Negocio y Operacion de Bienes Raices

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JORGE BUJALIL AVALOS

DERECHOS DE AUTOR RESERVADOS INSCRITO EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INTELECTUAL DICIEMBRE 2006

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PRESENTACION Existe un gran conjunto de normas legales y administrativas aplicables al tema inmobiliario , así como también una gran cantidad de jurisprudencia referida a dicha materia , por tanto, es claro que no es fácil dar por aclarado el tema en tan pocas líneas. La presente obra constituye un esfuerzo de sistematización de apuntes y documentos de uso personal ,referidos, preferentemente ,a los conocimientos e ideas sobre la normativa que interviene en la gestión inmobiliaria . Sin duda es necesario, analizar los documentos y circulares expedidos por los organismos pertinentes , así como los textos legales que correspondan , quienes son, los que finalmente establecen los conceptos precisos . De acuerdo a ello , no es que haya

considerado inoficioso incluir algunos textos o documentos

reglamentarios,si no es, simplemente el hecho ,de que por razones practicas, solamente he señalado su referencia clara y explicita cuando corresponde. En tal sentido, la presente obra o guía

para la gestión inmobiliaria esta

estructurada de la siguiente manera ; una unidad correspondiente a las Generalidades , que trata el tema de

LOS BIENES ,su tratamiento ,siendo esta

materia muy amplia ,y respetando los conocimientos de los civilistas, se ajusta al conocimiento de teorías y nociones

básicas , constituyendo este apartado la

introducción del tema y en el afán de evitar cualquier confusión he considerado la inclusión de algunos esquemas. y cinco partes que se distribuyen del siguiente modo: La Primera parte aborda el tema de La propiedad ,en lo referido al derecho de propiedad o Dominio, y los Bienes Raíces. Posteriormente la Segunda Parte ha sido dedicada especialmente a la Co-Propiedad Inmobiliaria .En La Tercera parte ,“Gestión y Operación con Bienes Raíces”, se examina el tema del corretaje de propiedades y un conjunto de normas y regulaciones aplicables a materias sustantivas como La Compraventa , El Arriendo y Financiamientos para la adquisición de una vivienda. La Cuarta Parte esta referida al Financiamiento para adquirir una vivienda , La Quinta Parte esta referida a tramites comunes y la Sexta Parte a la inclusión de algunos formatos de documentos privados y administrativos ,(contratos y formularios tipos), respectivamente.

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Dichos Contratos deben se entendidos , exclusivamente como referencia , puesto que en función de la voluntad de las partes pueden incluirse cláusulas especiales que hagan variar notablemente en la forma , la redacción de un contrato. En cuanto a los contratos de Arriendo , los formatos presentados se encuentran realizados al amparo de la ley antigua , es por esta razón que incluyen una gran cantidad de cláusulas , para proteger principalmente al propietario de los abusos del arrendatario. De todas maneras es muy importante conocer dichos mecanismos, aunque se haya modificado la ley de Arriendo. En lo referente a los formularios ,debo aclarar que dichos documentos son los oficiales, expedidos a través de circulares por los organismos pertinentes. Por ultimo la Séptima Parte comprende un anexo de definiciones o vocablos establecidos por la ordenanza general de urbanismo y construcción otros documentos de consulta. Reitero que siempre será importante ,que se considere la consulta del texto legal y administrativo , además de la experiencia de personas expertas , con varios años de practica pues hay cosas muy importantes que Ud. no las va a encontrar en ningún libro y que sin duda son parte de la columna vertebral, por decirlo de algún modo , de la gestión inmobiliaria. Espero entonces , que el material presente ,facilite vuestra comprensión del tema, así como de algunas normas y regulaciones existentes y sirva a la vez de consulta cuando usted lo requiera.

El Autor

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ESQUEMA RESUMEN

SOBRE LOS BIENES

COSA CONCEPTO BIEN •CORPORALES

•Bienes Muebles •Bienes Inmuebles Raíces.

Urbanos Rurales

CLASIFICACIONES CLASES DE BIENES •INCORPORALES.

•Derechos y Reales. •Derechos Personales

•SINGULARES Y UNIVERSALES •COMERCIALES E INCOMERCIABLES. •APROPIABLES E INAPROPIABLES PUBLICA

APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES FORMAS DE APROVECHAMIENTO

•Bienes Fiscales.

•PROPIEDAD PRIVADA •POSESION

•Bienes Nacionales De Uso Publico

•Permisos •Concesiones

•MERA TENENCIA SITUACIONES RELACIONADAS CON LA PROPIEDAD PUBLICA Permisos Municipales. Saneamiento de títulos de Propiedades Fiscales

APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES POR LOS SUJETOS DE DERECHO

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El Código Civil regula como pueden aprovechar los bienes los sujetos de derecho y estos son: A. Propiedad B. Posesión, o C. Mera Tenencia (La Posesión y Mera Tenencia serán temas de la unidad cuatro de este mismo cuaderno LA PROPIEDAD Es la facultad más amplia que los sujetos de derecho pueden ejercer sobre los bienes. Según el tipo de sujeto a que pertenezcan los bienes, la propiedad puede ser Pública o Privada. LA PROPIEDAD PUBLICA Está constituida por los llamados Bienes Nacionales, los que pertenecen a toda la nación, por lo que los particulares no pueden apropiarse de ellos. Está regulada en el Código Civil, Libro II, Título III. Arts. 589 y sgtes. Los Bienes Nacionales pueden ser: Bienes Fiscales o del Estado Bienes Nacionales de Uso Público BIENES FISCALES O DEL ESTADO Son propiedad del Estado como sujeto de derecho privado (fisco), y su uso pertenece sólo a entidades fiscales, ejemplo: las tierras que carezcan de dueño. los impuestos fiscales y municipales. las herencias que correspondan al fisco. en general, los muebles o inmuebles destinados al funcionamiento de un servicio público, como el Palacio de la Moneda, los bienes Municipales, etc.

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BIENES NACIONALES DE USO PUBLICO Son propiedad de toda la nación y pueden ser usados por todos los habitantes del país. Son bienes nacionales de uso público, por ejemplo: las calles, plazas, caminos públicos, el mar adyacente (hasta las 12 millas marinas) y sus playas, las aguas de los ríos y lagos, etc, (Art. 589, C. C.). Los bienes nacionales, sean públicos o fiscales, están al cuidado y administración del Ministerio de Bienes Nacionales. El aprovechamiento de los bienes nacionales de uso público por los particulares puede ser común o privativo. • aprovechamiento común es el que tienen todos los habitantes en las mismas condiciones, por ejemplo caminar por las calles. • aprovechamiento privativo es el que se da a los particulares a través de los permisos y concesiones. LOS PERMISOS Son autorizaciones que da la autoridad a un particular para ocupar temporalmente y en su beneficio un bien público. El permiso no da un derecho de apropiación sobre el bien público y el acto del permiso es gratuito, pero por la utilización del bien público debe pagarse un derecho, por ejemplo, los permisos para poner un quiosco en la calle. Los permisos pueden ser modificados o dejados sin efecto por la autoridad, sin derecho a indemnización.

LAS CONCESIONES Son autorizaciones que da la autoridad a un particular para usar en forma preferente un bien público, dando derechos sobre el bien concedido. La concesión no es gratuita, y se otorga por medio de un contrato que establece los derechos y obligaciones del concesionario. Por ejemplo, derecho para explotar un terreno municipal. La autoridad puede poner término a al concesión en cualquier momento, cuando se produzca un daño grave al uso común o al interés público.

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El concesionario tendrá derecho a indemnización en caso de término anticipado de la concesión, salvo que el término se produzca por incumplimiento de las obligaciones del concesionario. SITUACIONES RELACIONADAS CON LA PROPIEDAD PUBLICA 1. PERMISOS MUNICIPALES SOBRE BIENES PUBLICOS Las Municipalidades pueden otorgar permisos y concesiones sobre los bienes nacionales de uso público que administren. Están regulados en el Párrafo V, título I ley 18.695 (D.0. 31 de marzo de 1988), Ordenanzas Municipales locales sobre otorgamiento de permisos. Los trámites y requisitos necesarios para el otorgamiento de permisos municipales se rigen por la respectiva Ordenanza Municipal.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LA POSESION Y LA MERA TENENCIA ESQUEMA RESUMEN DE LA POSESIÓN Y LA MERA TENENCIA. La Posesión

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Concepto. Requisitos para Poseer. Principios que rigen la Propiedad. Adquisición de la propiedad. Conservación de la Propiedad Perdida de la Posesión.

La Mera Tenencia

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Concepto.

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Adquisición.

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Derecho real.

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Usufructo Prenda. Hipoteca

Derecho temporal. Autorización o Mera tolerancia Del propietario del bien • •

Adquisición de la Mera Tenencia de un Derecho Real.

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USUFRUCTO.

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PRENDA.

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HIPOTECA

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CONCEPTO CONSTITUCIÓN

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DERECHOS Y OBLIGACIONES

*Del Usufructuario. *Del Nudo Propietario

LA POSESION CONCEPTO: Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de dueño, sin reconocer dominio ajeno, sea que se tenga por sí mismo o por otro a nombre de uno. Está regulada en el Código Civil, Libro 11, Título VII, Arts. 700 y sgtes. Se puede decir que es una propiedad de hecho, no legalizada, es decir una situación de hecho con apariencia de dominio. Comúnmente el dueño de un bien tiene el dominio junto con la posesión, sin embargo la posesión propiamente tal, es la que está separada del dominio.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Pueden poseer las personas naturales, por sí mismos o a través de un representante, las personas jurídicas deben poseer siempre por representantes. En general, se puede poseer bienes determinados que sean comerciables, ya sean corporales (muebles o inmuebles), o incorporales, dentro de éstos sólo se pueden poseer los derechos reales. REQUISITOS PARA POSEER Bienes Muebles Se requiere capacidad posesoria, es decir para poder manifestar la voluntad de poseer, por ello carecen de capacidad para poseer bienes, los dementes y los infantes, y la tienen los menores adultos.

Bienes Inmuebles Se requiere capacidad de ejercicio, pues la posesión se adquiere por un antecedente o título que comúnmente es un contrato, que sólo pueden celebrar las personas con capacidad.

Semejanzas y diferencias con la Propiedad Semejanzas Ambas se ejercen sobre bienes determinados (corporales o incorporales), otorgan los mismos derechos o facultades sobre ellos (usar, gozar y disponer), se tienen en forma exclusiva, etc. Diferencias El dominio es un derecho y la Posesión una situación de hecho, y en general porque tienen un distinto tratamiento legal.

PRINCIPIOS QUE RIGEN LA POSESIÓN La posesión constituye una presunción legal de dominio (el poseedor se considera dueño mientras otro no justifique serlo). La posesión es un hecho y no un derecho, por tanto no se transfiere por acto entre vivos ni se transmite por causa de muerte, sin embargo un poseedor puede agregar el tiempo poseído por el anterior poseedor, a fin de completar el tiempo necesario para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva. ADQUISICION DE LA POSESION

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos La posesión se adquiere por un antecedente que es el hecho o acto jurídico que hace nacer la posesión en una persona. Por lo general los modos de adquirir el dominio son antecedentes de la posesión cuando por una razón no han hecho adquirir el dominio, por ejemplo, cuando alguien ocupa una cosa mueble que tenía dueño, el ocupante no adquiere el dominio del bien, pero sí su posesión. La posesión sobre bienes muebles se adquiere por la aprehensión material del bien acompañada del ánimo de sentirse dueño. La posesión de los inmuebles se adquiere por la tenencia material del bien, creyendo de buena fe que es dueño, porque lo adquirió por un justo título, por ejemplo: le venden una cosa ajena, en tal caso el comprador no adquiere la propiedad sino la posesión. CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN La posesión sobre bienes muebles se mantiene mientras se conserve la tenencia material y el ánimo de dueño, o sólo éste, cuando no se tenga materialmente el bien como cuando otro lo tiene a mi nombre. La posesión sobre bienes muebles subsiste mientras se mantenga las facultades para usar, gozar y disponer del bien como lo haría un dueño.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos PÉRDIDA DE LA POSESIÓN De los bienes muebles se produce al perder la tenencia material o el ánimo de dueño o ambos a la vez como cuando se enajena, abandona o pasa el bien a otra persona que la adquiere con el ánimo de dueño. La pérdida de la posesión de los bienes inmuebles se produce cuando otro adquiere la posesión de la cosa, por prescripción adquisitiva o cuando es despojado del bien por el verdadero dueño o cuando es despojado violentamente por otro que se cree poseedor.

Importancia de la Posesión La principal utilidad es que ella conduce al dominio, cuando se han poseído los bienes por un tiempo determinado, a través del modo de adquirir denominado prescripción adquisitiva que es una sanción impuesta a los propietarios que no se han preocupado de su propiedad y que la han abandonado. El poseedor de buena fe, es decir, el que tiene una cosa pensando que es suya, puede adquirir el dominio de los frutos que produzca la cosa.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE LOS BIENES Hay dos tipos de prescripción adquisitiva, la ordinaria y la extraordinaria. Toda la prescripción adquisitiva tiene dos elementos: • La posesión y • El transcurso del tiempo Prescripción Extraordinaria, es la que permite adquirir el dominio cuando se ha poseído en forma irregular por un lapso de tiempo que es de 10 años, tanto para los bienes muebles como inmuebles, es decir, porque no cuenta con un título o el poseedor no está de buena fe. Prescripción Ordinaria, es la que permite adquirir el dominio a los poseedores regulares que han poseído los bienes por un período breve de tiempo, de 2 años para los bienes muebles y 5 años para los inmuebles. Cumplidos los requisitos para adquirir el dominio de los bienes por prescripción adquisitiva (ordinaria o extraordinaria) se debe pedir al tribunal que declare la adquisición. Y en el caso de los inmuebles se debe inscribir la sentencia en el Conservador de Bienes Raíces. Otra forma de adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, pero por un plazo de posesión de 1 año contado desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, es a través de la forma establecida por el DL. 2.695 de Regularización de Títulos de Dominio. LA COPOSESIÓN Se presenta cuando dos o más personas tienen con ánimo una misma cosa. El ánimo de dueño debe estar presente en todos los coposeedores, aunque no todos tengan materialmente la cosa que se posee en común. Los co-poseedores pueden llegar a ser copropietarios o dueños individualmente del bien común, por el transcurso del tiempo a través de la prescripción adquisitiva. Se encuentran en un estado de coposesión, por ejemplo el grupo de herederos que viven en un sitio del que no son dueños.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LA MERA TENENCIA CONCEPTO. Es la tenencia de un bien sin ánimo de dueño, es decir reconociendo dominio ajeno y con cargo a, devolverlo a su dueño dentro de un tiempo determinado. Está regulada en el Código Civil, Art. 714, 716. DERECHOS DEL MERO TENEDOR Sólo permite el goce de los bienes, es decir usar (arrendamiento), o usar y gozar (usufructo). Jamás se puede transformar en posesión, ni mucho menos conduce al dominio por el uso prolongado. ADQUISICIÓN DE LA MERA TENENCIA La mera tenencia puede adquirirse por medio de un: 1.Derecho Real, como ocurre con el usufructuario, el acreedor prendario, el usuario, el habitador, etc. 2.Un Derecho Personal: como el caso del arrendamiento, el comodatario, el depositario, etc. 3.Una Autorización o Mera Tolerancia del Propietario del Bien, como el caso del precario, que se produce cuando el propietario autoriza o permite el uso de un bien sin costo alguno. Adquisición de la Mera Tenencia por un Derecho Real. a) Derecho de Usufructo de una Propiedad Es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con la obligación de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño en un tiempo determinado. Está regulado en el Código Civil, Art. 764 y sgtes. El Derecho de Usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes sobre un mismo bien: El del Nudo Propietario que es el dueño de la cosa fructuaria, conservando su facultad de Disposición y el del Usufructuario que adquiere el derecho a Usar y Gozar de ella. El usufructuario es Mero Tenedor de la cosa fructuaria, sin embargo es dueño de su Derecho de Usufructo, por lo cual puede cederlo en forma gratuita u onerosa.

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CONSTITUCION DEL DERECHO DE USUFRUCTO. se puede constituir por: a) Ley, como el usufructo legal del padre sobre ciertos bienes del hijo. b) Testamento, aquí el usufructuario adquiere el usufructo por Sucesión por Causa de Muerte. c) Actos Entre Vivos, donación, venta, permuta, etc. Si el usufructo recae sobre bienes muebles, la constitución es Consensual; si recae sobre bienes raíces se constituye por Escritura Pública, inscrita en el registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. d) Prescripción Adquisitiva, cuando el usufructuario sólo es poseedor del derecho de usufructo, adquisición que debe declararse judicialmente cuando se cumple con los requisitos legales (2, 5 ó 10 años de posesión del derecho). El Usufructo se puede constituir por un tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario, cuando no se señala plazo de duración.

Extinción del Usufructo a) Muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijada para su terminación. b) Extinción del derecho del constituyente (nudo propietario). c) Cuando el usufructuario llega a ser propietario de la cosa fructuaria. d) Prescripción extintiva e) Renuncia del usufructuario a su derecho f) Destrucción completa de la cosa fructuaria, si sólo se destruye una parte de ella, subsiste el usufructo en ella.

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DERECHOS

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO OBLIGACIONES

DERECHO a usar y a gozar lo que produzca la cosa fructuaria. El Garantizar la conservación y usufructuario tiene derecho a percibir restitución de la cosa fructuaria. todos los frutos naturales y los civiles. De NO alterar la forma y DERECHO a administrar la cosa substancia de la cosa fructuaria. fructuaria. De Pagar todos los gastos de conservación y cultivo. DERECHO a arrendar, hipotecar, o ceder en forma gratuita u onerosa el derecho de usufructo, salvo que el De Pagar los gastos periódicos nudo propietario se lo prohíba. con que estaba gravada la cosa fructuaria y que se hagan exigibles durante el usufructo, también deberá pagar los impuestos periódicos fiscales y municipales.

DERECHOS

DEL NUDO PROPIETARIO OBLIGACIONES

Cuando corresponda, debe pagar ENAJENAR la nuda propiedad, debiendo ciertos gastos mayores en que haya el adquirente respetar el usufructo. incurrido el usufructuario. Así si el HIPOTECAR la nuda propiedad, sin predio está hipotecado, los intereses de la deuda debe pagarlos el afectar el usufructo. usufructuario, porque no son un gasto TRANSMITIR por causa de muerte la nuda periódico, pero el capital de la deuda debe pagarlo el nudo propietario. propiedad, con el usufructo. INDEMNIZACIÓN, en caso de deterioro de la cosa por el usufructuario.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos ESQUEMA .RESUMEN SOBRE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD. •

FACULTADES O DERECHOS DEL PROPIETARIO.

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OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

MODOS DE ADQUIRIR

TITULOS

OTRAS FORMAS DE ADQUIRIR UN INMUEBLES

•USAR . •GOZAR . •DISPONER.

•Ocupación •Accesión •Tradición •Prescripción •Sucesión por causa de Muerte

•Ley •Compraventa •Permuta •Donación entre vivos. •Promesa de compraventas

•POR ADJUDICACIÓN •POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA •DL. 2.695-regularización de la pequeña Propiedad urbana y rural

•CONSERVACIÓN DE LA PROPIEDAD •PERDIDA DE LA PROPIEDAD

•LIMITACIONES A LA PROPIEDAD

•DEMARCACION. •CERRAMIENTO. •MEDIANERIA. •TRANSITO. •ACUEDUCTO. •LUZ Y VISTA.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos  EL DERECHO DE PROPIEDAD O DE DOMINIO . 1.Concepto Es el derecho real más genérico: El Código Civil lo define como "el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra ley o contra derecho ajeno" (Art. 582). La propiedad es el derecho real más amplio tanto en atención a su objeto como lo es en atención a las propiedades o facultades que confiere. Así, en cuanto al objeto puede recaer sobre cualquier tipo de cosas, ya sea corporales (Art. 582), incorporales (Art. 583) o inmateriales (Art. 584). Igualmente en cuanto a las atribuciones que otorga, ya que confiere el derecho a usar, a gozar y disponer de la cosa. La facultad de usar la cosa consiste en aprovecharse de ella sin alterar su naturaleza, esto es, de servirse de la cosa (como habitar una casa o conducir un automóvil). La facultad de gozar la cosa agrega al uso un elemento adicional: el aprovecharse de los frutos y productos de la cosa. Son frutos aquellas cosas que provienen de otra cosa principal en forma periódica, son renovables. Pueden ser naturales (como, por ejemplo, los frutos de un árbol) o civiles (como los intereses de un mutuo de dinero o la renta de arrendamiento) (Art.644 y 647 Código Civil). Los productos, en cambio, se caracterizan por ser no renovables y agotables (como, por ejemplo, el mineral que se extrae de una mina). El usufructuario tiene el goce de la cosa, porque no sólo puede usarla sitio también pueda apropiarse de sus frutos y productos (Art. 781 y 784). Quien tiene un derecho de goce no puede disponer materialmente de la cosa, alterando su forma y sustancia: debe conservarla para cuando el nuevo propietario recupere su goce (véase, respecto del usufructo, Art. 764). La facultad de disponer de la cosa comprende dos prerrogativas distintas entre sí. Comprende la facultad de disponer materialmente de la cosa (como, por ejemplo, destruyéndola, consumiéndola o transformándola) y la facultad de disponer jurídicamente de ella (como, por ejemplo, transfiriéndola o gravándola con prenda o Hipoteca). Si el propietario está privado del uso o del goce, se dice qué es nudo propietario: conserva la propiedad, pero carece de sus atributos principales.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos En definitiva : Art. 582. El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad. CONSERVACION DE LA PROPIEDAD La de Bienes Muebles se conserva mientras se tenga el bien materialmente, u otra persona lo tenga reconociendo el dominio ajeno, como ocurre por ejemplo con la prenda. La propiedad de Bienes Raíces se conserva mientras esté vigente la inscripción en el conservador de bienes raíces. PERDIDA DE LA PROPIEDAD El Derecho de propiedad no tiene un plazo de duración, por ello termina sólo cuando se traspasa la propiedad a otro. Si es un mueble entregándolo materialmente o cuando éste se consume o destruye . Si es inmueble cancelando la inscripción en el Conservador a través de una nueva inscripción a nombre de] nuevo propietario. Otra situación a que es necesario , hacer referencia es la que corresponde a los modos de adquirir el dominio ADQUISICION DE LA PROPIEDAD Para adquirir la propiedad se requiere de un modo de adquirir y un título: a) Los modos de adquirir, son hechos jurídicos a los que la ley da la facultad de hacer nacer o traspasar el dominio. Los Modos de Adquirir el Dominio están señalados en la ley y son: • La Ocupación, que es la forma de hacerse dueño de bienes muebles, cuya adquisición no esté prohibida por la ley, no pertenezcan a nadie o hayan sido abandonados, mediante su apoderamiento material realizado con intención de adquirirlos. Ejemplo, los pescadores se hacen dueños de los peces, por ocupación. Aquí el título que determina la forma en que debe realizarse la ocupación, es la Ley. Los inmuebles no pueden adquirirse por la ocupación, ya que los bienes raíces que no tienen dueño pertenecen a Estado. • La Accesión, es el modo de adquirir el dominio de bienes muebles o inmuebles, por el cual el dueño de ellos pasa a serlo de lo que produzcan o junte a ellos, por ejemplo el dueño del manzano se hace dueño de las manzanas, por accesión. Nuevamente el título que determina la forma de accesión es la Ley.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos • La Tradición, es la forma de adquirir el dominio de bienes muebles e inmuebles y de los derechos reales o personales, que consiste en el traspaso que hace el dueño de ellos a otro. El dueño debe tener facultad e intención de transferir el dominio y el adquiriente, la capacidad e intención de adquirirlo. Por ejemplo, la casa comercial entrega a la dueña de casa la lavadora que compró, es decir, en los bienes muebles la tradición se realiza por la entrega material del bien, y en los bienes raíces la tradición se efectúa mediante la inscripción del título o contrato en el Conservador de Bienes Raíces. • La Sucesión por causa de muerte, es el modo de adquirir el dominio de todo o parte del patrimonio de una persona difunta, ejemplo caso de los herederos. • La Prescripción Adquisitiva, que es el modo de adquirir el dominio de los bienes, por haberlos poseído por un lapso de tiempo que señala la ley, sin que nadie los haya reclamado. La Ley, a veces es un modo de adquirir el dominio, a la vez que título o antecedente para adquirir, así ocurre por ejemplo con la expropiación de un bien. Bueno , en vista y considerando que nos hemos referido a los modos de adquirir , conviene hacer hincapié en la sucesión por causa de muerte , que si bien es un gran tema con muchas aristas y tecnicismos, por su frecuencia refirámonos someramente a la herencia. 2.-La Herencia Si bien se asimila a la propiedad en cuanto a la extensión de las facultades que le confiere a su titular, se diferencia de ella porque no recae sobre cosas singulares, sino sobre un patrimonio (universalidad jurídica). El Heredero es titular de un derecho sobre el conjunto del patrimonio del causante. Por eso, no sólo comprende derechos, sino también todas las obligaciones transmisibles del difunto (Art. 1097). Ahora bien es común encontrarse con Bienes Raíces a los cuales no se le ha realizado el tramite denominado “Posesión Efectiva “ , tramite que debe ser realizado ante el tribunal por un abogado o una persona habilitada de derecho (Procurador) . lo que no obsta la conveniencia de precisar algunos puntos relevantes de dicho tramite .

3.-La Posesión Efectiva Comentario sobre el nuevo proyecto de ley : el nuevo proyecto de ley aprobado, ,por el parlamento en el año 2003 , modifica el tramite de posesion efectiva , estableciéndose que en determinados casos la gestión será conocida directamente por el Servicio de Registro civil e Identificación.Esto hace parte de la doctrina del Estado de combatir la irregularidad de la 5

Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos pequeña propiedad raíz, auxiliando principalmente a las personas de escasos recursos que por su situación económica no les era posible enfrentar los gastos que implica dicho tramite . En el anexo notas encontrara dicho proyecto. EL TRAMITE DE POSESION EFECTIVA ES UNA GESTIÓN QUE SE REALIZA UNA VEZ FALLECIDA UNA PERSONA, QUE DEBE TRAMITARSE ANTE LOS EL SERVIICIO DE REGISTRO CIVIL E IDENTIFICACIÓN , ANTIGUAMENTE SE HACIA POR REGLA GENERAL ANTE LOS TRIBUNALES DE JUSTICIA Aunque hoy se radica en términos administrativos hay caso en que debe ser realizada conforme a sentencia judicial, tal es el caso de la muerte presunta ,por ejemplo. por medio de una resolución judicial se declare la calidad de herederos de quienes reclaman la herencia y puedan estos a su vez disponer de los bienes heredados. Dichos presuntos herederos, deben acreditar la calidad de tal a través de documentos que deben acompañar al tribunal. Con respecto a los tramites los abordaremos en la cuarta parte , en lo referido a Tramites conservatorios. FIN DE LOS TRAMITES Una vez concluidos los trámites señalados se procede a efectuar, previa orden del tribunal, las inscripciones del auto de posesión efectiva y la inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, de las cuales se debe conservar una copia. Hechas las citadas inscripciones, los herederos pasan a formar una comunidad sobre el bien (es) dejado (s) por el causante, y para disponer del bien del cual son comuneros se requiere que todos los comuneros decidan el acuerdo de venta . Así por ejemplo si hay 4 herederos: se requiere que todos estén conformes para vender una propiedad o sea que todos tienen que firmar la escritura de compraventa ante notario. De lo contrario, en caso de desacuerdo, se debe proceder a realizar la partición de los bienes comunes ya sea en forma voluntaria o judicial. En resumen , revisemos las etapas de la posesión efectiva

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos

Solicitud de Posesion efectiva

Efectuar las Publicacione s legales

Orden del Tribunal

Elaboración inventario De los bienes del causante

-Auto de Posesion Efectiva. -Inscripción especial de Herencia

Elaboración y presentación de informe visado por SII.

1ra etapa

2da etapa

Inscripción En C.B.R

3ra etapa

Partición de la herencia Por el causante: Se realiza por un acto entre vivos o testamento. Si es por este ultimo hay que respetar las solemnidades, las asignaciones forzosas , derechos de acreedores y consecuentemente formar hijuela pagadora de deudas y en su caso tasación de bienes hereditarios cuando hayan legitimarios Por los Propios Comuneros: Previo acuerdo y mediante escritura publica estando todos presentes y sin cuestiones por resolver , es decir teniendo claro cuales son los bienes repartidos , derechos y cuotas. Se acuerda sobre la manera de la división y en el caso de haber personas sometidos a tutela o cúratela, personas ausentes que no designaran mandatario se requiere la aprobación judicial Por juez Partidor: esta persona puede ser de preferencia un abogado , nombrado por el causante , por escritura o en el testamento ,por los comuneros o el tribunal. EL TRAMITE DE PARTICIÓN 1° Apertura y publicación del testamento ,obtención de la posesión efectiva, liquidación de bienes si procede , separación de bienes en caso de existir la sociedad conyugal. 2° Comparendo ,Audiencia en tribunales de justicia debiendo concurrir comuneros y partidor 3° Una vez que se ha tomado la decisión el juez partidor forma lotes o hijuelas, para asignarlas a cada comunero .Dichas asignaciones se encuentran contenidas en la sentencia del juez partidor que se denomina “Laudo y Ordenata”. 4.-DERECHOS REALES QUE CONSTITUYEN DESMEMBRAMIENTOS DEL DOMINIO: Estos derechos reales que otorgan al titular uno o mas de los atributos del dominio reciben en su conjunto el nombre : de " desmembramientos del dominio ". Bajo esta denominación se comprenden los derechos de Usufructo, de Uso y Habitación y de Servidumbre.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos El desmembramiento no extingue el derecho del propietario, sino que lo grava con una limitación, el propietario está privado de todo o parte del uso y goce del bien sobre el que recae. por lo tanto, pueden comprender ya sea el uso o goce de la cosa, teniendo presente qué el goce es más extenso pues quien lo posee tiene también el uso de la cosa. Se caracterizan por ser esencialmente transitorios. LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN confieren a su titular el derecho de usar una cosa y de habitar una casa, respectivamente, otorgándole la facultad de gozar de una parte limitada de sus utilidades y productos. Es un usufructo limitado, que tiene carácter personalísimo , de modo que es intransferible e incomerciable (Art. 811 inc1°)

EL DERECHO DE USUFRUCTO PROPIAMENTE TAL : Comprende las facultades de usar y gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla o de devolverla en igual cantidad y calidad. Puede constituirse un usufructo tanto sobre cosas corporales como incorporales, tales como acciones o créditos de dinero (donde los frutos son respectivamente los dividendos y los intereses). La Constitución de Usufructo (y mas excepcionalmente de derechos de uso y Habitación) es una práctica recurrente en el derecho sucesorio, cuando el causante quiere asegurar el goce de una cosa a un heredero en particular. Sin embargo, cuando se quiere ceder el goce de una cosa pero no a título de derecho real, se usa comúnmente el arrendamiento (derecho personal oneroso) o el comodato (derecho personal gratuito).

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD La propiedad, no puede ejercerse contra la ley o el derecho ajeno, por ello se establece limitaciones a su ejercicio tanto en la Constitución como en el Código Civil, y estas son: a) Las que por autorización de la Constitución Política se pueden establecer por la ley, para asegurar la función social de la propiedad, garantizando los intereses generales de la nación, la seguridad nacional, la utilidad y salubridad públicas y la conservación del patrimonio ambiental. Por ejemplo, la ley permite la clausura de mataderos insalubres. b) La de no ejercer el derecho de propiedad en forma abusiva, es decir, causando mal a otro. Si así ocurre, la ley sanciona el abuso con la obligación de indemnizar o pagar el daño causado. c) Las limitaciones de la propiedad por otros derechos reales que se tienen sobre el mismo bien, por ejemplo, la servidumbre de paso que otro tiene sobre mi terreno. Estas limitaciones legales al ejercicio de la propiedad están referidos, principalmente, a las relaciones de vecindad, es decir, a los derechos y obligaciones que existen entre los vecinos. Las limitaciones legales están reguladas en el Código Civil, artículos 839 y siguientes, artículo 78 N' 4 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y son las llamadas Servidumbres Legales que prestan utilidad a los particulares. Estas son: •La Demarcación Es la fijación de los deslindes entre dos o más predios colindantes. Es por ello que todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes y la obligación de que si hacen la demarcación de común acuerdo, deben pagar los gastos en conjunto. La demarcación debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces en el Registro de Hipotecas y Gravámenes indicando el nombre y límites del predio. •El Cerramiento Es el cierre o cercado de un predio demarcado. El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, con paredes, fosas, etc. Si el dueño de un predio hace el cerramiento con su dinero y en su terreno, el vecino no podrá usar la cerca o pared, para ningún fin, salvo autorización expresa del que construyó la pared o la cerca. Además el dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos predios colindantes a que concurran a la construcción y reparación de cercas divisorias comunes. La cerca divisoria construida a expensas comunes estará sujeta a la Servidumbre de medianería. •La Medianería Es la Servidumbre Legal por la cual los dueños de dos predios vecinos que construyeron en común paredes o cercas divisorias, tienen obligaciones recíprocas. El propietario que quiera ocupar la pared divisoria que construyó el vecino, puede hacerlo sin el consentimiento de éste, pero pagándole la mitad del valor de lo gastado y si uno de los co-dueños de la pared o muro divisorio quiere edificar sobre ella, debe pedir el consentimiento de su vecino. Los gastos de construcción, conservación y reparación de la medianería, serán de cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en ella, en proporción a sus cuotas de propiedad. Los árboles que estén en la cerca medianera, son igualmente medianeros, al igual que los árboles cuyo tronco está en la línea divisoria. Cualquiera de los co-dueños puede exigir que se derriben dichos árboles, probando que de algún modo le dañan, respetando las disposiciones municipales respectivas. •La de Tránsito Consiste en la facultad de transitar por un predio ajeno para llegar al propio cuando éste no tiene salida a un camino público. El dueño del predio sin salida al camino público, debe pagar un valor del terreno necesario para la servidumbre y pagar todo otro daño. •La de Acueducto Consiste en la obligación del dueño de un predio de dejar pasar las aguas por él hacia otro predio que carezca de ellas, que sean necesarias para sus cultivos o plantaciones, o en favor de un pueblo que las necesite para sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial que las requiera. Los que trasladan las aguas deben costear los gastos correspondientes. •La de luz y vista Tiene por objeto dar luz a un espacio cerrado y techado, con las limitaciones de que en una pared medianera no se puede abrir ventana, sin el consentimiento del co-dueño, el dueño de una pared no medianera puede abrir ventanas en el número y tamaño que desee y no se pueden tener ventanas, balcones, miradores o azoteas, que den vista a las

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, a menos que exista una distancia de tres metros.

Entonces: Las servidumbres. Ver directamente en el conservatorio.

Art. 839 Civil

, Art. 78 n°4 Reglamento del registro

Servidumbre : • • • • • •

Demarcación. Cerramiento. Medianeria Transito Acueducto Luz y vista.

En consecuencia : Constituyen una limitación o gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro predio de distinto dueño (Art. 820). Se caracterizan por ser una limitación de la propiedad y por ser doblemente, real. Quien debe soportar el gravamen es el predio sirviente, no el dueño del predio, y quien se ve favorecido por este derecho es otro predio (predio dominante ), independientemente de quien sea su dueño. PREDIO SIRVIENTE (Quien soporta gravamen)

el

PREDIO DOMINANTE (Favorecido por el Gravamen)

5.-DERECHOS REALES DE GARANTÍA También se pueden constituir sobre una cosa derechos reales de garantía: la Prenda y la Hipoteca. Se establecen con el objeto de caucionar el cumplimiento de una obligación. La prenda y la hipoteca afectan el valor del bien gravado al cumplimiento de una obligación propia o ajena. La Hipoteca Recae sobre un inmueble (Art. 2407) y la prenda sobre un bien mueble (Art. 2384 y diversas leyes especiales).

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Antiguamente era de la esencia de la prenda (que el bien pasara a manos del acreedor. Sin embargo, para evitar la inmovilidad económica del bien, leyes especiales autorizan que la cosa dada en prenda quede en poder del deudor prendario (como en las prendas agraria e industrial y en la llamada prenda sin desplazamiento). Los derechos de garantía operan sobre la base de que un crédito queda garantizado con el valor de una cosa que se da en prenda o en hipoteca. El acreedor tendrá así el derecho a pedir que se enajene la cosa (remate ordenado por el juez) para pagarse con el resultado de dicha venta. Junto a este derecho de venta, el titular de un derecho real de garantía tiene dos derechos poderosos que fortalecen dicha garantía: los derechos de persecución y preferencia. Cualquier derecho personal se puede hacer valer sobre el patrimonio del deudor. En definitiva, los bienes entran y salen de ese patrimonio, de modo que sólo al momento de, la ejecución se sabrá sobre qué bienes se habrá de ejercer el derecho. Por el contrario , quien garantiza su crédito personal con una prenda o una hipoteca, tendrá el derecho a perseguir la cosa, esto es, a hacer efectivo el derecho a la venta independientemente de quien se encuentre en posesión de la cosa, esto es, aunque haya salido del patrimonio del deudor. Igualmente , en caso de ser necesario proceder a la enajenación forzada de los bienes del deudor por no ser posible dar cumplimiento oportuno a sus obligaciones, el titular del derecho real de prenda o hipoteca tendrá un derecho de preferencia. La garantía real constituida sobre un bien permite el pago preferente, con el producto de la venta, del crédito garantizado. Se altera así el principio rector , en virtud del cual, si existen varios acreedores sobre un patrimonio que se está liquidando y que es insuficiente para dar cumplimiento cabal a todas las obligaciones, se procede a pagar a prorrata, esto es, en forma proporcionada a los créditos, prescindiendo de las fechas en que se contrajeron dichas obligaciones. Derechos y obligaciones de las partes El deudor hipotecario limita su facultad de disposición del bien raíz, comúnmente no puede venderlo mientras no pague la totalidad de la deuda, sí puede arrendarlo. El acreedor hipotecario tiene derecho a vender el inmueble en pública subasta, para pagarse del crédito, cuando el deudor no pague. El acreedor hipotecario puede hacer efectiva la hipoteca contra cualquiera que tenga el inmueble. El acreedor hipotecario tiene preferencia respecto de otros acreedores del deudor para pagarse de su crédito, con lo obtenido en la venta del inmueble.

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La hipoteca se extingue por: El pago total de la deuda, caso en el cual el deudor hipotecario debe exigir al acreedor hipotecario que cancele o levante la hipoteca. La cancelación de la hipoteca debe hacerla al acreedor por escritura pública, inscrita al margen de la inscripción respectiva en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces. Condonación o remisión de la deuda. Llegada del plazo, si se estipuló un plazo para la hipoteca, etc. Levantamiento de Hipoteca Se requiere haber pagado la totalidad del crédito pedido cuyo pago estaba garantizado por la hipoteca. Este trámite o puede hacer internamente el Banco o Institución prestataria como también el interesado. El interesado debe llevar la escritura antigua y el documento emitido por la Institución que otorgó el préstamo hipotecario acreditando el pago de la deuda a la notaría, ésta redacta una escritura de Alzamiento que envía a la Institución prestataria para la firma. Después se retira de la Notaría la nueva escritura legalizada, que debe llevarse al Conservador de Bienes Raíces, para que éste proceda a alzar o cancelar la hipoteca. LA PRENDA Si bien la prenda corresponde a los bienes muebles es necesario tener nociones de ella. El Contrato de Prenda o Empeño, es aquel en que se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crédito. La cosa entregada se llama prenda y al acreedor se lo llama Acreedor Prendario. Está regulada en el Código Civil, Art. 2384 y siguientes y en la Ley 18.112 que regula la prenda sin desplazamiento (D.0. 16 de Abril 1982). Hay diferentes clases de Prenda Prenda con desplazamiento: Es un contrato, por el cual la cosa dada en prenda se entrega al acreedor prendario a restituir la cosa dada en prenda una vez pagado el crédito.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos La Prenda Constituye un Título de mera tenencia, pues el acreedor prendario es mero tenedor de la cosa empeñada. Derechos del Acreedor Prendario •Derecho a retener la cosa mientras esté pendiente el cumplimiento de la obligación,. •Derecho de venta de la cosa empeñada en pública subasta autorizada por el juez, en caso que el deudor no haya pagado el crédito, y con el dinero obtenido, pagarse de él. •Derecho de pago preferente, con la cosa empeñada, respecto de otros acreedores del deudor. Obligaciones del Acreedor Prendario •A conservar y guardar la cosa, respondiendo por los deterioros que la cosa empeñada haya sufrido por su hecho o culpa. •A restituir la cosa empeñada una vez pagado íntegramente el crédito. La principal obligación del deudor prendario es entregar la cosa dada en prenda, y sus derechos son limitados pues el contrato va sólo en beneficio del acreedor prendario. Extinción de la Prenda El derecho de prenda se extingue: a) Cuando se paga íntegramente la deuda principal. b) Por la transacción y condonación de la obligación principal. c) Por la destrucción completa de la cosa empeñada. d) Por la llegada del plazo o condición a que estaba sujeto el derecho de prenda. e) Por la nulidad del contrato de prenda. Prenda sin desplazamiento: es aquella en que el bien dado en prenda queda en poder del deudor. El Contrato de Prenda sin Desplazamiento y su alzamiento, deben celebrarse por escritura pública y debe contener a lo menos las siguientes menciones: a) La individualización de sus otorgantes b) La indicación de las obligaciones garantizadas o la expresión de que se trata de una garantía general. c) La especificación de las cosas empeñadas mediante su descripción o individualización, tales como; marca, número de serie o modelo si se trata de maquinarias; cantidad, clase, sexo, raza, peso aproximado, si se trata de animales; peso cantidad, si se trata de frutas o cosechas. d) El valor del conjunto de los bienes sobre que recaiga la prenda. La entrega del derecho de prenda se efectúa por escritura pública en que el constituyente señala constituirlo y el adquiriente aceptarlo. Esta escritura podrá ser la misma del contrato. En el caso de los vehículos motorizados la escritura pública se anotará al margen de la inscripción del vehículo en el registro de vehículos 14

Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos motorizados. Para que el derecho de prenda se pueda oponer a terceros, debe publicarse un extracto de la escritura pública de constitución, en el diario oficial, dentro del os 30 días hábiles siguientes a la fecha de su otorgamiento. El alzamiento de la prenda procederá cuando se haya pagado íntegramente la deuda contraída, acreditando el pago con los documentos correspondientes y si existe inscripción de la prenda se debe proceder a su cancelación. Se pueden dar en prenda toda clase de bienes corporales muebles, Existencias de mercaderías, materias primas, productos elaborados y semielaborados, bienes futuros, como una cosecha de fruta, etc. Prenda Civil: aquella que sirve en general para garantizar el cumplimiento de una obligación. Prendas especiales: regida por leyes especiales y para asegurar el cumplimiento de obligaciones también especiales, por ejemplo: la prenda agraria, industrial, etc. 6.-ACCIONES PARA CAUTELAR LOS DERECHOS REALES, Como respecto de cualesquiera otros derechos, la cautela jurídica de los derechos reales se manifiesta en las acciones que persiguen hacerlos efectivos. Los titulares de derechos reales tienen, esencialmente , la acción real que persigue hacer efectivo directamente el derecho respectivo. Además, pueden disponer de acciones penales, de la acción constitucional de protección y de una acción civil indemnizatoria. La Acción Reivindicatoria Acción Real: De todo derecho real nace una acción real para su protección (Art. 577, inc. 2°). Esta acción confiere a su titular la facultad de perseguir la cosa en contra de quien la posea. La acción real por excelencia es la Acción Reivindicatoria. Su titular es el dueño de una cosa singular que ha perdido la posesión de la cosa y tiene por objeto que el poseedor de ésta sea condenado a restituírsela (Art. 889). Del mismo modo, pueden ser reivindicados los otros derechos reales, excepto la herencia (Art. 891). Cosas que no pueden reivindicarse : el derecho de herencia ,porque es una cosa universal ,las cosas muebles adquiridas por el poseedor en ferias ,tiendas etc. Se puede demandar a l •Actual poseedor de la cosa. •Mero tenedor del bien. •Heredero poseedor del bien. •Al que vendió la cosa. La acción reivindicatoria se debe presentar en el tribunal que corresponde al domicilio del demandado. Acción Real de Petición de Herencia

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos El heredero, por su parte, está protegido por la acción real de petición de herencia , que tiene por objeto que se le adjudique la herencia que está siendo ocupada por otra persona (Art. 1264 y siguientes). Otras acciones que cautelan la propiedad: La acción real tiene por objeto recuperar la posesión de que el titular ha sido privado. Un derecho, sin embargo, cautela la propiedad y los demás derechos reales mediante otras acciones que tienen su fundamento en el derecho constitucional, en el penal y en el propio derecho civil. 7.-PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD Protección Constitucional De gran eficacia resulta, ante todo, la acción constitucional de protección (recurso de protección). La Constitución Política garantiza el derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales e incorporales (artículo 19 N° 24). Esta garantía constitucional está cautelada con la acción de protección, que persigue poner término, mediante un procedimiento muy expedito, a la privación, perturbación o amenaza, entre otros, del derecho de propiedad (artículo 20). En la medida que sobre los derechos reales y personales se tiene un derecho de propiedad, la protección alcanza también a estos derechos. El Recurso de Protección es una acción de urgencia que persigue poner pronto término a interferencias en el derecho constitucional amagado. Protección Penal y Civil La infracción a los derechos patrimoniales puede ser constitutiva de delito penal, en la medida que esté sancionada por la ley (Principio de legalidad y tipicidad de la pena), en cuyo caso el lesionado puede ejercer las acciones penales que correspondan para perseguir a los responsables. el Código Penal tipifica (diversos delitos contra la propiedad (por ejemplo, los delitos de hurto y apropiación indebida). Además, si se daña la cosa de que se es propietario, el titular del derecho tiene eventualmente, la acción civil indemnizatoria, Es una acción personal, (que es independiente de la real. Su objeto es hacer efectiva la responsabilidad civil de quien culpablemente causa a otro un perjuicio en la propiedad u otro derecho real. Es el caso, por ejemplo, de la acción que tiene el propietario de un automóvil chocado por la acción imprudente de un tercero: en razón de su derecho de propiedad afectado puede reclamar perjuicios de quien con culpa le causo daño.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Sin lugar a dudas el tema es muy amplio pero por razones de interés practico revisemos a continuación el apartado correspondiente a los bienes raíces.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos II.-LOS BIENES RAICES Precisemos algunas cosas en este tema 1.-Concepto: 1° Las Cosas Inmuebles También llamadas fincas o bienes raíces, son aquéllas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras o las minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los árboles (Art. 568). 2.-CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES Inmuebles por naturaleza

Inmuebles por adherencia

Inmuebles por destinación

Corresponden exactamente al concepto de inmueble, esto es, aquellos bienes que no pueden trasladarse de un lugar a otro. son aquellos que adhieren permanentemente a un inmueble por naturaleza, como los galpones y los árboles, de modo que no pueden separarse sin detrimento del inmueble. Su particularidad es que bajo ciertas circunstancias pueden ser considerados inmuebles para efectos de constituir derechos en favor de un tercero distinto del dueño, de este modo, al inmueble por adherencia corresponde un concepto correlativo que es el de inmueble por anticipación (Art., 569):lo edificado es inmueble ; es, sin embargo, mueble a efectos del contrato con la empresa de demoliciones. Son aquellos bienes que siendo inmuebles por naturaleza, como los animales de servicio de un predio o los tubos de las cañerías, se reputan inmuebles por estar destinados permanentemente al uso, cultivo y beneficio de un inmueble. Se caracterizan porque pueden separarse sin detrimento y, no obstante ello, son inmuebles cuando se reúnen copulativamente los requisitos exigidos por el legislador.

“Lo accesorio sigue la suerte de lo principal” Tanto los inmuebles por adherencia, como los inmuebles por destinación son cosas accesorias al inmueble por naturaleza, de modo que si se vende o arrienda el inmueble, se entiende que comprende tales accesorios. Una excepción a lo anterior constituyen los muebles de la casa, (que son muebles y no se entienden incorporados al inmueble). Así, si se vende la casa, no se entienden incluidos en la cosa vendida. La ley entiende que no están destinados al uso o cultivo del inmueble. La ley ha interpretado en esta norma usos muy antiguos: la enajenación de una casa no incluye

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raíces en Chile Jorge A. Bujalil Avalos naturalmente su alhajamiento interior. Incluso, las cosas de comodidad u ornato que se clavan y fijan en las paredes, aunque aparentemente adhieran al inmueble, son consideradas muebles en cuanto puedan separarse Fácilmente sin detrimento de los muros. Si, por el contrario, están embutidos en las paredes, conformando un solo todo, se considerarán parte de ellas aún cuando puedan separarse sin detrimento y seguirán la suerte del inmueble al que adhieren (Art. 574 inc. 2). 3.-IMPORTANCIA DE LA DISTINCIÓN ENTRE BIENES MUEBLES E INMUEBLES Especial importancia Para:

BIENES MUEBLES

BIENES INMUEBLES

Forma de los actos jurídicos

Generalmente son simples.

Los actos sobre inmuebles son generalmente solemnes).

Forma en que se efectuará la tradición

La tradición de muebles se produce por la entrega real o ficticia

La de inmuebles, mediante inscripción en el registro conservatorio)

Para determinar las facultades de los administradores de bienes ajenos

Curador, Marido o Padre, tienen facultades mas amplias respecto de muebles que de inmuebles).

Por ejemplo: Si se quiere enajenar se necesita autorización del juez

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LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA 2.-Ámbito legal En Chile existe una norma reciente, que fue publicada en el Diario Oficial del día martes 16 de diciembre de 1997, nos referimos a la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. 3.-Objetivo de la Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria Esta Ley se crea con el propósito de regular todas las situaciones que genera la vida en comunidad de los miembros de una copropiedad o condominio, mediante una organización interna que permite ayudar a mejorar la calidad de vida de los habitantes del condominio. Su aplicación permite : •

• • •

Ampliar las categorías de inmuebles que pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria; para ello establece dos tipos de condominio (altura y extensión). Otorgar al Reglamento de Copropiedad el carácter obligatorio y de requisito para acogerse a esta Ley. Establecer administraciones conjuntas o sub.-administraciones. Establecer una normativa especial para regular la convivencia en condominios de viviendas sociales

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 4.-ESTRUCTURA DE LA COPROPIEDAD

CONDOMINIO

BIENES DE DOMINIO COMUN

PROPIETARI O

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN (3 miembros)

ADMINISTRADO R

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 5.-DEFINICIONES 1.-Condominio: Es una construcción de un conjunto de viviendas, donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamentos o casas que se han construido sobre un terreno común. También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas. 2.-Reglamento de Copropiedad: ley fundamental que rige la vida de co-propiedad inmobiliaria. 3.-Propietario: el dueño de un departamento, una oficina, una tienda o cualquier porción inmobiliaria que se halla en una comunidad de propietarios. 4.-Asamblea de Copropietarios: re-unión de propietarios. Esta reunión ejerce un poder decisorio que vincula también a las personas ausentes. Puede ser ordinaria o extraordinaria. 5.-Comité de Administración: Comité de a lo menos tres personas, designados por la Asamblea de Copropietarios, que la representa, salvo en lo que respecta a materias de asamblea extraordinaria. 6.-Administrador: Persona natural jurídica designada por la Asamblea de Copropietarios, o a falta de tal designación, el Presidente del Comité de Administración. Lleva a la práctica las decisiones de la asamblea y por tanto, el órgano ejecutivo de gestión de la comunidad. 7.- Unidades: Inmuebles que forman parte de un condominio, y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo. 8.-Bienes de dominio común: La ley los divide en 5 grupos: a) Los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio. b) Los que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo. c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio. d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios. e) Aquellos a los que se les otorgue el carácter de tal en el Reglamento de Copropiedad, o que los copropietarios determinen.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 9.-Los Gastos Comunes LOS GASTOS COMUNES

Ordinarios Extraordinarios

Los gastos comunes son los gastos que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria para mantener y/o mejorar los bienes comunes pueden ser de carácter ordinario o extraordinario El Monto a Pagar por Concepto de Gastos Comunes a Cada Propietario Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio es el mismo, se cancelará una cuota similar. El valor exacto debe ser establecido por la Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de que en el Reglamento de Copropiedad que se apruebe, establezca otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean éstos ordinarios o extraordinarios. a-Gastos Comunes Ordinarios: Incluyen los gastos de administración, mantención, reparación, uso o consumo de calefacción, gas, electricidad, etc. b.-Gastos Comunes Extraordinarios: Son los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios. 9.-Copropietarios Hábiles: Aquellos copropietarios que se encuentran al día en el pago de los gastos comunes. 10.-Citación: acción de invitar a participar en la asamblea, que va dirigida a los propietarios. 11.-Poder: capacidad de representación de la que un propietario hace entrega a otro propietario o a un tercero, es decir, a un extraño. 12.-Fondo Común de Reserva: fondo destinado a atender las reparaciones de los bienes de dominio común o gastos comunes urgentes e imprevistos. 13.-Unanimidad: en la asamblea de copropietarios: Es necesaria para tratar modificaciones al Reglamento de Copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común. 14.-Mayoría: en la asamblea de copropietarios: Son necesarias mayorías específicas del total de los copropietarios para la validez de los demás acuerdos. 15.-Estado de cuentas: documento contable que resume los gastos efectuados en el año de gestión. Se presenta en la asamblea para su aprobación. 25

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 16.-Escritura: documento que acredita la propiedad de cada propietario. 6.-FUNCIONES DE LA COMUNIDAD DE CO-PROPIETARIOS Con los conocimientos que hemos adquirido y ya un mas ubicados en tema empezaremos estableciendo las funciones de la comunidad de propietarios. Ante todo, una comunidad de propietarios nace del fraccionamiento de la propiedad de un edificio que, en un principio, pertenece a un solo propietario. Desde el punto de vista jurídico, la comunidad de propietarios de un edificio resulta ser algo compleja, porque se trata de un sistema compuesto por propiedades exclusivas y propiedades comunes. Las primeras se refieren a departamentos o porciones de planta de un edificio y, las segundas, a zonas comunes del inmueble, cuya función es la de hacer posible la existencia y el disfrute de las distintas zonas. La comunidad de propietarios es, por consiguiente, la que se encarga de administrar y mantener las zonas comunes. Por tanto, es una entidad de gestión aunque esté desprovista de personalidad jurídica. Mejor dicho, su personalidad jurídica no es distinta de la de sus participantes. Por ello, una vez más, la co-titularidad de los bienes comunes se remite a cada co-propietario. El hecho de que todos los copropietarios sean propietarios indeterminados" de los bienes comunes no significa que no puedan utilizar dichos bienes para un fin específico y personal; por ejemplo, pueden colgar en su entrada principal placas que hagan referencia a su actividad profesional. Lógicamente sus dimensiones no deben impedir que otros vecinos puedan ejercer este mismo derecho.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 7.-LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS Es la reunión de todos los participantes con poder de decisión y cuyas determinaciones vinculan también a los propietarios ausentes o discordes. En la gestión de la comunidad, la asamblea ejerce poderes decisorios y esencialmente normativos. Por poner un ejemplo comparativo, podemos decir que la asamblea representa al Parlamento, y la administración representa al Gobierno: la primera con funciones decisorias y la segunda con funciones ejecutivas. Podemos decir que la asamblea es un órgano decisorio soberano. Es soberano porque constituye el momento de referencia para la formación de la voluntad de la comunidad de copropietarios. A la asamblea, además, competen otros poderes de control: los administrativos y organizativos de la vida de la comunidad. Las sesiones de la asamblea pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las sesiones ordinarias deben celebrarse a lo menos una vez al año, oportunidad en que la Administración debe dar cuenta documentada de su gestión, y en ellas puede tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias. Las sesiones extraordinarias tienen lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 15% de los derechos en el condominio, y en ellas sólo pueden tratarse los temas incluidos en la citación. Las siguientes materias sólo pueden tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea: 1.- Modificación del Reglamento de Copropiedad. 2.- Cambio de destino de las unidades del condominio. 3.- Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común. 4.- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos. 5.-Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio. 6.- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación. 7.- Construcciones en Los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo. 27

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 8.- Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración. 9.- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de Gastos comunes ordinarios del total del condominio. 10.- Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio. E1 Comité de Administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, el Administrador, deben citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince. Las sesiones de la asamblea deben celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna, y deben ser presididas por el Presidente del Comité de Administración o por el copropietario asistente que elija la asamblea. 8.-LOS QUORUMS O PORCENTAJES EN LAS VOTACIONES LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS se constituyen en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el condominio, y en segunda citación, con los copropietarios que concurran. Los acuerdos se adoptan en ambos casos con la mayoría absoluta de los asistentes. LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS se constituyen en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio, y en segunda citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptan con el voto favorable del 75% de los derechos asistentes. Las asambleas extraordinarias que se convoquen para tratar Modificaciones al Reglamento de Copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse, de la asistencia de la unanimidad de los copropietarios, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de la unanimidad de los copropietarios. Si no se reúnen los quórum a necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario puede reclamar ante el juez de policía local correspondiente, a fin de que declare la nulidad de los acuerdos respectivos.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 9.-OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS La ley establece que cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común, característica que, según vimos es de la esencia de la copropiedad, pero ¿cómo se sabe cuánto es de cada uno. Para definir esto, la ley dispone que la relación entre la unidad (un departamento, local comercial, etc.) y los bienes de dominio común se determinará en el Reglamento de Copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad. Es decir, mientras mayor valor tenga una unidad, mayor parte le corresponde en los bienes comunes Como sabemos, el avalúo fiscal no es otra cosa que el valor que el Estado le asigna a los bienes raíces. Cada copropietario debe contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el Reglamento de Copropiedad establezca otra forma de contribución. ¿Qué sucede si el dominio de una unidad pertenece en común a dos o más personas? R-La ley previó el caso, y dispuso que cada una de ellas es solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la unidad, en la proporción que corresponda. Es decir, se le pueden cobrar todos los gastos comunes a cualquiera de ellas, sin perjuicio de que la que pagó pueda a su vez cobrarle lo que le corresponde a la otra. Puede, suceder que un condominio conste de diferentes sectores y comprenda bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de dichos sectores. En ese caso el Reglamento de Copropiedad puede establecer que los gastos comunes correspondientes a dichos bienes o servicios son sólo de cargo de los propietarios de unidades del sector correspondiente, sin perjuicio de su obligación de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio. Es interesante tener presente que la obligación de pagar los gastos comunes sigue a la unidad. Es decir, si alguien compra un departamento que tenía deudas por gastos comunes, el nuevo dueño es directamente responsable de su pago, sin perjuicio de su derecho para exigir su reembolso a su antecesor. La ley dispone que cada copropietario debe pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el Reglamento de Copropiedad, Si incurre en mora, la deuda devenga el interés máximo convencional para operaciones de crédito de dinero no reajustables, o el inferior a éste que establezca el Reglamento de Copropiedad.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Es importante tener presente ( el hecho de que un copropietario haga uso efectivo de un determina servicio o bien de dominio común de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes. El Reglamento de Copropiedad puede autorizar al Administrador, p que, de acuerdo con el Comité de administración, suspenda o requiero suspensión del servicio eléctrico se suministra a aquellas unidades los propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas de los gastos comunes. Como contrapartida a estas obligaciones, cada copropietario puede servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento Todos los miembros de la comunidad velarán por evitar toda clase de ruidos molestos, en particular en las horas de descanso.

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10.-DISPOSICIONES REFERENTES A LA ADMINISTRACIÓN. En este apartado se encuentran las normas referentes a los siguientes temas: Administración de ingresos y gastos: constituyen los ingresos y gastos las cifras aprobadas por la junta para el ejercicio y conceptos establecidos. Votaciones y escrutinios: las votaciones que se realizan en las juntas podrán ser secretas si algún co-propietarios así lo desea. Colaboraciones: todo copropietario que soporte o conozca alguna incomodidad, o considere alguna mejora de posible solución con los medios personales y económicos disponibles, podrá ofrecer a la junta su aportación personal y planes al respecto, pudiendo ser comisionado para su realización. Como ya hemos mencionado anteriormente, estas normas tan sólo serán válidas para la comunidad de propietarios en cuestión para la que hayan sido redactadas. Es por esto que los puntos a los que nos hemos referido en los párrafos anteriores sólo servirán a modo de ejemplo, para aclarar un poco mejor los conceptos que hemos tratado.

11.-COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR En toda historia que se precie hay siempre un responsable de cualquier acontecimiento, un personaje que unas veces es protagonista,y otras es una fuente de decisiones mal tomadas o de errores casuales. En la gestión de la comunidad de propietarios este personaje es doble, por un lado el Comité de Administración, y por otro lado el Administrador, que actúa en representación de cada uno de los propietarios. El Comité de Administración La ley dispone que en su primera sesión la Asamblea de Copropietarios debe designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tiene la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria. El Comité Administrador dura en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no puede exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente. Sólo pueden ser designados miembros del Comité de Administración las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias del condominio.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos El Comité de Administración puede también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como así mismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el Reglamento de Copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de la Ley y del Reglamento. El Administrador Por otra parte, la ley dispone que todo condominio debe ser administrado, con las facultades que disponga el Reglamento de Copropiedad respectivo, por la una persona natural jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, por el Presidente del Comité de Administración. El Administrador debe rendir cuenta documentada de su administración cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración. El Administrador podrá no pertenecer a la comunidad de propietarios y se mantiene en sus funciones sólo mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma. 12.-CONVIVENCIA ENTRE LOS CO-PROPIETARIOS Dispone la ley que es de competencia de los Juzgados de Policía Local correspondientes, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el Administrador, relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales están investidos de todas las facultades necesarias a fin de resolver estas controversias. En el ejercicio de estas facultades el juez puede, a petición de cualquier copropietario: 1) Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infracción de las normas legales y reglamentarias o de las de los Reglamentos de Copropiedad. 2) Citar a asamblea de co-propietarios, si el administrador o el presidente del Comité de Administración no lo hiciere. 3) Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios rendiciones de cuentas, fijándole un plazo para ello y, en caso de infracción, aplicarle multa. 4) En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales. Estas contiendas también pueden someterse a la decisión de un juez árbitro arbitrador, que deberá ser designado por acuerdo de la asamblea y a falta de acuerdo por el juez letrado de turno, pudiendo ser sustituido o removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea, siempre que no esté conociendo causas pendientes.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos En contra de sus resoluciones proceden los recursos de apelación y casación en la forma ante la Corte de Apelaciones respectiva. El recurso de apelación permite a la parte agraviada por una resolución judicial que estima injusta solicitar que dicha resolución se corrija con arreglo a derecho. El recurso de casación en la forma permite a la parte agraviada obtener la rectificación de sentencias dictadas con infracción de los requisitos legales, o en procesos que no se ha ajustado a las formas esenciales del procedimiento. Los co-propietarios que se sientan afectados por disposiciones del Reglamento de Copropiedad, por estimar que ha sido dictado con infracción de ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de dicho condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, pueden demandar ante el Juez de Policía Local competente o ante juez árbitro, la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas. La acción se notifica al Administrador del condominio que, para estos efectos, tiene la calidad de representante legal de los restantes copropietarios, debiendo ponerla en conocimiento de cada uno de los copropietarios dentro de los cinco días hábiles siguientes a dicha notificación, mediante comunicación escrita dirigida al domicilio registrado por éstos en la administración, o falta de éste, en la respectiva unidad. En todo caso, la ley faculta a cualquier copropietario para hacerse parte en el juicio. También la Municipalidad respectiva puede atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el Administrador, y al efecto está facultada para citar a reuniones a las partes en conflicto para que expongan sus problemas y proponer vías de solución.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos GESTION AMBIENTAL y PROYECTOS INMOBILIARIOS

La importancia que hoy en día tiene el derecho ambiental en todos los ámbitos y en especial en el desarrollo de proyectos inmobiliarios , convierte en extremo importante incluir el tema, aunque sea brevemente. En primer termino diremos que el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, es un instrumento preventivo de gestión ambiental en la Ley sobre bases Generales del Medio Ambiente, a continuación se presentan los principios y los instrumentos de gestión ambiental. Principios de la Ley. • • • • •

Preventivo: se debe evitar el deterioro ambiental. “El que contamina Paga”. o la responsabilidad del causante.

Gradualismo. Responsabilidad por daño ambiental. Participación y eficiencia.

Instrumentos de Gestión Ambiental. • Educación e Investigación. • Sistema de Evaluación de Impacto ambiental (SEIA). • Participación ciudadana en el SEIA. • Normas de Calidad Ambiental. • Planes de Manejo de recursos, de prevención y/o descontaminación. • Procedimientos de reclamo.

La misión del sistema de Evaluación de Impacto Ambiental: es procurar que se ejecuten en el país proyectos o actividades ambientales sustentables en el tiempo Para el SEIA: Los proyectos o actividades (especificados en un listado) sólo podrán ejecutarse o modificarse previa evaluación de su impacto ambiental: instrumento de gestión ambiental eminentemente preventivo. Todos los permisos de carácter ambiental que emiten las instituciones del Estado se otorgarán a través del SEIA: concepto de ventanilla única ambiental. Aquellos proyectos no comprendidos en listado, podrán acogerse voluntariamente al SEIA. Existen dos formas de presentación al SEIA: vía Estudio de Impacto Ambiental o Vía Declaración de Impacto Ambiental: definición de criterios para determinar pertinencia . La evaluación de impacto ambiental de un proyecto o actividad concluye con una calificación que puede ser de aprobación o rechazo, En caso favorable, las condiciones que se impongan, serán de cumplimiento obligatorio.En caso de rechazo, del proyecto o actividad no puede ejecutarse en tanto su calificación no sea favorable: facultad de reingreso. El proceso de calificación de proyectos sometidos vía Estudio debe permitir y considerar la participación de la ciudadanía La vigencia y regulación de materias específicas del SEIA se establecerán mediante reglamento.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Definición de EIA (Estudio de Impacto Ambiental): Actividad Técnica-Administrativa diseñada para identificar y predecir (cuantificar, valorar, estimar ocurrencia) los impactos sobre el medio ambiente biogeofisico y el medio ambiente humano (salud humana, pertenencias), de propuestas legislativas, políticas, programas, proyectos de desarrollo y procedimientos operacionales, y para interpretar y comunicar información sobre los impactos, Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental: , que en Chile está compuesto por: -Un marco legal (basado en la Ley 19.300 y su reglamento). -Una institucionalidad pública ad-hoc (encabezada por el CONAMA y operada por el COREMA). -Procedimientos y administrativos claros (ventanilla única, plazos, alternativas). -Un proceso técnico objetivo, con la mayor base científica posible.

ESQUEMA . SISTEMA DE EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL.

S.E.I.A

¿Se encuentra la actividad en el Art.11 del Reglamento?

SI

E.I.A

NO

D.E.I.A

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Derecho Ambiental EXIGENCIAS AMBIENTALES PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS DECRETO SUPREMO 95 DEL MINISTERIO SECRETARIA GENERAL DE LA PRESIDENCIA. I.- ANTECEDENTES Con motivo de la dictación de la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente de 1993, y la entrada en vigencia del Reglamento sobre el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental en el mes de Abril del año 1997, los mega proyectos inmobiliarios que se desarrollan en Chile están sujetos al sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, en los términos que informamos en el mes de Septiembre del año 1998 .Ahora bien, con el objeto de perfeccionar el funcionamiento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental en Chile, se modificó el Reglamento pertinente, según Decreto 95 de la Secretaria General de la Presidencia, publicado en Diario Oficial de fecha 7 de Diciembre del año 2002, estableciéndose, en lo que respecta al área inmobiliaria, algunas precisiones en el sentido de cuales construcciones quedan sujetas al control ambiental. II.- PRINCIPALES DISPOSICIONES 1.- Para los efectos de determinar qué proyectos inmobiliarios quedan sujetos a evaluación ambiental, en conformidad a la Ley sobre Bases Generales del Medio Ambiente y al Reglamento sobre el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, debe distinguirse si el proyecto inmobiliario en cuestión se desarrollará dentro de un área normada por los instrumentos de planificación territorial, esto es, por planes reguladores intercomunales, comunales o seccionales, o si por el contrario, está referido a un área que está fuera de dicha regulación; 2.- Si el proyecto de desarrollo urbano o turístico desea ejecutarse en una zona no comprendida por un plan regulador, en la modificación al Reglamento materia de este informe, se establecen algunas precisiones en el sentido de qué proyectos son aquellos que están sujetos al control ambiental. Tratándose de los proyectos de desarrollo urbano que contemplen obras de edificación y urbanización cuyo destino sea habitacional, industrial y/o equipamiento, quedan sujetos a evaluación ambiental aquellos que tengan las siguientes especificaciones: a) Conjuntos habitacionales con una cantidad igual o superior a 80 viviendas, o tratándose de vivienda social, vivienda progresiva o infraestructura sanitaria a160 viviendas; b) Proyectos de equipamiento que correspondan a predios y/o edificios destinados en forma permanente a salud, educación, seguridad, culto, deporte, esparcimiento, cultura, transporte, comercio o servicios, y que contemple al menos una de las siguientes especificaciones:

--Superficie construida igual o mayor a 5.000 mt2

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos --Superficie predial igual o mayor a 20.000 mt2 --Capacidad de atención, afluencia o permanencia simultánea igual o mayor a 800 personas; y 200 o más sitios para el estacionamiento de vehículos. Por su parte, si se trata de urbanizaciones y/o loteos con destino industrial, quedan sujetos al control ambiental aquellos de una superficie igual o mayor a 30.000 mt2 En lo tocante a los proyectos de desarrollo turístico, se definen éstos como aquellos que contemplan obras de edificación y urbanización destinados en forma permanente al uso habitacional y/o equipamiento para fines turísticos, tales como Centros para alojamiento turístico; campamentos de turismo o camping; sitios que se habiliten en forma permanente para atracar y/o guardar naves, especiales empleadas para Esta materia fue tratada en el informe ACOP CNSI Nº 5 de fecha 24.09.1998.

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“GESTION Y OPERACIÓN CON BIENES RAICESÓ.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos I.-EL CORRETAJE DE PROPIEDADES Introducción Principalmente durante la temporada estival es común que muchas personas se dediquen al arriendo de casas , asi las encontramos al lado de la carretera con letreros que dicen “CASAS A TURISTAS”.Pues bien aquí se da mucho la informalidad ,en desmedro de los corredores que han iniciado actividades y pagado su patente. Hay que destacar que si solo se quiere dedicar a los arriendos durante el verano, también se debe regularizar dicha situación en impuestos internos. He referido someramente los requisitos para ser corredor de propiedades ,lo cual es relativamente fácil, sin embargo ¿se siente realmente capacitado? ,¿ha visto o conocido una verdadera escritura ,contrato de compraventa o arriendo?, ¿sabe como opera una oficina de corretaje?. A continuación trataremos de aclarar algunas interrogantes básicas de la operación con bienes raíces . AMBITO LEGAL: Decía que el corretaje de propiedades No se encuentra regulado especialmente , se le aplica el código de comercio en lo relativo al comisionismo. Para ser corredor de propiedades basta realizar la iniciación de actividades en impuestos internos y pagar la correspondiente patente municipal El Corredor de Propiedades ¿Quién es este personaje? “Los corredores de propiedades son personas naturales que ejecutan habitualmente actos de mediación remunerada entre contratantes para facilitar la conclusión de operaciones sobre inmuebles ,establecimientos comerciales ,o industriales , tales como compraventas, permutas , arrendamientos e hipotecas o que al mismo tiempo se dedican a la administración de inmuebles ajenos como actividad conjunta o anexa a la anteriormente expresada , o en caso que dentro de la administración haya actos de mediación.” También existen personas jurídicas que se dedican al corretaje como las empresas o sociedades comerciales. DERECHOS Y DEBERES DEL CORRETAJE DE PROPIEDADES Sacar iniciación de actividades en Impuestos Internos y pagar una patente municipal son los únicos requisitos que se deben cumplir para convertirse en corredor de propiedades listo y dispuesto a captar clientes. Debe también considerar que en este negocio los imprevistos están a la orden del día, y que como todas las cosas esto es de dulce y agras. Como sugerencia al implementar una oficina de corretaje -Base de datos de las propiedades en venta o arriendo y sus respectivos dueños. -Listado de clientes que han visitado la oficina. -Ordenes de visita . 39

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos -Ordenes de venta . -Formatos de escrituras -Una carpeta por propiedad en arriendo con sus respectivos antecedentes. -Nunca de la dirección de una propiedad a un posible cliente si no le han firmado una orden de visita. -Trate directamente con el interesado , no con los amigos , sobrinos etc. -Converse con el cliente e infórmese cuanto es lo que realmente esta dispuesto a invertir en la compra o en un canon de arrendamiento respectivamente. -Cerciórese y trabaje a la persona que realmente toma las decisiones. -Cerciórese de que la propiedad que le ha sido entregada este saneada. LAS ORDENES Cuando se entrega el encargo de arrendar o vender una propiedad a un corredor, se firma una orden en la que quedan estipulados los aspectos que regularán la gestión. Se recomienda que este documento sea lo más detallado posible para evitar conflictos posteriores por temas no considerados, Entre los elementos que debe contener una orden está : a) El precio de venta o el canon de arrendamiento, b) Quién encargará y quién asumirá los gastos de publicidad y propaganda, c) Estado e inventario, d) Fecha y plazo de vigencia de la orden (por regla general es de 60 días). e) Comisión a pagar al corredor, (por regla general es el 2% del precio de la venta). f) Exclusividad o no de la orden, g) y si la propiedad la mostrará el corredor, el vendedor o si sólo se entregarán las llaves. a)EL PRECIO DE VENTA O EL CANON DE ARRENDAMIENTO Tanto el precio de la venta , así como el canon de arrendamiento , es libremente fijado por el dueño de la propiedad , el corredor solo puede sugerir un precio o en su caso realizar una tasación comercial del bien raíz (profesional) . b)QUIEN ENCARGARA Y QUIEN ASUMIRA LOS GASTOS DE PROPAGANDA Si los gastos propaganda y publicidad de colocación del bien raíz en el mercado son asumidos por el corredor implica gastos de tiempo y dinero por tanto aquí es conveniente fijar una orden exclusiva. Cuando se habla de gastos de propaganda no me refiero al simple hecho de colocarle un cartel de venta al bien raíz si no que también de ocuparse de buscar al comprador a través de otros medios (viajes , teléfono ,diarios etc)

c) ESTADO E INVENTARIO DEL BIEN RAIZ 40

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Esto es de suma importancia para el caso de los arriendos amoblados y , preferentemente , para el caso de hacerse cargo de una propiedad en venta que tiene bienes en su interior , de la cual se han recibido las llaves , este inventario debe ser firmado por el propietario a fin de precaver cualquier eventual anomalía. d)FECHA Y PLAZO DE VIGENCIA DE LA ORDEN La fecha de la orden debe ser muy clara y precisa a fin de fijar el plazo de la orden ,es decir el tiempo durante el cual se entrega la gestión de arriendo o venta al corredor, el que generalmente es de 60 días y se renueva automáticamente y sucesivamente si ninguna de las dos partes pone término por medio de carta certificada enviada antes del plazo estipulado, existen oficinas de corretaje que imponen multas. e)LA COMISION A PAGAR AL CORREDOR Las comisiones son un aspecto a fijar libremente, aunque lo habitual es que tanto el vendedor de la propiedad como el comprador paguen cada uno al corredor un monto sobre el precio de venta. la regla general es que sea el 2% (se cobra a comprador y al vendedor), En el caso de los arriendos, la comisión a cancelar al corredor por cada una de las partes generalmente es del 50% del primer canon de arriendo compraventas f)EXCLUSIVIDAD DE LA ORDEN Si la orden dice que se entrega la propiedad en forma exclusiva, solo el corredor podrá arrendar o vender. Si el cliente concreta la operación por sus propios medios a través de otro corredor, deberá igualmente pagar la comisión al corredor, o una multa que queda estipulada en el contrato, que en el caso de las ventas, es un porcentaje sobre el precio de venta.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LAS ORDENES DE VENTA ,ARRIENDO y VISITA Como anteriormente he señalado lo importante de cada una de ellas es el detalle que deben contener . Ejemplo ORDEN DE VENTA Fecha y Plazo de la orden Nombre del interesado (dueño de la propiedad) R.U.T. Dirección , Teléfono , Dirección del bien raíz que se vende , Rol y numero de inscripción. Precio de la venta . Detallar si la orden es o no Exclusiva. Detallar quien se hará cargo de los gastos de avisaje, propaganda. Junto a la orden de venta el interesado deberá entregar una fotocopia simple de las escrituras para verificar los datos. LA ORDEN DE ARRIENDO Nombre del interesado (dueño de la propiedad) R.U.T. Dirección , Teléfono , Dirección del bien raíz que se arrienda Generalmente estas ordenes se hacen con Exclusividad Detalle de la propiedad y Realización de inventario. Entrega o no de las llaves de la casa. Fecha y Plazo de la orden Canon de Arrendamiento

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LA ORDEN DE VISITA Nombre del interesado (dueño de la propiedad) R.U.T. y Firma Dirección : Teléfono : Fecha y hora de la visita. Comentario :Procure que le firmen la orden de visita , pues de esa manera usted acreditara que el posible comprador visito la propiedad gracias a vuestra gestiones. LA RECEPCIÓN DE LA PROPIEDAD Cuando usted decida hacerse cargo de una propiedad solicite una fotocopia simple de las escrituras ,a fin de verificar que la propiedad no tenga problemas para su negociación. De común ocurrencia es que alguien se acerque hasta vuestra oficina a entregarle una propiedad que pertenece a una sucesión y hay que distinguir: Si lo que vende es su parte en la propiedad y no existe prohibición: eventualmente puede ser gestionada. Pero si lo que viene a entregar es la propiedad total y no es el Representante legal de la sucesión ,cada uno de los otros herederos deben estar de acuerdo en vender como asimismo en firmar la orden correspondiente , puesto que si viene un solo heredero , nadie le va a garantizar que los demás se encuentren llanos a vender y esto es caldo de cultivo para los malos ratos , puesto que supongamos que usted realiza la gestión y después las personas deciden no vender ,que el precio no le gusta , etc . Hay que considerar también la frecuencia del “hermano sinvergüenza” que quiere lesionar los derechos de los suyos, así que si llega uno de esas características haga como que lo escucha pero en realidad no lo tome en cuenta. Con respecto a los arriendos suelen ocurrir situaciones frecuentes como de que le han señalado que en la casa va a vivir un matrimonio y su nietecita (o) ,entonces usted después de haber corroborado esta situación , de haber revisado la factibilidad de pago etc, se encuentre con todo un familión viviendo en la propiedad y el dueño le reclame a usted y con toda razón pues es en realidad su culpa , en el caso de no haber sido claro en el contrato estableciendo las cláusulas que impidieran dicha situación. Es común que una misma persona interesada en invertir en una propiedad visite varias oficinas de corretaje ,varias propiedades y no decida cual comprar . Aquí amigo corredor usted perderá tiempo y gastara en pasear a ese “posible cliente” por las distintas propiedades que le han sido encomendadas. Entonces es de vital importancia que usted sea preciso y en la conversación cordial y amable que mantendrá con el cliente se informe si ha visitado a otros colegas, si el es quien esta realmente interesado en invertir , que no sea un sobrino o un amigo el que realmente va a comprar y por ultimo pídale la cedula de identidad ,anote usted mismo los datos y hágale firmar la hoja de visita a fin de que ninguno de los dos pierda el tiempo , Pues es común encontrarse con señores que buscan una casa y que disponen del dinero para hacer la 43

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos inversión pero que finalmente la decisión final la toma la señora , una hija , el yerno o la yerna ,o viceversa Señoras y señoritas que vienen en busca de una propiedad para que se las compre el marido o el amante ¿cómo darse cuenta? Respuesta: Es difícil , lo claro es que la persona que dispone del dinero muchas veces no es quien toma la decisión final. Pero bueno habiéndome referido someramente al corretaje de propiedades entremos a aclarar algunas materias y comenzemos con la compraventa. En principio y antes de introducirnos al tema , es necesario dejar claro que antes de comprar una propiedad , siempre será conveniente la Asesoria , claro ejemplo de esto, es lo sucedido, a un importante grupo de familias del denominado conjunto habitacional “Arcos del Pinamar”, en la ciudad de La Serena ,Cuarta Región , caso que fue llevado a los tribunales. Según lo señalado , por algunos de los afectados , y lo que ha aparecio en la Prensa ,dichas personas pagaron al contado sus casas y jamás se le entrego escritura , posteriormente se encontraron con la sorpresa de que los inmuebles se encontraban hipotecados a favor de un Banco , hipoteca que supuestamente debía ser levantada con una parte del precio de la venta por los responsables de la constructora. En Resumen :La hipoteca no fue levantada ,las familias vieron como una entelequia jurídica se les venia encima , y que traería como resultado el remate de sus casas que con tanto esfuerzo habían comprado. Este no es el único caso conocido , por tanto , sugiero considerar algunos de los siguientes consejos , al momento de decidir la compra de una propiedad : 1°El mero y simple pago del precio no lo convierte en dueño. 2° Comprarle directamente a una constructora no le garantiza que no vaya a tener problemas con los títulos. 3° Si lo empiezan a tramitar con la escritura , ¡CUIDADO!. 4° Cerciórese que quien le venda sea el verdadero dueño. 5° Solo la inscripción en el conservador de Bienes Raíces acredita el Dominio

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos II-LA COMPRAVENTA DE UN BIEN RAIZ. 1.-Concepto Para la compra de un bien raíz (por Ej. una casa, un departamento, o un terreno), se debe tener presente el sistema de adquisición del dominio de dichos bienes en nuestro país, el cual esta revestido de una serie de solemnidades sin las cuales no se podrá llegar a ser dueño de la propiedad . No es lo mismo vender un bien mueble -como un televisor, una mesa o un auto- que un bien raíz. Así por ejemplo NO se adquirirá el dominio de una casa por el hecho de celebrar un contrato de compraventa con otra persona, firmarlo, y pagar el precio, pues eso no lo transformará en dueño. La operación de compraventa de un bienes raíz debe cumplir ciertos requisitos o solemnidades. A modo de ejemplo, el contrato debe ser reducido o transformado a Escritura Pública, deben pagarse los impuestos pertinentes, realizarse la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, etc. Al momento de comprar una propiedad de comprar una propiedad es recomendable realizar un Estudio de Títulos completo para cerciorarse de que quien vende sea el dueño, además le permitirá saber si hay alguna prohibición para vender dicha propiedad. Para realizar este estudio de títulos , es recomendable ,si se han estimado dudas importantes, que sea realizado por un abogado. 2.-LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA Documentos necesarios para El Estudio de Títulos 1°.-Debe solicitar previamente la entrega de los títulos. Basta una copia simple de ellos o los datos de foja, número, año y conservador en que está inscrita la propiedad. 2°.-Una vez verificado el estudio anterior, se procede a redactar la escritura de compraventa del bien raíz, la cual será autorizada por el notario quien exigirá la presentación del último recibo de pago de contribuciones, o el certificado de exención correspondiente que da el Servicio de Impuestos Internos. *Lo referente a la documentación necesaria para el estudio de títulos ,cuando la parte que financiara la compra es una entidad financiera , la veremos en el capitulo que trata sobre el crédito hipotecario.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Documentos necesarios para realizar una Contrato de Compraventa Antes de hacer el negocio el propietario debe tener todos los títulos de los últimos 10 años e hipotecas y gravámenes de los últimos 30 años, los documentos necesarios para la venta al día preparados en una carpeta de antecedentes. Estos documentos son: 1.- Copia de inscripción de dominio del inmueble, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces 2.-Certificado de dominio vigente del inmueble, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces 3.-Certificado de hipotecas y gravámenes, y de interdicciones y prohibiciones de enajenar, vigente, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces 4.- Copia de la escritura pública de compraventa o de otro titulo, como por ejemplo, cesión, adjudicación, etc, que acredite la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario Certificado de no expropiación otorgado por la Municipalidad que corresponda al domicilio del inmueble, y del Serviu. 5- El último pago de contribuciones del inmueble Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorería General de la República 6.-Plano del inmueble, si lo hubiera 3.-LA IMPORTANCIA DEL ESTADO CIVIL Si el vendedor : Está casado en régimen de Sociedad Conyugal, requiere la autorización de su cónyuge. Sin dicha autorización la venta es nula, no tiene validez, y puede ser dejada sin efecto. Si quien vende es una sucesión (conjunto de herederos), es necesario que todos estén de acuerdo en la venta, pues todos deben firmar la escritura. No basta un simple contrato entre particulares, debe reducirse ese contrato a Escritura Pública ante un notario, la que posteriormente se inscribirá en el Conservador de Bienes Raíces del lugar en que se ubique el bien raíz. Por ultimo La Inscripción en el Conservador es fundamental , sin ella el comprador no adquiere el dominio, a pesar de estar ocupando la propiedad y haber pagado el precio. El Dominio NO se adquiere de palabra, debe efectuarse la 'inscripción' del Bien Raíz a su nombre: sólo en ese momento llegará a ser dueño. (puede ser que incluso le entreguen la casa o departamento, pero aun no sea dueño).

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos DONDE SE HACE LA INSCRIPCIÓN? Según lo señalado por el código civil en el Art. 687 La inscripción del título de dominio , es decir la escritura que ha sido autorizada por el notario y de cualquier otro de los derechos reales (el uso y habitación , usufructo etc), se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos .Es decir supongamos que tenemos un terreno la mitad en Coquimbo y la otra mitad queda dentro de Ovalle , entonces es necesario que este inscrito en los dos registro conservatorios o sea si solo ha sido posible inscribirlo en un REGISTRO CONSERVATORIO, debiendo haber sido inscrito en dos o tres registro conservatorios , según corresponda , la venta estaría viciada. Es imprescindible en estos casos que un experto revise los planos y que las mediciones coincidan con las escrituras.

LA INSCRIPCIÓN (ART 687 C.civil) La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los territorios a que por su situación pertenecen los inmuebles Si por un acto de partición se adjudican a varias personas los inmuebles o parte de los inmuebles que antes se poseían pro indiviso, el acto de partición relativo a cada inmueble o cada parte adjudicada se inscribirá en el Registro Conservatorio en cuyo territorio esté ubicado el inmueble.

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ESTRUCTURA

COMPRAVENTA

1 ER PASO Acuerdo de las partes 2 DO PASO Notaria: autorización de la escritura 3 ER

PASO C.Bs.Raices : inscribe la propiedad a nombre del nuevo dueño

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 7.-FORMA DE PAGO EL VALE VISTA Muchas veces habrá oído hablar de un Vale Vista, y sin embargo no sabe que es. Lea estas breves líneas y podrá enterarse de que trata este importante documento, que brinda excelentes ventajas. Es un documento similar a un cheque, pueden revestir tres modalidades: 1.Al portador: Si luego de la mención Depositado a favor de aparece al portador o no hay destinatario señalado. Extendido de esta manera puede ser cobrado por cualquier persona. 2.Nominativo, que puede se endosado: Se señala su destinatario y si es endosable el destinatario puede transferirlo a un tercero para que éste lo cobre. 3.Nominativo sin posibilidad de endoso: Solo el destinatario puede cobrarlo y nadie mas. De esta manera podemos distinguir ciertos rasgos en este documento. Quien sea señalado en este documento puede cobrarlo y transformarlo en dinero en efectivo en cualquier sucursal del banco que lo emitió. COMO OBTENER UN VALE VISTA Si desea o necesita un vale vista, debe dirigirse en primer término a un banco comercial, en dicho lugar debe pagar o entregar el dinero que se señala en el vale vista y señalar el nombre de la persona o entidad a nombre de quien se extenderá el vale vista COMO COBRARLO Para cobrar el vale vista solo es necesaria su cédula de identidad, y puede, cobrarlo en efectivo o depositarlo. Este documento tiene un plazo de caducidad mucho mayor que un cheque y puede pasar un año y cobrarse sin problemas. COSTO DEL VALE VISTA Costo: Es variable y depende del banco en el cual se realice esta gestión, su valor oscila entre los $7.000 y $8.000. En algunos bancos no se cobra por este documento a sus cuenta correntistas. El cobro es para quién solicita el documento y no para quién lo cobra. VENTAJAS: •

Garantiza que al cobrarlo, estarán disponibles los fondos suficientes para respaldarlo o sea están a la vista, lo cual da una mejor garantía que la brindada por un cheque, puesto que éste no garantiza fondos disponibles, y puede ocurrir que perfectamente que quién giro el cheque no tenga fondos en su cuenta o que la cuenta fue cerrada. Dicha incertidumbre es zanjada a través del Vale Vista.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos • •

Evita el riesgo que conlleva el transporte de fuertes sumas de dinero en efectivo, ya sea para quién paga por este medio como para quien recibe el pago. Por tanto es una alternativa al porte de dinero. En caso de extravío: Debe dar inmediata orden de no pago al banco que emitió el documento, sobretodo si esta emitido al portador. A diferencia del cheque usted no tiene la obligación de efectuar las tres publicaciones que la ley señala en caso de extravío de cheques y en algunos casos puede ser conveniente ratificar el extravío de este documento ante algún tribunal de justicia.

La Venta en Verde Otra forma de pago o mas bien de Compra , es la denominada En Verde. Constituye una importante ventaja para las empresas constructoras e inmobiliarias, puesto que significa recursos frescos , antes de terminar la obra, es decir si existe un proyecto, por ejemplo , de construcción de un edificio de departamentos , la compra se hace en base a lo visto en la maqueta o en el Dpto. piloto, “Quiero un Dpto., en el décimo piso , por Ej.” ¿Pero que sucede si por A,B, C motivos la obra no se construye o sucede cualquier inconveniente que ponga en peligro vuestra inversión?. R: Existe un instrumento conocido como “Seguro de Venta en Verde”, y que consiste en el pago de una prima antes de que la casa este terminada, o sea en “Verde”, su valor es de entre un 3% y 4% del costo total de la vivienda. Este seguro cubre la eventualidad de que la empresa no entregue la casa en los plazos previstos, o por el surgimiento de cualquier inconveniente en el cual el cliente no ha tenido participación, de modo que la compañía de seguros estaría obligada a devolver los fondos que se han invertido. La desventaja de este seguro , o mas bien el detalle que tiene , es que su costo es alto, sin embargo gremios como la Cámara Chilena de la Construcción se encuentran operando para que este seguro sea mas económico y se acerque a los costos que tiene en los países europeos

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos El Contrato de Promesa de Compraventa Está regulado en el Código Civil, artículo 1554, según el cual la promesa de compraventa de un bien es un contrato por el cual las partes promitente vendedor y promitente comprador, se obligan recíprocamente a celebrar un contrato definitivo y a futuro, de un bien determinado e individualizado. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: a) Que la promesa conste por escrito. Si se trata de un contrato de promesa de compraventa de un bien raíz se realiza por escritura pública o privada. b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces, es decir, que no tenga un vicio de nulidad, como el haber celebrado el contrato involuntariamente o por la fuerza, o cuya celebración esté prohibida por la ley a ciertas personas (Arts. 1795 a 1800). b) Contrato De Permuta La Permuta o Cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Ejemplo, permuta de un auto por una casa. Características: Si se permuta bienes muebles, es un contrato consensual, es decir, se entiende celebrado por el sólo acuerdo de las partes. Sin embargo, podrá dejarse constancia de ella por escrito privado o autorizando las firmas ante un Notario según lo acuerden las partes. Si se refiere a bienes raíces o derechos hereditarios, es necesaria la escritura pública y la respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La permuta la pueden realizar las personas con capacidad de ejercicio y sobre bienes que puedan venderse. El contrato de permuta se regula por las normas de la compraventa, por ello cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que dá y el precio de ésta será lo que recibe a cambio. c) Donación Entre Vivos Es el acto por el cual una persona transfiere gratuitamente y en forma irrevocable, una parte de sus bienes a otra persona que lo acepta.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos La donación debe ser aceptada por el donatario, el que debe comunicarle al donante que acepta. Antes de la aceptación el donante puede revocar la donación. No habrá entrega de los bienes donados en forma irrevocable si no se ha pagado el impuesto a las donaciones, salvo que se acredite exención. No procede la donación irrevocable entre cónyuges, de hacerse será nula. Si se dona un inmueble, la donación debe ser insinuada, es decir autorizada por el juez competente, que es el del lugar donde se sitúa el inmueble, si la donación no se insinúa será nula. Además debe constar en escritura pública, la que debe inscribirse en el conservador.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos III.-EL ARRIENDO Ámbito Legal El arrendamiento de predios urbanos y rustico es reglamentado por la ley 18.101 y en lo que no establece se rige por el código civil Art. 3.-MODIFICACIONES A LA LEY DE ARRIENDO (Ley 18.101) Recientemente ha sido modificada la Ley de Arriendo . La relevancia de estas modificaciones radica en la actualización de conceptos mercantiles asociados a las operaciones de arriendo de bienes raíces –especialmente viviendas- dándole un mayor equilibrio en derechos y deberes, tanto al arrendador como al arrendatario. Diez son las modificaciones más relevantes aplicadas a dicha ley, la cual se espera sea ratificada ,Sin duda, la puesta en marcha de los cambios efectuados a la Ley de Arriendo darán una mayor seguridad y transparencia a este tipo de operaciones, además se espera que la rentabilidad de los arrendamientos aumente, puesto que el riesgo de no pago disminuirá considerablemente, así como también lo hará el plazo de restitución de la propiedad arrendada. PRECISIONES FRENTE A LA NUEVA LEY DE ARRIENDOS 1.- CUENTAS PENDIENTES DEL ARRENDATARIO QUE NO HAN SIDO CANCELADAS En cuanto a las cuentas de consumo y/o gastos comunes impagos, éstos deben cobrarse en la demanda conjuntamente con las rentas de arrendamiento impagas. Además deben cobrarse las rentas, consumos y gastos comunes que se vayan devengando durante el juicio. Es indispensable acreditar en el comparendo de contestación, conciliación y prueba, cuáles consumos y gastos comunes se encuentran impagos. 2.-GASTOS QUE CORRESPONDE HACER AL ARRENDADOR Y GASTOS QUE CORRESPONDE HACER AL ARRENDATARIO. La obligación del arrendador, de mantener el inmueble arrendado en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, esto es, las reparaciones indispensables para mantener el inmueble en el estado de servir al objeto para el que ha sido arrendado. Sin estas reparaciones, el inmueble se destruye, o desaparece o no sirve para su fin. En determinadas circunstancias, puede efectuarlas el arrendatario, pero el arrendador debe reembolsarlas, siempre que: A)-No se hayan hecho indispensables por culpa del arrendatario; B)-Se le haya avisado al arrendador para que las efectúe, a menos que el aviso no hubiere podido darse en el tiempo; C)-Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente; D)-Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 3.-¿ CÓMO DEBE RESPONDER EL ARRENDADOR SI EL INMUEBLE PRESENTA VICIOS? A)-Si el mal estado o la mala calidad impide hacer usar el inmueble para el fin por el cual fue arrendado: El arrendatario puede pedir el término del contrato, aunque el arrendador no conociese el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contratar. ( Art. 1932 del Código Civil) B)-Si el mal estado impide parcialmente el goce o si la destrucción es sólo en parte, el juez decidirá según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta (Art. 1932, inciso 2º, del C. Civil). C)-Además, tiene derecho el arrendatario a obtener indemnización de perjuicios, cuando el vicio ha tenido una causa anterior al contrato. (Artículo 1933, inc. 2º del C Civil) D)-Es obligación del arrendatario efectuar las reparaciones locativas, esto es, las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario, determinándose por la costumbre del lugar. Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada. El incumplimiento de estas obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, se puede establecer como causal de término anticipado del contrato de arrendamiento, debiendo procederse entonces a interponer la demanda correspondiente. 4.-VALIDEZ DEL ARRIENDO PARA EL ARRENDATARIO EN CASO DE VENTA DEL BIEN RAÍZ Si el contrato de arrendamiento se ha otorgado por escritura pública y el inmueble arrendado, posteriormente es vendido, el nuevo dueño queda obligado a respetar el arriendo. En este caso para que el arrendamiento sea respetado por el tercero que adquiere el inmueble, no se requiere la inscripción previa del contrato de arrendamiento en el Conservador de Bienes Raíces. Si el contrato de arrendamiento otorgado por escritura pública, además se ha inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, deberá ser respetado por los acreedores hipotecarios cuando el contrato se encuentre inscrito con anterioridad a la inscripción hipotecaria. Revisemos El Cuadro para aclarar las principales diferencias entre la ley antigua y la ley nueva:

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos PARALELO LEY DE ARRIENDO LEY ANTIGUA 1)TÉRMINO DEL CONTRATO MES A MES El arrendador sólo Y DE DURACIÓN podía ponerle término INDEFINIDA al contrato mediante desahucio judicial.

2)PERÍODOS DE GRACIA POR DESAHUCIO EN LOS CONTRATOS DE ARRIENDO

El plazo de gracia era de cuatro meses, el cual se incrementaba en un mes por cada año completo que el arrendatario había ocupado el inmueble; y ambos plazos no podían superar los 12 meses. En otras palabras, los plazos máximos de restitución del inmueble disminuyeron a la mitad con la actual modificación.

MODIFICACIÓN Permite poner término al contrato judicialmente o mediante una carta entregada personalmente por un notario al arrendatario. Con esta medida se evita el uso de una demanda judicial, a menos que el arrendatario se niegue a dejar la propiedad. La nueva medida adoptada en la ley señala que los plazos de gracia quedan establecidos : En 2 meses desde la notificación de la demanda, el cual se incrementa en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble; ambos plazos no pueden superar los seis meses en su conjunto.

3)PERÍODOS DE Dos meses desde la notificación de la GRACIA POR Período de notificación demanda. DESAHUCIO EN de cuatro meses. CONTRATOS DE PLAZO FIJO MENORES A UN AÑO 4)DOMICILIO DEL ARRENDATARIO

5) SUSPENSIÓN DE LA SENTENCIA DE DESAHUCIO DEL CONTRATO.

La notificación de la demanda se efectuaba en el domicilio que el arrendatario registraba en el contrato.

“Se presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado.” Con la actual modificación se aceleran los plazos de restitución del inmueble, puesto que la notificación es factible de realizar por cédula. Permite solicitar la No permite la suspensión de la suspensión de la sentencia de desahucio por sentencia de apelación. Las apelaciones sólo se desahucio, concederán prolongando los plazos para efectos devolutivos, es decir, de restitución del para recuperar dinero o bienes. inmueble. Antes de la modificación, la Ley

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 18.101 permitía solicitar la suspensión de la sentencia de desahucio, prolongando los plazos de restitución del inmueble.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 4.-MES DE GARANTÍA La Ley de Arriendo N° 18.101, que se dictó en 1982, determinó que hasta 1986 sería obligatorio el pago de un mes de garantía en todo contrato de arriendo que se suscribiera. Aunque en la actualidad la medida es permitida pero no obligatoria, prácticamente todos los contratos de arriendo consideran el pago de una garantía con algunos de los siguientes objetivos : -PRIMER OBJETIVO :Cubrir los eventuales daños en el inmueble producidos por el arrendatario, su grupo familiar o sus dependientes. El deterioro producto del uso normal o el paso del tiempo no debe ser cubierto por la garantía -SEGUNDO OBJETIVO de esta prenda, es proteger al arrendador ante cuentas de consumo, impagas que podrían haber dejado los arrendatarios. -TERCER OBJETIVO de la garantía es proteger al arrendador cuando un arrendatario, avisa que abandonará el inmueble, en condiciones que aún no se cumple el tiempo de arriendo establecido en el contrato. Bueno eventualmente ,se puede considerar que , el mes de garantía cubra a otros eventos , lo que dependerá de los que se disponga en el contrato de arriendo Generalmente la garantía equivale a un mes de arriendo, monto que el arrendatario entrega en dinero en efectivo o en un cheque para ser cobrado. Si al darse por finiquitado el contrato de arriendo se establece que no corresponde el cobro de la garantía, este dinero debe ser devuelto por el arrendador al arrendatario reajustado de acuerdo al último mes de arriendo. Existen casos en que puede ser necesario exigir que se deje en garantía un monto superior, como por ejemplo, cuatro meses de arriendo, suma que el arrendatario debe documentar con un cheque sin fecha que no es cobrado, sino que se guarda hasta el momento de determinar si corresponde el cobro de la garantía. Las oficinas que adoptan esta medida argumentan que responde a que cuando existen daños, éstos generalmente superan el monto de un mes de arriendo. Existen arrendatarios que apelan al mes dejado en garantía para pagar el último mes de renta, práctica que es a todas luces incorrecta ya que deja absolutamente desprotegido al arrendador. Para evitar esta situación, es recomendable que todo contrato de arriendo contemple una cláusula que prohíba expresamente al arrendatario recurrir a la garantía para no pagar el último mes de renta. Los contrato de arriendo estandarizados que se encuentran en venta en librerías dejan muchas materias sin especificar, lo que podría ser fuente de conflicto entre arrendatarios y arrendadores.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Entonces : *Para quienes contratan y ofrecen un arriendo hay reglas comunes como el reajuste de los precios de renta, los cuales por lo general se calculan según el resultado de la variación de IPC de los últimos tres meses. 5.-EL INVENTARIO En el caso de los arriendos amoblados para determinar si existieron daños en el inmueble se recurre al inventario anexado al contrato que se elabora al momento de entregar en arriendo la propiedad. Los arrendatarios deben revisar y verificar que lo especificado en el inventario corresponda a la realidad. El inventario debe poseer el mayor grado de detalle de las especies presentes en la propiedad y de su estado de conservación. Esta recomendación responde a que, por ejemplo, si el inmueble posee una lámpara de lagrimas , una mesa de roble , un sillón de cuero por ejemplo cuyas características no están especificadas en el inventario y sólo dice lámpara, mesa , sillón , el arrendatario podría llevarse y colocar otra de inferior valor en su lugar, sin que el arrendador tenga como probar el hecho en el caso de haber perdido la documentación de compra de aquellos muebles. Una vez que un arriendo llega a su fin, el arrendador y arrendatario deben en conjunto revisar la propiedad e intentar llegar a un acuerdo con respecto a si corresponde la restitución parcial o total del mes de garantía, o la no entrega de ésta. Si no es posible llegar a acuerdo, y el arrendador insiste en que corresponde cobrar la garantía, la ley establece que el propietario puede presentar una demanda civil por incumplimiento de contrato de arrendamiento, o por daños y perjuicios. Pese a que la ley contempla esta posibilidad, esta vía es poco recomendable, debido a lo engorroso que resulta probar que existieron los daños. Las fotografías son un medio de prueba, pero se exige que cada una de ellas esté legalizada, operación cuyo costo es alto, por lo que pocos arrendadores adoptan esta precaución al momento de arrendar una propiedad. el corredor de propiedades es representantes tanto del arrendador como del arrendatario, por lo que en caso de conflictos actúan sólo como mediador, pero están inhabilitadas para presentar demandas en nombre del arrendador, trámite judicial que debe realizar el mismo afectado. Cuando procede la devolución de la garantía, esto generalmente se concreta transcurridos 30 días luego de abandonado el inmueble, debido a las cuentas de consumo de cargo del arrendatario que pudieran llegar .

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 6.-DOCUMENTOS QUE SE LE SOLICITAN AL POSIBLE ARRENDATARIO La idea es que él o los interesados entreguen la mayor cantidad de antecedentes con el fin de que el dueño de la propiedad en renta y el corredor de propiedades ,si le ha sido encomendada esta misión , elijan al futuro arrendatario dentro de una gama de postulantes No es practica común solicitar todos los documentos que a continuación se detallan por la inmovilidad que podría dársele al bien raíz sin embargo como precaución y pensando en un arriendo a largo plazo es recomendable , a pesar de las modificaciones que se le hicieron a la ley de Arriendo. * Documentación que se debe adjuntar Se deben adjuntar los siguientes documentos: - Fotocopia de las últimas tres liquidaciones de sueldo del arrendatario y del codeudor solidario . - Fotocopia de la cédula de identidad de las mismas personas. -Si el codeudor solidario es casado sin separación de bienes, debe firmar la cónyuge con su respectiva copia del carné. Si el matrimonio es con separación de bienes sólo se necesita libreta de familia. - El arrendatario y el codeudor solidario deben tener una renta igual o superior a tres veces el valor del arriendo. *Pagos que se deben hacer el primer mes Lo que se debe Pagar el primer mes: -

Se debe Pagar el primer mes de renta.

-

También se paga un mes de garantía.

-

El arrendatario debe pagar una comisión al corredor que por lo general corresponde al 50% o 25 % del valor de arriendo más IVA .

-

Si la propiedad cuenta con línea telefónica instalada se debe dejar un cheque en garantía por un monto determinado por el corredor.

En la mayoría de las oficinas de corretaje se pide llenar formularios similares con datos propios del interesado y su familia. Entre estos se cuenta el nombre, dirección, comuna, cédula de identidad, estado civil, nacionalidad, cantidad de integrantes que componen su familia y ocupación del interesado. En este último punto es importante identificar el nombre de la empresa donde se prestan servicios, la dirección, el cargo específico y la antigüedad dentro de la compañía. 59

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Obviamente se pide informar la renta líquida del interesado, además de datos de su cuenta corriente bancaria. Respecto del cónyuge, si es que está casado se pide identificar datos similares. En caso que el interesado se encuentre actualmente arrendando otra propiedad, puede que el corredor(a) de propiedades pida el nombre del arrendador y el motivo de por qué se quiere producir el cambio. "La intención es verificar si mantiene deuda en su anterior arriendo, a modo de asegurar al cliente que su renta sea cancelada mes a mes", En algunas oficinas de corretaje se pide un codeudor solidario. Este aval, en lo posible debe estar fuera de su entorno familiar directo, quedando en algunos casos hasta el matrimonio excluido para tomar dicha responsabilidad. La persona que asuma la función deberá entregar antecedentes similares a los del interesado. 7.-RECOMENDACIONES PARA ARRENDAR La persona que pretenda arrendar su propiedad puede optar por dos alternativas para realizar la transacción. Si elige arrendar la casa o departamento en forma particular debe tener en cuenta que el precio del arriendo sólo lo pone usted, al igual que los gastos de notaría que comprometen al arrendatario a pagar el precio de renta y al dueño de la propiedad a entregar la vivienda. Lo que no obsta a un acuerdo entre las partes para dicho efecto La capacidad de pago y la continuidad laboral son factores que inciden en el momento de elegir una buena opción. Sin embargo, el citado mes de garantía no garantiza el pago de la renta en caso que no se pague el dinero por parte del arrendatario. el mes de garantía sirve para pagar cuentas como agua, luz, gas o cable, que no siempre quedan pagadas por eso es importante poner atención mes a mes a la exhibición de los recibos correspondientes . Por regla general , El arrendatario debe pagar al momento de producirse el arriendo , un tercio del valor del mismo, mientras que en los meses respectivos se paga una comisión que va desde 1 UF mensual hasta entre un 5% a 8%, en propiedades que se rentan en más de $150.000.

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“FINANCIAMIENTO PARA ADQUIRIR BIENES RAICES”.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos FINANCIAMIENTO DE UNA VIVIENDA 1.-MECANISMOS TRIBUTARIOS -D.F.L 2 de 1959 El más antiguo de estos beneficios es el DFL N° 2 (de 1959), que regula las viviendas cuya superficie edificada no excede los 140 metros cuadrados. Estos inmuebles están exentos de impuesto territorial, dependiendo de su tamaño. En la siguiente tabla podemos observar el plazo de exención de impuesto territorial de acuerdo a los metros cuadrados construidos . Superficie Hasta 70 m2 De 71 a 100 De 101 a 140 m2 edificada m2 Exento de impuesto por un 20 años 15 años 10 años plazo de Otro beneficio dentro del DFL 2 es el que rige para los inversionistas, pues la renta originada por este tipo de vivienda queda exento de ser incluido en la declaración de impuestos correspondiente. Es decir, si un inversionista arrienda un departamento DFL 2 no debe pagar ningún impuesto por la renta que ello le genere. A ello se suman otras garantías, como la rebaja de un 50 por ciento al momento de inscribir la propiedad ante el Conservador de Bienes Raíces y la exención impositiva para efectos de herencia y donaciones. Ejemplo: LEY N° 19753 (Ahorro a través de la Rebaja de Intereses) Otro Incentivo muy importante para la compra de viviendas está contenido en la Ley Nº 19.753, que modifica la Ley de Impuesto a la Renta. Este beneficio permite rebajar de la renta bruta imponible anual (Global complementario o Segunda Categoría) los Intereses efectivamente pagados por créditos hipotecarios para la adquisición o construcción de una o más viviendas. O en créditos de igual naturaleza destinados a pagar los ya señalados. Aclaremos esto con el siguiente ejemplo: Una persona con una renta bruta de $1.600.000 mensuales que adquiere una vivienda de 125 metros cuadrados a un valor de 3.550 UF, puede llegar a ahorrar por este concepto el equivalente a 13 dividendos durante la vigencia del crédito o, lo que es lo mismo, financiar una ampliación de nueve metros cuadrados para su vivienda.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos (calculo realizado por la cámara chilena de la construcción sobre la base de un préstamo hipotecario por el 75 % del valor de la vivienda al 7% anual , incluido interés y comisión bancaria y a 20 años plazo) 3-MECANISMOS FINANCIEROS Crédito Hipotecario con letras Es privativo de bancos y financieras; Financia el préstamo con la suscripción de una escritura pública con hipoteca de primer grado que establece el tipo de letras a emitir, el monto de los mismas, su tasa facial (tasa que va impresa en la letra), comisión, seguros, además de condiciones que rigen este tipo de préstamos. Contempla una segunda hipoteca con cláusula general. las letras se transan en la Bolsa de Comercio, obteniendo un precio que varía de acuerdo al mercado. El solicitante puede eventualmente desembolsar recursos propios para pagar la diferencia entre el valor de las letras y el precio que se vendan en la Bolsa de Comercio. En cuanto a la operación la entidad financiera que va a financiar el préstamo (Banco) realiza el estudio de títulos de la propiedad , además tasa la propiedad (fija un precio) y en función de dicha tasación se realiza el préstamo . EL Mutuo hipotecario El banco financia con recursos propios, quedando garantizado que la persona va a recibir el 100 por ciento del monto aprobado, sin tener que realizar un desembolso adicional para cubrir una eventual pérdida en la venta de las letras .A cambio este tipo de créditos tiene un precio levemente superior al crédito con letras Las Tasas de interés Todo crédito se evalúa según una tasa de interés. Se dividen en préstamos con tasa fija y tasa variable. La Tasa Fija se aplica al crédito y por ende al dividendo (en UF) y es fijo a lo largo del plazo pactado (hoy promedia un 6% anual, comisión incluida). La tasa variable cambia cada año de acuerdo a un índice de referencia, lo que hace que se modifique el dividendo a cancelar en cada periodo. Para el primer año hoy es de un 4,9% y los siguientes períodos se regula según la tasa activo bancaria (TAB) más el 2,5% anual. El pie para los créditos con letras y mutuos está normado por el Banco Central; para el crédito hipotecario con letras es de un 25 y para el mutuo un 20%. Algunos bancos ofrecen créditos de enlace, los cuales cubren el 100% del valor de la propiedad con crédito complementario que se suma al 75% del hipotecario con letras o el 80% al mutuo.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Para orientarnos en lo anterior, atendamos a la siguiente tabla que dispone información de carácter general para la aprobación de un crédito hipotecario.: Información General Fecha Lunes, 31 de Marzo de 2003 Valor UF $ 16.783,60

Información Base

Tipo de crédito

:

Mutuo Hipotecario Autoajustable

Destino del crédito

:

Vivienda Nueva DFL2

Valor de la propiedad

:

UF 1.500,00

$ 25.175.399

Porcentaje a Financiar Monto del crédito

: :

80,00% UF 1.200,00

$ 20.140.320

Tabla de Dividendos Seguros

Total mensual

Renta Mínima

Tasa Dividendo Años

15 18 20 30

(%)

(UF)

6,9 6,9 6,9 6,9

10,58 9,571 9,082 7,736

Incendio con terremoto

Desgravamen 0,46 0,46 0,46 0,46

0,30 0,30 0,30 0,30

(UF) 11,338 10,329 9,841 8,495

$ 190.299 173.364 165.168 142.575

$ 761.197 693.455 660.672 570.298

Gastos de Operación UF

$

Tasación Notaría Estudio de títulos Escrituración Impuesto al Mutuo Conservador de Bienes Raíces

0,00 0,00 2,20 1,67 9,65 9,11

0 0 37.000 28.000 161.928 152.877

Total Gastos

22,63

379.805

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Del examen de la tabla anterior debemos apuntar lo siguiente: 1.Los gastos conservatorios han tomado , para este caso , como refencia al conservador de bienes raíces de Santiago. 2.IMPORTANTE: Para optar a un crédito de 30 años debe tener menos de 49 años, sí usted tiene entre 50 y 54 años solo puede optar por el de 25 años. 3.La cuota incluye la estimación de seguros de desgravamen e incendio que incluye terremoto y adicionales, 4.Los gastos de tasación y notaria no tienen costo para el cliente de concretarse la operación. 5.Si la solicitud es pre-aprobada, se deberá provisionar $110.000 para los primeros gastos. 6.La tasa de interés será la que rija a la fecha de escrituración. Los valores anteriores son sólo referenciales e informativos, no significan la pre-aprobación de Crédito Hipotecario.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Leasíng Las administradoras de mutuos hipotecarios endosables ofrecen tres productos: los nombrados créditos hipotecarios, leasing y léase back inmobiliarios (por montos superiores a 10 mil UF). los leasing de mutuario sirven como reserva técnica para las compañías de seguros de vida, que responden al pago de las rentas vitalicias. EL Leasing Habitacional Es un sistema que permite adquirir una vivienda nueva o usada con un mínimo de ahorro y o largo plazo. No se produce la compra inmediata, sino una promesa de compraventa que se ejecuta cuando la vivienda está pagada. Este sistema permite que la gente con un pie menor , pueda conseguir el financiamiento para su casa propia. Desde el punto de vista jurídico el leasing habitacional desarrolla el contrato a través de una escritura pública que contiene un contrato de arrendamiento con una promesa de compraventa de la misma. Para optar a este contrato de arriendo con compromiso de compraventa, a 18, 12, 15 o 20 años plazo, el interesado debe acercarse a un banco o sociedad inmobiliaria. Diremos que es una modalidad de pago , alternativa a los créditos hipotecarios tradicionales , ya que se exige un pie de aproximadamente 5%, monto mucho mas bajo que el 20% o el 25% que solicitan en general los bancos. Se debe destacar que con el leasing, no es necesario abrir una libreta de ahorro y juntar dinero en forma metódica, solo hay una importante exigencia: Quienes desean optar por este contrato , no deben ser propietarios ni haber ganado antes algún tipo de subsidio Habitacional. El leasing habitacional , se encuentra dirigido a personas con poca capacidad de Ahorro y sirve para que adquieran una vivienda nueva o usada , ubicada en cualquier ciudad de Chile, dentro del radio urbano. La inmobiliaria que adquiere la vivienda y la entrega en arriendo con compromiso de compraventa al interesado , firma con esa persona un contrato de arrendamiento por un periodo determinado. Finalizado el plazo , la persona deberá pagar una cuota adicional, en este momento se convertirá en propietario. Ventajas del Leasing 1° los requisitos del interesado son mas flexibles, especialmente respecto del monto inicial requerido, que es menor al exigido en créditos y mutuos hipotecarios. 2° Existe la posibilidad de efectuar Prepagos sin dificultad.Por ello el leasing es recomendable para profesionales jóvenes, cuyos ingresos se espera que vayan en aumento lo que posibilita es eventualidad. 3°No existen limites en el precio de la propiedad , excepto si se postula a subsidio habitacional, el que actúa de manera complementaria al leasing. 66

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Es recomendable optar por este sistema cuando se desea adquirir viviendas cuyo valor fluctué entre las 500 UF Y las 1500 UF. Desventajas del Leasing. Principalmente radica en que la propiedad no se inscribirá a nombre del interesado, sino hasta que este haya cancelado la ultima cuota , que es la de compraventa. Requisitos Para Acceder al Leasing. Mayor de 18 años. Ser Chileno o Extranjero con residencia Definitiva. Contar con 1 año de Antigüedad laboral, caso de trabajadores dependientes. Dos años de Antigüedad Laboral , en el caso de trabajadores independientes. Buenos antecedentes comerciales Pie equivalente al 5% del valor de la Propiedad Conforme a referencias de algunas sociedades inmobiliarias podemos establecer lo siguiente: El leasing financia viviendas nuevas o usadas, con un precio que oscila entre 300 UF y 2000 UF . La renta exigida para vivienda es de acuerdo al siguiente tramo: Desde 300 UF es de $180.000.- pesos (con subsidio) y de $238.000 pesos (sin subsidio). Desde 2000 UF es de $1.143.000 pesos (con subsidio) y de $1.225.000(sin subsidio). •-Si se necesita complementar renta , se puede recurrir a los ingresos de diversos familiares (no solo el cónyuge) , entre ellos hijos, padres y hermanos , entre otros. •-Hay flexibilidad en la política del Crédito, lo que permite que clientes informales (independientes), puedan optar a una casa pagando cuotas mensuales durante 8,12,15 o 20 años. •-Se exige el pago mensual en cuotas fijas en UF. •-La Vivienda queda protegida por incendio o terremoto. •-También se cuenta con seguro de desgravamen, que paga el saldo de la deuda en caso de fallecimiento del titular .

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 3.-EL CRÉDITO HIPOTECARIO Anteriormente ya hemos señalado lo que es un C.H ahora refirámonos con detalle a los requerimientos de documentación tanto para cursarlo , solicitarlo , y realizar un estudio de títulos en función de esta frecuente herramienta de financiamiento

En el siguiente cuadro podemos observar los antecedentes legales que se deben presentar para solicitar y para cursar un Crédito Hipotecario:

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos ANTECEDENTES QUE SE DEBEN PRESENTAR PARA SOLICITAR UN CREDITO HIPOTECARIO

ANTECEDENTES LEGALES QUE SE REQUIEREN PARA CURSAR UN CREDITO HIPOTECARIO

COMPRADOR

VENDEDOR

DOCUMENTOS DEL SOLICITANTE Y DOCUMENTOS DEL PROPIETARIO VENDEDOR -Fotocopia de carné de identidad del - Fotocopia de carné de identidad solicitante y su cónyuge. - Certificado de matrimonio vigente. -Certificado de matrimonio vigente. -Copia certificado de subsidio. -Copia libreta de ahorro. DOCUMENTOS PARA ACREDITAR INGRESOS* EMPLEADOS -Certificado de renta y antigüedad del

SI ES SOCIEDAD

empleador.

-Escritura de constitución de la sociedad

-3 últimas liquidaciones de sueldo.

y sus modificaciones.

-3 últimos pagos de AFP (si

-Extracto(s)

corresponde).

-Publicación(es) en el diario oficial.

-Fotocopia de Rut.

DOCUMENTOS DE LA GARANTIA PROFESIONAL INDEPENDIENTE 0 EMPRESARIO -Promesa de compraventa. -3 últimas declaraciones de impuesto a -Título de 10 años, con sus respectivas la renta. inscripciones de dominio. -3 últimos balances. -Certificado de gravámenes, -6 últimos meses de boleta y/o pagos prohibiciones e interdicciones de 30 años de NA. de reciente emisión. -Certificado de renta y/o participación -Certificado de dominio con vigencia. emitido por el contador. -Certificado de no expropiación SERVIU. -Certificado de no expropiación municipal.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos -Certificado de deuda de contribuciones. -Recibo última cuota de contribuciones pagadas.

RENTISTAS -Documentos que acrediten la

ANTECEDENTES MUNICIPALES CONSTRUCCION (Para Loteos y/o Conjuntos Nuevos)

propiedad de los inmuebles.

-Permiso

-Certificado del último pago de

acogidos a DFL-2, reducido a Escritura

contribuciones de cada propiedad.

Pública).

-Contratos

de

arriendo

de

edificación.

(En

DE

bienes

debidamente -Plano de subdivisión o loteo. (Archivado en

legalizados.

el CBR).

-Declaración jurada de renta.

-Certificado de urbanización. -Plano de planta.

NOTAS *En caso que el cliente complemente renta con el cónyuge, esta deberá acreditar sus ingresos al igual que el solicitante.

-Plano

ley

de

venta

por

pisos.

(Debidamente inscrito). -Autorización ley de venta por pisos (N° 6071).

*En caso que el solicitante sea una Persona Jurídica, se deberá acompañar la Escritura de Constitución de la Sociedad, Extracto y Publicación en el Diario Oficial, al igual que de sus modificaciones, además de fotocopia del Rut. *A la presente Solicitud de Crédito y Antecedentes Solicitados, deberá adjuntarse Estado de Situación con la documentación que lo acredite.

-Certificado de número. -Certificado de asignación de roles de contribuciones. -Certificado de recepción final. -Copia de escritura del reglamento de copropiedad. (Con constancia de su inscripción en el CBR).

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Ahora veremos los documentos que se requieren exclusivamente para el estudio de títulos en base al formulario de un banco. ANTECEDENTES NECESARIOS PARA PROCEDER AL ESTUDIO DE TÍTULOS -Antecedentes del Inmueble Títulos vigentes: a. -Copia de la inscripción de dominio con vigencia de no más de 45 días. b. -Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años con vigencia de no más de 45 días. c. -Copia de la escritura con la cual se efectuó la inscripción. -Si la propiedad se ha adquirido por herencia: a. -Copia inscripción especial de herencia con vigencia de no más de 45 días. b. -Copia de la inscripción de la posesión efectiva con anotación marginal relativa al pago de impuestos. c. -Copia del testamento y su inscripción, si lo hay. d. -Copia del inventario de los bienes protocolizado. e. -Títulos anteriores hasta completar 10 años. f. -Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio hasta 10 años. g. -Copias de las escrituras en mérito de las cuales se practicaron las inscripciones antes señaladas. En caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra B).anterior h. -Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas jurídicas, indicados en el párrafo III. Predios rústicos con derechos de agua, además: Los mismos antecedentes del dominio vigente y títulos anteriores, en relación con los derechos de agua. a. -Certificado de la asociación de canalistas respectivos que acredite que no existen deudas. b. En caso de inmuebles Ex . Cora, tratándose de Derechos de Agua inscritos conforme al artículo 5º transitorio del Código de Aguas, copia del estudio de distribución de aguas respectivo.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos ANTECEDENTES DE LAS EDIFICACIONES, FUSIONES Y/O SUBDIVISIONES PREDIOS URBANOS. SITIO RESULTANTE DE SUBDIVISIÓN: a. -Copia del plano de subdivisión con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Raice+++s. b. -Resolución municipal que autoriza la subdivisión, en caso de primera transferencia. c. -Certificado de urbanización ejecutada o garantizada en caso de primera transferencia. d. -Certificado de numeración municipal en caso de primera transferencia. e. -Certificado de asignación de roles en trámite o de asignación de roles en caso de primera transferencia. Sitio resultante de fusión: f. -Títulos de 10 años solicitados en Nº1 de todos los inmuebles que dan origen al sitio resultante de la fusión. g. -Resolución Municipal que autorizó la fusión. h. -Copia del plano de fusión con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs. i. -Certificado de numeración municipal del nuevo sitio. j. -Edificaciones nuevas, además de antecedentes indicados en letra a) o b) según proceda: k. -Permiso de edificación. Si está acogido al D.F.L. Nº2 de 1959, debidamente reducido a escritura pública. l. -Certificado de recepción final. m. -Nómina de proyectistas y constructores (Art.18 ley general de Urbanismo y Construcción). EDIFICACIONES NUEVAS ACOGIDAS A LA LEY 19.537 SOBRE COPROPIEDAD, ADEMÁS DE LO ANTERIOR: a. -Certificado municipal que acoge el inmueble al régimen de copropiedad inmobiliaria y señala las unidades que son enajenables, con indicación de la fecha y notaría a la que se redujo el reglamento de copropiedad y datos de su inscripción. (art. 10). b. -Copia de los planos de venta por pisos, archivados en el Conservador de Bs.Rs, junto con el certificado. 73

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos c. -Copia de la escritura pública en la que conste el Reglamento de Copropiedad. d. -Copia de la inscripción del R. de Copropiedad en el Conservador de Bs. Raíces.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Certificados y otros documentos a. -Certificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República del rol o los roles correspondientes al inmueble. b. -Recibos de pago de la última cuota de contribuciones y de todas la demás cuotas que aparezcan vencidas en el certificado de deudas de contribuciones. c. -Certificado de no expropiación emitido por el SERVIU competente con no más de 30 días de emisión. d. -Informe de afectación a utilidad pública o certificado de no expropiación municipal con no más de 30 días de emisión. e. -Certificado de numeración municipal si ella hubiese cambiado o no aparece en la inscripción de dominio. f. -Copia del contrato de promesa de compraventa si existiese. PREDIOS RÚSTICOS a. -Inmueble resultante de una subdivisión: plano de subdivisión debidamente aprobado por el SAG. y archivado en el Conservador de Bs.Raices En caso de no haberse archivado aún el plano debe acompañarse debidamente protocolizado. b. -Reglamento del Loteo debidamente inscrito, si lo hubiere. c. -En caso de parcelas ex Cora, acreditar el pago de la Deuda Cora. d. -En caso de primera transferencia parcelas ex Cora además certificado pago deudas INDAP.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos RESPECTO DE LAS PARTES VENDEDORA, COMPRADORA O CONSTITUYENTE DE LA GARANTÍA INCLUYENDO AL FIADOR O CODEUDOR SOLIDARIO PERSONAS NATURALES a. -Acreditar estado civil: Soltero o viudo, declaración jurada ante notario. b. -Casado, certificado de matrimonio o fotocopia de la libreta de matrimonio, con constancia de separación de bienes si la hay. c. -En caso de sucesiones, además de antecedentes indicados en letra B) del acápite títulos, acreditar la edad y estado civil de todos los comuneros. d. -Escritura pública en que consten los poderes, en caso que el vendedor actúe representado, con vigencia no superior a un año. e. -Acreditar patrimonio reservado de compradora casada en sociedad conyugal: declaraciones impuestos a la renta, contrato de trabajo y liquidaciones de sueldo y otros. PERSONAS JURÍDICAS NO CLIENTE a. -Copia de la escritura pública de constitución de la sociedad y copia de la protocolización de su extracto. b. -Copia de la inscripción del extracto de la escritura de constitución con anotaciones marginales y vigencia, con no más de 45 días de emisión. c. -Antecedentes legales de las modificaciones introducidas a la sociedad hasta la fecha (copia de la escritura pública y de su extracto debidamente inscrito y publicado). d. -Copia de las escrituras públicas en los que consten los poderes. e. -Acreditar la vigencia de los poderes, si ella no consta de los documentos anteriores. -En caso de Sociedades Anónimas, acreditar la composición del directorio a la fecha de otorgamiento de los poderes. -En caso de poderes especiales, acreditar la personería de quienes los hayan otorgado, con vigencia a la fecha de su otorgamiento. -Antecedentes legales de las socias personas jurídicas y/ personería de quienes hayan comparecido a nombre de los socios en la constitución y/o las modificaciones. -En caso de existir más de un apoderado con facultades para comprar, vender e hipotecar señalar quienes comparecerán en representación de las partes, indicando los datos para su individualización.

-Hipoteca en favor de terceros: Acta junta extraordinaria o sesión de directorio, en su caso, debidamente reducida a escritura pública aprobando la constitución de la garantía en caso que constituyente sea sociedad anónima y garantía se constituya en favor de terceros y acreditar composición del directorio a la fecha de la sesión. 76

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Nota: de la revisión de los documentos puede determinarse la necesidad de revisar otros adicionales.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 4 EL SERVIU Y LOS SUBSIDIOS Antes de desarrollar el tema que nos ocupa ahora es necesario señalar los siguiente : El Ministerio de Vivienda y Urbanismo es el organismo del Estado, rector de las políticas, planes y programas de infraestructura vial urbana, viviendas sociales y parques urbanos que materializa el SERVIU. En el cumplimiento de su gestión ha priorizado y alcanzado con éxito las metas cuantitativas, particularmente en la construcción de viviendas. Los Servicios de Vivienda y Urbanización SERVIU son instituciones autónomas del Estado, relacionadas con el Gobierno a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, con personalidad jurídica de derecho público y con patrimonio distinto del Fisco. En cada región funciona un Servicio Regional de Vivienda y Urbanización. La relación gubernamental en regiones se realiza, con el mismo esquema, a través de las respectivas Secretarías Ministeriales de Vivienda y Urbanismo. Los SERVIU son, en sus jurisdicciones, los organismos ejecutores de las políticas, planes y programas que propone desarrollar el MINVU y como tales no tienen facultades de planificación. Para el ejercicio de sus funciones tienen las necesarias atribuciones y derechos asociados globalmente para proyectar, remodelar, y construir conjuntos habitacionales, urbanizaciones, equipamientos comunitarios, áreas verdes, parques, vías y obras de infraestructura en general. ESTRUCTURA Para ejercer adecuadamente sus funciones, el SERVIU por ley está constituido por un Director que representa el cargo de Jefe Superior del Servicio, apoyado por una organización formada por: •Consejo Asesor •Unidades Técnicas de Construcciones y Urbanización •Operaciones Habitacionales •dpto.Finanzas •dpto.Jurídico •Administración •Programación Física y Control, y •Auditoria Interna En el ámbito regional la estructura orgánica de los SERVIU es flexible en cuanto a la provisión de categorías y cargos, aprobados por Resolución del MINVU, siendo por consiguiente no necesariamente la misma para los diferentes organismos regionales. LOS TIPOS DE VIVIENDA . Aquí hay que considerar la batería de planes y programas de Vivienda que ofrece SERVIU , es por esta razón que este tema lo comentare someramente.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos a)Vivienda Nueva Básica Se encuentra dirigido a familias de ingresos medios o de menores recursos ,que tengan capacidad de endeudamiento , para obtener un crédito hipotecario en entidades financieras privadas en convenio con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.La postulación podrá ser individual o colectiva. Tratándose de postulación colectiva, ésta podrá ser sin proyecto, a través de Comités de Vivienda. Si se postula con proyecto, se postulará a través de una Entidad Organizadora.(Cooperativa) Se obtiene a través de un certificado de subsidio que le permite acceder a la oferta privada de viviendas nuevas o usadas de entre 300 U.F. y 600 U.F. b)Vivienda Social Dinámica Sin Deuda Se encuentra dirigido a personas que no tienen posibilidad de obtener crédito en las entidades financieras, cuyo puntaje CAS sea inferior o igual a 543 puntos (cifra que podría variar). En caso de postulación colectiva, este límite corresponde al puntaje CAS promedio del grupo. El objetivo de esta solución habitacional es combinar calidad y cantidad, es decir, la solución es de menor tamaño y debe ser completada con el esfuerzo de las familias beneficiarias. La calidad será a lo menos equivalente a la de las viviendas básicas actuales. Se obtiene Una vivienda de aproximadamente 25 m2 que incorporará en su diseño la posibilidad de crecimiento mínimo de hasta 50 m2., el que se logrará con el esfuerzo posterior de la propia familia beneficiada, jugando un rol preponderante para ello la organización de los vecinos. La vivienda dinámica estará dispuesta en conjuntos habitacionales de hasta 300 unidades, conformadas según el caso, por subconjuntos de máximo 60 viviendas cada uno, los que dispondrán de equipamiento comunitario. El subsidio máximo que otorga este programa es de 280 U.F. (considerando un subsidio máximo para la construcción de 180 U.F. y un subsidio máximo para terreno y urbanización de 120 U.F.).El precio máximo de la vivienda es de 300 U.F. y el ahorro mínimo requerido para postular es de 10 U.F

LA MOVILIDAD HABITACIONAL. Este sistema, permite vender o permutar una vivienda comprada con subsidio y que cuenta con prohibiciones, para posteriormente comprar otra por cuenta propia en el sector privado. Podrá aplicarse sólo en caso de haber transcurrido 1 año desde la compra o asignación, tener prohibiciones en razón del subsidio (menos de 5 años desde la fecha de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces) y/o deuda hipotecaria con el Serviu.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos En resumen : dicho Sistema permite a los beneficiarios de una vivienda adquirida con Subsidio del Estado, acceder a otra vivienda a través de la gestión del propio interesado (el SERVIU no compra ni vende viviendas a través de este sistema). Se aplica en el caso de viviendas que aún están en el período de prohibición de vender por cinco años, en razón del subsidio otorgado por el estado. El beneficio consiste en levantar esta prohibición con el propósito que su propietario pueda venderla y adquirir otra en un plazo no superior a un año desde que se anota el alzamiento de la prohibición en el conservador de bienes raíces. La vivienda a adquirir puede ser nueva o usada, con una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados. Si la vivienda que se adquiera tuviese un precio superior al valor de la vendida, la persona deberá solventar la diferencia con recursos propios o mediante un préstamo obtenido en el sector financiero. Esta operatoria no implica la concesión de nuevos subsidios ni el otorgamiento de nuevos créditos por parte del Estado. En casos calificados, mediante resolución fundada el Ministro podrá disponer que este plazo se amplíe hasta en 12 meses más, debiendo renovarse las garantías, de modo que cubran el nuevo plazo concedido. *Por experiencia de algunos amigos corredores, es este famoso bono el que le ha sido causante de muchos dolores de cabeza, pues han tenido la mala ocurrencia de intervenir en un negocio con este mecanismo y después de haber convencido al dueño de una propiedad para que acepte el negocio con este documento , han debido soportar los reclamos de los vendedores , y con justa razón , puesto que habiendo sido entregada la escritura ,finiquitado el negocio e inscrita la propiedad por el nuevo dueño en el registro conservatorio , hasta ese momento todavía no se ve el dinero . Solamente una vez que ha sido liberada la escritura del conservador de Bs.Raices se pueden iniciar las gestiones para cobrar el bono , gestiones que no esta exentas de tramitaciones engorrosas , acabando por lo tanto con los nervios y paciencia del que ha vendido la propiedad . Situaciones Frecuentes 1.-Compré una vivienda Básica al Serviu y quiero venderla al mismo Serviu. ¿Cómo procedo? Estas viviendas no se cambian ni se venden al Serviu. Para poder vender deberá primeramente encontrar un comprador y después dirigirse al Serviu Regional, para iniciar los trámites correspondientes. El producto de la venta debe destinarse al pago de la nueva vivienda. Si se decide comprar una vivienda de mayor valor, deberá financiarla con recursos propios o solicitar el crédito hipotecario en el sector financiero . 2.-Tengo una vivienda que compré con subsidio , hace menos de 5 años y deseo venderla ¿qué debo hacer? Una vez que encuentre comprador, deberá solicitar que la entidad financiera correspondiente levante la hipoteca y que el SERVIU haga lo mismo con las Prohibiciones. Si la nueva 80

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos vivienda es de mayor valor, necesitará financiar la diferencia con ahorros propios o negociar otro crédito con una entidad financiera privada. Si la Inscripción de Prohibiciones de su vivienda tiene más de 5 años , no tiene deuda y quiere vender, no necesita acogerse a este sistema. 3.-A partir de qué fecha comienza la responsabilidad por calidad de la construcción? Desde que su vivienda cuenta con recepción final municipal, la calidad de la construcción está cubierta durante 5 años a través de una garantía, establecida en la Ley N°19.472 de 1996 Sobre Calidad de la Construcción. 4.-Quién responde por la calidad de una vivienda nueva Durante el período de responsabilidad de 5 años, la institución que le vendió, ya sea la empresa inmobiliaria, la empresa constructora o el SERVIU (Sólo en el caso de Viviendas Básicas), debe acoger y solucionar sus denuncias debidamente justificadas. 5.-¿Cómo y dónde se hace la denuncia? •

En el caso de deterioros en viviendas Básicas SERVIU, dentro de los 5 años de garantía, En regiones, debe dirigirse al Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) respectivo.

LOS SUBSIDIOS Requisitos Subsidio habitacional por intermedio del Serviu Financia parte de la vivienda nueva , usada que deseen construir las personas que cumplan los siguientes requisitos: • • •

•

Ser mayor de 18 años NO ser propietarios de una vivienda, el postulante o su cónyuge NO haber sido antes beneficiado, el postulante o su cónyuge con un Subsidio Habitacional.( Sea entregado por el SERVIU u otro Organismo del Gobierno, Municipalidades). Estar inscrito en el Registro Único de Inscritos

Algunos elementos que es conveniente conocer:

-El Registro Único De Inscritos

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Es un sistema computacional creado especialmente para agilizar el proceso de Inscripción y actualización de los antecedentes de las personas que deseen postular a los programas habitacionales ya sea en forma Individual o grupal, de acuerdo a las exigencias de la Nueva Política Habitacional. Objetivo El objetivo del Registro Único es permitir una postulación fluida a cualquiera de los sistemas habitacionales y entregar información actualizada respecto a la cantidad y características de la demanda, lo que permitirá orientar las intervenciones del sector privado.

Es necesario inscribirse antes de postular La inscripción en el Registro Único será requisito previo e indispensable para participar en los procesos de postulación de cualquiera de los sistemas o programas habitacionales.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Documentos necesarios para la inscripción en dicho registro En el caso de hacerlo en oficinas que cuentan con sistema computacional en línea con el Registro Civil y Bancos: • •

Cédula de identidad del interesado. Libreta de ahorro para la vivienda.

En el caso de inscribirse en diferido • • • • •

Cédula de Identidad del Postulante y su Cónyuge. Fotocopia Libreta de Familia(Inscripción matrimonio y nacimiento hijos). Certificados de carga hijos mayores de 18 años que estén estudiando. Padre, Madre soltera o viuda o anulada con hijos menores de 15 años, certificado de acreditación de carga. Libreta de ahorro para la vivienda.

Vigencia del Certificado De Subsidio 21 meses desde la fecha de su emisión. Una vez caducado, este certificado debe ser devuelto en la entidad financiera donde abrió su libreta de ahorro para la vivienda. La Libreta De Ahorro Se abre en un banco o entidad financiera, con un contrato mínimo de ahorro exigido de acuerdo al programa de su elección. El Desbloqueo De Libreta De Ahorro -Declaración simple de renuncia. -Fotocopia de cedula de identidad. -Libreta de Ahorro. -Colilla de postulación al llamado respectivo El financiamiento se aplica a través del crédito hipotecario con letras, mutuo hipotecario y leasing. Los programas de subsidio se dividen en categorías. El subsidio del Estado varía entre los 100 y 140 UF dependiendo del tramo.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos III-TIPOS DE SUBSIDIOS Subsidio general unificado Está dirigido a familias de sectores medios, que quieran comprar una viviendo o bien construirla en zona urbana o rural. El Estado subsidia con 90 UF y el inmueble debe tener un valor máximo de 1.000 UF sin límite inferior. Requiere un ahorro mínimo de 100 UF. Programa especial para trabajadores (PET) Está dirigido a quienes pertenezcan a un sindicato (mínimo 8 socios, organización gremial o similar y que postulan a través de dicha institución o a través de cooperativas, corporaciones, fundaciones, etc. junto al ahorro del postulante (mínimo de 40 UF) y al crédito otorgado por el banco permite financiar una vivienda nueva con terminaciones básicas, de 40 a 50 metros cuadrados, de uno o dos pisos pareado o un departamento en edificio de tres pisos o más. El Estado subsidia un máximo de 90 UF. Subsidio de renovación urbana El primero financia viviendas nuevas en barrios antiguos específicos con el fin de incentivar la compra, como en la comuna de Santiago. Subsidio de rehabilitación en áreas urbanas patrimoniales El segundo apunta a rescatar obras en zonas de conservación histórico (partió el 2002 con Valparaíso). Estos subsidios para la viviendo se encuentran entre los tramos de 600 y 2.000 UF; el ahorro mínimo del postulante varía entre 100 y 200 UF y el monto que otorga el gobierno es de 200 y 250 UF (el máximo).

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos PROGRAMA SUBSIDIO HABITACIONAL RURAL POSTULACION INDIVIDUAL La inscripción se realiza en las oficinas del SERVIU de la Región o en sus Delegaciones Provinciales, llenando un formulario y acompañándolo de los siguientes documentos: 1. IDENTIFICACION DEL POSTULANTE Y SU GRUPO FAMILIAR: a. -Cédula Nacional de Identidad del Postulante. ahorrar 8 UF. b. -Cédula Nacional de Identidad de ambos cónyuges. A falta de Cédula de Identidad del cónyuge, su Certificado de Nacimiento computarizado o pasaporte chileno vigente, cónyuge extranjero sin c. -Cédula de Identidad solo con Certificado de Matrimonio extendido en Chile o en otro lugar, debidamente legalizado en este último caso. hay deuda hipotecaria. d. -Libreta de familia o certificado de matrimonio. e. -Libreta de familia o certificado de nacimiento de los hijos donde conste nombre del postulante o su cónyuge: hijos menores de 18 años. f. -Certificado de reconocimiento como carga familiar emitido por la institución que corresponda. (I.N.P)., Caja de Compensación, Servicio de Bienestar): hijos mayores de 18 años e hijos aún no nacidos. g. Si el postulante es madre o padre soltero o viudo o cuyo matrimonio ha sido declarado nulo y tiene a su cargo hijo (s) menor (es) de 15 años; o en el caso de postulante o cónyuge discapacitado que tenga a su cargo hijo(s) menor (es) de 15 años, además del documento que lo acredita como hijo, debe agregar : h. -Certificado de reconocimiento como carga familiar, lo que le permitirá obtener puntaje adicional. i. -Si el postulante es soltero, declaración jurada simple de estado civil, firmada por dos testigos (Formulario SERVIU). Respecto de los pueblos indígenas Los indígenas pueden acreditar estado civil y parentesco mediante certificado extendido por la Corporación Nacional de Desarrollo Indígena (CONADI), conforme a la Ley Nº19.253.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Discapacidad de cualquier miembro del grupo familiar: a. -Credencial o certificado de inscripción en el Registro Nacional de Discapacidad (Registro Civil e Identificación). b. -Acreditar condición de cónyuge o miembro del grupo familiar que es carga familiar del postulante o cónyuge, cuando corresponda. PADRE O MADRE DEL POSTULANTE a. -Certificado de reconocimiento de carga familiar (I.N.P., Caja de Compensación, Servicio de Bienestar). b. -Declaración jurada simple del postulante señalando que viven con él y a sus expensas. POSTULANTE VIUDO. a. -Inscripción del matrimonio y defunción del cónyuge en la Libreta de Familia o, los respectivos certificados. b. -Acreditar soltería actual con declaración jurada simple, firmada por dos testigo. POSTULANTE ANULADO. a. -Certificado de matrimonio donde conste inscripción de nulidad. b. -Acreditar soltería actual con declaración jurada simple, firmada por dos testigos. 2.-ESTRATIFICACIÓN SOCIAL, ALLEGAMIENTO Y NECESIDAD HABITACIONAL a. -Certificado Encuesta CAS II otorgado por la Municipalidad correspondiente al domicilio del postulante. 3.- AHORRO Se deberá acreditar la apertura de cuenta de ahorro para la vivienda en un banco o entidad financiera a nombre del postulante o su cónyuge por medio de fotocopia de hojas respectivas de: - Cuenta de ahorro a plazo para la vivienda, b. - Cuenta de aporte de capital en una cooperativa abierta de vivienda, c. - Cuenta de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, d. - Cuenta de ahorro con fines habitacionales de Servicios de Bienestar y que hayan celebrado convenio con el MINVU, a.

e. - Cuenta de ahorro voluntario en Administradora de Fondos de Pensiones (A.F.P.), f. - Cuenta de ahorro mantenida en alguna Cooperativa de Ahorro y Crédito sometido a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, que haya celebrado Convenio con el MINVU. 86

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos g.

Autorización del titular de la cuenta de ahorro (postulante o cónyuge) al SERVIU/MINVU para requerir certificación de ahorro a la institución financiera (Formulario SERVIU).

4.-TERRENO a. -Dominio propio. b. Copia de inscripción del Dominio (Conservador de Bienes Raíces) c. -Saneamiento/Regularización de Título.-Certificado de trámite de saneamiento o regularización de título(Ministerio de Bienes Nacionales o SAG. o INDAP o SERVIU). d. -Cesión de Derechos. e. Escritura pública inscrita de cesión de derechos del terreno (Conservador de Bienes Raíces). En los casos señalados, documento a nombre del postulante, o cónyuge, o ambos en comunidad, o de la sucesión integrada por el cónyuge sobreviviente y sus hijos menores. Derecho Real de Uso. a. - Inscripción del instrumento público mediante el cual se constituyó el Derecho; sólo entre parientes (Conservador Bienes Raíces). b. -Certificado que acredite parentesco (Registro civil e Identificación). c. -Derecho Real de Uso de Comunero Agrícola. d. - Inscripción del instrumento público mediante el cual se constituyó el Derecho, autorizado por el directorio de la comunidad agrícola (Conservador de Bienes Raíces). Dominio o Goce de Tierras Indígenas. a. -Según disposiciones de la Ley Nª19.253 sobre Protección, Fomento y Desarrollo Indígena (Corporación Nacional de Desarrollo Indígena, CONADI). b. -Derecho Real de Uso o Goce Indígena. c. - Según disposiciones de la Ley Nª19.253 sobre Protección, Fomento y Desarrollo Indígena. Nota: En caso de haber postulado en el llamado anterior, deberá llenar formulario de renovación de inscripción. POSTULACION COLECTIVA

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Además de los documentos exigidos para la postulación individual, acompañar: 5-IDENTIFICACIÓN DEL GRUPO ORGANIZADO Nota: En caso de haber postulado en el llamado anterior, deberá llenar formulario de renovación de inscripción. a) Personalidad jurídica vigente exclusiva del grupo (Municipalidad, Registro Civil e Identificación) b) Acta Constitutiva c) Nómina conteniendo nombre y cédula de identidad de integrantes del grupo. d) Formulario "Carátula del Grupo" firmado por dos dirigentes, adjuntando fotocopia de sus cédulas de identidad. 6.- IDENTIFICACION DE COOPERATIVA DE VIVIENDA O COMUNIDAD AGRICOLA Además de c) y d) señalados en punto 5: - Personalidad jurídica de la institución (entidad que la otorgó).  - Personería de sus representantes (entidad que la otorgó).  - Nombre del programa habitacional si se trata de cooperativa abierta (grupo). 

En ambos casos, grupo organizado o cooperativa, acompañar certificado de vigencia de la organización con no más de 30 días de anticipación a la fecha de su presentación al SERVIU, que indique la composición actual de su Consejo de Administración y de los representantes legales designados; si no estuvieran individualizados en el certificado mencionado, se aceptará fotocopia de la escritura en que conste su designación. Si se trata de cooperativas, además certificado que acredite calidad de la cooperativa, otorgado por el Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, la cual podrá constar en el mismo certificado de vigencia indicado. 7.-TERRENO:  -Dominio Propio  -Saneamiento/Regularización de Título  -Cesión de Derechos Los documentos exigidos son similares a la Postulación Individual; documento a nombre de grupo organizado o cooperativa o comunidad agrícola.

Derechos en Comunidad Agrícola:  - Nómina de los comuneros, inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, en que figure el postulante

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 8-PROYECTO HABITACIONAL a. -Plano de loteo. b. -Anteproyecto de la subdivisión o plano del proyecto destinado a acogerse a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria con las autorizaciones pertinentes Quien Autoriza?: Dentro del límite urbano Fuera del límite urbano

: Dirección Obras Municipales; : SEREMI de Vivienda y de Agricultura).

9.-FACTIBILIDAD DE ELECTRICIDAD RURAL  -Copia de solicitud de incorporación a programa de electrificación rural con visto bueno municipal (Formulario SERVIU), o copia del certificado de factibilidad de electricidad emitido la empresa eléctrica respectiva.  En caso de tener el servicio: cuenta de pago (postulante). OBSERVACIONES: 1)La documentación debe ser presentada en original y fotocopia. 2) La encuesta CAS II tiene una vigencia de sólo 2 años. la renovación debe ser solicitada con tiempo, en la municipalidad respectiva. PROGRAMA SUBSIDIO HABITACIONAL RURAL TITULO I SISTEMA SELECCION DE POSTULANTES El proceso de selección de postulantes apunta a la transparencia y equidad del sistema. Por eso es importante que Ud. conozca los siguientes pasos: EL PROCESO DE SELECCIÓN 1ª Etapa: Período de Postulación: En este período Ud. puede solicitar información y orientación; se entregan los formularios y se recepcionan las solicitudes. Recuerde que durante el Proceso de Selección, el SERVIU revisa computacionalmente si los postulantes han recibido beneficio anterior o han presentado más de una postulación en el mismo llamado. 2ª Etapa Selección de Postulantes: Se realiza a nivel regional o provincial y participan todos los inscritos en el período de postulación del respectivo llamado, que cumplan con los requisitos exigidos. Se publica la nómina de seleccionados en las oficinas del SERVIU y en un periódico de circulación nacional. 3ª Etapa

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Apelación: Ud. cuenta con un plazo de 15 días corridos desde la publicación de la nómina, para presentar por escrito, los reclamos, por errores imputables al SERVIU o MINVU.

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5ta PARTE

TRAMITES COMUNES

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos TRAMITES CONSERVATORIOS. Para una mejor comprensión de los tramites , es necesario acercarse a las dependencias del conservador de bienes raíces y archivo judicial e interiorizarse en terreno. TRAMITES Y SOLICITUDES COMUNES

*

LA POSESIÓN EFECTIVA*

Anteriormente , hemos señalado, que la posesión efectiva es una gestión que se realiza una vez fallecida una persona, que debe tramitarse ante los tribunales de justicia y tiene por objeto que por medio de una resolución judicial se declare la calidad de herederos de quienes reclaman la herencia, y de esta manera puedan estos a su vez disponer de los bienes heredados. Dichos presuntos herederos, deben acreditar la calidad de tal a través de documentos que deben acompañar al tribunal .Veamos entonces cuales son las características y requisitos de la Posesión Efectiva en cuanto a su tramitación. Caracteres de la Posesión Efectiva - Requiere patrocinio de abogado.(Ver anexo notas, sobre el nuevo proyecto de ley que modifica el tramite.) Los Documentos Necesarios Para Pedir una Posesión Efectiva son los Siguientes : Documentos requeridos por regla general • Certificado de defunción del causante. • Certificado (s) de nacimiento de hijos del causante. • Certificado de matrimonio si fuere casado. • Títulos de la propiedad, escritura de compraventa o certificado de dominio vigente en caso que causante dejare algún bien raíz. • Certificado de avalúo fiscal de la propiedad. • Si causante era propietario de vehículo motorizado, acompañar certificado de inscripción en Registro de Vehículos Motorizados del Registro Civil. • Certificado de depósitos bancarios en caso que causante los tuviere. • Certificado de dineros en AFP. • Certificado de propiedad de línea telefónica del causante. • Testamento si lo hubiere. 92

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos • Fotocopia simple del solicitante y en lo posible de herederos. Debe señalar todos los hererederos: indicando nombre, domicilio, profesión u oficio y parentesco. Documentos necesarios para la Inscripción de la Posesión efectiva en El Registro Conservatorio • •

Expediente de la posesión efectiva. Contribuciones. Certificado de deudas de contribuciones a la fecha del requerimiento de la inscripción. • Expediente del mismo . • Contribuciones. • Certificado de deudas de contribuciones a la fecha del requerimiento de la inscripción. • Formulario N°1 . INSCRIPCIONES COMPLETAS • Escritura Autorizada • Pagada la última cuota de contribuciones(cuarta) • Certificado de deuda(puede estar inserto en la escritura) • Formulario 2890 • Formulario N°1 describiendo las necesidades del cliente • Certificado de deudas de contribuciones a la fecha del requerimiento de la inscripción INSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS • Escritura Autorizada • Pago la última Cuota contribuciones • Certificado de deudas de contribuciones a la fecha del requerimiento de la inscripción • Formulario N°1

• •

INSCRIPCIÓN DE PROHIBICIONES Escritura Autorizada Formulario N°1

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• • • • •

ADJUDICACIÓN Escritura Autorizada Pagada la última cuota de contribuciones(cuarta) Certificado de deudas de contribuciones a la fecha del requerimiento de la inscripción Formulario 2890 Formulario N°1 describiendo las necesidades del cliente

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE COMERCIO • Extracto de la escritura (en ocasiones la escritura) • Puede Ser Modificación o Constitución • Formulario N°2 (con las peticiones del cliente)

COPIA INSCRIPCIÓN DEL REGISTRO DE COMERCIO • Formulario N°3 Con datos necesarios(Fojas, N°, Año) • Sin Vigencia

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COPIA INSCRIPCIÓN DEL REGISTRO DE COMERCIO • Formulario N°4 Con datos necesarios(Fojas, N°, Año) • Con Vigencia

CERTIFICADO DE GRAVÁMENES Y PROHIBICIONES • Formulario N°5 Con datos necesarios (Fojas, N° y Año de la inscripción en el Registro de Propiedad)

CANCELACIÓN Y ALZAMIENTOS • Escritura Propiedad • Formulario N°6

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SOLICITUD DE VIGENCIA DE LA SOCIEDAD INSCRITA EN EL REGISTRO DE COMERCIO • Formulario N°7 Con datos necesarios(Fojas, N°, Año)

SOLICITUD DE COPIA DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PROPIEDADES • Formulario N°8 Con datos necesarios(Fojas, N°, Año) • Con Vigencia

SOLICITUD DE COPIA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PROPIEDADES • Formulario N°9 Con datos necesarios(Fojas, N°, Año) Sin Vigencia

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos II.-TRAMITES EN BIENES NACIONALES

ESQUEMA RESUMEN : MODALIDAD DE REGULARIZACION.

Ejecución Directa Ministerio De B.N

PROPIEDAD PARTICULAR

Convenios Del Ministerio Con Ejecutores Externos. Modalidad Particular.

PROPIEDAD FISCAL

Ejecución Absoluta y Directa Ministerio De B.N.

(Eventualmente la recopilación de antecedentes administrativos y confección de planos puede delegarse a personas externas , ya sean naturales o jurídicas.)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos LA IRREGULARIDAD EN EL DOMINIO DE LA PROPIEDAD RAIZ. En función de su frecuencia e importancia he querido referirme principalmente a la regularización de la pequeña propiedad raíz sobre la base de lo señalado por el ministerio de bienes Nacionales. Pues bien el Ministerio de Bienes Nacionales tiene la facultad de regularizar la situación del poseedor material de un bien raíz particular urbano o rural que carece de títulos o los tiene imperfectos, transformándolo en propietario del inmueble. A través de esta facultad el Ministerio pretende potenciar el desarrollo territorial propiciando que las personas mejoren su calidad de vida y puedan acceder a los beneficios de la red social que tiene como requisito ser poseedor legal del bien raíz. “La condición de Irregularidad del Dominio de un Inmueble es la ausencia de Inscripción de la Propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de quien lo ocupa con la convicción de ser dueño y sin reconocer dominio de otro”. Algunas desventajas que tiene la irregularidad de la propiedad raíz son las siguientes: • • •

La propiedad sin título de dominio pierde su valor comercial. No se pueden efectuar acciones de transmisión (herencia) y transferencias (ventas) del patrimonio a terceros. Se experimenta inseguridad de invertir en el inmueble que se ocupa, ya que las mejoras, así como el inmueble no formarían parte del patrimonio individual o familiar del ocupante.

No se puede acceder a diversos beneficios sociales que tienen como requisito contar con título de dominio vigente. Antes de entrar a los detalles , revisemos los cuadros que a continuación se proponen para que tengamos presente la diferencia en cuanto a las modalidades que tiene el ministerio de bienes nacionales , para operar en la regularización de la propiedad particular y en la propiedad fiscal.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos MODALIDAD DE REGULARIZACION DE LA PROPIEDAD PARTICULAR La regularización de la propiedad particular, se puede implementar de tres formas:

a. Ejecución directa del Ministerio de Bienes Nacionales, es decir el procedimiento lo lleva a cabo el Ministerio con sus propios medios humanos y materiales. Se aplica en casos excepcionales, a personas de escasos recursos o en las regiones donde no hay empresas contratistas trabajando en regularizaciones. b. Convenios del Ministerio con ejecutores externos. Esta modalidad se aplica en proyectos de regularización masiva, en los que el ministerio puede externalizar todo o parte de los trabajos. Para este efecto el Ministerio puede llamar a una propuesta pública o privada para seleccionar a la empresa contratista, financiar sus servicios y fiscalizar su trabajo. c. Modalidad particular: las personas que cumplen con los requisitos y estén interesadas en el saneamiento de su título de dominio, pueden contratar en forma particular a alguna de las empresas contratistas incorporadas al REGISTRO NACIONAL DE CONTRATISTAS.

MODALIDAD DE REGULARIZACION DE LA PROPIEDAD FISCAL La regularización de la propiedad fiscal a favor de un particular, la ejecuta directamente el Ministerio de Bienes Nacionales, es decir el procedimiento lo lleva a cabo el Ministerio con sus propios medios humanos y materiales. No obstante, algunas acciones parciales asociadas a la tramitación de los títulos gratuitos, como recopilación de antecedentes administrativos y confección de planos pueden ser encargadas a personas naturales o jurídicas externas, capacitadas para desarrollar tales servicios.

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Para realizar el saneamiento de Propiedad Particular DOCUMENTOS PARA INICIAR TRAMITE DE SANEAMIENTO DE TITULO DL. N° 2.695/79. CERTIFICADO DE NACIMIENTO –se solicita en el servicio de registro civil e identificación. CERTIFICADO DE LA PROPIEDAD A SANEAR O EL DEL VECINOS.-se solicita en impuestos internos. CERTIFICADO DE MATRIMONIO Y DE DEFUNCIÓN DEL CÓNYUGE (SI ES VIUDO). DECLARACIÓN JURADA DE SOLTERIA.(SI ES SOLTERO , SEA HOMBRE O MUJER.) FOTOCOPIA DE CARNET POR AMBOS LADOS. FOTOCOPIA DE TESTAMENTO O INSCRIPCIÓN ANTIGUA DE LA PROPIEDAD O CUALQUIER OTRO DOCUMENTO QUE ACREDITE COMO ADQUIRIO LA PROPIEDAD. CERTIFICADO DE LA JUNTA DE VECINOS QUE ACREDITE TIEMPO DE POSESION Y COMO ADQUIRIO LA PROPIEDAD. COMPROBANTE DE LUZ Y AGUA. INFORME SOCIOECONÓMICO.SE SOLICITA A LA ASISTENTE SOCIAL DE LA MUNICIPALIDAD DE LA COMUNA . Nota :para solicitar el saneamiento del titulo el interesado debe estar en posesion material de la propiedad por mas de 5 años , sin violencia ni clandestinidad.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos REGULARIZACION DE UN BIEN RAIZ ¿QUIÉNES PUEDEN REGULARIZAR? Todas las personas naturales o jurídicas, que posean un bien raíz, que lo ocupe personalmente o a través de un tercero, y hayan efectuado mejoras ,construcciones, cercos , etc. TERRENOS QUE NO SE PUEDEN REGULARIZAR: Terrenos Fiscales ( De propiedad de organismos del Estado, Gobiernos Regionales, Municipalidades y Servicios Públicos descentralizados) Terrenos Ubicados en poblaciones o loteos declarados irregulares por el SERVIU (Ley 16.741), corresponder a tierras indígenas, comunidades agrícolas tradicionales (DFL. Nº 5 de 1967), ni tratarse de terrenos ubicados en Isla de Pascua. Beneficios de la Posesión legal 1. El poseedor del predio regularizado puede tener acceso a créditos en Bancos u organismos estatales. 2. Pueden recibir subsidios, como el habitacional del SERVIU y el forestal de CONAF. 3. Podrá contar con la asistencia técnica y crediticia de INDAP. 4. Adquiere significativo valor el inmueble regularizado, porque sin títulos sólo se transfieren los derechos que eventualmente se tengan, los que tienen un valor mínimo. 5. Al poder vender su propiedad a un precio real, el beneficiario adquiere movilidad. 6. La persona que ha regularizado, se incentiva para efectuar las mejoras necesarias en el inmueble que ya considera propio. 7. El beneficiario y su familia adquieren la seguridad jurídica de ser legalmente propietarios del inmueble regularizado. Requisitos que se deben cumplir: 1. Tener una posesión material, sin problemas vecinales, continua y exclusiva por un tiempo no inferior a 5 años. 2. No tener juicio pendiente con personas que le discutan el dominio o posesión del inmueble.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 3.

El inmueble a regularizar no debe tener un avalúo fiscal superior a 800 Unidades Tributarias Mensuales si es rural, y de 380 UTM si es urbano.

4. El bien raíz debe tener limites claros, de cualquier clase sean naturales o artificiales, los cuales deben ser aceptados por los colindantes (vecinos). En lo posible haber hecho arreglos o mejoras en el terreno. 5. No tener la calidad de meros ocupantes a nombre de otras personas, como son los arrendatarios, cuidadores, medieros o comodatarios. 6. El bien raíz no debe ser fiscal (De propiedad de organismos del estado, Gobiernos Regionales, Municipalidades y Servicios Públicos descentralizados). 7. El bien raíz no debe estar en poblaciones o loteos declarados irregulares por el SERVIU (Ley 16.741), tierras indígenas, comunidades agrícolas tradicionales (DFL. N°5 de 1967) o terrenos ubicados en Isla de Pascua. Documentos requeridos: 1. Certificado de nacimiento y fotocopia de cédula de identidad. 2. Certificado de avalúo fiscal vigente del inmueble. 3. Recibos de Contribuciones (si no estuviera exenta de pago), y además pagos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años. 4. Acreditar ejecución de mejoras en el inmueble (boletas, facturas u otro documento). 5. Certificados que acrediten posesión de más de cinco años, de Juntas de Vecinos u otras organizaciones comunitarias, colindantes del inmueble, autoridades de la localidad (Ejemplo: Director de escuela, Cura párroco, etc.) Documentos Adicionales. Eventualmente se deben presentar otros documentos ,de acuerdo al siguiente criterio: a-Adquisición del inmueble por compraventa ,cesión de derechos ,donación, promesa de compraventa. b-Herencia. c-Si el terreno perteneció a una cooperativa. d-Si el terreno perteneció a una comunidad

En caso de que el inmueble se haya adquirido por Compraventa o Cesión de Derechos, Donación, Promesa de Compraventa, se deben presentar los siguientes documentos adicionales: 1.-Copia de la escritura pública o privada correspondiente. Cualquier otro documento al respecto. (Ejemplo : recibos de pagos, letras, etc 102

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos En caso de que el inmueble se haya adquirido por Herencia, se deben presentar los siguientes documentos adicionales: 1. Copias de posesión efectiva, testamentos, escrituras de partición, adjudicación, etc. 2. Certificados de relación de parentesco con antepasados: de matrimonio, nacimiento o defunción. En caso de que el terreno haya pertenecido a una Cooperativa, se deben presentar los siguientes documentos adicionales: 1. Certificado de pago total del inmueble. 2. Acreditar con documentos que la Cooperativa se encuentra disuelta. 3. Demostrar que no existe organismo liquidador. Dirigido a quienes: Todas las personas naturales o jurídicas, que posean un bien raíz en donde vivan y hayan efectuado mejoras y/o construcciones. En caso de que el bien raíz haya pertenecido a una Comunidad, se deben presentar los siguientes documentos adicionales: 1. Demostrar imposibilidad para dividirla o liquidarla de acuerdo a la Ley. 2. Que se encuentre subdividida materialmente y delimitada por más de 5 años. 3. Es necesario demostrar el pago total del retazo de terreno adquirido en comunidad, y aportar documentos constitutivos de ella. PLAZO Varía, según el caso, puesto que una vez recepcionados los antecedentes de los solicitantes, se procede a la confección de los planos y autorizaciones correspondientes del SAG, Armada y la Dirección de Fronteras y Límites (DIFROL) cuando corresponda. PRECIO DEL TRAMITE Realizado directamente por el Ministerio de Bienes Nacionales tiene costo diferenciado para los beneficiarios. Sin embargo, también existe la modalidad de regularización particular, en la cual las personas que cumplen con los requisitos pueden contratar en forma particular a alguna de las empresas contratistas incorporadas al Registro Nacional de Contratistas, acreditadas por el Ministerio de Bienes Nacionales. LUGAR DONDE SE HACE EL TRAMITE En la Secretaría Regional Ministerial u Oficina Provincial de Bienes Nacionales que corresponda a la ubicación del terreno. OTROS CASOS DE REGULARIZACIÓN DE BIENES RAÍCES. 103

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos a.-Otorgamiento de título por asignatario fallecido.(no hay Titulo de Dominio.) b.-Regularización de la asignación de inmuebles (cuando no hay título de dominio). c.-Saneamiento gratuito de títulos de dominio en propiedades fiscales. d.-Regularización de Propiedad Fiscal. OTORGAMIENTO DE TÍTULO POR ASIGNATARIO FALLECIDO (CUANDO NO HAY TÍTULO DE DOMINIO En qué consiste: Se trata de estudiar los antecedentes del beneficiario fallecido para establecer si corresponde otorgar Título de Dominio o Escritura de Compraventa a sus herederos, de viviendas afectas a los D.S. Nº268/75, D.S. Nº62/84, D.S. Nº140/90 y D.L. Nº2552/79. Personas que pueden optar A personas que necesiten Título de Dominio cuando ha fallecido el asignatario de la vivienda. Requisitos Presentar la documentación exigida. Documentos requeridos: 1. Fotocopia Cédula Nacional de Identidad del cónyuge sobreviviente (visado por receptor SERVIU). 2. Certificado o Fotocopia Libreta de Matrimonio. 3. Certificado Original de Defunción del Asignatario. 4. Fotocopia de Empadronamiento, Informe de Estado de Deuda y Cartola de Saldo, documentos emitidos por INVERCA. 5. Compromiso de Asignación, Acta de Entrega (si lo tiene). 6. Certificado de Nacimiento de Herederos con nombre de los padres. 7. Comprobante de Pago de Dividendos. 8. Informe de Sub-depto. de Difusión y/o Archivo Central que no existe Título de Dominio. PLAZO DEL TRAMITE En casos normales, aproximadamente 3 meses.

LUGAR DONDE SE REALIZA EL TRAMITE Recepciona antecedentes: Oficina de Informaciones - Ministerio de Vivienda y Urbanismo En provincia el servicio regional correspondiente Cursa el trámite: Equipo Regularizaciones - SERVIU

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Vivienda / Regularización y saneamiento de títulos

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos REGULARIZACIÓN DE LA ASIGNACIÓN DE INMUEBLES (CUANDO NO HAY TÍTULO DE DOMINIO). En qué consiste: Se trata de la normalización de la asignación de viviendas afectas a los D.S. Nº268, D.S. Nº62, D.S. Nº140 y D.L. Nº2552/79, por fallecimiento del asignatario, por doble beneficio, por ocupación irregular y por cesión de derechos desde el asignatario o heredero a un tercero. Personas que pueden optar: Dirigido a quienes necesiten regularizar la situación de la vivienda por las siguientes causales: fallecimiento del asignatario, doble beneficio, ocupación irregular y por cesión de derechos desde el asignatario o heredero a un tercero. Qué requisitos se deben cumplir: Regularizar la situación de la vivienda, presentando la documentación que se describe. Documentos requeridos: 1. Fotocopia de Cédula Nacional de Identidad del solicitante y su cónyuge (visados por receptor SERVIU). 2. Certificado o fotocopia de Libreta de Matrimonio, Declaración Jurada de Soltería, según corresponda. 3. Compromiso de Asignación (si lo tiene). 4. Cesión de Derechos Notarial (si la tiene). 5. Acta de entrega material del Inmueble (si la tiene). 6. Comprobante de Pago de Dividendos. 7. Certificado de Residencia (Carabineros de Chile o Junta de Vecinos). 8. Cuenta de Luz y Agua. 9. Informe de Sub-Depto. de Difusión y/o Archivo Central que no existe Título de Dominio. 10. Fotocopia de Empadronamiento e Informe de Estado de Deuda emitido por INVERCA. 11. Acreditar antigüedad de ocupación de la vivienda. 12. Fotocopia Libreta de Ahorro para la Vivienda o ex CORVI. 13. Cartolas de Beneficio del solicitante y cónyuge. Plazo del tramite: Se demora en caso normales un año aproximadamente

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos FISCALES Es un Programa Social del Ministerio de Bienes Nacionales, que consiste en dotar, en forma gratuita, de Título de Dominio a personas de escasos recursos, que estén radicados en terrenos fiscales urbanos y rurales. Esta situación la regula la ley 1.939, del 10 de noviembre de 1977. Requisitos •

Ser chileno mayor de edad.

•

Carecer de recursos económicos y habitar en terreno fiscal.

• Encontrarse en una población o sector contemplado en el Programa de Saneamiento de Títulos de Ministerio de Bienes Nacionales. • No ser dueño, ni el solicitante ni su cónyuge, de otro bien raíz en ninguna parte del territorio nacional. Si se cumple con los requisitos, se debe solicitar un formulario de postulación al programa en las oficinas del Ministerio de Bienes Nacionales, llenarlo y acompañarlo con los siguientes documentos: •

Fotocopia de la cédula de identidad

•

Certificado de nacimiento del solicitante y de su cónyuge.

•

Certificado de matrimonio.

• Informe socio-económico extendido por el Departamento Social del municipio respectivo, o Privilegio de Pobreza dado por La Corporación de Asistencia Judicial de la localidad.

REGULARIZACION DE PROPIEDAD FISCAL Se ha señalado por la doctrina que en el objetivo de superar situaciones históricas de ocupación irregular de terrenos fiscales, se ha estimado la necesidad de regularizar dicha ocupación en función de fortalecer y consolidar , principalmente, el poblamiento de zonas aisladas y extremas del país. Quienes Pueden Solicitar Toda persona, hombre o mujer chilena de escasos recursos, que sea ocupante por años de

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos un terreno fiscal, rural o urbano, que no tengan título legal de dominio, y que además no sea dueño, el ni su cónyuge, de otro bien raíz, en ningún lugar del territorio nacional. REQUISITOS PARA SOLICITAR ESTE BENEFICIO SON: 1. Ser

chileno o chilena, mayor de edad y vivir en situación de pobreza.

2. Ocupar o vivir permanentemente en un terreno fiscal por un período igual o superior a 5 años. 3. No ser dueño, ni el solicitante ni su cónyuge, de otra propiedad (casas, terrenos o sitios) en ninguna parte del territorio nacional. 4. Estar radicado en las áreas de cada región contempladas en el Programa de Regularización de Ocupaciones de Inmuebles Fiscales, o en el catastro del *Programa Chile Barrio. PLAZO DE TRAMITACIÓN

Aproximadamente 12 meses desde la formación del expediente. DOCUMENTACIÓN QUE DEBE PRESENTARSE.

La documentación a presentar junto con la solicitud es: 1. Fotocopia de la cédula de identidad del o la solicitante por ambos lados, y certificado de nacimiento. 2. Si el solicitante es casado o casada, debe presentar además su certificado de matrimonio y el certificado de nacimiento del cónyuge. 3. Si el solicitante es viuda o viudo, debe presentar su certificado de matrimonio y certificado de defunción del cónyuge.(Todos estos documentos se obtienen en la oficina de Registro Civil e Identificación correspondiente) 4. Informe Social o Ficha CAS que acredite situación económica de escasos recursos. 5. Si es posible, documentos que acrediten la legitimidad de la ocupación del inmueble fiscal. (Actas de Radicación u otros) Estos documentos son entregados en la Municipalidad correspondiente. 6. Informe de Dicom, en que se especifique que ni el solicitante ni el Cónyuge son dueños de otra propiedad. ¿DONDE SE REALIZA? En la Secretaría Regional Ministerial o la Oficina Provincial de Bienes Nacionales respectiva. REGIMEN LEGAL D.L. 1939 de 1.977.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos TRAMITES EN LA DIRECCION DE OBRAS MUNICIPALES INSTRUCCIONES GENERALES PARA LA PREPARACIÓN DE DOCUMENTOS (DOM) A. Proyecto de subdivisión . B. Proyecto de fusión. C. Loteos. D. Recepción Final A) PROYECTO DE SUBDIVISIÓN: 1. Solicitud firmada por el propietario del terreno y por el arquitecto proyectista, en el cual se incluirá una declaración jurada simple del propietario como titular del dominio. 2. Original o copia autorizada por notario del certificado de Avalúo Fiscal vigente. 3. Fotocopia del certificado de informaciones previas, salvo que en la solicitud se indique su número y su fecha. 4. Plano de subdivisión a escala no menor a 1:1000, con curvas de nivel 2 mts. , dimensiones de los deslindes del terreno, singularización de los lotes resultantes y sus dimensiones; cuadro de superficies de los lotes resultantes y sus dimensiones; indicación de zonas de restricción y de riesgo que pudieran afectarlo; número de Rol de los predios colindantes y otras menciones que se estimen necesarias. 5. Plano de ubicación del terreno a escala no inferior a 1:5000, con indicación de las vías o espacios de uso público existentes en su proximidad y de otros elementos referenciales relevantes del lugar, que faciliten su identificación. 6. Plano con graficación de la subdivisión predial existente y la propuesta. Los planos indicados en los puntos 5 y 6 podrán omitirse si la información correspondiente se incluye en el plano general de subdivisión señalado en el punto 4. B) PROYECTO DE FUSIÓN: 1. Carta solicitud. 2. Declaración jurada de propiedad. 3. Original del certificado de avalúo fiscal vigente de todos los lotes a fusionar. 4. Siete copias de plano con: · Firma del arquitecto y propietario;

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos · Situación actual de los lotes, acotado; · Situación propuesta del lote, acotado; · Plano de ubicación; · Cuadro de superficie. C) LOTEOS: 1. Solicitud con $50 impuesto municipal, firmado por el interesado y el arquitecto. 2. Fotocopia título y patente del arquitecto. 3. Certificado de línea e informes previos. 4. Original del certificado de avalúo de impuestos internos. 5. Original del certificado de dominio vigente. 6. Fotocopia legalizada ante notario de la escritura. 7. Presupuesto de urbanización (para cálculo de boleta de garantía, si procede). 8. Siete copias del plano. 9. Una copia del proyecto de urbanización aprobados por cada servicio: A. Alcantarillado (ESSCO), copia de planos; B. Agua potable (ESSCO), copia de planos; C. Postación alumbrado público (EMEC), copia de planos; D. Pavimentación (SERVIU), copia de planos. 10. Los antecedentes deben presentarse en una carpeta caratulada, los planos doblados a tamaño oficio. D) RECEPCIÓN FINAL: 1. Solicitud firmada por profesionales responsables de la obra y por el propietario. 2. Acta de recepción final.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 3. Certificados de dotación emitidos por cada servicio: A. Alcantarillado (ESSCO); B. Agua potable (ESSCO); C. Instalación eléctrica interior (S.E.C.); D. Pavimentación (SERVIU); E. Gas (S.E.C.) (si corresponde); F. Ensaye de hormigones (si corresponde); G. Recepción de urbanización D.O.M. (en caso de loteos).

Otro tramite que considero conveniente conocerlo o , simplemente tener alguna referencia de el tiene relación con la tesorería general de la República es la condonación de Deudas Cora . CONDONACION DE DEUDAS EX -CORA Ley Cora La Ley N° 1 9.792 publicada en el Diario Oficial con fecha 28 de marzo del 2002, otorga la condonación del 100% de la deuda fiscal Ex-Cora a aquellos propietarios de hasta 2 predios derivados directamente del proceso de Reforma Agraria. Esta Ley concede un nuevo plazo de dos años, contados desde la publicación de esta ley, para acogerse a los beneficios establecidos en la Ley N° 19.353, el que vence impostergablemente el 28 de marzo del año 2004. Beneficiarios de esta Ley 1 Los asignatarios originales y adquirentes posteriores a éstos (personas naturales o comunidades integradas por personas naturales). 2 Las Sociedades Agrícolas* entre las que se incluyen las sucesiones hereditarias, las cooperativas, las sociedades agrícolas familiares, las sociedades constituidas por ex asentados y por campesinos; las corporaciones, fundaciones y demás organizaciones comunitarias que hayan adquirido predios de la Reforma Agraria y que estén destinados a fines deportivos, educacionales, sociales o comunitarios.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 3 Los propietarios de parcelas que deban donar la casa y el sitio a los asignatarios originales o la sucesión de éste. Se excluye de este beneficio a los predios rústicos, parcelas o sitios adquiridos en remate o licitación a la ex Corporación de la Reforma Agraria, a la ex Oficina de Normalización Agraria o al Servicio Agrícola y Ganadero. Requisitos para optar a esta Condonación 1 Ser persona natural o de comunidades integradas exclusivamente por personas naturales o sociedad agrícola (considerada según la definición dada en el N' 2 anterior). 2

Ser asignatario original o sucesor de éste en el dominio, a cualquier título.

3 No ser propietario de más de dos predios derivados directamente M proceso de Reforma Agraria, (no se considera la casa propia que constituye el hogar doméstico). 4 Los retazos, cualquiera que sea su número, cuyas superficies individuales sumadas sean interiores a 12 hectáreas de riego básico, de acuerdo a la tabla de equivalencia establecida y certificada por el SAG, serán considerados como un solo predio. 5

No haber adquirido los predios bajo remate y Licitaciones.

6 Sociedades de personas constituidas por campesinos (condición que debe ser certificada por el Servicio Agrícola y Ganadero - SAG). Como Acogerse a Este Beneficio Los beneficiarios que cumplan con los requisitos deben llenar la "Solicitud 100% de Condonación Deuda Fiscal ex CORA". Este formulario está disponible en cualquier oficina de la Tesorería General de la República y debe ser presentada en esta misma entidad, adjuntando los documentos exigidos según tipo de deudor. Cada beneficiario deberá presentar una sola solicitud para requerir la condonación total de la deuda, ya sea por uno o dos predios.

*Según lo indicado en el Artículo 2° de la ley N°19.653, modificado por las leyes N° 19.508 y 19.792 DOCUMENTACIÓN SOLICITADA A TODOS LOS DEUDORES Certificado de Dominio Vigente, en el que conste que el deudor es dueño del predio. (antigüedad máxima 30 días a la fecha de presentación).

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Copia simple del Título de Dominio o Escritura Pública en que conste la adquisición del predio (parcela, sitio, lote o retazo) o Título que actúe como tal. Declaración Jurada Simple, para acreditar la calidad de "Hogar Doméstico" en la que, además, se expresa que sólo es propietario M hogar doméstico y de uno o dos predios ExCora. Cédula de Identidad del propietario del predio, fotocopia simple (RUT de la sociedad agrícola y representante legal). DOCUMENTACIÓN ADICIONAL SOLICITADA A DETERMINADOS DEUDORES a)Los adquirentes posteriores a los asignatarios originales: Certificado emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero en que conste si el deudor debe o no donar la casa y sitio al asignatario original o a la sucesión de éste, siempre y cuando se encuentren en la situación prevista en los incisos últimos del Art. lero. de la ley 19.353, modificada por las leyes 19.508 y 19.792. b)Las Sociedades y otras organizaciones señaladas en el artículo 2° de la Ley 19.353: •

Rut de los integrantes de la sociedad.

•

Certificado emitido por el Servicio Agrícola y

•

Ganadero en que conste si el deudor debe o no donar la casa y sitio al asignatario original o a la sucesión de éste, siempre y cuando se encuentren en la situación prevista en los incisos finales M Art. 1 ero ley 19.353 (modificada por la ley 19.508 y 19.792).

•

Certificado emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero en que se certifique que el beneficiario señalado cumple con los requisitos establecidos en el artículo 2° de la Ley 19.353.

c)Sucesiones: •

Posesión efectiva inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

•

Inscripción de Herencia del o los predios.

•

Rut de la sucesión, fotocopia simple, en caso que lo tenga.

•

Rut del deudor fallecido y de los herederos de éste.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos •

Certificado de Defunción del deudor fallecido, en caso que no se haya efectuado el trámite de posesión efectiva,

•

Certificado emitido por el Servicio Agrícola y

•

Ganadero en que conste si el deudor debe o no donar la casa y sitio al asignatario original o a la sucesión de éste.

IMPORTANTE En el caso de los deudores que deban donar la casa o sitio, por haber sido asignada en conjunto con la parcela, la ley establece un plazo de 180 días corridos, para presentar la escritura de donación. Este plazo se cuenta desde la fecha en que Tesorería le notifique al deudor que cumple con los demás requisitos para optar a la condonación. Si transcurrido este período, el deudor no presenta la escritura de donación, inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, Tesorería deberá rechazar la solicitud e informar al deudor que ha perdido el beneficio de condonación.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos   TRAMITES DIRECCION DE OBRAS MUNICIPALES (D.O.M). DOCUMENTOS QUE SE SEBEN ADJUNTAR SEGÚN EL TRAMITE. 1. ANTEPROYECTO. 2. ALTERACION. 3. CAMBIO DE DESTINO EN CASAS 4. CAMBIO DE DESTINO EN DEPARTAMENTOS CON DESTINO HABITACIONAL 5. CO-PROPIEDAD INMOBILIARIA. 6. DEMOLICIÓN. 7. EDIFICACIÓN NUEVA PARA VIVIENDA Y EDIFICIOS. 8. EDIFICACIÓN NUEVA PARA INDUSTRIA. 9. EDIFICACIÓN NUEVA ESTABLECIMIENTOS EDUCACIONALES 10. EXCAVACIONES. 11. FUSIÓN DE PREDIOS 12. INSTALACIÓN DE FAENAS 13. LOTEO. 14. MODIFICACIÓN DE DESLINDES. 15 .SUBDIVISIÓN DE PREDIOS

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Solicitud

ANTEPROYECTO

Solicitud

Documentos municipales Se solicita en: (DOM) Solicitud completa Anteproyecto Certificado Informes Previos Oficina de Catastro Municipal Certificado Número (línea) Oficina de Catastro Municipal Levantamiento del terreno Estudio de Rasantes Cuadro de Superficies % Ocupación de Suelo % Constructibilidad Cálculo Estacionamiento

Documentos municipales Se solicita en: (DOM) Solicitud completa de Regularización Carta explicativa del Proyecto Certificado Informes Previos Oficina de Catastro Municipal Certificado Número (línea Oficina de Catastro Municipal Ficha de Catastro con silueta de Oficina de Catastro Municipal Edificaciones Patentes vigentes de Profesionales Oficina de Patentes Municipal Certificado de Título

ALTERACION

Fotocopia del RUT del Propietario Declaración jurada del Propietario Fotocopia, Fotocopia Ultimo recibo de contribuciones Fotocopia Permiso original Si se tratara de Edificio de Departamentos se deberá acompañar de carta de los copropietarios o su representante

Servicio de Impuestos Internos Oficina de Catastro Municipal

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Solicitud

Documentos municipales Se solicita en: (DOM) Solicitud completa de Cambio de Destino Informe de Actividades no Residenciales Certificado de Número(línea) Oficina de Catastro Municipal Certificado de Condiciones Oficina de Catastro Municipal CAMBIO DE DESTINO EN Previas CASAS Certificado de Dominio Vigente Conservador de Bienes (vigencia de 60 días) Raíces Certificado de Hipotecas y Conservador de Bienes Gravámenes (vigencia de 60 Raíces días) Fotocopia de Recibo de Servicio de impuestos internos Contribuciones.

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Solicitud

Documentos municipales Se solicita en: (DOM) Solicitud completa de Cambio de Destino en Departamentos con destino habitacional Reglamento de Copropiedad Informe de Actividades no Residenciales Certificado de Número(línea) Oficina de Catastro Municipal CAMBIO DE DESTINO EN Certificado de Condiciones DEPARTAMENTOS CON Oficina de Catastro Municipal Previas. DESTINO HABITACIONAL Certificado de Dominio Vigente Conservador de Bienes (vigencia de 60 días) Raíces Certificado de Hipotecas y Conservador de Bienes Gravámenes (vigencia de 60 Raíces días) Fotocopia de Recibo de Servicio de impuestos internos Contribuciones. Fotocopia del plano del departamento

Solicitud

COPROPIEDAD INMOBILIARIA

Documentos municipales Se solicita en: (DOM) Calle Nº Propietario Arquitecto Teléfono l Permisos de Edificación Nº Oficina de Catastro Municipal Certificados de Recepción Final Nº Reglamento de Copropiedad Conservador de Bienes inscrito a fojas Nº Raíces Firma del Propietario Arquitecto Revisor

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Solicitud

DEMOLICIÓN

Documentos municipales Se solicita en: (DOM) Solicitud completa de Demolición Patentes vigentes de Oficina de Patentes Municipal Profesionales Certificado de Título Copia Permiso de Edificación Ingresado o Anteproyecto Oficina de Catastro Municipal vigente Copia Permisos de Edificación Oficina de Catastro Municipal que se Demuelen Copia boleta pago de Contribuciones o Certificado Servicio de Impuestos Internos Rol de avalúo Servicio de Impuestos Internos Certificado original vigente Empresa externa Desratización Certificado original de Dominio Conservador de Bienes Raíces vigente Levantamiento aerofotogramétrico para carga y descarga Presupuesto en UF. Por Demolición, firma del Profesional responsable En caso de pareo, Informe del Calculista Copia de los Permisos de Edificación de los predios Oficina de Catastro Municipal colindantes En caso de pareo o Adosamiento, Póliza de Compañía de Seguros Seguros contra daños a terceros por 250 UF. Si el Propietario es persona jurídica: copia de acta de asamblea, constitución de sociedad o carta poder.

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Solicitud

EDIFICACIÓN NUEVA PARA VIVIENDA Y EDIFICIOS

Documentos municipales Se solicita en (DOM) Solicitud completa de Edificación Vivienda y Edificios Nº y fecha Anteproyecto aprobado Certificado Informes Previos Oficina de Catastro Municipal Certificado Número (línea) Oficina de Catastro Municipal Ficha de Catastro Oficina de Catastro Municipal Hojas estadísticas INE Patentes vigentes de Oficina de Patentes Municipal Profesionales Copia Certificado de Título Fotocopia RUT Propietario Declaración Jurada del propietario Fotocopia último recibo de Servicio de Impuestos Internos contribuciones Certificado de Factibilidad Inst. Empresas de Agua Potable y Agua y Alcantarillado Alcantarillado Certificado de Factibilidad Empresa de Suministro Eléctrico Suministro de Eléctrico Planos de Arquitectura Planos de Estructura. Libro de Obras

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Solicitud

EDIFICACIÓN NUEVA PARA INDUSTRIA

Documentos municipales Se solicita en (DOM) Solicitud completa de Edificación Nueva para Industria. Nº y fecha Anteproyecto aprobado Certificado Informes Previos Oficina de Catastro Municipal Certificado Informes Previos Certificado Número (línea) Oficina de Catastro Municipal Ficha de Catastro Ficha de Catastro Oficina de Catastro Municipal Hojas Estadísticas INE Oficina de Catastro Municipal Patentes vigentes de Oficina de Patentes Municipal Profesionales Copia Certificado de Título Fotocopia RUT Propietario Declaración Jurada del Propietario Fotocopia último recibo de Servicio de Impuestos Internos contribuciones Libro de Obras Certificado de Factibilidad Inst. Empresas de Agua Potable y Agua y Alcantarillado para Alcantarillado Industria. Certificado de Calificación para SESMA Industria. Certificado de Factibilidad suministro de Eléctrico Empresa de Suministro Eléctrico Empresa de Suministro Eléctrico Planos de Arquitectura Especificaciones Técnicas Planos de Estructura. Plano de Emplazamiento

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Solicitud

EDIFICACIÓN NUEVA ESTABLECIMIENTOS EDUCACIONALES

Documentos municipales Se solicita en (DOM) Solicitud completa de Edificación Nueva para Establecimientos Educacionales. Nº y fecha Anteproyecto aprobado Certificado Informes Previos Oficina de Catastro Municipal Certificado Número (línea) Oficina de Catastro Municipal Ficha de Catastro Oficina de Catastro Municipal Hojas Estadísticas INE Oficina de Catastro Municipal Patentes vigentes de Oficina de Patentes Municipal Profesionales Copia Certificado de Título Fotocopia RUT Propietario Fotocopia último recibo de contribuciones Libro de Obras Declaración Jurada del propietario Certificado de Factibilidad Inst. Agua y Alcantarillado para Empresas de Agua Potable y Establecimientos Alcantarillado Educacionales. Certificado de Factibilidad Empresa de Suministro Eléctrico suministro de Eléctrico. Cálculo de Superficies Planos de Arquitectura Especificaciones Técnicas Planos de Estructura. Plano de Emplazamiento

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DOCUMENTOS NECESARIOS ANEXOS A PERMISO DE EDIFICACIÓN EN ZONA TÍPICA: 1. Completados los antecedentes establecidos por la Ordenanza Legal de Urbanismo y Construcción, los proyectos deberán acompañar en triplicado lo siguiente para ser presentado ante el consejo de Monumentos Nacionales: A. Fotocopia de las fachadas de los edificios de la cuadra donde se proyecta la obra, y de la cuadra de enfrente; B. Memoria explicativa del entorno ambiental en que se sitúa el proyecto; C. Plano de conjunto de fachada propuesta, con las fachadas colindantes, escala 1:200 ó 1:100; D. Corte escantillón de la fachada proyectada y corte horizontal de la misma, escala 1:20; E. Planta del edificio propuesto; F. En caso de edificios destinados a comercio y/u oficinas, se deberá especificar en las fachadas el diseño general donde irá inserta la propaganda y las características formales de ésta. 2. Resolución del CONAMA Regional, referente a la Evaluación de Impacto Ambiental (por tratarse de proyectos emplazados en "Zona Típica".

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Solicitud

EXCAVACIONES

Solicitud

FUSIÓN DE PREDIOS

Documentos municipales Se solicita en (DOM) Solicitud completa de Excavaciones Patentes vigentes de Oficina de patentes Municipal Profesionales Certificado de Título Copia Permiso de Demolición Oficina de Catastro Municipal Permiso de Anteproyecto vigente Ingreso de Solicitud o Permiso de Edificación Plano de Emplazamiento para carga y descarga Plano de Socalzado y detalles Presupuesto mínimo de 0.2 UF / m2 Copia Póliza que cubra daños a Compañía de Seguros terceros por 1000 UF. Copia boleta pago de contribuciones o Certificado Servicio de Impuestos Internos Rol de avalúo Solicitud completa de Excavaciones

Documentos municipales Se solicita en (DOM) Solicitud completa de Fusión de Predios Plano dibujado en papel poliéster. Certificado de Dominio Vigente Conservador de Bienes Raíces Copia de patente profesional Oficina de Patentes Municipal Copia de Título Profesional Certificado de Número (línea) Oficina de Catastro Municipal de los predios anteriores Certificado de Expropiación

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Documentos municipales Solicitud SE SOLICITA EN (DOM) Solicitud completa de Inst. de Faenas Patentes vigentes de Oficina de Patentes Municipal Profesionales Certificado de Título Copia Permiso de Demolición Oficina de Catastro Municipal Permiso de Anteproyecto vigente Plano de Emplazamiento en planta para carga y descarga Si el Propietario es persona jurídica: copia de acta de INSTALACIÓN DE FAENAS asamblea, constitución de sociedad o carta poder Especificaciones Técnicas, Inst. de Faenas firmadas por Profesional y Propietario Presupuesto en UF. indicando datos de la Obra firmadas por Profesional responsables Copia boleta pago de contribuciones o Certificado Servicio de Impuestos Internos Rol de avalúo. Servicio de Impuestos Internos

Solicitud

Documentación (DOM) SE SOLICITA EN: Solicitud completa de Loteo Plano dibujado en papel poliéster Certificado de Dominio Vigente Conservador de Bienes Raíces

LOTEO

Cancelar los derechos Municipales Copia de patente Profesional Copia de Título Profesional Certificado de Número (línea) de los predios anteriores Certificado de Expropiación

Oficina Tesorería Municipal Oficina de Patentes Municipal Oficina de Catastro Municipal Oficina de Catastro Municipal

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Solicitud Documentación (DOM) SE SOLICITA EN: Solicitud completa de Modificación de Deslindes Solicitud completa de Modificación de Deslindes Plano dibujado en papel poliéster Certificado de Dominio Conservador de Bienes Raíces Vigente MODIFICACIÓN DE DESLINDES Cancelar los derechos Oficina Tesorería Municipal Municipales Copia de patente Profesional Oficina de Patentes Municipal Copia de Título Profesional Copia de Título Profesional Certificado de Número (línea) Oficina de Catastro Municipal de los predios anteriores Certificado de Expropiación Oficina de Catastro Municipal

Solicitud

Documentos municipales (DOM) Solicitud completa de Subdivisión de Predios Plano dibujado en papel poliéster Certificado de Dominio Vigente

SUBDIVISIÓN DE PREDIOS

Cancelar los derechos Municipales Copia de patente Profesional Copia de Título Profesional Certificado de Número (línea) de los predios anteriores Certificado de Expropiación

Se solicita en

Conservador de Bienes Raíces Tesorería Municipal Oficina de Patentes Municipal Oficina de Catastro Municipal Oficina de Catastro Municipal

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CONTRATOS Y FORMULARIOS

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos CONTRATO DE COMPRAVENTA COMPARECE como VENDEDOR don de nacionalidad , estado civil................., de profesión . _____cédula nacional de Identidad N° ............. con domicilio en__________comuna de de la ciudad de ; y como COMPRADOR don_____________________________de nacionalidad .., de estado civil ______________de profesión___________________cédula nacional de Identidad N° .con domicilio en ........... ... .... . . comuna de . de la ciudad de . Ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus respectivas identidades con las cédulas antes citadas y exponen: Que vienen en celebrar el contrato de compraventa que consta en las cláusulas siguientes: PRIMERO VENDEDOR, es dueño de la propiedad ubicada en de la comuna de de la ciudad de , que corresponde al sitio número de la manzana de la Población , cuyos deslindes son: Norte con lote Sur con lote Oriente con lote , y el Poniente con lote _____________Lo adquirió por herencia de don según auto de posesión efectiva de fecha .. de . ... de 200 del .Juzgado Civil de que rola Inscrita a fojas N° del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de , del año 200 , en tanto que la Inscripción especial de herencia se encuentra Inscrita a fojas. N° del mismo Conservador de Bienes Raíces. SEGUNDO: Por el presente instrumento EL VENDEDOR vende, cede y transfiere al COMPRADOR, quién compra, acepta y adquiere para si el Inmueble Individualizado en la cláusula precedente. TERCERO: El precio de venta de la propiedad objeto de este contrato, es la suma de $ __________________que el comprador entrega en este acto en dinero efectivo y que el vendedor declara recibir a entera satisfacción. CUARTO : El vendedor por el presente Instrumento, se obliga a hacer entrega de la propiedad materia de este contrato, libre de todo ocupante y enseres, a más tardar con fecha ________de del año en curso, quedando desde ya facultado el comprador para el efecto de iniciar todas las acciones legales que procedieren tendientes a lograr la entrega de la propiedad antedicha.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos QUINTO: La venta se hace como especie o cuerpo cierto con todo lo edificado y plantado en ella, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres activas y pasivas y demás adherentes, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición y embargo, obligándose el vendedor a responder de la evicción y del saneamiento de acuerdo con las reglas generales. SEXTO: Las partes renuncian expresamente a la condición resolutoria. SEPTIMO: Los gastos de todo orden que afecten a este contrato, serán pagados en partes iguales por los comparecientes. OCTAVO: Se faculta al comprador o al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir del Conservador de Bienes Raíces respectivo, todas las Inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procedan.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA Comparecen: Por una parte don . cédula de Identidad N°___________________de profesión______________________ domiciliado en comuna de ___ de estado civil ________________en adelante el PROMITENTE VENDEDOR; y por la otra parte doña de profesión cédula de Identidad N° domiciliada en ______________ comuna de de nacionalidad en adelante la PROMITENTE COMPRADORA, ambos mayores de edad, quienes acreditan su Identidad con las cédulas de identidad respectivas y exponen que vienen en celebrar contrato de promesa de Compraventa, que consta de las siguientes cláusulas: PRIMERO., El Promitente Vendedor, es dueño de la propiedad ubicada en_____________ ___________________________comuna de ______ y que deslinda al Norte__________________ al Sur________________ al Este ________________al Oeste ________________Adquirió la propiedad por compra a don ___________________ según consta en la notarla N° de Santiago del señor notario____________________ inscribiéndose el dominio a su nombre a fojas N°________________ en el registro de propiedad del año______________________ del Conservador de Bienes Raíces de_______ _______________ SEGUNDO: Por el presente acto el PROMITENTE VENDEDOR, promete vender, ceder y transferir el Inmueble individualizado en la cláusula precedente al PROMITENTE COMPRADOR, quien promete adquirirlo y comprarlo para si. TERCERO: El precio de la Compraventa prometida será la suma de $ que se pagará al contado y en dinero en efectivo. CUARTO: El contrato prometido se sujeta a la condición suspensiva de que se aprueben los títulos de la propiedad por parte del promitente comprador. En todo caso el contrato prometido se celebrara a mas tardar el día de de 200___________ QUINTO: La propiedad se promete vender en el estado en que se encuentra actualmente, el cual es conocido de la otra parte, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición, embargo o litigio, con todos sus usos, costumbres, servidumbres y lo edificado y plantado en ella.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos SEXTO: La entrega material de la propiedad se realizara en la fecha de celebración del contrato prometido (o a una fecha determinada del contrato). SEPTIMO: Los gastos del contrato de promesa de compraventa, serán de cargo de las partes promitentes, por Igual, al Igual que los de la celebración del contrato prometido, así como de la inscripción respectiva. OCTAVO: Las partes fijan su domicilio para los efectos de este contrato y del prometido, en la comuna de y se someten a la jurisdicción de sus tribunales. Cualquier duda o dificultad que surja acerca de la existencia, validez o nulidad, aplicación, ejecución, Interpretación y cualquier otra cuestión de cualquier naturaleza a que pueda dar lugar el presente contrato de promesa, así como el prometido, será resuelto por un arbitro arbitrador, quien resolverá en única Instancia, renunciando desde ya las partes a todos los recursos. Las partes designan desde ya en este carácter a don ________________y si este no pudiese o no quisiese ejercer el cargo, a don__________________________ Para el caso que este tampoco quiera ejercer el cargo, la designación la hará la justicia ordinaria, pero en tal caso el arbitro deberá ser mixto. NOVENO: Se faculta al portador de copia autorizada de este Instrumento para requerir todas las Inscripciones, subinscripciones, rectificaciones, anotaciones, cancelaciones, que fueren procedentes en los registros públicos competentes. Nota: Si hay temor de que no se celebrara el contrato prometido, (por ej. Temor del promitente comprador) puede inscribir el contrato de promesa en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces. Con esta Inscripción otra persona que comprara no tendría la excusa de que compro de buena fe, sin saber que existía este compromiso de venta.

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE A UN PLAZO FIJO DE UN AÑO En ……………………………… , a … … … de ………… … … … de 200.., entre don(ña) ……………………………………, de profesión o actividad ………………, domiciliado(a) en calle … … … … … … N° ………, comuna de …………………, cédula nacional de identidad N° ……………………………, en adelante "EL ARRENDADOR"; y don(ña) ……………………………………, de profesión o actividad … … … … … … domiciliado(a) en calle … … … … … … … N° ………, comuna de ………………………, cédula nacional de identidad N° ……………… …, en adelante "EL ARRENDATARIO"; ambos mayores de edad, se ha convenido lo siguiente: PRIMERO El ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien acepta para sí, el inmueble ubicado en calle ....................... N° ................., comuna de ............., el estacionamiento N° … … … y la bodega N° ………, ambos correspondientes al inmueble objeto del presente instrumento. SEGUNDO La propiedad arrendada será destinada exclusivamente a la habitación del ARRENDATARIO y de su familia y dependientes domésticos. TERCERO El presente contrato de arrendamiento rige a contar del día …. de ....... de 200__ y su vigencia será de un año a contar de esta fecha. Si la parte ARRENDADORA deseare poner término al presente contrato, deberá solicitar judicialmente la restitución del inmueble con una anticipación no inferior a cuatro meses en relación a la fecha de término del contrato. De no mediar este aviso el contrato se entenderá prorrogado por otro período igual, y así sucesivamente. Si la parte ARRENDATARIA deseare poner término al contrato en la fecha de expiración de éste, deberá notificarlo, por carta certificada, a la arrendadora, con una anticipación no inferior a dos meses completos, a la época fijada para el término. CUARTO La renta mensual es la suma de … … … … … … … … La renta se reajustará automáticamente durante toda la vigencia del arrendamiento, según la variación que experimente el índice de precios al consumidor (IPC); reajuste que se hará cada seis meses (ó trimestralmente), en relación al período que medie entre el último día del quinto mes que precede al del último reajuste y el último día del quinto mes que precede a su pago.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos El ARRENDATARIO estará obligado a pagar puntualmente los consumos de luz, agua potable, extracción de basura, gas, teléfono y demás que puedan corresponderle. El atraso de un mes en cualquiera de los pagos indicados dará derecho al ARRENDADOR para solicitar la suspensión de los servicios respectivos. Asimismo, la arrendataria deberá enviar oportunamente al domicilio del ARRENDADOR el aviso del pago de impuesto territorial (o Contribuciones) que afecta al inmueble objeto del contrato. QUINTO La renta se pagará por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros … … … … días de cada mes, en el domicilio del ARRENDADOR (el lugar de pago es de exclusiva libertad de los contratantes). El simple retardo en el pago de la renta constituye al ARRENDATARIO en mora, debiendo pagar éste una multa de 5% sobre la renta mensual. Además, dará derecho al ARRENDADOR a poner término inmediato al contrato de arrendamiento, sin forma de juicio y mediante el solo envío de una carta certificada dirigida al domicilio del ARRENDATARIO, en la que se hará constar el ejercicio de esta facultad. SEXTO Con el fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe, el pago de los perjuicios y deterioros que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones, y, en general, para responder del fiel cumplimiento de todas las estipulaciones de este contrato, el ARRENDATARIO entrega en garantía, en este acto, la suma de $ … … … … … … … … que el arrendador se obliga a retribuirle por igual equivalencia dentro de los quince días siguientes a la fecha en que le haya sido entregada, a su satisfacción, la propiedad arrendada; quedando el ARRENDADOR, desde ahora, autorizado para descontar de la garantía el valor de los deterioros y perjuicios de cargo del ARRENDADOR que se hayan ocasionados, como, asimismo, el valor de las cuentas pendientes de gastos de energía eléctrica, gas, agua, teléfono u otros que sean de cargo del ARRENDATARIO. El ARRENDATARIO no podrá, en caso alguno, imputar la garantía a la renta del arrendamiento, ni aun tratándose de la renta del mismo mes. Sin perjuicio de lo anterior, comparece en este acto don (ña) ........................., de nacionalidad ………………………, de profesión ………… ……………, estado civil …………………, domiciliado en calle ………………………, N° ………, comuna de … … … … … … , cédula nacional de identidad N° …… …………………, mayor de edad, quien se constituye en fiador solidario de todas y cada una de las obligaciones que el ARRENDATARIO ha contraído en virtud del presente contrato. SÉPTIMO La propiedad se encuentra en estado normal de conservación, que el 133

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos ARRENDATARIO declara conocer y aceptar a su entera satisfacción. En el arriendo se incluye, especialmente, el uso de la línea telefónica N° … … … … … … … … y el aparato de la Compañía de Teléfonos ……………………… ………. OCTAVO Queda prohibido expresamente al ARRENDATARIO subarrendar o ceder, en cualquier forma y a cualquier título, todo o parte del inmueble o destinarlo a otro objeto que el indicado, clavar o agujerear las paredes, hacer variaciones en la propiedad arrendada, causar molestias a los vecinos, e introducir animales, materiales explosivos, inflamables, o de mal olor en la propiedad arrendada. Se prohíbe al ARRENDATARIO ejecutar obra alguna en la propiedad sin previa autorización escrita del ARRENDADOR. Sin perjuicio de lo anterior, todas las mejoras hechas en el inmueble, con o sin autorización, que no puedan separarse de él sin detrimento de la propiedad, quedarán a beneficio del propietario, salvo previo pacto escrito en contrario. NOVENO El ARRENDATARIO se obliga a mantener en perfecto estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, las de paso, las válvulas y flotadores de los excusados, y los enchufes, timbres e interruptores del sistema eléctrico; mantener en buen estado el sistema de agua y calefacción, debiendo repararlos o cambiarlos por su cuenta y costo, y cada vez que sea necesario. En general, deberá mantener la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación. De producirse desperfectos en el inmueble cuya reparación corresponda al ARRENDADOR, el ARRENDATARIO deberá darle aviso inmediato de lo sucedido. Si los arreglos no se efectuaren dentro de los diez días, el ARRENDATARIO estará facultado para reparar los desperfectos él mismo, y descontar los gastos correspondientes del pago de la renta del arrendamiento del mes siguiente. DECIMO : Serán motivos plausibles para que el ARRENDADOR desahucie el contrato de arrendamiento los generales previstos en la ley y, especialmente, los siguientes: a.Si el ARRENDATARIO se atrasa en el pago de la renta, en los términos estipulados en la cláusula quinta de este contrato. b.Si dedica la propiedad a un fin distinto del indicado en este contrato; o si subarrienda o cede todo o parte de la propiedad sin consentimiento del ARRENDADOR. c.Si causa cualquier perjuicio a la propiedad. d.Si no mantiene la propiedad en perfecto estado de conservación y aseo, así como si no repara inmediatamente y a su costa los desperfectos ocasionados por el uso o por el hecho o culpa de él, de su familia o dependientes.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos e.Si se atrasa en el pago de las cuentas de gastos por consumo de agua potable, electricidad, gas o servicios comunes, si los hay. f.Si hace variaciones de cualquier especie en la propiedad, sin consentimiento del ARRENDADOR. UNDECIMO: El ARRENDADOR tendrá la facultad para inspeccionar la propiedad por sí o por sus mandatarios cuando lo estime conveniente, comprometiéndose el ARRENDATARIO a otorgarle las facilidades necesarias. Asimismo, en caso de que desee venderlo o darlo en arrendamiento en caso de estar pronto a expirar el presente contrato, el ARRENDATARIO se obliga a permitir su visita, a lo menos, tres días de cada semana durante dos horas cada día, entre las doce y dieciocho horas, a su elección. DUODECIMO: :El ARRENDADOR no responderá, en manera alguna, por los perjuicios que puedan producirse al ARRENDADOR con ocasión de robos, incendios, inundaciones, filtraciones, roturas de cañerías de agua o gas, uso de ascensores, si los hay, efectos de la humedad o del calor, etc. DECIMO TERCERO ::El ARRENDATARIO se obliga a restituir el inmueble inmediatamente que termine este contrato, entrega que deberá hacer mediante la desocupación total de la propiedad, poniéndola a disposición del ARRENDADOR y entregándole las llaves y todas sus copias. Además, podrá exigirle la exhibición de los recibos que acrediten el pago de todos los consumos, hasta el último día que ocupó el inmueble. El inmueble deberá ser restituido en las mismas condiciones en que se entregó, y que se especifican en la cláusula séptima. La no restitución de la propiedad en el plazo señalado hará incurrir al ARRENDATARIO, mientras no la restituya, en una multa mensual equivalente al doble de la renta pactada en este contrato, suma en que las partes avalúan anticipadamente y de común acuerdo los perjuicios producidos. DECIMO CUARTO :Para los efectos del presente contrato, las partes fijan domicilio en la ciudad de … … … … … … …, prorrogando la competencia para ante sus Tribunales.

____________________ ARRENDADOR ARRENDATARIO

_______________________

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE A PLAZO INDEFINIDO En ……………………………… , a … … … de ………… … … … de 200.., entre don(ña) ……………………………………, de profesión o actividad ………………, domiciliado(a) en calle … … … … … … N° ………, comuna de …………………, cédula nacional de identidad N° ……………………………, en adelante "EL ARRENDADOR"; y don(ña) ……………………………………, de profesión o actividad … … … … … … domiciliado(a) en calle … … … … … … … N° ………, comuna de ………………………, cédula nacional de identidad N° ……………… …, en adelante "EL ARRENDATARIO"; ambos mayores de edad, se ha convenido lo siguiente: PRIMERO Propiedad: El ARRENDADOR da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien acepta para sí, el inmueble ubicado en calle ....................... N° ................., comuna de ............., el estacionamiento N° … … … y la bodega N° ………, ambos correspondientes al inmueble objeto del presente instrumento. SEGUNDO Destino: La propiedad arrendada será destinada exclusivamente a la habitación del ARRENDATARIO y de su familia y dependientes domésticos. TERCERO Plazo: El presente contrato de arrendamiento rige a contar del día …. de ....... de 2000 y su vigencia tendrá carácter de indefinida. Si la parte ARRENDADORA deseare poner término al presente contrato, deberá solicitar judicialmente la restitución del inmueble con una anticipación no inferior a cuatro meses desde la notificación de la demanda, aumentado en dos meses por cada año completo de ocupación con un tope máximo de doce meses de desahucio. El ARRENDATARIO desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo señalado y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución. Por su parte, el ARRENDATARIO podrá desahuciar el arrendamiento, previo aviso por carta certificada enviada a lo menos con dos meses completos de anticipación. CUARTO Renta: La renta mensual es la suma de … … … … … … … … La renta se reajustará automáticamente durante toda la vigencia del arrendamiento, según la variación que experimente el índice de precios al consumidor (IPC). El reajuste se hará cada seis meses (o trimestralmente), en relación al período que medie entre el último día del quinto mes que precede al del último reajuste y el último día del quinto mes que precede a su pago. 136

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos El ARRENDATARIO estará obligado a pagar puntualmente los consumos de luz, agua potable, extracción de basura, gas, teléfono y demás que puedan corresponderle. El atraso de un mes en cualquiera de los pagos indicados dará derecho al ARRENDADOR para solicitar la suspensión de los servicios respectivos. Asimismo, la arrendataria deberá enviar oportunamente al domicilio del ARRENDADOR el aviso del pago de impuesto territorial (o Contribuciones) que afecta al inmueble objeto del contrato. QUINTO Forma de Pago: La renta se pagará por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros … …… … días de cada mes, en el domicilio del ARRENDADOR (el lugar de pago es de exclusiva libertad de los contratantes). El simple retardo en el pago de la renta constituye al ARRENDATARIO en mora, debiendo pagar éste una multa de 5% sobre la renta mensual. Además, dará derecho al ARRENDADOR a poner término inmediato al contrato de arrendamiento, sin forma de juicio y mediante el solo envío de una carta certificada dirigida al domicilio del ARRENDATARIO, en la que se hará constar el ejercicio de esta facultad. SEXTO Garantía: Con el fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe, el pago de los perjuicios y deterioros que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones, y, en general, para responder del fiel cumplimiento de todas las estipulaciones de este contrato, el ARRENDATARIO entrega en garantía, en este acto, la suma de $ … … … … … … … … que el arrendador se obliga a retribuirle por igual equivalencia dentro de los quince días siguientes a la fecha en que le haya sido entregada, a su satisfacción, la propiedad arrendada; quedando el ARRENDADOR, desde ahora, autorizado para descontar de la garantía el valor de los deterioros y perjuicios de cargo del ARRENDADOR que se hayan ocasionados, como, asimismo, el valor de las cuentas pendientes de gastos de energía eléctrica, gas, agua, teléfono u otros que sean de cargo del ARRENDATARIO. El ARRENDATARIO no podrá, en caso alguno, imputar la garantía a la renta del arrendamiento, ni aun tratándose de la renta del mismo mes. Sin perjuicio de lo anterior, comparece en este acto don (ña) ........................., de nacionalidad ………………………, de profesión ………… ……………, estado civil …………………, domiciliado en calle ………………………, N° ………, comuna de … … … … … … , cédula nacional de identidad N° …… …………………, mayor de edad, quien se constituye en fiador solidario de todas y cada una de las obligaciones que el ARRENDATARIO ha contraído en virtud del presente contrato. SÉPTIMO Estado del Inmueble: La propiedad se encuentra en estado normal de conservación, que el ARRENDATARIO declara conocer y aceptar a su 137

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos entera satisfacción. En el arriendo se incluye, especialmente, el uso de la línea telefónica N° … … … … … … … … y el aparato de la Compañía de Teléfonos ………………………………. OCTAVO Prohibiciones: Queda prohibido expresamente al ARRENDATARIO subarrendar o ceder, en cualquier forma y a cualquier título, todo o parte del inmueble o destinarlo a otro objeto que el indicado, clavar o agujerear las paredes, hacer variaciones en la propiedad arrendada, causar molestias a los vecinos, e introducir animales, materiales explosivos, inflamables, o de mal olor en la propiedad arrendada. Se prohíbe al ARRENDATARIO ejecutar obra alguna en la propiedad sin previa autorización escrita del ARRENDADOR. Sin perjuicio de lo anterior, todas las mejoras hechas en el inmueble, con o sin autorización, que no puedan separarse de él sin detrimento de la propiedad, quedarán a beneficio del propietario, salvo previo pacto escrito en contrario. NOVENO Mantenimiento del Inmueble: El ARRENDATARIO se obliga a mantener en perfecto estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, las de paso, las válvulas y flotadores de los excusados, y los enchufes, timbres e interruptores del sistema eléctrico; mantener en buen estado el sistema de agua y calefacción, debiendo repararlos o cambiarlos por su cuenta y costo, y cada vez que sea necesario. En general, deberá mantener la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación. De producirse desperfectos en el inmueble cuya reparación corresponda al ARRENDADOR, el ARRENDATARIO deberá darle aviso inmediato de lo sucedido. Si los arreglos no se efectuaren dentro de los diez días, el ARRENDATARIO estará facultado para reparar los desperfectos él mismo, y descontar los gastos correspondientes del pago de la renta del arrendamiento del mes siguiente. DECIMO Terminación Anticipada del Contrato: Serán motivos plausibles para que el ARRENDADOR desahucie el contrato de arrendamiento los generales previstos en la ley y, especialmente, los siguientes: g.Si el ARRENDATARIO se atrasa en el pago de la renta, en los términos estipulados en la cláusula quinta de este contrato. h.Si dedica la propiedad a un fin distinto del indicado en este contrato; o si subarrienda o cede todo o parte de la propiedad sin consentimiento del ARRENDADOR. i.Si causa cualquier perjuicio a la propiedad. j.Si no mantiene la propiedad en perfecto estado de conservación y aseo, así como si no repara inmediatamente y a su costa los desperfectos ocasionados por el uso o por el hecho o culpa de él, de su familia o dependientes. k.Si se atrasa en el pago de las cuentas de gastos por consumo de agua potable, electricidad, gas o servicios comunes, si los hay. 138

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos l.Si hace variaciones de cualquier especie en la propiedad, sin consentimiento del ARRENDADOR. UNDECIMO Visitas al Inmueble: El ARRENDADOR tendrá la facultad para inspeccionar la propiedad por sí o por sus mandatarios cuando lo estime conveniente, comprometiéndose el ARRENDATARIO a otorgarle las facilidades necesarias. Asimismo, en caso de que desee venderlo o darlo en arrendamiento en caso de estar pronto a expirar el presente contrato, el ARRENDATARIO se obliga a permitir su visita, a lo menos, tres días de cada semana durante dos horas cada día, entre las doce y dieciocho horas, a su elección. DUODECIMO Perjuicios en el Inmueble: El ARRENDADOR no responderá, en manera alguna, por los perjuicios que puedan producirse al ARRENDADOR con ocasión de robos, incendios, inundaciones, filtraciones, roturas de cañerías de agua o gas, uso de ascensores, si los hay, efectos de la humedad o del calor, etc. DECIMOTERCERO Restitución y Gastos: El ARRENDATARIO se obliga a restituir el inmueble inmediatamente que termine este contrato, entrega que deberá hacer mediante la desocupación total de la propiedad, poniéndola a disposición del ARRENDADOR y entregándole las llaves y todas sus copias. Además, podrá exigirle la exhibición de los recibos que acrediten el pago de todos los consumos, hasta el último día que ocupó el inmueble. El inmueble deberá ser restituido en las mismas condiciones en que se entregó, y que se especifican en la cláusula séptima. La no restitución de la propiedad en el plazo señalado hará incurrir al ARRENDATARIO, mientras no la restituya, en una multa mensual equivalente al doble de la renta pactada en este contrato, suma en que las partes avalúan anticipadamente y de común acuerdo los perjuicios producidos.

DECIMO CUARTO Competencia: Para los efectos del presente contrato, las partes fijan domicilio en la ciudad de … … … … … … …, prorrogando la competencia para ante sus Tribunales.

____________________ ARRENDADOR

_______________________ ARRENDATARIO

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos ______________________________ FIADOR SOLIDARIO

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO. SERVICIO DE VIVIENDA Y URBANIZACIÓN. UNIDAD SANEAMIENTO DE TITULOS. NUMERO.........../ FECHA............/ SOLICITUD DE

ALZAMIENTO DE HIPOTECAS Y/O PROHIBICIONES.

NOMBRE COMPLETO.............................................. CEDULA NACIONAL DE IDENTIDAD................................. DIRECCION DEL SITIO.......................................... ANTECEDENTES QUE SE DEBEN ACOMPAÑAR . 1.-ESCRITURA DE LA PROPIEDAD. 2.-PARA COMPRAVENTA: CERTIFICADO DE LIQUIDACIÓN DE DEUDA. 3.-PARA TITULOS GRATUITOS :CERTIFICADO DE URBANIZACIÓN. ESCRITURA DE NOTARIA DE.........................FECHA....... REGISTRO DE PROPIEDAD FOJAS....................... NUMERO.............. AÑO....... REGISTRO DE HIPOTECAS FOJAS....................... NUMERO.............. AÑO....... REGISTRO DE PROHIBICIONES FOJAS....................... NUMERO.............. AÑO....... CERTIFICADO DE LIQUIDACIÓN DE DEUDA N°......... FECHA....... CERTIFICADO DE URBANIZACIÓN.................... FECHA....... MUNICIPALIDAD DE............................................ FIRMA._________________________________ MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO. SERVICIO DE VIVIENDA Y URBANIZACIÓN. UNIDAD SANEAMIENTO DE TITULOS. SOLICITUD N°................................ FECHA.............. RECEPTOR

OFICINA DE SANEAMIENTO DE TITULOS.

FIRMA_______________________________________.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos FORMULARIOS DOM ÍNDICE A (DDU 53; Circular Ord. N° 573) • • • • • • • • • •

Solicitud única para certificado de número y/o certificado de afectación por declaratoria de utilidad pública. Certificado de número. Certificado de afectación por declaratoria de utilidad pública. Acta de cambio de profesional. Certificado de recepción definitiva de obras de edificación. Solicitud de cambio de destino. Certificado de aprobación de cambio de destino. Solicitud de acogimiento a Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Certificado d e acogimiento a Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

B (DDU 40; Circular Ord. N" 1.238) • • • • • • • • • • • • • • • • •

Solicitud certificado de informaciones previas Certificado de informaciones previas Solicitud de aprobación de anteproyecto de edificación Certificado de aprobación de anteproyecto Solicitud de permiso de edificación Permiso de edificación Solicitud de recepción definitiva de obras de edificación, Acta de recepción definitiva de obras de edificación. Solicitud de aprobación de proyecto subdivisión - anteproyecto de loteo - fusión de terrenos. Certificado de aprobación de anteproyecto de loteo. Certificado de aprobación de subdivisión. Solicitud de aprobación de proyecto de Loteo – apertura, nueva vía. Permiso para obras de Urbanización Solicitud de recepción definitiva de obras de urbanización. Certificado de urbanización garantizada Acta de recepción definitiva de obras de urbanización. Certificado de recepción definitiva de obras de urbanización y aprobación de Loteo.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Formularios Circular Ord. NO 573 A.- DDU 53 CIRCULAR ORDINARIA N` 573 Mat.: Nuevos formularios adicionales para Direcciones de Obras Municipales SOLICITUDES Y CERTIFICADOS DE NÚMERO, DECLARATORIA DE UTILIDAD PUBLICA, COPROPIEDAD INMOBILIARIA; CERTIFICADO DE RECEPCIÓN DEFINITIVA DE EDIFICACIÓN Y ACTA DE CAMBIO DE PROFESIONALES. Santiago, 22 de junio de 1999. De Jefe División de Desarrollo Urbano A Según Distribución 1.- Como consecuencia de la recepción de algunas observaciones y sugerencias de incorporación de nuevos formularios recibidas luego de la difusión de la circular DDU 40 del 3.12.98, hemos estimado oportuno oficializar una serie de nuevos formularios, de acuerdo al siguiente listado: o Solicitud única para certificado de número y/o certificado de afectación por declaratoria de utilidad pública o Certificado de número o Certificado de afectación por declaratoria de utilidad pública o Acta de cambio de profesionales o Certificado de recepción definitiva de obras de edificación o Solicitud de cambio de destino o Certificado de aprobación de cambio de destino o Solicitud de acogimiento a Ley de copropiedad inmobiliaria o Certificado de acogimiento a Ley de copropiedad inmobiliaria

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 2.- Aunque recibimos observaciones en este sentido, por razones de mayor claridad y mejor operatividad, consideramos prudente no hacer cambios por el momento a los formularios ya oficializados, sino hasta que se realice un período de marcha blanca de los mismos. 3.- Los formularios de la presente circular deben formar un solo cuerpo los de la circular DDU 40 del 03 ~ 12 - 98 y deben por tanto incorporarse brevedad a los procesos de difusión de los nuevos formularios que se lleva cabo a nivel regional, con el fin de cumplir con las metas establecidas por el ministerio para el presente año en el marco del programa de modernización la gestión del Estado,

Formularios Circular Ord. NI 573 INSTRUCCIONES PARA LA SOLICITUD DE CERTIFICADO DE NÚMERO Y/O AFECTACIÓN POR DECLARATORIA DE UTILIDAD PÚBLICA Línea 1 Número correspondiente a la solicitud, a llenar por la Dirección de Obras. Línea 2 Fecha correspondiente a la solicitud, a llenar por la Dirección de Obras. Línea 3 Nombre completo de¡ interesado que solicita el certificado, Este puede ser una persona natural o jurídica. En caso que el solicitante sea una persona jurídica, en esta línea debe identificarse a la persona natural que en representación de la persona jurídica solicita el certificado. El rol único tributario debe corresponder al solicitante, ya sea que actúe en su propia representación o en representación de una persona jurídica. Línea 4 Calle, número municipal y departamento, teléfono y fax , cuando corresponda, del domicilio del interesado. Línea 5 Datos de localidad y comuna donde se sitúa el domicilio del interesado. Línea 6 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por la cual se accede a ésta. Cuando exista número otorgado por la Municipalidad debe indicarse éste, en caso contrario deberá señalarse su ausencia. En la columna de la derecha debe indicarse el número de rol asignado por el Servicio de Impuestos Internos a la propiedad cuidando la exactitud de este dato que identifica la propiedad para todos los efectos. Esta información deberá ser verificada por la Dirección de Obras para lo cual el interesado deberá acompañar fotocopia o presentar al momento de ingreso de la solicitud una boleta de pago de contribuciones u otro documento que permita la verificación indicada. Línea 7 En los casos de predios provenientes de planos de loteos aprobados por la municipalidad deberán indicarse en las columnas de esta línea los datos correspondientes al loteo, la manzana y el número de sitio.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Línea 8 Se deberá elaborar, en lo posible en el formulario, un croquis con la ubicación del predio sobre el cual se solicita el certificado. Dicho croquis se elaborará a una escala adecuada con el norte hacia arriba conforme al siguiente modelo:

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Formularios Circular Ord. NI 573

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL FORMULARIO DE CERTIFICADO DE NUMERO Línea 1 Número y fecha de emisión del certificado. a llenar por la Dirección de Obras. Línea 2 Número y fecha de la solicitud correspondiente a este certificado. Línea 3 Calle o vía principal a la cual tiene frente la propiedad y por la cual se accede a ella, o cuando corresponda, calle o vía en cuyo frente se le asigna el número municipal. El nombre de la calle debe indicarse completo y debe corresponder al nombre asignado por el Plan Regulador o por decretos municipales que hubieren fijado su denominación con posterioridad a la promulgación del plan o cuando éste no existiere. En la celda extrema derecha, indicar el rol de avalúos de¡ Servicio de Impuestos Internos concordante con la información entregada por el interesado en la solicitud correspondiente. Línea 4 Indicar nombre de población. villa o ¡oteo al que pertenece, según corresponda y a continuación, el número de manzana y sitio correspondiente asignados en el plano de ¡oteo. Línea 5 Se deberá señalar, si el predio se encuentra en la acera norte, sur, oriente o poniente de la vía individualizada en la línea 3. A continuación se anotará el frente predial en metros. En la celda siguiente, indicar la distancia en metros del eje del acceso principal a la propiedad a la esquina más próxima, la otra calle con la que se forma la esquina referida y su ubicación cardinal que la individualiza de las otras tres esquinas (NO, NP, SO, SP). Línea 6 En esta celda la Dirección de Obras anotará el número oficial que le corresponde a la propiedad. Línea 7 Indicar monto de derechos a cancelar por emisión del presente certificado.

INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL FORMULARIO DE CERTIFICADO NÚMERO 147

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Línea 1 Número y fecha de emisión del certificado, a llenar por la Dirección de Obras. Línea 2 Número y fecha de la solicitud correspondiente a este certificado. Línea 3 Calle o vía principal a la cual tiene frente la propiedad y por la cual se accede a ella, o cuando corresponda, calle o vía en cuyo frente se le asigna el número municipal. El nombre de la calle debe indicarse completo y debe corresponder al nombre asignado por el Plan Regulador o por decretos municipales que hubieren fijado su denominación con posterioridad a la promulgación del plan o cuando éste no existiere. En la celda extrema derecha, indicar el rol de avalúos del Servicio de Impuestos Internos concordante con la información entregada por el interesado en la solicitud correspondiente. Línea 4 Indicar nombre de población, villa o loteo al que pertenece, según corresponda y a continuación, el número de manzana y sitio correspondiente asignados en el plano de loteo. Línea 5 Se deberá señalar, si el predio se encuentra en la acera norte, sur, oriente o poniente de la vía individualizada en la línea 3. A continuación se anotará el frente predial en metros. En la celda siguiente, indicar la distancia en metros del eje del acceso principal a la propiedad a la esquina más próxima, la otra calle con la que se forma la esquina referida y su ubicación cardinal que la individualiza de las otras tres esquinas (NO, NP, SO, SP). Línea 6 En esta celda la Dirección de Obras anotará el número oficial que le corresponde a la propiedad. Línea 7 Indicar monto de derechos a cancelar por emisión del presente certificado.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL CERTIFICADO DE AFECTACIÓN POR DECLARATORIA DE UTILIDAD PÚBLICA Formularios Circular Ord. NO 573 Línea 1 Número y fecha de emisión del certificado, a llenar por la Dirección de Obras. Línea 2 Número y fecha de la solicitud correspondiente a este certificado. Línea 3 Calle o vía principal a la cual tiene frente la propiedad y por la cual se accede a ella, o cuando corresponda, calle o vía en cuyo frente se le asigna el número municipal. En la celda extrema derecha, indicar el rol de avalúos de¡ Servicio de Impuestos Internos concordante con la información entregada por el interesado en la solicitud correspondiente. Línea 4 Indicar nombre de población, villa o loteo al que pertenece, según corresponda y a continuación, el número de manzana y sitio correspondientes asignados en el plano de ¡oteo. Cuando corresponda a una comuna que cuenta con diferentes localidades, ésta se individualizará en la celda extrema derecha. Línea 5 Especificar en qué acera de la vía individualizada en la línea 3 se encuentra la propiedad, a saber: norte, sur, oriente o poniente. A continuación los metros de frente predial y la superficie del terreno. Línea 6 Marcar este casillero en caso de que la propiedad no se encuentre afecta por declaratoria de utilidad pública. Línea 7 Marcar este casillero en caso de que la propiedad se encuentre afecta por declaratoria de utilidad pública. Línea 8 Especificar los metros de ancho de la franja en que la propiedad se encuentra afecta por declaratoria de utilidad pública, contados desde la línea oficial según el Plan Regulador. Línea 9 Identificar el plano del Plan Regulador Comunal del que se obtuvo la información. Línea 10 Se indicará el área en metros cuadrados de la sección de¡ predio afecta por declaratoria de utilidad pública. Línea 11 Indicar monto de derechos a cancelar por emisión del presente certificado.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Formularios Circular Ord. NI 573

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL ACTA DE CAMBIO PROFESIONAL RESPONSABLE DE OBRA Línea 1 Número de la presente solicitud, asignado por la Dirección de Obras. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud. DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. Línea 3 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras a la propiedad y finalmente, rol de avalúo de la misma. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas. IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO Línea 4 Nombre completo del propietario. Este puede ser persona natural o persona jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. A continuación, el rol único tributario del propietario y finalmente, su firma. Línea 5 En los casos en que el propietario actúe a través de un representante, se deberá indicar en esta línea el nombre completo de la persona natural que actúa en tal calidad y su número de rol único tributario. Línea 6 Calle, número municipal y departamento cuando corresponda, de¡ propietario o del representante en los casos en que actúe a través de éste. A continuación, la comuna donde se encuentra dicha dirección. Finalmente, el número del teléfono y fax del propietario, si procede. ANTECEDENTES DEL PERMISO Línea 7 Indicar en esta línea el número del permiso que autoriza la obra que es objeto de cambio profesional, la fecha en que fue extendido y la superficie autorizada por el mismo. Línea 8 Señalar si se trata de un permiso de obra nueva, de ampliación, obra menor, obras de urbanización. ¡oteo u otro, indicando enseguida si el proyecto se encuentra acogido a alguna ley especial como ser: D.F.L. NO 2, conjunto armónico, edificación de interés arquitectónico, monumento nacional, zona típica, vivienda económica u otro.

IDENTIFICACIÓN DEL PROFESIONAL QUE DESISTE

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Línea 9 Nombre completo y número de rol único tributario del profesional que desiste, el que deberá estampar su firma en el recuadro a continuación. Línea 10 Señalar profesión, número de patente profesional y comuna a la que ésta corresponde. Línea 11 Señalar dirección, teléfono - fax del profesional que desiste y a continuación la fecha de desistimiento. IDENTIFICACIÓN DEL PROFESIONAL QUE ASUME Línea 12 Nombre completo y número de rol único tributario del profesional que asume en lugar del desistido, el que deberá estampar su firma en el recuadro a continuación. Línea 13 Señalar profesión del profesional que asume, número de patente profesional y comuna a la que ésta corresponde. Línea 14 Señalar dirección, teléfono - fax del profesional que asume y a continuación la fecha en que asume la responsabilidad que le compete sobre la obra. DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTA A LA PRESENTE ACTA Línea 15 y siguientes Se deberá verificar la entrega de los documentos señalados en el listado. Línea 16 Consignar el monto de los derechos a cancelar por el presente documento.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones CERTIFICADO DE RECEPCIÓN DEFINITIVA OBRAS DE EDIFICACION

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos CERTIFICADO DE RECEPCIÓN DEFINITIVA DE OBRAS DE EDIFICACIÓN En la línea siguiente al encabezado de¡ formulario, tarjando el casillero correspondiente, deber indicarse si la solicitud se refiere a la recepción definitiva parcial o total de las obras. A continuación , en recuadro correspondiente, la Dirección de Obras estampará número y fecha de emisión del documento. Línea 1 Número otorgado por la Dirección de Obras al presente certificado y fecha de emisión del mismo. Línea 2 Número de la solicitud que originó este certificado y fecha de presentación de la mismo 1.- DOCUMENTOS A LA VISTA QUE RESPALDAN LA PRESENTE RECEPCIÓN Línea 3 a línea 20 Para cada uno de los documentos señalados en estas líneas, remitir la información solicitada en las celdas, a saber: número del documento, fecha de emisión y organismo emisor o visador. Línea 21 y siguientes Líneas destinadas a registrar los informes de obra emitidos por la D.0. durante las faenas y al término de éstas, consignando número de informe, fecha del misn número y fecha de resolución D.C.M. para cada uno. 2.- CERTIFICADO DEL DIRECTOR DE OBRAS Línea 22 y 23 Indicar la dirección de la propiedad. Línea 24 Individualizar al propietario del inmueble. Línea 25 Consignar los datos del propietario requeridos. Línea 26 Nombre del representante legal del propietario. Línea 27 Consignar los datos requeridos del representante legal del propietario. Línea 28 y 29 Anotar los datos de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, los que aparecen en la escritura respectiva. Línea 31 y 32 Indicar los datos del acta de recepción definitiva de obras de edificación correspondiente. Línea 33 Indicar la superficie edificada recepcionada según el acta. Línea 34 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: copropiedad inmobiliaria, conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional; zona típica vivienda económica; o construcción y subdivisión simultánea. Línea 35 a 40 Identificar a los profesionales que intervinieron en la obra según listado. Línea 41 Líneas disponibles para anotaciones especiales. Línea 42 Indicar el monto del pago de derechos por la emisión de este certificado. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DE LA SOLICITUD DE CAMBIO DE DESTINO Línea 1 Número de la presente solicitud, asignado por la Dirección de Obras. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud. IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO Línea 3 Nombre completo de¡ propietario. Este puede ser persona natural o persona jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. A continuación, el rol único tributario del propietario. Línea 4 Calle, número municipal y departamento cuando corresponda, del domicilio del propietario. A continuación, la comuna donde se encuentra dicha dirección. En el recuadro de la derecha, estampará su firma el propietario. Línea 5 Indicar el número de teléfono, fax y correo electrónico de¡ propietario, si procede. Línea 6 En los casos en que el propietario actúe a través de un representante, se deberá indicar en esta línea el nombre completo de la persona que actúa en tal calidad y su número de rol único tributario. DATOS DE LA PROPIEDAD Línea 7 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras a la propiedad y finalmente, rol de avalúo de la misma. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas. Línea 8 Indicar en esta línea el número de¡ permiso de edificación con la fecha en que fue extendido y el número del certificado de recepción definitiva con su correspondiente fecha de emisión. Línea 9 Señalar en esta línea el destino actual para el cual fue otorgada la recepción referid anteriormente y en la segunda celda señalar el nuevo destino que se solicita. Línea 10 Especificar el número estimado de personas que se desempeñarán en el nuevo destino solicitado para la propiedad. DOCUMENTOS QUE SE ACOMPAÑA A LA SOLICITUD Línea 11 y siguientes Se deberá verificar la entrega de los documentos señalados en el listado Línea 12 Consignar el monto de los derechos a cancelar por el presente documento.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL CERTIFICADO DE APROBACIÓN DE CAMBIO DE DESTINO Línea 1 Número del presente certificado asignado por la Dirección de Obras y su fecha de emisión. Línea 2 Número de la solicitud que originó el presente certificado y su fecha de recepción. VISTOS LOS SIGUIENTES ANTECEDENTES Línea 3 y 4 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras a la propiedad y finalmente, rol de avalúo del SH de la misma. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas. Línea 5 Nombre completo de¡ propietario. Este puede ser persona natural o persona jurídica pan lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. Línea 6 Rol único tributario de¡ propietario y su domicilio legal. Línea 7 Indicar el destino anterior de la propiedad. EL DIRECTOR DE OBRAS QUE SUSCRIBE CERTIFICA QUE Línea 8 Señalar el nuevo destino solicitado aprobado por el presente certificado. Línea 9 Indicar el monto de los derechos a cancelar por el presente documento.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DE LA SOLICITUD DE ACOGIMIENTO A LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA Línea 1 Número de la presente solicitud, asignado por la Dirección de Obras. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud. Línea 3 Indicar el destino del inmueble para el que solicita acogimiento a Ley de Copropiedad Inmobiliaria (residencial comercial, servicios, industria u otro). A continuación especificar marcando el casillero correspondiente si se trata de un condominio público tipo A o tipo B. ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD Línea 4 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras a la propiedad y, finalmente, rol de avalúo (matriz) de la misma. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas. Línea 5 Indicar en esta línea el número del permiso de edificación, la fecha en que fue extendido y el N` del certificado de recepción definitiva con su fecha de emisión. Línea 6 Indicar el número total de unidades vendibles y la superficie edificada total. IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO Línea 7 Nombre completo del propietario. Este puede ser persona natural o jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. A continuación, el rol único tributario del propietario y, finalmente, su firma. Línea 8 En los casos en que el propietario actúe a través de un representante, se deberá indicar en esta línea el nombre completo de la persona natural que actúa en tal calidad y su número de rol único tributario. Línea 9 Calle, número municipal y departamento cuando corresponda, del propietario o del representante en los casos en que se actúe a través de éste. A continuación, la comuna donde se encuentra dicha dirección. Finalmente, el número de teléfono y fax del propietario, si procede. ARQUITECTO PROYECTISTA Línea 10 Nombre completo o razón social del arquitecto proyectista, número de rol único tributario correspondiente y en el recuadro a continuación, firma del profesional competente. Línea 11 En caso de haber consignado una persona jurídica en la línea 10, en esta línea se anotará el profesional competente que asume la responsabilidad de la obra indicando a continuación su NO de patente profesional y comuna a la que ésta corresponde. Línea 12 Señalar dirección, teléfono - fax cuando proceda, del profesional competente. 162

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos DOCUMENTOS QUE SE ADJUNTA A LA PRESENTE ACTA Línea 13 y siguientes Se deberá verificar la entrega de los documentos señalados en el listado. Línea 14 a 42 Transcribir la nómina de unidades vendibles con los datos requeridos. Esta información debe ser coincidente con la de los planos de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad vigente. Línea 43 a 45 Anotar los totales correspondientes a la sumatoria de la nómina de las líneas anteriores. Línea 46 a 50 Recuadro de uso exclusivo de la DOM para el cálculo de los derechos a cancelar por el acogimiento a Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL CERTIFICADO DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA Línea 1 Número del presente certificado asignado por la Dirección de Obras y su fecha de emisión. Línea 2 Número de la solicitud que originó el presente certificado y su fecha de recepción. VISTOS LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS Línea 3 Anotar el número y la fecha de¡ correspondiente permiso de edificación. Línea 4 Anotar el número y la fecha de¡ correspondiente certificado de recepción definitiva. Línea 6 Identificar al notario ante el cual fue reducido a escritura pública el primer reglamento copropiedad y la fecha de dicho trámite. Línea 8 Anotar los datos de fojas número y año con que el primer reglamento de copropiedad reducido a escritura pública, fue inscrito en el conservador de bienes raíces respectivo. EL DIRECTOR DE OBRAS CERTIFICA Línea 9 y 10 Calle, número(s) municipal(es) y comuna donde se encuentra la propiedad que acoge a Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Línea 11 Nombre completo y rol único tributario del primer propietario vendedor. Este puede persona natural o persona jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. Línea 12 Especificar si se trata de un condominio tipo A o un condominio tipo B. Línea 13 Anotar el número y el año asignado al expediente en el archivo especial de edificios acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, Línea 14 Indicar el monto de los derechos a cancelar por el presente documento. NOMINA DE UNIDADES VENDIBLES Línea 15 a 56 Transcribir la nómina de unidades vendibles con los datos requeridos. Esta informa debe ser coincidente con la de los planos de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad vigente. Líneas 57 a 59 Anotar los totales correspondientes a la sumatoria de la nómina de las líneas anteriores.

Formularios Circular Ord. NO 1.238

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos B.- DIDU 40 CIRCULAR ORDINARIA No 1.238

Mat.: Distribuye formularios únicos para los trámites de las Direcciones de Obras Municipales en materias relacionadas con la Ley General de Urbanismo y Construcciones. FORMULARIOS; INFORMACIONES PREVIAS; ANTEPROYECTO; PERMISO EDIFICACIÓN; PROYECTO SUBDIVISIÓN; PROYECTO LOTEO; OBRAS URBANIZACIÓN; RECEPCIÓN DEFINITIVA. Santiago, 3 de diciembre de 1998 De Jefe División de Desarrollo Urbano. A Según Distribución.

1. Como es de su conocimiento, esta División en virtud de las atribuciones que le confiere el artículo 40 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y con ocasión de la dictación de la Ley NO 19.472 sobre calidad de la construcción y la posterior modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones aprobada por D.S. NI 173 (V. y U.) de 1997, que estableció el texto definitivo de los procedimientos para la obtención del permiso y recepción definitiva de obras de edificación y urbanización, dio inicio a un proceso de readecuación de los formularios que guían la tramitación de estas materias en las Direcciones de Obras Municipales. 2. Estimándose cumplida la etapa de colaboración y consulta con las instituciones y organismos involucrados en estas materias, tales como la Asociación Chilena de Municipalidades, el Colegio de Arquitectos, y nuestras Secretarías Regionales Ministeriales, se logró el diseño definitivo de los formularios destinados a ser aplicados en todas las Direcciones de Obras Municipales del país. En consecuencia, se emite la presente Circular que incluye los siguientes Formularios: -

Solicitud Certificado de informaciones previas Certificado de informaciones previas Solicitud de aprobación anteproyecto de edificación Certificado de aprobación de anteproyecto Solicitud de permiso de edificación Permiso de edificación Solicitud de recepción definitiva de obras de edificación Acta de recepción definitiva de obras de edificación Solicitud de aprobación de proyecto subdivisión - anteproyecto de loteo fusión de terrenos Certificado de aprobación anteproyecto de ¡oteo Certificado de aprobación de subdivisión Solicitud de aprobación de proyecto de ¡oteo - apertura nueva vía Permiso para,obras de urbanización 167

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Solicitud de recepción definitiva de obras de urbanización Certificado de urbanización garantizada Acta de recepción definitiva de obras de urbanización Certificado de recepción definitiva de obras de urbanización y aprobación de loteo

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos INSTRUCCIONES PARA LA SOLICITUD DE CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS. Línea 1 Número correspondiente a la solicitud, a llenar por la Dirección de Obras Línea 2 Fecha correspondiente a la solicitud, a llenar por la Dirección de Obras Línea 3 Nombre completo del interesado que solicita el certificado. Este puede ser una persona natural o jurídica. En caso que el solicitante sea una persona jurídica, en esta línea debe identificarse a la persona natural que en representación de la persona jurídica solicita el certificado. El rol único tributario debe corresponder al solicitante, ya sea que actúe en su propia representación o en representación de una persona jurídica. Línea 4 Calle, número municipal y departamento, teléfono y fax , cuando corresponda, del domicilio del interesado Línea 5 Datos de localidad y comuna donde se sitúa el domicilio del interesado. Línea 6 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por la cual se accede a ésta. Cuando exista número otorgado por la Municipalidad debe indicarse éste, en caso contrario deberá señalarse su ausencia. En la columna de la derecha debe indicarse el número de rol asignado por el Servicio de Impuestos Internos a la propiedad cuidando la exactitud de este dato que identifica la propiedad para todos los efectos. Esta información deberá ser verificada por la Dirección de Obras para lo cual el interesado deberá acompañar fotocopia o presentar al momento de ingreso de la solicitud una boleta de pago de contribuciones u otro documento que permita la verificación indicada Línea 7 En los casos de predios provenientes de planos de loteos aprobados por la municipalidad deberán indicarse en las columnas de esta línea los datos correspondientes al loteo, la manzana y el número de sitio. Línea 8 Se deberá elaborar, en lo posible en el formulario, un croquis con la ubicación del predio sobre el cual se solicita el certificado. Dicho croquis se elaborará a una escala adecuada con el norte hacia arriba conforme al siguiente modelo:

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (1)Téngase presente que por D.S. NO 75 de Vivienda del año 2001, las menciones datos esenciales del presente certificado son las enunciadas en el artículo 1.4.4de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto es el siguiente: Artículo 11.4.4.- La Dirección de Obras Municipales, a petición del interesado, emitirá, en un plazo máximo de 7 días, un Certificado de Informaciones Previas, que contenga las condiciones aplicables al predio de que se trate, de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas de¡ Instrumento de Planificación Territorial respectivo. En caso que la citada Dirección no cuente con información catastral sobre el predio, el plazo máximo para emitir el certificado será de 15 días. El Certificado mantendrá su validez y vigencia mientras no se publiquen en el Diario Oficial las modificaciones a las normas urbanísticas, legales o reglamentarias pertinentes, que afecten la zona en que esté emplazado el predio. En la solicitud de Certificado de Informaciones Previas se identificará el predio de que se trata, su superficie aproximada, y se deberá incluir un croquis con su ubicación, indicando las calles circundantes y las medidas aproximadas de cada uno de los deslindes. El Certificado de Informaciones Previas deberá estar fechado y numerado correlativamente, además de indicar el número de rol de la propiedad que lo identificará para todos los efectos. El original se entregará al interesado y una copia Se archivará en la Dirección de Obras Municipales. Cada Certificado de Informaciones Previas identificará la zona o subzona en que Se emplace el predio y las normas que lo afecten, de acuerdo a lo señalado en el Instrumento de Planificación Territorial respectivo y proporcionará, entre otros y según corresponda, los antecedentes complementarios que se indican a continuación: 1 . Número municipal asignado al predio. 2. Línea oficial, línea de edificación, anchos de vías que limiten o afecten al predio, ubicación del eje de la avenida, calle, o pasaje y su clasificación de acuerdo con el artículo 2.3.2. de la presente Ordenanza. 3. Declaración de utilidad pública que afecta al predio, en su caso, derivada de Instrumento de Planificación Territorial. 4. Indicación de los requisitos de urbanización, para los efectos de lo dispuesto en el artículo 65 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. 5. Normas Urbanísticas aplicables al predio, tales como: a) Usos de suelo. b) Sistemas de agrupamiento. c) Coeficiente de constructibilidad. d) Coeficiente de ocupación del suelo. e) Alturas de edificación expresadas en metros o número de pisos. f) Adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes. g) Superficie de subdivisión predial mínima. h) Densidades. i) Alturas de cierros. j) Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos. k) Áreas de riesgo o de protección que pudieren afectarlo, contempladas en el Instrumento de Planificación Territorial, señalando las condiciones de prevenciones que se deberán cumplir en cada caso.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos 1) Zonas o Construcciones de Conservación Histórica o Zonas Típicas y Monumentos Nacionales, con sus respectivas reglas urbanísticas especiales. m) Exigencias de plantaciones y obras de ornato en las áreas afectas a utilidad pública. n) El límite urbano o de extensión urbana. o) Declaratoria de postergación de permisos, señalando el plazo de vigencia y el decreto o resolución correspondiente. En el Certificado de Informaciones Previas, el Director de Obras Municipales podrá exigir que se acompañe a la solicitud de permiso un informe sobre calidad del subsuelo, de acuerdo al artículo 5.1.15. de esta Ordenanza. El Certificado de Informaciones Previas servirá también como certificado de número y de afectación de utilidad pública del predio. En las comunas que no estén afectas a normas previstas por los Instrumentos de Planificación Territorial, en el Certificado de Informaciones Previas, se deberá dejar constancia de dicha situación, indicando que en tales casos se aplican las normas urbanísticas de la presente Ordenanza, sin perjuicio de informar lo relativo a los números 1. y 4. precedentes, si corresponde. En los casos que el interesado considere que el Certificado de Informaciones Previas emitido por la Dirección de Obras Municipales no se ajusta a derecho, podrá solicitar un pronunciamiento de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo que corresponda.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos -Formularios Circular Ord. N' 1.238 INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL FORMULARIO DE CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS Línea 1 Número y fecha de emisión del certificado, a llenar por la Dirección de Obras Línea 2 Número y fecha de la solicitud correspondiente a este certificado CERTIFICADO DE NÚMERO Línea 3 Calle a vía principal a la cual tiene frente la propiedad y por la cual se accede a ella o, cuando corresponda, calle o vía en cuyo frente se le asigna el número municipal, El nombre de la calle debe indicarse completo y debe corresponder al nombre asignado por el Plan Regulador o por decretos municipales que hubieren fijado su denominación con posterioridad a la promulgación de¡ plan o cuando éste no existiere. En la celda extrema derecha, indicar el rol de avaluos del Servicio de Impuestos Internos concordante con la información entregada por el interesado en la solicitud correspondiente, Línea 4 Indicar nombre de población, villa o [oteo al que pertenece el terreno, según corresponda y a continuación, el número de manzana y sitio correspondientes asignados en el plano de loteo. Línea 5 Cuando corresponda a una comuna que cuenta con diferentes localidades pobladas deberá completarse esta información A continuación se anotará el número municipal asignado al predio por el Director de Obras Municipales. CONDICIONES TÉCNICO URBANISTICAS Línea 6 Instrumentos de Planificación Territorial que regulan el área, la zona o el sector en que se emplaza el predio, Deberán indicarse los Instrumentos oficiales de mayor detalle que corresponda aplicar y en los casos que éste no exista debe dejarse constancia que las normas que se aplicarán corresponderán a las de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en adelante 0.G. U.C. Línea 7 Debe identificarse el área, la zona o el sector en que se emplaza el predio. En los casos en que éste esté emplazado en más de una zona o sector subsector deberá acompañarse croquis explicativo acotando las porciones del terreno situadas en las diferentes zonas o sectores, Dicho croquis será numerado, formará parte de este certificado y copia de él se archivará con la copia del certificado que se archiva en la Dirección de Obras Municipales, Si el terreno está emplazado parcial o totalmente en áreas de protección o de riesgo ello deberá indicarse en esta línea.

LINEAS OFICIALES

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Los siguientes 3 recuadros (líneas 8 a 12) definen las condiciones asociadas a las vías que delimiten el terreno: Línea 8 Se identificará la calle de mayor jerarquía a la cual enfrente el predio. En los casos en que éste enfrente a más de una calle y que éstas tengan la misma jerarquía y clasificación se procederá a identificar las calles conforme al siguiente orden de precedencia: norte, oriente, poniente y sur, En la celda de la derecha, se indicará, expresada en metros lineales, la distancia que debe adoptarse entre la línea oficial y la línea de edificación (antejardín). Línea 9 Se indicará la distancia a la cual se encuentra la línea oficial con respecto al elemento de referencia que permita su verificación. la distancia se expresará en metros lineales. El elemento de referencia puede corresponder al eje de las calzadas actualmente existentes que enfrentan la propiedad, soleras existentes, cierros de propiedades vecinas o que enfrenten, calle de por medio, al predio para el cual se extiende este certificado. Línea 10 Se indicará el ancho total de la faja afectada por la declaratoria de utilidad pública dispuesta por el instrumento de planificación, indicándose a continuación si la propiedad privada se encuentra parcial o totalmente afectada por esta declaratoria. En caso que la propiedad se encuentre afectada se deberá indicar la distancia que media entre el cierro actual y la línea oficial. En la celda de la derecha se verificará que se adjunte plano en que se indiquen gráficamente estas exigencias y otras que pudieren afectar al terreno, como líneas oficiales quebradas o no paralelas a deslindes, áreas de restricción, servidumbres, etc. Línea 11 Debe indicarse la clasificación de la vía indicada, conforme a las definiciones del Capítulo 3 del Titulo 2 'De la planificación" de la Ordenanza General y de acuerdo a lo dispuesto por el Instrumento de Planificación que corresponda. En la celda de la derecha debe indicarse si la urbanización es suficiente o insuficiente, en el último caso deberá completarse en la línea 12 las medidas exigidas para resolver la insuficiencia. Línea 12 En esta línea deben indicarse las obras de urbanización que debe realizar el interesado con el objeto de resolver la insuficiencia de urbanización que se hubiere informado en la línea 11, marcando el casillero correspondiente. USOS DE SUELO PERMITIDOS Y SUS CONDICIONES El siguiente recuadro relaciona en Forma de matriz los distintos usos de suelo permitidos y/o restringidos en el terreno de acuerdo al Plan Regulador Comunal, con las condiciones edificación que se debe cumplir según el capitulo 6 de la 0.G.U.C. y el P.R.C. Línea 13 Indicar, para los distintos usos de suelo permitidos, si el tipo de agrupamiento de la edificación puede ser aislado, pareado o continuo

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Línea 14 Indicar, para los distintos usos de suelo, el coeficiente de constructibilidad correspondiente. Línea 15 Indicar, para los distintos usos de suelo, el porcentaje de ocupación de suelo permitido, Línea 16 Indicar, para los distintos usos de suelo, la altura máxima permitida para edificación continua, expresada en metros o número de pisos. Línea 17 Indicar, para los distintos usos de suelo, las condiciones de altura y porcentaje longitudinal de adosamiento permitido. Línea 18 Indicar, para los distintos usos de suelo, los distanciamientos mínimos exigidos entre los deslindes y la edificación en 11. 2' y 31 y siguientes pisos. Linea 19 Indicar ángulo de rasantes y su nivel de aplicación. Línea 20 Indicar superficie predial mínima y frente predial mínimo exigidos. Línea 21 Indicar densidades prediales mínima y máxima. Línea 22 Indicar altura máxima y el porcentaje mínimo de transparencia que debe cumplir el cierro. Línea 23 Indicar cantidad mínima de estacionamientos exigidos por unidad de superficie, para los distintos usos de suelo. Línea 24 Esta línea y las siguientes son para indicar otras disposiciones no consideradas entre las anteriores o bien para completar detalles de alguna de ellas. También se podrá anotar aquí disposiciones especiales que puedan afectar al terreno o las vías que lo circundan, como por ejemplo si el t,,rreno se encuentra afecto, en todo o en parte, a zona de riesgo, a franjas de servidumbre de paso y/o eléctricas, si existieran exigencias de plantaciones y ornato que puedan afectar a las vías que circundan el terreno, etc. Línea 25 Indicar monto de derechos a cancelar por emisión del presente certificado.

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INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DE LA SOLICITUD DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO DE EDIFICACIÓN Línea 1 Número de la presente solicitud, asignado por la Dirección de Obras. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud. A.- DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. Línea 3 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras a la propiedad y finalmente, rol de avalúo de la misma. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas. Líneas 4 y 5 Se incluirán las informaciones solicitadas las que en todo deben corresponder al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. Línea 6 Anotar los datos de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, los que aparecen en la escritura respectiva. B.- IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO. Línea 7 Nombre completo del propietario. Este puede ser persona natural o persona jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. A continuación, el rol único tributario del propietario y finalmente, su firma. línea 8 En los casos en que el propietario actúe a través de un representante, se deberá indicar en esta línea el nombre completo de la persona natural que actúa en tal calidad y su número de rol único tributario. Línea 9 Calle, número municipal y departamento cuando corresponda, del propietario o del representante en los casos en que se actúe a través de éste. A continuación. la comuna donde se encuentra dicha dirección. Finalmente, el número de teléfono y fax del propietario, si procede. C.- IDENTIFICACIÓN DEL ARQUITECTO PROYECTISTA. Línea 10 Nombre completo, apellidos y número del rol único tributario, en caso que el proyectista corresponda a persona natural, En aquellos casos en que éste corresponda a una persona 178

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos jurídica, se indicará en esta línea la razón social y el número del rol único tributario de la sociedad.. Línea 11 Nombre completo del profesional que asume como proyectista responsable. A continuación, su patente profesional y enseguida la firma del proyectista. En caso que la patente corresponda a la sociedad en cuya representación actúa, deberá acreditar la competencia mediante fotocopia simple del titulo profesional Línea 12 Calle, número municipal y departamento cuando corresponda, del proyectista. A continuación, la comuna donde se encuentra dicha dirección. En seguida el número de teléfono y fax del proyectista, si procede. D.- CARACTERISTICAS DEL ANTEPROYECTO Línea 13 Señalar si el anteproyecto corresponde a: obra nueva: ampliación o alteración de una edificación existente. Se entenderá como alteración la definición contenida en el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Línea 14 Informar el destino mayoritario de la edificación distinguiéndose entre la vivienda y los diferentes destinos indicados en los Capítulos 4 M 14 del Titulo 4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A continuación, indicar si el edificio proyectado corresponde a un edificio de uso público o no de acuerdo a la definición de la OGUC. Línea 15 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional: zona típica: vivienda económica, etc. La superficie proyectada que se solicita declarar corresponde a la superficie edificada que se considera para el cálculo del 1 coeficiente de constructibilidad, Línea 16 La altura expresada en número de pisos corresponde al total de pisos que se proyecta ejecutar sobre el nivel del suelo natural. A continuación, señalar la superficie del terreno, expresada en m2. Línea 17 Marcar el recuadro correspondiente respecto de si se trata o no de un ¡oteo con edificación simultánea. E.- ANTECEDENTES Línea 18 En las celdas pertinentes debe indicarse el número y la fecha del certificado de informaciones previas en que están contenidas las condiciones aplicables al predio de acuerdo con las normas urbanísticas contenidas en el instrumento de planificación territorial correspondiente. A continuación indicar el número de permiso municipal y su fecha, que correspondan al más reciente extendido para edificar o alterar las edificaciones del predio en que se solicita aprobar el presente anteproyecto. Línea 19 y 20 En los recuadros correspondientes se indicará, en los casos que se cuente con el informe del revisor independiente, los datos solicitados.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos F.- DOCUMENTOS QUE SE ACOMPAÑA A LA SOLICITUD Línea 21 y siguientes Se deberá verificar la entrega de los documentos señalados en el listado, de acuerdo al artículo 5.1.5. de la 0.G.U.C. Línea 22 y siguientes En estas líneas el revisor municipal detallará las observaciones que le merece el anteproyecto presentado las cuales serán notificadas por el Director de Obras al interesado. Línea 23 Se dejará constancia de la fecha de la notificación de las observaciones, como también de la fecha en que el proyectista ingrese las enmiendas correspondientes. En ambos casos deberán firmar el proyectista y el revisor municipal según corresponda en señal de toma de conocimiento y por la responsabilidad que les competa,

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INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL CERTIFICADO DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO Línea 1 Número asignado al presente certificado por la dirección de obras y fecha de emisión del mismo. Línea 2 Número de la solicitud que originó este certificado y fecha de presentación de la misma. Línea 3 Deberá indicarse si el anteproyecto corresponde a: obra nueva; alteración de una edificación existente; o cambio de destino de todo o parte de una edificación existente. Como alteración se entienden comprendidas las actividades señaladas en la correspondiente definición contenida en el artículo 1. 1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A continuación indicar número de ingreso de la solicitud de aprobación de anteproyecto de edificación. Línea 4 Número del certificado de informaciones previas y la fecha de éste, cuya información ha condicionado la elaboración de¡ anteproyecto que se aprueba. A.- DIRECCION DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. Línea 5 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación señalar el número asignado por el Director de Obras y en seguida el rol de avalúo de la propiedad. Toda esta información debe corresponder a las contenida en el certificado de informaciones previas vigente. Línea 6 Incluir las informaciones solicitadas las que en todo deben corresponder al certificado vigente de informaciones previas. Línea 7 Anotar los datos de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, los que aparecen en la escritura respectiva. B.- DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD. Línea 8 El destino que se solicita informar corresponde al destino mayoritario de la edificación distinguiéndose entre la vivienda y los diferentes destinos indicados en los Capítulos 4 al 14 del Título 4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A continuación indicar si el edificio proyectado corresponde a un edificio de uso público o no de acuerdo a la definición de la OGUC. 181

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Línea 9 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional, zona típica; vivienda económica; o construcción y subdivisión simultánea. La superficie proyectada que se solicita declarar corresponde a la superficie edificada que se considera para el cálculo del coeficiente de constructibilidad. Línea 10 La altura expresada en número de pisos corresponde al total de pisos que se proyecta ejecutar sobre el nivel correspondiente al suelo natural. A continuación señalar la superficie de¡ terreno, excluidas las superficies de las franjas o sectores afectados por la declaratoria de utilidad pública. C.- IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO. Línea 11 Deberá indicarse con precisión el nombre completo de¡ propietario actual del predio. Este puede ser persona natural o persona jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. A continuación deberá indicarse el rol único tributario del propietario. Línea 12 En caso que el propietario corresponda a persona jurídica, deben indicarse los datos de nombre completo, apellidos y número del rol único tributario del representante legal. D.- IDENTIFICACIÓN DEL ARQUITECTO PROYECTISTA. Línea 13 Deben indicarse, en caso que el proyectista corresponda a persona natural, los datos de nombre completo, apellidos y número del rol único tributario, En aquellos casos en que éste corresponda a una persona jurídica, se indicará en esta línea la razón social y el número del rol único tributario de la sociedad. Línea 14 Indicar nombre completo del profesional que asume como proyectista responsable y el número de su patente profesional. En caso que la patente corresponda a la sociedad en cuya representación actúa, deberá acreditar la competencia mediante fotocopia simple del titulo profesional. Línea 15 Indicar monto de derechos a cancelar por la emisión del presente certificado.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos SOLICITUD DE PERMISO DE EDIFICACIÓN Línea 1 Número de la presente solicitud, asignado por la Dirección de Obras. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud. ,A.- DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. Línea 3 Calle o camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras a la propiedad y finalmente, rol de avalúo de la misma. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas. Líneas 4 y 5 Se incluirán las informaciones solicitadas las que en todo deben corresponder al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. B.- DECLARACION JURADA DEL PROPIETARIO Línea 6 Indicar nombre completo de persona natural o razón social si se trata de una persona jurídica. Línea 7 Indicar el rol único tributario de la persona jurídica o de la persona natural individualizada como propietario en la línea anterior. Línea 8 y línea 9 Indicar los datos de la dirección de¡ propietario individualizado en las líneas anteriores. Línea 10 hasta línea 13 Completar los datos de¡ inmueble conforme al certificado de dominio vigente. C.- OTROS DATOS DEL PROPIETARIO Línea 14 Indicar teléfono y fax del propietario Línea 15 En los casos en que el propietario actúe a través de un representante, se deberá indicar en esta línea el nombre completo de la persona natural que actúa en tal calidad y su número de rol único tributario. Línea 16 Indicar en esta línea el número de rol único tributario M representante legal.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos D.- IDENTIFICACIÓN DEL ARQUITECTO PROYECTISTA. Línea 17 Nombre completo, apellidos y número de¡ rol único tributario, en caso que el proyectista corresponda a persona natural. En aquellos casos en que éste corresponda a una persona jurídica, se indicará en esta línea la razón social y el número de¡ rol único tributario de la sociedad. Línea 18 Nombre completo del profesional que asume como proyectista responsable. A continuación, su patente profesional y enseguida la firma del proyectista. En caso que la patente corresponda a la sociedad en cuya representación actúa, deberá acreditar la competencia mediante fotocopia simple del titulo profesional Línea 19 Calle, número municipal y departamento cuando corresponda, del proyectista. A continuación, la comuna donde se, encuentra dicha dirección. Enseguida el número de teléfono y fax del proyectista, si procede. E.- CARACTIERISTICAS DEL PROYECTO Línea 20 Señalar si el proyecto corresponde a: obra nueva; ampliación o alteración de una edificación existente. Se entenderá como alteración la definición contenida en el articulo 1. 1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Línea 21 El destino que se solicita informar corresponde al destino mayoritario de la edificación distinguiéndose entre la vivienda y los diferentes destinos indicados en los Capítulos 4 al 14 del Título 4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A continuación indicar si el edificio proyectado corresponde a un edificio de uso público o no de acuerdo a la definición de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Línea 22 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional, zona típica; vivienda económica; etc. Línea 23 Indicar el número y la fecha de certificado de informaciones previas mediante el cual hubieren sido informadas las condiciones urbanísticas mediante las cuales se elaboró el proyecto que se solicita aprobar. Si existiera informe de revisor independiente indicar en esta línea el número y la fecha de dicho informe. Línea 24 y 25 Debe indicar mediante una marca sobre el recuadro correspondiente si la solicitud corresponde a un proyecto de ¡oteo con construcción simultánea conforme al inciso 7o del artículo 5.1.6, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y al artículo 7.2.6. de la misma ordenanza. En los casos que correspondan a ¡oteo con construcción simultánea se deberán ingresar simultáneamente la presente solicitud de permiso de edificación y la solicitud de ¡oteo, debiendo señalar su número y fecha.

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Línea 26 a línea 29 indicar el número de¡ primer permiso que se hubiere otorgado para edificar en la propiedad y de los otros permisos y recepciones otorgados en ella. Línea 30 y 31 Consignar si el proyecto cuenta con anteproyecto aprobado. En caso afirmativo, indicar número fecha del correspondiente certificado. F.- PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN EL PROYECTO. En las líneas siguientes deberá señalarse los datos requeridos respectivamente para los siguientes profesionales Revisor Independiente, Calculista, Constructor, Inspector Técnico y Supervisor (en caso de que esta función SE asumida por un profesional distinto al arquitecto proyectista). Línea 32 Debe indicarse, en caso que el profesional corresponda a persona natural, los datos de nombre completo, lo, apellidos y número de¡ rol único tributario. En aquellos casos en que éste corresponda a una persona jurídica se indicará en esta línea la razón social y el número de¡ rol único tributado de la sociedad.. Línea 33 Indicar nombre completo del profesional competente que asume como responsable. En la celda central deberá indicarse su patente profesional. En la celda derecha deberá estampar su firma. En caso que la patente corresponda a la sociedad en cuya representación actúa, deberá acreditar la competencia mediante fotocop simple del título profesional Línea 34 Debe indicarse, la calle, el número municipal y el departamento, cuando corresponda, del profesión En la columna central deberá indicarse la comuna donde se encuentra dicha dirección. En la columna de derecha se indicará el número de teléfono y fax del profesional, si procede. G.- SUPERFICIES Línea 35 y siguientes El presente cuadro de superficies debe ser llenado por el interesado de acuerdo al proyecto presentado. En caso de existir subterráneos repetitivos, señalados en la fila 'SUBTE AL . En caso de existir pisos tipo repetitivos, señalarlos en la fila "PISO TIPO AL Línea 36 Anotar los totales de la sumatoria por columnas. Líneas 37 a 42 A llenar por la Dirección de Obras Municipales, completar los datos solicitados de acuerdo proyecto presentado y después de la revisión de los cuadros contenidos en las líneas 35 a 36. Líneas 43 a 54 A llenar por la Dirección de Obras Municipales, completar los datos solicitados de acuerdo proyecto presentado y después de la revisión de los cuadros adjuntos. Los destinos contemplados en las filas "OTROS" deben corresponder a los diferentes destinos indicados en los capítulos 4 al 14 del Titulo 4 de la Ord nanza General de Urbanismo y Construcciones.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos H.- CALCULO DE DERECHOS MUNICIPALES Línea 55 A llenar por la Dirección de Obras Municipales dejándose constancia de los parámetros relevante, mediante los cuales fueron calculados los derechos municipales. Línea 56 A llenar por la Dirección de Obras Municipales, indicará el presupuesto total de la obra, estimado pesos, sobre el que se calculan los derechos municipales que debe pagar el permiso de obra. Línea 57 A llenar por la Dirección de Obras Municipales, indicará el porcentaje utilizado para calcular los derechos Línea 58 A llenar por la Dirección de Obras Municipales, indicará el valor en pesos de los derechos municipal que debe pagar el permiso de obra. L-ANTECEDENTES Línea 59 En este recuadro el interesado deberá indicar en detalle todos los antecedentes entregados con presente solicitud verificándolos según listado incluido confeccionado en base a los artículos 5.1.6. y 5.1.7. de Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. L- OBSERVACIONES AL PROYECTO Línea 60 En este recuadro el Director de Obras pondrá en conocimiento del proyectista las observaciones proyecto. Línea 61 Se dejará constancia de la fecha de la notificación de las observaciones, como también de la fecha en que el proyectista ingrese las enmiendas correspondientes. En ambos casos deberán firmar el proyectista y el revisor municipal según corresponda en señal de toma de conocimiento y por la responsabilidad que les competa.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos PERMISO DE EDIFICACIÓN Línea 1 Número asignado por la Dirección de Obras al presente permiso y fecha de emisión del mismo, Línea 2 Número y fecha de la solicitud que originó el presente permiso. Línea 3 Señalar si el proyecto corresponde a: obra nueva; ampliación o alteración de una edificación existente. Se entenderá como alteración la definición contenida en el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A.- DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas vigente emitido previamente por la municipalidad. Línea 4 Calle o camino al cual da frente la propiedad y porel cual se accede a ésta. A continuación, número asignado por el Director de Obras. En la siguiente celda, el rol de avalúo de la propiedad. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas vigente emitido previamente por la municipalidad. Línea 5 Se incluirán las informaciones solicitadas las que en todo deben corresponder al certificado de condiciones previas válido para el proyecto. Línea 6 Anotar los datos de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, los que aparecen en la escritura respectiva. B.- IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO. Línea 7 Deberá indicarse con precisión el nombre completo de¡ propietario actual de¡ predio. Este puede ser persona natural o persona jurídica para lo cual deberá llenarse esta línea según corresponda. En la columna de la derecha deberá indicarse el rol único tributario de¡ propietario. Línea 8 En los casos en que el propietario actúe a través de un representante, se deberá indicar en esta línea el nombre completo de la persona natural que actúa en tal calidad y su número de rol único tributario. C.- CARACTERISTICAS DEL PROYECTO. Línea 9 Se debe indicar si el edificio proyectado corresponde a un edificio de uso público o no de acuerdo a la definición de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A continuación, indicar la superficie de¡ terreno excluidas las superficies de las áreas afectadas por declaratoria de utilidad pública. Línea 10 El destino que se solicita informar corresponde al destino mayoritario de la edificación distinguiéndose entre la vivienda y los diferentes destinos indicados en los Capítulos 4 al 14 de] Título 4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. A continuación indicar la 188

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos altura total, expresada en pisos, que contempla el proyecto aprobado. No se incluye en la altura en pisos los niveles subterráneos ni las salas de máquinas e instalaciones colocadas sobre la cubierta de la edificación. Línea 11 Indicar la superficie edificada total de¡ proyecto; a continuación la superficie construida sobre el nivel de suelo natural que ha servido como base para el cálculo de¡ coeficiente de constructibilidad y finalmente la superficie construida en subterráneo para cuya definición se estará a lo indicado en el N*2 del artículo 5. 1. 11. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Línea 12 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional; zona típica; vivienda económica; o construcción y subdivisión simultánea. A continuación marcar el recuadro correspondiente respecto de si se trata o no de un loteo con edificación simultánea, indicando número de permiso de urbanización correspondiente. D.- DISTRIBUCION Y DESTINO DE SUPERFICIES PROYECTADAS En este recuadro, para cada piso o subterráneo individualizado, se anotará en la respectiva columna la información requerida, que debe ser coincidente con la contenida en los planos del proyecto: 1 ra Columna Se deberá completar con el número de piso o subterráneo. 2cla Columna Indicar superficie construida por piso, en metros cuadrados. 3ra Columna Indicar la cantidad de unidades repetitivas a la que corresponde la superficie antes señalada. 4ta Columna Indicar destino de la superficie proyectada. 5ta Columna Indicar Clasificación de la edificación por piso o grupo de pisos según circular MINVU vigente. i5ta Columna Indicar valor unitario de la edificación por piso o grupo de pisos según circular MINVU vigente. 7ma Columna Indicar sub total de valor estimado por piso o grupo de pisos. Línea 13 a 16 Señalar información solicitada en columnas para subterráneos. En línea 13 se indicará información para subterráneos iguales, que se consideran como unidades repetitivas. Línea 17 a 26 Señalar información solicitada en columnas para pisos sobre el nivel del suelo. En línea 20 se indicará información para pisos tipo, que se consideran como unidades repetitivas. Línea 27 Indicar totales por columna. Línea 28 Señalar presupuesto sobre el que se calculará el pago de derechos. Línea 29 Indicar porcentaje que se aplicará al presupuesto para el cálculo de derechos, Línea 30 Indicar total de derechos a cancelar.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos SOLICITUD DE RECEPCIÓN DE OBRAS DE EDIFICACIÓN Bajo el titulo, marcar el casillero correspondiente según se trate de una recepción definitiva parcial o total. Línea 1 Número asignado por la Dirección de Obras al presente documento. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud Línea 3 Señalar si las obras de edificación corresponden a: obra nueva; ampliación o alteración de una edificación existente. Se entenderá como alteración la definición contenida en el articulo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. En la siguiente celda indicar el número de expediente en que se encuentran los antecedentes del permiso de edificación respectivo. Línea 4 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional; zona típica; vivienda económica, etc. A continuación marcar el recuadro correspondiente respecto de si se trata o no de un ¡oteo con edificación simultánea, indicando número de recepción de urbanización o certificado de urbanización garantizada según corresponda. A.- DATOS DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas vigente emitido previamente por la municipalidad. Línea 5 Indicar la calle o el camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación indicar el número asignado por el Director de Obras. En la siguiente celda indicar el rol de avalúo de la propiedad. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas y en el permiso de edificación vigentes. Línea 6 Anotar los datos de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, los que aparecen en la escritura respectiva. B.- IDENTIFICACIÓN DEL SOLICITANTE Línea 7 Indicar nombre completo de la persona natural o razón social si se trata de una persona jurídica.. En la celda derecha indicar el rol único tributario de la persona jurídica o de la persona natural individualizada en la línea anterior. Esta información debe ser igual a la contenida en el permiso de edificación Línea 8 En los casos que se haya consignado a una persona jurídica se deberá individualizar a la persona natural que actúa en su representación. En la siguiente celda se indicará el rol único tributario respectivo.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Línea 9 El propietario o su representante deberá llenar los datos de permiso de edificación y dirección de obras que extendió éste, y suscribir la declaración contenida en el recuadro correspondiente a esta línea. C.- DOCUMENTOS QUE ACOMPAÑAN A LA SOLICITUD. Línea 10 En el recuadro correspondiente a esta línea y en las columnas en él contenidas se deberá indicar los datos de número y fecha de los certificados correspondientes a las instalaciones ejecutadas en la obra, los instaladores o responsables de su obtención y el organismo emisor respectivo. Línea 11 En el recuadro correspondiente a esta línea y en las columnas en él contenidas se indicará el número y la fecha de los informes y certificados correspondientes al cumplimiento de las acciones indicadas.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos ACTA DE RECEPCIÓN DEFINITIVA DE OBRAS DE EDIFICACIÓN En la línea siguiente al encabezado de¡ formulado, tarjando el casillero correspondiente, deberá indicarse si la solicitud se refiere a la recepción definitiva parcial o total de las obras. Línea 1 Número asignado al presente certificado por la dirección de obras y fecha de emisión del mismo. Línea 2 Número de la solicitud que originó este certificado y fecha de presentación de la misma. A- DATOS DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas emitido previamente por la municipalidad y que se encuentre vigente. Línea 3 Indicar la calle o el camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. Debe corresponder a la calle o camino sobre el cual se informa el número en el certificado de informaciones previas y en el permiso de edificación. En las celdas siguientes transcribir la información de número municipal y de rol de avalúo de la propiedad. Línea 4 Anotar los datos de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, los que aparecen en la escritura respectiva. B.- ANTECEDENTES DEL PERMISO. Línea 5 Indicar el número de¡ permiso municipal mediante el cual se autorizó la edificación que se inspecciona y la fecha en que éste fue entregado. A continuación informar la superficie total a recepcionar, la que debe ser verificable con los antecedentes de¡ permiso de edificación. Línea 6 Las disposiciones legales que deben detallarse corresponden a: conjunto armónico; edificación de interés arquitectónico; monumento nacional; zona típica; vivienda económica, etc. A continuación marcar el recuadro correspondiente respecto de si se trata o no de un loteo con edificación simultánea, indicando número de recepción de urbanización o certificado de urbanización garantizada, con la fecha de emisión respectiva. C.- DOCUMENTOS QUE ACOMPAÑAN A LA SOLICITUD. Línea 7 En estas líneas se deberá informar los datos de los números de certifigados con su respectiva fecha, correspondientes a las instalaciones requeridas ejecutadas en la obra, los instaladores o responsables de la obtención de dichos certificados y el organismo emisor de los mismos. Línea 8 En estas líneas se informará el número y la fecha de los informes y certificados correspondientes al cumplimiento de las acciones indicadas. En las celdas de la extrema derecha

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos deberán estampar su firma el revisor independiente y el inspector técnico independiente, si proceden. Línea 9 Indicar nombre completo de la persona natural que actúa como propietario o razón social si se trata de una persona jurídica. Esta información debe ser igual a la contenida en el permiso de edificación. A continuación el rol único tributario respectivo. Línea 10 En los casos que el propietario corresponda a persona jurídica se deberá individualizar a la persona natural que actúa como representante legal del propietario. A continuación se indicará el rol único tributario del representante o supervisor según corresponda. En el recuadro de la derecha deberá estampar su firma la persona natural que haya asumido como propietario o representante. Línea 11 Indicar nombre completo o razón social de la empresa a la que pertenece el profesional responsable. Esta información debe ser igual a la contenida en el permiso de edificación. A continuación el rol único tributario de la persona jurídica o empresa. Línea 12 En los casos que se trate de una empresa, se deberá individualizar al profesional responsable que actúa . A continuación el número de patente profesional respectiva .En el recuadro de la derecha deberá estampar su firma el profesional correspondiente.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos SOLICITUD DE APROBACION DE PROYECTO DE SUBDIVISIÓN 0 DE ANTEPROYECTO DE LOTEO En la línea siguiente al encabezado del formulario debe indicarse mediante una cruz sobre el recuadro correspondiente si la solicitud se refiere a un proyecto de subdivisión o a un anteproyecto de ¡oteo o a una fusión de terrenos. Línea 1 Número asignado por la Dirección de Obras a la presente solicitud. Línea 2 Fecha de presentación de la presente solicitud. A.- IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD. En el recuadro pertinente se deberá indicar si la propiedad se encuentra situada en área rural o urbana de conformidad al certificado de informaciones previas. Línea3 Indicarla calle del camino al cual da frente la propiedad y por el cual se accede a ésta. A continuación Inclinar el número asignado por el Director de Obras. En la siguiente celda, indicar el rol de avalúo de la propiedad. Toda esta información debe corresponder a la contenida en el certificado de informaciones previas vigente emitido previamente por la municipalidad. Línea 4 y línea 5 Se incluirán las informaciones solicitadas, las que en todo deben corresponder al certificado vigente de informaciones previas. B.- DECLARACIÓN JURADA DEL PROPIETARIO. Línea 6 Indicar nombre completo de la persona natural o razón social si se trata de una persona jurídica. Línea 7 Indicar el rol único tributario de la persona jurídica o de la persona natural individualizada como propietario en la línea anterior. Línea 8 y línea 9 Indicar los datos de la dirección del propietario individualizado en las líneas anteriores. Línea 10 hasta línea 13 Completar los datos del inmueble conforme al certificado de dominio vigente. C.- OTROS DATOS DEL PROPIETARIO Línea 14 Indicar Teléfono y Fax del propietario Línea 15 Indicar, si procede, nombre completo del representante legal. Línea 16 Indicar RUT del representante legal. C.- IDENTIFICACIÓN DEL ARQUITECTO PROYECTISTA. t Línea 17 Deben indicarse, en caso que éste corresponda a persona natural, los datos de nombre completo, apellidos y número del rol único tributario. En aquellos casos en que el proyectista corresponda a una persona jurídica, se indicará en esta línea la razón social y el número del rol único tributario de la sociedad. Línea 18 Si la línea 17 se completó con una persona jurídica, en esta línea deberá individualizarse el profesional competente que actúa como proyectista. A continuación se llenará la celda central con el número de patente profesional conforme a antecedente presentado por el interesado acompañando a la presente solicitud. En el recuadro de la derecha, dicho profesional deberá estampar su firma. El profesional competente deberá acreditar su competencia mediante fotocopia simple del título profesional. Línea 19 Deberán indicarse los datos de domicilio y teléfono correspondientes a la sociedad o a la persona natural que actúe como proyectista competente. 198

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos D.- CARACTERISTICAS DEL PROYECTO Línea 20 Debe indicarse si la solicitud se refiere a la aprobación de un proyecto de subdivisión en que las obras de urbanización existentes son suficientes o si ésta corresponde a un anteproyecto de loteo que consulta obras de urbanización. A continuación indicar la densidad propuesta por el proyecto para la cual es suficiente la urbanización existente o para la se han solicitado los certificados de factibilidad de dotación de servicios, según corresponda a subdivisión o anteproyecto de loteo. En la siguiente celda deberá indicarse la superficie total del terreno que se lotea, incluidas las superficies de las áreas afectadas por la declaratoria de utilidad pública. Línea 21 En los casos que exista un permiso anterior para edificación, subdivisión o loteo deberá indicarse en esta línea su número y la fecha en que éste fue otorgado, Si existiera informe de revisor independiente indicar en esta línea el número y la fecha de dicho informe. Línea 22 Indicar el número y la fecha de certificado de informaciones previas mediante el cual hubieran sido informadas las condiciones urbanísticas mediante las cuales se elaboró el proyecto que se solicita aprobar. Línea 23 Indicar el número y la fecha del certificado de factibilidad de servicio de agua potable. Línea 24 Indicar el número y la fecha del certificado de factibilidad de servicio de alcantarillado D.- IDENTIFICACIÓN DEL REVISOR INDEPENDIENTE Línea 25 Se indicarán los datos de nombre completo o razón social y número de registro del revisor independiente en los casos que se cuente con la participación de éste. Línea 26 Indicar el nombre del profesional competente que, como persona natural, actúa en representación del revisor independiente en los casos que éste sea persona jurídica, anotando su número de patente profesional. Línea 27 Indicar los datos correspondientes a la dirección de la persona natural que actúa como revisor independiente o en representación de éste en los casos de personas jurídicas. E.- DOCUMENTOS QUE ACOMPAÑAN A LA SOLICITUD. Línea 28 Deberá verificarse la existencia de los antecedentes solicitados en el listado marcando en recuadro correspondiente. Línea 29 En esta línea y las disponibles a continuación, se indicará otros antecedentes no incluidos en el listado, o bien se especificará con más detalle lo solicitado. Línea 30 A llenar por la Dirección de Obras Municipales. Debe contener todas las observaciones que el anteproyecto o proyecto le merezca a la Dirección de Obras, las cuales serán notificadas al interesado. Línea 31 Se dejará constancia de la fecha de la notificación de las observaciones, como también de la fecha en que el

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7ta PARTE ANEXO

NOTAS DEFINICIONES Los vocablos que a continuación se señalan han sido tomados directamente de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción por lo cual para precisar mas sobre cualquiera de dichas expresiones deberá consultarse dicho texto legal en lo que respecta al Titulo I ,Capitulo 1 Art. 1,1,2

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Artículo 1.1.2. Definiciones.- Los siguientes vocablos tienen en esta Ordenanza el significado que se expresa: (b) "Acera": parte de una vía destinada principalmente para circulación de peatones, separada de la circulación de vehículos. "Alteración": cualquier supresión o adición que afecte a un elemento de la estructura o de las fachadas de un edificio y las obras de restauración, rehabilitación o remodelación de edificaciones. (c) "Altura de edificación": la distancia vertical, expresada en metros, entre suelo natural y un plano paralelo superior al mismo. (c) "Ampliación": aumentos de superficie edificada que se construyen con posterioridad a la recepción definitiva de las obras. (d) "Antejardín": área entre la línea oficial y la línea de edificación, regulada en el instrumento de planificación territorial. "Antena": conjunto de elementos utilizados para emitir o recibir señales do comunicaciones, sean éstas de radio, televisión, telefonía celular o personal( cualquier otra onda o señal débil. "Arcada, Arquería": conjunto o serie de arcos de una construcción. (a) "Área de extensión urbana": área territorial establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial destinada a la extensión M área urbana. (a) "Área rural": área territorial establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de los límites urbanos o de extensión urbana en su caso. (a) "Área urbana": área territorial destinada a acoger usos urbanos, compren¡¡da dentro de los límites urbanos establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial. (a) "Área verde": superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios. (a) "Área verde pública": bien nacional de uso público que reúne las características de área verde. (a) "Asentamiento humano": lugar donde habita en forma permanente un grupo le personas, generalmente conformado por viviendas y otras construcciones complementarias. (a) "Bandejon": superficie libre entre las calzadas, que forma parte de la vía a pertenece. (a)

que

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Barrio": área habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad, compuesta generalmente de un grupo de manzanas con características similares. "Cal1e": vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que ,comprende tanto las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas ) dos espacios de uso público o entre una propiedad privada y un espacio de izo público. "Calle ciega": la que tiene acceso solamente a una vía. "Calzada": parte de una vía destinada al tránsito de vehículos. "Capacidad máxima de edificación": margen volumétrico máximo construidle en cada predio, resultado de la aplicación de las normas sobre línea de edificación, rasantes, distanciamientos, alturas, coeficientes de ocupación, de suelo, constructibilidad, densidad y demás normas urbanísticas, con sus respectivas normas de beneficios especiales en cada caso. (a) "Carga de ocupación": relación del número máximo de personas por metro cuadrado de superficie útil, para los efectos del cálculo de los sistemas evacuación, según el destino del edificio o de sus sectores si contiene diferentes usos. (a) "Centro comercial": edificación en uno o más niveles, pisos o plantas, de tinada a servir de mercado para la compraventa de mercaderías diversas prestación de servicios, conformada por una agrupación de locales acogidos no al régimen de copropiedad inmobiliaria (2) y los mercados de abasto, ferias, persas, terminales agropecuarios, supermercados y similares. (b) "Centro comercial abierto": conjunto de locales comerciales conectado< un área de uso común, cubierta o descubierta, abierta lateralmente al exterior. "Centro comercial cerrado" (Mall) : edificación cerrada que contempla conjunto de locales comerciales conectados a un área de uso común interior. "Centro de servicio automotor": recinto destinado a la prestación de servicios para vehículos que no signifiquen labores de taller mecánico. (a) "Ciclo vía": vía destinada exclusivamente al tránsito de vehículos menores tales como, bicicletas, motos de baja cilindrada, triciclos y otros, cuyas características pueden corresponder a las de ciclo pistas o a las de ciclobandas. "Coeficiente de constructibi1idad": número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre terreno. (b) Coeficiente de ocupación de los pisos superiores": número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de ésta las áreas declaradas de utilidad

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos pública, fija el máximo de superficie edificada posible de construir en cada uno de los pisos superiores al primero. "Coeficiente de ocupación del suelo": número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en el ¡¡ve¡ de primer piso. (a) Columnata": conjunto de columnas que sostienen o adornan un edificio. "Construcción": obras de edificación o de urbanización. (b) Construcción por partes": ejecución de las obras de edificación o urbanización de un proyecto por partes que pueden recepcionarse independientemente. (b) Construción simultánea": obras de edificación que se ejecutan conjuntamente con la subdivisión y las obras de urbanización del suelo, cuyos permisos de recepciones definitivas parciales o totales se otorgan y cursan, respectivamente, en forma conjunta. (a) "Constructor": profesional competente que tiene a su cargo la ejecución le una obra sometida a las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y .Construcciones (1). Se entenderá también por constructor", la persona jurídica en cuyo objetivo social esté comprendida la ejecución de obras de construcción y urbanización y que para estos efectos actúe a través de un profesional competente. "Crecimiento urbano por extensión": proceso de urbanización que incorpora nuevo suelo a un centro poblado. "Crecimiento urbano por densificación": proceso de urbanización que incrementa la densidad de ocupación del suelo originado por la subdivisión predial o por aumento de su población o edificación. "Cuadra": costado de una manzana medido entre líneas oficiales de vías vehiculares continuas. (a) "Densidad": número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.). Densidad bruta": número de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a considerar es la M predio en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior, hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m. Densidad neta": número de unidades por unidad de superficie, siendo esta última la M predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaración de utilidad pública establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial. (a) (3) 203

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Desmonte": rebaje de terrenos no rocosos en la ladera de un cerro, que no requiere refuerzo estructural (a) "Distanciamiento": distancia horizontal mínima entre un deslinde y el punto más cercano de una edificación. (a) "Ducto" (SAF) : conducto técnico generalmente destinado a contener las instalaciones de un edificio. (a) Edificación aislada": la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificación territorialo en su defecto, las que establece la presente Ordenanza. (a) Edificación colectiva": la constituida por unidades funcionales independientes, tales como departamentos, oficinas y locales comerciales, esté o no cogida a la ley de copropiedad inmobiliaria (2) o a otras leyes especiales. (b) Edificación continua": la emplazada a partir de los deslindes laterales ocurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. (a) Edificación pareada": la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las formas previstas para la edificación aislada. (a) Edificio": toda edificación compuesta por uno o más recintos, cualquiera sea su destino. (b) Edificio comercial": el destinado principalmente al comercio de mercaderías. Edificio con protección activa": aquel que cuenta con un sistema automático de extinción de incendio diseñado y recepcionado por un profesional pertinente. (c) "Edificio de estacionamiento": el destinado a guardar uno o más automóviles u otros vehículos motorizados. "Edificio de oficinas": el conformado por recintos destinados a la prestación de servicios profesionales, administrativos, financieros, de seguros, intermediación de intangibles y otros análogos. (a)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Edificio de uso público": aquél en que se reúne o atiende habitualmente( un gran número de personas, tales como: oficinas públicas, bancos, estadios cines, centros comerciales, supermercados y otros análogos. (a) "Edificio industrial": aquel en donde se fabrican o elaboran productos industriales. "Elemento de estructura": todo elemento resistente u orgánico de un construcción, como cimientos, muros soportantes, suelos, pilares, techumbres torres y otros análogos. "Elementos de construcción no combustibles": aquellos que no se en. hienden ni alimentan la combustión bajo la acción del fuego, o bien, tienen un¿ base estructura¡ incombustible cubierta por un revestimiento de menos de 2 mm de espesor en el cual la propagación de la llama tiene una velocidad inferior a 5 m/min. (c) 'Elementos industriales para la construcción": piezas preparadas de fábrica para ser empleadas en obras, como bloques de hormigón, de cal y arena, de yeso, u otros materiales, puertas y ventanas. "Equipamiento": construcciones destinadas a complementar las funciones básicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala. (c "Espacio público": bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre otros. (c) Espesor de un muro": la dimensión de la sección de un muro, medida en transversal al plano de éste. (a) Establecimiento de bodegaje": lugar destinado al acopio de insumos o

Estación de servicio automotor": lugar destinado a servicios de lavado y n de automóviles, con o sin venta minorista de combustibles líquidos. (b) Estudio de ascensores: evaluación de cargas, flujos y demás aspectos s que determinan las características de diseño de la instalación de ascensores, para satisfacer las necesidades de un proyecto de edificación, suscrito por profesional especialista o por el fabricante. (b) Estudio de carga combustible": evaluación de los materiales, elementos, componentes, instalaciones y contenidos de un edificio, realizada conforme norma N° 19 16, suscrito por un profesional especialista. (b) "Estudio de evacuación": evaluación de los sistemas de evacuación de edificación en caso de emergencia, que garantice la salida de las personas, forme a la carga de ocupación del proyecto, suscrito por un profesional especialista. (b)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Estudio de riesgos": documento técnico elaborado por uno o más profesionales especialistas, cuyo objetivo es definir peligros reales o potenciales para emplazamiento de asentamientos humanos. (a) Estudio de seguridad: evaluación de las condiciones de seguridad que ce una construcción o un proyecto de construcción a sus posibles ocupantes suscrito por un profesional competente. (b) Fachada": cualquiera de los paramentos exteriores de un edificio. (b) Fachada con vano": paramento exterior de una edificación, desde el suelo natural hasta su punto más alto, que incluye entrantes y salientes, tales como puertas, ventanas, bow-windows, balcones, terrazas, azoteas, loggias, escaleras y pasillos exteriores. (b) Galería": espacio generalmente cubierto, horizontal o en rampa, destina do a la circulación de público, con locales comerciales a uno o ambos lados. (a Inmueble de conservación histórica": el individualizado como tal en un Instrumento de Planificación Territorial dadas sus características arquitectónicas, históricas o de valor cultura¡, que no cuenta con declaratoria de Monumento Nacional. (a) Inspector técnico": profesional competente, independiente del constructor, que fiscaliza que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción que le sean aplicables y al permiso de construcción aprobado. Se entenderá también como tal, la persona jurídica en cuyo objetivo social esté comprendido el servicio de fiscalización de obras y que para estos efectos actúe a través de un profesional competente. Tratándose de construcciones que ejecuta el Estado, por cuenta propia o de terceros, podrá el inspector fiscal desempeñarse como inspector técnico. (b) Instrumento de Planificación Territorial": vocablo referido genérica e indistintamente al Plan Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan Regulador Comunal, al Plan Seccíonal y al Límite Urbano. (a) "Libro de Obras": documento con páginas numeradas que forma parte del expediente oficial de la obra y que se mantiene en ésta durante su desarrollo, en el cual se consignan las instrucciones y observaciones a la obra formuladas por los profesionales competentes, los instaladores autorizados, el inspector técnico, el revisor independiente cuando corresponda, y los inspectores de la Dirección de Obras Municipales o de los Organismos que autorizan las instalaciones. (b) "Línea de edificación": la señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la cual se podrá levantar la edificación en un predio. "Línea oficial": la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público. (c)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Línea de playa": aquella que señala el deslinde superior de la playa hasta donde llegan las olas en las más altas mareas y, que, por lo tanto, sobrepasa tierra dentro a la línea de la pleamar máxima o línea de las más altas mareas. (a) (4) "Local": recinto cubierto, parcial o totalmente cerrado. (b) "Lote": superficie de terreno continua resultante de¡ proceso de subdivisión del suelo o de la fusión de dos o más sitios o lotes. (c) "Loteo de terrenos": proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de sitios resultantes, que requiere la ejecución de obras de urbanización. (b) "Maestranza": local industrial destinado a mantener, transformar, rehacer construir cualquier clase de maquinaria, sea móvil, semifinal o estacionaria, para transporte u otro fin. "Mansarda": espacio habitable bajo los planos inclinados de la techumbre una edificación. (b) Manzana": predio o conjunto de predios rodeados de bienes nacionales uso público. (d) "Mediana": isla continua, realzada altimétricamente mediante soleras, que para flujos vehiculares. "Modificación de proyecto": variantes, alteraciones o cambios que se sote introducir a un proyecto o a una obra de construcción entre la fecha de¡ ,miso y la recepción definitiva de las obras, signifiquen o no un aumento de superficie, o cambios en la clasificación o destino de las construcciones. (b) Monumento Nacional": edificio, conjunto o área declarada como tal con'ne a la ley NI 17.288 sobre Monumentos Nacionales, (5) mediante decreto Ministerio de Educación. (b) "Muro cortafuego": aquel que cumple con el tiempo mínimo de resistente al fuego requerido según el caso, que separa y aísla dos partes de un edificio o de edificios contiguos. (a) Muro divisorio": el que separa dos propiedades distintas. Muro exterior": el que limita exteriormente un edificio. Muro medianero": el que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes, dueño. Muro de separación: el que divide un predio o un edificio de un a

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Muro soportante": aquel que forma parte de la estructura de un edificio resiste una carga determinada, además de su propio peso. (a) Norma técnica": la que elabora el Instituto Nacional de Normalización (IN N). (a) (b) Norma Técnica Oficial": la elaborada por el Instituto Nacional de No lización, (6) aprobada por decreto supremo. (b) Normas urbanísticas": todas aquellas disposiciones de carácter té que determinen los usos de suelo, la capacidad máxima de edificación, las jas afectas a utilidad pública o restricción, el estándar de estacionamientos demás que rigen a subdivisiones, loteos, urbanizaciones y edificaciones 1 templadas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, (1) en esta ordenanza , en los Instrumentos de Planificación Territorial o cualquier otra norma de este mismo carácter que afecte a un predio. (a) Obra gruesa": parte de una edificación que abarca desde los cimientos asta la techumbre, incluida la totalidad de su estructura y muros divisorios, sin Incluir las instalaciones, las terminaciones y cierres de vanos. (a) Obra gruesa habitable": construcción techada y lateralmente cerrada, con radier afinado, dotada de, a lo menos, un recinto de baño habilitado, con puerta, y en el caso de viviendas, dotada, además, con un recinto de cocina habilitado. (a) Obra menor": modificaciones de edificios existentes que no alteran la estructura o las fachadas y ampliaciones de edificaciones cuando la superficie ampliar no represente más de un 20% de la existente, no supere los 100 M2 y no ,comprometa construcciones vecinas. (b) Obra nueva": la que se construye sin utilizar partes o elementos de alguna construcción preexistente en el predio. (a) Recurso de Protección de 28.07.99, a Pág. 769, la calificación de una obra Pmo menor importa que la misma reúna, a lo menos, los requisitos señalados en esta definición.

Obras de mantención : aquellas destinadas a conservar la calidad de las terminaciones y de las instalaciones de edificios existentes, tales como el cambio de hojas de puertas y ventanas, los estucos, los arreglos de pavimentos, techos, cubiertas y canales de aguas lluvias, pintura, papeles y la colocación de cañerías o canalización de aguas, desagües, alumbrado y calefacción. "Ochavo": chaflán que se aplica a un edificio o cierro situado en la esquina e vías de circulación vehicular o peatonal y que en los predios dé esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista. (a)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Parque": espacio libre de uso público arborizado, eventualmente dotado e instalaciones para el esparcimiento, recreación, prácticas deportivas, culturales, u otros. "Pasaje": vía destinada al tránsito peatonal con circulación eventual de vehículos, con salida a otras vías o espacios de uso público, y edificada a uno o ambos costados. "Patio": superficie desprovista de toda construcción situada dentro de un< propiedad y destinada al uso de sus ocupantes. "Patio de comidas": área de comedores al interior de un centro comercia cerrado, conectada directamente a dos o más locales destinados a la venta d( productos alimenticios. (a) "Patrón Nacional de Información Territorial": Herramienta del Sistema, de Información Territorial que sistematiza el manejo de información territorial zabie, identificando y perfeccionando aquella que se requiere en los distinto! niveles de planificación. (a) "Persona con discapacidad": toda aquella que, como consecuencia d( una o más deficiencias físicas, síquicas o sensoriales, congénitas o adquiridas previsiblemente de carácter permanente y con independencia de la causa qu( las hubiera originado, vea obstaculizada, en a lo menos un tercio, su capacidad ( educativa, laboral o de integración social. (c) Piso subterráneo": planta o nivel de un edificio cuyos paramentos que 1, definen exteriormente se encuentran bajo la superficie de¡ terreno circundante cor el que están en contacto, correspondiente al suelo natural o al suelo resultante de proyecto, en caso que éste fuere más bajo que el suelo natural. Se considera también como subterráneo aquel piso que emerge del terreno circundante en un porcentaje inferior al 50% de la superficie total de sus paramentos exteriores, aun cuando una o más de sus fachadas queden al descubierto parcial o totalmente. (a "Playa de mar": la extensión de tierra que las olas bañan y desocupar alternativamente hasta donde llegan en las más altas mareas. (4) "Plaza": espacio libre de uso público destinado, entre otros, al esparcimiento y circulación peatonal. "Portal": espacio abierto y cubierto que antecede a los recintos interiore', de una construcción. (b) Pórtico": circulación cubierta o galería con arcadas o columnas a lo largo de un muro de fachada de una edificación. (b) "Predio remanente": sitio cuya superficie es inferior a la subdivisión predial i1nima establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial. (a) 209

Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Primer piso": planta o nivel de un edificio que está inmediatamente sobre 4 nivel de¡ suelo natural o del suelo resultante del proyecto si fuere más bajo Me el terreno natural o inmediatamente bajo éste si parte del piso está parcialmente enterrado en menos de un 50% de sus paramentos exteriores y no cumple las condiciones para ser considerado piso subterráneo. (a) "Profesional competente": el arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil, a quienes, dentro de sus respectivos ámbitos de competencia, les corresponda efectuar las tareas u obras a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la presente Ordenanza. (b) (1) "Profesional especialista": profesional competente o bien otros profesionales tales como ingenieros de tránsito, ingenieros mecánicos, ingenieros agrónomos, ingenieros químicos, ingenieros forestales, geógrafos, geólogos, u otros cuyas especialidades tengan directa relación con el estudio que suscriben. (c) "Propietario": persona natural o jurídica que declara, ante la Dirección de Obras Municipales o ante el servicio público que corresponda, ser titular del dominio del predio al que se refiere la actuación requerida. "Propietario primer vendedor": titular del dominio del inmueble en que se ejecutó una obra y que realiza, a cualquier titulo, después de su recepción definitiva, la primera enajenación de la totalidad o de cada una de las unidades vendibles. (d) "Proyectista": profesional competente que tiene a su cargo la confección el proyecto de una obra sometida a las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. (1) Proyecto": conjunto de antecedentes de una obra que incluye plano memorias, especificaciones técnicas y, si correspondiere, presupuestos. Proyecto no residencial: aquél en que el destino de infraestructura, equipamiento y/o de actividades productivas es superior al 30% de la superficie total edificada y aquél en el cual el destino de vivienda es inferior al 70% de superficie total edificada. (a) 'Proyecto residencial": aquél en que el destino habitacional es superior 70% de la superficie total edificada. (a) 'Publicidad": acción que se realiza a través de medios de difusión para promover la venta de inmuebles. (b) "Puerta de escape": puerta de salida que forma parte de un sistema evacuación. (c) "Rasante": recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse i proyecto de edificación. (d)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Recinto": espacio abierto o cerrado destinado a una o varias actividades. "Reconstrucción de un inmueble": volver a construir total o parcialmente un edificio o reproducir una construcción preexistente o parte de ella que forma mente retorna las características de la versión original. (e) "Red vial básica": conjunto de vías existentes, que por su especial importancia para el transporte urbano, pueden ser reconocidas como tales en li: instrumentos de planificación territorial. (7) "Red vial estructurante": conjunto de vías existentes o proyectadas, que por su especial importancia para el desarrollo de¡ correspondiente centro urbano, deben ser definidas por el respectivo instrumento de planificación territorial "Rehabilitación de un inmueble": recuperación o puesta en valor de una Construcción, mediante obras y modificaciones que, sin desvirtuar sus condiciones originales, mejoran sus cualidades funcionales, estéticas, estructurales, de habitabilidad o de confort. (a) "Remodelación de un inmueble": modificación interior o exterior de una Construcción para adecuarla a nuevas condiciones de uso mediante transformación, sustracción o adición de elementos constructivos o estructurales, conservando los aspectos sustanciales o las fachadas del inmueble original. (a) "Reparación": renovación de cualquier parte de una obra que comprenda n elemento importante para dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas, como la sustitución de cimientos, de un muro soportante, de un pilar, cambio de la techumbre. "Restauración de un inmueble": trabajo destinado a restituir o devolver una edificación, generalmente de carácter patrimonial cultural, a su estado original, o a la conformación que tenía en una época determinada. (a) "Retranqueo": escalonamiento vertical que adopta la fachada de un edificio hacia el interior del predio. (a) "Revisor independiente": profesional competente, con inscripción vigente n el correspondiente Registro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que verifica e informa al respectivo Director de Obras Municipales que los anteproyectos, proyectos y obras cumplen con todas las disposiciones legales y reglamentarias pertinentes. Se entenderá también como tal, la persona jurídica en cuyo objetivo social esté comprendido dicho servicio y que para estos efectos actúe a través de un profesional competente. (b) (8) "Saldo predial": sitio cuya superficie o frente, por efecto de una expropiación o cesión obligatoria, resulta menor a la subdivisión o frente predial mínimos establecidos en el Instrumento de Planificación Territorial respectivo. (a)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Sistema automático de extinción de incendio": conjunto formado por dispositivos y equipos capaces de detectar y descargar, en forma automática, un agente extintor de fuego en un área de incendio. (a) "Sistema de evacuación de personas": conjunto de elementos arquitectónicos y dispositivos de apoyo con que cuenta una edificación para la evacuación de personas desde su interior. (a) "Sistema de Información Geográfica" (SIG): Herramienta informática que permite el manejo de información planimétrica georeferenciada en interacción con bases de datos asociadas. (a) "Sistema de Información Territorial" (SIT): Sistema implementado como plataforma para el almacenamiento y difusión de información territorial izable. (a: "Sistema de seguridad": conjunto de elementos de prevención, inhibición o mitigación de riesgos o siniestros en los edificios, tales como sistemas pasivos y activos de seguridad contra incendio, sistemas de evacuación, control dE accesos, señalizaciones de seguridad e instalaciones de emergencia. (a) "Subdivisión de terrenos": proceso de división de¡ suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes. (a) "Suelo Natural": estado natural M terreno anterior a cualquier modifica ción artificial practicada en él. (b) "Superficie común": superficie edificada de uso común calculada hasta e eje de los muros o línea que la separa de la superficie útil. (a) "Superficie edificada": superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales. (a) "Superficie servida": superficie útil que se sirve de los sistemas de evacuación. (a) "Superficie útil": suma de la superficie edificada de las unidades que conforman un edificio, calculada hasta el eje de los muros o líneas divisorias entre las y la superficie común. (a) "Supermercado": edificación cerrada destinada a la venta al público de productos diversos, mediante el sistema de autoservicio generalmente en una misma sala de venta. (a) "Supervisor": autor del proyecto de arquitectura de una obra o el profesional competente que lo reemplace, cuya misión es velar por que el proyecto de

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos Arquitectura se materialice en la forma concebida y de acuerdo con el correspondiente permiso de edificación. (b) "Tabique no soportante": elemento vertical de separación no estructural "Tabique soportante": el que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso. (c) "Taller": edificio o parte de él destinado a trabajos manufacturados o artesanales, que puede contemplar artefactos o máquinas de apoyo a dichas Labores.(b) "Taller mecánico": recinto destinado a la reparación y mantención de vehículos. (a) "Teatro": local destinado a espectáculos públicos. “Techumbre": parte de una edificación que comprende desde el cielo del recinto más elevado hasta la cubierta. (a) "Terminal de locomoción colectiva": recinto habilitado para la llegada y salida controlada de vehículos de locomoción colectiva. "Terminal de locomoción colectiva urbana": recinto habilitado para la llegada y salida controlada de vehículos de locomoción colectiva que prestan servicios urbanos de transporte público de pasajeros. (a) "Terreno de playa": la faja de terreno de propiedad de¡ Fisco de hasta 80 metros de ancho, medida desde la línea de la playa de la costa del litoral y desde la ribera en los ríos y lagos. (b) (4) Unidad funcional independiente": la que, formando parte de una edificación colectiva, permite su utilización en forma independiente del resto de la edificación, tales como departamentos, oficinas y locales comerciales, sin perjuicio de que se acceda a ella a través de espacios de uso común. (c) "Urbanizar": ejecutar el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas y aguas lluvias, y las obras de defensa y de servicio del terreno. (d) "Uso de suelo": conjunto genérico de actividades que el Instrumento de Planificación Territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones. (c) "Vereda": parte pavimentada de la acera. (e) "Vía": espacio destinado al tránsito.

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos "Vía de evacuación": circulación horizontal y vertical de un edificio, que permite la salida fluida de personas en situaciones de emergencia, desde el acceso de cada unidad hasta un espacio exterior libre de riesgo, comunicado a la vía pública. (c) "Vivienda": edificación o unidad destinada al uso habitacional. (d) "Vivienda unifamiliar": la destinada a residencia de una familia con salida independiente a una vía de uso público. "Volumen de la edificación": volumen resultante de unir los planos exteriores de una edificación para los efectos de representar la sombra que proyecta sobre los predios vecinos. (a) "Volumen teórico": volumen o envolvente máxima, expresado en metros cúbicos, resultante de la aplicación de las disposiciones sobre superficies de -rasante, distanciamientos, antejardines, alturas máximas y retranqueos, cuando las hubiere, en un terreno determinado. (a) Zona": porción de territorio regulado por un Instrumento de Planificación Territorial con iguales condiciones de uso de suelo o de edificación. (a) "Zona central": regiones V a Vil y Metropolitana. "Zona de conservación histórica": área o sector identificado como tal en ¡un Instrumento de Planificación Territorial, conformado por uno o más conjuntos ,de inmuebles de valor urbanístico o cultural cuya asociación genera condiciones que se quieren preservar y que no cuenta con declaratoria de Monumento Nacional. (a) "Zona norte": regiones I a IV. "Zona de protección costera": área de tierra firme de ancho variable, de una extensión mínima de 80 metros medidos desde la línea de la playa, en la que se establecen condiciones especiales para el uso de¡ suelo, con el objeto de asegurar el ecosistema de la zona costera y de prevenir y controlar su deterioro. (b) (4) "Zona sur": regiones VIII a XII. "Zona vertical de seguridad": vía vertical de evacuación protegida de los afectos del fuego que, desde cualquier nivel hasta el de salida, permite a los usuarios evacuar el edificio sin ser afectados por el fuego, humo o gases. (a) Las definiciones de los vocablos contenidos en este artículo prevalecen sobre toda otra que contengan los Instrumentos de Planificación Territorial relativas a la misma materia. (a)

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Manual para el Negocio y operación de Bienes raices en Chile Jorge A. Bujalil Avalos DEFINICIONES RELATIVAS A LOS CONTRATOS Las Condiciones Art. 1474.- Art. 1475 -Art. 1477- Art. 1479 (C.civil) 1-La condición Positiva

:Consiste en acontecer una cosa. debe ser física y moralmente posible

2-La condición Negativa

: Consiste en que una cosa no acontezca.

3-La Condición Potestativa

: La que depende de la voluntad del acreedor o del deudor;

4-La Condición Casual

: La que depende de la voluntad de un tercero o de un acaso;

5-La Condición Mixta

: La que en parte depende de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso.

6-La Condición Suspensiva

: Mientras no se cumple, suspende la adquisición de un derecho : Por su cumplimiento se extingue un derecho.

7-La Condición Resolutoria

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BIBLIOGRAFÍA. • • • • • • • • • • • • • •

Códigos Civil., Comercio ;Constitución de la Republica de Chile Ley 18.101 y sus modificaciones . Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria: Ley Nº 19.537. Material Recopilado de Internet , www:seconstruye .cl, Acop21.cl , etc(D.A.R). Material de prensa Diario “El Diario financieroÓ, El Mercurio, LAS ultimas Noticias. Apuntes del profesor de Derecho civil ,Univ. De Chile Sr. Enrique Barros ,corregidos por la ayudante Srta.Sandra Benedetto. División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional manual de Inspección de Obras Ley General de Urbanismo y Construcciones, D.F.L. Nº 458, (V. y U.), de 1975 y sus modificaciones. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, D.S.Nº47, (V. y U.), de 1992, y sus modificaciones. Pagina Web .MINVU. SERVIU. Documentos del Ministerio De Bienes Nacionales. Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria: Ley Nº 19.537. Ley de Bases 19.300 Reglamentación y Disposiciones Legales de Protección del Medio Ambiente. Cuadernos jurídicos ,Bienes. ÓAcciones Ciudadanas por la Justicia y la DemocraciaÓ,Corporación FORJAS.

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