Los Interdictos Posesorios

1 LOS INTERDICTOS POSESORIOS.Los interdictos se encuentran reglamentados en el Código de Procedimiento Civil desde los artículos 549 al 583. Sin embargo, tales disposiciones legales es necesario concor concordar darlas las con los artículos artículos 916 al 950 del Código Código Civil, Civil, que se refiere refieren n a las acciones posesorias. Para los efectos de introducirnos en el estudio de las querellas o interdictos  posesorios, transcribiremos el concepto de posesión que nos proporciona el artículo 700 del Código Código Civil y al respec respecto to señala señala:: “La posesió posesión n es la tenen tenenci cia a de una cosa

determinada determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por si mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.” “El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serlo.” De tal manera que resulta incuestionable que la posesión es un hecho del cual se desprende como consecuencia la presunción de dominio a que alude el inciso segundo del precepto legal antes mencionado y es así como nuestros textos legales amparan este hech hecho o medi median ante te accio accione ness espe especi ciale aless que que recib reciben en la deno denomi mina naci ción ón de accio accione ness  posesoria  posesorias. s. Dichas Dichas acciones acciones tienen como finalidad finalidad

conservar o recuperar la posesión

de bienes raíces o de los derechos reales que se hayan constituido sobre ellos¸o también ejercer otros derechos derechos especiales sobre dichos bienes. Estas acciones posesorias cuyo propósito como lo advertimos precedentemente, es proteger al poseedor, se encuentran sujetas a procedimientos especiales, muy breves y concentrados denominados

interdictos.

Clasificación.- De acuerdo con las disposiciones legales que sobre la materia se encuentran en el C.P.C. podemos distinguir: a.- La querella de amparo, cuyo objeto es conservar la posesión de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos; b.- La querella de restitución, para recuperar esa misma posesión; c.- La querella de restablecimiento, para obtener el reestablecimiento en la  posesión o en la mera tenencia de esos mismos bienes, cuando haya sido arrebatada en forma violenta: d.- La denuncia de obra nueva, para impedir una obra nueva; e.- La denuncia de obra ruinosa, ruinosa, cuyo objeto es evitar que que una obra ruinosa cause daño; y f.- El interdicto especial.-

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Características Características de las acciones posesorias: 1ª.- Como es fácil advertir de los conceptos vertidos, solamente se refieren a los   bie biene ness raíce raícess y a los los derec derecho hoss reale realess cons consti titu tuid idos os sobr sobree esta esta clas clasee de bien bienes es,, encontrándose excluidos los bienes muebles. 2ª.- Para interponerlas se exige haber estado en posesión tranquila y no interrumpida durante un año en el bien o derecho real de que se trata- artículo 918 del Código Civil: 3ª.- Generalmente prescriben en el lapso de un año.- En el caso de aquella cuyo objeto es la conservación de la posesión, el plazo se cuenta desde el acto de la molestia o embarazo: en el evento de la acción posesoria que tiene por objeto recuperar la  posesión, el plazo de un año, se cuenta desde que el poseedor la ha perdido; tratándose de la acción que tiene por objeto impedir una obra nueva, desde que la obra se haya concluido. Excepcionalmente tratándose de la querella de restablecimiento, la acción   posesoria prescribe en seis meses, y por su parte la de obra ruinosa, no prescribe mientras haya justo motivo de temer el daño; 4ª.- La finalidad de estas acciones posesorias se encuentra dirigida a proteger la  posesión, pero en el caso de la querella de restablecimiento se agrega al mero tenedor.-

Características Características de los interdictos posesorios: Estos procedimientos presentan las siguientes particularidades: I.- Para los efectos efectos de determinar la competencia competencia absoluta absoluta del tribunal a quien corres correspon ponda da su conoci conocimie miento nto y resolu resolució ción, n, de confor conformid midad ad con lo señala señalado do por el artícul artículo o 133 del Código Código Orgánico Orgánico de Tribun Tribunales ales,, no se toma toma en consid considerac eración ión el

FUERO del cual puedan encontrarse revestido las partes del respectivo juicio, II.- En cuanto a la competencia relativa del tribunal, ellos son de conocimiento del juez de comuna o agrupación de comunas en que se encontraren situados los bienes; si por su situación pertenecieran a varios territorios jurisdiccionales, será competente el  juez de cualquiera de estos – artículo 141 del Código Orgánico de Tribunales.III.- Se trata como los dijimos precedentemente de juicios breves y concentrados, su tramitación se reduce a la presentación de la respectiva demanda, a la celebración de un compar comparend endo o de contes contestaci tación ón y prueba prueba,, para para ensegu enseguida ida previa previa citació citación n para para oír  sentencia, se proceda a pronunciar el fallo que resuelva el interdicto:

3 IV.- Cabe señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 262 del C.P.C. procede el llamado a conciliación en el comparendo respectivo, toda vez que no encuentra excluido dicho trámite en esta clase de procedimientos, cuya reglamentación está en el título IV del Libro III.V.- La sentencia que se dicten en esta clase de juicios producen producen el efecto de cosa  juzgada formal, pues de conformidad con lo dispuesto en los artículos 563 y 564, 581 del C.P.C. siempre queda a salvo a los condenados el ejercicio de la acción ordinaria que que corr corres espo pond ndaa con con arreg arreglo lo a dere derech cho, o, y adem además ás,, en el caso caso de la quere querell llaa de restablecimiento, existe la posibilidad no sólo del ejercicio de la acción ordinaria sino también el de las acciones posesorias que correspondan; correspondan; VI.- En cuanto al régimen de los recursos, en lo relativo a la apelación, se concederá siempre en el sólo efecto devolutivo – art. 550 del C.P.C. – salvo que la ley e expresamente ordene concederla en ambos efectos o que el fallo apelado no dé lugar al interdicto.- En cuanto al recurso de casación debemos recordar lo dispuesto por el artículo 773 inciso segundo del C.P.C. , esto es, que en ningún caso su interposición por  el demandado suspende el cumplimiento de la sentencia, pues no se admite exigir fianza de resultas en esta clase de juicios;

La querella de amparo.La querella de amparo es el interdicto o juicio posesorio que se intenta para conservar la posesión de los bienes raíces o de los derechos reales constituidos en ellos, artículo 549 Nº1 del C.P.C. Su propósito es como se desprende inequívocamente del precepto trascrito, es conservar la posesión de los bienes raíces o de los derechos reales constituidos en ellos.

La demanda y sus requisitos: En esta clase de procedimientos deben cumplirse, tanto las exigencias a que aluden: el artículo 254 del C.P.C. las de la ley 18.120, sobre comparecencia de juicio y las menciones contenidas en el artículo 551 del C.P.C. En cuanto a las primeras, nos hemos referido a ellas con motivo del estudio del juicio ordinario de mayor cuantía y que resultan aplicables en este procedimiento en virtud de lo dispuesto por el artículo 3 del C.P.C.; en relación a las exigencias de la Ley 18.120, no está demás demás recordar que se refiere refiere a la design designaci ación ón de abogad abogado o patroc patrocina inante nte y a la consti constituc tución ión del mandat mandato o  judicial.En esta ocasión nos preocuparemos de los requisitos a que alude el artículo 551 del Código de Procedimiento Civil, siendo ellos los siguientes:

4 1º.- Que personalmente o agregando la de sus antecesores, ha estado la demand demandant antee en posesi posesión ón tranqui tranquila la y no interru interrumpi mpida da durant durantee un año comple completo to del derecho en que pretende ser amparado.2º.- Que se le ha tratado de

posesión o que en el hecho se turbar o molestar su posesión

le ha turbado o molestado por medio de actos que expresará circunstanciadamente; 3º.- Si pide

seguridades contra el daño que fundadamente teme, especifique las

medidas medidas o garantías que solicita solicita en contra el perturbadorperturbador- artículo artículo 551 inciso 2º del C.P.C. 4º.-Cuáles 4º.-Cuáles son los medios medios probatorio probatorioss de que intenta valerse el querellante querellante,, en caso de tratarse de prueba testimonial, deberá indicar el nombre, profesión u oficio y residencia de los testigos.La primera exigencia es habilitante para el ejercicio de la acción posesoria consagrada por el artículo 918 del C. Civil; la segunda, constituye el fundamento de hecho de la demanda y en esa virtud, debe expresarse circunstanciadamente y sobre ella ha de recaer la prueba; la tercera, queda al arbitrio de la querellante pedirla o no, pero en el caso que formule la petición debe especificar tales seguridades; en cuanto a la cuarta es de especial trascendencia, su omisión trae como consecuencia la pérdida irremediable de su derecho a rendir prueba en el juicio.-

Resolución que recae en la querella.En cuanto a la resolución resolución que debe dictar dictar el tribunal, tribunal, a ella se refiere el artículo 552 del C.P.C. y siendo así, señalará el tribunal el quinto día hábil después de la notificación notificación al querellado querellado para una audiencia, audiencia, a la cual deben concurrir concurrir las partes con sus testigos y demás medios probatorios.

Notificación.La notificación de la demanda debe hacerse personalmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 del C.P.C., y en el caso que deba procederse de acuerdo al artículo artículo 44, se hará la notificación notificación en la forma ordenada en el inciso segundo segundo de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del juicio.Por otra parte, el inciso segundo del artículo553 del C.P.C. establece que si el querellado no se ha hecho parte en primera instancia antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del defensor de ausentes quien  podrá deducir los recursos a que haya lugar.

El comparendo.-

5 El comparendo se debe llevar a efecto el

quinto día hábil, contados desde la

notificación de la demanda al querellado, de lo que resulta que no se trata de un día específico. En este procedimiento no se aumenta el término de emplazamiento en la forma a que se refieren los artículos 258 y 269 del C.P.C. El comparendo se celebra con sólo la parte que asista – art. 552 inciso 2º del C.P.C. En primer término el querellante ratificará lo expuesto en su demanda y acto seguido, el demandado contestará la demanda, oponiendo las excepciones que estime del caso en pro de su defensa y solicitará el rechazo de la demanda.Enseguida, aun cuando no existe en este título disposición legal expresa sobre la materia, se dará cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 262 del C.P.C., esto es, el   juez hará el llamado a conciliación, trámite que reviste especial importancia, por su carácter de esencial y cuya omisión hace a la sentencia que se dicte en este juicio susceptible de ser atacada mediante el recurso de casación en la forma, atento lo dispuesto en los artículos 768 nº9 en relación con el artículo 795 Nº2º, ambos del Código de Procedimiento Civil. En caso de no producirse la conciliación, se recibirá la causa a prueba, en este  juicio, no procede dictar resolución alguna con tal objeto y en consecuencia tampoco, el tribunal, fijará los puntos sobre los cuáles debe recaer. En este juicio, adquiere especial importancia la prueba testimonial, es por ello que se encuentra sometida a una serie de reglas especiales.En cuanto a la oportunidad para presentar la lista de testigos, con respecto al querellante, querellante, debe hacerlo en su querella; mientras mientras que el querellado querellado deberá entregar su lista en secretaría y se agregará al proceso por lo menos antes de las doce del día que  preceda al designado para la audiencia. No se examinarán examinarán testigos testigos que no estén mencionado mencionadoss en dichas listas,

salvo

acuerdo de las partes. En lo relativo al número de testigos cada parte puede presentar hasta

cuatro

testigos sobr sobree cada cada uno uno de los los hech hechos os que que deba deban n ser ser acred acredit itad ados os,, los los que que será serán n examinados acerca de los hechos mencionados en la demanda: y de los que indiquen las  partes en la audiencia si el tribunal lo estima pertinente. Cabe hacer presente una regla muy especial en cuanto al examen de los testigos,  pues el artículo 559 en su parte final establece que no se podrá en ningún caso hacer el examen de los testigos por otro tribunal que el conozca de la querella.

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Las Tachas.Las tachas de los testigos, deberán oponerse a los testigos antes de su examen; y en caso que no pueda rendirse en la misma audiencia la prueba para acreditarlas y el tribunal lo estima conveniente para resolver el juicio, señalará una nueva audiencia con tal objeto objeto,, la que deberá deberá verific verificars arsee

subsiguie uiente ntess a la dentro de los tres días subsig

terminación del examen de los testigos de la querella.-

Fijación de nuevas audiencias.Para el caso que no pueda rendirse toda la prueba en una sola audiencia, continuará el tribunal recibiéndola en los días hábiles inmediatos hasta concluir  Una vez concluida la audiencia el tribunal en el mismo acto

citará a las partes

para oír sentencia, la que deberá dictar de inmediato inmediato o a lo más en el plazo de los tres días subsiguientes. De todo lo obrado en la audiencia se levantará acta, expresándose con claridad y  precisión lo expuesto por las partes y las pruebas presentadas.-

Las Costas. Si se da lugar a la querella, se condenará en costas al demandado, de lo contrario, al querellante – art. 562 del C.P.C. – De tal forma que en esta querella no cabe la  posibilidad de eximir del pago de las costas al perdedor cuando haya tenido motivo  plausible para litigar, tal cual lo establece el artículo 144 del C.P.C.

El régimen de los recursos.La sentencia de primera instancia en este juicio, será susceptible de los recursos de apelación y casación en la forma. Precedentemente lo habíamos expresado en lo rela relati tivo vo al recu recurs rso o de casa casaci ción ón en la form formaa la impo imposi sibi bili lida dad d de susp suspen ende derr su cumplimiento, debido a que al demandado por imperativo legal, le está impedido exigir  fianzas de resultas al demandante para suspender el cumplimiento de lo resuelto. En cuanto al recurso de apelación, para el evento de acogerse la querella de amparo, la apelación se concederá a la demandada en el sólo efecto devolutivo; por el contrario, contrario, si se rechaza el interdicto, interdicto, el recurso recurso se concede concede en ambos efectos – artículo artículo 550 del C.P.C. – En todo caso, el recurso de apelación, se estará a las reglas establecidas  para los incidentes. Por su parte la sentencia recaída en el recurso de apelación, será susceptible de los recursos de casación en la forma y en el fondo. Como consecuencia de lo anterior, se advierte que la intención del legislador es cumplir cumplir la sentencia sentencia con prontitud, prontitud, no obstante encontrarse pendientes pendientes los recursos tendientes a impugnar la sentencia que se dicte en contra del querellado, como una

7 mane manera ra de cons conseg egui uirr sin sin dila dilació ción n la prot protecc ecció ión n de la pose posesi sión ón en bene benefi fici cio o del del querellante.

La cosa juzgada en esta clase de juicios.La sentencia recaída en estos interdictos produce el efecto de

cosa juzgada

formal, , esto es, precluye la posibilidad de reabrir la discusión en el procedimiento en que la sentencia se dictó, pero no en un nuevo, así se desprende nítidamente de las disposiciones del artículo 563, sic: “ Cualquiera que sea la sentencia, queda siempre a

  sal salvo vo a los los que que resu result lten en cond conden enad ados os el ejer ejerci cici cio o de la acci acción ón ordi ordina nari ria a que que corres correspon ponda da con con arregl arreglo o a derec derecho, ho, pudie pudiendo ndo compr comprend ender erse se en dicha dicha acció acción n el  resarcimiento de las costas y perjuicios que hayan pagado o que se les haya causado con la querella. No será admisible ninguna otra demanda que tienda a enervar lo resuelto en el  interdicto.” De tal manera que siempre queda abierta la posibilidad para el condenado de accionar por la vía ordinaria y existe la posibilidad que en este nuevo juicio, pueda recaer un fallo sobre el mismo objeto litigioso y entre las mismas partes que decida el asunto de una forma distinta a lo resuelto en el interdicto.

LA QUERELLA DE RESTITUCIÓN.Es el interdicto o juicio posesorio que se intenta para recuperar la posesión de  bienes raíces o de derechos reales constituidos constituidos en ellos – art. Nº2 del C.P.C. C.P.C. Su objeto es preciso y determinado, esto es, recuperar bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos.

Requisitos de la querella.El que intente una querella de restitución debe cumplir en la demanda un doble grupo de formalidades: 1º.- Haciendo aplicación del artículo 3º 3º del Código de Procedimiento Civil que expresa, sic: “Se aplicará el procedimiento ordinario en todas las gestiones, gestiones, trámites y

actuaciones actuaciones que no estén sometidos a una regla especial diversa, cualquiera cualquiera que sea su naturaleza.” Nos remitimos a las normas del artículo 254 del mismo texto de leyes en cuanto al contenido de la demanda, toda vez, que en lo relativo a este procedimiento, no se contienen reglas especiales sobre la materia; y 2º.- Las exigencias que formula el artículo 551 del Código de Procedimiento Civil, esto es:

8 a.- Que personalmente o agregando la de sus antecesores, ha estado en posesión tranquila tranquila y no interrumpida interrumpida durante durante un año completo completo del derecho en que pretende pretende ser  restituido; b.- Que ha sido despojado de la posesión por medio de actos que indicará clara y  precisamente; y c.- Además, deberá deberá expresar en la querella los medios de prueba de que intente valerse y si se trata de la testimonial, deberá indicar el nombre, profesión u oficio y residencia de éstos. Cabe agregar, para una mayor claridad sobre la materia, que en la conclusión debe pedir al tribunal,

se acoja su querella, condenando al querellado a restituir la

 posesión del bien raíz o del derecho real constituido en él.-

Procedimiento.En cuanto a las normas de procedimiento, resultan aplicables todas aquellas que en su oportunidad expresamos al tratar de la querella de amparo.

QUERELLA DE RESTABLECIMIENTO.RESTABLECIMIENTO.Concepto.La querella de restablecimiento es el juicio posesorio que tiene por objeto obtener  el restablecimient restablecimiento o de la posesión o de la mera tenencia de los bienes raíces raíces o de los derechos reales constituidos en ellos, cuando dicha posesión o mera tenencia hayan sido

violentamente arrebatadas . Fácil, resulta advertir que mediante el ejercicio de esta acción, se persigue el reestablecimiento no sólo de la posesión sino además de la mera tenencia, cuando han sido violentamente arrebatadas.-

Requisitos de la querella.Tal cual lo señaláramos en los casos de las querellas de amparo y de restitución, la demanda debe contener en primer término todas y cada una de las exigencias que formul formulaa el artículo artículo 254

del Código Código de Proced Procedimi imient ento o Civil Civil y además además debe darse darse

cumplimiento al mandato de la ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, esto es, debe constituirse el correspondiente mandato judicial y designarse abogado patrocinante. Además, debe expresarse, las siguientes circunstancias: c ircunstancias: a.- Que personalmente es

poseedor o mero tenedor del bien raíz o del derecho

real constituido en él y de los cuales, según corresponda, pretende ser restablecido; b.- Que se le arrebatado

violentamente dicha posesión o mera tenencia, y

9 c.- Debe indicar los medios de prueba de los cuales piensa valerse para acreditar  los hechos que sirven de fundamento fundamento a los hechos hechos en que funda la acción intentada. intentada. Si se trata de la

prueba testimonial, los individualizará, con indicación de su nombre,

 profesión u oficio y residencia.-

Procedimiento.- Se aplica a este interdicto el mismo procedimiento al cual nos hemos referido con ocasión de la tramitación de las querellas de amparo y restitución.-

La sentencia y la cosa juzgada.- Los efectos de la cosa juzgada en esta clase de interdictos, presenta una particularidad, pues sus efectos, son más restringidos que en los interdictos de amparo y restitución, pues el artículo 564 del C.P.C. expresa en su texto: “ La sentencia pronunciada en la querella de restablecimiento deja a salvo a las

 partes no sólo el ejercicio de la acción ordinaria en conformidad al artículo 563, sino también el de las acciones posesorias que les correspondan.” .

LA DENUNCIA DE OBRA NUEVA.posesorio que se intenta intenta Concepto.-La denuncia de obra nueva es el interdicto posesorio  para impedir la ejecución de una obra de semejante naturaleza.Para que una obra nueva pueda ser susceptible de denuncia en los términos  previstos para los efectos de una querella posesoria, debemos remitirnos a los preceptos legales sustantivos que distingue entre

obras nuevas denunciables y no denunciables ,

siendo la regla general, las últimas de las anteriormente mencionadas. Para que una obra nueva nueva pueda pueda ser denunciab denunciable le se requie requiere re se encuen encuentre tre en alguna alguna de las siguie siguiente ntess hipótesis: 1º.- Que se trate de construir la obra sobre suelo de que está en posesión – artículo 930 inc.1º del C. Civil –  2º.- Las que que construídas construídas en el predio sirvient sirvientee embarazan el goce de una servidumbre constituída en él - artículo 931 del Código Civil –  3º.- Las construcciones construcciones que se tratan de sustentar en edificio edificio ajeno, no estando estando sujeto a tal servidumbre – 931 inc. 2º4º.- Las obras voladizas que atraviesan el plano vertical de la línea divisoria de dos predios, aunque aunque no se apoyen sobre sobre el predio ajeno, ni den vista, ni viertan aguas lluvias sobre él – artículo 931 inc. 3º C. Civil.-

Requisitos de la demanda: Siempre por aplicación del artículo 3º del Código de Procedimiento Civil concordado con el artículo 254 del mismo texto, debe reunir los requisitos que dicho  precepto legal establece; además de cumplir con las exigencias a que hace referencia la

10 18.120 sobre comparecencia en juicio, que dice relación con la designación de abogado  patrocinante y la constitución de un procurador. Naturalmente, atendida la naturaleza de este interdicto, el querellante es su parte  petitoria pedirá al tribunal que desde se ordene

la suspensión provisional de la obra

denunciada y que, en definitiva, se acoja la denuncia , condenando al denunciado a que suspenda

indefinidamente la construcción de la obra a que se refiere la demanda.

Además, en ciertos y determinados casos se puede pedir se ordene la

demolición

de la obra, situación a la que no avocaremos más adelante. Resolución que recae en la denuncia.Frente a esta denuncia, la resolución del juez comprende diversos capítulos: a.- La suspensión provisional de la obra; b.- La toma de de razón del estado y circunstancias circunstancias de la obra denunciada; c.- Que se aperciba al que la esté ejecutando con la demolición o destrucción, a su costa, de lo que en adelante se haga; y d.- La citación tanto al denunciante como al denunciado para que concurran a la audiencia del quinto día hábil después de la notificación al demandado.- artículo 565 del Código de Procedimiento Civil –  La suspensión provisional de la obra tiene como propósito, impedir que el denu denunc ncia iado do pros prosig igaa con con su cons constr truc ucci ción ón,, mien mientr tras as no se resu resuelv elvaa el inter interdi dicto cto,, oportunidad en que se decidirá si tiene o no derecho a su ejecución La toma de razón del estado y circunstancias de la obra se realiza por un ministro de fe – receptor- y permite constatar esta diligencia si el querellado ha violado o no la orden de suspensión provisional. El apercibimiento al que está ejecutando la obra con la demolición o destrucción a su costa de lo que adelante se haga, es una medida de coercitiva para que la orden de suspensión provisional sea respetada. Finalmente la

citación tiene como finalidad dar al denunciado la posibilidad de

hacer valer sus defensas y al tribunal de recibir las pruebas ofrecidas por las partes en apoyo de sus derechos;

Notificación de la querella.Al demand demandado ado,, por tratarse tratarse de la primer primeraa notifi notificaci cación ón se debe debe hacer  hacer 

personalmente, para el caso que deba aplicarse la notificación substitutiva del artículo 44

del Código Código de Procedim Procedimien iento to Civil se proceder procederáá aunqu aunquee el querella querellado do no se

encuentre en el lugar del juicio – artículo 553 del C.P.C.- Además, como hemos hemos podido

11 apreciar, los resultados del juicio afectan

al que esta ejecutando dirigiendo la obra ,

dicha notificación notificación se hará personalment personalmentee o por cédula, cédula, tal como lo previene previene el artículo artículo 56 del Código de Procedimiento Civil, por otro lado si el querellado no se ha hecho  parte en primera primera instancia instancia antes de pronunciars pronunciarsee la sentencia sentencia definitiva, definitiva, se pondrá ésta en conocimiento conocimiento del defensor defensor de ausentes, ausentes, quien podrá deducir y seguir seguir los recursos a que haya lugar – artículo 53, inc. 2º C.P.C.-:” Las notificaciones que se hagan a terceros

que que no sean sean part partee en el juic juicio io,, o a quie quiene ness no afec afecte ten n su resu result ltad ados os,, se hará harán n  personalmente o por cédula.” Dicha notificación obedece a la finalidad de cumplir la orden de suspensión provisional de la obra, la que debe cumplirse a pesar de no haberse notificado al denunciado, siempre que no sea la misma persona que esta dirigiendo o ejecutando la obra.

El comparendo.El compar comparendo endo se realiza el

quinto día hábil después de la notificación del

denunciado, sin que proceda aumento de ninguna especie, este comparendo se lleva a efecto sólo con la parte que asista de conformidad con lo que dispone el artículo 552 inc.2º, aplicable en la especie, por lo que se procederá en rebeldía de cualquiera de las  partes, de manera que no se frustra la audiencia precitada.. Concurriendo ambas partes, cada una de ellas expondrá las alegaciones que estime pertinentes, pertinentes, así el querellante ratificará las expresiones expresiones de su demanda; demanda; en tanto que el querellado, opondrá las excepciones conducentes y solicitará como es lógico, el rechazo de la demanda. Acto seguido, el tribunal recibirá las pruebas que las partes deseen proporcionar, toda vez que se trata de un comparendo de contestación y de prueba. Como se puede advertir, en esta oportunidad y en todos los interdictos posesorios, no procede el trámite de la recepción de la causa a prueba tal cual ocurre en el juicio ordinario de mayor  cuantía. De manera que la recepción de la prueba se agotará en el transcurso de esta audien audiencia, cia, siempr siempree que sea posib posible, le, de lo contrar contrario, io, se fijará fijará una nueva nueva audien audiencia, cia, situación que fácilmente pude producirse cuando se pida rendir prueba confesional –  absolución de posiciones – a la contrario y esta se encuentre ausente de la audiencia.

La prueba testimonial.La trataremos separadamente, en atención a que se encuentra sujeta a reglas especiales, diversas a las normas existentes para este elemento de convicción en el  juicio ordinario de mayor cuantía.

12 En primer lugar, en cuanto a la oportunidad para presentar la nómina de los testigos, el querellante, debe hacerlo en su escrito de querella indicando su nombre,  profesión u oficio y su residencia – artículo 551 inciso 3º C.P.C. – Por su parte el querellado deberá entregarla en secretaría y se agregará al expediente, por lo menos antes de las doce del día que preceda al designado para la audiencia – artículo 554 inciso primero del C.P.C.Podrán ser examinados los testigos que figuren en las respectivas listas   prese presenta ntadas das por las partes partes y además además aquellos aquellos que las partes partes determ determine inen n de común común acuerdo.En cuanto a su número, cada parte sólo podrá presentar hasta cuatro testigos sobre cada uno de los hechos que deben ser acreditados – artículo 555 C.P.C. – Los testigos serán interrogados acerca de los hechos mencionados en la demanda, y de los que indiquen las partes en la audiencia si el tribunal lo estima pertinente.- artículo 556 C.P.C.Cabe recordar que rige en esta querella al igual que en las otras, el impedimento de la competencia delegada para los efectos de interrogar a los testigos, esto es, siempre deberá hacerlo exclusivamente el tribunal que conoce de la tramitación del interdicto. Las tachas deberán oponerse antes de examinar al testigo y si no es posible rendir   prueba  prueba en la misma audiencia audiencia para acreditarlas acreditarlas y el tribunal lo estima estima necesario para resolver el juicio, señalará una nueva audiencia audiencia con tal objeto, la que deberá verificarse verificarse dentro de los tres días subsiguientes a la terminación del examen de los testigos de la querella – art. 557 C.P.C.Con todo, para el caso que no logre rendirse la prueba en el comparendo, contin continuar uaráá el tribuna tribunall recibié recibiéndo ndola la en los días días hábiles hábiles inmedi inmediato atoss hasta hasta conclu concluir. ir.-artículo 558 C.P.C. De todo lo obrado obrado en la audiencia o audiencias audiencias se levantará acta, expresándose expresándose con claridad claridad y precisión precisión lo expuesto por las partes y las pruebas presentada presentadass- artículo 560 C.P.C.-

La sentencia definitiva.Deberá pronunciarse tanto pronto como esté concluída la prueba o a más tardar  dentro de los tres días subsiguientes. Al respecto cabe tener presente lo dispuesto pr el artículo 64 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los plazos que señala este Código don fatales cualquiera sea la forma en que se exprese,

salvo aquellos

establecidos para las actuaciones propias del tribunal, tal como ocurre con el lapso

13 que la ley señala al tribunal para dictar sentencia en el artículo 561.561.- Hecha la salvedad del caso, el tribunal en caso de acoger la querella condenará en costas al demandado, de lo contrario, la condena en costas recae sobre el querellante. Aparece de manifiesto una excepción a la regla general sobre la materia, puesto que de acuerdo a los principios sobre la materia, aunque una parte haya sido totalmente vencida en el juicio, el tribunal puede eximirla del pago de las costas, cuando aparezca que ha tenido tenido motivo motivoss plausi plausible bless para para litiga litigar, r, sobre sobre lo cual cual debe debe hacers hacersee expres expresaa declaración.En el caso de las querellas posesorias, la ley es tajante, quien resulte condenado es obligado al pago de las costas y si es absuelto, se condena a la contraria.

Recursos.En contra de la sentencia de primera instancia, proceden los recursos de apelación y de casación en la forma. En lo relativo a la casación en la forma, bien sabemos, sabemos, que la interposici interposición ón del recurso no suspende en caso alguno el cumplimiento de la sentencia; y es más, el demandado, vencido en la causa, esta impedido de pedir fianza de resultas – artículo 773 del Código de Procedimiento Civil.El recurso de apelación, si la sentencia acoge la demanda, el recurso se concede a la demandada en el sólo efecto devolutivo, o sea, no suspende el cumplimiento de la sentencia, salvo que se conceda por el tribunal de segunda instancia, la orden de no innovar; por el contrario, si la sentencia es absolutoria, la apelación del querellante se le concederá en ambos efectos. La tramitación del recurso de apelación se sujeta a las reglas de la apelación de los incidentes, es decir, se conoce y resuelve en cuenta.En cuanto a la sentencia,

de segunda instancia, será susceptible de los recursos

de casación en la forma y en el fondo.

La cosa juzgada en la sentencia recaída en los interdictos.Sobre el particular realizamos anteriormente las reflexiones pertinentes sobre la materia materia,, en atenci atención ón a las dispos disposici icione oness expres expresas as del artícu artículo lo 563 del Código Código de Procedimien Procedimiento to Civil, que en su texto señala: señala: “Cualquiera que sea la sentencia, queda

 siempre a salvo a los que resulten condenados el ejercicio de la acción ordinaria que corres correspon ponda da con con arregl arreglo o a derec derecho, ho, pudie pudiendo ndo compr comprend ender erse se en dicha dicha acció acción n el  resarcimiento resarcimiento de las costas  y  perjuicios que hayan pagado a que les haya causado con la querella.

14  No será admisible ninguna otra demanda que tienda a enervar lo resuelto en el  interdicto.-

Derechos del denunciante en relación a la obra nueva.Tiene varios derechos, los cuales trataremos a continuación: 1º.- Puede pedir  la suspensión provisional de la obra nueva denunciada, denunciada, esta solicitud se formula en la parte petitoria de la demanda o en un otrosí de la misma, y el tribunal la decreta desde luego, con la simple constatación que se trata de una obra nueva denunciable – artículo 555 del C.P.C.2º

También También puede solicitar  solicitar  la

suspensión definitiva de la obra nueva

denunciada, al igual que la suspensión provisoria, este derecho se puede impetrar en la  parte petitoria de la demanda y constituye la objeto mismo del interdicto, como fluye de su propia denominación, siendo por ende su finalidad, la de impedir una obra nueva sobre la que se emitirá pronunciamiento en la sentencia definitiva que recaiga en este  procedimiento, de este modo la suspensión provisoria será ratificada, transformándose en definitiva o bien, se mandará alzarla, según si el fallo es condenatorio o absolutorioartículo 569 inc. 2º del C.P.C. –  3º.- Asimismo existe la posibilidad de solicitar la

demolición, situación a la que

alude el inciso 3º del artículo 569 569 del C.P.C.- que en lo pertinente expresa, sic:” Podrá,

  sin sin embar embargo, go, el tribun tribunal al,, a peti petició ción n de parte parte, ordena ordenarr en la misma misma

sentencia la

demolición, cuando estime que el mantenimiento aún temporal de la obra ocasiona   grave perjuicio al denunciante y dé éste suficiente caución para responder de los resultados del juicio ordinario.”

Resulta evidente que la petición de demolición se

debe formular por el querellante en su demanda y trabada la relación procesal, el demand demandado ado expresar expresaráá a su respecto, respecto, lo que estime estime conven convenien iente te a su defensa defensa y el tribunal, como lo expresa el precepto legal recién aludido, deberá pronunciarse a su respecto en la sentencia definitiva. 4º.- Finalmente, Finalmente, el actor, podrá pedir  la

demolición, por la vía ordinaria, para

que el caso del rechazo de su querella, tomando en consideración que el inciso segundo del art. 569 del C.P.C. , señala que al vencido le queda a salvo el ejercicio de las acciones ordinarias que competan..

Derechos del denunciado.Como es fácil de determinar, el denunciado, hará por su parte todos los esfuerzos destinados a consumar la obra nueva materia de la denuncia y en lo pertinente, el legislador le ha otorgado los siguientes derechos:

15 1º.- Solicitar autorización para hacer en la obra nueva, lo

que sea absolutamente

indispensable a fin de que no destruya lo edificado , este derecho podrá ejercerlo una vez suspendi suspendida da la obra obra y mientr mientras as este este pendie pendiente nte el interd interdict icto. o. Para Para tal efecto efecto,, se requi requier eree auto autori rizac zació ión n del del trib tribun unal al que que está está cono conoci cien endo do del del inte interd rdic icto to,, el cual cual se  pronunciará con la urgencia que requiera el caso, procediendo de plano, o, en caso de duda y para mejor resolver oyendo el dictamen de un perito nombrado por el mismo, el cual no podrá ser inhabilitado mediante el ejercicio de alguna causal de recusación. 2º.- Del mismo modo puede solicitar, autorización

para continuar la obra nueva

denunciada, facultad cuyo ejercicio será posible, cuando la sentencia recaída en el  juicio  juicio ratifique ratifique la suspensió suspensión n provision provisional al de la obra oportunamente oportunamente decretada. decretada. Para tal efecto, se requiere concurran, las siguientes circunstancias: a.- Justificar que de la suspensión de la obra se le siguen graves perjuicios; b.- Rendir caución suficiente para responder de la demolición de la obra y de la indemnización de los perjuicios que de continuarla puedan seguirse al querellante, en caso a que a ello sea condenado por sentencia firme; y c.- Deducir, al mismo mismo tiempo tiempo de pedir dicha autorización, autorización, demanda demanda ordinaria ordinaria  para que se declare su derecho a continuar la obra.Tanto para acreditar los perjuicios que se siguen de suspender la obra y la cali califi fica caci ción ón de la cauc caució ión, n, tale taless mate materi rias as,, será serán n cono conoci cida dass y resu resuel elta tass en un  procedimiento incidental.3º.- Solicitar  por la vía ordinaria , que se declarare

su derecho a continuar la

obra, lo que se encuentra condicionado al evento que la denuncia sea acogida, o sea, se ratifique la suspensión provisional, transformándose en definitiva. –inc. 2º artículo 569 del C.P.C.-

LA DENUNCIA DE OBRA RUINOSA.La denuncia de obra ruinosa es el interdicto o juicio posesorio que se intenta  para impedir que una obra ruinosa o peligrosa cause daño – art.549 Nº5 del C.P.C. Encontramos sus fundamentos en los artículos 932, 933, 934 y 935 del Código Civil. El primero de el dispone: El que tema que la ruina de un edificio vecino le pare, tiene derecho de querellarse al juez para que mande al dueño de tal edificio a derribar, si estuviere tan deteriorado que no admita reparación; o en caso de admitirlo, se le ordene hacerla inmediatamente; Si el querellado no procediere a cumplir el fallo judicial, se derribará el edificio o se hará la reparación a su costa:

16 Si el daño que se teme del edificio no fuere tan grave, bastará que el querellado rinda caución de resarcir todo perjuicio que por el mal estado del del edificio sobrevenga.Por su lado el artículo 935 expresa, sic: “ Las disposiciones precedentes se

extenderán al peligro que se tema de cualesquiera construcciones; o de árboles mal  arraigados, o expuestos a ser derribados por casos de ordinaria ocurrencia”. De tal modo, la denuncia de obra ruinosa tiene por objeto pedir: 1º.- La demolición o enmienda de una obra ruinosa o peligrosa, 2º.- El afianzamiento o la extracción de árboles mal arraigados o expuestos a ser  derribados por casos de ordinaria ocurrencia, y 3º.- El otorgamiento otorgamiento de una caución por parte del querellado querellado para resarcir todo  perjuicio que por el mal estado del edificio sobrevenga, si el daño que se teme del edificio no fuere grave.-

Titulares de la denuncia de obra ruinosa.Como consecuencia de que el ejercicio de este interdicto no sólo interesa a los  particulares amenazados con el daño que causen los edificios ruinosos o peligrosos o los árboles mal arraigados o expuesto a ser derribados, sino a la sociedad en general, la ley en su artículo 948 del Código Civil, autoriza a las

municipalidades y a cualquiera

persona del pueblo , para interponer denuncia de obra ruinosa a favor de los caminos,  plazas u otros lugares de uso público para seguridad de los que transitan por ellos. Y el inciso segundo establece

una recompensa,  para el caso que a consecuencia

de ella haya de demolerse o enmendarse una construcción, o de resarcirse un daño sufrido, todo ello a costra del querellado, con una suma que no baje de la décima, ni exceda de la tercera parte de lo que cueste la demolición o enmienda, o el resarcimiento del daño; sin perjuicio de que si se castiga el delito o negligencia con una pena  pecuniaria, se adjudique al actor la mitad.

Requisitos de la denuncia.Como no existen en nuestro Código de Procedimiento Civil, normas especiales en cuanto al contenido de la demanda o querella de denuncia de obra ruinosa, es menester  de acuerd acuerdo o a lo esta establ bleci ecido do por por el artíc artícul ulo o 3º de dich dicho o texto texto lega legal, l, remi remiti tirn rnos os al contenido de su artículo 254; En atenci atención ón a lo manifes manifestad tado o preced precedent enteme emente nte,, debemo debemoss detene detenerno rnoss específicamente en su parte petitoria en la que que se debe solicitar se acoja la demanda, y se ordene sea la demolición o enmienda de la obra ruinosa o peligrosa de que se trata, o  bien la extracción o afianzamiento de los árboles, según el caso; y en subsidio, para el

17 caso caso de obras obras peligr peligrosa osass o ruinos ruinosas as que el querell querellado ado

otorgue una caución para

responder de todo perjuicio, si el daño que se teme no fuere estimado grave por el juez. Para el caso que la querella sea interpuesta por medio de la también se pedirá el

acción popular,

derecho a recompensa otorgado por la ley, y al respecto cabe

reservar la facultad de discutir su

cuantía, después de la ejecución del fallo, oyendo en

una audiencia audiencia verbal a los interesados. interesados.

Resolución.Presentada la demanda, el tribunal dicta una resolución ordenando la práctica

de

una inspección personal a la mayor brevedad, en el lugar de la construcción o en donde se encuentren los árboles denunciados, con la asistencia de un

perito designado

 por el juez. Esta resolución por tratarse de la primera resolución recaída en la gestión judicial, deberá ser notificada de conformidad con lo dispuesto por el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, esto es,

personalmente, en el evento de la necesidad de proceder 

de acuerdo a la notificación substitutiva del artículo 44, se realizará en la forma indicada en el inciso 2º de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del  juicio – artículos 553 y 573 del Código de Procedimiento Civil.Para el caso que el querellado no se haya hecho parte en primera instancia antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del defensor de ausentes, quien podrá deducir y seguir los recursos a que haya lugar – arts. 553 y 573 C.P.C. En cuanto cuanto a la práctica práctica de la la

inspección personal del tribunal , se llevará a

efecto con la asistencia de las partes que concurran, pudiendo incluso, cada una de ellas, si lo estiman conveniente, asociarse para dicha actuación por un

perito perito –  artículo 571

del C.P.C. De todo lo actuado en esta diligencia se levantará acta, en la que se consignarán las opiniones e informes de los peritos, las observaciones conducentes que hagan los interesados y todo lo que de importancia advierta el juez que practica la diligencia. El inciso segundo del artículo 571, establece que cuando el reconocimiento haya de practica practicarse rse a más de cinco kilómet kilómetros ros de distancia distancia de los límites límites urbanos urbanos de la  población en que funciona el tribunal, podrá éste cometer cometer la diligencia a un ministro ministro de fe quien procederá asociado de un perito que el tribunal designe. Mención aparte merece el mandato del precepto legal aludido en el párrafo anterior, en cuanto como alternativa, permite delegar dicha actuación

al juez inferior

18

que corresponda , en circunstancias que no existen dichos tribunales, pues los jueces de menor cuantía, los de subdelegación y distrito, hace bastante tiempo fueron suprimidos. Si se tratara de los jueces de Policía Local, se trata de tribunales especiales que no se encuentran encuentran subordinados subordinados a los jueces de comuna comuna o agrupación agrupación de comunas, comunas, tribunales tribunales competentes de acuerdo a la ley para conocer y fallar estos interdictos.

La sentencia definitiva.El artículo 527 del C.P.C. ordena que con el mérito de la diligencia de inspección  personal del tribunal, el tribunal en el acto

citará a las partes a oír sentencia, la que

deberá dictar de inmediato o en el plazo de

los tres días subsiguientes, sea denegando

lo pedido pedido el querel querellant lante, e, sea decret decretand ando o la demoli demolició ción, n, enmien enmienda, da, afianza afianzamie miento nto o extracción a que haya lugar. Para el caso que el reconocimiento no haya sido practicada por el tribunal podrá éste, como medida para mejor resolver, resolver, disponer que rectifique o amplié amplié en los puntos puntos que estime necesarios.

Medidas urgentes de precaución.En la misma sentencia que orden la demolición, enmienda, afianzamiento, o extracción, puede el tribunal decretar desde luego las

medidas urgentes de precaución

que considere necesarias, y ademá s que se ejecuten dichas medidas, sin que pueda impugnarse mediante la interposición del recurso de apelación.-

Recursos.La sentencia de primera instancia recaída en el interdicto de denuncia de obra ruinosa es susceptible de ser atacada mediante el ejercicio de los recursos de apelación y casación en la forma. En cuanto al

recurso de apelación , debe concederse en ambos efectos , tanto

cuando se deniega al recurso, como cuando cuando se acogido – artículo 550 550 del C.P.C y 575 y su tramitación, se ajustará a la tramitación del recurso en la apelación de los incidentes, e decir, se conocerá y fallará

sobre la materia cabe recordar que cualquiera en cuenta, sobre

de las partes, dentro del plazo para comparecer en segunda instancia solicite alegatos.artículo 199 del C.P.C. Respecto a la sentencia de segunda instancia, será susceptible de ser impugnada mediante la interposición d los recursos de casación en la forma y fondo .

Los recursos recursos de casación casación interpuesto interpuestos, s, sea en contra contra del fallo de primera primera

instancia, sea en cuanto al de segunda instancia, si bien de acuerdo al artículo 773 del C. P.C. no debieran suspender el cumplimiento de la sentencia de primera instancia, no es

19 menos cierto que nos encontramos en este caso en la hipótesis que plantea el inciso 1º del artículo 773 del C.P.C. pues de cumplirse el fallo se haría imposible llevar a efecto lo que se dicte si se acoge el recurso. Puesto que sería imposible reconstruir un edificio demolido o volver replantar árboles árboles desarraigados..

Efecto de la sentencia definitiva.-. Cuando Cuando se dicte una sentencia sentencia que de lugar al interdicto, interdicto, de conformida conformidad d no lo expuesto por el artículo 576 del C.P.C, no se entenderá reservado el derecho de ejercer  en vía vía ordi ordina nari riaa ning ningun unaa acció acción n que que tien tienda da a deja dejarr sin sin efect efecto o lo resu resuel elto to.. Por Por el contrario, la sentencia

que rechace la denuncia denuncia de obra ruinosa, ruinosa, deja a salvo a la parte

vencida el derecho de ejercer en vía ordinaria la que acción que estime pertinente.

Ejecución de la sentencia.El artículo 932 inciso 1º del C.Civil, dispone en su parte final, sic: “ Si el 

querellado no procediere a cumplir el fallo judicial, se derribará el edificio o se hará la reparación reparación a su costa.” En consecuencia, se trata de una prestación de hacer y la sentencia deberá cumplirse en la forma que lo ordena el artículo 235 Nº5 del C.P.C., en lo relativo al cumplimiento de las sentencias que ordenan la ejecución o destrucción de una obra material. Una vez ejecutado el fallo, habrá de determinar prudencialmente la cuantía de la

recompensa que pudiere corresponderle al demandante popular, dentro de los límites señalados por el artículo 498 del Código Civil. Todo cuanto cuanto se ha dicho, es sin perjuicio de las medidas administr administrativas ativas o de  policía a que haya lugar según las leyes – artículo 583 del C.P.C.

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AMBITO DE APLICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS. El contrato de bienes raíces urbanos, esto es, los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se rige por las disposiciones de esta ley y en lo no previsto por ella, por el Código Civil. Esta misma ley se aplica a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea. De tal modo que no se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos: 1º.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación; 2º.- Inmuebles fiscales; 3º.- Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por    perío períodos dos continuo continuoss o discon discontin tinuos uos,, siempr siempree que lo sea amobla amobladas das y para para fines fines de descanso o turismo; 4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5.- Estacionamientos de de automóviles y vehículos. vehículos. Empero, los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los Nºs. 3 y 5, se substanciarán con arreglo al procedimiento establecido en los artículos 7 y siguientes de la ley 18.101

Clases de juicios especiales del contrato de arrendamiento.Debido a la importancia económica y social del contrato de arrendamiento y a su carácter transitorio, el legislador debió considerar diversos procedimientos especiales   par paraa el ejerc ejercic icio io de de los los derec derecho hoss eman emanad ados os de este este cont contrat rato. o. Sien Siendo do ello elloss los los siguientes: a.- El de desahucio.b.- El de restitución de la cosa arrendada arrendada por la expiración del tiempo convenido convenido  para la duración del arrendamiento o por la extinción del derecho del arrendador; c.- El terminación inmediata del arrendamiento en los casos expresamente señalados por el legislador; d.- El de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta; e.- El del derecho legal de retención.-

Características generales.-

21 A.- Los jueces de comuna o agrupación de comunas son competentes para conocer conocer en única o primera instancia instancia de los juicios a que se refiere la ley, sin perjuicio perjuicio de las atribuciones de los jueces de policía local sobre esta materia, cuando posean el título de abogados; B.- Se trata de juicios declarativos especiales y de aplicación particular. Declarativos por cuanto la sentencia sentencia se limita a reconocer derechos controvertidos; controvertidos; especiales, por cuanto su estructura es diferente a los de los procedimientos ordinarios; y de aplicac aplicación ión partic particula ularr puest puesto o que su ámbito ámbito de aplica aplicació ción n está está expres expresame amente nte señalado por la ley; C.- Es un procedimiento verbal, breve y concentrado; no obstante su carácter oral, las partes podrán presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen al tribunal; D.- Se da la posibilidad a las partes de de comparecer y defenderse personalmente , en primera instancia, instancia, en los juicios juicios cuya cuya renta vigente vigente al tiempo de interponers interponersee la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias.En cuanto al régimen de las apelaciones, sólo son susceptibles de dicho recurso las sentencias definitivas de primera instancia y las resoluciones que pongan término al  juicio o hagan imposible su continuación y se concederán en el sólo efecto devolutivo

sin que se pueda dar orden de no innovar. E.- Las sentencias que se dicten en esta clase de juicios, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 614 del Código de Procedimiento Civil, no privarán a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias ordinarias que correspondan, correspondan, sobre las mismas mismas cuestiones cuestiones resueltas en aquellas;

Juicio de desahucio y restitución.El desahucio desahucio es la noticia anticipada anticipada de la voluntad voluntad de cualquiera cualquiera de las partes  para poner término al arrendamiento, El desahucio tiene lugar: 1.- Cuando no se ha fijado duración para el arrendamiento, esto es, es de carácter  indefinido, o; 2.- En los casos en que el contrato del arrendamiento se haya pactado mes a mes. En ambos casos, la anticipación con que debe darse la noticia de la voluntad de  poner  poner término al contrato contrato de arrendamient arrendamiento o – desahucio desahucio – será de

dos meses, contados

desd desdee su noti notifi fica cació ción, n, y se aume aument ntará ará en un mes mes por por cada cada año año comp complet leto o que que el

22 arrendatario hubiere ocupado el inmueble, En todo caso, tal plazo, más el aumento no  podrá exceder de

seis meses

Sin embargo, el arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido precedentemente y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.

Forma de practicar el desahucio.El artículo 3º de la ley 18.101 18.101 modificada por la 19.866, establece dos formas de  practicar el desahucio: a.- Desahucio judicial, se efectúa notificando al arrendador o arrendatario  personalmente de conformidad con el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil de la resolución del juez que manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada; de tal manera que el interesado en el desahucio, deberá deberá presentarse ante el tribunal correspondiente por escrito, solicitando se ordene poner en conocimiento de la otra parte su voluntad de poner término a dicho contrato, indicando la fecha en que a su  juicio, debe terminarse concluído el contrato. El tribunal accederá a dicha petición, en consecu consecuenc encia, ia, tanto la solicit solicitud ud,, como como la resolució resolución n recaíd recaídaa

en ella, ella, se notificar notificaráá

 personalmente; o   b.- Desahucio extrajudicial.- Mediante notificación personal efectuada por un notario.

Plazo para reclamar del desahucio.El artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, establece que la reclamación, sea tanto del arrendador, como del arrendatario, deberá entablarse dentro de los diez días subsiguientes a la noticia del desahucio.-

Procedimiento de restitución.Este procedimiento establecido en el artículo 4º de la ley 18.101, sólo cede en  beneficio en beneficio del arrendador, quien en los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, sólo podrá solicitar solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, y, en tal caso, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. Con todo, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el  plazo de restitución y sólo estará obligado obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquella se efectúe.-

Terminación del arrendamiento por expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento arrendamiento o por la extinción del derecho del arrendador. arrendador.

23 En el artículo 7 de la antes citada ley, específicamente en sus numerandos 3 y 4 se hace aplicable el procedimiento establecido en esta ley y del cual oportunamente nos   pre preoc ocup upar arem emos os,, tanto tanto a la expi expira ració ción n del del plazo plazo estip estipul ulad ado o para para la dura duraci ción ón del del arrenda arrendamie miento nto,, o para para la restit restituci ución ón de la propie propiedad dad por extinció extinción n del derecho derecho del arrendador, ello en concordancia con lo establecido en el artículo 604 del Código de Procedimiento Civil.Cabe señalar que el objeto de este juicio consiste en la restitución de la cosa arrendada y el fundamento de la petición puede consistir en: I.- La expiración expiración del tiempo estipulado estipulado para la duración del arrendamient arrendamiento; o; tal sería el caso si doy una propiedad propiedad en arriendo por un lapso de dos años y a su término exijo la restitución de la propiedad, la simplicidad de la petición hace necesario utilizar  un procedimiento breve y concentrado como el que más adelante examinaremos; y II.- La extinción del derecho del arrendador, tal sucede por ejemplo cuando el arrendador vende la cosa arrendada;

PROCEDIMIENTO.Aparte Aparte de los juicios juicios indicados indicados precedentemen precedentemente, te, restitución restitución,, desahucio, desahucio, terminación del contrato por expiración del tiempo del arriendo y por extinción del derecho del arrendador, el procedimiento que analizaremos a continuación se aplica asimismo a todos los demás juicios que versen sobre cuestiones derivadas de estos contratos. A pesar, de lo extenso que es su ámbito de aplicación, no nos detendremos sobre cada una de las diversas situaciones que se pueden producir por aplicación del contrato de arrendamiento, pero eso sí, haremos un análisis más o menos completo del  juicio de terminación del contrato de arrendamiento por el no pago de las rentas, debido a su frecuencia en el diario vivir:

La demanda y su proveído.Como la ley y el Código de Procedimiento Civil en la parte pertinente, no cont contien ienee regl reglas as espe especi cial ales es en cuan cuanto to al aspe aspect cto o form formal al de la dema demand nda, a, debe debemo moss remiti remitirno rnoss a las dispo disposic sicion iones es del artícu artículo lo 254 del Código Código de Proced Procedimi imient ento o Civil, Civil, aplicables en la especie, en mérito de lo establecido por el artículo 3º del texto legal citado. En cuanto a la comparecencia en juicio, existe una excepción a las reglas de la ley 18.12º, que exige en sus artículos 1 y 2 , la designación de un abogado patrocinante y la consti constituc tución ión de un mandatar mandatario io judicial, judicial, en la primer primeraa gestió gestión n

ante ante los tribuna tribunales les

ordinarios de justicia, entre otros; pues en el nº 10 del artículo 8, se expresa que las

24  partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en

primera instancia , en los

 juicios cuya renta de arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a

cuatro unidades tributarias mensuales.

En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de los cuales pretende valerse el demandante y s si se trata de la prueba testifical se individualizarán, por su nombre, profesión u oficio y residencia los testigos de la nómina. A esta demanda, cualquiera sean los fundamentos de la misma, todo dependerá de si se trata de reclamación de desahucio, oposición a la restitución etc. El tribunal citará a las partes a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación notificación,, a fin de que concurran con sus medios medios de prueba y expongan lo conveniente conveniente a sus derechos:

Notificación de la demanda.De acuerdo con lo que expresa el artículo 8º de la ley, en su número 2º.- la notificación se hará conforme a la norma del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil, haciendo referencia a la notificación de los interdictos posesorios, lo que significa que debe procederse procederse en forma personal personal de acuerdo acuerdo con el artículo 40 del C.P.C. y para el caso que deba aplicarse la substitutiva del artículo 44, se presume de pleno derecho, esto esto es, es, no admi admite te prue prueba ba en cont contrar rario io,, como como domi domici cili lio o del del dema demand ndad ado o el que que corresponda al inmueble arrendado. El artículo 11 de la ley, por otra parte, establece para el caso de existir 

subarrendatarios y que les sea oponible lo obrado en el juicio respectivo y la sentencia que en él recaiga, en los juicios de desahucio, restitución o de terminación por falta de la renta seguidos contra el arrendatario, la obligación de notificarles la demanda o deberán deberán haberse apersonado en la causa.- Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de la notificación personal de la demanda, requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, sus nombres. El ministro de fe dejará constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble. Si la demand demandada ada no hubiere hubiere sido sido notifi notificad cadaa person personalm alment ente, e, el mismo mismo requerimien requerimiento to lo deberá hacer el tribunal tribunal en la audiencia audiencia respectiva de contestació contestación, n, si concurriere el demandado y se citará a una nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez  practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa. En los juicios juicios en que se solicite la entrega del inmueble, inmueble, el arrendador arrendador podrá hacer notificar notificar la demand demandaa a las empresas empresas que que suministra suministran n gas, energía energía eléctrica, eléctrica, o

25 agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

El Comparendo.La audiencia tendrá lugar, sólo con la parte que asista y se iniciará con la relación verbal verbal de la demand demandaa y contin continúa úa con la contes contestac tación ión verbal del demand demandado ado,, pues pues anteriormente anteriormente señalamos señalamos que el procedimien procedimiento to es verbal, verbal, no obstante, obstante, las podrán, si lo desean, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las  peticiones que se formulen. Enseguida se procederá en forma obligatoria al llamado a En la contestación el demandado podrá

conciliación;

reconvenir al actor, debiendo en el

mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensión.- Cabe adverti advertirr que el demand demandado ado deberá deberá presen presentar tar su nómin nóminaa de testig testigos os debida debidamen mente te individual individualizados izados entes de las

doce horas del día que preceda a la audiencia., De la

reconvención dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de inmediato o reservar reservar dicha gestión para la audiencia audiencia que el demandante demandante puede puede solicitar, cuando cuando se haya deducido reconvención, a realizarse

dentro de los cinco días siguientes , a objeto

de dar respuesta a la reconvención y a la recepción de la prueba que ofrezca. Cuando no se produzca

avenimiento total, el juez establecerá los puntos

substanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados y procederá de inmediato a la recepción de la prueba. Si el tribun tribunal al estima estima que no existe existen n hechos hechos substa substanci nciales ales,, pertin pertinent entes, es, controvertidos que deban ser probados,

citara de inmediato a las partes para oír

sentencia. Lo expresamos precedentemente que cabía la posibilidad de una nueva audiencia, tanto cuando el demandante debiera contestar la reconvención, como en el evento de no haber alcanzado a rendir toda la prueba en la primera audiencia, caso en el cual se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia.Cabe señalar en cuanto a lo relativo a la prueba testimonial que sólo es posible que declaren sólo hasta cuatro testigos testigos por cada parte y que no se podrá rendir rendir ante un tribunal diverso de aquel en que sigue el juicio. El artículo 15 de la ley 18.101 modificada por la 19.866, establece que el tribunal, d ofic oficio io o a peti petició ción n de part parte, e, podr podráá decre decreta tarr los los medi medios os prob probat ator orio ioss que que esti estime me  pertinentes.

26 La prueba en estos juicios será apreciada de acuerdo a las reglas de la sana crítica De todo lo obrado obrado en la audiencia se levantará acta, expresando expresando con claridad y  precisión lo expuesto por las partes y las pruebas presentadas.

Derecho a pedir indemnización.indemnización.Tamb También ién en la audi audien enci ciaa de esti estilo lo,, el dema demand ndad ado o debe debe recla reclama marr las las correspondientes indemnizaciones que resultan de de hacer valer el derecho de de retención que otorga el artículo 1937 del Código Civil, dicha disposición sobre lo atingente dispone:  En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá

éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.”

 Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del  derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.”

Los incidentes.Los incidentes solo pueden promoverse y tramitarse en la misma audiencia de contestación contestación y prueba, prueba, conjuntamen conjuntamente te con la cuestión cuestión principal, principal, sin paralizar su curso, curso, La sentencia definitiva oportunamente se pronunciará sobre los incidentes, o sólo sobre estos cuando sean previos o incompatibles con aquella.

La sentencia.Deberá dictarse una vez concluída la primera o segunda audiencia, según el caso, debiendo el tribunal previamente,

citar a las partes a oír sentencia, o bien deberá

hacerlo dentro de tercero día. En cuanto a su aspecto formal, la sentencia debe ajustarse a las disposiciones del artíc artícul ulo o 170 170 del del Códi Código go de Proc Proced edim imie ient nto o Civi Civill y a las las regl reglas as dada dadass por por el Auto Auto Acordado de la Corte Suprema sobre redacción de las sentencias.- resolución que de acuerdo con el artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por cédula. Con respecto al efecto de la sentencia cabe tener presente que el artículo 16 de la citada ley, ley, señala que la sentencia sentencia que declare declare sin lugar el desahucio desahucio o restitución restitución,, impide al actor intentar nuevamente tales acciones sino luego de transcurridos

seis

meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en

hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la

demanda. Cumplimiento de las resoluciones.resoluciones.-

27 El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios derivados del contrato de arrendamiento al cual se aplica el procedimiento antes reseñado, se regirá  por las reglas generales, esto es, lo dispuesto por los artículos 231 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, cuando ,

se ordene la entrega de un

inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del mismo texto de leyes, sic: “Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.-“ Esto es, la forma de ejecutar las sentencias que ordenen restituir el inmueble arrenda arrendado do se ejecuta ejecutan n median mediante te

el lanzamie lanzamiento nto y la refer referen enci ciaa a la noti notifi fica caci ción ón,,

evidentemente alude a la por cédula, que se realiza por medio de una cédula que contenga la copia íntegra de la resolución y los datos necesarios para su acertada inteligencia – art. 48 C.P.C.-

Recursos.El

recurso de apelación, sólo procede en contra de la sentencia de primera

instancia y de las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo y tendrán  preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación

no se podrá conceder orden

de no innovar. El tribunal de alzada, podrá a

solicitud de parte, pronunciarse por la vía de la

apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera instancia para ser  falladas en definitiva, aún cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado. También procede en contra de la sentencia recaída en estos juicios el recurso de casación en la forma y contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, ambos recursos de casación – en la forma y en el fondo – cabe recordar sobre el particular que en el artículo 773 del C.P.C. se establece que en estos juicios – desahucio – no procede exigir  fianza de resultas para suspender el cumplimiento de lo resuelto.-

Terminación del Contrato de arrendamiento por el no pago de rentas.El juicio a que da lugar este incumplimiento del arrendador también es reconoc reconocido ido como como de reconven encuen entr traa su fund fundam amen ento to en las las reconvencion ciones es de pagó y encu disposiciones del artículo 1977 del Código Civil, que en su texto consigna:  La mora de

un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar 

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inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días. “ En el artículo 7º de la ley en estudio, y específicamente en su Nº 6 hace aplicable el procedimiento que hemos analizado precedentemente a “6.- Otros Otros que versen sobre

las demás cuestiones derivadas de estos contratos “y resulta incuestionable que la situación a que alude el precepto del Código Civil que hemos trascrito cae bajo la vigencia de dicho procedimiento.- con algunas particularidades que examinaremos.

Las reconvenciones.El Código Código Civil en su artículo 1977 1977 se refiere a la necesidad necesidad de practicar practicar dos reconvenciones, pues bien, el artículo 10 de la ley l8.101, expresa que la segunda de las reconve reconvenci ncione oness

a que dicho dicho precepto precepto se refiere refiere se practi practicará cará en la audien audiencia cia de

contestación a la demanda; mientras que la primera deberá realizarla el ministro de fe al momento de notificar la demanda. Al ejercitarse esta acción, podrán deducirse también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquélla se funde y las de pago de consumos, de luz, ener energí gía, a, gas, gas, agua agua pota potabl blee y de rieg riego, o, gast gastos os por por serv servici icios os comu comune ness y de otra otrass  prestaciones análogas que se adeuden. Demandadas esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectúe. De ahí entonces la importancia que reviste en este caso el artículo 11 de la ley y que su oportunid oportunidad ad fue materia materia de nuestro análisis, análisis, pero que lo reiteramos, reiteramos, debido a la relevancia que adquiere en este juicio. En efecto, para que a los subarrendatarios le sea oponible oponible lo obrado obrado y la sentencia sentencia sobre restitución restitución o de terminación terminación de arrendamiento arrendamiento  por el no pago de rentas seguido en contra el arrendatario, será necesario notificarles la demanda o deberán haberse haberse apersonado a la causa. Con tal fin, en dichos dichos juicios el ministro de fe, en el acto de la notificación de la demanda, junto con practicarle además, la primera reconvención de pago, requerirá al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, sus nombres. El ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una  persona adulta ocupante del inmueble.

El Comparendo.-

29 El compar comparend endo o se lleva lleva a efecto efecto en la oportu oportunid nidad ad que ya señala señalamos mos oportunamente y en él, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 deberá  practicarse la segunda reconvención de pago, el arrendador tiene dos opciones: 1º.- Pagar íntegramente lo adeudado por rentas de arrendamiento y los consumos a que se refiere el artículo 10 y los cuales mencionamos precedentemente: o 2º.- O dar seguridad seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días.En todo caso el arrendatario contestará la demanda y el procedimiento sigue su curso en la forma ordinaria como lo hemos tratado.

Intervención Intervención de los subarrendatarios.subarrendatarios.En esta clase de juicios juicios por terminación terminación del arrendamiento arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidas contra un

subarrendador, los subarrendatarios podrán pagar al

demand demandant ante, e, antes antes de la dictaci dictación ón de la senten sentencia cia de primer primeraa instan instancia, cia, las rentas rentas adeudadas por el arrendatario. De proceder de esta forma, se enerva la acción entablada y tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con más el interés corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas más inmediatas; todo ello, sin  perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.a.-De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga interés conocerán en primera instancia los jueces de letras de comunas asiento de Corte de Apelaciones. No obstante, en los juicios en que el Fisco, obre como demandante, podrá ocurrir  ante los tribunales indicados o al del domicilio del demandado. b.- Son irrenuncia irrenunciables bles los derechos derechos que esta ley -18.101 -18.101 modificada modificada por la 19.866- confiere a los arrendatarios. c.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por  escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario.d.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicará en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios; e.- Para los efectos del artículo 1.942 del Código Civil, que expresa, sic: ”El 

arrendatario es obligado al pago de la renta .Podrá el arrendador para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amobla amoblado, do, guarne guarneci cido do o provi provisto sto,, y que le perte pertene necie cieren ren;; y se entend entenderá erá que le  pertenecen a menos de prueba en contrario.” Se aplica a los contratos de arrendamiento

30 regidos por esta ley, lo dispuesto por el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil que señala: señala: “ Si el arrend arrendata atario rio preten pretendie diere re burla burlarr el derecho derecho de reten retenció ción n

que

concede al arrendador el artículo 1492 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho dicho artíc artículo ulo se refie refiere, re, podrá podrá el arrend arrendado adorr solici solicita tarr el auxil auxilio io de cualqu cualquie ier  r    fun funci cion onar ario io de poli policí cía a para para impe impedi dirr que que saqu saquen en esos esos obje objeto toss de la prop propie ieda dad  d  arrendada.” “El funcionario de policía prestará este auxilio auxilio por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por tribunal competente.”