Sectres Rentables Trujillo
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análisis de oferta demanda del los sectores de trujillo ,sectoresmas rentables para usos de comercio,salud y oficinas....
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SECTOR B
INDICE
1. INTRODUCCION 2. OBJETIVOS 1.1. OBJETIVOS GENERALES 1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS 3. METODOLOGIA 1.1. RUTA METODOLOGICA 1.2. CUADRO DE ANALISIS 1.3. CUADRO DE RECOLECCION DE DATOS 4. CRONOGRAMA CAPITULO 1: METAS 1. RENTABILIDAD 1.1. CARACTERIZACION DE SUBSECTORES 1.2. SUBSECTORE(S) RENTABLE(S) 1.3. OFERTA Y DEMANDA SEGÚN CATEGORIA DE USOS 1.4. PRONOSTICO DE RENTABILIDAD 1.5. TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y TIENDAS 1.6. USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES 1.7. DOS USOS MIXTOS MI XTOS RENTABLES 2. SOSTENIBILIDAD 2.1. ECO-AMIGABLE CAPITULO 2: HECHOS 1. DOS TERRENOS 1.1. ASPECTOS CONTEXTUALES CONTEXTUALES 1.2. POSIBLES AMBIENTES BIBLIOGRAFIA ANEXOS
1
SECTOR B
1.
INTRODUCCION
El presente trabajo consiste en obtener un programa arquitectónico más rentable y sostenible, para lo cual hemos seguido una programación , es decir una serie de pasos que consiste en la recolección y análisis de datos pertinentes para concluir en resultados (Según la teoría de White – “Introducción a la Programación Arquitectónica”)
Para ello la clase pasada hemos logrado presentar todos los subcomponentes establecidos en nuestra ruta metodológica, como son:
Caracterización de subsectores bajo la perspectiva rentable
Oferta y demanda según categoría de usos
Perfil de usuario
Pronostico de rentabilidad
Tipología rentable de tiendas y oficinas
Usos complementarios
Dos usos mixtos
Sostenibilidad
Dos terrenos
Aspectos contextuales
Posibles ambientes
Dos listas de ambientes con áreas
Aspectos funcionales y espaciales
Sistema constructivo
Materiales
Estructura
Aspectos constructivos y estructurales
2 montos de inversión y de venta
Preceptos
Conceptos (elección del programa más rentable y sostenible)
De lo cual se obtuvo que nuestro subsector rentable era el sector 2 formado por la av. Larco tramo O.R. – Ovalo Ovalo Larco, llegando a elegir dos usos mixtos basados en la oferta, demanda y el pronóstico de rentabilidad, como son: centro empresarial y tiendas , hotel*** y residencial, y el otro uso era centro empresarial, clinica HII, hotel***, para lo cual escogimos dos terrenos que son: actual Sebástian y actual Rocky ’s cada uno con
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SECTOR B
sus usos respetivamente. Según el cálculo de rentabilidad de los dos programas, resulto que el programa más rentable es el del Sebástian con un 39%, mientras que el otro programa tenía 32%. Debido a esto se había elegido el programa del Sebástian. Ante la exposición de la clase pasada presentada como como PRE-entrega, algunos errores, los cuales los corregimos y presentaremos el día de hoy: h oy:
tuvimos
1. La elección de los dos subsectores -
Corregir la ponderación dada a los subsectores, darle a cada indicador una ponderación dependiendo de su peso.
2. Corregir los cálculos en el pronóstico pronóstico de rentabilidad rentabilidad 3. Estudiar casos análogos de clínicas respecto a los ambientes que se alquilan. 4. Profundizar en el estudio de la normativa de establecimientos de salud. 5. Justificar si los estacionamientos se venden en su totalidad a favor de la inmobiliaria 6. Estudiar casos análogos de centro de convenciones 7. Mostrar conclusiones para cada subcomponente Debido a estos cambios algunos resultados del trabajo se verán afectados. Esperamos el trabajo sea entendible.
ATTE: EL GRUPO PROGRAMADOR
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SECTOR B
2.
OBJETIVOS
1. OBJETIVOS GENERALES
Desarrollar y consolidar la capacidad del alumno para la Programación Arquitectónica, de un edificio, cuyo diseño sea de mediana complejidad.
2. OBJETIVOS ESPECIFICOS
Formular un Programa Arquitectónico, considerando las experiencias propias y la de otros grupos, del trabajo precedente de curso, desarrollada en la Unidad de Introducción al Programa Arquitectónico de acuerdo al escenario asignado del Anexo I.
4
SECTOR B
3.
METODOLOGIA 1.1.
RUTA METODOLOGICA
5
SECTOR B
1.2.
COMPONENTES
CUADRO DE ANALISIS
SUB-COMPONENTES
CARACTERIZACIÓN DE SUBSECTORES
SUBSECTOR(ES) RENTABLE(S)
OFERTA Y DEMANDA SEGÚN CATEGORIA DE USOS PERFIL DEL USUARIO
METAS
PRONOSTICO DE RENTABILIDAD
TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y TIENDAS USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES DOS USOS MIXTOS RENTABLES RENTABILIDAD ACCESIBILIDAD DIVERSIDAD DE USOS ASOLEAMIENTO ORIENTACION ESPACIOS EXTERIORES PROTEGIDOS DEL SOL Y VIENTOS (preceptos) ACCESO PARA TODO TIPO DE USUARIO (preceptos) FLEXIBILIDAD DEL PROGRAMA (preceptos) CONSERVAR LA VEGETACION EXISTENTE IMPACTO SOBRE EL ENTORNO INMEDIATO SERVICIOS DE PROXIMIDAD AL ENTORNO SOSTENIBILIDAD
INDICADORES COSTO M2 DEL SUELO COSTO M2 DE VENTA COSTO M2 DE ALQUILER N° DE RUTAS DE TRANSPORTE TIPO DE TRANSPORTE (ACCESIBILIDAD) Nª DE TERRENOS DISPONIBLES ALTURA DE EDIFICACION DE LAS ZONAS COEFICIENTE DE EDIFICACION DE LAS ZONAS NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LA ZONA DESEABLE NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO AL PRECIO DE VENTA POR M2 MAYOR RANGO DE GANANCIA ENTRE EL COSTO DE SUELO Y COSTO DE VENTA GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO MAYOR ALTURA DE EDIFICACION MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACION MAYOR PORCENTAJE DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LA ZONA DESEABLE % DE USOS PREDOMINANTES TIPO DE ACTIVIDAD PREDOMINANTE DEFICIT O SUPERAVIT DE ACTIVIDADES TIPOS DE NECESIDADES SEGÚN ACTIVIDADES INGRESOS ECONOMICOS % DE OCUPABILIDAD CANTIDAD DE INVERSIÓN % DE GANANCIA ÁREA ÚTIL COMERCIAL TIEMPO DE RECUPERACION MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA GRADO DE OFERTA GRADO DE DEMANDA MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA GRADO DE OFERTA GRADO DE DEMANDA % DE OCUPACION DE CADA USO CANTIDAD DE INVERSIÓN % DE GANANCIA
% MAXIMO DE GANANCIA GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO SECCION DE VIAS GRADO DE COMPATIBILIDAD DE USOS TIPO DE ACTIVIDADES GRADO DE INSIDENCIA SOLAR GRADO DE DIRECCION DEL VIENTO NIVEL DE ACCESOS Y CIRCULACIONES ADECUADA PARA DISCAPACITADOS
GRADO DE ADAPTABILIDAD DE AMBIENTES GRADO DE CONSERVACION DE VEGETACION EXISTENTE NUMERO Y TIPO DE SERVICIOS EXISTENTES
•
GRADO DE ADAPTABILIDAD DE LOS CRITERIOS
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SECTOR B
DOS TERRENOS
ASPECTOS CONTEXTUALES
POSIBLES AMBIENTES HECHOS
DOS CUADROS DE AMBIENTES CON ÁREAS
ASPECTOS FUNCIONALES Y ESPACIALES SISTEMA CONSTRUCTIVO MATERIALES ESTRUCTURA ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y ESTRUCTURALES PRESUPUESTO ESTIMADO DE DOS PROGRAMAS
PRECEPTOS
UBICACIÓN RENTABLE DE ALGUNOS AMBIENTES MAXIMA EXPLOTACION DEL AREA COMERCIAL CUADRO DE AMBIENTES CON AREAS APROVECHAMIENTO DE CONDICIONANTES CONTEXTUALES MÁXIMA % DE GANANCIA
DIMENSIONES EXACTAS DE TERRENOS COSTO M2 DEL SUELO COSTO DE DEMOLICION COSTO M2 DE VENTA % DE GANANCIA GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN MAYOR ALTURA DE EDIFICACIÓN NIVEL DE CERCANIA A PARQUES CANTIDAD Y TIPO DE PROBLEMAS CONTEXTUALES CANTIDAD Y TIPO DE POTENCIALES CONTEXTUALES TIPOS DE ACTIVIDADES SEGÚN USUARIOS TIPOS DE ACTIVIDADES Y AMBIENTES SEGÚN MODELOSS ANALOGOS DIMENSIONES DEL MOBILIARIO CANTIDAD Y ÁREAS MÍNIMAS DE AMBIENTES % DE CIRCULACION VERTICAL Y HORIZONTAL CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS POR USO TIPO DE FLUJOS NIVEL DE ORGANIZACIÓN DE AMBIENTES Y ZONAS CAPACIDAD PORTANTE COSTO DE M2 DE SISTEMA CONSTRUCTIVO ALTURA DE EDIFICACIÓN REQUERIMIENTOS SEGÚN RNE COSTO M2 SUELO COSTO M2 DE VENTA CANTIDAD DE INVERSION % DE GANANDIA % DE GANANCIA %DE CIRCULACION AREA UTIL COMERCIAL COSTO M2 DE VENTA
CONCEPTOS ALTERNATIVOS CONCEPTOS
PROYGRAMA MAS RENTABLE Y SOSTENIBLE
7
SECTOR B
1.3.
CUADRO DE RECOLECCION DE DATOS
INDICADORES
FUENTE DE DATOS
METODOLOGIA
ENCARGADO
VISITA DE CAMPO PLANO DE USOS DE SUELO REGLAMENTO DE ZONIFICACION PERITO TASADOR INMOBILIARIAS PLANO DE VÍAS PLANO DE ZONIFICACION
RECORRIDO DE CAMPO ENTREVISTAS RECOLECCIÓN Y ANÁLISIS DE INFORMACIÓN
CARRANZA NINAQUISPE ALEX
RESULTADOS DE LA CARACTERIZACION DE SUBSECTORES
ANALISIS COMPARATIVO
TODOS
TIPO DE ACTIVIDAD PREDOMINANTE DEFICIT O SUPERAVIT DE ACTIVIDADES % DE USOS PREDOMINANTES
VISITA DE CAMPO, PLANO DE USO DE SUELO, DATOS ESTADISTICOS
RECORRIDO DE CAMPO ANALISIS DE INFORMACION ENTREVISTAS
RODRIGUEZ LEON MARCO
TIPOS DE NECESIDADES SEGÚN ACTIVIDADES INGRESOS ECONOMICOS % DE OCUPABILIDAD CANTIDAD DE INVERSIÓN % DE GANANCIA ÁREA ÚTIL COMERCIAL TIEMPO DE RECUPERACION
VISITA DE CAMPO, PLANO DE USO DE SUELO, DATOS ESTADISTICOS
RECORRIDO DE CAMPO ANALISIS DE INFORMACION ENTREVISTAS
RODRIGUEZ LEON MARCO
CASOS ANALOGOS
RECORRIDO DE CAMPO ENTREVISTAS RECOLECCIÓN Y ANALISIS DE INFORMACION
CASAMAYOR QUIROZ MERLY
MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA GRADO DE OFERTA GRADO DE DEMANDA
RESULTADO DEL PRONOSTICO DE RENTABILIDAD
ANALISIS COMPARATIVO
TODOS
MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA GRADO DE OFERTA GRADO DE DEMANDA
RESULTADO DEL PRONOSTICO DE RENTABILIDAD
ANALISIS COMPARATIVO
TODOS
% DE OCUPACION DE CADA USO CANTIDAD DE INVERSIÓN % DE GANANCIA
INMOBILIARIA MODELOS ANALOGOS
ENCUESTA RECOLECCIÓN, CALCULO Y ANÁLISIS DE INFORMACIÓN
CASTILLOSO REYNOSO ROMARIO
RESULTADOS DE LOS INDICADORES ANTERIORES
ANALISIS
TODOS
GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO SECCION DE VIAS
PLANO DE VIAS PLANO DE SECCION VIAL DATOS DE CAMPO
RECORRIDO DE CAMPO ANALISIS DE INFORMACION
VITES APONTE ALEXANDER
GRADO DE COMPATIBILIDAD DE USOS TIPO DE ACTIVIDADES
PLANO DE ZONIFICACION
RECORRIDO DE CAMPO ANALISIS DE INFORMACION
LUJAN DARWING CORRALES
GRADO DE INSIDENCIA SOLAR GRADO DE DIRECCION DEL VIENTO
DATO DE CAMPO
RECORRIDO DE CAMPO ANALISIS DE INFORMACION
TODOS
RNE, NEUFERT
ANALISIS OBJETIVO
CARRANZA NINAQUISPE ALEX
PEQUEÑO MANUAL DE PROYECTO SOSTENIBLE
ANALISIS OBJETIVO
TODOS
COSTO M2 DEL SUELO COSTO M2 DE VENTA COSTO M2 DE ALQUILER N° DE RUTAS DE TRANSPORTE TIPO DE TRANSPORTE (ACCESIBILIDAD) Nª DE TERRENOS DISPONIBLES ALTURA DE EDIFICACION DE LAS ZONAS COEFICIENTE DE EDIFICACION DE LAS ZONAS NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LA ZONA DESEABLE NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO AL PRECIO DE VENTA POR M2 MAYOR RANGO DE GANANCIA ENTRE EL COSTO DE SUELO Y COSTO DE VENTA GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO MAYOR ALTURA DE EDIFICACION MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACION MAYOR PORCENTAJE DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LA ZONA DESEABLE
% MAXIMO DE GANANCIA
NIVEL DE ACCESOS Y CIRCULACIONES ADECUADA PARA DISCAPACITADOS GRADO DE ADAPTABILIDAD DE AMBIENTES GRADO DE CONSERVACION DE VEGETACION EXISTENTE NUMERO Y TIPO DE SERVICIOS EXISTENTES
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SECTOR B
GRADO DE ADAPTABILIDAD DE LOS CRITERIOS DIMENSIONES EXACTAS DE TERRENOS COSTO M2 DEL SUELO COSTO M2 DE VENTA % DE GANANCIA GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN MAYOR ALTURA DE EDIFICACIÓN NIVEL DE CERCANIA A PARQUES CANTIDAD Y TIPO DE PROBLEMAS CONTEXTUALES CANTIDAD Y TIPO DE POTENCIALES CONTEXTUALES TIPOS DE ACTIVIDADES SEGÚN USUARIOS TIPOS DE ACTIVIDADES Y AMBIENTES SEGÚN MODELOSS ANALOGOS DIMENSIONES DEL MOBILIARIO CANTIDAD Y ÁREAS MÍNIMAS DE AMBIENTES % DE CIRCULACION VERTICAL Y HORIZONTAL CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS POR USO TIPO DE FLUJOS NIVEL DE ORGANIZACIÓN DE AMBIENTES Y ZONAS
PEQUEÑO MANUAL DE PROYECTO SOSTENIBLE PLANO DE ZONIFICACIÓN PLANO DE LOTIZACIÓN PERITO TASADOR PLANO DE VÍAS CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANOS RREGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES
ENTREVISTAS RECOLECCIÓN Y ANÁLISIS DE INFORMACIÓ
CARRANZA NINAQUISPE ALEX
MODELOS ANÁLOGOS VISITA DE CAMPO
NEUFERT REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES MODELOS ANÁLOGOS
MODELOS ANÁLOGOS UPAO (LABORATORIO DE SUELO) INMOBILIARIA CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANOS
REQUERIMIENTOS SEGÚN RNE
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES
% DE GANANCIA %DE CIRCULACION AREA UTIL COMERCIAL COSTO M2 DE VENTA
TODOS
VISITA DE CAMPO
CAPACIDAD PORTANTE COSTO DE M2 DE SISTEMA CONSTRUCTIVO ALTURA DE EDIFICACIÓN
COSTO M2 SUELO COSTO M2 DE VENTA CANTIDAD DE INVERSION % DE GANANDIA
ANALISIS
MANUAL DE SOSTENIBILIDAD INMOBILIARIA VISITA DE CAMPO MODELOS ANALOGOS REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES INMOBILIARIA PERITO TASADOR VISITA DE CAMPO MODELOS ANALOGOS PROGRAMA ELEGIDO
RECOLECCIÓN Y ANÁLISIS DE INFORMACIÓN
RECORRIDO DE CAMPO ENTREVISTAS RECOLECCIÓN Y ANÁLISIS DE INFORMACIÓN
TODOS
CASAMAOR QUIROZ MERLY
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SECTOR B
4.
CRONOGRAMA
FECHA
ACTIVIDADES
SEXTA SEMA NA 1
2
3
4
5
SEPTIMA SEMANA
6
7
8
9
10
11
DATOS DE CAMPO DATOS AN ALOGOS DATOS GRAFICOS DATOS NORMATIVOS ANÁLISIS SITUACIONAL MEDIANTE INDICADORES RENTABLES IDENTIFICAR ZONAS COMPATIBLES CON TIENDAS Y OFICINAS CARACTER IZACIÓN DE SUBSECTORES COMPARACIÓN SUB SECTORES RENTABLES 1 Y 2 DATOS ESTADISTICOS DATOS DE ENT REVISTAS ESTUDIO DE MERCADO OFERTA Y DEMANDA SEGÚN CATEGORIA DE ESTABLECIMIENTOS IDENTIFICAR USUARIO IDENTIFICAR % DE GANANCIA PRONÓSTICO DE RENTABILIDAD COMPARACION DE % DE GANANCIA USOS COMPLEMENTARIOS REN TABLES TIPOLOGIA REN TABLE DE OF ICINAS Y TIENDAS DETERMINACION DE PORCENTAJES POR USOS DOS USOS MIXTOS RENTABLES VER IFICACION DE RENT ABILIDAD RENTABILIDAD CRITICA CALIFICADA 1 DATOS NORMATIVOS PEQUEÑO MANUAL DE PR OYECTO SOSTENIBLE ELECCION DE CRITERIOS SERVICIOS DE PROXIMIDAD (1.00 -1.04) IMPACTO SOBRE EL ENTORNO INMEDIATO (2.00 -2.05) CONSERVAR VEGETACION (3.00 - 3.07) ORIENTACIÓN (3.00 -3.05) ASOLEAMIENTO (1.00 – 1.06) DIVERS IDAD DE USOS (2.00 – 2.01) ACCESIBILIDAD (1.00 – 1.03)
APLICACIÓN SOSTENIBILIDAD METAS DATOS CAM PO DATOS DE ENTREVISTA S DATOS NORMATI VOS EVAL UACION DE POSIBLES TERRENOS DOS TERRENOS ANALISIS DE CUALIDADES O PROBLEM AS ASPECTOS CONTEXTUALES MODELOS A NALOGOS DATOS ESTADISTICOS ESTUDIO DE REQUERIMIENTOS DEL USUSARIO
POSIBLES AMBIENTES CRITICA CALIFICADA 2
10
SECTOR B
FECHA
ACTIVIDADES
SEPTIMA SEMANA
7
8
9
10
OCTAVA SEMANA
11
12
13
14
15
16
Q UINTA SEM A
17
18
19
20
21
ESTUDIOS DE RNE Y CASOS ANAL OGOS ELABORACION DE FICHAS AMTROPOMETRICAS DOS CUADROS DE AMBIENTES CON AREAS ELABORACION DE ORGANIGRAMAS Y FLUJOGRAMAS ASPECTOS FUNCIONALES Y ESPACIALES DATOS NORMATIVOS DATOS TOPOGRAFICOS IDENTIFICACION DE CAPACIDAD PORTANTE SISTEMA CONSTRUCTIVO ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS MATERIALES Y ESTRUCTURA ESTUDIO DE RENTABILIDAD Y RNE ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y ESTRUCTURALES CALCULOS DE RENTABILIDAD MONTOS DE INVERSION Y DE VENTA DE DOS PROGRAMAS EVALUACION HECHOS DATOS GENERALES EVALUACION DE METAS Y HECHOS ACCESO PARA TODO TIPO DE USUARIO UBICACIÓN RENTABLE MAXIMA EXPLOTACION DE AREA UTIL COMERCIAL CUADRO DE AMBIENTES CON AREAS ESPACIOS EXTERIORES PROTEGIDOS ANALISIS DE APLICABILIDAD FLEXIBILIDAD DEL PROGRAMA APROVECHAMIENTO DE CONDICIONANTES EVALUACION DE CRITERIOS MAXIMO % DE GANACIA ELABORACION PRECEPTOS EVALUACION Y ELECCION PROGRAMA MAS RENTABLE Y SOSTENIBLE ELABORACION CONCEPTOS PRE ENTREGA REPLANTEO 1 CRITICA CALIFICADA 3 REPLANTEO 2 CRITICA CALIFICADA 4 REPLANTEO 3 ENTREGA FINAL REPLANTEO 3 ENTREGA FINAL
11
SECTOR B
CAPITULO 1: METAS 12
SECTOR B
SECTOR OESTE DE TRUJILLO
Conformado por:
Los cedros San isidro Santa Inés Barrio medico La esmeralda Covicorti
Santa Isabel El alambre Las capullanas El trupal Luis Albrecth San Nicolás Av. Larco Av. Fátima Vista hermosa San Andrés
Merced Monserrate Vista alegre California Huamán El golf Galeno La perla El recreo Torres Araujo
13
SECTOR B
1. RENTABILIDAD Tal como lo señala la ruta metodológica de la página 5 para el análisis de rentabilidad caracterizaremos nuestro sector identificando la categoría de vías, además del costo del terreno por m2, el costo de venta por m2 y el costo de alquiler por m2, esto nos permitirá subdividir nuestro SECTOR B en sub sectores con características similares entorno a la rentabilidad para posteriormente elegir subsector(s) más rentable(s). Después de obtener el subsector(s) más rentable(s), tal como lo señala la ruta metodológica realizamos un estudio de mercado referente a establecimientos de Hospedaje, salud y centro de convenciones también se procede a realizar el mismo proceso de análisis de estudio de mercado referente a tiendas y oficinas. Luego de este proceso de Estudio de mercado nos lleva al subcomponente Oferta y Demanda e identificamos, el Perfil del usuario Llegamos a identificar el mayor porcentaje de ganancia de casos análogos para establecer un pronóstico de Rentabilidad.
1.1. CARACTERIZACION DE SUBSECTORES
ZONA COMERCIAL
NIVEL DE SERVICIO
ZONA DE COMERCIO VECINAL (CV)
Vecindad y barrio Hasta 7,500 hab.
Resultado de diseño
1.5 (a+r)
ZONA DE COMERCIO ZONAL (CZ)
Sector y distrito Hasta 150,000hab.
450m2
1.5 (a+r)
ZONA DE COMERCIO ESPECIALIZADO (CE)
Distrital
450m2
1.5 (a+r)
5,000m2
1.5 (a+r)
ZONA DE COMERCIO Metropolitano METROPOLITANO y regional (CM)
LOTE MINIMO
ALTURA DE EDIF.(1)
ZONIFICACION
AREA LIBRE
No aplicable en primeros pisos y suficiente en pisos superiores para iluminación y ventilación, a juicio de las comisiones técnicas.
RESIDENCIAL COEF.DE COMPATIBLE EDIF.(2) (3)
3.0
6.5
7.5
RDM Máx. 60% del área techada total resultante RDM Máx. 50% del área techada total resultante RDM Máx. 25% del área techada total resultante
8.0
14
SECTOR B
ZONIFICACION
ZONA REGLAMENTACION ESPECIAL DE COMERCIO
NIVEL DE SERVICIO
LOTE MINIMO
ALTURA DE EDIF.(1)
ZRE-C Z(a)
Resultado de diseño
5 Pisos
ZRE-C Z(b)
Resultado de diseño
1.5 (a+r)(1)
90.00ml
1.0 (a+r) (1)
ZRE-C Z(d)
Sector y distrito Hasta 150,000 hab.
300m2
1.5 (a+r) (1)
ZRE-C Z(e)
Sector y distrito Hasta 150,000 hab.
450m2
1.5 (a+r) (1)
Sector
ZRE-C Z(c)
AREA LIBRE
COEF.DE EDIF.(2)
3.5
No aplicable en primeros pisos y suficiente en pisos superiores para iluminación y ventilación, a juicio de las comisiones técnicas.
4.0
3.0
6.5
7.5
RESIDENCIAL COMPATIBLE (3) RDM Máx. 70% del área techada total resultante RDM Máx. 50% del área techada total resultante RDM Máx. 70% del área techada total resultante RDM Máx. 50% del área techada total resultante RDM Máx. 25% del área techada total resultante
15
SECTOR B
ZONAS COMPATIBLES CON TIENDAS Y OFICINAS
INIDIICADORES DE RENTABILIDAD PARA LA CARACTERIZACION DE SUBSECTORES
REGLAMENTCION ESPECIAL DE COMERCIO
16
SECTOR B
COSTO M2DE SUELO
COSTO M2 DE VENTA
TERRENOS DISPONIBLES
SUBSECTOR 1: ZRE-CZ (b)
ALTURA DE EDIFICACION 1.5 (A+R)(1)
COEFICIENTE DE EDIFICACION 4.0
SUBSECTOR 2: ZRE-CZ (d)
ALTURA DE EDIFICACION 1.5 (A+R)(1)
COEFICIENTE DE EDIFICACION 6.5
17
SECTOR B
SUBSECTOR 3: ZRE-CZ(a)
ALTURA DE EDIFICACION 5 PISOS
COEFICIENTE DE EDIFICACION 3.5
SUBSECTOR 4: ZRE-CZ (a)
ALTURA DE EDIFICACION 5 PISOS
COEFICIENTE DE EDIFICACION 3.5
18
SECTOR B
ZONA COMERCIAL SUBSECTOR 5: CZ ALTURA DE EDIFICACION 1.5(A+R)
COEFICIENTE DE EDIFICACION 6.5
SUBSECTOR 6: CZ ALTURA DE EDIFICACION 1.5(A+R)
COEFICIENTE DE EDIFICACION 3.0
SUBSECTOR 7: CZ ALTURA DE EDIFICACION 1.5(A+R)
COEFICIENTE DE EDIFICACION 6.5
19
SECTOR B
SUBSECTOR 8: CZ ALTURA DE EDIFICACION 1.5(A+R)
MICROS
COEFICIENTE DE EDIFICACION 3.0
N° DE RUTAS DE TRANSPORTE Y TIPO DE TRANSPORTE
LEYENDA COLECTIVOS
COMBIS
20
SECTOR B
21
SECTOR B
Después de identificar el tipo de vía para reconocer el tipo de transporte que circula en estas vías se reconocen el número de rutas que coinciden con nuestros 8 corredores propuestos y sus límites propiamente dicho, es decir vías que pasan directamente por nuestro corredor y las vías que delimitan los corredores para identificar la cantidad de rutas y la cercanía a vías pertinentes, para reconocer que vías pueden aumentar la calidad del proceso de elección del subsector rentable y la elección de dos terrenos rentables.
IMAGEN: ELABORACION PROPIA FUENTE: PLANO RUTAS DE TRANSPORTE (PLANDET)
En la imagen se describe la cantidad de rutas que pasan por los corredores y por las vías que delimitan los corredores y son sumadas para obtener el número de rutas que pasan por el subsector rentable.
TIEMPO ESTIMADO DE LLEGAR AL SUBSECTOR
La tabla nos muestra donde tiene que ir más el cliente a las oficinas y el mayor porcentaje esta en Trujillo 27% seguido de El Porvenir y La Esperanza con 16% y dejando con menor porcentaje de 5% a Primavera, Bs.Aires, Huanchaco, El Milagro, Moche, Florencia, Monserrate y La Sierra.
22
SECTOR B
R
A N
E
R
S V
RI
P
MI
.
E P
Z
OT N E C V R O S
1 2 3 5 6 7
P
S
H
G LI
C
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A
M M
A
B
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I
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A
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B
O A
A R
S
C E
A
E U
O
A IR
I
II
III I
I
I
I TOTAL
FUENTE DE TRABAJO
NIVEL DE PREFERENCIA DE USUARIOS
Es necesario realizar este proceso para determinar indicadores de % de preferencia del usuario respecto al costo de m2 de venta y el % de preferencia del usuario respecto al lugar.
¿EN CUAL DE LOS SIGUIENTES LUGARES LE GUSTARIA QUE ESTE UBICADA SU OFICINA?
5% 12% 5%
7% 34%
16% 19%
2% AV. LARCO
AV. OESTE ( POR LA CORTE )
AV. HUSARES DE JUNIN
MANUEL SOANE
AV. ESPAÑA ( POR LA OR )
FRENTE AL MALL ( POR SAGA )
CERCA A UPAO
AV. AMERICA SUR
23
SECTOR B
•
•
•
El mayor porcentaje es el 34% los cuales desearían tener oficinas y tiendas en la Av. Larco. Seguido del 19% que desearían tener oficinas y tiendas en la Av. América Oeste ( Por la corte ) El 5% desearía tener oficinas y tiendas en Húsares de Junín y cerca de la Upao, y el 0% en la calle Manuel Soane.
¿CUAL DE LOS SIGUIENTES PRECIOS ESTA DISPUESTO A PAGAR POR M2? 11% 34% 28% 27%
2100- 2500 •
•
1700 - 1900
1300
Menos de 1300
La mayoría de personas encuestadas están dispuestos a pagar entre $2100 - $2500 por m2 siendo el 34%, seguido del 28% que estarían dispuestos a pagar $1300 por m2. El porcentaje menor es 11% el cual indica que pueden pagar menos de $1300 por m2. •
RETIROS
RETIROS SUBSECTOR1:ZRE-CZb AV.AMERICA OESTE AV.JESUS DE NAZARETH SUBSECTOR 2:ZRE-CZd AV. LARCO HERRERA SUBSECTOR 3: ZRE-CZa AV.HUSARES DE JUNIN SUBECTOR 4: ZRE-CZa CALLE MANUEL SOANE SUBSECTOR 5: CZ PARTE DE LA AV.ESPAÑA
AVENIDA
CALLE (Transversales)
3m
2m
3m
2m
3m
2m
3m
2m
3m
2m
24
SECTOR B
SUBSECTOR 6: CV (Alrededor de la UPAO) AV. AMERICA SUR – PROLONG.CESAR VALLEJO SUBSECTOR 7: CZ Parte de la AV.AMERICA DEL SUR SUBSECTOR 8: CV Frente al Mall 3m 2m (Parte SAGA) AV. AMERICA OESTE •
3m
2m
3m
2m
CARACTERIZACION DE SUBSECTORES BAJO LA PERSPECTIVA RENTABLE
25
SECTOR B
26
SECTOR B
1.2. SUBSECTORE(S) RENTABLE(S) Cuadro de ponderación con respecto a los indicadores de rentabilidad analizados y comparados entre los 8 subsectores INDICADOR
1
2
3
4
5
6
7
8
8
8
4
4
8
8
8
8
4
8
4
4
8
4
8
4
6
6
3
1
3
1
6
3
3
3
3
1
1
6
3
1
N° DE RUTAS Y TIPO DE TRANSPORTE
3
3
1
1
6
6
6
1
N° TERRENOS DISPONIBLES
6
6
1
1
1
1
3
1
RETIROS
6
6
6
6
6
6
6
6
TIEMPO ESTIMADO DE LLEGADA
6
6
6
6
6
6
6
6
% DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO Al COSTO m2 DE VENTA
4
8
1
1
4
4
4
4
% DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO AL LUGAR
1
6
1
1
1
1
1
1
TOTAL
47
60
30
26
44
43
52
35
LTURA DE EDIFICACION COEFICIENTE DE EDIFICACION COSTO VENTA POR M2 / COSTO DE SUELO POR M2 COSTO ALQUILER POR M2
Puntaje en base a criterios de rentabilidad
Valor: 8 – 6 puntos: puntaje óptimo 4 – 3 puntos; puntaje regular 1 puntos: puntaje deficiente
EL SUBSECTOR ELEGIDO ES EL NÚMERO 2, POR TENR EL MAYOR PUNTAJE DE INDICADORES RENTABLES.
27
SECTOR B
CONCLUSIONES
•
Conocer las zonas compatibles con tiendas y oficinas nos sirve para limitar las zonas de estudio; y no perder tiempo estudiando zonas que no nos sirven porque no se permiten construir los usos ya mencionados.
Se identificaron 8 subsectores ubicados en corredores comerciales, según su compatibilidad con el plano de zonificación. •
o o o o o o o o o o
Luego a estas zonas se le va a aplicar una serie de indicadores rentables: Costo m2 del suelo Costo m2 de venta Costo m2 de alquiler N° de rutas de transporte Tipo de transporte (accesibilidad) Nª de terrenos disponibles Altura de edificación de las zonas Coeficiente de edificación de las zonas Nivel de preferencia del usuario respecto a la zona deseable Nivel de preferencia del usuario respecto al precio de venta por m2
Los cuales nos ayudaron a identificar la zona más rentable. •
o o o
o
Para poder elegir el subsector rentable se hizo un cuadro de ponderación el cual nos ayudó cuantificar cada subsector según su valor rentable, ahí se consideró: El mayor resultado de costo m2 de venta / costo m2 de suelo Mayor coeficiente de edificación y la mayor accesibilidad Estos indicadores nos permitirán saber si la ganancia es buena, mientras que el coeficiente mayor nos ayudara a predecir que mientras más vendemos más ganamos y además se reduce el costo del terreno. Esto se verá contrastado con las preferencias del usuario, es decir donde quisiera el usuario tener una oficina o cuanto estaría dispuesto a pagar por m2.
Una vez identificado el subsector rentable, es decir el que tenga mayor puntaje, podemos empezar a estudiar la oferta y demanda.
28
SECTOR B
1.3. OFERTA Y DEMANDA SEGÚN CATEGORIA DE USOS •
ESTUDIO DE MERCADO REFERENTE A OFICINAS
OFERTA DE OFICINAS DE MEDIANA Y GRAN EMPRESA EN LA CIUDAD DE TRUJILLO MEDIANA Y GRANDES EN LA CIUDAD DE TRUJILLO
Empresas que alquilan viviendas adaptadas para oficinas: 182 Empresas que alquilan oficinas: 90 Empresas que tienen oficinas propias: 25 TOTAL DE EMPRESAS: 297
PROBABILIDAD DE COMPRA DE OFICINAS
Empresas que desean adquirir una oficina propia: 229 Empresas que no desean adquirir una oficina propia: 43 Total de empresas que alquilan: 272
29
SECTOR B
DEMANDA La deficiencia importante no solo en el sector sino en toda la ciudad es el albergue de empresas. Gran oferta de empresas medianas y grandes que están dispersas o en su defecto no tienen un lugar donde se administre el negocio. Se debe proyectar una edificación genere una integración empresarial.
CONCLUSIONES De los datos de campos se obtuvo que un 91% de las oficinas de la ciudad de Trujillo sean alquiladas: o
El 61% alquilan viviendas adaptadas a oficinas (en muchos casos departamentos o casas), de esto deducimos que hay un gran número de empresas que ofertan sus servicios sin contar con la infraestructura requerida.
También es importante saber que el 84% de las empresas que alquilan si están dispuestas a adquirir oficinas que sean adecuadas y que es tener una zona atractiva. Es importante mencionar que la cámara de comercio también tiene en sus planes un proyecto de centro empresarial
30
SECTOR B
1.4. PRONOSTICO DE RENTABILIDAD 1.5. TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y TIENDAS
EDIFICIOS DE OFICINAS
•
•
•
DATOS •
•
•
COSTO TOTAL (COSTO DE TERRENO + COSTO DE CONTRUCCIÓN)
•
•
•
•
•
GANANCIA (COSTO – VALOR DE VENTA )
•
•
•
RENTABILIDAD
34%
•
•
Área del terreno : 376 m2 Área techada : 1500 m2 Número de oficinas: 8 de 145m2 a $ 175 000 cada una =$ 1 400 000 1 local comercial de 250m2 a $250 000 10 estacionamientos a $5000 c/u: $500 000
Área del terreno : 760 m2 Área techada : 2689 m2 Número de oficinas: 17 oficinas de 110 m2 = $4 114 000 1 Local comercial de 465 m2 a $1 023 000
•
•
•
•
Costo del terreno : $ 639 200 Costo por construcción: : $ 600 000 1 Ascensor: $ 20 000 Construcción sótano 376*450$=$169 200 Costo total: $ 1 428 400
•
•
Costo del terreno : $1 292 000 Costo por construcción: :$1 200 000 Costo Total: : $3 124 200 •
Venta: $ 2 150 000 Ganancia : $ 721 600 Área útil :88% Tiempo de recuperación: 1 AÑO Y DOS MESES
•
•
•
•
Venta: $5 137 000 Ganancia : $ 2 012 800 Área útil : 76% Tiempo de recuperación: 1 AÑO Y MEDIO
40%
En el sector hay presencia de oficinas de mediana y gran empresa como: seguros pacifico, esika, pro futuro, oficinas para corporaciones, claro, ban bif, afp integra. Analizando dos casos de oficinas de mediana y gran empresa, es que obtenemos:
AMBOS CASOS ESTAN OCUPADOS AL 100% En el caso 1 hay una rentabilidad de 34%, incluyendo ascensor y estacionamiento, aunque haya un sótano con estacionamientos la rentabilidad no ha disminuido mucho en comparación al caso 2 que no cuenta con estacionamientos y ascensor. Esto se debe a que las plazas de estacionamiento han sido vendidas, y los estacionamientos al público ocupan el retiro.
31
SECTOR B
PERFIL DEL USUARIO USUARIO NECESIDADES ESPECIFICO AMBIENTES DE TRABAJO ADECUADOS, E CUANTO A ARE Y CONFORT OFICINAS QUE EJECUTIVO DEL SEAN SGMENTO DE ACCCESIBLES MEDIANA DESDE EMPRESA DIVERSOS PUNTOS DE LA CIUDAD SEGURIDADA DE SU ENTORNO ESPACIOS DE RECREACION AMBIENTES DE TRABAJO ADECUADOS, EN CUANTO A AREA Y CONFORT OFICINAS QUE EJECUTIVO DEL SEAN SEGMENTO DE ACCESIBLES GRAN EMPRESA DESDE DIVERSOS PUNTOS DE LA CIUDAD SEGURIDAD DE SU ENTORNO ESPACIOS DE RECREACION
INGRESOS ANUALES
INGRESOS MENSUALES
-25,000,000
2,083,333
+25,000,000
+3,000,000
•
•
•
•
•
•
•
•
32
SECTOR B
CONCLUSIONES
OFERTA Y DEMANDA – PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DE OFICINAS
•
•
•
o
Este estudio de mercado se basó en encontrar n° trabajadores, ingresos anuales, ingresos mensuales de todos los segmentos empresariales dentro del subsector , para determinar si pueden pagar $2500 por m2 que es la determinante en nuestro sector rentable, el resultado fue que el segmento de mediana y gran empresa pueden cubrir el costo de $2500 por m2. Además consultamos a la cámara de comercio, fuente apropiada acerca del segmento empresarial, la cual hace mención de que el tipo de empresas que más se están apoderando de Trujillo son las medianas empresas. Y por eso quieren proponer un centro empresarial para albergar a toda la oferta insatisfecha debido a la poca demanda de oficinas adecuadas. En el sector b hay 297 oficinas destinadas a mediana y grandes empresas, de las cuales 272 empresas aun no tienen oficinas propias, y según encuestas el 84% manifiesta querer adquirir una propia. Por lo tanto como no hay una demanda que cubra toda la oferta insatisfecha, es que proponemos un edificio que albergue y que según pronóstico de rentabilidad se puede ganar entre 34 a 40%, si queremos obtener mayor rentabilidad, debemos tratar de explotar al máximo la área útil comercial, proponiendo más ambientes que se puedan vender. El usuario enfocado a este segmento es el ejecutivo , quienes manifestaron que les agradaría tener un ambiente que sea adecuado para trabajar.
“DEBIDO A TODO LO MENCIONADO, ES QUE PROPONEMOS OFICINAS DESTINADAS AL SEGMENTO DE MEDIANA Y GRAN EMPRESA.”
33
SECTOR B
1.6. USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES 1.6.1 ESTUDIO DE MERCADO REFERENTE A HOSPEDAJE
PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LAS CATEGORIAS
PREFERENCIA DE TIPO DE ALOJAMIENTO – TURISTA
TOTAL %
PREFERENCIA DE TIPO DE ALOJAMIENTO – CORPORATIVO
TOTAL %
Casa de familiares, amigos
45
Casa de familiares, amigos
5
Alojamiento pagado
55
Alojamiento pagado
95
Hotel
29
Hotel
95
Hostal / Casa de hospedaje
26
Hostal / Casa de hospedaje
0
FUENTE: PROMPERU – 2013
Según datos de PROMPERU, el 55% de los usuarios TURISTAS TANTO NACIONALES COMO EXTRANJEROS prefieren pagar por un hotel, de los cuales el 48% prefiere un hotel de * y **, el 45% de *** y el 7% de **** y *****. En el caso de del usuario CORPORATIVO, prefieres hoteles de ***, seguidos de los de ****.
34
SECTOR B
OFERTA DE LOS ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO 2011
2012
2013
2014
N° DE ESTABLECIMIENTOS
362
379
386
401
N° DE HABITACIONES
5896
5993
6213
6441
N° DE PLAZAS
10084
10382
10720
11159
Hasta el año 2014 Trujillo cuenta con 401 hospedajes, los cuales sirven para ABASTECER A 11159 PERSONAS POR DÍA. Según el análisis, de 401 establecimientos de hospedaje en Trujillo solo el 25 % (54) es de categoría hotel. De este 25% el 64% son hoteles ***, resultando un total de 37 hoteles, y el 11% son Hoteles **** resultando un total de 2 hoteles en el distrito de Trujillo según MINCETUR.
35
SECTOR B
OFERTA Y DEMANDA DE HOSPEDAJES INDICES OCUPACION 2014ENERO - JUNIO HOSTAL DE 1 ESTRELLA TNOH %
32.28
TNOC %
27.48
PPTN (DIAS)
1.15
PPTE (DIAS)
1.30
HOSTAL DE 2 ESTRELLAS TNOH %
33.24
TNOC %
29.09
PPTN (DIAS)
1.22
PPTE (DIAS)
1.74
HOSTAL DE 3 ESTRELLAS TNOH %
29.48
TNOC %
24.02
PPTN (DIAS)
1.47
PPTE (DIAS)
1.98 FUENTE: MINCETUR
HOTEL DE 2 ESTRELLAS TNOH % 32.28 TNOC %
27.489
PPTN (DIAS)
1.40
PPTE (DIAS)
1.75
36
SECTOR B
HOTEL DE 3 ESTRELLAS TNOH %
56.93
TNOC %
32.92
PPTN (DIAS)
1.74
PPTE (DIAS)
1.78 FUENTE: MINCETUR
Leyenda: TNOH: Tasa Neta Ocupación Habitación TNOC: Tasa Tasa Neta Ocupación Cama PPTN: Promedio Permanencia Turista Nacional PPTE: Promedio Permanencia Turista Extranjero
CONCLUSIONES •
•
Estos cuadros nos muestran porcentajes de ocupabilidad y promedios permanencia en hostales y hoteles en el sector b. Llegando a la conclusión que el hotel***, tiene un alto porcentaje de ocupabilidad; a la vez también el hostal ** tiene un porcentaje alto en cuanto a esta clasificación., seguido del hotel ** y hostal ** OASIS HOSTAL ** Nº de habitaciones 20 Precio de habitación s/ 60 % de tasa ocupacional 25% Nº de habitaciones ocupadas (día) 5 Nº de habitaciones ocupadas (mes) 150 Ingreso bruto (día) 5 x s/70 = s/300 Ingreso bruto (mes) s/300 x 30 = s/9 000 Costos mes s/7 090 Gastos de sueldos s/5 050 Servicios s/1 720 Mantenimientos s/320 Ganancia s/9 000 – s/7 s/7 090 = s/1 910 % de rentabilidad s/1 910 x 100/ s/7 090= 26.9%
37
SECTOR B
HOTEL CESAR’S ***
Área Total: Nº de habitaciones Tipos de habitaciones (%) Precio de habitaciones (soles) % de tasa ocupacional Nº de habitaciones ocupadas (día) Nº de habitaciones ocupadas (mes) Ingreso bruto (día) Ingreso bruto (mes) Gastos de sueldos Servicios Mantenimientos Gastos mensuales Ambientes complementarios Tipo de usuario Ganancia % DE RENTABILIDAD
500 m2 30 simp. / dobl / Trip / semisuit semisu it / matri. 135 180 230 230 180 95% 25 540 S/. 2 400 S/. 72 000 S/. 12 000 S/. 3 000 S/. 1 000 S/. 16 000 SAL. DE EVEN / MEZANINE / BAR/ RESTAURANTE / PISCINA COORPORATIVO (80 %) TURISTA (20%) S/. 72 000 – S/. S/. 16 000 = S/. 56 000 S/. 56 000 x 100 / S/. 16 000 = 35 % FUENTE: CAMPO
HOTEL GRAN MARQUEZ MARQUEZ ****
Área Total:
1650 m2
Nº de habitaciones
52
Tipos de habitaciones (%) Precio de habitaciones (soles)
simple / doble / Triple / Suit 270 300 400 650
% de tasa ocupacional Nº de habitaciones ocupadas (día)
88% 26
Nº de habitaciones ocupadas (mes)
780
Ingreso bruto (día)
S/. 4 000
Ingreso bruto (mes)
S/. 120 000
38
SECTOR B
Gastos de sueldos
S/. 18 000
Servicios
S/. 5 000
Mantenimientos
S/. 2 000
Gastos mensuales Ambientes complementarios
S/. 30 000 SPA / PISCINA / GYM / BAR / RESTAURANTE
Tipo de usuario
COORPORATIVO (75 %) TURISTA (25%)
Ganancia
S/. 120 000 – 000 – S/. S/. 30 000 = S/. 90 000
% DE RENTABILIDAD
S/. 90 000 x 100 / S/. 30 000 = 30 % FUENTE: CAMPO
DEMANDA
3 ESTRELLAS
4 ESTRELLAS
•
Presentamos una oferta de 1030 plazas, y tenemos una demanda de 2510 plazas, según mincetur, lo cual nos genera un déficit de 1480 plazas. Presentamos una oferta de 56 plazas, y tenemos una demanda de 173 plazas, según mincetur, lo mincetur, lo cual nos genera un déficit de 117 plazas.
El cuadro de demanda nos ayuda a comprobar que aún existe mayor déficit de hoteles ***.
HOSPEDAJE EN EL SECTOR B
HOSPEDAJE GRAN MARQUEZ ****
USUARIO CORPORATIVO: 75% TURISTA:25%
ROSWELL ***
CORPORATIVO:78%
% DE OCUPACION 88% 90%
TURISTA: 22%
CESAR´S ***
CORPORATIVO: 80%
95%
TURISTA: 20%
EL BRUJO ***
CORPORATIVO:82% TURISTA:18%
95%
39
SECTOR B CORPORATIVO: 76 %
POSADA DEL REY ***
97%
TURISTA:24%
•
Los hoteles de *** son los que tienen mayor porcentaje de ocupación. Y el usuario está enfocado al usuario corporativo como usuario principal y al turista como usuario secundario.
PERFIL DE USUARIO
REQUERIMIENTOS
CORPORATIVO
TURISTA
NECESIDADES
REQUISITOS DE DISEÑO
Servicio eficaz y de alta calidad. Atención de primera durante su estancia. Tranquilidad para su descanso Confort de su ambiente. Seguridad en su espacio y entorno.
Zonas Sociales Zonas Intimas
Habitaciones que brinden privacidad, discreción además que sean confortables.
Servicio eficaz y de alta calidad. Atención de primera durante su estancia. Tranquilidad para su descanso Confort de su ambiente. Seguridad en su espacio y entorno. Ubicado en un punto céntrico de la ciudad Espacios de recreación
Zonas Íntimas. Zonas sociales Zonas recreativas Servicios adicionales
Habitaciones privadas cerca de las zonas sociales y practico acceso a las zonas recreativas.
40
SECTOR B
CONCLUSIONES
OFERTA Y DEMANDA – PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DE HOSPEDAJE
El estudio de mercado determino que los usuarios tanto turistas como corporativos prefieren hospedarse en un hotel ***, seguido de un hotel ****. •
Al aplicar indicadores como el índice de ocupabilidad:
Los hoteles *** tienen una ocupabilidad de 95%, mientras que los de **** tienen una ocupabilidad del 88%. •
Según el porcentaje de rentabilidad que sería un aproximado a la ganancia de la inmobiliaria, el hotel *** tiene 35% de ganancia habiendo aproximadamente 6 de esa categoría. Por otro lado la demanda obtenida respecto hoteles de ***, hay más déficit de hoteles *** (1480 plazas).
“ESTOS INDICADORES NOS AYUDARON A IDENTIFICAR QUE LA CATEGORÍA
RENTABLE EN NUESTRO SECTOR Y TAMBIÉN EN LA CIUDAD, ES LA CATEGORÍA DE HOTEL ***.”
41
SECTOR B
1.6.2. ESTUDIO REFERENTE AL ESTABLECIMIENTO DE SALUD
En el sector elegido existe una oferta de diferentes categorías de establecimientos de salud , los cuales pertenecen al sector privado y entre ellos los que resaltan más son las clínicas especializadas (clínica san Antonio y clínica Plasencia ) estas cuentan con una edificación netamente diseñadas para ellas , seguido tenemos clínicas odontológicas las culés la mayoría en sus edificación son adaptaciones de viviendas.
DEMANDA DE ESTABLECIMIENTO DE SALUD
El problema más grave que tiene el país es la falta de especialistas, y la región de la libertada no es ajena a esta realidad. Actualmente, tenemos un déficit de establecimientos y especialistas tanto de ramas básicas como como Medicina general , Cirugía, Medicina Interna, así como en especialidades más complejas.
42
SECTOR B
Del 2010 al 2014, el número de establecimientos de salud se han incrementado en nuestra ciudad , de 207 a 350, y la cantidad de especialistas casi se ha duplicado, al pasar de 3.862 a 6.242, Pese a ello, la brecha entre la oferta de profesionales , establecimientos y la demanda de los pacientes es aún considerable.
En esta encuesta realizada en el año 2009 vemos que la personas respondieron que la calidad de las clínicas es de 91 % muy buena , por lo tanto nos demuestra que la gente prefiere los establecimientos de salud del sector privado, y de acuerdo a estos resultados vamos a ver que se genera una gran demanda.
43
SECTOR B
En este grafico estadístico nos demuestra que 29 % de consultas se dieron ene le sector privado, por lo tanto se estima que para el 2014 ya pasaría tener mayor % con respecto a las demás sectores debido que la atención es más especializado y de alta calidad.
PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DEL SECTOR SALUD
BERNALAB • •
•
• •
• •
•
• •
•
Área del terreno : 300 .83 m2 Área techada : 1504.2 m2 Área de circulación : 1829.6 Número de oficinas : 39 de 22 m2 a $ 450 alquiler cada una =$ 17 550 Costo del terreno : $ 225 622.5 Costo por construcción: : $ 1 052 905 Ascensor: $ 30 000 Costo total: $ 1 308 527 Alquiler de oficinas al año: $ 336 960 Tiempo de recuperación : 4 años Porcentaje de Rentabilidad : 23 %
44
SECTOR B
CLINICA SAN PABLO DE TRUJILLO •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Área del terreno : 1218.6 m2 Área techada : 7986.9 m2 Área de circulación : 1829.6 Numero de consultorios : 72 de 22 m2 a $ 1500 alquiler cada una =$ 108 000 1 local comercial (farmacia)de 120m2 a $2 500 Costo del terreno : $1 462 320 Costo por construcción: : $ 4 444 500 2 Ascensor: $ 150 000 Costo total: $ 5 946 820 Alquiler total al año: $ 2 160 000 Tiempo de recuperación : 3 años Porcentaje de Rentabilidad: 25%
45
SECTOR B
CLINICA SAN ANTONIO
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Área del terreno : 360 m2 Área techada : 792.3 m2 Área de circulación : 186.5 Numero de consultorios : 12 de 20 m2 a $ 500 alquiler cada una =$ 6000 Costo del terreno : $ 684 000 Costo por construcción: : $ 394 735.6 Costo total: $ 1042735.6 Alquiler total al año: $ 81 000 Tiempo de recuperación : 5 años Porcentaje de Rentabilidad: 28%
46
SECTOR B
CONCLUSIONES
OFERTA Y DEMANDA – PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DE ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
La ganancia de establecimientos de salud está entre 28 y 33%, la tipología de la clínica san pablo, tiene una rentabilidad de 25%, incluyendo ascensores y estacionamientos. Mientras que la clínica San Antonio no cuenta con estacionamientos y su rentabilidad es de 33%.
La tipología que nos convendría proponer, es decir la que está más ajustada a la norma es la tipología de clínica como el san pablo. Su inversión fue recuperada en un año y 7 meses.
47
SECTOR B
1.6.3. ESTUDIO REFERENTE A VIVIENDA Según el cuadro de compatibilidad el uso de tiendas y oficinas es compatible con el uso residencial.
OBSERVACIÓN DE LA DEMANDA Trujillo ha crecido en estos últimos años de manera horizontal por lo que ya no hay viviendas disponibles debido a la sobrepoblación. Encontramos un déficit considerable de viviendas el cual tenemos que equilibrarlo mediante el crecimiento vertical.
SEGÚN DATOS DE CAMPO: Al encuestar a una muestra de la población que tienen viviendas alquiladas (645) dentro del sector, el 75% nos indicó que están interesados en adquirir una vivienda.
FUENTE: INEI
48
SECTOR B
PRONOSTICO DE RENTABILIDAD Residencial Los Rosales de San Andrés Aproximación de rentabilidad: •
2 mini dptos. De 50 m2 a $57 600 = $115 200
•
5 dptos de 109 m2 $115 200 =
•
5 dptos de 100 m2 $104 730 = $523 650
•
TOTAL: $1 214 850
$576 000
Costo de Inversión: •
Área de terreno: 170*1400 =
$238 000
•
Costo de construcción: 1530*450 = $688 000
•
TOTAL: $926 000
RENTABILIDAD: •
(1 214 850 – 926 000) /926 000= 31%
SE RECUPERO EN UN AÑO Y DOS MESES
Residencial Jazmines de Compagnon Aproximación de rentabilidad: •
2° PISO 2 dptos. De 130 m2 a $120 500 = $241 000
•
3° - 7° PSIO 2 dptos de 118 m2 $110 000 = $1 110 000
•
8° PISO 2 dptos de 116 m2 $108 000 = $216 000
•
9° PISO 2 dptos de 212 m2 a $159 000 = $318 000
•
TOTAL: $1 875 000
Costo de Inversión: •
Área de terreno: 330*1200 =
$396 000
•
Costo de construcción: 2970*400 = $1 118 000
•
TOTAL: $1 584 000
RENTABILIDAD: •
(1 875 000 – 1 584 000) / 1 584 000 = 18%
49
SECTOR B
PERFIL DEL USUARIO
El nivel socio económico es importante determinar para saber a qué segmento del mercado dirigirnos en este caso es de clase “b”. De nivel económico medio – alto Las familias en su mayoría están formadas por 5 integrantes (datos de campo). Necesidades: Mínimo 3 dormitorios 2 estacionamientos por cada dormitorio
50
SECTOR B
CONCLUSIONES
OFERTA Y DEMANDA – PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DEL USO RESIDENCIAL
En el sector, aun el 64% de la población cuenta con viviendas alquiladas. Para lo cual hicimos una encuesta con la finalidad de conocer si estos pobladores por lo general de clase b, estarían dispuestos a comprar un departamento propio dentro de nuestro subsector rentable, y el 75% índico que sí. Eso junto con nuestro cálculo de rentabilidad de otros edificios de vivienda dentro del sector, nos ayudó a plantear el uso residencial, ya que podríamos ganar entre 18 y 31% aproximadamente, recuperando nuestra inversión entre 1 año y 1 año con dos meses.
51
SECTOR B
1.7. DOS USOS MIXTOS RENTABLES
USOS RENTABLES PREDOMINANTES o o
Oficinas para el segmento de mediana y gran empresa Tiendas para marcas Premium
USOS RENTABLES COMPLEMENTARIOS o o o
Hotel *** Clínica HII Uso residencial
PRIMER USO MIXTO RENTABLE: Centro empresarial y tiendas + Hotel*** + Residencial
EN EL TERRENO: SEBASTIAN •
•
•
•
Existe compatibilidad entre los 3 usos. Tiene tres frentes para trabajar. Un frente que da hacia el parque que realza la rentabilidad del uso residencial. Un frente hacia el ovalo estratégico para el centro empresarial y el hotel.
SEGUNDO USO MIXTO RENTABLE: Centro empresarial y tiendas + Clinica HII + Hotel ***
EN EL TERRENO: ROCKY’S •
•
•
Según casos análogos el centro empresarial si es compatible con clinica HII, ya que existe un centro empresarial + clínica internacional en el mall aventura plaza de Trujillo. Ubicado cerca de la zona de clínicas dentro del subsector elegido. Como la clínica Plasencia de cirugía estética, clinica dental, y frente a la clinica San Antonio. Cuenta con 3 visuales una al parque, otra a la avenida Larco y otra a una calle. Un terreno con gran potencial por ubicarse en esquina.
52
SECTOR B
CONCLUSIONES
DOS USOS MIXTOS RENTABLES
Sabiendo los dos usos mixtos rentables , entonces podemos empezar a elegir terrenos que se adecuen a estos usos, por ejemplo para obtener la mayor rentabilidad del uso residencial este tiene que estar frente a parques, para el centro empresarial su ubicación tiene que ser estratégica. De igual forma con la clínica debemos saber en qué parte de nuestro sector ubicarla, y analizar las características de cada terreno para respaldar la rentabilidad.
53
SECTOR B
2. SOSTENIBILIDAD
a) ¿ESTA CONECTADO EL EMPLAZAMIENTO A LA RED DE TRANSPORTE PUBLICO DE FORMA SATISFACTORIA? ¿ES ACCESIBLE A LOS PEATONES Y LOS USUARIOS DE MEDIOS DE TRANSPORTE ALTERNATIVOS AL MOTORIZADO? (1.01) Nuestro sector elegido se encuentra ubicado dentro de dos avenidas relevantes en cuanto al transporte público, dichas avenidas son muy frecuentadas tanto por pilotos y peatones, del mismo modo por usuarios de medios de transporte alternativos al motorizado.
b) ¿EXISTEN SERVICIOS DE PROXIMIDAD EN EL ENTORNO INMEDIATO? (1.04) El sector cuenta con un servicio escolar (San Vicente), del mismo modo con servicios administrativos públicos (como notarias, oficinas de telecomunicaciones, bancos), servicios comerciales (Wong, kfc), equipamientos deportivos que garantizaran la calidad de vida así como también la igualdad de oportunidades
c) ¿SE BENEFICIA EL EMPLAZAMIENTO DE UN BUEN ASOLEO? (1.06) En nuestra ciudad, Trujillo, el sol sale por el este y se oculta por el oeste. En el presente sector elegido, nuestros terrenos cuentan con un gran asoleo que ofrecerá al proyecto a realizar un gran confort y calidad de vida a los usuarios.
d) ¿QUE IMPACTO TIENE EL USO DEL EDIFICIO SOBRE EL ENTORNO INMEDIATO? (2.14) El impacto que causara el edificio en dicho sector, constara por la altura que se le asignara a este, lo que se busca es realzar el sector, volverlo más llamativo, brindándole jerarquía a este y sobretodo hacerlo compatible con el resto de usos a su entorno inmediato.
e) ¿PERMITE EL PROGRAMA CIERTA FLEXIBILIDAD? (2.15) Nuestro programa dispondrá con cierta flexibilidad ya que no está dirigida a un solo perfil si no a diferentes perfiles de usuario, estos podrán disponer e imponer su uso dentro del nuestro.
54
SECTOR B
f) ¿ES OPTIMA LA ORIENTACION DEL EDIFICIO? (3.21) La orientación del edificio será óptima ya que los terrenos elegidos cuentan con una gran accesibilidad a ellos, visuales que pueden ser aprovechadas al momento de proyectarlo, y por distintos criterios que el proyectista tome.
g) ¿SE CONSERVA LA VEGETACION EXISTENTE? (3.23) La vegetación es conservada y tomada como parte del proyecto, es decir se toma en cuenta para el diseño y orientación de las visuales de nuestro edificio.
h) ¿SON LOS ACCESOS FACILES Y UNICOS PARA TODOS LOS USUARIOS, TAMBIEN PARA TODAS LAS PERSONAS CON NECESIDADES ESPECIFICAS O CON MOVILIDAD REDUCIDA? (3.28) En consideración a este punto, nosotros hemos tomado en cuenta datos normativos en cuanto al criterio de accesibilidad para el usuario que tiene alguna minusvalía para que de este modo el usuario pueda acceder con mayor facilidad a distintas áreas del edificio.
i) ¿QUE ESPACIOS EXTERIORES DEBEN ESTAR PROTEGIDOS DEL VIENTO Y EL SOL? (4.38) Espacios exteriores que serán dotados de confort y no abandonados, así el usuario puede hacer uso de ellos y realizar actividades en él. Así como, un recubrimiento en playas de estacionamiento, caminos peatonales dentro del edificio, zonas de descanso par a los usuarios, etc.
55
SECTOR B
2.1. ECO-AMIGABLE
CARACTERISTICAS DE LO ECO-AMIGABLE o
o
o
La construcción eco-amigable se enfoca en la elección de la mejor ubicación para realizar el proyecto, con el fin de evitar destruir algún ecosistema y aprovechar al máximo el uso de los recursos naturales, como el viento y energía solar. El fin es que la edificación se integre al espacio ya existente. El diseño está orientado a mejorar el ambiente familiar o laboral. Además, se busca que la vida dentro de estas viviendas sea de calidad, por ejemplo, emplear grandes ventanas donde la luz del sol ilumine los espacios de una forma más natural, o creando pasillos curvos en vez de rectos. Los materiales de construcción tienden a ser bio-compatibles, es decir, materiales más saludables que contribuyan no solo a reducir la polución y la degradación ambiental, sino también a proteger la salud de quienes lo habitan y a mejorar su productividad.
BENEFICIOS DE LOS EDIFICIOS VERDES
Los edificios verdes traen beneficios a corto y largo plazo, como proteger el ecosistema a través de la arquitectura eco-amigable al mejorar la calidad del agua y aire, preservar recursos naturales y minimizar el desperdicio sólido. Gracias al uso de materiales bio-compatibles, más fáciles de mantener, los edificios verdes tienden a deteriorarse con menor frecuencia lo que produce que estén diseñados a durar más tiempo. Aunque los edificios verdes aun no llegan al Perú, algunas constructoras en Lima, así como en el resto de las ciudades del país, ya están comenzando a pensar en el ahorro en favor del medio ambiente. Por esta razón, se orientan las construcciones para ahorrar en la cuota de mantenimiento, de manera que no solo se ayuda al planeta, sino también al bolsillo del cliente. Esto se logra de las siguientes maneras: Luminarias en áreas comunes de bajo consumo energético. Uso de sensores de movimiento. Ascensores con sistema de ahorro energético. Griferías con aireadores para ahorro de agua. Inodoros con doble descarga (Dual Flush) UN EDIFICIO CON ESTAS CARACTERÍSTICAS HA COMPROBADO REDUCIR HASTA UN 20% EN LA CUOTA DE MANTENIMIENTO. o o o o o
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SECTOR B
CONCLUSIONES
SOSTENIBILIDAD
El sistema eco - amigable buscara ser compatible con el medio ambiente y no provocar un degrado y deterioro de nuestro ecosistema. Se quiere aportar al cuidado del planeta, una de las formas más importantes es el ahorro de energía y de distintos servicios que este propuestos dentro del edificio, es por eso que hacemos un estudio análogo en el que ubicamos mobiliarios o distintos métodos que nos ayudaran a controlar o en algunos casos nos llevara al ahorro de servicios (agua, luz, etc.) Por ejemplo los inodoros doble descarga, tienen dos botones de los cuales uno sirven para echar 3 litros de agua y otro 6 litros de agua depende a cuando se requiera, esto ayuda a ahorrar el agua, ya que los inodoros convencionales expulsan 6litros siempre.
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SECTOR B
CAPITULO 2: HECHOS 58
SECTOR B
1. DOS TERRENOS
S O N E R R E T
INDICA DOR5 AREA DETERRE NO COSTO M2 DESUELO COSTO DE TERRENO COSTO DE DEMOLICI ON COSTO TOTAL DE TERRENO COSTO DEVENTA % DE GANANCI A
NIVEL DE CERCANIA SA PARQUES
1
2
3
4
2,637.64m2
2,373.85m2
1,120.14m2
1,125.09m2
$1850
$1700
$1800
$1700
$ 4,879,634
$4,035,545
$ 2,016,252
$ 1,912,653
$17,524
$12,962
$20,945
$27,159
$4,897,158
$4,048,507
$2,037,197
$1,939,812
$6,594,100
$ 5,222,470
$ 2,352,294
$ 2,475,198
34%
28%
15%
27%
COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN
6.5
ALTURA DE EDIFICACIÓN
1.5(A+R) (1
Frente(Jardín Botánico)
Frente(Jardín Botánico)
-
Dos cuadras del parque el Recreo
INDICADORESBASADOS EN SOSTENIBILIDAD GRADO DE CERCANIA A VIAS DE TRASPOR TES PUBLICOS SERVICIO SDE PROXIMI DAD AL ENTORNO
Av.Larco
5cuadras (Av. Larco – Av. España)
Av.España
3 cuadras (Av.España)
SI (FINANCIERAS, EDUCATIVAS, SALUD)
SI (FINANCIERAS, EDUCATIVAS, SALUD)
SI (FINANCIERAS, EDUCATIVAS, SALUD)
SI (FINANCIERAS, EDUCATIVAS, SALUD)
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SECTOR B
INDICADOR COSTO DE TERRENO % DE GANANCIA MAYORCOEFICI ENTE DE EDIFICACIÓN MAYOR ALTURA DE EDIFICACIÓN NIVEL DE CERCANIAS A PARQUES GRADO DE CERCANIA A VIAS DE TRASPORTES PUBLICOS SERVICIOS DE PROXIMIDAD AL ENTORNO ELECCIONDEL LOS TERRENOS
1 4
2 4
3 8
4 1
8
8
4
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
1
4
8
4
8
4
8
8
8
8
52
48
45
41
CONCLUSION En el sector elegido encontramos 5 terrenos disponibles, los cuales fueron medidos por diferentes indicadores y luego con el cuadro de ponderación, dándole un puntaje llegaremos a escoger el terreno 1 y 2 los cuales serán los terrenos más rentables para emplazar nuestro proyecto.
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SECTOR B
1.1. ASPECTOS CONTEXTUALES
UBICACIÓN
TERRENO SEBÁSTIAN
ZONIFICACIÓN:
ZRE – CZ (d) / RM
DEPARTAMENTO:
LA LIBERTAD
PROVINCIA:
TRUJILLO
DISTRITO:
TRUJILLO
URBANIZACIÓN:
LA MERCED
MANZANA:
G
LOTE:
15, 16, 17 Y 18
CALLE:
INTERSECCIÓN AV. LARCO CON AV. AMÉRICA SUR.
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SECTOR B
TERRENO 2
ZONIFICACIÓN:
CZ
DEPARTAMENTO:
LA LIBERTAD
PROVINCIA:
TRUJILLO
DISTRITO:
TRUJILLO
URBANIZACIÓN:
LA PERLA
MANZANA:
7
LOTE:
12/13
CALLE:
AV. AMERICA DEL SUR
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SECTOR B
Se observaron ciertas ventajas: 1. Adecuada accesibilidad por su ubicación estratégica en la Av. América del Sur. 2. La ubicación es céntrica, debido a que está cerca de dos equipamientos escolares, el centro histórico, el By-Pass (lugar que hoy en día se ha tornado turístico debido a ser llamativo en estos tiempo), y se ubica cerca al Real. 3. La dimensión de cada vía nos da un rango de pisos más elevado lo que nos ayuda en el tema de rentabilidad.
4. El frente del By-Pass beneficia al uso residencial, ya que las viviendas mientras más visuales tengan hacia un punto central aumenta su rentabilidad.
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SECTOR B
CONTEXTO INMEDIATO TERRENO SEBÁSTIAN JARDIN BOTANICO
El terreno cuenta con un frente ecológico, el cual nos permite aprovecharlo y hacer uso de él y lograr una mayor rentabilidad en su uso residencial.
PARADERO
Entradas principales del edificio de oficinas y de la vivienda cerca al paradero para facilitar el flujo vehicular y peatonal.
ACCECIBILIDAD
Las salidas de evacuación deben dar hacia la calle con menor fluidez vehicular y peatonal, por ser más seguras.
IMPACTO DEL EDIFICIO EN EL ENTORNO INMEDIATO
Sería el primer edificio más alto alrededor del ovalo Larco, dándole mayor jerarquía a este.
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SECTOR B
TERRENO 2
FRENTE AL BY-PASS
Estas visuales se aprovecharan mucho, debido que nuestro uno de nuestros usos complementario será residencial.
EN TODA LA AV. AMERICA DEL SUR
Está ubicado en la Av. América del Sur, una avenida muy transitada y esto ayudará con la accesibilidad a nuestro terreno.
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SECTOR B
ENERGIA NATURAL
ASOLEAMIENTO Para poder lograr un asoleamiento adecuado es necesario conocer de geometría solar para prever la cantidad de horas que estará asoleado un local mediante la radiación solar que pase a través de ventanas y otras superficies no opacas.
En caso de Trujillo el Sol sale por el este y se oculta por el oeste.
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SECTOR B
Al tener 3 frentes este terreno aprovecha de forma óptima la luz natural, permitiendo su sostenibilidad. Es probable que luego de un estudio de asoleamiento se requiera controlar el ingreso de radiación solar mediante una adecuada protección solar y así poder regular el efecto del sol y su capacidad de calentar el interior de locales habitables. Indistintamente necesita asolearse o protegerse del sol una superficie vidriada o una superficie opaca. En cada caso será sensiblemente diferente el modo en que el calor del sol se transmitirá al interior del local.
VIENTOS
Para lograr una adecuada ventilación en la arquitectura es necesario comprender como se comportaba el viento y de qué manera pueden aprovecharse los patrones que sigue en su recorrido a través de las edificaciones. De esta manera, a continuación se presentan los principios básicos de ventilación, empezando por una descripción del comportamiento general (planetario) y local (regional) del viento. El objetivo principal es mostrar el comportamiento del viento en relación con la arquitectura y como este puede ser utilizado como sistema pasivo de climatización.
Los vientos corren de sur a norte. En el terreno, solo dos lados son los que van a poder recibir la ventilación directa, los otros dos lados van a permitir la salida de esta ventilación lo cual creará una mejor circulación de vientos y un constante renovación de aire en el lugar
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SECTOR B
CONCLUSIONES
o o
DOS TERRENOS ASPECTOS CONTEXTUALES
Una vez identificados el terreno rentable, dentro del subsector elegido, analizamos los aspectos contextuales. Ambos terrenos elegidos están ubicados en esquina, en avenida y frente a parques, presentando un potencial altamente rentable por su coeficiente de edificación y su porcentaje de ganancia. Pero es importante analizar los aspectos contextuales, saber hacia dónde se va a evacuar, saber a qué frente del terreno colocar cada uso, tratando de aprovechar los 3 frentes al máximo. Otro punto importante es conocer por donde da el sol y los vientos para prevenir molestias a los futuros usuarios.
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SECTOR B
1.2. POSIBLES AMBIENTES
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
DEPARTAMENTO (120M2)
DEPARTAMENTO (105M2)
AMBIENTES DORMITORIO PRINCIPAL DORMITORIO 1 DORMITORIO 2 COCINA LAVANDERIA SALA COMEDOR SS.HH ESTACIONAMIENTO DORMITORIO PRINCIPAL DORMITORIO 1 COCINA LAVANDERIA SALA COMEDOR SS.HH ESTACIONAMIENTO
CENTRO EMPRESARIAL Y TIENDAS
RESIDENCIAL
AMBIENTES GERENCIA +SS.HH
OFICINAS
SS.HH DE VARONES SS.HH DE DAMAS AREA DE TRABAJO RECEPCION SALA DE ESPERA CAJA
RESTAURANT
SERVICIOS COMPLEMENTARIOS COMERCIO
COCINA COMEDOR SS.HH DE VARONES SS.HH DE DAMAS SALADE USOS MULTIPLES BANCO TIENDAS ESTACIONAMIENTOS
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SECTOR B
HOTEL ***
ZONA DE HABITACIONES
AMBIENTES HABITACION SIMPLE
SERVICIO
HABITACION DOBLE HABITACION MATRIMONIAL SUITE CAFETERIA
AREA COMUN
COMEDOR COCINA SS.HH DE VARONES SS.HH DE DAMAS RECEPSION
SERVICIOS GENERALES
LOBBY SALON TERRAZA SS.HH GENERALES DE VARONES Y DAMAS
ADMINISTRACION
CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO OFICIO ADMINISTRACION SECRETARIA
CLINICA HII
AMBIENTES RECEPSION COCINA ALMACEN LAVANDERIA MANTENIMIENTO CAFETERIA SALA DE REUNIONES PARA MEDICOS CONSULTORIOS OFICINA DE ADMINISTRACION ESTACIONAMIENTO
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SECTOR B
CONCLUSIONES
o
POSIBLES AMBIENTES
Con el estudio de necesidades del usuario y una respectiva investigación con datos de campo ,estadísticos ,casos análogos ;podemos determinar los posibles ambientes los cuales nos van a brindar una idea con respecto a los cuadros de ambientes 1 y 2 ; los cuales desarrollaremos y verificaremos cual es el más rentable para nuestro proyecto. Por esos es importante analizar las necesidades del usuario porque es el inicio para determinar nuestra programación más rentable con respecto a ambientes.
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SECTOR B
BIBLIOGRAFIA
INTRODUCCION A LA PROGRAMACION ARQUITECTONICA, ERWAD WHITE EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIOES
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SECTOR B
ANEXOS 73
SECTOR B
CERTIFICADOS DE PARAMETROS URBANOS TERRENO 1: SEBÁSTIAN
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SECTOR B
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SECTOR B
JUSTIFICACION DE AREAS Y AMBIENTES (CASOS ANALOGOS) CASOS ANALOGOS RESPECTO A AREAS DE OFICINAS
PROXIMO CENTRO EMPRESARIAL ARTECO: TIPOLOGIA OFICINAS CORPORATIVAS 183 m2 - $ 347,700.00 113 m2 – $ 214,700.00 117 m2 – $ 223,000.00 112 m2 - $ 212,800.00 115 m2 - $ 218,500.00 116 m2 - $ 220,400.00 113 m2 - $ 214,700.00 114 m2 - $ 216,600.00 113 m2 - $ 214,700.00 104 m2 - $ 197,600.00 341 m2 - $ 613,800.00 92 m2 - $ 174,800.00 102 m2 - $ 193,800.00 96 m2 - $ 182,400.00 116 m2 - $ 220,400.00 91 m2 - $ 172,900.00 91 m2 - $ 172,900.00 110 m2 - $ 209,000.00 PORCENTAJE DEL AREA PREDOMINANTE
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SECTOR B
Precio por m2: $ 1,900.00 *excepto la oficina 11: $1,800.0 Las oficinas que priman son las que se encuentran entre 100 y 183 m2. Hay 6 oficinas de 341m2, mientras más grandes son menos cuestan. El precio se mantiene en todos los pisos.
Los estacionamientos serán vendidos a las oficinas el precio es $ 5000 c/plaza
FUENTE: INMOBILIARIA ARTECO
CASOS ANALOGOS RESPECTO A USO RESIDENCIAL
RESIDENCIAL INGENIERIA Departamento: 120 m2
Ambientes: - Dorm. Principal: 13.5 m2 - Dormitorios: 11 m2 - SS.HH.: 3.0 m2 - Cocina: 16.5 m2 - Sala – Comedor: 27.5 m2 Circulación: - Escaleras: 3.72m2
o o o o o o o o
Precio: $110,000.00 Área: 120 m² Piso: Flats - sin Ascensor Estacionamiento/s: 4 Dormitorios: 3 Baños: 1 Área techada: 117m2 Área sin techar: 3 m2
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SECTOR B
RESIDENCIAL JAZMINES DE COMPAGNON Departamento: 109 m2
Ambientes: -
Dorm. Principal + SS.HH.: 16 m2 Dormitorios: 8.5 m2 SS.HH.: 3.5 m2 SS.HH. Visitas: 2.5 m2 Cocina: 8.5 m2 Sala – Comedor: 27 m2 Recibo: 4 m2
Circulación: -
Ascensor: 2.5 m2 Escaleras: 13 m2
RESIDENCIAL LOS ROSALES DE SAN ANDRES Departamento: 118 m2 - $120 000
Ambientes: -
Dorm. Principal.: 22 m2
-
Dormitorios: 10 m2
-
SS.HH.: 6 m2
-
Lavandería: 3.5 m2
-
Cocina: 12 m2241
-
Sala – Comedor: 35 m2
Circulación: -
Ascensor: 3 m2
-
Escalera: 19 m2
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SECTOR B
CASOS ANALOGOS RESPECTO A ESTABLECIMIENTO DE SALUD
ESTABLECIMINETO DE SALUD
CLINICA BELEN
UBICACIÓN
AV. ANDRES AVELINO CESARES(PIURA)
RADIO DE INFLUENCIA
ALTO
ÁREA DEL TERRENO
1222 M2
ACCESIBILIDAD
AV.ANDRES AAVELINO Y CALLE SAN RAMON
Nª DE PISOS
5 PISOS
ACTIVIDADES
MEDICINA EN GENERAL FRAMACIA CONSULTORIOS A CONSULTORIOS B HABITACIONES TOPICO SSHH SALA DE ESPERA GERENCIA ADMINISTRACION SALA DE OBSERVACION ALMACEN HALL ARCHIVO CLINICO SATAR MEDICO CONTROL CAFETERIA + COCINA LAVANDERIA MANTENIMINETO CUARTO DE MAQUINAS RECEPCION ESTACIONAMINETO •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
AMBIENTES
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
50 m2 16 m2 100 m2 20 m2 25 m2 80 m2 25 m2 16 m2 16 m2 25 m2 15 m2 25 m2 12 m2 30 m2 80 m2 25 m2 09 m2 09 m2 25 m2 ---
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SECTOR B
80
SECTOR B
ASPECTOS NORMATIVOS
HOTEL*** REQUISITOS MINIMOS N° de ingresos de uso exclusivo de los huéspedes (separado de servicios) N° DE HABITACIONES El número mínimo de suites debe ser igual al 5% del número total de habitaciones SALONES (m2 por número de habitaciones) El área techada útil en conjunto no debe ser menor a: COMEDOR – CAFETERIA (m2 por número total de habitaciones) Todas las habitaciones deben tener un CLOSET O GUARDAROPA -SIMPLES(M2) -DOBLES (M2) -SUITES (M2 mínimo si la sala está integrada al dormitorio) SU-ITES (M2 mínimo si la sala está separada del dormitorio) CANTIDAD DE SERVICIOS HIGIENICOS POR HABITACION AREA MINIMA Todas las paredes deben estar revestidas con material impermeable de calidad comprobada (metros) ESTACIONAMIENTO PRIVADO Y CERRADO (% del número e habitaciones RECEPSIONY CONSERJERIA
3* 1
20
1.5 m2
1 m2
1.2 x 0.7 11m2 14m2 24m2 26m2
1 baño privado con ducha 4m2 Altura 1.80
20% OBLIGATORIO
SERVICIOS HIGIENICOS PUBLICOS
OBLIGATORIO (diferenciado por sexo)
COCINA (% del comedor) OFICIOS DE PISO
40% OBLIGATORIO SIN TELEFONO
SEGÚN CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS
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SECTOR B
USO RESIDENCIAL ÁREA LIBRE: Lo necesario ESTACIONAMIENTO: 1 Plaza por cada dos viviendas DIMENSIONES: Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se desarrollen entre muros deberán tener un ancho mínimo de 0.90m. SEGÚN CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS
CENTRO EMPRESARIAL Y TIENDAS ÁREA LIBRE: No aplicable en los primeros pisos y suficiente en los pisos superiores para ventilación e iluminación ESTACIONAMIENTO: RESTAURANT: o o
Un Estacionamiento por cada 20 m2 Área Techada Total 9.3 m2 en la cocina por persona
OFICINAS: o o
01 Estacionamiento por cada 20 m2 de área útil Ambientes administrativos se usa 10.0m2 por persona
COMERCIO: o
01 estacionamiento por cada 50m2 SEGÚN CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS
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SECTOR B
ESCALERAS INTEGRADAS Son aquellas que no están aisladas de las circulaciones horizontales y cuyo objetivo es satisfacer de transito de las personas entre pisos de manera fluida y visible. Estas escaleras pueden ser consideradas para el cálculo de evacuación, si la distancia de recorrido lo permite. No son de construcción obligatoria, ya que dependen de la solución arquitectónica y características dela edificación. El tipo de escalera a proveerse depende del uso y de la altura de la edificación, de acuerdo con la siguiente tabla:
VIVIENDA HOSPEDAJE EDUACACION SALUD OFICINAS COMERCIO SERVICIOS COMUNALES RECREACION Y DEPORTES TRANSPORTES Y COMUNCIACIONES
INTEGRADA HASTA 5 NIVELES HASTA 3 NIVELES HASTA 4 NIVELES HASTA 3 NIVELES HASTA 3 NIVELES HASTA 4 NIVELES HASTA 3 NIVELES HASTA 3 NIVELES
DE EVACUACION MAS DE 5 NIVELES MAS DE 3 NIVELES MAS DE 4 NIVELES MAS DE 3 NIVELES MAS DE 3 NIVELES MAS DE 4 NIVELES MAS DE 3 NIVELES MAS DE 3 NIVELES
HASTA 3 NIVELES
MAS DE 3 NIVELES
DE EVACUACION:
RESIDENCIAL HOTEL 3* EDIFICIO DE OFICINAS
CAPACIDAD 160 PERSONAS 54 PERSONAS
ANCHO 1.20m 1.20m
UNIDADES 1 ESCALERA 1 ESCALERA
1647 PERSONAS
4.80m
4 ESCALERAS
De más de 5 pisos se requieren como mínimo dos escaleras de evacuación, salvo que se cumplan todos los siguientes requisitos para que se pueda contar con una sola escalera de evacuación:
No mayor de 20 niveles médicos desde el nivel de la calle. El acceso a la escalera de evacuación sea a través de un vestíbulo previo, sin carga combustible, de acuerdo a cualquiera de las alternativas planteadas en la presente norma. Cuenta, cada uno de los departamentos, con detección de humos, por lo menos en el hall que une los dormitorios y alarma de incendios en el interior del departamento, ambos conectados a un sistema centralizado.
EDIFICIO DE OFICINAS= 1647 PERSONAS HOTEL= 1P X 15 m2= 818 m2/15m2 RESIDENCIAL= 5P X DEP.= 32X 5P= 160 PERSONAS
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SECTOR B
Artículo 28.- El número y ancho de las escaleras se define según la distancia del ambiente más alejado a la escalera y el número de ocupantes de la edificación a partir del segundo piso, según la siguiente tabla.
USO RESIDENCIAL
ANCHO TOTAL REQUERIDO
DE 1 A 300 OCUPANTES
1.20m EN 1 ESCALERA
DE 301 A 800 OCUPANTES
2.40m EN 2 ESCALERAS
DE 801 AA 1,200 OCUPANTES
3.60 m EN 3 ESCALERAS
MAS DE 1,201 OCUPANTES
UN MODUO DE 0.6m POR CADA 360 OCUPANTES
USO NO RESIDENCIAL
ANCHO TOTAL REQUERIDO
DE 1 A 250 OCUPANTES
1.20m EN 1 ESCALERA
DE 251 A 700 OCUPANTES
2.40m EN 2 ESCALERAS
DE 701 AA 1,200 OCUPANTES
3.60 m EN 3 ESCALERAS
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