SOAL PLP 1 ok
July 22, 2018 | Author: Imron | Category: N/A
Short Description
ok...
Description
PLP 1
1. Anda diminta diminta menilai tanah kosong yang sangat sangat luas dengan dengan peruntukan peruntukan perumahan perumahan dan daerah daerah di sekitar tanah tersebut telah berkembang. Data pasar tanah mentah / kosong tersedia dengan baik, data pasar tanah kavling juga tersedia dengan baik, maka untuk menilai tanah tersebut agar hasil penilaian Penilai akurat maka digunakan : a. Metod Metode e Penyi Penyisaa saan n Tan Tanah ah / and and !esi !esidua duall Te"h Te"hni# ni#ue ue b. Meto Metod de Pe Pende ndekata katan n Da Data Pasar asar ". Metod Metode e Penge Pengemba mbanga ngan n Tana Tanah h / an and d Devel Developm opment ent Approa Approa"h "h d. Metod Metode e Pende Pendekat katan an Data Data Pasa Pasarr dan Metod Metode e Penge Pengemba mbanga ngan n Tana Tanah h $. Dala Dalam m mene menent ntuk ukan an Tingk ingkat at %api %apita tali lisa sasi si dala dalam m suat suatu u peni penila laia ian n deng dengan an Meto Metode de %api %apita tali lisa sasi si Pendapatan maka penilai mempertimbangkan beberapa parameter. &erikut ini ada satu parameter yang tidak ada kaitan langsung dengan pertimbangan penentuan Tingkat %apitalisasi : a. Apre Apresi sia asi nil nilai prop roperti erti b. 'ala 'alan n dim diman ana a pro prope perti rti yang yang dini dinila laii terl terlet etak ak ". &ia &iaya opera perasi sio onal nal pro prop perti rti d. ua uas ban bang guna unan yan yang g di dise( se(akan kan ). *ntuk menentukan menentukan besarnya +ross -n"ome -n"ome Multplier+, Multplier+, penilai penilai harus harus memperoleh memperoleh data data dari Properti yang sebanding di sekitar lokasi penilaian, data tersebut adalah : a. &iay &iaya a dan dan Pend Pendap apat atan an Tahun ahunan an b. arg arga a e( e(a a Tah Tahun unan an dan dan ar arga ga 'ual 'ual ". Pend Pendap apat atan an &ers &ersih ih Prop Proper erti ti dan dan ar arga ga 'ual 'ual d. Pendap Pendapata atan n &ers &ersih ih Proper Properti ti dan dan Tingkat ingkat %apit %apitali alisas sasii 0. Terdapat $ dua2 dua2 bidang bidang tanah, terletak terletak pada jalan jalan yang sama sama dengan dengan luas yang berbeda, maka maka : a. 3ilai 3ilai Pasa Pasarr tanah tanah per per meter meter pers persegi egi berbe berbeda, da, kare karena na luas luasnya nya berb berbeda eda b. 3ilai 3ilai Pasar Pasar tanah tanah per per meter meter persegi persegi sama, sama, karen karena a terleta terletak k pada jala jalan n yang sama sama,, sehingg sehingga a se"ara ekonomis 4ungsi tanah sama ". 3ilai 3ilai Pasar Pasar tanah tanah per meter meter perseg persegii sama, sama, karena karena ) tiga2 tiga2 data data pasar pasar yang tersedia tersedia sama d. 3ila 3ilaii Pasa Pasarr tana tanah h per per mete meterr pers perseg egii berb berbed eda a terg tergan antu tung ng %D&, %D&, %& %& dan dan pera peratu tura ran n yang yang mengikat yang mempengaruhi 4ungsi ekonomis dari tanah tersebut. 5. &ila nilai nilai pasar hasil penila penilaian ian atas properti properti komersial komersial oleh Penilai Penilai dengan dengan metode %alkula %alkulasi si &iaya adalah !p. 06.666.666.666, sedang hasil Penilaian dengan metode Arus kas Terdiskonto adalah !p. $$.666.666.666 pada tanggal penilaian penilaian hari ini , maka hal ini dapat terjadi disebabkan oleh : a. 3ilai 3ilai tanah tanah di daerah daerah komersia komersiall tersebu tersebutt terlal terlalu u tinggi tinggi b. Penil Penilai ai sala salah h mene menerap rapkan kan tingka tingkatt disko diskonto nto ". Penilai Penilai tidak tidak melakuka melakukan n analisa analisa 7ighes 7ighestt and &est *se+ *se+ sebelum sebelum melakuk melakukan an penilaia penilaian n dengan dengan metode arus kas terdiskonto d. %on %ondisi isi a dan dan " benar 8. *ntuk *ntuk menent menentuka ukan n 3ilai 3ilai Pasar Pasar dari dari Tanah anah %oson %osong g denga dengan n perun peruntuk tukan an komers komersia ial, l, bangu bangunan nan perkantor perkantoran, an, Penilai Penilai mengguna menggunakan kan Metode Metode Penyisa Penyisaan an Tanah and and !esidual !esidual Te"hni#ue2 e"hni#ue2 maka yang paling penting diperhatikan hal 9 hal sebagai berikut : a. Prinsip Prinsip pengguna penggunaan an yang yang tertin tertinggi ggi dan terbaik terbaik +Prin +Prin"ilp "ilpe e o4 ighest ighest and and &est &est *se+2 *se+2 b. Prinsi Prinsip p Antis Antisip ipasi asi 7Prin 7Prin"ip "iple le o4 Anti" Anti"ip ipati ation on+2 +2 ". Prin Prinsi sip p %ese %esesu suai aian an 7P 7Pri rin" n"ip iple le o4 o4 on4 on4or ormi mity ty+2 +2 d. Prinsi Prinsip p Peng Penggun gunaan aan yang yang tetap tetap 7Pr 7Prin in"ip "iple le o4 o4 onsi onsiste stent nt *se+ *se+22 ;. Terdapat erdapat sebidang sebidang tanah milik A, dibangun dibangun oleh develope developerr &, untuk sebuah gedung gedung perkantoran perkantoran dengan ikatan perjanjian &=?!9 b. P>=?@! ". P>!?=> d. P>=?!> . !esiko !esiko suatu suatu investasi investasi dapat dapat dide4 dide4inis inisikan ikan sebag sebagai ai : a. Pen" Pen"ap apai aian an targ target et 166 166 B atau atau lebi lebih h Page 1 of 7
b. ". d.
Pen"apaian target kurang dari 166 B Pen"apaian target 166B 'a(aban a, b dan " tidak ada yang benar
C. Dalam menghitung nilai gedung perkantoran dengan pendekatan pendapatan, pendapatan atas se(a parkir kendaraan diperhitungkan sebagai pendapatan gedung, hal ini menggambarkan bah(a hasil perhitungan dengan pendekatan pendapatan tersebut : a. 3ilai gedung tidak termasuk area parkir b. 3ilai gedung termasuk area parkir dan gedung parkir bila ada ". 3ilai gedung tidak dipengaruhi jumlah luas area parkir d. 3ilai gedung dan lapangan parkir tidak termasuk gedung parkir 3ilai adalah 4ungsi dari pendapatan sehingga semua komponen yang menghasilkan pendapatan menjadi bagian nilai property tersebut. 16. &ila harga pasaran se(a !uko adalah !p. 0.666.666 per bulan dan terdapat sebuah bangunan !uko dise(akan pertahun !p. 0.666.666 selama 16 tahun, sedang suku bunga deposito ditetapkan 1B maka : a. 3ilai bagi penye(a ? nilai bagi yang menye(akan b. 3ilai bagi penye(a ? 6 ". 3ilai bagi yang menye(akan ? 6 d. 3ilai bagi penye(a dari 3ilai bagi yang menye(akan 11. &ila nilai tanah sama dengan nilai bangunan ? !p. E,@, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar B dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar 1$ B, maka tingkat kapitalisasi properti tanah dan bangunan2 adalah : a. 16B b. B ". 1$B d. 11B 1$. 3ilai suatu properti adalah !p. C.666.666.666, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis adalah B, maka pendapatan bersihnya adalah : a. !p. 86.666.666 per tahun b. !p. 86.666.666 per bulan ". !p. ;$.666.666 per bulan d. !p. 866.666.666 per tahun 1). ebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan pendapatan kotor !p. )C6.666.666 per tri(ulan. Dari analisa perbandingan data pasar ternyata pengali se(a kotor ross -n"ome Multiplier/-M2 tahunan untuk gudang sejenis adalah 1$.. &erapa perkiraan 3ilai Pasar gudang tersebut F a. !p. 0.86.666.666,66 b. !p. 10.606.666.666,66 ".!p. 1.;$6.666.666,66 d. !p. 58.186.666.666,66 10. Dalam menentukan tingkat kapitalisasi dari otel berbintang 0, penilai menentukan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah 1)B, sedang tingkat kapitalisasi untuk tanah adalah B, maka tingkat kapitalisasi yang pantas untuk perabot dan peralatan hotel adalah : a. ebih besar 1)B b. ama dengan 16,5B ".ama dengan 1) B d. ebih ke"il B 15. 3ilai suatu properti adalah !p. 8.666.666.666, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis yang terletak di daerah yang sama adalah B, sedang pendapatan kotor e4ekti4nya adalah !p. ;$6.666.666, maka estimasi biaya operasionalnya adalah : a. !p. 06.666.666,66 per tahun b. !p. 06.666.666,66 per bulan ".!p. $6.666.666,66 per bulan d. !p. $66.666.666,66 per tahun Page 2 of 7
18. Pak Purba membeli Properti seharga !p. 1.$66.666.666. Pendapatan %otor Potensial per tahun !p. $56.666.666, biaya operasional yang diperkirakan adalah !p. 1$6.666.666 per tahun, pendapatan lain@lain per tahun !p. )6.666.666, kekosongan dan kerugian se(a adalah !p. 16.666.666 per tahun. Maka tingkat %apitalisasi atas investasi properti tersebut adalah : a. 16B b. 1$,56B ".1),))B d. ,))B 1;.
Apabila perbandingan nilai tanah dengan nilai bangunan adalah 1 : ) sedangkan tingkat kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar 16B dan tingkat kapitalisasi properti tanah dan bangunan2 sebesar 11,5B, maka tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar : a. 11B b. 11,5B ". 1$B d. 1)B
1. Metodologi yang akurat untuk digunakan dalam melakukan penilaian terhadap properti yang menghasilkan pendapatan in"ome produ"ing property2 pada saat properti market tidak stabil adalah : a. -n"ome Approa"h dengan dire"t "apitaliGation b. Tanah dinilai dengan Market Data Approa"h dan bangunan dihitung berdasarkan depre"iated repla"ement "ost ". -n"ome approa"h dengan Dis"ounted ash Hlo( method d. emuanya benar 1C. uatu ruang perkantoran dise(akan !p. ;$.666,@/M$/&ln, jika diketahui pendapatan kotor rata 9 rata per tahun ruang perkantoran disekitar lokasi tersebut sebesar !p. 06.666,@ dan harga jual rata 9 rata ruang perkantoran disekitar lokasi ini per M$ adalah !p. ;.586.666,@, maka 3ilai Pasar ruang perkantoran tersebut per M$ adalah : a. !p. .066.666,@ b. !p. ;.586.666,@ ". !p. ;.;;8.666,@ d. !p. ;.$66.666,@ $6. Penilai melakukan penilaian bangunan dengan pendekatan biaya. asil perhitungan dan tinjauan lapangan dapat disimpulkan bah(a terdapat tempat pembuangan sampah sementara dekat bangunan tersebut yang menyebabkan kemunduran ekonomis. asil perhitungan se"ara pasar kondisi bangunan 8B. Dari analisa penilai bangunan tidak mengalami kemunduran 4ungsional, penyusutan 4isik diperhitungkan penilai sebesar $6B. Maka kemunduran ekonomis adalah : a. 1$B b. 1B ". C,B d. 15B $1. Dalam menentukan Tingkat %apitalisasi dengan ummation Method maka !eliability o4 3et -n"ome merupakan 4aktor yang dipertimbangkan sebagai : a. Haktor yang mengurangi sa4e rate b. Haktor yang mengurangi maupun mungkin menambah sa4e rate ".Haktor yang menambah sa4e rate d. Haktor yang tidak perlu dipertimbangkan karena arus kas merupakan proyeksi belaka $$. 3ilai bagi Penye(a dalam sistem se(a menye(a properti antara pemilik dengan penye(a terjadi bila : a. 3ilai Pasar e(a ? arga e(a yang telah disepakati pemilik dan penye(a Properti b. 3ilai Pasar e(a arga e(a yang telah disepakati pemilik dan penye(a Properti ".3ilai Pasar e(a I arga e(a yang telah disepakati pemilik dan penye(a Properti d. 3ilai Pasar e(a sama dengan atau lebih besar dari arga e(a yang telah disepakati pemilik dan penye(a $). &ila 3ilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah !p. )66.666.666, sedangkan hasil Page 3 of 7
Penilaian Penilai dengan Pendekatan &iaya adalah !p. );5.666.666 pada tanggal penilaian yang sama, maka anda sebagai penilai (ajib melakukan revie( terhadap hasil penilaian tersebut. al ini mungkin dapat terjadi karena : a. Pendekatan &iaya terjadi kesalahan pada penentuan &iaya Pengganti &aru b. 3ilai Properti dengan Perbandingan data pasar sebesar !p. )66.666.666 adalah 3ilai ikuidasi ".Penilai kurang teliti menentukan besarnya kemunduran 4ungsional dan kemunduran ekonomis d. a, b dan " menjadi penyebab kesalahan $0. &ila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan ? $ : ). edangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 16B dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 18B, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut tanah dan bangunan2 adalah : a. 1) B b. 1),8 B ".$8 B d. 1$,0 B $5. Pernyataan diba(ah ini berhubungan dengan 3ilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyai ketentuan %D& 06B, %& 5 B dan %D 15 B dan tertinggi min 8 lantai serta tinggi maksimal 06 lantai. erta harus memenuhi persyaratan lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan diba(ah ini yang paling sesuai : a. 3ilai pasar tanah berbanding terbalik dengan luas tanah b. 3ilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya man4aat tanah tersebut ".3ilai Pasar tanah akan berbanding terbalik dengan tinggi man4aat tanah tersebut d. 3ilai Pasar tanah tidak dipengaruhi oleh luas tanah, karena 3ilai Pasar tanah dihitung per m$ bidang tanah $8. Apabila setiap tahun dalam lima tahun mendatang kita akan menerima pendapatan sebesar !p. 166.666,@ maka nilai kini dari keseluruhan pendapatan tersebut dengan dis"ount rate tahunan 15B adalah : a. !p. 0C.;1 b. !p. ))5.$18 ". !p. 166.666 d. !p. 566.666 $;. Dalam penilaian dengan pendekatan pendapatan net operating in"ome diperoleh dari : a. Potential ross -n"ome dikurangi dengan
View more...
Comments
