Saneamiento de La Propiedad Inmueble

Juan Carlos Esquivel Oviedo

El saneamiento de la propiedad inmueble en la jurisprudencia civil y registral

DIÁLOGO CON LA

JURISPRUDENCIA

Juan Carlos Esquivel Oviedo

El saneamiento de la propiedad inmueble en la jurisprudencia civil y registral

DIÁLOGO CON LA

JURISPRUDENCIA

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

PRESENTACIÓN

La presente obra trata sobre un tema técnicamente complejo del Derecho inmobiliario: el saneamiento de la propiedad, tema de gran importancia debido a que la propiedad inmueble constituye el principal derecho económico de las personas, propiedad que se debe proteger con el fin de otorgarle seguridad jurídica a los propietarios. Esta seguridad inmobiliaria se logra a través de la inscripción del derecho en el Registro de Predios, siendo este derecho oponible a los terceros evitando su desconocimiento y afectación. Lamentablemente, no todos los propietarios de inmuebles pueden gozar de la protección que otorga el Registro debido a que su propiedad no está saneada, ya sea porque desconocen las herramientas legales que se deben aplicar o porque ignoran las formalidades requeridas para la inscripción de su derecho de propiedad. En esa línea, la obra desarrolla las herramientas legales que se deben aplicar para obtener el saneamiento inmobiliario, analizando si el problema se debe a la falta de titulación o de identificación del predio; es decir, si estamos ante un problema de inmatriculación, independización, subdivisión, acumulación de predios o de títulos de propiedad, teniendo como sustento los pronunciamientos del Poder Judicial y el Tribunal Registral. Así, esta publicación busca otorgar soluciones eficientes a los principales problemas que afrontan las personas para inscribir su titularidad. El problema del saneamiento es abordado desde una perspectiva legal y técnica. Por ello, tras identificar el problema, procedemos a explicar las normas a aplicarse y detallamos los presupuestos exigidos por el Reglamento de

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Inscripciones del Registro de Predios, los cuales requieren la participación de abogados, ingenieros y/o arquitectos. En suma, analizamos las figuras jurídicas que permiten remediar las ausencias de título o de tracto sucesivo a fin de obtener que el derecho de propiedad sobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios. Esperamos que la presente obra se constituya en una herramienta útil para obtener la inscripción del derecho de propiedad sobre inmuebles y que los suscriptores de Diálogo con la Jurisprudencia así como todos los que están vinculados al Derecho en sus distintos ámbitos puedan aprovecharla en el ejercicio de su profesión. EL AUTOR

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

INTRODUCCIÓN La propiedad es el principal derecho económico del hombre. Este derecho se caracteriza por otorgar a su titular el goce y la explotación económica de manera exclusiva de un bien. En ese sentido, todo ordenamiento jurídico siempre tiene mecanismos de protección a efectos de garantizar la publicidad y oponibilidad del derecho de propiedad. La posesión por excelencia siempre fue considerada como el mecanismo más exacto de publicidad y oponibilidad de la propiedad, puesto que las legislaciones suelen reputar como propietario a quien tiene la posesión del bien. En efecto, la posesión permite conocer de manera sencilla, rápida y poco onerosa, quién es el titular de un derecho. El problema de la posesión es que para informarse de ella la verificación debe hacerse directamente con el bien. En la actualidad la posesión no constituye un mecanismo idóneo para publicitar y oponer los derechos de algunos bienes, pues tenemos a los Registros Públicos como el principal medio de publicidad y oponibilidad de derechos de bienes individualizados. Esta institución tiene como finalidad otorgar certeza respecto a la titularidad de los derechos, lo que garantiza la seguridad jurídica en cuanto al tráfico comercial de los bienes. Los Registros Públicos están destinados a otorgar seguridad jurídica y dicho objetivo es logrado en virtud de reglas generales que constituyen la base de todo sistema registral en el mundo, las cuales hacen que los derechos inscritos sean oponibles a terceros(1). Es por ello que el registro es hoy en día el principal mecanismo de publicidad de derechos respecto a los bienes inmuebles, al tratarse de bienes perfectamente identificables por los datos de su situación, superficie y linderos, y sobre los cuales pueden concurrir una multiplicidad de titularidades, lo que requiere un

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Las reglas generales son conocidas en la doctrina con el nombre de principios registrales, que al ser partes de un sistema están concatenados los unos con los otros de tal forma que la vulneración de uno de ellos significa el resquebrajamiento de todo el sistema y por lo tanto genera inseguridad jurídica. Es por ello que la aplicación y la interpretación de cada uno de los principios se debe realizar de manera conjunta con los demás.

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alto grado de precisión en el instrumento de publicidad registral y no la mera publicidad fáctica de la posesión(2). Sobre el particular, Fernando Cantuarias ha manifestado que: “El Registro elimina los costos indirectos generados por la posesión, toda vez que, permite la constitución de varios derechos compatibles, todos ellos a ser publicitados vía su inscripción; no es necesario que el deudor se desprenda físicamente del bien (...) y, genera información precisa respecto de la verdadera situación legal del bien”(3). De igual modo, Luis Pizarro ha señalado: “El registro es el instrumento de publicidad más perfecto, pues permite una certeza completa del contenido de la relación jurídica inscrita, en cambio la posesión otorga una publicidad más equívoca, por lo tanto, en un eventual conflicto entre una relación jurídica exteriorizada por un registro con otra publicitada por la posesión deberá primar la primera. Hay que tener en cuenta, además, que la posesión no es un instrumento adecuado de publicidad tratándose del tráfico inmobiliario, por ello surge una forma especial de publicidad de la transmisión inmobiliaria por medio de la inscripción de las titularidades jurídicas reales en los Registros Públicos especialmente creados para esto”(4). No obstante, nuestro Registro de Predios cuenta con múltiples deficiencias que le impiden otorgar una seguridad total. Así, el sistema registral no nos garantiza la ausencia de duplicidades registrales respecto a los derechos e inmuebles inscritos, esto debido a la falta un sistema de partidas correlacionadas con una base geográfica (catastral), de modo que sea posible una correlación entre cada predio físico con una única partida registral(5)(6).

(2)

GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas S.A, Madrid, 1988, p. 57.

(3)

CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. “La función económica del Derecho: a propósito de los derechos de prenda e hipoteca”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edición, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993, pp. 71-72.

(4)

PIZARRO ARANGUREN, Luis. “Un estudio preliminar sobre la modificación integral del Libro de Derechos Reales del Código Civil de 1984”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edición, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993, p. 215.

(5)

RAVINA SÁNCHEZ, Raúl. “Importancia del saneamiento físico-legal de la propiedad predial”. En: Informativo Inmobiliario. Estudio Jorge Avendaño Valdez. Lima, 2005. (visitada el 21/01/2009).

(6)

Para subsanar esta deficiencia la Ley N° 28294, creó el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios (ley publicada el 21 de julio de 2004 en el diario oficial El Peruano), con la finalidad de regular la integración y unificación de los estándares, nomenclaturas y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro del país, el que se vincula con el Registro de Predios mediante la información catastral. El Reglamento de esta ley fue aprobado por D. S. N° 005-2006-JUS (publicado el 12 de febrero de 2006), el cual estableció el procedimiento de saneamiento catastral y registral de predios a cargo de la Sunarp, que tiene por objeto rectificar las discrepancias existentes entre la información que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en él inscritos –sea que se ubiquen o no en zonas catastradas–. Esta rectificación se efectuará en mérito de la información obrante en los planos catastrales

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Además, debe tenerse presente que la inscripción registral no tiene efectos constitutivos, es decir, no es obligatoria, lo que genera que los propietarios o titulares no necesariamente inscriban sus derechos, produciendo que la realidad registral discrepe de la realidad extrarregistral. De ahí que en el registro figuren muchos inmuebles inscritos a nombre de sus antiguos propietarios. Otro elemento que contribuye a la discrepancia de la realidad extrarregistral y registral es, como se mencionó, la ausencia de una base catastral, lo que genera que muchos de los inmuebles registrados no cuenten con linderos y medidas perimétricas que permitan eliminar cualquier tipo de duplicidad. Estas deficiencias tienen que ser corregidas mediante procedimientos judiciales largos y costosos. Los problemas mencionados pueden solucionarse realizándose una labor de saneamiento inmobiliario con la finalidad de otorgarles a las personas una total seguridad en la adquisición de sus derechos, lo que contribuirá a la mejor explotación económica de los inmuebles. No debe olvidarse que toda inversión en cierta forma está relacionada con la adquisición de estos bienes. Ahora bien, cómo sanear una propiedad puede volverse una pregunta difícil de responder si no conocemos las herramientas legales que debemos aplicar para obtener el saneamiento inmobiliario. Esto implica que previamente identifiquemos los problemas con los que cuenta el derecho de propiedad que impide que se inscriba en el Registro de Predios. Es decir, si la razón de la imposibilidad de su inscripción se debe a una ausencia de título o, por el contrario, si el título con el que cuenta no es suficiente al requerirse la inscripción de un acto previo o que se complete el tracto sucesivo. Una vez que se identifica el problema y se conocen las razones por las que no se puede inscribir la propiedad lo único que queda es recurrir a la norma pertinente a efectos de aplicarla y cumplir con los presupuestos exigidos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP)(7) para inscribir el derecho. En esa línea, creemos que el problema del saneamiento debe ser abordado desde una perspectiva legal y técnica; de tal forma que, además de identificar la problemática legal que presente el caso en concreto, la documentación que se presente al Registro de Predios esté siempre sustentada en datos técnicos preparados por ingenieros y/o arquitectos. La perspectiva legal del saneamiento inmobiliario será abordada a continuación a través del análisis de determinadas figuras jurídicas que permiten solucionar el

levantados por las entidades generadoras de catastro o por el verificador catastral, permitiéndose con ello la actualización de la cartografía base oficial y la información literal o gráfica con que cuenta el Registro de Predios. (7)

Reglamento aprobado por Res. N° 248-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto de 2008.

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problema de la ausencia de título o de tracto sucesivo a fin de obtener que el derecho de propiedad sobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios. En ese sentido, analizaremos jurídica, legal y jurisprudencialmente los títulos que se requieren para lograr la inmatriculación de un predio, obtener su habilitación urbana, independización y/o acumulación.

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Capítulo i Inmatriculación Un problema endémico de la propiedad inmobiliaria en el Perú es que un gran porcentaje de predios no tienen existencia registral, lo que impide que sus propietarios puedan inscribir sus titularidades y beneficiarse de las ventajas que otorga el registro. La falta de inscripción del predio puede deberse a que el predio nunca se registró o porque es parte de otro de mayor extensión. En ambos casos para lograr inscribir la propiedad se requiere que previamente se registren otros actos. La inmatriculación es la primera herramienta que nos permite sanear un inmueble, pues es el acto mediante el cual un predio ingresa por primera vez al registro; también se le denomina primera de dominio. Este acto es exclusivo y excluyente porque por cada inmueble se abre una partida. Asimismo, carece de sustento causal pues su inscripción no emanará de otro derecho previamente inscrito, es decir, constituye una excepción al principio de tracto sucesivo, conforme al artículo 2015 del Código Civil(8), pues el título suficiente para su inscripción se encuentra previsto en el artículo 2018(9). En suma, mediante la inmatriculación se obtiene el punto de partida del historial jurídico del predio en el registro(10). Esto es, el predio que antes no estaba registrado, accede al Registro o nace a la vida registral mediante la inmatriculación (11). Debe tenerse presente que en aplicación del principio de especialidad, cuando se inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirán todos los actos y derechos relativos al bien. A esta técnica de inscripción se le denomina folio real, que es utilizada por los registros de bienes. En estos registros el elemento esencial para abrir una partida registral es el bien y no la persona o titular.

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Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

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Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

(10) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Tecnos, Madrid, 1995, p. 298. (11) ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, José María Bosch Editor, Barcelona, 1994, p. 417.

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En esa línea, es que el artículo IV del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante el RGRP)(12) señala que “por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno”. Esta norma concuerda con el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro Predios que dispone: “Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros”. Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral: “(...) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculación no puede extenderse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta inscrita la misma área, no podría abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los mismos que se encuentran legitimados conforme al artículo 2013 del Código sustantivo (...), salvo que se declare judicialmente su nulidad”. Resolución N° 122-2002-ORLC/TR. j1 “De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripción que sirve para identificarlo en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los titulares de otros derechos sobre él”. Resolución Nº 038-98-ORLC/TR. j2

1. La

usucapión como herramienta para el saneamiento y título

para la inmatriculación

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquisición de la propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesión de un bien. En este caso, la titularidad no se sustenta en el derecho de otro, es decir el usucapiente no hace suyo el bien porque el que lo tenía se lo transfirió (relación de causalidad), sino que se convierte en titular –con independencia de que antes lo fuese otra persona– porque ha venido comportándose como tal(13). En efecto, la circunstancia de que el usucapiente adquiera, independientemente de la existencia de un título que provenga del anterior propietario, e incluso en daño del anterior propietario, depone a favor de la tesis(14) de que es un modo originario de adquisición de la propiedad.

(12) Texto Único Ordenado aprobado por Res. N° 079-2005-Sunarp/sn, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005. (13) ALBADALEJO, Manuel. Ob. cit., Vol. primero, p. 168. (14) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, p. 327.

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La usucapión cumple las siguientes funciones: a) función social; b) otorga seguridad jurídica; y, c) sirve como medio de prueba de la propiedad. a)

Función social

La función social que cumple la usucapión es otorgar la propiedad de un bien a quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios años y que no se opuso a la posesión ejercida por el ocupante. De esta manera la “función social de la usucapión es evitar controversias sobre la titularidad de los bienes a través de comprobar la posesión por largo tiempo, con lo cual se regularizan las situaciones de hecho socialmente ventajosas (explotación económica de los bienes) frente a situaciones de vacua titularidad sin contenido social ni económico(15). b)

Otorga seguridad jurídica

La prescripción adquisitiva otorga seguridad jurídica al poseedor pues es un modo de adquirir la propiedad del bien que se explota, cumpliendo de esta forma con su función social. En ese sentido, se señala que la usucapión otorga: “Seguridad a la relación jurídica del hombre con la cosa que explota y permitir así que se cumpla con la función social que debe cumplir siempre el dominio, es decir que las cosas se trasmitan fácil a aquellas personas que verdaderamente las necesita y pueda explotar y ejercer en su totalidad los tres poderes que cualquier sujeto puede tener sobre las cosas”(16). Además, también se ha señalado que “la usucapión, al igual que el registro, son instituciones que se fundamentan en el principio de seguridad jurídica. En el primer caso nos encontramos ante una figura en la cual se reconoce que el tiempo es finalmente el más poderoso aliado del Derecho”(17). Por ello, es correcto concluir como lo hace Sosaya Becerra que en el procedimiento de la usucapión se debe otorgar las mayores seguridades para declarar y reconocer la propiedad(18). c)

Medio de prueba de la propiedad

La prescripción adquisitiva además de sus funciones social y de seguridad jurídica que otorga al poseedor, sirve como medio de prueba de la propiedad a tal punto que permite sanear esta última. En efecto, hace ya mucho tiempo un reconocido autor expresó que:

(15) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005, p. 663. (16) PEÑA QUIÑONES, Ernesto y PEÑA RODRÍGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes. Legis, Bogotá, 2006, p. 724. (17) GONZALES BARRÓN, Gunther, citado por BECERRA SOSAYA, Marco. “¿Se debe siempre notificar al titular registral en un procedimiento de prescripción adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo N° 667 y acabar con un injusto”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 117, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2008, p. 45. (18) BECERRA SOSAYA. Ob. cit.

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“La prescripción adquisitiva ha sido introducida para asegurar la victoria no del espoliador, sino del legítimo propietario, ne dominia in perpetuum incerta maneante; es preciso ver en ella un medio de prueba de la propiedad; la ley acude en ayuda del legítimo propietario valiéndose de una presunción; la obra del tiempo es una obra de consolidación no de expoliación; la prolongación del estado de hecho denuncia, descubre el derecho, pero no está de modo alguno destinada a desconocerlo ni a ahogarlo”(19). Posición que ha sido adoptada por la doctrina nacional la que ha señalado que: “La verdadera función de la usucapión no es facilitarle las cosas al usurpador, sino servir de prueba definitiva de la propiedad a favor del adquiriente a título derivativo, pueda ampararse en la posesión a título de dueño por el término de ley, de tal manera que la usucapión sirve para subsanar la eventual irregularidad o nulidad de los títulos (...). La usucapión nace como un mecanismo de prueba definitiva de la propiedad, con lo cual se evitan indefinidas controversias respecto a las transmisiones sucesivas del bien, y se logra dotar de una relativa seguridad a la atribución y circulación de la riqueza”(20). El hecho de servir la usucapión como medio de prueba la convierte en una herramienta de saneamiento de la propiedad por cuanto el derecho del usucapiente será oponible a cualquier persona que alegue tener un mejor derecho que él. Esta característica saneadora(21) incluso beneficiará a quien alegue haber obtenido la propiedad en mérito a un título derivativo, pero que por diversas razones no pudo consolidar su derecho mediante su inscripción. En efecto, aunque se alegue haber adquirido la propiedad del bien por un título derivativo, el poseedor puede lograr que se le declare propietario aplicando la prescripción corta o larga dependiendo de si su título califica como justo. En caso contrario, tendrá expedito el camino para obtener la propiedad por prescripción larga siempre que cumpla con sus requisitos (posesión como propietario por diez años, de manera continua, pacífica y pública). Por otro lado, es incorrecto negar el derecho de sanear la titulación vía prescripción larga a quien considera haber adquirido la propiedad de un bien por título derivativo (la llamada “prescripción” del propietario) y bajo el argumento de que se estará adquiriendo nuevamente el bien por usucapión. En nuestra opinión, tal razonamiento dejaría sin contenido a la institución, pues estaría valorando sus funciones (social, seguridad jurídica y medio de prueba). En estos casos, el hecho de que por contrato se haya adquirido el bien no le hace perder la naturaleza originaria a la

(19) JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, vol. III. La propiedad y los otros derechos reales principales. Ediciones Jurídicas Europa-América y Bosch y Cía. Editores, Buenos Aires, 1950, p. 176. (20) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 663. (21)

Marco Becerra citando a Posner señala que la posesión adversa –usucapión– también tiene una función más ordinaria: corregir los títulos, por lo que concluye que la prescripción adquisitiva tiene un objetivo saneador, aproximando al registro hacía la realidad. BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 45.

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usucapión, pues el contrato solo servirá como prueba para acreditar la forma como se obtuvo la posesión. Sobre el particular, se ha dicho que: “(…) la usucapión (en particular la ‘larga’) debería cumplir la función (jurídica y también económica) de ‘curar’ todo problema adquisitivo de derechos reales, haciendo que el hecho mismo de la posesión para sí de un bien por el tiempo previsto por ley se vuelva ella misma en fuente (o si se quiere, en ‘modo’) de adquisición del derecho. (…) pedida la declaración de usucapión, lo único que debería verificarse es la concurrencia de sus elementos y establecer sus consecuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro título (repito, válido o no, eficaz o no) de adquisición del derecho, prescindiéndose cualquier otra consideración atinente a la situación pasada que no constituya uno de sus elementos. (…) Ergo, cuando nuestros jueces ven un ‘imposible jurídico’ en la adquisición del derecho real por usucapión cuando el propio actor afirma haber ‘comprado’ (y lo mismo valdría si alegaran otro título de adquisición) el bien de ‘su anterior propietario’ no solo se crean un falso problema sino que neutralizan la función del instituto, es decir, mantienen la situación posesoria en la incertidumbre, sin dejar de decir que por lo general cuando un actor afirma que ‘compró’ el bien es para dejar sentado que su posesión fue, durante todo el plazo legal, como propietario, es decir, a efectos, justamente, de poder obtener la declaración de usucapión”(22). La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta posición, pues ha señalado en la Casación N° 2750-2003-La Libertad j3 , que: “El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin”. Igualmente consideró en la Casación N° 2432-2000-Lima j4 que: “Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone demanda de prescripción adquisitiva porque los demandados tienen su título de propiedad inscrito en los Registros Públicos no hay impedimento para invocar la prescripción, porque si tuviera un título de propiedad válido e inscrito en los Registros Públicos, no tendría la necesidad de interponer la demanda de prescripción”.

(22) ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido previamente por compraventa”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 87, Gaceta Jurídica, Lima, diciembre, 2005, pp. 141 y 142.

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Negar la posibilidad de que el poseedor que se considere propietario de un bien pueda sanear su titulación valiéndose la prescripción adquisitiva larga sería desconocer las funciones de la usucapión. Esto en cierta forma lo ha señalado la Corte Suprema en uno de los considerando, de la Casación N° 2432-2000-Lima. j4 “La usucapión es, antes que nada, el medio por excelencia de prueba de la propiedad, y por tanto es un mecanismo idóneo para el mismo propietario, sea que este cuente con requisitos de orden jurídico formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de requisitos formales, por no haber tenido nunca o por haberlos extraviados (por ejemplo: los títulos) o por ser de dudosa configuración”.

2. El registro y la prescripción La seguridad que otorga el registro está sustentada en los principios de publicidad, legitimación y fe pública registral, que garantizan al adquiriente la oponibibilidad de su derecho frente a los terceros. No obstante, el sistema registral tiene la debilidad de no ser oponible a aquel que adquiere un bien por usucapión, “el registro puede oponerse a todo menos al poseedor que ha sumado más de diez años de posesión (directa o por suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesión se convierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la inscripción registral, a pesar de que resulta obvio que el último es un signo mucho más perfecto y cierto”(23). En efecto, tal como regula el Código Civil, al instituto de la prescripción adquisitiva y al principio de fe pública registral se puede concluir que quien adquiere por prescripción un bien vence al titular registral. Así, de acuerdo con el artículo 952 del Código, quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario, siendo la sentencia título suficiente para la inscripción de la propiedad del prescribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño. La frase “se le declare propietario” contenida en el artículo 952 nos refiere que la sentencia de prescripción es meramente declarativa del derecho, por lo que no será necesario que se inscriba el derecho en el registro a efectos de que este se constituya. Por su parte, el principio de fe pública registral solo otorga seguridad en los casos de resolución, rescisión, anulación del derecho del legitimado por el registro para transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripción. Ello se advierte claramente del artículo 2014 del Código Civil(24).

(23) BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. Derecho y economía. El análisis económico de las instituciones legales. Palestra Editores, Lima, 2003, p. 162. (24) El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

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Ahora bien, como el derecho de propiedad del prescribiente no consta en el registro, podría pensarse que al actual titular registral, que no conoce de la situación, no le será oponible. No obstante, el derecho de propiedad del prescribiente vencerá al del actual titular registral, pues su propiedad habrá nacido con anterioridad a la inscripción del dominio de aquel. Por esta razón, se exige a su vez que a efectos de registrar su derecho el prescribiente haya demandado al titular registral y que el notario o el juez, según sea el caso, lo haya declarado propietario, en cuyo supuesto la sentencia o el acta notarial tendrán efectos retroactivos desde la fecha en que el prescribiente cumplió el tiempo señalado por la ley para ser considerado propietario. Lo recién mencionado es sumamente importante, pues el atributo de la retroactividad de la prescripción hace innecesario que el prescribiente anote su demanda en la partida registral del inmueble. Incluso si el bien es adquirido del demandado por otra persona tampoco esta última estará protegida por el principio de fe pública registral, debido a que el modo de publicitar la prescripción adquisitiva será justamente la posesión del inmueble. Así, es correcto decir que: “(...) aun quien adquiere con buena fe registral puede verse desplazado por un prescribiente. Esto obliga a un eventual comprador a verificar no solo la información registral (pues la posesión del prescribiente no necesariamente aparecerá inscrita allí), sino también el estado posesorio del bien, con los riesgos y costos implícitos (…) La buena fe registral es entonces un remedio frente a situaciones específicas prefijadas y no contra cualquier acto o hecho jurídico que no conste en registros. Es en estricto una protección de corte contractual o negocial (y no real) frente a causales de invalidez o ineficacia. Por tal motivo, el prescribiente vence siempre al tercero registral, sin importar si el derecho de este es anterior o posterior”(25).

2.1. Prescripción adquisitiva notarial La prescripción adquisitiva puede declararse judicial y notarialmente. La Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (en adelante la Ley N° 27157) (26) y la Ley N° 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones

(25) MESINAS MONTERO, Federico. “La prescripción adquisitiva de dominio frente al Registro”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 90. Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 260. (26) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.

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(en adelante Ley N° 27333)(27), regulan el procedimiento de prescripción adquisitiva notarial. Para que el notario declare propietario a una persona por prescripción no tiene que haber oposición, en cuyo caso el notario dejará de asumir competencia comunicando el hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral, quedando expedito el derecho del solicitante para presentar su demanda en sede judicial. Según el texto de la Ley N° 27157, la prescripción adquisitiva notarial procedía solo sobre inmuebles urbanos e inmuebles con edificaciones materia de regularización. Pero debido a las modificaciones que sufrieron la ley y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2008-MTC (Texto Único Ordenado aprobado por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA)(28), y a la emisión de normas que precisaron los trámites de regularización, se generó confusión en sede registral en relación con la naturaleza de los predios que podían acogerse al procedimiento notarial, esto es, no se sabía si el procedimiento era extensivo tanto a los predios urbanos como a los rústicos. Asimismo, existía la duda de si para el caso de los predios rústicos se requería que la habilitación urbana esté inscrita. Sobre el tema, si bien el artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157 estableció la aplicación obligatoria de la norma a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos, el artículo 4 del reglamento señaló que los terrenos sobre los cuales se encontraban las edificaciones sujetas a regularización debían contar “por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana”. La Ley N° 27333, en el literal k de su artículo 5 extendió el trámite notarial de prescripción adquisitiva tanto a los predios ubicados en zonas urbanas como a los terrenos que no cuenten con edificaciones. En esa línea, el numeral 5.1 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN, aprobada por la Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN(29), señaló que procede la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio y de formación de títulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con zonificación urbana. Asimismo, dispuso que tal criterio se aplique también a la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y su reglamento.

(27) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de julio de 2000. (28) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 8 de noviembre de 2006. (29) Resolución publicada en el diario oficial El Peruano el 16 de octubre de 2006.

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Posteriormente, el artículo 4 del Reglamento de la Ley N° 27157 fue modificado por el Decreto Supremo Nº 011-2005-VIVIENDA(30), estableciéndose que la regularización comprendía a edificaciones existentes sobre: a) predios urbanos; b) terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea y c) predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente de Predios. El Decreto Supremo Nº 003-2006-VIVIENDA(31), publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de febrero de 2006 precisó que “el trámite de regularización de edificaciones no es de aplicación para las obras que se ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, zonas monumentales, centros históricos y sus áreas circundantes de protección”. En ese contexto el Tribunal Registral, aprobó en el XIX Pleno el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere de resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 214-2006-SUNARP-TR-L. j5 En consecuencia, al no exigir el literal k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 una edificación para la procedencia del trámite de prescripción adquisitiva de dominio, no resulta necesario que el inmueble a inmatricular sea objeto de un procedimiento de regularización. Esa es la conclusión a la que llegó el Tribunal Registral, en la Resolución N° 077-2005-SUNARP-TR-L j6 que sustenta el siguiente criterio de observancia obligatoria adoptado en el XI Pleno: “Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización”.

3. Presupuestos para la inmatriculación Para la inmatriculación de un predio se requiere que se identifique el bien, vale decir que se describa exactamente su ubicación, señalándose su área, linderos y medidas perimétricas, así como que se acredite la propiedad.

(30) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo de 2005. (31) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de febrero de 2006.

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Para identificar el bien se debe cumplir con presentar los planos que establece el RIRP. En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar títulos de los cuales se desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencionó, nos puede ayudar la institución de la usucapión. El artículo 2018 del Código Civil señala mediante qué títulos puede acreditarse propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculación. Así, la norma exige la exhibición de títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. Los artículos 17 y 18 del RIRP desarrollaron esta norma estableciendo las reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años y en mérito a títulos que no requieren esa antigüedad.

4. La inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad no menor de cinco años

Como mencionamos el artículo 2018 del Código Civil exige que el título que se presente al registro para la inmatriculación de un predio, sea uno que tenga una cierta antigüedad, la cual es de cinco años por lo menos. Este plazo no es arbitrario, sino que guarda relación con el plazo de la llamada prescripción corta, es decir mediante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesión con justo título y buena fe durante cinco años, tal como lo dispone el artículo 950 del referido Código. Con relación a ese plazo, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil se señala que: “Este periodo de 5 años resulta bastante menor que el señalado en el artículo 1046 del Código Civil del 36. No es, sin embargo, una reducción arbitraria, sino que obedece a la disminución del plazo practicada en el artículo 950 de nuestro Código, que establece en 5 años el plazo de prescripción adquisitiva con justo título y buena fe”(32). Se puede decir, por lo tanto, que la inmatriculación de un predio en mérito a títulos con antigüedad no menor de cinco años se debe sustentar en la adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva corta, ya que en este caso, el justo título y la buena fe rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad(33). El justo título no es más que la causa mediante el cual el poseedor adquirió la posesión del bien. Al respecto Gunther Gonzales señala que: “El título debe ser ‘justo’, es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad, con el único defecto de la falta de titularidad. Además, el título debe ser

(32) Exposición de motivos oficial del Código Civil. Registros Públicos. Separata especial de El Peruano, publicada el 19 de noviembre de 1990, p. 18. (33)

GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 683.

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‘verdadero’ por lo que el acto o el negocio jurídico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de un título simulado o putativo. Por último, el título debe ser ‘válido’, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque sí se admiten los títulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validez hasta que judicialmente se declare lo contrario”(34). Adicionalmente, ese título debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. De acuerdo al artículo 916 del Código Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título. En ese sentido, será suficiente para la inmatriculación de un predio que se presente un justo título que cuente con una antigüedad de cinco años o en su defecto deberán presentarse los títulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo requerido, pues debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de su transferente, de acuerdo al artículo 898 del Código Sustantivo. Asimismo, como lo dispone el artículo 17 del RIRP, tampoco será necesario que la inmatriculación se sustente en una pluralidad de títulos con antigüedad de cinco años, pues basta que un título tenga por sí solo la antigüedad requerida, computándose el plazo desde la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. Por lo expuesto, es claro que cualquier título por el que se adquiera la propiedad de un predio es suficiente para la inmatriculación. Así, esta se puede dar también en mérito a un testamento, para lo cual se requerirá que se individualice el predio transferido, computándose el plazo del título desde la fecha del fallecimiento del testador, como lo dispone el referido artículo 17 del RIRP.

5. Inmatriculación en mérito a título supletorio Otro de los títulos a través de los cuales se puede inmatricular un inmueble son los denominados títulos supletorios, que son otorgados judicialmente a favor de quien se considera propietario pero que no cuenta con título, porque este se le perdió o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de su pretensión es la posesión del bien. En esta clase de procesos, la sentencia obligará al demandado a entregar los títulos supletorios. La doctrina define al título supletorio como: “el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que no cuenta con títulos comprobatorios de su dominio, y en consecuencia requiere

(34)

Ídem, p. 684.

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de un título subsidiario que reemplace el que le falta, ya sea porque nunca lo tuvo o porque se le extravió”(35). “los títulos supletorios provienen de procesos judiciales (y notariales) que busca que se otorgue el título de propiedad que carece de documentos que acrediten su derecho. (…) El rol de la posesión en los títulos supletorios es distinto: busca propiedad, más que adquirir la misma”. El juez no declara al demandante propietario por el mérito de la posesión, sino que ordena que en razón de ella se extiendan los títulos acreditativos de la propiedad. La condición jurídica del demandante no cambia. Sigue siendo propietario, como lo era antes del proceso judicial, pero ahora cuenta con documentos –los títulos– que acreditan su derecho. En realidad los títulos supletorios se amparan en la prescripción, pues esta sirve para probar o acreditar la propiedad”(36).

5.1. Formación de títulos supletorios en sede notarial La Ley N° 2715 faculta a los notarios a otorgar la formación de títulos supletorios. El procedimiento de formación de títulos supletorios está regulado en el reglamento de la Ley N° 27157. Así, en el artículo 37 del reglamento se establece que la formación de títulos supletorios procede: -

Cuando el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito, para lo cual el solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco años de posesión.

-

Cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no tienen la antigüedad de cinco años. En este caso, no será necesario que el solicitante acredite los cinco años de posesión a que se refiere el párrafo precedente.

Al igual que en el caso de la prescripción adquisitiva, la Ley N° 27333, en el literal k) de su artículo 5 extendió el trámite notarial de otorgamiento de título supletorio a los terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Esta norma implícitamente excluyó a los predios que no son urbanos o que no se encuentren en zonas urbanas. Por esta razón, lo señalado el numeral 5.1 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN aprobada por la Resolución Nº 490-2003SUNARP-SN, es aplicable para la formación de títulos supletorios.

(35)

GONZALES BARRÓN, Gunther. “Prescripción adquisitiva y los títulos supletorios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 29, Gaceta Jurídica, Lima, febrero, 2001, p. 57.

(36) AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Comentario al artículo 2018 del Código Civil”. En: Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas. Gaceta Jurídica, Lima, 2005, pp. 452 y 453.

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Por otra parte, el artículo 6 de la Ley N° 27333 dispone que cuando se haya solicitado la declaración notarial para la primera inscripción de dominio sobre la base de títulos con por lo menos cinco años de antigüedad, el notario verificará que se trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurídicos de enajenación, salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para el acto. El Notario también verificará el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los documentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos. La Corte Suprema en la Casación N° 736-2002-Cañete j7 , se ha pronunciado respecto al otorgamiento de título supletorio regulado por la Ley N° 27333, señalando que: “El principio jurídico recogido por la Ley Nº 27333 (relativo a bienes urbanos) (...), debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trámite para la primera inscripción de dominio) permite la declaración notarial de formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio, lo que significa que el legislador ha pensado que la formación de los anotados títulos supletorios sirve también para facilitar la primera inscripción registral del predio”.

5.2. Formación de títulos supletorios en sede judicial La pretensión del título supletorio procede solo sobre predios no registrados, pues es un mecanismo de inmatriculación que lo ejerce quien desea adquirir la propiedad o el propietario que carece de documentos que acrediten su derecho. La Casación N° 1043-2001 Juliaca-San Román-Puno j8 , reafirma que “el título supletorio procede solo cuando el inmueble no está inscrito”. La formación de títulos supletorios en sede judicial está regulada por los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil. Este Código, a diferencia de la Ley N° 27157 y su reglamento, no regula de manera expresa los requisitos para el otorgamiento de títulos supletorios. No obstante, como el sustento de otorgamiento del título supletorio es la posesión, se puede concluir que al efecto deben acreditarse por lo menos diez años de posesión del predio. Y es que si se carece de título el argumento de la pretensión será la posesión y para que esta se convierta en propiedad tiene que ser ejercida por lo menos por diez años. En ese sentido, es correcto considerar que se puede recurrir alternativamente a la prescripción adquisitiva o al otorgamiento de títulos supletorios en estos casos, debiendo cumplirse los requisitos y presupuestos fijados para ambas figuras. La Corte Suprema en la Casación N° 2448-2006-Lima j9 señaló: “Si el título comprobativo de su derecho de propiedad se pierde, extravía o deteriora al punto de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita

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su derecho pero no la condición de propietario, puede optar por ejercer la pretensión de títulos supletorios, para que supla el anterior. Sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria del inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de su derecho mediante el título que obtuvo pero que se perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la usucapión, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso; pero que será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se decidió. Realizándose una interpretación teleológica del literal del artículo 504 del Código Procesal Civil, se puede apreciar que no existe obstáculo alguno para que un propietario con título de propiedad imperfecto, pueda demandar título supletorio, toda vez que la finalidad de este proceso es sanear el título de propiedad, a fin de que mediante sentencia judicial, se obtenga el mérito de un documento público susceptible de inscripción registral(37). Ahora bien, como lo señala la doctrina y la jurisprudencia, el título supletorio procede solo cuando no se cuenta con el título que acredite la propiedad. En ese sentido, no procederá el otorgamiento de título supletorio sustentado en títulos de propiedad con menos de cinco años de antigüedad, pues tal supuesto solo está regulado en la Ley N° 27157. Al respecto, Gunther Gonzales señala que: “Resulta evidente que el solicitante de títulos supletorios carece de documentos comprobativos de su dominio, por ello, su posesión debe extenderse por todo el tiempo de aquella que sirve para adquirir por usucapión extraordinaria, que en nuestro caso actual es diez años tratándose de bienes inmuebles (art. 950, primer párrafo, CC). Por lo tanto, la formación de títulos supletorios requiere que el solicitante acredite una posesión por dicho término. (…) Por tal razón llama poderosamente la atención que el reglamento permita que el solicitante de títulos supletorios se limite a probar la posesión de cinco años (art. 37, primer párrafo). No se entiende la causa por la cual se flexibiliza el término de la posesión a favor de alguien que no exhibe ningún título a favor. Más contradictoria resulta esta situación, si tenemos en cuenta que, a falta de norma expresa,

(37) En este fallo se estará afirmado que una sentencia en contra en el proceso de prescripción adquisitiva afectará la posibilidad de demandar título supletorio. Si esta es la orientación, la consideramos equivocada, puesto que el proceso de título supletorio es totalmente autónomo y sus presupuestos y requisitos no tienen nada que ver con la prescripción adquisitiva. De esta manera, si se pierde en este último proceso no habría inconveniente para demandar título supletorio.

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en el ámbito judicial se exigiría el término de diez años para que el demandante pueda pretender la formación de títulos supletorios; salvo que se interprete –sin mayor fundamento– que en este ámbito también se aplica el plazo de cinco años”(38).

6. Inmatriculación

en mérito a títulos que no requieren de una

antigüedad de cinco años

El artículo 18 del RIRP, establece cuáles son los títulos que no requieren una antigüedad de cinco años para permitir la inmatriculación de predios. Estos títulos son: a) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario registral de formación de títulos supletorios. b) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio. En el caso de la sentencia judicial: c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales. d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas. e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate. f) Otros que señale la ley.

7. Planos a presentarse para la inmatriculación Como mencionamos para la inmatriculación de un predio se requiere que se identifique plenamente el bien, vale decir, que se describa exactamente su ubicación, señalando su área, linderos y medidas perimétricas, dimensiones y demás características físicas. El artículo 20 del RIRP exige que se presenten planos catastrales. Estos planos tienen como finalidad que el registro determine, a través de su área de catastro, que la totalidad o parte del predio no se encuentre ya registrado, evitando de esta forma duplicidad de partidas o superposiciones. Al respecto, Fernando Tarazona señala que: “La presentación del plano catastral del predio o, en su caso, plano de ubicación, permite no solo determinar los aspectos físicos relevantes del terreno a inmatricular, sino también determinar su ubicación exacta dentro del catastro, circunstancia que resulta fundamental para su localización y diferenciación de

(38) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Prescripción adquisitiva y los títulos supletorios”. Ob. cit., p. 60.

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otros predios. (…) Teniendo un predio perfectamente diferenciado y localizado en el plano catastral se puede determinar si se encuentra registrado o no, o en su caso, si existe superposición con uno ya registrado, de acuerdo con la confrontación que se realice con el registro gráfico de predios que lleva el registro”(39). Así, cuando el predio a inmatricular sea urbano y esté ubicado en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral se presentará el plano catastral y código catastral(40). En caso de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la municipalidad distrital correspondiente(41). En el caso de predios rurales ubicados en áreas catastradas, según el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA(42) se requiere presentar el certificado de información catastral otorgado por la entidad competente para su expedición. Cuando los datos técnicos del documento que acredite la propiedad no concuerden con la información que obra en el catastro, el Cofopri(43) emitirá el Instrumento de Formalización respectivo el cual se presentará al Registro de Predios conjuntamente con el certificado de información catastral para su inmatriculación. Tratándose de predios rurales ubicados en áreas no catastradas, según el artículo 87 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, en tanto el Cofopri no haya efectuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el Registro de Predios no podrá exigir la presentación de Código de Referencia Catastral ni la visación del plano. En este caso será suficiente la presentación del certificado negativo de zona catastrada emitido por el Cofopri, el plano perimétrico y memoria descriptiva elaborados por el

(39) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “La primera inscripción de dominio como mecanismo de exclusión en el ejercicio del derecho de propiedad sobre inmuebles”. En: Actualidad Jurídica. N° 168, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre 2007, p. 38. (40) El D. S. Nº 002-89-JUS, estableció que para la inscripción de la primera de dominio, subdivisión, acumulación de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o de levantamiento catastral, se debe presentar código y plano catastral emitido por la oficina de catastro distrital. (41) De acuerdo con el artículo 6, numeral 6.3, de la Ley Nº 27333, para la inmatriculación de predios en mérito a formación del título supletorio otorgado en sede notarial no será exigible la documentación catastral establecida en el D.S. Nº 00289-JUS. En aplicación de esta norma consideramos que tampoco debe ser exigible dicha información catastral para la inmatriculación de predios por prescripción adquisitiva notarial. (42) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de diciembre de 2008. (43) Por el D.S. N° 005-2007-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2007, se aprobó la fusión del Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - Cofopri. La fusión indicada se realiza bajo la modalidad de fusión por absorción, correspondiéndole al Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - Cofopri la calidad de entidad incorporante. El D. Leg. N° 1089, publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de junio de 2008, creó el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales y dispuso que el Cofopri asuma de manera temporal y excepcional, por el plazo de cuatro años, las competencias para la formalización y titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas. Asimismo, estableció que el Cofopri también asuma los procedimientos de reversión de predios rústicos adjudicados a título oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se refiere la Ley N° 28667.

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profesional inscrito en el índice de verificadores de la Sunarp y el título a que alude el artículo 2018 del Código Civil. Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales. Los requisitos generales que deben cumplir los planos están regulados, por la Directiva N° 0082004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro, aprobada por la Resolución N° 296-2004SUNARP-SN(44). Esta norma establece en su disposición 5.1 que: “Los planos de ubicación y perimétricos de predios urbanos y rurales que se presenten al registro, además de utilizar los parámetros establecidos en el Título II Capítulo XVII del Reglamento Nacional de Construcciones, deben estar elaborados en una escala gráfica que permita la visualización y verificación de los datos técnicos. El plano perimétrico debe contener el cuadro de datos técnicos donde obren los vértices debidamente georreferenciados, en coordenadas UTM, datum oficial, y debe estar visado por el profesional competente para ello, que se responsabilice por la facción del documento cartográfico. En los casos que no sea posible presentar planos en un sistema georreferenciado, por estar referidos a predios ubicados en zonas no catastradas, se presentará planos en los que la localización y ubicación del predio se realice en función a aspectos físicos resaltantes y no perecederos del predio, los que deben estar firmados y suscritos por el verificador competente. Los planos de lotización que se presenten al registro, deben contar con un cuadro resumen en el que se describa las áreas por manzana, así como con un cuadro general de datos técnicos, debiendo adjuntarse asimismo el plano de ubicación a escala conveniente. Para los casos en que el plano haya sido diseñado asistido por computadora (CAD), el usuario podrá adjuntar la información gráfica y literal correspondiente en medios magnéticos”. Estos planos son evaluados por el área de catastro del Registro, la que debe emitir un informe técnico(45) sobre la base de la información gráfica con la que cuente dicha área. El informe tendrá por objeto señalar si existe o no superposición con

(44) Res. 296-2004-SUNARP-SN publicada en el diario oficial El Peruano el 5 de julio de 2004. (45) Conforme a la disposición 5.1. de la Directiva N° 008-2004-SUNARP/SN, se requiere informe previo del área de catastro a efectos de que se puedan inscribir los siguientes actos: a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados. c) Lotizaciones no aprobadas mediante resolución municipal. d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios, respecto de su matriz. También requerirán informe técnico previo del área de catastro las solicitudes de búsqueda catastral. La incorporación de un predio al registro, así como las modificaciones físicas que se inscriban, haya o no mediado informe técnico del área de catastro, deberán ser comunicadas a dicha área a fin que esta actualice su base de datos.

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propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. El informe que realice el área de catastro debe ser motivado. Así lo señaló el Tribunal Registral en la Resolución N° 189-2006-TR-T: “Las áreas de catastro, como parte de la Administración Pública, están obligadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las afirmaciones y las conclusiones técnicas contenidas en sus informes, explicando los medios y la ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivación resiente el derecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral 1.2 del artículo IV del Título Preliminar de la Ley Nº 27444”(46). El informe es vinculante para el registrador solo en su aspecto técnico. Esto se estableció como criterio de observancia obligatoria, aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral: El informe del área de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público. Criterio sustentado en la Resolución Nº 130-2004-SUNARP-TR-A. j10 En caso de que por falta de información en el catastro de la oficina registral no pueda determinarse si el predio cuya inmatriculación se solicita, se encuentra registrado o se superpone con otro ya inscrito, ello no impedirá la inmatriculación. Así lo acordó el XII Pleno del Tribunal Registral: “No impide la inmatriculación de un predio el informe del área de catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T. j11 En los antecedentes de la Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN se señala que las áreas de catastro de algunas zonas registrales tienen limitaciones en su capacidad operativa, por lo que es razonable que algunas de ellas no puedan determinar con exactitud si el predio a inmatricularse se encuentra o no inscrito. En ese sentido, consideramos acertado el precedente vinculante pues tal deficiencia no debería impedir la inmatriculación del predio ya que el informe del área de catastro no es vinculante. Será el registrador quien decida si se inmatricula o no el predio, siempre y cuando que de la documentación presentada se advierta su existencia y la titularidad del solicitante.

(46) (visitada el 23/01/2009).

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Cabe mencionar que en caso el informe técnico de catastro determine que el predio no se encuentra inscrito, a efectos de que proceda la immatriculación del predio se requiere que los planos grafiquen el límite o límites distritales correspondientes.

8. Títulos que dan mérito a la inmatriculación En virtud del principio de titulación auténtica toda inscripción se realiza por título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. En estos casos, las inscripciones se tendrán que sustentar en traslados o copias certificadas expedidas por notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz. Por su parte, cuando la inscripción se realice en virtud de documento privado se tendrá que presentar el documento original con firmas legalizadas notarialmente. De lo expresado se puede deducir que ninguna inscripción se podrá sustentar en copias legalizadas de documentos. No obstante, tales documentos podrán adjuntarse a la solicitud de inscripción siempre y cuando coadyuven a que se realice la inscripción. Las sentencias, las resoluciones y los laudos arbitrales que ponen término al procedimiento son inscribibles. Lo son también las sentencias judiciales y laudos arbitrales pronunciados en el extranjero, que se inscribirán siempre que los tribunales peruanos otorguen el correspondiente exequátur según las normas establecidas en el Código Civil, el Código Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje, en su caso. Para la anotación de demandas interpuestas ante tribunales extranjeros, se requiere autorización del Poder Judicial. Sobre el particular, el Tribunal Registral señaló: “El título auténtico que contiene la causa directa e inmediata de la inscripción debe tener existencia al momento de su presentación al registro, pues de lo contrario no sería posible concretar jurídicamente que los efectos que produzca la inscripción se retrotraigan a la hora y fecha de su presentación. Por lo que la falta de conclusión de una escritura pública no la convierte en nula y mucho menos al acto jurídico que contiene, sino en irregular”. Resolución Nº 0232004-SUNARP-TR-T. j12 El artículo 18 del RIRP señala cuáles son los títulos que dan mérito a la inmatriculación de un predio.

8.1. Formalidad de la sentencia judicial Para la inmatriculación de un predio por sentencias de prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios, la sentencia debe cumplir con las formalidades establecidas en el artículo 8 del RIRP, es decir que se remita al registro a través de

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un parte judicial que contenga copia certificada de ella y de los actuados pertinentes. Además, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o de bien conyugal de dichos derechos sobre el predio. Tratándose de bienes conyugales se indicará el nombre de los cónyuges.

8.2. Formalidades

del título que dan mérito a la inmatriculación

por prescripción adquisitiva o por formación de título supletorio otorgado notarialmente

De acuerdo con el artículo 18 del RIRP para la inmatriculación de un predio por prescripción adquisitiva o formación de título supletorio declarado notarialmente, se debe presentar el parte notarial de la escritura pública o el formulario registral. Esta formalidad se sustenta en la modificación tácita del artículo 42 del Reglamento de la Ley Nº 27157 por el artículo 5 literal f) de la Ley Nº 27333: En efecto, el artículo 42 del Reglamento de la Ley N° 27157 establecía que: “El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el otorgamiento de títulos supletorios es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso”. A dicha acta debía adjuntarse al Formulario Oficial Registral (FOR), a efectos de que el notario la presente al registro, de conformidad con lo previsto en el artículo 31 del mismo reglamento. Por su parte, el artículo 5, literal f), de la Ley Nº 27333, señala: “(...) el notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos”. El artículo 6.1 de Ley 27333, extendió los alcances del procedimiento establecido para la declaración notarial de prescripción adquisitiva a la formación de títulos supletorios. Como se puede advertir, de acuerdo con el artículo 42 del Reglamento de la Ley N° 27157, el título suficiente para la inscripción de la prescripción adquisitiva y los títulos supletorios era el acta notarial, lo que cambió con la Ley N° 27333,

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norma que dispuso que el título para inscribir tales actos es el formulario registral o la escritura pública.

8.3. Resolución judicial de adjudicación por remate Como mencionamos, el literal e) del artículo 18 del RIRP, establece como título que da mérito a la inmatriculación, la adjudicación judicial del predio por remate. Esta disposición tiene como fuente el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, que señala: “Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 188-2002-SUNARP-TR-L. j13 En esta resolución el Tribunal Registral consideró que en el supuesto de títulos otorgados por el Poder Judicial, como el caso de los títulos supletorios, se hace una verificación del derecho de propiedad, por lo que existe certeza del dominio. Es por ello que a las resoluciones de adjudicación en un proceso de remate debe aplicarse por analogía el tratamiento de los títulos supletorios, en lo que respecta a la inexigibilidad de una antigüedad determinada. Sobre este criterio Avendaño Arana señala que: “El remate no sanea cualquier vicio anterior, ya que, a diferencia de lo que ocurre con la prescripción adquisitiva o con los títulos supletorios, en un proceso judicial sobre obligación de dar suma de dinero no se discute ni menos se acredita el derecho de propiedad sobre el inmueble que se remata y se adjudica. Cuando se adjudica un bien en un remate judicial el adjudicatario lo adquiere en los mismos términos que el anterior propietario. Si el derecho de propiedad no estaba acreditado, tampoco lo estará el adjudicatario. Por cierto, que los gravámenes sobre el bien se levantan, por disponerlo así el Código Procesal Civil, pero el derecho de propiedad no se sanea. Salvo que haya una norma expresa como ocurre con la expropiación (en la que la ley dice que se extinguen todos los derechos incompatibles con la expropiación), el derecho de propiedad debe mantenerse incólume. Esto significa, que el propietario siempre podrá reivindicar su bien, aunque este haya sido rematado, salvo que el adjudicatario pueda luego ampararse en la prescripción adquisitiva”(47).

(47)

AVENDAÑO ARANA, Francisco. Ob. cit., pp. 454 y 455.

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Sobre el particular, convenimos con Avendaño Arana en que la adjudicación judicial de un inmueble no sanea la propiedad puesto que solo tiene como finalidad transferir esta última libre de cargas y gravámenes al adjudicatario. No obstante, en nuestra opinión al permitirse la inmatriculación por una resolución judicial se permite que el predio ingrese al tráfico de una manera más segura. Además, como la inmatriculación vía adjudicación tiene como sustento un mandato judicial, ella en cierta forma estaría amparada por la versión actual del artículo 650 del Código Procesal Civil que faculta a los jueces a ordenar la inmatriculación de un predio, solo para fines de la anotación de la medida cautelar(48), por lo que es fácil advertir que en caso de que ese predio se adjudique, la resolución de adjudicación debe dar mérito a la inmatriculación definitiva. Antes del precedente sustentado en la Resolución N° 108-2002-Sunarp-TR-L no se permitía la inscripción de la adjudicación en la partida especial aperturada al inmueble que había sido objeto una medida cautelar. Por otro lado, la apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no implica de modo alguno que se ha inmatriculado en forma definitiva el inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para el acto de inmatriculación. En estos casos, la partida especial ha sido abierta de modo excepcional a efectos de posibilitar la anotación de la medida cautelar ordenada del juez, de conformidad con el reglamento de las inscripciones, por lo que resulta improcedente inscribir la adjudicación –en base al embargo trabado– de las acciones y derechos en la partida abierta para la anotación de la medida cautelar dictada. Resolución Nº 069-2001-ORLC/TR(49). Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con alguno de los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente a la que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de especialidad y mucho menos por el sistema de folio real. Resolución Nº 691-2005SUNARP-TR-L(50). En suma, en aplicación del precedente que permite la inmatriculación en mérito a un acta de remate y en virtud de lo dispuesto en el artículo 31 del RIRP, quien logre inmatricular un inmueble para fines de anotar una medida cautelar, podrá rematarlo a un mayor valor de mercado, pues el adjudicatario no tendrá problemas en inmatricularlo.

(48) Al respecto, el artículo 31 del RIRP dispone que: “La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georreferenciado a la Red Geodésica Nacional”. (49) Pioner de Jurisprudencia Nº 0. Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 4. (50) Ídem.

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8.4. Inmatriculación de bienes de dominio público y privado del estado La Ley Nº 26512, declaró de necesidad y utilidad pública el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad de los sectores educación y transportes, comunicaciones, vivienda y construcción(51). Esta ley estableció un procedimiento para la inscripción de los terrenos, incluyendo la inmatriculación, edificaciones, construcciones e inmuebles en general de propiedad del Estado asignados y/o donados a los mencionados ministerios. Los efectos de esta ley se extienden a todos los organismos e instituciones del Sector Público, mediante la Ley Nº 27493, Ley de Saneamiento Físico-Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del Sector Público(52). Según lo dispuesto por la Ley N° 27493 en concordancia con el artículo 5 de la Ley N° 26512, para que proceda la inmatriculación a favor del Estado se requiere que el predio no esté en litigio para lo cual se debe presentar una declaración jurada en ese sentido. Asimismo, para la inmatriculación se debe presentar memoria descriptiva y plano de ubicación del predio. Ahora bien, mediante Decreto de Urgencia Nº 071-2001(53), se declaró de interés nacional el saneamiento técnico, legal y contable de los inmuebles de propiedad de las entidades públicas. Esta norma fue reglamentada por el Decreto Supremo N° 130-2001-MEF(54), la que otorgó la facultad de saneamiento a todas las entidades del Estado, respecto de los inmuebles de su propiedad, y la Superintendencia de Bienes Nacionales (en adelante SBN), sobre los inmuebles que se encuentran bajo su administración, así como de los aportes reglamentarios de propiedad estatal en general. El decreto supremo reguló un procedimiento único para la inmatriculación, independización, acumulación y demás actos de saneamiento(55), de los inmuebles de las instituciones públicas. Este procedimiento se extendió a todos los organismos e instituciones del sector público a que se refiere la Ley Nº 27493. De acuerdo con el Decreto Supremo N° 130-2001-MEF, se las entidades públicas deberán publicar por una vez en el diario oficial El Peruano y en otro de circulación regional, así como en la página web institucional, la relación de bienes y actos materia de saneamiento. Los terceros que se sientan afectados en algún derecho podrán oponerse judicialmente a la inscripción definitiva.

(51) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de julio de 1995. (52) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de julio de 2001. (53) Decreto de urgencia publicado el diario oficial El Peruano el 19 de junio de 2001. (54) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de julio de 2001. (55) El artículo 7 del D.S. N° 130-2001-EF, señala los actos registrales que se puede solicitar para sanear la propiedad del Estado.

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Una vez efectuada la publicación, las entidades públicas en un plazo no mayor de 60 días calendarios deberán presentar ante el Registro de Predios la solicitud de anotación preventiva adjuntando los siguientes documentos: - Declaración jurada mencionando el documento en el que sustenta su derecho y manifestando que los inmuebles y derechos materia de los actos que se pretenden inscribir, rectificar o aclarar en el Registro, no son materia de procedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien. - La memoria descriptiva correspondiente a la realidad actual del área, linderos y medidas perimétricas del terreno, así como de las construcciones existentes con independencia de las fechas en que pudieran haberse efectuado, las que se regularizarán con este único documento. - Los planos de ubicación, perimétrico y de distribución. - Declaración jurada del verificador responsable, dando fe de todos los datos técnicos necesarios para la inscripción, así como de los planos presentados. - Copia de la publicación. - Cualquier documenta que, adicionalmente, permita el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad estatal. Si la entidad solicitante no cuente con títulos comprobatorios de dominio que den mérito a la inmatriculación, el dominio se inscribirá a favor del Estado representado por esta. Así cuando se encuentre ejerciendo actos posesorios sin contar con títulos comprobatorios de dominio, la primera inscripción de dominio del predio se efectuará a favor del Estado, inscribiéndose en el rubro correspondiente las cargas y gravámenes que hubieren. Transcurrido el plazo de treinta días calendario de efectuada la inscripción provisional sin que haya mediado oposición de una entidad estatal ante la SBN o judicial de terceras personas, procederá la conversión en inscripción definitiva a solicitud de las citadas entidades públicas.

8.5. Inmatriculación a favor del estado Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del Estado deberán presentarse los siguientes documentos: a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado Tratándose de predios eriazos deberá presentarse copia de la resolución o disposición que califique al predio como eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al dominio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del Estado; o, la reversión.

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b) Copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicación del Título V del capítulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 Para la inmatriculación de predios rurales transferidos a título gratuito a favor del Estado, además de la copia de los planos a los catastrados aprobados por el Cofopri, debe acompañarse el documento en el que consta la transferencia de propiedad a favor del Estado.

8.6. Inmatriculación de predios adjudicados por la reforma agraria Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares deberá presentarse: a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el organismo competente, con la certificación de que se encuentra consentida. b) Copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicación del Título V del capítulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089. En cuanto a la inmatriculación de predios rurales de reforma agraria adjudicados a título oneroso con resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria deberá presentarse: a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por la ex Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, con la certificación de que se encuentra consentida. b) Resolución que acredita la cancelación o la condonación de la deuda agraria. Para la inmatriculación de predios rurales de reforma agraria adjudicados a título oneroso sin resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria, deberá presentarse: a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgado por la ex Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, con la certificación de que se encuentra consentida. b) Cargo de recepción de la solicitud de condonación de deuda agraria presentada a la mesa de partes de la Unidad Agraria Departamental u organismo competente, o documento que acredite el pago. c) Pruebas que acrediten la explotación directa, continua, pacífica y pública del predio rural, de acuerdo con lo señalado en los artículos 41 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008Vivienda.

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Por el mérito de los documentos señalados en los literales b) y c), el registrador dará por cancelada o condonada la deuda agraria según corresponda, levantando la reserva de propiedad a favor del Estado. Efectuada esta inscripción, el registrador deberá comunicar la realización de esta al organismo correspondiente del sector agrario. Por otra parte, para la inmatriculación de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de reforma agraria deberá presentarse: a) Escritura pública o formulario registral legalizado por notario. b) Títulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido de los cinco años anteriores a la presentación de la solicitud de inscripción, los que podrán constar en instrumento público o privado; o, en su defecto, copia de la resolución de adjudicación del título de propiedad expedido por la entidad competente acompañada de los títulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido hasta el momento de la presentación de la solicitud de inscripción. Finalmente, para la inmatriculación de predios rurales no afectados por la reforma agraria, deberá adjuntarse: a) Escritura pública o formulario registral legalizado por notario. b) Títulos que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad durante los últimos cinco años. Estos títulos podrán constar en instrumento público o privado. En todos los casos se deberá presentar copia de los planos aprobados por el Cofopri, en aplicación del Título V del capítulo IV del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089. Ahora bien, aunque el RIRP haga referencia a los planos a que se refiere el Capítulo V del Decreto Legislativo Nº 667, Ley del Registro de Predios Rurales, dicho capítulo fue derogado al entrar en vigencia el Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089, en aplicación de la Cuarta Disposición Complementaria y Transitoria del referido decreto legislativo, razón por la que toda referencia al Decreto Legislativo N° 667 debe entenderse que se hace al Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089.

8.7. Inmatriculación de terrenos de comunidades campesinas Para la inmatriculación del territorio de las comunidades campesinas se presentarán los siguientes documentos: a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindantes con derecho inscrito o debidamente acreditados, así como por el funcionario competente.

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Tratándose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facultades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su inscripción, deberán acompañar además actas de ratificación del acuerdo de colindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a titularse o de la comunidad o comunidades colindantes, según corresponda. Para acreditar la validez de los acuerdos de las asambleas se presentarán declaraciones juradas sobre convocatoria y quórum, otorgadas por los presidentes de las respectivas comunidades.



Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulación, no se requerirá la inscripción del mandato de los representantes que suscribieron dichas actas, bastando con acreditar la vigencia de la representación a la fecha de suscripción de ellas, mediante constancia otorgada por el presidente de la comunidad.



En el caso de colindancias con propiedades inscritas en el Registro de Predios deberán considerarse los linderos o líneas de colindancia que figuren en la partida registral, no siendo exigible la presentación de actas de colindancia con dichas propiedades.



Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corresponda al Estado, las actas de colindancia serán suscritas por el representante de la Superintendencia de Bienes Estatales designado para el efecto. En el caso de que la titularidad corresponda a un gobierno regional, local u organismo del Estado como ministerios, direcciones regionales de cada sector, institutos, proyectos especiales u otra entidad del Estado, corresponderá suscribirlas a los representantes de dichos organismos.

b) Plano de conjunto de la comunidad campesina debidamente visado por el funcionario competente. c) Memoria descriptiva autorizada por el funcionario competente.

8.8. Inmatriculación del territorio de comunidades nativas Para la inmatriculación del territorio de una comunidad nativa se presentarán los siguientes documentos: a) Título de propiedad otorgado por la Dirección Regional Agraria correspondiente y la resolución que la sustenta. b) Plano de demarcación territorial con la correspondiente memoria descriptiva, elaborado por el Cofopri. En el plano debe constar claramente la distinción entre áreas de propiedad, de cesión en uso y áreas de

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protección, sin que en ningún caso esta distinción implique solución de continuidad.

9. Calificación del título de inmatriculación En principio debemos tener presente que el registrador debe efectuar una labor calificadora de los títulos presentados al registro. La función calificadora del registrador consistirá en la verificación de la legalidad del documento, de la capacidad de los otorgantes y de la validez del acto, teniendo en cuenta los antecedentes y asientos que constan en las partidas registrales. En tal sentido, el artículo 32 del RGRP establece que el registrador deberá: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a ella, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del Reniec, a fin de verificar que se trata de la misma persona. b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a ella que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción. c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados. d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas. e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título. f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos. g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros.

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h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos. i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales en los que se haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación. El registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de las partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden. Esta calificación no se extiende a las partes que contienen resoluciones judiciales, ello en aplicación del artículo 2011 del Código Civil. En ese sentido, los registradores están prohibidos de calificar el fundamento o contenido de las resoluciones judiciales, pudiendo solamente calificar las formalidades extrínsecas de la resolución, la competencia de la autoridad judicial correspondiente y la naturaleza inscribible del respectivo acto y derecho. Dicha calificación, como es obvio, se deberá hacer teniendo en cuenta los antecedentes y los principios registrales. En caso el mandato judicial no se pueda inscribir debido a la falta de inscripción de un acto previo, el registrador está facultado para exigir el cumplimiento de la inscripción de este último. En todo caso, el registrador podrá solicitar al juez que emite los partes las aclaraciones o informaciones complementarias que sean necesarias o requerir el pago de los tributos aplicables. Al respecto, el Tribunal Registral señaló lo siguiente: “El registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”. Criterio vinculante sustentado en las Resoluciones N°s 030-2003-SUNARPTR-L, 279-2000-ORLC/TR, 406-2000-ORLC/TR, 435-2000-ORLC/TR, 1602001-ORLC/TR, 448-2001-ORLC/TR, 216-2003-SUNARP-TR-L(56). “La función calificadora del registrador, tratándose de títulos provenientes de sede judicial, se circunscribe a verificar si el mandato judicial efectivamente se produjo,

(56)

Data 35,000. CD ROM, Gaceta Jurídica, Lima, 2008.

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si padece de vicios que atenten contra su validez, si es competente el juzgado o tribunal que los expide, el cumplimiento de las formalidades de los documentos y los obstáculos que se puedan derivar de los antecedentes registrales y de la aplicación de los principios registrales, sin entrar a analizar el fundamento o la adecuación de la resolución con la Ley”. Resolución Nº 232-97-ORLC/TR(57).

9.1. Calificación de la inmatriculación La labor calificadora del registrador en la inmatriculación debe tener como finalidad eliminar la duplicidad de partidas, así como las superposiciones. En ese sentido, el registrador debe enviar los planos presentados al título al área de catastro a efectos de que esta emita su informe, el cual, como se mencionó, es vinculante solo en su aspecto técnico. En ese sentido, el Tribunal Registral se pronunció: El registrador dentro de la función calificadora establecida en el artículo 2011 del Código Civil, deberá verificar la correspondencia entre la información contenida en la memoria descriptiva y los planos catastrales de los terrenos, con la base cartográfica actualizada con que cuenta la oficina de catastro de la oficina registral respectiva, los mismos que igualmente, deben mantener concordancia con el título acreditativo de dominio o del derecho que se solicita inscribir y con otra documentación técnica de estudio; a efectos de determinar la ubicación y posición exacta de los bienes, su inclusión en la partida matriz, la posible superposición con otras áreas así como alguna otra información de relevancia, que pudiera derivarse de ella; contando a tal efecto, con el apoyo del órgano técnico. Resolución N° 270-2001-ORLC/TR(58). Por otro lado, el Tribunal Registral delimitó la función calificadora respecto a la denegatoria de inscripción por obstáculos derivados de otras partidas registrales al predio a inmatricular. Así, en el VIII Pleno estableció el siguiente criterio de observancia obligatoria: “Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios”. Precedente de observancia obligatoria sustentado en la Resolución N° 228-2004-SUNARP-TR-L. j14

(57)

Ídem.

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Pioner de Jurisprudencia Nº 0. Gaceta Jurídica. Ob. cit., p. 3.

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Sobre el particular convenimos con el referido criterio puesto que a los efectos de determinar la procedencia o no de una inmatriculación de un predio, la calificación debe restringirse a verificar los datos consignados en el título, determinándose si el predio se encuentra o no inscrito o si se superpone a otros. Cualquier elemento u “obstáculo” adicional escapa del marco de la labor de calificación del registrador en estos casos, por lo cual no debe ser tomado en cuenta.

9.2. Calificación de la prescripción adquisitiva notarial y judicial En el XXVII y XXVIII Plenos del Tribunal Registral se estableció como precedente vinculante un criterio reiterado en diversas jurisprudencias y aplicado por las instancias registrales, de conformidad con los principios de tracto sucesivo y de legitimación. El criterio aprobado fue el siguiente: “Se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L j15 . Debe tenerse presente que por aplicación del principio de tracto sucesivo, para la inscripción de un derecho debe estar inscrito el derecho del que emana, a fin de que exista continuidad en el historial del predio. En ese sentido, es razonable que para adquirir un bien registrado por prescripción se requiera demandar al titular registral, de lo contrario se contraviene el principio de tracto sucesivo al romperse la cadena de titulares de derechos sobre el predio. Ello, a su vez contravendría el principio de legitimación registral, al afectarse la intangibilidad de los asientos registrales, pues el titular registral perdería su derecho de propiedad sin que sea notificado del procedimiento notarial o del proceso judicial de prescripción adquisitiva. En esa línea, el numeral 1 del artículo 505 del Código Procesal Civil y el inciso b) del artículo 40 de la Ley N° 27157 establecen que en el proceso y en el procedimiento de prescripción adquisitiva, el juez y el notario, según corresponda, deberán notificar al titular registral, con el cual el usucapiente extrarregistral no puede legitimar su situación jurídica, sin antes haber notificado al titular inscrito y que este haya guardado silencio(59).

(59) GONZALES BARRÓN, Gunther. “La prescripción contra tabulas en el Derecho peruano”. En: Actualidad Jurídica. N° 197, Gaceta Jurídica, Lima, 2001, pp. 13 y 14.

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En consecuencia, al momento de calificar un título de prescripción adquisitiva el registrador deberá evaluar la adecuación del título con los antecedentes registrales. Por otra parte, en cuanto a la calificación de la prescripción adquisitiva declarada notarialmente, la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN señala que no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. Esta norma, a decir de Martha Silva, se dio debido a que: “A partir de la asignación de facultades a los notarios para llevar adelante procedimientos no contenciosos que antes eran de exclusiva competencia del Poder Judicial, surgió la dificultad para determinar los alcances de la calificación registral de los actos sometidos a estos procedimientos dado que no existe norma sustantiva expresa que limite la calificación de títulos provenientes de sede notarial como sí ocurre con los emanados de sede judicial (2o párrafo del artículo 2011 del Código Civil y artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Sin embargo, en vista de que las facultades para tramitar los indicados procedimientos han sido otorgadas también a los notarios, no sería admisible que el resultado de ellos (declaración de prescripción adquisitiva, constitución de patrimonio familiar, declaración de sucesión intestada y otros) fuesen considerados de menor valor o eficacia que los seguidos en sede judicial”(60). La referida autora, en su interesante artículo, también hace referencia a una serie de resoluciones en la que el Tribunal Registral tuvo la oportunidad de pronunciarse sobre el tema de la calificación de la prescripción adquisitiva declarada por los notarios. Así nos dice: “En la Resolución Nº 536-2007-SUNARP-TR-L se efectuó una precisión sobre los alcances de la calificación del emplazamiento del titular registral en sede notarial en un supuesto en el cual, en virtud de consideraciones y documentos que no formaban parte del título a inscribir el registrador cuestionó el domicilio al cual se había notificado al titular registral. La segunda instancia registral señaló que ‘el registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos referidos al acto de notificación de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario’. De otro lado, en la Resolución Nº 677-2006-SUNARP-TR-L se revocó la observación del registrador referida al cuestionamiento de las personas que habían sido declaradas como propietarias en la prescripción adquisitiva por haberse

(60) SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “Aspectos registrales de la prescripción adquisitiva”. En: Actualidad Jurídica. Nº 167, Gaceta Jurídica, Lima, octubre, 2007, p. 49.

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omitido declarar como tales igualmente a sus respectivos cónyuges. (…) en el presente caso el Tribunal Registral estableció que: ‘En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio corresponde al notario la función de comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho; por lo tanto, el registrador no se encuentra facultado para cuestionar quién o quiénes deberán ser los solicitantes y por tanto beneficiarios de la prescripción adquisitiva’”(61).

10. Contenido del asiento de inmatriculación Con la finalidad de que el Registro otorgue una correcta publicidad, el artículo 19 del RIRP establece los datos que debe contener el asiento de inmatriculación. Así, señala que: El asiento de inmatriculación contendrá: a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo. b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito deben indicarse los nombres de los distritos correspondientes. c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.

El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal.

d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas (hás.) y con cuatro decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide y ubicación georreferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo, se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del artículo 20 del RIRP y cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.

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Ídem.

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CApítulo ii HABILITACIÓN URBANA Con la inmatriculación podrían terminar los problemas de la propiedad predial si es que el predio conservara su carácter de rústico o eriazo. En efecto, si las personas se conformaran con tener la propiedad inscrita de un terreno rústico o eriazo sin que sea utilizado para fines urbanos, entonces los problemas de saneamiento habrían terminado. No obstante, si se quiere que el terreno inmatriculado sea destinado para fines de vivienda, comercio, recreación, etc., se tendrán que realizar determinados actos que permitan el cambio de uso. Nos enfrentamos aquí ante un nuevo problema de saneamiento. Lo mismo sucederá cuando el predio tenga las características de uno urbano, al estar dentro de una zona urbana, pero que tenga existencia registral debido a que forma parte de otro de mayor extensión. En estos casos, la herramienta de saneamiento es la habilitación urbana, puesto que a través de este proceso se puede cambiar legalmente el uso del terreno, de ser el caso, independizar los terrenos ubicados dentro de otro de mayor extensión. La Ley N° 29090, Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (en adelante Ley N° 29090), define la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Como se observa, a través del proceso de habilitación urbana se le cambia el uso a los predios rústicos y eriazos a efectos de que puedan ser utilizados con fines urbanos (vivienda, negocio, recreacional, etc.), para lo cual se requiere que el proyecto de habilitación concuerde con la normativa urbana, vale decir, con el conjunto de reglamentos que hacen posible la administración urbana para el cumplimiento del plan de desarrollo, o sea con los siguientes planes y reglamentos: a) plan de acondicionamiento territorial; b) plan de desarrollo urbano; c) plan específico, d) plan urbano distrital. Toda municipalidad debe contar

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con estos planes siguiendo el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (aprobado por D.S. N° 027-2003-VIVIENDA(62)), los planes viales, el Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas(63) y el Reglamento Nacional de Edificaciones. En el proceso de habilitación urbana se deben efectuar aportes gratuitos para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, que son áreas edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado. En ese sentido, los propietarios y/o promotores de las habilitaciones urbanas deberán efectuar, a título gratuito, aportes obligatorios para recreación pública, servicios públicos complementarios y de educación, y para otros fines, en lotes regulares edificables, los que se inscribirán en el Registro de Predios. El área del aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida de la cesión para vías expresas, arteriales y colectoras, así como de las reservas para obras de carácter regional o provincial. Para recreación pública 800 m². Ministerio de Educación:

Lote normativo.

Otros fines:

Lote normativo.

Parques zonales:

Lote normativo.

Los aportes para recreación pública establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones, no podrán disminuirse ni redimirse en dinero. Finalmente, al haber identificado la habilitación urbana como una nueva herramienta para el saneamiento de la propiedad, es pertinente explicar los antecedentes del procedimiento así como las etapas y formalidades que se requieren para lograr la inscripción, así como la independización de los lotes que resulten de este proceso.

(62) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 6 de octubre de 2003. (63) Al respecto, debe tenerse presente que el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (aprobado por D.S. N° 027-2003-VIVIENDA) define la zonificación como el conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad, para localizar actividades con fines de vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones. Asimismo, dicha norma dispone que la zonificación regula el ejercicio al derecho de propiedad predial, se concreta en Planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas. Ninguna norma puede establecer restricciones al uso de suelo no consideradas en la zonificación. Luego, de acuerdo con las características determinadas en los estudios correspondientes se consignarán las siguientes zonificaciones: a. residenciales, b. vivienda-taller, c. industriales, d. comerciales, e. preurbana, f. recreación, g. usos especiales, h. servicios públicos complementarios, i. zona de reglamentación especial y j. zona monumental.

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1. Antecedentes El procedimiento de habilitación urbana estuvo regulado por el Reglamento Nacional de Construcciones. Esta norma establecía tres etapas: 1) Aprobación de estudios preliminares. Etapa en la cual se otorgaba el permiso para llevar a cabo la habilitación. 2) Aprobación de proyectos. En la que se aprobaban oficialmente todos los proyectos correspondientes a la habilitación. 3) Recepción de obras. En la que el organismo de control recepcionaba oficialmente las obras. Posteriormente, la Ley Nº 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas, eliminó la etapa de aprobación de estudios preliminares, quedando solamente las etapas: 1) Aprobación de la habilitación y 2) recepción de obras finales. El procedimiento estaba a cargo de las municipalidades distritales, las que debían resolver las solicitudes en un plazo no mayor de sesenta días naturales contados desde la fecha de presentación del expediente. Este último se remitía a la municipalidad provincial para que verifique si la habilitación urbana cumplía o no con los planes de desarrollo urbano, teniendo quince días naturales contados desde la fecha de recepción del expediente para emitir pronunciamiento. Vencido este sin que la municipalidad provincial se hubiere pronunciado, se entendía que la habilitación urbana objeto de revisión era conforme. El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas (D.S. Nº 010-2005-VIVIENDA) dispuso luego que el procedimiento de aprobación de habilitaciones urbanas nuevas debían seguirlo quienes a la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26878 contaban con resolución consentida de la autoridad competente que aprobó los estudios preliminares y/o los estudios definitivos de su proyecto de habilitación urbana. En estos casos, se daba por cumplida la etapa de aprobación de la habilitación urbana sin que sea necesaria la presentación de documentación o el cumplimiento de requisito adicional alguno, ni la emisión de nuevos pronunciamientos o resoluciones, ni la revisión de los estudios, por lo que procedía solicitar la recepción de obras, una vez culminadas las obras de habilitación urbana, ante la municipalidad en la que se inició el trámite. Es decir, la resolución de aprobación de estudios preliminares mantenía su vigencia al ser un acto administrativo consentido, razón por la cual en aplicación de esta norma se exoneró a los titulares de estas habilitaciones de la etapa de aprobación debiendo solamente solicitar la recepción de obras cuando hubieran terminado con habilitar el terreno.

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2. Proceso actual de las habilitaciones urbanas La Ley N° 29090 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 0242008-VIVIENDA(64), regulan actualmente el procedimiento administrativo de habilitación urbana. Esta ley derogó a la Ley Nº 26878, la cual estuvo vigente hasta el 27 de setiembre de 2008, fecha en la cual se publicaron los Reglamentos de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, de Revisores Urbanos, y de Verificación Administrativa y Técnica(65). Ahora bien, La Ley N° 29090, también divide el proceso de habilitación urbana en dos etapas: a) Aprobación del proyecto b) Recepción de las obras Asimismo, permite que en todo procedimiento de habilitación urbana se pueda solicitar la autorización de ejecución de obras con construcción simultánea. La novedad de la Ley Nº 29090 es que regula tres modalidades a través de las cuales se puede obtener la habilitación. Son las siguientes: Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la Ley N° 29090. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras. Podrán acogerse a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) Las unidades prediales no mayores de cinco hectáreas que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando el lote no se encuentre afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano. b) Los predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas, para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras.

(64) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 27 de setiembre de 2008. (65) En efecto, la Novena Disposición Final de Ley N° 29090 estableció que entraría en vigencia al día siguiente de la publicación de los referidos reglamentos, fecha en la que también quedaba derogada la Ley N° 26878.

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Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas: a) Que se vayan a ejecutar por etapas con sujeción a un planeamiento integral. b) Con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes. c) Con construcción simultánea de viviendas en las que el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica. El trámite se inicia con el ingreso de los requisitos, establecidos para esta modalidad, a la municipalidad de la jurisdicción, la que, luego de ser cancelados los derechos de trámite y de revisión, convocará a la comisión técnica, en un plazo no mayor a cinco días útiles. La comisión dispondrá de 45 días útiles, para la evaluación correspondiente. Se sujetan a esta modalidad de las habilitaciones urbanas: a) Los predios que no colinden con áreas urbanas o que dichas áreas aledañas cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por tanto, la habilitación urbana del predio requiera de la formulación de un planeamiento integral. b) Los predios que colinden con zonas arqueológicas, inmuebles previamente declarados como bienes culturales, o con áreas naturales protegidas. c) Para fines industriales, comerciales o usos especiales. Para la licencia de habilitación urbana mediante el procedimiento administrativo de aprobación con evaluación previa, por parte de la respectiva comisión técnica y con aplicación del silencio administrativo positivo, se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley.

2.1. Habilitaciones urbanas con construcción simultánea En cualquiera de las modalidades de habilitación urbana se podrá solicitar la autorización de ejecución de obras de habilitación urbana con construcción simultánea. Según el artículo 21 de la Ley N° 29090 existen cuatro tipos de estas habilitaciones: a. Habilitaciones urbanas que cumplen los requisitos de densidades, áreas y dimensiones de lotes normativos, establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

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En estas se podrán incluir la autorización para suscribir contratos de venta garantizada de lotes. En este caso los adquirientes de lotes podrán solicitar licencia de edificación. Una vez obtenida esta, procederán a la construcción, de manera simultánea con el avance de las obras de habilitación urbana.



En estas habilitaciones no se podrán efectuar modificaciones a los proyectos cuya licencia de habilitación urbana incluyó la autorización para suscribir contratos de venta garantizada.

b. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, en las que el número, dimensiones de lotes por habilitar y tipo de viviendas a edificar se defina en el proyecto, cuya finalidad sea la venta de viviendas edificadas, de acuerdo con los planos de arquitectura que se autorizaron en conjunto con la habilitación urbana.

En este caso la licencia de edificación podrá ser solicitada por el propio habilitador urbano o por quien tenga el derecho correspondiente, y obtenida esta, procederá a edificar de manera simultánea con el avance de las obras de habilitación urbana.

c. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, destinadas a vivienda temporal o vacacional, en las que los contratos de venta de áreas de propiedad exclusiva deben incluir el tipo de vivienda a ser ejecutada, de conformidad con los planos de arquitectura que se autorizaron en conjunto con la habilitación urbana.

La licencia de edificación podrá ser solicitada por los adquirientes de las áreas de propiedad exclusiva o por el propio habilitador urbano. Obtenida esta procederán a edificar de manera simultánea con el avance de las obras de habilitación urbana.

d. Las habilitaciones urbanas para fines no residenciales donde el propio habilitador o los adquirientes de lotes podrán solicitar licencia de edificación.

Obtenida esta procederán a edificar de manera simultánea con el avance de las obras de habilitación urbana.



La norma prohíbe la venta de lotes para fines de autoconstrucción y/o autogestión.

2.2. Regularización de habilitaciones urbanas La municipalidad distrital o provincial, según corresponda, mediante resolución podrá aprobar en vía de regularización las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 29090 y, de ser el caso, la recepción de las obras. Solo podrán ser regularizadas las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de septiembre de 2007, debiendo acreditarse ello con documento de fecha cierta.

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Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitación urbana aprobada, podrán solicitar la aprobación de ella, siempre que la edificación cuente con cimientos, muros, techos y un área no menor a 25 m²; asimismo, la edificación deberá estar asentada, como mínimo, en el 50% del área total del terreno. Cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 39 del Reglamento de la Ley Nº 29090 y efectuada la verificación técnica, la municipalidad emitirá la liquidación de los derechos respectivos dentro de los dos días hábiles siguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitirá la resolución de aprobación dentro de los tres días hábiles siguientes, la que tendrá mérito para su inscripción en el Registro de Predios.

3. Inscripción en los registros públicos Como mencionamos para que se efectúe el proceso de habilitación urbana será necesario que el proyecto de habilitación concuerde con la normatividad urbana. En ese sentido, para iniciar el proceso el promotor de la habilitación o el propietario del predio deberá contar con el certificado de zonificación y vías (el cual es otorgado por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima) así como con el certificado de factibilidad (que es otorgado por la entidad prestadora de servicios públicos). Estos documentos regularán el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana y que implican el cumplimiento obligatorio por parte de las entidades otorgantes y de los solicitantes. En consecuencia, generan deberes y derechos.

3.1. Anotación

preventiva del certificado de zonificación y vías de

factibilidad de servicios

Conforme al artículo 14 de Ley N° 29090, los certificados de zonificación y vías así como el de factibilidad de servicios, pueden anotarse en el Registro de Predios a solicitud del propietario del predio(66). Esta norma define al certificado de zonificación y vías como el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los

(66) El Tribunal Registral, respecto a la inscripción de la zonificación de un predio resolvió que no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal. (Res. Nº 704-2006-TR-L . Al respecto, estimamos que este criterio aún sigue vigente por cuanto la anotación preventiva del certificado zonificación y vial solo es permitida cuando el predio va ser objeto de una habilitación urbana, es decir sobre predios rústicos o eriazos, por lo que no procedería solicitar su anotación respecto a un predio urbano.

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parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio. El certificado tiene una vigencia de 36 meses. Por su parte, al certificado de factibilidad lo define la ley como el documento que expiden las entidades prestadoras de servicios. Para que puedan anotarse los certificados deberán estar vigentes. No obstante, su falta de anotación no impide la inscripción de la habilitación urbana. Ahora bien, de acuerdo con el artículo 31-B del RIRP(67) en concordancia con el artículo 14 de la Ley N° 29090, el asiento de anotación preventiva de estos certificados deberá contener los siguientes datos: Certificado de zonificación y vías: a. Zonificación, de acuerdo al plan integral de zonificación, aprobado por ordenanza de la municipalidad provincial. b. Afectación de vías que forman parte del plan vial. c. Usos de los suelos permisibles y compatibles. d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación. e. Área de lote normativo. f. Cuadro de aportes reglamentarios. g. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso. h. Fecha de emisión. El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado de zonificación y vías. En cuanto al certificado de factibilidad de servicios el asiento deberá señalar: a. Se indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios. b. En caso de que el acceso al servicio sea posterior se tendrá que señalar:

- El plazo en que podrá accederse al servicio.



- Fecha de emisión.



- Fecha de vigencia.

(67) La Res. Nº 339-2008-SUNARP/SN, publicada el 26 de diciembre de 2008, que aprueba la adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N° 29090, incorporó al RIRP los capítulos I-A y VI-A.

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3.2. Anotación del proyecto de la habilitación urbana De acuerdo con el artículo 10 del RIRP, solo es inscribible la recepción de obra de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana, aprobado por la municipalidad de forma automática, podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor. Con relación a esta norma, el artículo 31-C dispone el proyecto de habilitación urbana, aprobado por la municipalidad de forma automática (modalidad B) y el de aprobación con evaluación previa (modalidad C) se podrán anotar preventivamente a solicitud del promotor. En esa línea, el artículo 31-D del RIRP, establece que para la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana el título deberá estar conformado por los siguientes documentos: a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el caso del cercado, con el sello de su recepción y el número de expediente asignado. b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la municipalidad respectiva. c) Memoria descriptiva. En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este último. A fin de agilizar la inscripción, podrá presentarse adicionalmente en copia digital los documentos señalados en los literales b) y c). Por otra parte, según el artículo 31-E del RIRP, el asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13 del RIRP, según corresponda, los siguientes datos: a) El número asignado al expediente del proyecto de habilitación urbana y su fecha de recepción por la municipalidad competente. b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes. c) La autorización de venta garantizada de los lotes, en el supuesto de las habilitaciones urbanas con aprobación previa del proyecto por revisores urbanos y siempre que se haya solicitado la construcción simultánea de obras.

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El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de habilitación (36 meses calendarios, plazo que puede ser prorrogado por 12 meses).

3.3. Preindependización de los lotes de la habilitación urbana Con la anotación del proyecto de habilitación urbana de las modalidades B (aprobación automática) y C (aprobación con evaluación previa) el promotor puede solicitar la preindependización de los lotes que conforman la habilitación. De acuerdo al artículo 31-F, para la preindependización de los lotes se requiere que se presenten los siguientes documentos: a) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes. b) La autorización de venta garantizada de los lotes, en el supuesto de las habilitaciones urbanas con aprobación previa del proyecto por revisores urbanos y siempre que se haya solicitado la construcción simultánea de obras. Cabe mencionar que cuando la memoria descriptiva no contenga la descripción literal del área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo) de los lotes, se presentará por el propietario documento que contenga dicha descripción, sin necesidad de legalización de firma. En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva o el documento complementario y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este último. Las partidas preindependizadas y las anotaciones preventivas extendidas en ellas se mantendrán vigentes hasta la caducidad del asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.

3.4. Anotación preventiva de la compraventa garantizada La compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras.

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En relación con ello, el artículo 31P del RIRP ha establecido que para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras. Esto significa que en aquellos casos en que se haya anotado preventivamente la primera venta de los lotes de una habilitación urbana, el segundo adquiriente no podrá inscribir su derecho mientras no se inscriba la recepción de obras de la habilitación. La referida norma también dispone que cuando en la resolución que aprueba la habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras, entonces sí procederá la inscripción de la segunda venta.

3.5. Inscripción de la recepción de obras De acuerdo con el artículo 20 de la Ley Nº 29090, para inscribir la recepción de obras de la habilitación urbana se requerirá: - El formulario único con la recepción de obras de habilitación urbana. - El plano de replanteo de trazado y lotización(68). - La memoria descriptiva(69). - La resolución de recepción de obras, - Estos documentos deberán estar debidamente sellados por la municipalidad. Con la inscripción de la recepción de obras se independizarán los lotes generados como consecuencia del proceso. En ese sentido, las partidas preindependizadas como consecuencia de la anotación del proyecto de habilitación se independizarán de manera definitiva. El administrado podrá solicitar la recepción parcial de obras de habilitación urbana, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyectadas y autorizadas con la licencia para la etapa respectiva. Se podrá inscribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, permaneciendo el área pendiente de ejecución de obras en la Partida Registral Matriz. Por otra parte, el asiento de inscripción de la recepción de las obras de habilitación urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13 del RIRP, según corresponda, los siguientes datos:

(68) El artículo 31H del RIRP, precisó que si el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado preventivamente el proyecto de habilitación urbana, solo se será necesario presentar el plano de trazado y lotización y la memoria descriptiva presentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana. (69) Si el proyecto de habilitación urbana fue anotado preventivamente ya no será necesario presentar la memoria descriptiva. (art. 31H RIRP).

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a) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación ante la municipalidad del expediente que contiene la solicitud de recepción de obras y de la declaración jurada a que se refiere la Ley Nº 29060, Ley del Silencio Administrativo. b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes.

3.6. Inscripción de recepción de obras con variación de área, linderos y medidas perimétricas

Cuando en la resolución de recepción de obras se varíe el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se encuentre anotado a favor de terceros, el registrador procederá a inscribir la recepción de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que como consecuencia del replanteo de la lotización se hubiese reducido la cantidad de lotes del área útil de la habilitación. En este último caso se requerirá el consentimiento de los titulares con derechos anotados sobre los lotes excluidos como consecuencia de la reducción. Inscrita la recepción de obras, se procederá al cierre de las partidas abiertas para tales lotes. Si como consecuencia del replanteo, la variación en la descripción de los lotes impida su identificación por el área de catastro, se requerirá la modificación o aclaración del título que dio mérito a la anotación de la compraventa. En los supuestos de los dos párrafos anteriores, el documento respectivo debe revestir la misma formalidad que el acto primigenio.

3.7. Inscripción

de recepción de obras por silencio administrativo

positivo

Según el artículo 31K, para inscribir la recepción de obras por silencio administrativo positivo se presentarán los siguientes documentos: a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), correspondiente a la recepción de obras, presentado ante la municipalidad correspondiente. b) Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo que el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera

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anotado preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso se presentarán el plano de trazado y lotización y la memoria descriptiva presentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana. c) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la licencia de habilitación urbana, salvo que el proyecto de habilitación urbana se hubiera anotado preventivamente. d) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario en el sentido de que ha operado el silencio administrativo positivo, presentada ante la municipalidad correspondiente.

3.8. Compensación de áreas En caso de que existan aportes pendientes de efectuar en la etapa a recepcionar, en la resolución que aprueba la recepción parcial se establecerá como carga dicho déficit de aportes hasta que se concluya con la recepción total de la habilitación urbana. El artículo 31M del RIRP estableció que la compensación de áreas no constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras. Pero, en este caso, el registrador suspenderá la inscripción de los lotes comprendidos dentro del área destinada a futura compensación que se encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo. Una vez inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto de la suspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útil aprobada.

3.9. Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes El artículo 31N del RIRP establece que para la independización de los lotes que integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la recepción de obras de la habilitación urbana o la aprobación del proyecto y el reglamento interno. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.

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3.10. I nscripción

de regularización de habilitaciones urbanas

ejecutadas

La inscripción de la regularización de las habilitaciones urbanas ejecutadas a que se refiere el artículo 23 de la Ley Nº 29090 se hará en mérito a los siguientes documentos: a) Resolución municipal que en vía de regularización aprueba el proyecto o la recepción de obras de la habilitación urbana ejecutada. b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización o de replanteo en su caso, presentados ante la municipalidad respectiva. c) Memoria descriptiva.

3.11. Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio El artículo 31-O del RIRP dispone que cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal respectiva. Asimismo, la norma señala que en el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensión deberá presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el plano perimétrico del área habilitada y del área remanente, así como la memoria descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el registrador independizará el área objeto de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el presente artículo.

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Capítulo III Independización La independización es otra herramienta de saneamiento de la propiedad, que es utilizada para solucionar los problemas relacionados con la falta de individualización de un lote que se encuentra dentro de otro de mayor extensión. En efecto, es una herramienta de saneamiento pues constituye un acto previo para la inscripción de la propiedad de un inmueble desmembrado de otro, ya sea como consecuencia de la culminación del proceso de habilitación urbana, de una subdivisión, parcelación, o por haberse constituido el régimen de propiedad exclusiva o propiedad común o al régimen de independización y copropiedad. Al respecto, son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral: Cuando registralmente no existe el inmueble objeto de la resolución judicial, puesto que aún no se ha inscrito la ampliación de fábrica, ni la independización del inmueble materia de la demanda, no es posible amparar la solicitud de inscripción; considerando que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Resolución Nº 10196-ORLC/TR. j16 De conformidad con el artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación registral, la fábrica correspondiente a la edificación proyectada y más específicamente al departamento materia de anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripción de un acto relativo al citado departamento hasta que se regularice la inscripción de la fábrica respectiva. Resolución Nº 344-96-ORLC/TR. j17 Previa a la inscripción de la traslación de dominio del inmueble subdividido se debe efectuar la correspondiente subdivisión del terreno según lo establecido en el artículo del Capítulo IV del Título III del Reglamento Nacional de Construcciones, acreditándose con la respectiva resolución de subdivisión y solicitar su independización, a fin de cautelar el Principio de Especialidad. Resolución Nº 269-97-ORLC-TR. j18

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El artículo 40 del RIRP señala que al independizar un predio el registrador señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. Si el terreno a ser independizado cuenta con declaratoria de fábrica inscrita si debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.

1. Requisitos de los títulos Para la independización de un predio se requiere que se identifique el bien, vale decir que se describa exactamente su ubicación, señalándose su área, linderos y medidas perimétricas, así como que se acredite la propiedad. En ese sentido, el artículo 41 del RIRP establece que “los títulos que den mérito a la independización deben contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio”. Por otro lado, con la finalidad de incentivar las inscripciones y eliminar las trabas registrales el citado artículo señala que: “cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización”. No obstante, como nuestro sistema registral tiene fallas, se ha dado el caso que al momento de efectuar una independización, el predio matriz no contaba con medidas perimétricas. Ante tal situación el Tribunal Registral fijó la siguiente solución al problema: Para la inscripción del área remanente luego de una independización se requiere precisar sus linderos y medidas perimétricas y presentar plano de independización. En el caso de partidas registrales en las cuales el predio matriz no se encuentra delimitado, porque no consta su ubicación exacta ni sus medidas perimétricas, así como tampoco se cuenta con documentos técnicos como planos y memorias descriptivas en los antecedentes registrales, se requiere presentar documentación conforme al artículo 13 de la Ley Nº 27333 que establece los procedimientos de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas. Podrá también corregirse la inexactitud registral y actualizar los datos sobre las características físicas del predio en mérito a la información técnica catastral elaborada y proporcionada por las entidades públicas conforme a sus competencias y procesadas por las respectivas áreas de catastro de la Sunarp, de acuerdo con la legislación aplicable (Res. Nº 680-2006-TR-L. ).

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2. Independización de predio urbano Conforme al artículo 42 del RIRP, la independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos: a) Resolución municipal de subdivisión y plano respectivo en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes. b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89JUS, según sea el caso. c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad. Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica. No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que estos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario. Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

3. Subdivisión

de predio urbano por regularización de edifica-

ciones

De conformidad con el artículo 43 del RIRP, tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será necesaria la presentación de la resolución de subdivisión, bastando el plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente, así como el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Anteriormente el Tribunal Registral emitió el siguiente pronunciamiento: No se requiere de autorización administrativa previa, para independizar parte de un área de mayor extensión sobre la cual se regulariza una edificación

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al amparo de la Ley Nº 27157 y Nº 27333 (Res. Nº 337-2006-TR-L. ).

4. Independización de un predio rústico sin cambio de uso La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de la resolución municipal de parcelación emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de ella, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente. En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente. Así lo dispone el artículo 44 del RIRP.

5. Independización

de unidades inmobiliarias sujetas a los regí-

menes establecidos en la ley n°

27157

La Ley N° 27157, estableció dos regímenes a los que podían acogerse las unidades inmobiliarias que comprendan bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, como: a) edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; b) quintas; c) casas en copropiedad; d) centros y galerías comerciales o campos feriales; y, e) otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Los regímenes regulados por la Ley N° 27157 son: 1) el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (anteriormente denominado propiedad horizontal); y, 2) el régimen de copropiedad e independización. El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Por su parte, el régimen de copropiedad e independización supone la existencia de inmuebles de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizados (que comprende el terreno de cada uno de ellos) y bienes de uso común, los cuales están sujetos al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Este régimen por disposición del artículo 128 del Reglamento de la Ley N° 27157 debe ser adoptado por las quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que los inmuebles de propiedad exclusiva sean de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Ahora bien, la Ley N° 27157 en su artículo 38, otorga a los propietarios la facultad de elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o

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independización. El Reglamento de la Ley N° 27157, en su artículo 128 prohibió que los edificios de departamentos adopten el régimen de independización y copropiedad. En ese sentido, la disposición 5.1 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/ SN, sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN(70), señaló que: “De conformidad con el artículo 128 del Decreto Supremo Nº 035-2006VIVIENDA, el régimen de propiedad exclusiva y común es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical. En caso contrario puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y común o el de independización y copropiedad”. Ambos regímenes se constituyen mediante un reglamento interno que es otorgado por el propietario de la edificación o por la comunidad de propietarios, en el que se declara la voluntad de someter a la edificación al régimen. El reglamento contiene el total de las unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, los bienes y zonas comunes que estarán al servicios de todos los comuneros (propietarios) a efectos de que estos ejerzan plenamente su derechos de propiedad, la cuota de participación de cada propietario respecto a los bienes comunes, los servicios y gastos comunes que deberán asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos y de los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organización y administración de la comunidad y demás normas que regulen la convivencia social. El artículo 42 de la Ley Nº 27157, regula el contenido del reglamento interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descripción física del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes; b) la fijación de la cuota de participación; c) el estatuto, es decir, las disposiciones convencionales sobre la administración y gobierno del edificio, la formación de la voluntad corporativa de los propietarios y, finalmente, los derechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad(71). Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente de derechos y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas, pues regula la forma como se debe desarrollar la vida en comunidad así como las funciones de los órganos encargados de la administración de la edificación. Ahora bien, para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y

(70) Resolución publicada en el diario oficial El Peruano el 26 de diciembre de 2008. (71) GONZALES BARRÓN, Gunther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 266.

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copropiedad, el artículo 45 del RIRP señala que se debe presentar los siguientes documentos: a) Reglamento interno. b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno. c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario. Asimismo, la referida norma señala que: “Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso”. Esta norma fue precisada por la disposición 5.5 de la Directiva N° 009-2008SUNARP/SN, que establece que solo se independizará la reserva de aires cuando en el reglamento interno se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes; es decir, ya no se podrá entender que se trata de una sección de dominio exclusivo. En caso no se asigne porcentaje de participación y los aires no cuenten con un área proyectada de acceso entonces el registrador deberá dejar constancia en el asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz que existe una reserva de aires. Por último, la venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado. Así lo establece la disposición 5.6 de la referida directiva.

6. Independización de predio rural El artículo 46 del RIRP señala que la independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarán el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los certificados o planos según los casos siguientes: – Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área en la que el Cofopri terminó el proceso de levantamiento catastral, se requerirá la

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presentación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información catastral emitidos por dicha entidad, tanto del área a independizar como del área remanente. – Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área en la que el Cofopri no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, los propietarios podrán solicitar la inscripción de las modificaciones físicas de sus predios directamente al Registro de Predios, sin requerirse asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto será necesario el certificado negativo de zona castrada emitido por el Cofopri; así lo dispone el artículo 89 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089, el cual modificado tácitamente los literales b) c) y d) del artículo 46 del RIRP.

7. Independización de bienes del estado El artículo 47 del RIRP señala que para “La independización de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, podrá realizarse en mérito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompañado del plano de independización suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes y del área remanente en su caso. En tales supuestos no se requerirá legalización notarial”. Como se mencionó, en el punto 8.4, el Decreto Supremo N° 130-2001-MEF, reglamentó el Decreto de Urgencia N° 071-2001 que declaró de interés nacional el saneamiento técnico, legal y contable de los inmuebles de propiedad de las entidades públicas otorgando dicha facultad a estas respecto a los inmuebles de su propiedad y a la SBN respecto a los inmuebles que se encuentran bajo su administración, así como de los aportes reglamentarios de propiedad estatal en general. En ese sentido, nos remitimos a lo señalado en ese punto.

8. Independización en mérito a títulos archivados La novena disposición transitoria del RIRP permite la independización de predios en mérito al título archivado de la una parcelación, subdivisión o recepción de obras de habilitación urbana inscrita, siempre que el título consten los respectivos planos en los cuales se consigne el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes. Asimismo, se puede independizar las áreas que constituyen aportes reglamentarios, cuando no se hubieran independizado al inscribirse la habilitación urbana.

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9. Parcelación de predios rurales Al igual que los predios urbanos, los predios rurales pueden parcelarse a efectos de individualizarlos. Para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de Empresas Campesinas Asociativas, debe cumplirse con los siguientes requisitos: a) Que el derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa se encuentre inscrito en el Registro de Predios. b) Que la Empresa Campesina Asociativa acuerde la parcelación en asamblea general con el voto conforme de no menos de los dos tercios de sus socios hábiles y que el acuerdo de designación de representantes y otorgamiento de poderes para la suscripción de la parcelación se encuentre inscrito en el Registro de Personas Jurídicas. c) Que se presente el documento privado que contenga la descripción de la parcelación otorgado por el representante legal de la Empresa Campesina Asociativa, con intervención del verificador inscrito en el Índice de Verificadores, y confirmas certificadas por notario. d) Copia del plano de parcelación. Para la independización y la inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la Empresa Campesina Asociativa debe cumplirse con los siguientes requisitos: a) Que se encuentre inscrita la parcelación del predio rural de la Empresa Campesina Asociativa. b) Que se presente la escritura pública o formulario registral de transferencia de propiedad de la parcela otorgado a favor del socio o del trabajador estable de la empresa.

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capítulo iv Acumulación La acumulación es una herramienta de saneamiento de la propiedad. Este acto registral permite que los propietarios de diversos predios colindantes puedan unificar todos inmuebles en uno solo, lo que les permitirá aprovechar al máximo la totalidad de sus inmuebles. En ese sentido, la acumulación tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria. El RIRP en su artículo 48 señala que la acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Es decir, la acumulación es la unión en una partida registral de dos o más inmuebles inmatriculados en partidas diferentes, siendo indispensable que los inmuebles a acumular constituyan un solo todo sin solución de continuidad y pertenezcan a un mismo propietario. De conformidad con el principio de especialidad, la acumulación se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados. De esta manera, la acumulación supone la apertura de una partida registral para la nueva unidad inmobiliaria y la cancelación de las partidas de los inmuebles acumulados. Para acumular dos predios previamente se deben haber inmatriculado, parcelado (en caso de predios rurales), habilitado (en caso de predios urbanos), independizado o subdividido. Como se puede advertir la acumulación supone una de las últimas etapas del saneamiento pues solo puede realizarla el propietario de dos o más inmuebles colindantes y debidamente registrados.

1. Acumulación de predios urbanos De acuerdo con el artículo 48 del RIRP, para que proceda la acumulación de inmuebles se requiere que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan

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una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen. b) Pertenezcan al mismo propietario. c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso. d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y esta retome su descripción primigenia.

Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica.

e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso, salvo que se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley Nº 27157. Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerirá legalización notarial. En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

2. Acumulación de predios rurales El artículo 49 el RIRP señala que la acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen.

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b) Pertenezcan al mismo propietario. c) Se acompañe los certificados o planos según los casos siguientes: - Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en un área en la que el Cofopri ha terminado el proceso de levantamiento catastral, se requerirá la presentación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información catastral emitidos por dicha entidad, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan. - Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en un área en la que el Cofopri no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, los propietarios podrán solicitar la inscripción de las modificaciones físicas de sus predios directamente al Registro de Predios, sin requerirse asignación de Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto será necesario el certificado negativo de zona castrada emitido por el Cofopri, así lo dispone el artículo 89 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089, el cual modificado tácitamente los literales b) c) y d) del artículo 49 del RIRP.

3. Acumulación de predios gravados Teniendo claro el concepto de acumulación y los requisitos necesarios para que proceda, es el momento de ocuparnos de la acumulación de inmuebles gravados con hipotecas o embargos anotados en el registro. El tema es de suma importancia, puesto que si algunos o todos los inmuebles a acumular se encuentran gravados, dichos gravámenes, como es lógico suponer, afectarán a la totalidad del inmueble acumulado. Es más, la situación se complica si los gravámenes están a favor de dos o más personas, pues en dicho supuesto se generará un problema en cuanto a su prelación. Asimismo, el problema se agravará si los gravámenes son de distinta naturaleza y pertenecen a distintas personas, ya que en tal supuesto también se deberá determinar la prelación de aquellos.

3.1. Inmuebles gravados a favor de una sola persona El presente supuesto no genera ningún inconveniente, puesto que si los inmuebles a acumular se encuentran hipotecados o embargados a favor de una misma persona, los gravámenes serán trasladados por el registrador a la nueva unidad inmobiliaria resultante de la acumulación.

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3.2. Inmuebles gravados a favor de dos o más personas Como ya se expresó, el problema se suscita cuando los inmuebles a acumular se encuentran gravados a favor de dos o más personas, ejemplo: el inmueble uno se encuentra hipotecado a favor de A y el inmueble dos está hipotecado a favor de B. En este supuesto, habrá un problema relativo a la prelación de las hipotecas, puesto que al acumularse ambos inmuebles, las dos hipotecas se trasladarán a la nueva unidad inmobiliaria perdiendo una de las dos la prioridad, lo cual significa que se perjudicaría a uno de los acreedores hipotecarios. Y es que si se llega a ejecutar el inmueble el que tiene prioridad cobraría primero, ya que conforme al principio de preferencia registral contenido en el artículo 2022 del Código Civil, para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel de quien se opone. El referido problema ha sido solucionado por el artículo 50 del RIRP. Esta norma señala que para la procedencia de la acumulación en estos casos se requiere que en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto conste además la intervención del o los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente. La prioridad de los gravámenes estará determinada por la fecha del respectivo asiento de presentación. Como vemos, la solución del problema planteado pasa por el previo consentimiento de los acreedores hipotecarios. Este consentimiento implica que el acreedor hipotecario que inscribió su hipoteca con anterioridad a la del otro tenga prioridad con respecto a este, salvo que haya un pacto de cesión de rango de hipoteca, la que debe constar en escritura pública. En otras palabras, si en la solicitud de acumulación los acreedores hipotecarios no se pronuncian sobre el rango de sus hipotecas, se deberá entender que la hipoteca que se registró primero tiene prioridad respecto de la otra. Si, por el contrario, los acreedores hipotecarios se pronuncian cediéndose el rango de una hipoteca a la otra, entonces dicha cesión debe efectuarse a través de una escritura pública de cesión de rango, la que se deberá adjuntar a la solicitud de acumulación. Ahora bien, en el caso de que los inmuebles a acumular se encuentren afectados con medidas cautelares anotadas en el Registro a favor de personas distintas, el artículo 50 del RIRP establece lo siguiente: “(...) el registrador solo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de los órganos jurisdiccionales que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares”. Somos de la opinión de que la conformidad a la acumulación del órgano jurisdiccional debe estar sustentada en un previo acuerdo de las partes interesadas, pues

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si no hay acuerdo consideramos que el juez no podría ordenar la acumulación de los predios. En este caso también la prioridad de los gravámenes estará determinada por la fecha del respectivo asiento de presentación.

3.3. Inmuebles con gravámenes de distinta naturaleza Si los inmuebles a acumular se encuentran hipotecados y embargados a favor de distintas personas, ¿qué requisitos deberá presentar el propietario para lograr su acumulación? Esta interrogante nos parece que no es absuelta por el RIRP. Sin embargo, consideramos que la solución a este problema debe pasar por un previo acuerdo entre los acreedores hipotecarios y los acreedores que tengan anotadas medidas cautelares a su favor, en el cual deben expresar sus consentimientos a la acumulación así como la prioridad que ha de tener cada gravamen; cabe mencionar que tal acuerdo debe ser homologado por el juez competente.

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capítulo v Otorgamiento de escritura pública Aunque tal vez resulte extraño decir que el proceso de otorgamiento de escritura pública es una herramienta de saneamiento de la propiedad, lo es en realidad, puesto que a través de él se puede completar el tracto, es decir, la cadena de trasmisiones del bien a efectos de registrar la propiedad. Nótese que el hecho de que un predio tenga vida registral, por estar inmatriculado e independizado, no significa que no tenga problemas en su titulación, ya que puede suceder que el titular registral del predio no concuerde con su actual propietario, hecho frecuente por la falta de cultura registral en nuestra sociedad. Así, por ejemplo, en el Registro de Predios existen una gran cantidad de inmuebles en los que figuran como propietarios las personas jurídicas (las inmobiliarias, las asociaciones, las cooperativas, etc.) que se encargaron de habilitar el terreno matriz, pese a que en la actualidad no son propietarios. Esto se debe a que estas personas nunca formalizaron la transferencia mediante de una escritura pública (documento necesario para la inscripción de la transferencia en aplicación del principio de titulación auténtica)(72) contando solamente con documento privado. Es más muchos de los que adquirieron de estas personas jurídicas, ya no tienen la calidad de propietarios

(72) De acuerdo con el artículo 2010 del Código Civil: “La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”. La excepción a este principio tiene que ser establecida por una norma que permita la inscripción se realice mediante contrato privado con firma legalizadas. Una de esas normas era el D.S. Nº 008-89-VC, que disponía que los contratos de compraventa que las asociaciones de vivienda otorguen a favor de sus asociados se podrán inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble en mérito de contrato privado con firmas legalizadas de las partes. Actualmente estos contratos no se pueden inscribir, pues en virtud del artículo 7 de la Ley de Creación de Registro de Predios (Ley Nº 27755), desde el 16 de junio del 2004, la inscripción de transferencias de propiedad de inmuebles se hace en mérito a escritura pública o de formulario de registral con firmas legalizadas (esta formalidad es aplicable solo a los inmuebles con un valor no mayor a 20 UIT’s). El artículo 7 del RIRP, establece que se permitirá otras formalidades distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N° 27755. En ese sentido, a efectos de inscribir la compraventa que conste en documentos privados con firmas legalizadas por amparo de alguna norma especial como el D.S. Nº 008-89-VC emitidos con anterioridad a la Ley N° 27755, se requerirá que las firmas de las partes del contrato hayan sido legalizadas antes del 16 de junio 2004, pues así lo ha establecido el precedente de observancia obligatoria aprobado por en la Res. Nº 045-2005-SUNARP/SA adoptado en el Duodécimo Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp. Cabe mencionar que la Sétima Disposición Transitoria del RIRP, dispuso que los formularios registrales certificados por notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004, referidos a actos de disposición solo fueron admitidos hasta el 31 de octubre de 2008.

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al haber transferido el predio a otras personas, pero como el derecho de su transferente no está inscrito tampoco puede inscribirse su propiedad, pese a contar con la escritura pública respectiva. Ahora bien, estos derechos podrían inscribirse si cada uno de los transferentes otorgarse la escritura pública respectiva. ¿Pero si el transferente se niega? o ¿el transferente era una persona jurídica que ya no existe o no realiza actividades? La escritura pública puede demandarse judicialmente. En este aspecto es que el proceso de otorgamiento de escritura pública se convierte en una herramienta para el saneamiento de la propiedad. Debe tenerse presente que de acuerdo al artículo 1412 del Código Civil se puede demandar el otorgamiento de la escritura pública de aquellos contratos que no revistan la forma solemne, es decir, de aquellos actos cuya formalidad es ad probationem. En relación a esto Díez-Picazo(73) señala que: “Por documento ad probationem se entiende un documento establecido y pactado con la única finalidad de facilitar la prueba de la existencia o del contenido de un contrato que se presupone ya con anterioridad celebrado o perfecto. De esta caracterización del documento como puro documento ad probationem se desprenden más consecuencias que son de extraordinaria importancia. La primera consiste en que al ser el contrato la realidad primaria y ser además algo preexistente respecto del documento, todo el centro de gravedad y de atención debe recaer más en el contrato que en el documento, aun después de haber sido ese último confeccionado. La segunda consecuencia consiste en que, al ser un documento un simple medio de prueba de las declaraciones negociales emitidas por las partes, debe concurrir en su función de prueba de la existencia y del contenido de tales declaraciones con los demás posibles medios de prueba. De esa suerte, la confesión o el testimonio, en función probatoria de unas de las declaraciones que tienen por sí mismas una existencia anterior o independiente de los documentos, puede concurrir con este a probarlo y pueden en su caso modificar lo que del documento resulte”. Entre nosotros Manuel de la Puente y Lavalle(74), considera que: “(...) si la ley señala que determinado contrato debe sujetarse, bajo pena de nulidad, a una formalidad las partes no pueden compelerse recíprocamente a cumplir tal formalidad, sencillamente porque la inobservancia de ella da lugar a la

(73) DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. primero: Las relaciones obligatorias. Quinta edición, Civitas, Madrid, 1996, p. 191. (74) DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “El contrato. Parte general”. Comentarios a la sección primera del libro VII del Código Civil. Biblioteca para leer el Código Civil, vol. XI, Primera parte, tomo III, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1996, pp. 472 y 473

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inexistencia del contrato (…) al prescribir dicho artículo que las partes pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida está, en realidad, estableciendo una obligación cuyo contenido es una prestación de hacer. El incumplimiento de esta obligación determinará que la parte que exige la observancia de la formalidad, o sea, al acreedor de la obligación, esté facultado para adoptar cualquiera de las medidas indicadas en el artículo 1150 del Código Civil”. Por su parte Max Arias-Schreiber(75), al comentar el artículo 1412 del Código Civil, nos dice: “Mediante este artículo se ha precitado debidamente los alcances que tenía el artículo 1340 del Código Civil de 1936, en cuanto a que el derecho de compelerse a otorgar una escritura pública o a cumplir cualquier otro requisito, solo tiene cabida en los contratos cuya formalidad sea ad probationem. Lo expuesto significa que el artículo que estamos comentando no podrá ser invocado en aquellos contratos en los que la forma se confunde con el acto mismo (ad solemnitatem), sea porque así lo dispone la ley o porque las partes lo convinieron anticipadamente (…) Continúa manifestando que ‘el contrato existe y es válido con anterioridad al cumplimiento de la formalidad ad probationem’”. En ese sentido, es claro que cualquiera de los contratantes puede iniciar un procedimiento judicial para compeler a la otra parte a llenar la formalidad requerida. Esta pretensión se funda en la prueba de la existencia del contrato, de tal manera que si ese hecho es acreditado, el demandado deberá cumplir con la formalidad y si no lo hace voluntariamente, lo hará el juez en su rebeldía, con lo cual se cumpliría con el tracto sucesivo. Debe tenerse presente que si el transferente persona natural haya fallecido entonces la demanda se deberá seguir contra sus sucesores. En caso no se conozca a los sucesores o cuando el transferente sea una persona jurídica extinguida, el juez tendrá que designarle un curador procesal de acuerdo al artículo 61 inciso 1 del Código Procesal Civil, a efectos de que asuma la defensa de sus intereses. Esto provocará que la sentencia de primera instancia sea elevada en consulta ante la Corte Superior. Por otro lado, de acuerdo con el artículo 63 del RIRP, se puede inscribir la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente, en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario, otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalización sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de estos.

(75) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo I, Contratos. Parte general, Gaceta Jurídica, Lima, 1998, pp. 194 y 195.

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Finalmente, si durante el proceso de otorgamiento de escritura pública los sucesores del propietario inscriben la propiedad del predio objeto del proceso, ello no impedirá que se inscriba la transferencia, pues según el artículo 64 del RIRP, las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, pueden inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros.

1. Calificación de las escrituras públicas otorgadas judicialmente Un tema que en sede registral generó discrepancia de criterios fue determinar si la escritura pública otorgada judicialmente contenía un mandato judicial que estaba exento de calificación registral, tal como lo dispone el artículo 2011 del Código Civil. Al respecto, el Tribunal estableció en el X Pleno el siguiente criterio vinculante: “La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 3752003-SUNARP-TR-L (76). Este criterio es correcto porque cuando un juez otorga una escritura pública en rebeldía o por incumplimiento del obligado, está ejerciendo las facultades de representación que la ley le confiere: el artículo 709 del Código Procesal Civil faculta al juez a formalizar un documento en nombre del obligado. En tal sentido, la escritura pública otorgada por el juez no constituye un mandato judicial, sino un documento público incorporado al protocolo notarial siguiendo el procedimiento establecido en los artículos 64 al 66 de la Ley del Notariado, razón por la cual será procedente que el registrador efectúe la calificación del título sin restricción alguna. No obstante, el hecho que la escritura pública otorgada judicialmente no sea un mandato, no significa que los registradores puedan revisar el contenido de ella, pues debe tenerse en cuenta que para ordenar el otorgamiento de tal documento público, el juez debe valorar la minuta de compraventa, circunstancia que no puede ser dejada sin efecto, directa o indirectamente, o cuestionada en sede registral. En ese sentido, los registradores al momento de calificar la escritura pública deben verificar que el título se adecue a los antecedentes registrales siempre respetando las principios y normas registrales.

(76) Véase Data 35000. CD ROM, Gaceta Jurídica, Lima, 2008.

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En esa línea, el Tribunal Registral estableció, en su primer pleno, como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio: “Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 276-2002-ORLC/TR(77). Finalmente, en concordancia con dicho precedente, podemos citar el siguiente criterio: Si el juez ordenó el otorgamiento de escritura pública a favor de un tercero por subrogación de los compradores primigenios, la cual alcanzan a sus sucesores, tal circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede registral. Resolución Nº 148-2001-ORLC-TR(78).

(77) Ídem. (78) Ídem.

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jurisprudencia vinculada

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J1 J1 Res. N° 122-2002-ORLC/TR Tribunal Registral Lima, 28 de diciembre del 2002

Directorio:

VISTO, el recurso de apelación interpuesto por ENRIQUE LAO TUISIMA, el 25 de setiembre de 2001, contra la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble, Región Loreto-Iquitos, Dr. Blas Humberto Ríos Gil, a la solicitud de inscripción de primera de dominio. El título se presentó el 28 de agosto de 2001 con el Nº 5352. El Registrador denegó la inscripción solicitada en los términos siguientes:“Se tacha este título toda vez que el predio cuya jurisdicción de adjudicación se solicita en mérito al contrato de compraventa Nº 000179 expedido por la Dirección Regional Agraria, se encuentra comprendido en el sector C de Quistococha, y de conformidad con la Ordenanza Municipal Nº 006-96-MPM de fecha 31/10/96, que aprobó el nuevo plan director de la ciudad de Iquitos, en la que delimita la zona urbana y de expansión urbana de la ciudad de Iquitos, dicho predio se encuentra dentro de la jurisdicción de la Municipalidad de Maynas”, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Vásquez Torres, y;

Considerando:

Que, mediante el título venido en grado se solicita la inmatriculación a favor de la sociedad conyugal conformada por Enrique Lao Tuisima y Marlene Valdivia Isuiza, del predio rústico denominado “Pauli Rossy”, con Código Catastral Nº 31269, ubicado en el sector C de Quistococha, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, en mérito al contrato de compraventa Nº 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura - Gobierno Regional de Loreto, con firmas legalizadas el 12 de mayo de 1993, plano catastral, plano de ubicación y memoria descriptiva del inmueble;



Que, consta del contrato de compraventa a que se refiere el considerando precedente, que el Gobierno Regional de Loreto representado por el Director Regional de Agricultura Ing. Salvador Flores Paitán, adjudicó en venta por la suma de S/. 126.77 -con expresa reserva de propiedad hasta la cancelación total del valor pactado el predio rústico sub materia, con una superficie de 2 Hás. 8,832 m2, a favor de la sociedad conyugal Lau-Valdivia; asimismo, se aprecia que mediante Resolución Directoral Nº 005-93-GRL-SRAPE/DRA del 15 de enero de 1993 se aprobó el proyecto de adjudicación “Pauly Rossi” y según Resolución Jefatural Nº 047-92-GRLSRAPE/DRRRNN-DUAT-SDAAT se calificó al recurrente como beneficiario del mismo;



Que, el mencionado contrato, fue otorgado de conformidad con lo dispuesto en la Sexta Disposición Complementaria de la Ley Nº 24794, Decreto Ley Nº 22936, Decreto Supremo Nº 072-80-AA, Decreto Legislativo Nº 653 (Ley de Promoción de las

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Juan carlos esquivel oviedo Inversiones en el Sector Agrario) y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 0048-91-AG;

Que, en virtud de la Sexta Disposición Complementaria de la Ley Nº 24794 - Ley Orgánica de la Región Loreto, vigente en la fecha en que se otorgó el contrato sub materia, los territorios de propiedad fiscal no comprendidos en los procesos de adjudicación y titulación a favor de comunidades nativas, ni con fines de expansión urbana, podían ser adjudicados a terceros, por el Gobierno Regional, con sujeción a la legislación de la materia; asimismo, el Artículo 21 del Reglamento de la Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, establece que el Gobierno Regional es el órgano competente para efectuar la adjudicación de tierras rústicas, observando lo dispuesto por el Artículo 19 de la Ley, disponiendo este último, que toda adjudicación de tierras rústicas, a cualquier persona natural o jurídica, se efectuará a título oneroso, mediante contrato de compra-venta con reserva de propiedad hasta la cancelación total del precio; contrato que podrá formalizarse por documento privado con firmas legalizadas y constituirá título suficiente para su inscripción registral; cabe señalar que mediante Decreto Legislativo Nº 838, publicado el 18 de agosto de 1996, se suspendió la aplicación del Artículo 19 del Decreto Legislativo Nº 653, en las zonas de economía deprimida de la Sierra, Ceja de Selva y Selva, hasta el 31 de diciembre de 1998, prorrogado posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2000 mediante Ley Nº 27041; sin embargo, dichas normas no resultan aplicables al caso sub examine, dado que el contrato obrante en el título alzado fue otorgado con anterioridad a su dación;



Que, mediante Ordenanza Municipal Nº 006-96-AMPM del 31 de octubre de 1996 expedida por la Municipalidad Provincial de Maynas, se aprobó el Nuevo Plan Director de la ciudad de Iquitos, en el que se delimita la zona urbana y de expansión urbana considerando dentro de esta última, entre otros, al caserío de Quistococha;



Que, conforme establece el Artículo 192 inciso 5) de la Constitución Política del Perú, las municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, y ejecutar los planes y programas correspondientes;



Que, el Artículo 64 de la Ley Nº 23853 - Ley Orgánica de Municipalidades, establece que los documentos normativos de las acciones de acondicionamiento territorial en cada municipio son los planos urbanos respectivos, que, en lo correspondiente al uso de tierras y a la regulación de las áreas urbanas, deben delimitar las áreas agrícolas, las áreas de expansión agrícola futura, las áreas que serán dedicadas a parques, plazas, bosques y de recreación, educación física y deportes, las áreas en que se ubicarán los diversos servicios con fines de abastecimiento, educación, cultura, transportes y otros necesarios para la comunidad, las áreas que se dedicarán a los distintos fines urbanos como residenciales, comerciales, industriales, recreación, edificios públicos y otros y las áreas inhabitables o de seguridad por su demostrado peligro, solo dedicables a áreas verdes o forestales; precisando que las municipalidades supervisan y controlan el uso de las tierras con sujeción a este artículo, quienquiera que fuera el propietario y que en caso de incumplimiento son infractores los propietarios y usuarios, los que son pasibles de las sanciones municipales de ley; asimismo, el Artículo 65 inciso 7) establece como función de las municipalidades en materia de acondicionamiento territorial, vivienda y seguridad colectiva; determinar las zonas de expansión urbana en concordancia con la zonificación y planes de desarrollo urbano;



Que, el Artículo 10 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Medio Ambiente, aprobado por Decreto Supremo Nº 007-85-VC, define a los Planes Urbanos, dentro de los cuales se considera al Plan Director, como los instrumentos técnico normativos para la previsión y promoción de las acciones de acondicionamiento en cada centro poblado del ámbito provincial y el Artículo 12, señala que tienen como ámbito de aplicación a las áreas conformantes del conglomerado urbano y sus

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL correspondientes áreas de expansión e influencia; asimismo, el Artículo 15, establece que son objetivos generales de los planes urbanos: a) Establecer las políticas específicas de desarrollo y expansión urbana dirigidas a la promoción, orientación y control del desarrollo y la expansión urbana, b) Fijar las normas técnicas urbanísticas básicas para la promoción y orientación del uso racional del suelo y el gradual acondicionamiento del espacio urbano presente y futuro y, c) Orientar la programación de las inversiones requeridas para el desarrollo físico del asentamiento, dirigiéndolas a satisfacer las necesidades y demandas de la población de su ámbito;

Que, el Plan Director de la ciudad de Iquitos aprobado mediante Ordenanza Municipal Nº 006-96-A-MPM, constituye el instrumento técnico normativo, expedido por la Municipalidad de Maynas conforme a las facultades contempladas en la Constitución y la Ley Orgánica de Municipalidades, que delimitó las zonas urbanas y de expansión urbana de la ciudad de Iquitos, incorporando dentro de la jurisdicción de la Municipalidad Provincial de Maynas, entre otros, al sector de Quistococha, en el que se encuentra ubicado el predio materia del título alzado; circunstancia que determina que a partir de la fecha en que el mismo fue aprobado, el sector mencionado tenga fijados usos urbanos;



Que, sin embargo, el contrato de compraventa obrante en el título alzado, fue celebrado con anterioridad a la incorporación del sector de Quistococha al área de expansión urbana de la ciudad de Iquitos, habiendo sido otorgado por autoridad competente en ejercicio de sus atribuciones, debiendo revocarse la tacha formulada por el Registrador; lo que, cabe señalar, no excluye que la Municipalidad respectiva, actúe de acuerdo a las facultades conferidas por el Artículo 73 inciso 1) de la Ley Orgánica de Municipalidades;



Que, a mayor abundamiento, dicha situación no puede constituir obstáculo para la inscripción del título alzado, en razón de que tal circunstancia no consta en el Registro, teniendo en cuenta que, conforme se señala en el Artículo 2011 del Código Civil, en la calificación de los títulos que quieren acceder al Registro, el Registrador debe calificar la validez del acto, el cumplimiento de los requisitos de forma, así como su adecuación a los antecedentes registrales; no estando facultado, por tanto, para denegar su inscripción, por circunstancias que no se desprendan del antecedente registral;



Que, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 094-96-SUNARP, se aprobó el Reglamento de Inscripciones de la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de Propiedad Inmueble, cuyo Artículo 7 establece que para la primera inscripción del derecho de propiedad de predios rurales del dominio de particulares deberá presentarse los siguientes documentos: a) El formulario registral u otros títulos que originen la propiedad del particular debidamente suscritos por este y por el verificador que constata el cumplimiento de los requisitos de conducción y explotación a que se refiere el subcapítulo III del capítulo cuarto del Decreto Legislativo Nº 667 y, b) Copia de los planos de ubicación y linderos autorizados por el PETT u organismo público que tenga a su cargo el catastro rural o autorizado por verificador en caso de no estar catastrado, de acuerdo a lo dispuesto en el Capítulo Quinto del Decreto Legislativo Nº 667; precisando el Artículo 9 que para la inmatriculación de predios rurales no afectados por Reforma Agraria o que hayan sido adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria, se deberá presentar el Formulario Registral o los títulos de propiedad que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propiedad durante los 5 años anteriores a la presentación de la solicitud de inscripción conjuntamente con los planos, firmados por el verificador, a los que refiere el inciso b) del Artículo 7;



Que, como se ha señalado en el primer y segundo considerandos, obran en el título el contrato de compraventa Nº 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura Gobierno Regional de Loreto a favor del recurrente y su cónyuge, con firmas legalizadas el 12 de mayo de 1993, plano catastral y de ubicación visados por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y memoria descriptiva del inmueble suscrita por ingeniero;

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Que, la inmatriculación de inmuebles constituye el ingreso de un predio al Registro, que se efectúa en el sistema registral peruano a través de la primera inscripción de dominio, entendida esta como “(...) aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior (...)” (La Cruz Berdejo, José Luis, Derecho Inmobiliario Registral, Segunda Edición, pp. 322), el cual está expresamente exceptuado de la aplicación del principio de tracto sucesivo conforme al Artículo 2015 del Código Civil y cuyos medios inmatriculadores se encuentran previstos en el Artículo 2018 del mismo Código; resultando de su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculación no puede extenderse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta inscrita la misma área, no podría abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los mismos que se encuentran legitimados conforme al Artículo 2013 del Código sustantivo y el Artículo 172 del Reglamento General de los Registros Públicos, salvo que se declare judicialmente su nulidad;



Que, los títulos presentados al Registro, están sujetos a la calificación que efectúa el Registrador, la misma que se realiza teniendo como base diversos principios, que como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción contempla nuestro sistema registral; ello con el objeto de establecer si el derecho o situación jurídica contenidas en el título así como las titularidades que corresponden a dichas situaciones pueden acceder al Registro a través de la inscripción, alcanzando de esta manera la publicidad registral con los beneficios de legitimación y protección que emanan de la misma; siendo que en el caso de una primera de dominio, conforme a lo expresado anteriormente, la calificación que deberá efectuar el Registrador, comprende, principalmente, la verificación de la inexistencia de antecedentes registrales referidos al inmueble cuya inscripción se solicita;



Que, atendiendo a ello, esta instancia solicitó a la Oficina Registral de Iquitos la verificación de la inexistencia de antecedentes respecto del inmueble materia del título alzado, lo que dio lugar a la expedición del Oficio Nº 069-2001-ORLO-ORM-BHRG del 17 de diciembre de 2001, en el que se indica –de conformidad con la información proporcionada por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural según Oficio Nº 741- 2001-CTAR-DRA-L/PETT del 17 de diciembre de 2001– que sobre dicho predio rústico no existe superposición ni se encuentran comprendidos en él otros inmuebles; asimismo, cabe señalar que en el Oficio Nº 741-2001-CTAR-DRA-L/PETT expedido por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural, se indica que el área que ocupa el predio rústico submateria se encuentra adjudicado mediante contrato de compraventa Nº 00179 del 12 de mayo de 1993 y que actualmente está inmerso dentro de la Ordenanza Municipal Nº 006- 96-MPM del 31 de octubre de 1996 comprendiendo áreas de expansión urbana;



Que, el Artículo 1583 del Código Civil, establece que en la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega; el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido;



Que, si bien la adquisición de inmuebles en nuestro sistema jurídico es consensual, en virtud del pacto de reserva de propiedad, se difiere la adquisición definitiva de la propiedad hasta que se haya pagado todo el precio o parte determinada de él; sentido en el que se pronuncia Max Arias Schreiber Pezet (Exégesis del Código Civil Peruano de 1984, Tomo II, San Jerónimo Ediciones, Lima 1988, pp.113) cuando señala que “(...) en esencia, este pacto determina que la transferencia de propiedad queda diferida hasta que el comprador haya satisfecho todo el precio o la parte determinada en el contrato, de modo que, entre tanto el vendedor conserva el dominio y con ello asegura el derecho. El comprador por su parte recibe el bien y lo disfruta, pero no lo incorpora a su patrimonio en tanto no se haya

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL producido la cancelación convenida. Empero y una vez satisfecho el precio, la transferencia se realiza automáticamente, sin que sea necesario efectuar una nueva declaración de voluntad”;

Que, en tal sentido, teniendo en cuenta que para la primera inscripción de dominio, se requiere que se acredite la propiedad del inmueble por un determinado periodo, lo que no ocurre en el presente caso, en el que se estableció que la adjudicación se efectuaba con expresa reserva de propiedad hasta la cancelación total del valor pactado; a efectos de proceder a la inscripción rogada deberá adjuntarse documentos fehacientes que acrediten que el precio del inmueble ha sido pagado, lo que podrá efectuarse dentro del plazo establecido en el Artículo 147 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos, aplicable al caso sub examine, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP/SN del 19 de julio de 2001;



En aplicación del Artículo IV del Título Preliminar, Artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas antes glosadas;



De conformidad con la Resolución Jefatural Nº 2360- 2000-ORLC/JE del 19 de octubre de 2000; y,



Estando a lo acordado;

Se resuelve:

REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble, Región Loreto-Iquitos, al título señalado en la parte expositiva y señalar que el mismo es inscribible siempre que se subsane el defecto a que se refiere el antepenúltimo considerando.



Regístrese y comuníquese. ELENA VÁSQUEZ TORRES Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral FERNANDO TARAZONA ALVARADO Vocal del Tribunal Registral FREDY SILVA VILLAJUÁN Vocal del Tribunal Registral

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J2 J1 Res. N° 038-98-ORLC/TR Tribunal Registral Lima, 30 de enero de 1998

VISTA, la apelación interpuesta por don LINO URQUIETA GÁRATE (Hoja de Trámite Documentario N° 597 de fecha 9 de enero de 1998) formulada contra la observación del Registrador Público del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Pedro Isaac Zumarán Arce, a la solicitud de inscripción de compraventa de inmueble en mérito a parte notarial. El título se presentó el 3 de diciembre de 1997 con el N° 205388. El Registrador denegó la inscripción solicitada por cuanto: “Reingresado el presente título subsiste la observación anteriormente formulada en el sentido de que deberá indicar dónde corre inscrito el inmueble sito en Pueblo Libre. Sírvase subsanar de la forma legal correspondiente y con las formalidades de ley. Se sustenta la presente en virtud del Art. 151 Reg. Gral. Artículo 2011 C.C. Se deja constancia que se efectuó la búsqueda en el Índice de Propiedad arrojando a su favor varios inmuebles”, interviniendo como Vocal ponente el Dr. Álvaro Delgado Scheelje; y,



Considerando:

Que, mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa que otorga el juez del Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, en rebeldía de don Aurelio Cáceres Bruzzone a favor de don Julián Ángeles Carrasco, en mérito a la escritura pública de otorgamiento de escritura de fecha 28 de setiembre de 1987 extendida ante el Notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino;



Que, la compraventa mencionada está referida al departamento signado con el N° 303 tercer piso del edificio situado en la esquina de la Av. San Martín con parque Dorregaray con el respectivo estacionamiento que colinda con Dorregaray del distrito de Pueblo Libre;



Que, como se desprende de la cláusula primera de la minuta inserta en la escritura venida en grado, mediante documento privado de fecha 5 de julio de 1979 y 15 de mayo de 1980, don Aurelio Cáceres Bruzzone dio en venta a favor de don Julián Ángeles Carrasco el inmueble antes citado;



Que, asimismo se aprecia de la cláusula tercera de la citada minuta que mediante demanda de fecha 27 de junio de 1984, el comprador, don Julián Ángeles Carrasco solicitó al Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima el otorgamiento de la escritura pública del contrato de compraventa que había celebrado con don Aurelio Cáceres Bruzzone respecto del inmueble descrito en el segundo considerando de la presente Resolución, siendo la referida demanda declarada fundada por sentencia de fecha 6 de agosto de 1985;

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Que, habiendo requerido el juzgado a la parte demandada para que otorgara dicho instrumento y no verificándose la circunstancia, dicha judicatura por Resoluciones de fechas 4 de marzo de 1986 y 19 de enero de 1987 dispuso el otorgamiento del mismo designándose al Notario Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino para que lo extendiera;



Que, el otorgamiento de escritura pública es el procedimiento judicial mediante el cual, el juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el Juez en rebeldía de la parte demandada;



Que, en consecuencia y contrariamente a lo que manifiesta el apelante, el título venido en grado no contiene mandato judicial de inscripción alguno, pues la actuación del juez se restringe a otorgar el instrumento, no siendo de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del Artículo 2011 del Código Civil;



Que, de otro lado, de acuerdo al principio de Especialidad y al sistema de Folio Real, al inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripción que sirve para identificarlo en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los titulares de otros derechos sobre él;



Que, ni en la solicitud mediante la cual se solicita la inscripción del presente título, ni en el título mismo se ha consignado dónde corre inscrito el inmueble,y efectuada la búsqueda correspondiente en el Índice de Propiedad, no se ha encontrado el inmueble en cuestión;



Que, no resulta posible realizar la búsqueda catastral del inmueble sub examine por cuanto en el título tampoco se han consignado sus áreas, linderos ni medidas perimétricas, lo cual no permite identificarlo físicamente por lo que no procede amparar la presente solicitud de inscripción en la medida en que no se cuenta con la base material –partida registral– donde practicarla;



Que, tampoco resulta procedente amparar la solicitud de anotación preventiva del presente título, como se ha solicitado en el recurso de apelación, toda vez que al desconocerse la partida registral en que corre inscrito el inmueble no hay dónde extenderla; y,



Estando a lo acordado;

Se resuelve

CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos en la presente resolución.



Regístrese y comuníquese. MARTHA SILVA DÍAZ Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral ÁLVARO DELGADO SCHEELJE Vocal (e) del Tribunal Registral YASMÍN BOLÍVAR SORIANO Vocal (e) del Tribunal Registral

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J3 J1 Cas. Nº 2750-2003-La Libertad Corte Suprema Lima, 23 de noviembre del 2004 El Peruano, 30 de marzo del 2005

La sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la república



En la causa vista en audiencia pública de la fecha emite la siguiente sentencia,

Materia del recurso:

Se trata del recurso de casación interpuesto por las litisconsortes necesarias pasivas, Laura Jannery Meza Muñoz y Silvia Verónica Meza Muñoz, contra la sentencia de vista de fojas novecientos treintiuno, su fecha ocho de agosto de dos mil tres, que confirmando la apelada de fojas ochocientos treintinueve, fechada el siete de enero de dos tres, declara Fundada la demanda; en los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berrú contra Jorge Campos Anticona y otros sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio;

Fundamentos del recurso:

La Corte mediante resolución de fecha primero de diciembre de dos mil tres ha estimado procedente el recurso solo por la causal de inaplicación del artículo mil quinientos cuarentinueve del Código Civil; expresando las recurrentes como fundamentos: que se ha inaplicado el artículo mil quinientos cuarentinueve del Código sustantivo, dado que, como alega la actora en su demanda, si ella realizó la compraventa del inmueble sub júdice mediante un documento privado, pero perdió dicho documento, le correspondía demandar el otorgamiento de la escritura pública, o el perfeccionamiento documentario a través de los títulos supletorios mas no la prescripción adquisitiva de dominio para que se le declare propietaria del bien, puesto que ya se estimaba propietaria; de tal modo que en aplicación del citado artículo debió declararse improcedente la presente demanda; Primero.- Que, el derecho de propiedad de nivel Constitucional, conforme al artículo setenta de la Carta Magna, es un derecho real el cual toda persona desea acceder respecto de determinados bienes, en virtud a que este, conforme al artículo novecientos veintitrés del Código Civil, comporta un poder jurídico que permita usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien: de tal modo que aquel que se considere propietario de un bien y desee que este sea reconocido en tal condición, procurará la obtención del título comprobativo de dicho derecho ya sea al momento de la adquisición del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, en ese sentido, cuando el propietario con el título respectivo desee una mayor formalización del mismo y obtenga un pleno efecto erga omnes, peticionará entonces el otorgamiento de escritura pública correspondiente, de conformidad con los

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL artículos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del Código Civil; sin embargo, si el título comprobativo de su derecho se pierde, extravía o deteriora al punto de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita su derecho, no obstante la condición de propietario puede elegir por ejercer la pretensión de títulos supletorios, para que supla el anterior; así lo establece el artículo quinientos cuatro inciso primero del Código Adjetivo, cuando prescribe que puede interponer demanda “el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente”; Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio: toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución Política del Perú y la ley para la obtención de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de su derecho mediante el título que obtuvo pero se perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la usucapión establecidos por el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso: pero que será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se decidió; Cuarto.- Que, en el presente caso, si bien es verdad que la actora interpone la presente demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio respecto del inmueble sito en la calle Las Margaritas número ciento ocho, manzana “D”, lote número dos, de la urbanización veintidós de febrero, del distrito de Laredo, La Libertad, señalando que accedió a la posesión del inmueble en virtud de habérselo vendido su abuela materna Fortunata Rodríguez Rodríguez mediante documento privado que se le extravió, pero que cumple con los requisitos legales para ser declarada propietaria del mismo por usucapión; también es cierto, que ello en modo alguno la deslegitima para interponer la referida demanda, conforme ya se indicó, sino que evidencia la buena fe con la que ingresó al predio sub júdice, pero a su vez renuncia a estimarse propietaria en base al referido título y su deseo de recurrir al instituto jurídico de prescripción adquisitiva de dominio para acceder a la propiedad del bien previsto en el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, pues estima que satisface los requisitos exigidos por Ley para ello; pretensión que ha sido amparada tanto en primera como segunda instancia; Quinto.- Que, en tal virtud la inaplicación al caso de autos del artículo mil quinientos cuarentinueve del Código sustantivo, se encuentra arreglada a ley; no habiendo lugar por tanto a casar la sentencia de vista, sino por el contrario, a desestimar el recurso de conformidad con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones que preceden; y de conformidad con lo dictaminado por el señor Fiscal, declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas novecientos cuarentiséis por Laura Jannery Meza Muñoz y Silvia Verónica Meza Muñoz, en consecuencia NO CASARON la resolución de vista de fojas novecientos treintiuno su fecha ocho de agosto de dos mil tres; CONDENARON a las recurrentes al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berrú con Jorge Campos Anticona y otros sobre prescripción adquisitiva de dominio; y, los devolvieron. SS. ROMÁN SANTISTEBAN TICONA POSTIGO LAZARTE HUACO RODRÍGUEZ ESQUECHE EGÚSQUIZA ROCA

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J4 J1 Cas. N° 2432-2000-Lima Corte Suprema El Peruano, 1 de marzo del 2001

La sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la república



Vista, la causa número dos mil cuatrocientos treintidósdos mil, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia;

Materia del recurso:

Se trata del recurso de casación interpuesto por don Óscar Delgado Díaz, mediante escrito de fojas seiscientos ocho, contra la sentencia de vista de fojas quinientos ochentiséis, emitida por la Sala Especializada en Procesos Abreviados y de Conocimiento de la Corte Superior de Justicia de Lima, su fecha veintiocho de junio del dos mil; que revocando la apelada y reformándola declaró improcedente la demanda de prescripción adquisitiva;

Fundamentos del recurso:

Que, concedido el recurso de casación a fojas seiscientos veintiuno, fue declarado procedente por resolución del veintisiete de setiembre del dos mil, por las causales contempladas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, sustentada en: a) la inaplicación del artículo novecientos cincuenta del Código Civil, porque se ha demandado la prescripción larga y no la corta, que se ampara en el justo título y la buena fe y que el primer adquiriente haya omitido transcribir su título y que por haber tomado posesión desee beneficiarse de la usucapión decenal contra un segundo adquiriente, cuyo derecho se encuentra inscrito en el Registro y b) la infracción del debido proceso porque se ha infringido el artículo sétimo del Título Preliminar del Código Adjetivo, que dispone que el Juez no puede ir mas allá del petitorio, ni fundar sus decisiones en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes y la Sala ha emitido un pronunciamiento que no es materia de la controversia y que representa un conflicto entre compradores que no es materia del pleito y que no ha sido invocado por los demandados;

Considerando: Primero.- Que, primero hay que examinar la causal contemplada en el inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; Segundo.- Que, tratándose de un proceso de prescripción adquisitiva en que la demandada ha negado la condición de propietario

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL del demandante y considera que el actor no tiene legitimidad para obrar, toda vez que no es heredero, no es pariente, no es propietario, por cuanto existe un título de propiedad a nombre de los demandados e inscritos en los Registros Públicos, lo que debió resolverse son los puntos controvertidos fijados en la audiencia de saneamiento y conciliación, que consistían en: a) determinar si el demandante se encuentra en posesión del inmueble en forma pacífica, pública y continua; b) determinar si el actor se encuentra en posesión del inmueble durante diez o más años; c) determinar si el demandante ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble y d) determinar si procede la inscripción del inmueble antes referido en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima; Tercero.- Que, la sentencia de vista, no ha examinado ninguno de los puntos controvertidos, sino ha estimado que resulta jurídicamente imposible solicitar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por compraventa, puesto que si ello es así, el actor ya es propietario, lo que no era materia controvertida; Cuarto.- Que, precisamente el demandante, aunque alega tener un derecho de propiedad, ha interpuesto la demanda de prescripción adquisitiva, porque los demandados tienen su título de propiedad inscrito en los Registros Públicos y no hay impedimento para invocar la prescripción en esa situación, porque si tuviera un título de propiedad válido e inscrito en los Registros Públicos, no tendría necesidad de interponer la demanda de prescripción; Quinto.- Que, por ello, la sentencia de vista ha resuelto un punto no controvertido y en cambio ha dejado de decidir sobre todos los puntos controvertidos, infringiendo lo dispuesto en el inciso cuarto del artículo ciento veintidós del Código Procesal Civil, artículo sétimo del Título Preliminar del acotado Código e incurriendo en la causal de nulidad contemplada en los artículos ciento veintidós y ciento setentiuno del mismo Código; Sexto.- Que, por las razones expuestas y presentándose la causal del inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, y de conformidad con el acápite dos punto uno del inciso segundo del artículo trescientos noventiséis del mencionado Código, declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por don Óscar Delgado Díaz, a fojas seiscientos ocho, en consecuencia se declara NULA la sentencia de vista de fojas quinientos ochentiséis, su fecha veintiocho de junio del dos mil; ORDENARON al órgano jurisdiccional inferior expedir nuevo fallo con arreglo a Ley; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Óscar Alejandro Delgado Díaz con Hugo Estuardo Vásquez Vigil y otra, sobre Prescripción Adquisitiva; y los devolvieron.SS. URRELLO A. ROMÁN S. ECHEVARRÍA A. DEZA P. CARRIÓN L.

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J5 J1 Res. Nº 214-2006-SUNARP-TR-L Tribunal Registral El Peruano, 5 de abril del 2006

Resolución Nº 214-2006-SUNARP.TR.L (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Res. Nº 088-2006-SUNARP/PT. el peruano, 5 de setiembre de 2006)

Apelante : Daniel Alberto Gonzales García



Título

: 13318 del 10 de enero de 2006

Recurso : htd nº 008467 del 20 de febrero de 2006

Registro

: Predios de Lima



Acto (s)

: Declaratoria de fábrica

Sumilla:

Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas



Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripción del cambio de uso de rústico a urbano, bastando con acreditar que el predio se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la regularización de la ampliación y modificación de la edificación levantada sobre el predio ubicado en las faldas del Cerro Mulería del distrito de Los Olivos. A tal efecto se adjunta:

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-

Formulario Registral Nº 1.

-

Informe Técnico de Verificación.

-

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.

-

Certificado de Zonificación y Vías, expedido por la Municipalidad Metropolitana de Lima.

-

Plano Nº 2642 -2005-MML/DMDU-OPDM/DPTN.

-

Plano de distribución.

-

Plano de ubicación y localización

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

II. Decisión impugnada

El Registrador Público (e) del Registro de Predios de la Zona Registral Nº IX, sede Lima, Carlos Eduardo Moncada Athos denegó la inscripción formulando la siguiente observación:



Para proceder a calificar el expediente de regularización es necesario que previamente Ud. adjunte la Resolución de Alcaldía emitida por la Municipalidad competente, la cual disponga la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, ya que como Ud. bien expresa en todo el escrito subsanatorio el inmueble actualmente se encuentra en una zona urbana consolidada. Por tanto, los documentos que Ud. alude en su subsanación, como el certificado de Parámetros y el Certificado de Zonificación y Vías, no es suficiente para cambiar registralmente el uso de rústico a urbano, y sin dicho acto previo no puede procederse a calificar el expediente, debido a que el Art. 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157 no lo permite. Además, debemos dejar constancia que si el inmueble cuenta con licencia de Construcción tal como se detalla en el reingreso, no podría acogerse al FOR, conforme lo establece el art. 3 del Reglamento de la Ley 27157. Por todo lo expuesto, se reitera la observación a fin de que se subsane como corresponde:



1. Verificados los antecedentes registrales, se advierte que el terreno frente al Jr. Venus Nº 7405-7403 independizado en la ficha Nº 179897, es un terreno eriazo ubicado en las faldas del cerro Mulería, colindante con la Urbanización Sol de Oro, por lo cual de conformidad con el art. 4 del D.S. Nº 008-2000- MTC, modificado por el D.S. Nº 011-2005VIVIENDA publicado el 13/5/2005; le informamos que la regularización procede para edificaciones existentes sobre a) Predios Urbanos; b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea; c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.



Por esto, siendo esta la normativa vigente, deberá acreditar que la edificación a regularizar se encuentra dentro de alguno de los supuestos de la norma citada; sin perjuicio de ello hacemos de su conocimiento que el art. 8 del D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA, establece que las municipalidades provinciales en el ámbito del cercado y las distritales en su jurisdicción identificarán los predios ubicados en zona urbanas consolidadas, que se encuentren inscritos como rústicos en el Registro de Predios, declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, acto este que será gestionado por el propietario.



Base legal: Norma V del Título Preliminar y Arts. 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el Art. 2011 del Código Civil. Ley 27157. DS Nº 008-2000-MTC

III. Fundamentos de la apelación

El apelante sostiene lo siguiente:



El uso de los suelos es aprobado por la entidad municipal provincial, la misma que está expuesta en el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios que forma parte del presente título. En él se determina que el predio que figura como rústico en la partida registral es actualmente urbano al habérsele otorgado el uso residencial, conforme a la zonificación aprobada por la Municipalidad Provincial y aceptada por la Municipalidad Distrital.



La declaración de fábrica del primer piso que corre inscrita en el asiento 2) de la ficha Nº 179897, se hizo bajo la aprobación del Ministerio de Vivienda y Construcción, al amparo de sus propias funciones normativas, adjudicándole la calidad de urbano.



Señala que la declaratoria de fábrica presentada se encuentra comprendida dentro de los alcances de la Ley 28437, que señala: Los propietarios de edificaciones que hayan

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Juan carlos esquivel oviedo sido construidas sin licencia de construcción y/o sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre podrán regularizar su situación sin pago de multas ni otras sanciones hasta el 31/12/2005.

Asimismo, se acompañó la licencia de construcción emitida por la Municipalidad Distrital de San Martín de Porres, donde se determina fehacientemente que la construcción del primer piso es para uso de vivienda unifamiliar.

IV. Antecedente registral

En la ficha Nº 179897 que continúa en la partida electrónica Nº 44015714 obra inscrito el terreno eriazo ubicado en las faldas del Cerro Mulería en el distrito de Los Olivos, cuyo propietario es Víctor Raúl Montoya Arteaga.



En el asiento 2-b se inscribió la fábrica levantada sobre el primer piso terminada en 1981, correspondiente a vivienda.



En el asiento 3-b se inscribió la numeración: frente a la Av. Venus Nº 7403 -7405.

V. Planteamiento de las cuestiones

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán.



De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:



Para inscribir la regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos o eriazos en el Registro de Predios: ¿se requiere presentar Resolución de Alcaldía que declara la habilitación urbana de oficio y dispone la inscripción del cambio de uso?

VI. Análisis 1.

La Ley 27157 y su Reglamento el D.S. Nº 008-2000-MTC, norman: a) El trámite de regularización de edificaciones.



b) La licencia de obra y declaratoria de fábrica.



c) El régimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad común.



En lo que respecta a la regularización de edificaciones, se encuentran comprendidas las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 19991 sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización, sea que requieran o no de saneamiento de titulación.

2.

El artículo 4 del D.S. Nº 008-2000-MTC, estableció originariamente que la regularización es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción, de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana.



Dicho artículo fue modificado por el D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA publicado el 13/5/2005, que define a la regularización como el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos. b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

De este modo, la modificación amplía el ámbito de edificaciones sujetas a regularización conforme al reglamento, comprendiendo a los predios ubicados en “zonas urbanas consolidadas”.

3.

El artículo 8 del D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA incorporó también la Decimosétima Disposición Transitoria del reglamento de la Ley Nº 27157, en el que se establece:



“Decimosétima.- Habilitación urbana de oficio



Las Municipalidades Provinciales en el ámbito del Cercado y las Distritales en su jurisdicción, identificarán los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, acto este que será gestionado por el propietario”.



En tal sentido, para el cambio de uso de un predio de rústico a urbano por encontrarse en zona urbana consolidada, deberá acompañarse la Resolución de Alcaldía que así lo disponga. Sin embargo, debe definirse si para la inscripción de la regularización de edificaciones al amparo del literal c) del Art. 4 del D.S.008-2000-MTC, es necesaria la previa inscripción del cambio de uso –como lo solicita el Registrador–, o a través de otros medios podrá acreditarse que se trata de un predio ubicado en zona urbana consolidada.

4.

Al respecto debe en primer lugar señalarse que la cuestión planteada no se encuentra claramente definida en las normas legales, siendo admisibles distintas interpretaciones: a) Puede válidamente interpretarse que el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 debe ser concordado con la Decimosétima disposición transitoria de la misma norma, de manera que solo podrá considerarse que un predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada cuando se haya emitido Resolución de Alcaldía que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en dicha zona.

Abona en favor de esta postura el hecho que ninguna de las normas del reglamento de la Ley 27157 defina qué debe entenderse por “zona urbana consolidada” ni establezca en mérito a qué documentos se demostraría dicha calidad. Así, solo en mérito a la Resolución de Alcaldía que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podría entenderse que un predio se encuentra en dicha zona y en consecuencia solo si se cumple con esta formalidad se entenderá que el predio está comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.



Conforme a esta postura, no cabría inscribir regularización de edificaciones sobre predios que figuren en el Registro como rústicos, pues siempre se requeriría como acto previo la inscripción del cambio de uso.

b) Puede también válidamente interpretarse que la regularización de edificaciones y el cambio de uso de un predio son procedimientos distintos e independientes. Así, para la regularización de edificaciones bastará que el predio se encuentre ubicado en zona urbana consolidada, mientras para inscribir el cambio de uso por encontrarse en zona urbana consolidada se requiere de Resolución de Alcaldía que así lo disponga.

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En tal sentido, podría inscribirse la regularización de edificaciones sobre predios que continuarían figurando como rústicos en el registro.



Abona en favor de esta postura el hecho que en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 no se consigne como requisito la presentación de resolución alguna para que los predios queden subsumidos en el supuesto de la norma. A ello debe añadirse que si se considerara a la declaración de habilitación urbana de oficio como un requisito para la regularización, resultaría que propiamente nunca procedería la regularización sobre predios que obran inscritos como rústicos en el Registro, pues siempre se exigiría la previa inscripción de la habilitación (en este caso, en calidad de zona urbana consolidada).



Abona también en favor de esta postura la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/ SN, que fue aprobada mediante Res. Nº 490-2003-SUNARP/SN publicada el 16/10/2003. Esta directiva dispone que procede la inscripción de la regularización de edificaciones respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana2. Al respecto, si bien esta directiva se dictó antes de la modificación introducida por el D.S.011-2005VIVIENDA, conforme a sus considerandos se fundamenta en los Arts. 5 literal k), 6.1 y 13.1 de la Ley 27333, artículos que no han sido modificados.

5.

Ante las distintas interpretaciones posibles, debe optarse por la que propicie y facilite las inscripciones. Al respecto, el segundo párrafo del Art. 31 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos dispone:



“En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro”.



La interpretación consignada en el literal b) del numeral que antecede, propicia y facilita las inscripciones de la regularización de edificaciones, pues no requiere la emisión de una Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, mientras la interpretación consignada en el literal a) del numeral que antecede la dificulta, al exigir previamente la emisión de dicha resolución.



Conforme a lo expuesto, debe optarse por la interpretación consignada en el literal b) del numeral que antecede, esto es, que para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripción del cambio de uso de rústico a urbano.

6.

Ahora bien, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, pero sí se requiere la presentación de documento que acredite que el predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada que se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente.

7.

El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por D.S. Nº 027-2003-VIVIENDA, publicado el 6 de octubre de 2003, establece en su artículo 28º que “la zonificación es el conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad, para localizar actividades con fines de vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones”.

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Asimismo, el artículo 29 señala que “la zonificación regula el ejercicio al derecho de propiedad predial, se concreta en Planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas. Ninguna norma puede establecer restricciones al uso del suelo no consideradas en la zonificación”.



De igual modo, el artículo 30 establece las siguientes zonificaciones: residenciales, vivienda-taller, industriales, comerciales, pre-urbana, recreación, usos especiales, servicios públicos complementarios, zona de reglamentación especial y zona monumental.



De otro lado, el artículo 79, numeral 1.2. de la Ley Orgánica de Municipalidades señala que es función específica exclusiva de las municipalidades provinciales, entre otros, aprobar el Esquema de Zonificación de áreas urbanas.

8.

En este orden de ideas, y en uso de las citadas atribuciones, compete a la Municipalidad Provincial otorgar el Certificado de Zonificación y Vías, documento que conforme establecía el artículo II-IV-14 del Reglamento Nacional de Construcciones, debía acompañarse a los contratos de compra-venta de terrenos rústicos ubicados dentro de Zonas Urbanas o de Expansión Urbana, dado que el referido documento acreditaba la vocación urbana del terreno objeto del contrato.



En el título venido en grado de apelación, consta la copia autenticada del Certificado de Zonificación y Vías Nº 384-2005-MML-DMDU-OPDM de 12 de agosto de 2005, expedido por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el cual se señala que al terreno de 168 m2 ubicado en la Av. Venus 7405 de la Urb. Sol de Oro del distrito de Los Olivos le corresponde la Zonificación R3 Residencial de Densidad Media, aprobada por Ordenanza Nº 164-MML, que coincide con la que aparece en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido el 16 de agosto de 2005 por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.

9.

Asimismo, conforme a las definiciones del reglamento de la Ley 27157, los parámetros urbanísticos y edificatorios son las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; y los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, a las alturas, al porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros (Art. 2.2). El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es expedido por la Municipalidad competente (Art. 63.1).



En consecuencia, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios solamente puede ser expedido respecto de terrenos ubicados en zonas urbanas que se encuentran como urbanos ante la Municipalidad respectiva. En tal sentido, constituye documento fehaciente que demuestra que el predio reúne dichas características.

10. Asimismo, a mayor abundamiento, en la partida registral se encuentra inscrita la fábrica correspondiente al primer piso del predio, la que se efectuó con intervención de la Municipalidad. Del mismo modo, consta inscrita la numeración dada al predio, en mérito al certificado de numeración municipal expedido por la Dirección de Servicios Urbanos de la Municipalidad Distrital de Los Olivos. 11. Conforme a lo señalado en los acápites precedentes, resulta incuestionable que el predio está ubicado en zona urbana que se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente, estando por lo tanto comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.

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En tal sentido debe revocarse la observación.

12. En cuanto a la afirmación del Registrador de que contando el predio con licencia de construcción no podría acogerse a la regularización, cabe indicar que la licencia de construcción acompañada en el reingreso del 9 de febrero de 2006, está referida a la construcción de vivienda unifamiliar de un piso, otorgada el 7/6/1978, apreciándose de la partida registral que la fábrica del primer piso ya ha sido inscrita, por lo que dicha licencia no puede estar referida a la fábrica que con el presente título se pretende regularizar, la que concluyó en diciembre de 2003. 13. Liquidación de derechos registrales

Acto



Ampliación



de fábrica



Calificación

Inscripción

Total

S/. 33.00

S/. 162.95

S/. 195.95



Habiendo cancelado el monto de S/. 33.00 según recibo Nº 2006-04-00000943, correspondería abonar el mayor derecho de S/. 162.95.



Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. Resolución

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y DISPONER la inscripción del título, pagados que sean los derechos registrales pendientes de pago consignados en el numeral 13 del análisis de la presente resolución.



Regístrese y comuníquese.

PEDRO ÁLAMO HIDALGO Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral

Notas 1

2

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Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14° Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades, modificada por la Ley N° 28437, estableciéndose que hasta el 31/12/2005 se podrán regularizar las edificaciones construidas hasta el 31/12/2003. Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J6 J1 Res. Nº 077-2005-SUNARP-TR-L Tribunal Registral Lima, 16 de febrero del 2005



Apelante : Pool Rivera Cárdenas



Título



Recurso : HTD Nº 55188 del 26 de noviembre de 2004



Registro : De Predios del Callao



Acto (s) : Prescripción adquisitiva notarial

: Nº 10125 del 22 de setiembre de 2004

Sumilla: prescripción adquisitiva notarial

“Resulta procedente la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva del inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla, Callao, a favor de Nelly Sandoval Paiva.



El título está conformado por los siguientes documentos: -

Acta de declaración de prescripción adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sandoval Paiva, otorgada por el notario del Callao Pedro Germán Nuñez Palomino el 7 de Mayo de 2004.

-

Copias legalizadas por notario de la declaración jurada de autoavalúo y del recibo de pago del impuesto predial correspondiente al año 2004.

-

Declaración jurada formulada por Gilma Sandoval Jiménez Vda. de Julca, en representación de Nelly Sandoval Paiva, con firma legalizada por notario.

II. Decisión impugnada

El Registrador Público del Registro de Predios del Callao, Manuel Fernando Atarama Trelles, observó el título en los siguientes términos:



“Según la Directiva Nº 013-2003-SUNARP la misma se refiere a la posibilidad de inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio vía notarial de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones o habilitación urbana, lo cual en el presente caso no se da por cuanto el inmueble materia de calificación cuenta

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Juan carlos esquivel oviedo con construcción inscrita en la partida registral, por lo cual no procede la solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial si la misma no se encuentra dentro de un proceso de regularización de fábrica por la Ley Nº 27157 o, en su defecto se solicitaría la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto de un terreno (el cual no cuente con edificación), lo cual en el presente caso no se ajusta a los presupuestos de la directiva indicada. Se deja constancia que el título indicado como antecedente (220729-2004) se refiere específicamente al punto 5.6 de la Directiva 013-2003-SUNARP que la regula expresamente y no a una prescripción adquisitiva.

Base legal: artículo 2011 del Código Civil, artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley Nº 27157 y su Reglamento el D.S. Nº 008-2000-MTC, Ley Nº 27333, Resolución Nº 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001”.

III. Fundamentos de la apelación

El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: -

No se ha tomado en cuenta la Directiva Nº 13-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP/SN la que dispone que en los casos de prescripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, siempre que se encuentren ubicados en zona urbana.

-

En el presente caso, la edificación se encuentra declarada, sin embargo, ello no excluye la aplicación de trámite de prescripción adquisitiva notarial, dado que la norma citada precedentemente pretende que los propietarios de predios ubicados en zonas urbanas, con o sin habilitación urbana y que cuenten o no con edificación, puedan iniciar la acción de prescripción adquisitiva notarial.

-

La interpretación de la ley no solo es subjetiva sino sistemática y finalista; lo que debe efectuarse en el presente caso, en concordancia con los artículos 168 a 170 del Código Civil.

IV. Antecedente registral

El inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, corre registrado en la ficha Nº 5211 que continúa en la partida electrónica Nº 70045868 del Registro de Predios del Callao. Figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada por María Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y César Lynch Cordero.



En el asiento D 00001 consta anotada preventivamente la solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva a favor de Nelly Sandoval Paiva.

V. Planteamiento de las cuestiones

Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos, con el informe oral de la abogada Mary Suasnabar Huamán.



De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -

Si resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio respecto de un inmueble si este no es materia a su vez de regularización de edificación o reglamento interno.

VI. Análisis 1.

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La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley Nº 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el artículo 7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años. 2.

Dicho trámite, regulado inicialmente1 por los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley Nº 27157, fue precisado por el artículo 5 de la Ley Nº 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.

3.

El reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmuebles a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones2. Por tanto, el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.



El inciso k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”. La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003SUNARP-SN precisó los alcances de la norma acotada, señalando en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con zonificación urbana.



Conforme a lo expuesto, se aprecia que la Ley Nº 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma la prescripción adquisitiva notarial solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de la edificación o, en su caso, del reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido –implícitamente–, que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial.



En este sentido, los Vocales firmantes se apartan del criterio establecido en las Resoluciones Nºs 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001 y 090-2002-ORLC/TR del 8/2/2002, respectivamente.

4.

En el caso sub examine, según se ha señalado en el ítem IV: “Antecedente Registral” el inmueble materia de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio está constituida por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla, Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o modificación de edificación por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es solo de prescripción adquisitiva.

101

Juan carlos esquivel oviedo

Sin embargo, conforme a lo expuesto en el punto precedente ello no constituye obstáculo para la procedencia de la declaración notarial de prescripción adquisitiva; debiendo por tanto, revocarse la observación formulada por el Registrador.

5. Sin perjuicio de lo expuesto, debe indicarse que el artículo 42 del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece que “el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso”; agregando que: “copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el artículo 313 del presente Reglamento”.

La Ley Nº 27333 modificó tácitamente el artículo 42 citado precedentemente en cuanto al título inscribible. En efecto, el inciso f) del artículo 5 señala lo siguiente: “transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos”.



Asimismo, el inciso i) establece que: “el instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva del dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.”



En este sentido, el título presentado, consistente en el acta de declaración de propiedad otorgado ante notario del Callao Pedro Germán Nuñez Palomino el 7 de mayo de 2004 no cumple con la formalidad prevista en la normas antedichas; defecto que debe ser subsanado.



Estando a lo acordado por mayoría:

VII. Resolución

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al título señalado en la parte expositiva y señalar que el título tiene el defecto a que se contrae el punto 5 del análisis de la presente resolución.



Regístrese y comuníquese. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Vocal del Tribunal Registral ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO Vocal del Tribunal Registral

Voto en discordia de la vocal Elena Rosa Vásquez Torres 1.

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La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley Nº 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el artículo 7º del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años. 2.

El artículo 21 de la Ley Nº 27157 establece expresamente que la prescripción adquisitiva de dominio que será declarada notarialmente, es aquella a que se refiere el Título I de la Ley Nº 27157, título denominado Procedimientos para la Regularización de Edificaciones; es decir, la regulada por los artículos 7, 9,14 y 17 del citado Título, referidos a la declaración por prescripción adquisitiva de las secciones de dominio exclusivo conformantes de las edificaciones constituidas por departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes, centros y galerías comerciales o campos feriales y unidades de propiedad exclusiva, edificaciones sujetas al procedimiento de regularización de declaratoria de fábrica, reglamento interno o independización.



El reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmuebles a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones4. Asimismo, el artículo 35 de este Reglamento, establece si durante el trámite de regularización de una edificación se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 39 al 43 del precitado reglamento. Del artículo 42 de dicho Reglamento se desprende que una vez terminado el procedimiento notarial de saneamiento de la titulación, copia certificada del acta que la contiene se adjuntará al formulario registral FOR, debiendo tenerse en cuenta que este es el documento de inscripción de regularizaciones de fábricas (disposición modificada por la Ley Nº 27333, por cuanto esta establece que la declaración notarial de prescripción adquisitiva debe estar contenida en el Formulario Registral o en Escritura Pública, según se desprende de su artículo 5 incisos f e i).

3.

La Ley Nº 27333 (Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones) en su artículo 5 prescribe “El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, de acuerdo al siguiente trámite...”. Es decir, esta norma mantiene la misma línea normativa del artículo 21 de la Ley Nº 27157 (al cual inclusive se remite expresamente) y el artículo 35 de su Reglamento, esto es de que los procedimientos notariales de prescripción adquisitiva de dominio están referidos a los supuestos en que se regularice la declaratoria de fábrica, reglamento interno o las independizaciones.



Si bien el artículo 5 inc. k de la Ley Nº 27333 establece que el procedimiento de declaración de fábrica “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuentan con edificaciones”; es de destacar que esta modificación amplía los márgenes de la prescripción adquisitiva notarial, sacando del marco de la regularización, expresamente, el caso de terrenos ubicados en zonas urbanas, precisándose, según se desprende de la norma, que debe tratarse de terrenos que no cuentan con edificación.

4. Esta instancia ha interpretado en las Resoluciones Nº 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001 y 090-2002-ORLC/TR del 8.2.2002, que la Ley Nº 27157 tanto la Ley Nº 27157, su Reglamento, la Ley Nº 27333, constituyen normas de excepción, que permite a los propietarios que hayan construido sin autorización municipal registrar las edificaciones, conjuntamente con el reglamento interno y las independizaciones.

103

Juan carlos esquivel oviedo Asimismo, ha interpretado, que la prescripción adquisitiva notarial solo procede en caso de terrenos sin edificación y si en el terreno existe edificación, será necesario que esta sea materia de regularización, conforme a las citadas normas. En tal sentido, tratándose de normas de excepción, deben ser interpretadas restrictivamente, de conformidad con el artículo IV del Título Preliminar del Código Civil. 5. Ahora bien, el apelante invoca que la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN del 9.10.2003 aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP-SN que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, dispone que en los casos de prescripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, en el párrafo tercero del numeral 1. Antecedentes y Consideraciones. Cabe señalar al respecto, que lo invocado por el apelante no forma parte de ninguna norma de la directiva, sino, como él mismo lo admite, forma parte del rubro Antecedentes y Consideraciones, por lo cual solo debe ser tomado de manera ilustrativa, para comprender los alcances de las normas que contiene la directiva.

Dicha directiva, según los antecedentes, busca uniformizar los criterios con relación a: - si la declaración notarial de prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas de inmuebles procede o no en zonas urbanas con independencia si cuentan o no con la aprobación del proceso de habilitación urbana; - la no calificación por parte de las instancias registrales de los actos procedimentales realizados por el notario; y, - los documentos que deben ser presentados al registro para la anotación preventiva. Es cierto que al analizarse el primer punto, se señala como conclusiones: - que no se requiere la existencia de edificaciones y - que no resulta exigible la previa inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, sino tan solo que los inmuebles materia de declaración se encuentran ubicados en áreas que cuentan con zonificación urbana. Sin embargo, la primera conclusión podría ser enmarcada en que no se requiere la existencia de edificaciones, porque es posible que dichos procedimientos recaigan sobre terrenos; no consideramos que se haya expresado que todos los procedimientos proceden incluso sin existencia de edificaciones por regularizar.



En las normas de la directiva, puede apreciarse que en el numeral 5.1. se regula, conforme al literal k del artículo 5, la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio y formación de títulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana. Se precisa que este criterio será también de aplicación a la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y su reglamento. Esto quiere decir que no se reconoce expresamente que la prescripción adquisitiva notarial proceda sobre edificaciones fuera del marco de la regularización, lo que sí ocurre cuando se regula en el artículo 5.6, aplicando literalmente el artículo 13 de la Ley Nº 27333, que el saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, tramitado por cualquiera de los tres procedimientos establecidos en dicho artículo (por mutuo acuerdo, procedimiento notarial y procedimiento judicial), puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia de regularización de edificaciones o de saneamiento de la titulación, para lo cual se estará a lo previsto en el artículo 5.1. de la directiva. Nótese que en este extremo la directiva hace una interpretación literal de la norma y por lo tanto concluye que el artículo no se circunscribe al procedimiento notarial.



Conforme a ello, si se hubiera querido regular de la misma manera los tres procedimientos notariales: prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, no existiría norma especial para este último procedimiento, en el artículo 5.6.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL 6.

En consecuencia, consideramos que la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN no ha introducido una interpretación contraria a la que venía sosteniendo el Tribunal Registral, en las resoluciones antes citadas, sobre la prescripción adquisitiva notarial.

7.

En el caso sub examine, según se ha señalado en el ítem IV: “Antecedente Registral” el inmueble materia de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio está constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o modificación de edificación por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es solo de prescripción adquisitiva.



Por lo tanto, no resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva respecto del inmueble referido precedentemente, al no adecuarse a los supuestos previstos en la Ley Nº 27157, su Reglamento y Ley Nº 27333. Siendo que el título contiene un defecto insubsanable, voto por la tacha sustantiva del título. Elena Rosa Vásquez Torres Presidenta de la Primera Sala





del Tribunal Registral

Notas 1 “Artículo 21 de la Ley Nº 27157: La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley”. 2 “Artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157: El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”. 3 Artículo 31 del Reglamento de la Ley Nº 27157: Declarada la conformidad señalada en el artículo precedente, el notario presentará al registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de regularización, a efectos de la inscripción del acto o actos respectivos. Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripción respectiva, serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una copia y remitirá la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines señalados en el inciso y) del artículo 5 del presente Reglamento. 4 Artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157: El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

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Juan carlos esquivel oviedo

J7 J1 Cas. Nº 736-2002-Cañete Corte Suprema Lima, 28 de enero del 2005

La sala de derecho constitucional y social permanente de la corte suprema de justicia de la república



Con los acompañados; con lo expuesto por el señor fiscal; vista la causa en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; integrada por los señores Vocales: Vásquez Cortez, Carrión Lugo, Zubiate Reina, Gazzolo Villata y Ferreira Vildozola; y verificada la votación con acuerdo a ley, emite la presente sentencia:

1.- Materia del recurso:

Es materia del presente recurso de casación la sentencia de vista de fojas mil ciento setentitrés, su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno, corregida a fojas mil ciento ochentiocho, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cañete que, revocando la sentencia de fojas mil treintiséis, su fecha dos de abril de dos mil uno, declara improcedente la demanda incoada por don Víctor Yauris Quintana, en el proceso seguido contra don Pablo Espino Chumpitaz, sobre formación de títulos supletorios.

2.- Fundamentos por los cuales se ha declarado procedente el recurso:

Mediante resolución obrante a fojas cuarentisiete del cuadernillo de casación, de fecha diez de junio de dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por don Víctor Yauris Quintana, por las siguientes causales: a) la prevista por el inciso 1 del numeral 386 del Código Procesal Civil, relativa a la aplicación indebida del artículo 1412 del Código Civil; b) la prevista por el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil, relativa a la inaplicación de los numerales 923, 2010, 2011, 2018 y 2019 del acotado Código Civil; y c) la prevista por el inciso 3 del artículo 386 del Código adjetivo, relativa a la contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso.

3.- Considerandos: Primero: De primera intención es necesario examinar la causal referida al inciso 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, por la que también se ha declarado procedente el medio impugnatorio, ya que de declararse fundado el recurso por contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso no cabría pronunciamiento por las otras causales. Segundo: El recurrente, al fundamentar la causal relativa a la contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sostiene que ha solicitado tutela jurisdiccional a fin de que se le reconozca como propietario del bien sublitis mediante la exhibición de título suficiente. Agrega que, en el presente caso, la incertidumbre con relevancia jurídica radica en la insuficiencia del documento de compraventa que ostenta

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL para producir su primera inscripción de dominio. Sin embargo, el Superior ha producido una incertidumbre jurídica en el recurrente al expresar que el actor se ha equivocado en la acción interpuesta y que le corresponde solicitar el otorgamiento de escritura pública. Tercero: El inciso 1 del artículo 504 del Código Procesal Civil establece que se tramita como proceso abreviado la demanda que formula el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente. Cuarto: Chirinos Soto, citado por Alberto Hinostroza Minguez1, sostiene que “En la petición de título supletorio, el solicitante puede contar con un documento –inclusive una escritura pública– de transferencia de bien, pero como no hay partida registral, no puede inscribir su propiedad. Para eso pide al juez que forme el título supletorio”. Agrega que “El inciso 1 (relativo al artículo 504 del Código Procesal Civil) contempla el proceso para la formación del título supletorio (...). No se trata del propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su dominio. Se trata del propietario cuyo bien carece de inscripción registral. (...) Un propietario puede tener uno o más documentos que lo acrediten como tal y sin embargo no poder inscribir ese dominio, porque la finca carece de partida en el Registro. Entonces, pues, la formación de título supletorio debemos entenderla como el procedimiento destinado a posibilitar la primera de dominio en los Registros Públicos”. Del mismo modo se pronuncia Jorge Avendaño, también citado por Alberto Hinostroza Minguez en la misma página, al señalar que “(...) su objetivo principal (de los títulos supletorios) es lograr la primera inscripción de dominio (...), lo cual quiere decir que los títulos supletorios proceden cuando el inmueble no está inscrito (...)”. Quinto: Es pertinente anotar el principio jurídico recogido por la Ley Nº 27333 (relativo a bienes urbanos), principio que debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trámite para la primera inscripción de dominio) permite la declaración notarial de formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio, lo que significa que el legislador ha pensado que la formación de los anotados títulos supletorios sirven también para facilitar la primera inscripción registral del predio. Es más, el artículo 2018 del Código Civil, textualmente, señala que para la primera inscripción de dominio el solicitante debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios, lo que se interpreta en el sentido de que estos últimos títulos sirven para efectos de la primera inscripción registral. Sexto: Conforme aparece del escrito de demanda, obrante a fojas cuarenta, el actor pretende que el Juzgado disponga la formación de título supletorio respecto de inmueble denominado “Playa Nave”, así como se disponga su primera inscripción registral, de dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble de Cañete. Sétimo: Estando a lo expuesto precedentemente, se llega a la conclusión que el ad quem, al declarar improcedente la demanda, por considerar que el actor debe interponer demanda de otorgamiento de escritura pública –para formalizar el título que ostenta–, ha incumplido con la finalidad concreta del proceso, esto es, eliminar una incertidumbre con relevancia jurídica, conforme lo prescribe el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, por consiguiente, la instancia superior, en base a las consideraciones anotadas, debe pronunciarse sobre las dos pretensiones procesales contenidas en la demanda.

4.- Decisión:

a) Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas mil ciento noventisiete por don Víctor Yauris Quintana y, en consecuencia, CASARON la sentencia de fojas mil ciento setentitrés, su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno. b) ORDENARON el reenvío de los autos a la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cañete a fin que emita nuevo fallo teniendo en cuenta lo expuesto en los considerandos precedentes. c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don

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Juan carlos esquivel oviedo Víctor Yauris Quintana contra don Pablo Espino Chumpitaz, sobre formación de título supletorio; y los devolvieron. SS. Vásquez Cortez Carrión Lugo Zubiate Reina Gazzolo Villata Ferreira Vildozola

Nota 1 Alberto Hinostroza Minguez. Procesos abreviados. Doctrina y jurisprudencia. Segunda edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 63.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J8 J1 Cas. N° 1043-2001 Juliaca-San Román-Puno Corte Suprema Lima, 5 de setiembre del 2002

La sala de derecho constitucional y social de la corte suprema de justicia de la república:

VISTOS; con los acompañados; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, integrada por los señores vocales: Vásquez Cortez, Zubiate Reina, Walde Jáuregui, Egúsquiza Roca y Neira Bravo; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

Materia del recurso:

Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro por Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social contra la sentencia de vista de fojas trescientos cincuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno, que confirmando la sentencia apelada de fojas doscientos ochentisiete, su fecha treintiuno de agosto del dos mil declara fundada la demanda; en los seguidos por don Casiano Tiburcio Lima Ttito en representación de su señora madre doña Eugenia Ttito Quispe viuda de Lima con Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social y otra sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio.

Fundamentos del recurso:

A fojas veinticuatro del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal mediante resolución de fecha doce de noviembre del dos mil uno se ha declarado procedente el recurso de casación por la causal de interpretación errónea del artículo novecientos cincuenta del Código Civil, por cuanto refiere la recurrente que la sentencia de primera instancia, que es confirmada por la de vista, indica que para poder adquirir un bien ajeno se requiere la posesión sobre el predio por el plazo mencionado en la Ley pero obvia expresar en dicha interpretación que la posesión debe ser ejercida por el plazo de diez años en forma continua, pacífica y pública como propietario no cumpliendo el actor en este caso con el requisito de poseer como propietario.

Considerandos: Primero: Que, la finalidad del recurso de casación es velar por la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional. Segundo: Que, según la doctrina la usucapion puede definirse como una investidura formal mediante la cual una posesión se transforma en propiedad. Es pues algo más que un nuevo medio de prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad del tráfico, es la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesión. Tercero: Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil señala expresamente que “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante posesión continua,

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Juan carlos esquivel oviedo pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”. Cuarto: Que, en autos, la actora no ha acreditado de manera indubitable la posesión constante, pacífica, continua, pública como propietario, es decir el animus dominus, pues los documentos que adjunta no acreditan haberse portado como la legítima propietaria, por cuanto la Declaración Jurada de AutoAvalúo que presenta es del año de mil novecientos noventinueve y las certificaciones que anexa datan del año dos mil: pues de haberse conducido como tal hubiera cumplido con sus deberes y obligaciones durante el tiempo que posee el bien sublitis, por lo que no ha demostrado su condición de posesionaria como propietaria. Quinto: Que, además, es necesario tener en cuenta que todo poseedor de un bien que pretende adquirirlo por usucapion debe ejercitar los atributos de la propiedad, como legítimo propietario, es decir, la posesión debe ser animus domini, conforme es de apreciarse en la Ejecutoria Suprema de fecha treintiuno de agosto de mil novecientos noventitrés expedida en el Expediente número mil ochocientos ochentinueve - noventidós en los seguidos por doña Lucía Alarcón Silva con don Ignacio Dávila Quevedo sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, que a la letra dice: “Que uno de los requisitos para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripción es haber poseído ‘como propietario’, es decir, haberse comportado como tal, cumpliendo las obligaciones y ejerciendo los derechos inherentes a ella...”; dentro de este contexto y en el caso materia de autos la actora en ningún momento ha ejercido dicha posesión como legítima propietaria. Sexto: Que, asimismo, otro de los requisitos que requiere la Prescripción Adquisitiva es que el bien materia de dicha acción se encuentre debidamente inscrito en los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble, tal como lo señala expresamente la Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente número mil trescientos treinta - noventitrés que señala que: “Solo se adquiere el inmueble por prescripción cuando está inscrito en el Registro de Propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no está inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre títulos supletorios” (Ledesma Narváez, Marianella. Ejecutorias Suprema Civiles mil novecientos noventitrés - mil novecientos noventiséis, página doscientos setentitrés). Al respecto, se advierte que el bien sublitis no se encuentra inscrito en la Oficina Registral de Puno, tal como se aprecia de las certificaciones que obran en el expediente a fojas sesentiocho a setentiuno. Sétimo: Que, por los considerandos precedentes se ha llegado a determinar que la actora no ha poseído el bien como propietaria y por ende, no ha cumplido con los requisitos exigidos en el artículo novecientos cincuenta del Código Civil y, en aplicación del artículo trescientos noventiséis, inciso primero del Código Procesal Civil: DECLARARON: FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro por Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social; en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas trescientos cincuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno; y en sede de instancia REVOCARON la sentencia apelada de fojas doscientos ochentisiete, su fecha treintiuno de agosto del dos mil que declara fundada la demanda y reformándola declararon IMPROCEDENTE la demanda; ORDENARON la publicación del texto de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por don Casiano Tiburcio Lima Ttito en representación de su señora madre doña Eugenia Ttito Quispe viuda de Lima con Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social y otra sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio; y los devolvieron. SS. VÁSQUEZ CORTEZ ZUBIATE REINA WALDE JÁUREGUI EGÚSQUIZA ROCA NEIRA BRAVO

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J9 J1 Cas. Nº 2448-2006-Lima Corte Suprema Lima, 27 de marzo del 2007

La sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la república

Materia del recurso:

Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada Asociación de Vivienda Miguel Grau, contra la sentencia de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha dieciséis de enero del dos mil seis, que Confirmando la sentencia apelada de fojas quinientos trece, fechada el ocho de julio del dos mil cinco, que declara Fundada la demanda; en los seguidos por Julio López Fernández contra la Asociación de Vivienda Miguel Grau y otros sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio;

Fundamentos del recurso:

La Corte mediante resolución de fecha veintiuno de ‘setiembre del dos mil seis, ha estimado procedente el recurso solo por la causal de interpretación errónea del artículo novecientos cincuenta del Código Civil; expresando la recurrente como fundamentos: que la Sala Revisora interpreta erróneamente el artículo novecientos cincuenta del Código acotado, puesto que la persona que ya es propietaria de un determinado inmueble no puede adquirir por prescripción adquisitiva la propiedad del mismo; sino que dicha institución corresponde a aquellos que ostentan únicamente la calidad de poseedores del bien;

Considerando:

Primero.- Que, a fin de desarrollar una mejor motivación es menester primero tener presente que el derecho de propiedad de nivel constitucional, conforme al artículo setenta de la Carta Fundamental, es un derecho real al cual toda persona desea acceder respecto de determinados bienes, en virtud a que este, conforme al artículo novecientos veintitrés del Código Civil, comporta un poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; de tal modo que aquel que se considere legítimo propietario de un bien y desee que este sea reconocido en tal condición, procurará la obtención del título comprobativo de dicho derecho ya sea al momento de la adquisición del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, ahora bien, cuando el propietario con el título respectivo desee una mayor formalización del mismo y obtenga un pleno efecto erga omnes, peticionará entonces el otorgamiento de la Escritura Pública correspondiente, de conformidad con los artículos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del Código Civil; sin embargo, si el título comprobativo de su derecho se pierde, extravía o deteriora al punto de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita su derecho pero no la condición de propietario, puede optar por ejercer la pretensión de Títulos Supletorios, para que supla el anterior; así lo establece el artículo quinientos cuatro inciso primero del Código Procesal Civil cuando prescribe que puede interponer demanda “el propietario de un bien que carece de

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Juan carlos esquivel oviedo documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente”; Tercero.- Que, sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de Título Supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria del inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de su derecho mediante el título que obtuvo pero que se perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la usucapión establecidos por el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso; pero que será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se decidió; Cuarto.- Que, de la misma manera, la persona a la que no se le ha extraviado su título de propiedad sino que la conserva pero que advierte a posteriori que este deviene en ineficaz, insuficiente o insubsanable por alguna causal contemplada en la ley igualmente se encuentra legitimada para, en defensa de su derecho, recurrir a la usucapión, ya sea en su forma lata o corta, debiendo cumplir con los requisitos respectivos previstos en el citado artículo novecientos cincuenta del Código Sustantivo; con la posibilidad, como ya se indicó, de resultar vencida; no existiendo ninguna imposibilidad jurídica en este caso, puesto que precisamente, en atención a la ineficacia atribuida al título del poseedor es que este, para conservar su derecho, se somete a los requisitos de la usucapión; Quinto.-Que, en el presente caso, si bien es verdad que el actor interpone la presente demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio respecto del inmueble subjúdice señalando que accedió a la posesión del mismo en su calidad de socio de la entonces Cooperativa de Vivienda Miguel Grau, otorgándole la posterior Asociación de Vivienda Miguel Grau la respectiva Constancia de Adjudicación del lote submateria, cierto es también, que ello en modo alguno lo deslegitima para interponer la referida demanda, conforme ya se indicó, sino que evidencia la buena fe con la que ingresó al predio sub júdice, pero a su vez la renuncia a estimarse propietarios en base a la referida constancia de adjudicación y su deseo de recurrir al instituto jurídico de prescripción adquisitiva de dominio para acceder a la propiedad del bien previsto en el artículo novecientos cincuenta del Código Civil, pues considera que satisface los requisitos exigidos por ley para ello; Sexto.- Que, en tal virtud, al no considerar tanto el a quo como el ad quem un impedimento para que el actor pretenda declaración de propietario por usucapión respecto del inmueble subjúdice el hecho de contar con una constancia de adjudicación sobre el citado inmueble, tal proceder en modo alguno comporta la interpretación errónea del artículo novecientos cincuenta del Código Civil; por lo que no se configura la citada causal invocada, debiendo por tanto desestimarse el recurso de casación interpuesto, de conformidad con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones que preceden, declararon: INFUNDADO el recurso de casación, interpuesto a fojas quinientos ochentidós por la Asociación de Vivienda “Miguel Grau”; en consecuencia: NO CASARON la resolución de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha dieciséis de enero del dos mil seis; CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal; ORDENARON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Julio López Fernández con la Asociación de Vivienda “Miguel Grau” sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, y, los devolvieron; Vocal Ponente Señor Palomino García. SS. Ticona Postigo Palomino García Miranda Canales Castaneda Serrano Miranda Molina

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J10 J1 Res. Nº 130-2004-SUNARP-TR-A Tribunal Registral Arequipa, 5 de agosto del 2004

Tribunal registral

Precedente aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado los días 8 y 9 de abril de 2005 (El Peruano, 09/06/2005)



Apelante

: Luis Concha Fernández Simoni



Título

: 2688 del 17.02.2004



Trámite Documentario : 4008362



Registro

: Propiedad inmueble



Acto

: Habilitación Urbana

Sumilla:

Carácter vinculante del informe emitido por el área de catastro: requisitos



Conforme lo establece el artículo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN, el informe emitido por el Área de Catastro, en los casos en que le sea solicitado, tiene carácter vinculante para el área registral, siempre que se refiera a datos técnicos de los planos presentados; de tal manera que los informes que excedan este marco e incluyan interpretación de normas legales no vinculadas mediante una relación causal inmediata al análisis de datos técnicos, excederán el marco de la finalidad del informe catastral, y que se realice un análisis de los antecedentes registrales vinculados estrictamente a aspectos técnicos.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Se solicita la inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, levantamiento de hipoteca, prorrateo, modificación y ratificación de hipoteca.



Para ello se presentan los siguientes documentos: a)

Rogatoria contenida en la solicitud de inscripción.

b)

Documento Nacional de Identidad de Luis Guillermo Concha Fernández Simoni.

c)

Declaración jurada formulada por el presentante referida al importe del valor de las obras de la aprobación de la habilitación urbana.

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Juan carlos esquivel oviedo d) Resolución de Gerencia Nº 124-2003 expedida por la Municipalidad Provincial de Tacna. e)

Memoria descriptiva.

f)

Planos que forman parte de la Resolución de Gerencia Nº 124-2003.

g) Escritura pública de fecha 11 de febrero de 2004. h) Recibo de pago de derechos de apelación. i)

Escrito conteniendo el recurso de apelación.

II. Decisión impugnada

Interpone recurso de apelación Luis Guillermo Concha Fernández Simoni en contra de la observación formulada por la Registradora Pública de la Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna, abogada Daisy Julia Pereira Holanda, que expresa lo siguiente:



“Se ha solicitado la inscripción de habilitación urbana, independizaciones, levantamiento de hipoteca, prorrateo y modificación de hipoteca sobre el inmueble inscrito en la ficha Nº 19849 de la Sección Especial de Predios Rurales; presentando Resolución de Gerencia Nº 124-03 del 23/07/2003, memoria descriptiva, planos y escritura pública del 11/02/2004, otorgada ante Notario Público Aurora Anguis de Adawi.



Se ha presentado escrito de fecha 12/05/2004 solicitando nueva liquidación de derechos registrales”.

Análisis jurídico

Primero: Conforme lo establece el Art. 32 del Reglamento General de los Registros Públicos el registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá: Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.



Verificado el título presentado y mediante Informe Nº 202-2004 del Área de Catastro se ha determinado las siguientes observaciones técnicas. -

Según los cálculos realizados sobre el plano de trazado y lotización adjunto, se aprecia que existen medidas perimétricas y áreas erradas en los lotes de vivienda que se pretenden independizar. Asimismo, los lotes que se encuentran en los márgenes del perímetro, se encuentran sobresaliendo del perímetro matriz, conforme a lo que obra inscrito. Estos errores afectan directamente los planos presentados, el cuadro de áreas, la Resolución de Gerencia y memoria descriptiva.

-

Gráficamente, la matriz presentada en la lotización, no concuerda con lo inscrito, de acuerdo al plano que obra archivado en el título archivado 56032-2003.

-

En la Memoria Descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los lotes que se pretenden independizar. También hay que indicar los datos técnicos para los lotes de equipamiento.

-

Conforme al Plan Director 2001-2010, los planos de zonificación urbana, sistema vial urbano y secciones viales, aprobados mediante Ordenanza Municipal 00392002-MPT (con rango de ley), se encuentra una vía urbana secundaria proyectada (Av. Miraflores) con un ancho de 16.80 m.l. el cual conforme al plano de lotización presentado, no se encuentra considerado dicha vía.

-

Predio inscrito en la ficha 19849 SEPR, se encuentra en duplicidad parcial de inscripción con las fichas 9915-SEPR, 9916-SEPR, 9917-SEPR, 36366-PI, 36367-PI y 36368-PI.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL -

Finalmente, de no concordar la ubicación geográfica, forma de los predios, áreas y medidas perimétricas, se recomienda realizar previamente a la habilitación urbana, el procedimiento de rectificación y/o determinación de áreas conforme a lo establecido en la Ley N° 27161.



Segundo: Asimismo de requerir algún acto inscribible previo a la habilitación urbana deberá de solicitarse el mismo a la S.E.P.R. presentando la documentación respectiva, ya que hasta que no se inscriba la habilitación el inmueble tiene la condición de predio rústico.



Debe tenerse en cuenta para efectos de la liquidación que la modificación de hipoteca está referida específicamente a los lotes, por lo que la inscripción de esta se debe realizar en cada uno de ellos. De igual modo la liquidación presentada es incorrecta por no haberse considerado el monto de la valorización de la habilitación, así como el prorrateo de hipotecas que deben efectuarse en cada uno de los lotes consignados.



Tercero: Conforme lo establece el Art. 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a la liquidación de los derechos registrales pendientes de pago según liquidación adjunta (…)” .

III. Fundamentos del recurso de apelación

El apelante sustenta su recurso de apelación en los siguientes argumentos: a) Que según Resolución de la SUNARP Nº 001-2004-SUNARP-SN de fecha 2 de enero del 2004, en su anexo 01, punto 3, inscripciones de predios y sus modificaciones, 3.2) habilitaciones/plano de trazado y lotización, tasa fija de S/. 62.00 nuevos soles por derecho de calificación; el lote 3/1000 del valor de la aprobación de la habilitación urbana y en el recuadro de notas punto 4) señala que adicionalmente se paga una tasa de 0.32% de UIT, o 10.00 nuevos soles por cada partida que se genere. b) Agrega que le pretende cobrar por derechos de independización (por calificación S/. 50.00 nuevos soles y por derecho de inscripción S/. 12.00 nuevos soles), cuando el arancel registral en el punto 3.2 señala que solamente se cobrará adicionalmente la tasa de 0.32% de la UIT o la suma de S/. 10.00 nuevos soles por cada partida que se genere. Debiendo tener presente que en ningún momento se ha solicitado independización de los lotes, ya que por el solo mérito de la resolución de alcaldía que aprueba la habilitación urbana se deberá aperturar una partida registral por cada lote y el pago es de S/. 10.00 nuevos soles por lote. c)

Manifiesta además que se le pretende cobrar por 118 modificaciones de hipoteca la suma de S/. 3658.00 nuevos soles y por 228 modificaciones de hipoteca, la suma de S/. 10 501.68 nuevos soles, sin embargo se debe tener presente que la modificación de hipoteca no afecta el principio de folio real, toda vez que el mencionado contrato solo establece que el monto de la hipoteca es la misma, prorrateando en cantidades menores que será determinada cuando se inscriba la habilitación urbana.

IV. Antecedente registral

En la ficha registral Nº 3305 se encuentra inscrito el predio matriz denominado “Bosque de los Pichones”, del cual se han independizado los siguientes lotes: Lote 1-A en la ficha Nº 19849; Lote 1-B en la ficha Nº 19850; Lote 2 en la ficha Nº 19851; Lote 3 en la ficha Nº 19852; y Lote 4 en la ficha Nº 19853.

V. Planteamiento de la cuestión

Interviene como Vocal ponente Raúl Jimmy Delgado Nieto, con el informe oral del abogado José Butrón Fuentes.

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Juan carlos esquivel oviedo

De lo expuesto y análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusión son las siguientes: a) Establecer la naturaleza del informe emitido por el Área de Catastro de la Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna, vinculado a las observaciones contenidas en los subguiones 1, 2 y 3 de la observación formulada. b) Determinar la existencia o no de duplicidad de inscripciones. c)

Si resulta procedente observar los planos presentados en virtud de ser discrepantes con el Plan Director aprobado por la Municipalidad Provincial de Tacna.

d) Determinar el monto de derechos registrales a pagarse por concepto de:

d.1. Inscripción de aprobación de la habilitación urbana.



d.2. Independización de lotes integrantes de la habilitación.



d.3. Levantamiento de hipoteca.



d.4. Modificación de hipoteca (prorrateo).



d.5. Modificación de hipoteca (prorrateo).

VI. Análisis VI.1. Respecto a la determinación de los efectos del informe emitido por el área de catastro 1. Como puede apreciarse de la observación emitida por la primera instancia registral, los subguiones 1, 2 y 3, se encuentran básicamente sustentados en el Informe Técnico Nº 0202-2004/Z.R.Nº XIII-AC, emitido por el Jefe del Área de Catastro de la Zona Registral Nº XIII-Sede Tacna; por lo que cabe determinar la base legal que hace que este Informe sea per se obligatorio para el área registral. 2. En efecto, el artículo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN, establece que: “(…) El Área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador”. 3. Conforme lo establece el artículo 1 de la Ley N° 26366, el Sistema Nacional de los Registros Públicos tiene por finalidad “… mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran”. 4. Siendo el sustrato de la función registral la seguridad jurídica, el logro de este objetivo no podía ser el fruto del trabajo aislado de la calificación de los títulos en base a la letra contenido en ellos, sobre todo en el Registro de Predios en donde la interrelación de las diversas ramas de la ciencia vienen influenciando cada vez más en las decisiones registrales emitidas por los Registradores Públicos, constituyéndose en elementos esenciales para que estos funcionarios puedan en su momento tomar decisiones de naturaleza registral. 5. Concientes de tal realidad, el artículo 93 del Reglamento de Organización y Funciones de la SUNARP, contempla el Área de Catastro conceptualizándola

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL como aquella unidad orgánica encargada de prestar apoyo técnico en materia catastral a la Jefatura, al Área Registral y a las Oficinas Registrales, realizando labores de conservación, actualización, modificación y mantenimiento de la información catastral. 6. Partiendo de aquel ya antiguo principio de la división del trabajo en base a especialidades, pues es obvio que si bien la función calificadora de los títulos y de inscripción es labor exclusiva del área registral, sin embargo no se podía menoscabar el papel coadyuvante de suma trascendencia que cumple el Catastro. 7. En virtud de lo expuesto en los acápites anteriores es que el artículo 9 del Reglamento del Registro de Predios establece expresamente que el informe del Área de Catastro es vinculante para el Registrador, entendiéndose por esta última palabra como referida a área registral de la cual el Tribunal Registral constituye su segunda y última instancia.

El cáracter vinculante implica que este informe obliga al Registrador Público a su observancia en las decisiones registrales que emita, siempre que cumpla con los siguientes requisitos: a) Competencia, ser emitido por el Área de Catastro de la Zona Registral respectiva. b) Contenido, es decir, que se refiera a datos técnicos de los planos presentados; de tal manera que los informes que excedan este marco e incluyan interpretación de normas legales no vinculadas mediante una relación causal inmediata al análisis de datos técnicos, excederán el marco de la finalidad del informe catastral. c) Que se realice un análisis de los antecedentes registrales vinculados estrictamente a aspectos técnicos. d) Relevancia, es decir que guarde una relación de causalidad de tal forma que sin su existencia no sea posible realizar la calificación del título presentado.



Por tanto y bajo estas premisas abordaremos a renglón seguido el análisis de la observación recaída en el título Nº 2004-2688 que obra a fojas 56, de este expediente.

VI.2. Respecto de la parte de la observación sustentada en el informe técnico Nº 0202-2001/Z.R. N° XIII-AC, referida a que: a) Según los cálculos realizados sobre el plano de trazado y lotización presentados por el apelante existen medidas perimétricas y áreas erradas en los lotes de vivienda que se pretenden independizar. b) Los lotes que se encuentran en los márgenes del perímetro, se encuentran sobresaliendo del perímetro de la matriz, conforme a lo que obra inscrito. c) Gráficamente la matriz presentada en la lotización no concuerda con el plano que obra en el título archivado Nº 56032-2003. d) En la memoria descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los lotes que se pretenden independizar. 8. Como puede apreciarse de las citadas observaciones, las mismas están referidas a datos eminentemente técnicos, producto del análisis de los planos presentados por el apelante por parte del Área de Catastro de la Oficina Registral Nº XIII - Sede Tacna, por lo que conforme a lo expuesto en los acápites anteriores y siendo el Informe Técnico Nº 0202-2004/Z.R.Nº XIII-AC, vinculante para el

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Juan carlos esquivel oviedo área registral en cuanto cumple con los requisitos precisados en el considerando séptimo de esta resolución, la observación de la primera instancia registral debe confirmarse en este extremo. VI.3. Respecto de la parte de la observación referida a que el predio inscrito en la ficha Nº 19849 se encuentra en duplicidad parcial de inscripción con las fichas Nºs. 9915, 9916, 9917, 36366, 36367 y 36368 del registro de predios 9. Esta parte de la observación se sustenta también en el Informe Técnico Nº 02022004/Z.R.Nº XIII-AC, emitido por el Área de Catastro de la Oficina Registral Nº XIII-Sede Tacna; sin embargo, de la revisión de los antecedentes registrales contenidos en la ficha Nº 19849, se aprecia que el mismo es materia también de interpretación jurídica, por lo que esta instancia registral considera que, en esta parte, dicho informe no es vinculante para el área registral. 10. Efectivamente, en la ficha matriz Nº 3305-A, consta que con fecha 25 de junio de 2003 se ha extendido una anotación en mérito de la Resolución Gerencial Nº 160-2003-Z.N.NºXIII-GR, en virtud de la cual se inicia el procedimiento administrativo de cierre de partidas y dispone extender las anotaciones correspondientes en las partidas contenidas en la ficha Nº 3305 (inscripción menos antigua) y las fichas Nº 36366, 36367, 36368, 9915, 9916 y 9917 del Registro de la Propiedad Inmueble (actualmente, Registro de Predios). 11. Asimismo, en dicha ficha matriz Nº 3305-B, obra la anotación que indica que por Resolución Gerencial Nº 203-2003/Z.NN. XIII-GR, se declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas al haberse formulado oposición al trámite dentro del término de ley. 12. Conforme lo dispone el artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP-SN, el procedimiento administrativo de duplicidad, puede concluir de dos maneras: con declaración sobre el fondo, cuando dentro del plazo de 60 días de publicitada la existencia de duplicidad de partidas, no se formula oposición al cierre, en cuyo caso se procederá al cierre de la partida registral menos antigua; sin declaración sobre el fondo, cuando dentro del plazo precitado, se formule oposición al cierre, en cuyo caso se dará por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas, quedando expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente. 13. Asimismo, el artículo el artículo 62 de la norma legal precitada establece que “Extendidas las anotaciones que publicitan la duplicidad de partidas, y en tanto no se produzca el cierre respectivo resultará procedente extender los asientos de inscripción que se soliciten sobre las partidas correlacionadas, sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se practique afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad”.

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Ello significa que el único motivo para que –en el caso de procedimiento administrativo de duplicidad– se impida la extensión de asientos de inscripción es que la Resolución de Gerencia Registral disponga mediante declaración sobre el fondo, el cierre de la partida registral menos antigua, como además lo establece expresamente el artículo 57 segundo párrafo del Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que en el caso submateria, al no existir resolución que disponga el cierre de la partida menos antigua, y por el contrario al haberse

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL expedido la Resolución Gerencial Nº 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaración sobre el fondo al haberse formulado oposición al cierre, la observación debe revocarse en este extremo pues el caso tratado no constituye obstáculo para la extensión de asientos de inscripción. 14. Sin embargo, y con la finalidad de salvaguardar la publicidad registral y en aplicación analógica de lo establecido por el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, teniendo en cuenta que de la ficha matriz en la cual se inició el procedimiento administrativo de cierre de partidas Nº 3305 se han independizado los lotes: 1-A en la ficha Nº 19849; Lote 1-B en la ficha Nº 19850; Lote 2 en la ficha Nº 19851; Lote 3 en la ficha Nº 19852; y Lote 4 en la ficha Nº 19853, debe disponerse la extensión de la anotación de la Resolución Gerencial Nº 160-2003-Z.N.Nº XIII-GR, en virtud de la cual se inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la extensión de la anotación de la Resolución Gerencial Nº 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaración sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales señaladas y que han resultado de la independización efectuada de su ficha matriz Nº 3305. VI.4. Respecto de la parte de la observación referida a que conforme al plan director 2001-2010, los planos de zonificación urbana, sistema vial urbano y secciones viales, aprobados por ordenanza municipal 0039-2002-mpt, se encuentra una vía urbana secundara proyectada (av. Miraflores) y que el plano de lotización no considera dicha vía 15. Como es de verse de la Resolución de Gerencia Nº 124-03, la Municipalidad Provincial de Tacna en uso de las competencias atribuidas en virtud de la ley N° 26878, ha verificado mediante la Comisión Técnica respectiva la adecuación del Expediente Técnico de habilitación urbana con los Planes de Desarrollo Urbano, conforme lo señala el artículo 13 del Decreto Supremo 011-98-MTC, por tanto, al tratarse de un asunto ya verificado por la autoridad municipal competente en mérito de los antecedentes que obran en dicho ente municipal y en tanto no vulneren los antecedentes registrales que se encuentran protegidos por el principio de legitimación, se entiende que gozan de los principios de validez y ejecutoriedad contenidos en el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que la observación debe revocarse en este extremo. VI.5. Respecto de la parte de la observación referida a la liquidación de derechos registrales por concepto de creación de nuevas partidas registrales 16. Conforme lo establece el artículo 34 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, “Al inscribir la aprobación de la habilitación, el Registrador procederá a independizar los lotes que integran el área útil de la habilitación, incluyendo los lotes aportados para servicios públicos complementarios (…) ”. 17. Siendo los derechos registrales tributos, resulta pertinente recurrir a lo establecido por el artículo 2 del T.U.O. del Código Tributario que señala que “La obligación tributaria nace cuando se realiza el hecho previsto en la ley como generador de dicha obligación”. 18. En el presente caso, tenemos que el hecho generador de la obligación tributaria de pagar los derechos registrales por concepto de la generación de partidas registrales es, precisamente, la independización de cada uno de los lotes que integran la habilitación, incluyendo los lotes aportados para servicios públicos complementarios, dispuesta por el artículo 34 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

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Juan carlos esquivel oviedo 19. Al respecto el Decreto Supremo 017-2003-JUS ha establecido que se debe pagar en el supuesto de generación de partidas registrales producto de habilitaciones urbanas una tasa de 0.32% de la Unidad Impositiva Tributaria, y siendo que esta para el año 2004 ha sido establecida en la suma de S/. 3 200.00 nuevos soles, entonces tenemos que el apelante debe pagar la suma de 10.00 nuevos soles por cada partida que se genere, y siendo que éstas son 352 correspondientes a igual cantidad de lotes, entonces se tiene que por este concepto debe pagar a suma de S/. 3 520.00 nuevos soles, por lo que la observación debe confirmarse en este extremo. VI.6. Respecto de la parte de la observación referida a la liquidación de derechos registrales por concepto de inscripción de la habilitación urbana 20. El Decreto Supremo 017-2003-JUS debidamente concordado con el Decreto Supremo 008-2004-JUS que aprueba el TUPA de la SUNARP, ha establecido que por concepto de inscripción de la aprobación de la habilitación urbana se debe pagar la tasa fija de 1.94% de la UIT, que equivale a S/. 62.00 nuevos soles por derechos de calificación; y en lo que se refiere a los derechos de inscripción, la considera como un acto invalorado, por cuanto en esta primera etapa de aprobación de la habilitación no existe base imponible, la que recién se establecerá al inscribirse la recepción de obras, en tal sentido se debe abonar por este concepto la tasa de 0.26% de la UIT, que equivale a 8.00 nuevos soles, por lo que la liquidación debe revocarse en este extremo. VI.7. Respecto de la parte de la observación referida a la liquidación de derechos registrales por concepto de levantamiento de hipoteca 21. Es materia de rogatoria también el pedido del apelante de levantamiento de la hipoteca inscrita en el asiento 2, rubro D), ampliada en el asiento 7, rubro D) de la ficha Nº 19849, constituida hasta por la suma de $ U.S.A. 780 279.41 dólares de los Estados Unidos de América. 22. Al respecto, el Decreto Supremo 017-2003-JUS ha establecido que por la inscripción del levantamiento de gravámenes se debe pagar por derechos de calificación el 0.81% de la UIT que está señalada para el presente ejercicio en S/. 3 200.00 nuevos soles, lo cual equivale a S/. 26.00 nuevos soles. En cuanto a los derechos de inscripción, se debe pagar cuando el valor del acto es mayor de S/. 35 000.00 nuevos soles, el 1.5/1000 del valor del acto. 23. En el presente caso, el valor del acto de la hipoteca que se pretende levantar es de $ U.S.A. 780 279.41 dólares de los Estados Unidos de América, lo cual hace un monto de derechos registrales de $ U.S.A. 1170.42 dólares, que al tipo de cambio de S/. 3.483 nuevos soles por dólar, vigente al momento de la presentación de la solicitud de inscripción el 17 de febrero de 2004, hacen la suma de S/. 4 076.57 nuevos soles; sin embargo, debe tenerse presente que conforme a lo establecido por el artículo 45 de la Ley del Procedimiento Administrativo General Nº 27444, el monto por derechos de tramitación no puede exceder de una UIT, salvo que la entidad se acoja a un régimen de excepción. 24. En el caso submateria, teniendo en cuenta que el valor de la UIT para el ejercicio 2004 es de S/. 3 200.00 nuevos soles, este es el tope, por lo que siendo los derechos de calificación de S/. 26.00 nuevos soles, a fin de no exceder dicho tope los derechos de inscripción deben ser establecidos en la suma de S/. 3 174.00 nuevos soles, que sumados a los derechos de calificación,

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL hacen el monto por este concepto de S/. 3 200.00 nuevos soles, por lo que la observación debe confirmarse en este extremo. VI.8. Respecto de la parte de la observación referida a la liquidación de derechos registrales por concepto de modificación de hipoteca (prorrateo). 25. Conforme lo establece el artículo 1106 del Código Civil, “no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”. 26. En el presente caso, tal como figura de la cláusula quinta y sexta del contrato de hipoteca de fecha 11 de febrero del 2004, las partes suscriptoras acuerdan prorratear el monto de la hipoteca inscrita en el asiento 8, rubro D) y su ampliación en el asiento 9, rubro D), de la siguiente manera: a) Al sublote 1-A, inscrito en la ficha registral Nº 19849, le corresponde una hipoteca de $ U.S.A. 1 980 600.00 dólares de los Estados Unidos de América, los cuales se prorratearán entre los 346 lotes que conforman la habilitación, asignando a 228 lotes la suma de $ U.S.A. 1 732 800.00 dólares, lo cual equivale a $ U.S.A. 7600.00 dólares por lote; y a los restantes 118 lotes se le asigna la suma de $ U.S.A. 247 800.00 dólares, lo cual equivale $ U.S.A. 2 100.00 dólares por lote. b) Al sublote B), independizado en la ficha 19850, se le asigna el gravamen hipotecario por la suma de $ U.S.A. 74 850.00 dólares. 27. Como se aprecia, lo que se pretende es trasladar la parte de la hipoteca que le correspondería al sublote 1-A, entre los 346 lotes que conforman la rogatoria de aprobación de habilitación urbana, lotes que aún carecen de existencia física y jurídica, es decir, se trata de bienes futuros, por lo que si bien según el artículo 1409 del Código Civil, pueden ser objeto de prestación de contratos en general, sin embargo, tratándose de la constitución de garantía hipotecaria, ello no sería posible por existir norma de orden público como la contenida en el artículo 1106 del Código Civil ya citado. Siendo ello así, los lotes que integran la aprobación de la habilitación urbana carecen de existencia física y jurídica actual, y ello en tanto no se inscriba la recepción de obras, etapa en la cual el solicitante recién obtendrá la conformidad de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la habilitación urbana previamente aprobada. Es pues en este momento en el cual recién tendrán existencia física y jurídica. En tal sentido el prorrateo solicitado no constituye acto inscribible, pues con ello cada uno de los 346 lotes que conforman la aprobación de la habilitación urbana se vería gravado con una hipoteca independiente, sin tener aun existencia física y jurídica actual. 28. No obstante lo expuesto, y en aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 5.2) de la Directiva Nº 002-2003-SUNARP, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 030-2003-SUNARP/ SN, previa modificación de la rogatoria y subsanación de las demás observaciones advertidas en esta sede registral, sí resulta procedente anotar la obligación de constituir hipoteca convencional sobre cada uno de los 346 lotes materia del procedimiento de aprobación de habilitación urbana, debiendo anotarse, preventivamente dicha obligación, así como la condición suspensiva de que la recepción de obras llegue a existir.

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Juan carlos esquivel oviedo VI.9. Respecto de la afirmación del apelante que el informe del área de catastro no ha tenido en cuenta que el área del predio fue determinada mediante sentencia dictada en el proceso que sobre reivindicación y entrega de predio se encuentra inscrita en el asiento 17) rubro c) de la partida matriz nº 3305 29. Al respecto es pertinente señalar que constituye una de las motivaciones del Área de Catastro el hecho que “Gráficamente la matriz presentada en la lotización, no concuerda con lo inscrito, de acuerdo al plano que obra en el título archivado 56032-2003”. 30. Al respecto debe tenerse presente que el predio matriz inscrito en la partida 3305 del Registro de Predios de la Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna, fue objeto de acto jurídico de división y partición, en virtud de lo cual se independizan: el sublote 1-A en la partida 19849; el sublote 1-B en la partida 19850; el sublote 2 en la partida 19851; el sublote 3 en la partida 19852; y el sublote 4 en la partida 19853.

Estas independizaciones fueron efectuadas en mérito al título archivado Nº 56032-2003 en el cual han intervenido los ahora apelantes, de tal forma que la discrepancia detectada por el Área de Catastro es entre los propios planos de lotización de la habilitación que se pretende inscribir y los planos también presentados por los apelantes, en mérito a los cuales se efectuó la independización de los lotes señalados en el párrafo precedente y dentro de los cuales se encuentra el predio inscrito en la partida Nº 19849 en la cual se pretende inscribir la habilitación submateria.

31. Que, conforme al principio de calificación contenido en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARPSN, “El registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos”.

En el presente caso como resultado de esa confrontación de los planos de lotización presentados para la inscripción de la habilitación urbana submateria y los planos que obran archivados en el título 56032-2003, se detecta la falta de concordancia; de tal forma que el informe catastral ha tenido en cuenta no solo la sentencia inscrita en el asiento 17 del rubro C) de la partida matriz 3305, sino además, el título en virtud del cual, con fecha posterior a la sentencia que amparó la demanda de reivindicación señalada, se inscribe la subdivisión e independización de los lotes precisados en el considerando precedente.



Estando a lo acordado, por unanimidad.

VII. Resolución

1. REVOCAR la observación efectuada por la registradora pública de la Zona Registral Nº XIII – Sede Tacna abogada Daisy Julia Pereira Holanda en las siguientes partes: a)

En la parte contenida en el subguión cuarto, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.4, de esta resolución.

b) En la parte contenida en el subguión quinto, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.3, de esta resolución. c)

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En la parte referida al cobro de derechos registrales por la modificación de hipoteca correspondiente a los 346, lotes, por los fundamentos expuestos en el considerando VI.8 de esta resolución, debiendo abonarse por este concepto la suma de 26.00

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL nuevos soles por derechos de calificación, y la suma de 1730.00 nuevos soles, como acto invalorado, por derechos de inscripción.

2. CONFIRMARSE, la observación en las siguientes partes: a)

En la parte contenida en los subguiones primero, segundo y tercero, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.2, de esta resolución.

b) En la parte referida al cobro de derechos registrales por la creación de nuevas partidas registrales, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.5, de esta resolución. c)

En la parte referida al cobro de derechos registrales por el levantamiento de hipoteca, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.7, de esta resolución.



3. AMPLIARSE, la observación, por los fundamentos expuestos en el acápite VI.6, de esta resolución.



4. DISPONERSE, en salvaguarda del principio de seguridad jurídica y publicidad registral, extensión de la anotación de la Resolución Gerencial Nº 160-2003-Z.N.Nº XIII-GR, en virtud de la cual se inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la extensión de la anotación de la Resolución Gerencial Nº 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaración sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales independizadas de la ficha matriz Nº 3305.



Regístrese y comuníquese. FREDY SILVA VILLAJUAN Presidente (e) de la Quinta Sala del Tribunal Registral JORGE LINARES CARREÓN Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral RAÚL JIMMY DELGADO NIETO Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral

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J11 J1 Res. Nº 067-2005-SUNARP-TR-T Tribunal Registral Trujillo, 25 de abril del 2005

Superintendencia nacional de los registros públicos tribunal registral



Trujillo, veinticinco de abril de dos mil cinco Apelante : Marco Corcuera García Título : Nº 27402 del 10 de agosto de 2004 Recurso : 177-2004 Registro : Predios Acto : Inmatriculación de predio

Sumilla:

No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Mediante el título venido en grado, Marco Corcuera García solicitó la inmatriculación de un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campiña de Moche s/n, intersección del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. Con este objeto presentó los siguientes documentos: -

Testimonio de protocolización de escritura imperfecta de división y partición de inmueble celebrado entre Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza el 12/02/1965 ante el Notario Nelson Gamio Vergara.

-

Escritura Pública de aclaración de linderos y área de casa huerta celebrada entre Aurora Huapaya viuda de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados el 22/01/2004 ante el Notario Marco Corcuera García.

-

Certificado de Habitabilidad del inmueble de 365.80 m2 expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 29/09/2003.

-

Certificado de que el inmueble no constituye ejido municipal expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04/09/2003.

-

Certificado de Numeración de Finca expedido el 04/09/2003 por la Municipalidad Distrital de Moche.

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-

Certificado de Zonificación y Compatibilidad de Uso expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004 en el que se precisa que el inmueble a inmatricular se encuentra en zona rústica.

-

Memoria descriptiva del predio suscrita por la Ing. Lucía Sánchez Montoya y visada por el Jefe de Desarrollo Urbano y Obras de la Municipalidad Distrital de Moche.

-

Planos de ubicación, perimétrico y de localización del inmueble.

-

Declaraciones juradas de autovalúo y pago del impuesto predial.

-

Constancia de no adeudos del impuesto de alcabala.

Con la apelación se acompañó un nuevo certificado de zonificación expedido por la Municipalidad el 26.08.2004 en el que se señala que el inmueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas y centro educativo, tiene la condición de urbano sin formar parte de habilitación urbana.

II. Decisión impugnada

El título fue tachado por el Registrador Público David Rubio Bernuy. Los argumentos expuestos son los siguientes:

“TACHA 1.- Se tacha el presente título por cuanto revisada la documentación que se alcanza se constata que se trata de un predio rústico que forma parte de otro predio rústico de mayor extensión (léase memoria descriptiva de agosto de 2003 otorgada por la Ing. Lucía Sánchez Montoya y visado por el Jefe de Desarrollo Urbano de la Municipalidad distrital de Moche, Ing. José Barreto Rojas. El Certificado de Zonificación y Compatibilidad de Uso de fecha 4.08.2004 firmada por el mismo funcionario municipal, declaraciones juradas de autovalúo y planos que se alcanzan).

En ese sentido deberá solicitarse la inmatriculación del presente inmueble como predio rústico y no como urbano.

2.- El lote de terreno para ser inmatriculado como urbano, necesita de la respectiva habilitación urbana y la numeración de finca con lo cual es posible la identificación del inmueble urbano. 3.- Asimismo se le comunica que deberá tomar en cuenta el Informe Nº 706-2004ZRV-ST/OC de fecha 20/08/2004 expedido por el Área de Catastro y cuya copia simple se alcanza, el mismo que de conformidad con el art. 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es vinculante.”

El Informe 706-2004 del Área de Catastro mencionado por el registrador detectaba diferencias entre los datos consignados en los planos de localización, perimétrico y memoria descriptiva con las cuadrículas de coordenadas de la oficina técnica. Señalaba, por ejemplo, que por el lado norte, la línea recta entre los vértices 1 y 2 consignaba una distancia de 18.50 ml mientras que del cálculo de las coordenadas la distancia era de 18.03 ml, verificando esta discrepancia en todos los lados y colindancias.

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III. Fundamentos de la apelación

Sostiene el apelante lo siguiente en su escrito impugnatorio: - El primer punto de la tacha se formula por la sola razón de que el predio es rústico (“se trata de un predio rústico que forma parte de otro de mayor extensión”). En este extremo el registrador no considera que la Ley Nº 27755 ha unificado los distintos predios (urbano, rústico y R.P.U) en un solo registro y por lo tanto sus registradores son competentes para cualquier materia. Ya no existen registros separados que sean competencia de registradores independientes, de modo que los actuales registradores deben resolver la rogatoria sin importar la calidad que tenga el predio. - Sobre el segundo punto de la anotación de tacha de que el predio para ser considerado urbano requiere de habilitación urbana es preciso señalar que esta no es la única condición para determinar la calidad urbana del bien; también lo es, por ejemplo, el certificado de parámetros urbanísticos expedido por la municipalidad respectiva. Tampoco es condición el certificado de numeración de finca pues de lo contrario no se inscribieran inmuebles con manzana y lote y sin número. Al respecto, Antonio Manzano Solano señala: i) Que la clasificación de los bienes en urbanos y rústicos obedece al fin o destino de los mismos y no al lugar donde están ubicados; y, ii) Que se comprende en el grupo de urbanos: los urbanizados y los que no cuentan con número de finca pero tienen una manera inequívoca de ubicación a través de puntos cardinales. - En el caso de autos se han recaudado las certificaciones municipales que acreditan, por expresión de la autoridad municipal, que el inmueble es urbano y no rústico. - Para mayor abundamiento se ha adjuntado copia de la declaración jurada de autoavalúo que acredita que desde el año 1981 el inmueble está edificado y desde esa fecha sirve para fines urbanos. - Respecto del punto tercero de la denegatoria, es preciso oficiar a la Oficina de Catastro, toda vez que su personal ha admitido haber incurrido en error al emitir el Informe 706-2004.

IV. Antecedente registral

Estando a que la rogatoria del título es la inmatriculación de un inmueble, en principio no existe antecedente dominial.



No obstante, ingresado que fue el título a esta Sala, mediante Oficio Nº 260-2004SUNARP-TR-T se solicitó a la Oficina de Catastro la evaluación técnica del expediente para fines de inmatriculación. Mediante Informe Nº 464-2005-ZR-V-ST/OC la referida oficina informó que no pudo determinar si el predio en mención está inscrito o no.

V. Planteamiento de las cuestiones

Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.



Sobre la base de las razones expuestas por el registrador en la denegatoria, los argumentos del interesado en el escrito impugnatorio, los informes técnicos de la municipalidad y el registro y el contenido general del expediente apelado, corresponde dilucidar en la presente apelación los siguientes extremos: -

Los efectos registrales del informe técnico del área de catastro cuando no ha podido determinar si un predio se encuentra inscrito o no en el registro. Si la conclusión es que bajo esos términos es imposible inmatricular un predio, entonces la presente solicitud debe ser desestimada; en cambio, si la conclusión es que el predio puede ser inmatriculado, corresponderá absolver las subsiguientes cuestiones.

-

La naturaleza rústica o urbana del predio a inmatricular.

-

Si el título, en general, reúne los presupuestos para determinar su inmatriculación.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

VI. Análisis 1.- Mediante el título venido en grado se solicitó la inmatriculación de un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campiña de Moche s/n, intersección del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. El interesado para este fin acreditó títulos de dominio que superan ampliamente el plazo de 5 años previsto en el artículo 2018 del Código Civil, consistentes en: i) Escritura pública del 12/02/1965 otorgada ante el Notario de Trujillo, Nelson Gamio Vergara, mediante la cual se protocolizó la escritura imperfecta de división y partición del 14/11/1952 celebrada ante el Juez Primero en lo Civil de Trujillo, Dr. Guillermo Ormeño de la Cruz. Según aparece del tenor de este instrumento, las hermanas Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza se dividieron un terreno y una casa dejados por su señora madre María L. Huapalla. La partición del terreno fue debidamente delimitada por ambas contratantes; en cambio, respecto de la casa solo hicieron mención de que quedaba dividida en dos secciones, sin precisar las dimensiones de cada una de ellas. ii) Escritura pública del 22/01/2004 otorgada ante el notario Marco Corcuera García mediante la cual Aurora Huapalla de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados (Semiramis Victoria, Elsa Semiramis, María Alicia y Marina Granados Huapalla) aclaran los linderos y el área de la casa huerta y de cada una de las porciones que surgieron luego de la división y partición del referido inmueble. Aparece de la cláusula quinta de esta escritura que la casa huerta se encuentra ubicada en la convergencia del camino carrozable a la Huaca del Sol y de la Luna y camino a Las Tapias, en el ramal Sun de la Campiña de Moche, distrito de Moche, provincia de Trujillo, con un perímetro de 104.75 m y un área de 620.00 m2. Se aclaró también que la porción asignada a Semiramis Huapalla de Granados tiene los siguientes linderos y área: por el frente: camino a las Tapias, con 20 m; por la derecha entrando: con la sección asignada en propiedad a la señora Aurora Huapalla de Rebaza, con 18.50 m; por la izquierda entrando, con propiedad del Señor Marcial Rebaza, con 17.40 m; y, por el fondo: con centro educativo inicial, antes Colegio de Las Niñas, con 21 m, haciendo un área de 365.80 m2. Esta es la sección de la casa que se pretende inmatricular con la presente solicitud. 2.- Respecto del primer extremo en controversia corresponde dilucidar cuál debe ser la posición de las instancias registrales cuando la Oficina de Catastro informe, ante una solicitud de inmatriculación, que no puede determinar si el predio se encuentra inscrito o no en el registro. Algunas voces señalan que en este supuesto el registro no debe dar pase a la inmatriculación en tanto no se ha establecido si el predio se encuentra inscrito o no; no obstante, el sentir de esta Sala es otro.

Registro y catastro son distintos. El primero está ligado al mundo de los derechos y sus titulares, a la historia jurídica de cada finca a fin de hacerla pública y cognoscible. Busca la representación jurídica de los bienes y los derechos reales, siendo su objeto la toma de razón de los actos y contratos relativos al dominio y a los demás derechos reales que sobre tales bienes pueden recaer. En cambio, el catastro es la representación gráfica de los inmuebles, constituyendo su básico objeto la individualización y constancia de la existencia. Sin embargo, recayendo ambos sistemas sobre un mismo objeto (bien inmueble), la necesidad de coordinarlos resulta imperativa.



El desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mucho mayor que del catastro. La incorporación de bienes inmuebles al registro se ha llevado a cabo en la mayor parte de este tiempo y en la mayoría de casos sobre la base de instrumentos públicos que contienen actos traslaticios de dominio, pero sin determinar si estos bienes tienen correlato descriptivo en la realidad, o en el peor de los casos, si existen. Se generan entonces problemas de inexactitudes registrales, disconformidad entre el

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Juan carlos esquivel oviedo registro y la realidad, duplicidades y otras situaciones anómalas que atentan contra la seguridad jurídica que debe brindar el registro.

El catastro, como censo físico de inmuebles, cumple una adecuada función permitiendo la correlación de los derechos consignados en títulos con la realidad física. No olvidemos que el registro no hace más que exteriorizar sostenida e ininterrumpidamente frente a terceros situaciones jurídicas, las mismas que deben tener su correlato en la realidad. La función que cumple entonces el catastro es de ayuda al registro permitiendo relacionar la realidad jurídica de los bienes (derechos) con la realidad física de los mismos. Sin embargo, la implementación del catastro como herramienta coadyuvante en la labor registral no es automática, sino que requiere de un largo proceso de incorporación de áreas y su cotejo con la realidad registral.



En nuestro sistema registral la implementación de las oficinas de catastro se viene llevando a cabo paulatinamente. Algunas con un mayor desarrollo y capacidad que otras. Para determinados actos actualmente también se exige el pronunciamiento de este ente técnico como paso previo para su acceso al registro. Pero es común que estas oficinas, especialmente en los casos de inmatriculación de inmuebles, expidan informes señalando que no pueden determinar si un predio se encuentra inscrito o no en el registro. La pregunta que inmediatamente nace entonces es ¿qué se debe hacer en ese caso: inscribir o no inscribir el bien?

3.- La pregunta puede merecer diversas respuestas; no obstante, esta Sala entiende que en este supuesto debe inscribirse el bien en atención a las siguientes consideraciones: i) El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurídicas, los mismos que para el caso de la inmatriculación son acreditados, entre otras formas, a través de títulos de dominio con una antigüedad de cinco años, conforme con lo previsto por el artículo 2018 del Código Civil. En el presente caso, el interesado ha acreditado su derecho presentando una escritura de división y partición así como su aclaratoria que supera ampliamente el plazo dominical establecido en la ley. Si bien el catastro constituye una herramienta de trascendente valor en el ámbito registral a fin de otorgarle contexto físico a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso del derecho cuando este aparece de los títulos presentados. El derecho ha sido acreditado y la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no puede impedir su inscripción. ii) El levantamiento del catastro es un proceso de largo aliento que en la mayoría de las oficinas registrales no ha sido culminado. Existen grandes avances comparando el momento actual con el pasado; sin embargo, también hay áreas de la cual el catastro no puede dar ninguna información simplemente porque no la tiene. La Directiva Nº 008-2004-SUNARP-SN reconoce la limitada capacidad operativa de áreas de catastro de cada una de las Zonas Registrales.

Acreditado que sea el derecho dominical en estos casos, el registro debe proceder a inscribir pues el objeto principal de la publicidad registral (el derecho) ha sido mostrado por el interesado con la titulación correspondiente.

iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando estos han cumplido con adjuntar la titulación requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, así como los planos e información gráfica para que el catastro emita su informe.

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Si esta área no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL no entonces debe procederse a su inscripción. Es más, siempre esta ha sido la práctica registral hasta antes de la implementación del catastro: el registro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por la incorporación de inmuebles. La posición asumida, además de otorgarle preferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar a que la administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto cierto; de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita recurridamente dictámenes sin ningún tipo de compromiso toda vez que ante la imposibilidad de determinar si un bien está inscrito o no, las instancias registrales siempre van a rechazar la inscripción, lo que resulta absurdo. iv) Los informes técnicos del área de catastro resultan vinculantes para las instancias registrales siempre que contengan pronunciamiento cierto acerca de la inscripción o no de un bien en el registro. Conforme con el artículo 9 del Reglamento del Registro de Predios dicha área verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. En este orden resultan de obligatoria vinculación en la calificación registral determinando el sentido de la misma. Pero cuando el catastro simplemente se limita a señalar que no puede determinar la condición inscrita o no de un bien, no puede de ninguna manera ser vinculante pues simplemente no hay información cierta. Nos preguntamos en este caso ¿a qué tipo de información puede resultar vinculada la actuación del registrador si no hay ningún pronunciamiento de catastro? 4.- Habiendo determinado con las razones expuestas que un predio debe inscribirse en el supuesto que el área de catastro emita informe señalando la imposibilidad de determinar si está inscrito o no, corresponde dilucidar la condición urbana o rústica de este inmueble.

El Registrador Rubio observó el título en el primer punto de su esquela porque consideró que el inmueble era rústico, y entendiendo que solo le correspondía evaluar títulos referidos a inmuebles urbanos (el ex Registro de Propiedad Inmueble, anterior a la unificación del Registro de Predios) sugirió que el presentante solicitara la inmatriculación como predio rústico. Efectivamente, la solicitud del interesado señala como acto rogado primera de dominio de predio urbano, mientras que de los anexos del título aparecía que el predio tenía la condición de rústico. Así lo establecía el Certificado de Zonificación y Compatibilidad de Uso expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004, que en su parte pertinente señalaba que el terreno se encuentra en zona rústica, y la Memoria Descriptiva suscrita por la Ing. Lucía Sánchez Montoya y visada por la Municipalidad Distrital de Moche, que también señalaba que el predio era rústico. Sin embargo, con la apelación se adjuntó un nuevo Certificado de Zonificación y Condición de Predio expedido el 26.08.2004 por la Municipalidad Distrital de Moche en el que se señala que el inmueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas y centro educativo, tiene la condición de urbano dejando constancia que el mismo no forma parte de habilitación urbana alguna.



Cierto es que ambos documentos contienen información distinta pues mientras el primer certificado determina que el predio es rústico, el segundo señala que es urbano. En esta situación esta Sala considera que debemos estar a lo señalado en el último de los certificados expedidos por la Municipalidad en tanto es la información reciente con que cuenta el municipio, enervando los efectos del anterior certificado.

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Juan carlos esquivel oviedo En este orden, consideramos, luego de la evaluación realizada por la Municipalidad a través de su Jefatura de Desarrollo Urbano y Obras que el inmueble es urbano. Las razones que ha tenido la administración para considerar el predio como tal, por ser de su competencia, son de su exclusiva responsabilidad, sin posibilidad de que el registro las cuestione. 5.- El registrador Rubio consideró que un lote de terreno para ser inmatriculado como urbano requiere de habilitación urbana y de numeración de finca. En cuanto a este asunto es preciso señalar que no todo predio urbano ha transitado por el procedimiento de habilitación urbana para ser considerado como tal. Ejemplo de ello son los cascos urbanos o centros históricos de algunas ciudades. La habilitación urbana es el medio usual por cual un predio rústico adquiere la calidad de urbano en mérito a las obras que se realizan en él; sin embargo, atendiendo a otras consideraciones, un predio puede tener la calidad de urbano y en este caso la Municipalidad de Moche así lo ha establecido. Este criterio no es nuevo, lo podemos encontrar en la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución de Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP/SN del 09/10/2003, la misma que señaló que es procedente la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio y de formación de títulos supletorios en inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificación urbana. En este orden se revoca este extremo de la observación. 6.- Resta pronunciarse sobre el tercer punto de la esquela denegatoria de inscripción. El registrador señala que también hay que estar a lo dispuesto en el Informe Nº 706-2004-ZRV-ST/OC del 20/08/2004 expedido por el área de Catastro, en el que se establece la disconformidad en los datos y coordenados de los planos presentados con los que obran en la oficina. No obstante, al solicitar esta Sala el informe correspondiente a la Oficina de Catastro con ocasión de la evaluación de la presente apelación, dicha Oficina señaló mediante Informe Nº 464-2005-ZR-V-ST/ OC del 14.03.2005 que las observaciones hechas en los Informes Nº 0197-2004ZR-V-ST/OC y Nº 0706-2004-ZR-V-ST/OC han sido levantadas en su totalidad encontrándose la información técnica del expediente correcta. Con lo cual se da por subsanado el punto 3 de la esquela de observaciones. 7.- Se aprecia, por último, que el presentante del título ha cancelado solo el monto de la tasa registral correspondiente a la calificación del mismo, restando cancelar el derecho de inscripción ascendente a S/ 9.00.

Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:

VII. Resolución



Primero: REVOCAR la observación formulada al título venido en grado y declarar que el mismo es inscribible si se cumple con lo previsto en el sétimo considerando de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. WALTER MORGAN PLAZA Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO Vocal del Tribunal Registral ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ Vocal del Tribunal Registral

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J12 J1 Res. 023-2004-SUNARP-TR-T Tribunal Registral Trujillo, 24 de febrero del 2004

Superintendencia nacional de los registros públicos tribunal registral

Sumilla:

Defecto insubsanable es aquel que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan inexorablemente a las categorías de nulidad absoluta del acto jurídico. En este orden, los defectos referidos a la formalidad de los instrumentos presentados para su calificación, solo determinarán la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de validez del acto jurídico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artículo 140 del Código Civil, cuya omisión ha sido claramente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras formalidades probatorias, su omisión solo dará lugar a la formulación de una observación y no de una tacha sustantiva.



No obstante, debe tenerse en cuenta que el título auténtico que contiene la causa directa e inmediata de la inscripción debe tener existencia al momento de su presentación al registro, pues de lo contrario no sería posible concretar jurídicamente que los efectos que produzca la inscripción se retrotraigan a la hora y fecha de su presentación al registro.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

El 22/08/2003, doña Tania Susana Luján Sánchez solicitó la inscripción de la compraventa del 50% de acciones y derechos del inmueble ubicado en la esquina de las calles Tacna y Bolívar de la ciudad de Otuzco, celebrada entre Rafael Rodríguez Arteaga, como vendedor, y la sociedad conyugal formada por Dimas Leonel Rodríguez Anticona y Tania Susana Luján Sánchez, como compradora.



Adjuntó la escritura pública del 15/09/1995, otorgada ante el Notario de Otuzco, Carlos Santiago Calvo Cava, cuyo testimonio había sido expedido el 21/08/2003 por el Archivo Regional de La Libertad. La parte final tenía la siguiente anotación: Así consta de la Escritura Pública de su referencia a la que me remito en caso necesario, dejando una vez más constancia que la presente escritura carece de CONCLUSIÓN y la falta de firma del ex Notario Público de Otuzco Dr. Carlos Santiago Calvo Cava... Fdo. Napoleón Cieza Burga, Director del Archivo Regional de La Libertad.

II. Decisión impugnada

El título fue tachado por el Registrador Público (e) Neri Ulloa Abanto, con el siguiente tenor:

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Juan carlos esquivel oviedo 1.- “Se TACHA el presente título por cuanto calificado el título presentado, escritura pública de fecha 15/09/1995, Notario Carlos Calvo Cava, se aprecia que le falta la parte de la conclusión y firma del notario, conforme lo certifica el encargado del Archivo Regional de La Libertad, contraviniendo lo prescrito por el artículo 52 y 59 de la Ley del Notariado Nº 26002. 2.- Asimismo no coinciden los números del inmueble de la calle Tacna inscritos con los consignados en la Escritura Pública donde no constan los números 646-658 y 686 de la calle Tacna. Regularizar. 3.- La longitud del lindero derecho del inmueble inscrito no coincide con el de la escritura donde constan como 16.50 y 17.50 ml, respectivamente. Aclarar con las formalidades de ley.

Base legal: artículos 32, 42 del RGRP, concordantes con artículo 2011 del C.C.”.

III. Fundamentos de la apelación

Apelado que fue el título, la apelante tramitó paralelamente la regularización de las omisiones de la escritura pública, al amparo de la Resolución Jefatural Nº 253-99-AGN/J, que aprobó la Directiva Nº 001-99-AGN/DNDAAI. Con fecha 26/11/2003 presentó a este Colegiado nuevo testimonio de la escritura pública, emitido el 20-11-2003 por el Archivo Regional de La Libertad, con la Resolución Directoral Regional Nº 14-2003-ARLL/D del 18/11/2003 inserta, la misma que resolvía declarar procedente el recurso de regularización y autorizaba la intervención del Notario Marco Corcuera García para subsanar la falta de conclusión y algunas enmendaduras de la referida escritura. El mencionado testimonio también contiene una certificación del Notario Corcuera, en la que da cuenta de la subsanación de los defectos.



Adicionalmente, la abogada de la apelante, Dra. Emma Karina Ludeña Hernández, presentó informe oral el día 03/02/2003, estableciendo las siguientes conclusiones: -

Que la escritura pública no haya sido suscrita por el Notario no significa que sea nula, pues conforme con la Resolución Jefatural Nº 253-99-AGN/J, que aprobó la Directiva Nº 001-99-AGN/DNDAAI, ese defecto es subsanable. La escritura solo formaliza el acto contenido en la minuta, por lo que este subsiste y retrotrae sus efectos a la fecha del convenio de voluntades contenido en la minuta.

-

Que siendo subsanables los defectos, el Registrador no debió tachar el título sino solo observarlo, a fin de que los interesados promuevan el procedimiento administrativo de regularización, del que ya se hizo mención.

-

Sobre la incongruencia entre la numeración de la finca señalada en la escritura pública con la numeración que figura en el antecedente registral se debe tener en cuenta que la primera inscripción de dominio a favor de Rafael Rodríguez Arteaga e Ismelda Rodríguez Arteaga se realizó en enero del 2003, mientras que la escritura pública de compraventa de las acciones y derechos tiene fecha 15/09/1995, de modo que las características físicas del inmueble han variado desde esa fecha sin que ello signifique que se trate de otro inmueble.

-

La numeración de las fincas es una atribución de las municipalidades, que en atención a diversos criterios actualizan cada determinado tiempo. En el presente caso, en 1995, año de la escritura pública de compraventa, el inmueble contaba con la numeración Bolívar 491 y 499, Tacna 658, 668, 670 y 678, circunstancia que se acredita con el formulario del impuesto predial expedido por la Municipalidad Provincial de Otuzco con fecha 18/10/1995.

-

Que cuando se inmatriculó el inmueble se expidió un certificado de finca con las numeraciones Bolívar 491 y 499, Tacna 646, 658, 668, 670, 678 y 686. La explicación

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL está que con posterioridad a la fecha de la compraventa se habilitaron dos puertas más por el Jr. Tacna. En conclusión, la numeración de la finca es un signo identificador del inmueble que varía con el tiempo. -

Respecto con la diferencia entre la longitud del lindero derecho consignado en la escritura como 17.50 m y en la partida registral como 16.50 m, resulta evidente que se trata de un error mecanográfico al redactar la minuta.

IV. Antecedente registral

El inmueble se encuentra inscrito en la partida 11000209 del Registro de Propiedad Inmueble de Otuzco a favor de Rafael Rodríguez Arteaga e Ismelda Augusta Rodríguez Arteaga, ambos solteros.



Sin embargo dicha partida registral ha sido cerrada por haber asumido competencia la Comisión Provincial de Formalización de Propiedad Informal de Otuzco (Cofopri), mediante Resolución Nº 0134-2003-COFOPRI/GPO del 13-10-2003, Oficio Nº 1587-2003COFOPRI/OJATAPVCHOGCH del 14/10/2003 y Memorándum Nº 204-2003-ZR-VST/ GR del 24/10/2003, disponiéndose el traslado de la misma al Registro de la Zona Registral Nº V, Trujillo. La nueva partida registral que le corresponde a este inmueble es P14147937.

V. Planteamiento de las cuestiones

Estando a los fundamentos de la tacha y a los argumentos del apelante, la cuestión esencial consiste en determinar: -

Si la omisión de la conclusión de una escritura pública constituye un defecto insubsanable que dé lugar a la formulación de la tacha sustantiva del título.

-

Si la dirección es el único mecanismo registral de identificación de los predios urbanos.

VI. Análisis

Primero: El procedimiento registral tiene por finalidad primaria la inscripción de un título en el registro. Por los especiales efectos que produce la inscripción frente a terceros, se exige que la evaluación de los títulos sea previa a aquella y esté a cargo de funcionarios públicos designados para tal fin por el Estado, pues no hay posibilidad administrativa de revisar a posteriori la legalidad de la inscripción.



La función de calificar los títulos recae sobre los Registradores y eventualmente sobre el Tribunal Registral. Esta actividad supone la evaluación integral de los documentos que sustentan el título presentado, la validez del acto o contrato que contenido en el título constituye la causa directa e inmediata de la inscripción, la capacidad de los otorgantes, la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título y la adecuación del mismo con los antecedentes registrales. Como resultado de este proceso, no todos los títulos llegan a inscribirse en el registro sino solo aquellos que aprueban el examen evaluatorio.



Y es que los títulos pueden presentar defectos subsanables e insubsanables. En el primer caso, el registrador observa el título; en el segundo, lo tacha.



Segundo: Conforme con el artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, el registrador debe tachar el título y denegar de plano la inscripción cuando este adolece de defecto insubsanable. Dicho precepto señala que es defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del título. Agrega que las instancias registrales también tacharán el título cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la oficina registral en que fue presentado y cuando existan defectos insalvables que emanen de la partida registral.

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Juan carlos esquivel oviedo

Tercero: El Reglamento considera básicamente como defecto insubsanable el que afecta la validez del contenido del título. Gonzales Loli, comentando dicho artículo, señala que su redacción no es la más feliz. Agrega que, en vía interpretativa, debe entenderse por defecto insubsanable aquel que afecta la validez del acto material, originando su nulidad, pues el acto nulo no es susceptible de convalidación, ratificación ni confirmación, y por lo tanto, impide la práctica de la inscripción solicitada. En este sentido, solo constituirán defectos insubsanables aquellos que vicien el acto de manera absoluta, como es el caso de la nulidad; y no los que vicien el acto de manera relativa como es el caso de la anulabilidad1.



Siguiendo a Luis Díez-Picazo2, creemos que resulta necesario efectuar una distinción entre lo que significa el acto jurídico y el documento que lo contiene. El primero, entendido como título material, es el acto o contrato generador de la situación jurídica objeto de inscripción (ejemplo, compraventa, permuta, poder, etc.); el segundo, título en sentido formal, está constituido por el o los documentos donde dicho contrato consta (escritura pública, contrato privado con firmas legalizadas, etc.). Ambos conforman el título inscribible que llega al registro.



Ahora bien, los defectos que conciernen al acto o negocio jurídico (título material) son insubsanables cuando producen su nulidad absoluta por cualquiera de las causales previstas en el artículo 219 del Código Civil y son subsanables cuando pueden ser objeto de confirmación, convalidación o ratificación.



En cuanto al título formal, solo será insubsanable el defecto cuando la forma documentaria se constituye en un requisito de validez del acto jurídico (aspecto que en nuestro sistema jurídico termina formando parte de la existencia material del acto jurídico, conforme con el inciso 4) del artículo 140 del Código Civil). Para el autor español, en este caso, solo un nuevo otorgamiento sustancial permitirá entender como existente y válido el negocio. En cambio, en todos aquellos casos en que el documento aparece como instrumento probatorio, los defectos documentales podrán ser considerados como subsanables. La susbsanación se puede llevar a cabo mediante la adopción de la formalidad omitida o mediante la yuxtaposición de un nuevo documento que reforme, modifique o amplíe en la medida necesaria al anterior3.



Cuarto: Podemos concluir entonces que insubsanable es aquello que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan inexorablemente a las categorías de nulidad absoluta del acto jurídico. En este orden, los defectos referidos a la formalidad de los instrumentos presentados para su calificación, solo determinarán la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de validez del acto jurídico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artículo 140 del Código Civil, cuya omisión ha sido claramente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras formalidades probatorias, su omisión solo dará lugar a la formulación de una observación y no de una tacha sustantiva.



No obstante, debe tenerse en cuenta que el título auténtico que contiene la causa directa e inmediata de la inscripción debe tener existencia al momento de su presentación al registro, pues de lo contrario no sería posible concretar jurídicamente que los efectos que produzca la inscripción se retrotraigan a la hora y fecha de su presentación al registro4.



Quinto: En el caso materia de análisis, el registrador ha tachado el título porque el traslado instrumental de la escritura pública emitida por el Archivo Regional precisa señala (sic) que aquella carece de la conclusión del Notario Carlos Calvo Cava. Corresponde establecer si dicha omisión constituye defecto que dé lugar a la tacha del título o solo a su observación.



El contrato de compraventa es de forma libre; es decir, las partes pueden adoptar la que conviene a sus intereses. Aun cuando el artículo 2018 del Código Civil establece que las inscripciones se realizan en virtud de títulos que consten en instrumento público, ello no

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL significa que dicha exigencia se constituya en requisito de validez del acto jurídico material. Para que se constituya la formalidad en requisito de validez de un acto jurídico debe estar expresamente sancionada con nulidad su omisión, situación que evidentemente no ocurre con el contrato de compraventa.

La presentación de la compraventa en titulación auténtica responde a las necesidades de la calificación registral pero no a la validez del acto jurídico. Por los poderosos efectos que genera la inscripción (legitimación, fe pública, oponibilidad) la evaluación de los títulos por parte de los registradores recae sobre instrumentos públicos y por excepción sobre documentos privados; en ambos casos, con la participación previa de un funcionario público o de un profesional con poderes fedantes que garantizan que el contenido de los instrumentos corresponde con la realidad.



Esa exigencia de carácter formal dista mucho de aquella de naturaleza sustantiva prevista en el inciso 4) del artículo 140 del Código Civil. En este último caso, la formalidad es un requisito de validez del acto jurídico, el único vehículo a través del cual la manifestación de voluntad de los contratantes puede tener eficacia.



Sexto: Que en una escritura pública se haya omitido la conclusión de la misma no quiere decir que sea nula, menos que el acto jurídico que contiene también lo sea. Las escrituras públicas que padecen de ciertos defectos u omisiones no son nulas sino irregulares. Así lo dispone la Resolución Jefatural Nº 253-99-AGN/J, publicada el 11/09/99, que aprobó la Directiva Nº 001-99-AGN/DNDAAI. En ella se establece que son escrituras públicas irregulares los instrumentos públicos en los que se ha omitido la firma de los otorgantes, de los testigos y/o el notario, no tienen las generales de ley de los otorgantes o la conclusión.



Dicha norma establece un procedimiento administrativo de regularización ante el Archivo de la Nación o ante los Archivos Regionales que culmina con la expedición de una resolución mediante la cual se autoriza a un notario vigente subsanar los defectos advertidos en la escritura pública.



Sétimo: En el presente caso, tachado que fue el título y mientras se encontraba en trámite de apelación, la interesada implementó el procedimiento administrativo para la regularización de la escritura. Tramitado que fue el mismo, el Archivo Regional de La Libertad emitió la Resolución Directoral Nº 14-2003-ARLL/D, del 18/11/2003, la misma que declaró procedente el recurso presentado por Tania Susana Luján Sánchez y autorizó al Notario Marco Corcuera García subsanar la conclusión y la enmendadura de los números 1 y 6 del número de la escritura pública. Enmendados los defectos, el 20/11/2003 el Archivo Regional expidió un nuevo testimonio ya completo de la referida escritura pública. No obstante la regularización, este instrumento público conserva como fecha de su otorgamiento la que aparece en la introducción del mismo, esto es el 15/09/1995.



Octavo: Como puede advertirse, el defecto señalado por el registrador, en primer término no atacaba la validez del acto material que contenía (la compraventa), y, en segundo lugar, ha sido subsanado a través del procedimiento administrativo de regularización de escrituras públicas. Queda acreditado entonces que el acto jurídico no es nulo y que el instrumento público que lo contenía tenía existencia anterior a la fecha de la presentación del título al registro. En este orden de cosas, la tacha que derivaba de este defecto debe ser desestimada.



Noveno: En cuanto a la identificación del bien materia de venta, el registrador ha alertado que las numeraciones del inmueble inscrito no coinciden con las que se señalan en la escritura pública. Al respecto hay que precisar que la identificación de un bien se puede obtener por diversos medios: la dirección es uno de ellos, pero no es el único, de manera que si por otros medios podemos llegar a la conclusión de que se trata del mismo bien, será válido inscribir el título.

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El inmueble que corre inscrito en la partida electrónica 11000209 (ahora P14147937) se inmatriculó a favor de Rafael Rodríguez Arteaga e Ismelda Augusta Rodríguez Arteaga, solteros, en mérito a la escritura pública de compraventa del 01-03-1955, otorgada ante el Notario de Otuzco, Artidoro Rodríguez Rodríguez. El inmueble, según la descripción primigenia, se encuentra ubicado entre las esquinas de las calles Tacna y Bolívar con un área de 528 m2.



En la escritura pública regularizada cuya inscripción se solicita, Rafael Rodríguez Arteaga menciona que el 50% de sus acciones y derechos objeto de compraventa los adquirió en virtud de la escritura pública del 01/03/1955 que le hiciera su anterior propietaria Emilia Rosa Arteaga García. En la descripción se indica que el inmueble se encuentra entre las esquinas de las calles Tacna y Bolívar y tiene un área de 528 m2. Por otro lado, los linderos precisados en la partida con los de la escritura de compraventa también presentan bastante similitud.



Décimo: En suma, del análisis conjunto de todos los elementos se advierte que se trata del mismo inmueble. La dirección no constituye sino una de las vertientes de la Dentificación (sic) que puede complementarse con otros elementos, que analizados en forma integral permiten colegir en forma indubitable que se trata del mismo bien. De modo que la transferencia puede inscribirse en la partida registral, con lo cual, las observaciones de los puntos 2 y 3 deben ser revocadas.



Décimo Primero: Sin perjuicio de lo señalado, la cláusula sétima de la escritura pública de compraventa del 15/09/1995 señala que el vendedor hará uso del bien durante el plazo que le quede de vida y cuando deje de existir los compradores entrarán en real posesión y usufructo.



De acuerdo con el inciso 1) del artículo 2019 del Código Civil son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble los actos y contratos que constituyan derechos reales sobre inmuebles. Los derechos de uso y usufructo son derechos reales pues crean un vínculo jurídico directo entre la persona y la cosa, otorgándole a la primera determinados poderes jurídicos sobre la segunda.



Aun cuando en la solicitud de inscripción se haya señalado como acto inscribible únicamente a la compraventa, la rogatoria también alcanza al usufructo a favor del vendedor, pues conforme con el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la rogatoria comprende todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. En ese sentido, el registrador deberá requerir el pago al interesado de la tasa registral para proceder a la inscripción conjunta del derecho de usufructo vitalicio a favor del vendedor. Si existe reserva expresa, esta tendría que provenir de la persona a cuyo favor se constituye el derecho real de usufructo; es decir, del vendedor.



Décimo Segundo: Nosotros estimamos que se trata del derecho de usufructo y no del de uso por lo siguiente: si bien el vendedor señala en primera instancia que hará uso del bien mientras viva, luego advierte que a partir de esa fecha los compradores entrarán en real posesión y usufructo. Parece que finalmente el vendedor ha querido reservarse para él las mayores facultades que en todo caso le otorga el usufructo.



Además, siendo materia de venta acciones y derechos del inmueble, el derecho real que mejor se condice con la naturaleza accionaria es el usufructo, pues constituye la forma más efectiva de obtener un beneficio directo, como por ejemplo, la merced conductiva recibida por un eventual arrendamiento podría dividirse por la mitad entre el usufructurio y la otra propietaria del 50% del bien, Ismelda Augusta Rodríguez Arteaga. Si el vendedor gozara de un nudo uso sobre las acciones y derechos, es bastante difícil que obtenga algún beneficio de este derecho en esas condiciones.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Décimo Tercero: Que la apelante no ha acreditado el pago del impuesto de alcabala por la transferencia del bien. En ese sentido deberá adjuntar los recibos o las constancias que acrediten su pago o la circunstancia de estar inafecta al mismo.



Décimo Cuarto: Que en la tramitación de la presente apelación, Rafael Rodríguez Arteaga e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado han presentado sendos escritos solicitando básicamente que esta Sala confirme la tacha del a quo. Al respecto es necesario precisar que conforme con lo establecido en el artículo 1 del Reglamento General de los Registros Públicos, el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, de modo que no cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposición a la inscripción. En ese sentido, dichas solicitudes deben ser desestimadas.



Décimo Quinto: Que como señalamos en el rubro antecedente dominial de la presente resolución, la partida registral 11000209 ha sido cerrada por haber asumido competencia COFOPRI y trasladada al Registro de Predios de la Oficina Registral de Trujillo con el Código P14147937. Aun cuando la descripción del predio conforme con este saneamiento haya variado, es indiscutible la vinculación entre una y otra partida registral. Además, estando a los efectos retroprioritarios del asiento de presentación del título apelado (22-08-2003), de producirse su inscripción se tendría que la misma es anterior a la fecha en que se produjo el cierre de la partida registral primigenia (27/10/2003). Incluso la nueva partida P14147937 ha consignado como carga el hecho de la pendencia de la resolución de la presente apelación.



De modo que la presente resolución debe ser notificada al registrador competente del Registro de Predios de la Zona Registral Nº V.



Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano, por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:

VII. Resolución

Primero.- REVOCAR la tacha formulada al título 185-2003 por el Registrador Público (e) de la Oficina Registral de Otuzco, Dr. Neri Ulloa Abanto, y DECLARAR que el mismo es inscribible si se cumple con lo dispuesto en el décimo primero, décimo segundo y décimo tercero considerandos de la presente resolución.



Segundo.- NOTIFICAR la presente resolución al Registrador Público competente de la Zona Registral Nº V, toda vez que la partida registral primigenia ha sido cerrada por haber asumido competencia COFOPRI.



Tercero.- DECLARAR improcedentes las intervenciones de Rafael Rodríguez Arteaga e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado al presente procedimiento registral.



Regístrese y comuníquese. ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZ Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral HELDER DOMÍNGUEZ HARO Vocal (e) de la Cuarta Sala del Tribunal Registral

Notas 1 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, p. 259. 2 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. III, p. 392. 3 Ibíd., 392. 4 Conforme con lo establecido por el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que consagra el Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación.

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J13 J1 Res. N° 188-2002-SUNARP-TR-L Tribunal Registral Trujillo, 13 de diciembre del 2002

Primera de dominio

“Procede la inscripción de primera de dominio de un inmueble adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate sin necesidad que tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos señalada en el artículo 2018 del Código Civil”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Mediante el presente título alzado se solicita la inscripción de la primera de dominio del inmueble ubicado en la calle Zamora N° 1223, Barrio “Primavera” de la provincia de Yurimaguas, provincia de Alto Amazonas, departamento de Loreto, adjuntándose copias certificadas expedidas por el secretario del Juzgado Paz Letrado de Yurimaguas Miguel A. Asencio Yarleque relativa a los partes judiciales de adjudicación en pago a favor de Carlos Tuesta Gonzales, sobre obligación de dar suma de dinero.

II. Decisión impugnada

El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, Dr. Nestor Sifuentes Ríos formula tacha al título alzado por los siguientes fundamentos: “Se tacha el presente título por cuanto la presente adjudicación no procede su inscripción por no tener antecedente registral.- Que conforme lo manifiesta la parte, existe un embargo anotado en forma especial, lo cual no da mérito para inscribir como dominio de la propiedad.- Que, para inscribir una propiedad como primera de dominio o hacer una inmatriculación, se debe exhibir título por un periodo ininterrumpido de cinco años, o en su defecto, títulos supletorios.

Artículo 2018 del Código Civil). Artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos. Artículo 2011 del Código Civil”.

III. Fundamentos de la apelación



El apelante señala que el Juzgado de Paz Letrado de Yurimaguas, resolvió mediante Resolución Judicial N° 29 del 10 de abril de 2001, la adjudicación en pago a su favor del inmueble de la calle Zamora N° 1223, inscrita en la ficha especial de Anotación de Embargo en el Registro de la Propiedad Inmueble de Yurimaguas N° 11598 al no estar inscrito. Posteriormente, refiere, el mismo Juzgado por Resolución N° 32 del 25 de mayo de 2001, ordenó la Ministración de la Posesión, el mismo que se ejecutó el 1 de junio del mismo año y por Resolución N° 34, se ordenó que se curse oficio a los Registros Públicos para la inscripción de la adjudicación que fue materia de tacha.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL



Asimismo, añade, que habiendo tramitado ante el Juzgado Mixto, Expediente N° 20020342, el proceso de título supletorio, el mismo ha sido declarado improcedente ordenando su archivamiento. La solicitud de inscripción, alega, se ampara en el artículo 744 del Código Procesal Civil, en el sentido que el Juez al dictar su auto de adjudicación, entrega al adjudicatario el bien inmueble, deja sin efecto cualquier gravamen y el ejecutado debe entregar al adjudicatario el inmueble en un plazo de 10 días, además de la expedición de los partes para su inscripción en el Registro. Por lo expuesto, concluye, el auto de adjudicación es título que debe inscribirse como lo ha ordenado el Juez, no pudiendo el Registrador dar una interpretación distinta.

IV. Antecedente registral



En la ficha N° 11598 y continuación en la partida electrónica N° 11500561 del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, consta la anotación de embargo sobre bien inmueble no inscrito en virtud de la Resolución N° 16 del 2/11/2000, sobre obligación de dar suma de dinero, expedida por el Juez de Paz Letrado de la provincia de Alto Amazonas Dr. Aulo Irving S. Acosta Grandez, que ordena dicha anotación sobre la propiedad de Julio Panduro Valles, en favor de Carlos Tuesta González. En el rubro B) relativo de la ficha N° 11598, se señala: Terreno urbano con frente a la calle Zamora de esta ciudad y distrito de Yurimaguas, provincia de Alto Amazonas, departamento de Loreto; en el asiento 1-D) del Rubro de Gravámenes de la misma ficha, consta la inscripción del embargo antedicho; en el asiento E00001 de la partida N° 11500561 aparece la cancelación de la anotación del embargo referido, en virtud de la Resolución N° 29 del 10.4.2001, expedido por el precitado Juez de Paz Letrado.

V. Planteamiento de las cuestiones

Interviene como Vocal ponente el Dr. Fernando Tarazona Alvarado. Con el informe oral del Dr. Gilmar Tuesta Pérez.



A criterio de esta Sala se debe determinar si el presente título reúne los requisitos para su inscripción como primera de dominio.

VI. Análisis Primero: La medida cautelar de embargo sobre inmuebles no inscritos, no significa una inscripción definitiva de dominio de propiedad sino una anotación preventiva de medida cautelar de acuerdo al inciso 1 del artículo 791 del Reglamento de Inscripciones y como tal es provisional y transitoria.

Segundo: Mediante Resolución Judicial N° 29 del 10 de abril de 2001 se resuelve: ADJUDICAR en pago a favor del actor don: CARLOS TUESTA GONZALES, el inmueble ubicado en la calle Zamora cuadra doce al costado izquierdo de la iglesia evangélica Aposento Alto de esta ciudad; inscrita en la ficha especial de anotación de embargo en la Oficina de Registros Públicos de Yurimaguas en la ficha número 11598 de anotación de embargo por ser un inmueble no inscrito.



Levántese todo gravamen que pese sobre el indicado inmueble. CÚRSESE los partes respectivos a los Registros Públicos para lo pertinente. Por lo que consentida o ejecutoriada que sea la presente resolución archívese el expediente con las formalidades de ley”. En mérito a la referida resolución se cancela el embargo anotado en el asiento 1-D) de la ficha N° 11598 del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, tal como consta en el asiento E00001 del Rubro Cancelaciones de la partida N° 11500561, mediante título N° 176 del 27.6.01.

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Juan carlos esquivel oviedo Tercero: Posteriormente, mediante Oficio N° 822-2002/087-2000-JPLY-MAAY, del 11 de setiembre de 2002 se ordena la inscripción definitiva la propiedad de Carlos Tuesta González sobre el inmueble ubicado en la calle Zamora N° 1223 (conforme a la Constancia Certificada de Numeración de Puerta, Oficio N° 044-01-MPPA-DDU y R del 12 de junio de 2001, expedida por la División de Desarrollo Urbano y Catastro de la Municipalidad Provincial de Alto Amazonas) Barrio Primavera que contiene a las resoluciones judiciales N° 32 y 34, del 25 de mayo de 2001 y del 10 de setiembre de 2002. La resolución Judicial N° 32, expedida Dr. Aulo Irving S. Acosta Grandez, Juez de paz Letrado de Yurimaguas, declaró consentida la resolución N° 29, que adjudica al demandante el inmueble rematado, ordena que se curse oficio a los Registros Públicos para la inscripción definitiva de la adjudicación y que se señale el día y hora para la realización de la diligencia de Ministración de La Posesión, llevada a cabo el 1 de junio de 2001, según se aprecia del Acta de Ministración de Posesión de esa fecha, por al cual se hace entrega la posesión del inmueble de la cuadra N° 12 de la calle Zamora, urbanización Primavera, Yurimaguas, al demandante Carlos Tuesta Gonzales.

Posteriormente, se expide la Resolución Judicial N° 34, que reitera el pedido de inscripción de la adjudicación en el Registros de Propiedad Inmueble de Yurimaguas.

Cuarto: Conforme al Numeral VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, Principio de Tracto Sucesivo, en los Registros Públicos, solo la primera inscripción se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Al no estar inscrito el inmueble de la materia en el Registro de Propiedad Inmueble, corresponde analizar si procede inmatricular en mérito al precitado título. Quinto: Conforme al artículo 2018 del Código Civil, el procedimiento mediante el cual un inmueble ingresa al Registro es mediante la primera inscripción de dominio o inmatriculación, debiendo para ello presentarse títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. Sexto: Asimismo, para que el inmueble a inmatricular esté plenamente identificado, se requiere que en el título consten los datos enumerados en el artículo 44 del Reglamento de las Inscripciones, tales como su calidad de urbano o rústico, lote, manzana dirección municipal (si es urbano), situación de la finca, valle, nombre con que es conocida (si es rústico), área, linderos, medidas perimétricas, entre otros datos. Séptimo: En el presente título se solicita la primera inscripción de dominio del inmueble materia del título alzado presentando como título de dominio la adjudicación judicial como consecuencia del remate llevado a cabo por el Juzgado de Paz Letrado de Yurimaguas, auto de adjudicación que es de fecha 10 de abril de 2001. Consecuentemente, el título de dominio del apelante no tiene una antigüedad mayor de 5 años y dado que no es un título supletorio, se va a analizar a continuación si resulta exigible que transcurran cinco años desde la adquisición del inmueble para que recién se pueda inmatricular dicho bien. Octavo: Como señala Díez-Picazo (Díez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, tomo III. Editorial Civitas, Madrid 1995. Pag. 355), toda inscripción de primera de dominio importa “...una previa constatación de la existencia de las fincas y de los derechos que sobre los mismos se ostentan, así como, desde un punto de vista negativo, la constatación de que las fincas no se encuentren ya inmatriculadas”, para indicar a continuación que “...existe la conveniencia evidente de que la entrada de fincas en el Registro se produzca después de un previo examen y un riguroso control de su existencia y de sus características físicas, sobre todo extensión y linderos, y de las titularidades que respecto de las mismas se ostentan” (obra citada, pág. 356).

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

La razón de ello es que existe la necesidad que al registro ingresen actos consolidados, firmes, para efectos de una adecuada publicidad.

Noveno: Atendiendo a lo expuesto, es que el legislador del Código Civil ha dispuesto que las primeras de dominio se realicen en base a títulos con un periodo ininterrumpido de 5 años, por ser este el periodo de la prescripción adquisitiva corta. Como se indica en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, publicada en el diario oficial El Peruano, “Este periodo de 5 años resulta bastante menor que el señalado en el artículo 1046 del CC del 36. No es, sin embargo, una reducción arbitraria sino que obedece a la disminución del plazo practicado en el artículo 950 de nuestro Código, que establece en 5 años, el plazo de prescripción adquisitiva con justo título y buena fe”. Décimo: Por lo tanto, mediante la exigencia de que el título acreditativo de dominio tenga una antigüedad de por lo menos 5 años, se busca dar certeza al derecho invocado, teniendo en cuenta que conforme señala Bullard (Bullard Gonzales, Alfredo. La Prescripción Adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble. En: Avendaño Valdez, Jorge. Derechos Reales. Materiales de enseñanza para el estudio del libro V del Código Civil en la Facultad de Derecho PUCP, pag. 210), para probar la propiedad no basta con presentar el título, sino que es necesario acreditar que se ha adquirido bien, es decir, que el derecho procede de un hecho adquisitivo válido, circunstancia que se puede soslayar mediante una vía alternativa, el cual es la prescripción adquisitiva. Undécimo: En el caso de los títulos supletorios, no se exige que tenga una antigüedad determinada. Ello se debe a que en este caso nos encontramos frente a un título otorgado por el Poder Judicial, quien previa verificación correspondiente, comprueba que el solicitante era propietario del bien inmueble alegado. Por lo tanto nos encontramos frente a un título que nos da certeza acerca del dominio y por lo tanto no existe necesidad de ir a la vía alternativa que sería la prescripción adquisitiva. Duodécimo: En el caso del título alzado, hay que tener en cuenta que existe certeza respecto de la propiedad alegada por el apelante, en razón a que lo adquirió en mérito a una adjudicación judicial por remate del inmueble, conforme al artículo 739 del Código Procesal Civil y por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que adquirió bien dicho inmueble. Decimotercero: Por lo tanto, dado que se encuentra acreditada la propiedad del recurrente, entonces no se requiere que transcurra el plazo de 5 años para que acceda al registro, siendo aplicable, en este caso, por analogía, el tratamiento dado a los títulos supletorios, en el sentido que no se requiere que el título tenga una antigüedad determinada.

En este sentido, debe revocarse la observación formulada por el registrador.

Decimocuarto: Respecto a la determinación del inmueble, del parte judicial se desprende que se encuentra especificado, según consta del informe técnico así como del plano de ubicación, adjuntado en el parte judicial. Sin embargo, no se presentó plano perimétrico del terreno en coordenadas UTM, siendo dicho documento necesario para la determinación de la ubicación del predio dentro de la base cartográfica, salvo que del plano catastral mencionado en el numeral siguiente, se determine ello. Decimoquinto: Teniendo en cuenta que se trata de un inmueble urbano, debe presentarse para su inmatriculación, copia del plano catastral, así como el código catastral del inmueble emitido por la oficina de catastro de la municipalidad correspondiente por exigirlo el artículo 1 del D.S.Nº 002-89-JUS. Decimosexto: Asimismo, no se ha acreditado el pago de los impuestos municipales, tales como el de alcabala y predial, requisito necesario para la inscripción, tal como lo señala el artículo 7 del Decreto Legislativo N° 776.

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Juan carlos esquivel oviedo

Con respecto al impuesto predial, debe de acreditarse el pago del impuesto correspondiente al presente año (2002).

Decimoséptimo: Para efectos de la inscripción del dominio, debe de aclararse el estado civil del propietario por lo que debe adjuntarse copia certificada, por la municipalidad correspondiente, de la partida de matrimonio –de ser casado– o declaración jurada de soltería, acompañando copia legalizada del D.N.I. Decimoctavo: De conformidad con el Numeral IV del Título Preliminar, artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas glosadas.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. Resolución REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas al título referido en el encabezamiento y señalar que el mismo no puede acceder al registro por los defectos advertidos en los numerales 14, 15, 16 y 17 del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese. Dr. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral Dr. FERNANDO TARAZONA ALVARADO Vocal del Tribunal Registral Dr. LUIS ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral

Nota 1 Artículo 79. - Las anotaciones que autoriza el artículo 1043 del Código Civil, se denominarán preventivas, y serán materia de ellas: - Los embargos preventivos y definitivos; (..)

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J14 J1 Res. N° 228-2004-SUNARP-TR-L Tribunal Registral Lima, 6 de abril del 2004

Sumilla: alcances de la calificación registral

“La calificación que debe efectuar el Registrador y en su caso, el Tribunal Registral, no puede sustentarse en inscripciones que se encuentran contenidas en partidas registrales de predios que no guardan relación –en forma directa o complementaria–, con el predio sobre el que recae el acto o derecho contenido en el título objeto de calificación”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Con el presente título se solicita la inscripción de la primera de dominio en favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C., del predio sin nombre, U.C. 01591, ubicado en el caserío de San José, distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca, a favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. Para ello se presenta los siguientes documentos: 1.

Solicitud del 5 de diciembre de 2003.

2.

Copia legalizada del parte notarial de la escritura pública del 3 de mayo de 1997, otorgada ante el notario Luis Martín Miranda Llaque.

3.

Parte notarial de la escritura pública del 24 de marzo de 1998 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.

4.

Parte notarial de la escritura pública del 5 de febrero de 1999, otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.

5.

Parte notarial de la escritura pública del 18 de febrero de 2000, otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.

6.

Parte notarial de la escritura pública del 11 de noviembre de 2002, otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati.

7.

Copia simple de la memoria descriptiva del predio visada por el PETT.

8.

Copia simple de los planos perimétrico y de ubicación del predio, visados por el PETT.

9.

Copias legalizadas del comprobante de pago del impuesto predial del año 2003, así como del formulario del impuesto de alcabala de los referidos predios.

II. Decisión impugnada

El Registrador Público de la Zona Registral N° II, Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca, Julio Arévalo León, el título en los siguientes términos:

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Existe anotado un mandato judicial de medida cautelar de innovar mediante la cual se suspende los efectos del contrato de fecha 11.11.2002, contrato mediante el cual Sulliden adquiere la propiedad de la compañía minera Algamarca y el inmueble materia de la rogatoria es uno de los que son objeto del contrato citado, habiendo a la fecha dicha anotación generado publicidad material, no resulta procedente la inscripción de lo solicitado.



Base Legal: artículos 31 y 32 del R.G.R.P. y artículo 2011 del C.C.

III. Fundamentos de la apelación

El apelante señala que la rogatoria con la que el Juez de La Esperanza acompañó su Resolución Nº 13, consistía en que se inscriba la medida cautelar innovativa contenida en la Resolución Nº 1, en las fichas Nº 13943, 13944, 14090 y 28965 del Registro de Propiedad Inmueble, lo que fue cumplido. Como consecuencia de la aplicación del principio de congruencia, la resolución que concede la medida cautelar (auto cautelar), solo puede referirse a la pretensión cautelar sin que su alcance pueda ser extendido por nadie –incluido el Registrador–; si ello ocurriera, la ejecución de la medida cautelar sería nula.



En conclusión, el auto cautelar debe ser interpretado en forma restrictiva y de una manera literal, no pudiéndose extender sus efectos, a aquello que no esté expresamente señalado en el mismo, pues de lo contrario se afectaría el derecho de defensa de las partes. Por lo tanto, no existe ningún impedimento para la inscripción del contrato. En todo caso, si existe algún interesado en que una vez inscrito el contrato, se inscriba en las partidas correspondientes la suspensión temporal de los efectos del contrato, ello deberá ser materia de una nueva solicitud cautelar, de una nueva resolución judicial y de una nueva rogatoria.

IV. Antecedente registral a)

Mediante oficio del 1 de abril de 2004 el Registrador de la Zona Registral N° II, Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca, Julio Arévalo León, informa a esta instancia que en la calificación del título materia de la presente apelación se efectuaron las búsquedas correspondientes de antecedentes registrales en el Índice del Registro de Propiedad Inmueble, búsqueda que resultó negativa, por lo tanto, el mencionado inmueble no se encuentra registrado.

b)

Compañía Minera Algamarca S.A. consta inscrita en la partida electrónica N° 11443388 del Registro de Sociedades de Lima (partida registral correlacionada con la ficha N° 3391 del Libro de Sociedades Contractuales del Registro Público de Minería).



En el asiento C 00003 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del 31 de julio de 2002 en la que se acordó: “AUTORIZAR al Sr. Miguel de Orbegoso Tudela (...) para aceptar y firmar la carta de intención de fecha 25/07/2002 remitida por Sulliden Exploration Inc. (conteniendo las condiciones para llevar a cabo la compra de las concesiones mineras de la compañía, ubicadas en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca); recibiendo el pago indicado y ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condiciones aceptadas, por el precio de US$ 4’130,000 (...) incluyendo los derechos de Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. y los terrenos superficiales”.

c)

Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. consta inscrita en la partida electrónica N° 11483332 del Registro de Sociedades de Lima (partida registral correlacionada con la ficha N° 39092 del Libro de Sociedades Contractuales y otras Personas Jurídicas del Registro Público de Minería).

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

En el asiento C 00001 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del 31 de julio de 2002 en la que se aprobó: “(...) el acuerdo con Sulliden Exploration Inc. que propuso a Compañía Minera Algamarca S.A. y a Compañía de Exploraciones Algamarca S.A., la compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y para el efecto había consignado en su carta de intención del 25/07/2002 dirigida a Compañía Minera Algamarca S.A., las condiciones en que podrá realizarse esta operación, asimismo, se autorizó al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a suscribirlo, ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condiciones aceptadas”.

d)

Asarco Peruvian Exploration Company Sucursal Peruana consta inscrita en la ficha N° 40248 del Libro de Sociedades Contractuales y Otras Personas Jurídicas del Registro de Minería.



En el asiento 10 de la citada partida corre inscrito el poder otorgado a favor de Miguel Grau Malachowski para celebrar un contrato de transferencia de toda la participación de la sucursal en el proyecto de exploración en el Perú conocido como Proyecto Boti a favor de la sucursal del Perú de Southern Perú Limited, dicho acto incluye la transferencia de toda la propiedad de la sucursal con respecto al referido proyecto.

e)

Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. consta inscrita en la partida electrónica N° 11453848 del Registro de Sociedades de Lima.



En el asiento D 00001 de la citada partida corre registrada la ampliación del asiento A 00001 de acuerdo a lo siguiente: “(...) Se autoriza expresamente a los Sres. JACQUES TROTTIER y MIGUEL GRAU M. para que indistintamente uno u otro celebre con Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. un contrato de transferencia de concesiones mineras respecto a las propiedades ubicadas en Cajamarca, de proyecto denominado Boti, hoy Shahuindo, pactando sus términos en nombre de la sociedad, sin reserva ni limitación alguna”.



En el asiento C 00001 consta inscrita la junta general del 20/01/2003 en la que se acordó: “RATIFICAR la suscripción del contrato de transferencia de derechos mineros y otros inmuebles a favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. realizada por el Sr. Miguel Grau Malachowski, de acuerdo a las facultades que le fueron concedidas en la cláusula novena del pacto social (asiento D 00001) con Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. de fecha 06/11/02 transferencia que comprende los siguientes derechos mineros y todas las partes integrantes y accesorias, estuvieren éstas ubicadas dentro o fuera del perímetro de los derechos (...)”.

f)

Southern Perú Copper Corporation, Sucursal del Perú, corre registrada en la partida electrónica N° 3025091 del Registro de Sociedades de Lima.



En el asiento A 00011 consta inscrita la ratificación de la compra de los terrenos detallados en el referido asiento registral efectuada por José Manuel Rodríguez Chávez a nombre de la sociedad, ya sea actuando en representación de esta o declarando haber efectuado la compra con recursos de la sociedad, según lo señalado en las escrituras públicas detalladas.



En el asiento A 00009 de la citada partida corre registrada la ratificación de “(...) las facultades ejercidas por el representante de la sucursal en el contrato en sus mismos términos y condiciones”, respecto de la resolución de contrato de cesión minera y transferencia de inmuebles y derechos mineros otorgado por Southern Perú Copper Corporation Sucursal del Perú, Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de

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Juan carlos esquivel oviedo Exploraciones Algamarca S.A. por escritura pública del 18 de febrero de 2000 ante el notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos.

V. Planteamiento de las cuestiones Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal, con el informe oral de la abogada Claudia Lucena Mayorga.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: 1.

Determinar si las inscripciones efectuadas en partidas no vinculadas en forma directa o complementaria con el predio cuya inmatriculación se solicita, podrán considerarse como obstáculos para su inscripción.

2.

Si el título venido en grado cumple con los requisitos exigibles para su inscripción.

VI. Análisis 1.

La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

2.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

3.

Por lo tanto, el Registrador para obtener los datos necesarios para construir su juicio en torno a la condición de inscribible o no del título presentado, debe utilizar en su calificación solamente los documentos presentados y los asientos del Registro, y complementariamente los antecedentes registrales. Al respecto señalan Ramón M. Roca Sastre y Luis Roca-Sastre Muncunill que “(...) el Registrador al calificar no puede fundarse en lo que no conste en los títulos presentados y en el contenido del Registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificación no existen para el Registrador sino estos dos elementos o medios y ninguno más”.

4.

En consecuencia, para la evaluación del título presentado el Registrador no puede valerse de información extrarregistral que le pueda llegar por cualquier medio distinto al del título con el que se solicita la inscripción o al de las partidas registrales vinculadas en forma directa o complementaria. Sobre el particular, Gómez Galligo, citado por Manzano Solano señala que “(...) el Registrador no desempeña un papel activo en la investigación”.

5. De lo expresado, se desprende en primer término, que la confrontación, y en consecuencia, la adecuación del título, se realiza –conforme al principio de

146

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL especialidad–, con respecto a la partida o partidas donde consta registrado el bien (mueble o inmueble) o la persona (natural o jurídica) o del elemento que haya determinado la apertura de la partida (contrato de constitución de prenda industrial o de mandato); es decir, con relación a las partidas registrales donde deba registrarse el título objeto de calificación.

En segundo término, de requerirse la verificación complementaria de los antecedentes registrales, como son otras partidas o títulos que dieron lugar a las inscripciones (títulos archivados), ello está supeditado a la circunstancia en la cual la información que aparezca en la partida directamente involucrada sea insuficiente y que por lo tanto se requiera información adicional. Además, dicha verificación complementaria (en el caso de los títulos archivados), será posible siempre que la información contenida en ellos no contradiga los asientos registrales, pues en caso contrario primará la información publicitada por los asientos de inscripción en aplicación del principio de legitimación registral contenido en los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.



En este sentido, el artículo 32 literal a) del precitado Reglamento efectúa una precisión con relación a los alcances de la calificación cuando se trata de la o las partidas registrales involucradas, al señalar que la adecuación del título se produce con relación a “los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos”.

6. En cuanto a las partidas relacionadas que debe tener en cuenta el Registrador de manera complementaria en su calificación, son aquellas que se encuentran directamente vinculadas con el acto o derecho cuya inscripción se solicita. Por ejemplo, la partida en donde corre registrado el poder del representante de la persona natural o jurídica interviniente en el contrato a través del cual se transfiere la propiedad de un bien.

En consecuencia, en el caso del Registro de Predios no se debe de tomar en cuenta en la calificación registral los datos que provengan de partidas de predios que no tengan relación directa con el predio sobre el que recae la inscripción del título. Al respecto, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill señalan que en cuanto “... a la determinación de cuáles son los asientos que ha de tener en consideración el Registrador calificante, hay que puntualizar (...), que son todos los que estén vigentes respecto de la finca a que se refiere el título a calificar, o sea, los que con valor actual compongan o integren el contenido de la hoja o registro particular abierto a la finca de que se trate”.

7. Como se ha señalado en el rubro ANTECEDENTE REGISTRAL, se ha determinado que el predio sobre el que recaen los actos materia de la rogatoria, no consta inscrito, lo que constituye el supuesto básico para la procedencia de inscripción de la primera de dominio la que se efectuará a través de la inmatriculación.

En efecto, la naturaleza de los inmuebles inmatriculados es precisamente, carecer de un soporte causal en otro anterior, por tanto, la inmatriculación de un inmueble se encuentra expresamente exceptuada de la aplicación del principio de tracto sucesivo conforme lo prescribe el artículo 2015 del Código Civil y el numeral VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.



En consecuencia, en el caso bajo examen siendo que el predio submateria no consta registrado, no resulta posible efectuar la confrontación y determinación de la adecuación y existencia de tracto sucesivo del título por cuanto no existe una partida o partidas vinculadas directamente con este.

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Juan carlos esquivel oviedo

En forma complementaria deberá recurrirse a las partidas en las que constan registradas las facultades de los representantes de las personas naturales o jurídicas que intervienen en los actos o contratos objetos de solicitud de inscripción.

8.

En el presente caso, se aprecia de la revisión efectuada por esta instancia, que mediante título N° 064/06538 del 16 de setiembre de 2003 se solicitó la anotación de la medida cautelar innovativa dispuesta por el Juez Mixto del Módulo Básico de Justicia de La Esperanza - Trujillo, en el proceso cautelar seguido por Alta Tecnología e Inversión Minero Metalúrgica S.A. – ATIMMSA contra Compañía Minera Algamarca S.A, Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. y Minera Sulliden Shahuindo S.A.C.; inscripción que fue realizada en el asiento 3-d) de las fichas N°s 140090, 28965, 13943 y 13944 del Registro de Predios de Cajamarca.



Los partes judiciales insertos en el título referido precedentemente, contienen las siguientes resoluciones: - Resolución Nº 1 del 27 de marzo de 2003, que dispuso lo siguiente: “(...) admitir la solicitud de medida cautelar innovativa formulada por el demandante (...) y en consecuencia SUSPÉNDASE temporalmente los efectos jurídicos del contrato de transferencia de propiedades mineras suscrito entre Compañía Minera Algamarca S.A, Compañía de Exploraciones Algamarca S.A y Minera Sulliden Shahuindo S.A.C. el día once de noviembre del año dos mil dos y elevado a escritura pública por ante el Notario de Lima, Dr. Alfredo Paino Scarpati; ORDÉNESE que los Registros Públicos de La Libertad y de Lima y Callao, inscriban la suspensión de la transferencia de propiedades mineras, de los denuncios mineros en las partidas registrales correspondientes a los mismos (...) inscritos en la Zona Registral V - Sede Trujillo (...) que tiene a su cargo, el Registro Público de Minería, respecto de los siguientes denuncios mineros (...); asimismo BLOQUÉENSE todas y cada una de las partidas registrales correspondientes a los denuncios mineros inscritos en las fichas señaladas precedentemente (...)”. - Resolución Nº 2 del 4 de abril de 2003 que resolvió: “ACLARAR la resolución número uno, en el sentido de que el mandato cautelar se ejecute en los Registros de la Cuarta Sala del Tribunal Registral así como en la Registradora del Registro de Minería de Trujillo, asimismo se ordene inscribir la medida cautelar respecto a la suspensión o al bloqueo de las partidas a que se refiere la medida cautelar que debe alcanzar, a todo título posterior pendiente de inscripción, que sea presentado o que sea incompatible con el mandato cautelar, medida que debe alcanzar a los inferiores de grado inclusive respecto a las inscripciones de los títulos a que se refiere la medida (...)”. - Resolución N° 13 del 11 de setiembre de 2003 que dispuso: “Declárese FUNDADA la variación de ampliación de la medida cautelar dictada en autos; en consecuencia: INSCRÍBASE la medida cautelar innovativa, contenida en la resolución número uno, en las fichas números 13943, 13944, 14090 y 28965 del Registro de Propiedad Inmueble de Cajamarca, cursándose los partes correspondientes para dicha anotación (...)”.

9.

La medida cautelar referida precedentemente, tiene como finalidad que se inscriba la suspensión temporal de los efectos jurídicos del contrato contenido en la escritura pública del 11-11-2002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati, la suspensión de las transferencias de las propiedades y denuncios mineros y el bloqueo de las partidas registrales de los denuncios mineros y predios que se detallan en las citadas resoluciones.



Al respecto, cabe precisar que dicha medida cautelar ha sido registrada en partidas correspondientes a predios distintos al que es objeto de solicitud de inmatriculación

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL a través del título venido en grado. En consecuencia, al tratarse de partidas registrales que no están relacionadas directa o complementariamente con el predio objeto del presente título no deben ser tomadas en cuenta para su calificación. 10. De otro lado, respecto a lo señalado por el Registrador en cuanto a que inscripciones efectuadas en partidas registrales correspondientes a predios distintos al que se contrae el título venido en grado, constituye un obstáculo para su inscripción, en razón de la publicidad material que generan dichas inscripciones; debe señalarse que acorde con lo expresado precedentemente, la calificación que debe efectuar el Registrador y en su caso, esta instancia, no puede sustentarse en inscripciones que si bien afectan a las partes y a los terceros debido a la cognoscibilidad general que produce la publicidad jurídica, se encuentran contenidas en partidas registrales que no guardan relación – directa o complementariamente-, con el título objeto de calificación.

En consecuencia, debe revocarse la observación formulada por el Registrador.

11. A tenor del artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos la calificación registral se efectúa mediante la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción; conforme a ello, en el presente caso se aprecia del asiento C 00003 de la partida electrónica N° 11443388 y del C 00001 de la partida electrónica N° 11483332 Registro de Sociedades de Lima, correspondientes a la inscripción de Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de Exploraciones Algamarca S.A., respectivamente, que la autorización otorgada por las mencionadas sociedades a Miguel de Orbegoso Tudela se contrae a la celebración de, entre otros actos, el contrato de transferencia de las concesiones mineras y terrenos superficiales ubicados en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca a favor de Sulliden Exploration Inc.

En efecto, conforme al tenor literal del asiento C 0003 de la partida electrónica 11443388, por junta general de accionistas de la Compañía Minera Algamarca S.A. realizada el 31 de julio de 2002 se acordó: “AUTORIZAR al Sr. Miguel de Orbegoso Tudela (...) para aceptar y firmar la carta de intención de fecha 25/07/2002 remitida por Sulliden Exploration Inc. (conteniendo las condiciones para llevar a cabo la compra de las acciones mineras de la compañía, ubicadas en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca); recibiendo el pago indicado y ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse con las condiciones aceptadas, por el precio de US$ 4’130,000 (...) incluyendo los derechos de la Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. y los terrenos superficiales”.



Asimismo, según se aprecia del asiento C 0001 de la partida electrónica 11483332, por junta general de accionistas de la Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. se aprobó: “(...) el acuerdo con Sulliden Exploration Inc. Que propuso a Compañía Minera Algamarca S.A. y a Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. la compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y para el efecto había consignado en su carta de intención del 25/07/2002 dirigida a Compañía Minera Algamarca S.A., las condiciones en que podrá realizarse esta operación, asimismo, se autorizó al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a suscribirlo, ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse con las condiciones efectuadas.”



Sin embargo, consta de la introducción de la escritura pública del 11 de noviembre de 2002 otorgada ante el notario de Lima Alfredo Paino Scarpati, que la transferencia del predio submateria, entre otros, se efectuó a favor de Minera Sulliden Shahuindo S.A.C., es decir, una sociedad que si bien, como se aprecia de la partida electrónica N° 11453848 del Registro de Sociedades de Lima, cuenta entre sus socios fundadores

149

Juan carlos esquivel oviedo a Sulliden Exploration Inc., constituye una persona jurídica distinta de esta. Adicionalmente, debe señalarse que en el poder otorgado por la Compañía de Exploraciones Algamarca S.A. a favor de Miguel de Orbegoso Tudela no se ha señalado expresamente la autorización para transferir los terrenos superficiales.

En tal sentido, se concluye que Miguel de Orbegoso Tudela no cuenta con facultades suficientes para otorgar la transferencia a que se contrae la antedicha escritura pública, lo que debe ser subsanado.

12. Por otro lado, se ha estipulado en la cláusula segunda de la escritura pública del 182-2000 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos que Southern Perú Copper Corporation - Sucursal Perú, y Algamarca (Compañía Minera Algamarca S.A. y Compañía de Exploraciones Algamarca S.A.), resuelven el contrato de cesión minera contenido en la escritura pública del 22 de marzo de 1996, extendida ante el notario Alfredo Paino Scarpati. Asimismo en la cláusula tercera de la referida escritura del 18.2.2000, se acuerda que: “De conformidad con lo establecido en la cláusula 9.3.1 del contrato de cesión, cualquier adquisición de terrenos que se hubiere realizado dentro del área del indicado contrato así como cualquier derecho minero obtenido por formulación de nuevo petitorio en tal área quedará en beneficio de Algamarca, sin obligación de pago alguno de su parte. En razón de lo expuesto en el párrafo precedente por el presente instrumento Southern Perú transfiere gratuitamente a Algamarca los 32 inmuebles adquiridos dentro de la indicada área, los que se señalan en el anexo A (...)”.

Como podrá apreciarse de las cláusulas referidas precedentemente, no es clara la naturaleza jurídica del contrato a través del cual se transfieren las propiedades superficiales (predios), pues si bien se ha indicado expresamente que la transferencia es a título gratuito, dicha transferencia se efectúa como consecuencia de la resolución del contrato de cesión minera, por lo que corresponde que se aclare dicho extremo; pues de constituir la causa sustantiva que origina la transferencia de los predios, un contrato de donación, no se ha cumplido uno de los requisitos de validez de dicho acto jurídico, cual es, señalar el valor real de los predios donados conforme a lo previsto por el artículo 1625 del Código Civil.

13. Asimismo, se ha señalado en la cláusula segunda de la escritura pública del 11-112002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati que el objeto del mencionado contrato es la transferencia de las concesiones indicadas en el anexo I del mismo “incluyendo, a título gratuito, la propiedad de los terrenos superficiales, que cubren o están en relación con las concesiones mineras”. Asimismo, en la cláusula tercera de la misma escritura se señala que “El precio de la transferencia por el 100 % (cien por ciento) de las concesiones mineras es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro millones ciento treinta mil y 00/100 dólares de los Estados Unidos de América) a pagarse de acuerdo al siguiente detalle (...). Sulliden declara que el pago del precio se efectúa por las concesiones mineras en su conjunto, según relación contenida en el anexo I, y la propiedad de los terrenos superficiales que se indican en forma referencial en el anexo I-A...”.

150

Finalmente, en el numeral 4.6 de la cláusula 4 del precitado contrato, se indica que “En tanto Sulliden no cancele el precio total de la venta establecido en la cláusula tercera, de conformidad con el artículo 1119 del Código Civil, una hipoteca legal sobre las concesiones se inscribirá de pleno derecho. Las partes se comprometen a suscribir y formalizar diligentemente, una vez pagado el íntegro del precio, todos los documentos que fueran necesarios con el fin de levantar dicha hipoteca legal de las partidas de las concesiones mineras”.

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

Como podrá apreciarse de lo estipulado en las cláusulas de la escritura referida previamente, existe contradicción respecto a la naturaleza del contrato por el cual se transfiere la propiedad de los terrenos superficiales (predios), pues en la cláusula segunda se estipula que las transferencias de dichos terrenos se efectúan a título gratuito y acorde con ello el precio está referido solamente a la transferencia de las concesiones mineras, conforme se indica en la primera parte de la cláusula tercera y en el numeral 4.6 de la cláusula cuarta, en donde expresamente se solicita la constitución de hipoteca legal solamente sobre las concesiones mineras; en tanto que en la parte final de la cláusula tercera se indica que el pago del precio se efectúa por las concesiones mineras, en su conjunto, y por la propiedad de los terrenos superficiales.



En consecuencia, corresponde que se aclare las referidas cláusulas contractuales a fin de determinar la naturaleza del contrato a través del cual se transfieren las propiedades superficiales. Cabe señalar que de tratarse de una donación deberá cumplirse con el requisito de validez de dicho acto jurídico según se ha indicado en el último párrafo del punto 12 del análisis de la presente resolución.

14. De otro lado, de conformidad con lo prescrito por el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos, deberá cumplirse con presentar testimonio o parte notarial de la escritura pública del 5 de octubre de 1997 otorgada ante el notario Luis Martín Miranda Llaque, dado que la copia legalizada obrante en el título, no cumple con la formalidad exigida por el artículo citado; siendo este el documento que contiene la descripción del inmueble materia de la solicitud de inmatriculación. 15. Asimismo, se aprecia que se ha presentado copia simple de los planos de ubicación y perimétrico del predio así como de la memoria descriptiva visados por el PETT, por lo que resulta necesario se adjunte original o copia legalizada de los referidos documentos. 16. La presente resolución se expide en mérito a la Resolución Nº 010-2004-SUNARP/ SN del 19 de febrero de 2004, mediante la cual se designa a la Primera Sala del Tribunal Registral para conocer el recurso venido en grado.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. Resolución REVOCAR la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral N° II, Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al título referido en el encabezamiento y SEÑALAR que el título tiene los defectos advertidos en los numerales 11, 12, 13, 14 y 15 del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese. MIRTHA RIVERA BEDREGAL Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral FERNANDO TARAZONA ALVARADO Vocal del Tribunal Registral FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Vocal del Tribunal Registral

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Juan carlos esquivel oviedo

J15 J1 Res. N° 316-2007-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral Lima, 8 de mayo del 2007

Prescripción adquisitiva de dominio

“Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral, la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito”.

Impuesto de alcabala

“Un bien inmueble adquirido vía prescripción adquisitiva de dominio no resulta afecto al impuesto de alcabala”.

Impuesto predial

“Siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad, supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad, por lo que no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del impuesto predial”.

I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio solicitada por Graciela Marg Rojas Llamosa, respecto de un área de 982.832 m ubicado en el Malecón Manco Cápac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima, e inscrito en la partida registral Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima. A tal efecto, se ha presentado parte notarial de la escritura pública otorgada ante notario de Lima Edgar Rubén Molleapaza Bilbao del 31.1.2007.

II. Decisión impugnada

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Yesica Elizabeth Camacho Villanueva, observó el título en los siguientes términos:



“Se reitera en todos sus extremos la observación anterior: 1.

152

Del parte notarial de fecha 31.1.2007, se desprende que el titular registral del inmueble materia de prescripción adquisitiva de dominio es la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada, sin embargo revisada la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios, consta registrado en el asiento C0001 la transferencia realizada a favor de Lotizadora El Sol S.A., quien a la fecha sería la titular registral.

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL 2.

Sírvase aclarar los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescripción de un área de 1,117.47 m2; sin embargo, el Notario declara la prescripción de un área de 982.832 m.



Sírvase tener en cuenta que las publicaciones forman parte del expediente de prescripción, por lo que los datos entre la solicitud de prescripción, las publicaciones y la declaración del Notario deben coincidir.

3.

Siendo que el área materia de prescripción, forma parte de un área de mayor extensión, al momento de declararse la prescripción del área de 982.832 m2. debe asimismo indicarse el área remanente y sus linderos y medidas perimétricas de esta.

4.

Deberá adjuntarse planos a los que se hace referencia en la Ley N° 27333, tanto del área materia de prescripción como del área remanente.

5.

De conformidad con la Ley N° 27616, los Registradores Públicos deben requerir se acredite el pago de los impuestos predial y de alcabala, en tal sentido, sírvase adjuntar copia legalizada o certificada ante fedatario de esta Institución, del recibo pagado correspondiente al impuesto predial del año 2007 respecto del inmueble materia de transferencia.

En los recibos solicitados debe constar en forma clara que los mismos corresponden el inmueble submateria, caso contrario deberá adjuntarse copia legalizada de las hojas PU y HR correspondientes al ejercicio fiscal 2007 del inmueble o declaración jurada con firma legalizada de conformidad con lo establecido en la Directiva Nº 07-2005-SUNARP. Asimismo, sírvase acreditar el cumplimiento de pago del impuesto de ALCABALA respecto del inmueble materia de transferencia, adjuntando el formulario de determinación del impuesto y el recibo de pago respectivo, siendo que, de ser el caso, deberá adjuntar Constancia de Inafectación expedida por el funcionario municipal competente.

Se deja constancia que una vez adjuntados los planos solicitados mediante la presente observación, se procederá al envío del expediente a la Oficina de Catastro para el estudio técnico correspondiente.



- Reingreso:



Con respecto al primer punto, se indica que los datos contenidos en el parte notarial de fecha 31.1.2007 deberán coincidir con los datos inscritos en la partida electrónica Nº 7033150 del Registro de Predios, como es el caso del titular registral, ya que el dominio actual ya no obra inscrito a favor de la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada sino de la Lotizadora El Sol S.A.



Con respecto al segundo punto, sírvase tener en cuenta que a efectos de efectuar una calificación integral del presente título e identificar correctamente el área materia de prescripción adquisitiva de dominio con un área de 982.832 m; es preciso que los datos que conformen el expediente, esto es, publicaciones, planos, la solicitud y demás, deben coincidir.



Con respecto al tercer punto, al efectuarse la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio de un área que forma parte de un predio de área mayor, se requiere indicar en la partida registral el área, linderos y medidas perimétricas del área remanente del predio.



Con respecto al cuarto punto, se indica que una vez identificada el área de prescripción se procederá a la independización de dicha área, siendo que, es preciso dejar constancia en la partida matriz el área remanente como resultado de esa independización, de conformidad con el artículo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Con respecto al quinto punto, sírvase adjuntar resolución expedida por la municipalidad competente, de la cual se desprenda la prescripción del impuesto predial 2007, así como

153

Juan carlos esquivel oviedo la Constancia de Inafectación del impuesto de alcabala, expedida por el funcionario municipal competente. Sírvase subsanar con las formalidades de ley (art. 2011 Código Civil, arts. 31 y siguientes del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución Nº 1952001-SUNARP/SN del 19/07/2001). Lima, 27/02/2007”.

III. Fundamentos de la apelación

El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes: -

No se ha tenido en cuenta lo expuesto en la subsanación del título, así como tampoco lo resuelto en reiterada e uniforme jurisprudencia del Tribunal Registral, en cuanto a que no es imprescindible que coincidan exactamente los datos de la solicitud original e inclusive la anotación preventiva, con los del acta final extendida por el notario declarando la prescripción, puesto que pueden haber modificaciones que sin afectar el procedimiento y/o declaración final, resultan diferentes.

-

No se ha tenido en cuenta la documentación que obra en el título archivado que dio mérito para extender la anotación preventiva, como son los planos, certificado de zonificación, certificado de parámetros urbanísticos, solicitudes, etc., que aclaran las diferencia de área, entre otros.

-

La transferencia se ha producido el 14.11.1994, es decir, hace más de doce años, habiendo prescrito la deuda tributaria correspondiente al impuesto predial careciendo de objeto su acreditación. Asimismo, señala que en ningún momento se ha indicado que el impuesto predial 2007 ha prescrito. Por otro lado, se señala que con relación al impuesto de alcabala no resulta exigible en el caso de la prescripción adquisitiva de dominio.

-

En observancia de lo dispuesto por el Reglamento General de los Registros Públicos, el Registrador deberá propiciar las inscripciones, no habiendo dado cumplimiento a esta norma con la calificación efectuada.

IV. Antecedente registral -

El inmueble materia de prescripción se encuentra dentro del terreno rústico de mayor extensión registrado a fojas 123 del tomo 599 con partida electrónica de continuación Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima, figurando como última titular de dominio la Lotizadora “El Sol S.A.”

-

En el asiento D00002 de la referida partida obra inscrita la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva formulada por Graciela María Rojas Llamosa, respecto de un área de 982.832 m2 que se encuentra ubicada en el Malecón Manco Capac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima, en mérito de la Resolución del Tribuna Registral Nº 796-2006-SUNARPTR-L del 27 de diciembre del 2006.

V. Planteamiento de las cuestiones

Interviene como Vocal ponente Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado José Luis Román Ferreyra.



De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: -

Si es inscribible una declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio en cuyo procedimiento no se ha emplazado al titular registral.

-

Si evaluado el procedimiento de prescripción adquisitiva por el notario, el Registrador puede calificar los actos procedimentales realizados por dicho funcionario.

154

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL -

Si la adquisición de un predio vía prescripción adquisitiva de dominio está gravada con el impuesto de alcabala.

VI. Análisis 1.

La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley Nº 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el artículo 7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años.

2.

Dicho trámite, regulado inicialmente1 por los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley Nº 27157, fue precisado por el artículo 5 de la Ley Nº 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.

3.

El reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmuebles a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones2. Por tanto, el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adquisitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles.



Posteriormente, el inciso k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003-SUNARP-SN precisó los alcances de la norma acotada, señalando en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con zonificación urbana.

4.

Conforme a lo expuesto, la Ley Nº 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma la prescripción adquisitiva notarial solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de la edificación o, en su caso, del reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido –implícitamente–, que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial3.

5.

Ahora bien, el artículo 39 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio se inicia con la petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual debía contener, entre otros datos, la indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión, el nombre del titular registral, de ser el caso, además de anexarse la copia

155

Juan carlos esquivel oviedo literal de dominio del predio si estuviese inscrito y/o el certificado de búsqueda catastral, de ser el caso.

Respecto al emplazamiento, se establece en el artículo 40 del mismo reglamento, que el notario debía notificar necesariamente a la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado, al titular registral del terreno y/o de la edificación, a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el peticionante en su solicitud.



Asimismo, el artículo 5 de la Ley N° 27333 precisó en los literales a) y b) que la solicitud de prescripción adquisitiva se regirá por las disposiciones de la Ley N° 26662 y deberá contener los requisitos de los incisos 1, 2 y 3 del artículo 505 del Código Procesal Civil4. En los literales c) y d) del referido artículo se establece que el notario mandará publicar un resumen de la solicitud por tres veces consecutivas con intervalos de tres días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado para publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional, debiendo además notificar a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva.



Según podrá establecerse de las normas reseñadas, constituye uno de los actos fundamentales dentro del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, la notificación de la pretensión a los interesados, entre ellos, al principal interesado, el titular registral que eventualmente perderá su derecho de propiedad inscrito, pues conforme a lo señalado por el literal i) del artículo 5 de la Ley N° 27333 “El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y la cancelación de asiento registral a favor del antiguo dueño”.

6.

Si bien, según se ha establecido el numeral 5.2 de la Directiva 013-2003-SUNARP/ SN5, no le está permitido a las instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales que en virtud de la Ley N° 27333 y demás normas complementarias sean competencia del notario, así como el fondo o la motivación de la declaración notarial, sí se encuentra dentro de su esfera la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente debe establecerse que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y la declaración final de propiedad se haya efectuado contra quien figure como titular registral en el caso que el predio se encuentre inscrito.



La determinación de la adecuación del título con los antecedentes registrales se encuentra contemplado como un aspecto necesario en la calificación registral según lo dispone el literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, norma que encuentra sustento inmediato en el principio de tracto sucesivo que impone que todos los derechos que se incorporen al registro necesariamente deben emanar de derechos previamente registrados, salvo el supuesto de inmatriculación. Siendo que el titular registral se encuentra amparado por el principio de legitimación que le permite actuar conforme al contenido del derecho inscrito (legitimación activa) o ser considerado por toda la colectividad como verdadero titular del derecho registrado (legitimación pasiva), cualquier mutación de la realidad registral solamente procederá en mérito a título modificatorio posterior en el que intervenga el titular registral o en mérito a resolución judicial, administrativa o notarial referida a un debido procedimientos seguido contra el titular registral. Lo expuesto precedentemente guarda concordancia con una de las garantías6 del Sistema Nacional de los Registros Públicos, cual es, la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL 7. En el presente caso, el predio objeto de prescripción adquisitiva de dominio se encuentra registrado en la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima, cuya propiedad le corresponde a la empresa Lotizadora El Sol S.A. Asimismo, se desprende del parte notarial de prescripción adquisitiva de dominio del 31.1.2007 que se siguió contra el anterior propietario (Compañía Anónima Chaclacayo Limitada).

De todo ello se concluye que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio no se siguió contra el titular con dominio inscrito en la partida electrónica 07033150, razón por la que el título presentado no se adecua a los antecedentes registrales.



En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación.

8.

A mayor abundamiento, debemos señalar que mediante la Resolución Nº 796-2006SUNARP-TRL del 27 de diciembre del 2006, la Tercera Sala del Tribunal Registral dispuso la inscripción de la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva formulada por Graciela María Rojas Llamosa, respecto de un área de 982.832 m2 que se encuentra ubicada en el Malecón Manco Capac S/N, cuadra 9 del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima. De la revisión del título archivado Nº 466653 del 14.9.2006 (que diera mérito a la extensión de la anotación preventiva antes referida, en el asiento D00002 de la partida registral Nº 07033150) se aprecia que obra la copia legalizada del 17.3.2006, (realizada por el propio notario que efectuó la declaración de prescripción adquisitiva) de una solicitud formulada por Graciela María Rojas Llamosa para que en el procedimiento de prescripción adquisitiva notarial se entienda con la empresa Lotizadora el Sol S.A., en tanto actual titular registral.



Así, en dicho documento se señaló: “Que, encontrándose a la fecha registrado el acuerdo por el cual Lotizadora El Sol S.A. asumió el patrimonio de la Compañía Anónima Chaclacayo Limitada, según se desprende de la esquela de observación cursada por el Registro de Predios de Lima, que se adjunta, y de lo inscrito en el asiento 6, de fojas 243, del tomo 243, del tomo 28 de sociedades, a efecto de que se cumpla con anotar correctamente en el indicado Registro, la solicitud de prescripción adquisitiva, conviene a mi derecho precisar, que debe entenderse el presente procedimiento con Lotizadora El Sol. S.A. actual titular Registral (...)”. Conforme a ello, se puede concluir que el Notario de Lima Edgar Molleapaza Bilbao tenía conocimiento que la empresa Lotizadora el Sol S.A. era la actual titular registral del predio que es materia de prescripción adquisitiva.

9.

En cuanto al segundo extremo de la observación la Registradora ha señalado que los datos obrantes en la solicitud de prescripción, las publicaciones y la declaración del Notario deben coincidir, por lo que solicita se aclare los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescripción de un área de 1,117.47 m, no obstante que el Notario declara la prescripción de un área de 982.832 m.



Al respecto debe señalarse que la calificación registral de los procedimientos seguidos ante notario en aplicación de la Ley de Regularización de Edificaciones Nº 27157, normas reglamentarias, complementarias y conexas, la Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN que aprobó la directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN estableció entre otras disposiciones la siguiente:



5.2. (...) No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial.



En los Antecedentes y Consideraciones de la referida norma se señaló lo siguiente:(...) atendiendo a lo previsto en el literal f) del artículo 5 de la Ley Nº 27333,

157

Juan carlos esquivel oviedo la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios obra en documento notarial, el cual es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, como lo señala expresamente el artículo 12 de la Ley Nº 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos; por lo que no corresponde a las instancias registrales calificar los actos procedimentales realizados por el notario, en virtud de lo expresamente estipulado por las leyes pertinentes, para emitir la declaración correspondiente, ni corresponde, por ende, calificar el fondo o motivación de tal declaración notarial.

En tal sentido, en el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio corresponde al notario la función de verificar que los datos consignados en las publicaciones efectuadas en los diarios El Peruano, La Nación y El Sol, se hayan realizado correctamente de conformidad a lo establecido en el literal c) del artículo 5 de la Ley Nº 27333; por lo tanto el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar dicho aspecto.



Corresponde por lo tanto revocar dicho extremo de la observación.

10. En el caso submateria nos encontramos frente a la regularización de la titularidad de un predio cuya extensión superficiaria forma parte de uno de mayor extensión; en este supuesto, debe efectuarse la independización del mismo.

El artículo 5.5 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/ SN señala que en el instrumento que contenga la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva se “(...) indicará el área remanente luego de la desmembración o segregación, sin que sea necesaria la intervención de los titulares registrales de tal área remanente. La instancia de calificación solicitará los planos y memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la segregación o desmembración”.



En similar sentido se pronuncia el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al señalar que tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333 deberá presentarse formulario registral o escritura pública acompañadas de los planos de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como de la porción remanente y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Agrega que si alguno de los sublotes resultantes tiene un área o frente inferior a los establecidos para el lote normativo, solo procederá la inscripción cuando dicho sublote cuente con edificación. En este caso se inscribirá la transgresión como carga.



En el presente caso, el predio objeto de prescripción adquisitiva de dominio al formar parte de un predio de mayor extensión para su desmembración deberá cumplirse con los requisitos señalados, esto es, que el título deberá contener la descripción del área, linderos y medidas perimétricas luego de la desmembración, adjuntarse los respectivos planos que permitan la verificación registral de la segregación y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

11. De la revisión de los documentos presentados con el título alzado se aprecia que en efecto, no se ha adjuntado la documentación requerida que permita determinar con plena certeza el área remanente, los linderos y medidas perimétricas del predio desmembrado.

158

Sin embargo, debe tenerse presente que el artículo 40.1.1 de la Ley Nº 274447, prescribe que para el inicio, prosecución o conclusión de un procedimiento, las entidades quedan prohibidas de solicitar a los administrados la documentación que la entidad solicitante posea o deba poseer en virtud de algún trámite realizado anteriormente por el administrado en cualquiera de sus dependencias, siempre que

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL los datos no hubieren sufrido variación ni haya vencido la vigencia del documento entregado.

De la revisión del título archivado Nº 466653 del 14.9.2006, que dio mérito a la extensión de la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva de dominio en el asiento D00002 de la partida registral Nº07033150, obran insertos entre otros los siguientes documentos: - Copia legalizada del 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bilbao de la memoria descriptiva del inmueble materia de prescripción. - Copia legalizada el 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bilbao del plano perimétrico y de ubicación del inmueble materia de prescripción. - Copia legalizada de un plano que cuenta con sello de la Directora de Desarrollo Urbano de la MML. - Copia legalizada notarial del plano de localización del 23.9.2006. - Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad de Chaclacayo el 7.9.2006. - Informe Técnico Nº 2384-2006-SUNARPZ.R.NºIXOC expedido por Catastro de esta institución el 24.4.2006.

12. De la apreciación de dichos documentos, se puede advertir que el área a independizar (982.832 m2) se encuentra plenamente identificada e individualizada, estando ubicada dentro de los linderos y medidas perimétricas inscritos en el tomo 599 fojas 123 que continúa en la partida electrónica Nº 07033150 del Registro de Predios de Lima (esto último de conformidad con el Informe Técnico Nº 2384-2006-SUNARPZ.R.NºIXOC del 24.4.2006)8. Sin embargo, no obstante que se ha especificado los linderos y medidas perimétricas del predio que se pretende independizar, no se ha precisado en los documentos presentados el área, los linderos y las medidas perimétricas del predio resultante de la desmembración. 13. Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, debe tenerse presente que si bien la oficina de catastro ha señalado que el predio resultante de la desmembración, de conformidad con el tomo 599 fojas 123 de la partida electrónica Nº 07033150, cuenta con linderos y medidas perimétricas, de la revisión integral de la referida partida se puede colegir que dicho predio ha sido objeto de constantes desmembraciones a favor de distintas personas, logrando inscribir dichas independizaciones sin precisar los linderos, las medidas perimétricas y el área remanente resultante. Así, a modo de ejemplo, la última independización efectuada del predio inscrito en la partida electrónica Nº 07033150, se realizó a favor de la sociedad “Biblis Sociedad Anónima Compañía de Comercio y Crédito” en mérito de la escritura pública de compraventa suscrita por el Juez de Primera instancia del Primer Juzgado en lo civil de Lima, en rebeldía de la vendedora, la empresa “Lotizadora el Sol S.A.” (título archivado Nº 3411 del 19.7.1974).

Sobre el particular, el Tribunal Registral ha señalado en reiterada jurisprudencia, recogida posteriormente en la Sexta Disposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que en aquellos casos en los que no sea factible determinar el área, linderos y medidas perimétricas, no se requerirá plano de la porción remanente, bastando con presentar el plano del área materia de independización.



En el presente caso, al no poderse determinar los linderos, las medidas perimétricas y el área remanente resultante, resulta procedente en aplicación de la norma prevista en la Sexta Disposición Complentaria y Final del Reglamento de Inscripciones

159

Juan carlos esquivel oviedo del Registro de Predios, exigir la indicación de área remanente en el instrumento correspondiente, así como los planos y memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la segregación o desmembración.

En consecuencia, corresponde revocar los numerales 3 y 4 de la observación formulada por la Registradora.

14. Con relación al requerimiento formulado por la Registradora respecto a la acreditación del pago del impuesto de predial y alcabala, cabe señalar que mediante Decreto Legislativo Nº 776, modificado por el Decreto Legislativo Nº 9529 se aprobó la Ley de Tributación Municipal la cual establece los impuestos municipales creados en favor de los gobiernos locales. Así el artículo 6 de la referida norma señala que estos son el impuesto predial, impuesto de alcabala, impuesto al patrimonio vehicular, impuesto a las apuestas, impuesto a los juegos e impuesto a los Espectáculos Públicos no deportivos.

El artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 952, prescribe la obligación por parte de los Registradores y Notarios Públicos de requerir se acredite el pago de los impuestos: predial, alcabala y al patrimonio automotriz en los casos en que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos, de tal modo que los Registradores y Notarios se encuentran obligados a verificar el cumplimiento de dichos impuestos.

15. El impuesto de alcabala es, de acuerdo al artículo 21 del Decreto Legislativo Nº 952, un impuesto de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, siendo el sujeto pasivo de dicho impuesto, en calidad de contribuyente, y a tenor de lo establecido en el artículo 23 del citado decreto legislativo, el comprador o adquirente del inmueble. 16. Por otro lado, el artículo 27 del Decreto Legislativo Nº 776, establece cuáles son las transferencias que se encuentran inafectas al impuesto de alcabala: Así se encuentran los anticipos de legítima, las que se produzcan por causa de muerte, la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio, y, entre otros supuestos, se encuentra en el literal e) los derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.

Corresponde determinar si ¿la prescripción adquisitiva implica transmisión de propiedad?

17. La prescripción adquisitiva o usucapión como se ha señalado precedentemente es la adquisición del derecho de propiedad de una cosa por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo.

La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, en tanto la adquisición no se basa en ningún derecho anterior; es decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera, sino que se convierte en titular del mismo, con independencia de que antes lo fuese otra persona, porque ha devenido comportándose como tal10.

18. La prescripción adquisitiva de dominio, siendo un modo originario de propiedad fundado en el hecho posesorio ajeno a la voluntad humana, no puede ser catalogada como una adquisición onerosa o gratuita para el usucapiente. Dicha figura escapa a este tipo de valoración.

160

A tenor de lo expresado se colige que la prescripción adquisitiva de dominio no se encuentra dentro de los supuestos gravados con el impuesto de alcabala a que se refiere la Ley de Tributación Municipal.

EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL 19. Con relación al impuesto predial, de la lectura del artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 776 se puede advertir que la norma se refiere a las transferencias de bienes gravados por “actos jurídicos”, esto es motivadas por voluntad del titular; lo que no ocurre en el presente caso donde la transferencia opera en virtud a un “hecho” como es la posesión del bien.

En tal sentido, siendo la prescripción adquisitiva un modo originario de adquisición de la propiedad, no supone la existencia de un acto traslativo en tanto no existe ningún enajenante ni cedente del derecho de propiedad; por lo tanto, puede colegirse que, en los casos de transferencia de bienes por prescripción adquisitiva de dominio, no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del impuesto predial.



En consecuencia, debe revocarse el numeral 5 de la observación formulada por la Registradora.

20. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente: Prescripción adquisitiva notarial: Derechos de calificación S/. 28.00 Derechos de inscripción S/. 9.00 Independización: Derechos de calificación S/. 54.00 Derechos de inscripción S/. 13.00 Subtotal: S/. 104.00 Derechos cancelados (recibo Nº 03-00003328) S/. 28.00 Derechos pendiente de pago S/. 76.00 Estando a lo acordado por unanimidad;

Resolución

CONFIRMAR el numeral 1 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y REVOCAR lo demás que contiene por los distintos fundamentos expresados en la presente resolución.



Regístrese y comuníquese. SS. Martha del Carmen Silva Díaz Mirtha Rivera Bedregal Fredy Luis Silva Villajuán

Notas 1 2

3

4

Artículo 21 de la Ley N° 27157: Artículo 1 del Reglamento de la Ley Nº 27157: “El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.” El inciso k) del artículo 5 de la Ley N° 27333 estableció que el trámite regulado en dicho artículo también era aplicable a la prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Artículo 505 del CPC: Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:

161

Juan carlos esquivel oviedo 1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. 2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. 3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos. 4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes. 5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio. 5 Aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003SUNARP/SN del 9 de octubre de 2003. 6 Contemplada en el artículo 3 de la Ley N° 26366. 7 La ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, resulta aplicable en forma supletoria a los procedimientos registrales, conforme a lo señalado en el artículo II de su Título Preliminar, que al tenor de lo expuesto dispone que: “Los procedimientos especiales creados y regulados como tales por la ley expresa, atendiendo a la singularidad de la materia se rigen supletoriamente por la presente Ley en aquellos aspectos no previstos y en los que no son tratados expresamente de modo distinto”. 8 Cabe señalar que de conformidad con el vigésimo segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, el informe emitido por el área de Catastro referente a datos estrictamente técnicos y que tengan relevancia para la calificación del título, resulta vinculante para el Registrador. 9 El Decreto Legislativo Nº 952 modificó algunos artículos de la Ley de Tributación Municipal aprobada por Decreto Legislativo Nº 776, para luego mediante Decreto Supremo Nº 156-2004EF del 11 de noviembre de 2004 aprobarse el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal. 10 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III, Vol. Y, José María Bosch Editor S.A. p. 168.

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J16 J1 Res. N°101-96-ORLC/TR Tribunal Registral Lima, 8 de marzo del 1996

Vista:

La apelación interpuesta por don MARINO ORLANDO SÁNCHEZ MACEDO y doña VICTORIA ISABEL BONET DE SÁNCHEZ (Hoja de Trámite Nº 799 de fecha 6 de febrero de 1992), contra la observación del Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima (jurisdicción de Jesús María), a la solicitud de anotación preventiva de demanda que ordena el 29º Juzgado de Primera Instancia de Lima, en los autos seguidos por don Marino Orlando Sánchez Macedo y doña Victoria Isabel Bonet de Sánchez contra don José Diómedes Astete Virhuez y doña Iveth Rosario Vera Guzmán de Astete, sobre Otorgamiento de Escritura. El título se presentó el 14 de enero de 1992 con el Nº 4057. La Registradora denegó la inscripción solicitada, por cuanto “los aires de los Dptos. 304 y 305 del Inmueble materia de la demanda no se encuentra inscrita en la Ficha Nº 138890, sino los aires del Dpto. 204” y;

Considerando:

Que, el 29º Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, ha cursado Partes al Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, a fin de que se anote en la Ficha Nº 138890, la demanda incoada por el apelante Marino Orlando Sánchez Macedo y su cónyuge, contra José Diómedes Astete Virhuez y doña Iveth Rosario Vera Guzmán de Astete, en el proceso sobre Otorgamiento de Escritura;



Que, el título igualmente contiene la solicitud con firma legalizada del apelante y su cónyuge, de fecha 7 de enero de 1992 a efectos de que se anote preventivamente la demanda por contener defecto subsanable;



Que, tanto el parte judicial, como la solicitud referida en el párrafo precedente y asimismo el recurso de apelación, hacen expresa referencia a que la anotación preventiva requerida ha de recaer sobre la azotea y aires de los Departamentos 304 y 305 del Edificio ubicado en Jr. Arnaldo Márquez Nº 1359 del distrito de Jesús María;



Que, revisada la Ficha Nº 138890 del Registro de la Propiedad Inmueble, se desprende que esta corresponde al inmueble constituido por los aires del Departamento 204 (Azotea B), ubicado en Arnaldo Márquez Nºs. 1361 - 1363 del distrito de Jesús María;



Que, registralmente no existe el inmueble objeto de la resolución judicial, pues no se ha inscrito la ampliación de la fábrica, ni la independización del inmueble materia de la demanda, y existiendo discrepancias entre lo consignado en el parte judicial y la partida registral, no es posible amparar la presente solicitud, de acuerdo a lo prescrito en el numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos;

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Juan carlos esquivel oviedo

Que, a mayor abundamiento la anotación preventiva de demanda por defecto subsanable, no está prescrita en el Reglamento General de los Registros Públicos, toda vez que la anotación de demanda, constituye en sí misma una de las anotaciones preventivas previstas en el Artículo 79 del Reglamento antes glosado, a saber, en el Inc. 2), mientras que la anotación preventiva de títulos cuya inscripción no puede hacerse por que adolecen de defecto subsanable, está prevista en el Inc. 3) del referido cuerpo de leyes;



Que, por el Principio registral consagrado en el Art. 2011 del Código Civil, los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos, y si bien, el referido artículo ha sido ampliado a través de la 1ra. Disposición Modificatoria del Código Procesal Civil aprobado por Dec. Leg. Nº 768, según el cual lo señalado anteriormente no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción, no es menos cierto, que dicha disposición, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el Código Civil, como el de Tracto Sucesivo, contemplado en el Art. 2015 del aludido Código, por el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, debiendo aplicarse en armonía con estos, y teniendo en cuenta además, que ninguna inscripción puede causar perjuicios a terceros ajenos a una relación jurídica, pues la ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho;



De conformidad con la Resolución Jefatural Nº 062-96 ORLC/JE del 27 de febrero de 1996; y,



Estando a lo acordado;

Se resuelve:

Confirmar la observación del Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, al título referido en la parte expositiva por los considerandos expuestos en la presente resolución.



Regístrese y comuníquese. SS. ELENA VÁSQUEZ TORRES Presidenta del Tribunal Registral (e) WALTER POMA MORALES Vocal del Tribunal Registral MARIANELLA LUNA FEIJOO Vocal del Tribunal Registral (e)

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J17 J1 Res. N° 344-96-ORLC/TR Tribunal Registral Lima, 27 de setiembre de 1996

Vista

La apelación interpuesta por don LUIS ALBERTO URBINA CHAVARRY (Hoja de Trámite Nº 11970 del 20 de junio de 1996) contra la observación de la Registradora de la Quinta Sección del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Ana Lucía Abanto Fernández, formulada a la solicitud de inscripción de anticipo de legítima en mérito a partes notariales. El título se presentó el 17 de junio de 1996 bajo Nº 95459 del diario. La Registradora denegó la inscripción por cuanto: “Previa a la transferencia debe independizar el inmueble de la partida matriz, principio de tracto sucesivo”, habiéndose citado al abogado patrocinante para informe oral, sin su concurrencia, y;

Considerando:

Que, revisada la partida registral, ficha Nº 414280, se constata que en el asiento 2-b, extendido a mérito del título Nº 12603 del 17 de julio de 1970, se ha inscrito el Proyecto de Fábrica de un edificio de 9 pisos y trece departamentos signados con las letras “A” a la “M”, sujeto al sistema de propiedad horizontal cuyos costos de construcción serían asumidos por los propietarios en proporción a sus participaciones, conteniendo el título y el asiento mencionados, la descripción de los ambientes y el área techada que corresponderían a cada departamento y las adjudicaciones de los mismos; advirtiéndose asimismo, del título archivado, la ausencia del certificado de conformidad de obra, licencia de construcción y pase del Seguro Social del Perú que pudiesen sustentar la declaración de una fábrica culminada;



Que, a mérito del mismo título 12603, se constituyó el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal de la futura edificación, al amparo de la Ley Nº 10726 y su Reglamento aprobado por D.S. Nº 025 del 6 de marzo de 1959, el mismo que se inscribió en el asiento 3-b de la Ficha Nº 414280;



Que, posteriormente, a mérito de los títulos 12115 del 21 de abril de 1977, 1419 del 4 de mayo de 1977, 10229 del 23 de setiembre de 1977, 512 del 7 de abril de 1978 y 4121 del 23 de junio de 1981, se registraron en los asientos 4, 5, 6, 7 y 8 del rubro b) de la ficha 414280, las declaratorias de fábrica solo respecto de los departamentos D, F, C, L y M respectivamente;



Que, de acuerdo a lo antes señalado, y de conformidad con el artículo 2013 del Código de Civil, que consagra el principio de legitimación registral, la fábrica correspondiente a la edificación proyectada y más específicamente al departamento “K” materia de anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripción

165

Juan carlos esquivel oviedo de un acto relativo al citado departamento hasta que se regularice la inscripción de la fábrica respectiva;

Que, asimismo, previa a la inscripción de la independización del departamento “K” como consecuencia de la transferencia de propiedad en aplicación del artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones, concordante con el artículo 1 de la ampliación del mismo Reglamento, debe efectuarse la inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal acorde con el D.L. Nº 22112 vigente, en virtud de lo señalado en la Primera Disposición Transitoria del citado Decreto Ley;



Que, siendo ello así, el título cuya inscripción se solicita no se adecua a los antecedentes registrales conforme lo exige el artículo 2011 del C.C., concordante los artículos IV del Título Preliminar, 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos; y,



Estando a lo acordado:

Se resuelve:

Confirmar la observancia de la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al título aludido en la parte expositiva y ampliarla por los fundamentos en la presente Resolución.



Regístrese y comuníquese. (Fdo.) Dra. Martha Silva Díaz Presidente del Tribunal Registral Dra. Elena Vásquez Torres Vocal del Tribunal Registral Dr. Walter Poma Morales Vocal del Tribunal Registral

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EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL

J18 J1 Res. N°269-97-ORLC-TR Tribunal Registral Lima, 30 de junio de 1997

Vista

La apelación interpuesta por doña ANGÉLICA VICTORIA PALOMINO YAMAMOTO (Hoja de Trámite Documentario Nº 1429 fecha 27 de Enero de 1997), contra la observación formulada por el Registrador Público de la Décima Catorce Sección del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. José Luis Jessen Hurtado a la solicitud de inscripción de un Contrato de Compraventa en mérito al testimonio de escritura pública. El Título se presentó el día 16 de Enero de 1997 bajo el Nº 7615. El Registrador denegó la inscripción solicitada por cuanto: Se encuentra pendiente de inscripción un Titulo (Nº 6519 del 14.01.97), de acuerdo al Principio de Prioridad (Artículo 2016 del Codigo Civil); 2.- De acuerdo al asiento 11 de fojas 90 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 pertenece la mitad al señor Carpio Rosas; 3.- De acuerdo al asiento 8 de fojas 95 del tomo 19-13 el lote 10 de la Mz. 14 es de propiedad del Estado (lo que queda de él), no existe inscrito el dominio del Municipio de Chorrillos”; interviniendo como Vocal Ponente el Dr, Álvaro Delgado Scheelje: y,

Considerando:

Que, respecto del Título Nº 6519 del 14 de Enero de 1997, el cual se encontraba pendiente de calificación al momento de la presentación del título materia de apelación se aprecia que aquel ha sido objeto de tacha, al haber caducado la vigencia del asiento de presentación, por lo que debe dejarse sin efecto el primer extremo de la observación;



Que, mediante el título venido en grado, se solicita la inscripción de la compraventa celebrada por el Concejo Distrital de Chorrillos a favor de la sociedad conyugal conformada por Alfonso Adencio Ríos Elías y Angélica Victoria Palomino Yamamoto, respecto del inmueble constituido por el denominado lote Nº 1 10-A, Manzana 14, Urbanización Chorrillos, Distrito de Chorrillos; elevada a escritura pública el 24 de Setiembre de 1985 ante el Notario de Lima, Dr. Aníbal Corvetto Romero;



Que, revisada la partida registral correspondiente al citado inmueble, fojas 91 del tomo 19 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, se constata que esta comprende a los lotes Nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Manzana 14 de la Urbanización Hacienda Villa, distrito de Chorrillos;



Que, respecto al lote 10, se aprecia en el asiento 8 de la partida, que el Estado lo adquiere conjuntamente con otros inmuebles mediante escrituras públicas del 7 de Junio de 1941 y 30 de Junio de 1943, inscripción efectuada en mérito al título Nº 2775 del 22 de Diciembre de 1966; apareciendo inscrita además en los asientos 10 y 11 la sentencia que declara como propietario al señor Temístocles Carpio Rosas de la mitad del citado lote de terreno,

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resolución expedida el 6 de Setiembre de 1979 por el Décimo Juzgado Civil de Lima y extendida en mérito al título Nº 2420 del 12 de Junio de 1981, constituyendo los citados asientos inscripciones de dominio y no anotaciones preventivas, como erróneamente se consignó como subtítulo en el asiento 10 de la partida; Que, revisado el título archivado Nº 2420 del 12 de Junio de 1981 que diera mérito a la transferencia de la mitad del lote 10 a favor de don Temístocles Carpio Rosas, se aprecia que el Juzgado en su resolución indicada, precisó los linderos y medidas perimétricas del área que declaraba como propiedad del demandante, definiéndose así la parte que le corresponde de este terreno; Que, es de apreciarse de la compraventa venida en grado que lo que se pretende inscribir es la transferencia de la mitad del lote 10-A que corresponde al Estado, las mismas que las partes contratantes ha denominado lote 1 10-A, con un área de 300 m2, y que de acuerdo a los antecedentes registrales verificados, no pertenece a don Temístocles Carpio Rosas; Que, en tal sentido, previa a la inscripción de la traslación de dominio del citado inmueble se debe efectuar la correspondiente sub-división del terreno según lo establecido en el artículo ... del Capítulo IV del Titulo III del Reglamento Nacional de Construcciones, acreditándose con la respectiva resolución de subdivisión y solicitar su independización, conforme lo señala el artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones, a fin de cautelar el Principio de Especialidad consagrado en los Arts. 13 del Reglamento de las Inscripciones y 1 de la Ampliación del citado Reglamento; Que, en cuanto al tercer extremo de la observación, cabe referir que el Concejo Municipal de Chorrillos efectúa la transferencia del citado lote, por haberle delegado el Ministerio de Vivienda y Construcción la facultad de adjudicar directamente en vía de regularización, mediante Resolución Nº 038-VC-4400 del 19 de Enero de 1978, disposición amparada en el Decreto Ley Nº 21808 y su reglamento aprobado por D.S. Nº 036-77-VC; Que, según lo establece el último párrafo del artículo 6 del D.S. Nº 036-77-VG, la delegación de facultades para adjudicar directamente los terrenos de propiedad del Estado en áreas urbanas y de expansión urbana incluye la expedición de la resolución de adjudicación de terreno y la formalización del contrato de transferencia de dominio; facultades que no significan que el Estado transfiera sus propiedades a la Municipalidad, sino que le otorga atribuciones a efectos que proceda en su representación a regularizar los aspectos formales de la titulación, siendo en consecuencia el Estado quien transfiere el dominio y no la Municipalidad; Que, de conformidad con lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil y artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos, es procedente amparar la presente solicitud; y, Estando a lo acordado

Se resuelve:

Revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al titulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos y declarar que el mismo no es inscribible hasta que subsane el defecto advertido en el séptimo considerando,



Regístrese y Comuníquese. Dra. Martha Silva Díaz Presidenta de la 1a Sala del Tribunal Registral Dr. Alvaro Delgado Scheelje Vocal (e) de Tribunal Registral Dra. Yasmín Bolívar Soriano Vocal (e) del Tribunal Registral

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ARTÍCULOS DE REVISTAS ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido previamente por compraventa”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 87, Gaceta Jurídica, Lima, Diciembre, 2005. BECERRA SOSAYA, Marco. “¿Se debe siempre notificar al titular registral en un procedimiento de prescripción adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo N° 667 y acabar con un injusto”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 117, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2008. CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. “La función económica del Derecho: a propósito de los derechos de prenda e hipoteca”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edición, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993. GONZALES BARRÓN, Gunther. “Prescripción adquisitiva y los títulos supletorios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 29, Gaceta Jurídica, Lima, febrero, 2001. GONZALES BARRÓN, Gunther. “La prescripción contra tabulas en el Derecho peruano”. En: Actualidad Jurídica. N° 197, Gaceta Jurídica, Lima, 2001. MESINAS MONTERO, Federico. “La prescripción adquisitiva de dominio frente al registro”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 90. Gaceta Jurídica, Lima, 2006. PIZARRO ARANGUREN, Luis. “Un estudio preliminar sobre la modificación integral del Libro de Derechos Reales del Código Civil de 1984”. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edición, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993. SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “Aspectos registrales de la prescripción adquisitiva”. En: Actualidad Jurídica. Nº 167, Gaceta Jurídica, Lima, octubre, 2007. TARAZONA ALVARADO, Fernando. “La primera inscripción de dominio como mecanismo de exclusión en el ejercicio del derecho de propiedad sobre inmuebles”. En: Actualidad Jurídica. N° 168, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre 2007. ARTÍCULOS DE PÁGINAS WEB RAVINA SÁNCHEZ, Raúl. “Importancia del saneamiento físico-legal de la propiedad predial”. En: Informativo Inmobiliario. Estudio Jorge Avendaño Valdez. Lima, 2005. (visitada el 21/01/2009). OTRAS PUBLICACIONES Pioner de Jurisprudencia Nº 0. Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 4. CD ROOM Data 35,000. CD ROM, Gaceta Jurídica, Lima, 2008. PÁGINAS WEB www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm

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ÍNDICE GENERAL

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Presentación.......................................................................................................... Introducción..........................................................................................................



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CAPÍTULO I. Inmatriculación............................................................. 13 1. La usucapión como herramienta para el saneamiento y título para la inmatriculación...................................................................................................... 14 2. El registro y la prescripción........................................................................... 18 2.1. Prescripción adquisitiva notarial ......................................................... 19 3. Presupuestos para la inmatriculación............................................................. 21 4. La inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad no menor de cinco años................................................................................................................ 22 5. Inmatriculación en mérito a título supletorio................................................. 23 5.1. Formación de títulos supletorios en sede notarial................................ 24 5.2. Formación de títulos supletorios en sede judicial................................ 25 6. Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de cinco años...................................................................................................... 27 7. Planos a presentarse para la inmatriculación................................................. 27 8. Títulos que dan mérito a la inmatriculación................................................. 31 8.1. Formalidad de la sentencia judicial...................................................... 31

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8.2. Formalidades del título que dan mérito a la inmatriculación por prescripción adquisitiva o por formación de título supletorio otorgado notarialmente........................................................................................ 32 8.3. Resolución judicial de adjudicación por remate.................................. 33 8.4. Inmatriculación de bienes de dominio público y privado del Estado.. 35 8.5. Inmatriculación a favor del Estado...................................................... 36 8.6. Inmatriculación de predios adjudicados por la Reforma Agraria........ 37 8.7. Inmatriculación de terrenos de comunidades campesinas................... 38 8.8. Inmatriculación del territorio de comunidades nativas........................ 39 9. Calificación del título de inmatriculación...................................................... 40 9.1. Calificación de la inmatriculación........................................................ 42 9.2. Calificación de la prescripción adquisitiva notarial y judicial............. 43 10. Contenido del asiento de inmatriculación..................................................... 45

capítulo II. HABILITACIÓN URBANA .................................................. 46 1. Antecedentes ................................................................................................. 48 2. Proceso actual de las habilitaciones urbanas................................................. 49 2.1. Habilitaciones urbanas con construcción simultánea........................... 50 2.2. Regularización de habilitaciones urbanas............................................ 51 3. Inscripción en los Registros Públicos............................................................ 52 3.1. Anotación preventiva del certificado de zonificación y vías de factibilidad de servicios.................................................................................. 52 3.2. Anotación del proyecto de la habilitación urbana................................ 54 3.3. Preindependización de los lotes de la habilitación urbana................... 55 3.4. Anotación preventiva de la compraventa garantizada......................... 55 3.5. Inscripción de la recepción de obras.................................................... 56 3.6. Inscripción de recepción de obras con variación de área, linderos y medidas perimétricas............................................................................ 57 3.7. Inscripción de recepción de obras por silencio administrativo positivo.... 57 3.8. Compensación de áreas........................................................................ 58 3.9. Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes................... 58 3.10. Inscripción de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas.... 59 3.11. Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio................................... 59

CAPÍTULO III. Independización .......................................................... 60 1. Requisitos de los títulos................................................................................. 61 2. Independización de predio urbano................................................................. 62

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3. Subdivisión de predio urbano por regularización de edificaciones............... 62 4. Independización de un predio rústico sin cambio de uso ............................. 63 5. Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157............................................................................... 63 6. Independización de predio rural.................................................................... 65 7. Independización de bienes del Estado........................................................... 66 8. Independización en mérito a títulos archivados............................................. 66 9. Parcelación de predios rurales....................................................................... 67



CAPÍTULO IV. Acumulación .................................................................. 68 1. Acumulación de predios urbanos................................................................... 68 2. Acumulación de predios rurales.................................................................... 69 3. Acumulación de predios gravados................................................................ 70 3.1. Inmuebles gravados a favor de una sola persona................................. 70 3.2. Inmuebles gravados a favor de dos o más personas............................. 71 3.3. Inmuebles con gravámenes de distinta naturaleza............................... 72

CAPÍTULO V. Otorgamiento de escritura pública ............... 73 1. Calificación de las escrituras públicas otorgadas judicialmente................... 76

JURISPRUDENCIA VINCULADA

J1 Res. N° 122-2002-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 28 de diciembre del 2002............................................................................................................... J2 Res. N° 038-98-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 30 de enero de 1998. J3 Cas. Nº 2750-2003-La Libertad. Corte Suprema. Lima, 23 de noviembre del 2004. El Peruano, 30 de marzo del 2005...................................................... J4 Cas. N° 2432-2000-Lima. Corte Suprema. El Peruano, 1 de marzo del 2001... J5 Res. Nº 214-2006-SUNARP-TR-L Tribunal Registral. El Peruano, 5 de abril del 2006......................................................................................................... J6 Res. Nº 077-2005-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Lima, 16 de febrero del 2005.........................................................................................................

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81 86 88 90 92 99

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J7 Cas. Nº 736-2002-Cañete. Corte Suprema. Lima, 28 de enero del 2005...... 106 J8 Cas. N° 1043-2001 Juliaca-San Román-Puno. Corte Suprema. Lima, 5 de setiembre del 2002........................................................................................ 109 J9 Cas. Nº 2448-2006-Lima. Corte Suprema. Lima, 27 de marzo del 2007..... 111 J10 Res. Nº 130-2004-SUNARP-TR-A. Tribunal Registral. Arequipa, 5 de agosto del 2004......................................................................................................... 113 J11 Res. Nº 067-2005-SUNARP-TR-T. Tribunal Registral. Trujillo, 25 de abril del 2005......................................................................................................... 124 J12 Res. 023-2004-SUNARP-TR-T. Tribunal Registral.Trujillo, 24 de febrero del 2004......................................................................................................... 131 J13 Res. N° 188-2002-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Trujillo, 13 de diciembre del 2002........................................................................................... 138 J14 Res. N° 228-2004-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Lima, 6 de abril del 2004............................................................................................................... 143 J15 Res. N° 316-2007-SUNARP-TR-L. Tribunal Registral. Lima, 8 de mayo del 2007............................................................................................................... 152 J16 Res. N°101-96-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 8 de marzo del 1996. 163 J17 Res. N° 344-96-ORLC/TR. Tribunal Registral. Lima, 27 de setiembre de 1996............................................................................................................... 165 J18 Res. N°269-97-ORLC-TR. Tribunal Registral. Lima, 30 de junio de 1997. 167

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