Plan de Afaceri - Pensiune Turistica

PLAN DE AFACERI

1

CUPRINS

1.

DATE GENERALE

2.

DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII

3.

DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI 4.

DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ REALIZAREA INVESTIŢIEI

5.

PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI INVESTIŢIEI

1.

6.

FINANŢAREA INVESTIŢIEI

7.

AVIZE ŞI ACORDURI

8.

PĂRŢI DESENATE

DATE GENERALE 2

1.1. Denumirea investiţiei: Pensiunea turistică rurală „Floare de colt” 1.2. Autoritatea contractantă: Roxana Glăvan 1.3. Amplasamentul (judeţul, localitatea): judeţul Vîlcea, comuna Costeşti, sat Bistriţa 1.4. Oportunitatea realizării investiţiei Obiectivul realizării proiectului îl reprezintă valorificarea pe piaţa turistică internă şi internaţională a turismului rural din judeţul Vîlcea, în special a agroturismului şi turismului montan, componentă esenţială în dezvoltarea durabilă, ecologică a zonei Munţilor Căpăţânii. Relieful, cu preponderenţă montan, creează oportunităţi pentru dezvoltarea turismului, prin cadrul natural şi obiective turistice de mare valoare naţională. Motivaţia amenajării acestei pensiuni la poalele Munţilor Căpăţânii, este dată de potenţialul turistic natural deosebit, în ansamblu, care oferă turistului împătimit de natură, un peisaj incredibil, un loc perfect pentru relaxare. Realizarea proiectului va conduce la relansarea activităţii economice, sociale, culturale a zonei din nord - vestul judeţului Vîlcea în care se va realiza pensiunea, precum şi a zonei adiacente.

Patrimoniul natural Comuna Costeşti este situată într-un areal depresionar, închis spre nord de versanţii sudici ai Munţilor Căpăţânii şi de Dealul Măgura (611 m) spre sud. Prezenţa masivului calcaros Buila – Vânturariţa, cu orientare NE-SV, dă o notă aparte peisajului. Teritoriul administrativ este dispus în trepte de altitudine şi se 3

extinde spre nord până în creasta principală a Munţilor Căpăţâna. Este traversat de pâraiele Bistriţa şi Costeşti, cu direcţie de curgere de la nord spre sud, care şi-au format, la traversarea masivului calcaros, impresionante chei. Comuna Costeşti beneficiază de condiţii naturale deosebit de favorabile practicării turismului, fiind avantajată de lipsa factorilor de poluare şi de un potenţial turistic de excepţie care permite practicarea unor variate forme de turism. Resurse turistice legate de cadrul natural •

formele de relief submontan şi montan, având ca suport o structură geologică complexă, dispus în trepte de altitudine, îmbogăţesc aspectul peisagistic al zonei şi creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi recreere. Importanţa ştiinţifică (geologică, geomorfologică, botanică şi forestieră) a Masivului Buila – Vânturariţa a determinat declararea acestuia ca Parc Naţional. Pe seama masivului calcaros Buila – Vânturariţa au apărut forme de relief carstic, unele dintre ele fiind obiective turistice de patrimoniu excepţional, înscrise în Legea nr. 5 / 2000;  Complexul carstic Cheile Bistriţei (600 m lungime), cele mai înguste

chei în calcare din România, sunt săpate de Pârâul Bistriţa în versanţii abrupţi, calcaroşi, ai Masivului Buila – Vânturariţa; în pereţii aproape verticali ai cheilor există numeroase guri de peşteră, iar la nivelul întregului masiv se întâlnesc exemplare rare, endemice, de floră şi faună, favorizate fiind de influenţele submediteraneene, specifice zonei sud-vestice a Carpaţilor; reprezentative în zonă sunt pădurile de castani comestibili care ocupă suprafeţe extinse pe rama sudică calcaroasă;  Peştera Liliecilor face parte din Complexul carstic Cheile Bistriţei,

este situată în versantul drept al cheilor, în zona cea mai îngustă a acestora; a fost săpată de apele râului Bistriţa la o altitudine de 850 m, 4

suspendată la 30 m deasupra cotei de nivel a drumului forestier care însoţeşte cheile. Importanţa speologică deosebită a acesteia, dată de colonia de lilieci pe care o adăposteşte (de unde şi denumirea atribuită peşterii), este completată de obiectivele de cult amenajate de către călugării Mănăstirii Bistriţa, de-a lungul secolelor de restrişte: două bisericuţe, adevărate bijuterii ale artei religioase medievale (cu hramurile „Intrarea în Biserică” - datată ante 1633 şi „Sf. Îngeri” 1782) şi o criptă săpată de călugării mănăstirii, în care s-au păstrat Moaştele Sfântului Grigore Decapolitul, în perioadele invaziilor turceşti, motiv pentru care, peştera mai este cunoscută şi sub numele de Peştera Sfântului Grigore Decapolitul. Iniţial, peştera a funcţionat ca vatră de sihăstrie a pustnicilor de pe valea Bistriţei, ulterior a devenit locul de salvare a tezaurului Sfintei Mănăstiri a Bistriţei, aflată la ieşirea din chei. Lungimea galeriei subterane este mică (doar 250 m), nu are formaţiuni stalagmitice şi stalactitice, dar este importantă prin prezenţa coloniei de lilieci, şi a patrimoniu de cult, unic în România, ca mod de prezentare şi valoare. Peştera este obiectiv turistic de patrimoniu cu valoare excepţională, înscrisă în Legea nr. 5 / 2000;  Cheile Costeşti sau ale Pietrenilor, urmăresc pârâul Costeşti, pe o

lungime de circa 4 km, sunt deosebit de spectaculoase, dar mai puţin accesibile turistului obişnuit; zona oferă numeroase trasee de alpinism; •

izvoare de ape minerale sulfuroase, clorurate, bicarbonatate, sodice, hipotonice, folosite până în anul 1989 în tratament balnear (în cadrul Staţiunii balneoclimaterice de interes local Costeşti), indicate în cură internă şi externă, apele fiind asemănătoare cu cele de la Băile Olăneşti: ape clorurate, sodice, bicarbonatate, calcice, magneziene, sulfuroase, slab 5

iodurate, cu mineralizaţii totale cuprinse între 1,014 – 2 g/l, recomandate pentru tratarea afecţiunilor renale, digestive, hepatobiliare, reumatismale şi endocrine; în prezent staţiunea este închisă, stabilimentul balnear, structurile de tratament şi instalaţiile de captare şi aducţiune a apelor minerale sunt degradate; •

Muzeul Trovanţilor - Costeşti (rezervaţia naturală de interes interes naţional, de valoare excepţională), prezintă un interes ştiinţific şi turistic deosebit. Trovanţii de aici, concreţiuni grezoase uriaşe, cu aspect zoomorf, au dimensiuni metrice (cele mai mari de pe teritoriul României), sunt formate în nisipuri de vârstă Meoţiană. Mărimea, formele variate şi expresive ale trovanţilor de la Costeşti creează privitorului senzaţia unei inedite galerii de sculptură în aer liber;

•

fondul forestier bogat, care acoperă versanţii sudici ai Munţilor Căpăţâna, reprezentat prin păduri de foioase şi conifere, îmbogăţesc aspectul peisagistic al regiunii şi creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi recreere activă;

•

domeniul schiabil amenajabil în arealul Zmeuretu - Govora, este o premisă favorabilă pentru dezvoltarea sporturilor de iarnă;

•

traseele celor două cursuri de ape şi afluenţii acestora, însoţite de cele mai multe ori de drumuri forestiere, deosebit de pitoreşti, sunt locuri de petrecere a weekend-ului la iarbă verde sau locuri de campare;

•

flora pajiştilor montane şi a fâneţelor, de o diversitate impresionantă, în funcţie de altitudine, îmbogăţesc peisajul cadrul natural cu specii floristice multicolore;

•

elementele climatice ale zonei, fără valori extreme, sunt favorabile practicării turismului în tot timpul anului, pentru repunere în formă a organismului după stres (climat de dealuri - sedativ de cruţare, cu temperatură medie anuală de aproximativ 6°C); 6

•

fondul de vânătoare şi de pescuit sportiv – fondul forestier al comunei cuprinde specii cu valoare cinegetică, iar pe cursul superior al pâraielor, în amonte de masivul calcaros al Builei, trăieşte avifaună specifică arealului montan, pe seama cărora se pot organiza partide de vânătoare şi pescuit sportiv;

•

trasee turistice marcate – sunt 4 poteci turistice marcate (traseele 23, 27, 28 şi 29), cu plecare din satele Bistriţa şi Pietreni, care duc spre creasta principală a Munţilor Căpăţânii şi spre Masivul Buila – Vânturariţa;

•

trasee de alpinism în Masivul Buila - Vânturariţa există cel puţin 34 de trasee de alpinism, de diferite grade de dificultate. Resurse turistice naturale cu regim protectiv Unicitatea şi valoarea unor elemente ale biodiversităţii sau fenomene

naturale geologice cu valoare ştiinţifică, a determinat includerea în categoria arii protejate, în conformitate cu Legea nr. 5/2000, a obiectivelor: •

Masivului Buila - Vânturariţa, constituit în Parcul Naţional Buila– Vânturariţa (rezervaţie complexă, suprafaţa 4.186 ha), din care o bună parte se află pe teritoriul administrativ al comunei Costeşti;

• Peştera Liliecilor, monument natural (rezervaţie complexă, suprafaţa – 1 ha). Patrimoniul cultural • Monumente cultural – istorice  Mănăstirea Bistriţa - sat Bistriţa, Comuna Costeşti (la 10 km de

Horezu), a cărei biserică are hramul „Adormirii Maicii Domnului”, este una dintre cele mai importante aşezări monastice şi culturale din Ţara Românească, ctitorie a fraţilor Craioveşti, anul 1494, refăcută în 1519, 1856 - monument de arhitectură; 7



Mănăstirea Arnota - sat Bistriţa, Comuna Costeşti (la 12 km de Horezu), este ctitoria lui Matei Basarab, al cărui mormânt se află aici. Biserica mănăstirii are hramul „Sfinţii Arhangheli Mihail şi Gavril” şi deţine un mic muzeu de artă religioasă. Prin pictura, arhitectura şi sculptura sa, poate fi considerată unul dintre cele mai reprezentative monumente istorice şi de artă religioasă din ţară. Poziţia acesteia, pe versantul sudic al masivului calcaros Buila, la circa 850 m, este deosebit de spectaculoasă – ctitorită în anul 1634 – monument de arhitectură;

 Biserica cu hramul „Sfântul Grigorie Decapolitul – Eleonul” (sat

Bistriţa, Comuna Costeşti) are fresce originare din secolele XV - XVI şi a aparţinut fostului schit Păpuşa – monument de arhitectură; 

Biserica cu hramul „Naşterii Maicii Domnului” a fostului schit Ţigănia (sat Bistriţa, comuna Costeşti) – sec. al XVII-lea – monument de arhitectură;

 Biserica Bolniţă „Schimbarea la Faţă” (satul Bistriţa, Comuna

Costeşti) – 1521, 1710 (pridvorul) - monument de arhitectură;  Biserica de lemn cu hramul „Adormirea Maicii Domnului” (sat

Costeşti, Comuna Costeşti) – ctitorită în anul 1801, monument de arhitectură;  Biserica de lemn cu hramul „Adormirea Maicii Domnului”

(Grămeşti, sat Pietreni, Comuna Costeşti) – 1644, monument de arhitectură;  “44 de Izvoare” sau “Schitul de sub Piatră” - Sat Pietreni, comuna

Costeşti, 1701, refăcută în anul 1831;  Centrul etnografic Costeşti: cojocărit, ţesături şi port tradiţional

popular, arhitectură tradiţională, tehnică populară, datini sau obiceiuri legate de oierit, formaţii artistice de amatori – cor mixt, fluieraşi, formaţii de dansuri populare, manifestări populare; 8

1 Elemente de patrimoniu etnocultural •

arhitectură tradiţională – case vechi cu pridvor, specifice zonei etnografice “Oltenia de sub Munte”;

•

ansamblul rural, între casa Stoian şi casa Ghiuzan, satul Bistriţa;

•

colecţia muzeală “Al. Bălintescu” - satul Costeşti

•

instalaţii tehnice – mori de măcinat, joagăre (satul Pietreni);

•

costumul popular, fie în două culori, alb şi negru, asemănător zonei Mărginimea Sibiului, fie cel oltenesc, la care culoarea predominantă este roşu;

•

cusături, ţesături şi covoare olteneşti, meşteşuguri cu o răspândire din ce în ce mai redusă;

•

manifestări etnofolclorice organizate cu ocazia unor sărbători cu caracter religios.

Resurse turistice antropice cu regim protectiv Nr.

Denumire

crt.

1. 2. 3. 4. 5.

Localitate

Adresă

Datare

sat BISTRIŢA;

1494; ref.1519,

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

1847 - 1856

Biserica „Adormirea Maicii Domnului” Biserica – bolniţă

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

„Schimbarea la Faţă”

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

Mănăstirea Bistriţa

Turn clopotniţă Corp de chilii (din incinta veche)

6.

Foişor

7.

Mănăstirea Arnota

1847 - 1856 1520 – 1521; 1710 (pridvor) ref. 1847 - 1856

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

ref. 1847 - 1856

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

pe latura de E a

comuna COSTEŞTI; sat BISTRIŢA;

incintei vechi pe Muntele

ref. 1847 - 1856 1634 9

8. 9.

Biserica „Sf. Arhangheli” Corp chilii

10. Incintă Biserica „Sf. Grigore

11. Decapolitul – Eleonul” a fostului schit Păpuşa

12.

comuna COSTEŞTI; sat BISTRIŢA;

sat BISTRIŢA;

sec. XV – XVI,

comuna COSTEŞTI

1712 (refacere)

Biserică”

comuna COSTEŞTI; sat BISTRIŢA; comuna COSTEŞTI;

Maicii Domnului” a

sat BISTRIŢA;

fostului schit Ţigănia

comuna COSTEŞTI;

15. cele două cruci săpate 16.

în stâncă Moară şi joagăr de lemn

17. Casă cu prăvălie 18. Stabilimentul băilor 19.

Biserica „Intrarea în Biserică” Biserica de lemn

20. „Adormirea Maicii Domnului” Biserica „Sf. Nicolae”

21. a fostului schit „De sub Piatră”

1634

comuna COSTEŞTI

sat BISTRIŢA;

(Schitul Păr) Podul Reginei Maria şi

1852 - 1856

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

Biserica „Naşterea

14.

1634

comuna COSTEŞTI sat BISTRIŢA;

Biserica „Intrarea în

13. Biserica „Sf. Îngeri”

Arnota

În peştera Sf. Grigore Decapolitul În peştera Sf. Grigore Decapolitul

Mănăstirea

sec. XIX 109, în faţa Primăriei 165

comuna COSTEŞTI Sat PIETRENI, comuna COSTEŞTI

sec. XIX sec. XX 1750

comuna COSTEŞTI Sat PIETRENI,

sec. XVII

1914 - 1920

sat COSTEŞTI;

comuna COSTEŞTI Sat PIETRENI,

(pictura)

Bistriţa

comuna COSTEŞTI

comuna COSTEŞTI sat COSTEŞTI;

sec. XVII, 1782

La E de sat şi de

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI sat COSTEŞTI;

ante 1633

cartier Grămeşti

1664 1700 – 1701; ref. 1763 – 1784; 1831 10

Oferta de petrecere a timpului liber Diversitatea, volumul şi valoarea potenţialului turistic existent pe teritoriul comunei Costeşti sunt premise care favorizează modalităţi multiple de petrecere activă a timpului liber prin practicarea unor forme de turism specifice. •

Turismul cultural-religios este favorizat de o moştenire deosebit de bogată, ce înscrie zona depresionară Horezu în amsamblul său în categoria valorilor de vârf ale patrimoniului cultural românesc, fiind întrecută, ca număr de obiective religioase şi valoare, doar de nordul Moldovei - Bucovina. Sunt păstrate în această zonă a Olteniei de Nord, monumente istorice de valoare universală (Mănăstirea Hurez - monument UNESCO), precum şi un important tezaur de artă religioasă de valoare naţională excepţională. Comuna Costeşti reprezintă un important centru monahal care contribuie la conservarea spiritualităţii şi culturii ortodoxe româneşti, de la sud de Carpaţi.

•

Turism etnocultural. Caracterul şi tradiţia acestei zone a orientat locuitorii către meşteşuguri artizanale cu specific românesc, precum ţesături executate manual (costum popular, covoare olteneşti), cusături, pictură religioasă. Originea locuitorilor din comună în satele de peste munte ale Mărginimii Sibiului, se mai manifestă încă prin obiceiuri legate de oierit – păstrate din ce în ce mai puţin, tradiţii, folclor, costum popular. Existenţa centrului etnocultural Costeşti, păstrător de meşteşuguri populare tradiţionale, arhaice, susţine practicarea acestei forme de turism. Sărbătorile tradiţionale locale, legate de preponderent de sărbătorile religioase, constituie un prilej de relaxare, de întâlnire a fiilor satului, de stabilirea de contacte umane între localnici şi oaspeţi, între cei plecaţi la oraş şi cei rămaşi în sat, între reprezentanţii administraţiei locale şi diverse personalităţi invitate. „La obârşie, la izvor”, Sărbătoarea Sf. Grigore Decapolitul (20 noiembrie) sau 11

“Bâlciul de Sf. Marie” (15 august) sunt sărbători intrate deja în tradiţia satului, manifestări aşteptate cu bucurie de localnici. Pe lângă Căminul cultural „Constantin Popianu” funcţionează de peste 40 de ani o echipă de teatru de amatori. Piesele de teatru puse în scenă sunt prezentate fie la Căminul cultural din localitate, cu ocazia marilor sărbători de peste an, fie la diverse concursuri sau manifestări culturale din judeţ. •

Turismul balnear a constituit până în anul 1989 profilul de bază al comunei Costeşti, apele minerale de aici fiind asemănătoare cu cele de la Băile Olăneşti. Datorită litigiilor asupra proprietăţii stabilimentului balnear, instalaţiile şi dotările existente s-au degradat continuu, devenind impracticabile. Potenţialul balnear al localităţii (calitatea apelor minerale şi bioclimatul, dovedite prin analize de specialitate) oferă suficiente motivaţii pentru iniţierea unui plan de măsuri, în scopul reabilitării şi relansării acestei staţiuni pe piaţa turistică locală şi chiar naţională.

•

Speoturismul – este favorizat de prezenţa Masivului calcaros Buila – Vânturariţa şi de numeroase forme de relief carstic adăpostite de acesta. În zonă se cunosc mai multe peşteri, dar două dintre ele sunt mai cunoscute: Peştera Haiducilor şi Peştera Liliecilor.

•

Turism rural. Dezvoltarea turismului rural în comuna Costeşti este argumentată de existenţa unor ţinuturi străvechi, pitoreşti, în care obiceiuri, cunoscute de multe generaţii, sărbători strămoşeşti şi meşteşuguri devenite artă, sunt la ele acasă. Promovarea turismului rural va asigura acestui spaţiu păstrător de valori tradiţionale româneşti o dezvoltare durabilă şi echilibrată.

•

Turismul de sfârşit de săptămână (weekend) este o formă de turism din ce în ce mai apreciată, locuitorii marilor centre urbane dorind să-şi petreacă sfârşitul de săptămână în locuri nepoluate, departe de aglomeraţia şi stresul marilor oraşe. Apropierea de municipiul Râmnicu Vâlcea, dar şi poziţia localităţii, pe DN 67, favorizează afluxuri importante dinspre capitala de judeţ sau dinspre alte oraşe mari. Practicarea acestei forme de turism, într-un 12

cadrul natural pitoresc, oferit de ţinutul de sub munte al Olteniei, este din ce în ce mai des întâlnită. •

Turismul de tranzit derivă din amplasarea zonei pe o importantă arteră rutieră naţională - DN 67 (Rm. Vâlcea – Costeşti - Horezu – Tg. Jiu – Drobeta Tr. Severin), care face legătura între trei magistrale rutiere europenee: E 81 (Bucureşti – Piteşti – Rm. Vâlcea – Sibiu – Cluj Napoca – Satu Mare – Halmeu/ punct de frontieră RO/UK) şi E 79 (Calafat – Craiova – Tg. Jiu – Deva – Vârfurile – Oradea – Borş/punct de frontieră RO/H) şi E 70 (pct. de frontieră RO/BG – Bucureşti – Craiova – Drobeta Tr. Severin – Timişoara – Moraviţa pct. de frontieră RO/ YU). Prezenţa a numeroase obiective turistice de interes cultural, istoric, etnografic, religios sau natural în întraga zonă de nord a Olteniei, face ca traseul DN 67 să atragă anual zeci de mii de turuişti români şi străini.

•

Turismul montan. În perspectivă, comuna Costeşti poate deveni un centru important al turismul montan, atât datorită existenţei unor trasee turistice marcate sau nemarcate din Munţii Căpăţânii, care pornesc pe interfluvii sau pe drumurile forestiere din satele Bistriţa şi Pietreni, dar şi datorită potenţialului schiabil al Munţilor Căpăţâna (zona Zmeuret - Govora).

•

Turismul ştiinţific este susţinut de existenţa pe teritoriul administrativ al comunei a Parcului Naţional Buila – Vânturariţa, ce poate constitui un laborator de lucru pentru cercetătorii în domeniu.

•

Turismul pentru sporturi extreme, o formă de turism cu adresabilitate preponderentă către tânăra generaţie, prinde contur din ce în ce mai mult şi în România. Zona oferă suportul necesar pentru parapantă, cicloturism, snowboard, motocross, deltaplan. În vara anului 2005 în zonă s-a desfăşurat un prim raliu auto pentru maşini de tipul ARO, finalizat cu o festivitate de premiere pentru câştigători. Acesta este un început şi pentru alte tipuri de vehicule. Zona Buila - Vânturariţa oferă 34 de trasee de alpinism – din care 32 sunt de alpinism tehnic. În ultimii ani, masivul calcaros al Builei este tot 13

mai des vizitat de membrii cercurilor de alpinism, care au reamenajat traseele de căţărare sau au echipat altele noi. Oferta de cazare Oferta de cazare a comunei Costeşti este reprezentată de 6 pensiuni rurale, care totalizează de 31 de locuri (vezi tabelul). Structura capacităţii de cazare în Costeşti în anul 2005 Numele pensiunii Evrica Avram Doina Avrămoiu Blidaru Coca Ispăşoiu Nicolae TOTAL

Categoria 3 margarete 2 margarete 2 margarete 2 margarete 2 margarete 2 margarete –

Număr de locuri 6 4 4 9 4 4 31

Sursa: Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, INCDT, www.rotur.ro Înainte de anul 1990, comuna Costeşti nu avea de structuri de cazare clasice. Stabilimentul balnear dispunea de circa 20 de locuri de cazare, oferite doar celor ce veneau la tratament balnear, care au fost desfiinţate odată cu închiderea activităţii balneare. În prezent, vizitatorii comunei pot fi găzduiţi în cele 6 pensiuni rurale de 2 sau 3 margarete, care însumează 31 locuri de cazare. Se observă astfel, o creştere a structurilor de cazare de tip pensiune, un lucru favorabil pentru dezvoltarea turismului. Capacitatea de cazare în cadrul mănăstirilor Unitate Număr locuri Mănăstirea Arnota 12 (+18 locuri în construcţie) Mănăstirea Bistriţa 30 TOTAL 60 14

Sursa: Primăria Costeşti Dacă se mai ia în calcul şi numărul de locuri de cazare din cadrul mănăstirilor Arnota şi Bistriţa, care din punct de vedere administrativ aparţin comunei Costeşti, atunci capacitatea de cazare a localităţii ajunge să însumeze un număr de 91 de locuri. În concluzie, se poate observa că în localităţile componente comunei nu există o bază materială turistică suficient de dezvoltată care să valorifice potenţialul turistic de excepţie de care dispune zona. Oferta de alimentaţie pentru turism Servicii de alimentaţie sunt oferite turiştilor, la cerere, doar în cadrul pensiunilor turistice din Costeşti. Nu există în localitate structuri de alimentaţie clasice pentru turişti.

15

2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII 2.1. Prezentarea proiectului de investiţii 2.1.1. Denumirea investiţiei: Realizarea unei pensiuni turistice rurale în judeţul Vîlcea – sat Bistriţa – comuna Costeşti 2.1.2. Beneficiar: Glăvan Roxana, proprietar al unei suprafeţe de teren de 1000 mp 2.1.3. Amplasament Pensiunea turistică este amplasată în satul Bistriţa, în apropierea Mânăstirii Bistriţa (aprox. 300 m). Accesul la amplasamentul pensiunii se face prin comuna Costeşti: -

este traversată spre partea sa sudică de artera rutieră DN 67 (E81/Rm. Vîlcea – Costeşti – Horezu – Tg. Jiu – Motru – Drobeta Turnu Severin/E70) pe circa 1,5 km.

-

DJ 646 (Băbeni – Tomşani – DN 67/Costeşti – Mânăstrirea Bistriţa – Mânăstirea Arnota), traversează comuna pe circa 9 km, aproximativ pe direcţia N-S, urmărind cursul Pârâului Bistriţa;

2.1.4. Situaţia actuală Construcţia, la stadiul la care este în prezent, a fost achiziţionată de către S.C. PROD COMIMPEX în anul 2002 de la SC ACVILA SRL, în contul datoriilor pe care aceasta din urmă le avea, conform contractului de dare în plată nr. 1792. Clădirea este formată din trei pavilioane identice (6,35 x 13,90 m), alipite şi retrase la circa 4 m unul de celălalt. Regimul de înălţime este parter + etaj + mansardă. -

În prezent sunt structura de rezistenţă;

realizate: - pereţii despărţitori; - acoperişul; - branşamentul electric. De la achiziţia clădirii şi până în prezent au fost efectuate mici lucrări de reparaţii şi refacere a acoperişului. Nu sunt realizate: - tâmplăria (uşi, ferestre, balustrade); - finisajele; - instalaţiile; - amenajările exterioare. Prin proiectul investiţional se vor continua lucrările de amenajare a pensiunii, fiecare dintre cele trei pavilioane urmând să cuprindă: * la parter: -

camera de zi (cu bar) bucătărie cămară W.C. de serviciu hol cu scară de acces la etaje terasă acoperită (deschisă spre lac) Total parter

= 35,80 mp; = 9,02 mp; = 4,00 mp; = 1,62 mp; = 14,36 mp; = 23,10 mp = 87,90 mp

* la etaj: - hol cu casa scării - oficiu (pentru tot pavilionul) - un apartament cu: o cameră de zi o dormitor o debara o hol o duş o terasă descoperită Total etaj

= 4,26 mp = 2,90 mp = 30,03 mp = 14,80 mp = 4,40 mp = 8,21 mp = 5,23 mp = 19,32 mp = 89,15 mp

* la mansardă:

2

- hol cu casa scării

= 3,70 mp

- o cameră de 2 locuri cu: o o o

o o

dormitor = 14,80 mp duş = 5,23 mp hol (cu dulap înzidit) = 4,00 mp - un apartament cu: o cameră mare semicompartimentată (cameră de zi + dormitor) = 30,03 mp duş = 3,70 mp hol (cu dulap înzidit) = 3,80 mp Total mansardă = 65,26 mp Capacităţi preconizate la finalizarea lucrărilor de construire: -

cazare: 3 pavilioane, fiecare cu câte două apartamente şi o cameră de două locuri: total 6 apartamente + 3 camere duble (număr maxim de locuri:24);

- alimentaţie publică (cameră de zi cu bar şi bucătărie la fiecare pavilion): 8 locuri x 3 pavilioane = 24 locuri. Indicatori principali A(suprafaţă) teren = 500 mp AC (arie construită) = 320,6,00 mp AD (arie desfăşurată) = 892,20 mp VC (volum construit) = 2113,0 mc Sistemul constructiv Structura de rezistenţă a pensiunii este realizată din pereţi portanţi de zidărie de piatră pe fundaţii continue din beton - la parter, pereţi din bârne de lemn la etaj + mansardă şi planşee din beton peste parter şi din lemn peste etajul 1 şi peste mansardă. Zona seismică de calcul este F şi Ks=0,08. Învelitoarea este din şindrilă (în trei straturi) pe şarpantă din lemn în două ape, cu jgheaburi şi burlane din tablă zincată. Utilităţi Pensiunea este racordată la reţele de alimentare cu apă şi energie electrică. 3

Pentru alimentarea cu apă, la circa 30 de pensiune, există o reţea de aducţiune apă potabilă realizată de către un grup de localnici (inclusiv beneficiarul pensiunii) la care urmează să fie racordată pensiunea. Clădirea existentă este racordată la reţeaua publică de alimentare cu energie electrică, urmând a fi încheiat contractul de distribuţie şi plătite taxele aferente. Pentru deversarea apelor uzate menajere, urmează să fie montată o microstaţie de epurare la care va fi racordată pensiunea. Pensiunea se află amplasată pe drumul de exploatare care face legătura cu satul Dealu Botii şi satul Răchiţele. 2.1.5. Lucrări rămase de executat Construcţii: - uşi şi referate din lemn; - balustrade din lemn la scări şi terase; - pardoseli din spărturi de marmură, din plăci de gresie glazurate şi din pişcoturi de gresie natur şi pardoseli din duşumele de lemn răşinoase – inclusiv straturile suport; - placaje la pereţi cu plăci ceramice şi de travertin; - lambriuri din lemn la pereţi şi tavane; - tencuieli interioare obişnuite şi pe rabiţ, gletuite şi zugrăveli lavabile; - tencuieli exterioare drişcuite împărţite în asize; - placaje exterioare la pereţi, cu plăci de travertin. Instalaţii interioare: - instalaţii şi obiecte sanitare la băi şi bucătării; - instalaţia de încălzire cu calorifere racordate la o centrală termică pe combustibil solid cu 3 boilere; -

completat instalaţia electrică de iluminat şi prize, cu conductori de cupru şi aluminiu montaţi în ţeavă de oţel zincat.

Instalaţii exterioare:

4

- racordurile exterioare la reţeaua de alimentare cu apă potabilă (tuburi PVC tip uşor, L= 30,0 m), prevăzută cu apometru şi doi hidranţi de grădină; - reţeaua de canalizare a apelor menajere uzate prevăzută cu cămine de vizitare şi staţie de epurare; - instalaţie de iluminat pe terase şi în grădină. Amenajări exterioare: - pavaje exterioare din piatră brută pe strat de nisip.

Amplasarea într-un sit natural deosebit, arhitectura propusă încadrată în specificul zonei, nivelul de confort şi serviciile oferite, grija pentru protecţia mediului demonstrează concepţia unitară care a stat la baza fundamentării datelor de temă pentru proiect. Lemnul, piatra aparentă rostuită, tencuiala exterioară albă, tâmplăria din lemn masiv, acoperişul din şindrilă sunt elemente de arhitectură ce vor fi folosite pentru a crea un spaţiu arhitectural care să nu agreseze prin modernitate ci să se încadreze în specificul local. 3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI Valoarea totală a investiţiei este de 184.119,52 € (inclusiv TVA), din care: 168.196 € sunt cheltuieli eligibile şi 15.923,52 € cheltuieli neeligibile. Sursele proprii de finanţare (constituite din împrumuturi bancare şi numerar evidenţiat în contul întreprinzătorului) vor acoperi: -

½ din volumul cheltuielilor eligibile;

- TVA-ul de 9,5% aferent cheltuielilor eligibile.

5

4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ REALIZAREA INVESTIŢIEI 4.1. Consideraţii generale privind managementul forţei de muncă în turism În industria turistică, spre deosebire de alte sectoare ale economiei naţionale, activitatea se desfăşoară în condiţii diferite. Corespunzător acestora managementul trebuie să ia în considerare aspectele caracteristice ale domeniului, respectiv: • produsul turistic este perisabil; • industria turismului este caracterizată prin fluctuaţia cererii pe termen scurt. Acest aspect necesită adaptarea ofertei de muncă la cerere care, în majoritatea cazurilor este spontană; • denumirea activităţii arată tipul de activitate nu şi nivelul de îndemânare al prestatorului; • cererea pentru muncă este directă, turismul fiind considerat o "industrie a mâinii de lucru"; • productivitatea se bazează pe capacitatea şi efortul personal al lucrătorilor, fiind legată de însuşirile şi capacitatea acestora; • standardele au o natură subiectivă, fiind supuse unui judecăţi şi interpretări personale ale consumatorilor, care pot avea opinii diferite privind calitatea serviciilor prestate; • serviciile turistice sunt complexe, necesitând utilizarea unui număr relativ mare de funcţii aferent diverselor servicii; • ocuparea multor funcţii solicită un nivel relativ redus de calificare, dar o vechime corespunzătoare în funcţia respectivă;

6

• adaptarea ofertei se face prin ajustarea numărului de personal în funcţie de nivelul de activitate. Totodată, şi munca efectivă desfăşurată în activităţile de turism prezintă anumite caracteristici ca de exemplu: • necesită un set de atitudini specifice pentru această industrie şi o gamă de aptitudini speciale pentru fiecare tip de activitate; • este inegal normată, necesitând prelungirea orarului de funcţionare pentru prestarea unor activităţi (exemplu: activităţi de restaurant, recepţie); • este lipsită de aspecte birocratice; • are un sistem complicat de plăţi; • productivitatea muncii nu depinde neapărat de nivelul de calificare al prestatorului; • programul este permanent; • în situaţia turelor prelungite, suprasolicitarea de ordin fizic şi neuropsihic constituie factori de risc în desfăşurarea activităţilor; • poate declanşa un conflict între promptitudinea prestării serviciului şi calitatea prestaţiei; • retribuţia muncii se situează sub nivelul înregistrat în alte ramuri; • ca avantaje neoficiale, lucrătorii din industria turismului (hotelieră şi restauraţie) pot beneficia de bacşişuri ("tips" sau "pourboire"), care pot întregi câştigurile salariale. 4.2. Necesarul resurselor de forţă de muncă Conform capacităţii şi categoriei de clasificare a pensiunii, necesarul minim de personal, structurat pe funcţii, meserii şi servicii, precum şi salariul brut de incadrare, este prezentat în următorul tabel: Funcţia Administrator pensiune

Număr Salariul posturi lunar - € 1 7

Recepţioner Cameristă Bucătar Ospătar Îngrijitor spaţii exterioare Total

2 3 2 2 1 11

În funcţie de evoluţia activităţii pensiunii se poate utiliza şi personal sezonier pentru a asigura funcţionarea acesteia în bune condiţii. Total personal (locuri de muncă nou create) 11, din care: - personal de execuţie: 10.

8

5.

PRINCIPALII

INDICATORI

TEHNICO

-

ECONOMICI

AI

INVESTIŢIEI 5.1 Valoarea totală a investiţiei: 184.119,52 € (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614 mii lei. Ajutorul public ce va fi acordat în cadrul măsurii 3.4 pentru realizarea pensiunii turistice Dealu Botii va reprezenta 50% din totalul cheltuielilor eligibile. Sursele de finanţare sunt repartizate astfel:: - 50% contribuţie privată - 50% contribuţie publică SAPARD (75% contribuţie UE, 25% buget naţional). 5.2 Eşalonarea investiţiei Valoarea totală a investiţiei este de 184.119,52 € (7.489.614 mii lei), din care C+M 128.448 € (5.225.003 mii lei). Planificarea temporală şi valorică a investiţiei se va face etapizat, pe categorii de lucrări, conform graficului de mai jos „Programarea temporală şi valorică a lucrărilor de investiţii”, 5.3 Durata de realizare: 5 luni (august – decembrie 2004), exclusiv perioada realizării proiectelor, studiilor şi obţinerii avizelor necesare. 5.4 Capacităţi: -

cazare – pensiune clasificată la categoria 3 flori, formată din trei pavilioane, fiecare având următoarea structură: • la etajul I - un apartament; • la masardă - un apartament şi o cameră dublă.

Aceste camere vor fi modern dotate şi utilate, cu mobilier şi finisaje de cea mai bună calitate. Interioarele vor fi frumos decorate, cu elemente de artizanat locale sau trofee de animale. -

alimentaţie – fiecare pavilion are la parter o cameră de zi (cu bar, bucătărie, cămară şi terasă) ce va fi utilizată drept salon de restaurant, pentru mic dejun, dejun şi cină. 9

Clienţii potenţiali ai pensiunii pot opta atât pentru prepararea şi servirea meselor individual, cât şi în sistem restaurant prin angajaţii pensiunii (bucătari şi ospătari). În ceea ce priveşte bucătăria, vor putea fi servite mâncăruri tradiţionale, pregătite din produse naturale proaspete. Meniurile oferite vor cuprinde ceaiuri din flora spontană, cu efecte terapeutice demonstrate de mii de ani (afine, pojarniţa, muşeţelul, menta, păpădia), lapte proaspăt şi natural de vacă, cu un conţinut de proteine ridicat, brânzeturi, lapte bătut, carne proaspătă de pasăre de curte, friptă la grătar, etc.

10

PROGRAMAREA TEMPORALĂ ŞI VALORICĂ A LUCRĂRILOR DE INVESTIŢII MII LEI LUCRĂRI DE INVESTIŢII PROIECTARE SI ASISTENTA TEHNICA

UTILITATI

OBTINERE DE AVIZE, ACORDURI SI AUTORIZATII PROIECTARE SI ENGINEERING ASISTENTA TEHNICA ALIMENTARE CU APA CANALIZARE MENAJERA INSTALAŢIE ELECTRICĂ INSTALAŢIE TERMICĂ

ALEI PIETONALE ARHITECTURA, ZIDARII, FINISAJE, IZOLATII INSTALATII ELECTRICE CONSTRUCTII, INTERIOARE INSTALATII INSTALATII SANITARE INSTALATII INCALZIRE INTERIOARE CENTRALA TERMICĂ UTILAJE, ECHIPAMENTE MICROSTATIE EPURARE DOTARI

MOBILIER

APR 24.30 1

AUG

SEP

2006 OCT

0

0

0

0

0

24.301

0 0 0 0 0 0

137.636 16.058 20.645 0 18.351 0

0 16.058 0 15.301 0 0

0 16.058 0 15.301 0 0

0 0 0 0 0 0

137.636 64.230 20.645 30.601 18.351 22.939

0

0 1.482.41 7

0 1.482.41 7

0

184.019

0

0 1.482.41 7

0 16.058 0 0 0 22.939 184.01 9 0

0

4.447.250

0 0

69.460 65.499

69.460 65.499

69.460 65.499

0 0

0 0

208.381 196.498

0 0

84.356 0

84.356 0

0 0

0 0

253.067 170.256

0

0

0

84.356 170.256 1.116.36 6

0

1.116.366

0

0

0

0

0

0 595.07 2

NOI

DEC

TOTAL

595.072 15

TOTAL

24.30 1

1.903.59 8

1.730.79 6

3.017.41 8

218.42 8

595.07 2

7.489.614

16

5.5. Analiza economico – financiară a proiectului 5.5.1. Ipoteze de lucru Ipotezele de lucru pentru analiza economico – financiară sunt valabile atât pentru perioada de implementare a proiectului (anul 2006), cât şi pentru perioada de exploatare a acestuia (pensiune turistică). Exploatarea pensiunii va fi făcută de S.C. PROD COMIMPEX SRL, care are ca obiect de activitate pe lângă cel de desfacere en-gros de băuturi diverse şi pe cel de prestări servicii turistice. Începând cu trimestrul al II-lea al anului 2006, odată cu expirarea contractelor de desfacere de băuturi diverse (încheiate în anul 2005), obiectul principal de activitate al firmei va fi cel de prestări servicii turistice.

Valoarea totală şi durata de implementare a proiectului



Valoarea totală a proiectului: 184.119,52 € (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614 mii lei. Implementarea fizică a proiectului şi plata contractorului se vor desfăşura în perioada august - decembrie 2004. Proiectul va fi operaţional la începutul anului 2005.  Orizontul de timp Analiza a fost efectuată pe o perioadă de 5 ani după finalizarea proiectului de investiţii. Anul 2008 va fi anul în care activitatea pensiunii se va stabiliza la parametri optimi.  Stabilirea preţurilor Analiza economico – financiară a fost efectuată în preţuri constante pe toată perioada de prognoză.

27

Determinarea veniturilor şi cheltuielilor, precum şi a celorlaţi indicatori estimaţi sa efectuat în EURO şi mii lei.  Rata de actualizare Rata de actualizare este rata la care valorile viitoare sunt aduse la valori prezente. Aceasta a fost stabilită la 8%, considerând că reprezintă rata cea mai apropiată pentru a stabili cel mai oportun cost al capitalului investit. Acest lucru este sugerat, de asemenea, şi de cel mai recent ghid al Uniunii Europene în ceea ce priveşte analiza economico – financiară a unui astfel de proiect investiţional. 5.5.2. Analiza contului de profit şi pierdere (pentru perioada de exploatare a

pensiunii) 5.5.3. Estimarea categoriilor de venituri şi cheltuieli s-a efectuat pentru următoarele activităţi: -

servicii turistice oferite de pensiune, respectiv: cazare, alimentaţie-

bar, alte servicii; -

comerţ en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice (primul trimestru

al anului 2005). Rezultatele, pentru ambele tipuri de activitate, au fost evidenţiate distinct pentru: a. activitatea de exploatare; b. activitatea financiară. a. Activitatea de exploatare Structura veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii Veniturile din activitatea de exploatare a proiectului au fost determinate pe tipuri de activităţi astfel: o Servicii de cazare: Veniturile din activitatea de cazare au fost determinate pornind de la: -

capacitatea pensiunii; 28

-

durata de funcţionare anuală: permanent;

-

tarifele preconizate pe zi pe apartament/cameră dublă;

-

gradul mediu de ocupare anual şi trimestrial;

-

numărul de camere comercializate pe durata unui an (număr de

camere x număr de zile de funcţionare x gradul de ocupare trimestru / an). Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate în tabelul următor:

EURO Indicatori 2006 Nr. apartamente 6 Nr. camere duble 3 Nr. zile de funcţionare 365 TRIM I 90 TRIM II 91 TRIM III 92 TRIM IV 92 Grad mediu de ocupare (%), din care: 58,0% TRIM I 65,0% TRIM II 35,0% TRIM III 90,0% TRIM IV 42,0% Nr. camere vândute, din care: 1.906 apartament 1.271 cameră dublă 635 Tarif mediu €/apartament 32,0 €/camera dublă 25,0 Total venituri - € 56.548

2007 6 3 365 90 91 92 92

2008 6 3 365 90 91 92 92

2009 6 3 365 90 91 92 92

60,0% 70,0% 35,0% 90,0% 45,0%

65,0% 75,0% 48,0% 90,0% 47,0%

65,0% 75,0% 48,0% 90,0% 47,0%

1.971 1.314 657

2.136 1.424 712

2.136 1.424 712

32,0 25,0 58.473

32,0 25,0 63.346

32,0 25,0 63.346

o Servicii de alimentaţie şi bar

29

Veniturile din exploatarea spaţiilor pentru alimentaţie (în sistem restaurant) au fost determinate pornind de la: - numărul de locuri la masă; - numărul de zile de funcţionare; - numărul de locuri/masă comercializate (nr. locuri la masă x nr. zile); - rulaj/ loc la masă, corelat cu gradul de ocupare al capacităţii de cazare; - număr clienţi (nr. locuri comercializate x rulaj/loc); - tarifele preconizate. Aceste venituri se estimează a fi generate, în cea mai mare parte, de clienţii pensiunii şi ocazional de alţi clienţi. Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate în tabelul următor:

INDICATORI Nr. locuri la masă Nr. zile funcţionare Nr. locuri/masa comerc. Rulaj/loc la masă Nr. clienţi Tarif mediu individual TOTAL VENITURI €-

EURO 2009 24 365

2006 24 365

2007 24 365

2008 24 365

8.760 0,58 5.083 12

8.760 0,60 5.256 12

8.760 0,65 5.694 12

8.760 0,65 5.694 12

60.996

63.072

68.328

68.328

o Alte servicii Aceste venituri au fost estimate la 5% din veniturile totale din exploatare şi vor proveni din: - telefon, fax, Internet; - transport: aeroport, autogară, gară; - excursii; - spălătorie – curăţătorie; 30

- pescuit şi vânătoare sportivă; - plimbare cu căruţa sau cu sania trasă de cai. Structura veniturilor din activitatea de comerţ en - gros Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza contractelor de desfacere încheiate în anul 2005pe o perioadă de 1 an, respectiv 01.04.2005 – 31.03.2006 În estimările efectuate au fost luate în calcul vânzările de băuturi din primul trimestru al anului 2006. Ipoteze de calcul a veniturilor: - valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei; - nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an. Pe baza acestor ipoteze rezultă: - nr. mediu trimestrial de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 76.150; - preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei; - adaos comercial mediu: 10%; - preţ mediu de vânzare propus /sticlă: 19.055 lei. În baza ipotezelor menţionate rezultă o valoare medie a vânzărilor pentru trim. I 2005: 1.451.038 mii lei. Centralizatorul veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani previzionaţi, precum şi a veniturilor aferente activităţii de comerţ en-gros pentru primul trimestru al anului 2006 este prezentat în tabelul următor (preluat din secţiunea economică a Cererii de finanţare): Structura cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii Cheltuielile efectuate pentru desfăşurarea activităţii curente, conform structurii contului de profit şi pierdere din Cererea de finanţare, au inclus:

31

•

mărfuri: cheltuielile de aprovizionare cu mărfuri alimentare şi băuturi pentru restaurant şi bar. Acestea au fost stabilite la aproximativ 30% din veniturile din alimentaţie;

•

materiale consumabile: includ cheltuielile cu aprovizionarea cu detergenţi, rechizite etc. şi au fost estimate la 5% din totalul veniturilor din exploatare;

•

utilităţi (combustibil, energie, apă): au fost estimate la 7% din veniturile totale din exploatare;

•

alte cheltuieli materiale: includ cheltuieli neprevăzute cu mărfuri, materiale consumabile şi au fost estimate la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

•

lucrări şi servicii executate de terţi: -

chirii: cheltuieli pentru închirierea de mijloace de transport auto, estimate la 0,2 % din veniturile totale din exploatare;

-

transport: cheltuieli pentru combustibilul necesar autovehiculelor închiriate, estimate la 0,8% din veniturile totale din exploatare;

- reclamă / publicitate: cheltuieli pentru promovarea pensiunii, estimate

la 0,5% din veniturile totale din exploatare; •

impozite, taxe, asigurări: includ cheltuielile cu asigurarea clădirii (inclusiv a dotărilor) şi impozitul pe clădire. Impozitul pe clădire a fost calculat potrivit legislaţiei româneşti în vigoare, respectiv 1% din valoarea construcţiei. Asigurarea anuală pentru clădire şi bunurile din interior au fost estimate la 0,2%/an din valoarea construcţiei. Plăţile se estimează a fi efectuate în rate trimestriale egale;

•

salarizarea personalului angajat: includ cheltuielile cu salariile aferente celor 17 de salariaţi operativi. Pornind de la salariile prevăzute anterior rezultă următoarele grupe de salarizare: - 100 €/lună/salariat pentru 10 angajaţi, - 125 €/lună/salariat pentru 4 angajaţi; - 150 €/lună/salariat pentru 2 angajaţi; - 200 €/lună pentru administratorul pensiunii. 32

•

asigurări şi protecţie socială: reprezintă cheltuielile angajatorului aferente salariilor estimate, cuantumul acestora fiind potrivit legislaţiei din momentul actual de 35,5% din totalul fondului de salarii;

•

alte cheltuieli de exploatare includ cheltuielile pentru: deplasări, întreţinere şi reparaţii, servicii profesionale (de pregătire personal) etc. În determinările noastre cuantumul acestora a fost estimat la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

•

cheltuieli cu amortizările şi provizioanele: Fondurile alocate pentru înlocuirea mijloacelor fixe se bazează pe legislaţia românească actuală, respectiv pe o amortizare liniară pentru o durată de viaţă de 50 de ani pentru clădire, 15 ani pentru utilaje şi 8 ani pentru dotări.

•

impozit pe profit: reprezintă plăţile pentru impozitul pe profit, respectiv 25% din profitul brut total.

Cheltuieli aferente activităţii de comerţ en-gros Structura acestor cheltuieli şi ponderea fiecăreia în veniturile din vânzări en-gros de băuturi diverse sunt următoarele: - mărfuri: 70%; - materiale consumabile: 5%; - energie si apa: 0,5%; - alte cheltuieli materiale: 2%; - servicii prestate de terţi: 5%; - impozite şi taxe: 0,6%; - salarii: 0,6%; - protecţie socială:0,2%; - dobânzi: 2,4%; - alte cheltuieli de exploatare: 5%; - impozit pe profit: 3,7%. Astfel, ponderea totală a acestor cheltuieli se situează la circa 95% din veniturile obţinute. b. Activitatea financiară 33

Veniturile din activitatea financiară provin din dobânzile bancare la disponibilităţile din contul curent. Pentru determinarea acestora s-a luat în considerare dobânda la vedere (0,05%) aplicată la veniturile totale din exploatare. Cheltuieli din activitatea financiară sunt reprezentate de: - comisioane bancare; - dobânzi la creditul bancar ce va fi contractat pentru acoperirea contribuţiei proprii. Comisioanele bancare aferente decontărilor prin contul curent şi au fost estimate la 0,1% din veniturile totale din exploatare. Dobânda la creditul bancar a fost calculată în următoarele condiţii de creditare: - credit solicitat: 3.744.817 mii lei (92.060 €, 1€= 40.678 lei); - perioada de creditare: 48 luni, din care: - perioadă de graţie: 9 luni; - perioada de rambursare: 39 luni; - rata dobânzii: 8%; - mod de acordare: 3 tranşe de credit; - mod de rambursare: rate lunare egale; - data acordării: 01.08.2004; - data primei scadenţe: 01.05.2005. Calculul dobânzii pentru perioada de graţie, în funcţie de tranşele utilizate, corelat cu necesarul de finanţare al proiectului, este prezentat în tabelul următor: TRANSE DATA DOBÂNDA CREDIT - lei ACORDĂRII - lei 1.800.000.00 01,08,2004 0 0 1.700.000.00 01,09,2004 0 12.000.000 01,10,2004 244.816.680 23.333.333 34

01,11,2004 01,12,2004 01,01,2005 01,02,2005 01,03,2005 01,04,2005 01,05,2005 TOTAL

0 24.965.445 0 24.965.445 0 24.965.445 0 24.965.445 0 24.965.445 0 24.965.445 0 24.965.445 3.744.816.68 0 210.091.445

Calculul dobânzii pentru perioada de rambursare a creditului s-a făcut potrivit planului de rambursare prezentat în continuare (elaborat pornind de la condiţiile de creditare menţionate anterior): PLAN DE RAMBURSARE - lei DATA NR.RATA RATA 1 01,05,2005 2 01,06,2005 3 01,07,2005 4 01,08,2005 5 01,09,2005 6 01,10,2005 7 01,11,2005 8 01,12,2005 9 01,01,2006 10 01,02,2006 11 01,03,2006 12 01,04,2006 13 01,05,2006 14 01,06,2006 15 01,07,2006 16 01,08,2006 17 01,09,2006 18 01,10,2006 19 01,11,2006 20 01,12,2006 21 01,01,2007 22 01,02,2007 23 01,03,2007

RATA TOTALA 120.986.385 120.346.245 119.706.106 119.065.966 118.425.827 117.785.687 117.145.547 116.505.408 115.865.268 115.225.129 96.020.941 113.944.849 113.304.710 112.664.570 112.024.431 111.384.291 110.744.151 110.104.012 109.463.872 108.823.733 108.183.593 107.543.453 106.903.314

CREDIT 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941

DOBANDA 24.965.445 24.325.305 23.685.165 23.045.026 22.404.886 21.764.747 21.124.607 20.484.467 19.844.328 19.204.188 18.564.048 17.923.909 17.283.769 16.643.630 16.003.490 15.363.350 14.723.211 14.083.071 13.442.932 12.802.792 12.162.652 11.522.513 10.882.373

SOLD 3.648.795.739 3.552.774.799 3.456.753.858 3.360.732.918 3.264.711.977 3.168.691.037 3.072.670.096 2.976.649.156 2.880.628.215 2.784.607.275 2.688.586.334 2.592.565.394 2.496.544.453 2.400.523.513 2.304.502.572 2.208.481.632 2.112.460.691 2.016.439.751 1.920.418.810 1.824.397.870 1.728.376.929 1.632.355.989 1.536.335.048 35

DATA NR.RATA RATA 24 01,04,2007 25 01,05,2007 26 01,06,2007 27 01,07,2007 28 01,08,2007 29 01,09,2007 30 01,10,2007 31 01,11,2007 32 01,12,2007 33 01,01,2008 34 01,02,2008 35 01,03,2008 36 01,04,2008 37 01,05,2008 38 01,06,2008 39 01,06,2009 TOTAL

RATA TOTALA 106.263.174 105.623.035 104.982.895 104.342.755 103.702.616 103.062.476 102.422.337 101.782.197 101.142.057 100.501.918 99.861.778 99.221.639 98.581.499 97.941.359 97.301.220 96.661.080 4.225.561.52 2

CREDIT 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 96.020.941 3.744.816.68 0

DOBANDA 10.242.234 9.602.094 8.961.954 8.321.815 7.681.675 7.041.536 6.401.396 5.761.256 5.121.117 4.480.977 3.840.838 3.200.698 2.560.558 1.920.419 1.280.279 640.140

SOLD 1.440.314.108 1.344.293.167 1.248.272.227 1.152.251.286 1.056.230.346 960.209.405 864.188.465 768.167.524 672.146.584 576.125.643 480.104.703 384.083.762 288.062.822 192.041.881 96.020.941 0

499.308.891

În tabelele următoare (preluate din secţiunea economică a Cererii de finanţare) sunt prezentate: - centralizatorul cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani previzionaţi şi a cheltuielilor aferente activităţii de comerţ en-gros pentru primul trimestru al anului 2005; - contul de profit şi pierdere pentru perioada proiectată. 5.5.3. Analiza cash – flow-ului previzionat Determinarea cash-flow-ului s-a efectuat pentru : a. perioada de implementare a proiectului; b. perioada de exploatare, respectiv primii 5 ani de funcţionare a pensiunii. a) Cash flow-ul aferent perioadei de implementare s-a determinat lunar pentru: a1. activitatea de investiţii şi finanţare; a2. activitatea de exploatare şi alte activităţi.

36

a1. Activitatea de investiţii şi finanţare a fost analizată în funcţie de graficul de realizare a investiţiei, pe perioada celor 5 luni necesare, respectiv august decembrie 2005  Obţinerea fondurilor publice în sumă totală de 3.420.938 (50% din costurile

totale eligibile) a fost programată astfel: -

luna octombrie 2005: prima tranşă în sumă de 2.607.438 mii lei, respectiv 38% din totalul cheltuielilor eligibile;

-

luna noiembrie 2005: a doua tranşă în sumă de 218.428 mii lei;

-

luna decembrie 2005: a treia tranşă în sumă de 595.072 mii lei.

 Contribuţia beneficiarului în sumă totală de 4.068.676 este asigurată din: -

surse proprii, în sumă de 323.859 mii lei, evidenţiată în contul întreprinzătorului;

-

surse atrase (împrumut bancar) în sumă de 3.744.817 mii lei (50% din valoarea totală a proiectului), solicitat în condiţiile prezentate la analiza contului de profit şi pierdere.

 Dobânda lunară la creditul contractat pentru completarea surselor proprii de

finanţare a investiţiei, aferentă primelor patru luni ale perioadei de graţie, a fost evidenţiată ca şi cheltuială distinctă în perioada septembrie – decembrie 2005, cuantumul lunar al dobânzii fiind cel prezentat în tabelul anterior privind calculul dobânzii pentru perioada de graţie. a2. Activitatea de exploatare şi alte activităţi se referă la activitatea de comerţ en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice aferentă anului 2005, care va susţine finanţarea dobânzilor la creditul bancar contractat, pentru perioada de graţie. Venituri şi cheltuieli din activitatea de comerţ en - gros Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza: -

balanţei de verificare la 30.04.2005 şi 37

-

contractelor de desfacere încheiate pentru o perioadă de 1 an, respectiv 01.04.2005 – 31.03.2006

Pentru perioada ianuarie – aprilie 2005 veniturile au fost stabilite potrivit contului de profit şi pierdere întocmit pe baza balanţei de verificare la 30.04.2005. Pentru perioada mai – decembrie 2005 veniturile au fost determinate pornind de la contractele de desfacere încheiate, astfel: - valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei; - nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an. Rezultatele estimate pentru perioada mai – decembrie 2005 sunt următoarele: - nr. mediu lunar de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 25.383; - preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei; - adaos comercial de 10%; - preţ mediu de vânzare propus/sticlă: 19.055 lei. Cheltuielile aferente acestei activităţi au fost determinate astfel: -

pentru perioada ianuarie – aprilie 2005, conform contului de profit şi pierdere întrocmit la 30.04.2005;

-

pentru perioada mai – decembrie 2005 procentual din veniturile din vânzări de băuturi diverse aferente acestei perioade. Tipurile de cheltuieli şi ponderea fiecăreia în total venituri, determinate pe baza activităţii anterioare a societăţii sunt următoarele:

o mărfuri: 70%; o materiale consumabile: 5%; o energie si apa: 0,5%; o alte cheltuieli materiale: 2%; o servicii prestate de terţi: 5%; o impozite şi taxe: 0,6%; o salarii: 0,6%; o protecţie socială:0,2%; o dobânzi: 2,4%; o alte cheltuieli de exploatare: 5%; o impozit pe profit: 3,7%. Ponderea totală a cheltuielilor în total venituri este de 95%. 38

Fluxul de numerar pentru perioada de implementare a proiectului (inclusiv perioada efectuării studiilor, proiectelor şi obţinerii avizelor şi acordurilor), cu evidenţierea activităţii de investiţii şi de finanţare a acestora din surse proprii şi atrase (credit bancar şi grant SAPARD), precum şi rezultatele activităţii de comerţ en-gros desfăşurare de S.C. PROD COMIMPEX SRL în această perioadă este prezentat în tabelul următor (preluat din secţiunea economică a Cererii de finanţare):

39

Rezultatele fluxului de numerar aferent perioadei de implementare a proiectului sunt pozitive, reflectând existenţa surselor de finanţare pentru investiţia propusă, atât din surse proprii cât şi din fonduri publice (comunitare şi naţionale). b) Cash flow-ul aferent perioadei de exploatare a pensiunii a fost determinat pe baza veniturilor şi cheltuielilor din contul de profit şi pierdere la care s-a aplicat TVA (19%), după caz. Fluxul de lichidităţi net al perioadei include: - fluxul de numerar din activitatea curentă = fluxul brut -TVA de plată + TVA de recuperat*) - impozit pe profit; - amortizarea anuală a investiţiei. *) TVA-ul de recuperat este aferent investiţiei propuse prin proiect. Fluxul de numerar pentru perioada de exploatare a pensiunii, cu evidenţierea activităţii de rambursare a creditului bancar, precum şi rezultatele activităţii de exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani este prezentat în tabelul următor (preluat din secţiunea economică a Cererii de finanţare). Rezultatele activităţii de exploatare pentru anul 2006 le includ şi pe cele aferente activităţii de comerţ en-gros, conform contractelor aflate în derulare, cu termen scadent 31.03.2006. 5.5.4. Indicatorii financiari ai activităţii previzionate Indicatorii calculaţi în scopul aprecierii viabilităţii proiectului sunt în concordanţă cu cerinţele studiilor de fezabilitate şi cu recomandările şi standardele interne şi internaţionale în domeniu (inclusiv Ghidul finaţării proiectelor SAPARD-măsura 3.4). În cazul de faţă indicatorii calculaţi sunt: - valoarea investiţiei (fără TVA); - volumul veniturilor şi cheltuielilor din exploatare; 40

- rezultatul din exploatare; - profitul net; - durata de recuperare a investiţiei; - rentabilitatea capitalului investit; - cheltuieli financiare; - gradul de acoperire a cheltuielilor financiare; - rata îndatorării; - rata acoperirii prin fluxul de numerar; - valoarea actualizată netă. Toţi indicatorii economico - financiari determinaţi în scopul analizei proiectului de investiţii sunt indicatori ai activităţii efective a pensiunii, ţinând seama de caracterul particular al surselor de investiţii, respectiv surse proprii şi granturi SAPARD. Profitul obţinut în urma exploatării pensiunii este determinat în concordanţă cu normativele legislaţiei româneşti în materie, respectiv prin diminuarea veniturilor totale din exploatare cu toate categoriile de cheltuieli admise a fi deduse. Durata de recuperare a investiţiei exprimă numărul de ani în care suma profitului net anual egalează valoarea investiţiei. Valorile indicatorilor proiectaţi se înscriu în limitele prevăzute în Ghidul SAPARD, în condiţiile unor ipoteze de lucru normale pentru o unitate turistică de acest tip aflată la începutul perioadei de exploatare. Evoluţia principalilor indicatori economico-financiari ai activităţii pensiunii pe perioada analizată de 5 ani, este prezentată în tabelul următor, respectiv „Proiecţia principalilor indicatori financiari”.

41

PROIECŢIA PRINCIPALILOR INDICATORI FINANCIARI Curs leu/€ = 40.678 ANUL 1 ANUL 2 ANUL 3 ANUL 4 ANUL 5 SPECIFICAŢIE MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI € 1. Valoarea investiţiei 6.841.877 mii lei 168.196 € 6.293.41 154.71 5.033.41 123.73 5.204.75 127.95 5.638.50 138.61 5.638.50 138.613 2. Venituri din exploatare 5 3 4 8 0 0 0 3 0 4.614.26 113.43 3.099.78 3.148.72 3.272.58 3.272.58 76.203 77.406 80.451 80.451 3. Cheltuieli din exploatare 8 4 6 1 6 6 1.679.14 1.933.62 2.056.02 2.365.87 2.365.87 41.279 47.535 50.544 58.161 58.161 4. Rezultatul din exploatare 7 9 9 3 3 1.045.87 1.301.53 1.462.41 1.758.95 1.772.42 25.711 31.996 35.951 43.241 43.572 5. Profitul net 2 3 5 7 2 6. Durata de recuperare a investiţiei 4 ani, 8 luni şi 19 zile 7. Rentabilitatea capitalului investit 15% 19% 21% 26% 26% 8. Cheltuieli financiare 281.654 6.924 195.865 4.815 103.688 2.549 17.939 441 0 0 9. Gradul de acoperire a cheltuielilor financiare 10. Rata îndatorării 11. Rata acoperirii prin fluxul de

6 50,75% 1,60

10 32,56% 1,44

20 13,07% 1,64

132 0,00% 3,43

Nu este cazul 0,00% Nu este cazul 33

numerar 12. Rata de actualizare 13. Valoarea actualizată netă

8% 14.813.625 mii lei

364.168 €

34

6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI Valoarea totală a investiţiei de 184.119,52 € va fi acoperită astfel: beneficiar 100.021,52 €, respectiv:

•

- 84.098 € cheltuieli eligibile (împrumut bancar). - 15.923,52 € cheltuieli neeligibile: - 7.962,00 € împrumut bancar; - 7.961,52 € autofinanţare. fonduri publice 84.098 €, respectiv:

•

- 63.073,50 € contribuţie comunitară (75%); - 21.024,50 € cofinanţare naţională (25%). 7. AVIZE ŞI ACORDURI Avizele şi acordurile emise de organele în drept, potrivit legislaţiei în vigoare, sunt: - certificatul de urbanism însoţit de „Fişa tehnică în vederea emiterii Acordului Unic pentru obţinerea acordului de mediu”; - avizul sanitar veterinar; - aviz de specialitate eliberat de Ministerul Trancporturilor, Construcţiilor şi Turismului pentru construirea pensiunii. Notă: Avizele şi acordurile solicitate în cazul investiţiei de faţă sunt documente distincte anexate Cererii de finanţare. 8. PĂRŢI DESENATE 1. Planul de încadrare în zona (1:10.000); 2. Plan de situaţie; 3. Plan de amplasament şi delimitare al corpului de proprietate (1:500); 4. Fişa corpului de proprietate;

34

5. Planuri de arhitectură - planurile nivelurilor, faţade, vederi, secţiuni pentru principalele obiecte de construcţii.

35