Metodos de Valuaciones

INTRODUCCION El presente reporte de investigación contiene las generalidades así como las definiciones de los diferentes métodos de valuaciones que existen, como parte de la investigación se han identificado aquellos que son los más utilizados ya que existen muchos métodos, además de que muchas veces el proceso de valuación depende de la experiencia del perito valuador o de diferentes condicionantes como lo son: los precios del mercado, el lugar, la seguridad, delincuencia, etc. Así mismo se presenta un ejemplo de aplicación utilizando uno de los métodos para poder de esta forma observar la metodología utilizada para p ara valuar algún bien inmueble.

OBJETIVOS Conocer los diferentes métodos para Valuar Bienes Inmuebles Identificar las características particulares de cada método para diferenciarlo de los demás. Conocer los pasos necesarios para realizar una valuación de un bien inmueble Realizar un caso práctico de valuó de un bien inmueble.

Qué es y qué debe contener como mínimo un valúo de un Bien Inmueble Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad. Estos deben ser realizados por un valuador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados.

Contenido Mínimo Además de la firma con el respectivo número de registro, el documento que le entregue el evaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio): 

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Indicación de la clase de valúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado  para el propósito pretendido. Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes. Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura. Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación  jurídica, entre otros datos. Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad. Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto. Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos. La vigencia del valúo, que no podrá ser inferior a un año. Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados. Cuando la metodología del valúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección. Si la metodología del valúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la  fuente de donde fueron tomados. 

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Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio. Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que  puedan afectar su valor positiva o negativamente. Valúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con el cálculo y demás consideraciones tenidas en cuenta por el evaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos. Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que  permitan identificar cada una de las áreas y sus estados.  Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas,  fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la  propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo.

CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL VALÚO COMERCIAL Y EL CATASTRAL Valúo Comercial Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de Transacción del predio: Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación).

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.

Valúo catastral Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante Investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Tipos de valúos que se pueden realizar Valúo de bienes inmuebles urbanos y rústicos Valúo de maquinaria agrícola e industrial Valúo de bienes muebles Valúo de vehículos automotores, etc.

Beneficios de realizar un valúo Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes muebles e inmuebles. Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del propietario. Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado. Son realizados por personas profesionales en el ramo. Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras. Es necesario y es un requisito a la hora de vender o comprar un inmueble realizar un valúo del inmueble o mueble.

¿Qué trámites y documentos necesitamos para realizar un valúo?      

Copias que acrediten la propiedad. Escritura de Propiedad Recibos de los suministros básicos luz, agua etc. Planos a escala Cita para visita de campo Elaborar reporte fotográfico

Requisitos qué debe contener el valúo de una vivienda urbana Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial de la profesión del valuador, el documento que le entregue el valuador debe contener como mínimo los siguientes elementos: INFORMACION BASICA TIPO DE INMUEBLE TIPO DE VALUO DIRECCION OFICIAL PRINCIPAL DIRECCION OFICIAL SECUNDARIA UBICACIÓN EN EL SECTOR BARRIO ALCALDIA LOCAL JURISDICCION DESTINACION ACTUAL DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL VALUO DOCUMENTOS APORTAOS O CONSULTADOS POR EL VALUADOR SOLICITANTES FECHAS DE VISITAS FECHA DE INFORME TITULACION PROPIETARIO TITULO DE ADQUISICION HIPOTECA MATRICULA INMOBILIARIA CEDULA CATASTRAL CODIGO CHIP

CODIGO DEL SECTOR SECTORIZACION ACTUALIZADA LINDEROS ESPECIFICOS OBSERVACIONES JURIDICA CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DELIMITACION DEL SECTOR BARRIOS COLINDANTES SITIOS EDIFICACIONES E INSTITUCIONES IMPORTANTES CERCANAS ESTRATIFICACION SOCIO-ECONOMICA PRINCIPALES VIAS DE ACCESO AL SECTOR ESTADO DE CONSERVACION DE VIAS SERVICIOS PUBLICOS DISPONIBLES ACTIVIDAD EDIFICADORA DEL SECTOR NORMAS URBANISTICAS PERSPECTIVAS DE VALORIZACION CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE LOCALIZACION AREAS EDAD DE LA EDIFICACION DESCRIPCION Y DEPENDENCIAS CARACTERISTICAS FISICAS DE CIMENTACION ESTRUCTURA MAMPOSTERIA CUBIERTAS ACABADOS DE PISOS INSTALACIONES DE CIELOS RASOS PUERTAS VENTANAS ESCALERAS ENCHAPADOS GRIFERIAS APARATOS SANITARIOS AREA DE COCINA CONSIDERACIONES GENERALES LOCALIZACION

TRANSPORTE PUBLICO ESTADO INFRAESTRUCTURA URBANA TOPOGRAFIA Y FORMA ACABADOS UTILIDAD COMERCIALIZACION VALORIZACION NORMATIVAS OTROS DATOS DE INTERES METODOLOGIA APLICADA VALUO COMERCIAL FOTOGRAFIAS ANEXOS

Cuidados para contratar el valúo comercial de un predio Definir el valor de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es más, un cálculo mal hecho puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender un inmueble. Por eso, es necesario acudir a un especialista tomando precauciones ya que muchas personas ejercen esta actividad sin tener la formación ni la experiencia necesaria. Por esta razón, lo primero que debe hacer alguien que va a contratar a un valuador es cerciorarse de que este tenga la experiencia necesaria. Además, debe estar inscrito en la especialidad que se requiere para el trabajo y debe acreditar la vigencia de su credencial. Razones de peso Una vez elegido el valuador deberá facilitarle la información  jurídica del inmueble y acordar la fecha de entrega del mismo, que puede ser de unas dos semanas, y el valor de este trabajo. Cabe anotar que no hay una tarifa establecida salvo cuando se trata de créditos hipotecarios o peritajes judiciales.

Contenido mínimo Un informe profesional debe contener como mínimo la descripción física del inmueble, un análisis urbanístico de la zona, la aplicación de por lo menos dos metodologías, según el tipo de inmueble, la memoria de los cálculos realizados, el registro fotográfico, el valor del avalúo y una estimación de la valorización.

Un valuador idóneo está en la capacidad de analizar todos estos aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y urbanos para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo para todos. Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del RNA, el documento que le entregue el valuador debe contener como mínimo los siguientes elementos:           

Características del inmueble Información jurídica y de titulación Los datos urbanísticos del sector Descripción de servicios e infraestructura Consideraciones acabados, usos y localización Metodologías aplicadas (por lo menos dos) Memorias de los cálculos realizados Estimaciones sobre valorización Avalúo comercial (valor del inmueble) Registro fotográfico de la visita Anexos de documentos urbanísticos consultados

Aspectos a tomar en cuenta en los criterios de valuación Ubicación del inmueble: Es la plusvalía que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés medio, semi residencial, o residencial según sea el caso. Así como también si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importante Edad del inmueble: Edad del inmueble desde la terminación de obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo. Estado de conservación: Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones óptimas de habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue construido Acabados del inmueble: Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de construcción como son (losetas cerámicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.) Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de buna calidad de mediana calidad o de calidad económica, que influyen de una manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble.

Tipos de Valúo que existen

Valúos formales Un valúo formal es una estimación del valor que se logra mediante la compilación y análisis de datos relevantes. Valúos informales Cuando compramos bienes de consumo, tomamos decisiones intuitivas que podemos llamar valúos informales. Los análisis de mercado hechos por corredores y vendedores también pueden denominarse valúos informales. Valúo Fiscal Lo utilizamos principalmente en transacciones legales como: Expropiación, impuestos a la propiedad catastral, casos fiscales, al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donación, al impuesto sobre la renta. En caso de acciones legales personales y corporativas, disoluciones maritales y de sociedades, demandas de inquilinos con caseros y daños a la propiedad, embargos. En caso de empresas, liquidaciones de la compañía o bancarrota; garantía por depósito en fianza, juicio de intestado, civiles y mercantiles. Valúo Bancario Estos avalúos son poco comunes y más complicados, los requerimos cuando solicitamos algún crédito hipotecario Valúo Catastral Son aquellos avalúos que generalmente solicita tesorería para el pago del impuesto catastral, también es utilizado por empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo en el impuesto predial. Este tipo de avalúo es muy sencillo, contiene datos sobre el inmueble como la época en qué se realizó, calidad y características generales de la construcción y es uno de los más utilizados en el medio inmobiliario. En este avalúo se asignan valores a los bienes inmuebles ubicados en el estado, en él se registran características cuantitativas y cualitativas. El Congreso del Estado es el encargado de aprobar los “valores unitarios” del terreno y construcción que servirán de base

para determinar el valor catastral de los predios en el estado, teniendo como referencia los valores reales al momento de realizarse el estudio. Valúo Comercial Son aquellos avalúos que se realizan principalmente en operaciones de mercado y por lo tanto, se rigen principalmente por las leyes de la oferta y la demanda. Lo solicitamos para hacer una compra o venta, para algún financiamiento, arrendamiento, administración, seguros, remodelación, viabilidad y estudios para

el mayor y mejor uso, ejercicio de opciones de compra de arrendamiento, para seguros y finanzas, peritajes tribunales o ecológicos e incluso para efectos fiscales o catastro.

Métodos de Valuación Método de comparación de mercado Método que consiste en la estimación del valor de un bien con base en el análisis de precios de un grupo de bienes semejantes, los cuales fueron comercializados en un periodo próximo a la fecha en la cual el valor será estimado.

Método de comparación de ventas Método que consiste en la estimación del valor de un bien con base en el análisis de precios de un grupo de bienes semejantes, los cuales fueron comercializados en un periodo próximo a la fecha en la cual el valor será estimado

Método de comparativo de datos de mercado Método que consiste en la estimación del valor de un bien con base en el análisis de precios de un grupo de bienes semejantes, los cuales fueron comercializados en un periodo próximo a la fecha en la cual el valor será estimado

Método de homologación Método que consiste en la estimación del valor de un bien con base en el análisis de precios de un grupo de bienes semejantes, los cuales fueron comercializados en un periodo próximo a la fecha en la cual el valor será estimado

Método de la capitalización de la renta Método que identifica el valor de un bien, con base en la capitalización presente de su renta líquida prevista, considerando escenarios variables.

Método de renta Método que identifica el valor de un bien, con base en la capitalización presente de su renta líquida prevista, considerando escenarios variables.

Método involutivo Método que identifica el valor de un bien, fundamentado en su aprovechamiento eficiente, basado en un modelo de estudio de viabilidad técnico-económico, mediante emprendimiento hipotético compatible con las características del bien y con las condiciones de mercado en el cual está inserido, considerando escenarios viables para la ejecución y comercialización del producto.

Método residual Método en el valor del terreno, calculado por la diferencia entre el valor del inmueble y las mejoras o contrariamente, en donde el valor de las mejoras es obtenido por la diferencia entre el valor del inmueble y del terreno.

Métodos de Valuación más Usados Los métodos de valuación son divididos en tres categorías, los cuales pueden ser usados independientemente de la aplicación previa de haber analizado el tipo de inmueble a ser valuado. La dificultad más grande que presentan estos métodos es recopilación y separación de datos necesarios, y la verificación de tales.

Los métodos más aplicados a la ingeniería de valuación son: 1. Método Comparativo o Método de las Ventas 2. Método del Costo de Reposición (Método Ross-Heidecke) 3. Método de la Renta o Capitalización

Método Comparativo o Método de las Ventas Se llama así ya que el valuador formula y emite un juicio sobre el valor o precio de un bien obtenido de un mercado inmobiliario, comparándolo con otros semejantes de los cuales se conoce, sabiendo que el precio es la medida del valor y la unidad del precio es el dinero. Este reconocido generalmente que los precios en que se vende la propiedad constituyen la mejor prueba que puede existir para formular el valor de mercado, siempre y cuando se verifique una cuidadosa. Revisión de las condiciones en que se llevaron a cabo las transacciones de compraventa, y se concluye de tal revisión que el valor de la venta es el que técnicamente corresponde. La información referente a la venta de la propiedad puede encontrarse en las escrituras de promesa de venta, la compraventa consumada en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca y si existen empresas debidamente organizadas que conservan un archivo sobre todas las transacciones de compraventa. En conclusión, cuando se hace una valuación por el método comparativo es necesario que el inmueble que sirve de base de comparación sea de la misma naturaleza y que tenga el máximo posible de sus características comparables con el

inmueble que se está valuando, es más ventajoso que los dos inmuebles estén situados uno próximo del otro, aunque no imprescindible que tal cosa de una vez que los ambientes económicos sean en un todo comparables entre sí. Siendo aceptable que los inmuebles puedan estar distantes en uno del otro. Los valores así determinados son provisionales y solo adquieren carácter definitivo después de tenerse en cuenta si son aplicables, las rentas y el costo, en los cuales se fundan los otros dos métodos para fijar el valor.

Método del costo de reposición (Método Ross-Heidecke) El método básico para determinar el valor de un inmueble es el del costo de reposición, que se aplica solo con el objeto de valuar construcciones y otras mejoras. Este método para calcular el valor de mercado se basa en la teoría de que el valor de una construcción es aproximadamente la cantidad de dinero equivalente a los costos corrientes para reemplazarla en el estado de conservación en que se encuentra. Esto significa que el cálculo sobre el costo de reposición. Representa el límite superior del valor, pues nadie estaría dispuesto a pagar por una obra existente más de lo que costaría erigir otra nueva como ella. La mejora que se considera estimar el costo de reposición no tiene por qué ser idéntica a la existente. El costo de hacer una obra exactamente igual no siempre refleja el valor de mercado, pues muchas mejoras, particularmente las construidas algunos años atrás, serian ahora más costosas que otras modernas de diseño más sencillo que en realidad tendrían un valor mayor en el mercado. El costo que se estima es el de una obra que puede suministrar iguales comodidades, servicios o renta que la existente. El costo de reposición de una mejora como si fuera nueva puede determinarse de dos maneras: Por el costo primitivo, es decir por lo que costó cuando fue construida (histórico) Este último consiste en calcular el costo de los materiales, mano de obra y otros elementos que entran comúnmente en el presupuesto de un constructor. Tanto el método del costo primitivo como el cuantitativo permiten obtener datos con los que pueden prepararse tablas de índice de costos y de modificaciones para diversos tamaños, formas, edades y otras características que son útiles en la valoración de mejoras. El costo de reposición es uno de los mejores índices del valor en el mercado porque la competencia hace que este se nivele con aquel. Además, la pérdida de un inmueble puede compensarse plenamente mediante su reposición.

El método del costo reposición es relativamente sencillo de aplicar y poco costoso y se presta en forma admirable a las técnicas de la valuación colectiva, para la cual, en comparación con otros sistemas, resulta muy satisfactorio y eficaz. Este método es más adecuado para el valúo de inmuebles urbanos. Actualmente en muchos países se está aplicando el método de Ross-Heidecke el cual se presentara a continuación para que los estudiantes puedan tener un panorama mejor de nuevas técnicas que permiten mejorar los valúos y garantizar los resultados. El método de Ross-Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos: 

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La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Su fórmula de depreciación es la siguiente:

Donde:

            

X = edad de la construcción N = vida útil probable de la construcción Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación se debe aplicar la siguiente fórmula:

Donde:

      (    )

VA = Valor actual Vn = Valor del nuevo para la edificación

X = Edad actual N = Vida útil probable E = Factor de bueno Para la aplicación de este método, Ross-Heidecke define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; la siguiente tabla explica mejor: ESTADOS 1 2 3 4 5 6

CONDICIONES FISICAS NUEVO NO HA SUFRIDO NI NECESITA REPARACIONES REGULAR REQUIERE O HA RECIBIDO REPARACIONES SIN IMPORTANCIA REQUIERE REPARACIONES SIMPLES

COEFICIENTE DE DEPRECIACION OPTIMA - O 0.00 MUY BUENO - MB 0.032 BUENO -B 2.52 INTERMEDIO – I 8.09 REGULAR - R 18.10 DEFICIENTE - D 32.20 MALO - M 52.60 CLASIFICACION NORMAL

REQUIERE REPARACIONES IMPORTANTES REQUIERE MUCHAS REPARACIONES MUY MALO - MM IMPORTANTES SIN VALOR = VALOR DE DEMOLICION DEMOLICION - DM

72.20 100

Definiciones de los estados: A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposición general N° 1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica: Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.

Muy malo: Una construcción en estado muy es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición. Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

Método de la Renta o Capitalización El valor del inmueble se estima capitalizando la renta neta estabilizada que este puede producir durante cierto número de años a una tasa de capitalización basada en la corriente para inversiones seguras, mas porcentajes por los riesgos por dificultad de corriente para inversiones seguras, mas porcentajes por los riesgos y por dificultad de convertir la inversión en un bien líquido. Existen dos presunciones sobre las cuales puede basarse la capitalización de la renta y se presentan a continuación: La primera es que el propietario percibirá la renta durante un tiempo indefinido, como ocurre cuando ella se deriva de un terreno sin mejoras. Es sencilla la capitalización de la renta de un inmueble sin mejoras, porque solamente constituye el producto del capital y se determina dividiendo la renta neta anual por el correspondiente tipo de interés se llama a este sistema capitalización a perpetuidad. La segunda es que el propietario dejara de percibir la renta en cierto momento, como sucede con la proveniente de mejoras que tienen una duración limitada. La capitalización de la renta puede ser muy compleja, pero cuando se le utiliza para establecerse el valor de inmuebles con fines impositivos es posible simplificarla limitando su empleo a los métodos llamados de valor residual. El del valor residual de la tierra, el del valor residual de las mejoras y el valor residual del inmueble en conjunto. Estas técnicas se adaptan especialmente a la tasación colectiva. Además, la necesidad de emplear en procedimiento sencillo y uniforme justifica que se limite el uso de las técnicas de valor residual a la capitalización directa cuando se trata de valuar inmuebles con fines impositivos. Precio Demandado Un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a la venta.

Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del precio que el vendedor está dispuesto a aceptar, para dar margen a algún tipo de negociación. Incluso el precio que el vendedor está dispuesto a aceptar no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad

Precio Ofrecido Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta adquirir, y con frecuencia hará una oferta inferior al precio máximo que está dispuesto a pagar, para dar un margen a algún tipo de negociación. Desde luego, muchos factores que pueden afectar la transacción. Aunque el vendedor no esté bajo ninguna presión para vender, el cierre rápido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al precio ideal para él.

Precio de Venta Debería de ser igual al de precio del mercado; pero después de todo si el valuador ha llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimación del valor del mercado de la propiedad, deberían coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en juego demasiados factores en una transacción promedio como que el valuador sea capaz de hacer una estimación de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es calta las tasas de interés, amortización de la deuda, etc. y fecha de posesión del bien. Pero si el vendedor requiere cerrar su venta rápidamente, el comprador estará en posición de negociar más fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente

EJEMPLO DE VALUO POR EL MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE: 1. Cálculo del valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de $ 70.00 por metro cuadrado. Aplicando la fórmula del valor actual depreciado VA definida en el método de Ross-Heidecke:

Donde: VA = Valor actual Vn = 70,000 X = 15 AÑOS N = 60 AÑOS

          (    )

E= Factor de bueno De acuerdo con la tabla DEPRECIACIÓN POR ESTADO, el coeficiente de depreciación por estado es de 2.52:

        

Por consiguiente,

      (    )       (    )

VA = $ 57.574 Por lo tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es de ¢ 57.574 de acuerdo con la formula. Sin embargo, el perito puede redondear este valor a ¢ 57.500

CONCLUSIONES Una valuación tiene como objetivo general el ayudar a propietarios de viviendas, agentes e inversionistas a tomar decisiones respecto al financiamiento económico que pueda adquirir. El conocimiento básico del proceso de la valuación puede ayudar a elaborar un análisis del mercado comparativo. El mérito de cualquier valúo depende de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona que lo realiza. En todos estos aspectos intervienen los valúos, no solo para los presuntos valuadores, sino a demás para corredores, vendedores, administradores de propiedad, inversionistas y especuladores.

BIBLIOGRAFÍA Cámara salvadoreña de la construcción Superintendencia del sistema financiero Ministerio de hacienda, comisión para la enajenación de bienes del sector público no afectos a las industrias básicas, instructivo sobre la información requerida para la autorización de la enajenación de un bien.