Nueva Doctrina Del Derecho Registral - Gunther Gonzales

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LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL JURISPRUDENCIA DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL GUNTHER GONZALES

J U R I S T A

BARRÓN

E D I T O R E S

E.I.R.L.

LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL JURISPRUDENCIA DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

GUNTHER GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA

(01 abril - 08 septiembre 2009)

LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal Registral ©

GUNTHER GONZALES BARRON

©

JURISTA EDITORES E.I.R.L. Jr. Miguel Aljovín N° 201 Lima - Perú Teléfonos: 427-6688 / 428-1072 Telefax: 426-6303 Edición: Enero 2010 Tiraje: 1000 ejemplares Derechos de Autor Reservados conforme a Ley Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N°: 2009-15997 ISBN: 978-9972-229-98-5 Composición y Diagramación y Diseño de carátula: Víctor Arrascue C.

ÍNDICE GENERAL

- Breve historia de la Sala Transitoria - LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL Jurisprudencia de la SalaTransitoria del Tribunal Registral

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PRIMERA PARTE PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

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Presentación de títulos en el registro Recursos en el procedimiento registral Calificación de resoluciones judiciales Calificación de resoluciones administrativas Título Inscribible Primacía del título sobre el asiento Anotaciones preventivas Ausencia de título Rectificación Publicidad formal Fecha del instrumento en los asientos Titular Registral: Sociedad de hecho

113 117 121 141 157 171 185 227 261 267 283 289

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SEGUNDA PARTE

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REGISTRO DE PREDIOS

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- Inmatriculación - Apoderamiento en los actos de disposición 7

299 343

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GUNTHER GONZALES B A R R Ó N

-

Compraventa de acciones y derechos Interpretación del contrato Caducidad de gravámenes Declaratoria de fábrica Independización Acumulación Propiedad estatal Rectificación de áreas Modificación de área y terceros adquirentes Propiedad exclusiva y propiedad común Título de crédito hipotecario negociable Cuestiones del estado civil Bono familiar habitacional Decreto Legislativo No. 667

391 409 421 449 485 509 517 539 559 571 579 595 609 615

TERCERA PARTE REGISTRO DE SOCIEDADES

- Convocatoria - Modificación de estatuto - Actos de apoderamiento

635 649 663 CUARTA PARTE

REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS NO SOCIETARIAS

-

Ámbito excluido de la calificación Formalidades del acta Convocatoria y quorum Acto electoral Cooperativas Asamblea general de regularización o reconocimiento Medidas Cautelares de innovar o de no innovar

8

677 687 695 703 731 741 761

ÍNDICE GENERAL

QUINTA PARTE REGISTROS DE PERSONAS N A T U R A L E S

- Testamentos y Sucesiones Intestadas

779

SEXTA PARTE REGISTRO D E D E R E C H O S M I N E R O S

- Contratos Mineros

795 SÉPTIMA PARTE

REGISTRO DE P R O P I E D A D V E H I C U L A R Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

- Registro de Propiedad Vehicular - Registro Mobiliario de Contratos

9

807 845

BREVE HISTORIA DE LA SALA TRANSITORIA Mediante Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos aprobó la creación de una Sala Transitoria del Tribunal Registral con el fin de descongestionar la carga procesal que sufrían las otras Salas, y de esa manera optimizar el servicio registral pues se hacía necesario que los recursos de apelación se resuelvan en el plazo de ley. En dicha norma se estableció, además, que la Sala Transitoria funcionaría por 180 días contados desde su instalación, lo cual fue interpretado en el sentido de días hábiles; y se delegó en el Superintendente Adjunto de los Registros Públicos la facultad de designar los miembros que la conformarían. Por Resolución No. 010-2009-SUNARP/SA, publicada el 01 de abril de 2009, el Superintendente Adjunto nombró a los tres integrantes del Colegiado: abogados Gunther Hernán Gonzales Barrón, Osear Escate Cabrel y Nélida Palacios León. A través de una elección interna se designó como Presidente al primero de ellos. 11

GUNTHER GONZALES BARRÓN

El Presidente de la Sala formuló renuncia al cargo con efectividad al 08 de septiembre de 2009, pues asumió una función de mayor responsabilidad. La presente compilación abarca un gran número de las resoluciones emitidas por la Sala Transitoria, pero solo durante el período comprendido entre el 01 de abril al 08 de septiembre de 2009, pues durante ese tiempo se produce la doctrina más valiosa. Con posterioridad, y con nuevos miembros, los criterios jurídicos utilizados no son novedosos, ni resultan de interés para el público. Solamente se han excluido de esta compilación las resoluciones reiterativas, las de mero trámite como aceptación de desistimiento y alguna otra de escasa importancia. La Sala ha emitido resoluciones en tiempo récord, pues en un alto porcentaje se decidieron los recursos en el lapso de una semana; e incluso hay varias que se resolvieron el mismo día de su ingreso, específicamente en las ponencias de los Vocales Gonzales Barrón y Escate Cabrel. Debe mencionarse también que un 70% de las resoluciones de dicho Colegiado revocan total o parcialmente las observaciones y tachas de los registradores, lo que da a entender la necesidad de corregir los cerrados criterios de la calificación. En tal sentido, y hasta el 08 de septiembre de 2009, debe considerarse cumplido satisfactoriamente, y con creces, los objetivos de celeridad e innovación de doctrina a la luz de las nuevas tendencias del derecho registral.

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MIEMBROS DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

ASISTENTES MAGALY M A R Í A MORALES ORDERIQUE N H A R SÁNCHEZ CORAL ILIAN SUSAN GUTIÉRREZ YUPANQUI

EL EDITOR

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LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL JURISPRUDENCIA DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

INTRODUCCIÓN El ideal legislativo decimonónico apuntó a reunir en un solo texto todas las normas que conforman una materia jurídica determinada. Este compendio legal debía permitir que cualquier ciudadano pueda conocer sus derechos y obligaciones con una simple consulta a este nuevo "libro sagrado". Por ello, los nacientes Códigos pretendían ser racionales, sencillos, lógicos y sistemáticos. De esta manera, el legislador creía haber encontrado la fórmula para solucionar todos los problemas derivados de la compleja convivencia social. En este contexto, resultaba natural que el marco jurídico buscase responder a las características de rigidez y estabilidad que "demandaban los nuevos tiempos". Como señala el eminente civilista italiano NATALINO IRTI, "la inmutabilidad es considerada el primer y fundamental carácter de una legislación civil: la discontinuidad y los cambios, no sólo alteran los cálculos 15

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y frustran las expectativas de los individuos, sino que están en contradicción con las leyes naturales, que han sancionado, de una vez para siempre, las prerrogativas del individuo. El derecho de propiedad, la libertad contractual, la sucesión por causa de muerte son instituciones perennes, a las que los Códigos añaden la tutela del poder del Estado, pero que no podrían ni suprimir ni modificar"[1]. Nada, pues, había que cambiar. Era suficiente encontrar y dar en el blanco con las leyes eternas que regulan los actos humanos. Una vez logrado ese objetivo, el Código pasaría a convertirse en un conjunto normativo inmutable, y reverenciado por todos. El CODE NAPOLEÓN (1804) marca el hito de esta tendencia inspirada en el más puro racionalismo. Muy pronto nuestro país se encontró inmerso en este espíritu vivificante de la razón; y por ello, tempranamente, encontramos la aparición de una serie de "Códigos" que pasan a regular nuestras relaciones personales, familiares, patrimoniales, y de casi, de cualquier otra índole. Tenemos así, el Código Civil de 1852, el de Comercio de 1853, el de Enjuiciamiento Civil, el Penal, y el de Enjuiciamiento Criminal. Más tarde aparecen "Códigos" tan sofisticados como el de Minería (1900), o el de Aguas (1902), habiéndose llegado a tener un curioso "Código de Tránsito" (1987), y ahora estamos en plena preparación del Código de Consumo. Sin embargo, la tan anhelada inmutabilidad y seguridad que supuestamente brinda el derecho codificado, chocó directamente contra la cambiante realidad social, económica, cultural, y tecnológica, que se ha producido con tanta intensidad durante el

IRTI, Natalino. La edad de la descodificación. Traducción de Luis Rojo Ajuria. José María Bosch Editor. Barcelona 1992. 16

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siglo XX y que ya nos tiene inmersos en pleno siglo XXI. Las instituciones jurídicas pensadas, por ejemplo, para resguardar la sagrada voluntad de los contratantes, han sufrido innumerables embates al constatarse que los individuos sólo gozan de una igualdad teórica, y que el formalismo de la "santidad contractual" puede llevar a profundas injusticias que socavan los mismos cimientos de nuestras sociedades. Piénsese nada más, en la recurrente legislación especial sobre arrendamientos que todavía nos rige, parcialmente, la cual nunca pudo ser explicada bajo los cánones tradicionales (¿y auténticos?) de la autonomía de la voluntad. En igual situación se encuentran todos los problemas jurídicos derivados de la transferencia de la propiedad, especialmente, en el ámbito de la riqueza inmobiliaria. ¿No es acaso de razón natural que la sola voluntad del propietario, quien es el señor y dominus de la cosa, tenga la suficiente fortaleza para transferir su derecho? ¿No basta que el titular de un bien preste su consentimiento para transmitir lo que es suyo? Evidentemente la solución racional debe ser afirmativa, ya que la voluntad soberana del hombre (ser ontológicamente libre, y dueño natural de sus propias decisiones) no puede tener límites, máxime si se encuentra en juego cuestiones eminentemente patrimoniales o de interés privado. Esta profunda convicción en la razón humana llevó a los juristas del siglo XIX a propugnar la tesis espiritualista de la transferencia de la propiedad. El ser humano libre y capaz, cuenta con la potestad natural para decidir sus asuntos, limitándose el Estado a reconocer una situación que por naturaleza, por cuestión ontológica, ya existe. Es éste el principio que se encuentra detrás de la famosa regla legal del CODE, que inspiró tantas legislaciones, y que tuvo entrada en nuestro país con el artículo 1308 del Código Civil de 1852: "En la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador, aun antes de su entrega y pago del precio". 17

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Todas estas notas filosóficas del legislador decimonónico se encuentran hace mucho tiempo en profunda revisión. Por eso hablamos de la crisis de la autonomía de la voluntad, de la desmembración del Derecho Civil, de la invasión de las leyes especiales, de la pérdida de importancia en la tradicional distinción entre derecho público y derecho privado; en suma, la nueva realidad coincide con la relativización de los Códigos, que han ido perdiendo la primacía que tuvieron antaño. Ahora, el texto codificado no abarca toda la regulación de las relaciones jurídicas entre particulares. Pareciera que el Código se queda arrinconado como pieza histórica, de dudosa utilidad en el presente. Ésta es una constatación, más no un deseo pues yo particularmente creo en la centralidad de una norma reguladora de los aspectos esenciales de la vida civil de los particulares. El legislador no se contenta, pues, con un cuerpo de leyes inmutable que le garantice la seguridad jurídica de los individuos. Ahora tiene motivaciones distintas, y derivadas de las profundas transformaciones y crisis económicas, que le obligaron a salir de la ortodoxia, con la finalidad de atender necesidades concretas y cambiantes a cada momento. Los distintos estratos de la sociedad exigen soluciones rápidas a sus problemas particulares. Surge así, una legislación de "grupos", o "clases". Por ello encontramos una normativa minera, agraria, industrial, etc., todas diferentes entre sí; promotoras en algún ¿aso, desincentivadoras en otros. Esta situación se complica cuando nacen estratos cruzados que también hacen oír sus voces: los maestros, los jubilados, los desposeídos de una vivienda, etc. Ante esta situación innegable, los Códigos dejan de ser el derecho general, y pasan a convertirse en una especie de derecho residual. Es decir, sus normas dejan de ser el centro del sistema, y ocupan, más bien, un modesto rincón que casi ya no es visitado. Por eso, se llega al extremo de encontrar preceptos codificados que sólo rigen cuando no existe una ley especial. Esta paradójica 18

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regulación se encuentra prevista, por ejemplo, en el artículo 936 del Código Civil: "Los artículos 934 y 935 (referidos a la adquisición de tesoros) son aplicables SÓLO cuando no sean opuestos a las normas que regulan el patrimonio cultural de la Nación". Igual situación se advierte en el artículo 929 del Código Civil: "Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras análogas que se hallen en el mar, o en los ríos, o en sus playas u orillas, se adquieren por las personas que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos". Otras normas, en cambio, renuncian a cualquier propósito regulador, admitiendo que la ley especial es más eficaz para delinear una justa y equitativa convivencia social. Es el caso paradigmático del artículo 958 del Código Civil: "La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia". Una vez más debemos recurrir a IRTI, cuando señala que: "El elemento de hecho o nota característica radica, cada vez más frecuentemente, en la pertenencia de los destinatarios a determinados círculos o categorías de sujetos, deforma que las leyes especiales se configuran como verdaderos y propios estatutos de grupos. Cuando un círculo de sujetos -siempre definido en el interior de la más amplia sociedad civil (trabajadores asalariados o arrendatarios rústicos o arrendatarios de inmuebles urbanos)- consigue en forma de ley las finalidades, que hubiera podido alcanzar, o aspirar a alcanzar, mediante los antiguos instrumentos negocióles, entonces la ley se convierte en regla de un grupo específico y cesa de ser regla del ciudadano neutro y sin diferenciar (...) La figura del ciudadano, desnudo y solo ante los Poderes Públicos aparece como una residual nostalgia de la gran Revolución: hoy el individuo, refugiándose en el interior del grupo, reclama tan sólo a éste, a su capacidad de presión y de amenaza, a su fuerza de negociación, la tutela de intereses y prerrogativas". La presión de los grupos sociales se convierte en la principal fuente no formal del derecho; y, éste adopta las mismas carac19

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terísticas del fenómeno que lo causa: la pluralidad. Por ello, un texto codificado e inmutable se revela insuficiente para atender los requerimientos de una sociedad en ebullición, y en constantes fricciones estamentales. La misma institución del Registro nació a través de una ley especial que reformó el principio espiritualista en la transmisión del dominio inmobiliario que contenía el Código Civil de 1852. ¿Hubo acaso renuncia del legislador al ideal racionalista que había profesado algunos años antes, o más bien, se estableció un estatuto protector a favor de un grupo social, en este caso, el de los propietarios, o tal vez del sector financiero, a fin de dotar a éstos de suficiente garantía por sus capitales invertidos? La respuesta a tan interesante pregunta nos lleva directamente al tema propuesto por IRTI, esto es, al intento de desintegración de los Códigos ante la fuerza de la presión social. Si bien, nuestra historiografía jurídica no se ha ocupado del tema, estimamos conveniente adelantar una hipótesis de trabajo: el registro nace como un mecanismo propio de los grupos financieros, que buscaban instrumentos más seguros de tutela del crédito. Es allí donde se vinculan directamente la hipoteca y el registro121. De esta forma se permite que los capitales afluyan a la agricultura, a la industria, a la renovación urbana y, en general, al resto de actividades productivas; dotando al capitalista de una sólida garantía (hipoteca) que asegura adecuadamente su inversión. El desarrollo económico está directamente conectado, pues, con un eficiente sistema de publicidad de los derechos.

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En todos los países la creación del Registro se debe a la necesidad de asegurar las hipotecas. El Perú no es la excepción, pues la ley que instituyó el llamado Registro de la propiedad inmueble es de 1888, mientras que la ley de los Bancos hipotecarios es de 1887. 20

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La histórica Ley del 02 de enero de 1888, estuvo en un principio acompañada por algunas pocas normas reglamentarias, tales como el reglamento orgánico de la institución, o el reglamento interior. Precisamente, las obras jurídicas de principios del siglo nos atestiguan el breve número de normas que conformaban por entonces la naciente temática registral. Sin embargo, en la actualidad apreciamos un "boom" de la normativa registral. Casi de manera frenética, el legislador crea registros, modifica los antiguos, establece nuevos principios y procedimientos, rehace lo ya hecho, o simplemente, establece excepciones a lo que ya constituye un hecho excepcional. La escueta ley especial que nació a fines del siglo XIX, y cuyo considerando tenía dos líneas: "es necesario dar seguridades a los que contratan sobre inmuebles", se ha convertido ahora en un farragoso conjunto de leyes, reglamentos, "textos únicos ordenados" (¿versión moderna de los Códigos7.), resoluciones administrativas de carácter general, directivas que "interpretan el Código Civil", y cuanta otra forma jurídica por la cual se expresan los Poderes Públicos. De la codificación no se pasó simplemente al dictado de leyes especiales, conforme puede apreciarse. En nuestros tiempos, el ideal del legislador busca abarcar todas las materias, todas las posibilidades, todas las hipótesis; y por ello, sufrimos un auténtico "abuso del poder de legislar". Casi no hay sitio para la interpretación ni el reflexivo estudio de la doctrina; ahora, el derecho se encuentra sujeto a las voluntades y caprichos de la burocracia estatal. No es casualidad que hayamos tenido, por ejemplo, un llamativo "Reglamento para la inscripción de la reorganización de sociedades extranjeras", pensado para aquellas empresas que realizan todas sus actividades en el Perú, pero, que, curiosamente están constituidas en Panamá o en las Islas Vírgenes.

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Esta situación no parece que se revierta en el futuro inmediato. La tecno-burocracia que domina las esferas gubernamentales se siente plenamente realizada con la selva de dispositivos legales. En ellas encubre su poder. "Son cuestiones especializadas que el civilista no entiende", dicen. Son "intereses de grupo", decimos nosotros. Téngase presente que la grandeza de la civilización romana coincidió con "el derecho de los juristas". En cambio, su decadencia fue motivada por un desborde de poder de las clases burocráticas y militares. En un próximo apartado de este "Estudio" se demostrará que el exceso de reglamentos constituye un factor contraproducente en la búsqueda de la justicia (o mejor solución del caso concreto) o en lograr seguridad jurídica (certeza en el contenido, interpretación y aplicación de la norma)131. El investigador serio y reflexivo, así como el profesional que actúa diariamente en el "derecho vivo", no puede limitarse con el espejismo de las normas, siempre inconexas cuando no se vinculan con los principios generales del ordenamiento o con los valores fundamentales que consagra la Constitución. Se hace necesario, pues, dotar de realidad a ese fárrago normativo; y para ello ningún antídoto es mejor que una colección de decisiones de un Tribunal Administrativo, en la cual se ventilan casos concretos, se dan soluciones creativas, se imponen nuevas interpretaciones y, en fin, nuevamente se hace mover la rueda inagotable del Derecho.

El exceso de reglamentos produce desconcierto, y por eso alguien sostiene, nada menos que en una tesis, que el Código Civil debe entenderse a la luz de un reglamento registral (así, por ejemplo: MENDOZA, Gilberto. Criterio de imputación aplicable en el juicio de responsabilidad civil del registrador de Registro Jurídico de Bienes por errores en la calificación registral. Tesis para optar el título de abogado. PUCP. Lima 2008. Pág. 128). Ni siquiera es necesario dar argumentos para refutar una idea tan deleznable como ésta. 22

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ENTRE LA VIEJA Y LA NUEVA DOCTRINA DE DERECHO REGISTRAL Existe una "vieja doctrina" del derecho registral que insiste en mantener los dogmas supuestamente indiscutibles de otros tiempos, y que soslaya las críticas ajenas ya que pasa rápidamente la página frente a las nuevas tendencias. Aquí escuchamos frases retóricas, tales como "El Registro es la verdad oficial", "la inscripción debe ser constitutiva", "la inscripción dota de oponibilidad", "el Registro protege la seguridad del tráfico", "todos los conflictos se resuelven a favor de quien inscribe", "el asiento registral prima sobre el título archivado", "el registrador tiene calificación plena", entre otras afirmaciones sin sentido y que ya han sido refutadas desde hace tiempo. Lamentablemente en nuestro país se repiten mecánicamente. La vieja doctrina vive de frases, no es analítica y reflexiva, y se limita a seguir el dictado de los autores españoles, a quienes sigue al pie de la letra. Un ejemplo de ello es la desafortunada frase "verdad oficial", que no puede ser más errónea. En primer lugar, la verdad es única, por lo que el adjetivo "oficial" sale sobrando. En segundo lugar, la verdad se da en el mundo de los hechos, y es absurdo que la existencia de un hecho sea impuesta verticalmente por parte del Estado. En tercer lugar, desde una perspectiva crítica de alcance científico y filosófico, es obvio que no existen verdades oficiales, al mejor estilo de las verdades teológicas. La ciencia, moderna descarta que exista un conocimiento revelado u oficial. En cuarto lugar, constituye una pretensión abusiva, injusta y desproporcionada, pensar que la única verdad es la que se encuentra en unos libros del Registro, y que todo lo que pase u ocurra fuera de esos libros simplemente no existe o se descarta por el fácil expediente de cerrar los ojos ante la realidad. Sin dudas, la "verdad oficial del Registro" es una ingenuidad digna de mejor causa.

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La siguiente opinión pone las aguas en su nivel: "Hablar, por tanto, de verdad oficial es una manifestación de arrogancia similar a la del que pretendiese poner límites al campo. No hay tal verdad oficial, ni puede haberla, por mucho que sea el cuidado que se ponga en lograrla: la realidad de los hechos siempre la excederá. En esta vida no hay nada que sea gratuito, y convertir lo que tradicionalmente se ha considerado como apariencia especialmente protegida en verdad oficial, no es otra cosa que pretender, so pretexto de que toda la realidad está en el Registro, que el Registro sea la realidad. Y esto es, de entrada, una ficción; y si la puerta del Registro la guarda alguien que no sea juez, es, además, una arbitrariedad'™. La nueva doctrina del Derecho Registral, por el contrario, tiene dos postulados: El primero, dudar de las frases o afirmaciones doctrinales de la antigua escuela; no dar por cierto nada sin que pase antes por un examen de racionalidad. Se trata, por tanto, de una aplicación concreta del método cartesiano que funda la ciencia moderna, y que desbarata la concepción antigua de una ciencia aristotélica basada en prejuicios y dogmas. Pues bien, en nuestro país todavía se encuentra arraigado fuertemente un derecho registral aristotélico, lleno de lugares comunes, aburrido, sin reflexión y anquilosado en temas. Por tanto, se hace necesario luchar, en un primer momento, desde el nivel de la doctrina y de la cátedra universitaria; pero también es imprescindible alzar la voz en la fase de aprobación de las leyes, mediante la integración de las comisiones de proyectos normativos, y desde la aplicación del derecho en los Tribunales. El segundo postulado consiste en que las conclusiones teóricas, emanadas del proceso racional de

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LÓPEZ BURNIOL, Juan José. Valor de la escritura y de la inscripción en las transmisiones inmobiliarias. EN: www.vlex.com/vid/23844Q. Pág. 39. 24

EL NUEVO DERECHO REGISTRAL

investigación a la luz de la Teoría General del Derecho, deban ser objeto de control teleológico, a fin que la nueva doctrina cumpla una importante función social y económica, enmarcada en el respeto de los valores fundamentales del ordenamiento, entre otros, lograr la justicia. Por nuestra parte, el método de investigación al cual nos adherimos es la dogmática útil, esto es, aquella que tiene fines u objetivos valiosos, por encima de la pura teoría. El Derecho pretende de esta manera lograr finalidades relevantes de orden social y económico, para lo cual se enlaza con los valores fundamentales del ordenamiento, tales como la justicia, la igualdad, la solidaridad, la seguridad, la paz social, el equilibrio de las relaciones patrimoniales, la prohibición de la arbitrariedad. En otras palabras, no importa tanto el formalismo normativo como la sustancia del mandato jurídico. Por el contrario, tenemos una dogmática pura, cuya ideología se basa en el positivismo simplón que rinde culto o veneración a la ley, y por el cual se busca mantener el statu quo propio de la época más negra del liberalismo, es decir, pretende dejar las cosas tal como están ya que en la sociedad todo anda muy bien siempre que el Estado no intervenga o se entrometa lo menos posible. Por tanto, el Derecho se reduce solo a malabarismos conceptuales en torno a las reglas jurídicas151. De allí no se avanza. La construcción sistemática del Derecho no es un fin en sí mismo como pretenden los cultores del positivismo rústico, pues

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Un ejemplo de esta doctrina conceptual, absolutamente inútil, superñua y prescindible, puede verse en el paradigmático (por lo negativo) artículo de: RONQUILLO PASCUAL, Jimmy. Lesión del crédito por terceros y conflicto entre derechos reales que recaen sobre un mismo bien inmueble inscrito. EN: Actualidad Jurídica. Tomo 189. Agosto 2009. Pág. 58. 25

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incluso los más destacados partidarios de la dogmática jurídica admiten que las construcciones legales encierran valoraciones, es decir, se requiere tomar en cuenta la variable funcionalista para no caer en la simple abstracción vacía de todo contenido. La importancia de la sistemática en el Derecho no puede ser sobrevalorada, pues el jurista siempre debe estar atento a los límites a los que está sometida la construcción jurídica de los conceptos; y el primer límite es la necesidad de un control ideológico 161 . Pues bien, si los dogmáticos más sobresalientes del mundo jurídico están conformes en la necesidad que las construcciones legales no sean puro artificio conceptual, entonces no se compren-

"Un primer límite resulta del carácter teológico de todo argumento sistemático correctamente entendido. Hay que tener en cuenta que el sistema no formula adecuadamente aquella valoración que, por ello, está en cuestión y que, por esa razón, se hace necesario siempre un correspondiente -al menos implícito- control teleológico acerca de si la premisa mayor o el concepto general, etc., tomado del sistema, refleja de modo adecuado y pleno el contenido valorativo de referencia. Así por ejemplo, solo muy condicionadamente es útil la frase, no raramente usada como argumento sistemático, que dice que en la adquisición por vía de ley no cabe la protección de la buena fe. Cierto es que se relaciona con la idea correcta de que la adquisición ex lege se realiza independientemente de la voluntad de la parte y que, por ello, carece generalmente de la necesidad de protección del tráfico que es imprescindible para la adquisición de buena fe, pero en su formulación va más allá de esa su ratio. Esto es peligroso porque de esta forma no se adecúa a todos los supuestos de adquisición por vía de ley, ya que una transmisión ex lege puede en ciertas circunstancias ser también solamente el revestimiento técnico-jurídico de una (mediata) transmisión negocial": CANARIS, Claus-Wilhelm. El Sistema en la jurisprudencia. Traducción del alemán de Juan Antonio García Amado. Fundación Cultural del Notariado. Madrid 1998. pág. 119-120. 26

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de cómo en nuestro país se sostiene, involuntariamente en muchos casos, una simple abstracción teórica sin que en ella se verifique la función social o económica subyacente. En otras palabras, no se puede hacer dogmática pura sin correlato con la realidad. Sin embargo, los representantes del positivismo ingenuo creen que la sistemática y el conceptualismo son suficientes para interpretar la ley171, con lo cual adoptan una posición absolutamente equivocada a la luz de la moderna Teoría General del Derecho, máxime cuando se trata de una concepción ya superada hace tiempo con la muerte del pandectismo alemán del siglo XIX. Las normas jurídicas no son obras literarias o pictóricas sobre las cuales hay que especular sobre su belleza artística. Son, por el contrario, el instrumento para resolver diversos conflictos sociales y los consiguientes dramas humanos que de ellos se derivan. 171

Así puede verse claramente en la injustificada crítica que se hace del art. 923 CC, que define la propiedad: "El primer error en que se incurre consiste en considerar a la propiedad como un poder jurídico cuando en realidad aquella es un derecho subjetivo": Esta opinión no resiste ningún análisis, pues el legislador siempre está preocupado en resolver problemas reales y concretos. Su misión nunca es la de formular teorías o conceptos de pura abstracción. La función del legislador, así como la del juez, es muy distinta a la de la doctrina. Por tanto, deviene en superfluo hacer críticas a la ley por labores que corresponden a los profesores. ¿O es que hasta el momento se sigue pensando que la ley es un compendio o manual de derecho? Esa opción ya no es de recibo en la actualidad, pues el derecho legislado no es el pretexto para elucubraciones conceptuales. Por ejemplo, sería inimaginable que un legislador hable de "situaciones jurídicas de ventaja" o "situaciones inactivas" pues se trataría de un lenguaje alambicado para un texto normativo que regula la convivencia de todos, y no de los abogados. Por tanto, es perfectamente admisible que en esos casos se hable de "derecho" o "deber", que son términos expresivos y entendibles para la generalidad. 27

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Por tanto, estamos ante un mecanismo arraigado en la realidad y de ella no puede desvincularse. Es fácil advertir que las normas resuelven un problema social, y no son el pretexto para un debate teórico. Los dogmas tienen su asiento en la religión, pero no en el derecho, cuya función es resolver conflictos humanos en los que se debe ponderar los intereses en juego desde una perspectiva de valores. El gran profesor italiano Giovanni TARELLO habla de la "metajurisprudencia"181, con lo cual expresa que la teoría jurídica desarrollada por los juristas es, en realidad, pura "ideología", es decir, una concepción del mundo; y que la ciencia del derecho es simplemente "política jurídica", esto es, un conjunto de acciones para concretar y desarrollar esas ideas. El conceptualismo puro, o el malabarismo jurídico, encierra una opción política peligrosa, cuál es, entretenerse en definiciones y clasificaciones, pero sin atender a fines valiosos. Es decir, estamos ante una corriente peligrosa, no por sus conceptos que en nada ayudan, sino porque busca mantener la situación dada y consagrar de esa manera el inmovilismo social y económico. En buena cuenta, este tipo de dogmática jurídica es muy del gusto de los poderosos y de las clases beneficiadas en la distribución de la riqueza pues se limita a consagrar el liberalismo más radical, encerrado en teoría neutra o ajena a la realidad. Por ejemplo, el Análisis Económico del Derecho (AED) y el conceptualismo terminan juntándose en sus fines, pues ambos asumen la protección del más fuerte por medio del irrestricto respeto de la autonomía privada, por la santidad de los contratos y por la primacía del registro fuera de toda consideración de justicia material. Esa situación ya ha sido advertida por autores antiguos y recientes, [8]

GUASTINI, Ricardo. Distinguiendo. Estudios de teoría y metateoría del derecho, Ed. Gedisa, Barcelona 1999, pág. 32 28

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por lo que vale la pena estar precavidos frente a las corrientes supuestamente inmaculadas o puramente teóricas191 Cómo dice TARELLO, si las teorías jurídicas son instrumentos prácticos, entonces es razonable preguntarse para qué sirve esa teoría. Por tanto, la doctrina de los juristas no puede escapar de la crítica política1101. LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LA FUNCIÓN DEL REGISTRO Es muy común la afirmación referida a que el Registro es un instituto destinado a otorgar seguridad jurídica a los derechos, ya sea para defender la adquisición realizada, ya sea para consolidar las transmisiones por realizarse. LACRUZ y SANCHO señalan que la finalidad primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes1111. Aquí entran en juego las disputas filosóficas: para unos debe primar la justicia representada por el "interés del propietario" de no ser despojado sin su consentimiento; para otros debe primar la seguridad jurídica representada por el "interés del tercero" de ver consumada su adquisición por haber confiado en una apariencia razonable, aunque el transmitente no hubiera sido el verdadero propietario. Se dice que hay un conflicto entre la justicia y la [9]

WIEACKER, Franz. Historia del Derecho Privado de la Edad Moderna. Traducción del alemán de Francisco Fernández Jardón. Ed. Comares. Granada 2000. Pág. 402-403. [10] GUASTINI, Ricardo. Op. Cit, pág. 36. 1111 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Bosch. Barcelona 1984. pág. 11. 29

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seguridad jurídica, pues el ordenamiento finalmente optará por una salida. En tal sentido, si el Registro es una institución de seguridad, entonces parece claro que éste debe optar, en la encrucijada, por el "interés del tercero". Se dice que el valor inferior de la apariencia prima sobre el valor superior de la verdad como una medida desesperada para evitar los conflictos eternos o las dudas insuperadas. Eso mismo ocurre con la cosa juzgada, en donde se admite que una solución injusta pueda convertirse en definitiva para evitar un debate interminable; o en la prescripción extintiva de los derechos, por el que se puede beneficiar a un sujeto que incumplió la ley, pero de esa manera se impide que las pretensiones jurídicas puedan hacerse valer indefinidamente en el tiempo. Se dice entonces que la seguridad jurídica, como hermana menor, se impone en algunos casos por razones de política legislativa, en cuanto se considera preferible, en ocasiones, que prime la simple apariencia por sobre la realidad jurídica. Sobre el particular se opina lo siguiente: • "el Derecho deberá otorgar eficacia a la apariencia en favor de los acreedores que confiando en ella deciden iniciar un proceso y embargar bienes inmuebles que aparecen en registro como parte del patrimonio del deudor^12*. Esta postura busca privilegiar la situación del acreedor por encima del propietario, y para ello se sustenta en la "apariencia que otorga el registro". Nuevamente aquí se opta por beneficiar a la llamada seguridad jurídica dinámica (del adquirente) por sobre la seguridad estática (del propietario). El jurista alemán Víctor EHREMBERG propuso en 1903 hacer una distinción entre ambos conceptos. Así, la seguridad estática exige que ninguna modificación ni perjuicio patrimonial de un derecho subjetivo se concrete sin el consentimiento del titular, por lo cual si éste es un propietario legítimo, solo cabe que sea [121

RONQUILLO PASCUAL. Op. Cit, pág. 85. 30

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despojado de su derecho por acto voluntario; cualquier otra cosa es un despojo. En cambio, la seguridad dinámica exige que ningún beneficio adquirido en el patrimonio de un sujeto deba frustrarse por hechos o situaciones ajenas que no haya podido conocer, de tal suerte que un tercero de buena fe mantiene la adquisición de un derecho, aunque el transmitente no sea el propietario, si es que desconocía razonablemente las circunstancias que denotaban la ausencia de titularidad del transmitente1131. Este concepto hizo

fortuna y desde ese momento se le ha citado en forma reiterada, incluso en nuestro país, con el fin de justificar los importantes efectos que el Registro produce en beneficio del tercer adquirente de buena fe, y en desmedro del propietario. Así se habla de una pugna entre dos posiciones antagónicas: el interés del propietario por conservar su derecho, y el interés del adquirente por asegurar la eficacia de su adquisición, aun en contra de la voluntad del propietario. En tal caso, se dice, la posición prevaleciente es la del tercer adquirente1141. En realidad, no existen diferencias entre la seguridad está-

tica y dinámica. Eso es un simple juego de palabras sin ningún contenido. Con un ejemplo vamos a demostrar nuestro aserto: supongamos que A es propietario inscrito de un predio determinado, pero que lo ha vendido al señor B, quien no inscribe [131

1141

Cit. GARCÍA GARCÍA, José Manuel. La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario, EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número Conmemorativo por el 50° aniversario de la reforma hipotecaria de 1944, Madrid 1995, pág. 91. Con ingenuidad se dice lo siguiente: "El registro nació en el Perú para solucionar problemas de aquella época mencionados, siendo el derrotero a seguir la protección de la seguridad del tráfico": MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Argumentos que justifican la preferencia del asiento registral sobre el título archivado. EN: Actualidad Jurídica, Tomo 177, Agosto 2008, pág. 74.

31

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su derecho. Luego, C inicia un proceso judicial contra A y le embarga el bien que sigue a su nombre en el registro. Finalmente, C se adjudica en pago el bien que formalmente es de A. En tal sentido, y según la ortodoxia puramente registralista, C cuenta con un interés prevaleciente al ser un tercero de buena fe. De esta forma tenemos configurada la reiterada alegación de la seguridad jurídica dinámica, favorecedora de la circulación de la riqueza y del tráfico patrimonial, lo cual conlleva que se tutele la situación jurídica de quien moviliza los bienes a través de la adquisición de los mismos (esto es, se prefiere a C), y se perjudica al propietario estático que no crea riqueza (esto es, A). Muchos escritores se sienten tranquilos con esta explicación y alaban la tesis del germano Ehremberg, por la cual aducen que el sistema patrimonial debe construirse a partir de la seguridad del tráfico1151. Eso es un error grosero. Sigamos con nuestro ejemplo. El señor C está maravillado con la perfección del sistema jurídico peruano, pues jamás pensó que a pesar que el bien había sido transferido a B mediante una escritura pública, empero, se terminó validando su embargo y posterior adjudicación judicial. No obstante, B está decepcionado pues de manera injustificada, y sin que probablemente tuviese la culpa de ese hecho, resultó privado de su titularidad. Pues bien, hasta allí los teóricos de la "seguridad dinámica" se mostrarían conformes en asegurar las adquisiciones de los terceros que mueven la economía y crean riqueza. Sin embargo, falta un pequeño detalle: al día siguiente, C es objeto de una falsificación a favor del señor D, quien seguida-

1151

Un ejemplo es el contradictor y su doctrina basada en que se debe favorecer la tutela de los créditos pues en una economía moderna él crea la riqueza. Pura demagogia que se advierte en esta cita: "Como resulta evidente, Frosini, otorga gran relevancia 32

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mente vende el mismo bien a E, el cual sin dudas es un tercer adquirente de buena fe con derecho inscrito en el registro (art. 2014 CC). Inmediatamente C, antes maravillado por el sistema legal peruano, invoca que la propiedad es inviolable y que nadie puede ser privado de su derecho por una falsificación. El antes entusiasta defensor dé nuestro ordenamiento jurídico-registral, ahora se convierte en su principal detractor. ¿Cómo una persona puede estar a favor y en contra de una misma norma legal? La razón de ello es muy simple: el antes adquirente, beneficiado por la seguridad dinámica, resulta ahora un propietario actual, perjudicado por el concepto de seguridad estática. Es decir, todos los adquirentes se convierten en propietarios, y si en un primer momento la regla en privilegio de los terceros le puede ser favorable, sin embargo, cuando se encuentren en el segundo momento pues la rueda se ha movido, entonces el sujeto pasa a ser propietario y su derecho se vuelve débil y vulnerable frente a un futuro tercer adquirente. En consecuencia, la seguridad dinámica favorece hoy al señor C, pero mañana fácilmente lo puede perjudicar. En suma, la seguridad dinámica no sirve para nada si no existe seguridad estática, pues resulta irracional que hoy ganes algo y mañana lo termines perdiendo. Ningún tercer adquirente se conforma con solo eso; también necesita y requiere tener seguridad en la posición jurídica de propietario que ya obtuvo. Por tanto, el sistema jurídico exige seguridad dinámica y estática, ambas a la vez; pues no basta preferir una frente a la otra, ya que en tal situación la seguridad del adquirente se convierte en inseguridad absoluta del propietario. Recuérdese que el adquirente de ayer es el propietario de hoy; por tanto, en ambas posiciones requiere de seguridad y justicia. Pues bien, una vez más estamos en presencia de un falso dilema que se desmorona por sí solo. La seguridad dinámica y la 33

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estática simplemente no existen; pues la protección del adquirente no acaba en ese momento temporal, sino que requiere la protección en la calidad de propietario. En caso contrario, se trataría de dotar de seguridad para un acto jurídico, pero al mismo tiempo se generaría zozobra e incertidumbre durante todo el tiempo de la situación dominical o propietaria. La doctrina más atenta hace mucho tiempo que se dio cuenta de la inexistente dualidad entre ambos "tipos" de seguridad jurídica, pues en realidad se trata de las dos caras de una misma moneda que se encuentran en íntima vinculación e interdependencia1161. En otras palabras, de nada sirve contar con seguridad

dinámica si no se tiene seguridad estática. El Registro no puede ser una excepción a esta compleja problemática, y si bien en esta materia se habla reiteradamente de la seguridad jurídica, lo cierto es que nuestro instituto debe contar con una suficiente base de justicia que lo haga viable, a efecto que las soluciones no se reduzcan a buscar la certeza por encima de todo, y terminemos privilegiando una justicia de menor entidad. No basta con la denominada "seguridad del tráfico" también es necesario proteger la "seguridad estática". Recuérdese que en las controversias propietarias siempre hay uno a quien el Derecho prefiere, pero también hay otro que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decídase lo que se decida habrá alguien que se verá privado en su interés, y a quien el ordenamiento lo dejará con las manos vacías. El conflicto se presenta entre el propietario que desea conservar su derecho y el tercero que pretende confirmar su adquisición por haber

[161

BOLAS ALFONSO, Juan. La documentación como factor de certeza y protección de los derechos subjetivos en el tráfico mercantil. EN: BOLAS ALFONSO (Coordinador). La seguridad jurídica y el tráfico mercantil, Ed. Civitas, Madrid 1993, pág. 44. 34

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confiado en una apariencia razonable, a pesar que el transmitente no es titular del derecho. Pues bien, para hallar una solución armoniosa es necesario pensar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solución facilista en aras de la simple seguridad jurídica ("solo el titular inscrito es propietario y vence siempre en caso de conflicto"). Si bien existe un "interés del adquirente" por consolidar la transmisión (a quien usualmente denominamos "tercero"), también existe un legítimo "interés del propietario" en conservar su derecho. En tal sentido, el lector debe quedar prevenido de buscar soluciones mágicas y dogmáticas1171, pues se hace necesario repensar los intereses en pugna que se encuentran detrás de todo conflicto. La doctrina ha advertido con toda razón que el principio de la autonomía privada impide generalizar la protección de los terceros adquirentes de buena fe en perjuicio de los titulares de los derechos que hayan procedido rectamente, en tanto ello implicaría subvertir las bases mismas del Derecho Privado, ya que en tal caso se legalizaría sin más la extracción impune de bienes sin el consentimiento del titular1181. La seguridad jurídica, efectivamente, no implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés exclusivo de una de las partes del conflicto y olvidemos

[17]

[181

Es muy fácil quedar impresionados con frases que parecen resumir una sabiduría supuestamente milenaria, y que se reduce a repetir adagios tales como: "primero en el registro, mejor en el derecho", "el tercero de buena fe" "la publicidad como seguridad jurídica", etc. En realidad, el mundo real es mucho más complejo en detalles y pugnas valorativas, que no pueden encerrarse en dos o tres frases. A lo largo del libro quedará aclarado este punto. MIQUEL GONZÁLEZ, José María. La posesión de bienes muebles. Ed. Montecorvo. Madrid 1979. Pág. 491. 35

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todas las razones del otro lado. Por tal razón, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: ALCANCES Y LÍMITES Existe una corriente doctrinal que sobrevalora la función registral, y por eso trata de vincularla con la actividad judicial. Incluso se ha dicho, en frase desafortunada, que el registrador es un "juez de títulos". Por nuestra parte, sostenemos que la función registral es típicamente administrativa, pues se trata de un examen técnico-formal, sujeto a límites estrictos, cuyo objetivo es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden su acceso al registro. Decimos que es un examen técnico por cuanto la evaluación se circunscribe a determinados aspectos del título documental y estrictamente al acto inscribible, de acuerdo con los parámetros del ordenamiento positivo. Se trata de una comprobación realizada fundamentalmente "en abstracto", es decir, sin tener en cuenta las particularidades de los contratantes, ni la intención de éstos, o el perjuicio concreto que puedan haber sufrido, o las patologías del acto. De esta manera el registrador se limita a efectuar una evaluación abstracta de la legalidad del acto o contrato, tal y conforme éste aparece en el documento1191. [19]

En el sistema alemán, por ejemplo, el control de legalidad tiene dos límites que a veces no son muy conocidos en nuestro medio: a) las meras dudas respecto a si la inscripción haría inexacto el registro, no puede impedir la inscripción, salvo cuando ello se infiera fundadamente de los documentos aportados, o hechos patentes o judicialmente notorios; b) los conceptos jurídicos generales como "buena fe" o "contrario a las buenas costumbres" o "abusividad" 36

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Por otro lado, se trata de un examen formal por cuanto el objeto de evaluación es el título documental y su adecuación con los antecedentes del registro. En efecto, y esto es una fundamental diferencia con la actividad del juez, el registrador se limita a conocer la realidad a través de un acto documentado, y no puede expandirse a otros ámbitos. Por eso, justamente, la función registral no evalúa cuestiones subjetivas, intenciones, voluntades, buena o mala fe, ánimo de fraude, etc. El juez puede conocer la realidad a través de una serie de elementos complementarios: declaraciones de las partes o de los testigos, inspecciones, documentos privados, e incluso puede advertir y enjuiciar la conducta de las partes en el proceso o en las audiencias. Demás está decir que el registrador no puede realizar ninguna de esas indagaciones, por lo que su objetivo es una verdad meramente formal o documental. Siendo ello así, es evidente que la función registral es de alcance limitado, ya que no cuenta con los instrumentos técnicos que le permitan expandirse a otros ámbitos distintos al del documento. Sobre el particular téngase en cuenta, además, que el registrador no tiene potestad para evaluar cualquier documento, pues se encuentra reducido al tipo de documento que la ley establece como idóneo para fundar una inscripción, normalmente de carácter público1201.

1201

no son valorables por el Registro. La decisión sobre estas cuestiones presupone un juicio de valor basado en un conocimiento de la situación completa y de todas las circunstancias de hecho que escapan al registrador: PAU PEDRÓN, Antonio. La convergencia de los sistemas regístrales en Europa, CRPME, Madrid 2004, pág. 61-63. La Sala Transitoria estableció dicho criterio en reiteradas oportunidades. Un ejemplo: "Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y 37

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En conclusión, no existe nada en común entre la función registral y la jurisdiccional, y más bien todas son diferencias: i) El registrador se limita a realizar el control de legalidad de algunos aspectos del acto jurídico documentado; por lo que el examen se circunscribe a dicho título desde la perspectiva formal y externa. Por el contrario, el juez puede avanzar sobre todos los aspectos formales y sustanciales del acto jurídico, sin más límite que las pretensiones deducidas en la demanda. ti) El registrador solo hace un "control formal de la legalidad" respecto a la solicitud de un inscribiente, por lo que se trata claramente de una actuación no contenciosa. Distinta situación acontece con el juez, cuya actuación se centra precisamente en los conflictos de intereses entre dos partes enfrentadas; una que pretende algo y la otra que se resiste. iii) El registrador realiza un "juicio negativo", pues constata que no existan impedimentos, obstáculos o ausencia de los requisitos exigidos para la inscripción; pero jamás su evaluación positiva se entiende como validación del acto jurídico; y viceversa su evaluación negativa tampoco conlleva la nulidad del acto o negocio. En cambio, el juez puede hacer un juicio "positivo" o directo sobre la validez o nulidad del acto jurídico.

ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley; reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral" (Resolución No. 512-2009-SUNARP-TR-L de 24 de abril de 2009; 7o considerando; véase: Registro de Predios - independización). 38

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iv) El registrador actúa limitadamente sobre la base de un documento, normalmente público, y sobre él se reduce su función de calificación; por el contrario, el juez tiene una amplitud probatoria, y de valoración de la prueba actuada, que obviamente excede el formalista criterio de la tasación de pruebas. v) La decisión del registrador, sea negativa o positiva, no produce cosa juzgada. La decisión del juez, en cambio, cierra el debate en forma definitiva, por lo que sus resoluciones son firmes e irrevisables. Es necesario insistir en el rechazo absoluto de aquella concepción (de un sector de la doctrina registral española) que pretende equiparar en forma indebida la actividad jurídica del registrador con aquella propia de la jurisdicción, aunque sea voluntaria. En nuestro país, sin embargo, muchos se han hecho eco de la doctrina de acercamiento entre la función judicial y registral. Así: "Concluimos, por tanto, que la calificación -en sede registralforma parte de la función pública pero es de una naturaleza que excede los alcances de la función administrativa, porque esta o la actuación administrativa queda centrada -tal como lo indicamos- en la ordenación, control o intervención del interés público, mientras que la calificación -propiamente dicha- se encuentra en la tutela de intereses privados. (...) No obstante lo antes mencionado de no equipararla a una función meramente administrativa, no nos debe llevar a inferir que nos encontramos ante una de tipo jurisdiccional, por lo que debemos asumir que es una función de tipo especial a la cual podemos denominar como jurisdicción voluntaria"12^. Esa

[21]

MENDOZA, Gilberto. Criterio de imputación aplicable en el juicio de responsabilidad civil del registrador de Registro Jurídico de Bienes por errores en la calificación registral Op. Cit. Pág. 105. 39

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opinión está llena de errores evidentes y graves, conforme veremos enseguida. En primer lugar, el término "jurisdicción voluntaria" solo se aplica a la actividad que la ley delega en los jueces para el ámbito no contencioso o administrativo; pero no es lo propio cuando se trata de otro tipo de funcionarios, en cuyo caso se habla de "administración pública del derecho privado" (el italiano Zanobini usa ese concepto). ¿O acaso podría decirse que el registrador ejerce "jurisdicción"? En segundo lugar, los estudiosos de la jurisdicción voluntaria están de acuerdo en que la función de control de legalidad de actos privados corresponde propiamente a la actividad administrativa. Siendo ello así, es absurdo decir que la actuación del registrador se incluye dentro de la jurisdicción voluntaria, cómo si fuese algo distinto de la función administrativa, cuando en realidad una cosa está inmersa dentro de la otra; por tanto, gran parte de la denominada "jurisdicción voluntaria" tiene sustancia administrativa1221. En suma, el cambio de término no modifica la sustancia. En tercer lugar, es equivocado sostener que en todos los casos la jurisdicción voluntaria tutela los intereses privados, pues muchos asuntos no contenciosos protegen el interés de menores e incapacitados (piénsese en la autorización para disponer bienes de incapaces), en los cuales existe un obvio interés público en juego, y que por tal virtud su conocimiento se delega necesariamente en los jueces. Otro error frecuente es creer que la actividad del registrador no es administrativa porque "interpretan lo que los particulares reCORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral. Ed. Astrea. Buenos Aires 2001. Pág. 204. 40

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guian, y asimismo, deben realizar una interpretación de las normas, tordo con el objetivo de determinar si los hechos rogados pueden o no ser materia de publicidad'™. La premisa y la conclusión son falsas. Así, por ejemplo, es conocido que la Administración Tributaria tiene la potestad de interpretar desde la perspectiva económica los negocios de los particulares a efecto de conocer el real propósito que se persigue a efecto de aplicar las normas sobre imposición. Igualmente puede desconocer negocios por considerarlos no fehacientes o irreales, lo que en buena cuenta implica reputarlos como simulados. Ahora bien, ¿alguien dirá ahora que la SUNAT ejerce actividad de jurisdicción voluntaria? Nótese que esta Administración Pública tiene mayores potestades que el registrador, encerrado en un documento, pues aquella puede investigar el real sentido del negocio, dentro de su contexto social y económico, por lo que emite un juicio sobre la simulación o irrealidad de un negocio celebrado entre particulares1241. El argumento, por tanto, se desmorona por sí solo. La Sala Transitoria del Tribunal Registral tuvo oportunidad reiterada de sentar la doctrina consistente en que el procedimiento registral es uno de carácter administrativo, sumario, documental y no-contencioso, por lo que el registrador solo efectúa un examen formal sobre la base de la información que consta en los documentos aportados, normalmente de carácter público. En tal sentido, no corresponde al Registro cualquier indagación extraor-

[23] MENDOZA, Gilberto. Criterio de imputación aplicable en el juicio de responsabilidad civil del registrador de Registro Jurídico de Bienes por errores en la calificación registral. Op. Cit. Pág. 192. [24] El art. VIII del Título Preliminar del Código Tributario faculta a que la Administración tome en cuenta la realidad económica del negocio y las formas jurídicas. Sobre el particular puede verse: BRAVO CUCCI, Jorge. Fundamentos del Derecho Tributario. Palestra Editores. Lima 2003. Pág. 191 ss. 41

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diñaría, sobre-abundante o excesiva respecto a la existencia o legalidad de los actos susceptibles de inscripción. Así, en el caso de un registrador que pretendía introducirse dentro de la vida interna de una asociación, solicitando se le acredite la renuncia o exclusión del asociado mediante un acuerdo de asamblea general, se le dijo textualmente: "por lo expuesto se concluye que estamos en presencia de una investigación desmesurada y abusiva que ha efectuado el registrador sobre la verdad intrínseca de los hechos, lo que no le corresponde por la naturaleza de la calificación y procedimiento registral. Esta situación constituye una evidente violación del art. 2011 ° del Código Civil, por el cual se exige que la calificación se realice sobre la base exclusiva del título documentar. Luego se agrega en forma clarificadora: "Resulta claro y evidente que el registrador no puede interferir en los asuntos internos de la persona jurídica, ante lo cual deviene en irracional que se exija acreditar la veracidad sustancial de los hechos, cuando es conocido que al Registro le corresponde comprobar la verdad formal basada en documentos públicos o por aquellos previstos en la ley Parece olvidarse que el procedimiento registral es documentario, y se basa en hechos que otras autoridades o funcionarios han comprobado en ejercicio de sus potestades, o en documentos preconstituidos, o en declaraciones juradas. El registrador no comprueba la veracidad del contenido de los documentos, sino que se rige por la fe pública manifestada en ese contenido. Caso contrario se produce una confusión entre la función de un registrador con la de un juez, lo que es ilegal e inconstitucional" (Resolución No. 858-2009-SUNARPTR-L de 19 de junio de 2009, 10° y 11° considerando, véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - ámbito excluido de la calificación)1251.

La existencia de una fuerte corriente burocrática al interior del Registro, y que no conoce a ciencia cierta los alcances, y fundamentalmente los límites de la calificación registral, hace que esta 42

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En suma, la calificación registral se circunscribe a una evaluación formal de un documento público, es decir, una revisión de los datos requeridos para la inscripción con un mínimo margen de maniobra pues todo el examen se reduce al citado instrumento y su concordancia sustancial con los antecedentes del registro. Según la doctrina italiana, el control del registrador se reduce a una mera verificación formal de documentos dentro de los perfiles indicados por la ley1261, lo cual tiene una coincidencia plena con nuestra definición de la calificación registral como examen técnico-formal de ciertos elementos de legalidad referidos a un acto o contrato. FUNDAMENTOS QUE JUSTIFICAN EL CARÁCTER LIMITADO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL La naturaleza limitada de la calificación viene impuesta por tres motivos fundamentales que exponemos a título de resumen: i) la función registral actúa sobre la base de muy pocos elementos de juicio, y en especial por el documento fehaciente aportado por el usuario, así como por los antecedentes del registro. Si el registrador hace una evaluación con tan reducido material, entonces es de esperar que el alcance del examen (sobre la legalidad del acto) sea también limitado. No puede admitirse que un antecedente reducido dé como resultado un consecuente amplio (principio de "prueba escasa").

[26)

importante resolución haya debido adoptarse por mayoría. Leyendo los votos se comprende la diferencia entre la vieja y la nueva doctrina de derecho registral. IBBA, Cario. La Pubblicitá delle imprese, CEDAM, Padua 2006, pág. 53. 43

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ii) Aparte de que la calificación se basa en pocos elementos de juicio, también debe tenerse en cuenta que muchos de los requisitos de la inscripción se presumen sin necesidad de prueba, o se prueban relativamente mediante declaraciones de buena fe, o se prueban por actos formales de un funcionario público. Por tanto, existen una serie de cuestiones que son objeto de simples presunciones simplificadoras o admiten prueba relativa por medio de documentos privados o declaraciones juradas (principio de "prueba incompleta")1271; iii) El registrador actúa en un procedimiento en donde solo se verifica un documento, sin actuación libre de pruebas, sin valoración de la prueba, sin citación de otra parte, sin audiencia ni contradictorio, sin declaraciones ni testigos, sin analizar intenciones, buena fe o subjetividades, etc. Por lo tanto, la calificación, que se inserta en un procedimiento tan restringido como éste, basado en lo que se dice en un instrumento público (principio de "prueba rígida"), da

[27]

«La prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un acto con trascendencia real han de ser acreditados auténticamente. Son múltiples los supuestos en que el órgano calificador parte de presunciones o de pruebas insuficientes: así, en materia de estado civil (soltería, mayoría de edad, matrimonio, persistencia de la viudez, ausencia de incapacitación, nacionalidad, vecindad civil); o de domicilio de los apatridas, régimen económico matrimonial si es el ordinario, presunción de gananciales, vigencia actual de una representación, la representación legal actual de los padres, el ámbito representativo del administrador social en relación con los actos conexos con el objeto social; la causa de los negocios; la ausencia de vicios de consentimiento; datos de la finca, etc»: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. CRPME. Madrid 1999. Tomo II. Pág. 468. 44

i

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lugar necesariamente a un examen limitado. En efecto, un procedimiento QUE NO SE BASA EN HECHOS QUE SE DESCUBREN Y EVALÚAN, SINO SOLO EN DOCUMENTOS TASADOS, tiene una evidente restricción para llegar a la verdad real, y si a ello añadimos que el procedimiento no toma en cuenta las garantías procesales de bilateralidad, contradicción y audiencia, por su propia limitación al documento público, entonces la conclusión lógica es que el examen realizado por el registrador tiene límites precisos que derivan de la propia naturaleza de la función y del procedimiento registral. En suma, la naturaleza LIMITADA de la calificación se impone por la necesidad de documento fehaciente y la consiguiente restricción para conocer la verdad material Por tanto, los alcances de la calificación registral, por los propios presupuestos técnicos que la sustentan, ES Y SERÁ SIEMPRE REDUCIDA^. Por tal motivo, nada agrega la nefasta Ley 28677, de Garantía Mobiliaria, cuando establece un sistema de calificación restringido o atenuado (art. 36). El error parte de considerar que existe una calificación amplia, cuando ésta siempre es limitada, pues se trata de un examen técnico-jurídico respecto del cumplimiento de ALGUNOS requisitos impuestos por ley; principalmente es juicio NEGATIVO (verificación de faltas puntuales que hacen noinscribible el título), antes que juicio positivo (sobre la legalidad o validez absoluta del título)1291.

[28] p o r esQj e s t e p r i nc ipi 0 registral debe llamarse de CALIFICACIÓN (artículo 2011 CC), y no de "legalidad", pues esto último ha llevado a la errónea conclusión de que el registrador "puede calificar toda la legalidad del título". [29] Por eso, este principio registral debe llamarse de CALIFICACIÓN (art. 2011 CC), y no de "legalidad", pues esto último ha llevado a 45

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El citado art. 36 no innova nada, y se limita a repetir los estrechos alcances de la calificación establecidos en el art. 2011 CC. Otra cosa es que exista una costumbre muy difundida de excesos en la calificación registral, pero esa "costumbre" se elimina con capacitación e información a los operadores del sistema, y no con modificaciones legislativas. En suma, el examen del registrador es LIMITADO por su propia naturaleza, y no por que lo diga el art. 36 LGM, que en buena cuenta repite normas anteriores. Por lo demás, una norma de ese tipo lleva a pensar que existen dos "modalidades" de calificación registral: una "amplia" y otra "atenuada", lo que constituye un despropósito por los fundamentos antes citados1301. Simplemente, no existe calificación amplia. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL El procedimiento registral está basado en la existencia de un documento público, por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está circunscrita al papel, y fuera de ello no hay nada más que buscar. Si la frase trillada en el proceso judicial dice: "lo que no está en el expediente no es de este mundo"; en el ámbito registral la limitación es mucho mayor: "lo que no está en el documento público no es de este mundo". Esta situación conlleva que el procedimiento registral sea de carácter tan especial con respecto a los otros procedimientos administrativos, de los que se diferencia nítidamente.

la errónea conclusión de que el registrador "puede calificar toda la legalidad del título". Así lo establece directamente el Reglamento de Inscripciones aprobado por Resolución No. 142-2006-SUNARP/SN (publicado el 26-5-20006), cuyo exceso de normativa, mucha de la cual está llena de artificios jurídicos sin sustento, la hace por demás criticable. 46

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Aquí algunas diferencias saltantes que vale la pena resaltar entre el registral-administrativo y el puro-administrativo: i)

En el registral no hay libertad de prueba, pues el registrador solamente accede a la petición del usuario cuando el acto está documentado en la forma prevista por la ley (art. 2010 CC). Por el contrario, en el administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación (artículos 163.1 y 166 Ley 27444).

ti) En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010 CC)1311. Hay aquí una rigidez probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra del documento1321. Esa es la razón, por ejemplo, que un título

l31]

[32)

La jurisprudencia registral ha tenido oportunidad de pronunciarse expresamente sobre este tema: "De acuerdo al procedimiento registral, no puede otorgarse al registrador las facultades propiamente jurisdiccionales respecto a la libre valoración del medio probatorio de un documento, dado que el título para efectos de inscripción debe, por sí solo o con otros complementarios, hacer fe del derecho que se pretende registrar" (Resolución No. 016-99-ORLC/TR de 28 de enero de 1999). «La rigidez se manifiesta en que la prueba es básicamente documental; la calificación ha de realizarse por lo que resulte de los títulos y de los asientos. No cabe que hechos o circunstancias que hayan de constar, conforme a ley, en determinado tipo de documento puedan ser acreditados de otro modo (...). No cabe, tampoco, discutir la fuerza probatoria de un documento legal47

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pueda inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se privilegia exclusivamente la prueba documental pública por sobre cualquier otro medio de prueba. En cambio, en el procedimiento administrativo normalmente se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles (art. 6.1 Ley 27444). iii) En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada (art. 2011 CC). En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego el interés público (art. 103 Ley 27444). La diferencia se sustenta en que el documento contiene un acto jurídico privado que pertenece a la esfera de los particulares que intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a sus representantes voluntarios o legales, les corresponde llevar a cabo la instancia de registración. iv) En el registral no hay citación a los terceros que puedan afectarse con el acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento público entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es: "primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe

mente suficiente. No cabe acudir a otras pruebas que no sean las presentadas»: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Op. Cit. Tomo II. Pág. 467-468. 48

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el riesgo de afectar a terceros (arts. 51.2 y 60 Ley 27444). Una vez más la diferencia se sustenta en la existencia del documento público que es objeto de reverencia en el procedimiento registral. v) No se comenta mucho respecto a que la inscripción es un acto administrativo, pero sin dudas lo es, de acuerdo con nuestro derecho positivo (art. Io Ley 27444), avalado por la mejor doctrina1331. Pues bien, a pesar que la inscripción es un acto administrativo, empero, éste carece de toda motivación, pues el registrador se limita a extraer del acto documentado ciertos caracteres esenciales. La razón de ello es que el procedimiento registral se sustenta en el documento público, y nada más; por tanto, si éste se inscribe, entonces el título es el fundamento mismo de la inscripción y no necesita una motivación adicional. Queda en evidencia, pues, que el documento fehaciente sustenta toda la actividad del registrador y el procedimiento registral mismo. Por el contrario, el procedimiento administrativo puro, que no necesariamente sobrevalora o se funda exclusivamente en un documento, requiere de una motivación que justifique la decisión adoptada por el órgano público (art. 3, inciso 4, Ley 27444). La conclusión antes citada se refuerza si tenemos en cuenta que todas las etapas del procedimiento registral están gobernadas por el instrumento público. Así, por ejemplo, ¿qué se presenta ante el registro? ¿qué se califica por el registrador? ¿qué se inscribe? En todos los casos, la respuesta es el documento público, lo

[33]

MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Traducción del italiano de Santiago Sentís Melendo. EJEA. Buenos Aires 1979. Tomo II. Pág. 394.

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que demuestra su centralidad y esencialidad en el procedimiento registral. Es correcto decir, entonces, que la titulación pública es el presupuesto de este tipo de procedimiento1341. Por tanto, ante la pregunta sobre qué tiene la primacía, si el título o la inscripción, la respuesta se decanta claramente por el primero en vista a que éste es el presupuesto de actuación del segundo, y que en todos los casos se encuentra en relación de dependencia de él. En tal sentido, es correcto decir que la inscripción se hace porque el título es válido y eficaz; y por el contrario, es erróneo pensar que el título es válido solo porque se inscribe1351. Una decisión registral de segunda instancia resume esta idea: "Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones" (Resolución No. 512-2009-SUNARP-TR-L de 24 de abril de 2009; 6o considerando; véase en: Registro de predios - independización). Sobre la primacía del título es imprescindible revisar la siguiente decisión: "La publicidad y el hecho son situaciones unidas en forma indisoluble, aunque se encuentren en distintos planos; ya

1341

(351

ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Comares. Granada 2006. Pág. 73: "La exigencia de forma pública de la titulación facilita la labor del registrador, y le libera de la confección misma de los actos jurídicos. En particular, la actuación notarial y su inmediatividad y cercanía a la realidad del tráfico inmobiliaria, realiza una importante labor preparatoria y complementaria de la inscripción registral". Esto último no puede sostenerse razonablemente. Llevaría a pensar que solo los títulos inscritos son válidos. 50

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que el hecho jurídico es aquel evento que una vez acaecido en el mundo produce consecuencias jurídicas, y se encuentra en el ámbito del (existe o no); mientras tanto la publicidad es solo un instrumento para dotar de conocimiento general a ese mismo hecho, y se encuentra en el ámbito del (lo conozco o no). Por tanto, la publicidad simplemente existe para dar notoriedad a un hecho determinado. Dentro de esta lógica el hecho jurídico es obviamente el concepto-prius (primero, fundamental), al cual sigue la publicidad. En este orden de cosas la publicidad NO PUEDE EXISTIR SIN EL HECHO, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad es un concepto relacional, que se encuentra en relación a un hecho preexistente, al cual le sirve. Es obvio, pues, que la publicidad NUNCA PUEDE REEMPLAZAR O SOBREPONERSE AL HECHO, pues ello implicaría el absurdo lógico consistente en admitir la publicidad sobre el vacío, es decir, sobre nada a qué referirse. Así pues, un evento que sucede en la realidad (hecho) puede ser objeto de narración, como ocurre cuando lo relata un periódico (publicidad), pero jamás la narración (publicidad) podrá modificar o derogar el acaecimiento del evento (hecho), el cual existe por sí mismo, y se encuentra en el mundo del "ser", de los hechos reales, de las situaciones concretas. Por tanto, la inscripción no crea una nueva situación jurídica que sea distinta, lo cual significa que la publicidad no tiene la fuerza de originar por sí sola un hecho que no existe" (Resolución No. 1039-2009-SUNARP-TR-L de 03 de julio de 2009; 10° considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - Primacía del título sobre el asiento)1361. [361

Un ejemplo más de la lucha entre el viejo y el nuevo Derecho Registral se encuentra en el" voto en discordia que se produjo con relación a esta misma resolución, y que en su parte medular dice lo siguiente: "En este sentido, no es que el asiento se encuentre desvinculado del título, se encuentra vinculado a él, pero respecto de terceros prevalece el asiento, ¿por qué?, porque ello no es sino consecuencia de la aplicación de los principios regístrales que infor51

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man nuestro sistema registral, pues tanto el principio de publicidad, como los principios regístrales que constituyen efectos materiales de la publicidad registral: legitimación, fe pública y oponibilidad están^ referidos a los asientos de inscripción, no al título que los origina" (3o considerando del Voto en Discordia). El argumento es simplemente errado según explicamos a continuación: i) No es cierto que el asiento "prevalece" respecto a terceros, pues la única función de los principios regístrales es cerrar los ojos ante un título no inscrito (inoponibilidad) o ante una nulidad no constatada (fe pública). En este último caso, por ejemplo, la fe pública solo convalida la falta de poder de disposición del transmitente, pues en virtud de dicho principio registral se crea la ficción de que dicho transmitente es propietario, a pesar de la nulidad. NADA MÁS. ii) Cabe preguntarse, pues, ¿en qué parte del principio de fe pública se dice que las transmisiones operan sobre actos jurídicos vacíos o inexistentes, es decir, se trata de mera publicidad sin hecho jurídico al cual referirse? Nótese que el art. 2014 CC indica claramente que se protege al tercero a título oneroso que adquiere de quien en el registro aparece como titular inscrito. ¿Y cómo aparece este titular inscrito? Pues, evidentemente en mérito a un hecho jurídico adquisitivo, esto es, un título. iii) Aquí se pretende sostener lo que la norma NO DICE, esto es, que basta un "título fantasma" para entender que existe título, aunque se trate de un error grosero en el asiento registral. Por ejemplo, se inscribe la venta de A en favor de B, pero el registrador por error consigna que el titular es C. Según esta "doctrina", el título inexistente, ficticio y fantasmal de C se considera "válido" para terceros. Es decir, la NADA produce efectos. O en otras palabras, el error o dolo del registrador se convierte en un curioso "hecho jurídico adquisitivo" que sustenta una adquisición ulterior. iv) ¿Y por qué se perjudica a B? Por nada, ya que es inocente del error registral. ¿Y por qué se beneficia al tercer adquirente de C? Porque quiere ahorrársele la molestia de consultar un título archivado. Algo realmente increíble. No solamente se 52

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En muchas oportunidades la Sala Transitoria tuvo oportunidad de establecer que el documento público es el presupuesto de la actuación del registrador y del procedimiento registral, conforme se aprecia en los siguientes casos -

Un interesado sostenía que el silencio administrativo positivo era suficiente para entender producida la trans-

saltan todos los principios jurídicos admitidos, sino además se sanciona al inocente y se premia al negligente que no quiso gastar cuatro soles en la consulta registral. v) La fe pública, repetimos, no salva la ausencia total de título del transmitente, sino la falta de poder de disposición que se deriva de la patología de un título existente. vi) EN NINGÚN PAÍS DEL MUNDO se puede adquirir, ni inter-partes ni en relación con terceros, sin que exista y sea real el hecho jurídico de adquisición. Por ello se requiere que el transmitente cuente con un título, y el adquirente también. Recomendamos leer bien el art. 2014 CC para evitar lanzar opiniones fuera de foco. vii) La razón que justifica la exigencia del título es muy simple: las adquisiciones que protege la fe pública son derivativas, es decir, uno adquiere por derivación de la voluntad (o ley) del transmitente. Hay un dar y un recibir interconectados, en donde uno transmite el derecho que tiene, ni más ni menos, y el otro adquiere ese mismo derecho. Por tanto, el segundo acto adquisitivo (del tercero) está condicionado al acto adquisitivo primero (del titular inscrito); y ello requiere necesariamente de hechos jurídicos reales y ciertos, no de puras fantasías. viii) En la opinión criticada se llega al extremo, francamente inconcebible, de que un error o el dolo de un registrador dé lugar a la adquisición derivativa de un tercero (¿derivada de quién?), esto es, que un acto irreal y meramente fantasioso se le repute como hecho jurídico. El tema, pues, queda claramente zanjado. Recomendamos, por tanto, revisar un poco más de derecho civil, antes de entretenerse en el formalismo registral. 53

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ferencia del vehículo. En realidad, ese silencio positivo no existe cuando se trata de obligaciones de dar por parte del Estado (primera disposición transitoria, complementaria y final de la Ley No. 29060). Pero, en el ámbito registral el tema se resuelve en forma sencilla pues no hay título inscribible. "Asimismo, este Tribunal considera necesario recordar que la calificación registral se realiza en mérito a títulos fehacientes y en los cuales se examina las formalidades extrínsecas del título, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, el tracto sucesivo y especialidad, la prioridad, entre otros aspectos. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico, o sin una decisión judicial o administrativa" (Resolución No. 1016-2009-SUNARPTR-L de 30 de junio de 2009; 4o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). En otro caso se pretendía por simples deducciones dar por transferido un crédito hipotecario. Nuevamente el tema se decide por la falta de título: "El Tribunal hace presente que la calificación registral se realiza en mérito de títulos fehacientes. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, prácticamente a simple solicitud, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico o una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso. En tal sentido, no caben las simples suposiciones o inferencias para entender comprobada una determinada situación jurídica" (Resolución No. 1363-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 8o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). 54

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También se buscó inscribir una disolución societaria por el hecho que no se había realizado actividad económica. El razonamiento para el rechazo fue el siguiente: "En tal sentido, el simple paso del tiempo no es título, pues en cualquier caso se requiere de un documento auténtico o título formal que declare y establezca la situación jurídica" (Resolución No. 1293-2009-SUNARP-TR-L de 21 de agosto de 2009; 8o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título).

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Una situación distinta se presentó cuando se pretendió rectificar un bien propio, adquirido antes del matrimonio, a la condición de bien social, en virtud de que la adquisición del bien se hizo al crédito y el pago del precio se consumó ya en el régimen de sociedad de gananciales. Una vez más la salida es sencilla a la luz de los principios que informan el procedimiento registral: "La presentación de la partida de matrimonio acredita el estado civil del adquirente, pero no tiene mérito suficiente para modificar o rectificar la titularidad de un bien adquirido como propio, ya que ello significa evaluar pruebas, otorgar audiencia a la parte contraria y finalmente tomar una decisión en el conflicto. Todo ello resulta incompatible con la naturaleza del procedimiento registral cuya función es solo dar publicidad a títulos fehacientes que documenten la transmisión de la titularidad de bienes o derechos, lo que en este caso no ocurre. Por tanto, la alegación de la apelante deberá formularse en sede judicial a efecto de la dilucidación de los derechos que se encuentren en conflicto, y no en un procedimiento no contencioso, conforme indica el artículo Io del Reglamento General de los Registros Públicos" (Resolución No. 1297-2009-SUNARP-TR-L de 21 de agosto de 2009; 5o y 6o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). 55

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No obstante la claridad del principio de "título público" sin embargo, otras Salas del Tribunal Registral han actuado erróneamente al desconocer su aplicación en el tema de la cancelación de la garantía real por extinción de la personería jurídica del acreedor (Por ejemplo. Resolución No. 117-2009-SUNARP-TR-L de 28 de enero de 2009). Esta cancelación se sustenta en que la obligación es una relación de dos partes, y si una de ellas desaparece entonces pierde sentido la existencia de una relación jurídica sin titular o acreedor, por lo que debería reputarse extinta. La Sala Transitoria, bajo mi presidencia, nunca canceló una garantía real por extinción del acreedor; y el argumento que se expuso en su oportunidad fue simple y contundente: "Este Tribunal considera necesario aclarar que no entrará a juzgar la viabilidad de la cancelación por extinción del acreedor, la cual no cuenta con norma expresa que la respalde ni título formal que funde la inscripción" (Resolución No. 1163-2009-SUNARP-TR-L de 23 de julio de 2009; 5o considerando; véase en: Registro de Predios - caducidad y levantamiento de gravámenes). Puede abundarse en fundamentos que sustentan nuestra posición: i) La relación obligatoria nace, subsiste y se extingue en forma extrarregistral; por lo que las vicisitudes del crédito no necesitan del registro para producir cambios en la situación jurídica. Así, por ejemplo, la cesión de derechos opera por simple documento escrito, sin necesidad de formalidad adicional. Por lo demás, la cesión de la hipoteca es un efecto automático de la transferencia del crédito, al margen de cualquier declaración de voluntad sobre el particular. En tal sentido, resulta injustificado que se condicione la subsistencia del crédito a una inscripción registral, cuando precisamente el crédito vive fuera del registro. 56

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ii) Por el motivo antes expuesto no resulta aplicable el principio de legitimación, pues la existencia del crédito no se prueba con el registro ni éste condiciona su existencia. iii) No es posible sustentar una inscripción sin título material documentado en instrumento público (art. 2010 CC), ya que el registro se funda en títulos fehacientes y no en presunciones sin base legal o en deducciones. LOS PROBLEMAS DE LA CALIFICACIÓN CON RELACIÓN AL CIUDADANO Los ciudadanos tenemos el derecho de entrevistarnos con los funcionarios que resuelven nuestras solicitudes, pedidos, demandas, pretensiones o cualquier caso particular en el que se decida un derecho propio. Por eso un justiciable puede conferenciar, por ejemplo, con un magistrado de la Corte Suprema o del Tribunal Constitucional, a pesar de tratarse de instancias de la máxima jerarquía judicial o de control de la constitucionalidad. Pues bien, y aunque resulte increíble, si bien un ciudadano puede exponerle directamente su drama a un juez (vocal) supremo, sin embargo, NO TIENE ACCESO AL REGISTRADOR. Esta situación inaceptable no es broma. Hoy un ciudadano no puede llegar al registrador en forma inmediata, pues obligatoriamente debe pasar por varios filtros, y recién si sigue insistiendo, o su caso es de extrema urgencia o complejidad, entonces recién podrá llegar a conocer al funcionario que está resolviendo un tema vital de su esfera personal o patrimonial. El problema se inició con la implementación de la Ley No. 26366, del Sistema Nacional de los Registros Públicos, en el entendido que la entrevista del público con el registrador era fuente de corrupción. Demás está decir que se trató de una medida desproporcionada, pues la malicia de un usuario no podía privar 57

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a cientos de ellos, de buena fe, que intentan explicar en forma personal los alcances del asunto que el funcionario tiene en sus manos; o en todo caso busca recibir una guía para subsanar el defecto que impide lograr su propósito de inscripción. En ese momento se dio inicio a la cultura del secretismo y de "esconder" a los registradores del escrutinio público. En la hora presente, el tema no pasa tanto por frustrar la corrupción, sino que a sottovoce se dice que "el registrador tiene mucho trabajo y no puede distraerse en atender al público". El argumento es una falacia pues los jueces tienen mayor carga procesal, y más compleja, y ello no es óbice para desvincularse del usuario a quien se deben. La actual gestión de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, hace poco, ha intentado cambiar esa situación mediante una Directiva en la cual se obliga a que los registradores atiendan al público todos los días, sin filtros ni cortapisas1371. Es decir, la norma reglamentaria reconoce en forma expresa esa irregularidad, la misma que intenta ser salvada con la nueva disposición. Sin embargo, dicha norma tiene una excepción inquietante, pues no se aplica a la Zona Registral No. IX, de Lima1381, por lo que es de esperar que en forma inmediata se corrija esa situación, ampliando los alcances de la directiva a todos los registradores, sin excepción alguna.

1371

1381

Directiva No. 009-2009-SUNARP/SN, de acciones para optimizar los servicios regístrales, publicada en el diario oficial el 22 de octubre de 2009. Art. 2 Directiva: ALCANCE. Las disposiciones contempladas en la presente Directiva son de aplicación obligatoria exclusivamente a los Órganos Desconcentrados de la SUNARP distintos a la Zona Registral No. IX - Sede Lima. 58

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La entrevista no solo es un derecho individual de cada ciudadano1391, sino además constituye una poderosa herramienta para que el funcionario se acerque al usuario y conozca directamente su problema, sin intermediación de documentos; con lo cual se propende a que el registrador deba explicar racional y razonadamente los fundamentos de su denegatoria de inscripción, sin encerrarse en legalismos detrás de un escritorio al que nadie tiene acceso; mientras tanto, el usuario puede exponer sus contra-razones. Es probable que, luego de ese ejercicio dialéctico, uno entienda que en realidad no existen fundamentos para rechazar la inscripción; o en todo caso el otro llegue a tener en claro el mecanismo jurídico necesario para solventar el problema detectado. En suma, el sistema en su conjunto resulta siempre beneficiado. Otro problema, derivado directamente de aquella doctrina por la cual la función registral es cuasi-jurisdiccional, es la imposibilidad que tiene el usuario de preguntarle al funcionario caliñcador qué hacer para subsanar una observación. En efecto, luego de un primer rechazo, el interesado normalmente alcanza un documento con el cual pretende salvar el obstáculo; pero de alguna manera requiere tener certeza respecto a la respuesta que recibirá o si tal vez será necesario recabar otro documento. Por tanto, ese mismo ciudadano buscará entrevistarse con el registrador a efecto que le confirme el camino jurídico adecuado

[391

Art. 4.5 Directiva: atención especializada a los usuarios. Los registradores absolverán personalmente las consultas que formulen los usuarios, respecto a las observaciones recaídas sobre los títulos en trámite que hubieran presentado. Para tal efecto, los Gerentes Regístrales de cada Zona Registral determinarán el horario de atención respectivo, que no excederá de una hora diaria. Asimismo, implementarán un registro en el que se consignará el nombre del usuario atendido y el título respecto del cual se formula consulta, de modo que se garantice la transparencia en el servicio registral. 59

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para lograr su fin. Sin embargo, algunos registradores dan la siguiente respuesta: "presente la subsanación y luego se evaluará. No puedo adelantar opinión" (sic). ¿Adelantar opinión? Esa figura solo existe cuando tenemos dos partes enfrentadas en un proceso contencioso, y antes de decidir se tiene que escuchar a cada una de ellas en virtud de los principios procesales de igualdad, bilateralidad y contradicción. Pero, por supuesto, eso no tiene nada que hacer en un procedimiento no contencioso, y peor aún, de simple control formal de legalidad de un documento, en donde el único interesado es el usuario. En el procedimiento registral no existe "adelanto de opinión", no solo por tratarse de tema no contencioso, de simple verificación de requisitos o recaudos legales, sino además porque su finalidad es obtener la inscripción. En tal sentido, el registrador se encuentra obligado a decirle al usuario cuál es la forma o mecanismo legal para que salve los obstáculos, de conformidad con el deber de motivación que se imponen para las observaciones o tachas. Solo así se otorga efectividad al principio "pro-inscripción", establecido en el Reglamento General de los Registros Públicos. Por tanto, nuevamente resulta un acierto que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en virtud de la Directiva antes citada No. 009-2009-SUNARP/SN, haya establecido la obligación expresa (antes, implícita) de señalar en las esquelas denegatorias la forma en que el usuario puede subsanar la deficiencia advertida1401. Sin embargo, nuevamente es de lamentar que esa exigencia no se aplique, por ahora, a Lima. Resulta imperativo que esa excepción se elimine, ya que no es justificable una dualidad de soluciones

[40] A rt . 4.3.d) Sugerencias: La indicación y enumeración, clara y precisa, del documento, procedimiento o acto, que debe adjuntar, promover o celebrar, respectivamente, el interesado, para lograr la inscripción del título, siempre que sea posible. 60

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cuando el problema es el mismo, y más aún cuando Lima es por gran distancia la Zona Registral de mayor envergadura por número de servicios regístrales y, por ende, el impacto que tiene en la percepción ciudadana es mayor. En tal sentido, bien vale recordar que desde siempre se ha reconocido que la función registral tiene el carácter de "patriarcal", es decir, el registrador asume el deber de orientar al usuario en su pretensión de inscribir, ya que ese es finalmente el objetivo de todo el Sistema. Otro tema importante en la relación usuario-registrador está referido a la constante invocación en las esquelas o tachas de resoluciones del Tribunal Registral que no constituyen precedentes, por lo que no son de fácil acceso al público ya que no están colgados en la página web. En tal sentido, la única forma de comprender a cabalidad el motivo de la denegatoria es conocer el contenido de la resolución, pero ello no es tarea fácil. Por tal razón, hace poco la Zona Registral No. IX, de Lima, ha aprobado un Instructivo (Hoja de Envío No. 11473-2009-Z.R No. IX/JEF), en el que intenta salvar el problema señalando que los ciudadanos pueden obtener copia de las citadas resoluciones a través de los costos de la publicidad registral. Ese remedio simplemente es peor que la enfermedad. En primer lugar, las decisiones del Tribunal Registral son parte de la información histórica de la institución y el acceso a ellas viene impuesto por la Ley de Acceso a la Información que abarca a todas las entidades públicas. Es tan cierto ello que las resoluciones se archivan en la Presidencia del Tribunal y en la Biblioteca de la Institución, lo que no constituyen títulos objeto de publicidad registral. Se trata de información propia de la historia jurídica de la entidad, que no tiene relación alguna con las inscripciones, sino que va más allá y supera ese fin. Por tanto, no se justifica que se le trate exclu61

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sivamente como documento que conforma el título archivado*1'. En segundo lugar, la medida es tan absurda que una misma copia tiene distinto costo según se trate de uno u otro Registro, cuando existan diferencias, o que no se pueda obtener esa misma copia cuando la resolución del Tribunal proviene de otra sede geográfica. ¿En tal caso habría que ir a Trujillo o Arequipa?1421. Un motivo más para negarle naturaleza de publicidad registral a esta información. Por tanto, es de esperar que este tema sea prontamente corregido. LOS PROBLEMAS JURÍDICOS DE LA CALIFICACIÓN Una de las mayores trabas del tráfico patrimonial es la calificación de minucias que realizan muchos registradores, o peor aún, cuando éstos ingresan en zonas sobre las que está vedado el examen registral. El resultado de ello es la denegatoria (injustificada) o, por lo menos, la demora de la inscripción. Hasta el momento no se han tomado acciones concretas para mejorar el estado de la cuestión; y no podemos dejar pasar la ocasión para exponer algunas de nuestras ideas sobre lo que debe hacerse para mejorar la situación: -

Establecer una guía de calificación para facilitar la labor de los registradores en aquellos actos recurrentes del tráfico patrimonial. Así se simplifica y uniformiza el control de

Instructivo. Art. 2. Las secciones de publicidad de las Áreas Regístrales atenderán las solicitudes de copia de resoluciones del Tribunal Registral, como parte de la publicidad del título archivado en el que recayó dicha resolución. Instructivo. Art. 3. Únicamente se podrán atender las solicitudes de copia de resoluciones cuyos títulos respectivos, hayan sido presentados en cualquiera de los Registros de esta Zona Registral. 62

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legalidad sobre algunos requisitos exigibles para el acceso a la publicidad. - Imponer el deber a todos los registradores, con carácter de declaración jurada, de comunicar las observaciones sucesivas que formulen. De esta manera se produce el efecto de impedir esa conducta perniciosa mediante la posibilidad real, y no hipotética, de fiscalización. - Establecer la figura del "registrador sustituto", es decir, un funcionario que en línea horizontal reconsidere los pedidos de los usuarios con una nueva calificación del título. - Nombrar defensores del usuario con amplia libertad e independencia, con jefatura de un equipo de personas y como funcionarios de confianza, ya que la vinculación laboral indeterminada atenta contra su autonomía. Establecer una tercera instancia de alcance nacional ("Tribunal Registral Nacional"), como última instancia administrativa y cuyas decisiones sean las únicas con carácter vinculante. Sus miembros se nombrarían por plazo temporal, en virtud de una comprobada capacidad profesional y especialización. Regular en forma detallada las faltas y sanciones de los registradores públicos, cumpliendo los principios de tipicidad, causalidad y proporcionalidad. El Registro es una institución jurídica, que actúa bajo normas, evalúa actos privados y toma decisiones relevantes para el tráfico patrimonial. Por tanto, el impacto negativo respecto de una calificación desproporcionada es enorme, y para ilustrarlo mencionaremos algunos ejemplos1431.

[43] Agradezco a algunos amigos notarios que me han proporcionado un ingente material de observaciones y tachas sin sentido, y a quienes no menciono por obvias razones. 63

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En el Registro de Predios se observa la venta de un lote porque existe discrepancia entre la superficie que aparece en el título (1,000.04 m2) y aquella inscrita en el registro (1,000 m2). Esa diferencia equivale al tamaño de un borrador, y ni siquiera requiere de la existencia de normas sobre tolerancia, pues la discrepancia en una superficie tan ínfima no altera las cosas y se entiende que no afecta la individualización y delimitación del predio1441. Es bien conocido que las mediciones no son exactas y siempre cabe discrepancias entre ellas. Incluso existe la creencia errónea de que en las inmatriculaciones no existe tolerancia, porque la directiva sobre catastro señala que en tales casos no se aplica dicho límite. Sin embargo, esa norma pretende establecer un significado opuesto, esto es, que en el caso de inmatriculaciones la calificación es más flexible, pues no rigen los límites de la tolerancia, ya que el desfase puede ser mayor, por lo que la inscripción será procedente siempre que sustancialmente se trate del mismo predio y no haya superposición con predio inscrito[45).

1441

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"Respecto de la observación signada con el numeral iii) del considerando tercero, el registrador indica que existe una diferencia de 0,10 cm2 (diez centímetros cuadrados) en la superficie de la unidad inmobiliaria 02, ya que el reglamento interno modificado señala 153,63 m2; mientras el plano de independización da cuenta de una superficie de 153,53 m2. La diferencia advertida resulta intrascendente ya que las propias tolerancias regístrales admiten una diferencia mucho mayor respecto del área o cabida de los predios, por lo que dicha errata carece de significación para todo efecto jurídico o práctico" (Resolución No. 1128-2009-SUNARP-TR-L de 17 de julio de 2009; 6o considerando; véase en: Registro de predios - declaratoria de fábrica). Sobre el tema hay una importante Resolución No. 634-2009SUNARP-TR-L de 14 de mayo de 2009, 4o considerando (véase en Registro de Predios - Inmatriculaciones), en la cual se discute si una determinada circunstancia es suficiente para impedir la inmatriculación: 64

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"El predio es toda superficie del suelo o de la corteza terrestre deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a efecto de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer concepto es imprescindible en el registro a efecto de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta pues siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título y el espacio físico, entre otros problemas. Por tal razón se arbitran mecanismos jurídicos para corregir esas deficiencias, tales como la rectificación de áreas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las mediciones. En tal sentido, el predio materia del proceso de título supletorio con una extensión de 992,27 m2, y graficado en los planos de ubicación y perimétrico del arquitecto Bejarano, coinciden en forma sustancial con el gráfico del Plano Catastral No. 109-2008 con 979,86 m2, por cuanto el área o cabida es casi idéntica, la forma del dibujo que conforman los linderos también es prácticamente la misma; además existe identidad en las colindancias del frente y fondo del predio. Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualización e identificación del predio, pues el título jurídico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en cuanto la delimitación pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualización del inmueble y, en consecuencia, no son obstáculo para la inscripción. En el presente caso estamos ante un predio cuyo título indica un área o cabida de 992,27 m2, por lo que sería aplicable el rango de tolerancia de 2%, según la Directiva No. 001-2008-SNCP/CNC (art. 65

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En el Registro de Personas Jurídicas (sociedades), por ejemplo, se observa un estatuto porque en una de las cláusulas se hace mención a la transferencia de acciones; mientras la ley habla de "cesión". ¿Y acaso la cesión de derechos no es una transferencia? La respuesta es obvia. En el Registro de Personas Jurídicas (asociaciones) se observa un estatuto porque el domicilio se señala en la Ciudad de Lima, pero en el reglamento respectivo se obliga a indicar la provincia y el departamento. Las normas se interpretan con la razón en la mano, y siendo que no existe riesgo de confusión pues Lima no se replica en otro departamento, entonces la denegatoria no se justifica en alguna cuestión sustancial, sino en un mero formalismo vacío de contenido. En el Registro de Personas Jurídicas (asociaciones) se observa un acta porque en ella, por evidente error material, se indica que el año es "20098", cuando por contexto con otros datos resulta evidente que la referencia es al año actual "2009". ¿O será que el registrador piensa que estamos en el año veinte mil noventa y ocho?1461.

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7-a), lo que hace posible una diferencia de más o de menos de 19.84 m2, de lo cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible. Sin embargo, y con un criterio aún más flexible, la Directiva permite la inmatriculación, incluso con una discrepancia mayor a la tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectación a terceros (art. 7-c)". Caso real que motivó un recurso de apelación y que fue resuelto por la Sala Transitoria del Tribunal Registral mediante Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009, 11° considerando, incluida en esta colección (véase acápite referido a Registro de Personas Jurídicas no societarias - formalidad del acta). 66

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Otro caso del Registro de Personas Jurídicas (asociaciones) se produce cuando se deniega la inscripción por cuanto se omite consignar las funciones del secretario o vocal del Consejo Directivo. Esta observación se sustenta en la siguiente Resolución del Tribunal Registral No. 048-2009-SUNARP-TR-L: "El artículo 82° del Código Civil ha establecido cuáles son los requisitos mínimos que debe contener el estatuto de una asociación, siendo uno de ellos la constitución y funcionamiento del Consejo Directivo, debiendo entenderse que el funcionamiento implica expresar las atribuciones de cada miembro cuando se ha consignado un cargo distinto a cada uno de ellos". El criterio es equivocado pues el consejo es un órgano que funciona en forma colegiada, con funciones internas y facultades externas que se le atribuyen como unidad. Por tanto, no existe fundamento legal alguno para disociar arbitrariamente un órgano único colegiado en una variedad de órganos distintos unipersonales. El art. 82 CC claramente habla del "funcionamiento del consejo directivo" y no de los miembros integrantes de éste. Otra cosa es que, en virtud de la libertad asociativa, los asociados decidan establecer funciones propias a cada uno de los miembros del consejo, pero ello no es imperativo, ni se deduce de la norma legal. En todo caso, resulta llamativo que los registradores denieguen comúnmente las inscripciones en base a resoluciones que no tienen el carácter de precedente - como en el presente supuesto-, pero no hagan lo contrario, esto es, inscribir en mérito de otras resoluciones que sostienen una doctrina distinta, y se basan en el principio pro-inscripción. Sobre el tema general de la libertad de asociación, por ejemplo, la Sala Transitoria se ha pronunciado en forma expresa: "5. El art. 2, inciso 13°, de la Constitución de 1993 señala que toda persona tiene derecho a asociarse y crear fundaciones con fines lícitos, lo que en esencia consiste en la libertad que tienen las personas para agruparse entre ellas con miras a un fin común, y cuya primera nota distintiva es la libertad de 67

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asociarse o no, esto es, de adherirse al colectivo o de desafiliarse, pero con una segunda característica también muy importante: la libertad de asociarse implica necesariamente la libre organización interna, esto es, la posibilidad de de regular las relaciones internas en forma autónoma. Nótese la contradicción que implicaría otorgar esta libertad, pero al mismo tiempo establecer un régimen legal interno que conlleve una fuerte intervención del Estado y, por consiguiente, la dejación de una escasa autonomía. Ya el Tribunal Constitucional ha señalado que la libertad de asociación se rige por tres principios: autonomía de la voluntad para pertenecer o no a un colectivo; autoorganización, que permite encauzar el cumplimiento de los fines de la asociación de la manera más conveniente a sus miembros, para lo cual el estatuto se convierte en el instrumento para regular esas relaciones; fin altruista, o desapego de la obtención de ventajas o beneficios económicos (Sentencia de 20 de mayo de 2004, Exp. 1027-2004-AA/TC, publicada en el diario oficial el 24 de julio de 2004)" (Resolución No. 858-2009-SUNARP-TR-L de 19 de junio de 2009; quinto considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - ámbito excluido de la calificación). En el Registro de Propiedad Vehicular está inscrita una compraventa con reserva de dominio, por lo que el comprador técnicamente no es propietario, pero sí poseedor legítimo del bien. Pues bien, ese comprador solicitó un "cambio de color" y el registrador lo observó diciendo que "esa facultad corresponde al propietario". Craso error, pues hasta un inquilino puede pintar una pared y realizar las reparaciones ordinarias sobre el bien, por lo que con mayor razón puede hacerlo el comprador. Por tanto, se trata de una denegatoria francamente absurda, ya que el comprador bien podría cambiar hasta el motor del vehículo, de ser necesario, ya que con ello se mantiene la funcionalidad del bien y con ello se beneficia al domino. Y no se diga que los reglamentos establecen que el propietario es el único legitima68

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do para realizar modificaciones en los vehículos, pues muy por encima en la escala normativa se encuentra el Código Civil. El comprador, como poseedor legítimo, puede ejecutar todos los actos de uso y disfrute sobre el bien, con la única obvia limitación de que no puede disponer de él. Pero, cambiar el color o el motor no son actos de disposición del derecho, sino de administración para potenciar las finalidades que cumple el vehículo. En las resoluciones de la Sala Transitoria del Tribunal Registral se ha llamado la atención en forma reiterada sobre los problemas de la calificación, dándose guías certeras a la actuación del registrador, a efecto que no se entretenga en verificar cuestiones sin importancia, tales como equivocaciones gramaticales, meras erratas, discrepancias superfluas, entre otras; y por el contrario, solamente se ventile los temas de fondo. Bien vistas las cosas, con nuestra interpretación se busca reafirmar la importancia de la función registral, tratando que ésta se centre en dilucidar los elementos de sustancia del acto jurídico, y no se limite a las correcciones de estilo. Así, en primer lugar se establece que la función de interés general que tiene la publicidad registral es motivo o causa suficiente para propiciar la inscripción, sin rodearse de exigencias sin mayor justificación (principio pro-inscripción): "El Registro cumple una función de interés general por la cual se brinda seguridad jurídica a los actos de circulación de la riqueza; por tanto, la calificación debe ser moderada y prudente, propendiendo a la inscripción pues de esa manera se cumple la función para la que este instituto fue creado; y sin perder la perspectiva mediante la exigencia de requisitos rutinarios e inútiles" (Resolución No. 1377-2009-SUNARP-TR-L de 04 de septiembre de 2009; 16° considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - acto electoral). En segundo lugar, el registrador debe considerar por ciertos los hechos jurídicos que aparecen documentados en el instrumen69

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to que la ley exige; por tanto, su calificación apunta a la verdad formal (documentarla), y no a la verdad material. Por ejemplo, el libro padrón comprueba la condición de asociado, sin que pueda requerirse otro tipo de acreditación, pues el Registro no puede descubrir la verdad intrínseca del instrumento (principio de la verdad formal). En tal sentido, "el Registro no puede interferir en la vida asociativa más allá de lo que indican las normas reguladoras de la materia, y teniendo en cuenta siempre que la calificación registral se realiza dentro de los límites de un procedimiento administrativo, sumario, documental y no-contencioso. Por tanto, la comprobación real y efectiva de la calidad de asociado corresponde a los órganos de la asociación; por lo que el Registro se limita a realizar un examen formal y documental sobre la base de la información que aparece en el libro padrón de asociados previsto en el art. 83° del Código Civil, y bajo responsabilidad de su contenido por el presidente de la asociación o quien haga sus veces. El citado libro legalizado tiene carácter de verdad formal según el art. 48, inciso primero del Código de Comercio, aplicable por analogía. Por tanto, no cabe hacer una investigación sobre la realidad intrínseca de los hechos que están contenidos en los libros, pues ello ni siquiera ocurre con las asambleas que sí son actos inscribibles, pues menos se podría presentar con el padrón de asociados que cumple una función auxiliar y complementaria" (Resolución No. 858-2009-SUNARP-TR-L de 19 de junio de 2009; 8o considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - alcances excluidos de la calificación). En tercer lugar, los actos jurídicos deben entenderse en el sentido que las partes pretenden lograr un propósito razonable y lícito; y no al contrario (principio de conservación del negocio). En una escritura pública se convino en liquidar una sociedad de gananciales entre dos personas que no eran cónyuges, por lo que el registrador exigió se presente el reconocimiento judicial de la unión de hecho. En este caso hubo que interpretar el negocio 70

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como uno de partición de bienes. En tal sentido, "en el presente caso es evidente que los otorgantes pretenden un fin económico muy concreto respecto a la atribución de bienes comunes, cuál es, la adjudicación en exclusiva del predio sub-materia a favor de Rosmery Navarro Mayma, y ello al margen del contexto jurídico o normas legales que se invoquen en la declaración de voluntad. El art. 1362 del Código Civil establece que los contratos se celebran y ejecutan según la común intención de las partes, esto es, de acuerdo con la voluntad implícita o inferida de la propia declaración, para lo cual se da preponderancia a lo querido, que se deduce del texto, antes que al sentido gramatical de las cláusulas" (Resolución No. 546-2009-SUNARP-TR-L de 30 de abril de 2009; 6o considerando; véase en: Registro de predios - interpretación del contrato). En cuarto lugar, el registrador debe respetar escrupulosamente las competencias y potestades que le corresponden a otros órganos o funcionarios; y con mayor razón si se trata de decisiones judiciales que en un Estado Constitucional de Derecho son objeto de cumplimiento estricto. En el caso de resoluciones administrativas se impone el principio de legalidad en la actividad pública; y en el caso de resoluciones judiciales ese efecto se colige de la exclusividad del Poder Judicial para impartir justicia con la finalidad de asegurar tutela efectiva a los sujetos en sus derechos e intereses legítimos (principio de respeto de las competencias y de cumplimiento de las decisiones judiciales). Por tanto, podemos citar los siguientes pronunciamientos: "la efectividad de las decisiones judiciales tiene como cauce adecuado las medidas cautelares y las sentencias, con lo cual se busca lograr que exista concordancia entre la información registral y la realidad jurídica, por lo que se hace necesario mirar con favor la ejecución de las cautelares, siempre en la medida de lo posible y razonable según la ley" (Resolución No. 598-2009-SUNARP-TR-L de 08 de mayo de 2009; 4o considerando; véase en: Registro de 71

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personas jurídicas no societarias - medidas cautelares de innovar y de no innovar). "El registrador se opone a la inscripción alegando que no constan las resoluciones que declararon en rebeldía a los demandados, y que en consecuencia dio lugar a que el juez suscriba en el nombre de ellos la correspondiente escritura. Sobre el particular debemos indicar que el registrador no puede calificar la regularidad del procedimiento o la legalidad de las decisiones emitidas dentro de un proceso judicial, ya que ello es potestad exclusiva del órgano jurisdiccional, de conformidad con el art. 2011° del Código Civil" (Resolución No. 1078-2009-SUNARP-TR-L de 09 de julio de 2009; 3o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - calificación de resoluciones judiciales). "El registrador se opone a la inscripción alegando que se requiere una decisión judicial para cancelar los asientos. Sin embargo, ese argumento es errado pues la Administración Pública cuenta con la potestad de declarar la nulidad contra imperio de sus propios actos, o revocarlos, de conformidad con los arts. 202° y 203° de la Ley No. 27444, del Procedimiento Administrativo General. En tal sentido, el principio de legitimación contenido en el art. 2013° del Código Civil no es una norma supra-legal que no pueda ser exceptuada por otras disposiciones de nuestro ordenamiento jurídico. (...) Por tanto, la Administración Pública tiene la potestad de anular o revocar sus resoluciones, y consecuentemente ello es título inscribible para cancelar los asientos regístrales que se hubiesen extendido" (Resolución No. 1089-2009-SUNARP-TR-L de 10 de julio de 2009; 3o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - calificación de resoluciones administrativas). 72

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Ahora bien, una vez que se ha incurrido en defectos o inconsistencias en la preparación y redacción de los documentos presentados ante el registro, entonces queda la duda de cómo subsanarlos. Allí juega en toda su magnitud el principio general de pro-inscripción, del cual se pueden extraer las siguientes reglas concretas en orden a no considerar esos errores o a facilitar la subsanación: Los errores intrascendentes ni siquiera requieren de subsanación pues basta el ámbito de normalidad de la actuación jurídica. Así: "en la declaración jurada de la asamblea general se consigna , cuando obviamente se refiere a de acuerdo al contexto del documento. Una observación de este tipo no es razonable, pues simplemente se entiende superada por el ambiente de normalidad y confianza que debe rodear toda actuación jurídica, y para lo cual se hace necesario invocar el artículo 168° del Código Civil referido al principio de buena fe para interpretar las declaraciones de voluntad" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 1 Io considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). La sola discrepancia de datos en un título (por ejemplo: expediente administrativo) no es motivo suficiente para denegar la inscripción, si es que ello puede salvarse con una declaración indubitada expresada en alguno de los documentos contenidos en el mismo título. Así, "si consideramos que la función del plano de ubicación es individualizar el predio en el espacio físico, pero con fines solo referenciales cuando se trata de una habilitación urbana perfectamente delimitada, entonces resulta evidente que el solo gráfico de la declaratoria de fábrica no modifica ni altera la extensión del lote que ya fue determinada por el anterior acto administrativo-municipal de recepción de 73

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obras ni la inscripción subsiguiente. Por tal razón, estamos en presencia de una discrepancia que debe considerarse salvada a través de la declaración expresa y por escrito contenido en el FUO Parte 2, y que sí coincide con el antecedente registral, por lo que resulta de aplicación el principio pro-inscripción regulado en el artículo 31, in fine, del Reglamento General de los Registros Públicos" (Resolución No. 513-2009-SUNARP-TR-L de 24 de abril de 2009; 7o considerando; véase en: Registro de predios - declaratoria de fábrica). La función del registrador no se reduce a la labor intrascendente de corregir errores materiales o de redacción u ortografía, como lamentablemente acontece a menudo: "En el presente caso el registrador asume que la potestad de calificación se centra en detectar cualquier mínimo error, incluso intrascendente o sin importancia. Por el contrario, este Tribunal considera que la función registral debe verificar el cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio jurídico, así como la adecuación con los antecedentes del registro, de conformidad con el art. 2011 ° del Código Civil; pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo de desprestigio del Sistema Registral. El control de legalidad no es un filtro de minucias o de detección de erratas, por lo cual debe descartarse la pretensión de convertirse en un simple corrector de textos" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 6o y 7o considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). En el caso el tema se limitaba a discutir la correcta grafía del apellido de uno de los directivos elegidos. Según el acta de elec74

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ción y el padrón de asociados el apellido era "Sifuentes"; mientras en un documento complementario, solicitado para subsanar, se había cometido el error evidente de "Simientes". En tal caso, se impone una interpretación conjunta de los documentos aportados, máxime cuando el dato correcto emana del título inscribible propiamente dicho (acta), sumado a un instrumento relevante en orden a conocer quienes son los socios (padrón). ¿Qué más podría exigirse? Los errores en un documento no necesariamente se subsanan con modificaciones o aclaraciones del instrumento originario, ya que a veces puede acudirse a medios más económicos a través de formalidades documentales más simples: "En todo caso, el registrador bien puede requerir declaraciones juradas de los propios directivos dando a conocer su nombre correcto y la aceptación al cargo para el cual han sido elegidos, lo que constituye documento suficiente para dar por subsanado los defectos de este tipo. Por tanto, no cabe requerir la presentación de sucesivas reaperturas de acta por cada errata cometida, ya que ello es burocrático e innecesario en el caso de equívocos notorios" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 12° considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). De esa manera, además, se evitan las continuas observaciones a los sucesivos documentos aportados, lo cual implica la necesidad de continuas aclaraciones o precisiones. Es el caso, por ejemplo, de un título que necesitó hasta cuatro reaperturas de actas para subsanar los distintos defectos que se fueron advirtiendo en el camino. Esta curiosa situación motivó una antigua decisión de la segunda instancia administrativa registral: "El criterio interpretativo sobre reapertura de actas no pone límites al número de veces 75

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que puede ser rectificada un acta, por lo tanto, el hecho de que se haya rectificado el acta en cuatro oportunidades no puede ser obstáculo para que esta pueda acceder al registro, siempre que se cumplan los requisitos exigibles" (Resolución No. 650-2009-SUNARP-TR-L). Demás está decir que en virtud de esta nueva doctrina no sería necesario llegar a ese nivel de sucesivas aclaraciones de los instrumentos presentados. La subsanación que contenga un error no debe motivar una segunda subsanación, cuando se pueda deducir fácilmente el sentido correcto de la interpretación en conjunto de todos los documentos aportados. Así, en el siguiente ejemplo, se usa en forma genérica dicho criterio a efecto de propiciar las inscripciones: "Por lo demás, aquí también debe aplicarse el sentido común, y en virtud de ello es de toda obviedad que la escritura no puede ser más que una equivocación, fácilmente subsanada con un análisis global de los otros extremos que conforman el título" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 9o considerando; véase: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). Los documentos complementarios o de aclaración son pertinentes en cuanto corrijan un error del primigenio instrumento, pero no pueden modificar el hecho jurídico. En tal sentido, deberá presumirse ese objetivo o finalidad. Así se expuso en una importante decisión: "Sobre el particular es necesario señalar que la fórmula para subsanar este defecto se consigue a través de la presentación de una nueva declaración jurada, ya con el vicio corregido, o con una declaración aclaratoria de la anterior. Esta última opción no significa que se produzca un cambio o modificación en la convocatoria a la asamblea general, la cual 76

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por ser un hecho del pasado no puede modificarse, sino que debemos reconocer la existencia de dos planos: el del hecho y el de su prueba, conforme lo reconoce en forma expresa, y pedagógica, el art. 225° del Código Civil. En efecto, el documento que prueba el hecho jurídico puede adecuarse a la realidad si es que existe alguna laguna o error involuntario. Nótese la diferencia entre el , que sí puede aclararse, con respecto al , que no puede alterarse. El procedimiento registral, por su carácter de sumario y documental, se limita a calificar los documentos aportados que, según la ley, prueban determinados hechos jurídicos. En tal contexto, el documento puede aclararse, en este caso la declaración jurada, pues se reputa que ello se hace para concordarlo con la realidad, por lo que se entiende que es una práctica correcta para lograr la subsanación de observaciones en cuanto el nuevo instrumento aclara válidamente un error del anterior, lo que se hace de acuerdo con los artículos 225° y 1413° del Código Civil No obstante, queda a salvo la responsabilidad civil y penal de quien suscribe la declaración jurada cuando ésta no corresponda a la realidad de los hechos o actos jurídicos" (Resolución No. 1088-2009-SUNARP-TR-L de 10 de julio de 2009; 7o considerando; véase en: Registro de Personas Jurídicas no societarias - cooperativas). LOS REGLAMENTOS REGÍSTRALES: FACTOR DE PERTURBACIÓN Hace quince años solo vivíamos con los siguientes Reglamentos del Registro: el General de 1968, en cuanto a las normas del procedimiento que habían subsistido; el de Inscripciones de 1936, en mucho superado por la normativa vigente en ese momento; la Ampliación del Reglamento de Inscripciones de 1970, con unos pocos artículos que en buena cuenta introducían el sistema de 77

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fichas; el Mercantil de 1969; y el de Testamentos de 1970. Nada más. Todas esas normas se podían compilar en un pequeño librito sin mayores pretensiones. Hoy, las normas regístrales, directivas, instructivos, precedentes de observancia obligatoria, pueden llegar a varios tomos. Incluso para los especialistas a tiempo completo resulta sumamente difícil conocer toda esa maraña de disposiciones. La reflexión que se impone es la siguiente: ¿estamos mejor o peor que antes? Nuestra impresión es que la situación es más dramática que en el pasado; es decir, hoy se hace más difícil inscribir un título. La abundancia de reglamentos regístrales constituye un problema serio, antes que una solución, por los siguientes motivos: i)

La sobre-abundancia de normas no es una salida viable, pues resulta imposible la previsión de todos y cada uno de los conflictos potenciales que puedan producirse. Por tanto, la aprobación de más y más textos normativos nunca pone fin al problema, y más bien lo agudiza1471.

Existen varias decisiones de la Sala Transitoria respecto a la ausencia de necesidad de muchas normas para regular una determinada institución jurídica, máxime cuando el legislador ha calculado un régimen basado en la libertad. Es el caso de la Resolución No. 858-2009-SUNARP-TR-L de 19 de junio de 2009; 6o considerando: "El régimen normativo de las asociaciones es calculadamente fragmentario, pues apenas se encuentran algunas pocas reglas contenidas en el Libro I del Código; y sobre el tema de inscripciones la regulación es también parca, ya que el Libro IX del Código se limita a indicar los actos inscribibles y la posibilidad de inscribir personas jurídicas extranjeras que actúen en nuestro país (arts. 2025, 2029). Aquí no estamos ante una omisión del legislador, pues en realidad lo que se pretende es dotar de la mayor libertad a los sujetos en la 78

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ii) En efecto, la profusión normativa se vuelve contraproducente cuando tenemos un profesional deficientemente preparado, ya que éste se acostumbra a que la ley le dicte la salida, por lo que se convierte en un simple ejecutor de las órdenes legales; sin posibilidad de que razone o piense por su cuenta. iii) El registrador que no piensa siempre busca la solución en los reglamentos, y si ellos nada dicen, entonces inmediatamente sospechará que el asunto no está permitido o que no hay solución legal, pues "el reglamento no lo dice". Por tal razón es muy común que los registradores rechacen una inscripción y luego no pueden indicar cuál es la forma para subsanar la deficiencia. Ello es un claro indicio de que el tema pasa por una laguna reglamentarista. iv) La veneración de los reglamentos regístrales lleva a olvidamos de la ley, fuente primaria. Por ello, la calificación se hace hoy en base a los dictados reglamentarios, y toda otra fuente normativa no se toma en cuenta. Los ejemplos son abundantes y recurrentes. Así, el siguiente caso: "El art. 25° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular señala que la transferencia por acto entre vivos se inscribe en mérito al acta notarial de transferencia; sin embargo, ello no se aplica cuando se trata de modificaciones al dominio originadas por acto administrativo. En todo caso,

actuación del derecho fundamental de libre asociación. Por tanto, no hay lagunas, sino la expresa retirada del legislador a efectos de dar cabida a una autonomía muy amplia, y que solo se encuentra limitada por las normas imperativas, de orden público o las buenas costumbres (art. V del Título Preliminar del Código Civil), y que además éstas deben ser objeto de interpretación restrictiva". 79

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el art. 2010° del Código Civil constituye base normativa suficiente para que las resoluciones administrativas tengan carácter de título inscribible. Por tanto, hay un grave error conceptual del registrador, cuando pretende interpretar el ordenamiento jurídico en forma aislada, a través de un reglamento de carácter registral, y no de manera sistemática a la luz de las normas de orden legal que consagran los principios y bases del derecho registral, tal como acontece con el Libro IX del Código CmT (Resolución No. 1038-2009-SUNARPTR-L de 03 de julio de 2009; véase en: Procedimiento y calificación registral - Título inscribible). Frente a tamaño problema se impone una solución integral, y que se resume en la siguiente frase: Los reglamentos regístrales no sirven. Esa es mi conclusión. En efecto, si ellos repiten lo que dice el Código Civil u otra ley sustantiva, entonces son textos simplemente reiterativos y nada nuevo aportan; por el contrario, si están en contradicción con la ley, entonces hay que buscar una interpretación que les permita adecuarse al sentido de la norma sustantiva, de la cual además no pueden desatenderse por jerarquía de las normas. En suma, de una u otra manera siempre debemos terminar respetando la Constitución, el Código Civil o las leyes sustantivas, así los principios fundamentales del ordenamiento jurídico. Los reglamentos regístrales nada pueden hacer contra aquellos, y solo tienen una vida marginal que tal vez pueda manifestarse cuando se trata de acoger una interpretación "pro-inscripción'. En ese caso sí está habilitada la referencia a esa norma infra-legal. En cambio, jamás puede utilizarse un reglamento para denegar una inscripción cuando contravenga una ley. La Sala Transitoria del Tribunal Registral siguió esta tendencia. En muy pocos casos la solución vino impuesta por un reglamento registral; y en algunos casos simplemente no se le tomó en cuenta por su franca contradicción con el orden normativo 80

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emanado del derecho sustantivo. Por ejemplo, según el art. 42-e° del Reglamento General de los Registros Públicos la presentación de documentos privados no constituye defecto insubsanable; lo cual es un dramático error pues todo el procedimiento registral se construye sobre la base de un instrumento público que se presenta, se califica y se inscribe. Por el contrario, el documento privado no tiene las dotes de fehaciencia y legalidad que puedan fundar que la eficacia de la inscripción se retrotraiga hasta su presentación. Además, esa situación se presta a fraudes o maniobras dolosas, pues se puede entrabar una partida registral con la presentación de cualquier documento, con grave riesgo a la situación jurídica del titular incontrovertible (prima facie) de un derecho. Por tal motivo, la Sala Transitoria expidió una resolución que aplica en forma estricta el art. 2010 del Código Civil, sobre titulación pública, y en virtud de la cual la presentación de documento privado es falta insubsanable. Siendo ello así, la disposición reglamentaria se entiende en el sentido que no puede derogar normas de mayor jerarquía, por lo que se hace necesario una reinterpretación creativa del reglamento a efecto de adecuarla a la ley. Un ejemplo en donde el reglamento no sirve; ya sea por repetir la ley, o por contravenir a ella, en cuyo caso por vía interpretativa se le vacía de contenido o se le cambia de sentido1481.

Los documentos privados o la presentación de fotocopias, aunque se refieran a instrumentos públicos que preexisten a la facha de presentación del título, no pueden ser calificados pues falta el presupuesto del procedimiento registral, esto es, el aporte del documento público de conformidad con el art. 2010° del Código Civil, por lo cual corresponde la tacha por defecto insubsanable. Esta doctrina fue sentada en la paradigmática Resolución No. 1032-2009-SUNARP-TR-L de 03 de julio de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título): "5. De conformidad con el art. 42-e) del Reglamento General de los Registros Públicos no constituye causal de tacha sustantiva 81

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la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta. Esta norma, sin embargo, no puede entenderse en el sentido que la preexistencia del instrumento se refiera a la matriz, pues ello implicaría dotar de efecto retroactivo a un titulo formal que todavía no existe ni está documentado. En tal caso, el Registro daría eficacia a un documento privado simple, a través de la vigencia del asiento de presentación, a pesar que a esa fecha el título inscribible no existe. Por tanto, no puede admitirse que una inscripción se sustente en un instrumento privado cuando en realidad el Registro exige el documento público o auténtico, de conformidad con el art. 2010° del Código Civil. En tal caso corresponde la tacha por defecto insubsanable. 6. Siendo ello así, el citado art. 42-e) reglamentario debe interpretarse en el sentido que la preexistencia del instrumento se refiere al traslado, y no ala matriz. Así pues, si el parte o copia autenticada del título matriz es posterior a la fecha del asiento de presentación, ello no constituye defecto insubsanable cuando la matriz sea anterior a la presentación, pues en tal caso el instrumento ya preexiste. 7. En el presente caso, el usuario aporta solo documento privado simple, sin que se acredite de ninguna manera la preexistencia del libro legalizado, que en este caso es el matriz, por lo que no puede determinarse si el instrumento ya existe jurídicamente a la fecha de presentación del título, que es lo único que puede justificar su retroactividad. Por tanto, corresponde la tacha del título por contener defecto insubsanable". Este criterio también aparece en: Resolución No. 1314-2009SUNARP-TR-L de 26 de agosto de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título) y Resolución No. 7032009-SUNARP-TR-L de 22 de mayo de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). Distinto es el caso, por ser más notoria la falta insubsanable, cuando el título formal no preexiste a la fecha de presentación del título, es decir, a dicho momento no se ha extendido aún la escritura pública, por ejemplo. Así: Resolución No. 1358-2009-SUNARPTR-L de 02 de septiembre de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - anotaciones preventivas). 82

EL NUEVO DERECHO REGISTRAL

Única fórmula para que ello la voluntad general vidual de un burócrata a las normas de mayor

se respete la jerarquía de las leyes, y con emanada de ellas, y no la voluntad indique preparó la directiva con infidelidad nivel.

Por tanto, proponemos una nueva forma de evaluar los títulos (calificarlos), y desde una perspectiva por la cual se incorpore el sentido común, y que nosotros llamamos "control de relevancia jurídica del reglamento". La propuesta puede resumirse en esta interrogante: ¿En qué se afecta la seguridad jurídica cuando un acto o negocio jurídico incumple un requisito reglamentario? Si la respuesta es negativa, es decir, en nada se afecta la seguridad, entonces se concluye que se trata de un recaudo innecesario o superfluo, por lo que se impone proceder a la inscripción. En efecto, la clave de la calificación se encuentra en el sentido común, pues lo que tiene carácter razonable cuenta ya con una fuerte presunción de legalidad. Calificar, y juzgar, es un arte que requiere experiencia y conocimientos. Lamentablemente, hoy la evaluación de los títulos se hace casi exclusivamente con relación a lo que dicen los reglamentos. El criterio debe cambiarse radicalmente, pues el registrador está obligado a calificar según la ley y el sentido común. El reglamento no cuenta pues siempre debe entenderse o interpretarse conforme a la ley. Esta afirmación incluso tiene base normativa, pues el ordenamiento jurídico administrativo integra un sistema orgánico entre sus distintas fuentes, y no contradictorio o incoherente (art. IV.2 Título Preliminar de la Ley 27444). LA DOCTRINA NO AYUDA Los operadores jurídicos, en general, desconocen los alcances y límites de la calificación registral. Por tanto, ese no es un problema cuya responsabilidad se concentre solo en los registradores, sino que debe imputársele al sistema legal en su conjunto. Por tal 83

GUNTHER GONZALES BARRÓN

motivo, no llama la atención que uno de los factores negativos lo constituye un cierto sector de "doctrina" que simplemente comenta de derecho registral, sin saber de la materia. Voy a proponer el caso siguiente para ejemplificar la afirmación: el titular de un lote de 160 m2 construye un edificio que sobresale el perímetro de la calle y, por tanto, invade el dominio público. En este caso el alero externo sobresale por cerca de un metro la vía pública, y prácticamente la superficie adicional sirve para una estancia o pequeña habitación. El propietario se acoge a la regularización de edificaciones de la Ley No. 27157, para lo cual basta preparar el formulario previsto para tal fin por el verificador privado, esto es, por un ingeniero civil o arquitecto inscrito en la SUNARP, con mínimos requerimientos de orden formal para cumplir tan delicada función. La Sala Transitoria del Tribunal Registral emitió la Resolución No. 1128-2009-SUNARP-TR-L de 17 de julio de 2009 (véase en: Registro de predios - declaratoria de fábrica), en la cual se estableció un importantísimo criterio para el futuro en orden a evitar los desbordes en las construcciones y edificaciones sin licencia: "La regularización de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasiones de los predios colindantes o de dominio público, pues ello afecta el derecho de propiedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidación del conflicto a través de los cauces y procedimientos correspondientes, pero en ningún caso se puede autorizar que a través de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pretenda legalizar esta situación de hecho" (10° considerando). Esta doctrina trata de impedir los abusos en la construcción ilegal de edificios, no solo en contravención de los parámetros urbanísticos y de seguridad edificatoria, sino además se pretende eliminar las conductas estratégicamente fraudulentas de quienes, a través del fácil expediente de la regularización de fábrica, buscan 84

EL NUEVO DERECHO REGISTRAL

apropiarse directa o indirectamente de terrenos ajenos. Era difícil suponer que alguien esté en contra de semejante "ratio decidendi", cuyo sustento es legal y de orden moral. Sin embargo, existe una opinión en discordancia que se sustenta básicamente en los siguientes fundamentos1491: Existen resoluciones previas del Tribunal Registral (No. 775-2007-SUNARP-TR-L de 24 de julio de 2007; No. 049-2008-SUNARP-TR-L de 22 de febrero de 2008; No. 073-2009-SUNARP-TR-L de 19 de enero de 2009), en las cuales se establece un criterio reiterado de admitir la inscripción en caso de aleros externos. Esto último constituye un atentado contra la "seguridad jurídica" ya que "es muy perjudicial que los registradores y el Tribunal Registral resuelvan de distinta manera para casos similares". Luego se termina diciendo: "La segunda instancia tiene una responsabilidad mayor en la consolidación de un sistema registral seguro, por ello, debemos ser especialmente exigentes y vigilantes con sus decisiones". De otro lado, recordemos que en la regularización de edificaciones la construcción debe ser anterior al 21 de julio de 1999, es decir, que la trasgresión requiere ser analizada "a la luz de la legislación edificatoria vigente a la fecha de la construcción". La resolución no se ajusta a derecho, máxime si utiliza el criterio de "interdicción de la arbitrariedad" ya que

[49]

ALARCÓN LLANGE, Jackson. Regularización de edificaciones con alero externo. Comentario a la Resolución No. 1128-2009-SUNARPTR-L. EN: Diálogo con la Jurisprudencia. No. 132. Septiembre 2009. Pág. 281-287. 85

GUNTHER GONZALES BARRÓN

ésta es una institución jurídica (sic; en todo caso será un principio, pero jamás una institución) vinculada al abuso del poder y por eso aplicada fundamentalmente a las instituciones del Estado. La construcción que infringe las normas de edificación pudo ser anotada como carga registral. Estos fundamentos no pueden sostenerse En primer lugar, no existe precedente alguno sobre el tema que haya sido aprobado por el Pleno del Tribunal Registral. En segundo lugar, las resoluciones que se mencionan (No. No. 775-2007-SUNARP-TR-L de 24 de julio de 2007; No. 0492008-SUNARP-TR-L de 22 de febrero de 2008; No. 073-2009SUNARP-TR-L de 19 de enero de 2009) no regulan hipótesis iguales a la que es materia de comentario. Así, una trata sobre una declaratoria de fábrica autorizada por el órgano administrativo competente según la Constitución para llevar a cabo el control urbano, esto es, la Municipalidad Distrital. En ese caso, pues, se impone la presunción de legalidad de los actos administrativos que establece el art. 9o de la Ley 27444. El registrador no puede calificar en contra de esa norma legal. Las otras resoluciones previas versan sobre invasiones menores del alero externo sobre la vía, lo que se encuentra dentro de la tolerancia registral o de la tolerancia urbanístico-municipal cuando no superaba el medio metro del alineamiento (norma III-VI-7 del ya derogado Reglamento Nacional de Construcciones). En el presente caso, la invasión superaba claramente ese límite. En tercer lugar, no existe atentado alguno contra la seguridad jurídica, ya que las hipótesis de las decisiones anteriores no son las mismas que en la resolución comentada. Es conocido que un precedente (que no lo es) solo tiene esa condición cuando 86

EL NUEVO DERECHO REGISTRAL

los hechos jurídicamente relevantes son análogos, pero ello no acontece cuando un solo hecho de importancia es distinto, pues en tal caso la solución legal se modifica. En tal sentido, ¿cómo puede decirse alegremente que el caso es el mismo cuando en uno existe aprobación municipal, que aquí no hay, y en el otro se respetan las tolerancias, lo que aquí tampoco ocurre? Por tanto, estamos en presencia de situaciones claramente distintas, en las cuales las resoluciones anteriores nada dicen. Tal vez el opositor considere que la seguridad jurídica exige que el supuesto precedente "se aplique por analogía a un hecho distinto". La conclusión es inaceptable cuando se trata de normas autoritativas, en las cuales la inclusión en el supuesto de hecho implica que el acto será autorizado; mientras que excederse del supuesto significa la desaprobación del acto. Por tanto, aquí no hay laguna legal que permita la analogía. En cuarto lugar, la resolución invoca en forma correcta el art. 33.2° del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, por el cual si el área del terreno es superior al área registrada, y no existe superposición de áreas, entonces la declaratoria de fábrica se anota en forma preventiva por un año a efecto de rectificar la superficie. En efecto, esta norma permite la anotación en caso de invasiones al colindante, siempre que no se produzca superposiciones. Sin embargo, en el presente caso sí se produce una clara invasión sobre la vía pública, conforme lo reconoce el verificador privado en su informe y en el formulario de regularización. En consecuencia, si la invasión, sin superposición, conlleva la existencia de un defecto subsanable, entonces por lógica deducción (el Derecho es ciencia deductiva) se colige que la invasión con superposición produce un defecto insubsanable. Sobre el particular se dice que "en el caso apelado existía perfecta 87

GüNTHER GONZALES BARRÓN

correspondencia entre el área del terreno inscrito y el área del terreno que se indicó en los formularios; entonces, no es cierto que hubiese discrepancia y consecuente superposición de áreas de terreno". Esta añrmación es falsa, pues el predio no se limita al terreno, sino a toda la línea vertical que rodea el perímetro, ya sea hacia el espacio o hacia el centro de la tierra (art. 954 CC); por tanto, la construcción sobre el espacio aéreo también constituye una invasión en el terreno ajeno. Esa solución es universal; por ejemplo, y comentando el Código Civil alemán, se dice que: "Los limites de la propiedad en su aspecto vertical -hacía arriba y hacía abajo- se deducen del § 905. Según él, la propiedad se extiende al espacio sobre la superficie y al cuerpo de la tierra bajo la superficie a voluntad del propietario^^. Las excepciones serían el error de medición en la superficie inscrita, la existencia de áreas sin perfecta delimitación por falta de deslinde, la tolerancia registral o la tolerancia municipal para voladizos. Ninguno de esas circunstancias se presenta en este caso, por lo que hay claramente invasión sobre predio ajeno y, por consiguiente, queda comprobada la superposición que impide la inscripción. En quinto lugar, la resolución comentada agrega fundamentos: ( V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León, , r De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: . >•• , Si BANMAT puede levantar hipotecas'en mérito de doduménto privado con firmas certificadas y cuál es el aleante de esta autorización.' VI. ANÁLISIS 1. El art. 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento públicoj salvo disposición diferente. 2. En concordancia con tal principio, el artículo 7o[l] de la Ley fcí0 27755, establece que la formalidad del título inscribible en el Registro de Predios para los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes es Ja escritura pública o, formulario registral legalizado por notario cuando el valor del inmueble no supera las 20 UIT, salvo aqueilos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción ¿le nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta. 3.

Si bien tal formalidad es de aplicación general para todos actos de disposición emanados de la voluntad de las partes inscribibles en el Registro de Predios, pues el artículo 7° de la Ley N° 27755,concordado con el artículo T del. Decreto Supremo ¡Nf°,007-2004-J,U$, derogando tácitamente las normas anteriores que hubieran establecido formalidad distinta, algunas normas posteriores del mismq rango establecieron excepciones a la formalidad prevista en el citado artículo 7o, como es el caso del artículo 5o de ía Ley N° 28275 que permite el uso de documento

Concordado con el artículo Io del Decreto Supremo N° 007-2003-JUS. Ié5

PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

privado con firmas certificadas por notario para efecto del registro de actos otorgados por BANMAT. 4. En el presente caso el usuario solicita la inscripción del acto de levantamiento de la hipoteca inscrita en el asiento D00001 de la partida electrónica N° 44830248 del Registro de Predios de Lima. Para este fin se suscribió un documento privado de levantamiento de hipoteca de fecha 06 de febrero de 2009 suscrito por el representante de BANMAT, Miguel Ángel Javier Arango con firma certificada ante Notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado. 5. El registrador se opone a la inscripción aduciendo que no basta la legalización notarial de firmas en documento privado, pues esa formalidad solo es aplicable a la cartera de créditos transferida a su favor mediante Ley No. 26969, Ley No. 27044 y Decreto Supremo No. 016-2003-VIVIENDA, esto es, los recursos provenientes de la liquidación de FONAVI. Sobre el particular debe acotarse que la sumilla del art 5 de la Ley No. 28275 lo denomina: "saneamiento de propiedades de vivienda con recursos del FONAVI", lo que daría lugar a sostener un criterio restrictivo. 6. Como la cuestión que debe determinarse es si la formalidad prevista en el citado artículo 5o de la Ley N° 28275 se limita a los inmuebles comprendidos en la cartera de créditos aludida por el Registrador, veamos cuál es el alcance de la mencionada norma. 7. El artículo 5o de la Ley N° 28275 dice literalmente: "Saneamiento de propiedades de vivienda con recursos de FONAVI Autorízase al BANMAT SAC a efectuar las acciones de saneamiento necesarias, incluyendo inscripción de titularidad a su nombre, sobre los inmuebles transferidos en virtud de la Ley No. 26969, su complementaria Ley N° 27044, y Decreto Supremo N°. 016-03.VIVIENDA, así como de cualquier otro inmueble que corresponda a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT SAC es o será acreedor o administrador de la misma; por lo que los contratos o documentos que suscriban al efecto se extenderán en firma legalizada notarialmente y serán inscritos con esta formalidad en el registro público correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, constituyendo título suficiente para todos los efectos legales (...)". (el resaltado es nuestro) Si bien la sumilla de la citada norma parecería restringir los alcances de dicha disposición únicamente al saneamiento de viviendas con recursos de FONAVI, siendo que el contenido normativo de la ley se encuentra en 166

TÍTULO INSCRIBIBLE

8.

el propio enunciado lingüístico o texto de la norma, y no en la sumilla o título del artículo, el cual tiene mero carácter referencial, para determinar el alcance de la norma en cuestión debe estarse a lo establecido en su contenido, en cual en el presente caso tienen un alcance mayor. En efecto, conforme al contenido de la norma glosada, el presupuesto para que opere la autorización de saneamiento otorgada al BANMAT; y, en consecuencia, la posibilidad de solicitar inscripciones en mérito de documento privado con firma certificada, es que BANMAT tenga la calidad de titular del inmueble materia de saneamiento, por habérsele transferido en virtud de la Leyes N° 26969, 27044 y D.S. N° 016-03VIVIENDA y sus complementarias; o, la calidad de acreedor o administrador de la cartera de créditos transferida en virtud de dichas leyes o de cualquier cartera de crédito a la que corresponda el inmueble. En este sentido, el precepto citado regula dos tipos de inmuebles materia de saneamiento: en primer lugar, aquellos que se originan por transferencia de los recursos de FONAVI; y en segundo lugar, todo otro inmueble que corresponda a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT es acreedor o administrador de la cartera. A ambos supuestos es aplicable la formalidad excepcional del título inscribible prevista en dicha norma.

9.

Si se hubiera querido restringir los alcances de la disposición bajo comentario únicamente al primer supuesto, carecería de sentido que la norma haya aludido a "cualquier otro inmueble" de "cualquier otra cartera" en la que BANMAT tenga la calidad de acreedor o administrador. Dicha alusión se justifica porque la finalidad de la norma era comprender de manera amplia todos los inmuebles comprendidos en la cartera de créditos en las que BANMAT es acreedor o administrador; lo cual se explicita en la parte considerativa del Reglamento de dicha Ley. 10. En efecto, la parte considerativa del Reglamento de la Ley N° 28275, aprobado por Decreto Supremo No. 018-2004-VIVIENDA, se indica expresamente que la norma legal "tiene por objeto establecer medidas de excepción orientadas a la atención de diferentes contingencias presentadas respecto de los prestatarios del BANMAT SAC o el predio materia del mismo; así como permitir la reestructuración de deudas, incentivar el pago puntual de los préstamos y permitir el saneamiento y la regularización de la titularidad de los inmuebles transferidos en virtud de la Ley No. 26969, su complementaria Ley No. 27044 y el Decreto Supremo No. 016-2003-VIVIENDA, así como cualquier otro inmueble que corresponda

167

PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL —

a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT SAC es ü será acreedor o administrador de la misma' (el subrayado es nuestro). 11. Como puede apreciarse, es clara la finalidad de la norma bajo comentario de comprender no sólo a todos los inmuebles comprendidos en la cartera de créditos transferidos a BANMAT como consecuencia de las leyes aludidas, esto es, lo provenientes de la liquidación de FQNAVI, sino a todos los demás inmuebles comprendidos en cualquier cartera de .• , .créditos en la que BANMAT tenga la calidad de acreedor o administra' > .dor¿ pues precisamente la función que cumple el Banco de Materiales, * deuprcímóción de la: vivienda de interés social destinada a los sectores . de meiíoresjrecursos -dconóimicos de la población y que no tienen acceso / kt NO PUEDE DAR POR COMPROBADO UN HEC JURÍDICO POR SUPOSICIONES O INTE ace presente que la calificación registra! se real ido ello así, el Registro >jurídico sin ningún tít; i prácticamente a simple solicitud, y sini que exista una declarar auténtico o una decis iso. En tal sentido, no cal 1 WWÁ determinada situación jurídica. .-.asiaacaaMm n mmwmmmm-t

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PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita el cambio de titularidad del acreedor hipotecario a favor de Banco Nuevo Mundo en Liquidación respecto de la garantía inscrita en la Partida Electrónica No. 11204004 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjunta la siguiente documentación: - Copia simple de la escritura pública de fideicomiso que celebra Banco Nuevo Mundo en Liquidación a favor de Interbank, otorgado ante Notario de Lima Eduardo Laos de Lama con fecha 13 de octubre de 2003. - Copia legalizada de la escritura pública de formalización de la terminación del contrato de fideicomiso entre Banco Nuevo Mundo en Liquidación e Interbank, otorgado ante Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez con fecha 16 de mayo de 2007. - Copia legalizada de la escritura pública de delegación de poderes de Banco Nuevo Mundo en Liquidación, otorgado ante Notario de Lima César Romero Valdivieso con fecha 02 de julio de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Carmen Alvarado Medina observó el título en los siguientes términos: - La hipoteca no se constituyó en virtud del fideicomiso inscrito, por lo que la conclusión del citado fideicomiso no le afecta, por lo que se requiere la intervención del acreedor Interbank. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - La hipoteca constituida a favor de Banco del Nuevo Mundo e Interbank ha sido transferida por fideicomiso a favor de Interbank; pero el contrato de fideicomiso ha quedado extinguido por convenio entre las partes, razón por la que los activos regresan al patrtimonio del fideicomitente. - Al haber concluido el contrato de fideicomiso, y encontrándose el patrimonio fideicomitido bajo la administración del mismo Banco Nuevo Mundo en liquidación, deberá entenderse que la garantía registrada en el asiento D-2 de la partida electrónica No. 11204004 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, correspondiente a la 232

AUSENCIA DE TÍTULO

Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 que formó parte de las unidades catastrales 11749 y 10088 denominada Parcela A Distrito de Chaclacayo, pertenece en el 100% al Banco Nuevo Mundo en liquidación. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble inscrito en la partida electrónica No. 11204004 del Registro de Predios de Lima, correspondiente a la Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 que formó parte de las unidades catastrales 11749 y 10088 denominada Parcela A Distrito de Chaclacayo. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si puede inscribirse el cambio de titularidad cuando no existe un título. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita el cambio de titularidad del acreedor hipotecario a favor de Banco Nuevo Mundo en Liquidación respecto de la garantía inscrita en la Partida Electrónica No. 11204004 del Registro de Predios de Lima. 1. Revisado los antecedentes del registro se advierte que en el asiento D-2 de la partida electrónica No. 11204004 del Registro de Predios, correspondiente a la Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 Distrito de Chaclacayo, consta inscrita una hipoteca ratificada por Gremco SA a favor del Banco Nuevo Mundo en Liquidación (en adelante, BNML) en un 55.20% y de Interbank (en adelante, BI) en un 44.80%. 2. El usuario sustenta su recurso en la existencia de una escritura pública de fideicomiso que celebra Banco Nuevo Mundo en Liquidación a favor de Interbank, otorgado ante Notario de Lima Eduardo Laos de Lama con fecha 13 de octubre de 2003, en la cual se transfiere los activos y pasivos vinculados a operaciones de arrendamiento financiero. En virtud a dicho título, presuntamente, se habría transferido la hipoteca a favor de Interbank. 3. Posteriormente, se otorga la escritura pública de formalización de la terminación del contrato de fideicomiso entre Banco Nuevo Mundo en 233

PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

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5.

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Liquidación e Interbank, extendida ante Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez con fecha 16 de mayo de 2007. En virtud a este último título, el usuario considera que el patrimonio regresó al fideicomitente Banco del Nuevo Mundo, lo cual justificaría su solicitud. En filosofía se conoce que existen dos formas de incurrir en error. En primer lugar cuando la premisa es falsa o no-demostrada, y aunque el razonamiento sea correcto, entonces se produce la falacia. En segundo lugar, cuando la premisa es verdadera, pero el razonamiento es incorrecto. En el presente caso, la premisa sobre la cual se construye el razonamiento del apelante consiste en dar por cierto que la hipoteca constituida por Gremco SA a favor de BNML y BI se transfirió por fideicomiso a Interbank en calidad de fiduciario. Sin embargo, la citada premisa no está demostrada por los siguientes motivos: i) La escritura pública de ratificación de hipoteca se otorga a favor de los acreedores BNML y BI a efecto de garantizar las obligaciones directas e indirectas de Compañía Hotelera Los Delfines (Hoy: Corporación El Golf SA) y de Fábrica SA (cláusula 8.1.2 de la escritura de 24 de septiembre de 2003 modificada por escritura de 02 de abril de 2004). «) La hipoteca se otorga directamente a favor de BNML y BI por obligaciones de un tercero, y no se produce una transferencia de hipoteca a favor de BI en calidad de fiduciario. De ello se deduce que estamos ante un título distinto al del acto de fideicomiso. iii) Si bien en las escrituras de 24 de septiembre de 2003 y 02 de abril de 2004 se menciona la promesa de constituir un fideicomiso, sin embargo, en el contrato se menciona que éste recae sobre "el proyecto" (cláusula 8.9), el mismo que consiste en un condominio denominado "La Herradura Costa Azul" en el distrito de Chorrillos (cláusula 1.8). Es decir, esta promesa de constitución de futuro fideicomiso no tiene una vinculación con el fideicomiso para garantizar obligaciones de arrendamiento financiero nacido por escritura de 13 de octubre de 2003; por lo que no hay una voluntad clara y manifiesta para que la hipoteca sub-materia se incorpore a este último fideicomiso. Í'V) El propio usuario manifiesta en su solicitud que: "Al haber concluido el contrato de fideicomiso, y encontrándose el patrimonio fideicomitido bajo la administración del mismo Banco Nuevo Mundo en liquidación, deberá entenderse que la garantía registrada en el asiento D-2 de la 234

AUSENCIA DE TÍTULO

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partida electrónica No. 11204004 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, correspondiente a la Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 que formó parte de las unidades catastrales 11749 y 10088 denominada Parcela A Distrito de Chaclacayo, pertenece en el 100% al Banco Nuevo Mundo en liquidación". Es decir, según la versión del apelante la transferencia de hipoteca debería simplemente darse por entendida o supuesta. Por lo demás, si los acreedores inscritos son BNML y BI entonces ambos deben cancelar la hipoteca, de acuerdo con el principio de legitimación registral previsto en el art. 2013° del Código Civil. En caso contrario, previamente deberían inscribirse los actos jurídicos, documentados en forma fehaciente, por los cuales el BNML deviene en único acreedor. El Tribunal hace presente que la calificación registral se realiza en mérito de títulos fehacientes. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, prácticamente a simple solicitud, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico o una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso. En tal sentido, no caben las simples suposiciones o inferencias para entender comprobada una determinada situación jurídica.

9.

Por tanto, el acto materia de la solicitud de inscripción carece, por ahora, de título material en cual fundarse, por lo cual el defecto advertido tiene carácter insubsanable, por lo cual corresponde disponer la tacha sustantiva del título, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 10. En atención a que las entidades bancarias en liquidación se encuentran inafectas del pago de derechos regístrales según el art. 114° de la Ley 26702, este Tribunal declara que no corresponde realizar liquidación alguna por ese concepto y, en consecuencia, se justifica que el usuario no haya realizado pago alguno (S/. 0,00) según recibo No. 2009-9500004736.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, 235

- PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

XIII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas, y DISPONER LA TACHA del título por defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

236

'Tribunal %tgistroí RESOLUCIÓN 2

N 1297-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 21 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

JENNY PAOLA BUENDÍA FALCÓN DE RÍOS 0000352635 de 27-05-2009. 000031385 GBM de 20-8-2009. Propiedad Vehicular de Lima. Rectificación.

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PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la rectificación del estado civil en la partida referida al Vehículo de placa de rodaje No. BOC-299, para cuyo efecto adjunta copia certificada de la partida de matrimonio. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Nelly Verónica Barrantes Alegre observó el título en los siguientes términos: - Vistos los antecedentes se aprecia que el vehículo fue adquirido con fecha 14 de junio de 2004 y el matrimonio fue realizado el 14 de agosto de 2004, es decir, el bien no se encuentra dentro del régimen de sociedad de gananciales. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: - El vehículo es bien social por cuanto el crédito para su adquisición se ha pagado con dinero de la sociedad conyugal - Según el art. 299 del Código Civil el régimen patrimonial del matrimonio comprende los bienes anteriores y posteriores. - Según el art. 310 del Código Civil son bienes sociales, incluso, los que cualquiera adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios de la sociedad. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje No. BOC-299. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si puede inscribirse la rectificación de la titularidad del bien sin título. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la rectificación del estado civil en la partida referida al Vehículo de placa de rodaje No. BOC-299, para cuyo efecto adjunta copia certificada de la partida de matrimonio. 238

AUSENCIA DE TÍTULO

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8.

Revisados los antecedentes regístrales se advierte que el vehículo de placa de rodaje BOC-299 fue adquirido por César Augusto Ríos Landeo mediante título de fecha 14 de junio de 2004 y presentado al registro mediante asiento del 21 de junio del mismo año. Por tanto, la adquisición del bien se produjo antes del matrimonio civil, cuya fecha de celebración es 14 de agosto de 2004 según la partida que acompaña la usuaria. Siendo ello así, el citado mueble se reputa un bien propio, de conformidad con el art. 302-1° del Código Civil. Es cierto que la apelante alude a que la adquisición del bien se ha financiado con dinero de la sociedad de gananciales, pues el crédito se canceló, en gran parte, durante su vigencia. Sin embargo, el Tribunal hace presente que la calificación registral se realiza en mérito a títulos fehacientes y en los cuales se examina las formalidades extrínsecas del título, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, entre otros aspectos. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, prácticamente a simple solicitud, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico o una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso. En tal sentido, se requiere de un documento auténtico o título formal que declare y establezca la situación jurídica, según el art. 2010° del Código Civil. La presentación de la partida de matrimonio acredita el estado civil del adquirente, pero no tiene mérito suficiente para modificar o rectificar la titularidad de un bien adquirido como propio, ya que ello significa evaluar pruebas, otorgar audiencia a la parte contraria y finalmente tomar una decisión en el conflicto. Todo ello resulta incompatible con la naturaleza del procedimiento registral cuya función es solo dar publicidad a títulos fehacientes que documenten la transmisión de la titularidad de bienes o derechos, lo que en este caso no ocurre. Por tanto, la alegación de la apelante deberá formularse en sede judicial a efecto de la dilucidación de los derechos que se encuentran en conflicto, y no en un procedimiento no contencioso, conforme indica el art. 1° del Reglamento General de los Registros Públicos. En virtud a lo expuesto la presente solicitud deviene en improcedente, por lo que corresponde disponer la tacha del título, según el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. Respecto a los derechos regístrales se liquida la tasa de calificación de S/. 18,00 nuevos soles. El usuario abonó S/. 32,00 según recibo No. 2009239

PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

42-00022329, por lo que se dispone la devolución de S/. 14,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, IX. RESOLUCIÓN: PRIMERO: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y DISPONER LA TACHA del título por defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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(

Tribmiaí(Rigistraí RESOLUCIÓN 9

N 1032 -2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 3 JUL 2009

APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Freddy Armando Burga Portilla 0000300238 de 04-05-2009 0000149 de 17-06-2009 Personas Jurídicas Ratificación de Gerente

NSUBSANABLE del Reglamento General de e causal de tacha sustantiva amento qu a la echo consta. Es1 [ sentido que la prc íz, pues ello implic mal que todavía no ex! Registro daría eficacia a uní

DOCUMENTO PRIVA De conformidad ce los Registros Públi la falta de preexis inscripción donde < embargo, no puede del instrumento se de efecto retroacth está documentado, documento privado presentación, apes¡ Por tanto, no pued<

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por María Teresa Loredo Tello de Hall y María Ofelia Loredo Tello a favor de María Carolina Trujillo Sáenz, respecto del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública celebrada con fecha 11 de julio de 1986 ante el Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos Villarán. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora del Registro de Predios de Lima Yesica Elizabeth Camacho Villanueva formula observación del título en los siguientes términos: 1.- En la resolución No. 8 de 18 de enero de 1983, sobre venta de bienes de incapaz, se indica que la autorización recae sobre los bienes de la interdicta Ofelia Loredo Tello; mientras que la partida registral de predios y mandato aparece como María Ofelia Loredo Tello. 2.- Se requiere la intervención personal de la curadora María Teresa Loredo Tello para disponer de los bienes de la interdicta. 3.- La resolución de fecha 07 de marzo de 1983, que declara consentida la autorización de venta de incapaz, carece de firma del juez, y solo aparece la certificación del secretario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que "María Ofelia Loredo Tello" y "Ofelia Loredo Tello" son la misma persona, por lo que la observación carece de trascen344

REGISTRO DE PREDIOS

mecanismo para facilitar su gestión a través de un intermediario, y en ningún caso para ser reemplazado o sustituido. Por tanto, es válido que los representantes legales actúen por medio de apoderados para la celebración de actos y contratos específicos, pero en ningún caso puede admitirse que se otorguen facultades generales de representación que, bien vistes las cosas, podrían fácilmente ser confundidas con una delegación de la cúratela misma. i - r'Tiríl•ÉTU'ITi-'IÜIMifMilTillin ifi iffi f l i r t i i M l i ^ M ^ M ^ i i l ll H . . ^ _ i _ i _

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por María Teresa Loredo Tello de Hall y María Ofelia Loredo Tello a favor de María Carolina Trujillo Sáenz, respecto del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública celebrada con fecha 11 de julio de 1986 ante el Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallo s Villarán. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora del Registro de Predios de Lima Yesica Elizabeth Camacho Villanueva formula observación del título en los siguientes términos: 1.- En la resolución No. 8 de 18 de enero de 1983, sobre venta de bienes de incapaz, se indica que ía autorización recae sobre los bienes de la interdicta Ofelia Loredo Teílo; mientras que la partida registral de predios y mandato aparece como María Ofelia Loredo Tello. 2.- Se requiere la intervención personal de la curadora María Teresa Loredo Tello para disponer de los bienes de la interdicta. 3.- La resolución de fecha 07 de marzo de 1983, que declara consentida la autorización de venta de incapaz, carece de firma del juez, y solo aparece ía certificación del secretario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que "María Ofelia Loredo Tello" y "Ofelia Loredo Tello" son la misma persona, por io que la observación carece de trascen344

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

dencia; además, la facultad que tiene la curadora es susceptible de delegación siempre que se cumpla el principio de literalidad. Por última la falta de firma del juez no es responsabilidad de la compradora, quien adquiere de buena fe y no puede ser perjudicada por un proceso que se ha ventilado hace más de 25 años. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si el curador debe actuar siempre en forma personal o puede delegar sus facultades de representación para acto específico. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por María Teresa Loredo Tello de Hall y María Ofelia Loredo Tello a favor de María Carolina Trujillo Sáenz, respecto del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública celebrada con fecha 11 de julio de 1986 ante el Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos Villarári. 2.

3.

El citado predio es propiedad de las hermanas María Teresa Loredo Tello y María Ofelia Loredo Tello, según aparece del asiento C-l de la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Sin embargo, doña Ofelia Loredo Tello fue declarada interdicta por disposición del Noveno Juzgado Civil de Lima, según consta en el asiento 01 a fojas 35 del Tomo 5 del Registro Persona] de Lima; y como curadora se designa a su hermana María Teresa Loredo Telío de Hall, según asiento 02 de la misma partida. En vista de la interdicción, la curadora solicitó la autorización judicial para disponer bienes de la interdicta; en este caso, y entre otros, el inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Así pues, mediante resolución de 18 de enero de 1983 expedida por el 16° 345

REGISTRO DE PREDIOS

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5.

Juzgado Civil de Lima, se concede la autorización para celebrar actos de disposición, lo que consta inserto en la escritura pública de compraventa ante Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos de 11 de julio de 1986. Siendo ello así, se da cumplimiento a lo dispuesto por ios artículos 566 y 568 del Código Civil de 1936, entonces en vigor. Sin embargo, la registradora alega que la celebración ante notario de la compraventa debió realizarse en forma personalísima por la curadora, y no por el representante de ésta. En efecto, en el instrumento comparece el doctor Javier De Belaúnde López de Romana en representación de la curadora María Teresa Loredo Tello de Hall a efecto de otorgar la venta a favor de María Carolina Trujülo Sáenz, según poder específico debidamente inscrito en la Ficha 93110 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima. El debate se centra, por tanto, en determinar si la venta debe otorgarse en forma personal o cabe la representación, En opinión de este Tribunal, el cargo de curador es personalisimo e indelegable, en atención a su carácter de oficio privado en defensa y protección de la persona y bienes de un sujeto incapaz. En efecto, la función, atribuciones y deberes corresponden en forma inequívoca al curador, o tutor si fuese el caso, y no a otro. Sin embargo, una hipótesis distinta se presenta cuando el curador delega actos específicos a un tercero, y no la función misma, pues en tal caso está prevaliéndose del apoderamiento como un mecanismo para facilitar su gestión a través de un intermediario, y en ningún caso para ser reemplazado o sustituido. En consecuencia, es váüdo que los representantes legales actúen por medio de apoderados para la celebración de actos y contratos específicos, pero en ningún caso puede admitirse que se otorguen facultades generales de representación que, bien vistas las cosas, podrían fácilmente ser confundidas con una delegación de la cúratela misma. En el presente caso, la actuación del apoderado Javier De Belaúnde López de Romana responde a las características de representante para actos específicos y concretos, como mecanismo facilitador del oficio privado, y no como sustituto del mismo, por lo que debe reputarse que la compraventa celebrada en esa condición es válida y eficaz, de conformidad con el art. 145° del Código Civil de 1984, vigente al momento de ejercerse la representación. Por lo tanto, corresponde revocar este extremo de la observación.

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APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

6.

7.

Ahora bien, también se cuestiona que la resolución final no aparece consentida por declaración del juez de la causa. Ello, sin embargo, olvida tener en cuenta las reglas del Código de Procedimientos Civiles de 1911, bajo cuyo imperio se tramitó dicho proceso, y en virtud del cual se admitían las certificaciones del secretario de juzgado, en su calidad de fedatario de las actuaciones judiciales, para constatar la calidad de consentida o firme de una determinada resolución judicial. Esta formalidad se cumple con la constancia de 07 de marzo de 1983, emitida por el Secretario del 16° Juzgado Civil de Lima, Sr. Jorge Ávila ZevaUos, la que corre inserta en la escritura pública de compraventa, por lo que se reputa firme la decisión judicial de 18 de enero de 1983 que autorizó la venta de una serie de bienes de copropiedad de la interdicta. En consecuencia, también se revoca este extremo de la observación. Por último, se objeta que en la resolución judicial que pone fin a la instancia, de fecha 18 de enero de 1983, se autoriza la venta de los bienes de la interdicta "Ofelia Loredo Tello"; a pesar que en la partida registral del predio aparece que la copropietario es: "María Ofelia Loredo Tello". La observación nuevamente resulta injustificada, pues en la citada resolución, inserta en la escritura pública de venta, se advierten una serie de elementos complementarios que Llevan necesariamente a concluir que estamos en presencia de la misma persona. Así, tenemos los siguientes: j) El juez autoriza la venta del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, cuya propietaria es María Ofelia Loredo Tello, aunque en la resolución solo consigna el nombre de Ofelia. ii) De los antecedentes regístrales aparece que María Ofelia Loredo Tello es hija y heredera de Germán Loredo Figari, quien además resultó el primer curador de Ofelia Loredo Tello, según el asiento 01 de fojas 35 del tomo 5 del Registro Personal de Lima. Por tanto, el padre, que es causante de María Ofelia, resulta ser el curador de Ofelia en su condición de tai, lo que obviamente elimina cualquier resquicio de duda, pues en ambos casos, tanto en el Registro Personal como en el Registro de Predios, resulta ser su pariente en línea recta. En suma, existen pruebas en instrumento público, indubitables y preconstituidas que acreditan y correlacionan a "Ofelia Loredo Tello" y "María Ofelia Loredo Tello", por lo que concluimos que se trata de la misma persona. Por tanto, se revoca este punto de la observación.

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REGISTRO DE PREDIOS

8.

La función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con eí fin de brindar seguridad jurídica a tos actos de circulación de bienes y derechos; y para ello ía ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza administrativa, sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. En tal sentido, debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una interpretación razonable del ordenamiento jurídico permita que los actos accedan a la publicidad registral, siempre que se documenten en título fehaciente.

9.

En cuanto a los derechos registrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, sobre Tasas en el Registros de Predios, la presente compraventa de bien inmueble devenga una tasa de S/. 38,00 nuevos soles. El usuario abonó S7. 29,00 según recibo No. 2009-86-00012391, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada eí 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de ios Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR todos los extremos de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título, previo pago de los derechos registrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN

N a 852 -2009 - SUNARP-TR-L

]

Lima, 15 JUN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Walter Arturo Guerrero Díaz 00145661 del 02 de marzo de 2009 Escrito presentado con H.T. N° 21766 de Predios de Lima Compraventa

Poder para actos de disposición Tratándose de un acío jurídico otorgado en un país extranjero y cuyo ejercicio se realiza en nuestro país, se impone aplicar las regias del derecho internacional privado, máxime cuando la globalización de los mercados exige no cerrar los ojos a las normas, usos y terminología jurídica foránea, a efecto de entender correctamente el Derecho y los negocios jurídicos otorgados en otro país. Así, de acuerdo con el art 2055 del Código Civil, las disposiciones del derecho extranjero, en este'caso los términos de alcance técnico jurídico de uso común o difundido, deben interpretarse según el sistema al cual pertenecen. En el caso del i

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REGISTRO DE PREDIOS

término "transaction", este Tribunal considera imprescindible acudir a las fuentes propias del sistema jurídico del Conunon • Law para conocer su real significado. De ese estudio se concluye que el citado vocablo alude a cualquier operación comercial de carácter convencional, entre las que se incluyen el intercambio o transferencia de bienes. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la compraventa del predio inscrito en la partida electrónica N° 46421981. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Walter Arturo Guerrero Díaz -

Parte notarial de compraventa otorgado el 10 de febrero de 2009 ante Notario de Lima Sandro Raúl Mas Cárdenas, por Susana Alicia Raab Driscoll y Nils Raab, representados por Margoth Betty Cohn de Scaccabarrozzi, a favor de Carmen Rosa Ramos Buenaño.

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Manuel Edmundo Mejía Zamalloa observó el título en los siguientes términos: "1. En lo que al poder otorgado por Nils Raab respecta, de conformidad con el Art. 156 del CC, la facultad de disposición de bienes deberá constar en forma indubitable, en el presente caso revisada la Partida N° 12154098 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima el apoderado consta con poder para celebrar transacciones de bienes inmuebles, pero no específicamente para la venta de ellos. De conformidad con el Principio de Literalidad las facultades de disposición deberán ser expresas, 2, Sírvase adjuntar Recibo de Pago del Impuesto Predial ejercicio fiscal 2008, a efectos de acreditar el pago del citado impuesto de conformidad con lo prescrito en el art. T del D.Leg. 776, "Ley de Tributación Municipal" modificado por Ley N° 27616 y D.Leg. 952 publicado el 03.02.2004". Ante eí reingreso del título, el Registrador vuelve a observar señalando: 350

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

- De conformidad con los artículos 156° y 167° del CC, el encargo debe constar en forma expresa e indubitable, no debe dejar dudas sobre la posibilidad legal del representante de actuar en nombre y representación del representado. - La facultad de disposición es distinta a la de transacción, art. 167 incisos 1 y 2. - Los términos en que se redacta un poder se entienden estrictamente en el marco jurídico civil y no en su sentido extenso. A ello se añade el hecho de que la copropietaria no obstante estar representada por la misma persona, sí goza de poderes específicos para transferir los bienes inmuebles de su representada. - El estado de cuenta corriente debe presentarse visado por la oficina competente de la Municipalidad. - Subsiste en todos sus extremos la observación formulada con fecha 05.03.2009 III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Respecto de la observación del registrador en el sentido que en el poder otorgado por el señor Nils Raab, inscrito en la partida N° 12154098 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, no consta la facultad de disposición de bienes en forma indubitable, señala que de la lectura del referido poder "se puede apreciar que dentro de sus facultades, está la de transacciones de bienes inmuebles, dicho término se entiende, se deduce y se considera también como: acuerdo, trato, convenio, negociación, estipulación, compromiso, intercambio, servicio, mercado, negocio, oportunidad de compra, oportunidad de venta, oferta, demanda. Trato o convenio por el cual dos partes llegan a un acuerdo comercial, generalmente de compraventa: transacciones comerciales, transacciones inmobiliarias. -

Por interpretación sistemática del acto jurídico, las cláusulas de éste se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto; y, las expresiones que tengan varios sentidos deben entenderse en el más adecuado a la naturaleza y al objeto del acto.

-

La función principal del registrador y del Tribunal Registral es facilitar las inscripciones de los títulos. 351

REGISTRO DE PREDIOS

-

Antes de solicitar la inscripción de la compraventa se cumplió con inscribir previamente el bloqueo registral y al no haberse cuestionado las facultades del representante, se anotó el bloqueo en el asiento D0001 de la partida N° 46421981 del Registro de Predios de Lima. - La calificación realizada al bloqueo calza plenamente con los requisitos establecidos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio materia de venta se encuentra inscrito a fojas 401 y siguientes del Tomo 1382, que continúa en la partida electrónica N°46421981 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 5 obrante a fojas 403 del Tomo 1382 se encuentra inscrita la titularidad dominial de don Ernesto Siegfried Raab Vinces. En el asiento C0001 de la citada partida consta inscrita la sucesión testamentaria de don Ernesto Siegfried Raab Vinces, integrada por doña Susana Alicia Raab y Nils Raab, hijos del causante. En el asiento D0001 consta el bloqueo para preservar la inscripción del contrato de compraventa a favor de Carmen Rosa Ramos Buenaño. Asimismo, en los asientos A0001, C000I y A0002 de la partida electrónica N° 12154098 dei Registro de Mandatos y Poderes de Lima, consta, respectivamente, el poder otorgado por Nils Raab a Susana Alicia Raab, la delegación de dicho poder efectuada por Susana Alicia Raab a favor de Margot Betty Cohn de Scaccabarrozzi y Sara Lender Kolenkautzky de Alhalel, y la rectificación del poder inscrito en el asiento A0001, En el asiento A0001 de la partida electrónica N° 11938342 del Registro del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, consta el poder otorgado por Susana Alicia Raab a favor de Margot Betty Cohn de Secaccabarrozzi y Sara Lender Kolenkautzky de Alhalel. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: i) Si la representante doña Margoth Betty Colín de Scaccabarrozzi cuenta con facultades suficientes para transferir el inmueble de propiedad de los hermanos Nils y Susana Alicia Raab.

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APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

ti) Si la circunstancia de haberse inscrito el bloqueo para preservar la inscripción de la compraventa exime al Registrador de cuestionar la falta de representación VI. ANÁLISIS 1. La Representación es la facultad otorgada por la ley o ía voluntad del representado a una persona (representante), para celebrar negocios jurídicos en nombre e interés de otra (representado), vinculando a éste en sus efectos como si hubiera negociado personalmente. 2. Cuando la representación tiene como fuente la propia voluntad del representado, el negocio jurídico por el cual éste otorga la representación a otra se denomina apoderamiento u otorgamiento de poder, el cual es unilateral, pues basta la voluntad del representado para su perfeccionamiento, no siendo necesario el consentimiento del destinatario del poder o representante. 3. Si bien el apoderamiento no obliga al representante a realizar los actos para los cuales fue facultado, cuando en ejercicio de la facultad conferida realice el negocio o negocios jurídicos respectivos, para que tales negocios surtan efectos directamente respecto del representado, está obligado a manifestar que interviene en nombre de éste, y que el negocio celebrado se encuentre dentro de los alcances del poder conferido, esto es, que no se haya apartado o extralimitado en el ejercicio de las facultades conferidas. 4. Conforme al artículo 156° del CC, para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el poder conste en forma indubitable y por escritura pública. Cuando la norma aludida exige que el poder conste en forma indubitable, está requiriendo que la facultad de disponer o gravar consten expresamente en el acto de apoderamiento o poder conferido, esto es, que en el documento en el cual consta el poder se establezca y precise la facultad de disponer o gravar el bien111, sin que ello signifique la utilización de

111

Ello no significa que la facultad de disponer o gravar deba ser otorgada especificando el bien objeto de tales actos, sino basta con que quede claramente expresada la voluntad del poderdante en el sentido que su representante pueda realizar actos de disposición o gravamen respecto de sus bienes. En este sentido, la Resolución N° 059-2007-SUNARP-TR-L refiriéndose al artículo 156° del CC 353

REGISTRO DE PREDIOS

una fórmula sacramental o rígida, sino que conste claramente la declaración del poderdante en el sentido que el poder otorgado comprende tal facultad. Además, la norma establece como formalidad solemne que el poder conste en escritura pública. Los requisitos mencionados constituyen requisitos de validez del acto de apoderamiento, cuya inobservancia acarrea su nulidad. 5.

Dicha exigencia para la eficacia de los actos de disposición o gravamen realizados mediante apoderado, se justifica por la implicancia patrimonial extraordinaria que tal ejercicio representativo conlleva, pretendiéndose con ello no sólo proteger al representado, sino también al tercero contratante ante quien se invoca la representación, quien de otro modo se vería obligado a indagar la intención del poderdante a través de su conducta o por medios indirectos, con el riesgo que éste rechace el negocio celebrado.

6.

En el presente caso, el contrato de compraventa del predio inscrito en la partida electrónica N° 46421981, cuya titularidad en copropiedad corresponde a los hermanos Nils y Susana Alicia Raab, ha sido celebrado por Margoth Betty Cohn de Scaccabarrozzi, en representación de aquéllos, invocando los poderes inscritos en las partidas electrónicas N° 12154098 y 11938342 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima.

7.

Del examen del asiento AOOOl de la partida electrónica N° 12154098 y de su rectificación obrante en el asiento A0002, el poder conferido por Nils E. Raab a doña Susana Alicia Raab, y posteriormente delegado a Margot Betty Cohn de Scaccabarrozzi, comprende: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, transacciones bancarias, transacciones de seguros, relaciones y asuntos personales; registros informes y declaraciones; y facultades plenas y absolutas a su apoderado para delegar todas y cada una de dichas facultades. Revisado el título archivado del asiento AOOOl citado, consta en el documento privado de fecha 29.02.2008 otorgado ante el Notario Público del Estado de Pensüvania, Condado de Columbia, Municipio de Locust - Estados Unidos de América (inserto en la escritura pú-

Lndica: "Cabe precisar, conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que la mencionada norma no exige que de manera literal o específica se señalen los actos para los que se ha facultado al apoderado, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido" 354

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

blica de delegación de poder otorgada ante Notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos) que don Nils Raab otorga a favor de doña Susana Alicia Raab, las siguientes facultades: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, Bonos, acciones y productos básicos, transacciones bancarías, transacciones de operaciones comerciales, transacciones de seguros, donaciones a instituciones de caridad y a personas que no sean el apoderado, demandas y litigios, relaciones y asuntos personales, beneficios provenientes del servicio militar, Registros informes y declaraciones, y facultades plenas y absolutas a mi apoderado/representante para delegar todas y cada una de las facultades precedentes a las personas que mi apoderado/ representante seleccione. 8. Como puede apreciarse, el poder otorgado comprende la facultad de celebrar "transacciones de bienes inmuebles", lo que debe interpretarse de acuerdo al sentido y significado que le concede el derecho extranjero en donde fue otorgado el acto de apoderamiento. Lo contrario implicaría desnaturalizar la voluntad del otorgante, pues el alcance de un término expresado en un contexto determinado se interpretaría en uno totalmente distinto, lo que se agrava si se trata de idiomas y sistemas jurídicos diversos. Esta circunstancia exige que los actos jurídicos se deban comprender según lo expresado en ellos, pero con la precisión señalada por el distinto contexto, y de acuerdo con la buena fe, tal y conforme establece el art. 168 del Código Civil. Por tanto, es inadmisible, por ejemplo, que el vocablo inglés "transaction" se pretenda interpretar a través del diccionario de la lengua española; menos aún sí se trata de un término de contenido técnico-jurídico, en el que no basta el significado gramática común. 9.

Téngase en cuenta, además, que tratándose de un acto jurídico otorgado en un país extranjero y cuyo ejercicio se realiza en nuestro país, se impone aplicar las reglas del derecho internacional privado, máxime cuando la globalización de los mercados exige no cerrar los ojos a las normas, usos y terminología jurídica foránea, a efecto de entender correctamente el Derecho y los negocios jurídicos otorgados en otro país. Así, de acuerdo con el art. 2055° del Código Civil, las disposiciones del derecho extranjero, en este caso lo términos de alcance técnico-jurídico de uso común o difundido, deben interpretarse según el sistema al cual pertenecen.

355

REGISTRO DE PREDIOS

10. En el caso del término "transacción" este Tribunal considera imprescindible acudir a las fuentes propias del sistema jurídico del Common Law para conocer su real significado, para lo cual se acude a los diccionarios jurídicos de alcance general, los cuales tienen raigambre y solera en la práctica legal de los países sujetos a dicha tradición jurídica. En efecto, el Merriam Webster's Dictionary (Franklin Electronic Dictionary) señala que "transaction" significa en su primera acepción: "something transacted; esp. art exchange or transfer of godos; services or fund (electronic tmnsactions)". Por otro lado, es común la expresión "transaction of godos" para aludir a nuestro contrato de compraventa, lo cual reafirma la conclusión anotada. Por tanto, es claro que la expresión "transaction" (traducida literalmente como "transacción" por el traductor público juramentado) alude, en el Derecho de los Estados Unidos, a cualquier operación comercial de carácter convencional, entre ías que se incluye el intercambio o transferencia de bienes. Por tanto, en el presente caso debe admitirse que el apoderado cuanta con la facultad suficiente para otorgar actos de transferencia de bienes inmuebles de acuerdo al sistema legal en el que se confirió el poder. 11. Por ío demás, en el mismo poder se indica que el apoderado también está facultado para celebrar donaciones a favor de cualquier persona, por lo que dentro de ese contexto el término "transaction" solo puede tener como significado la realización de actos de disposición, pues resultaría insólito y paradójico que el apoderado pueda donar, pero sin embargo, no pueda celebrar ventas o transferencias por intercambio, a pesar del uso expreso y específico del término "transaction" Una interpretación en conjunto de todas las cláusulas impone considerar que el poder tiene por objeto distintos actos de disposición, por lo que resulta de aplicación el art. 169 del Código Civil a efecto de llegar a esta conclusión. 12. Con respecto a la exigencia de escritura pública establecida en el art. 156 del Código Civil, ella no se aplica a los actos otorgados en el extranjero ya que la formalidad de éstos se rige por la ley del lugar en el que fueron otorgados (principio "locus regim actum"), según establece el art. 2094 del Código Civil, por lo que la forma del acto jurídico se regula por el derecho extranjero , y en tal sentido la actuación del notario estadounidense y posteriores certificaciones ante la secretaria de estado de ese país, hacen presumir que ese acto se otorgó conforme a la legalidad. 356

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

13. Respecto al extremo referido a la acreditación del pago del impuesto predial, de conformidad con el numeral 5, de la Directiva N° 007-2005SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 318-2005-SUNARP-SN, la acreditación ante las instancias registrales puede efectuarse presentando el comprobante de pago, en original o en copia certificada por notario o fedatario de la SUNARP, la inserción del comprobante de pago en el escritura pública o la constancia o reporte informático de no adeudo expedida por la Municipalidad correspondiente. Asimismo, también puede acreditarse presentando, entre otros, el estado de cuenta que acredite la cancelación del tributo emitido por el módulo NOTARIOSAT. 14. En el presente caso, el solicitante presentó en el reingreso el estado de cuenta corriente al 20.03.2009 del contribuyente Raab Nils; en el que no aparece como pendiente el pago del impuesto predial correspondiente al año fiscal 2008; sin embargo, dicho estado de cuentas no fue emitido por el módulo NOTARIO SAT, ni aparece visado o sellado por la autoridad municipal, lo que debe subsanarse a efecto que se acredite el pago del impuesto predial del año 2008. 15. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos registrales, se tiene que el acto inscribible contenido en el título es la compraventa del inmueble inscrito en la partida electrónica N° 46421981, cuyo precio de venta es: S/. 160,000,00 nuevos soles. Actos Compraventa Monto pagado S/. 509.00

D. de calificación S/. 29.00

D. de Inscripción Sí. 480.00

Derechos registrales S/. 509.00

•:

Total S/. 509,00 Mayor'derecho S/. 0.00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA, publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos durante el procedimiento registral. Por las consideraciones expuestas se acordó por mayoría,

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REGISTRO DE PREDIOS

VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios, Manuel Mejía Zamaííoa, y disponer la inscripción del presente título, previa subsanación del defecto advertido en el décimo cuarto considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL VOCAL, DE TRIBUNAL REGISTRAL

VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La vocal que suscribe emite voto en discordia por los siguientes fundamentos: 1.

La Representación es la facultad otorgada por la ley o la voluntad del representado a una persona (representante), para celebrar negocios jurídicos en nombre e interés de otra (representado), vinculando a éste en sus efectos como si hubiera negociado personalmente.

2.

Cuando la representación tiene como fuente la propia voluntad del representado, el negocio jurídico por el cual éste otorga la representación a otra se denomina apoderamiento u otorgamiento de poder, el cual es unilateral, pues basta la voluntad del representado para su perfeccionamiento, no siendo necesario el consentimiento del destinatario del poder o representante.

3.

Si bien el apoderamiento no obliga al representante a realizar los actos para los cuales fue facultado, cuando en ejercicio de la facultad conferida realice el negocio o negocios jurídicos respectivos, para que tales negocios surtan efectos directamente respecto del representado, está obligado a manifestar que interviene en nombre de éste, y que el negocio celebrado se encuentre dentro de los alcances del poder conferido, esto es, que no se haya apartado o extralimitado en el ejercicio de las facultades conferidas. 358

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

4.

Conforme al artículo 156° del CC, para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el poder conste en forma indubitable y por escritura pública. Cuando la norma aludida exige que el poder conste en forma indubitable, está requiriendo que la facultad de disponer o gravar consten expresamente en el acto de apoderamiento o poder conferido, esto es, que en el documento en el cual consta el poder se establezca y precise la facultad de disponer o gravar el bien" 1 , sin que ello signifique la utilización de una fórmula sacramental o rígida, sino que conste claramente la declaración del poderdante en el sentido que el poder otorgado comprende tal facultad. Además, la norma establece como formalidad solemne que el poder conste en escritura pública. Los requisitos mencionados constituyen requisitos de validez del acto de apoderamiento, cuya inobservancia acarrea su nulidad.

5.

Dicha exigencia para la eficacia de los actos de disposición o gravamen realizados mediante apoderado, se justifica por la implicancia patrimonial extraordinaria que tal ejercicio representativo conlleva, pretendiéndose con ello no sólo proteger al representado, sino también al tercero contratante ante quien se invoca la representación, quien de otro modo se vería obligado a indagar la intención del poderdante a través de su conducta o por medios indirectos, con el riesgo que éste rechace el negocio celebrado.

6.

En el presente caso, el contrato de compraventa del predio inscrito en la partida electrónica N° 46421981, cuya titularidad en copropiedad corresponde a los hermanos Nils y Susana Alicia Raab, ha sido celebrado por Margoth Betty Cohn de Scaccabarrozzi, en representación de aquéllos, invocando los poderes inscritos en las partidas electrónicas N° 12154098 y 11938342 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima.

[11

Ello no significa que la facultad de disponer o gravar deba ser otorgada especificando e] bien objeto de tales actos, sino basta con que quede claramente expresada la voluntad del poderdante en el sentido que su representante pueda realizar actos de disposición o gravamen respecto de sus bienes. En este sentido, la Resolución N° 059-2007-SUNARP-TR-L refiriéndose al articulo 156° del CC indica: "Cabe precisar, conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que la mencionada norma no exige que de manera literal o especifica se señalen los actos para los que se ha facultado al apoderado, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido"

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REGISTRO DE PREDIOS

7.

Del examen del asiento AOOOl de la partida electrónica N° 12154098 y de su rectificación obrante en el asiento A0002, el poder conferido por Nils E. Raab a doña Susana Alicia Raab, y posteriormente delegado a Margot Betty Colín de Scaccabarrozzi, comprende: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, transacciones bancarias, transacciones de seguros, relaciones y asuntos personales; registros informes y declaraciones; y facultades plenas y absolutas a su apoderado para delegar todas y cada una de dichas facultades. Revisado el título archivado del asiento A000I citado, consta en el documento privado de fecha 29.02.2008 otorgado ante el Notario Público del Estado de Pensilvania, Condado de Columbia, Municipio de Locust - Estados Unidos de América (inserto en la escritura pública de delegación de poder otorgada ante Notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos) que don Nils Raab otorga a favor de doña Susana Alicia Raab, las siguientes facultades: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, Bonos, acciones y productos básicos, transacciones bancarias, transacciones de operaciones comerciales, transacciones de seguros, donaciones a instituciones de caridad y a personas que no sean el apoderado, demandas y litigios, relaciones y asuntos personales, beneficios provenientes del servicio militar, Registros informes y declaraciones, y facultades plenas y absolutas a mi apoderado/representante para delegar todas y cada una de las facultades precedentes a las personas que mi apoderado/ representante seleccione.

8.

Como puede apreciarse, el poder otorgado comprende una serie de facultades de carácter general, entre las cuales no consta claramente la de vender inmuebles, pues la facultad de efectuar "transacciones de bienes inmuebles" no comprende necesariamente la de disponer bienes inmuebles. En efecto, el término "transacción" según el diccionario de la lengua española'21, proviene del latín transactio y tiene como primera acepción: "Acuerdo o trato comercial" como segunda acepción: "Acción de transigir o ceder ante las opiniones y deseos de otra persona"; y, como tercera acepción: "Contrato mediante el cual las partes haciéndose mutuas con

Gran diccionario de la Lengua Española LAROUSSE, T. 12. 360

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

cesiones evitan un litigio o ponen fin al ya comenzado". Asimismo, entre las distintas acepciones señaladas por Cabanellas para dicho término se encuentra la de "operación mercantil"151. 9.

Ahora, uno de los criterios interpretativos del acto jurídico, que los operadores del derecho estamos obligados a respetar está recogido en el artículo 169° del Código Civil, conforme al cual en la interpretación de un acto jurídico debe atribuirse a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Dicha disposición, cuyo fundamento radica en la necesaria vinculación o interrelación de las cláusulas de un acto o contrato, las cuales no existen de manera independiente o aislada, sino, vinculadas entre sí, constituyendo una unidad o totalidad. De manera que para desentrañar integralmente sus alcances es necesario relacionar cada una de las cláusulas del acto y ía totalidad o unidad de sentido que en conjunto poseen.

10. En el presente caso, incluso relacionando la facultad de efectuar transacciones sobre inmuebles otorgada por el poderdante, con las demás facultades contenidas en el poder otorgado, no puede determinarse con certeza que dicho poder comprenda facultades de disposición, pues el sentido que en conjunto posee el acto otorgado, no es sino la de un poder general para realizar distintos tipos de operaciones mercantiles o tratos comerciales que, conforme al artículo 155° del Código Civil, comprende únicamente facultades de administración. Y si bien también se otorgan facultades especiales para demandas y litigios, éstas de conformidad con el artículo 75° del Código Procesal Civil, se rigen por el principio de literalidad, no presumiéndose la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente. 11. En este sentido, no puede afirmarse que el poder conferido comprenda la facultad de disponer inmuebles, máxime cuando los negocios jurídi-

Las acepciones para el término "transacción" señaladas por Cabanellas son: "Concesión que se hace al adversario a fin de concluir una disputa, causa o conflicto, aun estando cierto de la razón ajusticia propia.// Adopción de un término medio en una negociación, ya sea en el precio o en alguna otra circunstancia.// Ajuste, convenio.// Negocio.//Operación mercantil./'/" (CABANELLAS, Guillermo, "Diccionario enciclopédico de Derecho Usual", Tomo VLTI, Editorial Heliasta, 25 Edición, pág. 163)

361

REGISTRO DE PREDIOS

eos unilaterales, con eficacia respecto a personas indeterminadas como es el caso del poder, deben ser interpretadas según lo que se exprese claramente en el mismo documento, lo cual no ocurre en el presente caso. 12. De acuerdo con lo señalado precedentemente, el poder invocado por la representante de don Nils Raab es insuficiente para realizar actos de disposición de los bienes de su representado, por lo que debe confirmarse el primer extremo de la observación formulada por el Registrador, 13. De otro lado, el apelante manifiesta en su apelación que antes de solicitar la inscripción de la presente compraventa solicitó el bloqueo, el cual se anotó en el Registro, sin haberse cuestionado las facultades del representante. 14. Al respecto, cabe señalar que efectivamente en el asiento D0001 de la partida del predio, consta anotado el bloqueo para reservar la prioridad del contrato de compraventa a favor de Carmen Rosa Ramos Buenaños; sin embargo, a la fecha de presentación del presente título el plazo de vigencia de dicha anotación ya había caducado, no siendo de aplicación el precedente de observancia obligatorio aprobado en el XLVI Pleno del Tribunal, según el cual, "Cuando se solicite la inscripción del acto definitivo cautelado por el bloqueo no corresponde calificar la validez y eficacia del acto material, siempre que el contenido de la minuta sea el mismo", pues la solicitud de inscripción definitiva del acto cautelado por el bloqueo sólo goza de los beneficios de prioridad y calificación sujeta a la efectuada al anotar el bloqueo, cuando es presentada dentro del plazo de vigencia de ésta. 15. En efecto, conforme al artículo 103" del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que el acto definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 días hábiles contados desde la presentación de la solicitud del bloqueo. En el presente caso, la solicitud de bloqueo se presentó el 10 de noviembre de 2008 y la solicitud de inscripción definitiva del acto se presentó el 02 de marzo de 2009, es decir, cuando ya había transcurrido el plazo de 60 días aludido, por lo que la calificación de la compraventa solicitada no está vinculada por la calificación efectuada por el Registrador que calificó el bloqueo. 16. En este sentido, en ejercicio de la función calificadora cuyos límites se encuentran establecidos en el artículo 2011° del Código Civil y en el

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AP ODER AMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde a las instancias regístrales verificar la representación invocada por los otorgantes, por lo que al ser insuficiente el poder invocado, para la inscripción de la compraventa debe acompañarse el parte notarial de ratificación de la compraventa realizada por don Nils Raab. De acuerdo con lo señalado precedentemente, mi voto es porque se confirme la observación formulada por el Registrador. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

363

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RESOLUCIÓN a

N 1150-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 22 JUL 2009

APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

MARÍA ELENA GEREDA ZANATTI. N° 127365 del 23-2-2009. H.T. 21693 de fecha 3.4.2009. Predios Compraventa, independización y declaratoria de fábrica

EL PODERDANTE NO REQUIERE DETERMINAR TODOS LOS ELEMENTOS DEL ACTO JURÍDICO QUE EL APODERADO CELEBRARA EN SU NOMBRE El poder no requiere la determinación de cada uno de tos elementos esenciales del acto jurídico materia de la representación; lo cual se demuestra por la circunstancia que el ordenamiento admita los poderes de carácter amplio y general. Además, la doctrina jurídica conoce bien la diferencia entre las figuras del "nuncio" y el "representante"; pues el primero es un simple mensajero o transmisor de la voluntad ajena, sin incorporar ningún elemento propio; en cambio, la representación implica que el apoderado puede fijar o determinar distintas circunstancias propias del acto celebrado en nombre ajeno, incluso las esenciales. "^•^'•••-'••"•-iriiii^^

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa, independizadón y declaratoria de fábrica respecto de una parte del predio inscrito en la partida N° 41982489 del Registro de Predios de Lima, con una superficie de 528.31 m2. Para tal fin se presentan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de ratificación de compraventa del 14.11.2007 que celebra Country Club de Villa a favor de María Elena Gereda Zanatti. - Formularios PU y HR y recibos de pago del impuesto predial del año 2007. - Anexo N° 4 - Ley N° 27157 y memoria descriptiva con firmas legalizadas del verificador responsable ingeniero Hugo T. Huapaya Rueda por el notario de Lima, J. Antonio Del Pozo Valdez del 29.12.2008. - Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 1927 de 18.10.2008 expedido por la Municipalidad Distrital de Chorrillos. - Informe técnico de verificación. - Planos de íocalización y ubicación (U-01), - Planos de independizadón (1-02). II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios, Cesar Martín Moreyra Fonseca, observó el título en los siguientes términos: Advirtiéndose que en el Acta de asamblea general ordinaria de asociados celebrada el 31/03/2002, la misma que otorga facultades para regularizar operaciones de venta de lotes de terrenos, entre otros, a la Sita. María Elena Gereda de Suarez, señalándose un área de 538.31 m2, ubicada en la Sub-sección D-4 de la Sección D del ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos; en ésta Acta, no se indica cuál era el contrato y los datos del mismo que permitieran tener certeza respecto del acto y contenido del mismo a ser ratificados, de manera que sea posible establecer indubitablemente, cuál es la Íocalización y delimitación primigenia y exacta de la porción de terreno materia de transferencia. Por ello la persona jurídica y titular registral del predio submateria, deberá ratificar los actos celebrados por quienes suscriben las escrituras públicas presentadas en representación de aquella. 366

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Que, la ratificación que exige el registrador, ya ha sido efectuada, esto al momento en que ha sido elevada la escritura pública, la ratificación de compra venta que otorga Country Club de Villa-Asociación Civil, a favor de María Elena Gereda de Suarez. -

Que habiéndose requerido una segunda ratificación a la Asociación, argumentan que esto no es posible, debido a que no fue prevista en la agenda, y que deberá esperar a la siguiente Asamblea que será celebrada el próximo año. Debido a esto, la Asociación, le dio como alternativa, ratificar la ratificación de compra venta ya existente, y donde se encuentra inserta la minuta primigenia, la misma que en su artículo primero, consta la ubicación, linderos y medidas del predio matriz, propiedad de la Asociación.

-

Que, ante tal respuesta, y solicitando a la notaría se realice la ratificación de la ratificación, ésta le indica que no tendría mayor relevancia, y sólo sería un desembolso innecesario. - Que, deberá tenerse en cuenta al momento de resolver, tos siguientes antecedentes: a) La inscripción de un lote ubicado en la Sub-sección D-4 de la sección D, del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos, a nombre del señor Alberto Bachman Shon y Graciela T.R, de Bachman, b) La inscripción de un lote de terreno ubicado en la Sub-sección D-4 de la sección D, del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos, a nombre del señor Eric Kolind Harper Nordly. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de la presente apelación se encuentra inscrito en la Ficha 313805 que continúa en la Partida Electrónica N° 41982489 del Registro de Predios de Lima; ubicado en la Sub-sección D-4 de la Sección D del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo, distrito de Chorrillos. En el asiento A0001 de la Partida 11583647 del Registro de Personas Naturales de Lima, se encuentra inscrito el poder que otorga María Elena Gereda Zanatti a Elena Zanatti Viuda de Gereda, para que compre y venda bienes muebles e inmuebles. 367

REGISTRO DE PREDIOS

En el asiento A00039 de la Partida N° 11018375 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se encuentra inscrito el poder que otorga el Country Club de Villa al Presidente Fernando Perales Calderón, y al Director Secretario Alejandro Desmaison De Ravago, para que otorguen y suscriban en manera conjunta las minutas y escritura públicas pertinentes, durante el período 2006-2008. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede inscribir ratificación de compra venta, independización y declaratoria de fábrica. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa, independización y declaratoria de fábrica respecto de una parte del predio ubicado en la Sub-sección D-4 de la Sección D del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo, distrito de Chorrillos.inscrito en la partida N° 41982489 del Registro de Predios de Lima, con una superficie de 528.31 m2, E] acto jurídico consta en escritura pública de ratificación de compraventa de fecha 14.11.2007 extendida ante el Notario de Lima José Antonio Del Pozo Valdéz, y que otorga Country Club de Villa a favor de María Elena Gereda Zanatti. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto en el acta de asamblea general ordinaria de asociados celebrada el 31/03/2002, inscrita en el asiento 23 de la Partida 11018375 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, la misma que otorga facultades para regularizar operaciones de venta de lotes de terrenos, entre otros, a la Srta. Maria Elena Gereda de Suarez, señalándose un área de 528.31 m2, ubicada en la Sub-sección D-4 de la Sección D del ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos; en ésta Acta, no se indica cuál era el contrato y los datos del mismo que permitieran tener certeza respecto del acto y contenido del mismo a ser ratificados, de manera que sea posible establecer indubitablemente, cuál es la Iocalización y delimitación primigenia y exacta de la porción de terreno materia de transferencia. 3. Revisada la partida registral de la asociación civil Country Club de Villa se advierte que en el asiento A-23 consta el acuerdo de asamblea general de asociados de fecha 31 de marzo de 2002 en la cuai se designa "al pre36S

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

sidentey director secretario del consejo directivo de turno, para que puedan otorgar y suscribir en forma conjunta las minutas y escrituras públicas pertinentes"; entre las que se encuentra el "terreno de 528,31 m2 ubicado en la sub-sección D4 del ex - fundo Santo Toribio de Mogrovejo, Distrito de Chorrillos, inscrito en la ficha No. 313805 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima a favor de la señora María Elena Gereda de Suárez". 4.

No obstante el texto claro y específico del acto de apoderamiento, el registrador cree que el poder debe indicar la cabida, linderos, medidas perimétricas y, en general, todos los datos referidos a la descripción física del bien inmueble. Esta observación carece de justificación ya que el poder no requiere la determinación de cada uno de los elementos esenciales del acto jurídico materia de la representación; lo cual se demuestra por la circunstancia que el ordenamiento admita los apoderamientos con términos genéricos, tales como "poder para vender o comprar" sin dar mayores indicaciones sobre el bien, precio o contratante. Además, la doctrina jurídica conoce bien la diferencia entre las figuras del "nuncio" y el "representante"; pues el primero es un simple mensajero o transmisor de la voluntad ajena, sin incorporar ningún elemento propio; en cambio, la representación implica que el apoderado puede fijar o determinar distintas circunstancias propias del acto celebrado en nombre ajeno, incluso las esenciales.

5.

En consecuencia, la venta celebrada por los señores Fernando Gustavo Perales Calderón y Alejandro Enrique Desmaison de Rávago, en su calidad de presidente y secretario de la asociación civil Country Club de Villa, entonces con mandato inscrito en el asiento A-39 de la partida 11018375 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y con respecto a las facultades indicadas en el asiento A-23, cumple los requerimientos del poder para celebrar actos de disposición, conforme lo dispone el art. 156° del Código Civil, por lo que corresponde revocar la observación. 6. Ahora bien, el Tribunal tiene la potestad de evaluar el cumplimiento de los requisitos técnico-jurídicos que imponga la ley como presupuestos para la inscripción, incluso si se trata de defectos no advertidos por la primera instancia, siempre que se sustenten en una norma expresa, de conformidad con el art. 33.el) del Reglamento General de los Registros Públicos, En tal sentido, en el presente título no se aprecia la cancelación del impuesto predial correspondiente al año de la transferencia. 7. En cuanto a los derechos regístrales, el presente título devenga las siguientes tasas: compraventa (S/. 40,89); declaratoria de fábrica (S/. 250,39); 369

REGISTRO DE PREDIOS

independización {SA 69,00); modificación de área (SA 34,00); carga por infracción al lote normativo (SA 35,00) y carga por retiro frontal menor al exigido (SA 35,00), lo que hace un total de SA 464,28 nuevos soles. Si el usuario abonó la suma de SA 176,00, entonces se liquida un mayor derecho de SA 288,28 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer su inscripción, previa subsanación del defecto advertido en el sexto considerando y del pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GDNZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREE

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

370

Tsibunat%cgistraí RESOLUCIÓN

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1151-2009-SUNARP-TR-L

] Lima, 22 JUL 2009

APELANTE : FONDO PARA ENFERMEDADES, SEGUROS Y PENSIONES DE EMPLEADOS DEL BANCO CENTRAL DE RESERVA DEL PERÚ. TÍTULO : 127583 del 23.2.2009. RECURSO : H.T. N° 32998 del 19.5.2009. REGISTRO : Registro de Predios. ACTO(s) : COMPRAVENTA E HIPOTECA.

1

FACULTADES DE DISPOSICIÓN Y RELACIONES INTERNAS Las relaciones internas entre el representado y el representante, como ocurre con la calificación deí préstamo como perteneciente al programa Hogar Propio, no son oponibles a los terceros quienes contratan en mérito del poder otorgado y las facultades de actuación que en él se contienen, pues a ellos no les afecta el cumplimiento de los deberes fiduciarios o de gestión propios de la relación de mandato. En consecuencia, las obligaciones internas para ejercer la representación solo repercuten en ese vínculo, pero no tienen incidencia en el ámbito externo. 371

REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de ía compraventa e hipoteca otorgada por el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a favor de Beatriz Margarita Ferrer Wurst, respecto del predio inscrito en la ficha N° 1651569 que continúa en la partida N° 45474763 deJ registro de Predios de Lima. Para tal fin se presentan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de compraventa e hipoteca del 27.9.2001 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. - Parte notarial de la escritura pública aclaratoria y rectificatoria que otorga el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú del 16.10.2008 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. - Parte notarial de la escritura pública aclaratoria y rectificatoria que otorga el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a favor de Beatriz Margarita Ferrer Wurst del 18.2.2009 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. -

Parte notarial de la escritura pública aclaratoria y rectificatoria del 4.5.2009 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. - Estado de cuenta corriente de los años 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008 del Impuesto Predial. - Formularios PU y HR del Impuesto Predial del 2008. - Formularios PU y HR del Impuesto Predial del 1996. -

Constancia de no adeudo de pago N° 035-2009-MDLM-GR-SGRTR del 6.2,2009, respecto del impuesto predial desde el ejercicio 1981 al 1999.

-

Formulario de Impuesto de Alcabala.

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público deí Registro de Predios, observó el título en los siguientes términos: Reingresado este título con el escrito, parte notarial de la escritura de aclaración del 4.5.2009 y fotocopias simples, se reitera la observación del 372

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

5.3.2009, en el siguiente extremo: "Conforme a las facultades inscritas en el As. 24 de la ficha 12779 (hoy partida 01963007) del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en dicha partida no consta inscrita el acuerdo del consejo directivo que aprueba la compraventa y la constitución de hipoteca presentados". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante manifiesta lo siguiente: - Señala que a fin que se inscriba el derecho de propiedad a favor de la compradora Beatriz margarita Ferrer Wurst y la constitución de la hipoteca a favor del Fondo, se presentó partes notariales conformados por la escritura pública de 16.10.2008, otorgada por ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate, el Fondo hizo una escritura de aclaratoria y rectificatoria del 27.10.2001. - El poder otorgado por el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a sus representantes: Irene María Julia Vera Arica y Javier Rafael Villavicencio Otero, dicho poder inscrito en el asiento 24, modificado por el asiento 25 de la ficha N° 12779-C y asiento A00006 de la partida N°01963007 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas. - Las facultades de los representantes son suficientes para suscribir minutas y escrituras públicas traslativas de dominio, así como las de cancelación de hipotecas resultantes de los préstamos de vivienda única, no siendo necesaria contar con autorización del Consejo Directivo, por cuanto el apoderado se encuentra facultado debidamente para ello. Así lo expresa el mencionado poder. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio constituido por el lote 7 de la Mz. K con frente a la Calle María Parado de Bellido de la Urbanización Santa Patricia (Tercera Etapa), se encuentra inscrito en la ficha N° 1651569 que continúa en la partida N° 45474763 del Registro de Predios de Lima. Sobre el presente inmueble consta dominio inscrito a favor de Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú.

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si los apoderados de la vendedora cuentan con facultades de representación, VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de ia compraventa e hipoteca otorgada por el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a favor de Beatriz Margarita Ferrer Wurst, respecto del predio inscrito en la ficha N° 1651569 que continúa en la partida N° 45474763 del registro de Predios de Lima. Para tal fin se presenta parte notarial de la escritura pública de compraventa e hipoteca del 27.9.2001 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate; así como tres escrituras aclaratorias y rectificatorias, extendidas ante eí mismo Notario, con fechas 16.10,2008, 18.2.2009 y 4.5.2009. 2. El registrador se opone a la inscripción alegando que: "Conforme a las facultades inscritas en el As. 24 de laficha 12779 (hoy partida 01963007) del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en dicha partida no consta inscrita el acuerdo del consejo directivo que aprueba la compraventa y la constitución de hipoteca presentados". Es decir, el defecto consiste en la supuesta falta de representación de la entidad vendedora. 3. En la escritura originaria de 27.9.2001 intervienen por el Fondo, Margarita Susana Imano Konno y Santiago Sabino Mercado Honorio, quienes cuentan con facultades de Poder "A" y "B" respectivamente, inscrito en el asiento 24 de la ficha 12779 y precisada en el asiento 25, en virtud de todo lo cual se establece que la firma conjunta de apoderados A y B obligan a la entidad en las minutas y escrituras públicas traslativas de dominio, así como de las escrituras de cancelación de hipoteca derivado de los préstamos Hogar Propio. Del asiento registral se infiere que los apoderados contaban con poder suficiente, pues las relaciones internas entre el representado y el representante, como ocurre con la calificación del préstamo como perteneciente al programa Hogar Propio, no son oponibles a los terceros quienes contratan en mérito del poder otorgado y las facultades de actuación que en él se contienen, pues a ellos no les afecta el cumplimiento de los deberes fiduciarios o de gestión propios 374

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

de la relación de mandato. En consecuencia, las obligaciones internas para ejercer la representación solo repercuten en ese vínculo, pero no tienen incidencia en el ámbito externo. 4. Nótese que el asiento 25 hace una distinción entre poder para disponer los activos del Fondo, que requiere acuerdo de consejo directivo; y poder para transferir dominio de inmuebles en mérito a préstamos otorgados a sus asociados en el Programa Hogar Propio, que no requiere acuerdo de consejo. El presente caso se refiere a la segunda hipótesis, pues en la escritura pública de 27.9.2001; y sus aclaratorias de 16.10.2008, 18.2.2009 y 04.5.2009, se hace mención que el Fondo otorga préstamo para adquirir el lote y para financiar la construcción. 5. El usuario, además, se vio en la necesidad de nuevamente presentar el título a la inscripción mediante una escritura aclaratoria de 16.10.2008. En ella actúan por el Fondo Irene María Juba Vera Arica y Javier Rafael Villavisencio Otero, quienes actúan como apoderados A y B según el asiento 8 de la Partida Electrónica No. 1963007 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Esta escritura fue complementada con el instrumento protocolar de 18.2.2009 por el cual todas las partes intervienen para aclarar y rectificar el acto jurídico, con lo cual se completa el perfeccionamiento del negocio de conformidad con el art. 1351 del Código Civil. Estos nuevos apoderados renuevan el acto jurídico con el poder suficiente según el citado asiento 25 de la ficha 12779 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 6.

En la última escritura de aclaración de 04.5.2009 se ratifica que se constituya hipoteca por la suma de S/. 82,880.84 nuevos soles, y se ratifica la garantía otorgada en los instrumentos anteriores. 7. De los considerandos precedentes se advierte que la entidad vendedora estuvo adecuadamente representada por los comparecientes en las distintas escrituras públicas, según lo establecido por los artículos 145° y 156° del Código Civil, por lo que corresponde revocar la observación. 8. En cuanto a los derechos regístrales se procede a liquidar los siguientes actos: compraventa (S/. 79,54) e hipoteca (S/. 153,32), lo que hace un total de S/. 232,86 nuevos soles. El usuario abonó S/. 58,00 según recibo No. 2009-07-00000642, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 174,86 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los 375

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Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título, previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREE

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

376

tribunal %tg\straí RESOLUCIÓN N

e

1037-2009 - SUNARP-TR-L

)

Lima, 3 JUL 2009 APELANTE TITULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Comunidad Campesina de Jicamarca 000529300 del 28-10-2005. H.T. 292 de fecha 28 de abril de 2009 Predios Contrato de Servidumbre

EXTINCIÓN DE PODER DESDE IA FECHA DEt ASIENTO DE PRESENTACIÓN En aplicación de la regla de retroactividad del asiento de presentación se reputa que el poder quedó extinguido a partir de dicha fecha, por lo que en tal caso el acto de disposición se otorgó sin contar con facultades representativas, por lo que esa hipótesis se encuadra dentro de la que en doctrina se denomina "falso procurador", por lo que se hace necesario ratificar defacto jurídico, de conformidad con los artículos 161° y 162° deí Código CiviL

377

REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la Servidumbre otorgada por la Comunidad Campesina de Jicamarca a favor de la Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla SA., respecto de un predio de 8.897,89 m2 inscrito en la partida N° 11049870 del Registro de Predios de Lima. Se presenta parte notarial de la escritura pública de 24 de octubre de 2005 ante el Notario de Lima Rosalía Mejía Rosasco, conjuntamente con un plano que gráfica la servidumbre. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios, Yesica Elizabeth Camacho Villanueva observó el título en Jos siguientes términos: - Encontrándose pendientes de inscripción, los siguientes títulos: 88795, 313375, 374058, 462044, 517767, 518792 y 519734, todos del año 2005; referidos a compras ventas, independizaciones y subdivisión, no es posible inscribir el presente título, por ser incompatible con los títulos en mención, por tanto se procede a la suspensión de la vigencia de asiento de presentación. - Asimismo, existiendo diversos títulos pendientes sobre revocatoria de poder y otros, en la partida donde corre inscrita la Comunidad Campesina de Jicamarca, la calificación del poder otorgado a David Paravecino Bravo para suscribir la escritura de Servidumbre, se encuentra sujeto a la variación que podría sufrir la partida con la inscripción de los títulos pendientes. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos; - Actualmente no existe ningún título pendiente de inscripción. - Que el Poder a favor de David Paravicino para que pueda firmar la escritura de servidumbre de paso a favor de Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla SA, se encuentra en el Asiento A00105 de la Partida ND 1953613 del Registro de Personas Jurídicas. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de la presente apelación se encuentra inscrito en la Ficha 270-H, que continúa en la Partida Electrónica N° 11049870 del Registro de Predios de Lima. 378

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

En el asiento A00105 de la Partida N° 1953613 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se encuentra inscrito el poder que otorga la Comunidad Campesina de Jicamarca al Presidente David Paravecino Bravo, para que suscriba la escritura de servidumbre de paso. En el asiento A0016 de la misma Partida se encuentra inscrito la remoción del Presidente David Paravecino Bravo. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente eí Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede inscribir un Contrato de Servidumbre, mientras existan títulos pendientes de calificación. - Si puede inscribirse un acto de disposición cuando se encuentran pendientes títulos que pretenden extinguir el poder. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la Servidumbre otorgada por la Comunidad Campesina de Jicamarca a favor de la Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla SA„ respecto de un predio de 8.897,89 m1 inscrito en la partida N° 11049870 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto se adjunta parte notarial de la escritura pública de 24 de octubre de 2005 ante el Notario de Lima Rosalía Mejía Rosasco, conjuntamente con un plano que gráfica la servidumbre. 2. La Registradora se opone a la inscripción por dos motivos: «) Encontrándose pendientes de inscripción, los siguientes títulos: 88795, 313375, 374058, 462044, 517767, 518792 y 519734, todos del año 2005; referidos a compras ventas, independizaciones y subdivisión, no es posible inscribir el presente título, por ser incompatible con los títulos en mención, por tanto se procede a la suspensión de la vigencia de asiento de presentación. b) Asimismo, existiendo diversos títulos pendientes sobre revocatoria de poder y otros, en la partida donde corre inscrita la Comunidad Campesina de Jicamarca, la calificación del poder otorgado a David Paravicino Bravo para suscribir la escritura de Servidumbre, se encuentra sujeto a la variación que podría sufrir la partida con la inscripción de los títulos pendientes. 379

REGISTRO DE PREDIOS

3.

Respecto al primer motivo de observación, se debe señalar que el Informe Técnico No. 7829-SUNARP-ZR No. IX/OC de 01 de diciembre de 2005 indica una serie de títulos sobre los cuales no se ubica la servidumbre, por lo que no hay incompatibilidad. 4. Por otro lado, en el mismo Informe se indican títulos que no han ingresado al Catastro y que han sido observados a efecto de que se adjunten los pianos. Se trata de los títulos Nos. 2005-88795, 2005-313375, 2005374058, 2005-462044, 2005-517767, 2005-518792 y 2005-519734. Sobre estos títulos, y luego de la revisión del sistema informático, se advierte que en todos ellos se ha producido la tacha por vencimiento del asiento de presentación, por lo que corresponde dejar sin efecto el primer extremo de observación. 5. Con respecto al segundo motivo de denegatoria, el registrador indica que el acto de disposición de servidumbre se ha celebrado por el representante de la Comunidad Campesina de Jicamarca, pero que existen títulos pendientes respecto de su revocatoria o remoción, 6. De la revisión de la partida registral de la Comunidad Campesina de licamarca, específicamente del asiento A-15 de la Partida 01953613 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se advierte la inscripción del acuerdo de asamblea general de 07 de agosto de 2005 por el cual se aprueba la constitución de servidumbre de paso de vía férrea y tubo a favor de la Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla, y se otorga para este efecto facultades para suscribir documentos privados y públicos al apoderado David Paravecino Bravo. Posteriormente, en el asiento A-16 de la misma partida, consta inscrita la remoción del cargo de Presidente de la Comunidad de David Paravecino Bravo. 7. La escritura pública de constitución de servidumbre fue otorgada el 24 de octubre de 2005 ante la Notaria de Lima Rosalía Mejía Rosasco, es decir, cuando el Presidente de la Comunidad David Paravecino Bravo ya había sido removido del cargo por cuanto la presentación del título extintivo del apoderamiento se realizó el día 14 de octubre de 2005. En aplicación de la regia de retroactividad del asiento de presentación se reputa que el poder quedó extinguido a partir de dicha fecha, por lo que en tal caso el acto de disposición se otorgó sin contar con facultades representativas, por lo que esa hipótesis se encuadra dentro de la que en doctrina se denomina "falso procurador", por lo que se hace necesario ratificar del acto jurídico, de conformidad con los artículos 161° y 162° del Código Civil. 8. Se deja constancia que el poder especial conferido a David Paravecino 380

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

Bravo, lo fue en su calidad de Presidente de la Comunidad, tal y conforme aparece del asiento A-15 de la Partida 01953613 del Registro de Persona5; Jurídicas, por lo que la remoción de su cargo de Presidente, inscrito en el asiento A-16, conlleva también la de todos los actos de apoderamientos vinculados al ejercicio del mencionado cargo. Por tanto, la observación formulada por la registradora, en el sentido de que existía un título pendiente referido a la remoción del apoderado, ahora se ha convertido en un defecto actual, y no simplemente hipotético, pues la citada extinción del poder finalmente se inscribió, por lo que corresponde confirmar el defecto advertido en la esquela de observación, pero con la aclaración de que el poder ya se encontraba extinto al momento de celebrarse el acto dispositivo. 9. En cuanto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-TUS, la tasa de calificación asciende a S/, 29,00 nuevos soles, y la tasa por inscripción asciende a S/. 800,81 nuevos soles, lo que hace un total de S/. 829,81. El usuario abonó S/. 54,00 según recibo No. 2005-07-00033727, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 775,81 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XIV. RESOLUCIÓN: DEJAR SIN EFECTO el primer extremo de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima; y CONFIRMAR el segundo extremo, con la aclaración indicada en el octavo considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN P R E S Í D E L E DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

381

^TriBunaC %tgistral \ N2 507-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 23 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Fernando Ortiz Ángulo 000042411 del 20-01-2009. Escrito de fecha 25 de marzo de 2009 Predios Compraventa

VERIFICACIÓN DE LA FORMALIDAD DEL TÍTULO La omisión de indicación expresa en la escritura pública de la circunstancia de comparecer por derecho propio, cuando no se invoca actuar en representación de terceros, no es materia de calificación regístral, pues además de no afectar la validez del título inscribible, tampoco constituye un obstáculo para la inscripción. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de 383

REGISTRO DE PREDIOS

la compraventa y acumulación de lotes inscritos en las fichas N° 306097 y 306026 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Luis Fernando Ortiz Ángulo. - Testimonio de la escritura pública de compraventa otorgado el 27 de junio de 1989 ante Notario Daniel Céspedes Marin, del Archivo General de la Nación. Frente a ias observaciones formuladas por La Registradora del Registro de Predios abogada Carmen Alicia Valdivia Suva, el presentante se desiste de la solicitud de acumulación. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Juan Domingo Andía Mendoza que calificó el reingreso del título, mantuvo el primer extremo de las observaciones formuladas, el cual tiene el siguiente tenor: "Revisada la Escritura Pública de fecha 27/06/1989, se advierte que comparece Blanca Aurora Cáceres Recavarren, como vendedora y Luis Díaz Valladares como comprador, sin embargo, no se indica si comparecen por derecho propio o en representación de tercero, de conformidad con el artículo 44° de la Ley del Notario (Ley N° 1510). Sírvase subsanar de conformidad con el artículo 48° del Decreto Legislativo del Notariado". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Si bien es cierto que el Notario no ha indicado "la forma como participan los contratantes en el contrato celebrado entre Blanca Aurora Cáceres Recavarren y mi persona, se tiene que observar que sólo las dos personas hemos celebrado dicho contrato, no existiendo participación de tercera persona". - Conforme al artículo T del RGRP se entiende por título para efectos de la inscripción el documento o documentos en el que se fundamente inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que por si solos acreditan indubitablemente su existencia, "situación que se da en ía escritura pública en la que consta la participación de la señora Blanca Aurora Cáceres Recavarren y mi persona". - Si existiera representación conforme lo dispone nuestro ordenamiento civil, debe ser especifica y para los efectos legales correspondientes 384

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

ser detallada en la escritura pública, situación que no se ha dado en el caso de autos, por lo tanto no estando ante un caso de representación no resulta pertinente su exigencia. - En el título materia de inscripción consta de manera indubitable "que quienes celebramos el contrato de compraventa lo hacemos de manera personal y no en representación de terceros". IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Los lotes materia de venta se encuentran inscritos en las fichas N° 306097 que continúa en la partida electrónica N°43844199 y 306026 que continúa en la partida electrónica N° 43836226 del Registro de Predios de Lima. En los asientos 2-C de la citadas partidas se encuentra inscrita la titularidad dominial de doña Blanca Aurora Cáceres Recavarren. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala ía cuestión a determinar es: Si la inobservancia del requisito previsto en el artículo 44° de la Ley del Notariado aprobada por Ley N° 1510 (indicación de comparecer por derecho propio o en representación de terceros) debe ser o no objeto de calificación por el Registrador. VI. ANÁLISIS 1. La calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador, previo examen de legalidad del título y su concordancia con los antecedentes regístrales, emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro. 2. La calificación registral no abarca todos los aspectos del título registrable, pues siendo su finalidad decidir el ingreso o no del acto inscribible al Registro, su evaluación se limita a la observancia de los requisitos exigidos para su acceso al Registro. En este sentido, su amplitud o alcances está determinado por los principios registrales y disposiciones reglamentarias, cuyo cumplimiento están obligadas a verificar las instancias registrales. 3. En efecto, las instancias registrales en ejercicio de su función calificadora y en aplicación del principio de legalidad, el cual impone que los títulos mediante los cuales se pretende la inscripción reúnan los requisitos 385

REGISTRO DE PREDIOS

exigidos por el ordenamiento jurídico para su registro, están obligadas a realizar el control de legalidad de tales títulos, control, cuyos alcances en nuestro ordenamiento jurídico registral se encuentran previstos en el artículo 2011° del Código Civil y en el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos. 4.

El artículo 2011° del Código Civil establece los alcances generales de la calificación registral, la cual comprende la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos del Registro. El artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, en concordancia con la citada norma sustantiva, precisa los aspectos calificables por las instancias regístrales, entre los que se encuentra la verificación de la formalidad del título en el que consta el acto inscribible, la comprobación de que los documentos conformantes del título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

5.

En el presente caso, como el registrador cuestiona la falta de indicación por los comparecientes en la escritura pública de compraventa, de si comparecen por derecho propio o en representación de terceros, veamos si dicha omisión es o no trascendente registralmente, esto es, si constituye o no un requisito para efectos de decidir o no el acceso de la compraventa al Registro,

6.

Conforme se ha señalado precedentemente, el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos establece, en el literal c), como uno de los aspectos objeto de calificación por las instancias regístrales, la verificación de la formalidad del título'". Dicha verificación comprende el examen de las formalidades esenciales del título formal, esto es, aquéllas cuya ausencia conlleva la nulidad del título formal. La omisión de las formalidades no esenciales no anula el instrumento público, en consecuencia, no se encuentran dentro del ámbito de calificación del registrador.

7.

De acuerdo con el artículo 123° de IP ley del Notariado, aprobada por Decreto Legislativo N° 1049, son nulos los instrumentos públicos nota-

Dicho literal prescribe: "c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asi como la formalidad del título en el que éste conste y la de los demás documentos presentados". 386

APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

ríales "cuando se infrinjan las disposiciones de orden público sobre la materia, contenidas en la presente iey". En este sentido, tratándose de escrituras públicas, son formalidades esenciales la fecha del instrumento, la fe de identificación de los comparecientes, la indicación de que comparecen en representación de terceros, en su caso; la fe de libertad, conocimiento e inteligencia en el idioma, la presentación de la minuta en los casos exigibles, la fe de lectura del instrumento, la firma de los comparecientes y la autorización y firma del notario. 8. La escritura pública en cuyo mérito se solicita la inscripción de la compraventa materia de la presente apelación, fue otorgada durante la vigencia de la Ley del Notariado aprobada por la Ley N° 1510 de 15.12.1911, la cual en su artículo 44° prescribía: "La introducción debe expresar; 1.- Lugar y fecha del otorgamiento; 2.- Nombre y apellido de los otorgantes, su edad, domicilio y profesión; 3.- Si proceden por sí o en nombre de otros, insertando en este caso los comprobantes de su representación;(...)" Si bien de una interpretación literal de la norma glosada, la introducción debe expresar si los comparecientes proceden por derecho propio o en nombre de terceros; la indicación expresa de dicha circunstancia, cuando los comparecientes proceden por derecho propio, constituye una formalidad no esencial, toda vez que su inobservancia no acarrea la nulidad del título formal. 9. Y es que la falta de indicación expresa de que los comparecientes actúan por derecho propio, cuando no se indica que actúan en representación de terceros, no tiene mayor trascendencia y, menos trascendencia registra!, pues si no se expresa que actúan en representación de terceros es claro que lo hacen por derecho propio. En cambio, si los comparecientes actuaran por representación, para que surta efectos respecto del representado, por mandato del artículo 164° del Código Civil están obügados a manifestar que proceden a nombre de su representado y, conforme al artículo 156° del mismo código sustantivo, que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública. En este sentido, la omisión de indicación expresa en la escritura pública de la circunstancia de comparecer por derecho propio, cuando no se invoca actuar en representación de terceros, no es materia de califica387

REGISTRO DE PREDIOS

ción registral, pues además de no afectar la validez del título inscribible, tampoco constituye un obstáculo para la inscripción' 2 '. 10. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se tiene que los actos inscribibles contenidos en el título son la compraventa de dos lotes cada uno por el precio de I/. 300,000.00 {trescientos mil intis), que hacen la suma total de I/. 600,000.00 (seiscientos mil intis). Acto Compraventa de dos predios Monto pagado SI. 139.00

D. de calificación

D. de Inscripción

SI. 58.00

SI. 18.00

Derechos regístrales S/.76.00

Total '. SI. 76.00

Monto por devolver SI. 63,00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N" 249-2008 -SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA.

Sanz Fernández señala que los defectos de los títulos son considerados como faltas cuando afectan a la validez del título o representan un obstáculo para la inscripción; y a la inversa, cuando tales defectos no vician el documento o el acto dispositivo inscribible, o aún viciándolos, no se oponen a la inscripción no tienen la consideración de faltas. Así, distingue tres grupos diferenciados de defectos: a) Defectos que aunque vicien de nulidad el acto o contrato no son faltas porque escapan a la calificación del Registrador, Ejemplo: Vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) b) Defectos que aun viciando el acto o contrato no tienen la consideración de faltas por admitir la inscripción a pesar de ellas. c) Defectos que no afectan a la validez del título inscribible, entre los que ncluye a los defectos puramente reglamentarios, esto es, la infracción de disposiciones establecidas en los reglamentos aplicables a cada caso que no producen más efectos que la corrección disciplinaria, sin anular el acto realizado. (SANZ FERNANDEZ, Ángel, "Instituciones de Derecho Hipotecario" EN: La Calificación Registral (Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre calificación registral) Ira. Edición, Editorial Civitas, T.II, pág. 2256)

388

APODERAMIBNTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, previo informe oral del abogado del apelante. VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios y DISPONER LA INSCRIPCIÓN del título apelado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTE.AL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

IsiBunaL%tgistraí RESOLUCIÓN

N- 698-2009 - SUNARP-TR-L

J

Lima, 21 MAY 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Sahara Medina Lucas de Huasupoma 000063840 de 28-1-2009. 000023668 de 16-4-2009. Predios de Lima. Venta de predio individualizado o de acciones y derechos.

La mención incidental, accesoria y simplemente referencia! de las acciones y derechos como "representación de uit lote físico" no cambia que la causa o fin del acto jurídico trata de la transferencia de tina porción físicamente determinada del espació físico. Sin embargo, es posible que la estipulación tenga por objeto una cuota o porcentaje del bien común, y en la que subsidiariamente se consigne que dicha cuota corresponde a un espacio físico, para lo cual se exigirá que este último pacto sea considerado expresamente de carácter obligacional o, en su defecto, deducirse de la común intención de las partes, tal como ocurre en los casos t ^ M M I M I — M M M M l M É ^ M M » l i i

391

111 I lid

. REGISTRO DE PREDIOS

ea que la cláusula se establece con sentido futuro, esto es, que la' J transferencia de la porción concreta no tiene efectividad actual, pues se encuentra supeditada a la posterior partición material i de! bien. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de donación otorgado por SITRAMUN a favor de Lourdes Rosario Flores Vera, según escritura pública de 09 de julio de 1998 ante Notaría de Lima Ana María Vidal Hermoza; y sucesiva transferencia por compraventa de Lourdes Rosario Flores Vera a favor de Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas de Huasupoma ante Notaria Alzamora Torres con fecha 27 de noviembre de 1997, respecto del Lote 11, Manzana C, con un área de 120.96 m2 ubicado al final de la Urbanización La Capilla en la zona denominada "Pampa El Arenal" del Distrito de La Molina, ubicado dentro de la partida matriz que se encuentra inscrita en la Ficha 257334 dei Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se acompaña testimonio de donación ante notaria Ana María Vidal Hermoza de 09 de julio de 1998, testimonio de compraventa ante notaria Ana María Alzamora Torres de 27 de noviembre de 1997, testimonio de aclaración y rectificación correspondiente a la escritura pública de 13 de enero de 2009 ante notaria María Mujica Barreda, otorgado por SITRAMUN, Lourdes Rosario Flores Vera, Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas; copia legalizada notarial de una copia certificada de la Resolución No. 265-95-MLM/SMDU-DMDU sobre aprobación del proyecto de habilitación urbana del terreno de 85,200 m2 ubicado en el Distrito de La Molina; y demás documentación anexa. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Eric Molina Palante observó el título por los siguientes motivos: * La venta es de lote determinado, y no de acciones y derechos. * No es procedente la inscripción de la venta mientras no se inscriba la recepción de obras de la habilitación urbana.

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COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la compraventa versa sobre acciones y derechos, por lo que no tiene sentido exigirle la inscripción previa de la recepción de obras. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Lote 11, Manzana C, con un área de 120.96 m2 ubicado al final de la Urbanización La Capilla en la zona denominada "Pampa El Arenal" del Distrito de La Molina, ubicado dentro de la partida matriz que se encuentra inscrita en la Ficha 257334 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: * Cómo determinar si estamos en presencia de una venta de acciones y derechos o en una venta de porción físicamente determinable. VI. ANÁLISIS 1, El recurrente solicita la inscripción de donación otorgado por SITRAMUN a favor de Lourdes Rosario Flores Vera, según escritura pública de 09 de julio de 1998 ante Notaria de Lima Ana María Vidal Hermoza; y sucesiva transferencia por compraventa de Lourdes Rosario Flores Vera a favor de Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas de Huasupoma ante Notaria Alzamora Torres con fecha 27 de noviembre de 1997, respecto del Lote 11, Manzana C, con un área de 120.96 m2 ubicado al final de la Urbanización La Capilla en la zona denominada "Pampa El Arenal" del Distrito de La Molina, ubicado dentro de la partida matriz que se encuentra inscrita en la Ficha 257334 del Registro de Predios de Lima. Estos dos actos jurídicos fueron posteriormente objeto de aclaración y rectificación mediante escritura púbhca de 13 de enero de 2009 ante notaria María Mujica Barreda, otorgado por SITRAMUN, Lourdes Rosario Flores Vera, Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas 2.

En la partida matriz citada consta un terreno de 85,200 m2 ubicado en el Distrito de La Molina, y sobre el cual no consta la conclusión del procedimiento de habilitación urbana. Sin embargo, la compraventa que se pretende anotar recae sobre el Lote II, Manzana C, con un área de 120,96 m. Es evidente, por tanto, que este último objeto no aparece individua393

REGISTRO DE PREDIOS

lizado y registrado con estas características y dimensiones, por lo que se trata de un predio que no existe desde la perspectiva del registro. 3. Siendo ello así, si el lote materia de la compraventa no consta en el registro, entonces no resulta posible inscribir los actos de tráfico referidos a dicho predio, ya que el objeto inscribible no existe para el registro y no hay partida sobre la cual extender los asientos, Nótese que en este caso estamos ante una falta en el principio de especialidad (ausencia de objeto), pero no del tracto sucesivo (ausencia de titularidad inscrita del transmitente). Es más, en estos casos el tracto sí está cumplido pues el disponente es SITRAMUN quien ostenta la condición de propietario registra], 4. La subsanación planteada por el usuario con la presentación de la copia certificada del acto administrativo de aprobación preliminar de la habilitación urbana, si bien en línea teórica podría permitir la preindependización de los lotes; sin embargo, tampoco facultaría a que se inscriban las ventas o actos de disposición sobre el lote, salvo autorización de contratos de venta garantizada o recepción de obras, según el art. 31-P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No obstante, vale acotar que la copia legalizada de la resolución y planos no constituye título inscribible por no ser autorizado por la entidad que tiene la matriz. 5.

Asimismo, el usuario manifiesta reiteradamente que los actos de donación y compraventa tratan sobre acciones y derechos del predio, y no sobre una porción física; sin embargo, esa opinión se desvanece con la sola revisión de los traslados notariales, incluyendo el de aclaración, pues la estipulación de las partes se refiere a un lote determinado, con ubicación física en el espacio, con superficie o cabida y linderos; y en donde las sucesivas cláusulas del negocio jurídico mencionan en forma reiterada que el objeto del contrato es un "lote de terreno". En tal sentido, la mención incidental, accesoria y simplemente referencial de las acciones y derechos como "representación de un lote físico" no cambia la anterior conclusión.

6.

De conformidad con el art. 170 del Código Civil el acto jurídico se interpreta de acuerdo con su causa, es decir, según el fin o resultado económico-individual pretendido o querido por las partes; y en tal contexto, es claro que la interpretación negocial lleva a sostener que la causa o finalidad de los sucesivos contratos materia del presente título versa fundamentalmente sobre un objeto físicamente determinado, y solo accesoriamente sobre las acciones y derechos. 394

COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

7,

Ahora bien, cabe señalar que sí es posible que un acto jurídico trate de manera principal sobre la transferencia de acciones y derechos, en cuyo caso la estipulación tendrá por objeto una cuota o porcentaje del bien común, y en la que subsidiariamente se consigna que dicha cuota corresponde a un espacio físico, para cuyo efecto se requiere que este pacto sea considerado de carácter obligacional o, en su defecto, deducirlo de la común intención de las partes, tal como ocurre en los casos en que la cláusula se establece con sentido futuro, esto es, que la transferencia de la porción concreta no tiene efectividad actual, pues se encuentra supeditada a la posterior partición material del bien. Demás está decir que la situación planteada en este considerando no se presenta en el título evaluado. 8. Con respecto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No, 017-2003-JUS, se liquida por la donación la suma de S/. 38,00 y por la compraventa S/. 76,25 nuevos soles. El usuario abonó S/. 78,77 según recibo 2009-12-00000330, por lo que se liquida un mayor derecho por S/. 35,48 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registra!. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima por los fundamentos indicados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

tribunal %tgistrai

5 a

RESOLUCIÓN

784-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 9 JUN 2009

APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

: : : : :

Antonio Tinajeros Aguirre 0030055 del 14 de enero de 2009 Escrito presentado con H.T N° 000064 de Predios Transferencia de acciones y derechos

TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL la circunstancia que en una de las cláusulas del contrato de transferencia de cuotas ideales se aluda a un pacto de división, no debe entenderse referido a una partición destinada a dar fin al régimen de copropiedad, cuando por si misma o relacionándola con las demás cláusulas del contrato resulta claro que sólo se refiere a la división en las relaciones internas de los copropietarios, manteniendo el régimen de copropiedad.

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de las transferencias de acciones y derechos recaídos sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° P03003377. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Antonio Tinajeros Aguirre. - Parte notarial de transferencia de derechos y acciones otorgado por Ana María Abanto Machuca y otros, del 10 de marzo de 2007 ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya. - Parte notarial de compraventa que otorga Oliver Jhon Torres Abanto, del 09 de diciembre de 2008, ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios Rose Mary Elias Isla, entendiendo que conforme al parte notarial del 09.03.2007 los contratantes pactan la división y partición del inmueble inscrito en la partida P03003377 adjudicándose a la sociedad conyugal denominada 2dquirente el 50% y a la denominada transferente el 50% de derechos, formula las siguientes observaciones: 1.

Conforme al 2015 del CC. Las unidades inmobiliarias denominadas lote 17 y lote 17A deberán independizarse en virtud a los instrumentos a que se refiere el artículo 42° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. 3.

No se ha indicado la valorización de la transferencia de los lotes, La adjudicación que consta en la cláusula segunda resulta incongruente con la transferencia a que se refiere la cláusula tercera respecto del 20% de derechos y acciones sobre la totalidad del inmueble de 190.00 m2, pues en e! supuesto que se inscribieran las transferencias pactadas en la cláusula tercera y cuarta no resultaría posible la ejecución del acuerdo de partición de la cláusula segunda, ya que la denominada transferente no sería propietaria del inmueble. No siendo posible efectuar una adecuada interpretación de los actos formalizados en la EEPP del 09.03.2007, resulta necesaria la precisión respecto del acto o actos que son materia de la solicitud.

398

REGISTRO DE PREDIOS

En tal sentido, sólo es requisito esencial en la transferencia de derechos y acciones: i) la determinación de la cuota ideal a transferir, ii) el ser copropietario o condómino; y, ii) el precio pactado. Lo sucedáneo (caso de la cláusula sétima) tiene calidad enunciativa y de ser el caso comprende sus accesorios, lo cual no puede afectar el principal, en todo caso sólo aclara su contenido, - Se solicitó la inscripción del mismo acto con anterioridad, mediante el titulo N° 2008-00640153 del 24.09.2008, en la que pese a haberse hecho reserva de cualquier otra inscripción que no sea la transferencia de derechos y acciones, eí registrador calificó positivamente la posibilidad de inscribir la división y partición contenida en el primer párrafo de la cláusula segunda de la aludida EEPP, soslayando el segundo párrafo y liquidando también la división y partición, pero que por contingencias administrativo-notariales no pudo pagarse el mayor derecho liquidado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, habiéndose tachado eí título; por lo que se volvió a presentar el título tomando en cuenta el criterio registral emitido en el título anterior; sin embargo, la actual registradora no solo vulnera el ordenamiento legal y las jurisprudencias judiciales y regístrales pertinentes al caso, sino la voluntad declarada por los usuarios y el propio presentante, que de haberlo adivinado no hubiese solicitado la división y partición. - El contrato sub materia en modo alguno establece como requisito sine quanon la obligatoriedad o necesidad de inscribir una división material, pues se ha pactado que dichos actos fácticos son de efecto privado y expresamente se manifiesta que "no podrán afectar la validez o eficacia de la partición o en todo caso de la transferencia de derechos y acciones que la escritura contiene, más aún cuando sólo se solicitó en su oportunidad la inscripción de la cláusula cuarta de la escritura pública del 09.03.2007, ya que ello coadyuva a lograr el tracto sucesivo del dominio sobre la cuota ideal que hubo adquirido el señor Oliver Jbon Torres Abanto y que mediante EEPP del 09.12.2008 lo trasfiere al señor Fernando Acosta Aspillada y señora cónyuge; y, si la partición resulta inapropiada no hay inconveniente en presentar desistimiento parcial de tal extremo de la rogatoria. IV. ANTECEDENTE REGISTRA! El predio materia de la transferencia de acciones solicitada se encuentra inscrito en la partida N° P03003377 del Registro de Predios de Lima, en el 400

COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

cual constan como titulares Torres Gonzales Lalo Víctor y Abanto Machuca Ana María, ambos con estado civil soltero. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León, con el informe oral del apelante. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: i) Si la escritura pública de fecha 09.03.2007 está referida a una transferencia de cuotas ideales o a la división y partición del bien sujeto a copropiedad. ti) Si es inscribible la transferencia de acciones a favor de don Oliver Jhon Torres Abanto y la subsecuente transferencia a favor de la sociedad conyugal integrada por don Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León VI. ANÁLISIS 1. La copropiedad o condominio latino' 1 ' es el derecho real que recae sobre un bien por cuotas ideales o partes indivisas, de manera que cada condómino puede disponer libremente de su parte indivisa. En este sentido, el artículo 969° del Código Civil al definir la copropiedad señala: "Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas".

Históricamente la comunidad de bienes se ha organizado de dos maneras: a) Comunidad romana, en la cual la comunidad es por cuotas o partes, tiene su origen en una concepción individualista del mundo, con preeminencia del individuo, el cual impone el reconocimiento de un señorío exclusivo sobre la parte indivisa o cuota que le pertenece, concibiendo la comunidad como una situación meramente transitoria, al cual cualquier condómino puede darte fin; b) La comunidad germánica, en la cual la comunidad es en mano común, parte de una concepción coiectivista del mundo. Predomina el derecho de! grupo. La comunidad se considera como una situación permanente o estable. En ésta las cuotas no existen ni se reconoce a cada condómino la posibilidad individual de disolver la comunidad. (DIEZ- PICAZO, LUIS, "Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial" Vol. III, Las Relaciones Jurídico - Reales. El Registro de la Propiedad, La Posesión, Edit. Civitas, 4ta Edición, Madrid 1995, pág. 902-903). 401

REGISTRO DE PREDIOS

2.

3.

Conforme a lo señalado precedentemente, los caracteres distintivos de la copropiedad son: a) Existencia de un bien determinado; b) Piuralidad de sujetos con derechos sobre dicho bien; c) Tales derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien. Como puede apreciarse, en la copropiedad todos los condóminos son dueños del bien, pero su derecho sobre el bien no es pleno, está naturalmente limitado por el derecho análogo de los demás condóminos, con los que debe compartir tanto el "ius jruendi" como el "ius utendi". En este sentido, por ejemplo, el artículo 974° del Código Civil, establece que cada copropietario "tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique a ios demás".

4.

En tanto se mantiene el régimen de copropiedad, el copropietario no puede disponer de parte material del bien, sólo puede disponer de su cuota ideal o parte indivisa. El artículo 977° del Código Civil prescribe al respecto: "Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos". 5. El acto mediante el cual se pone fin al régimen de copropiedad es la división o partición del bien, el cual se realiza obligatoriamente cuando es solicitado por cualquiera de los condóminos o su acreedor, salvo el caso de indivisión forzosa. 6. En el presente caso, mediante el título elevado en grado se solicita la inscripción de dos transferencias sucesivas de acciones y derechos recaídos sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° P03003377, a cuyo efecto se acompañan los partes notariales de cada una de las transferencias. 7. Como la registradora que calificó dicha solicitud entendió que en la escritura pública de fecha 09.03.2007, correspondiente a la primera transferencia, los contratantes pactan la división del inmueble inscrito en la partida P03003377, formulando una serie de observaciones basados en dicho entendimiento, corresponde interpretar los alcances del acto contenido en eí aludido instrumento público, a fin de determinar si dicho acto es una transferencia de acciones y derechos como alude el apelante o, si se trata de la partición del bien como entiende la registradora, 8.

La interpretación, como señala Lohmann, es el procedimiento y método de investigación del significado de una declaración de voluntad, como consecuencia del cual se explica jurídicamente su contenido y el 402

COMPRAVENTA DE ACCIONES V DERECHOS

precepto querido por el declarante dentro de un contexto social determinado(Ii. 9. Uno de los criterios interpretativos del acto jurídico, que los operadores del derecho estamos obligados a respetar está recogido en el artículo 169° del Código Civil, conforme al cual en la interpretación de un acto jurídico debe atribuirse a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. 10. Dicha disposición tiene como fundamento la necesaria vinculación o interrelación de las cláusulas de un acto o contrato, las cuales no existen de manera independiente o aislada, sino, vinculadas entre sí, constituyendo una unidad o totalidad. De manera que para desentrañar integralmente sus alcances es necesario relacionar cada una de las cláusulas del acto y la totalidad o unidad de sentido que en conjunto poseen, pues el acto es un conjunto orgánico y no una mera suma de cláusulas, lo que impone la conexión entre las distintas partes y determina la procedencia del análisis sistemático, que precisamente se encuentra consagrada en la norma antes citada. 11. Al respecto Diez Picazo señala: "El criterio sistemático es una consecuencia de la unidad lógica del contrato e impone la evitación o superación de contradicciones o antinomias, y la determinación de las disposiciones de carácter principal frente a las accesorias. No entra enjuego sólo en la relación de las diversas cláusulas de un mismo contrato, sino que puede y debe aplicarse también a la relación que varios contratos puedan tener dentro de una unidad negocia} compleja, cuando todos ellos se celebren para conseguir una finalidad económica unitaria"1^ 12. En el presente caso, como puede apreciarse de la partida registral N° P03003377 del Registro de Predios de Lima, figuran como copropietarios del predio inscrito en dicha partida, ubicado en el Lote 17, Manzana "E", Grupo Residencial 6, Sector Segundo del Pueblo Joven y distrito de Villa El Salvador y, provincia y departamento de Lima, don Lalo Víctor Torres Gonzales y doña Ana María Abanto Machuca.

|2!

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LOHMANN LUCA DE TENA, Guillermo, "El negocio jurídico", Edit. Grijley, Lima 1994, 2da. Ed. Pág.253 DIEZ- PICAZO, LUIS, "Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial" Vol. I, Introducción Teoría del Contrato, Cuarta Edición, pág. 502. 403

REGISTRO DE PREDIOS

13. Del examen de la escritura pública de transferencia de derechos y acciones de fecha 09.03.2007, otorgada ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya, se advierte que doña Ana María Abanto Machuca, copropietaria del predio inscrito en la partida signada con el N° P03003377, en una proporción del 50%, transfiere a título oneroso, a favor de la sociedad conyugal conformada por don Lalo Víctor Torres Gonzales y doña Socorro García Jiménez, el 40% de sus acciones y derechos, esto es, el 40% de su parte indivisa o cuota ideal (el 40% de su 50% sobre el bien), equivalente al 20% de derechos y acciones sobre la totalidad del predio (cláusula tercera); y, el 60% de sus acciones y derechos, esto es, el 60% de su cuota ideal (el 60% de su 50%), equivalente al 30% de derechos y acciones sobre la totalidad del predio, a su hijo don Oliver Jhon Torres Abanto (cláusula cuarta). 14. Como puede apreciarse, la escritura pública antes aludida contiene la transferencia del total de las acciones y derechos de doña Ana María Abanto Machuca sobre el predio inscrito en la partida signada con el N° P03003377 a favor de la sociedad conyugal antes mencionada y de su hijo, en proporción del 40% y 60% respectivamente; de manera que los nuevos copropietarios del citado inmueble como consecuencia de la transferencia aludida son: Don Lalo Víctor Torres Gonzales, en calidad de bien propio, en una proporción de! 50%; don Oliver Jhon Torres Abanto, en una proporción del 30%; y, la sociedad conyugal integrada por Lalo Víctor Torres Gonzales y Socorro García Jiménez, en una proporción del 20% (cláusula quinta). 15. Si bien la escritura pública en mención alude en su cláusula segunda a un pacto de división, ello no debe entenderse como una división material del bien, toda vez que conforme al tenor literal de la misma cláusula, como consecuencia de tal división y partición se "adjudican" doña Ana María Abanto Machuca el 50% de derechos y acciones sobre el predio y, los restantes 50% a favor de don Lalo Víctor Torres Gonzales, y "cada parte alícuota de derechos y acciones equivale idealmente a noventa y cinco metros cuadrados (95,00m2)" precisando más adelante que, "Sin que la presente cláusula o estipulaciones que contiene pueda afectar la validez del contrato principal de transferencia de derechos y acciones o la partición de derechos y acciones antes pactada" convienen que "previo a la transferencia materia del contrato principal, que para efectos de sus relaciones internas como copropietarios, dentro del marco supletorio de lo previsto por el artículo 983° del Código Civil, en dividir jurídica e idealmente el área superficial total del predio objeto de contrato en 404

COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

dos porciones de tal modo que a partir de la fecha existan en la vía de los hechos los lotes '17' y '17a' " 16. Como puede apreciarse, el pacto de división aludido en la cláusula segunda está referido no a una división del bien en los términos del artículo 983° dei CC, esto es, la partición que da fin al régimen de copropiedad, sino a una división en sus relaciones internas, dejando incólume el régimen de copropiedad. Lo cual no sólo se encuentra ratificado, sin dejar margen a duda alguna, por lo señalado en las cláusulas subsiguientes, en las que se transfieren derechos y acciones, y se precisa las cuotas ideales correspondientes a los copropietarios como consecuencia de dicha transferencia, sino inclusive por el comportamiento posterior de los adquirentes de las cuotas ideales, al suscribir el segundo contrato de transferencia de acciones y derechos, el cual no hubiera sido realizado si en la escritura anterior se hubiera procedido o querido efectuar la partición del bien, en cuyo caso se hubiera dado fin al régimen de copropiedad, circunstancia que obviamente no ocurrió, manteniéndose vigente el régimen de copropiedad sobre el inscrito en la partida signada con el N° P03003377. 17. En efecto, mediante escritura pública de fecha 09.12.2008, otorgada ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya, don Oliver Jhon Torres Abanto, propietario del 30% de acciones y derechos sobre el inmueble inscrito en la partida N° P03003377 del Registro de Predios, transfiere la totalidad de sus acciones y derechos sobre dicho inmueble, a favor de la sociedad conyugal integrada por Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León (cláusula segunda). 18. De acuerdo con lo señalado precedentemente, el acto contenido en la escritura pública primigenia, es decir, en la de fecha 09,03.2007, es la transferencia de la integridad de la cuota ideal de doña Ana María Abanto Machuca sobre el inmueble inscrito en la partida electrónica N° P03003377, a favor de la sociedad conyugal integrada por don Lalo Víctor Torres Gonzales y doña Socorro García Jiménez, en proporción del 40% de dicha cuota, equivalente al 20% sobre el bien y, a favor de su hijo Oliver Jhon Torres Abanto, en proporción del 60% de la misma cuota, equivalente al 30% sobre el bien. En este sentido, como consecuencia de la mencionada transferencia, los nuevos copropietarios del citado inmueble eran: Don Lalo Víctor Torres Gonzales, en calidad de bien propio, en una proporción del 50%; don Oliver Jhon Torres Abanto, en una proporción del 30%; y, la sociedad conyugal integrada por Lalo 405

REGISTRO DE PREDIOS

Víctor Torres Gonzales y Socorro García Jiménez, en una proporción del 20%. 19. Posteriormente, mediante escritura pública de fecha 09.12,2008, don Oliver Jhon Torres Abanto transfiere la totalidad de su cuota ideal sobre el inmueble aludido, a favor de la sociedad conyugal integrada por Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León. 20. En atención a lo señalado precedentemente, corresponde revocar las observaciones formuladas por la Registradora. El primer, segundo, tercer u quinto extremos, porque como ya se indicó, la escritura pública de fecha 09.03.2007 sólo contiene la transferencia de cuotas ideales, no la transferencia de parte material del bien, así como tampoco división o partición alguna. El cuarto extremo, referido a la denegatoria de la reserva formulada por el solicitante en el formato de solicitud de inscripción, porque además de que la reserva formulada no estaba referida a actos inscribibles, pues señala expresamente estar referido a: "Todos los demás actos o exigencias de naturaleza privada interna que sean excluyentes a la transferencia del 30% de derechos y acciones", sino porque dicha reserva fue efectuada por el solicitante, precisamente, para evitar eventuales observaciones provenientes de una inadecuada interpretación de los alcances de dichos pactos internos, tal como ocurrió en el presente caso. Finalmente, el extremo referido a la denegatoria del desistimiento, porque el solicitante no formula desistimiento alguno de la rogatoria contenida en la escritura pública del 09.12.2008, sino más bien ratifica que le interesa su inscripción. En efecto, en el escrito de reingreso de fecha 13 de marzo de 2009, señala que el acto cuya inscripción le interesa se realice es la "transferencia de acciones y derechos de parte de la transferente a favor de su hijo", y como consecuencia, "la subsiguiente escritura pública a favor de la sociedad conyugal del señor Acosta y señora cónyuge". 21. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se tiene que los actos inscribibles contenidos en el título son tres: - La transferencia de acciones y derechos (40% de su cuota ideal} de doña Ana María Abanto Machuca a favor de la sociedad conyugal integrada por Lalo Víctor Torres Gonzales y Socorro García Jiménez, por el precio de S/. 3,000.00 nuevos soles. - La transferencia de acciones y derechos (60% de su cuota ideal) de doña Ana María Abanto Machuca a favor de su hijo, Oliver Jhon Torres Abanto, por el precio de S/. 4,000.00 nuevos soles. 4U6

COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

La transferencia de derechos y acciones (100% de su cuota ideal) efectuada por don Oliver Jhon Torres Abanto, a favor de la sociedad conyugal integrada por Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León, por el precio de S/. 7,000.00 nuevos soles. Acto

D. de calificación

D. de Inscripción

Total

Transferencia de derechos y accionest3'

S/. 87.00

SI. 38.50

S/. 125.50

Monto pagado

Derechos registraos

S/. 56.00

S/.125.50

Mayor derecho SI. 69.50

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA. Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, previo informe oral del abogado del apelante. VIII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios, doctora Rose Mary Elias Isla, y disponer la inscripción del título apelado previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE I,A SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

N É L I D A PALACIOS LEÓN

Ó S C A R ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DE:. TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

tribunal ^gistraí RESOLUCIÓN

[N^ 546-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 30 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

ROSMERY NAVARRO MAYMA 00004391 de 05-03-2009. 000024477 de 17-4-2009. Predios de Callao. SEPARACIÓN DE BIENES

Se privilegia una interpretación finalista o de función económica ("común intención de las partes", según el art 1362 del Código Civil), antes que una interpretación literal o de función simplemente gramatical. mm¡* I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Separación de bienes otorgada por Alfredo Miguel Jiménez Guerrero y Rosmery Navarro Mayma, mediante escritura pública de 27 de mayo de 2002 ante el notario de Jauja Diomedes Vides Ramírez Arroyo, y por el cual se adjudica el inmueble signado como lote 06, manzana Bl del Asentamiento 409

REGISTRO DE PREDIOS

Humano 12 de Octubre, Ventanilla, Callao, inscrito bajo código de predio No. P01233629 del ex - Registro Predial de Lima. Se adjunta parte notarial de la escritura pública. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Jessy Isabel Martínez Calderón observó el título por lo siguiente: 1.- Se requiere inscribir como acto previo en el registro personal el reconocimiento judicial de unión de hecho pues en la escritura pública se menciona que se está procediendo a liquidar la sociedad de gananciales producto de una unión convivencial. 2.- Indicar el valor de la transferencia. 3.- Acreditar el pago del impuesto predial del año de la transferencia III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el concubinato se ha extinguido cumpliendo las formalidades legales que se exigen en una escritura pública ante notario. IV. ANTECEDENTE REGISTRA! Código de Predio P01233629 del Registro de Predios de la Zona Re gistral N° IX. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -

Interpretación del acto jurídico en virtud de las consecuencias que produce.

VI. ANÁLISIS 1. A través del presente título se solicita la inscripción de la separación de bienes otorgada por Alfredo Miguel Jiménez Guerrero y Rosmery Navarro Mayma, mediante escritura pública de 27 de mayo de 2002 ante el notario de Jauja Diomedes Vides Ramírez Arroyo, y por el cual se adjudica el inmueble signado como lote 06, manzana Bl del Asentamiento Humano 12 de Octubre, Ventanilla, Callao, inscrito bajo código de predio No. P01233629 del ex - Registro Predial de Lima.

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INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

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Revisado el instrumento notarial se advierte que los otorgantes declararon poner fin a su unión convivencial y, por tanto, liquidar la sociedad de gananciales a través de la adjudicación en exclusiva de los bienes comunes adquiridos. En tal sentido se conviene en adjudicar a favor de Rosmery Navarro Mayma la propiedad absoluta del inmueble detallado en el considerando anterior. Ante ello el registrador se opone a la inscripción aduciendo que se requiere inscribir como acto previo en el registro personal el reconocimiento judicial de unión de hecho pues en la escritura pública se menciona que se está procediendo a liquidar la sociedad de gananciales producto de una unión convivencial. Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa dei procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una interpretación del acto jurídico permita salvar los efectos jurídicos que aquel pretendía lograr. Así pues, en el presente caso es evidente que los otorgantes pretenden un fin económico muy concreto respecto a la atribución de bienes comunes, cuál es, la adjudicación en exclusiva del predio sub-materia a favor de Rosmery Navarro Mayma, y ello al margen del contexto jurídico o normas legales que se invoquen en la declaración de voluntad. El art. 1362 del Código Civil establece que los contratos se celebran y ejecutan según las reglas de la buena fe o común intención de las partes, esto es, de acuerdo con la voluntad implícita o inferida de la propia declaración, para lo cual se da preponderancia a lo querido, que se deduce del texto, antes que al sentido gramatical de las cláusulas. En consecuencia, y según la común intención de las partes, el acto jurídico en debate puede tipificarse como uno de partición de bienes, al margen del nombre o "nomen iuris" que se le haya dado, pues los 411

REGISTRO DE PREDIOS

co-titulares han cedido el derecho que tiene en cada uno de los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican, lo que hace aplicable el art. 983 del Código Civil, en concordancia con el principio pro-inscripción regulado en el art. 31 in fine del Reglamento General de los Registros Públicos. Por lo tanto, la primera observación se revoca en tanto se privilegia una interpretación finalista o de función económica ("común intención"), antes que literal o de función simplemente gramatical. 8.

Respecto a la exigencia de valorización del acto jurídico, este Tribunal debe manifestar que ía partición es un negocio que concreta la titularidad de la que ya abstractamente gozaban los propietarios desde el momento de la adquisición primigenia. Por tanto, ei acto sub-análisis es de carácter invalorado, ya que en éste no hay, propiamente, una transmisión o transferencia de bienes, sino el reordenamiento o comunicación patrimonial en el presente, pero respecto de derechos de los que ya se era titular en el pasado. Siendo ello así se revoca la segunda observación.

9.

Por último, la tercera observación debe mantenerse porque el apelante no ha acreditado el pago del impuesto predial del año en curso a la celebración del acto, de conformidad con la redacción actual del art. 7o del Decreto Legislativo 776. 10. DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con el Decreto Supremo 017-2003-JUS, los derechos de calificación ascienden a S/. 29,00 nuevos soles; y los derechos de inscripción a S/. 9,00 nuevos soles. El usuario ha abonado SA 38,00 (recibo No. 2009-02-00003089), por lo que los derechos regístrales se encuentran cancelados en su integridad. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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INTERPRETACIÓN

DEL CONTRATO

Vil. RESOLUCIÓN REVOCAR la primera y segunda observación por los fundamentos expuestos en la presente resolución; y CONFIRMAR exclusivamente la tercera observación en los términos que se señalan en el noveno considerando. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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^Tribunal %cgistraí [ N 9 644-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 15 MAY 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

JOSÉ MANUEL EVANGELISTA SOLÍS 00001737 de 02-02-2009. 000027149 de 28-4-2009, Predios de Huánuco. COMPRAVENTA

LNTERPRETACIÓN DEL CONTRATO La sola existencia de una pluralidad de sujetos en el contrato, el I mismo que recae sobre el mismo contenido, objeto y finalidad, no implica que estemos en presencia de distintos contratos cada uno independiente frente al otro. •

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Compraventa otorgada por María Magdalena Ayllón García y otros 6 vendedores más, a favor de Teresa Rentera Santa Cruz y otros 61 compradores o sociedades conyugales de compradores, respecto del bien inmueble ubicado

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REGISTRO DE PREDIOS

en Jr. Abtao No. 825-831 Huánuco, con una extensión de 1,168 m2, inscrito en la Partida No. 11063444 del Registro de Predios de Huánuco. Se adjunta parte notarial de la escritura pública, y copias legalizadas de la declaración jurada de autoavalúo del predio y de recibo de pago. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Huánuco Julio Feria Zevallos observó el título por lo siguiente: 1.- Se requiere acreditar el pago del impuesto de alcabala pues la venta fue por la totalidad del bien, y no por acciones y derechos. Por tanto, en este caso no hay inafectación o exoneración del citado impuesto, por cuanto el monto de la transferencia supera eí monto inafecto. 2.- El recurrente solicita la inscripción de solo su cuota ideal, lo cual deja sin efecto la autorización del notario para inscribir el parte notarial en su conjunto. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la adquisición se ha dividido en 62 compras de cuotas ideales, por lo que cada una de las compras individualmente consideradas no supera el monto inafecto de diez unidades impositivas tributarias. Además, cada comprador en forma individual puede solicitar la inscripción de la parte de su cuota, sin requerir la inscripción del resto. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Jr. Abtao No. 825-831 Huánuco, con una extensión de 1,168 m2, inscrito en la Partida No. 11063444 del Registro de Predios de Huánuco. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Interpretación del acto jurídico y su efecto fiscal. VI. ANÁLISIS I. A través del presente título se solicita la Compraventa otorgada por María Magdalena Ayllón García y otros 6 vendedores más, a favor de Teresa 416

INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

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Rentera Santa Cruz y otros 61 compradores o sociedades conyugales de compradores, respecto del bien inmueble ubicado en Jr. Abtao No. 825-831 Huánuco, con una extensión de 1,168 m2, inscrito en la Partida No. 11063444 del Registro de Predios de Huánuco. PRIMER MOTIVO Revisado el instrumento notarial se advierte que los 7 vendedores transfieren a 62 compradores un determinado bien inmueble, en el que todas las partes en conjunto consienten respecto a las mismas cláusulas y estipulaciones, en donde ellas se autodenominan "vendedores" y "compradores" en sentido general y sin diferenciar distintos conventos por cada hipotético contrato; en el que además se pacta un precio global y se cancela simultáneamente por todos los deudores. Todos estos elementos de juicio, además del hecho que el contrato se ha documentado en instrumento único, permiten deducir que estamos en presencia de un negocio jurídico único con pluralidad de partes, según los cánones interpretativos de lo expresado por las partes y la buena fe previsto en el art. 168 del Código Civil. La alegación del apelante respecto a que existen varias partes en el contrato o que se ha establecido ei porcentaje de acciones y derechos que cada comprador adquiere, no constituye elemento para considerar que existen varios actos jurídicos, pues ía pluralidad subjetiva del negocio no altera la unidad objetiva del contenido. Por tanto, si por interpretación negocial el acto lleva a sostener que estamos ante una sola causa o finalidad entonces no puede separarse artificialmente el acto para solo efecto de la imposición fiscal. Solo para concluir la idea habría que preguntarse si los vendedores hubieran aceptado vender acciones y derechos por separado, y sin vinculación con los otros compradores. Ante esta interrogante la respuesta debe ser negativa pues las partes expresan en forma reiterada que venden todo el inmueble como unidad, y a cambio de un precio conjunto, lo que reveía la identidad de fin o causa. En suma, la existencia de un mismo contenido normativo, incluyendo el bien y el precio global, conlleva la existencia de un acto único que no puede separarse o desmembrarse en forma arbitraria, por lo que ante el precio total de US $ 450,000 dólares americanos, corresponde exigir se acredite el pago del impuesto de alcabala, de conformidad con el art. 7° del Decreto Legislativo No. 776.

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REGISTRO DE PREDIOS

No obstante, la Instancia Registral debe recordar que se encuentra en relación subordinada en referencia a la liquidación de tributos que realice la Administración Fiscal. En consecuencia, si dicha Entidad concluye que en el presente caso existen 62 contratos de compraventa distintos, con la inafectación correspondiente a cada uno de ellos, entonces el Registro deberá allanarse a !o que se indique en la respectiva constancia o certificación referida a cada contrato en particular, siempre que se emita el acto administrativo correspondiente y no una consulta genérica y abstracta que no se refiere al negocio materia de inscripción. 3.

SEGUNDO MOTIVO De acuerdo con los fundamentos expuestos en el considerando anterior, estamos ante un negocio jurídico único, con identidad de contenido, objeto y causa, por lo que no procede la inscripción separada de la adquisición realizada por una de las partes del negocio sin que se registre todo el negocio en conjunto. El pedido de calificación por acto separado presupone que un documento contiene varios y distintos negocios jurídicos, cada uno de ellos independiente del otro, pero no se aplica en los casos de negocio único. El tema de la autorización notarial es irrelevante, pues el acto es uno solo y como tal se inscribe, accediendo a la rogatoria, o se rechaza por el registro. Por tanto, no corresponde exigir una nueva autorización del notario o la aclaración de la misma, 4. DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con la Ley 27444, el monto tope para cobro de derechos es de una unidad impositiva tributaria ascendente a S/. 3.550.00 nuevos soles. El usuario abonó un pago a cuenta de Sí, 38,00 según recibo 20091636, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 3.512,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de ta Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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INTERPRETACIÓN

DEL CONTRATO

VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el primer motivo de observación; y REVOCAR el segundo motivo por los fundamentos que se señalan en e! tercer considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAI.

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

'Tribunal %tgistral RESOLUCIÓN

Ns 516-2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 24 ABR 2009

APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

CORPORACIÓN SILVER S.A. 0000321 de 21-01-2009. 000024815 de 21-4-2009. Predios de Huacho. CADUCIDAD DE HIPOTECA

Los hechos hipotéticos, que podrían extinguir en el futuro un acto jurídico, no obstan a ta vigencia y eficacia actual de la hipoteca, por lo que en tal caso se aplican las reglas de la caducidad. '

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud presentada Juan José Encalada Palacios, quien manifiesta representar a Corporación Silver SA, por la cual pide que por razón de caducidad se cancele la hipoteca constituida mediante escritura pública de 03 de febrero de 1998 otorgada ante Notario de Lima Ramón Espinosa Garreta, por la que Carmen Teresa Fernández García constituyó hipoteca a favor de Joao 421

REGISTRO DE PREDIOS

Espinoza Aldana y Miguel Vergara Araujo y cónyuges, respecto del predio denominado "Pampa Industria" ubicado en la Zona de San Cristóbal de Vilcahuara, Distrito y Provincia de Huaura, inscrito en el código de predio No. PO1156837 del Registro Predial de Lima. Se adjunta solicitud del usuario con firma legalizada ante el Notario de Lima Leonardo Bartra Valdivieso. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Víctor Huamán De La Cruz observó el título por lo siguiente: "1. Que, conforme al título archivado en la cláusula cuarta se establece un plazo para la hipoteca, estableciéndose en el mismo dos supuestos, así: '4.1 ...vence en la oportunidad en que se independice el inmueble referido en la cláusula 6.1 del presente contrato, y se constituya una nueva hipoteca, conforme a las estipulaciones contenidas en la cláusula sexta del presente contrato'; y el contenido en el '4.2 De no constituirse una nueva hipoteca, la que se constituye por el presente instrumento, continuara vigente hasta que se logre la constitución de la hipoteca referida en el numeral 4.1 precedente, o se obtenga la devolución de la suma entregada en mutuo'. 2. Consecuentemente de acuerdo a estas estipulaciones, se aprecia que la hipoteca que consta en el asiento 00005 fue constituida sujeta a una condición, la misma que no puede verificarse en sede registral, por lo que deberá acreditarse que la misma se extinguió a consecuencia del cumplimiento de lo estipulado en la cláusula cuarta de la escritura pública contenida en el título archivado...". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que se debe tener presente lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Código de Predio PO 1156837 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: 422

CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

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Procedencia de la caducidad de hipoteca cuando las partes señalan que un hecho futuro cancela la hipoteca presente, y no consta que ese hecho haya acaecido.

VI. ANÁLISIS 1. Juan José Encalada Palacios, en representación de Corporación Silver SA, solicita que por razón de caducidad se cancele la hipoteca constituida mediante escritura pública de 03 de febrero de 1998 celebrada ante Notario de Lima Ramón Espinosa Garreta, por la que Carmen Teresa Fernández García otorgó hipoteca a favor de Joao Espinoza Aldana y Miguel Vergara Araujo y cónyuges, respecto del predio denominado "Pampa Industria" ubicado en la Zona de San Cristóbal de Vilcahuara, Distrito y Provincia de Huaura, inscrito en el código de predio No. P01156837 del Registro Predial de Lima. 2. Revisado el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca, se advierte en la cláusula 2.2 lo siguiente: "El plazo para la devolución de la suma entregada en mutuo es el día 03 de diciembre de 1998, vencido el cual, y en el caso la deudora no haya cumplido con la devolución de la suma entregada en mutuo éste incurrirá automáticamente en mora, sin necesidad de intimación previa...". 3. Del citado pacto se infiere de manera evidente que estamos ante una hipoteca que garantiza una obligación expresa, cierta y exigible, por lo que es de aplicación el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639, concordante con el segundo párrafo del art. 87 del Reglamento de Inscripciones del Reglamento del Registro de Predios, en virtud de lo cual la inscripción caduca a los diez años contados desde la fecha de vencimiento del crédito siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o título, que es precisamente la situación planteada en este caso. En efecto, si el vencimiento ocurrió el 03 de diciembre de 1998 es evidente que a la fecha ya ha transcurrido más de diez años desde la inscripción, por lo que resulta procedente la solicitud de caducidad de la hipoteca. 4. Sin embargo, el registrador se opone por las razones ya expuestas en el acápite II de esta resolución. Sobre el particular, este Tribunal tiene a bien formular las siguientes consideraciones: /) La cláusula 4.1 de la escritura de constitución de hipoteca regula una causal de extinción de la hipoteca, y por ello usa el término "vence", pero esa circunstancia extintiva solo se produce con la independi423

REGISTRO DE PREDIOS

zación de parte del predio y con la constitución de una NUEVA HIPOTECA sobre esa porción. Es decir, la extinción requiere de un nuevo consentimiento que las partes deben prestar para constituir una segunda garantía que derogue a la primera. Siendo ello así, estamos en presencia de un hecho hipotético y futuro que no elimina la vigencia actual de la hipoteca, por lo que en todo caso se trata de una condición resolutoria, que conlleva la eficacia presente del acto jurídico. ii) Es evidente que cualquier hipoteca inscrita se encuentra sujeta a distintos modos extintivos, tales como aquellos que regula el art. 1122 del Código Civil, pero la existencia de hechos hipotéticos futuros no afecta que la hipoteca esté ya vigente y, por tanto, la situación jurídica que genera produzca todos sus efectos, incluyendo la posibilidad de que ésta caduque por vencimiento del plazo legal, cuando sea posible. Por el contrario, la interpretación que realiza el registrador llevaría al absurdo de hacer pensar que ninguna hipoteca caduca, ya que todo acto jurídico está sujeto a causales extintivas futuras, y ello no afecta que el acto o negocio es válido y eficaz. Por lo demás, la citada interpretación adolece de otro grave error conceptual, ya que exigir la acreditación de un hecho que no se sabe si ocurrió o no, cómo es la celebración de una nueva hipoteca para efecto de determinar si se extinguió la primera, implicaría en buena cuenta solicitar la prueba de un hecho negativo, lo que es un imposible lógico.

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«i) Asimismo, la cláusula 4.2 de la escritura de constitución de hipoteca es suficientemente explícita cuando menciona que: "de no constituirse una nueva hipoteca, la que se constituye por el presente instrumento continuará vigente...". Por tanto, estamos ante una hipoteca vigente y eficaz, con plazo de vencimiento determinado, por lo que resulta pertinente actuar la regla de caducidad. Téngase en cuenta, además, que la existencia de una supuesta hipoteca no inscrita, tampoco haría de aplicación la citada cláusula pues no habría constitución válida del derecho real de hipoteca según el inciso 3) del artículo 1099 del Código Civil, por lo que en cualquiera de los casos se entendería que la primera garantía siguió vigente y ante ello es susceptible de aplicarse la caducidad de inscripción. Cabe acotar que los fundamentos expuestos se refieren a la caducidad de la inscripción de la hipoteca, pero no enervan los derechos de orden civil que puedan subsistir entre las partes. 424

CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

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DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con el Decreto Supremo 017-2003-JUS, los derechos de calificación ascienden a S/. 29,00 nuevos soles; y los derechos de inscripción a S/. 213,67 nuevos soles.

El usuario ha abonado S/. 29,00 (recibo No. 2009-01-00000583), por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 213,67 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la observación y disponer la inscripción del título, previo pago de la liquidación de los derechos registrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

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tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN s

N 1315-2009 - SUNARP-TR-L) Lima, 26 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Richard Malamud Sterental 00315259 del 08.05.2009 H.T. N° 047519 del 15.07.2009 de Predios de Lima. Cancelación de hipoteca por caducidad

CADUCIDAD DE HIPOTECA La circunstancia de haberse incorporado en el contrato donde consta la obligación garantizada por la hipoteca legal, una cláusula referida a la interpelación del deudor para el cumplimiento de la obligación garantizada no incide en el cómputo del plazo de caducidad previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639, cuyo término inicial está determinado por (a fecha de vencimiento de la obligación garantizada, no por la fecha desde la cual el deudor incurre en mora.

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita, al amparo de la Ley N° 26639, la cancelación, por caducidad, de la hipoteca legal inscrita en el asiento 0003 de la partida P03144222 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto, se presenta la declaración jurada de don Richard Malamud Sterental, con firma certificada por Notaría de Lima Miryan R. Acevedo Mendoza. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, abogado Ricardo Luna Vallejos, formula tacha al título señalando: Revisado el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca, "se advierte de las cláusulas tercera y décima que el saldo de precio sería cancelado dentro del día siguiente de recibida la carta notarial comunicando cumplida la formalidad establecida en el numeral 2 de la cláusula tercera, la misma que sería cursada por el vendedor. En tal sentido, no siendo posible verificar dicha circunstancia del título archivado, no es posible determinar la fecha de vencimiento del crédito a efectos de contabilizar el plazo de caducidad". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando: - Si bien el requisito para el pago al vendedor era que éste debía remitir carta notarial al comprador comunicándole que la compraventa se encontraba inscrita en los Registros Públicos, dicha carta notarial es un documento bilateral entre vendedor y comprador, sin intervención de terceros, siendo materialmente imposible que el Registro pudiera conocer su existencia. - He intentado buscar infructuosamente a los vendedores de esa oportunidad para solucionar el problema de la hipoteca legal, pues según versión del Dr. Miguel Ángel Vásquez Marroquín, apoderado de aquellos quien además autorizó la minuta de compraventa, Juan Fernando Sac Wong reside en Canadá y su ex cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín radica en Colombia, lo que hace imposible obtener el levantamiento de la hipoteca por ellos. - Sí se puede determinar el plazo de vencimiento del crédito en virtud del contrato de compraventa inscrito en el Registro, siendo que la 428

CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

formalidad establecida en la cláusula décima es sólo para la verificación del pago, pues la fecha de vencimiento de la obligación fue cuando se inscribió la venta en el Registro. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que recae la hipoteca cuya cancelación se solicita se encuentra inscrito en la partida N° P0314422 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 0002 consta la venta del inmueble efectuada por Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín, a favor de la sociedad conyugal integrada por Víctor Eduardo Dioses García y Eliana Isabel Orozco de Dioses. En el asiento 0003, consta la hipoteca legal a favor de Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín, por el saldo del precio de la venta inscrita en el asiento 0002, ascendente a la suma de US$. 4,750 dólares americanos. En el asiento 0007 consta como titular dominial actual don Richard Malamud Sterental. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. Con el informe del abogado del apelante. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: i) Desde cuándo debe contarse el plazo de caducidad previsto en el artículo 3o de la Ley N° 26639 en el presente caso. ii) Si del contenido del título archivado es posible determinar la fecha de vencimiento de la obligación garantizada con la hipoteca. VI. ANÁLISIS 1. El Art. 3 de la Ley N° 26639, publicada el 27.6.1996, vigente a los 90 días de su publicación, al regular la extinción de las inscripciones de hipotecas, entre otros gravámenes, prescribe: "Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas. 429

REGISTRO DE PREDIOS

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado". 2. Conforme a la norma glosada, el plazo para que opere la extinción de la inscripción de los gravámenes es de diez años; sin embargo, la ley establece dos momentos diferentes para el inicio del cómputo de dicho plazo. Sobre el particular, este colegiado ya señaló en la Resolución N° 868-2009-SUNARP/TR-L, que para distinguir los supuestos de aplicación del primer y segundo párrafos del artículo 3o de la Ley 26639 a las hipotecas, debe atenderse a la exigibilidad y ejecución de la obligación garantizada por la hipoteca. 3.

En tal sentido, el término inicial del plazo de caducidad previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639 se aplica a las hipotecas que garantizan obligaciones de exigibilidad diferida o de ejecución durable; y, el término inicial previsto en el primer párrafo, a las hipotecas que garantizan obligaciones de ejecución inmediata e instantánea, pues como la hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación, para hacer uso de tal derecho importa que la obligación sea exigible y que además haya transcurrido el tiempo requerido o previsto para su ejecución, dado que es recién a partir de dicho momento, que puede hablarse de incumplimiento. 4. En este sentido, la exigibilidad está ligada en el caso de obligaciones de ejecución diferida, al vencimiento del plazo, es por ello, que en estos casos el plazo de caducidad se cuenta desde el vencimiento del plazo para la ejecución de la obligación. Tratándose de obligaciones de ejecución inmediata e instantánea, en cambio, como en éstas la obligación es inmediatamente exigible y su cumplimiento no insume un tiempo jurídicamente relevante, resulta razonable que el plazo se cuente desde la inscripción de la hipoteca. 5.

Conforme a lo señalado precedentemente, para efectos de la aplicación del plazo de caducidad previsto en el artículo 3o de la Ley N° 26639 es necesario distinguir las obligaciones garantizadas con la hipoteca no sólo en atención a su exigibilidad, sino también en atención al tiempo previsto para el cumplimiento de la obligación, pues siendo que la hipoteca garantiza esto último, para determinar el término inicial del plazo de caducidad, no sólo importa el momento de su exigibilidad, sino, fundamentalmente, el momento a partir del cual se puede reputar incumplimiento, lo cual sólo ocurre cuando ha transcurrido el lapso establecido para su cumplimiento. 430

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CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

6.

En este sentido, cuando la obligación garantizada por la hipoteca es de exigibilidad inmediata y el tiempo de su cumplimiento es instantáneo, el término inicial para el cómputo del plazo de caducidad previsto en el artículo 3o de la Ley N° 26639 es la fecha del asiento de presentación de la hipoteca, de conformidad con el primer párrafo de dicha norma. En cambio, cuando la obligación garantizada por la hipoteca es de ejecución diferida, o es de cumplimiento durable, en este último caso aún cuando su exigibilidad sea inmediata, el término inicial para el cómputo del plazo de caducidad de la hipoteca es el previsto en el segundo párrafo del artículo 3o citado.

7.

En concordancia con el artículo 3o de la Ley N° 26639, el artículo 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, comprende a las hipotecas que garantizan obligaciones "que no tienen plazo de vencimiento" en el supuesto del primer párrafo del citado artículo 3° y a las que "garantizan créditos" a la fecha de vencimiento del crédito garantizado, de conformidad con el segundo párrafo de la norma citada. En el presente caso, se solicita la cancelación por caducidad de la hipoteca legal inscrita en el asiento 0003 de la partida N° P03144222 del Registro de Predios de Lima. Revisado el título archivado N° 19073 del 07.02.1995, que dio mérito a dicha inscripción, se advierte que la hipoteca legal constituida de pleno derecho por mandato del numeral 1 del artículo 1118°, a favor de don Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín, garantizaba el pago del saldo del precio de venta del inmueble realizada por aquellos, en calidad de vendedores, a favor de la sociedad conyugal integrada por Víctor Eduardo Dioses García y Eliana Isabel Orozco de Dioses. El monto de la hipoteca es de US $ 4,750.00 dólares americanos.

8.

9.

Conforme a la cláusula tercera de la escritura pública de compraventa de fecha 28.12.1993, contenida en el título archivado aludido, el precio de venta pactado por los contratantes es de US $ 9,500.00 dólares americanos, los que se abonan: US$ 4,750.00 dólares americanos a la suscripción de la minuta y, el saldo, es decir, los otros US$ 4,750.00 dólares americanos "cuando la propiedad del inmueble cuya transferencia se efectúa, se inscriba a favor de los vendedores en los Registros Públicos de Lima, para cuyo efecto se gira una letra a la vista por dicho monto a nombre de Juan Fernando Sac Wong". 10. Como puede apreciarse, la obligación garantizada con la hipoteca cuya cancelación por caducidad se solicita es una obligación de dar suma de 431

REGISTRO DE PREDIOS

dinero: el pago de los US$ 4,750.00 dólares americanos, cuya ejecución es diferida. En efecto, el plazo previsto para el pago de dicha suma, que viene a ser el saldo impago del precio de venta, vencía, de acuerdo con la citada cláusula, a la fecha de inscripción de la propiedad del inmueble a favor de los vendedores, esto es, a la fecha de inscripción del derecho de propiedad de los señores Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín. 11. La minuta de la compraventa aludida fue suscrita el 17 de diciembre de 1993, habiéndose otorgado la escritura pública respectiva el 28 de diciembre del mismo año, cuando el derecho de propiedad de los vendedores sobre el inmueble materia de venta aún se encontraba en proceso de inscripción, conforme se señala en la cláusula primera del mencionado contrato. La titularidad dominial de los vendedores, conforme consta en el asiento 0001 de la partida del inmueble, se inscribió el 04.02.1994[11, fecha en la cual, según la cláusula tercera del contrato en cuestión, los compradores debían abonar el saldo del precio impago, es decir, los US$ 4,750.00 dólares americanos; con lo cual el término inicial del plazo de caducidad de dicha hipoteca, previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639, es el 04.02.1994. 12. Lo señalado precedentemente no se desvirtúa por la estipulación contenida en la cláusula décima del contrato en cuestión, pues dicha cláusula sólo establece la forma de interpelación del acreedor a los deudores para el cumplimiento de la obligación garantizada, a efectos de la constitución en mora. En efecto, la cláusula décima prescribe: "Cumplida la formalidad aludida en el punto (2) de la cláusula tercera, el vendedor Juan Fernando Sac Wong comunicará de dicho hecho a los compradores, mediante carta notarial, con la finalidad de que estos últimos puedan cancelarle, hasta dentro del día siguiente de recibida la mencionada comunicación, el monto pendiente de pago"; y, por su parte, la cláusula décimo primera establece: "Se conviene expresamente, que en caso de incumplimiento del pago de la letra en la fecha prevista en la cláusula precedente, se pacta como interés moratorio el 10% (diez por ciento) mensual, o el que resulte aplicable por

Si bien el asiento de presentación del título que dio mérito a la inscripción es de fecha 22.12.1993, fecha a la que se retrotrae la inscripción, para efectos de establecer la fecha de cumplimiento de la obligación garantizada con la hipoteca legal, conforme a lo previsto en la aludida cláusula tercera del contrato de compraventa, debe atenderse a la fecha de extensión de asiento de inscripción. 432

CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

cada día de atraso, teniendo en cuenta la mora acordada como factor diario". 13. Y es que en nuestro ordenamiento jurídico, como regla general, la mora no opera automáticamente, sino requiere de previa interpelación o intimación por el acreedor; de manera que, si el acreedor no intima a su deudor para el cumplimiento de su obligación, éste no incurre en mora. Lo acabado de afirmar, para efectos de la constitución en mora, se aplica aún cuando las partes no hubieran estipulado nada al respecto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1333° del Código Civil, según el cual incurre en mora el obligado "desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación" no siendo necesaria la intimación para la constitución en mora sólo en los siguientes casos: i) Cuando la ley o el pacto establezca expresamente que la mora opera automáticamente al vencimiento del plazo de la obligación, ii) Cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resultare que la designación del tiempo en que había de entregarse el bien, o practicarse el servicio, es motivo determinante para contraerla; iii) Cuando el deudor se niegue por escrito a cumplir la obligación; y iv) Cuando la intimación no fuese posible por causa imputable al deudor. 14. Ahora, si bien la falta de intimación implica la tolerancia del acreedor frente a la demora en el pago, de manera que el deudor no incurre en mora en tanto no es interpelado a pagar por el acreedor, ello no significa que el término inicial para el cómputo del plazo de caducidad previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639 sea el momento de constitución en mora del deudor en los casos en los que la mora no opera automáticamente, pues para la aplicación del plazo de caducidad aludido sólo importa determinar la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, independientemente, de si existió o no intimación para su cumplimiento por parte del acreedor. En este sentido, la comunicación notarial establecida en la cláusula décima del contrato, en tanto sólo cumple la función de interpelar al deudor para el cumplimiento de su obligación no puede tomarse como referencia para determinar el término inicial del plazo de caducidad antes mencionado. 15. De acuerdo con lo señalado precedentemente, no es exacto lo señalado por el Registrador en el sentido que no se puede determinar del título archivado la fecha de vencimiento del crédito garantizado, pues como ya se indicó, conforme a la cláusula tercera del contrato el pago del saldo del precio de la venta ascendente a US $4,750.00 dólares americanos, debía efectuarse a la fecha de inscripción del derecho de propiedad de 433

REGISTRO DE PREDIOS

los vendedores, lo cual ocurrió el 04.02.1994, término inicial del plazo de caducidad de la hipoteca legal inscrita en el asiento 0003 de la partida P03144222, el cual se cumplió el 04.02.2004; en consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por el registrador. 16. Respecto de los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el título venido en grado de apelación se solicita el cambio de características de categoría N a categoría M del vehículo con placa de rodaje N° QI5230. A tal efecto se presentaron los siguientes documentos: - Informe técnico de conformidad modificación, montaje y fabricación de la Facultad de Ingeniería Mecánica de la Universidad Nacional del Callao del Ingeniero José Luis Humberto Urrutia Ticona. - Ficha técnica de vehículos usados y/o especiales. - Certificado de conformidad de la Facultad de Ingeniería Mecánica Unac. - Formulario del Colegio de Notario de Lima, en aplicación del artículo 3 del D.S. N° 36-2001-JUS). II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular, Edward Napoleón Medina Haro, formuló la siguiente observación: Reingresado el título, si bien acompaña la Resolución N° 21-2002SUNARP-TR-T, la misma que data del 17.10.2002, que es de fecha anterior al Reglamento nacional de vehículos, publicado el 12.10.2003 y al Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad vehicular, publico el 4.3.2004, normas legales que no periten que un vehículo de categoría N se modifique en un vehículo de categoría M. Por lo tanto,, a la fecha el criterio aplicado por el tribunal Registral al expedir la mencionada resolución resulta inaplicable al presente caso. Se deja constancia, que subsiste la observación en todos sus extremos, pues resulta improcedente el cambio de clase de una camioneta panel a una rural, conforme al art. 20 del Reglamento de Inscripciones de Propiedad Vehicular, que establece la prohibición de los vehículos de la categoría N (transporte de carga), antes o después de su inmatriculación, se modifiquen en vehículos de la categoría M (transporte de pasajeros). III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante sustenta su recurso de apelación con los siguientes fundamentos: - Manifiesta que se ha cumplido con acompañar todos los documentos necesarios y requeridos en original, tales como formulario notarial, cer814

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

tincado de conformidad, boleta de venta de tapicería de los asientos que fueron retornados e instalados a su fase original sin alteración alguna, con la finalidad de lograr obtener la matrícula como vehículo rural retornado a su característica original; fundamento expuesto y efectuado conforme lo establecido en los artículos 5, 7 y 20 primer párrafo del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular - Señala que el vehículo fue adquirido en Tacna en 1993 siendo inscrito en los Registros un año después como categoría rural, posteriormente, cambió sus características, que pasó a convertirse en una camioneta panel con carrocería de cabina simple, en aquel entonces se le clasificó así, si bien técnicamente sólo se retiró los 12 asientos del vehículo para realizar el servicio panel, sin realizar otro cambio técnico, como se demuestra en la ficha técnica que se acompaña a la calificación del título; sin embargo, dada las circunstancias, consideró útil tal cambio, ignorando si al cambiar o mudar los asientos, las consecuencias posteriores serían perjudiciales pues limitaban hacer cualquier otro cambio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El vehículo con placa de rodaje N° QI5230 se encuentra inscrito en la partida N° 50866769 del Registro de Propiedad Vehicular. El referido vehículo se trata de una camioneta panel de carrocería simple de marca Toyota de color blanco de propiedad de Félix Dionicio Romero Limachi. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si es posible cambiar un vehículo de la categoría N a la M, cuando originariamente tuvo la última condición. VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado el apelante solicita el cambio de características de categoría N a categoría M del vehículo con placa de rodaje N° QI5230. El referido vehículo se trata de una camioneta panel de carrocería simple de marca Toyota de color blanco de propiedad de Félix Dionicio Romero Limachi. 815

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2.

El registrador se opone a la inscripción alegando que resulta improcedente el cambio de clase de una camioneta panel a una rural, conforme al art. 20 del Reglamento de Inscripciones de Propiedad Vehicular, que establece la prohibición de los vehículos de la categoría N (transporte de carga), antes o después de su inmatriculación, se modifiquen en vehículos de la categoría M (transporte de pasajeros). 3. De acuerdo a las actuales características del vehículo sub-materia, éste consiste en una camioneta panel de categoría N, esto es, dedicado al transporte de carga. En virtud del presente título se solicita el cambio de características a camioneta rural, propia de la categoría M dedicada al transporte de pasajeros. 4. El art. 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular señala en la parte pertinente que: "se encuentra prohibido que los vehículos de la categoría N, antes o después de su inmatriculación, se modifiquen en vehículos de la categoría M". Nótese que estamos ante una expresa prohibición legal por lo que la solicitud de inscripción debe rechazarse por contravenir norma expresa; y desde la perspectiva registral el defecto se considera insubsanable de conformidad con el art. 42 del Reglamento General de los Registros Públicos. 5. Por su parte, el apelante aduce que el vehículo fue adquirido en Tacna en 1993 siendo inscrito en los Registros un año después como categoría rural, posteriormente, cambió sus características, que pasó a convertirse en una camioneta panel con carrocería de cabina simple, en aquel entonces se le clasificó así, si bien técnicamente sólo se retiró los 12 asientos del vehículo para realizar el servicio panel, sin realizar otro cambio técnico, como se demuestra en la ficha técnica que se acompaña a la calificación del título; sin embargo, dada las circunstancias, consideró útil tal cambio, ignorando si al cambiar o mudar los asientos, las consecuencias posteriores serían perjudiciales pues limitaban hacer cualquier otro cambio. Sobre el particular, este Tribunal considera necesario hacer las siguientes precisiones: f) El art. 20 del Reglamento de Inscripciones antes citado establece que los vehículos de categoría N, antes o después de la inmatriculación, no puedan modificarse a la categoría M. Es decir, la propia norma contempla en forma expresa que la prohibición abarca incluso a los vehículos que han obtenido la categoría N luego de la inmatriculación, lo que precisamente acontece en el presente caso. Por tanto, no es correcta la afirmación de la apelante en el sentido que estamos ante una laguna legal. 816

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6.

7.

ii) La afirmación del apelante referida a que en sustancia solo se quitaron los asientos de la anterior camioneta rural, y que en realidad nunca hubo un cambio a panel, no puede admitirse pues ello equivaldría a sostener que el usuario no hizo el cambio que solicitó en su oportunidad, por lo que su declaración habría sido engañosa, y luego pretendería prevalerse de su propio incumplimiento para obtener un beneficio, lo que es inaceptable. Es un principio general del derecho que nadie puede obtener ventajas de su propia torpeza. Asimismo, el apelante manifiesta que se le está recortando su derecho de propiedad consagrado en la Constitución pues se le está prohibiendo cambiar las características del vehículo. La afirmación no puede compartirse pues cada bien mueble o inmueble tiene su propia funcionalidad dentro de sus características típicas, y el propietario no puede alterar esas condiciones en el modo y forma de uso y disfrute del bien. Por lo demás, dentro del rango de camioneta panel el titular tiene amplias facultades de uso, disfrute y disposición; por lo que si el propietario ya no tiene interés en el uso legal del bien entonces siempre cabe realizar actos dispositivos para obtener su valor de cambio. Recuérdese que la propiedad se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. En tal sentido, el informe técnico de conformidad resulta irrelevante, pues dicha constatación no altera la circunstancia definitiva de que el cambio solicitado se encuentra legalmente prohibido. En cuanto a los derechos regístrales, y de conformidad con la Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos No. 353-2008SUNARP/SN, la calificación del cambio de clase de vehículo devenga una tasa de S/. 18,00 nuevos soles. Si el usuario abonó S/. 32,00 según recibo No. 2009-45-00009323, entonces corresponde una devolución de S/. 14,00 nuevos soles.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación del Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y DISPONER LA TACHA del título por contener defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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N 1036 - 2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 30 JUL 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

GUSTAVO ADOLFO ZEVALLOS RAMOS 0O0077022984 de 07-04-2009. 0013379 de 16-04-2009. Vehicular. Cancelación de prenda por caducidad

CADUCIDAD DB PRENDA A FAVOR DE ENTIDAD FEVANCflERA EXTINGUIDA La extinción de ta entidad financiera determina que pueda aplicarse la regia de la caducidad, lo que antes de su extinción se encontraba simplemente prohibido a tenor del art 172" de la Ley 26702. En tal caso la caducidad se cuenta desde la inscripción de la extinción de la entidad acreedora, de conformidad con el artículo 44° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. II I I M il lili 1 I mu •

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de cancelación de prenda por caducidad, respecto del vehículo de placa de rodaje AQF291, para lo cual adjunta solicitud con carácter de declaración jurada. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular Bertha Nancy Mantilla Espinoza tachó el título por los siguientes fundamentos: "El acreedor de la garantía que se solicita cancelar es Financiera Daewoo S.A. siendo de aplicación el segundo párrafo del artículo 172 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros que establece que la liberación y extinción de toda Garantía real constituida a favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el Artículo 3 de la Ley 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos a favor de una empresa". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en la Resolución SBS N° 14191-2008, la misma que declara la extinción de la personería jurídica de Financiera Daewoo SA, por lo tanto, se debe aplicar para el caso, lo dispuesto por el Art. 2 de la Ley 26639. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje AQF291. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad la prenda inscrita a favor de la entidad financiera extinguida. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la cancelación de prenda, por caducidad, respecto del vehículo de placa de rodaje AQF291, para lo cual adjunta solicitud con carácter de declaración jurada. En efecto, se sostiene que la afectación 820

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fue inscrita el 13 de febrero de 1999, por lo que habría transcurrido el plazo de diez años para que opere la caducidad de gravámenes regulada por el art. 3o de la Ley 26639. 2. Sin embargo, el art. 172° de la Ley 26702 prohibe expresamente que la caducidad se aplique en créditos en donde el acreedor sea una entidad financiera regulada y supervisada por dicha ley. Esta excepción se justifica por cuanto la Constitución de 1993 establece una garantía institucional a favor del Sistema Bancario y Financiero, lo que obliga al legislador a establecer mecanismos que aseguren su funcionamiento y operatividad. Recuérdese que en este ámbito se encuentra en juego aspectos fundamentales de la vida social y económica, tales como la defensa del ahorro del público, el financiamiento de las distintas actividades productivas, el acceso al crédito y el desarrollo nacional en su conjunto. Por tal razón, es evidente que el propio texto fundamental justifica que existan reglas especiales para facilitar el cobro de créditos o que impidan la liberación de garantías otorgadas por los deudores. 3. La extinción de la entidad financiera determina que pueda aplicarse la regla de la caducidad, lo que antes de su extinción se encontraba simplemente prohibido a tenor del art. 172° de la Ley 26702. En tal caso la caducidad se cuenta desde la inscripción de la extinción de la entidad acreedora, de conformidad con el artículo 44° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular111. 4. En el presente caso, la acreedora FINANCIERA DAEWOO SA se extinguió mediante título presentado al registro el día 30 de abril de 2009, lo que motivó que se extienda el asiento D-15 de la Partida No. 2020785 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Siendo ello así, desde la inscripción de la extinción no ha transcurrido el plazo de diez años que da lugar a la caducidad, por lo que la inscripción solicitada deviene en improcedente con la consiguiente tacha del título por defecto insubsanable. 5. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se confirma la efectuada por el Registrador.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (art. 92°) establece un tratamiento distinto de la caducidad de gravámenes en las entidades extinguidas del sistema financiero, pues allí se señala que la caducidad se computa desde el vencimiento de la obligación, lo cual presupone que éste pueda determinarse de acuerdo con el título constitutivo. 821

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La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad. VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima por los distintos fundamentos señalados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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Tribunal %tgi$traí RESOLUCIÓN 5

N 1361-2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 03 SET 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

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Pedro Ricardo Euribe Orellana 000077052180 de 13-8-2009. 000058542 de 31-8-2009. Propiedad Vehicular, Cancelación de embargo tributario por Caducidad.

IMPROCEDENCIA DE CANCELACIÓN DE EMBARGOS POR OBLIGACIONES TRIBUTARIAS No procede cancelar por caducidad ios embargos por obligaciones tributarias cuando a la fecha de entrada en vigencia del Decreto Legislativo No. 953 aún oo había transcurrido el plazo de caducidad previsto en el texto primigenio del artículo 625" del Código Procesal Civil complementado por el art. 1° de la Lev 26639-

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de cancelación por caducidad formulada por Pedro Ricardo Euribe Orellana respecto del embargo originado por obligaciones tributarias trabado por el ejecutor coactivo de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) hasta por la suma de S/. 63,323 nuevos soles, inscrito en la partida correspondiente al vehículo de placa de rodaje AF-7252, y con fecha de afectación el 28 de diciembre de 2000. Para dicho efecto se acompaña solicitud del usuario. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular de lea Cristina Pari Olarte tachó el título por cuanto no procede la caducidad de afectaciones que respalden obligaciones tributarias, de conformidad con el Dec. Leg. 953, ya que en esa fecha (06/2/2004) no se había cumplido el plazo de cinco años de caducidad, cuya afectación comenzó el 28/12/2000. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la Ley No. 26639 no señala ninguna excepción para la caducidad, por lo que considera se debe aplicar la referida ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida correspondiente al vehículo de placa de rodaje AF-7252. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad los embargos que se originan en obligaciones tributarias. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la cancelación por caducidad del embargo originado por obligaciones tributarias, que fue trabado por el ejecutor coactivo de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) hasta por la suma de S/. 63,323 nuevos soles, inscrito en la partida correspondiente al vehículo de placa de rodaje AF-7252, y con fecha de afectación el 28 de diciembre de 2000. 824

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La Ley N° 26639 precisó en su artículo Io que el plazo de caducidad previsto en el artículo 625° del Código Procesal Civil se aplica a todas las medidas cautelares dictadas judicial o administrativamente, incluso con anterioridad a la vigencia de dicho Código y que tratándose de medidas inscritas, los asientos registrales serán cancelados a solicitud del interesado con la presentación de una declaración jurada en la que se indique la fecha del asiento de presentación que originó la anotación de la medida cautelar y el tiempo transcurrido. Sin embargo, el art. 118° inciso c) del Código Tributario, modificado por Decreto Legislativo No. 953, publicado el 05 de febrero de 2004, señala que las, medidas cautelares que aseguran obligaciones tributarias no son susceptibles de caducidad; en tal sentido, y en contra de lo que manifiesta el apelante, desde la entrada en vigencia de la modificación aludida no opera la caducidad respecto de las medidas dictadas bajo el amparo del Código Tributario. En cuanto al presente caso, la medida cautelar tributaria fue trabada con fecha 28 de diciembre de 2000, por lo que a febrero de 2004 apenas había transcurrido algo más de tres años, lo cual implica que la situación jurídica de caducidad no se consumó, pues el plazo requerido era de cinco años. Por tanto, no cabe invocar un derecho que no ha nacido, y que tampoco puede nacer en el futuro por cuanto la norma en que se amparaba ha quedado excluida para el ámbito de las deudas tributarias. En tal sentido, corresponde confirmar la tacha formulada por la registradora, ya que la inscripción solicitada resulta improcedente de conformidad con el art. 118° del Código Tributario, modificado por el Decreto Legislativo No. 953, en concordancia con el art. 50° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. En cuanto a los derechos registrales procede confirmar la liquidación del registrador.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de lea. Regístrese y comuniqúese.

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tribunal %egi$trai [ Ng 1294-2009 - SUNARP TR-L Lima, 21 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

TIMOTEO VALENTÍN CASTRO 000077049394 de 11-08-2009. 000030441 GBMde 14-08-2009. Propiedad Vehicular de Lima Caducidad.

CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO BAJO EL IMPERIO DE LA LEGISLACIÓN DEL REGISTRO FISCAL DE VENTAS A PLAZOS Un supuesto distinto a la caducidad de Inscripciones, regulado por la Ley 26639, lo constituye la cancelación de la reserva de dominio prevista por la legislación especial del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, ya derogada pero de aplicación ultraactíva a los procedimientos regístrales y administrativos ya iniciados, según la tercera disposición transitoria de la Ley 28Ó77 concordante con la cuarta disposición complementaria y transitoria del Reglamento de inscripciones del Registro Mobiliario, de Contratos.

827

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. REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

En virtud a esa legislación precedente tenemos el Decreto Supremo No. 124-78-EFC que establece la cancelación automática de la reserva de dominio si transcurrido el término suficiente para el vencimiento de las cuotas, más tres cuotas adicionales, no se ha iniciado la acción de cobro. En el presente caso se inició el procedimiento administrativo de cobro, por lo que no corresponde disponer la cancelación del asiento, y más bien deberá culminarse dicho proceso o rehacerse el expediente en caso de extravío. L

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita inscribir la caducidad de la reserva de propiedad que pesa sobre el vehículo de placa de rodaje No. XG-3210, en mérito a la compraventa celebrada por Comercial Vega Motors SA a favor de Timoteo Valentín Castro, e inscrita en el entonces Registro Fiscal de Ventas a Plazos mediante No. 62809 de 21 de marzo de 1994 Para tal efecto se adjunta declaración jurada de Timoteo Valentín Castro con firma certificada ante Notario de Tarma Hugo Sánchez Baltazar con fecha 27 de julio de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Miriam Rodríguez Zúñiga formuló tacha sustantiva del título por cuanto de los antecedentes regístrales se advierte que existe un procedimiento de pago de cuotas, lo que imposibilita aplicar la caducidad prevista en el art. 3o del Decreto Supremo No. 124-78-EF pues esta norma establece que el asiento registral caduca si es que no se inició la acción de pago. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: - Ha transcurrido quince años lo que supera el plazo de prescripción y caducidad previsto por el Código Civil. - También ha transcurrido el plazo del art. 3o del Decreto Supremo No. 124-78-EF, y además no existe ningún proceso en trámite. - De acuerdo con el art. 41-2° de la Ley de Garantía Mobiliaria se cancela el asiento cuando ha transcurrido el plazo de vigencia de la garantía. 828

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje Ni. XG-3210. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede levantar la reserva de propiedad a través de la caducidad. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita inscribir la caducidad de la reserva de propiedad que pesa sobre el vehículo de placa de rodaje No. XG-3210, en mérito a la compraventa celebrada por Carlos Alberto Bendezú Negri a favor de Timoteo Valentín Castro, y con crédito cedido a Vega Motors SA. Estos actos aparecen inscritos en el entonces Registro Fiscal de Ventas a Plazos bajo el número 62809 de 21 de marzo de 1994 (título archivado No. 3390 de 18 de julio de 1994. Para tal efecto se adjunta declaración jurada de Timoteo Valentín Castro con firma certificada ante Notario de Tarma Hugo Sánchez Baltazar con fecha 27 de julio de 2009. 2.

De la revisión de los antecedentes regístrales se advierte que el vehículo de placa de rodaje No. XG-3210 es propiedad de Carlos Alberto Bendezú quien realiza una compraventa a favor de Timoteo Valentín Castro. Seguidamente el vendedor cede sus derechos a Vega Motors SA, y éste dispone qué se anote una reserva de dominio, mientras dure el saldo de precio impago.

3.

La citada reserva de dominio se inscribió bajo el título archivado No. 3390 de 18 de julio de 1994, por lo que a la fecha ha transcurrido más de quince años de vigencia.

4.

Sin embargo, la Ley 26639, de caducidad de hipotecas y demás gravámenes, no le alcanza al comprador que pretenda liberarse de una cláusula de reserva de propiedad, pues en tal caso el comprador todavía no es propietario del bien y, por tal motivo, mal podría sufrir o soportar gravámenes. En otras palabras, solo el propietario puede tolerar gravámenes que restrinjan, limiten o establezcan modalidades a su derecho, pero no quien todavía no es domino. En tal sentido, la reserva de dominio constituye una figura que no se encuentra incluida dentro del supuesto 829

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

5.

6.

de hecho que regula la Ley 26639 y, en consecuencia, no corresponde la caducidad solicitada. Por otro lado, un supuesto distinto a la caducidad de inscripciones lo constituye la cancelación de la reserva de dominio prevista por la legislación especial del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, ya derogada pero de aplicación ultraactiva a los procedimientos regístrales y administrativos ya iniciados, según la tercera disposición transitoria de la Ley 28677 concordante con la cuarta disposición complementaria y transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos. En virtud a esa legislación precedente, aplicable en forma ultraactiva, tenemos el Decreto Supremo No. 124-78-EFC que establece la cancelación automática de la reserva de dominio si transcurrido el término suficiente para el vencimiento de las cuotas, más tres cuotas adicionales, no se ha iniciado la acción de cobro.

7.

En el presente caso, empero, y de la revisión del título archivado No. 3390 de 18 de julio de 1994 se aprecia que el acreedor Vega Motors SA inició un procedimiento administrativo de cobro de cuotas, el mismo que no consta haya culminado con el pago o la ejecución. Por tal motivo, la posibilidad de cancelar en forma automática la reserva de dominio queda descartada pues el acreedor inició el proceso de cobro, sin que se conozca su desenlace. En tal sentido, corresponde que el citado procedimiento culmine de acuerdo con las reglas de la legislación anterior, o en caso de extravío del expediente entonces debe rehacerse según la normativa supletoria del Código Procesal Civil. 8. Por lo expuesto, tampoco corresponde aplicar el citado Decreto Supremo No. 124-78-EFC, por lo cual se confirma la tacha de la registradora. 9. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación de la registradora. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

VIL RESOLUCIÓN: PRIMERO: CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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IsibunaC %tgistraí

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RESOLUCIÓN

1165-2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 23 JUL 2009 APELANTE Walter Melchor Mendoza Huerta TÍTULO 0000292646 de 29-04-2009 RECURSO 0000150-Comas de 15-07-2009 REGISTRO Vehicular ACTO (s): Inmatriculadón

TRANSFERENCIA POR EMPRESAS NO EMPADRONADAS COMO COMERC1AUZADORA DE VEHÍCULOS La transferencia otorgada por quien no está empadronada como empresa comercializadora de vehículos, según establece el art 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, no puede acreditarse mediante comprobante de pago a efecto de la inmatricuíación, sino a través del acta protocolar ante notario según el régimen general previsto en el Decreto Supremo No. 0J6-2O01-JCS concordante con el art 12-a) del Reglamento \ de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular; salvo que se trate de concesionaria de una empresa importadora.

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inmatriculación del vehículo categoría M-l Station Wagón, Número de Serie VFY11-218708, Motor No. QG15-299906A. Para este efecto adjunta: - Formato de inscripción. - Póliza de importación a favor de Importadora y Exportadora El Chino SRL. - Factura de Importadora y Exportadora El Chino a favor de Importadora Automotriz Capa SAC. - Boleta de Venta de Importadora Automotriz Capa SAC a favor de Walter Melchor Mendoza Huerta. - Formulario notarial de cambio de color. - Otros documentos. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Wilmer Javier Rojas Honorio, en los siguientes términos: Las empresas comercializadoras de vehículos deberán empadronarse en el Registro de Propiedad Vehicular en donde realicen sus operaciones, por lo que deberá adjuntarse copia legalizada notarial de la resolución de empadronamiento de la empresa Importadora y Exportadora El Chino SRL. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - No se entiende que se pida resolución de empadronamiento vigente pues parece que no se confía en la Oficina Registral de Tacna. - Gracias a la digitalización se puede verificar la vigencia de funciones de la empresa comercializadora. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL No tiene antecedente registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: 834

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

- Si procede la inmatriculación a través de boleta de venta cuando la empresa comercializadora del vehículo no está empadronada. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inmatriculación del vehículo categoría M-l Station Wagón, Número de Serie VFY11218708, Motor No. QG15-299906A. Para este efecto adjunta: Póliza de importación a favor de Importadora y Exportadora El Chino SRL; Factura de Importadora y Exportadora El Chino a favor de Importadora Automotriz Capa SAC y Boleta de Venta de Importadora Automotriz Capa SAC a favor de Walter Melchor Mendoza Huerta, entre otros documentos. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto las empresas comercializadoras de vehículos deberán empadronarse en el Registro de Propiedad Vehicular en donde realicen sus operaciones, por lo que deberá adjuntarse copia legalizada notarial de la resolución de empadronamiento de la empresa Importadora y Exportadora El Chino SRL, de conformidad con el art. 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. 3.

4.

5.

En el presente caso se advierte una cadena de transmisiones no-inscritas, pues luego que la empresa Importadora y Exportadora El Chino SRL importara el vehículo, se realizó la transferencia de ésta a favor de Importadora Automotriz Capa SAC, lo que se acredita mediante factura; y luego la transmisión de esta última a Walter Melchor Mendoza Huerta, lo que se acredita con boleta. De acuerdo con el art. 12-a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, el derecho de propiedad del último adquirente, a efectos de extender la inmatriculación a su favor, se acreditará con los comprobantes de pago de dicha adquisición cuando el vehículo ha sido adquirido por una empresa distribuidora o comercializadora de vehículos, conteniendo la constancia de cancelación, lo que es concordante con el art. 62° del mismo Reglamento referido al empadronamiento y acreditación de empresa comercializadoras. Es evidente que las empresas debidamente empadronadas cuentan con el beneficio que sus transferencias previas a la inmatriculación se fundan en comprobantes de pago; por lo que las empresas que no se encuentren en dicha matrícula deberán documentar las transmisiones de dominio

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

6.

7.

mediante el régimen general de acta notarial de conformidad con el Decreto Supremo No. 036-2001-JUS. En el presente caso la segunda transferencia es otorgada por Importadora Automotriz Capa SAC a favor de Walter Melchor Mendoza Huerta, siendo que aquella no aparece empadronada como empresa comercializadora de vehículos, según la consulta informática realizada, por lo que correspondería que dicha transmisión de dominio se acredite a través del acta protocolar ante notario según el régimen general previsto en el Decreto Supremo No. 036-2001-JUS concordante con el art. 12-a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. No obstante, también cabe que la empresa Importadora Automotriz Capa sea concesionaria de Importadora y Exportadora El Chino, en cuyo caso también estaría habilitada para usar el comprobante, por lo que dicha circunstancia deberá acreditarse ante el registro En el mismo sentido, la transferencia realizada por Importadora y Exportadora El Chino SRL a favor de Importadora Automotriz Capa SAC puede acreditarse con el comprobante de pago siempre y cuando la empresa vendedora cuente con la matrícula o empadronamiento de empresa comercializadora de vehículos y la compradora sea su concesionaria; o en su defecto si las dos se encuentran empadronadas con resolución vigente en la Oficina del Registro Vehicular en donde realicen sus operaciones, de conformidad con el art. 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.

8.

Respecto a los derechos regístrales se liquida una tasa de S/. 64,00 por concepto de inmatriculación, por lo cual los derechos se encuentran íntegramente cancelados ya que el usuario ha abonado esa misma suma según recibos Nos. 2009-82-00004370 y 2009-83-00000698. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

VII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, por los distintos fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GÜNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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tribunal %tg\straí RESOLUCIÓN

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N 741 -2009 - SUNARP-TR-L Lima, 29 MAYO 2009

APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

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MILAGRO CAROLINA COCHA FOLLANA 077027132 de 24-04-2009. 000019307 de 26-05-2009 Registro de Propiedad Vehicular Cancelación de Carga por Caducidad

c Carga denominada "Viaje" La remisión al título archivado no es necesaria en las cargas o restricciones que por su propia naturaleza no garanticen obligaciones, pues en cualquier caso la caducidad se producirá a los diez años desde la Inscripción, de conformidad con el primer párrafo del art 3" de la Ley 26339. En tal hipótesis no es exigible el procedimiento de reconstrucción en virtud de los principios aitaünistrathos de simplicidad y celeridad.

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la cancelación de la carga denominada "Viaje" inscrita en la Partida del Vehiculo con Placa dé Rodaje N° CY-1141 del Registro de Propiedad Vehicular de Lima. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación: - Solicitud formulada por Milagro Carolina Cocha Follana - Declaración Jurada formulada por Milagro Carolina Cocha Follana, con firma certificada por fedatario de la Zona Registral IX, Lilian Ilde Gonzales Chauca, con fecha 23 de abril de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular, Julio Javier Espíritu Orihuela, tachó el título en los siguientes términos: 1. No procede cancelar por caducidad la afectación de fecha 12.04.2000, por cuanto no ha transcurrido el plazo de 10 años establecido en el Artículo 3° de la Ley 26639 2. No existe la documentación en mérito al cual se extendió la afectación que se pretende cancelar, por lo que deberá solicitarse la reconstrucción de los títulos archivados que dieron mérito a la inscripción en la Zona Registral de Pucallpa. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: La observación que hace el registrador no toma en cuenta lo dispuesto por el Artículo 625° del CPC. Además de ello, el registrador sin referirse a la afectación de fecha de 09 de julio de 1979, deniega la solicitud de cancelación, haciendo prevalecer el asiento registral de 12 de abril de 2000 cuando su solicitud se refiere al levantamiento de la afectación inscrita con fecha 09 de julio de 1979. Finalmente, si no existe la documentación en mérito a la cual se inscribió la afectación que se pretende cancelar, no tiene fundamento ordenar la reconstrucción de un título después de treinta años, y donde ya no existe ninguna clase de documentación que originó el asiento registral.

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El vehiculo materia de la presente apelación se encuentra inscrito con el N° de Placa CY 1141. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad una carga que no cuenta con título archivado, pero que no tiene como finalidad garantizar obligaciones. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia, doña Milagro Carolina Cocha Follana solicita la inscripción de la cancelación de la carga denominada "Viaje" referida al Vehículo de Placa de Rodaje N° CY-1141, la misma que se anotó mediante el expediente No. 15321 de 09 de julio de 1979. 2. El registrador se opone a la inscripción alegando que no procede cancelar por caducidad la afectación, pues como considera que ésta se inscribió con fecha 12.04.2000, y ante lo cual no ha transcurrido el plazo de 10 años establecido en el Artículo 3o de la Ley 26639. 3. Sobre el tema se debe indicar que el registrador incurrió en un evidente error al momento de dilucidar la fecha de afectación, pues el tenor del reporte informático referido al vehículo CY-1141 permite advertir claramente que la citada carga tiene como título el signado con el número 1979-15321, lo que se ratifica con las copias certificadas expedidas por el Registrador de la Oficina de Pucallpa respecto al antiguo archivo del Registro Vehicular, las mismas que ponen de manifiesto que la carga denominada "viaje" fue extendida en mérito del expediente No. 15321 de 09 de julio de 1979. En tal sentido, se revoca el primer extremo de la observación por cuanto la citada carga tiene casi treinta años de antigüedad. 4.

Por otra parte, el registrador añade que no existe la documentación en virtud de la cual se extendió la afectación que se pretende cancelar, por lo que debe solicitarse la reconstrucción del título archivado en la Zona Registral de Pucallpa. En efecto, el registrador de dicha oficina constató mediante esquela de 05 de marzo de 2009 que no consta el documento archivado que dio mérito a la afectación. 841

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

5.

Sobre este fundamental tema, referido a la pérdida de títulos archivados y su incidencia en la caducidad, el Tribunal considera necesario pronunciarse en forma expresa: a) El art. 3o de la Ley 26639 regula dos hipótesis claramente distintas: i) cuando se trata de hipotecas, gravámenes, restricciones a la propiedad, demandas, sentencias u otras resoluciones, se extinguen a los diez años contado desde la fecha de las inscripciones (inciso primero); ii) cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos la caducidad opera a los diez años del vencimiento del crédito (inciso segundo). b) En el caso de gravámenes que garantizan obligaciones es necesario constatar el título archivado a efecto de dilucidar la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, pues recién a partir de allí se inicia el cómputo de la caducidad. c) Por el contrario, en las cargas o restricciones que por su propia naturaleza no garanticen obligaciones, la remisión al título archivado deviene en innecesaria, pues en todos los casos la caducidad se producirá a los diez años desde la inscripción, de conformidad con el primer párrafo del art. 3o de la Ley 26339. d) En efecto, la carga denominada "viaje", e inscrita en el Registro de Propiedad Vehicular, no tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de obligaciones presentes, futuras o de cualquier otro tipo. Por tanto, cualquiera que fuese el contenido del título archivado, siempre la caducidad operará a los diez años desde su inscripción. e) Siendo así, la exigencia de iniciar el procedimiento de reconstrucción resulta superfluo, pues en todos los casos la caducidad se contará siempre desde la inscripción, y el título archivado nada aportará a efecto de desvirtuar esta conclusión. Por virtud de los principios de simplicidad y celeridad contenidos en el Título Preliminar de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General, se concluye que el Colegiado puede entrar a resolver el tema de fondo, sin necesidad de otros elementos de juicio que se consideran innecesarios como es aquel de la reconstrucción. Por lo demás, sería paradójico que se reconstruya un título archivado de afectación para inmediatamente disponer su cancelación, siendo que este efecto ya estaba previsto de antemano aun cuando no se conocía el texto del título perdido.

6.

Por lo expuesto, si la carga denominada "viaje" fue extendida en mérito del expediente No. 15321 de 09 de julio de 1979, se infiere que ha transcurrido con exceso el plazo de caducidad previsto en el primer 842

REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

7.

párrafo del art. 3o de la Ley 26339, por lo que corresponde revocar la observación y disponer la inscripción solicitada en la Partida del vehículo de placa de rodaje No. CY 1141. En cuanto a los derechos regístrales, y tratándose de un acto invalorado se liquida la suma de S/. 18,00 nuevos soles, por lo que si el usuario abonó S/. 9,00 según recibo No. 2009-42-00018064 se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. Estando a lo acordado por unanimidad,

VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y disponer la inscripción del presente título previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS

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RESOLUCIÓN

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1127-2009 - SUNARP-TR-L

Lima, 17 JUL 2009 APELANTE : Máximo Martínez Sihui. TÍTULO : 000077033309 de 28.5.2009. RECURSO : 000025887-GBM de 13.7.2009. REGISTRO : Propiedad Vehicular de Lima. ACTO (s) : Garantía Mobiliaria sobre acciones inscritas mediante anotaciones de cuenta.

LAS GARANTÍAS SOBRE VAIORES REPRESENTADOS POR ANOTACIONES EN CUENTA NO SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS Por un lado tenemos el Registro Mobiliario de Contratos (RMC) que incorpora todos los contratos de garantía sobre bienes muebles que no son identificares; por el otro lado se encuentra el Registro Jurídico de Bienes Muebles (RJB), el cual no es un solo registro, sino que constituye el nombre de un grupo de registros con las mismas características: publicidad perfecta, individualización del bien, folio real, etc.

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Por tanto, y en virtud del principio técnico de unidad inscripttva, derivado del de especialidad, las garantías sobre los bienes muebles que tengan un específico RJB solo puede hacerse en él, y no en el RMC, pues en caso contrario se crearía una duplicidad de información incompatible con la regularidad, legalidad y orden que se exige en un sistema registra!. Así, no es posible que un mismo bien tenga matrícula en ambos registros, conforme se deduce del art. 32 in fine, de la Ley 28677, concordante con el art 23.a) deí Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos. El registro contable de compensación y liquidación de valores cumple todos los requerimientos de un RJB, con perfecta individualización, folio real; con plena oponibilidad, persecución y preferencia. Además, solo la inscripción en el registro contable hace que la garantía sea oponible (art. 217 último párrafo, Ley del Mercado de Valores), y no en el RMC. Por tanto, si dichos actos se inscriben su propio RJB, según expresa previsión normativa, entonces no cabe su inscripción en el RMC, por aplicación del ya aludido principio de unidad inscriptiva. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del acto de garantía mobilíaria constituido por Víaor Manuel Matta Curotto, María del Carmen Dall'Orso Gonzales y Silk Holdings Management Ltd, sociedad constituida bajo las leyes de las Islas Vírgenes Británicas, a favor de Stafedouble SL, sociedad unipersonal constituido bajo las leyes de España, respecto de las acciones de las que aquellos son titulares en la sociedad Pesquera Exalmar, inscritas mediante anotaciones en cuenta en el Instituto de Compensación y Liquidación de Valores. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública extendida por el Notario de Lima Manuel Noya de la Piedra con fecha 13 de mayo de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador del Registro Mobiliario de Contratos de Lima Tomás John Bocanegra Velásquez formula tacha del título en los siguientes términos:

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- De conformidad con el art. 18° de la Ley 28677 las garantías sobre valores representados mediante anotaciones en cuenta se rigen por la ley de la materia, por lo cual es de aplicación los artículos 217 y 217-A de la Ley del Mercado de Valores. - El art. 37° del Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos señala que no están comprendidos en la rogación los actos inscribibles en el registro contable de valores. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante expone, en resumen, los siguientes fundamentos en defensa de su recurso: - Es un error que el registro contable sea un registro jurídico de bienes. Por tanto, se puede solicitar la inscripción de los valores anotados en cuenta en el Registro Mobiliario de Contratos. - El registro contable, si bien cuenta con prelación y relativa oponibilidad, no equivale a un registro jurídico de bienes pues el art. 13° del Reglamento de Inscripciones excluye de tal concepto a los registros privados con efectos jurídicos frente a terceros. - El art. 4o de la Ley 26877 señala que son objeto de garantía las acciones de sociedad anónima, sin que haga distinción entre tipos de acciones. - No existe ningún impedimento legal para que la garantía mobiliaria sobre acciones sea inscrito en el Registro Mobiliario de Contratos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL No tiene antecedente registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si en el Registro Mobiliario de Contratos se inscriben las garantías sobre valores representados por anotaciones en cuenta. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del acto de garantía mobiliaria constituido pbr Víctor Manuel Marta Curotto, María 847

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del Carmen DalTOrso Gonzales y Silk Holdings Management Ltd, sociedad constituida bajo las leyes de las Islas Vírgenes Británicas, a favor de Stafedouble SL, sociedad unipersonal constituido bajo las leyes de España, respecto de las acciones de las que aquellos son titulares en la sociedad Pesquera Exalmar, inscritas mediante anotaciones en cuenta en el Instituto de Compensación y Liquidación de Valores. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública extendida por el Notario de Lima Manuel Noya de la Piedra con fecha 13 de mayo de 2009. La Ley 28677, de Garantía Mobiliaria, se aprueba con el objeto de modernizar la regulación de la prenda contenida en el Código Civil, y bajo los principios de UNIFORMIDAD (crear un solo régimen para todos los bienes muebles), PUBLICIDAD (sólo existe la garantía registral con oponibilidad frente a terceros interesados), SIMPLIFICACIÓN DE TRÁMITES y AUTONOMÍA PRIVADA. Ahora bien, un tema distinto es analizar si los fines que se pretenden lograr son correctos o no, o si aún siendo finalidades plausibles los medios utilizados son los adecuados. Esa tarea corresponde a la doctrina. La ley busca crear un sistema unitario para todo tipo de bienes muebles, sin embargo, en el mismo texto normativo o en leyes especiales se reconocen distintos regímenes, ya sea para créditos, dinero, warrants, valores representados mediante anotaciones en cuenta, entre otros. En buena cuenta, la pretensión de la ley no puede alcanzarse plenamente pues los bienes muebles agrupan una cantidad muy variada de objetos, y todos no pueden recibir idéntica regulación. Así, el jurista español Luis Fernández Del Pozo considera a la heterogeneidad como característica típica de los muebles, es decir una gran variedad. Esta heterogeneidad obliga a que existan dos tipos de registros. En efecto, por un lado tenemos el Registro Mobiliario de Contratos (RMC) que incorpora todos los contratos de garantía sobre bienes muebles que no son identificables; por el otro lado se encuentra el Registro Jurídico de Bienes Muebles (RJB), el cual no es un solo registro, sino que constituye el nombre de un grupo de registros con las mismas características: publicidad perfecta, individualización del bien, folio real, etc. En este último grupo se encuentran el Registro de Propiedad Vehicular, los de Buques, Aeronaves y los del INDECOPI (Registro de Propiedad Intelectual, de Propiedad Industrial), y como veremos también el registro contable de compensación y liquidación de valores.

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La existencia de estos dos tipos de registros no es una cuestión de decisión legislativa, SINO DE NECESIDAD, y responde a la muy distinta naturaleza de los bienes muebles; algunos son susceptibles de individualización perfecta, otros no. En España, por ejemplo, existen dos garantías, y registros para tipos de bienes distintos: Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento. Los RJB comprenden solo a DETERMINADOS BIENES MUEBLES, en los cuales la perfecta individualidad y no-fungibilidad, permite establecer un sistema registral con efectos absolutos de persecución y preferencia. En estos registros la información sí se concentra por cada BIEN ESPECIFICO (FOLIO REAL), y por ello todo el historial jurídico se contiene en la hoja del registro que se abre por cada bien, y en el que se incorporan las transferencias de propiedad, los gravámenes, las afectaciones, los embargos, etc. Cómo es lógico suponer, solamente algunos bienes muebles cumplen estas características, y por ende, son POCOS los registros jurídicos de bienes que se organizan en base al FOLIO REAL. Por tanto, y en virtud del principio técnico de unidad inscriptiva, derivado del de especialidad, las garantías sobre los bienes muebles que tengan un específico RJB solo puede hacerse en él, y no en el RMC, pues en caso contrario se crearía una duplicidad de información incompatible con la regularidad, legalidad y orden que se exige en un sistema registral. Así, no es posible que un mismo bien tenga matrícula en ambos registros, conforme se deduce del art. 32 infine, de la Ley 28677, concordante con el art. 23.a) del Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos, por el cual solo los bienes que no se encuentran inscritos en un RJB pueden inscribirse en el RMC. Entonces, el debate se centra en determinar si las acciones desmaterializadas cuentan con un RJB, en cuyo caso todos los actos referidos a dichos bienes se inscriben en él, o no. El art. 18° de la Ley 28677 señala que la garantía mobiliaria sobre valores representados mediante anotaciones en cuenta se rigen por la ley de la materia, esto es la del mercado de valores, y supletoriamente por la ley de garantía mobiliaria. En forma más radical, aún, el art. 217-A de la Ley del Mercado de Valores, adicionado por Decreto Legislativo 1061, establece que la garantía sobre dichos valores se rige por lo dispuesto en la presente ley y sus normas complementarias. En suma, 849

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de la citada disposición se infiere que el tema de garantías sobre valores desmaterializados queda simplemente excluido de los alcances de la Ley 26877. 10. Siendo ello así, los valores representados en anotaciones en cuenta se rige exclusivamente por la Ley del Mercado de Valores, entre las que se encuentra la obligatoriedad de inscripción en el registro contable de compensación y liquidación (art. 212), presunción de legitimación del titular inscrito (art. 215), inscripción constitutiva (art. 217), principio de fe pública (art. 214). 11. Por tanto, el registro contable de compensación y liquidación de valores cumple todos los requerimientos de un RJB, con perfecta individualización, folio real; con plena oponibilidad, persecución y preferencia. Además, solo la inscripción en el registro contable hace que la garantía sea oponible (art. 217 último párrafo), y no en el RMC. Por tanto, si dichos actos se inscriben su propio RJB, según expresa previsión normativa de la Ley del Mercado de Valores, entonces no cabe matrícula en el RMC, por aplicación del ya aludido principio de unidad inscriptiva. 12. Por último, el apelante aduce en forma reiterada que el registro contable es uno privado con efectos jurídicos frente a terceros (art. 13° Reglamento de Inscripciones), por lo que no se trataría de un RJB. El argumento es errado pues un registro regulado por una ley, con importantes consecuencias jurídicas en orden a los derechos sustantivos y relaciones patrimoniales, sujeto a control y ordenación estatal, no puede considerarse un "registro privado"; pues en realidad se trata de un "registro público", regulado normativamente, pero bajo delegación a un particular. Nótese que el elemento fundamental es la función, y no el sujeto. 13. En cuanto a los derechos regístrales, se confirma la liquidación del registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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XXV. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro Mobiliario de Contratos de Lima Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL .

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Este libro se terminó de imprimir en la ciudad de Lima, en el mes de enero de 2010.