Saya Muak Dengan Motivasi Free BERJANJI

MOHON DENGAN SANGAT DENGAN MEMBACA E-BOOK INI ANDA HARUS MEMBERITAHU YANG LAIN MENGENAI GRATIS DOWNLOAD INI!! JANGAN HANYA SAMPAI BERHENTI DITANGAN ANDA SAJA!!! MINIMAL BERITAHU 3 ORANG ENTAH VIA FACEBOOK, TWITTER, ATAU TERSERAH ANDA JIKA TIDAK ANDA BERDOSA TERHADAP BANGSA INI, DAN MUNGKIN KATA B#NGS#T MUNGKIN COCOK BAGI ANDA (MAAF EMOSI, KRN SY SDH DEDIKASIKAN PENUH TAPI BERHENTI DITANGAN ANDA)

Saya Muak Dengan Motivasi

Sanksi Pelanggaran Pasal 72 Undang-undang Nomor 19 Tahun 2002 tentang Hak Cipta 1.

Barangsiapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan ayat (2) dipidanakan dengan pidana penjara masing-masing paling singkat 1 (satu) bulan/atau denda paling sedikit Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah), atau pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau denda paling banyak Rp5.000.000.000,- (lima miliar rupiah).

2.

Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjualkan kepada umum suatu ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta atau Hak Terkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

Hadi Wijaya

Saya Muak Dengan Motivasi

Penerbit Lesprivatbisnis.com

Saya Muak Dengan Motivasi DC 770000 © 2011 Lesprivatbisnis.com Lesprivatbisnis.com Email: [email protected]/ Ym: [email protected]

Cetakan pertama, Maret 2011

ISBN : 978-602-99044-0-6

Hak cipta dilindungi undang-undang Dilarang memperbanyak karya tulis ini dalam bentuk dan dengan cara apapun, termasuk fotokopi, tanpa izin tertulis dari Penerbit

Dengan membaca buku ini maka anda setuju bahwa segala implementasi yang anda lakukan setelah membaca buku ini adalah tanggung jawab anda sendiri, bukan penulis

Jika anda terbantu atas buku ini atau web ini dan ingin mendonasikan untuk kelangsungan web ini harap hub: [email protected] Terima Kasih….

Daftar Isi Daftar Isi

vi

Kata Pengantar

1

Skema Perjalanan Bisnis

3

1. Memulai Bisnis a.

Mulai dengan pola pikir kita

4

b.

Memulai Usaha

11

c.

Apa Yang Membuat Bisnis Anda Berjalan

13

d.

Permodalan Dengan Kartu Kredit

21

e.

Pengurusan Ijin Usaha

29

f.

Cashflow

38

2. Berhutang Dengan Membeli Properti a.

Kenapa Kita Musti Berhutang

45

b.

Persiapan Hutang

47

c.

Pilihlah KPR

49

d.

Supaya Bank Tertarik Memberikan Pinjaman

52

e.

Memilih Properti

55

f.

Memperoleh Modal Dengan Membeli Properti

60

g.

Cara Mudah Menilai Properti

67

3. Bisnis dan Properti a.

b.

Memperoleh Modal Lagi Dari Properti Yang Telah Kita Beli

71

Menyulap Properti

77

c.

Mengakselerasi Bisnis Dengan Modal dari Properti, Properti dari Bisnis

82

4. Lampiran 1. Beberapa Pertanyaan Yang Sering Ditanyakan Pemula

84

2. Apa Yang Bisa Anda Lakukan

91

3. Daftar Istilah Umum Dalam Properti

95

4. Contoh Real Hasil Appraisal

101

5. Studi Kasus

111

6. Kumpulan Tulisan-tulisan diforum-forum

131

Tentang Penulis

205

Kata Pengantar

Saya Muak Dengan Motivasi

I

ndonesia merupakan negara yang kaya akan sumber daya. Namun

ironinya Indonesia sangat kekurangan pengusaha. Sudah banyak para motivator yang memotivasi masyarakat untuk menjadi pengusaha, entah

tingkat nasional, tingkat provinsi, maupun tingkat lokal. Gembar gembor untuk menjadi pengusaha digaungkan setiap hari di media massa. Namun jarang sekali dari para motivator tersebut mengajarkan bagaimana cara praktek menjadi pengusaha, karena disatu sisi mereka bukan dari pengusaha, kalaupun pengusaha, mereka sudah lupa caranya mulai dari nol atau enggan memberitahu rahasianya (supaya tidak tersaingi orang lain mungkin, hahaha). Sehingga dengan demikian, banyak yang termotivasi untuk menjadi pengusaha, namun tidak tahu caranya. Buku ini seperti lilin ditengah kegelapan, yang membantu sedikit menjelaskan cara menjadi pengusaha. Mulai dari pembentukan pola pikir pengusaha, permodalan, perhitungan bisnis, hingga bermain properti untuk menunjang usaha. Semua disertai dengan contoh yang nyata terjadi disekitar

saya dan lampiran-lampiran yang mendukungnya, hal tersebut supaya mudah dimengerti oleh anda, para “perindu menjadi pengusaha”. Masa depan ditangan anda, jika anda tahu bagaimana cara bermainnya. Semoga dengan kehadiran buku ini, kehidupan anda menjadi lebih baik lagi, sesuai harapan kita bersama.

~Hadi Wijaya~

Skema Perjalanan Bisnis

3

BAB SATU

Memulai Bisnis 1.a. Mulai Dengan Pola Pikir Kita Tidak ada bisnis tanpa modal, semua butuh modal. Cuma modal itu bisa bermacam-macam, bisa modal tubuh yang sehat, jiwa yg sehat, dan sebagainya. Kalau modal uang, sebenarnya bisa diakal dengan banyak hal. Pada intinya kekurangan kita ini hanya satu, tidak pandai lihat peluang usaha. Melihat peluang usaha itu butuh latihan, butuh perhatian. Dari mana kita bisa melihatnya? Dari bisnis-bisnis yang sudah ada. Kita lihat bisnis-bisnis yang berdiri, bisnis yang sekarat, bisnis yang ramai, bisnis yang lagi hot, bisnis booming, bisnis mau hancur, dan sebagainya. Sering kali kita hanya menerima informasi disekeliling kita begitu aja, tidak disangkutkan dengan sense kita. Misalnya tetangga kita tokonya sepi, lihat apa yang timbul/kesan apa dlm hati kita. Mungkin kita kasihan, lalu beli apa yg tidak kita perlukan biar mereka senang, sekedar ajak omong, atau dalam hati berkata "goublok, buka toko kok.....". Baiknya, ketika kita melihat informasi "toko tetangga sepi" cari apa yang membuat sepi, pikirkan kenapa kok tidak ada yang membelinya. berandai-

4

andai bahwa anda adalah pemilik toko itu, apa solusinya. Sebenarnya bisnis itu adalah masalah, atau problem; yang kita perlukan ialah cara pemecahan problem itu, atau dikenal problem solving. Ketika seseorang mengenali masalahnya, maka ia bisa memecahkan masalahnya. Ketika berkali-kali seseorang memecahkan masalah yang sama, maka masalah itu akan tampak mudah dipikirannya. Contohnya kita beli TV baru, masalahnya kita tdk tahu tombol2nya. Nah lalu kita belajar, tekan tombol A, ternyata efeknya begini, tekan tombol B, ternyata efeknya begitu,dan seterusnya.Lama kelamaan kita akan mulai terbiasa dengan tombol-tombol itu. Semua tombol jadi mudah, sambil merem melek (tutup mata, buka mata) pun bisa. Proses pengenalan masalah diatas secara berulang-ulang, disebut juga proses belajar/ learning. Dalam hal ini, learning terhadap bisnis lah yang kita masukkan ke otak seharihari. Kita baca di koran perusahaan A sukses, Why? How? Who? Lalu depot makanan di daerah B laris manis. How? Why? Who? Itulah sehari2 yang kita lakukan agar terbiasa dengan bisnis. Berikutnya ialah practice, atau berbuat berdasarkan keputusan. Banyak kali kita lemah dalam hal ini, karena practise melibatkan seluruh anggota tubuh kita untuk tujuan tertentu. Yang dimaksud lemah dalam hal practice ialah kemalasan, ketakutan, kekuatiran, kesusahan, dan kehati2an (5K) kita. Just do it saja, Lakukan saja! Hantam saja! Bicara pd diri sendiri, Maki-maki

5

diri kita sendiri kalau tidak melakukannya. Itu lah yang paling praktis untuk mendobrak 5K diatas. Lama kelamaan practice akan membentuk skill atau keahlian (practice made skill), dlm hal ini bisnis. Ada prinsip universal yang harus kita pahami, segala sesuatu dimulai dengan berat sekali, jika sudah berjalan akan tampak ringan. Hal Apapun Didunia, entah menggenjot becak, entah menjalankan mobil (butuh gigi 1 yg terkuat), bahkan memulai bisnis. Nah sekarang Bisnis tanpa modal, apa mungkin? Mungkin, caranya? Anda jawab sendiri, terbiasa dulu dengan melihat kesempatan disekitar kita, asah problem solving kita terhadap bisnis, asah pikiran kita dengan pikiran bisnis, practice dan bentuk skill bisnis kita. Jangan terbuai dengan mimpi ingin kaya, karena kita akan selalu terjebak dengan mimpi itu. Yang terpenting ialah pola pikiran, ide kita, dan aksi kita untuk memulai bisnis. Kelemahan kita satu-satunya ialah 5K kita itu. Ingin cepat ke tujuan, tapi tanpa usaha, bagaimana bisa? Banyak bisnis besar yang dimulai dari hal kecil, entah mulai dari penjual kaki lima, atau memulai dari garasi saja. Yang terpenting ialah bagaimana kita membaca pasar, bagaimana kita merespon pasar tersebut, dan bagaimana kita memenuhi kebutuhan pasar tersebut. Berikut ini beberapa pola pikir yang harus anda tanamkan dipikiran anda untuk memulai bisnis:

6

a.

Tujuan berbisnis ialah mendapatkan uang; Sekarang arahkan pemikiran anda “bagaimana cara mendapatkan uang” (yang tentunya dengan cara legal, sesuai hukum dan norma). Pikirkan, pikirkan dan selalu pikirkan, setiap hari, dimanapun, kapanpun bagaimana anda menghasilkan uang. Pemikiran anda akan membawa anda secara otomatis menuju “penciptaan cara” mendapatkan uang. Hal tersebut dikenal juga dengan “insight”, “eureka”, atau “aha experience”. Memang hal ini memakan waktu, tenaga dan pikiran. Tetapi setelah anda menemukan, maka tubuh akan bereaksi mewujudkan sesuai dengan tujuan yang diperintahkan pikiran anda.

b.

Melihat suatu barang di toko; Jika kita pergi ke suatu toko, melihat barang yang dijual dengan harga tertentu, apa yang kita pikirkan? “wah ini memang mahal karena mereknya bagus”, ”Aduh, mahalnya masak gini aja kok mahal”, atau langsung aja anda beli karena bagus bentuknya? Ini yang harus kita perhatikan ketika kita melihat suatu barang apakah murah atau mahal: •

berapa ongkos & bahan bakunya, apakah memang mahal, bahan terbaik, atau langka

•

berapa ongkos pembuatannya,

•

berapa lama pembuatan tersebut,

•

jika anda bisa memperkirakan faktor-faktor diatas, lalu hitung berapa keuntungan toko dan produsen.

7

•

Jika harga barang tersebut anda rasa mahal, namun secara “ongkos produksi” murah, pikirkan apa yang membuat mahal, apakah merek, apakah kualitas, apakah resiko, apakah kelangkaan, apakah keindahan, atau lainnya.

Hal tersebut harus anda biasakan, agar anda terlatih dengan pematokan harga barang dagangan anda, atau disebut juga teknik “pricing” bagi barang dagangan anda. c.

JANGAN GUNAKAN UTANG UNTUK BARANG KONSUMER. Ini syarat awal yang harus kita pegang sebelum kita memulai bisnis. Saat-saat kita bisa bijak mengolahnya, namun ketika kita memperoleh modal atau uang dari utang-utang itu, kita cenderung menjadi boros. Kita sering kali “merasa” punya uang sehingga ingin menghabiskannya. Apa yang terjadi selanjutnya? Cicilan jadi tidak terbayar, akhirnya kita sendiri tenggelam dalam utang. Hal ini memang saya tekankan karena memang ini kelemahan fatal yang tidak termaafkan (memang sebegitu parahnya, jika utang tidak dijadikan modal kembali). Kunci utama dari pengelolaan ialah “pengendalian diri”.

d.

Anda adalah seorang pemimpin, pemimpin pekerjaannya adalah menyuruh anak buahnya untuk melakukan sesuatu. Jangan anda lakukan pekerjaan yang seharusnya dilakukan oleh anak buah. Suruhlah anak buah anda, anda harus bisa mendelegasikan anak buah untuk mengerjakan suatu pekerjaan. Perintah anda, itulah yang dibutuhkan oleh anak buah anda.

8

e.

Berpikirlah positif, aura anda akan memancar kepada orang lain. Anda sebagai pimpinan perusahaan, sebagai bos anda mempunyai “virus” yang tidak anda sadari. Jika anda positif terhadap bisnis anda maka pegawai anda juga ikut bersemangat; jika anda lagi sedih, tidak bisa bayar utang, bisnis lagi jelek, maka pegawai anda juga akan tidak bersemangat. Memang hal ini memang bersifat relatif, namun saya sarankan buktikan sendiri.

f.

Kerja keras, usaha dan cerdik mengelola masalah, itulah kuncinya anda sukses. Tidak ada uang cepat, yang ada hanya kerja keras. Memang bisnis untuk pertama kali memulai memanglah sangat berat, jika sudah mulai berjalan, segalanya jadi mudah. Saya jamin!

g.

Bisnis hanya suatu alat untuk memperoleh penghasilan, anda harus bisa melepaskan dengan mendelegasikan kepada orang lain. Sangat tidak cocok jika anda hanya “memberati satu bisnis saja”. Apa yang terjadi jika anda hanya memberati satu bisnis saja? Seumur hidup anda hanya bergantung pada satu bisnis itu saja. Bandingkan jika anda mempunyai beberapa bisnis, bisnis A menghasilkan sekian juta, bisnis B menghasilkan sekian juta, bisnis C menghasilkan sekian juta, totalnya bisa anda hitung sendiri.

h. Terbiasalah dengan laporan keuangan. Anda tidak perlu berbakat dalam hal akuntansi, yang perlu anda tahu ialah pemasukan dan pengeluaran. Pengeluaran tetap dan tidak tetap. Pengeluaran tetap dan tidak tetap inilah yang anda harus bisa bedakan.

9

Contoh: Bisnis roti, pengeluaran tidak tetap: pembelian tepung terigu, telor, mentega pengeluaran tetap: gaji pegawai Pengeluaran tidak tetap itu mengikuti seberapa banyak barang yang kita produksi atau jual. Sedangkan pengeluaran tetap ialah pengeluaran rutin/ teratur yang harus dikeluarkan setiap bulannya. Dengan menguasai hal ini, anda akan bisa menghitung berapa keuntungan anda setiap menjual barang, berapa minimum penjualan yang bisa menutup biaya-biaya lainnya, dan berapa keuntungan bersih yang anda raih (hal ini bisa anda baca detail pada bagian 1.f. Cashflow) i.

Bayarlah hutang anda tepat waktu, karena disitulah kredibilitas anda teruji. Semakin bagus kredibilitas anda semakin dipercaya oleh orang lain. Semakin dipercaya anda, semakin banyak keuntungan yang bisa anda raih. Jangan terlambat 1 hari pun! Salah satu kenapa kita tidak boleh terlambat 1 hari pun, karena pada bank akan tercatat keterlambatan anda. Setiap bank harus melaporkannya kepada Bank Indonesia, dan Bank Indonesia akan mencatatnya. Jika dimasa mendatang anda hendak mengajukan kredit, bank2 lain akan mengacu pada track record anda pada Bank Indonesia. Jadi jika anda terlambat, maka bank-bank lain akan segera mengetahuinya.

j.

BERBISNIS ADALAH SUATU KEBERANIAN; pengusaha adalah mengusahakan sesuatu dari tidak ada menjadi ada. Jika anda tidak berani berbisnis, lebih baik anda tidak usah meneruskan membaca buku ini.

10

k.

Karena memang butuh kenekatan untuk memulainya, mendobrak ketakutan dan keraguan anda. Berusaha, berusaha, dan berusaha itulah kuncinya. Tanpa kenekatan anda, anda tidak mungkin bisa maju sukses.

1.b. Memulai Usaha Banyak hal kecil yang dapat kita jadikan bisnis, Pada pembahasan sebelumnya telah diberitahu agar sense melihat peluang kita dikembangkan dengan lebih lanjut. Peluang itu selalu ada disekitar kita, kita harus jeli melihatnya agar tidak terlepas. Memulai usaha tidaklah harus dengan modal besar, dengan modal seadanya anda bisa memulai bisnis apapun. Memang semua kembali kepada lingkungan disekitar kita. Apa yang bisa dijadikan bisnis, ya kita jadikan bisnis asal legal dan tidak bertentangan dengan norma.

Beberapa faktor yang perlu diperhatikan dalam memulai usaha: a.

Banyak momentum yang anda bisa manfaatkan sebagai sarana untuk memulai bisnis anda, contohnya: •

Puasa bagi org Muslim, anda bisa memulai berjualan makanan kecil untuk berbuka puasa,

11

•

Lebaran, anda bisa berjualan mulai dari kain sarung, baju baru, tas, sepatu, handphone, makanan, parcel, makanan ringan dan sebagainya

•

Natal dan tahun baru, anda bisa berjualan parcel, kartu natal, pohon natal, lampu hias, makanan ringan, kue, maupun menyewakan baju sinterklas

•

Tahun Baru Cina, anda bisa berjualan kue, makanan, atau pun dekorasi.

b.

•

Tujuh belasan.

•

Valentin.

•

April Mob.

•

Hallowen.

•

Dan sebagainya.

Cari komoditi; Anda memerlukan barang dagangan untuk dijual kepada pasaran, atau kita sebut disini komoditi. Ciptakan sesuatu atau beberapa komoditi yang bisa dijual kepada pasar. Apa yang bisa laku keras, apa yang bisa dijual dengan untung yang besar, apa yang bisa membuat orang-orang rela antri demi membeli produk kita. Pada penciptaan komoditi terdapat beberapa faktor yang harus kita perhatikan: o

Differensiasi,

o

Konteks (tema) dan Kontent (isi),

o

Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita.

Ketiganya akan saya bahas pada bagian berikutnya.

12

1.c. Apa Yang Membuat Bisnis Anda Berjalan Membuat bisnis tentu saja tidak mudah seperti membalikkan tangan. Jika bisnis tidak menghasilkan keuntungan, tentu saja membuat kita ogah untuk berbisnis. Berikut ini beberapa faktor yang bisa dijadikan acuan supaya bisnis anda bisa berjalan dan menghasilkan keuntungan buat anda: 1. Differensiasi/ Get Out of The Crowd Saya mempunyai seorang teman, ia mengatakan kepada saya ingin membuka usaha berjualan jus buah. Namun saya balik tanya kepadanya, apa bedanya jus buahnya dengan jus buah orang lain, sehingga orang lain lebih memilih produknya dibanding produk orang lain. Ia tidak bisa mengatakannya. Berikutnya kami berdiskusi dan berdiskusi, lama kelamaan ia mengganti komoditinya dengan menjual susu. Lagi-lagi timbul pertanyaan “apa yang membedakan dengan produk orang lain”. Differensiasi dalam bisnis sangat diperlukan, kita harus cari tahu kenapa orang membeli produk kita, kenapa orang memilih membeli produk kita dibandingkan orang lain. Banyak kesalahan-kesalahan bisnis yang diakibatkan kurangnya differensiasi ini. Baik itu perusahaan besar, sampai warung kecil, hingga sales kelilingan. Saya ingat sebuah toko di daerah saya. Katakanlah toko A. Dulu toko A ini kecil, namun sekarang menjadi seperti supermarket. Lalu rupanya tetangganya ada yang iri melihatnya, lalu membuat toko kecil (sebut saja toko B)yang serupa dengan toko A yang dulu. Barang dagangannya pun

13

mirip, namun sepi pembeli. Kenapa? Karena pembeli lebih memilih toko A, toko A jauh lebih lama daripada toko B, jadi lebih kenal dengan para pegawai dan pemiliknya langsung. Kesalahan inilah yang bisa membuat toko B jatuh bangkrut. Lalu saya teringat pula disebuah kios kecil yang mangkal persis diparkiran sebuah supermarket besar, supermarket terkenal dikota itu. Namun kios tersebut terus bertahan, dan ramai pembeli. Barang dagangannya pun mirip dengan jualan supermarket, ada rokok, ada aqua, ada roti-roti kecil murah, ada permen, nasi bungkus, dan snack-snack kecil. Saya sempat berpikir, gila pemilik kios ini, menantang raksasa. Dengan penasaran saya pun mengadakan observasi. Ternyata segmentasi/konsumen kios ini adalah untuk para tukang parkir, para sopir yang menunggu tuannya belanja di supermarket, para tukang becak, dan para pegawai supermarket. Kios ini memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/ bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Betul2 differensiasi. Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, proses otak kanan. Terkadang memerlukan waktu untuk menemukan jawabannya. Namun hal tersebut bisa kita latih terus menerus, sehingga kita terbiasa menemukan jawabannya. Contohnya jika kita lihat minyak goreng, banyak sekali merek minyak goreng, dari A sampai Z. Nah ada perusahaan yang kreatif yang menanamkan image bahwa minyak gorengnya benar-benar bersahabat

14

dengan jantung, alias tidak membuat jantungan. Bahkan bisa diminum secara langsung. Betul-betul get out of crowd. Nah cobalah jika anda pergi ke toko dan melihat suatu barang, pikirkan nilai tambah apa yang bisa anda tambahkan, jika ada kekurangan, nilai mana yang bisa anda kurangi. Lalu pada akhirnya akan timbul pertanyaan “Apakah anda bisa memproduksi barang yang lebih baik dan lebih bagus dari barang itu?”. Memodifikasi suatu barang/produk juga bisa termasuk sebagai proses diferensiasi terhadap produk orang lain; menjadikan produk anda berbeda/lebih baik daripada produk orang lain. 2. Konteks dan Kontent Konteks (tema) dan Konten (isi), Konteks yang saya maksudkan disini ialah tema dari komoditi anda. Sedangkan Konten ialah barang dagangan itu sendiri. Keduanya itu membantu anda membedakan komoditi anda dengan komoditi orang lain. Disinilah peran konteks atau tema. Contoh, pada kasus sebelumnya, teman saya ingin berjualan produk susu. Pertama kita lihat bahwa kontennya adalah susu sapi, berarti pasar ditujukan kepada anak-anak dan remaja. Sekarang kita lihat apa yang disuka dari mereka dan hubungannya dengan barang dagangan kita, ternyata dalam diskusi ditemukan bahwa mereka senang akan gambar atau pernak pernik sapi, selain susunya. Berarti nantinya kiosnya akan diwarnai dengan gambar-gambar sapi yang unik dan lucu-lucu untuk menarik perhatian mereka, atau dengan kata lain “bernuansa sapi”. Nah, “bernuansa sapi” itulah konteks. Banyak produk-produk yang laku keras dipasaran karena kecocokan antara konteks dan konten mereka. Lihat saja joger, konten mereka adalah kaos,

15

mug, jam dinding, atau barang-barang souvenir. Sedangkan konteks mereka adalah banyolan atau guyonan atau kata-kata lucu. Ayam Bakar Wong Solo, konten mereka adalah ayam bakar, sedangkan konteks mereka adalah ciri khas solo atau nuansa solo tradisional. 3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita. Ketika anda bisa menemukan kenapa orang membeli produk kita, maka konsumen akan loyal terhadap kita. Orang membeli suatu produk kita, demi pemenuhan kebutuhannya. Ketika pemenuhan kebutuhannya terpenuhi (tercapai kepuasan) maka ia akan mengulangi transaksi lagi. Contoh: Saya pernah membeli makanan disebuah kios. Secara tampilan, kios tersebut menarik perhatian, lokasi strategis/ eye catching, desain grafis yang menarik, dan foto makanan yang menarik. Langsung saya datangi dan membelinya, tapi apa yang terjadi? Pelayanan bagus, cepat dan ramah walaupun ramai dengan pembeli. Namun ketika saya makan, rasanya tidak enak. Terus terang saya kecewa. Lalu apakah saya mengulangi lagi pembelian ditempat itu? Terus terang saja tidak, karena tercantum dipikiran saya, makanannya tidak enak. Bagaimana dengan orang lain? Beberapa bulan setelah saya membeli makanan dikios itu, kios itu menjadi sepi, berlawanan dengan ketika pertama kali buka. Saya rasa orang lain pembeli di kios tersebut sama dengan saya, ogah untuk membeli lagi (repeating buy). Bagi diri saya ketika saya tertarik melihat kios tersebut dan foto-foto makanannya yang menarik hari, saya sudah membayangkan betapa

16

nikmatnya makanan yang dijualnya, ketika improvement (saya mencoba) ternyata harapan saya jauh tidak terpenuhi. Terus terang ketika saya ditanya oleh teman saya, apakah makanan dikios itu enak, maka saya akan berkata pengalaman negatif saya terhadap kios itu. Contoh lain: Saya diberitahu teman saya bahwa depot A menjual Es Cincau paling enak, di kota saya. Saya pun meluncur ke lokasi. Mengharapkan menikmati Es Cincau paling enak itu. Setiba di lokasi, saya melihat tulisan pada menu, spesial di depot tersebut adalah Es Cincau. Maka semakin penasaranlah saya. Saya & istri memesannya, lalu ketika mencobanya, memang benar-benar enak. Saat keluar dari depot itu, pada pikiran saya tertanam, depot ini Es Cincau nya enak sekali. Jadi penguatan ingatan Es Cincau enak depot A semakin kuat, karena ekspektasi saya dengan pemenuhannya tercapai. Pada saat puasa sebelum lebaran, saya kembali untuk menikmati Es Cincau itu kembali, ternyata rasanya “lain”, tidak enak. Lalu pada pikiran saya timbul “pembelaan” terhadap Es Cincau yang tidak enak itu, “ah, ini mungkin karena saat puasa, jadi yang bikin mungkin puasa, sehingga tidak enak begini.” Cerita diatas dapat kita lihat, ketika ekspektasi konsumen terpenuhi, maka timbul loyalitas konsumen. Itulah alasan kenapa orang membeli dan membeli kembali produk/toko kita.

17

4. Teknik Pricing/ Memberi Harga Mungkin sering kali anda berbisnis, anda mengatakan untung beberapa persen, tetapi akhirnya anda tekor/ malah merugi? Hal tersebut bisa dikarena kurangnya keuntungan dalam barang dagangan jualan anda. Pricing penting dalam bisnis. Hal tersebut menentukan besaran laba kita dalam penjualan. Jangan membaca pricing ini sebelum anda mengerti differensiasi, konteks dan kontent. Kenapa? Karena dengan penguasaan hal tersebut kita bisa menjual lebih mahal dibandingkan dengan produk lain, namun konsumen kita tetap happy dan selalu ingin membeli kembali (repeating buy). Mematok harga tinggi bukan berarti menipu konsumen, bahan baku biasa bisa dijual dengan harga tinggi terjadi karena terdapat nilai lebih pada barang itu. Artinya konsumen rela membeli barang itu karena mendapat nilai yang lebih pada barang itu, misalnya kebanggaan memiliki, merek, kualitas yang terjamin/terjaga, pasti tidak menipunya dan sebagainya. Suatu hari istri saya membaca majalah wanita C*sm*p***tan, disana terdapat ulasan foto barang-barang sebuah butik dengan harganya. Istri saya terheran-heran dengan harga barang-barang tersebut yang benarbenar fantastis, contohnya sebuah sepatu wanita seharga 4 juta, ikat rambut seharga 500 ribu, dan sebagainya. Timbul pertanyaan, apa ada yang beli barang tersebut? Jika jawabannya ada, nah timbul pertanyaan lagi yang terpenting “mengapa mereka membelinya?”. Jawabannya bisa salah satu dari ini, karena mereknya benar-benar berkelas, karena bagus luar biasa, karena membuat mereka lebih cantik jika memakainya,

18

membuat mereka lebih percaya diri jika memakainya, menunjukkan kelas mereka, atau anda bisa menemukan alasan lain? Jadi Teknik Pricing sangatlah fleksibel, tergantung dari kepuasan konsumen. Mereka rela membeli dengan harga mahal, demi terpuaskannya kebutuhan. 5. Nama, Brand / Merek Nah, jika anda sudah menemukan komoditi, dan tanggapan pasar baik, maka yang anda perlukan adalah tanda pengenal bahwa ini adalah poduk anda. Anda memerlukan nama, memerlukan merek, penanda agar anda dikenal oleh pasar. Jangan anggap enteng merek, karena merek tersebut merupakan investasi. Jaga, lindungi, dan patenkan. Merek tidak terbatas pada barang saja, termasuk toko, dan jasa. Merek berguna bagi konsumen untuk mengenal suatu produk anda dibandingkan dengan produk lain. Contoh, anda tentu mengenal berbagai macam odol misalnya, tapi ketika anda membeli di supermarket, merek apa yang anda pilih? Sama juga dengan toko, kenapa anda memilih supermarket A, bukan yang lain? Sama juga dengan jasa, kenapa pilih jasa yang merek A, bukan yang lain? Pengalaman saya membuat merek, memang membutuhkan tahunan (1-2 tahun) untuk mendaftarkan sebuah merek. Dan proses pembuatannya di Jakarta, memakan biaya sekitar 2-3 jutaan. Memang anda bisa mendaftarkan sendiri merek anda di Jakarta, tetapi

19

saran saya pakailah kantor pengacara atau kantor patent swasta di Jakarta. Merek sendiri terdiri dari belasan kelas yang berbeda, ada merek khusus untuk toko, untuk makanan, dan sebagainya. Anda bisa tanyakan detail pada pengacara/ pengurusan paten merek. Karena jika pengurusan merek anda lakukan sendiri, anda akan bolak-balik ke Jakarta, karena untuk pendaftaran merek ada tahapan-tahapannya. 6. Manajemen Manajemen memang bisa kita atur. Kita bisa menyewa orang untuk menjadi manager, mengatur kegiatan bisnis kita. Tapi mungkin bagi para pemula, urusan manajemen memang sering dipegang sendiri. Banyak bisnis yang tutup karena mengaku besar pasak dari pada tiang, seringkali penyebabnya ialah mis manajemen atau kesalahan pengelolaan. Jika anda kurang piawai dalam manajemen, anda bisa menyewa orang untuk pengurusan administrasi. Minimal anda harus menguasai cashflow (yang saya bahas khusus pada bagian selanjutnya).

20

1.d. Permodalan Dengan Kartu Kredit Memang jika anda belum mempunyai modal anda bisa memulainya dengan kartu kredit. Jika anda seorang pegawai anda bisa gunakan slip gaji untuk mendaftar kartu kredit. Jika anda belum mempunyai pekerjaan, anda bisa menjaminkan uang anda untuk dijadikan kartu kredit. Misalnya anda punya uang 5jt, maka anda bisa mengajukan kartu kredit dengan jaminan uang anda (nantinya uang itu akan diblokir oleh pihak bank). Tips menggunakan kartu kredit, •

Yang terpenting keuntungan bisnis anda haruslah lebih besar dibandingkan dengan bunga kartu kredit anda.

•

anda bisa buat kartu kredit bank terkenal (seperti BC*, cit*bank atau bank luar) dengan jaminan uang tersebut, karena kredibilitas bank terkenal sebagai bank penerbit kartu kredit, sudah bagus.

•

Buatlah kartu kredit dengan minimum payment 10%, jangan lebih, karena menguntungkan kita.

•

Banyak bank yang menawarkan kartu kredit, namun yang anda perlu perhatikan ialah bunganya. Biasanya bunga kartu kredit bank pemerintah lebih murah dibandingkan kartu kredit bank swasta atau bank asing. Namun yang terpenting keuntungan anda haruslah lebih besar daripada bunga kartu kredit.

•

Jika kartu anda sudah terbit, buat kartu kredit di bank lain sebagai pendukung permodalan anda. Buatlah sekaligus 10 kartu kredit jika

21

perlu, sesuai dengan perhitungan anda dalam permodalan bisnis yang dibutuhkan.

Memang bunga mahal (2,5 sd 5% pertahun) dan administrasinya (100rb sd 250 rb) tetapi bisa digunakan sebagai permodalan awal bisnis anda.

Beberapa hal yang harus diperhatikan ketika anda memulai bisnis anda dengan permodalan kartu kredit: a) Jangan tarik tunai dari ATM dengan menggunakan kartu kredit. Kenapa, karena ada biaya yang mahal untuk penarikan tunai. Kenapa Bank mengenakan biaya yang mahal untuk tarik tunai, karena fungsi kartu kredit ialah untuk berbelanja bukan untuk tarik tunai, artinya melibatkan 3 pihak, Anda, Bank dan Merchant, jika anda tarik tunai hanya melibatkan 2 pihak saja, Anda dan Bank. Bank butuh perputaran uangnya. Gesek ditoko untuk mendapatkan uang tunai. b) Bagaimana mendapatkan uang tunai dari kartu kredit? Tanya kepada toko yang mempunyai mesin gesek kartu kredit (EDC) apakah bisa “gesek tarik tunai”. Kebanyakan yang melayani gesek tarik tunai tersebut ialah toko emas, toko bangunan, dsb (atau cari iklan dikoran, jasa tarik tunai), karena ia membutuhkan perputaran uang yang besar. Untuk ini biasanya dikenakan charge toko sebesar 2 - 3% dari pengambilan tunai, hitung sendiri berapa besarannya, dan hati-hati sering kali ada beberapa toko yang menipu kita, yaitu dengan mempermainkan charge tersebut. Saran saya, tanya dulu chargenya berapa, apakah rasional atau tidak

22

anda bisa hitung sendiri. Atau jika tidak carilah teman yang mempunyai toko untuk bisa menggesek kredit card anda, dan mengambil uang tunainya. c)

Kartu kredit adalah hutang, maka yang diperlukan adalah membayar bunganya. Jadi misalnya si A berhutang pada kartu kredit sebesar 5 juta, bunganya 3,25%, maka jika si A tetap berhutang/ belum bisa melunasinya, maka si A harus membayar bunga sebesar Rp.162.500,perbulan. Kenapa hanya perlu membayarkan bunganya? Nah, pada tagihan kartu kredit akan tertera minimum pembayaran adalah 10%. Jika misalnya minimum pembayaran 500rb, maka masukkan pembayaran sesuai minimum (bayarkan), tapi jika anda masih butuh uang lagi, anda bisa tarik/gesek kembali sesuai dengan pinjaman, tapi dipotong dengan bunga saja, jadi anda hanya bayarkan bunganya saja.

d) Jangan pakai kartu kredit over limit, karena jika overlimit / melebihi batas kredit maka ada pinalti atau denda (biasanya 40rb hingga 100rb tergantung bank) atau 1 – 5% dari pinjaman, sisakan 10% dari batasan limit kartu anda. e) Jika anda menggunakan kartu kredit sebagai modal kerja, maka anda akan dibatasi oleh batas waktu pembayaran. Ada beberapa cara untuk mengulur batasan waktu, jadi anda tidak perlu terburu-buru, yang terpenting bayarkan bunganya. Sisakan beberapa kartu kredit sebagai cadangan jika anda terjepit tidak bisa membayar. Contoh: si Udin punya 10 kartu kredit dengan limit 5jt dan minimum payment 10% semua, lalu ia menggunakan 5 kartu kreditnya sebagai

23

permodalan. Ketika ia terjepit tdk bisa membayar 5 kartu kredit tadi, maka ia menggesek 3 kartu lain untuk membayarkan ke 5 kartu kredit tadi. f)

Jangan pernah terlambat membayarkan kartu kredit anda, bayarkan tepat waktu, karena akan mempengaruhi kredibilitas anda dimata bank. Kini masing-masing bank mempunyai sistem informasi online satu sama lain, dampaknya jika anda hendak mengambil kredit lainnya lagi anda akan kesulitan karena track record yang sering terlambat. Selain itu juga ada denda perhari jika kartu kredit tersebut terlambat bayar. Bayarkan semua tagihan tepat waktunya. Jika anda membayar kartu kredit anda lewat bank lain, anda harus menanyakan berapa hari proses kliring mereka, perhitungkan juga jumlah hari untuk proses kliring antar bank tersebut.

g) Jangan mencicil kartu kredit jika memang anda tidak membeli suatu barang yang musti anda cicil. Contohnya: Pada toko elektronik terdapat tulisan cicilan 0% pada toko ini jika anda membeli barang elektronik dengan menggunakan kartu kredit bank tertentu. Apa yang terjadi jika anda melakukan transaksi? Misal kartu kredit limit 5jt, lalu membeli ditoko elektronik tersebut barang elektronik seharga 3jt, lalu hendak dicicilnya selama 6 bulan. Bank akan memblokir dana kartu kredit anda sebesar 3jt dan anda mencicilnya sesuai promonya. Tapi dana yang masih bisa terpakai adalah 5 – 3 = 2jt, artinya anda hanya bisa memakai 2jt saja walaupun 3 juta tersebut dicicil. Jika cicilannya tersebut sudah dibayar, maka anda bisa memakai

24

kembali sisa dananya, misalnya 3jt dicicil, perbulan 500rb, maka bulan berikutnya 3jt – 500rb = 2,5jt (berarti dana yang bisa dipakai 2,5jt), bulan berikutnya bayar lagi 2,5jt - 500rb = 2jt (berarti dana yg bisa dipakai 3jt), demikian seterusnya hingga cicilannya habis. h) Perlu anda ketahui, jika muncul tagihan lalu anda membayar 100% dari tagihan, maka anda tidak dikenai bunga sama sekali oleh bank. Bahkan bisa menaikkan limit kartu kredit itu sendiri. Gunakan “jasa pelunasan” kartu kredit yang bisa anda percaya. Bisa anda cari di koran. Negosiasikan chargenya. i)

Jika bisnis anda telah berjalan, lebih baik jangan gunakan kartu kredit untuk permodalan bisnis anda, tetapi gunakan langkah berikutnya, yaitu properti.

Berikut ini beberapa contoh penggunaan kartu kredit untuk bisnis: Contoh kasus membuat beberapa kartu kredit: Si Amir meminjam uang kepada bapaknya 5 jt dan berjanji mengembalikan 6 bulan kemudian, lalu ia mendatangi bank. Ia meminta kartu kredit dengan jaminan 5 jt tersebut kepada bank. Bank menahan 5jt tersebut sebagai jaminan akan kartu kreditnya. Tak lama kemudian keluarlah kartu kredit Amir. 3 bulan kemudian Amir berjalan-jalan di Mall, lalu ternyata ada penawaran kartu kredit bank lain, persyaratannya hanya isi formulir, foto kopi kartu kredit yang sudah ada dan KTP pemiliknya. Lalu Amir segera membuatnya. Lalu sales kartu kredit tersebut juga menawarkan apakah ia mau membuat kartu kredit yang lain, segera Amir setuju. Tak tanggung-tanggung ia membuat 9 kartu kredit, sehingga ia

25

mempunyai 10 kartu kredit. Lalu ia menggesek beberapa kartu kredit dan dibayarkanlah hutang 5jt nya kepada bapaknya. Contoh kasus kartu kredit sebagai permodalan: Si Amir sudah mempunyai 10 kartu kredit, masing-masing limit 5jt, bunganya rata-rata 3% perbulannya. Lalu Amir menggesek 6 dari kartu kreditnya untuk permodalan bisnis HP nya (ceritanya Amir buka counter HP bekas dirumahnya). Lalu dari 6 kartu kreditnya, ia menggesek masing-masing 4,5jt, sehingga 6 x 4,5jt = 27jt. Segera ia membeli barang dagangan dan semua habis untuk permodalan. Sebulan berjalan. Si Amir diharuskan membayar minimum payment 10% dari tagihan. Jadi hutang + bunga = total hutang; Rp.27jt + (Rp.27jt x 3%) = Rp.27.810.000,-, 10% nya berarti Rp.2.781.000,- dibayarkan kepada 6 kartu kredit tadi. Tapi karena para pembelinya belum pada tahu, tokonya sepi, maka ia menggesek kembali 1 kartu kreditnya sebesar 4,5jt juga. Lalu dibayarkan Rp.2.781.000,- kepada 6 kartu kredit tadi. Sisanya dia buat sebagai modal lagi (total 7 kartu kredit). Lalu bulan berikutnya toko amir sudah ramai, sehingga ia mulai untung dalam penjualan HP nya, sehingga bisa membayarkan semua kartu kreditnya. Contoh jika membutuhkan permodalan lagi dengan kartu kredit yang ada: Ternyata Amir membutuhkan modal lagi karena ada HP orang lain yang dijual murah, karena Amir melihat peluang, maka ia berani berhutang untuk mendapatkannya.

26

Lalu kartu kredit-kartu kreditnya yang dibayarkan setiap bulannya sudah berkurang jumlah hutangnya, misalnya dari 6 kartu kredit modal awal itu, dari 4,5jt telah dibayar terus hingga utangnya tinggal 2 jt per kartu kredit, nah dia bisa menggesek kembali kartu kreditnya, mengambil sisa sebelum limitnya untuk permodalan kembali. Contoh membayar bunganya saja: Pada salah satu kartu kredit Amir, ia berhutang 4,5 jt. Lalu setelah 1 bulan berjalan, maka ia di haruskan membayar 10% dari tagihan (misalkan tagihannya=Rp.463.500). Maka ia membayar sesuai tagihan. Namun karena ia membutuhkan uang lagi, maka tak lama ia menggesek lagi Rp.450.000,-, sehingga uang setorannya kembali Amir dikurangi dengan bunganya (tapi ingat, juga ada charge dari toko yang menggesek ±3% dari pengambilan/ gesek tadi; Rp.450.000 x 3% = Rp.13.500). Sehingga dengan demikian Amir hanya membayar bunganya saja. Hal demikian menghindari bunga berbunga, yang menyebabkan tagihan jadi membengkak. Jadi keuntungan bisnis anda haruslah lebih besar dari bunga kartu kredit anda. Contoh mendapatkan bunga murah: Pada salah satu kartu kredit Amir, ia berhutang 4,5 jt juga. Karena Amir punya uang, maka ia membayarkan secara penuh tagihannya, yaitu 4,5 jt. Secara otomatis Amir tidak dikenai bunga oleh bank. Kemudian ia membutuhkan modal lagi, lalu ia menggesek tunai di toko. Karena toko tempat ia menggesek sudah mengenal dan selalu menjadi langganan, maka ia hanya dikenai charge 2,5% (yg semestinya 3%).

27

Jadi jika kita hitung, bunga Amir hanya 2,5%, lebih murah dari bunga bank yang 3,75% bukan?

Permodalan dengan KTA Selain kartu kredit ada juga permodalan dengan menggunakan KTA (Kredit Tanpa Agunan). Setiap bank berbeda policy untuk KTA (beda bunga, beda penalti, beda pelunasannya, beda pemberian kredit). Namun kecenderungan pada KTA ialah pelunasan ialah lewat cicilan saja, tidak boleh dilunasi ketika KTA sedang berjalan. Biasanya KTA yang bisa kita dapat ialah 2 hingga 2,5 kali kartu kredit kita (karena menggunakan kartu kredit sebagai acuan). KTA bisa saja menjadi permodalan untuk awal bisnis, tetapi saya sarankan jika bisnis anda telah berjalan dan berpenghasilan lebih baik pindah dengan properti. Kelebihan kredit properti jauh lebih baik dibandingkan KTA. Yang terpenting jika anda menggunakan KTA, anda harus hitung cicilan KTA dibandingkan dengan pendapatan yang akan anda peroleh.

28

1.e. Pengurusan Ijin Usaha Uruslah perijinan usaha sedini mungkin, kenapa? karena akan sangat mempermudah anda memperoleh kredit apapun dari bank. Syarat untuk mendapatkan kredit dari bank bagi pengusaha, ialah berbentuk lembaga hukum (PT, CV, UD, toko, dll) yang mempunyai ijin usaha lengkap (Surat Ijin Usaha Perdagangan/SIUP, Tanda Daftar Peruahaan/TDP, HO (Hinder Ordonantiee)/ Ijin gangguan dari tetangga sekitar, dan sebagainya) •

Perusahaan berbentuk UD atau CV: UD = Usaha Dagang (biasanya untuk toko atau perdagangan barang); CV = Commanditaire Vennootschap, perusahaan Hanya boleh beroperasi di daerah itu saja (area lingkup usaha kecil, untuk daerah itu saja), biaya perijinan murah (kira-kira 1jt)

•

Perusahaan berbentuk PT: PT = Perseroan Terbatas; Boleh berbisnis dan beroperasi diseluruh Indonesia, perijinan hanya 1 kali saja, jika membuka usaha lagi didaerah maka disebut cabang. Biayanya agak mahal, diatas 5jt keatas tergantung modal yang disetorkan

Anda boleh memilih bentuk-bentuk usaha diatas. Jika anda seorang pemula, anda bisa memilih UD atau CV sebagai awal untuk memulai bisnis anda. Berikut urut-urutan cara pembuatan UD atau CV: 1) Pembuatan Akta Pendirian UD atau CV a) Ke notaris, minta pembuatan CV atau UD.

29

b) Syarat: pembentukan minim 2 orang (peraturan baru, CV tidak boleh suami istri, kalau UD boleh suami istri), bawa KTP dan KK/Kartu Keluarga. c)

Biaya sekitar 200 sd 800rb.

d) Lama pembuatan 1-2 minggu. e) Tips: Mintalah untuk dibuatkan bidang usaha yang bervariasi, kenapa? Karena jika bidang usaha kurang menghasilkan masih bisa banting setir ke jenis usaha yang berbeda (tidak usah mengganti aktanya). Mintalah juga untuk didaftarkan sekalian dikantor pajak, untuk dimintakan NPWP nya. Juga legalisir pada pengadilan melalui notaris itu juga. 2) Pembuatan NPWP Perusahaan a) Ke kantor Pajak setempat (KP3= Kantor Pelayanan Penyuluhan Pajak). b) Syarat: fotokopi akte pendirian CV. c)

Biaya gratis.

d) Lama pembuatan: hari itu juga – 2 hari. e) Tips: Jika sudah dibuatkan di Notaris (seperti diatas) tidak perlu lagi ke kantor pajak seperti ini. 3) Pembuatan HO/ Ijin gangguan dari tetangga sekitar a) Ke Dinas Perijinan setempat. b) Syarat: fotokopi akte pendirian perusahaan, sertifikat rumah (jika diagunkan/dijaminkan ke bank, minta legalisir pada bank yang bersangkutan), denah rumah, KTP, KK. c)

Biaya relatif tergantung survey lokasi/ luasnya tempat usaha.

30

d) Meminta formulir pengurusan, lalu formulir tersebut ditandatangi oleh tetangga kiri kanan dan belakang, lau dikembalikan ke dinas perijinan untuk diproses. e) Lama pembuatan 1 sd 2 minggu. f)

Tips: Biasanya akan ada pengecekan/survey usaha, yang didatangi oleh orang dinas perijinan. Santai saja, karena mereka akan mengecek besaran luas meter persegi yang dipakai untuk usaha.

4) Pembuatan SIUP dan TDP a) Pembuatan di Deperindag (Departemen Perindustrian dan Perdagangan). b) Syarat: fotokopi akte pendirian perusahaan, KTP, KK, ijin HO, surat pengantar dari kelurahan (biasanya ke RT dulu, RW, lalu kelurahan), NPWP perusahaan. c)

Biaya sekitar 100 sd 500rb, berbeda tiap daerah, tergantung bentuk badan usaha.

d) Lama pembuatan sekitar 1 minggu sd 1 bulan 5) Pembuatan rekening giro perusahaan a) Pembuatan di bank mana pun, terserah anda. b) Syarat: akte pendirian usaha, NPWP, SIUP & TDP, KTP & KK pemilik, stempel perusahaan. c)

Biaya tergantung bank, biasanya ada dana yang diendapkan.

d) Lama pembuatan: langsung sd 2 hari.

Agak panjang prosesnya, tapi tetap buat saja mulai dari sekarang jika anda belum mempunyai badan usaha. Karena perijinan adalah hal yang mutlak

31

dalam pemberian kredit oleh bank. Semakin lama usaha anda, akan semakin besar peluang anda untuk diberi kredit oleh bank.

Jangan takut dengan pajak. Jika anda membuat perijinan perusahaan, tentu anda akan menemui NPWP, pajak dan sebagainya. Jangan anda kuatir jika nantinya anda diperas oleh petugas pajak. Oleh pemerintah, pajak dibuat sebijaksana mungkin. Dan sekarang pelayanan dan pengurusannya dibuat semudah mungkin. Banyak orang yang takut akan pajak, karena mereka tidak mengerti dan kurang paham akan soal pajak. Anda bisa manfaatkan orang-orang penyuluhan pajak (dikantor pajak) jika anda membutuhkan penjelasan pajak, mereka akan menjelaskannya. Secara umum, jika anda rugi dalam bisnis anda, anda tidak perlu membayar pajak, namun jika untung maka akan dikenakan pajak. Jika anda berhutang kepada bank (kredit), maka anda bisa menganggap cicilan akan hutang tersebut sebagai pengeluaran perusahaan. Pengeluaran perusahaan itu mengurangi keuntungan perusahaan, sehingga jika keuntungan perusahaan berkurang, maka pajaknya juga akan berkurang (krn pajak seiring dengan keuntungan perusahaan). Banyak cara mensiasati pajak, misalnya jika anda makan keluar, anda bisa jadikan sebagai pengeluaran perusahaan, atau kebutuhan anda sebagai pengeluaran bisnis anda, misalnya keluarga anda sakit, dan sebagainya. Dengan demikian akan mengurangi keuntungan perusahaan anda,

32

memperkecil pajak anda, tapi kebutuhan anda terpenuhi. Hal lain, jika tahun ini anda rugi, maka kerugian tahun ini bisa dibayarkan tahun depan, jika perusahaan sudah untung. Jadi pajak dikenakan setelah keuntungan tahun depan dikurangi kerugian tahun sebelumnya. Contoh thn 2007 perusahaan rugi -20jt, tahun 2008 untung 30jt, maka kenakan hanya pada yang 10jt (30jt – 20jt). Sehingga keuntungan perusahaan berkurang. Saran saya, jangan takut, jalani saja dengan tenang. Karena dengan perijinan memerlukan nomor pajak, tapi dengan perijinan anda bisa mengambil hutang di bank. Untuk pajak memang mengharuskan anda tiap bulan, sebelum tanggal 20, untuk menyerahkan laporan kepada kantor pajak. Tetapi hal tersebut bisa diatasi, yaitu anda langsung melaporkan pajak anda (pribadi ataupun perusahaan) selama 1 tahun secara langsung. Untuk laporan keuangan bisa diisi dengan nihil/ nol. Baru setelah 1 tahun telah berjalan, anda bisa melaporkan selama setahun tersebut apakah rugi atau untung. Terkadang petugas pajak tidak memberitahukan kepada kita soal pelaporan pajak langsung selama 1 tahun. Saran saya, coba anda bilang kepada petugas pajak “Pak, ini perusahaan saya home industri, saya kesusahan kalau menghitung tiap bulan, bagaimana kalau laporannya pajaknya saya isi nihil dulu selama 1 tahun Pak? Nanti pelaporannya langsung akhir tahun (SPT)” Jika memang anda memberikan laporan pajak bulanan (SSP), jangan sampai terlambat (diatas tanggal 20), karena ada dendanya.

Pajak Pajak ada dua macam, pajak perorangan dan pajak perusahaan.

33

Baik perorangan maupun perusahaan yang terkena pajak akan diberi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak). Fungsi NPWP salah satunya ialah untuk pembuatan perijinan, pembuatan akte jual beli tanah, kredit bank, dan sebagainya. Berikut penjelasannya dan cara pembuatannya: 1. Pajak perorangan a) Cara pembuatan NPWP. Untuk pajak perorangan bisa kita buat langsung pada Dinas Pajak di daerah kita. Untuk pendaftarannya diperlukan KTP, kartu keluarga, surat keterangan kelurahan mengenai pekerjaan kita (harus dibuat melalui RT, lalu ke RW, lalu ke kelurahan). Atau langsung ke kantor pajak. b) Pembayaran pajak. Jika kita pegawai biasanya pajak kita dibayarkan oleh perusahaan (anda bisa tanyakan pada perusahaan anda), jika kita pedagang, maka ada perhitungan tersendiri. •

Pendapatan Tidak Kena Pajak (PTKP). Untuk jomblo, pendapatan yang tidak kena pajak adalah 12 juta setahun, artinya jika pendapatannya dibawah 1 juta perbulan, maka tidak usah membayar pajak sama sekali. pada laporannya ditulis nihil, alias Rp.0,- nol . Untuk yang sudah punya 1 istri tapi istrinya tdk bekerja/ ibu rumah tangga, PTKPnya 24 jt / tahun (12 jt x 2). Kl istrinya banyak, tdk dibahas disini. Untuk yang sudah punya tanggungan, anak, orang tua, mertua, anak tiri, ditambah 1,2jt/ tahun/ kepala. Contoh si A punya istri, punya 3 org anak, PTKPnya berarti 12jt +

34

12jt + (1,2jt x 3) = 28,8 juta. Jadi kalau si A pendapatannya dibawah 28,8 juta pertahun, ia tdk membayar pajak. •

Tarif Pajak untuk perorangan dibawah 25 juta adalah 5% 25 juta sampai 50 juta adalah 10%, 50 juta sampai 100 juta adalah 15%, begitu seterusnya. Jadi si B misalnya pendapatan bersihnya setelah dipotong PTKP adalah 80 juta, berarti 25 juta pertama kena 5%, 25 juta berikutnya kena 10%, dan 30juta berikutnya kena 15%.

•

Nah sekarang males kan kalau kita musti laporan setiap bulan, caranya, kita laporan pajak (dikantor pajak), trus kita lapor selama setahun, kita isi pendapatnya nihil atau Rp.0,- nol. Laporannya kapan? Nah kalau bulan-bulan januari kita akan disuruh isi SPT (Surat Pemberitahuan) Pajak Tahunan Penghasilan. disuruh isi setiap bulan dapat penghasilan bersih berapa aja, nanti dihitung pajaknya. SPT ini paling lambat diserahkan tgl 31 Mei setiap tahun. Saran saya, jangan mepet-mepet, karena dijamin pasti antri.

2. Untuk pedagang, biasanya ada norma perhitungannya untuk melihat penghasilannya. yaitu 20% dari pendapatan kotor/bruto adalah pendapatan bersih. walaupun ia untung 50%, ya tetap dianggap pendapatannya 20%. Pajak Perusahaan (berlaku untuk CV/UD saja) a) Pelaporan keuntungan perusahaan, ialah berdasarkan keuntungan perusahaan pertahun. Jadi misalnya keuntungan perusahaan 12 jt selama 1 tahun, berarti pajak pertahunnya ialah 1,2 juta, dan perbulannya ialah 100 rb, nah, 100 rb perbulan itulah harus dibayarkan perusahaan itu perbulannya tahun depan.

35

100rb perbulan setiap maksimum tanggal 20 itu dinamakan kredit pajak. Nanti setelah SPT keluar, maka jika lebih (untung) akan dibayarkan kekurangannya oleh perusahaan, jika kurang (merugi) akan dikurangi pajaknya pada tahun didepannya. Jika anda perusahaan baru, kan belum tahu pendapatannya berapa, nah anda laporan aja ke pajak pendapatan nihil/ Rp.0,- nol, lalu nanti setelah mendapatkan SPT, anda bisa hitung perbulannya berapa, nah itulah yang anda harus setorkan selama 1 tahun. Jika anda malas untuk setor setiap bulan, anda bisa melaporkan nihil dan bergantung pada SPT saja. Namun ini hanya berlaku pada UD atau CV saja, untuk PT harus setiap bulan. b) Pelaporan pajak para karyawan perusahaan . Untuk ini pelaporan harus sebulan sekali, paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Tidak bisa disingkat selama 1 tahun seperti pelaporan keuntungan perusahaan. Disini dilaporkan jumlah karyawannya berapa, berapa masing-masing gajinya. Jika gaji karyawan ada yang diatas 1 juta perbulan/ 12 juta pertahun, maka akan dikenakan pajak 5%, dari kelebihan 1 juta tersebut. jika dibawah 1 juta dilaporkan nihil, Rp.0,- nol. Pajak ini saya kira sudah dibuat seadil-adilnya. Saran saya, buatlah pajak dengan sejujur jujurnya, karena jika kita “nakal” tidak membayar pajak yang semestinya, kita bisa menjadi sasaran empuk pemerasan. Sekali diperas, maka seumur hidup kita akan diperas. Gunakan akuntan publik untuk menyiasati pajak, kadang-kadang anda dapat menghemat pengeluaran pajak anda melalui akuntan anda.

36

Salah satu cara untuk menghemat pajak secara legal, pengeluaranpengeluaran pribadi jadikan sebagai pengeluaran perusahaan. Contohnya anda membeli HP, jangan gunakan uang gaji anda, tapi gunakan sebagai pengeluaran perusahaan untuk kelancaran bisnisnya, atau ketika anda sakit, pengeluaran sebaiknya dicatat sebagai pengeluaran perusahaan bidang kesehatan atau anda makan siang direstoran, dicatat sebagai makan siang bisnis bagi perusahaan anda. Hal ini legal, karena pengeluaran-pengeluaran semua untuk kelancaran bisnis perusahaan anda.

37

1.f. Cashflow Pada bisnis anda harus mengerti cashflow, walaupun secara sederhana. Baik untuk perencanaan bisnis maupun ketika bisnis tersebut berjalan. Fungsi dari cashflow adalah: 1. mengetahui keuntungan dari bisnis kita. 2. Mengetahui minimum pendapatan yang harus kita raih. 3. Mengetahui biaya-biaya yang dibutuhkan untuk suatu bisnis agar dapat berjalan dengan baik. Cashflow itu membantu kita mengetahui apakah bisnis yang kita jalankan atau yang hendak kita buka, menguntungkan atau tidak. Pada casflow, ada beberapa komponen yang harus diketahui: a.

pemasukan.

b.

Pengeluaran, terbagi atas: •

Pengeluaran tidak tetap. Untuk lebih mudah pemahamannya, pengeluaran tidak tetap adalah biaya bahan baku dari suatu barang yang kita produksi.

•

Pengeluaran tetap. Pengeluaran tetap adalah pengeluaran yang selalu tetap dikeluarkan, tidak perduli berapapun barang yang kita produksi. Contoh: gaji pegawai, biaya listrik, biaya telpon, biaya promosi, dan sebagainya.

c.

Keuntungan. Keuntungan adalah Pemasukan dikurangi Pengeluaran.

Contoh 1: Membuka Bakul/Warung Pecel. Diketahui: Harga Kulakan:

38

Bumbu Pecel, Rp.600,Sayuran, Rp. 400,Peyek, Rp. 400,Tahu/tempe/jagung, Rp.500,Bungkus, Rp. 300,Total = Rp.2.200,Harga Jual: Rp. 4.500,Gaji Karyawan: 2 Org @ Rp.400.000,- / bulan Maka dapat dibuat cashflownya sebagai berikut:

39

Cashflow Bakul Pecel Per bulan: Pemasukan

Rp

3,150,000 700 piring/bln

Pengeluaran

atau 23 prg/hari

total = Rp3,095,000 Pengeluaran tidak tetap bahan baku/piring

Pengeluaran tetap 2

Keuntungan

hrg jual = Rp4,500 /prg

X 700 piring/bln =

Rp

1,540,000

Rp

2,200

Bumbu Pecel

Rp

600

Sayuran

Rp

400

Peyek

Rp

400

tahu/tempe

Rp

500

bungkus

Rp

300

Rp

1,555,000

karyawan @ Rp400,000 /bln/org

Rp

800,000

Sewa Tempat

Rp

600,000

Listrik

Rp

70,000

air

Rp

50,000

iuran

Rp

35,000

Rp55,000 /bln

40

Dari perkiraan cashflow bakul pecel diatas maka bisa kita lihat: 1. berapa minimum target penjualan pecel selama sebulan, atau sehari. 2. Berapa harga penjualan yang optimum agar keuntungan dapat meningkat. 3. Biaya apa yang dapat kita tekan. 4. dan berapa target penjualan agar keuntungan sesai dengan harapan kita. Cashflow diatas hanyalah gambaran saja. Bisa juga kita mengikutsertakan seperti biaya iklan, biaya sebar brosur, dan sebagainya sebagai sarana meningkatan sales. Dari keuntungan tersebut selama perbulan, maka dapat dihitung berapa lama BEP akan tercapai. Yaitu total investasi/keuntungan perbulan = .... bulan BEP tercapai.

41

Contoh 2: Membuka Persewaan Playstation Diketahui: Harga sewa Perjam Playstation: Rp.3.000,Mesin yang dipunyai 6 buah, jam kerja jam 09.00 sd 24.00 Gaji 2 Pegawai, @ Rp.400.000,- /bln Sewa Tempat, Rp.400.000,- /bln Biaya listrik, Rp. 180.000,- /bln Biaya air, Rp. 70.000,- /bln Iuran kebersihan/keamanan Rp. 50.000,Maka dapat dibuat cashflownya sebagai berikut:

42

Cash flow Persewaan Playstation: Pemasukan

total = Rp3,240,000 /bulan 6 mesin

Pengeluaran

@ Rp3,000 /jam

efektif 6 jam/hari

Rp108,000 /hari

= Rp2,040,000 /bulan Pengeluaran tidak tetap

Rp540,000

penyusutan mesin @ Rp500 /jam /mesin /bln

= Rp540,000 /bulan

Pengeluaran Tetap 2

Keuntungan

total = Rp3,240,000 /bulan

Rp1,500,000

karyawan @ Rp400,000 /bln/org

Rp800,000

Sewa tempat

Rp400,000

Listrik

Rp180,000

rek air

Rp70,000

iuran

Rp50,000

Rp1,200,000/bln

43

Jika Misalnya Investasi untuk sewa Playstation adalah sebagai berikut:

Investasi Persewaan Playstation

Jumlah

Nama

Satuan

Total

6

Play station

Rp1,900,000

Rp11,400,000

6

LCD 26"

Rp2,400,000

Rp14,400,000

6

meja kecil

Rp60,000

Rp360,000

12

bantal duduk

Rp20,000

Rp240,000

1 bln

Sewa Tempat

Rp400,000

Rp400,000

lain-lain

Rp500,000 Total investasi

Rp27,300,000

Berarti dengan keuntungan Rp.1.200.000,- perbulan secara konstan/tetap, maka BEP dicapai dalam 23 bulan (BEP=Total investasi/ perdapatan perbulan; BEP=27,3jt /1.2jt)

Cashflow ini sangat penting sekali baik bagi perencanaan bisnis maupun saat bisnis berjalan. Dengan cashflow kita akan mendapat gambaran keuntungan yang kita peroleh dari bisnis kita.

44

BAB DUA

Berhutang Dengan Membeli Properti 2.a. Kenapa Kita Musti Berhutang Menggunakan Properti? Jika bisnis anda telah berjalan, kini anda bisa lanjutkan dengan tahap berikutnya, berhutang menggunakan properti.

Nah salah satunya ialah membeli properti dengan berhutang, dengan cara KPR. Kenapa properti? 1. karena properti tiap tahun harganya pasti naik, 2. resiko berinvestasi pada properti sangat kecil, 3. karena properti berkecenderungan naik harganya, 4. karena properti tahan inflasi, 5. karena hutang pada bank dengan jaminan properti bunganya lebih rendah (KPR) dari pada barang lain (mobil, sepeda motor, dll), 6. hutang pada bank dengan jaminan properti dilindungi oleh asuransi jiwa dan kebakaran (jadi jika kita mati, rumah atau properti itu lunas. Atau jika terbakar habis juga akan lunas). Tentu anda bingung, kita membutuhkan uang untuk modal tetapi kok malah properti yang didapat.

45

Nanti saya akan jelaskan pada bahasan berikutnya. Anda bisa memilih properti baik itu tanah, rumah, ruko, ataupun apartemen. Namun titik berat saya dalam tulisan ini ialah pada tanah, rumah, dan ruko saja, karena pada ketiganya ini bisa mendapatkan keuntungan yang besar dibandingkan apartemen. Untuk tanah memang dibahas tersendiri, karena tidak bisa di KPR kan.

46

2.b. Persiapan Hutang Sebelum berhutang di bank, kita siapkan terlebih dahulu syarat-syaratnya: 1. Hitung kemampuan Membayar Anda Hitunglah seberapa besar anda mampu membayar hutang. Secara mudah dengan kondisi saat ditulis tulisan ini (bunga KPR 910%), dengan jangka waktu 15 tahun, maka bisa diperkirakan berapa besar anda bisa cicil. Untuk cicilan perbulannya 1jt, kredit yang bisa didapat 100jt. Cicilan 2jt, kredit yang bisa didapat 200jt. Cicilan 3jt, kredit yang bisa didapat 300jt. Cicilan 10jt, kredit yang bisa didapat 1M. Secara gampang 1% dari utang untuk mencicil hutang KPR tersebut (jika kondisi bunga 9-10%, lama kredit 15 tahun). Jika anda tidak mampu mencicil, lebih baik jangan kredit dulu, karena jika suatu saat anda tidak bisa membayarnya, maka anda akan terkena blacklist/ anda tidak bisa mengambil kredit lagi, karena track record anda jelek. 2. Persiapkan perijinan perusahaan anda Perijinan anda haruslah lengkap demi suksesnya anda kredit di bank. Tidak masalah jika perijinan anda baru saja anda buat, atau baru berumur 1 bulan, atau beberapa bulan tidak masalah (bisa diakal dengan nomor 5). Asal semua perijinannya lengkap dan tidak bermasalah. 3. Persiapkan secara matang untuk apa modal kerja itu Hitunglah penggunaan uang hutang itu untuk keperluan bisnis anda.

47

Ingat, anda berhutang, jadi harus membayarnya. Jika tidak akan menjadi masalah, bisa-bisa anda kehilangan segalanya (rumah disita) jika salah perhitungan. Secara manusiawi, jika seseorang menerima uang berlebih ia akan boros, dihabiskan untuk keperluan-keperluan konsumtif, hal tersebut yang akan menjerumuskan. 4. Aktifkan rekening anda. Kenapa? Karena bank suka akan omzet dan perputaran uang kita. Usahakan semua transaksi yang terjadi didalam bisnis kita bisa tercatat dalam rekening bank, baik untuk pemasukan maupun pengeluaran sekecil apapun. Misalnya kita pada pagi hari mendapatkan uang, siang harinya uang itu dibutuhkan, paksakan agar masuk ke bank terlebih dahulu. Baru setelah masuk tercatat di bank, kita tarik kembali. Bank akan menanyakan kepada kita berapa % keuntungan dari omzet kita. Untuk rekening/giro perusahaan, biasanya bank meminta 3-6 bulan terakhir (bahkan ada juga yang minta 7 bulan terakhir). Jadi selama itu anda harus mempersiapkan rekening anda. 5. Surat keterangan kelurahan/kecamatan. Biasanya hutang dibank ada syarat usaha harus sudah berjalan 1-2 tahun. Bagaimana jika ijin usaha kita masih baru? Tentunya tidak bisa, tapi ada cara untuk mensiasatinya. Kita ke RT terlebih dahulu, minta dibuatkan surat keterangan bahwa usaha kita telah berjalan selama bebrapa tahun, artinya usaha kita

48

telah berjalan beberapa tahun, tapi pengurusan ijin usahanya baru saja kita buat. Setelah dari RT, ke RW, kemudian Kelurahan, terakhir Kecamatan untuk pengesahannya. Kuncinya ialah pada Pak RT sebagai pencetus surat pengantar tersebut. 6. Siapkan bukti-bukti pembayaran dari supplier maupun distributor . Bank akan meminta bukti-bukti bon, bukti-bukti pembayaran selama 6 bulan terakhir. Untuk meyakinkan bank, bukti-bukti yang kita berikan seharusnya sama dengan yang tercatat pada rekening bank yang kita berikan. Agar bank bisa percaya kepada kita. 7. Siapkan semua berkas. Siapkan semua berkas yang diperlukan sebagai syarat KPR, untuk detailnya anda tanya ke bank, karena tiap bank berbeda. Contoh berkas-berkas: KTP, KK, rekening tabungan/ giro perusahaan, rekening air, listrik, telpon, dan sebagainya. 2.c. Pilihlah KPR! Kenapa Kita memilih KPR? Sebagai pengusaha saya suka sekali dengan berhutang. Kenapa? Dipikiran saya, kalau ada kesempatan (uang/modal) pasti saya bisa membuat usaha yang kemudian menghasilkan uang/ keuntungan. Ada banyak jenis hutang yang bisa kita gunakan, ada pinjaman rekening koran, ada KUR (Kredit Usaha Rakyat), ada Kredit modal kerja, Kredit multi guna, dan yang paling saya senang adalah KPR.

49

Kenapa KPR yang paling saya sukai? Mari kita bandingkan pinjaman-pinjaman yang saya sebutkan td KPR, (PRK, KUR, KMK, KMG), kartu kredit dan KTA. Perbandingan berbagai produk pinjaman pada bank saat modul ini ditulis: KPR

KUR, Kredit

Kartu Kredit

Modal Kerja,

Kredit Tanpa Agunan

KUK, KMG Bunga 9-10% per

Bunga 1-2% per

Bunga 2,5 – 4%

Bunga 3 – 4% per

tahun atau 0,75-

bulan, atau 12 –

per bulan, atau

bulan, atau 36 –

0,8% per bulan

24% per tahun

30 – 48% per

48% per tahun

tahun Jangka waktu

Jangka waktu

Jangka waktu

Jangka waktu 2-3

bisa sampai 15-

rata-rata 5 tahun

kira-kira 1

tahun

20 tahun

tahunan, sampai cicilan lunas.

Contoh Pinjaman

Contoh pinjaman

Contoh pinjaman

Contoh pinjaman

100jt, bunga 9%

100jt, bunga

100jt, bunga 3%

100jt, bunga 3%

per tahun, jk

12% per tahun,

per bulan, jangka

per bulan, jangka

waktu 15 tahun,

jangka waktu 4

waktu 1 tahun,

waktu 2 tahun,

cicilan 1jt per

tahun, cicilan

cicilan 10jt per

cicilan 5,9jt per

bulan

2,65jt per bulan

bulan

bulan

Ada asuransi jiwa

Biasanya tidak

Tergantung

Biasanya tidak

dan kebakaran

ada asuransinya,

nasabah, bisa

ada asuransi

krn jangka

menaruh asurani

pendek

atau tidak

50

Kita mati

Kalau dipasang

Kalau dipasang

Kalau dipasang

meninggalkan

asuransi, kita

asuransi, kita

asuransi, kita

warisan (utang

mati utang lunas,

mati utang lunas,

mati utang lunas,

lunas), karena

jk tidak kita mati

jk tidak kita mati

jk tidak kita mati

pasti ada

meninggalkan

meninggalkan

meninggalkan

asuransinya.

utang

utang

utang

Jaminan hanya

Jaminan bisa

Tanpa jaminan

Tanpa jaminan,

berupa rumah,

berupa tanah,

hanya

ruko atau

rumah, ruko,

membutuhkan

apartemen (untuk

apartemen,

kartu kredit

KPA)

kendaraan bermotor, deposito atau tabungan

KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi). Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR. Memang tidak menutup kemungkinan anda bisa pergunakan permodalanpermodalan yang lainnya, misalnya dengan menggunakan PRK, KUR, KMK, KMG tadi, dengan berbagai jaminan (mobil, tanah, sepeda motor) atau bahkan tanpa jaminan, seperti kartu kredit dan KTA (Kredit Tanpa Agunan). Tapi anda harus tahu, berapa cicilannya vs keuntungan yang bisa anda dapat dari hutang, jika lebih besar/ jika bisa menaikkan keuntungan tidak mengapa.

51

2.d. Bagaimana Membuat Bank Agar Tertarik Memberikan Pinjaman Kepada kita Bank mempunyai beberapa pertimbangan untuk memberikan kredit kepada seseorang. Adapun faktor-faktor pertimbangan kredit tersebut ialah: 1. Jika anda pernah berhutang atau leasing (berhutang membeli kendaraan), maka pasti ada track record di Bank Indonesia, bagaimana track record pembayaran anda, seberapa besar hutang anda, dan sebagainya. Jika track record anda bagus (tidak pernah terlambat membayar cicilan), maka anda akan mendapat nilai plus untuk bisa mendapatkan kredit tersebut. 2. Bank akan melihat jenis usaha anda apakah berprospek atau kurang berprospek (sunset industry/usaha yang sedang surut atau sunrise

industry/ usaha yag sedang ramai) . Semakin baik prospek usaha anda, maka semakin bersemangat bank memberikan kredit. kriteria sunset industry, industri yang sudah banyak pesaingnya, margin keuntungannya sedikit, dan kurang menguntungkan; kriteria

sunrise industry, industri yang sedang naik daun, ramai margin keuntungan besar, pesaing sedikit, pasarnya masih luas. Untuk itu anda harus membuat komoditi yang bagus agar usaha anda semakin ramai dan bank bersemangat untuk memberikan kredit kepada anda. 3. Buatlah skema perhitungan keuntungan anda dalam menjual barang. Misalnya anda memproduksi barang, bahan bakunya A, B, dan C, Lalu dijual ke toko anu:

52

harga bahan baku A, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); harga bahan baku B, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); harga bahan baku C, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); Total bahan baku Rp sekian; Penjualan ke toko anu, Rp sekian (sertakan bon penjualan anda); Keuntungan kotor Rp sekian, sama dengan sekian % dari bahan bakunya. Semakin detil semakin senang bank, semakin besar margin keuntungan semakin senang bank. 4. Buatlah rekening koran, kenapa? Karena rekening koran akan terlihat, siapa yang transfer, kepada siapa anda transfer. Semakin banyak nama, semakin senang bank. 5. Semakin aktif rekening anda semakin bank suka, karena bank menganggap itu sebagai omzet perputaran bisnis anda. Semakin banyak nama pada rekening koran, semakin senang bank. Bayarlah apapun melalui rekening anda. Masukkan segala pemasukan melalui rekening anda. Hal tersebut memperbesar sirkulasi perputaran uang pada rekening anda. 6. Semakin lengkap dokumen anda, semakin menunjukkan keseriusan anda dalam mengambil kredit. 7. Sertakan bukti-bukti pembayaran, bukti-bukti penjualan anda sebanyak-banyaknya. Sertakan juga nama, alamat dan nomor telpon suplier atau distributor anda, agar bank bisa menghubungi mereka. Mintalah tolong kepada distributor dan suplier anda agar memberi tanggapan positif bagi anda jika bank menelpon mereka.

53

8. Mungkin ini hal sepele bagi banyak orang, tapi ketika anda bertemu dengan orang bank, perhatikan penampilan anda. Berpakaianlah yang rapi, tidak usah resmi (pakai jas segala), tetapi cukup rapi dan menyakinkan. Contohnya jangan memakai sandal jepit, kaos oblong, dsb. Hal ini cukup menampilkan karisma anda sebagai pengusaha yang siap menerima kredit dari mereka.

Bagaimana cara bank menghitung kemampuan kredit anda? Bank kebanyak menilai 1/3 dari penghasilan bersih kita adalah untuk mencicil cicilan. Contoh, Pada rekening kita omzet Rp.100jt. Lalu kita mengatakan kepada bank, dari omzet keuntungan bersih kita adalah 30%. Berarti keuntungan netto = Rp.100jt x 30% = Rp.30jt. Dari keuntungan netto itu, 1/3 nya adalah kemampuan kita untuk mencicil, atau dikenal dengan istilah Credit Capacity. 1/3 x Rp.30jt = Rp.10jt. Misalnya pada saat modul ini ditulis, bunga KPR 9,5%, dengan cicilan Rp.10jt, berarti kita bisa mendapat kredit sebesar Rp.1 M. Terlepas entah anda mengambil kredit atau tidak, persiapkan rekening anda. Dengan demikian jika suatu saat anda mendapat properti yang bagus, murah, dan menguntungkan, ataupun bisnis/barang yang bagus dan menguntungkan, bank akan siap memberikan kredit bagi anda (karena anda telah mempersiapkan sebelumnya).

54

2.e. Memilih Properti Tidak semua properti dapat menguntungkan kita, karena ada properti yang harganya naik, ada yang stagnan, ada juga yang turun.

Sebelum kita membeli properti, ada beberapa hal yang perlu dihindari dalam membeli properti, jika anda hendak mengambil untung dalam properti:

•

Jangan membeli properti dekat dengan kuburan/ makam atau bekas makam, kecuali dijual sangat murah.

•

Jangan membeli properti dekat dengan pom bensin, kecuali dijual sangat murah.

•

Jangan membeli properti bekas pembunuhan, angker, atau ditakuti penduduk sekitar, kecuali memang dijual dengan sangat sangat murah sekali.

•

Jangan membeli properti tusuk sate, kecuali dijual sangat murah.

•

Jangan membeli properti yang tanahnya berbentuk segitiga, kecuali kalau memang anda akan memecah-mecahnya sehingga tidak lagi berbentuk segitiga (bentuk trapesium tidak mengapa), kecuali dijual sangat murah.

•

Jangan membeli properti yang sedang bersengketa pemiliknya, anda bisa cek melalui notaris dan BPN.

•

Jangan membeli properti dalam kawasan bencana yang dimana recoverynya memakan waktu yang lama (contoh: lumpur lapindo).

•

Jangan membeli properti yang berada dibawah listrik SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi), kecuali dijual sangat murah.

•

Jangan membeli properti yang berada dalam pembuangan limbah atau terkena imbas limbah, kecuali dijual sangat murah.

55

•

Jangan membeli properti di rawa-rawa atau air yang menggenang, karena akan cepat merusak bangunan tersebut, mengurangi harganya (kecuali memang ada infrastruktur yang mengatur pembuano9gan air, contoh: daerah Ancol Jakarta), kecuali dijual sangat murah.

•

Lihat disekitar properti anda, jika tingkat kriminalitasnya tinggi, tingkat polusi tinggi (disebelah pabrik contohnya), tingkat kebisingan tinggi, maka akan mengurangi harga properti tersebut.

Bagaimana Properti yang menguntungkan:

•

Lihat sekitar properti, anda bisa melihat sekitar properti apa yang hendak dibangun disekitar properti anda, misalnya akan dibangun mall, dibangun supermarket, dibangun sekolah ataupun kampus. Jika perlu tanya kepada dinas tata kota.

•

Jika anda membeli properti diperumahan, pilihlah developer yang baik, ternama, yang berpengalaman membangun perumahan, karena jika developer mempengaruhi tingkat harga rumah didaerah itu. Misalnya developer membangun tahap kedua, dan ketiga, maka tahap pertama akan naik harganya. Berikutnya jika developer tersebut menjaga keasrian, kebersihan, dan failitas umum perumahan tersebut, maka akan meningkatkan harga properti disana.

•

Lihat fasilitas umum disekitar properti anda, semakin dekat dengan fasilitas umum, maka semakin mahal harganya. Semakin ramai fasiitas umumnya, semakin naik pula harga properti itu.

•

Jika anda membeli properti dan kemudian didekatnya dibangun perumahan elit, maka akan menaikkan harga dari properti anda.

56

•

Ketika anda membeli properti, mintalah PBB properti tersebut selama 3 tahun berturut-turut, jika perkembangannya bagus, setiap tahun naiknya sekitar 15% maka kenaikan harga propertinya bagus tiap tahunnya.

•

Perkembangan daerah disekitar properti meningkatkan harganya, misalnya dulu tidak ada jalan, lalu sekarang dijadikan jalan.

Jika anda membeli rumah berbeda dengan membeli ruko, adapun masingmasing faktor yang harus diperhatikan dalam membeli keduanya, supaya untung pada saat membeli: Rumah:

•

Lebar jalan harus bisa dilalui oleh 2 mobil (bukan didalam kampung)

•

Adanya garasi atau carport menambah nilai.

•

Tidak melanggar ketentuan pemerintah (misalnya IMB, dsb), jikapun melanggar perhatikan seberapa jauh melanggarnya.

•

Lingkungan yang baik dan nyaman.

•

Keramaian lalu lintas tidak berpengaruh, yang penting tidak jauh dari jalan utama.

•

Fasilitas umum disekitarnya menambah nilai.

•

Semakin mendekati arah kota, semakin tinggi harganya.

•

Kawasan perumahan menambah nilai, misalnya terletak dikawasan elit menambah nilainya.

•

Tingginya tingkat hunian disekitar rumah (bukan rumah-rumah kosong disekitarnya) akan meningkatkan nilai.

•

Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga.

57

•

Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, listrik SUTET, dan rawa.

•

Tidak dalam sengketa.

•

Tingkat kebisingan rendah, tingkat polusi rendah, tidak dekat dengan limbah.

Ruko:

•

Semakin tinggi tingkat keramaian lalu lintas, semakin bagus harganya.

•

Semakin ramai disekitarnya, semakin tinggi nilainya; semakin sepi disekitarnya makin mengurangi nilai.

•

Semakin tinggi probabilitas orang untuk singgah, semakin bagus harganya.

•

Adanya parkir yang luas meningkatkan nilai, sebaliknya jika parkirnya tidak tersedia atau susah, akan mengurangi nilai.

•

Adanya supermarket, bank, atau mall yang terkenal disekitarnya akan meningkatkan harga.

•

Semakin berada dipinggir jalan besar, semakin tinggi harga ruko tersebut.

•

Jenis bangunan akan meningkatkan nilai bangunan (misalnya beton lebih mahal dibanding tembok biasa).

•

Tingginya tingkat kriminalitas disekitarnya akan mengurangi nilainya.

•

Bangunan tingkat akan menaikkan nilai properti.

•

Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga.

•

Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, limbah industri, listrik SUTET, dan rawa.

•

Tidak dalam sengketa.

•

Tingkat kriminalitas disekitarnya tinggi bisa menjatuhkan harga.

58

Jika anda adalah seorang yang baru, saya sarankan agar membeli properti yang bisa menghasilkan uang. Contoh properti yang bisa menghasilkan uang, kos-kosan, rumah yang bisa dikontrakkan, ruko untuk perluasan bisnis anda/cabang dari bisnis anda, pabrik anda yang baru, dsb. Jika properti itu bisa membayarkan cicilannya sendiri, maka anda masih bisa membeli properti lain lagi untuk dipergunakan.

59

2.f. Memperoleh Modal dari Membeli Properti? Salah satu cara anda mendapatkan modal ialah dengan cara ini, membeli properti plus mendapatkan uang. Berikut contoh gampang kasus untuk menjelaskan bagaimana membeli rumah plus mendapatkan uang: Pak Amir menjual rumahnya, ia menjual rumahnya karena butuh uang. Pak Amir menjual rumahnya seharga 100 jt. Lalu Pak Udin melihat rumah Pak Amir lalu dia ingin membelinya karena ia melihat harga rumah tersebut murah. Pak Udin segera mengkontak Bank, karena ia membelinya dengan cara kredit di bank. Setelah itu Bank menilai rumah itu, ternyata memang benar, rumah itu harga pasarannya 125 jt. Lalu Bank akan siap memberikan kredit kepada Pak Udin selama rumah itu masih menjamin hutangnya (yaitu 125jt). Pak Udin setuju, lalu ia mengambil kredit 125jt di bank itu, lalu memberikan 100 jt sesuai dengan harga rumah kepada Pak Amir (penjual). Dan Pak Udin menerima 25 jt sisanya dari bank.

Secara kenyataan tentu saja tidak semudah contoh kasus diatas, ada perhitungan-perhitungan lain yang musti dilihat, misalnya biaya-biaya yang akan dikeluarkan oleh pembeli seperti provisi 1%, biaya notaris, pajak penjualan 5% (dari njop/ nilai di PBB nya), biaya balik nama, biaya administrasi dari pihak bank. Selain itu juga rata-rata bank hanya memberikan 80% dari penilaian bank terhadap properti itu.

60

Jadi anda harus menghitung, berapa biaya yang dikeluarkan, berapa cashback yang bisa didapat. Untuk bisa mendapatkan cashback ada beberapa cara yang bisa anda lakukan: 1. Cari properti yang anda rasa murah dibandingkan dengan harga pasaran. Contoh properti yang dijual murah: Rumah kuno, rumah warisan, orang mau naik haji menjual rumahnya (takut tdk dapat kuota), suami istri yang bercerai menjual harta gono gini mereka, sitaan bank yang belum masuk balai lelang (yang siap ditake over oleh orang lain), orang yang terjepit oleh bank, orang salah kasih harga, dan sebagainya. Secara gampang menilai properti itu murah atau tidak, kita bisa mecah perhitungan menjadi 2 bagian, bangunan dan tanah. Untuk bangunan, bisa dihitung harga permeter perseginya. Jika bangunan terdiri dari batu bata, pasti lebih mahal dari pada bangunan dari kayu bambu. Jika terdiri dari beton cor maka akan lebih mahal lagi dibanding batu bata biasa. Untuk harga pasaran tanah anda bisa tanyakan kepada:

•

Bank, berapa harga tanah disekitar situ, kalau-kalau bank mempunyai debitur yang ada disekitar properti yg anda incar, sehingga bisa dilihatkan hasil appraisalnya berapa harga pasaran tanah disitu.

•

Tanya kepada kantor appraisal, jika anda mempunyai koneksi/ teman appraisal, anda bisa tanyakan kepadanya; atau jika anda mencoba nekat sediki, minta alamat & nomor telpon beberapa appraisal, lalu coba lah menelpon mereka, tanyakan baik-baik kira2 berapa harga tanah di situ.

61

•

Lihat disekeliling properti itu, apakah ada yang dijual, coba bandingkan dengan properti pilihan anda.

2. Cara yang safe/aman, tapi membutuhkan modal Rp.100 rb sd 250 rb untuk biaya appraisal (jika bank menunjuk lembaga appraisal untuk menilai properti): Ketika anda menemukan sebuah properti yang anda rasa murah, anda tidak usah menawar dulu properti tersebut. Bilang pada penjualnya, “Pak, saya ini tergantung dengan bank sepenuhnya, saya tidak menawar dahulu harganya, tapi biar banknya dulu yang menilai. Bagaimana pak?” Jika penjualnya setuju, anda bisa mencoba mendaftarkan properti itu untuk dinilai bank. Jika bank mengutus appraisal untuk menilai, anda akan dikenai biaya appraisal, tergantung kebijaksanaan bank yang memberikan kredit. Setelah bank mengeluarkan nilai berapa rumah itu dan berapa kredit yang akan dikeluarkan oleh bank, baru anda tawar rumah itu dengan harga dibawah hasil appraisal (tentunya yang membuat untung anda). 3. KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi). Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR. Bagaimana jika anda menemukan tanah yang murah harganya? Jika anda tetap memakai KPR anda bisa negosiasi dengan penjual, bilang kepadanya “Pak ini saya kasih DP terlebih dahulu, tapi saya akan bangun dulu rumah kecil, setelah itu saya masukkan ke bank.” Namun anda harus tahu benar apakah tanah tersebut benar-benar murah atau tdk, jika tidak anda yang rugi, karena anda harus membangun rumahnya terlebih dulu.

62

Pengalaman saya dan orang-orang sekitar saya yang membeli properti mendapatkan modal kembali/cash back, ada beberapa hal yang bisa dilihat: a.

Nilai properti diatas 350jt baru cash back bisa dirasakan, semakin tinggi harga propertinya, semakin tinggi cash back yang bisa didapat. Untuk properti harga dibawah itu agak susah untuk bisa mendapatkan cash back, Andaipun bisa mendapatkan tapi cash back impas dengan biaya notaris dan biaya-biaya lainnya.

b.

Ketidaktahuan penjual akan nilai propertinya adalah kunci dari cash back itu.

c.

Kepercayaan bank kepada kita bisa menambah cash back, pernah saya temui bank memberikan pinjaman lebih dari nilai jaminan hanya karena orang tersebut telah berhubungan baik dengan bank (track record yang baik, pinjaman yang besar, prospek usahanya cerah, dan kredibilitasnya baik); Bank mengatakan pinjamannya ditambahi dengan jaminan barang dagangannya (padahal barang dagangannya tidak dipegang oleh bank).

d.

Harga properti memang murah (kira-kira 60% dari harga pasaran).

e.

biasanya hanya properti bekas/second atau properti baru namun pembangunnya adalah perorangan, bukan perumahan.

Contoh real mendapatkan modal dari membeli properti: Kasus 1: Saya berjalan-jalan saya melihat sebuah rumah baru dijual, kebetulan penjualnya sedang berada dilokasi tersebut. Sehingga iseng-iseng langsung saya melihat dan menanyakan harganya. Penjual menawarkan harga 250jt. Saya tahu harga pasaran dan harga penilaian appraisal di sekitar rumah saya, karena memang saya beberapa waktu lalu menilaikan rumah saya pada

63

appraisal, namun saya tidak langsung menawar harga rumah tersebut. Saya bilang sama penjualnya, pak saya berminat akan rumah ini. Tapi saya ini tergantung dengan bank, biar bank menilai rumah ini baru setelah itu saya akan tawar harganya. Penjualnya setuju. Lalu saya mengajukan di 3 bank sekaligus, ternyata Bank A mengeluarkan harga rumah 305jt, pemberian pinjaman 80%, bunga 9,5%. Bank B tidak mau mengeluarkan kredit karena tanahnya belum selesai sertifikatnya. Bank C mengeluarkan kredit 305jt, pemberian kredit 90% (275jt) karena rumah baru, bunga 9,5%. Lalu saya menghubungi penjual itu lagi, saya menawar harga rumah tersebut. Akhirnya disetujui harga rumah tersebut 240jt.

Saya masukkan ke bank C dengan perhitungan: Kredit 15 tahun, bunga 9,5%

Rp. 275.000.000,-

Biaya Proses Biaya administrasi

Rp.

100.000,-

Biaya APHT

Rp.

2.500.000,-

Provisi 1% x kredit

Rp.

Biaya notaris

Rp.

2.750.000,1.500.000,-

Biaya Asuransi Asuransi Jiwa single premium 15 thn

Rp.

1.300.000,-

Asuransi Kebakaran single premium 15 thn

Rp.

4.800.000,-

Rp.

550.000,-

Biaya lain Saldo blokir

64

Angsuran bulan 1

Rp.

2.930.000,-

Total Biaya

Rp. 16.430.000,-

Harga jual dikurangi pinjaman kredit bank adalah: Rp.275.000.000,- - Rp.240.000.000,- = Rp.35.000.000,Sehingga cash back yang saya nikmati ialah: Rp.35.000.000,- - Rp. 16.430.000,- = Rp.18.500.000,- (pembulatan kebawah).

Diatas merupakan contoh pembelian properti dibawah 350jt, seperti yang saya katakan sebelumnya, semakin tinggi harga properti semakin besar cash back yang bisa didapat. Contohnya Ruko seharga 750jt, pada bank keluar nilai 1,35M, karena ruko tersebut baru, maka bank mengabulkan kredit sebesar 1M. Cash back yang didapat 250jt, dipotong notaris, provisi, dan biaya lain sebesar 35jt, sehingga

cash back bersih yang didapat 215jt.

Kasus 2: Pak Ujo membeli sebuah ruko, perolehan cash back mirip dengan kasus nomor 1 diatas. Ruko dijual pemiliknya Rp.800jt, pak Ujo mendapat cash back dari bank sekitar 200jt. Cicilan Pak Ujo kepada bank perbulannya sekitar Rp.11 jt . Ruko dipergunakan Pak Ujo untuk berdagang. Lalu Pak Ujo menggunakan Rp.110jt dari cash backnya untuk mengisi ruko tersebut dengan dagangannya. Sisa Rp.90jt masih dipegang oleh Pak Ujo

65

sendiri. Dari tokonya itu, pendapatan bersih Pak Ujo perbulannya sekitar Rp.11jt, sehingga digunakan untuk mencicil rukonya. Dari cerita diatas, Pak Ujo mendapat Rp.90jt bersih untuk dirinya sendiri. Karena cicilannya sudah dilunasi oleh tokonya.

Kasus 3: Pak Joni membeli sebuah kos-kosan. Perolehan cash back juga seperti kasus nomor 1 diatas. Properti berbentuk rumah, rumah dijual Rp.500jt, dan Pak Joni memperoleh

cash back Rp.100jt. Cicilan Pak Joni atas pembelian rumah itu sekitar Rp.7jt per bulannya. Lalu Pak Joni menambah sekat-sekat pada ruangannya sehingga kamar kosnya bertambah, menghabiskan sekitar Rp.5jt. Dari kamar-kamar yang disewa itu Pak Joni mendapatkan keuntungan bersih sekitar Rp.7jt, yang kemudian dipergunakan untuk mencicil cicilan KPR rumah itu. Dari cerita atas, Pak Joni mendapatkan keuntungan Rp.100jt – Rp.5jt = 95jt bersih, karena cicilan KPR nya dibayarkan oleh properti itu sendiri.

66

2.g. Cara Mudah Menilai Harga Properti Properti bekas/Second bisa mendatangkan cashback bagi anda. Namun perlu teknik untuk menilai, apakah suatu properti itu murah atau tidak. Ada 3 kriteria yang perlu diperhatikan : 1. Harga Tanah disekitar itu. 2. Harga bangunannya. 3. Nilai-nilai yang menambah atau mengurangi, misal disebelah makam, disebelah pom bensin, disebelah Mall, disebelah kampus, tusuk sate atau tidak, dan sebagainya.

Berikut ini cara mudah menilai properti second. 1) Bagi Luas Rumah dan Tanahnya, contoh luas tanah 400M², luas bangunan 250M². 2) Lihat kondisi bangunan. Bangunan terdiri dari beberapa bagian yang bisa dinilai: a) Kualitas Bangunan, mulai jenis kayu, jenis bangunan beton atau batu bata. misalnya kalau sekarang membangun rumah biasa, dibangun dengan batu bata, dan kayu kalimantan, hingga finishing sekitar 1,75jt per meter². Kalau gedeg bambu biasa cuman 500rb per meter². Kalau lantainya pakai granit yang paling bagus, maka bisa naik berapa juta, dan sebagainya. b) Bangunan tahun berapa, terkait dengan depresiasi/penyusutan bangunan. Misalnya sekarang tahun 2008, bangunan tahun 2003, berarti sudah 5

67

tahun usianya. Dari 5 tahun itu katakanlah penyusutan 5% per tahunnya, maka didapat 5 thn x 5% = 25%. 3) Jika anda tahu harga pasaran tanah disitu, maka anda bisa jumlahkan: Harga Total rumah = Harga Tanah + Harga Bangunan 4) Kenaikan PBB nya setiap tahun lebih dari 10%, maka tanah tersebut dianggap berprospek/ naik harganya setiap tahunnya.

Supaya anda tidak bingung mari kita lihat contoh kasus ini: tahun ini 2008, Pak Adam ditawari Pak Jon sebuah rumah, Rumah tersebut Pak Jon jual seharga 250 jt. Luas tanahnya 150M², luas bangunan 75M². Bangunan tahun 2004, belum renovasi, bangunan rumah biasa, batu bata, genteng, dan lantai keramik. Mari berhitung: Bangunan: Jika misalnya kita bangun bangunan baru mirip dengan itu, kira2 kita menghabiskan Rp.1,75jt per meter²nya. Berarti bangunan itu kalo baru kirakira harganya Rp.75M² x Rp.1,75jt = Rp.131,25jt, bangunan barunya. Kemudian penyusutan bangunan tiap tahunnya 5%, berarti 2008-2004= 4thn. 4 thn x 5% = 20%. Berarti: Harga bangunan baru – penyusutan = harga bangunan sekarang; Rp.131,25jt – 20% = Rp.105jt Tanah: Harga penawaran Rp.250jt, berarti harga penawaran – harga bangunan sekarang = harga tanah menurut penjual; Rp.250jt – Rp.105jt = Rp.145jt; berarti per meter² nya: Rp.175jt / 150M² = Rp.965 ribu per meter² nya.

68

Mencari harga pasaran tanah disekitar properti itu: Cara mencari harga tanah pasaran, gunakan cara diatas. Persis sama, dicari bangunannya dulu, setelah itu dicari harga tanahnya. Misalnya disekitarnya ada 3 properti dijual juga, A, B, dan C. Dari perhitungan, harga tanah per meter² menurut properti A = 1,35jt/ M²; properti B = 1,5jt/M²; dan properti C=1,4jt/M². Berarti rata ratanya atau harga pasarannya adalah (A+B+C)/3 =1,42jt/M². Kesimpulan, jadi Rumah Pak Jon: Rumah Pak Jon mahal atau murah bisa dilihat disini, harga pasaran tanah Rp.1,42jt/M²

Luas tanah x harga per M² = harga

tanah; 150M² x Rp.1,42jt = Rp.213jt. Total = tanah + bangunan = Rp.213jt + Rp. 105jt = Rp.318jt. Jadi harga pasaran rumah Pak Jon Rp.318jt. Jika Pak Jon menjualnya Rp.250jt, maka bisa dikatakan murah.

Contoh perhitungan diatas hanyalah contoh saja, penilaian secara kasar. Harga diatas bisa dipengaruhi oleh faktor lain disekitar properti itu, misalnya sebelah pom bensin, disebelah makam, tingkat kriminalitas, disebelah mall dan sebagainya. Anda bisa menggunakan cara ini agar bisa mendapatkan cash back dari bank.

Misalnya benar perhitungannya diatas, maka bank biasanya membiayai 80% dari harga pasaran rumah itu. contoh diatas harga pasaran rumah itu Rp.318jt, maka bank membiayai

69

80%nya saja, berarti bank membiayai Rp.254,4jt. Maka Pak Adam mendapat

cash back sebesar: 4,4jt saja (Rp.254,4jt – Rp.250jt = Rp.4,4jt). Itu merupakan contoh kecil yang bisa anda lihat, bagaimana seseorang bisa mendapatkan cash back.

70

BAB TIGA

Bisnis dan Properti 3.a. Memperoleh Modal Kembali dari Properti Yang Telah Kita Beli Tahun 2007 lalu, ketika bisnis sudah berjalan saya membeli rumah dengan cara KPR dengan jangka waktu 15 thn, katakanlah utang 100 jt. Apa yang terjadi setelah 1 tahun/ 2008? ya yang pasti cicilan berkurang sedikit (sisa sekitar 95jt), tapi.... rumah sudah naik harga pasarannya. Singkat cerita saya suruh bank menilai rumah saya, ternyata naik 125jt. Ternyata saya boleh utang lagi selama rumah itu bisa menjaminnya, artinya saya masih utang 95 jt, rumahnya bisa menjamin sd 125 jt, jadi 125jt95jt=30jt. 30jt itu boleh saya ambil dananya secara cash. Apa yang terjadi? Karena saya mengambil skenario KPR, maka 30 jt itu juga sama skenarionya dengan hutang sebelumnya, yaitu KPR juga, alhasil utang 30 jt itu saya cicil selama 15 tahun, bunga 9% juga, cicilannya perbulannya hanya 300 ribu. Hanya KPR yang bisa begini.

Cerita diatas dimana kita bisa ambil 30 jt sisanya, bisa dengan 2 cara:

71

1) Utang di bank A, kemudian saya pindahkan ke bank B dengan pinjaman yang lebih besar (namanya TAKE OVER). Contohnya Pak Udin mempunyai hutang di Bank A sebesar 200jt yang dimulai sejak 2007, lalu Pak Udin menyuruh Bank B untuk melihat berapa harga rumahnya, ternyata Bank B menilai rumah tersebut telah naik harga pasarannya sebesar 250jt. Lalu Pak Udin memindahkan hutangnya dari Bank A ke Bank B, dari Bank B Pak Udin mendapat 250jt, untuk 200jt ia bayarkan kepada Bank A, lalu ia mengambil 50jt sisanya untuk keperluan bisnisnya. 2) utang di bank yang sama, kemudian ambil kredit keduanya juga dibank yang sama (namanya TOP UP), contohnya jika Pak Amir tahun lalu (misalnya 2007) membeli rumah secara kredit di Bank A sebesar 100 jt, lalu tahun ini (2008) nilai propertinya naik, katakanlah naik 130 jt, berarti Pak Amir mengajukan kembali kredit yang 30jt tersebut di bank yang sama Bank A. sedangkan utang yang lama masih tetap cicilannya, Pak Amir hanya menambahkan utang yang baru di bank yang sama.

Jika anda tanya saya mana yang lebih baik, saya bilang cari tahu sendiri, bandingkan keduanya. Karena setiap bank pasti berbeda aturan dalam memberikan kredit. Detilnya tanya bank-bank sekitar anda, bandingkan sendiri produk2 kredit mereka.

Contoh kasus Take over:

72

Tahun 2001 saya membeli sebuah rumah, dengan KPR di bank A rumah seharga 200jt, lalu kemudian bank menyetujui dengan memberikan kredit 80% dari harga rumah itu (160jt) kredit 11% selama 15 thn, cicilan sekitar Rp.1.800.000,-. Tahun 2002 hutang saya di bank A tersebut sudah berkurang, jadi sisa out

standing/ sisa kredit saya sebesar 143jt. Lalu saya menanyakan kepada bank B untuk men-take over KPR saya, Waktu itu bank B melakukan promosi bebas administrasi dan provisi untuk take over. Lalu saya ajukan KPR take over saya ke bank B untuk diproses. Bank menilai usaha pekerjaan/ pemasukan saya dan mengirim appraisal untuk menilai rumahnya. Hasil appraisal keluar 213jt untuk rumah saya, bank memberikan 80% dari harga tersebut, jangka waktu 15 thn, bunga 9%. Lalu saya menyetujui untuk menindaklanjutinya, dan mengambil kreditnya secara maksimum, yaitu 213jt – 20% = 170jt (pembulatan kebawah). Saya masukkan ke bank B dengan perhitungan: Kredit 15 tahun, bunga 9 %

Rp.

170.000.000,-

Biaya administrasi

Rp.

0,- (promosi)

Biaya APHT

Rp.

1.500.000,-

Provisi 1% x kredit

Rp.

0,- (promosi)

Biaya notaris

Rp.

1.000.000,-

Asuransi Jiwa 15 thn

Rp.

900.000,-

Asuransi Kebakaran 15 thn

Rp

2.700.000,-

Rp.

1.780.000,-

Biaya Proses

Biaya Asuransi

Biaya lain Angsuran bulan 1

73

Total Biaya

Rp.

7.880.000,-

Sehingga saya mendapatkan bersih: Rp.170.000.000 – (Rp.143.000.000 + Rp.7.880.000) = Rp.19.120.000,-

NB:

Memang jika anda hitung cicilan di Bank A selama thn 2001

Rp.1.800.000,- x 12 adalah Rp.21.600.000,-, jika tahun depannya saya memperoleh Rp.19.120.000,- berarti saya rugi Rp.2.480.000,-, memanglah demikian, karena harga tanah didaerah saya tidak terlalu tinggi kenaikan harganya saat itu. Tetapi saya anggap itu sebagai arisan (saya bayar mencicil lalu saya mendapatkan kembali). Uang tersebut saya putar kembali menjadi modal bisnis saya. Kini anda bisa hitung jika kenaikan harga tanahnya melonjak tinggi, misalnya harga tanah permeter dulu 100ribu, sekarang naik menjadi 500ribu. Nah, selisih harga tanah itulah yang bisa anda nikmati sebagi modal bisnis anda.

Contoh kasus Top Up: Kasus take over saya berlanjut, saya menjadi berhutang kepada Bank B sebesar 170jt. Ternyata Bank B mempunyai program, bahwa bank B akan memberikan pinjaman 90% dari nilai jaminan kepada debiturnya jika sudah melewati masa penalti atau 1 tahun. Artinya debitur bisa pinjam kembali 90% dari nilai jaminannya. Lalu tahun 2003 saya mengajukan Top Up di Bank B. Hutang saya telah berkurang menjadi 165jt. Bank B mengirimkan appraisal untuk menilai properti saya, ternyata harga

74

tanah disekitar saya agak stagnan, sehingga keluar angka tidak jauh berbeda dari penilaian tahun lalu, keluar angka 218jt. Bank juga kembali menilai kemampuan kredit saya dan melihat track record pembayaran saya yang tidak pernah telat. Lalu bank menyetujuinya, dari 218jt bank memberikan pinjaman 90% dari nilai jaminan, sehingga: Rp. 218.000.000 - 10% = Rp.196.000.000. Jadi dikurangi dengan nilai sisa hutangnya: Rp.196.000.000 – Rp.165.000.000 = Rp.31.000.000 Saya bisa mendapatkan 31jt tersebut karena nilai jaminannya masih mencukupi (bank memberikan 90% dr nilai jaminannya). Untuk hutang yang lama tetap berjalan tanpa ada perubahan sama sekali, jadi saya hutang lagi dengan Bank B sebesar 31 jt lagi. Karena skema KPR sebelumnya kredit 15 tahun, maka hutang baru inipun sama 15 tahunnya (Bank B sebenarnya menawarkan 14 thn, krn utang saya sebelumnya telah jalan 1 tahun, tapi saya tolak, saya ambil 15 thn dengan alasan supaya hitungnya mudah). Saya masukkan ke bank B tambahan utang saya dengan perhitungan: Kredit 15 tahun, bunga 10 %

Rp.

31.000.000,-

Biaya administrasi

Rp.

150.000,-

Provisi 1% x kredit

Rp.

3.100.000

Biaya notaris

Rp.

600.000,-

Biaya Proses

Biaya Asuransi Asuransi Jiwa 15 thn

Rp.

160.000,-

Asuransi Kebakaran 15 thn

Rp.

650.000,-

75

Biaya lain Angsuran bulan 1

Rp.

Total Biaya

Rp.

360.000,5.020.000,-

Sehingga saya mendapatkan bersih: Rp.31.000.000 - Rp.5.020.000 = Rp.25.980.000

NB: Untuk Top Up tidak diperlukan biaya APHT, biaya balik nama, karena jaminannya tetap sama dengan hutang KPR yang sebelumnya, anda bukan membeli, namun hutang lagi dengan jaminan sama.

76

3.b.Menyulap Properti Menyulap propeti bukan berarti seperti sulap betulan, dari tidak ada menjadi ada. Menyulap properti ialah memoles sebuah properti sehingga bisa nampak berharga, sama seperti batu intan yang dipoles menjadi batu permata. Ketika belum dipoles suatu properti bisa berharga rendah, namun ketika dipoles, harganya bisa meningkat sampai ratusan kali lipat. Memang memerlukan modal terlebih dahulu untuk menyulapnya, tapi keuntungannya bisa beratus kali lipat. Menyulap properti ada berbagai macam, namun akan saya jelaskan dengan memakai contoh untuk memudahkan anda:

Contoh kasus 1 Suatu rumah yang jelek dan kuno. Suatu saat terdapat rumah kuno dan jelek dengan halaman yang luas dijual seharga 400jt, dengan luas tanah 350M², luas bangunan 100M². Lalu pembeli, Pak Ujo mengadakan pejanjian dengan penjual rumah, Pak Soni, bahwa rumahnya akan dibelinya, tapi ia meminta waktu untuk merenovasinya sebelum melunasinya. Pembeli memberikan DP sebesar 5% dari harga rumah itu kepada penjual. Pak Ujo hanya membuat akte jual beli saja terhadap penjual Pak Soni, sehingga pada sertifikat tetap memakai nama penjual. Lalu Pak Ujo merenovasi dan memperbaiki rumahnya dan taman rumah itu. Pak Ujo menghabiskan dana kira-kira 50jt untuk merenovasinya, dia habiskan waktu hanya 3 bulan saja (dengan menggunakan kontraktor). Setelah itu ternyata Pak Ujo menjual kembali rumah tersebut seharga 550jt

77

(cukup murah untuk rumah & pekarangan yang bagus, karena Pak Ujo takut tidak laku kalau terlalu mahal), dan akhirnya tawar menawar diseujui dengan pembeli lain seharga 535jt. Sehingga keuntungan Pak Ujo 535jt – (400jt + 50jt) = 85jt. Karena Pak Ujo tidak melakukan balik nama, maka proses balik nama dilakukan oleh Pak Soni dengan Pembeli yang baru. Sehingga Pak Ujo tidak dikenai pajak. Kerugian kasus diatas:

•

Pak Ujo harus mengeluarkan modal untuk merenovasi dan memberikan uang muka kepada penjual, Pak Soni.

•

Untung saja rumah tersebut langsung laku, bagaimana jika rumah tidak laku-laku, sangat beresiko bagi pemula.

Keuntungan kasus diatas:

•

Keuntungan bersih Pak Ujo dalam 3 bulan saja sebesar 85jt.

•

Jika misalnya Pak Ujo membeli sendiri rumah tersebut, ia bisa memasukkan ke bank. Misalnya bank memberikan penilaian terhadap rumah itu 625jt dan memberikan pinjaman 20% dari nilai rumah (= 625jt – 25% = 500jt) maka Pak Ujo tetap mendapatkan keuntungan 50jt ( 450jt – 500jt = 50jt). Lalu ia bisa mencicilnya sambil menunggu pembelinya.

Contoh kasus 2 tanah tidak terurus Suatu ketika ada tanah yang tidak terurus pemiliknya mati, anaknya tinggal di luar kota. Karena anaknya tidak mau mengurusnya, maka ia menjual kepada Pak Gogon. Luas tanah 495M² (lebar 15M x panjang 33M), dan dijual seharga 80ribu

78

/meternya sehingga total penjualan senilai 40jt. Lalu Pak Gogon membagi tanah tersebut, 15M panjangnya ia kurangi 4M sebagai jalan. Lalu 33M panjangnya ia bagi menjadi 4 bagian (8,25M/ bagian), sehingga tampak seperti gambar dibawah ini:

15M 11M

4M 8,25M

33M

gambar denah kasus 2; tanah tidak terurus

Lalu Pak Gogon memecah sertifikat tersebut menjadi 4 bagian (warna putih dan merah muda) menghabiskan 7jt an untuk memecah dari sertifikat induk. Untuk jalannya ia paving dan menghabiskan 3,7jt (4M x 33M x ± Rp.27.500,-).

79

Lalu Pak Gogon menjual petak-petak itu seharga 200 ribu permeter persegi kepada orang lain. Pak Gogon sebenarnya bisa saja membangun keempat petak tersebut menjadi rumah, tetapi Pak Gogon waktu itu tidak mempunyai uang untuk membangunnya, sedangkan dia juga belum mengenal bank. Namun disini bisa dilihat keuntungan Pak Gogon, Ia menjual total 4 petaknya (8,25M x 11M) x 4 = 363M², 363M² x Rp.200.000 = Rp.72.600.000 Rp.72.600.000 – (Rp.40.000.000 + Rp.3.700.000 + 7.000.000) = Rp.21.900.000

Contoh kasus 3 lanjutan contoh kasus 2 Pak Miing membeli 1 kavling tanah Pak Gogon seharga 200 ribu permeternya. Tiap kavling berukuran 8,25 x 11 mtr. Lalu Pak Miing mendatangi Bank, mengatakan bahwa ia telah mempunyai tanah, dan ia hendak membangunnya lalu menjualnya kepada adiknya. Pak Miing berminat untuk mengambil kredit konstruksi (untuk pembangunan rumah), kredit konstruksi tersebut seperti kredit modal kerja, bunganya lebih besar dari pada KPR. Bank meyetujui kredit konstruksi Pak Miing jika memang ada yang membeli rumah dan tanah itu. Sebenarnya Pak Miing tidak bermaksud menjual asetnya. Ia meminta tolong adiknya untuk dipinjam namanya. Jadi “ceritanya” adik Pak Miing membeli rumah tersebut dan meng-KPRkannya, namun uang hasil penjualannya dipakai oleh Pak Miing, dan cicilannya dicicil oleh Pak Miing, dan rumah tetap jadi milik Pak Miing. Hanya nama adiknya yang dipinjam, jika anda bingung ikuti saja ceritanya.

80

Pada RAB (Rancangan Anggaran Bangunan) Pak Miing membutuhkan 80jt untuk membangun rumah tersebut tipe 50, lalu bank memberikannya. Lalu dibangunnya rumah Pak Miing tersebut. Lalu rumah itu “dijual” kepada adiknya seharga 225jt. Karena adik Pak Miing KPR di Bank lain, maka bank lain itu menyetujui kredit 90% dari 225jt tersebut (202,5jt), dengan pertimbangan bangunannya baru, dan harga disekitarnya sudah naik. Uangnya “diserahkan” dari adik Pak Miing kepada Pak Miing. Setelah dikurangi biaya-biaya dan pajak, maka yang diterima bersih oleh Pak Miing sekitar 175jt. Lalu dikurangi hutang kredit konstruksi sebesar 80jt, sehingga ia menerima kira-kira 95jt bersih. Dari uang tersebut, Pak Miing menggunakannya untuk membeli dan mengembangkan properti lagi, dengan cara mirip seperti diatas, namun menggunakan bantuan-bantuan kerabatnya. Memang nama pada sertifikat berubah namanya menjadi yang meng-KPR (kerabat Pak Miing), terkadang Pak Miing “membeli” lagi properti-properti itu, sehingga namanya kembali ke Pak Miing.

81

3.c. Mengakselerasi Bisnis Dengan Modal Dari Properti, Mengakselerasi Properti Dengan Bisnis Jika mendapat modal dari properti, lebih baik modal tersebut 100% kita alokasikan dananya untuk pengembangan bisnis kita agar semakin besar atau kita alokasikan untuk properti yang prospeknya bagus. Berikut urutan kerja yang bisa anda mulai dari terjun ke dalam bisnis hingga membesar: 1. Memulai bisnis dapatkan keuntungan (bisnis 1). 2. Keuntungan dari bisnis dibelikan properti (properti 1)secara kredit/KPR. 3. Dari properti 1 menghasilkan modal. 4. Modal dari properti digunakan untuk membangun bisnis yang lain (bisnis 2). 5. Dari bisnis 2, keuntungan digunakan untuk membeli properti lain (properti 2). 6. Dari properti 2 bisa menghasilkan modal kembali, buat bisnis lagi (bisnis 3). 7. Dari bisnis 3, keuntungannya dibuat membeli properti lagi (properti 3). 8. Dan seterusnya. Dengan demikian maka bisnis anda akan menggurita dan properti anda akan semakin banyak. Anda bisa simak gambar berikut ini:

82

Memulai bisnis, dapatkan keuntungan (bisnis I) Keuntungan

Keuntungan disetor ke Anda

Membeli Properti dengan kredit (properti I) Keuntungan

Buat bisnis baru (bisnis II) Keuntungan

Membeli Properti dengan kredit (properti III) Keuntungan

Buat bisnis baru (bisnis III)

keunt ungan

Membeli Properti dengan kredit (properti IV)

83

DST…..

LAMPIRAN SATU

Beberapa Pertanyaan Yang Sering Ditanyakan Pemula •

Bagaimana saya memulai bisnis saya? Anda bisa memulainya saat ini juga, cari peluang disekitar anda, apa yang bisa dijadikan bisnis.

•

Sebaiknya saya bisnis apa? Tergantung apa yang bisa dimanfaatkan disekitar anda, memang membutuhkan pikiran kreatif untuk bisa menciptakan suatu ide bisnis. Anda bisa saja memilih franchise murah yang berprospek bagus, misalnya makanan kecil, atau ice cream, atau gerobak-gerobak.

•

Saya sudah banyak mencoba untuk berbisnis, tapi selalu gagal, bagaimana itu? Saya sendiri dulu juga begitu, yang penting jangan patah semangat. Jika anda takut untuk berbisnis, anda bisa mengambil franchise yang bagus (teruji ramai dan sistemnya bagus).

•

Apakah saya harus berbinis dulu sebelum saya membeli properti? Saran saya iya, apa lagi jika anda newbie dalam hal properti maupun bisnis, skill/kemampuan bisnis anda harus dilatih terlebih dulu agar anda

84

terbiasa dengan bisnis. Sambil bisnis berjalan, anda bisa juga mengasah ilmu properti anda, mencari, menawar, mengajukan, dan sebagainya. Semua hanya masalah pembiasaan (habituasi) saja.

•

Jika saya telah mempunyai penghasilan, apakah saya bisa membeli properti dan memainkannya? Ya, jika anda mempunyai penghasilan berapa pun, anda bisa membeli properti dan mendapat modal kembali. Ada banyak cara untuk bisa mendapatkannya.

•

Apakah saya selalu dapat cash back ketika membeli properti? Bisa, tetapi anda harus tahu tentang properti terlebih dahulu agar anda bisa mendapatkan cash back tersebut. Memang kesempatan itu tidak selalu ada, tetapi anda bisa melihat mana properti yang bisa menghasilkan cash back, mana properti yang kurang menguntungkan, mana yang berprospek, dan sebagainya.

•

Saya takut jika nanti dikejar-kejar oleh bank untuk menagih hutang saya, apakah saya bisa berhutang? Bank tidak akan mengejar-ngejar anda jika anda tepat waktu dalam membayar hutang. Pengalaman saya, jika tepat waktu dan tidak pernah terlambat, bank akan selalu menawari hutang-hutang baru, bahkan bank bisa memberikan hutang melebihi jaminan, dengan alasan jaminan barang dagangan (padahal barang dagangan tetap saya pegang, tidak saya berikan pada bank).

•

Saya seorang karyawan, apakah saya harus keluar dari pekerjaan saya untuk menjadi pengusaha? Tidak selalu, jika anda tidak yakin benar, jangan tinggalkan pekerjaan anda. Anda cukup menginvestkan saja, dan orang lain yang melakukan

85

untuk anda. Anda bisa melatih mereka untuk melakukan pekerjaan sampingan anda, sehingga mereka bisa menghasilkan uang untuk mereka. Atau anda bisa juga membeli franchise, biar mereka sendiri yang akan melatih karyawan anda.

•

Bagaimana saya bisa mempercayakan bisnis anda kepada orang lain, bagaimana jika mereka menipu saya? Untuk mengguritakan bisnis dan menghasilkan uang, anda harus bisa mendelegasikan bisnis anda kepada orang lain. Untuk mendelegasikan bisnis tersebut, anda harus percaya kepada orang lain. Anda bisa mensiasati dengan berbagai cara, misalnya memakai lembaga bantuan psikologi, atau lewat kenalan, atau saudara, atau kerabat anda. Atau juga bisa memakai sistem tertentu yang anda sesuaikan, sehingga mereka tidak bisa “mbeling” atau mencuri apa yang menjadi hak anda. Anda sendiri haruslah adil bagi mereka, tentunya kerja keras mereka haruslah sepadan dengan apa yang mereka terima. Buatlah target, dan iming-iming hadiah jika target tercapai. Dengan demikian memacu mereka untuk bekerja keras. Saya sendiri untuk mempercayakan sesuatu yang penting, saya harus tahu keluarganya, bagaimana orang tuanya, kakak adiknya, dan sekitar rumahnya. Dengan demikian saya yakin dan percaya kepada mereka.

•

Bagaimana jika bisnis saya nanti gagal, apa yang harus saya perbuat? Saya sarankan maju dulu, jika anda mau sukses. Pertanyaan diatas adalah pertanyaan orang yang takut gagal, takut resiko. Bisnis adalah resiko, namun dengan pengetahuan kita, resiko bisnis itu bisa diminimalisasi dengan bermacam-macam, salah satunya dengan teori marketing.

86

Pada tulisan-tulisan buku ini, anda bisa melihat beberapa panduan yang bisa anda lakukan untuk supaya produk anda laku dipasaran. Terapkan, maka anda bisa meminimalisasi resiko bisnis anda.

•

Saya adalah seorang pengangguran, tidak mempunyai modal, tidak mempunyai apa-apa untuk dijadikan modal. Bagaimana saya bisa memulai bisnis saya? Sebenarnya modal utama anda adalah “mau sukses”, kemauan anda untuk keluar dari situasi anda sekarang ini. Jika anda bersungguh dan mau “nekat”, anda bisa maju. Modal bisa diakal, anda bisa pinjam dulu kepada orang tua anda, kerabat anda, atau teman anda. Bahkan dengan pinjam 5jt saja anda bisa memulai bisnis anda. Caranya seperti yang saya tulis di buku ini, dengan 5jt bisa membuat kartu kredit, lalu dengan kartu kredit itu bisa menjadi batu loncatan untuk membuat beberapa puluh kartu kredit lain (jika perlu). Jika anda menggunakan sekaligus, maka anda bisa mendapatkan modal lebih besar lagi. Memang anda akan terbeban dengan bunga, namun jangan kuatir, anda bisa mensiasatinya dengan “hanya membayarkan bunganya saja”. Untuk lebih lanjut silahkan anda baca kembali buku ini mengenai kartu kredit. Ada juga program pemerintah yang bernama KUR (Kredit Usaha Rakyat), beberapa waktu lalu KUR ini bisa diberikan tanpa jaminan apapun dengan maksimum kredit 5 jt. Namun harus ada ijin usahanya, anda bisa memanfaatkannya. Yang terpenting disini ialah informasi-informasi tentang kredit dan keberanian anda dalam melakukan usaha anda.

87

•

Saya seorang karyawan kecil, penghasilan saya hanya dibawah 2jt. Bagaimana saya bisa memulai bisnis saya? Ada banyak hal yang bisa anda mulai, anda bisa memulainya dengan kartu kredit, atau dengan hutang karyawan atau KTA. Mirip seperti pertanyaan sebelumnya, anda bisa memulainya sekarang.

•

Saya sudah mempunyai bisnis, sekarang bisnis inipun masih “berdarah-darah”, bagaimana saya bisa mencapai kesuksesan? Bagaimana bank bisa percaya sama saya? Bisa, anda bisa benahi dulu bisnis anda. Anda seharusnya berbahagia karena anda telah mempunyai pengalaman dalam berbisnis. Kini bisnis anda yang musti dibenahi dulu, membuat bagaimana supaya bank menjadi tertarik dengan anda untuk memberikan pinjaman. Benahi pada semua struktur dan segi (teknik, human/manusianya, pemasaran, dsb). Pelajari cashflow, sehingga anda bisa merancang yang lebih baik untuk usaha anda dimasa mendatang. Jika anda terkena warning dari Bank Indonesia (karena sering terlambat), cobalah perbaikinya selama 1 tahun penuh tanpa terlambat. Dengan demikian anda bisa mengambil kredit lagi. Namun jika terkena blacklist, cobalah tanya kepada bank yang pernah membuat anda terkena blacklist untuk menyelesaikannya. Juga perlu 1 tahun lebih tanpa cacat dan terlambat untuk mengembalikan kredibilitas anda dimata bank.

•

Perijinan perusahaan saya masih sangat baru, padahal saya sudah memulainya sejak lama. Sedangkan bank meminta syarat untuk kredit bahwa usaha harus sudah berjalan selama 2 tahun, bagaimana saya bisa kredit?

88

Jangan kuatir, bank bersifat administratif. Anda tetap bisa mengajukan kredit walaupun usaha anda masih baru. Caranya, anda pergi ke RT, minta surat keterangan bahwa usaha anda telah dimulai sejak beberapa tahun yang lalu. Surat tersebut dilanjutkan ke RW, lalu ke kelurahan, untuk distempelkan. Melalui surat itu, anda bisa gunaan sebagai persyaratan jika ijin usaha anda masih baru. Surat tersbut merupakan keterangan resmi untuk bisa mendapatkan kredit pada bank.

•

Sekarang saya sudah KPR, saya tidak bisa lagi meneruskan, dan tidak punya modal lagi untuk berusaha. Apakah saya bisa berbisnis lagi? Sebagai pengusaha yang selalu ingin mendapatkan modal dari bank, saya sarankan jangan pernah terlambat membayarkan hutang anda. Kenapa? Karena jika terlambat dan pernah tidak membayar hutang, track record anda akan jelek, cacat. Bank akan enggan untuk memberikan utang lagi kepada anda.

Track record anda tersimpan dalam catatan Bank Indonesia, setiap hutang dalam bentuk apapun kepada bank apapun, kepada lembaga apapun selalu dilaporkan ke Bank Indonesia. Dari situ bank-bank akan mendapatkan informasi mengenai catatan kredit anda. Semakin baik catatan anda, semakin bisa dipercaya anda oleh bank. Sama juga jika kita bisa dipercaya dalam hal kecil, selanjutnya pasti kita dapat dipercaya dalam hal besar. Anda harus usahakan berbagai macam cara untuk membayar hutang anda agar tidak pernah terlambat, demi masa depan anda. Jika memang anda tidak bisa membayar cicilannya, yang anda lakukan

89

ialah menjual properti itu, walaupun masih dikreditkan pada bank. Contohnya rumah 100jt di KPR kan, sudah berjalan 2 tahun hingga sisanya 95jt, tapi kemudian anda tidak bisa membayarnya, jual rumah itu. Misalnya laku 120 jt, lalu uangnya bisa dipecah, yang 95 jt diberikan kepada bank, untuk langsung melunasi hutang anda, dan 25 jt anda ambil sisanya. Perhatikan penalti anda, tanyakan kepada bank, jika anda lunasi apakah kena penalti. Jika kena penalti, berarti anda harus membayar penalti itu kepada pihak Bank.

•

Saya sudah mempunyai usaha, tapi dari dulu cuman itu itu saja. Bagaimana mengembangkannya? Pengembangan bisnis itu memerlukan beberapa hal yang perlu diperhatikan:

o

Kreatifitas pemasaran untuk meningkatkan omzet penjualan.

o

Pemahaman cashflow.

o

Administrasi profesional untuk membenahi cost di dalam perusahaan.

o

Dan kemauan dan tekat anda untuk berubah.

Dari bisnis anda sendiri bisa anda jadikan alat untuk memperoleh modal, caranya bisa anda mengaktifkan rekening anda. Dari situ bisa anda gunakan untuk mengambil kredit properti dan memperoleh cash back.

90

LAMPIRAN DUA

Skema “Apa Yang Bisa Anda Lakukan Saat Ini”

B

erikut ini adalah skema secara mudah apa yang bisa anda lakukan

untuk memulai menjadi pengusaha. Ada 3 skema, yaitu anda sebagai pegawai, anda yang belum memiliki pekerjaan dan modal

(mahasiswa/ pelajar/ pengangguran), dan anda yang sudah memiliki usaha sendiri (pengusaha, pedagang, pemilik toko).

91

Pegawai

•

• Gaji Perus ahaa n

Ajukan 10 kartu kredit (jika perlu) Sebag ai modal

• • • •

Berusaha, Berbisnis, Buat ijin usaha, Buat rekening;

Putar Uang Anda, buat anda dipercaya bank

•

92

Cari properti yang bisa dapatkan cash back Cari properti yang bisa dijadikan usaha, atau koskosan (properti yang menghasi lkan uang) Ajukan KPR

Kembang kan Properti lebih lanjut

SUK SES

Mahasiswa/Pelajar/Pengangguran Khusus untuk ini harus hati-hati, karena pendapatan anda hanya dari bisnis anda, dan modal bisnis anda murni dari pinjaman kartu kredit.

• Hutang/P injam uang untuk jaminan kartu kredit pada teman/ keluarga, semakin besar semakin baik

Ajukan Kartu kredit dengan jaminan uang

Kartu Kredit Jadi, Buat 10 kartu kredit lagi

• • • •

Berusaha, Berbisnis, Buat ijin usaha, Buat rekening;

Putar Uang, buat anda dipercaya bank

•

•

Cari properti yang bisa dapatkan cash back Cari properti yang bisa dijadikan usaha, atau kos-kosan (properti yang menghasilkan uang) Ajukan KPR

Kembangkan properti lebih lanjut

93

SUKSES

Pengusaha/ Pedagang/ Pemilik Toko Ini untuk yang sudah mempunyai usaha dan perijinan usaha yang lengkap. Anda sudah melewati setengah jalan kesuksesan anda, jadi yang anda perlukan ialah pengembangan properti lebih lanjut.

•

• • • •

Berusaha, Berbisnis, Buat ijin usaha, Buat rekening;

Putar Uang, buat anda dipercaya

•

•

Cari properti yang bisa dapatkan cash back Cari properti yang bisa dijadikan usaha, atau kos-kosan (properti yang menghasilkan uang) Ajukan KPR

94

Kemban gkan Properti lebih lanjut

SUKSES

LAMPIRAN TIGA

Daftar Istilah Umum Dalam Properti

B

erikut ini adalah sebagian kecil daftar istilah umum dalam properti

yang harus anda ketahui. Istilah umum ini banyak dipakai oleh masyarakat maupun lembaga umum (seperti Bank dan

pemerintahan) untuk penamaan dalam bidang properti.

A AJB = Akta Jual Beli = akad jual beli antara pihak penjual dan pembeli yg dibuat dan disahkan oleh notaris AHT = Akta Hak Tanggungan, dibuat oleh notaris yg digunakan dalam akad kredit bank Akta Waris = surat yg dibuat oleh Kelurahan untuk menunjukkan siapa sebenarnya yg berhak sebagai ahli waris dari suatu properti untuk menghindari sengketa dikemudian hari APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan, akta yg dibuat oleh notaris yg gunanya adalah nama yg tertera di buku sertifikat tersebut "telah melepaskan haknya untuk sementara" kepada bank karena memiliki kredit dalam jangka waktu tertentu Apt = apartement

95

B BaruRenov = Baru renovasi, rumahnya seperti baru lagi BPHTB = Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (pajak yg harus dibayar pembeli tanah sebelum AJB) BPN = Badan Pertanahan Nasional (lembaga yg mengurusi terbitnya sertifikat) B/U = butuh uang BU CPT = butuh uang cepat

C cck u/ush = cocok untuk usaha Cdmn = (apartement mewah) Cover Note = surat pernyataan notaris yg diakui negara secara sah

D DP = Down Payment = Uang Muka

F FasLkp = fasilitas lengkap, biasanya berarti ke fasilitas : PDAM, TLP, PLN Flat = Rusun FullBgn = Full Bangunan, bangunannya berdiri diatas seluruh luas tanahnya FullPrbt = Full Perabot, setiap ruang sdh ada perabotnya, dijual bersama rumahnya FullGipsum = plafon terbuatan dr gypsumboard FullJati = semua kusen, pintu jendela, rangka atap dari kayu jati FullKrmk =semua lantai terbuat dr ubin keramik

96

G Galvalum = kuda2 atap dari baja tahan karat

J Jln kembar = boulevard, jalan 2 arah dengan dibatasi oleh taman ditengahnya J CPT = jual cepat J/K = dijual atau dikontrakkan J/S = dijual atau disewakan JRugi = dijual dibawah harga pasaran (biasanya karena butuh uang cepat)

K kav = kavling = tanah kosong saja, misal kav7A = kavling no 7A KPR = Kredit Kepemilikan Rumah KPR UM 20% = bisa dibeli dgn KPR, Uang Muka minimal 20% dari harga jual KPA = Kredit Kepemilikan Apartement KPM = Kredit Multi Guna KTA = Kredit Tanpa Agunan Kredit Konstruksi = kredit yg diberikan ke bank untuk membangun (rumah/ruko/gudang dll) dgn jaminan tanah kosong yg dibangun itu sendiri KSB = Kavling Siap Bangun, jual kavling saja tanpa rumah dan fasilitasnya

L LT/LB = Luas Tanah / Luas Bangunan, contoh LT72/LB36= tanah 72m2 & bangunan 36m2

97

N NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak, dasar perhitungan jual beli yg ada di SPPT tahun berjalan NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak Notaris = pejabat profesional yg ditunjuk oleh negara untuk membuat segala macam akta/surat

O

OpenHouse = rumah tsb bisa dikunjungi, biasanya penghuni sdh pindah dan siap huni O/H = Open House (lihat atas) Ovr Krd = over kredit, rumah yg dijual masih nyicil KPR

P Pav = Pavilliun = rumah yg terpisah dari rumah induk (biasanya terletak di samping atau belakang) PBB = Pajak Bumi dan Bangunan PK = Perjanjian Kredit (disebut juga sbg Akad Kredit, antara Bank dgn Debitor/penghutang) PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah = pejabat yg berwenang membuat & mengesahkan AJB, biasanya merujuk ke Notaris atau Camat (sebagai PPAT sementara) apabila di wilayah tsb belum ada Notaris. PPh = Pajak Penghasilan (pajak yg harus dibayar penjual tanah sebelum AJB)

R Rmh = rumah

98

RmhMwh = rumah mewah Rmh Tkt = rumah tingkat Rm Br = rumah baru Roya = pernyaataan kalau nama yg ada di sertifikat sdh selesai kreditnya , kebalikan dari APHT Ruko = rumah toko, bangunan biasa terdiri 2 lantai atau lebih (lantai 1 buat usaha, lantai atasnya buat tempat tinggal) Rukan = rumah kantor, mirip ruko, bedanya lantai 1 bukan buat toko tapi kantor atau seluruh lantainya buat kantor Rusun = rumah susun Rusunami = Rumah Susun Hak Milik (diperjual belikan, ada sertifikat HGB di setiap unitnya) Rusunawa = Rumah Susun Sewa (disewakan per bulan atau pertahun, tidak diperjualbelikan) RStock = ready stock, ada rumah yg sudah jadi dan siap dihuni RIndent= rumah masih indent, masih dibangunkan dahulu serah terima bbrp bulan kemudian

S SHM = Surat Hak Milik SHGB = Surat Hak Guna Bangunan (mirip SHM, bedanya setiap 25 tahun sertifikatnya harus diperpanjang di BPN) SHGU = Surat Hak Guna Usaha (biasanya untuk tanah yg luas beruap : perkebunan, hutan dll) SHPL = Surat Hak Penggunaan Lahan = mirip kontrak jangka panjang lahan, diatasnya bole dibangun bangunan

99

SPPT = Surat Penagihan Pajak Tahunan (nilai NJOP ada disini, dibagikan setiap tahun oleh kantor pajak lewat kantor kelurahan) STTS = Surat Tanda Terima Setoran (setelah membayar PBB tahunan atau melunasi PPh dan BPHTB akan menerima tanda terima ini, dibayarkan di bank yg ditunjuk) SWH = Solar Water Heater = pemanas air dgn tenaga matahari

T Tanah ngantong = tanah sebelah belakang lahan ini lebih lebar dari pada tanah depan yg menghadap jalan, biasanya dipercaya membawa

hoky/keberuntungan Tandon = bak penampung air, bisa terbuat dr beton, tembok, stainless steel atau fiberglass Tlp PDAM 2200W = ada fasilitas Tlp-nya, ada air PDAM dan listrik PLN dgn daya 2200 watt TP = tanpa perantara (dijual/diiklankan langsung oleh pemilik, tidak lewat

broker/makelar)

100

LAMPIRAN EMPAT

Contoh Nyata Hasil Appraisal Properti

B

erikut ini adalah beberapa contoh nyata hasil penilaian properti oleh lembaga penilaian (Appraisal) yang diberikan kepada bank, sebagai acuan pada bank untuk memberikan besaran kredit kepada calon debiturnya.

Terdapat tiga contoh yang bisa anda lihat, yaitu rumah tusuk sate, rumah standar yang dinilai oleh appraisal A, rumah standar yang dinilai oleh appraisal B. Hasil tiap appraisal bisa sama, bisa berbeda, tergantung dari sudut pandang appraisal tersebut terhadap rumah yang dinilainya.

101

Rumah Tusuk Sate

102

Rumah Standard Oleh Appraisal A

103

104

105

Rumah Standar Oleh Appraisal B

106

107

108

109

110

LAMPIRAN LIMA

Studi Kasus

B

erikut ini beberapa kasus pemula bisnis yang saya temui, kasus ini benar terjadi tapi nama dan tempat aslinya tidak ditulis (demi privasi mereka), bagaimana mereka bisa membangun “kerajaan” bisnisnya.

Kasus 1 Memulai Bisnis Katakanlah seseorang bernama Momon seorang pegawai penghasilan 3jt perbulannya, ia belum menikah. Ia mempunyai kredit sepeda motor cicilan 3 tahun, perbulan 400rb. Ia pergi ke bank menanyakan apakah ia dapat membeli sebuah properti. Lalu bank mengatakan bahwa kapasitas kreditnya adalah 1/3 dari penghasilan, 1/3 x Rp.3.000.000 = Rp.1.000.000 karena ia telah kredit sepeda motor, berarti sisa kapasitas kreditnya Rp.1.000.000 – Rp.400.000 = Rp.600.000 Dari 600rb tersebut momon oleh bank diperbolehkan membeli properti dengan harga 60jt saja, dengan asumsi kredit 15 tahun dan bunga 9%. Momon merasa tidak puas dengan jawaban bank, lalu ia berusaha menaikkan kapasitas kreditnya agar ia dapat membeli properti yang lebih mahal lagi. Dengan tabungannya, Momon membuka counter HP berjualan HP bekas dan pulsa didekat pasar. Perkiraan Modal awal

Rp.6.000.000,-

Keuntungan penjualan perbulan:

111

Penjualan pulsa 1jt perhari x 7% keuntungan x 24 hari kerja Rp.1.680.000,Keuntungan dari penjualan HP bekas

Rp.1.500.000,-

Keuntungan penjualan

Rp.3.180.000,-

Biaya Operasional: Gaji 2 karyawan

Rp.

700.000,-

Sewa tempat

Rp.

500.000,-

Sampah, iuran, keamanan, dan lain-lain

Rp.

100.000,-

Total Biaya Operasional

Rp.1.300.000,-

Keuntungan bersih perbulan

Rp.1.880.000,-

Kemudian karena keuntungannya bagus, maka Momon 4 bulan kemudian Momon membuka kembali cabang kedua ditempat berbeda. Sehingga Momon memperoleh keuntungan lagi, hampir sama dengan keuntungan kios pertamanya. Jika kita hitung berapa penghasilan Momon setiap bulannya: Gaji Pegawai

Rp.3.000.000,-

Penghasilan kios pertamanya

Rp.1.880.000,-

Penghasilan kios keduanya

Rp.1.500.000,-

Total penghasilannya perbulan

Rp.6.380.000,-

Apa yang terjadi jika Momon mengajukan kredit di Bank? Kapasitasnya juga naik 1/3 x Rp.6.000.000 (pembulatan) = Rp.2.000.000 Berapa kredit yang bisa diambil Momon dengan asumsi bunga bank 9% jangka waktu 15 tahun? Sekitar 200jt.

112

Kasus 2 Memulai Bisnis Jono seorang mahasiswa, tapi ia belum bekerja. Ia meminta ayahnya uang untuk modal bekerja dan ayahnya memberikan Jono sebesar 5jt untuk modal awal. dari 5 jt ia berdagang jam tangan replika (tiruan aslinya) kepada temantemannya. dari uang 5 jt tersebut ia berhasil mengembangkan menjadi 10 jt. Lalu ketika berjalan-jalan di Mall, ada penawaran kartu kredit untuk mahasiswa. Bukan dengan slip gaji, melainkan dengan uang jaminan. Jadi uang jaminan akan diblokir oleh bank selama 1 tahun, jika sudah melewati 1 tahun maka uang akan dikembalikan. Jono setuju untuk membuatnya dengan uang jaminan 7jt, tapi ia meminta minimum payment adalah 10% kepada bank, bukan 50% dari yang ditawarkan bank. Bank nya menyetujui. Dan kira-kira 3 minggu kemudian keluar kartu kreditnya dengan limit sesuai jaminan 7jt nya. Selang beberapa bulan ia membuat kartu kredit lain dengan syarat foto kopi kartu kredit bank lain, sehingga ia mempunyai 2 kartu kredit dengan limit yang sama dengan kartu kredit pertamanya. Namun karena ia takut digerebek oleh polisi (karena dianggap pemalsuan merek) ia berhenti berjualan jam replika tersebut. Lalu ia melihat peluang bisnis lain disekitar kampusnya, bisnis laundry/ jasa pencucian. Namun bisnis tersebut investasinya agak besar, lalu ia coba menghitung modal awal bisnis laundry tersebut: 3 buah mesin cuci

@Rp.2.750.000,- x 3

Rp.8.250.000,-

Sewa tempat

Rp.1.000.000,-

Mesin press baju

Rp.1.500.000,-

113

Detergent, gantungan baju, dan lain-lain

Rp.1.000.000,-

Jemuran baju

Rp.1.000.000,-

Total investasi

Rp.12.250.000,-

Uang cash yang ia punyai hanya 3 jt, lalu ia menggesek kartu kredit masingmasing 5jt, sehingga ia mempunyai modal 13jt. Lalu diwujudkanlah bisnis laundry tersebut. Modal awal

Rp.12.250.000,-

Keuntungan perbulan: Jasa Pencucian 30kg x Rp.12.500,- x 24 hari kerja Rp.9.000.000,Bahan baku detergen & pewangi (30kg x Rp.1500,- x 24hari ) Rp.1.080.000,Keuntungan Jasa Pencucian

Rp. 7.920.000,-

Biaya Operasional Gaji 5 Karyawan @Rp.300.000,-

Rp.1.500.000,-

Sewa Tempat

Rp.1.000.000,-

Biaya Air

Rp.500.000,-

Biaya Listrik

Rp. 350.000,-

Biaya iuran keamanan, air minum, dan brosur Rp. 500.000,Bunga kartu kredit

Rp.10.000.000 x 4%

Rp. 400.000,-

Total Biaya Operasional

Rp. 4.250.000,-

Keuntungan Bersih perbulan

Rp. 3.670.000,-

Dari keuntungan bersihnya, ia mengambil 1,5jt untuk dibayarkan kepada kartu kredit, namun 2 bulan sebelum kartu kreditnya lunas, ia membuka lagi cabang kedua di kampus yang berbeda, dengan cara yang sama, menggesek kartu kredit.

114

Kasus 3 Memulai Bisnis Monik seorang pegawai perusahaan swasta, gajinya 4jt rupiah, mempunyai suami juga pegawai swasta, gaji 5jt. Total penghasilan mereka berdua adalah 9jt. Mereka telah membeli rumah didaerah perumahan beberapa tahun yang lalu, hingga sampai sekarang masih mencicilnya (KPR). Awal mereka membeli rumah tersebut harganya 245jt, dan bank memberikan pembiayaan 80% dari harga rumah itu, tetapi mereka memberikan uang muka sebesar 55jt (dari hasil warisan) sehingga kredit diberikan 190jt. Mereka mencicil selama 15 tahun, dengan bunga 12,5% cicilannya Rp.2,341 jt per bulannya. Setelah mereka “terprovokasi” oleh penulis, mereka mencoba untuk berinvestasi dalam bisnis dan properti. Kredit KPR mereka telah berjalan selama 43 bulan. Sisa out standing/ sisa hutangnya Rp.171 jt,-. Mereka mencoba mengajukan “pemindahan” KPR mereka ke bank lain (take

over), berharap bisa memperoleh modal untuk mereka berbisnis dan berinvestasi. dari pengajuan beberapa bank, akhirnya mereka memilih satu bank. Dari bank tersebut mengirimkan appraisal untuk menilai rumah mereka, dan hasil appraisal keluar nilai rumah tersebut 293jt. Bank memberikan pembiayaan 80% dari hasil appraisal. Bunganya 9%, fix 2 tahun, karena promosi bebas provisi, cicilan sekitar 2,4jt. Berikut hasil perhitungan uang yang didapat mereka: Pembiayaan yang diberikan bank 293jt - 20% = 234,4jt Uang yang didapat bruto 234,4jt – 171jt = 63,4jt Biaya-biaya total (admin, notaris, angsuran 1, asuransi, dll) 9jt Uang yang didapat bersih sekitar 54jt.

115

Dari hasil tersebut mereka buat modal untuk berbisnis membeli 2 buah

franchise makanan (gerobak). Dari keduanya mereka mendapatkan tambahan penghasilan sebesar 5,5 jt per bulannya. Dari penghasilan tersebut mereka kumpulkan dan gunakan kembali untuk membeli beberapa franchise kembali. Ketika beberapa franchise berjalan, mereka melanjutkan langkah mereka ke pembelian properti. Dari poperti itu juga dimanfaatkan untuk bisnis, dan akhirnya mereka bisa sukses sampai sekarang.

Kasus 4 Ketika Sudah Mempunyai Modal Warisan Si Amin mempunyai toko komputer kecil-kecilan. Ia menggadaikan rumah bapaknya pada sebuah badan simpan pinjam (anak perusahaan sebuah bank). Dia gadaikan rumah tersebut 200jt, dengan bunga 2% perbulan (24% setahun), selama 3 tahun, dengan cicilan kira-kira 7,9jt. Telah berjalan selama 5 bulan. Setelah “terprovokasi” oleh penulis, maka diadakan penyelamatan kredit tersebut. Rumah tersebut ternyata pada suratnya masih nama bapaknya. Sehingga Amin bisa “membeli” rumah itu dari bapaknya dengan menggunakan KPR. Sisa out standing/ sisa kredit pda koperasi itu sekitar 184,1jt. Lalu Amin mengajukan KPR dengan “membeli” rumah bapaknya. Dari hasil appraisal, rumah tersebut dinilai 384jt. Bank membiayai 80% dari hasil penilaian appraisal (307jt). Ia mengambilnya dengan jangka waktu 15 tahun, dan bunga 9,5% fix selama 1 tahun, cicilan per bulan 3,2 jt. Berikut perhitungan uang yang didapat oleh Amin:

116

Pembiayaan yang diberikan bank 384jt - 20% = 307,2jt Uang yang didapat bruto 307,2jt – 184,1jt = 123,1jt Biaya-biaya total (pajak (5% pembeli + 5% penjual dari NJOP, karena ia yang membeli sekaligus yang menjual), admin, notaris, angsuran 1, asuransi, dll) 21jt Uang yang didapat bersih sekitar 102,1jt. Mari kita lihat beberapa perbandingan sebelum dan sesudah kredit KPR Amin: Sebelum KPR

•

Bunga 2% perbulan = 24% per

Sesudah KPR

•

tahunnya

Bunga 9,5% per tahun = 0,792% per bulannya

•

Jangka waktu 3 tahun

•

Jangka waktu 15 tahun

•

Uang yang didapat 200jt

•

Uang yang didapat 307,1jt

•

Cicilan 7,9jt perbulan

•

Cicilan hanya 3,2jt perbulan

Dari uang yang diperoleh Amin ia jadikan permodalan untuk bisnis lainnya. Kasus 5 Ketika Mempunyai Modal Rumah Sendiri Pak Ujo seorang karyawan ingin berbisnis. Ia sudah mempunyai sebuah rumah yang ia cicil lunas beberapa tahun yang lalu. Ia mengajukan kredit kepada bank dengan jaminan rumahnya tersebut. Ternyata bank mengabulkan kreditnya berupa kredit modal kerja, dengan jangka waktu 1-4 tahun saja, pembiayaan 80% dari nilai jaminan. Bank tidak mengabulkan kredit KPR-nya karena jaminan sudah atas milik sendiri (jika jaminan atas nama orang lain, maka dianggap pembelian rumah dan bisa di KPR kan). Karena KPR lebih lama waktunya (sehingga cicilan lebih murah), maka Pak Ujo

117

berminat untuk mengambil KPR. Pak Ujo meminta tolong anaknya untuk “membeli” rumahnya. Lalu sang anak setuju, sehingga ia ”membeli” rumah bapaknya, tetapi yang mencicil adalah bapaknya sendiri. KPR diajukan di bank oleh anak Pak Ujo, dengan jangka waktu kredit 15 tahun. Rumah tersebut dinilai oleh bank 213jt, pembiayaan disetujui 170jt, bunga 11%, cicilan 1,93jt. Uang yang diterima Pak Ujo 170jt dikurangi biaya-biaya dan pajak 10% dari NJOP, kira-kira 150jt. Setelah menerima uangnya, Pak Ujo menggunakan untuk berbisnis properti (membangun dan menjualnya kembali). Jadi disini Pak Ujo meminjam nama anaknya untuk membeli rumahnya sendiri. Memang pada dasarnya Pak Ujo menjual rumahnya keada anaknya, dan anaknya membelinya. Lalu Pak Ujo menerima uangnya. Tetapi dalam hal ini Pak Ujo masih tetap memiliki rumah itu (karena sudah “janjian” kepada anaknya, kalau rumah masih tetap milik Pak Ujo) dan cicilan KPR-nya Pak Ujo sendiri yang membayarkannya. Sertifikat memang berganti nama kepada anaknya, karena bank menganggap anak Pak Ujo yang membeli rumah tersebut. Tapi bagi keluarga Pak Ujo rumah tersebut tetap milik Pak Ujo. Untuk anda yang membeli “rumah sendiri” haruslah diperhatikan:

•

Biasanya bank tidak mengijinkan jika pembeli dan penjual satu rumah, melainkan harus berbeda rumah.

•

Bank tertentu tidak mengijinkan hubungan darah antar pembeli dan penjual, ajukan langsung beberapa bank, nanti bisa anda pilih mana yang terbaik menurut anda.

118

•

kekompakan keluarga sangat mendukung untuk dapat “membeli rumah sendiri”. Karena jika tidak bisa menjadi sengketa antar keluarga.

Kasus 6 Rumah Warisan Bu Tini mempunyai saudara 11 orang, orang tuanya meninggal dan mereka mempunyai warisan rumah didaerah strategis. Lalu mereka bersepakat menjualnya, jika laku maka dibagi-bagi diantara mereka. Rumah itu warisan 12 bersaudara. Seharusnya dijual, uangnya dibagi 12. Lalu Ibu Tini ini sebenar “eman (bhs jawa)” atau sayang kepada rumah itu, karena rumah itu rumah kenangan. Lalu ia menawakan ide kepada saudarasaudaranya agar rumah itu dijadikan tepat usaha. Namun mereka sendiri tidak mempunyai modal untuk memulai usaha seperti yang diingini ibu Tini. Setelah berunding, maka diambil jalan cerita/ skenario seperti ini: Kedua belas orang itu sepakat (semuanya hadir dan tanda tangan didepan notaris) menunjuk 1 orang ahli waris, yaitu Ibu Budi (saudara ke 7), Jadi rumah itu “menjadi milik” Ibu Budi seutuhnya. Lalu Ibu Budi ini “menjual” ke Ibu Tini (saudara ke 3), dan Ibu Tini membelinya dan meng-KPR kan rumah itu selama 15 tahun lewat bank. Rumah itu “dijual” dengan harga yang mahal, demi mendapatkan pembiayaan KPR yang tinggi oleh bank. Dari rumah itu bank ternyata membiayai 600jt, cicilan 6jt an, bunga 9,5%. Dari 600 jt itu, rumah dipermak, dibagi-bagi menjadi beberapa usaha, ada yang depot, ada yang kios, ada yang disewakan (kpd kantor pengacara), ada juga yang dibuat toko (jualan Ibu Tini, namun dianggap Ibu Tini menyewanya), dan sebagainya. Nah, dari semua itu, penghasilan bersih rumah itu sekitar 17jt/bulan. Dikurangi

119

cicilan 6jt, lalu sisanya dibagi diantara 12 orang itu setiap bulannya. Cerita diatas memang berhasil karena memang 12 bersaudara itu selalu kompak dan saling percaya, sehingga tidak ada sengketa diantara mereka.

Kasus 7, Rumah Kos Pak Arif sudah mempunyai bisnis. Ia membutuhkan modal untuk memperluas bisnisnya. Lalu Pak Arif menemukan sebuah rumah kos-kosan yang dijual murah. Rumah tersebut cukup murah dibandingkan harga pasaran saat itu. Penjual menawarkan 500 jt, lalu Pak Arif mengatakan kepada penjualnya “pak, saya mohon dibantu. Saya masih membutuh kan uang lagi untuk renovasi rumah itu, jadi rumah ini saya ajukan 1M kepada bank, jadi kalo bapak ditanya bank berapa jualnya, maka Bapak bilang 1M ya....,” lalu penjualnya pun setuju. Dari penilaian bank, ternyata memang benar rumah tersebut harga pasarannya Rp.925jt, lalu bank bersedia membiayai 80% dari harga pasaran rumah itu (Rp.740jt). Setelah dipotong biaya-biaya (pajak, notaris, provisi, etc), Pak Arif memperoleh cash back 180 jt. Kredit 15 tahun, bunganya 9,9% dan cicilannya 10jt per bulan. Rumah kos itu berisi 16 kamar kos, dan semuanya lagi penuh. Harga sewa per kamarnya sekitar Rp.450rb. Lalu Pak Arif menambahi kamar lagi sehingga total 21 kamar (ruang tamu disekat lagi jadi kamar). Jadi pendapatan dari kos = Rp.450rb x 21 = Rp.9,45jt. Dikurangi cost/ biaya-biaya lainnya Rp.1,45jt, Jadi pendapatan bersih Rp.8jt. Lalu Pak Arif membangun depot didepannya, dan keuntungan bersih perbulan depotnya + Rp.2jt,

120

Pendapatan Kos + Pendapatan Depot = Pendapatan total; Rp.8jt + Rp.2jt = 10jt; dari situ maka rumah tersebut bisa mencicil sendiri cicilannya. dari 180 jt tersebut Pak Arif hanya menggunakan 30jt untuk modal depot dan merenovasi rumah kos itu. Jadi Pak Arif terima bersih Rp.150jt nya.

Kasus 8, Pinjam Kepada 2 Pihak Pak Doni membeli sebuah rumah, ia mendapat cash back dari bank kecil, yaitu bersih 15jt saja. Rumah itu dia beli 315jt, lalu bank memberikan kredit 345jt. Dipotong biayabiaya, ia mendapat bersih 15jt saja. Namun Pak Doni mengatakan kepada penjual “Pak, apa boleh uangnya saya beri 275jt dulu, sisanya saya cicil selama 6 bulan?” Ternyata penjual memperbolehkannya, dan memberikannya tanpa bunga (Rp.40jt / 6 bulan = Rp. 6,67jt). Sehingga Pak Doni mendapatkan cash back dari bank sebesar 15jt dan dari penjual 40jt, total 55jt. Kelihatannya penjual tersebut “tidak terlalu memerlukan” uangnya, sehingga ia memperbolehkannya. Disini sistem kepercayaan yang berlaku antara penjual dan pembeli. Kasus 9: Rumah Warisan Suatu kali ada yang email ke saya, menanyakan properti. Saya tertarik untuk membahas lebih lanjut, langkah per langkah cara penangan rumah tersebut sehingga bisa menjadi bisnis sekaligus untung dalam hal propertinya.

Selamat pagi Pak Hadi

121

Salam kenal Nama saya Siti Fauziah, tapi biasa dipanggil Popi. Saya ibu rumah tangga berusia 30 tahun dan sedang mencari2 bisnis yg tepat yang bisa saya jalankan. Kebetulan saya “nyasar” ke forum pak Purdie dan wah…ternyata saya menemukan banyak hal menarik dan inspirasi bisnis disitu, terutama di Bagian Konsultasi Hutang dan Properti. Saya sangat tertarik dengan pembahasan2 Pak Hadi ttg property. Nambah ilmu banget Oh iya pak, sebetulnya ada sesuatu yang pengen saya tanyain ke bpk. Saya tulis email ini karena gak bisa register di forum. Udah beberapa kali coba tapi tetep gak berhasil. Gini pak, ortu saya punya rumah tua di Cianjur dan mereka tinggali saat ini. Luas Tanah kurang lebih 825m2 dan luas bangunan sekitar 450m2. Sudah SHM. Letak sangat strategis. Dipinggir jalan raya bandung-cianjur, diperempatan yang ramai, angkot 24 jam.Bis juga. Diseberangnya kantor Kepala Desa, teap disebelah kiri ada Puskesmas, sebelah kanan sekitar 30m ada Alfamart, seberangnya lagi sedang dibangun Showroom mobil. Dekat situ ada juga kantor polisi, kantor bulog, perumahan semi real estate, kantor cabang BRI dan terminal cianjur. Juga ada bengkel/toko sparepart mobil, kios pulsa, restoran

122

padang, restoran sunda, toko manisan, dll. Sehingga bila disitu kelak dibangun ruko/tempat usaha insya Allah akan laku. Sebagai informasi tambahan, saat ini dirumah ortu ada paviliun yang dipakai warung dan wartel 1KBU oleh abang saya. Semoga bpk bisa membayangkan betapa strategis rumah ortu saya. Karena ortu saya bermaksud menjualnya utk biaya pengobatan bapak saya yang udah 3 tahun terakhir ini tergeletak ditempat tidur karena Stroke. Rencananya setelah rumah dijual ortu akan pindah ke Jakarta biar bisa lebih dekat dg anak2nya dan perawatan dijakarta lebih beragam. Yang ingin saya tanyakan: 1. Gimana kami menentukan harga jual rumah tsb? Selama ini kami nanya2 disekitar situ harga tanah sekitar Rp.700rb/m2, sehingga kalau dihitung berikut harga bangunan kami buka harga Rp. 850juta nego. Kemahalan/kemurahan gak Pak? 2. Kami udah mengiklankan rumah itu sejak akhir 2007 tapi belum ada peminatnya, gimana caranya agar rumah itu bisa cepat terjual? 3. Kira2 Pak Hadi punya kolega/teman yang tertarik untuk berinvestasi property di Cianjur gak? Tolong diinformasikan pada mereka ya pak. Kalo tertarik bisa lihat rumah ortu saya. Ini sekalian ada foto2 rumah itu tampak depan. Soal harga bisa nego karena ortu

123

saya butuh uang untuk pindah secepatnya dari situ. Ini no telp ortu saya: Ibu Arifin (0263) ***** alamatnya Jl.**** ***** No.** Cianjur. Dan ini no telp saya (021) ******** Demikian pertanyaan2 saya. Semoga Pak Hadi bersedia menjawabnya dan membantu saya supaya rumah tsb cepat terjual. Terima kasih sebelumnya Best Regards, Popi

124

125

Spesifikasi: Luas tanah 825M², luas bangunan 450M²,

Saya menjawab agar rumah itu tidak dijual oleh Ibu Popi. Karena mengingat begitu strategis (sebelah terminal, dekat keramaian, dan terletak dipinggir jalan) dan potensialnya properti Ibu Popi, walaupun tusuk sate (terlihat dari foto). Menurut pandangan saya, properti Ibu Popi ini bisa dijadikan sebuah pasar mini, dimana dibagi menjadi tempat kecil2 atau serupa stand. Misalnya pada properti itu bisa dibangun 10 stand, dan setiap stan disewakan 1jt perbulannya, berarti pendapatan Ibu Popi dari properti itu bisa 10jt per bulannya (stand 100% tersewa). Misalnya Ibu Popi penghasilan 2jt perbulan dan suaminya karyawan gaji 2jt sebulan, jadi total penghasilan keluarga (Join Income) sebesar 4jt. Berikut langkah perlangkah yang bisa dilakukan Ibu Popi ini: 1. Karena Properti itu milik orang tua Ibu Popi, maka Ibu Popi harus mendapat ijin dari semua saudara kandung Ibu Popi untuk melaksanakan rencana pengolahan properti itu. Mengapa harus ijin? Karena dilangkah selanjutnya Ibu Popi ini akan “membeli” properti ini, sehingga terjadi perpindahan nama properti dari orang tua Ibu Popi ke Ibu Popi (sehingga menjadi “milik” Ibu Popi). Juga supaya tidak terjadi sengketa dihari-hari berikutnya. Setelah Ibu Popi mendapat ijin, dilanjutkan ke langkah 2. 2. Ibu Popi harus menanyakan kepada kontraktor, bagaimana kira-kira bentuk pasar kecil itu, bisa memuat berapa stand. Lalu berapa kira-kira

126

biaya yang diperlukan dari kondisi sekarang ini (bentuk rumah) hingga menjadi pasar mini tersebut. Ambil contoh saja, misalnya diperkirakan akan menghabiskan biaya sebesar 200jt (dari pembongkaran rumah hingga stand jadi). 3. Pada email selanjutnya, Ibu Popi mengatakan bahwa ia sudah mempunyai bisnis pulsa dan handphone. Ibu Popi harus mempersiapkan rekening 3-6 bulan untuk syarat kredit pada bank. Setiap pemasukan dan pengeluaran bisnis Ibu Popi, harus tercatat pada rekening bank Ibu Popi. Hal tersebut menunjukan berapa omzet Ibu Popi perbulannya. Bank akan menilai berapa pendapatan Ibu Popi dari omzet rekening bank Ibu Popi. Jadi misalnya omzet Ibu Popi sebulan sebesar 60jt, dan dari omzet tersebut Ibu Popi mengatakan bahwa 10% dari omzet adalah keuntungan, berarti pendapatan Ibu Popi perbulannya adalah 60jt x 10% = 6jt. Nah dari pendapatan Ibu Popi ini saja, kapasitas kredit Ibu Popi (kekuatan mencicil menurut bank) adalah 1/3 dr pendapatan, atau 6jt x 1/3 = 2jt perbulannya. Jika Ibu Popi kapasitas kreditnya 2jt perbulan, berarti dengan bunga bank 9-10% per tahun, dan lama kredit 15 tahun, berarti Ibu Popi bisa mengambil hutang KPR sebesar 200jt an. Nah Jika misalnya penghasilan Ibu Popi dan suaminya digabungkan (join Income), maka penghasilan keluarga Ibu Popi adalah (penghasilan suami)2jt + (penghasilan Ibu Popi)6jt = 8jt. Dari 8jt tersebut, maka kapasitas kredit keluarga Ibu Popi = 1/3 x 8jt = 2,67jt. (maka bisa mengambil hutang 260jt an, dengan skema kredit KPR,

127

bunga 9-10% pertahun, dan lama kredit 15 tahun). Contoh Ibu Popi mempersiapkan rekeningnya selama beberapa bulan, karena aktif maka omzet Ibu Popi menjadi banyak, katakanlah omzet 100jt perbulan, dan mengatakan kepada bank 10% adalah keuntungan bisnisnya, sehingga 100jt x 10% = 10jt. Join Income dengan pendapatan suami 2jt, berarti pendapatan total adalah 12jt; Sehingga kapasitas kredit keluarga Ibu Popi adalah 12jt x 1/3 = 4jt. Namun kapasitas kredit Ibu Popi hanya perkiraan saja, Ibu Popi bisa meningkatkan omzet rekeningnya berapa pun agar bisa meningkatkan kapasitas kreditnya. 4. Setelah rekening Ibu Popi telah berjalan 3-6 bulan dan omzetnya bagus, selanjutnya Ibu Popi ini bisa mengajukan kredit KPR kepada Bank. Kenapa KPR? Kok bukan kredit modal kerja dan lainnya. Anda bisa baca pada topik sebelumnya. Dalam hal ini Ibu Popi membeli rumah itu, melalui fasilitas kredit KPR, karena itu kenapa Ibu Popi harus mendapat persetujuan dari pihak keluarganya, demi terlaksananya rencana pasar kecil tersebut. Pada sebelumnya kapasitas kreditnya telah ditemukan sebesar 4jt/bulan, sehingga untuk pendapatan bersih 4jt perbulan, dengan bunga bank 12% pertahunnya, dan kredit selama 15 tahun, maka Ibu Popi bisa mendapatkan kredit KPR sebesar 350jt an. 5. Misalnya rumah ibu Popi dinilai oleh pihak bank sebesar 550jt (perkiraan paling jelek), bank bersedia membiayai 30% dari nilai properti itu, berarti bank membiayai kreditnya sebesar 385jt.

128

Lalu misalnya Ibu Popi mengambil kredit sebesar 350jt saja, maka Ibu Popi mendapat uang 350jt dari bank itu, selain itu 350jt tersebut dipotong pajak penjualan dan pembelian (10% dari NJOP), administrasi, provisi, dan notaris. Kemungkinan Ibu Popi terima bersih sekitar 310jt (tergantung dari besaran pajak dari NJOPnya). 6. Nah dari 310jt tersebut, 200jt dipakai untuk membuat pasar mini tersebut, lalu sisanya dibuat dana cadangan dan untuk mencicil cicilannya itu. 7. Misalnya pasar mini itu terwujud, ternyata bisa didapat 10 stand, dan masing-masing stand itu sewa perbulannya 1jt, berarti Ibu Popi mendapat tambahan penghasilan 10jt perbulan, dipotong biaya-biaya (keamanan, kebersihan, dll, mungkin kira-kira 1,5jt) berarti Ibu Popi mendapat tambahan penghasilan bersih 8,5jt perbulannya dari pasar mininya itu. Misalnya Ibu Popi mendapat penghasilan konstan 8,5jt/bulan tersebut, maka sisa uang dari kredit KPR itu bisa dibuat untuk berobat bagi bapaknya yang sakit.

129

LAMPIRAN ENAM

Kumpulan Tulisan Penulis di Forum-Forum

B

erikut ini adalah tulisan-tulisan saya di berbagai macam forum, baik forum purdiechandra.net, forum kaskus, maupun forum lesprivatbisnis.com milik saya sendiri, mohon maaf ada beberapa

alamat URL yang tidak saya cantumkan karena website telah dihapus (purdiechandra.net). Beberapa dari tulisan-tulisan ini telah edit dan diperbaiki. Maaf jika menggunakan bahasa daerah maupun bahasa gaul yang mungkin membuat anda kurang mengerti.

Bisnis itu gimana seh? (Tulisan saya dari Forum Purdiechandra.net) Tidak ada bisnis tanpa modal, semua butuh modal. Cuman modal itu bisa macam-macam, bisa modal tubuh yang sehat, jiwa yg sehat, dan sebagainya.

Nah, kalau modal uang, sebenarnya bisa di-akal dengan banyak cara. Cuman kekurangan kita ini hanya 1, gak pinter liat peluang usaha. Melihat peluang usaha itu butuh latihan, butuh perhatian, dari mana? Dari bisnis yang sudah ada.

130

Kita lihat bisnis-bisnis yang berdiri, bisnis-bisnis yang sekarat, bisnis-bisnis yang ramai, bisnis yang lagi hot, bisnis booming, bisnis mau hancur, dan sebagainya. Sering kali kita hanya menerima informasi disekeliling kita begitu saja, namun tidak disangkutkan hubungannya dengan sense bisnis kita. Misalnya tetangga kita tokonya sepi, lihat kesan apa yang timbul dalam hati kita. Mungkin kita kasihan, lalu beli apa yg tidak perlu biar mereka senang, sekedar ajak omong, atau dalam hati berkata "goublok, buka toko kok.....".

Hehehe. Baiknya ketika kita melihat informasi "toko tetangga yang sepi" cari apa yang membuat sepi, pikirkan kenapa kok gak ada yang mampir, pikirkan apa solusinya. Sebenarnya bisnis itu adalah masalah, atau problem, yang kita perlu ialah cara pemecahan problem, atau dikenal sebagai problem solving. Ketika seseorang mengenali masalahnya, maka ia bisa memecahkan masalahnya. Ketika seseorang telah berkali-kali memecahkan masalah, maka masalah itu akan tampak mudah didalam pikirannya. Contohnya, kita beli TV baru, masalahnya kita tidak tahu tombol-tombolnya. Nah lalu kita belajar, tekan tombol A, eh ternyata begini, tekan tombol B, eh begitu, dan seterusnya.

Nah lama kelamaan mulai terbiasa dengan tombol-tombol itu. semua tombol jadi mudah, sambil merem melek (tutup/buka mata) pun bisa. Proses pengenalan masalah, diatas berulang-ulang, maka disebut juga proses belajar/ learning. Dalam hal ini, learning terhadap bisnis-lah yang kita masukkan ke otak sehari-

131

hari. Misalnya kita baca di koran perusahaan A sukses, Why? How? Who? Lalu depot makanan di daerah B laris manis. Who? How? Why? Itulah sehari-hari yang kita lakukan agar terbiasa dengan bisnis.

Nah yang berikutnya ialah practice, atau berbuat berdasarkan keputusan. Banyak yang lemah dalam hal ini, karena practice melibatkan seluruh anggota tubuh kita untuk tujuan tertentu. Yg dimaksud lemah dalam hal practice ialah kemalasan, ketakutan, kekuatiran, kesusahan, dan kehati2an (5K).

Just do it aja, Lakukan saja! Hantam saja! Bicara pd diri sendiri, Maki-maki diri kita sendiri kalau tidak melakukannya. Itulah yang paling praktis untuk mendobrak 5K diatas. Lama kelamaan practice akan membentuk skill atau keahlian (practice make

skill), dlm hal ini bisnis. Ada prinsip universal yang harus kita pahami, segala sesuatu dimulai dengan berat sekali, jika sdh berjalan akan tampak ringan. Hal Apapun Didunia, entah

genjot becak kah, entah narik mobil kah (butuh gigi 1 yg terkuat), entah mulai bisnis kah.

Nah sekarang bisnis tanpa modal, mungkin gak? Hehehehehe Mungkin, caranya? ya cari dong ah, terbiasa dulu dengan melihat kesempatan disekitar kita, asah problem solving kita terhadap bisnis, asah pikiran kita dengan pikiran bisnis, practice dan bentuk skill bisnis kita. Jangan terbuai dengan mimpi pengen kaya, karena kita akan selalu terjebak dengan mimpi itu. Yang terpenting ialah pola pikiran, ide kita, dan aksi kita untuk memulai bisnis. Kelemahan kita satu-satunya ialah 5K kita itu, hehehehe.

132

Pingin cepet ke tujuan, tapi tanpa usaha, mana bisa? Hehehehe

Buka usaha gagal dan gagal maning Pertanyaan: (Dari ???,Tulisan dari Forum Purdiechandra.net)

Saya mengawali usaha berupa rental komputer. Awalnya modal 10jt pinjaman lunak dari orangtua. Usaha saya ini cukup memberikan hasil. Kemudian untuk mengembangkan usaha saya mencoba meloncat ke usaha lain. Namun sampai sekarang saya belum hoki dengan usaha baru. Terus terang saya pengen sekali punya usaha lain diluar rental. Karena rental komputer menurut saya omset tergantung mahasiswa. Kalo libur jadi sepi, dan banyak masalah lain. Intinya saya bosan dengan rental dan kalo bisa pengen buka usaha lain. Dari hasil menabung saya coba membuka usaha: 1. Membuka usaha servis ac+elektonik panggilan dengan karyawan 1 orang yaitu teknisi dan saya sendiri sebagai asisten bagian angkat jungjung dan beli komponen kalo ada yang rusak. Bisnis ini hanya berjalan 2 bulan karena teknisi saya keluar dan saya kehabisan dana untuk meneruskan. 2. Rental VCD Saya pernah membeli rental vcd yang mau colaps kemudian saya coba meneruskannya. Saya lihat VCD banyak yang rusak dan koleksi kurang lengkap. Saya mulai mencoba menambah koleksi vcd dan memanage ulang CD-CD yang ada. karena koleksi sangat banyak dan butuh waktu untuk mensortir CD rusak akhirnya CD CD terbengkalai dan usaha ini jadi ngga saya teruskan. 3. Grosir Monitor Bekas

133

Ada kenalan dari jakarta yang ingin buka cabang di Jogja, spesialis monitor 2nd Kami sepakat untuk membuka usaha bersama. Kenalan saya yang mensuplai barang2nya. Saya sebagai marketing di Jogja. Kebetulan saya masih ada ruang kosong di rental saya untuk display dagangan. Setelah promo sana sini, Banyak pembeli berdatangan. Namun sial nasib saya. Barang yang dijanjikan kenalan saya bisa 1000 unit perbulan rupanya hanya 3 kali datang, pertama datang 30 monitor, kedua 20 monitor, ketiga 10 monitor saja. Sementara pembeli ada yang minta minimal 50 unit bahkan ada yang minta hak ekslusif 500monitor perbulan. 4. Warung Makan Mahasiswa Tukang masaknya kurang joss. jadi masakan kurang enak. Pertama buka laris manis tapi lama-lama jadi sepi. Mungkin pembeli kecewa masakanya ngga enak. 5, Menjadi distributor VCO, Saya melamar menjadi distributor VCO (Virgin Coconut Oil) dengan modal dengkul. Kebetulan perushaan VCO ini masih merintis usaha. belum banyak yang kenal dan membuka keagenan di seluruh indonesia. Kemudian saya menawarkan jasa untuk mencarikan orang-orang yang mau menjadi agen. Saya sukses mencarikan agen untuk perusahaan ini. dalam 3 bulan saya Berhasil mendapa 15 agen dan 1 distributor wilayah. Sayangnya komisi saya hanya keluar sampai bulan ketiga, Karena kemudian terjadi konflik internal di perusahaan tersebut dan posisi saya jadi tidak jelas termasuk komisi saya. Demikian sedikit curhat dari saya. Saya mengharapkan masukan dari para enterpreneur sejati disini

134

Jawaban Saya: Buka usaha..... Bagi saya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan biar bisnis kita apik (bagus) dan ramai. Tapi yang terpenting diantara hal-hal itu ialah: 1. DIFFERENSIASI.... apa itu......? ya...., berbedalah dengan orang lain. Itu berlaku dalam bisnis apapun, berapapun besar atau kecil bisnisnya, mulai dari warung kecil hingga pabrik raksasa, mulai dalam negeri sampai luar negeri. ====Maksudnya apa seh Pak Hadi...?====

Hehehehe, yang berbeda pak. Apa yang membuat beda jualan anda dibandingkan produk orang lain. Contohnya jual pecel. Banyak orang yang berjualan pecel. Hari ini anda berjualan pecel di daerah tertentu, besok ada yang menyaingi. Bingungkan? Nah sekarang kembali lagi. Apa yang membuat berbeda pecel anda dibandingkan pecel lain. Saya pernah melihat iklan minyak goreng, sudah ratusan merek minyak goreng, namun minyak goreng baru ini beriklan, minyaknya tidak membuat

jantungan, bahkan bisa diminum. Apa yang membuat berbeda dengan minyak goreng lain, itulah yang bisa membuat seseorang memutuskan untuk membeli minyak goreng tersebut. Cerita lain, saya juga pernah melihat warung kecil didepan supermarket besar. Saya pertama kali melihat saya berpikir "Gila pemilik warung itu", kok

135

menantang supermarket sebesar itu (karena dagangannya sama dengan supermarket itu, rokok, mamin kecil, aqua, dsb). Ternyata kios ini memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/ bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Pasarnya untuk para sopir yang menunggu tuannya berbelanja disupermarket, para tukang becak, tukang parkir, dan sebagainya. Betul-betul differensiasi. Perbedaan produk anda dibandingkan dengan produk orang lain itulah yang menarik perhatian konsumen. Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, yang katanya para ahli melibatkan lebih banyak proses pada otak kanan. Hal Lain selain differensiasi adalah: 2. Konteks dan Kontent dari komoditi jualan bapak. 3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita. 4. Teknik Pricing/ Memberi Harga 5. Nama, Brand / Merek 6. Manajemen, yang berhubungan dengan Cashflow. Namun kembali lagi Pak, Prinsip utama dari bisnis anda adalah differensiasi. Bagaimana anda membuat beda produk anda dibandingkan dengan produk orang lain. Bagaimana Kreatifitas anda memoles produk anda menjadi berbeda dari yang lain.

Mau Action Pertanyaan

136

(Dari Pak Eka, tulisan di forum Purdiechandra.net)

Terima kasih buat motivasi yg Bapak2 sekalian berikan di sini! Nah, saya sudah terprovokasi oleh Bapak2 semua & mentor2 EU yg "gila2" semua. Saya ingin mencoba usaha pendidikan perencanaan keuangan tanpa modal sama sekali, bahkan nantinya tempat usaha juga di rumah saya sendiri. Karyawan, bos, pengajar satu orang: SAYA sendiri. rencananya pendidikan ini mau dibuka April ini. Iklan sudah saya taruh di website: http://www.geocities.com/eka****/. Saya juga berencana membuka iklan di koran KR dan menyebarkan brosur2 termasuk menggunakan jasa iklan gratis di Internet. Masalahnya, saya masih bingung, haruskah saya mengurus ijin TDP, HO, SITU dan lain sebagainya? Menurut UU, bukankah usaha kecil yang dijalankan sendiri atau dikelola oleh keluarga sendiri, tidak membutuhkan ijin apa-apa. Bahkan pemerintah konon memberi perkecualian bagi usaha pendidikan agar menjadi insentif upaya mencerdaskan bangsa. Nah, logikanya seharusnya saya boleh mendirikan kursus pendidikan rencana keuangan tanpa ijin lebih dulu, sebab hanya berupa usaha kecil yg saya kelola seorang diri. apakah menurut teman2 saya harus mengurus ijinnya terlebih dulu? Tolong ya, soalnya begitu perijinan ini beres, saya langsung action biar nggak kelamaan berteori melulu. Thank you berat lho

Jawaban Saya: Kenapa ijin dulu? 1. Bank selalu menanyakan ijin-ijin perusahaan anda, semakin lama

137

perusahaan anda berdiri (ada buktinya, bukti ijin tsb) semakin senang banknya, berarti anda telah berpengalaman. Tidak peduli Toko, UD, CV, maupun PT. 2. Dengan mengurus ijin, anda bisa sekaligus minta ijin kpd tetangga-tetangga anda untuk keramaian atas bisnis anda. 3. Kalau tidak mempunyai ijin nanti anda dikira pertemuan ilegal, bisa-bisa digrebek polisi, huahahahahaha bercanda Pak. 4. Bisnis bisa tetap berjalan, sementara anda masih dalam proses membuat perijinan tersebut. Artinya bisnis anda tetep berjalan walaupun ijin perusahaan belum keluar.

Kenapa gak usah ijin dulu? 1. Kalau bisnisnya tidak berjalan, kita tidak usah mencabut ijin bisnisnya itu. 2. Bisnisnya belum untung, kalau untung baru deh bikin ijin.... 3. Bisnisnya masih coba-coba kalau ditutup mah no problemo, kalau langgeng, baru dah bikin ijin 4. Tetangga gak ada yg protes. 5. Wong ijin sama Yang Maha Kuasa aja belom apalagi ijin sama manusia,

huahahhahaha

Omong2 pendidikan apa sih, kok yg saya baca disini ( http://www.geocities.com/eka****/ ) pendidikan financial? Background warna websitenya gelap, tulisannya item, mata saya "mendolo" (melotot) ngeliatnya, hehehehehe Kalau pandangan saya sih oke-oke saja, cuma yang saya bingungkan, pasarnya apa rame? bukannya ngajarin anda pesimis sih, tp kl soal ide n

138

perencanaan financial mendingan anda tulis buku atau e-book, trus anda jual ide-ide anda via buku dan e-book, toh di jogja ada buanyaaaak sekali penerbit, bisa anda ajak joinan siapa tahu...... . Toh anda sendiri kan penulis buku?

JANGAN KATAKAN TIDAK BISA! (Tulisan saya di:http://www.lesprivatbisnis.com,

http://www.kaskus.us/showthread.php?...#post149474977 http://forum.detik.com/showthread.ph...99#post9479499) Saya suka sekali filem Pearl Harbour, salah satu adegan favorit saya adalah ketika presiden Amerika Franklin D. Roosevelt rapat bersama para menterinya usai Pearl Harbour di serang habis oleh Jepang. Terlepas dari dramatisasi oleh pembuat filem, entah memang benar. Presiden Franklin D. Roosevelt ingin membalas serangan Jepang, dikira para menterinya menyerang Jepang lewat pertempuran biasa, tapi sang presiden ingin membalas dengan serangan yang mendadak langsung di jantung Jepang. Para Menterinya pesimis, karena Midwest terlalu jauh dengan Jepang dan Rusia tidak akan mengijinkan Amerika untuk lepas landas di daerahnya. Sang Presiden marah, Presiden yang lumpuh duduk di kursi roda berusaha berdiri dan bisa berdiri tanpa bantuan siapapun. Lalu sang Presiden bilang ke para menterinya "DON'T TELL ME IT CANNOT BE DONE!", yang artinya jangan katakan pada saya hal itu tidak bisa dilakukan.

Saya jadi ingat, kita sebagai wira-usaha atau wira-swasta yang harus ingat arti arti kata "wira" itu sendiri. Wira artinya PEJUANG atau PAHLAWAN. Jangan sebut diri anda WIRAUSAHA/WIRASWASTA kalau anda tidak bisa mematahkan

139

patah semangat anda dan kemalasan anda........., karena bangsa dan negara ini membutuhkan banyak WIRA-WIRA ini. Langsung Resign atau.....

Pertanyaan: (Dari Ambeghalib. Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Setelah ikut mentoring oleh Pak Komma Untoro, niat untuk resign dari tempat kerja menggebu-gebu. Waktu itu saya sempat tanya bagaimana dengan nasib anak dan isteri saya karena saya sendiri belum mulai usaha, di sisi lain saya juga masih punya hutang yang harus dicicil selama 3 th ke depan. Kalau Pak Komma waktu kenal pak Purdi langsung resign karena tabungannya mungkin sudah cukup untuk biaya hidup selama belum buka usaha. Bagaimana dengan saya yang justeru akan bingung dengan tagihan bank bila saya berhenti sekarang, sementara ide bisnis saya hanya bisa dijalankan bilamana saya sudah bebas dari rutinitas kerja yang menyita waktu hingga malam setiap harinya. Pertanyaan ini memang melanggar kesepakatan yang dibuat oleh Pak komma sebelum mulai mentoring bahwa pertanyaan yang berbau otak kiri dilarang, tapi menurut saya, mungkin kalau saya masih hidup sendiri pasti akan berani mengambil langkah extrem seperti itu, namun yang jadi pertimbangan saya adalah tanggung jawab terhadap anak dan isteri saya. Terimakasih untuk semua rekan yang mau memberikan sarannya. Salam Sukses, ambeghalib

Jawaban Saya: Saya sendiri sering kali menemui kasus seperti anda, ingin sukses tetapi juga

140

terjepit. Saya biasa memberikan solusi untuk jalan tengah pada murid-murid saya. Karena saya sendiri juga takut jika murid belum pengalaman lalu terjun dan salah langkah. Bisa jadi saya yang disalahkan. Saya mempunyai teman, sudah agak tua. Dia dulu bekerja gaji + 15 juta/bulan, posisi dan perusahaan bergengsi. Kemudian dia juga ingin berusaha, menjadi pengusaha. Lalu ia keluar pekerjaan. Waktu itu di kotanya ada pembukaan Mall baru, lalu ia menginvestkan, semuanya (rumah, mobil, tabungannya) di bank, untuk membuka sebuah restoran persis di sebelah gerai supermarket terkenal. Salah satu penyebab investnya besar karena tidak boleh pakai kompor gas, harus listrik. Bulan pertama ramai pendapatan kurang lebih 25 juta, bulan kedua sama, bulan ketiga, ke empat, dan ke lima agak menurun 20 juta, bulan-bulan berikut sepi pengunjung, lama-lama pendapatan minus karena cost lebih tinggi disbanding pemasukan. Supermarket itu sendiri sepi juga, walaupun merek terkenal (mungkin tempatnya kurang strategis karena agak masuk perumahan). Akhirnya ia tidak kuat lagi, tutuplah retorannya. Karena ia berhutang, maka rumah, mobil, semua disita dan diambil sebagai pembayaran hutangnya. Peralatan restoran dan isi rumah pun dijual untuk pembayaran hutangnya pula, hingga ia tidak mempunyai apa-apa lagi. Namun sekarang ia mencoba kembali dengan berbisnis properti. Itu sekilas teman saya. Cerita diatas benar-benar terjadi.

141

Saya dalam penanganan murid saya, saya selalu ambil jalan tengah. Walaupun anda karyawan, walaupun anda ikut orang, anda pun bisa sukses. Yang perlu diubah kalau anda karyawan, adalah pola pikir anda. Pola pikir anda untuk mau sukses. Pola pikir karyawan berbeda dengan pola pikir pengusaha. Ada beberapa hal pola pikir yang musti dilatihkan untuk menjadi pengusaha (kalau mau tahu di lesprivatbisnis.com aja, ....promosi....hehehe). Yang kedua, sistemnya. Anda harus tahu sistem dan langkah-langkahnya untuk menjadi pengusaha. Yang ketiga, dan seterusnya...., anda bisa memainkan bisnis dg properti, properti dg bisnis . Gaji anda sendiri bisa mem-backup planning anda. Usaha anda bisa anda delegasikan kepada orang lain, dengan gaji yang disetujui antara anda dan karyawan anda. Lama-lama jika usaha anda bisa melebihi gaji anda, anda pun bisa melepaskan pekerjaan anda, dan fokus kepada bisnis anda. Anda musti ingat, banyak usaha yang sukses berawal dari rumahan dan isengiseng saja.

Nah kini silahkan anda atur, cari peluang, cari bisnis yang bisa dikembangkan. Dan semuanya kembali kepada anda sebagai karyawan dan calon pengusaha, mana yang anda pilih..... . Kalau saya pilih jalan tengah..... .

Bisnis pakai Kartu Kredit? Pertanyaan: (Dari ???, Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

142

Saya mahasiswa, saya tidak mempunyai modal untuk memulai bisnis. Bagaimana caranya saya bisa mendapatkan modal untuk berbisnis? Saya dengar banyak orang mengunakan kartu kredit sebagai modal kerja, bagaimana caranya? Help me.....

Jawaban Saya: Kartu kredit sebagai modal. Wah hebat juga Bapak, masih mahasiswa sudah mau berbisnis. Saya sangat salut..... Saya ingin tahu apakah anda sdh mempunyai kartu kredit atau belum. Namun akan saya jawab secara general aja ya, untuk semuanya. Untuk Bapak bisa pinjam uang dulu pada kerabat anda, atau anda bisa menggunakan KUR (kredit Usaha Rakyat) yang tanpa jaminan untuk mendapatkan uang pinjaman (Untuk persyaratan tanya pada bank2 pemerintah aja ya, tidak saya jelaskan disini).

Nah uang itu jangan dibuat bisnis, namun gunakan untuk mendapatkan uang modal lagi yang lebih besar, bagaimana caranya? Dengan kartu kredit. Namun sebelum diterus membacanya, harus di perhatikan: 1. JANGAN GUNAKAN KARTU KREDIT SEBAGAI KONSUMER, pakai sebagai modal usaha. 2. HITUNG KEUNTUNGAN ANDA VS BUNGA & BIAYA2 KARTU KREDIT (plus biaya utang anda pada kerabat anda), jika masih menguntungkan, anda bisa gunakan sebagai kartu kredit sebagai modal usaha. 3. JANGAN TARIK TUNAI DARI KARTU KREDIT, karena biaya tarik tunai sangat mahal, nanti akan saya jelaskan bagaimana caranya.

143

4. Jika kartu kredit yang memakai jaminan uang anda telah selesai (kartu telah diterima), daftar kartu kredit yang lain dengan menggunakan kartu kredit yang sudah ada itu. Jika perlu daftarlah sekaligus 20 kartu kredit (dengan menggunakan referensi kartu kredit anda yang sudah ada), jika 50% diterima berarti anda mempunyai 10 kartu kredit. Gunakan 5 kartu kredit sebagai modal, dan 5 lainnya sebagai cadangan. Seperti Judul yang saya berikan diatas, pakailah kartu kredit sebagai modal usaha, JANGAN PAKAI KARTU KREDIT UNTUK KONSUMER, banyak orang yang terjebak kartu kredit karena gaya hidupnya yang konsumeristis. Dengan kata lain kartu kredit seperti pisau, bisa membantu kita sekaligus bisa juga melukai kita. Kenapa hati-hati gunakan Kartu Kredit sebagai modal usaha? Karena bunga Kartu Kredit tinggi sekali (2 – 4% per bulan), nah jika anda pakai sebagai usaha, anda pasti tahu perhitungannya akan kembali berapa. Berikut tips Kartu Kredit sebagai modal usaha: 1. Jangan tarik tunai dari ATM menggunakan Kartu Kredit. Kenapa, karena ada biaya yang mahal untuk penarikan tunai. Kenapa Bank mengenakan biaya yang mahal untuk tarik tunai, karena fungsi kartu kredit ialah untuk berbelanja, artinya melibatkan 3 pihak, Anda, Bank dan Merchant, jika anda tarik tunai hanya melibatkan 2 pihak saja, Anda dan Bank. Bank butuh perputaran uangnya. 2. Bagaimana mendapatkan uang tunai dari Kartu Kredit? Tanya pada

merchant/ toko yang punya mesin gesek (EDC) apakah bisa "gesek ambil tunai". Kebanyakan ialah toko emas, toko bangunan, dsb, karena ia membutuhkan perputaran uang yang besar.

144

Untuk ini “gesek ambil tunai” biasanya dikenakan charge toko sebesar 2 - 3% dari pengambilan tunai (karena si toko dikenakan biaya segitu juga pada pihak bank, toko hanya mengambil keuntungan kira-kira ½ % nya), hitung sendiri berapa besarannya, dan hati-hati sering kali ada beberapa toko yang menipu kita, yaitu dengan mempermainkan charge tersebut. Saran saya, tanya dulu chargenya berapa, apakah rasional atau tidak. Atau jika tidak carilah teman yang mempunyai toko untuk bisa menggesek kredit card anda. Contohnya menggesek dana 2 juta, charge 2%, berarti charge yang diberikan adalah Rp.40.000,-. jika lebih dari itu adalah kemahalan. 3. Kartu Kredit adalah hutang, maka yang diperlukan adalah membayar bunganya. Jadi misalnya si A berhutang pada Kartu Kredit sebesar 5 juta, bunganya 3,25%, maka jika si A tetap berhutang/ belum bisa melunasinya, maka si A harus membayar bunga sebesar Rp.162.500,- perbulan. Kenapa hanya perlu membayarkan bunganya? Nah, pada tagihan kartu kredit akan tertera minimum pembayaran adalah 10%. Jika misalnya minimum pembayaran 500 ribu, maka masukkan pembayaran sesuai minimum (bayarkan), tapi jika anda masih butuh uang lagi, anda bisa tarik/gesek kembali sesuai dengan pinjaman, tapi dipotong dengan bunga saja, jadi anda hanya bayarkan bunganya saja. 4. Jangan pakai Kartu Kredit over limit, karena jika over limit maka ada pinalti atau denda (biasanya 40 ribu hingga 50 ribu) atau 1 – 5% dari pinjaman, sisakan 10% dari batasan limit. 5. Jika anda menggunakan Kartu Kredit sebagai modal kerja, maka anda akan dibatasi oleh batas waktu pembayaran. Ada beberapa cara untuk mengulur batasan waktu, jadi anda tidak perlu terburu-buru, yang terpenting bayarkan bunganya.

145

Mintalah minimum payment adalah 10%! jangan lebih, karena menguntungkan kita. Perlu anda ketahui, bahwa jika anda membayar 100% dari tagihan anda, maka anda tidak akan dikenai bunga sama sekali oleh bank penerbit. 6. Jangan pernah terlambat membayarkan kartu kredit anda, bayarkan tepat waktu, karena akan mempengaruhi kredibilitas anda dimata bank. Kini masingmasing bank mempunyai sistem informasi online satu sama lain, dampaknya jika anda hendak mengambil kredit lainnya lagi anda akan kesulitan karena

track record yang sering terlambat. Bayarkan semua tagihan tepat waktunya. Jika anda masih membutuhkan uang lagi, buat kartu kredit lagi pada Bank yang lain, jadi sistemnya gali lubang tutup lubang. Biasanya masa pembuatan sekitar 10 hari kerja sampai dengan 1 bulan. Seperti yang saya katakan tadi, ini hanya untuk mengulur waktu saja. Jadi gunakan Kartu Kredit sebijaksana mungkin.

Bagaimana pengurusan ijin?

Pertanyaan: (Dari ???, tulisan di Forum Purdiechandra.net) Saya mau tanya, bagaimana mengurus perijinan usaha saya? apa yang terbaik UD/CV/PT, usaha ini sepenuhnya milik saya, mohon petunjuknya...

Jawaban Saya: Saya kira jika kepemilikan perusahaan itu milik bapak, bapak bisa ajukan CV atau UD, nanti sekutunya bisa memakai nama istri bapak atau kerabat bapak. Untuk pembuatan CV dan UD hampir sama, berikut cara pembuatannya: Untuk pembuatan ijin2 perusahaan, kita persiapkan dulu KTP, Kartu Keluarga, dana yang secukupnya (kira-kira Rp. 1.000.000,-). Sebenarnya pembuatan

146

ijin-ijin ini mudah, namun jalannya agak panjang dan birokrasi. 1.Pembuatan Akte Pendirian CV Untuk pembuatan Akte Pendirian CV, kita bisa mengurus ke Notaris. Biaya pengurusannya sekitar 500 ribu an. Untuk pembuatan akte CV, biasanya diikuti dengan pengesahan pada pengadilan setempat dan pembuatan NPWP perusahaan. Waktu pembuatan 1-2 minggu. Untuk akte CV, biasanya ditentukan bergerak dalam bidang apa, teknik, atau produksi, atau jasa, dan sebagainya. Saran saya cantumkan semua bidang saja, keuntungannya jika nanti usaha bidang yang ditekuni gagal, maka kita bisa bikin usaha bidang yang lainnya tanpa harus membuat perijinan lagi. 2.Pembuatan Ijin Gangguan. Ijin gangguan disebut juga HO, saya tidak tahu persis singkatannya (asal kata dari Belanda). Syarat pembuatan ijin Gangguan tersebut ialah, KTP, Kartu Keluarga, akte pendirian usaha (jika usahanya perorangan, atau toko biasa, tidak usah akte pendirian), sertifikat tanah (jika masih diagunkan bank, minta legalisir dari Bank) (Jika sewa/kontrak tunjukkan surat kontrak dan persetujuan pemilik lahan), fotocopy IMB, dan blueprint atau denah rumah persis seperti keadaan (walau tidak sesuai dengan IMB tdk apa2). Ada beberapa perijinan yang harus diurus terlebih dahulu jika usaha anda adalah persewaan VCD/DVD, persewaan Playstation, pengangkutan (seperti terminal, cargo, travel), dan lain-lain; hal tersebut harus diurus terlebih dahulu di departemen perijinan dibidang yang bersangkutan, misalnya infokom untuk rental VCD/DVD, perhubungan untuk pengangkutan, jika ada limbah berbahaya harus ada ijin AMDAL (Analisis Dampak Lingkungan, kalau ga salah)dan sebagainya.

147

Ada beberapa langkah untuk pengurusannya: a.Pergi ke Dinas Perijinan setempat, kemudian meminta blangko untuk pengurusan Ijin Gangguan tersebut. b.Setelah diberi blangko, anda diharapkan meminta tanda tangan mulai dari tetangga kiri kanan, tetangga belakang anda, ketua RT dan RW anda, setelah itu kelurahan anda. c.Setelah dari kelurahan, aplikasi HO/ Ijin Gangguan anda akan diproses selama beberapa hari. Tempat anda akan ditinjau secara langsung oleh pihak perijinan. Setelah ditinjau maka akan ditentukan besaran luas tanah yang dipakai untuk usaha, berapa meter persegi, yang nantinya akan dipakai untuk menentukan berapa pajak yg harus dibayarkan. d.Setelah beberapa lama (kira-kira) 10 hari kerja (tergantung daerah), Ijin anda akan selesai, anda bisa mengambilnya. Ijin Usaha anda berlaku 3 tahun dan bias diperpanjang. 3.Pembuatan SIUP/TDP. Setelah pembuatan HO (Ijin Gangguan), kita bisa mengurus SIUP / TDP. SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan) untuk perdagangan, sedangkan TDP (Tanda Daftar Perusahaan) untuk perindustrian. Semua tergantung dari jenis usaha kita. SIUP/TDP bisa kita buat di Departemen Perindustrian setempat. Caranya kita siapkan KTP, ijin HO/Gangguan, stempel perusahaan, kartu nama perusahaan (tdk mutlak, untuk data saja), NPWP perusahaan, dan data-data perusahaan kita seperti struktur kepemimpinan, modal awal, besaran investasi dan sebagainya. Setelah semua terpenuhi, maka kita diberi surat tanda sementara ijin perusahaan, umurnya sekitar 3 bulan, hingga sertifikatnya jadi 3 bulan kemudian.

148

Biaya yang musti kita keluarkan kira-kira 400 ribu an, tergantung besaran perusahaan kita. Untuk PT lebih rumit lagi pak, perijinannya sampai tingkat pusat, Jakarta. Biayanya juga lebih mahal. Namun garis besar tatacaranya hampir mirip degan UD/CV. Namun saya sarankan buatlah CV atau UD untuk bisnis Bapak, untuk perusahaan pertama Bapak. Mohon masukan teman2 semua. Jika saya ada sisa dana setiap bln Pertanyaan: (Dari Shelookred, tulisan di http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2422673)

Mohon masukan teman2 semua. Jika sy ada sisa dana setiap bulan sebesar 23Jt. Enaknya dibuat investasi apa ya? Sy bermaksud untuk investasi jangka panjang (utk anak2 besok, dan kehidupan keluarga sy kedepan) Jadi tiap bulan, sy akan rutin masukkan dana sisa itu ke investasi ini. Soalnya jika hanya masuk bank, bunganya sangat kecil. Terkena inflasi, takutnya malah berkurang nilai mata uangnya Kl ada teman2 yang tau investasi jangka panjang yang bagus, mohon infonya. Kl bisa dgn return >1% sebulan. salam

Jawaban Saya: Untuk cicilan saja. Kalau saya mendapatkan uang tambahan yang tetap tiap bulan, biasanya saya alokasikan dengan membeli rumah.

149

Untuk uang sebesar itu bisa untuk cicilan rumah atau ruko dengan harga 300 jt an. Mungkin anda bertanya, bagaimana dengan uang mukanya? Saya hampir tiap beli rumah/ruko selalu tanpa uang muka. Biasanya saya membeli rumah sekon (bekas) atau rumah baru yang penjualnya adalah perorangan, bukan developer, bagaimana caranya supaya tidak pakai uang muka? Begini caranya: Penjual biasanya menawarkan harga, katakanlah 80 juta, lalu ajukan ke bank, lalu bank menilai rumah itu 100 juta, nah dari situ bank akan membiayai 80% (bank menganggap 20% nya itu adalah uang mukanya), maka kredit yang dikeluarkan adalah seharga rumah itu. Jadi intinya anda tidak usah mengeluarkan uang muka sama sekali. Sering kali juga penilaian bank berlebih, bahkan bisa juga mendapatkan

cashback, atau minimal juga bisa untuk menutupi biaya-biaya provisi, asuransi, pajak, dan notaris. Maka anda membeli rumah itu tanpa uang sama sekali, tinggal mencicilnya. Trus bagaimana keuntungannya? Keuntungannya ialah kenaikan properti. Kenaikan properti adalah pasti setiap tahunnya. Kini tergantung anda dalam hal memilih kestrategisan tempat yang hendak anda beli. Usahakan anda mengerti prospek kedepan properti tersebut. Misalnya sebelahnya bakal dibangun Universitas, atau dibangun mall, atau dibangun apa gitu. Untuk itu tanya saja pada siapapun, termasuk pemerintah daerah setempat. Jika pertumbuhan daerah disekitar properti itu pesat, maka kenaikan harga properti itu bisa mencapai puluhan hingga ratusan persen dalam setahun. Bahkan jika anda beli sewaktu krisis, lalu setelah krisis lewat maka harganya bisa ratusan persen dibanding anda membelinya.

150

Ini juga mumpung bunga KPR bank turun hingga 10% saat ini. Hutang 300jt cicilan untuk 15thn adalah 3,223jt perbulannya. Nah, sekarang juga ada cara lain supaya properti tersebut tidak "menganggur", yaitu dengan menyewakan. untuk tempat yang strategis, perusahaan2 besar rela menyewanya dengan harga yang cukup bagus. Misalnya harga sewa adalah 5%/tahun dari harga jual/harga pasaran, anda sewakan selama 10 tahun, maka anda akan mendapat 50% dari harga jualnya. Atau anda bisa juga membuka usaha di tempat itu. Bagaimana? Menguntungkan? Bagaimana Mengembangkan Usaha Toko Listrik & Komponen Elektro Pertanyaan: (Dari ???, Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Saya buka toko komponen elektronik & listrik kira kira sudah satu setengah th. Aplikasi bidang usaha untuk umum dan keperluan industri. Sambil buka toko, saya juga masih kerja disebuah pabrik besi. Bila pagi sampai sore toko dipegang oleh istri dan 1 pegawai, bila malam saya jaga. Modal 75% dari bank. Neraca pembukuan positif, tapi kalau untuk keperluan keluarga masih tidak memungkinkan. Saat ini saya sering bingung kapan saya tahu saya harus keluar dari tempat kerja, sehingga ada waktu untuk mencari tambahan pelanggan, karena penghasilan toko belum memadai untuk keperluan sehari hari, dan adakah saran untuk mengembangkan toko listrik dan komponen elektronik ini yang sedang saya usahakan ini. Terima kasih atas bantuannya.

Jawaban Saya:

151

Komponen. Saya dulu waktu SMP hobi banget sama elektronika, sampaisampai tugas elektronika teman saya yang kerjakan dengan imbalan coklat batangan, trus coklatnya saya jual ke toko ibu saya. Hahahaha, kadang-kadang ada teman-teman saya dikasih uang juga, hehehehe jangan dikira kecil-kecil mata duitan ya... hahahahaha. Kalau menurut saya pasar yang besar untuk elektronik ialah orang-orang yang hobi elektronik, yang pilih-pilih sendiri PCB untuk apa,lalu dibuat sendiri, dipakai sendiri, hepi sendiri. Seperti saya waktu SMP itu.

Nah kalau ketemu konsumen seperti saya gitu, enak dong, bapak cepat kaya, hahahahah. Intinya disini, bapak cari deh dimana letak kepuasan konsumen anda. Bapak pilah-pilah dulu jenis-jenis konsumen komponen listrik itu, misalnya kelas rumah tangga, kelas hobist, kelas service, kelas mahasiswa elektro, kelas industri, kelas nyasar, hahahaha. Tiap-tiap kelas pasti berbeda kebutuhan, beda pendapat, beda konsumen, beda keinginan. Nah itulah yang musti diisi. Tiap pemenuhan kebutuhan itu ada kepuasan, atau sering dibilang kepuasan pelanggan. Ketika seseorang puas, maka ia akan mengulang lagi kepuasan itu, atau dikenal sebagai repeating buying. Bapak bisa pelajari dengan memperhatikan konsumen-konsumen anda. Banyak hal yg bisa digali di konsumen komponen listrik, juga banyak pasar yang tersembunyi disitu. Jaman saya kecil dulu pernah dijual di Gramedia, bagaimana merangkai komponen elektronik (waktu itu tidak pakai solder, cuman pakai per besi untuk menyambungkan komponen listrik 1 dengan yang lain) lalu bisa pilih, misalnya buat suara burung, buat radio, buat sensor suara, gitu. Dari luar negeri juga

152

ada yang serupa, dibungkus dengan kotak dan gambar yg menarik (kalau tidak salah mereknya Mechado atau apa ya, maaf lupa....) Nah, bapak bisa jual yang seperti ini untuk mendongkrak penjualan. Ini pasar anak2 yang baru mengenal komponen listrik Pak. Intinya Bapak harus mengedukasi pasar. Jualnya ke siapa Pak? Ya ke anak-anak kecil. Kalau perlu bapak suruh orang dagangan dipintu sekolah. jual yang gampang dibuat oleh anak-anak, misalnya lampu flip flop 2, flip flop 4, suara tok-tok, dan sebagainya. Atau bisa juga Bapak kerjasama dengan sekolah untuk kursus gratis, namun komponennya beli di toko bapak. Jualnya harga berapa pak? Jualnya ya jangan murah-murah Pak, untungnya yang gede dong, istilahnya kita bukan jual barangnya, kita jualan ide-nya. Kalo Bapak siapa itu yang mengenalkan balok-balok kayu untuk mainan edukatif, nah bapak yang mengenalkan mainan merangkai komponen listrik edukatif. Pakai merek ga Pak? Pasti dan harus. Kalau bisa dipatenkan, murah kok pak, tapi buatnya bertahuntahun. Merek harus menancap di otak anak-anak konsumen anda, sekalian promosi toko anda, taruh alamat anda besar-besar, dikasih tulisan "kalau tidak bisa jalan, hubungi toko ......., kami akan bantu! Gratis". Bungkusnya pakai apa Pak? Terserah deh, pakek "godong" (daun) juga tidak masalah, hahahahaha guyon pak, yang penting dibuat kids friendly, easy to

use, misalnya panduannya lucu-lucu menarik untuk anak-anak, kalo perlu dibuatkan kotak karton dengan gambar-gambar lucu, kalau Bapak tidak mau modal banyak2 ya diplastikin. Pokok yang menarik bagi anak-anak. Loh itu musti pakai solder gak pak? Anak- anak kita anggap tidak ada yang bias pakai solder, Bisa-bisa Bapak bisa dimarahi orang tua nya, karena minta

153

barang-barang yang berbahaya. Cari saja yang bisa komponen menempel, contohnya karton ditempelin per besi, atau Bapak punya ide lain? Kalo konsumennya (anak2) puas trus gimana pak? Ya udah bapak terima duitnya, hahahaha. Kepuasan memang ada batasannya, sama kayak kesabaran (apa hubungannya ya? hahaha) artinya bisa bosen gitu loh, jadi bapak musti pandai-pandai baca situasi konsumen. Misalnya kebanyakan pembelinya anak laki-laki, nah mereka itu pengennya yang kayak apa, misalnya alat-alat agen rahasia: mendengarkan pembicaraan jarak jauh, merekam pembicaraan, nah bapak jualan yg kayak gitu. Misalnya lagi mereka pengen dinamonya tamiya yang kenceng, nah bapak jualan dinamo yang siap dimodif. Macam-macam deh pak. Gimana mengatasi kepuasan? Gampang pak, bapak juga mulai bikin tingkatan kesulitan, dari yang paling dummies (pemula) sampai mahir (misalnya bikin robot atau komputer, hahahah). Bapak mulai promosi alat-alatnya, mulai solder, multi meter, tang, obeng, volt meter, sekop, linggis, hahahaha, guyon pak..., bisa bikin catalog-katalognya. Trus kalo sudah rame gimana pak? Ya bapak konsultasi lebih lanjut dg saya biaya lebih lanjut, huahahaha. Bapak bias buat kursus tambahan untuk anakanak itu. Bapak sediakan wadah berkumpul bagi anak-anak tersebut, supaya mereka bisa saling membantu, bapak mendapat untungnya. Lalu kursus itu bisa di waralabakan, semakin besar untung Bapak. Tapi yang penting itu pengenalan pada anak-anak dulu pak, bikin yang

gampang (mudah), user friendly, dan menarik. Pokoknya jangan jualan seharga komponen di pasaran pak, jualan yg mahal tidak masalah, keuntungan konsumen adalah konsultasi gratis di took Bapak dibanding beli ditoko lainnya.

154

Bapak tidak perlu keluar dari pekerjaan dulu, kalau bisa memang toko bapak didelegasikan kepada orang lain. Pajak Pajak ada dua macam, pajak perorangan dan pajak perusahaan. Fungsi pajak salah satunya ialah untuk perijinan, pembuatan akte jual beli tanah, kredit bank, dan sebagainya. 1.Pajak perorangan a)Cara pembuatan NPWP. Untuk pajak perorangan bisa kita buat langsung pada Dinas Pajak di daerah kita. Untuk pendaftarannya diperlukan KTP, kartu keluarga, surat keterangan kelurahan mengenai pekerjaan kita (harus dibuat melalui RT, lalu ke RW, lalu ke kelurahan). b)Pembayaran pajak. Jika kita pegawai biasanya pajak kita dibayarkan oleh perusahaan (anda bisa tanyakan pada perusahaan anda), jika kita pedagang, maka ada perhitungan tersendiri. •Pendapatan Tidak Kena Pajak (PTKP). Untuk jomblo, pendapatan yang tidak kena pajak adalah 12 juta setahun, artinya jika pendapatannya dibawah 1 juta perbulan, maka tidak usah membayar pajak sama sekali. pada laporannya ditulis nihil, alias Rp.0,- atau nol . Untuk yang sudah punya 1 istri tapi istrinya tidak bekerja/ ibu rumah tangga, PTKP-nya 24 juta/tahun (12 juta x 2). Kalau istrinya banyak, tidak dibahas disini. Untuk yang sudah punya tanggungan, anak, orang tua, mertua, anak tiri, ditambah 1,2 juta/ tahun/ kepala. Contoh si A punya istri, punya 3 org anak, PTKPnya berarti 12 juta + 12 juta +

155

(1,2 juta x 3) = 28,8 juta. Jadi kalau si A pendapatannya dibawah 28,8 juta pertahun, ia tidak membayar pajak. •Tarif Pajak untuk perorangan dibawah 25 juta adalah 5% 25 juta sampai 50 juta adalah 10%, 50 juta sampai 100 juta adalah 15%, begitu seterusnya. Jadi si B misalnya pendapatan bersihnya setelah dipotong PTKP adalah 80 juta, berarti 25 juta pertama kena 5%, 25 juta berikutnya kena 10%, dan 30 juta berikutnya kena 15%. •Nah sekarang males kan kalau kita musti laporan setiap bulan, caranya, kita laporan pajak (dikantor pajak), trus kita lapor selama setahun, kita isi pendapatnya nihil atau Rp.0,- nol. Laporannya kapan? Nah kalau bulan-bulan januari kita akan disuruh isi SPT (Surat Pemberitahuan) Pajak Tahunan Penghasilan. Disuruh isi setiap bulan dapat penghasilan bersih berapa saja, nanti dihitung pajaknya. SPT ini paling lambat diserahkan tgl 31 Mei. Saran saya, jangan mepet-mepet, karena dijamin pasti antri. •Untuk pedagang, biasanya ada norma perhitungannya untuk melihat penghasilannya. Yaitu 20% dari pendapatan kotor/bruto adalah pendapatan bersih. Walaupun ia untung 50%, ya tetap dianggap pendapatannya 20%. 2.Pajak Perusahaan. Untuk CV, UD, dan PT biasanya NPWP dibuat bersamaan pada saat pembuatan akte perusahaan di notaris. Pelaporan pajak perusahaan ada 2, yaitu pelaporan keuntungan perusahaan dan pelaporan pajak karyawan. Untuk pajak keuntungan perusahaan ialah 10%, sedangkan pajak karyawan tergantung besaran gajinya. a)Pelaporan keuntungan perusahaan, ialah berdasarkan keuntungan perusahaan pertahun. Jadi misalnya keuntungan perusahaan 12 juta selama 1 tahun, berarti pajak pertahunnya ialah 1,2 juta, dan perbulannya ialah 100 rb,

156

nah, 100 rb perbulan itulah harus dibayarkan perusahaan itu perbulannya tahun depan, sebagai cicilan pajak. Jika anda perusahaan baru, kan belum tahu pendapatannya berapa, nah anda laporan saja ke pajak pendapatan nihil/ Rp.0,- nol, lalu nanti setelah mendapatkan SPT, anda bisa hitung perbulannya berapa, nah itulah yang anda harus setorkan selama 1 tahun. Nah sekarang ada pertanyaan, kalau perusahaannya merugi/pendapatan menurun bagaimana? Nah, tetap setor 100 ribu per bulan, nanti kalau mendapat SPT lagi tahun depannya, maka dihitung lagi pajaknya (misalnya pajaknya ketemu 85 ribu per bulan, maka selama 1 tahun itu ia setor 85 ribu perbulan). b)Pelaporan pajak karyawan. Untuk ini pelaporan harus sebulan sekali, paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Tidak bisa disingkat selama 1 tahun seperti pelaporan keuntungan perusahaan. Disini dilaporkan jumlah karyawannya berapa, berapa masing-masing gajinya. Jika gaji karyawan ada yang diatas 1 juta perbulan/ 12 juta pertahun, maka akan dikenakan pajak 5%, dari kelebihan 1 juta tersebut. jika dibawah 1 juta dilaporkan nihil, Rp.0,- nol. Untuk pajak karyawan bisa ditanyakan kepada perusahaan dimana ia bekerja.

Pajak ini saya kira sudah dibuat seadil-adilnya. Saran saya, buatlah pajak dengan sejujur jujurnya, karena jika kita “nakal” tidak membayar pajak yang semestinya, kita bisa menjadi sasaran empuk pemerasan. Sekali diperas, maka seumur hidup kita akan diperas. Gunakan akuntan publik untuk menyiasati pajak, kadang-kadang anda dapat menghemat pengeluaran pajak anda melalui akuntan anda. Salah satu cara untuk menghemat pajak secara legal, pengeluaranpengeluaran pribadi jadikan sebagai pengeluaran perusahaan anda, contohnya

157

anda membeli HP, jangan gunakan uang gaji anda, tapi gunakan sebagai pengeluaran perusahaan anda untuk kelancaran bisnisnya, atau ketika anda sakit, pengeluaran dicatat sebagai pengeluaran perusahaan bidang kesehatan atau anda makan siang direstoran,dicatat sebagai makan siang bisnis bagi perusahaan anda. Ini legal karena pengeluaran-pengeluaran semua untuk kelancaran bisnis perusahaan anda. Bagaimana Menemukan Malaikat Pertanyaan: (Dari ???, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Saya pernah dengar....CARILAH MALAIKAT DI USAHA ANDA... share dong pengalaman teman2 bagaimana caranya mencari malaikat?? membimbing malaikat?? dan akhirnya kita kita benar2 memiliki malaikat itu sendiri??? makasih atas sumbangan idenya saya berdoa anda masuk surga....

Jawaban Saya: Pilih malaikat, cara gampang pilihnya: 1. Carilah orang yang sekolahnya tinggi-tinggi, kenapa? a. Pandai-pandai, walaupun secara teori. b. Otaknya "cepat menangkap ilmu", krn terbiasa sekolah. c. Kecenderungan mereka berpikir dan berjiwa pegawai, karena mereka bersekolah agar mendapat pekerjaan bagus. d. Dapat melakukan pekerjaan yang rutin dan monoton, karena terbiasa di

158

sekolah musti belajar dan belajar. Terbiasa dengan statistik, pembukuan dan perhitungan, agar bisa membantu kita ngitung duit. 2. Lihat bapak dan ibunya, apakah pegawai juga atau tidak, jika salah satu dari bapak/ibunya ada jiwa-jiwa pengusaha seperti kita, bisa bahaya, nanti kita jadi bisa menjadi batu loncatan. Pokoknya apel jatuh tak jauh dari pohonnya deh. 3. Sewa lembaga psikologi untuk bisa men-test kepribadian dan kecakapan (problem solving) malaikat kita. Biasanya lembaga psikologi yang paling murah adalah ada di universitas-universitas dibandingkan dengan swasta. 4.Carilah yang tulisan tangannya rapi, tertata, terorganisir. Jika tidak justru sebaliknya, kreatif, tdk terorganisir, serampangan, otak kanan; bisa-bisa jadi pesaing kita. Suruh menulis didepan kita, suatu surat (lebih baik saat wawancara, tapi saat santai). Perhatikan bagaimana posisinya, sungguhsungguh, santai, males, marah-marah, grundel, tangan didaerah wajah, atau semangat. 5. Datangi rumahnya, lihat sekelilingnya, sama seperti tulisan tangan, kalau perlu lihat kamarnya, apakah otak kiri (rapi) atau otak kanan (agak nggilani (jorok) kale? hahaha) 6. Cari yang keadaan keluarganya baik-baik, kenapa? karena keluarga baikbaik biasanya berkomunikasi dengan baik-baik pula. Pemahaman komunikasi adalah kunci dari manajemen. 7. Perhatikan tata bahasanya, apakah baik atau tidak. Karena tata bahasa berhubungan dengan komunikasi antara atasan dengan bawahan nantinya. 8. Perhatikan semangatnya, apakah mudah capek, mudah mutung (putus asa), malas, mudah sedih, manja, muram, mudah marah, kebanyakan tawa, membangkang, mudah loyo, dan sebagainya. Semua yang saya sebut itu

159

adalah virus emosi, ada virus emosi yang baik, dan ada yang jelek. Begitu semangat atasannya loyo, maka loyolah bawahanya, jika semangat atasannya tinggi, maka tinggi pula bawahannya. 9. Sebenarnya ada beberapa hal-hal lain seperti tampilan fisik apakah meyakinkan/ tidak, atau bisa menjadi olok-olokan bagi bawahannya, atau kurang wibawa, dan sebagainya. Namun hal itu relatif, misalnya Napoleon, tubuh pendek tapi bisa memimpin. 10. Jangan "medit/pelit" (kikir) dengan malaikat kita, karena mereka pun ingin kaya dan dihormati. Jika keinginannya tidak terpenuhi maka akan lari dari kita. Jika perlu beri dia side job, kita bantuin urusin supaya dia tenang disamping kita. 11. Buat hutang budi agar dia tidak lari dari kita. Banyak perusahaanperusahaan mengkader bibit-bibit muda sewaktu masih muda, yaitu dengan dibiayai / beasiswa, nanti setelah lulus ya bekerja pada perusahaan yang membiayainya itu. Mudah-mudahan ini bisa membantu..... Terlilit Kartu Kredit Pertanyaan: (Dari Jagoan Neon, Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Halo moderator.... 1. Saat ini saya sudah punya bisnis-Master franchise makanan, tapi entah kenapa marginnya tipis sekali dan hanya mampu menutupi biaya operasional (impas). Begitu juga dengan cabang-cabang dibawah saya... Apa yang harus saya lakukan, untuk menaikkan harga jualnya saya sangat kawatir pelanggan menjadi lari? Sedang sejak 6 bulan ini kita sudah naik harga 3x...

160

2. Untuk permodalan dan membaguskan rekening saya menggunakan kartu kredit -tarik tunai, tapi saya mulai capek dan nggak mau pakai kartu lagi dan saya sudah tidak punya modal lagi jika tidak pakai kartu... untuk belanja bahan baku? 3. Saat ini saya sudah punya rumah baru KPR sejak February. Baru selesai dan serah kunci bulan agustus. Apa rumah KPR yang baru ini bisa dijadikan agunan untuk menutupi hutang kartu kredit saya & membantu permodalan. Please Info....Terima kasih... Jagoan Neon

Jawaban Saya: Bener2 jagoan... Bisnis...., gampang-gampang susah. Gampang kalau tahu tekniknya. Susah kalo tahu tekniknya tapi bisnisnya gak jalan...., hahahahaha. Saya jadi ingat kata-kata konyol bisnis yang bagus = "membuat orang lain merasa senang ketika kita tipu" Artinya, orang lain itu (pelanggan) merasa senang hati memberi uang lebih kepada kita walau sudah tahu kalo harga dipasaran lebih rendah dari pada jualan kita.

hehehe, puyeng kan..... Nah, sekarang orang lain/pelanggan kita itu perlu "reason" untuk merasa senang kalo kita tipu.

Reason itu arti bahasa indonesianya ialah alasan. Nah alasan-alasan itulah yang kita harus cari dari produk/jualan/dagangan kita. Ada alasan merek, ada alasan mata (kelihatan bagus, baik), ada alasan lucu,

161

alasan harga, alasan lebih baik dari yang lain, alasan lebih banyak memberi bonus, alasan ngetren, alasan beda dengan yang lain, bermacam-macam

deh...

Kenapa Pak Purdi ngomong “Gila” melulu? Kalau anda ingat Pak Purdi E Chandra yang banyak mengkampanyekan kata “Gila” (cara gila jd pengusaha, pengusaha gila, dsb); Nah konsep gila yang Pak Purdi maksud itu konsep yang mengusung makna "berbeda dengan yang lain".Bahasa teoritisnya differensiasi. Kenapa kita musti gila? karena dengan gila, produk kita dikenal. Ada yang mancep/tertanam diotak pelanggan. Bahasa teoritisnya = positioning. Kalau produk kita diingat selalu / berkesan oleh pelanggan kita, maka akan ada

repeating buying, alias beli lagi, beli lagi dan beli lagi. Nah dah gitu pelanggan kita jadi pegawai tanpa kita bayar, hehehe, artinya kesan senang yang mereka rasakan itu akan disebarluaskan ke orang lain,

alhasil orang lain itu akan ikutan membeli produk kita. akhir cerita....., ramailah bisnis kita......., Amen.

Intinya...., kenapa banyak yang gagal? Banyak orang sekedar menjual dan menjual, tanpa mau tahu alasan kenapa orang membeli produk kita, kok bukan membeli di orang lain yang dagangannya sama dengan kita. Banyak orang yang mengambil margin sedikit karena gak PD dengan dagangannya. Banyak orang yang menjual barang yang sama dengan penjual-penjual lain, tanpa mau ada pembeda dia dengan pedagang lain.

162

Banyak orang yang tidak tahu kenapa ia menjual barang dagangannya, krn hanya jualan aja, kelihatan tolol, tapi ya itu sebagian besar kesalahan kita, para penjual.....

Contoh: kenapa orang membeli buah yang lebih mahal di supermarket daripada di pasar biasa, padahal buahnya sama? Mungkin jawaban anda: - Supermarket lebih terjamin. - Supermarket kan lebih elit tempatnya. - Supermarket kan bergengsi. - Supermarket kan tidak menipu. - Supermarket kan bayar tempatnya mahal. - Supermarket ini mereknya sudah terkenal. - Supermarket pelayanannya jauh lebih baik dari pada pedagang pasar. - Supermarket bersih, licin, wangi, pasar gak usah diomong.... . - Superman lebih kuat....., eh itu ga masuk hitungan, hahahaha.

Nah itulah alasan-alasan simpel kenapa harga di supermarket lebih mahal dibandingkan di pasar. Masalahnya lagi, sudah banyak yang tahu kalo harga supermaket lebih mahal dari pasar, tetap saja mereka membeli di supermarket apa mungkin mereka

go-blik (bodoh), sin-ting, ed-an(gila)? (hehehe sori Pak Admin forum, katakata kasar), nggak lah, mereka merasa senang kok di tipu sama superman,

eh.... supermarket, karena dapat nilai lebih, dengan tidak bermaksud melecehkan guru..., itulah yang harus digugu lan ditiru......

Menemukan alasan untuk produk kita.

163

Menemukan ini agak susah, karena berhubungan dengan wangsit, insight,

eureka efect, kreatifitas, dan sedikit sarap (gila). Hahahaha. Pokoknya paling gampang "cara gila" itu ya berlaku agak menyimpang dari yang sudah ada/norma, agar bisa masuk ke otak pelanggan kita, tapi yang ingatan baik loh ya...., krn ingatan bisa juga buruk.

Nah..., mekanismenya seperti ini: - kalau sdh menemukan alasannya, kenapa kok orang musti beli produk kita, bukan produk orang lain, berarti kita PD (Percaya Diri) dengan barang kita. - Kalau kita PD dengan barang kita, berarti kita berani menetapkan harga barang kita diatas harga pasaran. - Kalau kita menetapkan harga diatas pasaran, berarti margin keuntungan kita lebih besar. - Kalau margin kita lebih besar berarti kita tambah kaya. - Kalau tambah kaya Pak Hadi juga kecipratan karena susah payah menulis ini,

hahahaha, bercanda.....

Hehehe, kembali ke Pak Jagoan Neon..... Sebenarnya sama dengan username yang anda pilih; Kenapa anda pilih nama "jagoan neon" kok bukan yang lain? Mungkin jawaban anda "jagoan neon" gak ada yang punya, biar lucu kelihatannya, beda dengan yang lain. Kenapa "jagoan neon" begitu menancap di otak anda? Mungkin anda jawab ya karena nama "jagoan neon" lucu, gak pernah ada sebelumnya, produk aneh....

164

Akhirnya.....

Fiuh....., bisnis anda sebenarnya sudah baik, sudah berjalan, sudah manak-manak (beranak)/ punya cabang, walaupun kata orang sini “pok” (impas), nah yang anda perlukan ialah menaikkan omzet penjualan. Bukan menaikkan harga. Makin banyak yang terjual bukan kah makin untung pak? Nah pikirkan bagaimana menaikkan penjualan itu.....,

ya berlaku gila itu (entah acara gila, entah diskon gila, entah gila beneran, hahaha), itu intinya.... Agak miring sedikit......, tapi masih waras kok...., hahahaha Hutang Gagal Bayar...... Pertanyaan: (Dari Aksinasi, tulisan di forum kaskus, http://www.kaskus.us/showthread.php?t=3014658)

Mohon Bantuannya] Debt Problem. Please Help >.< Agan2 Sekalian.. mohon maaf ni, sy butuh Bantuan permasalahan hutang.. Mungkin saya salah taro Threadnya di sini, tp saya ga tau harus taro dimana.. Maklum saya nubi. Logis saya orang2 disini adalah orang2 yang terkait dengan ilmu ekonomi.. jadi saya mau konsultasi di sini saja. Gini Gan.. hari ini jam 10, sy ada pertemuan dengan pihak suatu bank berkaitan dengan hutang perusahaan dagang Ayah saya. Sedikit prolog.. Ayah saya mempunyai usaha dagang dibidang industri makanan.. yang saat ini lumayan dikenal dan mempunyai kerjasama supply makanan terhadap beberapa kantor di wilayah Jakarta. Sayangnya.. hasil saat ini dibangun dari hutang yang cukup besar dari berbagai pihak.. Maklum Ayah saya bukan

165

berlatar belakang ekonomi, sehingga semuanya terjadi learning by doing.. hasilnya hutang dimana2 tidak terkendali. Syukur saat ini, perlahan-lahan kami sekeluarga mulai memperbaiki sistem tersebut dan beberapa hutang kecil sudah mampu di selesaikan.. namun begini gan permasalahannya.. Awalnya.. sekitar 2 tahun yang lalu, Ayah saya menutup hutang-hutang yang cukup besar dari berbagai pihak dengan cara meminjam uang kepada bank sebesar Rp.700 jt,- dengan cara menjual rumah produksi makanan kepada kakak saya, kemudian Kakak saya membeli Rumah tersebut melalui sistem KPR. Jadi sebenarnya yang terjadi adalah balik nama dari ayah saya kepada Kakak saya dengan sistem KPR, dengan cicilan 15 tahun. Selama total 1 tahun pembayaran berjalan lancar, tapi pada tiap tahunnya kami selalu bermasalah dengan pemasukan ketika memasuki dan usai bulan Ramadhan, sehingga setiap tahunnya kira2 4 bulan selalu bermasalah.. (Keadaan selalu mulai stabil saat memasuki bulan January). Hal ini terjadi kembali pada tahun ini, dan Pihak Bank rupanya sudah sangat keberatan dengan keadaan gagal bayar ini.

Pihak Bank berencana melakukan "Outing" kepada pihak kami dalam 3 bulan kedepan. Nah yang ingin saya konsultasikan, ada ga dari agan-agan sekalian yang punya gagasan atau sekedar ilmu.. bagaimana menyelesaikan hutang kita kepada pihak bank selain dengan menyerahkan Rumah tersebut kepada pihak Bank? Jujur saja, Rumah tersebut merupakan aset terakhir kami, apabila Rumah itu harus di sita, praktis Usaha dagang ayah saya pailit, dan tidak bisa beroprasi lagi.

Saya dengar2 ada program pemerintah berkaitan dengan dukungan terhadap usaha sektor riil dan mikro.. Ada ga ya, program yang bisa saya presentasikan

166

kepada pihak bank sehingga bank bersedia melakukan restrukturisasi hutang karena adanya dukungan dari pemerintah? Atau ada cara lain? Program penundaan pembayaran hutang mungkin?

Mohon bantuannya kepada agan-agan sekalian, mungkin ada yang punya pengalaman dan wawasan yang bisa menyelesaikan hal ini, Tujuan pertemuan saya hari ini dengan pihak bank adalah untuk mencari jalan keluar penyelesaian hutang atau setidaknya menunda pembayaran sampai jangka waktu tertentu.. Karena permasalahannya.. selain dengan pihak Bank, kami juga masih mempunyai berbagai sangkutan hutang dengan pihak2 lain, walaupun dengan nilai nominal yang kecil.. Maksud kami dengan penundaan yaitu untuk menyelesaikan hutang2 kecil ini terlebih dahulu dan setelah selesai baru kami mampu untuk fokus kepada pembayaran Bank. Mohon bantuannya ya Agan2 sekalian... Sekian dan terima kasih.

PS: Oh iya buat moderator, mohon maaf sebelumnya.. klo memang saya salah taruh Thread, mohon sarannya Thread saya harusnya dialihkan kemana.. Makasi..

Jawaban Saya: Hutang oh Hutang..... Hutang pada bank memang beresiko seperti itu, memang disatu sisi kita harus pandai-pandai berbisnis agar bisa membayar hutang tersebut. Memang benar Gan (singkatan dari juragan; sebutan untuk orang lain di forum Kaskus) toniton212, butuh info yang detail mengenai usahanya. Mungkin tulisan ini berguna bagi yang lain jika gagal bayar....,

167

Anda berhutang harus lah ada "goodwill" artinya itikad baik kita kepada bank yang menghutangi kita. Jika anda memang gagal bayar, cobalah berkomunikasi dengan bank...., caranya? Jangan gunakan lisan kalau bisa, tetapi gunakan tulisan, melalui surat dan dikirimkan ke bank tersebut. Kita jelaskan baik-baik situasi kita kenapa gagal bayar. Kenapa musti menggunakan tulisan? Semua bank itu sangat administratif dan birokrasi. Ini yang kita gunakan untuk mengulur waktu. Surat tersebut tidak langsung menuju pimpinannya, melainkan ke satpam dulu, lalu ke pegawai, lalu supervisor, lalu kepala cabang, dan seterusnya. Jika tidak dijawab oleh bank, kita kirimkan surat kedua yang isinya kenapa tidak dijawab. Jka sudah dijawab, kita kirim surat lagi perkembangan bisnis kita, begitu seterusnya. Nah jika ada pegawai bank atau supervisor bank yang marah-marah atau langsung menyita properti kita tanpa persetujuan kita, berarti mereka tidak profesional. Kita bisa menuntut mereka ke pengadilan karena kita sudah menunjukkan "goodwill" kita (dengan bukti tulisan kita dan resi pos tercatat kita). Kasus seperti ini pernah terjadi baik nasional maupun internasional, sehingga bank bisa disalahkan dan diharuskan ganti rugi kepada kita. Nanti hal tersebut tidak hanya mengulur waktu aja, bahkan bisa rescheduling, pengurangan bunga, dan haircut pokok hutangnya hingga puluhan persen (bahkan pernah hingga 50% sewaktu krismon dahulu).

168

Kembali ke bisnis bapak anda, Saya tdak tahu lagi perkembangannya, krn tulisan topik Pak Aksinasi ini sejak maret yang lalu. Bisnis anda perlu dibenahi juga. Percuma kita bisa membendung bank namun bisnis kita tetap keok (tidak berjalan). Bisnis anda perlu dibenahi dalam berbagai bidang, karena yang saya tangkap dari tulisan Pak aksinasi ialah bisnis yang kue yang musiman. Mungkin yang diperlukan ialah pembenahan bisnisnya agar bisnis anda berjalan terus tak mengenal musiman. Misalnya penjualan kue keliling, atau melayani pesta dan sebagainya. Strategi marketing lah yang Pak Aksinasi perlu ketahui.

Omong-omong Pak, saya pernah menulis di forum yang lain, mungkin bisa membantu Pak aksinasi, begini tulisannya: Bagi saya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan biar bisnis kita apik dan rame. Tapi yang terpenting diantara hal-hal itu ialah: 1. DIFFERENSIASI.... apa itu...... ya...., berbedalah dengan orang lain. Itu berlaku dalam bisnis apapun, berapapun besar atau kecil bisnisnya, mulai dari warung kecil hingga pabrik raksasa, mulai dalam negeri sampai luar negeri. ====Maksudnya apa seh Pak Hadi...?====

Hehehehe, yang berbeda pak. Apa yang membuat beda jualan anda dibandingkan produk orang lain.

169

Contohnya jual pecel. Banyak orang yang berjualan pecel. Hari ini anda berjualan pecel di daerah tertentu, besok ada yang menyaingi. Bingungkan? Nah sekarang kembali lagi. Apa yang membuat berbeda pecel anda dibandingkan pecel lain. Saya pernah melihat iklan minyak goreng, sudah ratusan merek minyak goreng, namun minyak goreng baru ini beriklan, minyaknya tidak membuat

jantungan, bahkan bisa diminum. Apa yang membuat berbeda dengan minyak goreng lain, itulah yang bisa membuat seseorang memutuskan untuk membeli minyak goreng tersebut. Cerita lain, saya juga pernah melihat warung kecil didepan supermarket besar. Saya pertama kali melihat saya berpikir "Gila pemilik warung itu", kok menantang supermarket sebesar itu (karena dagangannya sama dengan supermarket itu, rokok, mamin kecil, aqua, dsb). Ternyata kios ini memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/ bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Pasarnya untuk para sopir yang menunggu tuannya berbelanja disupermarket, para tukang becak, tukang parkir, dan sebagainya. Betul-betul differensiasi. Perbedaan produk anda dibandingkan dengan produk orang lain itulah yang menarik perhatian konsumen. Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, yang katanya para ahli melibatkan lebih banyak proses pada otak kanan. Hal Lain selain differensiasi adalah:

170

2. Konteks dan Kontent dari komoditi jualan bapak. 3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita. 4. Teknik Pricing/ Memberi Harga 5. Nama, Brand / Merek 6. Manajemen, yang berhubungan dengan Cashflow. Namun kembali lagi Pak, Prinsip utama dari bisnis anda adalah differensiasi. Bagaimana anda membuat beda produk anda dibandingkan dengan produk orang lain. Bagaimana Kreatifitas anda memoles produk anda menjadi berbeda dari yang lain. Tulisan diatas sebenarnya pernah saya tulis di forum http://www.Purdiechandra.net, tapi kini forumnya telah dihapus (entah kenapa). Tapi saya masih menyimpannya, dan saya bikin forum sendiri di http://www.lesprivatbisnis.com, tulisan ini saya postingkan kembali agar berguna bagi yang lain...... Persyaratan Pengajuan KPR di Bank Pertanyaan: (Dari Pak Adul, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Mau tanya pada para senior, bagaimana cara mengajukan KPR di Bank. Saya mempunyai bisnis kecil2 an, selama ini masih mengontrak, saya ingin membeli rumah sendiri, bagaimana caranya KPR ke bank?

Jawaban Saya:

Wah Pak Adul sudah bagus tuh pak, Nanti rumah tersebut bisa menjadi modal bisnis kembali. Namun ini tips untuk mendapatkan kredit di bank (untuk pengusaha seperti

171

Pak Adul), 1.Siapkan KTP (ID Card), Kartu Keluarga, dan semua persyaratan perkreditan lainnya. 2.Bank akan melihat seberapa aktif keuangan anda. Untuk itu Bank perlu sesuatu bukti keaktifan keuangan anda, yaitu laporan keuangan anda pada Bank seperti buku tabungan, giro dan sebagainya (kira-kia 3 sampai 6 bulan yang terbaru). Semakin aktif keuangan anda, semakin percaya Bank. Namun ada beberapa bank yang tidak hanya melihat laporan keuangan saja, juga melihat pengendapan uang pada rekening. Artinya jika rekening anda aktif, tapi saldonya sering nol, maka bank akan menolaknya (tetapi tidak semua bank begitu). Untuk perputaran uang, saran saya, jika anda baru mendapatkan uang, lebih baik masukkan terlebih dahulu di bank, setelah itu anda bisa ambil kembali uang anda. Supaya buku laporan/rekening anda penuh. 3.Bank akan mensurvei kegiatan usaha anda, jika usaha anda terlihat ramai dan padat, maka bank akan percaya. Jika terlihat sepi-sepi aja, maka biasanya Bank meminta bukti-bukti transaksi, terutama yang melibatkan perusahaan lainnya (akan dilakukan juga pengecekan pada perusahaan yang telah bertransaksi dengan perusahaan anda), Bank biasanya juga melakukan pengecekan pada supplier anda, seberapa aktif anda membeli bahan dari supplier anda. Bank akan mengukur pendapatan anda. Bank akan mendokumentasikan/ memotret ketersediaan bahan baku anda, kegiatan usaha anda, dan usaha anda (aset, omzet, dan perputaran uang). Pemberian kredit bank terkadang dilihat dari faktor apakah bisnis anda tergolong sunset atau sunrise, maksudnya laku terus atau tidak laku

172

dikemudian hari (bakalan bangkrut). 4.Bank akan melihat kredit-kredit anda pada bank atau lembaga pembiayaan lainnya (misalnya kredit sepeda motor, mobil, mesin, dll). Karena sekarang masing-masing lembaga telah online dengan data pusat Bank Indonesia, maka semua hutang-hutang anda akan terlihat, kemudian diperhitungkan dengan kekuatan membayar anda. Biasanya Bank hanya memperbolehkan 1/3 dari pendapatan netto. Hampir semua Bank telah online, sedangkan lembaga keuangan yang telah online: ADI**, SWAMIT**, S*F, dan sebagainya (biasanya anak perusahaan dari Bank tertentu). Saran saya jika anda hendak kredit atau membutuhkan uang dengan pembayaran jangka waktu lama, gunakan saja koperasi atau lembaga pembiayaan biasa, dan sebagainya, yang penting tidak terlihat pada sistem online. 5.Jika anda melakukan pemindahan kredit pada Bank lain (take over), yang ditanyakan ialah apakah anda lancar dalam membayarnya, buktikan bahwa anda lancar membayarnya, misalnya dengan struk pembayaran yang selalu tepat waktu, stamp pada buku rekening yang selalu tepat waktu, dan sebagainya. Hal tersebut manambah poin positif anda. 6.Track record anda pada kredit-kredit sebelumnya sangat dipantau oleh bank, jika anda pernah telat 1 hari pun, maka akan mengurangi poin anda dimata bank. Bank akan melihat ketepatan waktu membayarkan kredit anda. semakin tepat semakin percaya bank itu. Kredit-kredit itu bisa seperti kredit sepeda motor, kredit mobil, kartu kredit, kredit rumah, kredit mesin dan sebagainya. Namun jika anda pernah tidak membayar hutang/menunggak kredit, bisa jadi anda terkena blacklist Bank Indonesia, tentunya akan menghalangi kredit anda pada bank itu.

173

7.Jangan terlalu over membesar-besarkan pendapatan anda, yang terpenting bank percaya dan anda mampu membayarkannya besaran angsuran. 8.Mintalah bantuan kepada marketing bank anda, tanyalah segala sesuatu kepada marketing bank anda, karena mereka juga berharap kredit anda bisa

gol. Marketing akan mendapatkan komisi atau pion dari bank jika kredit anda disetujui (namun jika kredit anda macet maka akan mengurangi poin mereka). Jika anda ternyata ditolak oleh Bank, jangan marah, tetap saja tersenyum, kenapa? karena anda akan butuh mereka di masa-masa mendatang (bank memperbolehkan pengajuan kembali setelah 3 bulan). Namun jika anda terkena blacklist Bank Indonesia, butuh waktu 1-2 thn tanpa telat 1 hari pun untuk menghilangkan blacklist itu.

Properti n Bisnis Pertanyaan: (Dari ???, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Wah.. menarik dan nambah wawasan juga ya forum ini. Dan sekarang giliran ane bertanya : ..ane dalam dilema 'ringan' soal keputusan : mengambil kredit di Bank lagi atau ambil modal dari tabungan sendiri untuk buka usaha baru. Ada rencana.. banyak rencana malah yang udah ane susun, buat membuka satu persatu usaha lain, selain usaha yang udah ada saat ini. cerita sedikit, dulu mengawali usaha wartel, jual pulsa, kios softdrink, kos2an sampe jual krupuk.. memang ane awali dari hutang di bank dengan jaminan BPKB sampai sertifikat tanah. Dan alhamdulilah.. sampai sekarang, semuanya berjalan baik.. hutang juga udah lunas semuanya.

174

sedikit demi sedikit sudah bisa nabung.. Bini (istri-red) yang dulu selalu khawatir ditagih2 tunggakan anggsuran dari bak, sekarang lebih tenang dan bisa tersenyum bangga sama ane.. bahkan tahun depan dia katanya rela untuk mengandung anak ketiga kita lagi.. Nah.. yang jadi sedikit ganjalan, bang didik.. bang wahyou.. dan abang2 yang lain.. ane mau buka usaha lain.. ada ide buka ternak lele sama usaha konveksi.. nah.. modalnya itu lebih baik ane ambil dari mana ? dari tabungan ane sendiri.. dengan tenang. apa ambil kredit usaha lagi dari bank .. dengan resiko hati ini dag-dig-dug lagi (jujur aja.. ane kalo punya utang masih suka gemeteran, bang.... maklum, punya trauma saat babe (ayah-red) ane meninggal dulu, wah.. jangan2 umur ane gak panjang.. dan ninggalin hutang anak-istri lagi.... bukannya takut, tapi cuma mikir aja) kalo sementara ini sih.. ane punya niat 50-50.. 50% ane ambil dari tabungan dan 50% dari pinjaman bank.. atau gimana ? .. mohon pandangan dan pengalamannya dong bang ! Tengkyu.. salam !

Jawaban Saya: Sakti juga Om ini sudah beberapa usaha, sudah lunas utangnya, sudah beranak 3, hehehehe. Gini Om, pinjem duit apa pake duit sendiri nanti aje jawabnya. Pertama musti kita ketahui dulu; bisnis itu kayak maen monopoli.

175

Misalnya bisnis A menghasilkan profit 10 ribu Bisnis B menghasilkan profit 12 ribu Bisnis C menghasilkan 5 ribu, dst. Nah setiap bisnis yang Om ternakkan harus bisa saling mem-backup. Kalau bisnis B kekurangan uang, bisa pinjem sama yang A dan C, begitu pula satu sama lain. Trus kalau untung semua dikumpulin keuntungan A, B, dan C nya, lalu buat bisnis D, E, F yang baru.

Nah, kedua, Om puyeng bikin buka ternak lele sama usaha konveksi. Kalau saya omong sih om, fokus dulu 1 aja, ketika sudah jalan, baru berikutnya diusahain, kenapa? Karena pikiran kita biar fokus dulu, bagaimana bisnis ini bisa berjalan sendiri dan menguntungkan. Jangan greedy/tamak Om (ampun Om jgn marah), jangan kesusu, santai aje. Saya kira Tuhan tidak suka kalau kita tamak, tul ga Om? Nah ketiga, modal siapa? hehehehe ini yang menarik Om. Kita Hom pim pah saja antara Om sama bank nya, hahahahahaha. Gak Om, bercanda.... ampun...., hehehehe. Begini Om, Kalau Om suka dag dig dug saja, mending Om memakai modal bank 100%, karena apa, dari situasi Om yang suka dag dig dug, secara psikologi (cieeee...., minteri lagi Om...) Om lebih suka main safe. Jadi Om punya pegangan uang untuk bisa membayar tagihan ke bank (tabungan Om). Jadi Om bisa santai sedikit, karena masih punya uang untuk bayar simpanan. Dag digu dug itu terjadi karena kita tidak spare uang untuk membayarnya (atau gampangnya uang kas mepet, hehehehe, tul ga Om?). Secara sudut pandang pengusaha (cieee.... ) modal lebih baik 100% dr bank, kenapa? Karena banyak hal Om, misalnya: jika sekarang kita bisa dipercaya

176

hal kecil, dimasa mendatang bisa dipercaya hal besar oleh bank, kedua kalo bisnis belom untung, kita masih punya duit untuk bayar; Om kalo takut mati ninggalin utang, nah pake yang namanya asuransi. Memang tidak semua pinjaman menerapkan asuransi Om, Jadi Om tanya dulu

aja ama banknya. Asuransi dipakai jika pinjaman itu panjang dan mengandung resiko tertentu. Misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR), jika orangnya mati, maka pinjaman langsung lunas, atau jika kebakaran, juga lunas. Hehehehe, memang beban biaya jadi lebih tinggi Om, tapi..... itu loh Om, kalau mati ga ninggalin utang. Malah dapet untung/ ninggalin warisan, hehehehe. Om kalo sudah punya penghasilan, mending Om ambil rumah/ properti deh. Utang saja Om, ambil KPR yang lama. Hehehehe, ampun Om bukan buat Om

dag dig dug deg dog, tapi penghasilan lebih baik diinvestasikan dlm bentuk properti, Nah kalau Om ambil KPR itu untungnya banyak, 1. Asuransi jiwa & kebakaran. 2. Harga properti itu tiap tahun naik Om, nah Om bisa ambil dana nya itu dari bank juga, hehehe Om tanya aja ama bank mengenai top up, atau refinance, atau take over. 3. Utangnya segunung, bayarnya bisa 15 tahun keatas, hahahaha edan, jadi cicilannya MURAH MEN! Eh sori, murah Om...... 4. Dan sebagainya deh, hehehehe Cuman ya gitu bayar cicilannya tiap bulan. Hehehehe, Nah cicilan itu dibayar dari keuntungan dari bisnis-bisnis kita, ya kayak arisan gitu lah Om, cuman, arisannya meningkat jumlah yg kita tanam. Meningkat dari mana? ya dari harga tanah itu Om, hehehehe. Gimana Om?

177

Beli Properti Dapet Duit Pertanyaan: (Dari Pak Arif, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Pak saya mau tanya, gmana caranya beli properti malah dapet uang ya? khan biasanya beli properti kita kluarin duit. thx

Jawaban Saya: Pengalaman saya Pak, bank suka kasih kredit kalo kita-nya kuat bayar. Properti itu dinilai oleh bank itu sendiri atau lewat yang namanya appraisal/ lembaga penilai.

Nah kalau propertinya kita beli 100 juta, trus sama appraisalnya dinilai 150 juta, dan bank setuju kasih kita 150 juta, berarti kita dapat 50 juta. gitu........,

Pertanyaan:

Pak Hadi, caranya gimana untuk bisa mempunyai ruko???? Karena setelah saya tanya-tanya ke kantor pemasarannya harus bayar uang muka 150 Juta. Waduh Pak, uang dari mana saya segitu. Untuk mendapatkan ruko saja harus ngeluarin duit dulu segedhe tersebut. Mungkin Pak Hadi mempunyai masukan??? Saya tunggu informasinya Pak. Matur suwun...

Jawaban Saya: Semua kok jd tanya saya? Kalau berhasil beli ruko ingat saya ya pak, hehehehehe. Jangan beli ruko yang baru-baru pak, rugi di uang muka.

178

Beli saja yang bekas. Cari yang harga penjualnya lebih rendah dr pd pasar (Bapak bisa cek pada bank atau lembaga appraisal yang ditunjuk di bank, harga tanah yang ditawarkan) Jadi begini Pak, kalau harga penjualnya 100 juta, kita tanya dibank itu harga dipasaran 150 juta, nah berarti kita beli properti itu gak pakai uang muka (bank memberi kredit 20% dari harga pasaran, lha 20% itu dianggap uang muka-nya) Dari 150 juta, bank memberi kreditnya 80%, jadi bank memberi 120 juta. Nah penjualnya kan 100 juta, berarti Bapak dapat selisih 20 juta, nah itu bisa untuk bea notaris, pajak, provisi, dan disumbangin saya sedikit buat royaltinya,

huahahahahhahaha. Pak sebenernya ini rahasia loh, jangan bilang sapa2 ya......pokok inget saya aja deh....hahahahahaha.

Kalau memang Bapak ingin ruko baru itu, bapak tantang saja sama penjual, “apakah saya bisa beli ruko plus dapatin modal?” soalnya kadang-kadang ada yang berani demikian. Menjual ruko plus dapat modal bagi pembelinya.

Pertanyaan:

Matur Suwun Pak Hadi, atas informasinya........ Iye2 Pak, nanti klo sdh berhasil dpt rukonya sy tdk bakalan lupa sm Pak Hadi Tapi sy ada pertanyaan lagi Pak.... Memang kelebihan dan kekurangannya beli ruko baru atau bekas apa sj Pak????

179

Sepengetahuan sy lebih baik beli ruko baru sj. Karena itung2annya bangunannya masih baru dan kokoh Pak..... Jadi bisa tahan lama. Ya memang sich dari segi harga pasti lebih mahalan dibandingkan dengan ruko bekas. Maaf Pak Hadi, saya memang hal baru dalam bisnis spt ini. Makanya saya ingin bertanya lebih dalam lagi. Maksudnya gmn ya Pak, harga dari penjualnya 100jt terus harga 150jt nya apa itu harga kita menawarkan ke Bank nya segitu Pak. Supaya kita dapat harga yang lebih tinggi dr pasaran ya Pak????? Terus apakah kita dapat dari Bank 20% itu untuk kita bayarkan ke pemilik ruko untuk membayar DPnya????? Dan apakah Bank di awal mau ngasih ke kita sebesar 20% dulu yah??? Kalau itu benar mengapa demikian Pak??? Terus 80%nya kapan Bank mau ngasih uang sisanya ke kita Pak??? Maaf Pak, kalau sy salah persepsinya ya maaf. maklum masih awam... Berarti pasti seperti itu ya Pak, Bank ngasih uang ke kitanya 20% dan 80% ya??? Jadi kita waktu beli ruko harus ngurus ke Notaris dll juga ya Pak??? Wah berarti untungnya kita ya berkurang to Pak.... Baik lah Pak... Matur suwun... Salam sukses

Jawaban Saya:

hahahahaha, puyeng-nya belum sampe ubun-ubun deh Pak, hihihihi. Pak Arif jangan bingung, ikutan panadol 2 ya, hahahaha. Kl beli dapat duit itu memang butuh praktek Pak biar ngerti.

180

Kl teorinya: Si A ======> jual rumah 100 juta. Si B ======> Pembelinya. Si Bank ===> Bank yang punya duit.

Trus si B ini pergi ke bank ====> bilang "pak saya mau beli rumah itu loh, secara kredit". Bank bilang "oke pak, nanti kita lihat rumahnya". Besoknya si Bank dan si B lihat rumahnya si A.

Eh, si Bank ini ngomong sama si B " Pak, ini harga rumah dipasaran 150 jutaan loh pak!! Oke Bapak boleh ambil rumah ini secara kredit!" dan si B berkata "horeeeeeee...." ===============tarik napas dulu================== Si Bank bilangi si B "Pak, rumah itu kan kami hargai 150 juta, lha kami biayai hanya 80% saja Pak, jadi bapak ini boleh pinjam sampai dengan 120 juta, gimana? Bapak ambil pinjaman 100 juta atau 120 juta?" segera si B berteriak dengan garang dan lantang "SAYA AMBIL KREDITNYA SEMUA, 120 JUTA, HUAHAHAHAHAHAHAHAHA (dengan gaya kayak Shincan gitu) ". Ternyata si Bank kasih duit 120 juta ke si B, dan si B membayar 100 juta kepada si A sesuai dengan harga rumah. Dan si B menikmati 20 juta sisanya untuk berfoya-foya......, eh salah, untuk modal usahanya............. ============Tarik napas lagi kalo kepingin ============== Ya itulah dongeng cerpen pendek karangan dari Pak Seto, sekarang anak-anak bubuk ya....., hahahahah, guyon Om..., Bapak ga usah bingung dengan yang namanya uang muka, POKOKNYA BANK

181

HANYA MEMBIAYAI 80% DARI JAMINAN. Lha yang 20% itu kita anggap sebagai uang mukanya, iya to? Dari pada bingung, hahahahahaha. Wah kalau Bapak baca ini masih bingung juga, saya sarankan untuk berdoa dulu mohon wangsit. hahahahhaha, bercanda.... ============Topik lain lagi, beli bekas ato baru?=========== Pak, kalau cerita diatas itu rata-rata untuk rumah sekon, Memangnya kalau baru sih enak, kita tidak perlu renovasi, gak usah takut ambruk. Cuman ya gitu kl baru rata-rata ga bisa cara ini, kecuali developernya perorangan, bukan perusahaan pengembang. Ada cara lain Pak jika memang mau kondisi baru.....hehehehehe, Beli bekas dengan kredit, direnovasi yang apik, trus dipindahkan kredit kita ke bank lain (take over dan refinance). Kan nanti bank yang lain menilai lebih tinggi dari pada bank sebelumnya Pak. Kalau Bapak mau tanya lagi tentang ini, jangan deh........, nanti saya jadi lupa kalau sudah minum Panadol 2, hahahaha Lebih baik Bapak cari di forum ini obrolan lain tentang refinance. ===========Virus entrepreneur=============

Waduh Pak Wahyou, kalau lelang sih saya belom pelajari. Nanti kalau sudah saya pelajari dan diberi wangsit (wangsit melulu...., wangsit mie ayam,

hahahaha), nanti saya bilangi deh. Kalau saya sih cari properti secara manual aja, di koran, putar-putar sendiri, dan sebagainya. Kalau punya salary, atau masih status pegawe sih ga masalah Pak, asal Bapak kuat bayar (kira-kira 1/3 dr penghasilan Bapak untuk angsuran, aturan dari bank BI, biar ga kredit macet).

182

Nanti juga kalau Bapak ditanya kerja apa, nanti juga jawabnya pegawe. masak mau bo'ong? Lain lagi kalau ditanya Bapak bilang punya toko, nah, penghasilannya kan gak tentu, nah itu bisa masuk keluar gitu. ===================== the end =====================

Sekiyan deh tulisan yang paaaanjaaaaang dan laaaaamaaaaaa

Pertanyaan:

Wah sungguh luar biasa dan mulia engkau Pak, saya sangat2 berterimakasih Pak. Karena Bapak sudah menjelaskan secara detail detailnya. Saya skr jadi mulai paham Pak, tapi kepala saya puyengnya blm sembuh2 walaupun sdh minum panadol 2 Pak. Mungkin puyengnya akan ilang setelah nanti dpt propertinya Pak. Hehehehe........ Memang harus berani terjun ya Pak, jgn teori melulu. Supaya melatih mental kita juga untuk dpt propertinya. O iya Pak, saya ada pertanyaan lagi nih supaya tambah muantab Pak. Hehehehe... Kalau saya mau nyoba2 cari properti lewat iklan kecik di koran2 kan banyak tu Pak dan yg mau saya lakukan ini hanya sekedar iseng gmn ya Pak????? Syukur2 dapat properti tersebut. Tapi yg saya takutkan nanti apa yg saya lakukan ini kena black list sama Bank tersebut, ya karena kan saya hanya iseng Pak. Dan semua mentor EU bilang, kalau mau berhubungan dengan Bank itu jangan sampai kena Black List. Makanya saya tanya2 terus nich Pak. Okey dech Pak, nanti ilmunya Pak Hadi sy praktekin. Kalau blm dpt saya hrs

183

berusaha terus spy dpt tu propertinya. Matur suwun. Sukses selalu.

Jawaban Saya: Walah, kok iseng melulu, betulan dong Pak. kalau kena bleklist jangka waktunya 1 tahun aja kok teorinya, hahahahaha, saya sendiri ya berusaha ga kena. Hihihihi. Omong2, cari aja kok bisa kena bleklist? Aneh-aneh saja Bapak ini. Kalau gak bayar, nah itu kena bleklist.

bleklist itu untuk cek kosong, untuk yang gak bisa bayar, kredit macet, yang nipu orang, yang larikan uang, yang korupsi, yang jelek-jelek toh, wong kita ini berusaha jadi calon penghuni sorga ya to Pak, begituan kan haram. Saya sendiri ajukan beberapa kali ke bank, banknya setuju, tapi propertinya ga jadi saya beli juga ga papa, bank nya malah suruh-suruh saya cari lagi,

hahahaha,jangan takut toh Pak,........ Dah deh Pak, pokoknya Bapak kalo gak berani, coba ambil botol minuman

beling (pecah belah). Kalau orang normal itu pasti takut kalau mecahin-nya (sambil merem-merem (tutup mata), sambil teriak-teriak, sambil berdalih, dan lain-lain), tapi bapak kalau berani, langsung pecahin saja. (apa hubungannya dengan bisnis ya? jadi juragan beling? huahahahaha).

Wong kita ini kan "wira-usaha", wira kan berarti perwira, pejuang, pahlawan, kalau gak berani perang mana bisa jadi wira? wira wiri kali, hahahaha pokoknya kalau Bapak sukses inget saya deh, hahahaha.

184

Pertanyaan:

Kalau Baru nanya2 dan tawar2an sich ndak di Blacklist Pak. Katagorinya masih bluelist (kwakakakakakak....). Kalau Penampilan oke dan pinter diplomasi, Mudah2an sukses ng BODOL Bank ...Pak. Pangalaman saya saat pertama nge Bodol Bank juga agak ribuuuuet banget, karena mereka minta 2 guarantor (Penjamin). Guarantor ini juga khan perlu uang bensin (seperti otobus saja pakai bensin). Setelah hutang yg pertama lunas nas......!. di suruh ambil lagi dalam jumlah besar dan tidak perlu garantor.. karena kita sudah di percaya Pengutang yg taat , handal dan ndak ngabur...(emangnya Edi Tansil , kabur ke LN...!). Masa sich Bapak datang ke bank saja ndak berani?. Padahal Costomer servisnya cantik2.dan bahenol....., Jangan dtng ke C S yang cowok Pak........!. susah ngerayunya.(nti di sangka Homo lagi kalau ngerayu sesama cowok). Praktekin teorinya Mbah Purdia Pak. Kalau gagal pindah ke Bank lain dst dst... salam

Jawaban Saya: Saya sama saja kayak Pak Wahyou, EU EU an, hahahaha, alias belajar lewat DVD tok trus minta wangsit sama Yang Diatas, hehehehe. Ngertinya ya dilapangan itu, sebenarnya cara-cara begini ini sudah lama, alias kuno, hanya Pak Purdi yang mau berbagi pada orang banyak. Sejak dulu jamannya Pak Harto sudah ada. Karena itu rentan dengan korupsi, suap, dan mark up. Jaman pak Harto banyak orang ngutang di bank tapi jaminannya gak sebanding (mark up). Alhasil ketika Asia goncang mereka tidak bisa kembalikan hutangnya, dan parahnya lagi, ternyata jaminannya tidak

185

sebanding dengan hutangnya. Negara rugi deh...., itu menipu negara, dosa.

Nah sekarang aturan mainnya diperketat. Kita main didaerah legal dan aman. Banyak yang terjadi ketika mendengar Pak Purdi, langsung cari properti. Memang sih bisa, namun yang penting itu usaha/ bisnisnya harus berjalan terlebih dulu, alias bisa bayar angsurannya dulu. Banyak sekeliling saya yang jatuh karena ga bisa bayar propertinya, karena bisnisnya baru dirintis, dan belum sukses. Kasihan kan. Kalau dilihat efek sampingnya dari gak bayar hutang, waduh gak enak deh, salah satunya blacklist. Contoh kecilnya efek samping itu saya dulu pernah bayar lewat e-banking, diwebnya tertulis berhasil. Eh tak disangka saldo saya tak berkurang, uang tidak sampai ke bank nya. Sampai dengan 1 bulan saya diberi surat teguran, lalu segera saya selesaikan termasuk dendanya dan saya jelaskan dengan baik-baik. Selesai. Namun sesudah berapa lama ketika saya akan ambil kredit lagi, saya ditanya lagi loh, "Pak dulu bapak pernah terlambat ya? Disini track record-nya kelihatan loh!" wah, saya jelaskan sekali lagi sampai benar-benar paham bank nya itu. Untungnya masih percaya, karena ketika ditanya ke supervisornya memang sering terjadi begitu krn maintenance....., fiuh..... Itu hal kecil tentang terlambat, nah kalau gak bisa bayar, waduh....., gak bisa omong saya. Bisnis dulu yang bagus, kalau bisnisnya sudah bagus, ambillah properti sebagai pendukung. Jangan nafsu kaya, nanti malah terjerembab, karena blacklist itu sukar dihapus, karena ada track record-nya.

186

Kalau memang bisnis itu prospeknya bagus (otak kanan lihat peluang), anda bisa hitung ROI/rate of return on investment nya, trus dicoba bikin perencanaan cash flow-nya, perhitungkan matang (otak kirinya ngikut itung). Kalau memang bisnis itu bagus dan anda yakin, anda bisa bikin proposal kasihkan ke bank. Namun ya gitu pak, bank akan balik menanyakan kepada anda, "Pak jaminannya apa?", anda jawab "rumah/ruko", bank bilang lagi "rumah/ruko itu nanti kami nilai pak sesuai harga pasaran, setelah itu bank akan membiayai 70-80% nya pak, tergantung rumah/rukonya", heheheheh balik lagi ke jaminannya Kalau saran saya, mulailah dari hal kecil. biar kita rasakan dulu jungkir baliknya bisnis. Ya kayak intan itu loh, di gosok dulu (kan sakit), lama lama kan jadi mengkilat. Kalau langsung kaya ya lewat dukun/kuasa kegelapan,

Hahahaha ujungnya neraka, waduh. Kan kita prinsip kayak pak Joger, muda foya-foya, tua kaya raya, mati masuk surga, hahahahah.

Pertanyaan:

eh iya pak... numpang nanya... syarat kita kredibel dimata bank tu apa aja??

trus juga, saya pernah iseng2 ngitung max kredit yg bisa saya ambil di bank dengan gaji yg skrg melalui web'ny bank... max kredit yg saya dapet cm sktr 60-70jt... wahh... dapet properti yg ky gmn dgn kredit segitu??

187

denger2 properti yg bisa di acc bank letakny juga dipertimbangkan... jalan masuknya minimal bisa dilewati 1 mobil... bnr begitu??

Jawaban Saya: Sekarang memang berbeda pak, antara karyawan dengan pengusaha. Jika anda tanya lebih mudah mana bank kasih pinjaman, karyawan atau pengusaha, saya jawab sama susah. Tapi jangan kecil hati pak, karena memang bank menerapkan kehati-hatian agar tidak terseret kredit macet. Untuk karyawan, memang bank menerapkan cicilan = 1/3 dari gaji, atau dengan kata lain gajinya harus 3x dibanding dengan cicilannya. Minta maaf sebelumnya, jika anda dapat 60-70 juta, berarti gaji anda sekitar 3 kali-nya dari cicilan. Namun itu bisa digabungkan dengan penghasilan istri anda pak jika istri anda bekerja atau buka usaha. Katakanlah istri anda gaji 1 juta, anda gaji 2 juta juga, berarti totalnya 3 juta, berarti bisa ambil kredit 100 juta-an dengan cicilan 1 juta an (asumsi kredit 9-10%) Nah sekarang untuk pengusaha, pengusaha akan dilihat laporan rekening dan keuangannya selama 3-6 bulan, kemudian dilihat usahanya, apakah memang bagus bisnisnya dan bekelanjutan, kemudian bank akan meminta contohcontoh bon, kuitansi, dan surat pemesanan dan sebagainya. Lalu bank akan juga meminta seluruh data suplier/pemasok dan data costumer. Nanti bank akan meng"cross check" kepada mereka untuk menanyakan keberadaan bisnis kita. Kemudian langkah berikutnya bank akan memeriksa status kita di bank Indonesia, bagaimana hutang-hutang sebelumnya, ataukah kita masih mempunyai hutang, apakah kita telat bayar pada cicilan lainnya, apakah kita

188

kena blacklist (ngemplang hutang). Jadi kalau disimpulkan ada 3 hal yang membuat kredit anda disetujui: a. Verifikasi, yaitu pemeriksaan rekening-rekening anda, pemeriksaan bisnis anda, pengecekan tempat kerja anda, pengecekan keberadaan sumber penghasilan anda, Balcklist/tdk, dsb. b. Rekening aktif, yaitu rekening yang keluar masuknya bagus dan mendukung usaha atau pekerjaan anda. c. Dokumen yang lengkap, yaitu dokumen seperti foto kopian KTP suami istri, NPWP, Kartu keluarga, formulir, tanda tangan suami istri, foto kopian datadata properti yang akan dibeli, dan sebagainya.

Pak, jika memang anda mendapat segitu, anda musti mendapatkan penghasilan lain yang menambah limit kredit anda, mungkin bisa bisnis sampingan atau pekerjaan sampingan. Memang bisa anda men-setrika rekening supaya "kelihatannya rekening anda bagus" Tapi saya TIDAK MEMPERBOLEHKAN. Mensetrika rekening tersebut sama saja dengan membohongi bank, dan terutama diri anda sendiri. Anda tidak kuat membayar tapi memaksa diri anda untuk membayar cicilan yang sangat besar, hasilnya ialah KREDIT MACET, contohnya di Amerika (Mortage). Untuk itu saya sarankan anda untuk menambah penghasilan lagi dengan bisnis sampingan. Jika memang anda ingin membeli properti, saya sarankan agar anda bisa melihat peluang dari properti tersebut, misalnya bagian tertentunya bisa disewakan dengan harga tinggi, atau memberdayakan bagian properti itu

189

dengan bayaran didepan. Memang agak sulit bagi yang belum berpengalaman, tapi kalau anda latih terus menerus akan mudah dalam membeli properti. Contohnya: saya membeli ruko, saya sewakan bagian2nya, bagian bawah untuk supermarket, bagian tengah untuk perkantoran, bagian atas untuk kost, bagian atap untuk reklame, bagian halaman untuk reklame juga, dan sebaginya dan sebagainya. saya suruh mereka membayar didepan semua atau dengan sistem mencicil kepada saya dengan waktu tertentu/tdk terlalu lama. ============= Benar pak, karena bank mempertimbangkan kalau properti itu susah untuk menjualnya jika kredit anda macet. Kalau hanya bisa dimasuki 1 mobil aja berarti dianggap kampung pak. Apa lagi 1 sepeda motor, berarti gang aja. Bank akan keberatan juga, pikir bank susah untuk menjualnya jika kredit anda macet.

Pertanyaan:

Penjelasan Pak Hadi ini benar-benar bagus sekali. Terima kasih pak Hadi juga karena telah membalas email saya dengan penjelasan yang gak aras-arasen atau malas malasan tetapi dengan panjang lebar dan masuk akal. Sekali lagi pak terima kasih.

Saya ingin tanyakan adalah ini:

Kita KPR kita di setujui oleh bank, Bank tuh menyiapkan dananya itu dalam bentuk apa? Tunai dan transfer ke rekening mana? ke rekening kita sebagai

190

Pembeli atau rekening si Penjual? Nah kalo misal A jual 100jt ke B dan B dapat *setelah di potong 20% total B dapet kredit 120jt (CONTOH), nah lalu si bank tuh transfer 120JT ke mana? ke A atau ke B? Kalau ke A, susah pak ntar kita minta duitnya balik ke kita 20jt kan sulit bin ajaibin deh pasti.

Bagaimana Pak?

Jawaban Saya: Kalau kita dapat cash bank, bank kita kasih tahu harga sebenarnya juga ga pa pa, bilang aja sisa uang nya untuk renovasi atau modal kerja. Nanti sisa uang yang sebagian/ hak kita itu minta ditransfer ke rekening kita. Atau kalau Bank nya gak mau repot, kita minta BG atau cek sebesar sisa uang kepada penjual, bilang aja itu kita pinjam lagi di bank. Oh iya, percakapan kita di email saya expose di forum ya, biar bisa dibaca org lain. Data-data seperti nama, website anda, dsb saya samarkan ya.

Beli Properti Tanpa Uang Bag 2 Pertanyaan: (Dari ???, tulisan di http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2059343&page=11)

Dear all, tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto, ternyata sdh selesai tuh masalahnya. Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah

191

banyak euy..., beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda). Yang penting sekarang ialah cara bayarnya. semuanya bisa tanpa uang sama sekali.

Jawaban Saya: Untuk menilai rumah atau ruko: Kita pecah-pecah dahulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau pengurangnya. Contoh, harga rumah 150 juta, Luas tanah 100 mtr2, bangunan 45 mtr2, bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya: 1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1 juta, jadi 45 mtr2 x 1 juta = 45 juta, kemudian dihitung depresiasi bangunannya, misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45 juta -depresiasi thn Idepresiasi th II; = 45 juta -5%-5%; = 40,612 juta, kita bulatkan 40 juta. 2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110 juta, berarti harga permeternya 1,1 juta. Sekarang cek dipasaran apa dengan harga segitu kemahalan/tdk. 3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, dan sebagainya. Itu yg relatif. 4. Untuk ruko juga ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang jalan, dan sebagainya. =================== Sekarang KPR

192

Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa. Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya adalah appraisal. Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma = patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Untuk norma tidak saya bahas lebih lanjut, walau bisa di pelajari, karena bisa sampai besok,

hahahahaha. Nah setelah harga rumah diketahui, ia akan lapor kepada bank bahwa harga rumahnya sekian juta.

Nah sekarang dr harga rumah tsb 150 juta, misalnya harga rmh tsb dinilai bank 200 juta, karena harga tanahnya sdh naik, bank menilai harga tanah disitu 1,6 juta /mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160 juta tersebut, trus anda ambil semua kreditnya. Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150 juta, dan bank memberikan 160 juta, berarti anda akan menerima kelebihan 10 juta itu dari bank. Itu sama artinya dg cashback. Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan utang kepada anda sebesar itu. Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang, ================== tapi....... Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa teman saya menerima hingga 400-500 juta, dengan nilai properti 1-2 M an. Dari pengalaman saya properti 350 juta keatas baru bisa menikmati cash back

193

ini. Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi, pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung. Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian, bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau dikumpulkan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu. Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis. =================== Untuk tunai keras, Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai-pandainya kita menyewakan bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga 200 juta, kemudian kita beri uang tanda jadi 5 juta kepada penjual, dan kita minta diberi waktu 2-3 bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya. Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya, meminta waktu lebih dalam hal pembayaran.

Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada (sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa-nyewakan bagian dari properti itu. Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan

194

seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas. Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara, namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu. untuk jelasnya PPJB bisa anda tanyakan kepada notaris terdekat anda. =================== Untuk tunai lunak, Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja, tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas, kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya. Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecahmecah ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%, sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan 5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200 juta (100%), anda sewakan bagian bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti anda menerima dari penyewa 100 juta, nah itu sudah menutup separoh dari harga properti itu, kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya 4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20% dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup

195

100% harga ruko itu, bahkan berlebih. Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda. =================== tentang bisnis dan properti, Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas, anda bisa lihat kumpulannya di http://www.lesprivatbisnis.com. Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa membacanya. Tulisan-tulisan saya di forum lesprivatbisnis.com sebenarnya merupakan tulisan saya di forum purdiechandra.net. Namun forum purdiechandra.com sekarang sudah tak beroperasi lagi. Namun saya masih menyimpan tulisantulisan saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda. Mudah-mudahan tulisan saya di lesprivatbisnis.com bisa berguna bagi anda

Bunga KPR Setelah Fixed Rate Pertanyaan: (Dari Pak Nur, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Sekarang kan banyak bank pasang bunga KPR dengan fixed rate (rata-rata setahu saya 1 -2 thn). Nah tadi iseng-iseng saya browsing nemu halaman yang mendiskusikan kemungkinan bank jadi 'semena-mena' menaikkan bunganya. Ada yang 12% ke 17% ditahun selanjutnya, dll..... Hmmm, ada saran...? Trimmss...

196

Jawaban Saya: Jangan kuatir Pak Nur, itu bisa diakal. ketika bunganya mau naik/ tahun depannya, bisa dilakukan refinance: 1. Top Up di bank yang sama 2. Take Over di bank berbeda/ KPR nya dipindahkan ke bank lain. Keuntungan banyak sekali, yang terpenting: 1. bunganya tidak mahal lagi dan bisa fix 1 tahun lagi 2. anda bisa mendapatkan dana segar kembali / cash back Nah apa itu Top Up? Bisa dikatakan 'merestruktrisasi' hutang KPR anda di bank yang sama. Artinya anda ke bank dimana anda mengambil KPR itu, meminta kredit lagi dengan jaminan yang sama (yaitu rumah itu sendiri). Tiap bank berbeda dalam ketentuan dan caranya masing-masing. Lebih baik tanyakan saja kepada bank dimana anda mengambil KPR itu. Kalo Take Over? Take Over tersebut memindahkan hutang kita ke bank yang lain, prosesnya sama seperti kita mengambil KPR dulu, namun kalau dulu anda dikenai biaya pajak pembelian rumah dan balik nama, kalau ini tidak, hanya perjanjian hutang, plus provisi dan adminitrasi saja. Nanti rumah anda akan dinilai kembali, dan dikaji seberapa ruah itu dapat menjamin hutang. Nah sekarang bagaimana bisa mendapatkan dana segar kembali? Begini Pak. misalnya dulu anda beli rumah itu 100 juta dan hutang (KPR) kepada bank A tahun 2010. Setahun (2011) berjalan anda mencicil rumah itu sehingga hutangnya berkurang, dari 100 juta menjadi 90 juta. Trus ditahun yang sama (2011) anda berniat memindahkan hutang (KPR) anda ke bank lain yaitu bank B.

197

Ternyata setelah dinilai oleh bank B, ternyata harga tanah disekitarnya meningkat. Katakanlah naik menjadi 120 juta. Nah, bank B berkata, Pak Bapak Boleh ambil 120 jt. Lalu anda setuju, "oke saya ambil 120 juta ". Lalu Bank B mengucurkan kredit 120 juta ke Bapak. Dari 120 juta itu, 90 juta diberikan ke bank A untuk melunasi hutang (KPR) Bapak. Sekarang saya tanya, sisanya 30 juta kemana Pak?

Hehehe, ya ke kantong bapak, hahaha....., dana itu bisa anda gunakan untuk permodalan bisnis anda lagi. Tapi......,

hehehe..., biar tegang..... Hutang bapak tambah banyak, dari 90 juta menjadi 120 juta. Cicilannya pun tambah besar. Misalnya cicilan 90 juta dengan bunga 10% 15 thn adalah 900 ribuan, kalau 120 juta dengan bunga 10% 15 thn adalah 1,2 jutaan. Tapi lagi Pak........,

hehehe...., biar klimaks pak...., hahahaha Bapak menikmati 30 juta cash...., buat modal usaha bapak. dan....., pilih yang tahunnya panjang pak, karena apa? untuk 30 juta dengan hutang model KPR (bunga 10% an, 15 thn), cicilannya hanya 300 ribuan. Kalau kredit modal usaha? dengan hutang 30 juta, maksimum hanya 5 tahun saja, bunganya pasti lebih dari KPR, (biasanya kalau KPR 10%, kredit modal kerja lebih tinggi 2% = 13%). Nah kalau 30jt cicilan kredit modal kerja berapa pak? sekitar 700 ribuan. Nah sekarang bandingkan sendiri pak, apakah Bapak untung atau tidak......

198

Pertanyaan:

segampang2nya sepertinya juga perlu hati2 nih mas..., misalnya waktu saya tanya ke orang bank tsb, apa bisa proses re finance saya lakukan setahun dari sekarang? (dengan alasan plafn kurang memuaskan, dan memang rada rendah hasil appraisalnya, bank nya juga mengakui)... lalu, saya dapat jawaban yang cenderung tidak menyarankan demikian.... so, sepertinya harus hati2 nih baca kontraknya ntar ya..... a. memangnya ntar ditulis detail soa pasal refinance/top up/ take over gituh? b. lagipula, semua pilihan itu ada bea adminitrasinyakan? jadi apapun yang dipilih sepertinya perlu bayar lagi...( ini belum mempertimbangkan kemungkinan adanya pinalti, kalo misalnya kita pilih jalan take over...) c. kecuali, kalo tetep di bank itu dari awal sampai lunas..., dan memang idealnya gitu ya mas? anteng sampe lunas.... trimssss....

Jawaban Saya: Refinancing memang perlu diperhatikan: 1. Pinalti, biasanya bank akan memberikan pinalti 1-2 th, tergantung dari kontraknya. Biasanya pinalti habis bersamaan dengan bunga fix. 2. Memang Pak, ada biaya administrasi dan provisi lagi jika kita pindahkan ke bank lain. Namun banyak bank yang menggratiskan biaya administrasi dan provisi itu jika kita take over ke bank dia. 3. Besaran cash back memang tergantung dari besaran kenaikan harga tanah

199

dan jumlah hutang Bapak di bank sebelumnya. 4. Bapak harus perhitungkan depresiasi bangunan bapak, biasanya 3-5%/thn dari nilai bangunan. 5. Bapak jangan takut dengan bank. Bank selalu membutuhkan penghutang2 seperti kita. Semua bank bersaing memperebutkan kita, bahkan jika track

record Bapak bagus dimata bank, bank akan mengejar, mendatangi, menelpon, ataupun mengajak makan siang Bapak supaya Bapak memindahkan hutang ke banknya. Jangan takut dengan bank. Kalau bapak tanya idealnya bagaimana, saya jawab ya loncat-loncat bank aja, biasanya saya meloncatkan property-properti saya, misalnya properti 1 saya KPR ke bank A, setahun kemudian saya lempar ke bank B, lalu saya ambil properti baru (properti 2) lagi melalui bank A, tahun berikut lagi saya pindahkan properti2 ke bank C, dan seterusnya. jangan bingung ya pak..... Cerewetnya Bos (Tulisan saya di lesprivatbisnis.com) Dalam mengelola toko saya sering kali cerewet dalam banyak hal. Banyak hal kecil yang saya persoalkan dalam toko saya. Misalnya saja seperti lampu, penataan barang, kerapian petugas, ucapan/tutur kata petugas, bahkan hal-hal sekeliling toko. Pegawai saya banyak mengabaikan hal tersebut karena mereka mengangap hal tersebut adalah hal kecil, tidak patut dipersoalkan. Tapi bagi saya hal itu yang diperhatikan dan dirasakan konsumen. Contoh: lampu, di toko saya ada lampu berdiri (standing lamp). Pernah lampu tersebut tidak dinyalakan oleh pegawai saya, lalu saya panggil pengawasnya,

200

saya marahi. Bagi saya lampu tersebut membawa rejeki bagi toko saya. Bukan karena hal gaib atau kepercayaan, tetapi saya berlogika bahwa terang tidaknya suatu toko merupakan daya tarik bagi orang yang lalu lalang. Sama saja dengan lilin menyala ditengah kegelapan, orang normal pasti melihat lilin bukan pada kegelapannya. Nah hal tersebut sama dengan lampu toko saya, menarik perhatian orang sekitarnya. Penataan barang, banyak yang keliru menganggap “barang jualan jangan banyak-banyak, nanti kalau rugi bagaimana?” Hal itu salah, karena ramainya barang jualan kita akan menarik perhatian konsumen. Saya sering berkata pada pegawai saya, bahwa kita (toko saya) harus “niat jualan” yaitu dengan banyaknya barang jualan dan penataannya yang apik (sesuai rak dan etalase). Kalau barang jualan cuman beberapa biji, penataan semrawut, tidak rapi, saya anggap “tidak niat jualan”. Akibatnya konsumen enggan mampir. Juga hal-hal sekeliling toko, saya pernah pergi ke sebuah toko besar di mall bersama pegawai saya. Didepan toko tersebut ada 1 tangga berjalan, dan waktu itu dinyalakan untuk turun saja (menjauh dari toko). Lalu saya langsung bilang kepada pegawai saya “kalau saya jadi manager toko besar itu, saya akan ngotot tangga berjalan itu harus disetel untuk naik (menuju kearah toko)”. Lalu pegawai saya tertawa. Pikiran saya orang akan diarahkan (melalui tangga berjalan) ke arah toko, bukan menjauhi toko. Menyuruh pegawai berdiri, di toko saya pegawai saya haruskan untuk berdiri, tidak boleh duduk (kecuali hal-hal mendesak). Tempat duduk pun hanya untuk konsumen saja. Mereka harus siap menyambut pelanggan. Bahkan saya menyuruh tidur siang (1 jam an) mereka agar mereka berdiri terus selama menjaga toko.

201

Sadis? Iya sih, namun bagi saya jika pegawai keberatan saya mempersilahkan mundur saja. Apa efeknya dengan berdirinya mereka? Efeknya ialah mereka siap menghadapi konsumen, mereka langsung melayani konsumen. Maka otomatis pelanggan akan suka hal itu, membuat mereka kembali lagi ke toko kita. Perilaku pegawai, ditoko saya ada pembatasan-pembatasan perilaku pegawai. Seperti mengorek hidung, tangan diwajah ketika berbicara dengan konsumen, bahkan garuk-garuk pun tidak boleh lebih dari 2 detik. Penguasaan produk pun harus detail, bahkan saya sering mengutus mata-mata saya untuk berpurapura sebagai pembeli supaya saya tahu bagaimana perilaku pegawai saya. Cerewet saya akan hal-hal kecil tersebut banyak membuahkan hasil bagi toko saya, disamping promosi-promosi. Kesuksesan toko bagi saya adalah semahal kecerewetan saya terhadap pegawai saya.

202

Tentang Penulis

l

ahir 1978, besar, dan tinggal di Malang hingga sekarang. Sejak kecil (usia 7 thn an) sudah mulai mengenal dagang, ketika mengenal obeng dan peralatan mulai membetulkan mainan yang

rusak dan menjualnya ke orang sekitar. Berlanjut hingga besar (SD, SMP, SMA) berjualan apapun yang legal. Mulai dari jasa (membuatkan PR teman dengan upah), menjual stiker, walkman, alat elektronik, handycraft, makanan, dan sebagainya. Mulai mempunyai perusahaan sendiri sejak masa kuliah semester 4 di Surabaya dengan modal pinjaman. Sekarang mempunyai beberapa perusahaan dan paten.

203

Jika anda terbantu atas buku ini atau web ini dan ingin mendonasikan untuk kelangsungan web ini harap hub: [email protected] Terima Kasih….

204

205