Proyecto Hotel Boutique

INACAP ADMINISTRACIÓN DE HOTELES Y RESTAURANTES Taller de Servicios Hoteleros

DESARROLLO DE PROYECTO HOTELERO

Nombre Alumno (s): Ximena Torres Torres. Romina Valdivia Peters.

Nombre Profesor: René Cerpa Fecha: 09/12/2013

ÍNDICE

Introducción

03

Propuesta única de venta

04

Hotelería boutique

05

Identificación del proyecto

06

Estudio de mercado

25

Localización y descripción del hotel

47

Ingeniería del proyecto

54

Aspectos económicos y financieros

68

Financiamiento

72

Evaluación financiera del proyecto

73

Conclusiones

74

Anexos

75

2

INTRODUCCIÓN

Hotel Boutique Entre Bosques y Ríos, está diseñado para el cliente que busca relajo, armonía y comunicación con la naturaleza. Este hotel quiere llegar hacer vivir una experiencia gratificante al huésped

en una arquitectura con valor

histórico y la vez de la mano de la innovación. El Hotel es una típica casa colonial alemana construida en 1900 reestructurado en el año 1974 con maderas nativas como alerce, mañío, raulí y roble. Y en la actualidad busca ser adaptado por nuestro proyecto en un hotel boutique con la finalidad de mostrar la cultura que posee y rescatando su valor natural. Siendo un Hotel muy exclusivo con un muy buen nivel de servicio para el cliente, busca brindar comodidad y un agradable ambiente. Teniendo en cuenta que Valdivia tiene un gran recurso natural como su rio el cual es navegable y atraviesa la ciudad; favorecido por el clima lo que hace que tenga uno de los indicadores de lluvia más alto del país. Nosotros tenemos como objetivo ofrecer algo nuevo e innovador en la zona esto sería nuestro restaurant de vidrio con el cual el cliente al estar disfrutando tanto de una buena comida y servicio pueda tener una vista privilegiada hacia el rio y poder apreciar la vegetación que lo rodea, teniendo en cuenta que se debe ofrecer un producto diferente de sello propio se dará a conocer un restaurant que los encantara de manera única y sin dejar de lado la calidad y confort que este debe tener. Entregando Finalmente un servicio completo único e innovador esperando mostrar lo mejor de sí y de la cultura que rodea el Hotel y la gastronomía de nuestro restaurant lo que hará que sea una experiencia muy provechosa para el cliente.

3

PROPUESTA UNICA DE VENTA

Como propuesta única de venta presentamos el Hotel Boutique Entre Bosques y Ríos, con bases en su estructura de una casa alemana de 1900, se encontrara ubicado en la avenida Pedro Aguirre Cerda junto a amplios jardines y río Valdivia, manteniendo una armonía arquitectónica con su entorno. El Hotel está construido de noble madera nativa de alerce, raulí, mañío y roble, buscando entregar calidad en sus instalaciones y servicios a través de seis habitaciones totalmente equipadas para la estadía de los huéspedes. A la vez constara con un restaurante que nos invita a disfrutar de la belleza natural principalmente la lluvia valdiviana, a través de su estructura completamente de vidrio y con alimentos que vendrán de nuestro propio huerto e invernadero, buscando rescatar los sabores de la cultura regional mezclados con la alta cocina internacional. Todo lo anterior demuestra que nuestra propuesta promueve un valor arquitectónico a través del hotel boutique y al mismo tiempo cultura y belleza natural. Estando todo presente dentro de nuestras instalaciones, siempre entregando un servicio personalizado, enfocado en la tranquilidad y comodidad del huésped. Y cumpliendo con los estándares de calidad de Leading Hotel of the World.

4

HOTELERÍA BOUTIQUE Sobre el concepto de hotelería boutique se ha podido encontrar comunes denominadores en las definiciones de los mismos hoteles, revistas especializadas y sitios de internet como: hoteles de tamaño pequeño, diferenciados entre sí, con un nivel de servicio intermedio y variado (desde calidad de residencial hasta uno de 5 estrellas); tienen arquitectura característica, sobresaliente y en armonía con su entorno, entregando un entorno íntimo y privado a sus pasajeros. Muchos de ellos entregan servicios de relajación, SPA, saunas, piscinas temperadas, caminatas espirituales, yoga, entre muchas otras formas de disfrutar y descansar. A la vez algunos se destacan por tener restaurants propios o pequeñas, pero lujosas, cafeterías. Sin embargo, existen voces expertas que discrepen con algunas de estas características como definición de la hotelería boutique, lo cual fue constatado al presentar estas definiciones a hoteles. Esto sucede debido a que no existe ningún tipo de regulación, ya sea formal o informal, que especifique claramente los requisitos para ser parte de este tipo de hotelería. Se estima que la oferta hotelera boutique alcanza a representar un 1% de la oferta hotelera total y menos del 1% en lo que a cantidad de habitaciones se refiere. Sin embargo, su alto nivel de precio y servicio los hace estar en pleno desarrollo y auge. La mayor presencia de hoteles boutique se ha observado que está en la región en Valparaíso. De todas formas la oferta suele establecerse preferentemente en zonas rurales o no urbanas, donde hay poca o nula promoción de hotelería tradicional. Se intenta explotar destinos con una alta riqueza turística, que incluya atractivos tales como viñedos, campo, montaña, Patagonia, glaciares, entre otros.

5

I.

IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

Nuestro proyecto nace

gracias a la necesidad de mostrar el patrimonio

arquitectónico que rodea culturalmente a la ciudad, adaptando una casa de 1900 en un hotel boutique y a la vez hacer la invitación a disfrutar de la naturaleza, lluvia y río durante nuestras horas de comida en un restaurante con una infraestructura completamente de vidrio.

1.1

Objetivos

1.1.1 Objetivos generales Desarrollar un Proyecto que esté basado en la propuesta única de venta de un Hotel Boutique y un restaurante innovador; de esta manera se buscara dar a conocer un nuevo concepto de hotelería en la región. 1.1.2 Objetivos específicos



Dar a conocer un espacio tranquilo a las afueras de la ciudad, buscando comodidad e innovación tanto en el hotel como el restaurant, buscando crear una experiencia más cálida.



Identificar a los clientes potenciales y sus necesidades



Rediseñar las estructuras del hotel y ver los costos del servicio





Identificar los focos de mayor inversión. Crear una marca que haga la diferencia y que se pueda posicionar de buena manera en el mercado.



Realizar un estudio de mercado



Diseñar y analizar una estrategia de marketing teniendo claro los clientes y el mercado al cual estaremos enfocados.



Evaluar los costos de remodelación, implementación, diseño



Hacer un pronóstico de las ventas que este puede generar para hacer tener una estadística de venta y así poder ver si los costos son viables para la 6

empresa desde el punto de vista económico, para el desarrollo óptimo de la empresa. 

Analizar si los costos de implementación son los requeridos para así poder ver si estos son factibles desde el punto económico y si estos cumplen con la calidad requerida por la empresa para poder tener un desarrollo positivo.



Análisis de la factibilidad económica y financiera del proyecto, con el fin de poder llévalo a cabo de manera sustentable y convincentemente al desarrollo empresarial.

7

1.2 Formulación del problema

En la actualidad el espacio e infraestructura donde llevaremos a cabo nuestro proyecto. Se encuentra ocupado desde el año 1976 como una oficina de la Universidad Austral de Chile. Posee 3 hectáreas de terreno con variedad de vegetación y una casa colonial reconstruida de 270 m2. del año 1900. Encontrando un lugar que posee riqueza natural, arquitectónica y a la vez ubicado en una de las entradas principales de la ciudad de Valdivia con fácil conectividad con el aeropuerto, carretera Panamericana 5 Sur principal arteria de comunicación terrestre en el país y a 15 minutos del centro de la ciudad. Al mismo tiempo la región de Los Ríos posee unos de los niveles más altos de lluvia a lo largo del año, con un promedio anual de 2500 mm, siendo este uno de los atractivos que está impulsando el servicio nacional de turismo de la región. Es por esto que hemos querido rescatar el atractivo en nuestro restaurante de vidrio. Todo lo anterior nos motiva a llevar a cabo un proyecto que impulse el lugar y que permita una mayor solides turística en el ámbito de rescate del patrimonio arquitectónico histórico de nuestra ciudad junto al valor de la belleza natural.

8

1.3 Justificación Anteriormente hemos expuesto el problema en el cual se deja notar que con este proyecto se desea lograr la unión de patrimonio arquitectónico,

innovación,

conectividad, belleza natural y calidad, en un Hotel boutique que armonice con una gama de características que lo componen, entregando así una propuesta única de venta dentro de la región. 



Hotel con una infraestructura del año 1900 de madera nativa. Restaurante de vidrio



Disfrutar y vivir la naturaleza durante las comidas



Gastronomía internacional con toques regionales y a la vez con productos desarrollados en invernaderos propios.



Acceso y vista privilegiada al río Calle Calle.



Ambiente cálido y acogedor al más puro estilo valdiviano.



Nuestro personal poseerá conocimientos de hotelería como así del ambiente y entorno que les rodea, con el propósito de entregar información de calidad y un servicio personalizado al pasajero.





Un servicio totalmente personalizado al poseer solo 6 habitaciones. Excelente ubicación

Debido a éstas características es que nuestra propuesta busca rescatar y resaltar infraestructura histórica e innovadora en un espacio de gran belleza natural y cultural.

9

1.4 Restricciones Hotel Boutique Entre Bosques y Ríos, será único dentro de la comuna según sus características. Y con una cantidad de solo 6 habitaciones, dándole esto las cualidades de un hotel muy personalizado e independiente. Pero todo proyecto trae consigo algunas limitantes que complican la ejecución y este caso no es la excepción. Las limitaciones son las siguientes: 

Para lograr cumplir con las ganancias y el retorno de la inversión nuestros precios deberán ser elevado en comparación con a la competencia directa.



A la vez una de nuestras mayores limitaciones son Estadísticas de Movimiento y Pernoctaciones de pasajeros Nacionales y Extranjeros las cuales son una de las más bajas a nivel nacional, con una disminución fuerte en las estaciones de otoño e invierno. Las que queremos lograr potenciar a través de nuestra propuesta única de venta.



También aprovecharemos el restaurante para atraer a las personas de las zonas cercanas para así no obtener perdidas en la temporada baja de visitantes extranjeros y de regiones del país alejadas. Por lo cual se deberá cumplir con una marketing regional potente que logre llegar a las familias de la región.

10

1.5 Marco Teórico 1.5.1 Negocio Hotelero Dentro de la industria existe la categoría de hoteles Boutique, la cual nació en Europa como reacción a las grandes cadenas internacionales. Para esta modalidad de hoteles, el tamaño no juega un rol decisivo, pueden llegar a tener desde 4 hasta 100 habitaciones, dependiendo principalmente de la región donde se encuentren. Poseen una personalidad

propia, orientados a un mercado

específico con servicios de alto nivel, exclusivo diseño, servicio personalizado y máximo confort que la tecnología más avanzada pueda ofrecer. Estos hoteles se encuentran ubicados en edificaciones que hayan sido construidas y/o adaptadas para este fin, destacadas por su valor arquitectónico e innovación. 1.5.1 El negocio hotelero. El hotel opera por medio de departamentos operados y no operados. Los que son los siguientes: - Operados: Habitaciones, Alimentos y Bebidas, Lavandería, Teléfono y Departamentos Menores - No Operados: Administración, publicidad y promociones. 1.5.1.1

Departamento de Habitaciones

- Ventas: Se venderá solo el tipo de habitación superior a un valor de $198.000.teniendo un máximo de tres personas por cada una de ellas, pudiéndose adaptar a doble, twin y single. El hotel poseerá seis habitaciones iguales de 40mt2 aproximadamente, una cama extra King desplegable y con derecho a una cama adicional single. Baño privado con tina y desayuno buffet y aperitivo de bienvenida incluidos. - Nóminas: Para ver el detalle de sueldos y prestaciones sociales se adjunta una planilla en los anexos. Y debe decirse que nuestro personal constara con un desayuno, almuerzo o cena según corresponda en su turno de trabajo. 11

- Otros gastos: Se incluyen los gastos asociados a la lencería y uniformes, lavandería, suministros de operación (huéspedes, aseo, papelería, impresos. Contratos de limpieza, comisiones de agencias de viajes, gastos de reservaciones y decoración. Llegando a un monto inicial de $600.000.- lo cual será sacado del presupuesto de otros de este departamento. 1.5.1.2 Departamento de Alimentos y Bebidas - Ventas: Conforman el intercambio generado al disponer de productos terminados como resultado de un proceso de producción de materia prima de alimentos y bebidas. Se calcula una venta promedio diaria de $189.000.- en temporada baja, con una media de consumo de $10.500.- por 18 personas. - Costo de Ventas: Es el costo de la materia prima consumida para la generación del producto terminado para la venta. El cual haciende a $1.500.000.- Nómina: conforma los sueldos, pagos, aportes y prestaciones sociales y beneficios al personal cargadas a este departamento. Los cuales se detallan en los anexos. - Otros gastos: Corresponde al registro de un gasto generado por la utilización de loza, cubertería, cristalería (Big 4) , lavandería, combustible de cocina, suministro de operación (papeles, aseo, impreso etc) Los cuales se detallan en los otros de anexos de inversión. Otros ingresos: captaciones por salones, derechos de espectáculos, descorches, venta de desperdicios, organización de eventos y alquileres de activos, siendo muy relativos durante el año. Pero pudiendo generar muy buenos ingresos. 1.5.1.3 Departamento de Lavandería -Ventas: Contactarse con proveedores de esta área, hacer una lista de los productos que se necesitan mensualmente, como por ejemplo detergentes, suavizantes o suministros específicos para cada tipo de tela a modo que los

12

clientes queden satisfechos con el servicio entregado. Las ventas mensuales de esta área serian de $60.000.-Nomina: Existirá una persona fija en lavandería pero recibirá ayuda de una de las mucamas. 1.5.1.4 Departamento de Teléfonos -Ventas: Los servicios que prestara el Hotel a sus clientes a través del departamento de teléfonos son los siguientes teléfono para hacer llamadas locales e internacionales -Costo de ventas: En cuanto a lo que pagara cada huésped por el servicio de telefonía, será recargado a su cuenta ya sea por boleta como por factura -Nomina: El personal que estará a cargo de las Telecomunicaciones del hotel será el recepcionista. 1.5.1.5 Administración, publicidad y promociones En los anexos se detallan los sueldos de cada uno y estos son parte de los departamentos no operados del hotel.

13

1.5.1.2

Manejo Operacional

Nuestra empresa hotelera es una sociedad de responsabilidad limitada que cuenta con un financiamiento por parte de los socios “Universidad Austral de Chile” de

$250.000.000.- que contempla el terreno más el hotel. Siendo las otras socias Romina Valdivia y Ximena Torres quienes aportan $205.000.000.- para construcción del restaurante, remodelación del hotel y marcha blanca. Este dinero será obtenido a través de un crédito bancario del banco Bci. Los servicios ofrecidos por la empresa turística se pueden medir en nivel de satisfacción del usuario; ya que estos no son tangibles se ocupa el método de encuesta de satisfacción al cliente y esta considera varios aspectos: 



Habitaciones. atención del personal.

Lo que esto nos lleva a ver en qué nivel se encuentra el Hotel y si se cumplen las expectativas de estadía del cliente. Otra característica relacionada con el hecho de ser intangibles son los servicios entregados por el momento, como por ejemplo lo que es vendido hoy no debe ser guardado para mañana. El alto costo de capital inicial tiene relación con la inversión los inmobiliarios materiales, tales como construcciones, bienes y terrenos, maquinaria, mobiliario, instalaciones, equipos para procesos informáticos, elementos de trasporte, etc.. Fuerte incidencia de capital humano el porcentaje de partida por sueldos constituye el 40% de los ingresos aproximadamente. 

Gran Variedad de tamaños.



Tipología diversa de clientes.



Duración de la estancia y repetición variable. 14



Diferentes categorías y modalidades.



Servicios ofertados muy diversos.



Hoteles de servicio completo.

La nueva manera de calificar a los hoteles a nivel mundial, son con las siguientes categorías: 

Hoteles de servicio completo (Full Service Hotels)



Hoteles de servicio complejo turístico



Hoteles de servicio limitado

Por lo que nuestro hotel será de servicio limitado: Se clasifican los hoteles de servicio completo turístico, aquellos hoteles en donde los huéspedes principalmente son viajantes con la intención de recrearse junto a su familia y con la necesidad de descansar.

Los hoteles de servicio limitado son aquellos en que solo satisfacen las necesidades básicas de los huéspedes, como: alojamiento, comida y buen servicio. A pesar de que el servicio es completo.

Contratos hoteleros. Este negocio se rige por medio de contratos hoteleros, con esto hace que se diferencie de los demás negocios a nivel nacional. Los diferentes tipos de contratos hoteleros son:

15



Manejo Operacional: La firma del hotel es dueña y maneja operativamente el hotel, así después, las utilidades serán completamente de ella.



Representación Comercial: El/los dueños del hotel le entregan a una firma la representación operacional del hotel con el objetivo de entregarlo a una firma que le entregue prestigio y experiencia al hotel.

1.5.1.8 Proyecto de inversión. Los

proyectos

pueden

ser

vistos

desde

puntos

de

vista

como

instalación o implantación del conjunto de bienes de producción Operación, los cuales se focalizan en la racionalización de los factores de producción. También se encuentran

los proyectos que tienen una combinación de los

anteriores. Además existe la categoría en la cual el proyecto se define según su actividad económica. Las categorías pueden ser la producción de bienes, infraestructura económica o social e incluso la prestación del servicio. Dentro de las fases del proyecto encontramos las acciones a realizar con el objetivo de que el proyecto lleve un buen curso. Estas fases son cinco: a.- Identificación y recopilación del problema o la oportunidad en este aspecto se realiza la acción de recopilar la información, identificar las restricciones existentes que limitan la solución, aprovechamiento de cada oportunidad, consolidación del sistema el cual es la representación del modelo que queremos llevar a cabo. b.- Búsqueda de alternativas que permiten obtener las soluciones a los presuntos problemas que se puedan generar al momento de seguir el aprovechamiento de la oportunidad. c.- Capacidad para evaluar las mejores alternativas de acuerdos a los criterios establecidos.

16

d.- Realización y fiscalización del avance sostenido de acuerdo a los sistemas establecidos con la finalidad de que la solución sea satisfactoria. e.- Evaluación ex-post, es un sistema de control que arroja como resultado si el proyecto funciono correctamente y según los sistemas establecidos. Las inversiones de un proyecto se clasifican según su objetivo a seguir: 

Inversiones de reemplazos



Inversiones de expansión



Inversiones de modernización



Inversiones estratégicas

Las inversiones de reemplazo son las que solo implican cambiar algo cuando ya estaba en marcha y que se detuvo, pero que no implica mejorar tecnológicamente, de capacidad, de factores económicos, de formas o de estrategias de operación. Las inversiones de expansión son las que están enfocadas en crecer su capacidad de producción, a generar un nuevo producto, a enfrentar un nuevo mercado, etc. Las inversiones de modernización buscan mejorar tecnológicamente, una mayor tasa de producción, una mejor calidad, a permitir el uso de una materia prima de menor costo o disminuir el consumo de energía. Las inversiones estratégicas son las que están enfocadas en dar fortaleza a la organización a largo plazo, como las destinadas a servir de base para la integración vertical u horizontal, las de investigación y desarrollo, las de desarrollo de personal o las de gestión tecnológica. Da lo mismo el objetivo que se tenga, ya que todas las inversiones presentan algunas características que son necesarias para tener en cuenta, esto es por las implicaciones que tienen para la evaluación de un proyecto. Algunas de sus características son las siguientes: 17

a. Se dan hacia futuro generalmente son a largo plazo y por lo tanto es necesario hacer varios análisis de comportamiento del ambiente comercial, técnico, económico, financiero y tecnológico en el que la entidad ejecutora de la inversión se desenvuelve, introduciendo el concepto de riesgo. b. Se dan en ambientes económicos que cambian de forma rápida y notable, ya que se deben tener en cuenta las variaciones de aspectos tales como la inflación, la devaluación, las leyes tributarias, las políticas arancelarias, la apertura económica, etc. c. Se plantean generalmente a largo plazo y sus efectos duran bastante y prácticamente son irreversibles.

1.5.1.9 Proyecto de Inversión Turística Las etapas de preparación y ejecución de un proyecto tienen que ver con los pasos que realizaremos para la realización de este, este punto consta de 7 áreas que comprenden el desarrollo hotelero. a. Idea inicial: momento crucial en el cual se plantea de forma superficial si se continúa o se suspende el procedimiento. Además se determina el nombre del proyecto y sus objetivos, la localización en el ámbito regional, etc. b. Estudio de pre factibilidad es un estudio detallado abarcando desde los puntos de referencia, cálculos exactos, información que nos entregue certeza de que el proyecto es factible. c. Estudio de factibilidad determina con exactitud la ubicación del proyecto, se realiza una idea más detallada del proyecto donde se incorporan los estudios de viabilidad del proyecto, se detalla la organización administrativa, ubicación, tamaño.

18

d. Búsqueda y definición del financiamiento es la determinación del sistema económico que financiara el proyecto, controlando mediante estudios detallados la viabilidad del proyecto, y por ende económicamente rentable. e. Evaluación del proyecto: proceso que tiene como finalidad definir mediante métodos efectivos, la factibilidad económica y financiera del proyecto. f. Ingeniería y construcción: periodo en el cual se hace la remodelación del edificio. g. Puesta en marcha y operación. El estudio de mercado para la justificación del proyecto. El mercado es el número del flujo de personas e instituciones las que ofrecen o demandan bienes o servicios y que cuyas acciones surgen de la formación de un precio, en un lugar y a un tiempo determinado. Los cinco agentes importantes que tienen influencias sobre las decisiones de mercado son: 

Proveedores.



Competidores.



Distribuidores.



Consumidores.



Mercado externo.

La posibilidad de realizar o no un proyecto, depende principalmente en el mercado consumidor, para saber quién adquiere el producto que genere la empresa, creada por el proyecto. Proceso de investigación de mercados. Para realizar una investigación de mercado se deben seguir algunos pasos para cumplir con los objetivos que se buscan. Primero se deben identificar y formular los problemas y las oportunidades con el fin de determinar cuál es la información que se necesita para saber cómo se puede obtener de manera eficiente y eficaz. 19

El objetivo de la investigación de mercados consiste en entregar información obtenida de diversas investigaciones profundas, sabiendo las diferentes fuentes, para la toma de decisiones. Luego se pasa a la creación del diseño de la investigación, el cual es un excelente plan para poder cumplir los objetivos de investigación de mercados; estructura o marco para resolver un problema específico. Esto se puede hacer por medio de dos estudios diferentes: estudios descriptivos o estudios causales. Después se pasa a la selección del método básico de investigación. Las que pueden ser: 

Investigación por encuesta: El entrevistador interacciona con el entrevistado para obtener gran cantidad de información, tales como: hechos, opiniones y actitudes.



Investigación por observación: Estudio descriptivo que vigila las acciones de los observados sin interactuar directamente con ellos.



Experimentos: El investigador modifica una o más variables para observar el efecto de esto en otras variantes.

La selección en el muestreo sigue en esta secuencia y puede ser probable o no probable. El primero es un subconjunto de una población que afirma un corte transversal representativo al ver a cada elemento de la población una posibilidad alta de ser seleccionado. El segundo se maneja por subconjuntos de una población en los cuales tiene menos posibilidades de lograr un corte transversal representativo. Se sigue a un análisis de las informaciones obtenidas, luego a la preparación y escritura del reporte y se finaliza con el seguimiento.

20

1.6 Metodología

OBJETIVOS Efectuar un estudio de

ACTIVIDADES 

Visitar la

mercado en la ciudad de

Municipalidad de

Valdivia con el objetivo

Valdivia.

de analizar el mercado



Visitar cámara de

turístico y comercial de

comercio de

dicha zona.

Valdivia 

HERRAMIENTAS 

Internet



Correo electrónico 

Word



Word

Comunicarse con los Hoteleros de Chile.

Investigar y comparar



Visitar Valdivia

las reales competencias del posible mercado,

para conocer todos los

buscando un ente que

competidores del

diferencie y potencie el

hotel.

futuro proyecto.







Base de datos Investigación de mercados

Encontrar un ente de venta único

Buscar el perfil del



cliente potencial.

Realizar



entrevistas y/o

Entrevistas personalizadas

encuestas para encontrar las características del cliente potencial. Definir el diseño a



Se investigara



Word Libros

ejecutar en las áreas de

todo lo referente



servicio, organización,

e importante con



Tesis Universidad

operación y control

respecto a la



Investigación de

respecto de los

operación general

mercados 21

requerimientos esenciales y

del hotel. 

Visitar la cámara

profesionales que el

de turismo de

mercado demanda para

Valdivia para

satisfacer a cabalidad

obtener toda la

las necesidades de nuestros clientes.

información pertinente y necesaria.

Emplear las diferentes



Reunirse con los



Correo

herramientas de difusión

directivos de

para la promoción

Hotel Boutique



Teléfono

nacional e internacional

Entre Bosques y



Spots

del hotel.

Rios para

Publicitarios

conocer las



Internet

distintas maneras



Radio



Televisión



Periódicos



Folletos



Prensa

de promoción en los demás hoteles. 

electrónico

Buscar asesorías con empresas publicitarias para lograr de la mejor manera las promociones del hotel.



Utilizar los diferentes medios de comunicación masiva para poder promocionar y dar 22

a conocer el Hotel. Analizar la factibilidad



Evaluación de los

económica del hotel

costos sacados

respecto a la inversión y futura ganancia, con el

de acuerdo a los estándares

fin de determinar si es

desarrollados por

rentable

el Hotel Boutique

económicamente en el

entre Bosques

plazo estipulado para



Pronosticar las

desarrollar dicho

ventas y los

mercado.

gastos de



Word



Calculadora



financiera Evaluación de proyectos



Decisiones de inversión



Excel



Calculadora



Contabilidad de

operación. 

costos

Calcular el tiempo del retorno de la inversión.



Calcular la rentabilidad del proyecto.

Elegir un lugar



Visitar los lugares



Internet

estratégico de la ciudad

disponibles de



Correo

y saber de qué manera será el hotel de acuerdo

Valdivia, en donde se vendan



electrónico Teléfono

a su infraestructura, ya

terrenos o se

sea comprando un

arrienden

terreno o arrendando

instalaciones

otra instalación.

disponibles.



Internet

Realizar enlaces



Visitar y

23

comerciales con otros

comunicarse con

hoteles, agencias y/o

agencias, hoteles

empresas, con el

y empresas que

objetivo de incrementar

quieran hacer

la afluencia de

enlaces

pasajeros.

comerciales con la empresa.



Correo electrónico



Teléfono

24

II.

ESTUDIO DE MERCADO

2.1 Objetivos de Mercado 2.1.1 La situación actual del mercado hotelero en Valdivia, específicamente en los hoteles boutique es que existen dos establecimientos que se denominan así. Pero que no cumplen con los requisitos para serlo. En cuanto al turismo en la Región de Los Ríos, representa un eje importante dentro del desarrollo económico local, donde se encuentra un territorio rico en bellezas naturales y ecosistemas, una identidad donde el paisaje ha moldeado la historia y las costumbres de su gente. La gran variedad y calidad de atractivos turísticos se expresa, particularmente, en su naturaleza asociada a lagos, ríos navegables, termas, selva valdiviana, fortificaciones históricas, arquitectura de casas tradicionales y rasgos identitarios como la cultura mapuche. Con una capacidad hotelera de 7.100 camas.

25

2.1.2 Luego de ver la siguiente tabla observaremos la demanda potencial de un hotel boutique en la ciudad, mostrándonos el comportamiento en números de las llegadas y pernoctaciones dentro de la región dividido en meses desde enero de 2012 a marzo de 2013 según su procedencia. PERIODO

Llegada (N° de personas)

Pernoctaciones (N° de noches)

Procedencia Total

Procedencia

Chilenos Extranjeros

Total

Chilenos

Extranjeros

Enero 2012 (P)

24.992

20.596

4.396

44.358

35.939

8.419

Febrero

32.554

28.860

3.694

57.892

51.173

6.719

Marzo

14.269

12.146

2.123

23.563

19.565

3.998

Abril

13.162

11.030

2.132

20.982

17.030

3.952

Mayo

10.836

9.671

1.165

16.729

14.724

2.005

Junio

9.138

8.515

623

14.977

13.682

1.295

Julio

11.148

10.018

1.130

19.447

17.237

2.210

Agosto

10.425

9.336

1.089

17.578

15.767

1.811

Septiembre

12.758

11.503

1.255

23.034

20.051

2.983

Octubre

14.044

12.439

1.605

25.694

21.867

3.827

Noviembre

17.798

15.443

2.355

32.799

26.876

5.923

Diciembre

12.160

10.450

1.710

21.256

17.393

3.863

Enero 2013 (P)

24.236

20.543

3.693

45.209

38.302

6.907

Febrero

33.111

29.285

3.826

62.403

55.183

7.220

Marzo

13.506

10.853

2.653

25.015

19.770

5.245

FUENTE: INE

Se puede rescatar que siempre se ha mantenido la superioridad de los visitantes nacionales, diciéndonos que nuestro principal foco deben ser estos. Al mismo tiempo se logra observar que muchos vienen solamente por el día por lo cual ellos podrían ser potenciales clientes. 2.1.3 Las Necesidades de los clientes potenciales y sus características El porcentaje de pernoctaciones según procedencia promedio en la región es un 87,7% de chilenos, con 46,7% provenientes de la región Metropolitana, le siguen quienes provienen de la región del Biobío representando el 11,8% y La Araucanía 26

con el 9,7%. En cuanto al alojamiento de extranjeros tenemos un 12,3% siendo casi su totalidad argentinos. Sus principales motivaciones de viaje son por vacaciones y visita a familiares.

Fuente: Turismo Receptivo, SERNATUR

Fuente INE (Composición etaria de los turistas que viajan por Chile)

Como antecedentes generales tenemos que los turistas que llegan a Los Ríos poseen una edad Promedio de 35 años. Siendo esto muy provechoso para nuestro proyecto ya que la mayoría de los huéspedes de hoteles boutique están dentro de este rango de edad. 27

Pernoctaciones según procedencia en la Region de Los Ríos

Nacionales Extranjeros

Fuente INE

2.1.4 Analizar la competencia directa e indirecta. -Competencia directa: El hotel Dreams Pedro de Valdivia pertenece a la cadena Nacional de casinos Dreams. Están enfocados a un público de casinos. Pero dentro de la ciudad de Valdivia también acogen a clientes que buscan calidad y un ambiente grato. Siendo este último uno de nuestros focos principales de clientes.

Hotel Dreams Pedro de Valdivia

-

Habitación Estándar King

$192.600

Standard Twin Room Junior Suite

$192.600 $231.300

Habitación Ejecutiva

$266.300

Competencia Indirecta

Hotel Boutique Casa Kolping, ubicado en pleno Barrio Histórico de la Calle General Lagos, brinda una estadía rodeada de naturaleza y cultura. Destaca por su arquitectura de casona alemana de mediado del siglo XX con 14 habitaciones 28

y 6 cabañas cómodamente distribuidas y equipadas junto a un servicio de restaurante. Cercano a importantes puntos de intereses turístico Hotel Boutique Casa Kolping Valdivia Superior

Estandar

Single

$ 35.000

$ 29.000

Doble

$ 38.000

$ 32.000

Triple

$ 42.000

$ 39.000

Matrimonial

$ 38.000

$ 32.000

Hotel boutique Casona Borde Río es una Casona patrimonial, ubicada en el casco histórico de la ciudad de Valdivia. Sus 8 Habitaciones y distendidos ambientes fueron cuidadosamente diseñados buscando el complemento perfecto entre lo antiguo y lo moderno. Hotel Borde Río Habitaciones Precio por Noche 1 Pasajero

$ 30.000

2 Pasajeros

$ 35.000

3 Pasajeros

$ 40.000

4 Pasajeros

$ 50.000

2.2 Planteamiento General del problema de mercado 2.2.1 Corresponde a

la caracterización del lugar escogido para el

establecimiento hotelero. Valdivia es una ciudad y comuna chilena, capital de la provincia homónima y de la Región de Los Ríos. La ciudad de Valdivia se encuentra en el hemisferio sur de América, a 841,24 km de Santiago, capital de Chile. Está emplazada en la confluencia de los ríos Calle-Calle, Valdivia - Cau-Cau y el río Cruces, y se encuentra a 15 km de la bahía de Corral. Limita al norte con Mariquina, al noreste con Máfil, al este con Los Lagos, al sureste con Paillaco, al sur con Corral y al 29

oeste con el océano Pacífico. Según el censo nacional, realizado en el año 2002 por el Instituto Nacional de Estadísticas de Chile, Valdivia es el decimoctavo núcleo urbano más poblado del país con 127.750 habitantes.

2.2.2 Atractivo económico de la ciudad de Valdivia Según el Estudio de Estadísticas de Alojamiento Turístico 2011, en Chile el turismo en cifras se vio reflejado de la siguiente manera: Consta de 100 Servicios de Alojamiento turísticos certificados, Aporte del turismo al PIB es un 3,23%, 135.436 Empleos directos y formales, con una ganancia de 2.039,8 Millones de divisas por turismo, con una cantidad de 2.771.053 de Turistas internacionales y un Flujo mayor a 6.500.799 de Turistas nacionales en temporada alta (15 Diciembre-15 Marzo). Además hubo un aumento de un 19,7% con respecto a las llegadas de pasajeros durante el año 2011, es decir, alrededor de 930.000 llegadas más que el año 2010,

en

donde

el

70,2%

eran

chilenos

y

el

29,8%

extranjeros.

Y con respecto a las pernoctaciones hubo un alza de un 16,9% durante el 2011, es decir, alrededor de 1.663 mil pernoctaciones más que el año anterior, en donde el 67,2% eran chilenos y el 32,8% extranjeros. Sin embargo la ciudad de Valdivia cuenta con 195 Establecimientos Hoteleros, 3.370 Habitaciones, 6.423 Camas y 222.486 Pernoctaciones.

30

Tabla ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN CHILE 2011.-

Establecimientos Habitaciones Camas Arica

Pernoctaciones

75

1.777

3.272

308.255

Iquique

115

2.649

5.554

569.419

Antofagasta

229

5.622

9.960

881.934

Copiapó La Serena

121 304

2.351 4.713

4.837 12.173

343.047 646.162

Valparaíso

599

10.307

22.252

1.075.045

Santiago

344

13.115

21.817

2.723.241

Rancagua

179

3.126

7.263

176.725

Talca

191

2.768

6.139

355.505

Concepción

286

4.587

10.401

817.247

Temuco

384

4.304

13.070

595.684

Valdivia

195

3.370

6.423

222.486

Pto. Montt

610

8.591

17.774

669.718

Coyhaique

252

1.720

4.010

65.983

Pta. Arenas

242

3.132

6.218

385.580

72.132 151.163

9.836.031

CHILE

4126

Con estos datos los resultados fueron que: 

Cada año aumentan los porcentajes de llegadas de pasajeros y de pernoctaciones en Chile.





Los turistas chilenos predominan más que los extranjeros. El negocio del turismo en general y del servicio hotelero, generan cada vez más ingresos al país.



Valdivia de acuerdo a Establecimientos, supera a las ciudades de: Arica, Iquique, Copiapó, Rancagua y Talca.



Valdivia de acuerdo a Habitaciones, supera a las ciudades de: Arica, Iquique, Copiapó, Rancagua, Talca, Coyhaique y Pta. Arenas.



Valdivia de acuerdo a Camas, supera a las ciudades de: Arica, Iquique, Copiapó, Talca, Coyhaique y Pta. Arenas. 31



Valdivia de acuerdo a Pernoctaciones, supera a las ciudades de: Rancagua y Coyhaique.





Valdivia supera en un 50% a la ciudad de Pta. Arenas. Valdivia supera en un 75% a las ciudades de: Arica, Iquique, Copiapó, Rancagua, Talca y Coyhaique.

2.3 Recopilación de datos 2.3.1 Metodología La recopilación de datos se realizó a través de la investigación por encuesta y estadísticas. Ésta se basa en que el entrevistador interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes. En este caso las encuestas fueron realizadas por la Municipalidad de Valdivia. A continuación se mostrará en cuando, en dónde y cómo se realizaron dichas encuestas:

CUESTIONARIOS APLICADOS

850

FECHA DE INICIO

22/12/2012

FECHA DE TÉRMINO

03/03/2013

LUGARES DE APLICACIÓN



Oficina

terminal

de

buses

Valdivia. 

Oficina SERNATUR.



Muelle Schuster.





Hotel Di Torlaschi. Hotel Melillanca.



Hotel Puertas del Sur.



Hotel Villa del Rio.



Hotel Carampangue.



Hostal Torreón.

32

Todo lo anterior permite ver el tamaño de nuestro posible mercado a través de la siguiente formula: Total de llegadas a la ciudad + Pax en tránsito que no se hospedaron

M=

Por resultado de estudio realizado 2.3.2Tabulación de Resultados.

La recopilación de datos fue hecha a través de encuesta. En este caso las encuestas fueron realizadas por la Municipalidad de Valdivia. A continuación mostramos los resultados de las encuestas:

¿Es la primera



SI = 53%



NO = 47%



Nacionales = 85%



Extranjeros= 15%

Sexo



FEMENINO = 53%



Masculinos= 47%

Rango de edad



Entre19 A 30 = 28%



< De 18 = 5%



Entre31 A 40 = 28%



Entre 51 A 60 = 12%



> De 61 = 7%



Negocios = 3%

vez que viaja a Valdivia? Lugar

de

residencia



Entre 41 A 50 = 20%

¿Cuál

es

el

motivo por el que visita la ciudad





Turismo = 73% Familiares o Amigos = 19%

de Valdivia? ¿Cuántos estima







días



3 Días= 18%



Actividades y/o Eventos = 3% Estudios = 1% Salud= 1% 7 Días= 16%

de

permanencia en la

cuidad

de

Valdivia?

33

¿Qué

tipo

de



estadía

utilizo



durante

su



pernoctación en la

ciudad

Cabaña=28% Hostal = 25%





Casa de familiares o amigos = 24%

de

Valdivia?

Hotel = 8% Residencial/Hospedaje/pensió n= 4%



Camping= 4%



Otro = 4%



Apart Hotel= 2%

Casa 

o

departamento

Arrendado = 1% 

Casa o departamento propio = 0%



Centro Vacacional = 0%

También constamos de datos que a continuación se entregan siendo el resultado de una encuesta aplicada durante el primer semestre del presente año, en la Oficina de Información turística del Terminal de Buses de la ciudad de Valdivia y la Oficina de Información turística de Sernatur. TURISTAS NACIONALES: Según el estudio, el perfil del turista nacional proviene generalmente de la zona central del país, motivado principalmente en busca de descanso y conocer los principales atractivos del Destino. A continuación se entregan más detalles:

34

TURISTAS EXTRANJEROS: Según el estudio, los turistas extranjeros provienen principalmente de países limítrofes siendo significativamente importante la llegada de turistas argentinos y brasileños y la presencia de turistas de larga distancia provenientes de España, Alemania y Estados Unidos. A continuación se detallan las principales características de estos:

35

2.3.2 Análisis de resultados En total se realizaron 850 encuestas en las ubicaciones mencionadas anteriormente. En donde se obtuvieron los siguientes resultados: •

¿Es la primera vez que viaja a Valdivia?

Respecto de los turistas que visitaron la ciudad de Valdivia durante la época estival del presente año, y frente a la pre gunta “¿Es la primera vez que visita Valdivia?”, un 53% afirmó que era la primera vez que visitaba la ciudad, y por

contraparte el 47% restante, indicó haberla visitado con anterioridad, y en la mayoría de las respuesta, en más de una ocasión. Con esta información se deduce, que durante el período estival 2013, hubo una importante cantidad de turistas nuevos que visitó la comuna, lo que demuestra que la ciudad es un destino que provoca y motiva siempre el desplazamiento de nuevos turistas, tanto nacionales como extranjeros, y no sólo de aquellos que ya la han visitado y disfrutado anteriormente, a pesar de que estos últimos, avalan el hecho de que sí existe un turista fiel hacia el destino Valdivia. 36

•

Lugar de residencia.

15% Nacionales Extranjeros

83%

El término de la temporada estival 2013, reveló que del total de turistas que visitaron Valdivia, el 85% de los turistas corresponden a turistas nacionales. Por otra parte las llegadas de turistas extranjeros a la ciudad durante los meses de diciembre, enero y febrero fue de un 15%, siendo principalmente de turistas de srcen Latinoamericano, donde resaltan en su mayoría los de nacionalidad argentina, española, brasileña, estadounidense y peruana, dentro de los primeros lugares.

37

•

Rango de Edad.

7%

5%

12% 28%

menos de 18 entre 19 a 30 entre 31 y 40

20%

entre 41 y 50 entre 51 y 60 28%

mas de 60

De acuerdo a los rangos de edad que surgieron como alternativas a elegir por parte de los turistas que visitaron Valdivia durante la temporada de verano 2013, la mayoría de las preferencias, con un total de 56%, agrupó a dos de estos rangos: “entre 19 a 30” y “entre 31 a 40”, con 28% ca da uno, lo que habla de un turista de perfil “adulto joven”, el que opta por Valdivia como destino para realizar y disfrutar

de sus vacaciones de verano. Luego con un 20% del total, continúan los turistas de “entre 41 y 50”, seguido de un 12% por los turistas de “entre 51 a 60”, un 7% lo de “más de 60” y finalmente con un 5% a los turistas ubicados en el rango de “menos de 18”.

38

•

¿Cuál es el motivo de la visita a Valdivia? 3%

1%

19%

Turismo Familia y amigos Negocios Estudio y salud 73%

El principal motivo de las visitas en la temporada estival estuvo fuertemente marcado por el turismo, representado con un 73% del total de las motivaciones. Un 19% visito la ciudad por motivos familiares o amigos, un 3% visito la ciudad por motivos de Negocios, Actividades y Eventos; el 1% restante por motivos de Estudios y Salud. Finalmente podemos asumir que el turismo será y seguirá siendo el principal motivo catalizador de las visitas en Valdivia en la temporada estival. 2.3.4 Conclusiones del Estudio. •

Los turistas chilenos predominan más que los extranjeros.

•

En promedio, los chilenos y extranjeros pernoctan entre 3 y 7 noches

aproximadamente. •

El turista que visita la Comuna de Valdivia corresponde principalmente al

visitante con residencia Nacional, procedente de la Región Metropolitana, de sexo masculino, con rangos de edad de 19 a 30 años y de 31 a 40 años. •

De acuerdo a la información que arroja la aplicación del cuestionario de

perfil del turista, en el ítem extranjero, esta permite inferir que es un turista principalmente de nacionalidad argentina y de sexo masculino.

39

2.4 Análisis Sectorial La ciudad de Valdivia se encuentra en el hemisferio sur de América, a 841,24 km de Santiago, capital de Chile. Está emplazada en la confluencia de los ríos CalleCalle, Valdivia - Cau-Cau y el río Cruces. Limita al norte con Mariquina, al noreste con Máfil, al este con Los Lagos, al sureste con Paillaco, al sur con Corral y al oeste con el océano Pacífico. 2.4.1 Análisis de la oferta Según la Política Regional de Turismo 2011-2014 el Destino Valdivia-Corral especialmente Valdivia, es considerado un Destino Líder, en la Región de los Ríos por su gran cantidad de servicios turísticos. Dentro de la estructura turística del Destino, el tema de alojamiento turístico, se podría decir es el que ha sido mayormente aprovechado, por los empresarios locales, pudiendo encontrar dentro del destino, empresas de todo tipo desde hoteles 5 estrellas ubicados en pleno centro de la ciudad hasta variados campings rurales cerca del mar. 2.4.2 Análisis de la demanda Los clientes de los hoteles boutique en Chile se caracterizan por tener un alto nivel socio-cultural, una edad promedio de 45 años y utilizan internet como principal fuente de información para planificar sus viajes. Éstos se caracterizan por ser clientes que valoran lo sofisticado y gustan de la atención personalizada, además de disfrutar de espacios privados e íntimos. Sin embargo, estos clientes se encuentran atomizados, una de las razones de esto es dada por la especificidad de sus gustos y su ubicación geográfica en distintos países del mundo. Y dado a la baja presencia de estos hoteles suelen optar por hotelería clásica como lo son hoteles 4 o 5 estrellas. Como claro ejemplo de esta situación dentro de la comuna de Valdivia solo encontramos dos Hoteles boutique; Hotel Boutique Casa Kolping y Borde Río. 40

2.4.3 Análisis del Precio de Venta Es necesario indicar que la tarifa es necesariamente función de los metros cuadrados de la habitación, de la ubicación del hotel, de los servicios otorgados, y de su calidad. Considerando los atributos y características de nuestro producto, la calidad de atención y servicio que se pretende brindar, el nivel de precios de la competencia directa, junto con el juicio entregado por expertos e igualmente las tendencias de sofisticación y elevado gasto en el turismo a nivel mundial. Junto a los precios de venta que se manejan dentro del mercado de hoteles y/o servicios hoteleros de variadas categorías, es necesario conocer los precios de algunos de estos

AMENAZA DE PRODUCTOS SUSTITUTOS El producto sustito por excelencia de un hotel boutique es el resto de los hospedajes tradicionales como hoteles de 3, 4 y 5 estrellas, bed & breakfast y hostales. Sin embargo, el nivel percibido entre hotelería boutique y una tradicional es altamente diferenciado, por lo que los pasajeros tienen costos por cambiar entre estos servicios. Estos productos sustitutos generalmente presentan precios menores que los Hotel Boutique, lo que presenta la posibilidad de cambiar por precio. Sin embargo, el pasajero valora más los atributos de un hotel boutique por sobre el valor de la habitación.

41

2.5 Determinación de la cuantía de la demanda potencial, real y el mercado objetivo 2.5.1 Corresponde a la demanda potencial Según nuestra investigación la cantidad de gente que viaja a Valdivia por la necesidad de alojamiento en hoteles es de un 20% buscando calidad y gratos ambientes, siendo en su mayoría personas entre 30 y 50 años. 2.5.2 Demanda real La demanda real es aquella que refleja la proporción de personas que viajan a Valdivia y se hospedan en hotel. La proporción que representa esta demanda es del 12%. 2.5.3 Mercado Objetivo y sus características El mercado objetivo que se ha determinado a partir de este estudio es del 7%. Es decir, las personas que viajan a Valdivia por disfrutar de lugares históricos e innovadores, se hospedan en un servicio hotelero en el cual el servicio sea de calidad.

42

2.6 Análisis de la competencia 2.6.2 Un Hotel que sea competencia Directa. El hotel Dreams Pedro de Valdivia pertenece a la cadena Nacional de casinos Dreams. Están enfocados a un público de casinos. Pero dentro de la ciudad de Valdivia también acogen a clientes que buscan calidad y un ambiente grato. Siendo este último uno de nuestros focos principales de clientes.

Hotel Dreams Pedro de Valdivia Habitación Estándar King

$192.600

Standard Twin Room

$192.600

Junior Suite

$231.300

Habitación Ejecutiva

$266.300

2.6.1.1 Probables competidores indirectos o nuevos posibles competidores. Hotel Boutique Casa Kolping, ubicado en pleno Barrio Histórico de la Calle General Lagos, brinda una estadía rodeada de naturaleza y cultura. Destaca por su arquitectura de casona alemana de mediado del siglo XX con 14 habitaciones y 6 cabañas cómodamente distribuidas y equipadas junto a un servicio de restaurante. Cercano a importantes puntos de intereses turístico Hotel Boutique Casa Kolping Valdivia Superior

Estandar

Single

$ 35.000

$ 29.000

Doble

$ 38.000

$ 32.000

Triple

$ 42.000

$ 39.000

Matrimonial

$ 38.000

$ 32.000

Hotel boutique Casona Borde Río es una Casona patrimonial, ubicada en el casco histórico de la ciudad de Valdivia. Sus 8 Habitaciones y distendidos ambientes

43

fueron cuidadosamente diseñados buscando el complemento perfecto entre lo antiguo y lo moderno. Hotel Borde Río Habitaciones Precio por Noche 1 Pasajero

$ 30.000

2 Pasajeros

$ 35.000

3 Pasajeros

$ 40.000

4 Pasajeros

$ 50.000

2.7 Diseño del producto según el resultado de estudio Se puede concluir que el hotel a construir en Valdivia debe tener unas características específicas. El hotel debe tener una buena localización, es decir, debe estar cerca de la zona en donde se encuentra el flujo de personas más alta. Los hoteles deben contar con una recepción, un restaurante y un pequeño parque de estacionamiento. Además es necesario que el hotel cuente con los siguientes servicios para que las necesidades de los clientes sean satisfechas. Estos servicios son: 







Acceso a WI-FI. Cafetería. Salón Multiuso. Sala de Televisión.



Acceso telefónico al resto del país y al exterior.



Servicio de transporte para llegar al hotel

44

2.8 Promoción Para promocionar nuestro Hotel nos hemos enfocado en la exclusividad, en experiencias agradables y de muy buena calidad para nuestro huésped. Un hotel con Historia, un restaurant innovador y un paisaje encantador son las cosas con las cuales harán que el huésped se sienta cómodo, tranquilo, como en casa pero sin olvidar la calidad y confort del servicio. Se busca conseguir información a través de conexiones con agencias de viaje, hoteles los que proporcionen información sobre los perfiles de los huéspedes y las expectativas que tienen respecto a su estadía en el hotel. Una de las cosas más importantes es la promoción del hotel nuestro punto se enfocara en el futuro cliente potencial el cual busca un lugar optimo y de calidad. Para ello debemos lograr que el cliente se fidelice así obtendremos que el prefiera nuestro hotel y lo difunda entre sus pares. Para obtener clientes fidelizados y que el Hotel se haga conocido se emplearan métodos de promoción tales como convenios con empresas para que estos premien estadías en el hotel, concursos los cuales tengan como premio cenas en el restaurant del hotel junto a visitas guiadas por las instalaciones; de esta manera lograremos que haya publicidad ocupando la estrategia de venta de marketing boca-oído la cual ejerce influencia en las personas al momento de decidir un hotel u otro. Para que todos conozcan el hotel, de igual manera se entregaran folletos con información a los clientes potenciales del país y anuncios en la web para los clientes extranjeros, previamente a

la inauguración, estos folletos deben ser

promocionados y enviados por los demás hoteles, agencias y/o empresas con los que se han hecho enlaces comerciales. Además, la difusión del hotel se debe realizar con descuentos y variadas opciones y/o forma de pago. También es posible realizar promociones conjuntas como por ejemplo, los paquetes de estadías. 45

Ahora bien, la inauguración se debe realizar justo en una fecha que sea importante para la ciudad. En este caso la inauguración seria en época de verano para así poder lograr una promoción de manera más amplia ya que la ciudad en esta fecha cuenta con un gran ingreso de turistas. Los gastos para la publicidad del hotel, se denominan Gastos por apoyo corporativo. El costo aproximado de la promoción y lanzamiento del hotel se sitúa en $3.000.000.- como inferencia esto retornara luego de un 1 año de la partida del Hotel. Nuestro objetivo es lograr resultados en mediano plazo y sacarle partido a todas las épocas del año, y se buscaran nuevas formas para hacer de este aumento de afluencia de pasajeros y de ventas. El logotipo que se utilizara será el siguiente:

46

III.-LOCALIZACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL HOTEL Ubicación del hotel Nuestro Hotel estará situado en la entrada norte de la ciudad de Valdivia en la avenida Pedro Aguirre Cerda N°2150, este terreno pertenece a la Universidad Austral de Chile el cual tiene en sus dependencias al CEFOR (Centro Experimental Forestal) con los cuales se conformara

una sociedad y así

podremos llevar a cabo el proyecto; ellos siendo accionistas de este proyecto poniendo a disposición el Terreno y nosotros la parte monetaria para así poder llevarlo a cabo. De esta Forma se obtendrá un Hotel Boutique que nos mostrara su historia atendido de manera personalizada en

conjunto con un restaurant que tendrá

vista al Rio este construido de vidrio para poder apreciar el entorno del lugar y tener una experiencia nueva lo que hará que la hora de comida sea un total momento

de

relajo,

tranquilidad,

llena

de

nuevas

sensaciones.

47

48

Gastronomía del Restaurante

Hotel Boutique Entre Bosque y Ríos contará con un Elegante restaurant con la más privilegiada vista al rio Calle- Calle, entregando calidad y confort en el servicio. Nuestra Propuesta está dirigida a los comensales que quieran disfrutar de la más variada gastronomía de la región destacando los pescados y mariscos; de esta manera también pudiendo disfrutar de la amplia gama de la comida internacional y la pastelería regional alemana los cuales nos han dejado de herencia en su colonización de la ciudad. De esta forma se quiere también resaltar la vegetación, el clima que rodea nuestro restaurant y Hotel la que hace de estos un lugar único y acogedor. Nuestro restaurant al ser de vidrio impulsa una propuesta nueva y única en la región ya que no hay nada que se le asemeje; También contamos con plus el cual será que nuestro invernadero que aprovisionara a la cocina con Hortalizas. Se busca dar comodidad, dar una experiencia única al comensal y mostrar el entorno que esta posee tanto como su vegetación como el clima que destacan a la ciudad de Valdivia.

49

3.1 Capacidad instalada hotelera La capacidad instalada hotelera es “el número de habitaciones que tiene el hotel y

los servicios que este puede ofrecer a sus huéspedes.” 3.1.1 Habitaciones: Hotel Boutique Entre Bosque y Ríos cuenta con 6 modernas habitaciones y todas aquellas con detalles pensados para la comodidad. Su personal está dedicado a la atención ofreciendo hospitalidad y eficiencia a cada uno de sus visitantes. El hotel cuenta de habitaciones con regularización estándar. Se entiende como habitación estándar a la que tiene una o dos camas King y un baño con todas las instalaciones necesarias exigidas por la norma. Solo1 habitación está habilitado y modificado para personas discapacitadas. Cada habitación cuenta con: Televisión Satelital 



Calefacción



Teléfono directo nacional e internacional



Caja de Seguridad



Mini bar



Aire acondicionado



Secador de Pelo

50

3.1.2 Servicios Estos son los siguientes servicios con los cuales cuenta nuestro Hotel para que los Huéspedes se puedan sentir de manera cómoda.

Servicio

Cantidad

Localización

Recepción

1

Primer piso

Restaurant

1

exterior

Servicio Habitación

24 Horas

Dentro del Hotel

Bar

1

Primer piso (Restaurant)

Lavandería

1

exterior

Terraza exterior

1

Primer Piso

Salón Múltiple

1

Primer Piso

Sala de TV

1

Segundo Piso

Servicio Medico

24 Horas

Externo

Estacionamiento

1

Exterior

Transporte

24 Horas

Externo

Internet Wi-Fi

24 Horas

Dentro del Hotel

3.2 Localización Los pro de nuestra ubicación son estar a las afueras de la ciudad de Valdivia a tan solo 15 minutos del centro, conectados directamente con la Avenida Pedro Aguirre Cerda, salida norte de Valdivia conectados a la carretera Panamericana 5 Sur. Futuramente conectado con el puente que une Las Animas con Collico.

51

3.2.1 Evaluación cualitativa

Hotel Boutique Casa Kolping

Hotel Boutique entre Bosques y Ríos

Casa de estilo Alemán

Casa Colonial Alemana del año 1900

Casa construida con materiales de Casa construida con madera nativa de concreto con algunas terminaciones en alerce, roble, raulí y mañío. madera. Ubicado a pocas cuadras del centro de Ubicado en las afueras de la ciudad de la ciudad

Valdivia, para mayor tranquilidad y fácil acceso vial.

A pocos pasos del Río.

Con agradable vista y acceso al río Calle-Calle

Cuenta con cafetería cuyo personal

Constamos con exclusivo restaurante

atiende todos los días desde las 10.00

de vidrio de gastronomía internacional y

hrs. de la mañana hasta las 02.00 hrs. de la madrugada.

regional y cafetería.

3.2.2 Evaluación Cualitativa El Hotel Boutique entre Bosques y Ríos, posee una construcción del año 1900 la cual en sus inicios fue una casa alemana hecha a base maderas nativas de alerce, roble, raulí y mañío de la región. Junto al hotel encontraremos un restaurante con un diseño innovador que busca conectar a los comensales con la naturaleza y en específico con la lluvia Valdiviana a través de su estructura de vidrio. Todo lo anterior se encuentra en tres hectáreas rodeadas de naturaleza destacando su tranquilidad, armonía y seguridad al ser un sector privado. Al mismo tiempo posee un acceso directo a la arteria principal de la entrada norte de la ciudad, dicho acceso esta recientemente remodelado.

52

3.2.3 Localización del terreno Ubicado en Pedro Aguirre Cerda #2150 en el sector de Las Animas, Valdivia. Los por cuales se optado por este terreno son: 

Fácil acceso vial



Casa colonial alemana Acceso y vista al rio Calle-Calle



Lugar tranquilo, armónico y seguro



Posee tres hectáreas con áreas verdes y jardines





Amplios estacionamientos

53

IV. INGENIERÍA DEL PROYECTO 4.1 Organización Se proyectara una empresa centralizada la cual tomara decisiones a nivel de directiva, estas serán comunicadas por el gerente y de esta manera será transmitida a los demás departamentos del hotel de esta forma se lograra una organización conjunta ya que estos saben la realidad de la empresa; se realizaran encuestas al personal a modo de feed back para conocer el ambiente laboral de la empresa y buscar modos de mejora. Al hacer un Hotel Boutique tan pequeño como el nuestro se hace más fácil poder conocer lo que piensan nuestros empleados, siempre buscando satisfacer las necesidades tanto de nuestros clientes como la de nuestro personal de esta manera habrá un ambiente laboral grato. 4.1.1 Tipo de Empresa que se Proyectara a Crear. Legalmente nuestro Hotel Boutique Entre Bosques y Ríos es una Sociedad Responsabilidad Limitada que se ubica en el rubro hotelero y turístico de Chile. Todo lo relacionado con la contratación de personal y proveedores se regirá a partir de la Junta directiva. Para tener una sociedad con bases firmes se debe tener en claro cuáles son los objetivos que busca la empresa, la misión que se seguirá y la visión que busca alcanzar para poder lograr que así la empresa tenga un fin común con una visión global de lo que esta requiere y de cómo se llevara a cabo su desempeño. La organización debe ser solida hay que tener en cuenta aspectos fundamentales de esta los cuales son los centros de servicio y los centros de producción.

54

Los centros de servicios son aquellos que conforman las actividades no productivas, las cuales se utilizan como soporte al control operacional de los centros de producción y que por lo general se consideran como staff e una organización hotelera. Los centros de producción son aquellos que forman el control de operaciones de un hotel los cuales se manejan o trabajan por medio de un conjunto de actividades productivas que generan la venta de productos terminados y servicios. Como empresa se busca tener un servicio de excelencia entonces para ello aspiramos a ser parte de The Leading Hotels of the World la cual consiste en otorgar un el sello de excelencia de servicio esta selecciona cuidadosamente los mejores hoteles, aquellos que por sus servicios, instalaciones y/o localización hacen la diferencia. The Leading Hotels of the World valora el servicio del hotel y la comodidad que ofrece a sus clientes, sin importar el tamaño del hotel. Por lo mismo se pretende ser parte de esta reconocida sociedad Hotelera.

55

4.1.2 Estructura Organizacional

Junta Directiva

Gerente General

Jefe de Recepción y Habitaciones

Recepcionistas

Jefe de Restaurante

Contador

Chef de cocina

Chef de Rang Maestros de cocina

Auditor Nocturno

Bartender

Mucamas

Garzones

Ayudantes de Cocina

Steward Botones

Como se puede observar en el organigrama solo se tiene los departamentos básicos de un hotel esto se debe a que nuestro Hotel Boutique es muy pequeño entonces de esta manera se busca simplificar la organización de este sin olvidar los estándares que este debe tener y por los cuales este se debe regir.

56

Recepción y Habitaciones: La recepción es la encargada de realizar las reservas de alojamiento de los huéspedes, mediante el control de ocupación utilizando algún tipo de sistema de información que integre. 

Perfil y registro del huésped.



Control de las reservas.



Teléfono.



Contabilidad de huéspedes y facturación.



Activación de servicios de las habitaciones.



Realización de check-in y check-out.



Contratación de servicios como taxi, tours, etc. Siempre y cuando no exista Conserjería.

La recepción siempre va a dar la bienvenida y una buena acogida al cliente, brindando información completa del hotel, y teniendo una administración de reclamos y de agradecimientos. Las habitaciones son encargadas de prestar el servicio de alojamiento a los huéspedes mediante el control de ocupación usando algún sistema de información que integre. 







Registro de huésped y control de ocupación Control de reservas Teléfono Contabilidad de huéspedes y facturación

Alimentos y bebidas: Este de departamento se encarga de coordinar, comprar, Producir y vender todo lo que dentro de un hotel pueda ser consumido por un cliente. Al igual que el departamento anterior, con su debido sistema de información, debe integrar las áreas de: 57



Compras de alimentos y bebidas



Recibo de alimentos y bebidas



Almacenamiento y despacho





Producción Venta y facturación

Producción de Materia Este departamento se encarga de producción, control y mantención de la fabricación de materia prima, es decir, cuidado de los productos perecibles para el consumo del hotel. 

Producción de alimentos.



Control de calidad. Almacenamiento y despacho.



Registro de gastos.



Lavandería Encargado del lavado de ropa de los huéspedes, al igual que el anterior, con su debido sistema de información, integra lo siguiente: 

Recibimiento y entrega de ropa.



Facturación o carga a la cuenta del cliente.





Secado y/o planchado. Compras de productos de lavado, como los detergentes, suavizantes de ropa y cloro para ropa blanca y color.

Departamentos Menores Es el departamento que tiene bajo su administración la cafetería. Con su debido sistema de información debe integrar las áreas de: 58



Ingresos por la Cafetería.



Contabilidad de insumos por mantenimiento.

Departamentos no operados: Como ya se ha mencionado anteriormente, este es el centro de servicio que sirve como apoyo a los centros de producción. Se necesita un sistema de información que integre los departamentos de: 

Recursos humanos



Departamento contable y administrativo.



Mantención (Esta área será contratada a una empresa externa para que de los servicios de mantenimiento).

El sistema de información de cada departamento se encuentra en la Norma Chilena Oficial para Hoteles (NCh2912).

4.1.3 Requerimientos del Personal Presentaremos el cuadro del personal que conforman los departamentos respectivos, con sus respectivos cargos y el número de empleados necesarios para un hotel de 6 habitaciones y con una capacidad hotelera máxima de 12 personas. Este Cuadro representa la cantidad de empleados que existen el Hotel.

DEPARTAMENTOS

CANT. CARGOS

Gerencia General

1

Gerente General

Habitaciones

1

Jefe de Recepción Y Habitaciones

Recepción

4

Mucamas

3

Recepcionista 59

1

Botones

Finanzas

1

Contador

Alimentos y Bebidas

1

Bartender

6

Garzones

1

Chef de Rang

2

Maestro de Cocina

1

Chef

2

Ayudantes de Cocina

3

Stewards

Departamentos Menores

1

Encargado de Cafetería

4.2 Procesos Generales

Como en toda empresa manufacturera, existen 51 procedimientos mínimos en la hotelería, denominados también casi estándares, con el objetivo de que el hotel funcione operacionalmente. Estos se dividen por departamento.

Recepción. •

•

•

•

Acogida del pasajero de manera amable y profesional. Realizar check-in Dar información referente al funcionamiento del hotel, como horarios de desayuno, Restaurant, hora de check out, cafetería, etc. Ingresar tarjeta de registro con todos los datos del pasajero para la base de datos.

•

•

Facturar Contratar servicios de taxis, tours, etc, para clientes que lo requieran, siempre y cuando el Hotel no cuente con conserjería.

•

Check out

60

Habitaciones. Registro de huéspedes y control de ocupación: 

Proceso de registro de huéspedes



Proceso de arreglo de habitaciones

Reservas: Proceso de control de reservas Contabilidad de huésped: 



Proceso de facturación caja de recepción



Proceso de movimiento diario-cuenta huésped

Lavandería. 

Relacionado con la ropa de servicio, lencería (blancos) y uniforme del personal.



Manejo de inventarios generales de toda la ropa existente en el hotel: blancos, toallas, cortinaje, colchas, mantas, manteles, etc.



Revisiones y ordenamiento de las reparaciones necesarias.

Alimentos y Bebidas. Producción de alimentos y bebidas 



Proceso de producción de alimentos y bebidas en restaurantes Proceso de room service

Venta-facturación: 





Proceso de facturación alimentos y bebidas Proceso de venta y producción de banquetes Proceso de control de mini bar

Departamentos Menores. 

Proceso de número de ventas de la cafetería



Supervisión de suministros de la Cafetería.

Departamentos no operados. Revisión y registro de ingresos: 61



Proceso de auditoría de ingresos



Proceso de auditoría de egresos

4.2.1 Proceso de operación. El siguiente es un cuadro que recoge todos los procesos nombrados en el capítulo anterior y una breve descripción.

Departamentos

Descripción

Habitaciones Proceso de registro de Huéspedes

Manejo de Recepción y registro de los pasajeros que llegan al hotel.

Proceso de arreglo de Habitaciones

Se establecen los estándares básicos para el arreglo de las habitaciones.

Proceso de control de Reservas

Control

de

reservas

hechas

por

recepción. Proceso

de

facturación

recepción

caja

de Verificación de ingresos y egresos del Hotel.

Proceso de movimiento diario-cuenta Manejo de la facturación diaria de cada Huésped

cliente y el ingreso de estos.

Recepción Acogida

del

pasajero

de

manera Recibir y dar la bienvenida de buena

amable y profesional

manera al huésped.

Realizar Check-In

Procedimiento para llevar a cabo la entrada del huésped al hotel.

Facturar

Ingresos

Check-Out

Procedimiento para llevar a cabo la salida del huésped del hotel.

Lavandería Manejo de inventarios generales de Manejo y control sobre la ropa del toda la ropa existente en el hotel: huésped y del hotel.

62

Blanca,

toallas,

cortinaje,

colchas,

mantas, manteles, etc…

Revisiones y ordenamiento de las Si hay fallas, avisar a mantención. reparaciones necesarias.

Producción de Materia Proceso de producción de materia Producción de materias primas para prima luego realizar el despacho a Alimentos y Bebidas Proceso de despacho al departamento Despacho de materias para luego de Alimentos y Bebidas

realizar los productos para la venta.

Alimentos Y Bebidas Proceso de Producción de alimentos y Transformación de materia prima en bebidas en restaurantes y cafetería.

productos vendibles.

Proceso de room-service.

Servicio a la Habitación 24 Horas.

Proceso de facturación Alimentos y Ingresos por las ventas de alimentos bebidas.

y/o bebidas

Proceso de venta y Producción de Manejo y control de los servicios de banquetes.

banquetes dentro del Restaurant.

Proceso de Control de mini bar

Manejo y control del mini bar.

Departamento Menor Proceso de Supervisión de Cafetería.

Se observa y se hace un control de todo lo que sale desde Cafetería.

Proceso de Facturación de Cafetería.

Se hace un cargo a la cuenta del cliente por lo consumido en Cafetería.

Departamentos No Operados Proceso de compra y recepción de Manejo de las compras de todos los Suministros.

elementos utilizados dentro del Hotel.

Proceso de Mantenimiento de las Áreas Proceso que delimitan las funciones de Publicas

limpieza y aseo delas áreas públicas.

Proceso de Auditoria de Ingresos

Controles diarios que se deben hacer

63

para el manejo de la caja del Hotel. Proceso de Auditoria de Egresos.

Controles de Egresos y pagos a Proveedores del hotel.

4.3 ÍNDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS. Los siguientes son 4 índices de gestión propuestos para el buen funcionamiento operativo del hotel, los cuales son desconocidos para el Hotel Boutique Entre Bosques Y Ríos. 

Indicador de ingresos por huésped por habitación.

Objetivo del Indicador Determinar los ingresos por venta en Habitaciones por Huésped Responsable de los resultados del indicador

Gerencia de Habitaciones Frecuencia de Reporte

Mensual

Responsable del calculo

Gerente de Habitaciones Frecuencia de revisión del indicador

Mensual

Promedio de Calculo Ingresos por Huésped en Habitaciones =Total de ingresos mensuales por habitaciones # de Huéspedes Mensuales

Requerimientos Mínimos del Indicador El Indicador debe mostrar un mínimo el valor de la habitación en el periodo en que se esté Evaluando.

64

•

Indicador de ingresos por huésped por alimentos y bebidas.

Objetivo del Indicador Determinar los ingresos por venta en alimentos y bebidas por huésped Responsable de los resultados del indicador

Gerencia de Alimentos y Bebidas Frecuencia de Reporte

Mensual

Responsable del calculo

Jefe de Alimentos y Bebidas Frecuencia de revisión del indicador

Mensual

Promedio de Calculo Ingresos por huésped en A & B = Total de ingresos mensuales por Alimento y Bebida # de Huéspedes Mensuales

Requerimientos Mínimos del Indicador El Indicador debe mostrar un mínimo de valor de dos veces promedio del cubierto en el periodo en que se este evaluando.

65



Indicador de proyectos.

Objetivo del Indicador Determinar la proporción de proyectos aprobados con respecto a los proyectos presentados por un área de la compañía con el fin de medir la seriedad de los proyectos del área. Responsable de los resultados del indicador

Responsable del calculo

Áreas de un Hotel

Áreas de un Hotel

Frecuencia de Reporte

Frecuencia de revisión del indicador

Anual

Anual

Promedio de Calculo Porcentaje de solicitudes de proyectos=

Proyectos Proyectos Aprobados presentados por el área

Requerimientos Mínimos del Indicador El Indicador debe mostrar un mínimo de 25% por área esto representa mínimo la presentación de cuatro proyectos nuevos, y la aprobación de una.



Indicador de Utilidad neta por capacidad instalada.

Objetivo del Indicador Determinar la correlación entre los resultados del hotel y su capacidad instalada. Responsable de los resultados del indicador

Responsable del calculo

Áreas de un Hotel

Áreas de un Hotel

Frecuencia de Reporte

Frecuencia de revisión del indicador

Anual

Anual 66

Promedio de Calculo Utilidad neta por capacidad instalada = Utilidad neta del ejercicio # de Habitaciones

Requerimientos Mínimos del Indicador El Indicador debe mostrar un monto mínimo establecido por la gerencia del hotel, o por los niveles estratégicos de la cadena

4.4 Nuevas Técnicas de Operación Como empresa hemos querido potenciar a nuestro Hotel con una propuesta Única de venta la cual es nuestro restaurant de Vidrio el cual hará que el cliente se sienta a gusto al poder disfrutar de una exquisita comida y observar el medio Ambiente que lo rodea siendo así una propuesta única en la Región de los Ríos. Es por lo mismo que como empresa hemos decido cual será nuestra Visión y Nuestra Misión en el Hotel. 

La Visión del Hotel Boutique Entre Bosques y Ríos es hacer sentir al cliente en armonía y paz buscando que este se sienta como en su casa, sin olvidar la calidad y confort.



La Misión del Hotel Boutique Entre Bosques y Ríos es Brindar Hospitalidad, Calidad, las cuales son las cosas que destacaran a nuestro Hotel haciendo que el Cliente nos prefiera siempre por tener un muy buen nivel de servicio.

67

V.

ASPECTOS ECONÓMICOS Y FINANCIEROS

5.1 Composición y cuantía de las inversiones en capital fijo 5.1.1 Determinación de la Inversión En la determinación de las inversiones en edificios y equipos, muebles y enseres, las inversiones en activos fijos son aquellos que se realizan en bienes tangibles que son necesarios para adelantar la prestación de algunos servicios. Las inversiones que se planean hacer para la remodelación del Hotel y construcción del Restaurant, se observaran en el siguiente cuadro:

5.1.2 Activos nominales. Estos son las inversiones constituidas por los servicios o derechos adquiridos necesarios para el buen funcionamiento y planteamiento del proyecto. Son activos susceptibles a amortizar.

68

5.2 ESTIMACIÓN DEL CAPITAL DE TRABAJO. Las inversiones en capital de trabajo son el conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes, para comenzar la operación normal del proyecto, durante un ciclo productivo, para una capacidad y un tamaño determinado. Es necesario, ya que se tiene que cubrir la compra de un inventario inicial, incluyendo un porcentaje en efectivo para cubrir cualquier necesidad que se presente. Como un ciclo productivo, se entiende comprendido entre el primer desembolso para la compra de materias primas y el ingreso por la venta del producto realizado para cancelar los futuros insumos. La inversión se constituye a largo plazo, porque forma parte de los activos corrientes para asegurar la operación del proyecto. El capital de trabajo está compuesto por los siguientes factores: inventarios y disponibilidad de efectivo. Para calcular el capital de trabajo del proyecto se utilizó el método del ciclo productivo que consiste en determinar la cuantía de los costos de operación, según el rubro que se esté calculando, que se deben financiar durante el ciclo productivo. Se determina multiplicando el costo de operación del período por el número de días del ciclo productivo. Los inventarios manejan una rotación de 15 días y el costo que se utilizó para determinar el capital de trabajo por este concepto fue el costo por alimentos y bebidas ya que es el único inventario variable que se maneja dentro del hotel. El efectivo disponible fue determinado por el grupo de evaluación de proyectos del Hotel. Todos los cálculos fueron hechos tomando un año como de 360 días hábiles.A continuación se muestra un cuadro donde se detallan cada uno de los conceptos por capital de trabajo.

Descripción

Monto

Efectivo disponible.

$7.389.343.-

Rotación de Inventarios.

15 días

CAPITAL DE TRABAJO

$2.000.000.69

5.3 Los gastos de mantenimiento son aquellos que surgen del aseguramiento de la conservación. Durante el primer año se realizara un mantenimiento semestral de todas las instalaciones para lo cual se tiene un presupuesto de $500.000.5.4 Cronograma de Inversión

5.5 Presupuesto de ingresos y gastos. A continuación se muestran dos tablas que muestran los gastos necesarios para el funcionamiento de un mes del hotel más sus ingresos durante el mismo periodo de tiempo.

70

Se puede rescatar que existe una diferencia de $ 22.219.118.- a favor de los ingresos. 5.5.1 Depreciaciones y Amortizaciones La amortización de los activos (corresponde a la pérdida de valor por uso y edad de un producto) se hará por 5 años las instalaciones y maquinarias hasta en 10 años. La estructura del hotel se amortizará en un mínimo de 20 años. 5.5.2 Evaluación Financiera. La Universidad Austral de Chile pone una inversión de $250.000.000.- que incluyen los costos del terreno y hotel. Y la contraparte de inversionistas pidió un crédito de $187.000.000.- que incluirá lo siguiente:

Con un total de inversión de ambas partes de $ 437.000.000.-

71

VI.

FINANCIAMIENTO.

6.1.1 Fuentes de financiamiento El proyecto estará financiado por un aporte de los inversionistas de la Universidad Austral de Chile de $250.000.000.- y por un crédito hipotecario al cual ha optado la otra parte de inversionistas. Este crédito financia los siguientes puntos: Crédito Hipotecario Banco BCI

Pl az o d el Cr é d it o :

5 Añ os

Mo n to d el Cr é d it o :

UF 8.046,00 ($187.000 .000.-)

Tas a de Int er é s A n u al:

11,4600%

Cae

12,34%

Tipo de Tasa:

Fija

Mon to cuo ta Mensu al

$ 3.508. 216, 7

Numero de cuotas

60 cuo tas

Co st o to tal del cr é di to

$ 210.493.000.-

Tip o d e Cr é d it o :

Cr é d it o Hip o tec ar io

Seguros

Seguro de desgravamen, Incendio s, Sismos.

72

VII. EVALUACIÓN FINANCIERA DEL PROYECTO 7.1 ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD . Nuestro análisis de factibilidad está basado en las estadísticas que están identificadas

en los capítulos anteriores, que nos entregan la información

necesaria para determinar que la nuestro hotel es factible. 7.1.1 Valor Presente Neto: Es una técnica de evaluación que consiste en traer a valor monetario todos los ingresos del proyecto, utilizando la misma tasa de interés y comparar esta equivalencia con el valor presente de los egresos, incluyendo el desembolso Inicial En cuanto a la factibilidad económica tenemos lo siguiente: Un ingreso por ventas con el descuento de los gastos de $ 22.219.118.mensuales promedio. Con lo cual se deberán pagar la cuota mensual del crédito que es de un monto de $ 3.508.216,7 por cinco años. Quedando una diferencia de $ 18.710.901.-

73

CONCLUSIONES

Valdivia es una ciudad con muchos factores que la hacen atractiva para los negocios. Por esto según estudio realizado de mercados, esta tiene una demanda de hospedaje significativa, sin embargo no cuenta con una oferta que cumpla con las condiciones que requieren los clientes de los hoteles boutique para sus viajes de vacaciones. Es por esto que se busca satisfacer la necesidad y enfocarse a un tipo de público que debe optar a un hotel de casino u hoteles de menor calidad que posean alguna de las características que identifica a los boutique. Al mismo tiempo se ofrece una propuesta que en temporadas de baja demanda de visitantes en la zona se apostara por la comunidad aledaña que desee pasar gratos momentos en el restaurante.

74

ANEXOS Los anexos se encuentran divididos según los puntos del proyecto. I.

Estudio de mercado

II.

Localización y descripción del hotel

III.

Ingeniería del proyecto

IV.

Aspectos económicos y financieros

V.

Financiamiento

VI.

Evaluación financiera del proyecto

VII.

Otros

75