Refinancing (1)

RAHSIA REFINANCING Oleh : Meor Zaidee Meor Ahmad Rasdi AbangEnsem.Com

Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak modul ini hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan pembelajaran dan rujukan. Anda TIDAK DIBENARKAN mengedarkan mana-mana bahagian modul ini dalam apa bentuk dan cara sekalipun sama ada elektronik, mekanik, fotokopi, rakaman atau pengstoran maklumat dalam bentuk softcopy melalui CD, disket dan bahan-bahan lain. Anda DILARANG menduplikasikan fail ini dan mengedarkannya semula kerana ia tergolong di dalam kesalahan harta intelek (cetak rompak). Hakcipta Terpelihara 2013 ©. AbangEnsem.Com. Sekiranya anda telah menerima modul ini secara percuma atau berbayar dari sumber selain daripada www.abangensem.com, sila laporkan kepada [email protected]. Kerjasama anda amat dihargai dalam menangani kesalahan harta intelek. Pihak AbangEnsem.Com amat mengambil berat isu ini.

Hak Cipta Terpelihara © 2013

LEGAL DISCLAIMER

Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi atau tidak, yang berlaku atas penggunaan dan aplikasi e-buku ini secara langsung atau tidak langsung. Hasil kandungan e-buku ini adalah berdasarkan pengalaman, kajian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan e-buku ini dibuat.

Kandungan E-Book Prakata

2

Pengenalan

3

Definisi Dan Maksud Pembiayaan Semula ( Refinancing)

9

Tujuan Pembiayaan Semula

12

Kebaikkan (PRO) Dan Keburukan ( KONTRA ) Pembiayaan Semula

16

6 Faktor Penting Sebelum Pembiayaan Semula Pinjaman Dilakukan

19

Tatacara / Prosedur Pembiayaan Semula Pinjaman

21

Teknik Pembiayaan Semula : Menguntungkan Atau Sebaliknya

33

Strategi Pembiayaan Semula Pinjaman Bagi Para Pelabur Baru

39

Kesimpulan

45

Nota Tambahan

46

1

~ PRAKATA ~

Segala puji ke hadrat Allah yang telah mencet uskan ilham dan idea kepadaku unt uk diterjemahkan ke dalam eBuku ini. Secebis kasih sayang buat isteri, anak-anak dan ahli keluargaku yang sanggup berkongsi kasih dan masa dengan minatku yang satu ini. Setinggi-tinggi penghargaan buat guru-guruku yang telah mengajar aku tentang pent ingnya ilmu di dalam mengharungi hidup ini. Ucapan terima kasih t erhadap rakan-rakanku yang sanggup meluangkan masa mendengar dan berkongsi pendapat denganku tentang aspek pelaburan hartanah ini. Kepada sahabatku, Saudara Khairul Anam dan Mior Hafis, terima kasih kerana sudi membantu di dalam penghasilan eBuku ini. Buat pembaca blogku, jutaan terima kasih kerana masih sudi melawat dan memberikan pendapat terhadap tulisan-tulisanku.

Semoga Allah membalas segala jasa kalian di dalam membant u pengembangan ilmu ini. * Sesungguhnya yang baik itu dat angnya dari Allah & yang buruk itu adalah dari kelemahan diriku sendiri *

2

PENGENALAN

Kenapa anda membeli ebuku ini? Saya yakin jawapan yang bakal diberikan pastinya berkait- rapat dengan salah satu dari 2 senario di bawah :

Senario 1 : Ramai yang mengeluh apabila menerima penyata tahunan pinjaman mereka. Terdetik di dalam hati mereka persoalan berikut,

“Kenapa loan dah dekat 5 tahun tapi baki masih tak banyak kurangnya?”

Ada rasa jengkel di hati mereka melihatkan jumlah baki dan pinjaman terdahulunya tidak banyak berbeza. Justeru, ramai yang pasrah dan menerima sahaja ketentuan tersebut tanpa memeriksa kaedah pengiraan pinjaman tersebut. Malah, ada yang langsung tidak menyedari yang kadar faedah (interest rate) dikenakan pihak bank adalah terlalu tinggi jika hendak dibandingkan dengan kadar faedah semasa.

Senario 2 : Ramai juga yang turut mengeluh tentang masalah penyediaan modal untuk melabur. Kerap kali terdengar rungutan-rungutan seperti :

“Alamak.. murahnya rumah ni tapi ‘bullet’ aku dah habis dah lepas beli rumah sebelum ni” “Macamana la brader tu boleh beli banyak rumah? Ini mesti sebab dia anak ‘load’ ni , pasal tu la senang dia nak dapat modal” 3

Ya. Inilah masalah paling utama bagi pelabur-pelabur baru atau amatur di dalam menyusun strategi

ketika

melakukan pelaburan. Kekurangan ilmu di dalam

menggunakan setiap peluang yang ada telah membataskan peluang pelaburan mereka.

Disebabkan kurang kefahaman tentang masalah-masalah di atas, maka ebuku ini akan cuba mencari jalan penyelesaiannya dengan mencerahkan lagi segala perkara berkaitan pengiraan pinjaman dan strategi pengumpulan modal anda. Pada masa yang sama, ebuku ini juga cuba untuk membongkarkan perihal konsep ‘leveraging’ bagi mencari modal yang sering ditekankan oleh kebanyakan pelabur-pelabur professional seperti Azizi Ali dan Dr Shah Razali dengan memberikan idea tentang salah satu kaedah yang diguna pakai, dikenali sebagai ‘Teknik Pembiayaan Semula’ atau ‘Refinancing Technique’.

Sebelum kita melihat dengan lebih terperinci tentang apakah yang dimaksudkan dengan ‘Teknik Pembiayaan Semula’ atau ‘Refinancing Technique’ ini, marilah kita lihat kepada asbab berlakunya kedua-dua senario di atas.

Sebab 1 : Kaedah Pengiraan Faedah Pinjaman Perumahan : Ramai yang tidak mengetahui akan bagaimana satu-satu pinjaman perumahan itu beroperasi, bermula dari pembukaan akaun pinjaman, pengiraan faedah (interest) sehinggalah kepada penebusan atau penyelesaian satu-satu pinjaman. Justeru, tidak hairanlah majoriti peminjamnya mengalami kemusykilan terutamanya apabila penyata baki pinjaman perumahan mereka diperolehi.

Bagi anda yang beranggapan kaedah kiraan faedah satu-satu pinjaman perumahan adalah menggunakan formula pengiraan yang sama dengan pinjaman kenderaan (hire purchase) atau pinjaman peribadi (personal loan), anda sebenarnya silap kerana kaedah pengiraan asas faedah satu-satu pinjaman perumahan adalah 4

berdasarkan kepada baki semasa setiap bulan. Bagi memudahkan anda memahami maksud yang cuba saya sampaikan, cuba kita lihat kepada contoh pengiraan faedah seperti berikut :

Contoh Pengiraan Faedah Pinjaman Perumahan Jumlah Pinjaman

= RM100,000-00

Kadar Faedah (Interest Rate)

= BLR/BFR – 1.60% => 5.00% (Diandaikan BLR/BFR pada kadar 6.60%)

Bayaran Bulanan (Instalment)



= RM500-00

Angka di atas sengaja dibulatkan bagi memudahkan pengiraan dilakukan

Tarikh

Butiran

Debit

Kredit

Baki Pinjaman

1/1/13

Pembukaan Akaun

0

0

100,000.00

Pinjaman 20/1/13

Bayaran Bulan Januari

0

500.00

99,500.00

31/1/13

Faedah Bulan Januari

422.53

0

99,922.53

(RM99,500 x 5% x 31/365 hari) 15/2/13

Bayaran Bulan Februari

0

500.00

99,422.53

28/2/13

Faedah Bulan Februari

381.35

0

99,803.88

(RM99,422.53 x 5% x 28/365 hari)

Dari jadual pembayaran di atas, anda akan dapat melihat bagaimana pengiraan faedah untuk pinjaman perumahan dilakukan dan jika diamati dari jumlah faedah yang dikenakan, ternyata ianya mengambil pecahan yang banyak dari bayaran 5

bulanan yang dibayar. Atas sebab itulah, walaupun sejumlah RM1,000-00 dibayar untuk tempoh 2 bulan tersebut, hanya RM196-12 sahaja jumlah prinsipal yang ditolak.

Ianya ternyata berbeza dengan kaedah pengiraan pinjaman kereta/peribadi yang mana jumlah faedahnya adalah bersifat tetap dan telah dikira sedari awal lagi. Ini dapat dilihat menerusi contoh pengiraan di bawah :

Jumlah Pinjaman

=

RM100,000-00

Kadar Faedah

=

5%

Tempoh Pinjaman

=

9 tahun

 RM100,000-00 x 5% x 9 tahun  RM45,000-00 (Jumlah Faedah Tetap Yang Dikenakan)

Ternyata dari contoh-contoh di atas, terdapat perbezaan yang ketara tentang jumlah faedah pinjaman yang dikenakan oleh pihak bank, di mana jumlah faedah bagi pinjaman perumahan jauh lebih tinggi dari jumlah faedah pinjaman kereta dan peribadi. Atas sebab itulah apabila penyata akaun pinjaman perumahan anda dibuka, pasti baki pinjaman yang terdapat di dalamnya melangkaui apa yang anda bayangkan. Justeru, dengan pembiayaan semula pinjaman perumahan anda yang mempunyai pakej faedah tinggi kepada pakej faedah yang lebih rendah, secara tidak langsung, ianya akan lebih menjimatkan dan menguntungkan anda.

6

Sebab 2 : Kekurangan Sumber Modal Untuk Pelaburan Seterusnya :

Kepada anda yang pernah membeli Majalah Anjung Seri keluaran tahun lalu (2012), pasti akan terbaca artikel berkaitan bagaimana saya mendapatkan sumber modal untuk pelaburan hartanah saya.

Ya, inilah artikel yang saya maksudkan dan di dalamnya telah saya ketengahkan 4 cara pengumpulan modal yang telah saya praktikkan.

Apa yang menjadi masalah hampir kebanyakan dari anda ialah, anda tidak mempunyai ketiga-tiga sumber (selain pembiayaan semula) yang cukup. Dengan keadaan harga barang yang kian memuncak, kebanyakan dari kita terpaksa mengurangkan jumlah simpanan/pelaburan yang kita ada. Dengan jumlah gaji yang tidak begitu besar, akaun 2 Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) kita juga 7

kekurangan hasilnya. Dengan keadaan ekonomi keluarga yang tidak baik, tidak mungkin bantuan dari keluarga dapat kita perolehi. Justeru jalan penyelesaian bagi kesemua masalah sumber-sumber itu tadi hanya terletak kepada pembiayaan semula pinjaman rumah yang sedia ada dengan syarat kita mempunyai rumah yang bernilai tinggi untuk dibiayai semula. Jadi mari kita lihat, apakah yang didefinisi atau dimaksudkan dengan Pembiayaan Semula atau Refinancing ini.

8

DEFINISI DAN MAKSUD PEMBIAYAAN SEMULA (REFINANCING)

Bagi anda yang pernah membaca buku dengan judul, “Pembiayaan Semula (Refinancing Now)” hasil tulisan Mohamad Ismail, Benson Wong dan Shim Woon Choon pasti terbaca akan definisi berikut di mukasurat 17 buku tersebut :

“Pembiayaan Semula merujuk kepada penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan pembiayaan yang baru serta membawa kepada terma baru yang juga berbeza”

Malah jika anda pernah mengikuti DVD Dr Shah Razali yang bertajuk “Pembiayaan Semula Hartanah, Jalan Pintas Ke Arah Hartawan Hartanah”, pasti akan terdengar ungkapan berikut terkeluar dari mulut beliau :

“Pembiayaan Semula membawa maksud penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan pembiayaan yang baru membawa kepada terma (syarat) yang baru dan berbeza”

Turut disertakan definisi yang dirumuskan oleh Mr Adrian Un di dalam bukunya, “Grow Rich Through Responsible Leveraging” yang tertulis :

“Refinancing means, to rewrite an existing loan to replace it with a more suitable loan, usually one that has a lower interest rate or with features more suited to a borrower’s needs”

9

Justeru, jika ketiga-tiga definisi ini dirangkumkan maka akan terlihatlah 2 elemen yang membawa kepada maksud pengertian Pembiayaan Semula Pinjaman ini :

1. Pembiayaan baru menggantikan pembiayaan yang sedia ada ; 2. Dengan terma atau syarat baru yang berbeza.

Walaubagaimanapun dengan kepelbagaian pakej yang diperkenalkan oleh pihak bank, maka wujudlah beberapa lagi definisi sampingan yang seakan-akan definisi Pembiayaan Semula (Refinancing) seperti ReMortgage dan juga Kemudahan TopUp Loan. Untuk itu, mari kita lihat pula apakah yang dimaksudkan dengan keduadua terma tambahan itu.



ReMortgage bermaksud membiayai semula hartanah yang telah bebas hutang dengan tujuan mendapatkan tunai.



Top-Up Loan pula membawa makna menambahkan jumlah pinjaman di bank yang sama hasil dari peningkatan nilai hartanah.

10

Walaupun maksud ketiga-tiga definisi ini seakan sama namun ianya mempunyai beberapa perbezaan yang boleh dilihat, antaranya :

Pembiayaan

ReMortgage

Top-Up Loan

Semula (Refinancing) 

Definisi

Penggantian



pembiayaan

semula

yang sedia ada

hartanah

dengan

telah

yang

baru 



Membiayai

Menambahkan jumlah

yang

pinjaman

bebas

bank

hutang

di yang

sama hasil dari

dengan

peningkatan

terma/syarat

nilai hartanah

baru

yang

berbeza 

Tujuan



Mengurangkan faedah





Mendapatkan lebihan tunai



Mendapatkan lebihan tunai

Mendapatkan lebihan tunai

11

TUJUAN PEMBIAYAAN SEMULA

Sepertimana yang dapat anda lihat di dalam gambarajah sebelumnya, terdapat 2 sebab atau tujuan pembiayaan ini dilakukan dan kedua-duanya bertujuan untuk mewujudkan aliran tunai yang sihat kepada pelakunya. Sihat yang dimaksudkan di sini ialah memberikan lebihan jumlah pendapatan bersih di dalam kedudukan kewangan seseorang. Oleh itu, mari kita lihat dengan lebih dekat akan 2 jenis tujuan tersebut : 

Mengurangkan Kadar Faedah (Interest Rate) Pinjaman

Bagi anda yang telah terjebak dengan pelaburan hartanah di penghujung tahun 90an, pasti akan merasai malah mungkin telah memperolehi kadar faedah berkadar BLR/BFR + 2% (sekadar contoh), di mana BLR/BFR pada ketika itu berada pada paras setinggi 11.5%. Oleh itu, dengan proses pembiayaan semula ini (terutamanya pada masa sekarang), pasti akan dapat merendahkan lagi jumlah instalment bulanan yang perlu dibayar. Mengambil contoh salah satu pinjaman perumahan saya di awal tahun 2001. Ketika itu saya terpaksa menanggung kadar faedah yang agak tinggi kerana tiada pilihan. Hampir kesemua bank mengenakan faedah sebegitu rupa. Tiada langsung tanda (-) selepas perkataan BLR/BFR. Yang ada hanyalah tanda (+) pada setiap bunting dan poster iklan di bank. Lalu Letter Offer untuk pinjaman saya tertulis begini :

12

Ya. Klausa “0.40% per annum above our Base Lending Rate (6.00%)” sudah cukup menggambarkan kesengsaraan saya ketika itu. Hasilnya, untuk jumlah pinjaman sekecil RM92,618-10, saya

terpaksa

mengeluarkan instalment

sebanyak RM552-28 setiap bulan untuk 5 tahun pertama pada kadar faedah tetap sebanyak 5.20%. Jadi, cuba anda kirakan berapakah jumlah instalment yang terpaksa saya bayar sekiranya kadar faedah seterusnya bernilai BLR + 0.4%. Atas sebab itu, apartmen ini telah saya biayai semula dengan bank lain sebaik sahaja tempoh 5 tahun tersebut tamat dan kadar faedah dan instalment baru yang saya perolehi (seperti gambar di bawah ini), jauh lebih baik dari pakej Standard Chartered Bank sebelumnya.

Ya, inilah pakej pembiayaan semula yang telah saya perolehi setelah urusan pemindahan pinjaman saya lakukan. Di sini dapat dilihat betapa saya beruntung apabila pakej pinjaman baru ini menawarkan kadar faedah serendah BLR – 1.80% di mana saya telah menjimatkan kadar faedah sebanyak 2.2% daripada pinjaman sebelumnya. Inilah yang dimaksudkan dengan pengurangan kadar faedah menerusi teknik pembiayaan semula.

13



Menambahkan Jumlah Tunai Di Tangan

Satu lagi tujuan pembiayaan semula pinjaman, tak lain tak bukan adalah untuk mendapatkan ‘extra cash’ atau lebihan tunai hasil dari peningkatan nilai pasaran hartanah yang dimiliki.

Mengambil contoh dari kes pembiayaan semula yang saya tunjukkan di dalam contoh sebelumnya, dengan membiayai semula hartanah saya dengan RHB, saya telah memperolehi jumlah tunai sebanyak RM35,000-00 hasil dari peningkatan nilai pasaran hartanah saya. Lebihan tersebut kemudiannya saya gunakan untuk dilaburkan ke dalam instrumen pelaburan lain atau pun membantu mengurangkan jumlah hutang saya ketika itu bagi meningkatkan nilai aset bersih aliran tunai saya.

Walaubagaimanapun penghasilan lebihan tunai ini tidak hanya terhad kepada konsep pembiayaan semula (refinancing) ini sahaja sebaliknya 2 lagi konsep berikut, ReMortgage dan Top-Up Loan turut sama berperanan di dalam memberikan lebihan tunai sebagai matlamatnya. 

Remortgage :

ReMortgage

sepertimana

yang

didefinisikan

merupakan

satu

bentuk

pembiayaan semula ke atas hartanah yang telah bebas hutang dan di sini telah

diperlihatkan

bahawa

ianya

sememangnya

bertujuan

untuk

mendapatkan lebihan tunai. Jika tidak, masakan hartanah yang sudah tidak mempunyai hutang pinjaman perlu dibiayai semula. 

Top-Up Loan :

Top-Up Loan pula merupakan istilah baru bagi pakej pinjaman yang diperkenalkan oleh pihak bank yang bertujuan untuk mengelak daripada peminjam ‘baik’ memindahkan pinjaman mereka ke bank lain. Apa yang

14

mereka lakukan di sini ialah dengan menawarkan kepada peminjam sedia ada akan satu fasiliti penambahan lebihan tunai pada kadar faedah semasa berdasarkan kepada nilai terkini hartanah yang peminjam mereka cagarkan. Nah, di sini juga sudah diperlihatkan akan tujuan utama fasiliti sebegini adalah untuk mendapatkan ‘extra cash’ dan kebiasaannya pakej sebegini lebih menjimatkan

peminjam

terutamanya

dari

segi

masa

dan kos

yang

dikeluarkan.

15

KEBAIKAN (PRO) DAN KEBURUKAN (KONTRA) PEMBIAYAAN SEMULA

Bukan semua bentuk pembiayaan semula pinjaman menjanjikan kebaikan dan tidak juga pembiayaan semula ini mendatangkan keburukan secara total. Oleh itu, mari kita lihat apakah antara bentuk-bentuk kebaikan (pro) dan keburukan (kontra) sekiranya pembiayaan semula pinjaman ini dilakukan.

1. Kebaikan (Pro) Pembiayaan Semula 

Kadar Faedah Yang Lebih Rendah

Seperti yang telah dihuraikan sebelum ini antara kebaikan pembiayaan semula pinjaman ini ialah peminjam bakal menikmati pakej kadar faedah yang lebih menarik dari sebelumnya. Ini kerana hampir semua peminjam ingin membiayai semula pinjaman sebelumnya yang mempunyai pakej yang kurang menarik. 

Lebihan Tunai Untuk Dilaburkan

Sama seperti poin di atas, poin ini juga tidak perlu dihuraikan dengan panjang lebar kerana rata-rata mengetahui bahawa salah satu tujuan pembiayaan semula adalah untuk mendapatkan lebihan tunai buat si peminjam. Dengan lebihan itu, sudah pasti si peminjam bakal memperbaiki atau mengggandakan lagi aliran tunai bersih mereka.

16

2. Keburukan (Kontra) Pembiayaan Semula Pinjaman 

Jumlah Instalment Bulanan Yang Lebih Tinggi

Walaupun ianya memberi kelebihan tunai di tangan buat si peminjam tetapi perlu diingatkan juga bahawa instalment bulanannya juga pasti akan menjadi lebih tinggi. Ini disebabkan pertambahan jumlah pinjaman yang terlalu tinggi dek kerna inginkan lebihan tunai itu tadi. Walaubagaimanapun kesengsaraan membayar jumlah pertambahan instalment itu tadi dapat diselesaikan sekiranya si peminjam dapat menggandakan pulangan dari lebihan duit yang diperolehi dan seterusnya mampu menampung pertambahan perbezaan pertambahan instalment itu tadi. 

Tempoh Pinjaman Yang Kian Singkat

Ya, dengan melakukan pembiayaan semula, kemungkinan tempoh pinjaman si peminjam disingkatkan adalah amat besar. Ini kerana pembiayaan baru akan mengambilkira umur si peminjam yang semakin berusia. Jika ketika pinjaman pertama dilakukan seawal usia peminjam 30 tahun dan masih layak untuk menikmati tempoh pinjaman 35 tahun tetapi apabila pembiayaan semula dilakukan lewat usia si peminjam 35 tahun, maka sudah pasti tempoh baru pinjaman semula beliau disingkatkan menjadi 30 tahun. Secara tidak langsung, ianya pasti akan meninggikan lagi jumlah instalment yang perlu dibayar. 

Bakal Dikenakan Penalti Sekiranya Pembiayaan Dilakukan Dalam Tempoh ‘Lock-In Period’

Bagi anda yang membuat pinjaman sekitar pertengahan tahun 2000an pasti akan menemui klausa ‘Lock-In Period’ di dalam Surat Tawaran Pinjaman (Letter of Offer) anda dan maksud klausa tersebut pastinya memberitahu yang pinjaman tersebut tidak boleh diselesaikan sepanjang tempoh yang

17

dinyatakan (kebiasaannya 3 ke 5 tahun). Sekiranya berlaku penyelesaian pinjaman dalam tempoh tersebut, maka sejumlah penalti akan dikenakan sebelum pinjaman tersebut diselesaikan. Oleh itu, pembiayaan semula pinjaman dalam tempoh ‘larangan’ tersebut pasti akan mengundang caj tambahan (antara 3% ke 5% dari jumlah pinjaman) kepada mereka yang membuat pembiayaan semula pinjaman ini. 

Pertambahan Kos/Masa

Selain dari pertambahan caj di atas, terdapat juga pertambahan kos lain sekiranya

pembiayaan

premium bagi

semula

pinjaman

dilakukan,

perlindungan MRTA/MRTT yang

antaranya

jumlah

bertambah dek kerna

pertambahan usia dan jumlah pinjaman baru si peminjam, beserta yuran guaman untuk pinjaman baru. Tidak cukup dengan itu masa yang diambil untuk proses pembiayaan semula ini juga mampu mengundang pertambahan masa si peminjam. Ini kerana beliau perlu melakukan segala-galanya semula, dari permohonan baru pinjaman sehinggalah membawa kepada urusan prosedur guaman atau tatacara perundangan.

Walaupun di sini dapat dilihat poin kekurangan (kontra) melebihi kelebihan (pro), namun jika perancangan teliti dilakukan oleh si peminjam, sudah pasti keuntungan bakal diperolehi oleh mereka dan apakah perancangan teliti yang dimaksudkan itu, ianya dapat dilihat daripada 6 faktor yang akan dinyatakan di dalam bab berikutnya.

18

6

FAKTOR

PENTING

SEBELUM

PEMBIAYAAN

SEMULA

PINJAMAN

DILAKUKAN

Bagi memudahkan khalayak pembaca untuk membuat keputusan berkaitan perkara ini, di sini saya sertakan beberapa faktor yang perlu anda perhalusi sebelum membuat keputusan samaada perlu atau tidak pembiayaan semula pinjaman ini dilakukan. 

Tujuan Pembiayaan Semula Ini merupakan faktor terpenting yang perlu diambil kira sebelum keputusan pembiayaan semula dibuat. Pastikan anda mendapat keuntungan daripada proses ini sama ada menerusi lebihan wang yang diperoleh, mahu pun daripada pengurangan instalment bulanan yang bakal dikenakan.



Nilai Semasa (Current Market Value) yang Tinggi Sekiranya

anda

menginginkan

lebihan

wang

diterima

daripada

proses

pembiayaan semula ini, pastikan rumah anda mempunyai nilai semasa yang tinggi.

Kerana

hanya

dengan

cara

ini

akan

memungkinkan

anda

memperoleh lebihan wang yang anda ingini. Walau bagaimanapun, sekiranya anda hanya inginkan instalment bulanan yang rendah daripada proses ini, maka faktor berikut menjadi faktor yang agak penting untuk diambil kira. 

Kadar Faedah (Interest Rate) yang Rendah Tiada gunanya jika anda membiayai semula rumah anda pada kadar faedah yang lebih tinggi, melainkan janaan lebihan wang yang bakal anda peroleh mampu untuk membayar instalment pada kadar tinggi tersebut. Apa pun adalah lebih baik sekiranya anda hanya membuat pembiayaan semula, sekiranya kadar faedah berada dalam keadaan yang lebih rendah daripada pinjaman yang sebelumnya kerana selain daripada instalment yang rendah, anda juga dapat menjimatkan jumlah faedah yang bakal dikenakan ke atas anda.

19



Aliran Tunai Positif Faktor ini sebenarnya berkait rapat dengan kadar faedah di atas di mana sekiranya pembiayaan semula dilakukan, adalah perlu untuk anda melihat letak duduknya aliran tunai anda. Sebarang kenaikan dari segi instalment bulanan hendaklah mampu ditampung oleh anda, sama ada dari wang poket sendiri mahu pun keuntungan hasil dari lebihan wang yang anda peroleh dari pembiayaan semula ini. Ingat, pastikan yang aliran tunai anda tidak akan terganggung dengan pertambahan jumlah instalment bulanan tersebut. Kerana apa guna anda membiayai semula rumah anda sekiranya ianya bakal menyesakkan aliran tunai (cashflow) bulanan anda.



Rekod Pembayaran Lampau Lupakanlah sahaja hasrat anda untuk membuat pembiayaan semula sekiranya rekod pembayaran bulanan anda tidak ‘secantik’ yang bank harapkan. ‘Cantik’ di sini bermaksud pembayaran bulanan yang tidak pernah tertunggak yang bakal memudahkan pembiayaan semula anda ini diluluskan.



Kos Pembiayaan Semula Ramai melupakan faktor ini kerana masing-masing sudah memikirkan lebihan wang yang bakal diperoleh. Bagi mereka yang kos guaman dan yuran penilaiannya (valuation fee) ditanggung oleh pihak bank, mereka boleh menarik nafas lega. Tetapi bagi bank yang tidak menyediakan pakej sedemikian, maka anda perlu mula memikirkan jumlah yang perlu dibayar sebelum lebihan tersebut anda peroleh.

Kesimpulannya selama mana keenam-enam faktor ini menghasilkan jawapan yang positif, maka tidak perlu anda memeningkan kepala untuk membuat keputusan. Sebaliknya langkah menggandakan wang lebihan perlu anda rangka kerana ianya telah menjawab persoalan berbaloi atau tidak pembiayaan semula (refinancing) anda ini dilakukan.

20

TATACARA/PROSEDUR PEMBIAYAAN SEMULA PINJAMAN

“Apa yang perlu saya lakukan jika saya ingin membiayai semula pinjaman rumah saya?” “Berapa lamakah masa yang akan diambil sebelum saya mendapat lebihan tunai dari pembiayaan semula pinjaman saya?”

Pasti inilah antara bentuk soalan yang bermain-main di fikiran anda ketika ini dan bagi memudahkan urusan pembiayaan semula pinjaman anda dilakukan, di sini saya tuliskan langkah-langkah atau prosedur pembiayaan semula pinjaman yang akan anda lalui sebelum lebihan tunai berada di tangan anda.

Langkah 1 : Mulakan Pencarian Pakej Pembiayaan Semula Yang Sesuai Ramai yang mengetahui antara nasihat yang sering saya tekankan ialah hantar permohonan anda ke seberapa banyak bank yang boleh. Oleh itu tugas pertama anda ialah menyelidiki pakej-pakej pembiayaan semula yang ditawarkan oleh sekurang-kurangnya 3 buah bank dan bandingkan kelebihan dan kekurangan pakejpakej tersebut. Antara poin-poin penting yang perlu diambil perhatian adalah seperti berikut : 

Kadar Faedah



Margin Pinjaman



Tempoh Pembiayaan



Nilai Semasa Hartanah



‘Lock-In Period’ & Penaltinya

Walaubagaimanapun,

sebelum

anda

menyelidiki

pakej

pembiayaan

semula

pinjaman bank-bank lain, adalah lebih baik anda bertanyakan terlebih dahulu bank anda samaada mereka ada menyediakan pakej ‘Top-Up Loan’ atau tidak. Sekiranya 21

ada, cuba anda fahami dan nilaikan pakej tersebut kerana kadangkala pakej ‘Top-Up Loan’ yang disediakan lebih menguntungkan terutamanya di dalam penjimatan masa dan kos-kos yang terlibat. Namun jika pakej ‘Top-Up Loan’ tersebut kurang menarik, barulah pakej-pakej dari bank lain perlu diambil perhatian. Walau apa pun proses pembiayaan semula ini bergantung sepenuhnya kepada strategi pelaburan anda bagi memastikan yang ianya berbaloi.

Langkah 2 : Menyemak Laporan Central Credit Reference Information System (CCRIS) dan Mengira Debt Service Ratio (DSR)

Laporan CCRIS dan pengiraan DSR memainkan peranan yang amat-amat besar di dalam memastikan pembiayaan semula pinjaman anda ini diluluskan. Apakah bentuk semakan dan bagaimanakah bentuk kiraan yang mampu memudahkan pihak bank meluluskan pembiayaan pinjaman anda ini.

Bagi anda yang pernah mengikuti seminar hartanah saya sebelum ini pasti akan mengetahui tentang ‘Konsep 5C’ yang menjadi benchmark bagi setiap bank di dalam menilai dan meluluskan pinjaman anda dan Laporan CCRIS serta pengiraan DSR ini sebenarnya mewakili ‘2C’ yang paling utama daripada kelima-lima ‘C’ yang berikut : 

Character (Perwatakan)



Capacity (Kemampuan)



Collateral (Cagaran)



Capital (Modal)



Condition (Keadaan)

Tahukah anda semakan Laporan CCRIS dan pengiraan DSR tergolong di dalam kategori yang mana? Jika jawapan anda “tidak tahu”, maka marilah kita sama-sama lihat apakah yang dimaksudkan dengan Konsep 5C ini.

22



Character (Perwatakan)

Untuk pengetahuan anda, pihak bank amat menitik-beratkan perwatakan bakal peminjamnya. Ini kerana pihak bank tidak mahu tersilap memberikan pinjaman kepada peminjam yang berkarakter ‘liat’ untuk melunaskan hutang yang dipinjam. Atas sebab itulah Laporan CCRIS memainkan peranan yang paling utama di dalam menilai samaada bakal peminjamnya berkarakter ‘prompt paymaster’ (peminjam yang baik) atau pun ‘bad paymaster’ (peminjam culas). Ini

dapat dilihat melalui

corak

pembayaran bakal

peminjamnya ke atas pinjaman-pinjamannya yang lain.

Justeru, bagi anda yang mempunyai corak pembayaran tahunan sepertimana di bawah, anda tidak perlu risau tentang pinjaman anda akan ditolak, kerana Laporan seperti di bawah (dengan hampir semua angka tertera dengan angka ‘0’)

merupakan

bukti

yang

anda

adalah

seorang

peminjam

yang

berperwatakan ‘cantik’ di dalam melunaskan bayaran bulanannya.

* CONTOH LAPORAN CCRIS YANG ‘CANTIK’ *

23



Capacity (Kemampuan) “Bagaimana saya ingin menilai kemampuan saya meminjam?”

Ini antara ayat biasa yang selalu ditangkap oleh cuping telinga saya setiap kali sesi seminar hartanah saya berlangsung. Jawapannya mudah. Anda hanya perlu mengingati atau menghafal formula pengiraan Debt Service Ratio (DSR) ini.

Bagi anda yang kali pertama berhadapan dengan pegawai bank untuk memohon pinjaman, pastikan anda bertanya soalan berikut kepada beliau : “Berapakah peratusan (percentage) DSR yang membolehkan pinjaman saya ini diluluskan?”

Setelah peratus kelulusan anda ketahui, maka bersegeralah menggunakan formula di atas untuk mengira samaada pinjaman anda ini berkemungkinan diluluskan atau pun tidak. Saya yakin yang anda tidak begitu faham dengan apa yang saya cuba sampaikan ini, oleh itu mari kita lihat kepada contoh yang cuba saya bawakan.

24

Contoh : Anda telah dimaklumkan oleh pegawai bank terbabit yang peratus kelulusan DSRnya adalah tidak melebihi 60% (