Situación Actual del Mercado Inmobiliario de Honduras DF – 303 TÓPICOS DIRECCIÓN FINANCIERA: Planeación Financiera y Toma de Decisiones
Lic. Raúl Eduardo Andino Bustillo
August 14, 2014 Autores: Carmen Castellanos Moreira Marissa Rivera Murillo
Universidad Tecnológica de Honduras Facultad de Post Grado
I. RESUMEN EJECUTIVO El propósito de este estudio es conocer toda la información existente sobre el tema de los el mercado inmobiliario en Honduras, y todas las variables que afectan dicho mercado.
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II. INTRODUCCIÓN El derecho a la vivienda es considerado uno de los derechos humanos, incluida en los derechos económicos, sociales y culturales. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo largo de la vida personal y familiar. El precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como las circunstancias socioeconómicas.
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III. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
El estudio es de tipo exploratorio, descriptivo y se concentra en el sector inmobiliario de Honduras en la situación más reciente (2009-2014).
IV. OBJETIVOS GENERALES Analizar el efecto de los períodos de contracción económica en la actividad inmobiliaria hondureña y fuentes de financiamiento.
V. OBJETIVOS ESPECÍFICOS -
Analizar el comportamiento de los principales sectores inmobiliarios en Honduras por destino.
-
Conocer cuáles son las tendencias de uso de materiales en el sector mobiliario
-
Analizar lineamientos de endeudamiento que permitan a las personas que ganan salario mínimo tener acceso a una vivienda
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VI. MARCO TEÓRICO MERCADO INMOBILIARIO El uso del espacio es una condición necesaria para las actividades del ser humano, en pocos casos hay un aprovechamiento directo de los atributos de ese espacio, considerando que la mayoría de actividades requieren que el espacio sea habilitado a través de infraestructura y de construcciones o mejoras para aprovecharse. En la sociedad actual, los espacios y sus mejoras son un factor de desarrollo de las funciones de producción, intercambio y consumo, en otras palabras, estas actividades necesitan de espacios que sean apropiados. La comercialización en su totalidad da lugar a un mercado inmobiliario, considerando que entre más eficiente sea, mayor será el buen desempeño de las actividades, siendo evidente en el sector residencial, en donde el buen funcionamiento del mercado puede facilitar el acceso a estos bienes, sin embargo un mal desempeño consecuentemente produce limitantes y alza en los costos para acceder a una unidad residencial. El conocimiento de la estructura y funcionamiento del mercado inmobiliario, es necesario para el diseño de políticas que permitan afrontar los desafíos de las demandas de este sector.
BURBUJA INMOBILIARIA Una burbuja económica (también llamada burbuja especulativa, burbuja de mercado o burbuja financiera) es un fenómeno que se produce en los mercados, en buena parte debido a la especulación, que se caracteriza por una subida anormal y prolongada del precio de un activo o producto, de forma que dicho precio se aleja cada vez más del valor real o intrínseco del producto. El proceso especulativo lleva a nuevos compradores a comprar con el fin de vender a un precio mayor en el futuro, lo que provoca una espiral de subida continua y alejada de toda base factual. El precio del activo alcanza niveles absurdamente altos Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 4
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hasta que la burbuja acaba estallando (en inglés crack), debido al inicio de la venta masiva del activo cuando hay pocos compradores dispuestos a adquirirlo. Esto provoca una caída repentina y brusca de los precios, llevándolo a precios muy bajos, incluso inferiores a su nivel natural, dejando tras de sí un reguero de deudas. Esto se conoce como crash. Se forma cuando el incremento de los precios de los bienes del sector inmobiliario se registra por encima de la inflación general de un país, es decir un crecimiento acelerado, intenso, atípico e insostenible de los precios de los bienes inmobiliarios en una economía.
Marco Referencial En nuestro país existen instituciones gubernamentales creadas desde 1960, todas para el fin de reducir el déficit habitacional.- El déficit habitacional en Honduras es de más de un millón de unidades de viviendas, de las cuales hay unas 600,000 viviendas en déficit cuantitativo y 800,000 casas en el déficit cualitativo (o necesitadas de mejoras). La mayoría de este déficit está concentrado en personas cuyo ingreso es menor al de cuatro salarios mínimos, estando casi fuera de acceso familias de dos o menos salarios mínimos de ingreso. Para los hondureños del segmento de vivienda social, la falta de acceso a fondos de tasas preferenciales es el mayor los obstáculos, aunque hay que remarcar que las instituciones financieras comerciales están muy activas en el financiamiento a los compradores de segmento medio y alto, el sector de vivienda social requiere de un aparato financiero o estructura financiera especial. Por parte de las entidades financieras de segundo piso, como lo son RAP y BANHPROVI, que juegan un papel fundamental en el financiamiento de la vivienda, ambas entidades, son muy fuertes a nuestra escala actual, sin embargo cada una con oportunidades de mejoras (como mantener el valor del dinero en el
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tiempo) que resueltos cambiarían drásticamente flujo de fondos disponible para la vivienda en Honduras.
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VII. De
ANÁLISIS
acuerdo
con
la
información
obtenida
mediante
los
boletines
del
comportamiento de la construcción privada emitida por el departamento de estadísticas macroeconómicas del Banco Central de Honduras, se observa que la cantidad de m2 causados para el I trimestre del presente año suma 388.0 m 2. Según estos resultados el sector constructivo continúa mostrando cifras decrecientes reportando una contracción de 12.5%, originadas por los efectos recesivos en la economía nacional, la falta de financiamiento y por el alza en los precios de los principales insumos de la construcción. ÁREA TOTAL CONTRUIDA, Según Destino I Trimestre de 2014 p/ Estructura Porcentual Industrial 6% Servicios 14%
Comercial 21%
Residencial 59%
Para conocer la conducta del sector inmobiliario observamos el comportamiento de las nuevas construcciones en los últimos cinco años. El sector ha estado en crisis desde la crisis política de 2008. La construcción sufrió una caída del 47%1 del 2008 hasta diciembre de 2013 en metros cuadrados de construcción.
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Ver Anexo 1 Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 7
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Área total construida según destino Destino residencial El destino residencial es la construcción que aportan mayor cantidad de metros causados, siendo el destino de vivienda el más representativo. La construcción residencial sufrió la caída más ostensible. Presentó una caída del 79% entre 2009 y 2010. En 2012, parecía que la recuperación en la construcción de viviendas se lograba pero no se ha logrado incentivar este rubro con suficiente dinamismo para lograr un crecimiento sostenible. Para 2014 se prevé un mayor dinamismo, producto de la ampliación en 2013 del monto del fideicomiso Banco Central de Honduras-Banco Hondureño de la Producción y Vivienda2, destinado exclusivamente para el financiamiento de viviendas nuevas, mejoras y proyectos productivos.
Destino Comercial El destino comercial es el segundo en relevancia en relación al área total construida totalizando 17,641 m2 para 2013 y comprende las construcciones a ser utilizadas como oficinas, uso comercial y bodegas. Para el mismo período de 5 años presenta una caída del 47%. Según el Barrido de Edificaciones, elaborado por el Banco Central de Honduras, se presenta una reducción en las construcciones de oficinas (-44.6%) y locales comerciales (-17%); no obstante a lo anterior, se destaca un crecimiento de 18.3% de las obras destinadas al almacenamiento de bodegas, particularmente para equipo industrial y de ferretería.
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Decreto Ejecutivo No. 91-2013, publicado en el diario oficial La Gaceta el 4 de junio de 2013 Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 8
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Destino Industrial Es el destino que ha mostrado la recuperación más alta, alcanzando un mayor número de metros de construcción en 2013, que el mostrado en 2008, explicado por el avance en las edificaciones de fábricas, así como por la continuidad en las ampliaciones de naves industriales que se iniciaron en 2011, construcciones predominantes en los municipios de Choloma y San Pedro Sula. Destino Servicios Durante los primeros tres meses del año, las obras destinadas a la prestación de servicios reflejaron una decrecimiento de 31.2% sumando 55.5 miles de m2, a consecuencia de disminución del desarrollo de construcciones de centros educativos, restaurantes y otras edificaciones, como ser: iglesias, clubes sociales, parques acuáticos, instalaciones deportivas y de esparcimiento , no obstante se presenta un crecimiento en la construcción de hoteles, hospitales e instalaciones destinadas a la administración pública.
PRINCIPALES MATERIALES UTILIZADOS EN LAS OBRAS DE CONSTRUCCIÓN Siendo la calidad de los materiales un factor determinante en la durabilidad de la construcción, los mismos deben satisfacer condiciones como ser la resistencia, facilidad de limpieza y estética. Al analizar los principales materiales utilizados en las edificaciones para los diferentes destinos, durante el primer trimestre de 2014 continuó predominando el uso de bloques de concreto para las paredes (80.3%); sin embargo el ladrillo rafón se usó en viviendas. el resto de fue empleado en otros insumos (10.4%) como paneles prefabricados, adobe, piedra, madera, vidrio y adobloque. En los materiales utilizados para pisos predomina la cerámica con un 40.1%, especialmente en residencias y locales comerciales, seguido la plancha de cemento fundido (38.3%) y otros materiales como ladrillo de cemento, adoquín, granito y madera (14%). Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 9
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Para los techos se emplea el aluzinc con 57.3%, utilizado con más frecuencia en viviendas y apartamentos; asimismo, la plancha de cemento fundido se usó en un 20.7%, principalmente en establecimientos para comercio.
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Capacidad de endeudamiento Considerando el lado social del tema el Gobierno de la República impulsa el sector mediante el “Programa Vivienda de Interés Social”, que regulará aspectos como el acceso a los recursos, requisitos para la elegibilidad de financiamiento, subsidios, políticas de seguridad jurídica y legalización de terreno, entre otros. Se estima que se construirán unas 5,000 viviendas, donde el área por vivienda oscila entre 35 y 60 m2, a un costo aproximado de L400,000.00 por casa3. Creímos importante analizar los lineamientos recomendados según la capacidad de endeudamiento. Cuota mensual - máximo 30% de los ingresos mensuales La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia. La capacidad de endeudamiento, que se suele establecer en el 30%, es el porcentaje de los ingresos que puede destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia. La capacidad de endeudamiento es clave para realizar con éxito la compra de la vivienda y en el caso de ser necesaria la suscripción de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas hipotecarias durante toda la duración del préstamo. Cuatro años de renta familiar - PRD La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicaría, que en el precio de compra de la vivienda es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro años de renta familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que supere los ingresos brutos familiares disponibles de 4 años. 3
Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 11
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Por encima de dicha cifra la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los ingresos. Quince años de alquiler - Índice PER Evidentemente a menor interés y menos años de duración del préstamo hipotecario menos intereses se acaban pagando. Aunque no hay un límite claro en la duración de la hipoteca existen dos razones para considerar los 15 años como un límite a partir del cual la hipoteca puede no ser una buena decisión económica. A partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio- es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario. Un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo -para el comprador o inversionista. El salario mínimo promedio para 2014 es de Lps.6379.39 mensual (Lps. 89,312 anual) lo que cumpliendo con estos lineamientos permite colocar Lps. 26.793 lempiras anuales para adquirir una vivienda. Con las tasas actuales de en el sistema financiero que promedian para 2014 al mes de mayo en 12.41%, solo permiten obtener Lps. 80,683 para la construcción de una casa según el lineamiento de 4 años de renta familiar. Si consideramos el índice PER con las mismas variables, reemplazaríamos un alquiler de 15 años para cubrir el costo de estas viviendas. Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 12
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VIII.
CONCLUSIONES
En los últimos años las empresas relacionadas al sector inmobiliario han presentado un desarrollo desfavorable, con disminuciones de proyectos, aumentando la vulnerabilidad del sistema en general, producto de la crisis económica que enfrente Honduras. Las principales causas para un crecimiento casi nulo es la disparidad de la oferta y la demanda de viviendas, sustentada en parte por las condiciones de financiamiento que ofrece actualmente el mercado, considerando que la rigidez del mercado financiero y la difícil situación económica que se enfrenta en el país. Factores externos juegan papel importante en el aumento o disminución de los bienes inmuebles, así como la demanda y colocación de los mismos; a su vez los factores externos dan lugar a factores internos como la flexibilización y restricción de tasas de préstamos hipotecarios, la disminución de construcciones en el sector inmobiliario es resultado de factores determinantes como ser costos de materiales de construcción, alza de los precios de combustibles y devaluación del lempira frente al dólar. Considerando que el alza de los precios ha sido continua, existe alta tendencia al alza de los precios de los materiales de construcción ha sido continua, generando una alta tendencia al alza de los precios de las edificaciones. Estas dificultades impiden cubrir el déficit de viviendas que asciende arriba de 1 millón quinientos mil unidades especialmente en Francisco Morazán y Cortés, debido a la creciente migración del campo a la ciudad. Existen dos grandes factores que afectan el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, los Macroeconómicos y los Demográficos y Socio cultural. Macroeconómicos: Las viviendas son activos valiosos y en general representan una cantidad significativa de los activos totales de una familia. La compra depende de la Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 13
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disponibilidad de financiamientos a largo plazo, sobre todo entre los segmentos de bajos ingresos. Por lo tanto, el desempeño de la industria de desarrollo inmobiliario se ve afectado por muchos factores macroeconómicos, tales como la inflación, tasa de interés, el crecimiento del PIB, el ingreso per cápita y la confianza de los consumidores. Las tasas de interés afectan en gran medida el consumo y las decisiones de inversión de las empresas. Las tasas de interés afectan la liquidez de los pagos e inciden directamente sobre la demanda de bienes duraderos, el consumo y la compra de bienes raíces. Demográficos y socio-cultural: El crecimiento de la población, el alto porcentaje de jóvenes (en relación con la población total), tendencia al envejecimiento de la población y la preferencia social-cultural para las casas que poseen, se combinan para apoyar el alto potencial la demanda de propiedades residenciales de bienes raíces. La necesidad habitacional de vivienda social es considerable, pero no toda esa necesidad se traduce en demanda efectiva, debido que la mayoría de la población se encuentra bajo la línea de pobreza y muchos en condiciones de indigencia; por lo que, el acceso al financiamiento de una vivienda es imposible.
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IX. RECOMENDACIONES
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X. BIBLIOGRAFÍA http://www.bch.hn/barrido_edificaciones.php http://www.bch.hn/publicaciones_mensuales.php
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XI. ANEXOS Anexo 1 AREA TOTAL CONSTRUÍDA POR DESTINO , I TRIMESTRE DE CADA AÑO (MILES DE M2) DESTINO 2009 2010 2011 2012 2013 2014 PRIMER TRIMESTRE Área Total Área Total Área Total Área Total Área Total Área Total Vivienda 374 327 325.8 296.2 244.7 207.1 Apartamentos 12.7 16.9 26.2 9.6 13.5 21.6 Oficinas 30.8 28.3 15.7 20.7 23.7 13.1 Comercio 42.7 28.8 38.9 78 52.3 43.4 Bodegas 29.2 19.8 12.2 22 19.2 22.7 Ind. Manufact 17.8 9.9 14.5 16.6 9.2 24.6 Educativo 18.5 19.9 15.9 20.4 13.6 3.4 Hoteles 10.8 8.3 7.6 4.4 6.9 10.4 Restaurantes 2.3 1.8 2.9 2 4.1 2.8 Hospitales 17 5.6 3.8 3.1 3 7.9 Adm. Pública 2.9 5.3 4.3 4.9 9.5 9.8 (En metros cuadrados) Otros 18.1 18.4 19.5 15.3 43.6 21.2 Otros Ampliacion ToTal 576.80 Industrial 490.00 487.3 493.2 443.3 Total388 Período Residencial Comercial
CONSTRUCCIÓN PRIVADA, POR DESTINO
2008 2009 2010 2011 2012 2013
860,420 577,315 470,327 443,987 445,090.3 410,798
443,929 249,908 161,620 291,706 318,240.4 233,262
29,405 9,011 19,383 1,412 11,687.4 38,622
Edificios
es
77,804 47,891 23,671 27,383 31,932.1 54,545
143,835 115,538 174,459 138,633 107,334.6 93,976
1,555,393 999,663 849,461 903,121 914,284.8 831,203
Datos obtenidos de Boletín Estadístico de Banco Central de Honduras Mayo 2014.
PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN PRIVADA, POR DESTINO (En metros cuadrados) Período 2008 2009 2010 2011 2012
Residencial Comercial Industrial 55% 58% 55% 49% 49%
29% 25% 19% 32% 35%
2% 1% 2% 0% 1%
Otros Ampliaciones Edificios 5% 5% 3% 3% 3%
9% 12% 21% 15% 12%
Total 100% 100% 100% 100% 100%
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2013
49%
28%
5%
7%
11%
100%
VARIACIÓN ANUAL CONSTRUCCIÓN PRIVADA, POR DESTINO (En metros cuadrados) Período
Residencial Comercial Industrial
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Acumulada
Otros Edificios
Ampliaciones
Total
-33% -19% -6% 0% -8%
-44% -35% 80% 9% -27%
-69% 115% -93% 728% 230%
-38% -51% 16% 17% 71%
-20% 51% -21% -23% -12%
-36% -15% 6% 1% -9%
-52%
-47%
31%
-30%
-35%
-47%
Construcción Privada por Destino 9,000,000
8,000,000
7,000,000
6,000,000
Residencial Comercial Industrial
5,000,000
Otros Edificios Ampliaciones
4,000,000
Remodelaciones
Construcción Lineal
3,000,000
Total
2,000,000
1,000,000
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
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Anexo 2
Período
PRÉSTAMOS NUEVOS DE BANCOS COMERCIALES AL SECTOR PRIVADO Construcción
2008 2009 2010 2011 2012 2013
7,755.8 7,229.2 6,254.9 7,506.3 7,046.4 6,051.6
Compraventa 9,693.3 8,621.5 13,891.1 11,842.4 11,396.7 10,669.1
Liberación gravámenes 371.8 472.0 447.3 762.4 961.5 772.1
Total 17,820.9 16,322.7 20,593.3 20,111.1 19,404.6 17,492.8
Datos obtenidos de Boletín Estadístico del Banco Central de Honduras Mayo 2014.
El déficit habitacional en Honduras asciende a 1 millón 150 mil viviendas, de este total un 65 por ciento constituye un déficit cualitativo, según cifras de la Dirección General de Vivienda y Urbanismo, divulgadas este miércoles. De acuerdo a la Dirección de Vivienda cada año el déficit habitacional en el país se incrementa en unas 25,000 viviendas, situación que se recrudece debido a la pobreza, la falta de proyectos sociales y de crédito, y los altos costos de la carretilla de los productos de construcción. La esperanza de tener una vivienda digna para miles de hondureños sea un sueño que difícilmente se hace realidad, lo que da como resultado que miles de hondureños vivan en condición de hacinamiento, que se eleva al 9 por ciento a nivel nacional según la 39 Encuesta Permanente de Hogares del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Los permisos de construcción en los principales municipios del país se redujeron en 17.3 por ciento en relación a los proyectos residenciales, mientras que en el área comercial este supera el 40.9 por ciento, especialmente en el Distrito Central y en San Pedro Sula. Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 19
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Se estima que el aumento a los productos de construcción son los más sensibles, según los expertos esta industria, estos han sufrido un aumento general entre 10 y un 20 por ciento anual durante los últimos 5 años. Según publicaciones de Banco Hondureño para la Producción y la Vivienda (BANHPROVI), en el 2009 la banca tradicional realizó 4,004 operaciones de crédito; de ese total, solo el 14 por ciento se destinaron a familias que requirieron subsidio complementario, lo que demuestra, un segmento de mercado de escasos recursos. Inicio / Nuestro Trabajo Según cifras oficiales proporcionadas por la Dirección General de Vivienda y Urbanismo, el déficit habitacional en el país asciende a 1 millón 150 mil unidades habitacionales, de este total un 65% constituye un déficit cualitativo. Cada año el déficit habitacional en el país se incrementa en unas 25,000 viviendas, registrándose a la fecha una necesidad de aproximadamente 400,000 unidades habitacionales nuevas. La problemática de vivienda del país se origina en factores estructurales: alto índice de crecimiento poblacional (2.6%), urbanización de carácter explosivo en ciertas ciudades de la zona norte, receptoras netas de migración, hogares en situación de pobreza y pobreza extrema que no ejercen demanda por falta de capacidad de pago, oferta limitada de tierra apta para vivienda, falta de propiedad legal de los predios, títulos de terrenos imperfectos y restringidos. Los asentamientos informales observan carencia de servicios básicos, precariedad en la construcción, condiciones de hacinamiento y en muchos casos, de promiscuidad. En Honduras, para el año 2010 existen un total de 1,737,262 viviendas que tiene un promedio de 3.7 piezas por vivienda. Mercado inmobiliario comienza a crecer en Honduras Tópico Dirección Financiera/ MF Raúl Andino 20
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Fuente: La Prensa
XII.
El problema de la vivienda
en Honduras Por Alberto Benítez Salem* TEGUSIGALPA, Honduras, marzo de 2007.- Según el PNUD, al año 2003 había un déficit de 749 mil viviendas, de las cuales un 72% representan necesidades de mejoramiento y, el 28% restante, necesidad de vivienda nueva. A esto se suma un déficit acumulativo de 25 mil viviendas anuales, (INE, 2004). La producción formal anual es de entre 7 mil y 7 mil 500 viviendas. Y la informal (BCH) es de 23 mil 800 cada año. En Honduras, según la Encuesta de Hogares INE, de mayo 2004, 2.613.608 viven con ingreso per cápita de USD $2,00 al día, aunque según otras fuentes son 3 millones 200 mil los que viven en extrema pobreza (47.7%).
Según PNUD 749 mil familias carecen de una vivienda digna donde vivir
Esta población pobre es la que no tiene acceso a la vivienda comercial, y tampoco hay alternativas para su situación. Un estudio de la Universidad Nacional Autónoma de Honduras, ha reflejado que el 45% de las viviendas existentes en el país, carecen de servicios de agua, energía eléctrica, y evacuación de excretas; y, el 54% de las mismas, correspondía a casas de un sólo dormitorio. La población empobrecida es víctima de la exclusión de los sistemas convencionales, sean impulsados por el Estado o por el sector privado. Para esta población el acceso a una vivienda digna por los mecanismos comerciales es prácticamente imposible. Sencillamente, los pobres son considerados población de alto riesgo y por lo tanto no elegibles, lo que de antemano significa, sin derecho a vivienda digna. El Régimen de Aportaciones Privadas El Régimen de Aportaciones Privadas (RAP), es un sistema de ahorro y préstamo creado por el Estado, con 180 mil afiliados; conformados por: -Empleados de tres salarios mínimos, 51%. -Empleados de entre 6 mil a 16 mil lempiras, 41%. -Empleados con más de 8 salarios mínimos, 8%. El RAP capta depósitos de sus 180 mil afiliados, pero el servicio es únicamente para una pequeña parte, los calificados por la banca. Los segmentos de tres salarios mínimos y el sector emergente de clase media por considerarlos de alto riesgo, no tienen acceso al financiamiento, aunque son aportantes al sistema. En 10 años el beneficio sólo ha llegado a 26 mil afiliados.
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Con el RAP, los sectores de clase media alta (salarios de 18 mil lempiras en adelante) acceden a todas las líneas de servicios, especialmente compra de vivienda, construcción y liberación de hipotecas. La clase popular y media emergente, cuando pueden, se limitan a pequeños créditos para mejoras y compras de terrenos (6%). El Programa gubernamental Vivienda Para La Gente (2002-2005) Este programa, tenía una meta de 31 mil subsidios. A diciembre 2005 apenas colocó 4.250, es decir el 7%. Una causa de la baja ejecución es el uso de los bancos comerciales, que dificultan el acceso a la población; el poco interés del sector bancario se debe a la baja tasa de intermediación (3%). Conclusiones El Estado, por conducto de los bancos comerciales y los grandes empresarios de la construcción, jamás podrá llegar con soluciones de vivienda para la población empobrecida del país. Los organismos de la sociedad civil que impulsamos la vivienda de interés social compartimos que es necesario una reconversión conceptual y estratégica de los actuales programas de vivienda. La vivienda de calidad aceptable no está cubriendo la demanda del crecimiento vegetativo de la población estimado en 25 mil unidades. No se está aprovechando el potencial de las organizaciones desarrolladoras de vivienda de interés social. Frente a este difícil panorama, las perspectivas del Estado hondureño, de lograr un cumplimiento exitoso de las proyecciones plasmadas en la Estrategia de Reducción de la Pobreza (ERP), así como de las Metas del Milenio proyectado al año 2015, son poco esperanzadoras. Sería diferente, si los sectores afectados asumen la responsabilidad de incidir en la voluntad política del Estado. Para esto será necesario tomar conciencia del problema y unificar esfuerzos de forma organizada. *Alberto Benítez Salem es director ejecutivo de Hábitat para la Humanidad Honduras. Para más información escriba a Hábitat Honduras, al e-mail
[email protected] Si aún no estas inscripto/a en el BOLETIN DE VIVIENDA y deseas recibir noticias acerca de la vivienda digna en América Latina y el Caribe, con historias como éstas, INSCRÍBETE ya mismo, e invita a tus amigos y compañero/as de trabajo que hagan lo mismo.
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