rapport de stage définitif

Office Chérifien des Phosphates Direction des Ressources Humaines Direction Projet Logement

Rapport de stage Responsable de stage : M. SAHAR M’hamed Etabli par :

Parrain de stage :

MAGHOUS Mustapha

Mme ALAOUI KENDIL

Soumya

Août 2006

Remerciements

Je tiens tout d’abord à présenter mes vifs remerciements et ma gratitude à Monsieur le Directeur des Ressources Humaines, ainsi qu’à l’ensemble de ses collaborateurs. Mes remerciements vont à Monsieur M’Hamed SAHAR, mon responsable de stage et à Mme ALAOUI KENDIL Soumya mon parrain de stage, qui n’ont ménagé aucun effort pour m’encadrer et m’accorder leurs concours et leur soutien pour l’accomplissement de mon stage dans de bonnes conditions. Je remercie également l’ensemble du personnel de la Direction Projet Logement pour l’appui considérable qui m’a été apporté pour la réalisation de ce travail.

Sujet de Stage

Dans le cadre des actions d’aide à l’accession à la propriété au profit de son personnel, l’OCP procède et selon les réserves foncières dont il dispose à la viabilisation de lots de terrains ou à la construction de logements en vue de leur cession au personnel intéressé. Le travail demandé consiste à : 1. Décrire les processus actuels de réalisation de ces projets d’accession à la propriété tout en mentionnant les problèmes et les difficultés rencontrés. 2. Proposer des solutions d’amélioration et de simplification de ces processus.

Sommaire

-

Introduction (préambule) ;

- Présentation et organigramme de la Direction Projet Logement ; - Processus actuel de viabilisation des lots de terrains ; -

Processus actuel de construction de logements ;

- Problèmes et difficultés rencontrés : • Viabilisation ; • Construction ; -

Solutions d’amélioration et de simplification ;

- Conclusion.

Introduction Dans le cadre de sa politique en matière d’aide à l’accession à la propriété, l’OCP par le biais de sa Direction Projet Logement et selon les réserves foncières dont il dispose, agit sur deux principaux volets, à savoir : - 1er volet : Consiste en la réalisation de projets d’habitation, soit par la construction d’appartements ou par la viabilisation de lotissements. Ces projets s’effectuent en collaboration avec un Maître d’Ouvrage Délégué (organisme étatique spécialisé en aménagement urbain), et se déroulent selon les étapes ci après : •

Etablissement par un architecte des plans des projets de construction ou de lotissement.

•

Demande des autorisations de construire ou de lotir.

•

Détermination des coûts estimatifs suivant un montage financier.

•

Lancement des appels d’offres pour études, suivi des travaux et réalisations.

•

Immatriculation foncière des appartements construits ou des lots de terrains viabilisés.

•

Détermination des coûts définitifs et présentation des prix de cession à l’agrément de Monsieur le Directeur Général.

- 2ème volet : Consiste en la mise en cession des logements de fonction selon un plan pluriannuel établi à cet effet. Les principales opérations préalables à la mise en cession de ces logements sont comme suit : •

Expertise éventuelle des logements à céder par des organismes spécialisés.

•

Assainissement des assiettes foncières et immatriculation des logements à céder.

•

Mise au point des conventions de cession des VRD (voirie et réseaux divers) au domaine communal. Cette étape comporte une phase de négociation des frais de cession tels que : la remise en état éventuel des VRD et mesures d’accompagnement ; l’estimation par des commissions désignées à cet effet des frais de remise en état des VRD (voirie et réseaux divers) et établissement des conventions de leur cession au domaine public communal.

•

Evaluation des prix des logements par la commission administrative d’expertise et d’estimation vénale.

•

Elaboration des propositions de prix de cession et présentation à l’agrément de Monsieur le Directeur Général.

Les listes des prix définitifs de cession approuvés par le Directeur Général sont transmises au Département Prestations Sociales Centralisées (DRH/SP) pour la mise en œuvre de la procédure de cession et l’établissement des contrats de vente en collaboration avec les centres concernés et en liaison avec la Direction des Affaires Juridiques (DRH/J).

Le sujet de ce rapport sera consacré au 1er volet de ce préambule, soit: 1) la description des processus actuels de réalisation des projets de constructions et de lotissements tout en mentionnant les problèmes et les difficultés rencontrés ; 2) la proposition des solutions d’amélioration et de simplification de ces processus.

ORGANIGRAMME DE DRH/L (Octobre 2005)

DRH/L DIRECTION PROJET LOGEMENT

DRH/LP

DRH/LR

Département Consolidation du Patrimoine Foncier et immobilier

DRH/LP/E Service Etudes

DRH/LP/A Service Assainissement et Suivi du Patrimoine

Département Réalisation des Projets

DRH/LR/C

Service Cession de Lotissements

DRH/LR/E Service Etudes

DRH/LR/P Service Projets

PROCESSUS POUR LA REALISATION D'UN LOTISSEMENT 1 – DETERMINATION DU BESOIN : Il est déterminé :  soit par un recensement direct des populations intéressées dans le centre considéré ;  soit en considérant le nombre des doléances écrites et verbales reçues par les services sociaux ou exprimées à l’occasion des réunions des Commissions Logements ;  soit par l’intermédiaire des partenaires sociaux. 2 – HYPOTHESES DE REALISATION : La réalisation de tout projet d’accession à la propriété est conditionnée par :  la disponibilité de la réserve foncière ;  l’opportunité technico-économique : qui signifie que le rapport Qualité/Prix déterminé sur la base d’un montage financier relatif à un niveau de prestations requis, soit largement supérieur à celui du marché dans la zone considérée ;  l’existence d’un taux appréciable de postulants parmi le personnel après la diffusion d’une note d’information renseignant sur le projet : niveau des prestations et coût approximatif. 3 - CHOIX DU TERRAIN : Le choix du terrain est dicté par la disponibilité de la réserve foncière, le produit souhaité et les dispositions du plan d’aménagement. Une fois le terrain est choisi, on procède à :  la vérification de l'assiette foncière et son assainissement éventuel par opérations de distraction, morcellement, fusion (au niveau de la Municipalité ou la Commune, le Cadastre et la Conservation foncière).  L’établissement de la note de renseignements de l'agence urbaine pour connaître le zoning du terrain, selon le plan d'aménagement (dossiers nécessaires: demande + plans fonciers + liste des coordonnées du terrain + plan de situation + enveloppe timbrée portant adresse du demandeur + règlement des frais correspondants, soit 250 DH actuellement).  Etablissement du plan côté correspondant par un géomètre agréé. 4 - DESIGNATION DU MAITRE D'OUVRAGE DELEGUE (MOD) :

 Il est désigné sur la base des conventions cadres existantes entre l’OCP et l'ERAC/Tensift ou la SNEC (Al Omrane actuellement). Une lettre de commande signée par Monsieur le Directeur Général est adressée à l’un ou l’autre des organismes précités, selon la région du projet (Al Omrane pour Casablanca, Khouribga et El Jadida ; et l’ERAC/Tensift pour Safi, Youssoufia et Bengérir). 5 - ETUDES URBANISTIQUES : Pour les projets d’accession à la propriété, le Maître d’œuvre est désigné par Monsieur le Directeur Général. Ces études urbanistiques se déroulent comme suit :  Remise à l'architecte de la note de renseignement, du plan côté, du plan foncier, de la liste des coordonnées et du programme.  Suivi, avec le MOD, des différentes étapes de ces études (esquisse, avant projet sommaire, avant projet détaillé, projet d'exécution et l’établissement de cahier de charges). 6 - ETUDES TECHNIQUES : Elles se déroulent comme suit :  Mise au point avec le MOD d'un dossier de consultation des BET (Bureaux d’Etudes).  Lancement de l'A.O, choix du BET et passation du marché des études techniques relatives aux travaux de viabilisation.  Remise au BET des documents nécessaires : plans architecturaux et plan côté du terrain ainsi qu’un rapport d’étude du sol éventuellement.  Suivi, avec le MOD, des études techniques (plans des réseaux, note de calcul, plans des ouvrages types... ). 7 - AUTORISATION DE LOTIR : Le dossier d’autorisation de lotir est composé généralement : - des imprimés à remplir retirés auprès de la commune concernée, - le contrat ou convention d’architecte, - la demande d'autorisation de lotir, - la note de présentation, - la note de renseignement, - le plan côté visé par un géomètre agréé, - le cahier de charges du lotissement établi par l'architecte, - les certificats de propriété des parcelles constituant l'assiette foncière, - les plans fonciers des parcelles en question, - la liste des coordonnées,

-

le plan de masse établi par l'architecte sur fond topographique avec légendes (types de lots, numéros, superficies, destination...), l'ordonnancement architectural, le dossier technique préparé par le BET qui est constitué de : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Note de présentation et cahier de charges assainissement et voirie, Plan de masse assainissement, Plan de repérage des bassins versants, Note de calcul des sections des tronçons du réseau d'assainissement, Profil en long du réseau d'assainissement, Plans des ouvrages types, Plan masse du réseau de voirie, Profil en long des voies, Profils en travers types.

N.B : Les documents préparés par le BET ou par l’architecte sont à fournir en 6 à 8 exemplaires. Le dossier nécessite en suite un suivi rigoureux au niveau de la commune et de l’agence urbaine jusqu'à l'obtention de l'autorisation de lotir ainsi que le règlement des frais correspondants basés sur des montants des marchés des travaux ou du devis des organismes de distribution Eau et Electricité. 8 - PREPARATION DES DOSSIERS D'APPEL D'OFFRES ET REALISATION DES TRAVAUX DE VIABILISATION : 1. Eau et électricité : Les étapes à observer sont les suivantes :  Demandes aux organismes de distribution (ONEP, ONE ou Régies) pour le branchement à leurs réseaux. Ces demandes sont formulées sur des imprimés spéciaux avec comme pièces jointes copies du plan masse autorisé et du cahier de charges du lotissement établi par l’architecte. A la lumière des documents fournis, des devis des coûts des travaux (alimentation en eau potable et électrification) sont établis par les dits organismes. Sur la base de ces devis sont déterminés les montants des peines et soins à régler aux organismes de distribution ainsi que les taxes de premier établissement.  Mise au point avec les organismes de distribution des conventions de cession. Selon ces conventions, l’organisme de distribution accepte de prendre en charge la gestion future des équipements à condition que le lotisseur exécute les travaux selon un descriptif fourni par le distributeur et sous sa supervision. Le lotisseur règle en contre partie au distributeur les frais de branchement et les prestations de service.  Mise au point avec le MOD du dossier de consultation des entreprises. Ce dossier est constitué de documents reçus de l’organisme de distribution (cahiers

des charges, descriptifs, quantitatifs et plans des réseaux d'eau et d'électricité) complété par la partie administrative préparée par le MOD. 

Lancement des consultations par le MOD, réception des offres et choix des entreprises adjudicatrices.

 Suivi des travaux en collaboration avec le MOD et les organismes de distribution. 2. Assainissement, voirie et téléphone :  Préparation par le BET du dossier de consultation des entreprises (pièces écrites et dessinées).  Vérification par la Maîtrise d’Ouvrage (Maître d’Ouvrage et Maître d’Ouvrage Délégué) des documents préparés et lancement des consultations par le MOD.  Réception des offres et choix des entreprises adjudicatrices.  Implantation par un géomètre agréé des coins des blocs et des tracés réseaux de voirie et d'assainissement.  Suivi des travaux, en collaboration avec le MOD, la Commune et le BET. 9- RECEPTION DES TRAVAUX : 9-1 Réception par la commission technique : A la fin des travaux et à défaut de réserves apparentes, une demande de réception des travaux est adressée par le Maître d’Ouvrage au président de la Commune. Ce dernier invite une commission technique multidisciplinaire pour visiter le chantier et s’assurer que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et normes en vigueur. En absence de réserves, la réception provisoire est prononcée par la commission technique et un PV est fourni par la Commune. Il arrive que les organismes de distribution Eau et Electricité procèdent à des réceptions de leurs réseaux préalablement à l’invitation de la commission technique. 9-2 Réception par le Maître d’Ouvrage : Par mesure de précaution, souvent la réception provisoire n’est délivrée aux entreprises qu’après obtention de la réception de la commission technique ou à défaut celle de l’organisme de distribution. La réception définitive est généralement prononcée une année après la réception provisoire. 10 - IMMATRICULATION DES LOTS :

Une fois les travaux terminés, on procède à l’opération d’immatriculation. Cette opération se déroule comme suit :  Lancement d’une consultation par le M.O.D auprès des Géomètres agréés pour le choix d’un topographe qui établira les dossiers cadastraux des lots à immatriculer.  Préparation par le géomètre des dossiers cadastraux précités avant de les déposer au Cadastre pour vérification, avec comme pièces jointes : le PV de réception des travaux délivré par la Commune, le PV de bornage, le plan masse autorisé et l’autorisation de lotir.  Obtention, après dépôt du dossier au cadastre et vérification par ce dernier, d’un récépissé de dépôt, une copie des plans cadastraux des lots visée par le cadastre, une copie du plan masse visée par le cadastre et en retour le plan autorisé et le PV de réception.  Introduction auprès de la Conservation Foncière, avec les documents reçus du Cadastre, d’une réquisition pour l’inscription du lotissement et l'immatriculation individuelle des lots.  Demande de devis des frais fonciers à régler à la Conservation Foncière dès achèvement par celle-ci de la vérification des documents déposés. Après règlement, l’opération d’éclatement des titres est terminée et un titre foncier est attribué à chaque lot. 11 - CESSION DES LOTS ET DES VRD : 11-1 Cession des lots : Après achèvement des travaux et immatriculation des lots, les prix définitifs de cession sont arrêtés et soumis à l’approbation de Monsieur le Directeur Général. L’opération de cession proprement dite relève des attributions du Service des Prestations Centralisées de Casablanca, en étroite collaboration avec le Service Social du Centre de Projet. 11-2 Cession des VRD :  Les équipements d’Eau et d’électricité sont cédés aux organismes de distribution conformément aux conventions indiquées auparavant.  Les espaces libres restant dans l'assiette foncière, les rues, les espaces verts et les VRD feront l'objet d'un acte de cession à la Commune. 12 - ACCOMPAGNEMENT DES ACQUEREURS : L’accompagnement des acquéreurs pourra être effectué comme suit : -

Etablissement des plans types par l’architecte ; Obtention de l’accord de principe de la commune sur ces plans et remise aux acquéreurs ; Indication des bornes et des limites des lots ; Assistance au cours des traçages des lots.

CALENDRIER TYPE DES TRAVAUX DE VIABILISATION DESIGNATION ETUDES VRD AUTORISATION DE LOTIR

ASSAINISSEMENT -VOIRIE RESEAU D'EAU POTABLE

RESEAU D'ELECTRICITE

ECLAIRAGE PUBLIC

RESEAU TELEPHONIQUE

RECEPTION DU LOTISSEMENT DOSSIERS CADASTRAUX ET IMMATRICULATION DES LOTS

1er mois

2ème 3ème mois mois

4ème 5ème mois mois

6ème 7ème 8ème 9ème mois mois mois mois

10ème mois

11ème mois

12ème 13ème mois mois

14ème mois

15ème 16ème mois mois

17ème mois

18ème mois

L’opération de cession des VRD et espaces verts à la Commune a lieu généralement après la réception définitive, c'est-à-dire une année après la réception provisoire.

ACCESSION A LA PROPRIETE (REALISATION D’UN LOTISSEMENT) DESCRIPTION DES ACTIVITES -Recueil et examen des doléances (partenaires sociaux et com.log) CHOIX DES PROGRAMMES

-Examen de la faisabilité des programmes demandés -Proposition de terrains susceptibles d’être viabilisés -Discussion de ces programmes avec les centres concernés et par la commission logement -Demande d’accord au DG pour lancement du projet et désignation par lui d’un Maître d’Oeuvre

-Lancement et réalisation de travaux topographiques ASSAINISSEMENT -Assainissement de l’assiette foncière : levée des litiges et immatriculation FONCIER

-Saisi du MOD sur la base des conventions cadres existantes pour : VIABILISATION

.Etablissement de la convention avec l’architecte désigné par le DG .Choix du BET et préparation des dossiers d’autorisation de lotir en collaboration avec l’architecte . Etablissement des dossiers des consultations des Entreprises . Suivi et réception des travaux

-Saisi du MOD pour les consultations et le choix d’un géomètre pour IMMATRICULION DES LOTS

l’établissement des dossiers cadastraux des lots, PV de bornage et obtention d’un récépissé de dépôt par le cadastre -Attribution d’un titre foncier à chaque lot par la conservation foncière après Règlement par l’OCP des frais fonciers.

-Détermination du prix de revient du projet en intégrant les différentes frais

CESSION DES LOTS

(entreprise, architecte, BET géomètre, régie, ONE, MOD) -Présenter ce prix de revient à l’appréciation du DG pour sortir le prix de cession arrêté par une DGI (un abattement éventuel peut être appliqué par le DG sur le prix de revient pour Sortir le prix définitif de cession) -Etablissement des tableaux des prix définitifs -Transmission de ces tableaux de prix définitifs à DRH/SP et éventuellement à DG/HC et aux directions concernées pour entamer le processus de cession proprement dit.

ACCESSION A LA PROPRIETE

(REALISATION D’UN LOTISSEMENT) ENTREES

CHOIX DES PROGRAMMES

-Requêtes des partenaires sociaux et de la commission logement -Plans et documents fonciers du lotissement -Montage financier préliminaire et estimation - Demande d’accord au DG

-Offres des géomètres -Certificats de propriété

ASSAINISSEMENT -Plan foncier -Note agence urbaine FONCIER

-Réquisition d’immatriculation, de fusion, de morcellement

-Plan coté VIABILISATION

-Plan foncier, liste des coordonnés, certificat de propriété -Plan d’architecte -Demande d’autorisation de lotir avec cahier des charges -Appels d’offres (assainissement, eau potable, électrification et éclairage publique, téléphone et voirie)

-Offres géomètres IMMATRICULATION DES LOTS

CESSION DES LOTS

-Certificat de propriété et plan foncier -PV de réception des travaux -Attestation de morcellement -Dossiers cadastraux -PV de bornage -Plan de masse -Plan autorisé -Réquisition d’immatriculation à adresser au Conservateur

- Demande de réception de lotissement à adresser à la commune -Etat de dépenses en intégrant les différents frais (travaux de viabilisation, architecte, BET, géomètre, régie, ONE, MOD, fondation, autorisation de lotir, conservation foncière, publicité, protection civile) -Tableau de contenances et de prix. - Note au DG pour arrêter le prix définitif

ACCESSION A LA PROPRIETE

(REALISATION D’UN LOTISSEMENT) SORTIES CHOIX DES PROGRAMMES

-Note portant accord DG pour lancement de programme avec désignation du Maître d’œuvre. -Note d’information au personnel

ASSAINISSEMENT -Marché géomètre -Titres fonciers de l’assiette foncière FONCIER

-Marché des travaux de viabilisation VIABILISATION

-Plans d’exécution -Plans autorisés de lotir et cahier de charge

-Titre individuel pour chaque lot IMMATRICULATION DES LOTS

CESSION DES LOTS

- Certificat de propriété et plan foncier pour chaque lot

- PV de réception de la commission technique invitée par la commune -Liste des prix de cession des lots signés et approuvé par le DG

ACCESSION A LA PROPRIETE (REALISATION D’UN LOTISSEMENT)

ACTEURS -Partenaires sociaux

CHOIS DES -Commission logements PROGRAMMES -DG

-Directions et services sociaux - DRH/L

ASSAINISSEMENT FONCIER

-DRH/L -Géomètre privé -Cadastre -Conservation foncière -Commune et Agence urbaine -DG, DRH, PFF, DRH/AJ -Directions et servies sociaux concernés par le programme

VIABILISATION -DRH/L

-Architecte, BET et Géomètre - Commune ou Municipalité -ONE ou Régie -ONEP ou Régie -IAM (ONPT)

IMMATRICULATION DES LOTS

CESSION DES LOTS

-DRH/L - Géomètre privé - Cadastre - Conservation foncière - Commune - PFF

-DG -DRH/L - DRH/SP - DG/HC -Services sociaux des zones concernés

ACCESSION A LA PROPRIETE (REALISATION D’UN LOTISSEMENT) DOCUMENTATIONS

CHOIX DES -Doléances -Documents de viabilisation PROGRAMMES -Documents fonciers

ASSAINISSEMENT -Titre de propriété -Procédures des marchés et contrats avec les géomètres FONCIER -- - Plans d’architecture et du BET autorisés -Marchés et conventions -Ordres de service

VIABILISATION

- Titre de propriété IMMATRICULATION DES LOTS

CESSION DES LOTS

- Plans de masse autorisés et PV de réception communal - Plan après bornage approuvé

-Marchés et conventions -DGI - Tableaux des prix

PROCESSUS POUR LA REALISATION D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION Les opérations de construction concernent en général des immeubles ou des groupes d’habitation. Les démarches préliminaires sont identiques à celles d’un projet de lotissement (détermination du besoin, satisfaction des hypothèses de réalisation, préparation et assainissement de l’assiette foncière et désignation du MOD). 1- ETUDES ARCHITECTURALES : A l’instar des projets de lotissement, l’architecte Maître d’œuvre est désigné par le Monsieur le Directeur Général. Les étapes des études sont aussi similaires avec le caractère propre aux projets de construction. 2- ETUDES TECHNIQUES : 2-1 Etude géotechnique : Un dossier de consultation des laboratoires agréés pour étude de sol est établi par le MOD. Après réception des offres, et choix du Laboratoire, ce dernier dresse après commande un rapport de reconnaissance du sol ainsi que des recommandations sur le type de fondations à adopter. 2-2 Etude de prévention incendie et panique (notice technique de sécurité) : Un dossier de consultation des bureaux d’étude spécialisés en matière de sécurité incendie et panique est établi par le MOD. Après réception des offres et choix de ce bureau d’étude spécialisé, ce dernier dresse après commande une notice technique de sécurité et plans y afférents. Ces documents, accompagnés des plans architecturaux et d’une fiche de renseignement du projet préparée par l’architecte, sont à soumettre à l’approbation des sapeurs pompiers. 2-3 Etude de béton armé et seconde - œuvre (BET) : Les études de béton armé et seconde-œuvre se déroulent comme suit : a- Mise au point avec le MOD du dossier de consultation des bureaux d’études. b- Lancement de l’appel d’offre, choix du bureau d’études et passation du marché pour les études techniques et suivi des travaux de construction. c- Remise au BET des documents nécessaires : plans architecturaux, plan côté du terrain, rapport des études géotechniques établi par le Laboratoire et le rapport d’étude en matière de sécurité incendie et panique. d- Suivi avec le MOD des études techniques (plan de B.A, plans de réseaux et note de calcul).

2-4 Contrôle technique des Travaux : La mission du contrôle technique des travaux est confiée à des bureaux de Contrôle agréés par l’Etat. La procédure du choix du bureau de contrôle est similaire à celle des autres intervenants et sa mission s’effectue en trois grandes étapes : a- contrôle des plans des études et notes de calcul, concernant aussi bien le gros œuvre que les lots secondaires et leur validation ; b- assistance aux phases critiques de la construction : réception des fonds de fouilles, réception du ferraillage des parties névralgiques de la structure ; c- contrôle des lots secondaires (électricité, équipement de sécurité contre l’incendie, ascenseur, etc.) et attestation de conformité aux normes de sécurité et règles en vigueur. 3- AUTORISATION DE CONSTRUIRE : Le dossier ``Demande d’autorisation de construire´´ comprend généralement : 1- des imprimés à remplir retirés auprès de la commune concernée, (demande d’autorisation de construire, fiche statistique ou signalétique, engagement, identité du pétitionnaire « Modèle A », fiche d’identité « Modèle B », fiche de renseignement) ; 2 - la demande d’autorisation de construire ; 3 - la note de présentation établie par l’architecte ; 4 - le contrat avec l’architecte ; 5 - la note de renseignement de l’Agence Urbaine ; 6 - le plan coté visé par le géomètre agréé ; 7 - les certificats de propriétés des parcelles constituant l’assiette foncière ; 8 - les plans fonciers des parcelles en question ; 9 - la liste des coordonnées ; 10 - les plans architecturaux avec légende (Plans masse, façades et coupes avec indication des équipements de sécurité contre l’incendie) ; 11- les plans de béton armé établis par le BET ; 12- le reçu de versement des frais relatifs aux prestations des sapeurs pompiers (inspection de la protection civile). N.B : Les documents préparés par l’architecte ou le BET sont à fournir en 6 à 8 exemplaires. Le dossier nécessite en suite un suivi rigoureux au niveau de la commune et de l’agence urbaine jusqu'à l'obtention de l'autorisation de construire et règlement des frais correspondants.

4- PREPARATION DES DOSSIERS D’APPEL D’OFFRE ET REALISATION DES TRAVAUX : Après mise au point avec le BET du dossier de consultation des entreprises, en collaboration avec le MOD, ce dernier lance les Appels d’Offres pour choix de l’entreprise qui effectuera les travaux.. Généralement on fait des marchés en lot unique TCE (Tout Corps d’Etat) pour éviter des problèmes de coordination. Les étapes à observer par la suite sont les suivantes : a- Implantation de la construction par un géomètre agréé en précisant les coins des blocs. A cette occasion une commission communale est invitée pour s’assurer du respect des alignements et des reculs par rapport aux emprises des voies. Un PV d’alignement est dressé dans ce sens. b- Réception des fonds de fouilles des fondations en présence du Laboratoire, BET et Bureau de Contrôle BC. c- Suivi de toutes les phases de construction en collaboration avec, le MOD, l’architecte, le BET, éventuellement le BC et le Laboratoire. d- Préparation du dossier de demande du permis d’habiter, vers l’achèvement des travaux, et son dépôt à la commune concernée. e- Réception provisoire des travaux avec l’entreprise qui est souvent retardée jusqu’à l’obtention du permis d’habiter. f- Réception définitive des travaux qui, en absence des réserves, est prononcée une année après la réception provisoire. 5- IMMATRICULATION DES APPARTEMENTS : Le processus d’immatriculation des appartements est déclenché en cours des travaux par le choix d’un géomètre agréé pour établissement des dossiers cadastraux. Ce choix se fait à l’instar des autres intervenants à l’issue d’une consultation lancée par le MOD. A la fin des travaux de gros œuvre, le géomètre procède à un relevé des superficies réelles des appartements et des contenances. Pour ce qui suit, il y a : 1- le dépôt par le géomètre au cadastre des dossiers cadastraux établis par lui. Ces dossiers comprennent : les PV de bornage, les règlements de copropriété et les plans cadastraux indiquant les parties divises et indivises par niveau, ainsi que les tableaux des contenances. Une copie du plan autorisé est aussi jointe au dossier déposé au cadastre. Après examen du dossier et vérification par le cadastre, le Maître d’Ouvrage ou le géomètre chargé du dossier peut récupérer un récépissé de dépôt ainsi des copies des documents déposés dûment signés par le cadastre. 2- Avec les documents précités auxquels sont joints des tableaux de correspondances (désignations commerciales et appellations foncières) et d’évaluation, copies des plans

NE VARIETEUR et éventuellement le permis d’habiter, le Maître d’Ouvrage introduira auprès de conservation foncière une réquisition d’inscription de copropriété et d’immatriculation individuelle des appartements ou villas en question. 3- Sur la base des documents déposés à la conservation, celle-ci établit un devis des frais fonciers desquels doit s’acquitter le Maître d’Ouvrage. 4- Après règlement des frais ci-dessus, beaucoup d’effort est à déployer par le Maître d’Ouvrage et ses partenaires du projet pour l’obtention des titres individuels. 6-CESSION DES APPARTEMENTS : 1. La partie administrative est du ressort exclusif de l’entité des prestations centralisées de Casablanca, en collaboration avec les services sociaux des zones. 2. La remise des clés aux acquéreurs, pour qui les contrats de cession sont signés par le DG et enregistrés par un notaire, est assurée pour le centre de Casablanca par l’entité « Projet Logement ». Un état des lieux est préalablement effectué en présence de l’acquéreur.

CALENDRIER TYPE DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION DESIGNATION

ETUDE ARCHITECT-URALE AUTORISA-TION DE CONSTRUIRE GROS ŒUVRES

ETANCHEITE ELECTRICITE – LUSTRERIETELEPHONE PLOMBERIE – SANITAIRE PROTECTION INCENDIE MENUISERIE BOIS METALLIQUE -ALUMINIUM

1er mois

2ème mois

3ème mois

4ème mois

5ème mois

6ème 7ème 8ème mois mois mois

9ème mois

10ème mois

11ème mois

12ème 13ème mois mois

14ème mois

15ème mois

16ème mois

17ème mois

18ème mois

REVETEMENT SOL ET MUR PEINTURE SUR MENUISERIE ET MUR NETOYAGE DE CHENTIER RECEPTION PROVISOIRE PERMIS D’HABITER DOSSIERS CADASTRAUX ET IMMARICULATION

ACCESSION A LA PROPRIETE (CONSTRUCTION DE LOGEMENTS) DESCRIPTION DES ACTIVITES Choix des Programmes

- Recueil des doléances - Examen des doléances -Examen de la faisabilité des programmes demandés -Proposition de terrains susceptibles d’abriter les projets souhaités. -Discussion de ces programmes avec les centres concernés et par la commission logement -Demande d’accord au DG pour lancement du projet et désignation par lui d’un Maître d’oeuvre

Assainissement foncier

-Lancement et réalisation de Tavaux topographiques -Assainissement de l’assiette foncière : levée des litiges et immatriculation

-Saisi du MOD sur la base des conventions existantes pou : • Etablissement de la convention avec l’architecte désigné par le DG.

Etudes et Construction

Immatriculation Des logements

Cession des logements construits

• Etablissement des dossiers de consultation du BET, BC, Laboratoire et Topographe, etc -Préparation et obtention de l’autorisation de construire en collaboration avec l’architecte, en impliquant le BET éventuellement. -Mise au point des dossiers de consultations des entreprises avec le BET et le MOD - Lancement des travaux dès l’obtention de l’autorisation de construire et suivi des différentes étapes jusqu’à réception. - Demande de permis d’habiter dès achèvement des travaux gros œuvre et peinture des façades.

-Saisi du géomètre pour l’établissement des dossiers cadastraux et règlement de copropriétés des logements -Dépôt de ce dossier au cadastre pour vérification - Etablissement, sur la base d’un récépissé du cadastre, d’une réquisition auprès de la Conservation Foncière pour l’enregistrement du règlement de copropriété et l’immatriculation des logements - Suivi du dossier jusqu’à l’obtention des titres individuels des logements après règlement des frais fonciers.

-Détermination du prix de revient du projet en intégrant les différents frais (entreprise des travaux+honoraires architecte, BET,BC +laboratoire+frais topographiques, fonciers, régies+frais MOD, etc) -Présenter ce prix de revient à l’appréciation du DG pour sortir le prix de cession arrêté par une DGI ( un abattement éventuel peut être appliqué par le DG sur le prix de revient pour sortir le prix définitif de cession) - -Etablissement des tableaux de prix définitifs. -Transmission de ces tableaux de prix définitifs à DRH/SP et éventuellement à DG/HC et aux directions concernées pour entamer le processus de cession proprement dit.

ACCESSION A LA PROPRIETE (CONSTRUCTION DE LOGEMENTS) ENTREES Choix des Programmes

-Requêtes des partenaires sociaux et de la commission Logement -Plans et documents fonciers -Montage financier préliminaire et estimation -Demande d’accord au DG

Assainissement foncier

-Offres des géomètres -Certificats de propriété -Plan foncier -Note agence urbaine - Plan coté

Etudes et Construction

Immatriculation Des logements

-Cahier des charges+plan foncier+liste coordonnes+certificats de propriété -Plans d’architecte -Demande d’autorisation de construire -Plan de Béton Armé (B.A) -Plan de détails (menuiserie, plomberie, électricité) -Plan de rétablissement des bornes -Appel d’offres TCE -Offre géomètre -Certificat de propriété -Plans fonciers (plans cadastraux) -Permis d’habiter -Tableaux de contenance et de prix -Plans autorisés -Règlement de copropriété -Réquisition d’immatriculation à adresser au Conservateur -Demande de mainlevée d’hypothèque éventuellement (si enregistrement initial du terrain est fait à taux réduit) - Etat de dépenses en intégrant les différents frais ( terrain, travaux de construction, études, autorisation, branchement divers, frais fonciers, etc)

Cession des logements

- Tableaux de contenance et de prix - Note au DG pour arrêter le prix définitif.

ACCESSION A LA PROPRIETE (CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)

SORTIES Choix des Programmes

Assainissement foncier

Etudes et Construction

Immatriculation

Cession des logements

-Note portant accord du DG pour lancement de programme avec désignation du Maître d’Oeuvre -Note d’information au personnel

-Marché du Géomètre -Titres fonciers de l’assiette foncière

-Plan coté -Cahier des charges+plan foncier+liste coordonnes+certificat de propriété -Plans d’architecte -Autorisation de Construire -Plans d’exécution de B,A -Plans de détails (menuiserie, plomberie, électricité) -Plans de rétablissement des bornes -Marché des travaux TCE et Conventions diverses -PV de réceptions

-Titres individuels des logements -Certificats de propriété -Tableaux de contenance et prix -Règlement de copropriété

- Permis d’habiter - DGI fixant le prix de cession - Listes des contenances et des prix de cession approuvé par le DG

ACCESSION A LA PROPRIETE (CONSTRUCTION DE LOGEMENTS) ACTEURS

Choix des Programmes

Assainissement foncier

Etudes et Construction

Immatriculation

Cession des logements

-Partenaire sociaux -Commission logements -DG -Directions et services sociaux - DRH/L - DRH/L - Géomètre privé -Cadastre -Conservation foncière -Commune et Agence Urbaine - DG, DRH, PFF DRH/AJ -Directions et services sociaux concernés par le programme

- DRH/L - MOD -Architecte ,BET, BC, et laboratoire -Agence urbaine -Commune ou municipalité -ONE ou régie -ONEP ou régie -IAM(ONPT)

- DRH/L -géomètre privé -cadastre -conservation foncière -commune -Services des impôts et d’enregistrement - PFF

-DG -DRH/L -DRH/SP -Service sociaux des zones concernées

ACCESSION A LA PROPRIETE (CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)

DOCUMENTATION Choix des Programmes

-Doléances -Documents de construction -Documents fonciers

Assainissement foncier

- Titre de propriété -Procédure des marchés et contrats avec le géomètre

Etudes et Construction

-Plans d’architecture -Plans BET approuvés par un bureau de contrôle -Conventions, marchés et ordres de service - PV de réception

Immatriculation

-Titre de propriété -Plans de construction autorisée -Règlement de copropriété (loi 18-00) - Permis d’habiter

Cession des logements

- DGI - Tableaux des prix

PROBLEMES ET DIFFICULTES RENCONTRES

Que se soit pour la réalisation d’un lotissement ou d’une opération de construction, les problèmes et les difficultés rencontrés se ressemblent en général et peuvent être résumés comme suit : 1-Contraintes administratives : 1-Problèmes d’obtention des différents certificats administratifs dus à l’absence du guichet unique au niveau de la commune ou des municipalités, à savoir : Autorisation de lotir ; Autorisation de construire ; Attestation de morcellement, Procès verbaux de réception (réceptions provisoires et définitives communales) ;  Permis d’habiter.    

2-Problèmes des traitements des dossiers de foncier et leur mise à jour au niveau du cadastre et de la conservation foncière pour :  L’assainissement de l’assiette foncière (distraction, morcellement, Fusion) avant le démarrage du projet ;  Mise en concordance de l’assiette foncière et immatriculation des logements ou appartements  Inscription du lotissement et immatriculation des lots Les deux derniers points supposent que les travaux sont achevés. 3-Problèmes des traitements des dossiers au niveau des organismes extérieurs (conseil de la ville, agence urbaine, ONE, ONEP, régies, sapeurs pompiers) 4-Problèmes de l’informel qui joue un rôle prédominant pour concrétiser un projet (les agents de l’administration et d’autres services extérieurs sont habitués à des pratiques de la part des promoteurs privés auxquelles l’OCP n’adhère pas. En conséquence, ces agents n’accordent pas d’importance pour les projets OCP). 5-Problèmes dus au manque d’assistance du Maîtrise d’Ouvrage Délégué, en particulier l’ERAC/Tensift, dans l’accomplissement de certaines démarches auprès des administrations et services extérieurs pour débloquer les dossiers à différentes étapes de réalisation.

2- Contraintes techniques : Elles se traduisent surtout par l’obligation du respect des lois et

réglementations en vigueur. En effet :  Le respect total des réglementations urbanistiques et architecturales, Contrairement aux promoteurs privés, implique pour l’OCP des manques à gagner en termes de surface et affecte en conséquence le coût du mètre carré cessible.  L’adoption du règlement parasismique dans les constructions rend ces dernières plus résistantes mais les répercutions sur le prix de revient sont significatives.  L’engagement d’une multitude d’intervenants (Bureau d’Etude, Bureau de contrôle, laboratoire, Topographe, etc.…) améliore certainement la qualité du produit de point de vue stabilité et sécurité, mais augmente considérablement les dépenses liés aux projets. Ces contraintes sont considérées comme telles parce qu’elles pèsent énormément sur les charges des projets immobiliers de l’OCP et affectent leur compétitivité par rapport au prix du marché. 3- Contraintes d’origine interne : On peut dire qu’elles sont liées à nos manières de gestion en ce qui concerne : a- la détermination du besoin et le choix des projets : Comme ça était mentionné auparavant, le besoin émane du centre considéré, généralement sur la base des doléances reçues ou à la demande des représentants du personnel et des partenaires sociaux. Dans l’hypothèse où le bien fondé du besoin existe au moment de l’expression (le contraire est difficile à prouver), la persistance de ce besoin après concrétisation n’est pas toujours constatée (cas du lotissement Ennasr à Benguérir et celui des opérations WIAM IV et V à Safi pour qui le nombre des postulants est très faible, voire nul). En effet, dans les cas précités, d’autres actions ont été menées en parallèle entre l’expression du besoin et la concrétisation : il s’agit de la mise en cession des logements de fonctions. Ce changement de paramètres avait comme conséquence un manque d’intérêt pour les projets réalisés de la part du personnel ciblé. b- La quête à satisfaire une population trop exigeante En effet, nos agents veulent des produits de très bonne qualité sur tous les plans (situation géographique, structure et finition) à des prix très bas. En d’autres termes, ils veulent le haut standing au prix de l’économique. Cette équation difficile à résoudre nous ramène à chercher des scénarios de type de prestations de second-œuvres et à faire des itérations de montage

financiers en vue d’une optimisation du coût avant de sortir la note d’information au personnel renseignant sur la description et le prix estimatif du produit. Ainsi la difficulté à retenir à ce stade est comment obtenir l’adhésion du personnel ciblé par le projet en question et son engagement par la suite. c- L’écoute du client en cours de concrétisation Cette approche a été adoptée la première fois dans l’opération Nassim à Casablanca. Au début, elle était très bien appréciée par les acquéreurs par ce que ça leur a permis de demander des modifications en cours des travaux, mais cette façon de faire a eu des répercutions négatives sur le projet, en terme de délais et en terme de coût. d- L’accompagnement des acquéreurs Cette action consiste à assister les agents acquéreurs pour s’installer dans le logement acquis : assistance auprès des organismes de distribution Eau et Electricité, réparation des anomalies éventuelles qui peuvent être repérées dans ces logements en début de leur exploitation, etc. Cette action est bien appréciée par les bénéficiaires de nos produits, mais la difficulté pour nous réside dans la gestion des interventions pour lesdites réparations et surtout dans l’identification de celles résultant d’une malfaçon et celles provoquées par les acquéreurs eux-mêmes lors des modifications réalisées par leurs soins. En effet, entre la réception provisoire et la réception définitive, l’entreprise ayant réalisé les travaux a l’obligation de corriger uniquement les anomalies résultant d’une malfaçon et non celles dont les acquéreurs sont responsables, et entre les deux il ya toute une polémique à gérer.

SOLUTIONS D’AMELIORATION ET DE SIMPLIFICATION

A la lumière de ce qui précède et de l’expérience vécue, il s’avère que pour surmonter les difficultés rencontrées et marquer des améliorations, l’effort est à axer en premier lieu pour s’opposer aux contraintes internes, puis chercher des astuces pour contourner les problèmes externes qu’on ne peut pas cerner. 1- Quelques solutions pour pallier aux problèmes internes : 1-1 Insister sur le bien fondé du besoin : A ce sujet, nous proposons ce qui suit : - Demander au centre considéré des justifications solides à l’instar de celles exigées par la direction foncière pour l’inscription budgétaire des projets (supérieurs à 5 MDH) et veiller à la confirmation du besoin à chaque étape de concrétisation. - N’entamer les travaux qu’après avoir recueillis des indicateurs d’adhésion du personnel à la note d’information renseignant sur le projet. Cette adhésion ne peut être considérée que lorsque le nombre d’agent manifestant un intérêt pour le projet dépasse 50%, avec un engagement matériel consistant (environ 5% du prix estimatif du bien à acquérir) et non remboursable en cas de désistement, sauf cas de force majeur à prouver par l’intéressé. 1-2 Minimiser les modifications en cours des travaux En dehors des modifications dictées par les contraintes techniques en cours de concrétisation, les demandes de modifications émanant des acquéreurs s’elles doivent être prises en considération, doivent être figées avant le démarrage des travaux et un délai doit être fixé pour la réception de ces demandes. 2- Quelques solutions pour pallier aux problèmes administratifs : 2- 1- Assainissement de la réserve foncière Pour le lancement de tout programme et dans un cadre d’optimisation des délais, tous les terrains supports des programmes à réaliser doivent être immatriculés et libres de toutes contraintes ou servitudes pouvant entraver la réalisation du programme. 2- 2- Développer les contacts avec les différents acteurs externes des projets Immobiliers (administrations et services publics)

A ce sujet, on peut penser à des partenariats ou des conventions de collaboration à moyen ou à long terme avec ces organismes. Mais tout d’abord, on peut commencer par revoir les termes de conventions avec les Maîtres d’ouvrages Délégués pour qu’ils s’acquittent de ce rôle d’interlocuteur avec l’administration et les services extérieurs, étant donné leur savoir faire dans ce domaine. D’autres conventions peuvent éventuellement être négociées avec d’autres organismes pour la mission de Maitrise d’Ouvrage Délégué comme la CGI spécialisée dans la promotion immobilière moyen et haut standing.

ACCESSION A LA PROPRIETE PROCESSUS SIMPLIFIE DE REALISATION D’UN LOTISSEMENT Définition du besoin

-Doléances -Désiratas -Propositions

Choix du Programme et préparation de l’assiette foncière

-Choix des terrains. -Estimation du nombre de lots et leurs superficies - Montage financier préliminaire et demande d’accord au DG pour lancement du programme.

Etudes

-Désignation de l’architecte par le DG -Désignation du MOD -Désignation du BET pour la préparation du dossier technique et dossiers de consultation des entreprises. -Mise au point du dossier « Demande d’Autorisation de lotir » et dépôt à la Commune considérée.

Concrétisation et travaux de viabilisation

- Diffusion de la note d’information au personnel pour confirmer le besoin et recueillir les inscriptions des postulants. - Démarches auprès de la Commune pour débloquer l’autorisation de lotir. -Mise au point des marchés des travaux -Lancement des travaux, si le besoin est confirmé, après obtention de l’autorisation. - Démarrage des travaux et suivi des opérations. -Choix d’un géomètre pour établissement des dossiers cadastraux dès début du revêtement ; - Réceptions au fur et à mesure de l’achèvement des différents lots. - Réception du lotissement par la commission technique invitée par la Commune.

Immatriculation des lots

- Dépôt des dossiers cadastraux -Règlement des frais fonciers

Opération de cession des lots

- Récapitulation des dépenses et détermination du prix de revient - Porter ce prix à la connaissance du DG pour sortir le prix unitaire de cession validé par lui (arrêté par une DGI). - Communication des prix de cession à DRH/SP, à DG/HC (lorsqu’il s’agit d’une opération destinée aux HC) et aux Directions des centres concernés pour entamer le processus de cession proprement dit. ACCESSION A LA PROPRIETE PROCESSUS SIMPLIFIE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS

Définition du besoin

Choix du Programme et préparation de l’assiette foncière

Etudes

-Doléances -Désiratas Propositions -Choix des terrains. -Estimation du nombre de logements ou appartements et leurs superficies approximatives - Montage financier préliminaire et demande d’accord au DG pour lancement du programme.

Désignation de l’architecte par le DG -Désignation du MOD -Désignation du BET pour les études techniques et la préparation des dossiers de consultation des entreprises. -Désignation du bureau de contrôle BC pour le contrôle des études et travaux. -Mise au point du dossier « Demande d’Autorisation de Construire » et dépôt à la Commune considérée.

Concrétisation et travaux de construction

- Diffusion de la note d’information au personnel pour confirmer le besoin et recueillir les inscriptions des postulants. - Démarches auprès de la Commune pour débloquer l’autorisation de Construire. -Mise au point des marchés des travaux -Lancement des travaux, si le besoin est confirmé, après obtention de l’autorisation. - Démarrage des travaux et suivi des opérations. -Choix d’un géomètre pour établissement des dossiers cadastraux Et règlement de copropriété dès achèvement de gros oeuvre ; - Réceptions des travaux et obtention des certificats de conformité par le BC et les organismes de distribution. - Accomplissement des démarches administratives pour l’obtention du permis d’habiter.

- Dépôt des dossiers cadastraux et de règlement de copropriété Immatriculation - Règlement des frais fonciers

Opération de cession des logements

- Récapitulation des dépenses et détermination du prix de revient - Porter ce prix à la connaissance du DG pour sortir le prix unitaire de cession validé par lui (arrêté par une DGI). - Communication des prix de cession à DRH/SP, à DG/HC (lorsqu’il s’agit d’une opération destinée aux HC) et aux Directions des centres concernés pour entamer le processus de cession proprement dit.

CONCLUSION.

Dans ce rapport, nous avons essayé de faire une description fidèle de l’approche adoptée dans la réalisation de deux processus, en citant les outils et techniques appliquées et en signalant les problèmes et les difficultés rencontrés, ainsi que les solutions préconisées pour les résoudre et les améliorer. Ces processus sont :  Processus de viabilisation de lotissements ;  Processus de construction de logements. Nous espérons contribuer ainsi à : • la capitalisation de l’expérience acquise et la constitution d’un support permettant sa préservation et son transfert aux générations futures (la relève). • la mise en place du Système de Management de la Qualité adopté par la Direction des Ressources Humaines qui insiste sur la formalisation des processus et procédures pour pouvoir les maîtriser et les améliorer pour atteindre des performances meilleures.