Objeto, Prueba y Efectos de Sentencia de Prescripcion Adquisitiva

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Título:  Aspectos relevantes sobre objeto, prueba y efectos de la sentencia en materia de usucapión Autores:  Penna, Marcela A. - Smayevsky, Miriam Publicado en: LLBA2008 en:  LLBA2008 (abril), 233 Cita Online:  AR/DOC/1006/2008 Sumario: SUMARIO: I. La introducción. - II. El concepto de usucapión. - III. La posesión. - IV. La prueba. - V. Efectos de la sentencia. - VI. Conclusiones. I. La introducción El fallo en análisis admite diferentes lecturas que parece importante considerar, alguna de ellas ajenas al instituto de la usucapión. La sentencia de primera instancia rechazó la demanda de usucapión por entender que la actora pretendió usucapir inmuebles sobre los cuales ya tenía titularidad de dominio. La cuestión se basa en aparentes diferencias de identificación entre los lotes que sirven de base a la acción. En efecto, una mirada superficial de los gráficos, planchetas, planos de subdivisión y mensura podrían inducir al error de considerar que la actora equivoca su petitorio. Sin Sin emba embarg rgo, o, la peri perici ciaa técn técnic icaa prac practi tica cada da en auto autoss desvi desvirt rtúa úa las las apar aparen ente tess disc discord ordan anci cias as en las las numeraciones de los lotes donde se produjeron sólo cambios numéricos, pero referidos siempre a los mismos inmuebles cuya demanda se deduce. La identificación del inmueble "in situ" y en los respectivos planos queda asegurada sin perjuicio de diferencias numéricas producidas por la unificación de los lotes. La institución reconoce objetivos económicos, jurídicos y sociales. Alienta y estimula el trabajo, el mejoramiento y acrecentamiento de los bienes y la producción de riqueza, premiando a quien a través de su actividad poseyendo inmuebles durante los lapsos legales produce beneficios a la sociedad. Paralelamente es una manera de castigar a quien abandonó un inmueble y no lo preservó adecuadamente y a la ociosidad que va en desmedro del progreso, evitando así los peligros que derivan del abandono. Desde una óptica jurídica apunta en el Derecho Público a consolidar y estabilizar las relaciones jurídicas en materia materia de Derechos Derechos Reales que se ejercen por la posesión, dando validez y seguridad seguridad jurídica a situaciones situaciones de hecho como aquellas en que los poseedores carecen de derechos. En cuanto al derecho privado y en especial al derecho registral tiende a procurar el saneamiento de los títulos, dando seguridad inmobiliaria, estabilizando las relaciones del derecho y tornándolas inatacables en el transcurso del tiempo. Argañarás anotó a las consideraciones de Salvat, lo siguiente: "Múltiples son las razones que se suelen aducir para justificar la usucapión, pero lo principal será siempre la de servir a consolidar por ese medio la condición del poseedor, trasformando su situación de hecho en situación de derecho, dado el tiempo trascurrido en el goce de aquella situación y la actitud pasiva del titular del dominio que nada hizo para recuperar la posesión posesión perdida. Para explicarlo se ha dicho que si bien el hecho será, en principio, principio, constreñido constreñido a deponer deponer sus armas frente al derecho demostrado, esta posición puede cambiar cuando su continuado perdurar ha entretejido y tenazmente ligado la situación de ipso a la complicada red de intereses de la vida, y a la vez, se ha venido gradualmente gradualmente debilitando debilitando o relajando relajando el vínculo vínculo hecho del poseedor tan lleno de vida y energía, en homenaje homenaje a un derecho anticuado y decadente, ofendería gravísimos intereses y produciría complicaciones  peligrosas"(1). O como lo expresa Stolfi: "Si aquel que no había ejercitado su derecho de propietario, pudiera pasar por alto su prolongada inercia y abatir las relaciones jurídicas que se han producido sin su oposición sobre la cosa poseída, se ocasionarían gravísimos daños a la economía privada, y aun un daño público, por lo que la intangibilidad del hecho consumado, especialmente cuando se ha prolongado por largo tiempo, se presentaría como un medio eficaz de tranquilidad y bienestar social  (2  (2)). Una vez más, en la hermenéutica de nuestro código civil adquiere relevancia la posesión como hecho insustituible para la viabilidad de la usucapión. ¿Qué posesión se requiere en este caso? En primer lugar deben encontrarse reunidos los dos elementos fácticos que la caracterizan: "corpus" y "animus" (art. 2351 CC).  © Thomson Reuters Información Legal

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En el caso de autos, ha quedado acabadamente probado que los actores están poseyendo por un plazo muy superior al de 20 años requerido por la norma legal. Las pruebas aportadas son diversas y guardan coherencia, no limitándose a la prueba testimonial (que no sería válida tal como lo expresa el art. 24 de la ley 14.159 —Adla, XII-A, 24—, sí fuera la única prueba). Los dichos de todos los testigos son contundentes y están avalados por prueba documental e incluso por la pericia técnica producida en autos que estimó la antigüedad de las plantaciones que los usucapientes colocaron en el lugar y que datan de alrededor de 42 años de edad. En ese mismo sentido, el acta de constatación labrada en el expediente por Oficial de Justicia acredita la existencia de cámaras, edificios y arboledas de más de 30 años. II. El concepto de usucapión "La usucapión o prescripción adquisitiva es uniformemente definida como uno de los modos de adquirir derechos reales, mediante la posesión legalmente justificada y continuada durante el tiempo legal. "Solo son usucapibles los derechos reales que se ejercen por medio de la posesión, excepto la prenda y la anticresis que al tratarse de derechos reales de garantía sólo pueden ser creados por la convención de las  partes" (3). Gatti, define la usucapión "...como un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de goce o disfrute sobre cosa ajena, por la continuación de la posesión en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida, durante el tiempo establecido por la ley  (4). Etimológicamente, usucapión, del latín usucapio, onis; usucapir, del latín, usucapere: de usus, uso, y capere, tomar: adquirir una cosa por usucapión  (5). En nuestro derecho la prescripción adquisitiva está legislada juntamente con la prescripción liberatoria, pues según está preceptuado, "los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho, o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo" (art. 3947, Cód. Civ.). En tal sentido Vélez Sarsfield siguiendo la metodología de Freitas en la Introducción a la Consolidación de las Leyes Civiles"(6) dedicó el último Libro del Código Civil, a tratar las disposiciones comunes a los derechos reales y personales. Los orígenes de este tratamiento conjunto se encuentran en el derecho romano Justinianeo (Libro VII, Título 33 a 39), ya que hasta ese momento se trataban separadamente. Por una parte, la usucapión fue instituida desde antaño en la Ley de las XII Tablas, mientras que la prescripción extintiva aparece recién en el derecho romano en el año 424 de nuestra era, en la Constitución de Teodosio. En el antiguo derecho español, en la Partida III, Título 29 y posteriormente en el Código de Napoleón, (Libro III, Título 20, arts. 2219 a 2281) mantienen el criterio de tratamiento unitario, seguido luego por los Códigos austriacos, italiano de 1865, español, holandés, boliviano, venezolano, uruguayo, chileno, mejicano, en cambio los Códigos más modernos separan legislativamente ambas instituciones, tal es el caso del Código alemán, el Código suizo, el código de Portugal, el código de Perú, el código italiano de 1942. Sin embargo no ha sido errado el criterio de nuestro Codificador de enunciar disposiciones generales a ambos tipos de prescripción y Bibiloni sostuvo que si bien es evidente que existen profundas diferencias entre las dos clases de prescripción, "... se ha exagerado el inconveniente que pudiera resultar de tratarlas en una parte del sistema general de los derechos, ya que: una y otra se rigen por disposiciones comunes sobre su acaecimiento". Comunes son las reglas sobre cómputos y transcurso de los términos, sobre suspensión o interrupción, sobre la situación del juez del proceso, y de la naturaleza de sus efectos respecto de los derechos mismos ejercitados. Nadie podrá cometer error sobre la extensión de la usucapión a casos no preceptuados como susceptibles de ella desde que son reglas limitadas a relaciones jurídicas circunscritas por la ley. La usucapión como modo de adquirir el dominio consiste en reconocer como titular del derecho de propiedad de un inmueble a quien se comportó durante el plazo que fija la ley como si fuera su propietario. El art. 3950 establece que: "todos los que pueden adquirir, pueden prescribir" y el art. 3951, completa la idea, diciendo "El Estado nacional o provincial y todas las personas jurídicas, están sometidas a las mismas prescripciones que los particulares. En cuanto a sus bienes o derechos, susceptibles de ser propiedad privada y pueden igualmente oponer la prescripción". Tal como lo informan las notas del codificador estas disposiciones reconocen como fuente las

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"concordancias, motivos, y comentarios del Código Civil Español", de García Goyena  (7). Se ha admitido que la Nación, aun en su calidad de poder público puede oponer la prescripción, en tanto no existan leyes nacionales que determinen expresamente la imprescriptibilidad. Dentro de esta línea de pensamiento la jurisprudencia ha admitido que el Estado puede adquirir por prescripción inmuebles expropiados en los casos en que ha dado a los mismos un destino diferente del que dio motivo a la expropiación, o cuando simplemente no les ha dado ningún destino. Para estos casos la usucapión larga sería el único remedio legal procedente, ya que el estado no podría aducir justo título ni buena fe si no ha dado cumplimiento al objeto de la expropiación. El Plenario dictado por la Cámara Nacional Federal Civil y Comercial (LA LEY, 1980-B, 170) estableció que el plazo para prescribir debe computarse, en principio a partir del momento en que quedó integrado el precio de la expropiación, pero si el abandono tenido en vista en la respectiva ley, se produce con posterioridad debe contarse sólo a partir de este último momento. De lo expuesto surge que quedan sometidas a las mismas disposiciones que rigen en materia de usucapión todas las personas jurídicas. Es decir el Estado general o provincial, las personas públicas y privadas y por ende dentro de las mismas la iglesia católica (art. 33 inc. 1ª C. Civil). III. La posesión En la posesión, el sujeto tiene una cosa bajo su poder físico (corpus), desconociendo en otro un señorío superior sobre la cosa (animus domini)  (8). Toda vez que la posesión se manifiesta por el poder del poseedor sobre la cosa, y que los bienes que no son cosas, no son susceptibles de posesión, su objeto debe ser cierto y determinado. El art. 2492 dispone que: "si la cosa cuya posesión se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para la adquisición de la posesión que sea separada y designada distintamente". Como conclusión de los presupuestos que deben darse en el objeto, para ser tal de la posesión, tenemos su corporalidad, su comercialidad, existencia actual, exclusividad, determinación, principalidad, integridad y singularidad  (9). El art. 2400 del Código Civil dice: "Todas las cosas que están en el comercio son susceptibles de posesión. Los bienes que no fueren cosas, no son susceptibles de posesión, por lo cual las cosas que no son susceptibles de posesión no pueden ser usucapibles y dentro de esta categoría se encuentran las cosas que no están en el comercio y los bienes que no son cosas". La posesión requerida para usucapir debe cumplir con las disposiciones del art. 2351 del Código Civil. En tal sentido la cosa que la persona tiene bajo su poder debe ser con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. A tal efecto, debe reunir los elementos que caracterizan la posesión, cuales son el corpus y el animus. La posesión debe ser: 1) Pública: Las disposiciones legales que regulan la usucapión no exigen el carácter público de la posesión. Sin embargo la interpretación del artículo 2479 permite inferir que "Para que la posesión de lugar a las acciones posesorias, debe ser pública". Pero, fundamentalmente no obstante, el requisito de que la posesión sea "pública" es sustentable, porque revestir ese carácter constituye la exteriorización de que se está poseyendo y que el propietario puede conocer que un tercero realiza en él inmueble actos que configuran la intención de estar ejerciendo la propiedad (arg. nota del codificador al art. 2479)  (10). La importancia de la usucapión deviene en que el dominio de un inmueble se extingue para su titular y pasa en cabeza del poseedor, por lo cual va de suyo que el titular dominial debe poder conocer que un tercero está poseyendo y así implementar los mecanismos necesarios para interrumpir esa prescripción y evitar así la pérdida del derecho real. En el derecho francés la posesión debía haber sido ejercido a la vista de aquellos que la han querido ver y saber. De ahí que no sea necesario que la posesión haya sido ejercida a la vista y saber de todos, es suficiente que lo sea a la vista y saber de aquél a quien la prescripción le es pública  (11). El carácter público de la posesión, animus domini, y su exteriorización unívoca, es imprescindible para que el verdadero propietario de la cosa pueda darse cuenta de que un tercero está ejerciendo sobre ella actos de  © Thomson Reuters Información Legal

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propiedad, a fin de poder repelerlos en cada caso. El apoderamiento con ánimo de dueño tendiente a lograr la prescripción adquisitiva de un inmueble ajeno, debe trascender con la publicidad prevista por los artículos 2478, 2479 y 2480 del C. Civil. Confirma esta posición la nota del Codificador al artículo 2479 del C. Civil, en cuanto exigir la publicidad de la posesión, no es exigir que sea conocida por el propietario, basta con que el propietario haya podido conocerla, pues los actos aunque no sean públicos pueden constituir una posesión válida, si los conociera el propietario, ya que la publicidad tiene por objeto establecer la presunción de que los actos le sean conocidos a él. Sabido que los actos posesorios se reputan públicos o clandestinos, no por el número de testigos que los hayan presenciado, sino por la facilidad con que sean conocidos, tal como sucede con los actos ejecutados de noche o subterráneos. La posesión es pública cuando es la exteriorización del uso normal de la cosa, conforme a su naturaleza y a su destino; cuando el poseedor no intenta ocultar a nadie su posesión  (12). Si bien la ley no expresa el concepto de posesión pública, define cuando una posesión es clandestina, es decir que está afectada por el vicio de clandestinidad (art. 2369 del C. Civ.), que interpretado con el art. 2479 y su nota, permiten deducir que cuando se requiere publicidad de la posesión apunta más a la posibilidad que tenga el propietario de conocer esta posesión que a su efectivo conocimiento. Para eso es esencial analizar el comportamiento del poseedor, en el sentido que haya realizado los actos posesorios a la vista de todo el mundo, aunque el propietario no haya tomado conocimiento por cualquier razón, ya sea por no encontrarse en el lugar o por no tener interés en la cosa. 2) pacífica: El requisito de que la posesión debe ser pacífica ha desencadenado posturas doctrinarias diferentes, en cuanto a si esta cualidad sería exigida para la usucapión. El Código Civil no incluye expresamente este requisito, resultando interesante abordar las distintas corrientes de pensamiento. Guillermo Borda dice: "Después de afirmar que dicho requisito es "discutible", expresa: "Por lo pronto hay que descartar el supuesto de lo que en la doctrina se conoce por violencia pasiva, o se, cuando el poseedor es objeto de coacciones de hecho, sin cometerlas a él. No sería admisible, pues, que pueda depender de un tercero convertir en viciosa su posesión realizando actos perturbadores contra aquél. "Pero supongamos que el poseedor repulsa la fuerza con una fuerza suficiente, en ese caso, no hace sino ejercer el derecho que le reconoce el art. 2470. No se ve cómo el ejercicio de un derecho pueda hacerle perder el derecho de prescribir, cuando ningún texto dice que la posesión deba ser pacífica a lo largo de todos los años que ha durado. Distinto es el caso de que la violencia o fuerza ejercidas por el propietario o un tercero se haya traducido en la interrupción de la usucapión, pero aquí la usucapión no se operará ya no porque no fuera pacífica la posesión, sino porque ésta ha sido interrumpida. "De lo dicho resulta claro, en nuestra opinión-concluye-que la pacificada de la posesión no es un requisito de la usucapión. "Bien entendido, sin embargo —advierte—, que nos referimos al mantenimiento de la posesión, pero si ésta se ha tomado con violencia, el término de la prescripción no empieza a correr sino desde que la violencia ha cesado"(13). La posesión de cosas obtenidas por la fuerza o con violencia, no comienza sino el día que se hubiese purgado el vicio de la posesión. Es decir, si la posesión fue adquirida con violencia se trata de una posesión de mala fe viciosa que no es útil para la usucapión hasta tanto no se ha purgado el vicio. Resulta indispensable determinar en que momento se considera purgado el vicio, que no solo se produce cuando cesa la violencia  (14) sino que también es aplicable la disposición del art. 2473 , en cuanto a que el plazo de un año sin los vicios de precariedad, violencia o clandestinidad purga el vicio de la posesión en tanto durante ese período no se hayan promovido las pertinentes acciones posesorias, que quedan caducas para el antiguo poseedor y si se estaba prescribiendo, se opera la interrupción natural. "Por lo tanto si la posesión fue adquirida por violencia, solo será útil para la usucapión luego de transcurrido un año desde que cesó la fuerza pues sólo a partir de entonces, purgado el vicio, se habrá convertido en poseedor pacífico  (15). Distinta situación se plantea si la posesión no fue violenta en su inicio pero para poder conservarla se debió recurrir a la fuerza. Debemos distinguir "... si el poseedor no hace más que defenderse cuando es atacado por un tercero o aún por el verdadero propietario, el ejercicio de la defensa extrajudicial de la posesión, que reconoce con amplitud el artículo 2470, no puede tornar en violenta su posesión ya que en definitiva está ejercitando un

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derecho frente a los ataques de que es objeto. Y si de resultas de tales agresiones, el poseedor es arrogado de la posesión, sin que durante un año realice acto alguno, tendiente a recuperarla, se operará la interrupción natural de la prescripción (art. 3984)" Como consecuencia de esta interrupción, el tiempo anterior de posesión, queda borrado, de modo que si vuelve a recobrarla y para ello se vale de la violencia, se torna otra vez aplicable el art. 3969)  (16). La posesión no resultara útil para usucapir cuando se registren violencias reiteradas, ya que tal como lo expresa (17), quien dice que si el poseedor sólo sufre en el curso de largos años, una o dos tentativas de usurpación que repele por la fuerza su posesión es pacífica, pero si el usucapiente ha debido defenderse permanentemente de ataques de su rival, la posesión no se considerará pacífica. Una posesión que no se defiende más que con las armas en la mano, que no se mantiene más que con la superioridad de la fuerza, no es pacífica. En efecto, dentro de los plazos legales de nuestra legislación, el poseedor que durante veinte años mantiene la posesión reprimiendo ataques de que es objeto utilizando sólo vías de hecho no se comporta como un verdadero propietario, ya que este último frente a la continuidad de agresiones recurriría a la justicia como único medio legal para que la posesión sea pacífica. 3) Continua: Nuestro Código Civil no contiene una norma expresa que requiera la continuidad en la posesión como requisito para usucapir. Sin embargo el artículo 3999 para la usucapión corta y el art. 4015 para la usucapión larga así lo establece. El art. 3999 dice: (texto según ley 17.711 —Adla, XXVIII-B, 1810—) "El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años". Asimismo el art. 4015 (texto según ley 17.711) dice: "Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años con animo de tener la cosa para si sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a la servidumbres para cuya prescripción se necesita título". La noción de "continuidad" allí sustentada implicó también la de ininterrupción de la posesión, pues así lo exigía el texto de la norma precitada, ya que la "posesión anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida" (art. 2481 C. Civil). Su significado que estimamos valido para el concepto de continuidad en la usucapión (art. 3999 y 4015), quiere decir posesión ejercida sin intermitencias ni lagunas, pero con la reserva de que puede existir discontinuidad de la posesión que es preciso no confundir con la interrupción de la posesión, tal como lo aclaro el codificador en la nota al art. 2481 del C.  Civil"(18). La continuidad de la posesión consiste en que el poseedor realice actos posesorios con regularidad, tal como los haría quien fuera verdadero propietario. Esto no significa un ejercicio de actos incesantes y sin intervalo alguno, será importante atender a la naturaleza de la cosa poseída y a la actividad que allí se desarrolle. Por ejemplo, una casa ubicada en la playa con fines turísticos, seguramente va a ser utilizada durante la temporada de verano, sin que ello signifique que la posesión es discontinua. Un inmueble ocupado por un viajante de comercio que en forma permanente y en virtud de su trabajo recorre el país, o por eso va a ser una posesión discontinua. Las circunstancias de hecho deberán apreciarse para determinar la calificación de continuidad, pero, en definitiva deben tratarse actos lo suficientemente reiterados que permitan al propietario conocer la amenaza que existe sobre su derecho de propiedad e implementar los recursos adecuados para asegurar su titularidad. Compete a la labor judicial evaluar de acuerdo a las pruebas producidas si se encuentra cumplido este recaudo, exigiendo mayor rigor para el caso de la prescripción veinteañal. Aun como lo señala Salvat la posesión continua es la ejercida "sin intermitencias ni lagunas", no incluye la idea de que " haya sido ejercido personalmente y en todos los  momentos"(19). Resulta importante diferenciar la discontinuidad que tiene por causa la omisión del que posee, mientras que la interrupción significa un hecho positivo, ya sea del poseedor quien podría reconocer el derecho del propietario o un hecho de un tercero, como una disposición o una citación a juicio. La nota al art. 2481 así lo expresa. La posesión que ha durado un año no puede ser interrumpida por actos aislados puede ser interrumpida por una posesión de un año igualmente no interrumpida. En cambio, la posesión que no cuenta un año, puede ser

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interrumpida por actos que impidan al poseedor gozar de la cosa y que son ejecutados con esa intención. En este orden de ideas, Borda expone: "Por posesión continua debe entenderse aquella que importa, el ejercicio normal de los derechos del propietario, lo que claro está, no significa la necesidad de ejercer ininterrumpidamente actos de posesión. De lo que se trata, repetimos, es de comportarse respecto de la cosa como lo hace normalmente el propietario. Puede ocurrir, inclusive, que el propietario o un tercero priven al poseedor del goce de la cosa. Ello no perjudica los derechos del poseedor, cuya posesión debe considerarse no continua solamente cuando esa interrupción ha durado un año (art. 3984). En este caso, posesión continua e interrupción de la posesión son conceptos paralelos; porque la posesión deja de ser continua cuando el propietario o un tercero la interrumpe por más de un año. Pero hay casos en que la posesión puede interrumpirse no obstante continuar la posesión. Es lo que ocurre con la interrupción derivada de la demanda (art. 3986) o por reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hace del derecho contra quien prescribía (art. 3989). "Hemos hablado hasta aquí de la interrupción por el propietario o un tercero, que son los casos de verdadero interés práctico. Pero también podría ocurrir que la interrupción provenga de un hecho de la naturaleza. Prevalece la opinión de que también esa interrupción impide la usucapión, pues le faltaría a ésta uno de los requisitos esenciales, la continuidad"(20). 4) Ininterrumpida: La interrupción de la prescripción consiste en que su curso se detiene definitivamente, no teniéndose en cuenta el tiempo transcurrido con anterioridad. Sin embargo, es posible volver a usucapir sobre la misma cosa con posterioridad pero en tal caso comenzara a correr un nuevo plazo de usucapión, de ahí que la interrupción borra el pasado pero no tiene influencia sobre el futuro. Los actos que interrumpen la posesión son aquellos a los cuales el código les confiere estos alcances y deben producirse antes de que opere el vencimiento del plazo de prescripción debiendo quien los invoca correr con la carga de la prueba. El art. 4016 en texto según ley 17.711, establece: " al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad ni la mala fe en la posesión" Si bien este requisito de posesión interrumpido esta legislado para la prescripción larga se aplica a la vez a la usucapión breve. Se distingue dos clases de interrupción de la posesión: interrupción natural e interrupción civil. Para que se produzca la interrupción natural el poseedor debe ser privado de la posesión durante el lapso de un año, pudiendo ser desposeído por el propietario o por un tercero. El mero hecho del despojo no produce la interrupción de la prescripción pues el poseedor despojado tiene a su alcance dentro del plazo de un año, promover la pertinente acción posesoria a efectos de recuperar la posesión perdida. La sentencia favorable, aun dictada con posterioridad al plazo de un año tiene por efecto no tomar en consideración la interrupción y se considerara como que el poseedor durante todo ese tiempo continuó poseyendo. En cambio si el poseedor usucapiente que sufre la agresión deja pasar un año sin recurrir a la justicia se considerará operada la interrupción y si pasado ese tiempo el poseedor recupera la posesión, el lapso transcurrido no se contabiliza y es como que comienza a computarse un nuevo plazo para usucapir. Para que la interrupción sea valida la nueva posesión tiene que ser ilegítima, injusta o violenta, cabe siempre al poseedor usucapiente entablar dentro del año la pertinente acción para recuperar la posesión. En cuanto a la interrupción civil es aquella que se produce por demanda, promovida por el propietario,  juicio de árbitros o reconocimiento por parte del poseedor (art. 3986 —texto según ley 17.940: "La prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, efectuada en forma auténtica. Esta suspensión sólo tendrá efecto durante un año o el menor término que pudiere corresponder a la prescripción de la acción). "La prescripción liberatoria se suspende, por una sola vez, por la constitución en mora del deudor, efectuada en forma auténtica. Esta suspensión tendrá efecto durante un año o el menor término que pudiere corresponder a la prescripción de la acción" El art. 3988 dispone:" El compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción" Y el art. 3989 que:" La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía". En todos estos casos la posesión del usucapiente pierde valor para ser base de la prescripción adquisitiva.

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La acepción demanda se interpreta con un sentido amplio por parte de la doctrina y de la jurisprudencia ya que en la prescripción adquisitiva tienen efecto interruptivo las medidas precautorias solicitadas antes de la deducción de la demanda, siempre que la misma sea promovida dentro de los plazos de caducidad fijados por los códigos procesales; el juicio de mensura, siempre que se realice con citación de los linderos; el juicio de deslinde; la iniciación del sucesorio del poseedor por quien invoca derechos hereditarios sobre los bienes; la iniciación de un incidente de litigar sin gastos para accionar contra el poseedor, la interposición de un interdicto, la expropiación por parte del Estado consentida por el usucapiente  (21). Vale la pena realizar en este punto un breve análisis de aquellos supuestos en que la demanda conserva el efecto interruptivo. Así el codificador, ha hecho referencia en la nota al art. 3986, al art. 2246 del Código Napoleónico, señalando que no se ha querido que un error sobre la competencia haga perder a la demanda su efecto interruptivo, lo cual provocaría un irreparable daño al actor, de modo que esa demanda, aún interpuesta ante un  juez incompetente, es evidencia suficiente de que el propietario no quiere dejar morir su derecho. Reparemos también que no aclara si la incompetencia lo es en razón de la materia, de la persona o del territorio. La Reforma de 1968 ha ampliado el concepto del Código que se circunscribía al caso de la demanda defectuosa en su forma. Asimismo el Código habla de falta de capacidad y no de falta de personería, por lo tanto si quien se presenta carece de poder suficiente, no se daría el efecto interruptivo, sin embargo este defecto puede subsanarse en el plazo que le fije el juez, según el art. 354 inc. 4 del Código Procesal. Además de ello, tenemos el art. 48 del mismo ordenamiento, que hace referencia al caso de que deban realizarse actos procesales urgentes y existan hechos que impidan actuar a la parte, de modo que podrá admitirse la comparecencia en juicio de quien no tuviera representación conferida, si dentro de los cuarenta días hábiles acredita la personalidad o ratifica la gestión, declarando nulo todo lo actuado si no lo hiciere. En esta ocasión el efecto interruptivo quedará borrado. Se cuestiona también si la interrupción tiene lugar por la sola interposición de la demanda, o si es indispensable que sea notificada. Quienes invocan la primera postura, sostienen que el art. 3986 del Código Civil, habla sólo de demanda, además no puede olvidarse que el requisito de la notificación podría prestarse a maniobras por partes del poseedor, quien a sabiendas de que está por cumplir el término de la prescripción, obstaculiza hasta ese momento la recepción de la notificación de la demanda, de modo que ya no habrá interrupción posible, pues cuando se lograra, ya habrá usucapido. Para la postura opuesta la manifestación judicial de voluntad por parte del acreedor, debe ser notificada al deudor, ya que de esta forma se lo deja en la seguridad de su situación, sin que pueda ser sorprendido en su iniciativa ni trabado en su libertad  (22). Con respecto al plazo de gracia, concebido por el art. 124 del Código Procesal, el Plenario de la Justicia en lo Civil, de 1976, en los autos "Bernardino Rivadavia Coop. de Seguros c. Tossunia, Carlos", decidió que la acción entablada el día inmediato posterior al vencimiento de su término de prescripción, es interruptiva del plazo de esta última. Aunque debemos aclarar que se refiere a la prescripción liberatoria, pues en el caso de la usucapión es más difícil que se presente el caso, ya que resulta sumamente dificultoso muchas veces determinar con precisión el día en que se cumple la prescripción. El art. 3987 dispone: "La interrupción de la prescripción, causada por la demanda, se tendrá por no sucedida, si el demandante desiste de ella, o si ha tenido lugar la deserción de la instancia, según las disposiciones del Código de Procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente". En primer término debe puntualizarse que debe interpretarse como el desistimiento del proceso y no del derecho. Pues si se trataría del desistimiento del derecho, ya no habría cuestión de interrupción de la prescripción a dilucidad, pues el poseedor habría obtenido por esa vía el reconocimiento de su derecho, y si el  juez lo hubiera admitido, en lo sucesivo no podrá promover otro proceso por el mismo objeto y causa (arts. 304 y 304 del Código Procesal). Con relación a la caducidad de la instancia, el efecto que produce, conduce a la extinción de la acción, la que puede ejercerse en un nuevo juicio.

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Producida la caducidad, porque el accionante no activó el curso de la instancia, se tiene por no sucedida la interrupción de la prescripción que había ocasionado la promoción de la demanda. Y si bien es cierto que puede intentarse una nueva acción, también lo es que carezca de efectos interruptivos, porque si transcurrió el lapso desde la presentación de la primera demanda, el poseer pudo lograr cumplir el término de la prescripción. Asimismo, si la demanda fuera rechazada por causas que no hacen al fondo de la cuestión, puede volver a incoarse sin que le sea oponible la cosa juzgada. Concluimos este punto con el art. 3998 que establece:"Interrumpida la prescripción queda como no sucedida la posesión que la ha precedido, y la prescripción no puede adquirirse sino en virtud de una nueva posesión" IV. La prueba El Código de Vélez no legislaba sobre el procedimiento a seguir para obtener la sentencia, por tratarse de materia ajena a los códigos de fondo y competía a los códigos procesales locales la fijación del procedimiento de usucapión que se sustanciaba por informaciones sumarias. El código de procedimientos que regia en la Capital Federal no contenía normativa alguna al respecto y fueron los fallos jurisprudenciales los que impartieron algunos recaudos, entre ellos que la entonces Municipalidad de la Ciudad. de Buenos Aires, debía intervenir en los juicios y que la prueba testimonial se recibía en forma sumaria. Con el objetivo de terminar con la inseguridad jurídica que provocaba el sistema anterior, basado en una información sumaria, se sancionó la ley 14.159 (17 de septiembre de 1948, promulgada el 24 de septiembre del mismo año). El art. 24 de la misma, estableció reglas estrictas sobre la prueba exigida, debiéndose acreditar el actor o sus poseedores anteriores habían abonado la totalidad de los impuestos a su nombre, situación prácticamente imposible de cumplir. El decreto 5756/58 modifico su contenido que quedo de la siguiente forma:" art. 1°. En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Código Civil), se observarán las siguientes reglas: a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas. b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscrito por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción. c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión. d) En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda. Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa. "Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios". "2. Derógase toda otra disposición que se oponga al presente decreto-ley". La ley dio por finalizados los procedimientos informativos, instaurando el proceso contencioso y admitiendo toda clase de prueba con la limitación en el sentido que la sentencia no podía reconocer como único fundamento la prueba testimonial. De esta forma aseguró la situación del poseedor que mantuvo actividad productiva en el bien, reglamentando la posibilidad de pagar los impuestos aunque no se tenga la posesión y que el art. 24 no era aplicable cuando la usucapión se planteaba como defensa y no como acción. Se discute en doctrina sobre la calidad de acción personal o real del juicio de usucapión, para dirimir la competencia. En realidad se rige por las misma disposiciones requerida para promover las acciones reales,

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siendo competente el juez del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, de conformidad con el CPCC de la Nación (art. 5° inc. a). En forma similar lo han resuelto la mayoría de los códigos provinciales. La acción de usucapión es de naturaleza principalmente declarativa, aunque también es en alguna medida constitutiva ya que los efectos de la publicidad del reconocimiento de ese derecho real no solo del anterior propietario sino también de terceros posibles contradictores con derecho al inmueble, acreedores hipotecarios, titulares de servidumbres, etc., la sentencia al dictarse en juicio contradictorio define el derecho de dominio del usucapiente con la consiguiente pérdida del derecho que detentaba el anterior dueño (art. 2524 inc. 7, 2606, 3948, 4015 y 4016 CC). Dicha sentencia no solo hace cosa juzgada en relación a las partes sino que también tiene efectos "erga omnes" y es el título demostrativo de la propiedad del prescribiente, incluyéndose en la calidad de título perfecto. Esta posición ha sido sostenida por Salvat, Argañaráz, Levitán, y Morello  (23). El art. 24 inc. a) de la ley 14.159 establece que "el juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio, en caso de que no pudiere ubicarse al mismo se procederá de acuerdo a las disposiciones de los códigos procedimentales, en cuanto a la citación de personas desconocidas. Esa titularidad se acreditará con una certificación emanada de Registro de la Propiedad o dependencia oficial que existiera al efecto, en el lugar de ubicación del inmueble, certificación que ser acompañada con la demanda. Asimismo en caso de que el citado por edictos no se presentare, se dará intervención al defensor de ausentes. Los recaudos exigidos para promover la demanda son los siguientes: la certificación registral y el plano de mensura. Conforme el art. 24 inc. a) de la ley 14.159, deberá presentarse junto con toda la prueba documental de que intente valerse el usucapiente, el certificado de dominio del que resulte quien es el titular del mismo para poder cumplir así con el carácter contencioso de la acción. Más que certificado lo requerido es el informe que prescribe el art. 27 de la ley 17.801, cuya vigencia es de 60 días a partir de su presentación (art. 154). En cuanto al plano de mensura debe estar confeccionado y suscripto por personal autorizado y aprobado por la oficina técnica que corresponda de la jurisdicción, plano especialmente realizado para el juicio. Este recaudo tiene a cumplir como requisito imprescindible para individualizar y ubicar al inmueble, determinando la fracción sobre la que se ha ejercido la posesión. Especialmente este requisito es fundamental cuando se trata de predios rurales cuyos linderos y límites no están debidamente fijados. En la ciudad de Buenos Aires, interviene para su aprobación como oficina técnica la división mensuras de Fiscalización de Obras en terceros, que depende de la Secretaría de Obras Públicas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El plano se identifica con un sello que establece que ha sido visado a los efectos del art. 24 inc. B) de la ley 14.159 (dec-ley 5756/58), acompañado por fecha, firma autorizada y sello de la autoridad. Si bien existe la obligación de parte del actor de acompañar junto con la demanda el plano de mensura si este último no estuviera completo sin visar por la oficina respectiva, existen algunos autores como Beatriz Arean que consideran que "corresponda que el juzgado deje en suspenso las actuaciones hasta tanto que se subsane la omisión"(24) (Areán Beatriz, "Juicio de Usucapión", Hammurabi, Buenos Aires, 1992, p. 266/7). En cambio la jurisprudencia ha resuelto que la omisión de acompañar con la demanda, el plano de mensura suscripto por profesional y visado por la oficina técnica respectiva es de carácter formal, pero puede ser reemplazo por la copia conformada por el ingeniero jefe de sección del Departamento de Construcciones pertinente. Sin embargo existe alguna jurisprudencia que admite el progreso de la acción de usucapión cuando se ha logrado ubicar acabadamente el inmueble a través de la inscripción registral y otras certificaciones de entes públicos. No coincidimos con esta postura ya que consideramos ineludible la exigencia de presentación del plano de mensura debidamente aprobado. Por otro lado en el caso de que hayan sido varias las personas que han poseído en común el inmueble, todas ellas deberán ejercitar la acción. Lo mismo ocurriría en el supuesto de que el poseedor exclusivo fallezca y deje varios herederos, ya que cuando muchas personas son llamadas a la sucesión, cada una tiene los derechos de su  © Thomson Reuters Información Legal

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autor de una manera indivisible, no sólo en cuanto a la propiedad, sino también en cuanto a la posesión (art. 3416 Código Civil) Reiteramos que el escrito de demanda, debe cumplir además de que con los requisitos previsto en el ordenamiento ritual, con los específicos del art. 24 inc. a) de la ley 14.159. Puede ocurrir que el demandado no se limite a contestar la demanda, sino que además deduzca reconvención. Este demandado procurará interrumpir la prescripción, reconviniendo a su contrario por reivindicación. Dada la particular naturaleza de este modo de adquisición del dominio, y aun cuando el dominio esté adquirido sin necesidad de sentencia que lo declare, deben realizarse todo tipo de pruebas sobre los hechos que han servido de base a la adquisición. Además el juez debe ser muy estricto en cuanto a su apreciación. Dice Areán: "El actor debe probar: a) Que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño; b) Que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida y c) que la posesión, con todos esos caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley  (25). El Código Civil ha procurado solucionar las dificultades probatorias, a través del establecimiento de presunciones, como la inmutabilidad de la causa de la posesión (art. 2353) y el art. 2384 que enumera en forma meramente enunciativa actos posesorios de inmuebles, tales como la mensura, deslinde, cultivo, percepción de frutos, reparaciones. La sentencia que hace lugar a la demanda, ordena inscribir el dominio en el Registro de la Propiedad a nombre del usucapiente, y se extingue la inscripción anterior. El título en sentido instrumental es el testimonio de la sentencia, inscripto en el registro. Si la prescripción es invocada como defensa, no regirán las disposiciones precedentemente enunciadas. V. Efectos de la sentencia La sentencia en análisis considera que "quien pretende adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, debe promover juicio por usucapión y además probar que su posesión "animus domini" durante el plazo mínimo de veinte años, para obtener una sentencia que será declarativa —constitutiva de la adquisición y correlativa extinción del derecho real de dominio—, con efectos "ex tunc", es decir, sin proyección retroactiva al momento en que el usucapiente comenzó a poseer". Merece detenernos en los efectos de la sentencia que no se retrotrae al inicio de la posesión. Con relación a esta retroactividad la doctrina y la jurisprudencia sustentan distintos criterios. En efecto la "adquisición de la propiedad por la usucapión se produce retroactivamente; se considera como si el poseedor hubiera adquirido la cosa desde el día en que tomó posesión. La finalidad de esta regla es proteger a los terceros que en razón de la apariencia hayan tratado con el poseedor, pues sería injusto que el poseedor, pudiera, una vez convertido en propietario, desconocer los derechos que hubiere constituido con   anterioridad"(26). En igual sentido se pronuncian importantes autores nacionales  (27). "En realidad, no hay ninguna disposición expresa que consagre esta retroactividad pero ella está ínsita en la propia naturaleza de este modo de adquisición del dominio; y por otra parte, no debemos olvidar que el artículo 1268 declara que no pertenecen a la sociedad conyugal los bienes que antes de nacer ella poseían alguno de los cónyuges por un título vicioso, pero cuyo vicio se hubiese purgado por cualquier remedio legal durante la sociedad"(28). La decisión del art. 1268 implica el reconocimiento del efecto retroactivo de la prescripción cumplida, de lo contrario ese inmueble adquirido durante la sociedad conyugal debería ser ganancial y no propio del cónyuge que lo poseía desde antes de la celebración del matrimonio (copiar fallos p. 378 y 379, 1, 2, 3, 4). En sentido contrario Claudio Kiper y Mariano Otero expresan que "se disiente con los criterios que consideran que la adquisición por prescripción tiene efectos retroactivos al momento en que se comenzó a poseer. No existen tales efectos retroactivos porque es necesario para que dicha adquisición se consuma y tenga efectos que se haya cumplido con el requisito del transcurso del plazo de veinte años de posesión". Según los mismos autores considerarían admisible la retroactividad de la sentencia de usucapión si existiera un registro donde se inscribieran las posesiones, en forma similar al art. 1288 del Código Civil de Portugal de 1966. La importancia de admitir o no la retroactividad de la adquisición del dominio a la fecha de inicio de la posesión trae aparejada consecuencias en relación a los frutos percibidos por el poseedor durante el período de posesión, respecto también a los derechos reales constituidos por el propietario anterior, en especial en relación

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a la hipoteca ya que el titular de dominio de un inmueble próximo a ser usucapido podría gravarlo con hipoteca, que en el supuesto de la irretroactividad de la sentencia perdería el inmueble pero quedaría a su favor el importe del mutuo que fuera garantizado con dicha hipoteca. Este procedimiento es más rápido que promover una acción reivindicatoria y puede dar lugar a aviesas medidas en perjuicio del usucapiente. VI. Conclusiones Tanto del fallo en análisis como de las demás consideraciones efectuadas podemos concluir que: A) Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición. B) Consecuentemente el objeto de la usucapión debe ser corporal o material, estar en el comercio, tener una existencia actual, ser exclusivo, determinado, principal, íntegro y singular. C) El régimen legal establecido por la ley 14.159 y el decreto 5756/58 determina que el juicio de usucapión es un proceso de naturaleza contradictoria, por lo tanto debe entablarse con el titular registral que figure en el respectivo Registro de la Propiedad Inmueble. D) Cuando no se puede establecer el titular registral al tiempo de promoverse la demanda de prescripción vicenal, debe procederse según la forma para la citación de personas desconocidas previstas en el Código Procesal. E) Con la demanda debe presentarse una certificación registral y el plano de mensura, confeccionado y suscripto por personal autorizado y aprobado por la oficina técnica que corresponda de la jurisdicción, plano especialmente realizado para el juicio, recaudo imprescindible para individualizar y ubicar al inmueble, determinando la fracción sobre la que se ha ejercido la posesión. Especialmente este requisito es fundamental cuando se trata de predios rurales cuyos linderos y límites no están debidamente fijados. F) En una demanda por prescripción adquisitiva, incumbe al actor acreditar que ha tenido la posesión continua y con ánimo de dueño del bien durante el plazo de veinte años y no la mera detentación de la cosa. G) En cuanto al pago de impuestos, si bien no constituyen un medio de prueba de los actos posesorios, implican sí una prueba especialmente considerada, pero sólo de índole complementaria, de otras que demuestren la posesión por el término de veinte años, con ánimo de dueño y en forma pública, pacífica, continua y no interrumpida. H) Si bien es cierto que la posesión requerida por la normativa no puede ser probada únicamente por testigos, indudablemente sus declaraciones, analizadas siempre de acuerdo a los principios de la sana crítica (art. 386 del Código Procesal), y ponderando el resto de las medidas probatorias incorporadas a las actuaciones, permiten ilustrar al juez sobre el cumplimiento de los recaudos exigidos para declarar adquirido el dominio por usucapión. I) Finalmente en cuanto a los efectos de la sentencia, sostenemos por el contrario del fallo analizado, que la adquisición de la propiedad por la usucapión se produce retroactivamente; considerando como si el poseedor hubiera adquirido la cosa desde el día en que tomó posesión, toda vez que la finalidad de esta regla es proteger a los terceros que en razón de la apariencia hayan tratado con el poseedor, pues sería injusto que el poseedor, pudiera, una vez convertido en propietario, desconocer los derechos que hubiere constituido con anterioridad. (1) SALVAT, Raymundo M, ARGAÑARAS Manuel, "Tratado de derecho Civil argentino, Derechos Reales", act. T. II, N° 612, p. 215. (2) LAFAILLE, Héctor, Derechos Reales, vol I, p. 581. (3) SMAYEVSKY, Miriam y PENNA, Marcela A. "Usucapión"- Procesos Judiciales, Edit. La Ley 2007, p. 109. (4) GATTI, Edmundo "Teoría General de los Derechos Reales". Edit. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 340. (5) Diccionario de la Real Academia Española, 19° Edición, Madrid, 1870, p. 1316. (6) FREITAS, Augusto Teixeira, "Introducción a la Consolidación de las leyes del Brasil". Traducido por Enrique Martínez Paz, en "Freitas y su influencia sobre el Código Civil Argentino", Córdoba 1927, p. 64 a 67. (7) García Goyena, "Concordancias, motivos y comentarios del Código Civil Español", Edit. Sociedad tipográfica, Madrid, 1852, t. IV, p. 302. (8) En el Código civil italiano se exige la concurrencia del corpus y el animus domini para configurar la posesión, en cambio en el código alemán y en el suizo de las obligaciones, se borra la distinción entre posesión y tenencia, considerando poseedores a todos cuantos ejercen un poder de hecho sobre la cosa-propietarios,  © Thomson Reuters Información Legal

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usufructuarios, locatarios, comodatarios, etc., aunque exigen que se tenga el poder de hecho, a título de propietarios para poder usucapir con lo que el animus domini resucirta (ver Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias, Análisis doctrinario y jurisprudencia., Comentario de Marina Mariano de Vidal, al art. 2351/2, Ed. Hammurabi, vol. 5, p. 95). (9) SMAYEVSKY-PENNA, ob., cit., p. 70. (10) LAQUIS, Manuel, ob. cit. T. III, p. 48. (11) BAUDRY-LANCANTINEIRIE-TISSIER, "Traité théorique et pratique de droit civil. De la prescripión" cit. N° 258, p. 208. (12) DIEZ PICAZO, Luis, "Fundamentos de Derecho civil. Patrimonial", Madrid, 1978, vol. II, p. 485 (13) BORDA, "Derechos..." t. I, p. 369, p. 315. (14) LLERENA, BALDOMERO, ob. citada, t. 10 p. 441, Lafaille, Héctor, ob. citada t. III, p. 605, Borda, nota precitada. (15) LAQUIS, Manuel, ob. cit. T. l, p. 381. (16) AREAN, Beatriz, ob. cit. p. 115. (17) TROPLONG, Raymund, ob. cit., p. 521. (18) LAQUIS, Manuel, ob. cit. T. III, p. 51 y sigtes. (19) SALVAT-ARGAÑARAZ, ob. cit., T. II, p. 229. (20) BORDA, ob. cit., t. I, p. 313/314. (21) SALVAT-GALLI, "Tratado de derecho civil argentino. Obligaciones en general". 6° Edición, 1956, t. III, p. 435. (22) AREAN, Beatriz, ob. cit. p. 162. Colmo, Alfredo, "De las obligaciones en general", 3° Edic. Buenos Aires, 1961, n° 936, p. 643. (23) SALVAT ARGAÑARAZ, ob. cit. T. II, p. 305/6, Levitan, José, "Prescripción adquisitiva del dominio"2° Edic. Astrea, Bs. As. 1977, p. 109/110, Morello, Augusto "El proceso...", p. 88/89. (24) AREAN, Beatriz, "Juicio...", ob. citada, p. 366/7. (25) AREAN, Beatriz, ob. cit. p. 286. (26) (MAZZEAUD, Jear —Henri- y- León-" Lecciones de Derecho Civil", traducción de Luis Alcalá-Zamora y Castillo, Editorial Ejea, Buenos Aires, 1978, t. IV, p. 222). (27) SALVAT, "Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales", t. I, p. 568, N° 1014, BORDA, "Tratado de derecho civil. Derechos reales", t. I, p. 338, N° 407; PEÑA GUZMAN, "Derecho civil. Derechos reales", T. II, p. 267; LEGON, "Tratado de los derechos reales en el Código y en la reforma", t. XI, p. 192; LAQUIS, "Derechos reales", t. III, p. 344; MARCOLIN DE ANDORNO, "Prescripción adquisitiva inmobiliaria y mobiliaria" p. 97; LAPALMA BOUVIER," El proceso de usucapión", p. 200, HIGHTON, "Derechos reales", t. 2-II; "Dominio y usucapión", p. 198; N° 541, nota 604; no comparte la opinión mayoritaria que acuerda efecto retroactivo a la adquisición. Entiende que si existiera ficción legal, debería tener consagración expresa. Quien no es propietario, no puede serlo retroactivamente, ello sin perjuicio de que no debe devolver los frutos percibidos y de que los derechos reales constituidos por el usucapiente no pueden ser desconocidos. Considera válidos los derechos reales constituidos por el anterior propietario, aunque reconoce que es difícil que se haya podido conceder derechos que se ejercen por la posesión; en cuanto a los que no se ejercen por ella, pueden eventualmente existir obstáculos para su oponibilidad al poseedor (AREAN, Beatriz, Juicio de usucapión, Edit. Hammurabi, 2005, p. 378, nota 198. (28) (AREAN Beatriz A, "Procesos Civiles/II, Dirección de Mario Augusto Morello "Juicio de Usucapión". Hammurabi, Bs. As. 2004, p. 378).

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