Promotion Immobiliere

ETUDE SECTORIELLE

SOMMAIRE SWOT ANALYSIS

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EXECUTIVE SUMMARY

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR

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- En Chine, une croissance spectaculaire - Au Liban, vers une gestion plus professionnelle - En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90 - En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes - Les pays émergents, un modèle pour le Maroc LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR

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- Promotion Immobilière, une forte reprise depuis 1996…

- ….soutenue par l'engagement des autorités publiques… - …et renforcée par un effort commercial de la part des banques - L’effet d'entraînement du secteur DES ENTREPRISES EN CROISSANCE - Un secteur aux multiples intervenants

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- Un secteur dominé par les opérateurs privés - Groupe ADDOHA - Holding Al Omrane - La Compagnie Générale Immobilière - Groupe Chaâbi - Jet Sakane - Thomas et Piron UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES...

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- Secteur assujetti à plusieurs taxes - Gestion inefficace du foncier - Lourdeur des procédures administratives - L'importance du secteur informel ... MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES

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- Une urbanisation en constante évolution corrélée avec la croissance démographique - L'INDH, vers une politique de relogement - La création de villes nouvelles - Un développement à l'échelle internationale FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS

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IMMOBILIÈRE

- Des entreprises fortement capitalistique - Des charges de personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires - Des entreprises faiblement endettées - Une marge EBE supérieure à 30% - Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation ANNEXE 1 : Les différentes taxes auxquelles le secteur est assujetti

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ANNEXE 2 : Les principaux intervenants de la promotion immobilière

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ANNEXE 3 : Ratios financiers de l’échantillon

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SOURCES ET RÉFÉRENCES

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ETUDE SECTORIELLE

SWOT Analysis

Forces

Faiblesses

La conjoncture favorable en raison du déficit en logements ;

La fiscalité opaque caractérisée par la multitude de taxes, la multiplicité des barèmes d'imposition et l'instabilité des textes et lois régissant la fiscalité immobilière ;

Le coût faible de la main d'œuvre ; L’alternative rentable de placement que représente l’investissement immobilier ; La croissance des encours des crédits immobiliers.

La rareté des terrains contribuant à accroître dangereusement l’incidence foncière de certains projets ; La lourdeur des procédures administratives ; La non-rationalisation des promoteurs immobiliers, notamment les débutants ; L’absence de cadre réglementaire et fiscal favorisant l’investissement locatif ; L’absence d’observatoire, destiné à fournir aux intervenants, des statistiques importantes (demande de logements neufs / anciens, indexation des loyers...).

Opportunités

Menaces

La lutte contre l'habitat insalubre et le lancement du programme “villes sans bidonville” ;

La concurrence accrue entre les différents promoteurs ;

La création de villes nouvelles destinées à alléger la pression démographique sur les grandes villes ;

La prolifération de l'informel et la pratique du noir ; La spéculation sur le foncier ;

La création de fonds de garantie permettant aux citoyens aux revenus irréguliers d'accéder à un logement décent ;

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IMMOBILIÈRE

L'exonération fiscale en faveur des promoteurs privés pour encourager le logement social ; La concurrence entre les contribuant à la baisse des taux ;

L'entrée de nouveaux promoteurs étrangers ; Sur le court terme, le durcissement de la législation du travail dans les chantiers affecterait le rendement des promoteurs.

banques,

L’arrivée d’une offre enrichie de produits de financement, permettant une meilleure structuration du marché ; Sur le long terme, le durcissement de la législation du travail dans les chantiers, actuellement laxiste, aboutira à une rationalisation du marché.

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ETUDE SECTORIELLE

Executive summary La promotion immobilière est un secteur participant à la croissance économique de nombreux pays de par la création d'emplois et la génération d'une forte valeur ajoutée. Afin de profiter de ce dynamisme, le Maroc, dont le secteur demeure anarchique et peu développé, pourrait s'inspirer des expériences des pays à niveau de développement semblable (Tunisie, Chine, Liban et Egypte). Ceux-ci ont pu, grâce aux incitations fiscales, à la restructuration du secteur et au changement de stratégies et de visions, bénéficier des opportunités offertes. Au Maroc, le secteur de la promotion immobilière connaît une phase ascendante. Hormis le déficit enregistré au niveau du logement -estimé à 1,2 million-, cette activité est encouragée par une série d'actions entreprises par l'Etat et un effort commercial important des banques marocaines.

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IMMOBILIÈRE

En raison de la défiscalisation des grands projets immobiliers, plusieurs promoteurs privés se sont orientés vers l'habitat social afin de tirer profit du dynamisme de ce segment. De plus, plusieurs fonds nationaux ont été consacrés à l'habitat insalubre pour permettre à une catégorie de la population l’accès à un logement décent. L'Etat a également, procédé à la création de villes nouvelles visant à éradiquer les bidonvilles. Pour leur part, les banques ont connu un accroissement de leur portefeuille sur ce segment. Suite au dynamisme du secteur, les crédits immobiliers octroyés aux acquéreurs ont été multiplié par 8 en l'espace de 10 ans, créant ainsi une concurrence acharnée entre les différentes banques de la place. La plupart des entreprises opérant dans la promotion immobilière sont privées, de création récente et d'une taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur, celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d'une longue expérience dans le domaine. Par ailleurs, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure compétitivité des entreprises marocaines.

En dépit d’un engagement de l'Etat pour promouvoir le secteur, ce dernier fait face à plusieurs obstacles qui freinent son développement, à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteurs non structurés et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procédures administratives et la gestion inefficace du foncier. Dans ce sens, un nouveau code de l'urbanisme sera mis en vigueur prochainement et permettrait de mieux gérer ces contraintes et de tirer profit des perspectives qu'offre la promotion immobilière. A un niveau financier, le secteur est très capitalistique et requiert des investissements importants. Les entreprises opérant dans la promotion immobilière ont recours soit à la sous-traitance des activités de bâtiment soit à la non déclaration des employés, entraînant une faible charge de personnel rapportée au chiffre d'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur ont plus recours aux dettes structurelles qu'aux dettes opérationnelles afin d'éviter toute pression quant au remboursement de cet endettement. Le soutien effectif de l’Etat au secteur de la promotion immobilière a permis d’améliorer la rentabilité des fonds propres des entreprises. En effet, le ROCE (Return On Capital Employed) a connu une forte progression entre 2002 et 2004, passant de 15% à 30,4% pour les entreprises performantes et de 0,7% à 1,6% pour les moins performantes. Enfin, le segment social présente les meilleures opportunités. Les personnes propriétaires de logements insalubres seront orientées vers des habitations de bas standing. D’ailleurs, de plus en plus de promoteurs privés se sont positionnés sur ce créneau. Le moyen et haut standing offrent des perspectives intéressantes même si la demande sera inévitablement moins forte que pour le logement social. Le véritable défi de ce segment sera de proposer des constructions respectant les standards internationaux en termes de qualité et de finitions. 4

ETUDE SECTORIELLE

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS LE MONDE, UN SECTEUR PROMETTEUR La promotion immobilière est un secteur très dynamique, participant à la croissance économique de nombreux pays. En effet, dans les pays développés, le secteur a atteint un degré de développement tel qu'il contribue significativement à la création d'emplois autant qu'à la génération d'une forte valeur ajoutée. Ce secteur représente une réelle opportunité pour le Maroc où il reste encore anarchique et peu développé. Pour tirer profit des retombées positives du secteur sur son économie, le Maroc pourrait s'inspirer des expériences des pays ayant un niveau de développement semblable à savoir l'Egypte, le Liban, la Tunisie et la Chine. Encouragements fiscaux, restructuration du secteur et changement de stratégies et de visions sont parmi les solutions qui ont permis aux pays émergents de structurer le secteur et de bénéficier des opportunités offertes.

En Chine, une croissance spectaculaire

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IMMOBILIÈRE

Depuis la réforme du logement instituée en 1998, l'investissement immobilier en Chine a connu une forte croissance, évaluée à 20% en moyenne depuis lors. Cette réforme, basée sur le désengagement de l'Etat du secteur immobilier, a entraîné une croissance importante du taux de propriété qui a doublé en 5 ans. Elle a également, rapporté 2,8 Md. Dh à l'Etat chinois.

nombre de promoteurs immobiliers. Ce phénomène devrait s'aggraver dans les cinq prochaines années amenant le nombre des promoteurs immobiliers de 10 000 à 3 000. De même, les autorités réorientent l'offre immobilière vers les logements sociaux en offrant des avantages fiscaux aux promoteurs afin de garantir des logements pour les travailleurs migrants venant des campagnes.

Il est à signaler que l'achat d'un appartement constitue le placement financier le plus sûr pour de nombreux chinois, contribuant ainsi à la promotion du secteur immobilier et entraînant le ralentissement du développement des marchés boursiers. De ce fait, la croissance de l'investissement immobilier en Chine a favorisé la demande pour les matériaux de construction et la spéculation immobilière.

La réussite de la Chine dans le secteur de la promotion immobilière repose sur le désengagement de l'Etat en faveur des promoteurs privés, la concentration autour des gros promoteurs et la présentation d'avantages fiscaux aux différents intervenants.

Ce secteur, en Chine, est dominé par les entreprises locales qui sont fortement concentrées dans les grandes villes où le rythme de construction est élevé. En dépit de sa forte croissance, le marché chinois reste fermé aux investissements étrangers qui ne sont autorisés que sous forme de joint-venture minoritaire avec des partenaires chinois. Les hongkongais font exception. En effet, ceux-ci sont autorisés à investir et à implanter des filiales en Chine grâce à l'accord CEPA (Chinese Mainland/ Hong Kong Closer Economic Partnership).

Au début des années 90, le secteur de l'immobilier au Liban a fortement participé au développement de l'économie. Cependant, cette activité connaît quelques difficultés liées à l'inadéquation entre l'offre et la demande. Alors que la demande était plutôt orientée vers des appartements de moyen standing, l'offre s'adressait à une clientèle haut de gamme. Cette inadéquation a conduit le secteur vers une récession, entraînant la chute des prix suite au manque de liquidité.

Dans le but d'encourager la profession, les autorités chinoises ont favorisé les mouvements de concentration. Ces incitations interviennent après le resserrement de l'offre de crédit bancaire, ayant entraîné une réduction du

Au Liban, vers professionnelle

une

gestion

plus

Pour surmonter ces contraintes, le secteur immobilier au Liban est en pleine restructuration. Les différents acteurs du secteur se sont engagés dans une gestion plus professionnelle basée sur des études de marché et de faisabilité.

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ETUDE SECTORIELLE Le Liban est doté de nombreux atouts lui permettant de bénéficier de l'implantation des sociétés étrangères : proximité géographique au Proche et Moyen Orient et restructuration du secteur de l'immobilier. Le succès du Liban dans le secteur de la promotion immobilière est dû à une organisation plus claire du secteur conjuguée à une vision stratégique adoptée par les entreprises suite à une prise de conscience des opérateurs. En Egypte, un regain de dynamisme depuis les années 90 A l'image de la situation au Liban, le marché immobilier en Egypte a souffert pendant les années 80 de l'inadéquation entre l'offre et la demande. En effet, l'offre s'est concentrée sur le logement de luxe, garantissant un taux de retour sur investissement élevé, alors que la demande était majoritairement orientée vers les logements sociaux et de moyen standing.

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L'offre actuelle ne couvre que 25% des besoins de la population estimés à 750 000 unités par an. L'inadéquation entre l'offre et la demande est aggravée par la forte proportion de logements vides atteignant 50 000 unités, soit 15% du total des logements du Caire. Cet écart s'explique, essentiellement, par les motivations spéculatives que représentent l'acquisition d'un logement et le souhait des propriétaires de conserver leurs biens pour leurs enfants. Le secteur a connu un regain de dynamisme depuis les années 1990 suite aux efforts entrepris par le gouvernement afin de proposer des logements aux couches moyennes et inférieures de la population. A cet égard, deux projets importants sont actuellement menés par les autorités publics : le Projet Moubarak qui prévoit la construction de 70 000 logements destinés à de jeunes adultes et le Future Housing Project qui concerne 15 000 logements destinés à une population à revenus limités. Par ailleurs, le gouvernement égyptien s'est engagé dans plusieurs actions afin de promouvoir le secteur. A cet effet, a été adoptée en juin 2001 la loi sur les emprunts hypothécaires, permettant aux couches sociales

moyennes d'acquérir un logement, financé à hauteur de 80% par un prêt bancaire pour des remboursements étalés sur 20 à 30 ans. Cette loi donne le droit aux banques de saisir le bien en cas de défaut de paiement. Cependant, elle reste tributaire de plusieurs éléments : La forte proportion de logements informels, pour lesquels il n'existe pas de titre de propriété ; L'incertitude qui règne sur l'effectivité de la saisie du bien en cas de défaut de paiement ; Le montant élevé des droits d'enregistrement des biens immobiliers. Le gouvernement s'est également, engagé dans la création de villes nouvelles dans le but de désengorger les grands centres urbains et de répondre à la forte croissance démographique. Pour renforcer cette initiative, le gouvernement égyptien présente quelques mesures incitatives aux investisseurs privés, allant de la réduction du coût d'acquisition des terrains offerts par le ministère du logement à l'exemption fiscale sur 10 ans en passant par des démarches administratives allégées. De ce fait, le lancement de plusieurs projets sociaux, l'adoption de la loi sur les emprunts hypothécaires et la création de nouvelles villes ont participé à l'essor de l'immobilier en Egypte. En Tunisie, un secteur à fort potentiel malgré quelques contraintes Le secteur de la promotion immobilière augure d'un fort potentiel en raison de son importance économique et de ses effets sociaux. Il comprend 700 promoteurs immobiliers réalisant 15 000 logements par an, soit 30% de l'ensemble des logements construits. Il est à signaler que 80% des ménages tunisiens sont propriétaires de leurs logements. La politique de l'Etat visant la réduction du nombre des promoteurs publics, qui ne représentent plus que 15% à 20% du secteur, a donné des résultats très positifs. Ainsi, la moyenne de construction de logements par 1 000 habitants et par an s'établit à 7,1 pour mille, dépassant la moyenne enregistrée au Maroc.

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ETUDE SECTORIELLE Moyenne de construction de logements dans quelques pays Moyenne de construction de logements par 1 000 habitants et par an

Dès lors, la réduction du nombre de promoteurs, la réhabilitation des quartiers populaires et l'éradication des logements rudimentaires ont permis au secteur immobilier tunisien d'évoluer favorablement.

Tunisie

7,1

Les pays émergents, un modèle pour le Maroc

France

6,2

Turquie

4

Egypte

3,4

Maroc

3

Pays

Source : Spécial Promotion Immobilière, Tunisie, 2001

Les efforts déployés par les différents opérateurs tunisiens ont donné des résultats satisfaisants. Aujourd'hui, les logements rudimentaires ne représentent plus que 1% de l'ensemble du parc. En dépit de ce dynamisme certain, le secteur de la promotion immobilière doit faire face à plusieurs contraintes : - Un coût du logement élevé ;

A la lumière des expériences de ces différents pays, les principaux facteurs ayant contribué à l'expansion du secteur de la promotion immobilière sont : La réduction du nombre de promoteurs en favorisant la concentration autour des gros opérateurs ; La création de villes nouvelles dans les périphéries des grandes villes pour répondre à une forte croissance démographique ; L'adoption de lois permettant aux personnes aux revenus insuffisants de financer leur logement moyennant des remboursements à long terme.

- Une cherté du foncier ; - Une main d'œuvre qualifiée de plus en plus rare ;

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IMMOBILIÈRE

- Une hausse des délais de lotissement conjuguée à l'absence de système de financement sur une telle période.

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ETUDE SECTORIELLE

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AU MAROC, UN MARCHÉ PORTEUR Ce chapitre a été réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique. La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance, compte tenu du déficit en logements estimé à 1,2 million d'unités. L'influence d'un tel secteur sur l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents pour les citoyens. Encouragé d'une part par une série d'actions entreprise par l'Etat et d'autre part par un effort commercial des banques, le secteur a connu une reprise depuis le milieu des années 90.

Promotion immobilière, une forte reprise depuis 1996… Le secteur de la promotion immobilière a connu une forte reprise, observée depuis 1996, grâce au lancement du programme des 200 000 logements et à la défiscalisation des grands projets, comportant plus de 2 500 logements sociaux. Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernières années un dynamisme incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'année en année, la promotion immobilière est un secteur porteur. En effet, la cadence de construction est passée de 45 000 logements en 2002 à 99 000 unités en 2003. Cette évolution s'est répercutée positivement non seulement sur la promotion immobilière mais aussi sur d'autres secteurs qui y sont liés à savoir l'industrie du ciment, du bois et d'autres...

Le rythme de construction a été favorisé par l'évolution du nombre des autorisations de construire, enregistrant une hausse importante, estimée à 15%, passant de 41 285 à 47 378. Cette croissance a permis une forte évolution, +21%, du nombre de logements. La hausse de l'offre en logements a été encouragée par une demande forte et variée. En plus de la demande locale qui s'accroît d'année en année, le secteur bénéficie d'une demande externe traduite par la volonté des marocains résidant à l'étranger, des retraités ainsi que des jeunes entrepreneurs étrangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays doté d'un faible pouvoir d'achat, d'une stabilité politique et d'une main d'œuvre bon marché.

Évolution des indicateurs de la construction au niveau national (1995-2003) En milliers

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Désignation

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

33

39

40

40

39

38

38

41

47

Évolution de la surface des planchers en m²

9 340

12 215

11 294

11 898

11 472

12 347

12 889

13 913

18 387

Évolution de la surface bâtie en m²

3 591

4 565

4 442

4 556

4 619

4 782

4 765

5 150

6 049

66

105

83

87

80

82

83

89

108

Évolution du nombre des autorisations de construire

Évolution du nombre de logements autorisés

Source : l'Habitat en Chiffres, 2003

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ETUDE SECTORIELLE ….soutenue par l'engagement des autorités publiques… La défiscalisation des grands projets, une opportunité pour les opérateurs privés La relance du secteur a permis aux promoteurs privés d'occuper une grande part du marché des logements sociaux. En effet, depuis 1994, le secteur privé a commencé à s'intéresser à ce segment suite au discours royal, appelant à un programme national de construction de 200 000 logements destinés aux couches les moins favorisées. Ce n'est qu'à partir de 1998 que la part de marché du privé s'est renforcée, dépassant celle du secteur public. Évolution du nombre de logements agréés par type de promoteur Public

80 000 70 000 60 000 50 000 40 000

Des Fonds nationaux destinés à l'habitat insalubre, une bouffée d'oxygène pour les personnes aux revenus insuffisants

30 000 20 000 10 000 0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Source : l'habitat en chiffres, 2003

IMMOBILIÈRE

Cette forte contribution du secteur privé a été soutenue par la signature de plusieurs conventions entre l'Etat et les promoteurs dans le cadre du programme des 200 000 logements mais aussi, par l'exonération d'un certain nombre de taxes et impôts.

PR O M O T I O N

Le secteur privé a fortement contribué à la réalisation du programme des 200 000 logements lancé par l'Etat en construisant 78% de l'ensemble de logements agréés contre seulement 22% pour le secteur public. Cet écart s'explique, essentiellement, par la volonté de l'Etat de se désengager de ce secteur au profit des opérateurs privés. Toutefois, ce rythme croissant a connu une baisse en 2005 suite au non renouvellement des conventions promoteurs privés - Etat. Ceux-ci n'ont pas réussi à vendre les logements construits suite à une baisse de la demande et n'ont pu de ce fait renouveler les conventions avec l'Etat.

Privé

90 000

Pour remédier à ce problème, l'Etat entend adopter une nouvelle politique de l'habitat en proposant aux promoteurs immobiliers des lots de terrains avec des avantages fiscaux et des modalités de paiement très avantageuses. En contrepartie, les promoteurs devront produire des logements économiques à des prix beaucoup plus abordables pour permettre à une certaine tranche de la population d'être propriétaire de son logement.

Afin de bénéficier de toutes ces exonérations, les promoteurs immobiliers sont contraints de réaliser des projets de 2 500 logements sociaux sur une période ne dépassant pas 5 ans. Malgré les efforts de l'Etat visant à permettre aux couches sociales démunies d'avoir accès au logement, celles-ci n'en ont pas bénéficié. D'une part, le prix de l'appartement demeure élevé par rapport à leur pouvoir d'achat et, d'autre part, les promoteurs ne peuvent pas refuser la vente d'un logement aux autres couches sociales.

L'Etat a également, procédé à la création d'un fonds national destiné à l'habitat insalubre et ce, à travers l'instauration d'une taxe spéciale sur le ciment fixée à 0,10 Dh/kg. Cette réserve totalisait 1 Md.Dh dont le produit sert à alimenter le Fonds de solidarité pour le logement des salariés. D'autres Fonds de garantie ont été créés par l'Etat en vue de faciliter l'accès au logement pour les personnes aux revenus instables ainsi que les fonctionnaires. Ces Fonds remplacent la ristourne d'intérêt qui variait entre 2% et 3,5% pour les logements sociaux. La Caisse Centrale de Garantie propose trois Fonds de garantie à savoir FOGARIM, destiné aux ménages à revenus irréguliers et modestes, FOGALEF, pour les enseignants et FOGALOGE pour les fonctionnaires et agents de l'Etat et autres employés du secteur public.

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ETUDE SECTORIELLE Ces Fonds de garantie ont été mis en place ces dernières années afin d'encourager les établissements bancaires à faciliter l'accès à la propriété au profit des ménages les plus nécessiteux. A cet effet, l'Etat couvre 70% du montant du prêt, le reste étant garanti par l'hypothèque du bien en question. A fin 2005, les garanties au titre de logements sociaux ont atteint 2,27 Md.Dh, tiré essentiellement par FOGALEF. Programme "villes sans bidonvilles" pour contrecarrer le déficit en logements Les statistiques concernant l'habitat au Maroc ont montré que 770 000 familles, soit 4 millions de personnes habitent aujourd'hui, les bidonvilles ou résident dans des habitations non réglementaires qui continuent à croître au rythme de 40 000 unités par an, représentant 40% des constructions annuelles. Cette évolution risque d'affecter l'équilibre du tissu social et la salubrité de l'environnement. Pour remédier à ce problème et en collaboration avec les collectivités locales, l'Etat a procédé à la signature du contrat programme "villes sans bidonvilles", lancé en juillet 2004 et devrant toucher près de 212 000 familles. Suite à la signature de ce contrat, l'Etat devra s'occuper de la viabilisation des terrains à travers la société Al Omrane dont la mission principale est d'équiper, d'aménager et de vendre les terrains aux partenaires.

En effet, le dynamisme du secteur a permis une croissance considérable des parts de marché de ce segment durant ces dix dernières années, passant de 7,2% en 1995 à 18% à fin 2005. La reprise du secteur de la promotion immobilière a eu des retombées positives sur les banques marocaines. De ce fait, les crédits immobiliers ont connu une forte croissance depuis le début de cette décennie, traduite d'une part par l'augmentation de l'encours des crédits octroyés aux promoteurs immobiliers qui est passé de 2,7 Md.Dh en 2003 à 4,11 Md.Dh en 2005, soit une progression annuelle moyenne de 52,2%, et d'autre part, par les crédits accordés aux acquéreurs qui sont passés de 15 Md.Dh en 2001 à plus de 40 Md.Dh en 2005, en progression annuelle moyenne de 27,8%. Cette évolution s'explique essentiellement par la baisse des taux d'intérêts conjuguée à la facilité d'accès aux crédits et à la création de Fonds de garantie.

Évolution des crédits immobiliers en faveur des acquéreurs (1995-2005) 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000

Création de villes nouvelles

5 000

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

0

Tamnsourt, Tamesna et Zenata sont des villes nouvellement aménagées, respectivement, aux alentours de Marrakech, Rabat et Casablanca. La création de ces villes satellites, au cours de ces dernières années, vise, essentiellement, à absorber le développement démographique et à alléger la densité au niveau des grandes villes du Royaume. …et renforcée par un effort commercial de la part des banques L'engagement de l'Etat vis-à-vis du secteur a été consolidé par un effort commercial des banques marocaines où les crédits immobiliers constituent des sources de revenu très appréciables.

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Source : GPBM

Un dynamisme créant une concurrence entre les banques

forte

La BCP continue à dominer le marché du crédit immobilier en octroyant, à elle seule, 12,2 Md.Dh d'encours, soit 33,4% du total des crédits immobiliers accordés par l'ensemble des banques, suivie d'AWB qui occupe la deuxième place avec un total de crédits octroyés de 8,5 Md.Dh.

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ETUDE SECTORIELLE

Évolution des parts de marché des crédits immobiliers octroyés par les banques marocaines 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2001

2002

2003

2005

2004

Attijari Wafa

BCP

BMCE Bank

BMCI

CDM

SG

Source : GPBM, BMCE Bank

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BMCE Bank a, quant à elle, déployé des efforts considérables durant les cinq dernières années, ses parts de marché s’améliorant significativement, de 4% en 2001 à près de 12,2% à fin 2005.

L’effet d'entraînement du secteur Le secteur de la promotion immobilière est un secteur vital vu son importance à la fois économique et sociale. Il contribue fortement à l'essor de plusieurs secteurs à savoir le logement, la vente des matériaux de construction et les industries qui y sont liées. La construction d'un logement fait appel à plusieurs secteurs, notamment, l'industrie du ciment, la miroiterie, la vitrerie de bâtiment et l'industrie de bois dont l'essor dépend fortement de la bonne tenue du secteur de la promotion immobilière. Par ailleurs, l'acquisition d'un logement nécessite un équipement en électroménager et en meubles, entraînant une hausse de la consommation de ces biens. Il est à signaler que tout logement a besoin d'infrastructures en eau et en électricité. La promotion immobilière participe donc à l'évolution de la consommation de ces deux ressources.

La crise traversée par le CIH ainsi que l'ouverture du marché ont permis le transfert d'une partie des crédits immobiliers vers les autres banques de la place. La part de cet organisme dans le total des crédits immobiliers octroyés aux particuliers est alors passée de 34,2% à 23,1% entre 2002 et 2005.

Avec le dynamisme que connaît le secteur, plusieurs nouveaux métiers ont vu le jour. Les syndics de copropriété ont été créés pour répondre aux besoins nouveaux des propriétaires et de veiller au respect des règles de copropriété. De leur côté, les banques diversifient leurs offres au niveau des crédits immobiliers pour mieux satisfaire les exigences de leur clientèle.

Cependant, le CIH pourrait améliorer son image dans les années à venir et ce, suite à la participation de la Caisse d'Epargne française dans son capital à hauteur de 35% et à l'augmentation du capital de la CDG pour assainir la situation financière de la banque.

Enfin, le développement du secteur immobilier permettra la réduction du chômage en créant des emplois et un accès facilité à un logement décent. Ces éléments se traduisent par une amélioration de l’hygiène et de la qualité de vie.

Industrie de Ciment

Miroiterie de bâtiment et vitrerie

Prolifération des sociétés de syndic

Crédits Immobiliers

Promotion Immobilière Industrie de bois

Hausse de la consommation de l'eau, de l'électricité et des biens d'ameublement

Sanitaire

Réduction du chômage et des bidonvilles

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DES ENTREPRISES EN CROISSANCE La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privées récemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombre d'opérateurs, 24% du marché est contrôlé par quatre entreprises qui capitalisent sur une grande expérience. De ce fait, la restructuration des entreprises publiques permettrait une meilleure compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s'implanter au Maroc.

Un secteur aux multiples intervenants Les résultats de l'étude effectuée par le Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme ont dévoilé que le nombre d'intervenants dans le secteur de la promotion immobilière est estimé à 10 493 entités à fin 2001. Ce nombre, regroupant toutes les entités organisées et non organisées opérant, essentiellement, dans le secteur de la production réglementaire du logement, est réparti comme suit :

Il a été dénombré 793 promoteurs immobiliers, soit 11,4% de l'ensemble du secteur. Ces entreprises emploient 11 100 personnes, ne représentant que 3,8% de l'effectif total de la promotion immobilière. A la même date, ce secteur a réalisé un chiffre d'affaires important, estimé à 6,5 Md.Dh, soit 16% du chiffre d'affaires global.

Répartition des intervenants du secteur de la promotion immobilière par catégorie 2 500

1984

2 000

1409

1 500

1695

1303

1204

1064 703

1 000

368

500

22

303

Cependant, seuls six catégories parmi ces intervenants contribuent effectivement à l'essor de la promotion immobilière, leur nombre ayant atteint 6 951 en 2001. Les producteurs et distributeurs de matériaux de construction représentent près de 44% du total des intervenants dans le secteur, les architectes 20%, les entreprises de construction 19%, les promoteurs immobiliers 11% et les bureaux d'études techniques 5%.

258 ls ou

Ag .

Ad

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ch

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es

0

Source : Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, 2001

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Les principales grandeurs du secteur de la promotion immobilière Effectif des entreprises Catégories d'intervenants

Chiffre d'affaires

Emplois

Md.Dh

%

Md.Dh

%

Effectif*

%

effectif moyen

Bureaux d'études techniques

0,37

5,3

0,78

1,9

3,00

1

8

Architectes

1,40

20,3

0,81

2

7,00

2,4

5

Entreprises de construction

1,33

19,2

13,90

34

146,50

49,7

11

Producteurs de matériaux de construction

1,06

15,3

17,40

42,6

63,50

21,6

60

Distributeurs de matériaux de construction

1,98

28,5

1,43

3,5

63,40

21,5

32

Promoteurs immobiliers

0,79

11,4

6,50

15,9

11,10

3,8

14

Total

6,95

100

40,82

100

294,50

100

42

Source : Monographie du secteur de la promotion immobilière, 2001 * en milliers

12

ETUDE SECTORIELLE Un secteur dominé par les opérateurs privés

Répartition du chiffre d'affaires des entreprises du secteur, 2003

Les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise, Al Omrane. Celle-ci a, récemment, fusionné avec les établissements ERAC, qui ont assaini toutes leurs dettes vis-à-vis du CIH.

Addoha 15%

Al Omrane 4% CGI 4%

Jet Sakane 1%

Autres 76%

Longtemps positionnée sur le segment du moyen et du haut standing, la Compagnie Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) commence à s'imposer depuis 2001 dans le logement social.

Il est à signaler qu'en 2003, l'entreprise Yousra Li Tajhiz, filiale du Groupe Chaâbi, n'était pas encore créée et ne figurait donc, pas parmi les leaders du secteur.

Ce secteur demeure cependant dominé par les entreprises privées qui font preuve d'un dynamisme certain. Groupe ADDOHA détient à lui seul 15% de part de marché, dépassant de loin les opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectué, essentiellement, par de petites entreprises non structurées. Les principaux acteurs de la Promotion Immobilière, 2004 Société

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Groupe ADDOHA

Domiciliation Chiffre d'affaires Capital

En millions de dirhams

Actionnariat

Principales références

Détenue par M. Anas Sefrioui

Logements ADDOHA, AL Baraka, Al Kawtar

Casablanca

1427

10*

Al Omrane

Rabat

869,3

394,2

Compagnie Générale Immobilière

Rabat

274

40

Filiale du Groupe de la Caisse de Dépôt et de Gestion

Opération Cité Jardin El Menzeh, Al Kora, Ouled Mtâa

Yousra Li Tajhiz (2005) Casablanca

254,9

6

Filiale du groupe Chaâbi

-

Jet Sakane

Casablanca

74,32

10

Filiale du groupe Jet

Résideances Jet Sakane à Sidi Maârouf sur 18 800 m²

Thomas &Piron

Casablanca

32,5

0,1

Filiale du groupe Belge Thomas & Piron

Logements Arrajae et Al Baraka

Organisme sous tutelle Habitat économique du Ministère délégué chargé et social dans de l'Habitat et de l'Urbanisme plusieurs villes: Agadir, Casa, Settat, Fes, Errachidia et d'autres.

* Le capital de Douja Promotion a été porté à 2,7 Md. Dhs en 2006, lors de son introduction en bourse.

13

ETUDE SECTORIELLE Groupe ADDOHA Avec une production annuelle de 7 000 logements, le Groupe Addoha ou Douja Promotion s'est affirmé en tant qu'entité active. En effet, à fin 2004, le Groupe a comptabilisé 22 projets réalisés, représentant 25 271 logements et 5 projets en cours de finalisation, soit 13 458 unités. Les efforts déployés par le Groupe afin d'offrir un produit fiable, satisfaire une clientèle devenue de plus en plus exigeante et respecter les délais de livraison ont été couronnés par l'obtention de la certification ISO 9001 - version 2000 - délivrée en 2001 par la SGS European Quality Certification. Le Groupe est considéré comme étant le premier opérateur arabo-africain à avoir obtenu cette certification couvrant la conception, le développement, la production et la commercialisation de logements. Pour mieux satisfaire ses clients, le Groupe a procédé à la création d'un guichet unique d'habitat regroupant l'ensemble des services qui interviennent dans l'acte d'achat d'un logement. Cette initiative permettra une évolution de la vente des logements et la réduction des délais de commercialisation.

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Ce guichet permet aux clients d'effectuer leur achat au siège du Groupe qui abrite tous les services nécessaires liés à l'acquisition d'un logement : les délégués de la conservation foncière, les services d'enregistrement et de législation des signatures des communes et les agences bancaires, notamment la BCP, le CIH et BMCE Bank, ainsi qu'un service de la Lydec pour le contrat d'adduction aux réseaux d'eau et d'électricité. Longtemps positionné sur le segment du logement social à Casablanca, le Groupe ADDOHA compte servir d'autres villes du Royaume et diversifier ses activités en produisant des constructions de moyen et haut standing mais aussi, des bureaux et des commerces. Au cours de ces dernières années, Douja Promotion a connu une croissance notable, avec un chiffre d'affaires passant de 565 MDh en 2002 à 1,4 Md.Dh en 2004, soit une évolution annuelle moyenne de 58,9%.

La hausse du chiffre d'affaires s'explique, essentiellement, par la forte présence du Groupe dans le marché de l'immobilier, accompagnée du lancement des fonds de garantie en 2004, permettant à une large population d'acquérir un logement social. La hausse du chiffre d'affaires a entraîné une évolution positive du résultat net qui a connu une hausse annuelle moyenne de 65,7%. En 2006, les actionnaires de la société ont décidé en Assemblée Générale Extraordinaire de porter le capital de 10 MDh à 1,35 Md. Dh par prélèvement sur le compte report à nouveau. L'AGE a également, changé la dénomination de l'entreprise. Cette même année a connu l'introduction en bourse de Douja Promotion, première entreprise du secteur à être cotée. L'opération porte sur 35% du capital, soit un montant global de 2,7 Md. Dh. Cette introduction montre la volonté de l'entreprise de s'engager dans un processus de transparence financière. Douja Promotion En millions de dirhams

Chiffre d'affaires

2004

Variation 2003/2004

2003

Variation 2002/2003

2002

1 427

34,1%

1 064

88,3%

565

Résultat d'exploitation

461

18,5%

389

83,5%

212

Résultat net

437

27%

344

116,3%

159

Marge opérationnelle 32,3%

36,6%

37,5%

Marge nette

30,6%

32,3%

28,2%

ROE

35,9%

42,9%

33%

ROA

18,8%

19,5%

11,6% Source: OMPIC

Holding Al Omrane La fusion des trois établissements publics à savoir, l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk a donné naissance au holding d'aménagement Al Omrane. La mission principale du nouveau né est de réaliser des actions d'aménagement et de lotissement de terrains destinés à la promotion de l'habitat social en partenariat avec le secteur

14

ETUDE SECTORIELLE privé, de résorber les bidonvilles et l'habitat insalubre et de développer la maîtrise d'ouvrage urbaine et sociale. Employant près de 1 200 personnes, l'entreprise a connu une amélioration du chiffre d'affaires, passant de 316,5 MDh en 2003 à 869,30 MDh en 2004, soit une progression de 174,7%. L'évolution du chiffre d'affaires est le résultat de la fusion des trois organismes publiques, devenue effective depuis fin 2003. En dépit de cette performance, la marge EBE a connu une chute importante depuis 2002, due à une forte baisse de la valeur ajoutée conjuguée à une hausse des charges du personnel. Holding Al Omrane

La baisse du chiffre d'affaires s'explique par l'engagement de l'entreprise dans plusieurs projets durant 2003 dont les retombées ne se feront sentir que dans les années à venir. Compagnie Générale Immobilière En millions de dirhams 2003

Variation 2002-2003

2002

Chiffre d'affaires

561,7

0,8%

557,3

Résultat d'exploitation

80,8

23,3%

65,5

-101,5

-280,7%

56,2

Résultat net Marge opérationnelle

13%

13,3%

Marge nette

-18,1%

11,3%

ROE

-5,7%

3,8%

ROA

-1,1%

0,7%

En millions de dirhams 2004

Variation 2003/2004

2003

Variation 2002/2003

2002

Groupe Chaâbi

Chiffre d'affaires

869,3

174,7%

316,5

-26,1%

428,4

Résultat d'exploitation

70,2

35,3%

51,9

308,7%

12,7

Résultat net

40,8

42,2%

28,7

92,6%

14,9

Marge opérationnelle

8,1%

16,4%

3%

Marge nette

4,7%

9,1%

3,5%

ROE

7,5%

11,8%

7%

ROA

0,5%

0,7%

0,4% Source: OMPIC

La Compagnie Générale Immobilière

IMMOBILIÈRE

Depuis sa création, il y a 44 ans, la Compagnie Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe de la Caisse de Dépôt et de Gestion, contribue à la réalisation de logements sociaux en faveur des personnes aux revenus insuffisants.

PR O M O T I O N

Source : ANAFI

L'entreprise réalise près de 40 projets chaque année, faisant appel à un savoir-faire et à un professionnalisme spécifiques, lui permettant de répondre à ses objectifs de rentabilité, d'efficacité et de qualité. 2003 a été une année de diversification des activités de la société. En effet, elle s'est lancée dans la réalisation de plusieurs logements promotionnels, le lancement des opérations d'éradication du logement insalubre et l'aménagement de zones touristiques et industrielles.

Créée en 1948, la société AFCA spécialisée dans la promotion immobilière a fusionné en 2001 avec les autres entreprises immobilières du groupe pour donner naissance à Chaâbi Lil Iskane. Pôle immobilier de Ynna Groupe, l'entreprise est un leader marocain capitalisant sur une longue expérience lui permettant d'être leader sur l'ensemble de ses métiers, et ce, malgré une forte concurrence. Grâce à son expertise, l'entreprise a pu exporter son savoirfaire vers les pays africains. Chaâbi Lil Iskane cible une clientèle large en offrant des logements pour tous les segments. Ses produits sont d'un rapport qualité-prix convenable et répondent aux besoins de chaque type de clientèle. En 2004, le Groupe Chaâbi est passé par une réorganisation profonde, permettant une répartition du pôle de la promotion immobilière du Groupe en 3 catégories. - La société Chaâbi Lil Iskane : entreprise de gestion technique, financière et commerciale ; - La société CHAFIPA : société de financement et de participation ; - 38 autres entreprises immobilières dont Yousra Li Tajhiz, principale entreprise immobilière du Groupe. 15

ETUDE SECTORIELLE Née en 2004, Yousra Li Tajhiz est passée d'un chiffre d'affaires de 18 MDh en 2004 à 295 MDh en 2005. Ce fort accroissement s'explique d'une part par le démarrage réel de l'activité en 2005 et d'autre part par le dynamisme que connaît le secteur, à la forte présence du Groupe Chaâbi sur le marché de l'immobilier et à la réorganisation du Groupe, excluant Chaâbi Lil Iskane de toute activité de construction. L'évolution du chiffre d'affaires a également, permis une hausse importante du résultat d'exploitation.

A l'instar du Groupe ADDOHA, Jet Sakane a développé le concept Jet Sakane Khadamate afin de faciliter la sécurisation de toutes les transactions par notaire, gestion professionnelle du syndic et le service après vente. La filiale ne s'est pas contentée de réaliser des projets au Maroc, elle s'est orientée vers d'autres pays africains tels que le Gabon pour la réalisation d'un projet de 2 000 logements sociaux et la Guinée. En outre, le Groupe a pu remporter un contrat portant sur la réalisation de 10 000 logements en Amérique Latine (Trinité et Tobago).

Yousra Li Tajhiz En millions de dirhams 2005

Variation 2004-2005

294,9

1 538,3%

18

Résultat d'exploitation

14

3 395%

0,4

Résultat net

3,1

-561,8%

-0,7

Chiffre d'affaires

Marge opérationnelle

4,8%

2004

2,2%

Marge nette

1,1%

-3,8%

ROE

37,1%

-211,4%

ROA

0,5%

-0,5%

Source : Banque Corporate, BMCE

Le chiffre d'affaires de la filiale ne cesse de croître pour atteindre 74,32 MDh en 2004 contre 66,90 MDh en 2003, soit une progression de 11,1%. Cependant, le résultat net a connu une baisse de 22,9% suite à une dégradation du résultat d'exploitation de 24,4% entre 2003 et 2004. Le Groupe Jet Sakane a signé récemment une convention de partenariat avec le Groupe Bahreini "Real Capita" pour la réalisation de 22 000 logements dans plusieurs villes du Royaume.

Suite au succès qu’a connue l’introduction du Groupe ADDOHA en bourse, le Groupe Chaâbi compte introduire sa filiale Chaâbi Lil Iskane à partir du 3ème trimestre de l’année 2007. Jet Sakane

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

En 2000, le Groupe Jet a lancé une filiale spécialisée dans le secteur immobilier et plus précisément dans la maîtrise d'ouvrage social au Maroc et à l'Etranger, baptisée Jet Sakane. L'entreprise entend réaliser un projet de 5 000 logements à l'horizon 2007, basé sur des techniques de construction modernes afin de garantir une qualité meilleure, respecter les délais de livraison et privilégier l'environnement et le bien être des copropriétaires en créant des espaces verts.

Jet Sakane En millions de dirhams 2004

Variation 2003/2004

2003

Variation 2002/2003

2002

Chiffre d'affaires

74,3

11,1%

66,9

6,3%

62,9

Résultat d'exploitation

9,9

-24,4%

13,1

72,2%

7,6

Résultat net

6,9

-22,9%

8,9

81,2%

4,9

Marge opérationnelle 13,3%

19,7%

12,1%

Marge nette

9,3%

13,4%

7,8%

ROE

22,3%

37,3%

32,8%

ROA

6,3%

5,5%

6,3% Source : OMPIC

Thomas et Piron L'entreprise Thomas et Piron a été créée en 1976 par Louis-Marie Piron, étudiant et Charles Thomas, maçon. Vu les compétences déployées par les deux fondateurs, l'entreprise fût certifiée ISO 9001 à plusieurs reprises.

16

ETUDE SECTORIELLE En 1999, Thomas & Piron ont commencé à exporter leur expertise et leur savoir-faire. Un an après, l'entreprise fût implantée au Maroc dans le but de tirer profit du dynamisme que connaît le secteur.

En millions de dirhams

Chiffre d'affaires

2004

Variation 2003/2004

2003

Variation 2002/2003

32,5

35,4%

24

69%

2002

14,2

Résultat d'exploitation

1,8

80%

1

-60%

2,5

Résultat net

-1,1

-54,2%

-2,4

500%

-0,4

Marge opérationnelle

5,5%

4,6%

18%

Marge nette

-3,4%

-10,1%

-3,1%

ROE

35,1%

116,8%

-126,6%

ROA

-3,3%

-4,1%

-0,8% Source : OMPIC

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Fraîchement installée au Maroc, la firme a pu réaliser deux projets importants dans le quartier de Bourgogne à Casablanca (Arrajae et Al Baraka). Son chiffre d'affaires a connu une hausse annuelle moyenne de 51,5% en raison de la qualité de sa production ainsi que la non pratique du noir.

Thomas & Piron

17

ETUDE SECTORIELLE

UN SECTEUR DEVANT FAIRE FACE À PLUSIEURS CONTRAINTES... Ce chapitre est réalisé avec le concours du Département de la Promotion Immobilière et Touristique. Malgré un engagement de l'Etat en faveur de la promotion immobilière, le secteur fait face à plusieurs contraintes qui entravent son développement à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteurs non structurés et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procédures administratives et la gestion inefficace du foncier. L'établissement d'un nouveau code de l'urbanisme permettrait de mieux gérer ces contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.

En dépit d'une bonne tenue du secteur et du soutien de l'Etat, la promotion immobilière reste tributaire de plusieurs contraintes, freinant son développement.

Il est à signaler que les délais de délivrance peuvent aller jusqu'à un an, entravant la réalisation de logements et se traduisant par une hausse des prix du mètre carré loti.

Gestion inefficace du foncier

Pour remédier à cet obstacle, les autorités publiques ont procédé à une baisse du délai de la délivrance du permis de construire, ramené à moins d'une semaine et ce, à travers la création de guichets uniques au sein des Centres Régionaux d'Investissements.

La rareté des terrains contribue à la cherté du foncier. En effet, le coefficient d'utilisation des terrains au Maroc varie entre 35% et 45% alors que les statistiques concernant les projets d'habitat social et économique dans d'autres pays montrent que les taux d'utilisation atteignent 55% à 65%.

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Les terrains urbains viabilisés sont rares en raison d'une réglementation ferme et d'un effet de spéculation renchérissant le prix du foncier. A cet égard, dans son rapport concernant la situation immobilière au Maroc, la Banque Mondiale a adressé quelques recommandations à l'Etat marocain. Les pouvoirs publics devraient revoir la réglementation et les normes afin de permettre plus de souplesse aux promoteurs immobiliers par l'adoption d'un coefficient d'occupation des sols d'environ 2,5 et la réduction de la largeur minima des rues à 8 mètres au lieu de 10, hormis les artères principales. L'Etat doit également, veiller à une utilisation plus efficace du sol dans les lotissements destinés aux logements sociaux, en augmentant la densité autorisée par les plans d'urbanisme pour porter le coefficient d'utilisation des terrains à 65%. Lourdeur des procédures administratives Plusieurs textes réglementaires rigides participent à l'extension des délais de production des logements ainsi que des délais de délivrance des permis de construire, entraînant la hausse des prix du mètre carré loti.

Secteur assujetti à plusieurs taxes1 Le secteur de la promotion immobilière souffre d'une fiscalité multiple, de l'instabilité des textes et lois et de la pression fiscale. D'une part, le secteur est soumis à plusieurs impôts et taxes connaissant une diversité de régimes et de barèmes différenciés selon les situations et les bases d'imposition et, d'autre part, la pression fiscale constituant entre 10% et 25% du coût de revient d'un projet. A elle seule, la TVA représente plus de 8% du coût global et près de 80% de la charge fiscale totale supportée par le projet immobilier. L'importance du secteur informel Bien que le secteur soit florissant, la part de l'informel reste très importante en raison du poids pesant de la fiscalité. Par ailleurs, le noir constitue un frein au développement du secteur. Bien évidemment, cette pratique engendre des problèmes fiscaux et gêne énormément le développement des ventes de logement. Le manque à gagner en termes d'impôts directs pour l'Etat est estimé à plus de 750 MDh.

1 Voir Annexe 1

18

ETUDE SECTORIELLE

...MAIS AUX PERSPECTIVES PROMETTEUSES Le secteur de la promotion immobilière recèle un fort potentiel de développement compte tenu du déficit en logements, estimé à 1,2 million d'unités et de la sur-densification des villes. Ainsi, les autorités publiques se sont engagées dans plusieurs actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre visant à restructurer le secteur et à lui donner une nouvelle dimension basée sur le développement socioéconomique du pays.

Une urbanisation en constante évolution corrélée avec la croissance démographique

Cependant, à lui seul, ce projet ne peut résorber l'ensemble des problèmes de l'habitat social.

Le changement démographique de la population marocaine aura des retombées positives certaines sur la promotion immobilière. Durant la période 1960-2004, le Maroc a connu une croissance urbaine rapide estimée entre 3% et 4% par an. Le taux d'urbanisation enregistré en 2004 a atteint 55%, contre 29% en 1960. Il est prévu que ce taux atteigne 62% en 2010 et près de 70% à l'horizon 2025. Cette évolution est en corrélation avec la croissance démographique. Elle profitera au secteur de l'habitat dans le sens où le nombre de foyers connaîtra une hausse liée à l'accroissement de la population marocaine, entraînant le renforcement du nombre de logements.

Dans un même temps, le Maroc a connu des avancées importantes quant à la production de logements. Ainsi, 100 000 unités ont été produites durant l'année 2005. Dans une perspective d'avenir, il est prévu que le secteur maintienne cette cadence en raison de l'importance des chantiers en cours.

L'INDH, vers une politique de relogement

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

La promotion immobilière est un secteur porteur présentant un fort potentiel de développement en raison du déficit en logement estimé à 1,2 million d'unités. Ce déficit est dû, essentiellement, à la forte croissance de la population urbaine et à la prolifération de l'habitat insalubre qui a atteint 160 000 unités. Concernant l'état des équipements et des infrastructures de base, 42,5% des logements ne disposent pas de source d'eau potable, 28,4% ne sont pas branchés au réseau d'électricité et 21% sont privés de tout système d'assainissement. Afin d'atténuer ce déficit, les autorités publiques ont élaboré plusieurs programmes pour restructurer le secteur et permettre à toutes les catégories de ménages de disposer d'un habitat décent. Dans ce sens, les autorités publiques veillent à la concrétisation d'un programme préliminaire de 100 000 logements sociaux au profit des salariés à faible revenu.

Mais le nombre de logements construits reste inférieur aux besoins de la population, estimés à 120 000 unités. En outre, ce déficit s'aggrave d'année en année de 20 000 logements. Afin de combler ce déficit, il est prévu que le rythme de construction s'accentue. Ainsi, le Ministre chargé du Logement et de l'Urbanisme prévoit la réalisation de 150 000 logements par an à compter de 2009. La création de villes nouvelles La sur-densification des villes, entraînée par un fort exode rural ainsi que par le déficit en logements ont poussé les autorités publiques à construire des villes nouvelles autour des plus grandes agglomérations du Royaume, contribuant à l'absorption de la pression démographique. Dans cette perspective, le Maroc table sur la création de 15 villes nouvelles à l'horizon 2020, offrant un second souffle à l'offre de logements. Un développement à l'échelle internationale Plusieurs entreprises étrangères ont pu, grâce à leur savoir faire et à leur expertise, conquérir d'autres marchés. A l'instar de ces entreprises et du Groupe Chaâbi, les firmes marocaines peuvent développer leurs compétences et obtenir des marchés dans les pays africains et plus tard se développer au niveau international.

19

ETUDE SECTORIELLE

FACTEURS CLÉS DE SUCCÈS La promotion immobilière est un secteur très capitalistique qui requiert des investissements importants. Les entreprises opérant dans cette activité ont recours soit à la sous-traitance des activités de bâtiment soit à la non déclaration des employés, entraînant une faible charge de personnel rapportée au chiffre d'affaires. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur immobilier ont plus recours aux dettes à long terme qu'aux dettes à court terme afin d'éviter toute pression quant au remboursement des dettes. Enfin, les entreprises de ce secteur sont parvenues à améliorer leur ratio de rotation des créances clients et ce, grâce à une gestion plus efficace du cycle d'exploitation et une facilité accrue de l'accès au financement.

Les facteurs clés de succès des entreprises performantes de la promotion immobilière, qui se dégagent de notre analyse peuvent se répartir en trois volets. Le volet financier - Une gestion efficiente du cycle d'exploitation ; - Des charges de personnel, rapportées au chiffre d'affaires, réduites en raison de la spécialisation des entreprises dans la maîtrise d’ouvrage ; - Une politique de recouvrement des créances clients agressive ;

Le volet stratégique - Des entreprises certifiées ISO ; - Une gestion dynamique des ressources humaines. Le volet commercial - Une qualité des produits offerts ; - Une forte implantation sur le marché national ; - Une diversification des produits (logement social, haut standing...) ; - Une prospection des marchés régionaux.

- Une structure équilibrée du capital se traduisant par un faible ratio de gearing.

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IMMOBILIÈRE

L'étude financière a été menée sur un échantillon de 10 entreprises de différentes tailles. La méthodologie d'analyse retenue repose sur l’évolution du chiffre d'affaires ainsi que de la marge EBE. A cet effet, deux segments ont été dégagés : Le premier regroupe les entreprises performantes affichant une marge EBE supérieure à 10% :

Le second est composé d'entreprises moins performantes affichant une marge EBE inférieure à 10% : - Holding Al Omrane ; - Thomas & Piron ; - Chaâbi Lil Iskane ; - Société Immobilière Zilil ; - Delta Casa.

- Douja Promotion du Groupe ADDOHA ; - Beladi ; - Jet Sakane ; - Sanaoubar ; - Résidences Ben Rami.

20

ETUDE SECTORIELLE Des entreprises fortement capitalistiques La promotion immobilière est un secteur capitalistique qui demande des investissements importants. De ce fait, en 2004, les entreprises performantes ainsi que les moins performantes ont enregistré une intensité capitalistique élevée, s'établissant à 81% et 154%, respectivement. Évolution de l'intensité capitalistique Entreprises performantes Entreprises moins performantes

225,7%

Des charges du personnel faibles par rapport au chiffre d'affaires En 2004, les entreprises performantes ont enregistré des niveaux de charges du personnel rapportées au chiffre d'affaires de 1,86% contre 2,06% l'exercice précédent. La faiblesse de ce taux ainsi que sa baisse peuvent s’expliquer par la sous-traitance de l'activité de construction et la non déclaration des effectifs totaux

208,3% 153,7%

141,4%

Le dynamisme du secteur a donc, poussé les entreprises à investir afin de répondre à la demande et de combler un déficit, d’ores et déjà existant.

106,4%

Évolution de la charge du personnel rapportée au chiffre d'affaires

81,1% Entreprises performantes Entreprises moins performantes

2002

2003

2004 2,9%

8,7% 10,5%

Ce taux élevé est dû, essentiellement, à la hausse du chiffre d'affaires global, qui repose sur l'engagement de l'Etat ainsi que sur les efforts déployés par les banques pour accompagner le secteur. Par ailleurs, la forte capacité d'investissement des Marocains Résident à l'Etranger conjuguée au souhait des retraités européens à s'installer au Maroc a contribué à l'évolution du chiffre d'affaires global.

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

En dépit d’un taux élevé de l’intensité capitalistique, celle-ci est en baisse depuis 2002 en raison d’une meilleure rotation des actifs, d’une forte demande incitant les gens à acheter même sur plan et aux efforts des banques dans la réduction des délais des déblocages des crédits. Évolution du chiffre d'affaires (en millions de dirhams) Entreprises performantes Entreprises moins performantes 1,83% 1,42% 0,93% 0,74% 0,48% 0,50%

2002

2003

2004

2,9%

2002

2,1%

2003

1,9%

2004

Cette tendance se confirme par une hausse des charges externes. Ainsi, pour les entreprises performantes, les charges externes ont positivement évolué de près de 52%, contre 82% pour les entreprises moins performantes. Des entreprises faiblement endettées Les entreprises performantes ont eu recours aux dettes à court terme pour financer leur cycle d'exploitation. Ainsi, le ratio moyen "dettes à court terme / total bilan" s'est établi à 15,6% en 2004 contre 6,4% en 2003, en progression de 9,2 points de pourcentage. Malgré ce taux relativement élevé, quelques entreprises performantes ont enregistré des dettes à court terme nulles, telles que Beladi et Résidences Ben Rami. Les entreprises moins performantes quant à elles, ont enregistré un taux moyen des "dettes à court terme / total bilan" de 1,1%. Ce taux montre que ces entreprises ont recours aux dettes à long terme pour éviter toute pression concernant le remboursement des dettes à court terme. Etant sous capitalisées, ces entreprises s'endettent à long terme afin de financer leurs investissements. 21

ETUDE SECTORIELLE Il est à signaler que les entreprises du secteur vendent 30% du projet à l'avance, ce qui explique, aussi, le faible recours aux dettes à court terme. Les entreprises performantes ont affiché à fin 2004 un taux d'endettement net (gearing) de 47,7% contre 425% pour les entreprises moins performantes qui sont en général sous capitalisées. Le taux élevé pour les entreprises moins performantes reflète la situation de deux entreprises à savoir : - Chaâbi lil Iskane, fortement engagée dans les logements sociaux et ce grâce au lancement des fonds de garantie et à la défiscalisation des grands projets ; - Holding Al Omrane a également, affiché un taux de gearing élevé, s'établissant à 350%. Ceci s'explique par la restructuration de l'entreprise suite à la fusion des trois organismes publiques.

La marge opérationnelle, quant à elle, a enregistré un recul de 2,1 points de pourcentage, passant de 33,5% en 2003 à 30,5% en 2004. Cette baisse s’explique par une hausse des charges d'exploitation de 27,1% due à une charge plus élevée du personnel ainsi qu'une forte consommation de matières et fournitures, en progression de 31%. Parallèlement, le chiffre d'affaires a enregistré une croissance de 28,8%. Les charges du personnel se sont inscrites en hausse de 16,1% en raison de l'engagement des entreprises à rationaliser leur recrutement, favorisant le taux d'encadrement. Quant à l'évolution de la consommation des matières et fournitures, celle-ci est due au renchérissement du prix des matières premières tel que le ciment. Évolution de la marge EBE

Évolution du taux d'endettement net (gearing) Entreprises performantes Entreprises moins performantes

Entreprises performantes Entreprises moins performantes

27%

28%

30,5%

10,7% 467,1%

497,8% 425,5%

2002

2003

2004 -13,4%

-20,3% 54,9% 2002

49,6% 2003

47,7% 2004

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Une marge EBE supérieure à 30% La marge EBE des entreprises performantes a connu une évolution positive ces dernières années en raison de l'expansion et du dynamisme que connaît le secteur. Le ratio moyen de la marge EBE a atteint 30,5% en 2004, en progression de 2,5 points de pourcentage par rapport à l'exercice précédent. Il est à noter que les grandes entreprises présentent une rentabilité d'exploitation assez élevée en raison de la diversité de leurs portefeuilles de produits (logements sociaux / haut standing...).

La tendance baissière de la marge opérationnelle est confirmée par un taux de rentabilité en baisse. En effet, le rendement des fonds propres (ROCE) a affiché un taux de 30,4% en 2004 contre 34,4% en 2003. La marge nette a également, connu une baisse de 11,63 points de pourcentage passant de 38,7% en 2003 à 27,1% en 2004. En dépit de sa baisse en 2004, le ROE des entreprises performantes a atteint 27,1% contre seulement 7,3% pour les entreprises moins performantes. Toutefois, le calcul de ce ratio demeure biaisé du fait d’un résultat net ne tenant pas compte de la pratique du noir devenue aujourd’hui, monnaie courante lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

22

ETUDE SECTORIELLE

Ratios de rentabilité des entreprises performantes Marge nette ROCE ROE 35,8%

80,8% 31,8%

15%

26,2% 2002

30,4% 38,7% 2003

27,1%

Malgré la réduction de cet écart, le délai de paiement des entreprises performantes a connu une hausse de 12 jours en 2004. Les entreprises moins performantes parviennent, également, à bien gérer leur cycle d' exploitation à l'exception de Chaâbi Lil Iskane dont les délais de recouvrement des créances ont connu une forte progression passant de 546 jours en 2003 à 3 081 jours en 2004.

2004

Ratios de rotation (en jours) Stocks Dettes fournisseurs Créances clients

Une gestion rigoureuse du cycle d'exploitation 2234

Dégageant un écart de 33 jours entre le délai de recouvrement des créances et le délai de paiement des fournisseurs, les entreprises performantes ont pu réduire le délai de la collecte des créances auprès des clients de 73 jours en 2003, à 32 jours en 2004. Cette baisse s'explique par :

2364

2220

851 249 74 2002

251 187 2003

400 102 2004

Entreprises moins performantes

89 50 2002

476 53

73

2003

378 65 32 2004

Entreprises performantes

- Une gestion plus efficace du cycle d'exploitation entreprise par ces firmes ; - Une demande progressive en logement ; - Une réduction des délais de déblocage des crédits par les banques ;

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

- Un accès facile au financement suite au lancement des fonds de garantie.

23

ETUDE SECTORIELLE

ANNEXE 1 : LES DIFFÉRENTES TAXES AUXQUELLES LE SECTEUR EST ASSUJETTI

Les frais de l'acquisition du terrain : une fois le promoteur immobilier acquiert un terrain, il paie l'équivalent de 4% du montant de l'acquisition répartie entre les frais d'enregistrement à hauteur de 2,5%, la conservation foncière à hauteur de 1% et la taxe notariale qui est de 0,5% de la valeur du terrain.

Les frais pour l'Eclatement des titres : une fois l'immeuble est construit et finalisé, le promoteur paie la taxe foncière sur la construction, représentant 1% du coût total. La taxe sur la vente des appartements : se paie sur le montant de la valeur de la construction et non sur la valeur du terrain. L'impôt sur les Sociétés ou l'Impôt sur le Revenu : le promoteur paie l'IS lorsqu’il s'agit d'une personne morale et l'IR lorsqu’il s'agit d'une personne physique.

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Les frais de la construction : le promoteur doit également payer les frais liés à la construction dont l'autorisation de construire qui dépend de la surface du plancher, ainsi que la taxe des pompiers.

La T.V.A. : varie entre 14% et 20%.

24

ETUDE SECTORIELLE

ANNEXE 2 : LES PRINCIPAUX INTERVENANTS DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

Maîtrise d'oeuvre et ingénierie - Architectes - Bureau d'études techniques Services publics : - Administrations concernées - Conservation foncière et cadastre - Agences urbaines - Collectivités locales Conseil Juridique et Gestion Immobilière : - Agences immobilières - Administration des biens immobiliers - Notaires - Adouls

Maîtres d'ouvrage : - Promoteurs publics - Promoteurs privés Entreprises de travaux : -Entreprises organisées -Entreprises informelles

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

Producteurs et distributeurs de matériaux de construction Système bancaire

Maintenance et réparation : - Services - Electricités - Plomberie - Menus travaux

25

IMMOBILIÈRE

32,3%

Marge opérationnelle

0,6%

2,7%

20,5%

85,4%

42,0%

Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires

Vulnérabilité financière

Dettes à court terme / Total passif

Capitaux propres / Chiffre d'affaires

Gearing

30,6%

35,9%

18,8%

34,0%

Marge nette

ROE

ROA

ROCE

RATIOS DE RENTABILITÉ

86,1%

Intensité Capitalistique

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIÈRE ET DE SOLVABILITÉ

63,61

32,9%

Marge EBE

38,38

Ratio rotation crédits clients (en jours)

Ratio rotation crédit fournisseurs (en jours)

80,0%

355,84

Ratio rotation des stocks (en jours)

1,6%

Coefficient d'exploitation

4,7%

Charges de personnel / Chiffre d'affaires

2004

Partage de la valeur ajoutée (facteur travail)

RATIOS D'ACTIVITÉ

28,8%

19,5%

42,9%

32,3%

51,6%

75,3%

9,0%

7,2%

1,0%

107,3%

36,6%

37,6%

47,07

79,12

417,74

73,6%

1,8%

4,5%

2003

Douja Promotion

ANNEXE 3 : RATIOS FINANCIERS DE L’ÉCHANTILLON

PR O M O T I O N

14,5%

11,6%

33,0%

28,2%

46,7%

85,4%

21,9%

7,5%

0,8%

154,9%

37,5%

38,1%

83,15

60,05

719,76

153,3%

2,1%

5,2%

2002

23,9%

9,3%

17,5%

17,6%

56,1%

100,8%

0,0%

0,0%

0,2%

47,9%

25,8%

25,6%

43,36

0,25

464,79

38,7%

3,1%

10,7%

2004

81,6%

37,2%

82,2%

100,5%

6,6%

122,2%

0,0%

6,7%

0,7%

114,9%

21,3%

21,6%

73,12

0,52

872,55

71,2%

4,3%

16,5%

2003

Beladi

30,1%

5,5%

69,1%

29,0%

4,3%

42,0%

7,5%

3,5%

0,9%

81,7%

38,8%

39,0%

120,67

2,17

1 741,41

161,3%

7,6%

15,8%

2002

11,4%

6,3%

22,3%

9,3%

106,1%

41,6%

5,6%

38,0%

0,4%

81,2%

13,3%

13,4%

57,30

42,23

241,16

56,0%

2,8%

17,1%

2004

10,2%

5,5%

37,3%

13,4%

311,0%

35,9%

1,3%

-6,2%

0,3%

130,5%

19,7%

-86,9%

72,40

240,19

391,81

107,0%

2,3%

-2,8%

2003

JET Sakane

13,6%

6,3%

32,8%

7,8%

165,6%

23,9%

3,6%

0,0%

0,1%

57,5%

12,1%

-90,5%

37,16

18,93

317,54

101,5%

1,6%

-1,8%

2002

ETUDE SECTORIELLE

26

859,2% 0,5% 240,1% 1,4% 228,7% 244,2%

-29,1% -12,7% -1,7% -3,4%

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIÈRE ET DE SOLVABILITÉ Intensité Capitalistique Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires Vulnérabilité financière Dettes à court terme / Total passif Capitaux propres / Chiffres d'affaires Gearing

RATIOS DE RENTABILITÉ Marge nette ROE ROA ROCE

2004

2,3% 2,3% 0,4% 0,4%

335,4% 0,3% 88,1% 1,8% 102,2% 198,7%

2,2% 0,7% 15,1% 1220,9 18,6 297,3 28,9% 28,6%

2003

Sanaoubar

8,6% 2,0% 235,6% 3615,9 8,6 956,8 20,0% 19,5%

IMMOBILIÈRE

RATIOS D'ACTIVITÉ Partage de la valeur ajoutée (facteur travail) Charges de personnel / Chiffre d'affaires Coefficient d'exploitation Ratio rotation des stocks (en jours) Ratio rotation crédits clients (en jours) Ratio rotation crédit fournisseurs (en jours) Marge EBE Marge opérationnelle

PR O M O T I O N

6,7% 34,8% 6,4% 48,5%

8,9% 0,1% 0,4% 0,0% 19,2% 55,4%

1,7% 0,2% 32,5% 282,1 0,0 132,3 10,5% 10,4%

2004

3,9% 74,8% 5,0% 27,7%

9,1% 0,0% 46,7% 5,0% 5,2% 4,0%

3,4% 0,4% 56,2% 229,7 29,2 15,2 11,3% 11,3%

2003

2002

6,1% 37,6% 0,7% 0,8%

494,2% 0,0% 15,8% 3,0% 16,1% 2820,5%

18,6% 6,9% 869,0% 2808,3 134,0 461,2 11,1% 11,1%

Résidences Ben Rami

27,1% 31,8% 15,8% 30,4%

81,1% 0,5% 3,5% 15,6% 85,1% 47,7%

5,7% 1,9% 72,2% 377,65 31,76 64,74 30,5% 30,1%

2004

38,7% 50,8% 21,1% 34,4%

106,4% 0,9% 11,0% 6,4% 76,1% 49,6%

6,8% 2,1% 73,2% 476,22 72,60 52,77 28,0% 32,2%

2003

Entreprises performantes

26,2% 35,8% 9,3% 15,0%

141,4% 0,8% 9,0% 16,8% 73,4% 54,9%

9,3% 2,9% 159,6% 850,91 49,76 89,36 26,9% 35,2%

2002

ETUDE SECTORIELLE

27

2004

8,1%

Marge opérationnelle

1,0%

62,8%

350,5%

Vulnérabilité financière

Dettes à court terme / Total passif

Capitaux propres / Chiffres d'affaires

Gearing

4,7%

7,5%

0,5%

1,8%

Marge nette

ROE

ROA

ROCE

RATIOS DE RENTABILITÉ

8,1%

-68,4%

Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires

Intensité Capitalistique

156,3%

-13,3%

Marge EBE

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIÈRE ET DE SOLVABILITÉ

404,22

Ratio rotation crédit fournisseurs (en jours)

Ratio rotation des stocks (en jours)

55,19

2 364,22

Coefficient d'exploitation

Ratio rotation crédits clients (en jours)

11,1%

200,3%

Charges de personnel / Chiffre d'affaires

-525,3%

IMMOBILIÈRE

Partage de la valeur ajoutée (facteur travail)

RATIOS D'ACTIVITÉ

PR O M O T I O N

1,9%

0,7%

11,8%

9,1%

381,1%

76,9%

0,0%

-53,8%

27,8%

274,7%

16,4%

-32,0%

302,78

47,33

3 518,88

159,9%

12,8%

-74,7%

2003

9,0%

45,1%

2002

0,9%

0,4%

7,0%

3,5%

372,9%

50,1%

0,0%

132,7%

72,3%

229,4%

3,0%

9,6%

217,74

47,66

2 460,63

162,7%

Holding Al Omrane

-14,8%

-3,3%

35,1%

-3,4%

-627,4%

-9,8%

0,5%

123,1%

0,2%

50,3%

5,5%

5,7%

38,26

53,83

267,97

21,8%

1,3%

17,6%

2004

-6,6%

-4,1%

116,8%

-10,1%

-2004,4%

-8,6%

1,5%

281,9%

0,3%

166,1%

4,6%

4,9%

85,10

54,71

717,68

80,1%

1,1%

17,5%

2003

2,5%

4,7%

84,7%

0,4%

276,0%

18,0%

18,3%

261,13

34,11

1 309,48

191,8%

1,3%

5,1%

2002

1,5%

-0,8%

-126,6%

-3,1%

10493,9%

Thomas & Piron

-1,3%

-0,1%

-4,6%

-2,9%

5007,6%

62,8%

2,8%

-26,3%

6,1%

411,0%

-98,2%

-92,1%

1 455,83

3 081,10

411,66

172,4%

0,0%

0,0%

2004

0,8%

0,2%

8,5%

0,6%

3192,3%

6,7%

2,2%

293,3%

1,0%

71,3%

0,2%

1,2%

157,52

545,84

51,27

20,0%

0,0%

0,0%

2003

269,0%

0,0%

0,0%

2002

-1,5%

-0,6%

94,8%

-4,2%

-9264,3%

-4,4%

1,4%

72,3%

3,1%

276,5%

11,9%

15,1%

684,86

385,37

1 157,90

Chaabi Lil Iskane

ETUDE SECTORIELLE

28

2004

200,28

253,63

13,19

7,8%

7,8%

Coefficient d'exploitation

Ratio rotation des stocks (en jours)

Ratio rotation crédits clients (en jours)

Ratio rotation crédit fournisseurs (en jours)

Marge EBE

Marge opérationnelle

0,0%

2,9%

0,0%

20,7%

24,3%

Dotations d'exploitation / Chiffre d'affaires

Vulnérabilité financière

Dettes à court terme / Total passif

Capitaux propres / Chiffres d'affaires

Gearing

7,3%

35,3%

5,6%

37,9%

Marge nette

ROE

ROA

ROCE

RATIOS DE RENTABILITÉ

15,9%

Intensité Capitalistique

RATIOS DE STRUCTURE FINANCIÈRE ET DE SOLVABILITÉ

0,0%

92,2%

Charges de personnel / Chiffre d'affaires

0,0%

IMMOBILIÈRE

Partage de la valeur ajoutée (facteur travail)

RATIOS D'ACTIVITÉ

PR O M O T I O N

1,4%

0,2%

2,6%

39,2%

334,6%

1512,2%

4,6%

45,8%

2,4%

2247,7%

89,7%

92,1%

11 407,81

756,81

59 233,62

10,3%

0,0%

0,0%

2003

1,1%

0,0%

0,0%

2002

6530,1%

8,4%

99,1%

10,2%

559,8%

10,3%

0,0%

0,5%

0,0%

0,1%

11,2%

11,2%

13,85

5,28

220,93

STE Immobilière ZILIL

6,8%

2,8%

13,0%

2,6%

47,9%

19,9%

5,3%

11,0%

1,0%

24,4%

4,8%

5,8%

145,73

139,44

50,96

100,3%

21,9%

78,3%

2004

9,7%

2,8%

15,4%

1,9%

64,8%

12,3%

6,2%

7,9%

0,6%

12,7%

3,2%

3,8%

129,20

133,37

2,66

96,8%

14,4%

77,4%

2003

Delta Casa

0,0%

0,2%

0,7%

0,1%

46,6%

16,7%

14,2%

0,0%

0,6%

26,7%

5,1%

5,7%

101,36

132,71

4,80

94,9%

23,4%

79,6%

2002

1,6%

0,5%

7,3%

4,3%

425,5%

59,5%

1,1%

-67,8%

7,6%

153,7%

6,4%

-13,4%

400,30

102,08

2 220,48

191,7%

10,5%

-382,1%

2004

1,5%

0,6%

10,8%

5,7%

497,8%

52,3%

0,3%

-63,6%

18,5%

208,3%

11,1%

-20,3%

250,63

187,12

2 363,68

116,0%

8,7%

-85,7%

2003

0,7%

0,4%

6,6%

2,8%

467,1%

42,9%

0,2%

118,4%

61,9%

225,7%

4,4%

10,3%

249,10

73,98

2 233,60

166,7%

8,0%

40,2%

2002

Entreprises moins performantes

ETUDE SECTORIELLE

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ETUDE SECTORIELLE

SOURCES ET RÉFÉRENCES - L'habitat en chiffres, 2003 ; - "Diagnostic et Etat des Lieux du secteur de l'Habitat", Centre d'Etudes et de Recherches Démographiques, 2004 ; - Statistiques GPBM ;

PR O M O T I O N

IMMOBILIÈRE

- www.seh.gov.ma

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