Paparan Akhir RTBL MULAWARMAN

PENYUSUNAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) KAWASAN KORIDOR JL. MULAWARMAN

LATAR BELAKANG 

Petumbuhan kota yang sangat pesat



Tingginya aktivitas pembangunan yang mengakibatkan:



-

terganggunya terganggunya fungsi-fungsi pelayanan publik,

-

penurunan kualitas lingkungan, dan

-

Penurunan produktivitas perekonomian

Tumbuhnya pusat-pusat pertumbuhan baru yang membutuhkan: - Pengaturan pemberian ijin mendirikan bangunan dan pemanfaatan bangunan; - Penertiban letak, ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta bukan bangunan; - Penyusunan rancang bangun bangunan gedung dan bukan gedung; - Jaminan kepastian hukum dalam pelaksanaan pembangunan, termasuk kepastian untuk mendapatkan pelayanan, kondisi yang selaras dan serasi dalam melakukan kegiatannya k egiatannya

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN Maksud: untuk memberikan ruang bagi pengembangan koridor Jalan Mulawarman sebagai kawasan campuran antara fungsi hunian, fungsi usaha, dan fungsi sosial budaya serta menyelaraskan dan mengendalikan ruang kawasan terhadap proses perkembangan yang akan terjadi guna terwujudnya lingkungan/ kawasan kota yang berkualitas,, yang dituangkan dalam dokumen dan dijadikan panduan berkualitas serta memiliki kepastian hukum dalam bentuk Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang melengkapi peraturan tentang bangunan yang telah ada

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN Tujuan: 

dokumen arahan pengendalian pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di Koridor Jalan Mulawarman yang memiliki sifat campuran dari beberapa fungsi penggunaan lahan;



mewujudkan suatu kawasan yang memenuhi syarat tata bangunan dan lingkungan yang layak huni, produktif dan berkelanjutan

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN Sasaran: 

Memberikan pedoman pelaksanaan pembangunan yang operasional dan implementatif khususnya daerah Jalan Mulawarman sebagai kawasan dengan fungsi campuran.



Menciptakan sarana pengendalian dalam bentuk tata bangunan dan lingkungan sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dan memenuhi persyaratan teknis yang sekaligus memberi identitas pada kawasan.



Menciptakan alat bagi penataan kawasan untuk mengarahkan program-program pembangunan yang akan dan telah ditetapkan pada kawasan ini.



Terlaksananya upaya pengaturan tata bangunan dan lingkungan sehingga tercipta bagian-bagian kawasan yang tertib, produktif, serasi, layak huni dan berjati diri.



Terciptanya keselarasan elemen-elemen kawasan dengan mengarahkan perwujudan arsitektur lingkungan / perkotaan.

PENGERTIAN RTBL Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah: panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang

dimaksudkan untuk : - mengendalikan pemanfaatan ruang, - Penataan bangunan dan lingkungan,

serta memuat materi pokok ketentuan: - program bangunan dan lingkungan, - rencana umum dan panduan rancangan, - rencana investasi, - ketentuan pengendalian rencana, dan - pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.

RUANG LINGKUP MATERI RTBL KETENTUAN UMUM PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN 1. Umum 2. Analisis Kawasan Dan Wilayah Perencanaan 3. Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat 4. Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan Dan Lingkungan RENCANA UMUM 1. Struktur Peruntukan Lahan 2. Intensitas Pemanfaatan Lahan 3. Tata Bangunan 4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung 5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau 6. Tata Kualitas Lingkungan 7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan 8. Pelestarian Bangunan dan Lingkungan RENCANA INVESTASI KETENTUAN PENGENDALIAN

FAKTA DAN ANALISA 1.Perkembangan Sosial-Kependudukan 2.Prospek Pertumbuhan Ekonomi 3.Daya Dukung Fisik dan Lingkungan 4.Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan 5.Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan 6.Kajian Aspek Signifikansi Historis Kawasan

TINJAUAN KEBIJAKAN PRODUK TATA RUANG RTRW Kota Tarakan Tahun 2003-2013

KEBIJAKAN TATA RUANG

FUNGSI KAWASAN PERENCANAAN

Pengembangan Kota Fungsi dan peran kawasan perencanaan : Tarakan sebagai PKN Fungsi utama: Bandar udara, Kawasan (Pusat Kegiatan perdagangan dan jasa, Perkantoran Nasional) yang berfungsi skala kota, Pelabuhan laut, sebagai pusat pelayanan Fungsi penunjang: Wisata, Permukiman, tersier. Pemerintahan, Pendidikan, Terminal, Pemekaran kawasan Kawasan pertambangan , Industri, pusat kota lama sebagai Pertanian kebun, Hutan kota, Fasum pusat kota yang berfungsi Fasos penunjang, Pelabuhan industri, sebagai pusat pelayanan Dermaga rakyat hierarki I. Kawasan perencanaan Kawasan perencanaan mempunyai fungsi merupakan pusat Kota sebagai kawasan komersial, meliputi Lama yang terletak di Pertokoan pusat kawasan Hotel perdagangan dan jasa, Rumah makan perkantoran yang tumbuh Perkantoran secara linier di sepanjang Dan perdagangan dan jasa lainnya  jalan utama kota dengan pemanfaatan potensi Bandar udara sebagai pintu gerbang dan area transisi penumpang dan barang yang keluarmasuk Kota Tarakan 



RDTRK Tarakan Barat Tahun 20052010

    

KONDISI EKSISTING Kawasan perencanaan termasuk dalam PPK Kota Lama yang merupakan pusat pelayanan kota lama dengan fungsi sebagai pusat pelayanan tersier.

Peruntukan penggunaan lahan di kawasan perencanaan yang ada saat ini digunakan sebagai: Permukiman Perdagangan dan jasa Perkantoran Mix Use (rumah, toko serta ruko) Keempat poin diatas telah sesuai dengan fungsi kawasan perencanaan. Oleh karena itu dalam pengembangannya, kawasan perencanaan lebih sesuai diarahkan sebagai kawasan perdagangan dan  jasa mengingat lokasi yang strategis dan didukung oleh potensi yang ada.    

KONDISI UMUM KOTA TARAKAN Kota Tarakan memiliki luas wilayah, yaitu: 657,33 km2 dengan perbandingan luas daratan dan lautan adalah - Luas daratan

: 250,80 km2 atau 38,2 %

- Luas laut

: 406,53 km2 atau 61,8 %

Kecamatan Tarakan Barat dengan Luas terdiri dari: - Luas Wilayah Perairan

: 18,35 km²

- Luas Daratan

: 27,89 km²

- Jarak Kecamatan ke Pusat Kota Tarakan

: 1,5 km

Topografi dan kelerengan

.

- 0-7 meter DPL

: 15.697,5 Ha (65%).

- 7-25 meter DPL

: 4.830,0 Ha (20%).

- 25-100 meter DPL

: 3.501,75 Ha (14,5%)

- 100-110 meter DPL

: 120,75 Ha (0,5%)

KONDISI UMUM KOTA TARAKAN 

Hidrologi: - air permukaan di kota Tarakan dipengaruhi oleh 7 sistem Das (Daerah Aliran Sungai), yaitu Sungai Pamusian, Sungai Malundung, Sungai Sebengkok, Sungai Selumit, Sungai Kampung Bugis Sungai Sesanip dan Sungai Mangendala



Tata Guna Lahan - Wilayah daratan Kota Tarakan dengan luas 25.080 Ha :

- hutan belukar (34 %). - campuran antara semak dengan usaha budi-daya pertanian berupa ladang dan tegalan (32 %). - wilayah terbangun perkotaan tersebar di seluruh 4 kecamatan, dengan total luas 1.376 Ha atau sekitar 5,5 % saja dari total luas wilayah daratan Kota Tarakan.

PEMANFAATAN RUANG 

Daftar Kegiatan: Segmen

Fungsi Guna Lahan Perumahan Perdagangan dan Jasa Warung Toko Bengkel Rumah makan Hotel Jasa Supermarket Showroom   

Jumlah Bangunan 18

Prosentase Guna Lahan 18,95%

Segmen



Segmen I

 

Mix-used Rumah dan toko Ruko Perkantoran Kesehatan Peribadatan Pendidikan Industri dan Pergudangan

7 6 3

7,37% 6,32% 3,16%

Prosentase Guna Lahan

0 5 3

0,00% 6,25% 3,75%

2

2,50%

0 9 2 2

0,00% 11,25% 2,50% 2,50%

Mix-used Rumah dan toko Ruko Perkantoran Kesehatan Peribadatan Pendidikan

6 11 7 0 2 0

7,50% 13,75% 8,75% 0,00% 2,50% 0,00%

Industri dan Pergudangan

2

2,50%

  

2 0 4 0 1

2,11% 0,00% 4,21% 0,00% 1,05%

  

Segmen II



Hotel Jasa Supermarket Showroom







Jumlah Bangunan







Fungsi Guna Lahan Perdagangan dan Jasa Warung Toko Bengkel Rumah makan

2 13 8 1 0 0

2,11% 13,68% 8,42% 1,05% 0,00% 0,00%

4

4,21%

Sumber: data primer, 2011



PEMANFAATAN RUANG 

Daftar Kegiatan: Segmen

Fungsi Guna Lahan Perdagangan dan Jasa Warung Toko Bengkel Rumah makan Hotel Jasa Supermarket Showroom      

Segmen III

 

Mix-used Rumah dan toko Ruko Perkantoran Kesehatan Peribadatan Pendidikan  

Industri dan Pergudangan

Sumber: data primer, 2011

Jumlah Bangunan

Prosentase Guna Lahan

3 6 4 6 3 6 0 1

3,80% 7,59% 5,06% 7,59% 3,80% 7,59% 0,00% 1,27%

14 9 4 1 1 0

17,72% 11,39% 5,06% 1,27% 1,27% 0,00%

0

0,00%

PERKEMBANGAN SOSIAL-KEPENDUDUKAN 

Kegiatan sosial kependudukan terkait dengan pemanfaatan jalan Mulawarman: 1.  Aktivitas pagi hari: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), menunggu taksi, jalan kaki (OR) dan kerja

2.

Siang hari: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), menunggu taksi, parkir

3.

Malam hari: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), kongkow/nongkrong di pinggir jalan atau di deket kedai kopi, jalan-jalan (jalan kaki)

4.

Minggu/hari libur: sirkulasi (kendaraan bermotor, tak bermotor dan pejalan kaki), menunggu taksi, jalan pagi/jogging, sepeda santai, kongkow/nongkrong

PERKEMBANGAN SOSIAL-KEPENDUDUKAN

 Aktivitas pagi hari: 1. Bersepeda dan jalan sehat 2. Menunggu taxy 3. Belanja 4. Pembersihan

Sumber: Data Primer, 2011

PERKEMBANGAN SOSIAL-KEPENDUDUKAN

 Aktivitas sore hingga malam hari: 1. Bersepeda dan jalan sehat 2. Pembersihan 3. Nongkrong di kedai kopi atau di sudut jalan

PEREKONOMIAN KAWASAN Prospek Pertumbuhan Ekonomi 1. Sektor pendorong: - Sekmen I (1) Pelayanan Publik dan Perkantoran - Sekmen II (2-3) Perdagangan dan Jasa

2. Perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi: - Sekmen I (1) Pelayanan Publik dan Perkantoran - Sekmen II (2-3) Perdagangan dan Jasa

3. pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah, produktivitas kawasan: - Sekmen I (1) Pelayanan Publik dan Perkantoran: perkembangan lebih lambat (masih banyak lahan tidur)

- Sekmen II (2-3) Perdagangan dan Jasa : perkembangan lebih cepat

4. kemampuan pendanaan pemerintah daerah: ??? (belum dianalisis)

PEREKONOMIAN KAWASAN Kecenderungan Pertumbuhan

Mix Use Bagian Utara Kota Tarakan

Jl. Mulawarman

Pusat Kota

Bandar Udara Kota Tarakan

Sumber: Analisis data primer, 2011

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN 

Kondisi bentang alam kawasan: wilayah kepulauan yang berdiri sebagai satu kabupaten, dengan karakter dataran landai dengan perbukutan dibagian tengah



Lokasi geografis: - 3°.19' LU - 3°.20' LS -117°.34' BB - 117°.38' BT



Sumber daya air: air permukaan di kota Tarakan dipengaruhi oleh 7 sistem Das (Daerah Aliran Sungai), yaitu Sungai Pamusian, Sungai Malundung, Sungai Sebengkok, Sungai Selumit, Sungai Kampung Bugis Sungai Sesanip dan Sungai Mangendala



Status-nilai tanah: milik pemerintah daerah (u/ruang publik jalan, taman dan saluran)



Izin lokasi:????



Kerawanan kawasan terhadap bencana alam: - kemungkinan banjir dan rawan genangan

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN Analisis Struktur Kawasan

Sumber: diolah dari lampiran Perda No 3/2006

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN Kondisi Tata Guna Lahan 

Permukiman/hunian



Perdagangan dan jasa



Pelayanan sosial



Perkantoran



Sektor Informal

Permukiman/Hunian

Perdagangan dan jasa

Perkantoran

Sumber: Data Primer, 2011

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN Sebaran dan kondisi RTH

Sumber: Data Primer, 2011

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN Tata Hijau 

Pemilihan jenis tanaman belum mempertimbangkan: - Jenis dan sifat fisiologis tanaman - Fungsi tanaman - Kegunaan tanaman (nilai positif tanaman)

Sumber: Data Primer, 2011

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN Tata Hijau

Sumber: Data Primer, 2011

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

± 2,4 km dengan fungsi jalan sebagai jalan arteri sekunde

Sumber: Diolah Dari Peta PBB, 2011

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

Jaringan jalan dan sirkulasi: - kolektor dengan spesifikasi: - lebar: + 7 m x 2 median 0.9m - dua dua jalur dua lajur

Sumber: Data Primer, 2011

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

2 arah



+ 7 m (lir jln)



2 lajur

Kanan-kiri





Pejalan kaki (1,5-3 m)



Sepeda



Sepeda motor



Mobil pribadi



 Angkutan umum



Truk Gerobak dorong

Sumber: data primer, 2011 Sumber: Data Primer, 2011

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

Sistem Parkir:



Off street dan On street



Parkir sejajar

Sumber: Data Primer, 2011

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

Jaringan drainase: -  jaringan air hujan dengan sitem terbuka

- dimensi:

Sumber: Data Primer, 2011

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

Jalur Pejalan Kaki - Lebar efektif kurang dari 1 meter - Kondisi mulai baik-rusak - Penataan ram cenderung mengikuti keinginan pemilik kapling didekatnya menyababkan jalan jadi naik turun - Fungsi majemuk (tempat peletakan pelengkap jalan, tempat parkir dan halte)

Sumber: Data Primer, 2011

30

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

Pelengkap Jalan: - Desain belum bisa memperkuat karakter kota tarakan - Peletakan mengganggu fungsi jalur pejalan kaki - Kinerja belum sesuai dengan kebutuhan - Belum sesuai dengan standart minimum

Sumber: Data Primer, 2011

Daya Dukung Prasarana & Fasilitas Lingkungan 

Tanda dan Petunjuk: - Tata peletakan belum sesuai standart

- Bentuk dan disain terutama papan iklan belum mampu memperkuat citra kota tarakan

Sumber: Data Primer, 2011

ASPEK LEGAL KONSOLIDASI LAHAN 

Kesiapan administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas hukumnya: 1.

koridor ruang jalan: tidak ada masalah dan masih ada peluang untuk redesain, mengingat ruang dalam status milik  pemerintah daerah

2.

Ruang samping kanan-kiri jalan: status hak milik

KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN :

KONSEP PERANCANGAN STRUKTUR TBL Konsep Struktur Kota gagasan perancangan dasar pada skala makro

URBAN ZONE

CAKUPAN WILAYAH

PENGEMBANGAN FUNGSI KAWASAN

Sub Urban (Pinggiran Kota)

Daerah diluar wilayah Kota

Daerah cadangan pengembangan wilayah kota

General Urban (wilayah kota)

Wilayah yang meliputi Kecamatan Tarakan Barat dan sebagian Tarakan Tengah

permukiman dan pelayanan fasilitas dan utilitas umum

Urban Center (pusat kota)

Sepanjang Koridor Jalan Mulawarman

pusat kota, perkantoran, perdagangan dan jasa

Urban Core (inti kota)

Kawasan Simpang Tiga

Pusat aktivitas kota

Sumber: Analisis Standart, 2011

1.Konsep Bentuk dan Pola Kota

DAYA DUKUNG DAN DAYA TAMPUNG

Jalan Aki Balak

Bandara Juata

 

JalanMulawarman

Pusat Kota

ZonaKese lamatan Penerbangan

Growth Jumping Kota Tarakan

Skyline Kota Tarakan Sumber: Analisis Standart, 2011

STRUKTUR RUANG KOTA Nodes bisa dimanfaatkan untuk memperkuat citra kawasan dan pembagiarus

Page 37

Konsep Struktur Koridor Mulawarman: Street and Node

Sumber: Analisis 2011

STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN Konsep Penggunaan Ruang: Pembagian Zona Dasar

Zona Perdagangan dan Jasa

Zona Perkantoran dan Pelayanan Publik

Sumber: Analisis Standart, 2011

STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN Konsep Penggunaan Ruang

Konsep Penggunaan Lahan (Zona Dasar)  Adaptasi dari: New urbanism” : slowness, inclusiveness dan legibility  - Slowness: pertumbuhan tidak cepat. Kawasan merupakan bagian dari compact city (harus didesain pusat-pusat yang mewadahi aktivitas bekerja dan perumahan dalam kawasan guna campuran) - Inclusiveness: semua orang harusmempunyai kesempatan yang sama. Orang bisa berjalan dengan tenang tanpa terganggu oleh polusi dan kendaraan bermotor yang lalu lalang. Kota harus terdiri dari beberapa pusat yang di antara pusat tersebut dihubungkan dengan sistem transportasi yang baik - Legibility menuntut bahwa kota harus dapat memberikan kejelasan bagi masyarakat. Struktur yang  jelas, struktur yang mampu membedakan pusat dan subpusat

INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN Konsep Pengaturan Bangunan di Koridor Jl. Mulawarman No 1 2 3 4 5

Fungsi bangunan Rumah Perdagangan dan Jasa Mix Use Fasilitas Umum Industri dan Pergudangan

Sumber : Hasil Analisis

KDB

KLB

50 - 70% 0,5-2,1 60 - 80% 1,2-6,4 60 - 80% 1,2-6,4 40 - 65% 0,4-2,9 30 - 60% 0,3-2,4

Jumlah Lantai 1-3 2-8

Tinggi Bangunan (m) 4-10 10-25

2-8 1-4 1-4

10-25 5-15 6-15

•

•

•

GSB

Minimal 15 m dan 18 m

Radius dalam: 4000m, TB max: 45 Transisi: 2000m Radius luar: 15.000m, TB max 150m

INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN Konsep Penggunaan Ruang: RTH RTH halaman perkantoran, pertokoan, dan tempat usaha umumnya berupa jalur trotoar dan area parkir terbuka. Penyediaan RTH pada kawasan ini adalah sebagai berikut: Untuk tingkat KDB 70%-90% perlu menambahkan tanaman dalam pot; Perkantoran, pertokoan dan tempat usaha dengan KDB diatas 70%, memiliki minimal 2 (dua) pohon kecil atau sedang yang ditanam pada lahan atau pada pot berdiameter diatas 60 cm; Persyaratan penanaman pohon pada perkantoran, pertokoan dan tempat usaha dengan KDB dibawah 70%, berlaku seperti persyaratan pada RTH pekarangan rumah, dan ditanam pada area diluar KDB yang telah ditentukan. RTH halaman rumah:  jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 2-3 (tiga) pohon pelindung ditambah dengan perdu dan semak serta penutup tanah dan atau rumput. •

•

•

•

Sumber: Analisis Standart, 2011

RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANG BANGUN

RENCANA SEKMENTASI Rencana Tematik Penggunaan Ruang: Pembagian Zona Dasar

Sekmen 2: Perdagangan dan Jasa Sekmen 1: Perkantoran dan Pelayanan Publik

Sumber: Analisis Standart, 2011

RENCANA PERUNTUKKAN LAHAN MAKRO 1.Sub Urban (Pinggiran Kota)  Adalah bagian dari wilayah Kota Tarakan yang berupa hutan lindung atau hutan mangrove yang tidak dikembangkan penggunaan lahannya dikarenakan untuk kepentingan perlindungan dan kelestarian alam.

2.General Urban (wilayah Kota) Pada wilayah ini penggunaan lahannya memiliki fungsi perkotaan yang di gunakan untuk permukiman dan pelayanan fasilitas dan utilitas umum. 3.Urban Center (Pusat Kota) Wilayah yang mempunyai fungsi sebagai pusat kota adalah sepanjang koridor jalan yang langsung mengakses Simpang Tiga 4.Urban Core (Inti Kota) Inti Kota Tarakan yang menjadi pusat perkembangan yaitu kawasan Simpang Tiga

Rencana Peruntukkan Lahan Mikro

- Segmen I. Fungsi guna lahan yang mempunyai potensi untuk berkembang adalah kawasan perkantoran skala perkotaan. Segmen I terletak di bagian utara koridor perencanaan, dibatasi oleh Jembatan Sungai Beluo, Jl. Celebes, Jl. Hasanudin I, Jl. Hasanudin II, Jl. Bhayangkara, Jl. Rukun, Jl. Pemuda Pancasila, Jl. WR Supratman dan Jl. Nipah Indah. - Segmen II. Fungsi guna lahan yang mempunyai potensi untuk berkembang adalah perdagangan dan jasa. Perdagangan dan jasa pada segmen ini cenderung pada fungsi mixused, yaitu toko atau warung yang menjadi satu dengan rumah, baik ruko maupun fungsi mix-used tradisional. Segmen II ini adalah berbatasan dengan pusat kota yaitu simpang tiga (THM-GTM-Swiss Bell Hotell-Pos Polisi) terletak pada bagian selatan koridor perencanaan yang dibatasi oleh Gg. Raja, Jl. Nusa Indah, Gg Rahat, Gg. Nipah, Gg. Rahat, Jl. Damai, Gg.  Amal, Gg. Tambak, Jl. Elang dan Jl. Kamboja.

KDB, KLB dan GSB Prospek Perubahan Fungsi

KLB

Rumah Perdagangan dan Jasa Mix Use Fasilitas Umum

Prospek Perubahan Fungsi Rumah Perdagangan dan Jasa Mix Use Fasilitas Umum •

•

•

KDB Awal

Arahan KDB

60 - 100% 80 - 100% 70 - 100% 60 - 90%

50 - 70% 60 - 80% 60 - 80% 40 - 65%

Tinggi Bangunan Awal

KLB Awal

Arahan Tinggi Bangunan

Arahan KLB

1-3 2-4 2-3 1-2

0,5-2,7 1,6-4 1,4-3 0,6-1,8

1-3 2-8 2-8 1-4

0,5-2,1 1,2-6,4 1,2-6,4 0,4-2,6

KDB

GSB

Untuk daerah terbangun yang kurang atau tidak teratur dan berkondisi bangunan sedang atau buruk, maka penerapannya dilaksanakan pada saat diselenggarakan program peremajaan atau rehabilitasi lingkungan. Untuk daerah terbangun yang sudah teratur dan berkon¬disi permanen, namun tidak memenuhi syarat garis sempadan bangunannya, maka penerapan garis sempadan tersebut dilakukan pada saat bangunan-bangunan terse¬but melakukan perombakan, peremajaan, rehabilitasi atau renovasi, atau pada keadaan khusus (misalnya dilakukan proyek pelebaran jalan) Untuk daerah yang masih kosong, penerapannya ditetap¬kan sedini mungkin dengan cara persyaratan tersebut dicantumkan dalam IMB

KDH Mengarahkan bangunan perumahan menyediakan area hijau sebesar 10-30% dari luas lahan.

•

Pada kawasan perdagangan dan jasa serta kawasan mix use, diarahkan menyediakan daerah hijau bangunan berupa taman pada atap atau sisi-sisi bangunan berupa pot, dsb. Adapun pengaturan KDH pada bangunan yang memiliki KDB tinggi harus memiliki KDH minimal 30 % dari sisa lahan dan untuk bangunan dengan kepadatan sedang diarahkan memiliki KDH minimal 10 %.

•

Bangunan fasilitas umum berupa perkantoran, pendidikan, kesehatan, dan peribadatan diarahkan menyediakan area hijau minimal 10% dari luas bangunan.

•

RENCANA KETINGGIAN BANGUNAN •

•

•

•

Kawasan perumahan ditetapkan tinggi bangunan maksimal 3 lantai. Kawasan perdagangan dan jasa serta mix use dengan tinggi bangunan maksimal 8 lantai (sekmen 2) Kawasan perkantoran dan fasilitas umum ditetapkan tinggi bangunan maksimal 4 lantai. Kawasan industri ditetapkan tinggi bangunan maksimal 4 lantai

RENCANA TATA BANGUNAN 1. Koefisien dasar bangunan perumahan maksimal 70%, koefisien dasar bangunan perdagangan dan jasa serta mix-use maksimal 80%, koefisi en dasar bangunan fasilitas umum maksimal 65%.

2. Kawasan perencanaan dibagi menjadi 2 segmen perencanaan dengan fungsi yang berbeda. Segmen I dengan kegiatan perkantoran skala kota baik itu perkantoran pemerintah maupun perkantoran swasta, sementara segmen II lebih kearah komersial perdagangan dan jasa. 3. Orientasi bangunan adalah menghadap jalan . 4. Dalam ketentuan KKOP Bandar Udara Juwata Tarakan, kawasan koridor Jl. Mulawarman termasuk dalam zona batas ketinggian bangunan yang diizinkan adalah 45 meter. Oleh karena itu ketinggian elevasi lantai yang ditetapkan untuk bangunan perumahan maksimal 12 meter, bangunan fasilitas umum maksimal 16 meter, bangunan perdagangan dan jasa

serta mix-use maksimal 40 meter. 5. Ekpresi bangunan harus mempertimbangkan dan mengadopsi karakter lokal, sehingga kawasan akan memiliki karakter yang jelas.

RENCANA SISTEM JARINGAN JALAN DAN PERGERAKAN Arteri Primer Kolektor Sekunder Lingkungan

RENCANA PEMANFAATAN RUANG JALAN

RENCANA PEMANFAATAN RUANG JALAN

RENCANA PEMANFAATAN RUANG JALAN

RENCANA PEMANFAATAN RUANG JALAN

sesudah

sebelum

SISTEM SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN SEPEDA

sesudah

sebelum

SISTEM SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN SEPEDA 

Pejalan kaki harus mencapai tujuan dengan jarak sedekat mungkin , aman dari lalu lintas yang lain dan lancar serta terhubung daerah yang satu dengan yang lain.



 Apabila  jalur pejalan kaki memotong arus lalu lintas yang lain harus dilakukan pengaturan lalu lintas, baik dengan lampu pengatur ataupun, dengan marka penyeberangan, atau tempat penyeberangan yang tidak sebidang.



Jalur pejalan kaki yang memotong jalur lalu lintas berupa penyeberangan (Zebra Cross), marka jalan dengan lampu pengatur lalu lintas (Pelican Cross), jembatan penyeberangan dan terowongan.



Jalur pejalan kaki sebaiknya ditempatkan sedemikian rupa , sehingga keamanan pejalan kaki lebih terjamin.



Dilengkapi dengan rambu atau pelengkap jalan lainnya , sehingga pejalan kaki leluasa untuk berjalan, terutama bagi pejalan kaki yang tuna daksa.



Jalur pejalan kaki harus dibuat sedemikian rupa sehingga apabila hujan permukaannya tidak licin, tidak terjadi genangan air serta disarankan untuk dilengkapi dengan pohonpohon peneduh.



Untuk menjaga keamanan dan keleluasaan pejalan kaki, harus dipasang kerb jalan sehingga fasilitas pejalan kaki lebih tinggi dari permukan jalan.

DRAINASE 

Pada kawasan perencanaan terdapat dua jenis drainase, yaitu selebar 5 meter dan selebar 1 meter . Pada drainase selebar 5 meter dibawahnya dipasang 3 jenis jaringan prasarana, yaitu: PDAM, telepon dan gas.



Pada drainase itulah kemudian direncanakan untuk ditutup dan diatasnya dijadikan jalur pejalan kaki. Penutupan drainase tersebut disertai dengan adanya man hole sebagai sarana untuk pemeliharan dan perawatan drainase.

Sebelum

Sesudah

RENCANA SISTEM PARKIR Mengingat kondisi di lapangan yang penggunaan ruangnya sudah padat sehingga penyediaan ruang parkir secara on street sudah tidak memungkinkan, maka sistem parkir direncanakan tetap menggunakan sistem off street satu lapis sejajar jalur pejalan kaki dan juga ditambahkan adanya peraturan yang mengharuskan tiap fasilitas perdagangan/ jasa dan perkantoran menyediakan lahan parkir sendiri sehingga tidak memberikan beban tambahan dalam penggunaan parkir on street.

JALUR HIJAU

sesudah

sesudah

sebelum

RUANG TERBUKA HIJAU sesudah

sesudah

sesudah

sesudah

sebelum

RUANG TERBUKA HIJAU

sebelum

sesudah

sesudah

JALUR HIJAU

Jalur Tanaman Tepi Penyerap Polusi Udara

Jalur Tanaman Tepi Peneduh

•



Jalur Tanaman Tepi Penyerap Kebisingan •

Jalur Tanaman pada Median Penahan Silau Lampu Kendaraan

•

LAMPU PENERANGAN PEJALAN KAKI

LAMPU PENERANGAN TAMAN/PEDESTRIAN

HALTE

sesudah

sebelum

GAPURA

SCULPTURE

IKLAN, BAK SAMPAH, BIS SURAT

sesudah

sebelum

sesudah

RENCANA INVESTASI

PENGENDALIAN

PEDOMAN PENGELOLAAN PERATURAN UMUM: Peraturan Oprasional Penggunaan dan Pemanfaatan Penjaminan Penjaminan hak atas tanah dan hak pakai

Kejelasan status lahan

Hak dan kewajiban pelaku

Hak a. mengetahui rencana tata ruang; b. menikmati pertambahan nilai ruang c. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian; d. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang e. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang; dan f. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian. Kuwajiban a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan; b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang; c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang; d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang‐undangan dinyatakan sebagai milik umum.

PEDOMAN PENGELOLAAN Penggunaan yang di izinkan dan terlarang

Diijinkan = sesuai dengan tema sekmen Terlarang = yang tidak sesuai dengan peruntuhan zona dasar

Pemeliharaan kondisi properti

Masyarakat dan pemerintah

Pengelolaan dan penataan lasekap, RTH, Fasum-fasos

Tanggung jawab pelaku pembangunan (pemerintah, masyarakat dan pengusaha)

Pemeliharaan RTH, fasumfasos

Tanggung jawab pelaku pembangunan (pemerintah, masyarakat dan pengusaha)

Pembiayaan pemeliharaan dan perbaikan

Tanggung jawab pelaku pembangunan (pemerintah, masyarakat dan pengusaha)

PENGENDALIAN RENCANA 

Arahan Pengendalian Rencana: 

 Arahan Pengendalian Tata Guna Lahan



 Arahan Pengendalian Bangunan Gedung



 Arahan Pengendalian Bangunan Bukan Gedung



 Arahan Pengendalian Pola Pergerakan, Jaringan Jalan dan Moda Transportasi



 Arahan Pengendalian Pola Jaringan Utilitas

PENGENDALIAN PELAKSANAAN 



Panduan Pengaturan Keselamatan Bangunan: 

Persyaratan struktur



Persyaratan utilitas bangunan

Kebijakan Insentif Pengaturan Bangunan - Bidang ekonomi, melalui pemberian kompensasi pembebasan pajak (tax holiday ), imbalan, sewa ruang, dan atau urun saham; - Bidang fisik, melalui pembangunan serta pengadaan sarana dan prasarana sosial ekonomi misalnya pembangunan arcade yang lebih lebar; - Bidang perijinan, yaitu dengan mempermudah prosedur administrasi pemberian ijin pemanfaatan ruang; - Bidang manajemen lahan, melalui program kawasan siap bangunan (kasiba) dan lingkungan siap bangun (lisiba); - Bidang pelayanan informasi, yaitu dengan mempermudah pemberian data/informasi.

PENGENDALIAN PELAKSANAAN Bentuk disinsentif yang dapat diberikan antara lain dalam bentuk: 

Bidang ekonomi, melalui pengenaan pajak yang tinggi di kawasan komersial;



Bidang fisik, dengan membatasi atau tidak menyediakan sarana dan prasarana, yang dapat merangsang (menstimulir) perkembangan kawasan. Namun bangunan tersebut harus menyediakan sendiri fasilitas lingkungannya seperti listrik, air bersih, jaringan drainase, tempat pembuangan sampah, termasuk penyediaan sarana PKL, serta area parkir yang memadai;



Bidang teknis bangunan, melalui persyaratan bangunan (KDB dan KLB) tata bangunan dan ketinggian bangunan;



Bidang perijinan, tidak menutup pemberian ijin pembangunan atau pembatalan perijinan lokasi bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RTR (pasal 26 UU No. 24/1992);



Bidang lingkungan, dengan mengadakan prasyarat kelaikan lingkungan melalui  Amdal.