Proposal Teknis Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan dan Zoning Regulation

 

2010 

PT.  CIGHISTARA  NUANGSA

       

 

 

          

[PENYUSUNAN RENCANA DETAIL  TATA RUANG (RDTR) KAWASAN  DENGAN PERATURAN ZONASI  KECAMATAN BENDA (PR‐10)]  Pekerjaan Penyusunan RDTR Kawasan Dengan Peraturan Zonasi, sesuai Surat Undangan  Panitia No. 10/PAN‐PBJ/DTK/2010. 

   

Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

 

3 

 

Daftar Isi  BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................................................................ 9  1.1 

Latar Belakang ....................................................................................................................... 9 

1.2 

Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ....................................................... 9 

1.2.1 

Maksud Pekerjaan ................................................................................................................. 9 

1.2.2 

Tujuan Pekerjaan ................................................................................................................... 9 

1.2.3 

Sasaran Pekerjaan ................................................................................................................ 10 

1.2.4 

Adapun fungsi perencanaan detail adalah; ......................................................................... 10 

1.3 

Ruang Lingkup Pekerjaan ..................................................................................................... 10 

1.4 

Keluaran Pekerjaan .............................................................................................................. 12 

1.5 

Metode ................................................................................................................................ 17 

1.6 

Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................................................................ 20 

1.7 

Kebutuhan Tenaga Ahli ........................................................................................................ 21 

1.8 

Waktu Pelaksanaan.............................................................................................................. 22 

1.9 

Laporan Hasil Pekerjaan ...................................................................................................... 22 

BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN ................................................................................. 23  2.1 

Latar Belakang ..................................................................................................................... 23 

2.2 

Lingkup Jasa Konsultan ........................................................................................................ 24 

2.3 

Struktur Organisasi Perusahaan .......................................................................................... 25 

2.4 

Pengalaman Perusahaan ..................................................................................................... 26 

2.5 

Peralatan Perusahaan .......................................................................................................... 28 

BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) ......................... 29  Pemahaman Terhadap Latar Belakang ................................................................................ 29 

3.2. 

Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR ............................... 30 

3.3. 

Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan .......................................................................... 30 

3.4. 

Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan ............................................................... 31 

3.5. 

Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan ........................................................................ 32 

3.6. 

Pemahaman Terhadap Metode ........................................................................................... 32 

3.7. 

Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................... 33 

   

Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

3.1. 

4 

3.8. 

Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli .................................................................. 33 

3.9. 

Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan ......................................................................... 34 

3.10. 

Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan ................................................................. 34 

3.11. 

Tanggapan Terhadap Latar Belakang ................................................................................... 35 

3.12. 

Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup ................................................................ 35 

3.13. 

Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan ....................................................... 36 

3.14. 

Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung ................................... 37 

BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN ........................................................ 38  4.1. 

Wilayah Administrasi Kecamatan Benda ............................................................................. 38 

4.2. 

Kondisi Fisik dan Hidrologi ................................................................................................... 38 

4.3. 

Demografi ............................................................................................................................ 39 

4.4. 

Arahan Struktur Ruang ........................................................................................................ 40 

4.5. 

Lokasi Kampung Kumuh ....................................................................................................... 45 

4.6. 

Data dan Rencana Jaringan Air Besih .................................................................................. 45 

4.7. 

Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang ............................................. 46 

4.7.1.  Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang ...................................................................... 46  4.7.2.  Strategi Pengembangan Tata Ruang .................................................................................... 53  BAB 5 APRESIASI INOVASI ................................................................................................................. 73  5.1. 

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) .............................................................. 73 

5.2. 

Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang ................................................................................ 81 

5.3. 

Aturan Tata Massa Bangunan .............................................................................................. 83 

5.4. 

Aturan Prasarana Minimum ................................................................................................ 84 

5.5. 

Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK .............................................. 85 

5.6. 

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR ................................................................ 86 

BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI .......................................................................................... 88  6.1. 

Metodologi .......................................................................................................................... 88 

6.2. 

Persiapan ............................................................................................................................. 92 

6.2.1.  Mobilisasi Peralatan dan  Konsolidasi Tim Konsultan ......................................................... 92  6.2.2.  Koordinasi dengan Pengguna Jasa ....................................................................................... 92  6.2.3.  Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah Ada ....................... 92  Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

6.2.4.  Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan ...................................... 93 

   

5 

6.2.5.  Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 ................................................................................... 96  6.2.6.  Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ................................................................. 96  6.2.7.  Penyusunan Rencana Kerja .................................................................................................. 97  6.2.8.  Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis .............................................................. 97  6.2.9.  Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang ................. 97  6.2.10.  Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota ............................................. 97  6.2.10.1 

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan .................... 98 

6.2.10.2 

Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air .......................................................................... 100 

6.2.10.3 

Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota ...................................................... 100 

6.2.10.4 

Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan ................................. 100 

6.2.10.5 

Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah ..................... 101 

6.2.10.6 

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya .............................................. 101 

6.2.10.7 

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota ............................................................ 104 

6.2.11.  Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota  Tangerang .......................................................................................................................... 106  6.2.12.  Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas ....................................................... 106  6.2.13.  Analisis Daya Dukung Lingkungan ..................................................................................... 109  6.2.14.  Analisis Potensi dan  Permasalahan Fisik Kota .................................................................. 110  6.2.15.  Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota ............................................................ 112  6.2.16.  Analisis Pemanfaatan Ruang .............................................................................................. 112  6.2.17.  Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya ........................................................................ 113  6.2.18.  Analisis Pengembangan Ekonomi Kota .............................................................................. 118  6.2.19.  Analisis Potensi dan  Permasalahan Sosial Ekonomi Kota ................................................. 118  6.2.20.  Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan ...................................................................... 119  6.2.21.  Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan ................................................................... 119  6.2.22.  Perumusan Rencana .......................................................................................................... 126  Kriteria Rencana / Design ........................................................................................... 126 

6.2.22.2 

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota ................................................. 126 

6.2.22.3 

Perumusan Tujuan  Pengembangan Kota ................................................................... 127 

6.2.22.4 

Perumusan Rencana Struktur Dan Pola  Ruang .......................................................... 128 

6.2.22.5 

Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................................... 128 

6.2.22.6 

Perumusan Peraturan Zonasi ...................................................................................... 130 

   

Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

6.2.22.1 

6 

6.2.22.7 

Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan ......................... 131 

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN ............................................................................. 141  8.1. 

Tahap Kegiatan .................................................................................................................. 141 

8.2. 

Jadwal Pelaksanaan Kegiatan ............................................................................................ 143 

8.3. 

Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya ................................................................................. 146 

8.4. 

Jadwal Penugasan Tenaga Ahli .......................................................................................... 153 

8.5. 

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .................................................................................... 154 

8.6. 

Laporan .............................................................................................................................. 155 

8.6.1 

Laporan Pendahuluan ........................................................................................................ 155 

8.6.2 

Laporan Fakta dan Analisa ................................................................................................. 155 

8.6.3 

Laporan Draft Akhir ........................................................................................................... 155 

8.6.4 

Laporan Akhir ..................................................................................................................... 156 

8.6.5 

Ringkasan Eksekutif ........................................................................................................... 156 

8.6.6 

Album peta RDTR Kecamatan ............................................................................................ 156 

8.6.7 

CD Data dan Laporan ......................................................................................................... 156 

8.7. 

Staff Pendukung ................................................................................................................. 157 

8.7.1 

Tenaga Ahli yang diperlukan .............................................................................................. 157 

8.7.2 

Tenaga Penunjang ............................................................................................................. 157 

8.8. 

Fasilitas Pendukung ........................................................................................................... 158 

BAB 7 PENUTUP .............................................................................................................................. 160   

Gambar  1  

Struktur Organisasi ................................................................................... 25 

Gambar  2   

Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat ........................................................... 71 

Gambar  3  

Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot ....................................................... 72 

Gambar  4 

 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA ..................................................... 91 

Gambar  5 

Metode  Pendekatan Analisis Sistem Transportasi................................. 107 

Gambar  6 

Metode  Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk .................................... 117 

Gambar  7 

Metode  Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana ........... 122 

Gambar  8 

Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang .......................................... 128 

Gambar  9 

Potongan dan Tampak Atas .................................................................... 135 

   

Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

Daftar Gambar 

7 

Gambar  10 

Contoh Pengaturan GSB dan KDB ................................................... 135 

Gambar  11 

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian ................................................. 136 

Gambar  12 

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian ................................................. 137 

Gambar  13 

Contoh Zoning Kawasan ......................................................................... 138 

Gambar  14 

Contoh Legal Regulation Zone ................................................................ 139 

Gambar  15 

Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ........................................................ 140 

Gambar  16 

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan .......................................................... 154 

     Daftar Tabel      Tabel  1 

Proyeksi  Dan Distribusi Penduduk Kec. Benda ............................................ 39 

Tabel  2  

Arahan Penggunaan Lahan ............................................................................ 44 

Tabel  3  

Rencana Kebutuhan Air Bersih ...................................................................... 46 

Tabel  4  

Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang .............................. 49 

Tabel  5  

Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha) ............. 69 

Tabel  6  

Muatan Rencana Detail Tata Ruang .............................................................. 75 

Tabel  7  

Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana ......... 102 

Tabel  8  

Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal untuk Pemyusunan Rencana ... 

 

 ..................................................................................................................... 105 

Tabel  9   

Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli ..................................................... 146 

Tabel  10 

 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli ................................................................... 153 

Tabel  11   Kualifikasi Personil yang diusulkan .............................................................. 158  Tabel  12   Daftar Peralatan .......................................................................................... 159     

Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

 

   

8 

BAB 1 PENDAHULUAN  1.1 Latar Belakang  Penyelenggaraan  penataan  ruang  sebagaimana  diatur  dalam  Undang‐undang  No  26 Tahun 2007 (sebelum undang‐undang No. 24 Tahun 1992) terdiri dari kegiatan  perencanaan  tata  ruang,  pemanfaatan  ruang  dan  pengendalian  pemanfaatan  ruang. Perencaaan tata ruang meliputi rencana umum dan rencana rinci tata ruang.  Kota Tangerang telah memiliki RTRW yang ditetapkan dengan Perda No. 23 Tahun  2000 dan 8 dari 13 RDTR kecamatan sudah di Perda kan.  Seiring  dengan  disusun  kembali  RTRW  Kota  Tangerang  (saat  ini  sedang  dalam  proses  legislasi),  dan  berlakunya  Undang‐undang  No.  26  Tahun  2007  yang  mengamanatkan  Peraturan  Zonasi  (Zoning  Regulation)  sebagai  perangkat  pengendalian  pemanfaatan  ruang,  perlu  dilakukan  peninjauan  kembali  terhadap  RDTR  Kecamatan  yang  sudah  ada  dengan  ditambahkan  substansi  mengenai  peraturan zonasi.  Pada tahun 2010 ini dialokasikan dana untuk penyusunan RDTR Kecamatan dengan  Zoning Regulation untuk 5 kecamatan, yaitu Kecamatan Benda, Kecamatan Benda,  Kecamatan Karang Tengah, Kecamatan Jatiuwung, dan Kecamatan Cibodas.  

1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR  

1.2.1 Maksud Pekerjaan  Maksud dari penyusunan RDTR adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang  mendukung  terciptanya  kawasan  strategis  maupun  kawasan  fungsional  secara  aman, produktif dan berkelanjutan. 

Adapun tujuan dari pekerjaan ini adalah : 

   

Chapter:   BAB 1 PENDAHULUAN 

1.2.2 Tujuan Pekerjaan 

9 



Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,  



Sebagai  pedoman  bagi  instansi  dalam  menyusun  zonasi,  dan  pemberian  perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan. 

1.2.3 Sasaran Pekerjaan  Sasaran dari perencanaan ini adalah untuk :   

Menciptakan  keselarasan,  keserasian,  keseimbangan  antar  lingkungan  permukiman dalam kawasan. 



Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun  dalam kawasan. 



Terkendalinya  pebangunan  kawasan  strategis  dan  fungsi  kota,  baik  yang  dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta 



Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan. 



Terkoordinasinya  pembangunan  kawasan  antara  pemerintah  dan  masyarakat/swasta. 

1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah;  

Menyiapkan  perwujudan  ruang,  dalam  rangka  pelaksanaan  program  pembangunan daerah. 



Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan  fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota 



Menciptakan  keterkaitan  antar  kegiatan  yang  selaras,  serasi  dan  efisien  dalam perencanaan kawasan, 



Menjaga  konsistensi  perwujudan  ruang  kawasan  melalui  pengendalian  program‐program pembangunan daerah. 

1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan   Pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana Detail Tata Ruang merupakan  penajabran dari RTRW Kota Tangerang. 

Chapter:   Sasaran Pekerjaan 

1. Lingkup Wilayah 

   

10 

Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah  Kecamatan Benda (PR‐10).  2. Lingkup Substansi  Adapun  muatan  RDTR  kawasan  meliputi  struktur  dan  sistematika  tujuan  dan  sasaran  pembangunan  kawasan  perencanaan,  perumusan  kebijakan  dan  strategi  pengembagnan  kawasan,  identifikasi  potensi  dan  masalah  kawasan,  analisis  ruang  makro  dan  mikro  kawasan  perumusan  kebutuhan  pengembangan  dan  penataan  ruang  kawasan,  perumusan  rencana  detail  tata  ruang  kawasan,  perumusan  dan  ketentuan  pengendalian  pemanfaatan  ruang,  sebagai mana  digambarkan dalam uraian berikut;  1) Persiapan penyusunan RDTR  2) Pengumpulan dan pengolahan data;  i. Inventarisasi   ii. Elaborasi  3) Analisa kawasan perencanaan  i. Analisa struktur kawasan perencanaan   ii. Analisa peruntukan blok rencana  iii. Analisa prasarana transportasi  iv. Analisa fasilitas umum  v. Analisa Utilitas umum  vi. Analisa amplop ruang  vii. Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat  4) Perumusan dan ketentuan  teknis rencana detail  i. Konsep rencana  ii. Produk rencana detail tata ruang;  1. Rencana struktur ruang kawasan  2. Rencana peruntukan blok  3. Rencanan penataan bangunan dan lingkungan (amplop  ruang)  4. Indikasi program pembangunan 

i. Tujuan 

   

Chapter:   Ruang Lingkup Pekerjaan 

5) Pengendalian rencana detail 

11 

ii. Komponen pengendalian  1. Zonasi   2. Aturan insentif dan dis insentif  3. Perijinan dalam pemanfaatan ruang  6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat   i. Peran kelembagaan   ii. Peran serta masyarakat 

1.4 Keluaran Pekerjaan  Keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah) Akademik RDTR Kawasan yang  dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari : 

Chapter:   Keluaran Pekerjaan 

1. Tujuan pengembangan kawasan  2. Rencana struktur ruang;  a. Rencana persebaran penduduk  b. Struktur Ruang  c. Rencana Blok  d. Rencana Skala Pelayanan Kegiatan  e. Rencana Sistem Jaringan;  i. Rencana system Jaringan pergerakan  ii. Rencanan system jaringan utilitas  3. Rencana fasilitas umum  4. Rencana peruntukan blok  5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)  a. Tata Kualitas Lingkungan  i. Keseimbangan kawasan dengan lingkungan sekitar  ii. Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan  iii. Pelestarian ekologis  b. Tata Bangunan ;  i. Pengauran kavling dalam blok peruntukan  ii. Pengaturan  bangunan,  yaitu  perencanaan  pengaturan  massa  bangunan dalam blok. Pengaturan ini terdiri atas:  1. Pengelompokan bangunan  2. Ekspresi arsitektur bangunan  iii. Penentapan  kepadatan  kelompok  bangunan  dalam  kawasan  perencanaan melalui pengaturan besaran berbagai elemen intensitas  pemanfaatan  lahan  yang  ada  (seperti  KDB,  KLB  dan  KDH)  yang  mendukung  terciptanya  berbagai  karakater  khas  dari  berbagai  blok  atau sub blok; 

   

12 

iv. Pengaturan  ketinggian  dan  elevasi  lantai  bangunan,  yaitu  perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan, baik pada  skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan  yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:  1. Ketinggian bangunan  2. Komposisi gars langit bangunan  3. Ketinggian lantai bangunan  c. Arahan garis sempadan  i. Sempadan bangunan  ii. Sempadan sungai  6. Indikasi Program pembangunan  a. Program yang dikelola pemerintah  b. Program yang dikerjasamakan   c. Program yang dipihak ketigakan/swasta  d. System pembiayaan  7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang  a. Aturan zonasi  Aturan zonasi merupakan ketentuan peruntukan ruang di setiap blok dan  sub  blok  kawasan.  Rencana  pengembangan  blok  dan  sub  blok  kawasan  perencanaan  akan  ditentukan  oleh  klasifikasi  kegiatannya,  yang  dapat  dipisahkan dalam 3 (tiga) kawasan yaitu :  1) Peruntukan lahan dasar  2) Peruntukan lahan spesifik   3) Peruntukan lahan teknis  Peruntukan  lahan  dasar  merupakan  pokok  kegiatan  permukiman  yang  melandasi  atura  pemanfaatan  lahan.  Sedangkan  peruntuk  lahan  spesifik  adalah kegiatan yang menunjukkan penggunaan ruang yang diperbolehkan  dalam  pemanfaatan  lahanya.  Aturan  teknis  yang  menunjukkan  dimensi  serta pola dari kegiatan spesifik diatur dalam pedoman teknis pemanfaatan  antar ruang, 

A. Aturan Wajib.  Merupakan  aturan  yang  disusun  atas  peraturan  peruntukan  ruang,  penataan  bangunan  serta  lingkungan  dalam  blok  perencanaan  secara 

   

Chapter:   Keluaran Pekerjaan 

Selanjutnya  pengaturan  blok  dan  sub  blok  perencanaan  dengan  memberlakukan  aturan  dasar  yang  meliputi  aturan  wajib,  atura  anjuran  utama  dan  aturan  anjura,  dalam  konsep  penataan  kawasan  serta  mempermudah  dalam  pengontrolan  implementasi  atas  aturan  dasar  tersebut. 

13 

Chapter:   Keluaran Pekerjaan 

mengikat  sesuai  dengan  fungsi  dan  peran  ruang  yang  ditaati/diikuti.  Aturan wajib meliputi :  i. Peruntukan ruang  ii. Intensitas ruang  iii. Kepadatan penduduk  iv. Pemecahan blok dan sub blok  v. Kebutuhan saranan daprasraana kawasan  vi. Kualitas lingkungan   B. Aturan Anjuran  Merupakan  aturan  yang  disusun  untuk  melengkapi  aturan  wajib  yang  telah disepakati bersama pemegang hak atas tanah, dan pihak regulasi  sehingga dapat ditaatin atau diikuti. Aturan ini meliputi:  i. Kualitas lingkungan  ii. Arahan  bentuk,  dimensi,  gubahan  dan  perletakan  dari  suatu  bangunan atau komposisi bangunan  iii. Sirkulasi kendaraan   iv. Sirkulasi pejalan kaki  v. Pedestrian dan pedagang kaki lima  vi. Ruang terbuka hijau dengna fasilitas dan tidak berfasilitas   vii. Ulitilas bangunan dan lingkungan   viii. Wajah arsitektur  C. Aturan Khusus  Aturan  khusus  diberlakukan  sebagai  aturan  tambahan  pada  kawasan  yang memerlukan penanganan khusus. Contoh aturan kawasan khusus  meliputi :  i. Aturan  untuk  kawasan  keselamatan  operasi  penerbangan  (KKOP)  ii. Aturan untuk kawasan cagar budaya  iii. Aturan untuk akwasan rawan bencana  D. Kode Zonasi  Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut: setiap zonasi  diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud  i. R (perumahan)  Zpna  perumahan  adalah  peruntukan  tanah  yang  terdiri  dari  kelompok  rumah  tinggal  yang  mewadahi  perikehidupan  dan  penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan fasilitasnya  ii. K perdagangan dan Jasa  Zona  perdagangan  dan  jasa  adalah  peruntuka  tanah  yang  merupakan  bagian  dari  kawasan  budidaya  difungsikan  untuk  pengembangan kegiatan pelayanan peerintahan, sarana umum 

   

14 

Chapter:   Keluaran Pekerjaan 

produksi  dan  distribusi,  tempat  bekerja,  tempat  berusaha,  tempat hiburan dan rekreasi.  iii. SU Sarana Umum  Zona  sarana  umum  adalah  kelopok  kegiatan  yang  berupa  sarana  pendidikan,  sarana  kesehatan,  sarana  peribadatan,  sarana  social,  sarana  olah  raga  dan  rekreasi,  srana  pelayanan  umum,  sarana  perbelanjaan/niaga,  dan  sarana  transportasi  dengan skala palayanan yang ditetapkan dalan rencana kota.  iv. IG Industri dan PErgudangan  Zona industry dan pergudangan adalah peruntukan tanah yang  difungsikan untuk pengembagnan kegiatan yang berhubungan  dengna  proses  produksi  dan  tempat  penyimpanan  bahan  mentah dan barang hasil produksi.  v. RT Ruang Terbuka Hajau  Zona ruang terbuka hijau adalah pengembangan ruang terbuka  yang  mempunyai  makna  historis,  estetika,  median  ruang,  kesimbangan  ekologis,  sebagai  fungsi  penghubung  aktivitas‐ aktivitas  kota  yang  berbeda  dan  tempat  bersosialisasi  yang  potensial  dikembangkan.  Salah  satu  pengembangan  ruang  terbuka  yang  sangat  penting  di  daerah  perkotaan  adalah  pengembangan ruang terbuka hijau untuk meningkatkan mutu  lingkungan  hidup,  sarana  pengaman  lingkungan  perkotaan,  menciptakan  keserasian  lingkungan  alam  dan  lingkungan  binaan.  Keberadaan  ruang  terbuka  hijau  di  perkotaan  ini  difungsikan  sebagai  perlindungan  ekosistem,  menciptakan  K3,  rekreasi,  pengaman  lingkungan  hidup,  penelitian  dan  pendidikan,  perlindungan  plasma  nutfah,  memperbaiki  iklim  mikro dna pengatur tata air.  vi. KS Khusus  Zona fungsi khusus adalah peruntukan tanah yang difungsikan  untuk menampung kegiatan yang sifatnya khusus.  E. Nomor Blok  Untuk  memberikan  kemudahan  referensi  (georeferensi),  maka  blok  peruntukan  perlu  diberi  nomor  blok.  Untuk  memudahkan  penomoran  dan  mengintegrasikannya  dengan  daerah  administrasi,  maka  nomor  blok  peruntukan  dapat  didasarkan  pada  kode  pos  (berdasarkan  kelurahan) atau kode batas wilayah administrasi yang telah ada diikuti  dengan  2  atau  3  digit  nomor  blok.  Nomor  blok  dapat  ditambahkan  huruf bila blok tersebut dipecah menjadi beberapa sub blok.  Nomor  blok  =  [kode  pos/batas  wilayah  administrasi]  –  [2  atau  3  digit  angka]. [huruf] 

   

15 

Chapter:   Keluaran Pekerjaan 

Contoh nomor blok berdasarkan wilayah administrasi:  Blok 07.01.001, …Blok 07.01.001a…., dst  F. Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan  Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi penggunaan  lahan dinyatakan dengna klasifikasi sebagai berikut:  ‐ “I” = pemanfaatan diijikan (P, Permitted)  Karena sifatnya sesuai dengan peruntuk tanah yang direncanakan.  Hal  ini  berarti  tidak  aka  nada  peninjauan  atau  pembahasan  atau  tindakan lain dari pemerintah terhadap pemanfaatan tersebut.   ‐ “T” = pemanfaatan diijikan secara terbatas (R, restricted)  Pembatasan  dilakukan  melalui  penentuan  standar  pembangunan  mnimum,  pemabtasan  pengoperasian,  atau  peraturan  tambahan  lainnya yang berlaku di wilayah kabupaten/yang bersangkutan.  ‐ “B”  =  Pemanfaatan  memerlukan  ijin  penggunaan  bersyarat  (C,  Conditional)  Ijin  ini  sehubungan  dengna  usaha  menanggulangi  dampak  pembangunan  di  sekitarnya  (menginternalisasi  dampak);  dapat  berupa AMDAL, RKL, RPL  ‐ “‐“ = Pemanfaatan yang tidak diijinkan (Not permitted)  Karena  sifatnya  tidak  sesuai  dengna  peruntukan  lahan  yang  direncakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi  lingkungan disekitarnya.  G. Penyusunan Peta Zonasi  Peta zonasi adala peta yang berisi kode zonasi diatas blok dan sub blok  yang  telah  dideliniasikan  sebelumnya  dengan  skala  1:5000  dan  atau  yang  setara  dengan  RDTRK.  Pertimbangan  penetapan  kode  zonasi  diatas  peta  batas  blok/sub  blok  yang  dibuat  berdasarkan  ketentuan  dapat didasarkan pada:   Kesamaan  karakter  blok  peruntukan,  berdasarkan  pilihan:  mempertahankan  dominasi  penggunaan  lahan  yang  ada  (eksisting)   Menetapkan  fungsi  baru  sesuai  dengan  arahan  fungsi  pada  RTRW   Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginakn   Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;   Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;   Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;   Menetapkan  batas  intensitas  bangunan/bangun  bangunan  masimum/minimum   Mengembangakan jenis kegiatan tertentu; 

   

16 

   

Menetapkan  batas  kepadatan  penduduk/bangunan  yang  diinginkan  Menetapkan  penggunaan  dan  batas  intensitas  sesuai  dengan  daya dukung prasarana (misalnya jalan) yang tersedia;  Kesesuaian  dengan  ketentuan  khusus  yang  sudah  ada  (KKOP,  pelabuhan, terminal, dll)  Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi 

Bila suatu blok perntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode  zonasi,  maka  blok  peruntukan  tersebut  dapat  menjadi  beberapa  sub  blok  peruntukan.  Pembagian  sub  blok  peruntukan  dapat  dilakukan berdasarkan pertimbangan:      

Kesamaan  (homogenitas)  karakteristik  pemanfaatan  ruang/lahan  Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas  persil  Orientasi persil   Orientasi bangunan  Lapis bangunan 

Sub  blok  peruntuk  diberi  nomor  blok  dengan  memberikan  tambahan huruf (a, b dan seterusnya) pada kode blok.  Contoh :  Blok 40132‐023 dipecah menjadi subblok 40132‐023.a dan 40132‐ 023.b  b. Aturan Insentif dan dis insentif  c. Perijinan  8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat  a. Kelembagaan   b. Peran serta masyaraat  i. Bentuk  dan  peran  serta  masyarakat  dalam  pelaksanaan  penataan  ruang  ii. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan  ruang  iii. Tata cara peran serta masyarakat dalam pelaksanaan peraturan zonasi  1.5 Metode 

Chapter:   Metode 

Penyusunan  naskah  akademis  peraturan  zonasi,  kawasan  menggunakan  metode  pendekatan antara lain: 

   

17 

Chapter:   Metode 

A. Identifikasi  isu  permasalahan  dan  potensi  pengembagnan  wilayah  perencanaan.  B. Kajian terhadap rencana dan program  pemda kota  tangeerang yang  sedangn  dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan  C. Pengumpulan dan pengolahan data  Dan  dan  informasi  yang  dibutuhkan  dalam  kegiatan  penyusunan  rencana  detail  haruslah  terukur  baik  kualitas,  kuantitas  ataupun  dimensi  masing‐ masing obejk/komponen pembentuk ruang, diantaranya sebagai berikut:  1. Fisik  dasar  kawasan,  meliputi  informasi  dan  data  :  topografi,  hidrologi,  geologi, klimatologi, oceanografi dan tata guna lahan  2. Kependudukan,  meliputi  jumlah  dan  persebaran  penduduk  menurut  ukuran keluarga, uum, agama, pendidikan, dan mata pencaharian  3. Perekonomian  ;  meliputi  data  investasi,  perdagangan,  jasa,  industry,  pertanian, pariwisata, pendapatan daerah dan lain‐lain;  4. Penggunaan  lahan,  menurut  luas  dan  persebaran  kegiatan  yang  diantaranya  meliputi:  permukiman,  perdagangan  dan  jasa,  industry,  pariwisata, pertanian dan lain‐lain  5. Tata bangunan dan lingkungan;  Tata  bangunan  meliputi:  intensitas  bangunan  (KDB,  KLB,  KDH),  bentuk  bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan bangunan, banguan khusus,  wajah  lingkungan,  daya  tarik  lingkungan  (node,  landmark,  dll),  garis  sempadan (bangunan, sungai danau/situ, SUTT)  6. Prasaranan dan utilitas umum  a. Jaringan transportasi  ‐ Jaringan ; jalan raya, rel kereta api dan jalur penerbangan (KKOP)  ‐ Fasilitas (terminal, kargo, stasiun dan bandara)  ‐ Kelengkapan jalan; halte, parker, dan jemnatan penyeberangan;  ‐ Pola pergerakan (angkuran penumpang dan barang)  b. Air  minum  (system  jaringan,  bangunan  pengolah,  hidran);  mencakup  kondisi  jairngan  terpasang  menurut  pengguna,  lokasi  bangunan  dan  hidran, kondisi air tanah dan sungai, debit terpasang, dll;  c. Sewerage;air limbah rumah tangga  d. Sanitasi  (system  jaringan,  bak  control,  bangunan  pengolah);  jaringan  terpasang, prasarana penunjang dan kapasitas;  e. Drainase; system jaringan makro dna mikro dan kolam penampung  f. Jaringan  listrik;  system  jaringan  (SUTT,  SUTM,  SUTR),  gardu  (induk,  distribusi, tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestic)  g. Jaringan  komunikasi;  jaringan,  rumah  telepon,  stasiun  stomat,  jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum)  h. Gas;system  jaringan,  pabrik,  jaringan  terpasang,  (rumah  tangga,  non  rumah tangga) 

   

18 

i.

Pengolahan  sampah;  system  penanganan  (skala  individual,  skala  lingkungan, skala daerah), sitem pengadaan (masyarakat, pemerintah  daerah, swasta).  7. Identifikasi  daerah  rawan  bencana,  meliputi  lokasi,  sumber  bencana,  besaran  dampak,  kondisi  lingkungan  disik,  kegiatan  bangunan  yang  ada,  fasilitas dan jalur kendali yang telah ada.  Data  dan  informasi  diisusun  dan  disajikan  dalam  bentuk  peta,  diagram,  table  statistic,  termasuk  gambar  visual  kondisi  lingkungan  kwasan  yang  menunjang perecanaan detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula  tampak  secara  jelas  dalam  peta  dilengkapi  dengan  wilayah  administrasi  hingga  ke  batas  wilayah  kelurahan,  baik  diterapkan  dalam  peta  dengan  skala 1:5000 maupun visualisasi digital (kamera, handicam).  A. Elaborasi Data  Lingkup pekerjaan elaborasi meliputi:  1. Elaborasi penduduk  2. Elaborasi kebutuhan sektoral  Elaborasi penduduk harus memperhitungkan kemampuan kemampuan lokasi  perencanaan  menampung  penduduk  dalam  kawasan  perencanaan  yang  bersangkutan, dan terdistribusi menurut blok‐blok perencanaan. Berdasarkan  alokasi  penduduk  tersebut  dapat  dielaborasi  kebutuhan  kebutuhan  sektoral  dengan menggunakan standard yang berlaku. Selanjutkan dari hasil elaborasi  penduduk  dan  kebutuhan  sketorak  maka  secara  hipotesis  sudah  dapat  dirumuskan  serangkaian  permasalahan  dan  friksi  yang  akan  terjadi  dalam  lokasi  perencanaan  sehubungan  dengan  penerapan  konsep  Rencana  Detail  Tata Ruang.  E. Analisa kawasan perencanaan 

Chapter:   Metode 

1. Analisa struktur ruang  a. Analisa penduduk  b. Analisa fungsi ruang  c. Analisa system jaringan pergerakan  2. Analisa peruntukan blok  a. Pembagian blok  b. Peruntukan lahan  c. Kawasan mitigasi bencana  3. Analisa fasilitas umum  4. Analisa prasarana transportasi  5. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah, persampahan,  kelistrikan, telekomunikasi dan gas,  6. Analisa Amplop ruang 

   

19 

a. Intensitas pemanfaatan ruang  Intensitas  pemanfaatan  ruang  adalah  besaran  pembangunan  yang  diperbolehkan  berdasarkan  batasan  Koefisien  Lantai  Bangunan  (KDB),  koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien  Tapak Basement (KTB), koefisien Wilayah Terbangun (KWT) atau kepada  bangunan dan penduduk.  b. Tata massa bangunan  Tata  masa  bangunan  adalah  bentuk,  besaran,  peletakan  dan  tampilan  bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa  bangunan mencakup antara lain:  1. Pertimbangan  garis  semapdan  bangunan  (GSB)  dan  jarak  bebas  bangunan  2. Pertimbangan  garis  sempadan  sungai  (GSS)  dan  jarak  bebas  bangunan  3. Pertimbangan garis sempadan danau/situ  4. Pertimabgan tinggi bangunan  5. Pertimbangan selubung bangunan  6. Pertimbangan tampilan bangunan  7. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat  Analisis  kelembagaan  dan  peran  serta  masyarakat,  dengan  menkaji  struktur  kelembangaaan  yang  ada,  fungsi  dan  peran  lemabaga,  mekanisme  peran  serta  masyarakat,  termasuk  media  serta  jaringan  untuk  keterlibatan  masyarakat  dalam  proses  perencanaan,  pemanfaatan,  dan  pengendaliaan  serta  pengawasan.  F. Perumusan konsep rencana  G. Perumusan konsep pengaturan zonasi    1.6 Pelaksanaan Pekerjaan 

a. Penyusunan  dan  pembahasan  Laporan  pendahuluan  (1  bulan)  yang  lebih  menekankan  pada  pembahasan  review  terhdap  RDTR  kecamatan  yang  sudah  ada  serta  konsep  Zoning  Regulation  secara  umum  dan  penentuan  kawasan  strategis yang akan dibuatkan Zoning Regulationnya secara detail.  b. Pengumpulan data dan survey lapangan 

   

Chapter:   Pelaksanaan Pekerjaan 

Pelaksanaan  pekerjaan  penyusunan  RDTR  Kecamatan  dengna  peraturan  zonasi  dikerjasamakan  dengna  pihak  kedua  (penyedia  jasa  konsultansi).  Tahapan  pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan adalah sebagai berikut  : 

20 

c. Penyusunan  dan  pembahasan  draft  laporan  fakta  dan  analisa  (3bulan)  yang  berisikan  ringkasan  kondisi  obyektif  dan  isu  strategis  (potensi  dan  permasalahan)  d. Penyusunan  dan  pembahasan  draft  laporan  akhir  (2  bulan)  yang  memuat  konsepsi  rencana  dengan  peraturan  zonasi  sebagaimana  diatur  dalam  butir  keluaran (4) diatas.  e. Diskusi terbuka dengna semua pemangku kepentingan melalui kegiatan FGD di  kecamatan  untuk  menyampaikan  scenario,  strategi,  konsep  pengembangan  ruang dan rencana sekaligus mendapatkan masukan.  f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir (1 bulan) dengan peraturan zonasi   g. Format  rencana  detail  tata  ruang  mempertimbangkan  factor  ekonomis  dan  kebutuhan  pembangunan  daerah,  untuk  itu  pengaturan  skala  perencanaan  adalah :   1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000  2. Sedangkan  kegiatan  yang  memerlukan  pendetailan  yang  lebih  rinci,  kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000  3. Format  peta  analisis  sekurang‐kurangnya  skala  1:5000,  untuk  lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.   1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli  Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim  konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;  1. Ahli  Perencana  Kota/Planologi,  Pendidikan  S2  Perencana  Kota,  Pengalaman  minimal  5‐8  tahun,  dengan  tugas  bertanggungjawab  atas  pelaksanaan  pekerjaan  mulai  dari  awal  pekerjaan  sampai  dengan  selesai.  Mengkoordinasikan  hasil  pekerjaan  setiap  tenaga  ahli  dan  menuangkannya  dalam setiap buku laporan (Laporan Pendahuluan, Laporan Fakta Analisa, Draft  Laporan Akhir dan Laporan Akhir).  2. Ahli arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan, pengalaman minimal 5 tahun.  3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi, pengalaman minimal 5 tahun.  4. Ahli geodesi, S1 teknik Geodesi, pengalaman minimal 5 tahun.   5. Ahli Lingkungan, S1 teknik Lingkungan, pengalaman 5 tahun  6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan, pengalaman minimal  5 tahun  7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial, pengalaman minimal 5 tahun.  8. Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi, pengalaman minimal 5 tahun. 

1. Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang 

   

Chapter:   Kebutuhan Tenaga Ahli 

Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai  berikut: 

21 

2. 3. 4. 5.

Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang  Operator computer sebanyak 1 orang  Supir sebanyak 1 orang  Pramubakti sebanyak 1 orang 

1.8 Waktu Pelaksanaan   Waktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR dengan peraturan  zonasi  adalah  7  bulan  sesuai  pelaksanaan  pekerjaan  dalam  butir  6  terhitung  sejak  ditandatanganinya kontrak.  1.9 Laporan Hasil Pekerjaan  Laporan  hasil  pekerjaan  yang  harus  diserahkan  oleh  konsultan  kepada  PPTK  yang  ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :  a. Laproan Pendahuluan  Sebanyak 10 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan ukuran A3. Sebagai bahan  pembahsasn harus disediakan 15 eksemplar copy laporan pendahuluan.   b. Laporan Fakta dan Analisa, sebanyak 10 Eksemplar berwarna A3 sebagai bahan  pembahasan harus disediakan 15 eksemplar copy laporan fakta dan analisa  c. Draft  Laporan  Akhir,    sebanyak  10  eksemplar  berwarna  A3.  Sebagai  bahan  pemabahasan harus disediakan 15 eksemplar copy draft laporan akhir  d. Laporan Akhir, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A3  e. Ringkasan  Eksekutif,  sebanyak  20  eksemplar  berwarna  ukuran  A4  dengan  peta  ukuran A3  f. Album Peta RDTR  Kecamatan dengan zoning regulation sebanyak 5 eksemplar  berwarna dengna skala 1:5000  g. CD Data Laporan dan peta sebanyak 5 buah               

 

   

Chapter:   Waktu Pelaksanaan 

 

22 

BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN  PERUSAHAAN   

2.1

Latar Belakang 

PT. CIGHISTARA NUANGSA adalah perusahaan nasional yang bergerak dibidang  jasa  konsultasi  engineering  dan  manajemen.  Berperan  serta  mendukung  program  pembangunan  ditingkat  pusat  maupun  daerah.  Perusahanaan  ini  didirikan  pada  tahun  1990,  dengan  dilandasi  oleh  idealisme  para  profesional  muda yang menyadari bahwa tantangan pembangunan nasional yang memang  berat dan kompleks hanya bisa dihadapi dengan sikap profesional pula, dengan  memadukan secara optimal unsur‐unsur waktu, dana dan sumber daya lainnya.  PT.  CIGHISTARA  NUANGSA  memberikan  jasa  konsultasi  di  bidang  engineering  dan  manajemen,  didukung  tenaga  ahli  yang  berpengalaman  pada  bidangnya.  Komitmen  kami  dalam  memberikan  jasa  adalah  hasil  yang  efektif  dari  aspek  teknis, biaya dan lingkungan.  Dalam  rangka  ini,  penggalangan  kerjasama  baik  dengan  Instansi  Pemerintah  maupun  swasta  atau  bahkan  dengan  pihak  asing  perlu  dilakukan  dengan  semangat saling menguntungkan.  Kami menyadari akan keterbatasan‐keterbatasan yang ada, namun hal tersebut  bukan  merupakan  hambatan  untuk  terus  berkembang.  Kami  yakin,  dengan 

yang  berkualitas  akan  memberikan  hasil  akhir  optimal  bagi  pekerjaan  yang  dipercayakan kepada kami. 

   

Chapter:   BAB 2 PROFIL & PENGALAMAN PERUSAHAAN 

pengalaman  dan  profesionalisme  perusahaan  yang  didukung  oleh  tenaga  ahli 

23 

2.2

 Lingkup Jasa Konsultan  PT.  CIGHISTARA  NUANGSA  memberikan  layanan  dengan  jangkauan  yang  luas  antara lain: 

 Bidang Pekerjaan Arsitektural  

Arsitektur Bangunan Telekomunikasi, Gedung, dan lain‐lain 



Arsitektur Interior 



Arsitektur Lansekap 

 

 Bidang Pekerjaan Sipil   

Prasarana Transportasi:   - Jalan, Jembatan, Simpang Susun dan Terowongan  - Pelabuhan dan Prasarana Angkutan SDP 

 

 Bidang Pekerjaan Tata Lingkungan  

Teknik Lingkungan   ‐  Air Minum  ‐  Penyehatan Lingkungan Permukiman  ‐  Persampahan 



Pengembangan Kota dan Wilayah   ‐  Penataan Perkotaan  ‐  Pengembangan Wilayah

 

 

   

Chapter:   Lingkup Jasa Konsultan 

 

24 

2.3

Struktur Organisasi Perusahaan 

  Gambar  1 Struktur Organisasi 

DIREKTUR SEKRETARIS

KEPALA DIVISI

PERENCANA SIPIL/ ARSITEK

PERENCANA LINGKUNGAN/ PLANOLOG

KEPALA BAGIAN

EKONOMI &

ADMINISTRASI

MANAJEMEN

KEUANGAN

PERSONALIA & MARKETING

TENAGA AHLI

Chapter:   Struktur Organisasi Perusahaan 

TENAGA PENDUKUNG

   

25 

2.4

Pengalaman Perusahaan 

PT.  CIGHISTARA  NUANGSA  di  dalam  bidang  Perencanaan,  khususnya  Bidang  Tata  Lingkungan,  telah  memiliki  pengalaman  yang  banyak.  Namun  demikian  berikut  ini  disampaikan  pengalaman  perusahaan  tujuh  (7)  tahun  terakhir  yang  terkait  langsung  dengan pekerjaan di bidang Penataan Ruang.   1. Pekerjaan  Rencana  Pengelolaan  KESR  IMT‐GT  Utara    dan  Selatan,  dengan  wilayah  perencanaan  mencakup  Sumatera  Utara,  Sumatera  Selatan,  Aceh,  Sumatera  Barat,  Bengkulu  dan  Jambi.  Pemberi  Pekerjaan  dari  Departemen  Pekerjaan Umum, Kawasan tertinggal dan Perbatasan, Tahun 2003.  2. Pekerjaan  Penyusunan  Data  Base  dan  Penyediaan  Peta  Rona  Lingkungan  Kawasan Pertambangan, dengan wilayah perencanaan mencakup Kalimantan  Timur. Pemberi Pekerjaan Dinas Pertambangan dan Energi Provinsi Kalimantan  Timur, tahun 2004.  3. Pekerjaan Penyusunan Arahan Pemanfaatan Ruang di DAS Bahorok, wilayah  perencanaan  mencakup  wilayah  DAS  Bahorok,  provinsi  sumatera  utara.  Adapun  pemberi  pekerjaan  dari  Proyek  Pembinaan  Penataan  Ruang  Daerah,  Dirjen Penataan Ruang Departem Kimpraswil, pada tahun 2004.  4. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi  Riau 2003‐2013, dengan wilayah cakupan Provinsi Riau. Adapun pemberi kerja  dari Bapeda Provinsi Riau pada tahun 2004.  5. Pekerjaan  Penyusunan  RTRW  Kabupaten  Aceh  Besar  Provinsi  NAD,  dengan  cakupan  wilayah  perencanaan  yaitu  provinsi  NAD.  Adapun  pemberi  kerja  dari  Bangpro  Pembinaan  Prasarana  dan  Sarana  Permukiman  Departemen  Kimpraswil, pada tahun 2004.  6. Pekerjaan  Penyusunan  Rencana  Tata  Ruang  Kawasan  Koridor  Jalan  Lintas  Tengah  Sumatera,  dengan  cakupan  wilayah  perencaan  adalah  Lintas  Tengah  Sumatera.  Adapun  pemberi  pekerjaan  adalah  Satuan  Kerja  Pembinaan  Penataan  Ruang  Kawasan  Telah  Berkembang,  Direktorat  Jenderal  Penataan  Chapter:   Pengalaman Perusahaan 

Ruang, Departemen Pekerjaan Umum, padat tahun 2006. 

   

26 

7. Pekerjaan  Bantek  Penyusunan  RTRW  Kabupaten  OKI  dan  Bangka  Barat,  dengan cakupan wilayah perencanaan meliputi Provinsi Sumatera Selatan dan  kabupaten Bangka Barat. Adapun pemberi pekerjaan adalah Proyek Pembinaan  Penataan Ruang Daerah, Dirjen Penataan Ruang Dept. Kimpraswil, pada tahun  2005.  8. Pekerjaan Bantek Penyusunan Penataan Ruang dan Revitalisasi dan Kawasan  (PRK)  Teluk  Kuantan,  dengan  cakupan  wilayah  perencanaan  kabupaten  Kuantan Sengigi, provinsi Riau, tahun 2005.  9. Pekerjaan  Penyusunan  RDTR  Kecamatan  Pinang  Kota  Tangerang,  dengan  wilayah  cakupan  perencanaan  kota  tangerang.  Pemberi  pekerjaan  dari  Dinas  Tata kota Tangerang, pada tahun 2005.  10. Pekerjaan  Penyusunan  RTR  KPE  LONG  APARI  ‐  LONG  PAHANGAI  Prov.  Kalimantan  Timur,  cakupan  wilayah  rencana  meliputi  provinsi  Kalimantan  timur.  Pemberi  kerja  Satker  Pembinaan  Penataan  Ruang  Kawasan  Sedang  Berkembang  Kegiatan  Pembinaan  Penataan  Ruang  Kawasan  Sedang  Berkembang. Pada tahun 2006.  11. Pekerjaan  Penyusunan  Pedoman  Penyediaan  dan  Pemanfaatan  Ruang  Terbuka  Hijau  Di  Wilayah  Pesisir,  dari  Ditjend  Pesisir  dan  Pulau‐pulau  kecil.  Pada tahun 2007.  12. Pekerjaan  Penataan  Koridor  Pesisir  Banda  Aceh  –  Meulaboh,    provinsi  nanggroe aceh Darussalam. Dari Bappeda Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam.  Pada tahun 2007.  13. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi  Sulawesi  Tengah,  dengan  wilayah  perencanaan  mencakup  provinsi  Sulawesi  Tengah,  Pemberi  tugas  dari  bappeda  provinsi  Sulawesi  tengah  pada  tahun  2007.  14. Pekerjaan  Penyusunan  Tata  Ruang  dan  Rencana  Teknis  Kawasan  Andalan  Terpadu  Tolitoli,  dengan  wilayah  perencanaan  mencakup  Kandal  Terpadu  Tolitoli. Pemberi pekerjaan dari Pimpro Perencanaan Program Pengembangan 

Chapter:   Pengalaman Perusahaan 

Kawasan Andalan Terpadu, pada tahun 2007. 

   

27 

15. Pekerjaan  Bantek  Pelaksanaan  Penataan  Ruang  Kota  Yogyakarta,  cakupan  wilayah  rencana  yakni  Yogyakarta.  Pemberi  pekerjaan  dari  Pekerjaan  Umum  Tata Ruang Wil II, pada tahun 2008.  16. Pekerjaan  Penyusunan  Recana  Tata  Ruang  Kota  (RTRK)  Kabupaten  Puncak.  Pemberi  pekerjaan  dari  Pemerintah  Kabupaten  Puncak  Badan  Perencanaan  Pembangunan Daerah dan Statistik (BAPPEDAS), pada tahun 2009.  17. Pekerjaan Penyusunan Studi Program Pembangunan Prasarana Kota Terpadu  (P3KT)  Kota  Siak,  wilayah  perencaan  di  Kabupaten  Siak.  Pemberi  pekerjaan  dari Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya, pada tahun 2009.  18. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang Strategis Provinsi Lampung, dengan wilayah  rencana  provinsi  lampung.  Pemberi  kerja  dari  Bapeda  Lampung  pada  tahun  2009.  Semua  pengalaman  diatas  telah  dilaksanakan  dalam  kurun  waktu  dari  tahun  2002  hingga tahun 2009 (7 Tahun).

2.5

Peralatan Perusahaan 

PT.  CIGHISTARA  NUANGSA  mempunyai  beberapa  peralatan  yang  menunjang  dalam  pelaksanaan  kegiatan  perusahaan,  daftar  peralatan  yang  dimiliki  seperti  terlihat  pada  tabel 1.              

Chapter:   Peralatan Perusahaan 

 

   

28 

BAB 3 PEMAHAMAN &  TANGGAPAN TERHADAP  KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)  3.1.

Pemahaman Terhadap Latar Belakang  Pada  paragraph  pertama  (1),  konsultan  memahami  bahwa  UU  penataan  ruang  yang  telah  di  sahkan  pada  tahun  2007  telah  menjadi  payung  hukum  bidang  penataan  ruang,  dan  PP  yang  berada  dibawahnya  yakni  peraturan  pemerintah  No  26  Tahun  2008  yang  disahkan  pada  bulan  maret  2008  menjadi  acuan  pembangunan  sector  dan  daerah  dimana  Peraturan  Pemerintah  ini  menjadi  matra spasialnya dalam setiap rencana pembangunan. Selain itu konsultan juga  memahami,  bahwa  RTRWN  menjadi  keharusan  bagi  pemerintah  daerah  untuk  menjabarkan  RTRWN  tersebut  dalam  penyusunan  rencana  sektoral  di  daerah  dan  penyusunan  peraturan  daerah  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Provinsi,  Kabupaten  dan  Kota.  Di  Kota  Tangerang  sendiri  saat  ini  telah  ada  8  RDTR dari 13 Kecamatan dan sudah diperdakan. Sedangkan RTRW Kota sendiri  dalam tahap legislasi. 

penataan  ruang  dengan  adanya  zoning  regulation,  maka  pemerintah  kota  tangerang  melakukan  kegiatan  penyusunan  RDTR  dengan  tambahan  zoning  regulationnya..   Pada  paragraph  ketiga  (3),  konsultan  memahami  bahwa  pada  tahun  anggaran  2010  anggaran  yang  tersedia  di  khususkan  untuk  5  kecamatan  yang  telah  dijelaskan.  

   

Chapter:   BAB 3 PEMAHAMAN & TANGGAPAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) 

Pada  paragraph  kedua  (2),  konsultan  memahami  bahwa  sesuai  amanat  UU 

29 

3.2.

Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR   Konsultan  sesungguhnya  memahami,  bahwa  maksud  dari  pekerjaan  ini  adalah  mewujudkan  rencana  detail  tata  ruang  yang  mendukung  terciptanya  kawasan  strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.  Sedangkan tujuan dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa terdapat  dua (2) tujuan yang hendak di capai yakni ; 

1. Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,   2. Sebagai  pedoman  bagi  instansi  dalam  menyusun  zonasi,  dan  pemberian  perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.  Sedangkan sasaran dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa sasaran  yang hendak di capai yakni ;  

Menciptakan  keselarasan,  keserasian,  keseimbangan  antar  lingkungan  permukiman dalam kawasan. 



Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun  dalam kawasan. 



Terkendalinya  pebangunan  kawasan  strategis  dan  fungsi  kota,  baik  yang  dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta 



Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan. 



Terkoordinasinya  pembangunan  kawasan  antara  pemerintah  dan  masyarakat/swasta 

Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan   Konsultan memahami bahwa terdapat tujuh (7) sasaran untuk mencapai tujuan  diatas.  Sasaran  adalah  serangkaian  proses  dan  tahapan  yang  harus  dilalui  sehingga dapat mencapai garis akhir yakni tujuan dari pekerjaan ini.   1) Melakukan identifikasi konsep‐konsep monitoring pemanfaatan ruang.  2) Melakukan identifikasi indicator‐indikator dalam melakukan monitoring  implementasi RTRWN (PP. No. 26 Tahun 2008)  3) Melakukan  identifikasi  kinerja  sektor  dalam  pemanfaatan  ruang  yang  sesuai dengan RTRWN 

   

Chapter:   Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR 

3.3.

30 

4) Melakukan  identifikasi  kinerja  pemerintah  daerah  dalam  pemanfaatan  ruang yang sesuai dengan RTRWN  5) Menghasilkan  rumusan  metodologi/sistem  yang  tepat  (ideal)  untuk  pemantauan pemanfaatan ruang.  6) Menghasilkan  rumusan  rencana  aksi  (Action  Plan)  dalam  rangka  pemantauan  dan  evaluasi  implementasi  RTRWN  (PP  No.  26  Tahun  2008).  Adapun fungsi dari perencaan ini, konsultan memahami terdapat beberapa  hal penting yakni ;  

Menyiapkan  perwujudan  ruang,  dalam  rangka  pelaksanaan  program  pembangunan daerah. 



Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan  fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota 



Menciptakan  keterkaitan  antar  kegiatan  yang  selaras,  serasi  dan  efisien  dalam perencanaan kawasan, 



Menjaga  konsistensi  perwujudan  ruang  kawasan  melalui  pengendalian  program‐program pembangunan daerah 

3.4.

Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan   Konsultan memahami bahwa pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana  Detail Tata Ruang merupakan penjabaran dari RTRW Kota Tangerang. Dimana ;  1. Lingkup Wilayah  Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah  Kecamatan Benda (PR‐10).  2. Lingkup Substansi 

a. struktur  dan  sistematika  tujuan  dan  sasaran  pembangunan  kawasan  perencanaan,   b. perumusan kebijakan dan strategi pengembagnan kawasan,   c. identifikasi potensi dan masalah kawasan,  

   

Chapter:   Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan 

Adapun muatan RDTR kawasan meliputi  

31 

d. analisis  ruang  makro  dan  mikro  kawasan  perumusan  kebutuhan  pengembangan dan penataan ruang kawasan,   e. perumusan rencana detail tata ruang kawasan, perumusan dan ketentuan  pengendalian  pemanfaatan  ruang,  sebagai  mana    digambarkan  dalam  uraian berikut;  1) Persiapan penyusunan RDTR  2) Pengumpulan dan pengolahan data;  3) Analisa kawasan perencanaan  4) Perumusan dan ketentuan  teknis rencana detail  5) Pengendalian rencana detail  6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat  

3.5.

Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan  Konsultan Memahami bahwa keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah)  Akademik RDTR Kawasan yang dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :  1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

3.6.

Tujuan pengembangan kawasan  Rencana struktur ruang;  Rencana fasilitas umum  Rencana peruntukan blok  Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)  Indikasi Program pembangunan  Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang  Kelembagaan dan Peran Masyarakat 

Pemahaman Terhadap Metode 

A. Identifikasi  isu  permasalahan  dan  potensi  pengembagnan  wilayah  perencanaan.  B. Kajian terhadap rencana dan program  pemda kota  tangeerang yang  sedangn  dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan  C. Pengumpulan dan pengolahan data  Dan  dan  informasi  yang  dibutuhkan  dalam  kegiatan  penyusunan  rencana  detail  haruslah  terukur  baik  kualitas,  kuantitas  ataupun  dimensi  masing‐ masing obejk/komponen pembentuk ruang,  

   

Chapter:   Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan 

Penyusunan  naskah  akademis  peraturan  zonasi,  kawasan  menggunakan  metode  pendekatan antara lain: 

32 

D. E. F. G. H. I. J. K. L. M. N.

Elaborasi Data  Analisa kawasan perencanaan   Analisa struktur ruang  Analisa peruntukan blok  Analisa fasilitas umum  Analisa prasarana transportasi  Analsa  utilitas  umum  terdiri  dari  air  minum,  drainase,  air  limbah,  persampahan, kelistrikan, telekomunikasi dan gas,  Analisa Amplop ruang  Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat  Perumusan konsep rencana  Perumusan konsep pengaturan zonasi 

 

3.7.

Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan  Konsultan memahami bawah Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan  dengan  peraturan  zonasi  dikerjasamakan  dengan  pihak  kedua  (penyedia  jasa  konsultansi).  Dimana  Tahapan  pelaksanaan  pekerjaan  yang  harus  dilakukan  oleh  konsultan adalah sebagai berikut : 

3.8.

Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan;   Pengumpulan data dan survey lapangan;  Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta; dan   Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir;  Diskusi terbuka/FGD;  Penyusunan dan ekspose laporan akhir;   Format  rencana  detail  tata  ruang  mempertimbangkan  factor  ekonomis  dan  kebutuhan  pembangunan  daerah,  untuk  itu  pengaturan  skala  perencanaan  adalah :   1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000  2. Sedangkan  kegiatan  yang  memerlukan  pendetailan  yang  lebih  rinci,  kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000  3. Format  peta  analisis  sekurang‐kurangnya  skala  1:5000,  untuk  lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.  

Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli  Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim  konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ; 

   

Chapter:   Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan 

a. b. c. d. e. f. g.

33 

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota;  Ahli Arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan;  Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi;  Ahli geodesi, S1 Teknik Geodesi;   Ahli Lingkungan, S1 Teknik Lingkungan;  Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan;  Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial;  Ahli Geologi Lingkungan, S1 Geologi; 

Selain itu tim konsultan dibantu oleh asisten tenaga ahli dan tenaga pendukung sebagai  berikut:  1. 2. 3. 4. 5.

3.9.

Asisten planologi (Perencanaan Wilayah dan Kota) 1 Orang  Juru gambar (Autocad) sebanyak 1 orang  Operator computer sebanyak 1 orang  Supir sebanyak 1 orang  Pramubakti sebanyak 1 orang 

Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan  

Konsultan  memahami  bahwa  qaktu  pelaksanaan  pekerjaan  penyusunan  dokumen  akademik RDTR dengan peraturan zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan  dalam butir 6 terhitung sejak ditandatanganinya kontrak. 

3.10. Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan  Bahwa  konsultan  memahami,  laporan  hasil  pekerjaan  yang  harus  diserahkan  oleh  konsultan kepada PPTK yang ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :  Laproan Pendahuluan;  Laporan Fakta dan Analisa;  Draft Laporan Akhir;   Laporan Akhir;  Ringkasan Eksekutif;   Album Peta RDTR  Kecamatan dengan zoning regulation;   CD Data Laporan dan peta.  

     

   

Chapter:   Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan 

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

34 

  Konsultan  juga  ingin  memberikan  tanggapan  (tanggapan  =  kritik,  komentar)  terhadap  kerangka acuan kerja yang telah diberikan. Beberapa hal yang konsultan ingin tanggapi  adalah sebagai berikut : 

3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang  Secara umum, dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) dan Berita Acara Penjelasan Pekerjaan  (BAPP)  telah  dijelaskan  secara  rinci  mengenai  pekerjaan  PENYUSUNAN  RENCANA  DETAIL  TATA  RUANG  (RDTR)  KAWASAN  DENGAN  PERATURAN  ZONASI  KECAMATAN  BENDA  (PR‐10).  Selanjutnya,  Konsultan  telah  mempelajari,  menelaah  dan  memahami  materi dan uraian yang disampaikan dalam KAK beserta BAPP. Dari pemahaman tersebut  maka  Konsultan  dapat  menyusun  metodologi  pendekatan  dan  strategi  pelaksanaan  pekerjaan serta merancang seluruh proses pekerjaan ini agar dapat mencapai tujuan dan  sasaran serta hasil yang telah ditetapkan.  Agar dicapai suatu hasil yang optimal dalam pekerjaan ini, Konsultan merasa perlu untuk  memberikan tanggapan atas beberapa bagian dalam KAK.  Dalam  Bab  3,  juga  telah  dinyatakan  bahwa  Konsultan  sangat  memahami  KAK  yang  diberikan, namun untuk melengkapi substansi yang terdapat dalam KAK yang diberikan  maka Konsultan merasa perlu memberikan tanggapan, baik berupa masukan, komentar  maupun usulan atau saran yang secara rinci akan diuraikan berikut ini. 

3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup   Terkait  dengan  metodologi  pekerjaan,  dalam  KAK  disebutkan  tentang  penerapan  pendekatan 

partisipatif 

dalam 

perencanaan. 

Secara 

lengkap 

disebutkan: 

Diskusi/pendekatan  partisipatif,  yaitu  dengan  menyelenggarakan  Lokakarya  yang  dihadiri oleh para stakeholders terkait, antara lain meliputi: Pemerintah Kota Tangerang, 

Kecamatan  di  seluruh  Wilayah  Kota  Tangerang.    Pelaksanaannya  dilakukan  dua  kali,  yaitu pada saat pengumpulan data dan perumusan potensi dan masalah.  

   

Chapter:   Tanggapan Terhadap Latar Belakang 

Pemerintah  Kota  (Kecamatan  dan  Kelurahan)  dan  masyarakat  dari  masing‐masing 

35 

Konsultan  mengusulkan  pelaksanaan  pendekatan  partisipatif  dilakukan  pada  saat  pengumpulan  data  dan  setelah  perumusan  rencana  sehingga  para  stakeholder  dapat  menyaksikan  dan  memastikan  seberapa  jauh  aspirasi  mereka  tertampung  dalam  rencana tata ruang.  Dalam  tahapan  kegiatan  pekerjaan,  tidak  ditemukan  informasi  tentang  jadwal  penyerahan  laporan  sehingga  Konsultan  akan  mengusulkan  jadwal  pelaporan  seperti  yang tercantum pada Usulan Teknis Bab 12.  Laporan Antara dalam KAK berisi seluruh hasil pekerjaan tahap pengumpulan data, yang  antara  lain  meliputi:  hasil  pengamatan  lapangan,  kajian  literatur  tentang  ketentuan  perundangan, produk‐produk tata ruang dan standar‐standar teknis yang berlaku serta  hasil  review  terhadap  RRTRW  Kecamatan  yang  sudah  ada  (hasil  pelaksanaan  public  hearing).   Konsultan mengusulkan agar dalam Laporan Fakta dan Analisa juga sudah memuat juga  hasil  analisis,  yaitu  rumusan  potensi  dan  masalah  sehingga  ada  kesamaan  antara  muatan draft Laporan Akhir dengan Laporan Akhir. Dengan demikian, tahapan pekerjaan  juga akan menjadi lebih sederhana, yaitu : (1) persiapan, (2) survei, pengumpulan data  dan  analisis,  (3)  perumusan  rencana.  Tahap  Persiapan  diakhiri  dengan  penyerahan  Laporan  Antara,  tahap  survei  diakhiri  dengan  penyerahan  Laporan  Antara,  dan  tahap  perumusan  rencana  diakhiri  dengan  Laporan  Akhir  yang  merupakan  hasil  penyempurnaan dari Draft Laporan Akhir. 

3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan   Status  hukum  rencana  rinci  (rencana  detail)  pada  tingkat  kabupaten  /  kota  adalah 

Benda Kota Tangerang bukan kota otonom maka ketentuan Pasal 24 UU tersebut tidak  dapat  diberlakukan.    Dengan  demikian,  status  hukum  rencana  rinci  sebagai  peraturan  gubernur bagi Kota Tangerang masih dapat diterima.   Dokumen  RRTR  Wilayah  Kecamatan  (RDTR  Kawasan  Perkotaan)  yang  disusun  ini  akan  menjadi  Lampiran  Peraturan  Gubernur  yang  merupakan  operasional  pelaksanaan  rencana  tata  ruang  di  wilayah  Kota  Tangerang.  Dengan  adanya  dokumen  ini,  setiap 

   

Chapter:   Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan 

peraturan  daerah  (Perda,  Pasal  24  ayat  1  UU  No.  26/2007).  Mengingat  Kecamatan 

36 

pelaku  pembangunan  di  kawasan  tersebut  dapat  memperoleh  gambaran  yang  jelas  tentang  apa  yang  seharusnya  dan  apa  yang  tidak  boleh  diakukan  dalam  keikutsertaannya  mengembangkan  kawasan.  Dari  sisi  Pemerintah  Kota  Tangerang,  dokumen  ini  akan  menjadi  ketentuan  yang  mengikat  dalam  mengarahkan  dan  mengendalikan pembangunan di wilayahnya.  

3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung  Dengan banyaknya tenaga ahli dan tenaga pendukung yang terlibat dalam pelaksanaan  pekerjaan  ini  maka  tenaga  ahli  seperti  Ahli  Geodesi  (GIS)  yang  jumlahnya  21  orang  selayaknya dari awal sudah ada pembagian tugas di antara mereka, yaitu 1 orang tenaga  ahli menangani  dua kecamatan. Begitu juga dengan operator komputer yang jumlahnya  juga  21  orang,  sejak  awal  sudah  harus  diarahkan  penugasan  dan  tanggung  jawabnya  yaitu  1  orang  dua  kecamatan.    Dengan  pembagian  tugas  seperti  ini,  maka  satu  orang  tenaga ahli geodesi berkolaborasi dengan satu orang operator komputer.  Tim  dengan  personel  yang  jumlahnya  sangat  besar  seperti  ini  sangat  memerlukan  kemampuan manajerial dan kepemimpinan yang kuat dari Team Leader. Di samping itu,  seorang Team Leader  yang memimpin  pekerjaan juga harus memiliki kompetensi  yang  tinggi, bukan hanya memenuhi syarat‐syarat formal sebagai lulusan S‐2.     

Chapter:   Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung 

 

   

37 

BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL  WILAYAH PERENCANAAN  4.1.

Wilayah Administrasi Kecamatan Benda 

Wilayah Kecamatan Benda memiliki luas wilayah sekitar 2.967,60 Ha dan penggunaan  lahan  terbesar diperuntukan bagi Bandara Soekarno‐Hatta seluas 1.968,67 Ha (66 %).  Secara administratif, Kecamatan Periuk berbatasan dengan  :  

Sebelah Barat : Kecamatan Neglasari. 



Sebelah Timur : Kecamatan Kalideres, Kodya Jakarta Barat 



Sebelah Utara : Kecamatan Kosambi Kabupaten Tangerang  



Sebelah Selatan : Kecamatan Batuceper. 

Kecamatan  Benda  terdiri  dari  5  Kelurahan  yaitu  :  Kelurahan  Benda,  Kelurahan  Jurumudi, Kelurahan Jurumudi Baru, Kelurahan Belendung, Kelurahan Pajang.     4.2.

 Kondisi Fisik dan Hidrologi 

Kondisi  Topografi  pada  sebagian  besar  dari  wilayah  Kecamatan  Benda  memiliki  kemiringan 0 ‐ 5 %. Dengan kondisi  fisik  seperti  ini  maka memungkinkan  digunakan  untuk kegiatan perkotaan dengan pengembangan terbatas dan pertanian.  Potensi  sumber  daya  tanah  yang  masih  kosong  terdapat  di  beberapa  wilayah  yang 

Potensi  hidrologi  ditinjau   dari  aspek  ketersediaan  air  permukaan.  Untuk  air  permukaan  ini  ditunjang  oleh  adanya  saluran  irigasi  dari  Sungai  Cisadane  dan  masih  terdapat rawa‐rawa sehingga dapat digunakan untuk menunjang kegiatan pertanian.  Pada  sebagian  wilayah  Kecamatan  Benda  telah  terjadi  intrusi  air  laut  ke  dalam  air  tanah. Air tanah ini hanya digunakan untuk mencuci dan mandi, sedangkan air bersih  sebagian  warga  membeli  atau  didapat  dari  hidran  umum  yang  terdapat  dilingkungannya. 

   

Chapter:   BAB 4 GAMBARAN UMUM/PROFIL WILAYAH PERENCANAAN 

terdapat di Kelurahan Belendung, Jurumudi dan Benda. 

38 

Kecamatan  Benda  termasuk  ke  dalam  wilayah  yang  sangat  rawan  terhadap  banjir  karena kondisi lahan yang relatif datar dan kondisi drainase yang kurang baik.     4.3.

Demografi 

Jumlah penduduk di Kecamatan Benda berdasarkan proyeksi secara linear pada tahun  2010  diperkirakan  sebanyak  43.295  jiwa  dan  pada  tahun  2014  diperkirakan  sebesar  44.813  jiwa.  Dengan  melihat  jumlah  penduduk  berdasarkan  perhitungan  daya  tampung penduduk, maka pada tahun 2010  dan 2014 masih dapat memenuhi daya  tampung penduduk.  Tabel proyeksi  dan distribusi penduduk Kec. Benda serta daya tampungnya per Blok  dapat dilihat pada tabel berikut :  Tabel 1

Blok 

Proyeksi  Dan Distribusi Penduduk Kec. Benda 

Luas (Ha) 

Daya  Tampung  Penduduk  (Jiwa) 

4.433 

126.86 

5.553 

‐ 

‐ 

112.09 

‐ 

2.693 

3.737 

4.433 

75.25 

5.553 

B 

11.033 

11.956 

12.570 

172.90 

14.578 

B1 

6.003 

6.505 

6.840 

93.54 

7.932 

B2 

1.947 

2.110 

2.218 

32.99 

2.573 

B3 

3.083 

3.341 

3.512 

46.37 

4.073 

C 

17.005 

17.095 

17.155 

196.16 

17.666 

C1 

8.162 

8.206 

8.234 

94.02 

8.480 

C2 

2.721 

2.735 

2.745 

34.01 

2.827 

C3 

3.231 

3.248 

3.260 

38.67 

3.356 

C4 

2.891 

2.906 

2.916 

29.46 

3.003 

D 

19.695 

‐ 

‐ 

39.42 

‐ 

D1 

6.028 

‐ 

‐ 

225.19 

‐ 

Proyeksi   Penduduk 

2004 

2010 

2014 

A 

6.797 

3.737 

A1 

4.104 

A2 

Chapter:   Demografi 

sub  Blok 

Jumlah  Penduduk 

   

39 

D2 

13.667 

‐ 

‐ 

174.07 

‐ 

E 

10.286 

10.507 

10.655 

240.43 

11.643 

E1 

7.305 

7.462 

7.567 

127.21 

8.268 

E2 

2.981 

3.045 

3.088 

44.80 

3.375 

F 

‐ 

‐ 

‐ 

1805 

‐ 

Jumlah 

64.897 

43.295 

44.813 

2872.19 

49.440 

   4.4.

Arahan Struktur Ruang 

A.    Rencana Kegiatan  Pengembangan  rencana  struktur  ruang  Kecamatan  Benda  dimasa  mendatang  dapat  dikelompokan menjadi :  a)    Kegiatan Utama  

Bandara Udara Internasional Soekarno‐Hatta 

Kawasan  Bandara  Soekarno‐Hatta  saat  ini  menjadi  kegiatan  yang  paling  dominan  dalam  penggunaan  lahan  di Kecamatan Benda  (Blok F) Rencana pengembangan dan  perluasan bandara akan berada pada blok D.  

Permukiman 

Kegiatan Permukiman teratur tersebar pada blok B (sub blok B3), C(sub blok C1), dan  E (sub blok E1). Sedangkan permukiman tidak teratur yang asli tersebar pada wilayah  blok A (sebagian blok A2), blok B (sebagian blok B1), blok C(sebagian blok C3 dan C4),  dan blok E (sub blok E2, sebagian E1)  

Pergudangan dan Industri Non Polutan 

Kegiatan  pergudangan  di  Kecamatan  Benda  umumnya  berada  pada  koridor  jalan  utama  dan  pada  kawasan‐kawasan  tertentu  (kawasan  utara  Benda  dan  kawasan 

(sub blok B1 dan B3), dan blok C(sub blok C2 dan sub blok C3). 

   

Chapter:   Arahan Struktur Ruang 

Jurumudi  Baru),  kegiatan  pergudangan   tersebar  pada  Blok  A  (sub  blok  A1),  blok  B 

40 

   b)    Kegiatan Penunjang  

Perdagangan dan Jasa 

Kegiatan  perdagangan  dan  jasa  berkembang  dengan  pesat  pada  sepanjang  koridor  jalan‐jalan  utama,  seperti  Jln.  Husein  Sastranegara  dan  Jln.  Halim  Perdanakusuma.  Kegiatan perdagangan dan jasa yang berkembang terdiri atas ruko, toko, minimarket,  warung,  kios,  bank,  bengkel,  wartel,  salon,  klinik,  hotel  dll.  Pada  masa  akan  datang  direncanakan membangun kegiatan perdagangan dan jasa dalam satu kawasan bisnis  (buisness centre) di sekitar Rawa Bokor.  

Fasilitas Umum dan Sosial 

Kebutuhan  akan  fasilitas  umum  dan  sosial  sebagai  penunjang  kegiatan  selama  ini  telah  tersebar  pada  tiap‐tiap  lingkungan  di   wilayah  Kecamatan  Benda.  Fasilitas‐ fasilitas  tersebut  banyak  melibatkan  kemampuan  masyarakat  lingkungan  untuk  menyediakannya.  

Ruang Terbuka Hijau 

Kegiatan  untuk  membentuk  Ruang  Terbuka  Hijau  direkomendasikan  pada  kawasan  kebisingan tingkat 3 (berdasarkan rencana pengembangan), yang difungsikan sebagai  buffer  zone  dan  pada  kawasan  sempadan  (saluran  irigasi  dan  sungai)  serta  pada  kawasan sekitar jalan tol. Pada sekitar jalan tol Prof. Sudyatmo diarahkan agar tidak  terjadi  banjir  yang  melimpas  ke  badan  jalan  yang  dapat  menghambat  akses  menuju  dan dari bandara Soekarno‐Hatta.     B.    Rencana Struktur Pelayanan  Jangkauan  pelayanan  di  Kecamatan  Benda  didasarkan  pada  pusat‐pusat  pelayanan  yang  ada.  Struktur  pelayanan  di  Kecamatan  Benda  merupakan  sub‐sub  pusat 

melayani Kecamatan Benda dialokasikan di Kecamatan Batuceper untuk melayani dua 

   

Chapter:   Arahan Struktur Ruang 

pelayanan  lingkungan  yang  melayani  tingkat   kelurahan.  Sub  pusat  kota  yang 

41 

kecamatan sebagai jangkauan pelayanan. Sub pusat lingkungan yang berlokasi di Jln.  Raya Husen Sastranegara tepatnya di wilayah Rawa Bokor, akan melayani pusat‐pusat  lingkungan di Kecamatan Benda.  Agar  struktur  pelayanan  Kota  Tangerang  tetap  dapat  dicapai  (pusat  dan  sub  pusat)  maka  perlu  dihindarkan  pembebanan  fungsi  lain  yang  terlalu  kuat  skalanya  untuk  bandara sehingga terjadi disorientasi sistem pelayanan kota. Hal ini diperkirakan akan  berdampak terhadap penurunan  fungsi bandara di masa depan yang diakibatkan oleh  overload function services.     C.    Rencana Peruntukan Lahan  Rencana peruntukan lahan di Kecamatan Benda adalah :  a)    Kawasan Perumahan dengan Pengendalian Ketat dan Fasilitas Penunjang Bandara  Kecamatan  Benda  yang  diarahkan  sebagai  wilayah  pengembangan  dengan  pengendalian  ketat,  mempunyai  kendala  terhadap  pengembangan  kegiatan  perumahan  berskala  besar,  terutama  didaerah  yang  memiliki  keterkaitan  dengan  kegiatan  bandara  seperti  kawasan  kebisingan  dan  kawasan  keselamatan  operasi  penerbangan. Dengan adanya keterbatasan tersebut maka di daerah kawasan bahaya  kecelakaan dan kebisingan tingkat 2 dan 3 tidak  diijinkan  pembangunan perumahan  baru.  Pada  kawasan  ini  kegiatan  perumahan   hanya  yang  saat  ini  sudah  terbangun  (eksisting).  Rencana  penggunaan  lahan  untuk  perumahan  teratur  terdiri  dari  5  pengembang  di  kecamatan Benda, antara lain :  1)    Perumahan Alam Raya seluas 183,9 Ha.  2)    Perumahan Duta Garden seluas 50 Ha.  3)    Perumahan Puri Lestari seluas 20 Ha.  4)    Perumahan Permata Bandara seluas 30 Ha.  5)    Perumahan Taman Mahkota seluas 10 Ha. 

memperoleh ijin pengembangan sampai awal tahun 2004.  Adapun penggunaan lahan 

   

Chapter:   Arahan Struktur Ruang 

Pengembangan  perumahan  teratur  hanya  diijinkan  untuk  pengembang  yang  sudah 

42 

untuk  permukiman  atau  perumahan  tidak  teratur  diarahkan  pada  kawasan‐kawasan  kosong  atau  ruang  terbuka  yang  saat  ini  cenderung  berada  pada  kawasan  pemukiman, seperti pada kawasan blok B (sub blok B1), blok C (sub blok C4) dan blok  E (sub blok E2).      Rencana  arahan  penggunaan  lahan  yang  merupakan  fasilitas  penunjang  bandara  antara lain perhotelan, kantor maskapai penerbangan atau kantor cabangnya, kantor  jasa  yang  terkait  dengan  kegiatan  bandara,  restoran  atau  rumah  makan.  Dalam  kegiatannya  fasilitas  penunjang   bandara  ini  harus  tetap  beracuan  pada  ketinggian  dan  aturan  lainnya  yang  terkait   batasan  Kawasan  Keselamatan  Operasional   Penerbangan (KKOP) pada kawasan kebisingan.     b)    Kawasan Pergudangan dan Industri Non Polutan  Arahan  penggunaan  lahan  untuk  kegiatan  pergudangan  yang  berkaitan  dengan  bandara  tersebar   pada  kawasan  wilayah  Blok  A  (sub  blok  A1  seluas  7,14  Ha).  Jenis  kegiatan  yang  diperbolehkan  pada  kawasan  ini  antara  lain  jenis  kegiatan  kargo  dan  kegiatan yang hanya berkaitan dengan pengepakan (packing) dan pendistribusian.  Penggunaan  lahan  untuk  pergudangan  dan  industri  non  polutan  diarahkan  pada  wilayah Blok B (sub blok B1 seluas 112,81 Ha dan sub blok B3 seluas 6,45 Ha) dan blok  C (sub blok  C2 seluas 27,69 Ha dan sub blok C3 seluas 25,62 Ha). Kegiatan di kawasan  ini  harus  memperhatikan  penggunaan  bahan‐bahan  yang  akan  menimbulkan  polusi  dalam bentuk cair dan udara.     c)     Kawasan Perdagangan dan Jasa  Kegiatan  perdagangan  ini  direncanakan  akan  terpadu  dengan  kegiatan  lainnya  menjadi  sebuah  pusat  bisnis  (central  bussiness  district).  Kegiatan  ini  akan  dikonsentrasikan  pada  wilayah  yang  berbatasan  langsung  dengan  rencana  pengembangan  Airport  City  Bandara  Soekarno‐Hatta.  Arahan  penggunaan  lahan  untuk kegiatan perdagangan dan jasa ini akan ditempatkan pada kawasan blok A (sub 

Chapter:   Arahan Struktur Ruang 

blok A2 seluas 23,36 Ha). 

   

43 

Selain  itu,  kegiatan  perdagangan  dan  jasa  juga  akan  dikembangkan  untuk  melayani  wilayah‐wilayah di dalam Kecamatan Benda. Untuk jenis kegiatan ini akan terdiri dari  pasar  tradisional,  toko  dan  jenis‐jenis  jasa  seperti  wartel  dan  lainnya.  Kegiatan  perdagangan  dan  jasa  dalam  skala  ini  diarahkan  pada  sepanjang  koridor  Jln.  Halim  Perdanakusuma dan Jln. Husen Sastranegara.     d)    Ruang Terbuka  Hijau  Arahan alokasi ruang terbuka hijau di Kecamatan Benda berada pada lokasi di wilayah  Blok A (sub blok A1 seluas 22,12 Ha dan sub blok A2 seluas 6,45 Ha) dan pada wilayah  blok C (sub blok C1 seluas 0,19 Ha).     e)    Kawasan Bandara Soekarno‐Hatta   Dalam  mengantisipasi  perkembangan  kegiatan  bandara,  terkait  dengan  pertumbuhan  perkembangan  pergerakan  pesawat  dan  penumpang,  dibutuhkan  perluasan  kearah  utara,  timur  dan  selatan.  Perluasan  yang  akan  terkait  dengan  wilayah  rencana  ada  pada  perluasan  bandara  kearah  utara  dan  timur.  Luas  rencana  Bandara Soekarno‐Hatta adalah 3300 Ha.     Arahan penggunaan lahan di Kecamatan Benda dapat dilihat dalam tabel berikut :     Tabel 2 Arahan Penggunaan Lahan 

Luas  (Ha) 

A 

112,0 9 

B 

   

169,8 

Eksisting  

Pertanian 



Gudang 



Permukiman 



Pertanian 



Permukiman 



Pergudangan 

Masalah  Berada  pada  area  kebisingan  dan  keselamatan  penerbangan  (kawasan  bahaya  kecelakaan) 

Perkembangan  kegiatan  pergudangan  yang  harus  segera 

Rekomendasi  

Pengembangan  sarana komersial  



Ruang  hijau 



Perumahan dengan  pengendalian ketat  Perumahan dengan  pengendalian ketat 





terbuka 

Pergudangan 

Chapter:   Arahan Struktur Ruang 

Blok 

44 

dibatasi  

C 

D 

E 

F 

196,0 5 

399,2 6 

172,8 3  1805 



Pertanian 



Permukiman 

 

Pergudangan  Pertanian



Permukiman 

 

Pergudangan  Pertanian 



Permukiman 

Bandara  Udara  Soekarno‐Hatta 

Rawan banjir 

 

Akan  terkena  perluasan Bandara 

  

Prediksi  jumlah  pnp  100  jt  penumpang  per  tahun  sehingga  perlu  adanya  perluasan bandara 



Kegiatan  Penunjang Bandara  Perumahan   Pergudangan  dan  industri  non  polutan  Rencana  perluasan  bandara  Soekarno‐ Hatta 



Perumahan dengan  pengendalian ketat 



Perluasan  Bandara  ke  sisi  utara,  timur  dan selatan 

  

4.5.

Lokasi Kampung Kumuh 

Berdasarkan  Buku  Laporan  Akhir  Penyusunan  Pola  dan  Strategi  Penataan  Kampung  Kumuh  Kota  Tangerang  yang  disusun  pada  tahun  2000,  lokasi  sebaran  kampung  kumuh  di  Kecamatan  Benda  tersebar  di  beberapa  lokasi  Kelurahan  yaitu  Kelurahan  Benda  (Kp.  Rawa  Kompeni),  Kelurahan  Jurumudi  (Kp.  Bulak  Kambing),  Kelurahan  Jurumudi  Baru  (Kp.  Rawa  Bamban), Kelurahan Belendung (Kp.  Blok  Teko RT.  04/08),  Kelurahan Pajang (Kp. Asem Jurumudi/Kp. Jurumudi Pajang RT. 02/02, 01/01, 02/01).    

4.6.

Data dan Rencana Jaringan Air Besih 

Kebutuhan air bersih pada tahun 2009 diperkirakan sekitar 46,6 liter/detik dan  pada  tahun 2014 sekitar 64,42 liter/detik.  Kebutuhan ini meliputi kegiatan sosial ekonomi  Chapter:   Lokasi Kampung Kumuh 

dan hidran kebakaran tanpa termasuk kebutuhan pergudangan /industri dan bandara. 

   

45 

Sumber air baku untuk kebutuhan air bersih ini berasal dari sungai Cisadane dengan  kapasitas IPA (2x50) liter/detik.     Tabel 3 Rencana Kebutuhan Air Bersih 

Keterangan 

Satuan 

Tahun  

Tahun  

2009 

2014 

Kebutuhan air 

Liter/detik 

37.28 

51.54 

Kebocoran 

Liter/detik 

9.32 

12.88 

Total 

Liter/detik 

46.6 

64.42 

   Hal yang perlu dilakukan adalah penyediaan kran‐kran umum terhadap masyarakat yang  mempunyai kualitas air tanah yang buruk (misal: Kel. Jurumudi Baru dan Kel. Jurumudi).  Kemudian  usaha‐usaha  untuk  menerapkan  pengolahan  air  secara  sederhana  seperti  pembuatan  sumur  resapan  untuk  menampung  air  hujan  yang  berguna  untuk  pengenceran air yang mempunyai salinitas tinggi dan sebagai cadangan air. 

4.7.

Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang 

4.7.1. Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang  Ruang yang dimaksud disini adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan  ruang  udara,  termasuk  ruang  di  dalam  bumi  sebagai  satu  kesatuan  wilayah,  tempat 

hidupnya.  Sedangkan  tata  ruang  adalah  wujud  struktur  ruang  dan  pola  ruang.  Kemudian  penataan  ruang  adalah  suatu  sistem  proses  perencanaan  tata  ruang,  pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Adapun penyelenggaraan  penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan, pelaksanaan,  dan pengawasan penataan ruang.  Tabel  5.4  menjelaskan  inventarisasi  data  rencana  tata  ruang  Kota  Tangerang.  Dari  tabel tersebut dapat dilihat bahwa dokumen tentang rencana tata ruang sudah cukup 

   

Chapter:   Kedudukan Kecamatan Benda dalam RTRW Kota Tangerang 

manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan 

46 

lengkap.  Yang  perlu  dilakukan  oleh  Pemerintah  Kota  Tangerang  adalah  bagaimana  agar dokumen‐dokumen tersebut dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat dan  investor.  Selain  itu,  konsistensi  dalam  melaksanakan  pembangunan  sesuai  dengan  rencana 

tata 

ruang. 

Masyarakat mempunyai hak penuh atas informasi tentang penataan ruang. Mengutip  pasal  2  Peraturan  Pemerintah  No  69  tahun  1996  mengenai  Pelaksanaan  Hak  dan  Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang  disebutkan bahwa dalam kegiatan penataan ruang masyarakat berhak :  

Berperan serta dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan  pengendalian pemanfaatan ruang. 



Mengetahui  secara  terbuka  rencana  tata  ruang  wilayah,  rencana  tata  ruang  kawasan, rencana rinci tata ruang kawasan. 



Menikmati manfaat ruang dan atau pertambahan nilai ruang sebagai akibat dari  penataan ruang. 



Memperoleh  penggantian  yang  layak  atas  kondisi  yang  dialaminya  akibat  pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang. 

Keuntungan  yang  bisa  didapatkan  oleh  pemerintah  dengan  mempublikasikan  dokumen tata ruang adalah:  

Mendapatkan  masukkan  bagi  perencanaan  di  masa  datang,  dengan  masukkan  ini  maka  dalam  perencanaan  di  masa  datang  konflik  kepentingan  antara  Pemerintah Daerah tertentu dengan masyarakat bisa dicegah atau dikurangi.  



Menjadi  bahan  pertimbangan  bagi  masyarakat  dalam  hal  ini  misalnya  masyarakat  yang  ingin  membangun  bisa  mematuhi  zonasi‐zonasi  yang  sudah  ditetapkan  oleh  Pemerintah.  Misalnya  zonasi  yang  sudah  ditetapkan  sebagai 

perlu  lagi  melakukan  penggusuran  dimasa  mendatang  karena  kesalahan  penempatan.  

Menjadi sumber informasi bagi investor dari luar daerah untuk melihat potensi  apa saja yang bisa dikembangkan dari daerah tertentu. 

   

Chapter:   Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang 

kawasan lindung/kawasan hijau tidak akan di bangun sehingga Pemerintah tidak 

47 

Chapter:   Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang 

 

 

 

 

 

   

48 

Tabel 4 Inventarisasi Data Rencana Tata Ruang Kota Tangerang 

   

JENIS/NAMA  RENCANA 

TAHUN  PENYUSUNAN 

PERDA  NOMOR/TAHUN 

LEMB  DAERAH 

MASA  BERLAKU  S/D 

DOKUMEN 

KET 

NASKAH  PERDA 

BUKU  RENCANA 

ALBUM  PETA 

SOFT  COPY 

A 

RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW) 

  

1    RTRW  Kota  Tangerang 

2000 

23/2000 

Seri C 

2010 

ada 

ada 

ada 

ada 

BAPEDA 

  

2    Review  RTRW  Kota  Tangerang 

2006 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

BAPEDA 

B 

RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR) 

  

1    RDTR  Kecamatan  Karawaci 

2001 

9/2004 

‐ 

2014 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

2    RDTR  Kecamatan  Neglasari 

2001 

10/2004 

‐ 

2014 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

3    RDTR  Kecamatan  Tangerang 

2004 

11/2005 

‐ 

2014 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

4    RDTR  Kecamatan  Cipondoh 

2004 

12/2005 

‐ 

2014 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

5    RDTR  Kecamatan  Larangan 

2004 

13/2005 

‐ 

2014 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

Chapter:   Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang 

NO 

49   

   

6    RDTR  Kecamatan  Benda 

2004 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

7    RDTR  Kecamatan  Pinang 

2005 

5/2007 

‐ 

2015 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

8    RDTR  Kecamatan  Karang Tengah 

2005 

6/2007 

‐ 

2015 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

9    RDTR  Kecamatan  Periuk 

2005 

7/2007 

‐ 

2015 

ada 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

10  RDTR  Kecamatan  Ciledug 

2006 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

11  RDTR  Kecamatan  Batuceper 

2006 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

12  RDTR  Kecamatan  Jatiuwung 

2006 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

ada 

ada 

ada 

DTK 

  

13  RDTR  Kecamatan  Cibodas 

2006 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

ada 

ada 

ada 

DTK 

C 

RENCANA TEKNIK RUANG KOTA (RTRK) 

  

1    RTRK  Pusat  Kota Baru 

8/1996 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

BAPEDA 

1996 

Chapter:   Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang 

  

50   

   

2    RTRK  Plaza  Depan  Pendopo 

1996 

9/1996 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

BAPEDA 

  

3    RTRK  Terminal  Terpadu 

1996 

10/1996 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

BAPEDA 

  

4    RTRK  Kali  Pasir 

1998 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

BAPEDA 

  

5    RTRK  Kawasan  Cipadu 

2004 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

DTK 

  

6    Review  RTRK  Pusat  Kota Baru 

2006 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

BAPEDA 

D 

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) 

  

1    RTBL  Kawasan  Kebon Jahe 

1999 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

DTK 

  

2  RTBL  Koridor  Jl.  Thamrin  Sudirman‐ Karang  sari  Surya Darma 

2002 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

DTK 

  

3    RTBL  Koridor  Jl.  KH.  Hasyim  Ashari‐ Hos  Cokroaminoto 

2003 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

DTK 

Chapter:   Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang 

  

51   

  

4    RTBL  Sepanjang  Kali  Cisadane 

2005 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

‐ 

DTK 

Sumber : Dinas Tata Kota, Kota Tangerang, 2008                 

     

   

Chapter:   Kelengkapan Dokumen Rencana Tata Ruang 

 

52   

4.7.2. Strategi Pengembangan Tata Ruang  Sesuai  dengan  Review  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Tangerang  Tahun  2006– 2016, ada beberapa arahan terkait dengan strategi pengembangan tata ruang, yaitu :  

Arahan Pengembangan Struktur Tata Ruang Kota Tangerang  

Sesuai  dengan  arahan  yang  ditetapkan  dalam  konstelasi  regional  Wilayah  Jabotabek  dan  Propinsi  Banten  maka  kebijaksanaan  pengembangan  tata  ruang  di  Kota  Tangerang adalah sebagai berikut:  

    o

Fungsi  dari  WP  Botabek  bahwa  Kota  Tangerang  ditetapkan  sebagai  pusat kegiatan industri dan perumahan;  

o

Fungsi  dari  WKP  III  Propinsi  Banten,  Kota  Tangerang  ditetapkan  untuk  jenis  kegiatan  Jasa  dan  perdagangan,  industri,  pelabuhan  (udara),  perumahan (properti) dan pendidikan;  

o

Pengembangan  angkutan  umum  massal  dengan  penyediaan  jalur  angkutan  umum  massal  dan  jalur  angkutan  umum  massal  untuk  Jabotabek. 

Substansi struktur ruang Kota Tangerang terdiri dari :  

    o

Jaringan jalan 

o

Pusat‐pusat kegiatan 

o

Arahan kegiatan, yang terdiri dari industri, komersial dan perumahan 

o

Sungai, situ, drainase (dalam upaya penanganan banjir) 

o

Ruang terbuka hijau (20%) 

Tangerang adalah sebagai berikut:  

   

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

Berdasarkan  arahan  tersebut  maka  arahan  pengembangan  struktur  tata  ruang  Kota 

53 

o

Pusat utama Kota Tangerang di Kecamatan Tangerang berfungsi sebagai  pusat  pelayanan  pemerintahan,  jasa  dan  perdagangan  dengan  konsep  pengembangan  terbagi menjadi kawasan pusat Kota lama dan kawasan  pusat Kota Baru.  

o

Redefinisi  pusat  dan  hirarki  sub  pusat  dan  penetapan  komponen‐ komponen  kegiatan  pada  masing‐masing  struktur  tersebut.  Dimana  suatu  pusat  didefinisikan  sebagai  suatu  kawasan  dengan  skala  pelayanan yang telah ditentukan tidak harus berbentuk solid (compact)  akan  tetapi  bisa  merupakan  suatu  area  yang  berkembang  secara  memanjang  (ribbon  development).  Hasil  tinjauan  yang  telah  dilakukan  menunjukkan konsep sub pusat yang berkembang sampai saat ini ialah  Sub  Pusat  Ciledug  dan  Cimone.  Sub  pusat  Ciledug  lebih  berkembang  dengan pola ribband development, sedangkan Sub Pusat Cimone bentuk  perkembangannya tidak jauh berbeda dengan Sub Pusat Ciledug namun  mengalami  sedikit  penurunan,  hal  ini  dipengaruhi  oleh  munculnya  hypermarket yang menyedot kekuatan ekonomi kota ke daerah sekitar.  Sub  Pusat  Ciledug  dan  Cimone  yang  ditetapkan  sebagai  kawasan  yang  berkembang  secara  memanjang  dan  akan  direncanakan  menjadi  kawasan shopping street.  

o

Konsep  Pengembangan  Sub  Pusat  Cimone  dan  Sub  Pusat  Ciledug  yang  berbentuk  shopping  street.  Konsep  pengembangan  shopping  yang  diajukan mencakup pelebaran trotoar, pelebaran jalan., dan pengaturan  kegiatan  PKL  yang  diintegrasikan  dengan  kegiatan  formal  di  sepanjang  kegiatan perdagangan.  

o

Penentuan  kawasan  pengembangan  berdasarkan  fungsi  yang  sesuai  misalnya penetapan fungsi heritage pada kawasan‐kawasan tertentu di  pusat  kota  untuk  memperkuat  karakteristik  Kota  Tangerang  (penjara,  Mesjid Agung lama, kawasan Pecinan yang terdiri dari Pasar Lama, Pasar 

o

Jaringan  jalan/transportasi  yang  terdiri  dari  jalan  tol,  jalan  arteri  dan  kolektor, kereta api, sarana angkutan umum massal, fly over. Akses yang  sangat baik yang langsung berhubungan dengan DKI Jakarta sangat baik 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

Anyar dan Pasar Baru). 

54 

untuk  dikembangkan  jenis  kegiatan  yang  lebih  menguntungkan  bagi  Kota  Tangerang  dan  mengakomodir  permintaan  pasar  (Misalnya  pengembangan perumahan skala menengah ke atas, kegiatan komersial  perdagangan dan jasa).  o

Pembentukan  pusat‐pusat  kegiatan  pelayanan  lokal  yang  lokasinya  mengikuti  perkembangan  yang  sudah  ada  saat  ini  seperti  pasar  tradisional,  ruko  pada  kawasan  permukiman  baru,  pusat‐pusat  komoditas khusus dengan skala regional dan pasar modern.  

o

Perkembangan  kegiatan  perdagangan  dan  jasa  dengan  sistem  pengendalian  yang  lebih  ketat  untuk  mengatasi  kawasan  perdagangan  yang  cenderung  mengalami  kejenuhan  akibat  persaingan  dengan  wilayah Kabupaten Tangerang.  

o

Perlu  dikembangkan  kegiatan  perumahan  yang  menunjang  industri  dengan  skala  menengah  kecil,  diutamakan  dengan  rumah  susun  untuk  mengoptimalkan pemanfaatan lahan. 

o

Pembangunan  perumahan  yang  terjangkau  oleh  masyarakat  rendah  sangat diperlukan pengembangannya  

o

Perkembangan  dan  pelayanan  sub  pusat  perlu  diperhatikan  hirarki  karena akan mempengaruhi skala pelayanan pada hirarki yang lebih atas  

o

Kegiatan industri tetap dipertahankan dengan lokasi yang sama dengan  yang  telah  berkembang  saat  ini  yaitu  di  Kecamatan  Batuceper  dan  Kecamatan Jatiuwung. Kecamatan Batuceper, industri yang berkembang  adalah industri manufacktur non polutan dan pergudangan. Sedangkan  Kecamatan  Jatiuwung,  industri  yang  berkembang  adalah  industri  besar  sehingga  pengendalian  lingkungan,  transportasi  karyawan  dan  IPAL  sangat  menjadi  perhatian  pemerintah.  Untuk  mendukung  kegiatan  industri tersebut akan direncanakan terminal barang di Kelurahan Manis  Jaya,  Jalur  khusus  angkutan  barang  serta  pembangunan  Rusunawa 

o

Kawasan  pertanian  masih  tetap  dialokasikan  peruntukkannya  di  kawasan  Kota  Tangerang  terutama  pada  kawasan  sekitar  BSH.  Pada  kawasan  yang  dibatasi  perkembangannya  bisa  digunakan  untuk  jenis 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

(social housing) sebagai infrastruktur pendukung. 

55 

kegiatan  pertanian  tanaman  hias  di  Kecamatan  Neglasari  dan  Karang  Tengah.  

Rencana Pembentukan Struktur Pelayanan Kota  

Struktur  pelayanan  Kota  Tangerang  yang  direncanakan  perlu  didefinisikan  untuk  memperjelas  hirarki  pelayanannya  sehingga  diharapkan  dalam  perkembangannya  akan sesuai dengan apa yang direncanakan:  

    o

Pusat  Kota,  sebagai  Pusat  Primer.  Perkembangan  yang  diarahkan  diarahkan  di  kecamatan  Tangerang  sebagai  pusat  kota.  Yang  berkembang saat ini adalah :   

Pusat Kota Lama. Lokasinya berada di sepanjang jalan Kisamaun,  sampai dengan masjid Ithijad yang disebut sebagai blok pecinan  dan pemerintahan, serta blok lahan PT. KAI yang berada di jalan  Dimiyati–jalan Kisamaun. 



Pusat  Kota  Baru.  Lokasinya  berada  di  lahan  potensial  milik  negara  seluas  ±  250  hektar,  yang  terletak  relatif  dekat  dengan  Bandara,  yaitu  sekitar  3‐4  Km,  kawasan  yang  terkenal  sebagai  ”tanah  kehakiman”  (sekarang  Departemen  Hukum  dan  Ham)  daerah  ini  juga  dilalui  oleh  jaringan  jalan  utama  kota  yang  menjadi urrat nadi perekonomian kota yaitu Jl. MH. Thamrin, Jl.  Jendral Sudirman, Jl. Daan Mogot dan jalan TMP Taruna.  

Kondisi  eksisting  yang  sekarang  lebih  berkembang  ke  arah  utara  Kecamatan  Tangerang  dan  di  sepanjang  jalan  regional  (sekitar  koridor  jalan  Daan  Mogot,  Kawasan Pasar Anyar dan Koridor Jalan Ki Samaun). Akan tetapi tetap dikembangkan  satu  struktur  yang  sifatnya  compact  dan  merupakan  kawasan  yang  mencirikan  Kota 

Kecamatan Benda juga diarahkan perkembangannya sebagai bagian dari  pusat kota.  Kegiatan‐kegiatan utama Pusat Kota: 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

Tangerang  (landmark)  yang  direncanakan  akan  berlokasi  di  Pusat  Kota  Baru. 

56 



Pusat Pemerintahan;  



Perumahan; dan  



Komersial  di  sepanjang  jalan  regional  terus  dikembangkan  dan  perlu pengendalian untuk penataan kawasan  

Kegiatan  industri  yang  saat  ini  masih  berlokasi  di  pusat  kota,  sebagian  besar  adalah  industri pengolahan seperti Toto, Tifico, Kumafiber dan lainnya, tidak dikembangkan  lagi, untuk 20‐30 tahun yang akan datang dianjurkan untuk dipindahkan karena tidak  sesuai dengan arahan kegiatan di pusat Kota Tangerang.  

Sub  Pusat  sebagai  Pusat  Sekunder.  Sub  pusat  yang  direncanakan  merupakan  sebuah  entitas  pelayanan  dengan  skala  beberapa  kecamatan.  Diharapkan  pembentukan sub pusat ini akan membentuk pusat orientasi bagi penduduk di  tiap  wilayah  pelayanan.  Sub  pusat  yang  direncanakan  terdiri  dari  kegiatan  perdagangan dan jasa yang berbentuk shopping street. Jenis dan skala kegiatan  yang akan ditetapkan harus memperhatikan skala layanan pada tingkatan yang  lebih tinggi yaitu pusat kota ataupun tingkatan yang lebih rendah (pusat layanan  lokal).  Hal  ini  dimaksudkan  agar  sistem  dan  jangkauan  pelayanan  bisa  membentuk hirarkis. Sub pusat yang direncanakan terdiri dari:  

 Sub Pusat Cimone dengan jangkauan pelayanan terdiri dari :  

Kecamatan Karawaci  



Kecamatan Cibodas  



Kecamatan Jatiuwung  



Kecamatan Periuk  



Kecamatan Neglasari 

Pengembangan  kawasan  ini  sebagai  sub  pusat  diharapkan  akan  dapat  bersaing 

kawasan  ini  sebagai  sub  pusat  dikarenakan  adanya  rencana  jaringan  jalan  yang  menghubungkan  kawasan  ini  dengan  Perumahan  Karawaci  di  Kecamatan  Karawaci  dan  Kecamatan  Cibodas  sehingga  perkembangan  Sub  Pusat  Cimone   untuk   masa  

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

dengan  pusat‐pusat  yang  berada  di  sekitar  Kota  Tangerang  seperti  BSD.  Penetapan 

57 

yang  akan  datang  diharapkan  akan   sangat  pesat  dengan   dukungan infrastruktur  jaringan jalan tersebut.  Sub Pusat Ciledug, dengan jangkauan pelayanan terdiri dari :  

Kecamatan Ciledug  



Kecamatan Larangan  



Kecamatan Karang Tengah  



Kecamatan Cipondoh  



Kecamatan Pinang  

Pengembangan kawasan shopping street di Sub Pusat Ciledug akan memiliki jenis dan  skala  pelayanan  kegiatan  yang  dapat  mengimbangi  perkembangan  kegiatan  di  kawasan  DKI  Jakarta  dan  Bintaro.  Sehingga  tarikan  penduduk  tidak  lagi  menuju  DKI  Jakarta seperti yang terjadi pada kondisi saat ini.    Arahan Pengembangan Pemanfaatan Ruang  Sesuai  dengan  Review  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Tangerang  Tahun  2006– 2016, arahan pengembangan pemanfaatan ruang Kota Tangerang terdiri dari rencana  pengembangan  kawasan  lindung,  rencana  pengembangan  kawasan  budidaya,  rencana intensitas bangunan, serta rencana pengaturan garis sempadan dan zoning.  

Rencana Pengembangan Kawasan Lindung 

Kawasan  lindung  merupakan  kawasan  yang  didalamnya  tidak  diperbolehkan  melakukan kegiatan budidaya apapun, kecuali pembangunan prasarana vital dengan  luas  maksimum  2%  dari  luas  kawasan  lindung.  Di  dalam  kawasan  non‐hutan  yang  berfungsi  lindung  diperbolehkan  kegiatan  budidaya  secara  terbatas  dengan  tetap 

upaya  perlindungan  terhadap  lingkungan  hidup  dan  menerapkan  konsep  keberlanjutan kota (sustainable city). 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

memelihara  fungsi  lindung  kawasan  yang  bersangkutan  serta  wajib  melaksanakan 

58 

Rencana  pengembangan  kawasan  lindung  di  Kota  Tangerang  dimaksudkan  untuk  memberikan arahan pemanfaatan ruang kawasan lindung sesuai dengan daya dukung  wilayah  dan  perkembangan  Kota  Tangerang.  Rencana  pengembangan  kawasan  lindung  di  Kota  Tangerang  ini  didukung  pula  oleh  tindakan  atau  program  pengembangan  kawasan  lindung  untuk  mendukung  perkembangan  Kota  Tangerang.  Rencana pengembangan kawasan lindung di Kota Tangerang meliputi kawasan Sungai  Cisadane,  kawasan  Situ  Cipondoh,  kawasan  Ruang  Terbuka  Hijau,  serta  rencana  penanganan dan pengendalian daerah rawan genangan air/banjir.  

Kawasan Sungai Cisadane 

Sepanjang sungai Cisadane memiliki fungsi sebagai kawasan perlindungan tata air dan  sumber  air  baku.  GS  sungai  Cisadane  ±  20  m  sebelah  kiri  dan  kanan  dimanfaatkan  untuk  jalan  promenade  yang  berfungsi  sebagai  inspeksi  dan  pengembangan  konsep  water  front  city,  sehingga  sempadan  sungai  sebagai  tampak  muka  lingkungan  yang  harus dipelihara. Selain itu, kawasan Sungai Cisadane berpotensi untuk dikembangkan  juga sebagai kawasan wisata yang memiliki daya tarik wisata, baik berupa wisata air  maupun  cagar  budaya.  Pengembangan  Sungai  Cisadane  sebagai  kawasan  wisata  menggunakan  konsep  river  front  city  yang  diharapkan  menjadi  ciri  utama  dari  Kota  Tangerang.  Rencana  pengembangan  kawasan  sepanjang  Sungai  Cisadane  di  Kota  Tangerang meliputi:  

Pengendalian pencemaran Sungai Cisadane untuk mengembalikan fungsi utama  sungai dan meningkatkan potensi pariwisata air.  



Pengendalian pemanfaatan kawasan sepanjang Sungai Cisadane  



Melakukan  normalisasi  Sungai  Cisadane  untuk  menghindari  terjadinya  pendangkalan dan penyempitan Sungai Cisadane oleh sedimentasi dan vegetasi  liar.  



Pelestarian  Kawasan  Sungai  Cisadane  dengan  menyusun  konsep  dan  arahan 



Mengembangkan  kawasan  Sungai  Cisadane  sebagai  kawasan  wisata,  kawasan  preservasi dan konservasi budaya. 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

penataan pelestarian kawasan Sungai Cisadane dan kawasan sekitarnya.  

59 



Kawasan Situ Cipondoh  

Fungsi Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang adalah sebagai kawasan pengendali  banjir,  irigasi,  dan  cadangan  air  baku.  Selain  itu,  kawasan  Situ  Cipondoh  berpotensi  untuk  dikembangkan  sebagai  kawasan  rekreasi.  Kriteria  untuk  kawasan  lindung  berupa  situ/danau  buatan  yaitu  daratan  sepanjang  tepian  situ/danau  buatan  yang  lebarnya  proporsional  dengan  bentuk  dan  kondisi  fisik  situ/danau  buatan  50‐100  meter  dari  titik  pasang  tertinggi  ke  arah  daratan.  Adapun  rencana  pengembangan  Kawasan Situ Cipondoh di Kota Tangerang meliputi:  

Pengendalian  pemanfaatan  kawasan  Situ  Cipondoh,  melalui  peraturan  dan  arahan  pemanfaatan/pengendalian  kegiatan,  dan  juga  penataan  kawasan  Situ  Cipondoh.  



Pelestarian    Kawasan    Situ    Cipondoh    dengan    menyusun    konsep    dan    arahan penataan pelestarian kawasan Situ Cipondoh dan kawasan sekitarnya.  



Menghindari    terjadinya    pendangkalan    dan    penyempitan    kawasan    Situ    Cipondoh oleh sedimentasi dan vegetasi liar dengan melakukan normalisasi Situ  Cipondoh.  



Mengembangkan  kawasan  Situ  Cipondoh  sebagai  kawasan  rekreasi  dengan  menyediakan fasilitas penunjang wisata.  



Penetapan  batas  sempadan  Situ  Cipondoh  yang  disahkan  oleh  Badan  Pertanahan Kota (BPN). 



Kawasan Ruang Terbuka Hijau  

Kawasan lindung berupa Ruang Terbuka Hijau (RTH) di Kota Tangerang, meliputi:  

Jalur  sempadan  sungai/saluran  irigasi.  Sempadan  sungai  adalah  kawasan  sepanjang  kiri  dan  kanan  sungai,  termasuk  sungai  buatan/kanal/saluran  irigasi 

mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai.  Sedangkan,  tanggul  adalah  bangunan  penangkis  banjir  di  tepi  sungai,  saluran  irigasi dan rawa/situ. Perlindungan terhadap sempadan sungai dilakukan untuk 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

primer  baik  berbentuk  tanggul  maupun  tidak  berbentuk  tanggul,  yang 

60 

melindungi  fungsi  sungai  dari  kegiatan  budidaya  yang  dapat  mengganggu  dan  merusak kondisi sungai dan mengamankan aliran sungai.   

Kawasan  sekitar  situ/danau  buatan/bendungan.  Daratan  sepanjang  tepian  situ/danau  buatan/bendungan  yang  lebarnya  proporsional  dengan  bentuk  dan  kondisi  fisik  danau  buatan/bendungan  antara  50  (lima  puluh)  meter  dari  titik  pasang tertinggi ke arah daratan.  



Jalur  sempadan  rel  kereta  api.  Jalur  rel  kereta  api  adalah  suatu  jalur  di  permukaan tanah dimana terdapat jalan kereta api.  



Kawasan di bawah saluran udara tegangan tinggi. Jaringan tenaga listrik adalah  semua  peralatan  untuk  listrik  menyalurkan  tenaga  listrik  tegangan  tinggi,  tegangan  menengah  dan  tegangan  rendah  dengan  penghantar  kawat/kabel  yang dipasang di udara atau di dalam tanah.  



Sempadan  Jalan  dan  Jalan  bebas  hambatan.  Jalan  adalah  suatu  prasarana  perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian Jalan termasuk  bangunan pelengkapnya yang diperlukan bagi lalu lintas.  



Sempadan  jalur  pipa  minyak  atau  pipa  gas  dan  pembakaran  gas  (flare  stack).  Jalur  pipa  minyak  atau  pipa  gas  adalah  suatu  areal  tanah  dimana  dalam  areal  tanah  tersebut  terdapat  pipa  saluran  minyak  atau  gas  beserta  peralatannya.  Sedangkan,  cerobong  pembakaran  gas  (flare  stack)  adalah  suatu  areal  tanah  dimana  di  dalam  areal  tersebut  terdapat  sarana/peralatan  yang  pada  waktu‐ waktu tertentu digunakan untuk pembuangan dan pembakaran gas pada sistem  penyalurah minyak dan gas.  



Taman  kota,  taman  lingkungan  dan  pemakaman  umum.  Taman  kota,  taman  lingkungan dan pemakaman umum disesuaikan dengan standar prasarana kota  dan besaran atau lokasi.  

Adapun  rencana  pengembangan  kawasan  Ruang  Terbuka  Hijau  di  Kota  Tangerang 



   

Penataan kawasan Ruang Terbuka Hijau yang terdiri dari:   o

Penataan kawasan sempadan jalan.  

o

Penataan kawasan sempadan sungai/saluran irigasi.  

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

meliputi: 

61 

o

Penataan kawasan sekitar rawa/situ.  

o

Penataan kawasan di bawah jaringan listrik saluran tegangan tinggi.  

o

Penataan kawasan sempadan rel kereta api.  

o

Penataan kawasan sempadan jalur pipa minyak dan gas. 

o

Penataan  taman  kota,  taman  lingkungan  dan  tempat  pemakaman  umum.  Lokasi  taman  dan  hutan  kota  berada  di  Kecamatan  Tangerang  dan  taman  lingkungan  yang  tersebar  di  seluruh  bagian  kota.  Penataan  hutan kota diarahkan sebagai kawasan rekreasi. 



Pengembangan  jalur  hijau  di  sepanjang  kawasan  sempadan  sungai,  sempadan  jalan dan sempadan rel kereta api. 



Mengamankan  Ruang  Terbuka  Hijau  di  sekitar  kawasan  keselamatan  operasi  penerbangan  Bandar  Udara  Soekarno‐Hatta  terpadu  dengan  budidaya  pertanian. 



Daerah Rawan Genangan Air/Banjir 

Kota  Tangerang  memiliki  daerah  yang  merupakan  rawan  genangan  air/banjir  di  beberapa  wilayah  bagian  kota.  Terdapat  beberapa  penyebab  terjadinya  genangan  banjir  di  Kota  Tangerang  diantaranya  adalah  faktor  perilaku  masyarakat,  faktor  alamiah  (sedimentasi),  dan  faktor  kualitas  dan  kuantitas  saluran  untuk  menampung  limpahan  air.  Adapun  rencana  penanggulangan  dan  pengendalian  daerah  rawan  genangan air/banjir di Kota Tangerang mencakup:  

Memberikan  pengarahan  dan  sosialisasi  kepada  masyarakat  mengenai  pentingnya  menjaga  kebersihan  saluran  sungai/drainase  serta  menerapkan  peraturan dan sanksi yang tegas terhadap pihak yang tidak bertanggung jawab.  



Penataan dan pengembangan saluran drainase yang terintegrasi dan memadai.  



Mengurangi jumlah titik genangan/banjir.  



Pengembangan  sistem  drainase  yang  terhirarki  melalui  pembagian  fungsi 

drainase tersier.   

Khusus  untuk  Kecamatan  Periuk  yang  merupakan  daerah  cekungan  dan  merupakan langganan tempat parkir air diperlukan konsep khusus penanganan 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

pelayanan saluran drainase primer, saluran sekunder alami/buatan, dan saluran 

62 

daerah  rawan  banjir  dengan  memperhatikan  prinsip  keseimbangan  lingkungan  dan  terintegrasi.  Beberapa  rencana  penanganan  wilayah  rawan  banjir  Kecamatan Periuk, diantaranya adalah perencanaan tanggul Sungai Cirarab, dan  perencanaan  pemasangan  pintu  air,  yang  menghubungkan  Sungai  Cirarab  dengan Citu Bulakan.  

Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya 

Rencana  pengembangan  kawasan  budidaya  di  Kota  Tangerang  meliputi  kawasan  budidaya  perkotaan  dan  kawasan  non‐terbangun.  Kawasan  budidaya  perkotaan  meliputi  kawasan  pusat  kota,  kawasan  perumahan  dan  permukiman,  kawasan  perdagangan  dan  jasa,  serta  kawasan  pariwisata  dan  rekreasi.  Sedangkan,  kawasan  non‐terbangun yaitu kawasan pertanian dan perkebunan.  

Rencana Pemanfaatan Kawasan Budidaya Perkotaan 

Rencana  pemanfaatan  kawasan  budidaya  perkotaan  di  Kota  Tangerang  meliputi  kawasan  pusat  kota,  kawasan  perumahan  dan  permukiman,  kawasan  perdagangan  dan jasa, kawasan industri dan pergudangan, serta kawasan pariwisata dan rekreasi.  

Kawasan Pusat Kota 

Kawasan pusat kota di Kota Tangerang meliputi wilayah kawasan pusat kota baru dan  kawasan  pusat  kota  lama.  Rencana  pengembangan  kawasan  pusat  kota  di  Kota  Tangerang, meliputi:  

Penataan  kawasan  pusat  kota  diarahkan  sebagai  kawasan  yang  memiliki  identitas  Kota  Tangerang  dengan  menonjolkan  ciri  khusus  dan  juga  sebagai  orientasi  untuk  membentuk  struktur  kota  yang  terhirarki,  melalui  strategi  merencanakan  tata  letak  kawasan  pusat  kota  yang  terintegrasi,  merencanakan 

dari Kota Tangerang, Pengaturan alokasi ruang bagi setiap komponen kegiatan.  

Mengembangkan kegiatan kawasan pusat pemerintahan (due center}, kawasan  komersial dan bisnis (Central Business Distnct‐CSD), kawasan perumahan, taman 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

dan  membangun  bangunan  dengan  desain  yang  dapat  memunculkan  ciri  khas 

63 

dan rekreasi sebagai komponen utama pusat kota dengan hubungan fungsional  yang terkait antar komponen.  

Menyediakan  prasarana  dan  sarana  dan  fasilitas  pendukung  yang  memadai  di  kawasan pusat kota.  



Kawasan pusat kota baru diarahkan untuk kegiatan pusat pemerintahan, pusat  kegiatan perkantoran, pusat kegiatan komersial dan jasa lainnya.  



Kawasan  pusat  kota  lama  diarahkan  untuk  diremajakan  terutama  pada  blok  di  sekitar stasiun kereta api. Kegiatan yang diarahkan adalah untuk kegiatan pusat  perdagangan dan jasa.  



Pengembangan kawasan di pusat kota harus sejalan dengan pengembangan tiap  aspek‐aspek sebagai berikut:   o

Membentuk  pola  jalan  yang  menciptakan  keteraturan  sistem  dalam  ruang,  meminimalkan  tingkat  kemacetan,  memudahkan  pergerakan,  meningkatkan  akses  kawasan,  menciptakan  sistem  berkesinambungan  dan mengoptimalkan ruang.  

o

Konservasi  bangunan  bersejarah  (preservasi  dengan  pemanfaatan  kembali) untuk meningkatkan daya tarik kawasan.  

o

Pengembangan taman kota rekreasi di selatan pusat kota.  

o

Perbaikan sarana dan prasarana yang telah ada saat ini dan melengkapi  sarana dan prasarana yang masih dibutuhkan untuk mendukung kinerja  pusat kota. 



Kawasan Perumahan dan Permukiman  

Rencana  pengembangan  kawasan  perumahan  dan  permukiman  di  Kota  Tangerang, 



Pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah  



Pengembangan kebutuhan perumahan baru  



Pengembangan  perumahan  di  kawasan  sekitar  bandara  memerlukan  pengendalian yang ketat  

   



Pengendalian dan penataan kawasan permukiman informal  



Penertiban kawasan permukiman kumuh  

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

mencakup: 

64 



Peremajaan perumahan, antara lain melalui konsolidasi lahan.  



Pengaturan  kembali  struktur pelayanan  fasilitas  sosial  dan  prasarana  dasar   lingkungan perumahan.  



Pembangunan  kembali  kota  secara  terstruktur  dalam  satu  konsep  pengembangan  seperti  Kasiba  (Kawasan  Siap  Bangun)  dan  Lisiba  (Lingkungan  Siap Bangun). 



Kawasan Perdagangan dan Jasa  

Pengembangan  kawasan  perdagangan  dan  jasa  di  Kota  Tangerang  dilakukan  untuk  mendukung  kegiatan  perekonomian  Kota  Tangerang.  Rencana  pengembangan  kawasan perdagangan dan jasa di Kota Tangerang, yaitu:  

Penataan pola perkembangan perdagangan dan jasa  



Pengembangan kegiatan Khusus yang mencakup:  



Pengembangan Pasar Skala Kota/Regional  



Pengembangan kegiatan perdagangan terintegrasi dengan pelayanan lain 



Peningkatan kualitas pelayanan pasar modern (mall)  



Kawasan Industri dan Pergudangan  

Rencana pengembangan kawasan industri dan pergudangan di Kota Tangerang terdiri  dari :  

Industri  kecil  dan  menengah  berwawasan  lingkungan  yang  ada  di  lingkungan  permukiman dapat dipertahankan selama tidak menimbulkan dampak negatif.  



Penyediaan  instalasi  pengolahan  limbah  serta  buffer  zone  bagi  industri  yang  polutif.  



Pengembangan  industri  kecil  dengan  dukungan  sarana  dan  prasarana 



Kawasan Pariwisata dan Rekreasi  

Rencana pengembangan kawasan pariwisata dan rekreasi di Kota Tangerang meliputi: 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

lingkungan.  

65 



Pengembangan  kawasan  sepanjang  Sungai  Cisadane  di   Kota Tangerang yaitu  dengan mengembangkan zona rekreasi dan wisata.  



Pengembangan sarana pariwisata dan rekreasi skala pelayanan kota  



Pengembangan 

sarana 

pariwisata 

dan 

rekreasi 

skala 

pelayanan 

lokal/perumahan  

Mempertahankan kawasan dan bangunan bersejarah yang ada 



Mengembangkan obyek wisata belanja di kawasan Pusat Kota Baru.  



Mengembangkan  potensi  wisata  di  Kawasan  Situ  Cipondoh  dan  Kawasan  Sepanjang Sungai Cisadane.  



Mempertahankan kegiatan/objek rekreasi dan cagar budaya yang ada 



Rencana Pengembangan Kawasan Non‐Terbangun  

Kawasan  non‐terbangun  yang  terdapat  di  Kota  Tangerang  yaitu  kawasan  pertanian  dan  perkebunan.  Adapun  rencana  pengembangan  kawasan  pertanian  dan  perkebunan di Kota Tangerang, mencakup:  

Memanfaatkan  dan  mengoptimalkan  lahan  pertanian  yang  ada  untuk  mengisi  kekosongan pemanfaatan ruang yang terjadi saat ini.  



Mempertahankan kegiatan pertanian lahan basah pada kawasan‐kawasan yang  masih berkembang pertaniannya.  



Pemanfaatan kegiatan pertanian diarahkan untuk mengisi kekosongan kegiatan  pada  lahan‐lahan  tidur  akibat  belum  terbebaskannya  atau  dibangunnya  lahan  tersebut untuk kegiatan perkotaan lainnya.  



Mengamankan  Ruang  Terbuka  Hijau  di  sekitar  kawasan  keselamatan  operasi  penerbangan  Bandar  Udara  Soekarno‐Hatta  terpadu  dengan  budidaya  pertanian.  



Pengembangan pertanian tanaman bias dan kebun campuran dikembangkan di  semua  wilayah  yang  potensial/terutama  di  Kecamatan  Karang  Tengah, 

alternatif pengembangan selanjutnya apabila kegiatan ini di Kecamatan Karang  Tengah harus dipindahkan. 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

Kecamatan  Ciledug  dan  Kecamatan  Cipondoh.  Kecamatan  Neglasari  menjadi 

66 



Rencana Pengembangan Kawasan Terbatas  

Bandar  udara  merupakan  salah  satu  prasarana  angkutan  udara  yang  memerlukan  pengaturan  penyediaan  ruang  udara  serta,  lingkungan  bebas  penghalang,  untuk  menjamin  kelancaran dan keamanan pengoperasian Bandar  Udara dan Keselamatan  Operasi  Penerbangan  dan  keselamatan  masyarakat  sekitarnya.  Peranan  dan  perkembangan  angkutan  udara  yang terus  meningkat  di  Bandar  Udara Internasional  Jakarta  Soekarno‐Hatta  serta  untuk  meningkatkan  fungsi  bandar  udara  sebagai  penunjang  kegiatan  perekonomian,  maka  diperlukan  adanya  pengaturan  yang  lebih  terarah mengenai penggunaan tanah serta ruang udara di dalam daerah penguasaan  bandar  udara  (dalam  batas  pagar  Bandara)  dan  lahan  di  luar  daerah  penguasaan  sekitar Bandar Udara Soekarno‐Hatta. Adapun ketentuan yang termasuk dalam KKOP  adalah  batas‐batas  Keselamatan  Operasi  Penerbangan  yang  merupakan  suatu  kawasan di sekitar bandar udara yang penggunaannya harus memenuhi persyaratan  guna menjamin keselamatan operasi penerbangan. Kawasan ini meliputi tujuh daerah  yaitu  kawasan  pendekatan  dan  lepas  landas,  kawasan  kemungkinan  bahaya  kecelakaan,  kawasan  di  bawah  permukaan  horizontal  dalam,  permukaan  horizontal  luar,  permukaan  kerucut  dan  permukaan  transisi  serta  di  sekitar  penempatan  alat  bantu navigasi.  Berdasarkan  kepentingan  KKOP  Bandara  Soekarno‐Hatta  tersebut, maka  pengaturan  ketinggian bangunan di wilayah Kota Tangerang harus dihitung secara cermat sesuai  dengan lokasi dan ketinggian di atas permukaan laut. Adapun arahan pengembangan  kawasan tersebut adalah:  

Mengoptimalkan  pemanfaatan  ruang  di  sekitar  bandara  guna  menjamin  keselamatan operasi penerbangan serta masih tetap memberi nilai manfaat bagi  masyarakat dan Kota Tangerang.  



Pengembangan  kawasan  diarahkan  kepada  kegiatan  pertanian  yang  bernilai 

Pemakaman Umum (TPU) dan Ruang Terbuka Hijau (RTH).   

Pemanfaatan  kawasan‐kawasan  keselamataan  operasi  penerbangan  dengan  terlebih dahulu berkoordinasi dengan pihak bandara.  

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

manfaat  memadai  bagi  masyarakat  di  kawasan  sekitar  bandara,  Tempat 

67 



Pemanfaatan  kawasan  ini  di  luar  kawasan  keselamatan  operasi  penerbangan  dengan,  kegiatan  produktif  yang  terkait  dengan  pelayanan  aktivitas  bandara  serta permukiman dengan ketentuan yang ketat. 



Rencana Intensitas Bangunan  

Intensitas bangunan yang diatur di Kota Tangerang meliputi koefisien dasar bangunan  dan koefisien lantai bangunan.  

Koefesien  Dasar  Bangunan.  Koefesien  Dasar  Bangunan  (KDB)  merupakan  persentase  berdasarkan  perbandingan  antara  luas  lantai  dasar  bangunan  terhadap luas persil atau tapak perencanaan yang dikuasai. Penetapan nilai KDB  di  Kota  Tangerang  akan  mempertimbangkan  pada  karakteristik  dan   daya  dukung wilayah dan guna lahan yang direncanakan.  



Koefesien  Lantai  Bangunan.  Koefesien  Lantai  bangunan  (KLB)  merupakan  besaran  ruang  yang  dihitung  dari  perbandingan  antara  luas  seluruh  lantai  bangunan  terhadap  luas  persil  atau  tapak  perencanaan  yang  dikuasai.  Penetapan  nilai  KLB  di  Kota  Tangerang  akan  mempertimbangkan  pada  karakteristik  dan  daya  dukung  wilayah  dan  sesuai  dengan  fungsi  guna  lahan  yang  direncanakan.  Pertimbangan  lain  dalam  penentuan  KLB  adalah  keselamatan  penerbangan  dan  desain  estetika  kota  secara  vertikal  dan  keserasian lingkungan.  



Rencana Pengaturan Garis Sempadan dan Kapling Bangunan 

Sempadan bangunan merupakan pengaturan jarak antar bangunan (sempadan muka  bangunan,  samping  bangunan  dan  sempadan  belakang  bangunan)  dan  bangunan  dengan  jaringan  jalan.  Garis  sempadan  bangunan  adalah  batas  dimana  bangunan  boleh didirikan, dihitung dari batas persil bangunan yang terluar. Tujuan pengaturan 

bangunan  juga  memperkecil  resiko  penjalaran  bahaya  kebakaran,  memperlancar  aliran udara, penyinaran matahari dan estetika lingkungan. 

   

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

garis  sempadan  bangunan  di  Kota  Tangerang  selain  menciptakan  keteraturan 

68 

Tabel 5 Luas Arahan Pemanfaatan Ruang Kota Tangerang 2006‐2016 (Ha) 

   

Kec  

Industri  

Perdaga ngan  dan Jasa  

Pusat  Kota  

Pusat  Pemerint ahan  

Ruang  Terbuka  Hijau  

Peruma han  dan  Permuki nian  

Bandara  Soekarno ‐Hatta  

Kawasan  Pengemb angan  Bandara  

Militer  

Kawas an  Pendid ikan  Terpad u  

Kawa san  Wisa ta  

Kawa san  Terba tas  

1 

Kec.  Batuceper 

109.24 

18.36 

20.89 

0.98 

366.27 

496.86 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

2 

Kec. Benda 

0 

567.61 

0 

0 

284.81 

0 

1755.58 

136.3 

0 

0 

0 

0 

3 

Kec. Cibodas 

71.4 

95.7 

0 

0 

316.47 

361.75 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

4 

Kec. Ciledug 

0 

23.99 

0 

0 

228.63 

685.33 

0 

0 

0 

0 

49.68 

0 

5 

Kec.  Cipondoh 

0 

217.81 

17.18 

7.7 

550.8 

956.03 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

6 

Kec.  Jatiuwung 

1,082.1 8 

67.92 

0 

0 

124.18 

180.2 

0 

0 

47.75 

0 

0 

0 

7 

Kec.  KarangTeng ah 

0 

116.6 

0 

0 

411.49 

430.49 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

8 

Kec.  Karawaci 

299 

157.33 

0 

0 

349.2 

512.61 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

9 

Kec.  Larangan 

0 

50.8 

0 

0 

60.19 

693.14 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

10 

Kec.  Neglasari 

0 

102.71 

122.73 

0 

415.87 

92.81 

54.63 

223.98 

0 

0 

0 

552.8 7 

11 

Kec. Periuk 

232.13 

143.88 

0 

0 

159.51 

553.94 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

No.  

69   

12 

Kec. Pinang 

0.01 

252.14 

0 

0 

749.87 

930.78 

0 

0 

0 

44.04 

267.3 9 

0 

13 

Kec.  Tangerang 

56.5 

59.26 

325.86 

25.49 

527.8 

500.14 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

1,850.4 5 

1,874.10 

486.66 

34.16 

4,545.0 9 

6,394.0 6 

1,810.21 

360.28 

47.75 

44.04 

317.0 7 

552.8 7 

KOTA TANGERANG 

Sumber : Hasil Rencana, 2006 

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

 

   

70   

Luas Lahan Terdaftar  Berikut  ini  adalah  informasi  luas  lahan  bersertifikat  dan  lahan yang dibebaskan oleh  Pemerintah Kota Tangerang. Berdasarkan data berikut diketahui bahwa jumlah lahan  yang  bersertifikat  mengalami  peningkatan  dari  tahun  ke  tahun.  Pada  tahun  2008  (hingga  September)  tercatat  seluas  229,658  m²  telah  bersetifikat,  sedangkan  luas  lahan  yang  dibebaskan  mengalami  kecenderungan  menurun,  dimana  pada  tahun  2008 (hingga September) tercatat 46,006 m² telah dibebaskan oleh Pemerintah Kota  Tangerang.    Gambar  2  Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat 

  Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008  Gambar 5.7 Grafik Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat di Kota Tangerang Tahun 2004‐ Maret 2008                     

 

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

 

    Gambar 3

Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot 

  Sumber : Dinas Pertanahan Kota Tangerang, 2008  Gambar 5.8 Grafik Luas Tanah yang Dibebaskan oleh Pemerintah Kota Tangerang Tahun  2004‐Maret 2008                   

   

 

Chapter:   Strategi Pengembangan Tata Ruang 

 

BAB 5 APRESIASI INOVASI   

5.1.

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, meliputi:  1. Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan;  2. Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan, meliputi:  a. Struktur  pemanfaatan  ruang,  yang  meliputi  distribusi  penduduk,  struktur  pelayanan  kegiatan  kawasan  perkotaan,  sistem  jaringan  pergerakan,  sistem  jaringan  telekomunikasi,  sistem  jaringan  energi,  dan  sistem  prasarana  pengelolaan lingkungan;  b. Pola  pemanfaatan  ruang,  yang  meliputi  pengembangan  kawasan  fungsional  (kawasan  permukiman,  perdagangan,  jasa,    pemerintahan,  pariwisata,  perindustrian) dalam blok‐blok peruntukan.  3. Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan meliputi:  a. Arahan kepadatan bangunan (net density/KDB) untuk setiap blok peruntukan;  b. Arahan  ketinggian  bangunan  (maximum  height/KLB)  untuk  setiap  blok  peruntukan;  c. Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan;  d. Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan;  e. Rencana penanganan jaringan prasarana dan sarana.  4. Pedoman pengendalian pemanfaatan ruang kawasan fungsional perkotaan.  Untuk dapat merumuskan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, kegiatan‐ kegiatan berikut perlu dilakukan terlebih dahulu : 

 

   

Chapter:   BAB 5 APRESIASI INOVASI 

 

73 

  1. Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan;   

Analisis  yang  didasarkan  atas  tuntutan  pelaksanaan  pembangunan  suatu  kegiatan  perkotaan  yang  selanjutnya  didukung  keputusan  strategis  dari  pemerintah daerah setempat untuk pengembangannya; 



Terdapat  suatu  permasalahan  dalam  perwujudan  ruang  kawasan  seperti  masalah rumah kumuh, urban heritage, kota tepi air, dsb. 

2. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan;  Perkiraan  kebutuhan  pelaksanaan  pembangunan  kawasan  didasarkan  atas  hasil  analisis  kependudukan,  sektor  /  kegiatan  potensial,  daya  dukung  lingkungan,  kebutuhan  prasarana dan sarana  lingkungan,  sasaran  pembangunan  kawasan  yang  hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan  Perkiraan kebutuhan tersebut mencakup:  

Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;  



Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan; 



Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan; 



Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan;   kebutuhan ekstensifikasi;   kebutuhan intensifikasi;   perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan. 



Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan. 

         

   

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

 

74 

Tabel 6 Muatan Rencana Detail Tata Ruang

No. 

Komponen 

Uraian 

1 

Tujuan pengembangan  kawasan fungsional  perkotaan 

Tujuan pengembangan    kawasan fungsional perkotaan  dirumuskan sesuai dengan  permasalahan dan arahan  kebijakan berdasarkan  urgensi/ keterdesakan  penanganan kawasan  tersebut 

2 

Rencana Struktur dan  Pola Pemanfaatan  Ruang Kawasan  Perkotaan 

 

 

2.1 

Rencana  Distribusi  Penduduk Kawasan  Perkotaan  Rencana Struktur  Pelayanan Kegiatan  Kawasan Perkotaan 

Distribusi penduduk sampai  dengan akhir tahun  perencanaan 

Jumlah dan kepadatan penduduk setiap  blok 

2.3 

1. Perdagangan :   Distribusi pusat‐pusat   perdagangan skala regional;  pelayanan kegiatan perkotaan   perdagangan skala kota;  dirinci sampai pusat   perdagangan skala lingkungan.  pelayanan lingkungan  2. Pendidikan :  permukiman perkotaan  (perdagangan, pendidikan,   perguruan tinggi;  pelayanan kesehatan,   sekolah lanjutan tingkat atas;  pelayanan rekreasi dan atau   sekolah lanjutan tingkat pertama;  olah raga).   sekolah dasar;   taman kanak‐kanak.  3. Pelayanan kesehatan:   rumah sakit umum kelas A;   rumah sakit umum kelas B;   rumah sakit umum kelas C;   rumah sakit umum kelas D;   pusat kesehatan masyarakat  pembantu.  4. Pelayanan rekreasi dan atau olah raga  yang terdiri atas:   pelayanan skala kota;   pelayanan skala lingkungan 

Rencana Sistem Jaringan  Sistem jaringan pergerakan  Pergerakan  dan prasarana penunjang  (terminal, jalan, lingkungan  perparkiran) bagi angkutan  jalan raya, angkutan kereta  api, angkutan laut, angkutan  sungai, danau dan  penyeberangan, serta  angkutan udara.   

   

a. Angkutan jalan raya:   Jaringan jalan arteri sekunder,  jaringan jalan kolektor sekunder,  jaringan jalan lokal sekunder, sistem  primer (jumlah lajur, daerah  pengawasan jalan, daerah milik jalan,  persimpangan utama);    Terminal penumpang dan barang; 

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

2.2 

 Jaringan trayek angkutan penumpang  dan jaringan lintas angkutan barang. 

75 

No. 

Komponen 

Uraian  b. Angkutan kereta api, terdiri atas:  Jaringan jalan kereta api;   Stasiun kereta api;   Depo atau balai yasa. 

2.4 

Rencana Sistem Jaringan  Sistem jaringan utilitas dalam  Utilitas  kawasan hingga akhir tahun  perencanaan 

 Seluruh jaringan telepon (hingga  jaringan kabel sekunder);   Seluruh jaringan listrik (tegangan  menengah hingga gardu distribusi);   Seluruh jaringan gas;   Seluruh jaringan air bersih (hingga  jaringan distribusi sekunder/per blok  peruntukan);   Seluruh jaringan air  hujan;   Seluruh jaringan air limbah;   Seluruh jaringan persampahan (hingga  TPS komunal). 

Rencana Blok  Pemanfaatan Ruang  (Block Plan)   

Pemanfaatan ruang  kawasan perkotaan yang  dirinci dalam blok‐blok  peruntukan.  

a. Kawasan Budidaya Perkotaan,  meliputi:   Perumahan dan permukiman,  yang dirinci menurut ketinggian  bangunan, jenis penggunaan,  pengelompokan berdasarkan  besaran perpetakan;    Perdagangan, yang dirinci  menurut jenis dan bentuk  bangunannya, antara lain pasar,  pertokoan, mal, dll;   Industri, yang dirinci menurut  jenisnya;   Pendidikan, yang dirinci menurut  tingkatan pelayanan mulai dari  pendidikan tinggi, SLTA, SLTP, SD,  dan TK;   Kesehatan, yang dirinci menurut  tingkat pelayanan mulai dari RS  Umum kelas A,B,C,D; puskesmas,  puskesmas pembantu; 

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

3 

 Peribadatan, yang dirinci menurut  jenisnya mulai dari mesjid, gereja,  kelenteng, pura, vihara;   Rekreasi, yang dirinci menurut  jenisnya, antara lain taman 

   

76 

No. 

Komponen 

Uraian  bermain, taman rekreasi, taman  lingkungan, taman kota, dll;   Olahraga, yang dirinci menurut  tingkat pelayanannya, antara lain  stadion, gelanggang, dlll;   Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci  menurut jenisnya, seperti panti  asuhan, panti werda, dll;   Perkantoran pemerintah dan  niaga, yang dirinci menurut  instansinya;   Terminal angkutan jalan raya baik  untuk penumpang atau barang,  stasiun kereta api, pelabuhan  sungai, pelabuhan danau,  pelabuhan penyeberangan,  pelabuhan laut, bandar udara, dan  sarana transportasi lainnya;   Kawasan pertanian tanaman  pangan, perkebunan, peternakan,  perikanan;   Taman pemakaman umum, taman  pemakaman pahlawan;   Tempat pembuangan sampah  akhir.  b. Kawasan Lindung, meliputi:   Kawasan resapan air dan kawasan  yang memberikan perlindungan bagi  kawasan bawahan lainnya;   Sempadan pantai, sungai, sekitar  danau dan waduk, sekitar mata air,  dan kawasan terbuka hijau kota  termasuk jalur hijau;   Cagar alam/pelestarian alam, dan  suaka margasatwa; 

 Kawasan cagar budaya; 

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

 Taman nasional, taman hutan raya,  dan taman wisata alam lainnya;   Kawasan rawan letusan gunung  berapi, rawan gempa, rawan tanah  longsor, rawan gelombang pasang  dan rawan banjir.  4 

Pedoman  pelaksanaan   

   

 

77 

No. 

Komponen 

Uraian 

pembangunan  kawasan  perkotaan  4.1 

Arahan Kepadatan  Bangunan   

Perbandingan luas lahan yang  tertutup bangunan dan  bangunan‐bangunan dalam  tiap petak peruntukan  dibandingkan  dengan luas  petak peruntukan 

 Blok peruntukan dengan  koefisien dasar  bangunan sangat tinggi (lebih besar dari  75 %);   Blok peruntukan dengan koefisien dasar   bangunan menengah  (20 % ‐ 50 %);   Blok peruntukan dengan koefisien dasar  bangunan rendah  (5 % ‐ 20 %);   Blok peruntukan dengan koefisen dasar  bangunan sangat rendah (> 5 %). 

4.2 

Arahan Ketinggian  Bangunan   

Rencana ketinggian  maksimum atau maksimum  dan minimum bangunan  untuk setiap blok peruntukan  (koefisien lantai bangunan) 

 Blok peruntukan ketinggian bangunan  sangat rendah adalah blok dengan tidak  bertingkat dan bertingkat maksimum  dua lantai    (KLB maksimum = 2 x KDB)  dengan tinggi puncak bangunan  maksimum 12 m dari lantai dasar;   Blok peruntukan ketinggian bangunan  rendah adalah blok dengan bangunan  bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB  maksimum = 4 x KDB) dengan  tinggi  puncak bangunan maksimum 20 m dan  minimum 12 m dari lantai dasar;   Blok peruntukan ketinggian bangunan  sedang adalah blok dengan bangunan  bertingkat maksimum 8 lantai  (KLB  maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi  puncak bangunan maksimum 36 m dan  minimum 24 m dari lantai dasar;   Blok peruntukan ketinggian bangunan  tinggi bangunan tinggi adalah blok  dengan bangunan bertingkat minimum  9 lantai    (KLB maksimum = 9 x KDB)  dengan tinggi puncak bangunan  minimum 40 m dari lantai dasar; 

4.3 

Arahan Perpetakan  Bangunan 

   

Luas petak‐petak peruntukan  yang terdapat pada setiap  blok peruntukan dalam  kawasan. 

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

 Blok peruntukan ketinggian bangunan  sangat tinggi adalah blok dengan  bangunan bertingkat minimum 20 lantai  (KLB maksimum = 20 x KDB) dengan  tinggi puncak bangunan minimum 80 m  dari lantai dasar.   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan petak klasifikasi   I (diatas 2.500  m2);   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan  petak klasifikasi II (1.000 – 

78 

No. 

Komponen 

Uraian  2.500 m2);  Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan  petak klasifikasi III  (600 – 1.000  m2);   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan  petak klasifikasi IV (250 – 600  m2);   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan  petak klasifikasi V  (100 – 250  m2);   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan  petak klasifikasi VI  (50 – 100  m2);   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan  petak klasifikasi VII  (di bawah  50 m2);   Blok peruntukan dan penggal jalan  dengan petak klasifikasi VIII (rumah  susun/flat). 

4.4 

4.5 

Arahan Garis Sempadan 

Jarak antara as jalan dengan  bangunan maupun dengan  pagar halaman, dan jaringan  bangunan dengan batas  persil. 

Rencana  Penanganan  Penanganan blok peruntukan  Blok Peruntukan  dan jaringan pergerakan serta  utilitas yang akan  dilaksanakan dalam kawasan,  baik kebutuhan akan  konservasi, pengembangan  baru pemugaran atau  penanganan khusus 

 Sempadan muka bangunan;   Sempadan pagar;   Sempadan sampingan bangunan.   Bangunan/jaringan baru yang akan  dibangun;   Bangunan/jaringan yang akan  ditingkatkan;   Bangunan/jaringan yang akan  diperbaiki;   Bangunan/jaringan yang akan  diperbaharui;   Bangunan/jaringan yang akan dipugar;   Bangunan/jaringan yang akan  dilindungi. 

Rencana Penanganan  Prasarana dan Sarana 

Penanganan prasarana dan  sarana yang akan  dilaksanakan dalam kawasan,  baik kebutuhan akan  konservasi, pengembangan  baru pemugaran atau  penanganan khusus 

 jaringan prasarana dan sarana baru yang  akan dibangun; 

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

4.6 

 jaringan  prasarana  dan  sarana  yang  akan ditingkatkan;   jaringan  prasarana  dan  sarana  yang  akan diperbaiki; 

 jaringan  prasarana  dan  sarana  yang  akan diperbaharui;   jaringan  prasarana  dan  sarana  yang 

   

79 

No. 

Komponen 

Uraian  akan dipugar. 

Pedoman  Pengendalian  Pengendalian pemanfaatan  Pemanfaatan Ruang  ruang Kawasan Perkotaan  diselenggarakan melalui  kegiatan pengawasan dan  penertiban terhadap  pemanfaatan ruang  berdasarkan mekanisme  perijinan, pemberian insentif  dan disinsentif, pemberian  kompensasi, mekanisme  pelaporan, mekanisme  pemantauan, mekanisme  evaluasi dan mekanisme  pengenaan sanksi.  

 Mekanisme advis planning perijinan  sampai dengan pemberian ijin lokasi  bagi kegiatan perkotaan;   Mekanisme pemberian insentif dan  disinsentif bagi kawasan yang didorong  pengembangannya, kawasan yang  dibatasi pengembangannya, serta  terhadap upaya‐upaya perwujudan  ruang yang menjaga konsistensi  pembangunan dan keserasian  perkembangan Bagian Kawasan  Perkotaan dengan Kota/Kawasan  Perkotaan, dan Rencana Tata Ruang  Wilayah Kabupaten;   Mekanisme pemberian kompensasi  berupa mekanisme penggantian yang  diberikan kepada masyarakat pemegang  hak atas tanah, hak pengelolaan sumber  daya alam seperti hutan, tambang,  bahan galian, kawasan lindung yang  mengalami kerugian akibat perubahan  nilai ruang dan pelaksanaan  pembangunan sesuai dengan rencana  tata ruang;   Mekanisme pelaporan mencakup  mekanisme pemberian informasi secara  obyektif mengenai pemanfaatan ruang  yang dapat dilakukan oleh masyarakat  dan instansi yang berwenang;   Mekanisme pemantauan yang  mencakup pengamatan, pemeriksaan  dengan cermat perubahan kualitas tata  ruang dan lingkungan yang tidak sesuai  dan dilakukan oleh instansi yang  berwenang;   Mekanisme evaluasi dilakukan untuk  menilai kemajuan kegiatan  pemanfaatan ruang dalam mencapai  tujuan rencana tata ruang yang  dilakukan oleh masyarakat dan instansi  yang berwenang; 

 

   

Chapter:   Muatan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 

5 

80 

5.2.

Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang 

Intensitas  pemanfaatan  ruang  adalah  besaran  pembangunan  yang  diperoleh  berdasarkan  KDB  (Koefisien  Dasar  Bangunan),  KLB  (Koefisien  Lantai  Bangunan),  KDH  (Koefisien Dasar Hijau) atau kepadatan penduduk.  KDB maksimum, KLB maksimum, dan  KDH  minimum  merupakan  aturan  minimum  sehingga  aturan‐aturan  lain  dapat  juga  ditambahkan seperti KTB (Koefisen Tapak Basemen) maksimum, KWT (Koefisien Wilayah  Terbangun)  maksimum,  kepadatan  bangunan  atau  unit  maksimum,  dan  kepadatan  penduduk minimum.  Penetapan besar KDB maksimun didasarkan pada pertimbangan :  o

tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum 

o

besar pengaliran air (kapasitas drainase) 

o

jenis penggunaan lahan 

o

harga lahan 

Catatan:  -

KDB maksimum = luas persil – % KDH – % luas prasarana yang diperkeras 

-

Luas prasarana yang diperkeras berkisar antara 20‐50% dari KDB yang ditetapkan (bukan  dari luas persil) 

Contoh:  -

Jika KDHmaks = 20%, dan luas prasarana yang diperkeras = 40% dari KDB, maka:  KDBmaks = 100% ‐ 25% ‐ (40%KDBmaks)  1,40 KDBmaks = 80%  KDBmaks = 80%/1,40 = 57% 



harga lahan 



ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan) 



dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan 



ekonomi dan pembiayaan. 

Penetapan besar KDH minimum didasarkan pada pertimbangan: 

   

Chapter:   Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang 

Penetapan besar KLB maksimum didasarkan pada pertimbangan: 

81 



tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) 



besar pengaliran air (kapasitas drainase) 



rencana tata ruang (RTH, tipe zonasi, dll) 

Penetapan besar KTB maksimum didasarkan pada batas KDH  minimum yang ditetapkan.  Contoh: bila KDH minimum = 25%, maka KTB maksimum = 75%  Prinsip penetapan KWT sama dengan penetapan KTB, tetapi dalam unit blok peruntukan  atau tapak (bukan dalam unit persil).  Kepadatan bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan (Stevens 1960):  1. Faktor kesehatan  Ketersediaan  air  bersih;  sanitasi dan  sampah; cahaya;  sinar  matahari;  aliran  udara;  ruang antarbangunan.  2. Faktor sosial  Ruang  terbuka  privat;  privasi;  perlindungan,  jarak  tempuh  terhadap  fasilitas  lingkungan  3. Faktor teknis  Risiko kebakaran; keterbatasan lahan untuk bangunan/rumah;  4. Faktor Ekonomi  Biaya lahan; jarak dari rumah ke tempat kerja dan ongkos transportasi; ketersediaan  dan ongkos penyediaan pelayanan dasar; ketersediaan dan ongkos tukang, material,  dan peralatan.  Catatan:  Kepadatan penduduk = kepadatan bangunan/ha x besar keluarga 

Contoh:  Kepadatan bangunan 20 bangunan/ha = kepadatan penduduk 100  jiwa/ha (jika 1 KK = 5 jiwa) 

   

Chapter:   Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang 

rata‐rata 

82 

Standar atau interval KDB dan KLB dapat merujuk pada aturan di bawah ini, dan dapat  disesuaikan dengan kondisi di daerah:  

SK MenPU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota 



Kepmendagri  No.  59/1988  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Permendagri  No.  2/1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota 

5.3.

Aturan Tata Massa Bangunan  

Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada  suatu  persil/tapak  yang  dikuasai.  Pengaturan  tata  massa  bangunan  mencakup  antara  lain:  

Garis sempadan bangunan (GSB) minimum; 



Jarak bebas antarbangunan minimum; 



Tinggi bangunan maksimum atau minimum; 



Amplop bangunan; 



Tampilan bangunan (opsional); 



Dan aturan lain yang dianggap perlu. 

GSB  minimum  ditetapkan  dengan  mempertimbangkan  keselamatan,  risiko  kebakaran,  kesehatan, kenyamanan dan estetika.  Catatan:  Secara sederhana, GSB minimum dapat ditetapkan berdasarkan  pertimbangan sebagai berikut:  ‐ untuk ruang milik jalan (rumija) = 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 m 

Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,  teknologi, estetika, dan prasarana. 

maksimum, dan bukaan langit. 

   

Chapter:   Aturan Tata Massa Bangunan 

Amplop  bangunan  ditetapkan  dengan  mempertimbangkan  GSB,  tinggi  bangunan 

83 

Tampilan  bangunan  ditetapkan  dengan  mempertimbangakan  warna  bangunan,  bahan  bangunan,  tekstur  bangunan,  muka  bangunan,  gaya  bangunan,  keindahan,  dan  keserasian dengan lingkungan sekitar. 

5.4.

Aturan Prasarana Minimum 

Prasarana  adalah  kelengkapan  dasar  fisik  lingkungan  yang  memungkinkan  lingkungan  permukiman  dapat  berfungsi  sebagaimana  mestinya.  Cakupan  prasarana  yang  diatur  dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana:  

Parkir 



Bongkar muat 



Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya (streetscape) 



Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu 

Penyediaan  parkir  untuk  setiap  zonasi  dan  setiap  kegiatan  ditetapkan  dangan  standar  yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di daerah.  

Kegiatan‐kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan ruang  bongkar muat yang memadai. 



Kegiatan ini antara lain kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan lainnya. 



Tidak diperkenankan melakukan bongkar‐muat di ruang milik jalan (rumija) 



Dimensi 

jaringan 

jalan 

dan 

kelengkapannya 

ditetapkan 

dengan 

mempertimbangkan fungsi jalan, volume lalu‐lintas dan peruntukan zonasi.  

Kelengkapan jalan yang diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar, saluran  drainase. 



Aturan tambahan dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan untuk  perhentian angkutan umum, dan median jalan. 

seperti penyediaan situ (retention/detention pond, ruang terbuka publik, dll).  Materi aturan dapat merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh: 

   

Chapter:   Aturan Prasarana Minimum 

Prasarana lainnya yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai kebutuhan, 

84 



Departemen PU, Departemen Perhubungan, dan departemen teknis lainnya yang  terkait, 



Instansi  yang  menerbitkan  aturan  teknis  terkait,  seperti  PLN,  PT  Kereta  Api,  Pertamina, dll. 

5.5.

Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK 

Dalam  penyusunan  RDTRK,  analisis  yang  dilakukan  secara  sistematis  dengan  meninjau  aspek‐aspek yang mencakup :  a. Perkembangan  sosial‐kependudukan:  gambaran  kegiatan  sosial‐kependudukan,  dengan memahami beberapa  aspek  antara  lain, tingkat pertumbuhan penduduk,  jumlah  keluarga,  kegiatan  sosial  penduduk,  tradisi  budaya  lokal,  dan  perkembangan yang ditentukan secara kultural trasional.  b. Prospek  pertumbuhan  ekonomi  :  gambaran  sektor  pendorong  perkembangan  ekonomi,  kegiatan  usaha,  prospek  investasi  pembangunan  dan  perkembangan  penggunaan  tanah,  produktivitas  kawasan,  dan  kemampuan  pendanaan  pemerintah  c. Daya  dukung  fisik  dan  lingkungan:  kemampuan  fisik,  lingkungan  dan  lahan  potensial  bagi  pengembangan  kawasan  selanjutnya.  Beberapa  aspek  yang  harus  dipahami  antara  lain:  kondisi  tata  guna  lahan,  kondisi  bentang  alam  kawasan,  lokasi  geografis,  sumberdaya  air,  status  nilai  tanah,  izin  lokasi,  dan  kerawanan  kawasan terhadap bencana alam.  d. Aspek legal konsolidasi lahan perencanaan: kesiapan administrasi dari lahan yang 

e. Daya  dukung  prasarana  dan  fasilitas  lingkungan:  seperti  jenis  infrastruktur,  jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani dan kapasitas pelayanan.  f.

Kajian  aspek  signifikansi  historis  kawasan:  kaitan  kedudukan  historis  kawasan  pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai aspek pelestarian pada skala kota  / regional bahkan pada skala nasional. 

   

Chapter:   Komponen – Komponen Analisis dalam Penyusunan RDTRK 

direncanakan dari segi legalitas hukumnya. 

85 

5.6.

Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR 

Masyarakat  berhak  untuk  berperan  serta  dalam  penyusunan  Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kawasan  Perkotaan.  Masyarakat  berkewajiban  berperan  serta  dalam  memelihara  kualitas  ruang  dan  berkewajiban  menaati  rencana  tata  ruang  yang  telah  ditetapkan.   Dengan  demikian,  produk  Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kawasan  Perkotaan  merupakan  hasil kesepakatan seluruh pelaku pembangunan (stakeholders), termasuk masyarakat.  Peranserta  masyarakat  dalam  penataan  ruang  menganut  asas‐asas    demokratis,  kesetaraan gender, dan keterbukaan. Pendekatan ini merupakan dasar bagi pendekatan  “community  driven  planning”  yang  menjadikan  masyarakat  sebagai  penentu  dan  pemerintah sebagai fasilitatornya. Sejalan dengan proses penataan ruang yang iteratif,  maka keterlibatan masyarakat ada pada setiap proses tersebut dan selalu tanggap dan  mengikuti setiap dinamika dan perkembangan di dalam masyarakat.  Peranserta  masyarakat  dalam  penataan  ruang  dapat  diwujudkan  dalam  bentuk  pengajuan usul, memberi saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah. Dalam  mengajukan  usul,  memberikan  saran,  atau  mengajukan  keberatan  kepada  pemerintah  dalam  rangka  penataan  ruang  bagian  Kawasan  Perkotaan  dapat  dilakukan  melalui  pembentukan  forum  kota,  asosiasi  profesi,  media  massa,  LSM,  lembaga  formal  kemasyarakatan (sampai tingkat lembaga perwakilan rakyat).  Manfaat  pelibatan  masyarakat  dalam  penataan  bangunan  dan  lingkungan  antara  lain  adalah :  a. Memupuk pemahaman dan kesadaran akan hak, kewajiban dan peranannya dalam  porses  pembangunan,  sehingga  tumbuh  rasa  memiliki,  dan  tanggung  jawab  yang 

b. Meminimalkan konflik sehingga mempercepat proses kegiatan  secara  keseluruhan,  serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.  c. Efisiensi  dan  efektivitas.  Keputusan  yang  diambil  akan  bersifat  efisien  dan  efektif,   jika  sesuai  dengan  kondisi  yang    ada,  baik  kebutuhan,  keinginan  maupun  sumberdaya di masyarakat. 

   

Chapter:   Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR 

kuat terhadap hasil‐hasilnya. 

86 

d. Memberdayakan  masyarakat  setempat,  terutama  dalam  hal  membentuk  dan  membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.                               

Chapter:   Partisipasi Masyarakat dalam Penyusunan RDTR 

 

   

87 

BAB 6 PENDEKATAN DAN  METODOLOGI  6.1.

Metodologi 

  Dalam  melaksanakan  kegiatan  penyusunan  Rencana  Teknik  Ruang  Kota  dibutuhkan  kerangka pemikiran yang disusun secara metodologis dengan tahapan‐tahapan sebagai  berikut:  TAHAP I : PERSIAPAN    1 

Mobilisasi Peralatan dan  Konsolidasi Tim Konsultan  

2 

Koordinasi dengan Pengguna Jasa

3 

Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang yang sudah ada 

4 

Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan  

5 

Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000

6 

Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan   

7 

Penyusunan Rencana Kerja  

    

 

1 

   

Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang  

Chapter:   BAB 6 PENDEKATAN DAN METODOLOGI 

TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, PENGUMPULAN DATA DAN ANALISIS 

88 

2 

Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota  

3 

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan 

4 

Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air 

5 

Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota 

6 

Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan 

7 

Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah 

8 

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya 

9 

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota 

10 

Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Kota Tangerang 

11 

Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas 

12 

Analisis Daya Dukung Lingkungan 

13 

Analisis Potensi dan  Permasalahan Fisik Kota  

14 

Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota 

15 

Analisis Pemanfaatan Ruang  

16 

Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya

17 

Analisis Pengembangan Ekonomi Kota 

18 

Analisis Potensi dan  Permasalahan Sosial Ekonomi Kota  

19 

Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan 

20 

Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan

   

Chapter:   Metodologi 

 

   

89 

TAHAP III : PERUMUSAN RENCANA   

1 

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota 

2 

Perumusan Tujuan  Pengembangan Kota

3 

Perumusan Rencana Struktur Dan Pola  Ruang 

4 

Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang  

5 

Perumusan Peraturan Zonasi

6 

Perumusan Arahan Pelaksanaan Dan Pengendalian  Pembangunan 

  Bagan  Alir  pelaksanaan  Pekerjaan  PENYUSUNAN  RENCANA  DETAIL  TATA  RUANG  (RDTR)  KAWASAN  DENGAN  PERATURAN  ZONASI  KECAMATAN  BENDA  (PR‐10)  diperlihatkan pada Gambar 4.                     

Chapter:   Metodologi 

 

   

90 

 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA   (file excel)

Chapter:   Metodologi 

Gambar 4

   

91 

6.2.

Persiapan  

6.2.1. Mobilisasi Peralatan dan  Konsolidasi Tim Konsultan   Mobilisasi  personel  yang  dilakukan  secara  bertahap  dalam  2  minggu  pertama  masa  penugasan  Konsultan  sesuai  dengan  kebutuhan  seperti  tercantum  pada    jadwal  penugasan.  Selain  personel,  sumberdaya  lainnya  seperti  peralatan  perlu  disediakan  yang  meliputi  peralatan untuk menunjang pelaksanaan pekerjaan, baik di kantor maupun di lapangan.  Pengadaan  peralatan  dilakukan  dengan  cara  menyewa  atau  membeli  sesuai  dengan  ketersediaannya. 

6.2.2. Koordinasi dengan Pengguna Jasa  Koordinasi dengan Pengguna Jasa merupakan awal yang harus dilakukan oleh Konsultan  setelah  mobilisasi.  Koordinasi  pada  bagian  ini  selai  merupakan  wujud  kesiapan  Konsultan  untuk  melaksanakan  tugasnya  juga  dimaksudkan  untuk  mendapatkan  informasi  yang  lengkap  dari  pengguna  jasa  tentang  kegiatan  ini  sehingga  kesamaan  langkah  antara  kegiatan  swadaya  yang  dilakukan  Pengguna  Jasa  dan  pelaksanaan  penugasan Konsultan. 

6.2.3. Inventarisasi RTRW dan RDTR di Wilayah Kota Tangerang yang Sudah  Ada  Keputusan  Walikota  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  dan  Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kecamatan  untuk  Wilayah  Kecamatan  di  Kota  Tangerang  beserta  dokumen  pendukungnya harus diinventarisasi untuk dijadikan bahan telaahan awal agar diperoleh  gambaran tentang komponen yang memerlukan revisi. 

6.2.4. Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan  Pada  bagian  ini  akan  dilakukan  identifikasi  awal  kawasan  yang  merupakan  upaya  memahami  karakteristik  kawasan  secara  umum  meliputi  karakteristik  fisik  alam  dan  buatan, kegiatan yang dominan dan kondisi sosial ekonomi.   Tujuan  kegiatan  ini  adalah  mengidentifikasi  kondisi  eksisting  di  kawasan  perencanaan  berdasarkan aspek daya dukung lingkungan, fisik, tata ruang serta sosial ekonomi.   Rincian dari aspek yang akan dikaji adalah :    Aspek  fisik  dasar,  terdiri  atas  aspek  topografi,  morfologi,  hidrologi,  geologi,  jenis  tanah,  kemampuan  tanah,  klimatologi  dan  vegetasi,  hidrologi,  land  capability  dan  land  suitability  (kendala‐kendala  fisik  dalam  pengembangan  kawasan),  daerah  rawan bencana dan karakteristik bencana.   Sumber  daya  alam,  terdiri  atas  lahan/tanah  (kesesuaian,  daya  dukung,  status,  produktivitas, kelestarian, ketersediaan air, dan lain‐lain),    Sumber daya buatan, terdiri atas sarana dan prasarana transportasi (jaringan jalan),  sarana dan prasarana air, energi/listrik, telekomunikasi, penunjang lingkungan, dan  lain‐lain,   Struktur dan pola tata ruang, untuk menilai struktur dan pola ruang yang terbentuk  saat ini serta kecenderungan perkembangan pada masa yang akan datang. Kajian ini  terdiri atas :   i. Kondisi  fungsi  kawasan yang  ada :  industri,  perdagangan,  perumahan dan  lain‐

ii. Kondisi  struktur  ruang  :  fungsi  dan  hirarki  pusat‐pusat  permukiman  serta  keterkaitan  antar  pusat‐pusat  permukiman,  antarkawasan  produksi  dan  antara  pusat  permukiman  dengan  kawasan  produksi  serta  prasarana  wilayah  yang  mendukung  antarkawasan.     

 

perkembangan 

kawasan‐kawasan 

maupun 

keterpaduan 

Chapter:   Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan 

lain 

93 

 Potensi pengembangan kawasan seperti industri, perdagangan, pariwisata.  Penyusunan  gambaran  awal  wilayah  atau  kawasan  dan  sekitarnya  merupakan  pendalaman hasil identifikasi dan dimaksudkan sebagai penyajian awal tentang potensi  dan  permasalahan  kawasan  untuk  mengetahui  dan  memahami  karakter  eksisting  dari  komponen‐komponen  ruang,  prasarana  dan  sarana  yang  terdapat  di  kawasan  dan  di  sekitar kawasan yang direncanakan.   Komponen‐komponen yang ditinjau adalah:  

aspek fisik lahan (potensi dan kendala pengembangan) ; 



aspek kependudukan ; 



aspek penggunaan lahan ; 



aspek transportasi ; 



aspek fasilitas dan utilitas ; 



aspek administrasi dan pengelolaan pembangunan kota. 

Tujuan  dari  tahap  ini  adalah  mengidentifikasi  potensi  dan  permasalahan  kawasan  perencanaan  berdasarkan  keluaran  yang  dihasilkan  pada  kajian  kebijakan  dan  kajian  kondisi eksisting.   Metode  yang  digunakan  pada  tahap  ini  adalah  dengan  menginventarisasi  faktor  potensial dan faktor kendala yang terdapat pada kawasan perencanaan secara umum.  Identifikasi  isu‐isu    strategis  kawasan  bertolak  dari  hasil  penelaahan  terhadap  karakteristik  kawasan  secara  umum.  Karakteristik  kawasan  yang  menjadi  objek 

1.  Karakteristik Fisik Lingkungan  a.

Topografi tanah yang dapat dibedakan atas beberapa kategori, yaitu :   Daerah curam dengan kemiringan > 40 %   Daerah bergunung dengan kemiringan 25 – 40 %   daerah perbukitan dengan kemiringan daratan 15 – 25  %;   daerah landai dengan kemiringan 5 – 15 %; 

 

Chapter:   Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan 

penelaahan meliputi: 

94 

 daerah relatif datar/kemiringan 0 – 5  %;   daerah rawan banjir atau di atas muka  air.  b.

Potensi  bencana  seperti  erosi  dan  sedimentasi  yang  bisa  menyebabkan  pendangkalan badan perairan. 

c.

Hidrologi  :  air  tanah,  air  permukaan  serta  daerah  retensi  sehingga  run‐off  air  rendah.  

d.

Kondisi  geologi  :  struktur  batuan  lepas,  tanah  lunak,  tingkat  kerawanan  bencana.   Penggunaan lahan 

f.

Klimatologi : dinamika iklim, cuaca, angin, suhu & kelembaban. 

g.

Pergeseran fungsi badan perairan seperti pencemaran. 

Karakteristik Ekonomi, Sosial dan Budaya  a.

Keunggulan lokasi yang dapat menjadi pusat pertumbuhan ekonomi;  

b.

orientasi kegiatan sosial‐ekonomi penduduk; 

c.

Tingkat sosial ekonomi penduduk ; 

d.

Pengetahuan tentang lingkungan yang sehat ; 

e.

Peninggalan sejarah/budaya yang ada terkait dengan kawasan, dsb.  

f.

Tradisi masyarakat  yang spesifik di kawasan yang bersangkutan. 

g.

Tipologi akses kawasan dsb. 

3. Karakteristik Perumahan dan Permukiman serta Fungsi‐fungsi Ruang Lainnya  a.

Sejarah awal keberadaan  kawasan ini:   perkembangan karena daya tarik dan potensi kawasan;   perkembangan sebagai daerah alternatif permukiman.    Tahapan perkembangan kawasan.   Proses densifikasi. 

 

Chapter:   Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dengan Kegiatan 

2.

e.

95 

b.

Pola pemanfaatan ruang dipengaruhi oleh keadaan topografi, dibedakan atas 3  (tiga), yaitu :   mengikuti kontur tanah;   pola relatif teratur, yaitu pola grid atau Linear dengan tata letak bangunan  berada  di  kiri‐kanan  jalan  atau  linear  sejajar    dengan  (mengikuti)  jaringan  jalan;   pola cluster, yang tidak teratur dan organik.  

c.

Orientasi bangunan  

d.

Segi arsitektural bangunan:  o Bangunan di atas tanah;   o Bangunan bertingkat. 

e.

Tipologi  bangunan:  struktur  dan  konstruksi  (sederhana,  tradisional  dan  konvensional, dll. 

f.

FrekuensI terjadinya kebakaran.  

Keluaran  yang  diharapkan  pada  kegiatan  ini  adalah  teridentifikasinya  kondisi  eksisting  kawasan  perencanaan,  meliputi  kondisi  fisik  lingkungan,  sumber  daya  alam,  sumber  daya buatan, struktur dan pola ruang serta sosial ekonomi.  

6.2.5. Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000  Menyiapkan  peta  dasar  untuk  Kecamatan  Benda  di  wilayah  Kota  Tangerang  dengan  rujukan peta rupa bumi, dengan skala sekurang‐kurangnya 1:5.000. Peta rupa bumi yang  menjadi  rujukan  haruslah  dalam  bentuk  peta  digital  waktu  yang  tersedia  untuk  menyiapkan peta dasar hanya hanya 1 bulan. 

Perumusan  metodologi  pada  tahapan  ini  merupakan  upaya  pemutakhiran  dan  pemantapan  metodologi  yang  telah  disusun  dalam  Usulan  Teknis  yang  dilakukan  berdasarkan masukan‐masukan baru dan pendalaman pemahaman terhadap pekerjaan 

 

Chapter:   Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 

6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan   

96 

serta  kawasan  perencanaan.    Seperti  yang  diutarakan  pada  awal  bab  ini,  metodologi  disusun  dalam  tiga  tahapan  kegiatan  dan  pada  setiap  tahapan  terdapat  sejumlah  kegiatan yang keseluruhannya diharapkan menghasilkan keluaran berupa rencana rinci  tata ruang wilayan kecamatan (RDTR Kotamadya). 

6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja  Penyusunan rencana kerja dalam Bagian ini merupakan upaya penajaman rencana kerja  yang telah dibuat pada Usulan Teknis.   Rencana kerja akan  mncakup jenis  data primer  dan  sekunder  yang  diperlukan,  jadwal  pelaksanaan  survei,  metode  survei,  dan  outline  laporan pendahuluan. 

6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis  Pengumpulan  data  dilakukan  dengan  survei  sekunder  yaitu  kajian  literatur,  pustaka  internet  dan  kunjungan  instansi.  Kajian  dilakukan  dengan  menggunakan  analisis  deskriptif  yaitu  dengan  menjabarkan  semua  informasi  terkait  dengan  dasar,  pertimbangan  dan  prasyarat  pembangunan  kawasan  yang  terdapat  pada  setiap  kebijakan.  

6.2.9. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota  Tangerang   Kebijakan sektoral dan spasial akan sangat berpengaruh terhadap perkembangan kota.  Dari  kebijakan  ini  juga  diharapkan  dapat  diketahui  strategi  dan  arah  pengembangan  kawasan‐kawasan  yang  tersebar  pada  kecamatan  Benda  di  wilayah  Kota  Tangerang.  Kebijakan  Pemerintah  Kota  Tangerang  yang  mempengaruhi  rencana  tata  ruang    dan  perlu dikumpulkan antara lain adalah komitmen gubernur. 

6.2.10. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota  Sistem,  prasarana  dan  sarana  transportasi  kota  yang  diidentifikasi  meliputi  sistem 

bagi angkutan jalan raya, angkutan kereta api, angkutan laut, serta angkutan udara. 

 

Chapter:   Penyusunan Rencana Kerja 

jaringan pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan, lingkungan perparkiran) 

97 

c. Angkutan jalan raya:   Jaringan  jalan  arteri  sekunder,  jaringan  jalan  kolektor  sekunder,  jaringan  jalan  lokal  sekunder,  sistem  primer  (jumlah  lajur,  daerah  pengawasan  jalan,  daerah  milik jalan, persimpangan utama);    Terminal penumpang dan barang;   Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas angkutan barang.  d. Angkutan kereta api, terdiri atas :   Jaringan jalan kereta api;   Stasiun kereta api;   Depo atau balai yasa.  e. Angkutan laut , terdiri atas :   Pelabuhan laut;  f. Angkutan udara, terdiri atas :   Bandar udara; 

6.2.10.1

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana  Perkotaan 

Prasarana  dan  Sarana  Perkotaan  yang  harus  diidentifikasi  tentang  ketersediaan  dan 

a. seluruh  jaringan  air  bersih  (hingga  jaringan  distribusi  sekunder/per  blok  peruntukan); 

 



Bangunan pengambil air baku; 



Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi; 



Seluruh pipa transmisi air bersih; 



Bak penampung; 



Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok peruntukan. 

Chapter:   Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan 

kualitasnya meliputi : 

98 

b. seluruh jaringan air  hujan;  

Seluruh saluran; 



Waduk penampungan. 

c. seluruh jaringan air limbah;  

Seluruh saluran; 



Bangunan pengolahan; 



Waduk penampungan. 

d. seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).  

Tempat pembungan akhir; 



Bangunan pengolahan sampah; 



Penampungan sementara. 

e. seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);  Stasiun telepon otomat; 



Rumah kabel dan kotak pembagi; 



Jaringan kabel sekunder; 



Jaringan telepon seluler. 

Sistem televisi kabel, yang terdiri dari:  

Stasiun transmisi; 



Jaringan kabel distribusi. 

g. seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi); 

 



Bangunan pembangkit; 



Gardu induk tegangan ekstra tinggi; 



Gardu induk; 



Gardu  distribusi. 

Chapter:   Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan 

f.



99 

h. seluruh jaringan gas.  

Pabrik gas; 



Seluruh jaringan gas. 

Identifikasi  dilakukan  dengan  menggunakan  data  sekunder  kemudian  dilakukan  penelusuran di lapangan.  

6.2.10.2

Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air 

Kondisi  dan  pola  tata  air  merupakan  bagian  yang  sangat  penting  untuk  diidentifikasi  mengingat  Kota  Tangerang  merupakan  wilayah  yang  rawan  banjir  dan  dilalui  oleh  beberapa  sungai.  Identifikasi  akan  mencakup  pola  aliran,  daerah‐daerah  rendah  yang  berpotensi  mengalami  genangan/banjir,  daerah‐daerah  tepi  sungai,  daerah‐daerah  bebas banjir, daerah‐daerah banjir, frekuensi banjir, tinggi banjir dan lain‐lain. 

6.2.10.3

Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota 

Kondisi  geologi  yang  perlu  diidentifikasi  meliputi  daerah‐daerah  yang  tanahnya  labil,  rawan longsor, sesar/jalur patahan, geomorfologi, jenis batuan dasar, air tanah, daerah‐ daerah  yang  mengalami  penurunan,  intrusi  air  laut  dan  lain‐lain.  Identifikasi  dilakukan  dengan  menggunakan  peta  geologi  dan  geologi  tata  lingkungan,  kemudian  dilakukan  penelusuran  di  lapangan  dan  bila  diperlukan  dilakukan  pengambilan  sampel  untuk  dianalisis di laboratorium.  Kondisi  lingkungan  kota  yang  akan  diidentifiasi  meliputi  lingkungan  biotik  dan  abiotik.  Lingkungan  biotik  yang  perlu  diidentifikasi  terutama  adalah  vegetasi  yang  spesifik  dan  mempunyai  fungsi  khusus  pada  kawasan  tertentu.  Lingkungan  abiotik  seperti  air  dan  tanah  serta  udara  perlu  diidentifikasi  juga  mengenai  tingkat  pencemarannya  dan 

6.2.10.4

Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan 

Survei  penggunaan  lahan  merupakan  upaya  pemutakhiran  guna  lahan  dari  peta  skala  1:5.000  yang  telah  ada  sebelumnya  yang  meliputi  jenis  peruntukan,  besaran,  kualitas 

 

Chapter:   Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air 

kemungkinan mitigasi dampak lingkungannya.  

100 

bangunan, ketinggian bangunan dll. Dalam susrvei juga akan diidentifikasi jaringan jalan,  dimensi  jalan  dan  saluran,  serta  beberapa  profil  topografi  yang  diperlukan,  blok  peruntukan,  peruntukan  lahan dan bangunan, jaringan  utilitas di  atas  tanah  dan  lokasi  bangunan dan instalasi publik. 

6.2.10.5

Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan  Bersejarah 

Warisan  budaya  kota  (urban  heritage)  yang  ada  pada  setiap  kawasan  dalam  wilayah  Kota Tangerang perlu  diinvetarisasi terutama objek‐objek  yang telah  didata  oleh Dinas  Pariwisata.  Inventarisasi  ini  bertujuan  untuk  pelestarian  dan  kemungkinan  pemanfaatannya sebagai obyek wisata sejarah.   Gedung  dan  kawasan‐kawasan  yang  memiliki  nilai  sejarah  dan  telah  dilindungi  oleh  Undang‐Undang Perlindungan Benda Cagar Budaya tidak dapat dialihfungsikan sehingga  dalam perumusan rencana detail tata ruang keberadaannya harus diperhatikan. 

6.2.10.6

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya 

Data  penduduk  yang  dapat  diterima  keabsahannya  adalah  data  yang  merupakan  hasil  publikasi  BPS.  Oleh  karena  itu,  pengumpulan  data  penduduk  akan  dilakukan  dengan  metode pengumpulan data sekunder. Sejauh datanya tersedia, data akan diambil di BPS,  data  yang  bersumber  dari  instansi  lain  hanya  sebagai  pelengkap  dan  pembanding.  Rincian data penduduk dan sosial yang diperlukan dalam pekerjaan ini ditunjukkan pada 

         

 

Chapter:   Inventarisasi Warisan Budaya Kota: Gedung dan Kawasan Bersejarah 

Tabel 7. 

101 

Tabel  7 Kebutuhan Data Penduduk dan Sosial untuk Pemyusunan Rencana 

I 

Uraian 

Jumlah 

Jumlah Dan Pertumbuhan Penduduk

 

1  Jumlah penduduk Tahun t (t = 2007) 2  Jumlah penduduk Laki‐laki 

Jiwa   

Jiwa 

3  Jumlah penduduk perempuan

Jiwa 

4  1996 

Jiwa 

5  1997 

Jiwa 

6  1998 

Jiwa 

7  1999 

Jiwa 

8  2000 

Jiwa 

9  2001 

Jiwa 

10  2002 

Jiwa 

11  2003 

 

Jiwa 

12  2004 

Jiwa 

13  2005 

Jiwa 

14  2006 

Jiwa 

15  2007 

Jiwa 

16  Luas wilayah  

Ha 

17  Jumlah kelahiran Tahun t

Jiwa 

18  Jumlah kematian Tahun t

Jiwa 

19  Jumlah migrasi masuk Tahun t

Jiwa 

20  Jumlah migrasi keluar Tahun t  II 

Struktur Umur Penduduk pada Tahun t

1    0 ─  4 tahun  

 

Satuan 

 

Jiwa     Jiwa 

Chapter:   Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya 

No 

102 

Uraian 

Jumlah 

2    5 ─  9 tahun  

Jiwa 

3  10 ─ 14 tahun  

Jiwa 

4  15 ─ 19 tahun 

 

Jiwa 

5  20 ─ 24 tahun 

Jiwa 

6  25 ─ 29 tahun 

Jiwa 

7  30 ─ 34 tahun 

Jiwa 

8  35 ─ 39 tahun 

Jiwa 

9  40 ─ 44 tahun 

Jiwa 

10  45 ─ 49 tahun 

Jiwa 

11  50 ─ 54 tahun 

Jiwa 

12  55 ─ 59 tahun 

Jiwa 

13  60 ─ 64 tahun 

 

Jiwa 

14  65 ─ 69 tahun 

Jiwa 

15  70 ─ 74 tahun 

Jiwa 

16  75 ─ 79 tahun 

Jiwa 

III  TENAGA KERJA 

  

1  Jumlah penduduk yang bekerja

Jiwa 

3  Jumlah penganggur 

Jiwa 

7  Jumlah Angkatan Kerja 

Jiwa 

      IV  SOSIAL  1  Jumlah murid : 

 

Satuan 

    

     

  

 TK 

orang

  

 SD 

orang

Chapter:   Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya 

No 

103 

No    

Uraian 

Jumlah 

Satuan 

 SLTP 

orang

    SLTA 

orang

2  Jumlah guru : 

 

  

    TK 

orang

    SD 

orang

    SLTP 

orang

    SLTA 

orang

3  Jumlah sekolah : 

  

    TK 

unit 

    SD 

unit 

    SLTP 

unit 

    SLTA 

 

unit 

4  Jumlah Penduduk yang tamat SLTP ke atas

Jiwa 

5  Jumlah Penduduk usia 15 tahun ke atas yang melek huruf

Jiwa 

11  Jumlah rumah  

12  Total Luas Lantai rumah 

unit 

 

m2 

 

6.2.10.7

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota 

Data  ekonomi  kota  yang  akan  dikumpulkan  adalah  data  yang  dibutuhkan  untuk 

pertumbuhan wilayah. Data ini meliputi data ekonomi sektor formal dan sektor informal. Data  sektor formal dapat diidentifikasi dari perkembangan PDRB yang juga merupakan publikasi BPS,  sedangkan data sektor informal harus diidentifikasi melalui pengamatan langsung di lapangan.   Data ekonomi sektor formal yang dibutuhkankan ditunjukkan pada  Tabel 6.2.  

 

Chapter:   Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota 

menjalankan  fungsi  wilayah  kota  sebagai  pusat  pelayanan  sosial  ekonomi  dan  pusat 

104 

Tabel  8 Kebutuhan Data Ekonomi Kota Sektor Formal untuk Pemyusunan Rencana 

I 

Uraian 

Jumlah 

EKONOMI 

  

1  PDRB atas dasar Harga Konstan Tahun ….    2000 

    

jutaan rph 

   2001 

jutaan rph

   2003 

jutaan rph

   2004 

jutaan rph

   2005 

jutaan rph

 

2006 

jutaan rph

  

Laju Pertumbuhan Ekonomi (2000 – 2006)

 % 

2  PDRB atas dasar Harga Berlaku Tahun ….

  

2.1  Pertanian, Peternakan, Kehutanan, dan Perikanan 2.2  Pertambangan dan Penggalian 

jutaan rph  

jutaan rph 

2.3  Industri Pengolahan 

jutaan rph

2.4  Listrik, Gas, dan Air Bersih

jutaan rph

2.5  Bangunan/Konstruksi

jutaan rph

2.6  Perdagangan, Hotel, dan Restoran

jutaan rph

2.7  Pengangkutan dan Komunikasi

jutaan rph

2.8  Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan

jutaan rph

2.9  Jasa‐Jasa 

jutaan rph

   Total PDRB  3  PDRB harga konstan Tahun t (t = ……) 

 

Satuan 

jutaan rph  

juta rph 

4  PDRB per kapita Tahun t (Harga Konstan)

juta rph 

   PDRB per kapita Tahun t (Harga Berlaku)

juta rph 

Chapter:   Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota 

No 

105 

No 

Uraian 

Jumlah 

5  Jumlah Konsumsi per KK per tahun

juta rph 

6  Jumlah Konsumsi per kapita per tahun 3 

Data Produksi dan Tenaga Kerja Per Sektor/Subsektor  Dirinci per Kecamatan 

Satuan 

juta rupiah  

 

 

6.2.11. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah  Kota Tangerang  Peninjauan  kembali  RRTRW  Kecamatan  di  Wilayah  yang  telah  ada  merupakan  langkah  yang harus dilakukan agar diperoleh suatu pemahaman yang lengkap tentang berbagai  ketentuan yang akan menjadi rujukan dalam revisi penyusunan RRTR Kecamatan.   Kegiatan ini dilakukan untuk menganalisis apakah kondisi, kebutuhan  dan permasalahan  tata  ruang  serta  isu  yang  dihadapi  telah  terakomodasi  dalam  dokumen  RRTRW  Kecamatan  yang  telah  ada.  Tahap  ini  dilakukan  melalui  kegiatan  Public  Hearing  atau  dengar  pendapat  melalui  suatu  Workshop  untuk  memperoleh  masukan  dari  para  Stakeholder.  

mengenai lokasi kawasan dan pemanfaatan ruang, dan standar‐standar teknis mengenai  blok peruntukan, pembangunan prasarana dan sarana. 

6.2.12. Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas  a. Prasarana Transportasi  Metode terhadap Kajian Transportasi yang pernah dilakukan, di antaranya adalah: 

 Kajian mengenai pola dan perkembangan jaringan jalan.   Kajian mengenai keterkaitan antara pusat kegiatan yang ada dengan yang akan  direncanakan (ketersediaan jalan akses menuju kawasan). 

 

Chapter:   Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang 

Keluaran  yang  diharapkan  dari  kajian  ini  adalah  ketentuan,  persyaratan,    kriteria 

106 

 Kajian mengenai arah perkembangan kota.  Analisis sistem transportasi dilakukan dengan menggunakan metoda kuantitatif dan  kualitatif yang didasarkan pada pertimbangan faktor  pendukung perkembangan di  kawasan  perencanaan  dan  standar  peraturan  yang  berlaku  di  dalam  menentukan  fungsi  jalan  (lihat  Gambar  5).  Penggunaan  metoda  ini  disesuaikan  dengan  ketersediaan data, kondisi serta permasalahan yang ada di kawasan perencanaan.  Metode  Pendekatan Analisis Sistem Transportasi 

Gambar 5

   

Faktor Pendukung Perkembangan

Standar dan Kriteria

    Kondisi Transportasi

Pengembangan Sistem Transportasi

   

 

Kebutuhan Sarana Transportasi

Sistem Transportasi yang akan Dikembangkan

 Sistranas  Peraturan–peraturan

Beberapa peraturan yang dipergunakan dalam analisis sistem transportasi di  antaranya sebagai berikut :  

Undang‐undang RI No. 38 Tahun 2004 tentang Jalan 



Peraturan Pemerintah RI No. 34 tahun 2006  tentang Jalan 



Peraturan  Menteri  Perhubungan  Nomor  KM  49  tahun  2005  tentang  Sistem  Transportasi Nasional  



Surat Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 31 Tahun 1995 tentang Terminal 



Peraturan geometris jalan raya dan jembatan (Bina Marga ‐ PU) 

Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis sistem transportasi antara lain: 

 



Jalan yang ada menurut fungsinya. 



Kondisi dan kapasitas jalan 

Chapter:   Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas 

Transportasi Jalan. 

107 



Volume lalu lintas jalan raya 



Kondisi sarana penunjang jalan, seperti jalur hijau, trotoar, saluran drainase dan  lainnya. 



Garis sempadan bangunan untuk setiap ruas jalan yang telah ditetapkan. 



Sarana parkir 



Jumlah dan jenis sarana angkutan yang ada 



Trayek dan rute angkutan umum 



Jumlah dan kelas terminal/tempat pemberhentian angkutan umum 



Penetapan fungsi jalan berdasarkan RTRW  Kota Tangerang. 

b. Penentuan Dimensi Jalan  Penentuan  dimensi  jalan  dilakukan  dengan  melibatkan  komponen‐komponen  seperti : 

 volume pelayanan jalan maksimum   rasio volume jalan dengan kapasitas jalan  Formula yang dipergunakan adalah (Morlok, 1978) :   

 

 

 

 

 

Sv  2000  N 

  

 

 

Sv 

V W  T   C

Sn   V 2000   T  W C

 

 

Sv  

: volume pelayanan jalan maksimum 

 

 

Sn  

: volume pelayanan jalan hasil prediksi 

 

 

N 

: jumlah jalur 

 

 

V   C

: rasio volume 

 

 

W 

: faktor koreksi kapasitas 

Chapter:   Analisis Daya Dukung Prasarana, Sarana dan Utilitas 

 

108 

 

 

T 

: faktor komposisi kendaraan berat terhadap kapasitas 

(1) Penentuan Dimensi Sempadan Bangunan  Penentuan  dimensi  sempadan  jalan  dilakukan  dengan  melibatkan  komponen  lebar jalan dimana formulanya adalah sebagai berikut :   

GSB 

1 DMJ  1   2

 

 

 

 

 

 

GSB 

: lebar Garis Sempadan Bangunan 

 

 

DMJ 

: lebar Daerah Milik Jalan 

(2) Penentuan Kapasitas Ruang Parkir  Model ini digunakan untuk menghitung kapasitas atau daya tampung parkir  kendaraan  pada  suatu  ruang  tertentu.  Formulanya  adalah  sebagai  berikut  (Morlok, 1978)   

N

L 1   P

 

 

 

 

 

 

N 

: jumlah kendaraan yang dapat ditampung 

 

 

L 

: panjang ruang parkir (pada sisi jalan) 

 

 

P 

: rata‐rata jarak antar mobil per satuan sistem parkir 

6.2.13. Analisis Daya Dukung Lingkungan  Analisis daya dukung lingkungan merupakan penilaian terhadap kemampuan fisik alam  untuk  mendukung  unsur‐unsur  fisik  buatan  manusia  dan  aktivitas  manusia  di  atasnya.   Sebagai  kawasan  perkotaan,  faktor‐faktor  alam  yang  perlu  diperhatikan  adalah  ketersediaan  sumberdaya  alam  seperti  lahan,  air  baku,  dan  udara  bersih  untuk 

Salah  satu  bagian  dari  analisis  daya  dukung  ini  adalah  analisis  ketersediaan  lahan.  Analisis ketersediaan lahan dilakukan untuk mengetahui apakah masih ada lahan kosong 

 

Chapter:   Analisis Daya Dukung Lingkungan 

mendukung kehidupan.   

109 

untuk  pengembangan  secara  horizontal  atau  apakah  pengembangan  harus  dilakukan  secara vertikal.   Metode  yang  dipergunakan  untuk  analisis  kesesuaian  lahan  adalah  metoda  tumpang  susun  (superimpose)  antara  beberapa  jenis  peta  tertentu.  Metode  superimpose  digunakan  untuk  mengetahui  tingkat  optimalitas  yang  didasarkan  atas  sekumpulan  informasi,  dengan  cara  men‐superimpose‐kan  sekumpulan  informasi.  Dalam  kaitan  dengan proses perencanaan kawasan, metode superimpose berguna dalam menentukan  land capability dan land suitability dari tanah pada areal perkotaan yang ada.  Untuk  mendukung  penggunaan  metoda  tumpang  susun  (superimpose)  dalam  analisis  kesesuaian lahan, dibutuhkan peta dan data‐data mengenai :  a) Peta dan Data Penggunaan Lahan  dan Status Kepemilikan Lahan.  b) Peta  dan data kondisi fisik dasar, topografi, geologi,  hidrologi dan  potensi sumber  air.  c) Data Kebijakan Pengembangan Pemerintah Kota Tangerang.  Tahapan‐tahapan dalam penggunaan metoda superimpose adalah sebagai berikut:  a) Penyiapan peta dasar dengan skala yang sama  b) Pembuatan peta‐peta tematik berdasarkan peta dasar yang telah dibuat  c) Men‐superimpose‐kan peta‐peta tematik   d) Menganalisis kemampuan / daya dukung tanah.  Analisis  ini  diharapkan  dapat  menghasilkan  sebaran  daya  dukung  dalam  beberapa  klasifikasi, misalnya daya dukung rendah, sedang, dan tinggi. 

Analisis pemanfaatan ruang dan daya dukung lingkungan, baik yang deskriptif, statistik  maupun spatial, secara komprehensif dan detil (sampai tingkat sub‐blok bangunan dan  bahkan lebih detil lagi).  

 

Chapter:   Analisis Potensi dan  Permasalahan Fisik Kota 

6.2.14. Analisis Potensi dan  Permasalahan Fisik Kota  

110 

Tahap ini juga dilakukan melalui kegiatan Public Hearing atau dengar pendapat melalui  suatu  Workshop  untuk  memperoleh  masukan  dari  para  Stakeholder  terutama  dalam  perumusan potensi dan permasalahan dalam pengembangan kawasan.  Pada  tahap  ini  penting  untuk  diadakan  sosialisasi  dan  penggalangan  aspirasi  yang  merupakan  forum  temu  warga  antara  stakeholder  kawasan  untuk  mengidentifikasi  issue‐issue dan masalah‐masalah spesifik yang berkembang pada kawasan perencanan,  serta  berupaya  untuk  mencari  rumusan  terbaik  untuk  mengatasi  masalah‐masalah  kawasan  tersebut.  Pada  forum  ini  pula,  Konsultan  akan  menjelaskan  mengenai  mekanisme penyusunan Rencana Rinci Tata  Ruang Kota dari tahap awal sampai keluar  produk  perencanaan,  beserta  jadwalnya  agar  masyarakat  dapat  terus  memantau  dan  terlibat secara penuh.  Stakeholder‐stakeholder yang dimaksud di atas antara lain adalah :   Masyarakat yang terkait dengan sektor formal, seperti :  

Kelompok formal dalam masyarakat 



Asosiasi pengusaha/industri 



Asosiasi profesi 



LSM 



Pers/media massa 

 Masyarakat yang terkait dengan sektor informal  

Paguyuban PK – 5 



Paguyuban pedagang / pengrajin dan lain‐lain 



Akademisi 



Peneliti 

 Masyarakat birokrasi 

 



Instansi di lingkungan administratif kawasan perencanaan 



Instansi lain yang terkait. 

Chapter:   Analisis Potensi dan  Permasalahan Fisik Kota 

 Masyarakat perguruan tinggi 

111 

Pada tahap akhir akan dilakukan sosialisasi hasil‐hasil perencanaan dengan tujuan agar  para stakeholder memahami hasil rancangan penataan ruang yang melibatkan mereka,  serta  mengetahui  bangaimana  prosedur  dan  mekanisme  pemanfaatan  ruang  beserta  pengendaliannya di lapangan  Analisis  potensi  dan  permasalahan  fisik  kota  dilakukan  berdasarkan  daya  dukung  lingkungan  dan  daya  dukung  prasarana  dan  sarana  terhadap  aktivitas  yang  ada  pengembangannya  pada  masa  datang.  Ketidakmampuan  lingkungan,  prasarana  dan  sarana  mendukung  aktivitas  yang  ada  saat  merupakan  permasalahan  yang  fisik  yang  perlu diatasi dalam pengembangan suatu kota/kawasan.   Dari  analisis  ini  diharapkan  dapat  dipetakan  potensi  dan  permasalahan  fisik  setiap  kawasan.  

6.2.15. Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota  Unsur‐unsur kota yang perlu dilestarikan adalah unsur yang termasuk kategori warisan  budaya  kota  (urban  heritage),  baik  berupa  gedung  maupun  kawasan.  Sebagian  unit  gedung  atau  kawasan  telah  dilindungi  oleh  Undang  –  undang  Perlindungan  Cagar  Budaya,  namun  sebagian  lagi  mungkin  saja  masih  belum  terdata.  Oleh  karena  itu,  sebaran  unsur  –  unsur  ini  juga  perlu  dipetakan  dan  kawasan  didelineasi  sehingga  menjadi dasar dalam perumusan rencana detail tata ruang. 

6.2.16. Analisis Pemanfaatan Ruang  Analisis  pemanfaatan  ruang  merupakan  analisis  untuk  mengetahui  pola  pemanfaatan  ruang,  karakteristik  pemanfaatan  ruang,  dan  intensitas  penggunaan  lahan.  Pola  pemanfaatan ruang menggambarkan jenis dan besaran setiap jenis pemanfaatan ruang 

kemungkinan  suatu  pemanfaatan  ruang  dapat  beralih  fungsi,  baik  karena  alasan  ekonomi, sosial maupun lingkungan.   Komponen  intensitas  penggunaan  lahan  di  dalam  suatu  ruang  perkotaan  digunakan  untuk  mengidentifikasi  tingkat  kepadatan  atau  intensitas  suatu  kawasan  yang 

 

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota 

pada  setiap  kawasan.  Karakterisitik  pemanfaatan  merupakan  gambaran  tentang 

112 

merupakan indikator perlu tidaknya diadakan pengaturan‐pengaturan bangunan seperti  pengaturan (Chiara, 1984) : 



koefisien dasar bangunan 



koefisien lantai bangunan 



open space ratio 



recreation space ratio 



livability space ratio 

Formula untuk mengtahui kondisi intensitas penggunaan lahan adalah : 

IPL 

1,903  log FAR   0,301

IPL 

: Intensitas Penggunaan Lahan 

FAR 

: Floor Area Ratio 

6.2.17. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya  Analisis  kependudukan  bertujuan  untuk  memprediksi  jumlah  penduduk  pada  tahun  rencana  dengan  melihat  kecenderungan  pertumbuhan  penduduk  pada  tahun  sebelumnya  dan  eksisting  sebagai  perbandingan  pertumbuhan  penduduk.  Selain  itu,  metode ini juga dapat digunakan untuk memprediksi besaran kebutuhan penduduk akan  perumahan pada tahun rencana.  Terdapat 5 (lima) model pertumbuhan  penduduk dan satu model seleksi yang aplikatif  untuk situasi dan kondisi demografi wilayah perkotaan di Indonesia, yaitu :  1)

Linier Growth Model 

penduduk yang jumlahnya konstan dari tahun ke tahun dan jumlah pertumbuhan  tidak  tergantung  pada  jumlah  penduduk  pada  suatu  tahun  tertentu.  Model  matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980). 

Pn  P0  na  

 

Chapter:   Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya 

Asumsi  dasar  aplikasi  linier  growth  model  adalah  bahwa  tingkat  pertumbuhan 

113 

Pn   : Jumlah penduduk pada tahun n 

P0   : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan  n   : Periode pengamatan 

a   : Jumlah pertambahan penduduk setiap tahun  2)

Exponential Growth Model  Asumsi  dasar  penggunaan  exponential  growth  model  adalah  bahwa  tingkat  pertumbuhan  penduduk  tiap  tahun  akan  selalu  proporsional  dengan  jumlah  penduduk pada tahun sebelumnya. Ada suatu variabel yang bersifat konstan, yaitu  laju pertumbuhan penduduk, bukan jumlah pertumbuhan penduduk. Secara fisik,  makin  besar  jumlah  penduduk,  makin  cepat  pula  pertumbuhannya.  Model  matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980) :   

 

 

Pn  P0 1  r    n

 

Pn   : Jumlah penduduk pada tahun n  P0   : Jumlah penduduk pada tahun awal pengamatan  n   : Periode pengamatan 

r   : Persentase (laju) pertumbuhan penduduk setiap tahun  3)

Linier Regression Model  Asumsi  dasar  penggunaan  linier  regression  model  adalah  bahwa  terdapat  hubungan  (korelasi)  linier  antara  tahun  pengamatan  dengan  jumlah  penduduk  pada  tahun  pengamatan  tersebut.  Hubungan  tersebut  diterjemahkan  ke  dalam  persamaan linier yang merupakan formula matematis dari linier regression model 

Px  a  bx   Px   : Jumlah penduduk pada tahun x  x   : Tahun pengamatan 

 

Chapter:   Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya 

ini. Model matematisnya adalah sebagai berikut (Warpani, 1984) : 

114 

P x  xP   N  x   x  2

4)

x

a   : Konstanta empirik 

=

b   : Konstanta empirik 

= 

x

2

2

N  Px   x   P N  x 2   x 

2

 

 

Comparative Methods  Asumsi dasar penggunaan metoda ini adalah bahwa pola pertumbuhan penduduk  pada  suatu  lokasi  relatif  akan  sama  atau  proporsional  atau  analog  dengan  pola  pertumbuhan penduduk pada wilayah yang lebih luas, atau pada suatu lokasi yang  memiliki  kesamaan  karakteristik  dengan  lokasi  pengamatan.  Ada  tiga  jenis  comparative methods, yaitu (Oppenheim, 1980) :  

Ratio methods  Model matematisnya    Pc t   kPs t    



Pc t   

: Jumlah penduduk kecamatan pada tahun t 

Ps t   

: Jumlah penduduk kota pada tahun t 

k 

: Propotional factor 

Time lag methods  Model matematisnya    P t   P (t  T )   a

Pa t   

: Jumlah penduduk area a pada tahun t 

Pb t  T   

: Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T 

T 

: Time lag 

 

Combination methods  Model matematisnya   P t   kP (t  T )   a

 

b

 

Pa t     

: Jumlah penduduk area a pada tahun t 

 

Pb t  T   

: Jumlah penduduk area b pada tahun t‐T 

Chapter:   Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya 



b

115 

 

k 

 

: Propotional factor 

 

T 

 

: Time lag 

Data‐data  yang  dibutuhkan  untuk  melakukan  analisis  kependudukan  dengan  metoda komparatif adalah sebagai berikut:  

Jumlah penduduk dalam kurun waktu lima tahun terakhir  



Arahan penduduk berdasarkan RTRW Kota Tangerang   



Data sumber daya alam di kawasan perencanaan 



Hasil‐hasil studi di kawasan lain yang memiliki karakteristik relatif sama dengan  kawasan   perencanaan. 

5)

Minimum Sum of Square Method  Metode    ini  digunakan  untuk  menguji  tingkat  kecocokan  suatu  model  terhadap  kondisi  faktualnya.  Tingkat  kecocokan  dapat  dilihat  dari  jumlah  kuadrat  simpangannya.  Nilai  jumlah  kuadrat  simpangan  terkecil  merupakan  indikator  tingkat  kecocokan  suatu  model.  Dalam  proses  perencanaan  kota,  metoda  ini  digunakan  untuk  menguji  tingkat  kecocokan  beberapa  model  pertumbuhan  penduduk. Bentuk matematisnya adalah sebagai berikut (Oppenheim, 1980) : 

   Yi  Y 'i    2

 

 

 

: Nilai simpangan 

 

 

Yi  

: Perkiraan jumlah penduduk  

 

 

Y'i  

: Jumlah penduduk faktual 

Pada tahapan selanjutnya, untuk mendistribusikan jumlah penduduk di setiap blok  lingkungan,  terdapat  beberapa  pendekatan  kepadatan  penduduk.  Salah  satu 

adalah  Metode  Analisis  Daya  Tampung  Penduduk.  Perhitungan  metoda  ini  didasarkan pada pendekatan sebagai berikut :  

Lahan  potensial  yang  dapat  dikembangkan  menjadi  lahan  terbangun  (perumahan) 

 

Chapter:   Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya 

metoda  yang  sesuai  untuk  kawasan  perencanaan  yang  relatif  masih  kosong, 

116 



Besaran luas kapling perumahan yang akan ditetapkan 



Asumsi jumlah penduduk dalam setiap Kepala Keluarga (KK). 



Perhitungan  berdasarkan  standar  kepadatan  National  Urban  Development  Strategy (NUDS)  

Dari  keseluruhan  metoda  tersebut  diatas,  dipilih  beberapa  metoda  yang  paling  sesuai  dengan  kondisi  kawasan  perencanaan  sehingga  dihasilkan  beberapa  skenario perkiraan jumlah penduduk. Selanjutnya, dengan melihat pertimbangan‐ pertimbangan  kecenderungan  perkembangan,  diambil  salah  satu  hasil  perkiraan  penduduk  sebagai  dasar  di  dalam  perhitungan  kebutuhan  prasarana  dan  sarana.  Penggunaan  metoda  analisis  akan  sangat  tergantung  dari  kelengkapan  data  kependudukan  yang  tersedia.  Metode  pendekatan  proyeksi  penduduk  dapat  dilihat pada Gambar 6.3.  Gambar 6

Metode  Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk 

 

Fungsi

 

Setiap

       

Kebijakan Kependudukan RTRW Kota Tangerang

Distribusi Penduduk Tiap Unit Lingkungan

Daya Tampung Penduduk Kawasan Perencanaan

  Penduduk

 

Existing

Distribusi Penduduk Setiap Blok Lingkungan

 Penduduk Eksisting Setiap Blok lingkungan  Kepadatan Penduduk Setiap Blok Lingkungan

  Sedangkan,  untuk  analisis  sosial  budaya  bertujuan  untuk  mengetahui  karakteristik  dan 

yang perlu dipertimbangkan. 

Chapter:   Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya 

aspirasi masyarakat di wilayah perencanaan serta dapat diketahui tingkatan penghasilan 

 

117 

masyarakatnya,  sehingga  nantinya  dengan  analisis  ini  akan  dapat  diklasifikasikan  kebutuhan  sosial  masyarakat,  kebutuhan  ekonomi  masyarakat,  dan  kebutuhan  fisik.  Dalam pembangunan fisik akan kelihatan dengan jelas aspek sosial budaya macam apa 

6.2.18. Analisis Pengembangan Ekonomi Kota  Analisis    perekonomian  dilakukan  dengan  tujuan  untuk  melihat  struktur  aktivitas  perekonomian kawasan perencanaan saat ini dan perkembangan tingkat sosial ekonomi  masyarakat.  Metode  yang  digunakan  untuk  menganalisis  perekonomian  di  kawasan  perencanaan adalah metode kualitatif.   Data‐data yang dibutuhkan untuk analisis perekonomian, meliputi :  

Nilai tambah sektor ekonomi (PDRB) 



Struktur mata pecaharian penduduk 



Jenis kegiatan perekonomian di kawasan  perencanaan 



Besaran produksi dan investasi setiap sektor.subsektor  ekonomi 



Hasil analisis ketersediaan lahan. 

Analisis  yang  akan  dilakukan  dengan  menggunakan  data  PDRB  meliputi  tingkat  pertumbuhan  (sektor,  subsektor  dan  total  wilayah),  kontribusi  sektor/subsektor  dalam  perekonomian  kota,  penyerapan  tenaga  kerja,  pendapatan  per  kapita,  daya  saing  sektor/subsektor, karateristik pertumbuhan dan sebagainya.   Mengingat hasil analisis dengan menggunakan data PDRB bersifat sektoral, maka untuk  melihat  persebaran  dan  besaran  sektor/subsektor  ekonomi  perlu  analisis  persebaran/intensitas kegiatan dan penyebaran tenaga kerja.  

6.2.19. Analisis Potensi dan  Permasalahan Sosial Ekonomi Kota   Analisis potensi dan permasalahan sosial ekonomi kota dapat dilakukan dengan melihat  tingkat pertumbuhan produksi dan penyerapan tenaga kerja, volume penjualan, jumlah  pengangguran  pada  suatu  kawasan,  keterkaitan  usaha  antara  skala  besar,  menengah  dan  kecil.  Bila  indikator  –  indikator  tersebut  memperlihatkan  kecenderungan  yang 

Sebaliknya, bila indikatornya positif berarti ada potensi dengan catatan bahwa aktivitas  tersebut tidak berdampak negatif pada lingkungan di sekitarnya. 

 

Chapter:   Analisis Pengembangan Ekonomi Kota 

negatif  maka  berarti  di  kawasan  yang  bersangkutan  ada  masalah  sosial  dan  ekonomi. 

118 

6.2.20. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan  Analisis  kapasitas  pengembangan  kawasan  /  daya  dukung  kawasan  dilakukan  dengan  melakukan penilaian terhadap kemampuan fisik lingkungan dan kemampuan prasarana  dan  sarana  untuk  mendukung  pengembangan  aktivitas  pada  suatu  kawasan.  Daya  dukung kawasan akan menentukan berapa luas kawasan yang dapat dikembangkan dan  atau yang bisa dibangun dan besaran aktivitas yang dapat ditampung.  

6.2.21. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan  Tujuan  kegiatan  ini  adalah  untuk  menghitung  perkiraan  jumlah  kebutuhan  fisik  di  kawasan perencanaan berdasarkan daya dukungnya.   Secara rinci, beberapa kebutuhan yang akan dihitung adalah :      Perkiraan  kebutuhan  lahan  untuk  pengembangan  kawasan  perumahan  dan  permukiman, perdagangan, industri, dan kegiatan lainnya   Perkiraan jumlah dan tipe bangunan yang akan dikembangkan,   Perkiraan  kebutuhan  sarana  dan  prasarana  transportasi,  sarana  dan  prasarana  air, energi/listrik, telekomunikasi,   Perkiraan pembiayaan : sumber pembiayaan dan pola kredit,    Perkiraan kebutuhan dan jumlah kawasan prioritas.   Keluaran  dari  tahap  ini  adalah  tersusunnya  perkiraan  jumlah  kebutuhan  fisik  kawasan  berdasarkan daya dukungnya.   a.

Penentuan Kebutuhan Fasilitas dan Utilitas  Untuk memperkirakan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan perencanaan,  digunakan beberapa model kebutuhan fasilitas dan utilitas yang bersumber dari : 

 Standar Teknis yang digunakan di Kota Tangerang   Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2006 Tentang Jalan   Standar Perencanaan Geometrik Jalan Perkotaan 

 

Chapter:   Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan 

 RTRW Kota Tangerang dan RDTR  Kecamatan seluruh wilayah Kota TAngerang 

119 

 Standar Pelayanan Kebutuhan Air Minum   Standar Pelayanan Kebersihan Air Limbah  Perkiraan kebutuhan fasilitas dan utilitas pada kawasan akan mencakup kebutuhan  jenis, jumlah, serta kebutuhan ruang. Perkiraan dilakukan dengan mengaplikasikan  standar kebutuhan yang ada untuk kecamatan‐kecamatan di Kota Tangerang, yang  dapat mengacu pada berbagai studi dan standar perencanaan yang ada.   Secara garis besar, standar perencanaan dibagi menjadi 3, yaitu: 

 Standar Internasional, yang merupakan bakuan yang didasarkan atas ketentuan  umum  dan  diterapkan  di  banyak  negara  sebagai  suatu  kebutuhan  dan  persyaratan. 

 Standar  Nasional,  yang  menjadi  pedoman  umum  yang  digunakan  di  Indonesia.  Standar ini hanya memberikan patokan umum, sesuai dengan karakteristik serta  tingkat kebutuhannya 

 Standar  lokal  yakni  ketentuan  yang  berlaku  khusus  untuk  suatu  wilayah  atau  kota  tertentu.  Standar  ini  disusun  berdasarkan  situasi  dan  kondisi  khusus  dari  wilayah atau kota tersebut yang di dalamnya dipertimbangkan ketentuan khusus  lain, seperti tradisi dan tata nilai budaya yang berlaku. 

1) Standar Kebijakan Penyehatan Lingkungan Permukiman  Hal‐hal  yang  perlu  diperhatikan  di  dalam  merencanakan  suatu  lingkungan  permukiman yang sehat dapat diuraikan menjadi dua, yaitu :   a. Kesehatan  rumah,  seperti  cahaya,  ventilasi  dan  pergantian  udara,  kelembaban, air minum, pembuangan kotoran manusia, pembuangan air  bekas, pembuangan air hujan, luas bangunan rumah, denah, luas tanah, 

tempat penyimpanan barang untuk kegiatan yang berbeda‐beda,   b. Kesehatan  lingkungan,  seperti  lingkungan  perumahan  sehat,  jalan  lingkungan, sistem pembuangan air dan pertamanan lingkungan.   

 

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

dapur,  tanaman,  sampah,  kebersihan,  binatang  penyebab  penyakit, 

120 

2) Standar Kebijakan Penyediaan Air Bersih  Terdapat  5  (lima)  komponen  yang  akan  digunakan  sebagai  dasar  pengembangan  sistem  penyediaan  air  bersih  di  masa  yang  akan  datang.  Komponen rencana tersebut antara lain sebagai berikut :  a. Kebutuhan Air  b. Rencana Tingkat Pelayanan  c. Rencana Pengembangan Sumber  d. Rencana Pengembangan Transmisi/distribusi  e. Pengendalian Kebocoran Air.  PDAM telah menyediakan suatu standar bagi pengadaan air bersih dimana  standar tersebut didasarkan pada pedoman Direktorat Air Bersih yang telah  memperhitungkan  standar  kebutuhan  air  bersih  untuk  industri  dan  rumah  tangga. Ketentuannya ialah 125 lt / orang / hari untuk konsumsi umum dan  10  lt  /  pekerja/  hari  bagi  kawasan  industri.  Catatan  untuk  ketentuan  tersebut  ialah  bahwa  air  yang  diperuntukkan  bagi  kawasan  industri  bukan  bahan baku operasional.  Suatu  kebijakan  lain  telah  ditetapkan  pula  bahwa  perbandingan  antara  sambungan langsung ke rumah tangga dan kran umum berkisar antara 50% :  50% hingga 80% : 20%, tergantung pada situasi lingkungan permukimannya.  Setiap kran umum diasumsikan melayani 200 orang, sedangkan sambungan  rumah  tangga  untuk  5  –  10    orang.  Jumlah  penduduk  yang  ingin  dilayani  oleh PDAM berdasarkan informasi ialah sekitar 75% dari jumlah keseluruhan  penduduk yang ada atau yang direncanakan, dengan asumsi Kebutuhan Air 

3) Standar Kebijakan Penyediaan Listrik  Berdasarkan  standar  kebijaksanaan,  kebutuhan  konsumsi  listrik  yang  ditetapkan untuk masing‐masing kelompok pelanggan sebagai berikut :  •

 

Rumah Tangga mengkomsumsi listrik sebesar 170 Watt/jiwa. 

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

Minum dihitung sebesar 150 lt / orang / hari. 

121 

•

Industri mengkomsumsi listrik sebesar 250 KVA/Ha. 

•

Perdagangan dan jasa mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha. 

•

Sosial / Fasilitas Umum mengkomsumsi listrik sebesar 80 KVA/Ha 

4) Standar Kebijakan Penyediaan Komunikasi  Untuk  melayani  kebutuhan  telepon,  dibutuhkan  pengembangan  sistem  jaringan distribusinya yang meliputi fasilitas Sentral Telepon Otomat (STO),  Rumah Kabel (RK) dan Distribution Point (DP). Perkiraan kebutuhan RK dan  DP dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut :  •

Untuk 1 RK memiliki kapasitas antara 1.200 – 1.400  SST  

•

Untuk 1 DP memiliki kapasitas antara 10 – 20 SST 

b. Analisis Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana dan Sarana  Tujuan dari analisis ini adalah untuk melihat ketersediaan prasarana dan sarana pada  saat  ini  serta  memperkirakan  kebutuhannya  pada  masa  mendatang.  Output  dari  analisis  tersebut  adalah  sebaran  prasarana  dan  sarana  di  kawasan  perencanaan  untuk  tiap‐tiap  blok  lingkungan.  Tahapan  analisis  kebutuhan  sarana  dan  prasarana  disajikan pada Gambar 7.  Gambar 7

Metode  Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana 

   

Arahan Kebutuhan Prasarana dan Sarana Berdasarkan RTRW Kota Tangerang, NSPM

     

Kondisi Eksisting Prasarana dan Sarana

Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana

Kebutuhan Prasarana dan Sarana di Kawasan Perencanaan

 

Standar Kebutuhan Prasarana dan Sarana

Kebutuhan Prasarana dan Sarana di Setiap Blok Lingkungan

   

 

Sebaran Sarana dan Sistem Jaringan Sebaran Sarana dan Sistem Jaringan

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

 

122 

  1)

Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Sarana  a) Analisis Kebutuhan Sarana  Metode  analisis kebutuhan sarana dilakukan berdasarkan :   Penetapan  jenis  dan  jumlah  sarana  berdasarkan  arahan  RTRW  Kota  Tangerang  dan  RDTR  Kecamatan  di  Kota  Tangerang.  Pendekatan  ini  dilakukan  dengan  tanpa  melihat  jumlah  dan  jenis  sarana  yang  tersedia  pada saat ini.   Standar jenis sarana tertentu berdasarkan jumlah penduduk pendukung  sarana tersebut. Pendekatan ini dilakukan dengan tanpa melihat jumlah  dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini.   Sebagai  standar  dalam  perhitungan  kebutuhan  sarana  antara  lain  merujuk pada ketentuan sebagai berikut:   Pedoman standar lingkungan permukiman kota (DPMB ‐ PU).   Pedoman  standar  pembangunan  perumahan  sederhana  (DPMB  ‐  PU).   Pedoman Penentuan Standar Pelayanan Minimal Bidang Penataan  Ruang,  Perumahan  dan  Permukiman,  dan  Pekerjaan  Umum  (Kimpraswil)   Pengurangan antara jumlah dan jenis sarana yang tersedia pada saat ini  dengan jumlah dan jenis sarana yang dibutuhkan berdasarkan penetapan  RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan atau berdasarkan Standar.   Adopsi  Kebijakan  Pembangunan  Sarana  yang  telah  ditetapkan  oleh 

b) Analisis Penempatan Sarana  Metode  analisis penempatan sarana dilakukan berdasarkan :   Lokasi sarana yang telah ada pada saat ini. 

 

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

Pemerintah Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.  

123 

 Kebijakan  Kebijakan  Pembangunan  Sarana  yang  telah  ditetapkan  oleh  Pemerintah Daerah.   Penetapan  Lokasi  Sarana  di  dalam  RTRW  Kota  Tangerang  dan  RDTR  Kecamatan.   Kriteria Lokasi Sarana.   Hubungan Fungsional antar sarana  Untuk mendukung analisis kebutuhan dan penempatan sarana, dibutuhkan  data‐data mengenai :   Jumlah dan Jenis Sarana yang ada pada saat ini, mencakup lokasi, kondisi,  dan intensitas pelayanan.   Kebijakan Pembangunan Sarana yang sedang dan akan dilaksanakan oleh  Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.   Rencana  jumlah,  jenis  distribusi  sarana  di  kawasan  perencanaan  berdasarkan RTRW Kota Tangerang dan RDTR Kecamatan.  2)

Kebutuhan dan Penentuan Lokasi Prasarana  a) Analisis Kebutuhan Prasarana  Metode  analisis kebutuhan prasarana dilakukan berdasarkan :   Penetapan jenis dan jumlah prasarana RTRW Kota Tangeranga.   Pendekatan  ini  dilakukan  dengan  tanpa  melihat  jumlah  dan  jenis  prasarana yang tersedia pada saat ini.   Standar  jenis  prasarana  tertentu  berdasarkan  jumlah  penduduk  pendukung  prasarana  tersebut.  Pendekatan  ini  dilakukan  dengan  tanpa 

Sebagai  standar  dalam  perhitungan  kebutuhan  prasarana  antara  lain  merujuk pada ketentuan sebagai berikut:   Target  Konsumsi  Air  Bersih  di  Indonesia,  Direktorat  Cipta  Karya,  Departemen Pekerjaan Umum, 1998. 

 

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

melihat jumlah dan jenis prasarana yang tersedia pada saat ini.  

124 

 SK SNI T‐07‐1989‐F tentang Tata Cara Perencanaan Tangki Septik.   SK SNI S‐04‐1993‐03 tentang Spesifikasi Timbulan Sampah.   SK  SNI  T‐13‐1990‐F  tentang  Tata  Cara  Pengelolaan  Teknik  Sampah  Perkotaan.   Perancangan dan pemeliharaan Sistem Plumbing, tahun 1991.   Standard dari Arup (Building Services Concept Design Guide).   Pengurangan  antara  jumlah  dan  jenis  prasarana  yang  tersedia  pada  saat  ini  dengan  jumlah  dan  jenis  prasarana  yang  dibutuhkan  berdasarkan  penetapan RTRW Kota Tangerang atau berdasarkan Standar.   Adopsi  Kebijakan  Pembangunan  Prasarana  yang  telah  ditetapkan  oleh  Pemerintah Daerah, baik jumlah, jenis maupun ukuran luasnya.   b) Analisis Penempatan Prasarana   Metode  analisis penempatan prasarana dilakukan berdasarkan :   Jaringan atau penempatan prsarana sarana yang telah ada pada saat ini.   Kebijakan  Kebijakan  Pembangunan  prasarana  yang  telah  ditetapkan  oleh  Pemerintah Daerah.   Penetapan Lokasi Prasarana di dalam RTRW Kota Tangerang.   Kriteria Lokasi Prasarana.   Hubungan Fungsional antarsarana dengan prasarana.  Untuk  mendukung  analisis  kebutuhan  dan  penempatan  prasarana,  dibutuhkan data‐data mengenai :   Pola Budaya masyarakat dalam penggunaan prasarana. 

kondisi, dan intensitas pelayanan.   Kebijakan  Pembangunan  Prasarana  yang  sedang  dan  akan  dilaksanakan  oleh Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah. 

 

Chapter:   Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

 Jumlah  dan  Jenis  Prasarana  yang  ada  pada  saat  ini,  mencakup  lokasi, 

125 

 Rencana  jumlah,  jenis  dan  jaringan  distribusi  prasarana  di  kawasan  perencanaan berdasarkan RTRW Kota Tangerang. 

6.2.22. Perumusan Rencana 

6.2.22.1

Kriteria Rencana / Design 

Kriteria  rencana  /  design  selain  menjamin  pemenuhan  kebutuhan  secara  teknis,  keserasian,  dan  keindahan  juga  sangat  berpengaruh  dalam  menghasilkan  tata  ruang  yang sesuai dengan kebudayaan lokal dari masyarakat sehingga  Rencana Teknik Ruang  Kota nantinya dapat diterima oleh masyarakat setempat dan berkembang sesuai dengan  yang diharapkan.  Perumusan  kriteria  pengembangan  didasarkan  pada  kebutuhan  pengembangan  kawasan  dan  komponen‐komponennya,  yang  dijabarkan  ke  dalam  konsep  dasar  dan  prinsip‐prinsip pengembangan. 

6.2.22.2

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota 

Pada tahap ini akan dibuat suatu rumusan mengenai konsep rencana tata bangunan dan  lingkungan  kawasan  yang  sesuai  dengan  kondisi  dan  fungsi‐fungsi  yang  ada  dan  akan  dikembangkan di kawasan perencanaan.   Perumusan  konsep  rencana  meliputi  konsep  dasar  rencana,  konsep  pengembangan  kawasan, konsep pemanfaatan ruang, dan konsep perancangan. Konsep dasar rencana  dirumuskan  untuk  mendukung  tujuan  pengembangan  kawasan  yang  direncanakan.  Konsep  pengembangan  kawasan  secara  eksternal  harus  menjamin  adanya  keterkaitan  antara kawasan perencanaan dengan struktur ruang makro Kota Tangerang dan secara  internal harus mencakup  elemen‐elemen ruang  sesuai  dengan  fungsi kawasan. Konsep  pengembangan  kawasan  disusun  berdasarkan  masukan  hasil  analisis  berupa  informasi  mengenai kebutuhan pengembangan serta komponen‐komponen fungsional yang akan 

Chapter:   Perumusan Rencana 

dikembangkan di kawasan perencanaan.  

 

126 

Perumusan  konsep  dasar  rencana  mencakup  konsep  dasar  pengembangan  fungsi  kawasan,  pengembangan  komponen  fungsional  penunjang  kawasan  /  kegiatan,  dan  pengaturan sirkulasi baik di dalam maupun di luar kawasan.   Berdasarkan  konsep  dasar  pengembangan  kawasan,  selanjutnya  dapat  dirumuskan  rencana tata ruang  yang memuat :   

Konsep  struktur  ruang  dan  pola  sirkulasi  kawasan,  memuat  konsepsi  struktur  fungsional ruang berikut pola pergerakan di dalam kawasan serta pergerakan dari  dan menuju kawasan  



Konsep  pemanfaatan  ruang  yang  memuat  alokasi  ruang  untuk  setiap  komponen  ruang 



Pada  kawasan  pemanfaatan  /  ruang  fungsional  dan  fasilitasnya  dijabarkan  lebih  lanjut ke dalam blok‐blok peruntukan dan rencana tapak bangunan. 

Pengembangan  peruntukan  lahan  mikro  berpedoman  pada  prinsip  keragaman  fungsi  kegiatan  yang  seimbang.    Rencana  peruntukan  lahan  merupakan  sarana  yang  penting  untuk  mencapai  tujuan  pengembangan  fisik  sosial  dan  ekonomi  suatu  kawasan  khususnya kawasan perencanaan.  Pembentukan  pola  tata  ruang  berdasarkan  figure  ground  plan    yaitu  melakukan  interrelasi  antara  massa  bangunan  (solid)  dan  ruang  terbuka  (void),  atau  hubungan  antara bentuk bangunan dan ruang terbuka.  Figure  ground  plan  akan  memperlihatkan  dengan  jelas  komposisi  massa  bangunan  dengan ruang terbuka dalam suatu peta dua dimensi. Unsur solid atau masa bangunan  sangat berkaitan erat sebagai fungsi atau wadah suatu kegiatan. Void merupakan ruang  terbuka, jalan, plaza yang terbentuk dari konfigurasi massa bangunan. 

Perumusan Tujuan  Pengembangan Kota 

Pada  tahap  ini  akan  dirumuskan  mengenai  tujuan  penyusunan  Rencana  Detail  Tata  Ruang  KEcamatan  Benda  (PR‐11)  yang  pada  hakikatnya  adalah  untuk  menciptakan  kehidupan dan penghidupan yang produktif dan efisien bagi masyarakat yang bertempat  tinggal di kawasan tersebut. 

 

Chapter:   Perumusan Tujuan  Pengembangan Kota 

6.2.22.3

127 

Rencana  ini  juga  diharapkan  dapat  mengakomodasi  dan  menyalurkan  aspirasi  masyarakat  sesuai  dengan  tujuan  yang  dicanangkan  oleh  Pemerintah,  tujuan  yang  diinginkan oleh masyarakat sendiri, tujuan yang ingin dicapai dari sisi pelaku usaha, serta  tujuan pembangunan yang dirumuskan oleh stakeholder lainnya. 

6.2.22.4

Perumusan Rencana Struktur Dan Pola  Ruang 

Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang kawasan, meliputi:  a.

Struktur pemanfaatan ruang yang meliputi distribusi penduduk, sistem kegiatan dan  sistem pusat‐pusat pelayanan  permukiman termasuk pusat pelayanan koleksi dan  distribusi;  sistem  prasarana  transportasi;  sistem  telekomunikasi,  sistem  energi,  sistem prasarana pengelolaan lingkungan termasuk sistem drainase dan air limbah; 

b.

Pola  pemanfaatan  ruang  yang  meliputi    kawasan  lindung,  kawasan  permukiman,  kawasan  jasa  (perniagaan,  pemerintahan,  transportasi,  pariwisata,dll),  kawasan  perindustrian. 

6.2.22.5

Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang  

Rencana blok merupakan tindak lanjut dari rencana struktur  dan  pola  pemanfaatan  ruang.  Untuk  menyusun  rencana  blok  pemanfaatan  ruang  perlu  diperhatikan  ketentuan  berikut :  1)

Materi yang diatur  Pemanfaatan  ruang  kawasan  perkotaan  yang dirinci dalam blok‐blok peruntukan.   Kedalaman materi yang diatur  Blok pemanfaatan ruang yang dirinci untuk  setiap  blok  dan  jaringan  pergerakan  serta  utilitas. 

3)

Pengelompokan materi yang diatur 

Gambar 8 Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang Chapter:   Perumusan Rencana Struktur Dan Pola  Ruang 

2)

c. Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:  

Perumahan  dan  permukiman,  yang  dirinci  menurut  ketinggian  bangunan,  jenis penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;  



Perdagangan,  yang  dirinci  menurut  jenis  dan  bentuk  bangunannya,  antara  lain pasar, pertokoan, mal, dll; 



Industri, yang dirinci menurut jenisnya; 



Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan  tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK; 



Kesehatan,  yang  dirinci  menurut  tingkat  pelayanan  mulai  dari  RS  Umum  kelas A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu; 



Peribadatan,  yang  dirinci  menurut  jenisnya  mulai  dari  mesjid,  gereja,  kelenteng, pura, vihara; 



Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman  rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dll; 



Olahraga,  yang  dirinci  menurut  tingkat  pelayanannya,  antara  lain  stadion,  gelanggang, dlll; 



Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan,  panti werda, dll; 



Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya; 



Terminal  angkutan  jalan  raya  baik  untuk  penumpang  atau  barang,  stasiun  kereta api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan, 



Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan; 



Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan; 



Tempat pembuangan sampah akhir. 

d. Kawasan Lindung, meliputi: 

 

Chapter:   Perumusan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang 

pelabuhan laut, bandar udara, dan sarana transportasi lainnya; 

129 



Kawasan  resapan  air  dan  kawasan  yang  memberikan  perlindungan  bagi  kawasan bawahan lainnya; 



Sempadan  pantai,  sungai,  sekitar  danau  dan  waduk,  sekitar  mata  air,  dan  kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau; 



Cagar alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa; 



Taman nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam lainnya; 



Kawasan cagar budaya; 



Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor,  rawan gelombang pasang dan rawan banjir. 

6.2.22.6

Perumusan Peraturan Zonasi 

Peraturan  zonasi  merupakan  ketentuan  yang  mengatur  tentang  persyaratan  pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona  peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Rencana rinci tata  ruang  wilayah  kabupaten/kota  dan  peraturan  zonasi  yang  melengkapi  rencana  rinci  tersebut  menjadi  salah  satu  dasar  dalam  pengendalian  pemanfaatan  ruang  sehingga  pemanfaatan  ruang  dapat  dilakukan  sesuai  dengan  rencana  umum  tata  ruang  dan  rencana rinci tata ruang  Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur‐ unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana  rinci tata ruang.  Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada  zona  pemanfaatan  ruang  yang  dapat  terdiri  atas  ketentuan  tentang  amplop  ruang  (koefisien  dasar  ruang  hijau,  koefisien  dasar  bangunan,  koefisien  lantai  bangunan,  dan  garis sempadan bangunan), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang  dibutuhkan  untuk  mewujudkan  ruang  yang  aman,  nyaman,  produktif,  dan 

Chapter:   Perumusan Peraturan Zonasi 

berkelanjutan. 

 

130 

Ketentuan lain yang dibutuhkan, antara lain, adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang  terkait  dengan  keselamatan  penerbangan,  pembangunan  pemancar  alat  komunikasi,  dan pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi.  Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona  pemanfaatan ruang.  

6.2.22.7

Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

Substansi rencana tata ruang kota perlu didukung dengan komponen pengelolaan agar  rencana  tersebut  tidak  terhenti  pada  proses  wacana.  Dengan  demikian,  maka  jaminan  bahwa  rencana  tersebut  bersifat  operasional  dan  implementatif  merupakan  nilai  tambah tersendiri bagi rencana tersebut. Substansi pengelolaan pembangunan kawasan  meliputi:  

Pengelolaan perencanaan tata ruang 



Pengelolaan pemanfaatan ruang 



Pengelolaan pengendalian ruang, yang meliputi :  

Ketentuan  administrasi  pengendalian  pelaksanaan  rencana  dan  program,  misalnya melalui mekanisme perizinan mendirikan bangunan; 



Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, disinsentif; 



Arahan  pengendalian  pelaksanaan  berupa  ketentuan  penatalaksanaan  /  manajemen pelaksanaan pembangunan;  Mekanisme  pelaporan,  pemantauan,  dan  evaluasi  program  (baik  yang  dilakukan  oleh  instansi  yang  berwenang  maupun  keterlibatan  masyarakat  dalam  pengawasan),  serta  pengenaan    sanksi  (berupa  teguran,  pencabutan  izin, perdata maupun pidana). 

 



Pengelolaan penyediaan infrastruktur kota 



Action plan 



Aspek hukum dalam pengelolaan kota. 

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 



131 

1) Rencana Pengendalian Intensitas Ruang  Intensitas  bangunan  atau  intensitas  ruang  adalah  jumlah  seluruh  luas  lantai  bangunan  pada  luas  tanah  perpetakan  /  daerah  perencanaan  yang  sesuai  dengan rencana kota, terutama menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh  peruntukan yang telah ditetapkan. Intensitas ruang/bangunan dapat digunakan  untuk memperoleh gambaran skala pembangunan bagi kawasan perencanaan.  Tujuan yang dicapai di dalam rencana intensitas ini adalah :  

mendistribusikan secara spasial (ruang) intensitas bangunan dalam kawasan  menurut jenis peruntukannya ; 



mengupayakan ambang intensitas ruang secara lebih merata (KLB); 



menentukan kepadatan bangunan (KDB); 



menentukan ketinggian bangunan ; 



menentukan Garis sempadan bangunan ; 



menentukan area terbangun yang diizinkan. 

  2) Rencana Koefisien Dasar Bangunan  Koefisien  Dasar  Bangunan  adalah  angka  persentase  berdasarkan  perbandingan  luas  lantai  dasar  bangunan  terhadap  luas  tanah  perpetakan/daerah  perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. Pertimbangan rata‐rata 

KDB kawasan perencanaan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut :  

Pengaturan KDB kawasan perencanaan seperti yang ditetapkan dalam RDTR  Kepanjen. 



KDB  dapat  ditetapkan  berdasarkan  blok  ataupun  persil  sesuai  dengan  tingkat kepadatan bangunan yang ingin dicapai. 



KDB mempertimbangkan kebutuhan akan ruang terbuka, terutama pada sub  kawasan/blok dengan tingkat kepadatan yang lebih tinggi. 

 

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan kawasan. 

132 

3) Rencana Koefisien Lantai Bangunan  Koefisien  Lantai  Bangunan  adalah  angka  perbandingan  jumlah  luas  lantai  seluruh  bangunan  terhadap  luas  tanah  perpetakan  daerah  perencanaan  yang  dikuasai sesuai dengan rencana kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas  lantai yang dapat terbangun bagi masing‐masing peruntukan lahan/blok.  Penyebaran KLB dalam kawasan mempertimbangkan pula beberapa hal sebagai  berikut:   

KLB  dalam  setiap  blok  ditetapkan  berdasarkan  daya  tampung  lahan  dari  intensitas kegiatan yang terjadi. 



KLB  untuk  keseluruhan  kawasan  disesuaikan  dengan  KLB  rata‐rata  seperti  yang ditetapkan dalam RDTR Kawasan. 



KLB maksimum diterapkan pada skala subkawasan/blok dan persil. 

4) Rencana Ketinggian Bangunan  Ketinggian  bangunan  adalah  suatu  pengejawatahan  dari  intensitas  ruang/bangunan  kedalam  bentuk  jumlah  keseluruhan  lantai  dalam  suatu  bangunan  dihitung  mulai  dari  lantai  dasar  sampai  dengan  lantai  tertinggi  atau  disebut  juga  sebagai  tinggi  bangunan,  yang  sama  dengan  jarak  yang  dihitung  dari lantai dasar sampai dengan puncak atap yang dinyatakan dalam meter.  Ketinggian bangunan mempertimbangkan hal‐hal sebagai berikut :  Melalui  pendekatan  fungsional,  ketinggian  bangunan  mempertimbangkan  tinggi  /  rendahnya  intensitas  kegiatan  yang  ada  pada  daerah  perencanaan  serta  pemakaian  sarana  dan  prasarana  yang  ada  maupun  yang  akan  direncanakan, seperti pusat‐pusat parkir, area hijau dan sebagainya.  

Melalui  pendekatan  visual,  ketinggian  bangunan  mempertimbangkan  skala  bangunan  dan  ruang‐ruang  terbuka  yang  ada  di  sekitarnya  serta  skala  manusia,  untuk  menciptakan  wajah  jangkauan  pejalan  kaki  (pedestrian  pocket). 

 

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 



133 

Berdasarkan pertimbangan tersebut maka ketinggian bangunan dalam kawasan  dapat terbagi ke dalam 3 (tiga) kategori sebagi berikut :  

rumah tinggal 1 sampai dengan 2 lantai. 



bangunan fasilitas umum seperti sekolah, mesjid, poliklinik dan sejenisnya 1  sampai dengan 2 lantai. 



bangunan komersial seperti pertokoan dan atau perkantoran dan sejenisnya  2 sampai dengan 3 lantai. 

5) Rencana Garis Sempadan Bangunan   Garis  sempadan  bangunan  termasuk  didalamnya  garis  sempadan  muka  bangunan,  sempadan  belakang  bangunan  dan  sempadan  samping  bangunan.  Penetapan garis sempadan ini didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut:  

Agar terwujud suatu keteraturan bangunan baik secara fungsional maupun  visual. 



Agar  terdapat  aliran  udara  yang  segar,  kecukupan  sinar  matahari  serta  mempertimbangkan kondisi lahan berawa dengan kemungkinan kelancaran  jalannya aliran air pasang‐surut.  Memperkecil risiko kebakaran. 

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 



 

134 

½ L

TRO TO AR BERM

TROTOAR BERM

½ L

A

½ L

B

TROTOAR

GSB

TROTOAR

GSB

A

B

½ L

GSB

GSB

Potongan dan Tampak Atas

B

S

E

G A M R A P I N A S G D U A N N A N

Gambar 9

D K B 4 0 E

IS N R A N A D A G PA N M GU N A B

S

 

Contoh Pengaturan GSB dan KDB

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

%

Gambar  10 

135 

 

Gambar 11

 

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

 

 

 

 

136 

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

Gambar 12

Contoh Gambar Pengaturan Ketinggian

Gambar 13

Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

 

Contoh Zoning Kawasan

Gambar 14

Contoh Legal Regulation Zone

 

Gambar 15

 

 

 

 

 

  Chapter:   Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian  Pembangunan 

       

  Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan

 

 

 

 

140   

BAB 7 ORGANISASI  PELAKSANAAN PEKERJAAN  8.1.

Tahap Kegiatan   

Konsultan  menyusun  rencana  kerja  sesuai  dengan  tujuan  dan  sasaran  pekerjaan  yang  diuraikan dalam KAK dan metodologi pelaksanaan pekerjaan yang diusulkan pada BAB 6.  Berdasarkan  Bagan  Alir  Pekerjaan  PENYUSUNAN  RENCANA  DETAIL  TATA  RUANG  KAWASAN  DENGAN  PERATURAN  ZONASI  Kecamatan  Benda  (PR‐11)  terdapat  3  tahapan pekerjaan  yang  harus  dilaksanakan  untuk  menghasilkan  keluaran  seperti  yang  diharapkan  dalam  KAK.  Setiap  tahapan  mencakup  sejumlah  kegiatan  yang  harus  diselesaikan  secara  berurutan.  Ketiga  tahapan  tersebut  beserta  kelompok  kegiatannya 

TAHAP I : PERSIAPAN  

1 

Mobilisasi Peralatan dan  Konsolidasi Tim Konsultan  

2 

Koordinasi dengan Pengguna Jasa 

3 

Inventarisasi RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang  yang sudah ada 

4 

Pengumpulan Data dan Informasi yang Terkait dgn Kegiatan  

5 

Penyiapan Peta Dasar Skala 1: 5.000 

6 

Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan   

7 

Penyusunan Rencana Kerja  

  

  

II 

TAHAP II : SURVEI LAPANGAN, KOMPILASI DAN ANALISIS 

Chapter:  

I 

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN 

diuraikan sebagai berikut : 

 

141 

1 

Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang  

2 

Identifikasi Sistem, Pras. dan Sarana Transportasi Kota  

3 

Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Pras. dan Sarana Perkotaan 

4 

Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air 

5 

Identifikasi Kondisi Geologi dan Lingkungan Kota 

6 

Survei Peruntukan Lahan sampai Kedalaman Blok Peruntukan 

7 

Inventarisasi Warisan Budaya Kota : Gedung dan Kawasan Bersejarah 

8 

Pengumpulan Data Kependudukan dan Sosial Budaya 

9 

Survei dan Pengumpulan Data Ekonomi Kota 

10 

Review/Peninjauan Kembali terhadap RTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang  

11 

Analisis Daya Dukung Pras., Sarana dan Utilitas 

12 

Analisis Daya Dukung Lingkungan 

13 

Analisis Potensi dan  Permasalahan Fisik Kota  

14 

Analisis Kebutuhan Pelestarian Unsur‐Unsur Kota 

15 

Analisis Pemanfaatan Ruang  

16 

Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya 

17 

Analisis Pengembangan Ekonomi Kota 

18 

Analisis Potensi dan  Permasalahan Sosial Ekonomi Kota  

19 

Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan  Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan 

20      

Chapter:   Tahap Kegiatan 

  

 

142 

III 

TAHAP III : PENYUSUNAN RENCANA  

1 

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang Kota 

2 

Perumusan Tujuan  Pengembangan Kota 

3 

Perumusan Rencana Struktur Dan Pola  Ruang 

4 

Perumusan Rencana Fasilitas Umum 

5 

Perumusan Peruntukan Blok 

6 

Perumusan Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan (Amplop Ruang) 

7 

Perumusan Indikasi Program Pembangunan 

8 

Perumusan Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang  

9 

Perumusan Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat 

8.2.

Jadwal Pelaksanaan Kegiatan   Untuk menyelesaikan pekerjaan ini dalam waktu 7 (tujuh) bulan, Konsultan akan  mengerahkan sumberdaya yang tersedia sesuai dengan yang dinyatakan dalam  KAK.  Kegiatan  terpadat  akan  terjadi  mulai  pada  bulan  ke‐2  hingga  akhir  bulan  ke‐5  periode  penugasan.  Hal  ini  mengingat  kegiatan  survei  dan  pengumpulan  data  akan  dilaksanakan  pada  bulan  tersebut  serta  penyerahan  Laporan  Fakta  dan Analisis juga dijadwalkan pada pertengahan bulan ke‐3. Secara keseluruhan,  jadwal  pelaksanaan  pekerjaan  PENYUSUNAN  RENCANA  DETAIL  TATA  RUANG  KAWASAN  DENGAN  PERATURAN  ZONASI  Kecamatan  Benda  (PR‐11)  disajikan  pada Tabel 7. 

   

   

 

Chapter:   Jadwal Pelaksanaan Kegiatan 

 

143 

Chapter:   Jadwal Pelaksanaan Kegiatan 

 

 

 

 

 

144 

  Tabel  7    

Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan 

                                   

Chapter:    

 

 

145 

8.3.

Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

Untuk  mendukung  kegiatan,  konsultan  akan  menyediakan  Tim  Tenaga  Ahli  yang  mempunyai pengalaman cukup dalam menjamin keberhasilan pelaksanaan pekerjaan.  Komposisi dan kualifikasi Tim Tenaga Ahli serta uraian tugasnya disajikan pada Tabel 8  berikut ini.   

Tabel  9  Tugas dan Tanggung Jawab Tenaga Ahli 

  NAMA   

  No  1.  

 

POSISI 

TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB 

Ahli Perencanaan  Wilayah dan  Kota/ Team  Leader (PWK) 

 Mengkoordinasikan anggota tim, sehingga pelaksanaan tugas dapat dikerjakan dengan baik sesuai produk dan jadwal yang telah ditentukan;  Bertanggung jawab atas penyelesaian pekerjaan sesuai dengan bidang keahlian dan penyelesaian seluruh pekerjaan;  Memantapkan metodologi dan menyusun rencana kerja  Mengkoordinasikan, mengarahkan tugas dan materi teknis semua anggota tim dalam pelaksanaan kegiatan  Bertanggung jawab untuk keseluruhan manajemen dan hasil studi, serta penyelesaian laporan yang harus disampaikan kepada pemberi tugas;  Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang Kota  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan mengevaluasi kebijaksanaan struktur ruang yang telah ada  Mengumpulkan data keadaan fisik dasar  Melakukan analisis kecenderungan perkembangan kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.  Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi pengembangan kawasan perencanaan  Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan kawasan ke depan  Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal  Merumuskan konsep-konsep struktur dan pola ruang

 

146 

kawasan pusat kota  Merumuskan rencana peruntukan lahan mikro (land use), termasuk rencana perpetakan.  Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian, kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.  Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian rencana  Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan Menyusun program investasi pengembangan kawasan

 2   

 

Ahli Arsitektur 

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.  Melakukan penelaahan materi Rencana Rinci Tata Ruang Kota  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik struktur kawasan perencanaan secara keseluruhan dan mengevaluasi kebijaksanaan struktur tata ruang yang telah ada  Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data penggunaan lahan meliputi jenis penggunaan, besaran, struktur dan kualitas bangunan, kualitas ruang terbuka, kualitas fasilitas umum dan sosial  Melakukan analisis kecenderungan perkembangan kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.  Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi pengembangan kawasan perencanaan  Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia  Melakukan analisis kualitas estetika lingkungan  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan  Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan kawasan ke depan Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal  Merumuskan konsep-konsep penataan kawasan terutama pola dan struktur ruang pusat kota  Menyusun rencana blok (zoning map)

 

147 

 Menyusun rencana intensitas pemanfaatan ruang.  Merumuskan rencana wujud bangunan : ketinggian, kedalaman, garis sempadan, KDB, KLB.  Merumuskan rencana ruang terbuka (open space) : pertamanan, perkerasan, termasuk perabot lingkungan (bangku taman dll).  Menyiapkan ketentuan administrasi pengendalian rencana

 Menyiapkan arahan pengendalian pelaksanaan   3 

 

Ahli Transportasi 

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan

Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif;  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.  Melakukan penelaahan materi rencana transportasi kota dalam Rencana Rinci Tata Ruang Kecamatan  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Survey lapangan untuk pengenalan karakteristik pola transportasi kawasan kawasan perencanaan dan mengevaluasi kebijaksanaan transportasi yang telah ada  Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi pola dan kualitas jaringan jalan meliputi panjang dan lebar jalan menurut fungsinya; jenis dan kondisi : perkerasan jalan; garis sempadan bangunan untuk koridor jalan utama; arus lalu-Iintas, parkir dan sebagainya  Melakukan analisis tingkat pelayanan transportasi kawasan perencanaan  Melakukan analisis kebutuhan pengembangan transportasi kawasan perencanaan  Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan prasarana transportasi yang didasarkan pada fungsi dan daya tampung kawasan  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan  Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal  Merumuskan program pengembangan transportasi kawasan  Merumuskan rencana sistem pergerakan / sirkuasi kendaraan dan pejalan kaki serta masalah parkir  Merumuskan rencana jalan setapak (pedestrian ways) termasuk sarana penyeberangan

 

148 

 Menyusun program investasi pengembangan transportasi kawasan  4 

 

Ahli Geodesi 

 Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam melakukan tugas dan tanggung jawabnya.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Bertanggung jawab dalam penyiapan peta dasar dan peta-peta tematik  Melakukan survey lapangan untuk pemutakhiran data penggunaan lahan meliputi jenis dan besaran penggunaan lahan  Menyiapkan peta dasar  Memproses hasil survei lapangan untuk pemutakhiran peta-peta tematik

 Menyiapkan peta-peta tematik, baik untuk kepentingan penyajian dan kompilasi data, analisis maupun rencana 

5 

 

Ahli Lingkungan

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan sejak awal penugasan hingga hasil pekerjaan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya.  Melakukan penelaahan materi Rencana Teknik Ruang Kota  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Mengumpulkan data keadaan fisik dasar Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 Melakukan survey lapangan untuk mengidentifikasi pola dan utilitas meliputi kondsi fasilitas Iainnya seperti saluran air limbah, saluran pengeringan dan lain-lain; sistem distribusi dan kapasitas sumber air bersih / minum kota; sistem distribusi jaringan listrik dan jaringan telekomunikasi kota; sistem pembuangan

 

149 

sampah  Melakukan analisis tingkat pelayanan sarana dan prasarana kawasan perencanaan  Melakukan analisis kebutuhan ruang bagi pengembangan kawasan perencanaan  Melakukan analisis daya tampung ruang yg tersedia  Melakukan analisis kebutuhan jenis sarana dan prasarana drainase, air limbah, air bersih, persampahan yang didasarkan pada fungsi dan daya tampung kawasan  Menganalisis kelemahan / permasalahan intemal yang selama ini dihadapi dalam kawasan perencanaan  Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan kawasan ke depan  Merumuskan konsep-konsep pengembangan prasarana kawasan khususnya drainase, air limbah, air bersih, dan persampahan  Merumuskan program pengembangan infrastruktur

 Menyusun program Investasi pengembangan prasarana  6 

 

Ahli Ekonomi  Perkotaan 

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam melakukan tugas dan tanggung jawabnya.  Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Mengumpulkan data mengenai ekonomi perkotaan meliputi ekonomi sektor formal dan informal.  Mengumpulkan data mengenai aspek sosial ekonomi masyarakat  Melakukan analisis kecenderungan perkembangan kawasan terhadap aktivitas ekonomi dan sosial kota.  Melakukan analisis kualitas kehidupan (sosial, ekonomi, kultur) atas perkembangan kawasan pusat kota Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 Menganalisis prospek / kesempatan pengembangan ekonomi kawasan ke depan  Menganalisis kendala / hambatan yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama karena faktor eksternal

 Menyusun program investasi pengembangan ekonomi

 

150 

kawasan / kota

7 

 

Ahli Sosial Budaya

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya melakukan tugas dan tanggung jawabnya.

dalam

 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan  Membantu Team Leader dalam penyiapan dan penyelenggaraaan public hearing  Mengidentifikasi dan menganalisis kondisi sosial masyarakat kota  Menganalisis peran masyarakat dalam pembangunan perkotaan  Menganalisis sistem kemasyarakatan yang harus diakomodasi dalam pengembangan kota  Mengidentifikasi warisan budaya kota seperti gedunggedung bersejarah, kawasan cagar budaya, dan lainlain  Mengidentifikasi nilai budaya masyarakat yang perlu diakomodasi dalam pengembangan dan pembangunan perkotaan

 Menyusun rekomendasi tentang pemanfaatan warisan budaya kota sebagai elemen ruang pengembangan kota 

8 

 

Ahli Geologi  Lingkungan 

 Sesuai dengan bidang keahliannya, ia bertanggung jawab dalam pelaksanaan pekerjaan dari mulai tahap persiapan sampai pekerjaan selesai dan diterima dengan baik oleh pemberi pekerjaan  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya di bawah koordinasi ketua tim guna menciptakan suasana kerja yang harmonis dan efektif  Membantu Team Leader dalam Penyusunan laporan untuk setiap tahap kegiatan.  Bekerjasama dengan tenaga ahli lainnya dalam melakukan tugas dan tanggung jawabnya. Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 Melakukan koordinasi dan asistensi dengan pemberi pekerjaan sesuai dengan bidang keahliannya  Membuat daftar data primer dan sekunder yang diperlukan

 

151 

 Mengidentifikasi struktur geologi kawasan termasuk daerah patahan, penurunan tanah (land susidence), jalur gempa  Mengidentifikasi kondisi air tanah dan intrusi air laut  Mengidentifikasi daerah-daerah rawan longsor, rawan banjir, rawan abrasi  Menganalisis daya dukung lingkungan

 Menyusun rekomendasi untuk mitigasi bencana    Semua  tenaga  ahli  dan  asisten  tenaga  ahli  yang  diusulkan  oleh  konsultan  telah  memenuhi  persyaratan  yang  diminta  dalam  kerangka  acuan  kerja,  pengalaman  profesional  masing‐masing  tenaga  ahli  dan  asisten  secara  rinci  dapat  dilihat  pada  lampiran.                           

 

 

Chapter:   Tenaga Ahli Dan Tanggungjawabnya 

 

152 

8.4.

 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli   

  Tabel  10 Jadwal Penugasan Tenaga Ahli    N o 

Posisi 

Nama  Person il 

Nama  Perusahaa n 

1 

Ketua  Tim/Ahli  Perencana  Kota  Ahli  Arsitektur 

xx 

xx 

Ahli  Transporta si  Ahli  Geodesi 

xx 

5 

Ahli  Lingkungan 

xx 

6 

Ahli  Ekonomi  Perkotaan  Ahli Sosial  Budaya 

xx 

Ahli  Geologi  Lingkungan 

xx 

2 

3 

4 

7 

8 

xx 

xx 

 

 

 

I V V    

Bulan ke  V VI VII I  I  I       

 

 

 

 

 

 

 

8 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7 

 

 

7 

I

II

III

PT.  Cighistara  Nuangsa 

 

 

PT.  Cighistara  Nuangsa  PT.  Cighistara  Nuangsa  PT.  Cighistara  Nuangsa  PT.  Cighistara  Nuangsa  PT.  Cighistara  Nuangsa  PT.  Cighistara  Nuangsa  PT.  Cighistara  Nuangsa 

 

Jumla h OB  8 

Ke t   

 

 

 

 

 

 

 

 

7 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6 

 

       

 

Chapter:   Jadwal Penugasan Tenaga Ahli 

 

 

153 

8.5.

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan 

  Gambar 16

Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

     

Direktur Utama 

Pemberi Pekerjaan  DINAS TATA KOTA    PEMERINTAH KOTA TANGERANG  

CIGHISTARA NUANGSA 

    KETUA TIM  AHLI PERENCANA KOTA

       

AHLI  TRANSPORTASI 

AHLI   GEODESI

AHLI ARSITEKTUR

AHLI  EKONOMI 

AHLI   SOSIAL BUDAYA

AHLI  LINGKUNGAN

       

AHLI   GEOLOGI 

   

TENAGA    PENDUKUNG 

         

Keterangan :  Garis Perintah  Garis Koordinasi  Warna Menyatakan Kelompok Tugas   

   

 

Chapter:   Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan 

 

154 

8.6.

Laporan     Sesuai dengan Kerangka Acuan Kerja yang ada, maka bentuk laporan yang akan  di berikan yakni ; 

8.6.1

Laporan Pendahuluan  1) Pemahaman  konsultasi  terhadap  substansi  pekerjaan  berikut  tanggapan   2) Pendekatan  yang  digunakan  dalam  melaksanakan  berbagai  kegiatan yang tersebut dalam lingkup pelaksanaan kegiatan;  3) Daftar kebutuhan data dan informasi, serta   4) Daftar  kebutuhan  dukungan/fasilitasi  yang  diperlukan  konsultan  dari Bappeda Kota Tangerang.   5) Rencana  kerja  rinci  dan  rencana  mobilisasi  tenaga  ahli  yang  dilengkapi dengan rincian tugas dan keluaran yang dihasilkan oleh  masing‐masing tenaga ahli.  6) Jadwal  pelaksanaan  pekerjaan  serta  metodologi  yang  diajukan  oleh konsultan. 

8.6.2

Laporan Fakta dan Analisa  1) Laporan hasil survey lapangan berupa keadaan eksisting kawasan  baik secara fisik, ekonomi dan sosial didalam wilayah rencana  2) Laporan  hasil  analisa  terhadap  temuan  lapangan  seperti  struktur  kawasan, peruntukan blok, prasaran transportasi, fasiltias umum,  utilitas  umum,  amplop  ruang,  kelembagaan  dan  peran  serta  masyrakat.  3) Laporan Draft Konsep Kawasan, arahan serta konsep pemanfaatan  ruangnya.  

8.6.3

Laporan Draft Akhir 

Chapter:   Laporan 

1) Laporan Draft Konsep Rencana. 

 

155 

2) Draft Konsep rencana detail tata ruang.  3) Draft pengendalian rencana.  4) Draft Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat. 

8.6.4

Laporan Akhir  1) Dokumen naskah akademik kawasan beserta Peraturan Zonasinya.  2) Tujuan Pengembangan Kawasan   3) Rencana struktur ruang kawasan  4) Rencana fasiltias umum  5) Rencana peruntukan blok  6) Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)  7) Indikasi Program Pembangunan  8) Pengendalian Rencana  9) Kelembagaaan dan Peran serta masyarakat. 

8.6.5

Ringkasan Eksekutif  Berisi  tentang  keseluruhan  kegiatan  perencanaan  yang  di  rangkum  secara  baik  dan  ringkas  sesuai  peraturan  menteri.  Agar  dapat  menjadi  pegangan  dan  panduan bagi pemberi pekerjaan termasuk stakeholder dinas teknis terkait. 

8.6.6

Album peta RDTR Kecamatan  Yaitu  Album  peta  kawasan  rencana  lengkap  dengan  kode  zoning  dan  lainnya  sesuai ketentuan perundang‐undangan yang berlaku, dicetak dalam lembar yang  sesuai dengan keperluan dan diberikan kepada pemberi pekerjaan.  

8.6.7

CD Data dan Laporan  Berupa Compact Disc (CD) yang berisi laporan‐laporan, peta, foto kegiatan, dan  album peta. 

Chapter:   Laporan Akhir 

 

 

156 

8.7.

Staff Pendukung 

8.7.1

Tenaga Ahli yang diperlukan  

Sesuai  dengan  Kerangka  Acuan  Kerja  ,  tenaga  ahli  yang  dibutuhka:  Team  Leader/Ahli Perencana Kota,  Ahli Arsitektur, Ahli Transportasi, Ahli Geodesi, Ahli  Lingkungan, Ahli Ekonomi Perkotaan, Ahli Sosial Budaya, Ahli Geologi dan asisten  Ahli  Teknik  Jalan.  Kualifikasi  Tenaga  ahli  yang  diusulkan  dapat  dilihat  pada  Tabel  13.1 

8.7.2

 Tenaga Penunjang 

 1 Orang tenaga Sekretaris    1 Orang Operator Komputer    1 Orang tenaga Office Boy .    Tenaga Penunjang lainnya dapat ditentukan kemudian, sesuai keperluan / sesuai  kondisi.               

Chapter:   Staff Pendukung 

 

 

157 

Tabel  11 Kualifikasi Personil yang diusulkan   

NO.

1 1 2 3 4

8.8.

POSISI TENAGA AHLI & ASISTEN Asisten Planologi TENAGA PENDUKUNG Juru Gambar (AutoCad) Operator Komputer Supir Pramubakti

NAMA PERSONIL

PENDIDIKAN

Tiar Pandapotan, ST

S1 Planologi

Hadi Juanda Muda Nasir Jaisman

Arsitektur D3 Komputer SMA SMP

Fasilitas Pendukung 

  Konsultan  akan  menyediakan  ruang  studio  bagi  tenaga  ahli,  peralatan  kantor,  jasa  pelayanan  komunikasi dan administrasi untuk mendukung kelancaran tugas tenaga ahli,  sesuai dengan peraturan yang berlaku.     Daftar peralatan yang dimiliki konsultan dapat dilihat pada Tabel peralatan yang dimiliki,  seperti berikut ini:           

Chapter:   Fasilitas Pendukung 

 

 

158 

Masukkan Daftar Peralatan PT. Cighitara  Tabel  12  Daftar Peralatan                                        

Chapter:   Fasilitas Pendukung 

 

 

159 

BAB 7 PENUTUP      PT.  CIGHISTARA NUANGSA sudah menyampaikan,  keseluruhan  metodologi  dan  pendekatan  yang  akan  kami  gunakan  dalam  proses  pekerjaan  PENYUSUNAN  RENCANA  DETAIL  TATA  RUANG  (RDTR)  KAWASAN  DENGAN  PERATURAN  ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10). Konsultan kami berpengalaman dan telah  berhasil pada pekerjaan yang sejenis.     Sebagai  konsultan  yang  mengerti  akan  kecepatan  dan  ketepatan  dalam  bekerjasama  dengan  BAPEDA  PEMERINTAH  KOTA  TANGERANG,  kami  akan  berusaha untuk mendulang keberhasilan kembali.    Untuk  itu,  sangat  besar  harapan  kami  untuk  kembali  berperan  dan  bersama‐ sama dengan Pemberi Pekerjaan mewujudkan cita‐cita penataan ruang.    Demikianlah  Proposal  Teknis  PENYUSUNAN  RENCANA  DETAIL  TATA  RUANG  (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BENDA (PR‐10)   ini  kami  sampaikan.  Atas  Penilaian  dan  penghargaan  yang  diberikan  kami 

Chapter:   BAB 7 PENUTUP 

ucapkan terima kasih. 

 

160