Tasaciones - TASACIONES INMOBILIARIAS 22-11-05

TASACIONES INMOBILIARIAS TEMA 1. CONCEPCTOS GENERALES Y DEFINICONES. 1.1. DEFINICIONES. 1.2. DIFERENCIA ENTRE VALORACION Y TASACION. 1.3. DEMANDA DE TASACIONES 1.4. COMPETENCIA PROFESIONAL. 1.5. FUNCIONES DEL TECNICO TASADOR. 1.6. TASACIONES PARA PRUEBAS PERICIALES. TEMA 2. CRITERIO DE VALORACION. 2.1. DEONTOLOGIA PROFESIONAL SOBRE LA ETICA DEL TASADOR Y SU TASACION. 2.2. PRINCIPIOS DEL TASADOR. 2.3. REGIMEN SANCIONADOR APLICADO. 2.4. PRINCIPIOS DE TASACION. TEMA 3. METODOS DE VALORACIÓN. 3.1. DEFINICIONES.

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TEMA 1. CONCEPCTOS GENERALES Y DEFINICONES. 1.1. DEFINICIONES. . La tasación es el efecto acción de tasar o oficialmente el precio de una mercancía. . El objeto de la tasación inmobiliaria es establecer los criterios métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que a de adaptarse el valor de los bienes inmuebles. . El bien inmueble abarca los edificios, solares y suelos o fincas rústicas. La tasación inmobiliaria ha sufrido un incremento importante en los últimos años debido al auge del mercado inmobiliario por lo que se ha creado un gran número de sociedades de tasación. Este incremento se ha debido, entre otro, a los siguientes aspectos: . El extraordinario auge de las operaciones hipotecarias (hipotecas, préstamos, etc.) . El auge de lo contencioso derivado de préstamos, hipotecas, impagos, etc. . El incremento de las sociedades de tasaciones que requiere un gran numero de profesionales a su servicio. . El control de la administración sobre las entidades financieras, aseguradoras, inversión colectiva, planes y fondos de pensiones. . Los mayores niveles de exigencia, rapidez, calidad y precisión derivadas de los factores de economía y competencia. . El mayor nivel general de exigencia de responsabilidad a todos los niveles. . La reciente regularización legal del mercado inmobiliario con órdenes del 30/11/94 o de 27/03/03, que regula las tasaciones para el mercado hipotecario. Las actuaciones profesionales más típicas del mercado hipotecario son: . Valoraciones. . Pruebas periciales. . Informes técnicos de carácter valorativo. 1.2. DIFERENCIA ENTRE VALORACION Y TASACION. . La tasación tiene un carácter oficial para valorar el mercado inmobiliario. . La valoración resulta el mismo procedimiento sin carácter oficial. 1.3. DEMANDA DE TASACIONES . Entidades públicas: - Hacienda pública para el cobro de impuesto o embargo ejecutivo. - Hacienda autónoma para el cobro de impuesto o embargo ejecutivo. - Hacienda local: ayuntamiento y diputaciones. 2

- Seguro social. - Los juzgados para lo contencioso y demanda del paro. . Sociedades privadas: -

Sociedad de tasación. Banco o caja de ahorro. Entidades de la aseguradora. Entidades de la inversión colectiva.

. Particulares: Generalmente para inventarios, testamentos, herencias, particiones, operaciones de compra venta o simple consumo. 1.4. COMPETENCIA PROFESIONAL. El término competente es el encargado de realizar las tasaciones que irán en función de la naturaleza de la misma, tal como se expresa en el artículo 37 del R.D. 685/1982, que dice: “El informe del técnico de tasaciones, así como el certificado en que se sintetizará el mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un arquitecto, apararejador o arquitecto técnico, cuando se trata de una finca urbana, solares o inmuebles edificados con destino residencial; en los demás casos se firmará por un ingeniero o ingeniero técnico industrial de la especialidad que corresponda a la naturaleza del objeto a tasar”. 1.5. FUNCIONES DEL TECNICO TASADOR. Dentro de las sociedades de tasación existirán los siguientes grados o categorías: . Profesional vinculado. Titulo que dispone de la competencia profesional correspondiente, con una experiencia mínima de tres años, que establece contacto con la sociedad de tasaciones y que realiza funciones de control interno a efectos del conocimiento del mercado inmobiliario, reservando el cumplimiento de la normativa a los trabajos de la sociedad. . Profesional tasador. Titulado especializado en tasaciones, con la competencia profesional exigida, que realiza y escribe informes y certificaciones para la sociedad.

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. Colaboradores. Persona que colabora con el tasador en la elaboración del informe de tasación, especialmente en la toma de datos, inspección y visita del inmueble a tasar, calculo de la superficie y valoración, etc. 1.6. TASACIONES PARA PRUEBAS PERICIALES. Otra función de los técnicos tasadores es actuar en aquellas situaciones profesionales de procesos judiciales, distinguiendo las siguientes funciones: . Perito de parte. Encargado fundamentalmente del proceso contencioso y como soporte técnico de las demandas judiciales. Son los informes de valoraciones que aporta cada una de las partes en el proceso judicial. . Perito judicial. Si las partes del proceso judicial no se ponen de acuerdo y el juez lo considera oportuno, nombrará otro perito dentro del proceso judicial, que dictaminará sobre la demanda y al que podrá preguntar cada una de las partes en el proceso. Este perito judicial se nombra conforme unas listas que se enviará a cada profesional al juzgado correspondiente. . Perito tercero. La función del perito tercero (perito de la agencia tributaria) consiste en arbitrar entre la administración y el objeto pasivo, si existe contradicción entre la valoración de uno u otro sobre un mismo bien. La administración realiza una comprobación fiscal sobre los bienes aportados por el sujeto pasivo que emite la valoración correspondiente de los mismos, al objeto de recaudar los correspondientes tributos. El sujeto pasivo podrá promover la tasación pericial contradictoria, si no está de acuerdo con la valoración de la administración. Si existe disconformidad entre la tasación del perito o tasación contradictoria y la administración, y no excede más del de 10% o no superior a 120.000 euros, una de otra, servirá de base la tasación de la administración; y si se cede de los limites expuestos, la administración nombrará un perito tercero.

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Para el nombramiento del perito tercero la agencia tributaria u organismo competente de la comunidad autónoma, interesará a los diferentes colegios profesionales el envío de una lista de colegiados, dispuesto a actuar como perito tercero. Elegido uno por sorteo, la restantes designaciones se efectuarán a partir del mismo orden u teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes a tasar. Al aceptar el encargo se asume una gran responsabilidad, ya que su dictamen es determinante para ambas partes. Para la aceptación del encargo es imprescindible no tener relación directa con el sujeto pasivo, ya que influiría en su valoración. Una vez realizada la valoración se llevará al colegio profesional para su visado y se entregará a la administración.

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TEMA 2. CRITERIO DE VALORACION. 2.1. DEONTOLOGIA PROFESIONAL SOBRE LA ETICA DEL TASADOR Y SU TASACION. Culmina el proceso de valoración por la obtención del valor de la tasación, quedando aceptado mayor o menormente, en caso de existir desviación sobre el valor real del cálculo, originándose varias e imposibles consecuencias; de ahí el compromiso de que aun respectando el criterio del tasador, el resultado sea lo más preciso posible. Surge aquí el aspecto normal del informe en correspondencia directa con la confianza depositada y la discreción exigible por quienes solicitan este tipo de trabajos, que siempre estará presidido por la realidad y la experiencia técnica de quien lo realiza; y representado por un centro de calidad, configurándose el buen hacer del profesional en la valoración. 2.2. PRINCIPIOS DEL TASADOR. Al elaborar cualquier tarea de valoración se deberán tener en cuenta los siguientes principios: . Precisa información previa. Se trata de la rigurosa obtención, consulta y análisis de la documentación e información necesaria para la realización de la valoración, además de su clara y concisa exposición en el informe. Se le da detenidamente el encargo, comprobando todos los datos; con especial atención a la finalidad del mismo, se solicitará y se estudiará toda la documentación necesaria, además se visitará el inmueble a tasar, para la recogida de datos en situ. Para realiza una valoración es totalmente imprescindible conocer el inmueble, su situación y entorno del mismo. . Eficacia. De la eficacia entendida como virtud o facultad de realizar el trabajo o elaboración con la rapidez, calidad y precisión; regulado todo ello por factores de economía y competencia. Las actividades como estas funciones, como un eslabón en una cadena para la consecuencia de un objeto determinado, encontrándose profesionalidad y tiempo asociado.

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Cuando ocurre un desfase en cualquiera de las etapas esto multiplicará el concepto sobre los demás, produciéndose acumulaciones que obligarán a recuperar el tiempo perdido en otras etapas. . Abstracción. Entendida como la acción de prescindir de aquellos factores externos al proceso de valoración, que pudiera influir en el cálculo de sus valores, entre otros los siguientes: -

Visitas consecutivas.

Cuando se visitan de forma continuada los inmuebles de distintas calidades y niveles económicos, es muy probable que una valoración pueda quedar afectada por la supuesta característica de la valoración. -

Compresiones exteriores.

Cuando personas relacionadas o dependientes del resultado de la valoración, pretendan valer intereses particulares. -

Estados anímicos o físicos.

Cuando el estado anímico o físico del tasador en el momento de tasar el inmueble no sea el apropiado, se deberá esperar hasta encontrar la serenidad o el equilibrio necesario. . Discreción. Entendida como la sensatez y tactos necesarios, para el cual relaciona dos personas con el inmueble a tasar, así como la reserva e independencia oportuna durante la obtención de datos y su posterior utilización. Se recuerda la obligación de mantener el secreto profesional, para cuantas circunstancias se haya podido observar, evitándose toda clase de opiniones, respecto a la misma, etc. Sobre la experiencia, demuestra que no son atendidas con el mismo criterio que el profesional. Hay que ser discreto tanto en la toma de datos como en la solicitud de información y los comentarios sobre la posible valoración. Se recuerda la práctica de cortesía y amabilidad.

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. Veracidad. Es la conformidad de lo que se dice o se expone en el informe, con lo que se siente o piensa del mismo; puntualizando, que la verdad en la que uno cree, no presupone que se trate de la realidad absoluta. Un momento crítico en la ejecución de tasaciones es el análisis del mercado y la consecuente captación de testigos; debiendo ser especialmente riguroso, pues no hay que olvidar que estos datos pueden ser utilizados para otro trabajo o incluso para otro tasador. En aquellos casos que existan duda en parte de información, se debe advertir expresamente en la valoración. Se debe rehusar los encargos de tasaciones cuando ocurran situaciones de incompatibilidad profesional, ya sea por encargo, por parentesco o por relación profesional con los clientes, el inmueble, entidades, sociedades, etc. . Profesionalidad. La profesionalidad se refiere a la preparación, calidad y experiencia necesaria para ejercer el oficio de tasador, refrendada con titulo oficial y homologado por el organismo competente. Se observará el total cumplimiento de la normativa vigente (normas de valoración del inmueble por entidades financieras) y toda la normativa de aplicación relacionada con las tasaciones (norma de edificación, ordenanza municipal, noema de protección, ley de arrendamiento urbano, etc.). 2.3. REGIMEN SANCIONADOR APLICADO. Este régimen será aplicable en las sociedades de tasación y entidades de crédito que dispongan de servicio propio de tasación. Estas infracciones se clasificarán en muy grave, graves y leves, dependiendo del grado de incumplimiento y de la corrección en la ejecución de la tasación. . Muy grave. El incumplimiento de los requisitos de aprobación para ejercer la actividad de tasación, recogido en la información del mercado hipotecario. El incumplimiento por los firmantes, de los informes y certificado de tasación, de la titulación profesional correspondiente. La manifiesta falsedad en la tasación de los bienes. 8

La resistencia negativa o obstrucción a la labor impestora del Banco de España, siempre que mande requerimiento expreso o por escrito al respecto. Las infracciones graves cuando, durante los cinco años anteriores a su emisión, hubiera sido impuesta una sanción firme por el mismo tipo de fracción. . Grave. Emisión del certificado de tasación que no sea conforme con el informe de las tasaciones efectuadas. Emisión del certificado de tasación, cuyo contenido no fuese acorde con las pruebas obtenidas, sin advertirlo expresamente en los procedimientos, comprobaciones y análisis previsto en la normativa aplicada. Cualquier autoincumplimiento de la normativa de tasación que pueda causar perjuicios económicos a tercero o a la sociedad a la que preste servicio. Incumplir los deberes de secreto profesional, independencia e incompatibilidad, en el servicio. No remitir los datos que deban ser suministrados al Banco de España. Las infracciones leves cuando, durante dos años anteriores a su emisión, hubiera sido una sanción sobre el mismo tipo de infracción. . Leve. Acciones u omisiones que suponen un incumplimiento de la normativa aplicable sin ocasionar perjuicios. 2.4. PRINCIPIOS DE TASACION. Las entidades de crédito, que dispongan de servicio de tasación y las sociedades de tasación homologadas, deberán hacer las tasaciones aplicando los siguientes principios: . Principio de anticipación. El valor de un inmueble, que se encuentre en explotación económica, va en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. . Principio de finalidad. La finalidad de la valoración condiciona el método y la técnica de la valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración indicados, serán coherentes con la finalidad de la valoración.

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. Principio de mayor y mejor uso. El valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte destinado, dentro de las posibilidades legales y físicas, a las funciones económicamente más rentables, y de ser construido con diferentes intensidades, el que resulte o la intensidad que permita obtener mayor valoración. . Principio de probabilidad. Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonable, se elegirá aquellos que se estimen más probables. . Principio de proporcionalidad. Los informes de tasación se realizaran con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto a tasar, así como su singularidad en el mercado. . Principio de prudencia. Ante varios escenarios o posibilidades, igualmente probables, se elegirá al que dé como resultado un menor valor de tasación. Esta principio será obligatorio cuando el valor de tasación se utilice para las siguientes funcionalidades: -

Garantía hipotecaria. Cobertura o provisiones técnicas de entidades aseguradoras. Determinación del patrimonio inmobiliario. . Principio de sustitución.

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de iguales características sustitutivas de aquel. Se aplica para tasaciones por el método de comparación. . Principio de temporalidad. El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo, el valor de las tasaciones tiene una durabilidad máxima de seis meses. . Principio de transparencia. El informe de tasación de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil compresión, detallando las hipótesis utilizadas en el cálculo y la documentación utilizada.

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. Principio del valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Se aplica para tasaciones por el método residual.

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TEMA 3. METODOS DE VALORACIÓN. 3.1. DEFINICIONES. PROTOCOLO NOTARIALES Y REGISTRABLE. . Unidad funcional. Inmueble o parte de esta que reúne, por sí mismo, las características funcionales necesarias y suficientes para ser utilizados para un uso completo. . Unidad registrable. Inmueble o parte de este que, con independencia de sus características funcionales, consta inscrito en el registro de la propiedad, constituyendo lo que se denomina “Fincas registrables”, con datos significativos, concretos y exclusivos. . Declaración de obra nueva. Protocolo notarial mediante el cual se inscribe o se escritura la ejecución de una obra en construcción o terminada. . División o segregación de fincas. Protocolo notarial mediante el cual se inscribe el acto de separación de una finca existente en varias fincas, registrables e independientes, permaneciendo la principal o matriz con las mismas características tras la segregación. Para realizar una segregación se necesita contar previamente con la licencia municipal. . Agrupación de fincas. Protocolo notarial mediante el que se escritura el acto de unión de varias fincas para constituir una nueva y única unidad registrable, con desaparición de las iniciales. . Vinculación de fincas: Protocolo notarial mediante el que se determina el acto de crear una nueva dependencia jurídica entre dos o más fincas, de modo que una de ellas constituirá la finca representativa y las demás, constarán como anejo a la primera.

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3.2. COSTE DE CONSTRUCCIÓN. . Presupuesto de ejecución material (PEM). Coste de ejecución de una obra donde intervienen exclusivamente, los costes de materiales, mano de obra y maquinarias. . Gastos generales y beneficio industrial (GG Y BI). Porcentajes que abría de sumar al PEM en los que se incluye los gastos generales de la obra (oficinas de obra, alquileres, ocupación de vía, etc.) y los beneficios del constructor. Este porcentaje no está definido oficialmente pero se estima entre un 15% – 19%, en nuestro caso utilizaremos un 17%.

. Presupuesto de ejecución contrata (PEC). PEC = PEM + GG y BI. Otros gastos que se ocasionan en la construcción y que incrementa el proceso edificatorio, son: -

Licencia municipal de obra. Honorario profesional. Proyecto y dirección de obra. Enganches a la acometida de instalaciones. Publicidad. Honorario de comercialización, etc. Todos estos gastos pueden ascender a un 15% o 25%, en nuestro caso 18%.

. Coste de reposición bruto (CRB). Suma de inversiones necesarias para remplazar un edificio antiguo, en la fecha de valoración de un inmueble, por otro nuevo de similares características. . Coste de reposición neto (CRN). Resultado de reducir al CRB la depreciación física del inmueble, debido a la antigüedad del mismo, o la depreciación funcional debido al uso actual que no se corresponde con el concebido para el edificio. 13

3.2.1. CONCEPCTOS. . Depreciación física. Perdida del valor del CRB de un edificio en función de su antigüedad, estado de conservación y durabilidad de sus elementos constructivos. . Depreciación funcional. Deducción que se realiza sobre el CRB de un edificio atendiendo a su defectuosa adaptación y a la función a la que se destinó. Comprende las pérdidas producidas en un inmueble, por falta de adecuación a su función y habrá que justificarlo por el tasador, convenientemente a la hora de efectuar la tasación. . Antigüedad de un edificio. Número de años trascurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la última rehabilitación integral del mismo y la fecha de valoración. Par poder calcular la antigüedad de un edificio y la depreciación física, debemos saber la vida útil de un edificio. . Vida útil de un edificio. Es el tiempo mediante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin al que se destinó. Esta vida útil será estimada por el tasador y como máxima para los diferentes tipos de edificios: -

Edificios Edificios Edificios Edificios

residenciales: 100 años. comerciales: 50 años. industriales: 85 años. ligados a una actividad económica: 75 años.

. Coeficiente de depreciación. Es el que utilizaremos para calcular la depreciación física de un inmueble y es el cociente entre la antigüedad de un edificio y su vida útil. d = A/Vu Unidad: % 14

. Edificio destinado a un uso determinado. Se dice que un edificio esta destinado a un uso determinado cuando 2/3 partes de la superficie construida del mismo, sobre la rasante está destinado a dicho uso. Esto se usa para saber la vida útil de un edificio. Cuando la superficie no llega a computar las 2/3 partes, se le dará el uso que predomine en la zona. . Edificio de nueva construcción. Es toda obra nueva de edificación iniciada y no terminada que cuenta con las correspondiente licencias y que se esta realizando conforme a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. . Edificio en Proyecto. Cualquier tipo de construcción de obra nueva o rehabilitación que se realizara sobre un terreno con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. . Rehabilitación de un edificio. - Obra de Acondicionamiento. Aquella obra destinada a mejorar las condiciones de habitabilidad mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes comportamientos constructivos. - Obra de rehabilitación integral. Son aquellas obras, que alterando o no, los elementos estructurales del edificio implique el acondicionamiento de más del 50% de la superficie edificada y el coste presupuestado de la obra sea superior al 50% del valor de la edificación (excluido el valor del terreno. 3.3. ESTUDIO DE SUPERFICIE. . Superficie útil. Serán los que se puede pisar. Es la delimitada por la cara interior de los cerramientos exteriores o medianeros y descontando la superficie ocupada por los cerramientos interiores fijos, y descontando la superficie ocupada por los elementos estructurales verticales y canalizadores con superficie superiores a 100 cm2, e incluyendo el 50% de las terrazas, balcones, porches, etc., y siempre que la altura del techo sea superior a 1,50 m 15

. Superficie construida: Es la superficie útil a la que se le incrementa la superficie ocupadas por los cerramientos exteriores e interiores, los elementos estructurales y canalizadores y el 50% de los tabiques que son medianeras (balcones, terrazas, porches, etc. Siguen contando un 50%). . Superficies de zonas comunes. Es la superficie que utilizarían todos los propietarios del edificio (portales núcleos de escaleras, ascensores, trasteros comunes, etc.). Esta superficie se contabiliza para cada propietario en función del porcentaje de participación. 3.4. INMUEBLES LIGADOS A UNA ACTIVIDAD ECONÓMICA. Estos edificios o partes de un edificio de uso monovalente (un solo uso) que está o pueda estar vinculado a una explotación económica. Entre otro se incluirán los siguientes tipos de edificios: - Edificios o instalaciones industriales: Fábricas industriales y fábricas de producción agraria (fábrica de cemento, fábrica de pienso, etc.). - Centro de transporte, aparcamientos y edificios e instalaciones ligadas al servicio de transporte (estación de autobuses, taller mecánico, gasolineras, etc.). - Inmuebles hosteleros en todas sus gamas y tipologías (restaurantes, hoteles, bares, etc.). - Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. - Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos. - Centro de enseñanza e instalaciones culturales (colegios, bibliotecas, etc.). - Centro de equipamiento social. - Residencias de estudiantes, de la tercera edad, etc. 3.5. INSTALACIONES POLIVALENTES. Son aquellos edificios e instalaciones que, habiendo sido concebidos para un uso determinado, permiten, a juicio del tasador, su utilización para otro usos permitidos que permiten un mayor y mejor uso. 3.6. TIPOS DE VALORES DE LA EDIFICACIÓN. 3.6.1. VALOR DEL MERCADO DE UN INMUEBLE. Es el precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado de un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de tasación; en el supuesto de que el bien se hubiese ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitan disponer del mismo de manera ordenada y 16

disponiéndole un plazo normal para la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble y considerando que se cumplan las siguientes condiciones: . Que entre el vendedor y el comprador no exista vinculación previa alguna y que ninguno de los dos tenga intereses personales o profesionales en la tasación. . Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada como la ausencia de información privilegiada de cualquiera de las partes. . Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja una estimación razonable (precio más probable que se obtendría en las condiciones de mercado existente en la fecha de la tasación). . En el valor no se incluyan los impuestos ni los datos de comercialización. 3.6.2. VALOR DE UN INMUEBLE PARA LA HIPOTESIS DE EDIFICIO TERMINADO. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación, a la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto. 3.6.3. VALOR DE TASACIÓN DE UN INMUEBLE. Es el valor con efecto jurídico, para las finalidades integrantes en el ámbito de aplicación de la normativa, para cada tipo de inmueble en la fecha de tasación. 3.6.4. VALOR HIPOTECARIO DE UN INMUEBLE. Es el valor de un inmueble terminado para una tasación prudente a los efectos de un crédito hipotecario, teniendo en cuenta los aspectos duraderos, las condiciones del mercado y sus usos en el momento de la tasación o usos alternativos correspondientes. 3.6.5. VALOR MAXIMO LEGAL. Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública y que se establece en la normativa específica. Este valor se calcula multiplicando la superficie útil de la vivienda por un módulo que se establece en la normativa dependiendo de las características de la vivienda y su situación. 3.6.6. REPERCUSIÓN DEL SUELO EN UN INMUEBLE Es el precio del suelo que le corresponde a cada inmueble en función de la cuota de participación que se tenga en el conjunto. 17

3.7. MÉTODOS DE VALORACIÓN. 3.7.1. MÉTODO DEL COSTE. Este método será aplicable a la valoración de cualquier clase de edificio en proyecto, construcción, rehabilitación o terminado. Mediante este método se calculará el valor de remplazamiento que será el valor de construcción de dicho inmueble en la fecha de tasación. Este método lo utilizaremos fundamentalmente en la tasación de inmueble cuando no se puede aplicar el método de comparación. . Para calcular el coste de reposición bruto (CRB) se sumará las siguientes inversiones: - Coste de edificación o de la obra de rehabilitación en el momento de la tasación (PEM). - Gastos generales de la obra y beneficios industriales del constructor (GG y BI). - Otros gasto necesarios. - Valor del terreno en el que se encuentra el edificio. . Para calcular los gastos necesarios se tendrá en cuenta lo siguiente: -

Honorarios técnicos del proyecto y dirección de obra. Licencia municipal y tasa de construcción. Importe de las primas y seguros obligatorios de la edificación. Gastos de administración del promotor.

. Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la declaración de obra nueva. No se consideran como gastos necesarios el beneficio del promotor y cualquier otro gasto financiero o de comercialización. . Para calcular el coste de reposición a nuevo (CRE) se restará al coste de reposición bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado. La depreciación física de la edificación se calcula por alguno de los siguientes métodos: - Atendiendo a la vida útil total y residual estimada por el tasador, el cual deberá certificar adecuadamente el procedimiento utilizado.

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En caso de que se atribuyeran diferentes vidas útiles a las distintas instalaciones de los elementos de la construcción del edificio la justificación glosará cada una de ellas. - Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyo efecto se multiplicará el coste de reposición bruto por el coeficiente de depreciación del inmueble. Coeficiente de depreciación = Área / Vida útil. Depreciación física = Coste de reposición bruto x coeficiente de depreciación. Coste de reposición a nuevo = Coste de reposición bruto – depreciación física y depreciación funcional. - Depreciación funcional. Se calculará como el valor de los costes necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir cambio de diseño u osodencencia.

3.7.2. MÉTODO DE COMPARACIÓN. Es el método más usado en las tasaciones y en esencial, de lo que trata es de comparar el valor de otros inmuebles conocido, de características similares. El método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmueble en construcción o terminados. Mediante este método se determinarán dos valores técnicos que se denominarán: Valor de comparación.- Permite determinar el valor de mercado de un inmueble-. Valor de comparación ajustado.- Permite determinar su valor hipotecario. Este método se suele utilizar para tasar hipotecas. Para la utilización del método de comparación será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona en la que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparable. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables, que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Para la realización del método de comparación ajustado será necesario, además, los siguientes requisitos: 19

a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compra-venta, en el mercad local de comparable durante, al menos, los 2 años anteriores a la fecha de tasación. b) Disponer de información adecuada (publicaciones oficiales o personales, índice sobre evolución del precio, etc.) sobre el comportamiento histórico en la evolución de los precios de mercado inmobiliario de los inmuebles análogos a los que se valora. c) Contar con procedimientos adecuados, que a través de la detención de oferta o transacciones con datos anormales, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. •

Procedimiento del cálculo por el método de comparación. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble a tasar que influyan en su valor (situación, superficie, antigüedad, calidades, etc.). En el caso de edificación de carácter histórico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos que le confiere esa cualidad. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmas, apropiadamente corregidas en cada caso, se obtendrán los precios actuales de compraventa, al contado de dicho inmueble. c) Se seleccionarán, entre los precios obtenidos tras el análisis, una muestra representativa de lo que correspondan a los comparables, a las que se les aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección de comparable se eliminarán los precios de aquellos inmuebles que resulten anormales. d) Se realizará una homogeneización de los precios con los criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble para el que se trate. e) Se asignará el valor del inmueble neto de gasto de comercialización, en función de los precios homogeneizados, y previa adecuación de las servidumbres y limitaciones que recaigan sobre el bien a tasar.

Calcular la tasación de una vivienda situada en Cáceres según el plano que se adjunta. Datos de la Vivienda. - Situación……………………………………………………………………………….….Plaza Marrón, nº 2 - Superpie útil…………………………………………………………………………………………………..90 m2 20

- Antigüedad……………………………………………………………………………………...………Año 2000 - Calidad……………………………………………………………………………………………………….…….Media Para calcular la tasación se han buscado testigos de transacciones realizadas, de las que se han obtenido los siguientes datos:

•

Muestra

Situación

Superficie

Antigüedad

Calidad

Precio de Venta

1

Avd. España, nº 11

70

1960

Meia

170.000

2

Obispo Segura Saez, nº 15

150

1950

Baja

230.000

3

Virgen de Guadalupe, nº 2

120

1980

Alta

300.000

4

Alfonso IX, nº 9

100

1970

Media

180.000

5

Hernan Cortes, nº 20

90

1995

Media

200.000

6

Diego María, nº 14

120

1960

Media

180.000

7

Virgen de la Montaña, nº 20

90

1995

Alta

220.000

Tabla de Homogeneización

21

Muestra

Precio / m 2

Situación

Superficie

Antigüedad

Calidad

Coeficiente de Homogen.

Precio de Homogen. (€/m 2)

1

2.429

0,9

0,95

1,1

1

0,94

2.283

2

1.533

1

1,1

1,1

1,05

1,27

1.947

3

2.500

0,95

1,05

1,05

0,95

1

2.500

4

1.800

1

1

1,05

1

1,05

1.890

5

2.222

1,05

1

1

1

1,05

2.333

6

1.500

1,05

1,05

1,1

1

1,21

1.815

7

2.444

0,95

1

1

0,95

0,9

2.200

 Precio / m2 1)

170 .000 = 2429 €/m2 70

2)

230 .000 =1.533 €/m2 150

3)

300 .000 = 2.500 €/m2 120

4)

180 .000 =1.800 €/m2 100

200 .000 = 2.222 €/m2 90 200 .000 = 2.444 €/m2 7) 90

6)

180 .000 =1.500 €/m2 120

5)

Los valores de homogeneización son: 0,90 , 0,95 , 1,00 , 1,05 y 1,10.  Situación. Los edificios que estén mejor situados, con respecto al edifico a tasar, son mas caros. Por los que se les deben bajar el precio dándoles valores de homogeneización bajos (contra mejor situados más bajos); y viceversa si están peor situados.  Superficie. Los edificios con mayor superficie, al edificio a tasar, son, por metros cuadrados, más baratos. Por los que hay que aumentar sus precios dándoles un 22

valor de homogeneización alto; y viceversa si son edificios con menor superficie.  Antigüedad. Los edificios más antiguos, al edificio a tasar, son más baratos, por los que les hay que subir el precio, dándoles un valor de Homogeneización alto. A más antiguo mayor será el valor de Homogeneización.  Calidad. Los edificios con peor calidad, que el edifico que se va a tasar, son más baratos. Por los que les hay que subir el precio. Esto se consigue dándolos unos valores de homogeneización altos (a mayor calidad, valores más altos).  Coeficiente de Homogeneización. El coeficiente de Homogeneización se consigue multiplicando todos los coeficientes anteriores. 1) 0,90 ×0,95 ×1,10 ×1,00 = 0,94

2)

3) 0,95 ×1,05 ×1,05 ×0,95 =1,00

4)

5) 1,05 ×1,00 ×1,00 ×1,00 =1,05

6)

1,00 ×1,10 ×1,10 ×1,05 =1,27

1,00 ×1,00 ×1,05 ×1,00 =1,05

1,05 ×1,05 ×1,10 ×1,00 =1,21

7) 0,95 ×1,00 ×1,00 ×0,95 = 0,90  Precio de Homogeneización. El precio de homogeneización de los edificios de la muestra se consigue multiplicando los coeficientes de homogeneización por el precio / m2. 1) 3) 5) 7)

€ 2.500 ×1,00 = 2.500 € 2.222 ×1,05 = 2.333 € 2.444 ×0,90 = 2.200 €

2.429 ×0,94 = 2.283

2) 1.533 ×1,27 =1.947 € 4) 1.800 ×1,05 =1.890 € 6) 1.500 ×1,21 =1.815 €

 El precio de homogeneización del edificio a tasar será la suma de todos los precios de de homogeneización, correspondientes a las muestras utilizadas, dividido por el número de muestras (según ley: como mínimo 6). Como en este caso tenemos siete, podemos eliminar una. Hemos eliminado la muestra nº 3, ya que es la que más se sale de la media. Es aconsejable, en casos normales, eliminar siempre las de más valor.

•

Calcular el valor de tasación de una vivienda con plaza de garaje situada en Cáceres, en la c/ Doctor Fleming, nº 15, y que tiene las siguientes características: 23

o Superficie Útil………………………………………110 m2 o Año Construcción……………………………….1970 o Calidad…………………………………………………….Media Para la ejecución de la tasación se han obtenidos una serie de muestras según la tabla adjunto: Situación

1

2

•

Año de Construcción

Calidad

Precio

80

1995

Alta

250.000

140

1950

Baja

300.000

C/ General Primo de Ribera, nº 1 C/ Clemente Sánchez Ramos, nº 4

3

C/ Hernán Cortes, nº 30

120

1960

Baja

220.000

4

C/ San Pedro de Alcantará, nº 10

150

1950

Media

350.000

5

C/ Virgen de Guadalupe, 4

160

1970

Alta

380.000

6

Avnd. España, nº 8

150

1960

Alta

500.000

7

C/ Gil Cordero, nº 15

80

1995

Alta

200.000

Soluciones Precio/m 2

Situación

Superficie

Antigüedad

Calidad

Coef. Homog.

Precio Hom.

1

3.125

0,95

0,9

0,9

0,95

1

2.281

2

2.142,90

1,05

1,05

1,1

1,05

1

2.722

3

1.833,30

0,95

1

1,05

1,05

1,05

1.925

4

2.333,30

0,95

1,1

1,1

1

1

2.683,30

5

2.375

0,95

1,1

1

0,95

1

2.351,30

6

3.333,30

0,9

1,1

1,05

0,95

1

3.300

7

2.500

0,95

0,9

0,9

0,95

1

1827,6

Total Tasación

•

Superficie Útil

252.816,70

Calcular el valor de tasación de una vivienda en Cáceres, en la C/ Gómez Becerra, nº 2, y que tiene las siguientes características: 24

o Superficie Útil………………………………………140 m2 o Año Construcción……………………………….1950 o Calidad…………………………………………………….Media Para la ejecución de la tasación se han obtenidos una serie de muestras según la tabla adjunto:

•

Situación

Superf. Útil (m 2)

Año de Construcción

Calidad

Precio (€)

1

C/ Antonio Silva, nº 4

120

1990

Alta

280.000

2

Avnd. de España, nº 4

150

1970

Media

500.000

3

C/ Hernán Cortes, nº 30

100

1960

Media

220.000

4

C/ Gómez Becerra, nº 10

160

1990

Alta

510.000

5

C/ García Plata de Osma , 4

90

1995

Media

220.000

6

Avnd. Virgen de Guadalupe, nº 8

100

1960

Baja

180.000

7

Avnd. Virgen de la Montaña, nº15

140

1980

Media

300.000

8

C/ Santa Joaquina de Vedruna, nº14

120

1980

Media

280.000

Soluciones Precio/m 2

Situación

Superficie

Antigüedad

Calidad

Coef. Homog.

Precio Hom.

1

2333,30

1,05

0,95

0,90

0,95

0,85

1989,98

2

3333,30

1,00

1,05

1,00

1,00

1,05

3499,97

3

2200,00

1,10

0,90

1,00

1,00

0,99

2178,00

4

3187,50

1,05

1,10

0,90

0,95

0,99

3147,74

5

2444,40

1,10

0,90

0,90

1,00

0,89

2177,96

6

1800,00

1,05

0,90

1,00

1,05

0,99

1786,05

7

2142,90

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

2137,54

8

2333,30

1,10

0,95

0,95

1,00

0,99

2316,38

Total Tasación

•

293671,49

2097,65

Procedimiento de cálculo por el método del valor residual 25

1. El valor por el método residual se calculara siguiendo uno de los procedimientos siguientes: a. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (procedimiento de cálculo estático) b. Procedimientos de análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico): i. T = Pv – Pc – Beneficios 2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles: a. Terrenos urbanos urbanizables, estén o no edificados. b. Edificios en proyectos, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. 3. El método residual solo podrá aplicarse mediante el procedimiento estático a los solares o inmuebles en rehabilitación o edificación, en los que se pueda comenzar la rehabilitación o edificación en un plazo no superior a un año. 4. Requisitos para la utilización del método residual a. Será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: i. La existencia de información adecuada para poder determinar la producción inmobiliaria más probable a desarrollar o determinar en terrenos con edificios, si cumple dicho régimen. ii. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gatos necesarios de la promoción, gastos financieros o de comercialización, que permitan estimar los costes y gastos normales para una promoción de características semejantes a las que se va a desarrollar. iii. La existencia de información de mercado, que permitan calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyan en la promoción, o en los edificios (ya que pueden existir edificios ya construidos, o en fase de construcción, dentro del solar), en la fecha prevista para su comercialización. iv. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos (beneficios) de promociones semejantes. b. Para poder aplicar el método residual dinámico será necesario además: i. Conocer los plazos de construcción ii. Los plazos de la comercialización del inmueble iii. Y en su caso. gestión urbanística y ejecución de la urbanización.

5. Procedimiento de cálculo estático. 26

a. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático, se seguirán los siguientes casos: i. Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios estudiados en el método del coste, los gastos de comercialización, y en su caso, los financieros normales, para un promotor de tipo medio. ii. Se estimarán el valor de venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificios terminados en la fecha de la tasación. Dicho valor se obtendrá por comparación con otras promociones similares a la de tasación. iii. Se fijará el margen de beneficios del promotor, a partir de información que se dispongan de promociones de semejante naturaleza y emplazamiento. iv. Se aplicará la fórmula de cálculo siguiente: F =VM ×(1 −b )´−∑Ci

F = Valor de tasación que queremos calcular VM = Valor de la comercialización de los inmuebles de la promoción b = Margen de beneficios del promotor, en tanto por uno ∑Ci = Suma de todos los gastos no necesarios para la construcción:

 Calcular la tasación de un solar, pendiente de urbanizar: 27

-







Superficie útil…………………………………………………………………………………………..…...32.000 m2 Densidad de vivienda…………………………………………………….…...50 viviendas / hectáreas Viviendas en bloques aislados………………………………………………………………………..……..50 % o Vivienda de V.P.O………………………………………………………………………………………….25% Vivienda en unifamiliares adosadas……………………………………………………………..………50 % Repercusión de la urbanización (superficie construida sobre rasante)…50 €/m2 El beneficio estimado del promotor…………………………………………………………………….13 % (Superficie útil) / (Superficie construida)…………………………………………………………0,75

Bloques o Los bloques serán de 5 plantas (bajo + 4). 20 viviendas por bloque o La planta baja de los bloques de V. P. O. se destinarán a locales en bruto. o Las plantas bajas de los bloques restantes serán diáfanas. o Los bloques llevarán 2 sótanos para plazas de garajes, con igual superficie que las plantas o Superficie útil de las viviendas de los bloques 120 m2 o Superficie útil de las viviendas de los bloques V. P. O. será de 90 m2 o Calidad de los bloques: Media Viviendas o Semisótanos para dos plazas de garaje de 30 m2 de superficie por plaza (superficie construida) o Superficie útil de las viviendas unifamiliares será de 150 m2 o Calidad de las viviendas unifamiliares: Alta Precio del mercado o Vivienda V. P. O. ………………………………………………………………………………….800 €/m2 o Resto de viviendas en bloques…………………………………………………………1200 €/m2 o Viviendas unifamiliares……………………………………………………………….……1500 €/m2 o Locales en bruto…………………………………………………………………………………1400 €/m2 o Plaza de garaje………………………………………………………………………………….…900 €/m2

28

⇒ Relación de superficies o Viviendas en bloques………………………………………………..…..80 viviendas  

Bloques de V. P. O (2 bloques). ……………………40 viviendas Resto de bloques (2 bloques)……………………….40 viviendas

o Viviendas unifamiliares……………………………………………...….80 viviendas

⇒ Cálculo de superficies o Bloques V. P. O. - Vivienda……………….. (20 viviendas x 90 m2 x 2 bloques) / 0,75 = 4800 m2 - C. bruto… (((20 viviendas / 4 plantas) x 90 m2) x 2 bloques) / 0,75 = 1.200 m2 - Garaje 1º………………… ((20 viviendas / 4 plantas) x 90 m2) / 0,75 = 600 m2 - Garaje 2º………………… ((20 viviendas / 4 plantas) x 90 m2) / 0,75 = 600 m2 o Restos de bloque - Vivienda……………… (20 viviendas x 120 m2 x 2 bloques) / 0,75 = 6400 m2 - Diáfanas. (((20 viviendas / 4 plantas) x 120 m2) x 2 bloques) / 0,75 = 1.600 m2 - Garaje 1º……………….. ((20 viviendas / 4 plantas) x 120 m2) / 0,75 = 800 m2 - Garaje 2º……………….. ((20 viviendas / 4 plantas) x 120 m2) / 0,75 = 800 m2 o Viviendas unifamiliares - Vivienda…………………………. (80 viviendas x 150 m2) / 0,75 = 16.000 m2 - Garaje……………………………………..….80 viviendas x 60 m2 = 4.800 m2 ⇒ Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M. = Módulo x Nivel x Uso) o Bloques V. P. O. - Vivienda………………..………..…..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,05 = 346,50 €/m2 - Comercial bruto……………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,50 = 165,00 €/m2 - Garaje 1º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,80 = 264,00 €/m2 - Garaje 2º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,00 = 330,00 €/m2 o Restos de bloque - Vivienda………………..………..…..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,05 = 346,50 €/m2 - Plantas diáfanas……………………...P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,40 = 132,00 €/m2 - Garaje 1º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 0,80 = 264,00 €/m2 - Garaje 2º……………………………..P.E.M. = 300 x 1,1 x 1,00 = 330,00 €/m2 o Viviendas unifamiliares - Vivienda………………..………..…..P.E.M. = 300 x 1,2 x 1,10 = 396,00 €/m2 - Garaje………………………………..P.E.M. = 300 x 1,2 x 0,80 = 288,00 €/m2

29

⇒ Precio de construcción. o Bloques V. P. O. - Vivienda………………..………….….. 346,50 €/m2 x 4.800 m2 = 1.663.200 € - Comercial bruto………………………….165,00 €/m2 x 1.200 m2 = 198.000 € - Garaje 1º………………………….……….. 264,00 €/m2 x 600 m2 = 158.400 € - Garaje 2º……………………………………330,00 €/m2 x 600 m2 = 198.000 € o Restos de bloque - Vivienda………………..………..……..346,50 €/m2 x 6.400 m2 = 2.217.600 € - Plantas diáfanas…………………………..132,00 €/m2 x 1.600 m2 = 211.200 € - Garaje 1º……………………………..……..264,00 €/m2 x 800 m2 = 211.200 € - Garaje 2º…………………………….…….. 330,00 €/m2 x 800 m2 = 264.000 € o Viviendas unifamiliares - Vivienda………………..………....…..396,00 €/m2 x 16.000 m2 = 6.336.000 € - Garaje………………………………..... 288,00 €/m2 x 4.800 m2 = 1.382.400 € ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒

Presupuesto de ejecución material……………………………………...…….12.840.000 € GGyBI (17%)………………………………………………………..…………2.182.800 € Presupuesto de contrata………………………………………………...……..15.022.800 € Otros gastos (18 %)……………………...………………...…………………...2.704.104 € ∑Ci………………………………………………………………………........17.726.904 €

⇒ Precio de Venta (Vm)

o

o Bloques V. P. O. - Vivienda………………..………………....4.800 m2 x 800 €/m2 = 3.840.000 € - Comercial bruto…………………………..1200 m2 x 1400 €/m2 = 1.680.000 € - Garaje 1º…………...……..(600 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 180.000 € - Garaje 2º…………...……..(600 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 180.000 € Restos de bloque - Vivienda…………..……..……………... 6.400 m2 x 1.200 €/m2 = 7.680.000 € - Plantas diáfanas……………………..…...1.600 m2 x 1.200 €/m2 = 1.920.000 € - Garaje 1º…………...……..(800 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 240.000 € - Garaje 2º…………...……..(800 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 240.000 € o Viviendas unifamiliares - Vivienda………………..………....…..16.000 m2 x 1.500 €/m2 = 24.000.000 € - Garaje…………...……(4.800 m2 / 30 m2 plaza) x 9.000 €/plaza = 1.440.000 € 

Precio de venta (Vm) = 41.400.000 €

F =VM ×(1 −b )´−∑Ci = 41 .400 .000 ×(1 −0,15 ) −17 .726 .904 =17 .463 .096

€

30