Penerapan Akutansi Real Estate Pada PT.sinaR MULYS SEJSHTERA

BAB I PENDAHULUAN

1.1.

Latar Belakang Masalah

Pertambahan jumlah penduduk yang sangat cepat dan pesat membawa  pengaruh yang sangat besar terhadap kebutuhan masyarakat akan perumahan. Di mana mana ruma rumah h adal adalah ah suat suatu u kebu kebutu tuha han n prim primer er manu manusi sia, a, kare karena na ruma rumah h merupakan sarana untuk berteduh, berlindung dan beristirahat. Rumah juga sebagai tempat berbagi suka dan duka serta membina rumah tangga bagi suatu keluarga. Kondisi ini dimanfaatkan oleh perusahaan-perusahaan pengembang, untu untuk k meng mengem emba bang ngka kan n

bisn bisnis is mere mereka ka dala dalam m

hal hal peny penyed edia iaan an sara sarana na

  pemukiman pemukiman bagi masyarakat masyarakat seperti seperti perumahan, perumahan, apartemen, apartemen, kondomin kondominium, ium, dan lain sebagainya. Sebaga Sebagaii suatu suatu organi organisas sasi, i, maka maka perusa perusahaa haan n yang yang berger bergerak ak dalam dalam  bidan  bidang g real estate estate dalam dalam menjal menjalank ankan an usahan usahanya ya memerl memerluka ukan n suatu suatu sistem sistem informasi untuk mempertahankan kelangsungan usahanya. Akuntansi sebagai suat suatu u

sist sistem em

info inform rmas asi, i,

meng mengid iden enti tifi fika kasi sika kan, n,

meng mengum umpu pulk lkan an

dan dan

mengkomunikasikan informasi ekonomi kesuatu badan usaha kepada beragam   pih pihak ak,, baik baik piha pihak k inter intern n maup maupun un piha pihak k ekst ekster ern. n. Info Inform rmas asii akun akunta tans nsii merupakan data keuangan yang berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan untuk dijadikan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan yang tepat. Dari pernyataan di atas dapat diambil kesimpulan bahwa data-data akun akunta tans nsii

memb member erik ikan an bant bantua uan n khu khususn susnya ya pada pada piha pihak k inte intern rn,,

untu untuk  k 

1

menyaj menyajikan ikan lapora laporan n keuang keuangan an yang yang sesuai sesuai dengan dengan prinsi prinsip p akunta akuntansi nsi yang yang   berlaku berlaku umum, umum, selain itu data-data data-data akuntansi akuntansi memberikan memberikan informasi informasi yang tepat untuk menilai pengakuan pendapatan, menghitung biaya proyek, harga  pokok proyek dan lain sebagainya. Tujuan Tujuan utama utama akunta akuntansi nsi keuang keuangan an adalah adalah membua membuatt lapora laporan n yang yang didalam didalamnya nya harus harus menyaj menyajika ikan n inform informasi asi yang yang bergun bergunaa bagi bagi pihak pihak intern intern maupun pihak ekstern perusahaan. Hal ini menuntut setiap manajemen untuk  memajukan usaha dan menjaga kelangsungan usahanya. Untuk masalah yang   berhu berhubun bungan gan dengan dengan keuang keuangan an (akunt (akuntans ansi) i) perusa perusahaa haan n khusus khususnya nya pada pada  perus  perusaha ahaan an yang yang berger bergerak ak pada pada bidang bidang real estate estate biasan biasanya ya menggu menggunak nakan an cara-car cara-caraa atau prinsi prinsipny pnyaa masing masing-ma -masin sing g yang yang sesuai sesuai dengan dengan situas situasii dan kondisi kondisi perusahaan perusahaan tersebut dengan dengan berpegang berpegang terhadap terhadap prinsip prinsip akuntansi akuntansi yang berlaku umum. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas  pengembangan real estate. Perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian dibangun perumahan untuk dijual atau disewakan baik secara tunai maupun kredit. Untuk memperoleh informasi yang wajar dari suatu perusahaan yang  bergerak dibidang pengembangan real estate, maka perlakuan akuntansi harus mengacu kepada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) Nomor  44. Pernya Pernyatan tan dalam dalam PSAK PSAK No.44 No.44 ini diterap diterapkan kan untuk untuk perusa perusahaa haan n yang yang mela melaku kuka kan n

akti aktivi vita tass

peng pengem emba bang ngan an

real real

esta estate te,,

wala walaup upun un

akti aktivi vita tass

  pen penge gemb mban anga gan n real real esta estate te ters terseb ebut ut buka bukan n akti aktivi vitas tas utam utamaa peru perusa saha haan an..

2

menyaj menyajikan ikan lapora laporan n keuang keuangan an yang yang sesuai sesuai dengan dengan prinsi prinsip p akunta akuntansi nsi yang yang   berlaku berlaku umum, umum, selain itu data-data data-data akuntansi akuntansi memberikan memberikan informasi informasi yang tepat untuk menilai pengakuan pendapatan, menghitung biaya proyek, harga  pokok proyek dan lain sebagainya. Tujuan Tujuan utama utama akunta akuntansi nsi keuang keuangan an adalah adalah membua membuatt lapora laporan n yang yang didalam didalamnya nya harus harus menyaj menyajika ikan n inform informasi asi yang yang bergun bergunaa bagi bagi pihak pihak intern intern maupun pihak ekstern perusahaan. Hal ini menuntut setiap manajemen untuk  memajukan usaha dan menjaga kelangsungan usahanya. Untuk masalah yang   berhu berhubun bungan gan dengan dengan keuang keuangan an (akunt (akuntans ansi) i) perusa perusahaa haan n khusus khususnya nya pada pada  perus  perusaha ahaan an yang yang berger bergerak ak pada pada bidang bidang real estate estate biasan biasanya ya menggu menggunak nakan an cara-car cara-caraa atau prinsi prinsipny pnyaa masing masing-ma -masin sing g yang yang sesuai sesuai dengan dengan situas situasii dan kondisi kondisi perusahaan perusahaan tersebut dengan dengan berpegang berpegang terhadap terhadap prinsip prinsip akuntansi akuntansi yang berlaku umum. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas  pengembangan real estate. Perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian dibangun perumahan untuk dijual atau disewakan baik secara tunai maupun kredit. Untuk memperoleh informasi yang wajar dari suatu perusahaan yang  bergerak dibidang pengembangan real estate, maka perlakuan akuntansi harus mengacu kepada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) Nomor  44. Pernya Pernyatan tan dalam dalam PSAK PSAK No.44 No.44 ini diterap diterapkan kan untuk untuk perusa perusahaa haan n yang yang mela melaku kuka kan n

akti aktivi vita tass

peng pengem emba bang ngan an

real real

esta estate te,,

wala walaup upun un

akti aktivi vita tass

  pen penge gemb mban anga gan n real real esta estate te ters terseb ebut ut buka bukan n akti aktivi vitas tas utam utamaa peru perusa saha haan an..

2

Aktivitas Aktivitas pengembang pengembangan an real estate adalah kegiatan perolehan perolehan tanah untuk  untuk  kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial atau bangunan indust industri. ri. Bangun Bangunan an tersebu tersebutt

dimaks dimaksudk udkan an untuk untuk dijual dijual atau atau disewa disewakan kan,,

sebagai suatu kesatuan atau dengan eceran (retail) . Aktivitas pengembangan real estate estate juga juga mencak mencakup up perole perolehan han kavlin kavlingan gan tanah tanah untuk untuk dijual dijual tanpa tanpa  bangunan. Ruang Ruang lingku lingkup p akunta akuntansi nsi aktivi aktivitas tas pemban pembangun gunan an real estate estate yang yang diba dibaha hass dala dalam m pene peneli litia tian n ini ini yait yaitu: u: pend pendap apat atan an dan dan klas klasifi ifika kasi si biay biayaa   penge pengemba mbanga ngan n proyek proyek real real estate estate.. Pengak Pengakuan uan pendap pendapatan atan menuru menurutt PSAK  PSAK    No.44 No.44 berhub berhubung ungan an dengan dengan waktu waktu perusa perusahaa haan n tersebu tersebutt dapat dapat mengak mengakui ui   penda pendapat patann annya ya dan cara cara penguk pengukura uran n pendap pendapata atan n yang yang dipero diperoleh leh terseb tersebut ut secara wajar. Pada saat pendapatan diakui sebagai uang muka, maka piutang dari dari transa transaksi ksi unit unit real estate tidak diakui diakui dan harga jual jual diangg dianggap ap akan akan tertagih tertagih apabila apabila jumlah jumlah pembayaran pembayaran oleh pembeli pembeli setidaknya setidaknya mencapai 20 % dari dari harga harga jual jual dan jumlah tersebut tersebut tidak tidak dapat dapat dimint dimintaa kembal kembali. i. Penjua Penjuall diangg dianggap ap telah telah mengal mengalihk ihkan an kepada kepada pembel pembelii seluru seluruh h resiko resiko dan manfaat manfaat kepemilikan kepemilikan unit unit bangunan bangunan apabila apabila

penjual penjual tidak lagi terlibat terlibat dengan unit unit

 bangunan yang dijual. Dalam Dalam biaya – biaya biaya pengemba pengembanga ngan n proyek proyek real estate estate baik biaya yang berhubung berhubungan an langsung langsung dengan aktivitas aktivitas pengembanga pengembangan n real estate dan  biaya proyek tidak langsung yang berhubungan berhubungan dengan beberapa proyek real estate, dialokasikan atau dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek proyek real estate, Seperti

3

 biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya biaya  biaya aktivitas pengembangan real estate yang dikapitalisasi ke proyek    pengembangan real estate adalah biaya praperolehan tanah  (preacquition

cost), biaya perolehan tanah, biaya yang secara langsung berhubungan dengan  proyek, biaya yang dapat dikelompokkan pada aktivitas pengembangan real estate dan biaya pengembangan. PT. Sinar Mulya Sejahtera (SMS) merupakan salah satu perusahaan developer yang bergerak dibidang real estate. Perusahaan membangun dan menjual rumah dengan type RS38/120 (A) dan RS45/140 (B). Pendapatan utama dari perusahaan ini adalah pendapatan dari hasil penjualan rumah   berdasarkan masing-masing

jenis type rumah yang dibangun. Sedangkan

  pendapatan lain-lain berasal dari penjualan akibat kelebihan tanah masingmasing type rumah tersebut yang harga per meternya disesuaikan dengan harga jual yang ditetapkan perusahaan. Dari data-data tersebut ditemukan beberapa penyimpangan dalam  penerapan PSAK No.44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estate  pada perusahaan, antara lain:

 Pertama, dalam hal pengakuan pendapatan. Perusahaan langsung mencatat atau mengakui pendapatan saat menerima pembayaran uang muka dari pembeli. Perusahaan mencatat pembayaran uang muka dari pembeli dengan mendebet kas yang diterima dan mengkredit pendapatan. Berikut ini adalah daftar harga jual dan perkiraan angsuran perbulan  perumahan Puti Bidadari type 38/120 dan type 45/140, dimana uang muka

4

dari konsumen yaitu sebesar 20 % dari total harga jual

dan total angsuran

 perbulan yang akan dibayar oleh konsumen didasarkan dari ketentuan suku  bunga yang berlaku. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel.I.1 Daftar harga jual dan lama angsuran pembelian perumahan Puti Bidadari pada PT. Sinar Mulya Sejahtera

Perumahan Puti Bidadari

Keterangan Harga Jual Uang Muka (DP) Angsuran: - 5 Tahun - 10 Tahun - 15 Tahun

Type RS 38/120 Rp 120.000.000 Rp 24.000.000 Rp 2.233.752 Rp 1.490.558 Rp 1.278.472

Type RS 45/140 Rp 150.000.000 Rp 30.000.000 Rp 2.792.000 Rp 1.863.197 Rp 1.598.050

Sumber: PT.Snar Mulya Sejahtera

Misalnya, untuk rumah Type RS38/120 (A), uang muka yang harus dibayar adalah Rp. 24.000.000; uang muka ini dapat diangsur sebanyak 3 kali dengan rincian pembayaran uang muka : Tahap 1

= Rp. 10.000.000

Tahap II

= Rp. 7.000.000

Tahap III

= Rp. 7.000.000

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka tahap I, perusahaan mencatat :

 

Kas Pendapatan

Rp. 10.000.000 Rp. 10.000.000

5

Dari pencatatan di atas, diketahui bahwa PT. SMS menggunakan metode akrual penuh

(  full accrual method) atau langsung mengakui

 pendapatan pada saat penerimaan pembayaran uang muka dari konsumen. Sementara itu, pada saat penerimaan pembayaran uang muka,   perusahaan

belum

menyelesaikan

pembangunan

rumah

dan

belum

menyerahkan rumah tersebut kepada konsumen untuk ditempati. Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d), pendapatan penjualan   bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila  penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi

yang secara substansi adalah

 penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut (IAI, 2007:44,3). Sedangkan pada saat  penerimaan uang muka, perusahaan masih berkewajiban atau terlebih secara signifikan dengan rumah yang dibeli. Dengan kata lain perusahaan masih harus menyelesaikan pembangunan rumah sesuai dengan perjanjian. Oleh karena itu, penggunaan metode akrual penuh (  full acrual method) atau langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang muka belum dapat diterapkan oleh perusahaan. Apabila penggunaan metode akrual penuh belum dapat dipenuhi oleh   perusahaan, maka sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan   pendapatan ditangguhkan dan transaksi penjualan diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode

6

akrual penuh terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak   boleh mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate. Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga tidak boleh diakui sampai perusahaan memenuhi seluruh kriteria untuk dapat menggunakan metode akrual penuh (full accrual method). Akibat dari kesalahan pencatatan tersebut, maka pada laporan laba rugi  pendapatan dari penjualan rumah disajikan terlalu besar dari pada harga pokok   pendapatan, pendapatan disajikan terlalu besar sehingga laba kotor menjadi lebih besar.

 Kedua , PT. SMS mengelompokkan bangunan dalam kontruksi kedalam aktiva lainnya yaitu sebesar Rp. 459.265.837. Bangunan dalam kontruksi dalam hal ini merupakan rumah yang masih dalam proses  pengerjaan dan ini sama halnya dengan tanah, gedung dan seharusnya diakui sebagai aktiva tetap perusahaan. Menurut PSAK 44 No.57, dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estate tetapi aktivitas pengembangan real estate tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estate disajikan sebagai bagian dari aktiva lancar dan menurut PSAK No.44 paragraf 58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuanngan : 1.

Tanah dan bangunan

2.

Bangunan dalam kontruksi

3.

Tanah yang sedang dikembangkan . 7

 Ketiga,

PT.S PT.SMS MS

meng mengel elom ompo pokk kkan an

biay biayaa

peri perizi zina nan n

sebe sebesa sar  r 

Rp.98.450 Rp.98.450.000 .000 kedalam kedalam biaya operasional operasional perusahaan perusahaan.. Sedangkan, biaya ini erat kaitan kaitannya nya dengan dengan pelaks pelaksana anaan an proyek proyek real estate estate (perum (perumaha ahan). n). Biaya Biaya   perizinan ini merupakan biaya untuk pengurusan izin perolehan tanah dan sertifi sertifikat kat tanah serta Izin Mendirika Mendirikan n Bangun Bangunan an (IMB).

Menuru Menurutt PSAK  PSAK 

  No.44 No.44 paragr paragraf af 37, biaya biaya yang yang berhub berhubung ungan an langsu langsung ng dengan dengan aktifit aktifitas as  pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan dengan beberap beberapaa proyek proyek real real estate estate dialok dialokasi asi dan dikapi dikapitali talisas sasii ke proyek  proyek   pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu  proyek real estate, seperti biaya umum dan administrasi , diakui sebagai biaya  beban pada saat terjadinya. Dari uraian diatas, diketahui bahwa perusahaan belum sepenuhnya menerap menerapkan kan PSAK PSAK No.44 No.44 dalam dalam mengel mengelomp ompokk okkan an biaya biaya yang yang termasu termasuk  k  kedalam biaya proyek pengembangan real estate dan biaya yang yang termasuk ke dalam biaya operasional, sehingga jumlah biaya operasional menjadi besar  dari yang seharusnya dan harga pokok pendapatan menjadi lebih kecil dari yang seharusny seharusnya. a. Akibatnya, Akibatnya, laporan laporan keuangan keuangan yang disajikan disajikan perusahaan perusahaan dapat menyesatkan pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena total harga pokok penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi terlalu terlalu besar. besar. Akibat Akibat lainny lainnya, a, lapora laporan n keuang keuangan an kurang kurang berper berperan an dalam dalam  pengambilan keputusan. Penentuan harga pokok yang kecil mengakibatkan  pula penentuan harga jual menjadi kecil.

8

Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk mengadakan suatu penelitian lebih lanjut dengan judul : “ANALISIS PENERAPAN AKUNTANSI REAL ESTATE (PSAK NO. 44) PADA PT. SINAR MULYA SEJAHTERA.”

1.2.

Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang di atas, maka penulis merumuskan  permasalahan sebagai berikut : Apakah Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera Pekanbaru sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No. 44?

1.3.

Tujuan dan Manfaat Penelitian

1.3. 1.3.1. 1. Tu Tuju juan an Pen Penel elit itia ian n

Adapun Adapun tujuan tujuan dari dari penelit penelitian ian ini adalah adalah untuk untuk menget mengetahu ahuii apakah apakah Penerapan Akuntansi Real Estate pada PT. Sinar Mulya Sejahtera sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) N0.44.

1.3. 1.3.2. 2. Manf Manfaa aatt Penel Penelit itia ian n

Sedangkan manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah: a.

Menambah pengetahuan penulis mengenai penerapan

akuntansi real estate (PSAK No.44) pada suatu perusahaan dan

9

untuk untuk menamb menambah ah wawasa wawasan n penuli penuliss dalam dalam bidang bidang akunta akuntansi nsi,, khususya mengenai akuntansi real estate. b.

Sebagai Sebagai bahan

informasi informasi dan masuka masukan n bagi perusah perusahaan aan

real estate agar sistem akuntansi real estate pada perusahaan dapat disesuaikan dengan Standar Akuntansi Keuangan. c.

Seba Sebaga gaii bah bahan an acua acuan n ata atau u ped pedom oman an bagi bagi pene peneli liti ti beri beriku kutn tnya ya

yang yang akan akan melaks melaksana anakan kan peneli penelitian tian dan pembah pembahasa asan n terhad terhadap ap masalah yang sama. d.

Sebagai

sarat

untuk

memenuhi

tugas

akhir

untuk  

mendapatkan gelar sarjana S1.

1.4.

Sistematika Penulisan

Untuk mempermudah pengertian dan pemahaman dari penulisan ini, maka penulis membaginya kedalam lima bab, dimana antara bab satu dengan bab lain saling berhubungan, yakni sebagai berikut: BAB I

: PENDAHULUAN

Merupakan bab pendahuluan yang terdiri dari latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan tujuan dan manfaat penelitiaan, metode penelitian dan sistematika penulisan. BAB II II

: LANDASAN TE TEORITIS

Bab ini merup merupaka akan n telaah telaah pusta pustaka ka yang yang melipu meliputi ti penger pengertia tian n   pen penda dapa pata tan, n,

peng pengak akua uan n

dan dan

peng penguk ukur uran an

pend pendap apat atan an,,

10

  pengakuan pendapatan menurut PSAK No.44, pengertian  biaya, dan unsur-unsur biaya pengembangan real estate. BAB III : METODE PENELITIAN

Bab ini merupakan acuan bagi penulis dalam melakukan   penelitian, dimana bab ini terdiri dari lokasi penelitian, jenis dan sumber data yang di gunakan, metode penelitian, teknik   pengumpulan data dan teknik analisis data yang diperlukan. BAB IV : GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

Bab ini membahas tentang gambaran umum perusahaan yang meliputi sejarah singkat perusahaan, struktur organisasi,dan aktivitas perusahaan. BAB V

: HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Bab ini membahas tentang hasil – hasil penelitian dan   pembahasan mengenai akuntansi real estate pada PT. Sinar  Mulya Sejahtera , Pekanbaru. BAB VI : PENUTUP

Bab ini merupakan penutup yang berisikan kesimpulan dari hasil penelitian dan pembahasan, serta saran bagi perusahaan.

11

BAB II LANDASAN TEORITIS

2.1.

Pengertian Metode Akrual Penuh (Full Accrual 

Method) Menurut PSAK No.44 paragraf 06 huruf (d) , pendapatan  penjualan bangunan rumah, ruko dan pembangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual 

method) apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjualan tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut (IAI, 2004:44,3).

2.2.

Metode Deposit (Deposit Methot) Sesuai dengan PSAK No.44 paragraf 13, pengakuan

pendapatan

ditangguhkan

dan

transaksi

penjualan

diakui

dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh terpenuhi. Dalam penerapan metode deposit , perusahaan tidak boleh mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estate.

12

Penerimaan pembayaran uang muka dari pembeli harus dicatat sebagai uang muka, sedangkan piutang dari transaksi penjualan unit real estate juga tidak boleh diakui sampai perusahaan

memenuhi

seluruh

kriteria

untuk

dapat

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method).

2.3.

Pengertian Akuntansi Dan Lingkungan

Akuntansi adalah bahasa perusahaan dan merupakan sistem informasi   penting dalam pengambilan keputusan dibidang keuangan oleh pihak yang   berkepentingan. Seperti manajemen, investor, kreditor maupun pihak   pemerintah. Sistem Informasi Akuntansi menyangkut semua kegiatan semua   pihak yang terlibat dalam perusahaan. Sehubungan dengan itu, berikut diuraikan pengertian akuntansi dan tujuan serta kegunaan Sistem Informasi Akuntansi. Akuntansi adalah suatu sistem informasi yang bertujuan untuk  menghasilkan suatu informasi keuangan untuk pihak intern maupun ekstern sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan, Menurut Lapoliwa dan Kuswadi (2000:2) akuntansi adalah Seni   pencatatan,

pengklasifikasian,

dan

pengikhtisaran

dengan

cara

yang

sepatutnya dan dalam satuan uang atas transaksi dan kejadian yang setidak-

13

tidaknya sebagian mempunyai sifat keuangan serta penginterprestasian hasil dari pencatatan tersebut. Secara lebih tekhnis,   prosedur

untuk

mencatat,

akuntansi merupakan kumpulan prosedurmengklasifikasikan,

mengikhtisarkan,

dan

melaporkan dalam bentuk laporan keuangan, transaksi-transaksi yang telah dilaksanakan perusahaan dan akhirnya menginterprestasikan laporan tersebut. Menurut Mulyadi (2000:4) akuntansi adalah :“Proses pengolahan data keuangan untuk menghasilkan informasi keuangan yang digunakan untuk  memungkinkan

pengambilan

keputusan

dan

melakukan

pertimbangan

 berdasarkan informasi dalam pengambilan keputusan” Menurut Horngern, Harisson (2000:3) pengertian akuntansi adalah: Suatu sistem akuntansi yang mengukur aktivitas-aktivitas bisnis, memproses informasi

tersebut

kedalam

bentuk

laporan-laporan,

dan

mengkomunikasikannya kepada para pengambil keputusan. Laporan keuangan adalah dokumen-dokumen yang melaporkan kegiatan bisnis pribadi atau organisasi kedalam satuan moneter. Menurut Harahap (2004:2) akuntansi adalah : merupakan bahasa   bisnis yang dapat memberikan informasi tentang kondisi bisnis dan hasil usahanya pada suatu waktu atau periode tertentu. Akuntansi menurut Niswonger, Fress, dan Warren (1999:9) adalah: “Sistem informasi yang memberikan informasi yang esensial mengenai aktivitas keuangan suatu kesatuan kepada berbagai pribadi atau kelompok 

14

untuk digunakan dalam membuat pertimbangan dan keputusan yang terinformasi.” Sedangkan pengertian akuntansi aktivitas pengembangan real estate menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.1) adalah: Kegiatan perolehan tanah kemudian dibangun perumahan dan atau   bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pembangunan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. Perusahaan pengembangan adalah perusahaan yang melakukan aktivitas  pengembangan real estate, perusahaan ini memperoleh tanah dan kemudian dibangun perumahan yang dimaksudkan untuk dijual atau disewakan kepada  pihak lain. Bangunan tersebut dijual secara tunai maupun kredit. Pemakai laporan keuangan meliputi masyarakat, kalangan bisnis, investor, pemerintah, instansi perpajakan dan pemakai lainnya. Mereka menggunakan laporan keuangan untuk memenuhi beberapa

kebutuhan

informasi yang berbeda. Beberapa kebutuhan meliputi : -

Masyarakat. Masyarakat menggunakan informasi akuntasi dalam   peristiwa sehari-hari misalnya dalam mengatur rekening bank  mereka, mengevaluasi prospek pekerjaan, melakukan evaluasi untuk investasi atau dalam memutuskan akan menyewakan atau membeli sebuah rumah.

15

-

Kalangan bisnis. Para menejer perusahaan menggunakan

informasi akuntansi untuk menetapkan tujuan organisasi mereka, mengevaluasi kemajuan mereka dalam mencapai tujuan tersebut, dan mengambil tindakan perbaikan apabila diperlukan. Keputusankeputusan yang didasarkan atas informasi akuntansi diantaranya menetapkan peralatan atau gedung yang dibeli, banyaknya  persediaan barang dagang yang disimpan dan beberapa banyak  uang kas yang harus dipinjam dan lain-lain. -

Investor dan para penyedia modal menyediakan uang yang

di butuhkan oleh pengusaha untuk memulai operasinya. Untuk  memutuskan apakah investasi akan membantu suatu usaha baru. Investor yang potensial akan mengevaluasi kemungkinan hasil yang akan mereka terima dari investasi tersebut. Ini berarti mereka harus

menganalisa

laporan

keuangan

perusahan

dan

juga

memperhatikan perkembangannya. -

Badan-badan pemerintah. Sebagian besar organisasi terkena

 peraturan pemerintah, misalnya perusahaan yang menjual saham di   bursa efek di haruskan oleh Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM) untuk mengungkapkan informasi tertentu, seperti informasi keuangan kepada pemegang saham publik. Informasi keuangan tersebut akan diperoleh atau disusun dari akuntansi  perusahaan.

16

Instansi Perpajakan. Pemerintah memungut pajak dari

-

  perorangan dan badan usaha. Jumlah pajak yang dikenakan dihitung dengan menggunakan informasi akuntansi. Perusahaan menentukan pajak pertambahan nilai berdasarkan atas catatan akuntansi mereka menunjukkan besarnya penjualan. Perhitungan  pajak penghasilan individu dan perusahaan didasarkan atas catatan  pendapatan mereka yang diperoleh dari sistem akuntansi. Para pemakai lainnya. Penentuan upah para pekerja dan

-

serikat

buruh

didasarkan

atas

informasi

akuntansi

yang

menunjukan pendapatan majikan mereka. Kelompok-kelompok  konsumen dan masyarakat biasa juga tertarik pada jumlah  pendapatan yang dihasilkan oleh perusahaan-perusahaan tertentu. Praktek akuntansi bersandar pada aturan – aturan tertentu. Hukum yang mengatur

bagaimana

mengukur

atau

menilai,

mengolah

dan

mengkomunikasikan informasi akuntansi diatur di dalam Pernyataan Standar  Akuntansi Keuangan yaitu di dalam Standar Akuntansi Keuangan dan berisi tentang prinsip akuntansi yang berlaku umum. Prinsip akuntansi yang berlaku umum tidak hanya berisi tentang prinsip tetapi juga tentang konsep dan metode yang menunjukan bagaimana cara yang tepat untuk menghasilkan informasi akuntansi. Prinsip akuntansi yang berlaku umum sangat mirip dengan hukum peraturan yaitu himpunan hukum atau  peraturan yang mengatur tingkah laku atau perbuatan manusia dengan suatu cara yang dapat diterima secara luas oleh masyarakat. Standar Akuntansi

17

Keuangan dibuat berdasarkan kerangka pemikiran konseptual oleh komite Prinsip Akuntansi Indonesia dari Ikatan Akuntan I ndonesia. Tujuan dari pelaporan keuangan adalah memberikan informasi yang   berguna untuk keputusan penanam modal atau investasi dan pinjam. Agar  informasi tersebut dapat berguna maka ia haruslah relevan, dapat diandalkan dan dibandingkan. Akuntansi berusaha memenuhi tujuan-tujuan ini dalam informasi yang dihasilkannya. Konsep dan prinsip yang berlaku dalam akuntansi yaitu: 1) Konsep Entitas Suatu entitas akuntansi adalah suatu organisasi atau suatu bagian dari organisasi yang terpisah dari organisasi lainnya dan individu-individu lainnya yang merupakan satuan unit ekonomi yang terpisah. Dari sudut  pandang akuntansi, setiap akuntansi harus membuat satu garis batas atau   pemisah yang jelas disekelilingnya agar tidak mencampur kejadiankejadian yang dialami oleh entitas-entitas lainnya. 2) Prinsip Keandalan

Catatan dan laporan akuntansi harus didasarkan atas data yang tersedia yang paling dapat diandalkan, sehingga catatan dan laporan tersebut akan menjadi akurat dan berguna. 3) Prinsip Biaya

18

Prinsip  biaya menyatakan bahwa aktiva dan jasa yang diperoleh harus dicatat menurut harga aktualnya atau juga disebut dengan nilai historis. 4) Konsep Kesinambungan

Sebab lain mengapa aktiva harus dicatat menurut harga perolehannya adalah karena adanya suatu konsep kesinambungan, yang menyatakan suatu entitas akan terus melakukan usahanya untuk masa yang tidak dapat ditetapkan atau diramalkan dimasa depan. 5) Konsep Satuan Moneter  Asumsi bahwa daya beli dari rupiah secara relatif adalah stabil. Konsep satuan moneter ini adalah sebagai dasar untuk mengabaikan adanya efek  dari inflasi dalam catatan akuntansi. Sehingga kita dapat mengurangkan atau menambahkan nilai-nilai rupiah yang tercatat seolah-olah rupiah tersebut memiliki daya beli yang sama. Para akuntan telah menetapkan cara-cara jika inflasi tersebut harus diperhitungkan. Jika terjadi, maka menurut

Standar

Akuntansi

Keuangan

(SAK)

perusahaan

harus

menunjukkan nilai-nilai yang telah disesuaikan dengan inflasi tersebut dalam laporan-laporannya. Menurut Sofyan Syafri Harahap (2004: 38) , prinsip dasar akuntansi terdiri dari: a) Prinsip Biaya  b) Prinsip Pendapatan c) Prinsip Penyesuaian

19

d) Prinsip Objektifitas e) Prinsip Keseragaman f) Prinsip Pernyataan g) Prinsip Berlawanan h) Prinsip Keberaturan i) Prinsip Keseragaman dan Bisa Diperbandingkan

2.4.

Pengertian Aktivitas Pengembangan Real Estate

Menurut Ikatan Akuntan Indonesia (2007:44.5) mengemukakan sebagai berikut: Aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau   bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas   pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk  dijual tanpa bangunan. Menurut

terminology hukum pada beberapa yuridiksi adalah

merupakan suatu barang tidak bergerak yang mencakup tanah beserta segala sesuatu yang berada diatasnya, misalnya bangunan, tanaman dan lain-lain.

 Property dalam bahasa asing sering juga disebut real property yang terkadang disebut juga realty. Di Indonesia istilah real estate lebih digunakan untuk  menunjukkan suatu wilayah perumahan yang dikembangkan oleh perusahaan   pengembang perumahan. (http://id.wikipedia.org/wiki/Real Estate).

20

Real Estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujutan real 

estate. Tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estate adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estate telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai tekhnologi dan informasi yang terjadi diseluruh penjuru dunia. Jadi pada  prisipnya real estate adalah ‘ kepemilikan’  atau hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang didalamnya. (http://wordpresss.com/27/10/30/mengelola-investasi-real-estate).

2.5.

Pengakuan dan Pengukuran pendapatan

1. Pengertian Pendapatan

Pendapat merupakan salah satu komponen yang sangat penting dalam suatu perusahaan, karena pendapatan berpengaruh langsung terhadap laba yang diharapakan untuk menjamin kontinuitas perusahaan laba merupakan indikator prestasi suatu kesatuan ekonomi dalan suatu   periode tertentu, dimana besarnya laba tergambar pada selisih antara  pendapatan yang diperoleh dari penjualan barang dan jasa dengan biaya biaya yang telah dikeluarkan. Untuk mengetahui pengertian yang jelas tentang pendapatan, berikut ini dikutip beberapa defenisi dari beberapa ahli. Ikatan Akuntan Indonesia (2007:23,6) mengemukakan sebagai berikut:

21

Pendapatan adalah arus masuk

kas bruto dari manfaat ekonomis

yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila arus kas masuk tersebut mengakibatkan kenaikan jumlah ekuitas yang tidak berasal dari kontribusi penanam modal. Perusahaan dikatakan mendapat keuntungan jika kenaikan aktiva lebih besar dari pada pengurangan aktiva tercerminlah dalam benda-benda yang di implementasikan dengan pendapatan yang diterima perusahaan. Sedangkan

Hendriksen

(1999:163)

mengemukakan

defenisi

 pendapatan secara tradisional, yaitu sebagai berikut; Secara tradisional pendapatan merupakan arus masuk aktiva atau aktiva bersih kedalam perusahaan sebagai hasil penjualan barang dan jasa. Menurut Donal E.Kieso dan Jerry J weigandt, (2002:48) adalah sebagai berikut: Arus masuk atau peningkatan lainnya atas aktiva sebuah entitas atau   pelunasan kewajiban (kombinasi dari biaya) selama satu periode dan  pengiriman atau produksi barang, penyediaan jasa, atau aktivitas lain yang merupakan operasi sentral perusahaan. Menurut   Accounting Triminologi Buletin No. 2 yang dikutip oleh Belkauoi (2001:4) pengertian pendapatan adalah:

“Pendapatan adalah hasil penjualan barang-barang dan jasa yang diukur berdasarkan jumlah yang dibebankan kepada pembeli-pembeli, klien-klien, atau penyewa-penyewa untuk barang dan jasa yang diserahkan

22

kepada mereka. Dalam pengertian pendapatan termasuk keuntungankeuntungan dari penjualan atau pertukaran aset-aset (selain barang-barang yang diperdagangkan) bunga deviden sebagai hasil investasi, berasal dari   pemasukan modal, uang tidak berasal dari pemasukan modal dan  penyelesaian modal.” Sedangkan menurut Estess (1999:71) pendapatan adalah; Arus masuk sumber daya kedalam suatu perusahaan dalam suatu  periode dari penjualan barang atau hasil penjualan jasa. Sumber daya pada umumnya dalam bentuk kas, wesel tagih piutang. Pendapatan tidak  mencakup sumber daya yang diterima dari sumber lain dan operasi seperti  penjualaan aktiva tetap, penerbitan saham atau pinjaman. Baridwan (2001: 30) menjelaskan pendapatan (revenue ) adalah:

Aliran masuk atau kenaikan masuk aktiva suatu badan usaha atau  pelunasan hubungannya (atau kombinasi keduanya) selama satu periode yang berasal dari penyerahan atau pembuatan barang, penyerahan jasa atau dari kegiatan lain yang merupakan kegiatan utama badan usaha. Di dalam literatur akuntansi, ada dua pendekatan terhadap sifat atau karakteristik pendapatan. Pendekatan yang pertama memusatkan pada arus masuk dari pada aset yang ditimbulkan kegiatan operasional perusahaan (

 Inflow of Net Asset  ). Dan pendekatan yang kedua memusatkan perhatian  pada penciptaan barang atau jasa oleh perusahaan dan ditransfer kepada konsumen atau produsen lainnya ( Out Flow Good and Service ), Financial 

  Accounting Standar Board  adalah statement of

financial accounting

23

concept yang dikutip dari Jay M. Smith K Fred Skounsen yang menekankan pada pendekatan In Flow if Net Asset  , Dimana pendapatan sebagai arus masuk atau kenaikan – kenaikan lainnya dari nilai harta suatu satuan untuk menghentikan hutang-hutang (atau kombinasi dari keduannya) dalam suatu periode barang-barang,   penyerahan jasa-jasa atau pelaksanaan aktivitas-aktivitas lainnya yang membentuk operasi-operasi utama atau sentral yang berlanjut dari satuan usaha tersebut. Berdasarkan pengertian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa   pendapatan suatu penambahan aset yang mengakibatkan pertambahan kekayaan pemilik, tetapi bukan merupakan penambahan modal baru dari   pada

pemilikannya dan

bukan

merupakan

aset

yang dsebabkan

 bertambahnya kewajiban. Pendapatan yang diperoleh oleh suatu perusahaan merupakan dasar  dalam perhitungan laba dan pada umumnya bersumber dari transaksi   penjualan barang. Penjualan jasa atau sumber-sumber lain selain dari investasi atau penambahan modal pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan Akuntan Publik, sebagai berikut: Pernyataan ini harus diterapkan dalam akuntansi untuk pendapatan yang timbul dari transaksi dan peristiwa ekonomi berikut: 1) Penjualan barang 2) Penjualan jasa

24

3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang menghasilkan bunga, royalty, dan deviden. Penjualan barang meliputi semua penjualan barang tersebut diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari pembelian  barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari unsur-unsur   pendapatan yang bersumber dari penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak  lain adalah: 1)

Bunga pembebanan untuk penggunaan kas atau setara kas

atau jumlah terhutang kepada perusahaan. 2)

Royalti pembebanan untuk penggunaan aktiva jangka

 panjang perusahaan, misalnnya paten, merek dagang, hak cipta , dan lain-lain. 3)

Deviden distribusi laba kepada pemegang investasi sesuai

dengan proporsi mereka dari jenis modal tertentu. Dalam akuntansi terdapat dua pendekatan konsep pendapatan, yaitu: 1) Berfokus pada arus masuk aktiva sebagai hasil kegiatan operasi  perusahaan. 2) Berfokus pada penciptaan barang dan jasa oleh perusahaan serta

 penyaluran kepada konsumen atau produsen lainnya. Sedangkan menurut Ikatan Akuntansi Indonesia (2007:23.9), dasar   pengakuan pendapatan atas bunga, royalty dan deviden adalah :

25

1)

Bunga harus diakui atas dasar proporsi waktu yang

memperhitungkan hasil efektif aktiva tersebut. 2)

Royalty harus diakui atas dasar akrual sesuai dengan

subtansi perjanjian yang relevan. 3)

Dalam metode biaya (cost method) deviden tunai harus

diakui bila hak pemegang saham untuk menerima pembayaran ditetapkan. Penjelasan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya menyebutkan   bahwa pemindahan resiko dan manfaat kepemilikan

bersamaan waktu

dengan pemindahan hak milik atas barang, seperti yang terjadi pada  pedagang eceran. Namun demikian dapat saja terjadi pemindahan tersebut  berbeda waktunya. Kondisi dimana pengawasan atas barang belum dapat diakui. Pengakuan pendapatan dari penjualan barang dapat dilakukan apabila jumlah pendapatan tersebut telah dapat diukur dengan andal. Adanya ketidak pastian jumlah pendapatan dapat menangguhkan waktu  pendapatan tersebut diakui. Pendapatan yang diperoleh suatu perusahaan merupakan dasar  dalam perhitungan laba pada umumnya bersumber dari transaksi penjualan   barang, penjualan jasa atau sumber-sumber lain dari investasi atau   penambahan modal dari pemilik. Hal ini dinyatakan oleh Ikatan Akuntansi Indonesia (20047:23.4) bahwa pendapatan timbul dari

transaksi dan peristiwa ekonomi berikut ini : 1) Penjualan barang.

26

2) Penjualan jasa. 3) Penggunaan aktiva perusahaan oleh pihak-pihak lain yang menghasilkan bunga, royalti dan deviden. Penjualan barang meliputi semua penjaualan barang , baik barang tersebut diproduksi sendiri oleh perusahaan ataupun yang berasal dari  pembelian barang dagangan dari pihak luar perusahaan. Pengertian dari unsur-unsur pendapatan yang bersumber

dari penggunaan aktiva

 perusahaan oleh pihak lain adalah:

2. Pengukuran Pendapatan

Cara terbaik yang digunakan dalam pengukuran pendapatan adalah  pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima atau yang dapat diterima. Untuk mengetahui besarnya laba yang tepat adalah   pada saat perusahaan tersebut dilikuidasi atau dibubarkan karena pada saat itulah pendapatan dan biaya-biaya dapat diukur dengan tepat. Akan tetapi, guna memenuhi kebutuhan dan kepentingan dari berbagai pihak  maka laba/rugi harus diukur secara periodik yang biasanya sekali dalam setahun. Untuk mengukur dasar  ekuivalen kas atau nilai sekarang dari tagihan yang diharapkan akan diterima dari transaksi penjualan. Semua  potongan-potongan, pengurangan lain-lain dan semua retur penjualan yang telah dilakukan oleh langganan tersebut dikurangi dari pendapatan.

27

Suwarjono (1999:168) jumlah pendapatan yang diukur dengan

 jumlah rupiah penjualan hendaknya disesuaikan dengan periodik menjadi   jumlah rupiah yang dapat direalisasi dengan cara mencadangkan  pengurangan-pengurangan yang selayaknya untuk pengembalian barang atau (return), tidak terbayarnya piutang dan biaya-biaya setalah penjualan lainnya. Selanjutnya Belkaoui (2001:127) menjelaskan interprestasi utama yang timbul dari konsep pendapatan ini, yaitu: 1) Potongan tunai (cash discount ) dan setiap pengurangan dalam

harga yang tepat, seperti kerugian piutang tak tertagih merupakan  penyesuaian yang diperlukan untuk menghitung ekuivalen kas netto harus dikurangkan ketika menghitung pendapatan (interprestasi dari kerugian piutang tak tertagih harus dianggap sebagai biaya). 2) Untuk transaksi bukan kas, nilai pertukaran (  Exchange Value)

ditetapkan sama dengan nilai pasar yang wajar dari penggantian yang diberikan atau diterima, mana yang lebih mudah dan jelas untuk  dihitung. Sedangkan Ikatan Akuntan Indonesia (2007:23.3) menjelaskan sebagai berikut : 1) Pendapatan harus diukur dengan nilai wajar imbalan yang diterima

atau yang dapat diterima.

28

2) Jumlah pendapatan yang timbul dari suatu transaksi biasanya

ditentukan oleh persetujuan antara perusahaan dan pembeli atau   pemakai aktiva tersebut. Jumlah tersebut diukur dengan nilai wajar  imbalan yang diterima atau yang dapat diterima perusahaan dikurangi  jumlah diskon dagang dan rabat volume yang di perbolehkan oleh  perusahaan. Nilai wajar adalah suatu jumlah, untuk itu aktiva mungkin ditukar atau suatu kewajiban diselesaikan antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar ( arm’s

length transaction )

3. Pengakuan Pendapatan Berdasarkan Ketentuan PSAK No . 44

Pengakuan pendapatan berdasarkan ketentuan PSAK No. 44 terdiri atas lima kategori pembahasan, yaitu : 1)

Penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis

lainnya beserta kavlingan tanahnya. 2)

Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi

3)

Keterlibatan penjual tanpa pengalihan resiko dan manfaat

kepemilikan 4)

Penjualan

bangunan

kondominium

,

apartemen,

 perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing  5)

Penjualan kapling tanah tanpa bangunan.

Berikut ini penjelasannya:

29

a)

Penjualan bangunan rumah , ruko dan sejenis lainnya

 beserta kavling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full 

accrual method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi : (1) Proses penjualan telah selesai Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan  jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila   pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh kedua

belah

pihak

telah

memenuhi

persyaratan

yang

tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar   pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku. (2) Harga jual akan tertagih Harga jual dianggap telah tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali. (3) Bagian penjual tidak bersifat subordinasi dimasa yang akan

datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli. Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain yang diperoleh pembeli dimasa yang akan datang bila penjual mengizinkan pembeli untuk menggunakan aktiva real estate

30

yang dijualnya tersebut sebagai hipotik pertama dan tagihannya subordinasi hak penagih hipotik tersebut. (4) Telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit

 bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi

adalah

penjualan

  berkewajiban atau terlibat

dan

penjuala

tidak

lagi

secara signifikan dengan unit

 bangunan tersebut. Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan apabila penjual tidak lagi terlibat dengan unit bangunan yang dijual dan unit  bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan.  b)

Pengakuan laba bila metode akrual penuh tidak terpenuhi (1) Apabila suatu transaksi real estate tidak memenuhi kriteria

  pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam PSAK No.44 pada paragraph 06, maka transaksi  penjualan tersebut ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi. (2) Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut:

31

(a)

Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi

  penjualan unit real estate, penerimaan pembayaran oleh  pembeli diakui sebagai uang muka. (b)

Piutang dari transaksi penjualan real estate tidak 

diakui. (c)

Unit real estate tersebut tetap dicatat sebagai aktiva

 penjualan, demikian juga dengan kewajiban terkait dengan unit real estate tersebut, walaupin kewajiban teresbut telah dialihkan kepembeli. c)

Penjualan

  bangunan

kondominium,

apartemen,

 perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing. Penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estate mencakup lebih dari satu periode akuntansi. Dalam kondisi tersebut akuntansi yang digunakan untuk aktivitas pengembangan real estate adalah

metode

persentase

penyelesaian

(percertage-copetion

method). Dengan metode persentase penyelesaian jumlah pendapatan,   beban dan pendapatan yang diakui pada setiap periode akuntansi ditentukan sesuai dengan tingkat (persentase) penyelesaian dari unit   bangunan

pengakuan

pendapatan

dengan

dasar

persentase

  penyelesaian memberikan informasi yang berguna bagi pemakai

32

laporan

keuangan kerana jumlah pendapatan diakui secara

 profesional dengan jumlah beban untuk menghasilkan pendapatan tersebut, atau dengan kata lain, penggunaan metode persentase   penyelesaian menyebabkan perusahaan dapat membandingkan dengan lebih akurat pendapatan dengan beban untuk menghasilkan  pendapatan tersebut. Pendapatan

penjualan

unit

bangunan,

kondominium,

apartemen, perkantoran pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan time sharing , diakui dengan metode persentase penyelesaian (  percentage-of-completion method) apabila seluruh kriteria ini terpenuhi: Proses kontruksi telah melampaui tahap awal, yaitu pondasi   bangunan telah selesai dan semua persyaratan untuk memulai  pembangunan telah terpenuhi. (1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 %, dari harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak  dapat diminta kembali oleh pembeli. (2) Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat diestimasi dengan andal. (a)

Apabila satu atau lebih kriteria yang tersebut pada

 paragraph 26 telah terpenuhi, maka jumlah uang diterima dari pembeli diakui sebagai uang muka ( deposi t) dengan

33

metode deposit sebagaimana diatur dalam paragraph 14, sampai seluruh kriteria terebut terpenuhi. (b)

Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium,

apartemen,

perkantoran,

pusat

perbelanjaan,

dan

  bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan

time sharing  yang telah selesai proses pembangunannya diakui dengan metode akrual. (c)

Penerapan

metode

persentase

penyelesaian

dipengaruhi oleh resiko kesalahan dalam melakukan estimasi atas penyelesaian proyek. Oleh karena itu,  prinsip kehati-hatian ( prudence) harus diterapkan dalam melakukan estimasi atas pendapatan dan biaya. d)

Penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan Pendapatan penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan, diakui

dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method)   pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi: (1) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang telah disepakati dan tidak dapat diminta kembali oleh pembeli. (2) Harga jual akan tertagih.

34

(3) Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli dimasa yang akan datang. (4) Proses pengembangan tanah telah selesai, sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kaplingan tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas  pokok yang dijanjkan oleh atau yang menjanjikan kewajiban  penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli dan atau keuntungan peraturan perundang-undangan. (5) Hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa kewajiban keterlibatan penjualan dalam pendirian bangunan diatas kapling tanah tersebut. Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu apakah penjual dipersyaratkan untuk terlibat atau bertanggung   jawab atas pendirian bangunan. Apabila sebelumnya telah terjadi   pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau tanah saja, kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan jual beli tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama. Untuk

pengakuan

pendapatan

kapllingan

tanah

dan

  bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang

35

dijanjikan atau kewajiban penjual dianggap terpenuhi apabila fasilitas-fasiltas pokok seperti (jalan penghubung, saluran drainase, taman bermain, musolla) telah selesai dibangun. Apabila kriteria pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi, maka penjualan kaplingan tanah tanpa bangunan diakui dengan metode deposit.

2.4.

Aktiva Tetap pada Perusahaan Real estate

Aktiva tetap pada dasarnya memiliki pengertian yang sangat luas dan   bervariasi namun tujuannya sama. Untuk lebih jelasnya akan dikemukakan  beberapa defenisi aktiva tetap dari beberapa akuntan, antara lain: Soemarsono S.R. (1999) dalam buku yang berjudul Akuntansi Suatu Penghantar 

mendefenisikan aktiva tetap adalah aktiva yang: a.

Jangka waktu pemakaiannya lama.

b.

Digunakan dalam kegiatan perusahaan.

c.

Nilainya cukup besar. Secara umum aktiva tetap diklasifikasikan menjadi dua golongan

yaitu: a. Aktiva tetap berwujud, antara lain mesin-mesin, peralatan kantor,

gedung, lahan atau tanah dan lain- lain.

36

b. Aktiva tak berwujud, didefenisikan sebagai aktiva perusahaan yang

sifatnya tidak lancar, tak berwujud, seperti goodwill, trade mark,patens dan lain-lain. Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan aktiva tetap adalah aktiva berwujud yang diperoleh dalam bentuk siap untuk dipakai atau dengan dibangun lebih dahulu

dan mempunyai manfaat lebih dari 1 tahun

(IAI,2007:16.2) Bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi keuangan No.44 paragraf  58, jenis- jenis aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan : a.

Tanah dan bangunan

b.

Bangunan dalam kontruksi

c.

Tanah yang sedang dikembangkan

d.

Tanah yang belum dikembangkan Dan bardasarkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.44

  paragraf 59 menyatakan bahwa, aktiva real estate yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estate yang digunakan dari perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap. Dari parnyataan diatas diketahui bahwa bangunan dalam kontruksi merupakan aktiva perusahaan yang diungkapkan secara terpisah dari aktiva real estate yang pelaporannya disajikan kedalam aktiva tetap perusahaan real estate.

37

2.5.

Klasifikasi Biaya Pengembangan Real Estate

a. Pengertian Biaya

Dalam penggunaan istilah “biaya “ dan “beban” sering ditemui   bahwa kedua istilah itu diartikan sama karena istilah ini menyangkut tentang pengorbanan ekonomi yang diukur dengan nilai uang. Biaya maupun beban adalah sama-sama sebagai

suatu aspek yang tidak 

menguntungkan dalam menghasilkan pendapatan, dan akan mengurangi modal pemiliknya. Namun bila kita lihat dari kamus istilah biaya diterjemahkan dari kata cost, sedangkan beban diterjemahkan dari kata

expens . Biaya dan beban juga memiliki pengertian yang berbeda, dalam konsep ini akan dijelaskan pengertian biaya ( cost) dan beban (expens ) . Untuk mengetahui pengertian yang lebih jelas tentang biaya,  berikut ini dikutip defenisi dari para ahli. Menurut

IAI

(2007:23:12)

pengorbanan

ekonomis

yang

diperlukan untuk memperoleh barang dan jasa secara langsung atau tidak  telah dimanfaatkan di dalam suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam satu periode atau yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis untuk masa berikutnya. Kemudian mengenai biaya adalah Pengurangan aktiva bersih akibat digunakan untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan   pajak oleh badan-badan pemerintah beban dihitung menurut jumlah   penggunaan aktiva dan pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan  produksi dengan pengiriman barang serta pemberian jasa dalam arti yang

38

luas beban mencakup biaya yang telah dipakai (expired) yang dapat dikurangi dari beban. Menurut Mas’ud (2000:271) , biaya adalah :

“Pengurangan aktiva bersih akibat digunakan jasa-jasa ekonomis untuk menciptakan pendapatan atau karena pengenaan pajak oleh badan badan pemerintah. Beban dihitung menurut jumlah penggunaan aktiva dan  pertambahan kewajiban yang berkaitan dengan produksi atau pengiriman  barang serta pemberian jasa dalam arti yang luas beban mencakup biaya biaya yang telah habis pakai (expired) yang dapat dikurangi pendapatan”. “Menurut Ikatan Akuntan Indonsia (2007:23,12) pengertian  biaya adalah: Pengorbanan ekonomis yang diperlukan untuk memperoleh   barang dan jasa secara langsung atau tidak, telah dimanfaatkan dalam suatu usaha untuk menghasilkan pendapatan dalam suatu periode, atau yang sudah tidak memberi manfaat ekonomis dimasa berikutnya”. Menurut Masiyah dan Yuningsih (2004:11) biaya adalah   pengorbanan sumber daya atau nilai equivalent kas yang dikorbankan untuk mendapatkan barang dan jasa yang diharapkan dapat memberi manfaat sekarang atau dimasa yang akan datang bagi organisasi. Berdasarkan pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa  beban merupakan pengorbanan sumber ekonomis atau penggunaan barang dan jasa untuk memperoleh pendapatan.

b. Unsur – Unsur Biaya Pengembangan Real Estate

39

Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estate dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan   beberapa proyek real estate dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek    pengembangan real estate. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estate, seperti biaya umum dan biaya administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estate yang dikapitalisasi keproyek pengembangan real estate: 1) Biaya pra perolehan tanah (  preaquisition costs) 2) Biaya perolehan tanah 3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek  4) Biaya yang dapat dikelompokkann pada aktivitas pengembangan real estate 5) Biaya pinjaman 6) Biaya

praperolehan

tanah

dikapitalisasikan

ke

proyek 

 pengembangan real estate apabila kriteria berikut telah terpenuhi. Berikut ini adalah penjelasannya: 1) Biaya pra perolehan tanah (  preaquisition costs) Biaya pra

  perolehan tanah dikapitalisasikan keproyek pengembangan real estate apabila kriteria berikut ini terpenuhi: a) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek  tertentu.

40

  b) Biaya tersebut akan dikapitalisasi keproyek pengembangan real estate apabila tanah telah diperoleh . c) Perusahaan

pengembang

harus

secara

aktif

mengusahakan

  perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh  pendanaan yang memadai. Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari  pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalilsasi adalah   biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya   praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen  biaya sebagai berikut: a)

Biaya pengurusan izin pemerintah

b)

Biaya konsultasi hukum

c)

Biaya studi kelayakan

d)

Gaji karyawan

e)

Biaya analisis mengenai dampak lingkungan

f)

Imbalan untuk ahli pertanahan Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah

dipindahkan ke biaya proyek pengembnagan real estate. Apabila besar  kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya  praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. 2) Biaya Perolehan Tanah

41

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen  biaya sebagai berikut: a)

Biaya perolehan tanah ,termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada di atas tanah tersebut.

 b)

Biaya gambar topografi

c)

Biaya pembuatan cetak biru (master plan)

d)

Biaya pengurusan dokumen hukum

e)

Bea balik nama

f)Komisi untuk perantara g)

Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli  pertanahan, ahli hokum & ahli kontriksi.

h)

Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

3) Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek 

Biaya yang secara lanngsung berhubungan dengan proyek, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a)

Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor 

 b)

Biaya bahan yang digunakan dalam pelaksanaan proyek 

c)

Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam

kegiatan proyek 

42

d)

Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dan ke

lokasi pelaksanaan proyek  e)

Biaya penyewaan sarana dan peralatan

f)

Biaya

perancangan

dan

bantuan

tekhnis

(technical

assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek  g)

Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli

lingkungan hidup, arsitek dan ahli kontruksi. h)

Biaya pengurusan pengikatan jual beli.

i)

Biaya pengurusan perjanjian jual beli.

4) Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real

estate a)

Biaya

yang

dapat

diatribusikan

pada

aktivitas

  pengembangan real estate mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini: (1) Asuransi. (2) Biaya perancangan dan bantuan tekhnis (technical assistance) yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek  tertentu. (3) Biaya overhead konstruksi. (4) Biaya pengembangan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman dan lain-lain.

43

(5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek. (6) Biaya pinjaman. b)

Biaya

pembangunan

sarana

umum

yang

dapat

dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut: (1) Apabila

sarana

tersebut

akan

dijual

atau

dialihkan

sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan yang akan diperoleh dan akan dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual. (2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai yang wajar pada saat sarana tersebut secara subtansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek. (3) Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara subtansial dikurangkan dari biaya sarana. 2.6.

Hipotesis

Bertitik tolak dari permasalahan yang diajukan dan landasan teoritis, maka hipotesis yang akan di ajukan dalam penelitian ini adalah:

44

Diduga bahwa penerapan akuntansi real estate (PSAK No.44) belum dapat di terapkan sesuai dengan PSAK No.44.

2.7.

Variable penelitian

Dalam pembahasan skripsi ini, yang menjadi variable penelitian adalah sebagai berikut : Penerapan akuntansi real estate PSAK No.44 pada PT. Sinar  Mulya Sejahtera. BAB III METODE PENELITIAN 1.

Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada PT. Sinar Mulya Sejahtera yang  beralamat di jalan Kubang Raya – Simpang Panam.

2.

Jenis dan sumber data

Teknik yang digunakan penulis dalam pengumpulan data yang diperlukan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut: •

Data primer, yaitu data mentah yang belum diolah pada PT. Sinar Mulya Sejahtera pekanbaru berupa hasil wawancara secara langsung dengan  pimpinan perusahaan dan kepala bagian akuntansi.

•

Data

45

sekunder,yaitu data dan informasi yang telah diolah oleh   perusahan

antara

perusahaan

antara

lain

struktur

organisasi

 perusahaan, sejarah singkat perusahaan, aktivitas perusahaan, laporan keuangan yang diperoleh dari bagian personalia dan umum.

3.

Sumber Data

Data diatas bersumber atau diperoleh dari bagian umum, bagian  pemasaran dan bagian keuangan PT.Sinar Mulya Sejahtera.

4.

Tehnik pengumpulan data

Tehnik yang digunakan penulis dalam mengumpulkan data yang diperlukan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut: a.Wawancara, yaitu mengadakan tanya jawab dengan kepala bagian keuangan untuk memperoleh data-data perusahaan dan data diperlukan dalam penyusunan anggaran, seperti biaya-biaya yang diperlukan atau terpakai dalam proses pelaksanaan proyek. b.

Dokumen

untuk

data

sekunder,

yaitu

dengan

mengumpulkan dokumen-dokumen perusahaan yang terdiri dari laporan laba rugi, neraca, laporan harga pokok pendapatan, realisasi anggaran dan pendapatan dan biaya proyek dan struktur organisasi  perusahaan.

46

5.

Analisa data

Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif,yaitu dengan meneliti dan membahas data yang ada, kemudian membandingkan data yang sudah ada tersebut dengan teori yang relevan, kemudian dari analisis ini dapat ditarik suatu kesimpulan dan saran.

BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN A. Sejarah Singkat Perusahaan

PT. SMS didirikan berdasarkan akte Notaris Nomor:118 pada tanggal 29 Desember 2004 dihadapan Yusrizal,SH sebagai Notaris di Pekanbaru. Dalam menjalankan usahanya perusahaan dipimpin oleh Bapak Mulyadi,S.Pd selaku direktur utama yang dalam menjalankan aktivitas perusahaan dibantu oleh beberapa staf dan karyawan. Perusahaan beralamat di Jl. Kubang Raya Simpang Panam, Pekanbaru. Adapun maksud dan tujuan didirikannya perusahaan adalah: a.

Menjalankan usaha dibidang kontraktor 

b.

Menjalankan usaha dibidang developer 

47

c.

Pengembangan usaha/ekonomi rakyat guna pengentasan

kemiskinan. PT. SMS sebagai pengembang yang telah dan sedang melakukan kegiatan

pembangunan

perumahan

di

daerah

Kotamadya

Pekanbaru

diantaranya mengembangkan proyek Perumahan Taman Bidadari dan Puti Bidadari. Mengingat permintaan akan rumah tempat tinggal dan respon pasar  yang sangat positif dan menggembirakan. Seiring dengan pertumbuhan dan perkembangan yang dilakukan oleh  pemerintah Propinsi Riau bidang usaha utama perusahaan ini adalah dibidang   pengembangan perumahan (developer/real estate) perusahaan terus berupaya meningkatkan kinerja agar pekerjaan perusahaan sesuai dengan rencana  pengembangan perusahaan.

B. Struktur Organisasi Perusahaan

Sebagaimana diketahui bahwa struktur organisasi suatu perusahaan baik    bentuk maupun

ragamnya erat sekali hubungannya dengan

kegiatan

  perusahan. Kegiatan yang dilakukan perusahan tidak dapat dilakukan satu orang saja, tetapi memerlukan bantuan orang lain yang dapat bekerjasama untuk mencapai tujuan tersebut. Dengan struktur organisasi yang dibentuk akan mempermudah  pelaksanaan tugas kepada siapa seorang karyawan bertanggung jawab dan siapa pula yang akan diawasinya. Struktur organisasi yang baik adalah organisasi yang memenuhi sarat sehat dan efisien. Struktur organisasi yang sehat berarti tiap satuan organisasi 48

dapat menjalankan peranannya dengan baik. Sedangkan organisasi yang efisien   berarti dalam menjalankan

peranannya tersebut masing-masing satuan

organisasi dapat mencapai perbandingan yang terbaik antara usaha dan jenis kerja. Bentuk struktur organisasi pada PT.SMS adalah bentuk sederhana dalam bentuk struktur organisasi garis. Dalam struktur organisasi tersebut digambarkan hubungan antara fungsi dan wewenang yang diberikan oleh  perusahaan terhadap anggotanya dari atasan ke bawahan. Untuk mengetahui struktur organisasi PT.SMS dapat dilihat pada gambar III.1. Gambar III.1 Struktur organisasi PT.Sinar Mulya Sejahtera Pekanbaru

STUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN

KOMISARIS

DIREKTUR  UTAMA

SEKRETARIS

DIREKTUR I

PROYEK I

KEUANGAN

DIREKTUR II

PROYEK II

49

ADM, UMUM OPS

LOGISTIK

MARKETING

Adapun uraian tugas masing-masing jabatan PT. SMS diatas adalah sebagai berikut:

2. Komisaris

Adapun tugas dan wewenang dari Komisaris antara lain: a. Komisaris berhak memeriksa buku-buku, surat-surat, bukti-bukti, memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas dan lain sebagainya serta mengetahui segala tindakan yang dijalankan Direksi.   b. Komisaris mempunyai kekuasaan penuh

untuk mengawasi

  jalannya kebijaksanaan perusahaan.

3. Direktur Utama

50

Adapun tugas dan tanggung jawab dari Direktur Utama adalah: a. Direksi bertanggung jawab dalam melaksanakan tugasnya dengan itikad baik untuk kepentingan perseroan dalam mencapai maksud dan tujuannya dan selalu mengindahkan peraturan yang berlaku.  b. Direksi mewakili perusahaan di dalam dan di luar tentang semua hal dan

segala kejadian yang mengikat perseroan dengan pihak lain.

c. Melakukan koordinasi dengan seluruh manager dan kepala bagian

yang ada. d. Merencanakan, menyusun dan melaksanakan strategi operasional untuk pencapaian target yang telah ditetapkan oleh perusahaan. 4. Sekretaris

Adapun tugas dan tanggung jawab dari Sekretaris adalah a. Membantu Direksi dalam menjalankan tugasnya untuk mencapai tujuan perusahaan.   b. Memberikan catatan atas laporan pertanggungjawaban atas hasil usaha dan kegiatan perusahaan setiap bulan kepada direktur.

5. Keuangan

Adapun tugas dan wewenang dari bagian keuangan adalah a. Memimpin, Mengkoordinasi dan Mengawasi jalannya keuangan  perusahaan.  b. Menetapkan ketentuan pelaksanaan mengenai pengelolaan keuangan  perusahaan dan melakukan analisa terhadap usulan investasi.

51

c. Bertanggungjawab terhadap penyelenggaraan semua pencatatan data keuangan perusahaan.

6. Direktur I

Direktur I dalam perusahaan membawahi dua bagian yaitu: a. Bagian Proyek I  b. Bagian Proyek II Tugas dan tanggung jawab dari bagian ini adalah: 1) Mengatur dan melaksanakan proses pembangunan mulai dari  bahan baku sampai bangunan jadi. 2) Membuat rekomendasi tentang kebutuhan bahan dan membuat laporan tentang pemakaian bahan. 3) Bertanggungjawab

sepenuhnya

atas

keselamatan

kerja

dan

mengawasi buruh. 4) Memberikan pengamanan pengadaan, pergudangan dan peralatan  proyek di bagian logistik.

7. Direktur II

Direktur II Mempunyai tugas dan wewenang yaitu Membawahi bagian antara lain : a. Administrasi,Umum dan Operasional  b. Logistik  c. Marketing

52

Adapun tugas dan wewenang dari bagian ini : 1) Membuat laporan administrasi baik kualitas maupun kuantitas usaha yang telah dijalankan. 2) Menyiapkan

bukti-bukti

kegiatan

perusahaan

seperti

surat

 pengantar, faktur dan lainnya. 3) Menyiapkan dokumen pengiriman barang baik perusahaan maupun dokumen dinas atau instansi yang berwenang. 4) Pengadaan, pergudangan dan peralatan dalam memenuhi proyek  yang akan dikerjakan baik material langsung maupun material tidak  langsung maka bagian inilah yang akan memenuhinya. 5) Bagian ini berhak dalam melakukan pemasaran hasil produksi dalam hal ini memasarkan rumah.

C. Aktivitas Perusahaan

PT. SMS merupakan perusahaan yang bergerak dibidang Kontraktor, Supplier,dan Developer. Dalam usaha sehari-hari PT. SMS mempunyai kegiatan

usaha

utama

sebagai

developer

yaitu

dengan

melakukan

  pembangunan rumah di kota Pekanbaru. Didalam menjalankan usahanya,  perusahaan juga dibantu oleh pihak bank dalam pendanaan. Dalam bidang developer perusahaan telah menghasilkan beberapa   perumahan, adapun perumahan-perumahan yang dihasilkan oleh PT. SMS adalah sebagai berikut: a.

Perumahan Bidadari Regency, Lokasi di Jl. Purwosari - Pasir putih.

53

  b.

Perumahan Graha Bidadari, Lokasi di Jl. Garuda Sakti Km 8 Kelurahan Simpang baru, Kecamatan Tampan.

c.

Perumahan Puti Bidadari, Lokasi di Jl. Melati – Air Hitam.

d.

Perumahan Villa Bidadari, Lokasi di Jl. Tuah Karya – Kelurahan Tuah Karya, Kecamatan Tampan.

Aktivitas yang dilakukan oleh perusahaan yang berhubungan erat dengan pengerjaan proyek perumahan adalah sebagai berikut:

1) U sulan Proyek  Usulan proyek diajukan oleh developer dengan mengisi formulir  isian proyek yang disediakan oleh bank tempat pengajuan kredit. Kemudian isian formulir proyek yang telah diisi dan harus dilengkapi dengan data dan keterangan tentang perusahaan yang diperlukan oleh  bank untuk sarat pengeluaran kredit. Kemudian dilakukan penilaian oleh  bank apakah menyetujui atau menolak usulan proyek yang bersangkutan.

2) Pelaksanaan Proyek 

Setelah

developer

menyetujui

sarat

dan

ketentuan

maka

  pembangunan rumah dapat dimulai. Selama pembangunan proyek   perumahan pihak bank yang memberikan kredit berhak untuk mengadakan

54

 pengawasan baik secara langsung maupun melalui laporan berkala yang wajib di sampaikan oleh developer.

3) Pemberian Kredit Pemilikan Perumahan Jika konsumen memilih melakukan pembelian secara kredit maka   pihak konsumen langsung berhubungan dengan pihak Bank mengenai ketentuan jumlah bunga yang harus dibayarkan dan jangka waktu kredit yang disetujui. Pihak perusahaan hanya sebagai perantara saja. Dengan mengetahui kewajiban konsumen kepada pihak developer maupun kepada   pihak bank akan membantu kelancaran bagi tercapainya kebutuhan masing-masing. BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini penulis akan menjelaskan analisa kebijakan Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estate yang diterapkan oleh PT. SMS yang selanjutnya akan disajikan menurut PSAK No. 44 sebagaimana telah dipaparkan  pada bab dua.

A. Pengakuan Pendapatan

Pendapatan operasional usaha

PT. SMS adalah berasal dari

 pendapatan aktivitas pengembangan real estate yaitu penjualan rumah beserta

55

kavlingan tanahnya. Untuk menganalisa pendapatan PT. SMS dapat dilihat dari penjelasan dibawah ini : Tabel IV.1 Harga Jual Perumahan Puti Bidadari

Perumahan Puti Bidadari Keterangan Harga Jual Uang Muka (DP) KPR ke Bank  Uang muka diangsur  masing – masing:

Type RS 38/120 (A)

Type RS 45/140 (B)

Rp 120.000.000 Rp 24.000.000 Rp 96.000.000 3X

Rp 150.000.000 Rp 30.000.000 Rp 120.000.000 3X

Sumber:PT. Sinar Mulya Sejahtera

Harga jual perumahan Puti Bidadari Type RS 38/120 (A) adalah Rp 120.000.000,- . Dalam penjualan unit perumahan ini, pembeli membayar uang muka sebesar Rp. 24.000.000,- dari harga jual dan sisanya dibayar melalui Bank, dimana PT. SMS bekerja sama dengan pihak Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai pihak collector. Setelah menerima order pembelian, PT. SMS langsung membangun rumah yang dipesan oleh pembeli sesuai dengan  perjanjian type rumah yang dibeli. Uang muka atas pembelian rumah tersebut dapat diangsur sebanyak 3X dengan rincian sebagai berikut: Tahap 1

= Rp. 10.000.000

Tahap II

= Rp. 7.000.000

Tahap III

= Rp. 7.000.000

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap I, perusahaan mencatat:

 

Kas

Rp 10.000.000.-

56

Penjualan

Rp 10.000.000,-

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap II, perusahaan mencatat:

 

Kas Penjualan

Rp 7.000.000.Rp 7.000.000,-

Pada saat penerimaan pembayaran uang muka Tahap III, perusahaan mencatat:

 

Kas Penjualan

Rp 7.000.000.Rp 7.000.000,-

Dari transaksi diatas, diketahui bahwa perusahaan menggunakan metode akrual penuh ( full accrual method) dalam mengakui pendapatan dari  penerimaan uang muka. Padahal perusahaan belum memenuhi kriteria untuk  menggunakan metode akrual penuh. Salah satu kriteria yang belum terpenuhi adalah pembayaran uang muka tahap pertama sampai dengan tahap kedua  belum mencapai 20% dari harga jual. Sedangkan kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh salah satunya adalah harga jual akan tertagih. Dalam PSAK No.44 paragraf 09 dijelaskan bahwa harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembelinya setidaknya mencapai 20% dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali. Kriteria lain untuk dapat menggunakan metode akrual penuh adalah apabila penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit  bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara subtansi adalah  penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan

57

dengan unit bangunan tersebut. Sedangkan pada saat penerimaan uang muka,  perusaahan belum membnagun rumah. Rumah baru akan dibangun setelah uang muka dilunasi. Dengan kata lain perusahaan masih harus menyelesaikan pembangunan rumah sesui dengan   perjanjian. Oleh karena itu, penggunaan metode akrual penuh (full accrual 

method) atau langsung mengakui pendapatan pada saat penerimaan uang muka belum dapat diterapkan oleh perusahaan. Menurut PSAK No. 44 paragraf 13, jika seluruh kriteria untuk  menggunakan metode akrual penuh belum terpenuhi, maka metode pengakuan   pendapatan adalah dengan menggunakan metode pengakuan pendapatan adalah dengan menggunakan metode deposit (deposit method), dimana   penerimaan pembayaran dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau   pendapatan diterima dimuka sampai seluruh kriteria untuk menggunakan metode akrual penuh terpenuhi. Dan jurnal uang seharusnya dibuat pada saat penerimaan uang muka adalah sebagai berikut: Uang muka tahap I, dijurnal sebagi berikut:

Kas

Rp 10.000.000,Uang muka

Rp 10.000.000,-

Uang muka tahap II, dijurnal sebagi berikut:

Kas

Rp 7.000.000,Uang muka

Rp 7.000.000,-

Uang muka tahap III, dijurnal sebagi berikut:

58

Kas

Rp 7.000.000,Uang muka

Rp 7.000.000,-

Dari jurnal diatas diketahui bahwa seharusnya penerimaan uang muka dari pembeli dicatat sebagai uang muka atau pendapatan diterima dimuka, karena perusahaaan belum memenuhi dua kriteria untuk dapat menggunakan metode akrual penuh dan mengakui pendapatan. Akibat dari kesalahan   pencatatan uang muka terebut, pada laporan laba rugi pendapatan dari  penjualan rumah disajikan terlalu besar dan pada neraca kewajiban lancar  disajikan terlalu kecil. Jurnal koreksi yang diperlukan adalah sebagi berikut:

 

Pendapatan Uang muka

Rp 24.000.000,Rp 24.000.000,-

Setelah semua kriteria pengakuan pendapatan terpenuhi, perkiraan uang muka ditutup ke perkiraan pendapatan dengan mendebet uang muka dan mengkredit pendapatan sebesar Rp 24.000.000,-.

B. Klasifikasi Terhadap Aktiva

Pembagian aktiva pada PT.SMS terdiri dari aktiva lancar, aktiva tetap dan aktiva lainnya. Pada perusahaan, bangunan dalam kontruksi Rp 459.265.837 diklasifikasikan kedalam aktiva lainnya. Perusahaan melakukan  pencatatan sebagai berikut:

 Aktiva lain-lain (Bangunan dalam kontruksi) Rp 459.265.837  Kas

Rp 459.265.837  

59

Seharusnya perusahaan melakukan pencatatan sebagai berikut:

 Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi)

Rp 459.265.837 

Kas

Rp 459.265.837  

Sehingga aktiva tetap menjadi lebih kecil dan aktiva lain-lain menjadi lebih besar. Untuk itu diperlukan jurnal koreksi sebagai berikut:

 Aktiva Tetap (Bangunan dalam kontruksi)

Rp 459.265.837 

 Aktiva lain (Bangunan dalam kontruksi)

Rp 459.265.837 

Berdasarkan penerapan PSAK No.44 paragraf 58, bangunan dalam kontruksi merupakan bagian dari aktiva tetap dan diungkapkan secara terpisah dari tanah, bangunan dan tanah yang sedang dikembangkan. Akibat yang timbul dari kesalahan pengklasifikasian aktiva tetap oleh  perusahaan adalah jumlah aktiva tetap yang disajikan pada laporan keuangan menjadi lebih kecil dan jumlah aktiva lainnya menjadi lebih besar. Akibat lainnya dari kesalahan tersebut adalah kurang berperannya laporan keuangan tersebut dalam pengambilan keputusan dan akan dapat menyesatkan bagi  para pengguna laporan keuangan tersebut.

C. Klasifikasi Biaya Perizinan

Penerapan PSAK No.44 mengenai akuntansi aktivitas pengembangan real estate pada perusahaan ini terdapat kekeliruan dalam pembebanan biaya  biaya yang dimasukkan kedalam harga pokok proyek/pendatan. Pada  perusahaan ini harga pokoknya adalah biaya pembelian dan persiapan lahan,  biaya pembangunan dan biaya lainnya.

60

  Namun menyangkut biaya perizinan sebesar Rp98.450.000 oleh   perusahaan dibebankan kedalam biaya operasional perusahaan. Perusahaan melakukan pencatatan sebagi berikut:

Biaya Perizinan (biaya operasional) Kas

Rp 98.450.000 Rp 98.450.000

Seharusnya biaya-biaya tersebut dibebankan kedalam harga pokok   pendapatan dan dicatat sebagi berikut:

 

Harga pokok pendapatan Kas

Rp 98.450.000 Rp 98.450.000

Sehingga laporan harga pokok atau harga pendapatan proyek menjadi kecil sedangkan laporan biaya operasional mejadi besar. Untuk itu diperlukan  jurnal koreksi sebagai berikut:

Harga pokok pendapatan

Rp 98.450.000

Biaya perizinan (biaya operasional)

Rp 98.450.000

Akibat yang ditimbulkan dari kesalahan pencatatan oleh perusahaan adalah laporan keuangan yang disajikan perusahaan dapat menyesatkan  pembaca atau pengguna laporan keuangan tersebut karena total harga pokok    penjualan disajikan terlalu kecil dan laba kotor menjadi lebih besar. Akibat lainnya, laporan keuangan kurang berperan dalam pengambilan keputusan.

D. Perbandingan PSAK No.44 dengan penerapan pada perusahaan

Berdasarkan penelitian Aktivitas Pengembangan Real Estate pada PT.SMS dapat dibandingkan dengan PSAK No.44 pada tabel dibawah :

61

Tabel IV.2 Perbandingan Antara Kriteria Pengakuan Pendapatan Menurut PSAK No.44 dengan Penerapan pada Perusahaan . No 1

PSAK No.44 Pada saat pendapatan diakui sebagai uang muka, maka piutang dari transaksi unit teal estate tidak  diakui.

2

Harga jual dianggap tertagih apabila   jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual dan jumlah tersebut tidak dapat untuk diminta kembali.

Penerapan Pada Perusahaan Pengakuan pendapatan menurut   perusahaan ini terjadi pada saat diterima uang muka, piutang dari transaksi penjualan unit real estate dapat diakui. Pengakuan pendapatan menurut   perusahaan ini terjadi pada saat diterima uang muka. Pembayaran uang muka oleh pembeli Rp 24.000.000 untuk Type RS 38/120 (A) dan Rp 30.000.000 untuk Type RS 45/140 (B). Jika terjadi pembatalan pembellian rumah maka akan dipotong sebesar 30% dari nilai atau uang yang telah disetorkan.

Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa adanya perbandingan atau   perbedaan yang signifikan antara pengakuan pendapatan menurut PT.SMS dengan Standar Akuntansi Keuangan No.44. untuk itu dibuatkan jurnal koreksi  pada saat pengakuan pendapatan dengan membuat jurnal pembalik (reversing entry) dan selanjutnya mencatat jurnal yang seharusnya. Tabel IV.3 Perbandingan Pengklasifikasian Biaya Pengembangan Real Esate Menurut PSAK N0.44 dengan Penetapan pada Perusahaan No.

1. 2.

PSAK No. 44

Biaya pra perolehan tanah Biaya perolehan tanah

Penerepan pada perusahaan

Biaya pembelian dan persiapan tanah Biaya pembangunan unit

62

3. 4.

5.

 perumahan Biaya yang dapat secara langsung Biaya sarana  berhubungan dengan proyek  Biaya yang dapat diatribusikan Biaya pra sarana kepada aktivitas pengembangan real estate Biaya pinjaman adalah biaya yang Biaya usaha dapat diatribusikan kepada aktivitas  pengembangan real estate

Berdasarkan

perbandingan

diatas

pengklasifikasian

biaya

  pengembangan real estate pada PT. SMS berbeda dengan pengklasifikasian   biaya yang ditetapkan oleh PSAK No.44. Perbedaan hanya terdapat pada  perbedaan pengklasifikasian biaya saja, sedangkan komponen biaya sama.

BAB VI PENUTUP. A. Kesimpulan 1. PT.SMS dalam mengakui pendapatan penjualan unit perumahan dengan

menggunakan metode akrual penuh

(full accrual method) . Pada

kenyataanya penggunaan metode tersebut harus memenuhi beberapa kriteria-kriteria

yang

harus

terpenuhi

terlebih

dahulu.

Hal

ini

mengakibatkan penjualan menjadi lebih besar dan piutang menjadi lebih kecil. Sesuai dengan PSAK No. 44 apabila salah satu kriteria tersebut tidak terpenuhi maka perusahaan developer harus menggunakan metode deposit (dephosit method) dimana dalam penggunaan metode deposit,

63