• “RANGOS, FÓRMULAS Y FACTORES DE AJUSTE AL MOMENTO DE EJECUTAR LA HOMOLOGACIÓN.”
• Autor: Norma Herlinda Aguilar Frías • Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes, A.C.
Mide lo que sea medible y haz medible lo que no lo sea Galileo Galilei
El trabajo pretende proporcionar rangos, fórmulas y factores de ajuste en el enfoque de mercado, particularmente en la homologación, sin olvidar que el conocimiento, experiencia y buen juicio del valuador profesional es insustituible. Se dan algunas definiciones para entrar en materia así como sugerencias de tablas de calificaciones y fórmulas aplicables en la homologación; es importante aclarar que el presente trabajo es una compilación de fórmulas y rangos que usan diferentes instituciones financieras, unidades de valuación y el INDAABIN
Definiciones: Sujeto: Predio del que se pretende obtener el Valor Comercial.
Comparable: Se aplica a los diversos predios, que se parecen o semejan al predio sujeto y, que pueden ser comparados con él.
En el acontecer diario de todo valuador, cuando elabora un avalúo (estimación
de valor), nos sujetamos a la tendencia actual que rige el proceso valuatorio. Teniendo para ello tres enfoques clásicos que nos ayudan a determinar el valor correcto del bien que se valúa. A saber:
Enfoque de Costos o Físico
Enfoque de Ingresos o de Capitalización
Enfoque de Mercado
Homologar: Es la acción de equiparar o poner en relación de igualdad o semejanza dos cosas.
Homologación: Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen cada uno de los comparables en igualdad de circunstancias al sujeto. Precio De Venta: Cantidad de dinero que un vendedor solicita por un predio, por la cual está dispuesto a ceder el dominio pleno del bien, pasándolo a un comprador
debidamente informado de todos los aspectos del predio, suponiendo una operación de contado. Factor: Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la comparación entre un predio sujeto y un predio comparable. Sujeto = Comparable
1
Sujeto < Comparable
-1
Sujeto > Comparable
+1
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.1.- Rangos
1.I.1.1.- Factor de Negociación.- corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de una negociación a precio de contado (en efectivo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.
AJUSTE Comercial Habitacional Industrial 1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.1.- Rangos
1.I.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
Tipo de Predio Terreno Oculto sin frente Terreno Intermedio 1 frente. Terreno en Esquina 2 frentes. Terreno Cabecero 3 frentes. Terreno Manzanero 4 frentes.
AJUSTE Comercial Habitacional 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 1.00 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30
Industrial 1.00 a 0.80 1.00 1.05 a 1.05 1.05 a 1.10 1.05 a 1.20
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.1.- Rangos
1.I.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.
Tipo de Terreno Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menor al terreno tipo o predominante
AJUSTE Comercial Habitacional Industrial 1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20 1.00 1.00 1.00 0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.1.- Rangos
1.I.1.4.- Factor de Calle (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. C AR AC T E R Í S T I C AS
AJUSTE
Único frente a la calle tipo o predominante. Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza . Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o predominante.
1.00 1.05 a 1.20 0.95 a 0.80
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.1.- Rangos
1.I.1.5.- Factor de Zona (Zn): Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones siguientes: Turística Comercial
1.00
Comercial de Primera
0.95
Comercial de Segunda
0.90
Residencial de Lujo
0.80
Residencial de Primera
0.75
Residencial de Segunda
0.70
Interés Social
0.65
Habitacional Popular
0.60
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas.
1.I.2.1.- Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del suelo. El Valuador Profesional deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía, ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo, cuando se tiene una vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00 en los casos en que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un fraccionamiento en lomerío Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente. m 2 Fm = 0.50 para m > 1 Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente. 2m Fm = 1 − 3 para m ≤ 1 Fm= 0.333 para m > 1 Fm = 1 −
Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00 Fm= Factor de la pendiente de la superficie media del terreno. m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal. 1 = Pendiente máxima (45°).
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. 1.I.2.2.- Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes fondos.
3
𝐹𝑑𝑓 = Donde: Ffd
: Factor de fondo.
PT
: Fondo del lote tipo.
PS
: Fondo del lote sujeto.
𝑃𝑡 𝑃𝑠
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. Esto es para el caso de la homologación indirecta, para la homologación directa donde no hay lote tipo la fórmula se convierte en:
3
𝐹𝑑𝑓 = Donde: Ffd
: Factor de fondo.
Pc
: Fondo del lote comparable.
PS
: Fondo del lote sujeto.
𝑃𝑐 𝑃𝑠
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. 1.I.2.3. Factor de área: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZ TERCERA a RAÍZ DECIMA. 𝒏
𝑭𝒂 = Donde: Fa = Factor de área At = Área del lote tipo As = Área del lote sujeto n = 3 a 10
𝑨𝒕 𝑨𝒔
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. Para la homologación directa donde no hay lote tipo la fórmula se convierte en: 𝒏
𝑭𝒂 = Donde: Fa = Factor de área Ac = Área del lote comparable As = Área del lote sujeto n = 3 a 10
𝑨𝒄 𝑨𝒔
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. 1. I.2.4.- Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso: Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ángulos: 2
𝐹𝑓𝑜 =
𝑅𝑖 𝑆𝑡𝑜
Donde: F fo = Factor de forma Ri = Rectángulo inscrito ( m2 ) Sto = Superficie total del predio ( m2 ) El factor se aplica directo si mi sujeto tiene irregularidad y mis comparables son regulares; si mis comparables tiene también irregularidad es importante aplicar la fórmula y entonces el factor a aplicar sería el que resulte de dividir el resultado de la fórmula del sujeto entre el resultado de la fórmula del comparable
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme nueve o mas ángulos
F fo = EPa + EPp + EAc + EAi
1.I.- Terrenos urbanos 1.I.2. Fórmulas. 1.I.2.5.- Factor por inundación: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien
inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales. Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse debajo del nivel del suelo, esto reflejará un gasto adicional para rellenarlo y así evitar dicho problema, por lo que deberá
cuantificarse y restar al valor de terreno homologado. Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El cociente del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de Demérito. F in = 1 – C in
C in =
Cr Vt
Donde:
F in = Factor por inundación. C in = Coeficiente por inundación. C r = Costo por metro cuadrado de relleno. V t = Valor por metro cuadrado de terreno homologado.
2. I Construcciones Urbanas 2.I.1. Superficie de Construcción: Se puede usar la fórmula de la potencia, igual a la de terrenos solo tomando en cuenta el área construida. La mayoría de las unidades de valuación utilizan una raíz sexta o décima, ya que cuidad mucho la superficie entre un comparable y otro, algunas recomiendan una diferencia de más menos 20 %, es decir para una casa con 100 m2 construidos mis comparables deben de tener de 80 a 120 m2 ya que en el mercado de casas habitación hay bastante información. 𝒏
𝑭𝒂 =
𝑨𝒄 𝑨𝒔
Donde: Fa = Factor de área Ac = Área de construcción comparable As = Área de construcción sujeto n = 3 a 10 En el caso de la superficie es factor inverso es decir el comparable se divide entre el sujeto, ya que a mayor característica no es mayor valor, es decir más superficie, menos valor.
2. I Construcciones Urbanas 2.I.2. Tipo de Construcción: Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construcción Para poder determinar que calificación se debe de aplicar se tiene que analizar tanto las características del inmueble objeto, como las de los comparables. La determinación del puntaje se realiza de acuerdo a la observación, lo importante es que siempre se realice con el mismo criterio Tipo Moderna Residencial Plus
1.10
Tipo Moderna Residencial
1.05
Tipo Moderna Semilujo
1.00
Tipo Moderna Media
0.95
Tipo Moderna Media Común
0.90
Tipo Moderna Interés Social Alta
0.85
Tipo Moderna Interés Social Media
0.80
Tipo Moderna Interés Social Baja
0.75
Tipo Moderna Económica
0.70
Tipo Moderna Mínima
0.65
2. I Construcciones Urbanas 2.I.3. Áreas Comunes: Esto se refiere a todas las áreas útiles a todos los condóminos como son: Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la calificación se determino de la siguiente manera:
Con Casa Club, Juegos infantiles y Campo del golf
1.10
Con Casa Club y juegos infantiles
1.05
Áreas verdes y Juegos infantiles
1.00
Caseta de Vigilancia y áreas verdes
0.95
Vialidad interior
0.90
2. I Construcciones Urbanas 2.I.4 Factor de Edad: Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos 𝐸 𝐸2 𝑉𝑈𝑇 + 𝑉𝑈𝑇 2 𝐹𝐸 = 2
Donde: FEC = Factor por edad E = Edad VUT = Vida Útil Total
Esta fórmula trata de estimar el promedio de la línea recta y de la fórmula de Kuentzle D = (VR – Vr) · ( _e_ )² Vp Donde: e = edad del bien.Vp = vida probable.VR = valor de reposición.Vr = valor residual.-
2. I Construcciones Urbanas Formula más usada actualmente Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos-Heidecke que dice:
𝐸 𝐹𝐸𝐶 = 1 − 𝑉𝑈𝑇
1.4
∗𝐹
Donde: FEC = Factor por edad y conservación E = Edad VUT = Vida Útil Total
Calificación
Factor
Estado
10
1.00
Nuevo
9
0.99
8
0.975
7
0.920
6
0.820
5
0.660
4
0.470
3
0.250
2
0.135
Regular
Reparaciones Sencillas
Reparaciones Importantes
En Desecho
F = Factor que corresponde a se Estado de
En este caso como se está considerando la edad y el
Conservación de acuerdo a la siguiente tabla:
estado de conservación el factor engloba a las dos características teniendo cuidado en no duplicar los factores.
2. I Construcciones Urbanas Otra fórmula de factor de demerito por edad 𝑭𝒆𝒅 =
𝟎. 𝟏𝟎 𝑽𝑼𝑻 + 𝟎. 𝟗𝟎(𝑽𝑼𝑻 − 𝑬𝒆𝒇) 𝑽𝑼𝑻
En donde: Fed =
Factor de demérito por edad.
VUT=
Vida útil total.
Eef =
Edad efectiva de la construcción.
donde, (VUT-VUR) = Eef. VUR
= Vida útil remanente.
En este caso si se puede utilizar otro factor de estado de conservación; porque la formula no lo considera
Factores de Edad 1.2
1
factor de edad
0.8
L. Recta
0.6
Roos 1.4 Roos
Ponderada 0.4
0.2
0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Axis Title
12
13
14
15
16
17
18
19
20
2. I Construcciones Urbanas 2.I.5.- Factor de depreciación total: Se considera depreciación total cuando los inmuebles se califican con base a su estado de conservación, su edad y obsolescencias: Fdt = Fed x Fco x Fob En donde: Fdt = Fed = Fco = Fob =
Factor de depreciación total. Factor de demérito por edad. Factor de conservación. Factor de obsolescencias.
Cuando se presenten obsolescencias funcionales (que son curables, ya que dependen del bien) y/o económicas (son incurables, pues se da por causas externas), el Valuador Profesional las identificará, cuantificándolas e incluyéndolas en la depreciación total cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la justificación en el trabajo valuatorio.
2. I Construcciones Urbanas 2.I.6.- Tablas. 2.I.6.1.- Factor de conservación (Fco):
2. I Construcciones Urbanas 2.I.6.- Tablas. 2.I.6.2.- Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de construcción. VIDAS ÚTILES DE LAS CONSTRUCCIONES POR USO Y POR TIPO CL A S I F I C A C I Ó N USO B A JA ECONÓM ICA M EDIA B UENA A Ñ O S
M UY B UENA
Habitacional, Habitacional con comercios. Hoteles, Deportivos y Gimnasios
30 30
60 40
70 50
80 60
90 70
Terminales y Comunicaciones
10
20
30
40
50
Oficinas y Comercio. Abasto. Industria Hospitales
20 10 20
40 20 30 30
50 30 50 35
70 40 70 40
80
45
2. I Construcciones Urbanas 2.I.7. Proyecto: Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios, iluminación, ventilación, estética y confort del edificio en sí, también la calificación es con base a la observación y con las siguientes calificaciones:
Excelente
1.10
Muy Bueno
1.05
Bueno
1.00
Regular
0.95
Malo
0.90
Muy Malo
0.85
2. I Construcciones Urbanas 2.I.8 Tipo de Zona: Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones siguientes: Turística Comercial
1.00
Comercial de Primera
0.95
Comercial de Segunda
0.90
Residencial de Lujo
0.80
Residencial de Primera
0.75
Residencial de Segunda
0.70
Interés Social
0.65
Habitacional Popular
0.60
2. I Construcciones Urbanas I.2.10. Ubicación: Este se refiere a como está ubicado dentro de la manzana el inmueble valuado y los que se están utilizando como comparables. Ubicación
Comercial
Habitacional
Industrial
Manzanero
1.05 a 1.5
1.05 a 1.30
1.05 a 1.20
Cabecero
1.05 a 1.35
1.05 a 1.20
1.05 a 1.10
Esquina
1.05 a 1.30
1.05 a 1.15
1.05
1.00
1.00
1.00
1.00 a 0.50
1.10 a 0.70
1.00 a 0.80
Medianero Interior
Esta tabla se refiere a terrenos para construcciones es importante analizar en el enfoque de costos cuanto nos está impactando la ubicación de la esquina, relacionando el valor físico como si el terreno fuera medianero con el valor físico considerando el terreno en esquina, el factor debe de ser menor al aplicado en el terreno.
2. I Construcciones Urbanas I.2.11. Factor de Coeficiente de uso de Suelo (Intensidad de Construcción): Se puede aplicar la siguiente formula ((TS/CS) – (TC/CC)) * (VT/VF) + 1
Donde: TC = Superficie del Terreno del Comparable CC = Superficie de Construcción del Comparable TS = Superficie del Terreno del Sujeto CS = Superficie de Construcción del Sujeto VT = Valor del Terreno VF = Valor Físico
2. I Construcciones Urbanas I.2.11. Factor de Coeficiente de uso de Suelo (Intensidad de Construcción): O esta otra Formula
((CS*(TC/CC)-TS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1
Donde: TC = Superficie del Terreno del Comparable CC = Superficie de Construcción del Comparable TS = Superficie del Terreno del Sujeto CS = Superficie de Construcción del Sujeto VUTH = Valor Unitario del Terreno Homologado VMC = Valor de Mercado del Comparable
2. I Construcciones Urbanas I.2.11. Factor de Coeficiente de uso de Suelo (Intensidad de Construcción): La fórmula que aplica la Sociedad Hipotecaria Nacional es: Fórmula de Factor de intensidad de construcción de la SHF 𝑽𝑼𝒂 𝑭𝒊𝒄 = 𝑽𝑼 𝑷𝒑+(
𝑽𝑼𝒂 =
𝑺𝑪𝒄 𝑺𝑪𝒊𝒗 𝑺𝑻𝒊𝒗
−𝑺𝑻𝒄 ∗𝑽𝑼𝑺
𝑺𝑪𝒄
𝑷𝒑
𝑽𝑼 = 𝑺𝑪𝒄
Dónde: Fic = Factor de Intensidad de Construcción VUa = Valor unitario ajustado VU = Valor unitario directo Pp = Precio de oferta publicado STc = Superficie de Terreno Comparable SCc = Superficie de Construcción Comparable STiv = Superficie de terreno del inmueble valuado SCvi = Superficie de construcción del inmueble valuado VUS = Valor unitario de suelo en la zona (resultado de la tabla de homologación de terrenos dentro del enfoque físico)
Conclusión Para que la homologación este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular, hay que recordar que el valor es único e independiente del propósito del avalúo.
Una manera de checar si realmente estamos homologando es con la siguiente fórmula: Dividimos el precio u oferta máximo entre el precio u oferta mínimo, de los comparables antes de homologar
y después de homologar, la diferencia entre uno y otro debe de disminuir si estamos
realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros comparables y factores utilizados en la
misma; ya que los datos que obtenemos de la investigación de mercado están dispersos y la función de la homologación es acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia entre el máximo y el mínimo debe de disminuir . Es importante que la homologación no se realice sin criterio, y sin base de sustento; pues lo ideal sería que la mayoría de los factores fueran 1 y que el resultante sea de ± 0.30, lo cual nos indica que nuestros comparables realmente son similares a nuestro sujeto.
“Ninguna Tabla, ningún Método de
Valuación puede servir como sustituto de un criterio Sólido
afinado por la Experiencia”
GRACIAS
M. en Val. Norma Herlinda Aguilar Frías Asientos 432-2, San José del Arenal, C.P. 20130 Aguascalientes, Ags., México Tel (449) 996 57 01 y 02
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