Modelo Novo de Relatório de Investimento - Construção Civil

 

CASA 144 RELATÓRIO DE INVESTIMENTO

Prezados parceiros investidores,

 

O objetivo desse grupo de invest investimento imento é angariar angariar recursos para adquirir o lote 144 no Condo Condomínio mínio Haras Rio do Ouro em Balneário Camboriú – SC e para construção de uma casa com aproximadamente 420 m², com a finalidade de venda e distribuição dos lucros proporcionais entre os investidores e envolvidos.

1.

POR POR QUE QUE INVE INVEST STIR IR NA CONS CONSTR TRUÇ UÇÃO ÃO DE IMÓV IMÓVEI EIS S PRA PRA VEND VENDA? A?

- A fase da construção é a etapa mais rentável do mercado imobiliário:   Adquirir apartamentos durante o lançamento também poderá te trazer retorno, mas grande parte do lucro já ficou com o incorporador. E hoje você tem a possibilidade de se tornar sócio de uma incorporadora e lucrar mais do que ganharia se deixasse seu capital investido em renda fixa, em lançamentos imobiliários ou mesmo na grande maioria de ativos de renda variável.

- Você não precisa se envolver com a obra:  Deixe essa etapa sob nossa responsabilidade. Seja sócio de uma incorporadora sem se envolver com nada. Desde a escolha do terreno até a venda do imóvel pronto, bem como a parte  burocrática do processo, tudo é feito por nós. Você vai participar apenas com o aporte de capital para que o projeto saia do papel.

- Mercado sólido e seguro:  Vamos partir do princípio de que todas as pessoas e famílias famílias precisam de um lar para morar.. E num país onde a população continua crescendo morar crescendo e evoluindo, evoluindo, cada vez mais precisamos de moradias para abrigar essas pessoas. Então é uma questão de tempo para que esse imóvel encontre um dono também. E no pior  cenário, caso o empreendimento não tenha a liquidez no prazo esperado, seu capital está materializado em um  produto físico, como qualquer outro investimento imobiliário tradicional.

- Abundância de crédito no mercado para aquisição do imóvel próprio:  Estamos em 2021 com a taxa de juros mais baixa da história quando o assunto é adquirir crédito para financiar um imóvel, girando em torno de 7% a.a. Logo muitas famílias que estavam postergando a aquisição ou migração para um imóvel melhor decidiram adquirir  agora. Dessa forma a liquidez do mercado aumentou muito as chances de a casa ser vendida antes de mesmo da conclusão da construção.

- Divisão de riscos:   Você participará participará desse investimento investimento junto com vários outros parceiros parceiros investidore investidores, s, além da  própria Domus que só obterá lucro com o sucesso do empreendimento. Essa é uma forma inteligente de diversificar  investimentos e riscos também, se expondo a investimentos altamente rentáveis com uma quantia pequena de capital.

2. POR QUE UMA CASA? CICLO RÁPIDO - Desde o aporte do capital até o recebimento completo dos dividendos, geralmente leva em torno de 18 meses,  podendo chegar até 24 meses. Se compararmos a qualquer outro investimento imobiliário tradicional, esse ciclo seria de 48 a 60 meses. Logo, dentro de poucos meses você tem novamente o seu capital livre em sua conta bancária para  poder decidir o que fazer com ele, se expondo menos a riscos de mercado que os investimentos de longo prazo  possuem

ALTA DEMANDA - Uma demanda crescente por casas em condomínios fechados começou em 2018 e se acelerou ainda mais a partir da Pandemia. Muitas famílias que precisaram ficar mais tempo em casas perceberam que um apartamento não trazia todo o conforto e qualidade de vida que elas poderiam ter se migrassem para uma casa com quintal amplo e piscina. E que o fator localização já não era mais tão importante, visto que muitos dos serviços que estavam disponíveis a  poucos passos do seu edifício agora são entregues em domicílio.

MARGEM DE LUCRO ALTA - Por ser um produto altamente artesanal, há poucas construtoras dispostas a construir casas de alto padrão. Com o aumentoo da demanda aument demanda principalmen principalmente te nos últimos meses, faltam casas prontas e sobram sobram interessado interessadoss na aquisição. aquisição. Com esse desequilíbrio do mercado, as famílias pagam mais caro para adquirir uma casa pronta para ser mobiliada e

 

habita hab itada, da, poi poiss ter que compra comprarr ter terren reno, o, fazer fazer pro projet jeto, o, contrat contratar ar constr construtor utoraa até seu imóvel imóvel dos sonhos sonhos estar  estar  efetivamente pronto para morar desestimularia muitos potenciais clientes. clien tes.

3.

POR QUE BALNEÁRIO CAMBORIÚ?

PODER AQUISITIVO - Balneário Camboriú é conhecida nacionalmente pelo seu mercado imobiliário pujante, dona dos metros quadrados mais caros do país. Imóveis de alto padrão, pa drão, sejam apartamentos ou casas são facilmente absorvidos pelos clientes.

CIDADE VERTICAL - BC é a segunda cidade mais verticalizada do país, por conta de ter um território muito pequeno e pela região central ser super valorizada. Para quem vê isso como um empecilho, vemos como uma oportunidade. Há muita demanda casas, já que a grande maioria constrói apartamentos.

DESTINO DE FAMÍLIAS DE OUTRAS REGIÕES - Muitas famílias que vem morar para Balneário Camboriú, por conta do clima, belezas naturais ou mesmo negócios,  buscam manter a qualidade de vida que encontraram em sua terra natal, com abundância de espaço, item escasso no centro de BC, mas disponível dos condomínios fechados. O setor logístico e turismo que movimentam grande parte da economia da região trazem consigo a necessidade de empresários morarem nessa região, atraindo potenciais clientes não só da própria região, mas de outras localidades do país também.

4.

POR POR QU QUE CON CONST STRU RUIIR NO NO CON COND DOMÍ OMÍNIO NIO HAR HARAS AS RIO RIO DO DO OUR OURO? O?

- O Condomínio Haras Rio do Ouro possui mais de 330.000 m² de área total, composto de 194 lotes de 400 m² a 2000 m², sendo 101 desses já construídos. Em 2021 possui 21 casas sendo construídas e mais 18 em fase de projeto, restando poucos lotes para serem comercializados antes de ter construção. - Das casas prontas, apenas 2 estão disponíveis para venda, e são imóveis antigos que não concorrem com o empreendimento que vamos construir. - Dos projetos em fase de construção e aprovação, 9 delas serão para venda. É um número expressivo, mas nos últimoss 12 meses cerca de 15 casas foram vendidas último vendidas no condomínio. condomínio. Se consi considerarm derarmos os a demanda passada passada para os  próximos 18 meses, a tendência é que todas sejam vendidas antes mesmo de serem finalizadas, tamanha é a demanda no local. - Os melhores lotes do condomínio já foram construídos e sobraram poucos para serem comercializados para quem deseja construir uma casa para morar. Logo essa família se quiser morar num lote amplo e bem posicionado, terá que optar por uma das casas que estão e stão sendo construídas.

LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA - Balneário Camboriú possui poucos Condomínios Fechados. Desses, um dos poucos que se encontram entre BC e Itajaí é o Haras. Está a cerca de 15 minutos de carro do centro de BC ou Itajaí, além de estar a 5 minutos da Praia Brava.. E ainda há um projeto de acesso Brava acesso da BR-101 até a Praia Brava que passa passará rá bem em frente ao Condom Condomínio ínio Haras Rio do Ouro, facilitando ainda mais o acesso ao local sem trazer nenhum impacto negativo para quem adquirir  o nosso empreendimento, visto que o lote está localizado numa região afastada da portaria.

 

A MATA -EM Os MEIO demais condomínios condom íniosNATIVA próximos próximos estão cercados de prédios prédios e de terrenos com potencial construtivo construtivo futuro. Já o Haras Rio do Ouro é cercado de mata nativa permanente, onde parte dela pertence ao território do próprio condomínio. Além dos benefícios de morar em contato com a natureza, quem adquirir o nosso empreendimento vai desfrutar de uma privacidade única.

MELHOR CUSTO X BENEFÍCIO DA REGIÃO - Dentro de um raio de 1km existem outros 3 condomínios: Praia Brava, Porto Riviera e Ariribá. Esse último já está consolidado e tem um padrão inferior aos outros, pois isso não é considerado na comparação.

 

Tanto o Praia Brava quanto o Porto Riviera possuem preço médio dos lotes e das casas prontas muito acima daquelas encontradas no Haras Rio do Ouro. E embora esses condomínios possuam infraestrutura e área de lazer superiores, eles não contam com a privacidade de contato com a mata que o Haras possui, característica que para muito pode ser  mais importante que aquelas encontradas nos outros empreendimentos. Condomínio

 

Haras Rio do Ouro

Preço Médio dos Lotes

Preço Médio das Casas

R$ 1.200,00/m²

R$ 8.500,00/m²

Praia Brava

 

R$ 2.300,00/m²

R$ 10.100,00/m²

Porto Riviera

 

R$ 3.000,00/m²

R$ 11.800,00/m²

ÁREA DE LAZER AMPLA O Condomínio conta com vários itens da área de lazer: 2 piscinas adulto, piscina infantil, playground, salão de festas, espaço gourmet, churrasqueiras, quadra de tênis, quadra de paddle, quadra poliesportiva e campo de futebol suíço. A equipe de portaria e segurança funcionam 24 horas.

5.

POR QUE CONSTRUIR NO LOTE 144?

Apesarr de restarem Apesa restarem poucos lotes disponíve disponíveis is para compra no Condomínio Haras Rio do Ouro, foi feita uma ótima aquisição.

Talvez

um

dos

últimos

com

as

melhores

características

comerciais.

 

TAMANHO

- São 940 m² totalmente ocupáveis. Para famílias que querem abundância de espaço, seja para fazer um pomar, cultivar hortaliças, fazer um campo de futebol para os filhos ou mesmo ter um espaço aberto de grama, o fato é que um terreno espaçoso oferece muitas possibilidades.

RELEVO - O relevo plano do terreno propicia tanto uma diminuição nos custos de obra com o também numa melhor eficiência de distribuição da casa sob ele.

FUNDOS PARA MATA NATIVA - Cada vez mais as famílias estão buscando realmente ter contato com a natureza sem perder a segurança e  privacidade que um condomínio c ondomínio fechado fec hado oferece. Esse terreno foi escolhido a dedo pensando nnum um pe perfil rfil de cliente que quer essas características de casa.

 

6.

O PROJETO DA CASA

Foi desenvolvido um projeto moderno e alinhado às tendências atuais de arquitetura, já que os nossos potenciais clientes devem usar como referência as casas que veem no Instagram e Pinterest, por isso de manter essa linha de raciocínio para que eles se sintam familiarizados com o que foi proposto. A fachada é discreta e minimalista, deixando maiores aberturas em vidro para os fundos da casa ontem possui maior   privacidade.

 

CARACTERÍSTICAS - A casa possuirá cerca de 420 m² de área construída coberta. - Possui 4 suítes no pavimento superior, sendo uma master com closet e banheira de hidromassagem e uma segunda suíte master com closet. - Possui 6 vagas de garagens sendo 3 cobertas e 3 na rampa. - A porta de entrada dá para o living que possuirá 3 ambientes e pé direito duplo, dando sensação de amplitude e imponência. - O living possui também uma lareira a lenha trazendo mais aconchego a esse ambiente enorme. - A cozinha é integrada tanto ao living como pode ser integrada ao espaço gourmet da casa, com churrasqueira à carvão e adega - No térreo também tem a suíte 5, que é um dos grandes diferenciais dessa casa e serve como um coringa: para uma família que possui alguém com dificuldades em subir escadas, para idosos que preferem morar no térreo, para visitas não terem contato com a área íntima da casa ou para ser transformada em biblioteca, home-office ou sala de cinema caso a família desejar. - Paralelo à área gourmet, gourmet, temos um ambiente ambiente externo com fogo de chão e uma piscina com borda infinita com 12 metros de comprimento. - Nos fundos do terreno ainda sobra um generoso espaço que será plantado grama, disponível para fazer um  parquinho para crianças, um campinho de futebol ou mesmo utilizar para pomar e horta.

7.

INVESTIMENTO TOTAL

TERRENO O terreno foi adquirido por R$ 950 mil, sendo: 

R$ 50 mil de entrada pago em 30/10/2020

 



Saldo parcelado em 3 parcelas trimestrais, iguais e consecutivas de R$ 300 mil cada, com data da primeira  parcela para 90 dias após a assinatura do contrato



O reajuste das parcelas parcelas é pela variação do CUB/SC, CUB/SC, algo raramente utilizado para aquisição do terreno, terreno, mas como o vendedor irá comprar um imóvel na planta com esse dinheiro, ele transferiu a mesma correção do imóvel para o lote. Para nós isso foi ótimo pois outros índices como IGP-M seriam mais onerosos.



Assim que a captação for concluída o terreno será totalmente quitado para evitar despesas adicionais com correções.

CONSTRUÇÃO Estamos e um período com fortes oscilações no custo dos insumos de obra. Diante disso, estima-se que o empreendimento terá um custo aproximado de R$ 3.000,00/m² da área construída equivalente, girando em torno de R$ 1.2 milhão. Assim que todos os projetos estejam compatibilizados, será realizada a quantificação dos materiais e serviços, orçado com 3 fornecedores e relacionado tudo em um orçamento

VALOR DA CAPTAÇÃO Será captado o valor de R$ 2 milhões destinados primeiramente à quitação do lote e posteriormente para cobrir mais de 80% dos custos de construção do empreendimento. Caso o valor captado não seja suficiente para concluir a obra, temos duas alternativas: 1.

Vender o imóvel ainda durante a construção:  O mercado está muito aquecido e as chances são grandes de vendermos o imóvel ainda durante a execução da obra e por um valor que corrija inclusive o custo excedente da obra, não impactando no resultado do empreendimento. Com uma entrada no pagamento do imóvel feito pelo nosso cliente, vamos cobrir co brir os custos restantes de obra.

2.

Chamada de capital: Caso optarmos por não vender durante a construção para elevar ainda mais o valor  de venda no pós obra, provavelmente será necessário fazer uma chamada de capital hoje estimada em 10% sobre o montante total a captar. Por isso, antes de ingressar no grupo, esteja ciente de que há a possibilidade de dentro de 12 meses realizar um aporte adicional no empreendimento.

8.

CENÁRIOS DE VENDA E RENTABILIDADE ADE

- As casas que estão para venda no Condomínio Haras Rio do Ouro no perfil da que estamos realizando estão sendo ofertadas por cerca de R$ 3.800.000,00. - A partir desse valor, traçamos os cenários de venda Ideal, Esperado e Adverso, partindo do princípio de comercializarmos a casa o quando antes, mantendo um retorno líquido bem acima de outros investimentos oferecidos  pelo mercado. - É considera a estimativa de retorno do capital em 18 meses a partir do início da obra , sendo 12 meses destinados à construção da casa e mais 6 meses para a completa diluição dos bens imóveis do grupo. A estimativa de venda da casa toma como base dados do condomínio, onde casas prontas ofertadas pelo preço real do mercado foram vendidas ainda durante a obra. - A casa será ofertada pelo preço de mercado praticado no condomínio. Os cenários abaixo detalhados são para  justificar que mesmo liquidando o objeto por um preço menor, o negócio continua viável. ADVERSO

ESPERADO

IDEAL

Valor do m² de venda

R$ 8.000/m²

R$ 9.000/m²

R$ 9.800/m²

Valor de Venda Tributos

R$ 3.248.000,00 R$ 212.590,00

R$ 3.654.000,00 R$ 239.914,00

R$ 3.978.800,00 R$ 261.773,00

 

Corretagem

R$ 162.400,00

R$ 182.700,00

R$ 198.940,00

Terreno

R$ 1.006.542,68

R$ 1.006.542,68

R$ 1.006.542,68

Construção

R$ 1.264.810,11

R$ 1.264.810,11

R$ 1.264.810,11

Performance

R$ 210.579,00

R$ 336.011,00

R$ 436.356,00

Lucro Líquido Inv. Retorno Global

R$ 391.076,00 19,55%

R$ 624.021,00 31,20%

R$ 810.377,00 40,52%

Tributos: Os tributos gerados pelo grupo de investimento estarão enquadrados no Lucro Presumido, que deduz 6,57% sobre a Receita advinda da venda da casa e/ou dos imóveis que serão recebidos em parte do pagamento da casa. Como os impostos são retidos pela empresa do grupo, o investidor terá isenção de impostos, recebendo da contabilidade um documento para fins de declaração de imposto de renda que o isente de tributação.

Corretagem: Os honorários de corretagem são 5% calculados sobre a receita da venda da casa ou da parte que entrar  em dinheiro, sendo a parte que entrar em permuta a ser paga na venda dela.

Performance: A taxa de performance é a remuneração da Domus, sendo 35% do lucro líquido na venda da casa que exceda o capital integralizado pelos cotistas reajustado pela variação do CDI, de acordo com o disposto no Regulamento.

9.

COMP COMPAR ARAÇ AÇÃO ÃO COM COM OUTR OUTROS OS INVE INVEST STIM IMEN ENT TOS TRAD TRADIC ICIO IONA NAIS IS

RETORNO ANUAL Considerando o lucro líquido demonstrado nos 3 cenários propostos e comparados a investimentos tradicionais do mercado, como a variação do CDI (2,75% a.a.), o CDB de um banco médio (3,96% a.a.) e o Tesouro Direto Prefixado 2023 (4,27% a.a.), de acordo com consulta ao portal Infomoney e site do Tesouro Nacional em 25/08/2018, é possível identificarmos grande diferença de retorno entre as formas de investimentos, comparando com os 3 cenários de retorno proposto do nosso empreendimento:

RENTABILIDADE LÍQUIDA ANUAL - INVESTIDORES 30.00% 27.01% 25.00% 20.80% 20.00%

15.00%

13.04%

10.00%

5.00%

0.00%

2.75%

CDI

3.96%

CDB - DI

 

4.27%

TD 2023

Adverso

Esperado

Ideal

 

Ou seja, mesmo no pior cenário de venda o investidor terá um retorno líquido mensal acima de 1% a.m. E são grandes as chances de que o empreendimento traga um retorno próximo a 2% a.m. É um investimento extremamente seguro e rentável se comparado a outros investimentos tradicionais do mercado.

RETORNO GLOBAL  Nesses cenários, ao investir em uma única cota de R$ 100.000,00 (valor mínimo de aporte), o investidor terá de retorno líquido, de acordo com os cenários Adverso, Esperado e Ideal, R$ 19.553,00, R$ 31.201,00 e R$ 40.518,00, respectivamente, dentro de 18 meses.

RENTABILIDADE LÍQUIDA GLOBAL - INVESTIDORES 45.00% 40.52% 40.00% 35.00%

31.20%

30.00% 25.00% 19.55%

20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

10.

4.13% CDI

 

5.94%

CDB - DI

 

6.41%

TD 2023

Adverso

Es perado

Ideal

PERGUNTAS MAIS FREQUENTES

EM QUANTO TEMPO TEREI MEU CAPITAL DE VOLTA NA MINHA CONTA? - Em aproximadamente 18 meses a contar do aporte do seu capital, visto que dentro de 2 meses serão iniciadas as obras que levarão 12 meses para serem concluídas, mais 2 a 4 meses no pós obra para completa diluição do doss ativos do grupo e divisão dos resultados.

QUAIS SÃO OS RISCOS DO NEGÓCIO? - O principal risco é o de liquidez. A partir do momento que você assinar o contrato de parceria para investir, terá por  direito a participação proporcional na propriedade do empreendimento. Da mesma forma que você poderia ter  comprado um terreno como forma de investir seu dinheiro, caso ele não seja vendido tão rápido quanto você imaginava que fosse, ele estará lá. Seu capital estará materializado em um bem sólido e cedo ou tarde será vendido, de acordo com o ciclo de demanda do mercado. mercado. A gestão da obra e a reponsabilidade reponsabilidade tributária, tributária, civil, trabalhista trabalhista é to toda da nossa nossa,, pois pois somo somoss os ad admi mini nist stra rador dores es do ne negóc gócio io.. O se seuu ri risc scoo é a parti partici cipaç pação ão nos nos re resu sult ltad ados os do empreendimento, sejam eles prejuízos ou lucros. A probabilidade de prejuízo é quase nula pois mesmo no pior  cenário de liquidez do empreendimento ele trará um retorno acima de qualquer renda fixa disponível no mercado.

 

O QUE ACONTECE SE O IMÓVEL NÃO FOR F OR VENDIDO? - Se atingir os 24 meses do cenário adverso, será decidido em conjunto com os investidores por qual valor todos aceitam aceita m liquidar o bem para encerrar a operação. Mas considerando considerando que o ciclo de investimen investimento to é rápido com base em dados históricos e no apetite do mercado, a probabilidade de o imóvel não ter a liquidez esperada é muito  pequena.

CASO HOUVER REPAROS APÓS A ENTREGA DO IMOVEL, COMO FUNCIONA? - Após auferir os lucros do empreendimento, será reservado 2% desse valor para cobrir eventuais reparos no empreendimento que compreendam a garantia oferecida, visto que até a estrutura se acomodar podem surgir trincas nas paredes e outros detalhes que de praxe deve ser reparado pelo responsável da obra, que será a nossa sociedade.

TEREI ACESSO AO ANDAMENTO DA OBRA E DEMAIS INFORMAÇÕES? - Sim, todo início de mês será enviado um breve relatório apresentando as principais movimentações do mês anterior, como: percentual de cada etapa executada, próximos passos, balancete trimestral da contabilidade, extrato bancário da conta do empreendimento, fluxo de caixa do empreendimento e propostas de aquisição rejeitadas ou aceita.

Permaneço à disposição para qualquer esclarecimento e para darmos seguimento a nossa parceria.

Atenciosamente,

 ____________________________________________________________  LEONARDO RIBEIRO Engenheiro Civil CREA 154.991-1