Proyecto Asilo Ancianos

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I. ÍNDICE TEMA PÁGINA ÍNDICE…………………………………………………………………………… 2 INTRODUCCIÓN………………………………………………………………..

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FASE IDEA……………………………………………………………………....

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FASE PERFIL…………………………………………………………………...

12

FASE PREFACTIBILIDAD……………………………………………………..

18

ANEXO Nº1……………………………………………………………………...

69

ANEXO Nº2……………………………………………………………………... ANEXO Nº3……………………………………………………………………... ANEXO Nº4……………………………………………………………………… ANEXO Nº5……………………………………………………………………… ANEXO Nº6……………………………………………………………………… ANEXO Nº7……………………………………………………………………… ANEXO Nº8………………………………………………………………………

73 78 80 81 82 83 86

ANEXO Nº9…..………………………………………………………………….

88

ANEXO Nº10…………………………………………………………………….

122

BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………….

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II. INTRODUCCIÓN 1. Quién es un Adulto Mayor: Para determinar quiénes entran en la clasificación de adulto mayor o tercera edad, los médicos utilizan una definición estadística: en los países en vías de desarrollo debido a la menor esperanza de vida, son aquellos mayores de 60 años, y en los países desarrollados se refiere a los mayores de 65. Sin embargo, la visión moderna considera como adultos mayores a quienes sobrepasan los 50 años. Debido a que este proyecto inicialmente se enmarca dentro de Chile (país en vías de desarrollo), y que además así lo establece el “Reglamento de Establecimientos de Larga Estadía para Adultos Mayores” del Ministerio de Salud, se considerará adulto mayor a toda persona que supere los 60 años. 2. Categorías de Adultos Mayores: La población adulta mayor se puede agrupar en tres categorías: los autovalentes o independientes, que desarrollan su vida normalmente sin ayuda; los semi-independientes, que requieren ayuda para determinadas actividades, y los dependientes o no valentes, que están impedidos de atender a su cuidado sin asistencia. Esta clasificación permite identificar los servicios de apoyo necesarios para conservar la autonomía o atenuar la dependencia según sea el caso. Actualmente en Chile; de acuerdo a estudios del Ministerio de Salud, un 33% de las personas mayores de 60 años requiere algún tipo de asistencia y el 66.7% de la población mayor chilena restante, puede definirse como funcionalmente sana y capaz de llevar una vida independiente. Para este proyecto se considerará solamente la población adulta mayor autovalente o independiente, debido a que éstos componen la mayor proporción de adultos mayores en Chile. 3. La población de la tercera edad en Chile: El aumento de la esperanza de vida, debido al desarrollo de nuevas tecnologías para combatir enfermedades, los cambios de mentalidad en la sociedad, como el

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aumento en el deseo de las mujeres de desarrollarse profesionalmente, ha llevado que las parejas hoy en día opten por la paternidad a una edad mucho más tardía; han llevado a un sostenido aumento en la población de la tercera edad en Chile. En Chile, a comienzos del siglo XX los adultos mayores eran algo más de 200 mil personas, en 1950 eran 417 mil, en el 2000 un millón 550 mil y el 2021 serán aproximadamente tres millones cien mil. Según el Censo de 1982, las personas de 60 años y más, aportaban un 8,4%, en tanto que en 1992 representaron un 9,8%, hoy los Adultos Mayores en Chile corresponden a un 11,36% de la población y se proyecta para el año 2020 que este segmento representará el 16% de la población. En la actualidad, la Región Metropolitana tiene alrededor de 666.890 adultos mayores, concentrando aproximadamente el 43% de la población adulta mayor chilena.

Para

el

término

de

este

decenio

se

espera

que

éstos

sean

aproximadamente a unos 900.000 adultos mayores. 4. Fundamentos del tema: Actualmente las distintas generaciones de la familia tienen y quieren vivir separadas. Para un adulto mayor, vivir solo(a), significa una forma de mantener su auto-estima, en el sentido de que les otorga confianza respecto a su capacidad para cuidar de sí mismos, y representa un paso importante en términos de reafirmar su independencia económica, lo cual constituye la preocupación más frecuente; "no convertirse en carga para los suyos". En este contexto, una buena alternativa la constituyen los condominios o villas, en que los adultos mayores arriendan sus propios departamentos o casas, pero a la vez cuentan con una serie de beneficios como asistencia médica permanente, servicios de seguridad y talleres con actividades en que participan todos los residentes. Es decir, allí los adultos mayores mantienen su autonomía pero también comparten con otros de su misma edad e intereses. En Chile, y particularmente en la Región Metropolitana, las residencias para adultos mayores independientes escasean. Si bien, con el tiempo este tipo de establecimientos ha ido desarrollándose para recibir con una mejor y mayor

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capacidad (tanto de personal como de infraestructura y servicios) al adulto mayor, todavía el concepto de este servicio no ha cambiado en la mente de las personas. En efecto, quizás por el estigma que siempre ha perseguido a estas instituciones como "lugares de abandono para ancianos", lo que hace muy difícil tomar la decisión de elegir esta opción. Para que esto cambie, la sociedad chilena debe orientarse hacia el cambio de imagen tanto frente al proceso de envejecimiento como a la vejez, en el sentido de revalorizarla positivamente. De no ser así, el envejecimiento activo no podrá realizarse sin este progreso previo. Se pretende crear un proyecto distinto orientado al estrato social ABC1, que implique ver al adulto mayor de manera diferente a la que se ha hecho hasta hoy. Esto conllevará al desarrollo de un proyecto dirigido a adultos mayores que no necesitan un cuidado personal, pero que eligen no vivir solos en su propio hogar; desligándose de las tareas que implican preocuparse por la mantención de un hogar y así poder disfrutar más el día a día, permitiéndoles obtener una mejor "calidad de vida". Esto se pretende lograr a través del desarrollo de un complejo integral (residencial y recreacional), de habitaciones en suite con un servicio hotelero de excelencia.

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III. FASE IDEA 1. Identificar el problema a solucionar o la necesidad a satisfacer. Para identificar el problema a solucionar se utilizó la metodología que muestra el manual “Metodología General de Identificación, Preparación y Evaluación de Proyectos de Inversión Pública”, de la CEPAL. Esta metodología se centra en la identificación del problema a abordar; sus causas y efectos; y el ordenamiento lógico de estos puntos. Mediante este modelo se define, en primer lugar el problema central, a continuación se elabora el árbol de efectos y luego el árbol de causas. Finalmente se grafica el árbol del problema (integración entre árbol de causas y efectos).

FASE IDEA: ÁRBOL DEL PROBLEMA Aumento de mortalidad evitable

Aumento de depresión en la tercera edad

Aumento de estado de gravedad de enfermedades Falta de tratamiento adecuado a la enfermedad

Aumento de posibles agresiones por parte de terceros

Aislamiento social generacional

Insatisfacción personal del adulto mayor

Falta de espacio físico apropiado para adulto mayor

Gasto excesivo para familia del adulto mayor

Fácil blanco de delincuentes

Escasez de residencias para adultos mayores con una buena calidad de vida Cantidad de Adultos Mayores que desean vivir en estas residencias

Enfermedad y /o discapacidad

Soledad (viudez)

Aumento de la población de la Tercera Edad

Seguridad

Opción de vida

Incomodidad para la familia (económico o de convivencia) Aumento de esperanza de vida

Aumento de la población en general

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Por lo tanto se llegó a la conclusión que el problema central a definir es la “escasez de residencias con una buena calidad de vida para adultos mayores”, se definieron las causas y efectos, para luego buscar las mejores alternativas de solución al problema. 2. Plantear las metas a alcanzar, en relación a la solución del problema o en atención a la necesidad (deficiencia). En relación a los adultos mayores se establecieron las siguientes metas: •

Establecer un servicio que sea capaz de satisfacer las necesidades de atención medica de los ancianos, la cual varía de pequeñas atenciones a un cuidado extensivo de su salud.

•

Satisfacer la necesidad de relacionarse con otras personas socialmente de la misma edad, con el fin de evitar posibles bajas de autoestima personal.

•

Proveer de un lugar físico, en el cual se puedan desarrollar en forma libre sin ser molestia para otra persona.

•

Eliminar de su diario vivir la carga de mantener una vivienda por si solos, la cuál puede generar un gasto excesivo para el adulto mayor y además dejar de ser un fácil blanco para delincuentes.

•

Evitar ser una molestia, tanto económica como de convivencia, al grupo familiar al que pertenece, que ya tienen otros intereses, con lo cual se pueda alcanzar un nivel óptimo en la autoestima del anciano.

3. Identificar de manera preliminar las alternativas básicas de solución o de atención, en función de las metas. Luego de la lluvia de ideas realizada por el grupo de trabajo, se logró diagramar las ideas seleccionadas, se definieron un total de 27 alternativas que se calculan a partir de tres criterios, los cuales son el medio de obtención de la propiedad, el tipo de infraestructura y el paquete de servicios que ofrecerá la empresa. El cuadro que se muestra a continuación detalla los criterios y el modo que se forman las 27 alternativas:

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MEDIO OBTENCIÓN PROPIEDAD

INFRAESTRUCTURA

SERVICIOS

COMPRAR PROPIEDAD

CASONA

ALTERNATIVA 1

ARRENDAR PROPIEDAD

CABAÑAS

ALTERNATIVA 2

LEASING PROPIEDAD

EDIFICIO

ALTERNATIVA 3

OPORTUNIDAD

ALTERNATIVA Nº1 1) Servicios higiénicos compartidos.

8) Calefacción con termostato individual. 9) Podología.

2) Casino compartido.

10)Nutricionista.

3) Servicio de mucama.

11)Peluquería.

4) Lavandería.

12)Auxiliar de enfermería.

5) Auxiliar de enfermería.

13)Salón de eventos. ALTERNATIVA Nº3

ALTERNATIVA Nº2 1) Baño en suite. 2) Gastronomía nacional e internacional.

1) Baño en suite. 2) Gastronomía nacional e internacional. 3) Sala de cine y talleres.

3) Sala de cine y talleres.

4) Gimnasio.

4) Gimnasio.

5) Servicio de mucama.

5) Servicio de mucama.

6) Lavandería.

6) Lavandería.

7) Seguridad interior

7) Seguridad (empresa externa).

8) Calefacción con termostato individual.

8

9) Podología.

16)Masajista.

10)Nutricionista.

17)Servicio de transporte.

11)Peluquería.

18)Teléfono individual, citófono.

12)Auxiliar de enfermería.

19)Estacionamiento privado y

13)Salón de eventos. 14)

terraza.

SPA (sauna y jacuzzi).

15)Biblioteca. 4. Plantear las mejores alternativas a estudiar más profundamente. Analizando las 27 propuestas que se proponen para solucionar la carencia de hogares de larga estadía se descartaron las siguientes: •

Todas las alternativas que están relacionadas con la compra de un local (ya sea casona, departamento o cabaña), debido al alto costo que implicaría esa adquisición, el cual evaluado preliminarmente demostró que ese gasto comprometería las utilidades en los próximos 10 años, debido al alto costo que tienen las propiedades en la comuna de Las Condes que pudieran satisfacer las necesidades impuestas por este proyecto, con lo cual no se cumpliría con el objetivo del proyecto. •

La alternativa de equipar un conjunto de cabañas que conformen un

pequeño condominio o comunidad, por medio de arriendo o leasing de estas, quedó descartado debido al alto costo y a la dificultad para brindarles seguridad y efectuar un control adecuado de los ancianos. •

La alternativa de utilizar un edificio en donde funcione el proyecto,

debido al alto costo de obtención de este tipo de inmueble, además de sus costos para adaptar la construcción para la vida de ancianos, (ascensor, pasillos anchos, calefacción, etc.). La otra dificultad que presenta este tipo de construcción es su escasez para este tipo de proyecto en la comuna de Las Condes.

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•

La alternativa 1 es descartada porque no cumple con las expectativas

del segmento ABC1, debido a la carencia de servicios que son considerados básicos para esta población, para el cuál estamos realizando el proyecto. Nuestro diagrama de alternativas de solución, luego de quitarle las alternativas descartadas queda de la siguiente manera:

MEDIO OBTENCIÓN PROPIEDAD

INFRAESTRUCTURA

SERVICIOS

COMPRAR PROPIEDAD

CASONA

ALTERNATIVA 1

ARRENDAR PROPIEDAD

CABAÑAS

ALTERNATIVA 2

LEASING PROPIEDAD

EDIFICIO

ALTERNATIVA 3

Por lo tanto las alternativas que van quedando son las siguientes: 1. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2. 2. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3. 3. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de servicios de la alternativa 2. 4. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de servicios de la alternativa 3.

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Siendo estas cuatro alternativas las mejores para estudiarlas más profundamente en la fase perfil. 5. Justificar la necesidad de dar solución al problema. Analizando profundamente las causas y efectos del problema, en el árbol del problema, nos podemos dar cuenta que éste apunta a un deterioro físico y mental del adulto mayor, ya sea en el aumento del estado de gravedad de enfermedades, aumento de posibles agresiones o aumento de cuadros depresivos. Este deterioro llevará de una u otra forma a un aumento de la mortalidad, que es perfectamente evitable con las alternativas expuestas anteriormente.

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IV. FASE PERFIL Es elaborado a partir de la información existente, del juicio común y de la opinión que da la experiencia. En términos monetarios, sólo presenta estimaciones muy globales de las inversiones, costos o ingresos, sin entrar en investigaciones de terreno. En el estudio de perfil, más que calcular la rentabilidad del proyecto, se busca determinar si existe alguna razón que justifique el abandono de una idea antes que se destinen recursos. En este nivel frecuentemente se seleccionan, por otra parte, aquellas opciones de proyectos que se muestran más atractivas para la solución de un problema o el aprovechamiento de una oportunidad. Por lo tanto, este es el estudio de viabilidad de carácter más preliminar en el análisis de la rentabilidad y de la realización de un proyecto cualquiera. Los aspectos legales más importantes a considerar son: la viabilidad legal, aspecto legal en el aspecto de creación de sociedades , inicio de actividades. Además se consideran las exigencias del Ministerio de Salud que son rigurosas para autorizar el funcionamiento del local. La dirección técnica y personal es un aspecto fundamental a considerar, ya que es la imagen pública del producto ante la comunidad. La Organización propuesta para nuestro establecimiento estará basada en tres grandes áreas: área administrativa, área de servicio interno y área de externalización de servicios las cuales describiremos brevemente a continuación: •

Área funcionamiento

Administrativa:

del establecimiento,

Es

el

área

encargada

de

no considera la operación

apoyar

el

propia del

funcionamiento del negocio. •

Área de Servicios: El servicio es lo fundamental, para entregarles un servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentación, seguridad y privacidad, entre otros.

•

Área de externalización de Servicios: Es el área que agrupará todos aquellos servicios que serán entregados a empresas externas para su realización.

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Para esto se propone una organización en función de estas tres grandes áreas:

ORGANIGRAMA PROPUESTO

DIRECTOR Y ADMINISTRADOR

PERSONAL ADMINISTRATIVO

PERSONAL DE SERVICIO

EXTERNALIZACIÓN DE SERVICIOS

Las personas que laborarán en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad vigente y al cargo que desempeñarán, deberán contar con un perfil específico. Los sueldos correspondientes al personal se cancelan en forma mensual, representando de esta manera doce pagos al año, constituyendo un costo operacional para un período anual. Para determinar la potencial localización del proyecto, debemos tener en cuenta la cercanía del mercado objetivo, que debe estar lo mas cerca posible, para este caso en la comuna de Las Condes. Además se debe tener presente el costo y la disponibilidad de la propiedad, lo más deseable es elegir el lugar con el menor costo, pero lo que finalmente va definir el lugar en forma imperativa va a ser la disponibilidad de éste. El valor aproximado del arriendo de una propiedad con las características deseadas en la comuna de Las Condes es $3.000.000.Otro factor a estudiar va a ser el costo de muebles y equipos para la puesta en marcha y posterior normal funcionamiento del proyecto, esta información se realizará a base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del equipo, se estima un costo que irá desde los $20.000.000 a los $30.000.000.Es necesario mencionar que nuestro publico objetivo son adultos mayores del sector ABC1(autovalentes), que corresponden a 49.308 personas, segmento que estará dispuesto a pagar por la calidad del servicio que se ofrece, diferenciando

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notoriamente a la competencia. La actual oferta que existe en el mercado, ofrece en su amplia mayoría servicio para no valentes, lo que implica que nuestro servicio es casi innovador en el mercado. La promoción de este nuevo concepto de producto será fundamental para el éxito del proyecto Alternativas a evaluar: •

Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2. A continuación analizaremos la alternativa de arrendar una casa en la comuna de las Condes, por un periodo de 10 años, conforme a las perspectivas de este proyecto, la cantidad de m² de la propiedad que se considera para implementar es de 8000 m² casa, se determinó en una primera instancia por aproximaciones utilizando información general y no por estudios realizados en forma minuciosa, esto corresponde a m² necesarios para poder dar un servicio adecuado a los potenciales clientes. El costo estimativo de la implementación de esta alternativa es el siguiente: ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 2 Precio estimativo de arrendar propiedad

$ 300.000.000

de 8.000 m² en la comuna de las Condes

•

por 10 años Gastos estimativos implementación de

$ 180.000.000

La casa Gastos de consumos fijos y variables

$ 160.000.00

anuales Total

$ 640.000.000

Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3. La implementación de esta alternativa, difiere de la alternativa anterior solamente por la adición de servicios extras para dar un servicio exclusivo de calidad a sus clientes tales como SPA (sauna y jacuzzi), biblioteca, masajista., servicio de transporte, teléfono individual, citófono, estacionamiento privado y terraza, esta aproximación de costos esta determinada solo por información general que existe

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en el mercado y por datos de la experiencia de cada miembro del equipo de trabajo. ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 3 Precio estimativo de arrendar una

$ 300.000.000

propiedad de 8.000 m2 en la comuna de

•

las Condes por 10 años Gastos estimativos implementación de

$180.000.000

La casa Gastos de consumos fijos y variables

$ 200.000.000

anuales Total

$ 680.000.000

Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con los

servicios de la alternativa 2 El sistema Leasing es un sistema de financiamiento para la compra de viviendas, nuevas o usadas, mediante el cual una persona arrienda una propiedad con compromiso de comprarla para si, una vez cumplido el plazo pactado y completado el precio de la vivienda, en el caso de nuestro proyecto es necesario estimar si realmente podremos cumplir con las expectativas del proyecto en 10 años que tiene duración, para lo cuál se estimó evaluando información general del costo que implicaría esta opción: LEASING CASA ALTERNATIVA 2 Precio estimativo de adquisición

$5. 500.000.000

propiedad de 8.000 m2 en la comuna de Las Condes Gastos estimativos implementación de

$180.000.000

la casa Gastos de consumos fijos y variables

$ 160.000.000

anuales Total

$ 5.840.000.000

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•

Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con servicio

de la alternativa 3 A continuación realizaremos una estimación aproximada de los gastos que se incurrirían en la implementación de esta alternativa, esta opción difiere de la alternativa anterior solamente por la adición de servicios extras para dar un servicio exclusivo de calidad a sus clientes, tales como SPA (sauna y jacuzzi), biblioteca, masajista, servicio de transporte, teléfono individual, estacionamiento privado y terraza. LEASING CASA ALTERNATIVA 3 Precio estimativo de adquisición

$5. 500.000.000

propiedad de 8.000 m² en la comuna de Las Condes Gastos estimativos implementación de

$180.000.000

la casa Gastos de consumos fijos y variables

$ 200.000.000

anuales Total

$ 5.880.000.000

Considerando los costos de cada alternativa, se evidencia que la alternativas de adquisición de viviendas por medio del sistema leasing en comparación a la opción de arrendar una vivienda en la Comuna de Las Condes , representan un alto costo para el proyecto evidenciando una gran diferencia entre los totales de cada uno. En consecuencia de las estimaciones de cada alternativa, se desecha las opciones de adquisición de viviendas mediante el sistema leasing, por ser inviables para un proyecto de duración de 10 años por la alta cantidad de costo monetario que implicaría cada una de estas alternativas.

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V. FASE PREFACTIBILIDAD En esta fase profundizaremos la investigación, basado en información secundaria para definir con aproximación, los costos probables de operación, los ingresos que demandará y generará el proyecto, descartando la alternativa menos viable. 1.

ESTUDIO DE MERCADO Metodológicamente, cuatro son los aspectos que deben estudiarse en el

estudio de mercado: •

El consumidor y las demandas del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas.

•

La competencia y las ofertas del mercado y del proyecto, actuales y proyectadas.

•

Comercialización del producto o servicio generado por el proyecto.

•

Los proveedores y la disponibilidad y precio de los insumos, actuales y proyectados.

Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer todos y cada uno de los agentes que, con su actuación, tendrán algún grado de influencia sobre las decisiones que se tomarán al definir su estrategia comercial. Son cuatro, en este sentido, los sub-mercados que se reconocerán al realizar un estudio de factibilidad: proveedor, competidor, distribuidor y consumidor. El estudio de cada una de esas variables va dirigido principalmente a la recopilación de la información de carácter económico que repercuta en la composición del flujo de caja del proyecto. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO: Sweet Home (nuestro producto) se trata de una casa equipada, con elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad al adulto mayor. Son piezas independientes que cuentan con una

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infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que asegura el más absoluto confort de acuerdo con los criterios más elevados de exigencia. Las piezas se arriendan sin amoblar, para que cada usuario pueda decorarlos a su gusto. Estos cuentan con una serie de beneficios como; áreas comunes (biblioteca, salas de estar, sala de juego, salón multiuso, SPA y gimnasio, entre otros), variados servicios (room service, gastronomía de primer nivel, enfermería de emergencia, lavandería, aseo y mucamas). Clases y talleres con actividades y temas de interés determinados por los residentes. Además de servicio de transporte, peluquería y cafetería. Es decir, allí los adultos seniors mantienen su autonomía e independencia, pero también comparten con otros de su misma edad e intereses. Ideal para aquellos adultos seniors que desean mantener una vejez independiente y autónoma; sin tener que preocuparse por las tareas que conlleva el mantener un hogar. No se acogerán a personas incapacitadas (física o psíquicamente), debido a que las instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos. ANÁLISIS DE LOS CONSUMIDORES El análisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores actuales y potenciales, identificando sus motivaciones y preferencias, para determinar las características que deberá tener el proyecto y sobre el cuál pueda basarse la estrategia comercial. Los usuarios potenciales son o deberían ser; fundamentalmente adultos mayores de 60 años de clase alta (ABC1), independientes y auto-valentes, que desean mantener su autonomía e independencia en un ambiente seguro y tranquilo, donde puedan compartir intereses similares con sus pares. Las preferencias de este grupo, en cuanto a las características que debería tener un complejo del tipo que se pretende implementar, se obtuvieron a partir de un supuesto, materializada por una encuesta realizada a una muestra relativamente aleatoria de la población objetivo.

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Población Objetivo: El mercado objetivo al cual se quiere llegar son todos los adultos mayores de 60 años, independientes/autovalentes, pertenecientes al estrato socioeconómico alto (ABC1), del Sector Oriente de Santiago (comuna Las Condes y sus alrededores). Análisis de los usuarios potenciales: Según el INE (Instituto Nacional de Estadísticas) actualmente, la Región Metropolitana cobija aproximadamente el 43% de los adultos mayores de Chile, con una población de 669.543 adultos mayores. Dentro de la Región Metropolitana, el total de adultos mayores del Sector Oriente corresponde al 7% del total y de esto 49.308 personas al sector ABC1. Se proyecta que para el año 2010 los Adultos Mayores de la Región Metropolitana alcancen la cifra de 735.999 y los del sector oriente aumenten a 51.520 manteniendo su porcentaje de representatividad dentro de la Región Metropolitana (7%). Considerando que alrededor del 50% del sector Oriente son ABC1, si lo extrapolamos a la población adulta mayor de este sector que corresponde a 128.205 personas, se puede decir que actualmente hay 64.103 adultos mayores de clase alta en el Sector Oriente de la capital y para el año 2007 habrá un total de 69.660 (aproximadamente un 9% más). De este grupo solamente nos interesan los adultos mayores auto-valentes o independientes que corresponderían al 67%, por lo que nuestros usuarios potenciales serán 49.308 personas. Adultos mayores ABC1 auto-valentes según comunas del sector oriente de la capital: Comuna Adultos ABC1 AM ABC1 Auto-valentes AM ABC1 A/V Vitacura 14.233 79% 11.244 67% 7.533 Providencia 24.248 69% 16.731 67% 11.210 Las Condes 37.526 64% 24.017 67% 16.091 Lo Barnechea 5.038 45% 2.267 67% 1.519 Nuñoa 33.502 41% 13.736 67% 9.203 La Reina 13.658 41% 5.600 67% 3.752 Sector 128.205 50% 73.595 67% 49.308 Se puede destacar que la comuna que contiene la mayor, proporción de población adulta mayor es la de Las Condes, además es la tercera de acuerdo a

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proporción de estrato alto (ABC1). Debido a que no existen datos estadísticos acerca de la población adulta mayor según grupos socioeconómicos, se han tomado los datos existentes de comunas por GSE y adultos mayores por comunas, extrapolándolos para determinar aproximadamente la cantidad de adultos mayores de clase alta del Sector Oriente de Santiago, lo mismo se hizo con el porcentaje de independencia, que en Chile es de un 67%, el cuál se multiplicó al porcentaje de adultos mayores de clase alta del sector oriente de la capital, lo que dio un total de 49.308 adultos mayores; configurando nuestra población objetivo. Investigación de Mercado: El objetivo de la investigación de mercado es adquirir toda la información que sea relevante y permita respaldar la toma de decisiones respecto de las distintas variables del proyecto. Se realizará una investigación de mercado cuantitativa (cuestionario); con el fin de determinar las necesidades/preferencias de los potenciales consumidores de este tipo de servicios y el precio que estarían dispuestos a pagar. También se espera conocer la tasa de ocupación, precios, ubicación y servicios que ofrecen algunos establecimientos del sector oriente de Santiago, que están dirigidos al mismo segmento que nosotros. Esperamos que la información derivada de esta investigación, ayude a la toma de decisiones relacionada con la infraestructura y servicios que entregará este proyecto. Objetivos específicos: •

Determinar el número de usuarios potenciales a partir

de las proyecciones demográficas. •

Determinar el rango de precios que los consumidores

potenciales estarían dispuestos a pagar. •

Determinar las características específicas que las

personas consideran importantes al elegir este tipo de residencias. •

Determinar las actividades, áreas comunes y servicios

de interés para el público objetivo.

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•

Determinar la ubicación física de la casa de acuerdo a

las necesidades de los clientes. Metodología: Una metodología de investigación determina la forma de recopilar datos e información para satisfacer dudas. Es la estructura que describe el tipo de información que debe recolectarse, las fuentes de datos y el procedimiento para la recopilación de datos. Para el desarrollo de la investigación de mercado se utilizan fuentes de información primaria y secundaria. Para el estudio de la información secundaria se realizará una investigación exploratoria; la cuál ayuda principalmente a identificar la población adulta mayor del Sector Oriente de Santiago (Región Metropolitana). La información secundaria esta compuesta por estudios anteriormente realizados por el INE, MIDEPLAN y SSMO, entre otros. Para poder desarrollar datos primarios para el presente proyecto, se realizará una investigación concluyente, a través de la observación y entrevistas a potenciales consumidores. Diseño de la Investigación: Para la realización de la investigación se utilizó un diseño no probabilístico de muestreo por conveniencia. Se desarrolló un estudio concluyente, a través de 25 encuestas que fueron extrapoladas a un supuesto de 100 encuestas personales en cuestionarios estructurados con preguntas directas abiertas y cerradas. Tipo de Encuesta 1. ¿Tiene UD. más de 60 años? 2. ¿Donde le gustaría vivir? 3. Ordene según su preferencia 3 de las características mas revelante que debería tener una casa para adultos mayores. 4. De las siguientes clases o talleres ordene por orden de importancia en cuál le gustaría participar. 5. Ordene según importancia tres de las ocho áreas comunes que prefiere. 6. De los siguientes servicios extra, elija 3 que usted utilizaría. Ordene por importancia.

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7. ¿En que tramo de gastos se encuentra su hogar? 8. Si Usted quisiera hacer uso de este servicio. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar? Análisis de la Información: Se realizó un supuesto de aplicar un total de 100 encuestas, con los resultados mostrados en anexo Nº1. ESTUDIO DE LA DEMANDA: El objetivo principal que se pretende alcanzar con el análisis de la demanda es determinar los factores que afectan el comportamiento del mercado y las posibilidades reales de que el producto o servicio resultante del proyecto pueda participar efectivamente en ese mercado. La cuantificación de la demanda, o sea, de la cantidad de bienes o servicios que el mercado requiere para satisfacer una necesidad o deseo específico a un precio determinado, no es fácil cuando no existe información estadística disponible para conocer los gustos y preferencias del consumidor. Determinación de la Demanda Global: Debido a que no existe ninguna información certera de la demanda total existente para este tipo de proyectos; se ha decidido inferir esta cantidad a partir de los datos aportados por el INE. Según los datos aportados por el censo 2002 y a partir de otros datos relevantes; se ha determinado que la demanda global es aproximadamente de 49.308 adultos mayores (autovalentes en el sector oriente) para este tipo de proyectos, donde existen locales acreditados en el sector oriente con el total de 4.332 camas (Anexo Nº2). Determinación de la demanda deseada: Se desea captar un porcentaje mínimo de la demanda con el que se logre ocupar la totalidad del complejo a habilitar. Debido a lo insatisfecha que se encuentra la demanda, se ha decidido basar este porcentaje en el máximo de piezas que permitan las características del terreno donde se construya el complejo. Determinación de la demanda esperada:

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Analizando la encuesta realizada, se espera que la demanda crezca a un ritmo de 9,711% anual. ANÁLISIS DE LA OFERTA: La determinación de la oferta suele ser compleja, por cuanto no siempre es posible visualizar todas las alternativas de sustitución del proyecto y la oferta potencial de proyectos similares al desconocer la totalidad de los proyectos privados actuales, sus planes de expansión y/o los nuevos proyectos en curso. Sin embargo se sabe que este proyecto se va a insertar dentro de un mercado que ya tiene desarrollado un nivel de oferta tanto para los adultos mayores auto-valentes como para los no valentes, lo que es importante tener en mente para un futuro Competencia: El proyecto implica un concepto casi desconocido hasta el momento para el adulto mayor en Chile. Existen hasta el momento tres establecimientos que se dirigen al mismo grupo objetivo y que presentan características muy similares a nuestro proyecto; estos son el Senior Suite , Cenil Home y Carmel. Además, existen otros establecimientos con características similares, sin embargo estos incluyen instalaciones separadas para no-valentes/dependientes; un ejemplo de esto es el Senior Suites. Todo lo anterior indica que la oferta actual de este tipo de establecimientos (de vida independiente y servicios integrales) es muy baja comparada con la demanda potencial existente (adultos mayores de 60 años, auto-valentes, pertenecientes al estrato socioeconómico alto). Por el momento para nuestro proyecto existen tres competidores directos (más importantes); entendiendo por ello empresas que ofrecen servicios similares a los del proyecto. Senior Living La Dehesa:

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Edificio ubicado en Las Condes (calle Robles 12.450) diseñado por arquitectos especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad. Departamentos con balcón independiente, de 36 y 42 m². Cuentan con una infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado. Condominio Carmel Es un novedoso concepto en vivienda, dirigido a la tercera edad de toda la comunidad judía, donde las personas tienen la posibilidad de vivir en un ambiente, seguro y acogedor, manteniendo, su autonomía e independencia. Carmel es un confortable edificio residencial, ubicado en un excelente sector de Santiago. Ofrece departamentos y habitaciones, con balcones y vista a la cordillera, atendido por un equipo profesional altamente calificado para brindar a los residentes un servicio de apoyo integral, con atención permanente del primer nivel. Está orientado a personas que desean mantener una vida activa pero sin las preocupaciones domesticas. Hogar de ancianos Señor-suites: Ubicado en la comuna de Las Condes (Paúl Harris # 9574), en un sector tranquilo, entre cerros y en altura; está compuesto por un edificio de tres pisos, con 6.000 m² construidos (capacidad: 50 personas), en un terreno de aproximadamente 12.000 m². No acoge a personas incapacitadas (física o psíquicamente), debido a que las instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos. Su implementación de tipo hotelero, donde los habitantes cuentan con un departamento cómodo con lo indispensable para crear un espacio propio y lo suficientemente privado para satisfacer las necesidades aisladas de cada ocupante. ANÁLISIS DE LOS PROVEEDORES: Dado que el proyecto no produce "productos", no se depende de los proveedores. Y Debido a que para la gran cantidad de bienes tangibles que se tienen que comprar para el funcionamiento del proyecto (mueblería, comida, materiales de aseo, etc.), existen muchos proveedores en perfecta competencia; este punto no es

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relevante desde el punto de vista de negociación, tanto para la habilitación de la residencia como para su normal funcionamiento. Sin embargo la totalidad de los proveedores serán elegidos en torno a un equilibrio entre la calidad de los productos ofrecidos y un precio conveniente. La elección de los proveedores de servicios que serán fundamentales para eI funcionamiento deseado del proyecto, se basará en la calidad y prestigio del proveedor y del ajuste de los empleados al perfil exigido por la residencia. Marketing: La estrategia comercial que se defina tendrá repercusión directa en los ingresos y egresos del proyecto y será influida principalmente por las características del consumidor y secundariamente del competidor. Esta deberá basarse en cuatro decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composición de flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, precio, distribución y promoción. Cada una de estas decisiones originará una inversión, un costo o un ingreso de operación que es necesario estudiar para alcanzar las aproximaciones más cercanas a lo que sucederá cuando el proyecto sea implementado.

PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING El plan estratégico de marketing tiene por objetivo expresar de una forma clara y sistemática las opciones elegidas por la empresa para asegurar su desarrollo a medio y largo plazo; con informaciones sobre el origen y el destino de los flujos financieros. Tales opciones deberán después traducirse en decisiones y en programas de acción. Un plan de marketing estratégico, en definitiva, determina toda la actividad económica de la empresa y tiene implicaciones directas sobre las demás funciones. La planeación de las estrategias de marketing se efectuará en tres niveles, que se enumerarán y explicarán a continuación: Planeación estratégica de la compañía.

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Planeación estratégica de marketing. Planeación anual de marketing.

Planeación estratégica de la compañía. En este nivel la dirección define la(s) misión(es) de la organización, establece los objetivos, y formula las estrategias para cumplirlas. Estos objetivos y estrategias globales se convierten después en el marco de referencia para planear las áreas funcionales que constituyen la organización, como finanzas, recursos humanos y marketing, entre otros. Misión Estratégica: "Ofrecer un servicio integral del más alto nivel de exigencia y calidad; orientado a satisfacer las necesidades de los adultos mayores, potenciando el desarrollo de aspectos sociales, personales, espirituales y físicos de éstos. Entregando un servicio diferenciado de excelencia y una atención cordial y amistosa. Se velará por la optimización de los recursos (de capital y humano), la eficacia y eficiencia. Todo enmarcado en un ambiente confiable y seguro". Análisis de la situación: Análisis de las 5 fuerzas competitivas del Sector Industrial (S.l.): El sector industrial está compuesto por todas las residencias de larga estadía para

adultos

mayores

independientes/auto-valentes,

dirigidas

al

estrato

socioeconómico alto (ABC1) de la Región Metropolitana, ubicadas en el sector oriente de la capital. •

Amenaza de Nuevos Competidores:

Es media; ya que a pesar de que las barreras de entrada para los nuevos competidores son relativamente bajas, este es un mercado aún no explotado en Chile, y dado el gran crecimiento de la población adulta mayor en nuestro país; se espera que este mercado se vaya expandiendo, ya sea con empresas nacionales o empresas internacionales. •

Presión de los Sustitutos:

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Los sustitutos del sector son todas las alternativas de residencias para el adulto Mayor; desde vivir con la familia, vivir solos en condominios, casas o departamentos, hasta residir en comunidades especiales para adultos seniors. Para nuestro nicho específico, la presión de los sustitutos es alta, debido que si el sector no percibe el servicio como superior, no existe una lealtad por utilizar/mantener su uso. En este caso se pretende que el consumidor sienta la misma satisfacción y comodidad de estar en casa, más un surtido de beneficios y servicios integrales; sin tener que preocuparse del manejo del hogar. En un futuro, se espera que la presión de los sustitutos disminuya, debido a que cada vez más, los adultos mayores van a envejecer en mejores condiciones y querrán disfrutar e su privacidad e independencia, exigiendo una mejor calidad de vida. A esto se le suma la influencia cada vez mayor de la mentalidad norteamericana, donde los adultos mayores ven en las residencias como una opción por abandono de la familia o con una asociación a la soledad, enfermedad y/o muerte, sino por el contrario; un lugar para despreocuparse, entretenerse y compartir con sus pares. •

- Capacidad Negociadora de los Clientes:

Esta es baja, ya que todos los clientes son igualmente importantes para las residencias, es decir, ninguno accede a grandes volúmenes de este servicio en relación a los ingresos totales, y no representan una amenaza real de integración hacia atrás. Por otro lado hoy en día el cliente dispone de información total sobre la oferta. •

Capacidad Negociadora de los Proveedores:

Es baja, ya que existe un gran número de proveedores para el sector, y el costo de cambio de proveedor es muy bajo. De todas formas, no se puede olvidar que existen algunos artículos que no tienen una gran diversidad de proveedores, pero debido a lo mínimo que son estos, podemos concluir que la capacidad negociadora de los proveedores en general es baja. •

- Intensidad de la Rivalidad entre Competidores:

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Existen pocos competidores actuales que ataquen nuestro mercado objetivo y que cuenten con un alto grado de diferenciación respecto del segmento tradicional. De éstos se puede destacar un competidor importante como el Senior Suites Las Condes. Es posible afirmar que la industria esta sufriendo en la actualidad un profundo proceso de cambio, desde la "casa de reposo" tradicional a la "comunidad integral" para el adulto mayor, lo cual representa una gran oportunidad el invertir en este tipo de proyectos. Al enfocarnos en un nicho específico del mercado disminuimos la cantidad de competidores, siendo baja la rivalidad entre ellos, debido al exceso de demanda existente. Sin embargo la creciente exigencia de los consumidores por mayores y mejores servicios, hace que tienda a existir una creciente competitividad en el rubro. •

Rentabilidad del Sector Industrial:

La rentabilidad del sector industrial esta dada por el comportamiento de las cinco fuerzas competitivas analizadas anteriormente, afectando favorable o desfavorablemente a éste. La capacidad negociadora de proveedores y de clientes es baja, mientras que la amenaza de ingreso de nuevos competidores es media; provocando una alta rentabilidad esperada. En cambio, la presión de los sustitutos y la rivalidad entre competidores es alta, lo que influye en forma desfavorable a este, generando una baja rentabilidad esperada. A continuación se muestra un cuadro resumen de la influencia de cada una de las fuerzas en la Rentabilidad del sector según lo dicho anteriormente, y la rentabilidad promedio del sector: Amenaza de Nuevos Competidores Capacidad Negociadora de Proveedores Presión de los Sustitutos Capacidad Negociadora de los Clientes Intensidad de la Rivalidad PRENTABILIDAD PROMEDIO

Alta Alta Alta Alta Alta Alta

X X X X X X

Baja Baja Baja Baja Baja Baja

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En conclusión, la magnitud del exceso de demanda existente provoca una casi nula rivalidad entre competidores y permite la obtención de atractivas rentabilidades que nos permiten afirmar que estamos ante una industria de alto atractivo. Análisis FODA Este análisis ayuda a definir claramente cuales son las fortalezas y debilidades del proyecto frente a los demás competidores, así como también, cuales son las oportunidades y amenazas latentes en el mercado que puedan afectar al proyecto de manera favorable o desfavorable, dependiendo de la forma en que se enfrenten. Oportunidades: •

Cambio cultural; existe una fuerte influencia extranjera en la mente de los chilenos, adoptando cada vez más su forma y pensamientos de vida.

•

Mayor cantidad de medios comunicacionales dirigidos al adulto mayor, con lo que pueden conocer la oferta y cambiar la percepción acerca de los tipos de complejos existentes.

•

Cambio de imagen con respecto al envejecimiento y la vejez.

•

Cambios demográficos; según los estudios realizados por el INE, la población adulta mayor es el segmento etéreo de mayor crecimiento poblacional. Amenazas:

•

Integración de empresas extranjeras consolidadas en este rubro o de empresas nuevas de grupos inmobiliarios nacionales.

•

Que no penetre bien en el mercado este tipo de servicios; dirigidos a adultos seniors independientes. Fortalezas:

•

Modelo de excelencia en cuanto a infraestructura y servicios.

•

Ubicación. Debilidades:

•

Esperamos no tener debilidades.

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Objetivos Organizacionales: Un objetivo es un resultado deseado. Una buena planeación comienza con un conjunto de objetivos que se cumplen poniendo en práctica los planes. Los objetivos del proyecto son obtener: • •

Captar una cuota de mercado de un 0,14% a partir de la demanda global. Pretendemos alcanzar una ocupación de habitaciones (siempre mayor al

80%), utilizando todas las herramientas comerciales posibles para situarnos en la preferencia del consumidor. Estrategia Genérica: Luego de analizar las distintas estrategias genéricas, se ha decidido que la estrategia a seguir en este proyecto será la de diferenciación, con el objeto de brindar características distintivas; las cuales pretendemos sean bien percibidas por los consumidores, además de diferenciarnos del resto de las residencias existentes, ya que se desea que el concepto ofrecido sea percibido como único. Nuestra diferenciación se basará en entregar un servicio de excelencia, en permanente desarrollo, estéticamente atractivo, cómodo, seguro, y entregando además a nuestros clientes el mejor servicio integral para que así su estadía sea lo más placentera y grata posible. Todo enmarcado en una infraestructura hotelera, con una constante mantención de sus instalaciones. Estrategia Competitiva: El proyecto eligió comenzar con una estrategia de líder, ingresando al mercado como los mejores y siendo reconocidos por los competidores como tales. De esta manera se intenta lograr una posición dominante en el mercado; obteniendo un participación de mercado que permita maximizar la rentabilidad de la empresa. Estrategias de Crecimiento: El proyecto desarrolla una estrategia de crecimiento intensivo, aprovechando las oportunidades latentes. Para esto se adoptará en un principio y a corto plazo una estrategia de desarrollo de productos, introduciendo un servicio mejorado en un

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mercado actual. Y posteriormente, a largo plazo adoptar una estrategia de penetración de mercado. Planeación estratégica de marketing: Análisis de la situación: Examina a qué punto ha llegado el plan de marketing, qué resultados ha dado y sus perspectivas en los años futuros. Ello permite a los ejecutivos decidir si es necesario revisar planes anteriores o bien diseñar planes nuevos para cumplir con los objetivos. Objetivos de marketing: Se plantean durante la operación del proyecto. Es muy difícil anticiparlos ya que están estrechamente ligados a alcanzar los objetivos organizacionales según las oportunidades del mercado en un momento determinado. A cada objetivo se le asignará una prioridad según su urgencia y el impacto potencial en el área de marketing, y desde luego, en la organización. Después los recursos serán organizados atendiendo a dichas prioridades. Posicionamiento: Una vez que se selecciona el segmento objetivo, la empresa debe decidir el posicionamiento a adoptar en cada segmento. El posicionamiento define la manera en que la marca/empresa desea ser percibida por el público objetivo. Este debe ser único, importante para el comprador, defendible y comunicable. Es la aplicación de una estrategia de diferenciación. Como empresa nos gustaría que el complejo fuese percibido como único en su tipo, con infraestructura de primer nivel, y con la mejor atención y servicio de excelencia. Ojalá fuese percibido como el lugar soñado para aprovechar la vejez activa, con actividades útiles para el desarrollo físico, intelectual y espiritual, en compañía de pares, y que ahorre las preocupaciones de llevar una casa.

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Ventaja Competitiva: La ventaja competitiva en que se basará nuestro proyecto será; la calidad de los servicios ofrecidos por el complejo, además de su infraestructura y la ubicación. Mercado Meta: Es el grupo de clientes (personas u organizaciones) para quienes se diseña una mezcla de marketing en particular. Antes de seleccionar un mercado meta, hay que identificarlos y describirlos. A este proceso se le llama segmentación de mercado. Segmentación del mercado: La agrupación de consumidores, de acuerdo a algún comportamiento similar en el acto de compra, se denomina segmentación. Es un proceso consiste en dividir el mercado total de un bien o servicio en grupos más pequeños diferentes entre sí, de modo que los miembros de cada grupo sean semejantes en los factores que repercuten en la demanda. La segmentación de mercado está orientada al cliente y, por esta razón, es compatible con el concepto de marketing. Al segmentar, primero identificamos las necesidades de los clientes dentro de un sub-mercado y luego decidimos si conviene diseñar una mezcla de marketing para satisfacerlas. La segmentación se realizó según variables geográficas y demográficas, las que señalaremos a continuación: País Región

Chile Región Metropolitana

Ciudad

Santiago.

Zona Edad Género Clase social

Sector Oriente. más de 60 años. Hombre, Mujer Clase alta (ABC1).

Elección de segmentos objetivos:

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"Adultos mayores de 60 años, auto-valentes/independientes, pertenecientes al estrato alto y que residan en el sector oriente de la capital". Elección de un posicionamiento: "Como una casa residencia; símbolo de calidad y estatus". Programa de marketing objetivado: Desarrollo de un programa de marketing adaptado a las características de los segmentos objetivo, a través de medios especializados en este segmento. MEZCLA DE MARKETING: La estrategia comercial definida para este proyecto, se basa en cuatro decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composición del flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, el precio, la promoción y la distribución/plaza (4P). Cada uno de estos elementos estará condicionado en parte por los tres restantes. Para determinar que atributos enfatizar en la estrategia comercial a seguir, se considerarán los datos que arrojó el resultado de la investigación de mercado. PRODUCTO: •

Niveles del Producto (los distintos servicios):

•

Beneficio Esencial: Complejo/Comunidad Integral (residencial y recreacional).

•

Producto Genérico: Satisfacer la necesidad de residencia (infraestructura) y recreación (instalaciones).

•

Producto Esperado: Seguridad, servicio de aseo, talleres recreativos, etc.

•

Producto Ampliado:

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Mantención constante de la infraestructura y de las instalaciones, junto con una capacitación constante del personal en el área de la geriatría. •

Complejo Integral: Debido a las características del grupo objetivo, se pondrá especial cuidado y dedicación en el estilo y decoración del complejo. Este deberá ser diseñado por especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad. Debe contar con una infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que asegura el más absoluto confort de acuerdo con los criterios más elevados de exigencia. Es un lugar orientado a que cada uno de los adultos seniors pueda construir

su propio ambiente familiar, según sea su personal concepción al respecto, para lo cuál entrega piezas que cada usuario pueda decorar a su gusto. En relación al servicio, como se mencionó anteriormente será de primer nivel, gracias al personal calificado y atento. El personal deberá estar abierto a entablar relaciones cordiales con los clientes y ser flexibles para adecuarse a situaciones no previstas. PRECIO: •

Objetivo de la fijación del precio:

Maximizar las utilidades: se seleccionará una política de maximización de las utilidades. Es decir, consiste en ganar la mayor cantidad de dinero posible. Los principales factores que influyeron en la determinación del precio de venta fueron: o Demanda estimada. o Reacciones de la competencia. o Los otros tres elementos de la mezcla de marketing: producto, plaza, y promoción. o Costo del producto.

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o Grupo objetivo al cual se desea llegar. o Posicionamiento deseado. o Margen de utilidad deseado.

Determinación del Precio y Punto de Equilibrio: Para determinar el precio, nos basaremos en la pregunta (cuanto estaría dispuesto a pagar) de la encuesta realizada al mercado objetivo, complementado con una evaluación del precio de mercado para este tipo de complejos. El precio de venta variará dependiendo del nivel de equipamiento y servicio de cada opción a evaluar de cada uno. Los precios fluctuarán aproximadamente entre los $700.000 y $1.000.000 según el tipo de servicio que ofrece cada alternativa. En relación al manejo operativo del precio; se hará una evaluación periódica, la cuál estará en función de los costos incurridos, la demanda, el posicionamiento , la inflación y las estrategias utilizadas por la competencia. Un punto de equilibrio es la cantidad de producción en que los ingresos totales son iguales a los costos totales, suponiendo cierto precio de venta. Cada precio de venta tiene su propio punto de equilibrio. Las ventas que lo rebasan generan una utilidad por cada unidad adicional. Cuantas más altas sean las ventas por encima del punto de equilibrio, mayores serán las utilidades unitarias y totales. Las ventas por debajo del punto de equilibrio representan pérdidas para la empresa. Podemos obtener el punto de equilibrio por medio de la fórmula:

Punto de equilibrio en unidades

Costos fijos totales Precio unitario - Costo variable promedio

Los cálculos anteriores se fundan en dos suposiciones básicas. Los costos fijos totales son constantes por el período de un año. Los costos variables permanecen constantes por unidad de producción por el período de un año. Costos Fijos

Alternativa 2 $139.872.687

Alternativa 3 $152.762.687

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Costos variables Ingresos Punto de equilibrio

$912.500 $8.400.000 18,57

$912.500 $12.000.000 13,7

Aproximando esto a la unidad más próxima, da un punto de equilibrio en unidades de 24 habitaciones a arrendar. Estrategia de Precio: La estrategia de precios a seguir se fijo un precio relativamente alto, con el fin de reflejar una alta calidad y exclusividad, lo que será complementado con publicidad para dar a conocer el establecimiento. PLAZA: El proyecto se ubica en el sector oriente de la región Metropolitana, en San Damián (comuna de Las Condes), dado que en este sector existen un número importante de residencias (incluyendo a Senior Suites), una clínica (Clínica Las Condes), cercanía a centros comerciales y locomoción colectiva; constituyendo de esta manera un lugar atractivo para los potenciales consumidores. PROMOCIÓN: La promoción es básicamente un intento de influir en el público. Es el elemento de la mezcla de marketing que sirve para informar, persuadir y recordarle al mercado la existencia de un producto/servicio y su venta, con la esperanza de influir en los sentimientos, creencias o comportamiento del receptor o destinatario. Por medio de la promoción se trata de acrecentar el volumen de ventas a un precio determinado. Métodos Promocionales a utilizar: Marketing Directo a través de una prestigiosa agencia de publicidad. Pagina Web Compra de datos de potenciales

Alternativa 2 Si Si

usuarios Tripticos con informacion Promoción dirigida a potenciales

No No

Alternativa 3 Si Si Si Si

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usuarios Mezcla Promocional: Es la combinación de los métodos promocionales enumerados anteriormente. Una buena mezcla promocional es parte esencial de toda estrategia de marketing. Los factores que influyen en la mezcla promocional son: el mercado meta, la naturaleza del producto, la etapa del ciclo de vida del producto y la cantidad de dinero de que se dispone para la promoción. Estrategias promocionales según las etapas del ciclo de vida del producto. SITUACIÓN DEL MERCADO Etapa de Introducción Los clientes no conocen las características del producto y tampoco saben en que les beneficiará.

ESTRATEGIA PROMOCIONAL Se informa y educa a los compradores potenciales respecto de la existencia del producto, la forma en que puede usarse y los beneficios que ofrece en cuanto a la satisfacción de sus necesidades. En esta etapa el vendedor estimula la demanda primaria. Normalmente, habrá que hacer hincapié en la venta personal. Las exhibiciones también se emplean mucho.

Etapa de Crecimiento Los clientes conocen los beneficios producto. Este se vende bien.

del

Etapa de Madurez La competencia se intensifica y se estancan las ventas.

Se estimula la demanda selectiva (marca) al ir aumentando la competencia. Se concede mayor importancia a la publicidad. La publicidad se utiliza más para persuadir y no sólo para dar información.

Presupuesto Publicitario: El presupuesto publicitario fue establecido por la agencia de publicidad que se encargará de llevar a cabo las acciones necesarias para captar a los clientes potenciales del complejo. Luego de comunicar a la agencia de publicidad los objetivos y metas de ventas y ocupación del complejo, esta ha elaborado un presupuesto:

Año 0 Año 1-10

Alternativa 2 $ 4.500.000 $ 450.000

Alternativa 3 $ 12.000.000 $ 1.100.000

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Políticas Promociónales: •

Se dará a conocer el complejo integral y sus servicios previamente (3 a 6 meses antes) al lanzamiento de éste. informará del lanzamiento del proyecto en el período que corresponda.

•

Recordar la existencia del proyecto en el mercado así como también de sus atributos diferenciadores.

•

Planeación y utilización de los medios de acuerdo a los objetivos establecidos.

CONCLUSIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO En Chile, no existe información 100% confiable referente al tema de los adultos mayores, por lo cual configurar todos los estudios previos para la correcta preparación y evaluación de este proyecto no fue una tarea fácil. De esta manera, el estudio de mercado constituyó un proceso importante de recopilación y creación de información a partir de datos aislados. Una parte fundamental para el desarrollo de este estudio, se hizo a través de encuestas dirigidos al mercado meta; la tabulación de las respuestas y el posterior análisis de la información entregada por los encuestados. A partir de información existente (principalmente en el Instituto Nacional de Estadísticas), se pudo ver que el acelerado crecimiento de los adultos mayores en Chile y el consecuente crecimiento de la demanda por servicios orientados a este grupo objetivo; hace que exista un exceso de demanda que no se alcanza a cubrir debido a un crecimiento mucho menor de la oferta de servicios para este grupo etéreo. Dado esto, se torna muy llamativa la idea de introducir y desarrollar un negocio de servicios para el adulto mayor. Mezclando el aumento de la población adulta mayor, con el crecimiento de la competencia (cada vez será mayor) y los requerimientos específicos de los adultos mayores (cada vez más exigentes); se puede concluir que la estrategia para cubrir este segmento deberá ser la de diferenciación a través de una mejor calidad en infraestructura y un desarrollo de servicios integrales, marcando la diferencia. Es

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posible afirmar con esto; que la industria de servicios enfocados al adulto mayor, esta sufriendo en la actualidad un profundo proceso de cambio; desde la "casa de reposo" tradicional al "hotel" para el adulto mayor, lo que indica que el mercado se está volviendo cada vez más competitivo, es decir, que cada vez son más los interesados en satisfacer las necesidades de este grupo objetivo.

39

2.

ESTUDIO ORGANIZACIONAL

De cada proyecto de inversión se presentan características específicas y normalmente únicas que obligan a definir una estructura organizativa acorde con los requerimientos propios que exija su ejecución. Los efectos económicos de la estructura organizativa se manifiestan tanto en las inversiones como en los costos de operación del proyecto. Toda estructura puede definirse en términos de su tamaño, tecnología administrativa y complejidad de la operación. Al conocer esto, se logra estimar los requerimientos físicos necesarios para la operación, las necesidades de equipamiento de oficinas, las características del recurso humano que desempeñará las funciones y los requerimientos de materiales entre otras cosas. La cuantificación de los elementos anteriores en términos monetarios y su proyección en el tiempo son los objetivos buscados por el estudio organizacional. Para cada proyecto es posible definir la estructura organizativa que más se adapte a los requerimientos de su posterior operación. Conocer esta estructura es fundamental para definir las necesidades de personal calificado para la gestión y, por lo tanto, estimar con mayor precisión los costos indirectos de la mano de obra ejecutiva. A continuación se revisarán

las actividades

fundamentales

para el

funcionamiento del proyecto: Comercialización (marketing y ventas): Es el proceso orientado a satisfacer las necesidades y los deseos de los individuos, a través del servicio ofrecido, generando así utilidades para la empresa. Por otra parte, a la actividad de ventas, se le tiene que prestar especial atención, para vender este servicio de la mejor manera, persuadiendo al público objetivo a través de las ventajas de residir en el establecimiento, logrando así obtener una ocupación satisfactoria y generando así rentabilidad. Servicio: El servicio es lo fundamental, en cuanto a entregar todo lo necesario para que nuestros residentes se sientan cómodos y a gusto en nuestra instalación, entregándoles un servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentación, seguridad y privacidad, entre otros. Todo esto, a través de gente capacitada y especialista en

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su función. La calidad del servicio entregado estará en continua revisión a través de una retroalimentación constante entre el personal. A través del estudio de las actividades anteriormente descritas y de acuerdo al estudio de mercado, se definieron las estructuras organizacionales para las dos alternativas seleccionadas para esta fase de prefactibilidad, ver Anexo Nº 3. Cada una de las personas que laborarán en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad vigente y al cargo que desempeñarán, deberán contar con un perfil específico: Director y Administrador: deberá contar con título de medicina general, especialización en gerontología y conocimientos de administración. Será el encargado de la dirección de la empresa definiendo las políticas, metas y objetivos. Su función principal será. Planificar, controlar, liderar, comunicar y coordinar las diversas actividades a nivel estratégico, velando por desarrollar una gestión eficiente y exitosa. Es el representante legal del establecimiento. Auxiliares de enfermería: deberá contar con título técnico de enfermería y con capacitación en gerontología. Serán las encargadas de ayudar a los residentes en sus eventuales requerimientos, y mantener la sala de la enfermería lista para cualquier eventualidad. También se encargarán de seguir el tratamiento el tratamiento que diera el médico geriatra si fuese necesario. Peluquera: deberá contar con un título técnico de peluquería para damas y varones. Estará a disposición de los residentes para cualquier requerimiento estilista de éstos. Mucamas: deberá contar con la educación secundaria completa y sin antecedentes penales. Su labor consistirá en asear las habitaciones y baños todos los días de la semana. Lavandera: deberá contar con la educación secundaria completa y sin antecedentes penales. Será la encargada de operar las lavadoras, secadoras y planchador del establecimiento para un servicio básico. Chef: deberá contar con un título profesional de Cocina Internacional y su correspondiente carné sanitario al día. Deberá estar preparado para preparar cócteles y cenas de eventos especiales dentro del establecimiento.

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Ayudante de cocina: deberá contar con título técnico de ayudante de cocina y su correspondiente carné sanitario al día. Ayudará al Chef en la preparación de la comida y posterior limpieza de la cocina. Jardinero: deberá contar con título técnico de jardinería. Será el encargado de mantener en óptimas condiciones los jardines del establecimiento. Guardias: deberán contar con la educación secundaria completa, sin antecedentes penales y con servicio militar cumplido. Serán los encargados de mantener la seguridad interior del establecimiento, mediante turnos y con un procedimiento preestablecido. Podóloga: deberá contar con un título técnico de podología. Estará a disposición de los residentes para cualquier requerimiento de podología de éstos.. Masajista: deberá contar con un título técnico de Masajes Estará a disposición de los residentes para cualquier requerimiento de masajes de éstos. Profesor de Ed. Física: deberá contar con un título profesional de Educación Física con formación gerontológico, para la rehabilitación y mantenimiento de las funciones bio-psicosociales de los residentes. Sus funciones serán coordinar las actividades clases y talleres a realizar, los cuales serán acordados directamente con los residentes, de tal manera que estos sean lo más atractivos para ellos. Secretarias: deberá contar con un título técnico de secretariado. Tendrá que cumplir con las labores y tareas encomendadas por el administrador, además de controlar la entrada y salida de todo el personal ajeno y perteneciente al establecimiento. Conductor vehículo: deberá contar con licencia de conducir Clase A y sin antecedentes penales. Será el encargado de conducir el vehículo del establecimiento conforme a lo dispuesto por la dirección de éste. Remuneración Del Personal La mayoría de los costos de operación provienen de los procedimientos administrativos de la estructura organizativa. Básicamente, son los relacionados con las remuneraciones del personal. Los sueldos correspondientes al personal del establecimiento se cancelan en forma mensual, representando de esta manera doce pagos al año, constituyendo un costo operacional para un período anual.

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Los costos mensuales por concepto de sueldos del personal consideran cotizaciones previsionales y de salud: Personal Director y

N

Sueldo

º

mensual

Sueldo

Valor

Valor

Mensual Total Alternativa Nº 2 Alternativa Nº 3

Administrador Auxiliar de

1 $ 1.300.000

$ 1.300.000

$ 15.600.000

$ 15.600.000

enfermería Peluquera Mucamas Lavandera Cheff Ayudante de cocina Jardinero Guardias Podóloga Masajista Profesor de Ed.

3 1 2 1 1 2 1 4 1 1

$ 400.000 $ 300.000 $ 180.000 $ 180.000 $ 800.000 $ 180.000 $ 180.000 $ 200.000 $ 180.000 $ 180.000

$ 1.200.000 $ 300.000 $ 360.000 $ 180.000 $ 800.000 $ 360.000 $ 180.000 $ 800.000 $ 180.000 $ 180.000

$ 14.400.000 $ 3.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $ 9.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $0 $ 2.160.000 $ 2.160.000

$ 14.400.000 $ 3.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $ 9.600.000 $ 4.320.000 $ 2.160.000 $ 9.600.000 $ 2.160.000 $ 2.160.000

Física Secretarias Conductor vehículo GASTO TOTAL

1 4 1

$ 600.000 $ 250.000 $ 250.000

$ 600.000 $ 1.000.000 $ 250.000 $ 7.690.000

$ 7.200.000 $ 12.000.000 $0 $ 79.680.000

$ 7.200.000 $ 12.000.000 $ 3.000.000 $ 92.280.000

43

3.

ESTUDIO LEGAL

Introducción: Según Sapag y Sapag, son muchos los efectos económicos que sobre el flujo de caja tendrá el estudio legal. Desde la primera actividad que tendrá que realizar si el proyecto es aprobado, la constitución legal de la empresa, hasta su implementación y posterior operación el proyecto enfrentara un marco legal particular a la actividad que realizara la empresa, que influirá directamente sobre la proyección de sus costos y beneficios. El conocimiento de la legislación aplicable a la actividad económica y comercial. Resulta fundamental para la preparación eficaz

de los

proyectos, no solo por las referencias económicas que puedan derivarse del análisis jurídico sino también por la necesidad de conocer adecuadamente las disposiciones legales para incorporar los elementos administrativos, con sus correspondientes costos, y para que posibiliten que el desarrollo del proyecto se desenvuelva fluida y oportunamente. Aspecto legal: Para poder poner en funcionamiento cualquier tipo de negocio, se necesita previamente haber cumplido con una serie de requisitos legales, tales como: Creación de Sociedad Antes de todo, es necesario crear e inscribir la sociedad en el Registro del Conservador y realizar su publicación en el Diario Oficial. La inscripción tiene un valor aproximado de 2/1000 sobre el capital inicial más gastos de papelería (aproximadamente $270.000), y la publicación de la constitución de la sociedad tiene un valor aproximado de $90.000. Por concepto de notaría se calcula un 1/1000 del capital inicial más gastos estimados en $300.000. Inicio de Actividades Al formar un negocio hay que recurrir al servicio de Impuestos Internos, con el objeto de

iniciar

legalmente las actividades. Para lo cual es

necesario llenar los siguientes formularios (Gratuitos a través de SII): -N° 4415 Inscripción al Rol Único Tributario y/o Declaración de Inicio de actividades. -N° 4416 Anexo del formulario anterior.

44

-N° 3230 Declaración Jurada para Tímbrales de Documentos y/o Libros

y

Notificaciones. (Formularios en anexo Nº4) Para efectos de nuestro proyecto debemos considerar estos antecedentes y los costos asociados que se encuentran detallados en un cuadro resumen. Contrato de Arriendo para un arriendo de una propiedad se debe efectuar un contrato, el cual esta establecido por la Ley Nº 18.101 publicada el 29.01.1982, siendo modificada por la Ley Nº 19.866.- del 11.04.2003. El arriendo de esta propiedad será por un periodo de 20 años, prorrogables, estableciéndose dos cláusula adicionales, primera donde se indica que se efectuaran trabajos para la construcción de 24 dormitorios los que serán utilizado para un Hogar de larga estadía para el adulto mayor, siendo estos construidos según la normativa del Departamento de Obras Municipal de Las Condes, en la segunda cláusula se indicara una indemnización por parte del arrendador si este no cumpliera con el periodo de arriendo mínimo, consistente en el costo de la construcción. El costo de dicho tramite Notarial es de $8.000.- que incluye 02 copias. Cumplir con Requisitos Municipales Los municipios son los encargados de aprobar los proyectos y otorgar distintos tipos de permisos dentro del área de la Comuna. Para efectos Municipales del presente proyecto se procederá a pedir las siguientes solicitudes en el departamento correspondiente a la municipalidad de las Condes: -

Para la Patente Municipal: Informe de Factibilidad de Otorgamiento de Patente, Permiso de Edificación y

Recepción Final del inmueble donde se va a ejercer la actividad comercial, documentos que deben solicitarse previamente en la Dirección de Obras Municipales (Apoquindo Nº 3076). - Documento que acredite el título por el cual se ocupa el inmueble, Certificado de Dominio Vigente, contrato de arriendo, comodato, etc. - Iniciación de Actividades ante el SII.

45

- Resolución Sanitaria emitida por el SESMA (Avda. Bulnes N ° 177, Santiago), para ejercer las actividades de manipulación de alimentos y autorización de funcionamiento. -Escritura de Constitución de Sociedad, Protocolización del Extracto y Publicación en Diario Oficial. - La aprobación de la solicitud será resuelta en un plazo de cinco días hábiles desde la fecha de recepción de la solicitud con los antecedentes completos, si corresponde. El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula sobre el capital inicial que en el caso de la alternativa 2) es de $151.476.000 y para la alternativa 3) es de $171.158.000, correspondiendo pagar un 5 por mil (0,0005) del monto del capital inicial anual, más el Derecho de Aseo ($24.880), por lo que la patente comercial tiene un costo anual para la alternativa 2) de $89.579.- y para la alternativa 3) es de $75.738.El tiempo de duración de este tramite será: 02 días, la factibilidad de otorgamiento de patente comercial. 05 días para la tramitación y obtención de la patente comercial. - Dirección de Obras Municipales: Para la construcción de habitaciones del presente proyecto, la dependencia municipal encargada de otorgar el permiso de factibilidad de suelo es la Dirección de obras Municipales. Para cualquier construcción en la Comuna de Las Condes se requiere un permiso de la (DOM) de la respectiva municipalidad para la construcción y edificación a petición del propietario o constructor. Con anterioridad a la solicitud del permiso se verifico a la DOM respectiva, los datos sobre números, las líneas de edificación, la altura tipo de edificio y además exigencias de urbanización que rigen para el sector en que esta ubicado el terreno arrendado. - Requisitos para construcción Para la construcción de habitaciones en el proyecto la Dirección de Obras Municipales es la encargada de otorgar los permisos de factibilidad de suelo. Con anterioridad a solicitud se verifico al DOM la altura, tipo de edificio y demás

46

exigencias de urbanización que rigen para el sector seleccionado siendo viable la construcción sobre el terreno donde se encuentra ubicada la propiedad a arrendar. MINISTERIO DE SALUD Previo al tramite ante el Servicios de salud, se deberá cumplir con la “Pauta de

Requisitos

autorización

de

instalación

y

funcionamiento

de

establecimientos de larga estadía para el adulto mayor, casas de reposo, hogares de ancianos, asilos, hospicios y otros similares” comprobando ante la municipalidad de la comuna, la posibilidad de implementación de acuerdo al plano regulador, de obtener Patente Municipal.



•

Aprobación de planos de planta física del local o proyecto.

•

Aprobación del local e instalación

•

Autorización de funcionamiento.

•

Declaración del capital inicial

•

Cancelar aranceles estipulados por el Ministerio de Salud. Del Reglamento De Establecimientos de Larga Estadía Para Adultos Mayores.

- Planta Física: Artículo 7º: Los establecimientos deberán disponer de una planta física que cumplirá a los menos con los requisitos establecidos en los artículos 5º al 11º, 18º, 21º al 27º, todos inclusive, del decreto 194 de 1978, del Ministerio de Salud, que aprueba el reglamento de hoteles y Establecimientos similares. Deberán contar, con las siguientes exigencias: Dependencias bien diferenciadas e iluminadas y que no tengan barreras arquitectónicas:  Al menos una oficina/sala de recepción: Para que permita tener entrevistas en privacidad con los residentes y sus familiares.  Los establecimientos de más de un piso deberán contar con un ascensor que permita la cabida de una camilla. 

47

 Zonas de circulación: Con pasillos de un amplitud mínima de 94 centímetros, bien iluminados, sin desniveles o con rampas, si los hay. Si tiene escaleras, éstas deben tener un ancho mínimo de 94 centímetros, con pasamanos en ambos lados y peldaños evidenciados, no pudiendo ser de tipo caracol.  Sala de estar o de usos múltiples: Con capacidad para el 100% de los residentes en forma simultánea, con iluminación natural, televisión y elementos de recreación para los residentes, tales como juegos, revistas, libros, etc.  Zonas exteriores para recreación: Con 1 metro cuadrado mínimo por residente, de patio, terraza, o jardín.  Comedor suficiente: Para el 50% de los residentes simultáneamente.  Dormitorios: Con un máximo de cuatro camas, guardarropa individual y un velador por cama, considerando espacio para un adecuado desplazamiento de las personas según su autonomía. Contará con un timbre continuo por cama. Al menos el 10% de las camas deberán corresponder a catres clínicos, los que se incrementarán de acuerdo al grado de dependencia institucional.  Los servicios higiénicos: Deberán estar cercanos a los dormitorios y ser de fácil acceso. Deberá haber a lo menos un baño con ducha por cada seis residentes y un baño por piso que permita la entrada de silla de ruedas. Los pisos de éstos serán antideslizantes, contarán con agua caliente y fría, agarraderas de apoyo, duchas que permitan el baño auxiliado y entrada de elementos de apoyo y timbre de tipo continuo.  La cocina: Deberá cumplir con las condiciones higiénicas y sanitarias que aseguren una adecuada recepción, almacenamiento, preparación y manipulación de los alimentos, su equipamiento, incluida la vajilla estará de acuerdo al número de



48

raciones a preparar El piso y las paredes serán lavables; estará bien ventilada, ya sea directamente al exterior o a través de campana o extractor.  Lugar cerrado para mantener equipamiento e insumos médicos y de enfermería

mínimos

tales

como:

Esfigmomanómetro,

estetoscopio,

termómetros, botiquín de primeros auxilios y archivo de historias clínicas.  Lugar cerrado destinado a guardar los útiles de aseo.  Lavadero con pileta: Con un lugar de recepción y almacenamiento para la ropa sucia, lavadora adecuada al número de residentes e implementación para el secado y planchado de la ropa, además de un lugar para clasificar y guardar la ropa limpia. Si existe servicio externo de lavado, se asignarán espacios para clasificar y guardar ropa sucia y limpia. Personal: La casa de reposo deberá cumplir con las disposiciones del Reglamento sobre Condiciones Sanitarias y Ambientales Básicas en los Lugares de Trabajo. TITULO III (ARTS. 8-12). DE LA DIRECCIÓN TÉCNICA Y DEL PERSONAL Artículo 8º: La dirección técnica de estos establecimientos estará a cargo de una persona con título de una carrera del área de la salud, de duración no inferior a 8 semestres y de preferencia con capacidad gerontológico. Será responsable ante la autoridad sanitaria del buen funcionamiento y del cumplimiento de la normativa sanitaria vigente. La dirección técnica deberá coordinar su acción con el resto de los profesionales que concurran al establecimiento, y con la administración, con el objeto de velar por el cumplimiento del reglamento interno. Artículo 9º: El establecimiento deberá contar con personal idóneo, en cantidad suficiente para satisfacer en forma permanente y adecuada la atención integral de los residentes, de acuerdo a su número, condiciones físicas y psíquicas.

49

Artículo 10º: Las residencias, de hasta veinte camas, con una proporción de 80 o más de residentes autovalentes, deberá contar con: a) Auxiliar de enfermería. Un auxiliar de enfermería cada 20 residentes o fracción inferior a ello, las 24 horas. b) Personal capacitado en el cuidado de ancianos o discapacitados (Cuidador o asistente geriátrico) cuya función es principalmente de higiene, confort y entretenimiento de los residentes: -Residencias con 80% de residentes autovalentes, deberá tener: 1 Persona por cada 10 residentes horario diurno. 1 Persona por cada 20 residentes horario nocturno. -Residencias con 50% de residentes dependientes, tendrán: 1 Persona por cada 5 residentes horario diurno. 1 Persona por cada 10 residentes horario nocturno. c) Manipulador de alimentos con carné sanitario al día: 1 persona por cada 20 residentes o fracción inferior a ello. d) Auxiliar de servicio: 1 persona por cada 20 residentes, horario diurno. Este personal deberá ser incrementado proporcionalmente en base al número de camas y el grado de dependencia de los residentes. Artículo 11º: Podrá contar además con un kinesiólogo, terapeuta ocupacional o profesor de educación

física

con

formación

gerontológico,

para

la

rehabilitación

y

mantenimiento de las funciones biopsicosociales de los residentes y con la asesoría de una nutricionista para la confección de minutas y dietas. Artículo 12º: El establecimiento podrá contar con los servicios de un médico para el control de salud de los residentes, sin perjuicio del derecho de estos a tener su médico tratante. En el caso que se requiera de atención médica y no se cuente con el profesional, se recurrirá al servicio de salud público o privado al que tenga derecho

50

el residente. Adicionalmente, el establecimiento podrá contar con los servicios de una enfermera. DISPOSICIONES GENERALES: Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares, para sugerencias o reclamos que será timbrado por el servicio de salud Autorización del servicio de salud del ambiente Región Metropolitana (SESMA) Los locales considerados por el SESMA para obtener autorización sanitaria son: “Cualquier establecimiento ubicado en la región Metropolitana destinado a la producción, preservación, envasado, almacenamiento, distribución y consumo de platos preparados (aquellas elaboraciones culinarios que se expenden, listos para su consumo, sean fríos o calientes o que requieran solo de un proceso de calentamiento). Están dentro de esta categoría los llamados restaurantes, fuentes de soda, cafeterías, casinos, elaboradoras de platos preparados, de emparedados, pizzas y otros similares” Por lo tanto, para poder poner en funcionamiento las instalaciones de casino de la casa de reposo se necesita la autorización sanitaria del SESMA. La autorización para funcionar requiere los siguientes antecedentes: •

Nombre, dirección y teléfono establecimiento

•

Individualización, RUT, y domicilio del propietario y representante Legal en su caso

•

Documentos que acrediten el dominio del inmueble

•

Plano del local indicando la distribución de las camas en los dormitorios.

•

La calidad del inmueble donde esté ubicado el establecimiento deberán cumplir con toda la ordenanza general de construcciones y urbanización

•

Acreditar que cumple con los requisitos de prevención y protección contra incendios que establece el reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales básicas de los lugares de trabajo.

•

Identificación del director técnico responsable con copia del certificado de título, carta de aceptación del cargo y horario en que se encontrará en el establecimiento.

51

•

Planta del personal con que funcionará el establecimiento con su horario contratado y sistema de turnos. Una vez que entre en función, deberá enviar al Servicio de Salud la nómina del personal que labora ahí.

•

Reglamento interno del establecimiento, que deberá incluir un formulario de contrato a celebrarse entre el establecimiento y el residente o su representante, en el que se estipule los derechos y deberes de ambas partes y las causales de exclusión del residente.

•

Plan de evacuación ante emergencias

•

Con estos antecedentes el servicio de salud dicta una resolución. La autorización sanitaria es uno de los requisitos exigidos por la Municipalidad

previo al otorgamiento de la patente correspondiente. REGISTRO DE MARCAS: Se deberá considerar el costo asociado al registro la marca del establecimiento de larga estadía para adultos mayores, el que se realiza en el Departamento de propiedad industrial ubicado en la calle Moneda 970 piso 10 (fono: 698 0125). Pasos a realizar en el registro de marca: a) Acreditar que la marca no se encuentre registrada, esto se realiza en la página web: www.dicom.cl. b) Comprar un formulario ($600) para presentar la marca y cancelar media UF. c) Publicar en el diario oficial la marca cancelando aproximadamente $20.000 d) Otorgamiento de la marca y número de registro, costo aproximado de $42.000. e) Entrega certificación de la marca, posee una duración de 10 años. Costo aproximado $10.000. Este tramite tendrá una duración de 05 meses. Cuadro Resumen de Costos Legales Las Condes Año Constitución de Soc.y Año 0 Contrato de Arriendo

Costos $ $660.000

Autorización –SESMA Año 0

$80.565

Registro de Marca Cam bio de destino

Año 0 Año 0

$303.286 $1.500.000

O tros

Año 0

$2.932

52

Total Año 0 Patente com ercial

$2.546.783 Año 1-10

$1.695.778

53

4.

ESTUDIO TÉCNICO

Este estudio determina y analiza las opciones desde el punto de vista tecnológico, en lo que se incluye el análisis de la factibilidad de cada opción y la estimación de su costo, pretendiendo llegar a determinar la función de producción óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la producción. De la selección de la función óptima se determinará el proceso de producción más conveniente y las necesidades de inversión, de equipos, espacio, obras físicas, mano de obra, maquinaria y la determinación de posición de plantas, entre otras. Esto además permitirá cuantificar el costo de operación. Para seleccionar la mejor alternativa técnica se consideran principalmente factores económicos, sin descuidar factores de carácter cualitativo, como por ejemplo, disponibilidad de insumos, oportunidad de abastecimiento, ya sea de tipo humano, material o financiero. Al estudiar la potencial localización del proyecto, debemos tener en cuenta las exigencias del mismo: Cercanía del mercado objetivo: El terreno donde se emplace el proyecto debe estar lo más cercano posible al mercado objetivo. Para nuestros intereses, que son los adultos mayores de clase alta, las mayores proporciones de éstos, se encuentra en la Región Metropolitana, específicamente en la zona oriente de ésta y, concentrados principalmente en la comuna de Las Condes. Costo y disponibilidad de la construcción: el costo y disponibilidad de la construcción, varía de un lugar a otro. Cuantitativamente, lo más deseable sería elegir el lugar de menor valor, pero es necesario considerar factores que influyen de manera

favorable

y,

otros,

desfavorablemente

en

la

comercialización

del

establecimiento, aportando o no un valor agregado al negocio. Aunque lo que finalmente va a influir preponderantemente en la elección del lugar va a ser la disponibilidad de éste. Otras condiciones son la revisión de las disposiciones municipales con respecto a su constructibilidad y ocupación de suelo, plan regulador y que cumpla con toda la urbanización que requiere el funcionamiento del establecimiento.

54

Dado los requerimientos anteriores, se ha encontrado una propiedad en la comuna de Las Condes, cuyas características se enumeran a continuación: -

Ubicada en el sector de San Damián.

-

Buenos accesos.

-

Superficie de 10.000 m2.

-

Superficie construida de 400 m2 en planta baja y 700 m2 por

construir. -

Costo del arriendo: $ 2.500.000.

-

Cuenta con estacionamientos al interior del recinto.

-

24 Habitaciones.

-

La propiedad se arrienda sin ningún tipo de muebles.

-

Plano de ubicación de la propiedad, ver anexo Nº 5.

Plano de la propiedad, ver anexo Nº 6. Los 700 m2 de construcción fueron calculados para contar con 24 habitaciones con baño privado, considerando la construcción original como áreas comunes. La construcción será en madera de primera calidad, semejante a la existente, la cuál está valorizada, para la comuna de Las Condes, en 10 UF por m 2. Este valor nos da un costo aproximado para la totalidad de la construcción de $ 126.000.000, considerando la UF a un valor de $ 18.000. Costo de muebles y equipos: son las inversiones necesarias para el normal funcionamiento del establecimiento, toda la información se realizó a base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del equipo, esta información está detallada con precios unitarios y totales en el anexo Nº 7.

55

5.

ESTUDIO FINANCIERO

Introducción: El estudio de factibilidad financiera deberá determinar si el proyecto es conveniente o no y además servir para discernir entre las dos alternativas de acción para poder estar en condiciones de recomendar la aprobación o rechazo del proyecto. Se pretender ordenar y sistematizar la información monetaria que nos entregaron los estudios anteriores, elaborar los cuadros analíticos y antecedentes adicionales para la evaluación del proyecto. Todos estos antecedentes nos permitirán determinar la rentabilidad del proyecto, medir y valorar beneficios y costos, a través de flujos de caja. La información para elaborar estos flujos de caja se encuentran en el estudio de mercado, técnico, organizacional, así como en el cálculo de las inversiones a las que se hizo referencia sobre la implementación de las dos alternativas en estudio. Además se incorporaran información adicional sobre tributación, depreciaciones y amortización y valores de desecho según corresponda. Metodología a emplear: Para los efectos de la Evaluación económica del negocio se realizaran flujos de caja con un horizonte de 10 años definido por el Profesor. Para calcular el valor de desecho se utilizara el método contable, el que se calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las utilidades considerada como

un 17% definida sobre la base de la normativa tributaria vigente y

común para toda la industria. Para efecto de este estudio se considera que el IPC para los siguientes 10 años será del 4% . Todos los valores que aparecen en este proyecto no considera el Iva. Datos para la construcción de los Flujos Inversión inicial La inversión inicial de las alternativas se detalla a continuación:

56 PROYECTO PURO INVERSIÓN INICIAL Obra FÍsica 10Uf x700m2(UF.18000) Equipos y Muebles Gastos de Org.y Puesta en Marcha Otros (Telefonos/Citofonos) Vehículos Arriendo Publicidad Capital de Trabajo

ALTERNATIVA Nº2 126.000.000 22.276.000 2.546.783 700.000 0 2.500.000 4.500.000 78.605.094

ALTERNATIVA Nº3 126.000.000 29.968.000 2.546.783 700.000 15.990.000 2.500.000 12.000.000 85.050.094

237.127.877

274.754.877

TOTAL

PROYECTO FINANCIADO INVERSIÓN INICIAL Obra FÍsica 10Uf x700m2(UF.18000) Equipos y Muebles Gastos de Org.y Puesta en Marcha Otros (telef.citofonos) Vehículos Arriendo Publicidad Capital de Trabajo

ALTERNATIVA Nº2 126.000.000 22.276.000 2.546.783 700.000 0 2.500.000 4.500.000 85.736.576

ALTERNATIVA Nº3 126.000.000 29.968.000 2.546.783 700.000 15.990.000 2.500.000 12.000.000 93.764.766

244.259.359

283.469.549

TOTAL

Se agrupan principalmente en tres item: activos fijos, activos nominales y capital de trabajo. Inversiones en activos fijos Los activos fijos están referidos a maquinarias, vehículos, mejoramiento en general, etc. Para efectos contables, los activos fijos se deprecian linealmente. Inversión en activos nominales: Los gastos de puesta en marcha (legales y comerciales) corresponden a servicios o derechos adquiridos que son necesarias para la puesta en marcha y posterior funcionamiento del proyecto. Estas inversiones se amortizan en 5 años, afectando al flujo de caja y disminuyendo la renta imponible en esos periodos. Estos gastos consideran la escritura, inscripción y notaria. ACTIVOS NOMINALES

ALTERNATIVA 2

ALTERNATIVA 3

57 Constitución de la Sociedad Autorización SESMA Registro de Marca Otros Cambio de Destino TOTAL

660.000 80.565 303.286 2.932 1.500.000 2.546.783

660.000 80.565 303.286 2.932 1.500.000 2.546.783

Inversión en capital de trabajo La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios en forma de activos corrientes para la operación normal durante el ciclo productivo del proyecto, por lo tanto el capital de trabajo constituirá una parte de los costos fijos ya que forma parte del monto permanente de costos necesarios para asegurar la operación del proyecto. Para calcular la inversión en capital de trabajo se consideraron los primeros seis meses con ocupación 0%, y asumiendo los costos desembolsables de estos periodos (Costos Fijos, costos variables, interés crédito según corresponda), lo que genero una inversión en capital de trabajo de un monto de: PROYECTO PURO ALTERNATIVA Nº2 78.605.094

Capital de Trabajo

Capital de Trabajo

ALTERNATIVA Nº3 85.050.094

PROYECTO FINANCIADO ALTERNATIVA Nº2 ALTERNATIVA Nº3 85.736.576 93.764.766

Ingresos: Los ingresos del proyecto provienen del arriendo de cada pieza del complejo integral, dependiendo este según el servicio elegido descrito en el estudio técnico y su precio definido en el estudio de mercado el que corresponde a $700000 por la opción Nº 2 y $1000000 por la opción Nº 3, el que se incrementara anualmente con un porcentaje calculado sobre la base de el IPC estimativo del 4%.

58

Se trabajará bajo el supuesto de un 80% de ocupación durante el año 1 y 2 , de un 90% de ocupación del año 3 al 5 y un 100% de ocupación desde el año 6 en adelante producto de la estrategia comercial a utilizar. Ingresos Alternativa N º2 Años 1 al 2 3 al 5 6 al 10

Ocupacion Nºancianos Valor Unit. 80% 19 $ 700.000 $ 90% 22 $ 700.000 $ 100% 24 $ 700.000 $

Total 159.600.000 184.800.000 201.600.000

Ingresos Alternativa N º3 1 al 2 3 al 5 6 al 10

•

80% 90% 100%

19 $ 1.000.000 $ 22 $ 1.000.000 $ 24 $ 1.000.000 $

228.000.000 264.000.000 288.000.000

Pago mensual: El pago mensual incluye el alojamiento, las tres comidas principales del día, la limpieza de la pieza, la lavandería, calefacción y los servicios básicos, televisión por cable, uso sin restricción de espacios comunes y actividades dentro del complejo.

Costos Fijos: Resumen de Costos Fijos Anuales Los supuestos a los cuales se calcularon los costos fijos se detallan en Anexo Nº8 COSTOS FIJOS ANUALES Sueldos Servicios Básicos Mantención Suministros Varios Materiales Patente Comercial Publicidad Contabilidad Arriendo Seguridad Externa

Valor Alternativa Nº2 79.680.000 23.400.000 582.600 1.920.000 744.309 1.695.778 450.000 800.000 30.000.000

Valor Alternativa Nº3 92.280.000 23.400.000 822.600 1.920.000 744.309 1.695.778 1.100.000 800.000 30.000.000

600.000

0

59 TOTAL

139.872.687

152.762.687

Nota: Los detalles de los valores se encuentran en archivo excell adjunto. Costos Variables: Los costos variables en este negocio corresponden a los costos de alimentación. Este costo es de $2.500 por día, por persona. Esto corresponde a $1000 pesos por almuerzo y $1000 pesos por cena y $500 pesos por desayuno. Estos datos fueron obtenidos por una residencia de similares características que brinda a sus residentes un servicio de gastronomía de primer nivel como el que se pretende implementar para este proyecto. Depreciación El método de depreciación utilizado en este trabajo es el lineal. Se realizará de acuerdo a las normas del Servicio de Impuestos interno, según sea la vida útil de los activos. Los activos fijos se deprecian linealmente por periodos según el tipo de activo conforme lo reglamenta el Servicio de Impuestos Internos, en la ley del S.I.I. artículo 31, letra e. Tabla resumen de depreciaciones ALTERNATIVA Nº 2

PERIODOS

COSTO ANUAL

Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación

1-3 4-5 6 7 8 9 10

$ 11.087.200 $ 10.830.534 $ 10.620.534 $ 9.910.534 $ 8.421.819 $ 8.397.444 $ 8.163.000

ALTERNATIVA Nº 3

PERIODOS

COSTO ANUAL

Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación Depreciación

1-3 4-5 6 7 8 9 10

$ 14.929.391 $ 14.619.391 $ 14.409.391 $ 13.699.391 $ 9.181.819 $ 8.397.444 $ 8.163.000

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Ver detalle de depreciación en planilla excell adjunta. Valor de Desecho Para calcular el valor de desecho se utilizó el método contable, el que se calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las utilidades considerada como un 17% definida sobre la base de la normativa tributaria vigente y común para toda la industria. el que contempla la según el siguiente detalle: Proyecto Puro Alternativa Nº 2 VALOR

DESECHO

=

46.810.909 17%

= $ 275.358.28

6

Proyecto Puro Alternativa Nº 3 VALOR

DESECHO

=

133.651.85 17%

9

= $ 786.187.40

7

Proyecto Financiado Alternativa Nº 2 VALOR

DESECHO

=

45.118.579 17%

= $265.403.40

8

Proyecto Financiado Alternativa Nº 3 VALOR

DESECHO

=

131.583.83 17%

3

= $ 774.022.54

5

Amortización de Activos Nominales La amortización del activo nominal tiene un tratamiento similar a la depreciación. Si bien este desembolso se realiza antes del inicio del proyecto, el gasto se prorratea en cinco periodos para reducir el pago de impuesto sobre las utilidades, por lo cual se tiene un beneficio tributario. TABLA AMORTIZACION

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ACTIVOS NOMINALES/ COSTO/AÑOS/AMORTIZACION ANUAL ALT.2Y3 ACTIVOS NOMINALES

COSTO

PERIODO

AMORTIZACION

Constitución de la sociedad Autorización SESMA Registro de Marca Otros Cambio de destino

$ 660.000 $ 80.565 $ 303.286 $ 2.932 $1.500.000

5 5 5 5 5

ANUAL $132.000 $16.113 $ 60.658 $ 587 $ 300.000

ANALISIS FINANCIERO FINANCIAMIENTO CON CAPITAL PROPIO Para analizar el proyecto puro y así sólo los efectos del propio proyecto, no los relativos al financiamiento del mismo excluimos de los flujos los ingresos por toma de préstamos financieros, pagos de intereses, cancelaciones de préstamos, etc. De esta forma pudimos analizar de manera independiente, si conviene o no hacer el proyecto suponiendo que lo financiamos totalmente con capital propio a una Tasa de descuento del 14,3%. Obteniendo los siguientes resultados del VAN y la TIR (detalle del flujo planilla excell adjunta).

PROYECTO PURO TASA DESCUENTO AL 14,3% Alternativa Nº2 Alternativa Nº3 V.A.N. -$ 5.370.421 $ 397.624.079 T.I.R. 13,93% 32,59% En la alternativa Nº2 el VAN es negativo y la T.I.R. es menor que la tasa de descuento, según estos criterios el proyecto con la alternativa Nº2 no es rentable. Analizando la alternativa Nº3 tenemos un van positivo, el proyecto rinde una rentabilidad superior a la del costo de oportunidad en consecuencia, el proyecto está ganando una renta por encima de la rentabilidad típica. y la TIR es mayor que la tasa de costo de capital propio, el rendimiento que obtendría el inversionista realizando la inversión es mayor que el que obtendría en la mejor inversión alternativa, por estas dos razones por lo tanto, conviene realizar la inversión.

62

PROYECTO FINANCIADO TASA DESCUENTO AL 9,93% Alternativa Nº2 Alternativa Nº3 V.A.N. $ 72.657.841 $ 650.909.695 T.I.R. 16,81% 56,09% En la alternativa Nº2 el van es positivo pero menor que el de la alternativa Nº3, al igual que la TIR por esto conviene mucho mas realizar la inversión en la alternativa Nº3. Analizando los dos tipos de financiamiento se concluye que el proyecto financiado de la alternativa Nº3 seria el que conviene realizar ya que el rendimiento que obtendría el inversionista realizando la inversión es mayor que el que obtendría en la mejor inversión alternativa.

FINANCIAMINTO CON DEUDA Para el financiamiento del 64% de la inversión inicial se utilizará una fuente de financiamiento externa para el 35% restante se utilizará financiamiento con capital propio con una tasa Ke del 14,3% exigida por los inversionistas. Para el crédito se considerará una tasa de interés bancaria tope del 9%, esta tasa es una estimación del escenario futuro dada la actual Política del Banco Central y finalmente establecida por los bancos para colocaciones marcando una clara tendencia al alza. El crédito será de largo plazo con pago de cuotas fijas en un periodo de 10 años. Los montos del crédito requeridos para financiar cada una de las alternativas como sigue a continuación: Monto de Crédito:

$154.022.783

Tasa de interés bancaria: 9%. Valor cuota anual :

$23.603.004

TABLA DE AMORTIZACION ALT.Nº2

63 TABLA DE AMORTIZACIÓN ALTERNATIVA Nº2 Periodo Saldo Inicial Cuota Interés Amortización Saldo Final 1 154.022.783 23.999.844 13.862.050 10.137.793 143.884.990 2 143.884.990 23.999.844 12.949.649 11.050.195 132.834.795 3 132.834.795 23.999.844 11.955.132 12.044.712 120.790.082 4 120.790.082 23.999.844 10.871.107 13.128.736 107.661.346 5 107.661.346 23.999.844 9.689.521 14.310.323 93.351.023 6 93.351.023 23.999.844 8.401.592 15.598.252 77.752.771 7 77.752.771 23.999.844 6.997.749 17.002.094 60.750.677 8 60.750.677 23.999.844 5.467.561 18.532.283 42.218.394 9 42.218.394 23.999.844 3.799.655 20.200.188 22.018.205 10 22.018.205 23.999.844 1.981.638 22.018.205 0

Alternativa Nº3 Monto de Crédito:

$179.158.000.

Tasa de interés bancaria: 9%. Valor cuota :

$27.916.416

TABLA DE AMORTIZACION ALT.Nº3 TABLA DE AMORTIZACIÓN ALTERNATIVA Nº3 Periodo Saldo Inicial Cuota Interés Amortización Saldo Final 1 179.158.000 27.916.416 16.124.220 11.792.196 167.365.804 2 167.365.804 27.916.416 15.062.922 12.853.493 154.512.311 3 154.512.311 27.916.416 13.906.108 14.010.308 140.502.003 4 140.502.003 27.916.416 12.645.180 15.271.235 125.230.768 5 125.230.768 27.916.416 11.270.769 16.645.647 108.585.121 6 108.585.121 27.916.416 9.772.661 18.143.755 90.441.367 7 90.441.367 27.916.416 8.139.723 19.776.693 70.664.674 8 70.664.674 27.916.416 6.359.821 21.556.595 49.108.079 9 49.108.079 27.916.416 4.419.727 23.496.689 25.611.391 10 25.611.391 27.916.416 2.305.025 25.611.391 0

Tasa de descuento El costo de la deuda El costo de la deuda se simboliza como Ki y representa el costo antes de impuesto para efectos de este estudio se considero la tasa del bancaria un 9%: Ki = Kd (1 - t)

0,09 * (1-0,17) t = Impuesto

7,47%

64

Kd =

Tasa Bancaria

El costo del capital propio A fin de calcular el costo del capital propio se eligió una tasa libre de riesgo utilizando los Bonos del Banco Central de Chile en Unidades de Fomento (BCU), a 10 años otorgada por el Banco Central de Chile, la cual corresponde a 3,17% (marzo 2006) y una tasa de riesgo del tipo de proyecto. El premio al riesgo del año 2005 fue entregado por un experto en evaluaciones de este tipo de proyecto Julio Torres, Gerente General de SIGES CHILE,

la cual

corresponde a un 11,13%, por lo que la suma de estas dos tasas da un costo de capital propio (Ke) igual a un 14,3%. Costo ponderado del capital Utilizando como fuente de financiamiento fuente interna y externa, calculamos el Ko (tasa de costo ponderado de capital) que representa el costo promedio de todas las fuentes de fondos, ponderado por el peso relativo de las mismas en la estructura de pasivos del proyecto. En otras palabras, si el proyecto lo financiaremos con 39% de capital propio y (1-x) 61% de deuda, ésas son las ponderaciones a usar en el cálculo de esta tasa y se calcula de la siguiente forma.

K O =ke ×% finc .capitalpro

pio +Ki × finc .deuda

Alternativa N° 2 Ko = 9,87%

×(1 −impuesto

)

Alternativa N° 3 Ko = 9,70%

CONCLUSIONES El siguiente grafico muestra el efecto que tiene la tasa de descuento aplicada

a

este

proyecto

considerando

las

dos

fuentes

de

financiamiento observando lo siguiente: A medida que aumentamos la tasa de descuento el VAN va disminuyendo. Este efecto es mucho

65

mayor para la alternativa Nº2, con esto podemos concluir que el proyecto mas rentable sería la alternativa Nº3. VAN V/S TASA DE DESCUENTO 1.600.000.000

1.400.000.000

1.200.000.000

1.000.000.000

VAN

ALT.Nº2 P URO ALT.Nº3 P URO

800.000.000

ALT. N°2 FINANC. ALT. N°3 FINANC.

600.000.000

400.000.000

200.000.000

TASA DE DESCUENTO %

0 0,00 0,02 0,04 0,06 0,08

0,10 0,12 0,14

0,16 0,18 0,20 0,22

Considerando los resultados del VAN y TIR de este

proyecto, podemos

concluir que la mejor fuente de financiamiento es la externa, y la alternativa mas rentable es la alternativa Nº3, con la cual se recomienda profundizar en la próxima etapa de factibilidad. 1. ANALISIS DE SENSIBILIZACION Una vez concluido el análisis cuantitativo del proyecto, se realizo un análisis de sensibilidad. De acuerdo a un análisis cualitativo de las variables que influyen en el van de este proyecto se puede observar que las de mayor influencia son; los precios y las tasas de ocupación del complejo. Este análisis indica hasta donde pueden modificarse los valores de estas variables para que el proyecto siga siendo rentable. En caso de que el proyecto no sea rentable, hasta que punto modificarlas para que llegue a serlo.

66

Ocupación(nº de ancianos) v/s VAN del Proyecto 900.000.000

800.000.000

700.000.000

600.000.000 VAN Opción 2 Puro VAN Opción 3 Puro VAN Opción 2 Financiado VAN Opción 3 Financiado

VAN

500.000.000

400.000.000

300.000.000

200.000.000

100.000.000

0 16

17

18

19

21

22

23

24

Personas

Como se puede observar para la el proyecto puro Opción Nº2, para que sea rentable debemos tener un mínimo de 16 personas y para la opción Nº3 sería de 17 personas como mínimo para que ambos proyectos sean rentables. Para la otra alternativa de financiamiento debemos tener como mínimo 22 y 23 respectivamente.

67

Relación Precio VAN 1.200.000.000

1.000.000.000

VAN

800.000.000 VAN Opción 2 Puro VAN Opción 3 Puro VAN Opción 2 Financiado VAN Opción 3 Financiado

600.000.000

400.000.000

200.000.000

0

0. 00 0 1. 10

1. 00 0. 00

90 0. 00 0

85 0. 00 0

0

80 0. 00 0

75 0. 00

70 0. 00 0

0

65 0. 00 0

60 0. 00

55 0. 00 0

50 0

.0 00

0

Precio

Este gráfico muestra la dependencia del precio mínimo que se puede cobrar para que el proyecto sea financiamiento.

viable con cada una de sus alternativas de

68

VI. ANEXOS ANEXO Nº1: Resultado de encuesta de 25 personas, que fue extrapolado a un supuesto de 100 personas.  En esta pregunta se sondea cuales son las áreas que preferían en una casa de larga estadía , destacándose las áreas verdes, sala de juegos y salas de lectura . Areas Comunes

Servicios deseados

Extensas area verdes Salas de juego de mesa Sala de Computacion Sala de lectura Cafeteria Cancha de tennis Piscina Temperada Salas de usos multiples 0

5

10

15

20

25

30

 En esta pregunta se encuesta cuales son los servicios que proferirían en la implementación de la casa de larga estadía, destacándose los servicios de mucama, peluquería y masajes Servicios deseados

Servicios extras

mucama peluqueria masajes kinesoloia podologia Transporte Spa 0

5

10

15

20

25

30

35

69

 En esta pregunta se evalúa en que comuna le gustaría vivir, destacándose la Comuna de las Condes Donde le gustaria vivir

¿Donde le gustaria vivir?

Vitacura La Reina Lo Barnechea La Dehesa Las Condes 0

10

20

30

40

50

 En esta pregunta se diagnostica en que tipo de vivienda vive el posible usuario, destacándose casa propia de tercero

Tipo de vivienda donde vive

Casa Propia de tercero Residencia adulto

Tipo de vivienda donde vive

Casa arrendada Casa propia 0

10

20

30

40

70

 En esta pregunta se sondea cuales son las actividades de esparcimiento que le gustaría participar en una casa de larga estadía, destacándose clases de bridge, talleres de pintura y clases de baile

Clases y talleres Solicitados

Talleres Solicitados clases de bridge taller de pintura clases de baile Clases de aerobica taller literario otros 0

2

4

6

8

10

12

14

16

 En esta pregunta se evalúa la cantidad de dinero que gasta en mantener su vivienda, destacándose el rango entre $ 600.000-$800.000

¿Cuanto gasta en mantener su casa? Cuanto gasta en mantener su casa

800000 o mas 600000