Manual de Tasación - D. Guerrero

 

Guerrero, Dante. [impresor], 1994.

Manual de tasaciones : propiedades urbanas y rurales.

2a ed.

Buenos Aires : Alsina

xii., 291 p. : gráf., tablas

DANTE GUERRERO

M NU L Df T S CIONfS PROPIED DES URB N S

UR LES

° EDICION

liBRERI Paraná 137

Tel: 49 2942

DITORI l

lSIN

Telefax: 40 9309

Buenos Aires

 

, INDICE

PRÓLOGO

.GENERAL .

TASACIÓN D E TERRENOS. . . . . . . . . • . . . . 1.1. Introducción, 1 ; 1 ) Conceptos sobre valor, 1; 2 ) Necesi·

TEMA

l

del avalúo, 3; 3 ) De los métodos .de tasación, 4 ; 2 1 Métodos de tasación, 5; 3.1. Métodos directos comparativos, 5; 1 ) Técnicas operativas, 5; 2) Factores d e valor, 10; 3 ) Ho mogeneización d e antecedentes, 12; 4 ) Planillas d e ante&  dentes, 13; 5 ) Selección de antecedentes, 14; 6) Características de los informes, 14; AVALÚO URBANO, 16; Coeficientes de. homogeneización, 16; Coeficientes d e forma d e pago, 19; Actualización de valores, 23; Cálculo de·valor presente, 23; Métodos de aproximación rápida, 30; Resultados compa· rativos, 31; Método C 1 , Ida y vuelta, 31; Método C2 (del Ing. Gigante, 31; Método C3 , 1) Aproximado, 11) Simplificado, 32; Coeficientes d e actualización 33; Trazado de la curva por densidad d e puntos, 34; Trazado d e curvas de actua· lización mediante ventas y reventas , 35; Método esta· dístico, 35; Trazado de la curva mediante el procedimient o d e los cuadrados mínimos, 36; Coeficiente d e medidas, 36; TABLAS DE FITTE Y CERVINI: Gráfico, 39, Tablas. 40; TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES 48; TABLAS_ DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS DESDE · ~ TES URBANOS HASTA ,.FRACCIONES DE 5 0 HECTÁ aprove REAS 51; Cálculo del coeficiente ·de medida según aprove chamiento, 52; Coeficiente por forma, 53; 4.1. Procedimient o de antes y después'', 56; 5.1. Valor Plottage, 60; Lote · con frente a dos calles, 63; TERRENOS E N ESQUINA 64; Coeficientes d e esquina, 64; Tablas norteamericanas, 64; Método de Valvano, 65; Tabla l. Zona céntrica d e la Capital Fe deral, 68; Tabla 11 Zona de valor comercial y residencial n· termedio apta para edificios e n propiedad horizontal, 68; Tabla 111. Zona familiar o residenci&I, inclusive algún comercio minorista, 68; a ~ l a IV. Bajo valor de l a tierr' barrios e n formación, 69; Coeficiente d e esquina (Método d e Valvano), 73; TABLAS DEL INGENIERO VALVANO. Porcentajes d e 75; Ejemplos d e de 76; Fórvalorización terrenos, aplicación, mula del lng. Y lvano modificada, 77; Coeficiente d e topod a ~ e s

1

 

DANTE G UE RRE RO

VI

M A N U A L D E TA S A CIONE S

grafía, 7 8; Coeficiente por servicios públicos, 80; Coeficien t e de ubicación, 81; Curva de valores unitarios del terreno (según ubicación), 82-83; Determinación del valor final, 84; Método dé ajuste, 84; Método de dispersión, 85; Aplicación 87; TRIBU en el estudio del de la tierra, del valor Federal. NALmétodo DE TASACIONES. Capital (Circunscripcio nes de 14 a 20), 90-91; Planillas para estudio de la tierra, 92-93-94; 6.1. 6.1. Otros mé métod todos os par paraa l tasación de terrenos 95; Método de incidencias unitarias, 96; Planillas, 98; M étodo de la Receita carioca , 99.

T S CION DE EDIFICIOS Y MEJORAS. IMPORTANCIA DEL A V LÚO D E MEJOR S . . .

TEMA

11.

103

Dificultades crecientes de la valuación de edificios, 104; El valor de las construcciones, 105; 1 11 Métodos usuales

para

la

de termina terminación ción del valor físico de reposición

108;

1°.) Por cómputo y presupuesto, 109; 2?) Por suma de puntos, 109; se ) Por equivalencia d e costos dominantes, 111.; ) Por costos unitarios experimentales, 112; ) Por actua lización del valor de origen; 113; 2 11 Actualización de los costos de edificios 114; Metodología del número índice del Estadí sticas Censos, Censos, 114; MetodoloInstituto Nacional de Estadísticas gía del número índice d e la Cámara Argentina de la Cons trucción, 115; Valor d e reposición d e los edificios, 118; La depreciación de los edificios 123; Causas de depre 3 11 ciación (Cuadro de R. B. Kests), 125; Métodos para calcular la depreciación, depreciación, 126; Método de la línea recta, 126; Fórmula de Kuentzle, 127; Fórmula d e Ross, 127; El estado esta do como factor de depreciación, 129; a depreciación funcional, 132; TABLA DE ROS8-HEIDECKE, 134.

TEMA 111. CORRECCIÓN DEL V LOR DEL TERREN O POR M L PROVECH MIENTO . . . . . . . . . . 1 111

ción

Fórmula

de

Guerrero

139; 2 111

139

Formas de aplica

144; Cómo conjuga con el criterio c riterio Ross-Heide Ross-Heidecke, cke, 144; Ejemplos de aplicación, 145; Aplicación en zonas muy co merciales, 145; ¿Edificio o demolición?, 146; Gráficos

ejemplos, 147-151..

TEMA IV. T S CIÓN

EN

DE INMUEBLES

CONJUNTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.1V. Método l. Por integración de costos parciales,

155; Cos

tos financieros, 156; Ganancia empresaria, 158; Gastos pro mocionales, 159; Integración del costo total, 159; Porcentua-

153

 

VII

ÍNDICE

les d e valores por unidad de vivienda, 160; 2 IV. Método 11 Por comparación de valores venales, venales, 161; Planilla d e estudio de valores venales, 162; Normas adoptadas por fijación d e los coeficientes utilizados para la comparación de valores vena les d e departamentos, 163; Coeficiente por ubicación del de de partamento e n el edificio, 163; Coeficiente según caracterís ticas constructivas del edificio, 163; Coeficiente por anti güedad y estado del edificio, 164; Coeficiente de actualiza ción, 164; Coeficiente por ubicación del edificio, 164; Nor mas adoptadas para la fijación de los coeficientes utilizados para la comparación de los valores venales d e oficina, 165; Coeficiente según la superficie propia, 165; Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio, 165; Coeficiente según las características constructivas del edificio, 165; Coeficien t e por antigüedad del edificio, 166; Coeficiente por tener baño privado, 166; Coeficiente por garaje e n el mismo edi ficio, 166; Coeficiente de actualización, 166; Coeficiente por ubicación del edificio, 167; Coeficiente por ubicación e n al al tura, 167; Normas adoptadas para la fijación de los coeficien coeficien tes utilizados para la comparación de valores venales d e loca les, 167; Coeficiente por ubicación del edificio, .1 67; Coefi ciente por características constructivas del edificio, 167; Coeficiente por antigüedad y estado de conservación del edi edi ficio, 168; Coeficiente por superficie cubierta del local, 168; Coeficiente por frente y fondo, 168; Coeficiente de actuali zación, 168; Planillas de estudio de valores venales, 169-170171; Coeficientes de venta conjunta, 172; 3.1V. Método 111 Por capitalización de rentas, 17 .

TEM

V. VALORES LOCATIVOS

Tasas razonables de venta 177; Historia, 177; 2 V Co Co-rrección de tasas en función de expectativas inflacionarias 1 7 8; Legislaciones de emergencia, 17 8 ; Condiciones que debe reunir u n informe p e r i c i a l ~ 179; Diversos tipos de locaciones, 180; 3 V Procedimientos de cálculo de alquileres 181; Pro cedimiento l. Renta de capital inmobiliario, 181; Valores lo cativos cati vos (Determinación de CoN), 183; Coeficiente de correc ción por depreciación monetaria, 186; Car Cargas gas adicionales a l a renta bruta, 188; 1 Amortización del edificio edificio,, 188; 2 Con servación del edificio, 188; 3) Impuestos gravámenes, 189; 4) Gastos de funcionamiento, 189; 5 Gastos administrativos, administrativos, 189; 6 Desalquileres, 190; Ejemplos de valor locativo, 190; Coeficientes de superficie para valores locativos de departa mentos, 194; Planilla de valores locativos, 196; Coeficientes correctivos, 196; Valuación por capitalización de rentas, 197. l V

177

 

VII

DANTE G U E R R E R O

M A N U A L D E TASACIONES

VI. A VALÚOS DE TIPO ESPECIAL . . . . . . . . . . l . VI. Pasaje de valor de late a vaior de bloque 201; Utili-

TEMA

201

dad del negocio 204; Precio d e compra de la fracción 205; Consideraciones sobre las tasas d e interés y utilidad 205; 2 VI VI.. Tasación Tasac ión de subsuelos 206; Metodología del Tribunal d e Tasaciones 207; 3 VI. Electroductos 211; 1 Clasificación de las indemnizaciones 211; 2 Determinación del ancho d e l s zonas de seguridad 212; Zon• d e afectación en líneas. de 500 kV 213; Zonas de media seguridad 214; Zonas de mínima seguridad 215; Electrodos múltiples 215; Por centajes d e indemnización para la tierra 217; Determinación del valor d e las mejoras 220; Casos de predios con explotación variada 222; Casos de predios destinados a country club club o parqui p arquizacion zaciones es familiares familiares 22 3.

VII. VALUACIONES RURALES l . VII. Considera Consi deracione cioness generales sobre valuacio valuaciones nes rur rural ales es

TEMA

227

227; 1 Conceptos generales 227; 2 Factores que condicio nan el valor d e mercado d e la tierra 228; 3 Factores que ele van artificialmente los valores de los campos 229; 4 Facto res depresores d e los precios d e predios agropecuarios 229; 2 VII. Factores por consider considerar ar en avalúos rurale ruraless 2 30; Carac terísticas intrínsecas y extrínsecas 230; 3 VII. Concepto de aptitud de los suelos y factores ecológicos que inciden en la ·valuación 281; Conceptos básicos sobre los factores ecoló gicos más importantes por considerar e n avalúos rurales 231; Clasificaciones granulométricas 2 34; Suelo Sueloss arenoso arenos o arcillo arcillo so franco 234-235; Estructura, 236; El agua e n el suelo 237; Salinidad del suelo 238; Propiedades fisicoquímicas del suelo 238; Propiedades biológicas biológicas y químicas del suelo 239; iegún l aptitud de los suelos 240; Aptitudes · Clasificación agrícola ganadera forestal 240-241; 4 VII. Factores climá

ticos que deben ser considerados 241; 5 VII. Metodología de l valuación rural 242; 6 VII. Me todo to doss de tasaciones rura-

les 247; 1 Mitodo comparativo y sumario 247; 2 Métodos amalíticos 252; Estudio de modelos para fijación d e valores unitarios por e l mi t o d o de la productividad o renta, 260; Indicador d e puntajes para tasacion tasaciones es rurales 266.

TEMA

VIII. EXPROPIACIONES.

· L A INDEMNIZACIÓN JUSTA l. 3

270; 2 VIII. Sujeto expropiante 270; VIII. calificación VIII. La Objeto de la expropiación 2-70; 4 VIIL La indemni-

269

 

IX

ÍNDICE

zación 272; 5 VIII. Procedimiento 275; 6 VIII. La expropiación inversa o indirecta 278; 7 VIII. La retrocesión 279; Concepto final 279.

ANEXO

Ley 21499)

28