Makalah Penilaian Asset

LAPORAN PENILAIAN ASSET TERHADAP RUMAH di PERKOTAAN PERKOTAAN (BUKAN PERUMAHAN) DENGAN MENGGUNAKAN METODE PENDEKATAN PENDEKATAN PERBANDINGAN NILAI PASAR dan PENDEKATAN BIAYA

Disusun Oleh : Annisa Hida!a"i Mus"a#si$ah Ni"a Hinda!ani Husnul Kh%"i&ah

'AKULTAS EKONOMI UNIERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA *+,

PERNYATAAN PENILAI

Sesuai dengan batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang  bertanda tangan dibawah ini menerangkan bahwa : 1. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar dan sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai dan ilmu yang sudah penilai peroleh dari kuliah penilaian asset 2. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial dengan obyek penilaian 3. Imbalan jasa yang diberikan penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan . Penilai memiliki pemahaman yang cukup mengenai lokasi dan!atau jenis properti yang dinilai ". Penilai telah melakukan permohonan ijin terhadap pemilik property dan melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai #. $idak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan  bantuan pro%essional dalam menyiapkan laporan penilaian &. 'nalisis dan kesimpulan dalam (aporan Penilaian 'set ini hanyalah dibatasi oleh asumsi dan pembatasan, serta kondisi yang dilaporkan

)erikut penilai yang bertanda tangan dibawah ini:

Annisa Hida!a"i 2011043011

Mus"a#si$ah 2011043003

Ni"a Hinda!ani 2011043005

Husnul Kh%"i&ah 2011043003

BAB I PENDAHULUAN

+-+-

La"a$ Bela.an/

Perkembangan permukiman di daerah perkotaan tidak terlepas dari pesatnya laju  pertumbuhan penduduk perkotaan baik karena %aktor pertumbuhan penduduk kota itu sendiri maupun karena %aktor urbanisasi. *ampak negati% urbanisasi yang telah berlangsung selama ini lebih disebabkan oleh tidak seimbangnya peluang untuk mencari na%kah di daerah perdesaan dan  perkotaan. )eberapa pengamat meyakini bahwa salah satu penyebab mengalirnya penduduk   pedesaan ke kota+kota akibat kekeliruan adopsi paradigma pembangunan yang menekankan pada  pembangunan industrialisasi besar+besaran yang ditempatkan di kota+kota besar yang kemudian dikenal dengan istilah 'I*S  Accelerated Industrialization Development Strategy-, sehigga memunculkan adanya daya tarik yang sangat kuat untuk mengadu nasibnya di kota yang dianggap mampu memberikan masa depan yang lebih baik dengan penghasilan yang lebih tinggi, sementara pendidikan dan ketrampilan yang mereka miliki kurang memadai untuk masuk  disektor %ormal unus, 2//"-. Seiring dengan pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan, maka kebutuhan penyediaan akan prasarana dan sarana permukiman akan meningkat pula, baik melalui peningkatan maupun  pembangunan baru. Selanjutnya pemenuhan akan kebutuhan prasarana dan sarana permukiman  baik dari segi perumahan maupun lingkungan permukiman yang terjangkau dan layak huni  belum sepenuhnya dapat disediakan baik oleh masyarakat sendiri maupun pemerintah, sehingga kapasitas daya dukung prasarana dan sarana lingkungan permukiman yang ada mulai menurun yang pada gilirannya memberikan kontribusi terjadinya lingkungan permukiman kumuh. 'kibat makin banyaknya permukiman kumuh dan liar yang pada gilirannya akan menjadi berat bagi  pemerintah kota untuk menanganinya unus, 2//"-. (ingkungan permukiman kumuh di perkotaan di Indonesia merupakan permasalahan yang sangat kompleks, diantaranya adalah permasalahan yang berkaitan dengan kemiskinan, tingkat pendidikan masyarakat yang rendah, kesenjangan serta ketidakdisiplinan masyarakat terhadap lingkungannya maupun yang menyangkut kemampuan lembaga+lembaga pemerintahan kota!kabupaten dalam pengaturan, pengorganisasian tata ruang dan sumberdaya yang dimiliki kota dalam melaksanakan %ungsinya sebagai pelayan masyarakat kota 0smara, 1&"-.

(ingkungan permukiman kumuh merupakan masalah yang terjadi atau sering dihadapi di kota besar, tidak hanya terjadi di Indonesia tetapi juga berlangsung di kota+kota besar di dunia Sri, 1-, begitupula di negara+negara berkembang di 'sia dan '%rika, menurut publikasi orld )ank 1- lingkungan permukiman kumuh digambarkan sebagai bagian yang terabaikan

dari

masyarakatnya

lingkungan

perkotaan

sangat memprihatinkan,

dimana

kondisi

yang diantaranya

kehidupan dirunjukkan

dan

penghidupan

dengan

kondisi

lingkungan hunian yang tidak layak huni, tingkat kepadatan penduduk yang tinggi, sarana dan  prasarana lingkungan yang tidak memenuhi syarat, tidak tersedianya %asilitas pendidikan, kesehatan maupun sarana dan prasarana sosial budaya kemasyarakatan yang memadai. 4ekumuhan lingkungan permukiman cenderang bersi%at paradoks, bagi masyarakat yang tinggal di lingkungan tersebut, kekumuhan adalah kenyataan sehari+hari yang tidak mereka masalahkan, sedangkan di pihak lain yang berkeinginan untuk menanganinya, masalah kumuh adalah suatu  permasalahan yang harus segera ditanggulangi penanganannya. $empat tinggal yang layak merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi. *emikian pula di kota+kota besar, perumahan dan permukiman memiliki %ungsi  penting bagi kehidupan kota. )agi Indonesia, pembangunan dibidang perumahan dan  pemukiman menghadapi tantangan yang semakin hari semakin besar dan kompleks. Salah satu tantangan yang paling mendasar dalam pembangunan perumahan dan permukiman di Indonesia adalah masih tingginya pertumbuhan penduduk nasional, khususnya di perkotaan. Prospek properti diperkirakan akan semakin membaik pada tahun 2/1/. 'kumulasi  penundaan pembelian konsumen diperkirakan akan mencair pada tahun tersebut. )ahkan  pengamat properti Panangian memperkirakan pasar properti akan naik sebesar 1"5 pada 2/1/ dengan nilai kapitalisasi penjualan mencapai 6p 1/3 triliun. 7al tersebut berbeda dengan kondisi tahun 2//, dimana nilai penjualan properti diperkirakan hanya mencapai 6p " triliun. sumber  www.kompas.com -. *ari kapitalisasi sebesar 6p 1/3 triliun tersebut, 6usunawa rumah susun sewadiperkirakan akan menjadi penyumbang terbesar dengan sasaran wilayah yang tersebar di Pulau 8awa, Surabaya, )alikpapan, Samarinda, )ali, 9akassar, )atam, dan Pekanbaru. Porsi terbesar  masih dipusatkan di Pulau 8awa yang mencapai #/5 dari total transaksi. Selain itu, menurut

Panangian, gempa bumi di Padang juga membuka peluang pasar properti sekitar ##./// ribu unit. Penurunan suku bunga S)I yang cukup signi%ikan selama tahun 2// telah diikuti dengan  penurunan bunga pinjaman oleh perbankan dan penurunan suku bunga untuk 4P6. Pada saat ini, suku bunga 4P6 bisa mencapai 5, atau menurun sekitar 5 dibandingkan dengan tahun lalu yang mencapai 125. )erdasarkan hasil riset, setiap penurunan bunga pinjaman sebesar 15, akan meningkatkan permintaan rumah!apartemen sebesar  s.d " persen. sumber www.kompas.com Semakin pulihnya kondisi ekonomi global diharapkan dapat mendorong perbaikan ekonomi domestik. ntuk perekonomian Indonesia, diperkirakan dalam 1 s.d 2 tahun mendatang akan mengalami pertumbuhan yang pesat. 7al tersebut dapat mendorong perdagangan properti, terutama apartemen yang memiliki akses di dalam kota. Setelah mengalami stagnasi pada kuartal akhir tahun 2// dan paruh pertama tahun 2//, pembangunan apartemen dan properti lainnya terlihat mulai marak kembali sejak semester II tahun 2//. 9araknya kembali pembangunan  proyek properti juga diikuti dengan relati% tingginya tingkat penjualan terhadap apartemen yang tengah dibangun hingga selesai dibangun pada pertengahan tahun ini. Salah satu contohnya adalah 'partemen $aman 6asuna di 6asuna 0picentrum yang sudah terbangun dengan penjualan mencapai 1//5. ;ontoh lainnya adalah 'partemen $he ailai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.

•

 Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment  *engan metode ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama y ang terdapat di pasar. 9etode ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan  properti yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relati% kecil atau masih dalam toleransi yang wajar. Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi dari %aktor+%aktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. 'pabila properti yang dinilai mempunyai %aktor yang lebih baik dari data, maka  penyesuaiannya berupa penambahan nilai ( Positif)  sebaliknya apabila properti yang dinilai mempunyai %aktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). )esarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data+

data pembanding yang tersedia. Ba"asan Pene$a5an Pende.a"an Pe$#andin/an Da"a Pasa$: o o o o

*apat diaplikasikan untuk semua jenis properti $erbatas untuk properti jenis khusus Perubahan perekonomian yang cepat berpengaruh pada harga pasar  *aya penerapannya tinggi jika data yang tersedia mencukupi

6a$a Pene$a5an Pende.a"an Pe$#andin/an Da"a Pasa$: o o

o o o

Penelitian pasar, pengumpulan in%ormasi ! data transaksi @eri%ikasi in%ormasi, kompilasi data, checking akurasi data transaksi untuk mengukur  kondisi pasar  9emilih unit pembanding yang sesuai (angkah perbandingan melalui Apenyesuaian %aktor+%aktorB 6ekonsiliasi nilai

Ele&en Pe$#andin/an Dl& Pende.a"an Pe$#andin/an Da"a Pasa$:

7ak yang melekat diatas properti o Perihal pendanaan 4ondisi penjualan o $anggal transaksi ! kondisi pasar  o (okasi o 4arakteristik %isik  o -0-- Pende.a"an Bia!a (6%s" A55$%a7h) o

Penilaian melalui pendekatan biaya, seperti halnya pada pendekaan perbandingan dan  pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah didasarkan pada suatu perbandingan. *alam  pendekatan biaya, biaya untuk membangun suatu property adalah dibandingkan dengan nilai  bangunan lain yang telah terbangun. 7al ini disebabkan karena pasar biasanya mengaitkan nilai dengan biaya, sedangkan pendekatan biaya adalah mencerminkan persepsi pasar market thinking-. Pembeli cenderung utnuk membandingkan struktur bangunan yang telah ada dalam hal harga dan nilai sewanya dengan bangunan lain yang serupa dan juga dalam hal biaya untuk  menciptakan bangunan baru dengan kegunaan %isik dan %ungsi yang optimal. *alam menerapkan pendekatan biaya, penilai terlebih dahulu mengestimasi biaya untuk  membangun bangunan baru, atau pengganti bagi bangunan yang telah ada dan mengurangi biaya tersebut dengan penyusutan yang dibenarkan accrued depreciation- dalam property. 4etika nilai tanah dan keuntungan kepemilikan atau keuntungan pengembang ditambahkan dalam angka tersebut, maka hasilnya adalah indikasi nilai dari kepentingan kepemilikan dalam property. *ata

yang

digunakan

dalam

pendekatan

perbandingan

penjualan

seringkali

mencerminkan reaksi pasar terhadap item C item yang didepresiasi!disusutkan. 8umlah total dari  penyusutan accrued depreciation- pada property pembanding dapat diestimasikan melalui alokasi harga jual tanah dan pengembangannya property secara keseluruhan- dan kemudian menguranginya dengan kontribusi dan pengembangannya, yaitu yang diestimasi dari pembuatan

reproduction cost- atau biaya penggantinya replacement cost-. 8ika alokasi harga adalah kurang dari biaya produksi atau biaya penggantinya, maka mengindikasikan terdapat penyusutan accrued depreciation-. 

4omponenC4omponen Penilaian *alam Pendekatan )iaya: 1. >ilai $anah  >ilai tanah adalah sanga dipengaruhi oleh potensi penggunaan tertinggi dan terbaik. >ilai tanah dapat diestimasikan dengan perbandingan penjualan, alokasi, ekstrakis, analisis pembagian pembangunan, teknik nilai sisa atau ground rent capitaliDation. 2. )iaya 6eproduksi atau )iaya Penggantian )iaya reproduksi adalah estimasi biaya untuk membangun, pada harga yang  berlaku

pada saat ini, dari replica bangunan yang dinilai dengan mengguakan material

material yang sama, standar konstruksi yang sama, dan kualaitas pekerja yang sama pula serta dengan mempertimbangkan semua kekurangan!kelebihan dan tingkat keusangan dari property subjek. )iaya pengganti adalah estimasi biaya yang untuk membangun, pada harga yang  berlaku pada saat ini, sebuah bangunan pengganti dengan kegunaan, ukuran dan desain yang sama dengan bangunan subjek menggunakan material, standard an layout!tata letak  sesuai dengan stndar dan material sekarang. 3. $ipe C $ipe )iaya )iaya konstruksi langsung meliputi biaya material, tenaga kerja dan keuntungan  pengembangan!kontraktor yang diperlukan untuk membangunan bangunan baru pada tanggal penilaian. )iaya tidak langsung adalah biaya C biaya yang lain yang tidak  termasuk biaya konstruksi langsung seperti pro%essional %ee gaji arsitek, gaji ahli hokum, gaji Euantity sur