studio perancangan arsitektur 4

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013

BAB I PENDAHULUAN

1.1 DEFINISI DAN PENGERTIAN JUDUL

-

Kantor

: tempat suatu badan usaha di mana dilaksanakan pekerjaan administrasi yang dapat dikerjakan dengan tangan maupun dengan mesin.

Sedangkan pengertian pekerjaan administratif yaitu : Suatu system manajemen yang umum

yang menyangkut

kebijaksanaan dalam pembuatan produk, pemasaran, distribusi, pembelian dan pengaturan bahan, hutang piutang, kepegawaian, gaji dan kesejahteraan.

-

Sewa

Pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa. Uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu Yang boleh dipakai dengan membayar uang Ongkos, biaya pengangkutan (transpor)

Sehingga pengertian Kantor Sewa Surabaya adalah Suatu wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok, bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial, dengan cara menyewakan ruangan pada pihak yang memerlukan untuk mendukung usaha pihak tersebut dalam mencapai tujuannya dimana wadah tersebut berada di kota Surabaya. -

Mall

Jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa 

berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara antar tokotoko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur 1

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki tinggi tiga lantai.  -

Elektronik

adalah alat yang dibuat berdasarkan prinsip elektronika serta 

hal atau benda yang menggunakan alat tersebut. dan antara lain dapat digunakan pada :



- elektronik konsumen, alat elektronik untuk penggunaan pribadi dan sehari-hari



- media elektronik, sarana media massa yang mempergunakan alat elektronik modern, misal radio, televisi, dan film

Sehingga pengertian Mall Elektronik adalah Sebuah pusat perbelanjaan khusus yang menyediakan, menjajakan, memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan, maupun teknologi yang diwadahi dalam suatu wadah (bangunan) khusus. Oleh karena itu pengertian dari kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya adalah sebuah wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok, bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial, dengan cara menyewakan ruangan pada pihak yang memerlukan untuk mendukung usaha pihak tersebut serta dilengkapi dengan adanya penyediaan pusat perbelanjaan khusus elektronik pada suatu cakupan lingkungan / wilayah yang memperdagangkan, menjajakan, serta memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan, maupun teknologi di Kota Surabaya.

1.2.1

LATAR BELAKANG MASALAH

Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI 2

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 (Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini, Surabaya

memiliki

peran

penting

dalam

pengembangan

bidang

industry,

perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya. Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai berikut : -

Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang Jepun.

-

Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya.

-

Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di Surabaya.

Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan Kembang Jepun, Surabaya. Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.

3

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan (rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya. Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi. Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran, sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi kalangan masyarakat modern. 4

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut. Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata. Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun

perusahaan. Umumnya

mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum, hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online. Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak produk dan jasa.

Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli. Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.

Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia

5

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.

Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran, pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.

Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya

6

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang elektronik. 1.3 PERMASALAHAN

Permasalahan dalam perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya ini adalah bagaimana merencanakan dan merancang wadah yang dapat menampung segala kegiatan-kegiatan kantor sewa dan mall khusus elektronik dalam sebuah wadah yang dapat melingkupi kedua aktifitas tersebut serta memenuhi persyaratan fungsional dan mampu memberikan kondisi aman, nyaman dan menarik bagi penggunanya, sehingga aktivitas yang berlangsung di dalam bisa berjalan selaras sesuai fungsi dan tujuannya. 1.4 TUJUAN DAN SASARAN 1.4.1 TUJUAN

Tujuan dari perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall elektronik ini adalah untuk merumuskan masalah yang berkaitan dengan penyediaan dan pengadaan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah bangunan mixed use (multi fungsi) dengan tetap menyediakan serta melaksanakan fungsi utamanya yaitu menyediakan sebuah fasilitas untuk warga Surabaya dalam cakupan kantor sewa dan mall elektronik yang efisien, fleksibel, nyaman, dan efektif. 1.4.2 SASARAN

Sasaran dari perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini adalah untuk mendapatkan ketentuan-ketentuan/ criteria yang digunakan sebagai sebuah landasan pokok program perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah mixed use building dengan menekankan pada konsep desain arsitektur modern.

7

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 1.5 METODE DAN PENYELESAIAN

Metode pembahasan yang digunakan secara keseluruhan adalah deskriptif analisis dan sintesis yang melalui tahap-tahap sebagai berikut : 1.5.1 Tahap Awal Melakukan pengumpulan data, langsung di

baik data primer berupa pengamatan

lapangan, maupun data sekunder berupa data

dari

literature,

instansi, nara sumber dan mass media. Data yang dikumpulkan tersebut diolah hingga berbobot pra-analisis artinya

sudah

dipilah-pilah, dikategorikan dan

dikalkulasikan, sehingga mudah dibaca dan dimengerti. Tahap awal tersebut berupa : -

Pengumpulan Data Dalam merencanakan dan merancang sebuah bangunan dibutuhkan

berbagai macam data yang relevan. Data-data yang dibutuhkan tersebut dibedakan menjadi: a. Data Primer Didapat dari hasil eksplorasi fisik dan non fisik dari site yang akan digunakan sebagai kawasan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya. b. Data Sekunder Merupakan data tambahan/ pelengkap yang digunakan sebagai pendukung. Dalam tahapan proses pengumpulan data-data tersebut hal-hal yang perlu dilakukan adalah: b.1 ). Survey b.1.1 Survey Fisik Meliputi : Lokasi, site plan, denah, tangga, utilitas, potongan, tampilan bangunan ( tampak). 8

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 b.1.2 Survey Non Fisik Meliputi : Kondisi lingkungan sekitar site (exsisting), kondisi masyarakat sekitar lingkungan site, kondisi bangunan sekitar site, kondisi iklim/ cuaca yang ada di lingkungan site. -

Studi Literatur

Pada proses ini, perancang mencoba mencari data melalui sumber bukubuku referensi dan situs-situs internet yang terkait dengan spesifikasi arsitektural pasar tradisional. -

Studi Komparasi

Untuk lebih mendukung obyek pembahasan selanjutnya, perancang melalui studi banding dari obyek bangunan yang telah ada. 1.5.2 Tahap kedua Tahapan menganalisa data yang ada serta mengenali potensi dan masalah yang timbul, mencari keterkaitan antar

masalah

sehingga

diperoleh

gambaran

mengenai sebab timbulnya masalah. Tahap ini telah didasari pada landasan teori berupa standar-standar yang berasal dari literature. Setelah itu tahap tindak lanjut dari analisis dengan berupa memecahkan masalah secara meyeluruh dan dengan pertimbangan dari berbagai segi. Peraturan-peraturan pemerintah yang berlaku, potensi yang ada serta factor-faktor lain yang berpengaruh diolah secara terpadu sehinnga diperoleh output berupa alternative-alternatif pemecahan masalah yang dalam hal ini berupa landasan dan program perancangan. Tahapan ini berupa : -

Analisa Data

Dalam proses perencanaan dan perancangan kantor sewan dan mall elektronik di Kota Surabaya ini, pada tahapan analisa akan dilakukan pengolahan

data-data

yang

telah

terkumpul

dan

dikelompokkan

berdasarkan pemrograman fungsional, performansi, dan arsitektural. 9

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Analisa Fungsional bertujuan untuk mengidenifikasi penggunaan pasar tradisional, termasuk kegiatan pengguna, kebutuhan dan aktivitas di dalam pasar tersebut. Analisa Performansi membahas tentang persyaratan atau kriteria persyaratan dan program ruang dalam bangunan pasar tradisional. Analisa Arsitektural merupakan tahap penggabungan dari hasil identifikasi kedua hasil analisa sebelumnya (fungsional dan performansi). Dalam proses ini akan menganalisa masalah massa, ruang, tampilan, pengolahan site, utilitas, dan struktur bangunan yang menyatukan antara tuntutan kebutuhan pengguna dengan persyaratan yang ada. -

Konsep Perencanaan dan Perancangan

Dari proses analisa dan sintesa arsitektural akan dihasilkan beberapa konsep yaitu konsep tampilan bangunan, konsep utilitas, konsep struktur bangunan, konsep ruang, konsep penataan site, serta konsep pengolahan masa bangunan. -

Penyajian Data Fisik dan Non Fisik

Data yang dibutuhkan dikumpulkan melalui observasi (tinjauan langsung ke lokasi objek), ditambah dengan dilakukannya wawancara yang sesuai dengan tujuan dan sasaran yang akan diperlukan. Selain itu juga menjadi bahan literatur yang menunjang teori-teori tentag objek yang dibahas (studi literatur). Data tersebut dibagi dan dikelompokkan menjadi dua bagian, yaitu data fisik dan non fisik. -

Data fisik, meliputi lokasi site, ukuran site, denah peruangan, bentuk atau tampak bangunan, potongan, interior atau eksterior, utilitas, struktur dan konstruksi, material bahan dan sebagainya.

10

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 -

Data non fisik, meliputi aktivitas user, jenis kelamin, pekerjaan, karekteristik,

umur,

latar

belakang,

religi,

sosial

masyarakat

lingkungan pasar. 1.6 SISTEMATIKA PEMBAHASAN Penulisan Konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya ini menggunakan sistematika pembahasan sebagai berikut : BAB I

PENDAHULUAN Berisi tentang pokok-pokok pemikiran yang melatar belakangi pemilihan judul, tujuan, sasaran dan manfaat pembahasan, lingkup pembahasan, metode pembahasan dan sistematika pembahasan.

BAB II

TINJAUAN

UMUM

KANTOR

SEWA

DAN

MALL

ELEKTRONIK SEBAGAI MIXED USE BUILDING Berisi uraian tentang pengertian dan kriteria kantor sewa, mall elektronik fasilitas

pendukung.

Dibahas

dan

pula penggabungan kantor sewa dan mall

elektronik dalam bangunan (mixed use building), pengertian dan criteria mixed use building. Pada bab ini juga akan dijelaskan mengenai lokasi yang akan digunakan sebagai site kantor sewa dan mall elektronik tersebut lebih rinci lagi.

BAB III

TINJAUAN KHUSUS BANGUNAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA Dalam pembahasan bab kali ini akan lebih membahas lebih dalam lagi mengenai kantor sewa dan mall elektronik yang akan direncanakan. Pembahasan yang akan dipaparkan berupa pengertian dasar dari kantor sewa dan mall elektronik, struktur organisasi yang berada di cakupan nbangunan tersebut serta pemakai dan kegiatan apa saja yang dilakukan di dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik tersebut.

11

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 BAB IV

PENDEKATAN

KONSEP

PERENCANAAN

DAN

PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA Pada bab ini akan dibahas lebih rinci serta detail lagi mengenai pendekatan konsep perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Pendekatan yang akan dibahas berupa pendekatan konsep peruangan, pendekatan lokasi, pendekatan tapak, pendekatan bentuk ruang & bangunan, pendekatan struktur konstruksi, serta pendekatan utilitas. Dalam pembahasan mengenai pendekatan konsep ini nantinya akan dapat dilihat serta dirumuskan mengenai rencana bangunan yang akan terbangun.

BAB V

KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA

Pembahasan dalam bab lima ini menjadi pembahasan terakhir dalam konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya. Dalam pembahasan bab lima ini akan menghasilkan/ menyajikan konsep perencanaan yang didapat dari poin-poin pembahasan pada bab sebelumny

12

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013

BAB II TINJAUAN KANTOR SEWA & MALL ELEKTRONIK

2.1 TINJAUAN KANTOR SEWA Tinjauan kantor sewa atau rental office merupakan upaya untuk memahami tentang keberadaan kantor sewa atas dasar pengertian, kegiatan dan organisasi pengelolanya.

2.1.1

JENIS KANTOR SEWA Kantor sewa atau rental office yang merupakan suatu usaha di bidang

property jika dipandang dari bentuk usahanya, maka kantor sewa itu banyak ditandai oleh sifat dan akses atau berjalannya operasinya. Dari segi penyewa rental office, dibagi menjadi dua bagian, yaitu : -

Sebagai bentuk usaha sejenis Rental office sebagai bentuk usaha sejenis di mana kantor-kantor yang menyewa dan menempati pada bangunan kantor sewa tersebut merupakan satu kelompok usaha yang sejenis.

-

Sebagai bentuk usaha campuran Rental office yang dikatakan sebagai bentuk usaha campuran jika kantorkantor yang menyewa dan menempati dalam bangunan kantor sewa tersebut terdiri atas berbagai macam jenis usaha. Kantor sewa yang direncanakan dalam kawasan kota Surabaya ini nanti akan

menjadi kantor sewa sebagai bentuk usaha sejenis dari berbagai perusahaan. Bentuk usaha sejenis ini sengaja dipilih untuk menyelaraskan fungsi mixed used bangunan lainnya yaitu mall elektronik, sehingga kantor sewa yang disewakan memiliki hubungan dengan mall tersebut, yaitu berupa kantor sewa usaha sejenis dibidang teknologi.

13

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 2.1.2

KEGIATAN KANTOR SEWA

Menurut kegiatannya kantor sewa dibagi menjadi 3 bagian, yaitu sebagai perusahaan real estate, pusat perkantoran, serta sebagai pusat kegiatan bisnis. Berikut adalah penjelasan lebih lanjutnya : -

Sebagai perusahaan real estate selaku pengelola Selaku perusahaan real estate yang mengelola kantor sewa tersebut, maka perusahaan tersebut melaksanakan tugas administrasi dalam kegiatan perkantorannya sehari-hari. Hal ini termasuk dalam pemeliharaan gedung dan servis untuk para penyewa.

Selain akan hal tersebut, bangunan (kantor sewa) ini berfungsi sebagai pusat informasi dengan member nama-nama dan mengatur segala sesuatu yang mendukung kegiatan yang berlangsung dalam kantor sewa tersebut.

-

Sebagai pusat perkantoran Sebagai pusat perkantoran dimaksudkan sebagai pusat kegiatan administrasi bagi kantor-kantor yang menyewa di dalamnya. Sehingga hal ini merupakan rangkaian aktifitas untuk menghimpun, mencatat, mengola, mengadakan, mengirim, dan menyimpan sesuai dengan aktivitas perkantoran pada umumnya.

-

Sebagai pusat kegiatan bisnis Pusat kegiatan bisnis mempunyai inti bahwa kantor sewa tersebut merupakan sebuah wadah kegiatan untuk bertransaksi, pertemuan (meeting) dengan para klien atau relaso-relasi bisnis serta kegiatan lainnya yang berhubungan dan menunjang segala aktifitas bisnis.

Dalam perancangan kali ini akan dibentuk sebuah kantor sewa yang berfungsi sebagai pusat perkantoran di Kota Surabaya. 2.1.3

ORGANISASI PENGELOLA

Organisasi dan pengolahan usaha kantor sewa ini sangat bergantung dari macam serta usaha perusahaan real estate yag mengelola bangunan kantor sewa tersebut. Sebagai sebuah pembanding adalah bagan organisasi pengelola kantor sewa sebagai 14

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 berikut :

Skema 1 : Salah satu model bagan organisasi kantor sewa Sumber : Wimmer, Han Boyd, Priciple of Real Estate, Urban Land Institute

15

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 2.1.4

PERAN KANTOR SEWA SEBAGAI PUSAT PERKANTORAN Kantor sewa merupakan suatu fasilitas komersil di mana dapat dipergunakan

untuk menampung berbagai kegiatan bisnis yang bersifat administrative baik dalam bidang perdagangan dan jasa. Peran kantor sewa itu sendiri dapat ditinjau dari jenis perkantoran yang ditampungnya dan pertimbangan mengenai kebutuhan ruang yang terus bertambah. Berikut adalah beberapa peranan kantor sewa :

-

Jenis perkantoran yang ditampung Sesuai dengan perannya sebagai bangunan komersil maka jenis kantor yang ditampung

adalah

kantor-kantor

yang

berhubungan

dengan

dunia

perdagangan dan jasa serta berorientasi pada usaha-usaha yang sesuai dengan apa yang ada di masyarakat luas seperti perdagangan, perbankanm biro konsultan, dan jenis kantor lainnya.

-

Perannya dalam menyediakan wadah bagi kebutuhan ruang kerja yang terus bertambah setiap tahunnya Dengan mengingat serta mempertimbangkan kebutuhan akan ruang kerja pada kawasan perdagangan dan jasa di pusat kota kota besar yang lahannya semakin menyempit, maka peran kantor sewa sebagai wadah perkantoran menjadi sangatlah penting. Adapun beberapa pertimbangan tersebut adalah : 

Perusahaan yang terus berjalan dan bertambah jumlahnya sehingga memerlukan tambahan ruang kerja. Dengan adanya kantor sewa diharapkan bias untuk menampung jumlah kantor yang semakin meningkat tersebut.



Semakin

bertambahnya

perusahaan

baru

yang

mulai

bermunculan dan berkeinginan untuk berkelompok dalam suatu wadah, di mana perusahaan tersebut membutuhkan ruang kantor pada jangka waktu tertentu. 

Para pengusaha membutuhkan ruang kantor yang cukup representative, yaitu ruang kantor yang nyaman serta memiliki cukup bonafide bagi kemajuan perusahaannya.

16

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 -

Pertimbangan lain tentang pentingnya peran suatu kantor sewa 

Peningkatan aktifitas perdagangan dan jasa dalam bidang administrasi dan bisnis pada kantor sewa ini karena tersedianya fasilitas penunjang kegiatan komersial dalam jarak yang dekat dalam satu bangunan.



Pemanfaatan jumlah lantai sesuai dengan yang diizinkan semaksimal dan seefisien mungkin

2.1.5

FASILITAS PENUNJANG KANTOR SEWA Dalam suatu cakupan bangunan kantor sewa pasti diperlukan adanya fasilitas

penunjang demi tercapainya suatu kenyamanan bersama. Beberapa fasilitas penunjang yang ada di kantor sewa adalah : 

Ruang pertemuan, ruang konferensi, dan restoran



Fasilitas parker yang memadahi



Pos keamanan/ satpam



Pemberhentian kendaraan umum sebagai tempat berhentinya kendaraan umum bagi pemakai dan pengunjung yang memakai angkutan umum. Bentuknya dapat berupa bus stop.

2.1.6



Musholla sebagai sarana ibadah



Lobby bisnis yang representative



Pertokoan dalam bentuk arcade

KLASIFIKASI SITEM SEWA Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar

perhitungan luasan yang disewa, yaitu : •

Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar

luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi. •

Gross System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas

dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. 17

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013 Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.

Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu kombinasi kedua sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam proyek ini, yaitu semi-gross system yang relatif cukup lazim dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan biaya sewa

akumulasi

luasan

lantai

yang

dipakai

ditambah

luasan common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa dan varietas luasan yang dipakai oleh penyewa.

2.1.7

AKTIFITAS PERKANTORAN Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku

aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya menjadi : •

Kelompok Pengelola

•

Kelompok Service

•

Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)

•

Kelompok Kegiatan Pelengkap Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing- masing sesuai

dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat digambarkan pada bagan berikut.

Skema 2 : Hubungan antar kelompok di kantor sewa dan mall elektronik

18

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2013

Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum terdapat pada perkantoran; Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang melakukan aktivitas terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan. Kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari : •

Ruang direksi

•

Ruang manager

•

Ruang sekretaris

•

Ruang kepala bagian

•

Ruang tenaga ahli

•

Ruang rapat

•

Ruang tamu dan lobby pengelola

Kelompok kegiatan service : •

Toilet

•

Klinik

•

Gudang

•

Mekanikal Elektrikal

Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam gedung perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.

19

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2.1.8

2013

STRUKTUR ORGANISASI UMUM Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer pengelola

gedung tidak

dapat

bekerja

sendiri untuk melakukan perencanaan dan

pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim kerja yang dapat diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti bagan di bawah ini. Garisgaris penghubung dapat diartikan sebagai pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.

Skema 3 : Skema pendegelasian tugas pada pengelola kantor sewa

2.2 TINJAUAN UMUM MALL ELEKTRONIK Karena mall merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara singkat akan dibahas mengenai pusat perbelanjaan terlebih dahulu. Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan komersil

lainnya

yang

merencanakan,

mengembangkan,

mendirikan,

memiliki,memiliki, dan mengelola sebuah property tunggal. Pada lokasi properti ini 20

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

berdiri, disediakan juga tempat parker. Tujuan dan ukuran besar dari pusat perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karaktteristik pasar yang dilayani. Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnyo adalah gedung tertutup dan pasar terbuka. (International Council of Shopping Centre, 1999). Selain sebagai tempat berbelanja, tempat ini sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Ketika unsur itu umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya saling mempengaruhi. Selain pengertian di atas, beberapa narasumber juga mendefinisikan mengenai pengertian/ definisi dari pusat perbelanjaan ini. Kotler dan Armstrong (2006) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah sekelompok bisnis eceran yang direncanakan, dimiliki dan dikelola sebagai satu unit. Pusat perbelanjaan adalah suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan) terencana yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu yang pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut (Bednington, 1982). Menurut Neo dan Wing (2005), pusat perbelanjaan adalah sekelompok lokasi usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki dan dikelola sebagai satu properti tunggal. Menurut International Council of Shopping Center (ICSC) bentuk pusat perbelanjaan secara umum dapat dibagi menjadi dua bentuk yaitu : strip center dan mall. Strip center adalah pusat perbelanjaan berbentuk outlet yang berjejer dan bersatu sebagai gabungan dari kegiatan perdagangan eceran, bagian depan toko umumnya dilengkapi dengan kanopi. Sedangkan mall adalah bangunan tertutup dengan pengatur suhu, memiliki koridor dengan posisi toko yang saling berhadapan, umumnya bentuk mall ini dibangun dalam standar pusat perbelanjaan tipe regional center atau super regional center. Berbeda dengan strip center yang cenderung bersifat terbuka (outdoor), mall adalah pusat perbelanjaan yang sifatnya tertutup (indoor). Pusat perbelanjaan yang berkembang di Indonesia umumnya menggunakan konsep mall yang bersifat tertutup, mengutamakan kenyamanan pedagang dan pengunjung serta berwujud bangunan berskala besar. 21

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Namun dewasa ini, Pusat perbelanjaan tidak hanya sebagai tempat untuk membeli produk atau jasa tetapi dapat juga sebagai tempat untuk melihat-lihat, tempat bersenang-senang, tempat rekreasi, tempat yang dapat menimbulkan rangsangan yang mendorong orang untuk membeli, tempat bersantai dan bersosialisasi. ( Ma’aruf, 2005:79 ) International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan pusat perbelanjaan, menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanan.

22

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Tabel 2 : Tipe pusat perbelanjaan Sumber : International Council of Shopping Centre (1999)

Dari beberapa tipe pusat perbelanjaan di atas, maka dalam perencanaan mall kali ini menggunakan jenis theme/festival centre. Hal ini dimaksudkan karena jenis dari pusat perbelanjaan itu sendiri lebih khusus mengarah di mall elektronik. Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut dengan shopping centre. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping centre/plaza merujuk kepada kompleks tempat belanja terbuka/ outdoor. Sedangkan untuk tempat belanja di dalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan yang lebih tertutup/ indoor disebut shopping mall, atau mall saja. Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan yang teratur sehingga berada diantara took-toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur bangunannya melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant) lebih dari satu. (Dewan Perbelanjaan Internasional, 1999) Dari beberapa pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa mall adalah sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri atas berbagai macam unit retail dalam satu bangunan, dengan unit-unit tersebut disewakan oleh pihak yang terpadu. 23

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

2.2.1 DESKRIPSI MALL

International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu :

-

Strip Mall/ Open Mall Strip mall atau yang sering disebut juga dengan shopping plaza adalah suatu tipe pusat perbelanjaan terbuka dengan deretan unit-unit retail yang umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang tersusun berjajar (umumnya berderet lurus maupun membentuk konfigurasi U atau bahkan L) dengan area pejalan kaki terbuka di tengahnya serta menghubungkan antara satu retail dengan retail yang lainnya. Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan tipe pusat perbelanjaan ini berubah menjadi unit-unit retail dengan area parkir kendaraan yang biasanya terletak di depannya. Hal ini dimaksudkan agar mudah untuk menyesuaikan/optimalisasi dari lahan yang ada.

-

Shopping Mall/ Closed Mall Shopping mall atau yang biasa disebut dengan mall saja merupakan tipikal pusat perbelanjaan yang bersifat tertutup/ indoor yang berisi unit-unit retail yang umumnya disewakan dengan selasar besar tertutup yang berada diantara unit-unit retail yang berhadapan. Dengan dukungan teknologi seperti pengatur suhu ruangan (AC) untuk menambah kenyamanan dalam berbelanja. Biasanya mall merupakan multi store building yang terdiri lebih dari 2 lantai dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat kota dimana lahan sangat terbatas namun memiliki tuntutan fungsi yang banyak. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangatlah pesat (terutama di perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi social, hiburan, pameran serta promosi yang popular bagi masyarakat kota.

24

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Dalam penjabaran jenis-jenis mall di atas, maka konsep dari mall elektronik kali ini akan mengusung tema sebagai shopping mall/ closed mall. Hal ini dikarenakan karena fungsi utama dari mall elektronik ini lebih mngedepankan pada konsep mall dengan model tertutup (indoor) serta memiliki unit-unit retail di dalamnya. Sedangkan berasarkan luasan dan skala layanannya, International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa bagian, yaitu : -

Regional Mal Regional mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan area yang disewakan antara 37.000m2 – 74.000m2, dengan minimal dua anchor tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti Plaza Senayan.

-

Super regional mall Jenis mall ini adalah mall dengan luasan area yang disewakan lebih dari 74.000m2 dan menjadi shopping mall yang dominan di wilayahnya, seperti Mal Taman Anggrek, Mall Kelapa Gading.

-

Outlet Mall Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang memiliki satu anchor tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa unit retail kecil diantaranya. Serta pada umumnya banyak terdapat diskon yang ditawarkan dengan harga murah.

Untuk mall elektronik yang akan direncanakan kali ini mengusung konsep sebagai super regional mall. Hal ini dikarenakan akan banyaknya retail toko yang disewakan untuk tenan elektronik serta memberikan ruang perbelanjaan yang lengkap dan lapang bagi masyarakat Surabaya dan sekitarnya.

25

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Pengembangan dari Pusat Perbelanjaan yang dipadukan dengan sarana rekreasi dan hiburan. Dan umumnya bentuknya berupa selasar yang panjang disebut Mall. Menurut Noe dan Wing, 2005:8. Jenis – jenis pusat perbelanjaan dapat dibagi dalam beberapa tipe berdasarkan :

a) Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga,

yang menyediakan semua

hal

dibawah satu atap (All Under One Family Oriented Shopping Centre). Jenis ini didominasi oleh toserba dan dilengkapi oleh Hypermarket, pusat hiburan.

b) Pusat perbelanjaan spesialis (Specialist Shopping Centre). Jenis ini lebih kecil dari pada pusat perbelanjaan orientasi keluarga. Pusat perdagangan spesialis menawarkan satu kategori perdagangan utama yang dilengkapi sejumlah toko lain yang mendukung bisnis utama, seperti makanan, minuman dan layanan produk pendukung lainnya.

c) Pusat perbelanjaan gaya hidup (lifestyle shopping centre). Bauran jenis usahanya menawarkan produk tematis unik yang terkait gaya hidup, seperti buku, music, perabot rumah tangga, makanan. Faktor penting bagi pusat perbelanjaan gaya hidup adalah suasana keseluruhan, lingkungan belanja, dan kemudahan akses. Untuk mall elektronik di Surabaya kali ini akan mengusung tema sebagai pusat perbelanjaan spesialis. Dimana mall ini hanya akan menyajikan satu fungsi utama yaitu menjajakan barang-barang elektronik.

26

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

2.3 TINJAUAN PRESEDEN

2.3.1 WISMA DHARMALA SURABAYA Bangunan ini terdiri dari podium setinggi 8 lantai, tower yang dimulai dari lantai 5-21, dan 2 lantai penthouse. Denah tower memiliki 3 tipikal, sehingga tampak bangunan tidaklah monoton. Core (inti) terletak di pinggir, tetapi masih terdapat 4 akses ke dalam ruang sehingga pembagian ruang masih fleksibel.

a) Sistem Struktur Struktur bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom miring. Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.

b) Sitem sirkulasi Sistem sirkulasi vertical menggunakan lift. Tidak terdapat zona lift, dan lift yang digunakan tidak terlalu cepat sehingga menambah waktu tunggu.

c) Perawatan Bangunan Dengan bentuk bangunan seperti ini, biaya perawatan yang dikeluarkan cukup tinggi dan sangat sulit, terutama untuk plafond pada tower. Untuk bagian fasade pembersihan menggunakan gondola dengan intensitas yang lebih sering, yaitu dua kali seminggu. Bagian podium dibersihkan dengan menggunakan stager.

d) Kesimpulan Berikut adalah beberapa poin yang akan ditrapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya. -

Bentuk massa bangunan dan selubung bangunan akan mempengaruhi efektifitas bangunan terutama dalam hal pemeliharaan bangunan dan penggunaan energy. 27

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA -

2013

Perancangan lift sebagai alat transpotasi vertical utama harus dihitung berdasarkan kebutuhan pengguna bangunan, baik waktu perjalanan bolakbalik, beban puncak lift, waktu tunggu, dan daya angkutnya sehingga akan diperoleh jumlah lift yang efektif.

-

Penerapan system struktur pada bangunan ini akan dicoba untuk diterapkan juga pada perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Yaitu Struktur bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom miring. Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.

Gambar 1 : Wisma Dharmala Surabaya Sumber

: Dokumentasi pribadi

28

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 2 : Wisma Dharmala Surabaya tampak samping Sumber

: Dokumentasi pribadi

2.3.2 WISMA HSBC BANDUNG (Jalan Asia Afrika 116 Bandung)

Bangunan Wisma HSBC mulai dibangun pada tahun 2000 dan diresmikan pemakaiannya pada tahun 2003. Wisma HSBC terdiri dari 11 lantai, yaitu 2 lantai basement dan 9 lantai lainnya yang disewakan untuk beberapa fungsi bisnis, dan komersial. Bangunan Wisma HSBC mempunyai system keamanan yang tinggi, yaitu dengan system control kamera di setiap lantai dan lift. Sistem keamanan inilah yang kemudian akan diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini.

29

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 3 : Gedung HSBC Bandung Sumber : Dokumentasi pribadi

Gambar 4 : Tampak depan Gedung HSBC Sumber : Dokumentasi pribadi

2.3.3 GRAHA NIAGA (NIAGA TOWER) JAKARTA Untuk bangunan tower, luas per lantai sekitar 1200 m2 dengan 1000m2 luas lantai yang disewakan dan 200 m2 untuk area servis dan umum. Fasilitas yang berada dalam gedung ini meliputi : 30

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Fasilitas ini secara langsung dapat diakomodasi di dalam bangunan ini, tetapi system servis yang berada pada lantai 26 tidak dapat terkoordinasi dengan baik karena bangunan ini dirancang khusus untuk kebutuhan kantor sewa. Bangunan ini mempunyai efisiensi yang cukup baik yaitu dengan luas daerah servis sekitar 20%. Dengan letak core(inti) yang menuju ke empat arah memudahkan pembagian ruang sehingga tidak banyak ruang yang terbuang untuk sirkulasi. Ukuran dan modul jendela juga berpengaruh terhadap kemudahan pembagian ruang. Lebar jendela sekitar 2.5 meter dan merupakan lebar minimum untuk sebuah ruang kerja pribadi. 1. Sistem Struktur Sistem menggunakan rangka dengan core di tengah. Kolom hanya terdapat di luar sehingga ruangan bebas kolom.

2. Sistem Sirkulasi Sistem sirkulasi vertical utama menggunakan lift kecepatan tinggi dengan pembagian : o Low zone

: Lift no 1,2,3,4, yang melayani lantai B1-15

o High zone

: Lift no 5,6,7,8 yang melayani lantai B1-GF, 15-27

Pembagian ini menguntungkan pengguna karena waktu menunggu yang dibutuhkan hanya sebentar terutama pada jam-jam sibuk. Untuk keperluan servis bangunan disediakan lift khusus sehingga tidak mengganggu para pengguna bangunan. 3. Utilitas Bangunan Terpusat di core (inti) sehingga terintegrasi dengan baik. Tidak terdapat shaft sampah dalam bangunan ini karena adanya pertimbangan perilaku penggunabangunan.

Selain

itu,

shaft

sampah

dikhawatirkan

akan

menimbulkan bau. Bangunan mempunya BAS ( Building Automation System) sehingga semua utilitas bangunan dapat dikendalikan di sebuah ruang control. Untuk antisipasi bahaya kebakaran terdapat dua buah tangga darurat. Pintu tangga ini dapat dibuka dari luar namun tidak dari dalam. Saat 31

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

ini salah satu tangga darurat digunakan untuk sirkulasi vertical karena untuk naik/turun sekitar 1-2 lantai, pengguna tidak menggunakan lift.

4. Kesimpulan Berikut disajikan beberapa hal yang dapat diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini :

-

Peletakkan massa bangunan dan pemilihan konfigurasi core akan sangat menentukan efektifitas bangunan, terutama dalam hal penghematan energy, sirkulasi pembagian ruang-ruang kerja yang paling optimal, utilitas bangunan, maupun pemeliharaan bangunan.

-

Penggunaan konsep modul membantu dalam penempatan letak core yang mana akan mendukung struktur, penempatan bukaan pada selubung bangunan, pembagian ruang-ruang kerja dan pengaturan interiornya, serta pembagian parker yang optimal.

-

Penerapan penggunaan struktur core akan diterapkan dalam perancangan bangunan untuk membuat ruang-ruang yang ada di dalamnya menjadi lebih fleksibel dan fungsional dalam penggunaannya.

32

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 6 : Salah satu sisi Graha Niaga di Jakarta Sumber: Dokumentasi pribadi

Gambar 7 : Tampak depan Graha Niaga Jakarta Sumber : Dokumentasi pribadi

33

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

2.3.4 HAFEI WANDA MALL (CHINA) Hefei Swan Lake Wanda Plaza terletak di distrik PNS Hefei . Ini adalah kompleks kota yang berisi sebuah mal , supermarket , jalan perbelanjaan eksternal , 4 menara perkantoran dan hotel . Untuk membuat fasad terpadu , dalam anggaran proyek dan jadwal , mereka menggunakan pola segitiga untuk menutupi volume besar mal , menciptakan berbagai dengan menggunakan warna yang berbeda dan skala segitiga aluminium. Di tempat-tempat , kaca ganda dicetak berlapis digunakan untuk membuat pola dinamis sebagai perubahan perspektif Anda . Bentuk patung segitiga di sisi bangunan menyoroti pintu masuk ke jalan perbelanjaan batin. Hangat berwarna panel terakota menciptakan ruang lebih mudah didekati dan nyaman untuk masuk jembatan Pedestrian menghubungkan tingkat atas jalan di sudut yang berbeda untuk membuat jaringan jalan untuk meningkatkan aliran kaki dan mendorong gerakan pada tingkat yang berbeda . Kulit dari empat gedung perkantoran di atas podium belanja mengkilap , menggunakan kaca dan sistem dinding tirai aluminium untuk menekankan garis besar struktur . Bagian atas menara berlebihan untuk membuat mereka terlihat lebih tinggi dari mereka sebenarnya . Dari analisis tampilan yang ada maka diambil beberapa yang akan diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini. Yaitu : -

Fasade bangunan yang menggabungkan antara 2 fungsi berbeda yang terlihat menyatu dengan peletakan fungsi sebagai mall dibagian tengah site

-

Ketinggian bangunan sengaja dibuat sangat kontras untuk menegaskan fungsi yang berbeda dalam cakupan wilayah bangunan. Sehingga pengunjung tidak dibuat bingung oleh fungdi ysng berbeda.

34

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 8 : Tampak Hafei Wanda Mall and Rent Office Sumber : Arch Daily

Gambar 9 : Sisi ekspos depan Hafei Wanda Sumber : Arch Daily

35

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

2.3.5 PLAZA MARINA SURABAYA Plaza Marina sebenarnya bukan mutlak mall yang dikhususkan sebagai mall elektronik yang ada di Surabaya, namun plaza ini juga terdapat ruang-ruang retail khusus untuk alat-alat elektronik/ IT. Di dalam plaza ini terdapat Terdapat waterpark , Pusat IT , HP , foodcourt , McDonald , Bread Story, NAF Family Karaoke , Bowling , Dan Pusat kebugaran . Marina Plaza berada di kawasan elit Margorejo Indah atau sebenarnya di Margorejo Indah 97-99 Surabaya dan dekat dengan kembar apartemen Puncak Marina , alun-alun yang sebelumnya bernama Fountain Court ini adalah pusat perbelanjaan eksklusif di wilayah Surabaya Selatan. Plaza ini memiliki stand yang menyediakan kebutuhan sehari-hari , berbagai up to date produk-produk fashion , salon kecantikan yang menawarkan berbagai layanan perawatan tubuh , toko buku serta departemen store. Selain itu ada banyak tempat-tempat makanan seperti steak house , restoran cepat saji ke restoran makanan Cina semua ada di sini . Desain interior dibuat alami ditambah dengan cahaya yang indah membuat suasana terasa sejuk dan mewah , dan ini akan membuat Anda semakin nyaman dan enggan untuk segera meninggalkan tempat ini . Itu tidak ketinggalan , ada juga memiliki ruang multifungsi luas sekitar 200 m2 yang biasa digunakan untuk ajang pameran atau bisa juga disewa untuk keperluan lainnya . Dari tinjauan desain-desain yang ada di Plaza Marina Surabaya sebagai mall khusus elektronik ini maka diperoleh beberapa referensi desain yang dapat diterapkan dalam perancangan mall elektronik ini. Beberapa referensi yang dapat di ambil yaitu :

36

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA -

2013

Penyediaan ruang multi fungsi yang dapat digunakan sebagai ruang serba guna untu melakukan aktifitas yang ada di dalam mall tersebut (pameran, pertunjukan)

-

Penataan ruang-ruang yang ada di dalam bangunan ini khususnya bagian elektronik, dibagi serta sudah dikelompokkan sesuai dengan jenis umumnya. Sehingga pengunjung akan lebih mudah dalam penjangkauan ke dalam setiap retail-retail took.

Gambar 10 : Plaza Marina interior khusus bagian IT Sumber : Dokumentasi Pribadi

Gambar 11 : Tampak depan Plaza Marina Sumber : Dokumentasi Pribadi

37

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

2.3.6 TUNJUNGAN ELECTRONIC CENTRE SURABAYA Adalah pusat Eletcronic and Information Technology (ELIT) center berlokasi di jalan tunjungan, Surabaya. Jalan Tunjungan

terkenal sebagai komplek

perdagangan. TEC dibagi menjadi 2 bangunan yaitu bangunan lama yang bernama Tunjungan Center berdiri pada tahun 1985 dengan luas perdagangan 15,000 m2, sedangkan gedung yang baru diresmikan pada tahun 2007 dengan area perdagangan 21,000 m2. TEC diperkenalkan pertama sebagai pusat perdaganagan elektronik dan IT center di Surabaya yang menawarkan berbagai macam computers, gadgets, Handphones, perlengkapan Rumah Tangga Elektronik, home theater, produk kesehatan, spare part elektronik dan service centers juga kebutuhan elektronik dan IT lainnya. Dari uraian mengenai TEC maka kita dapat mengetahui bahwa mall ini memang sengaja dibangun untuk mall khusus elektronik saja. Namun keberadaan dari TEC yang baru akhir-akhir ini membuat mall ini masih dalam keadaan rapid an terawatt. Beberapa poin yang bisa diterapkan dalam perancangan mall elektronik di Surabaya adalah : -

Penempatan serta penataan baliho dan pengumuman brand elektronik di depan fasade mall membuat kemudahan pengunjung dalam mengenali fungsi utama bangunan tersebut.

-

Penataan komponen-komponen brand- brand merk terkenal alat elektronika dipasang mencolok dan menarik di setiap sisi bangunan

38

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 12 : Tampak depan dari TEC Surabaya Sumber : Dokumentasi pribadi

Gambar 13 : Tampak depan dari TEC Surabaya Sumber : Dokumentasi pribadi

39

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 14 : Pemasangan baliho tenant & brand elekronik di TEC Surabaya Sumber : Dokumentasi pribadi

2.4 TINJAUAN KOTA SURABAYA Surabaya merupakan kota terbesar kedua setelah Jakarta dan merupakan kota perdagangan terutama untuk wilayah Indonesia bagian timur. Berikut akan diuraikan secara umum tentang kondisi fisik kota Surabaya. 2.4.1 LETAK GEOGRAFIS & WILAYAH ADMINISTRATIF Kota Surabaya terletak pada posisi : 7’12’LS dan 112’36’BT – 112’36’BT Dengan luas secara keseluruhan 291 Km’ atau 29100 Hayang membujur di pantai utara Jawa dengan batas wilayah sebagai berikut : -

Sebelah Utara

: Laut Jawa

-

Sebelah Selatan

: Kabupaten Sidoarjo 40

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA -

Sebelah Barat

: Kabupaten Gresik

-

Sebleah Timur

: Laut Jawa dan Selat Madura

2013

Berdasarkan PP no. 26 tahun 1992, Kotamadya DATI II Surabaya terdiri atas 5 wilayah Pembantu Walikota yang terdiri dari 28 kecamatan yaitu : -

Surabaya utara

: Kecamatan Gubeng, Tegalsari, Bubutan, dan

Kecamatan Simokerto . -

Surabaya Selatan : Kecamatan Sawahan, Wonokromo, Karangpilang, Wiyung, Dukuh Pakis, Wonocolo, Jambangan, dan Gayungan,

-

Surabaya Barat

: Kecamatan Tandes, Sukomanunggal, Asemrowo,

Benowo, dan Lakarsantri. -

Surabaya Timur

: Kecamatan Tambaksari, Gubeng, Rungkut, Tenggilis

Mejoyo, Gunung Anyar, Sukolilo, Mulyorejo, dan Kenjeran. -

Surabaya Pusat

: Kecamatan Genteng, Tegalsari, Bubutan, dan

Simoerto.

Gambar 15 : Peta Kota Surabaya

41

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA 2.4.2

2013

KONDISI TOPOGRAFI Dari segi topografi kota Surabaya terletak pada daerah dataran rendah

dengan kontur tanah relatif rata pada ketinggian 3-6 meter di atas permukaan laut. Sedangkan di bagian selatan kota terdapat perbukitan landai kea rah barat daya yaitu bukit indah dan bukit gayungan yang memiliki ketinggian sekitar 25-50 meter dari permukaan laut.

2.4.3

KONDISI GEOLOGI

Kemampuan tanah terhadap kondisi geologi di Wilayah Kotamadya Dati II Surabaya dari hasil penelitian Direktorat Geologi Bandung. Susunan geologi mengikuti pola yang sama di mana pencapaian lapisan keras di wilayah bagian utara dan timur adalah 10-18 meter, sedangkan makin ke barat yang merupaan tanah liat, permukaan keras semakin dangkal yaitu 4-10 meter.

2.4.4

KONDISI KLIMATOLOGI

Berdasarkan data dari stasiun pencatat kondisi klimatologi yang dikelola Badan Meteorologi dan Geofisika ( Stasiun Meteorologi Perak II ) Surabaya diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

1) Curah Hujan Curah hujan yang tinggi pada umumnya terjadi pada bulan Desember sampai dengan Maret di mana besarnya curah hujan minimal adalah 3189,5 mm dan maksimum sebesar 3.884,3 mm dengan jumlah hari hujan 183 hari.

2) Angin Sesuai dengan letak geografisnya arah dan kecepatan angin di kota Surabaya berubah-ubah : -

Kecepatan angin rata-rata bulanan maksimum 12 km/jam dan minimum 3,5 km/jam

-

Kecepatan angin rata-rata harian maksimum 7,9 km/jam dan minimum 1,3 km/jam 42

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA -

2013

Dalam bulan Desember sampai Maret kecepatan angin rata-rata 6 km/jam dan maksimum 12 km/jam kea rah utara. Sedangkan bulan Juni sampai September kondisi angin sama yaitu kecepatan angin rata-rata 6 km/jam dan maksimum 12 km/jam namun arahnya ke timur

Kecepatan Angin : rata-rata 6,4 Knot dan maksimum 20,3 Knot Arah Angin Terbanyak : Januari : Barat Februari : Barat-Barat Laut Maret : Barat-Barat Laut April : Barat-Barat Laut Mei : Timur Juni : Timur Juli : Timur Agustus : Timur September : Timur Oktober : Timur Nopember : Timur-Barat Desember : Barat-Barat Laut 3) Suhu Udara Pada stasiun Perak I : -

Suhu udara rata-rata sebesar 28’C

-

Suhu udara maksimum 34’C

-

Suhu udara minimum sebesar 23’C

Pada stasiun Perak II : -

Suhu udara rata-rata sebesar 28’C

-

Suhu udara maksimum sebesar 33’C

-

Suhu udara minimum sebesar 25’C

Suhu udara maksimum adalah 36,4’C terjadi pada bulan Oktober dan suhu udara minimum adalah 21,5’C terjadi pada bulan Januari- Februari. Tekanan udara ratarata 1004,7-10017,7 mbs.

43

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

4) Kelembapan udara Kelembapan udara cukup tinggi karena Surabaya terletak di pesisir pantai dengan kelembapan maksimum sebesar 98% pada bulan Desember, sedangkan kelembaban minimum sebesar 30% pada bulan September. Sedangkan kelembapan rata-rata adalah 76%.

5) Penyinaran Matahari Rata-rata penyinaran matahari selama tahun 1992 di Kotamadya Dati II Surabaya menurut stasiun Perak I sebesar 74% per bulan, sedangkan menurut stasiun Perak II sebesar 73% per bulan.

2.4.5

KONDISI EKONOMI SOSIAL DI SURABAYA Surabaya telah mengklaim dirinya sebagai Kota Jasa dan Perdagangan. Lebih

dari itu Kota Surabaya adalah Kota bisnis dengan berbagai aktivitas yang berlangsung. Ibarat sebuah toko, Surabaya adalah Toko Serba Ada. Didalamnya berlangsung segala aktivitas, serta tersedia segala fasilitas yang mendukung.

Perdagangan adalah aktivitas utama Kota Surabaya. Secara geografis, Surabaya memang telah diciptakan sebagai Kota Perdagangan. Sejak zaman Majapahit, kolonial, hingga saat ini, perdagangan menjadi aktivitas utama. Kini, aktivitas perdagangan di Surabaya tak hanya melayani kebutuhan lokal serta nasional. Surabaya

mulai

berkembang

menjadi

kota

dagang

Internasional.

Dengan predikat Surabaya sebagai kota dagang, terdapat beberapa pilar-pilar utama penyangganya. Lokasi-lokasi ini yang menjadi ruang-ruang terjadinya aktivitas perdagangan. Dengan posisi Surabaya sebagai Kota Perdagangan, Pasar Modern adalah pilar utamanya. Tampilan menarik, suasana nyaman, serta harga yang pasti merupakan keunggulan pasar modern yang sesuai dengan sibuknya aktivitas masyarakat kota. Pasar modern tersebar di seluruh penjuru kota Surabaya, baik di 44

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

pusat maupun di pinggiran kota. Keberadaan pasar modern yang banyak ini memberikan pilihan lebih banyak kepada masyarakat. Jumlahnya akan terus berkembang

seiring

meningkatnya

investasi

di

Surabaya.

Tanjung Perak merupakan pelabuhan penting di Indonesia Timur. Pelabuhan ini diakui sebagai pusat kolektor dan distributor barang ke kawasan Timur Indonesia. Tanjung Perak terhubung dengan beberapa kawasan industri dan pergudangan seperti SIER, Berbek, maupun Margomulyo. Aktivitas bongkar muat yang tak kenal henti menandakan

pergerakan

barang

yang

lancar.

Untuk mendukung aktivitas perdagangan, di Surabaya juga terdapat pusat-pusat perkantoran. Layaknya pasar modern, perkantoran pun tersebar baik di pusat maupun pinggiran kota Surabaya. Di pusat kota, berdiri wisma Intiland, BRI Tower, Bumi Mandiri, dan lainnya. Selain itu pusat perkantoran berkembang pesat di kawasan Surabaya Barat seiring munculnya pusat bisnis baru di daerah HR Muhammad, kawasan perkantoran dan bisnis di Graha Family dan Pusat perbelanjaan Supermall Pakuwon.

Dalam era modern, Bank mengambil peran sentral dalam aktivitas manusia. Di lingkungan masyarakat perkotaan seperti di Surabaya, bank dimanfaatkan oleh masyarakat dalam level kebutuhan pribadi, keluarga, maupun instansi bisnis. Keberadaan layanan perbankan di Surabaya mutlak diperlukan demi keamanan dan kemudahan bertransaksi. Di Surabaya berdiri 61 instansi perbankan yang terdiri atas 6 bank pemerintah, 2 bank pembangunan daerah, 42 Bank Swasta Nasional, serta 11 Bank

Internasional.

Sebagai kota bisnis, banyak wisatawan berkunjung ke Surabaya baik untuk kepentingan bisnis maupun berwisata. Untuk mendukung aktivitas tersebut, fasilitas hotel berbagai kelas terdapat di Surabaya. Surabaya memiliki berbagai tipe hotel di seluruh sisi kota. Beberapa hotel berbintang yang ada di Surabaya misalnya Shangri La, Sheraton, Majapahit, dan JW Marriot. Selain hotel berbintang, kini mulai muncul 45

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA banyak

pula

hotel

dengan

tarif

terjangkau

atau

2013

ekonomis.

Berdirinya banyak pusat perbelanjaan modern tak membuat pasar tradisional ditinggalkan. Di Surabaya, pasar tradisional masih menjadi pilihan sebagian besar masyarakat. Harga murah, keakraban suasana, serta seni tawar-menawar selalu menjadi daya pikat pasar tradisional ketimbang pasar modern. Pembenahan pasarpasar tradisional terus dilakukan agar menjadi lebih nyaman dan aman.

Kampung Surabaya menjadi ruang kehidupan bagi masyarakat Surabaya. Selain untuk tinggal, kampung-kampung di Surabaya pun adalah lokasi beraktivitas produksi. Kini muncul kampung-kampung yang menjadi pusat aktivitas industri kecil rumahan. Setiap kampung hadir dengan produk khasnya baik penganan, pernakpernik, pakaian, dan lain-lain. Dengan sentuhan pemerintahan kota, kini kampungkampung tersebut dilabeli kampung unggulan dan menjadi potensi pemberdayaan ekonomi kerakyatan.

2.4.5 KEBISINGAN DI SURABAYA (NOISE) Kebisingan merupakan pencemaran fisik dari polusi udara juga harus diukur berdasarkan metode tertentu. Alat yang digunakan dalam pengukuran kebisingan harus memiliki kepekaan yang sesuai dengan tingkat kebisingan yang diukur. Alat yang digunakan untuk pengukuran kebisingan adalah Sound Level Meter. Baku mutu yang digunakan dalam acuan untuk menetapkan apakah daerah tertentu sudah terkena polusi bising atau belum adalah Peraturan Menteri Kesehatan No 718/MenKes/Per/XI/1987 tentang Baku Mutu Kebisingan. Dalam baku mutu tersebut disebutkan bahwa batas maksimum kebisingan untuk kawasan pemukiman adalah 65 dBA dan kawasan industri 85Dba. Berikut disajikan data-data kebisingan di beberapa tempat di Surabaya yang diambil secara acak.

46

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA NO

LOKASI

KEBISINGAN

2013

KETERANGAN

(dBA) 1

Kalianak

65-67

Tambak tepi jalan

2

Greges

62-65

Pemukiman

3

Asemrowo

52-56

Pemukiman

4

Gayungan

55-56

Pemukiman

5

Bawah Tol Simo

55-60

Jembatan Tol

6

Tj.Sari- Tandes

75-80

Komersial

7

Tambakboyo- Petojo

65-75

Institusional

8

Prempatan Kenjeran

78-84

Industri

9

Tanah Kali Kedinding

62-66

Pemukiman

10

Pasar Menur

75-80

Komersial

11

Jl. Raya Nginden

75-80

Komersial

12

Jl. Raya Kenjeran

70-77

Komersial

Tabel 3 : Pengukuran kebisingan di area sekitar Surabaya Sumber : Peraturan Menteri Kesehatan No 718/MenKes/Per/XI/1987

Berdasarkan tabel di atas, terlihat bahwa pada daerah pemukiman yang berada di dekat jalan raya telah terjadi polusi kebisingan, karena level kebisingan yang terjadi melebihi 65 dBA. Sedangkan untuk kawasan industri belum terjadi polusi kebisingan, karena baku mutu yang ada belum terlampaui. Untuk menanggulangi tingkat kebisingan yang ada maka perlu dilakukannya upaya penanaman barrier sebagai peredam kebisingan tersebut. Salah satu cara yang banyak digunakan adalah dengan melakukan penghijauan, baik di sepanjang sisi jalan raya maupun pada lahan-lahan yang ada di depan rumah pemukiman penduduk tersebut. 2.4.6 ARAH PENGEMBANGAN KOTA Wilayah pengembangan di Surabaya terbagi atas 3 wilayah pengembangan (EP), yaitu : (Rencana Tata Ruang Wilayah Surabaya, 2005) 47

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA -

2013

Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Tengah (WPSBT) Meliputi Surabaya bagian dalam (pusat) kota dan sekitarnya yang akan dikembangkan sebagai pusat perdagangan dan jasa untuk skala regional (Indonesia Bagian Timur) dan nasional, dengan dukungan pengembangan bidang kemaritiman di kawasan pelabuhan Tanjung Perak.

-

Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Timur (WPSBT) Meliputi wilayah Rungkut, Sukokilo dan sekitarnya yang kemudian akan dikembangkan sebagai pusat perdagangan local, industri, pendidikan, pariwisata dengan kegiatan utama adalah pengembangan kegiatan wisata pantai, olahraga, perumahan, dan pemukiman dengan kepadatan rendah dan bebas polusi.

-

Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Barat (WPSBB) Meliputi wilayah Karangpilang, Tandes dan Lakarsanti yang akan dikembangkan sebagai pemukiman dengan standar kualitas tinggi, hutan wisata, kawasan konservasi, industri dan pergudangan. Tampak bahwa sesuai dengan arah kebijaksanaan pengembangan kota

Surabaya, kawasan pusat kota merupakan pusat perkantoran dan perdagangan. Kawasan pusat kota merupakan daerah yang akan dikembangkan sebagai daerah sektor perkantoran. Dengan berkembangnya kawasan-kawasan yang dipersiapkan menjadi kawasan jasa tersebut jelas akan mendukung pertumbuhan ekonomi kota Surabaya. Hal tersebut tentu cukup memberikan peluang bagi berkembangnya kegiatan perdagangan, perkantoran dan jasa. Sehingga untuk perkembangan selanjutnya,

kawasan-kawasan

tersebut

merupakan

alternatif

dibangunnya

perkantoran maupun perdagangan dan jasa.

48

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

49

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

50