Los Olivos Proyecto Inmobiliario Informe

 

GESTIÓN DE PROYECTO PROYECTO INMOBILIARIO  LOS OLIVOS

MARIO HIDALGO JONATHAN JONA THAN SÁNCHEZ GRACIELA LLERENA CARMEN PONCE

15 DE MAYO DEL 2015

 

INDICE:

1. RE RES SUME MEN N EJEC EJECUT UTIIVO 2. MER MERCAD CADO O INMO INMOBIL BILIA IARI RIO, O, SEGMEN SEGMENT TAC ACIÓN IÓN,, MERCADO MERCADO META Y POSICIONAMIENTO a)

El me merca rcado do in inmo mobil biliar iario io en li lima ma m metr etropo opolit litana ana y el callao

b)

Est Estud udio io de de dema mand nda a d de e v viv ivie iend ndas as

c)

Se Segm gmen ent tac ació ión n d de e me merc rcad ados os

d) e)

Mer Merca cado do me met ta / c clie lient nte e o obje bjetiv tivo o Oferta d de e m me ercado

3. BÚSQ BÚSQUED UEDA A , EV EVAL ALU UAC ACIÓN IÓN Y ELE ELECCI CCION ON DEL TERREN TERRENO O PERFIL DEL PRODUCTO a)

Cara Caract cterí erísti stica cas s y pará aráme metro tros s de valo aloraci ración ón

b)

El terr rre eno esc sco ogi gid do

c)

Análisis d de e c ca abida

d)

Pe Perf rfil il de del l p pro rod duc uct to

e) f)

An Anál ális isis is de titu titulac lació ión n y ot otro ros s le lega gale les s Con Contra trato to pre prep para arato torio rio de com compra pra y v ven ent ta

g)

Pu Pues est ta e en n v val alor or de del l t ter erre reno no

4. VI VIAB ABIL ILID IDA AD COME COMER RCI CIAL AL a)

De Defi fini nici ció ón de del l p pro rodu duct cto o

b)

Pr Prec ecio io y fo form rma a de pag ago o

 

 

1. RES RESUM UMEN EN EJE EJECU CUTI TIV VO El trabajo presenta un estudio del Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima , teniendo en cuenta una investigación investigación previa del del estudio de de Mercado, Mercado, el Análisis de Oferta y Demanda de los diferentes diferentes distritos y al Cliente Objetivo. Luego de esta investigación, la información recaudada nos servirá como base para la elección de una ubicación adecuada para el desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario.

Este se encontrara ubicado en Av. Av. Universitaria Universitar ia cuadra 59 - Villa Sol en el distrito de Los Olivos.

Con estos datos

el objetivo del trabajo

será

desarrollar y evaluar económica y financieramente una propuesta de vivienda multifamiliar en un terreno de 2175 m2.

 

 

2. MERCADO INMOBIL INMOBILIARIO IARIO,, SEGME SEGMENT NTACIÓN ACIÓN,, MERCADO META META Y POSICIONAMIENTO a) El m mer erca cado do inmo inmobi bili liar ario io en li lima ma metropolitana metropolit ana y el callao

Se presenta cuadros del Mercado Inmobiliario:

En el año 2012 se vendieron 24.143 viviendas nuevas en Lima, ósea que aumento un 12% mas mas que el 2011 Hubo además un arranque bajo en la primera mitad del 2013:  

1T2013: 22% 2T2013: -30%

Fue en el año 2012 que se dio el boom inmobiliario debido a las buenas ventas de unidades de viviendas, de hecho esto ya se venía desde unos años atrás pero a partir del segundo trimestre esto fue decayendo hasta un 25%.

 

  

La época del 2012, y a principios del 2013 se otorgaron más créditos bancarios.

 

  Las ventas de viviendas cayeron significativamente en los distritos del cono norte como consecuencia de mayores restricciones al crédito. (Pressperu.com)

Fuente: Layseca Asociados, Coyuntur Coyunturaa Inmobiliaria, 2013

Oferta total por distrito

Unidades totales vendidas

% de absorción

Velocidad de Ventas*

 

a) Es Estu tudi dio o de la dema demand nda a de vi vivi vien enda da

NOTAS : 

Desde el 2006, la generación de puestos de trabajo viene creciendo 5.5% anual. Esto genera el increment incremento o de

los ingresos y la capacidad

adquisitiva de las familias 

La demanda efectiva de viviendas ha aumentado sostenidament sostenidamente e



Durante la época del 2011 en adelante se mostró un buen panorama del mercado inmobiliario, habiendo mucha demanda pero no cubriéndola en su mayoría



La demanda de viviendas se vio afectada por la rápida moderación en el crecimiento del empleo y el deterioro de expectativas a partir del 2T2013.

 

DEMANDA EFECTIVA EFECT IVA DE OFERT OFERTA A TOTAL TOTAL DE VIVIENDA VI VIENDA DE LIMA METROPOLITANA Y CALLAO - 2011

NOTAS : 

Todavía hay desequilibrio de la demanda con la oferta ya que la oferta no llega a cubrir toda la demanda que existe.



En lo que va del año la demanda por alquilar en Lima se ha incrementado, incrementado, triplicándose la oferta de predios a rentar respecto al año pasado, con más de 13,000 anuncios



Para ese rango, explicó, existe un stock de 100 mil unidades disponibles. Los usuarios de los segmentos B y C prefieren pagar hasta el triple de cuota inicial para reducir el costo mensual de sus créditos



La demanda potencial de viviendas es muy grande, pero el déficit de oferta persiste.

 

 

2.C SEGMENT SEGMENTACION ACION DE MERCADO La Segmentación es el proceso por el cual se divide o segmenta un mercado en grupos uniformes. Estos grupos, más pequeños tienen características y necesidades similares. Conjunto 1 Variable Demográfica Edad: Entre 25 y 34 años-comprador potencial en un 34% Hijos: 1.5 hijos (56% Aprox. Tienen hijos) Ingreso personal mensual promedio: 1, 991Soles. Nivel Socioeconómico: C Variable Psicográfica Progresistas istas y Modernas Estilo de vida predominante: Progres Variable de Conducta • • • •

66% quiere vivir en Los Olivos 58% quiere adquirir un inmueble para independizarse 86% no poseen ningún tipo de crédito. 82% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a crédito.

 

 

2.C SEGMENT SEGMENTACION ACION DE MERCADO Conjunto 2 Variable Demográfica Edad: Entre 35 y 44 años-comprador potencial en un 40% Tienen hijos) Hijos: 2 hijos (80% Aprox. Tienen Ingreso personal mensual promedio: 2, 703 Soles. Nivel Socioeconómico: B Variable Psicográfica Estilo de vida predominante: Progresis Progresistas tas y Modernas

Variable de Conducta • •

• •

75% quiere vivir en Los Olivos 57% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su familia. 60% no poseen ningún tipo de crédito. 81% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a crédito.

 

 

2.C SEGMENT SEGMENTACION ACION DE MERCADO Conjunto 2 Variable Demográfica Edad: Entre 45 y 54 años-comprador potencial en un 22% Hijos: 2.7 hijos (94% Aprox. Tienen hijos) Ingreso personal mensual promedio: 1, 818 Soles. Nivel Socioeconómico: C Variable Psicográfica Estilo de vida predominante: Adaptados y conservador conservadoras as

Variable de Conducta • •

• • •

63% quiere vivir en Los Olivos 48% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su familia. 15% quiere comprar un inmueble para alquilar o revenderla. 78% no poseen ningún tipo de crédito. 60% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a crédito.

 

 

2.D MERC MERCADO ADO MET META/CLIENTE A/CLIENTE OBJETI OBJETIVO VO  En el distrito de Los Olivos, los niveles socioeconómicos se encuentran entre el B y el C. Sí bien a nivel del distrito, el predominante es el NSE es el C, a nivel de Lima, el NSE B es el que mayor cantidad de habitantes tiene en nuestra ciudad. Según la segmentación de mercado que hemos considerado, considerado, nuestro cliente cliente objetivo en el aspecto de NSE es el B y C. El Cliente objetivo de nuestro sector es: Nivel Socioeconómico: B y C Estilo de vida: Progresis Progresistas tas y Modernas

Cuadro de NSE por hogar-vertical

Cuadro de NSE por hogar-horizontal

 

2.D OFER OFERT TA DE MERC MERCADO ADO  En el distrito de Los Olivos, hemos encontrado dos ofertas más de proyectos de departamentos. He concluido que es fundamental para el posicionamiento de nuestro proyecto, analizar las propuestas que ofrecen estos obras, para establecer criterios de diferenciación para que nuestro proyecto sea exitoso.

COMPETIDOR 1

Dirección: Jr. San Bernardo 255, Los Olivos

LUGAR SELECCIONADO

COMPETIDOR 2

Dirección: Cl. Huastas Alt. Cdra 48 Univ., Los Olivos

 

Cmpetidor 1

Vista exterior

Descripción:

1, 2 y 3 Dormitorios 2

Vista sala comedor

Vista cocina

Cmpetidor 2

48 aCocheras/Estacionamien 64 Metros  - Totales to 14 Cocher as/Estacionamiento 5 Pisos / Plantas 1 Ascensores Precio: 205, 000 Soles.

Descripción:

Dormitorios: 1 Baños: 1 Sup. Útil: 29,65 M2 Sup. Terraza: 3,5 M2 Sup. Total: Total: 33,15 M2

Dormitorios: 2 Baños: 2 Sup. Útil: 44,65 M2 Sup. Terraza: 3,55 M2 Sup. Total: Total: 48,2 M2

Dormitorios: 3 Baños: 2 Sup. Útil: 64,55 M2 Sup. Terraza: 1,75 M2 Sup. Total: 66,3 M2

Guardianía. Área de Juegos para niños. Gimnasio. Sala Sala de Wi reuniones. - FI. Ambiente para niños. Zona de lavandería. Sala para niños.

 

  4

VIABILIDAD VIABILIDAD COMERCIAL

a) De Defi fini nici ción ón de del l pr prod oduc ucto to

Se habilitarán el predio para la construcción de un edificio de departamentos  departamentos   Ubicación del Predio:

Distrito de Los Olivos.

Área aproximada: aproximada:

2175 m2.aprox.

Nota: Con respecto a los retiros del terreno también serán trabajados con pisos terminados de cemento pulido con espacios de áreas verdes, que brindaran un espacio de bienvenida bienvenida al a l edificio. El proyecto incluirá: • • • • •

Gimnasios Juegos infantiles Parrillas Sala de reuniones reuniones Áreas verdes

Existirá diferentes diferentes tipos de departamentos con diferentes dimisiones y con espacios adicionales para la calidad de vida de la familia

Área de 52m2: 2 dormitorios 1 baños Sala- comedor Cocina Lavandería

 

Área de 65m2: 3 dormitorios 2 baños

Área de 64m2: 3 dormitorios 2 baños

Área de 68m2: 3 dormitorios 2 baños

Sala- comedor Cocina Lavandería Espacio de estudio

Sala- comedor Cocina Lavandería Espacio de estudio

Sala- comedor Cocina Lavandería Espacio de estudio

Área de 63m2: 3 dormitorios 2 baños Sala- comedor Cocina Lavandería Espacio de estudio

Área de 67m2: 3 dormitorios 2 baños Sala- comedor Cocina Lavandería Espacio de estudio

Acabados: Tenemos muy claro que la vivienda aquí presentada es una vivienda para Sector B, por lo tanto que sus costos deben ser parcialmente bajos para conseguir un producto final al alcance del mercado objetivo. Sin embargo, es muy importante entregar los departamentos con acabados que hagan sentir al cliente que hicieron una buena inversión de tal manera que para futuros proyectos confíen en la Empresa.

 

a) Pr Prec ecio io y fo form rma a

de pag ago o

Tomamos en cuenta que el precio de m2 en Los Olvidos es de $1732 $1732,, multiplicamos este por el área de departamento para obtener un precio final y mostrar la distintas formas formas de pago. Tipos de departamentos: departamentos: 

Área de 52m2 * $1732 = 90 064 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

 



Área de 65m2 * $1732 = 112 580 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

 



Área de 64m2 * $1732 = 110 848 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

 



Área de 68m2 * $1732 = 117 776 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

 



Área de 67m2 * $1732 = 116 044 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

 



Área de 63m2 * $1732 = 109 116 dólares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

 

3. Búsqueda, evaluación y elección del terreno  –  perfil  perfil del producto

3.1 Características y p parámetros arámetros de va valoración loración

*Cuadro de elaboración propia basado en http://portal.munilosolivos.gob.pe/transparenc http://portal.munilosol ivos.gob.pe/transparencia_mdlo/doc_transpa ia_mdlo/doc_transparencia/Normas_Emitidas/Ordenan rencia/Normas_Emitidas/Ordenanzas/o_366.pdf zas/o_366.pdf

-Según el cuadro de zonificación del distrito de Los Olivos, se puede ver que el distrito es  básicamente  básicam ente residencial. residencial. -El objetivo del trabajo es el de crear un conjunto residencial de mínimo 100 viviendas siguiendo los parámetros urbanísticos y la normativa dictada por la Municipalidad de Los Olivos.

 

3.2 El terren terreno o escogido escogido

*Luego de analizar varios terrenos durante esta etapa, se escogió este terreno por el metraje y por estar cerca de parques y a un conocido colegio privado.

 

 

2175 M2

-El terreno elegido tiene 2175 m2 y la calle del frente es el Jirón cacera

- Imágenes del interior y del frente del lote. *El terreno, actualmente, se encuentra venta por medio de la página en internet www.urbania.com www.urbania.com..  A media cuadra a la derecha se encuentra el colegio privado Saco Oliveros y a una cuadra un gran parque. Para poder llegar al lote se tiene que ingresar por la cuadra 59 de la Av. Universitaria por medio de una tranquera. La zona es tranquila y segura.

 

 

- Altura aproximada de la edificación.

- En la Av. Universitaria existen cuatro proyectos de otras inmobiliarias de edificios de 10  pisos aproximadamente aproximadamente -El perfil urbano de la calle residencial contrastaría con la altura de nuestro edificio pero eso se puede solucionar con el diseño arquitectónico creando retranques.

 

3.3 Análisis de la cabida

2175 M2

- AREA TOTAL  -AREA LIBRE 35% -AREA OCUPADA 75%  -NUMERO DE PISOS PERMITIDOS  

2175 m2 761.25 m2 1413.75 m2 5 pisos según reglamento

-El terreno colinda con viviendas, en su mayoría, unifamiliares con lotes de 6 x 20 m. -El total de área construida construid a planteada en el proyecto será de 5790 m2 -Se han implementado departamentos de 2 y 3 viviendas y cada uno tiene una distribución diferente.

 

-Se muestran unas tipologías de ejemplo.

Departamento de 2 dormitorios 70 m2

Departamento de 3 dormitorios 75 m2

Departamento de 2 dormitorios-

tipo 2 70 m2

Departamento de 3 dormitoriostipo 2 75 m2

 

3.4 Perfil del producto 

Zonificación

R-6

Area de estructuración urbana

II

Densidad Neta Maxima

2250

Coeficiente de edificación

4.50

Area de terreno

2175 m2

Porcentraje minimo de área libre

35%

Area libre

761.25

Ancho de via

14 ml

Retiro municipal

5m

Altura máxima

5 pisos ( 15 m )

Indice de espacio de estacionamiento

0.33

N° de habitantes del proyecto

126 + 390 = 516

Area construida max

Area max por piso

Area max por piso

3806.25

N° de pisos

5

 

 

Los ingresos del NSE B varían entre 8204 soles y 4342 soles

3.5 Análisis de titulación titulación y otros aspectos legales 

-Propietari o legal: El titulo está inscrito en registros públicos al lugar que pertenece el terreno y a -Propietario nombre de la persona encargada de la venta y de hacer la transferencia. -Título libre de cargas: El terreno tendría que ser investigado mediante certificados de gravámenes y copias literales del dominio. La idea es asegurarnos de que el predio no tenga hipotecas pendientes, embargos o bloqueos, etc. Estos “obstáculos” podrían complicar el proceso de elección de terreno o de transferencia de la propiedad. -Certificado de búsqueda en el poder judicial: Para poder conocer si el propietario no tiene algún  juicio en su contra o algún proceso judicial. judicial. -Certificado de restos arqueológicos (CIRA): No en todos los casos, pero cuando el predio se encuentra cerca a un lugar definido por el INC como patrimonio Arqueológico. Esta institución solicita ciertos estudios que permiten garantizar la no existencia de patrimonios.

3.6 Contrato preparatorio de compra compra y venta

-Luego de analizar los temas del predio, debemos proceder a negociar y cerrar la compra con la mayor brevedad posible antes que otro comprador interesado nos gane la opción.

 

-En caso de que no todos los temas legales estén garantizados, se puede asegura el predio con un contrato preparatorio de opción de compra (código civil art. 1419 y art. 1425 ) -Mediante este proceso, el optante se convertirá en un futuro en el comprador, y aparte de eso, tendrá potestad con derecho de opción. -La firma de un contrato preparatorio es la mejor herramienta para poner en valor un terreno que muestra algunas condiciones importantes a ser satisfechas previas a la compra definitiva sin correr el riesgo de perderlo porque otro comprador se nos “adelanto”.  “adelanto”.  

3.6 Puesta en valor del terreno

-La puesta en valor del terreno se realiza siempre y cuando el terreno escogido no esté en la zona urbana. Por lo tanto se elimina este punto ya que el terreno en Jesús María es de carácter urbano.