Manual Valuacion Inmobiliaria

ÍNDICE.

PAG.

PRESENTACIÓN.

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OBJETIVO.

4

CAPÍTULO I. 1

MARCO JURÍDICO.

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CAPÍTULO II. 2

DEFINICIONES.

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2.1

Glosario de Términos.

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CAPÍTULO III. 3

OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIÓN

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3.1

Inspección Ocular, Objetivo y Operacionalidad.

12

3.2

Datos que debe contener el croquis de localización de la manzana y el predio.

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3.3

Sembrado de las construcciones en el predio y clasificación de tipologías existentes.

14

3.4

Lineamientos Técnicos de Valuación.

15

3.5

Procedimientos de Valuación Inmobiliaria.

16

3.6

Reporte fotográfico.

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CAPÍTULO IV. 4

VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS, SUBURBANOS Y RÚSTICOS.

21

4.1

Predios urbanos.

21

4.2

Por su régimen de propiedad.

21

4.3

Clasificación del suelo urbano.

22

4.4

Factores en el proceso de valuación de predios.

22

4.5

Factores de eficiencia de suelo

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4.6

Factor resultante de la tierra.

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CAPÍTULO V. 5

VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES.

30

5.1

Tipologías de Construcción.

30

5.2

Habitacional Precaria.

32

5.3

Habitacional Unifamiliar Económico.

35

5.4

Habitacional Unifamiliar de Interés Social.

37

5.5

Habitacional Unifamiliar Medio.

38

5.6

Habitacional Unifamiliar Bueno.

40

2

5.7

Habitacional Unifamiliar Muy Bueno.

43

5.8

Habitacional Unifamiliar Especial.

45

5.9

NH1 Precaria.

48

5.10

NH2 Económica.

48

5.11

NH3 Media.

49

5.12

NH4 Buena.

49

5.13

NH5 Muy Buena.

50

5.14

NH6 Lujo.

50

5.15

NH7 Especial.

51

5.16

AEAC Anuncios espectaculares y Antenas de Telefonía y Comunicación.

51

5.17

Descripción de elementos constructivos de acuerdo a las tipologías de Construcción.

52

5.18

Méritos y Deméritos de las Construcciones.

53

5.19

Tabla de Valores Unitarios según tipología.

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CAPITULO VI 6

RÉGIMEN DE CONDOMINIOS

55

6.1

Condominios.

55

6.2

Cálculo de indivisos.

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6.3

Método de valuación de condominios.

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PRESENTACION.

La Presidencia Municipal de Oaxaca de Juárez tiene a bien presentar EL MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA, PARA EL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUÁREZ, que contiene las políticas y criterios, que deberán aplicar las personas que practiquen avalúos catastrales dentro del municipio con fines recaudatorios para el pago de las contribuciones establecidas en el marco normativo municipal.

Es facultad del H. Ayuntamiento y Gobierno Municipal, tal como lo establecen los artículos 115 de la CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS y 113 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA regular la actividad que sobre valuación inmobiliaria catastral se presenta para inscribir o modificar los registros existentes, en el catastro municipal. Por lo que este manual establece los procedimientos y criterios que se requieren para establecer las cuotas equitativas.

El Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria es obligatorio para los peritos valuadores registrados en el Municipio de Oaxaca de Juárez, así como para los notarios públicos, contribuyentes y personal que labora en el H. Ayuntamiento, ya que a través de este se establece el cálculo del pago de contribuciones, Impuesto Predial, Impuesto Sobre Traslado de Dominio, regularizaciones y/o modificaciones, como lo son subdivisión, desmembré, fusión etc. Por lo anterior, es necesaria la autorización por parte el H. Cabildo.

El municipio de Oaxaca de Juárez hace un reconocimiento a la labor y apoyo que realizó el COLEGIO ANTEQUERA DE PROFESIONALES EN VALUACION A.C. para la realización de este manual. OBJETIVO. Este Manual tiene como objetivo establecer la Normatividad en Materia de Valuación Catastral que será aplicada de manera particular en todos los predios ubicados en el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, conforme a sus características físicas y de ubicación, empleando para ello los Valores Catastrales Unitarios de Suelo y Construcción publicados.

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CAPÍTULO I. 1.-MARCO JURÍDICO. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. ARTÍCULO 27, PÁRRAFOS I y III. La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad. ARTÍCULO 31, FRACCIÓN IV. Son obligaciones de los mexicanos: IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes. ARTÍCULO 36, FRACCIÓN I, PÁRRAFO PRIMERO. Son obligaciones del ciudadano de la República: I. Inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesión o trabajo de que subsista; así como también inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los términos que determinen las leyes. ARTÍCULO 73, FRACCIONES XIX y XXIX. El Congreso tiene facultad: XIX. Para fijar las reglas a que deba sujetarse la ocupación y enajenación de terrenos baldíos y el precio de éstos; XXIX-C. Para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los Estados y de los Municipios, en el ámbito de sus respectivas competencias, en materia de asentamientos humanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el Párrafo Tercero del artículo 27 de esta Constitución;

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ARTÍCULO 115, FRACCIÓN IV Y V. IV. Los Municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso: a) Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. Los Municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la administración de esas contribuciones. V. Los Municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para: a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; En lo conducente y de conformidad a los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de esta Constitución, expedirán los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarios;

ARTÍCULO 121. En cada Estado de la Federación se dará entera fe y crédito de los actos públicos, registros y procedimientos judiciales de todos los otros. El Congreso de la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos, sujetándose a las bases siguientes: I. II.

Las leyes de un Estado sólo tendrán efecto en su propio territorio y, por consiguiente, no podrán ser obligatorias fuera de él. Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación.

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE OAXACA. ARTÍCULO 113, FRACCIÓN II. Los municipios a través de sus ayuntamientos, administrarán libremente su hacienda, la cual se compondrá de sus bienes propios y de los rendimientos que estos produzcan, así como de las contribuciones e ingresos que la legislatura del estado establezca a su favor y en todo caso: Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales que establezca el estado sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejoras, así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUÁREZ, OAXACA, PARA EL EJERCICIO FISCAL 2013. ARTÍCULO 15.- La realización de los avalúos que se soliciten por cualquier dependencia municipal deberá realizarse por el área de valuación inmobiliaria dependiente de la Unidad de Catastro Municipal o en su defecto, por personas físicas que se encuentren registradas como perito valuador ante la Dirección de Ingresos Municipal. Para registrarse como perito valuador, se deberá cumplir con los siguientes requisitos: I.- Ser ciudadano mexicano; II.- Tener título profesional de Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Arquitecto y Corredor Público, o en su caso acreditar su especialidad, arte u oficio ante la Dirección de Ingresos; III.- Tener cédula de la Dirección General de Profesiones, dependiente de la Secretaría de Educación Pública;

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IV.- Que tenga la acreditación de perito valuador de bienes inmuebles otorgada por un colegio profesional, acreditado ante la Secretara de Educación Pública (SEP); V.- Estar en ejercicio de su profesión y tener como mínimo una experiencia de dos años en valuación inmobiliaria, inmediatamente anterior a la fecha de su solicitud, misma que será acreditada por el colegio profesional que emita la acreditación de la fracción anterior. VI.- Que tenga conocimientos suficientes de los procedimientos y lineamientos técnicos, así como del mercado de bienes inmuebles de Oaxaca de Juárez, para lo cual la autoridad fiscal emitirá los lineamientos generales con el fin de corroborarlos. La Dirección de Ingresos dependiente de la Tesorería Municipal generará con dichos documentos y requisitos un registro de valuadores inmobiliarios municipales que determinará los peritos autorizados para emitir avalúos físicamente factibles para el catastro municipal mismo que se encontrará disponible en el sitio de la pagina web del municipio. ARTÍCULO 35.- La determinación de las bases gravables, para el cobro de las contribuciones inmobiliarias, Impuesto Predial e Impuesto sobre Traslado de Dominio, se realizará en los términos de la presente Ley, aplicando supletoriamente, en lo que se oponga, la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Oaxaca, de acuerdo a las tablas de valores unitarios de terreno y construcción que se describe a continuación: I.-Para calcular el valor del suelo: Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. Debiendo aplicar invariablemente los valores descritos de acuerdo con la clave de suelo y la clave de construcción que le corresponda, de conformidad con la tabla de valores de uso de suelo establecida en el artículo 39 de la presente ley. II.- Para calcular el valor de la construcción o construcciones se utilizarán los siguientes parámetros de valor. Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. Los valores catastrales, inmobiliarios o bajo cualquier otra denominación, determinados por Autoridades de otros niveles de gobierno distintos al municipal, o por perito valuador autorizado por la Dirección de Ingresos Municipal o por institución bancaria con licencia expedida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, podrán ser utilizados como valor de referencia para determinar las bases gravables de las contribuciones inmobiliarias municipales, únicamente cuando los valores se adecuen a las tablas de valores unitarios de suelo y construcción, o en su caso el valor que resulte que sea superior a estos valores fiscales, emitidos en documento oficial que contenga el avalúo comercial o inmobiliario practicado, en donde se especifique de manera particular que clave de valor de terreno y que clave de valor de suelo se utilizaron de acuerdo a la zonificación aprobada en la presente Ley. ARTÍCULO 36.- Para la aplicación de la zonificación de valores unitarios de terreno y construcciones se estará a lo dispuesto en el artículo 39 de la presente ley. Por lo que respecta al valor y la tipología de la construcción, además de lo dispuesto por el artículo 35, fracción II, será aplicable lo establecido en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria para el Municipio de Oaxaca de Juárez. Para efectos de las claves aplicables a la zonificación de los valores de suelo, éstas podrán estar conformadas en forma numérica o alfanumérica, comprendiéndose los dos primeros dígitos como el identificador de la agencia, los siguientes dos dígitos como el identificador de la colonia y los últimos dos dígitos como el identificador de la región o zona de valor fiscal, pudiendo contener también un identificador de letras A;B;C;D;E, que identifican la subregión o subzona de valor a que corresponda cada clave.

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ARTÍCULO 38.- Las Autoridades podrán determinar presuntivamente el valor fiscal mediante la realización de un avalúo fiscal, el cual servirá para estimar la base gravable y determinar las contribuciones inmobiliarias. ARTÍCULO 39.- Para la aplicación de los impuestos en materia inmobiliaria, los sujetos obligados al pago, están regulados por la siguiente tabla de valores de uso de suelo que contiene la Agencia Municipal, nombre de la colonia, clave de identificación catastral, zonificación y valor unitario de suelo por metro cuadrado. Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. CAPÍTULO XIII. DERECHOS PRESTADOS POR LA TESORERÍA MUNICIPAL. ARTÍCULO 128.- Por los servicios y trámites que se presten a través de la Tesorería Municipal causarán derechos conforme a la siguiente tarifa: Se deberá consultar la tabla correspondiente que se encuentra en la Ley de Ingresos para el Municipio de Oaxaca de Juárez, Oaxaca, Ejercicio Fiscal 2013. CAPÍTULO II. 2. DEFINICIONES. 2.1 Glosario de Términos. Para los efectos de este Manual de Procedimientos, se establecen las siguientes definiciones: ACCESORIOS (ELEMENTOS).- Son aquellos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos característicos del bien analizado. AGOSTADERO: Sirve para pastizales y normalmente se encuentra en las faldas de los cerros o en cerros completos o terrenos que no se usan para la agricultura. BASE CATASTRAL.- Es el valor asignado a un bien inmueble, para efectos del cobro de Impuesto Predial y Traslado de Dominio; el cual deberá tomarse el de mayor valor entre el valor declarado por el contribuyente y el del avalúo realizado por el perito valuador registrado ante el municipio. BIEN INMUEBLE.- El suelo y las construcciones adheridas a él, así como todo lo que esté unido a un predio de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causarle deterioro al mismo o al objeto que se separe; y en general los que considere como tales el Código Civil del Estado de Oaxaca. CATASTRO.- Es un sistema de información territorial para usos múltiples, estructurado por los registros documentales, gráficos y alfanuméricos que contienen la información cuantitativa y cualitativa de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Municipio de Oaxaca de Juárez (inventario), sin importar la tenencia de la tierra: ejidal, comunal, propiedad privada, propiedad del estado. CATEGORÍA DE LA CONSTRUCCIÓN.- Es la clasificación de acuerdo al costo de los principales elementos de la construcción, siendo éstos: económico, medio y bueno.

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COEFICIENTE DE CONSTRUCCIÓN.- Es el factor que se le aplica al valor de una construcción en particular, el cual puede ser de diversa índole. COEFICIENTE DE SUELO.- Es el factor que se le aplica al valor del suelo para determinar su valor de manera particular, el cual puede ser de diversa índole. CONDOMINIO.- Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carácter indivisibles. CONDOMINO.- Es la persona física o moral, en calidad de propietario o que haya celebrado contrato por el que, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario, esté en posesión de uno o más de los departamentos, casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso común indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un área determinada en la que ejercen plenos actos de dominio y derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. CORREDOR CARRETERO.- Comprende los lotes con frente a carreteras o vías de acceso a la ciudad se caracteriza por la presencia de usos específicos de la zona como son bodegas, talleres, locales industriales y hoteles, generalmente su nivel de consolidación puede ser bajo, medio y alto. CORREDOR URBANO.- Comprende los predios con frente a una vialidad importante, se caracteriza por la presencia constante de locales comerciales y oficinas en planta baja, mezclados con vivienda en la parte alta o posterior del frente. En algunos casos la concentración de actividades de corredor se extiende a los lotes colindantes abarcando a veces manzanas completas. Existen dos tipos de corredores urbanos: alta y baja Intensidad. DATOS PERSONALES.- Según la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública para el Estado de Oaxaca y la de Protección de Datos Personales del Estado de Oaxaca, son aquellos referentes al nombre del propietario o poseedor, domicilio, ubicación del predio, valor catastral, medidas y colindancias, así como la vinculación de los anteriores con la fotografía de la propiedad o cualquier información existente en el Banco de Datos existente. DEMÉRITO.- Es el resultado de la aplicación de los factores que disminuyen el valor del inmueble y se expresa en porcentajes, que pueden ser de diversa índole. DESMEMBRE.- Parte de la subdivisión de un predio con la autorización correspondiente de la Dirección General de Ordenamiento Urbano, Centro Histórico y Medio Ambiente Sustentable del Municipio de Oaxaca de Juárez. FEDATARIO.- Las personas dotadas de fe pública que intervengan en operaciones inmobiliarias, vinculadas al objetivo del catastro. FRACCIONAMIENTO.- Lotificación mayor a 25 lotes que incluye áreas de donación, áreas de vialidades y áreas verdes, existen para vivienda y parques industriales y serán autorizados por la Dirección General de Ordenamiento Urbano, Centro Histórico y Medio Ambiente Sustentable del Municipio de Oaxaca de Juárez. IMPUESTO PREDIAL.- Es un tributo con el cual se grava una propiedad o posesión inmobiliaria, o contribución que hacen los ciudadanos que son dueños de un inmueble, ya sea vivienda, despacho, oficina, edificio o local comercial, que se pagará conforme a las tasas aplicables previstas en la Ley de Ingresos Municipal Vigente.

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INSTALACIONES ESPECIALES.- Son aquellas que se consideran indispensables para el tipo de inmueble. LEVANTAMIENTO.- Conjunto de actividades topográficas, fotogramétricas y de información catastral en campo efectuadas para obtener las características físicas de un bien inmueble. LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE OAXACA DE JUÁREZ.- Disposición normativa que contempla la estimación de ingresos del Municipio de Oaxaca de Juárez durante un año calendario, de conformidad con las bases establecidas en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Oaxaca, y demás legislación aplicable. LOTE.- Fracción de terreno cuyos linderos estén determinados física y/o legalmente. LOTE CON PANCOUPE.- Lote en esquina con achatamiento en el vértice que forma la esquina, el cual no deberá ser mayor de 25 metros. LOTIFICACIÓN.- División de un terreno hasta en 25 partes o lotes sin destinar áreas de donación o áreas verdes. De medida estándar. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS LINEAMIENTOS TÉCNICOS.- Conjunto de normas, reglas y procedimientos que integran los métodos y criterios adecuados para llevar a cabo la valuación, con apego a la normatividad vigente. MANZANA.- Área debidamente delimitada por vías, áreas públicas y zonas federales que puede contener uno o más predios. MENSURA.- Medición efectuada por la autoridad catastral de bienes inmuebles. MÉRITO.- Es el incremento resultado de la aplicación de los factores que aumentan el valor de un inmueble y se expresa en porcentajes y puede ser de diversa índole. NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSEEDOR.- Es el dato que aparece en el documento con el que ampara tal circunstancia; cuando existan varios propietarios o poseedores, se registrará el nombre del primero de ellos, seguido de la expresión “y copropietarios” o “y coposeedores”. OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. PADRÓN CARTOGRÁFICO.- Es el conjunto de mapas, planos, fotografía, impresos y archivos digitales de los mismos que permiten conocer en forma gráfica, la localización y las características cuantitativas de los inmuebles ubicados en el Estado. PADRÓN CATASTRAL.- Es el conjunto de registros de información catastral en los que se asientan las características de los bienes inmuebles que deben ser del conocimiento de las autoridades catastrales para ejercer sus atribuciones en términos de Ley. PANCOUPÉ O CHAFLÁN.- Es una línea recta (a veces curva pero no es lo correcto) que une dos líneas perpendiculares suavizando el vértice de tal modo que permita el libre tránsito y giro de vehículos. El mínimo es de 3m de radio, lo que facilita que los autos den vuelta de una calle a la otra. PERITO VALUADOR.- Es el profesionista que cuenta con conocimientos teóricos, prácticos y experiencia sobre valuación de bienes inmuebles, con constancia de registro expedida por el Municipio de Oaxaca de Juárez.

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PLANO DE MANZANA.- Es aquél que contiene el perímetro de la misma, así como los parapetos o el parámetro de las manzanas contiguas, nombre de las calles circundantes, orientación, así como la localización de esta en la zona. PLANO DE PREDIO.- Es aquel que contiene el perímetro y medidas de éste, localización dentro de la manzana, orientación y nombre de las calles circundantes. PLANO DE SECTOR.- Es aquél que contiene información planimétrica y/o altimétrica de una zona de la localidad o población, así como su localización en la misma. PLANO DE ZONAS HOMOGÉNEAS DE VALOR.- Es aquel que contiene las zonas de valor que presenta una zona con características de igualdad que se generan dentro de la ciudad, para formar grandes extensiones de terreno con igual número de población, densidad de construcción, servicios y equipamiento entre otros, el cual lleva a homogenizar totalmente y que representan una zona de valor total. PREDIO.- Es la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con construcciones o sin ellas, pudiendo ser sub-urbano o urbano, que pertenezca en propiedad o posesión a una o varias personas. PREDIO EN CONDOMINIO.- Es el espacio horizontal ocupado por la unidad constructiva, ya sea que esté ubicado en la planta baja o en la planta alta o superior. PREDIOS RÚSTICOS.- El predio rústico es aquel que estando fuera de los límites de las ciudades o poblaciones, sea por su naturaleza, susceptible de actividades agropecuarias y en general de cualquier otra actividad económica primaria; los predios rústicos también se localizan dentro de las áreas de influencia de las ciudades o poblaciones. RÉGIMEN EN CONDOMINIO.- Régimen jurídico conforme al cual una persona llamada condómino, a la vez que es propietaria individual y exclusiva de un espacio arquitectónico, es también copropietaria de los elementos y partes comunes del inmueble que forma parte. PROPIEDAD OFICIAL (FEDERAL, ESTATAL O MUNICIPAL).- Es aquella que tiene normalmente utilidad pública y que se encuentra debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el Registro Público de la Propiedad. PROPIEDAD PRIVADA.- Se denomina así al derecho que tenemos los mexicanos al dominio de la tierra que nos otorga la Constitución Federal de los Estados Unidos Mexicanos para poseerla trabajarla o habitarla y de esa manera usufructuarla para lo cual es necesario formalizarla a través de un documento legal (escritura, acta de posesión o documento que compruebe la propiedad debidamente registrada en el catastro de la localidad y en el Registro Público de la Propiedad). SECTOR.- Es la subdivisión técnico-administrativa realizada en una zona catastral, establecida por las Autoridades municipal, en la que agrupa a un número determinado de manzanas. TIPOLOGÍA.- Es la clasificación de las construcciones en dos grupos: antigua y moderna, identificadas con categorías de inmueble: económico, medio y bueno, e identificado con tres estados de conservación malo, regular y bueno. USO DE CONSTRUCCIÓN.- Es la clasificación de acuerdo a su uso y podrán ser: habitacional, de producto, industrial y/o de apoyo a la producción y obras complementarias. VALOR CATASTRAL.- Es el producto de la aplicación de los valores unitarios, por unidad, tipo de terreno y construcción aprobados por Ayuntamiento, multiplicados por las superficies respectivas y que

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sirve como base gravable para la determinación del Impuesto Predial y Traslación de Dominio, de los inmuebles en el municipio de Oaxaca de Juárez. VALOR COMERCIAL O DE MERCADO.- Es el valor que resulta de la investigación de los valores de suelo y construcción a través de su oferta y demanda para un bien inmueble en particular. VALOR UNITARIO DE SUELO.- Es el valor por unidad de superficie que el Municipio le asigna al suelo y que se encuentra dentro de los rangos publicados por el Periódico Oficial del Estado. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN.- Es el valor por unidad de superficie construida y publicado en el periódico oficial del estado para las distintas tipologías de construcción. VALUACIÓN.- Es el procedimiento por medio del cual se determina el valor de la base catastral de un bien inmueble, aplicando las Tablas de Valores de Suelo y de Construcción a un predio en particular. ZONA CATASTRAL.- Área de una población que presenta características urbanas y socioeconómicas homogéneas. ZONA DE VALOR CATASTRAL.- Delimitación geográfica que establecen las autoridades municipales de un área o superficie urbana que contienes valores catastrales. CAPÍTULO III. 3. OPERACIONES CATASTRALES PARA LA VALUACIÓN. Conforme a la Ley de Catastro del Estado de Oaxaca vigente, la valuación catastral tiene por objeto asignar mediante procedimientos técnicos, un valor determinado a los inmuebles ubicados en el Municipio, de acuerdo a lo establecido en dicha Ley y su Reglamento. Para determinar el valor catastral, se emplean la zonificación catastral y los valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado, que correspondan tanto para el terreno como para la construcción. La Autoridad Catastral podrá emitir un avalúo catastral en el marco de los programas que se realicen para actualizar el padrón catastral o a iniciativa de los propietarios o poseedores cuando estén dentro de los supuestos que contempla la Ley, que pueden ser: a) b) c) d)

Como predio inscrito por primera vez (avalúo nuevo). Cuando el valor del predio tenga una antigüedad de un año. Cuando en el predio se efectúen mejoras, adiciones o modificaciones; Cuando parte del predio o la totalidad sea objeto de traslado de dominio o modifique su situación jurídica. e) Cuando el predio cambie de “tipo de predio” (rústico a urbano). f) Cuando una construcción esté habilitada o en su caso ya se encuentre habitada, aún y cuando no se haya terminado, y g) Porque el propietario o poseedor lo solicite.

Para la emisión de un avalúo catastral se deberán seguir cuatro pasos fundamentales, los cuales serán descritos en este capítulo y son: La inspección ocular, el levantamiento catastral, la asignación de la clave catastral y la emisión del avalúo catastral. 3.1 Inspección ocular: objetivo y operatividad. El objetivo principal de la inspección ocular, para fines de emisión de avalúo catastral, es corroborar la información del predio a valuar, con base en sus características físicas y legales. Para ello, cuando se

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va realizar un trámite ante la Autoridad Catastral en donde se tiene que emitir un avalúo catastral (avalúo nuevo, actualización, manifiesto catastral o traslado de dominio) previamente se tramita la inspección, comprobando la autoridad que ya fueron cubiertos los derechos establecidos en la Ley de Ingresos vigente a la fecha de la emisión, y que el solicitante ya cumplió con los requisitos necesarios de acuerdo al tipo de trámite. La inspección permite recabar los datos generales del predio, de la manzana y/o de la zona de ubicación del mismo; ya que durante este proceso se recorrerá el bien a valuar y se verificarán los datos físicos del predio y, en su caso de la construcción, comunicándole al propietario la necesidad de realizar una medición o levantamiento catastral. Adicionalmente se realizará el reporte fotográfico. En la inspección ocular realizada al predio, se analizan 7 aspectos importantes que son: datos catastrales, datos del propietario o poseedor, datos de ubicación del predio, datos físicos del predio, medidas y colindancias, datos físicos de la construcción, e Identificación de tipologías de Construcciones existentes. a) Datos Catastrales. En este rubro se indicará la fecha de reporte de la inspección ocular, el número de folio de la UCMO (Unidad Catastral del Municipio de Oaxaca), y se corroborará y en su caso asignará la clave catastral y la cuenta predial correspondiente. b) Datos del Propietario o Poseedor. En este rubro se consignan los datos de la o las personas físicas y/o morales que tienen la propiedad o posesión del predio. Es importante considerar que no siempre se da el caso de que el propietario o poseedor viva en el inmueble que se va a valuar. c) Datos de Ubicación del Predio. En este rubro se deberá consignar, en primer lugar, la zona de valor, la cual está indicada en la Ley de Ingresos del Municipio vigente. Ello permite ubicar el inmueble a valuar, asignar su correspondiente valor unitario de suelo, y también identificar su uso del suelo. Los datos correspondientes al equipamiento en la zona donde se ubica el predio, facilitan que a futuro se considere una nueva propuesta de valor catastral unitario de suelo. Esta información permite, también, diferenciar entre un predio rústico y uno urbano. Para el caso de la vialidad se deberá indicar el tipo y material de ésta. d) Datos Físicos del Predio. Se refieren a los datos específicos y cualitativos del predio, como son: ubicación en la manzana; relieve (topografía); porcentaje de pendiente; si es baldío o si tiene construcción; su forma geométrica; su profundidad o fondo, así como su frente. Estos dos últimos, indicados en metros. e) Medidas y Colindancias. Esta información se genera de los documentos legales presentados (escrituras, levantamiento topográfico, traslado de dominio, etc.). En el formato del Avalúo Catastral, en el espacio de “fuente de información” se anotará el nombre del documento de donde se obtienen los datos. Cabe señalar la importancia de identificar éstos, ya que en caso de existir diferencias considerables, se deberán consignar contra lo visto en campo.

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f) Datos Físicos de la Construcción. Si al realizar la inspección ocular al predio motivo del avalúo, se observan una o más construcciones, éstas se deberán desglosar. La superficie se refiere a los metros cuadrados construidos y en el uso del suelo del inmueble, se indicará el detectado en la inspección, con las observaciones correspondientes. Esta información permitirá cuantificar el monto de lo edificado sobre el predio, para asignarle el correspondiente valor unitario catastral, de acuerdo al tipo (habitacional, comercial y/o industrial, etc.). g) Identificación de Tipologías de Construcciones existentes. Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con diferentes construcciones, éstas se deberán describir por su clave y tipo, si está en avance constructivo o terminado; su edad en años; su estado de conservación, el cual podrá ser bueno, regular o malo; los niveles construidos y su correspondiente área en metros cuadrados. Esta información nos permite clasificar los tipos de construcción y su estado de conservación. Los datos referidos son necesarios para asignar el Valor Unitario Catastral indicado en la Ley de Ingresos del Municipio. Es importante que en el formato de inspección ocular se asiente el nombre y registro del perito que realizó dicho trabajo y el nombre de la persona que corroboró la inspección de dicho inmueble y en ambos casos se deberá signar el documento. 3.2 Datos que debe contener el croquis de localización de la manzana y el predio. Para una identificación precisa del lote o inmueble por valuar, el croquis que deberá dibujarse en el formato correspondiente deberá contener: la macrolocalización en donde aparezca la ubicación del terreno o inmueble dentro de la manzana o bloque en donde se encuentre y a partir de este en un radio aprox. de 300 mts. Las manzanas y nombres de calles, sin olvidar la orientación correspondiente, la microlocalización que debe contener las medidas perimetrales del terreno y las de sus diagonales, las distancias de este hacia sus esquinas derecha e izquierda, el ancho de las calles derecha e izquierda, el ancho de la calle adyacente al terreno, nombre de calles, orientación correspondiente y sus coordenadas de georreferencia por medio del GPS.

3.3 Sembrado de las construcciones en el predio y clasificación de tipologías existentes. Este inciso nos indica el procedimiento que debemos de seguir para dibujar en el formato de valuación de la UCMO el o los volúmenes construidos en el terreno que se requiere valuar, los diferentes niveles que los compongan así como sus diferentes tipologías, todo lo anterior con el fin de determinar las áreas de construcción correspondientes que al aplicarles los valores unitarios establecidos por la Ley de Ingresos del Municipio, con sus diferentes factores de méritos y deméritos y obtener el valor catastral de las construcciones. Como complemento al levantamiento del terreno tenemos la medición de las construcciones, las que al ser edificadas generalmente con ángulos de 90°, facilitan el levantamiento, todas estas mediciones realizadas con cinta. Cuando la geometría de las construcciones es irregular, existen dos formas muy usuales de medirlas: a) Por azotea. b) Por tierra.

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Hacerlo por azotea facilita el levantamiento, ya que está libre de obstáculos, permite detectar posibles niveles de menor área que no son visibles desde el piso, así como descubrir pozos de luz que a veces pasan inadvertidos. 3.4 Lineamientos Técnicos de Valuación. 1.- Los avalúos a que se refiere este manual deberán satisfacer los requisitos de forma y contenido, así como los que prevé el propio manual. 2.- Para poder emitir un avaluó fiscal, el contribuyente deberá presentar ante el departamento correspondiente como mínimo la siguiente documentación:

REQUISITOS

FRACC. I

FRACC. II

FRACC. III

FRACC. IV

FRACC. V

FRACC. VI

FRACC. VII

Copia de cédula catastral. (cotejada ante la Unidad de Catastro Municipal).

X

X

X

Solicitud de trámite catastral.

X

X

X

X

X

X

Formato de Tesorería.

Debidamente

requisitado.

X

Copia de escrituras, acta de posesión o título de propiedad.

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

Copia de la credencial de elector del contribuyente o gestor. Copia del comprobante de domicilio. Copia

del

comprobante

de

pago

predial. Croquis de ubicación del predio o inmueble.

X

Permiso de subdivisión o fusión ante la

dependencia

de

ordenamiento

urbano. Licencia

X de

construcción,

planos

arquitectónicos

O

O

O

O

O

O

O

Uso de suelo y número oficial.

O

O

O

O

O

O

O

Fracción I.-Requisitos para la integración de un expediente. (tabla 1.0).

SIMBOLOGÍA. X

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRÁMITE POR PARTE DEL CONTRIBUYENTE. O GESTOR.

O

DOCUMENTOS OPCIONALES SEGÚN EL TRÁMITE.

15

Fracción II.- Se anexará la siguiente documentación en casos de trámites especiales. a) Acta constitutiva y/o poder que acredite la personalidad del representante legal. Se solicitará este tipo de documentación cuando el propietario se presente como persona moral. b) Acta de nacimiento. Será solicitada en casos que el propietario sea un menor de edad. c) Adjudicación testamentaria. Este documento será necesario cuando el contribuyente realice un traslado en base a una adjudicación, solicitando a la vez copia del testamento o del proyecto de adjudicación ante un notario. d) Adjudicación intestamentaria. Para este tipo de caso será necesario una copia de la resolución judicial. Porcentajes de traslado. Para poder definir el porcentaje correcto, se solicitará copia de antecedente (escritura anterior). a) 50% de traslado en sociedad conyugal. En este tipo de trámite será indispensable la copia del antecedente de propiedad así como la copia del acta de matrimonio. b) Integración de condominios. Deberá presentar el permiso de régimen de condominio otorgado por la dependencia de Ordenamiento Urbano. 3.- Los avalúos comerciales o de valores de mercado cuya antigüedad no sea mayor a seis meses, que sean emitidos por peritos autorizados ante el Municipio; deberán contar con la aprobación del titular de la Tesorería Municipal para su validez y aplicación en pagos de impuesto predial y de traslado de dominio. Así mismo se presentarán en formatos debidamente formulados, sellados, firmados sin omisiones ni alteraciones, escritos a máquina o a computadora, incluyendo las hojas complementarias y memorias de análisis que abunden o aclaren un punto específico.

16 4- Una vez integrada la documentación de acuerdo al tipo de trámite a realizar, el contribuyente o gestor deberá presentarlo ante el Departamento de Registro Catastral para su previo cotejo, autorización y posteriormente la emisión del avaluó fiscal inmobiliario por parte del departamento de valuación inmobiliaria. 5.- Los avalúos tendrán una vigencia de un año contando a partir de la fecha en que fueron practicados, siempre y cuando no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. 6.- Las personas autorizadas y/o registradas, están obligadas a guardar copia de los avalúos que practiquen o de aquellos que auxilien en su práctica, según sea el caso; durante 5 años posteriores a su emisión, así como de cualquier otra información que sirva como sustento para cualquier aclaración o requerimiento de las autoridades fiscales. 7.- Si el contribuyente está en desacuerdo con el resultado otorgado o se detecta alguna discrepancia o anomalía en el proceso de emisión del avaluó o verificación, éste será remitido a el área de verificación y valuación inmobiliaria, el cuál designará a un verificador así como la fecha, hora y el pago de los derechos establecidos en la Ley de Ingresos Vigente, para la inspección física u ocular del inmueble. 3.5 Procedimientos de Valuación Inmobiliaria. 1.- El área de verificación y valuación inmobiliaria con base en este manual, se acatará al siguiente capítulo para la realización de una verificación ocular o física del predio y/o bien inmueble.

A. Levantamiento a cinta. Este se emplea cundo el terreno es sensiblemente horizontal, descubierto y accesible. El levantamiento de un terreno con cinta se efectúa dividiendo en triangulo y tomando suficientes medidas de lados, alturas, ángulos de los triángulos que permitan calcular el resto de los lados y ángulos necesarios para dibujarlo y calcular la superficie. M

Para fijar las posiciones de los puntos del terreno, se traza una figura llamada polígono de base o poligonal, que siga aproximadamente el perímetro del terreno que se desea levantar. a

El polígono de base se transforma en una figura rígida dividiéndolo en triángulos bien conformados; es decir, lo más cerca posible del equilátero.

b

B

A

Fig. 1.0.- Método de Biangulación.

El levantamiento con cinta comprende dos clases de trabajo los cuales son divididos tanto en campo como en gabinete. A1.-Método de Biangulación.

a

b

Este método consiste en la localización de un punto “M” a partir de una recta “A-B” (punto A y B conocidos), por medio de los ángulos (a y b), medidos en cada extremidad de la recta. (Fig. 1.0).

B

A

Fig. 2.0.- Método de Dilaceración.

A2.- Método de Dilaceración.

17

Este método consiste en la localización de un punto “M” a partir de una recta “A-B” (puntos A y B conocidos), por medio de las distancias (a y b), medidas en cada extremidad de la recta. (Fig. 2.0). A3.- Método de Triangulaciones. Este método consiste en determinar las coordenadas de una serie de puntos distribuidos en triángulos: partiendo de dos conocidos (A y B) que definen la base, y midiendo todos los ángulos de los triángulos: Si A y B son dos puntos de coordenadas conocidas (A-B es la base), para calcular las coordenadas de C, basta medir los ángulos a, c y b, estos ángulos se determinan estacionando en A, B y C, y tomando las lecturas horizontales a los otros vértices. (Fig. 3.0).

BASE

B

F

Norte

D d

c

AB a

A

b C E

Fig. 3.0.- Método de Triangulaciones.

Puesto que en este método hay que medir los ángulos de los triángulos es necesario que haya visibilidad desde cada vértice de un triángulo a los otros dos. La utilidad del método es distribuir puntos con coordenadas conocidas por una zona. Esos puntos pueden servir para tomar los detalles que se quieran representar en un plano o como apoyo para otros métodos. A4.- Método de líneas de Liga. Se aplica cuando el terreno por sus características topográficas, no permita ver tres vértices consecutivos del polígono de base. El procedimiento consiste en medir los lados del polígono de base, así como las líneas que unen perfectamente dos puntos con lados contiguos, además de medir el polígono general para determinar la longitud de cada uno de sus lados. Figura 4.0

A5.- Método de Alineaciones.

20.25 4.54

3.62 2.62

2.62

3.85

3.62 12.16

3.85 4.54

RECTANGULO DIRECTOR.

27.98 35.25

28.34

35.25

Consisten en identificar el polígono por levantar en un mapa escala 1:500, cuyos lados se puedan medir con cinta. Con este método se prolongan los lados del polígono, que pueden ser los muros de una construcción o los linderos de una 4.33 12.35 propiedad, hasta su encuentro con 3.67 los dos lados del rectángulo, 4.66 4.66 3.07 3.07 midiendo las distancias de los vértices del rectángulo a los puntos 4.33 3.67 20.25 en los que los alineamientos prolongados interceptan los lados del Fig. 4.0.- Croquis Método de Alineaciones. mismo. Además de medir los lados del polígono. Este método es adecuado para levantar perímetros de construcciones irregulares. a) Levantamiento por azotea. Este método facilita el levantamiento, ya que está libre de obstáculos, permite detectar posibles niveles de menor área que no son visibles desde el piso, así como descubrir cubos de luz que a veces pasan inadvertidos. Figura 5.0 El procedimiento es el siguiente: 1. Verificar ocularmente la geometría de la construcción 2. Medir lados y diagonales de las figuras obtenidas. 3. Obtener los ángulos que configuren la forma de las construcciones a través de mediciones triangulares. 4. Procesamiento de gabinete para la obtención de las áreas.

18

6,8

16,204

MACEDONIO ALCALA

5,325

3,5

18,323

TERRENO = 574.93 m²

LOTE EN ESQUINA

61.54 X 2 NIV. = 123.08 m²

11,1

221.28 m

12,655

4,356 TERRENO = 323.62 m ² LOTE INTERMEDIO MAYOR AL PROMEDIO

33.52 X 3 NIV. = 100.57m²

134.58 X 2 NIV. = 269.16 m²

VIALIDAD

PATIO DE SERVICIO

PATIO DE SERVICIO

24,58

5,654

8,58

1,546

89.19 X 3 NIV. = 267.30 m²

PATIO DE SERVICIO

4,6

14,865

Fig. 5.0 Levantamiento por azotea. 7

24,3

34

162.88 X 2 NIV. = 325.76 m²

5,475

23,155

VIALIDAD

ALLENDE

b) Levantamiento por tierra. El procedimiento es el siguiente: 1. Medir todos los lados de la construcción. 2. Obtener los ángulos que configuren la forma de las construcciones a través de mediciones triangulares apoyándose en la prolongación virtual de los lados para poder aplicar la triangulación correspondiente. 3. Procesamiento de gabinete para la obtención de las áreas. L

Medición por encadenamiento de un terreno en pendiente. La medición de un terreno cuya pendiente supera el 5%, requiere que el mismo tipo de instrumento de medición se use de una manera diferente para medir las distancias horizontales de acuerdo al siguiente procedimiento:

ENCADENADOR 1

ENCADENADOR 2

C INTA

P ESCARPADO,

PLOMADA

TERRENO NATURAL

ESTACA

1.- Marque la línea recta con jalones en los Q extremos y con piquetes intermedios, recordando trabajar con pendiente abajo para la obtención de Fig. 6.0.- Medición por encadenamiento. FIGURA. C mayor precisión. En este caso el encadenador delantero debe sostener horizontalmente el instrumento de medición. Cuando el instrumento de medición esté correctamente instalado y bien extendido el encadenador delantero determina el punto exacto en el que colocará la estaca mediante una plomada. (Fig. 6.0 y 7.0). SECCION LONGITUDINAL

TERRENO NATURAL

Nota: En terrenos con una pendiente más pronunciada conviene utilizar un instrumento de medición más corto, por ejemplo: de 5 mts., en lugar de 10 mts.

19

MARCAS INTERMEDIAS CON ESTACAS

A

H

B TERRENO NATURAL

Fig. 7.0.- Medición por encadenamiento.

SECCION LONGITUDINAL

Medición de terrenos accidentados. Frecuentemente las distancias se deben medir sobre terrenos accidentados, o sea con crestas, montículos, rocas, zanjas o cursos de agua. En muchos la cuerda, cadena o cinta de medición se debe lanzar por encima de los obstáculos por lo cual es importante observar las siguientes reglas (Fig. 6.0 y 7.0): 1.- Mantener el instrumento de medición bien extendido. En caso de necesidad, la cinta o cuerda se puede acortar enrollándola en la mano. 2.- Mantener el instrumento de medición en posición horizontal utilizando un nivel para asegurar una mayor precisión. 3.- En caso de necesidad utilizar una plomada para linear exactamente la extremidad con la cinta métrica y el piquete utilizado para marcar el terreno. En los suelos muy duros o terrenos rocosos, es imposible utilizar estacas para señalar. En esos casos conviene señalar los puntos intermedios mediante objetos fácilmente visibles, por ejemplo, piedras pintadas o trozos de madera. Será importante verificar que tales marcas no vuelen con el viento o en su caso rueden, así mismo se puede trazar una señal sobre el suelo mediante un bastón o una marca de tiza sobre una piedra. Medición con Telémetro Laser GLM profesional. (250 VF). Se en entiende por telémetro el sistema óptico que permite calcular sin moverse de un sitio la distancia que hay desde él a otro, teniendo un rango de medición interior de 0.05 cm a 250 metros lineales, con una precisión de medición de 1.0 mm, el alcance aumenta cuanto mejor sea reflejado el rayo laser por la superficie (de forma dispersa y sin resplandecer) y cuanto mayor sea el contraste del haz de luz del láser respecto a la luz ambiente (interiores, crepúsculo). Distancia máxima a calcular de acuerdo al método de medición. TIPO TERRENO.

DE

Fig. 8.0.- Telemetro laser

CINTA MÉTRICA.

TELÉMETRO.

Plano

50.00 mts.

250.00 mts.

Semi plano

20.00 mts, si permite tener una horizontal correcta.

250.00 mts, si permite tener un haz de luz horizontal.

Quebrado

En tramos que permitan controlar la horizontal y tensión.

En tramos que permitan controlar la horizontal, para el haz de luz.

20

Precisión en las medidas de distancias. TIPO DE TERRENO.

CINTA MÉTRICA.

Plano

± 4 cm / 100 m

Semi plano

± 10 cm / 100 m

Quebrado

± 20 cm / 100 m

TELÉMETRO. 5 mm ± 5 mm/km (o sea un error de 0.25mm para 50 m) Precisión final = ± 5.25 mm = ± 5 mm

3.6 Reporte fotográfico. Como complemento de la inspección física ocular, el Perito Valuador Catastral, complementará su reporte , insertando en el formato y en los espacios designados para el caso, un reporte fotográfico del terreno o inmueble por valuar con fotografías que aun en el trabajo de gabinete pueda identificarse con precisión las características físicas y de construcción del terreno o del inmueble. Estas fotografías deberán ser tomadas de manera digital a color, en formato .JPG, insertadas con pie de foto y en las que se debe apreciar lo siguiente: 1. Fachada o fachadas del terreno o del inmueble. 2. Entorno urbano del terreno o del inmueble por ambos lados. 3. Vistas interiores panorámicas cuando se trate de terreno que pueden ser de norte a sur; de sur a norte; de oriente a poniente; o de poniente a oriente. (mínimo 2 fotografías interiores). Cuando se trate de inmuebles las vistas interiores de: sala, comedor, cocina, baños, estudio, escaleras, recámaras, pasillos, cocheras, patios de servicio, cobertizos y azoteas. CAPÍTULO IV. 4.-VALUACIÓN DE PREDIO URBANOS, SUBURBANOS Y RÚSTICOS. 4.1.- Predios urbanos. Los predios urbanos son los todos aquellos que cuentan con una infraestructura urbana completa, (agua, drenaje, electricidad, pavimentos y banquetas). Los predios suburbanos son los que están en proceso de transformación a urbanos. Será aquel que se encuentre fuera del área de influencia de una población, y su destino o uso sea para el desarrollo urbano o que se encuentran contemplados dentro de los planes de desarrollo de un centro de población para crecimiento futuro y que en la actualidad no cuentan con servicios públicos. 4.2.- Por su régimen de propiedad. I.

Propiedad privada. El concepto de propiedad privada hace referencia al poder jurídico completo de una persona sobre una cosa; el derecho que tiene un particular, persona física o moral, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones establecidas en la ley, de acuerdo con las modalidades que dicte el interés público y de modo que no se perjudique a la colectividad.

II.

Propiedad comunal. Se denomina bien comunal o procomún (de pro, provecho, y común) a un determinado ordenamiento institucional en el cual la propiedad está atribuida a un

21

conjunto de personas en razón del lugar donde habitan y que tienen un régimen especial de enajenación y explotación. De esa forma, ninguna persona individual tiene un control exclusivo sobre el uso y la disposición de un recurso particular bajo el régimen de común. III.

Propiedad ejidal. Se le reconoce como aquella forma de propiedad en que un determinado número de personas conforma un ejido que no es otra cosa que una porción de tierra destinada a la producción agrícola o ganadera por aquellas personas que se encuentran unidas a dicha organización, y que tiene como característica que solamente pueden ser propiedad de los miembros del ejido y hasta en un 5% de la totalidad del mismo para cada uno.

IV.

Propiedad en condominio. Conforme al artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se le denominará al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública y que perteneciera a distintos propietarios. Estos tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva, y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para el adecuado uso o disfrute.

4.3.- Clasificación del suelo urbano. Para efectos de la verificación, los terrenos urbanos se clasifican: Según su forma. Según su ubicación en la manzana. Según su topografía. 4.4.- Factores en el proceso de valuación de predios. Para efectos del proceso de valuación se deben de considerar los siguientes factores: 1.- Valor Unitario del Suelo. 2.- Área de valor. 3.- Corredor de valor. 4.- Factores de eficiencia del suelo: a.- Factor de zona. b.- Factor de forma. c.- Factor de ubicación en la manzana. d.- Factor de topografía. e.- Factor de superficie. f.- Factor de frente.

fzo ffo fub fto fsu ffr

1.-Valor Unitario del Suelo. 1.1.- En la investigación de campo se debe considerar lo siguiente: a)- Localización.- Ubicar el predio en un plano de la ciudad, determinando la zona (habitacional, comercial, industrial, mixta). b).- Acceso a la zona y calle.- Determinar las vialidades primarias, secundarias, carretera, camino asfaltado, pavimento de concreto, empedrado, terracería, ancho de calle, camellón o sin camellón.

22

c).- Servicios de la zona.- agua, drenaje, energía eléctrica, alumbrado público, y otros (como tv por cable). d).- Tipo de pavimentos y banquetas.- Determinar tipo de pavimentos y banqueta, y estado de conservación. e).- Uso de suelo.- Según planes de desarrollo si es habitacional, comercial, servicios, industrial, mixto. f).- Índice de saturación.- Porcentaje de construcción que se observa en la zona. g).-Nivel socioeconómico.- Clase social de la zona: bajo medio, alto, muy alto. h).- Equipamiento urbano en la zona.- Existencia de escuelas, mercado, hospitales, clínicas, iglesia, oficinas. k).- Servicios municipales.- Recolección de basura, seguridad, etc. l).- Calidad de proyecto de la zona.- Determinar si existe planeación urbana de la zona. 1.2.-Investigacion de los valores de suelo urbano. De acuerdo con la ubicación se deben investigar los valores de suelo urbano en la zona referida o en similares, de seis lotes a la compra y venta realizadas recientemente. Para determinar valores catastrales se deben de consultar las Tablas de Valores de Suelo, autorizadas por el municipio y por el Congreso del Estado, recientes y vigentes, para ser aplicadas. 2.-Área de valor. Con la información clasificada de la zona, considerando los servicios, infraestructura, equipamiento, y los valores de suelo, se puede determinar si la zona tiene áreas de valor que deben de tomarse en cuenta para establecer los valores de calle. 3.- Corredores de valor. Con la observancia de la zona, y la consulta de los planes de desarrollo urbano se establece si existen corredores de valor en la ubicación del predio que se valúa, para que éstos sean considerados. 4.5 .- Factores de eficiencia del suelo A.- Factor de zona (fzo). Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por: a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. Factor de zona (fzo). Características. Único frente a la calle moda de la zona. Ningún frente a calle superior a la calle moda y al menos uno a la calle moda. Al menos un frente a corredor de valor. Al menos un frente en calle a calle superiora la calle de moda o a un parque o plaza. Único frente o todos a calle inferior secundaria a la calle de moda.

(fzo) 1.00 1.00 1.00 1.20 0.80

23

B.- Factor de forma (ffo). 1) Lotes regulares: se considerarán como predios regulares, los terrenos que presenten forma cuadrangular, con ángulos que no difieran mas de 20 grados del ángulo recto; asimismo, son regulares los predios situados en esquina con el vértice que forma la esquina achatado ( en pancoupe) y aquellos de forma triangular con dos o tres frentes a la calle. Figura 9.0

CALLE

CALLE

CALLE

EN PANCOUPE

20°

20° 90°

CALLE

CALLE

CALLE

(B)

( A)

(C)

AL LE

CALLE

C

20°

90°

70°

CALLE

CALLE

(D)

CALLE

(E)

(F)

Fig. 9.0 Lotes regulares

2) Lotes irregulares: todo lote que no cumpla la característica anterior. Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Figura 10.0

20°

20°

70°

70°

110°

20°

110° 70°

CALLE

CALLE

CALLE

Fig. 10.0 Lote irregular.

a).- Rectángulo inscrito ri. El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio. b).- Áreas restantes ar. Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito. c).- Porción anterior pa. La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.

24

d).- Porción posterior pp. La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente en una vía de acceso. e).- Áreas irregulares con frente a la calle ac. Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior. f).- Áreas irregulares anteriores ai. Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior. El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo. Factor de forma (ffo). Características. Lotes regulares.

factor (ffo) 1.00

Características. Lotes irregulares. Área del Rectángulo inscrito. Áreas restantes y porciones fuera del rectángulo inscrito.

factor (ffo) 1.00 0.80

C.- Factor de ubicación en la manzana fub. Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica. Descripción por ubicación de predio figura 11.0

25

C A L L E

C A L L E

1.- Cabecero de manzana: son terrenos que presentan colindancias con tres calles de las cuales dos de ellas en forma paralela. 2, 3 y 9.- Lote intermedio regular: Son terrenos donde algunos de sus C A L L E lados forman vértices con ángulos de 90°, y uno de sus lados es colindante 9 con una vialidad. 8 4.- Lote intermedio con acceso propio: considerado como un terreno de forma irregular ya que 10 5 1 4 6 cuenta con una gran profundidad en su acceso, así como la comunicación a una vialidad. 7 2 5.- Lote intermedio con 2 frentes a 3 calles distintas sin ser esquina: Terreno donde dos de sus lados C A L L E 11 colindan con vialidades ya sean primarias o secundarias (considerando como terreno de Fig. 11.0 Croquis de ubicación del predio dentro de la manzana forma regular). 6.- Lote intermedio con tres frentes a calles distintas si ser esquina: Considerando como un terreno de forma regular, donde tres de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquinas entre ellas.

7.- Lote esquina de forma regular: Considerado así, ya que mas de sus tres lados se encuentran con ángulos de 90° y entre ellas 2 de sus calles forman un cruce. Factor de ubicación (fub). Características. Sin frente a la vía de circulación. Con frente a una sola vía de circulación. Con frente a dos vías de circulación. Con frente a tres vías de circulación. Con frente a cuatro o más vías de circulación.

factor (fub) 0.70 1.00 1.15 1.25 1.35

D.- Factor de topografía (fto). Dentro de los elementos físicos de los predios se consideran las condiciones topográficas para llevar a cabo su clasificación en: Terreno a nivel: es cuya superficie está sensiblemente a nivel medio de la calle al frente del lote, con una pendiente máxima del 5%. (Fig. 12.0).

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA PEND. DEL 0% AL 5 %

TERRENO NATURAL

SECCION TRANSVERSAL

26

Fig. 12.0.- Croquis de Terreno a nivel.

Terreno escarpado hacia arriba: es aquel lote cuya superficie media tiene pendiente ascendente respecto al nivel de la calle. (Fig. 13.0). L

H

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA TERRENO NATURAL

SECCION TRANSVERSAL

Fig. 13.0 Escarpado hacia arriba.

Terreno escarpado hacia abajo: Es aquel cuya superficie media tiene una pendiente descendiente respecto al nivel de la calle frente al lote. (Fig. 14.0).

L ARROYO VEHICULAR

BANQUETA

SECCION TRANSVERSAL

H

Fig. 14.0 Escarpado hacia abajo.

Terreno elevado: es aquel cuya superficie media es sensiblemente horizontal y esta a un nivel superior respecto al nivel de calle al frente del lote. (Fig. 15.0). L

27

TERRENO NATURAL

ELEV.

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA

Fig. 15.0 Terreno elevado.

SECCION TRANSVERSAL

Terreno Hundido: Es aquel cuya superficie media es sensiblemente horizontal y esta a nivel inferior respecto al nivel de calle frente al lote. (Fig. 16.0).

L

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA

HUN. SECCION TRANSVERSAL

Fig. 16.0 Terreno hundido. TERRENO NATURAL

Terreno rugoso: Es aquel que presenta la mayor parte de la superficie área rocosa en diferentes formalidades. (Fig. 17.0). L ROCA

ARROYO VEHICULAR

BANQUETA

SECCION TRANSVERSAL

RUGOSIDAD

TERRENO NATURAL

Factor de topografía (fto). Fig. 17.0 Terreno rugoso.

Características. Lote con pendiente a nivel. Lote con pendiente hacia arriba. Lote con pendiente hacia abajo. Lote elevado. Lote hundido. Lote accidentado o rugoso.

factor (fto) 1.10 1.05 0.95 1.00 0.90 0.90

E.- Factor de superficie (fsu). Factor que afecta el valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por: lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor de valor. Factor de superficie (fsu). Factor (rlm) Hasta 2.00 De 2.10 a 3.00 De 3.01 a 4.00 De 4.01 a 5.00 De 5.01 a 6.00 De 6.01 a 7.00 De 7.01 a 8.00 De 8.01 a 9.00 De 9.01 a 10.0 De 10.01 a 11.00

Factor (fsu) 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.90 0.88 0.86 0.84 0.82

Factor (rlm) de 11.01 a 12.00 de 12.01 a 13.00 de 13.01 a 14.00 de 14.01 a 15.00 de 15.01 a 16.00 de 16.01 a 17.00 de 17.01 a 18.00 de 18.01 a 19.00 de 19.01 a 20.00 en adelante

Factor (fsu) 0.80 0.78 0.76 0.74 0.72 0.70 0.68 0.66 0.64 0.62

Factor de superficie (fsu) Clave h5 h1 h2 h4 h8

Tipo habitacional hasta 50 hab/ha. habitacional hasta 100 hab/ha. habitacional hasta 200 hab/ha. habitacional hasta 400 hab/ha. habitacional plurifamiliar.

Superficie 1,000 500 250 125 600

28

h2s habitacional c/servicios hasta 200 h/ha. h4s habitacional c/servicios hasta 400 h/ha. h2i,h4i habitacional con industria mezclada h2is,h4is habitacional industria y servicios mezc. iv industrial vecinal ia industrial aislada Nota: el factor resultante de la tierra nunca será menor de 0.60. F.- Factor de frente

250 125 500 500 500 2,000

(ffr).

Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos. El valor unitario de un lote con frente diferente a 7.00 mts. se obtendrá multiplicando el valor unitario de la calle a la que se tiene frente por un factor de frente (f.f). Factor de frente (ffr). Características factor (ffr) Frente igual o mayor a 7.00 mts. 1.00 Frente igual o mayor a 4.00 mts. y menor a 7.00 mts. 0.80 Frente menor a 4.00 mts. 0.60 Nota: los predios cuyo frente tenga como mínimo una dimensión de 6.90 mts. se considerarán con frente de 7.00 mts. G.- Demérito en relación de frente con respecto a su profundidad. r=p/f 1.50 1.60 1.70 1.80 1.90 2.00 2.10 2.20 2.30 2.40 2.50 2.60 2.70 2.80 2.90 3.00 3.10 3.20 3.30 3.40 3.50 3.60 3.70 3.80

% del valor 1.2 1.18 1.15 1.13 1.12 1.1 1.09 1.07 1.06 10.5 1.04 1.03 1.02 1.01 1.01 1.00 0.99 0.98 0.97 0.97 0.96 0.95 0.94 0.94

r=f/p 5.10 5.20 5.30 5.40 5.50 5.60 5.70 5.80 5.90 6.00 6.10 6.20 6.30 6.40 6.50 6.60 6.70 6.80 6.90 7.00 7.10 7.20 7.30 7.40

% del valor 0.85 0.85 0.84 0.83 0.83 0.82 0.82 0.81 0.81 0.80 0.79 0.79 0.78 0.78 0.77 0.76 0.76 0.75 0.75 0.74 0.74 0.73 0.73 0.72

r= f/p 8.70 8.80 8.90 9.00 9.10 9.20 9.30 9.40 9.50 9.60 9.70 9.80 9.90 10.00 10.10 10.20 10.30 10.40 10.50 10.60 10.70 10.80 10.90 11.00

% del valor 0.65 0.64 0.64 0.63 0.63 0.62 0.62 0.62 0.61 0.61 0.60 0.60 0.59 0.59 0.59 0.58 0.58 0.58 0.57 0.57 0.57 0.56 0.56 0.56

29

3.90 4.00 4.10 4.20 4.30 4.40 4.50 4.60 4.70 4.80 4.90 5.00

0.93 0.93 0.92 0.91 0.90 0.90 0.89 0.88 0.88 0.87 0.87 0.86

7.50 7.60 7.70 7.80 7.90 8.00 8.10 8.20 8.30 8.40 8.50 8.60

0.71 0.71 0.70 0.70 0.69 0.69 0.68 0.68 0.67 0.66 0.66 0.65

11.10 11.20 11.30 11.40 11.50 11.60 11.70 11.80 11.90 12.00

0.55 0.55 0.55 0.54 0.54 0.54 0.53 0.53 0.53 0.53

4.6 Factor resultante de la tierra. El factor resultante de la tierra será: frt= fzo x ffo x fub x fto x fsu x ffr Este factor frt nunca debe ser menor a 0.60. El frt se multiplica por el valor del suelo para obtener el factor resultante del terreno, el cual se multiplica por la superficie del predio. CAPITULO V. 5.1 TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN Dentro de este apartado se analizarán los predios que cuentan con edificaciones u otros tipos de estructuras realizadas por el hombre, las cuales están identificadas dentro de las tablas de valores unitarios de construcción. En el caso de existir construcciones en el predio que no estén determinadas en esta tabla, se realizará un análisis independiente para calcular cada una de éstas. Por su periodo de tiempo: I.

ANTIGUO: Los inmuebles que se consideran antiguos son los que fueron construidos a partir de la época colonial; es decir, durante los siglos XVI, XVII, XVIII, así como los del uso del concreto armado.

II.

MODERNO: En la arquitectura, se relaciona con el empleo de las edificaciones realizadas por máquinas o procesos industriales muy técnicos, Estas nuevas formas fueron hechas con materiales industrializados con el acero y concreto, donde se inicia la utilización del concreto armado, parte aguas que determina el modernismo en la construcción.

Por su uso y estado de conservación. La calidad de los acabados de construcción, las dimensiones de sus espacios (por ejemplo recamara, salas, etc.), la disponibilidad de amenidades (aire acondicionado, cocinas integrales), instalaciones eléctricas (intensidad y tipo de iluminación), clase de equipamiento (por ejemplo sanitario) entre otros elementos, así como el grado de mantenimiento que se presente, hace que tengan variaciones en su costo, siempre y cuando se encuentren las condiciones mínimas habitables.

30

Para efecto de aplicar las tipologías de construcción mencionadas en la tabla anterior, considerando el uso al que se les dedica, es decir al aprovechamiento genérico que tiene el inmueble y el rango de niveles de construcción, se clasificarán de acuerdo a lo siguiente. a) Habitacional. b) No habitacional. Por avance de obra.- Se aplicará solamente cuando la construcción se encuentra en proceso de terminación, pero ya está habitada. Para ello se considera los siguientes niveles de edificación. I.

OBRA NEGRA: Se considera cuando los avances de la construcción son de un 40% a un 60%, es decir; que se han ejecutado los trabajos correspondientes a: cimentación, muros, castillos o columnas, losas o cubiertas, canalización de ductos para instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria.

II.

OBRA GRIS: La construcción presenta un avance de un 80%, se consideran recubrimiento de muros (repellados), firmes de concreto, instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria habilitada (en uso).

III.

OBRA TERMINADA: Se considera cuando los avances de la construcción se han ejecutado de un 90% a 100%, considerando la etapa de acabados según la tipología de construcción.

Estado de conservación.- Aun y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios del Estado de Oaxaca publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo al Tipo y el Estado de Conservación, considerando los tres probables: I.

Bueno.- Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación aún y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad aislada).

II.

Regular.- Construcción con acabados en proceso, falta de pintura, elementos estructurales con pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barniz o de esmalte en puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos y lambrines.

III.

Malo.- Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles), herrería con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles, sanitarios con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas y que necesitan reparación mayor a su remplazo. Construcción casi estado de abandono.

Por su Uso Habitacional (H).- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a ésta. También se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares, clasificándose a su vez en:

31

5.2 HABITACIONAL PRECARIA HP. USO:

Edificaciones destinadas a casa- habitación, en su mayoría en P.B., de ni-vel socioeconómico bajo, localizadas en agencias y zona periférica del Municipio y en donde el uso del suelo es habitacional.

CARACTERÍSTICAS: Infraestructura: servicios aislados de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, pavimentos, banquetas, transporte público y de servicios, etc.; equipamiento urbano: escuelas, tianguis y comercios aislados etc.; elementos de construcción: cimientos de mampostería de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicón de concreto vibrocomprimido, tabique rojo y de adobe, cadenas y castillos de concreto armado; techos de lámina galvanizada o de asbesto cemento; Acabados interiores: aplanados de muros rústicos de mortero y muros rústicos aparentes; Pisos de terraceía y otros de cemento pulido ó concreto escobillado; Ventanas y puertas exteriores de perfil estructural; Ausencia de lambrines en baños y cocina; Muebles sanitarios de porcelana blanca y en cocina fregadero de material y calentador de gas; Instalaciones eléctricas y sanitarias visibles; Tanque de almacenamiento de agua.

32

FOTO 1. CASA – HABITACIÓN: FACHADA

VISTA DEL ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.

VISTA INTERIOR DE RECÁMARAS.

FOTO 2. CASA – HABITACIÓN: FACHADA PRINCIPAL.

VISTA DE LAS CONSTRUCCIONES INTERIORES.

VISTA ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.

33

FOTO 3. CASA – HABITACIÒN: FACHADA PRINCIPAL.

VISTA ENTORNO URBANO DEL INMUEBLE.

VISTA INTERIOR DE UNA HABITACIÒN.

TIPOLOGÍA: PRECARIA.

CLAVE

HABITACIONAL PRECARIA HP.

y

PORCENT. DEL TOTAL

A

Cimentación subestructura.

B

Estructura.

C

Entrepisos Techos.

D

Servicios.

Letrina o sanitario exterior.

21%

E

Instalaciones Básicas.

Eléctrica.

7%

F

Pisos.

Tierra apisonada.

12%

G

Acabados y Fachadas.

No tiene.

H

Complementos.

Diversos materiales reciclados.

y

Sin cimientos, estructura de madera o material reciclado.

12%

Lámina o madera.

23%

Cartón negro.

RANGO /PUNT.

18%

7%

34

Estado de Conservación.

TOTAL

100%

Bueno

1.00

Regular

0.84

Malo

0.76

5.3 HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONÓMICO USO:

HUE.

Edificaciones destinadas a casa- habitación, en su mayoría en P.B., de nivel socioeconómico bajo, localizadas en agencias, colonias populares y zona periférica del Municipio y con uso de suelo que puede ser habitacional o mixto.

CARACTERÍSTICAS: Infraestructura: servicios aislados de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, pavimentos de asfalto, concreto ó terracería, banquetas, transporte público y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, tianguis y comercios aislados etc.; Elementos de Construcción: cimientos de mampostería de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicón de concreto vibrocomprimido, tabique rojo, cadenas y castillos de concreto armado; Techos de losas de concreto armado ó bóveda de ladrillo; Acabados interiores: aplanados de muros rústicos de mortero y muros rústicos aparentes; pisos de cemento pulido; ventanas y puertas exteriores de perfil estructural; ausencia de lambrines en baños y cocina; muebles sanitarios de porcelana blanca y en cocina fregadero de material ó de lámina de acero inoxidable y calentador de gas; instalaciones eléctricas y sanitarias visibles y ocultas; Cisterna para agua.

35

FOTO 1. CASA – HABITACIÓN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

FOTO 2. CASA – HABITACIÓN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

TIPOLOGÍA ECONÓMICO. HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONÓMICO HUE.

PORCENT. DEL TOT.

A

Cimentación subestructura.

24%

B

Estructura.

C

Entrepisos Techos.

D E

CLAVE

y

Piedra. Block de cemento o tabique.

14%

Teja de Barro, bóveda de ladrillo sola o con vigas de madera.

15%

Servicios.

1 baño, calentador de leña, lavadero y fregadero.

4%

Instalaciones Básicas.

Hidráulica.

4%

Sanitaria.

3%

Eléctrica.

4%

y

Pisos.

Firme de escobillado.

10%

G

Acabados y Fachadas.

Repellado de mezcla; plafones aparentes, pisos de concreto pulido o escobillado.

H

Complementos.

Muebles económicos.

4%

Herrería: Ventanas

Fierro estructural ligero, ángulo.

4%

Vidriería:

Sencillos.

3%

F

Carpintería: closets Pinturas

Estado de Conservación.

Puertas

y

Madera rústica.

concreto

pulido

o

RANGO /PUNT.

6%

3%

Acrílica.

2%

TOTAL

100%

Bueno

1.00

Regular

0.84

Malo

0.76

36

5.4 HABITACIONAL UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL HUIS. USO:

Edificaciones destinadas a casa – habitación, construidas en P.B. y P.A, de nivel socioeconómico medio, localizadas en su mayoría en fraccionamientos o desarrollos habitacionales propios para interés social, ubicadas en lugares donde el uso de suelo es habitacional.

CARACTERÍSTICAS: Infraestructura: servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, internet, T.V. por cable, pavimentos, banquetas, transporte público y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: en un radio aprox. de 1,000 mts. existen escuelas, oficinas, bancos, mercado, parques, etc.; Elementos de construcción: Cimientos a base de losas de cimentación y contratrabes corridas de concreto armado; Estructura: muros de tabique rojo o tabicon de concreto vibrocomprimido; Techos de losas concreto armado o vigueta y bovedilla; Acabados interiores: de muros aplanados finos de mortero o texturizados y en plafones texturizados; Pisos de loseta de cerámica; Ventanas y puertas de perfil de aluminio natural; Lambrines en baños de loseta de cerámica en área de regadera, muebles sanitarios económicos, en cocina fregadero de lamina de acero inoxidable; Instalaciones: hidrosanitaria y eléctrica ocultas y calentador de gas automático; Carpintería: con puertas de tablero de melanina o triplay esmaltado; Cisterna.

37

FOTO 1. CASA – HABITACIÓN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

FOTO 2. CASA – HABITACIÓN: FACHADA PRINCIPAL Y VISTA INTERIOR.

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA DE INTERES SOCIAL HUIS.

CLAVE

CONCEPTO

%

VIDA ÚTIL

PONDERACIÓN

1

Cimentación.

11.50%

100.00

11.50%

2

Estructura: muros, cadenas, castillos, 26.95% trabes y losas.

100.00

26.95%

3

Trabes y losas.

15.00%

100.00

15.00%

4

Impermeabilizaciones.

1.67%

30.00

0.50%

5

Pisos.

1.11%

20.00

0.22%

6

Acabados y recubrimientos.

8.75%

15.00

1.31%

7

Cancelería.

5.62%

25.00

1.41%

8

Carpintería.

7.06%

20.00

1.41%

9

Instalaciones hidráulica y sanitaria.

7.35%

20.00

1.47%

10

Instalación eléctrica.

9.50%

30.00

2.85%

11

Pintura.

5.49%

15.00

0.82%

TOTAL

100.00%

63.45%

60 AÑOS

38 5.5 TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO USO:

HUM.

Edificaciones destinadas a casa -habitación que pueden ser en P.B. y P.A. de nivel socioeconómico medio, localizadas en el perímetro del Centro Histórico, agencias, fraccionamientos y zona periférica del Municipio.

CARACTERÍSTICAS: Infraestructura: servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, pavimentos, banquetas, transporte público y de servicios,, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construcción: cimientos de mampostería de piedra o zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicón de concreto vibro comprimido, tabique rojo, mixtos con adobe, piedra y tabique, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado y otras con techos de bóveda de ladrillo y viguería de madera con ladrillo aparente; Acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados o muros rústicos; pisos de losetas de granito o de cerámica; ventanas y puertas exteriores de perfil estructural, tubulares o de aluminio; lambrines en baños y cocina con loseta de cerámica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lámina de acero inoxidable comúnmente integrado en mueble de material o prefabricado y calentador de gas; instalaciones eléctricas y sanitarias ocultas; Cisterna.

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL.

ENTORNO URBANO.

39

VISTA VOLUMÉTRICA EN EL INTERIOR.

VISTA DE LOS INTERIORES.

TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA MEDIO HUM.

FOTO 1. ENTORNO URBANO Y ACCESO AL INMUEBLE AL FONDO.

VISTA VOLUMÉTRICA EN EL INTERIOR.

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO

HUM.

CLAVE CONCEPTO

%

VIDA UTIL

PONDERACION

1

Cimentación.

7.05%

100.00

7.05%

2

Estructura: muros, cadenas, 12.25% castillos, trabes y losas.

100.00

12.25%

3

Trabes y losas.

10.50%

100.00

10.50%

4

Impermeabilizaciones.

1.67%

50.00

0.84%

5

Pisos.

1.11%

65.00

0.72%

6

Acabados y recubrimientos.

29.26%

65.00

19.02%

7

Cancelería.

5.62%

70.00

3.93%

8

Carpintería.

11.43%

60.00

6.86%

9

Instalaciones hidráulica y sanitaria. 11.72%

50.00

5.86%

10

Instalación eléctrica.

2.53%

60.00

1.52%

11

Pintura.

6.86%

30.00

2.06%

TOTAL

100.00%

70.60%

70 AÑOS

40 5.6 HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO

USO:

CARACTERÍSTICAS:

HUB.

Edificaciones destinadas a habitación familiar que pueden ser en P.B. y P.A. de nivel socioeconómico medio alto, localizadas en su mayoría en fraccionamientos y otras en la zona entre el polígono del Centro Histórico y Polígono Municipal.

Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, televisión por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transporte público y de servicios, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construcción: cimientos de zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicón de concreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; Acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados, muros aparentes de tabique o piedra y lambrines de madera; o pisos de losetas de cerámica y laminados; ventanas y puertas de madera maciza fina y barnizadas y de aluminio; vidriería comúnmente filtrasol;

lambrines en baños y cocina con loseta de cerámica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lámina de acero inoxidable comúnmente integrado en mueble de material o prefabricado y calentador de gas; instalaciones eléctricas y sanitarias ocultas; cisterna.

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

41

FOTO 2. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

TIPOLOGÍA: BUENO. CLAVE

PORCENT. DEL TOTAL

TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO HUB.

A

Cimentación subestructura.

y

B

Estructura.

Tabique rojo recocido, block.

10%

C

Entrepisos y Techos.

Losa de concreto maciza y aligerada.

12%

D

Servicios.

2 1/2 a 3 1/2 baños, lavadero, fregadero, cocineta y calentador de gas automático.

4%

E

Instalaciones Básicas.

Hidráulica.

3%

Sanitaria.

2%

Eléctrica.

4%

Teléfono.

1%

Interfón.

1%

Gas estacionario.

1%

Cisterna.

2%

T.V. Cable.

1%

Instalaciones especiales.

Pisos.

Loseta esmaltada, terrazo, calidad media o buena.

G

Acabados y Fachadas.

Pasta y tirol, cintilla, plafones de tirol.

10%

H

Complementos.

Muebles de calidad media y accesorios de porcelana, azulejo o cerámicas.

3%

Ventanas.

Herrería de perfiles laminados y aluminio.

8%

Vidriería.

Especiales y biselados.

4%

Puertas

Pinturas.

y

/PUNT.

15%

Zapatas aisladas o corridas.

F

Carpintería: closets.

RANGO

alfombra

Madera de pino y fina.

9%

7%

Vinílicas, esmalte, acrílica y barniz.

3%

TOTAL

100%

Bueno

1.00

Regular

0.84

Estado de Conservación.

42

Malo

0.76

5.7 HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO HUMB. USO :

Edificaciones destinadas a casa -habitación unifamiliar que pueden ser en P.B. y P.A. de nivel socioeconómico alto, localizadas en su mayoría en fraccionamientos denominados residenciales y en la zona de San Felipe del Agua de este Municipio.

CARACTERISTICAS: Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, televisión por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transporte público y de servicios,, etc.; Equipamiento urbano: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; Elementos de Construcción: cimientos de zapatas de concreto armado; Estructura: muros de tabicón de concreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; acabados interiores: aplanados de muros y plafones finos de mortero, pulidos de cal, de yeso, texturizados, muros aparentes de tabique o piedra y lambrines de madera; pisos de losetas de granito, mármol, terrazo, ónix, cerámica, madera ó laminados; Ventanas y puertas de madera maciza fina y barnizadas, de aluminio anodizado, o de PVC; vidriería comúnmente filtrasol; lambrines en baños y cocina con loseta de cerámica; muebles sanitarios de porcelana blanca o de color y en cocina fregadero de lámina de acero inoxidable comúnmente integrado en mueble de material o prefabricado y calentador de gas; instalaciones eléctricas y sanitarias ocultas; cisterna.

43

FOTO 1.- FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

TIPOLOGÍA: MUY BUENO

FOTO 2.- FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y ENTORNO URBANO.

44

CLAVE

A B C

TIPO HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO HUMB. Cimentación subestructura. Estructura. Entrepisos Techos.

D

Servicios.

E

Instalaciones Básicas.

y

y

Instalaciones esp.

Zapatas y/o contratrabes, columnas y trabes. Tabique rojo recocido. Losa de concreto maciza y aligerada. 2 1/2 a 3 1/2 baños, lavadero, fregadero, cocineta, calentador de gas o eléctrico automático. Hidráulica. Sanitaria. Eléctrica. Teléfono. Interfón. Gas estacionario. Cisterna. T.V. Cable. Antena Parabólica. Aire acondicionado. Alarma vs. Robo. Hidroneumático. Loseta esmaltada, mármol, parquet, alfombra buena calidad.

F

Pisos.

G

Acabados y Fachadas.

Pasta y tirol, cintilla, plafones de tirol o falso plafón; cintilla.

H

Complementos.

Muebles de lujo y accesorios cromados de lujo.

Cancelería.

Aluminio anodizado buena calidad 3".

Vidriería.

Especiales o de 6 mm.

Carpintería: Puertas y closets.

Madera fina.

Pinturas.

Vinìlica, esmalte, acrílica y barniz. TOTAL

Estado de Conservación

5.8

PORCENT. DEL TOT. 14% 10% 12% 3%

2% 1% 4% 0.30% 0.30% 0.40% 1.00% 1.00% 0.30% 1.00% 0.40% 1.00% 10% 15%

7% 5% 3% 5% 3%

Bueno

100% 1.00

Regular

0.84

Malo

0.76

HABITACIONAL UNIFAMILIAR ESPECIAL HUESP.

RANGO /PUNT.

45

USO:

Edificaciones destinadas a casa -habitación unifamiliar que pueden ser en P.B. ó P.B. Y P.A. de nivel socioeconómico alto, localizadas en su mayoría en fraccionamientos denominados residenciales y en la zona de San Felipe del Agua de este Municipio.

CARACTERÍSTICAS: Infraestructura: Servicios de agua, drenaje sanitario, alumbrado público, teléfono, televisión por cable, sky e internet, pavimentos, banquetas, transporte público y de servicios, etc.; equipamiento urbano en un radio de 1,000 mts: escuelas, oficinas, bancos, mercado, etc.; elementos de construcción: cimientos de zapatas de concreto armado; estructura: muros de tabicón de concreto vibrocomprimido y tabique rojo, cadenas, castillos, trabes y losas de concreto armado; acabados interiores: aplanados de muros y plafones con texturizados, pastas acrílicas, palladio o recubrimientos con maderas finas o de mármol, ónix o similares, muros aparentes de piedra; pisos de losetas cerámica importada, mármol, terrazo, ónix, madera o laminados; ventanas y puertas de madera maciza fina y barnizadas o de aluminio anodizado o de PVC; vidriería comúnmente doble y filtrasol; lambrines en baños y cocina con loseta de cerámica importada o mármol; muebles sanitarios de porcelana importada de color y en cocina muebles integrales de laminados o de madera maciza de cedro con cubiertas comúnmente de mármol; calentador de gas de paso con gas estacionario para el servicio; instalaciones sanitarias, hidráulicas y eléctricas ocultas, instalación de hidroneumático, alberca con sistema de filtrado de agua y cisterna de almacenamiento de agua.

46

FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

FOTO 2. FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE Y VISTA INTERIOR.

No Habitacional (NH).- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto anterior y que para efectos de determinar su tipo se divide en: I. • • • • • II. • • • •

Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos). L – Hoteles D – Deportes C – Comercio O – Oficinas S – Salud

• • • •

A – Abasto I – Industria K – Comunicaciones E – Educación

Construcciones que no poseen cubiertas o techos, en uso no habitacional PE - Estacionamientos, patios y plazuelas J – Jardines PC - Canchas Deportivas P- Panteones

a. (L) Hoteles.- Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huéspedes, albergues y similares. b. (D) Deportes.- Se refiere a aquellas edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de acondicionamiento físico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectáculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas públicas y privadas, academias de acondicionamiento físico y artes marciales, estadios, autódromos, plazas taurinas, arenas de box y luchas, velódromos, campos de tiro, centros de equitación y lienzos charros, así como instalaciones similares. c.

(C) Comercio.- Se refiere a las edificaciones destinadas a la prestación o contratación de servicios o la comercialización o intercambio de artículos de consumo y en general cualquier mercadería, tales como: tiendas, panaderías, farmacias, boticas, droguerías, tiendas de auto servicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construcción y electricidad, ferreterías, madererías, vidrierías, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artículos, maquinaria, refacciones, llantas, salas de belleza, peluquerías, tintorerías, sastrerías, baños, instalaciones destinadas a la higiene física de las personas, sanitarios públicos, saunas y similares, laboratorios fotográficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general todo tipo de comercios. También incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeterías, fondas, cantinas, bares, cervecerías, pulquerías, video bares, centros nocturnos y salas de fiestas, entre otros.

d. (O) Oficinas.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, público o privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios, instalaciones destinadas a la seguridad del orden público y privado, agencias funerarias, de inhumaciones, mausoleos y similares, así como despachos médicos de diagnóstico. e. (S) Salud.- Se refiere a aquellas edificaciones destinadas a la atención, diagnóstico, tratamiento y rehabilitación de las personas afectadas por enfermedades o accidentes, tales como: unidades médicas, clínicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clínicos y radiológicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crónicas y similares.

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f.

(Q) Cultura.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas, y archivos, galerías de arte, museos, centros de exposición, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centros de convenciones, casas de cultura, academias de danza, música, pintura y similares. Así como, las edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares.

g. (A) Abasto.- Se refiere a las edificaciones e instalaciones públicas y privadas destinadas al almacenamiento, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacén de granos, de huevo, de lácteos, de abarrotes, centrales y módulos de abasto, rastros, frigoríficos, obradores, mercados e instalaciones similares. h. (I) Industria.- Se refiere a cualquier instalación o edificación destinada a ser fábrica o taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformación, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrícola, pecuaria, forestal, textil, del calzado, siderúrgica, metalmecánica, automotriz, química, televisiva, cinematográfica, electrónica y similares. También incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, así como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje, energía eléctrica, servicios de limpia, disposición de desechos sólidos y similares. Comprende también a aquellas destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehículos o para uso doméstico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depósito y venta de gas líquido y combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparación y conservación de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparación, lubricación, alineación y balanceo de vehículos, maquinaria, lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de equipo eléctrico, vulcanizadoras, carpinterías, talleres de reparación de muebles y similares. i.

(K) Comunicaciones.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o difundir información, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado de personas y bienes, así como a los espacios reservados para el resguardo y servicio de vehículos y similares, tales como: correos, telégrafos, teléfonos, estaciones de radio, televisión, y similares, terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y estaciones de autobuses foráneos y de carga, estacionamientos cubiertos, ya sean públicos o privados, encierros e instalaciones de mantenimiento de vehículos, terminales aéreas, helipuertos, estaciones de ferrocarril, embarcaderos, muelles y demás edificios destinados a la actividad del transporte.

j.

(E) Educación.- Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades de enseñanza: guarderías, jardines de niños, básica, media, escuelas técnicas, superior, postgrado, especial y de enseñanza e investigación, especializadas y similares.

III.

5.9.-

Por lo cual para determinar la tipología de dichas construcciones se sujetara en base a la siguiente clasificación:

NH1 PRECARIA:

48

Esta tipología se caracteriza por; cuartos con usos múltiples sin divisiones; servicios mínimos incompletos; muros sobre suelo, de tabicón sin refuerzos; ventanas de madera o fierro, techos de lámina metálica, o de cartón; pisos habilitados con padecerías, o de materiales pétreos burdos; instalaciones incompletas visibles. (Tabla 8.0)

NH1B

NH1R

NH1M

Bueno.

Regular.

Malo. Tabla. 8.0.- Tipología Uso No Habitacional Especial.

5.10.- NH2 ECONÓMICA: El tipo de construcciones cuenta con espacios semi-separados por usos; muros de tabique, tabicón, piedra común de cara lisa o block hueco de concreto con refuerzos elementales, con o sin acabados de aplanados sencillos de mortero o yeso, repellado de mezcla en interiores, plafones aparentes o de mezcla, recubrimiento de azulejo de calidad económica; ventanería de fierro estructural, tubular de aluminio sencillo, herrería de ángulo, vidriaría sencilla, pintura vinílica y esmaltada; techos de lozas macizas de concreto armado o ligeros, prefabricados económicos, o de ladrillo sobre vigas de madera con algún claro corto de hasta 3.00 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de hasta 5.00 metros y alturas de piso a techo de hasta 3.00 metros; cimientos de piedra o zapatas corridas de concreto armado, castillos columnas, cadenas de cerramiento; pisos de firme de concreto simple o pulido, loseta vidriada, alfombra; instalaciones hidráulica y sanitaria elementales; y eléctricas básicas visibles. (Tabla 9.0)

NH2B

NH2R

NH2M

Bueno.

Regular.

Malo. Tabla 9.0.- Tipología Uso No Habitacional Económica.

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5.11.- NH3 MEDIA: Los espacios diferenciados por uso de estas construcciones son; espacios pequeños y continuos diferenciados por usos; muros de piedra brasa, tabique, tabicón, prefabricados, o block hueco; con acabados de cemento o yeso; recubrimientos de azulejo , herrería de aluminio, perfil laminado, cortina metálica, vidriería doble, pintura vinílica, esmalte, acrílico y barniz; ventanería de aluminio, fierro estructural o tubular; techos de lozas macizas de concreto armado prefabricadas, reticulares aligeradas de bóveda catalana o madera con teja, con algún claro corto de hasta 4 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 5.01 a 8.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 5.00 metros; pisos de firme de concreto simple o pulido; instalaciones hidráulicas y sanitarias completas y con instalaciones eléctricas entubadas ocultas o visibles. (Tabla 9.0). NH3B

Bueno.

NH3R

Regular.

NH3M

Malo. Tabla. 10.0.- Tipología Uso No Habitacional Media.

5.12.- NH4 BUENA: Son las construcciones con espacios de distribución propia para su vestíbulos, pasillos bien definidos con buena funcionalidad; muros de piedra, de tabique, tabicón o similar, prefabricados de ensamble sencillo, o de block hueco, con acabados de aplanados de mortero, yeso o pasta, repellado de mezcla y yeso en interiores y exteriores; ventanería en perfiles de aluminio, fierro estructural, tubular o PVC techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lámina estructural metálica o de asbesto, o de bóveda de ladrillo; con algún claro corto de hasta 5.00 mts., y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 8.01 a 10.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 6.00 metros; pisos de concreto acabado pulido, con o sin recubrimientos; instalaciones hidráulicas, sanitarias, gas estacionario y eléctricas, u otras ocultas o visibles; así como elevador, aire acondicionado y cisterna. (Tabla 10.0)

NH4B

NH4R

NH4M

Bueno.

Regular.

Malo.

50

a.

5.13.- NH5 MUY BUENA: Son las construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus funciones; muros en sus diferentes NH5B modalidades; ventanería en perfiles de aluminio, de fierro estructural, tubular, o PVC; cubiertas y entrepisos; techos o losas o cubiertas o entrepisos aligerados, o reticulares, o de concreto armado, o de armaduras compuestas ligeras, o arcos autoportantes, o prefabricados, o losacero, o “multipanel”, con y/o sin plafones, domos o tragaluces medianos con algún claro corto de hasta 5.50 mts, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 10.01 mts. a 12 mts., y con alturas de piso a techo de hasta 8.00 metros; pisos de firmes de concreto sin acabado rústico, pulido o escobillado; instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas, u otras ocultas y/o Bueno. visibles. (Tabla 11.0). Tabla. 11.0.- Tipología Uso No Habitacional Muy Buena. 5.14.- NH6 LUJO: Son las construcciones con proyecto específico para su uso; ventanería de aluminio con perfiles semiestructurales o PVC, o madera; techos o losas o cubiertas o entrepisos de losas reticulares, o tridimensionales, o viga “T” pretensada o postensada, armaduras convencionales de peso mediano, horizontales o inclinadas, arcos portantes armados, domos o tragaluces con algún claro corto de hasta 6.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 12.01 a 15.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 10.00 metros; pisos de concreto simple o armado; instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas, u otras visibles u ocultas. (Tabla 12.0)

NH6B

NH6B

Bueno.

Bueno. Tabla. 12.0.- Tipología Uso No Habitacional Lujo

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5.15.- NH7 ESPECIAL:

Son los edificios inteligentes o construcciones proyectadas con alta funcionalidad; muros en sus diferentes modalidades; ventanería estructural pesada de acero, de aluminio o de madera; losas, techos, cubiertas o entrepisos con estructuras metálicas pesadas, articulaciones, armaduras compuestas, cubiertas “tridimensionales”, o sustentadas con tensores, pretensadas o postensadas, con algún claro corto mayor a 6.50 mts, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 15.00 mts. en adelante, y con alturas de piso a techo mayor a 12.00 mts.; zapatas y contra trabes de concreto armado pisos de concreto simple o armado, mosaico, cerámica; instalaciones hidráulicas sanitarias, eléctricas y otras visibles u ocultas; cisterna, teléfono, caldera, equipo contra incendio, elevador; muebles de buena calidad, azulejos en áreas húmedas y aluminio. (Tabla 11.0).

NH7B

Bueno. Tabla. 11.0.- Tipología Uso No Habitacional Especial.

5.16.- AEAC ANUNCIOS ESPECTACULARES Y ANTENAS DE TELEFONÍA Y COMUNICACIÓN: Los anuncios colocados en los predios, adosados a las fachadas de los inmuebles, o sobre las azoteas de los mismos, las antenas de comunicación colocadas en piso o en azotea, por ser elementos de equipamiento en el campo de la urbanización, deben de valuarse en función de su valor de factura o de comercialización.

FOTO 1. ANUNCIOS ESPECTACULARES

52

FOTO 2. ANTENAS DE TELEFONÍA Y COMUNICACIÓN.

5.17

Descripción de elementos constructivos de acuerdo a las tipologías de Construcción:

CIMIENTOS: Bases de las construcciones que están debajo de la superficie de la tierra y en la que se apoya toda la construcción. TIPOS DE CIMIENTOS: Pueden ser de mamposteria de piedra de cantera, losa integral de concreto armado con contratrabes, zapatas aisladas y corridas de concreto armado y que son elementos sobre los que se desplantan las edificaciones. MUROS Y ESTRUCTURA: Son elementos que funcionan como soporte, rigidez y estabilidad de las construcciones y que ademas sirven para delimitar o distribuir los espacios arquitectonicos.- Los muros pueden ser de tabique rojo, de tabicon de concreto vibrocomprimido y placas de concreto armado y la estructura formada pro cadenas, castillos, columnas, trabes y losas de concreto armado. ARMADURAS: Son elementos estructurales que sirven para salvar grandes claros conformados por columnas, trabes y vigueria de acero estructural. LOSA RETICULAR: Es una losa aligerada mendiante nervaduras y casetones de poliuretano o cualquier otro material ligero, con una capa de concreto armado denominada de compresión y que son utilizadas en edificios con grandes claros. TECHO DE BOVEDA: Techumbre elaborada en obra de tabique rojo recocido, hecho a mano junteadas con cemento – arena, colocadas sin cimbra.

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LOSAS DE VIGUETA Y BOVEDILLA: Esta integrada por vigueta de concreto preforzado; Bovedilla o Dovela de materiales ligeros; capa de compresion o firme, con malla electro soldada. TIPOS DE APLANADOS: Son los recubrimientos o acabados que se le aplican a muros y plafones y que pueden ser de: aplanados finos y rústicos de mortero, aplanados cacahuateados de mortero, aplanados texturizados de marmolina y cemento blanco en sus diferentes tipos de granulometría y de pastas acrilicas, yeso pulido y otros. PLAFONES: Son elementos que comunmente se utilizan para cubrir una estructura de concreto de acero o instalaciones de aire acondicionado, eléctricas y de sonido y que su aplicación responde a un proyecto decorativo. Pueden ser plafones corridos o plafones registrables de materiales como: yeso, tablaroca, madera, aluminio y muchos más. LOSETA DE CERÁMICA: Son mosaicos, ladrillos o baldosas que sirven para pisos y recubrimientos de muros, de formas diferentes como cuadrados, rectangulares u otros, de poco grosor y de diferentes tamaños, con acabados rústicos o pulidos, Las hay ceramicas, refractarias etc. CORNISA: Coronamiento compuesto de molduras, o cuerpo voladizo que sirve de remate de muros, de ventanas y de puertas, utilizados comunmente en casas del tipo colonial.- Pueden ser de pasta de yeso, de tabique forjado recubierto con mortero o yeso ó de piedra labrada. DIFERENTES TIPOS DE PISOS: a) De concreto simple, repellado, escobillado o con cemento pulido. b) De ladrillo rojo, cuadrado, rectangular, hexagonal, etc. c) Adoquin de concreto vibrocomprimido en diferentes formas. d) De piedra labrada en diferentes tamaños y formas. e) De granito. f) De mármol. g) De mosaico de cemento marmoleado liso o decorado. h) De madera en duela y parquet. i) Laminados. CARPINTERÍA: Como elementos de terminacion de una construcción están las puertas de madera maciza y triplay de pino, cedro, caoba, etc. y ventanas con madera maciza de los mismo materiales antes señalados. HERRERÍA: Como elementos de terminación de una construcción en puertas, ventanas, rejas y portones, se fabrican con perfiles estructurales o tubulares y tableros de lámina lisa o acanalada. VIDRIERÍA: Ésta puede ser sencilla, medio doble y especial, con transparencia natural o en filtrasol. 5.18

Méritos y Deméritos de las Construcciones.

Como es de suponerse, la vida o edad de las construcciones por valuar se encuentra en función de la calidad y características de los materiales empleados en la construcción de cada inmueble, y considerar que tambien con el paso de los años las construcciones sufren remodelaciones, acción que permite con ello reducir su tiempo de deterioro y que por lo general el procedimiento para aplicar los

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factores de edad es el que se recurre a las estadísticas en relacion a la edad estimada de haberse construido.

FACTORES DE DEMÉRITO POR EDAD PARA CONSTRUCCIONES. EDAD EN AÑOS. 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 0.75 0.70 0.65 0.60 0.60

RECIENTE O EN CONSTRUCCIÓN. DE 1 - 2 DE 3 - 5 DE 6 - 10 DE 11 - 20 DE 21 - 40 DE 41 - 60 DE 61 - 80 DE 81 - 100 DE MÁS DE 100

OBRAS EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. PARTIDA

AVANCE PORCENTUAL. FACTOR AVANCE. P/PARTIDA ACUM. ACUMULADO

CIMENTACIÓN. MUROS, CADENAS Y CASTILLOS. LOSA DE CONCRETO. ACABADOS.

25% 25% 25% 25%

25% 50% 75% 100%

0.25 0.50 0.75 1.00

Estado de Conservación. Los estados de conservacion de las construcciones y sus correspondientes porcentajes de acuerdo a sus características están indicados en cada una de las tipologías de construcción.

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5.19

Tabla de Valores Unitarios según Tipología TABLA DE VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCION

CLAVE HP

PRECIO UNITARIO M2

TIPOLOGIA HABITACIONAL PRECARIA.

$468.47

HUE

HABITACIONAL UNIFAMILIAR ECONÓMICO.

$1,323.17

HUIS

HABITACIONAL UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL.

$2,913.83

HUM

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIO.

$4,098.72

HUB

HABITACIONAL UNIFAMILIAR BUENO.

$6,244.63

HUMB

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MUY BUENO.

$7,298.02

HUESP

HABITACIONAL UNIFAMILIAR MODERNA ESPECIAL.

$8,982.47

NH1

PRECARIA.

$562.16

NH2

ECONÒMICA.

$1,587.80

NH3

MEDIA.

$3,496.60

NHA

BUENA.

$4,918.46

NH5

MUY BUENA.

$7,493.56

NH6

LUJO.

$8,757.62

NH7

ESPECIAL.

$10,778.96

AEAC ANUNCIOS ESPECTACULARES Y ANTENAS DE TELEFONÍA Y COMUNICACIÓN TIPO DE ESTRUCTURA

VALOR UNITARIO POR M2

LIGERA

$260.00

ESPECIAL O DE ARMADURA

$550.00

CAPITULO VI 6. RÉGIMEN DE CONDOMINIOS. 6.1 Condominios: Se le denomina condominio al conjunto de edificios de departamentos, de pisos, de viviendas, de casas, de locales comerciales, de naves de un inmueble, de lotes de terreno, así como de terrenos delimitados en los que hubiera servicios de infraestructura urbana, construidos en forma vertical, horizontal, mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia, a un elemento común de aquel o a la vía pública y que perteneciera a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una unidad de propiedad exclusiva y, además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute.

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6.2 Cálculo de Indivisos. El Cálculo de indivisos deberá reflejar el diferente valor de cada unidad tanto por su uso (comercial, oficinas, habitacional, estacionamiento), como por su localización dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior, plantas altas), Los indivisos se calculan estableciendo una proporción entre la parte privada y el total del conjunto.

20.00 ML

6.3 Método de Valuación de Condominios. En la valuación de condominios se pueden presentar 2 casos: a). Valuación de todo el conjunto: en este caso se procederá a efectuar o aplicar los métodos usualmente tradicionales y hacer un análisis para obtener el valor. 1. Valor directo: se calcula mediante la suma de todos los costos tanto directos como indirectos que intervinieron en el condominio.

60.00M2

60.00M2 9.00M2

60.00M2

60.00M2

Cálculo de indivisos en condominio.

Área Total= 600 m2 12 Departamentos= 60 M2 Área privativa= 60 m2 Indivisos terreno= 600/12 =50 = 0.834 de la sup. División Valor de calle $ 1000.00 Depto. Valor de construcción $1080 Terreno 56.00 + 50 ind. = 106 m2 106 X 1000 = 106000

30.00 ML

indivisos de la construcción 9.00 X 4 nib. = 36 /16 = 2.25

64800 + 2160 = 66960

construcción 60 X 1080 = 64800 + 2 indiviso

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Oaxaca de Juárez, Oax. Mes de Noviembre del 2012

M. VAL. ARQ. JESÚS RENDÓN VÁSQUEZ

M. VAL. ING. ARQ. ALEJANDRO REYNA ROMERO

PRESIDENTE Y VICEPRESIDENTE DEL COLEGIO ANTEQUERA DE PROFESIONALES EN VALUACIÓN

A.C.

CONSEJO DIRECTIVO 2011 - 2012 M. VAL. ARQ. JESÚS RENDÓN VÁSQUEZ

PRESIDENTE

M. VAL. ING. ARQ. ALEJANDRO REYNA ROMERO VICEPRESIDENTE

M. VAL. ARQ. ARTURO VILLA MARTÍNEZ

SECRETARIO

M. VAL. ARQ. ALEJANDRO QUIROZ MAZA

TESORERO

M. VAL. ING. JOSÉ MANUEL ARRONA ROBLES SRIO. DE M. VAL. ING. ENRIQUE YESCAS NOCEDAL SRIO. DE ASUNTOS GREMIALES DESARROLLO PROFESIONAL

Av. Hidalgo 1511 Centro Oaxaca, Oax. C.P. 68000 Tel / Fax: ( 951) 515-8545 518-4588 [email protected]

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