LIVRO

O PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

GRADUAÇÃO

Unicesumar

Reitor Wilson de Matos Silva Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho Pró-Reitor de Administração Wilson de Matos Silva Filho Pró-Reitor de EAD Willian Victor Kendrick de Matos Silva Presidente da Mantenedora Cláudio Ferdinandi NEAD - Núcleo de Educação a Distância Direção Operacional de Ensino Kátia Coelho Direção de Planejamento de Ensino Fabrício Lazilha Direção de Operações Chrystiano Mincoff Direção de Mercado Hilton Pereira Direção de Polos Próprios James Prestes Direção de Desenvolvimento Dayane Almeida Direção de Relacionamento Alessandra Baron Gerência de Produção de Conteúdo Juliano de Souza Supervisão do Núcleo de Produção de Materiais Nádila de Almeida Toledo Coordenador de conteúdo Paulo Pardo Design Educacional Rossana Costa Giani

C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a Distância; IWATA, Claudete Cristina O Papel Legal do Gestor Imobiliário. Claudete Cristina Iwata. (Reimpressão revista e atualizada) Maringá-Pr.: UniCesumar, 2016. 199 p. “Graduação - EaD”. 1. Gestão Imobiliária 4. EaD. I. Título. ISBN 978-85-8084-920-2

CDD - 22 ed. 333.33 CIP - NBR 12899 - AACR/2

Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário João Vivaldo de Souza - CRB-8 - 6828

Projeto Gráfico Jaime de Marchi Junior José Jhonny Coelho Editoração Fernando Henrique Mendes Revisão Textual Keren Pardini Nayara Valenciano Ilustração Fernando Henrique Mendes

Viver e trabalhar em uma sociedade global é um grande desafio para todos os cidadãos. A busca por tecnologia, informação, conhecimento de qualidade, novas habilidades para liderança e solução de problemas com eficiência tornou-se uma questão de sobrevivência no mundo do trabalho. Cada um de nós tem uma grande responsabilidade: as escolhas que fizermos por nós e pelos nossos farão grande diferença no futuro. Com essa visão, o Centro Universitário Cesumar – assume o compromisso de democratizar o conhecimento por meio de alta tecnologia e contribuir para o futuro dos brasileiros. No cumprimento de sua missão – “promover a educação de qualidade nas diferentes áreas do conhecimento, formando profissionais cidadãos que contribuam para o desenvolvimento de uma sociedade justa e solidária” –, o Centro Universitário Cesumar busca a integração do ensino-pesquisa-extensão com as demandas institucionais e sociais; a realização de uma prática acadêmica que contribua para o desenvolvimento da consciência social e política e, por fim, a democratização do conhecimento acadêmico com a articulação e a integração com a sociedade. Diante disso, o Centro Universitário Cesumar almeja ser reconhecido como uma instituição universitária de referência regional e nacional pela qualidade e compromisso do corpo docente; aquisição de competências institucionais para o desenvolvimento de linhas de pesquisa; consolidação da extensão universitária; qualidade da oferta dos ensinos presencial e a distância; bem-estar e satisfação da comunidade interna; qualidade da gestão acadêmica e administrativa; compromisso social de inclusão; processos de cooperação e parceria com o mundo do trabalho, como também pelo compromisso e relacionamento permanente com os egressos, incentivando a educação continuada.

Diretoria de Planejamento de Ensino

Diretoria Operacional de Ensino

Seja bem-vindo(a), caro(a) acadêmico(a)! Você está iniciando um processo de transformação, pois quando investimos em nossa formação, seja ela pessoal ou profissional, nos transformamos e, consequentemente, transformamos também a sociedade na qual estamos inseridos. De que forma o fazemos? Criando oportunidades e/ou estabelecendo mudanças capazes de alcançar um nível de desenvolvimento compatível com os desafios que surgem no mundo contemporâneo. O Centro Universitário Cesumar mediante o Núcleo de Educação a Distância, o(a) acompanhará durante todo este processo, pois conforme Freire (1996): “Os homens se educam juntos, na transformação do mundo”. Os materiais produzidos oferecem linguagem dialógica e encontram-se integrados à proposta pedagógica, contribuindo no processo educacional, complementando sua formação profissional, desenvolvendo competências e habilidades, e aplicando conceitos teóricos em situação de realidade, de maneira a inseri-lo no mercado de trabalho. Ou seja, estes materiais têm como principal objetivo “provocar uma aproximação entre você e o conteúdo”, desta forma possibilita o desenvolvimento da autonomia em busca dos conhecimentos necessários para a sua formação pessoal e profissional. Portanto, nossa distância nesse processo de crescimento e construção do conhecimento deve ser apenas geográfica. Utilize os diversos recursos pedagógicos que o Centro Universitário Cesumar lhe possibilita. Ou seja, acesse regularmente o AVA – Ambiente Virtual de Aprendizagem, interaja nos fóruns e enquetes, assista às aulas ao vivo e participe das discussões. Além disso, lembre-se que existe uma equipe de professores e tutores que se encontra disponível para sanar suas dúvidas e auxiliá-lo(a) em seu processo de aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranquilidade e segurança sua trajetória acadêmica.

AUTORES

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata Especialização em Pós-Graduação Lato Sensu em Direito Empresarial pelo Instituto Brasileiro de Estudos e Pesquisas Sócio-Econômicas, Brasil(2000)

APRESENTAÇÃO

O PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO SEJA BEM-VINDO(A)! Querido(a) aluno(a), seja muito bem-vindo(a) ao mercado imobiliário. É com muita satisfação que abro as portas desse nobre caminho ao Universo do Conhecimento para que juntos possamos alcançar lugares ainda desconhecidos, descobrir novas possibilidades, conquistar nossos objetivos e realizar nossos sonhos. Basta observar ao nosso redor para ver que muitos corretores de imóveis exercem a profissão sem ter preparo, conhecimento ou qualificação. Eles não sabem quais são as leis aplicáveis em cada caso, não sabem diferenciar um conselho de um sindicato, não conhecem o alcance das leis, muito menos sabem interpretar documentos e que, acima de tudo, poderão ser responsabilizados por seus atos ou omissões se vierem a prejudicar seu cliente. Essa situação é compreensível, uma vez que a legalização da nossa profissão se deu há pouco mais de 50 anos, com a legislação COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, quando foram instituídos nossos deveres e direitos, complementados, em 2002, com o Código Civil Brasileiro, em seu Capítulo XIII, por 8 artigos relacionados à corretagem. Nesta disciplina, aprenderemos que a profissão deve ser exercida com preparo, conhecimento e qualificação, apresentarei a você quais são as leis diretamente relacionadas ao nosso dia a dia, à forma correta dos procedimentos e, claro, quais são nossos direitos e deveres. Você saberá o que significa COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis, CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, SECOVI – Sindicato da Habitação e Condomínios, SINDIMÓVEIS – Sindicato dos Corretores de Imóveis, para que servem e qual é a importância da sua participação nos conselhos e nos sindicatos. O Papel Legal do Gestor Imobiliário transpassa a esfera legal, atingindo o universo da sociedade como lugar onde nós vivemos, nos desenvolvemos, formamos família, criamos nossos filhos e realizamos nossos sonhos. Nossa profissão tem um grau de nobreza na dimensão da responsabilidade, em que devemos conhecer e cumprir com nosso Papel Legal. Para que você possa vislumbrar o que consideraremos nesta obra, passarei a seguir os redundância principais tópicos a serem tratados: Na unidade I, veremos a história da profissão de corretor de imóveis, a história da legalização desta profissão, organismos fundamentais para o corretor de imóveis, que são o COFECI e o CRECI, e outros, como o SINDIMÓVEIS e o SECOVI. Na unidade II, veremos que a legislação se divide em RESOLUÇÕES, LEIS, DECRETOS e PORTARIAS. Estudaremos os aspectos mais relevantes da parte legal, apresentando para os artigos mais importantes comentários úteis ao desempenho da profissão. A primeira é a Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, a primeira a ser devidamente aprovada. Por meio dela, o poder legislativo nacional reconheceu a profissão de CORRETOR DE IMÓVEIS. Em seguida, vem a Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que substitui a anterior com al-

APRESENTAÇÃO gumas inovações, regulamentada pelo Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978. O estudo e compreensão da legislação específica são fundamentais para o bom profissional. Assim, ficarão muito claros os direitos e deveres quanto ao exercício da profissão. Na unidade III, veremos que o Código Civil que entrou em vigor em 2002 destinou um capítulo especialmente para o Corretor de Imóveis. Os direitos e deveres estão bem explicitados, inclusive a obrigação de atender o cliente com lisura sob pena de responder legalmente por ações ou omissões. Encerrando a parte legal, estudaremos a Lei de Locação. Mediante esta, o corretor saberá agir na locação, administração e na venda. A leitura é obrigatória e o entendimento tornará o desenvolvimento do trabalho muito mais fácil. Na unidade IV, no intuito de despertar o bom profissional que existe dentro de cada um, o capítulo intitulado RESPONSABILIDADE DO GESTOR trata do profissional enquanto pessoa. Na maioria das vezes, sabemos o que devemos fazer, o que não sabemos é por que não fazemos. A ATITUDE está diretamente ligada à NECESSIDADE; enquanto a segunda não surge, a primeira não é acionada. Todavia, nem sempre temos tempo hábil para tomar atitude, por isso, a palavra DESPERTAR vem como provocador da ATITUDE, antes que surja emergencialmente a NECESSIDADE. O Corretor compreenderá o que está fazendo e deixará de agir automaticamente e de forma empírica. O trabalho se tornará muito mais agradável ao percebermos o que estamos fazendo, para que e como faremos. Trabalhando corretamente, a REMUNERAÇÃO, um dos objetivos do trabalho do Corretor, será merecida. Existe uma tabela de honorários às quais o corretor deverá obrigatoriamente obedecer. Muitos não conhecem nem sabem como obtê-la. A cada OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA corresponderá um honorário diferente. A tabela, que é elaborada pelo sindicato e homologada pelos CRECIs de cada região, apresenta uma por uma. Na unidade V, aprenderemos quais são as principais OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS e os aspectos mais relevantes sobre cada uma delas: VENDA, COMPRA, PERMUTA, LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO, LOTEAMENTOS, INCORPORAÇÕES, ASSESSORIA, CONSULTORIA e PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Diferenciaremos GESTOR de CORRETOR e, assim, saberemos que, quando qualificados, os profissionais fazem questão de propagar os conhecimentos adquiridos, como forma de mostrar ao cliente que estão atualizados e, assim, obter vantagem competitiva. Encerraremos nossa jornada de estudos abordando nosso foco principal, o CLIENTE; é para ele todo nosso empenho de sempre melhorar. Desejo que aprecie a obra e venha a fazer parte dos profissionais que têm orgulho de dizer que são CORRETORES DE IMÓVEIS.

SUMÁRIO

UNIDADE I

PROFISSÃO: CORRETOR DE IMÓVEIS 15 Introdução 16 História da Profissão 19 História da Legalização 24 COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis 26 CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis 27 Como me Tornar um Corretor de Imóveis? 40 Corretor X Gestor 41 Sindicatos 42 Secovi 43 Sindimóveis 44 SINCIL 46 Considerações Finais

UNIDADE II

O PAPEL LEGAL DO GESTOR 51 Introdução 52 Código De Ética 58 Autorização de Venda com Exclusividade 79 Considerações Finais

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SUMÁRIO

UNIDADE III

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO 85 Introdução 86 Exercício Legal da Profissão 88 Lei de Locação 125 Considerações Finais

UNIDADE IV

RESPONSABILIDADE DO GESTOR 131 Introdução 132 Código Civil Brasileiro – da Corretagem 138 O Corretor de Imóveis 149 Remuneração 153

Modelo de Tabela

159 Considerações Finais

SUMÁRIO

UNIDADE V

DESENVOLVIMENTO DA PROFISSÃO 165 Introdução 166 Operações Imobiliárias 177 O Cliente 184 Qualificação 186 Considerações Finais

189 CONCLUSÃO 191 REFERÊNCIAS 193 GABARITO

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PROFISSÃO: CORRETOR DE IMÓVEIS

UNIDADE

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

Objetivos de Aprendizagem ■■ Conhecer o histórico da profissão de Corretor de Imóveis. ■■ Saber qual é o caminho para se tornar corretor. ■■ Identificar os conselhos e órgãos da nossa categoria.

Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: ■■ História da profissão ■■ História da legalização ■■ COFECI ■■ CRECI ■■ Como me tornar um corretor de imóveis? ■■ Corretor x Gestor ■■ Sindicatos ■■ SECOVI ■■ SINDIMÓVEIS ■■ SINCIL

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Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

INTRODUÇÃO Em 2008, o Brasil assistiu a um verdadeiro “boom” imobiliário, ou seja, uma explosão repentina no mercado imobiliário com a lei da oferta e da procura em pleno vapor. Muitas negociações sendo feitas, transações imobiliárias realizadas a cada momento, muitos investimentos, empreendimentos e, claro, muitos corretores de imóveis aproveitando essa boa fase. O “boom” imobiliário foi impulsionado por vários fatores, como a estabilidade da economia brasileira, queda do índice de desemprego, aumento das linhas de crédito com juros menores. O mercado imobiliário saiu do período de estagnação que vinha passando há algum tempo e junto com este período reaqueceu os preços. Com toda essa evolução, percebeu-se que além de faltar corretores no mercado, estão em falta profissionais competentes e qualificados. A profissão não é mais opção de pessoas que não sabem em que trabalhar e decidem ser corretores de imóveis, é a profissão escolhida para nortear a vida da pessoa, ou seja, com a qual pretende trabalhar, se desenvolver e atingir seus objetivos. Atualmente, podemos observar cada vez mais jovens escolhendo como profissão, como meio de vida, de subsistência, a de Corretor de Imóveis, porém, não mais aquela em nível de ensino técnico, mas de ensino superior tecnológo. As pessoas têm compreendido a necessidade da qualificação, do preparo e de uma nova roupagem para o mercado imobiliário como um todo. Há um consenso nacional de que para atuar em qualquer segmento, é preciso ter conhecimentos técnicos. A denominação GESTOR IMOBILIÁRIO surge como forma de diferenciar o profissional habilitado por meio de um curso superior tecnológo. Conhecer O PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO é como possuir um ingresso sem o qual não se pode iniciar na profissão. Ser um CORRETOR DE IMÓVEIS ou um GESTOR IMOBILIÁRIO vai muito além de uma credencial, depende de estudo, de conhecimento, de vontade e, acima de tudo, de atitude. Introdução

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HISTÓRIA DA PROFISSÃO Conhecer a história da profissão que escolhemos é ficar sabendo de que forma tudo começou, quem começou, quais dificuldades existiam e como chegamos até onde estamos hoje. O site do COFECI traz um histórico sobre a profissão de corretor de imóveis que merece nossa atenção. Diz a história que a profissão de Corretor de Imóveis no Brasil vem desde o tempo da colonização, onde as pessoas que trabalhavam no comércio em geral ou que ficavam nas ruas conversando e observando ganhavam a vida arrumando pousadas para os corajosos desbravadores das novas terras deste país. Não é demais dizer de maneira figurada que tudo começou no descobrimento do Brasil, quando Pero Vaz de Caminha escreveu a carta para Portugal descrevendo o Novo Mundo recém-descoberto. As maravilhas por ele escritas fizeram com que outros portugueses se aventurassem em vir desbravar novas terras. Tendo por base o descobrimento do Brasil, vamos lembrar que Pedro Álvares Cabral descobriu o Brasil em 22 de abril de 1.500, logo, se tivermos que estabelecer

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Nesta obra, abordaremos os principais itens que darão suporte para o bom desempenho na profissão. Obterá sucesso aquele que se conscientizar de que o conteúdo estudado é apenas o primeiro degrau a ser galgado no infinito caminho em busca do saber. Não é exagero usar a palavra que representa o que não tem fim, pois o conhecimento não tem limites, e quanto mais aprendermos, mais teremos a certeza da necessidade de aprender mais e mais. Para ingressar no mercado imobiliário com altivez e honra, é preciso conhecer a HISTÓRIA DO CORRETOR. Como surgiu a profissão, em que lugar, quando e quais foram as pessoas protagonistas, por meio das quais, tudo se tornou possível, real e legalizado. O conhecimento da história torna o profissional orgulhoso da luta e da perseverança de quem o antecedeu.

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um marco, com certeza poderia ser abril de 1.500. Nos filmes épicos aos quais assistimos, as guerras sangrentas se davam por nada mais nada menos que conquista e domínio de terras. Até hoje a situação não mudou. São países brigando por territórios e aumento de domínio. As terras e a propriedade sempre tiveram muito valor. Continuando com nossa história, não é difícil imaginar que cada um que via esse Brasil encantador queria de alguma forma demarcar a extensão da sua propriedade. Por esse motivo, desde os primeiros anos da colonização do Brasil já existia uma preocupação com a comercialização e com o registro dos imóveis. O primeiro documento que fala sobre o registro de imóveis encontra-se no livro IV, Título VII, das Ordenações do Reino, que era uma coletânea de leis vindas como ordem do Reino e que deviam ser cumpridas, pois, estabeleciam também as punições a serem aplicadas em casos de desobediência. No caso desse registro, a recompilação foi feita por mandato do Rei Felipe I, no ano de 1.575, com o seguinte teor: se for senhor de alguma causa? e vender duas vezes a desvairadas pessoas, o que primeiro houver a entrega della será della feito verdadeiro senhor, se della pagou o preço por que lhe foi vendida ou se houve o vendedor por pago della, porque concorrendo assim na dicta venda entrega a cousa e paga do preço, o fazem senhor della (COFECI, 2010a, online).

É claro que, uma vez pago o preço, o comprador queria segurança sobre seu direito à propriedade, mas como pode se observar no texto, por não haver legislação específica, acontecia de ser vendido o mesmo imóvel para mais de uma pessoa, porém, naquela época, não havia registro ainda da intermediação de um corretor de imóveis. Quando a Família Real veio morar no Brasil, nosso país deixou de ser Colônia para ser Reino Unido a Portugal e Algarves, assim, naturalmente, houve uma progressiva e completa reorganização na forma de administrar, a começar pela transferência de todas as Secretarias de Estado, repartições públicas e Tribunais, que até então funcionavam em Lisboa, para o Brasil. Essa mudança provocou uma verdadeira revolução, pois houve a instalação definitiva da vida administrativa para a cidade do Rio de Janeiro, mudando História da Profissão

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completamente a cidade. Durante o período que D. João VI ficou no Brasil, o número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil pessoas para 100 mil. Era a verdadeira urbanização da colônia provocada pela presença da corte. Imagine a situação naquela época, uma cidade ver sua população dobrar; onde foram morar todas essas pessoas? Quem eram os donos dos imóveis? Existiam imóveis para vender e para alugar, mas quem tinha essas informações? Com certeza, nesse período, já existiam muitos profissionais que atuavam como agentes de negócios imobiliários, fazendo nascer assim a nova profissão. As cidades começaram a tomar forma urbana com infraestrutura, e os agentes imobiliários, com um caderno de apontamentos na mão, muita disposição, o mesmo sonho que temos até hoje de vencer na vida, passaram a intermediar negócios imobiliários utilizando, para isso, os anúncios nos jornais para divulgar suas ofertas. O profissional da época contava com duas ferramentas muito poderosas: a sola dos sapatos e os jornais de circulação diária. Para que tivesse conhecimento das ofertas e dos negócios que estavam à disposição, o agente precisava andar muito, conversar com muita gente e, claro, convencer o cliente a assinar a autorização de venda. Desde aquela época, existia a preocupação em obter a autorização de venda, senão não faria sentido caminhar e trabalhar tanto para publicar no jornal uma oferta que outro agente publicaria também. A partir de 1.821, surgiram os primeiros registros de anúncios nos jornais que se deu no mesmo período da introdução da imprensa no país e do início da legalização. Os primeiros jornais publicados no Brasil foram: o Sentinela e o Tamoio, ambos do Rio de Janeiro, e nos dois já haviam anúncios de imóveis. No início do século XX, a sociedade ainda era formada por grandes latifundiários e a maior parte da população vivia na zona rural. Quando surgiu a pequena burguesia ligada ao funcionalismo público e às pequenas atividades de especulação financeira, o desenvolvimento da cidade fez com que aumentasse a comercialização de imóveis por intermédio dos anúncios feitos em jornais e os agentes passaram a usar a atividade como profissão. Não existiam cursos de formação, tudo que os agentes sabiam aprendiam na prática, nas atividades do dia a dia e observando a atuação uns dos outros.

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HISTÓRIA DA LEGALIZAÇÃO O primeiro Sindicato de Corretores de Imóveis a ser reconhecido como representante da profissão no Brasil foi o do Rio de Janeiro. O dia histórico foi 7 de janeiro de 1.937, quando o Ministro de Estado dos Negócios do Trabalho, Indústria e Comércio, em nome do Presidente da República do Brasil, assinou a Carta Sindical, reconhecendo oficialmente o “Syndicato dos Corretores de Immóveis do Rio de Janeiro” como “syndicato profissional de trabalhadores por conta própria”, por despacho de 29 de outubro de 1.936, no Processo nº 22.431/1936, nos termos da legislação em vigor da época. A conquista pelos direitos foi lenta e mediante muito esforço. Os primeiros sinais dos direitos do corretor foram conquistados por meio de sindicatos, que pelo Decreto nº 5.493/1.940 asseguravam ao corretor de imóveis aposentadoria e pensões para quem pagasse o seguro anual obrigatório. Também nessa época, o poder público reconheceu a capacidade técnica do corretor de imóveis para executar uma avaliação oficial. Ainda nos anos 40, os corretores de imóveis faziam parte de uma categoria organizada e reconhecida por toda a sociedade. Os sindicatos tinham estreita ligação com as associações comerciais, conseguindo estender aos seus associados todas as garantias conquistadas pelos trabalhadores brasileiros, ou seja, não tinham legislação específica, mas estavam sob a égide do Código Comercial. Por meio do Decreto n.º 5.493, de 9 de abril de 1.940, os Corretores de Imóveis eram segurados no Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Comerciários, pagando seguro anual obrigatório. Também faz parte da história, mais particularmente da avaliação imobiliária, outra conquista importante que foi o reconhecimento da capacidade técnica, dos profissionais da época por parte do poder público, que passou a considerar como avaliação oficial a que era feita pelo Sindicato de Corretores de Imóveis, repartição arrecadadora ou por via judicial. Graças a este convênio, os corretores sindicalizados passaram a utilizar nos seus anúncios, depois do nome do escritório, a expressão “Sindicato dos Corretores de Imóveis”, ou “filiado ao Sindicato dos Corretores de Imóveis”. Essa relação sindical chancelava o reconhecimento do poder público quanto História da Legalização

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à capacidade técnica do profissional em avaliar um imóvel em preço de mercado. Os profissionais da época sentiram a necessidade de selecionar as pessoas que desempenhariam a profissão e, para isso, criaram um projeto para admissão de novos associados. Como não poderia deixar de ser, a maior preocupação era quanto à idoneidade moral e profissional. Fato interessante e que poderia ser copiado atualmente era a necessidade de indicação por no mínimo dois associados. Não era qualquer pessoa que podia se filiar ao sindicato, além de ter conhecimentos práticos, precisava ser garantido por duas pessoas que já eram sindicalizadas, em uma tentativa de impedir o mau profissional de manchar a honra do agente. Será que atualmente alguém nos indicaria ou teríamos tranquilidade em indicar, como se estivéssemos avalizando o ingresso no mercado imobiliário de uma pessoa? No início de 1.942, a Associação de Corretores de Imóveis regulamentou a profissão, por meio de um projeto rigoroso na admissão de novos associados, visto que somente eram aceitos os profissionais que estivessem exercendo a profissão efetiva e seguidamente, por no mínimo dois anos comprovadamente, além de preencherem todos os requisitos de absoluta idoneidade moral e profissional. Eram recusadas inscrições de pessoas que estivessem cumprindo penas durante o tempo de condenação, para isso, eram exigidos atestados de antecedentes criminais e atestados político-sociais, sempre com a indicação de dois associados. Na falta de legislação específica, os sindicatos dos corretores de São Paulo e do Rio de Janeiro elaboraram regulamentos que foram adotados por inúmeras cidades brasileiras. Por intermédio de um convênio firmado entre os sindicatos dos Corretores de Imóveis de São Paulo e do Rio de Janeiro, no dia 10 de outubro de 1.942, os dois sindicatos passaram a adotar as mesmas medidas de interesse para classe e para o aperfeiçoamento das transações imobiliárias no Brasil. Muitos dos documentos firmados nesse convênio, estabelecendo usos e costumes, constituíam na época uma verdadeira legislação adotada também por inúmeras cidades brasileiras. O regulamento estabelecia que a obrigação do Corretor iria até o ajuste das partes interessadas, quando somente então lhe seria devida a remuneração

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conveniada. Esta remuneração deveria ser mantida se, antes de esgotado o prazo da autorização concedida ao Corretor, o cliente revogasse ou desistisse da transação, ou mesmo se ele dispensasse os serviços ou embaraçasse a atuação do corretor. A remuneração deveria ser paga pelo vendedor no ato do recebimento do sinal ou princípio de pagamento ou no ato da assinatura da promessa de venda. O regulamento estabelecia o que deveria ser feito em cada caso em que a venda se realizasse, seja por meio de empréstimo, financiamento ou outro. O sinal deveria corresponder entre 10% e 20% do preço ajustado na transação. Muitas das normas que seguimos hoje, já eram praticadas na década de 40. No registro do COFECI (BRASIL, 2010, online), consta o DECÁLOGO DO CORRETOR, que descreve como deveria ser a conduta do corretor perante clientes, colegas de profissão e com os próprios sindicatos. Era um verdadeiro código de ética: 1. O Corretor vive o valor e seriedade de sua palavra, de sua ação e de seu espírito de iniciativa. 2. É o espírito de cooperação, e nunca o de competição ou concorrência, que deve presidir as relações entre os Corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio entregue a outro Corretor, pois todo dia fica sempre aberta a porta da colaboração. 3. Não deve o Corretor aceitar a incumbência de venda ou de compra de um imóvel que seja entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a respeito. 4. Nenhum Corretor deve oferecer um imóvel sem estar devidamente autorizado pelo cliente ou por outro Corretor autorizado. 5. Não cabe ao Corretor o direito de prender em suas mãos um negócio, se não tiver a probabilidade de realizá-lo. 6. Ao oferecer um negócio, cabe ao Corretor apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem. 7. Diante de cliente e estranhos, nunca deve o Corretor atacar, mas ao contrário, defender e justificar seus colegas. Só com esse ânimo conseguirá elevar o nível da classe, com proveito geral para si próprio. 8. As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato, e nunca expostas ao público. O desprestígio de um Corretor reflete o conceito de todos os seus colegas. História da Legalização

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9. Da camaradagem, respeito e amizade entre os Corretores resultará inevitavelmente a elevação moral da classe e um campo mais vasto de negócios e oportunidades para todos. 10. O Corretor deve colocar estes preceitos da ética profissional acima de seus interesses materiais, respeitando-os incondicionalmente.

Ulysses Guimarães e Arnaldo Prieto Representando toda categoria, em 26 de setembro de 1951, Ulysses Guimarães apresentou à Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 1.185. O empenho foi tanto que no dia seguinte o projeto já estava nas mãos das comissões de Constituição e Justiça de Legislação Social e de Finanças, sendo publicado em seguida no Diário Oficial. Em 7 de agosto de 1962, o projeto é encaminhado à presidência da República por meio do ofício n.º 1265, tendo chegado às mãos do então Presidente João Goulart, em 23 de agosto de 1962. O Sindicato dos Advogados da Guanabara pressionou até que o projeto fosse encaminhado para arquivamento. Graças à intervenção do Deputado Adílio Martins Viana, o projeto foi devolvido ao Senado para não ser vetado e foi transformado na Lei nº 4.116/62 e publicada no Diário Oficial da União n.º 161, de 27 de agosto de 1962, sendo assinada por Auro Moura Andrade. Já na forma de lei e devidamente assinada, finalmente, estava regulamentada a profissão do Corretor de Imóveis. Tendo sido feita a publicação no dia 27 de agosto de 1962, esta data ficou marcada em comemoração ao DIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS. Três anos depois, a imprensa foi informada de que os corretores teriam um curso básico profissional indispensável para a obtenção de credenciais de sindicalização. Nas comemorações do dia 27 de agosto de 1965, o Sr. Rubens Coelho, Secretário Geral da 7ª Diretoria do Sindicato dos Corretores de Imóveis do

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Mesmo contando com normas de conduta para os profissionais, nossa profissão ainda não era reconhecida legalmente. Essa conquista foi fruto do trabalho de muitos profissionais que dedicaram anos de suas vidas, entre emendas, idas, vindas e inúmeras visitas ao Congresso Nacional, porém, dois personagens merecem destaque, reconhecimento e gratidão de todos os corretores de imóveis do Brasil:

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Estado de São Paulo, fez publicar uma mensagem que traduz o espírito de nossa profissão que dizia:

Sr. Rubens Coelho

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Corretor de Imóveis [...] sempre o primeiro a chegar e a descobrir as possibilidades ocultas de uma região; dotado de uma segunda natureza, sabe para que lado caminha o progresso, e adiantando-se a ele, é o primeiro a transformar matas em cidades, e cidades em metrópoles, é o mago que transmuda esperanças em realidade, proporcionando um teto ao pobre e ao rico uma satisfação (BRASIL, 2010b, online).

Fonte: Brasil (2010c, online) http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=100%3Apersonagens-dedestaque-decada-de-60&catid=50&Itemid=89

Rubens Coelho foi figura muito importante para o mercado imobiliário de São Paulo, lançou mais de duzentos edifícios na capital, sendo o maior destaque o Edifício Itália, um dos cartões postais da cidade, situado ao lado do Copan com 1.143 apartamentos, lojas e garagens. O empreendimento inteiro foi vendido pela empresa de Rubens Coelho em menos de um mês. Performance como essa é invejada até hoje por todos os profissionais da área. Muito caminho foi percorrido até atingirmos o patamar em que nos encontramos História da Legalização

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Em 1967, no alto da construção, nos andares 41º e 42º, foi inaugurado o famoso Restaurante Terraço Itália, que permitia aos visitantes uma vista exuberante de 180º da cidade. Atualmente a edificação é protegida pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Artístico, Arqueológico e Turístico (Condephaat).  Fonte: Respirando Imóveis (2014, online)

hoje. Personagens de nossa história deixam claro que pessoas com ATITUDE ajudaram a escrever capítulos importantes para regulamentar a profissão e garantir DIREITOS e DEVERES. A história se faz dia após dia e agora os personagens somos nós. Cabe a cada profissional corretor de imóveis atuar no cenário imobiliário desempenhando seu papel com responsabilidade e ética, honrando todos aqueles que saíram de cena por já terem cumprido sua missão.

COFECI - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS O COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis é o órgão de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituído em

PROFISSÃO: CORRETOR DE IMÓVEIS

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O Edifício Itália foi inaugurado em 1965. Naquela época, era o prédio mais alto da América do Sul, medindo 150 metros a partir do nível da rua, tinha uma das estruturas mais altas do mundo em concreto armado. A obra teve o projeto assinado pelo arquiteto Franz Heep e foi construída pela Construtora R. Cecchi & Cia. Ltda., de propriedade do Sr. Rubens Coelho. Pela imponência e importância da obra, a representatividade que teve como secretário na Diretoria do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo teve tanta importância. Além de atuar significativamente em prol da categoria, foi profissional muito bem-sucedido e visionário.

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autarquia, dotado de personalidade jurídica de direito público, vinculado ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional. MISSÃO: supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o território nacional, cabendo-nos zelar e trabalhar pelo bom conceito da profissão e dos que a exercem legalmente, visando à defesa da sociedade. VISÃO: buscar aprimoramento contínuo e inovando sempre. VALORES: ética, transparência, efetividade e competência. O Conselho Federal tem sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo o território nacional. O Sistema COFECI-CRECI é composto por um Conselho Federal e 26 Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis em todo o Brasil. Os CRECIs normatizam e fiscalizam uma profissão de grande relevância para o desenvolvimento da nação. Congrega com base na lei 6.530, de 12 de maio de 1978, cerca de 280 mil profissionais e 40 mil empresas de intermediação de negócios imobiliários, proporcionando uma movimentação nesse mercado, que viabiliza a cadeia produtiva da construção civil, a qual representa cerca de 18% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro, além de representar a profissão que proporciona mediante seu trabalho a realização do sonho maior de cada brasileiro: o sonho da casa própria. Estas dados datam de 2010.

As informações foram colhidas no site do COFECI: . Acesse o endereço para que você saiba tudo sobre a profissão que escolheu, o que significa o COFECI, o que é o CRECI, os SINDICATOS e, dessa forma, possa instruir a sociedade e eventuais colegas que ainda não sabem. Procure sempre aprender e buscar informações do nosso interesse, assim como o site do CRECI da sua região e mantenha-se informado.

COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis

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CRECI - CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS

I - eleger sua Diretoria; II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal; III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; IV - cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal; V - arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; VII - propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal; VIII - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos; IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas; X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; XI - expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição; XII - impor as sanções previstas neste regulamento;

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Os CRECIs - Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal, o COFECI. Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados ou Territórios, a critério do Conselho Federal. Compete ao Conselho Regional:

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XIII - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência; XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional; XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal;

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XVI - promover, perante o juízo competente, a cobrança das importâncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável (BRASIL, 1978, grifos da autora).

Grifei algumas atribuições dos CRECIs para destacar que cabe a esse conselho fiscalizar, aplicar multas, homologar nossos honorários, expedir nossas Carteiras de Identidade Profissional, dentre outras.

COMO ME TORNAR UM CORRETOR DE IMÓVEIS? De acordo com a RESOLUÇÃO-COFECI nº 327/92, o exercício da atividade de intermediação imobiliária, inclusive o de atos privativos da profissão de Corretor de Imóveis, somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis e que satisfaçam as condições para o exercício profissional. É assegurada a inscrição aos Técnicos em Transações Imobiliárias formados por estabelecimentos de ensino reconhecidos pelos órgãos educacionais competentes. Equipara-se ao título de Técnico em Transações Imobiliárias, para fins de inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, os Diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores Sequenciais de Ciências Imobiliárias ou de Gestão de negócios Imobiliários, expedidos em consonância com o que determinam o Decreto nº 2.208, de 17 de abril de 1997, e a Portaria – MEC nº 612, de 12 de abril de 1999, por Instituições de Ensino Superior devidamente autorizadas e reconhecidas pelas autoridades educacionais competentes. Veja abaixo a RESOLUÇÃO-COFECI nº Como me Tornar um Corretor de Imóveis?

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327/92 (BRASIL, 1992, online): RESOLUÇÃO-COFECI N.º 327/92 Revê, consolida e estabelece normas para inscrição de pessoas físicas e jurídicas nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. “Ad referendum”

CONSIDERANDO que para atender ao seu objetivo institucional de disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, cabe adotar as medidas necessárias ao funcionamento regular e eficiente dos Conselhos Regionais; CONSIDERANDO que a inscrição de pessoas físicas e jurídicas nos Conselhos Regionais constitui condição essencial para o exercício da profissão do Corretor de Imóveis;

R E S O L V E: CAPÍTULO I DOS PRINCÍPIOS GERAIS DA INSCRIÇÃO Art. 1º - Constituem atos privativos da profissão de Corretor de Imóveis os de intermediação nas transações em geral sobre imóveis, inclusive, na compra e venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão, permuta, incorporação, loteamento e locação. Art. 2º - O exercício da atividade de intermediação imobiliária, inclusive o de atos privativos da profissão de Corretor de Imóveis, somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis e que satisfaçam as condições para o exercício profissional. Art. 3º - Atendidos os requisitos legais e regulamentares, é assegurada a inscrição: I - aos técnicos em Transações Imobiliárias, formados por estabelecimentos de ensino reconhecidos pelos órgãos educacionais competentes;

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O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelos artigos 4º e 16, XVI e XVII, da Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978 e artigo 10, III, do Decreto N.º 81.871, de 29 de junho de 1978,

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II - às pessoas jurídicas legalmente constituídas para os objetivos de intermediação imobiliária, inclusive para os fins previstos no artigo 1º desta Resolução. Parágrafo Único - As empresas colonizadoras que loteiam, constroem e incorporam imóveis, nos termos dos artigos 3º e seu parágrafo único, 4º e 6º e seu parágrafo único da Lei N.º 6.530/78, estão obrigadas a se inscreverem nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, na forma desta Resolução.

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Art. 4º - A inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis será: I - originária ou principal; II - secundária ou suplementar. Art. 5º - Inscrição originária ou principal é aquela feita no CRECI da Região onde o Corretor de Imóveis tenha o seu domicílio e exerça a sua atividade permanente ou esteja sediada a matriz da pessoa jurídica. § 1º - Se o Corretor de Imóveis tiver mais de um domicílio, apenas no Conselho Regional de um deles poderá possuir a inscrição principal. § 2º - A inscrição principal faculta o exercício permanente da intermediação imobiliária da pessoa física ou jurídica na Região do CRECI onde estiver inscrita e o exercício eventual em qualquer parte do Território Nacional. § 3º - O exercício eventual da intermediação imobiliária em região distinta da principal será permitido mediante comunicação prévia ao CRECI da Região do exercício eventual da profissão, após o pagamento de anuidade proporcional a 120 (cento e vinte) dias e a conseqüente anotação na Carteira Profissional do interessado. A continuidade do exercício eventual por período superior a esse tempo só será possível mediante inscrição secundária nos termos desta Resolução. § 4º - Para o exercício eventual, a pessoa física ou jurídica comunicará ao Presidente do CRECI da Região onde irá exercer a atividade profissional a transação imobiliária, bem como a sua qualificação completa e o número da sua inscrição no Conselho Regional de origem. § 5º - O Presidente do CRECI, recebendo a comunicação, anotará, de imediato, na carteira de identidade profissional do Corretor de Imóveis ou do representante legal da pessoa jurídica, a autorização para o exercício eventual da intermediação imobiliária e a data do início do prazo a que se refere o § 3º deste artigo.

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Art. 6º - Inscrição secundária ou suplementar é a efetuada no Conselho Regional diverso daquele em que a pessoa física ou jurídica possuir a inscrição principal, para permitir o exercício da atividade profissional além dos limites fixados no § 3º do artigo 5°. Parágrafo Único - É obrigatória a inscrição secundária de filial da pessoa jurídica que exerça atividade imobiliária em Região diversa daquela em que estiver inscrita a matriz. Art. 7º - O cancelamento da inscrição principal da pessoa física ou jurídica acarretará, automaticamente, a da inscrição secundária, mas a perda desta não determinará a daquela.

CAPÍTULO II DA INSCRIÇÃO PRINCIPAL DA PESSOA FÍSICA Art. 8° - A inscrição principal de Corretor de Imóveis se fará mediante requerimento dirigido ao Presidente do CRECI, com menção: I - do nome do requerente por extenso e do nome profissional abreviado que pretende usar; II - da nacionalidade, estado civil e filiação; III - da data e local de nascimento; IV - da residência profissional; V - do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF); § 1° - O requerimento que se refere este artigo será instruído com os seguintes documentos: a) - cópia da carteira de identidade; b) - cópia do certificado que comprove a quitação com o serviço militar; c) - cópia do título de Técnico em Transações Imobiliárias fornecido por estabelecimento de ensino reconhecido pelos órgãos educacionais competentes; d) - cópia do título de eleitor; e) - declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não responde nem respondeu a inquérito criminal ou administrativo, execução civil,

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Parágrafo Único - Aplica-se à suspensão da inscrição o disposto neste artigo.

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processo falimentar e que não tenha títulos protestados no último qüinqüênio, bem como os locais de residências no mesmo período. § 2º - A efetiva entrega da Carteira Profissional de Corretor de Imóveis, somente será feita mediante a apresentação, pelo interessado, do comprovante do pagamento da contribuição sindical obrigatória.

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Art. 9º - O estrangeiro, além dos documentos enumerados no parágrafo 1º do artigo 8º, excetuados os das alíneas b e d, deverão comprovar a permanência legal e ininterrupta no País durante o último triênio. Parágrafo Único - O documento referido na alínea c do parágrafo 1º do artigo 8º poderá ser suprido por título equivalente ou superior, devidamente reconhecido pelo órgão educacional competente. Art. 10 - A juntada de documentos referidos nas alíneas a, b, c e d do §1º do artigo 8º, poderá ser feita por cópia autenticada, dispensada a conferência com o documento original. Parágrafo Único - A autenticação poderá ser feita mediante cotejo da cópia com o original, por servidor do CRECI a quem for conferida essa atribuição, caso não tenha sido efetuada, anteriormente, por tabelião. Art. 11 - O pedido de inscrição formará processo que será apreciado, previamente, por Comissão do CRECI que poderá solicitar diligência ou encaminhá-lo, se devidamente instruído, com parecer conclusivo à Diretoria. § 1º - Qualquer exigência da Comissão do CRECI será comunicada por ofício ao requerente, pelo Secretário, a fim de ser atendida. § 2º - O não atendimento da exigência, no prazo de 30 (trinta) dias contados da data do recebimento do ofício a que se refere o parágrafo anterior, acarretará o arquivamento do processo de inscrição, o qual somente será desarquivado mediante o cumprimento da exigência formulada. Art. 12 - Com o parecer conclusivo da Comissão, o Presidente do CRECI encaminhará o processo de inscrição ao Plenário para decisão. Art. 13 - Qualquer pessoa poderá impugnar, documentadamente, o pedido de inscrição do requerente, objetivando o seu indeferimento. Parágrafo Único - A autoridade a que estiver submetido o processo, desde que reconheça na impugnação indícios que possam comprometer a concessão da inscrição, deverá baixar o processo em diligência para elucidar os fatos apontados.

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Art. 14 - Instruído o processo, inclusive se for o caso, com o esclarecimento da impugnação a que se refere o artigo anterior, o Plenário decidirá sobre a inscrição requerida. Art. 15 - A decisão do Plenário será transcrita no processo e comunicada ao requerente por ofício do Secretário do CRECI. Art. 16 - O requerente, dentro do prazo de 30 (trinta) dias contados da data da ciência da decisão, poderá dela recorrer para o COFECI, através de petição dirigida ao Presidente do CRECI.

§ 1° - Caso não reconheça efeito de pedido de reconsideração ao recurso, o Presidente do CRECI encaminhá-lo-á ao COFECI, para decisão em última e definitiva instância. § 2° - Se o Plenário do CRECI negar provimento ao pedido de reconsideração remeterá o processo ao COFECI para decisão final. Art. 18 - O julgamento do recurso no COFECI obedecerá ao disposto no seu Regimento Interno. Art. 19 - Deferida a inscrição, originariamente ou em grau de recurso, o requerente, perante o Plenário do CRECI, no ato do recebimento da carteira de identidade profissional, prestará o compromisso de fielmente observar as regras a que está sujeito, atinentes ao exercício da profissão de Corretor de Imóveis. Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis somente será considerada completa após ter o requerente prestado o compromisso a que se refere este artigo e receber a sua carteira de identidade profissional. Art. 20 - O Conselho Regional fornecerá ao Corretor de Imóveis inscrito carteira e cédula de identidade profissional contendo os seguintes elementos: I - nome, por extenso, do profissional; II - filiação; III - nacionalidade e naturalidade; IV - data do nascimento; V - número e data da inscrição;

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Art. 17 - O Presidente do CRECI poderá atribuir ao recurso, acompanhado ou não de documentos, efeito de pedido de reconsideração, submetendo-o ao reexame do Plenário.

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VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; VII - fotografia e impressão datiloscópica; VIII - data de sua expedição e assinaturas do profissional inscrito, do Presidente e do Diretor 1° Secretário do Conselho Regional.

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Parágrafo Único - O fornecimento da carteira e da cédula de identidade profissional está sujeito ao pagamento de emolumentos. Art. 21 - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis somente poderá ser iniciado após o atendimento das formalidades da inscrição e do pagamento da primeira anuidade. Parágrafo Único - O pagamento da primeira anuidade, a ser recolhido concomitantemente com os emolumentos referentes à expedição da carteira de identidade profissional, será proporcional ao período não vencido do exercício. Art. 22 - Expedida a carteira de identidade profissional, o portador deverá, dentro de 60 (sessenta) dias, satisfazer a legislação fiscal e previdenciária para estabelecer-se, sob pena de cancelamento automático da inscrição e de apreensão da citada carteira. Art. 23 - Se a carteira de identidade profissional for extraviada, danificada ou se tornar imprestável para o fim a que se destina, o Conselho Regional expedirá segunda via, com essa designação expressa, mediante o pagamento dos emolumentos devidos. CAPÍTULO III DA INSCRIÇÃO PRINCIPAL DA PESSOA JURÍDICA Art. 24 - A inscrição principal da pessoa jurídica se fará mediante requerimento dirigido ao Presidente do CRECI, com menção: I - do nome ou razão social do requerente, bem como o seu nome de fantasia ou marca de serviço, se possuir; II - endereço completo da matriz e, se houver, de suas filiais; III - do número de inscrição da requerente no INSS, ISS, CGC e a do registro na Junta Comercial (livro, folha e data) ou do Cartório do Registro de Pessoas Jurídicas (livro, folha e data). IV - da qualificação completa do seu sócio-gerente ou diretor (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrição no CPF, no CRECI e o número, órgão e data da expedição, do documento de identidade).

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Parágrafo Único - O requerimento citado neste artigo deverá ser firmado pelo sócio-gerente ou diretor da pessoa jurídica requerente, Corretor de Imóveis inscrito e quite com suas obrigações financeiras perante o Conselho Regional. Art. 25 - Com o requerimento a que alude o artigo anterior deverão ser anexados: a) - cópia do ato constitutivo da pessoa jurídica;

Art. 26 - Aplica-se ao processo de inscrição da pessoa jurídica, no que couber, o disposto nos artigos 10 a 18. Art. 27 - Deferida a inscrição, originariamente ou em grau de recurso, o Conselho Regional fornecerá à requerente certificado de inscrição, contendo: I - nome ou razão social da pessoa jurídica; II - número da inscrição precedido da letra “J”; III - data da inscrição; IV - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; V - nome do sócio-gerente ou diretor da pessoa jurídica, inscrito como Corretor de Imóveis e o número de sua inscrição no CRECI da Região; VI - assinatura do responsável pela pessoa jurídica, do Presidente e do Diretor 1° Secretário do Conselho Regional. Parágrafo Único - O fornecimento do certificado de inscrição está sujeito ao pagamento de emolumentos. Art. 28 - O exercício da atividade de intermediação imobiliária pela pessoa jurídica somente poderá ser iniciado após o atendimento das formalidades da inscrição e do pagamento da primeira anuidade. Parágrafo Único - O pagamento da primeira anuidade, a ser recolhido concomitantemente com os emolumentos referentes à expedição do certificado de inscrição, será proporcional ao período não vencido do exercício. Art. 29 - Se o certificado de inscrição for extraviado ou danificado, o

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b) - declaração, sob as penas da lei, firmada pelo sócio-gerente ou diretor, de que a requerente não responde nem respondeu à execução civil ou a processo falimentar e que não tem títulos protestados no último qüinqüênio.

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Conselho Regional expedirá a segunda via, com essa designação expressa, mediante o pagamento dos emolumentos devidos. CAPÍTULO IV DA INSCRIÇÃO SECUNDÁRIA

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Art. 30 - A inscrição secundária será requerida perante o Conselho Regional onde a pessoa física ou jurídica possuir a inscrição principal com a indicação da Região e da localidade em que pretender se estabelecer. Art. 31 - O Conselho Regional onde a pessoa física ou jurídica possuir a inscrição principal fornecerá à requerente certidão ou cópia dos requerimentos e documentos a que se referem, respectivamente, os artigos 8º e 9º e 24 e 25, bem como cópia da sua folha de inscrição, com todas as anotações e de certidão de quitação das obrigações financeiras, acompanhados de ofício dirigido ao Presidente do Conselho da Região onde a requerente pretender a inscrição secundária. Art. 32 - Aplicar-se-á ao processamento da decisão do pedido de inscrição secundária no Conselho Regional onde a requerente pretender exercer a atividade da intermediação imobiliária, no que couber, o disposto nos artigos 10 a 18. Art. 33 - Deferido o requerimento, o Conselho Regional promoverá a anotação do número da inscrição secundária seguida da letra “S” na carteira de identidade profissional da pessoa física ou no certificado de inscrição da pessoa jurídica. Art. 34 - O exercício da atividade da intermediação imobiliária na Região da inscrição secundária somente poderá ser iniciado após a anotação a que se refere o artigo anterior e o pagamento da primeira anuidade, que será proporcional ao período não vencido do exercício. CAPÍTULO V DAS OBRIGAÇÕES VINCULADAS À INSCRIÇÃO Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do trimestre de cada ano, salvo a primeira que será devida no ato da inscrição. Parágrafo Único - O valor das anuidades da inscrição principal e secundária, bem como a forma de sua cobrança, será estabelecido por Resolução do COFECI. Art. 36 - A pessoa física deverá comunicar ao CRECI em que possuir inscrição principal ou secundária qualquer alteração em seus dados cadastrais aludidos no artigo 8º, no prazo de 30 (trinta) dias contados da

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ocorrência da modificação. Art. 37 - O Corretor de Imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica deverá comunicar o fato ao CRECI, no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da desvinculação. Art. 38 - A pessoa jurídica deverá comunicar ao CRECI em que possuir inscrição principal: I - no prazo de 30 (trinta) dias: a) a substituição do Corretor de Imóveis, sócio-gerente ou diretor;

II - no prazo de 60 (sessenta) dias, qualquer alteração contratual que vier a sofrer. Art. 39 - As pessoas jurídicas que instalarem filiais, com capital destacado do capital social da matriz, na mesma região do CRECI em que estiver inscrita, deverão providenciar, no prazo de 15 (quinze) dias do arquivamento do ato constitutivo da filial, a averbação da mesma junto ao CRECI, instruindo o requerimento com: a) cópia do ato constitutivo da filial; b) comprovante do recolhimento da contribuição sindical; c) prova de que a filial se encontra sob responsabilidade de sócio-gerente ou diretor, Corretor de Imóveis; d) comprovante do recolhimento da taxa de averbação correspondente a 20% (vinte por cento) da taxa de inscrição da matriz. Art. 40 - O não atendimento das obrigações previstas neste Capítulo nos prazos fixados sujeitará a pessoa física ou jurídica infratora a processo disciplinar, por infringência do artigo 20, VIII, da Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978. CAPÍTULO VI DA TRANSFERÊNCIA E DA TRANSFORMAÇÃO DA INSCRIÇÃO Art. 41 - A pessoa física ou jurídica, mediante requerimento dirigido ao Presidente do CRECI em que possuir inscrição principal, poderá transferi-la para outro Conselho Regional, desde que se encontre quite com o pagamento de anuidades, multas e emolumentos devidos e não esteja respondendo a processo disciplinar.

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b) a alteração de seus dados cadastrais a que alude o artigo 24.

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§ 1º - Instruído o processo no órgão original deverá ser emitida certidão a ser apresentada, ou encaminhada ao CRECI para onde pretende o interessado se transferir, a qual conterá o seu nome, número de inscrição, filiação, naturalidade, data de nascimento, CPF, declaração de quitação de anuidade, bem como qualquer anotação de elogio ou penalidade porventura existente em sua ficha.

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§ 2º - Aplica-se ao processo de transferência de inscrição principal, no que couber, o disposto nos artigos 10 a 18. § 3º - Deferida a transferência da inscrição, será fornecida ao requerente, conforme o caso, nova carteira e cédula de identidade profissional ou certificado de inscrição, desde que pagos os emolumentos devidos e restituídos, no ato, os documentos acima mencionados expedidos pelo CRECI de origem. § 4º - O Presidente do CRECI para onde for transferida a inscrição principal do requerente comunicará, por ofício, ao CRECI de origem a efetivação da transferência, acompanhado da carteira e cédula de identidade profissional ou do certificado de inscrição, para serem inutilizados nesse Órgão e tomadas as demais providências, objetivando a desvinculação da pessoa física ou jurídica. § 5º - A inscrição principal no CRECI de origem será considerada cancelada, na data da efetivação da transferência. Art. 42 - A pessoa física ou jurídica, mediante requerimento dirigido ao Presidente do CRECI em que possuir a inscrição secundária, poderá transformá-la em principal, desde que se encontre quite com o pagamento das anuidades, multas e emolumentos devidos e não esteja respondendo a processo disciplinar em ambos os Conselhos Regionais. § 1º - O requerente instruirá o pedido de transferência com certidão fornecida pelo CRECI de origem atestando a quitação quanto ao pagamento de anuidades, multas e emolumentos e que não responde a processo disciplinar. § 2º - O requerimento, anexado ao processo de inscrição secundária, será decidido pelo Plenário do Conselho Regional. § 3º - Aplica-se ao processo de transferência de inscrição secundária em principal o disposto nos §§ 2º a 5º do artigo 41. CAPÍTULO VII DA SUSPENSÃO E DO CANCELAMENTO DA INSCRIÇÃO Art. 43 - Os efeitos da inscrição principal ou secundária podem ser

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suspensos a critério do Plenário do Conselho Regional: I - a pedido da pessoa física, no caso de doença grave ou exercício de mandato, cargo ou função públicos incompatíveis com a atividade profissional, por período determinado; II - “ex-officio”, no caso de sentença judicial em ação penal que imponha pena acessória da interdição de direitos ao Corretor de Imóveis; III - em decorrência da aplicação da penalidade do artigo 21, IV, da Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978, à pessoa física ou jurídica.

§ 2° - No caso do inciso III deste artigo, o Corretor de Imóveis ficará impedido de votar nas eleições do Conselho Regional, mas obrigado, da mesma forma que a pessoa jurídica, ao pagamento da anuidade. Art. 44 - O Presidente do CRECI, tendo em vista a decisão do Plenário, determinará a anotação na carteira de identidade profissional do Corretor de Imóveis da suspensão da sua inscrição, com indicação do respectivo período de duração. Parágrafo Único - No caso do inciso III do artigo 43, o Presidente do CRECI determinará a anotação da penalidade de suspensão da inscrição imposta à pessoa jurídica, na carteira de identidade profissional do sócio-gerente ou diretor por ela responsável. Art. 45 - Se a pessoa física ou jurídica, cuja inscrição tiver sido suspensa, praticar ato de intermediação imobiliária responderá a processo disciplinar por infringência ao artigo 20, VIII da Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978, e artigo 38, III, do Decreto N.º 81.871, de 29 de junho de 1978.

Art. 46 - A qualquer tempo o Corretor de Imóveis que tiver obtido a suspensão dos efeitos da inscrição, no caso do inciso I do artigo 43, poderá requerer a suspensão da interrupção, a fim de restabelecer o exercício de sua atividade profissional. Parágrafo Único - O Presidente do CRECI determinará a anotação da interrupção da suspensão na carteira de identidade profissional do requerente. Art. 47 - O cancelamento da inscrição principal ou secundária poderá

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§ 1° - No caso dos incisos I e II deste artigo o Corretor de Imóveis ficará dispensado de votar nas eleições do Conselho Regional e de pagar anuidade, no período da suspensão da inscrição.

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ser determinado a critério do Plenário do Regional: I - a pedido da pessoa física ou jurídica, juntando ao requerimento, respectivamente, carteira e cédula de identidade profissional ou certificado de inscrição; II - “ex-officio”, no caso de morte da pessoa física ou extinção da pessoa jurídica;

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III - em decorrência de aplicação da penalidade do artigo 21, V, da Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978, à pessoa física ou jurídica. § 1° - No caso do inciso I, o Conselho Regional, para conceder o cancelamento, verificará se a pessoa física ou jurídica está quite com anuidades e multas que lhe tenham sido aplicadas e com a contribuição sindical obrigatória e, no caso específico de pessoa jurídica, se foi suprimido de seu contrato social o objetivo de intermediação imobiliária, inclusive os atos referidos no artigo 1º desta Resolução. § 2° - A pessoa física ou jurídica que tiver sua inscrição cancelada a pedido, poderá se reinscrever no Conselho Regional desde que atenda as exigências da época do novo pedido. § 3º - A pessoa física ou jurídica que tiver sua inscrição cancelada em decorrência de falta de pagamento de anuidade, emolumentos ou multas, terá restaurada a inscrição automaticamente, desde que satisfaça o débito devidamente corrigido. Art. 48 - No caso de cancelamento da inscrição principal, o Conselho Regional deverá recolher a carteira e cédula de identidade profissional do Corretor de Imóveis ou o Certificado de Inscrição da pessoa jurídica.

Parágrafo Único - Não ocorrendo entrega espontânea dos documentos, o Conselho Regional deverá requerer a sua busca e apreensão. Art. 49 - O Presidente do Conselho Regional onde a pessoa física ou jurídica tiver inscrição secundária anotará na carteira de identidade profissional ou no certificado o cancelamento da referida inscrição, comunicando esse fato ao CRECI de origem. CAPÍTULO VIII DAS DISPOSIÇÕES GERAIS Art. 50 - Os Conselhos Regionais manterão atualizado o Cadastro de pessoas físicas ou jurídicas que possuam ou tenham possuído inscriComo me Tornar um Corretor de Imóveis?

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ção principal ou secundária, anotando todos os atos a que alude esta Resolução. Art. 51 - O número de inscrição, principal ou secundária, identificador da pessoa física ou jurídica, é imutável e será concedido em ordem cronológica a cada inscrição. § 1º - No caso de cancelamento da inscrição, pelas hipóteses do artigo 47, o número que a identifica não poderá ser atribuído a outra pessoa física ou jurídica.

Art. 52 - Aplicam-se as disposições desta Resolução aos processos originados dos pedidos de inscrição em tramitação. Art. 53 - Esta Resolução entrará em vigor na data de sua publicação no Diário Oficial da União, revogadas as Resoluções-COFECI nºs 148/82, 160/83, 165/83, 235/88 e 251/89. Brasília-DF, 25 de junho de 1992 WALDYR FRANCISCO LUCIANO Presidente RUBEM RIBAS Diretor 1º Secretário Homologada em Sessão Plenária de 07/08/92

CORRETOR X GESTOR Afinal, qual é a diferença entre um corretor de imóveis que se inscreve no CRECI com um certificado de conclusão de Curso Técnico em Transações Imobiliárias - TTI e outro com o certificado de Curso Superior de Gestão de Negócios Imobiliários?

PROFISSÃO: CORRETOR DE IMÓVEIS

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§ 2º - À pessoa física ou jurídica que tiver sua inscrição principal ou secundária cancelada a pedido ou por falta de pagamento de anuidades e voltar a se inscrever no mesmo Conselho Regional será atribuído o mesmo número de inscrição.

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O Curso técnico é classificado pelo Ministério de Educação e Cultura em nível de ensino médio, ou seja, o antigo segundo grau. O corretor de imóveis munido desse certificado continuará tendo como escolaridade o ensino médio completo. No caso, o curso de gestão de negócios imobiliários é classificado como curso superior tecnológico. O corretor com esse certificado tem como escolaridade ensino superior e por isso poderá prestar um concurso em nível de ensino superior, cursar uma pós-graduação, mestrado etc. Outra diferença diz respeito à RESOLUÇÃO 1.066/07, quanto à inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Os corretores formados no curso TTI somente poderão pleitear a inscrição no CNAI se possuírem o certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária devidamente reconhecido pelo COFECI, ao passo que os profissionais possuidores de diploma de curso superior em gestão imobiliária poderão se inscrever sem necessidade de fazer o curso.

SINDICATOS Sindicatos são associações que têm por objetivo defender interesses comuns de uma categoria ou classe de profissionais. No caso do mercado imobiliário, existe o SECOVI – Sindicato da Habitação e Condomínios, que defende os interesses Sindicatos

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das empresas imobiliárias, ou seja, pessoas jurídicas e o Sindimóveis-Síncil: Sindicato dos Corretores de Imóveis que defendem os interesses dos corretores de imóveis pessoas físicas.

SECOVI

MISSÃO DO SECOVI-PR ‘Atuar como representante de classe, integrador de empresas do ramo imobiliário e condomínios, fomentar negócios de interesse de seus representados, oportunizar capacitação, conhecimentos e agir como fórum de discussões e análise junto ao mercado e à sociedade’. VISÃO DO SECOVI-PR ‘Ser uma entidade sindical, representativa, necessária e formadora de opinião, reconhecida pela excelência no atendimento e prestação de serviços, sendo referência nacional por ações eficazes e inovadoras’ (PARANÁ, 2013, online).

O SECOVI-PR - Sindicato da Habitação e Condomínios é uma Entidade Patronal reconhecida por meio de carta sindical expedida pelo Ministério do Trabalho, que representa todas as empresas de compra, venda, locação, administração, incorporação e loteamentos de imóveis, e dos edifícios em condomínios residenciais e comerciais em todo o estado do Paraná. Atualmente, muitas empresas são filiadas ao SECOVI por ser uma entidade representativa e atuante. Foi constituído para fins de estudo, coordenação, proteção e representação legal das categorias econômicas representadas, conforme

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Vamos tomar o SECOVI-PR como parâmetro apenas para conhecer a natureza deste sindicato e a importância para o nosso mercado. É o Sindicato da Habitação e Condomínios e representa todas as empresas de compra, venda, locação, administração, incorporação e loteamentos de imóveis, e dos edifícios em condomínios residenciais e comerciais em todo o Estado do Paraná.

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estabelece seu estatuto e a legislação sindical em vigor. Tem como principal objetivo a colaboração com os poderes públicos municipais, estaduais, federais e as demais associações, no sentido da solidariedade social e da subordinação aos interesses nacionais, sendo que entre as funções já elencadas, estão as de orientar, informar, esclarecer e promover cursos para funcionários (condomínios e empresas do mercado imobiliário), gerentes, empresários, síndicos e condôminos. As delegacias regionais promovem calendários anuais de cursos com programas abordando temas interessantes, não somente na área imobiliária, mas também de condomínios. O Secovi-PR está há 31 anos em 2015 defendendo os interesses do mercado imobiliário e condominial. Sua atuação junto a órgãos do poder público tem por objetivo principal coordenar, esclarecer e orientar as pessoas que gerenciam e trabalham em condomínios (síndicos e funcionários), além de empresários e profissionais do mercado imobiliário que estão diretamente ligados a este Sindicato, o qual, por meio da infraestrutura de sua nova sede, disponibiliza toda uma gama de serviços; não apenas no âmbito do próprio Sindicato, mas também mediante seus agentes de serviços, como: Universidade Livre do Mercado Imobiliário e Condominial (Unihab), que coordena os cursos; Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), importante órgão que fornece às empresas dados estatísticos do mercado; Câmara de Mediação e Arbitragem (CMA); além dos diversos serviços, como a assessoria jurídica, serviços de saúde por meio do Serviço Social da Habitação (SecoviMed), entre outros.

SINDIMÓVEIS Da mesma forma, falaremos do SINDIMÓVEIS do Paraná, e por ser uma entidade da nossa região, temos mais propriedade para falar a respeito. De abrangência estadual, objetiva zelar pelos interesses dos corretores Sindimóveis

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Fonte:

SINCIL O SINCIL foi criado de forma bem peculiar, sendo que a ideia nasceu em uma festiva comemoração pelo dia do corretor, em 26 de agosto de 1988, mediante uma conversa entre o prefeito da cidade de Londrina-PR, na época, Wilson Rodrigues Moreira e o jornalista Francisco das Chagas Marinho, quando indagado pelo prefeito do porquê de Londrina, com tantos corretores, estes ainda ficavam filiados ao sindicato da capital, respondeu que faltava incentivo. Assim, apoiado pelo prefeito e mesmo sem atuar no ramo imobiliário, mas detentor da carteira do CRECI, Francisco das Chagas convocou os colegas a criarem o seu próprio sindicato e,

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de imóveis, pessoas físicas, quanto aos seus direitos, formação e qualificação. Infelizmente, o corretor ainda não tem consciência do poder que tem, da força resultante da união de profissionais lutando pela mesma causa, mas com o tempo esse quadro vai mudar. Precisamos nos unir, promover maior integração entre nossa classe, não somente no âmbito profissional, no que diz respeito à qualificação, mas também no social, com jantares e almoços festivos, torneios de futebol, truco e outras ações que promovam convívio agradável entre os corretores e as famílias. Para isso, é preciso iniciativa em participar e chamar nossos colegas para participar também.

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muito aplaudido, foi apoiado, nascendo assim o SINCIL, que tem área de atuação em alguns municípios, como Abatiá, Alvorada do Sul, Andirá, Apucarana, Arapongas, Assaí, Bandeirantes, Barra do Jacaré, Bela Vista do Paraíso, Califórnia, Cambará, Cambé, Carlópolis, Congonhinhas, Conselheiro Mayrink, Cornélio Procópio, Florestópolis, Guapirama, Ibiporã, Itambaracá, Jacarezinho, Jaguapitã, Jataizinho, Joaquim Távora, Jundiaí do Sul, Leópolis, Londrina, Marilândia do Sul, Miraselva, Nova América da Colina, Nova Fátima, Porecatu, Primeiro de Maio, Rancho Alegre, Ribeirão Claro, Ribeirão do Pinhal, Rio Bom, Rolândia, Santa Amélia, Santa Cecília do Pavão, Santa Mariana, Santo Antônio da Platina, Santo Antônio do Paraíso, São Jerônimo da Serra, São Sebastião da Amoreira, Sertaneja, Sertanópolis e Uraí, com intuito de colaboração com os poderes públicos, no sentido de solidariedade profissional e de sua subordinação aos interesses nacionais, como parte integrante do sistema confederativo da representação sindical das profissões liberais. Querido(a) aluno(a), a sua participação no CRECI, nos sindicatos e em qualquer atividade relacionada à nossa profissão é muito importante. Nossa colaboração é que fará nossa profissão evoluir e ser mais respeitada.

A atitude que o corretor tem como cidadão perante seu país ele tem como membro de um conselho perante o CRECI. Quer dizer que se para ele é indiferente a sorte de quem vai governar nosso município, nosso estado ou nossa nação, por que ele estaria interessado em quem vai dirigir nosso conselho? Essa omissão é muito perigosa, pois o corretor é um elemento participativo em todas essas esferas que citamos e delas depende para o desenvolvimento de sua vida, quer seja ela social, profissional ou familiar. Reflita sobre isso.

SINCIL

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

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Toda história é feita por pessoas destemidas, corajosas e preocupadas com o bem comum. O início da legalização da nossa profissão é muito bonito, pois dependeu da garra de pessoas firmes que não desistiram, mesmo diante de muitos desafios. É só acessar o site do COFECI para ver em quantos capítulos tudo aconteceu. Foram muitas batalhas, muitas reuniões, horas dedicadas sem remuneração, simplesmente doadas voluntariamente na esperança de ter nossos direitos garantidos. Por isso o orgulho que temos por nossa profissão aumenta na medida em que conhecemos o passado, nos situamos dentro do mercado presente e assumimos nosso papel na sociedade visando ao futuro. Você pode perceber que sempre fomos muito importantes para a história de nosso país. Por meio dos agentes imobiliários, pessoas iam e vinham, compravam, vendiam, investiam e faziam as cidades crescerem. Os agentes imobiliários eram e são até hoje os detentores das informações a cerca dos imóveis que estão disponíveis para compra, venda, locação etc. Mesmo antes de conseguirmos a legalização da nossa profissão, a classe já era unida por meio do sindicato e lutava para o bem comum. Essa primeira unidade ficará como um chamamento, um despertar para a sua participação nos movimentos de nossa classe. Não precisa se candidatar a delegado do CRECI, basta você prestar mais atenção no que acontece ao seu redor e iniciar sua participação, mesmo que timidamente, assim, com certeza cresceremos fortes. De que forma queremos ser respeitados se muitos de nossos colegas sequer conhecem a legislação que norteia seu trabalho, garante seus direitos e delimita seus deveres? Não sabem a função do CRECI, muito menos a dos sindicatos! Terá destaque o profissional que estiver preparado e for detentor de conhecimentos. A base da construção da profissão de um Corretor de Imóveis e, principalmente, de um Gestor Imobiliário é conhecer qual é o seu papel legal.

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1. Quando foi regulamentada a profissão de Corretor de Imóveis? 2. O que significa inscrição secundária? 3. Uma pessoa que se cadastra junto ao CRECI, mas não exerce a profissão é obrigada a pagar anuidade?

MATERIAL COMPLEMENTAR

Investimentos: Como Administrar Melhor seu Dinheiro Mauro Halfeld Editora: Fundamento Sinopse: Ganhar dinheiro não é uma tarefa fácil. Mais complicado ainda é administrá-lo bem e fazer com que se multiplique ao longo dos anos. Investimentos discutem exatamente isso. De maneira clara e didática, o autor aborda questões importantíssimas como a compra de imóveis, o orçamento pessoal e os investimentos financeiros. Dá recomendações práticas e usa casos reais. Apresenta análises inéditas sobre os mercados financeiros e ensina um método com o qual você descobrirá para onde está indo o seu dinheiro. Sempre pagar aluguel é jogar dinheiro fora. Segundo o consultor financeiro e professor Mauro Halfeld, se você é solteiro ou não sabe qual será o perfil de sua futura família, alugue um imóvel compacto.

SITE DO SINCIL http://www.sincil.com.br/

O PAPEL LEGAL DO GESTOR

UNIDADE

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

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Objetivos de Aprendizagem ■■ Apresentar o Código de Ética e demais legislações aplicáveis à profissão. ■■ Comentar artigos com temas importantes. ■■ Ressaltar a importância do conhecimento da legislação. ■■ Conscientizar sobre a necessidade do cumprimento das normas.

Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: ■■ Código de Ética ■■ Lei nº 6.530/78 ■■ Decreto nº 81.871/78 ■■ Resolução nº 458/95

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INTRODUÇÃO Estudar qualquer tipo de legislação é muito intrigante, pois não conseguimos desvincular a LEI da ÉTICA e da MORAL. Nesta unidade, você será apresentado(a) às leis específicas da nossa profissão, ou seja, às regras de conduta que se não forem obedecidas, são passíveis de sanção. Não significa que as normas que não forem puníveis possam ser praticadas. Viu como é intrigante? O que sua ética diz sobre obedecer ou não às normas objetivando o bem comum a partir do momento em que vive em sociedade? O correto seria que nenhum gestor imobiliário praticasse um ato que fosse contrário à legislação, independente ou não da punição, dependente apenas do bem comum; isso seria ético. Seguindo essa linha de raciocínio: onde entra a moral nesse assunto? É moral colocar duas placas de imobiliárias diferentes no mesmo imóvel, embora a lei seja clara a esse respeito proibindo esse ato, mas os usos e costumes da região o aceitam? A máxima “faço o que todos fazem” serve de argumento até que ponto? Agindo dessa forma, para que caminho está indo nossa profissão? Vamos observar quais são as normas aplicáveis à nossa profissão e no final desta unidade, refletiremos sobre qual deve ser nossa conduta.

Introdução

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CÓDIGO DE ÉTICA

a. Defender os interesses que lhe forem confiados para o desempenho de toda e qualquer operação imobiliária (venda, compra, locação, administra-

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A palavra ÉTICA vem do grego ethos e diz respeito ao modo de ser e de agir da pessoa, com base em seu caráter, comportamento e pensamentos em relação ao seu convívio social. Ser ético significa agir sem prejuízo às pessoas que nos cercam; é exercer a atividade profissional tendo como norteadora das ações a própria consciência. O Conselho Federal, com o intuito de salvaguardar o bom relacionamento entre os profissionais, empresas, conselhos, sindicatos e entidades relacionadas à profissão, achou por bem aprovar o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis. O ponto alto da legislação é o CÓDIGO DE ÉTICA, também apresentado em sua íntegra, tem os principais artigos comentados. Quando o profissional tem como forma de vida os princípios éticos, guiará a sua carreira zelando pelo bem-estar das pessoas, da comunidade e da sociedade, tendo como objetivo principal não causar dano a ninguém. A ética deve servir de base para todas as pessoas, não somente aos corretores de imóveis. Sobre ela, alicerçado por comportamentos e atitudes irrefutavelmente corretas, o profissional com certeza obterá o merecido sucesso. A RESOLUÇÃO-COFECI Nº 326/1992 (BRASIL, 1992), aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis e descreve-o em dez artigos: “Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional”. Todo Corretor de Imóveis, devidamente habilitado junto ao CRECI, deve exercer sua profissão, com base no Código de Ética Profissional. Isso quer dizer que todas as ações contrárias, estarão de alguma forma prejudicando o interesse de terceiros. “Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias”. É dever do Corretor de Imóveis:

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ção, permuta, Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, loteamentos, incorporações, administração de condomínios, assessoria e consultoria);

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b. Zelar pelo prestígio de sua classe, para isso deve estar atento à conduta ilibada, auxiliando no respeito à profissão; Esse é o ponto mais interessante do artigo. Demonstra a preocupação do legislador com a qualificação do Corretor de Imóveis. O mercado imobiliário é muito dinâmico e pujante, então, para desempenhar o papel de Bom Profissional, é preciso estar sempre se aperfeiçoando em relação às técnicas, bem como adquirindo novos conhecimentos. Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade.

Uma vez escolhida a profissão, é mister que o profissional zele pelo respeito à classe, assim ele terá, acima de tudo, orgulho de ser um Corretor de Imóveis. “II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade”. Todo corretor de imóveis deveria atender a esse inciso. A participação de profissionais em iniciativas da classe, como cursos, congressos, seminários, confraternizações, comemorações e solenidades de entregas de Carteiras de Identidade Profissional, por exemplo, estimula as iniciativas e chama a atenção da sociedade para a evolução e progresso da profissão. “III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão”. O contato com os Conselhos, tanto Regional como Federal, atualmente está mais fácil, em função da tecnologia da informática. Os sites estão sempre atualizados e apresentam artigos importantes e bem diversificados relacionados à profissão, além de divulgar cursos e congressos. “IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos”. A participação nos Conselhos proporciona conhecimento do funcionamento Código De Ética

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interno de cada entidade, leva ao aumento do círculo de amizades profissionais, mantém o corretor atualizado de todas as novidades e possibilita a cooperação no aprimoramento das funções. V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade; VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;

VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional.

Ainda, a profissão de Corretor de Imóveis sofre certo estigma pela conduta desonrosa de algumas pessoas. Ao observarmos o estudo da regulamentação que fizemos no capítulo anterior, podemos constatar que a legalização da profissão é relativamente recente, datando da década de 60, ou seja, a partir daquela data, é que houve o reconhecimento legal. Até então, não existiam códigos de conduta. “IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência”. A possibilidade de denúncias anônimas é condição fundamental para que esse inciso seja um sucesso. X - não se referir desairosamente sobre seus colegas; XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe; XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

Esse inciso vem coroar a presente obra. Não há sentido em tratar do PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO sem elencar de forma inequívoca todos os seus preceitos legais, tendo como objetivo além do estudo, a divulgação. “Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo”. O bom profissional deve conhecer o produto que está sob sua responsabilidade.

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VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;

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Isso quer dizer que ele deve analisar o imóvel por meio de vistoria criteriosa, estudo da documentação, preço, condições de pagamento, bem como documentação do proprietário. “II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio”. Esse inciso vem reforçado pelo artigo 723 do Código Civil Brasileiro. “III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados”. Sob pena de apropriação indébita, o Corretor de Imóveis não pode e não deve, de forma alguma, reter valores ou documentos pertencentes ao cliente. V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas; VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.

O cliente tem todo o direito de receber cópia de todos os documentos e contratos celebrados. O Corretor de Imóveis deve contratar todos os serviços com cópia e oferecer ao cliente mesmo que ele não peça. X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição. Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

Código De Ética

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I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude; II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções; III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”.

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;

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Entende-se intermediação com cobrança de over-price, quando o corretor contrata com o vendedor um valor e realiza a transação recebendo do comprador valor superior ao combinado, porém, retendo para si a diferença, sem repassar para o proprietário. “IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente; V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados”. O recebimento de comissões em desacordo com a tabela caracteriza infração legal. Como o que mais ocorre é o recebimento inferior ao previsto, além de não cumprir a lei, o profissional está descumprindo a regra mais importante; falta de respeito próprio. Todo bom profissional merece receber o que lhe é de direito, caso ele concorde em receber valor menor, talvez seja porque ele não tem certeza do merecimento por serviços prestados com qualidade, segurança e domínio de conhecimentos técnicos. “VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe”. A angariação direta ou indireta, em desrespeito ao colega, é atitude desleal que pode prosperar algumas vezes, mas que com o passar do tempo e conhecimento do mercado vai colocar o profissional à margem da profissão e, com certeza, o levará à exclusão. A modernização da profissão, a busca de qualificação e a exigência dos clientes se encarregarão de separar os bons dos maus profissionais.

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IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias; X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei; XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;

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XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas; XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes; XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito; XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir; XVII - anunciar capciosamente; XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe; XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.

Nas autorizações por escrito e com exclusividade, para que possa receber sinal nos negócios, o Corretor de Imóveis deve estar expressamente autorizado por meio de cláusula específica.

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AUTORIZAÇÃO DE VENDA COM EXCLUSIVIDADE CLÁUSULA QUINTA: O PROPRIETÁRIO autoriza expressamente o Corretor de Imóveis contratado para promover a venda a também receber o valor pago como sinal e princípio de pagamento, emitir recibo e dar quitação. Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor.

Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais. Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética.

O acesso ao Universo do Conhecimento, no curso de Gestão Imobiliária, despertou em você um olhar diferente do mercado imobiliário comparado com que tinha antes de iniciar seus estudos? Qual seria o seu Papel Legal como Gestor Imobiliário?

LEI Nº 6.530/78 Em 12 de maio de 1978, a Lei 6.530 aboliu a Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, que atualmente já está devidamente alterada pela Lei nº 10.795, de 5 de dezembro de 2003. Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no Território

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Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código.

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Nacional, é regido pelo disposto na presente Lei. Art. 2º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias (BRASIL, 1978).

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A partir desta Lei, o Conselho Federal passa a exigir como condição obrigatória a conclusão do curso técnico, que implica também na necessidade de comprovação de grau de escolaridade média, ou seja, somente pode obter o título de Técnico em Transações Imobiliárias quem tiver concluído o ensino médio. Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo Único - As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por Pessoa Jurídica inscrita nos termos desta Lei (BRASIL, 1978).

Esse artigo enumera as atividades a serem exercidas pelo Corretor de Imóveis que na época eram: INTERMEDIAÇÃO na COMPRA, VENDA, PERMUTA, LOCAÇÃO DE IMÓVEIS e o que atualmente denominamos de PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM, porém, além dessas operações imobiliárias, hoje, o profissional está habilitado para também intermediar LOTEAMENTOS, INCORPORAÇÕES, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS e prestar ASSESSORIA e CONSULTORIA IMOBILIÁRIA. “Art. 4º - A inscrição do Corretor de Imóveis e de Pessoa Jurídica será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis” (BRASIL, 1978). Todas as inscrições requeridas deverão seguir resolução específica, que trataremos mais à frente. Art. 5º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituída em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira (BRASIL, 1978).

Dispõe sobre a natureza jurídica e incumbências dos Conselhos Federal e Regional. Poucos profissionais sabem que se trata de entidade pública federal, com autonomia relativa. A sede do COFECI está estabelecida em Brasília – DF. Autorização de Venda com Exclusividade

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Art. 6º - As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas. Parágrafo Único - As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito (BRASIL, 1978).

Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo o Território Nacional. Art. 9º - Cada Conselho Regional terá sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados ou Territórios da jurisdição, a critério do Conselho Federal. Art.10 - O Conselho Federal será composto por dois representantes, Efetivos e Suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. Art. 11 - Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da anuidade. (redação dada pela Lei nº 10.795/2003) Parágrafo Único – (revogado pela Lei nº 10.795/2003). Art. 12 - Somente poderão ser membros de Conselho Regional os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar (BRASIL, 1978).

É muito importante que tenha essa ressalva impedindo a participação de infratores disciplinares, como forma de garantir a moralidade da instituição. Art. 13 - Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros.

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Mesma redação do artigo 4º da lei abolida. “Art. 7º - Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos Regionais representar, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da Categoria Profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência” (BRASIL, 1978). Aufere poder de representatividade da categoria aos Conselhos Federal e Regional, em conformidade com suas respectivas áreas de competência.

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§ 1º - A Diretoria será composta de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros. § 2º - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto de três membros, Efetivos e Suplentes, eleitos dentre os seus membros. Art. 14 - Os membros do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais terão mandato de três anos (BRASIL, 1978).

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O prazo do mandato aumenta de dois para três anos. Art. 15 - A extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais ocorrerá: I - por renúncia; II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; III - por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em julgado; IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; V - por ausência, sem motivo justificado, a três Sessões consecutivas ou seis intercaladas em cada ano. Art. 16 - Compete ao Conselho Federal: I - eleger sua Diretoria; II - elaborar e alterar seu regimento; III - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; IV - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e jurisdição; V - baixar normas de Ética Profissional; VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; VII - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; VIII - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

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IX - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; X - elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais; XI - homologar o regimento dos Conselhos Regionais; XII - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; XIII - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;

a)se comprovada irregularidade na administração; b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição.

XV - destituir Diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; XVII - baixar Resoluções e deliberar sobre casos omissos. § 1º - Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão observados os seguintes limites máximos: I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais); II – pessoa jurídica, segundo o capital social: a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais); b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais): R$ 712,50 (setecentos e doze reais e cinqüenta centavos);

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XIV - intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:

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c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinqüenta e cinco reais); d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinqüenta centavos);

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e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais). § 2º - Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo serão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor. (§§ 1º e 2º do Art. 16, com redação dada pela Lei nº 10.795, de 05.12.2003) (BRASIL, 1978).

As competências do Conselho Federal que antes eram oito passam a dezessete, como demonstração clara da evolução da profissão. Art. 17 - Compete aos Conselhos Regionais: I - eleger sua Diretoria; II - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; III - propor a criação de Sub-regiões, em divisões Territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal; IV - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; V - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de Pessoas Jurídicas; VI - organizar e manter o registro profissional das Pessoas Físicas e Jurídicas inscritas; VII - expedir Carteiras Profissionais e Certificados de Inscrição; VIII - impor as sanções previstas nesta Lei; IX - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência (BRASIL, 1978).

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Da mesma forma, as competências dos Conselhos Regionais que eram cinco, passam a nove. Art. 18 - Constituem receitas do Conselho Federal: I - a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais; II - a renda patrimonial; III - as contribuições voluntárias;

Art. 19 - Constituem receitas de cada Conselho Regional: I - as anuidades, emolumentos e multas; II - a renda patrimonial; III - as contribuições voluntárias; IV - as subvenções e dotações orçamentárias.

Art. 20 - Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos órgãos de que trata a presente Lei é vedado: I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; II - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos; III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número da inscrição; V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VI - violar o sigilo profissional;

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IV - as subvenções e dotações orçamentárias.

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VII - negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção; X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional (BRASIL, 1978).

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Na lei anterior se falava em constituição de falta, agora a lei apresenta dez proibições. Art. 21 - Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e Pessoas Jurídicas as seguintes sanções disciplinares: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição, até noventa dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira Profissional. § 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. (ver enquadramento no Art. 28, §§ 1º e 2º, da Resolução-Cofeci nº 146/82 c/c o do Art. 8º da Resolução-Cofeci nº 326/92) § 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. § 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-á em dobro. § 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição. Art. 22 - Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regimento jurídico das Leis do Trabalho.

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Art. 23 - Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei n.º 4.116, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta lei (BRASIL, 1978).

Mais uma vez, aplica-se o bom senso, sendo permitida a atuação dos profissionais já habilitados pela lei anterior. Art. 24 - Esta Lei será regulamentada no prazo de trinta dias a partir de sua vigência. Art. 25 - Esta Lei entrará em vigor na data da sua publicação.

DECRETO Nº 81.871/78 O Decreto nº 81.871 de 29 de junho de 1978, entrou em vigor para regulamentar a Lei 6.530 e dar novas providências à profissão de Corretor de Imóveis, bem como disciplinar o funcionamento de seus órgãos e dar outras providências. Tendo entrado em vigor apenas pouco mais de um mês após a Lei 6.530, demonstra o cuidado em complementar a legislação. Constituído de 48 artigos, muitos deles já foram abordados nas leis anteriores. Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou, II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei N.º 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição. Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. Parágrafo Único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de

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Art. 26 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Lei n.º 4.116, de 27 de agosto de 1962 (BRASIL, 1978).

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Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição (BRASIL, 1978).

O parágrafo único desse artigo deixa claro que o atendimento ao público deve ser feito por profissionais habilitados também. Entende-se por atendimento ao público: a. atender clientes para locação, LOCADOR/LOCATÁRIO/FIADOR;

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b. mostrar imóveis para locação; c. angariar imóveis para locação ou venda, e todas as ações feitas diretamente ao cliente. Atualmente, as empresas estão sentindo necessidade de cumprir essa exigência, não somente por questão legal, mas por perceber a qualidade do serviço prestado por profissionais devidamente preparados. Aos poucos, o mercado vai naturalmente valorizando o conhecimento, o domínio da profissão e abrindo espaço para o bom profissional. Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado. Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituída em autarquia dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional. Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo o território nacional. Art. 9º - O Conselho Federal será composto por 2 (dois) representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos.

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Art. 10 - Compete ao Conselho Federal: I - eleger sua Diretoria; II - elaborar e alterar seu Regimento; III - exercer função normativa, baixar Resoluções e adotar providências indispensáveis à realização dos objetivos institucionais; IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrição; V - autorizar a sua Diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;

VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regionais, fixandolhes a sede e jurisdição; VIII - baixar normas de ética profissional; IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis de observância obrigatória pelos inscritos; X - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais; XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais; XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; XVI - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes; XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato: se comprovada irregularidade na administração; b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições.

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VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte;

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XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; XX - deliberar sobre os casos omissos;

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XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo Território Nacional, os legítimos interesses da categoria profissional. Art. 11 - O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art. 12 - Constituem receitas do Conselho Federal: I - a percentagem de 20% (vinte por cento) sobre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais; II - a renda patrimonial; III - as contribuições voluntárias; IV - as subvenções e dotações orçamentárias. Art. 13 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. Art. 14 - Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados ou Territórios, a critério do Conselho Federal. Art. 15 - (DERROGADO em face do disposto no Art. 1º da Lei nº 10.795, de 05.12.03, que alterou o Art. 11 da Lei nº 6.530/78) Art. 16 - Compete ao Conselho Regional: I - eleger sua Diretoria; II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal; III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; IV - cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal; V - arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;

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VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; VII - propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal; VIII - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos;

X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; XI - expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição; XII - impor as sanções previstas neste regulamento; XIII - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência; XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional; XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal; XVI - promover, perante o juízo competente, a cobrança das importâncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável. Art. 17 - O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art. 18 - Constituem receitas de cada Conselho Regional: I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos; II - as multas; III - a renda patrimonial; IV - as contribuições voluntárias; V - as subvenções e dotações orçamentárias.

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IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas;

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Art. 19 - (DERROGADO em face do disposto no Art. 1º da Lei nº 10.795, de 05.12.03, que alterou o art. 11 da Lei nº 6.530/78) Art. 20 - (DERROGADO em face do disposto no Art. 1º da Lei nº 10.795, de 05.12.03, que alterou o art. 11 da Lei nº 6.530/78)

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Art. 21 - O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos mínimos: I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2 (dois) anos; II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos; III - inexistência de condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada em julgado. Art. 22 - A extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais ocorrerá: I - por renúncia; II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; III - por condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada em julgado; IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em cada ano. Art. 23 - Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licenciados, por deliberação do Plenário. Parágrafo Único - Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente. Art. 24 - Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário, constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou especializados indispensáveis ao cumprimento de suas atribuições.

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Art. 25 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros, eleitos pelo Plenário, dentre seus membros, na primeira reunião ordinária. Art. 26 - A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e as atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho. Art. 27 - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros.

Art. 29 - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Parágrafo Único - As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito. Art. 30 - O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as atividades (BRASIL, 1978).

O corretor de imóveis que se inscreveu no CRECI de uma região, que queira atuar em outra região simultaneamente ou exercer temporária ou definitivamente a profissão em área de jurisdição diversa da originária, deverá se inscrever e averbar novamente no CRECI em que pretende atuar. Art. 31 - Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: I - nome por extenso do profissional; II - filiação;

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Art. 28 - A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

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III - nacionalidade e naturalidade; IV - data do nascimento; V - número e data de inscrição; VI - natureza da habilitação; VII - natureza da inscrição; VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;

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IX - fotografia e impressão datiloscópica; X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional (BRASIL, 1978).

A Carteira de Identidade Profissional é de grande importância para o profissional. Por meio dela, se legitima a habilitação para o exercício da profissão, além de garantir a identificação do portador em repartições públicas, eleições, viagens e todas as atividades em que se fizer obrigatória a identificação, visto que contém além dos dados profissionais, a fotografia. Art. 32 - À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo no mínimo, os seguintes elementos: I - denominação da pessoa jurídica; II - número e data da inscrição; III - natureza da inscrição; IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional; V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no Conselho Regional; VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; VII - assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional (BRASIL, 1978).

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Trata da legitimação da pessoa jurídica no exercício da profissão. A exigência do nome do sócio-gerente e o número de sua inscrição de pessoa física o tornarão responsável legal pela empresa. Nesse sentido, é preciso que o sócio-gerente responsável tenha critério ao contratar Corretores para fazer parte de sua equipe. Ele será responsável por todas as ações realizadas dentro da empresa.

Art. 34 - O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica. Art. 36 - O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo Conselho Federal. Art. 37 - A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será igualmente fixada pelo Conselho Federal. Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

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Art. 33 - As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o fornecimento de Carteira de Identidade Profissional e de Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento de anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal.

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VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção;

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber (BRASIL, 1978).

Na lei 4.116/1962, foram elencadas sete faltas, na Lei 6.530/1978 foram dez proibições e, agora, treze infrações disciplinares. Art. 39 - As sanções disciplinares consistem em: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. § 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. (quanto à natureza da infração, se grave ou leve, ver enquadramento no Art. 28, §§ 1º e 2º, da Resolução-Cofeci nº 146/82 c/c o do Art. 8º da Resolução-Cofeci nº 326/92) § 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. § 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. § 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.

Autorização de Venda com Exclusividade

II

§ 5º - As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência. Art. 40 - Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal: I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão; II - “ex officio”, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.

No decorrer do exercício da profissão, conhecemos muitos Corretores de Imóveis bem como empresas que exercem atividades imobiliárias e nem todas, infelizmente, trabalham atendendo às exigências legais. A imposição desse artigo, de alguma forma, desestimula a denúncia, vinculando o recebimento à assinatura, qualificação e, portanto, identificação do denunciante acompanhada da prova dos fatos alegados. Muitas vezes, para não causar mal-estar no mercado imobiliário, os corretores tomam conhecimento de infrações, mas não denunciam. Os CRECIs de algumas regiões, conscientes do problema, disponibilizam a denúncia anônima tanto online, por meio dos sites na internet, quanto por telefone, sendo que nos dois casos se faz imprescindível a comprovação do alegado. Essa atitude facilitou muito a ação do corretor que deseja contribuir com os conselhos, ao mesmo tempo em que ele presta a informação, continua com sua identidade resguardada. “Art. 42 - A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal” (BRASIL, 1978). Assim como em todos os conselhos de categorias profissionais, é preciso que seja efetuado o pagamento das anuidades, sob pena de cancelamento da inscrição.

O PAPEL LEGAL DO GESTOR

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Art. 41 - As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado (BRASIL, 1978).

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Art. 43 - As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões. Art. 44 - O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.

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Art. 45 - Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho. Art. 46 - Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato. Art. 47 - O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para constituição dos Conselhos Regionais após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978. Art. 48 - Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário (BRASIL, 1978).

RESOLUÇÃO Nº 458/95 A RESOLUÇÃO-COFECI N° 458/95 dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários, sobre o número do registro ou da incorporação imobiliária e também sobre a necessidade da autorização com exclusividade para anunciar imóvel. Segue dispositivo legal: O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS- COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16, Inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978, CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos pretendentes a ofertas imobiliárias anunciadas a segurança de que, ao procurarem o anunciante, este realmente disponha de autorização exclusiva para intermediar as transações anunciadas; CONSIDERANDO que a divulgação pública das mesmas ofertas imobiliárias por diversos Corretores de Imóveis gera confusão no mercado, causando insegurança e desconfiança aos seus pretendentes; CONSIDERANDO a decisão adotada pelo Egrégio Plenário, na Sessão realizada dias 17 e 18 de novembro de 1995;

Autorização de Venda com Exclusividade

II

R E S O L V E: Art. 1° - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária (BRASIL, 1995).

Art. 2° - Dos anúncios e impressos constará o número da inscrição de que fala o Artigo 4° da Lei n° 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J” quando se tratar de pessoa jurídica. Art. 3° - Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou da incorporação no respectivo cartório imobiliário. Art. 4° - Revogam-se expressamente as disposições contrárias, especialmente a Resolução-COFECI n° 216/86, entrando em vigor esta Resolução nesta data (BRASIL, 1995).

O PAPEL LEGAL DO GESTOR

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O objetivo máximo desse artigo é a defesa dos clientes, comprador e vendedor. Somente poderá anunciar publicamente o imóvel o profissional que detiver autorização com exclusividade. O próprio COFECI fala em evitar confusão no mercado, causando insegurança e desconfiança aos seus pretendentes. Com a tecnologia avançada, o uso da internet tem sido uma excelente forma de comunicação e divulgação de produtos e serviços, porém, ainda nos deparamos com várias empresas anunciando o mesmo imóvel, e por falta de autorização, desconhecem as informações verdadeiras, chegando a anunciar por valores diferentes e com dados de metragem também em desacordo com os reais. O cliente, detectando essa situação, com certeza ficará inseguro e desconfiado. A melhor forma de conquistar o cliente e espaço de respeito no mercado imobiliário é estudando, se qualificando, agindo de acordo com princípios éticos e, acima de tudo, com honestidade.

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CONSIDERAÇÕES FINAIS O autor Mario Sérgio Cortella explica muito bem essa questão ética e moral, quando cita o apóstolo Paulo na I Carta aos Coríntios 6.12, onde diz: “Tudo me é lícito, mas nem tudo me convém”. A questão ética para o mercado imobiliário surge como uma questão mercadológica no mesmo nível que a economia, a política, lei da oferta e procura, planos de financiamentos e crises, ou seja, um grande desafio. Ainda é muito forte em nossa profissão o chamado jeitinho brasileiro, a esperteza, a lei da vantagem. Chegou-se a um ponto em que as pessoas acham normal ludibriarem umas as outras, atingindo também os clientes, tanto é que muitos esperam as opções de venda vencerem para realizarem a negociação diretamente com o interessado simplesmente para se livrarem de pagar a comissão do corretor. Houve um caso que me chamou muito a atenção, porque a pessoa, ao realizar uma negociação por mais de uma vez, se autointitulou corretora de imóveis e pleiteou comissão, sob pena de não realizar a compra. Entenda como tudo aconteceu: uma corretora colaboradora em nossa empresa atendeu uma senhora cuja filha se encontrava trabalhando no exterior e com o fruto do trabalho estava fazendo investimentos em imóveis no Brasil, mais especificamente em Maringá. Enviou dinheiro para a mãe e esta comprou um imóvel por meio de um corretor e, claro, pagou a comissão. Quando foi adquirir o segundo imóvel, concluiu que esse era um valor substancial e de ganho muito fácil para o corretor, logo, injusto. Veio então a brilhante ideia de cobrar metade da comissão, afinal, uma pessoa que simplesmente mostra um imóvel não merece a remuneração. Bem, quando a corretora foi mostrar um imóvel para a senhora, estacionou o carro e, antes mesmo de descer, a mãe da compradora disse: Olha, o dinheiro é da minha filha e quem compra para ela aqui no Brasil sou eu. Se você não me der metade da comissão, eu nem vou descer para ver o imóvel. É claro que nenhuma das duas desceu do carro e não houve venda. A moralização da profissão começa com a nossa atitude!

Considerações Finais

1. José deixa um imóvel para o corretor de imóveis Leonardo vender por R$200 mil. Muito bom profissional, Leonardo vende o imóvel por R$250 mil, mas fala para José que vendeu por R$200 mil. José paga a comissão para Leonardo de R$12 mil e fica com R$188 mil. Que infração ética Leonardo cometeu? 2. Os funcionários que atendem clientes no setor de locação devem ser credenciados junto ao CRECI? 3. Qual é a sua opinião sobre o artigo abaixo? “Art. 1° - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária” (BRASIL, 1995).

MATERIAL COMPLEMENTAR

Pensar Bem nos Faz Bem! Filosofia, Religião, Ciência, Educação - Vol. 1 Mario Sergio Cortella Editora: VOZES Sinopse: Religião, educação, família, carreira e ética são temas bastante discutidos e relevantes na sociedade atual, e pode não parecer, mas eles têm ligação entre si. Tendo como inspiração esses temas, o autor Mario Sergio Cortella elaborou seu mais novo trabalho, “Pensar bem nos faz bem! - Pequenas reflexões sobre grandes temas”. Os livros são baseados nas falas diárias do autor na rádio CBN e trazem o olhar da Filosofia sobre temas do quotidiano.

O QUE É ÉTICA – Entrevista de Jô Soares com Mário Cortella

Material Complementar

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

UNIDADE

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

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Objetivos de Aprendizagem ■■ Compreender a importância da habilitação do profissional no Conselho Regional. ■■ Destacar os pontos mais importantes da Lei de locação. ■■ Comentar temas da Lei de Locação pertinentes a outras operações imobiliárias.

Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: ■■ Exercício legal da profissão ■■ Lei de Locação

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INTRODUÇÃO O exercício de qualquer profissão requer no mínimo domínio da forma de fazer, mesmo que o conhecimento tenha sido adquirido de forma empírica. Algumas profissões, entretanto, exigem um pouco mais de preparo técnico e têm implicações jurídicas quanto aos direitos e deveres de quem as executa. Neste caso, há a necessidade da comprovação do certificado de conclusão em curso de conhecimento por meio de escolas preparatórias, bem como a inscrição no órgão específico competente. Antes de dar início às atividades profissionais, o Corretor de Imóveis deve conhecer quais são as regras a serem seguidas. Saber quais são os seus DIREITOS e seus DEVERES. Sabemos que o corretor de imóveis é muito ágil e quer velocidade nos negócios, então, muitas vezes, torna-se profissional mediante um curso técnico a distância e estuda somente para ser aprovado e obter o certificado. Munido da Carteira de Identidade Profissional, passa a atuar no mercado imobiliário e conclui seu aprendizado básico na prática. Começa a exercer as funções profissionais contando, acima de tudo, com a sorte. Pode ser que quando foi legalizada a profissão, era possível que esse profissional sobrevivesse, hoje, porém, além da evolução do próprio mercado imobiliário, o mundo mudou e os clientes estão mais exigentes, conhecedores dos seus direitos e, acima de tudo, conscientes do seu valor. O cliente do mercado imobiliário sabe que existem muitos profissionais no mercado, que na lei da oferta e procura, ele é artigo raro e desejado, e para conquistá-lo, o profissional precisará oferecer muito mais que o direito de exercer legalmente a profissão, deverá estar qualificado e saber fazer a diferença.

Introdução

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EXERCÍCIO LEGAL DA PROFISSÃO Decreto nº 81.871/78 – Lei que regulamenta a profissão de corretor de Imóveis Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou,

Decreto-Lei nº 3.688/41 – Lei de Contravenções Penais Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício: Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de quinhentos mil réis a cinco contos de réis (BRASIL, 1941).

Exercer a profissão legalmente significa estar devidamente habilitado junto ao CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, mas não somente isso, a profissão de corretor de imóveis vai muito além de fazer anúncios, colocar placas, acompanhar o cliente no tabelionato e receber as comissões. O exercício legal da profissão de corretor de imóveis requer muito preparo, muito tempo dedicado aos estudos, qualificação e, acima de tudo, muita ética. Muitas pessoas se aventuram no nosso mercado, achando que sairão ilesas e que não existem consequências para quem atua como corretor sem estar habilitado para tal. Iniciamos nosso assunto apresentando embasamento legal. Primeiro, a Lei Federal específica da profissão seguida pela Lei de Contravenções Penais. Sendo assim provado que a pessoa infringiu a lei, esta, estará sujeita às penas da lei, entretanto, precisamos entender que a legislação COFECI fiscaliza as pessoas que estão inscritas em seu conselho, logo, não pode aplicar pena por exercício ilegal da profissão a pessoas que não são credenciadas, por extrapolar sua esfera de atuação.

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei N.º 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição (BRASIL, 1978).

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A nossa lei maior, a Constituição Federal, reza o que segue: Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

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  XIII - é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer. (BRASIL, 1988).

Se colocarmos em ordem hierárquica, primeiro vem a Constituição Federal, depois o Código Penal e, em seguida, nossa legislação específica, então, o procedimento correto é fazer a queixa por meio de um Boletim de Ocorrência na Delegacia de Polícia por Contravenção Penal, em desobediência à exigência da lei específica, COFECI. Existem muitas jurisprudências sobre processos sofridos por pessoas que incorreram nesse crime.

A Câmara analisa projeto (PL 3608/12) que aumenta a pena para detenção de dois a três anos, além de multa, para quem exercer ilegalmente qualquer profissão ou atividade econômica. A pena atual é de prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa. Para o autor da proposta, o projeto se justifica pelo dano causado à sociedade pelos leigos que praticam ações como se fossem profissionais habilitados. Disponível em: . Acesso em: 20 Nov 2015. 2014.

Exercício Legal da Profissão

III

LEI DE LOCAÇÃO

LEI Nº 8.245/1991 Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entendese que são solidários se o contrário não se estipulou.

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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A lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, é a LEI DE LOCAÇÃO. Muito importante para o desenvolvimento de todas as operações imobiliárias, deve servir como o “manual” do corretor de imóveis. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, aborda também assuntos muito importantes para a venda. Também conhecida como LEI DO INQUILINATO, deve ser matéria de estudo do Corretor de Imóveis. Ao estudarmos a lei de locação, estaremos de alguma forma encerrando o estudo das principais normas legais que norteiam o PAPEL LEGAL DO GESTOR. Aproveite as observações feitas em alguns artigos e faça as anotações que achar pertinente para facilitar a consulta quando for necessário, assim seus estudos ficarão mais práticos e agradáveis.

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Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

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Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente (BRASIL, 1991).

Diferente do que se acredita, os contratos podem ser ajustados por qualquer prazo. Exemplo: 7 meses, 10 meses, 12 meses, 24 meses etc. Nestes casos, o contrato pode ser assinado por apenas um dos cônjuges. Apenas nos contratos iguais ou superiores a dez anos é que se faz necessária a vênia conjugal, quer dizer, a concordância do cônjuge. Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (BRASIL, 1991).

Esse dispositivo assegura ao LOCATÁRIO o direito de ter garantida a sua posse pacífica durante o prazo contratual. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência (BRASIL, 1991).

No decorrer dos estudos dos artigos da lei de locação, ficará clara a recorrência da necessidade do prazo de 30 dias para a maior parte das desocupações. Neste caso, a isenção da multa ficará vinculada à notificação por escrito com antecedência mínima de 30 dias. Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel (BRASIL, 1991).

Os Contratos de Locação devem ser muitos bem elaborados, preenchidos de Lei de Locação

III

forma correta e completa. Nem sempre o LOCADOR é o PROPRIETÁRIO, e para ingressar com ação, é necessária a comprovação da propriedade, a juntada do Contrato de Locação e todos os documentos acessórios. Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição (BRASIL, 1991).

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias con-

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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O contrato é firmado por um prazo, exemplo: doze meses. Terminado esse prazo, se as partes não se manifestarem, o contrato se prorroga por tempo indeterminado. Todas as cláusulas e condições são automaticamente prorrogadas, com exceção do valor do aluguel que sofre reajuste anual. Querendo, o LOCATÁRIO pode desocupar o imóvel a qualquer momento, porém deverá avisar por escrito o LOCADOR com antecedência mínima de trinta dias. Caso ele não avise, o LOCADOR poderá exigir o equivalente a um mês de aluguel.

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tados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação (BRASIL, 1991).

A compreensão desse artigo auxiliará muito o Corretor de Imóveis tanto na COMPRA quanto na LOCAÇÃO. Com o intuito de facilitar a compreensão, vamos observar o exemplo: o LOCADOR firma com LOCATÁRIO o Contrato de Locação Residencial pelo prazo de trinta meses. No décimo mês de locação, o LOCADOR decide vender o imóvel. Oferece ao LOCATÁRIO o Direito de Preferência (estudaremos adiante no Art. 27), este, não tendo interesse, declina de seu direito. O LOCADOR coloca o imóvel à venda e obtém sucesso no décimo terceiro mês de locação. O ADQUIRENTE, ou seja, o COMPRADOR do imóvel, querendo, pode pedir que o LOCATÁRIO desocupe o imóvel, dando a ele o prazo máximo de noventa dias, mesmo faltando ainda dezessete meses para terminar o contrato. Ao contrário do que muitos leigos e corretores pensam, o pedido de desocupação é legal. O contrato de locação propriamente dito não garante a permanência do LOCATÁRIO até o final do contrato. Existe apenas uma hipótese em que a lei garante a permanência do LOCATÁRIO até o cumprimento total do contrato, que vem na segunda parte do caput do artigo: “[...] salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel” (BRASIL, 1991). A lei exige o cumprimento dos três itens citados acima de forma cumulativa: -- CONTRATO POR TEMPO DETERMINADO; -- CONTRATO CONTENDO CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE ALIENAÇÃO; -- CONTRATO DE LOCAÇÃO DEVIDAMENTE AVERBADO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL.

Lei de Locação

III

MODELO DE CLAÚSULA CONTRATUAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS CLÁUSULA DÉCIMA: Em caso de alienação do imóvel objeto do presente contrato, o prazo contratual vigerá até o seu término. Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (BRASIL, 1991).

O artigo enumera algumas hipóteses em que há a dissolução do Contrato de Locação: a. Durante a vigência do contrato, o LOCADOR não pode solicitar ao LOCATÁRIO a desocupação do imóvel, porém, nada impede que as partes entrem em acordo e rescindam. b. A prática de infrações legais ou contratuais também dá ensejo ao término do contrato, e não somente a falta de pagamento. c. Não somente a falta de pagamento do aluguel, mas também dos encargos são motivo para o desfazimento do Contrato de Locação. d. A realização dos reparos urgentes de que trata o inciso é de responsabilidade do LOCADOR, sendo assim, caso não seja possível a permanência do LOCATÁRIO durante a execução, ou sendo possível, ele se recuse a permiti-las, não há outra saída senão o encerramento do contrato, visto que quem sofrerá as penalidades da lei por desrespeito às exigências do Poder Público é o LOCADOR. “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros” (BRASIL, 1991).

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

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Com a morte do LOCADOR, os herdeiros se sub-rogam no lugar dele assumindo todos os direitos e deveres, prosseguindo a locação normalmente. Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

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I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio (BRASIL, 1991).

No caso de morte do LOCATÁRIO, seria muito injusta a resilição contratual, portanto, a lei ampara o cônjuge sobrevivente ou companheiro, ou na falta desses, os herdeiros necessários, favorecendo até pessoas que não parentes, mas dependentes financeiramente do LOCATÁRIO, desde que residentes no imóvel. É interessante esse artigo, porque se não fosse assim, seria necessária a confecção de novo contrato com novas cláusulas, nova garantia e possibilitando novo valor de aluguel. Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (BRASIL, 1991).

No caso de separação, a locação prosseguirá normalmente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, mesmo que o contrato não tenha sido celebrado em seu nome. A lei prevê, entretanto, que tanto no caso de separação quanto no de morte abordado no artigo anterior, não basta o fato em si para que esses direitos sejam Lei de Locação

III

usufruídos, é imprescindível a COMUNICAÇÃO POR ESCRITO que deverá ser feita ao LOCADOR e ao FIADOR, se for o caso. O parágrafo segundo é uma inovação da lei que altera a lei de locação, possibilitando ao fiador a EXONERAÇÃO de sua obrigação contratual, desde que, para isso, ele manifeste seu interesse no prazo de trinta dias contados do recebimento da comunicação e tenha ciência de que sua responsabilidade de fiador ainda persistirá durante os próximos cento e vinte dias após a notificação do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição (BRASIL, 1991).

O LOCATÁRIO é o único responsável pela locação, caso queira ceder, sublocar ou emprestar o imóvel, somente poderá fazê-lo com o consentimento por escrito do LOCADOR, caso contrário, estará incorrendo em infração contratual. Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica (BRASIL, 1991) (BRASIL, 1991).

A convenção do valor do aluguel assim como do prazo contratual são livres, o LOCADOR pode alugar seu imóvel pelo prazo e preço que desejar. A lei exige

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

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apenas a fixação do pagamento em moeda corrente nacional. “Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste” (BRASIL, 1991). Independente da existência da cláusula de reajuste, as partes são livres para convencionarem novo valor para o aluguel. O bom senso deve reinar sempre. Existem casos em que o LOCATÁRIO tem conhecimento da necessidade de reajuste acima do aplicado legalmente e concorda com o valor superior, da mesma forma o LOCADOR, percebendo ser de grande monta o reajuste a ser aplicado, pode permitir o reajuste inferior. Todas as ações devem ser feitas visando ao bem comum, nesse momento, é fundamental a perspicácia e destreza em conduzir o processo de reajuste por parte do Corretor de Imóveis. Grande parte do sucesso de um Contrato de Locação depende da qualificação e bom profissionalismo que intermedia a relação. “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991). O uso do bom senso e a realização de um acordo são sempre a melhor saída, porém, quando os interesses das partes continuam conflitantes, após o decurso de três anos contratuais, a parte que se sentir prejudicada poderá pedir revisão judicial do aluguel. O reajuste do aluguel terá como norteador o preço de mercado. Conforme explicitado no artigo anterior, os valores dos aluguéis podem ficar muito altos ou muito baixos em relação aos imóveis similares. Ninguém melhor que o Corretor de Imóveis para saber analisar o mercado imobiliário, por essa razão, no caso de uma Ação Judicial de Revisão de Aluguel, é imprescindível que os advogados recorram a ele. A operação imobiliária a ser desenvolvida será o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM. Deverão ser apresentados ao Juiz, em média, três PTAMs junto com os argumentos jurídicos e demais provas, e assim, adequar o valor do aluguel. No caso de continuar a locação, tal revisão somente poderá ser feita após três anos novamente. “Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel” (BRASIL, 1991). Lei de Locação

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No mercado imobiliário, utilizamos a seguinte explicação: quando o imóvel é alugado por meio de Corretor de Imóveis ou empresa imobiliária, o LOCATÁRIO primeiro mora e depois paga, ou seja, não existe pagamento adiantado. A hipótese do art. 42 mencionada no artigo acima diz respeito à falta de garantia, ou seja, se o Contrato de Locação não estiver garantido por nenhuma das modalidades previstas em lei e também na locação para temporada, que se dá nos litorais ou locais turísticos em que a estada é breve, em que a lei permite a exigência do pagamento antecipado do aluguel.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos (BRASIL, 1991).

Vale lembrar que a sublocação depende de autorização por escrito do LOCADOR. Considerando que a sublocação seja permitida, o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação. Esse dispositivo impede que pessoas oportunistas, façam dessa prática uma rentável fonte de renda. Imóveis de grande procura seriam alugados e, em seguida, sublocados por valor superior, ficando a diferença para o LOCATÁRIO. A lei permite a vantagem apenas no caso de habitações coletivas multifamiliares, mesmo assim, não podendo a soma de todos os aluguéis ultrapassar ao dobro do valor da locação. Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

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Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

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VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

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VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;  IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;  X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva (BRASIL, 1991).

O artigo trata dos DEVERES do LOCADOR, dentre eles: -- Entregar o imóvel em condições a ser utilizado ao fim a que se destina, locação residencial, comercial ou não residencial; -- Garantir durante a locação o uso pacífico do imóvel, pois quando dá o imóvel em locação, o LOCADOR mantém a propriedade do imóvel, mas a posse passa a ser do LOCATÁRIO;

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-- O inciso V trata da vistoria, que deve ser realizada pelo LOCADOR e fornecida no final da locação, para que se façam os consertos necessários; -- O fornecimento do recibo detalhado e NÃO genérico dos valores pagos é obrigação do LOCADOR, assim o LOCATÁRIO pode conferir valores e saber o que está sendo cobrado; -- As taxas devidas ao Corretor de Imóveis ou Empresa Imobiliária em relação à administração, intermediação e análise de cadastro são de obrigação do LOCADOR, afinal de contas, foi ele que contratou a intermediação;

-- As despesas extraordinárias de condomínio também são obrigação do LOCADOR. Elas dizem respeito a melhorias que valorizam o imóvel num todo e não à locação propriamente dita. A atenção maior desse artigo deve ser dada ao FUNDO DE RESERVA. Ele deve ser descontado do LOCATÁRIO ante à apresentação da quitação do pagamento, porém o Corretor de Imóveis deve estar atento a não deixar acumular valores. Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares,

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-- Os IMPOSTOS, TAXAS e SEGUROS COMPLEMENTARES CONTRA FOGO devem ser pagos pelo LOCADOR, entretanto, a lei permite que sejam cobrados do LOCATÁRIO, sendo necessário para tal, que o contrato apresente cláusula expressa em contrário. Normalmente acontece do LOCADOR incluir essa cláusula e cobrar IPTU e seguro contra incêndio;

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visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

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VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao

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início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

O principal DEVER do LOCATÁRIO é, sem dúvida, o pagamento pontual do aluguel, é muito importante também que ele tenha consciência de que deve tratar o imóvel como se fosse seu, visto que no término do contrato deverá restituí-lo da mesma forma que recebeu. Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização. 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel. Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

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3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas (BRASIL, 1991).

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Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

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Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente (BRASIL, 1991).

É muito importante saber que o presente artigo trata do DIREITO DE PREFERÊNCIA, ou seja, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. O proprietário, tendo interesse em vender o imóvel locado, deverá fazer a comunicação por escrito, discriminando as condições do negócio, o preço, forma de pagamento, a existência de ônus reais e local para o exame da documentação. “Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias” (BRASIL, 1991). Tendo recebido a comunicação de que trata o artigo anterior, o LOCATÁRIO terá o prazo máximo de trinta dias para se manifestar. A falta de comunicação será entendida como renúncia. “Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes” (BRASIL, 1991). Por prejuízos, se entende todas as ações feitas pelo locatário tendo em vista a aquisição do imóvel como, por exemplo, deslocamentos de carro, ou outro meio de transporte, ligações telefônicas, taxas de empréstimos, se for o caso, etc. Lucros cessantes são os valores que o LOCATÁRIO deixará de ganhar com a desistência da venda. Lei de Locação

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Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas (BRASIL, 1991).

O Corretor deve prestar muita atenção ao conteúdo desse artigo. O LOCATÁRIO a quem não foi dado o Direito de Preferência, caso tenha interesse e, principalmente, condições financeiras, poderá haver para si o imóvel, porém, para isso, deverá depositar o preço e demais despesas do ato de transferência no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis, entretanto, esse direito somente poderá ser exercido se o contrato de locação estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Já comentamos que não é costume a averbação do Contrato de Locação no

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Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

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Cartório de registro de Imóveis para garantir o cumprimento do prazo contratual tampouco em outros casos, porém, em se tratando do presente artigo, a averbação se torna completamente possível pelo prazo relativamente pequeno de trinta dias.

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Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (BRASIL, 1991).

São BENFEITORIAS todas as obras executadas no imóvel pelo LOCATÁRIO para preservação, melhoria ou bem-estar. Existem três espécies de benfeitorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. As Necessárias são aquelas feitas para preservar o imóvel, a execução é imprescindível para a conservação. São reparos, como: troca de telhas, reforma e desentupimento de calhas, infiltração, vazamentos, danos na parte elétrica etc. Em função da emergência, a lei permite que sejam realizadas ainda que não autorizadas pelo locador. São benfeitorias Úteis as obras que oferecem melhorias e maior conforto ao imóvel, como, por exemplo, instalação de portão eletrônico e cerca elétrica, cobertura na garagem, instalação de grades protetoras nas janelas etc. No caso das benfeitorias úteis, se forem autorizadas pelo LOCADOR, serão indenizáveis e permitirão o exercício do direito de retenção, ou seja, o LOCATÁRIO pode não devolver o imóvel até que sejam ressarcidos os valores pagos. Finalmente, as benfeitorias Voluptuárias, diferente das outras, elas não servem para preservar o imóvel nem oferecer melhorias funcionais, mas para torná-lo mais bonito ou mais agradável. Consistem em obras de decoração, como troca dos pisos atuais por um mais moderno, paisagismo, jardinagem etc. Com certeza, essas benfeitorias não são indenizáveis. “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel” (BRASIL, 1991). Lei de Locação

III

Caso a retirada das benfeitorias afete a estrutura do imóvel, o LOCATÁRIO deverá deixá-las no imóvel sem custo para o LOCADOR. Sendo possível a retirada, o imóvel deverá ser entregue nas mesmas condições em que foi locado. Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança;

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (BRASIL, 1991).

O LOCADOR tem o direito de exigir uma modalidade de garantia, mas apenas uma, sendo expressamente vedada, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato. Sobre a caução, trataremos no próximo artigo, vamos discorrer sobre a fiança, que é a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de locação. A Fiança é uma forma jurídica de garantia contratual. No contrato de locação, o fiador se responsabiliza perante o LOCADOR pelo cumprimento de todas as cláusulas contratuais assumidas pelo LOCATÁRIO. O instituto da fiança é muito sério e deve ser tratado com muito cuidado, pois ao assinar o contrato, o fiador estará assumindo as obrigações como principal pagador. O LOCADOR, se quiser, pode executar primeiro e tão somente o fiador para cumprir as obrigações contratuais, sem contar que, ao prestar a fiança, o fiador abre mão do direito de impenhorabilidade e inalienabilidade do bem de família, por essa razão a lei exige a assinatura do cônjuge. Mais uma vez o papel legal do gestor será imprescindível para o bom andamento do contrato. Caberá a ele confeccionar e solicitar a assinatura dos fiadores junto com os LOCATÁRIOS a cada aditivo contratual realizado para reajustar o valor dos aluguéis ou modificar alguma cláusula ou condições contratuais. O seguro de fiança locatícia é um recurso para o LOCATÁRIO que não possui

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III - seguro de fiança locatícia;

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fiador ou que, possuindo, não deseja incomodar ou ficar moralmente obrigado. Por não ter que comprometer terceiros, é uma modalidade bem interessante. O locatário terá muitos benefícios, mas, para isso, irá comprometer certa quantia em dinheiro, normalmente os seguros de fiança locatícia perfazem mensalmente quinze por cento do valor do aluguel. A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização são aplicações financeiras contratadas pelo LOCATÁRIO e dadas em garantia ao LOCADOR. Caso não pague os valores devidos, as aplicações passam para o LOCADOR. Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.  § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras (BRASIL, 1991).

A caução é uma modalidade de garantia contratual em que o LOCATÁRIO oferece bens, dinheiro ou títulos e ações. Em todos os casos de caução, havendo o inadimplemento, o LOCADOR poderá levantar imediatamente o objeto da caução. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (BRASIL, 1991).

A observação neste artigo deve ser feita em relação à fiança. O artigo é claro ao ressaltar que salvo disposição em contrário, o fiador é responsável pelo contrato de locação até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da mo-

Lei de Locação

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dalidade de garantia, nos seguintes casos:  I - morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador;

VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)  Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (BRASIL, 1991).

Nas hipóteses citadas acima, a lei permite a exigência de novo fiador, mas permite também que na falta deste, pode haver a substituição por outra modalidade de garantia. Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (BRASIL, 1991).

Fora o aluguel por temporada, esse é o único caso em que a lei permite a cobrança

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V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

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antecipada do aluguel. Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

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II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada (BRASIL, 1991).

O LOCADOR que incorrer nas infrações acima poderá ser condenado por contravenção penal e sofrer pena pecuniária ou de prisão. Na verdade, a lei quer coibir que o LOCADOR abuse da sua situação e exerça qualquer tipo de coação contra o LOCATÁRIO. Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:  I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel (BRASIL, 1991).

Esse artigo visa coibir ações de má-fé do LOCADOR. Por estar na condição de Lei de Locação

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denúncia cheia, alguns LOCADORES alegam alguns dos itens acima no pedido de rescisão contratual, quando, na verdade, o que querem é a desocupação do imóvel por outro motivo. Para evitar prejuízo ao LOCATÁRIO de boa-fé, a lei imputa punições que chegam até a detenção do culpado.

Quando o legislador fala em nulidade de cláusulas, ele quer dizer que mesmo constantes no contrato, elas não possuem nenhum valor jurídico, é como se não existissem. Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação (BRASIL, 1991).

O artigo trata da denúncia vazia, ou seja, dá aos contratos residenciais a característica dos contratos comerciais. Nos contratos de locação comerciais, findo o prazo contratual, querendo, o LOCADOR poderá pedir a desocupação do imóvel, ao contrário do que ocorre nas locações residenciais, em que retomada por parte do LOCADOR somente se dará pelos motivos permitidos em lei. Todavia, se o contrato de locação residencial for ajustado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, ele será considerado encerrado, findo o decorrer do prazo estipulado. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto (BRASIL, 1991).

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- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

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III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo (BRASIL, 1991).

O artigo elenca os casos em que a lei permite ao LOCADOR a retomada do imóvel findo o prazo contratual. Muitas vezes, o LOCADOR deseja reaver o imóvel e solicita ao corretor de imóveis que o faça, forjando algum dos motivos legais. Cumpre ao bom profissional alertá-lo de que ele incorrerá nas penas do art. 44, caso reste provado sua má intenção. A lei de locação, acima de tudo, cumpre sua obrigação social e tenta, de todas as formas, proteger o direito à moradia do cidadão, razão pela qual permite ao LOCATÁRIO a resilição contratual durante o contrato e ao LOCADOR, apenas Lei de Locação

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após o término do prazo desde que cumpridas as formalidades legais. Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

No caso da locação por temporada, a lei permite a cobrança antecipada dos aluguéis. (vide artigo 20) “Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato” (BRASIL, 1991). Quando a lei usa a palavra PODERÁ, significa que ela dá ao LOCADOR a faculdade de optar ou não pela aplicação da lei. Normalmente, o aluguel nas locações por temporada é cobrado antecipadamente, não se pede garantias, nem é feita vistoria. Essa situação caracteriza os usos e costumes. No momento em que o LOCADOR sentir necessidade de outra providência diferente da que está habituado, está legalmente autorizado a tomá-la. Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos inin-

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Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram (BRASIL, 1991).

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terruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

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§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (BRASIL, 1991).

Para os corretores de imóveis, o conhecimento da lei de locação é fundamental para que ele possa prestar ASSESSORIA e CONSULTORIA imobiliária. Ao intermediar interesses do LOCADOR e LOCATÁRIO, obterá êxito o profissional que conseguir atender a contento às necessidades de todas as partes, inclusive dele. Nas locações comerciais, muitas vezes, o LOCATÁRIO inicia suas atividades de maneira tímida e incerta quanto ao futuro, e temendo não conseguir se estabelecer, firma contrato de locação por prazo curto de um ou dois anos. Com o passar do tempo, seu negócio cresce e ganha estabilidade, nesse período, o contrato de locação está prestes a vencer, e o LOCADOR, vislumbrando ganho maior, ameaça retomar o imóvel, caso não seja pago o valor maior por ele pretendido. É recomendável que os contratos de locação comercial sejam firmados por tempo superior a dois ou três anos, visto que o pedido de retomada do imóvel pode ser inevitável. Lei de Locação

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Para tentar oferecer certa garantia de permanência ao LOCATÁRIO, o presente artigo trata da RENOVATÓRIA de aluguel. Terá direito a renovar o contrato de locação, mesmo à revelia do LOCADOR, aquele que cumprir às exigências relacionadas no artigo. Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

 II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.  1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.  2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.  3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) I - nas hipóteses do art. 9º; II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

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I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

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Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center: a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e

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b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado (BRASIL, 1991).

Essa é a típica situação de denúncia vazia. Findo o prazo contratual, a locação é tida como encerrada, não precisa ter nenhum motivo, independente de notificação ou aviso. “Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação” (BRASIL, 1991). O prazo de trinta dias é solicitado para que o LOCATÁRIO possa providenciar a desocupação. Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

Lei de Locação

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I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder pú-

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IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

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blico, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

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VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. § 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado (BRASIL, 1991).

Ao corretor de imóveis, cabe zelar pelo bom andamento da locação, para tanto, ele deverá certificar-se da propriedade do imóvel e legitimidade do LOCADOR em locar o imóvel, caso não seja ele o proprietário. Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso

Lei de Locação

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contrário, será expedido mandado de despejo. Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observarse-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

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I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

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Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (BRASIL, 1991). Esse artigo, com nova redação, trouxe duas novidades para as ações de despejo que valem a pena ser observadas pelo corretor de imóveis:

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a. O LOCATÁRIO e o fiador têm o prazo de 15 dias a contar do recebimento da citação, para efetuar os pagamentos em atraso, caso queiram evitar a rescisão contratual; b. Somente se admitirá a emenda da mora, ou seja, o pagamento do débito, uma vez a cada dois meses. EXEMPLO:

Citado da ação de despejo por falta de pagamento, o LOCATÁRIO emenda a mora pagando o valor devido. A ação é encerrada e o contrato prossegue normalmente. Se no decorrer dos próximos 24 (vinte e quatro) meses ocorrer novo atraso, a lei não permite o pagamento, ocorrendo então, o despejo.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) § 1º O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas de-

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vidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente (BRASIL, 1991).

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado. § 2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel (BRASIL, 1991).

Essa é a hipótese do despejo propriamente dito, em que, ante a recusa da desocupação, é necessária a intervenção de força e, se preciso, com arrombamento. O parágrafo segundo faz alusão ao respeito e preocupação que teve o legislador no caso de luto. “Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel” (BRASIL, 1991). Eventualmente, por ocasião da ação e na iminência de ser despejado, o

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Outra novidade da nova redação dada é a celeridade processual. Julgada procedente a ação de despejo, o prazo para desocupação será de, no máximo, 30 (trinta) dias.

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LOCATÁRIO faz a desocupação voluntária, mas sem comunicação, deixando o imóvel abandonado. Nesse caso, não se fala em despejo em razão do imóvel já estar desocupado, mas sim em imissão de posse.

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Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte: I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores; II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo; III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos; IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos; V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito integral; VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral; VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

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VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia. Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009) III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.  2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

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Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. 1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

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2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão. Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo. Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,

Lei de Locação

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salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). 1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. 3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. 4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. 5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição

CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

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de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

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Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso. Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato. Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação. Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei. Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade. Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 167. .......................................................... II - ..................................................................... 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.” “Art. 169. ............................................................. .............................................................................. III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas teste-

Lei de Locação

III

munhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.” Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: “Art. 3° ................................................................. ............................................................................. VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

“Art. 24. ............................................................... ............................................................................. 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.” Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei. Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira: I dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei; II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei. Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: “Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.” Art. 87. (Vetado). Art. 88. (Vetado). Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

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Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:

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Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente: I - o Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934; II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975; III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979; IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979; V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;

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VI - a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986; VII - a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991 (BRASIL, 1991).

CONSIDERAÇÕES FINAIS Por julgar que o desempenho da profissão de corretor de imóveis é fácil, rentável e somente tem bônus, sem ônus e obrigações nenhuma, muitos aventureiros mergulham no mercado imobiliário e começam a trabalhar intermediando negociações. Esse pensamento é compartilhado até mesmo por pessoas com instrução escolar suficiente para compreender o que significa exercício ilegal da profissão, o que é facilmente explicado, por acreditarem na impunidade. Existem muitos julgados que entendem não haver a tipificação da contravenção penal quando o fato ocorre apenas uma vez. Normalmente, quando o caso vai parar na esfera judicial, é porque houve muitas outras anteriores em que o infrator conseguiu se esquivar, logo, valeu muito a pena o risco. Muitos CRECIs aceitam denúncias anônimas, elas auxiliam muito para retirar do mercado essas pessoas que atrapalham a atuação dos bons profissionais e prejudicam a sociedade, trazendo prejuízos financeiros e morais. Faça a sua parte, denuncie! Não aceite dividir sua comissão com quem não é credenciado, com quem não tem preparo, com quem não tem qualificação, com quem não paga anuidade e, principalmente, com quem não merece. Considerações Finais

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CONHECIMENTO DA LEI DE LOCAÇÃO

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Claro que ficamos impactados ao constatar esses fatos, porém, não é somente em nossa profissão que isso ocorre, pessoas que trabalham ilegalmente existem aos montes, o que falta são pessoas que trabalham bem. Este é o nosso filão de mercado, é exatamente nesse ponto que devemos investir, na nossa qualificação pessoal. Os clientes estão exigentes e o mundo muito moderno e diferente. Para acompanhar a evolução do mercado imobiliário, o bom profissional precisa se dedicar à qualificação e aos estudos. Nesta unidade, pudemos ver que a Lei de Locação é de fácil compreensão e interpretação, e o que não for tão simples para entender, contamos com os recursos tecnológicos, que nos possibilitam acesso rápido a informações em qualquer lugar em que estivermos, por isso justificativas não cabem mais para o amadorismo. Todo corretor de imóveis deve conhecer, no mínimo, a legislação COFECI, a Lei de Locação e o capítulo do Código Civil que se refere à nossa profissão.

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1. Cecília é casada com Nelson e resolveu alugar um imóvel comercial para Júlio pelo prazo de 12 anos. O Contrato de Locação saiu somente em nome da Cecília, mas Júlio pediu que o Nelson assinasse também. Por que Júlio fez essa solicitação, sendo que Cecília já aluga outro imóvel comercial para Júlio pelo prazo de 5 anos e, nesse Contrato de Locação o Nelson não teve que assinar? 2. Um imóvel alugado pode ser colocado à venda? 3. Cite três obrigações do LOCADOR e três obrigações do LOCATÁRIO.

MATERIAL COMPLEMENTAR

LEI DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS COMENTADA Autor(a): Maria Helena Diniz Editora: SARAIVA Sinopse: Neste trabalho, a autora analisa a lei inquilinária em detalhes. Não se retém apenas no texto legal, mas aponta também os problemas socioeconômicos decorrentes das principais alterações ocorridas na lei. A obra apresenta modelos de contratos de locação e peças processuais, além da moderna jurisprudência e de posições doutrinárias da autora e de outros juristas da área. Trata-se de obra indispensável ao conhecimento da Lei n. 8.245/91.

Reportagem de autuação por exercício ilegal da profissão .

RESPONSABILIDADE DO GESTOR

UNIDADE

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

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Objetivos de Aprendizagem ■■ Apresentar o capítulo do Novo Código Civil Brasileiro que trata da corretagem. ■■ Proporcionar uma visão dos aspectos jurídicos da atuação do profissional. ■■ Destacar a importância do conhecimento da responsabilidade do gestor. ■■ Caracterizar a figura do corretor de imóveis. ■■ Apresentar a Tabela de Honorários.

Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: ■■ Código Civil Brasileiro: da Corretagem ■■ O Corretor de Imóveis ■■ Remuneração

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INTRODUÇÃO Chamamos de Novo Código Civil brasileiro, mas a lei data de 2002. Entretanto, o caráter de ser novo não se refere apenas ao ano de sua criação, mas também ao fato de ser a primeira vez que é dado espaço exclusivo dentro do Código Civil para a nossa profissão. O capítulo intitulado “Da corretagem” trata exclusivamente da atividade do corretor de imóveis, instituindo direitos e deveres. Um dos assuntos de maior interesse para nossa profissão foi abordado de forma bem clara; trata-se daquele típico caso do cliente que deixa o imóvel para que trabalhemos na venda por um tempo determinado com opção de venda, e após investirmos em propaganda, jornal, internet, placas, telefonemas e visitas, ele aguarda o término do prazo do contrato e concretiza o negócio com a pessoa que você apresentou para evitar ter que pagar a comissão. Sobre esse assunto, a lei é bem clara em proteger nossos direitos. A lei fala também sobre a responsabilidade que o corretor tem na atuação enquanto profissional, dispondo sobre os honorários e sobre a parceria, assuntos importantíssimos para o desenvolvimento de nosso trabalho. Abordaremos também o perfil do novo profissional, discorrendo desde a formação até a forma de se vestir, de falar, de se comportar, de se comunicar, para atingir todos os seus objetivos. Nossa unidade terminará de forma bem prazerosa, pois falaremos da remuneração do corretor, ou seja, dos honorários pelos quais trabalhamos e merecemos.

Introdução

IV

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO – DA CORRETAGEM Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2002).

a. VENDA: Contrato de Opção para Venda de Imóvel com exclusividade: comumente conhecido apenas como OPÇÃO é o documento que possibilita ao Corretor de Imóveis anunciar publicamente e intermediar a venda. Ele contém a qualificação das partes, proprietário e Corretor de Imóveis (pessoa física ou jurídica), a descrição detalhada e especificada do imóvel, valor, prazo de vigência, autorização para recebimento de sinal, comissão de venda, condições para a realização do negócio e complementos necessários. b. COMPRA: Contrato de Opção para Compra de Imóvel com exclusividade: esse contrato vem da necessidade que eu, autora da presente obra, sinto dentro do mercado imobiliário. A situação acima descrita é mais corriqueira: OPÇÃO DE VENDA. Entretanto, não são raras as vezes em que o cliente procura o corretor, passa as instruções com o intuito de COMPRAR um imóvel, porém não concorda em firmar contrato. Não existe a cultura de reduzir essa relação a termo, por isso, mesmo que o Corretor explique e insista, o cliente não quer se comprometer. No fundo, de alguma forma, ele é consciente de que ao contratar o profissional e passar instruções para a realização de compra, ele está firmando contrato, porém verbal. O Corretor de Imóvel, instruído sobre as condições do negócio, passa a desempenhar seu papel, para isso, consulta seu banco de dados pessoal ou banco

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O documento que deve ser considerado como elemento principal ao exercício das funções de um Corretor de Imóveis é o CONTRATO DE CORRETAGEM. A maior parte das Operações Imobiliárias já é contratada por meio de documento específico escrito:

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de dados da empresa em busca do imóvel desejado. Não encontrando, irá aos lugares indicados e fará um rastreamento, percorrendo as ruas, uma a uma, perguntando, se informado, e anotando dados. Fará contatos usando telefone fixo, telefone móvel, e-mails e contatará parceiros Corretores para, eventualmente, firmarem parceria; visitará imóveis, fará uma triagem e estará pronto para mostrar os imóveis. Depois de realizado todo o processo, o Corretor procura o cliente para apresentar os produtos localizados, e qual não é a surpresa? O cliente “agradece” pelo empenho e dedicação e comunica que acabou de realizar a compra. De alguma forma, o contrato firmado por escrito evitaria essa situação. Atualmente, os corretores qualificados não se prestam ao trabalho de procurar imóvel para COMPRA sem terem sido devidamente contratados por escrito para tal. c. LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO: Contrato de Locação e Administração de imóveis: por meio desse documento, proprietário e Corretor de Imóveis (pessoa física ou jurídica) estabelecerão cláusulas determinando o objeto do contrato, prazo de vigência, valores, direitos, deveres e complementos. d. LOTEAMENTOS e INCORPORAÇÕES: Nesses casos, pelo volume das transações, os contratos são redigidos por advogados em que se estabelecem honorários para implantação, venda e administração de LOTEAMENTOS, e para permuta ou venda do imóvel a ser incorporado e venda dos imóveis. e. ASSESSORIA: Normalmente nos casos de ASSESSORIA não se firma contrato, em função da entrega do documento estar vinculada ao pagamento. São funções de assessoria, execução de Contratos de Locação, Contratos de Venda e Compra, recibos, Aditamentos Contratuais, Vistorias, Notificações, Comunicados, Avisos, Direito de Preferência na Compra, Análise de Cadastros etc.

Código Civil Brasileiro – da Corretagem

IV

f. CONSULTORIA: O Corretor de Imóveis não cobra para desempenhar essa operação imobiliária e nem deveria cobrar, visto que a consultoria bem realizada frutificará em bons negócios, portanto, não há de se falar em CONTRATO. g. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA: Assim como a ASSESSORIA, o PTAM não necessita de contrato garantindo recebimento, visto que também tem a entrega vinculada ao pagamento devido.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010) (BRASIL, 2002).

Esse é um dos artigos mais importantes desse capítulo. O caput é claro em relacionar os DEVERES do Corretor de Imóveis. Ele deve obrigatoriamente executar a mediação com diligência e prudência. A palavra MEDIAÇÃO deixa claro que mesmo tendo sido contratado por apenas uma das partes, o cuidado deve ser dispensado a ambos. A obrigação de prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio deve ser feita espontaneamente. Caso o profissional deixe de executar as obrigações acima, ele poderá ser responsabilizado pela parte que se sentir prejudicada civil e criminalmente. O corretor deverá também prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, alteração dos valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência sob pena de responder por perdas e danos. Infelizmente, o mercado ainda é ocupado por pessoas sem ética, sem preparo e desconhecedoras da presente lei, por isso continuam acreditando na lei da vantagem e correndo o risco. Esses maus profissionais apresentam imóveis tentando enganar os clientes, omitindo fatos ou dados, deixando de levar ao

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Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)

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conhecimento das partes fatores como: planejamento urbano, lei de uso e ocupação do solo, ou mesmo, prestando consultorias enganosas. Estamos destacando com veemência a evolução do cliente. Atualmente, o cliente tem conhecimento de que, se sentir-se lesado por um Corretor de Imóveis, além de contar com esse artigo, ele poderá prestar a denúncia ao CRECI da região e o profissional será punido também pelo conselho de sua categoria. “Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais” (BRASIL, 2002). O recebimento da remuneração do corretor está garantido por esse artigo. “Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (BRASIL, 2002). A atenção que o legislador deu ao Corretor é motivo de comemoração, valendo lembrar, entretanto, que tudo que se alegar em juízo carecerá de prova, para tanto, é DEVER também do corretor munir-se de documentos comprobatórios da realização de seu trabalho. Esses documentos podem ser: ■■ ficha de visitação de imóvel para locação ou venda; ■■ e-mails trocados entre as partes; ■■ propostas de compra devidamente preenchidas, assinadas pelo proponente e aceitas pelo proprietário; ■■ contratos de locação, administração e venda;

Código Civil Brasileiro – da Corretagem

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■■ cadastros; ■■ processos bancários para financiamentos; ■■ contatos com tabelionatos e registros de imóveis etc. Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (BRASIL, 2002).

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002).

Muitas vezes, o corretor apresenta um cliente ao proprietário e eles, CLIENTE COMPRADOR e PROPRIETÁRIO, combinam entre si esperar o vencimento do prazo contratual para concluir o negócio, mais uma vez com o intuito de excluir o corretor do negócio. Nesse caso, a intenção é que o primeiro pague valor menor e o segundo receba valor maior. Esse ardil será facilmente combatido se o corretor estiver munido dos documentos citados nos comentários do Art. 725. “Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário” (BRASIL, 2002). Pela primeira vez é tratada a comissão em caso de parceria. Essa prática, já habitual no mercado imobiliário, veio ao encontro das necessidade de trabalho

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O Contrato de Opção de Venda com exclusividade é fundamental para fazer valer esse artigo. Pessoas sem ética podem atuar em qualquer função ou segmento. Existem proprietários que “usam” o conhecimento e habilidade do Corretor de Imóveis para avaliar, publicar e mostrar seu produto, depois, na iminência de pagar a remuneração devida, tentam excluir o corretor do negócio, e muitas vezes conseguem. Por questão de justiça, somente não terá direito ao recebimento da comissão, o profissional que demonstrar inércia e ociosidade devidamente comprovadas.

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em conjunto do profissional que detinha o cliente em consonância com o outro que possuía o produto. Em uma atitude inteligente, o corretor percebeu que vale a pena trabalhar em parceria e que os profissionais estão se qualificando, ficando cada vez mais fácil separar os bons dos maus. “Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial” (BRASIL, 2002). A legislação COFECI, o Código Civil, a Lei de Locação e outras pertinentes à atividade de Corretor de Imóveis são complementares.

Código Civil Brasileiro – da Corretagem

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O CORRETOR DE IMÓVEIS Quem sou eu? Escolhi a profissão que condiz com meu perfil? Qual retorno imagino ter do meu trabalho? Quais são minhas metas? O que desejo para meu futuro?

Tenho credenciais para atuar como Corretor de Imóveis, mas tenho qualificação para desempenhar a função? Como fiz para me tornar um Corretor de Imóveis? O que faz de mim um Corretor de Imóveis? Que nota atribuo ao meu desempenho como Corretor de Imóveis? Eu me considero um bom profissional?

Ao analisarmos as perguntas, vamos perceber que estamos fazendo muito pouco por nós e por nossa profissão. A conscientização da necessidade de investir em nós mesmos será determinante para o nosso futuro profissional e, principalmente, para a evolução, desenvolvimento, respeito e honra de nossa categoria. Dado esse grande passo para o progresso, sabendo quem sou eu, que pretendo prosperar e ter garantia de sustento e dignidade para mim e para a minha família, que tenho o apoio dos entes queridos que acreditam e apostam na minha carreira, que pretendo ter rentabilidade, conquistas materiais e que desejo um futuro seguro, que me tornei um Corretor de Imóveis por entender ser uma carreira promissora, que para me tornar corretor cumpri tão somente as exigências legais, que sou um corretor igual a todos os outros que estão no mercado, chegamos à conclusão de que podemos melhorar, que precisamos nos qualificar, que o mercado imobiliário é carente de profissionais competentes e que as duas últimas perguntas serão respondidas apenas no final dessa obra. Que nota atribuo ao meu desempenho como Corretor de Imóveis? Eu me considero um bom profissional?

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Essas são algumas perguntas que quase todo ser humano faz ou pelo menos já fez uma vez na vida. São reflexões que norteiam nossos caminhos e nos ajudam a fazer escolhas e tomar decisões. Vamos imaginar que essas dúvidas sejam de caráter pessoal e subjetivo, e as que seguem são de caráter profissional e objetivo.

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Lançado e aceito o desafio, agora nos resta dar início aos nossos trabalhos na pessoa do corretor de imóveis. Quando falamos do PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO, estamos nos referindo às atribuições, ao desempenho e funções de um profissional na ordem moral, jurídica e técnica. O desafio desta unidade será respondermos juntos, uma a uma, às questões abaixo: Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

1. Quais são as atribuições de um Gestor imobiliário? 2. De que forma deve desempenhar suas atividades? 3. Que tipo de funções deve exercer? 4. O que é moral ou imoral na profissão? 5. Quais são os direitos e deveres? 6. Existem técnicas aplicáveis à profissão?

1. Quais são as atribuições de um gestor imobiliário? São atribuições do Gestor Imobiliário ou Corretor de Imóveis: exercer a intermediação dos negócios a ele confiados oferecendo ao cliente segurança e satisfação com os resultados. Parece simples, mas não é. Para cumprir essas atribuições, ele precisa conhecer seus direitos e seus deveres, deve conhecer a história de sua profissão e munirse de todas as informações possíveis. Não faz parte da cultura do corretor de imóveis a qualificação, a busca de cursos, treinamentos e aperfeiçoamentos, mas todos os caminhos nos levam a crer que perecerão os profissionais que não acreditam e não investem em qualificação. Vimos no tópico acima que: Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corre-

O Corretor de Imóveis

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tor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010) (BRASIL, 2002).

Estamos preparados para tudo isso?

Forma de falar A linguagem é utilizada como uma forma de comunicação. Por meio dela, o corretor de imóveis encanta seu cliente conquistando-o e realizando bons negócios. Entretanto, é preciso cuidado ao utilizar a forma correta de linguagem, sendo assim, a melhor forma de falar é aquela de acordo com as regras gramaticais e, acima de tudo, com profissionalismo. Não fica bem para um Gestor Imobiliário atender seu cliente falando alto, usando gírias, palavras de baixo calão ou sendo excessivamente artificial. O cliente quer e merece ser tratado com respeito, para tanto, nada melhor do que saber falar. É preciso investir em leitura, qualificação e estar sempre atualizado quanto às notícias de sua região, do país e do mundo, assim, entre a visita de um imóvel e outro, o percurso se torna agradável e o encantamento do cliente é feito naturalmente. Forma de escrever O mundo dos negócios imobiliários gira em torno de papéis e documentos. A maioria deles é padronizada, feita por tabeliães ou segue modelos, porém, com

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2. De que forma deve desempenhar suas atividades? Os clientes vivem no mesmo mundo que nós, ou seja, em um mundo globalizado, cheio de tecnologia e de informações, quando nos procuram, na maior parte das vezes, já sabem a maior parte das informações sobre o negócio, por isso precisamos surpreender. Precisamos demonstrar que o profissional mudou. A nomenclatura “gestor” não existe apenas por questão de grafia, mas porque surgiu um novo perfil de agente imobiliário, diferente desde a forma de falar, de escrever, de se relacionar com as pessoas e, principalmente, ético.

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a evolução da informática, não raras as vezes, a comunicação se dá por meio de mensagens por telefone móvel ou internet. Erros comuns como PRESADO, ATRAZO, ATENSIOSAMENTE, CASA “GERMINADA” podem ser facilmente evitados com a ajuda de um dicionário impresso ou virtual e também com as ferramentas de correção do próprio computador. Cabe ao profissional tomar esse cuidado sempre e, por meio da escrita, reforçar a boa impressão que causa como Corretor de Imóveis preparado e culto. Meios de comunicação modernos como e-mails, mensagens por meio de redes sociais, celulares, aplicativos, por serem realizados, muitas vezes, mediante dispositivos móveis de pequeno porte, dificultam a digitação, sendo assim, abreviações são recursos muitas vezes utilizados, assim como figuras, ilustrações, desenhos, símbolos, repetições de letras etc. Realmente não fica bem enviar uma mensagem para o seu cliente dessa forma: “Sr. Carlos ass. Contrat. Hj a tarde no Cart. Frederico Blz? T+” Traduzindo: “Sr. Carlos, a assinatura do contrato será hoje à tarde no Cartório Frederico. Grato até mais”.

O Corretor de Imóveis

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Vale a pena lembrar que não se deve utilizar o “internetês”. Aki - Aqui Blz - Beleza Cmg - Comigo Eh - É Hj - Hoje Kd - Cadê Nd - Nada Pq - Porque Q - que Qdo - Quando Qq - Qualquer Rs - Risos T+ - Até mais Tb - Também Tc - Teclar Td - Tudo Vc - Você Vlw - Valeu! :) - Feliz :* - Beijo :T - Mascando chicletes kkk - Risos Disponível em: . Acesso em: 25 nov. 2014.

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Naum - Não

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Relacionamento com as pessoas de forma autêntica e verdadeira Tendo a intenção de evoluir também como ser humano, vale a pena cuidar com o respeito que temos com os outros e, principalmente, com nossos clientes, por exemplo, evitar comentários e discussões sobre pontos de vista políticos, religiosos, comportamentais, gosto por comidas etc., porque além de evitar constrangimentos, é sinal de educação. Fora isso, existem outros fatores comportamentais a serem considerados. Cada pessoa tem o direito de pensar livremente e, assim, ter opinião diversa sobre a mesma coisa, ter paladar para essa ou aquela comida é completamente normal, por isso deve-se evitar comentários impróprios e inoportunos. A cordialidade é um passaporte para o bom atendimento. Qualquer pessoa gosta de ser bem tratada. Nada como um cumprimento sincero, como dar passagem para mulheres e idosos, prestar pequenos favores e gentilezas. Essas ações fazem parte do cotidiano do Corretor de Imóveis. Saber fazer bom uso da tecnologia à nossa disposição também está sendo um verdadeiro desafio. A internet e os aparelhos de telefonia móvel são ótimos, mas devem ser utilizados com parcimônia. O Corretor de Imóveis, que tem hoje a tecnologia como instrumento imprescindível para a sobrevivência profissional, deve, mesmo com a evolução dos tempos, lembrar-se de que algumas coisas mudam e outras são imutáveis, como a EDUCAÇÃO. O celular, aparelho que atualmente não serve apenas para fazer ligações, mas para múltiplas funções, deve ter seu uso otimizado e moderado. O Corretor deve se lembrar de manter desligado ou deixar no “modo silencioso” ao atender um cliente. Deve selecionar um toque para aviso de ligações discreto e não com músicas ou outro tipo de som, evitar conversas particulares na presença de clientes e não falar em tom de voz alto. A pontualidade é uma virtude, é questão de educação e respeito ao próximo e, por não ser hábito da maior parte das pessoas, é hoje, acima de tudo, diferencial competitivo. É importante que o Corretor de Imóveis seja mais atento e use sua pontualidade como ponto positivo para conquistar clientes. O Corretor de Imóveis

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Ter hombridade significa ter caráter, dignidade, enfim ter palavra. Todas as vezes em que for se comprometer, é preciso pensar bem sobre o cumprimento. Muitos corretores prometem que vão prestar informações, enviar documentos, fazer ligações, visitar imóveis e simplesmente não o fazem. Muitas vezes, nossa profissão fica estigmatizada pelo mau comportamento de algumas pessoas.

RESPONSABILIDADE DO GESTOR

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Postura Profissional As palavras PROFISSIONAL e AMADOR servem para diferenciar a pessoa que tem habilidade para exercer uma função daquela que tem conhecimentos superficiais. O bom profissional tem sempre DISPONIBILIDADE para executar a sua função, está sempre disposto a trabalhar e não vê nas dificuldades uma barreira, e sim uma oportunidade de crescimento. Deve ter COMPETÊNCIA para lidar com problemas e adversidades, para encontrar soluções e compreender que nem sempre os negócios realizados são excelentes. O bom, o regular e o satisfatório também podem ser considerados sucesso. Um corretor com QUALIFICAÇÃO é aquele que desenvolve suas habilidades, que aprimora seus conhecimentos para ser respeitado e competitivo, por isso a ATITUDE diferencia quem prefere ficar parado se lamentando das intempéries daquele que decide mudar. PERSISTÊNCIA e PERSEVERANÇA são, sem dúvida, as características mais louváveis e admiráveis do Corretor de Imóveis. Ele trabalha incansavelmente, vai à busca do imóvel, tenta conquistar o cliente, não tem horário definido para almoçar, domingos e feriados são dias úteis, lida com maus profissionais, lida com maus clientes, e quando acredita estar próximo de conseguir a realização do negócio, acontece um infortúnio e todo o esforço foi em vão. O Corretor, austero e altivo, ergue a cabeça e começa todo o trabalho novamente. Não é por acaso que o colibri é o símbolo do gestor. O colibri é a única ave que voa em marcha ré e fica parado no ar. O bom profissional tem também NOÇÃO DE HIERARQUIA, sabe respeitar os colegas que ocupam cargos superiores da mesma forma que respeita os

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de cargos inferiores. O posicionamento de cada um dentro da empresa é dinâmico e devemos saber qual é o nosso lugar, reconhecer o espaço alheio para que o nosso seja reconhecido também. O respeito à hierarquia faz com que o trabalho em equipe tenha mais harmonia e as metas sejam atingidas. É AUTOCRÍTICO, que consiste na análise do indivíduo em relação às suas atitudes, principalmente em relação aos erros, para que eles sejam avaliados e corrigidos. Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

■■ Ética O bom gestor deve saber avaliar o bem e o mal e agir de forma correta, não prejudicando ninguém. Nesta oportunidade, pensaremos na ética como atitudes que não são passíveis de punições pecuniárias ou legais, mas sim condenáveis pela própria consciência. Conhecedor das normas de convivência aplicáveis ao relacionamento humano e também em conformidade com o código de ética profissional, cada pessoa deve escolher os caminhos pelos quais deseja conduzir sua vida e sua carreira. Postura Pessoal Sabemos que somos nosso próprio cartão de visitas, por esse motivo, o Corretor de Imóveis deve prezar pela sua postura pessoal. Ao lidar com pessoas, os itens abaixo são vitais para a sobrevivência no mercado imobiliário. ■■ ASSEIO É muito bom ser atendido por profissional sempre limpo e bem cuidado. ■■ CABELO Os cabelos devem ser mantidos sempre bem cortados e igualmente limpos. ■■ UNHAS Não há necessidade de recorrer a profissionais para cuidar das unhas, basta mantê-las limpas e higienizadas. ■■ HÁLITO Uma boa escovação e o uso de enxaguantes bucais evitam o mau hálito. O atendimento ao cliente é dado com muita aproximação física, portanto, não tem como o mau hálito passar despercebido. O Corretor de Imóveis

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■■ DESODORANTES O desodorante deve ser utilizado na medida correta e na oportunidade adequada. Talvez a aplicação de desodorante seja inútil, quando a providência a ser tomada é um bom banho. ■■ PERFUMES Da mesma forma que o desodorante, pode acontecer do cliente ser alérgico, então se deve tomar muito cuidado com o uso de perfumes, principalmente em excesso. O mais aconselhável para o exercício das atividades profissionais seria, sem dúvida, o uniforme. Além de padronizar as vestimentas de todos os colaboradores, evitaria excessos. Para os homens, sem dúvida, calça, camisa e sapatos, não há necessidade do uso da gravata, porém as roupas devem ser adequadas, limpas e bem passadas. Para as mulheres, roupas discretas e comedidas, não é aconselhável, sob pena de perder o cliente ou ser mal interpretada, o uso de decotes, transparências, roupas curtas ou demasiadamente chamativas. ■■ CALÇADOS Para os homens, deve-se evitar o uso de tênis, por ser calçado esportivo e causar impressão de descaso ou falta de comprometimento. Uso de chinelos nem pensar. Uma boa alternativa seria o chamado sapatênis, esse calçado alia a elegância de um sapato com o conforto de um tênis, mas em todas as alternativas, o asseio é fundamental. Os calçados devem estar sempre limpos e higienizados. Para as mulheres, a melhor opção é aquela que permita que a Corretora de Imóveis se locomova com facilidade, sem proporcionar dor ou desconforto para ela e a impressão, ao cliente, de que está indo para uma festa. A mulher deve ter sempre em mente que está se preparando para o exercício de seu trabalho.

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■■ ROUPAS

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3. Que tipo de funções deve exercer? O Corretor de Imóveis deve estar preparado para exercer todas as funções das OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS: ■■ Compra ■■ Venda ■■ Permuta ■■ Locação ■■ Administração ■■ Loteamentos ■■ Incorporações ■■ Administração de condomínios ■■ Assessoria ■■ Consultoria ■■ Parecer técnico de avaliação mercadológica

O Corretor de Imóveis

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5. Existem técnicas aplicáveis à profissão? O exercício da profissão de corretor de imóveis implica na habilidade em reconhecer a evolução do mundo, saber interpretar as mudanças e desenvolver técnicas de trabalho. SIM, existem técnicas aplicáveis à profissão: ■■ Técnicas de Vendas; ■■ Técnicas de Marketing; ■■ Técnicas de Atendimento ao Cliente; ■■ Técnicas do Uso de Ferramentas Eletrônicas; ■■ Técnicas de Comunicação; ■■ Técnicas de Pós-Venda; ■■ Técnicas de Fidelização, e tantas outras. Nem todas elas se apresentam adaptadas ao mercado imobiliário, por isso está lançado o desafio ao corretor, de desenvolver as técnicas na medida em que forem se fazendo necessárias e conquistar assim um bom desempenho profissional.

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4. O que é moral ou imoral na profissão? Quando falamos em ética, no item acima, abordamos atitudes puníveis apenas pela consciência do corretor. Todo profissional que pretende obter êxito no exercício da corretagem deve, obrigatoriamente, conhecer o código de ética, difundi-lo e, lógico, praticá-lo, porém, é cultural da nossa profissão a atribuição ao corretor de imóveis da figura do picareta, daquela pessoa que sempre se dá bem sem ter que estudar, sem ter que seguir regras. Como diria o professor Mario Sergio Cortella, é o jeitinho brasileiro não em tom da expressão do saber-fazer, mas do saber driblar as normas como forma de obter vantagens ou velocidade no resultado. Querido(a) aluno(a), vamos nos esforçar para convencer nossos colegas da importância de não deixar contaminar nem comprometer nossa carreira e nossa identidade. Atitudes contra a moral depõem contra nossa carreira e nosso futuro.

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REMUNERAÇÃO Remuneração é a recompensa, a ser paga por serviços prestados. Ao Corretor de Imóveis é garantido o recebimento pelo seu trabalho de intermediação, desde que atingido o resultado conforme as instruções recebidas. Uma vez satisfeito com o produto ou serviço prestado, o cliente reconhece ser justa a contrapartida em forma de pagamento. A remuneração devida pelos trabalhos do Corretor de Imóveis é normatizada pelo COFECI e obedecem a uma tabela. De acordo com o art. 17, IV da lei nº 6.530/78, as tabelas de honorários serão elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos e homologadas pelos Conselhos Regionais. Art. 17 - Compete aos Conselhos Regionais: IV - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos (BRASIL, 1978).

RESOLUÇÃO-COFECI N.º 334/92 A RESOLUÇÃO – COFECI Nº 334/92 regulamenta a cobrança da “Taxa de Intermediação” na locação de imóveis e dá outras providências. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe conferem o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530/78 e o artigo 10, inciso III, do Decreto N.º 81.871/78; e, CONSIDERANDO que a Resolução-COFECI N.º 205/85 deve ser adequada às novas disposições da Lei N.º 8.245/91; CONSIDERANDO que o noviciado da Lei N.º 8.245/91 vem gerando dúvidas sobre sua interpretação e seu alcance, inclusive abusos; CONSIDERANDO que a citada Lei tem como princípio a liberdade contratual, sendo omissa no que refere à cobrança quanto à denominada “taxa de contrato”, prática usual no mercado imobiliário; CONSIDERANDO a decisão adotada pelo Egrégio Plenário, em Sessão realizada dia 07 de agosto de 1992, Remuneração

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R E S O L V E: Art. 1º - Os Conselhos Regionais, ao homologarem as Tabelas de Honorários apresentadas pelos Sindicatos, obedecerão aos seguintes limites máximos: I - Para a intermediação de locação, o valor correspondente a 01 (um) aluguel mensal, sem prejuízo da cobrança dos honorários devidos pelos serviços de administração (BRASIL, 1992).

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Pelos serviços prestados para LOCAÇÃO, ou seja, operação imobiliária que consiste em angariar o imóvel, vistoriar, avaliar, anunciar, selecionar locatário, analisar cadastro, confeccionar vistoria e Contrato de Locação, é devido o valor correspondente a 01 (um) aluguel mensal. O cliente deve ser muito bem informado pelo Corretor de Imóveis sobre a diferença entre LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO, razão pela qual a lei fala em recebimento pelos serviços prestados para a locação, sem prejuízo da cobrança de honorários devidos pelos serviços de administração, por se tratar de situações diversas. “II - Para a administração de imóveis, um percentual de até 12% (doze por cento) do montante dos recebimentos mensais, salvo a hipótese de aluguel garantido, por todo o tempo de duração da locação” (BRASIL, 1992). ALUGUEL GARANTIDO é um serviço que algumas empresas ou até mesmo corretores de imóveis, pessoa física, oferecem ao cliente, que consiste em intermediar a locação, comprometendo-se a repassar mensalmente os aluguéis devidos pelo locatário, mesmo que ele se atrase ou deixe de pagar. Essa prática foi muito utilizada anos atrás, pois era uma forma de conquistar e manter o cliente. Consistia em fazer uma análise criteriosa do cadastro do locatário e do fiador, que era a garantia mais utilizada e arriscar contando apenas com a honestidade e adimplemento do locatário. A população aumentou, da mesma forma o número de imóveis e dos devedores, assim, a empresa que detinha uma carteira de locação grande sofria um desencaixe financeiro proporcional quando tinha que honrar com a palavra, repassando ao locador o aluguel que ainda nem havia recebido. Arrebatados por diversas crises financeiras, econômicas e políticas, e percebendo a inviabilidade dessa modalidade de administração, a cada dia, menos

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empresas oferecem esse serviço. Ao invés do aluguel garantido, fidelizam o cliente com qualificação, bom atendimento e profissionalismo.

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III - Para a elaboração de contrato de locação de imóveis, um percentual de até 5% (cinco por cento) sobre o valor de um ano de contrato, cobrados quando da elaboração do mesmo. Parágrafo Único - Nas regiões onde inexistam Sindicatos da categoria, ou deixando o Sindicato de apresentar a Tabela de Honorários para a necessária homologação, os CRECIs, obedecidas as peculiaridades, fixarão a Tabela Regional, observados os limites deste artigo (BRASIL, 1992).

A elaboração de Contrato de Locação é um serviço de ASSESSORIA, não só podendo, mas devendo ser mais uma fonte de renda para a empresa ou para o Corretor de Imóveis, entretanto, para isso, é preciso conhecimento técnico, por essa razão, é importante conhecer e dominar o conteúdo da Lei de Locação. Art. 2° - Os honorários pela intermediação de locação, nestes compreendidas as despesas com a aferição da idoneidade do pretendente à locação e/ou do seu fiador, serão devidos pelo locador, como também a ele caberá o pagamento dos honorários pela administração do imóvel (BRASIL, 1992).

Assim como na Lei de Locação, o presente artigo é claro quando imputa ao locador o dever sobre o pagamento dos honorários pela intermediação, que compreende também a aferição da idoneidade do pretendente à locação e/ou fiador, que nada mais é do que análise do cadastro, bem como sobre o pagamento pela administração. Art. 3° - Se a elaboração do contrato de locação for atribuída a corretor ou empresa administradora de imóveis, devidamente inscritos no CRECI de sua jurisdição, os honorários serão cobrados da parte que a contratar, devendo essa contratação ser necessariamente escrita, com os destaques exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor e conter as assinaturas de 2 (duas) testemunhas (BRASIL, 1992).

Neste caso, caberá ao Corretor de Imóveis tão somente a elaboração do Contrato de Locação, sendo assim, fica bem claro que o dever sobre o pagamento recairá àquele que contratou. Remuneração

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Parágrafo Único - Inexistindo contratação prévia ou ajuste escrito entre as partes, os honorários pela elaboração do contrato de locação somente poderão ser cobrados do locador. Art. 4º - As Pessoas Físicas ou Jurídicas, devidamente inscritas no CRECI, e que habitualmente administrem e/ou aluguem imóveis, ficam obrigadas a afixar em lugar visível ao Publico, no seu estabelecimento, o inteiro teor dos Artigos 20, 22, 42 e 43, inciso III, da Lei N.º 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Art. 6° - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário, especialmente a Resolução-COFECI N.º 205/85 (BRASIL, 1992).

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Art. 5° - O não cumprimento da presente Resolução, inclusive dos limites fixados nas Tabelas homologadas ou baixadas pelos CRECIs, ou, na sua falta, os limites fixados por esta Resolução, sujeitará o infrator às penalidades legais previstas para faltas graves.

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MODELO DE TABELA As tabelas de honorários normalmente estão disponíveis nos Conselhos Regionais ou por meio dos sites de cada um. Segue o Quadro do CRECI-PR - Conselho Regional de Corretores de Imóveis – 6ª REGIÃO para análise.

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HONORÁRIOS - SINDIMÓVEIS

Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná 1. VENDA DE IMÓVEIS 1.1 - Municípios Urbanos e Rurais: sobre o valor total da venda: 6% (seis por cento). 1.2 - Nos imóveis financiados o percentual acima incidirá sobre a soma do valor da cessão de direitos mais o saldo devedor apurado junto ao agente financeiro. 2. LOTEAMENTOS 2.1 - IMPLANTAÇÃO 2.1.1 - Organização, aprovação, plano de vendas sobre o valor original do lote: 8% (oito por cento). 2.2 – VENDAS 2.2.1 – Loteamento Urbano: 6% (seis por cento). 2.2.2 – Loteamento Rural: 6% (seis por cento). 2.2.3 – Loteamento no Litoral: 6% (seis por cento). 2.3 – ADMINISTRAÇÃO 2.3.1 – Loteamento Urbano, Rural e Litoral: 10% (dez por cento). 3. PERMUTA Nas permutas os honorários serão pagos sobre todas as propriedades negociadas, pelos respectivos proprietários, de acordo com os itens 1.1 e 1.2 desta Tabela, incidindo os percentuais acima sobre os valores de cada propriedade. 3.1 – Nos casos de permuta em que houver torna, em espécie e/ou bens móveis aplica-se o previsto no item 1.1 desta tabela. 4. COMPRA Incumbência expressa para compra de imóvel, com honorários pagos pelo solicitante de acordo com os itens 1.1 e 1.2 desta Tabela. Fonte: www.sindimoveis.org.br/conteudo.php?iD=117

Modelo de Tabela

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Fonte: www.sindimoveis.org.br/conteudo.php?iD=117

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5. LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 5.1 - Taxa de Intermediação: Valor mínimo equivalente a um mês de aluguel, paga pelo locador. 5.2 - Taxa de Renovação de Contrato: Valor equivalente a 10% (dez por cento) do aluguel renovado, pago pelo locador. 5.2.1 - A taxa de renovação somente será cobrada se a renovação for por escrito e será devida pelo proprietário/locador. 5.3 - Taxa de Atualização de Aluguel: Valor da diferença entre o aluguel reajustado pelos índices oficiais e o valor obtido no acordo, pago pelo locador, por ocasião do recebimento do primeiro aluguel atualizado. 5.4 - Taxa de Administração de Imóvel Urbano e fora do município sede: Valor equivalente a 10% (dez por cento) dos valores mensais recebidos (aluguéis e todas as taxas como IPTU, condomínio etc.), sem garantia dos valores. 5.5 - Taxa de Administração de Imóvel com Aluguel Garantido: 12% (doze por cento) do montante dos recebimentos mensais, com garantia mínima de dois alugueres. 5.5.1 - Ficam ressalvados nos itens 5.4 e 5.5 os contratos anteriormente a 13/11/1992, que previam taxas inferiores e a sua incidência apenas sobre o aluguel líquido. 6. PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADO 6.1 - Valor de Venda: taxa mínima de R$ 300,00 - (trezentos reais), corrigidos pelo CUB. 6.2 - Valor Locatício: taxa mínima de 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel. 6.2.1 - O parecer sobre o valor de mercado compreende os trabalhos desenvolvidos pela fixação do valor de venda e/ou aluguel inicial e somente será cobrado quando não houver outorga de contrato de administração ou autorização de venda.

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7. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM VALOR DA LOCAÇÃO

HONORÁRIOS

até R$ 2.500,00

100%

de R$ 2.501,00 até R$ 4.000,00

95%

de R$ 4.001,00 até R$ 5.500,00

90%

de R$ 5.501,00 até R$ 7.000,00

85%

de R$ 7.001,00 até R$ 8.500,00

80%

de R$ 8.501,00 até R$ 10.000,00

75%

de R$ 10.001,00 até R$ 11.500,00

70%

de R$ 11.501,00 até R$ 12.500,00

65%

de R$ 12.501,00 até R$ 15.000,00

60%

de R$ 15.001,00 até R$ 20.000,00

55%

de R$ 20.001,00 até R$ 25.000,00

50%

O percentual para cálculo dos honorários deverá ser aplicado sobre o valor encontrado para a locação. Para locações de valor superior a R$ 25.001,00, justificar o percentual de acordo com a complexidade do trabalho. Fonte: www.sindimoveis.org.br/conteudo.php?iD=117

Modelo de Tabela

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7.2 - AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS HONORÁRIOS

até R$ 35.000,00

R$ 706,08

de R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00

R$ 776,71

de R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00

R$ 854,38

de R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00

R$ 939,82

de R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00

R$ 1.033,80

de R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00

R$ 1.137,18

de R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00

R$ 1.302,00

de R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00

R$ 1.375,73

de R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00

R$ 1.470,07

de R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00

R$ 1.548,54

de R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00

R$ 1.619,30

de R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00

R$ 1.685,12

de R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00

R$ 1.972,98

de R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00

R$ 2.223,40

de R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00

R$ 2.425,66

de R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00

R$ 2.871,60

de R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00

R$ 3.255,75

de R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00

R$ 3.616,06

de R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00

R$ 3.958,50

de R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00

R$ 4.286,77

de R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00

R$ 4.603,39

de R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00

R$ 4.910,18

de R$ 1.000.001,00 até R$ 1.500.000,00

R$ 6.335,30

de R$ 1.500.001,00 até R$ 2.000.000,00

R$ 7.635,28

de R$ 2.000.001,00 até R$ 3.000.000,00

R$ 10.004,78

de R$ 3.000.001,00 até R$ 4.000.000,00

R$ 12.173,82

de R$ 4.000.001,00 até R$ 5.000.000,00

R$ 14.206,35

de R$ 5.000.001,00 até R$ 10.000.000,00

R$ 23.178,78

RESPONSABILIDADE DO GESTOR

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

VALOR DO IMÓVEL

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

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Valores diferentes dos acima previstos poderão ser obtidos mediante aplicação de simples regra de três. IMPORTANTE I - Constituem, entre outras, infrações graves ao código de ética instituído pela Resolução-COFECI nº 326/1992: a) a cobrança de honorários inferiores a esta Tabela; b) a cobrança de qualquer valor ou percentual além do convencionado na autorização ou no contrato de prestação de serviços. c) a cobrança de sobre - preço (over-price). II - Esta Tabela substitui e revoga todas as anteriores e deve ser colocada em local visível ao público. III - A presente Tabela de Honorários foi homologada em Reunião Plenária do CRECI – PR. Em 27/11/2008. Quadro 1: Honorários - Sindimóveis Fonte: Brasil (2014, online) http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=3 71:honorarios-sindimoveis&catid=38:honorarios&Itemid=34

A tabela é completa e muito clara. Trata de honorários para VENDA de imóveis, com pagamento à vista ou por meio de financiamento; LOTEAMENTOS, especificados os processos de implantação, venda e administração; PERMUTA; COMPRA; LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO, especificadas as taxas de intermediação, renovação de contrato por escrito, atualização de aluguel e administração com e sem aluguel garantido. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica que deve ser elaborado em obediência à legislação específica da RESOLUÇÃO 1.066/2002; tem honorários diferentes para VENDA e LOCAÇÃO. Honorários, Comissão ou Corretagem? Por HONORÁRIOS, se entende a retribuição pecuniária por serviços prestados por profissionais liberais. COMISSÃO é o pagamento ou gratificação proporcional devida pelo desempenho de funções, e CORRETAGEM é o pagamento feito ao CORRETOR pelo serviço de intermediação imobiliária. Qual é o termo correto a ser utilizado pelo Corretor de Imóveis? Ao estudarmos os aspectos legais do exercício da profissão, podemos destacar alguns dispositivos legais: Resolução-Cofeci nº 326/1992: Modelo de Tabela

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Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição (BRASIL, 1992). Código Civil Brasileiro:

Resolução–Cofeci nº 334/92: Art. 3° - Se a elaboração do contrato de locação for atribuída a corretor ou empresa administradora de imóveis, devidamente inscritos no CRECI de sua jurisdição, os honorários serão cobrados da parte que a contratar, devendo essa contratação ser necessariamente escrita, com os destaques exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor e conter as assinaturas de 2 (duas) testemunhas (BRASIL, 1992).

A própria tabela que estabelece os valores a serem cobrados tem como denominação TABELA DE HONORÁRIOS. Restou provado pelas citações acima, que não há consenso sobre a nomenclatura a ser adotada, mas é notória a evolução da classe e a qualidade dos serviços prestados pelos bons profissionais que têm buscado se qualificar e dominar técnicas específicas. O ser humano sabe reconhecer facilmente o que é bom e sabe principalmente detectar o que é ruim. Aos poucos, o próprio mercado tem se encarregado de deixar à margem os profissionais que insistem em levar vantagem, em aplicar apenas conhecimentos empíricos, ignorando a evolução científica e tecnológica. A discussão sobre qual o melhor termo a ser utilizado: HONORÁRIOS, COMISSÃO OU CORRETAGEM pode demorar um pouco para ter fim, mas a participação de pessoas oportunistas, desonestas e desqualificas no mercado imobiliários deve encerrar imediatamente.

RESPONSABILIDADE DO GESTOR

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Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002).

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O fato do corretor aceitar comissão abaixo da tabela não seria o valor que ele mesmo dá ao seu trabalho, ou seja, menor do que o estabelecido por lei? Qual relação teria o profissionalismo, o direito à justa remuneração e o reconhecimento ao trabalho com o fato de trabalhar sempre dando um jeitinho para tudo? Qual é o seu objetivo ao estudar na Unicesumar?

CONSIDERAÇÕES FINAIS É muito importante a autorreflexão exatamente neste ponto do livro, quando conhecemos a história da nossa profissão, a legislação pertinente, nossos direitos e deveres, nosso código de ética, o conhecimento específico que devemos ter, a qualificação que devemos sempre procurar e estarmos finalmente prontos para atuar como profissionais. Quando nos apresentamos como PROFISSIONAIS, o que essa expressão representa para quem nos ouve? Com certeza, que temos domínio do assunto, que conhecemos o que estamos falando e, principalmente, que iremos zelar pelo bem-estar, pelos direitos e pelo patrimônio que nos foi confiado. É esse sentimento que temos? Estamos seguros de nossa capacidade? Somos nosso melhor e mais valioso investimento. A satisfação pelo desempenho da profissão de corretor de imóveis é impagável. É a realização, acima de tudo, de um dever para com a sociedade, de auxiliar na aquisição da casa própria, na realização de um sonho, na segurança de um bom negócio, e na gratidão e satisfação do cliente, por isso, enquanto o seu sentimento não for este, de se sentir um PROFISSIONAL, um BOM profissional, continue estudando e se qualificando. Atualmente, o caminho para o conhecimento é muito fácil. Não precisamos mais ir ao encontro do conhecimento, ele vem até nós. Precisamos apenas estar abertos e prontos para receber, captar e fazer bom uso dele. Sabe aquele despertar para o SEGUNDO passo? Isso mesmo, porque o primeiro você já deu, vindo para a Unicesumar. Considerações Finais

IV

Aproveite bem todas as aulas, nosso material didático e nossos professores. O caminho é esse, e o personagem é você! Não deixe o seu futuro nas mãos do destino, decida ler mais sobre um assunto; se aprofundar em temas específicos; compreender o momento econômico, político e financeiro do país; vislumbrar oportunidades e procurar superar as crises e estar preparado(a) para os bons momentos.

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RESPONSABILIDADE DO GESTOR

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1. De que forma o corretor consegue provar que desempenhou seu trabalho a contento? 2. Alfredo é corretor de imóveis e foi procurado por Heloisa, que deseja vender um apartamento e quer contratar seus préstimos. Que tipo de contrato Alfredo deve firmar com Heloisa para garantir o recebimento da comissão caso consiga negociar o imóvel, visto que ela não quer assinar Opção de Venda com Exclusividade? 3. “Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário” (BRASIL, 2002). Esse artigo trata da PARCERIA. No caso do ajuste em contrário citado pela lei, como ocorre e de que forma deve ser firmado?

MATERIAL COMPLEMENTAR

ÉTICA E VERGONHA NA CARA! Autor(a): Mario Sergio Cortella e Clóvis de Barros Filho Editora: Papirus 7 Mares Sinopse: Jogar lixo no chão, colar na prova, oferecer dinheiro em troca de algum benefício – todos esses são comportamentos que podem ser facilmente percebidos em nosso dia a dia, quase como se fossem situações corriqueiras e típicas da cultura brasileira. Mas de que maneira isso se reflete na formação de crianças e jovens? A corrupção estaria mais próxima de nossa vida cotidiana do que gostaríamos de supor?

DESENVOLVIMENTO DA PROFISSÃO

UNIDADE

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

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Objetivos de Aprendizagem ■■ Apresentar as Operações Imobiliárias. ■■ Conhecer o perfil do cliente. ■■ Compreender formas de atender, conquistar e fidelizar clientes. ■■ Importância da qualificação.

Plano de Estudo A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: ■■ Operações Imobiliárias ■■ O Cliente ■■ Qualificação

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INTRODUÇÃO É muito gratificante trabalhar como corretor de imóveis, principalmente quando percebemos que as operações imobiliárias se complementam, e todas elas, ao serem desenvolvidas, participam do desenvolvimento de nossa cidade. Uma cidade desenvolvida cresce, prospera, cria empregos, traz benefícios para toda a população, e bons profissionais do mercado imobiliário consolidam suas empresas e tornam-se respeitados. Em muitos lugares, é essa a realidade. O mercado imobiliário mudou muito e o campo de trabalho para bons profissionais é vasto. Grandes empresas estão à procura de profissionais especializados e qualificados. Toda empresa quer ter um bom profissional, que atenda bem no setor de locação, que saiba trabalhar com incorporações, que entenda tudo sobre vendas, e assim por diante. Tem um pouco do trabalho do corretor de imóveis em tudo: em um loteamento, em um novo estabelecimento comercial, no restaurante recém-inaugurado, na casa que está sendo procurada para alugar, no prédio que será erguido e assim por diante. Todas as operações imobiliárias têm uma forma específica de trabalhar e uma legislação aplicável. Estudar todas e cada um delas é essencial para ter uma boa base e depois ter como limite a sua vontade de crescer e sempre melhorar.

Introdução

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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS As principais modalidades de operações imobiliárias são: compra, venda, permuta, locação, administração, loteamentos, incorporações, administração de condomínios, assessoria, consultoria imobiliária e parecer técnico de avaliação mercadológica. Procurado pelo cliente para desenvolver uma dessas modalidades, o corretor de imóveis deve estar preparado para prestar um bom serviço.

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Compra Quando decide comprar um imóvel, o cliente bem informado sabe que é fundamental poder contar com o profissional que ele já conhece e em quem confia. Em todas as situações em que a realização do negócio imobiliário contar com a participação de um corretor, a comissão será devida, então, o melhor a ser feito é contratar o corretor para auxiliar na compra. O cliente expõe suas necessidades, interesses, preferências, valor pretendido, forma de pagamento e demais detalhes, e o corretor, com base nos dados, preenche o Contrato de Prestação de Serviços para Compra de Imóvel e dá início à busca. Essa prática é reconhecida pelo Código Civil Brasileiro, no Art. 722, porém não é muito utilizada por falta de cautela do corretor. Muitas vezes, o profissional é procurado e solicitado para obter negócios conforme as instruções dadas pelo cliente, mas não tem o hábito de firmar contrato por escrito, então, ele procura em jornais, entra em contato com parceiros por meio de telefone, desloca-se até os locais indicados e, depois de todo trabalho desenvolvido, recebe a notícia de que o cliente já comprou o imóvel por meio de outro profissional. Todo o tempo, dedicação e despesas feitas com a procura terão sido em vão. Esse é o retrato da falta de profissionalismo. Cabe ao corretor explicar para o cliente de que forma se dá a busca e as vantagens que ele terá em contar com seus préstimos e convencê-lo a assinar o contrato. Sem essa prática, o mercado continuará na mesma e o trabalho de um bom profissional nunca será devidamente reconhecido.

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Venda É a modalidade na qual o cliente procura o corretor de imóveis para auxiliar na promoção da venda de um imóvel. Ao contrário do que possa parecer, essa, assim como as outras modalidades de operações imobiliárias, requer alguns cuidados. É preciso conhecer dados do imóvel, do vendedor e também a situação do mercado imobiliário. O domínio de todas as informações dará segurança ao cliente comprador e credibilidade sobre a competência do corretor. Tanto para a COMPRA quanto para a VENDA é muito importante o CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA VENDA DE IMÓVEL ou OPÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL. O contrato deve ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as cláusulas e condições para o cliente. Permuta A permuta é uma operação imobiliária não muito frequente, em função da sua própria natureza. Por meio dela, os contratantes permutam imóveis de igual valor mediante a transferência de título de propriedade. Partindo-se do princípio de que a escolha de um imóvel para compra não é tarefa fácil, imagine então a probabilidade de duas pessoas gostarem uma do imóvel da outra simultaneamente e ambos terem o mesmo valor de venda? Por meio da permuta, acontece uma troca de propriedade de imóveis. Em tese, a permuta deve ser feita entre imóveis de valores equivalentes. Quando a permuta não for perfeita (situação em que os valores são próximos, mas não iguais) e a diferença for de pouca monta, é possível que o complemento se faça por meio de pagamento em espécie: móveis e eletrodomésticos instalados nos imóveis ou mesmo com a transferência de automóveis. Uma vez realizada a permuta, os procedimentos são iguais aos expostos nos casos de compra e venda, ou seja, procede-se a visitação e a troca de títulos de propriedade, tudo em conformidade com a lei, contando com os serviços do tabelião e os documentos devidamente registrados. No que diz respeito à comissão devida, o assunto é polêmico e motivo de discussões judiciais. Algumas tabelas estabelecem que o valor devido ao corretor é 6% (seis por cento) e deverá ser pago por cada uma das partes, e outras, que o valor é de 3% (três por cento) para cada uma das partes. Operações Imobiliárias

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Locação Existem situações em que o corretor de imóveis ou a empresa imobiliária são contratados somente para promover a LOCAÇÃO do imóvel. O valor da remuneração será o da Tabela homologada pelo CRECI da região, e o trabalho constitui na avaliação do imóvel, visita e registro fotográfico, anúncio, busca e triagem de interessados locatários, análise de cadastros, confecção de vistoria, Contrato de Locação e demais documentos. Quando o imóvel estiver na posse do locatário, encerra-se a locação, o profissional devolve ao locador todos os documentos utilizados e ele passa a administrar o próprio imóvel.

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Lembrando que cada CRECI tem autonomia para aprovar a Tabela de Honorários apresentada pelos sindicatos, logo, nem sempre os valores são os mesmos, eles variam conforme a região. Existe uma corrente de corretores, juristas e advogados que entendem ser justo o pagamento de 6% (seis por cento), e deve ser feito por cada uma das partes em função do trabalho ser literalmente dobrado. Outra linha segue o raciocínio de que caso venha a ser cobrado 6% (seis por cento) de cada parte, o corretor estaria recebendo em duplicidade, logo, o mais justo seria receber metade de cada lado, ou seja, 3% (três por cento) de cada permutante. Cabe ao corretor analisar o grau de complexidade de cada caso e ajustar o valor obedecendo à tabela (aprovada pelo CRECI em que está registrado) por meio de contrato escrito de forma inequívoca, a fim de evitar constrangimentos e ações judiciais futuras.

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Administração A falta de conhecimento das normas aplicáveis à locação e também a comodidade em ter um intermediário para resolver problemas oriundos do contrato levam muitos proprietários a optar pelos serviços de uma administradora ou corretor de imóveis autônomo. Todas as questões referentes ao Contrato de Locação deverão ser intermediadas pelo profissional, evitando que as partes entrem em contato. São atividades exercidas na administração: -- Recebimento dos aluguéis do LOCATÁRIO; -- Efetuação de descontos em taxas de condomínio, que são de obrigação do LOCADOR; -- Repasse do valor para o LOCADOR retendo o valor da administração, que é definido por meio de tabela emitida pelo sindicato e referendada pelo COFECI; -- Renovação do Contrato de Locação, cálculo e aplicação do índice de reajuste mediante ADITAMENTO CONTRATUAL; -- Execução do Termo de Vistoria de Saída do imóvel; -- Comparação entre as Vistorias de entrada e saída; -- Indicação dos reparos a serem feitos pelo LOCATÁRIO; -- Conferência do trabalho executado; -- Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do aluguel (diferença de dias), certidão negativa de débitos condominiais (emitido pelo síndico ou administrador de condomínios), recebimento dos comprovantes de quitação das taxas de água, energia elétrica e outros; -- Recebimento das chaves após confirmação de que o LOCATÁRIO restituiu o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. As Operações Imobiliárias de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO foram abordadas uma após a outra para que fique clara a possibilidade delas serem executadas individualmente. Operações Imobiliárias

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Pode ocorrer do profissional ser contratado apenas para realizar a LOCAÇÃO, como também é possível que o LOCADOR já possua LOCATÁRIO e queira somente a administração. É mais corriqueira a prática das duas modalidades de Operações: a LOCAÇÃO e a AMINISTRAÇÃO.

Incorporações Assim como no caso dos loteamentos, as incorporações acontecem quando a cidade cresce e aumenta a necessidade de moradia, entretanto, nesse caso, de acordo com a Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Atualmente, o número de incorporações tem crescido muito, em função do aumento da demanda e incentivos por parte do governo, quer seja em liberação de fundos, quer seja na redução de impostos. As incorporações são compostas de várias fases, dentre as quais, a participação do corretor é importante em algumas e fundamental em outras. É o corretor o profissional que está em contato direto com o cliente e conhece suas necessidades e interesses. Da mesma forma, ele está atento às novas tendências de mercado e poderá auxiliar engenheiros e arquitetos na busca de um modelo de imóvel altamente vendável. Muitas incorporações são fadadas ao insucesso porque os profissionais envolvidos projetam obras com produtos de acordo com o que eles julgam

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Loteamentos Conforme a cidade vai crescendo, aumenta a demanda por moradia. Assim, as áreas no entorno começam a ser ocupadas. Em função das áreas serem muito extensas, há a necessidade de parcelamento. O parcelamento do solo para fins urbanos poderá ser feito mediante LOTEAMENTO ou DESMEMBRAMENTO, tudo em conformidade com a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Ao Corretor de Imóveis cabe, nos loteamentos, a função de IMPLANTAÇÃO, VENDA e ADMINISTRAÇÃO.

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bons e deixam de ouvir o cliente para saber o que realmente esperam de um empreendimento. O acompanhamento do corretor é indispensável. Caberá a ele vender os imóveis e coroar de sucesso o empreendimento. Uma incorporação é considerada a contento quando consegue ser interessante economicamente para o incorporador, quando satisfaz os interesses do cliente e quando é um produto de venda garantida para o corretor.

Administração de condomínios Com o aumento do número de imóveis em condomínio, surgiu um novo tipo de empresa: a ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. São empresas que tratam de executar todos os serviços pertinentes ao condomínio: recebimentos, pagamentos, assistência jurídica, cobranças, administração de pessoal, manutenção, conservação etc. O contato com condomínios já faz parte do dia a dia do corretor; administrar imóveis também é função que ele domina, portanto, essa passa a ser mais uma operação imobiliária passível de ser exercida. Operações Imobiliárias

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Assessoria A Assessoria Imobiliária consiste em uma operação imobiliária que requer do profissional conhecimentos técnicos e o domínio de todas as outras operações. Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trâmites e documentos. É a forma correta de fazer. ■■ O profissional será solicitado para tarefas e informações, como: ■■ Confecção de Contrato de Locação;

■■ Termo de Vistoria de entrada e saída de imóvel; ■■ Recibos de pagamento e recebimento de aluguel; ■■ Solicitações; ■■ Avisos; ■■ Notificações; ■■ Comunicados; ■■ Notificação do Direito de Preferência do locatário na compra do imóvel; ■■ Termo de recebimento de Imóvel em Compra e Venda; ■■ Contrato de Compra e Venda; ■■ Proposta de Compra e Venda; ■■ Auxílio no preparo de documentos do comprador, vendedor e imóvel para financiamentos; ■■ Auxílio para a regularização de documentos de imóveis; ■■ Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica; ■■ Análise de Taxas de Condomínio; ■■ Verificação sobre IPTU, dentre outras. Assessorar significa assistir, auxiliar o cliente em questões técnicas que são do domínio de conhecimento específico do corretor de imóveis. Citamos acima

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■■ Auxílio em consultas e análise de cadastros;

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algumas tarefas que fazem parte da assessoria, razão pela qual o profissional deve estar sempre atualizado sobre os assuntos pertinentes a um mercado tão dinâmico. Consultoria imobiliária Ao contrário do que pensam muitos corretores insensatos, consultoria é uma modalidade de operação imobiliária completamente diferente da assessoria. Enquanto uma fundamenta-se em opinião, parecer e aconselhamento, ou seja, de caráter subjetivo e pessoal, dependendo apenas e tão somente do conhecimento até então adquirido, a outra tem por sustentáculo ações de natureza técnica e objetiva. Por se tratar de operação imobiliária de caráter subjetivo, requer muito preparo, ética, consciência profissional e prudência. Partindo do pressuposto de que quando se procura uma opinião, um parecer ou aconselhamento, a pessoa escolhida precisa ser de confiança, assim, ao ser consultado, o corretor deve estar muito seguro do que irá falar e mais seguro ainda para deixar de falar, caso não tenha domínio completo sobre o assunto ou falta de conhecimento e dados para exarar sua opinião. Normalmente, o termômetro do mercado imobiliário é o próprio corretor, pois no desenvolvimento do trabalho no dia a dia, ele sabe qual tipo de imóvel está sendo mais rentável para locação, mais fácil para compra e venda, qual melhor área para comércio, residência, investimentos. Sabe também para qual direção a cidade tem possibilidade de se expandir; quais os melhores investimentos a curto, médio ou longo prazo; quais terão mais valorização; quais possuem melhor liquidez; enfim, trata-se pura e simplesmente de opinião. Nem por isso é correto afirmar que a consultoria imobiliária pode ser feita de forma descompromissada, sem base técnica alguma. Muito pelo contrário, porque ao requerer a consultoria imobiliária, imediatamente o cliente pergunta qual razão levou o corretor a pensar dessa forma, ou seja, automaticamente ele solicita embasamento para a opinião dada. Por ser o seu campo de trabalho, o corretor detém um número muito grande de informações, e algumas até privilegiadas, sobre o mercado imobiliário. O número de informações será ainda bem maior se ele for atuante nos órgãos

Operações Imobiliárias

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PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica O assunto é muito polêmico, tendo, inclusive, desencadeado muitas discussões a cerca da competência para efetuar a avaliação dos engenheiros ou dos corretores de imóveis de forma excludente um do outro. É inegável, até pelas atividades operacionais que exerce, que o corretor está mais próximo das práticas imobiliárias, logo, tem noção exata dos valores que estão sendo praticados. Para a engenharia de avaliações, o valor do negócio recém-efetivado é a amostra que oferece mais segurança para a realização de laudos do que o valor pretendido ou anunciado. Todavia, existem situações em que se faz necessário o domínio de técnicas que são específicas de um engenheiro. Como se vê, cada qual exerce as funções inerentes à sua formação. No intuito de minimizar essa contenda, o COFECI editou normas para a confecção do que achou mais apropriado denominar de PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

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representativos da classe, pois ele será um dos primeiros, a saber, por exemplo: da implantação de uma nova rede de supermercados na cidade, da instalação de centros educacionais, hospitais, shoppings centers, feiras livres, calçadões, enfim, acontecimentos que irão influenciar na valorização ou depreciação de alguns imóveis existentes no entorno dessas notícias. Munido dessas informações, conhecedor da situação política, social e econômica do país e município, conhecimentos técnicos e experiência profissional, ele estará capacitado para indicar outro imóvel para compra, aconselhar o cliente a não comprar no momento, a esperar um pouco para vender, enfim, prestar uma boa consultoria. Lembrando que o profissional incauto poderá responder judicialmente por danos causados para o cliente com base no Código de Defesa do Consumidor. Sendo assim, caso o corretor não se sinta preparado para prestar consultoria imobiliária, não ofereça o serviço, tampouco o execute. Acima de tudo, deve vir o respeito ao próximo.

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O domínio que o corretor de imóveis possui sobre as questões do mercado imobiliário deve ser devidamente valorizado. Não se concebe mais que o parecer sobre o valor de um imóvel seja feito verbalmente e sem justa remuneração. Desde 2007, quando do advento da RESOLUÇÃO COFECI 1.066/2007, nenhum corretor deveria emitir parecer em desacato às normas, muito menos sem contrapartida dos honorários devidos. O PTAM também deve obedecer à tabela de honorários. Gestor x Corretor Qual é a diferença entre um GESTOR IMOBILIÁRIO e um CORRETOR DE IMÓVEIS? Atualmente, a formação de ambos se dá por meio da modalidade de ensino a distância. O COFECI reconhece os dois a título de documento hábil para a inscrição junto ao CRECI, porém, a primeira diferença está na formação de cada um deles. Um Corretor de Imóveis teve como formação o curso técnico com a seguinte base curricular: ■■ Comunicação e Expressão em Língua Portuguesa; ■■ Noções de Relações Humanas e Ética; ■■ Matemática Financeira; ■■ Direito e Legislação; ■■ Organização e Técnica Comercial; ■■ Operações Imobiliárias; ■■ Economia e Mercados; ■■ Marketing Imobiliário; ■■ Desenho arquitetônico. O Gestor Imobiliário teve como formação curso superior de tecnologia com matrizes curriculares que cumprem o exigido por lei, complementadas por várias outras disciplinas, que variam de acordo com a proposta de cada instituição de ensino. Operações Imobiliárias

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Observe um exemplo: ■■ Estatística e Pesquisa Imobiliária; ■■ O Papel Legal do Gestor Imobiliário; ■■ Planejamento Urbano e Meio Ambiente; ■■ Incorporações imobiliárias e loteamentos; ■■ Sistema Registral e Notarial;

■■ Conceitos da Administração e Ética Empresarial; ■■ Economia e Sociedade; ■■ Matemática Financeira e Plano de Negócios; ■■ Sistema de Investimentos Imobiliários; ■■ Direito e Legislação Imobiliária; ■■ Comunicação Empresarial e Negociação; ■■ Sustentabilidade e Responsabilidade Social; ■■ Administração de Conflitos e Relacionamentos; ■■ Avaliação Imobiliária; ■■ Administração de Locação e de Condomínios. Embora a resolução que exige a matriz curricular mínima para a formação de um corretor tenha sido aprovada em 30 de outubro de 2001, já se tornou insuficiente para as exigências do mercado. As disciplinas abordadas nos cursos de Gestão estão cada vez mais voltadas a auxiliar o profissional a obter o melhor desempenho possível de seu papel. O profissional está cada vez mais sentindo necessidade de ter um diferencial para que ele se destaque e esse diferencial diz respeito diretamente à formação educacional. Quando a pessoa opta por um curso superior de tecnologia percebe a diferença. O profissional passa a enxergar o mercado com outros olhos, além de

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■■ Operações Imobiliárias;

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obter as ferramentas corretas para o exercício da profissão e aprender a utilizá-las, por isso, não quer ser tratado como um técnico, e sim como um tecnólogo, que atento às modernidades tomou atitude e foi à busca de qualificação. Perguntado sobre qual profissão exerce, o profissional imediatamente se apresenta como gestor, detentor de título de escolaridade superior. Não se trata apenas de nomenclaturas, mas da necessidade do profissional se conscientizar de que a Carteira Profissional de Corretor de Imóveis não é o suficiente, ele precisa aprimorar suas habilidades.

O CLIENTE Considerando o fato de que a sociedade está em constante processo de movimento e as transformações ocorrem rapidamente e provocam mudanças, observa-se que novas tendências do mercado vão se firmando. A evolução deve ocorrer simultaneamente em todas as esferas. Quando a sociedade muda, tudo ao seu redor deve adaptar-se a essa mudança. No mercado imobiliário, as novas tendências podem ser percebidas facilmente. O cliente contemporâneo está muito mais exigente e consciente, acima de tudo, do seu valor. Ele sabe que é cobiçado e disputado pelos corretores. Obterá êxito quem estiver melhor preparado e conseguir fazer uma boa leitura dessa evolução traduzindo-a em atitude vanguardista. O cliente deve ser respeitado, mas nem sempre tem razão. “O cliente sempre tem razão” era uma frase muito utilizada antigamente pelos comerciantes, prestadores de serviço e profissionais em geral. Atualmente, percebemos que o cliente deve ser bem tratado sempre, o que não significa que ele sempre tenha razão. Por ainda existirem no mercado imobiliário profissionais com má conduta, os clientes se acham no direito de não respeitar, de não honrar com a palavra dada e, principalmente, de não pagar a comissão devida. É papel do gestor imobiliário levar o cliente ao entendimento de que a O Cliente

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“Um profissional bem preparado com certeza saberá lidar com situações difíceis, afinal, nenhuma intransigência resiste a uma boa argumentação com bases técnicas, lógicas e feitas de forma honesta”.

Treinamento para atender o cliente Sim! Definitivamente vale a pena investir em treinamento. Ele consiste em mudar a mentalidade do Corretor de Imóveis, no sentido de melhorar a percepção que tem do mercado, aprender a conhecer o cliente, identificar suas necessidades, saber prestar as informações com precisão e clareza, e assim, satisfazer a todos. O treinamento deve ter como base os seguintes aspectos: a. CONHECIMENTO DO PRODUTO

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classe evoluiu, que os profissionais estão cada vez mais qualificados e são merecedores da remuneração devida. O que parece ser missão impossível deve ser encarado de forma técnica. Como fazer o cliente entender que não tem razão, mas será bem atendido e esforços serão empreendidos para satisfazer seus desejos e necessidades? TRANSPARÊNCIA! Os princípios e valores do profissional devem estar bem claros e definidos, assim como os interesses de todas as partes envolvidas. O corretor explicará ao cliente todos os aspectos do negócio, quem pagará a quem, quanto, quando, por que, as vantagens, os interesses de cada um e, conhecendo bem o seu cliente, deixará bem claro que a situação ideal é aquela que é favorável a todos, o que não significa satisfação em 100%. Atualmente, o melhor a ser feito no mundo dos negócios é a relação em que todos ganham, porém, não existe solução matemática de equilíbrio em que não existam concessões, assim, um profissional bem preparado, qualificado e munido de informações facilmente conseguirá levar o cliente à compreensão de que ao ceder um pouco, todos sairão ganhando.

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Ao oferecer um imóvel ao cliente, o corretor deve conhecer muito bem produto. Isso inclui preço, condições de pagamento possíveis, medidas das áreas do terreno, da área útil, área da edícula, tempo de construção, padrão construtivo, fatores de valorização e depreciação, situação documental do proprietário, do imóvel, impostos, taxas etc. O cliente contemporâneo, antes de procurar um Corretor de Imóveis ou Empresa Imobiliária, já pesquisou, já percorreu bairros, ruas e já sabe o que quer. Normalmente ele já tem também as perguntas que quer fazer para o corretor. Quando o profissional demonstra insegurança, incerteza ou mesmo desconhecimento, o cliente passa a ficar desconfiado, e quando questionado sobre algum dado, o profissional não deve titubear, porque inevitavelmente criará desconfiança e insegurança. Deve-se ter sempre em mente que a nossa profissão é nosso meio de subsistência, e conhecer o produto é no mínimo demonstração de conhecimento e profissionalismo. b. CONHECIMENTO DO CLIENTE Os clientes que mais requerem conhecimento do Corretor de Imóveis são os de COMPRA e VENDA, não que as outras operações imobiliárias não mereçam dedicação, é que a procura é maior e mais direcionada, ou seja, o cliente de locação, de avaliação, assessoria consultoria etc. já sabe o que está procurando, onde e por quê. Os clientes de COMPRA e VENDA são disputados no mercado, pois ensejarão negociações com taxas superiores e têm à sua disposição uma gama de ofertas e muitos profissionais disputando a exclusividade na intermediação. Para conhecer o cliente, é preciso identificar suas características, seus desejos, suas possibilidades financeiras, suas preocupações, seus receios, suas inseguranças etc. Uma das formas de fazer isso é saber ouvir o cliente e, assim, entendê-lo. Já ouvi muitos colegas comentando que não se deve dar muitas opções de escolha para o cliente. O bom corretor deve apresentar, no máximo, três imóveis e depois usar seu poder de convencimento para forçar o fechamento do negócio. Pode ser que essa técnica tenha sido muito eficaz em tempos passados, O Cliente

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c. IDENTIFICAÇÃO DAS NECESSIDADES DO CLIENTE Quando o Corretor já conseguiu fazer uma leitura das necessidades do cliente, pode, com seus conhecimentos, prestar uma boa consultoria, apresentando opções que nem sempre foram as sugeridas pelo cliente, mas em razão do profissional conhecer a cidade e o mercado podem vir a satisfazê-lo. Para prestar consultoria com segurança, é preciso estar no completo domínio das funções de um bom corretor de imóveis. d. COMUNICAÇÃO EFICAZ Um grande mal dos tempos modernos é a dificuldade de comunicação. As pessoas conversam menos, leem pouco e quase não escrevem. As escritas feitas por meio de celulares e internet são caracterizadas pela velocidade e, devido a isso, as palavras são na maior parte das vezes abreviadas. Quando se faz necessária uma comunicação escrita mais elaborada ou a explanação oral de algum acontecimento surge a dificuldade. A comunicação com o cliente deve ser eficaz. Significa que o corretor precisa ter clareza na forma de se comunicar, deve escolher o meio de comunicação mais apropriado à ocasião e, acima de tudo, se fazer entender.

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quando o cliente não conhecia seus direitos, ou mesmo, não os tinha resguardados e também desconhecia seu valor no mercado. Sabemos que o imóvel é um bem durável e pode trazer ao cliente grande satisfação com a boa escolha ou enorme frustração, tristeza e sensação de ter sido enganado, caso realize um mau negócio. O cliente é a nossa maior propaganda, ele irá comentar com as pessoas o resultado do nosso atendimento e despertará nelas interesse por nossos préstimos, ou reação totalmente contrária, alertando sobre o descontentamento e desaconselhando sobre a contratação dos serviços. Por essa razão, não é aconselhável forçar o cliente a fazer o que ele não deseja. O bom atendimento consiste em, conhecendo o cliente, o Corretor localizar exatamente o negócio que ele procura. Quando a lei fala em intermediar o negócio, conforme as instruções recebidas, já salienta a necessidade de saber entender o cliente.

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É fundamental que o cliente compreenda de forma inequívoca a mensagem e oportunamente reste provada a capacidade profissional do Corretor. Todo esforço e dedicação com o treinamento terá êxito se for abrangente e continuado, de tal forma a estimular o Corretor de Imóveis a estar sempre buscando qualificação. Atendimento online As empresas imobiliárias entraram definitivamente na era da informática. Imagine o trabalho que tinham os corretores quando da legalização da profissão; todos os contratos, autorizações de venda e locação, cadastros, vistorias, recibos, enfim, tudo tinha que ser datilografado. Além dos erros terem que ser evitados ao máximo, sob pena de ter que datilografar todo o texto novamente, ao serem necessárias cópias, era preciso fazer uso de carbonos. Esse foi o primeiro passo em direção ao progresso. Existem programas específicos para atender às necessidades do Corretor de Imóveis, no que diz respeito à parte administrativa e operacional. Em relação ao atendimento online, contamos com técnicos que proporcionam sites muito bem elaborados que permitem ao cliente o autoatendimento. Sem precisar se deslocar até a imobiliária e independente do horário, o cliente pode manter contato virtual, fazer reserva de chaves, propostas de compra e locação, esclarecimentos de dúvidas, simular financiamentos, tomar conhecimento dos documentos necessários, valores de taxas a serem recolhidas etc. Assim como todo tipo de atendimento ao cliente, é importante prezar pela boa execução do serviço. O aspecto mais valorizado na comunicação virtual é a velocidade e veracidade das informações. A tecnologia tornou-se uma ferramenta muito útil para o corretor de imóveis, tendo como principais vantagens a economia de tempo, a praticidade de estabelecimento de contato sem necessidade de deslocamento, custo baixo e agilidade. Como o site fará o trabalho do corretor, é preciso atenção com a parte escrita, visualização agradável, informações de fácil compreensão e autoexplicativas e fotos bem tiradas. O Cliente

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Fidelização do cliente A fidelização do cliente, depois da remuneração, é a maior realização do profissional; é a coroação de toda dedicação e profissionalismo. Ao ser procurado novamente pelo mesmo cliente, o Corretor de Imóveis terá a certeza de que houve o reconhecimento pelo trabalho. No mercado imobiliário, conquistar a fidelização do cliente é muito mais fácil

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Pós-venda O pós-venda se inicia logo após realizado o negócio imobiliário. Nessa oportunidade, é muito importante o profissional se colocar à disposição do cliente para que a satisfação seja completa e ele possa, enfim, usufruir de todos os benefícios da operação imobiliária realizada. Para cada operação será necessária uma ação pós-venda diferente, em função da natureza da transação: COMPRA, VENDA, PERMUTA, LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO, LOTEAMENTOS, INCORPORAÇÕES, ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS, ASSESSORIA, CONSULTORIA e PTAM. Muitas vezes, o profissional, ao invés de procurar o cliente para avaliar o grau de satisfação, evita encontrá-lo, pois sabe que ele está insatisfeito. Para evitar essa situação, o trabalho preventivo deve ser realizado de maneira séria e eficaz. No decorrer da negociação, tudo deve ser dito às claras. Nem sempre existe 100% de satisfação de todas as partes envolvidas, mas os clientes devem ter 100% de certeza de que o profissional se empenhou o máximo que pôde para que tudo ocorresse dentro das expectativas. No Mercado Imobiliário, não é comum a ação no pós-venda. Ao adotar uma postura diferenciada, o bom profissional irá surpreender o cliente ao questioná-lo sobre a satisfação no negócio realizado. E causará maior perplexidade ainda ao se empenhar na solução de algum problema que tenha sido detectado. Mais uma vez, a melhor ótica será por meio da empatia. Assim, você saberá como o cliente gostaria de ser tratado e tomará as atitudes necessárias.

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do que no comércio, por exemplo. Não existe a oferta de produtos por preços mais baixos ou melhores condições de pagamento, porque essa decisão normalmente não cabe ao corretor. O que existe é o melhor atendimento, é a segurança na realização dos negócios, a satisfação dos objetivos alcançados e a ética demonstrada. Os negócios imobiliários não acontecem com frequência, por isso é preciso ser sempre lembrado pelo cliente; para isso, ações como: envio de cartões de aniversário, datas comemorativas, notícias do mercado, lançamentos, oportunidades de negócios devem ser sempre realizadas. A internet é um excelente meio de comunicação e muitas das ações sugeridas acima podem ser feitas por meio dela, por outro lado, algumas, se feitas do modo tradicional, causarão mais impacto, como, por exemplo, o envio de cartões pelo correio e com, pelo menos, o nome do remetente e destinatário manuscritos, para dar mais pessoalidade.

Com tanta fragilidade nos sentimentos das pessoas na sociedade contemporânea, é muito interessante que as empresas invistam em treinamentos feitos também com o apoio, supervisão e colaboração de profissionais da área da psicologia para que os corretores de imóveis saibam identificar os tipos de cliente e possam atendê-los melhor.

O Cliente

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Muitos profissionais de diversas áreas ainda resistem a se qualificarem. Acreditam que um curso de graduação ou um curso técnico são ou foram suficientes para que ingressem no mercado de trabalho e lá permaneçam, porém não é assim que acontece. Não basta ser bom, precisa ser o melhor. O clínico geral não faz mais sucesso, é preciso ser especialista. A tecnologia avançou e com velocidade superior a que o corretor pode acompanhar, por isso é muito comum o cliente estar bem mais informado do que o próprio profissional, pois tem acesso às informações de forma rápida, o tempo todo e de várias fontes ao mesmo tempo. Da mesma forma, existem técnicas aplicáveis a várias operações imobiliárias, programas específicos desenvolvidos especialmente para atender às necessidades das imobiliárias, meios de comunicação mais rápidos, formas de atendimento online, consulta a órgãos públicos para obtenção de certidões negativas de débitos, dentre outros, mas de nada serve tanta tecnologia se não sabemos como fazer uso dela. Podemos entender a QUALIFICAÇÃO como sendo a preparação do corretor de imóveis mediante uma formação profissional para que ele aprimore suas habilidades para executar funções específicas demandadas pelo mercado de trabalho, como um curso de Direito aplicado à locação de imóveis, em que o corretor irá aprimorar seus conhecimentos sobre a lei de locação e suas aplicações.

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QUALIFICAÇÃO

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A qualificação é utilizada como complemento da educação formal podendo ser aplicada em todos os níveis, dependendo apenas da necessidade. Temos que estar sempre prontos para buscar todo tipo de treinamento e de cursos para desenvolver melhor nossa profissão. Existem muitos sites que oferecem cursos ótimos. Muitas escolas técnicas, faculdades e universidades que disponibilizam cursos livres com temas específicos para a nossa profissão. No Paraná, o SECOVI, mediante a UNIHAB – Universidade Livre do Mercado Imobiliário de Condominial, oferece o Programa Excelência da Qualidade Imobiliária (PEQI), que oferece, todo início do ano, um cronograma de cursos a serem realizados na capital e nas regionais. A participação é aberta não somente aos filiados, mas a todos os interessados. Observe alguns cursos já oferecidos: VENDAS: ONTEM, HOJE E AMANHÃ GARANTIAS LOCATÍCIAS AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO MATEMÁTICA FINANCEIRA HP 12 C LIDERANDO EQUIPES AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA VENDA ANGARIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEIS – A IMPORTÂNCIA DA EXCLUSIVIDADE ASPECTOS JURÍDICOS DE CONTRATOS – COMPRA E VENDA ASPECTOS JURÍDICOS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS TÉCNICAS DE VENDAS PARA CORRETORES ÉTICA NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

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Um corretor de Imóveis se constrói um pouco a cada dia. Na Unicesumar, você obterá o certificado de conclusão do Curso Superior de Gestão em Negócios Imobiliários e com ele em mãos, vai se dirigir ao CRECI de sua região e pleitear a sua inscrição. A Carteira Profissional de Corretor de Imóveis é a porta de entrada legal para o exercício da profissão, sem a qual, a pessoa que atuar no mercado imobiliário estará, como estudamos nesta disciplina, cometendo uma contravenção penal, porém o Papel Legal do Gestor Imobiliário vai muito além da carteira. É preciso que ele tenha conhecimento de toda legislação aplicável, que respeite o código de ética, que saiba exatamente o que almeja, que conheça todas as operações imobiliárias, seu produto, o cliente, e nunca pare de estudar. A qualificação é a palavra-chave desta unidade. Quem congelar seu conhecimento, acreditando que o que conhece é o suficiente, assistirá ao mercado fluindo na sua frente como se fosse um espetáculo, em que o papel da plateia é apenas observar e aplaudir. Tenha iniciativa, aposte e invista em você e em seu conhecimento, não tenha preguiça, toda forma de aprender vale a pena.

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1. Muitas pessoas confundem CONSULTORIA IMOBILIÁRIA com ASSESSORIA. Observe esse caso: Melissa trabalha na Imobiliária LAR AZUL e foi contratada por Theodoro para fazer um Contrato de Locação de imóvel que fica em outra cidade, porque na cidade onde Theodoro mora não tem imobiliária. Melissa prestou CONSULTORIA ou ASSESSORIA? 2. Quais conhecimentos o corretor de imóveis deve ter se quiser prestar uma boa CONSULTORIA IMOBILIÁRIA? 3. Quais são os quatro itens mais importantes no atendimento ao cliente?

MATERIAL COMPLEMENTAR

A Qualificação Profissional Vista pelo Presidente João Teodoro” Assista ao vídeo “A Qualificação Profissional Vista pelo Presidente João Teodoro”: . O site do COFECI oferece também na TV COFECI vários vídeos bem interessantes. O Presidente João Teodoro é bem comprometido com a classe e por meio da TV COFECI proporciona o acesso a informações bem interessantes, com temas variados, de fácil compreensão e com qualidade de imagem e som muito boa. .

A qualificação ajuda no mercado de trabalho Leia o artigo A qualificação ajuda no mercado de trabalho, por Lumara Ximenes Diniz: .

Ah Se Eu Soubesse – O que Pessoas Bemsucedidas Gostariam de Ter Sabido 25 Anos Atrás Richard Edler e Marcio Moreira Editora: Negócio Editora Sinopse: A pergunta base para a elaboração deste livro foi: “O que você sabe hoje que gostaria de ter sabido 25 anos atrás?”. As respostas, de presidentes e diretores de grandes empresas americanas das mais diversas áreas, resultam numa leitura atrativa e intrigante, que analisa a vida e experiência destas pessoas de sucesso, sob aspectos profissionais e pessoais. Grande sucesso em todo o mundo e best-seller no Brasil desde seu lançamento, “Ah, se eu soubesse...” é um livro que diverte, faz pensar, além de facilitar os passos daqueles que também pretendem alcançar o sucesso.

CONCLUSÃO Será um sonho, uma utopia, um mercado imobiliário em que os profissionais são conscientes de suas responsabilidades e de seu papel social? Em que todos conhecem seus direitos e deveres e, acima de tudo, os respeitam? Em que não precisam coerções nem sanções impostas por nenhum órgão fiscalizador, pois a própria consciência se encarrega disso? Em que os clientes são respeitados e tratados com dignidade e empatia? Em que todos os corretores sabem por que escolheram a profissão, sabem que precisam estar em constante evolução e também como farão para obter qualificação? SIM! Essa situação ideal é irrealizável, porém é possível que a própria sociedade, aos poucos, perceba a evolução de nossa classe e EXCLUA, de uma vez por todas, os maus profissionais, deixando-os à margem das transações imobiliárias. Pudemos observar o quanto nossa profissão evoluiu e o tanto mais que pode e precisa avançar. O título O PAPEL LEGAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO é o primeiro degrau rumo ao sucesso, por meio dele, as informações básicas ficaram claras. O segundo degrau consistirá na consolidação dos valores e busca de novos conhecimentos. A cada etapa conquistada outra se apresentará, e da mesma forma deverá ser superada. Acredito que muitos corretores trabalham como se estivessem no escuro e sobrevivem contando com a sorte; não conhecem nossa legislação, não sabem o que significa COFECI, CRECI e sindicatos etc. O aprendizado se dá na prática e por tentativas. Não é justo culpá-los por isso, visto que a legalização da profissão é relativamente nova e até então não foi NECESSÁRIO tomar nenhuma ATITUDE. Atualmente, sabemos que subsistirá aquele que for vanguardista e se destacar. É pretensão dizer que a presente obra iluminará o caminho do bom profissional, mas considerá-la um feixe de luz não seria exagero. Em muitos momentos de minha carreira como corretora de imóveis e como professora, minhas ATITUDES foram ocasionadas por pura NECESSIDADE. Após vencidos alguns desafios, percebi que o maior deles era AGIR pela CONSCIÊNCIA e não pela NECESSIDADE. Comecei a estudar, a pesquisar e, ao mesmo tempo, aplicar no meu trabalho, na prática, toda teoria adquirida. Certamente meu dia a dia se tornou muito mais agradável, rentável e produtivo. Os clientes passaram a procurar meus préstimos por se sentirem seguros. Por outro lado, fui percebendo que esse era um caminho sem volta. Quem começa a se empenhar para melhorar seu perfil profissional sente que o reflexo atinge sua vida em todas as esferas e nunca mais vai querer parar.

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CONCLUSÃO Caro(a) colega, é com muito prazer que compartilho algumas de minhas ideias com você. Desejo que, juntos, consigamos fazer com que nossos clientes e a sociedade vejam no Corretor de Imóveis um profissional nobre, distinto e honrado.

REFERÊNCIAS BRASIL. COFECI. Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014c. BRASIL. COFECI. O Primeiro Corretor. 19 jul. 2010a. Disponível em: . Acesso em: 28 out. 2014. BRASIL. COFECI. Década de 60. 20 jul. 2010b. Disponível em: . Acesso em: 17 nov. 2014. Brasil. COFECI. Década de 60. 2010c. Disponível em: . Acesso em: 17 nov. 2014. BRASIL. COFECI. Resolução-Cofeci n. 327/92. Disponível em: . Acesso em: 14 nov. 2014. BRASIL. COFECI. Resolução n. 458, de 15 de dezembro de 1995. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. COFECI. Resolução n. 1.066, de 22 de novembro de 2007. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Decreto n. 81.871, de 29 de junho de 1978. Regulamenta a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014a. BRASIL. Decreto-Lei n. 3.688, de 3 de outubro de 1941. Lei das Contravenções Penais. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962. Dispõe sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de Imóveis. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014b. BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis

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REFERÊNCIAS urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Lei n. 10.795, de 5 de dezembro de 2003. Altera os arts. 11 e 16 da Lei no 6.530, de 12 de maio de 1978, para dispor sobre a eleição dos conselheiros nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis e fixar valores máximos para as anuidades devidas pelos corretores a essas entidades e dá outras providências. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. BRASIL. Lei n. 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991,que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. CORTELLA, Mario Sergio. Ética e Vergonha na Cara. São Paulo: Papirus 7 mares, 2014. ____. Pensar Bem nos Faz Bem!: Filosofia, Religião, Ciência, Educação. Rio de Janeiro: Vozes, 2013. DINIZ, Maria Helena. Lei de Locacões de Imóveis Urbanos Comentada. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. EDLER, Richard; MOREIRA, Márcio. Ah Se Eu Soubesse: o que pessoas bem-sucedidas gostariam de ter sabido 25 Anos atrás. 22 ed. São Paulo: Negócio Editora, 2000. HALFELD, Mauro. Investimentos: Como Administrar Melhor Seu Dinheiro. 3. ed. Curitiba: Fundamento, 2007. PARANÁ. CRECI-PR. Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. PARANÁ. SECOVI. Sindicado da Habitação e Condomínios do Paraná. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. PARANÁ. SECOVI. Institucional. 02 set. 2013. Disponível em: . Acesso em: 17 nov. 2014. PARANÁ. SINCIL. Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina-PR. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. SINDIMOVEIS. Sindicato dos Corretores de Imóveis. Disponível em: . Acesso em: 24 nov. 2014. RESPIRANDO IMÓVEIS. Curiosidades: veja anúncios de 60 anos atrás. Disponível em:. Acesso em: 22 nov. 2014.

GABARITO UNIDADE I 1) Foi regulamentada no dia 27 de agosto de 1962. 2) Inscrição secundária ou suplementar é a efetuada no Conselho Regional diverso daquele em que a pessoa física ou jurídica possuir a inscrição principal, para permitir o exercício da atividade profissional além dos limites fixados no § 3º do artigo 5° da RESOLUÇÃO-COFECI Nº 327/92. Art. 5º - Inscrição originária ou principal é aquela feita no CRECI da Região onde o Corretor de Imóveis tenha o seu domicílio e exerça a sua atividade permanente ou esteja sediada a matriz da pessoa jurídica. ...................................................................................................... § 3º - O exercício eventual da intermediação imobiliária em região distinta da principal será permitido mediante comunicação prévia ao CRECI da Região do exercício eventual da profissão, após o pagamento de anuidade proporcional a 120 (cento e vinte) dias e a conseqüente anotação na Carteira Profissional do interessado. A continuidade do exercício eventual por período superior a esse tempo só será possível mediante inscrição secundária nos termos desta Resolução (BRASIL, 1992). 3) Não, ela pode solicitar a suspensão da inscrição conforme Art. 43 da RESOLUÇÃOCOFECI Nº 327/92. UNIDADE II 1) Leonardo cometeu “OVER PRICE”. 2) Sim, devem, de acordo com o Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. Parágrafo Único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição (BRASIL, 1978). Do decreto nº 81.871/78 3) A resposta é pessoal, mas os Conselhos Federal e Estadual defendem ser essa a forma mais segura de atender o cliente, visto que apenas um profissional ficará responsável por promover a intermediação e por ela responderá civil e criminalmente. UNIDADE III 1) Júlio pediu que Nelson assinasse porque, de acordo com o artigo 3ª da lei de

GABARITO locação, o contrato com prazo igual ou superior a dez anos deve ter a assinatura do cônjuge, porque sem a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. 2) Sim, de acordo com a lei de locação artigo 8º. 3) São obrigações do LOCADOR: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

GABARITO d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva (BRASIL, 1991). São obrigações do LOCATÁRIO: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regula-

GABARITO mentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas (BRASIL, 1991). UNIDADE IV 1) Ele consegue provar por meio de documentos comprobatórios que podem ser:

GABARITO - Ficha de visitação de imóvel para locação ou venda; - E-mails trocados entre as partes; - Propostas de compra devidamente preenchidas assinadas pelo proponente e aceitas pelo proprietário; - Contratos de locação, administração e venda; - Cadastros; - Processos bancários para financiamentos; - Contatos com tabelionatos e registros de imóveis etc. 2) Alfredo deve firmar com Heloisa Opção de Venda sem Exclusividade, assim Heloisa pode contratar mais corretores, claro que nesse caso nenhum deles poderá anunciar, mas quem vender terá direito ao recebimento da comissão. 3) Existem situações em que os corretores parceiros por motivos, como um deles ficar responsável por providenciar toda documentação enquanto o outro não fará nada por estar impossibilitado, farão jus à maior parte da comissão, nesse caso, deverá ser firmado por meio de Termo de Acordo de Parceria, ou seja, documentado para que posteriormente não venha a causar dissabor e inimizade entre os colegas de profissão. UNIDADE V 1) Melissa prestou ASSESSORIA. 2) Deve ter conhecimento da realidade do mercado imobiliário, conhecer o plano diretor, quais são os melhores investimentos, quais são as perspectivas para o futuro, ter conhecimento da estatística das negociações realizadas e, acima de tudo, credibilidade e responsabilidade. 3)

a) CONHECIMENTO DO PRODUTO Ao oferecer um imóvel ao cliente, o corretor deve conhecer muito bem o produto, isso inclui preço, condições de pagamento possíveis, medidas das áreas do terreno, da área útil, área da edícula, tempo de construção, padrão construtivo, fatores de valorização e depreciação, situação documental do proprietário, do imóvel, impostos, taxas etc. O cliente contemporâneo, antes de procurar um Corretor de Imóveis ou Empresa Imobiliária, já pesquisou, já percorreu bairros, ruas e já sabe o que quer. Normalmente, ele também já tem as perguntas que quer fazer para o corretor. Quando o profissional demonstra insegurança, incerteza ou mesmo desconhecimento, o cliente passa a ficar desconfiado e quando questionado sobre algum dado, o profissional não deve titubear, porque inevitavelmente criará desconfiança e insegurança.

GABARITO Deve-se ter sempre em mente que a nossa profissão é nosso meio de subsistência e conhecer o produto é no mínimo demonstração de conhecimento e profissionalismo. b) CONHECIMENTO DO CLIENTE Os clientes que mais requerem conhecimento do Corretor de Imóveis são os de COMPRA e VENDA, não que as outras operações imobiliárias não mereçam dedicação, é que a procura é maior e mais direcionada, ou seja, o cliente de locação, de avaliação, assessoria consultoria etc., já sabe o que está procurando, onde e por quê. Os clientes de COMPRA e VENDA são disputados no mercado, pois ensejarão negociações com taxas superiores e têm à sua disposição uma gama de ofertas e muitos profissionais disputando a exclusividade na intermediação. Para conhecer o cliente, é preciso identificar suas características, seus desejos, suas possibilidades financeiras, suas preocupações, seus receios, suas inseguranças etc. Uma das formas de fazer isso é saber ouvir o cliente e, assim, entendê-lo. Já ouvi muitos colegas comentando que não se deve dar muitas opções de escolha para o cliente. O bom corretor deve apresentar, no máximo, três imóveis e depois usar seu poder de convencimento para forçar o fechamento do negócio. Pode ser que essa técnica tenha sido muito eficaz em tempos passados, quando o cliente não conhecia seus direitos, ou mesmo não os tinham resguardados e também desconhecia seu valor no mercado. Sabemos que o imóvel é um bem durável e pode trazer ao cliente grande satisfação com a boa escolha ou enorme frustração, tristeza e sensação de ter sido enganado, caso realize um mau negócio. O cliente é nossa maior propaganda, ele irá comentar com as pessoas o resultado do nosso atendimento e despertará nelas interesse nos nossos préstimos ou reação totalmente contrária, alertando sobre o descontentamento e desaconselhando sobre a contratação dos serviços. Por essa razão, não é aconselhável forçar o cliente a fazer o que ele não deseja. O bom atendimento consiste em, conhecendo o cliente, o Corretor localizar exatamente o negócio que ele procura. Quando a lei fala em intermediar o negócio conforme as instruções recebidas, já salienta a necessidade de saber entender o cliente. c) IDENTIFICAÇÃO DAS NECESSIDADES DO CLIENTE Quando o Corretor já conseguiu fazer uma leitura das necessidades do

GABARITO cliente, pode, com seus conhecimentos, prestar uma boa consultoria, apresentando opções que nem sempre foram as sugeridas pelo cliente, mas que, em razão do profissional conhecer a cidade e o mercado, podem vir a satisfazê-lo. Para prestar consultoria com segurança, é preciso estar no completo domínio das funções de um bom corretor de imóveis. d) COMUNICAÇÃO EFICAZ Um grande mal dos tempos modernos é a dificuldade de comunicação. As pessoas conversam menos, leem pouco e quase não escrevem. As escritas feitas por meio de celulares e internet são caracterizadas pela velocidade e, para isso, as palavras são, na maior parte das vezes, abreviadas. Quando se faz necessária uma comunicação escrita mais elaborada ou a explanação oral de algum acontecimento, surge a dificuldade. A comunicação com o cliente deve ser eficaz. Significa que o corretor precisa ter clareza na forma de se comunicar, deve escolher o meio de comunicação mais apropriado à ocasião e, acima de tudo, se fazer entender. É fundamental que o cliente compreenda de forma inequívoca a mensagem e oportunamente reste provada a capacidade profissional do Corretor. Todo esforço e dedicação com o treinamento terá êxito se for abrangente e continuado, de tal forma a estimular o Corretor de Imóveis a estar sempre buscando qualificação.