T3-Valuaciones-Grupo #4 - Luz Ramos Lorenzo

 

UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS FACULTAD DE INGENIERÍA GEOLÓGICA, MINERA, METALÚRGICA, GEOGRÁFICA Y CIVIL E. A. P. DE INGENIERÍA CIVL  ASIGNATURA:

INGENIERIA DE VALUACIONES VALUACIONES

TEMA:

INFORME TÉCNICO DE (MEMORIA DESCRIPTIVA)

INTEGRANTES: DOCENTE: Ing. Ramos Lorenzo Luz SEMESTRE ACADEMICO: 2019-2 Ciudad Universitaria, Lima – Perú

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

TASACIÓN

 

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 E.A.P. ING. CIVIL

“TASACIÓN ARANCELARIA Y COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN LA MANZANA T1, LOTE 13, URBANIZACIÓN MARISCAL CÁCERES, DISTRITO DE SAN JUAN DE LURIGANCHO”

PROPIETARIO

:

CARMEN VALLE CÁCERES

SOLICITANTE

:

CARMEN VALLE CÁCERES

TIPO DE PREDIO

:

URBANO

FECHA PERITO

: :

05 DE OCTUBRE DE 2019 EST. EDDY EVARISTO DIESTRA Cód.: 12160077

SUPERVISOR

:

EST. RENATO F. SALVATIERRA MENDOSA Cód.: 15160118

Contenido INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................5 OBJETIVO PRINCIPAL...........................................................................................................5 2

 

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MARCO NORMATIVO.............................................................................................................6 I.

MEMORIA D DE ESCRIPTIVA IVA...............................................................................................6 1. 1.001 PROP OPIIETARIO..........................................................................................................6 1. 1.002 SOLICITANTE...........................................................................................................7 1. 1.03 03 OBJE OBJETO TO DE LA VA VALU LUAC ACIO ION N................................................................................7 1. 1.04 04 METO METODO DOLO LOGI GIA A EM EMPL PLEA EADA DA.................................................................................7 1. 1.05 05 FECH FECHA A DE VAL ALUA UACI CION ON.........................................................................................7 1. 1.006 LOCALIZACION ION........................................................................................................7 1.077 ZO 1.0 ZONI NINF NFIC ICAC ACIO ION N Y US USO O AC ACTU TUAL AL........................................................................7 1.08 INF INFRAE RAESTR STRUCT UCTURA URA DE SER SERVIC VICIOS IOS URB URBANO ANOS S............................................8 1.099 CA 1.0 CARA RACT CTER ERIS ISTI TICA CAS SD DEL EL EN ENTO TORN RNO O..................................................................8 1. 1.01 0100

LIND LINDER EROS OS Y M MED EDID IDAS AS PE PERI RIME METR TRIC ICAS AS........................................................8

1.011

PERIMETRO..........................................................................................................8

1.012

AREA D DE EL TERRENO.........................................................................................8

1.013 1. 1.01 0144

AREA TECHADA..................................................................................................8 DE DESC SCRI RIPC PCIO ION N Y DIST DISTRI RIBU BUCI CION ON.....................................................................9

1.015 1.0 15

CA CARA RACT CTER ERIS ISTI TICAS CAS TÉ TÉCN CNIC ICAS AS D DE EL LA A EDIF EDIFIC ICAC ACIO ION N...............................9

1. 1.01 0166

OB OBR RAS COM OMPL PLE EME MENT NTAR ARIA IAS S........................................................................10

1. 1.01 0177

ESTA TADO DO DE CON ONSE SEV VAC ACIO ION N..........................................................................10

1.018

SERVIDUMBRES................................................................................................10

1. 1.01 0199

AN ANTI TIGÜ GÜED EDAD AD DE LA CO CONS NSTR TRUC UCCI CION ON....... .............. .............. .............. ..................................10 ...........................10

1.020

DEPRECIACIÓN.................................................................................................10

1.021 1.0 21

INSC INSCRI RIPC PCION ION EN LO LOS S RE REGI GIST STRO ROS SP PÚB ÚBLI LICO COS S........................................11

ANEXOS......................................................................................................................................12

ANEXO Nº1: PLANO DE ZONIFICACION..............................................................................13 ANEXO Nº2:...........................................................................................................................15 DECLARACION JURADA DE AUTOEVALUO.........................................................................15 ANEXO Nº3:...........................................................................................................................17 CONTRATO DE COMPRA - VENTA.......................................................................................17 ANEXO Nº4: PLANOS............................................................................................................19 ANEXO Nº5: REGISTRO FOTOGRA FOTOGRA FICO..............................................................................23

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INTRODUCCIÓN

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Conocer el valor de un bien inmueble o mueble como una casa, colegio, departamento, etc.; para el cual realizar una tasación de compra-venta , así como declarar ante problemas judiciales el valor del elemento que es de nues nu estr tra a prop propie ieda dad d ,ten ,tenie iend ndo o co como mo base base todo todoss lo loss regl reglam amen ento toss ,l,ley eyes es ,norma ,no rmativ tivas as a nue nuestr stro o alcanc alcance e todas todas brinda brindada dass po porr el ExC ExCona onata( ta(con consej sejo o nacional de tasaciones) o ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, podremos realizar de manera eficiente la tasación de un bien inmueble ,debido a que sobre esta base legislativa ,aplicando conocimientos, para que más adelante con la experiencia adquirida, podamos aplicar nuestro propio criterio para elementos que quizás queden en un vacío dentro del reglamento (o cualquier otra legislación) para así poder obtener un resultado más confiable de la tasación del bien inmueble.

OBJETIVO PRINCIPAL El objetivo de la tasación es determinar tanto el valor arancelario (legal) como el valor comercial del predio inmueble ubicado en manzana T1, lote 5

 

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13,, Urba 13 Urbani niza zaci ción ón Ma Mari risc scal al Cáce Cácere ress del del di dist stri rito to de Sa San n Ju Juan an de Lurigancho, provincia de Lima y departamento de Lima del Perú; según los reg reglam lament entos os y me metod todolo ología gíass de dell exCona exConata, ta, ac actua tuall Min Minist isteri erio o de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

MARCO NORMATIVO Normas de tasación arancelaria y comercial del predio objeto de estudio: 



Cua uadr dro o de valo lore ress unita nitari rio os ofic ficia iale less de edi dififica cacció ión n y ob obra rass comp co mple leme ment ntar aria iass e in inst stal alac acio ione ness fija fijass y pe perm rman anen ente tess pa para ra lilima ma metropolitana y la provincia constitucional del callao, la costa, sierra y selva, para el ejercicio fiscal 2018. Regl Re glam amen ento to Naci Nacion onal al de Ta Tasa saci cion ones es de dell Perú Perú vi vige gent nte, e, ap apro roba bado do mediante la 2016. Resolución Ministerial Nº 172-2016- VIVIENDA de fecha 23 de Julio del



I.

Cuadro de valores arancelarios de terrenos urbanos.

MEMORIA DESCRIPTIVA. I.1

PROPIETARIO Carmen Valle Cáceres

I.2

SOLICITANTE Carmen Valle Cáceres

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I.3

OBJETO DE LA VALUACION Determinar el valor comercial de un predio multifamiliar.

I.4

METODOLOGIA EM EMPLEADA La tasación del bien inmueble se realizó en conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigent vig ente, e, apr aproba obado do med median iante te la Res Resolu olució ción n Min Minist isteri erial al Nº 172 172-2016- VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.

I.5

FECHA DE VALUACION 29 de setiembre del 2019

I.6

LOCALIZACION El predio se encuentra en el Departamento de Lima, Provincia de Lima del Distrito de San Juan de Lurigancho, signado con el Lote 13 en la Manzana T1 de la Urbanización Mariscal Cáceres.

I.7

ZONINFICACION Y USO A AC CTUAL Zonificación: Zona residencial de densidad media Uso actual: Inmueble ocupado totalmente- destinado a vivienda.

I. I.88

INF INFRAE AES STRUCT RUCTU URA DE DE S SE ERVIC RVICIO IOS S URBA URBANO NOS S Pistas: Cuenta con pistas de asfalto.

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Veredas: Cuenta con veredas de concreto. Serv Se rvic icio ios: s: La zona zona cuen cuenta ta co con n se serv rvic icio ioss públ públic icos os de ag agua ua,, desagüe y alumbrado público y privado. pri vado.

I.9

CARACTERISTICAS D DE EL E EN NTORNO La zona es accesible a través de vías importantes como son la  Av. Central y la Av. Wiesse. Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material noble, edificaciones de albañilería confinada en su mayoría, es un sector en expansión.

I. I.10 10

LI LIND NDER EROS OS Y M MED EDID IDAS AS PER PERIM IMET ETRI RICA CAS S Los linderos del terreno son los siguientes: LINDERO

Por el frente Por el costado derecho entrando:   Por el costado izquierdo entrando:   Por el fondo:

COLINDANCIA Colinda condeelunJirón Final con una tramo de 6m. línea  recta línea Colinda con el Lote N° 12 con 15m, Colinda con el Lote N° 14 con 15 m. Colinda con el Lote N° 22 con 6m.

I.11

PERIMETRO La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es: 42.00 ml.

I.12

AREA DE DEL TERRENO El área encerrada por este perímetro es de:  Área: 90 m².

I.13

AREA TECHADA De acuerdo a la inspección ocular realizada por el perito y la documentación alcanzada se tiene:

8

 Área afectada de edificación edificación 1er piso :  Área afectada de edificación edificación 2do piso :  Área afectada de edificación edificación Azotea :

82.09 m² 79.18 m² 24.57 m²

Total Área Techada

:

185.84 m²

 

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I. I.14 14

DESC DESCRI RIPC PCIO ION N Y DI DIST STRI RIBU BUCI CION ON El inmueble materia de la presente tasación, se trata de un predio de tres niveles de material noble, construido con muros de ladrillo estr es truc uctu tura rall asen asenta tado do co con n mort morter ero, o, el entre entrepi piso so es una una lo losa sa aligerada de viguetas de concreto armado, los pisos de cerámico en primer nivel y cemento pulido en el segundo, las puertas son contraplacadas y las ventanas son de carpintería metálica, cuenta con co n SS.H SS.HH H co comp mple leto toss con con ma mayó yólilica ca naci nacion onal al,, la in inst stal alac ació ión n eléc eléctr tric ica a es mono monofá fási sica ca empo empotr trad ada. a. La vi vivi vien enda da ha si sido do construida en base a planos desarrollados por un profesional de In Inge geni nier ería ía,, pero pero se re real aliz izar aron on mo modi dififica caci cion ones es que que no titien enen en respaldo técnico. El predio cuenta con dos plantas.

El 1er Piso cuenta con lo siguiente: 1 baño, baño, co cocin cina, a, hal hall,l, 1 dormit dormitori orio, o, 1 jar jardín dín ext exteri erior, or, coc cocher hera, a, lavandería, comedor. El 2do Piso cuenta con : 2 dormitorios. La azotea cuenta con: 1 cuarto de almacenaje.

I. I.15 15

CARA CARACT CTER ERIS ISTI TICA CAS S TÉ TÉCN CNIC ICAS AS D DE E LA EDI EDIFI FICA CACI CION ON Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las construcciones existentes son las siguientes: Cimentación: Cimientos corridos de piedra. Estructura portante: Albañilería confinada de ladrillo de arcilla asentados con mortero. Techos: Losa Aligerada Unidireccional Horizontal. Pisos: Cerámico Nacional (1° Nivel) y Cemento Pulido (2° Nivel) Puertas y Ventanas: Pu Puer erta tass co cont ntra rapl plac acad adas as de ma made dera ra.. Ventanas de carpintería metálica en aluminio industrial y vidrio simple trasparente. Revestimientos: Tarrajeado con mortero. Pintura lavable.

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Baños: Baños completos con mayólica nacional. Instalaciones eléctricas: In Inst stal alac ació ión n empo empotr trad ada a mo mono nofá fási sica ca,, teléfono, cable e internet. Instal Ins talaci acion ones es sa sanit nitari arias: as: Sis Sistem temas as de agua agua ffría ría y de desag sagüe. üe. I. I.16 16

OBR BRAS AS C CO OMPLE MPLEME MENT NTAR ARIA IAS S No presenta obras complementarias.

I. I.17 17

EST STA ADO DE CONS CONSEV EVAC ACIO ION N De ac acue uerd rdo o a la in insp spec ecci ción ón real realiz izad ada a en el pred predio io se pu pudo do observar que este posee leve deterioro en su estructura y los acabados e instalaciones no presentan un considerable deterioro y por ende su estado de conservación se clasifica como BUENO.

I.18

SERVIDUMBRES No posee servidumbre.

I. I.19 19

ANTI ANTIGÜ GÜED EDAD AD DE L LA A CONS CONSTR TRUC UCCI CION ON • 1er piso : 28 años. • 2do piso : 9 años. • Azotea : 5 años.

I.20

DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú del año 2016 y su modificatoria del 2017, Tabla N° 01:

Primer piso:

ANTIGÜEDAD

MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE

ESTADO DE CONSERVACIÓN

DEPRECIACIÓN (%)

FACTOR DEPRECIACIÓN

Hasta 30 años

Ladrillo

Bueno

23

0.77

Segundo piso

10

 

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ANTIGÜEDAD

MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE

ESTADO DE CONSERVACIÓN

DEPRECIACIÓN (%)

FACTOR DEPRECIACIÓN

Hasta 10 años

Ladrillo

Bueno

11

0.89

ANTIGÜEDAD

MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE

ESTADO DE CONSERVACIÓN

DEPRECIACIÓN (%)

FACTOR DEPRECIACIÓN

Hasta 5 años

Ladrillo

Bueno

 Azotea

I. I.21 21

11

8

0.92

IN INSC SCRI RIPC PCIO ION N EN EN LOS LOS RE REGI GIST STRO ROS S PÚB PÚBLI LICO COS S  Actualmente el predio no se encuentra registrado en Registros Públicos.

 

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 ANEXOS

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ANEXO Nº1: PLANO DE ZONIFICACION

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14

 

ANEXO Nº2:DECLARACION JURADA DE AUTOEVALUO

11pág. 15

 

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ANEXO Nº3: CONTRATO DE COMPRA - VENTA

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PLANOS LANOS  ANEXO Nº4: P

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PLANO PRIMER PISO

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PLANO SEGUNDO PISO

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 PLANO AZOTEA

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REGISTRO GISTRO  ANEXO Nº5: RE FOTOGRÁFICO

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Vista frontal del  inmueble –  Fuente: Propia Baño primer piso

Baño primer piso

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Sala primer piso

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