Modelo de Avaluo Rural en Colombia

 

JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA ING. AGRÍCOLA / ING. CIVIL CALLE 57 A # 1-A W-87 CEL:3182092508

 AVA L ÚO COMERCIAL DE INMU  AVAL I NMUEB EBL L E RURA RU RAL L 

CLASE DE INMUEBLE:

RURAL

DIRECCIÓN:

FINCA SAN ROQUE

VEREDA:

ESPINALOZA

MUNICIPIO:

BARAYA

DEPARTAMENTO:

HUILA

SOLLICI SO CITA TAN NTE TE::

El s i g u i e n t e in info forrme se realiza en desarrollo del curso de avalúos adelantado por TECNIINCAS

INTEGRANTES DEL GRUPO DE NEIVA:

Hernán Avilés Suarez Jesús Alfonso Lara Mosquera Dorcey Muñoz Díaz Luis Antonio Penagos Fredy Murcia Armando Gutiérrez José Lirce Peralta Sandra Lucía Tafur Claudia Jimena Sánchez

Neiva, 20 de octubre de 2019  

 

  GRUPO: NEIVA

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Figura 1. Fachada casa Principal

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  INFORME DE AVALÚO RURAL

GRUPO: NEIVA

1.

 

FECHA DE RECIBO

Pág.  3 

2019-OCTUBRE 20 

GESTIÓN ACADÉMICA  

De: 28 

INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL   –

1.1. 1.2.

RONDON N  SOLICITANTE : Profesor de Rurales  Dr. JOSE J AIR RONDO

1.3.

 INMUEBLE RURAL. TIPO DE INMUEBLE: INMUEBLE: INMUEBLE

1.4.

TIPO DE AVALÚO:  Avalúo Rural. COMERCIAL

1.5.

DEPARTAMENTO:  Huila. DEPARTAMENTO: Huila.

1.6.

MUNICIPIO:  Baraya. MUNICIPIO: Baraya.

1.7.

VEREDA: Espinaloza. Espinaloza.  

1.8.

CORREGIMIENTO: No aplica  aplica 

1.9.

BARRIO O URBAN URBANIZACIÓN: IZACIÓN: NO  NO APLICA.

1.10.

NOMBRE DEL PREDIO: PREDIO:   FINCA SAN ROQUE

1.11.

MARCO JURÍDICO: Normatividad vigente para avalúos Rurales. 

1.12.

PLANCHA IGAC: Plancha IGAC: 324IA1.

1.13.

DESTINACIÓN ACTUAL: Destinación AGROPECUARIA.

1.14.

FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA: VISITA: Domingo  Domingo 6 de octubre de 2019.

2.

INFORMACIÓN CATASTRA CATASTRAL L

RADICACIÓN: 000-02. 000-02.  

Relacionar el área del predio el e l número predial o ccedula edula catastral completo, zonas físicas y económicas, con indicación de las áreas parciales para cada zona y el avalúo vigente. No Predial: Dirección: ZONA HOMOGÉ NEA FÍSICA

DESCRIPCIÓN DE LA ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA

ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA

Octubre 2019

U.F-1

Montañosa  –  pastoreo poco intensivo

Octubre 2019

U.F-2

Plana - arable

VIGENCIA DE LA  ACTUALIZACIÓN

VALOR  ACTUAL DE L A ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA

 ÁREA DE TERRENO Has

 ÁREA DE CONSTRUCCIÓ N M2

 AVAL ÚO CATASTRAL VIGENTE

U.F-1

35.6939

111.2

$ 211.645.000

U.F-2

55.258

Cuadro 1. Zonas fisiográficas

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3.

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DOCUMENTOS SUMINIST SUMINISTRADOS RADOS

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Escrituras: escritura No. 479 de marzo 30 de 1.981 notaria segunda del circulo notarial de Neiva , Escritura No. 3.244 de 1982del decirculo la notaria primera circulo notarialNo.5.149 de Neiva;de Escritura 208 de 14 Enero 25 de 1.988 de de diciembre la Notaria20 segunda Notarial de del Neiva, Escritura de Diciembre de 1.989 Notaria segunda del circulo notarial de Neiva; Escrituras Nos. 54, 97,045, 016 de de mayo 9 de 2002, septiembre 8 de 2009, mayo mayo 28 de 2015 y marzo 13 de 2015 en su or orden den de la Notaria úni única ca del municipio de Baray Baraya a y la escritura No. 5.119 de diciembre 7 del 2015 de la Notaria tercera del circulo notarial de Neiva.

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Folios de Matrícula Inmobiliaria: 200-815. Certificado Catastral: 41-078-00-00-00-00-0 41-078-00-00-00-00-0002-0038-0-00-00-0000 002-0038-0-00-00-0000 Certificación de norma de uso de acuerdo con lo establecido por el Plan de Ordenamiento Territorial o Norma vigente. Planos (Escribir: escala, fecha de realización y persona que lo elaboró): ANDRÉS SUAREZ, octubre 16/2019. Reglamento de Propiedad Horizontal no Aplica. Otros Plano levantamiento por GOOLE EARTH.

4.

TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

4.1.

PROPIETARIOS: MARÍA MAGUY MAGU SIL SILVA VAc. SERRANO NARCISO TOVYAR TOVAR c. 4.890.668 4.890.668 C. C. 26.415698 EDIT COVALEDA COVALEDA CORTES c. c. 51. 51.780.657 780.657 MARÍA ANTONIA CORTES DE DURAN DIANA MARCELA ROJAS ROJAS BURGOS C. C. 26.460. 26.460.558 558 ARCADIO CORTES AVILA BEATRIZ CORTES DE SOTO Folio de matrícula N0-200-815. Es el numero original permanece activo y no ha sido anulado por cuanto en el se presentan venta de derechos derechos de herederos y segundas ventas a pers personas onas que se legalizan , pero que no se han efectuado correctamente las divisiones materiales por des englobe e nglobe de conformación legal que permita la constitución de nuevos nuevos folios .

4.2.

TITULO DE ADQUISICIÓN: escritura No. 479 de marzo 30 de 1.981 notaria segunda del circulo notarial de Neiva , Escritura No. 3.244 de diciembre 20 de 1982 de la notaria primera del circulo notarial de Neiva; Escritura 208 de Enero 25 de 1.988 de la Notaria segunda del circulo Notarial de Neiva , Escritura No.5.149 de de Diciembre 14 de 1.989 Notaria segunda del circulo notarial de Neiva; Escrituras Nos. 54, 97,045, 016 de de mayo 9 de 2002, septiembre 8 de 2009, mayo 28 de 2015 y marzo 13 13 de 2015 en su orden de la Notaria única del municipio ddee Baraya y la escritura No. 5.119 de Diciembre 7 del 2015 de la Notaria tercera del circulo notarial de Neiva.

4.3.

MATRICULA INMOBILIARIA INMOBILIARIA:: Folia de matrícula No. 200-815 dela oficina de instrumentos instrumentos públicos de Neiva, pese a que aparecen varios propietarios este documento aun aparece con todos los registros de todo el predio por cuanto no se ha originado des englobe. englobe.

5.

DESCRIPCI DESCRIPCIÓN ÓN GENERAL DEL SECTOR: SECTOR: El  El predio San Roque hace parte de un sector de explotación Ganadera de leche, ceba y levante constituido por pastos naturales y mejorados en otra hora predominaba el cultivo del arroz, pero la reforestación y el descuido del trato de las fuentes hídricas, varias de ellas han desaparecido y las que aún permanecen su caudal se ha desmejorado desmej orado notoriamente.

5.1.

DELIMITACIÓN DEL SECTOR: carretera principal del nororiente que comunica a la capital del departamento del Huila con los municipios de Tello, Baraya y Colombia, proyectada como troncal del pacifico, kilómetro y medio antes de Baraya se toma el carreteable hacia el desierto de la Tatacoa. por este se ingresa a la vereda Caballeriza  jurisdicción del municipio de Baraya y 33.5 .5 kilómetros adelante esta el cru cruce ce que conduce a la fin finca ca Sam Roque

5.2.

ACTIVIDAD PREDOMINANTE: PREDOMINANTE: En el predio predomina la actividad agropecuaria hay existencia de cultivos combinados con producción ganadera de explotación lechera.

5.3.

DESARROLLO: Como principal actividad observada encontramos pequeños cultivador4es de arroz, combinando cultivos de maíz y plátano de subsistencia, cultivos depredomina papaya decultivos producción de mercado denominados cultivos transitorios. Igualmente, en la zonaigualmente y sector adyacente de   cacao esto con razón a lo

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agrícola y en lo pecuario se observó ob servó ganadería de levante, ceba y cría y leche, y eexplotación xplotación piscícola se vieron lagos de producción de autoconsumo. 5.4.

NIVEL SOCIO – ECONÓMICO:  ECONÓMICO: aproximadamente  aproximadamente el 40 % de las propiedades se encuentra en manos de latifundistas con extensiones que superan las 100 hectáreas, el porcentaje restantes lo conforma pequeños productores agropecuarios que derivan sustento deturística pequeños de arroz, cacaode y cultivos de pan coger. algunas áreas aledañas se consideran de su conservación porcultivos su cercanía al desierto la Tatacoa.

5.5.

COMERCIALIZACIÓN:  La producción agrícola se comercializa a nivel municipal en la plaza de mercado del municipio COMERCIALIZACIÓN: La de Baraya en mayor producción se mercadea en los centros de abastos y el arroz en los molinos Roa y Flor huila de Neiva

5.6.

VÍAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS: Carretera pavimentada Neiva un kilómetro y medio antes de Baraya con desvió a mano izquierda se toma el e l carreteable destapado al desierto de la Tatacoa hasta hallar el kilometro 4 , donde se desvía a mano izquierda y se recorre 1 kilometro 502 metros hasta el predio San Roque , pasando por tres portones hierro se encuentra la vivienda vivienda principal a 510 metros sobre sobre el nivel mar en la coordenadas N02°21.718” W075° 33.139”

5.7.

5.8.

SERVICI SERVICIOS OS COMUNALES: En el aspecto educativo, EN LA CABECERA MUNICIPAL DE Baraya se encuentra el Centro Educativo de educación media Antonio Baraya y en la vereda La Espináosla se encuentra una escuela de básica primaria en el sector de Caballerizas, en salud se considera primordial la subsidiada por el municipio a través de SISBÉN y cuenta con hospital y centros de salud en varios sectores, COMO SERVICIOS COMUNALES en general tiene la Notaria única de Baraya, el banco Agrario. SERVICI SERVICIOS OS PÚBL PÚBLICOS: ICOS: Las  Las redes de servicio público con que cuenta el sector Energía Eléctrica y la calidad de los mismos, incluyendo el servicio de transporte público informal (Mototaxismo y carros particulares),

5.9.

SITUACIÓN DE ORDEN PUBLICO:   De la información tomada a la comunidad vecina del predio y el sector manifestaron no existir problemas de orden público.

5.10.

PERSPECTI PERSPECTIVAS VAS DE VALORIZAC VALORIZACIÓN: IÓN: No hay proyectos a la vista que motiven una futura valorización, EL ESTADO DE CONSERVACION POR PARTE DE LA COMUNIDAD A DESMEJORADO EL CAUDAL DE LAS FUENTES HIDRICAS, originando perdida de espacios de terreno cultivables por gravedad, situación que presenta desmejoramiento en el precio de las propiedades. por lo tanto, no hay perspectivas de valorización. valorización.

6.

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA URBANÍSTICA Acuerdo  Acuerdo 08 de junio de 2017 por el cual el concejo municipal de Baraya Huila en uso de sus atribuciones constitucion constitucionales ales y legales. legales.  

7.

El predio corresponde a un inmueble rural y a las normas vigentes por el EOT. .

8.

DESCRIPCI DESCRIPCIÓN ÓN DEL INMUEBLE

8.1.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1

UBICACIÓN:   UBICACIÓN: 

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Vereda LA ESPINALOZA, ESPINALOZA, y se accede al sitio por carretera pavimenta pavimentada da desde la cabecera de Baraya a un unaa distancia aproximada aproximada de 1.5 km por vía que conduce a Neiv Neiva; a; y desde allí se desv desvía ía por carretera ad adoquinada oquinada un kilómetro y hasta llegar a la zona por carreteable carreteable destapada hasta llegar a la vivienda principal, que se georreferencia así: N2°08’32”, y W 75°5’4.91”.  7.1.2

ÁREAS: Como PH no aplica.

FUENTE Plano topográfico, (sin desenglobe) Escritura N° 5119

ÁREA (Has) 90.9520 50.00

Cuadro 2. Área total pr predio edio San Roque –Baraya (Huila). 7.1.3

LINDEROS Y DIMENSIONES: DIMENSIONES: Partiendo del punto 1 por el norte hasta el puno 5 en línea quebrada se lindera con el predio Espinaloza en una distancia de 1,436.39 metros. Del punto 5 hasta el punto 20 en línea quebrada por el oriente en una distancia de 1,293.25 metr metros os con Predio Guay Guayaquil. aquil. Partiendo del punt puntoo 20 cogiendo líne líneaa casi recta con rumbo sur occidente hasta llegar al pun punto to 23 en una distancia de 521.23 con la misma ha hacienda cienda Guayaquil. Del punto 23 23 al 26 en distancia de 634.34 metr metros os con Hacienda Manila. Del punto 26 al 30 con pr predios edios de Amín Perdomo en 307.28 metros cogiendo el mis mismo mo rumbo occidente. Del punto 330 0 al 31 con Narciso Tovar en un unaa distancia de 78.06 metros. metros. Del punto 31 al punto de partida N°1, 941.45 metros con ppredio redio Las Mercedes. Mercedes.  

7.1.4

TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El predio está conformado por dos zonas diferenciables: U.F-1: Zona con relieve escarpado, que oscila entre e ntre 20% y 30%, con uso de ganadería poco intensiva. U.F-2: Zona con fisiografía fisiografía Plana en la parte baja y ondulaciones diversas en la zona intermedia.

7.1.5

CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS:  Datos de condiciones extraídas del EOT (acuerdo 08 del 30 de junio de 2017).  ALTURA:  ALTUR A: aproximadamente 520 msnm en la parte donde se ubica la casa principal. TEMPERATURA: La temporada calurosa dura 1,8 meses, del 9 de agosto al 3 de octubre, y la temperatura máxima promedio diaria es más de 32 °C. El día más caluroso del año es el 6 de septiembre, con una temperatura máxima promedio de 33 °C y una temperatura mínima promedio de 22 °C. La temporada fresca dura 1,6 meses, del 30 de octubre al 19 de diciembre, y la temperatura máxima promedio diaria es menos de 30 °C. El día más frío del año es el 20 de noviembre, con una temperatura mínima promedio de 21 °C y máxima promedio de 30 °C. lo s totales mensuales, mostramos la PRECIPITACIÓN: Para mostrar la variación durante un mes y no solamente los precipitación de lluvia acumulada durante un período móvil de 31 días día s centrado alrededor de cada día del año. Baraya tiene una variación extremada de lluvia mensual por estación. Llueve durante el año en Baraya. La mayoría de la lluvia cae durante los 31 días centrados alrededor del 12 de noviembre, con una acumulación total promedio de 141 milímetros. La fecha aproximada con la menor cantidad de lluvia es el 9 de agosto, con una acumulación total promedio de 24 milímetros . PISO TÉRMICO: Cálido Seco.  Seco.   FACTORES CLIMÁTICOS LIMITANTES: Distribución de lluvias y temperatura.  temperatura.  DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS: En Baraya, los veranos son cortos, muy caliente, húmedo y mayormente nublados y los inviernos son cortos, caliente, opresivos, mojados y nublados. Durante el transcurso del año, la temperatura generalmente varía de 21 °C a 33 °C y rara vez baja a menos de 20 °C o sube a más de 35 °C. NÚMERO DE COSECHAS: 2 Por Año. VEGETACIÓN NATURAL: Pastos naturales: Tiatino, grama, y puntero. Guácimo, Iguá, dinde y guadua, en la parte naturales: baja. Cactus, cruceto, pelá. entre otr otras. as.

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ZONAS DE VIDA:  VIDA:  

7.1.6

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Zona tropical.

SUELOS: tierras que conforman esta subclase un relieve plano a inclinado, consupendientes 0-3-7% hasta 12%Las de texturas moderadamente finas a finas,presentan moderadamente profundos, limitados en profundidad, por lay presencia de cascajo y pedregones; así como por las condiciones climáticas, tales como la alta a lta evapotranspiración y lluvias no suficientes durante un semestre, para el normal desarrollo de los ccultivos. ultivos. Está compuesta esta subclase por los suelos pertenecientes a las siguientes unidades:PRAc unidades:PRAc,, PRAd; PXAa PXAa,, PXAal, PXAb, PXAbl, PXAbp, PXAc; PXGa, PXGb, PXGb2, PXGcl, PXGc2; PXBa; PXCa, PXCb; PXLa, PXLb, PXLb2; localizadas en el paisaje de piedemonte de clima medio a seco y cálido seco. La mayor parte de estos suelos están ubicados en el piso térmico cálido, donde cultivos como la caña de azúcar, maíz, sorgo, tabaco, soya, ajonjolí, plátano y arroz dan buenos b uenos resultados, si cuentan con riego. También son aptos para cacao en sectores seleccionados y ganadería extensiva (levante y ceba), mejorando los potreros con pastos resistentes a la sequía como puntero, trenza, angleton, guineo, pará y leguminosas. Las principales limitantes del uso son los factores climáticos la susceptibilidad a la erosión y la profundidad efectiva del suelo. Esta clasificación está comprendida en U.F-2, parte intermedia y baja del predio. En general los problemas de manejo que presentan los suelos de esta tierra son: a. Baja fertilidad y proble problemas mas de asimilación de nutrientes (suelos ácidos). b. Pendientes moderadas (no mayores del 12%). c. Susceptibilidad ligera y moderada d. Profundidad efectiva de los suelos. Las prácticas de manejo recomendables entre otras son: a. Aplicación de fertilizantes completos (NPK) y encalamiento periódico. b. Cultivos en curva de nivel, barreras vivas y fajas de contorno. c. División de potreros y rotación del ganado para evitar el sobrepastoreo. d. Selección e implantación de gramíneas y leguminosas, así como pastos de corte para suministro del ganado y/o para henificación o ensilaje. TIERRAS DE LA CLASE VIII. VIII . Por sus limitaciones permanentes de clima, suelo, relieve, erodabilidad, afloramiento de roca, los suelos de roca, los l os suelos de este grupo de manejo no son aptos para ninguna actividad. Componen esta subclase las unidades cartográficas siguientes: Zona escarpada. LXAe3, LXAf2; LXCc3, LXCd3, LXCe2; ME; MEBe, MEBf, MEBg; MHAd, MHAe, MHAf, MHAf2, MHAg, MHAg1; MHEe, MHEf, MHEg;, MLAg; MLBf2, MLBg; MLCe, MLCf, MLCg; MLGf, MLGf2, MLGg, MLGg1, MLGg2; MQAf2, MQAg1, MQAg2; MQBg; MQEf3, MQEg2; MQFf2, MQFg, MQFg2, MQFg3; MQ Fg3; MRAf3, MRAg2; MRAg3; MXAf3, MXAg2; MXBf2; MXCf3, MXCg2, MXCg3; MXEf2, MXEf3, MXEg2, MXEg3; MXFg3; PXEc3, PXEd2, PXEd3, PXEe2, PXEe3, PXEf2; PXlc4, PXld3, PXld4; PXJe3, PXJd2; PXld3; PXJf2; PXNe, PXNe2, PXNf3; VXLd2, VXLe, VXLe2, VXLe3, VXLg3. VXLe3, Comprendida por la zona U.F-1, correspondiente a la parte escarpada.

7.1.7

RECURSOS HÍDRICOS: Río Guarocó y caño natural que corre por la parte media del predio.

7.1.8

FRENTE A VÍAS, CLAS CLASIFICACIÓN IFICACIÓN Y ESTADO: El del acceso al predio.  predio.  

7.1.9

VÍAS INTERNAS: Una servidumbre de paso, que sirve para la entrada a los diferentes lotes.

7.1.10 CERCAS PERIMETRALES INTERNAS: Cerca perimetral principal en piedra y alampua cuatro c uatro hilos en la mayor parte de las divisiones internas, y cerco linderante li nderante con postería en madera de la zona. zona.  

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7.1.11 EXPLOTACIÓN ECONÓMI ECONÓMICA CA Y POSIBILIDADES DE M MECANIZACIÓN: ECANIZACIÓN: Agropecuaria en mayor escala, y agrícola en cultivos transitorios. Cultivos permanentes de cacao con producción mínima. mínima.   7.1.12 FORMA GEOMÉTRICA: GEOMÉTRICA: Irregular.  Irregular.   7.1.13 REDES DE SERVICI SERVICIOS: OS: Acueducto veredal, y energía eléctrica.  eléctrica.   7.1.14 IRRIGACIÓN: Cuenta con canal de riego que sirve ocasionalmente y que depende de las condiciones climáticas. Bombeo ocasional.  ocasional. 

7.1.15 OTROS: No aplica.  aplica.  7.1.16 UNIDADES FISIOGRÁFICAS: Unidad Fisiográfica 1 (U.F.1): Correspondiente (U.F.1):  Correspondiente a suelos clase agrológica III, con aptitud agronómica VXLe3 (ver inciso 7.1.6. Unidad Fisiográfica 2 (U.F.2): Correspondiente (U.F.2):  Correspondiente a suelos suelos clas clasee agrológica VIII y aptitud PXAa (ver incis incisoo 7.1.6).

7.2

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN Existe una vivienda principal con las siguientes característi características: cas:

7.2.1

NIVELES O NUMERO DE PISOS: uno. uno.  

7.2.2

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS. Estructura: Estructur a: Tradicional-bahareque Mampostería: Muros bahareque Fachada: terminada. Cubierta: Zinc Pisos: Cemento afinado.

Puertas Puertas:: Madera y metálica Vent Ventanas: anas: metálica Cielo Raso: NA Iluminación: Adecuada Divisiones: NA

Carpintería: Combinada Baños: uno. Acabados: normales Otros: NA

7.2.3

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular. Regular.  

7.2.4

VETUSTEZ: Mas de 40 años.

7.2.5

DISTRIBUCIÓN INTERNA: Describir por piso las dependencias. Ejemplo:  Ejemplo:   Primer Piso: 4 alcobas, un baño, una cocina, un corredor perimetral.

7.2.6

ÁREAS Y FUENTE

FUENTE CASA MEDIDA EN EL TERRENO BODEGAS-MAQUINARIA BODEGAS-MAQUINAR IA TOTAL ÁREA CONSTRUIDA CONSTRUIDA

USO HABITACIONAL VARIOS

ÁREA (M2) 111.00 114.00 225.00

Cuadro 3. Área construida casa principal. 3182092508 92508 JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820

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7.2.7

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ANEXOS: FUENTE MEDIDA EN EL TERRENO-HORNO COCHERA

USO

ÁREA (M2)

FAMILIAR

15.58

PORCÍCOLA

8.16

Cuadro 4. 4. Área de anexos. 8

MÉTODO DE AVALÚO

8.1

Mé Método todo de com paración o de mercado. mercado.  

Se tienen los siguientes métodos de acuerdo a lo establecido por la Resolución 620 de 2008:  Art ículo ícu lo 1º.Métod Método o de co compar mpar aci ón o d de e merc mercado. ado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del de l estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación e stimación del valor comercial.  Art ículo ícu lo 2º.2º.-   Método Método de capitalización de rentas o i ngresos. ngresos. Es  Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus característic características as físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.  Art ículo ícu lo 3º.3º.-   Método Método de costo de reposició n. Es n. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del obj eto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe de be adicionar el valor correspondiente al terreno. 9

ANÁL ISIS DE ANTECEDENTES: Sin antecedentes.  antecedentes. 

10

CONSIDERACIONES GENERALES Se analizaron las siguientes fortalezas y debilidades, como tales: FORTALEZAS: -

Cercanía del predio al casco urbano y fácil acceso.

-

Facilidad para identificar la fisiografía del terreno.

-

Se cuenta con suficiente área plana para establecer cultivos secanos.

-

Clima y el terreno favorecen la diversificación de cultivos.

-

No hay problemas de orden público.

-

Está influenciado por la cuenca del río Guarocó.

-

Disponibilidad de servicios públicos, como energía eléctrica, acueducto veredal. Recurso humano disponible debido a la cercanía a la cabecera municipal.

3182092508 92508 JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820

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-

Cuenta con una zona apta para desarrollar proyectos caprinos.

-

Posibilidad de aprovechamiento como fuente comercial de pr productos oductos de can cantera, tera, como agr agregados egados pétreos.

DEBILIDADES: -

Influencia directa a la zona desértica.

-

Porcentaje de zona improductiva es elevado.

-

Bajo potencial de cargue para sostenimiento ganadero (capacidad de carga).

-

Uso inadecuado o des desmedido medido de material vvegetativo egetativo que oorigina rigina desertificación en la zona.

-

Ausencia de instituciones estatales para fomentar proyectos productivos.

-

Alto costo de mantenimiento de la infraestru infraestructura ctura in instalada stalada tanto de cerramientos y construcciones anexas.

11

INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

11.1

INVESTIGACIÓN INDIRECTA: Escribir las ofertas y avalúos realizados por otras entidades, mencionando la fuente, fecha, áreas, valores y usos. Para el Método de Comparación o de Mercado  se requiere se relacionen las ofertas comparables de bienes semejantes en el formato de Excel establecido y UBICADOS en el plano del sector donde se ubica o localiza el inmueble, igualmente se debe hacer un análisis de los datos de mercado donde se explique cómo se determinó el valor para el predio objeto de avalúo a partir de ellos. Se debe tomar las fotografías a los predios en oferta o si son consultadas de periódicos, revistas o internet fotocopia de las mismas o impresión de los reportes. INVESTIGACIÓN DIRECTA: Describir la forma en que se realizó la consulta a los profesionales inmobiliarios o a las personas que indagó sobre los valores ya sean constructores, arquitec arquitectos tos o cualquier profesional que apoyo la investigación. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorios, pero no son en sí los determinantes del avalúo. Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de  juramento, escrita escrita en el informe qu quee la utilizaci utilización ón de esta modalidad se de debe be a que en el moment momentoo de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación.

11.2

VALORES ADOPTADOS Se aplica valores para terrenos y construcción de vivienda principal.

12

RESULTAD RESULTADO O DEL AVALÚO

-Terrenos: 

JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820 3182092508 92508

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Con base al estudio efectuado en la zona, se pudo eestablecer stablecer valores de mercado para suelos homogéneos, para cada zona diferenciada: diferenciada: U.F-1 y U.F-2. El cuadro siguien siguiente te muestra los valores arrojados:

1. METODO COMPARATIVO DE MERCADO-LOTES DE TERRENO: ZONA U.F-1

L OTES TE TERRENO

RESULTADO:

VR. (($ $/ HA)

GENER ENERA ADO DOS S ($ ($))

ÁRE REA A (H (HA AS)

VALOR LOTE OBJETIVO ($)

UBICACIÓN-REF CEL.

TEL/CEL

A

$500.000

15

$ 7.500.000

FINCA LA MERCEDES

CONTACTO P PE ERSONAL

B

$450.000

FINCA LA ESPINALOZA

3102100074

C

$500.000

FINCA GUAYAQUIL-1

8717612

20

 A AVALUAR PROMEDIO:

$ 9.000.000

50

$ 25.000.000

35,6939

$ 17.252.052

$ 483.333

NOTA: LOS INMUEBLES POSEEN SIMILA RES CARACTERISTICAS AL INMUEBLE OBJETIVO.

Cuadro 5. Ofertas de mercado para zona U.F-1.

DESV. ESTÁNDAR

ASIMETRÍA

MODA

MODA

28.867,51

-1,732050808

500.000,00

500.000,00

 

X BARRA

COEF VARIACIÓN (%)

VR. MAX

VR. MIN

483.333

5,97

512.188

454.478

Cuadro 6. Estadísticos para zona U.F-1. 1. METODO COMPARATIVO DE MERCADO-LOTES DE TERRENO: ZONA U.F-2

L OTES TE TERRENO

RESULTADO:

VR. (($ $/HA)

GENER ENERA ADOS DOS ($) ($)

ÁRE REA A (H (HA AS)

VALOR LOTE OBJETIVO ($)

UBICACIÓN-REF CEL.

TEL/CEL

A

$11.000.000

12

$ 132.000.000

FINCA DE AMÍN PERDOMO

CONTACTO P ER ERSONAL

B

$10.000.000

FINCA MANILA

3112288224

C

$11.000.000

FINCA GUAYAQUIL2

8717612

 A AVALUAR PROMEDIO:

20

$ 200.000.000

30

$ 330.000.000

55,2581

$ 589.419.733

$ 10.666.667

NOTA: LOS INMUEBLES POSEEN SIMILARES CARAC CARACTERISTICAS TERISTICAS AL INMUEBLE OBJETIVO.

Cuadro 7. Ofertas de mercado para zona U.F-2. JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820 3182092508 92508

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DESV. ESTÁNDAR

ASIMETRÍA

577. 350, 27

-1, 732050808

MODA

MODA

X BARRA

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COEF VARIACIÓN (%)

VR. MAX

VR. MIN

5, 41 41

11. 243.733

10.089. 60 600

11. 000. 000,00   10. 666. 667

Cuadro 8. Estadísticos para la zona U.F-2.

-

Construcción:

Teniendo en cuenta que la vivienda tiene una vida útil de 70 años, y edad de la construcción aproximada de 40 años, un estado de conservación de 2, y un valor de construcción de $300.000/m2, se tiene los siguientes datos que arroja el e l siguiente cuadro:

B. AVAL UO DE CONST CONSTRU RUCCION CCIONES ES  VIVIENDA - INCLUYE MEJORAS    METODO REPOSICIÓN

LOTE TERRENO TER RENO Y CONSTRUC CONSTRUCCION CION

REF COL CASO Y 70

VIDA ÚTIL (AÑOS) :

2

ESTADO CONSERVACIÓN Y= EDAD INMUEBLE (AÑOS):

40

VR TERRENO ($):

$0

 

5

$ 33.300.000

VR. CONSTRUCCIÓN NUEVA ($):

111,00

 AREA CONSTRUIDA CONSTRUIDA INMUEBLE (M2)   DEPRECIACIÓN Y:

46,32

VALOR CONSTRUCCIÓN CON DEMERITO:

$ 17.876.391

 AVAL UO ($):

$ 17.876.391 $ 161.049

VALOR VAL OR TOTAL ($/M2CON ($/M2CONSTRUCCION STRUCCION)) : VALOR TOTAL ( $/M2 DE TERRENO):

0,00

 AREA TOTAL DEL TERRENO TERRENO (M2) TOTAL VAL OR INMUEBLE INMUEBLE (terre no ma s construccion):

$ 17.876.391

NO NOTA: TA:  La parte co nstruida tie ne m as de 40 años. años. Vida Técnica: cien (1 (100 00)) años. Vida Remanente : noventa y ci nco (30 (30)) años. RESOL UC UCI ÓN NÚMERO 620 DE 2008 (23 se pt pti e em m br br e 2008)“Por  l a c u a l se es stt a ab b l ece ecen n l o s p rro oc ce ed dii m i en en tto os pa arr a l o s a v va alú úo o s o rrd de en n ad ad os os d en en ttrr o d el el m a rrco co d e l a Ley 388 de 1997”.

 Artí cul o 2º. Par ág ra fo. - Se en ti end e por vi da re ma ne nte la di fer enc ia en tre la v id id a ú ttii l d e ell b iie en y la ed da ad qu ue e e ffe ec ctti v va am me en ntt ep ep o os se a e l b ie ie n. n. Pa rra a i nm nm ue ue bl bl es es c uy uy o si st st e m ma a co ns nstr u uc c titi v vo o se am am u urr o os s d e c ar ar g ga a , l a vi d da a ú t i l se rá rá d e 70 a ñ os os y p ar ar a l os os que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida ú til será de 100 años.

Cuadro 9. Valores para la construcción de vivienda principal. JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820 3182092508 92508

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NOTA:   SOLO SE AVALUÓ LA CASA PRINCIPAL Y LOS LOTES DE TERRENO. NOTA:

-

Resumen de precios:

ÍTEM

ÁREA (Has) VALOR UNITARIO/ UNITARIO/ Ha

VALOR TOTAL

TERRENO:  U.F-1 

35.6939

$483.333

U.F-2 

55.2581

$ 10.666.667

CONSTRUCCIÓN CASA PRINCIPAL

111.00

 AVALÚO  AVA LÚO TOTAL T OTAL  

$17.252.052 $ 589.419.733 

$ 17.876.391 $624.548.176.00 

SON: SEISCIENTOS VEINTICUATRO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO SETENTA Y SEIS PESOS MCTE. ($624.548.176.00).  Atentamente,

JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA MOSQUERA

JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820 3182092508 92508

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ANEXOS

13.1   GRÁFICOS 13.1

13.2

FOTOGRÁFICOS  FOTOGRÁFICOS 

3182092508 92508 JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820

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13. ANEXOS. 13.1 GRÁFICOS.

A. ESQUEMA DE LA VIVIENDA-PRINCIPAL VIVIENDA-PRINCIPAL Y LOCACIONES AGROPECUARIAS

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B. LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PREDIO.

SAN ROQUE

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C. IDENTIFICACIÓN DE ZONAS.

C.1 PLANO GENERAL SAN ROQUE – ROQUE  – BARAYA  BARAYA (HUILA)

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C.2 Imagen Satelital General Del Predio. Predio.

C.3 IMAGEN SATELITAL SATELITAL CON ZONAS FISIOGRÁFICAS FISIOGRÁFICAS DEL PREDIO (U.F-1 y U.F-2). U.F-2). JESÚS ALFONSO LAR A MOSQUERA –Cel.: 31820 3182092508 92508

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C.4 MAPA DE SUELOS. CLASIFICACIÓN CLASIFICACIÓN DEL SUELO. (Fuente IGAC).

C.5 MAPA DE SUELOS. APTITUD O CAPACIDAD DEL SUELO. (Fuente IGAC).

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D. NORMA APLICADA AL PREDIO – PREDIO – POT  POT DE BARAYA. - FORMULACIÓN DEL ESQUEMA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE BARAYA (EOT-2000-2009) Ver texto USOS DEL SUELO, PAGINA 42 DEL DOCUMENTO:

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E. DOCUMENTOS. E.1 MATRÍCULA INMOBILIARIA. (PÁGINA 1)

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E.2 RECIBO PREDIAL DL PREDIO SAN ROQUE - BARAYA (HUILA).

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13.2 FOTOGRAFÍAS DE VISITA VISITA AL PREDIO. PREDIO. - CASA PRINCIPAL.

Foto 1. Vista Visual Al Norte Del Predio Predio..

Foto 2. Vista corredor perimetral de vivienda princi principal. pal.

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Foto 3. Corredor trasero de vivienda.

Foto 4. Servicios sanitarios de vivienda.

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Foto 5. Cobertizo para maquinaria y equipos.

Foto 6. Visual al corral.

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TERRENOS.

Foto 7. Mosaico parcelas zona baja del predio.

Foto 8. Camino o servidumbre de paso hacia parcelas zona baja del predio.

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Foto 9. Río Guarocó que limita con el predio San Roque.

Foto 10. Paso sobre el Río Guarocó rumbo al predio de Narciso Tovar.

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