TASACIONES EN EL PERU

INGENIERÍA DE VALUACIONES Y TASACIONES

INDICE GENERAL CAPITULO I ........................................................................................................................................... 2 NORMATIVIDAD EN EL PERÚ................................................................................................................... 2 1.1.

GENERALIDADES ................................................................................................................ 2

1.2.

DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ ............................................... 2

1.2.1.

FINALIDAD ................................................................................................................... 2

1.2.2.

TIPOS DE BIENES VALUABLES .................................................................................... 2

1.2.3.

ALCANCE Y OBLIGATORIEDAD DEL RNT .................................................................... 3

CAPITULO II .......................................................................................................................................... 4 TASACIONES EN EL PERÚ ....................................................................................................................... 4 2.1.

ASPECTOS TEÓRICOS ........................................................................................................ 4

2.2.

TIPOS DE TASACIÓN ........................................................................................................... 4

2.2.1.

TASACIÓN REGLAMENTARIA ...................................................................................... 4

2.2.2.

TASACIÓN COMERCIAL ............................................................................................... 5

2.3.

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS ................................................................................... 5

2.3.1.

CONCEPTOS GENERALES .......................................................................................... 5

2.3.2.

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS ........................................................................... 5

2.3.3.

CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIÓN ................................................................ 6

2.4.

MÉTODOS DE VALUACIÓN .................................................................................................. 6

2.4.1.

VALUACIÓN DIRECTA .................................................................................................. 6

2.4.2.

VALUACIÓN INDIRECTA .............................................................................................. 7

2.4.3.

VALUACIÓN DE MERCADO .......................................................................................... 7

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CAPITULO I NORMATIVIDAD EN EL PERÚ 1.1. GENERALIDADES El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú puso a disposición de los profesionales y público en general el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por la Resolución Ministerial N° 126-2007-VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y publicada en el Diario El Peruano el día 13 de mayo de 2007. Este reglamento fue modificado mediante Resolución Ministerial N° 266-2012-VIVIENDA de fecha 28 de Noviembre del 2012, así como también cuenta con una segunda modificación aprobada con Resolución Ministerial N° 395-2014-VIVIENDA de fecha 12 de Noviembre del 2014.

1.2. DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ 1.2.1.

FINALIDAD El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles.

1.2.2.

TIPOS DE BIENES VALUABLES Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el Art. 885° del Código Civil son bienes inmuebles: o o o o o

El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos. Los diques y muelles. Las concesiones para explotar servicios públicos. TASACIONES EN EL PERÚ

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o o o

Las concesiones mineras obtenidas por particulares. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el Art. 886° del código civil son bienes muebles: o o o o o o o o o o 1.2.3.

Los vehículos terrestres de cualquier índole. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no están unidos al suelo. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o derechos personales. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares. Las rentas o pensiones de cualquier clase. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

ALCANCE Y OBLIGATORIEDAD DEL RNT Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando métodos directos (comparación, costo), indirectos (renta, valor actual, rentabilidad inmobiliaria) u otros debidamente sustentados. Contiene a través de títulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuación en las condiciones mencionadas. Dichos títulos podrán contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente. El campo de aplicación de este reglamento y la sujeción a sus normas alcanza a todo el territorio de la República. El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.

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CAPITULO II TASACIONES EN EL PERÚ 2.1. ASPECTOS TEÓRICOS  TASACIÓN Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza inspección ocular del bien, lo estudia, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas establecidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Cabe resaltar que las palabras tasación, valuación, avaluó y valorización son utilizados como sinónimos de acuerdo a los usos y costumbres de cada localidad.  PERITO VALUADOR Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiación.  INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuación y anexos.

2.2. TIPOS DE TASACIÓN Se distinguen dos tipos de tasaciones: 2.2.1.

TASACIÓN REGLAMENTARIA Se denomina tasación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

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2.2.2.

TASACIÓN COMERCIAL Se denomina tasación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

2.3. VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS 2.3.1.

CONCEPTOS GENERALES PREDIOS Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. TERRENO Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente. EDIFICACIONES Se entiende por edificaciones a las construcciones ó fábricas en general. OBRAS COMPLEMENTARIAS Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no pueden ser separadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.

2.3.2.

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado,

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además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito. En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada, se evaluará si están incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificación y se valorizará la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techada se deberá tener en cuenta los materiales empleados y efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificación (al 31 de octubre del año anterior al ejercicio fiscal), exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicará el factor de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. 2.3.3.

CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIÓN El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, valuación y anexos. 1. Memoria descriptiva. 2. Valuación: 2.1 Valuación del terreno. 2.2 Valuación de las edificaciones. 2.3 Valuación de las obras complementarias. 2.4 Valuación de instalaciones fijas y permanentes. 2.5 Intangibles, si los hubiere. 2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones 2.7 Anexos. 2.8 Fotografías, si se requieren 2.9 Otros 3. Anexos

2.4. MÉTODOS DE VALUACIÓN 2.4.1.

VALUACIÓN DIRECTA (Valuación física o de Costo o presupuesto o físico) Este enfoque se fundamenta en el principio de sustitución que establece que ningún comprador enterado de las características generales de un bien estaría dispuesto a pagar más de lo que le costaría sustituirla con otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente.

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La base de valuación por el criterio de costo es estimular el costo de una propiedad como activo nuevo. El método de costo se efectúa determinando el valor de un bien en función de sus componentes físicos, teniendo en cuenta los factores económicos que inciden positiva o negativamente. Cuando el bien es usado se estima el valor de reposición considerando los costos de sus componentes ajustados con los efectos del desgaste físico y/o de la obsolescencia funcional.

2.4.2.

VALUACIÓN INDIRECTA (Método de la Renta o del Ingreso o de productividad o de capitalización de rentas) Este enfoque establece que el valor de un bien es equivalente al valor presente, a la fecha en la que efectúa el avaluó, d los ingresos y beneficios futuros que nos producirá el mismo durante su vida útil de producción económica, por o que podríamos establecer que guarda cierta relación con el principio de anticipación. Se fundamente básicamente en un análisis pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades en función del grado de riesgo que la inversión represente en comparación con otras alternativas posibles. Los aspectos fundamentales del método son: La determinación del periodo de capacitación, tasa de crecimiento, flujo de caja libre, y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser justificados textualmente por el valuador. En este método se determina el valor de los servicios que los bienes son capaces de brindar a la empresa en las tareas en las que están destinadas, es decir la determinación de potencial generador de ingresos del activo. El valor de un inmueble por la capitalización de su renta, se obtiene por: VC = RENTA NETA ANUAL / TASA DE INTERES ANUAL

2.4.3.

VALUACIÓN DE MERCADO (Método comparativo de datos de mercado de homologación) El objetivo fundamental es determinar la deseabilidad que existe en el mercado por el bien que se está valuando, la cual se deriva de las ventas u ofertas recientes de bienes similares, determinando el comportamiento del mercado de bienes usados que marquen la tendencia que sustenten el valor a obtener. Se basa en la comparación de operaciones realizadas de bienes similares entre si, estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran existir entre estos y el bien analizado, y determinando como influyen estas sobre el valor del bien analizado.

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