del Códio Civil% Capítulo I% el Brt' 9)8 conceptualiza al do!inio o propiedad de la siuiente !anera 7 es el derecho de go!ar y disponer de una cosa,

sin m1s limitaciones #ue las establecidas por las leyes. El ropietario tiene acción contra el tenedor:&&+;y el poseedor de la cosa para reivindicarla7'

En el derecho de ozar . disponer de una cosa% se encierran las $acultades o el verdadero contenido del do!inio usar% dis$rutar% a&usar% poseer% disponer . vindicar6 . "ue !oderna!ente% co!o nos dice CBST5% han sido si!pli$icadas por autores . Códios en dos cateorías $acultades de oce o aprovecha!iento())8*. $acultades de disposición())9*En este sentido nuestro Códio Civil% en el pri!er p0rra$o del Brt' 9)9 dice 7Todo individuo es li&re de disponer de sus propiedades sin restricción aluna% por venta% donación% testa!entos o cual"uier otro título leal7' Sin !0s li!itaciones "ue las esta&lecidas por las le.es% dice la seunda parte del pri!er p0rra$o del artículo ,en clara alusión de "ue ese derecho% no es tan a&soluto co!o se pretendió en el derecho antiuo,% esta&leciendo así "ue el e#ercicio del do!inio tiene "ue ser racional . coherente con los $ines individuales% $a!iliares% sociales . en +lti!a instancia con el inter1s p+&lico()) de aosto de )=82()/9* Condiciones "ue los leisladores no podían pasar desaperci&idos o hacer caso o!iso a la $alta de titulación% en "ue apo.ar los derechos de propiedad% aun"ue esta nueva titulación no inspirara% para ciertos leisladores% la con$ianza deseada ni !ucho !enos la e$iciencia de un verdadero título de propiedad6 tal . co!o lo expresara el Conresista de ese !o!ento histórico ORTI RBTE% 7 6a información #ue la ley establece es meramente posesoria< pero esto no es bastante, por#ue la misma ley dice #ue en virtud de la información posesoria no se conceden m1s derechos #ue los #ue la ley otorga a los poseedores de buena fe7'   #usta!ente se preunta&a Mor #u9 al propietario #ue puede disponer de sus bienes le hemos de convertir en simples poseedores N()/A>% por !edio de la cual la inscripción pasa a ser un !edio de in!atriculación()2A* ?ea!os pues% có!o transcurrió la relación de la posesión . el Reistro en la pri!era $ase de la "ue nos ha&la @ER55DE' En principio% la le. :ipotecaria en sus pri!eros tie!pos de viencia o sea sin re$or!as% plantea&a co!o re"uisito esencial% "ue la posesión "ue se trata&a de inscri&ir hu&iera co!enzado antes de )=92% siendo por ello de car0cter transitoria% . para lo cual se consideró% por los leisladores de la Le. :ipotecaria de )=9)% al expediente posesorio co!o un verdadero título supletorio()2)* Co!o era de esperarse% por la co!ple#idad "ue representan las relaciones de estas dos entidades contrapuestas% !0s las di$icultades planteadas por la in$or!ación testi$ical% el Real Decreto de )=94% introdu#o% co!o nuevos !edios de in!atriculación de la posesión% las certi$icaciones posesorias de &ienes del Estado% Corporaciones civiles . eclesi0sticas()2/*Esta certi$icación $ue re$orzada por la adaptación de la certi$icación del  Blcalde% !ediante el Real Decreto de /8 de octu&re de )=9, un pro!edio de dos !illones de inscripciones% a tal extre!o ,area este autor, "ue 7 el %egistro de la propiedad corría el peligro de transformarse en el %egistro de la posesión7 ()24* Sin e!&aro% a pesar de las circunstancias adversas se3aladas por ROCB SBSTRE% la nueva Le. :ipotecaria de )=9>% no sólo reto!ó las !edidas de in!atriculación de la Le. :ipotecaria de)=9)% sino "ue introdu#o el expediente de do!inio% !ediante el cual .a no era necesario

co!o 7re#uisito esencial #ue el promotor del expediente posesorio fuese un propietario  poseedor, sino #ue podía ser un poseedor no propietario7% con la salvedad se+n la le. de "ue estos +lti!os dilucidarían sus con$lictos en #uicios posesorio . los propietarios en #uicios petitorios()28*  Bde!0s la Le. :ipotecaria de)=9> reconoció en el Brto' 4A2 co!o uno de los e$ectos de la posesión inscrita 7 el tiempo de la posesión #ue se haga constar en dichas inscripciones  posesorias como transcurrido cuando estas se verifi#uen, se constar1 para la prescripción #ue no re#uiera justo título, a menos #ue a#u9l a #uien 9sta perjudi#ue lo contradiga, en cuyo caso deber1 probarse dicho tiempo de posesión con arreglo al >erecho común7' Esta re$or!a retocó al Brt' 28 al esta&lecer "ue 7 la prescripción #ue no re#uiera de justo título , extraordinaria,% no perjudicar1 a terceros sino se halla inscrita la posesión #ue ha de  producirla7()29*'

Pero la realidad no sólo supero las expectativas de alcanzar la !a.or in!atriculación posi&le% sino ta!&i1n los propósitos del leislador con respecto a la $echa tope para dichas in!atriculaciones6 por lo "ue el Decreto de la Reencia de )> de $e&rero de )=*atinada!ente se preuntan MXu1 !e#or prue&a de "ue uno posee unos &ienes% "ue el reci&o de ha&er paado contri&uciónN La tercera $ase se inicia con la nueva Le. de )>A>% al procla!ar 1sta% la e"uiparación reistral de las inscripciones de posesión a las de do!inio e i!plantar la conversión de las inscripciones posesorias en inscripciones de do!inio' Pasando así% la inscripción posesoria a ser un !edio de in!atriculación()4A* La Le. :ipotecaria de )>A>% en su pre0!&ulo hace la siuiente evaluación del expediente posesorio . sus e$ectos% en principio reconoce "ue era el 7 único medio idóneo de llevar al %egistro la gran masa de propiedades sin titulación, pero #ue a pesar de los beneficio #ue conllevó dicho expediente, era necesario tener en cuenta los inconvenientes del mismo como fue el caso de la doble inscripción o de los #ue ya existían titulas de propiedad, repitiendo de esta manera informaciones7()4)* con $ines re3idos con la lealidad% .a se3alados por ROCB

SBSTRE% anterior!ente' Resu!iendo un poco so&re los Brts' 4A=% . 4A> de la Le. :ipotecaria de )=9)()4/*ROCB SBSTRE% nos dice "ue con la re$or!a de )=9> estos preceptos pasaron a interar el Brt' 4A2()42*!is!o "ue con la re$or!a de )>A> $or!ó parte del Brt' 2>9 con las siuientes variaciones 76as inscripciones de posesión perjudicar1n o favorecer1n a tercero desde su fecha, pero solamente en cuanto a los efectos #ue a la posesión se le atribuyen en esta ley. 6a inscripción de posesión no impedir1 a #ui9n tuviera mejor derecho a la propiedad del

inmueble, aun#ue su título no haya sido inscrito, el ejercicio de las acciones reivindicatorias  procedentes para obtener la declaración de a#uel 7()44*'

La Le. :ipotecaria de )>A>% co!o leí!os en su pre0!&ulo% tenía el propósito de su&sanar todas las de&ilidades . de$iciencia de la Le. :ipotecaria de )=9)% . uno de las pri!eras !edidas $ue exiir a los solicitantes del título supletorio 7 una certificación de negativa del %egistro, prohibiendo la tramitación del expediente y su inscripción en caso de estar ya inmatriculada la finca o el derecho correspondiente7' Kedidas% "ue se+n el autor citado%

ta!&i1n $ueron &urladas !ediante la des$iuración de los linderos o poni1ndolos al corriente()48* /'/')'/, La posesión de los &ienes in!ue&les o derecho reales inscritos  B"uí ta!&i1n SB5 @ER55DE% distinue tres $ases o etapas% a sa&er La )Q anterior a la Le. :ipotecaria de )>A>% donde vi!os% al iual "ue @ER55DE% "ue el pro&le!a posesorio se desenvolvió con !ucha independencia de la inscripción o sea sin !ucho rechinar co!o diría 5YJE LB;OS' En esta $ase el titular "ue no poseía la $inca o $uere in"uietado% co!o nos dice @ER55DE% esta&a $acultado para e#ercer dos tipos de acciones% la reivindicatoria . la interdictal()49* La /Q $ase se inicia% precisa!ente con la Le. :ipotecaria de)>A>% ,período "ue representó el !o!ento cul!inante a $avor de la atri&ución de e$ectos a la posesión inscrita, en la cual% se+n @ER55DE% el titular inscrito tiene a su $avor la presunción a&soluta de "ue tiene la posesión de los &ienes% . dis$ruta no sólo la posi&ilidad de e#ercitar los interdictos% sino ser reinterado de a"u1lla por un procedi!iento especial% o por #uicio de desahucio()4//44% la "ue en sus artículos 8 . < respectiva!ente dicen 7 los títulos referentes al mero o simple hecho de  poseer no ser1n inscribibles76 7la primera inscripción de los bienes inmuebles en el %egistro de la propiedad ser1 de dominio y se practicara con arreglo a los procedimientos regulados en el Bítulo C0 de esta ley 7()8)*'

/'/'/, Bntecedentes in!ediatos de la relación del Título Supletorio . el Reistro de la Propiedad /'/'/'), El Reistro Conservatorio Con la independencia del reino de Espa3a en )=/)% . el $racaso de la pretendida con$ederación centroa!ericana% !0s cuatro d1cadas de anar"uía política% social . econó!ica "ue dese!&ocaron en la uerra nacional de )=84,89% entra!os a un período de relativa paz

conocido co!o los treinta a3os de o&iernos conservadores()8/*5icaraua% pro!ulo el pri!er Códio Civil )=944% . )>49, les da un trato di$erenciado% proteiendo plena!ente al do!inio()=4*e!anado de un título $or!al!ente escrito o notariado% . en t1r!inos relativos ,con relación al título notariado, al do!inio e!anado de un título supletorio' Por consiuiente% en el !undo reistral con respecto título supletorio inscrito encontra!os dos escenarios en el pri!ero se dan las relaciones entre el titular reistral con titulación supletoria . un tercero con título $or!al!ente escrito por un 5otario ,!e#or derecho,% no inscrito en el Reistro' B"uí% no ha. protección reistral de$initiva()=8*por a"uello de "ue la in$or!ación posesoria se aprue&a 7 sin perjuicio de tercero de mejor derecho 7()=9*% o sea "ue el titular reistral est0 a!enazado por la acción reivindicatoria del "ue presu!e !e#or derecho()=A*es decir "ue el do!inio del titular reistral est0 plena!ente proteido por el reistro% lle0ndose a consolidar con ello% una ad"uisición a non do!ino' Sin e!&aro en ninuno de los dos escenarios la inscripción convalida los actos o contratos "ue sean nulos o anula&les de con$or!idad con el Brt'2>4>C% arri&a re$erido' Los e$ectos #urídicos analizados en el p0rra$o anterior% explican el por"ue% la expresión de la providencia #udicial,ad!inistrativa ,#urisdicción voluntaria, 7 sin perjuicio de tercero de mejor derecho7 de&e ser razonada en el Reistro de la Propiedad' Esto es para "ue% un tercer ad"uirente pueda ver el car0cter del derecho "ue se le tras!ite% pues 1ste de&e estar claro "ue tipo de do!inio es el "ue ad"uiere% .a "ue la titulación supletoria no puede trans!itirles !0s derechos "ue los "ue tiene()>)* La!enta&le!ente% esta desventa#a ,del do!inio &asado en la titulación supletoria% con respecto al do!inio &asado en la titulación notarial,% se re$le#a en el neocio #urídico% en el tr0$ico #urídico de la !is!a% cuando ,al iual "ue en la Espa3a de anta3o, la &anca co!ercial nicaraZense . otras instituciones $inancieras se resisten o ponen !uchas tra&as al cr1dito hipotecario% . lo "ue es peor a+n% su precio en el !ercado es su&valorado por esa condición% situación "ue ha sido aprovechada por los antiuos terratenientes . capitales e!erentes ,nuevos capitalistas,% para co!prarlos por de&a#o de su valor()>/*

Inscripciones "ue se volvieron !0s desventa#osas con los títulos supletorios e!anados de las instituciones ad!inistrativas del Estado()>2*. de las Kunicipalidades()>4*so&re todo a"uellos productos de con$iscaciones . expropiaciones en el período de la Revolución Sandinista' Otro ran e$ecto #urídico del título supletorio inscrito en el Reistro P+&lico de la Propiedad% es "ue sirve de &ase% !ediante la prescripción positiva()>8*,reulado por el Derecho co!+n, a la conversión de la posesión en derecho de do!inio()>9* Conclui!os este ac0pite% en$atizando% "ue la titulación supletoria inscrita le da a "uien la ostenta la titularidad reistral% por tanto posee ,ade!0s de la de&ida protección,% las $acultades de trans!itir% constituir% !odi$icar o extinuir derechos con relación a su $inca' En otras pala&ras% este propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses . de acuerdo con la $unción social del derecho% sie!pre . cuando esas conductas no violen preceptos leales .a esta&lecidos% . "ue la teoría deno!ina% co!o vi!os en el ac0pite re$erido a las li!itaciones del do!inio% a&uso del derecho()>' PBLLBRES% Eduardo6 Derecho Procesal Civil6 Edit'% Porrua% S'B'6 K1xico% )>9)' D' @' )>9)' )A' ROCB SBSTRE% Ra!ón Karía6 Derecho :ipotecario6 Sexta Edición6 Edit' asch% )>9=' ))' TOPBCIO @ERRETTI% Bldo6 La Posesión inscrita en el Derecho Ro!ano6 ?alparaíso% Chile' )/' 5ITLPB56 Envío% Revista6 UCB6 5 )=A6 !arzo% )>>8)' Caracteres ` Los procesos no contenciosos de titulo supletorio . de prescripción ad"uisitiva solo se i!pulsan a pedido de parte'

Clases de Prescripción Bd"uisitiva . sus re"uisitos La doctrina puede di$erenciar dos clases de prescripción "ue son6 la ordinaria _corta . la extraordinaria _lara' La ordinaria necesita ade!0s de los re"uisitos de "ue la posesión sea continua% paci$ica% pu&lica . co!o propietario% dos re"uisitos especiales "ue son el #usto titulo . la &uena $e' La extraordinaria en ca!&io no necesita estos dos +lti!os re"uisitos% .a "ue por ileiti!a "ue sea la posesión vale para prescri&ir% sie!pre "ue se cu!plan los plazos previstos por le.' Los re"uisitos para la prescripción son los siuientes ` La posesión contin+a ` La posesión pací$ica ` La posesión pu&lica ` Co!o propietario

TITULO SUPLETORIO  PRESCRIPCIO5 BDXUISITI?B DE DOKI5IO ] ?IB 5OTBRIBL, La prescripción ad"uisitiva a la "ue se re$iere el presente Título es declarada notarial!ente% a solicitud del interesado . para ello se de&e seuir el !is!o proceso a "ue se re$iere el artículo 8A4 . siuientes del Códio Procesal Civil% en lo "ue sea aplica&le% de acuerdo a lo previsto en el artículo 8 de la Le. /