Resumão Locação

R e s u m a o J u r i d ic i c o [ i i '

Em se Em  sentido ntido amplo, amplo,  l ocayao ao e  e 0 co contr  ntr ato ato  p  peelo qual qua l uma d as as part rtes es se compr o mete a forn fornece ecer  r ,   durante certo tempo, tempo, 0 uso e  goz  gozo o d e uma co coiisa  infun  infungi giv vel, a pres presta tay yao de run run ser viyo apr ecia eciave vell ec econ ono omic micaamente nte o  o u a execuy ecuyaao de obr a  d etermin rminaada da,,   mediante mediante remuneer ayao pag remun agaa pela outr a  parte. Nesse conceit conceito o,  portanto,, verificam portanto erificam-sse tres tres esp spec ecie iess  de locay locayaao: • Local; cal;iio iio d e co cois isaa (l (lo ocatio co conduc nduct  t io i o re rer  r um) m):: usa e gozo gozo de be bem inf infun ung givel, por  te temp mpo o d etermi rminad nado o ou nao, nao, sem have haverr a transm transmiissa ssao o d a  pr opri oprieedad e (art artss. 565 a  578  578,,  CC)  CC).. • Lo Loccal;iio   de ser  ser vil vil;o (locatio condu conducti ctio o   operaopera r um): um): pr esta stay yao d e se ser  r viyo iyoss   economicame economicament ntee apr ecia eciav vel el,,   independ entem ntemeent ntee do result ultaado (artss. 593 a 609, (art 609 ,  C C) C).. (locat io i o concon• Lo Loccal;iio de obr a   ou emprei empreita tad  d a   (locat  duct io ope operis ris): ): execuyao de determ determinad  inad a o br a ou trabalh trabalho o,   tendo tendo em vista um fim fim ou ef eito eito (art artss. 610 a 6 a  626 26,, CC CC)). Ohserva~oes •  P ela at ual di diss po  possir;il r;ilo o  d o   Codigo Codigo Ci Civil vil,, a  prestar;ilo de servir;o servir; os e a empreita empreitada da nil nilo o silo silo mais co considera nsiderada dass esp{; esp{;ciesde ciesde lo locar; car;iilo , ,ta tanto nto que a le leg gis isla lad  d or as col colocou apos a  contr at  at o d e emprf !st imo , fazendo quest ilo ilo   de separasepara -las da lo l ocar;il car;ilo o de de co  coisas isas.. E mbor  mbor a atualmenatualmen t e  a ter mo mo "locar; "locar;iilo" seja seja res reseervado para para as sas , , a  dout r  r ina ina ainda aprecia aprecia t odas odas essas co isas modal dalida idades des def or  or ma ma conjunta njunta.. •  As palavras " locar;ilo"  locar;ilo"  e   e "arren "arrendamen dament  t o"  silo si lo ut il iliza izada dass c omo   sinonimo sinonimos. N a pra prati ti-ca , costuma stuma--se usaI' "arrendam "arrendamen ent  t o" pa para ra aluguel de imoveis imoveis rus rust  t ico coss (au rurai rura is) e a   aluguel " locar;ilo" locar;ilo" par  pa r a a   de bens bens (m (mov oveis eis au im imooveis) urbano urbanos. N o   entant  entant o , nilo hit previsilo previsilo au distinr;ilo distinr;ilo exp expr  r essa essa na  l  lei ei..

Caracteristicass comun Caracteristica comunss As tr  As  tr es  es   modalidade modalidadess d e  contrat  contrato o de locayao a locayao  a pre presentam as  s  seguint eguintes es caracte caracteristicas risticas comun comuns: s: •   Remuneral;iio - Na locayao de coisas: aluguel ou r end a. - Na pres prestay tayaao de serviyos: serviyos: salario. - Na  e  emp mpre reitada: itada: prevo prevo.. • Cont ntra rattualid ade - Em re regr graa , trata-s trata-see de de c  cont ontr  r ato ato: Bilate Bi lateral ral ou sinalagm sinalagmatic atico o - Cria obrig obrigaayoees para am yo amba bass as part partes es,, po posssibilitando a aplicayaao do prin aplicay princip cipio io da ex e xceyao de contr ato nao cumprido cumprido (arts. 47 476 e 4 77, CC). CC). One ner  r oso oso -   A ob obri riga gaya yao o de uma da dass p art rtes es tem com como o equ equiv ivaalente a   prestay prestayao ao d a outr a. Portanto,,  cada contratante visa a d etermina Portanto terminada da vantagem antagem,,   ou seja, seja,  a  ambo mboss o bt  bteem prov proveit ito o. Se nao houv hou ver uma contrapr est estay ayaao, a locayao l ocayao se d esnatura esnatura,,   trans transformand o-se em  c  com omo od ato. Consensual Co nsensual - Ge Ger  r a ur urn n di dir  r eitod e cr edito co com m0 simple impless aco cord rdo o de vontade ontadess entre os contrat ntrataante ntess. locadorr obrig obrigaa-sse a ced er 0usa da coi oissa. A ene no locado trega, tre ga, por   por em,  nao  e  e p  pressupost ressuposto o d e exi ex isten stenci ciaa do contrato ntrato,, ma mass a pen a penas as u  ur  r na fa fase se d   d e su s ua ex exec ecu uyao. Comutativ Comutati vo - Envol olv ve vant antag agen enss r ecip ecipro ro-cas,, conhec cas onhecidas idas e pr e-estimada -estimadass   pelas pelas   partes partes, d esd e a cele b  br  r aya ayao do ato ato.. As pres resta tayoe yoess sao certa rtass,   nao depe depend end o   de uma alea lea,, ou sej ejaa, nao envo vollve vem m ri risc sco os.  Niio  N iio solene - Nao depend e   de uma forma form a es pec  p ecial ial par a sua  f orm rmayao ayao,, pod endo se ser  r  escri  es critto ou ve verbal. rbal. No ent ntaant nto o, um co con ntrato es escrito crito conc nceed e   maior pr oteyao as  part  partes es,, sobr etudo ao  inquilino. Ex Exige ge--se a  f onn nnaa es esccrit ritaa se se hou houver  ve r  a  a  c  ceele bray  brayaao d e uma ma ga  gar  r antia (ex (ex.: .: fia fianya) e em d etermin rminaad as as hip hipo oteses es p  peeciais (ex ex..:  benss  de menores  ben menore s, im imov oveis eis publico publicos).

De exe execUl;ii cUl;iio o conti ontin nuada (tr ato sucess cessiivo ou r elayao d urado radour  ur a) a) - 0contra ontrato to se  prolon  prolonga ga no temp mpo o, ap apes esar ar d e oco ocorr  rr er em solu oluyoe yoess perio ri odi diccas. 0 paga  pagam mento d e um alu lug guel nao li be  ber  r a 0  co  con ntra trattante sen senao d a di div vid a re rellati tiva va aqu queele period o,   de modo modo q ue 0 vincul ulo o co conntr atual perdur a at atee 0 f ina nall d o  pr azo azo co con nven encio cio-nad  na d o  p ar a 0 termin rmino o d o contrat contrato o.

LO C A  A~A ~A o   DE COISAS COISAS Conceito con ntra ratto pelo qua qual um umaa das p das  paarte rtess se o b  br  r iga  a E 0 co ced er a outr a,  p  por or tem po d etermin rminaad o ou nao na o, 0 usa e  g  go ozo de  c oisa na nao o fun fungi giv vel, medi diaant ntee ce certa rta re retritri bui  b uiya yao o (a (art. rt. 565 565, CC) CC)..  A  l  locay ocayaao transf ere 0 u  uso so e o gozo da co coiisa sa,, mas nao seu seu d omini ominio o, e envol olv ve ato toss  de admi admini nisstra tra9ao 9ao . . Partes • Locador    (senhori (senhorio o ou arr endador  endador ) - E qu queem ofer  ofe r ece  a coisa  e m  locayao  locayao,,  tr ansmitindo a  po  posse sse diretaa ao locat diret ao  locataar io, r eser  eser vando para  s  sii aposs apossee i nd iireta. Em r egra egra,, 0 locador e 0 propri  proprieetari rio o  da cois coisa.  No  N o entant ntanto, o, isso sso n  neem se sempr  mpr e  o con onee, poi poiss em alguma umass situ ituaayo yoes es  0 loca ocad  d or pode nao ser  0 titular  do dominio dominio. Ex Ex..: no usufru frutto, 0  n  nu-propri u-proprieetario  poss  po ssui ui  0 ti tittul ulo o d e pr opr  opr iedade iedade e  0 usufru ufruttuario tem o direito d e usa sar  r  a  a co c ois isaa  al  alh heia (mo (m ora rar) r) ou r etir  etir ar  os  os frutos frut os p  po or ela pr odu duzzid os, os, se sem m alte alterar-lh rar-lhee  a  s  sub ubsstiin inccia (al alugar) ugar);;  p  pO Olian lianto to,, 0 usufrutuario ufrutuario,, embora nao  se  se j  jaa  pr o prie  prieta tari rio o,  p  po od e se serr locador.  0 mes esmo mo oco oc orr e na subl ubloc ocaaya yao o, d esd  esd e   que expre expresssamente  pelm  pel mitida em contr ato,  e  c  co om 0 in inve vent ntaari riaant nte, e, qu  quee  pode alugar os b ens  do  es  es polio  polio.. , • Locatario (i (inquil nquilino ino ou   arrend atari tario o) - E queem r ece b qu  bee a  c  co oisa em l em  lo ocayao cayao,, d eve evendo pagar  o alu lug guel ou renda renda, que e  a r etribui tribuiy yao por  se seu u uso  e go gozo zo.. Ohservafoes •  Hav  Haveendo mai maiss de um locador locador au mais de um loc locata atar  r io io ,   entendeentende-se qu quee seja sejam   solidarios ,   salvo salvo se a con ont  t rato rato estabeleceu estabeleceu coisa divversa di ersa.. Com Como o   ha previ pre vissil ilo o e x pressa nesse sent  sen t ido ido (art. 2. 2.° ,  c reforr;a-se a rere  caput aput,, LI ) ,   reforr;agra segund segundo o a qual a   solidaried ade nil ilo o se  presu  pres ume me:: re ressul ulta ta   da lei ou da vont ontade ade da dass  par t  t es es (ar t  t.   265  265,, CC ). • Um Uma a ve z que na loc oca ar ;ilo nil ilo o ha a transtrans  fer   fe r encia encia d o  d omin ominio io , as as   restrir;8es quant  qua nt a Ii capaccid capa idad adee ni nillo  s  silo ilo t ilo rigorosas como na compra com pra e venda enda.. Po Por  r t  t al mati ti v  va a , uma pes pes-soa casa cas ada nil nilo o necess necessita ita da out  out orga concon juga  jug al par para a loc local' al' objeto objeto que lhe perten pertenr;a r;a.. S e , pOr  f lm, a   contr ato for de locar;ilo locar;ilo p r eediall   urbana pOl'  pr  dia  pr a z  zo o igua guall au supe uperio riorr a de z ano anoss , e x  xige ige--se do loca locado dorr a   outorga outorga uxoria (autorizar; autorizar;il ilo o da esposa esposa)) au marital (au aut  t orizar o rizar;ilo ;ilo do mar marido ido), ), nos term os do ar t  t igo igo 3. da  L ei do I nquilinat  nquilinat o. o. POl'ou Ol'out  t r  r o lado, lad o, qualquer qualquer con consor sorte te p oder dera a con contra tratar  tar  como com o locatario locatario res residen idencial cial e , cas caso o  faler;a, seu conju conjuge ge te ter  r a dir direito eito d e contin continual ual' '  com a locar; locar;il ilo. o. incapa zes so po p oderi derillo aluga alugarr se houver  • O s   incapa zes repr esent ar;il r;ilo o  (para as   absoluta absolutamente mente inca inca- os s   relativamente  pazes) au assiste assistenc nciia (pa (para ra  o incapa inc apazes zes)) par seu seuss r e p  pre ressent entant antes es leg legais ais (pais ,  tut or es au au cur   cur ador es) s).. 0

• N o   condominia, condomini a, ne nenh nhum um d os co con ndo dominos minos iso is oladam ladamente ente poder dera a loc local al' '    a co cois isa a   connon ind ivisivel para t ercei rceiro ross sem 0 conse consen nso dos outros (art .  1  1..314 , , paragrafo  paragrafo tlnico tlnic o , , CC),  CC), poi poiss cada condomino dethn apenas uma ji uma  ji' ' ar;iloidear;iloideal da co c oisa. Em caso de  d ivergencia, ivergencia, prevaleprevalecera 0 criteria da maioria maiori a  abs  abso olu lut  t a , , ca  callcul cula ada nilopelo numer o  d e  condom  condomiinos , , ma  mass pel pelo o va va- 1.32 23 e 1.3 lor dos quinh8es (arts . 1.3 .325, 25, CC ). E m igualdade iguald ade de condi condir;8es r;8es , , um  um c ondomin ndomino o tem  preferencia para a locar;ilosobre um estranh o. Se a locar;ilofor de coisa comum , comum , mas  mas di  divisive visivell e au aut  t onoma onoma , , cada  cada dona dona poder podera a local'  local' ssua part e, e, sem necessidade da anuencia anuenci a  dos demai dema is.

Elementos Como a lo locaya ayao o e   um contrat contrato e, e, po  por  r tanto nto,, um nego ne goci cio o jur idico idico,, se ser  r a sempr e um at ato o ju jur  r id  id ico bi bi-later al. al. Ass Assim im,, os elemento ntoss sao os mes esmo moss   previsto toss par a os  ne  neg gocio ocioss   juridic juridicos em ge ger  r al, d evenevend o-s -see acr escentar: escentar: a cois oisaa (r es), emues), 0 prel;o ou r emu(co onsensus) e neral eral;;iio   (pret ium), 0 consent consentiimen mentto (c a temporariedade   (tem p (tem pus) us).. 1. Cois oisaa - 0 b  beem objeto da locaya locayao o de dev ve ser: • Mo Move vell  (ex.:  (ex.: v  vei eicculo ulos, s, li liv vro ros, s, film  filmees, bic biciclet letas as,, adorn os, r oupa upas, s, espe special cialmen mente te par paraa fes festas tas a fantasia fantas ia e cas casamentos amentos)) ou ou i  imove movell (ex. x.:: ca cassas, apaartam ap rtameentos, saloes de festa, festa, gara arag gens ens,,   sitios, sitios, terrenos), terrenos ), pod endo inc incidir idir no todo todo ou  a  a pen  penas as em parte (fra90 (fra90es es)). Ex.: 0 don donaa  de um predio  pod e   localoca-lo por inteir inteiro o ou somente somente um and ar ou uma loja. Se 0 con contr  tr ato ato nada estipu estipular  lar  em contrario contrario,, a locayao locayao se estende estende aos aces acessorios.. E x.: a loca sorios locaya yao o d e   uma cas cas a abr ang ngee o quintal, quintal, 0 jardim, a  pi  pisscina, etc.; a de uma fazzenda fa enda,,  a casa, as pe pert rteenya nyas, s, as  b  beenf eitori itoriaas, etc. Em qualquer hipot hipotese ese,,  finda a locayao, locayao , 0  beem d eve  b e ve ser ser r estitu estituido ido,, sem diminuiy diminuiyao ao de sua substancia. • Corpor eo (po (possu ssuii exist existeenci nciaa fisica - ex. ex.:: veiculo uloss,  im  imov oveis eis))  ou incorporeo ( po  posssui ex existencia abs abstrata trata,,   nao podendo ser per cebido pelos pelos sen enttido idoss,  ma  mass ser objeto de direito direito  - ex.: patente d e um umaa in inv veny enyaao,  u  ussa de marc marcaas, ser vidao  pr edial dial,,  que pode ou nao n ao ser locada com 0 pr edio di o  d omin minaante). • Divisivel ou indiv indivisivel. • Infungi nfungiv vel el,,   ou seja, seja, 0 bem de dev ve po posssuir alguma ca cara raccteri rist stiica esp especia eciall qu quee 0 tome d istinto istinto doss d emai do mais, s, nao podendo ser  substit ubstituido uido por  outro,,  m outro  mesm esmo o qu quee  d   d ee  i gu guaal es p  peeci ciee,   qualidad e e   quantidad quantidade. e. Se a coisa for fungiv fungi vel el,, ha have vera ra um contr ato de mutuo mutuo e   nao de locayao. No mutuo (tamb tambeem chamad hamado o d e empr estimo estimo civ civil il de cons consumo) umo),, 0 bem entregu entreguee nao sera dev devolvido ido;; sua res restituiyao se ser  r a equi quiv val aleente te,, por coisa do me mesmo ge genero ro,,  qualidade e quantidade. quantidade. Entr etanto nto,, um bem fung fungi vel pode ser locado quando 0 uso e  g  go ozo d a  c oi oisa sa sao conce concedidos ad pomp pompam am vel ost ent at  at ionem (ou se ja, para fins de omame omamentay ntayaao). Ex.: ceder ao locata locatar io garrafa arrafass de de v  vinho inho ou  c  cestas estas de frutas frutas   para que que sir vam vam  a  a p  peena nass  d   d ee enfeite e nfeitess em Ulllafesta Ulllafesta,  sendo estes es tes d evol evolv vido idoss ao te t emlin mlino o do do eve  evento. nto. • Inconsumivel nconsumivel,, poi pois, s, se con consum sumiivel (0 us usaa importaa de import desstrui trui9 9ao ime imediat diataa   da propria propri a substan ancia cia - art. 86,  CC  CC)), ser a imp impo ossivel sua d evoluy vo luyaao pelo loc lo catar io a o termino do contr  contr aato. Embo mbora ra a  c  caracter aracteristica istica da locay locayao seja a dev de volu oluy yao da coisa locada locada a se seu u dono, dono ,   pode ser objeto objeto d e   locayao locayao a coisa cuja utilizay utilizayao impliquee   consumo impliqu consumo de ac a cessorio (ex.: alug aluguel d e   uma f azenda azenda com clau claussula que permita permita 0 cort ortee d e  ar vore ores) s)..

• Suscetivel de gozo, material ou juridicamente, ou seja, 0 objeto deve ser lieito e possivel, sob pena de nulidade do contrato. A coisa  pode ser aliemivel ou inaliemivel; portanto, mesmo estando fora do comercio,  e permitida sua locac;:ao.Os bens publicos,   os de familia e os gravados com clausula de inalienabilidade  podem ser alugados. 2. Pre~o (remunera~iio, aluguel ou renda) - E a importancia que 0 locatario paga,   periodic amente, pelo uso da coisa. E devido ao locador  durante todo 0 periodo em que a coisa estiver  i t   disposic;:aodo locatario, ainda que este nao a esteja utilizando efetivamente. Se nao houver  a retribuic;:ao,ou seja, se 0 uso e gozo da coisa forem cedidos gratuitamente, nao se tratara de locac;:ao,e sim de comodato.

o valor do aluguel pode ser estipulado livremente pelas partes, sendo proibida,   sob pena de nulidade, a imposic;:ao unilateral. Deve ser certo, efetuado em dinheiro ou qualquer outro bem (frutos e produtos) e serio (ou real). Se for irrisorio, havera na realidade urn emprestimo dissimulado da coisa (comodato). Nada impede que 0 valor seja pago de uma so vez por todo 0 periodo da locac;:ao(ex.: aluguel por temporada, hipotese em que pode ser exigido de forma antecipada -   art. 20,   LI). Aten~iio E   proibida a estipulac;:ao do aluguel em moeda estrangeira, metais  preciosos e qualquer forma de vinculac;:ao a variac;:ao cambial ou ao salario minimo (arts. 318, CC, e 17 , LI). Os reajustes devem seguir  0 disposto em lei es pecifica. Se 0 locatario nao pagar  0 prec;:o,sua co branc;:apodera ser feita judicialmente, sob a forma de execuc;:ao(art. 585, Y, CPC), havendo tambem motivo para resoluc;:ao(extinc;:ao)contratual, ense jando ao locador  0 direito de a~iio de despejo.  Na omissao do contrato,   presume-se que a obrigac;:ao e quesivel, ou seja, 0 pagamento do aluguel deve ser efetuado no domicilio do locatario (art. 327, CC). Na locac;:aode imoveis urbanos, 0 pagamento se faz no imovel locado quando outro local nao tiver sido indicado no contrato (art. 23, I, LI). 3. Consentimento valido - E 0 acordo de vontades,  em que cada parte se obriga a certa prestac;:aoem relac;:aoi t outra. Rege-se pelos principios gerais inerentes aos contratos. 0contrato pode ser invalidado se apresentar algum vieio (erro, dolo, lesao, estado de perigo, coac;:ao,fraude contra credores ou simulac;:ao).0consentimento deve ser inequivoco,   porem nao e necessario que seja expresso.  Nada impede que alguem permita a outrem, de forma tacita (consentimento indireto), o uso e gozo de urn bem que Ihe pertence, desde que a outra parte Ihe pague 0  prec;:o correspondente. Nesse caso, a omissao e 0 silencio funcionam como forma de manifestac;:aode vontade. Impoe-se que as partes resguardem, tanto na conclusao como na execuc;:aodo contrato, os principios de probidade e  boa-fe (art. 422, CC). 4. Temporariedade - 0 prazo do contrato pode ser determinado ou indeterminado,   dependendo do que for pactuado. Em qualquer caso, porem, a temporariedade e fundamental, niio se admitindo a perpetuidade. Se 0 contrato nao estipular urn prazo, este sera considerado indeterminado, para 0 qual, em regra, nao ha limite.  Na locac;:aopredial urbana, se 0 prazo for igual ou superior a dez anos, exige-se autorizac;:aocon jugal (art. 3.°, LI). A falta desta nao invalida 0 contrato; apenas acarreta para 0 outro conjuge a ineficacia do prazo excedente,   pois ele nao estara

obrigado a observar tal prazo. Como nao ha menc;:ao da lei, alguns autores entendem que e necessaria a anuencia tanto do conjuge locador como do conjuge locatario,  quaisquer que sejam 0 regime de bens e a natureza da locac;:ao. Segundo se infere do artigo 571 do Codigo Civil, se 0 contrato de locac;:aofor pactuado com  prazo fixo, 0 locador nao podera reaver a coisa alugada antes de seu v encimento, salvo se rescindir  0 contrato e indenizar 0 locatario pelas perdas e danos resultantes da quebra de contrato. Nesse caso, 0 locatario tera direito de retenc;:aodo bem ate o pagamento da ind enizac;:ao.Tal dispositivo e d e natureza supletiva, podendo ser alterado pela vontade dos contratantes. Isso nao se aplioa i t   locac;:ao de predios urbanos,  posto que a Lei do Inquilinato determina que 0 direito i t  resilic;:aounilateral e exclusivo do locatario (art. 4.°, I.  parte, LI:  "Durante 0 prazo estipulado para a duraGao do contrato, nao podera 0 locador reaver  0   imovel alugado"). Por outro lado,   0 locatario podera devolver a coisa  pagando a multa prevista no contrato de forma pro porcional ao t empo que resta para 0 fim da locac;:ao. Se esse valor for excessivo, 0 juiz pode reduzi-Io  para " bases razoaveis"   (art. 572, CC). Trata-se de uma expressao de natureza indeterminada,   que sera  preenchida pelo juiz de acordo com 0 caso concreto. Esse dispositivo esta em sintonia com 0 artigo 413 do Codigo Civil,   que permite ao juiz "reduzir  equitativamente" 0 valor da clausula penal quando a obrigaGao principal tiver sido cumprida em parte ou se seu montante for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negocio.  Nota-se,  aqui, a presenc;:ada "func;:aosocial do contrato" (art. 421,  CC). a

Forma A forma do contrato de locac;:aopode ser qualquer uma (forma livre), posto que se trata de urn contrato niio solene e consensual. Desse modo, a locac;:aopode ser ajustada por escrito (instrumento publico ou particular) ou verbalmente. Em algumas hipoteses, exige-se a forma escrita (ex.: arts. 13 e 51, I e II,   LI). A prova da existencia do contrato pode ser feita  por qualquer meio admissivel em direito, inclusive  por testemunhas. Entretanto, a prova exclusivamente testemunhal apenas sera admissivel se 0 valor do contrato nao ultrapassar 0 decuplo do maior salario minimo vigente no pais ao tempo em que for celebrado (art. 227,   CC). Acima desse valor, a prova testemunhal e admitida somente como subsidiaria ou complementar da prova por escrito. Portanto,   embora a forma escrita seja dispensavel para 0 ate em si, muitas vezes ela e exigida para a prova de sua existencia. Ou seja, embora dispensavel  ad solemnitat em ,   e exigida  ad probationem. Especies de loca~iio De maneira geral, a locac;:aopode ser de: 1.   Coisa: a}  movel (aplica-se 0 Codigo Civil),   como a 10cac;:aode urn carro;  b)  imovel (aplica-se 0 Codigo Civil quando se trata de locac;:aode terrenos, garagens autonomas, etc.). 2.   Predios urbanos (aplica-se a Lei 8.245/91, com suas alterac;:oes): a} residenciais;  b)  nao residenciais: •   comerciais   ou industriais (art. 51, LI); •   hospitais,   unidades sanitarias oficiais,   asilos,  estabelecimentos de saude e de ensino autorizados e fiscalizados   pelo Poder PU blico e   entidades religiosas devidamente registradas (art. 53, LI); •   lojistas e empreendedores de   shopping center   (art. 54, LI); • nao comerciais (ex.: predio para sede de associac;:ao). 3. Predios rusticos: destinados i t   atividade rural (aplicam-se 0 Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, e o Codigo Civil de forma supletiva).

LOC A(: Ao

NO CODIGO CIVIL

As disposic;:oesdo Codigo Civil referentes i t   locac;:aode coisas aplica m-se aos bens moveis e, de forma supletiva, tambem aos imoveis, quando estes nao se enquadram como predios urbanos com fins residenciais ou comerciais, pois nesses casos aplica-se a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), como se vera adiante. Caracteristicas • A locac;:aopode ser estipulada por tempo determinado ou indeterminado. Se for por prazo determinado, findo este, cessa de pleno direito, independentemente de notificac;:aoou aviso (art. 573,   CC). Alcanc;:ado 0 termo contratual, dispensa-se a interpelac;:ao do locatario, pois ha uma especie de clausula resolutiva expressa, que impoe ao locatario a obrigac;:aoimediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ac;:aode reintegrac;:aode posse, uma vez que a posse passa a ser injusta e de ma-fe (arts. 1.216 a 1.220, CC). • Findo 0 prazo da locac;:ao,se 0 locatario continuar na posse da coisa alugada, sem oposic;:ao do locador , presumir-se-a prorrogada por prazo indeterminado (art. 574,   CC). Na prMica, esse dispositivo inviabiliza a parte final da disposic;:ao anterior ,  segundo a qual 0 locador nao necessita notificar 0 locatario para a restituic;:aodo bem.  No entanto, se ele assim nao proceder, sera penalizado pela manutenc;:aoda locac;:ao,agora sem  prazo determinado. • A locac;:aosem prazo determinado exige previa notificac;:aodo locatario, a fim de constitui10em mora, fornecendo urn prazo razoavel para devoluc;:aoda coisa. Se 0 locatario nao restituir  a coisa aposo vencimento do tempo concedido,  pagara, enquanto a tiver em seu poder, 0 aluguel que 0 locador arbitrar e respondera pelo dano que ela venha a sofrer, mesmo que proveniente de caso fortuito (art. 575, CC). Trata-se de uma especie de clausula penal cuja finalidade e inibir  a inexecuc;:aodo dever de restituiGao pelo constrangimento financeiro. Se 0 valor do aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, podera o juiz reduzi-Io,   mas tendo sempre em conta seu carMer de penalidade. • Alienada a coisa durante a locac;:ao,0 adquirente (novo proprietario) nao e obrigado a respeitar  0 contrato, a nao ser que este esteja em sua vigencia por prazo determinado, contenha clausula de vigencia no caso de alienac;:aoe ainda conste de registro (art. 576,   CC). Se 0  bem for movel, 0 registro sera 0 de Titulos e Documentos do domicilio do locador; se imovel, 0 de Registro de Imoveis da respectiva circunscric;:ao.No caso de imovel,   impoe-se ainda a notificac;:aodo locatario, concedendo-Ihe 0 prazo de 90 dias para desocupac;:ao.Embora 0 Codigo Civil nao mencione, a doutrina entende que, nao havendo notificac;:ao  pelo novo proprietario, a relac;:aolocaticia prossegue. Alem disso,   antes da alienac;:ao,deve 0 locatario ser convocado para exercer 0 direito de  preferencia para a aquisic;:aodo bem em condiGoesde igualdade com a proposta de terceiro. • Falecendo 0 locador ou 0 locatario, transfere-se a 10caGaoa seus herdeiros, ate que se alcance 0  prazo estipulado (art. 577, CC). Trata-se de uma sub-rogac;:ao contratual, pela qual os herdeiros assumem a posic;:aoeconomica do  de cujus. Se o contrato nao possuir prazo, os herdeiros poderao denuncia-Io da mesma forma que as partes originarias, mediante notificac;:ao. • Salvo convenc;:aoem contrario, 0 locatario pode reter a coisa alugada no caso de benfeitorias necessarias (tern por finalidade conservar 0 bem ou evitar que ele se deteriore),   mesmo feitas sem licenc;:ado proprietario. Quanto as uteis (aumentam ou facilitam 0 usa da coisa), somente serao indenizadas as que tiverem expresso consentimento do locador (art. 578,  CC). • Se houver duvida quanta i t interpretac;:aodo contrato,   deve ser entendida a que mais favorecer  d locatario.

DIREIT OS E D E VERES

Direitos

• R ece ber pagamento d o aluguel (art. 566, in fine). 0 locador  tem direito ao penhor legal, como garantia pelos alugueis, so br e os bens moveis que 0   inquilino tiver  no pr edio (art. 1.467, II, Ce). A pretensao r elativa aos   alugueis  de predios urbanos ou r usticos prescr eve em tres anos (art. '206, § 3 .°, I, Ce). • Cobrar  antecipad amente 0 aluguel, d esd e  q ue a 10ca