Propuesta de Solucion Al Caso TDAF

Introducción. En este análisis del caso hablaremos acerca del problema que tiene el Ingeniero José Cárdenas, ya que tiene dudas sobre qué hacer con la casa que fue heredada por sus padres, para que esta genere los mayores rendimientos posibles dentro de las diferentes alternativas que se le plantean. El Ingeniero ha solicitado ayuda a diversas personas y agencias para ir evaluando cual es la mejor opción de todas y al final, mediante un análisis financiero y con ayuda de algunos conceptos involucrados en la administración financiera, poder tomar la mejor decisión.

Desarrollo. Antecedentes del problema A finales del año 2005 el Ing. José Cárdenas se encontraba evaluando las posibilidades de que hacer con la casa que fue heredada por sus padres, tenía duda si era mejor venderla o desarrollar algún proyecto rentable dentro de ella. Esta casa se encontraba ubicada en una colonia principal de Culiacán y donde residían muchas personas de nivel socioeconómico alto, con un promedio de edad de 40 años. El lugar tenía 50 años de antigüedad y se ubicaba en una esquina que daba a la calle principal de la ciudad (Álvaro Obregón), la cual era muy transitada por residentes de varias colonia de niveles económicos altos; y también daba a la calle Ciudades Hermanas, la cual también tenía un gran flujo de habitantes y cerca se encontraban varios edificios importantes. Junto a la casa se encontraba una plaza muy conocida construida por el municipio, enfrente de la iglesia “La Lomita” que era un punto de referencia muy conocido de la ciudad. El valor de la casa según el avaluó era de $20, 950,450 incluyendo el valor de terreno de $10, 902,000. Para poder tomar una mejor decisión, el Ingeniero decidió contratar una agencia de investigación de mercados que tenía orientación a los consumidores, la cual realizó un estudio para saber cuál sería el mejor giro de la propiedad con mucha demanda. Los resultados de la investigación mostraron tres opciones que atacaban diferentes segmentos del mercado: la opción 1 se enfocaba a la construcción de locales comerciales, la opción 2 seria destinar el construir locales para oficinas y la opción 3 se refería a la construcción de departamentos o condominios.

Se hizo más investigación en la opción 1 de locales comerciales, ya que fue la opción con mayor porcentaje de mención y misma que brindo otras cuatro alternativas: la primer opción se refería a construir un “food court” con diversos espacios de renta para los restaurantes que quisiera establecerse, la segunda opción se enfocaba en construir locales comerciales independientes y que cada uno de ellos tuviera mínimo dos lugares de estacionamiento para sus clientes, la tercera opción era la de construir las oficinas pero no contaba con una demanda muy atractiva y por último, se encontraba la opción de construir departamentos o condominios, la cual no tenia demanda tan alta como la construcción de los locales comerciales. El estudio fue de mucho agrado para el Ingeniero, le recomendaron realizar un análisis financiero para evaluar el retorno de sus inversiones y él decidió destinar el terreno al sector comercial. En lo referente a la industria de centros comerciales, podemos decir que en México se reportan inversiones muy fuertes en este ámbito y que se distingue por ir al frente en la región latinoamericana, según el Consejo Internacional de Centros Comerciales. En lo referente a la ciudad de Culiacán, podemos asegurar que es una de las cinco ciudades para iniciar un buen negocio propio, según los estudios realizados por Entrepreneur.com y muy sugerida para abrir negocios comerciales. El siguiente paso en el proceso fue desarrollar una encuesta que permitiera obtener buena información para saber si debía de ser una plaza cerrada enfocada a los alimentos o una plaza abierta comercial, la encuesta fue aplicada a 57 comercios detallistas de la misma ciudad con la finalidad de conocer su preferencia en cada opción. Al analizar los resultados de las encuestas, encontramos varios datos que son muy relevantes: el mayor porcentaje prefirió el formato de plaza abierta (44%), resultó que la opción de la plaza abierta fue la más aceptada debido no obtuvo ninguna calificación baja a diferencia con la plaza cerrada que sí las tuvo. El promedio de renta en la planta baja fue de $134 pesos y en la alta de $80, aunque existieron empresas que mostraban disposición en pagar hasta $300 pesos por renta. Existen diversas empresas o negocios que conforman la competencia a las opciones que el Ingeniero se encuentra comparando, entre las cuales se encuentran: las Galerías San Miguel, plaza comercial Forum, Walmart 87 y Plaza La Lomita, entre otros. Ya en Junio de 2006, el Ingeniero se encontraba analizando profundamente las cuatro alternativas. En la plaza cerrada consideraba que era una buena opción debido a que podía utilizar la estructura actual de la casa y aprovechar algunos atractivos, como el piso de mármol, ventanas y plantas. Dentro del formato de plaza abierta evaluaba los tres formatos de la misma: plaza abierta con 18 locales, con área rentable de 1,196

metros cuadrados y 45 cajones de estacionamiento; plaza abierta sin construir una parte del terreno con área rentable de 1,394 metros cuadrados, con 36 cajones de estacionamiento y con 18 locales; y la plaza abierta completa con 22 locales, 36 cajones de estacionamiento y área rentable de 1,436 metros cuadrados. El Ingeniero le solicitó al Arquitecto Valenzuela realizar los presupuestos de los costos de construcción de las cuatro alternativas, las cuales mostraban diferentes costos ya que en las opciones que involucraban las plazas abiertas se tenía que incurrir en costos de demolición de la casa actual; a diferencia de la plaza cerrada, que era de mucho agrado para el Ingeniero debido a que se dejaba la estructura de la casa intacta y se conservaban algunos detalles de la casa que eran muy importante para él debido a los recuerdos que le traían. Surgieron diferentes costos e ingresos para cada opción, los cuales serán evaluados en la definición del problema. Las cuatro opciones involucraban pedir un préstamo bancario, del cual es importante tomar en cuenta los intereses y los montos de pago periódicos. El costo de oportunidad para todas las opciones, en caso de que la casa hubiera sido rentada es de $16,000 pesos mensuales. Para poder dar respuesta a la problemática que tiene el Ingeniero es necesario recurrir a los conceptos relacionados en la administración financiera, ya que involucran el valor del dinero en el tiempo, el rendimiento que tendrá cada alternativa, así como métodos importantes para la diferenciación de proyectos, entre los que se encuentran: la TIR, el VPN y el periodo de recuperación.

Identificación de los protagonistas -

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Ing. José Cárdenas: es el protagonista principal del caso, sobre él se centra la problemática debido a que no sabe qué decisión tomar con respecto al giro que le va a dar a la propiedad que fue heredada por sus padres, misma que le trae muchos buenos recuerdos de su infancia en ese lugar con sus padres y hermanos. Arq. Valenzuela: es un arquitecto de confianza para José Cárdenas, ya que fue la persona a la que recurrió al momento de necesitar los presupuestos de los costos de la construcción de las cuatro alternativas finales que tenía en mente para el futuro de la propiedad heredada. El arquitecto le brindó todos los costos relacionados y las medidas que se implicaban en cada opción. Agencia de investigación de mercados: esta agencia fue escogida por el Ingeniero para que realizara los estudios de vocación de la ubicación de la zona para poder determinar cuál sería el giro que más se adecua a la ubicación del lugar donde se establecerían los futuros negocios. El resultado final mostro tres diferentes segmentos de mercado que se podían atacar.

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57 empresas involucradas en las encuestas: fueron escogidos por el Ingeniero para realizar las encuestas enfocadas en detallistas, entre los que se encontraban: agencias de viajes, bancos, estudios de fotografía, boutiques, farmacias, joyerías, laboratorios, librerías, telecomunicaciones y celulares, entre otros. Toda esta información recaudada fue de mucha ayuda para poder generar porcentajes que le brindaran mayor calidad al Ingeniero. Galerías San Miguel: representa una competencia a la plaza cerrada, cuenta con dos tiendas importantes dentro de la galería (Sears y mercados Zaragoza) y también cuesta con un restaurante que pertenece a la cadena de restaurantes de VIP´s que cuenta con entrada por dentro y por fuera de la plaza. Forum: es una plaza comercial que se encuentra ubicada como a 20 minutos de la casa del Ingeniero, a partir de que se abrió esta plaza la popularidad de las Galerías San Miguel empezó a disminuir. Representa una fuerte competencia para la opción de la plaza cerrada del Ingeniero. Walmart 87: esta plaza cuenta con mucho tráfico de gente. Cuenta con la gran tienda Walmart, la que incluye un amplio lugar de comidas, un gran estacionamiento y representa una competencia a las opciones de plaza abierta debido a que cuenta con muchos establecimientos y tienditas alrededor de la gran tienda. Plaza la Lomita: representa competencia directa al concepto de plaza comercial abierta, cuenta con tres restaurantes muy conocidos por los consumidores (BurgerKing, SuperSalads y Sushito) tienen un tráfico alto de clientes, principalmente estudiantes y el único problema que tiene es el espacio reducido que tienen de estacionamiento.

Definición del problema. El problema encontrado en este caso se centra fundamentalmente en la toma de decisiones, ya que el Ingeniero debe de tomar la mejor decisión sobre qué hacer con la casa que fue heredada por sus padres. La mejor manera en la que debe de sustentar su decisión es mediante la administración financiera, ya que le brindara diversas alternativas para poder asegurar que se tome la mejor decisión. Son muy importantes todos los estudios previos que el Ingeniero ha realizado, ya que le han servido como soporte para el proceso de la toma de decisión y le ayudaran en el análisis financiero que se realizará. Para poder tomar la mejor decisión debemos de tomar en cuenta muchos conceptos involucrados dentro de la administración financiera, los cuales a continuación daremos detalle y entre los que se encuentran: métodos para evaluar los proyectos, alternativas de inversión, riesgo, rendimiento esperado y valor del dinero en el tiempo.

Las finanzas nos sirven para manejar el dinero a través del tiempo, se dedica a estudiar cómo se canalizan los recursos financieros mediante la toma de decisiones de inversión y de financiamiento con el objetivo principal de maximizar las utilidades y ganancias de los accionistas (Ross, Westerfield, & Bradford, 2010) El dinero tiene un valor a través de tiempo, un peso en el presente vale más que un peso en el futuro, ya que nos permite invertirlo y poder obtener ganancias. El dinero cambia de valor a través del tiempo debido al costo de oportunidad, inflación, el riesgo que se tiene y la oferta y demanda del dinero. (Besley & Brigham, 2009) Para ser capaces de distinguir entre las cuatro alternativas que se plantean al final (plaza cerrada y tres opciones de plaza abierta) es necesario poder evaluar cada una de estas opciones y distinguir entre ellas para saber cual nos proporcionara mayores beneficios en el corto y largo plazo, entre las técnicas y métodos que utilizaremos para llegar a la mejor alternativa de proyecto se encuentran: -

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El periodo de recuperación (PR): el cual es una técnica de evaluación que nos indica en cuanto tiempo podremos recuperar el dinero que invertimos en el proyecto y poder empezar a ver ganancias en el mismo. Para usar esta técnica se debe de dividir la inversión inicial entre los flujos de efectivos esperados. Valor presente neto (VPN): este es un método muy utilizado debido a que su aplicación resulta muy sencilla y porque todos los ingresos y gastos se transforman a pesos actuales, lo cual permite tomar una buena decisión, principalmente si se identifica que los ingresos serán superiores a los egresos. Cuando el VPN es igual a cero significa que no hay pérdida ni ganancia, y cuando es negativo implica que la empresa sufrirá perdidas por el proyecto evaluado. Este método se realiza identificando los flujos de efectivo esperados restando la inversión original. Tasa Interna de Rendimiento: es una técnica para evaluar económicamente los proyectos, y se refiere al máximo rendimiento que puede otorgar un proyecto durante la vida útil del mismo, para el cálculo se toma la diferencia de los ingresos (flujos de efectivo esperados) y le restamos el valor actual de la inversión original, los dos tienen que estar descontados con una TIR igual a cero. (Besley & Brigham, 2009)

Es importante recalcar la importancia de la tasa interna de rendimiento (TIR) ya que económicamente representa la tasa de interés o el porcentaje que se gana sobre el monto que no se recupera en una inversión. (Coss Bu, 2005) En este caso no solo usaremos la TIR, sino que también usaremos el VP y el PR para en conjunto llegar a la mejor decisión posible.

Existen dos maneras de obtener financiamiento, puede ser de forman interna (capital de los socios) y de forma externa (préstamos bancarios) (Besley & Brigham, 2009) Se recomienda usar la interna, pero en este caso debido a que el único socio es el Ingeniero José Cárdenas, se optó por elegir el financiamiento externo, del cual se presenta información con los montos a pagarse periódicamente así como los gastos que se encuentran involucrados por concepto de gasto por interés bancario. Es muy importante que el Ingeniero tenga conciencia del riesgo que se involucra en todas las decisiones y en los diversos proyectos. Se sabe que entre mayor sea el riesgo, mayor será el beneficio económico que se obtendrá. En este caso debemos de ser cuidadosos con el riesgo que implica el obtener un préstamo bancario, ya que si no tenemos la seguridad necesaria de que los ingresos serán superiores a los gastos, no tendremos la liquidez necesaria para solventar el pago de los intereses, lo cual provocara que se incumpla en el pago del mismo y generando problemas innecesarios y que pueden ser evitados.

Propuesta de solución al caso.

Para ser capaces de tomar una buena decisión utilizaremos la mezcla de varios conceptos importantes que se relacionan con la administración financiera, la cual nos ayuda muchísimo dentro de los negocios y principalmente cuando estamos escogiendo entre varios proyectos que involucran una inversión fuerte de capital. En este caso podemos ver como el Ingeniero José Cárdenas no sabe cuál de las cuatro alternativas es la mejor para él. Es importante tener en mente lo que un proyecto de inversión tiene el propósito principal de generar ganancias o beneficios nuevos o adicionales a los que ya se cuentan y se debe saber que los frutos o resultados de dichos proyectos no solo afectan a los que tomaron la decisión directa, también afecta a los grupos o poblaciones a los que va dirigido el proyecto. (Fernández Espinosa, 2007) Después de toda la información que recaudo el Ingeniero, es posible poder realizar un buen análisis financiero que nos brinde cuales son los pros y los contras en el ámbito monetario, para posteriormente combinarlo con la información cualitativa para tomar la mejor decisión. En base a toda la información previamente mencionada, fue posible obtener la siguiente tabla de análisis:

Con esta tabla podemos visualizar cuales son la TIR (tasa interna de retorno) el VPN (valor presente neto) y el PR (periodo de recuperación) de cada una de las cuatro alternativas de solución planteadas en el caso. Para poder tomar la mejor decisión se deben de considerar estos aspectos y también debemos de estar conscientes de que existen 4 componente básicos que conforman las decisiones en los proyectos de inversión, los cuales son: el decisor (la persona que toma la decisión, no tiene que ser forzosamente un financiero y en este caso es el Ingeniero Cárdenas), las variables que pueden ser controladas por el decisor que puede hacer que los proyectos varíen (por ejemplo, con cual banco pedir el préstamo después de analizar las tasas de intereses y los plazos que ofrecen), las variables no controladas por el decisor que influyen en la decisión (por ejemplo el costo del terreno, o la competencia que se encuentra alrededor del nuevo negocio) y los proyectos que deben ser evaluados para solucionar algún problema o aprovechar una oportunidad de negocio (que en este caso serían ambas, ya que el Ingeniero tiene el problema de no saber qué hacer con la casa que le fue heredada y asimismo aprovechara una gran oportunidad del negocio debido a que la casa se encuentra ubicada en un punto estratégico y concurrido de Culiacán). (Castillo, 2007) El mejor proyecto de los cuatro que debe ser elegido por el Ingeniero Cárdenas es la opción número tres, la cual nos habla sobre crear una plaza abierta pero sin construir una parte del terreno.

Podemos ver que esta es la mejor opción debido a que se encuentra más favorable en los tres métodos financieros que estamos utilizando para distinguir estos proyectos entre sí. Esta opción tendrá 18 locales y 36 cajones de estacionamiento. Podemos asegurar que es la mejor opción ya que tiene la TIR con mayor porcentaje, cuenta con la mayor cantidad de VPN y su periodo de recuperación es el menor de las cuatro alternativas. Existe un factor muy importante que no se ha tocado mucho en el desarrollo del caso, el cual es el presupuesto que se tiene disponible para la inversión. Este es un punto muy importante, ya que los recursos son limitados y entre mayor sea el presupuesto, menor será el préstamo bancario y a su vez, menores serán los gastos por concepto de intereses. Ya que se cuenta con una cantidad especificada de dinero es necesario escoger la opción numero tres previamente mencionada, ya que estos proyectos son mutuamente exclusivos, lo cual nos indica que solo podemos escoger uno de ellos al cual destinaremos todo el capital y los esfuerzos en conjunto. (Coss Bu, 2005)

Estrategia de mejora al caso.

Al analizar las diferentes alternativas podemos visualizar en la tabla que se encuentra en el apartado anterior que en ninguno de los proyectos se generan ganancias, solo se generan perdidas, hasta el último año donde se produce una gran ganancia por el valor de rescate que se tiene dentro de cada proyecto. Podemos descartar los primeros dos proyectos, ya que podemos ver que año con año se va aumentando la pérdida neta, y lo que queremos es ir poco a poco recuperando la inversión inicial; es importante tomar en consideración si se cuenta con el monto de la inversión inicial que se requiere para cada proyecto, ya que en caso de que no se tenga suficiente dinero, se forzara a pedir un préstamo bancario. La inversión inicial es un factor que debe ser considerado, pero no es tan influyente en la decisión como lo son los tres indicadores que utilizamos en esta ocasión (TIR, VPN y PR) Sin duda el mejor proyecto de todos es la tercera opción debido a que cuenta con los tres indicadores superiores a los demás. Es bueno usar diferentes indicadores para asegurar que la mejor decisión sea tomada. Podemos ver que la opción que elegimos tiene el mayor porcentaje de TIR (19.6%), lo cual nos indica que este proyecto brindará el mayor beneficio económico durante el lapso presentado en este análisis (siete años)

Otra manera de asegurar que esta fue la mejor decisión es mediante el método de Valor Presente Neto, el cual nos muestra si traemos todos los flujos al presente cual será el valor de cada inversión. La opción numero 3 se encuentra muy superior a las demás en este indicador, ya que al compararla con las otras alternativas podemos identificar que tiene el doble o hasta el triple del VPN, con un total de $5, 241,651 pesos. Este método es muy usado por las empresas y negocios para evaluar entre proyectos y nos permite conocer el valor actual y real del proyecto a la fecha presente. Por último, para confirmar que es la mejor opción, podemos ver que tiene el Periodo de Recuperación más bajo, el cual nos muestra que se tardara menos en devolver la inversión inicial, este indicador no tiene gran diferencia al compararse con las demás opciones, pero si se encuentra por debajo de ellas, lo cual resulta favorable. Aunque hemos tomado la mejor decisión entre las cuatro alternativas planteadas, existen varios conceptos y variables que debemos de tomar en cuenta para asegurar el éxito del proyecto. El préstamo financiero es un punto muy relevante en todos los proyectos, podemos notar que dentro de todos los gastos que implican los proyectos (los gastos financieros que se relacionan con la generación de intereses y el pago periódico del prestamos), son los que representan el mayor porcentaje de gastos, por lo que el Ingeniero debe de ser muy cuidadoso al elegir el banco al que va a recurrir para solicitar el préstamo. Si se realiza un buen análisis se puede encontrar una opción de financiamiento que se adapte a sus necesidades y que le permita poder solventar los gastos financieros producidos. Si el préstamo tuviera un plazo más largo o tuviera menos intereses, habría una mayor cantidad de ingresos en cada uno de los proyectos evaluados; lo cual a su vez provocara que la tasa de retorno sea mayor y que el periodo de recuperación se reduzca favorablemente. Existe un riesgo financiero muy importante en este punto, ya que al recurrir a un préstamo financiero se incurre en una responsabilidad muy fuerte y en dado caso que José Cárdenas empiece a incumplir en los pagos, cada vez será más complicado debido a los intereses que se van acumulando y a los recargos que se generan por incumplimiento de pago. Podemos ver que en ninguna opción se generan flujos positivos que permitan solventar fácilmente el compromiso de pago del préstamo financiero, por lo cual se debe de evaluar si es necesario recurrir a ese préstamo y si se cuenta con dinero extra externo para poder realizar los pagos sin la necesidad de involucrarse en asuntos legales por algún tipo de incumplimiento. Es importante involucrar todos los gastos y costos necesarios para evaluar correctamente cada una de las opciones, hemos llegado a la mejor decisión; pero es vital tener en mente todos los conceptos. Por ejemplo el costo de oportunidad, ya que

es un hecho que fácilmente el Ingeniero Cárdenas podría rentar la casa y obtener un ingreso seguro y mensual fácilmente sin incurrir en préstamos y en actividades extras, pero como es bien conocido, el que no arriesga no gana y dentro del tema de riesgo podemos identificar que entre mayor sea el riesgo, mayor será el ingreso final.

Reflexión de aprendizaje.

Gracias a este caso pudimos ser capaces de relacionar la teoría vista durante el transcurso de todo el curso actual con un caso práctico de un negocio, el cual podría presentarse fácilmente en la vida real. Constantemente nos vemos forzados a tomar decisiones y es muy importante conocer las herramientas financieras que nos pueden ayudar a asegurarnos de que estamos tomando la decisión correcta. Todos los conceptos que hemos revisado en este caso son de mucha ayuda ya que podemos identificar cuando un proyecto es más rentable que el otro, o en cuanto tiempo tendré de vuelta la inversión inicial que se gastara en cada proyecto. Creo que este tipo de actividades nos generan un gran valor como estudiantes y en el caso de los que laboramos en empresas o negocios, también es de mucha ayuda porque podemos aplicarlo y empezar a distinguirnos entre los otros empleados. Me gustó mucho el haber compartido previamente con mis compañeros cuales eran mis ideas y mis respuestas a las preguntas planteadas, ya que tuve la oportunidad de ver diferentes puntos de vista y enriquecer mi aportación final y la presente propuesta de solución al caso. Por último solo me queda agradecer a mi maestra por sus enseñanzas y su apoyo a lo largo de la materia y mencionar que la administración financiera es una gran herramienta que nos puede ayudar a tomar las decisiones correctas, siempre y cuando los análisis realizados sean confiables y muestren datos que sean útiles para los usuarios finales.

Bibliografía: Besley, S., & Brigham, E. (2009). Fundamentos de administración financiera. México: Cengage Learning.

Castillo, M. F. (2007). Proyectos de Inversión- Formulación y Evaluación. México: Pearson. Coss Bu, R. (2005). Análisis y evaluación de proyectos de inversión. México: Limusa. Fernández Espinosa, S. (2007). Los Proyectos de Inversión. Costa Rica: Editorial Tecnológica de Costa Rica. Navarro Castaño, D. (2003). Administración financiera. Colombia: Manizales. Ross, S., Westerfield, R., & Bradford, J. (2010). Fundamentos de finanzas corporativas. México: McGraw-Hill.