Teza de Curs Expertiza

INTRODUCERE

Expertiza tehnica este procesul prin care o constructie este analizata de către un expert tehnic. Expertiza reprezintă acel mijloc de proba prin care, în baza unei cercetări metodice folosind procedee ştiinţifice, expertul aduce la cunoştinţa organului care l-a împuternicit concluzii motivate ştiinţific cu privire la faptele pentru a căror elucidare sunt necesare cunoştinţe specializate.

Expertiza tehnica reprezintă este o activitate complexă care cuprinde, după caz, cercetări, experimentări sau încercări, studii, relevee, analize şi evaluări necesare pentru cunoaşterea stării tehnice a unei construcţii existente, expertul are menirea de a colecta informaţii concrete despre părţile componente a bunului imobil şi mai apoi le oferă beneficiarului care poate persoana juridica cît şi fizică. Raportul de expetiză cuprinde: partea introductivă în care se menţionează beneficiarul, obiectul, expertul, condiţiile, data, întrebările expertizei. Descrierea operaţiunilor unde se descriu paşii de efectuare a expertizei, aparate, metodele si explicaţii. Lucrarea dată are ca scop determinarea uzurii construcţiei la momentul de faţă care cuprinde un bunul imobil cu destinaţie commercială, oficiu, amplasat în municipiul Chișinău,bulevardul Ștefan cel Mare și Sfînt. Obiectivul principal este de a determina o procedură cît mai justă şi mai corectă de determinare a stării tehnice a construcţiei. Lucrarea dată este formată din trei capitole. Primul capitol se numeşte „ Aspecte generale privind expertiza tehnică ‖. Aici sunt descrişi termeni de bază folosiţi în inspectarea bunurilor immobile, clasificarea metodelor de cercetare în expertiză şi paşii care trebuie de urmat în realizarea unei construcţii. Al doilea capitol se numeşte „ Caracteristica obiectului supus expertizei ‖ care cuprinde date generale despre obiect, scopul expertizei şi calculul uzurii

3

fizice. Al treilea capitol se numeşte „Raportul de expertiză‖ ce reprezintă conţinutul, forma şi structura unui raport de expertiză. Lucrarea dată se încheie cu expunerea conluziilor, ce se referă la tema dată şi la îndeplinirea scopul propus, prin aplicarea corectă a metodelor de calcul a determinării uzurii obiectului supus evaluării. O condiţie importantă care se stabileşte în faţa unui expert pentru întocmirea raportului de expertiză tehnică este obiectivitatea lui şi posesia cunoştinţelor teoretice în domeniul expertizei şi în conformitate cu legislaţiei în vigoare.

4

1 ASPECTE GENERALE PRIVIND EXPERTIZA TEHNICĂ

1.1

Noțiuni de bază utilizate la expertiza unei construcții

Pe parcursul efectuării lucrărilor de expertiză a bunurilor imobile persoanele antrenate în acest procest trebuie să posede un bagaj de cuvinte specifice care le va ajuta să stabilească cu exactitate planul lucrărilor de expertiză. În general experţii tehnici au un vocabular specific care nu este pe înţelesul tuturor, deaceea în acest subcapitol doresc să dau deşcifrare a cîtorva termeni cheie utilizaţi de către aceştia la îndeplinirea lucrărilor sus menţionate: Expertiza tehnică este procesul prin care o constructie este analizată de ctre un expert tehnic . Raportul de expertiza tehnică este documentul elaborat de către expert în care se prezintă analiza, concluziile şi eventual soluţii de intervenție/remediere la clădirea încît obiectul expertizei sau a celor învecinate. Expert tehnic este persoana care se ocupă cu efectuarea expertizei. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii

fizici,

chimici,

exploatarea

incorectă

a

clădirii,

întreţinerea

nesatisfacătoare a construcţiei. Vîrsta efectivă - vîrsta clădirii sau construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte. Vîrsta actuală (cronologică) - numărul de ani trecuti de la terminarea construcţiei obiectului evaluării pînă la data evaluării. Expert- persoană care posedă cunoştinţe temeinice într-un anumit domeniu;

5

specialist de mare clasă. Spec. Persoană competentă într-un anumit domeniu, numită de un organ de stat sau de părţile interesate pentru a face o expertiză. Raport - comunicare (orală sau scrisă) prezentată în faţa unei adunări sau a unei autorităţi, cuprinzând informaţii despre activitatea personală sau colectivă; dare de seamă. Durata de viaţă fizică - perioada de timp în care este exploatată construcţia şi pe parcursul căreia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viaţă fizică depinde de gradul de durabilitate a construcţiei. Durata de viaţă fizică rămasă - perioada de timp estimată de la data evaluării pînă la expirarea duratei de viaţă fizică; Fisură - crăpătură îngustă, plesnitură la suprafaţa sau în interiorul unui corp solid (metal, beton, aliaj, piatră, os etc.) Document normativ - document (standard, specificaţie tehnică, cod de bună practică,reglementare) care specifică reguli, linii directoare sau caracteristici pentru activităti sau rezultatele acestora. Sistemul calităţii - sistem care determină şi traduce în fapt politica şi strategia calităţii, destinate să prevină noncalitatea, să asigure realizarea, atestarea şi garantarea calităţii cerule,în condiţii raţionale de cost şi termen; Conducerea calităţii - aspectul funcţiei generale de conducere care determină şi implementează politica în domeniul calităţii. Asigurarea calităţii - ansamblul acţiunilor planificate şi sistematice, necesare pentru a da încrederea corespunzătoare că un produs sau serviciu va satisface condiţiile de calitate specificate. Agrement tehnic- document care atestă aptitudinea de utilizare a noilor produse, procedee şi echipamente în construcţie, pentru care nu sînt elaborate documente normative naţionale. Acreditarea laboratoarelor de analiză şi încercări în construcţii recunoaşterea oficială că un laborator de analize şi încercări în construcţii este competent să execute analize şi încercări în acest domeniu.

6

Activitate metrologică – activitate care are ca obiectiv fundamental asigurarea uniformităţii şi corectitudinii măsurărilor, acestea realizîndu-se printrun sistem de structuri tehnice,ştiinţifice şi administrative care funcţionează conform unor documente normative. Cartea tehnică a construcţiei - ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, execuţia, recepţia, exploatarea şi urmărirea comportării în exploatare a construcţiei,cuprinzînd toate datele necesare pentru identificarea şi determinarea stării tehnice (fizice) a construcţiei respective şi a evoluţiei acesteia în timp. Categorie de importanţă a unei construcţii - grupare de factori şi criterii care permit considerarea acelei construcţiile către participanţi la procesul de realizare şi la întregul ciclu de existenţă a acestei construcţii,în funcţie de caracteristicile şi relaţiile sale cu mediul uman, socioeconomic şi natural. Viaţă economică - perioada de timp în care bunul imobil generează venituri.

1.2

Tipurile de cercetări și metodele de estimare a uzurii

Pentru organizarea cît mai corectă a activităţii de expertiză este necesar de a aranja în ordine fiecare pas de execuţie. Pentru aceasta este nevoie de a clasificare şi o grupare a metodelor de cercetare: I. După caracterul de acţiune asupra obiectului: 1. Metode nedistructive - asupra obiectului nu se efectuează acţiuni care i-ar

schimba forma. 2. Metode distructive - în rezultatul cărora studii sunt făcute pe baza distrugerii

obiectului. II.După locul unde se efectuează studiile: 1. Laborator - staţionar, special, sînt studiate proprietăţile materialului, structura,

7

vîrsta, componenţa. III.După ecnipamentul folosit pentru studii: 1. Metoda examinării vizuale - fizarea pe fotografii. 2. Metoda instrumentală - este expertiza efectuata cu diferite aparate, utilaje. Metodele de estimare a uzurii fizice Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape: a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv; b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:

Uconstr. = Uelement. * 100 / GS element.

(1.1)

în care: Uconstr - uzura fizică a construcţiei (%); Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%); GS element. - greutatea specifică a elementelor constructive (%). Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat, ediţia 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului Miniştrilor al R.S.S. Moldoveneşti nr.l 19 din 29 martie 1982. Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. în acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice.Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri: a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă; b) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vînzarea obiectului

(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decît cheltuielile pentru reparaţia capitală);

8

c) bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.

Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei efective se foloseşte următoarea formulă: U = (VE/DVF) * 100 sau U = (VE (VE + DVFR)) * l00

(1.2)

în care: U - uzura fizică exprimată în procente; VE - vîrsta efectivă; DVF - durata de viaţă fizică; DVFR - durata de viaţă fizică rămasă. Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale construcţiei separat, cît şi a întregii construcţii.

1.3

Necesitățile realizării expertizei tehnice

Expertiza tehnică se realizează cînd este solicitată prin Certificatul de Urbanism, în diverse situaţii în care se intervine prin modificări, renovări, consolidări, lucrări de construcţie/demolare în vecinătate, alipiri, ş.a.m.d., la o construcţie existentă. 1. Expertiza tehnică pentru alipirea la calcan - Se realizează atunci cînd se construieşte o casă alipită de o altă construcţie deja existentă. Prin expertizare se caută obţinerea unei soluţii prin care clădirea existentă sa nu aibă de suferit în timpul lucrărilor de construcţii sau dupa aceea, în exploatare, cel mai important aspect al acestui gen de expertiză fiind soluţia de fundare în zona de adiacentă dintre clădiri. Uneori, sunt necesare lucrări de interventie la construcţia existentă (subtumări, consolidări ale arpantei), iar aceasta presupune acordul notarial al proprietarului (sau a tuturor proprietarilor, dacă sunt mai mulţi) acestei construcţii. 2. Expertiza tehnică pentru modificări interioare - Este necesară atunci

9

cînd se doreşte o modificare a compartimentării unei case sau unui apartament, prin desfiinţarea sau construirea unor pereţi, crearea, modificarea sau astuparea unor goluri de uși, etc. În cazul în care intervenţiile afectează elemente ale structurii de rezistentă este necesară o evaluare integrală a clădirii şi concluzii clare asupra capaciăţtii de rezistenţă înainte şi după intervenţii. O analiză serioasă a clădirii poate necesita studierea proiectului iniţial, a proceselor verbale de lucrări, determinări de rezistente la elementele de construcţie prin încercări nedistructive sau recoltare de probe, ş.a.m.d., fiind foarte util (uneori cerut explicit de către certificatul de urbanism) acordul proiectantului iniţial af clădirii. Pentru intervenţiile care se realizează la pereţii de compartimentare, munca expertului este în general simpla, fiind vorba doar de analiza conformării casei şi identificarea pereţilor de rezistenţă şi a pereţilor nestructurali. Concluzia raportului de expertiză va fi ca modificările nu afectează structura casei şi prin urmare se pot executa. Atenţie, uneori, la clădirile vechi, pereţi de zidărie de grosime mică, care deşi conform normelor sunt de compartimentare, pot în realitate sa aibă un rol substanţial în cadrul structurii de rezistenţă; în acest caz expertul va ajunge la o procedură asemenatoare cu cea din paragraful anterior. 3. Expertiza tehnică

pentru extindere, renovare, consolidare şi

supraetajare - acest tip de expertiză merită amintit pentru ca apare foarte des în situaţia: inspecţia tehnică a clădirilor şi structurilor este necesară pentru a ajunge la o decizie cu privire la necesitatea de reparaţii, reconstrucţie, demolare, sau a estimărilor de deteriorare fizică. Expertiza se face pentru: -

evaluarea deteriorării fizice a structurilor şi sistemelor inginereşti (de

exemplu, în cazul reconstrucţiei); -

expertiza tehnică a imobilelor pentru a determina starea tehnică a

structurilor, ca urmare a influenţei factorilor externi (umiditate, foc, etc); -

inspecţia tehnică a clădirilor şi structurilor pentru dezvoltarea ulterioară a

clădirii, se adaugă etaje, o parte subsol ;

10

-

inspectarea pentru revizuirea planificată a clădirii;

-

inspecatarea construcţiei pentru îmbunătăţirea sau reconstrucţia clădirilor; - studiu de design tehnic pentru a identifica cauzele de deformări în pereţi,

tavane, coloane; - examinarea structurilor în determinarea cauzelor de umezeală de pe pereţi

şi congelare; -

în cazul în care proiectul este planificat pentru a reîncepe construcţia,

se necesită o estimare a uzurii fizice a structurilor de construcţii; - expertiza construcţiei, în cazul de asigurare, - examinarea materialelor de construcţii, proiectarea fundaţiei - alte cazuri în care clădirea necesită o analiză independentă şi o inspecţie a

clădirii şi structurilor asociate cu activitatea de experţi în domeniul construcţiilor. În urma inspectării construcţiei se va întocmi un raport de expertiză în care va fi indicat rezultatul şi concluziile asupra procesului de expertiză. La elaborarea expertizei tehnice sunt necesare urmatoarele: 1. Studii topografice în zona construcţiei; 2. Studii geotehnice concretizate în perforări prin infrastructura construcţiei care să stabilească starea betonului precum și cota de fundare a pilelor și culeelor; 3.Încercări nedistructive asupra betoanelor pentru a stabili caracteristicile fizico -mecanice ale acestora în special la lucrările la care nu există cartea tehnică. Stabilirea stării tehnice a construcţiei se face prin evaluarea parametrilor care caracterizează starea tehnică la momentul constatării şi a parametrilor care caracterizează gradul de funcţionalitate, determinandu-se indicii de calitate a stării tehnice „Ci‖ şi respectiv de funcţionalitate „Fi‖. Parametrii care caracterizează starea tehnică „Ci‖ sunt următorii : -elementele principale de rezistenţă ale suprastructurii; -elementele de rezistenţă care susţin accesul; -elementele infrastructurii, aparatele de reazem, dispozitivele de protecţie la acţiuni seismic. Parametrii care caracterizează gradul de funcţionalitate „Fi‖ sunt următorii:

11

-condiţiile de desfăşurare a accesului şi mişcării în construcţie; -clasa de încărcare a construcţiei; -calitatea execuţiei şi respectarea prevederilor proiectului; -calitatea lucrărilor de întreţinere; Prin determinarea celor doi indici de calitate pe baza stabilirii degradărilor suferite. Pe baza indicelui total de calitate, construcţia va fi încadrată în una din cele 5 clase ale stării tehnice: I - stare foarte bună; II - stare bună; III - stare satisfăcătoare; IV - stare nesatisfacătoare; V - stare tehnică ce nu asigură condiţii minime de siguranţă a adăpostului.

Determinînd clasa stării tehnice se vor stabili măsuri şi soluţii tehnice (viabile), pentru aducerea construcţiei în situaţia de a corespunde cerinţelor de rezistenţă, stabilitate şi siguranţă în exploatare. Toate aceste măsuri şi soluţii se vor elabora în cadrul raportului de expertiză tehnică de calitate. Tabelul 1.1 - Conţinutul cadru al expertizei tehnice Etape

1 Planificarea

Analiza Globală

Examinare detaliată

Obiective 2

- să asigure ca verificarea şi expertizarea tehnică de calitate respectă dispoziţiile Codului Construcţiilor cu privire la asigurarea cerinţelor esenţiale - comportamentul structurii; domeniile de examinare detaliată; - stabilirea măsurilor tehnice optime prezentarea de date suficiente şi autentice pentru a permite evaluarea rezistenţei şi stabilitătii structurale

Operaţiuni

3 - să colecteze toate datele anterioare şi rezultatele testelor

- inspecţie vizuală (la faţa locului); - înregistrare foto-grafică; - eşantioane selectate. - teste de încărcare; - teste non-distructive; - teste fizico-chimice.

12

Continuarea tabelului 1.1 Prezentarea rezultatelor

Interpretarea rezultatelor

Concluzii şi recomandări

1.4

- rezultatele verificării trebuie să fie evaluate şi comparate cu valorile proiectate şi reglementate; evaluare acțiunilor conform reglementărilor tehnice la data execuției, la momentul verificării și cele viitoare ale structurii în conformitate cu cerințele esențiale stabilirea acţiunilor viitoare care sunt necesare atât pentru măsuri preventive, reparaţii sau îmbunătăţiri şi pentru verificări suplimentare.

- plotare computerizată; - măsurători şi modelări computerizate; -analiză statistică; - analiza structurală; - analiza deteriorării; - experienţa anterioară;

Principalele cerinţe de investigare

În activitatea de investigare a clădirilor din fondul construit existent care au structuri din pereţi portanţi din zidărie, expertul trebuie să folosească criterii de evaluare a caracteristicilor reale ale construcţiei vechi prin care sa pună la dispoziţia beneficiarului soluţii viabile şi eficiente pentru reabilitarea obiectivului expertizat. Cerinţele principale la investigarea structurilor din zidărie sunt: 1. Evaluarea calitativă a stării generale a obiectivului supus investigării —

inspecţie vizuală, relevee arhitecturale şi de degradări şi avarii, analiza istorică, identificarea tipurilor principale de zidării (forme şi dimensiuni caracteristice) şi a tehnologiilor de execuţie utilizate; 2. Analiza stării de degradare a structurilor de zidărie investigate şi evaluarea

13

principalelor cauze ale degradări lor: c) inventarierea

principalelor

tipuri

de

degradări

şi

deteriorări

identificate; d) inventarierea naturii degradărilor (mecanice, chimice, biologice).

3. Evaluarea capacităţii de rezistenţă a structurilor din zidărie pe baza

metodelor de calcul şi a datelor obţinute pe baza încercărilor fizico-mecanice efectuate în laboratoare. Din aceste motive se recomandă ca analizele de laborator să fie grupate pe specialităţi (mecanice, fizice, chimice, biologice sau de altă natură). Expertul poate solicita şi caracteristici ale materialelor componente ale zidăriei: marca, densitate aparentă, porozitate aparentă, raport agregat liant etc.

14

2

CARACTERISTICA OBIECTULUI SUPUS EXPERTIZEI

2.1

Identificarea și descrierea obiectului

Inspectarea proprietății a fost efectuată de Mîndru Irina la data de 21. 11.12 în prezența beneficiarului. Obiectul evaluării este amplasat în municipiul Chișinău, sectorul Centru, bulevardul Ștefan cel Mare și Sfînt 134, într-o zonă comercială, fiind înconjurat de mai multe bunuri imobile similare. Drumul de acces către imobil se află într-o stare bună. Suprafața totală a obiectului supus evaluării constituie 80,3 m.p.(figura 1.1).

Figura 1.1 Amplasarea obiectului evaluat pe harta municipiului Chișinău Inspectarea tehnică reprezintă rezultatul unor evaluări prin calcul a rezistenţei la cutremur a unei clădiri existente în raport cu cerinţele normelor inginereşti actuale, pornind de la situaţia reală a clădirii şi avariile precedente. Raportul de expertiză tehnică conţine piese scrise şi desenate, soluţia de intervenţie şi

15

consolidare propusă şi evaluări preliminare de cost al lucrărilor. Nu se expertizează şi consolidează apartamentul separat, ci toată clădirea. În etapa următoare, pe baza expertizei, se întocmeşte un proiect detaliat. În cazul în care s-a ajuns la etapa de proiectare a intervenţiei/consolidării (avizată de verificatori de proiecte atestaţi, există şi antecalculaţii de preţ de deviz mai detaliate. Caracteristicile care au stat la baza expertizei tehnice a bunului imobil sunt reprezentate în tabelul 2.1. Tabelul 2.1 – Descrierea obiectului supus expertizei tehnice Elementele descrierii

Semnificaţia

Referinţe Destinaţia proprietăţii imobiliare Comercială Modul de utilizare curentă Oficiu Amplasarea Mun. Chişinău, sect. Centru, bd. Ștefan cel Mare și Sfînt 134 Descriere juridică Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate Existenţa contractelor de arendă sau sub-arendă Obligaţiuni financiare legate de proprietatea imobiliară Cerinţe legale Prezenţa unor materiale sau a tehnicii Nu au fost depistate periculăase sau dăunătoare Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal Nu au fost depistate şi contrara normelor şi standardelor existente în construcţii Pretenţa liniilor electrice de tensiune Nu au fost depistate înaltă în apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru sănătate Clădiri și construcții Anul construcției 1959 Numărul etajelor clădirii 4 Suprafața totală, m.p. 1281,5 Volumul clădirii, m.c. 241

16

Continuarea tabelului 2.1 Starea tehnică a clădirii Descrierea elementelor construcție

Bună (uzura < 20 %)  Fundație – beton armat  Pereții interior și exterior – piatră de calcar  Pereții despărțitori – cărămidă  Planșeul – beton armat  Acoperiș - tablă de oțel zincată  Pardoseală – laminat  Goluri – geamuri termopan  Finisaj exterior – tencuit

Obiectul supus expertizei este un oficiu situat în municipiul Chișinău, bulevardul Ștefan cel Mare. Construcția e situată în centrul capitalei cu o infrastructura foarte bogată. Transportul este realizat cu troleibuze și autobuze, și în apropiere circulă microbuzele.

Tabelul 2.2 - Caracteristica obiectului Nr

Indicii

Caracteristica

1

Destinația

Comercială

2

Grupa

Bunuri imobile cu destinție comercială

3

Tipul

Oficiu

4

Subtipul

Oficiu

5

Adresa

Mun. Chișinău, bd. Ștefan cel Mare, 134

6

Suprafața construcției

1281,5 m.p.

7

Anul construcției

1959

8

Comunicații de transport

Bulevard

17

2.2

Estimarea mărimii uzurii obiectului supus expertizei

Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Se evidenţiază trei forme ale deprecierii: uzura fizică, deprecierea funcţională şi depriceerea economică. Uzară fizică ţine de învechirea fizică a obiectelor sub influenţa factorilor de exploatare şi naturali, şi este determinată în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de baza ale clădirii. Uzura fizică să aplică în două etape: a) determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv, b) determinarea uzurii fizice a construcţiei întregi după formula: Uconstr = Uelement * 100/GSelement,

(2.1)

în care: Uconstr - uzura fizică a construcţiei (%), Uelemen - uzura elementelor construcţiei (%), GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%). Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient

cerinţele

necorespunderea

pieţei.

Deprecierea

caracteristicilor

funcţională

clădirilor

şi

este

determinată

construcţiilor

de

standartelor

contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi alte.) Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi include: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.

18

Puterea uzurii a obiectului evaluării se detrmină prin metoda desfacerii, în dependenţa de care se calculează următoarele tipuri de uzuri: fizică, funcţională, economică. Uzurile fizică şi funcţională se descompun la rîndul său în recuperabilă şi nerecuperabilă. Fiecare component al uzurii se detrmină separat cu utilizarea metodelor inginereşti şi vizuale. în caliate de bază normativă pentru calcule: •

―Calculul uzurii fizice în clădirile cu utilizare locativă şi publică.

•

―Regulamentul despre despre reparaţiile de plan - solicitate‖ Uzura fizică recuperabilă (reparaţie cu efect de comerţ) - reprezintă

deprecierea inlaturarea careia este posibila din punct de vedere fizic si eficienta din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabila include cheltuielile legate de inlaturarea elementelor deprecierii in urma careia valoarea bunului imobil evaluat va creste. Calculele mărimii reparaţieii cu efect de comerţ sunt efectuate în dependenţă de metoda. În caliate de date iniţiale sunt luate în consideraţie puterile şi volumele deteriorării elementelor constructive, scoase la iveală în rezultatul vizualizării. Tabelul 2.3 - Calcul uzurii fizice a bunului imobil supus expertizei

Nr. Elemente constructive

1 2 3 4 5 6 7

Fundaţia Pereţi exteriori şi despărţitori Planşee Acoperiş Pardoseala Goluri Lucrări de finisare

Starea elementelor

Satisfăcătoare Bună Bună Bună Bună Bună Bună

Uzura Greutatea Procentul mediu elementelor specifică a ponderat a uzurii constructive elementelor elementelor în % constructive constructive în % 40 35

10 20

4,0 7

30 35 15 12 15

16 2 9 8 18

4,8 0,7 1,35 0,96 2,7

19

Continuarea tabelului 2.3 8

9

Instalaţiile sanitar-tehnice şi electro-tehnice interne Alte lucrări Total

Bună

10

13

1,3

Bună -

10 -

14 100

1,4 24,21

Sursa: Elaborată de autor în urma inspectării bunului imobil determinînd uzura elementelor constructive și din ICVR - greutatea specifică a acestor elemente constructive (anexa 1). Clădirea reprezintă o construcţie capitală din piatră tăiată cu suprafaţa totală de 80,3 m.p., înălţimea încăperii este de 3 m. Clădirea a fost construită în anul 1959 şi a fost efectuată reparaţia euro a obiectului. Casa este amplasată pe bulevardul Ștefan cel Mare din capital, lîngă Poșta Moldovei. Din punct de vedere al infrastructurii bunul imobil se află într-o infrastructură foarte dezvoltată. Gradul de finisare al construcşiei este de 100 %.Localitatea se află într-o zonă seismică de 6-7 garde. Regimul hidrologic este uniform. Mai jos sunt caracterizate elementele constructive a obiectului. Tabelul 2.4- Caracteristica elementelor constructive de bază a construcției Denumirea elementelor constructive Fundație Pereții interori și exterior Pereții despărțitori Plașeu de pod Acoperiș Pardosela Goluri Finisaj exterior Finisaj interior Instalații tehnico-sanitare și electrice

Descrierea elementelor

Starea tehnică

But Piatră tăiată Piatră tăiată Beton armat Ardezie Laminat Geamuri termopan Tencuit Tencuit Apa, canalizare, energie electrică

Satisfăcătoare Bună Bună Bună Bună Bună Bună Bună Bună Bună

20

Procentul de uzură și starea elementelor constructive a elementelor este dat în tabelul ―Deducerile orientative pentru uzura construcțiilor‖. Tabelul 2.5 - Deducerile orientative pentru uzura construcțiilor

Nr

Starea construcției

Indiciu uzurii construcției

1

Excelentă

2

Bună

3

Destul de satisfăcătoare

4

Satisfăcătoare

5

Nesatisfăcătoare

6

Destul de satisfăcătoare

7

Rea

Nu sunt remarvate deteriorări vizibile ale elementelor constructive de bază, atît în interiorul construcţiei cît şi în exteriorul ei. Construcţia nu necesită reparaţii. Fundamentul, pereţii, pardoseala, planşeul încăperilor sunt într-o stare bună şi nu necesită reparaţii. Este necesar de efectuat lucrări minore de reparaţie a ferestrelor, uşilor sau sobelor. Fundamentul și pereții construcției sunt într-o stare bună și nu necesită reparații. Acoperișul este deteriorate nesemnificativ și necesită reparații, încăperile necesită reparații curente. Construcţia necesită reparaţii atît in interior cît şi exterior. În fundament şi în pereţi s-au format crăpături, este necesară înlocuirea unor porţiuni ale acoperişului. Este necesară reparaţia pardoselei şi planşeului. Construcţia necesită reparaţie capitală. Construcţia se caracterizează prin tasarea fundamentului şi crăpături ale pereţilor Construcţia s-a înclinat. Este necesară reparaţia fundamentului, pereţilor, pardoselei, planşeului şi acoperişului. Construcţia are semne de ruinare , toate elementele constructive sunt deteriorate. Acoperişul, fundamentul, pereţii sunt puternic deteriorate. Nu pot fi efectuate lucrări de reparaţie.

Uzura, %

5-10

10-20

20-30

30-40

40-60

60-80

21

2.3

Descrierea defectelor, determinarea calităţii tehnice a elementelor constructive

Defectul este o abatere a unei caracteristici de calitate constînd în nesatisfacerea unei cerințe sau a unei așteptări rezonabile privind utilizarea prevăzută, inclusiv a celor referitoare la securitate. În rezultatul examinării la faţa locului a oficiului din municipiul Chișinău, bulevardul Ștefan cel Mare, 134 în pereţii structurali, planşeele şi soclul au fost depistate unele degradări şi deformaţii, dar acestea nu prezintă un pericol pentru persoanele ce locuiesc în această casă. Deformaţii în structura de rezistenţă, precum şi tasări a fundaţiei nu au loc. Lucrările de finisare interioară sunt finalizate dar necesită a fi reînoite, iar lucrările de finisare exterioară nu sunt finalizate. Tabelul 2.6 - Borderoul defecțiunilor Nr.

Descrierea defecţiunii generale pentru obiectele constructive

Partea

Puterea

elementului

uzurii, %

defectat, % 1

Crăpături în fundament

40

45

2

Crăpături sub ferestre

30

35

Suma parţială a deprecierilor

3

28,5

4

Pereţii

5

Despicări şi crăpături

25

40

6

Crăpături în tencuială şi ştirbituri

20

25

Suma parţială a deprecierilor 15

7 8

Pereți despărțitori

9

Despicări şi crăpături în locul de legătură cu

25

30

20

30

planşeul 10

Crăpături la unirea dintre plitele de acoperire

Suma parţiala a deprecierilor 13,5

22

Continuarea tabelului 2.6 Planşeu Crăpăturile în locurile de legătură a pereţilor 30

40

Urmele descurgere a apei în locurile de

45

35

legătură cu peretele exterior Suma parţială a deprecierilor 27,75 Acoperiş Defectele ale jgheaburilor de scurgere şi

20

35

pătrunderea umedităţii Suma parţială a deprecierilor 7 Pardosea Defecţiuni neînsemnate

25

25

Uzarea pardoselei în locurile de trecere

30

40

intensivă Suma parţială a deprecierilor 18,25 Uşi Despicarea lemnului

15

20

Crăpături în locul de legătură a ușii cu

20

20

20

25

peretele Lăsarea cercevelelor şi neînchiderea ermetică Suma parţială a deprecierilor 12 Tencuiala Deteriorări neînsemnate

30

35

Stratificarea, umflarea şi căderea

20

25

Suma parţială a deprecierilor 15,5

23

Argumentarea obţinerii procentului de uzură. La efectuarea vizitei pe teren expertul a colectat şi a analizat toate defectele şi mărimea despre fiecare fisură a construcţie. După colectarea acestor date conform Indicilior comasaţi ai evaluării de reconstituire tabelul 91 sa determinat fiecare procent de uzură pentru fiecare element în parte. În urma analizelor şi calculelor efectuate în sucapitolul 2.2 expertul a obţinu o uzură a construcţiei de pînă la 24%. În dependenţă de anul şi modul de exploatare a construţiilor ele capătă o uzură diferită datorită influenţării factorului timpului şi exploatării incorecte. De aceea în urma procesului de expertiză li se dau o apreciere după anumite stări şi anume: Stare satisfăcătoare - Construcţia necesită reparaţii atît in interior cît şi exterior. În fundament şi în pereţi s-au format crăpături, este necesară înlocuirea unor porţiuni ale acoperişului. Este necesară reparaţia pardoselei şi planşeului. Construcţia ajunge la o uzură de 20-30% şi necesită reparaţii. Conform acestei analizei în această apreciere o putem încadra şi construcţia care a fost supusă expertizei. Rezultatele investigaţiilor de expertiză, deciziile şi recomandările expertului tehnic se expun în raportul de expertiză, care, prin grija proprietarului, se anexează la Cartea tehnică a construcţiei şi, după caz, se utilizează direct sau în conformitate cu un proiect, elaborat şi aprobat în modul stabilit. În acest caz, expertiza tehnică a construcţiilor prevede un complex de lucrări privind examinarea detaliată a construcţiei la faţa locului, studierea documentaţiei de proiect şi de execuţie, verificarea schemei şi a soluţiilor de construcţie din punct de vedere al cerinţelor normative, examinarea condiţiilor geotehnice, constatarea neconformităţilor, evaluarea influenţei acestora asupra stării tehnice a construcţiei, efectuarea calculelor şi încercărilor de laborator privind rezistenţa şi stabilitatea ei, elaborarea recomandărilor privind lichidarea neajunsurilor şi consecinţelor acestora, lucrări grafice etc.

24

3

RAPORTUL DE EXPERTIZĂ

3.1 Conţinutul şi forma raportului de expertiză

Forma unui raport de expertiză poate fi orală (dacă expertiza se desfăşoară în faţa organului care a dispus / ordonat efectuarea sa) sau scrisă (dacă expertiza presupune cercetare pe teren / laborator etc.); forma depinde de asemenea, de natura şi de specificul problemei care a generat expertiză. În toate cazurile în care efectuarea expertizei necesită timp, documentări, deplasări, cercetări, analize, teste sau încercări de laborator etc., raportul de expertiză are formă scrisă. La redactarea raportului de expertiză judiciară trebuie respectate mai multe reguli de procedură: - raportul se redactează pe file albe A4, de regulă numai pe o pagină; regula

consacrată a fost redactarea dactilografiată, formulă înlocuită masiv de redactarea printată. cu caractere standard; - textul raportului se realizează cu fraze şi propoziţii clare, utilizând un

vocabular accesibil, dar şi termeni de specialitate explicaţi. Dacă se folosesc formule, desene ori ilustraţii, acestea se inserează în text respectând regulile de redactare specifice; - o regulă esenţială în redactarea raportului de expertiză o reprezintă

acurateţea documentului; dacă este totuşi nevoie de mici corecţii, acestea se vor putea face pe textul finalizat, cu semnătură alăturată; dacă aceste corecturi nu se fac, se ajunge la aplicarea unei forme de îndreptare. În completarea raportului de expertiză nu sunt admise greşeli sau ştersături; - raportul se redactează în mai multe exemplare (originalul pentru instanţă,

o copie-martor pentru expert şi câte o copie pentru fiecare parte din acţiune); - fiecare pagină trebuie să fie numerotată şi să poarte semnătura şi parafa

expertului. Semnătura şi parafa se aplică pe toate exemplarele, pentru a evita

25

substituirea unor pagini. Regula se aplică şi anexelor la raportul de expertiză, în formule adecvate. Pe ultima pagină se va trece data redactării raportului. Raportul de expertiză extrajudiciară se redactează aproape după aceleaşi rigori; unele aspecte pot fi mai pretenţioase (cazul rapoartelor pentru expertize care conţin investigaţii de laborator, de exemplu), altele pot fi mai puţin riguroase (privind numărul de exemplare ale raportului, de exemplu). Pentru a se asigura raportului de expertiză o ţinută corespunzătoare trebuie respectate unele condiţii privitoare la stil şi conţinut. Astfel, raportul de expertiză trebuie să fie clar şi concis, fără formulări sau termeni echivoci (ci dimpotrivă se impune o terminologie de specialitate, adecvată); nu se vor face trimiteri la lucrări în afara dosarului. Se vor utiliza pe cât posibil fraze scurte, dense şi clare. Termenii tehnici, greu accesibili, se vor explica la piciorul paginii sau în paranteze, pentru a se înlesni înţelegerea concluziilor. Raportul de expertiză nu trebuie să conţină păreri personale în legătură cu diferitele acte normative sau cu dispoziţiile legale ale unor organe administrative. Aceasta nu înseamnă că expertul nu este liber în formarea opiniei sale, fără însă ca aceasta să reflecte bunul plac sau arbitrariul expertului. Raportul de expertiză se depune la termenul stabilit; raportul expertizei judiciare se depune cu minimum cinci zile înainte de data şedinţei de judecată, menţionată de instanţă în scrisoarea trimisă expertului; în cazul expertizelor extrajudiciare, termenul este stabilit în clauza referitoare la termenul de finalizare a expertizei. Nerespectarea, fără motive întemeiate, a termenului stabilit pentru depunerea raportului de expertiză judiciară, poate conduce la amendarea expertului de către instanţă. In cazul expertizei extrajudiciare, sancţiunile pentru nedepunerea raportului la termen trebuie să fie menţionate în contract. La depunerea originalului raportului de expertiză judiciară, expertul depune la Biroul local de expertize sau, după caz, la registratura instanţei şi câte o copie după raportul de expertiză pentru fiecare parte aflată în cauză; de asemenea, expertul prezintă şi copia-martor a raportului, pe care se va menţiona numărul de înregistrare a setului de documente depuse;copia-martor rămâne la expert.

26

3.2 Structura unui raport de expertiză Raportul de expertiză se prezintă ca un document organizat în secţiuni. Organizarea în acest fel a raportului de expertiză este impusă de nevoia asigurării fluenţei şi clarităţii informaţiilor în raport. Un raport de expertiză judiciară cuprinde antetul şi următoarele secţiuni: Preambul; Părţile; Scurt istoric; Obiectivul expertizei; Desfăşurarea expertizei; Constatările expertului; Concluzii; (Borderou de anexe); Anexe. Antetul raportului de expertiză conţine denumirea instituţiei care a dispus expertiza, numărul dosarului şi termenul de judecată pentru care trebuie depus raportul de expertiză. Preambulul raportului de expertiză cuprinde: numele şi prenumele expertului, profesia şi caiificarea sa, numărul legitimaţiei de expert, data la care a fost efectuată numirea expertului, data şi numărul recomandării Biroului local de expertize. Părţile sunt menţionate cu numele, prenumele, adresa de domiciliu (sau, după caz, domiciliul ales) şi calitatea lor în proces (reclamat şi pârât - în cauzele civile, respectiv parte vătămată şi inculpat - în cauzele penale). In unele cazuri pot apărea două sau mai multe coreclamante sau copârâte, dar şi intervenienţi (părţi interesate). Scurt istoric al litigiului- în această secţiune se prezintă într-o succesiune cronologică principalele elemente şi informaţii care constituie puncte de referinţă în evoluţia litigiului. Aceste elemente sunt preluate din documentele dosarului cauzei şi îndeosebi de la părţi, cu prilejul cercetării de teren. Se consemnează poziţia sau interpretarea părţilor în legătură cu litigiul, în special a acelora care vizează obiectivele expertizei, precum şi piecizarea daunelor şi a perioadei când acestea s-au produs. Rostul acestei secţiuni este de a oferi informaţii coerente şi concentrate în legătură cu obiectivul expertizei. Obiectivul expertizei - secţiunea conţine redarea ad-literam a obiectivelor

27

stabilite de către instanţă pentru efectuarea expertizei, precum şi întrebările care au fost transmise în scris expertului. Procedând astfel, se evită posibilitatea ridicării unor obiecţiuni de către părţi, pe considerentul că expertul a interpretat limitat sarcina sa ori că nu a dat răspuns întrebărilor formulate în această secţiune se face referire la expertize de aceeaşi specialitate dispuse şi executate anterior în cauză ori, după caz, se menţionează că nu s-au mai efectuat expertize anterioare pe problema respectivă. Desfăşurarea expertizei cuprinde desfăşurătorul acţiunilor desfăşurate în vederea realizării raportului de expertiză.Se face referire la convocarea părţilor (datele de convocare, documente), la prezentarea pe teren (legalitatea invitării părţilor; numele şi calitatea împuterniciţilor; documente de împuternicire; investigaţii efectuate de către expert în prezenţa părţilor; documente de consemnare a rezultatelor investigaţiilor - proces-verbal, minută etc., semnat de către expert). Constatările expertului constituie cea mai importantă secţiune din raport şi cuprinde faptele, date, observaţii, investigaţii, extrase din dosarul cauzei şi, respectiv, rezultate din investigaţiile efectuate de către expert; aceste elemente trebuie descrise exact şi, dacă este cazul, trebuie comparate sau interpretate. Nepotrivirile între datele provenind din diferite surse se consemnează, se compară şi se comentează de către expert pentru stabilirea veridicităţii lor. În expertizele care au ca obiectiv identificarea şi evaluarea de daune rezultatele investigaţiilor efectuate de expert se prezintă în ordinea efectuării lor. Trebuie să se acorde o atenţie stabilirii cauzelor şi împrejurările care au generat vicierea respectivă. Pe lângă prezentarea elementelor de reconstituire a cauzelor şi împrejurărilor precum şi a mărimii şi efectului vicierii, expertul va prezenta interpretările corespunzătoare, dar şi soluţiile care ar fi prevenit daunele. În expertizele care presupun evaluarea unor bunuri trebuie menţionate principiile evaluării, considerentele avute în vedere, formula ! formulele de calcul, descrierea fiecărui bun (dacă a fost prezentat sau neprezentat la expertiză, ce caracteristici prezintă, când şi în ce condiţii a fost achiziţionat, eventuale

28

documente privind achiziţia, stadiul uzurii) şi valoarea de circulaţie a fiecărui bun. Dacă expertiza presupune actualizări/reactualizări de valori trebuie reproduse informaţii ale Institutului Naţional de Statistică privitoare la evoluţia preţurilor, a inflaţiei etc., formulele de calcul, valorile calculate, conversia unitătilor monetare. Constatările şi afirmaţiile expertului conţinute în textul raportului de expertiză trebuie să fie susţinute prin exemplificări şi argumentări temeinice. în acest sens, expertul trebuie să fie preocupat de a conferi raportului o anumită inatacabilitate, precum şi de a evita o eventuală neconcordanţă între datele trecute în raport în cazul unei eventuale noi expertize.. Datele conţinute în raportul de expertiză trebuie să fie reale, demonstrabile, bxpertul răspunde pentru toate datele trecute în raport oricât de neînsemnate ar fi ele. Justeţea datelor şi responsabilitatea expertului faţă de acestea este caracteristica esenţială a unui raport de expertiză. Pentru aceste considerente, expertul trebuie să aibă în vedere, printre altele, următoarele: - analizele şi încercările de laborator să fie efectuate personal sau de laboratoare de

analiză autorizate în acest scop; - aparatele şi metodele folosite să aibă o precizie cât mai ridicată, în acest scop

fiind indicat să se efectueze un număr cât mai mare de determinări (în special în cazul analizelor organoleptice); Concluziile raportului de expertiză trebuie să conţină într-o formă concentrată răspunsurile expertului la obiectivele stabilite pentru expertiză ţi alte elemente esenţiale ale expertizei (modalitatea convocării părţilor, date şi termene, eventuale expertize de aceeaşi specialitate efectuate anterior în cauză). Concluziile expertului nu trebuie să cuprindă comentarii asupra unor probleme care sunt dincolo de statutul său şi de calificarea sa (latura juridică a problemei, alte aspecte). Obiectivitatea şi corectitudinea concluziilor sunt determinate de: - nivelul calificării expertului; - cunoaşterea profundă a problemelor care fac obiectul expertizei;

29

- experienţa expertului în controlul situaţiilor litigioase; - probitatea profesională şi morală a expertului; - capacitatea expertului de a reţine aspecte esenţiale ale investigaţiilor şi

evitarea concluziilor eronate sau false; - independenţa faţă de părţile implicate de litigiu.

Concluzia şi claritatea concluziilor formulate de către expert trebuie să fie evidente. Concluziile trebuie să reprezinte sinteza logică a constatărilor parţiale la care a ajuns expertul pe parcursul efectuării investigaţiilor. Anexele raportului de expertiză se referă la documentele care susţin concluziile formulate de expert. Fac parte din această categorie: documentele care dovedesc respectarea procedurii referitoare la convocarea părţilor (în mod obişnuit se ataşează ca anexă cel puţin confirmările de primire a scrisorilor recomandate trimise de expert, care conţin ştampila cu data de expediere), buletine de analiză, copii ale unor documente, fotografii, planuri şi schiţe ale unor depozite, scheme de amplasare a mărfurilor în spaţiile de transport, eventual procedee de calcul etc. Este indicat ca în anexele la raportul de expertiză să se găsească asemenea dovezi care să evidenţieze procedeele de investigare folosite de expert, constatările făcute de către acesta în anumite momente, situaţii, fotografii sau fotocopii ale unor obiecte, probe sau documente al căror conţinut nu poate fi integrat în raportul de expertiză În cazul în care se depun mai multe anexe, se impune să de editeze un borderoul de anexe, care reprezintă opisul detaliat al tuturor documentelor şi actelor depuse ca anexe. Borderoul de anexe se ataşează în mod obligatoriu atât la raportul original, cât şi la copiile raportului de expertiză remise părţilor implicate în litigiu.

30

CONCLUZIE

În rezultatul studierii expetizei tehnice date am obţinut cunoştinţe teoretice cu privire la aplicarea corectă şi eficientă a metodelor de expertiza, metodele de estimare defectelor a acestor parti component a bunurilor, tipurile deprecierii şi metodele de calculare a deprecierii. În această lucrare am determinat uzura constrcţiei, care un oficiu amplasat în municipiul Chișinău, bulevardul Ștefan cel Mare, 134. Lucrarea este destinată pentru a aduce la cunotinţă beneficiarului starea actuală a construcţiei. Unde în urma efectuării calculelor am obţinut o uzură de aproximativ 24%. În baza materialelor prezentate mai sus expertiza tehnică a ajuns la următoarele concluzii şi recomandări: rezistenţa şi stabilitatea elementelor de construcţii este asigurată, inclusiv la acţiuni seismice. Defecte şi deformaţii care ar diminua rezistenţa şi stabilitatea casei de locuit sau ar face imposibilă exploatarea ei conform destinaţiei nu s-au depistat. Se recomandă respectarea normelor privind exploatarea şi întreţinerea fondului locativ conform prevederilor prescripţiilor tehnice. Acumularea cunoştinţelor în domeniul dat este însoţită de un şir de posibilităţi, care se măresc pe măsura dezvoltării a activităţii de expertiza a proprietăţilor imobiliare.

31

SURSE BIBLIOGRAFICE

Acte legislative

1. Hotărîrea Nr. 936 din 16. 08. 2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza tehnică în construcţii

Cărţi şi monografii 2. Organizarea ctivităţii de evaluare. Olga Buzu. Chişinău 2003 3. Evaluarea bunurilor imobiliare: Teorie şi practică. Olga Buzu, Angela Matcov. Chişinău 2003 4. Rezistenta materialelor, Buzdugan Gheorghe, Editura Didactica si Pedagogica 1983, Editura Tehnica, 1956 5. Teza de doctorat, Plesca Theodor, Institutul Politehnic laşi, 1984 6. Teza de doctorat, Sofronie Eugenia, Institutul Politehnic Iaşi 7. Cum concepem construcţiile civile, Alexandru Ciornei, Editura Junimea

Resurse internet 8. www. Google.md

32

ANEXE

33