Pendekatan Dan Metodologi RTH

Pendekatan dan Metodologi 51

PENDEKATA Dalam pekerjaan “Penyusunan RDTR Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah”, secara teknis juga menggunakan model input – proses – output guna memperoleh “a time line performance” yang optimal dan bisa dipertanggungjawabkan. Untuk memperoleh input tersebut, langkah yang dipergunakan inventarisasi,

adalah

dengan

wawancara,

dan

menggunakan sejumlah

survei

teknik serta

identifikasi, pengumpulan

data/informasi. Sedangkan pemenuhan proses dengan analisis model keruangan/spatial approach, super imposed, strategic planning/SWOT, participatory approach, dan analisis studi literatur lainnya serta analisa berdsarkan perturan menteri mengenai penyusunan RDTR dan arahan Kerangka Acuan Kerja dari Bappeda Kabupaten Mamuju Tengah untuk dilakukan

untuk

menghasilkan

output

akhir

berupa

program

aksi

pengembangan kawasan perkotaan ini. Dalam menentukan cara pelaksanaan teknis diperlukan sebuah kerangka pikir yang utuh/komprehensif yang dapat menyerap dan mengakomodasi tuntutan kerangka acuan kerja (KAK) atau kerangka pikir diperlukan guna mencapai maksud dan tujuan dari penugasan konsultan. Kerangka pendekatan “Penyusunan RDTR PPK Kota Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” dapat dilihat pada berikut.

Gambar 3.1 : Kerangka Pendekatan

DATA

ANALISIS

Data Regional (Makro) -

Kebijaksanaan Tata Ruang Kebijaksanaan Sektoral dan Reginal Tujuan Pembangunan Kabupaten (RPJPM dan RTRW Kab. Mateng)

-

Kondisi Sosial Kependudukan Kondisi Ekonomi Wilayah Kondisi Fisik Dasar

RENCANA

- Analisis tujuan penataan ruang wilayah perencanaan; - Analisis kemampuan tumbuh dan berkembangnya wilayah perencanaan; - Analisa kedudukan wilayah perencanaan dengan wilayah belakang; - Analisis pengaruh kebijakan sektoral dan regional

Perumusan Fungsi, Peran, Tujuan Penataan Ruang Kawasan Perencanaan

   

Data Lokal (Mikro) -

Kondisi Sosial Kependudukan

-

Kondisi Ekonomi

-

Kondisi Fisik Dasar (topografi, geologi dan hidrologi)

Kondisi Penggunaan Lahan Kawasan lindung – kawasan budidaya Kawasan terbangun & tidak terbangun -

-

-

Kondisi Sarana & Prasarana Sarana prasarana kawasan Jaringan prasarana & utilitas Kondisi Keuangan Daerah & Komponen Kelembagaan

Analisis Kependudukan Analisis Perekonomian Kawasan

Alternatif Pengembangan: - Strategi Pengembangan - Prioritas Pengembangan - Konsep Pengembangan

Analisis Daya Dukung dan Daya Tampung Fisik RDTR dan Peraturan Zonasi Analisis Bentuk dan Struktur Ruang Kawasan

- Analisis Kondisi Sarana dan Prasarana - Analisis pergerakan

Analisis Kemampuan Pembiayaan Pembangunan Kawasan

-

-

Analisis : - Keterkaitan antar zona dan kegiatan Analisis karekteristik kegiatan Intensitas Pemanfaatan Ruang; KDB; KLB; Ketinggian Bangunan; Koefisien Dasar Hijau Sempadan & Tinggi Bangunan Jarak Antar Bgn

 

Penyusunan RDTR Fungsi dan Peran Kawasan Perencanaan Tujuan Penataan Ruang Kawasan Perencanaan Rencana Pola Ruang Zona Lindung; dan Zona Budidaya Rencana Jaringan Prasarana Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan; Rencana Pengembangan Jaringan Energi; Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi; Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum; Rencana Pengembangan Jaringan Drainase; Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah; Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya; dan Penetapan Sub Kawasan yang Diprioritaskan Penanganannya Program Pemanfaatan Ruang Perwujudan Rencana Pola Ruang; Perwujudan Rencana Jaringan Prasarana; Perwujudan Penetapan Sub Kawasan Prioritas

Penyusunan Peraturan Zonasi Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Klasifikasi ITB (I=diIzinkan, T= Terbatas, B=Bersyarat);  Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang (KDB Maksimum, KLB Maksimum, Ketinggian Bangunan, KDH Minimal );  Ketentuan Tata Bangunan (GSB Minimal, Tinggi Bangunan Maksimal, Jarak Bebas Bangunan, Tampilan Bangunan);  Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal (parkir, difabel, jalur pedestrian, jalur speda, pedestrian dll.);  Ketentuan Pelaksanaan (Ketentuan variasi pemanfaatan, insentif dan disinsentif). 

52

METODOLOGI Secara

umum

metodologi

ini

dimaksudkan

sebagai

acuan

dalam

menyelesaikan seluruh rangkaian kegiatan pekerjaan. Dengan adanya acuan ini diharapkan seluruh aspek pekerjaan dapat dilakukan dengan sebaik-baiknya secara lebih efisien dan efektif. Secara garis besar, pekerjaan ini, akan dibagi ke dalam tahap kegiatan utama sebagai berikut : 1. Mempersiapkan

rencana

kegiatan

termasuk

menetapkan

jadual

pelaksanaan pekerjaan dan jadwal kerja personil. 2. Mempersiapkan personil/tenaga ahli yang akan digunakan. Persiapan ini

digunakan

untuk

memahami

tujuan

akhir

pekerjaan

dan

menentukan langkah – langkah atau program kerja yang akan dilakukan. 3. Melakukan koordinasi baik teknis maupun non teknis dengan Pengguna Jasa maupun pihak lainnya jika dianggap perlu. 4. Menyiapkan rencana pelaksanaan penyusunan RDTR beserta bahan, modul, dan narasumber yang dibutuhkan; 5. Melakukan koordinasi dan sosialisasi RDTR kepada Pemerintah Daerah; 6. Melakukan pengumpulan data dan informasi; 7. Melakukan analisis data dan informasi; 8. Merumuskan konsep RDTR kawasan perencanaan; 9. Menyusun Rancangan Peraturan Daerah tentang RDTR kawasan perencanaan; 10.Melakukan

penjaringan

aspirasi,

pembahasan

lintas

sektor,

dan

konsultasi publik melalui pelaksanaan FGD dan Workshop; dan 11.Melakukan penyempurnaan konsep RDTR kawasan perencanaan. Untuk mencapai tujuan yang diiginkan dalam kerangka acuan kerja, maka perlu

dibuat

suatu

sistematika

tahapan

dari

kegiatan

pekerjaan

“Penyusunan RDTR PPK Kota Kecamatan Tobadak Kab. Mamuju Tengah” yang sesuai dengan pola pemikiran dan pendekatan yang akan di gunakan, adapun metode pelaksanaan dari pekerjaan penyusunan ini terdiri dari beberapa tahapan seperti terlihat pada gambar berikut.

Gambar 3.2. Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan TAHUN 2015 Bulan 2&3

1 TAHAP INVENTARISASI DATA & INFORMASI

TAHAP PERSIAPAN

Penyiapan personil dan peralatan

Penyiapan metodologi, program kerja, dan jadual kerja Kooordinasi dengan Tim Teknis dan Instansi Terkait Persiapan Sosialisasi RDTR (bahan, modul, dan narasumber)

Koordinasi dan Sosialisasi RDTR

-

Analisis Penyusunan RDTR: Tujuan penataan ruang; Kemampuan tumbuh dan berkembang Kedudukan kawasan perencanaan; Pengaruh kebijakan sektoral dan regional; Bentuk dan struktur kawasan perencanaan; Kondisi Sarana dan prasarana; Pergerakan; Sistem Utilitas; Identifikasi persoalan dan kebutuhan pengembangan; Fisik dasar; Fisik binaan; Alternatif pengembangan;

-

Analisis Konsep Peraturan Zonasi: Keterkaitan antar zona dan kegiatan; Karekteristik kegiatan; Intensitas pemanfaatan ruang; Koefisien dasar bangunan; Koefisien lantai bangunan; Ketinggian bangunan; Koefisien dasar hijau; Sempadan bangunan Jarak bebas antar bangunan

-

Pengumpulan Data dan Informasi: - Kebijakan Pembangunan; - Sosial Kependudukan; - Ekonomi Wilayah; - Fisik Dasar; - Penggunaan Lahan; - Sarana dan Prasarana; - Jaringan Prasarana dan Utilitas - Keuangan Daerah & Komponen

Kelembagaan -

Penentuan Lingkup Wilayah Perencanaan

LAPORAN PENDAHULUAN

TAHAP ANALISIS DATA DAN INFORMASI

-

LAPORAN ANTARA

4&5 TAHAP PENYUSUNAN RENCANA

TAHAP PERUMUSAN

Perumusan Fungsi, Peran, Tujuan Penataan Ruang Kawasan Perencanaan Alternatif Pengembangan: - Strategi Pengembangan - Prioritas Pengembangan - Konsep

Penyusunan RDTR Fungsi dan Peran kawasan Tujuan Penataan Ruang Rencana Pola Ruang Zona Lindung; dan Zona Budidaya  Rencana Jaringan Prasarana  Penetapan Sub kawasan yang Diprioritaskan Penanganannya  Program Pemanfaatan Ruang   

Konsep Peraturan Zonasi Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan  Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang  Ketentuan Tata Bangunan  Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal 



FGD dan Workshop

Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Daerah tentang RDTR Kawasan Perencanaan Penyempurnaan RDTR dan Peraturan Zonasi

LAPORAN AKHIR

Untuk mencapai tujuan yang diiginkan dalam kerangka acuan kerja, maka perlu dibuat

suatu

sistematika

tahapan

dari

kegiatan

pekerjaan

“Gambar

1.

Penyusunan RDTR PPK Kota Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” yang sesuai dengan pola pemikiran dan pendekatan yang akan di gunakan, adapun metode pelaksanaan dari pekerjaan penyusunan ini terdiri dari beberapa tahapan yang meliputi : A. Persiapan Langkah pertama yang akan dilakukan dari kegiatan “Penyusunan RDTR PPK Kota Kecamatan Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” antara lain meliputi : 1. Penyiapan Personil dan Peralatan; 2. Penyiapan metodologi, program kerja, dan jadual kerja; 3. Kooordinasi dengan Tim Teknis dan Instansi Terkait; dan 4. Persiapan Sosialisasi RDTR & PZ (bahan, modul, dan narasumber). B. Koordinasi, Sosialisasi, Inventarisasi Data & Informasi Pada kegiatan ini dilakukan : 1. Kordinasi dan Sosialisasi Pada kegiatan ini melakukan koordinasi dan sosialisasi RDTR kepada Pemerintah Daerah Kabupaten Mamuju Tengah melalui Bappeda Kabupaten Mamuju Tengah. Pada kegiatan sosialisasi dilakukan penyiapkan rencana pelaksanaan penyusunan RDTR beserta bahan, modul, dan narasumber yang dibutuhkan; 2. Inventarisasi data dan Informasi Untuk kepentingan analisa dan evaluasi dalam kegiatan “Penyusunan RDTR Tobadak Kabupaten Mamuju Tengah” secara garis besar dapat dikelompokan menjadi

beberapa

kelompok

data/informasi

yang

dapat

memberikan

gambaran mengenai : a. Kebijaksanaan tata ruang (RTRW Nasional, RTRW Provinsi Sulbar, dan RTRW Kab. Mamuju Tengah); b. Kebijakan sektoral dan regional (RPJP dan RPJM Kab. Mamuju Tengah); c. Kondisi sosial, budaya dan kependudukan; d. Kondisi perekonomian; e. Kondisi penggunaan lahan; f.

Kondisi fisik dasar dan lingkungan;

g. Kondisi sarana, prasarana dan utilitas; h. Kondisi keuangan daerah dan kelembagaan; Dalam tahapan ini dilakukan survey / pengumpulan data / informasi yang dibutuhkan sebagai masukan bagi tahapan evaluasi dan analisis. Secara umum data / informasi yang akan dikumpulkan terdiri dari data yang bersifat regional (makro) dan data lokal (mikro). Data-data tersebut meliputi : a. Data Regional (Makro), yakni data-data, meliputi : 1) Kebijaksanaan yang terkait dengan wilayah perencanaan, baik yang

menyangkut kebijaksanaan tata ruang maupun kebijaksanaan sektoral. Termasuk di dalamnya adalah RTRW Nasional, RTRW Propinsi Sulbar, dan RTRW Kab. Mamuju Tengah; 2) Kondisi

sosial-kependudukan,

meliputi

jumlah

dan

perkembangan

penduduk, struktur penduduk, serta aspek sosial budaya. 3) Kondisi ekonomi, meliputi struktur dan perkembangan ekonomi kota

secara

sektoral,

produksi

tiap

sektor

kegiatan

ekonomi,

struktur

ketenagakerjaan, pola aliran barang dan jasa dalam proses koleksi dan distribusi, serta perkembangan investasi. 4) Kondis fisik dasar dan potensi sumberdaya alam, meliputi topografi dan

kemiringan tanah, geologi, hidrologi, vegetasi, klimatologi, potensi sumber daya alam. 5) Kondisi fisik binaan, meliputi penggunaan lahan, sarana / fasilitas

perkotaan dan prasarana utama. b. Data Lokal (Mikro), yakni meliputi : 1) Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi, hidrologi,

geologi, klimatologi, dan tataguna lahan. 2) Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut

ukuran keluarga, umur, agama, pendidikan dan mata pencaharian. 3) Perekonomian, meliputi data investasi, perdagangan, jasa, industri,

pertanian, perkebunan, perikanan, pariwisata, pendapatan daerah dan lain-lain. 4) Penggunaan

diantaranya

lahan,

menurut

meliputi:

luas

dan

permukiman,

persebaran

perdagangan,

kegiatan jasa,

yang

industri,

pariwisata, perikanan dan kelautan, pertanian, dll. 5) Tata Bangunan dan Lingkungan, meliputi ; intensitas bangunan (KDB,

KLB,

KDH),

bentuk

bangunan,

arsitektur

bangunan,

pemanfaatan

bangunan, bangunan khusus, wajah lingkungan, daya tarik lingkungan,

(node, landmark, dll), garis sempadan (bangunan, sungai, danau, pantai, SUTT). 6) Prasarana dan Utilitas umum :

a) Jaringan Transportasi :  Jaringan : Jalan Raya, rencana Rel Kereta Api, Jalur Pelayaran (sungai, danau, laut).  Fasilitas (terminal, kargo, stasiun, pelabuhan)  Kelengkapan jalan ; halte, parkir dan jembatan penyeberangan  Pola pergerakan (angkutan penumpang dan barang) b) Air Minum (sistem jaringan, bangunan pengolahan, hidran): mencakup kondisi dan jaringan terpasang menurut pengguna, lokasi bangunan dan hidran, kondisi air tanah dan sungai, debit terpasang, dll. c) Sewarage : air limbah rumah tangga dan bangunan fungsional lainnya d) Sanitasi (sistem jaringan, bak control, bangunan pengolahan) jaringan terpasang, prasarana penunjang dan kapasitas. e) Drainase : system jaringan makro dan mikro, dan kolam penampungan f) Jaringan listrik : system jaringan (SUTT, SUTM, SUTR), gardu (induk, distribusi, tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestik) g) Jaringan komunikasi : jaringan, rumah telepon, stasiun otomat, jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum). h) Gas ; sistem jaringan, pabrik, jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga). i) Pengolahan sampah; sistem penanganan (skala individual, skala lingkungan,

skala

daerah),

sistem

pengadaan

(masyarakat,

pemerintah daerah, swasta). 7) Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber bencana,

besaran dampak, kondisi lingkungan fisik, kegiatan bangunan yang ada, fasilitas dan jalur kendali yang telah ada. Data dan informasi disajikan kan dalam bentuk peta, diagram, tabel statistik, termasuk gambar visual kondisi lingkungan kawasan yang menunjang perencanaan detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula tampak secara jelas dalam peta dilengkapi dengan wilayah administrasi hingga ke batas wilayah Kelurahan/RW, baik diterapkan dalam peta dengan skala 1 : 5.000 maupun visualisasi digital (kamera, handycam).

C. Analisa Kawasan Perencanaan Hal-hal pokok yang dianalisis antara lain sebagai berikut : a. Analisis Makro (wilayah), meliputi :

1) Analisis kemampuan tumbuh dan berkembangnya Kawasan, antara lain

menilai:  Potensi wilayah dan permasalahannya, sehingga terdapat gambaran hubungan atau ketergantungan kawasan dengan wilayah sekitarnya.  Pengaruh potensi dan permasalahan pengembangan sektor-sektor kegiatan di kawasan dan gambaran hubungan atau ketergantungan antara sektor. 2) Analisis

kedudukan kawasan

dalam perimbangan dengan daerah

hinterland/wilayah belakangnya, antara lain menilai :  Kedudukan

kawasan

yang

direncanakan

terhadap

pusat-pusat

pertumbuhan wilayah kecamatannya.  Perkembangan sektor-sektor kegiatan kota dan pengaruhnya terhadap pusat-pusat pertumbuhan lainnya, sekarang dan masa depan. 3) Analisis pengaruh kebijaksanaan regional, antara lain menilai :

 Pengaruh

kebijaksanaan

terhadap

perkembangan

sektor-sektor

terhadap

perkembangan

sektor-sektor

kegiatan di wilayahnya.  Pengaruh

kebijaksanaan

kegiatan di pusat-pusat wilayah khususnya terhadap kawasan yang direncanakan. Analisis untuk melihat kedudukan Kota Kecamatan Tobadak dalam sistem perwilayahan nasional, sistem tata ruang pulau, sistem perwilayahan provinsi, dan kota-kota lainnya. Analisis ini dinyatakan lengkap jika minimal memiliki :  Arahan kebijakan RTRWN, RTRWP, dan kebijaksanaan sektoral;  Sistem perkotaan regional yang berpengaruh;  Fungsi dan peranan kota dalam lingkup nasional, aspek

ekonomi,

transportasi

dan

provinsi dilihat dari

pencapaian

pembangunan

nasional/regional secara umum;  Sektor-sektor unggulan yang menjadi prime mover di kota, provinsi, maupun nasional. b. Analisis Mikro (kawasan perencanaan), meliputi :

1) Analisis Penduduk Analisa ini bertujuan untuk mengetahui kondisi sosial dan kependudukan di kawasan perencanaan yang meliputi jumlah penduduk,

sex ratio,

komposisi penduduk, tingkat pendidikan penduduk, pekerjaan penduduk

dan sebagainya. Dengan menghitung proyeksi jumlah penduduk di masa yang akan datang akan diketahui:    

Gambaran jumlah penduduk di masa yang akan datang. Kebutuhan terhadap fasilitas dan pelayanan umum. Besar aktifitas/kegiatan kawasan perkotaan. Rencana distribusi penduduk untuk masing-masing blok-blok yang direncanakan.

Model yang dipergunakan sebagai alat bantu dalam memperkirakan keadaan penduduk pada masa datang ialah: a) Metode bunga berganda, dengan rumus matematis: Pt+u

= Pt ( 1 + R ) U

Pt+u = Jumlah penduduk didaerah yang diselidiki pada tahun t+U. Pt

= Jumlah penduduk didaerah yang diselidiki pada tahun t.

R

= Tingkat (prosentase) pertambahan penduduk rata-rata setiap tahun (diperoleh dari data masa lalu).

U

= Selisih antara data tahun yang ada dengan data tahun yang diselidiki.

b) Metode analisa regresi linier dengan rumus: Pt

= a + bX

Pt

= Jumlah penduduk daerah yang diselidiki pada tahun t.

X

= Nilai yang diambil dari variabel bebas.

a, b = Konstanta. Nilai a dan b dapat dicari dengan metode selisih kuadrat minimum, yaitu: P X2 - X XP a= N X2 - ( X )2 N XP - X P b= N X2 - ( X )2

Keterangan:

N = Jumlah tahun data pengamatan, sehingga

untuk kepentingan proyeksi rumus matematis regresi linier menjadi Pt + U = a + bXt. c) Metode Polinomial dengan rumus: P(t+O)

= Pt + b(O), dimana:

P(t+O)

= Jumlah penduduk tahun (t+O).

Pt

= Jumlah penduduk tahun dasar.

b(O) =

Rata-rata pertambahan penduduk tiap tahun pada masa lampau sampai sekarang.

2) Analisis Fungsi Ruang Analisis Fungsi Ruang dimaksudkan untuk memperoleh bentuk pola kawasan yang terstruktur dalam peran dan fungsi bagian-bagian kawasan, yang memperlihatkan konsentrasi dan skala kegiatan binaan manusia dan alami. Komponen analisisnya meliputi : 

Perkembangan

pembangunan,

merupakan

kebijakan

rencana

pembangunan

yang telah ditetapkan oleh pemerintah maupun



swasta; Pusat-pusat kegiatan, dengan melakukan kajian terhadap pemusatan



kegiatan yang ada atau direncanakan oleh rencana diatasnya; Kesesuaian dan daya dukung lahan, sebagai daya tampung dan daya



hambat ruang kawasan dalam berkembang; Pembagian fungsi ruang pengembangan, merupakan struktur kawasan yang dibagi dalam fungsi dan peran bagian-bagian kawasan.

3) Analisis Sistem Jaringan Pergerakan Analisis ini bertujuan untuk menganalisis beberapa komponen sistem jaringan pergerakan, antara lain : 

Analisis pelayanan jaringan jalan dapat diklasifikasikan berdasarkan Undang-undang tentang Jaringan Jalan No. 38 Tahun 2004, termasuk



fasilitas terminal penumpang dan barang; Analisis pelayanan jaringan angkutan kereta api, termasuk fasilitas



stasiun; Analisis pelayanan jaringan angkutan air (laut, sungai, danau),



termasuk fasilitas pelabuhan dan dermaga; Perkembangan pembangunan, merupakan

kebijakan

rencana

pembangunan jaringan jalan, kereta api, dan transportasi laut yang telah ditetapkan oleh pemerintah maupun swasta;



Analisis kebutuhan interkoneksi dan intrakoneksi jaringan, berdasarkan sistem pembentukan struktur ruang yang telah direncanakan, dan hasil analisis point a) dan b) diatas.

Dalam usaha untuk dapat merencanakan suatu jaringan rencana transportasi beberapa metoda pendekatan perlu ditentukan dalam studi sistem jaringan transportasi, antara lain: Trip Generation (Production/Attraction). Setiap pengembangan suatu kawasan akan mengakibatkan suatu bangkitan lalu-lintas dari kawasan tersebut. Tingkat bangkitan lalulintas tersebut ditantukan oleh beberapa faktor seperti kondisi jenis kegiatan yang dikembangkan, kondisi sosial ekonomi wilayah, luas wilayah kegiatan, intensitas kegiatan dan populasi penduduknya. Trip Distribution. Metoda trip distribution berguna untuk memperkirakan besarnya distribusi pergerakan yang dihasilkan oleh trip generation sehingga perencanaan kapasitas prasarana jalan yang dilakukan secara optimal. Modal Split (Pemilihan Modal Pergerakan). Tahapan ini bertujuan untuk menjabarkan setiap pergerakan dalam bentuk dalam pemilihan modal atau kendaraan untuk pergerakannya seperti kita ketahui bahwa pergerakan memerlukan modal atau sarana kendaraan untuk bergerak (bus, motor,

becak,

standar tertentu,

minibus,

mobil pribadi,

dsb). Berdasarkan asumsi-asumsi dan standarpemilihan modal pergerakan untuk kawasan

perencanaan dapat diperhitungkan. Trip Assigment (Pemilihan Rute). Setelah mengetahui jenis kendaraan (beserta persentasenya) yang akan digunakan oleh seluruh pergerakan yang ada, perlu juga diketahui rute-rute mana yang akan dipilih oleh masing-masing pergerakan tersebut. Dengan diketahuinya rute-rute pergerakan tersebut maka dapat diperkirakan besarnya beban pergerakan yang akan terjadi pada tiap-tiap ruas dalam jaringan jalan yang ada. 4) Analisis Peruntukan Blok

Analisis peruntukan blok membagi kawasan dalam bentuk atau ukuran, fungsi serta karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blok-blok peruntukan lahan, sehingga mudah dalam alokasi investasi, pengendalian, dan pengawasan a) Kriteria Pengaturan Blok 

Menggambarkan ukuran, fungsi serta karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam;



Setiap blok memiliki kesamaan fungsi dan karakteristik yang akan dibentuk;



Memiliki

homogenitas

pemanfaatan

ruang

dan

kesamaan

karakteristik serta 

kemungkinan pengembangannya (unit lingkungan);



Kebutuhan pemilahan dan strategi pengembangannya;



Secara fisik : mengikuti morfologi blok, pola/pattern dan ukuran blok, kemudahan implementasi dan prioritas strategi;



Pertimbangan lingkungan : keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan perwujudan sistem ekologi;



Tercipta peningkatan kualitas lingkungan kegiatan yang aman, nyaman, sehat dan menarik, serta berwawasan ekologis (ruang terbuka dan tata hijau);

b) Ukuran blok dan sub blok : 

Ukuran terkecil 100 M X 100 M; dibatasi oleh dua jalan lokal atau lingkungan.



Ukuran sedang 200 M X 100 M; dibatasi oleh dua jalan lokal.



Ukuran besar 500 M X 200 M; dibatasi oleh dua jalan kolektor.



Ukuran sub blok, minimal 50 M X 50 M; dibatasi oleh dua jalan lingkungan/setapak.

5) Analisis Peruntukan Lahan Analisa Peruntukan Lahan bertujuan mengatur distribusi dan ukuran kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blok dan sub blok peruntukan lahan sehingga tercipta ruang yang produktif dan berkelanjutan. Komponen Analisis Peruntukan Lahan :



Analisa Perumahan



Analisa Industri



Analisa Perdagangan dan Jasa



Analisa Pariwisata



Analisa Perikanan dan Kelautan



Analisa Pusat Pemerintahan



Analisa Pusat Pendidikan dan Penelitian



Analisa Fasilitas Pertahanan dan Keamanan



Ruang Terbuka Hijau



Ruang Terbuka Non Hijau

6) Analisis Fasilitas Umum Fasilitas Lingkungan bertujuan mengatur kebutuhan distribusi, luas`lahan dan ukuran fasilitas sosial ekonomi, yang diatur dalam struktur zona dan blok dan sub blok peruntukan sehingga tercipta ruang yang aman, nyaman, mudah, produktif dan berkelanjutan. Untuk menganalisis fasilitas lingkungan digunakan : 

Standar pelayanan yang dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum

untuk

menganalisis

kebutuhan

fasilitas

umum,

social,

perdagangan dan jasa. 

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan.

Tabel 3.1. Standar Kebutuhan Sarana Kota Bagi Lingkungan Permukiman Jumlah Luas No Penduduk Fasilitas Minimum . Pendukung (m2) (orang) A. RTH/RUANG TERBUKA 1 Tempat Bermain Lingkungan 250 250 2 Lap. OR/Tempat Bermain/Taman 3000 150 3 Lapangan OR 30000 8400 4 Gedung OR 30000 1000 5 Kolam Renang 30000 4000 6 Lapangan OR 120000 10000 7 Taman dan Tempat Bermain 120000 10000 8 Gedung OR 120000 10000 9 Stadion Mini 480000 50000

No . 10 11 12 13 B. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 C 1 2 3 4 5 6

Fasilitas Taman dan Tempat Rekreasi Gedung OR Seni Kompleks OR Taman Kota, Tempat Rekreasi, Hutan Kota PENDIDIKAN Taman Kanak-kanak Sekolah Dasar SLTP SLTA Perpustkaan Akademi Perpustakaan Museum Perguruan Tinggi Perpustakaan

Jumlah Penduduk Pendukung (orang) 480000 480000 1500000

Luas Minimum (m2) 30000 3000 70000

1500000

50000

750 1500 15000 30000 30000 480000 480000 480000 1500000 1500000

500 3000 4000 4800 500 5000 1000 3000 20000 2000

3000 30000 30000 30000 30000

200 500 3000 400 300

7 8 9

Kesehatan Pos Kesehatan Puskesmas Rumah Sakit Apotik Laboratorium Kesehatan Puskesmas Kecamatan/Balai Pengobatan Rumah Sakit Pembantu Tipe C Rumah Sakit Wilayah Tipe B Rumah Sakit Gawat Darurat

200000 480000 1500000 1500000

2400 10000 45000 30000

D 1 2 3 4 5 6 7 8

Ibadah Musholla Mesjid Tk. Kelurahan Tempat Ibadah Lainnya Mesjid Kecamatan Tempat Ibadah Lainnya Mesjid Tk Sub Wilayah Mesjid Wilayah Tempat Ibadah Lainnya

3000 30000 60000 200000 200000 480000 1500000 1500000

300 2000 2000 5000 2000 12000 20000 5000

E 1 2 3 4 5 6 7

Fasilitas Sosial Balai Warga Gedung Serbaguna Balai Rakyat/gedung serba guna Gedung Jumpa Bakti/Serbaguna Gedung Pertemuan Umum Gedung Seni Tradisional Balai Warga

3000 30000 120000 480000 1500000

300 500 2000 10000 5000 5000 300

3000

No .

Fasilitas

Jumlah Penduduk Pendukung (orang) 30000 120000

Luas Minimum (m2)

8 9

Gedung Serbaguna Balai Rakyat/gedung serba guna

F 1 2 3 4 5

Hiburan Bioskop Bioskop atau Theater Gedung Hiburan/Rekreasi Bioskop Gedung Kesenian

30000 480000 1500000 1500000 1500000

2000 3000 6000 4000 10000

G 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Pemerintahan Pos Kemanan Kantor Kelurahan Kantor Pelayanan Umum Pos Tramtib Pemadam Kebakaran Kantor Pos Kantor Kecamatan Kantor Pelayanan Umum KORAMIL/KOSEKTA KUA/BP-4/Balai Nikah Pemadam Kebakaran Kantor Pos/Telkom Kantor Pemerintahan Kantor Pos Wilayah Kantor KOWILKO Kantor KODIM Kantor Telepon Wilayah Kantor PLN Wilayah Kantor PDAM Kantor Pengadilan Agama Kantor Marwil Kebakaran

30000 30000 30000 30000 30000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000 1500000

1000 750 300 300 300 3750 4200 2000 670 1250 2500 25000 6000 4000 3500 7500 5000 5000 3000 3000

250 6000 30000 60000 480000

100 3000 10000 10000 36000

1500000

85000

60000

500

H 1 2 3 4 5 6 7 8 I 1

Komersial Warung Tempat Perbelanjaan Pasar Lingkungan Pasar/pertokoan Pusat Perbelanjaan/Pasar Pusat Perbelanjaan Utama, Pasar, Pertokoan Serba Ada (dept. Store), Bankbank, Perusahaan Swasta dan jasa lainnya. Fasilitas Sosial Lain Panti Sosial

500 2000

No .

Fasilitas

2

Panti Latihan Kerja

J 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Fasilitas Lain Gardu Listrik Telepon Umum Sampah Pangkalan/Parkir Umum A Pangkalan/Parkir Umum B Depo Kebersihan Gardu Listrik Terminal Transit Parkir Umum C

Jumlah Penduduk Pendukung (orang) 200000 3000 3000 3000 6000 60000 200000 200000 480000 480000

Luas Minimum (m2) 1000 400 400 400 400 2000 200 500 8000 13500

7) Analisis Kawasan Mitigasi Bencana Bertujuan meniliti dan mengkaji sumber bencana, lingkup atau luasan dampak, dan kebutuhan pengendalian bencana, agar tercipta lingkungan permukiman yang aman, nyaman, dan produktif. Komponen Analisis : 

Sumber dan Macam Bencana



Frekuensi bencana;



Fasilitas dan jaringan penanggulangan bencana;



Cakupan wilayah terkena dampak;



Daya dukung dan daya hambat alam.

8) Analisis Prasarana Transportasi Analisis transportasi mengatur dan menentukan kebutuhan jaringan pergerakan dan fasilitas penunjangnya, menurut struktur zona, blok dan sub blok peruntukan, sehingga tercipta ruang yang lancar, aman, nyaman, dan terpadu, berdasarkan pertimbangan distribusi penduduk, tenaga kerja, daya dukung lahan, daya dukung lingkungan jalan, daya dukung prasarana yang ada. Komponen Analisis : 

Angkutan Jalan Raya;



Angkutan Kereta Api Perkotaan; dan



Angkutan Air.

9) Analisis Utilitas Umum Analisis pengembangan jaringan utilitas sesuai dengan kebutuhan yang telah ditetapkan, termasuk sistem makronya. Meneliti kemungkinan dimensi, lokasi, pemanfaatan ruang jalan sebagai jalur distribusi, dengan mempertimbangkan

topografi,

volume,

debit,

lokasi/lingkungan

perencanaan, tingkat pelayanan, dsb. Komponen Analisis : 

Air Minum



Drainase



Air Limbah



Persampahan



Kelistrikan



Telekomunikasi



Gas

Model-model analisis perencanaan utilitas umum



Air Bersih Cara Pelayanan Teknologi sistem penyediaan air bersih dapat dilakukan atas 2 cara pelayanan: 

Penyedian air bersih dengan sistem perpipaan Merupakan sistem yang menggunakan jaringan distribusi dan sambungan rumah yang dilengkapi dengan meteran air dan hidran umum.sumber air baku diperoleh dari sungai, waduk, air tanah dalam, mata air.yang diperoleh menjadi air minum.



Penyediaan air bersih dengan system non perpipaan Berupa sumur gali, sumur pompa, sumur pompa tangan, terminal air, bak penampungan air hujan dan sebagainya.

Pengembangan Sistem Pengaturan cara pelayanan berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No.16 Tahun 2005 tentang pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM) bertujuan untuk : a) Terwujudnya pengelolaan dan pelayanan air minum yang berkualitas dengan harga yang terjangkau;

b)Tercapainya kepentingan yang seimbang antara konsumen dan penyedia jasa pelayanan ; dan c) Tercapainya peningkatan efisiensi dan cakupan pelayanan air minum. Cakupan Pelayanan Cp =

Pd

x 100

ΣP Cp = cakupan pelayanan (%) Pd = estimasi penduduk yang dilayani (jiwa) Σp = total penduduk pada suatu kawasan (jiwa) Kebutuhan Air a) Kebutuhan Air Domestik Qd = Pd x Qp 1000 Qd = Kebutuhan Air (m³/hari) Pd = Penduduk yang dilayani (jiwa) Qp = Alokasi Air per Kapita (liter/jiwa/hari) = 60 – 150 liter/jiwa/hari. b) Kebutuhan Air Non Domestik Qnd = Σ Bi x Qi atau Σ Ai x Qi Qnd = Kebutuhan Air (m³/hari) Bi = Unit Bangunan Qi = Alokasi Air per Unit Bangunan (m³/unit/hari) atau per Unit luas (m³/ha/hari) Ai = Luas Kawasan. c) Total Kebutuhan Air Rata – Rata Qr = Σ Qd + Σ Qn + Alokasi Kehilangan Air (20%) Maksimum Harian Q Maks = Qr x find find = faktor maksimum (1, 1 – 1, 15) Maksimum Jam Puncak Q jam puncak = Qr x fp

Fp = factor jam puncak (1, 5 - 1.75) Kontinuitas Aliran Q = V x A x 1000 Q = Debit Air (liter/detik) V = Kecepatan Air (m/detik) = 0, 3 – 1, 6 m/detik A = penampang basah (m²) = ¼ x π x d² (untuk pipa)

Gambar 3.3. Proses Pengembangangan Prasarana Sanitasi

MULAI

Kondisi Eksisting Sistem on site Sistem off site Karakteristik wilayah

Rencana Studi/rencana yang Tata ada Ruang Wilayah Kota Kecamata Air bersih Kebutuhan Sanitasi Sistem sanitasi Persampahan Air limbah Drainase

Rencana Tata Ruang Wilayah Kab Mamuju Tengah : REVIEW Rencana Pola Ruang Rencana jaringan lahan Rencana kepadatan Alternatif Pengembangan Sistem Prasarana Sanitasi Kondisi sosial ekonomi Air bersih Persampahan Air limbah Drainase

Evaluasi Alternatif Kualitas Pelayanan Efisiensi Kesinambungan Koordinasi Instansi PDAM Dinas Kebersihan Dinas PU Rencana Pengembangan Sistem Prasarana Sanitasi Air bersih Persampahan Air limbah Drainase

Analisa Kebutuhan Diameter Pipa Pipa Cabang

Hf = 10, 666 x Q1, 85 x L C1, 85 x D4, 85 Hf = Kehilangan tekanan (m) Q = Debit Air (m³/detik) C = Koefisien kekasaran pipa (100 – 130) D = Diameter pipa (m) L =

Panjang pipa (m)

hf = Σ k x V² 2g hf = kehilangan tekanan minor (M) k

= koefisien

V = kecepatan air (m/detik) G = percepatan grafitasi (m/detik²) Pipa Melingkar Untuk analisa pipa melingkar digunakan program (software) "Loop" atau "Epa-Net".



Persampahan Cara Pelayanan Teknologi sistem penanganan sampah dapat dilakukan dengan 2 cara, yaitu :  Penanganan secara “onsite” misalnya dengan menimbun sampah pada lubang sampah yang telah penuh pada halaman rumah.  Penanganan secara “off site” dengan mengumpulkan sampah dan mengangkut serta membuangnya menuju tempat pembuangan akhir (tpa) sampah. Efektifitas pengelolaan sampah dilakukan dengan melakukan prinsip 3 R yaitu :  Pemanfaatan kembali/daur ulang (recycling) sampah, misalnya : daur ulang

sampah

kertas,

plastic,

logam,

kayu

dan

sebagainya,

memanfaatkan sampah organik menjadi pupuk kompos.  Pengurangan volume sampah (reduce), misalnya : membuat kemasan yang ringan atau mudah diuraikan (biodegradable).

 Membuang/memusnahkan sampah (refuse).dengan sanitary landfill, incinerator. Sistem Pengelolaan Sampah Ada 5 komponen/subsistem pengelolaan sampah yang sangat menunjang keberhasilan, yaitu :  Subsistem organisasi  Subsistem pembiayaan  Subsistem pengaturan  Subsistem teknis operasional  Subsistem peran serta masyarakat  Kelima komponen/subsistem akan saling mempengaruhi keberhasilan pengelolaan sampah sebagaimana pada gambar berikut. Gambar 3.4. Sistem Pengelolaan Persampah ORGANISASI

PERAN SERTA MASYARAKAT

TEKNIS OPERASIONAL

SAMPAH

PENGATURAN

PEMBIAYAAN

Faktor faktor Pengaruh Pengembangan Sistem Beberapa faktor yang mempengaruhi perkembangan sistem adalah:  Rencana tata ruang dan pengembangannya  Kepadatan dan penyebaran penduduk  Karakteristik lingkungan fisik, budaya dan sosial ekonomi  Kebiasaan masyarakat

 Karakteristik sampah  Iklim dan musim  lokasi pembuangan akhir  Peraturan-peraturan/aspek legal nasional dan daerah setempat  Biaya pengelolaan Cakupan Pelayanan Cp

=

Pd

x 100%

ΣP Cp

= cakupan pelayanan (%)

Pd

= estimasi penduduk yang dilayani (jiwa)

ΣP

=

total penduduk pada suatu kawasan (jiwa)

Timbulan Sampah Timbulan Sampah Domestik Vsd = Pd x Tsd x fr/1000 Vsd = Volume timbulan sampah (m³/hari) Pd = Penduduk yang dilayani (jiwa) Tsd =Timbulan sampah perkapita (liter/jiwa/hari) = 1, 5 – 2, 5 liter/jiwa/hari fr

= Faktor pengurangan = 10 – 20%.

Timbulan Sampah Non Domestik Vsnd

= Σ Bi x Tsndi atau Σ Ai x Tsndi

Vsnd

= Volume timbulan sampah (m³/hari)

Bi

= Unit bangunan

Ai

= Luas kawasan

Tsndi = Timbulan sampah per unit bangunan (m³/ha/hari) atau per unit luas (m³/ha/hari) Kebutuhan Areal TPA 1, 25 R ( 1 – P ) V = D.100 A = V X Nd V = Volume sampah (m³) R = Laju timbulan sampah (kg/orang/tahun)

D= Density sampah (kg/m³) P = Pengurangan volume sampah setelah pemadatan d = Ketinggian sampah padat (m) N= Rencana usia TPA (tahun).



Air Limbah Cara Pelayanan Teknologi sistem pengelolaan air limbah dapat dilakukan dengan 2 cara penanganan, yaitu:  Sistem pembuangan air limbah setempat, misalnya : cubluk, cubluk modifikasi, septic tenk untuk perseorangan/rumah tangga.  Sistem pembuangan air limbah terpusat dilakukan secara kolektif melalui jaringan pengumpul dan diolah serta dibuang secara terpusat (IPAL). Pengembangan Sistem Pengaturan cara pelayanan berdasarkan pertimbangan-pertinbangan, sebagai berikut:  Adanya kecenderungan menurunnya luasan kapling perumahan yang dibangun pada saat ini dan masa mendatang.  Pelayanan minimal sistem pembuangan air limbah berupa unit pengolahan kotoran manusia/tinja dilakukan dengan menggunakan sistem setempat, agar tidak mencemari air tanah dangkal.  Sistem pembuangan air limbah terpusat diperuntukkan bagi kawasan padat penduduk dengan memperhatikan kondisi daya dukung lahan serta mempertimbangkan kondisi sosial ekonomi masyarakat.  Pemilihan lokasi instalasi pengolahan air limbah harus memperhatikan aspek teknis, lingkungan, sosial budaya masyarakat setempat, serta dilengkapi dengan zona penyangga.  Lokasi pembuangan akhir hasil pengolahan air limbah yang berbentuk cairan wajib memperhatikan factor-faktor pengamanan, pengaliran sumber air baku dan daerah terbuka. Dasar-dasar Pertimbangan Pemilihan Teknologi

Dalam

pemilihan

teknologi

penanganan

air

limbah,

diperlukan

pertimbangan terhadap factor-faktor sebagai berikut :  Kepadatan penduduk  Penyediaan air bersih  Porositas tanah  Kedalaman air tanah  Topografi  Kemampuan membangun  Kondisi sosial ekonomi masyarakat Bidang Resapan L = NQ 2 DI L N Q D I



= = = = =

panjang saluran (meter) jumlah pemakai (jiwa) debit air limbah (liter/orang/hari) dalam saluran (meter) kecepatan infiltasi rencana (liter/m²/hari)

Drainase Sistem Drainase Sistem drainase biasanya direncanakan dengan memanfaatkan alur-alur alamiah yang ada, sehingga pola aliran mengarah kearah sungai-sungai induk yang ada. Berdasarkan Pola pengalirannya sistem drainase dapat dibedakan :  Pola gravitasi : saluran tersier, saluran sekunder, saluran primer, badan air penerima.  Pola pemompaan : Saluran tersier, saluran sekunder, saluran primer, kolam penampung + Stasiun pompa , badan air penerima. Berdasarkan luas cotchment yang dilayani, sistem drainase dapat dibedakan :  Sistem Makro Drainase : berkaitan penanggulangan banjir sungai, anak sungai.  Sistem Mikro Drainase : berkaitan penanggulangan banjir, genangan pada subcatchment area.

Kapasitas Ekonomis Saluran Bentuk saluran disesuaikan dengan daya dukung tanah, kapasitas optimal dan kemudahan pemeliharaan. Kapasitas saluran ditentukan dengan mempertimbangkan tata guna lahan cathcment area saluran karena perbedaan resiko ekonomis dari wilayah yang dilayani, seperti contoh pada tabel berikut. Tabel 3.2. Contoh Kapasitas (q) Berdasarkan Intensitas Hujan (Tahun)

N O

Tata guna lahan

Kapasitas (Q) berdasarkan intensitas hujan (tahun)

1.

Kompleks Perumahan

Q-2

2.

Kota sedang/kecil

Q-3

3.

Kota besar (daerah komersial, industri)

Q-4

4.

Wilayah Industri Menengah

Q-5

5.

Wilayah Industri Berat

Q-6

Perhitungan Debit Saluran Q

=

2, 778 C A I

Q

=

Debit air (liter/detik)

C

=

Koefisien pengaliran

=

0, 3 – 0, 9

A

=

Luas daerah pengaliran (Ha)

I

=

Intensitas hujan (mm/jam)

Perhitungan Kecepatan Aliran

10)

V

=

in x R ⅔ x S ½

V

=

Kecepatan aliran (m/detik)

n

=

Koefisien kekasaran

R

=

Radius hidrolis (m²/m)

S

=

Slope saluran.

Analisis Amplop Ruang

Terciptanya ruang yang akomodatif terhadap berbagai jenis kegiatan yang direncanakan, dalam mewujudkan keserasian

dan

keasrian

lingkungan, dengan menetapkan intensitas pemanfaatan lahan didalam kawasan (image arsitektur, selubung bangunan, KDB, KLB, KDH, KDNH) Komponen Analisis :

 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Perhitungan intensitas ruang ditentukan sebagai berikut: 

Perhitungan

luas

lantai

adalah

jumlah

luas

lantai

yang

diperhitungkan sampai batas dinding terluar. 

Luas lantai ruangan beratap yang mempunyai dinding lebih dari 1,20m dihitung 100%.



Luas lantai beratap yang bersifat terbuka atau mempunyai dinding tidak lebih dari 1,20m, dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan



Overstek

atap

yang

melebih

1,50m

maka

luas

mendatar

kelebihannya dianggap sebagai lantai denah. 

Teras tidak beratap yang mempunyai dinding tidak lebih dari 1.20m di atas lantai teras, tidak diperhitungkan.



Untuk perhitungan luas lantai di bawah tanah diperhitungkan seperti luas lantai di atas tanah dengan batasan Koefisien Tapak Besmen yang telah ditetapkan.



Luas ruang bawah tanah (besmen) melewati batas-batas area perencanaan atau berada di bawah prasarana kota atau di bawah ruang

terbuka

publik

ditentukan

lebih

lanjut

dengan

surat

keputusan bupati. 

Luas lantai bangunan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam perhitungan KLB asal tidak melebihi dari 50% KLB yang telah ditetapkan. Jika melebihi, maka diperhitungkan 50% terhadap KLB.



Bangunan Khusus untuk parkir yang bukan merupakan bangunan pelengkap, luas lantainya diperbolehkan mencapai 200% dari KLB yang ditetapkan dan perletakannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.



Peningkatan intensitas ruang untuk sebuah area perencanaan harus melalui surat keputusan Walikota.

 Ketinggian Bangunan Ketinggian bangunan dalam petunjuk opersional ini adalah jumlah lantai penuh suatu bangunan dihitung dari lantai dasar sampai dengan lantai tertinggi. Sedangkan yang dimaksud dengan tinggi bangunan adalah jarak dari lantai dasar sampai dengan puncak atap bangunan yang dinyatakan dalam meter. Ketinggian lantai dasar suatu bangunan diperkenankan mencapai 1.2m di atas tinggi ratarata

tanah

atau

jalan

di

sekitarnya.

Jika

pada

sebuah

area

perencanaan terdapat kemiringan yang curam atau perbedaan tinggi yang

besar,

maka

tinggi

maksimal

lantai

dasar

ditetapkan

berdasarkan jalan masuk utama ke persil, dengan memperhatikan keserasian lingkungan. Apabila sebuah persil berada dibawah titik ketinggian bebas banjir, maka tinggi lantai dasar ditetapkan setinggi 1.2m dari titik ketinggian bebas banjir yang telah ditetapkan. Perhitungan ketinggian sebuah bangunan ditentukan sebagai berikut: 

Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi dan bentuk arsitektural bangunannya.



Jarak vertikal lantai bangunan ke lantai berikutnya maksimal 5m disesuaikan

dengan

fungsi

bangunannya

(kecuali

bangunan

ibadah, industri, gedung olah raga, bangunan monumental, dan bangunan gedung serba guna) 

Lantai mesanin dihitung dalam ketentuan intensitas ruang.



Penggunaan

rongga

atap

diperhitungkan

dalam

ketentuan

atau

tingkat

bangunan

intensitas ruang. 

Penambahan

lantai

suatu

mendapatkan persetujuan bupati.

 Garis Sempadan Jalan dan Bangunan serta Jarak Bebas

harus

Garis Sempadan Bangunan

yang selanjutnya disebut GSB adalah

garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Mamuju Tengah (RTRWKab). Garis Sempadan Jalan yang selanjutnya disebut GSJ adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana yang sama. Ketentuan mengenai GSB dan GSJ adalah sebagai berikut: 

Ruang terbuka diantara GSJ dan GSB harus digunakan sebagai unsur penghijauan atau daerah resapan air hujan dan atau utilitas umum dan atau jalur pejalan kaki.



Untuk kawasan pusat kota, ruang tersebut dapat dimanfaatkan sebagai fasilitas penunjang seperti kedai tempat makan/minum, pos keamanan berupa bangunan sementara. Atau bisa juga sebagai tempat parkir dengan tetap menyediakan jalur pejalan minimal 50% dari keseluruhan ruang terbuka tersebut.



Penggunaan-penggunaan tersebut harus memenuhi ketentuan dan standar

yang

berlaku

tanpa

mengurangi

persyaratan

unsur

penghijuan dan atau daerah resapan air hujan. Perhitungan GSB menggunakan rumus untuk Rumija yang lebih besar dari 8m sama dengan 0.5 kali lebar Rumija ditambah 1m. Untuk Rumija yang kurang dari 8m, GSB sama dengan 0.5 kali lebar Rumija. Selain harus memenuhi persyaratan untuk GSB dan GSJ, tata letak bangunan harus memenuhi ketentuan tentang jarak bebas, atau lazim dikenal dengan GSB samping dan belakang. Ketentuan mengenai jarak bebas ini ditentukan oleh jenis peruntukan tanah dan ketinggian bangunan baik untuk bangunan di atas tanah maupun di bawah tanah atau besmen. Ketentuan mengenai jarak bebas adalah sebagai berikut: 

Pada bangunan renggang, jarak bebas samping maupun belakang ditetapkan 4m pada lantai dasar, dan pada setiap penambahan lantai, jarak bebas di atasnya ditambah 0.5m dari jarak bebas lantai dibawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 15m. Ketentuan ini berlaku untuk bangunan selain bangunan rumah tinggal dan bangunan industri.



Pada bangunan industri dan gudang renggang, ditetapkan jarak bebasnya adalah 5m pada lantai dasar, dan setiap penambahan

lantai, jarak bebas di atasnya ditambah 0.5m dari jarak bebas lantai dibawahnya. 

Jarak bebas bangunan renggang pada kawasan cagar budaya atau kawasan khusus diatur dalam ketentuan mengenai cagar budaya atau kawasan khusus.



Untuk bangunan berderet/rapat, jarak bebas diperkenankan tidak ada sampai dengan lantai ke delapan, setelah lantai ke delapan, maka untuk lantai selanjutnya ditambah 0.5m dari jarak bebas lantai dibawahnya. Ketentuan ini tidak berlaku untuk bangunan rumah tinggal.

 Koefisien Dasar Hijau Koefisien Dasar Hijau yang selanjutnya disebut KDH adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan jumlah lahan terbuka untuk penanaman

tanaman

dan

atau

peresapan

air

terhadap

luas

tanah/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang. Ketentuan umum mengenai KDH adalah sebagai berikut: 

Koefisien dasar hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukkan dalam rencana tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDH minimal 10% pada daerah sangat padat/padat. KDH ditetapkan meningkat setara dengan naiknya ketinggian bangunan dan berkurangnya kepadatan wilayah.



Untuk perhitungan KDH secara umum, digunakan rumus: 100 % (KDB + 20%KDB)



Ruang Terbuka Hijau yang termasuk dalam KDH sebanyak mungkin diperuntukkan

bagi

penghijauan/penanaman

di

atas

tanah.

Dengan demikian area parkir dengan lantai perkerasan masih tergolong RTH sejauh ditanami pohon peneduh yang ditanam di atas tanah, tidak di dalam wadah/container kedap air. 

KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk tiap-tiap klas bangunan dalam kawasan-kawasan bangunan, dimana terdapat beberapa klas bangunan dan kawasan campuran.

D. Analisis Kelembagaan dan Peran Masyarakat Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan mengkaji struktur kelembagaan yang ada, fungsi dan peran lembaga, meknisme peran

masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan masyarakat dalam

proses

pengawasan. secara

perencanaan,

pemanfaatan,

dan

pengendalian

serta

Dalam pelaksanaan peran serta masyarakat dapat dilakukan

perseorangan

atau

dalam

bentuk

kelompok

(organisasi

kemasyarakatan/LSM, organisasi keahlian/profesi, dll). Adapun prinsip-prinsip yang harus dipertimbangkan adalah (lihat gambar berikut): a) Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama antar stakesholder; b) Sesuai dengan aspirasi publik; c) Kejelasan tanggung jawab ; 

Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang transparan dan terbuka bagi publik;



Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dan gugatan;



Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam proses pembangunan. Gambar 3.5. Proses Keterlibatan Pelaku Pembangunan dalam Penyusunan Rencana

Pelaku

Masyarakat

Konsultan

Pelaksanaan oleh Pemerintah, Swasta dan Masyarakat

Keterlibatan dalam Perencanaan

Forum Stakeholder

Forum Stakeholder

Analisis & Interpretasi

Survai

Penyusunan Rencana

Perangkat Pengendalian Pelaksanaan Rencana yang Disepakati Indikasi Program

Pemerintah

E. Perumusan

Arahan Pemerintah

Program Pemerintah

Konsep

dan

Strategi

Pengembangan

Kawasan

Perencanaan Didasarkan

pada

hasil

analisis

serta

identifikasi

potensi

permasalahan

pengembangan kawasan perkotaan, dalam tahap ini lebih lanjut dirumuskan konsep dan strategi pengembangan tata ruang kawasan di masa yang akan datang. Di dalamnya tercakup, perumusan : 1. Fungsi dan Peran Kawasan Perencanaan

2. Tujuan Penataan Ruang Kawasan Perencanaan 3. Strategi Pengembangan Tata Ruang Kawasan Perencanaan 4. Prioritas Pengembangan Sub Kawasan Perencanaan

F. Penyusunan Rencana Teknis Ruang (RDTR) Didasarkan pada konsep dan strategi yang telah dirumuskan, maka lebih lanjut dapat dirumuskan RDTR Kawasan Perencanaan di Kota Makssar yang meliputi: 1. Tujuan Penataan BWP (Kawasan Perencanaan) Tujuan penataan BWP merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW dan merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep pencapaian. 2. Rencana Pola Ruang Rencana pola ruang dalam RDTR merupakan rencana distribusi subzona peruntukan yang antara lain meliputi hutan lindung, zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya, zona perlindungan setempat, perumahan, perdagangan dan jasa, perkantoran, industri, dan RTNH, ke dalam blok-blok. Rencana pola ruang dimuat dalam peta yang juga berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi. Rencana pola ruang RDTR terdiri atas: a) zona lindung yang meliputi: 1) zona hutan lindung; 2) zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya yang meliputi 3) zona bergambut dan zona resapan air; 4) zona

perlindungan

setempat

yang

meliputi

sempadan

pantai,

sempadan sungai, 5) zona sekitar danau atau waduk, dan zona sekitar mata air; 6) zona RTH kota yang antara lain meliputi taman RT, taman RW, taman kota dan pemakaman; 7) zona suaka alam dan cagar budaya; 8) zona rawan bencana alam yang antara lain meliputi zona rawan tanah longsor, 9) zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir; dan 10)

zona lindung lainnya.

b) Zona budi daya yang meliputi: 1) zona perumahan, yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan kepadatan sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah (bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam rumah susun, rumah kopel, rumah deret, rumah tunggal, rumah taman, dan sebagainya); zona perumahan juga dapat dirinci berdasarkan kekhususan jenis perumahan, seperti perumahan tradisional, rumah sederhana/sangat sederhana, rumah sosial, dan rumah singgah; 2) zona perdagangan dan jasa, yang meliputi perdagangan jasa deret dan perdagangan jasa tunggal (bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam lokasi PKL, pasar tradisional, pasar modern, pusat perbelanjaan, dan sebagainya); 3) zona

perkantoran,

yang

meliputi

perkantoran

pemerintah

dan

perkantoran swasta; 4) zona sarana pelayanan umum, yang antara lain meliputi sarana pelayanan umum pendidikan, sarana pelayanan umum transportasi, sarana pelayanan umum kesehatan, sarana pelayanan umum olahraga, sarana pelayanan umum sosial budaya, dan sarana pelayanan umum peribadatan; 5) zona industri, yang meliputi industri kimia dasar, industri mesin dan logam dasar, industri kecil, dan aneka industri; 6) zona khusus, yang berada di kawasan perkotaan dan tidak termasuk ke dalam zona sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 5 yang antara lain meliputi zona untuk keperluan pertahanan dan keamanan, zona Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL), zona Tempat Pemrosesan Akhir (TPA), dan zona khusus lainnya; 7) zona lainnya, yang tidak selalu berada di kawasan perkotaan yang antara lain meliputi zona pertanian, zona pertambangan, dan zona pariwisata; dan 8) zona campuran, yaitu zona budidaya dengan beberapa peruntukan fungsi

dan/atau

bersifat

terpadu,

seperti

perumahan

dan

perdagangan/jasa, perumahan, perdagangan/jasa dan perkantoran. 3. Rencana Jaringan Prasarana; a) Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan Rencana pengembangan jaringan pergerakan merupakan seluruh jaringan primer dan jaringan sekunder pada BWP yang meliputi jalan arteri, jalan

kolektor, jalan lokal, jalan lingkungan, dan jaringan jalan lainnya yang belum termuat dalam RTRWKab Mamuju Tengah, yang terdiri atas: 1) Jaringan jalan arteri primer dan arteri sekunder; 2) Jaringan jalan kolektor primer dan kolektor sekunder; 3) Jaringan jalan lokal primer dan lokal sekunder; 4) Jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan sekunder; dan 5) Jaringan jalan lainnya b) Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan Rencana pengembangan jaringan energi/kelistrikan merupakan penjabaran dari jaringan distribusi dan pengembangannya berdasarkan prakiraan kebutuhan energi/kelistrikan di BWP yang termuat dalam RDTR Kota Kecamatan Tobadak, yang terdiri atas: 1) Jaringan subtransmisi yang berfungsi untuk menyalurkan daya listrik dari sumber daya besar (pembangkit) menuju jaringan distribusi primer (gardu induk) yang terletak di BWP; 2) Jaringan distribusi primer (jaringan SUTUT, SUTET, dan SUTT) yang berfungsi untuk menyalurkan daya listrik dari jaringan subtransmisi menuju jaringan distribusi sekunder; 3) Jaringan distribusi sekunder yang berfungsi untuk menyalurkan atau menghubungkan daya listrik tegangan rendah ke konsumen, yang dilengkapi dengan infrastruktur pendukung berupa gardu distribusi yang berfungsi untuk menurunkan tegangan primer (20 kv) menjadi tegangan sekunder (220 v /380 v). c) Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi Rencana pengembangan jaringan telekomunikasi terdiri atas: 1) rencana pengembangan infrastruktur dasar telekomunikasi yang berupa penetapan lokasi pusat automatisasi sambungan telepon; 2) rencana penyediaan jaringan telekomunikasi telepon kabel yang berupa penetapan lokasi stasiun telepon otomat, rumah kabel, dan kotak pembagi; 3) rencana penyediaan jaringan telekomunikasi telepon nirkabel yang berupa penetapan lokasi menara telekomunikasi termasuk menara Base Transceiver Station (BTS); 4) rencana pengembangan sistem televisi kabel termasuk penetapan lokasi stasiun transmisi;

5) rencana penyediaan jaringan serat optik; dan 6) rencana peningkatan pelayanan jaringan telekomunikasi. d) Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum Rencana pengembangan jaringan air minum berupa rencana kebutuhan dan sistem penyediaan air minum, yang terdiri atas: 1) sistem penyediaan air minum wilayah kota yang mencakup sistem jaringan perpipaan dan bukan jaringan perpipaan; 2) bangunan pengambil air baku; 3) pipa transmisi air baku dan instalasi produksi; 4) pipa unit distribusi hingga persil; 5) bangunan penunjang dan bangunan pelengkap; dan 6) bak penampung. e) Rencana Pengembangan Jaringan Drainase Rencana pengembangan jaringan drainase terdiri atas: 1) sistem jaringan drainase yang berfungsi untuk mencegah genangan; dan 2) rencana kebutuhan sistem jaringan drainase yang meliputi rencana jaringan primer, sekunder, tersier, dan lingkungan di BWP; f) Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah Jaringan air limbah meliputi sistem pembuangan air limbah setempat (onsite) dan/atau terpusat (offsite). Sistem pembuangan air limbah setempat, terdiri atas: 1) bak septik (septic tank); dan 2) instalasi pengolahan lumpur tinja (IPLT). g) Rencana Pengembangan Prasarana Laiinya Penyediaan

prasarana

lainnya

direncanakan

sesuai

kebutuhan

pengembangan BWP, misalnya BWP yang berada pada kawasan rawan bencana wajib menyediakan jalur evakuasi bencana yang meliputi jalur evakuasi dan tempat evakuasi sementara yang terintegrasi baik untuk skala kabupaten/kota, kawasan, maupun lingkungan. Jalur evakuasi bencana dapat memanfaatkan jaringan prasarana dan sarana yang sudah ada. 4. Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya dalam rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam rencana penanganan Sub BWP yang diprioritaskan. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk mengembangkan, mengkoordinasikan

melestarikan, keterpaduan

melindungi,

pembangunan,

dan/atau

memperbaiki, melaksanakan

revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya. Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari RDTR. 5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan sebagaimana diatur dalam pedoman ini. Program dalam ketentuan pemanfaatan ruang meliputi: a) program perwujudan rencana pola ruang di BWP yang meliputi: 

Perwujudan zona lindung pada BWP termasuk didalam pemenuhan kebutuhan RTH; dan



Perwujudan zona budi daya pada BWP

b) program perwujudan rencana jaringan prasarana di BWP yang meliputi: 

perwujudan pusat pelayanan kegiatan di BWP; dan



perwujudan sistem jaringan prasarana untuk BWP

c) program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya yang terdiri atas: 

perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan;



pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan;



pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan; dan/atau



pelestarian/pelindungan blok/kawasan.

d) program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim, dapat sebagai kelompok program tersendiri atau menjadi bagian dari kelompok program lainnya, disesuaikan berdasarkan kebutuhannya.

G. Penyusunan Peraturan Zonasi Peraturan zonasi memuat materi wajib yang meliputi ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan materi pilihan yang terdiri atas ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan pengaturan zonasi. Materi wajib adalah materi yang harus dimuat dalam peraturan zonasi. Sedangkan materi pilihan adalah materi yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah masing-masing. 1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan

dan

penggunaan

lahan

yang

diperbolehkan,

kegiatan

dan

penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona. Ketentuan

kegiatan

ketentuan

maupun

dan

penggunaan

standar

yang

lahan

terkait

dirumuskan

dengan

berdasarkan

pemanfaatan

ruang,

ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan. Ketentuan teknis zonasi terdiri atas: 1) Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I. 2) Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut: 

pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka

waktu

diusulkan;

pemanfaatan

lahan

untuk

kegiatan

tertentu

yang



pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi;



pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus. Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang berdasarkan standar teknis telah cukup jumlah fasilitas peribadatannya, maka aktivitas rumah ibadah termasuk dalam klasifikasi T.

3) Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratanpersyaratan

tertentu

yang

dapat

persyaratan

khusus.

Persyaratan

berupa

persyaratan

dimaksud

umum

diperlukan

dan

mengingat

pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. 4) Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan. 2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi: 1) KDB Maksimum; KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan. 2) KLB Maksimum; KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi dan pembiayaan.

3) Ketinggian Bangunan Maksimum; dan 4) KDH Minimal. KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum

pada

suatu

zona.

KDH

minimal

ditetapkan

dengan

mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase. Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan ruang, antara lain meliputi: 1) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum; KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal. 2) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum; 3) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum; dan Kepadatan

bangunan

atau

unit

maksimum

ditetapkan

dengan

mempertimbangkan faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya matahari, aliran udara, dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ruang terbuka privat, privasi, serta perlindungan dan jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko kebakaran dan keterbatasan lahan untuk bangunan atau rumah), dan faktor ekonomi (biaya lahan, ketersediaan, dan ongkos penyediaan pelayanan dasar). 4) Kepadatan Penduduk Maksimal. 3. Ketentuan Tata Bangunan Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona. Komponen ketentuan tata bangunan minimal terdiri atas: 1) GSB minimal yang ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan estetika; 2) tinggi

bangunan

maksimum

atau

minimal

yang

ditetapkan

dengan

mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika, dan parasarana;

3) jarak bebas antarbangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukan dan ketinggian bangunan; dan 4) tampilan bangunan yang ditetapkan dengan mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan bangunan, serta keserasian bangunan dengan lingkungan sekitarnya. 4. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal. Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa prasarana parkir, aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur sepeda, bongkar muat, dimensi jaringan jalan, kelengkapan jalan, dan kelengkapan prasarana lainnya yang diperlukan. Ketentuan prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan ketentuan mengenai

prasarana dan

sarana yang diterbitkan

oleh

instansi

yang

berwenang. 5. Ketentuan Pelaksanaan Ketentuan pelaksanaan terdiri atas: 1) ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan ketentuan yang memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan untuk menampung dinamika pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar antara lain transfer of development rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur lebih lanjut dalam RTBL. 2) ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan ketentuan yang memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan

rencana

tata

ruang

dan

memberikan

dampak

positif

bagi

masyarakat, serta yang memberikan disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak negatif bagi masyarakat. Insentif dapat berbentuk kemudahan

perizinan, keringanan pajak, kompensasi, imbalan, subsidi prasarana, pengalihan hak membangun, dan ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif dapat berbentuk antara lain pengetatan persyaratan, pengenaan pajak dan retribusi yang tinggi, pengenaan denda, pembatasan penyediaan prasarana dan sarana, atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan sarana kawasan. 3) ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak sesuai dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar.