Método de Valoración de Inmuebles - Residual Dinamico

10/2/2017

Método de valoración de inmuebles. Residual dinámico

Facultad de Economía y Empresa

Valoración de Inmuebles

Universidad de Zaragoza

1) Objetivo En este caso se trata de valorar un suelo urbano. Ese terreno previamente se tiene que urbanizar, realizando gastos como calles y jardines. Posteriormente se realizarán las obras correspondientes a los edificios. Años más tarde se venderán los pisos a un precio medio por metro cuadrado. Existe legislación hipotecaria que trata sobre las tasas a utilizar para descontar los flujos de caja. Con ello podemos obtener el precio al que podríamos comprar dicho terreno. Y si el terreno tiene un precio de venta, podríamos calcular el VAN y la TIR de la operación.

Como tenemos unos flujos de caja futuros procedentes de la venta de pisos y unos gastos de construir, parece adecuado aplicar el criterio financiero del VAN y el TIR, es lo que los tasadores denominan "método de valoración inmobiliaria residual dinámico". Sin embargo, este método solo debe aplicarse en solares en los que hay una certeza de que se va a edificar, no es apropiado para valorar un pedregal en mitad del monte. Lo contrario sería el "cuento de la lechera", razón por lo que hemos ilustrado este texto con dicho cuadro de Francisco de Goya.

Descarga la hoja de cálculo con el ejercicio ­> [06­ResidualDinamico.xls]. ¿Qué vamos a aprender? En esta hoja aprenderemos como las técnicas y criterios para valorar la rentabilidad de un proyecto pueden aplicarse a la valoración inmobiliaria Se trata de asesorar a un promotor inmobiliario que pretende adquirir un solar en el que, tras acometer las obras de urbanización, construirá unos pisos por los que obtendrá unos ingresos Aprenderemos que las burbujas inmobiliarias, que periódicamente surgen en muchos países, podrían evitarse con una correcta valoración del mercado inmobiliario. Ingredientes: La funcion VNA.NO.PER() permite obtener el Valor Neto Actual de una renta no periódica La funcion TIR.NO.PER() permite obtener la Tasa Interna de Retorno de una inversión no periódica.

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2) El método de valoración de inmuebles "residual dinámico" A la hora de valorar un solar urbano o un terreno que puede ser urbanizable uno de los métodos que podemos aplicar es el método de valoración residual dinámico. El método parte de la hipótesis de que en ese terreno se van a hacer unos gastos de urbanización y edificación. Años más tarde se construirán unas viviendas por las que se obtendrán unos ingresos. Dado que tenemos unos ingresos y gastos que se distribuyen en el tiempo, a priori la metodología del Valor Actual Neto(VAN) parece muy apropiada. Y así lo dice, por ejemplo, la legislación que deben aplicar las entidades financieras a la hora de valorar los inmuebles, que lo denomina "valor residual por el procedimiento dinámico". Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805­2003­eco.t2.html#a34). Artículo 34. Aplicabilidad del método residual. 1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes: a. Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo dinámico). b. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo estático). 2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles: a. Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados. b. Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. 3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. 4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. Por tanto, si se trata de un solar en el que ya mismo empiezan las obras y se venden los pisos se puede aplicar el método "estático", es decir ingresos menos costes. Pero, si se va a tardar más de un año, entonces tendremos unos flujos de caja anuales y procede aplicar el método "dinámico". Veamos en qué consiste dicho método "dinámico". En el siguiente artículo explican la fórmula de cálculo, que como vemos se corresponde con la metodología de flujos de caja descontados. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805­2003­eco.t2.html#a39). Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:    F =   [Ej / (1 + i)tj] ­   [Sk / (1 + i)tj]   En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. Como vemos coincide con el Valor Actual Neto de una renta, calculado a partir de unos cobros obtenidos por la venta de los pisos que se construirán y unos pagos por la urbanización y edificación de los mismos.

3) Los ingresos Los ingresos proceden de la venta futura de pisos. Se trata de multiplicar el número de pisos que se puede edificar en ese solar por el precio estimado que alcance cada piso. En un solar no se puede edificar lo que uno quiera sino lo que diga el plan urbanístico, que depende de la edificabilidad de la parcela. La edificabilidad o intensidad de uso del suelo es la máxima cantidad de metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie. Imagina que tienes un terreno de 1000m2 y te dejan edificar un chalet de 200m2 de planta, en dos plantas. Es decir, 400 metros en total. La edificabilidad será 0.4. En cada zona puede haber unos porcentajes previstos para vivienda protegida (que tiene un precio fijado de antemano por el gobierno) y para vivienda libre (que se puede vender a cualquier precio). En cuanto a la vivienda libre hay que considerar que no todas las zonas de la ciudad son iguales. El ayuntamiento puede quedarse un porcentaje. Como vemos una valoración precisa depende de muchos factores y aquí vamos a realizar un resumen, aunque intentando que sea lo más realista posible. Se trata de un solar de 8.175m2 situado en las afueras de Zaragoza, en el sector 56­5­2 de Miralbueno. Este solar que vemos en Google Maps (http://goo.gl/maps/N64UV) situado cuya longitud es 41,654317 y latitud ­0,950589. Como vemos es un campo rústico y no parece que las excavadoras vayan a entrar inmediantamente. No sería prudente aplicar el método de valoración residual. Pero como queremos explicar como se crea una burbuja, vamos a seguir adelante.

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En un terreno no puedes edificar lo que quieras sino que hay que cumplir las normas urbanísitcas de tu ciudad, para ese terreno. En cuanto a la edificabilidad, podemos consultar en el Boletín Oficial de la Provincia de Zaragoza, del año 2008: (http://www.zaragoza.es/contenidos/urbanismo/convenios/Sector56­5area2_Miralbueno_BOP25­06­08_451614­06.pdf).

En resumen, leemos que esa zona o sector donde está enclavado el terreno mide 932.179m2 y es posible edificar 4.381 viviendas, que suponen 420.599m2. Por tanto, cada vivienda en promedio mide unos 90m2. Nos informa también de los porcentajes de vivienda libre y protegida (50%). Pasamos a la hoja de cálculo dichos datos:

Que en el terreno en cuestión queda como sigue:

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Se cede al ayuntamiento el 25% de las viviendas y el 10% de otros usos, obteniendo:

Por tanto ahí se pueden edificar unas 28 viviendas. Para obtener los precios de la vivienda libre podemos apoyarnos en portales como Idealista (http://www.idealista.com/venta­obranueva/zaragoza/miralbueno­ bombarda/?ordenado­por=precio­asc). O las estadísticas del Ministerio de Fomento (http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ATENCION_CIUDADANO/INFORMACION_ESTADISTICA/Vivienda/Estadisticas/default.htm)

Y para obterner el precio de la vivienda protegida en Viviendaaragon (http://www.viviendaragon.org/contenido/paginaTabs.aspx?pag=234).

4) Los gastos Entre los costes tenemos el coste de la construcción de las viviendas y el de urbanizar la zona (viales y jardines) Existen varias fuentes de donde podríamos tomar esa información. 1) Costes de construcción: Una fuente de datos son las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de Zaragoza, que calculan el módulo básico de valoración en 465€. (http://www.zaragoza.es/contenidos/normativa/ordenanzas­fiscales/2012/Ord_10.pdf) Ese coste básico es corregido según varios aspectos (por ejemplo si es un chalet aislado es más cara la construcción).

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2) Costes de urbanización: Esta información puede salir de revistas especializadas o foros de arquitectura, como Soloarquitectura.com (http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?5214­Costes­urbanizaci%F3n) En el proyecto urbanístico nos dice qué parte está prevista para viales y qué parte serán zonas verdes.

 

5) La tasa de actualización Un punto importante sería la determinación de la tasa. Ya se han comentado los diferentes aspectos que trae su determinación. En la valoración inmobiliaria que puede realizar una entidad financiera, como vemos es una materia que se encuentra regulada y existe legislación al respecto. Podemos consultar un experto en la materia Climent.eu (http://www.climent.eu/Trabajo2/errores.htm#ELECCION). Podemos leer la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805­2003­eco.t2.html#a3). Artículo 38. Tipo de actualización en el método residual dinámico. 1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo dinámico) de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo. 2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. 3. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria. 4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado. Por tanto, tenemos por una parte el tipo libre de riesgo al que hay que sumar una prima de riesgo. En cuanto al tipo libre de riesgo, nos deriva al artículo 32 que dice que "no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a." relativos a la "garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores". En la web del Banco de España (http://www.bde.es) yendo a Estadísticas, y allí a Tipos de interés y tipos de cambio (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html) concretamente (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/ti_1_3.pdf).

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En cuanto a la prima de riesgo dice que se determina "teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria". La disposición adicional sexta nos da alguna pista: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805­2003­ eco.t4.html#da6 "Las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición":

Tipo de inmueble

Prima de riesgo

Viviendas primera residencia

8

Viviendas segunda residencia

12

Edificios de oficinas

10

Edificios comerciales

12

Edificios industriales

14

Plazas de aparcamiento

9

Hoteles

11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

12

Otros

12

Nótese como la prima de riesgo es superior cuando se trata de una segunda residencia que cuando es primera vivienda. A pesar de que el que ya tiene un piso y quiere otro en la playa es más pudiente que el que no va a comprar su primera vivienda, el riesgo es mayor ya que uno se aferra al sitio donde vive y hace lo que sea para pagarla, mientras que en segunda vivienda la morosidad es más alta, al ser prescindible. Por tanto:

6) Los flujos de caja La determinación de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los futuros propietarios anticipan cantidades en obra. Plantearemos las siguientes hipótesis: Vamos a suponer que compramos el terreno hoy Dos años más tarde realizaremos las obras de urbanización (viales y jardines) La construcción tardará en realizarse otros dos años Un año más tarde se venderá (cobrará) la primera fase Otro año más tarde se venderá (cobrará) la segunda fase

7) El valor actual. VAN y TIR Lo más conseguido ha sido conseguir los datos y que sean lo más realistas posibles. Ahora se trata de calcular el Valor Actual Neto (VAN) de un proyecto de inversión del que sabemos sus fechas Recordemos que para utilizar VNA.NO.PER() hay que activar "Herramientas para análisis". Recordemos que en esta función, a diferencia de VNA() debe incluirse el desembolso inicial. Por tanto si ponemos que el precio del terreno es cero nos dirá el precio máximo que podemos pagar. Y podemos simular diversos precios para el terreno y simular cuanto ganaremos con la operación inmobiliaria, el VAN y la TIR.

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Reflexión final: La siguiente imagen muestra el valor del terreno según una tasación realizada por el Departamento de Hacienda y Administración Pública del Gobierno de Aragón (http://www.aragon.es/...). La valoración de ese terreno fue de 2.135.589,79€ incluso superior a lo estimado aquí. La mala utilización de los criterios de valoración ­con el objetivo de aumentar la recaudación por parte d elas administraciones, de aumentar las comisiones por parte de los intermediarios, o los intereses a cobrar por parte de las entidades financieras­ es responsable de las burbujas inmobiliarias. Una prudente estimación de ingresos, una realista aplicación de los gastos y una tasa que incorpore el riesgo de la operación permite realizar una valoración más realista.

Las valoraciones encargadas por el gobierno y realizadas por la consultora Oliver Wyman en 2012 obligaron a rebajar un 79.5% el valor del suelo que reflejaban los balances de la banca (http://www.bde.es/f/webbde/SSICOM/20120928/informe_ow280912e.pdf). Con este criterio el valor sería 0,205*2.135.589 = 437.795€, que se asemeja más al valor calculado en este ejercicio.

Para seguir aprendiendo Para seguir aprendiendo: Antonio Climent (http://www.climent.eu/valoraciones.html) experto en valoración inmobiliaria. Miguel Angel Martínez (http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05­CATASTRO47.pdf) Inspector de Hacienda. González Lebreda (http://books.google.es/books?id=3MhkqKVc8bcC&pg=RA1­PT192&hl=es&source=gbs_toc_r&cad=4#v=onepage&q&f=false) con valores para las primas de riesgo. Antonio Buj, del Ayuntamiento de Zaragoza (http://www.bubok.es/libros/7871/APUNTES­DE­VALORACIONES­INMOBILIARIAS).   Citar como: Serrano Cinca C. (2016): "Lecciones de Finanzas", [en línea] 5campus.org  [y añadir fecha consulta] [Índice] 

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