MONOGRAFIA DE DERECHOS REALES- HIPOTECA.doc

Docente:

Jesús Villanueva Villanueva Cavero Facultad:

Derecho y Ciencias políticas Asignatura:

Derechos Reales Tema:

Hipoteca

Macedo Lázaro Hermelinda

DEDICATORIA

El presente trabajo está dedicado a aquellos docentes de la ULADECH Católica quienes son investigadores dentro del Derecho, dispuestos a brindar la más idónea inormación ! un ejemplo de ormación proesional"

INTRODUCCION

Para que exista un contrato basta que el acuerdo de voluntades produzca o cree derechos reales, sin necesidad de que tabi!n d! naciiento por "uerza a obli#aciones o derechos de cr!dito$ %n este traba&o hablare sobre el Contrato de Hipoteca, de"iniciones de dos autores, y el c'di#o civil, así coo sus eleentos esenciales( de validez ( coo se constituye, los di"erentes tipos de hipoteca que hay y las causas y coo se extin#ue$ )unque ordinariaente la hipoteca es un contrato, a veces puede nacer el derecho real de hipoteca de una siple declaraci'n unilateral de la voluntad, coo sucede en al#unos casos de hipoteca necesaria$ %spero que despu!s de analizar el contrato de copraventa pueda distin#uir las  principales di"erencias que existan con respecto a los de*s contratos y ver los  principales bene"icios de utilizar este tipo de contrato$

#$D#CE DED#CA%&'#A +-R.D/CC+. De"inici'n 00000000000000000000000000000$$1 )ntecedentes0000000000000000000000000000$1 Constituci'n de la hipoteca000000000000000000000$$$2 %leentos esenciales000000000000000000000000$$3 %leentos de validez00000000000000000000000003 Di"erentes especies de hipoteca000000000000000000004 %"ectos de la hipoteca00000000000000000000000005 -ransisi'n de la hipoteca0000000000000000000000$$67 Duraci'n de la hipoteca00000000000000000000000066 %xtinci'n de la hipoteca00000000000000000000000066 Conclusi'n00000000000000000000000000000$$$63 Re"erencias 8iblio#r*"icas00000000000000000000000$64

H+P.-%C) Defniciones: La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su

preferencia en el pago. El bien hipotecado no se entrega al acreedor, y queda sujeto al gravamen impuesto, aunque pase al poder de otra persona. La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin des poseer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación. Sus elementos son a! La hipoteca es un derecho real de garant"a b! La hipoteca se constituye sobre bienes determinados c! La hipoteca solo puede recaer sobre cosas o derechos enajenables d! En la hipoteca no se desposee del bien al constituyente de la misma e! La hipoteca con#ere al titular acciones persecutorias, de venta y de preferencia en el pago f! La hipoteca es siempre, un contrato accesorio, ya que se constituye para garantizar una obligación principal. El contrato de hipoteca puede ser de#nido diciendo que es aquel por virtud del cual determinados bienes muebles o inmuebles quedan constituidos en garant"a del cumplimiento de u na obligación, para que, en el caso de que $sta no se realice, sean destinados a satisfacer con su importe el monto de la deuda a cuyo pago se encuentran afectos por voluntad de su titular.

ANTECEDENTES La hipoteca al igual que su nombre tuvo su origen en %recia, donde

e&istió como una garant"a real a favor del acreedor, pero sin conceder a $ste el derecho de proceder a la enajenación de la cosa hipotecada. El 'erecho (omano aprovecho y perfecciono la institución, al cabo de una lenta evolución. El deudor que ca"a en insolvencia era un peligro para sus acreedores, dado que se proced"a entonces a la venta en bloque de todos los bienes que ten"a aqu$l en ese momento, lo que se realizaba dif"cilmente y de ordinario a bajo precio, y su producto insu#ciente se repart"a de manera proporcional entre sus acreedores, sin preferencia alguna. )ara tratar de remediar estos inconvenientes, se empezó por la *mancipatio #duciae causa cum creditore+, a virtud de la cual el deudor enajenaba un determinado bien a su acreedor por medio de la *mancipatio+ pactaba con el que al pagar su deuda, deb"a retransmitirle la propiedad de dicho bien. Esta garant"a era muy completa para el acreedor, pero tenia grandes desventajas solo pod"a usarse con las *resmancipi+ y no con las *res nec mancipi+ y, asimismo, e&pon"a al deudor a la in#delidad del acreedor, que por convertirse en dueño de la cosa pod"a en el "nterin abusar de la propiedad que hab"a recibido, transmiti$ndola o gravndola a favor de tercera persona. -dems se privaba al deudor de la posesión de la cosa, de los frutos de la misma y de un

instrumento

de

ELEMENTOS DE VALIDEZ

cr$dito

para

obtener

nuevos

cr$ditos.

Son los mismos de todos los contratos, solo estudiaremos la capacidad y la forma, por ser los que ofrecen especial inter$s

Capacidad. solo puede hipotecar el que tiene capacidad para enajenar/ solamente pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados. El predio com0n no puede ser hipotecado, sino con el consentimiento de todos los copropietarios. Sin embargo, el copropietario puede hipotecar su parte al"cuota y, al dividirse la cosa com0n, la hipoteca gravar la parte que le corresponde en la división. -simismo el acreedor tiene derecho a intervenir en la división para impedir que, a su deudor, se le aplique una parte de la #nca con valor inferior al que le corresponda. La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por un tercero. El propietario cuyo derecho sea condicional, o est$ limitado de cualquier otra manera, deber declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. En relación con la capacidad especial para hipotecar se estudian los siguientes casos a) Hipoteca de una cosa ajena. 'eclara que la hipoteca constituida sobre cosa ajena es nula. b! Hipoteca constituida po! e" p!opieta!io apa!ente.  En primer lugar tenemos la hipoteca constituida por heredero aparente/ $ste es el que entra en posesión de las herencias, de buena fe, y posteriormente por declararse su incapacidad, o la nulidad o caducidad del testamento/ pierde dicha herencia, en el "nter pudo haber enajenado, gravado o hipotecado los bienes hereditarios. )ues bien, los contratos, enajenaciones, e hipotecas sern

vlidos,

y

el

heredero

legitimo

solo

tendr

derecho a

la

indemnización. c! Hipoteca constituida po! e" p!opieta!io cu#o t$tu"o es dec"a!ado

nu"o. )revalece el sistema general de protección a terceros de buena fe, es decir cuando se declara la nulidad del t"tulo de propiedad del constituyente de la hipoteca, dicha nulidad no perjudica a terceros que, fundados en el debido registro del t"tulo, hayan aceptado la hipoteca como garant"a de un cr$dito.

DI%E&ENTES ES'ECIES DE HI'OTECA 1ipoteca voluntaria. Es la convenida entre partes/ impuesta por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituye.

Hipoteca necesa!ia. Llmese necesaria la hipoteca especial y e&presa que, por disposición de la ley, estn obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los cr$ditos de determinados acreedores.

Hipoteca o!dina!ia. Llmese hipoteca ordinaria a aquella en que la obligación que se asegura tiene desde el primer momento e&istencia cierta en cuanto se re#ere al bien hipotecado y al monto de cr$dito. Son hipotecas normales las que se constituyen mediante escritura p0blica, en favor de la persona determinada, por cantidad precisa, transmisible tambi$n por instrumento, etc.

Hipoteca e(cepciona". Es la destinada a garantizar una obligación de e&istencia dudosa o de cuant"a no determinada. La hipoteca ordinaria o normal se distingue de la e&traordinaria en que $sta se constituye como garant"a de una obligación incierta o indeterminada y aqu$lla se constituye para garantizar una obligación cierta determinada.

Hipoteca ino*i"ia!ia. Es aquella que se constituye sobre bienes inmuebles

Hipoteca o*i"ia!ia. Es la que recae sobre bienes muebles. Es decir, que el objeto del contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble. La principal diferencia con la prenda es que en la hipoteca mobiliaria no se entregan los bienes, no se desposee de los bienes al deudor.

E%ECTOS DE LA HI'OTECA Efectos en relación con el bien hipotecado La hipoteca se e&tiende, aunque no se e&prese 2. - las accesiones naturales del bien hipotecado 3. - las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados 4. - los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la #nca y que no puedan separarse sin menoscabo de $sta o deterioro de dichos objetos. 5. - los nuevos edi#cios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que se levanten sobre los edi#cios hipotecados. (esumiendo esta disposición, podemos decir que la hipoteca se e&tiende a las accesiones, mejoras, inmuebles por destino, y a los nuevos edi#cios y pisos que

el

propietario

construya.

La hipoteca no comprender salvo pacto en contrario lo siguiente •

Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que estos frutos se hayan producido antes de que el acreedor e&ija el pago de su cr$dito.

•

Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de e&igir el cumplimiento de la

obligación

garantizada.

Si la #nca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito subsistir la hipoteca en los restos de la #nca, y adems el valor del seguro quedara afecto al pago. Si el cr$dito fuere de plazo cumplido, podr el acreedor pedir la retención del seguro, y sino lo fuere, podr pedir

que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se veri#que el pago al vencimiento del plazo.

T&ANSMISION DE LA HI'OTECA

6esión de derechos la cesión de un cr$dito comprende la de todos sus derechos accesorios 7#anza, prenda e hipoteca! salvo aquellos que son inseparables

del

cedente.

La cesión de un cr$dito que est$ garantizado con hipoteca que conste en escritura p0blica deber, para su validez, hacerse en esta clase de documentos e inscribirse para que surta efectos en relación con terceros.

Su*!o+aci,n:  Subrogación en los casos delegado si la cosa legada est dada en prenda o hipotecada o lo estuviere despu$s de otorgado el testamento, el desempeño ola redención sern a cargo de la herencia, a no ser que el testador

hay

dispuesto

e&presamente

otra

cosa.

 )ago de un deudor a otro preferente si un acreedor hipotecario en segundo t$rmino paga a un acreedor hipotecario que registró primero su derecho se subroga por ministerio de ley en los derechos de ese acreedor preferente. 6uando un heredero paga con sus bienes propios una deuda de la herencia si el heredero paga una deuda de la herencia, que tiene como garant"a una hipoteca sobre un bien de la misma herencia, se subroga por ministerio

de

ley

en

los

derechos

del

acreedor

hipotecario.

6uando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor que tiene sobre $l un cr$dito hipotecario anterior a la adquisición Esto se presenta cuando

el adquiriente del inmueble paga al acreedor en primer t$rmino/ para defenderse de otros acreedores hipotecarios, el adquiriente tiene inter$s  jur"dico en subrogarse en los derechos del acreedor en primer lugar, a quien paga, en virtud de que, cuando el acreedor en segundo termino pretenda el remate del bien, el citado adquiriente har valer su carcter de acreedor subrogado por la primera hipoteca, y en esa calidad recibir preferentemente el pago de la misma con el producto que se obtenga en el remate.  6uando la deuda fuese pagada por el deudor con dinero que un tercero le prestare con ese objeto el prestamista quedara subrogado por ministerio de ley en los derechos del acreedor, si el pr$stamo constare en t"tulo autentico en el que se declare que el dinero fue prestado para el pago de la misma deuda.

Cesi,n de deudas: 6uando opera una cesión de deudas, la hipoteca que un tercero ha constituido para garantizar la deuda cesa con la sustitución del deudor, a menos que el tercero constituyente consienta en que contin0e dicha hipoteca con el deudor sustituto.

D-&ACION DE LA HI'OTECA La hipoteca generalmente durara por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y, si no tuviere t$rmino para su vencimiento, no durar mas de diez años. Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una

duración

menor

que

la

de

la

obligación

principal.

'&O&&OA DE LA HI'OTECA / E%ECTOS DE DICHA '&O&&OA: )rorroga puede ser e&presa o tcita/ la primera se da cuando los contratantes, en forma clara y terminante, mani#estan, antes de que e&pire el plazo de la hipoteca, que es su voluntad prorrogar dicho plazo, que puede

ser

igual

o

menor

que

el

de

la

obligación

principal.

La segunda, cuando se prorroga, por primera vez, el plazo de la obligación

principal, ya que se entender que tambi$n se ha prorrogado la hipoteca por el mismo plazo en que se prorrogue la obligación garantizada con la misma. )ara que la prorroga tacita opere, es necesario que la escritura de prorroga de la obligación principal cumpla con las mismas formalidades que la constitución de la hipoteca, adems del registro, pues sin $l no surte efectos

contra

terceros.

E0ectos de "a p!o!!o+a: )rimera prorroga. durante la prorroga y el t$rmino señalado para la prescripción, la hipoteca conservara la prelación que le corresponda desde su origen, siempre y cuando, antes de que e&pire el plazo se prorrogue por primera vez. )rorroga por segunda o ms veces. la hipoteca prorrogada dos o ms veces, solo conservara la preferencia derivada del registro de su constitución, por el tiempo restante, o sea por el de la segunda o ulterior prorroga, solo tendr la prelación que le corresponda por la fecha del 0ltimo registro.

E1TINCION E&tinción por v"a de consecuencia dijimos que la hipoteca es un contrato accesorio y que el principio que rige es que lo accesorio sigue la misma suerte de lo principal/ de ah" que la hipoteca se e&tingue cuando se e&tingue la obligación principal. E&tinción por causas indirectas el acreedor puede remitir su derecho a la hipoteca, sin remitir el derecho principal. (emisión de la hipoteca. la condonación de la deuda principal e&tinguir las obligaciones accesorias, pero la de $stas deja subsistente la primera. 'estrucción del bien hipotecado. la hipoteca es un derecho real que solo tiene su razón de ser en función de la cosa/ si esta pereciera, es obvio que

la hipoteca se e&tinga por falta de objeto. 6asos en los que la cosa se pierde )or destrucción material del bien )or quedar fuera del comercio )or que desaparezca sin tener noticias de ella 6uando, aunque se sabe dónde se encuentra, la cosa no se puede recobrar.  8ambi$n hay que hacer la distinción entre el perecimiento total o parcial de la cosa hipotecada. 6uando el bien hipotecado se destruyere por incendio o caso fortuito, subsistir la hipoteca en los restos de la #nca, y adems el valor del seguro quedara afecto al pago. En los casos de demolición, si se construyen nuevos edi#cios sobre el terreno, la hipoteca se e&tender a la nueva edi#cación. )rescripción. la acción hipotecaria prescribir a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al t"tulo inscrito. E&tinción del derecho real, objeto del gravamen. los derechos reales pueden ser hipotecados, con e&cepción de las servidumbres 7a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante!, el uso y la habitación/ si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y $ste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistir hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho que le puso #n. En cuanto a los derechos reales, la hipoteca durara mientras estos subsistan/ pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido se han e&tinguido por culpa del que los disfrutaba, $ste tiene la obligación de constituir una nueva hipoteca, a satisfacción del acreedor, y en caso contrario a pagar todos los daños y perjuicios. 6onsolidación o confusión. Se da cuando el bien hipotecado pasa a propiedad por cualquier medio al acreedor hipotecario. En el presente caso, al ser el acreedor hipotecario propietario del bien, necesariamente se tendr que e&tinguir la hipoteca, en virtud del principio de que nadie

puede tener gravmenes sobre sus propias cosas. Sin embargo encontramos dos e&cepciones en caso de herencia y en caso del pago por subrogación. E&propiación por causa de utilidad p0blica. 8ambi$n se e&tingue la hipoteca en caso de que se veri#que la e&propiación de la cosa por causa de utilidad p0blica, ya que el precio que se obtenga sustituye a la cosa, y el acreedor hipotecario tiene derecho a ser pagado con el precio de la indemnización. 9enta judicial. 6uando mencione los efectos de la hipoteca dije que si el deudor no cumple con la obligación principal, el acreedor hipotecario podr pedir que se venda la cosa hipotecada para pagarse con la prelación que establece la ley. 'e ah" que en los casos de venta judicial ocurre lo mismo que en los casos de seguro y e&propiación de la cosa hipotecada por causa de utilidad p0blica.

CASOS EN 2-E SO3&EVIVE LA HI'OTECA A 'ESA& DE 2-E SE E1TINA

LA

O3LIACION

'&INCI'AL

Copensaci,n.  La compensación se presenta cuando dos personas re0nen la calidad de deudor y acreedor rec"procamente y por su propio derecho. La compensación, desde el momento en que se hace legalmente, produce sus efectos de pleno derecho y e&tingue todas las obligaciones correlativas. )uede suceder que una parte, en lugar de oponer la compensación, pague su deuda, en este caso, el que hizo el pago no puede aprovecharse, en perjuicio de terceros, de los privilegios e hipotecas que haya en su favor al tiempo de hacer el pago, a no ser que pruebe que ignoraba la e&istencia del cr$dito que e&tingu"a la deuda.

No4aci,n. La novación se presenta cuando se e&tingue una obligación y

da

nacimiento

a

otra.

La novación nunca se presume/ debe constar e&presamente. 6uando

opera una novación, al e&tinguirse la deuda antigua se e&tinguen tambi$n los derechos accesorios, como son #anza, prenda e hipoteca. El acreedor puede, por una reserva e&presa, impedir la e&tinción de las obligaciones accesorias, que entonces pasan a la nueva. El acreedor no puede reservar el derecho de prenda o hipoteca de la obligación

e&tinguida,

si

los

bienes

hipotecados

o

empeñados

pertenecieren a terceros que no hubieren tenido parte en la novación. -simismo cuando la novación se efect0e entre el acreedor y alg0n deudor solidario, los privilegios e hipotecas del antiguo cr$dito solo pueden quedar reservados en relación con los bienes del deudor que contrae la nueva obligación.

&EVIVI%ICACION DE LA HI'OTECA Daci,n en pa+o. 6uando la hipoteca se e&tingue por una dación en pago se re#ere a un caso de e&tinción por v"a de consecuencia. )ara el caso de que la cosa, objeto de la dación en pago, se pierda ya sea por culpa del deudor, cuando este todav"a en su poder, ya sea por que el acreedor la pierda en virtud de sufrir la evicción, la hipoteca e&tinguida por la dación en pago revivir.

Cesi,n de deudas. :tro tanto sucede cuando se declara nula la cesión de deudas, pues entonces las garant"a que se hab"an e&tinguido renacen.

CANCELACION DE LA HI'OTECA La hipoteca produce todos sus efectos jur"dicos mientras no sea cancelada su inscripción. La cancelación es la e&tinción de la inscripción en el registro. 6ancelar signi#ca anular, hacer ine#caz un instrumento p0blico.

CLASES:

2. 9oluntaria. es aquella que el acreedor consiente. Las inscripciones o anotaciones pueden cancelarse por el consentimiento de las personas a cuyo

favor

estn

hechas.

;orma.)ara que el registro pueda ser cancelado, por el consentimiento de las partes, $ste deber constar en escritura p0blica. (epresentación. los padres como administradores de los bienes de sus hijos/ los tutores de menores e incapacitados, y cualquier otro administrador, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho a favor de sus representados, en caso de pago o por sentencia judicial. 3.