Mantenimiento Revisión de Hidroneumaticos

 

EL SISTEMA HIDRONEUMÁTICO Por lo general la mayoría de los copropietarios o residentes enen una idea de lo que son las Bombas de Agua, mejor dicho El Sistema Hidroneumáco, básicamente este sistema manene y suministra el agua a la red del edifcio a una presión preestablecida cuando esta es requerida en cualquier punto de la red. Y debe estar constuido entre otros por los siguientes elementos: o

Dos o más bombas

o

Un tanque de presión (pulmón)

o

Un compresor de aire

o

Válvula de seguridad/alivio de presión

o

Tablero eléctrico de uerza y control, Automáco/Manual

o

Interruptores de presión (presostatos)

o

Manómetros

o

Interruptor de nivel (otante eléctrico)

o

Llaves de paso, válvulas Check, conexiones hidráulicas según la confguración del sistema

o

Tubo Visor de nivel de agua/aire en el tanque de presión

Estos sistemas están diseñados para operar de orma Automáca y requieren atención y precaución en la revisión, mantenimiento y/o puesta en marcha, por lo tanto tanto enen que ser manipulados por personal técnico califcado para minimizar riesgos al sistema y a las personas que por curiosidad o necesidad lo maniobren con poco o nada de conocimiento sobre el uncionamiento y ajustes del sistema hidroneumáco.

Riesgo . .Maneja presiones riesgo eléctrico Cuando se haga necesario la intervención o maniobra del sistema por personal con poco o nada sobre el conocimiento de uncionamiento del sistema de deben tomar las siguientes precauciones:

TIPS básicos: maniobra y mantenimiento.

El pr pres esen ente te manu manual al in incl cluy uye e ta tant nto o lo loss po posi sibl bles es pr prob oble lema mass opera operav vos os qu que e pu pued edan an pr pres esen enta tars rse e en equi equipo poss hidroneumácos y sistemas de bombeo en general como las labores requeridas para un mantenimiento prevenvo que garance la correcta operación de los sistemas. ¿Conocemos el uncionamiento ¿Qué debemos hacer? ¿Quiénes de los vecinos serán los encargados del monitoreo y las maniobras? ¿A quién podemos consultar y acudir en caso de emergencias e mergencias con el equipo y en los temas relacionados con este? acudir a té técn cnic icos os espe especi cial alis ista tass pa para ra cual cualqu quie ierr te tema ma relaci relacion onad ado o co con n las las bo bomb mbas as:: co comp mpra ra,, sus sustu tuci ción ón,, repa repara raci ción ón,, mantenimiento, estudios de efciencia, diseño de instalaciones, etc. Si eres de los que preferes hacer las cosas tú mismo, o ya enes ciertas nociones sobre bombas consulten con los vecinos para realizar cualquier trabajo en el equipo.

 

Es obvio que cualquier equipo que esté dentro de una propiedad privada es responsabilidad del o los propietarios. También cada uno de los propietarios es responsable de las ugas de agua en las grierías y piezas sanitarias asi como su mal uncionamiento. Por lo general estos equipos para la maniobra de operación enen un selector de 3 posiciones (Automaco – Apagado – Manual) siendo el modo automáco lo mas recomendable, para minimizar la intervención de los encargados dentro del cuarto de bombas. Obviamente Obviamente para mejorar la vida úl del sistema es necesario necesario el mantenimiento adecuado. trabajan en modo Automaco pero en muchos casos no somos conscientes y por desconocimiento u omisión de lo importante y delicados que son estas sistemas máquinas (sistemas) (sistemas) para el desarrollo de nuestras vidas. (si no sabe no toque)… si no está seguro del uncionamiento y la maniobra consulte al técnico de servicio de su confanza. Evite accidentes y gastos inneserarios. No pase al cuarto de bombas si el piso esta húmedo o mojado. Requieren conocimiento sobre su uncionamiento para las maniobras o manipulaion. Son equipos delicados que manejan presiones asi como también enen riesgo eléctrico. Verifcar los equipos que estén en buen estado y las tuberías no presenten ugas. En caso se quiera experimentar estrangulando el caudal, no proceder con una estrangulación brusca o inmediata para evitar las sobrepresiones debido al golpe de ariete, sino proceder la estrangulación de una manera suave y lenta para una mayor duración del equipo. No se debe de hacer uncionar el sistema de bombeo con las válvulas que se encuentran instaladas en la línea de impulsión completamente cerradas se sure el riesgo de deterioro de la bomba y rotura de los accesorios. Implementar un mantenimiento periódico y de carácter prevenvo, necesario para aumentar en un porcentaje alto la vida media del equipo. No exceder de 6 ciclos de bombeo por hora, ya que incidiría notablemente en el consumo de energía, así como la reducción de la vida úl del sistema hidroneumáco; sin embargo, con cuatro ciclos se mantendría al mínimo el uso de la bomba.

Mantener la boca de visita del tanque subterraneo en buenas condiciones y buen funcionamiento (que no este rota, oxidada o deterioro extremo por el oxido con los cortantes. Periódicamente se debe debe hacer mantenimiento y aplicar pintura ancorrociva) El mantenimiento debe ser mensual con personal especializado Que Qu e tod todos os los com compon ponent entes es del sis sistem temaa hid hidron roneum eumác áco o tan tanto to com como o la con congu gurac ración ión de ins instal talaci ación ón y su funcionamiento sean las correctas como lo indican las caracteríscas… de cada elemento. El propósito del mantenimiento prevenvo es alargar la vida úl de los componentes del sistema, indicándole a la  junta que ya es empo empo para su reemplazo Si las tuberías, válvulas Check, llaves de paso u otro componente, en lo posible reemplazarlo…

Se denomina ciclos de bombeo al número de arranques de una bomba en una hora. Cuando se dimensiona un tanque se debe considerar la frecuencia del nmero de arranques del motor en la bomba. Si el tanque es demasiado pequeño, la demanda de distribución normal extraera el agua úl del tanque rapidamente y los arranques de las bombas serán demasiado frecuentes. Un ciclo muy frecuente causa un desgaste innecesario de la bomba y un consumo excesivo de potencia.

 

Por convención se usa una frecuencia de 4 a 6 ciclos por hora, el ciclo de cuatro (4) arranques/hora se usa para el confort del usuario y se considera que con mas de seis (6) arranques/hora puede "haber" un sobrecalentamiento del motor, desgaste innecesario de las unidades de bombeo y excesivo consumo de energia eléctrica. PRESIONES DE OPERACION DEL SISTEMA HIDRONEUMATICO 3.3.4.1- PRESION MINIMA y máxima ….. ya preestablecida xxpsi (Pmín.) (Pmáx.) La presión minima de operacion Pmin del cilindro en el sistema hidroneumáco deberá ser tal que garance en todo momento, la presión requerida (presión residual) en la toma más desfavorable.

DESCRIPCION DE ACTIVIDADES A connuación se presenta en primer lugar una descripción de las partes y accesorios de un equipo hidroneumáco y sistema de bombeo en general a fn de que el personal a cargo conozca la terminología pernente. En segundo lugar se presentan las labores más importantes dentro del mantenimiento de estos sistemas para luego explicar en orma breve las labores de mantenimiento correcto en caso de allas en los equipos. Donde la alla principal se asocia al hecho de que una de las bombas del equipo no envíe agua al sistema de distribución.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO Inspección – Control – auditoria – historial Sistema: Hidroneumaco/ presión constante/Otro Comprobación de fuga al tanque de presión con agua jabonosa Boca de visita del tanque subterraneo Boca de visita del tanque de presión

Visor de la Relación Agua/Aire: según Marca-nivel ok- sobre la marca-por debajo de la marca Falla – Descripción de la falla Observaciones Firma del Técnico Firma de la persona encargada Mantenimiento: Mantenimien to: Mensual – trimestral – semestral – anual Prioridad: Alta – media – Baja INSPECCIÓN SENSORIAL ( VISUAL , TÁCTIL , AUDITIVA , OLFATIVA)  

           

I. INSPECCION DEL EQUIPO DE CONTROL (TABLERO) a) Ra Rast stro ross de Suci Sucio, o, Polv Polvo, o, Oxi Oxido do:: se limpiara el sucio y el polvo con aspiradora; las partes metálicas oxidadas serán raspadas y repintadas.

 

b) Revisar Revisar las las barras barras y los termin terminales ales de de Conexió Conexión: n: Apretando todas las uniones, empalmes y otros. Normalmente el sobre calentamiento (puntos calientes) es causado por empalmes y uniones ojas. Estos puntos se notan por su color negro (signo de quemadura que es dierente al color original de las barras pintadas y pulidas). c) Insp Inspec ecci cion onar ar los los cont contac acto toss de los contactores (planos): por desgaste de la superfcie de contacto, su alineación o si enen en la superfcie de contacto puntos sobresalientes o quemaduras, en cualquiera de estos casos hay que cambiar el contacto dañado o preeriblemente todo el juego de contactos. d) Verifcar que todas las partes mecánicas uncionen correctamente. e) Si el el Con Conta tact cto or es instalado en un lugar muy sucio o en un ambiente corrosivo, hay que eectuar esa inspección más a menudo.  o papel de lija para recfcar los contactos plateados. f) Cuerpo N o u uli liza zar licontac mas g) Cue rpo de der lim con tactor tores es Relés Relés y Solen Solenoid oides: es: Buscar el recalentamiento de las dierentes partes. Inspeccionar la bobina, eliminar polvo, grasa, corrosión, conexiones ojas y descargas superfciales. h) Contactos: revisarlos por quemadura o rugosidad excesiva.

i) Resortes: Verifcar la presión en las superfcies de los contactos y que esta sea igual para todos.  j) Terminales exibles: buscar cables endurecidos o hilos rotos/quemados. k) Caja Caja Met etál áliica: ca: Ver en el interior y exterior de la caja si esta ene polvo, oxido, corrosión, signos de golpes o tuercas y tornillos ojos.

l)

Rel elé és de so sobr brec ecar arga ga::  Verifcar si su amperaje corresponde al del motor, si están sucios u oxidados, si las conexiones están ojas.

m) Fr Frec ecue uenc ncia ia de cont contro rol: l:  Chequear la secuencia de operación de los relés de control y de los arrancadores. Controlar el chisporroteo de los contactos.

n) Fusibles: Comprobar el correo amperaje del usible y la presión de las pinzas porta usibles. o) Instru Instrumen mentos tos de contro control: l: 1) Limpieza y verifcación de su uncionamiento cada mes (Visor, Presostatos, manómetros y electrodos). 2) Válvu Válvula la de seguridad, seguridad, cada mes debe graduarse de 5 a 10 lbs. Por encima de la presión de trabajo.

p) Vibr Vibrac ació ión n en en la la bom bomba ba 1) Desalineación:  verifcar la alineación angular, como paralela entre la bomba y la impulsión, alinear según el abricante “b.”.

2) Anclajes de las bombas: Revisar y chequear las partes (tornillos y tuercas) que ajustan a las bases de la motobomba.

II. REVISION DE COMPRESOR a) El compresor no debe uncionar más de 10 a 15 minutos seguidos (como máximo). b) Se debe revisar el nivel de Aceite de cada mes y cambiar Aceite cada 3 (tres) meses. me s, tensionado y alineación de las poleas. c) Verifcar el estado de las correas cada mes, d) Cambio de las correas cada 3 (tres) meses. III. REVISION DE LAS BOMBAS Y TUBERIAS a) b) c) d)

Inspeccionar las tuberías de las bombas a la descarga (uniones, codos).  b) Revisar las Válvulas de Drenaje, Check, de Compuerta, etc., y cambiar las que no uncionen. Verifcar el uncionamiento de los manómetros antes y después de las bombas. Re Revi visi sión ón de dell mot motor or:: Verifcación de su consumo eléctrico (Amperaje, Voltaje, Frecuencia) su temperatura Externa.

IV. MANTENIMIENTO ANUAL Y PREVENTIVO Cada 3000 horas de servicio o un año se debe realizar un Overhaul  completo y consistente en:

 

a) Revisión de la válvula de pie (maraca) y su tubería, e inspeccionar las condiciones en que se encuentra la válvula para evitar la cavitación de las bombas. b) Revisión de la bomba. c) Cambiar los sellos mecánicos. d) Cambiar el Rodamiento e) Chequeo del Impelente (impulsor) y Paredes de la Carcasa.

V. SISTEMA ELECTRICO a) Cambiar componentes, Cables cada 3 (tres) años o 9.000 horas de trabajo. b) Cambio de bobinas cada año de servicio. VI. TANQUE DE PRESION (PULMON) a) Verifcar espesor de paredes y soldaduras mediante equipo de Ultrasonido, cada cinco (5) cinco años. b) Limpieza pintura interior con Ducto Amina, purga general del tanque (pulmón) cada 7 (siete) 10 (diez) años (si lo amerita) Consultar con el abricante del mismo.

MANTENIMIENTO CORRECTIVO I. PROBLEMAS EN LAS BOMBAS Se apaga la bomba que ene problemas a través de su botonera botonera y se chequean los siguientes aspectos en la mis misma: ma:

a) Ruido Ruido anor anormal mal a su su funci funciona onamie miento nto:: Cavitación (insufciente el caudal que entra a la carcasa y el alabe impulsor), demasiada proundidad de succión que se verifcara con el vacuómetro o el indicador combinado (verifcar con la curva de efciencia del abricante el NPSH) b) Aire Aire Re Rete teni nido do:: Se debe purgar el aire contenido dentro de la carcasa de la bomba, que puede también causar ruido y aectar el buen uncionamiento de la bomba. c) De Defe fect ctos os mec mecán ánic icos os:: Verifcar rotura de piezas externas o internas, desgaste de cojinetes/rolineras, desalineación de la bomba o del impulsor.

II. NO HAY DESCARGA DE AGUA a) Verifcar el nivel de agua en el tanque de almacenamiento y chequear el estado del otante eléctrico, b) c)

d) e)

verifcar si las llaves de entrada y salida del pulmón están totalmente abiertas. Bomba Descebada: Esto signifca que el tubo de succión quedo vacío, por lo tanto se hace necesario llenar por completo el tubo de aspiración desde la válvula de pie hasta la carcasa de la bomba. Si una vez realizado el paso “b” la bomba no descarga agua, debe observarse si hay ugas en las juntas y accesorios del tubo de aspiración, sacar aire acumulado en la carcasa. Comprobar el desgaste de empacaduras o tornillos de unión, verifcar la perdida de agua excesiva, ujo en la prensaestopas o sellos mecánicos. Giro en la dirección Incorrecta: Esto puede ocurrir cuando hay un cambio de ases, por lo tanto se hace necesario verifcar el giro del motor con la echa direccional en la carcasa de la bomba. Obstrucción total o Parcial del impulsor y las Tuberías: desarmar la bomba e inspeccionar el impulsor, las tuberías y válvulas, limpiarlas o cambiarlas en caso de encontrar alguna obstrucción mecánica.

III. PRESIÓN INSUFICIENTE.

 

a) Marcha Demasiado lenta: comprobar si el motor está bien conectado a la red y recibiendo el voltaje y la corriente adecuados así como la debida recuencia (Hz). b) Deectos Mecánicos: Observar si el rodete está deectuoso o si hay desgaste de anillos o de la empaquetadura (inspeccionar rodetes, anillos y empacaduras) Reemplazar si hay secciones de alabe muy desgastadas por abrasividad del agua o empo de operación.

RECOMENDACIONES PRÁCTICAS EQUIPO HIDRONEUMATICO I. EN CASO DE RACIONAMIENTO DE AGUA. Cerrar “UNICAMENTE” la llave de paso que alimenta el edifcio. “En ningún caso apagar el sistema”. En el momento que re rest stab able lezc zcan an el su sumi mini nist stro ro de ag agua ua al edif edifci cio, o, abri abrirr “est “esta” a” mism misma a llav llave e un po poco co ha hast sta a llen llenar ar tota totalm lmen ente te el montante/columna de suministro del edifcio. Luego abrir la llave hasta su tope. Si esta operación (cerrar la llave) no se eectúa, el tanque de presión “pulmón”, “pulmón”, perderá la cámara de aire ocasionando el encendido y apagado constante de las bombas, produciendo el desgaste de las mismas y ocasionar daños en los componentes eléctricos del tablero de control.

ll. Cuando el tanque de agua llegue a su nivel más bajo, el equipo se apagara automácamente, y se encenderá una luz piloto (amarillo o rojo) en el tablero de control, como indicador visual de la situación.

En estos casos, también se recomienda mantener cerrada la llave de paso que alimenta el edifcio hasta que se apague la luz piloto (indicador visual) del tablero, lo cual es indicavo que el nivel de agua en el tanque es apropiado para el buen uncionamiento del sistema.

III. CUANDO LAS BOMBAS NO ENCIENDAN NI EN MANUAL NI AUTOMATICO: Eectuar las siguientes operaciones:  

↓ a) Colocar los selectores en posición cero (AUT O MAN)

b) Chequear que los usibles o breakers estén ajustados, o en buen estado. c) Pulsar los Reset de los motores (botón de color rojo, azul, o blanco), colocado en la parte inerior derecha de los térmicos. d) Verifcar que el tablero de control, le está llegando electricidad sufciente para su uncionamiento. Si eectuadas estas operaciones, y persiste la alla comunicarse con el Servicio Técnico.

 IV. LA BOMBA NO LEVANTA PRESIÓN O NO BOMBEA AGUA. Esta alla ocurre cuando hay entradas de aire en la tubería de la succión, a través de juntas, uniones, o por la manguera del cargador de aire. Para corregir hay que verifcar cuidadosamente cada una de las juntas de la tubería y de ser posible comprobar la hermecidad de de cada unión. Cuando es por latapando manguera se puede unaycomprobación sencilla, al soltar la manguera la conexión en la bomba, condel el cargador dedo el orifcio del hacer conector probando de nuevo el bombeo, si no levanta presión no es problema del cargador si no de la tubería de succión. Por el contrario, si levanta la presión, el problema es la conexión del cargador a la bomba, la cual hay que ajustar correctamente.

 

V. LA BOMBA PRENDE Y APAGA CONTINUAMENTE a) En estos casos, es muy probable que el tanque de presión haya perdido la cámara de aire que permite la compresión, se debe sacar el tapón que se encuentra en la parte inerior del tanque y permir el drenaje total del agua en el equipo, asegurándose de permir a través de las válvulas y otros elementos la entrada de aire al tanque para acilitar la salida del agua. ence nder el equipo. b) Colocar de nuevo el tapón de drenaje, encender c) En equipos con compresor se realizara el mismo procedimiento antes explicado (el de purga) y encender el compresor de aire manualmente hasta lograr la recuperación de la cámara de aire perdida. Se debe tener la pr prec ecau auci ción ón de que que el comp compre reso sorr no unc uncio ione ne más más de 1 o 15 mi minu nuto toss se segu guid idos os para para evit evitar ar un recalentamiento del mismo.

VI. Una vez que se logre parcialmente el nivel de aire, el equipo automácamente recuperara la totalidad de dicha cámara volviendo a uncionar en condiciones normales. No permir que personal no especializado realice trabajos a motobombas, tableros, o accesorios, y tratar de recabar la mayor inormación posible para que nuestros técnicos puedan proceder a solucionar los problemas existentes con mayor efcacia y rapidez.

 Los equipos de bombeo ulizados y recomendados por el Servicio Técnico, son de gran confabilidad, presentando VII. pocas allas operacionales, siempre y cuando se les dé el adecuado servicio y mantenimiento mínimo requerido.

EQUIPO DE PRESION CONSTANTE

I. EN CASO DE QUERER RACIONAR EL AGUA. Se deberá apagar el equipo hasta el momento en que se decida volver a suministrar agua, y se procederá de la siguiente orma:

A. en el momento de apagar el equipo: 1-A.- Se pondrán en posición cero, OFF, apagado, aquellas bombas que hasta ese momento están uncionando y por úlmo, la bomba que estaba trabajando (bomba de turno). De esta orma no se registran arranques descontrolados de bombas ni golpes de ariete en las redes (tubería principal).

B. encender el equipo colocara ra la bomba Numero 1  “MANUAL” hasta que el manómetro registre la presión de trabajo, luego se irán 1-B.- se coloca colocando las restantes motobombas en “ AUTOMATICO” y por úlmo, la bomba número 1 que estaba en manual se colocará en automáco.

II. Cuando el estanque de agua llegue a su nivel más bajo, el equipo se apagara automácamente y se encenderá un bombillo rojo en el tablero de control, para estos casos se recomienda apagar el equipo hasta que el bombillo apague en señal de que el tanque ha recuperado su nivel de trabajo, y proceder a eectuar el mismo procedimiento indicado en el punto (1-B). De esta orma nos aseguraremos no sobrecargar la línea de corriente con que alimenta el tablero de mando con las consecuencias que podría ocasionar dicha sobrecarga.

 

IMPORTANTE: CUANDO LAS MOTOBOMBAS NO ENCIENDAN NI EN MANUAL NI AUTOMATICO. Eectuar las siguientes operaciones:

a. chequear que los usibles y los breakers estén ajustados, buenos o en la posición “ON”. b.  Pulsar Pulsar los Reset de los motores (botón de color rojo, azul o blanco, colocado en la parte inerior derecha de los térmicos).

c. Verifcar que el tablero de control, le está llegando electricidad sufciente para su uncionamiento. d. Verifcar que el nivel del tanque subterráneo tenga agua sufciente para un ópmo trabajo. Si eectuadas estas operaciones, persiste la alla, comunicarse con el Servicio Técnico.

e. No permir que el personal, NO especializado o ajeno al Servicio técnico; realice trabajo a motobombas, tableros o accesorio acceso rioss del equ equipo ipo,, y tra tratar tar de recaba recabarr la mayor mayor in inorm ormaci ación ón para para que nuest nuestros ros técnico técnicoss pueda puedan n proced proceder er a solucionar los problemas existente con mayor efcacia y rapidez. equiposs de bombeo bombeo ulizados ulizados y recomendados recomendados por el Servicio Técnico  son de gran confabilidad, presentando f.  Los equipo pocas allas operacionales, siempre y cuando se les dé el adecuado servicio y mantenimiento requerido.

SISTEMA HIDRONEUMÁICO RECOMENDACIONES BÁSICAS PARA EL BUEN FUNCIONAMIENTO prevención de accidentes y manipulación/maniobras seguras RECOMENDACIONES:  El sistema hidroneumáco es un equipo delicado, por consiguiente, es conveniente que cualquier falla en la operación del mismo, sea reportada y corregida por el personal especializado Inspección visual y dinámica para constatar….. sus componentes u accesorios con la nalidad de determinar las necesidades de mantenmiento de cada uno de los equipos presentes: Elaboración del programa de mantenimiento prevenvo – condición del sistema y sus componentes… Buen uso: implica por parte de los usuarios un conocimiento técnico elemental Los pasos a seguir para la conección del programa de mantenimiento son los siguientes: Recopilar toda la documentación técnica de la instalación y contrastarla con lo que hay realmente en el edifcio. e difcio. Objevo: Determinar la o las causas Realizar un inventario de los equipos y elementos de la instalación en general. Coneccionar y rellenar las fchas técnicas específcas de cada uno de los elementos e lementos y equipos con toda la inormación anterior y los historiales a los que se tenga acceso de cada equipo e instalación. El análisis de todos los datos anteriores arrojará un inorme previo que reejará el estado operavo y las condiciones de disponibilidad disponibilid ad de los elementos y los equipos de la instalación.

 

Una vez obtenida toda esta inormación se establecen los protocolos de revisión de cada elemento de la instalación y se programarán las tareas a realizar. Estos protocolos de mantenimiento deberán complementarse con las indicaciones de mantenimiento técnico-legal de cada elemento de la instalación que así lo demande, así como con los posibles manuales de mantenimiento que aporten los abricantes para ciertos equipos. RUTINA MINIMA DE MANTENIMIENTO SOLICITADA Para Equipos de Bombeo: a) Calibración de la presión de arranque (PSI) y marcha y apagado de la bomba, de acuerdo a su potencia y demanda exigida. b) Medición de voltaje y amperaje en los motores en arranque y marcha. c) Calibración del voltaje y amperaje de los motores de acuerdo a las especifcaciones detalladas en la placa del abricante. d) Limpieza externa, lubricación y/o engrase de baleros, sellos mecánicos y ejes de motores. e) Limpieza y/o esmaltado de bobinado de motor. ) Chequeo, calibración y limpieza de arrancadores. g) Revisión y limpieza de switch de regulación de presión o presostato, para verifcación que el equipo de bombeo esté generando la presión adecuada para sasacer la demanda de agua. h) Limpieza y des incrustación de válvula de pie, cheque de contrapresión y valvulería de control. 6 i) Revisión, limpieza y calibración de válvulas otadores.  j) Revisión, chequeo y limpieza de los componentes componentes eléctricos del sistema tales como paneles de control, cableado de alimentación, térmicos, tomacorrientes, contactores. k) Revisión y calibración de presiones de las membranas de los tanques hidroneumácos. l) Revisión del manómetro de presión. m) Verifcación que la capacidad de la bomba sea la adecuada para sasacer la demanda, de acuerdo al po de distribución hidráulica e inraestructura que se tenga. n) Concluido el mantenimiento, eectuar limpieza del área de trabajo. Es un sistema constuido básicamente por un tanque hermécamente cerrado, también llamado tanque presurizado, en el cual se almacena agua y aire a presión. El sistema hidroneumáco debe estar automazado para evitar manipulaciones y maniobras y  maniobras por parte de personal no califcado para estas tareas minimizando asi los accidentes. La junta y los vecinos deben tener un conocimiento básico de como opera el sistema hidroneumáco El cuarto de bombas debe estar bajo llave para impedir maniobras de terceras personas. Tener un manual de procedimiento para …

 

El mantenimiento se defne como el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones estén en ópmas condiciones y los equipos uncionen adecuadamente. Las dierentes áreas, equipos y sistemas de un edifcio requieren de un apropiado mantenimiento. En algunos casos bastará una revisión periódica con intervenciones menores, en otros será necesario realizar trabajos previos para evitar que se produzcan las allas, como también se tendrá que hacer reparaciones y enrentar imprevistos o emergencias. Tanto las áreas y recintos comunes (salones de uso múlple, piscinas, jardines, juegos inanles, etc.), instalaciones de servicios (uido eléctrico, agua, gas, sistema emergencia), cómo los equipos especiales (ascensores, planta de generación eléctrica, bombas de agua, sistemas hidroneumácos, sistemas para combate de incendio, portones automácos, etc.) enen sus propios requerimientos, re querimientos, indicaciones y recomendaciones para su correcta conservación. La Administración es la principal encargada de velar por el buen mantenimiento de las áreas, servicios y equipos y, por tanto, la responsable de contratar a empresas especializadas para prestar el mantenimiento a cada uno de los equipos/sistemas específcos para su edifco o condominio. Existen dierentes pos de mantenimiento, según su objevo y/o empo de ejecución. Algunos de los pos de mantenimiento:

1. Mantenimientos de Runa: Es el que se desarrolla codianamente. Por lo general este po de mantenimiento es realizado por el personal del edifcio, bajo las órdenes del administrador asignado y que corresponde a trabajos sin mayor especialización o del qué hacer diario. Como parte de las tareas más comunes en éste mantenimiento mantenimiento encontramos el aseo de pisos, limpieza limpieza de vidrios, recolección y remoción de basuras, limpieza de receptáculos o botes basura, regado de planas y jardín, comprobación de uncionamiento de equipos (bombas de agua, ascensores, extractores, etc.). Pertenecen a los llamados de primera capa, es decir a aspectos visibles, que no requiere de especialistas ni de intervenciones técnicas para su comedo.

2. Mantenimiento prevenvo: Es fundamental por lo que cada mes debe hacerse y es necesario un chequeo del sistema hidroneumáco por un técnico especialista Es el que se realiza planifcadamente en el empo. La planifcación suele responder a las recomendaciones de proesionales competentes, de los abricantes de equipos y sistemas o de las También es muy importante el lavado y desinección del tanque. Revisar/Verifcar el uncionamiento de la valvula de seguridad que evitan la sobre presión del pulmón. indicaciones de los manuales respecvos. Estas labores están a cargo de especialistas y enen por objevo adelantarse a las allas ya que de no actuar se producirán de todas maneras por el cumplimiento del ciclo de vida de piezas y elementos. Con esta acción (de segunda y tercera capa) se busca evitar consecuencias de daños y costos mayores como: acortamiento de la vida úl de las instalaciones, riesgos de accidentes, pérdidas de empo y deterioro de la convivencia en el edifcio.

3. Mantenimiento correcvo: Es el que ejecuta personal y empresas especializadas cuando allan equipos e instalaciones de orma repenna (sobrepasando las planifcaciones de primera y segunda capa), pudiendo provocar emergencias y alteración del normal desenvolvimiento de los usuarios del condominio. Es importante que el administrador tenga una cartera de proveedores

 

de servicios con la capacidad para responder ante imprevistos y acción 24/7. Una acción inmediata logra minimizar en ocasiones los daños. En defniva, eectuar un mantenimiento runario y prevenvo de las instalaciones y equipo del edifcio sólo puede producir benefcios: ahorra importantes recursos, valoriza el patrimonio de la comunidad e impacta posivamente las relaciones interpersonales. Para realizar un adecuado mantenimiento es de suma importancia contar con los recursos técnicos (empresas o personal) y económicos, por lo que salud fnanciera del edifcio o condominio ene un uerte impacto en la planifcación y ejecución del mantenimiento, por lo que la labor del Administrador es la de gesonar efcientemente efc ientemente estos recursos y la de los propietarios aportar con sus obligaciones de mantenimiento y comunicación. c omunicación. Los especialistas señalan "Por cada dólar inverdo en mantenimiento, se obene el doble en valorización del inmueble". No de be haber ugas en las instalaciones sanitarias de los apartamentos, también inuyen el mal uncionamiento asi como el mal uso por parte de los usuarios