Summary Dago Bukit Ligar 4 Tower

 

 

BAB I Pendahuluan

Apartemen Dago Bukit Ligar  –  Bandung  Bandung 1

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

1.1.  Latar Belakang 

Rumah atau tempat tinggal merupakan kebutuhan primer bagi setiap kehidupan manusia. Banyak kegunaan dan fungsi dari tempat tinggal itu sendiri misalnya tempat  beristirahat ataupun tempat untuk melindungi diri bahkan untuk sebagian orang tempat tinggal dijadikan ajang unjuk kekayaan. Meskipun demikian tempat tinggal tetap memiliki definisi yaitu tempat atau hunian yang melindungi manusia dari lingkungan luar yang dapat membahayakan manusia itu sendiri dan sebagai sarana pembinaan keluarga. Di tahun 2014 Bandung adalah kota yang pertumbuhan penduduknya sangat pesat setelah Jakarta dan Surabaya. Dengan pertumbuhan yang pesat, permintaan akan kebutuhan tempat tinggal pun juga tinggi di kawasan ini. Melihat peluang ini kami konsultan

 Star

“

Engineering   melakukan survey di beberapa lokasi padat penduduk. Hasil survey yang ”

kami dapatkan menunjukan bahwa permintaan tempat tinggal pada tahun 2014 naik 60% dari tahun sebelumnya. Proyek kami kali ini adalah pembangunan apartemen yang bernama “Apartemen Dago Bukit Ligar”. Selain itu juga proyek kami mempunyai letak yang sangat strategis yaitu di

wilayah Dago Utara, ini dapat membuat para penghuni apartemen lebih nyaman, dalam akses kehidupan sehari-hari. Tidak hanya di situ saja, proyek kami juga bekerjasama dengan  berbagai pihak yaitu dalam hal kuliner “Apartemen Dago Bukit Ligar ”, yang nantinya akan  berdampak positif terhadap parah penghuni penghuni Apartemen. nantinya akan Sedangkan dalam hal sosial anak-anak, “Apartemen Dago Bukit Ligar ” nantinya akan  berdekatan dengan berbagai sekolah, dari SD, SMP, SMA, dan tingkat UNIVERSITAS, jadi dapat dipastikan apartemen ini, sangatlah menguntungkan dalam berbagai hal tidak hanya dalam hal investasi berbentuk dana, tetapi dalam hal kehidupan sehari-hari dapat berjalan lebih mudah dan lebih nyaman.

2

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

1.2  Tujuan Proyek

1.

Tujuan Umum  a.  Membantu memenuhi kebutuhan primer yaitu tempat tinggal yang berada di

Wilayah Bandung Utara. 2.  Tujuan Khusus  a.  Membantu para pencari tempat tinggal untuk mendapatkan hunian strategis.  b.  Menyediakan hunian yang dekat dengan aktivitas sehari-hari. c.  Menciptakan tempat tinggal yang minimalis dan bebas polusi. d.  Membantu mendapatkan hunian dengan harga terjangkau. e.  Menyediakan hunian sekaligus fasilitas. 1.3  Manfaat

a.  Mempermudah masyarakat Bandung dalam mencari hunian yang terjangkau dan layak.  b.  Menyediakan hunian yang dekat dengan aktivitas. c.  Meminimalisir penggunaan lahan yang berlebih. 1.4  Studi Kelayakan 

Proyek   “Apartemen Dago Bukit Ligar ” disini memiliki memiliki banyak kelebihan dan keuntungan dalam berbagai hal. Apartemen ini nantinya akan dibangun di sekitar Dago Utara yang merupakan wilayah bernuansa pegunungan di Bandung bagian Utara. Selain itu juga menyediakan hunian yang dekat dengan aktivitas sehari-hari, disini lokasi memiliki akses yang mudah berdekatan dengan jalan tol yang akan membuat kita dapat lebih cepat sampai ketempat tujuan, salah satunya yaitu airport yang dapat dicapai hanya dengan waktu 20 menit. Tidak sampai disitu saja apartemen ini menyediakan berbagai fasilitas antara lain kolam renang, tempat olahraga, gym,dan lain –  lain –  lain.  lain.

3

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

STRUKTUR ORGANISASI PROYEK Apartemen Dago Bukit Ligar 

KOMISARIS KEBIJAKAN

DIREKTUR UTAMA

Dir. Tekhnik &

Dir. Keuangan

Dir. Umum

Dir. Marketing

General Manager

General Manager

General Manager

General Manager

STAFF

STAFF

STAFF

STAFF

Operasional

4

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

BAB II Ulasan Analisis Proyek

Apartemen Dago Bukit Ligar - Bandung

5

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

2.1

Analisis Proyek

Pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat berpengaruh pada permintaan hunian yang semakin tinggi. Sayangnya, hal tersebut tidak didukung dengan ketersediaan lahan yang cukup. Memang saat ini pembangunan perumahan sedang gencar dilakukan. Namun,  perumahan yang dikembangkan pun lebih bertipe minimalis mengingat lahan yang terbatas. ter batas. Belum lagi, harga properti yang semakin tinggi setiap tahunnya, seolah tak terjangkau masyarakat terutama golongan menengah ke bawah. Untuk menyiasati agar permintaan akan hunian tetap terpenuhi meski ada kendala keterbatasan lahan, maka dikembangkan tipe hunian selain perumahan, yakni apartemen. Istilah apartemen sebagai hunian digunakan di beberapa negara seperti Amerika dan Irlandia. Sementara di negara tertentu seperti Inggris dan Singapura menyebutnya dengan flat. Meski  penyebutan istilah berbeda, namun keduanya merujuk pada maksud yang sama yakni model hunian yang hanya menempati sebagian bangunan saja, di mana dalam sebuah bangunan apartemen terdiri dari beberapa unit. Pada awalnya, masyarakat awam masih agak ‘gagap’ dengan model hunian apartemen.  Namun kini perkembangan apartemen di Indonesia cukup signifikan. Hal ini tak lepas dari  pengaruh globalisasi yang seolah mengidentikkan model hunian apartemen sebagai wujud dari modernitas. Selain itu, perubahan gaya hidup yang juga semakin modern mendorong  pola hidup yang bebas, praktis, mobile, dan dinamis. Pengembangan apartemen mampu menjadi alternatif hunian yang nyaman selain rumah. Sebenarnya apartemen tak ubahnya seperti model hunian lain seperti kondominium dan rumah susun (rusun). Ketiganya merupakan bangunan gedung dengan beberapa unit hunian. Lantas, apa perbedaan dari ketiga tipe hunian tersebut? Jika memang demikian, lalu apa bedanya apartemen dengan rumah standar? Jelas berbeda. Rumah merupakan bangunan tunggal, sedangkan apartemen bangunan yaang terdiri dari beberapa unit hunian. Terkait dengan kepemilikannya pun berbeda. Rumah sebagai satu kesatuan hanya dimiliki oleh  perseorangan atau lembaga. Sementara satu bangunan apartemen bisa dimiliki oleh beberapa orang karena terdiri dari unit-unit hunian yang memang diperuntukkan bagi banyak orang atau keluarga. 6

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

partemen Dago Bukit Ligar 

Konsep :

Konsep desain utama yang ditawarkan dari desain apartemen ini adalah menciptakan bangunan apartemen yang low cost consumption hemat konsumsi energi) dan bisa ikut berperan aktif menjaga iklim mikro dari area ini dengan menambah jumlah vegetasi vegetasi penghijauan) pada bangunan ini. Dimana Bandung sebagai kota metropolitan khususnya wilayah Bandung Utara yang mengutamakan jalur hijau. Sehingga upaya yang dilakukan adalah mencoba mengganti vegetasi yang hilang pada tanah yang bersifat horizontal dengan menghadirkannya secara vertikal mengikuti ketinggian bangunan. Fasilitas : -  2.304 unit apartemen, dalam 4 tower -  Kolam Renang Indoor -  Gym, Sport Area -  Mall -  Kafe, Retail dan Restoran -  Danau

7

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Pendahuluan 

2.2

Estimasi biaya biaya Pembangunan  Pembangunan Apartemen merupakan hal penting dalam dunia industri konstruksi. Ketidak-akuratan dalam estimasi dapat memberikan efek negatif pada seluruh  proses konstruksi Pembangunan Apartement dan semua pihak yang terlibat. Menurut Pratt (1995) fungsi dari estimasi biaya dalam industri konstruksi adalah untuk : 1.  Melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat terpenuhi dengan biaya yang ada. 2.  Mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi sedang berjalan. 3.  Kompentesi pada saat proses penawaran. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang layak. Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran dan lainnya. Estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam estimasi  biaya tergantung pada keahlian dan kerajinan estimator dalam mengikuti seluruh proses  pekerjaan dan sesuai dengan infomasi terbaru. Secara umum komponen biaya yang tercantum dalam estimasi biaya konstruksi meliputi : 1.  Estimasi biaya langsung (material, labor & peralatan). 2.  Estimasi biaya tak langsung. 3.  Biaya tak terduga.

 

4.

Keuntungan (profit). Proses analisis biaya konstruksi untuk Apartement adalah suatu proses untuk

mengestimasi biaya langsung yang secara umum digunakan sebagai dasar penawaran. Salah satu metoda yang digunakan untuk melakukan estimasi biaya penawaran konstruksi adalah menghitung secara detail harga satuan pekerjaan berdasarkan nilai indeks atau koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah kerja. Saat ini para estimator di Indonesia masih banyak mengacu pada BOW BOW (Burgerlijke Open bare bare Werken) yang ditetapkan tanggal 28 Pebruari 1921 pada jaman pemerintah Belanda.

8

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Sudah ada upaya yang dilakukan oleh Puslitbang Pemukiman, Departemen Kimpraswil untuk memperbaharui BOW tersebut dengan membuat Standar Nasional Indonesia (SNI), meskipun belum mencakup seluruh jenis pekerjaan. Pada kedua acuan tersebut yang dicantumkan adalah nilai-nilai indeks atau koefisien yang didefinisikan sebagai faktor pengali  pada perhitungan biaya bahan dan upah ketja tukang pada setiap satuan jenis pekerjaan. Metoda ini dapat dilakukan apabila rencana gambar teknis dan persyaratan teknis telah tersedia sehingga volume pekerjaan dapat dihitung. Pada awalnya estimasi biaya penawaran yang menggunakan panduan tersebut adalah untuk menstandarkan harga bangunan berdasarkan kualitas bangunan yang sama. Hal ini sangat membatasi para estimator apabila harus memperhitungkan berbagai faktor resiko yang  berbeda pada setiap daerah. Resiko ketidak-seragaman ketrampilan tukang, bervariasinya mutu bahan di setiap daerah, kendala-kendala teknis lainnya yang mempengaruhi pemilihan metoda konstruksi dan lain sebagainya adalah merupakan faktor yang berpengaruh secara signifikan pada estimasi biaya penawaran. Faktor resiko tersebut yang menyebabkan nilai indeks juga berbeda. Padahal nilai indeks yang tercantum dalam SNI maupun BOW masih menganut nilai tunggal. Perbedaan-perbedaan inilah yang selanjutnya akan dikaji lebih dalam dalam studi ini. Atas dasar inilah yang menjadi pertimbangan mengapa pengkajian indeks  biaya perlu dilakukan. Hal ini penting untuk dipelajari guna untuk melihat sejauh mana aplikasi penggunaan SNI Analisa Biaya Kontruksi Untuk Bangunan Gedung dan apabila terdapat perbedaan berapa besar perbedaan tersebut.

Hal lain yang perlu dipelajari pula dalam kegiatan ini adalah pengaruh produktivitas kerja dari para tukang yang melakukan pekerjaan sama yang berulang. Hal ini sangat penting mengingat bahwa efisiensi pekerjaan juga dipengaruhi dengan faktor pembelajaran atau learning effect sehingga kebutuhan waktu pelaksanaan pekerjaan pada waktu pertama kali  pekerjaan dilakukan akan berbeda dengan pelaksanaan yang kedua dan seterusnya. Hal ini tentu saja dapat mempengaruhi jumlah biaya konstruksi yang diperlukan apabila tingkat ketrampilan tukang dan kebiasaan tukang berbeda.

9

 Star Engineering Engineering Consultant  Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Selain kedua hal tersebut diatas, juga perlu dikaji produktivitas kerja yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan, dengan cara membuat model pekerjaan pada konstruksi  bangunan. Hal ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui jumlah waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan dan mengamati kendala-kendala teknis dalam pelaksanaan  pekerjaan sehingga dapat diukur faktor pengaruh lain yang harus diperhitungkan pada estimasi biaya pekerjaan. 2.3

Metode Menentukan Indeks Biaya Pembangunan Apartement 

Metoda yang digunakan dalam menentukan indeks biaya biasanya meliputi dua metoda. Pertama, pada pengkajian indeks biaya dilakukan dengan menginvetaris data sekunder pada

 proyek konstruksi yang telah lalu. Hal ini dilakukan dengan mengkaji dokumen analisa harga satuan pada dokumen penawaran. Sebagai panduan dilakukan dengan menyusun kuesioner yang digunakan sebagai alat ukur, dan langsung wawancara ke kontraktor, konsultan  perencana, intansi pemerintah atau pelaksana konstruksi lainnya yang dipilih secara acak. Kedua, dengan metoda eksperimental yang dilakukan di laboratorium dan di lapangan. 1.  Langkah Kerja kajian Indeks Biaya

Perolehan Indeks biaya bahan dan upah kerja dilakukan melalui penelusuran data sekunder dari catatan dalam dokumen analisis harga satuan pada dokumen penawaran. Langkah kerja yang dilakukan sebagai berikut :

 

a. Kajian Pustaka  b.  Penyusunan Kuisioner c.  Pemilihan Instansi sebagai Responden d.  Pengiriman Kuisioner e.  Kunjungan ke Instansi Terpilih f.  Melakukan Interview dan Inventarisasi Data g.  Analisis Data h.  Aplikasi Nilai ndeks Biaya

10

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

2.  Langkah Kerja Pengujian Di Laboratorium

Pengujian di laboratorium dilakukan dengan membuat spesimen skala penuh. Misal untuk pekerjaan pembuatan beton bertulang. Spesimen terdiri dari balok, kolom dan pelat  berjumlah lima buah untuk masing-masing jenis. Analisis dilakukan untuk menetukan faktor learning effect, yaitu faktor yang tergantung pada pengalaman kerja dari pekerja akibat dari proses pembelajaran.

Langkah Kerja Pengujian di Laboratorium

11

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

3.  Langkah Kerja Pengujian Di Lapangan

Pengujian di lapangan dilakukan untuk mengukur produktivitas pekerjaan.

Langkah Kerja Pengujian di Lapangan

2.4

Estimasi Biaya Konstruksi 

Analisis biaya konstruksi adalah suatu tahap yang selalu dilakukan pada saat seorang estimator akan mengestimasi biaya konstruksi yang selanjutnya akan dicantumkan dalam dikumen penawaran. Secara umum dalam dokumen penawaran penawaran biaya konstruksi antara pihak konsultan, owner dan kontraktor mempunyai pendetailan yang berbeda. Tetapi perincian  biaya yang dicantumkan meliputi dari biaya -biaya sebagai berikut : 1.  Biaya Langsung (material, tukang dan peralatan) 2.  Biaya Tidak Langsung 3.  Biaya Tidak Terduga 4.  Biaya Overhead

12

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Bagaimana para estimator mengestimasi biaya suatu proyek konstruksi bangunan, bangunan, untuk mereka yang tidak terbiasa melakukan estimasi, proses yang harus dijalani terlihat rumit. Seperti memperkirakan jumlah pekerja, jumlah bahan yang diperlukan, jumlah waktu  pelaksanaan dan sebagainya. Selain kesulitan akibat parameter-parameter langsung yang  berhubungan dengan biaya konstruksi, terdapat beberapa hal yang juga turut mempengaruhi keakuratan biaya estimasi yaitu waktu dan pengalaman dari estimator seperti pada gambar dibawah.

Mengapa selalu terjadi perbedaan perhitungan antara biaya estimasi dengan biaya aktual? Hal ini dapat terjadi karena beberapa hal yaitu : 1.  Perhitungan jumlah/volume. 2.   Harga material 3.  Upah tenaga kerja 4.  Prakiraan produktivitas pekerja 5.   Metoda kerja kerja 6.   Biaya peralatan peralatan konstruksi 7.   Biaya pekerjaan pekerjaan tak langsung langsung 8.   Bayaran untuk untuk sub-kontraktor sub-kontraktor 9.   Bayaran untuk untuk supplier material material 10.  Ketidak-paha Ketidak-pahaman man kondisi lokasi 11.  Faktor-faktor yang bersifat lokal 12.  Biaya yang berkaitan dengan dengan waktu pelaksanaan pelaksanaan konstruksi konstruksi 13.  Biaya-biaya awal pelaksanaan 14.  Overhead 13

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

15. Pertimbangan keuntungan 16. Alokasi   Alokasi resiko dan biaya tak terduga terduga 17. Kesalahan dalam rumusan estimasi 18. Informasi   Informasi dasar dasar yang biasa digunakan untuk perumusan estimasi estimasi biaya 19. Tekanan pasar

Alasan-alasan tersebutlah yang menjadi tugas estimator untuk meminimasi perbedaan tersebut dengan cara memahami rencana proyek, kondisi setempat, dan beberapa faktor resiko lainnya. 2.5

Jenis Estimasi Biaya Konstruksi Untuk Apartement

Ada beberapa metoda dalam melakukan estimasi biaya konstruksi yaitu : 1.  Estimasi Harga Pasti (Fixed-Price) a. Metoda Lumpsum (Lumpsum Estimate)

Metoda ini umumnya dilakukan bila jenis pekerjaan dan jumlahnya telah diketahui dan dikenal benar. Kontraktor berani mengambil resiko. Bila ketidakpastian terjadi di lapangan, maka tingkat resiko yang dipikul kontraktor lebih besar. Keuntungan bagi owner adalah bahwa harga konstruksi diketahui dengan baik sehingga memudahkan untuk menentukan anggaran. b.  Metoda Harga Satuan (Unit-Price Estimate)

Metoda harga satuan biasanya berdasarkan harga satuan setiap jenis pekerjaan. Dalam penawaran juga dicantumkan juga estimasi jumlah setiap jenis pekerjaan untuk mendapatkan total biaya yang mana volume jumlah hanya berdasarkan pada gambar rencana arsitektur yang belum tentu dijamin keakuratannya. Seperti halnya pacta cara estimasi lump sum, survey jumlah dibuat untuk setiap jenis penawaran. Biaya total proyek dihitung meliputi tenaga kerja, material, peralatan, sub-kontrator, overhead, markup, dsb. 2.  Estimasi Harga-Perkiraan ( Approximate Estimate Estimate)

Metoda ini didasarkan fakta perincian biaya dari proyek sebelumnya. Ada beberapa metoda yang termasuk kategori ini yaitu : 14

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

a.  Harga per fungsi, metoda ini didasarkan pada estimasi biaya setiap jenis  penggunaan  b.  Harga luas, metoda ini menggunakan harga per luas lantai c.  Harga volume kubik, metoda ini didasarkan pada p ada volume bangunan d.  Modular takeoff, metoda ini mengacll pada konsep modul dan kemudian dikalikan untuk selllruh proyek e.  Partial takeoff, metoda ini merupakan jumlah dari gabungan jenis-jenis pekerjaan yang diperkirakan menggunakan harga satuan. f. 

Harga satuan panel, metoda ini dilakukan dengan mengasumsikan harga satuan per luas lantai, keliling, dinding, atap, dan sebagainya

g.  Harga parameter, metoda ini menggunakan harga satuan dari komponen bangunan yang berbeda seperti site work, pondasi, lantai, dinding, dan sebagainya. 2.6

Permasalan Dalam Estimasi Biaya Konstruksi Konstruksi  

Seorang estimator akan berusaha melakukan estimasi biaya sedekat mungkin dengan kebutuhan biaya aktual. Untuk melakukan estimasi biaya suatu pekerjaan sering dijumpai  beberapa kesulitan yaitu : 1.  Masalah Memilih Metoda Kerja

Dalam setiap jenis pekerjaan mungkin terdiri dari beberapa metoda kerja. Sebagai contoh seorang estimator harus mengasumsikan terIebih dahulu berapa tukang yang diperIukan dalam melakukan pekerjaan dinding pasangan bata, apakah diperlukan pekerja 3 orang atau 4 orang untuk menyelesaikan pekerjaan dengan baik? Bagaimana mengawali  pekerjaan? Apa saja kendala yang dihadapi? Semua pertanyaan-pertanyaan tersebut harus dicari solusinya dan dipilih yang paling ekonomis. 2.  Masalah Kebutuhan Tenaga Kerja

Untuk mengasumsikan kebutuhan tenaga kerja, biasanya didasarkan pada hasil kinerja  pekerjaan sebelumnya sebelumn ya untuk satu jenis je nis pekerjaan yang sama. Dengan demikian dokumentasi  pekerjaan di lapangan sangat berguna untuk membantu para estimator dalam menganalisa  proyek berikutnya. Manipulasi data mungkin tetap diperlukan, misalnya karena terjadi  penurunan kondisi kondisi pekerjaan. 15

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

3.  Masalah Upah Tenaga Kerja

Berapa biaya yang diperlukan untuk tukang? Seorang estimator harus memperkirakan  biaya tersebut. Biaya tukang akan bervariasi tergantung pada pekerjaan, keahlian, peraturan upah minimum, kondisi pasar, dan sebagainya. 4.  Masalah Biaya Material

Hal ini dapat diperkirakan dengan tepat apabila material tersedia dan banyak dijual di  pasaran. Jumlah material yang diperlukan harus dihitung berdasarkan berdasar kan gambar kerja dan tidak tergantung pada kinerja tukang atau metoda kerja. Akan tetapi seorang estimator tidak hanya mempertimbangkan material yang diperlukan dalam perkejaan, tetapi juga perkiraan material yang terbuang. Faktor ini sangat bervariasi dan tergantung pada kinerja dan prosedur kerja yang dipakai oleh tukang. 5.  Masalah Biaya Overhead

Jumlah ini akan tergantung pada kebijakan perusahaan, kondisi pasar, dan banyak variable lainnya. 2.7

Pengaruh Lokasi Proyek 

Perhitungan estimasi biaya konstruksi sangat dipengaruhi oleh lokasi. Seorang estimator harus sadar betul bahwa suatu harga di lokasi A yang berada di pusat kola akan  berbeda dengan dengan lokasi B yang berada di daerah pegunungan. Faktor lokasi muncul karena terdapat beberapa perbedaan yang menimbulkan kesulitan, seperti : 1.  Keterpencilan Kawasan (Remoteness)  2.  Keterbatasan Lokasi (Confined Sites) 

3.  Ketersediaan Tukang (Labor Availability)  4.  Cuaca (Weather)  5.  Pertimbangan Desain (Design Consideration)  6.  Kerawanan dan Keamanan Lokasi (Vandalism and Site Security) 

16

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

1.  Keterpencilan Kawasan (Remoteness) 

Daerah yang terpencil akan mengalami beberapa kesulitan, yaitu a.  Masalah Komunikasi

Jika kesulitan komunikasi seperti tidak adanya jaringan telepon, maka diperlukan alat komunikasi lainnya. Kesulitan komunikasi dalam melaksanakan proyek adalah masalah  besar sehingga memerlukan biaya tambahan. b.  Masalah Transportasi

Semula material dan tenaga kerja perlu diangkut ke lokasi. Jika rote jalan buruk bisa terjadi keterlambatan pengiriman material; mendatangkan kendaraan berat bisa merusak jembatan sempit sehingga diperlukan biaya perbaikan. c.  Harga Material Berfluktuasi

Harga material naik biasanya karena naiknya biaya transportasi seperti karena jarak jauh atau kesulitan transportasi. d.  Sumber Listrik dan Air

Tenaga listrik dan sumber air selalu diperlukan pada saat pelaksanaan konstruksi. Air diperlukan untuk pengceoran beton, membersihkan dan banyak perkerjaan lainnya. Air yang mengandung garam tidak diperkenankan pada persyaratan pekerjaan beton, atau plesteran. Sehingga perlu didatangkan air pada lokasi. Hal ini tentunya akan menambah biaya konstruksi. Demikian juga untuk kebutuhan tenaga listrik. Bila tidak ada sumber listrik, maka  perlu disediakan generator listrik. 2.  Keterbatasan Lokasi (Confined Sites)

Lokasi yang terkurung umumnya disebabkan karena kemacetan atau sebab lainnya sehingga lokasi tersebut tidak bebas. Hal ini bisa berakibat produktivitas pekerja dan alat rendah. Lebih jauh lagi karena keterbatasan lokasi dapat membatasi pemilihan metoda kerja,  jenis alat yang digunakan dan jumlah pekerja yang bisa dikaryakan. Dengan keterbatasan ruang gerak, pada awal proyek perIu kehati-hatian dalam menentukan utilitas agar tetap menghasilkan keuntungan yang maksimum dengan menghasilkan produktivitas kerja yang tetap baik. Keterbatasan ruang gerak dapat menimbulkan masalah logistik. 17

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Pengangkutan material tidak dapat dilakukan sekaligus, sehingga setiap jenis material  perlu diangkut setiap waktu tertentu. Kondisi ini akan memerlukan biaya tambahan. Seorang estimator perlu memahami masalah-masalah logistik di setiap lokasi. Masalah tersebut dapat terjadi karena jalan masuk terbatas, penimbunan material terbatas, penyimpanan peralatan terbatas, kendaraan trailer tidak dapat digunakan. digunakan. Semua keterbatasan tersebut menyebabkan  pembatasan penggunaan jenis peralatan, pengaruh pada efektivitas manajemen pekerjaan,  produktivitas pekerja, pembatasan jumlah pekerja. Hal tersebut dapat menimbulkan  penambahan biaya konstruksi. 3.  Ketersediaan Tukang (Labor Availability) 

Setiap lokasi mempunyai beragam ketersediaan jumlah pekerja yang terampil dan tidak terampil, tergantung pada kondisi ekonomi lokal. Jika di lokasi setempat pekerja yang terampil tidak tersedia maka perlu didatangkan pekerja dari luar lokasi. Mendatangkan tenaga kerja dari satu lokasi ke lokasi lainnya akan memerlukan biaya insentif. Besamya biaya insentif tergantung pada kondisi pasar. Jika mendatangkan tenaga kerja dari luar harus disediakan juga akomodasinya. 4.  Cuaca (Weather)

Kondisi cuaca sangat mempengaruhi hasil kualitas kerja yang nantinya berpengaruh  juga pada biaya konstruksi. Sebagai contoh pelaksanaan konstruksi yang dilakukan pada tempat tinggi dengan kecepatan angin kencang, akan mempengaruhi penggunaan keran (crane) dan perIu pengontrolan pengontrolan debu, tambahan perancang sementara un untuk tuk menahan dari hempasan angin. 5.  Pertimbangan Desain (Design Consideration)

Lokasi suatu proyek mempunyai beberapa aspek yang harus dipertimbangkan oleh  perencana. Sebagai contoh konstruksi bangunan sejarah, seluruh desainnya harus harmonis dengan bangunan sejarah yang ada di lokasi setempat. Pertimbangan penggunaan material dan konfigurasi bangunan bangunan perlu disesuaikan dengan kondisi kondisi lokal.

Pertimbangan-

 pertimbangan ini dapat menimbulkan masalah tersendiri. Seorang estimator harus paham

18

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

apakah ada persyaratan khusus untuk material, apakah tersedia tenaga kerja lokal dengan keahlian yang direncanakan, jika tidak maka perIu didatangkan spesialis. 6.  Kerawanan dan Keamanan Lokasi  (Vandalism and Site Securily)

Keamanan dan kerawanan di lokasi perIu juga diperhitungkan. Misalnya perIu  penjagaan selama 24 jam. Tingkat keamanan akan mempengaruhi tingkat resiko pelaksanaan  proyek, sehingga kadang kala kala keamanan setempat perlu dilibatkan. 2.8

Contoh Kasus Analisis Biaya Konstruksi Pekerjaan Beton

1.

Biaya

Pada pekerjaan pembuatan beton bertulang, total biaya yang diperlukan digunakan untuk pekerjaanpekerjaan : a.  Bekesting  b.  Penulangan c.  Beton d.  Finishing, jika diperlukan. e.  Curing (Perawatan) Bila perincian biaya digunakan untuk setiap unit kerja, maka satuan yang digunakan untuk setiap jenis pekerjaan adalah :

 

a. Bekesting, Satuan: Luas Permukaan  b.  Penulangan, Satuan: Berat c.  Beton, Satuan: Volume d.  Finishing dan Curing, Satuan : Luas 2.  Bekisting

Biaya cetakan tergantung pada kerumitan dari bentuknya, jadi bentuk sederhana lebih murah daripada yang rumit karena ekstra material dan keahlian tukang yang diperlukan  berbeda. Bekesting yang dapat digunakan ulang (reuse material) juga dapat mengurangi  biaya cetakan. Oleh karena biaya keseluruhan pekerjaan beton tergantung juga pada biaya 19

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

cetakan (bekesting) maka para perancang (designer) harus memperhitungkan pengaruh daripada bentuk struktur. Umumnya bahan yang digunakan untuk membuat cetakan adalah dari kayu, plywood,  baja, almunium dan kombinasinya atau bahan komposit lainnya. Jika cetakan hanya digunakan sekali atau dua kali, maka bahan kayu masih lebih ekonomis dibandingkan denngan bahan baja atau almunium. Akan tetapi apabila cetakan dapat difabrikasi menjadi  bentuk-bentuk panel atau bentuk lainnya seperti bentuk kolom bulat, yang dapat digunakan  berulang ka!i, maka bahan baja atau almunium jauh lebih ekonomis daripada kayu. Penggunaan material untuk cetakan perlu diseleksi agar didapat biaya yang termurah. Perlu dipertimbangkan juga biaya finishing untuk permukaan beton apabila cetakan telah dibuka. Pada penggunaan kayu biasanya setelah cetakannya dibuka akan meninggalkan  bekas-bekas, sehingga perlu dibersihkan atau dipoles, yang berakibat pada penambahan  biaya. Dengan demikian penggunaan plywood pl ywood yang permukaannya mulus atau logam dapat mengurangi biaya pemolesan tersebut. Pada prakteknya lebih baik mengeluarkan ekstra uang untuk menggunakan material cetakan yang berkualitas bagus daripada untuk membayar tukang guna memperkerjakan finishing beton. Material yang dibutuhkan untuk membuat cetakan bekesting : a.  Plywood Kayu  b.  Paku c.  Minyak Pelumas d.  Pengait (Form Ties)  e.  Penggaris (Form Liners)

Jumlah tukang yang diperlukan untuk pembuatan bekesting tergantung pada : a.  Ukuran bekisting  b.  Jenis material yang digunakan. Lembaran plywood yang lebar memerlukan jumlah tukang lebih banyak dari pada kayu c.  Bentuk struktur. Bentuk yang kompleks memerlukan keahlian tukang lebih le bih banyak

20

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

d.  Lokasi bekesting. Bekesting yang dibuat di alas lebih banyak daripada dibuat di  bawah e.  Berapa kali penggunaan panel cetakan fabrikasi atau potongan f.  Kekakuan dari persyaratan bekesting g.  Cetakan yang difabrikasi sebelumnya di bengkel kemudian diangkut ke lokasi Jika bekesting terdiri dari panel-panel atau penampang fabrikasi, kebutuhan tukang diperlukan untuk melakukan pekerjaan merakit, memakai, memindahkan, clan menggunakan ulang. Sedangkan bila bekesting dibuat di tempat maka tenaga tukang diperlukan untuk membuat, merakit, memindahkan dan membersihkan. Urutan kerja para tukang tersebut tentunya juga mempengaruhi biaya pekerjaan bekesting secara keseluruhan. 2.9

Penulangan

Penulangan untuk beton biasanya terdiri dari batang tulangan baik ulir maupun polos, dan kawat beton. Biaya untuk pekerjaan tulangan dihitung dalam satuan berat. Tahap  pekerjaan tulangan biasanya meliputi, pemotongan sesuai panjang yang diperlukan dan  pembekokan kedalam beberapa bentuk. Untuk pembentukan pe mbentukan khusus yang memerlukan mes mesin in  pernbekokan dilakukan di bengkel untuk kemudian dibawa ke lokasi. Hal tersebut lebih ekonomis dibandingkan apabila dikerjakan di lapangan. Untuk menentukan biaya pekerjaan tulangan pertama kali perlu menentukan berat dari tualangan berdasarkan panjang dan ukuran diameter. Jika ingin mengestimasi biaya maka  perlu dibuatkan dulu daftar tualangan. Biaya Biaya pekerjaan tulangan meliputi : 1.  Biaya bahan dari tulangan 2.  Biaya untuk persiapan shop drawing 3.  Biaya pengangkutan, pemotongan, bending, dsb 4.  Biaya overhead taka dan keuntungan 5.  Biaya transportasi dari toko ke lokasi 6.  Biaya spesialis seperti spacers, saddles, chairs, dsb, jika digunakan Jumlah tukang yang diperlukan untuk pekerjaan tulangan tergantung pada beberapa faktor :

21

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

1.  Ukuran dan panjang tulangan 2.  Bentuk tulangan 3.  Kerumitan struktur 4.  Jarak dan panjang tulangan yang harus dibawa 5.  Toleransi yang diijinkan untuk bentang tulangan 6.  Pengikatan yang diperlukan 7.  Keahlian pekerja 2.10 Coran Beton

Biaya pekerjaan beton meliputi biaya pasir, agregrat, semen, air, admixture,  pencampuran, transportasi dan penuangan. Mencampur beton di lapangan masih banyak dilakukan. Sementara itu penggunaan penggunaan beton raedy-mix lebih sering dilakukan untuk untuk proyek proyek konstruksi yang dibangun di kota-kota besar. Biaya pekerjaan beton akan bertambah bert ambah untuk pengiriman coran beton ke lokasi yang nilainya beraviasi tergantung ukuran pekerjaan, lokasi, dan kualitas beton. Hal ini dapat dilihat dari tahap-tahap pekerjaan yang diperlukan dalam pekrjan pembuatan coran beton yang meliputi : 1.  Pengukuran bahan dasar beton, pasir, semen, batu split, air, dsb 2.  Pengadukan 3.  Pengiriman (transportasi) 4.  Penuangan

Biaya untuk menempatkan beton di lokasi juga tergantung pada peralatan yang digunakan. Sebagi contoh, campuran beton bisa ditempatkan langsung di cetakan secara manual, atau dituangkan menggunakan menggunakan crane atau dipompa dipompa menggunakan menggunakan truk pompa. Jumlah material yang diperlukan untuk pekerjaan beton harus ditambahkan 10% untuk  proyek kecil dan 5% untuk proyek proyek besar. 2.11 Analisis Biaya Konstruksi Pekerjaan Baja 1.

Material

Sampai sejauh ini pekerjaan baja yang digunakan untuk struktur baja didirikan berdasarkan komponen bentuk fabrikasi yang sudah standar, seperti lWF, C, T, L, pipa, pelat, dan 22

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

sebagainya. Satuan untuk bahan baja adalah satuan berat. Dalam memperkirakan berat struktur baja harus dihitung berdasarkan dari gambar proyek. Manual produser baja biasanya sudah mencantumkan berat setiap penampang baja. Akan tetapi berat tersebut bervariasi sekitar 2%. 2.

Biaya Estimasi

Dalam mengestimasi biaya struktur baja, kontraktor akan menyerahkan satu set rencana dan spesifikasinya. Supplier akan menentukan jumlah yang diperlukan termasuk komponen utama, detail sambungan, dan jenis lainnya. Kemudian ditambahkan dengan biasa fabrikasi untuk pemotongan, punching, pengeboran, pengelasan, overhead dan keuntungan. Kadangkala juga ditambahkan biaya pengecatan sebelum baja dikirim ke lokasi. 1.  Biaya standar bentuk structural dari supplier baja 2.  Biaya persiapan gambar pelaksanaan fabrikasi 3.  Biaya fabrikasi bentuk baja menjadi komponen jadi 4.  Biaya transportasi baja ke lokasi 5.  Biaya mendirikan baja termasuk peralatan, tukang, baut atau pengelasan

23

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

BAB III Ulasan Apartemen Dago Bukit Ligar

Apartemen Dago Bukit Ligar - Bandung

24

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

partemen Investasi Pro Properti perti Yang Menguntungkan Menguntungkan    “

”

 Dago Bukit Ligar merupakan proyek terbaru dari Konsultan  Star Engineering   yang dibangun diatas lahan seluas 14 ha yang berlokasi tepat di Bandung Utara, tepatnya persis di wilayah dago Bukit Pakar Timur. Dago Bukit Ligar akan menjadi sebuah kawasan mixed used yang terdiri atas hunian (apartemen), tower perkantoran dan juga area komersial yang mengadopsi konsep Design Panduan Alam modern dan mewah.

Rencana Pembangunan 4 tower di Bandung. Apartemen teringgi dengan desain mewah  bintang 5 persembahan  Star Engineering   dengan lokasi tertinggi di wilayah Bandung. “

”

Apartemen Dago Bukit Ligar menyediakan berbagai sarana lengkap yang akan memanjakan  penghuni. Selain berada pada wilayah Elit Bandung Utara, Apartemen ini menyajikan hal yang berbeda dari apartemen lain di wilayah Bandung. Dengan view menghadap wilayah kota Bandung, Maka apartemen ini merupakan tempat tinggal ideal dan sangat di idamkan bagi nereka yang mengharapkan ketenangan dan kenyaman. Dengan harga apartemen mulai dari Rp 1 milyar untuk tipe studio. Tentu saja hal ini akan menjadi investasi properti yang sangat menguntungkan untuk masa depan, mengingat harga properti terus mengalami kenaikan.

25

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Berikut ini adalah beberapa alasan mengapa Dago mengapa  Dago Bukit Ligar Ligar  menjadi tujuan investasi  properti yang menguntungkan menguntungkan : 1.  Lokasi :  Dago Dago Bukit Ligar terletak Ligar terletak di lokasi yang sangat strategis di pinggir jalan raya, aman dan bebas banjir, memiliki akses langsung dari dan ke Pusat Kota dan wilayah Lembang serta Bandara Husein Sastra Negara, dekat dengan dengan pusat perbelanjaan di Kota Bandung (Mall Ciwalk, PVJ, BIP, BEC, Baltos, Dago Pakar, Dago Golf), Sekolah (International School Raffles, UNPAD, UNPAR, UNIKOM, ITHB, POLTEK KANAYAKAN), Rumah sakit (Rumah Sakit Puri Indah, Rumah Sakit Boromeus Hospital) dan Dago Pakar tempat wisata. 2.  Fasilitas :  Dago Bukit Ligar memiliki fasilitas lengkap, yaitu: Danau, Mall, Rumah Taman, Sky Garden Floor, Swimming Pools, Basement 2 lapis, Area Bisnis, Laundry Service, Playground, Jogging Track, Lapangan Tennis, Lapangan Basket, Fitness Center, CCTV 24 Hour Security, dan ATM Center Masalah kepemilikan properti oleh warga asing, bukan hal yang baru dibicarakan di Indonesia. Belakangan, ini kembali marak dibicarakan sejak Presiden Joko Widodo  menyatakan bahwa kepemilikan oleh warga asing dibolehkan terutama untuk menghadapi  persaingan regional.

26

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Investasi Properti  Mengapa properti masih dijadikan pilihan favorit untuk berinvestasi? di tengah kondisi  perekonomian yang mulai stabil, berinvestasi di bidang properti menjadi salah satu pilihan  bijak untuk berinvestasi. Harga properti dan tanah yang cenderung selalu sel alu naik menjadi salah sal ah satu faktor yang menarik banyak investor di bidang ini, investasi di bidang properti memberikan peluang untuk mendapat keuntungan yang sangat besar, dan berinvestasi di  bidang properti terbilang aman karena inflasi yang terjadi tidak akan menurunkan nilai  properti. Harga properti cenderung akan naik dari waktu ke waktu. Pada 5 tahun atau 10 tahun kedepan nilai aset properti bisa dipastikan menaik tajam, bahkan jika lokasi properti tersebut strategis maka nilainya bisa berlipat-lipat jika dijual kembali.  Dago Bukit Ligar adalah sebuah persembahan  Star Engineering   yang berada di kawasan “

”

 Dago  –   Wilayah Utara Bandung.  Bandung.  Akan terdiri dari 4 Tower Building. Dengan total luas tanah 14 hektar dengan total investasi senilai Rp 4 triliun.

27

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

BAB IV Data Detail Perizinan Pembangunan Proyek Perencanaan Apartemen

Apartemen Dago Bukit Ligar - Bandung  Bandung 

28

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

DATA DETAIL 1.   Nama Proyek

: Apartemen Dago Bukit Ligar 

2.  Alamat Proyek

: Kelurahan Cibeunying, Kecamatan Cimenyan, Kabupaten Bandung

3.  Pemilik Proyek ………………………... ……………………… ... 4.  Pemilih Lahan dan Izin PT Bukit Rasamala

5.  Konsultan Perencana,

Star Engineering 6.   Main Contractor   PT Pajajaran Engineering Indonesia

7.   Nilai Proyek Rp 3.971.761.814.853,3.971.761.814.853,8.  Rencana Pengerjaan adalah 2 Tahun 9.  Luas lahan 140.000 m2 = 14 hektar 10.  Luas lahan terdiri dari Sertifikat Hak Milik yang dirubah menjadi HDB (induk). 11.  Lahan yang akan dibangun 28.000 m2 = 2,8 hektar 12.  Luas lahan parkir 1.872 m2  13.  Luas penghijauan 112.000 m 2 = 11,2 hektar 14.  Lebar jalan akses ke lokasi 12 m 2  15.  Izin-izin, -  Izin Prinsip rekomendasi Gubernur Jawa Barat Ahmad Heryawan No. 593/26/BPPT -  Izin Lokasi rekomendasi Bupati Bandung H. Dadang M Naser, S.H., S.Ip No. 591.4/017-BPMP/2014 29

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

-  Izin Ketinggian 170 m rekomendasi No. 2256/REKOM-01/PAL-UD.HUSEN/III/13 April 2016  2016  16.  Jumlah Tower : 4 Tower 17.  Detail Teknis Tower, -  Tinggi : 96 m -  Lebar : 30 m -  Panjang : 50 m -  Tinggi perlantai : 4 m -  Luas : 1.500 m -  Total lantai : 24 lantai -  Jumlah unit per lantai : 24 unit -  Jumlah unit satu tower : 576 unit -  Total unit 4 tower : 2.304 unit 18.  Type Apartemen, -  Small Beautiful, luas 36 m2, rencana jual Rp 1.000.000.000 -  Deluxe Beautiful, luas 45 m2, rencana jual Rp 1.500.000.000

 

-

2

VIP Beautiful, luas 69 m , rencana jual Rp 2.500.000.000

-  Grand Suite Beautiful, luas 96 m2, rencana jual Rp 3.000.000.00 3.000.000.000 0 19.  Rumah Taman, -  Luas lahan 20.000 m2 = 2 hektar -  Type Rumah Taman

  Rose, total unit 10, luas 120 m 2, rencana jual Rp 3.000.000.00 3.000.000.000 0

•

  Carnation, total unit 15, luas 160 m2, rencana jual Rp 3.500.000.000 3.500.000.000

•

2 4.000.000.000   Jasmine, total unit 10, luas 200 m , rencana jual Rp 4.000.000.000

•

30

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

  Sakura, total unit 15, luas 310 m2, rencana jual Rp 5.000.000.000

•

20. 

Pekerjaan Cut and Field, Landscape dan Danau Rp 250.000.000.000 (dua ratus lima puluh milyar rupiah)

a.  Cut and Field

-  Luas Lahan

: 140.000 m2 = 14 hektar

b.  Lanndscape

-  Luas Lahan

: 56.000 m2 = 5,6 hektar

c.  Danau

-  Luas Lahan

: 30.000 m2 = 3 hektar  

THE PROPELLER APARTMENT - Bandung, Bandung , berdiri di atas tanah seluas 14 hektar dan memiliki 4 tower serta dilengkapi dengan area hijau seluas 84.000 m2 atau sekitar 80% dari luas lahan. Proyek ini mulai dibangun awal tahun 2017 dan direncanakan akan selesai pada akhir tahun 2019 dengan total biaya Rp 4 triliun. Perijinan Gubernur Jawa Barat & Bupati Bandung

Dari sisi perijinan lahan pihak Developer sudah mengantongi ijin dari Pemerintahan Pemer intahan Provinsi Jawa Barat yaitu Gubernur Jawa Barat dan Bupati Bandung.

31

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Rekomendasi Gubernur Jawa Barat

32

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

33

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Keputusan Bupati Bandung

34

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

35

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Izin Ketinggian

36

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

37

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

38

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Master Plan

39

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

40

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Perencanaan Apartemen  Sejak akhir tahun 2009 hingga sekarang kami terlibat di dalam pra perancangan dan pembangunan sebuah apartemen yang berada di dalam dan luar negeri, sebagai Konsultan & Perencana di perusahan tersebut kami terlibat dalam mengatur dan merencanakan pra konstruksi, dari membuat studi kelayakan bisnis sampai membantu mempresentasikan kepada investor untuk mewujudkan konsep perencanaan yang kami buat.

Dalam rangka pelaksanaan pembangunan apartemen yang lebih harmonis pada masa yang akan datang, dan mencegah berbagai dampak yang timbul, perlu dikembangkan berbagai  pendekatan yang bersifat interdisiplin, yang mencakup : 1.  Kebijaksanaan pengembangan mengenai pengendalian pembangunan apartemen yang berwawasan lingkungan lingkungan dan berkelanjutan.  2.  Pemanfaatan sumber daya alam, lahan, air dan udara secara bijaksana. 3.  Pengembangan sistem informasi dan evaluasi apartemen yang dinamis dan multi sektor. 4.  Peningkatan pengembangan institusi pelayanan (services organization) dalam menunjang pembangunan apartemen yang bertumpu kepada masyarakat (community development), 5.  Terciptanya manajemen pembangunan apartemen yang terarah, terstruktur, dan terencan secara adil dan bijaksana.  bijaksana.   APARTEMEN DAGO BUKIT LIGAR - BANDUNG  BANDUNG  adalah apartemen yang dikembangkan atau di rencanakan diatas tanah luas tanah 140.000 m 2, yang terletak di bandung utara Dago. Dengan kelebihan sebagai berikut :  Easy Acccess Acccess,, Berada tepat di segitiga emas, pusat pusat kota Bandung hanya beberapa langkah dari pusat kota Bandung dan Lembang serta Lokasi sangat strategis dan mudah diakses dari segala arah.

41

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

LIGAR, segala  Easy to Live, Live, Rasakan mudahnya hidup di  APARTEMEN DAGO BUKIT LIGAR, fasilitas lifestyle exclusive seperti : sauna, spa, jacuzzi, library, business center dan child care, tempat parkir, pusat kebugaran, kolam renang, taman bermain, jogging track, laundry, kafe & restoran, salon & spa, pusat bisnis, dan dikelilingi dengan mall dan tempat-tempat untuk  bersantai. Apartment  APARTEMEN DAGO BUKIT LIGAR - BANDUNG  BANDUNG  diharapkan dapat memberikan kenyamanan bagi penghuninya. Jika di dunia belanja b elanja kita tahu ‘Stop Shopping“, di dunia perumahan kita menciptakan ”Smart Living“ konsep Living“ konsep makna hidup semua bertanya disediakan di satu lokasi. Kalkulasi Penggunaan Pembanguan  DAGO BUKIT LIGAR  pada prinsipnya sesuai dengan rencana pembangunan Wilayah Bandung Utara lokasi tersebut sebagai pemukiman dan  bisnis. Faktor yang sangat mendukung lokasi proyek adalah letaknya di Wilayah Dago Bandung selatan, faktor inilah yang mendasari pertimbangan pembanguan  DAGO BUKIT LIGAR di daerah tersebut dengan rekomendasi SIPPT Nomor 618/0-9/SIPPT/P&PP/2015.  Lingkup rencana Induk Pembanguan DAGO Pembanguan DAGO BUKIT LIGAR ini terdiri dari lingkup wilayah dan lingkup materi sebagai berikut : 1.  Lingkup Wilayah

Pembangunan DAGO BUKIT LIGAR mecakup sebagai berikut : Pembangunan DAGO LOCATION PLANNING AREA SIPPT KDB KLB HEIGHT

: BUKIT DAGO –  DAGO –  BANDUNG  BANDUNG UTARA 2 : 140.000 m   : NO. 956 / -1.711.534 : 20% : 28.000 : 24 LANTAI 4 TOWER  

Materi Pembangunan Apartemen DAGO Apartemen DAGO BUKIT LIGAR LIGAR mecakup sebagai berikut : Konsep dasar pengembangan apartemen yang meliputi struktur tata ruang, tataguna lahan dan model/arsitektur Aparteman DAGO Aparteman DAGO BUKIT LI LIGAR GAR.  42

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

Rencana Prasarana Apartemen  DAGO BUKIT LIGAR yang meliputi : Basement, Sky Garden Floor , Infrastruktur   , Parking Area, System Drainase, Penyediaan Air Bersih,

Pengolahan Sampah, Distribusi Listrik dan Jaringan Telekomunikasi dll.   DAGO BUKIT LIGAR yang meliputi : Fasilitas utama DANAU utama  DANAU Rencana Sarana Apartemen Apartemen DAGO  BUATAN dan fasilitas social antara lain : Mall, Swimming Pools, Area Bisnis, Laundry Service, Playground, Jogging Track, Lapangan Tennis, Lapangan Basket, Fitness Center, CCTV 24 Hour Security Security, dan ATM Center. Mengenai kondisi tata ruang lahan dalam perencanaan pembangunan  DAGO BUKIT LIGAR disesuaikan dengan ketentuan yang di keluarkan oleh dinas tata ruang Pemerintah Daerah Kota Bandung dengan rincian sebagai berikut : Perhitungan KDB Perhitungan KLB Kebutuhan Parkir& Landscape

= = =

28.000 m2  28.000 m2  21.800 m2 

Hunian tiap Tower 576 unit typical, tiap lantai 24 unit terdiri dari type 36, 45,70, dan 1 120. 20. HUNIAN TOWER I HUNIAN TOWER II HUNIAN TOWER III HUNIAN TOWER IV

= = = =

576 Unit 576 Unit 576 Unit 576 Unit

JUMLAH TOTAL

=

2.304 Unit 

Kebutuhan Tata Letak Bangunan : 1.  2.  3.  4.  5. 6. 7. 8.

Luas Daerah Perencanaan Luas Lantai Dasar Bangunan 4 tower Luas Seluruh Lantai Lantai bangunan Koefesien Dasar banguan (KDB 20 %) Koefesien lantai Bangunan Bangunan (KLB 17 %) Ketinggian Banguanan 24 Lantai Parkir (asumsi) 1.872 unit Mobil Koefesien Dasar Hijau (KDH)

= = = = = =

140.000 m 2  4.500 m 2  72.000 m 2  28.000 m 2  23.500 m 2  120 m

=

84.000 m 2 

Harga per meter biaya pembangunan berdasarkan hitungan Konsultan adalah Rp. 7.500.000,-/m2 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah)

43

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

baik di dalam maupun keseluruhan kes eluruhan dari Untuk Jaringan Jalan Area  DAGO BUKIT LIGAR,  LIGAR,  baik kawasan Apartemen Rincian Jaringan jalan yang di rencanakan (ROW). - 

Jalan Masuk/utama : 12 Meter

- 

Jalan Lingkungan : 7 –  7 –  8  8 Meter

 DAGO BUKIT LIGA LIGAR R  Namun demikian dalam pelaksanakan perencanaan pembangunan pembangunan DAGO selalu dan akan perhatikan aspek-aspek dalam pembangunan yaitu :  :   Aspek Ekonomis Ekonomis Pertimbangan ekonomis adalah suatu hal yang sangat terpenting dalam suatu pekerjaan  proyek sehingga dapat memberikan keuntungan keuntungan bagi semua pihak yang terlibat di dalamnya.  Aspek Teknis Aspek teknis dalam pekerjaan yang dilakukan adalah dengan melihat pada standar yang dibuat oleh perencana dalam hal ini alat dan metoda kerja yang harus dipehatikan sedetil dan sebaik mungkin.  Aspek Hukum Aspek hukum dalam harus pula melihat kaidah konstrusi seperti perlindungan pekerja dalam hal ini masalah hukun dan kenyamanan dalam bekerja.  Aspek Sosial Politik dan dan Budaya Aspek ini dalam pembanguan harus mempertimbangkan kondisi sosial budaya tempat dimana  pembangunan dilaksnakan harus melihat lingkungan l ingkungan di sekitar pembanguna proyek sehingga masyarakat tidak di rugikan secara moril maupun materil justru harus mendatangkan income atau royalti bagi masyarakat sekitarnya. Keamanan n  Aspek Keamana Aspek ini penting karena meyangkut kenyamanan dalam bekerja, keamanan dalam suatu  proyek harus sebaik mungkin untuk memberikan kenyamanan dan rasa tenang dalam bekerja untuk itu dibuat suatu sistem keamanan dengan baik.

44

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

BAB V Foto Survey

Apartemen Dago Bukit Ligar  Ligar  –   –  Bandung  Bandung 45

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

46

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

47

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

48

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

BAB VI Kesimpulan

Apartemen Dago Bukit Ligar  Ligar  –   –  Bandung  Bandung 49

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara

 

 

6.1

Kesimpulan

Berdasarkan uraian dan analisa kelayakan yang telah dijabarkan pada bab sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa : 1.  Segi Pasar 

Diketahui kebutuhan pasar begitu besar terhadap hunian yang layak, terutama untuk wilayah Bandung Utara khususnya Dago. 2.  Segi Perekonomian

Selain akan meningkatkan alternatif pilihan hunian berkelas dengan di tunjang sarana yang mumpuni, secara efek domino akan meningkatkan aktifitas ekonomi dari berbagai sisi. 3.  Segi Produk

Fasilitas dengan Peralatan teknologi terbaik, merupakan perlengkapan yang mampu memberikan jaminan hasil yang teruji dan handal, dan mampu memberikan dampak positif  baik bagi konsumen sebagai customer.  4.  Segi Lokasi.

Lokasi strategis didaerah cepat tumbuh, dikelilingi perumahan dan kawasan elit, dengan sarana prasarana jalan, listrik list rik dan lingkungan yang menduku mendukung. ng.

6.2

Penutup

Proyek pembangunan Apartemen Dago Bukit Ligar ini telah memenuhi syarat kelayakan untuk direalisasikan.

50

 Star Engineering Engineering Consultant  

Summary Project Dago Bukit Ligar Apartment Project –  Bandung  Bandung Utara