Libro de Avalúos-WR
August 8, 2022 | Author: Anonymous | Category: N/A
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INTRODUCCION Los ve Los vert rtig igin inos osos os ca camb mbio ios s que que se se han an pr pres esen enta tado do en en el el sect sector or In Inmo mobi billiari iario, o, es espe peci cial alme ment nte e en en la la ac actitivi vida dad d Valu Valuat ator oria ia, , co como mo re resu sultltad ado o de dell de desb sbar araj ajus uste te del del modeloeconómicoimperante,hanobligadoaunreacomodamientode modeloeconómico imperante,hanobligadoaunreacomodamientode lasfuerzas económicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector Inmobiliariounodesuspilaresfundamentales,esobvio,quenopuedeserajenoa esoscambios. LaexpedicióndenuevasnormasqueregulanlaactividadValuatoria,lacreación del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la Supe Su peri rint nten ende denc ncia ia de de Soci Socied edad ades es, , La La apro aproba baci ción ón de de la la Ley Ley de de Orde Ordena nami mien ento to Territorial y el Impuesto de Plusvalía entre otros, obligan a una continua investigaciónporpartedelosprofesionalesvaluadores,paraqueelresultadode su trab su trabaj ajo o sea sea una una pode podero rosa sa herr herraamien mienta ta al al mome moment nto o de de to toma mar r de deci cisi sion ones es inmobiliarias. Elpresentetrabajorecopilalas Elpresentetrabajorecopil alasexper experiencia ienciasprofesional sprofesionalesdel esdelautor, autor, presen presentadas tadas enformaclarayprecisa,conejemplosprácticosenlamayoríadeloscasos.Las propue pro puesta stas s met metodo odológ lógica icas s nuevas nuevas, , plante planteada adas s en el des desarr arroll ollo o de los los difere diferente ntess capítulos,tiendenallenarvacíosexistentes,comoenelcasodelavalúodeZonas ComunalesConstruidasysinConstruir,ZonasComunalesdeUsoExclusivo,Enla PropuestadelPOTENCIALDEDESARROLLO,sehaceevidentesuaplicaciónya que qu e la las s ci ciud udad ades es co como mo fo form rma a pl plan anifific icad ada a de de ex expa pand ndir irse se y cr crec ecer er, , so solo lo pu pued eden en hacerl hac erlo oenalt enaltura ura. .Lameto Lametodol dologí ogía asug sugeri eridapara dapara Cultiv Cultivos, os, esmuy esmuy prá prácti ctica, ca,pues pues esvalidaparacultivosPerm esvalidapara cultivosPermanente anentesyTransitor syTransitorios.Eltrabaj ios.EltrabajodeAvalúosMasi odeAvalúosMasivos vos haprobadosuvalíaentodoelterritorionacional,entrabajostanimportantescomo la laCon Conexi exiónVial ónVial Aburra Aburra-R -Río íoCau Cauca ca enAnt en Antioq ioquia uia(alred (alrededo edor r de25.0 de25.000 00ava avalúo lúos), s), Amplia Amp liació ción n de la Vía Vía Batall Batallónón-Pue Puente nte la Libert Libertad ad en Maniza Manizales les (12 (12.00 .000 0 ava avalúo lúoss
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aproximadamente) y en la Vía Buganvilles - Las Palmas (7000 avalúos apro ap roxi xima mada dame ment nte) e). . Las Las va vari riac acio ione nes s pl plan ante tead adas as en en Av Aval alúo úos s Indu Indust stri rial ales es y las las propuestashechasparaGoodWillyValorenMarcha,difierensustancialmentede lo propuesto por el Ingeniero brasileño Pellegrini, hace algunos años, la presen pre sentac tación ión sim simult ultane anea a deamb de ambas asopc opcion iones es met metodo odológ lógica icas, s,per permit mitirá irá allec al lector tor tomarsuspropiasconclusiones. Comounaporteadicionalalaactividadvaluatoria,alfinaldellibrosehaincluido unGlosariodetérminos,queajuiciodelautor,debenserconocidosportodoslos avalua ava luador dores, es,yaque yaque esosvoca esosvocablo blos,ha s,hacen cen parte parte del delbaga bagajecul jecultur turalde alde aqu aquell ellos os dedicadosarealizarAvalúos,enformaprofesional. Ellectordebeinteriorizarqueemitirjuiciosuopinionesdevalorsustentables,es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidadycompromisoéticoyprofesional,lo responsabilidadycompromiso éticoyprofesional,locual cual obligaaposeer obligaaposeerunvasto unvasto conocimie conoci miento nto mul multid tidisc iscipl iplina inario rio,pero ,pero tam tambié bién n con consti stituy tuye euno uno delos mun mundos dos del saber,másinteresantesyapasionantes. Fi Fina nalm lmen ente te, , se se reco recomi mien enda da anal analiz izar ar la la di disp spon onib ibililid idad ad de de info inform rmac ació ión n ante antes s de tomar una decisión sobre la aplicación de una Metodología Valuatoria determ det ermina inada. da. Las Las propue propuesta stas s metodo metodológ lógica icas s aqu aquí í pla plante nteada adas, s, pue pueden den o no ser aplicadaspor aplica daspor ellector ellector..Losposibleserro Losposibleserrores res cometidosen cometidosen lapresentació lapresentación ndelas delas distintas metodologías solo son imputables al autor y en ningún caso comprometenanadiemás. ELAUTOR.
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GENERALIDADES Los térm Los términ inos os va valo lor, r, pr prec ecio io y co cost sto, o, si siem empr pre e ha han n es esta tado do su suje jeto tos s a dife difere rent ntes es interpretaci interp retaciones,y ones,y enno ennopocoscasos pocoscasos,se ,sehan hanconfun confundidosussignifica didosussignificados,porlo dos,porlo que esconve que esconvenie niente nte precis precisar ar cada cada uno uno de ellos. ellos. De man manera erasucint sucinta, a, sepued sepueden en definir: Precio. Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor,porundeterminadobienoservicio. Costo. ÓpticadelConsumidor/Comprador: Eselpreciopagado,mástodoslosotro Eselpreciopagad o,mástodoslosotrosgastosenqueincurr sgastosenqueincurreuncomprado euncomprador,en r,en laadquisici laadquis iciónde ónde undetermina undeterminadobieno dobieno servic servicio, io, enotraspalab enotraspalabras ras, ,tod todo oloque loque pagoporlaadquisicióndelanuevapropiedad. ÓpticadelProductor/Vendedor: Eslacantidadtotal,expresadaenmoneda,queunvendedorhainvertidoparala produc pro ducció ción ndeun deun det determ ermina inadobieno dobieno servic servicio, io, sin sin adi adicio cionar narleaún leaúnsumarge sumargen nde de ganancia,ocomercialización.
Valor Esuntérminosubjetivousadoenteoríaeconómicaparaindicarlaimportanciaque elhombreleconcedea elhombreleconce deaunbien unbien oa unservici unservicio.Depe o.Depende nde demuchosfact demuchosfactore ores,y s,y porello,sehablade:valorsentimental,valorhistórico,valordemercado,valor contable,valorexpropiatorio,valorparafinessucesoriales,fiscalesoderegistros, valorintangible,plusvalía,justiprecios,etc. Segúnelgrandiccionarioen Segúnelgrandiccionari oenciclop ciclopédico édicovisual(edita visual(editadoporZ doporZamora) amora).Valor .Valor Es“Lo quevaleunapersonaocosa”,segúnelDiccionarioPequeñoLarousseIlustrado,
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son sinónimos de valor: importancia, precio y por precio según el mismo Diccionario,seentiendeelvalorenqueseestimaalgo. Nota:Usualmenteseconsideransinóni Nota:Usualmenteseconsi deransinónimosprecioyvalor. mosprecioyvalor. Elprecioesunhecho Elprecioesun hecho real,elvaloresunaestimacióndeloqueelpreciodeberíaser. ValordeMercado. Existiendounbien,un Existi endounbien,unser servicio, vicio,o o unapropiedad,elvalordemercado unapropiedad,elvalordemercado,es ,eselvalor elvalor máxi má ximo mo posi posibl ble, e, ex expr pres esad ado o en en mone moneda da, , que que un un ve vend nded edor or qu que e es esta ta re real alme ment ntee interesadoydeseosodevenderysinestarforzadoahacerlo,puedeobtenerde uncomprador,tambiéninteresa uncomprador ,tambiéninteresadoy doydeseo deseosode sodecompra comprar,teniendoambasparte r,teniendoambaspartess pl plen eno o co cono noci cimi mien ento to de de la las s co cond ndic icio ione nes s de de co comp mpra ra-v -ven enta ta, , y de de la la ut utililid idad ad de de la propiedadsujetaanegociación. 1.
CLASESDEVALOR
Porvalorseentiende,entérminosgenerales,elgradodeutilidadoaptituddelas cosas,parasatisfacerlasnecesidadesoproporcionarbienestarodeleite. Entérminos eco Entérminos económ nómico icos,no s,no todoslosbienes todoslosbienes son son des deseab eables les enigual enigual gra gradoy doy el orde orden n de de pref prefer eren enci cia a que que se se es esta tabl blec ece e entr entre e ello ellos, s, or orig igin ina a el el va valo lor, r, qu que e es es la resultantedeunaapreciacióncomparativaentre2omásbienes. 1.1.
ElementosdelValor
1.1. 1.1.1. 1. LaNec LaNeces esid idad ad:Par :Paraque aquehal halla lavalo valor, r,sereq serequi uier ereen eenprim primer erter termi mino no,qu ,quee existaunanecesidad exista unanecesidad,individu ,individualocolectiv alocolectiva,realoimaginar a,realoimaginaria,puesdeotromodo ia,puesdeotromodo,, no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla. 1.1. 1.1.2. 2. La La Ut Utililid idad ad: : El El bi bien en de de que que se se trat trata a debe debe serúti serútil,l, es es de deci cir, r, ca capa paz z de satisfaceralgunanecesidad.
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El El Cost Costo: o: Es Es pr prec ecis iso o queel queel bi bien en te teng nga a un un cost costo, o, es es de deci cir, r, qu que e ensu
obtencióndebagastarsetiempo,esfuerzoodinero,puessipuededisponersede éllibremente,desaparecetodointerésenlaapreciacióncomparativa. 1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundadaono,queelindividuotieneacercadequeunbienesaptoparasatisfacer unadeterminadanecesidad.
1.2. 1.2. Conc Concep epci cion ones esDe Del lVa Valo lor. r. Enelmercadoexistendiferentesconc Enelmercadoexistendifere ntesconcepcion epcionesdevalor:Valor esdevalor:ValordeCambioyValor deCambioyValor deUso. 1.2.1. ValordeCambio. Eslarelaciónexistenteentredosbienessusceptiblesdesercambiados.Elvalor decambionoexistesielbiennoposeeutilidad,puesnadiecambiaríaunacosa útil,porotraquecarecedeutilidad. En térm En términ inos os de de Av Aval alúo úo, , el el Valo Valor r de de Ca Camb mbio io, , es es la la ca cant ntid idad ad de de dine dinero ro qu que e se obtendríaporunbien(MuebleoInmueble,TangibleoIntangible),sisefuesea vend vender er en en un un me merc rcad ado o abie abiert rto, o, si siem empr pre e y cu cuan ando do ex exis ista ta de dema mand nda a por por el el bien bien ofrecido. El El va valo lor r dete determ rmin inad ado o en en el el Aval Avalúo úo, , es es el el pr prec ecio io por por el el cu cual al se se efec efectu tuar aría ía un unaa operacióndecompraventaenunmercadoabierto,entrepersonasconocedorasde valoresdelaPropiedadRaíz,encondicionessimilaresyenqueningunadelas part pa rtes es teng tenga a ve vent ntaj aja a so sobr bre e la la ot otra ra, , obra obrand ndo o amba ambas s libr libres es de de toda toda nece necesi sida dad d y urgencia,dentrodeunequilibriodeofertaydemanda.
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Esclaro,queenestadefinicióndevalordecambioentérminosdelaActividad Valu Va luat ator oria ia, , se se in inte tegr gran an perf perfec ecta tame ment nte e la la nece necesi sida dad, d, la la util utilid idad ad, , el el co cost sto o y el conocimientodelautilidad. 1.2. 1.2.2. 2. Va Valo lor r de deU Uso so.. El ValordeUs ValordeUsose ose identi identific ficaconla aconla uti utilid lidad, ad,essubj essubjeti etivoeIndi voeIndivid vidual ual,e ,eselval selvalor or queelhombreconfier queelhombr econfierealascosasdeacu ealascosasdeacuerdoconloque erdoconloqueparaélsignif paraélsignificanyque icanyque elIndividuoaisladamenteleatribuye.EntérminosValuatorios,elValordeUso,se aplicaabienesinmueblesconusosespecialesindividualesydeutilidadparticular. Mideelvalorenrazóndeluso Mideelvalo renrazóndelusoespecíf específicoalquesedest icoalquesedestinalapropi inalapropiedad,seap edad,seaplica lica especialmenteenAvalúosIndustriales. Nota: Nota : Pe Pese se a que que to toda daví vía a no no se se habla abla en en té térm rmin inos os re real ales es de de los los pr proc oces esos os valuatorios,espertinenteaclararqueenlafijacióndevalores,objetivofinaldel avaluó,nosecuantificanvaloressentimentales,pueselloesimposible 1.2.3. Similitud 1.2.3. SimilituddeVal deValores. ores. El El valo valor r de de Uso Uso pued puede e se ser r ig igua uall al al va valo lor r de de Camb Cambio io, , en en situ situac acio ione nes s es espe peci cial ales es como: •
Lapropiedad Lapropiedad estásati estásatisfa sfacie ciendo ndo una una demand demanda a económ económica ica par para ael el ser servic vicio io quepresta(Porejemplolosparquescementerios).
• •
Secue Secuenta ntaco conun nunaa aadmi dminis nistra tració cióne nefic ficien iente. te. Noesviablecambia Noesviablecambiarladestin rladestinación ación delinmueb delinmueble(Tod le(Todocambiodeuso ocambiodeusoesta esta
sujetoalanormatividadvigente). Elusodel predio prediocon contin tinuar uará ácon consta stante nteen enelti eltiemp empo o(Es (Espoc poco opro probab bablepo leporr • Elusodel ejemplo,queunparquecementeriocambiesudestinacióneneltiempo). Un ej Un ejem empl plocla oclaro ro de de si situ tuaaci cion ones es en en la las s cu cual ales es se se pu pued eda a obse observ rvar ar la la dife difere renc ncia ia entre ent reVal Valor orde deCam Cambio bio y Valor Valorde deUso Uso, , esel eselsig siguie uiente nte::
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Un terr Un terren eno o co con n nume numero rosa sas s co corr rrie ient ntes es de de agua agua tien tiene e va valo lor r dife difere rent nte e pa para ra un Urbani Urb anizad zadory ory para parauna una Empres Empresa apro produc ductor tora adealcoho dealcoholes les, ,mie mientr ntrasque asque par para ael el urba urbani niza zado dor, r, la las s co corr rrie ient ntes es de de agua agua titien enen en un un va valo lor r mí míni nimo mo, , pu pues es impi impide den n el desarrollo arquitectónico total del predio, para la Empresa productora de alco alcoho hole les, s, esas esas mi mism smas as co corr rrie ient ntes es de de agua agua, , tien tienen en un un altí altísi simo mo valo valor, r, pu pues es abaratanelprocesoproductivodealcoholes. 1.3 1.3
Escu Escuel elas asV Val alua uato tori rias as..
Existe Exis ten n en en el el merc mercad ado o dos dos Escu Escuel elas as va valu luat ator oria ias: s: La La Escu Escuel ela a Po Poliliva vale lent nte e y la Monovalente. 1.3.1. Poliva 1.3.1. Polivalente. lente. Consideraqueelvalordelbienéstapredeterm Consideraqueelvalordel bienéstapredeterminado inado porelusoespecífico porelusoespecíficoquese quese daráalainformaciónValuatoria,esdecir,elfindeterminaelprecio,sielinmueble sevaavender sevaa vendertieneunpr tieneunprecio, ecio,sielinm sielinmuebles ueblesevaadonar evaadonarttieneotr ieneotroprecio oprecio,, si el inmueblesevaarematartieneotroprecio. Estateoríanoparecelógica,pueselbienmotivo Estateoríanoparecelógica ,pueselbienmotivodelavalúo,nohasufrido delavalúo,nohasufridoningún ningún cambio cam bio ensus ensus caract caracterí erísti sticas casfísic físicasy asysu suval valor orees indepe independi ndient ente e delafin de lafinali alidad dad del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se subjetivisariamuchomaslaactividadvaluatoria,yelavaluadordeberíaentonces preguntarse,sielvalordelosbienesesfunción preguntarse, sielvalordelosbienesesfuncióndirectadelaprobabl directadelaprobableutilidad eutilidaddel del informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico, adicional adicio nalmen mente te ten tendrí dría a tambié también n incide incidenci ncia a en la fijaci fijación ón de pre precio cios s situac situacion iones es talescomo¿Quiéncontratalosserviciosvalúatorios,unhombreounamujer?¿Si esunamujer,esjovenomayor?¿Esfeaobonita?¿Robustaodelgada?. 1.3. 1.3.2 2 Mo Mono nova vale lent nte. e. Consideraacertadamente,queelbiensoloposeeunvalor,independientemente delafinalidady/orequerimientodeltrabajovaluatorio.
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Princi Principio piosG sGene eneral rales esen enla laVal Valora oració ciónd ndeB eBien ienes es
El conoci Elcon ocimie miento nto detodos detodoslos los factor factoresque esque contri contribuy buyen en a gen genera erar r elvalor elvalor de deun un bien,esindis bien,e sindispensab pensable le paradetermin paradeterminare areljusto ljustopreci precio o deesebien. deesebien. Losprincipi Losprincipios os básicos de valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varia depe de pend ndie iend ndo o de de la las s co cond ndic icio ione nes s lo loca cale les s par particu ticula lare res. s. Es Esto tos s pr prin inci cipi pios os pue uede denn definirseasí: 1.4.1.PrincipiodeAnticipación. Elvaloresfijadoenatenciónalosbeneficiosfutur Elvaloresfijadoenatenciónalosbenefi ciosfuturosoingresosfutu osoingresosfuturosderiv rosderivados ados deunapropiedad,entendiendoqueunaentidadopersonafísica,estándispuestos apagarporunbienunmontoantic apagarporunbienun montoanticipado ipado,equivalen ,equivalentealos tealosbenefi beneficiosfuturo ciosfuturosque sque recibiráporelusoydisfrutededichobien,estoes,elavaluadordeberáconocer quéhaocurridoenelpasadoyestimar quéhaocurridoenelpasad oyestimaráqueocurri áqueocurriráenelfuturo ráenelfuturoycuálessonlas ycuálessonlas repe reperc rcus usio ione nes s posi posibl bles es de de ob obte tene ner. r. Debe Debe to toma mar r en en cu cuen enta ta, , po por r ejem ejempl plo, o, los los ingr in gres esos os pasa pasado dos, s, el el es esta tatu tus s o deca decade denc ncia ia de de la la ciud ciudad ad y de dell ve veci cind ndar ario io, , y los los preciosaloscualesestánsiendovendidasorentadaspropiedadessimilares,para estimarsusposiblesbeneficiosfuturos. 1.4.2.PrincipiodeCambio. Segúnesteprincipio,elvalordemercadonuncaesconstante.Estásujetotantoal efectodelasfuerzasexternasalapropiedad,comoalasfuerzasinternas.Las primerassonlasfuerza primerassonlas fuerzaseconómicas seconómicas,sociales, ,sociales,gubernament gubernamentales,entreotras ales,entreotras;las ;las fuer fuerza zas s in inte tern rnas as se se refi refier eren en a la la depr deprec ecia iaci ción ón, , co cons nser erva vaci ción ón, , mejo mejora ras, s, us uso o de suelo,tamaño,forma,etc.,porlomismo,seestablecequeelvalordemercado estimado,esválidoúnicamenteparaeldíaenqueselleva estimado,esválidoúnicamenteparae ldíaenquesellevaaefectolavaluación. aefectolavaluación. 1.4.3.PrincipiodeCompetencia. De es De este te pr prin inci cipi pio o se se deri deriva va que que dond donde e hay hay gana gananc ncia ias s su sust stan anci cial ales es, , se se cr crea ea la competencia,perolasgananciasexcesivasdanlugaraunacompetenciadañina, disminuyendolasutilidades.
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1.4.4.PrincipiodeConformidad. Eselvalormáximodeuninmueble;selogracuandoenelsectorestápresenteun grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene característicasconcordantesconesegrado. 1.4.5.PrincipiodeContribución. Planteaqueelvalordeunagentedeproducción,quesueleseruncomponentede una un a prop propie ieda dad, d, de depe pend nde e de de la la medi medida da en en que que co cont ntri ribu buya ya al al va valo lor r tota totall de de la propiedad. Elprincipiodecontribuciónseinterrelacionaconlosprincipiosdeequilibrioyde productividadexcedente. 1.4.6.PrincipiodeCrecimiento,EquilibrioyDecline. Sonlosefectosdeldeteriorofísicoordinarioydelademandademercado,dictan quetodapropiedadpasaportresetapas: Crec Cr ecim imie ient nto: o: cu cuan ando do se se es está tán n co cons nstr truy uyen endo do mejo mejora ras s y la la de dema mand nda a au aume ment nta. a. Equi Eq uililibr brio io: : cuan cuando do el el sect sector or está está prá ráct ctic icam amen ente te sa satu tura rado do y las las pr prop opie ieddades ades parecensufrirpocoscambios. Declinación:cuandolaspropiedadesrequierencadavezmayormantenimiento,en tantoquelademandaporellasdisminuye.Aladeclinacióngeneralmentesigueun renacimiento. 1.4.7.PrincipiodeEquilibrio. Esteprincipioseñalaquelosagentesdeproducción(trabajo,coordinación,capital ytierra)estánestrechamen ytierra)estánestre chamenterelacion terelacionadosconlosprincipi adosconlosprincipiosdecontribuci osdecontribuciónyde ónyde prod produc uctitivi vida dad d ex exce cede dent nte, e, co con n lo los s cu cual ales es debe deberá rán n mant manten ener er un un sa sano no equi equililibr brio io económico. 1.4.8.PrincipiodeMayoryMejorUso.
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El El mayo mayor r y me mejo jor r us uso o para para un un bi bien en, , es es aque aquell qu que e sien siendo do físi física came ment nte e po posi sibl ble, e, legalmentepermit legalm entepermitidoyeconómicam idoyeconómicamenteviabl enteviable,resultaenelmayorvalordelbien e,resultaenelmayorvalordelbien queseestávaluando. 1.4.9.PrincipiodeOfertayDemanda. Cons Co nsis iste te en en la la in inte tera racc cció ión n de de la las s fu fuer erza zas s de de la la ofer oferta ta y la la de dema mand nda, a, y es está tá determ det ermina inado do por por los los sig siguie uiente ntes s fenóme fenómenos nos: : El aum aument ento o de poblac población ión con con poder poder adquisitivoenunazona,incrementarálademanda,yelincrementoenelcostodel dinero,reducirálademandaoviceversa 1.4.10.PrincipiodeHomogeneidadoConformidad. Establecequeelvalordemercadollegaasumáximodesarrollo,enloslugares enqueselograungradorazonabledehomogeneidadeconómicaysocial,como por ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio homogéneodeactividades,niveldeingresos,educación,actitudes. 1.4.11.PrincipiodeProductividadExcedente. La pr La prod oduc uctitivi vida dad d ex exce cede dent nte, e, es es el el in ingr gres eso o neto neto que que qued queda a desp despué ués s de de ha habe berr dedu de duci cido do lo los s Cost Costos os de de lo los s agen agente tess de de pr prod oduc ucci ción ón, , co como mo so son n el el trab trabaj ajo, o, la administraciónyelcapital.Entonces,elingresoqueseobtieneporlatierra,es productividadexcedente.
1.4.12.PrincipiodePeríodosCrecientesyDeclinantes. Sonlascondicionesutiliza Sonlascondicio nesutilizadasenlaprácticavaluat dasenlaprácticavaluatoria.Sebasaenlassiguiente oria.Sebasaenlassiguientess etapasdeunbieninmueble:integración,equilibrio,desintegraciónyrenovación. 1.4.13.PrincipiodeProgresiónYRegresión. LaProgresi LaProgr esiónes óneselfenóm elfenómeno eno por por elqueelval elqueel valorde ordeunobjet unobjeto,es o,esaso asocia ciadocon docon obje ob jeto tos s del del mism mismo o titipo po, , pero pero mejo mejorres es. . En En el el ca caso so espe especí cífifico co de de inmu inmueebles bles,, podemosejemplifi podemo sejemplificarestep caresteprincip rincipio,conunedificio io,conunedificioquetuviera quetuvieraun unvalor valor medio mediode de $20millones,yseencontraraentreedificiosquevalen$50 $20millones,y seencontraraentreedificiosquevalen$50millones millones Laprogresión
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cons consis iste te en en la la mane manera ra en en que que se se bene benefifici cia a el el va valo lor r del del pr prim imer er ed edifific icio io, , al al es esta tarr asociadaconlosmáscostosos. LaRegresiónencambio,sepresentacuand LaRegresiónencambio,seprese ntacuandohayunapropieda ohayunapropiedaddedetermin ddedeterminado, ado, valor,quepodríaser,porejemplo,$50millones,dentrodeuncorredorconuna clasificaciónmenor,osea,enunaavenidadondelosedificiosvalenmenos;así,la regresiónsemanifiestaenladisminucióndelvalordeledificiodemayorcalidad. Elprincipiodeprogresiónyderegresiónestáinterrelacionadoconelprincipiode homogeneidadoconformidad. 1.4.14.PrincipiodeSustitución. Esunateoríaeconómicaquedicequeuncompradorprudentenopagaríamáspor elbien,queelcostodeadquirirunsubstitutoigualosemejante.Elmásprobable cost costo o de de adqu adquis isic ició ión n de de la la mejo mejor r al alte tern rnat ativ iva, a, se sea a de de un un su sust stititut uto o o un una a répl réplic ica, a, tiendeaestablecerelValorJustodeMercado. 1.4.15.PrincipiodeUsoConsistente. Esunateoríaeconómica,quesostienequeunbieninmuebleentransiciónaotro uso,oanalizándolobajoelconceptodemayorymejoruso,nodeberáavaluarse considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o construcciones,sinounmismousoparaambos.
1.5. 1.5 . Her Herram ramien ientas tasy yCon Conoci ocimie miento ntos sBás Básico icos s DelAva DelAvalua luador dor.. LaActividadValuatoriaesunacienciaMultidisciplinaria,queimplicaalgunasveces form formac ació ión n de de Equi Equipo pos s de de tr trab abaj ajo, o, comp compue uest stos os por por In Inge geni nier eros os, , Arqu Arquititeectos ctos,, Topógrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrónomos, Contadores,Dibujan Contad ores,Dibujantes,Agentesy tes,AgentesyCorre CorredoresInmobil doresInmobiliarios iarios,con ,concuyosaporte cuyosaportesy sy conceptos,sedeterminaelvalorprobabledeunbien,enuntiempoprudencialy encondicionesdeMercadoAbierto.
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Cuando Cuan do po por r lo los s co cost stos os que que im impl plic ica a re reun unir ir un un bu buen en eq equi uipo po de de trab trabaj ajo, o, ello ello es impo imposi sibl ble, e, el el Aval Avalua uado dor r debe debe co cono noce cer r una una se seri rie e de de elem elemen ento tos s qu que e le le pe perm rmititan an vi visu sual aliz izar ar en en una una fo form rma a in inte tegr gral al, , la la dete determ rmin inac ació ión n del del va valo lor r de dell bien bien moti motivo vo de dell Avalúo. •
Conocimiento Conocimiento dePlandeDesar dePlandeDesarrolloydelPlande rolloydelPlande Ordenamiento OrdenamientoTer Territor ritorial ial delMunicipiodondesetrabaja,puesellosmarcanlaspautasqueregiránel futuro fut uro des desarr arroll ollo odela dela ciudad ciudad, ,los los usos usosdel del sue suelo, lo, las las zon zonasSuburb asSuburbana anas, s, tendencias de crecimiento, ampliaciones del Perímetro Urbano, di disp spon onib ibililid idad ad de de se serv rvic icio ios s y ampl amplia iaci ción ón de de la la infr infrae aest stru ruct ctur ura a vial vial, , en entr tree
otrosaspectos. AcuerdosdeUsosdelSu osdelSuelo,para elo,paraconoce conocerelpote relpotencialde ncialdedesarr desarrolloq olloqueel ueel • AcuerdosdeUs in inmu mueb eble le pose posee, e, se segú gún n su su dest destin inac ació ión n y posi posibi bililida dade des s de de ex expl plot otac ació iónn económ eco nómica ica, , los los uso usos s permit permitido idos, s, comple complemen mentar tarios ios y/o y/o res restri tringi ngidos dos que que el bientuviereopudiesellegaratener. • El El Códi Código go de de Co Cons nstr truc ucci cion ones es y Urba Urbani nism smo, o, pa para ra dete determ rmin inar ar Índi Índice ces s de Ocupación,ÍndicesdeConstrucción,TipodeAislamientos,AlturasMínimas yMáximaspermitidas,Retrocesos,Voladizos,etc. •
Conocimiento e Interpretación de Planos Prediales, Topográficos y arqu arquititec ectó tóni nico cos, s, Estr Estruc uctu tura rale les, s, Hi Hidr dráu áulilico cos s y Eléc Eléctr tric icos os, , pa para ra co cono noce cerr ubicaciones,alinderamientos,Topografía,diseñoy distribucióndeÁreas. Los Lo s pl plan anos os pr pred edia iale les s se se re refifier eren en a la las s manz manzan anas as ca cata tast stra rale les, s, qu que e so sonn representaci repres entaciones onesplanim planimétrica étricasdel sdelterren terreno, o, sobrelascuales sobrelascualesseseñaliz seseñalizan an losprediosquecomponenlacitadamanzana. Losplanostopográficossonaquellosquerelacionanáreas(planimetría)y al altu tura ras s (al altitime metr tría ía), ), la las s cu cual ales es se se anal analiz izan an se segú gún n la la disp dispos osic ició ión n de de las las curv cu rvas as de de ni nive vel.l. En En la la medi medidda en en que que las las cu curv rvas as esté estén n más más o men enos os unidas,, indica unidas indicanunt nunterreno errenoplano planooescarpad oescarpado. o. Losplanosarquitectónicosdeterminanlaubicacióndelprediodeacuerdoal barrioozona,enellosseubicanlas plantas plantas(espaciosdeterminadospor (espaciosdeterminadospor paredes), cortes cortes (t (tra rans nsve vers rsal al y lo long ngititud udin inal ales es, , co con n el el fin fin de de ac acla lara rar r los los deta de talllles es de de al altu tura ra)) cimentación cimentación (constituyen el sustento real de la
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estructura), fachadas (Imagenexteriordelinmueble), cubierta (establece eltipoylosdetallesdeltejado). Planosestructurales,relacionanelsistemaqueseutilizaparasostenery mant ma nten ener er la la edif edific icac ació ión n en en pi pie, e, se se ca cara ract cter eriz izan an po por r qu que e co cont ntie iene nen n viga vigas, s, columnas,placas,escalerasytodossusdetalles. Planos Pla nos hidráu hidráulic licos os y sanita sanitario rios, s, muestr muestran an los los sis sistem temas as de con conduc ducció ción n de aguapotableylosdesagüesdeaguassucias. Planos Pla nos elé eléctr ctrico icos, s, detall detallan an el sistem sistema a eléctr eléctrico ico del del inmueb inmueble, le, en alg alguno unoss casostambiénrelacionanlossistemasdetelefonía,citofoníayantenasde televisión. • Si Sist stem emas as de de Cons Constr truc ucci ción ón, , quele quele perm permititan an ca calilififica carporlomeno rporlomenos s tip tipo ode de ciment cim entaci acione ones, s, cubier cubiertas tas, , fachad fachadas, as, pisos, pisos, mampos mamposter tería, ía, coc cocina ina y bañ baños, os, materiales,estadodeconservación,instalacioneseléctricasehidráulicas, carpintería,acabados yalgunasespecificacionestécnicas. • Conceptos elementales de Ingeniería Económica y Matemáticas Financieras, entre los cuales se puede contar Interés, Inflación, Deva De valu luac ació ión, n, Actu Actual aliz izac acio ione nes, s, Capi Capita taliliza zaci cion ones es, , Ín Índi dice ces s de de Pre Precios cios,, SistemasdeFinanciaciónyTasasdeInterés. •
El Elem emen ento tos s Esta Estadí díst stic icos os, , que que perm permititan an ca calc lcul ular ar tend tenden enci cias as hist histór óric icas as del del comportamientodelospreciosdelatierra,deunsectorespecificodela ci ciud udad ad, , in inte terp rpre reta tar r lo los s re resu sultltad ados os de de las las inve invest stig igac acio ione nes s ec econ onóm ómic icas as real re aliz izad adas as en en la la zona zona de de ubi ubicaci cación ón del del bien bien moti motivo vo de dell av aval aluó uó, , y qu quee permititan perm an la la apli aplica caci ción ón de de Medi Medida das s de de Tend Tenden enci cia a Ce Cent ntra rall tale tales s co como mo la Moda,laMediana,laMediaAritmética,laMediaGeométricaylaDesviación
Estándar. • Conocimientos de Vías y Topografía (planimetría y altimetría) para relacionardistanciasyrelievesdelplanoalterreno,definicióndelinderos, formadellote,delasví formadel lote,delasvíasesnecesario asesnecesariocono conocersutipo cersutipo yespecific yespecificacion aciones, es, lasposibilidadesdeampliación yprolongación,planvialalquepertenece. •
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Elementos básicos de Fotointerpretación, pues de la adecuada in inte terp rpre reta taci ción ón de de fo foto togr graf afía ías s aé aére reas as, , se se pued pueden en obte obtene ner r da dato tos s sob obre re
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construcciones,linderos,infraestructuravialydeservicios,tendidoderedes eléctricas,centrosdeatraccióneconómica,etc. •
Pr Prin inci cipi pios os de de Ec Econ onom omía ía: : Pues Pues el el co cono noci cimi mien ento to del del es esqu quem ema a ec econ onóm ómic icoo impe im pera rant nte, e, perm permitite e in inte terp rpre reta tarr ad adec ecua uada dame ment nte e las las leye leyes s de de ofer oferta ta y demandadebienes,enelmomentoenqueserealizaelavalúo.
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Catast Catastro, ro, yaque esteesel esteesel invent inventari ariode ode bienes bienesinmu inmuebl ebles es per perten teneci ecient entes es al est estado ado y a los los partic particula ulares res, , adicio adicional nalmen mente te per permit mite e obt obtene ener r y ana analiz lizar ar tend tenden enci cias as de de pr prec ecio ios s en en la lass zona zonas s Ge Geoe oeco conó nómi mica cas, s, de defifini nida das s po por r el InstitutoGeográficoAgustínCodazziyloscatastrosindependientes.
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Técnicas de investigación, ya que la recolección de los datos de investigacionesdirectaseindirectas,sonfuentedeacopiodeinnumerables datos.
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Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta in inte terp rpre reta taci ción ón de de la la in info form rmac ació ión n obte obteni nida da en en las las ho hora ras s de de pr prot otoc ocol olo o y necesariosparaunaadecuadaasesoríaintegral.
1.6. Consideracio ConsideracionesVa nesValuator luatorias. ias. Losvalorescomúnmenteutilizados,enlavaloracióndeinmuebles,son: 1.6.1.ValorComercialodeMercado. Eselpreciomásprobableestimado,porelcualunapropiedadseintercambiaría enlafechadelavalúo,entreuncompradoryunvendedor,actuandoporvoluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes,conprudenciaysincompulsión.Seconsideraqueelvalorcomercial representaelpreciojustoparalaoperaciónentreelcompradoryelvendedor. Eselresultadodelanálisisdehastatresparámetrosvaluatorios:valorfísicooneto dereposición(enfoquedecostos),valordecapitalizaciónderentas(enfoquede losingresos)yvalorcomparativodemercado.
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1.6.2.ValorFísico. Valorquetieneunbienalafechadelavalúo,ysedetermi Valorquetien eunbienalafechadelavalúo,ysedeterminaapartirdelcosto naapartirdelcostode de reposiciónanuevo,disminuyéndolelosefectosdebidosalavetustez,respectode suvidaútiltota suvidaútil total,alest l,alestado ado de conser conservac vación ión,al ,al gradod gradodeobsole eobsolesce scenci nciay ay aotros aotros elementosdedepreciación. 1.6.3.ValordeCapitalización. Eselmontoqueserequie Eselmontoquese requiereparagenerar reparagenerarrendimient rendimientosfinancie osfinancierosiguales rosiguales,alas ,alas utilidadesqueproducenlasrentasdeunbien,ensimilarescondicionesderiesgo. Es de Es deci cir, r, se se es estitima ma el el va valo lor r de de una una pr prop opie ieda dad, d, divi dividi dien endo do los los ingr ingres esos os ne neto toss anua an uale les s de de oper operac ació ión, n, que que pr prod oduc uce e la la mism misma, a, entr entre e la la tasa tasa de de ca capi pita taliliza zaci ción ón adecuada. 1.6.4.ValorComparativodeMercado. Es el Es el resu resultltad ado o homo homolo loga gado do de de una una in inve vest stig igac ació ión n de de merc mercad ado o de de va valo lore res s de bienes bie nes com compar parabl ables es al del del estudi estudio. o. Dic Dicho ho mer mercad cado o debe debe ser, ser, pre prefer ferent enteme emente nte,, activo,amplio,sano,abiertoybieninformado,dondeimperancondicionesjustasy equitativasentrelaofertaylademanda. 1.6.5.ValordeNegocioenMarcha. Eselvalordeunaempresacomountodo,sujetoalautilidadoserviciopotencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades,tangibleseintangibles 1.6.6.ValordelosIntangibles. Es el Es el va valo lor r dete determ rmin inad ado o en en el el Enfo Enfoqu que e de de In Ingr gres esos os, , co como mo nego negoci cio o en en marc marcha ha,, adicio adi cional nal al val valor or de los los act activo ivos s tangib tangibles les. . Depend Depende e de activo activos s intang intangibl ibles es tales tales como:marcas,prestigio,patentesyderechos,entreotros. 1.6.7.ValorPresente.
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Es el Es el va valo lor r en en el el pr pres esen ente te, , que que se se obti obtien ene e de de de desc scon onta tar r los los fluj flujos os de de ef efec ectitivo vo peri pe riód ódic icos os futu futuro ros, s, por por la la apli aplica caci ción ón de de la la ta tasa sa de de de desc scue uent nto o o de de rent rentab abililid idad ad ofrecidaporlasalternativasdeinversióncomparables,quetambiénpuedeserel costodelcapital. 1.7.AspectosTécnicos. 1.7.1.DelosEnfoquesValuatorios. Enlamayoría delo Enlamayoría delos s avalúos,esfacti avalúos,esfactiblelaaplica blelaaplicacióndecuando cióndecuando menosDos,de menosDos,de lostresenfoquescomúnmenteaceptadosenlaprácticaValuatoria,esdecir,el ComparativodeMercado,eldeCostosyeldeIngresos. Con Co n el el anál anális isis is y pond ponder erac ació ión n de de lo los s in indi dica cado dore res s de de va valo lor r ob obte teni nido dos s co con n ca cada da enfoqu enfo que, e, el el av aval alua uado dor r pu pued ede e es estitima mar r el el Valo Valor r Co Come merc rcia ial.l. No No obst obstan ante te, , es es en funcióndelUsoydelPropósitodelbienaavaluar,lamayorpertinenciaparala aplicacióndetodosoalguno(s)deellos. 1.7.1.1.EnfoqueComparativodeMercado. Esteenfoqueinvolucralarecopilacióndeinformaciónpertinentedelmercadode bi bien enes es co comp mpar arab able les s al al bi bien en pora pora va valu luar ar, , tr trat atan ando do de de co cono noce cer r los los va valo lore res s de operacionescerradas,analizandolaofertaylademanda,parapoderllegaraun indica ind icador dor que que per permit mita a est establ ablece ecer r el precio precio más más probab probable le de compra compra par para a dicho dicho bien.Sebasaigualmente,enlosprincipiosdeSustitución,ydelaOfertaydela Demanda. 1.7.1.2.EnfoquedeCostos. Sebas Se basa a en enla laeesti stimac mación ión del del costodereprod costodereproducc ucción ión ode oderep reposi osició ción n deunbien igual, igu al, o odecarac decaracter teríst ística icas ssem semeja ejante ntesal sal bien bienana analiz lizado ado alafecha a lafecha del del ava avalúo lúo; ;al al resu re sultltad ado o de de es esta ta esti estima maci ción ón se se le le deno denomi mina na Va Valo lor r de de Re Repo posi sici ción ón a Nue uevo vo (V (V.R .R.N .N.) .). . Si Si el el bi bien en no no es es nuev nuevo, o, su su va valo lor r se se afec afecta tará rá nega negatitiva vame ment nte, e, po por r los los
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diversosfactoresdedepreciaciónyobsolescenciaaplicables,segúnseaelcaso,y asíseobtieneelValorFísico,tambiénllamadoValorNetodeReposición.(V.N.R.). SefundamentaenlateoríaeconómicadelPrin Sefundamentaenlateoríaeconó micadelPrincipiodeSusti cipiodeSustitución tución.Enelcasode .Enelcasode inmuebles,esunmétodomixto,debidoaqueadicionaelvalordemercadodel terreno,conloscostosdereposiciónoreproduccióndelasmejoras,comoson: cons constr truc ucci cion ones es, , in inst stal alac acio ione nes s es espe peci cial ales es, , obra obras s co comp mple leme ment ntar aria ias s y elem elemen ento toss accesorios. Esta Es tabl blec ece e que que el el va valo lor r de de un un bi bien en,, es es comp compar arab able le al al co cost sto o de de re repo posi sici ción ón o reproducción de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad semejante,aaquélqueseavalúa,considerandotodasaquellascondicionesque puedeninfluirenelvalordecadaunodelosbienes. 1.7.1.3.EnfoquedeIngresos. Este Es te en enfo foqu que, e, ba basa sado do en en el el Prin Princi cipi pio o de de Anti Antici cipa paci ción ón, , se se ap aplilica ca a los los bien bienes es suscep sus ceptib tibles les de una una explot explotaci ación ón eco económ nómica ica, , y cuyas cuyas expect expectati ativas vas de ing ingres resos, os, previsiblementeproporcionaránenelfuturo,elvalordelbien.Asimismoconsidera elvalorpresentedelosbeneficiosfuturos,derivadosdelbienporavaluar,yes generalmentemedidoatravésdelacapitalizacióndelosingresos. Elvalorqueseobtiene,porejemplo,alaplicarlacapitalizacióndirectadelmonto de un de una a re rent nta, a, se se le le de deno nomi mina na ge gene nera ralm lmen ente te, , co como mo Va Valo lor r de de Ca Capi pita taliliza zaci ción ón de Rentas(tratándosedeinmuebles). 1.7.2.ValordeCapitalización. Eslacantidadqueserequiereparagenerarrendimientosfinancierosiguales,alas utilidades(rentanetadespuésdededucciones)queproducelarentadeunbien, ensimilarescondicionesderiesgo.Esdecir,seestimaelvalordeunapropiedad dividiendolosingresosnetosanualesdeoperación,queproducelamisma,entre latasadecapitalizaciónadecuada. 1.7.3.EnfoquedelValorResidual.
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Eselqueresultadelanálisisdelosben Eselqueresultadelanáli sisdelosbeneficio eficiosydeloscostosdeuninv sydeloscostosdeuninversion ersionista, ista, que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en él, un proyecto de aprovechamientodelmismo,deacuerdoconlascaracterísticasfísicasdelterreno, delusodelsuelopermitidoydelaviabili delusodelsueloperm itidoydelaviabilidadtécnic dadtécnica,jurídic a,jurídica,social, a,social,económic económicay ay financieradelproyecto. 1.7.4.EnfoquedelFlujodeEfectivoDescontado(FED). Eselprocedimientousadoparacalcularelvalorpresente,olosbeneficiosdeun flujode flu jode efe efecti ctivo, vo, a afut futuro uro. .Las Las aplica aplicacio ciones nes más más usa usadas das del del aná anális lisisFED isFEDson son: :la la tasainternaderetorno(TIR)yelvalorpresenteneto(VPN).Ambassontécnicas usadaspara laevaluación laevaluacióneeconómicadeproyectosdeinversión. 1.7.5.ElaboracióndelDocumentoValuatorio. Lapreparacióndelinformeescritoesunaspectoesencialdeavaluó;denadasirve hacerunabuenainspecci hacerunabuen ainspeccióndecampoyunabuenainves óndecampoyunabuenainvestigaci tigacióndevalores, óndevalores,silo silo queseplasmaeneldocumento,carecedesuficienteselementostécnicosyque estosseanjustificantesdelaapreciación;esdecir,esteinformedebeincluirtodos losaspectosincidentesenladeterminacióndelvalor,tantodelazona,comodel inmuebleensí. Debeserredactadoenunaformadescripti Debeserredactadoenunaformades criptiva,clara, va,clara,simpleyordenada simpleyordenada,dadoque ,dadoque vadirigidoaservidorespúblicos,opersonasquenonecesariamenteconocende latécnicadeavalúos,detalmanera latécnicadeavalúos ,detalmanera,quesulectu ,quesulecturapresen rapresenteunaideacab teunaideacabaldelo aldelo que qu e se se es está tá av aval alua uand ndo. o. Por Por mi minu nuci cios osa a que que haya haya sido sido la la labo labor r de de ca camp mpo o y de oficina,perderárelevancia,sielavaluadornoalcanzaatransmitirsusimpresiones yjuiciosenuninformeexacto,lógicoyconvincente. La extens extensión ión y las las caract caracterí erísti sticas cas del del inf inform orme e dep depend enderá erán, n, natura naturalme lmente nte, , de la claseeimportanciadelbienaavaluar.
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Al Al form formul ular ar el el in info form rme, e, el el av aval alua uado dor r de debe be se ser r co conc ncis iso, o, ev evititan ando do as aspe pect ctos os sin sin im impo port rtan anci cia a y si situ tuac acio ione nes s co cont ntra radi dict ctor oria ias, s, pero pero sin sin co conv nver ertitirs rse e en en fuen fuente te de retórica,susintaxisdebesercorrecta,yconvieneevitartecnicismosdedominio del ava del avalua luador dor, , y entodo entodo caso, caso, presen presentar taruna una explic explicaci ación ón breve breve de los los térm érmino inoss técnicosempleados.
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¿QUESEENTIENDEPORSUELO? 2. ¿QUESEENTIENDEPORSUELO?
Porsuelo Porsuelos seentiend eentiendel elasuperfi asuperficied ciedela elatierra tierra.. Terren Terrenoen oenqueviven quevivenopueden opuedenvivirlas vivirlasplanta plantas. s. Superficieartificialquesehaceparaqueelpisoestésólidoyllano. Pisod Pisodeunc euncuartoo uartoovivien vivienda. da. Ter Terren renoe oedif difica icable ble.. Territ Territorio oriodeuna deunanación nación.. Elsuelo Elsueloesla eslabasede basedelaproduc laproducción ciónagrope agropecuaria cuaria,constit ,constituyee uyeelsustrat lsustratoo dondeseasientanconstruccionesyvías.
Dadalamultiplicidaddefuncionesquecumpleelsuelo,esdifícilconstruiruna defifini de nici ción ón de de su suel elo o que que se se adap adapte te a to todo dos s los los pu punt ntos os de de vist vista. a. La Las s pr prim imer eras as definiciones de suelo, hacían énfasis en su utilidad para las actividades agropecuarias, aunque paulatinamente, fueron incorporando conceptos concernientesasufuncióncomopartedelanaturaleza. Elsueloseconceptúacomouncuerponatural,conundesarrolloconstanteen espacioytiempo,situadoenlacortezaterrestre,constituidoporunafaselíquida (solucióndelsuelo),unagaseosayunasólida(materialesmineralesyorgánicos); quesustentavegetaciónyqueseformaporlainteraccióncontinuaysimultánea delmaterialapartirdelcualseorigina,delclimaimperante,deltipodevegetación (incluidalafauna)propiadelaregiónylascondicionesparticularesdelrelieve. Lasdefinicionesmásactualizadasadoptanunavisiónmásgeneral,consideranal suelocomo“unsistemacomplejo,polifuncional,abierto,polifacéticoyestructural desarrolladoenlasuperficiedelalitosfera”. ElSuelo,estambién,lacapamássuperficialdelacortezaterrestre,queresulta deladescomposición deladescompo sicióndelasrocas,porloscambio delasrocas,porloscambiosbruscosdetempe sbruscosdetemperatura raturaypor ypor laaccióndelagua,delvientoydelosseresvivos.
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El El proc proces eso o medi median ante te el el cu cual al lo los s fr frag agme ment ntos os de de ro roca ca se se hace hacen n ca cada da ve vez z más más pequ pe queñ eños os, , se se di disu suel elve ven n o va van n a fo form rmar ar nu nuev evos os co comp mpue uest stos os, , se se co cono noce ce co con n el nombrede meteorización meteorización.. Losproductosrocososdelameteorizaciónsemezclanconelaire,aguayrestos orgánicosprovenientesdeplantasyanimalesparaformarsuelos.Luegoelsuelo pued pu ede e se ser r co cons nsid ider erad ado o co como mo el el pr prod oduc ucto to de de la la inte intera racc cció ión n en entr tre e la la lito litosf sfer era, a, la atmósfera,lahidros atmósf era,lahidrosferaylabiosfera feraylabiosfera.Esteproces .Esteprocesotardamuchos otardamuchosaños,razónpor años,razónpor lacuallossuelossonconsidera lacuallossuelos sonconsideradosrecur dosrecursosnatura sosnaturalesnorenovab lesnorenovables.Enelsuelo les.Enelsuelo se se de desa sarr rrol olla la gr gran an part parte e de de la la vi vida da te terr rres estr tre, e, en en él él crec crece e un una a gr gran an ca cant ntid idad ad de plantas,yvivenmuchosanimales. 2.1.ComponentesdelSuelo Sepuedenclasificaren inorgánicos inorgánicos,comolaaren ,comolaarena,laarcill a,laarcilla,elaguayelaire a,elaguayelaire;y ;y , co como mo lo los s re rest stos os de de pl plan anta tas s y anim animal ales es. . Un Uno o de de los los co comp mpon onen ente tess orgánicos, orgánicos orgá orgáni nico cos s de de lo los s suel suelos os es es el el humu humus. s. El humus humus se se en encu cuen entr tra a en en las las cap apas as superioresdelossuelosyconstituyeelproductofinaldeladescomposicióndelos rest restos os de de pl plan anta tas s y anim animal ales es, , ju junt nto o co con n al algu guno nos s mine minera rale les; s; tien tiene e un un co colo lor r de amarillentoanegro,yconfiereunaltogradodefertilidadalossuelos amarillentoanegro,yconfiereunaltogradodefertilidadalossuelos 2.2.FasesdelSuelo. 2.2. 2.2.1. 1. Fa Fase se Só Sólilida da: : Comp Compre rend nde, e, pr prin inci cipa palm lmen ente te, , los los mine minera rale les s form formad ados os por por compuestosrelacionadosconlalitosfera,comosíliceoarena,arcillaogredaycal. Tambiénincluyeelhumus. 2.2.2.FaseLíquida:Comprendeelaguadelahidrosfera,quesefiltraporentrelas 2.2.2.FaseLíquida: partículasdelsuelo. 2.2.3.FaseGaseosa:Tieneunacomposiciónsimilaraladelairequerespiramos, aunq au nque ue co con n mayo mayor r pr prop opor orci ción ón de de di dióx óxid ido o de de ca carb rbon ono o ). ). Ad Adem emás ás, , pr pres esen enta ta un co cont nten enid ido o muy muy al alto to de de va vapo por r de de ag agua ua. . Cuan Cuando do el el su suel eloo es es muy muy hú húme medo do, , los los espaciosdeairedisminuyen,alllenarsedeagua.
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2.3.PropiedadesyTexturadelosSuelos Entre Entr e la las s prop propie ieda dade des s de de lo los s su suel elos os se se encu encuen entr tran an: : El El co colo lor, r, dist distri ribu buci ción ón del del tamañodelaspartículas,consistencia,textura,estructura,porosidad,humedad, densidad,PH,materiaorgánica,capacidaddeintercambioiónico,salessolublesy óxidos. Laspropiedadesfísicasdelossuelos,dependende Laspropiedadesfísicasdelossuelos,dependen delacomposici lacomposiciónmineraló ónmineralógica, gica, delaforma ydeltamañ delaforma ydeltamañode odelas las partíc partícula ulasquelo squelofor forman man ydelambiente ydelambiente que que los rodea.Eltamaño,laformaylacomposiciónquímicadelaspartículas,determinan lapermeabilidad, lapermeabi lidad,la lacapila capilaridad, ridad,la lacohes cohesiónyotraspropiedad iónyotraspropiedadesresultan esresultantesdela tesdela combinacióndetodoslosintegrantesdelsuelo. Otrapropiedadfísicadelossuelosquehayqueconsiderar,eslatemperatura,que tienecomofuenteprincipallairradiaciónsolar. Las prop Las propie ieda dade des s fí físi sica cas s perm permititen en cono conoce cer r me mejo jor r las las ac actitivi vida dade des s ag agrí ríccolas olas fund fundam amen enta tale les s como como el el la labo bore reo, o, la la fe fert rtililiz izac ació ión, n, el el dr dren enaj aje, e, la la irri irriga gaci ción ón, , la conservacióndesuelosyagua,asícomo,elmanejoadecuadodelosresiduos cosechas. Tanto las propiedades físicas como las químicas, biológicas y mineralógicasdeterminan,entreotras, laproductividaddelossuelos. 2.3.1. Clases 2.3.1. ClasesdeTe deTexturade xturadelosSuelo losSuelos. s. La text La textur ura a ge gene nera rall de de un un su suel elo o depe depend nde e de de las las pr prop opor orci cion ones es de de pa part rtíc ícul ulas as de distintostamañosqueloconstituyen.Laspartículasdelsueloseclasificancomo arena,limoyarcilla.Laspartículasdearenatienendiámetrosentre2y0,05m.m, lasdelimoentre0,05y0,002m.m,ylasdearcillasonmenoresde0,002m.m. Engeneral, Engener al, las las partíc partícula ulas sdearena dearena pueden pueden versecon verseconfac facili ilidad dad yson y son rug rugosa osas sal al tact tacto. o. La Las s part partíc ícul ulas as de de lilimo mo ap apen enas as se se ve ven n sin sin la la ay ayud uda a de de un un micr micros osco copi pio o y parece par ecen nhar harina ina cua cuando ndo setocan. setocan.Las Las par partíc tícula ulas sdearcil dearcillason lasoninv invisi isible bles ssino sinose se utilizaninstrumentosyformanunamasaviscosacuandosemojan. Textura:Eslacantidadrelativaexpresadaen%dearena,%delimoy%dearcilla co cont nten enid ida a en en un una a porc porció ión n de de su suel elo. o.- - Este Este térm términ ino o se se re refifier ere e a las las dife difere rent ntes es
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proporcionesdeseparadosenlafracc proporciones deseparadosenlafracciónminera iónmineraldelsuelo,denom ldelsuelo,denominándo inándosedela sedela siguientemanera: Arenas:sisustamañossonde2.00a0.05mmdediámetro. Limos:sisustamañossonde0.05a0.002mmdediámetro. Arcillas:Sisustamañossonmenoresde0.002mmdediámetro. De ac De acue uerd rdo o co con n el el se sepa para rado do que que domi domine ne en en el el su suel elo, o, és éste te re reci cibe be un un no nomb mbre re especial;asícomoporejemp especi al;asícomoporejemplosidominalaarena losidominalaarena,elsuelosedenomina ,elsuelosedenominaarenoso arenoso o lilivi vian ano; o; si si do domi mina na la la ar arci cilllla a se se de deno nomi mina na ar arci cillllos oso; o; si si de deno nomi mina na el el limo limo se denominalimoso,sihayunamezclaadecuadadelostresseparadosseledomina francoomediano. Paradeterminarel%dearena,limoyarcillaseutilizouncilindrode1000ccysele aplilicó ap có 40 40gr grs s de de la la mues muestr tra a pero pero es esto to pued puede e va vari riar ar de de ac acue uerd rdo o co con n la la ley ley de STOKESquediceoestablece,quelaspartículasquerecorresediferenciandela siguientemanera: a. Todaslasarenas Todaslasarenassedi sedimentad mentadas,seutilizaun as,seutilizaunhidróm hidrómetroparadeterm etroparadeterminar inarla la densidad, la cual mide desde cero a 60gr por litro. Para saber la concentraciónenunlitrodeagua,setomaunhidrómetroconaguapura midecerogrados,yseleaplicopartíc midecerograd os,yseleaplicopartículasdearenaysiguió ulasdearenaysiguiómidiendocer midiendoceroo grados; pero se puede medir en el momento que las partículas se encuentranensuspensión. b. Tod Todoslos osloslim limosse ossedim diment entado adosen sen 120 120 minuto minutos(2horas s(2horas) )otr otravez avez semidió conelhidrómetroeindicólatemperaturaysedetectóel%arcillaylimo. Laseparacióndelaspartículasdemayortamaño,esunprocesoquesepuede realizardirectame realiz ardirectamenteutilizan nteutilizandounaseriede dounaseriedetamice tamices,el s,elproble problemase masepresen presentaen taen laterminacióndelaspartículasmásfinas(limoyarcilla).Paraello,seutilizael méto mé todo do de de se sed8 d8im imen enta taci ción ón basa basado do en en la la le ley y de de STOK STOKES ES, , qu que e dice dice " qu que e la velocidaddecaídadelaspartículasesféricasenunmediofluidoesproporcionalal cuadradodelradiodedichaspartículas
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Los su Los suel elos os mues muestr tran an gr gran an va vari ried edad ad de de as aspe pect ctos os, , fert fertililid idad ad y ca cara ract cter erís ístitica cass quím qu ímic icas as en en fu func nció ión n de de lo los s mate materi rial ales es mi mine nera rale les s y or orgá gáni nico cos s qu que e lo lo form forman an. . El coloresunodeloscriteriosmássimplesparacalificarlasvariedadesdesuelo.La reglageneral,aunqueconexcepciones,esquelossuelososcurossonmásfértiles que qu e lo los s cl clar aros os. . La La os oscu curi rida dad d su suel ele e se ser r re resu sultltad ado o de de la la pr pres esen enci cia a de de gr gran ande dess cantidadesdehumus. Aveces,sinembargo,lossuelososcurosonegros,debensutonoalamateria mineraloahumedadexce minera loahumedadexcesiva;enest siva;enestoscasos, oscasos,elcoloroscur elcoloroscuronoesunindica onoesunindicador dor defertilidad. Lossuelosrojosocastaño-rojizos Lossuelosrojosocastaño-r ojizossuelenconte suelencontenerunagranpropo nerunagranproporcióndeóxid rcióndeóxidos os de hier de hierro ro (d (der eriv ivad ado o de de la las s ro roca cas s pr prim imig igen enia ias) s) que que no no han han sido sido so some metitiddos os a humedadexcesiva.Portanto,elcolorrojoes,engeneral,unindiciodequeel sueloestábiendrenado,noeshúmedoenexcesoyesfértil. Los su Los suel elos os amar amarilillo los s o amar amarilille lent ntos os titien enen en es esca casa sa fert fertililid idad ad. . De Debe ben n su su co colo lor r a óxidosdehierroquehanreaccionadoconaguaysondeestemodoseñaldeun terrenomaldrenado. Lossuelosgrisáceospuedentenerdeficienciasdehierrouoxígeno,ounexceso desalesalcalinas,comocarbonatodecalcio.
2.4. 2.4. Cl Clas ases esD De eSu Suel elos os LaLey388deJulio18de1997(LeydeOrdenamientoTerritorial)clasificaelsuelo en: 2.4.1.SueloUrbano. Consti Con stituy tuye e el elsue suelo lolim limita itado dopor por el elper períme ímetro tro urb urbano ano, , def defini inido domed median iante teacu acuerd erdoo municipal,lasáreasdelterritorioDistritaloMunicipaldestinadasausosurbanos por po r el el Pl Plan an de de Orde Ordena nami mien ento to, , que que cuen cuente ten n con con infr infrae aest stru ruct ctur ura a vial vial y red edes es primariasdeenergía,acueductoyalcantarillado,posibilitándosesuurbanizacióny
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edific edif icac ació ión, n, se segú gún n se sea a el el ca caso so. . Podr Podrán án pert perten enec ecer er a es esta ta ca cate tego gorí ría a aq aque uellllas as zona zo nas s co con n proc proces esos os de de ur urba bani niza zaci ción ón in inco comp mple leto tos, s, co comp mpre rend ndid idos os en en áre reas as cons consol olid idad adas as co con n edif edific icac acio ione nes, s, que que se se defi defina nan n co como mo ár área eas s de de Mejo Mejora rami mien ento to IntegralenlosPlanesdeOrdenamientoTerritorial. Las ár Las área eas s qu que e co conf nfor orma man n el el su suel elo o ur urba bano no se será rán n deli delimi mita tada das s po por r perí períme metr tros os y podr po drán án in incl clui uir r lo los s ce cent ntro ros s pobl poblad ados os de de lo los s co corr rreg egim imie ient ntos os. . En En ning ningún ún ca caso so, , el perí pe ríme metr tro o ur urba bano no podr podrá á se ser r mayo mayor r que que el el deno denomi mina nado do pe perí ríme metr tro o de de se serv rvic icio ioss públicos o sanitarios. Además, el perímetro urbano se delimitó siguiendo elementosfísicosfactiblesdelocalizarydereconocerencampo,comosonlas vías,cuerposdeagua,topografíanaturaldelterreno,etc. El El perí períme metr tro o de de se serv rvic icio ios s es es la la deli delimi mita taci ción ón de dell ár área ea ur urba bana na de de la la ciud ciudad ad qu quee incluyeeláreaurbanadesarrolladayáreadedesarrollooenvíadeconsolidación, dota do tado dos s de de la la in infr frae aest stru ruct ctur ura a bási básica ca, , en en la las s cu cual ales es todo todos s los los pr pred edio ios s tien tienen en di disp spon onib ibililid idad ad in inme medi diat ata a de de lo los s se serv rvic icio ios s pú públ blic icos os do domi mici cililiar ario ios s de de ac acue uedu duct cto, o, alcantarillado,aseo,energíaeléctrica,telefoníaydistribucióndegasdomiciliario, regulados por la Ley 142 de 1994 y normas reglamentarias. Forman Form an part parte e de dell su suel elo o ur urba bano no lo los s te terr rren enos os e inmu inmueb eble les s que que se se encu encuen entr tran an localizadosdentrodelperímetrodeserviciospúblicosdomiciliariosdeacueductoy alcantarillado. 2.4.1.1.ClasificacióndelosUsosUrbanosdelSuelo. Dentro Dent ro de dell pe perí ríme metr tro o ur urba bano no se se han han zo zoni nififica cado do los los dife difere rent ntes es us usos os del del su suel elo: o: Come Co merc rcia ial,l, Resi Reside denc ncia ial,l, In Indu dust stri rial al, , Dota Dotaci cion onal al, , Urba Urbani niza zabl bles es no no ur urba bani niza zado dos, s, Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales, Parqueaderosydepósitos,deProtecciónAmbiental,deServiciosalaComunidad, Educativo,RecreativoyDeportivo. •
Pr Pred edio ios s Come Comerc rcia iale les. s. So Son n pr pred edio ios s co come merc rcia iale les s aq aque uellllos os en en los los qu que e se ofrecen,transanoalmacenan,bienesyservicios.
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Predios Residenciales. Son predios residenciales los destinados exclusivamentealaviviendahabitualdelaspersonas.
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Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de Orde Or dena nami mien ento to Terr Territitor oria ial,l, hay hayan an si sido do de defifini nido dos s co como mo eq equi uipa pami mieentos ntos cole co lect ctiv ivos os de de titipo po educ educat ativ ivo, o, cult cultur ural al, , sa salu lud, d, bien bienes esta tar r so soci cial al y culto ulto;; equipa equ ipamie miento ntos s deport deportivo ivos s y recrea recreativ tivos os com como o est estadi adios, os, col colise iseos, os, pla plaza zade de toros, tor os, clubes clubes cam campes pestre tres, s, polide polidepor portiv tivos, os, cancha canchas s múltip múltiples les y dot dotaci acione oness deportivasalairelibre,parque deport ivasalairelibre,parquesdepropiedadyusopúblico;equip sdepropiedadyusopúblico;equipamien amientos tos urbanos básicos tipo seguridad ciudadana, defensa y justicia, abas ab aste teci cimi mien ento to de de al alim imen ento tos s co como mo ma mata tade dero ros, s, frig frigor oríf ífic icos os, , ce cent ntra rale les s de abasto abas tos s y pl plaz azas as de de merc mercad ado, o, reci recint ntos os feri ferial ales es, , ce ceme ment nter erio ios s y se serv rvic icio ioss fune funera rari rios os, , se serv rvic icio ios s de de ad admi mini nist stra raci ción ón pú públ blic ica, a, se serv rvic icio ios s públ públic icos os y de tran transp spor orte te. . Para Para el el suel suelo o ru rura rall in incl cluy uye e los los pr pred edio ios s qu que e en en el el Plan Plan de Ordenamiento Territorial hayan sido definidos como dotacionales administrati admini strativos,deseguri vos,deseguridad,desalud dad,desaludyasistencia, yasistencia,decultoyeducación decultoyeducacióny y degranescalaincluyendolosprediosdecarácterrecreativo.
•
Predio PrediosUrba sUrbaniz nizabl ablesnoUrba esnoUrbaniz nizado ados. s. Sonprediospertenecientesalsuelo urba urbano no, , qu que e pued pueden en se ser r desa desarr rrol olla lado dos s ur urba baní níst stic icam amen ente te y qu que e no no han han adelantadounprocesodeurbanización.
•
PrediosUrb PrediosUrbanizad anizadosnoEdif osnoEdificado icados.Son s.Sonprediose prediosenloscuales nloscualesse seculminó culminóel el proceso de urbanización, y que no han adelantado un proceso de construcciónoedificación. Entién Ent iéndas dase epor por pre predio dio noedificad noedificado oalque alque enc encuad uadreen reen cua cualqu lquier iera adelos delos siguientessupuestos: a.Al Alpredio prediourbanoqueseencuentreimpro urbanoqueseencuentreimproductiv ductivo,esdecir,cuando o,esdecir,cuando encontrándoseensuelourbano,noestéadecuadoparataluso(para serutilizadoconfineshabitacionales,comerciales,deprestaciónde serv se rvic icio ios, s, in indu dust stri rial ales es, , dota dotaci cion onal ales es o cu cuya yas s ár área eas s cons constitittuy uyan an jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de actividadesrecreativasodeportivas).
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b.Alprediourbanocuyasconstruccionesoedificacionestenganun áreainferioral20%aláreadelterrenoyunavalúocatastral,enel quesuvalorseainferioralveinticincoporciento(25%)delvalordel terreno.
Seexceptúan dela presen Seexceptúan presentedefin tedefinici ición, ón, los los inmueb inmuebles les que que seubiquen seubiquenen en suelodeprotección,lasáreasverde suelodeprotecc ión,lasáreasverdesy syespaci espaciosabiertos osabiertosde deusopúblic usopúblico,y o,y losestacionamientospúblicosdebidamenteautorizadosyenoperación. losestacionamientospúblicosdebidamenteautorizadosyenoperación. •
Pr Pred edio iosnoUr snoUrba bani niza zabl bles es.. Sonaquellospredios,queporsulocalizaciónno puedenserurbanizados,talescomolosubicadospordebajodelacotade larondaderío,oporencimadelacotadeservicios
•
Pr Pred edio ios s Fi Fina nanc ncie iero ros. s. So Son n pr pred edio ios s fifina nanc ncie iero ros s aq aque uellllos os do dond nde e func funcio iona nann establecimientos de crédito, sociedades de servicios financieros, sociedadesdecapitalización,entidadesaseguradoraseintermediariosde segu se guro ros s y re reas aseg egur uros os, , co conf nfor orme me co con n lo lo es esta tabl blec ecid ido o en en el el Ca Capí pítu tulo lo I, I, de dell EstatutoOrgánicodelSistemaFinanciero.
•
Predios Industriales. Son predios industriales, aquellos donde se desarrollan actividades de producción, fabricación, preparación, recu recupe pera raci ción ón, , repr reprod oduc ucci ción ón, , ensa ensamb mbla laje je, , co cons nstr truc ucci ción ón, , tran transf sfor orma maci ción ón,, trat tratam amie ient nto o y mani manipu pula laci ción ón de de mate materi rias as pr prim imas as pa para ra pr prod oduc ucir ir bien bienes es o prod produc ucto tos s mate materi rial ales es. . In Incl cluy uye e lo los s pr pred edio ios s do dond nde e se se desa desarr rrol olle le ac actitivi vida dadd agrícola,pecuaria,forestalyagroindustrial.
•
Depósitos y Parqueaderos. Se entiende por depósito, aquellas construcciones diseñadas o adecuadas para el almacenamiento de mercancías,omaterialeshastade30metroscuadradosdeconstrucción. Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el estaci est aciona onamie miento nto de vehícu vehículos los. . Para Para ambos ambos cas casos os no clasif clasifica icarán rán aqu aquí í los inmueblesenquesedesarrollenlasactividadesantesmencionadas,con
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finescomercialesodeprestacióndeservicios,yquenoseanaccesoriosa unpredioprincipal. •
Pr Pred edio iosno sno Urba Urbani niza zabl bles es.. Sonaquellosprediosqueporsulocalizaciónno puedenserurbanizadostalescomolosubicadospordebajodelacotadela rondaderíooporencimadelacotadeservicios.
2.4.2.SuelodeExpansiónUrbana. Constituidoporlaporcióndelterritoriomunicipaldestinadoalafuturaexpansión urba urbana na, , qu que e se se ha habi bililita tará rá para para el el us uso o ur urba bano no du dura rant nte e la la vige vigenc ncia ia del del Plan Plan de Ordenamiento,segúnlodefinanlosProgramasdeEjecución. Ladeterminacióndeestesueloseajustar Ladetermin acióndeestesueloseajustaráa áalasprevisi lasprevisionesdecrecimie onesdecrecimientodela ntodela ciudad ciu dad ya y alaposibi laposibilid lidadde adde dotaci dotacióncon ónconinf infrae raestr struct uctura ura par para aelsistem elsistema avia vial,de l,de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamientocolectivodeinteréspúblicoosocial.
Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de desarr desa rrol ollo lo co conc ncer erta tado do, , a tr trav avés és de de pr proc oces esos os que que defi defina nan n la la co conv nven enie ienc ncia ia y las las condicionesparasudesarrollo condic ionesparasudesarrollo,mediantesuadecuació ,mediantesuadecuacióny nyhabili habilitación taciónurbanístic urbanísticaa a ca carg rgo o de de su sus s pr prop opie ieta tari rios os, , pero pero cu cuyo yo desa desarr rrol ollo lo, , es esta tará rá co cond ndic icio iona nado do a la adecuaciónpreviadelasáreasprogramadas. Durant Dura nte e la la vi vige genc ncia ia del del Pl Plan an, , el el su suel elo o de de ex expa pans nsió ión n que que se sea a do dota tado do de de rede redess matricesdeserviciospúbli matric esdeserviciospúblicosdomicil cosdomiciliarios iariosde deacuedu acueducto,alcant cto,alcantarilla arilladoyenergía doyenergía asícomodevíasdeaccesoyprincipalesseincorporaránalacategoríadesuelo urbano,siempreycuandocuentenconlatotalidaddeestasdotaciones. NOTA:Losprediosquehaganpartedelsuelodeexpansiónseacogeránalas NOTA:Losprediosquehaganpartedelsuelodeexpansiónseacogeránalas clasificacionesdelsueloruralhastatantoculminenlosplanesparcialesquelos incluyanenelsuelourbano. 2.4.3 2.4 .3 Suelo SueloRur Rural. al.
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Constituyenestacategoríalosterrenosnoaptosparaelusourbano,porrazones deoportunidad,oporsudestinaciónausosagrícolas,ganaderos,forestales,de explotaciónde explot aciónderecurs recursosnatural osnaturales esy y actividades actividadesanálogas. análogas. •
Pequ Pequeñ eña a pr prop opie ieda dad d ru rura rall dest destin inad ada a a la la pr prod oduc ucci ción ón agro agrope pecu cuar aria ia: : So Sonn predio pre dios s per perten teneci ecient entes es a la pequeñ pequeña a propie propiedad dad rur rural al los los ubi ubicad cados os en los sectoresruralesdelDistrito,destinadosalaagriculturaoganaderíayque, porrazóndesutamañoyelusodesusuelo,sólosirvenparaproducira nivelesdesubsistencia.Enningúncasocalificandentrodeestacategoría losprediosdeusorecreativo.
2.4.4.SueloSuburbano. Constituyenestacategoría,la Consti tuyenestacategoría,las s áreas áreas ubicadasdentro ubicadasdentrodelsuel delsuelo orural, rural, enlas enlas que se me se mezc zcla lan n lo los s usos usos de dell suel suelo o y la las s fo form rmas as de de vida vida del del ca camp mpo o y la la ciu ciuda dad, d, dif difere erente ntes s a las las cla clasif sifica icadas das como como áreas áreas de expans expansión ión urbana urbana, , que que pue pueden den ser obje ob jeto to de de de desa sarr rrol ollo lo co con n re rest stri ricc ccio ione nes s de de us uso, o, de de inte intens nsid idad ad o de de de dens nsid idad ad,, gara ga rant ntiz izan ando do el el auto autoab abas aste teci cimi mien ento to en en serv servic icio ios s pú públ blic icos os domi domici cililiar ario ios, s, de conf confor ormi mida dad dco con nlo lo es esta tabl blec ecid ido oen en la la Ley Ley99 99 de de 19 1993 93 yen y en la la Ley Ley14 142 2de de 1994 1994,, podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredoresurbanosinterregionales. Los munici Los municipio pios s y distri distritos tos deberá deberán n establ establece ecer r las las reg regula ulacio ciones nes comple complemen mentar tarias ias tendientesaimpedireldesarrollodeactividadesyusosurbanoseséstasáreas, sinquepreviamentese sinqueprevia mentesesurtaelproce surtaelprocesodei sodeincorpo ncorporación raciónalsuelourbano, alsuelourbano, paralo cual, cua l,deb deberá erán n con contar tar con con la lainf infrae raestr struct uctura ura via viall y red redes esde deene energí rgía, a,acu acuedu educto cto y alcantarilladorequeridaparaestetipodesuelo. 2.4.5.SuelodeProtección. Constituidoporlaszonasyáreasdeterrenolocalizadasdentrodecualquierade las la s an ante teri rior ores es cl clas ases es, , que que por por su sus s ca cara ract cter erís ístitica cas s ge geog ográ ráfifica cas, s, pa pais isaj ajís ístitica cas s o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la construcción de infraestructuras para la provisión de servicios públicos
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domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable, para la lo loca caliliza zaci ción ón de de as asen enta tami mien ento tos s hum humanos anos, , tien tiene e re rest stri ring ngid ida a la la po posi sibi bililida dadd de urbanizarse. SeconsiderancomoSuelosdeProtección,lossiguientes:
Áreasdeaptitudforestal. Áreasdeprotecciónanacimientosdecorrientesnaturalesdeagua. Retirosacorrientesnaturalesdeagua. Zonasdealtoriesgonorecuperableyotrasáreasdeprotección. Áreas ecológicasyotras ecológicasyotrasÁr ÁreasdeImportanciaAmbientalyPaisajística. easdeImportanciaAmbientalyPaisajística. Áreasdereservaparalaubicacióndeserviciospúblicos.
2.5.ElementosIncidentesenelValordeLosLotes. Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno claramentedelimitada. 2.5.1. Ubicac 2.5.1. Ubicación. ión. Se re Se refifier ere e a la la si situ tuac ació ión n geog geográ ráfifica ca del del bi bien en dent dentro ro de de un un plan plano o gene genera rall de de la ciudad,determinadaporlanomenclaturaasignadaalapropiedad,igualmenteala ubicac ubi cación ión con con res respec pectoala toala cuadra cuadra, ,ala ala esquin esquina ademayor demayor valor, valor, a alama lamanza nzana, na, factoresqueincidenenlavalorizaciónfinal. 2.5.2.Forma. Hace Ha ce re refe fere renc ncia ia a la la fifigu gura ra exte exteri rior or del del lo lote te, , se se clas clasifific ica a en en fo form rma a re regu gullar ar o irregular,yeselementoaltamenteincidenteenelvalordeunlote,puesdeella dependeenaltogrado,eldesarrollopotencialdelbien. 2.5. 2.5.3 3 Fr Fren ente te..
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Seconsideracomofrente,laextensiónsuperficiariaqueelloteposeesobrelavía prin princi cipa pal,l, au aunq nque ue es es pert pertin inen ente te ac acla lara rar, r, que que ex exis iste ten n lote lotes s co con n fren frente te so sobr bre e vía vía principalysobrevíassecundarias. 2.5.4. Fondo. 2.5.4. Sedefinecomolaextens Sedefinecomola extensiónsuperfic iónsuperficiaria iariaconsiderada consideradaentreel entreelfrente frenteprincipaldel principaldel predioysulinderoposterior. 2.5.5 Relaciónfre Relaciónfrentente-fond fondo. o. Ellotetipoesaquelquetienecomofondo,dosveceselfrente(6mts.defrente, por12mts.defondo,porejemplo)Estarelación1:2,defineelfuturodesarrollodel lote,yaqueconella,seobtieneelmáximoaprovechamientodeespacios. 2.5.6.Relieve. Sonlaselevacionesoirregularidadesdeunasuperficiedeterreno,consideradaen sutotalidad. 2.5.7.Pendiente. Esunacaracterísticaimportanteenelusoymanejo de los suelos. Es la resu resultltan ante te de de di divi vidi dir r la la di dife fere renc ncia ia de de al altu tura ra entr entre e 2 pu punt ntos os, , alto alto y ba bajo jo, , po por r la distanciahorizontalentreellos,expresadaenporcentaje:(GraficaNo.1) h1
h2 d GraficaNo.1
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2.5.7.1.ClasificacióndeTerrenosSegúnPendiente. Plano Ligeramenteplano Moderadamenteinclinado Inclinado Fuertementeinclinado Escarpado Muyescarpadopendientessuperiores
0a 1% 1al3% 3al7% 7al12% 12al25% 25al50% 0,30 Ainm 3.8.2.5.CriteriodeAjusteporFuente. En el En el ca caso so que que se se re requ quie iera ra la la ut utililiz izac ació ión n de de dato datos s pr prov oven enie ient ntes es de de la la ofer oferta ta existe exi stente nte, , usu usualm alment ente e se le aplica aplica un factor factor de ajuste ajuste por por neg negoci ociaci ación, ón, entre entre el 0,80 0,8 0 has hasta ta1,0 1,00. 0.Equ Equiva ivalie liendo ndo este este últ último imo valor, valor, a los los datos datospro proven venien ientes tes delos
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registros,oenelcasoqueseest registros,oen elcasoqueseeste e muysegurosqueelvend muysegurosqueelvendedor edortienebli tieneblindado ndadoel el valorynoessuscep valorynoes susceptibledenegocia tibledenegociación. ción.De Detodasforma todasformaslosdatosprovenie slosdatosprovenientes ntes delaofertadisponiblesiempredebenseranalizadosmuycuidadosamente,yaque generalmente,estasnegociacionesserealizanconplanesdepagos,puedenser proyectosenpre-ventayconvendríaentonces,conocerelvalordecontadodel mismo.Resumiendo FcFO=FactorOferta=0,80a1,00 FcFO=FactorOferta=0,80a1,00 FcFR=FactorRegistro1,00 3.8.2.6.Otroscriterios. Existenmuchosotroscriteriosdehomogeneización,queseutilizanenIngeniería de Tasaci Tasacione ones, s, tal tales es com como: o: Ajuste Ajuste por por fre frente nte, , por por pro profun fundid didad, ad, por por zon zonifi ificac cación ión,, poresquinaovariosfrentes,porequipamiento,portopografía,poraccesibilidad, porcalidadambiental,etc. 3.8.2.7. HomogeneizaciónCientífica. HomogeneizaciónCientífica. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística-análisisderegresiónlineal- estadística- análisisderegresiónlineal-que que permiteobservarelcomportamiento permiteobservar elcomportamiento de la de las s va vari riab able les s es estu tudi diad adas as. . En En es esen enci cia, a, gr graf afic ican ando do los los va valo lore res s de de los los pr prec ecio ioss unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independienteescogida(frente,fondo,fecha,añodeconstrucción,ubicación,etc.) se puede puede obt obtene ener r inf inform ormaci ación ón val valios iosa a acerca acerca del del compor comportam tamien iento to del del mercad mercadoo inmo inmobi bililiar ario io es estu tudi diad ado, o, co como mo lo lo so son n el el titipo po de de cu curv rva a que que lo lo rige rige, , ya ya se sea a line lineal al,, exponencial,polinómica exponencial, polinómica,u ,uotra;supendie otra;supendienteointensidad nteointensidad,sutendencia,elrango ,sutendencia,elrango dedispersióndelosdatos,entreotras 3.8. 3.8.3. 3. Paso Pasos s pa para ra obte obtene ner r el el valo valor r de de un un inmu inmueb eble le a trav través és de dell Mé Méto todo do de ComparaciónDirecta. Comoseobserva,hastaelmomentoelprocesovaluatorioesmáscomplejodelo quelamayoríadelaspersonaspuedenimaginar.Lacomplejidadenelanálisis depe de pend nder erá á tamb tambié ién n del del ni nive vell de de ri rigo gor r ex exig igid ido: o: Expe Expedi dito to, , No Norm rmal al, , Rigu Riguro roso so o
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inclus incl usiv ive e Espe Especi cial al. . En En un una a si sign gnifific icat ativ iva a pr prop opor orci ción ón los los Info Inform rmes es de de Av Aval alúo úo qu quee circulanenelmundoinmobiliarioseconsideranenunNiveldeRigorNormal,en dond do nde e se se apli aplica can n mode modelo los s dete determ rmin inís ístitico cos s para para el el trat tratam amie ient nto o de de los los datos atos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideración estos coment com entari ariosde osde seguid seguidas. as. Seresumen Seresumenlos los pasospara pasosparalaaplica laaplicació ción ndel del pre presen sente te método: a. Estudiopreliminardelinmuebleobjetodeavalúoysuentorno. b. Análisis del expediente respectivo – Document entos de Propiedad, Condominio,Hipotecas,Catastro,TradiciónLegal,Solicitante,Propietarios, etc. c. Ins Inspec pecció ción n del del inmueb inmueble- le- levant levantami amient entoin oin situ situ decara decaracte cterís rístic ticas, as, pla planos nos,, croquis,fotos. d. Observacióndesuentorno Observacióndesuentorno– –FactoresdeLocalización,otrosdatos. FactoresdeLocalización,otrosdatos. e. Invest Investigació igación nde deCampo-Oficinaderegistrocorrespon Campo-Oficinaderegistrocorrespondiente diente..Recole Recolección cción dereferencialesdeCompra-ventadeinmueblessimilaresdelazona. f. Anális Análisisy isydepura depuracióni cióninicial nicialdel delosrefe osreferencia renciales. les. g. Determinacióndelatasadevariaciónintermensualinmobiliaria. h. Deser necesa necesario rio elabor elaborarmat armatriz riz decomparaci decomparaciónde ónde sec sector tores– es– Mat Matrrizde Vecindario. i. Corrección de los referenciales por fecha, área, ubicación, etc. (Homogeneización). j. Determinació Determinacióndel ndelospre ospreciosu ciosunitar nitariosco ioscorregid rregidos(Bs os(Bs./m ./m2). k. k. Apli Aplica caci ción ón Es Esta tadí díst stic ica a Desc Descri ript ptiv iva a - Medi Medida da de de te tend nden enci cia a ce cent ntra rall de de la muestraysurespectivoestimadoryrangodedispersión. l.l. Ob Obte tenc nció ión n delval delvalor or delInm delInmue uebl ble e –Concl –Conclus usió ión n de delTas lTasad ador or para para la la fech fechaa delinforme. m.Elaboración,Redacción,EdicióneImpresióndelInforme. 3.8.3.1. Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa. (Construcciones).
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Problema:
Uncli Un client ente e solici solicita tarea realiz lizarun arun avalúo avalúo deun aparta apartamen mento, to,del del cuá cuáll es esppropiet ropietari arioo paraafianzarunaoperación paraafianz arunaoperaciónde decrédit créditopersonal opersonal,anteunaentidadfinanci ,anteunaentidadfinancierapara erapara obtene obte ner r un un prés présta tamo mo co como mo ca capi pita tall de de trab trabaj ajo o en en su su ac actitivi vida dad d pr prof ofes esio iona nal.l. El inmuebleestaubicadoenlaUrb.LosMangosdeCaliytieneunasuperficiede 56,80m2;constade2habitaciones;2baños;1puestodeestacionamiento;SalónComedor;Cocinaitalianacontopedegranito;Áreadelavandero;Pisosybaños decerámicadeprimera;closetsdemadera;puertasdevidrioenlosbaños;Puerta prin princi cipa pall en en ma made dera ra maci maciza za y pr prot otec ecto tor r de de se segu guri rida dad, d, Ve Vent ntan anas as pano panorá rámi mica cas; s; Moldurasdeyesoentechodesala;etc. Solución.
No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito, en el punto e – InvestigacióndeCampo/RecoleccióndeReferenciales-,esindispensabletener cubier cub iertos tos los los puntos puntos a,b,yc; a,b, yc; yporsup ypor supues uesto, to, nose nose puedeobvia puedeobviarel rel est estudi udiodel odel entorno del inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamientodelamateriaprima:ladataregistraly/oladatadeofertas,esdecir, losreferenciales. Entonc Ento nces es an ante tes s de de co cont ntin inua uar r va vamo mos s a ve ver, r, cu cual ales es se serí rían an las las po posi sibl bles es fuen fuente tess primariasdeinformación,dondesepuedenobtener,comorealizarlabúsqueda, que qu e in info form rmac ació ión n in inte tere resa sa y se se deb debe le leva vant ntar ar, , qu que e crit criter erio ios s se se ap aplilica can n pa para ra seleccionarorechazarreferenciales(procesodedepuración),queotrasfuentes alternativashaya disposiciónycualesseríansusbondadesysuslimitaciones disposiciónycualesseríansusbondadesy suslimitaciones.. 3.8.4.MétododeRenta. •
Tasa Tasa de de Capi Capita taliliza zaci ción ón: : Apli Aplica ca el el mis ismo mo crit criter erio io qu que e el el empl emplea eado do pa para ra el avalúodelotes.
•
Rent Renta a Mu Multltip iplilica cado dor r de de In Ingr gres esos os Brut Brutos os: : Apli Aplica ca el el mism mismo o cr crititer erio io qu que e el empleadoparaelavalúodelotes.
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Rent RentaW.R aW.R.: .: Apli Aplica ca el el mism mismo o cr crititer erio io que que el el empl emplea eado do pa para ra el el av aval alúo úo de lotes.
3.8.5.MétododeReposición. Sebusca darunaaproximacióna darunaaproximaciónalcostodereemplaza lcostodereemplazaro roconstruiruna construirunapropi propiedad edad decaracterísticasigualesalaqueseestáavaluando.Sepretendeestablecerel valorcomercialdeuninmuebleapartirdecalcularelcostototaldeconstruccióna preciosdehoy,deuninmueblesimil precio sdehoy,deuninmueblesimilaralavaluad aralavaluado,afectan o,afectandosuvalorporestad dosuvalorporestadoo deconservación, deconserv ación,vetustezyvidaútil. vetustezyvidaútil.Enelanálisisdelestad Enelanálisisdelestadodeconservac odeconservaciónes iónes import impo rtan ante te re resa saltltar ar el el dete deteri rior oro o fí físi sico co del del in inmu mueb eble le, , si si es es repa repara rabl ble, e, cu cual al es es su costo,determinarsuproyeccióndeuso,Factoresdeterminantesensuestadode conservaciónsonlaObsolescenciaTécnicayFuncional.ElMétododeReposición sepuederealizarporITEMoporProcesos. 3.8.5.1.ReposiciónporÍtem. Eselmétodomásexactoperoesmuydispendioso,consisteencuantificarcada uno de los elementos necesarios en la construcción de un inmueble y multiplicarlosporsuvalorindividualdemercado,incrementadoenelcostodela mano ma no de de ob obra ra, , la la suma sumato tori ria a de de to toddos os lo los s elem elemen ento tos s co cons nstititu tuye ye el el va valo lorr de dell InmuebleporelMétododeReposiciónporÍtem.EsLógicosuponerqueestevalor tend tendrá rá afec afecta taci cion ones es posi posititiva vas s o nega negatitiva vas s se segú gún n su su es esta tado do de de co cons nser erva vaci ción ón y vetustez. EnelMercadoexistenprogramasqueclasificantodoslosítemqueintervienenen una con una constr strucc ucción ión (En (En alg alguno unos s casos casos pue pueden den sup supera erar r las las 300 300), ), pero pero tambié también n es necesarioconocerlacantidaddeobra. 3.8.5.2. Reposi 3.8.5.2. Reposiciónp ciónporPro orProcesos. cesos. Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en cuanti cua ntific ficar ar los los proces procesos os de la constr construcc ucción ión, , perfec perfectam tament ente e defini definidos dos, , med median iante te
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invest inve stig igac acio ione nes s di dire rect ctas as e in indi dire rect ctas as, , para para lllleg egar ar a ob obte tene ner r el el pr prec ecio io po por r me metr troo cuadradodeconstrucción. En términos Entérmin os generalessepuede generalessepuedehabla hablar rdePreli dePreliminare minares, s,Ciment Cimentación, ación,Desagü Desagües es e Ins Instal talaci acione ones s Subter Subterrán ráneas eas, , Mampos Mamposter tería, ía, Estruc Estructur tura a en Concre Concreto, to, Cub Cubier ierta, ta, Pisos, Enchap Pisos, Enchapes, es, instalacione instalaciones s Hidráulicas Hidráulicas,Instalaci ,Instalaciones ones Eléctricas, Eléctricas,Carpin Carpinterí tería, a, AparatosSanitarios,Cerrajería,Vidrios,EquiposEspeciales.Paralaaplicaciónde es este te méto método do es es mu muy y im impo port rtan ante te la la co cons nsul ulta ta de de re revi vist stas as es espe peci cial aliz izad adas as co como mo CONSTRUDATA,GuíaInmobiliaria,BoletinesdeCamacol,Publicacionesdelas diferentesLonjasyConstructo diferentesLonja syConstructorasPriva rasPrivadas,sinolvid das,sinolvidarelEstudiodeMerca arelEstudiodeMercadoque doque deberealizarelpropioAvaluador.
NOTA. El El fund fundam amen ento to re real al de de este este pr proc oces eso, o, es es la la hipo hipoté tétitica ca cu cuan antitififica caci ción ón de de las las re repa para raci cion ones es lo loca catitiva vas s qu que e requ requir irie iese se la la co cons nstr truc ucci ción ón mo motitivo vo de dell av aval aluó uó y es este te valor, se descuenta del costo MT2 nuev nuevo o ob obte teni nido do en en las las inve invest stig igac aciion ones es realizadasporelperito. realizadasporelperito. FormatoPara Format oParala la Descripciónde DescripcióndelasCons lasConstrucci trucciones ones Para la Para la co corr rrec ecta ta desc descri ripc pció ión n de de la la co cons nstr truc ucci ción ón, , es es ne nece cesa sari rio o impl implem emen enta tar r un formatoderecoleccióndelainformaciónenterreno,elautorsugiereelempleodel formatodecalificación,implementadopor InstitutoGeográfico: CALIFICACIONDEEDIFICACIONES 1.ESTRUCTURA
RESIDEN CIAL
INDUSTRIAL/ COMERCIAL
1.1.ARMAZON
PUNTOS
PUNTOS
A B C
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MADERA
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PREFABRICADO
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B C
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LADRILLO,BLOQUE
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CONCRETOHASTATRESPISOS
4
22*
CONCRETOCUATROOMASPISOS
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22*
MATERIALESDEDESECHO,ESTERILLA
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0*
BAHAREQUE,ADOBRE,TAPIAMADERA
1
1*
MADERA
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2*
CONCRETOPREFABRICADO
3
3*
BLOQUE,LADRILLO
4
4*
MATERIALESDEDESECHO,TELASASFALTICAS
1
1*
ZINC,TEJADEBARRO,ETERNITRUSTICO
3
3*
ENTREPISO(CUBIERTA PROVISONAL)PREFABRICADO
6
6*
ETERNITOTEJADEBARRO(CUBIERTASENCILLA) 9
9*
AZOTEA,ALUMINIO,PLACASENCILLACONETERIT 13 OTEJADEBARRO
13*
PLACAIMPERMEABILIZADACUBIERTALUJOSAU ORNAMENTAL
16
16
MALO
0
0*
REGULAR BUENO
2 4
2* 4*
EXCELENTE
5
5*
2.ACABADOSPRINCIPALES
RESIDEN CIAL
INDUSTRIAL/ COMERCIAL
2.1FACHADAS
PUNTOS
PUNTOS
1.2.MUROS
1.3.CUBIERTA
1.4.CONSERVACION
A B C
A
POBRE
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2*
SENCILLA
2
4*
REGULAR
4
6*
BUENA
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B C
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SINCUBRIMIENTO PAÑETE,PAPELCOMUN,LADRILLOPRENSADO
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0* 2*
ESTUC,CERÁMICA,PAPELFINO
2
3
MADERA,PIEDRAORNAMETAL
3
5
MARMOL,LUJOSOS,OTROS
4
7
TIERRAPISADA
0
0*
CEMENTO,MADERABURIDA
2
3*
BALDOSACOMUNDECEMENTO,TABLONLADRILLO 33
5*
LISTONMACHIEMBRADO
4
7
TABLETA,CAUCHOACRILICO,GRENITO,BALDOSA 6 FINA
9*
PARQUET,ALFOMBRA,RETALDEMARMOL (GRANITOPEQUEÑO)
8
11
RETALDEMARMOL,MARMOL,OTROSLUJOSOS
9
13
MALO
0
0*
REGULAR
2
2*
BUENO
4
4*
EXCELENTE
5
5*
3.BAÑO
RESIDEN CIAL
INDUSTRIAL/ COMERCIAL
3.1.TAMAÑO
PUNTOS
PUNTOS
2.2.CUBRIMIENTOMUROS
2.3.PISOS
2.4.CONSERVACION
A B C SINBAÑO
0
PEQUEÑO
1
MEDIANO
2
GRANDE
3
3.2.ENCHAPES
A
B C
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SINCUBRIMIENTO
0
PAÑETE,BALDOSACOMÚNDECEMENTO
1
BALDOSINUNICOLOR,PAPELCOMUN
2
BALDOSINDECORADO,PAPELFINO CERAMICA,CRISTANAC,GRANITO
3 4
MARMOL,ENCHAPELUJOSO
5
-
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3.3.MOBILIARIO
POBRE
0
0
SENCILLO
3
3
REGULAR
6
6
BUENO
9
9
LUJOSO
11
16
1.4.CONSERVACION
MALO
0
REGULAR
2
BUENO EXCELENTE
4 5
SUBTOTAL 4.COCINA
RESIDEN CIAL
INDUSTRIAL/ COMERCIAL COMERCIAL
4.1.TAMAÑO
PUNTOS
PUNTOS
A B C SINCOCINA
0
PEQUEÑA
1
MEDIANA
2
GRANDE
3
4.2.ENCHAPES
SINCUBRIMIENTO
0
PAÑETE,BALDOSADECEMENTO
1
BALDOSINUNICOLOR,PAPELCOMUN
2
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BALDOSINDECORADO,PAPELFINO
3
CERAMICA,CRISTANAC,GRANITO
4
MARMOL,ENCHAPELUJOSO.
5
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4.3.MOBILIARIO
POBRE
0
0*
SENCILLO
2
3*
REGULAR
3
5*
BUENO
4
7
LUJOSO
6
9*
MALO
0
0*
REGULAR
2
2*
BUENO EXCELENTE
4 5
4* 5*
4.4.CONSERVACION
SUBTOTAL TOTAL
RESIDENCIAL Y M (1 (1,2,3,4) COMERCIAL
5.COMPLEMENTOINDUSTRIA 5.1.CERCHAS
PUNTOS A
MADERA METALICALIVIANA
6* 12*
METALICAMEDIANA
22*
METALICAPESADA
34*
ALTURA
6*
SUBTOTAL TOTA TO TAL LIND INDUST USTRIA RIAL L M M(1 (1,2 ,2,5 ,5))
B
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6.GENERALES 6.1.NUMERO
TOTALDEPISOS DEHABITACIONES DEBAÑOS DELOCALES AÑODECONSTRUCCION ESTRATONo. OBSERVACIONES:
EDIFICACIONESVARIAS
DESTINO
DESCRIPCION
SERVIDUMBRES:
FIRMADELPROPIETARIOO POSEEDOR
FECHA DIA
MES AÑO
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NOTA. NOTA. El avaluador puede consultar también los formatos de calificación de construccionesdelasLonjas,CAMACOL,Oficinasparticularesodiseñarsupropio formato. 3.8.6. MétododeComparacióndeCostosdeReproduccióny/oMétododelCosto. Es otro Es otro mé méto todo do di dire rect cto, o, a tr trav avés és de dell cuál cuál, , se se pu pued ede e esti estima mar r el el co cost sto o de de las las co cons nstr truc ucci cion ones es, , es es deci decir, r, la las s mejo mejora ras s que que el el homb hombre re le le inco incorp rpor ora, a, de de form formaa permanenteaunterreno.Existendosvariantesprincipalesdeestemétodo: a. bas basado ado en elestudio elestudio del del presup presupues uestodetall todetallado ado de obra,induda obra,indudable blemen mente te másprecisoperotambiénmáslaboriosoyquesedeberárealizarencaso dequeelnivelderigorasíloexija b. b. ba basa sado do en en el el co cost sto o di dire rect cto o unit unitar ario io, , el el cu cual al es es más más ex expe pedi dito to ya ya qu que e se apoy ap oya a en en in info form rmac ació ión n ya ya ex exis iste tent nte e de de los los co cost stos os de de co cons nstr truc ucci ción ón se segú gúnn tipologías y estándares constructivos, generalmente disponibles y actualizadostrimestralmente.Aésteúltimoleprestaremosnuestraatención en es en este te módu módulo lo y para para el ello lo va vamo mos s a pr pres esen enta tar r la la form formul ulac ació ión n que que nos nos permitiráobtenerelvalordelasconstrucciones: Vc=Cr–D Cr=Cd+Ci D=(Cr–Vs)xFd Siendo: Vc=ValordelaConstrucción Cr=CostodeReproduccióndelbienobjetodeestudio Cd=CostoDirectoUnitario Ci=CostosIndirectos D=DepreciaciónFísica Vs=ValordeSalvamento
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Fd=FactordeDepreciación Integrandolastresigualdadestenemos: Vc=(Cd+Ci)–(Cd+Ci–Vs)xFd
3.8.6.1.CostosDirectos. Cualqu Cua lquier ier costo costo de produc producció ción n que que es dir direct ectame amente nte identi identific ficabl able e en el pro produc ducto to final.Sonloscostosasociadosdirectamenteconlaproducciónfísicadeunbien, talescomomaterialesodemanodeobra. Totalde Total decos costos tos del del proyec proyecto tode decon constr strucc ucción ión o mejora mejoras s atr atribu ibuibl ibles esal alcon contra tratis tista ta porconceptodemanodeobra,materialesyequipoainstalarseenelproyecto, costosrelacionad costos relacionadosconpropiedad osconpropiedadu uopera operacióndeequipopesado cióndeequipopesado,y ,ysubcon subcontrato tratoss deobras. Existenorganizacionesseriasyreconocidas(CAMACOL,otras)queproporcionan gene ge nera ralm lmen ente te de de mane manera ra trim trimes estr tral al lo los s co cost stos os dire direct ctos os un unititar ario ios, s, o ta tamb mbié iénn llamadoscostosbásicosunitarios llamadoscostosbásico sunitarios,portipología ,portipologíade deinmueb inmuebleysu leysucorres correspondi pondiente ente estándarconstructivo(seabajo,normaloalto). Enestoscostosdirectosunitarios($./m2)estaríanincluidos:materiales,equipos, manodeobra,impuestoalvaloragregadooIVA. ParaobtenerelCostodirectodeconstrucción: Cd=CduxAc Cd=CostoDirectodeConstrucción Cdu=CostoDirectoUnitario($./m2) Ac=ÁreadelaConstrucción
3.8.6.2.CostosIndirectos.
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Sonloscostosasociadosconlaconstrucciónolafabricacióndeunbien,queno sepuedenidentificarfísicamente.Algunosejemplossonelseguro,loscostosde financiamiento,losimpuestos, financiamien to,losimpuestos,la lautilid utilidaddelconstructor addelconstructoro o elpromotor, elpromotor,los loscosto costoss administrativosylosgastoslegales. Correspon Corres ponden den a acon concep ceptos tos como como fianza fianzas, s, seguro seguros,oficin s,oficinas as yalm y almace acenes nes enel proyecto,utilidadesenelproyecto,equipoyserviciosdeseguridadenelproyecto, instalacionessanitarias,vehículosdemotorasignadosalproyecto,herramientas el eléc éctr tric icas as, , lilimp mpie ieza za del del pr proy oyec ecto to, , se segu guri rida dad d y co cont ntro roll de de trán tránsi sito to, , sa sala lari rios os de pers pe rson onal al ad admi mini nist stra ratitivo vo y té técn cnic ico o as asig igna nado do al al pr proy oyec ecto to, , co cost sto o indi indire rect cto o de de la comp compañ añía ía co cons nstr truc ucto tora ra, , y gana gananc ncia ia y co cont ntin inge genc ncia ia de dell co cont ntra ratitist sta. a. No No incl incluy uyee costos cos tos por por con concep cepto to de gastos gastos suntuo suntuosos sos o que que pue puedan dan con consid sidera erarse rse como como de lu lujo jo, , o bi bien en, , ar artí tícu culo los, s, su sumi mini nist stro ros s o se serv rvic icio ios s cu cuyo yos s pr prec ecio ios s co cotitiza zado dos s se sean an mayoresqueaquellosquenormalm mayore squeaquellosquenormalmentesecotizan entesecotizanen enelmercadoenelmomento elmercadoenelmomento delaadquisiciónolacompradelosmismoscuandoexistaunproductosustituto más má s bara barato to e ig igua ualm lmen ente te dura durade dero ro, , que que pued pueda a se serv rvir ir al al mism mismo o fin fin co con n igua iguall resultado. Los co Los cost stos os in indi dire rect ctos os so son n todo todos s aque aquellllos os que que au aunq nque ue no no form forman an part parte e de de la es estr truc uctu tura ra de de co cost stos os de de co cons nstr truc ucci ción ón fí físi sica ca, , no no so solo lo so son n sign signifific icat ativ ivos os, , sino sino necesarioseindispensables,paralamaterializaciónfinaldelproyecto,allídeben incluirseloscostosde: •
Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Técnica, Económica y Financiera;Avalúos;otros)
•
Ante Antepr proy oyec ecto to– –P Pro roye yect ctoo
•
Estudi Estudios osGeo Geotéc técnic nicoso osode deSue Suelos los
•
Cont Contro rollTé Técn cnic icoo
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Inspección
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Fina Financ ncia iami mien ento to
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Segu Seguro ros sy yFi Fian anza zass
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Ases Asesor oram amie ient nto oJu Jurí rídi dico co
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Admi Admini nist stra raci ción ónG Gen ener eral al
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Imprevistos
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ImpuestosV ImpuestosVarios: arios:Const Construcció rucción,do n,dotacion taciones,in es,incorpor corporacione aciones,ins s,inspecció pección, n, habitabilidad,otros Utililid idad adE Emp mpre resa sari rial al • Ut •
Otros
Obviamente,paraunpromotorinmobiliario,esimperativoconocer,monitoreary controlarconunaltogradodeprecisiónestoscostos,peroparaefectosdenuestro objetivopodemosdeunamaneramaspracti objetivopodemos deunamaneramaspracticaysimplific caysimplificadaconoce adaconocerelrangode relrangode lo los s co cost stos os in indi dire rect ctos os es estitimá mánd ndol olos os co como mo un un po porc rcen enta taje je del del co cost sto o dire direct cto o de construcción,quepodríafluctuarentreel25%al70%,asítendríamos: Ci=(0,25a0.70)xCd 3.8.6.3.ValordeSalvamento. Seincluyeestetérminoenfuncióndequeunavezconsumidalavidaútildeuna construcción, la misma siempre tendrá un valor remanente, rescate o de salvamento,siempreycuandonoestéenruinas,encuyocasonosoloperderásu va valo lor r de de sa salv lvam amen ento to si sino no que, que, el el pr prop opie ieta tari rio o tend tendrá rá a cu cues esta tas s los los co cost stos os de demo de molilici ción ón y bote bote. . Por Por lo lo gene genera rall se se ac acep epta ta que que los los co cost stos os de de sa salv lvam amen ento to se ubiquenentreel5%yel10%,inclusivepodríanllegarhastael20%,delcostode reproducción. Vs=(0,05a0,20)xCr 3.8.6.4.Depreciación.FactordeDepreciación. Descensoenelvalordeunapropiedaddebidoaluso,deteriorouobsolescencia. Descensoenelvalordeunapropiedaddebidoaluso,deteriorouobsolescencia. Pued Pu ede e oc ocur urri rir r por por ca caus usas as que que no no al alte tera ran n la la ut utililid idad ad natu natura rall o intr intrín ínse seca ca de de las las cosas(disminucióndelademandaoaumentodelaoferta,superproducción,etc.), opordeteriorodelascosasodisminucióndedichautilidad(avería,haberpasado
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demoda,invencióndeotrobiensimilarporigualprecioomásbarato,aunquesea deigualclaseycalidad,etc.) Es la la pé pérd rdid ida a de de va valo lor r de dell co cost sto o nu nuev evo o de de un un bi bien en, , oc ocas asio iona nada da po por r el el us uso, o, el el Es deteriorofísico,la deteri orofísico,laobsole obsolescenci scenciafuncionalafuncional-técnic técnica,(interna), a,(interna), y/ola y/olaobsole obsolescenc scencia ia económica(externa).Encontabilidad,depreciaciónserefierealasdeducciones periódicas,hechasparapermitirlarecuperaciónrealosupuestadelcosto(valor) deunactivo,duranteunperíodoestablecido.
Reduccióndelvalorcont ióndelvalorcontableodemercado ableodemercadodeunactivo.Represe deunactivo.Representaungastono ntaungastono Reducc erogable,porloquenoafectaelflujodefondosdelaempresa.
Es Es la la pé pérd rdid ida a de de va valo lor r de de un un bi bien en (c (con onst stru rucc ccio ione nes, s, ma maqu quin inar aria ias, s, eq equi uipo pos, s, et etc. c.)) debidoprincipalmenteasuedadyasudesgastenaturalporuso(depreciación física).Tambiénexistenotrascausasuntantomássubjetivasdeevaluarquelas cons co nstititu tuye yen n la la in inad adec ecua uaci ción ón, , in inad adaapt ptab abililid idad ad, , la la ob obso sole lesc scen enci cia a mecá mecáni nicca y tecnológica(depreciaciónfuncional). Es la la pé pérd rdid ida a de de va valo lor r de de un un bi bien en (c (con onst stru rucc ccio ione nes, s, ma maqu quin inar aria ias, s, eq equi uipo pos, s, et etc. c.)) Es debidoprincipalmenteasuedadyasudesgastenaturalporuso(depreciación física).Tambiénexistenotrascausasuntantomássubjetivasdeevaluarquelas cons co nstititu tuye yen n la la in inad adec ecua uaci ción ón, , in inad adaapt ptab abililid idad ad, , la la ob obso sole lesc scen enci cia a me mecá cáni nicca y tecn te cnol ológ ógic ica a (d (dep epre reci ciac ació ión n fu func ncio iona nal) l). . En En la la In Inge geni nier ería ía de de Ta Tasa saci cion ones es ex exis iste tenn variadosmétodosparadeterminarelfactordedepreciaciónfísicaFd,entreellos: 3.8.6.4.1.MétododeDepreciaciónde LaLíneaRecta. E V
Fd= Fd= Fd=E/V Siendo:
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E:E E:Eda dad dre real alo oa apa pare rent nte ede della aco cons nstr truc ucci ción óne en nañ años os.. V:Vidaútilprobableenaños.Periodomáximoduranteelcualseespera queelactivocumplaconlafunciónparalacualfuediseñado. Generalmenteseaceptanvaloresrazonablesentre40a70años.
3.8.6.4.2.MétododeDepreciacióndeLaParáboladeKuentzle Fd=(E/V)22 Fd=(E/V)
3.8.6.4.3.Método 3.8.6.4.3. MétododeDe deDeprecia preciaciónde ciónde Ross. Fd=½x[(E/V)+(E/V) 2] Esdecirlamediaaritméticadelosdosmétodosanteriores 3.8.6.4.4.MétododeDepreciacióndeHeidecke. Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservacióndelinmueblebajolassiguientescuatropremisas: •
Lapérdida Lapérdidade de valor valorpor por deprec depreciac iación ión,no ,no puede puedeser ser rev revert ertida ida congas congastos tos de mantenimiento.
•
Lasreparac Lasreparacionesr ionesrealiza ealizadasal dasalinmu inmuebles eblesoloau oloaumentan mentansudu sudurabili rabilidad dad
•
Si elinmue elinmueble ble es man manten tenido idoregu regular lar yadecua yadecuadam dament ente e sudep sudeprec reciac iación ión es menoryregular
•
Sielin Si elinmue mueble ble noes noes manten mantenido idoregul regular aryade yadecua cuadam dament ente e sudep sudeprec reciac iación ión seincrementamuchomásrápido
SegúnelcriteriodeHeidecke Coeficiente(C)deHeidecke:
Est Estado ado1 1Nue Nuevo vo0,0 0,00%. 0%. Estado1,5 1,5Entrenuevo Entrenuevoy yregu regular0, lar0,32%. 32%. Estado
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Est Estado ado2 2Reg Regula ular2 r2,52 ,52%. %. Estado Estado2,5 2,5Entreregu Entreregular laryreparac yreparaciones ionessencil sencillas8,09%. las8,09%.
Estado Estado3Rep 3Reparacio aracionessen nessencilla cillas18,10 s18,10%. %. Estado Estado3,5 3,5Entrerepa Entrereparacion raciones essenci sencillase llaseimport importantes antes33,20% 33,20%.. Estado Estado4Rep 4Reparacio aracionesimp nesimportan ortantes5 tes52,60%. 2,60%. Estado Estado4,5 4,5Entrerep Entrereparacio araciones nesimpor importantes tantesysin ysinvalor75, valor75,20%. 20%. Estado Estado5Sin 5SinValo Valor100 r100,00% ,00%
3.8.6.4.5.MétododeDepreciaciónMixto. Combin Comb ina a el el crit criter erio io de de edad edad de de la la co cons nstr truc ucci ción ón y su su es esta tado do de de co cons nser erva vaci ción ón.. SegúnRubensAlvesDantas(verbibliografíarecomendada)elmétodomixtoquea suparecerproducemejoresresultadoseslacombinacióndelmétododeRosscon elcriteriodeHeidecke,pudiendoobtenerseelfactordedepreciaciónfinalatravés de: Fd=FdRoss+(1-FdRoss)*C Paraelcasoparticulardeestemóduloseconsideraestemétodoelmáspráctico dadoqueelfactoryaseencuentratabuladoenfuncióndelarelaciónalporcentaje deedadyvidaútilprobableysucondiciónoestadodeconservación.Vertablade depreciaciónenanexos. 3.8.6.4.6.NuevoMétododeDepreciacióndeIngeniería. Soloparaefectosdeconocimientogeneralexisteotrocriterio,quizásmástécnico, enel sentid enelsen tido,quetrata o,quetrata deestimarelcoefic deestimarelcoeficien ienteC teC deHeide deHeideck, ck, enfunci enfuncióndela óndela insp in spec ecci ción ón de deta tallllad ada a del del in inmu mueb eble le y la la ev eval alua uaci ción ón de de todo todos s y ca cada da un uno o de de los los capítulosquecomponenelpresupuestodeobra. EjemplodeAplicacióndel MétododelCostoaplic MétododelCostoaplicandoRoss-Heidecke andoRoss-Heideckepara para laDepreciación.
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Problema:
Se quiere quiere determinarel determinarelvaloractu valoractual aldeuna deunacasa-q casa-quintade uintadedosplanta dosplantas subica ubicadala dala Urb.AguaBlanca,ParroquiaSanJosédelMunicipioValencia,EstadoCarabobo; cons constr trui uida da en en el el año año 1981 1981 co con n ac acab abad ados os de de pr prim imer era a y en en un un es esta tado do ac actu tual al de conservación conser vaciónmuybueno.Tieneunárea muybueno.Tieneunáreaútildeconstrucc útildeconstrucciónde550m2yunárea iónde550m2yunárea deparcelade2.200m2.Alamismaselehanrealizadoreparacionesrecientes significativ signif icativascomonuevas ascomonuevastuberíasdeagua tuberíasdeaguasblancasyremode sblancasyremodelación lacióndesalasde desalasde bañoycocina.
Solución.
Elvalordelterrenoseanalizaatravésdelmétododecomparacióndirectade terrenossimilaresyaestudiado. Elvalordelaconstrucciónseobtendráaplicandolossiguientespasos: Datosadicionalesdisponibles: CostoDirectoUnitario:$839.348,69$./m2(FUENTESERIAYACTUALIZADAo PRESUPUESTO) CostosIndirectos:30%deCd ValordeSalvamento:20%deCr Vc=Cr–D Vc=Cr–D Cr=Cd+Ci D=(Cr–Vs)xFd
CálculoCostodeReproducción Cd=839.348,69$/m2x550m2= $461.641.77 $461.641.779,50 9,50.. Ci=0,30xCd=0,30x461.641.779,50 =$138.492.533,85. Cr=461.641.779,50+138.492.533,85 =$6 =$ 600.134.313,35 Cr= $600.134.3 $600.134.313,35. 13,35. CálculodelaDepreciación. EdaddeInmueble=25años(1981)
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VidaÚtil=70años E 25 =
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= 0.3571 = 35.71 % ≅ 36%
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E/V=25/70=0,3571=35,71%~36% SuponemosEstado2deconservaciónsegúnHeidecke(C=2,52%) Entrandoenlatablaconlaspremisasanterioresobtenemos: Fd=0,264(26,4%) D=(Cr–Vs)xFd D=($600.134.313,35-($600.134.313,35 *0,20))*0,264 D=($600.13 D=($ 600.134.313, 4.313,35 35 –$120.026.862, –$120.026.862,67) 67)x0,264 x0,264 D=480.107.450,68x0,264=$126.748.366,98. D=$126.748.366,98. CálculodelValordelaConstrucción $600.134.3 .134.313,35 13,35 -$126.748. -$126.748.366,98 366,98 Vc=$600 Vc Vc=$473.385.946,37. ComentariosadicionalesacercadelaDepreciaciónObtenida SeSabequeelmontodelaDepreciaciónfuede$126.748.366,98. DondeelFactordeDepreciaciónFdobtenidoporlatablafuede0,264. Verificar Verifi car siesoescorrect siesoescorrecto oyque yqueotras otrasinfor informacion maciones es sepueden sepuedenobtene obtener: r: Fd=FdRoss+(1-FdRoss)xC FdRoss=½x[(E/V)+(E/V)2] E/V=25/70=0,3571=35,71%~36% FdRoss=0,242 AhoraelcriteriodeHeideckeleagregaunadepreciaciónadicionalporestadode conservaciónde: FdHeidecke=(1-FdRoss)*C=(1–0,242)*C=0,758xC
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FdHeidecke=0,758xC
ComoC=2,52%(Estadodeconservación2) Entoncesladepreciaciónadicionalporestadodeconservaciónes: FdHeidecke=0,758xC=0,0191 FdHeidecke=0,0191 Fd=FdRoss+FdHeidecke=0,242+0,0191=0,2611
Fd=0,2611 esteserí Fd=0,2611 estesería aelvalor elvalorexact exactopor oporcálcul cálculo,quee o,queesmuy smuypareci parecidoal doal obtenidoporlatablade0,264 Ladiferenciaentreambosvaloresestáenqueparaentrarenlatablaseredondeó elresultadodelarelación: E 25 = = 0.3571 = 35.71% ≅ 36% V 70
3.8.7.MétodoEvolutivo. Enformageneral,losmétodo Enformagener al,losmétodosindirec sindirectossefundame tossefundamentanenelmétodoevol ntanenelmétodoevolutivo utivo,, que qu e en en es esen enci cia, a, corr correespon sponde de a un un anál anális isis is de de nego negoci cio, o, pa para ra dete determ rmin inar ar la fact factib ibililid idad ad técn técnic ica, a, econ económ ómic ica a y fin inan anci cier era a de de una una dete determ rmin inad ada a inve invers rsió iónn in inmo mobi bililiar aria ia po por r re real aliz izar ar, , o para para de dete term rmin inar ar las las co cond ndic icio ione nes s ac actu tual ales es de de un unaa inversióninmobiliariayarealizada.
VI=VT+I+U Siendo: VI=ValordeMercadodelinmueble VT=ValordelTerreno I=ValordelaInversiónTotalenlaConstrucción U=UtilidadoGananciadelInversionista
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3.8.8.MétodoInvolutivo. Noesotroquelaaplicacióndelmétodoevolutivoparalaobtencióndelvalordel terreno.Esunodelosmáscomplejosperotambiénmásinteresantes,yaqueenél intervienentodosycadaunodelosprincipiosbásicosdevaloraciónquevimosen un co un comi mien enzo zo. . Im Impl plic ica a el el es esta tabl blec ecim imie ient nto o del del pr proy oyec ecto to inmo inmobi bililiar ario io hipo hipoté tétitico co compatiblecondichosprincipios;análisisdeescenarios:pesimistas-satisfactoriosoptitimi op mist stas as e id idea eale les; s; pl plan anifific icac ació ión n pr pros ospe pect ctiv iva a en en fu func nció ión n de de las las va vari riaables bles macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones; análisis de sensib sen sibili ilidad dad; ; evalua evaluació ción n veloci velocidad dad de ventas ventas; ; det determ ermina inació ción n del del val valor or pre presen sente te neto,tasainternaderetorno,ymuchasotrasconsideraciones:
VT=VI-(I+U) Siendo: VI=ValordeMercadodelinmueble VT=ValordelTerreno I=ValordelaInversiónTotalenlaConstrucción U=UtilidadoGananciadelInversionista 3.9. Avaluó de Construcciones Sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal. Régimenjurídico Régime njurídicoinstaurad instauradopararegula opararegularlasrelacion rlasrelacionesjurídic esjurídicasquesedanentre asquesedanentre losdistintoscopropietariosdeuninmuebleenelquecadapropietariodisponeen excl ex clus usiv iva a de de un un dere derech cho o de de pr prop opie ieda dad d sobr sobre e los los elem elemen ento tos s ar arqu quititec ectó tónnicos icos si situ tuad ados os en en el el in inte teri rior or de de su su pi piso so, , y de de un un dere derech cho o de de co copr prop opie ieda dad d so sobr bre e el conjuntodeelementoscomunesquecomponenelinmueble.Seestructuraeneste régimendepropiedadlasrelacionesjurídicasdelospropietariosdeuninmueble divididoporpisos.
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Es nece Es necesa sari rio o ac acla lara rar r qu que e lo los s bi bien enes es co comu mune nes s de defifini nido dos s en en el el Re Regl glam amen ento to de Propie Pro piedad dad Horizo Horizonta ntal, l,son son insepa inseparab rables les delas de las áreas áreasde deder derech echo o privad privado, o,loque loque impi impide de su su co come merc rcia ialiliza zaci ción ón en en fo form rma a in inde depe pend ndie ient nte e y es esto to infl influy uye e en en su su va valo lorr comercial,as comerc ial,asíí seandeusoexclusi seandeusoexclusivo. vo. En co En cond ndic icio ione nes s norm normal ales es, , un un in inmu mueb eble le some sometitido do al al Ré Régi gime men n de de Prop Propie ieda dadd Horizontal,estacompuestopor:
Áre ÁreaC aCons onstru truida idaPr Priva ivada. da.
Áre ÁreaC aCons onstru truida idaCo Comun munal. al. Lo Lote teP Pri riva vado do.. Lote teC Com omun unal al.. Lo
Zona ZonaComuna ComunaldeU ldeUsoExclu soExclusivo. sivo. Pot Potenc encial ialde deDe Desar sarrol rollo. lo. Gara Garaje je..
Esimportanteentonces,cuantificarelaporteindividualdeesoselementosalvalor totaldelbien. 3.9.1. Ava 3.9.1. Avalúo lúode deCo Const nstruc ruccio ciones nesPri Privad vadas. as. Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados anteriormente.(Serecomiendareposiciónorenta). 3.9.2. 3.9 .2. Ava Avalúo lúode deCo Const nstruc ruccio ciones nesCom Comuna unales les.. Sunecesidaddeavalúoindividualtieneunarazónlógica: PagodelaPrimadel Seguro. Seguro. El El Ingeni desarroll ollado ado la sig siguie uiente nte pro propue puesta sta Ingeniero ero Wil Willia liam m Rob Robled ledo o Gir Girald aldo, o, ha desarr metodológica:
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ObtengaelCoeficientedeCopropiedad.EstainformaciónsetomadelReglamento dePropiedadHorizontal.Paraelejemplosupongaqueesteesde3.4% Defina laszonascomunalesconstru Defina laszonascomunalesconstruidasy idasysuárea. suárea. Estainformac Estainformaciónsetomadel iónsetomadel ReglamentodePropiedadHorizontal.Paraelejemploseasumenqueestasson: Casetas de celaduría, zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores,gimnasioyssalóndereuniones. ÁreaTotal=4.500Mts2 ascensores,gimnasioy Determinelazonacomunalconstruidademayorárea.Estainformaciónsetoma delReglamentodePropiedadHorizontal.Paraelpresentecasoseasumequeel áreademayorconstruccióneselsalóndereuniones,conunáreade600Mts2. Avalué Aval ué por por cu cual alqu quie ier r méto método do la la zo zona na se sele lecc ccio iona nada da co con n mayo mayor r ár área ea. . Pa Para ra el ejemplo,600Mts2. Lazona avaluada Lazonaavalua da (Seempleoelmétodode reposición), reposición),diocomo diocomore resultad sultadofinal ofinal $500.000Mts2. Cuantifiqueelcoeficientedeárea,seprocededelasiguientemanera: Siell100 Sie 100%eq %equiv uivale ale a 4500M 4500Mts ts2 3.4
X X=
4500Mts 2× 3.4%
100%
X=153Mts2 ValorTotalConstrucciónComunal=153*$500.000=$76.500.000 NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales NOTA: cons constr trui uida das, s, es este te pr proc oced edim imie ient nto o debe debe se ser r apli aplica cado do en en ca cada da una una de de las las zo zona nass
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definidas:Casetasdeceladuría,zonasdecirculación,escaleras,espaciosdelos ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Sin embargo, la experiencia profesionaldelingenieroRobledoGiraldo,permiteconcluirqueavaluandolazona comunalconstruidademayorárea,seobtieneunvalormuycercanoalarealidad. 3.9.3. Ava 3.9.3. Avalúo lúode deLo Lotes tesPr Priva ivados dos.. Se proc rocede ede aplica aplicando ndo cualqu cualquier iera a delas metodo metodolog logías ías des descri critas tas ant anteri eriorm orment ente. e. Solodebetenersecuidadoenelmomentodecuantificarelcoeficientedeárea.Se procededelasiguientemanera: Siell100 Sie 100%eq %equiv uivale ale a 3000M 3000Mts ts2 3.4 X
X=
3000Mts 2× 3.4% 100%
X=102Mts2 Suponga Supong a que que la aplica aplicació ción n del del método método valuat valuatori orio, o, det determ ermino ino que que el val valor or met metro ro cuadradoloteprivadovalea$300.000. Enconsecuenciaelvalordelloteprivadoserá: $300.000*102Mts2=$30.600.000 3.9.4.AvalúodeLotesComunales. El IngenieroRobledoGiraldo IngenieroRobledoGiraldopropo proponela nelasigui siguiente ente metodo metodología: logía: Defina eláreadel Defina eláreadellot lote ecom comuna unal.Estainfor l.Estainformac mación ión seobtie seobtienedel nedelReg Reglam lament ento ode de PropiedadHorizontal.Paraelejemplosuponga3.600Mts2
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Obtenga Obteng a elcoef elcoefici icient ente e deárea. deárea. Esta Esta inf inform ormaci aciónse ónseobt obtien iene e delReg el Reglam lament ento o de PropiedadHorizontal.Seasumeelmismo3.4% Cuantifiqueelcoeficientedeárea.Seprocedeasí: Siel Si el100 100%e %equi quival vale e a 3600M 3600Mts ts2 3.4 X
X=
3600Mts 2× 3.4%
100%
X=122.4Mts2
Asemej Asem eje e pre preci cios os. . Esto Esto si sign gnifific ica a que el el valo valor r ob obte teni nido do po por r Mts2 para el lote privado,seasumeparael privad o,seasumeparaellotecomunal. lotecomunal. Larazóndeello,es Larazóndeello,esquegeológicam quegeológicamente ente lascaracterísticasdeambossuelossoniguales. Valor Valo r lote lote comu comuna nalpert lperten enec ecie ient ntea ea es esa aun unid idad ad = =12 122. 2.4Mts 4Mts2*$3 *$3000.000 = $36.720.000 NOTA. SeafirmoanteriormentequelosbienescomunesdefinidosenelReglamentode Propie Pro piedad dad Horizo Horizonta ntal, l,son son insepa inseparab rables les delas de las áreas áreasde deder derech echo o privad privado, o,loque loque impi impide de su su co come merc rcia ialiliza zaci ción ón en en fo form rma a in inde depe pend ndie ient nte e y es esto to infl influy uye e en en su su va valo lorr comercial,asiseandeusoexclusivo.Realmenteconelprocedimientoanterior,lo quesepretendeescuantificarelvaloradicionalquelaunidadprivadaobtienepor laexistenciadezonascomunalessinconstruir,yaqueenelsentidotradicionalde lapropiedad,estesuelocareceríadevalorporlaslimitacionesdecomercialización yuso. 3.9.5.AvalúodeZonasComunalesdeUsoExclusivo.
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Esvalidotambiénaclarar, Esvalidotambiénaclara r,queloquesepre queloquesepretende tende esdetermi esdeterminarelv narelvaloradic aloradicional ional que su existencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles exactamenteiguales,entodassuscaracterísticasfísicas,perounodeelloscarece de zo de zona na co comu muna nall de us uso o ex excl clus usiv ivo, o, es este te,tend ,tendrá rá un un meno menorvalo rvalor r qu que e aq aque uel.l. El ejemplotípicodelaszonascomunalesdeusoexclusivo,sonlasterrazas. PlanteaelingenieroRobledoGiraldo,dosopciones: Cuandolazonacomunaldeusoexclusivoesmayoraláreaconstruidaprivada, así:
Área Áreacomuna comunaldeu ldeusoexclusiv soexclusivo: o:150M 150Mts ts2 Áreaconstr construidapr uidaprivada: ivada:100 100Mts Mts2 Área
Valortotaláreaconstruidaprivada:$150.000.000 Laexistenciadeestazonacomunal,ameritaunvaloradicionalequivalenteal20% delvalortotaldeláreaconstruidaprivada. Valoradicional=$30.000.000 Cuandolazonacomunaldeusoexclusivoesmenoraláreaprivada. Área Áreacomuna comunaldeu ldeusoexclusiv soexclusivo: o:150M 150Mts ts2.
Área Áreaconstr construidapr uidaprivada: ivada:60Mt 60Mtss2.
Valortotaláreaconstruidaprivada:$150.000.000 Laexistenciadeestazonacomunal,ameritaunvaloradicionalequivalenteal10% delvalortotaldeláreaconstruidaprivada. Valoradicional=$15.000.000
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Sinembargo,enestecasoconcreto,paraquesegenereestevaloradicional,es necesa nec esario rio que que eláreacomu eláreacomunal nal deusoexclu deusoexclusiv sivo,corre o,correspo sponda nda aporlomeno apor lomenosel sel 40%deláreatotalconstruidaprivada.(Paraelejemplo,el40%de150mt2es60). 3.9.6.AvaluódelPotencialdeDesarrollo. Esposiblequeelinmuebletengaunaalturainferioralapermitidaporlanorma,en estecaso,sedeberíacalcularelpotencial(Segúnelescenario,nohayqueolvidar la propuesta del Inge Ingeni nier ero o Ro Robl bled edo o Gira Girald ldo o, que contempla 4 posibles escenarios). 3.9.7.AvalúodeParqueaderos. Tomandocomobaselaexperienciadelautor,esterecomienda,unsimpleanálisis demercadoparaobtenersuvalor,salvoenaquellossectores,enloscualesla escasezdeparqueaderosseamanifiesta,dondeserecomiendaaplicarunmétodo dereposiciónoderenta. 3.9.8.AvalúototaldelInmuebledePropiedadHorizontal. Elavalúototalde Elavalúotota ldelbien,corres lbien,correspondea pondealasumator lasumatoriatotalde iatotalde losavalúo losavalúosparcial sparciales, es, esdecir,valordelaconstrucciónprivada+valordelaconstruccióncomunal+ valo valor r de de lo lote te pr priv ivad ado o + va valo lor r del del lo lote te co comu muna nall + va valo lor r zo zona nas s co comu muna nale les s de de us usoo exclusivo+valordepotencialdedesarrollo+parqueadero. 3.10.Premisasnosiempre 3.10. PremisasnosiempreA AplicablesenelAvaluóde Construcciones. El El paso paso del del tiem tiempo po no no im impl plic ica a si siem empr pre e pérd pérdid ida a de de va valo lor, r, pu pues es el el inmu inmueb eble le ha podido sufrir reparaciones que lo asemejan a construcciones nuevas, adicionalmen adicio nalmente,el te,el estadode estadode conservació conservación ndelbie delbien,dependede n,dependede subuenuso. u buenuso. El auto au tor r re reco comi mien enda da an anal aliz izar ar cuid cuidad ados osam amen ente te el el conc concep epto to de “Depreciación” median med iante te el cual cual alguno algunos s tratad tratadist istas as asocia asocian n vetust vetustez ez (edad (edad del del inmueb inmueble) le) con deterioro.
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El valor determinado en el avalúo, no es necesariamente el valor de la negociación,puesenestainfluyenmuchoselementos,talescomo:laformade pago,lanecesidad yapetenciadelb yapetenciadel bienylahabilidaddelosnegociadores. Delo anteri Deloant eriorse orseded deduce uce que que elavaluado elavaluadorno rno debepreocu debepreocupar parsede sedesiel sielbie biense nse vendeonoporelvalordeterm vendeonoporelval ordeterminadoen inadoenelavalúo,pue elavalúo,puesestoesdefin sestoesdefinitivam itivamenteun enteun problemademercado. Elvalordelinmuebledeterminadoenelavalúo,dependedeparaqueserequiera: venta, ven ta, hipote hipoteca, ca, permut permuta, a, seguro seguro, , donaci donación. ón. Esto Esto no es lóg lógico ico ni real eal, , pue pueslos slos elementosintegrantesdelvalornohancambiado,enconsecuenciaelvalordel inmuebleesúnico. Asumir en el avalúo de Propiedades sometidas al Régimen de Propiedad Hori Ho rizo zont ntal al, , co como mo va valo lor r para para el el gara garaje je, , el el 50% 50% de dell va valo lor r de dell ár área ea pr priv ivad ada. a. Es Esta ta premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor recomiendaencambio,unsimpleestudioeconómicoenlazonaparadeterminar suvalor. 3.11. Inform Informed edelAva elAvalúo. lúo.
Noexistereglaalguna,nisehanadoptadoporpartedelosAvaluadoresformas precis pre cisas as y estand estandari arizad zadas, as, para para la redacc redacción ión de los los doc docume umento ntos s que que con contie tienen nen sus sus op opin inio ione nes s y co conc nclu lusi sion ones es so sobr bre e el el av aval alúo úo de de un un bien bien. . El El info inform rme e debe debe se serr suficientementeclaroparaquecualquierpersonaloleayloentienda,suformay ex exte tens nsió ión n pu pued ede e va vari riar ar, , depe depend ndie iend ndo o de de la las s nece necesi sida dade des s y requ requer erim imie ient ntos os de dell cl clie ient nte, e, del del tipo tipo de de la la pr prop opie ieda dad d en en estu estudi dio o y de de la la ha habi bililida dad d y fa faci cililida dadd del del avaluadorparacomuni avalua dorparacomunicaryexponersusopinion caryexponersusopiniones. es. Encierto Encierto sentid sentido,elinforme o,elinforme señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e informacióndelosdatosconcernientesalbienavaluado,parafinalmentearribaral prob probab able le prec precio io delbien delbien. . El El in info form rmees ees ta tamb mbié ién, n, un un re reflflej ejo o de dell co cono noci cimi mien ento to y
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comprensiónqueposeeelavaluador,delosfactoreseconómicosimperantesyde los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su habilidad profesional,parautilizareinterpretarlainformaciónconocidaydesucapacidadde disc discer erni nimi mien ento to, , para para dete determ rmin inar ar la la in inci cide denc ncia ia de de los los dife difere rent ntes es fa fact ctor ores es de valorización valori zación odesvalori odesvalorización zación presentes,para presentes,paraderiva derivarfinalmen rfinalmente te en unaopini una opinión ón sobreelvalordelbieninmuebleencuestión. El El cont conten enid ido o suge sugeri rido do, , aunq aunque ue el el le lect ctor or es es libr libre e de de ad adop opta tarl rlo, o, am ampl plia iarl rloo y/o y/o modificarlo, modifi carlo, esel eselsiguie siguiente: nte: 3.12.Informe.
TabladeContenido. Con Consid sidera eracio ciones nes Genera Generales les.. Se relaciona el método empleado, las fuentesconsultadas fuente sconsultadas ydescribe ydescribe brevementelaformacomosedetermi brevementelaformacomosedeterminóel nóel va valo lor r de la la pr prop opie ieda dad. d. Se Se pr pres esen enta ta a co cont ntin inua uaci ción ón el el co cont nten enid ido o de de un modelodeinformedeavalúo,validoparaprediosurbanosyrurales,solo queenunouotrocaso,se eliminaranalgunosparámetros. MemoriaDescriptiva. 1. Pro Propie pietar tario. io. 2. Ubicac Ubicacióngeo ióngeográfic gráficadel adelmunic municipio. ipio. 3. Ubicac Ubicacióndel ióndelpredio prediodentro dentrodelmunici delmunicipio. pio. 4. 4. Ub Ubic icac ació ión n del del pr pred edio io segú según n di divi visi sión ón polí polítitico co admi admini nist stra ratitiva va (c (com omun una, a, localidad,alcaldía,sector) 5. Descri Descripcióndel pcióndels sectoren ectorenelcual elcualseubica seubicalapropie lapropiedad. dad. 6. Servic Serviciospúblic iospúblicos osdelsector delsectorydelpredio ydelpredio.. 7. Nivelsoci Nivelsocial alyec yeconómic onómicodels odelsector ector,es ,estratif tratificació icación. n. 8. Víasde Víasdeacceso accesoalsec alsectory toryalpredio alpredio.. 9. Zon Zonifi ificac cación ión del delse secto ctor r segúnElPl segúnElPlandeDe andeDesar sarrol rollodelM lodelMuni unicip cipioyel ioyel Pla Plann deOrdenamientoTerritorial. 10.Espaciopúblicocircundantealpredio.
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11.S Sistemadetransp istemadetransporteque ortequevanalsector. vanalsector. 12.UsosdelsuelosegúnelCódigodeConstruccionesyUrbanismovigenteen cadamunicipio. AspectosJurídicos. 1. 1. Ti Titu tula laci ción ón.. 2. Matric Matricula ulaInmobi Inmobiliaria liaria.. 3. Fic Ficha hacat catast astral ral.. 4. Ser Servid vidumb umbres res.. 5. 5. Gr Grav avám ámen enes es.. LinderosyÁreas. LinderosyÁreas.
1. 1. De Delllo lote te 2. Linder Linderosseg ossegúnesc únescritura riturapúbl pública. ica. 3. Linder Linderosseg ossegúncar úncartaca tacatastra tastral.l. 4. Linder Linderosseg ossegúnvis únvisita. ita. 5. Área Árealote lotesegúnescrit segúnescritura urapúblic pública. a. 6. Área Árealote lotesegúncar segúncartacat tacatastral astral 7. Áre Áreas asegú egún n levant levantami amient entot otopo opográ gráfic ficoo 8. Áre Áreac acons onstru truida ida.. Esnecesarioaclarar,quelasáreasoficialessegúnresolución2555de1988 (por (por la la cu cual al se se re regl glam amen enta ta la la fo form rmac ació ión, n, ac actu tual aliz izad ada a de de la la fo form rmac ació ión n y conservac conser vación ión del del Catastr atastro o Nac Nacion ional) al) son son las las det determ ermina inadas das porel porel Ins Instit tituto uto Geográ Geo gráfic fico o Agustí Agustín nCod Codazz azzi. i. Cuando Cuando hay hay discre discrepan pancia cia apr apreci eciabl able e enlas ár área eas, s, debe debe hace hacers rse e un un pr proc oces eso o ac acla lara rato tori rio o y su suge geri rir r leva levant ntam amie ient nto o de planosporprofesionalesexpertos. Es im Es impo port rtan ante te ac acla lara rar r que que la las s ci ciud udad ades es de de Bo Bogo gotá tá, , Cali Cali y Me Mede dellllín ín y el Departamento Depart amentode deAntioq Antioquia,posee uia,poseencatastros ncatastrospropioseindependie propioseindependientesdel ntesdel InstitutoGeográfico. Características casGenera Generales les Característi
delPredio delPredio..
Sedetallatodoloreferentealinmueble.
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DelLote 1. 1. Fo Form rma. a. 2. 2. To Topo pogr graf afía ía.. 3. 3. Fr Fren ente tep pro rome medi dio. o. 4. 4. Fo Fond ndo opr prom omed edio io.. 5. 5. Re Rela laci ción ónf fre rent nte e- - fo fond ndo. o. 6. 6. Fr Fren ente tes sob obre rev vía ía.. 7. Ubi Ubicac cación iónen enla lama manza nzana. na. 8. Pot Potenc encial ialde dedes desarr arroll ollo. o. Sielpredioesrural,debencalificarseademáslossiguientesfactores: 1. 1. 2. 3. 3. 4. 4. 5. 5. 6. 6. 7. 7. 8. 9. 9.
Pe Pend ndie ient nte. e. Drenaje. En Ench char arca cami mien ento to.. Pe Perm rmea eabi bililida dad. d. Disc Discon ontitinu nuid idad ad.. Re Rete tenc nció ión nde deh hum umed edad ad.. Pe Pedr dreg egos osid idad ad.. Erosión. Te Text xtur ura. a.
10.Profundidadefectiva. 11.Niveldefertilidad. 12. pH. pH. 13.ExistenciadeAguas. 14.Tipodesuelo. 15.Fuentesdeagua. 16.Tipodecultivos DelaConstrucción. 1. Cim Ciment entaci ación. ón. 2. 2. Es Estr truc uctu tura ra..
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3. 3. Fa Fach chad ada. a. 4. 4. Cu Cubi bier erta ta.. 5. Mam Mampos poster tería. ía. 6. 6. Pi Piso sos. s. 7. Cie Cielor lorras rasos. os. 8. 8. Ba Baño ños. s. 9. 9. Co Coci cina na.. 10.Instalacioneseléctricas. 11.Instalacioneshidráulicas. 12.Carpintería. 13.Ventanas. 14.Puertas. 15.Acabados. 16.Conservación. 17.Vetustez. 18.Numerodepisos. 19.Distribucióndelaconstrucción
SustentacióndelAvalúo. 1. Expect Expectativas ativasdeva devaloriza lorización. ción. 2. Indica Indicadores doreseconóm económicosdel icosdelafe afecha. cha.
Metodología. Metodología. 1. Memori Memoriade adecálcul cálculos. os. CuadrodeValores,AnálisisComercial.. CuadrodeValores,AnálisisComercial 1. Val Valor or metro metrocua cuadra dradot doterr erreno eno.. 2. Áre Área ater terren reno. o. 3. Val Valor orter terren reno. o. 4. Potenc Potencialde ialdedesa desarrollo rrollo.. 5. Valor Valortotal totalterren terreno. o. 6. Valor Valormetro metrocuadra cuadradocons doconstrucc trucción. ión. 7. Áre Área acon constr strucc ucción ión..
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8. Val Valor orcon constr strucc ucción ión.. 9. Val Valor orgar garaje aje.. 10. 10 . Va Valo lor rto tota tallav aval alúo úo
Anexos 1.Anexofotográfico.. 1.Anexofotográfico 2.Anexocartográfico. 2.Anexocartográfico. 3. Cuadro Cuadrodec decálculo álculoss 4. Acr Acredi editac tacion iones es
Bibliografía.
3.12.1.FormatoAvalúoInmuebleenPropiedadHorizontal. Contenido I II. III. III. IV IV. . V. V.
InformaciónBásica. Titilación. Car Caract acterí erísti sticas casGe Gener nerale alesd sdel elSec Sector torde deLo Local caliza izació ción. n. Re Regl glam amen enta taci ción ónU Urb rban anís ístitica ca.. Cara Caract cter erís ístitica cas sGe Gene nera rale les sde dellTe Terr rren eno. o.
VI. Car VI. Caract acterí erísti sticas casGe Gener nerale alesd sdeC eCons onstru trucci cciónd óndel elEdi Edific ficio. io. VII. Car VII. Caract acterí erísti sticas casGe Gener nerale alesd sdeC eCons onstru trucci cciónd óndel elÁre Área a Pri Privad vadaa VI VIII II. . Co Cons nsid ider erac acio ione nes s Gene Genera rale les. s. IX. X. XI. XII.
AvalúoComercial. IndicadoresEconómicos. Anexos. Bibliografía.
I.
InformaciónBásica.
1.1
TipoDeInmueble.
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1.2 Municipio. 1.3. Dirección. 1.3.1 1.3.1 1.3.2 1.3 .2 1.3.3 1.3 .3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.7
Locali Localizac zación ión.. Bar Barrio rioo oUr Urban baniza izació ción. n. Alc Alcald aldía íaMen Menor. or. Dest Destililac ació ión nAc Actu tual ald del elI Inm nmue uebl ble. e. Do Docu cume ment ntos osS Sum umin inis istr trad ados os.. FechaVisita. FechaInforme.
II.Titulación. 2.1 Propietario. 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.7 2.7 2.8
Ti Titu tulo lod de eAd Adqu quis isic ició ión. n. Foli Foliod ode eMa Matr tric icul ula aIn Inmo mobi bililiar aria ia.. Re Regi gist stro roCata Catast stra ral.l. Regl Reglam amen ento tod de ePr Prop opie ieda dadH dHor oriz izon onta tal.l. Fuentes. Ob Obse serv rvac acio ione nes sJu Jurí rídi dica cas. s. UsoActual.
III.CaracterísticasGeneralesdelSectordeLocalización. III. 3.1 3.1
Deli Delimi mita taci ción ónd del elBa Barr rrio ioo oU Urb rban aniz izac ació ión. n. Norte: Sur: Oriente: Occidente:
3.2 3.2 Ac Actitivi vida dade des sPr Pred edom omin inan ante tes. s. 3.2. 3.2.1 1 De DellSe Sect ctor or..
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Ti Tipo pos sde deE Edi dififica caci ción ón..
3.3. 3.3.1 1 De DellSe Sect ctor or.. 3.4
Estratificación.
3.5 3.5 Ví Vías asd de eAc Acce ceso soe eIn Inflflue uenc ncia iad del elS Sec ecto tor. r. 3.5.1 Caract Característi erísticasG casGeneral enerales. es. 3.5.2 3.5 .2 Est Estado adode deCo Conse nserva rvació ción. n. 3.6 3.6 Ví Vía aFr Fren ente tea ala laP Pro ropi pied edad ad.. 3.6.1 3.6 .1 Ide Identi ntific ficaci ación. ón. 3.6.2 Caract Característi erísticasG casGeneral enerales. es. 3.6.3 3.6 .3 Est Estado adode deCo Conse nserva rvació ción. n. 3.7 3.7 3.7. 3.7.1 1 3.7. 3.7.2 2 3.7. 3.7.3 3 3.7.4 3.7 .4 3.7. 3.7.5 5
Infr Infrae aest stru ruct ctur ura aUr Urba baní níst stic ica. a. Vías Vías.. An Ande dene nes. s. Sa Sard rdin inel eles es.. Alu Alumbr mbrado adoPu Publi blico. co. Pa Parq rque ues. s.
3.7.6 Redes RedesdeSer deServicios viciosPúbli Públicos. cos. 3.8 3.8 Tr Tran ansp spor orte teP Púb úblilico co.. 3.9 3.9 Ac Actitivi vida dad dEd Edifific icad ador ora. a. 3.10 Per 3.10 Perspe specti ctivas vasde deVal Valori orizac zación ión.. 3.11 3.1 1 Com Coment entari arios osGen Genera erales les.. IV.ReglamentaciónUrbanística. 4.1 4.1 4.2 4.2
Acue Acuerd rdos osy/ y/o oDe Decr cret etos osRe Regl glam amen enta tari rios os.. Ár Área ead de eAc Actitivi vida dad. d.
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Tratamiento. UsosPermitidos.
4.5 Afectaciones. 4.5. 4.5.1 1 Vi Vial ales es.. 4.5.2 4.5 .2 De DeSer Servic vicios ios.. V.CaracterísticasGeneralesDelGloboDeTerreno. 5.1 5.1 Iden Identitififica caci ción ónU Urb rban anís ístitica ca.. 5.2 Cab 5.2 Cabida idaSu Super perfic ficiar iaria iadel delGl Globo obod deTe eTerre rreno. no. 5.2. 5.2.1 1 Fu Fuen ente te.. 5.2.2 Área ÁreaPropor Proporcional cionalsegún segúnCoefi Coeficient ciente. e. 5.3 FormaGeométrica. 5.4 5.5 5.6 5.6 5.7
Frente. Fondo( (P Promedio). Re Rela laci ción ónF Fre rent nte e– –Fo Fond ndo. o. Relieve.
VI.CaracterísticasGeneralesde ConstruccióndelEdificio. 6.1 Generalidades. 6.1.1 ÁreasdeConstrucción. 6.1.1.1 Fuente. 6.1. 6.1.2 2 6.1.3 6.1.4
Nu Nume mero rodeP dePis isos osy yN Niv ivel eles es.. Distribución. EdaddelaEdificación.
6.1. 6.1.5 5 6.1.6
Ca Cate tego gorí ría ade delo los sAc Acab abad ados os.. EstadodeConservación.
6.2 6.2 6.2. 6.2.1 1 6.2. 6.2.2 2 6.2.3
Espe Especi cififica caci cion ones esCo Cons nstr truc uctitiva vas. s. Ci Cime ment ntac ació ión. n. Es Estr truc uctu tura ras. s. Estruc Estructura turadelaC delaCubiert ubierta. a.
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6.2. 6.2.4 4 Cu Cubi bier erta ta.. 6.2.5 6.2 .5 Aca Acabad badosF osFach achada ada.. 6.2. 6.2.6 6 En Entr trep epis isos os.. 6.2. 6.2.7 7 Ma Mamp mpos oste terí ría. a. 6.2. 6.2.8 8 Ve Vent ntan anea earí ría. a. 6.2.9 6.2 .9 Pue Puerta rtasE sExte xterio riores res.. 6.2.10Escaleras. 6.2.11AcabadosZonasExteriores. 6.2.12Altura(S)Libres(S). 6.2.13LuzentreColumnas. 6.2.14EnumeraciónyDescripciónEquipamientoEspecial. 6.3 6.3
De Desc scri ripc pció ión nde deA Aca caba bado dos. s. PorDependenciasoGrupos. 6.3.1 ---------------------------------------------------------------6.3.1.1 Pisos. 6.3.1.2 Muros. 6.3.1.3 Techos. 6.3.1.4 Otros. ------------------------------------------------------------6.3.2 -----6.3.2.1 Pisos. 6.3.2.2 Muros. 6.3.2.3 Techos. 6.3.2.4 Otros. VII.CaracterísticasGeneralesde ConstruccióndelaUnidadPrivada (PropiedadHorizontal). 7.1 7.1 Gene Genera ralilida dade des( s(De DellEd Edifific icio ioo oC Con onju junt nto) o).. 7.1. 7.1.1 1 Ti Tipo po..
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7.1. 7.1.2 2 No Nomb mbre re.. 7.1. 7.1.3 3 De Dest stin ino o(S (S). ). 7.1.4 7.1.4 7.1.5 7.1.6 7.1.7 7.1 .7 7.1.8 7.1.9 7.1 .9
Num Numero erode dePi Pisos sos.. Numero NumerodeU deUnidade nidadesporP sporPlanta lanta.. Numero NumerodeU deUnidade nidadesTotal sTotales. es. Eda Edadd ddel elaE aEdif difica icació ción. n. Catego Categoríade ríadelos losAcabad Acabados. os. Est Estado adode deCo Conse nserva rvació ción. n.
7.2 7.2
Espe Especi cififica caci cion ones esCo Cons nstr truc uctitiva vas. s.
7.2. 7.2.1 1 Pi Piso sos. s. 7.2. 7.2.2 2 Ma Mamp mpos oste terí ría. a. 7.2. 7.2.3 3 Ac Acab abad ados os.. 7.2. 7.2.4 4 En Entr trep epis isos os.. 7.2.5 7.2 .5 Car Carpin pinter tería. ía. 7.2. 7.2.6 6 Ve Vent ntan anea earí ría. a. 7.2.7 Instal Instalacione acionesEléc sEléctricas tricas.. 7.2.8 Instal Instalacione acionesHidr sHidráulica áulicas. s. 7.2. 7.2.9 9 Ba Baño ños. s. 7.2.10Cocina. 7.2.11PuertadeAcceso. 7.2.12EstadodeConservación. 7.2.13Escaleras. 7.2.14Acabados. 7.2.14.1 7.2. 7.2.14 14.2 .2
AcabadosH Haalles. Ac Acab abad ados osZ Zon onas asE Ext xter erio iorres. es.
7.3. 7.3. Pa Part rtic icul ular arid idad ades esd de ela la( (S) S)U Uni nida dad d(E (Es) s).. 7.3.1. Ubicacióndela(S)Unidad(Es)dentrodelConjunto.
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7.3.2. Áreadela 7.3.2. Áreadela(S)Unidad(Es). (S)Unidad(Es). 7.3.3. Linder 7.3.3. Linderos. os. 7.3.4. Coefic 7.3.4. Coeficiente ientedeCo deCopropie propiedad. dad. 7.3.5. ValorC 7.3.5. ValorCuotade uotadeAdmini Administraci stración. ón. 7.3.6. Distribución 7.3.6. Distribución.. VIII.ConsideracionesGenerales. IX.AvalúoComercial. 9.1 9.1 9.2 9.2 9.3 9.3
Ár Área eaL Lot ote ePr Priv ivad ado. o. Va Valo lor rMe Metr tro oCu Cuad adra rado do.. Va Valo lor rLo Lote teP Pri riva vado do..
9.4 9.4 9.5 9.5 9.6 9.6 9.7 9.8 9.8 9.9 9.9 9.10 9.1 0 9.11 9.1 1 9.12 9.1 2
Ár Área eaL Lot ote eCo Comu muna nal.l. Va Valo lor rMe Metr tro oCu Cuad adra rado do.. Va Valo lor rTo Tota tallLo Lote teC Com omun unal al.. ValorTotalLote. Ár Área eaC Con onst stru ruid ida aPr Priv ivad ada. a. Va Valo lor rMe Metr tro oCu Cuad adra rado do.. Val Valor orÁre ÁreaC aCons onstru truida idaPr Priva ivada. da. Áre ÁreaC aCons onstru truida idaCo Comun munal. al. Val Valor orMet Metro roCua Cuadra drado. do.
9.13 9.1 3 Val Valor orÁre ÁreaC aCons onstru truida idaCo Comun munal. al. 9.14 Val 9.14 Valor orTot Total alCon Constr strucc ucción ión.. 9.15 9.1 5 Val Valor orZon ZonaCo aComun munal alde deUso UsoEx Exclu clusiv sivo. o. 9.16 9.16 Valo Valor rPa Parq rque uead ader ero. o. 9.17 9.17 Valo Valor rTo Tota tallAv Aval alúo úo.. X.IndicadoresEconómicos. XI.Anexos. 11.1 11 .1 Anex AnexoC oCar arto togr gráf áfic ico. o.
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11.2 Foto 11.2 Fotogr gráf áfic ico. o. 11.3 11 .3 Memo Memori ria ade deC Cál álcu culo los. s. XII.Bibliografía. 12.1 Fot 12.1 Fotoco ocopia piaCr Crede edenci nciale ales. s. 12.2 12 .2 Fech Fecha aY YFi Firm rma. a.
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AVALUOSURBANOS. 4.1.Definición UnAvalúoUrbanoesaque UnAvalúo Urbanoesaquelquesereali lqueserealizasobreunpre zasobreunprediourban diourbano(Lotey/olo o(Lotey/olotey tey construcción constr ucción),esdecir,elinmueb ),esdecir,elinmuebleseencuent leseencuentraubicado raubicadodentrodelperíme dentrodelperímetrode trode se serv rvic icio ios s del del muni munici cipi pio. o. En En el el av aval alúo úo qued quedar arán án co comp mpre rend ndid idos os el el va valo lor r de de los los terrenos,elvalordelasedificacionesyelpotencialdedesarrollo. Elcomportamientode Elcomportamiento delosprecios lospreciosdelsueloesdifícildepredecir,sinembarg delsueloesdifícildepredecir,sinembargo,en o,en lagranmay lagran mayorí oría adetrabaj detrabajosrealiz osrealizado ados senColomb enColombia, ia, seconcluyeque seconcluyeque las las tie tierra rrass urbanassiempresevalorizan,comoconsecuenciadeunaofertacadavezmás escasa(cadavezesmenorlacantidaddeáreasurbanasurbanizables),deun cr crec ecim imie ient nto o ec econ onóm ómic ico o de de la las s ci ciud udad ades es, , del del au aume ment nto o de de la la pobl poblac ació ión, n, de de la im impo posi sibi bililida dad d de de re repr prod oduc ucir ir la la titier erra ra. . Se Se pre rese sent nta a ento entonc nces es, , en en co cond ndic icio ione ness normal nor males esde demer mercad cado o abiert abierto, o,una una oferta oferta escasa escasa y una una demand demanda a cre crecie ciente nte, ,que que elevalospreciosentérminosreales,valorizandopermanentementelosterrenos urbanos. La única única for forma ma pos posibl ible e de romper romper ese ese desequ desequili ilibri brio, o, es amp amplia liando ndo el per períme ímetro tro urbanooconstruyendoenaltura,para urbanooconstruyend oenaltura,paraelprimercaso,esasoloserí elprimercaso,esasoloseríaunasolució aunasoluciónn tran transi sito tori ria, a, pues pues se se di disp spon ondr dría ía de de más más titier erra ra ur urba bani niza zabl ble, e, pe pero ro se se ge gene nera rarí rían an problemasdetendidoderedesdeserviciopúblico,insuficienciadeInfraestructura vi vial al y si sist stem emas as de de tr tran ansp spor orte te, , por por menc mencio iona nar r so solo lo algu alguno nos. s. Ad Adic icio iona nalm lmen ente te, , se estarí est aría a red reduci uciend endo o la lafro fronte ntera raagr agríco ícola, la, pues pues laamp la amplia liació ción n del del per períme ímetro tro urb urbano ano soloesposibledisminuyendoelperímetrorural. Enel segund segundo ocas caso,la o,la soluci soluciónes ónes más más racion racional, al, pue pues sseestarí seestaría aapr aprove ovecha chando ndo una un a co cond ndic ició ión n in inhe here rent nte e al al mism mismo o su suel elo o y que que se se co cono noce ce co como mo Pote Potenc ncia iall de DesarrollooPotencialdeUso,elementodegranimportanciayvalordentrodelas
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técnicasvaluatoriasmodernas,quehaoriginadotodounmétododeAvalúoPara Lotes,denominado:AvalúosporPotencialdeUsooDesarrollo. 4.2. AvalúosporPotencialdeDesarrollo AvalúosporPotencialdeDesarrollo.. Por Po Por Pote tenc ncia iall de de Desa Desarr rrol ollo lo se se enti entien ende de la la posi posibi bililida dad d qu que e el el su suel elo o tien tiene e de sopo so port rtar ar ac acci cide dent ntes es: : Las Las co cons nstr truc ucci cion ones es. . Su Su de desa sarr rrol ollo lo es esta ta ba basa sado do en la posi po sibi bililida dad d de de de desa sarr rrol olla lar r un un pr pred edio io en en al altu tura ra, , o dich dicho o de de otra otra ma mane nera ra, , en en el númerodepisosquesepuedanconstruirsobreellote,alaluzdelanormatividad vigente. Elmétodoesdesumaimportancia,puesyaalgunosplanificadoresaseguranque en la seg segund unda a déc década ada del del siglo siglo XXI, XXI, supera superados dos alguno algunos s proble problemas mas técnic técnicos os de cimentaciónyestabilidad,sepodránconstruirtorresconalturade3.000Mtsyque podránalbergara600.000personas,algoasí,comositodalapoblaciónactualde Manizalessepudieraubicarenunsoloedificio. Para av Para aval alua uar r un un pr pred edio io por por es este te méto método do, , es es impo import rtan ante te co cono noce cer r el el có códi digo go de ConstrucciónyUrbanizacionesdelmunicipioenelcualestáubicadoelinmueble, pues pu es es este te, , defi define ne lo los s us usos os del del su suel elo o perm permititid idos os en en ca cada da un una a de de las las zo zona nas s o comunasenquesehalladivididalaciudad. EstemétododeAvalúoaceptacomopremisafundamentallaMáximaUtilización Posi Po sibl ble e del del Espa Espaci cio o Urba Urbano no (P (Pri rinc ncip ipio io de de ma mayo yor r y me mejo jor r us uso) o), , es es nece necesa sari rioo cono conoce cer r la las s No Norm rmas as de de Orde Ordena nami mien ento to Urba Urbano no (Uso (Usos s de dell su suel elo, o, clas clasifific icac ació ión n y calificación). Adicionalmente,sedebenconocerconceptostalescomo PerímetroUrbano. “Es PerímetroUrbano.“Es la poligonal que delimita las Áreas urbanas de la ciudad, para la cual se esta es tabl blec ecen en no norm rmas as espe especi cififica cas, s, bus buscand cando o un un or orde dena nami mien ento to te terr rrititor oria iall de la
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vi vivi vien enda da, , de de lo los s se serv rvic icio ios s públ públic icos os, , de de la la re red d vial vial, , de de los los se serv rvic icio ios s so soci cial ales es;; permitiendosatisfaceradecuadamentealacomunidadqueallíhabita”. 4.2.1.Índicedeconstrucción. Eslarelaciónexistenteentreeláreamáximaquesepermiteconstruiryelárea dellote,esuntérminonumérico,sinunidades,ydependedelazona. 4.2.2.ÍndicedeOcupación. Eslarelaciónexistenteentreeláreamáximaaocuparporlaconstrucciónenel primerpisoyeláreatotaldellote,esuntérminonuméricosinunidadesydepende delazona. Eslaproporciónmáximadeáreaútilquesepuedeocuparconedificacionesy estacionamientos,enelprimerpiso. Siexisteporejemplounlotede900M 2comouníndicedeConstrucciónde3,7y un Índi un Índice ce de de Ocup Ocupac ació ión n de de 0, 0,9, 9, el el ár área ea to tota tall co cons nstr trui uibl ble, e, se se ob obte tend ndrí ría a de de la siguientemanera: ÍndicedeOcupación=0,9x900M2=810M2 ÍndicedeOcupación
ÍndicedeConstrucción=3,7x900M ÍndicedeConstrucción= 3,7x900M2=3.330M2 Quiere Qui ere eso eso dec decir, ir, que que eláreamáximadeconstr eláreamáximadeconstrucc ucción ión es3.330.M es3.330.M 2,quetendría que se que ser r di dist stri ribu buid ida a en en el el núme número ro de de pi piso sos s a co cons nstr trui uir r y el el núme número ro de de unid unidad ades es habitacionalesdiseñadas.Deestaáreatotal,esclaro,queenelprimerpisosolo podríanconstruirse810M2 Es claro, que para el empleo de este método valuatorio, se requiere la colaboración colabo racióndepor deporlomeno lomenos s uningeniero. uningeniero.
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El El pr proc oces eso o empi empiez eza a co con n una una vi visi sita ta al al pr pred edio io para para dete determ rmin inar ar la la topo topogr graf afía ía y la formadellote,fundamentodelaobtencióndeláreautilizable,dependiendodela ubicac ubic ació ión n de de la la pr prop opie ieda dad, d, se se re regi gist stra ra un un ín índi dice ce de de oc ocup upac ació ión n y un un índi índice ce de construcción,seconsultaelusodelsuelopermitidoenelsector,tomándosela decisiónparadesarrollarunproyectoespecifico,elcódigodeconstruccionesdirá si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, bifamiliar, MultifamiliaraisladooMultifamiliarconjunto,sipuedeonodesarrollarseproyectos de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional, conservaciónambientalodeusosmixtos. Definidoelproyectohadesarrollar,secalculanlasáreasdecesión.Existendos tiposdecesiones: •
CESIONES TIPO A, es la cesión al municipio, sin costo alguno, de terr terren enos os para para us uso o publ public ico o como como pa parq rque ues, s, ár área eas s verd verdes es, , plaz plazol olet etas as,, continuidadvial,etc.
•
CESI CESION ONES ES TI TIPO PO B, B, so son n ár área eas s de de us uso o co comu muna nall de dent ntro ro de de un un co conj njun unto to resi reside denc ncia ial,l, co con n dest destin ino o a lo los s sa salo lone nes s co comu muna nale les, s, pa parq rque uead ader eros os y / o polideportivos.
EstasáreasdecesiónsonunporcentajedeterminadodeláreaTotalurbanizable Estasáreasdecesiónsonun porcentajedeterminadodeláreaTotalurbanizable y varíassegúnlaciudad. En la ciudad de Manizales, el Área de Cesión se determina por fórmula matemática, y con base en el número de habitantes del futuro desarrollo urbanístico,así: 2M2porhabitanteparazonasverdes. 1,9M2por porhabita habitante nte parazonasd parazonasdeservici eservicioscomuna oscomunales. les.
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Seconsidera4,45habitantesporvivienda. ÁreasdeCesión:UnifamiliaryBifamiliar. ÁreasVerdes=
200 M 2
×
4.45
Habi tan te Vivienda
de viviendas ) × (#
ÁreadeCesión:Multifamiliar 2 × I.C×I.O ÁreasVerdes= 2.0M A.L × 4.1Habi tan tes ×
Habi tan te
ÁreaComunal=
1.9M2
Habi tan te
Vivienda
×
A.V.P.
4.1Habi tan tes AL . × I.C×I.O × Vivienda A V P . . .
A.V.P.=ÁreadeViviendapromedio. A.L. A.L. = =Ár Área eaLote Lote.. I.C. I.C. =Í =Índ ndic ice ede deC Con onst stru rucc cció ión. n. I.O. I.O. = =Ín Índi dice ced de eOc Ocup upac ació ión. n. ParaotrotipodeUrbanizacionescomocomercio,industria,bodegasosimilares, se ce se cede derá rá el el 20 20% % del del Área Área Neta Neta Urb rban aniz izab able le; ; 10 10% % Área Área Verd Verde e y 10 10% % Área Área comunal. Es im Es impo port rtan ante te re reca calc lcar ar que que el el Área Área Cons Constr trui uibl ble, e, se se ob obtitien ene e del del ár área ea del del lote lote urba urbani niza zabl ble, e, es es de deci cir, r, la la obte obteni nida da del del Área Área Tota Totall de dell lote lote, , me meno nos s las las Área Áreas s de Cesión. ÁreaUrbanizable:ÁreaLote-ÁreadeCesión.
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Ár Área ea Co Cons nstr trui uibl ble: e: Área Área obte obteni nida da al al apli aplica car r el el Ín Índi dice ce de de Ocup Ocupac ació ión n al al Área Área UrbanizableyelÁreaobtenidasemultiplicaporelÍndicedeconstrucción. Ejemplo: Se titien Se ene e un un lo lote te co cons nstr trui uibl ble e en en su su to tota talilida dad d co con n un un ár área ea de de 23.6 23.602 02,4 ,47 7 M 2,sila cesiónesdel8%.Cuálseráeláreaconstruible.
ÁreasdeCesión=
23.607.47 × 8 = 1.888.19 M2 1000
ÁreaUrbanizable= 23.602.47 − 1.888 .19 = 21.714 M2 SielÍndicedeOcupacióndelSectores0,8yelÍndicedeconstrucciónes3.5 tenemos: ÁreaConstruible= 21.71447 × 0.7 × 3.5 ÁreaConstruible= 53.200 M 2
Comoelmétodoutilizadopararealizarelavalúosellama PotencialdeUsoo Desarrollo, se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales Desarrollo, involucradoseneldesarrollodelproyecto. Enestaetapadelprocesoesdevitalimportancialaayudadelarquitectoydel in inge geni nier ero, o, pa para ra re real aliz izar ar el el cá cálc lcul ulo o de de lo los s co cost stos os. . Son Son tamb tambié ién n herr herram amie ient ntas as indisp ind ispens ensabl ables es para para una una adecua adecuada da fij fijaci ación ón de pre precio cios s los los bol boleti etines nes pub public licado adoss trim trimes estr tral alme ment nte e po por r la la Cáma Cámara ra Co Colo lomb mbia iana na de de Cons Constr truc ucci ción ón (CAM (CAMAC ACOL OL) ) y la revistaCONSTRUDATA,puesellosilustranelpreciopromediodelosmateriales existentesenelmercado,tambiénseconsultalaofertaylademanda. Serealizaluegounare Serealiza luegounarelación lacióndetallada detalladadetodos detodosaquell aquelloscostos oscostos enloscuales enloscualesse se incurriría(Estudio incurr iría(Estudiosde sde Diseño Diseño yConstrucción,obtención yConstrucción,obtención delicencia,constru delicencia,construcción cción
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propiamen propia mente tedic dicha, ha, discr discrimi iminad nada a cada cada ITEM,en ITEM,entér términ minosind osindivi ividua duales les y suva suvalor lor tota total,l, im impu pues esto tos, s, porc porcen enta taje je de de pu publ blic icid idad ad, , pago pago de de co comi misi sion ones es para para ve vend nder er el proyecto),estasumatoriadecostosserárestadaalasupuestasumaarecaudar por po r co conc ncep epto to de de vent venta, a, dete determ rmin inán ánddose ose así así la la po posi sibl blee RENTABILIDAD RENTABILIDAD del proyecto. Elformatogen Elformato genera erallpar para aunavalúo unavalúo por por potenc potencial ial dedesarr dedesarroll ollo o(Ta (Tambi mbiénllama énllamado do Residual)puedeserelsiguiente:
4.3.MétododelCálculoPotencialdeDesarrollo Ubicacióngeográficadelinmueble: Dirección. Comuna: Propietario: Acuerdoreglamentario:
Barrio:
INFORMEGENERALDELTERRENO Relieve:
Área:
Forma:
Frente:
Fondo:
Antejardinesárea: Númerodepisos:
Áreaporpisos:
Númerodeunidadesporpiso: Aislamientos:
Lateral
Posterior
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Voladizos:
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Áreapisos
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No.Patios
ESTACIONAMIETOSREQUERIDOS Públicos
Privados
Áreascomunes
1xcadaM2 Áreadecesión
Índicedeocupación ÍndicedeConstrucción Áreavendible Valortotalventas Valortotalterreno
Precio M2
Valortotalconstrucción
PrecioM2
RELACIONCOSTOSDELPROYECTO Valorestimadodelproyecto Valorestimadodelterreno
PrecioM2
Valorestimadodelaconstrucción
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Costosdirectos Costosindirectos:
Usualmente están entre en 20 y 25% de los costos directos.
Totalcostosdeconstrucción: Costototaldeinversión
Costosfinancieros: Costototalproyecto: Valorestimadodeventas: Costopublicidad: Porcentajesobreventas: Valorcostodeventas:
Valornetodeventas: Utilidaddelproyecto: CALCULODEPOTENCIALDEUNPREDIOENELBARRIOCHICO(BOGOTÁ). NORM NO RMA AUR URBA BANI NIST STIC ICA A ARGARG-02 024ª 4ª: : Área Área de de Ac Actu tual aliz izac ació ión n co con n trat tratam amie ient ntoo residenciageneral,conalturamáximapermitida4pisos ytipologíade ais ytipologíade aislam lamien ientoaislad toaislada.(Aisla a.(Aislamie miento nto enlos doscostados).
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Ai Aisl slam amie ient nto o post poster erio ior r 5, 5,00 00 mts, mts, re retr troc oces eso o 4,00 4,00 mt mts, s, aislamientolateral3,00mts. USOS:
Vivienda unifamiliar, multifamiliar; complementarios institucionaldeinfluencialocal,oficinas.
USO US ODE DETE TERM RMIN INAD ADO: O:
Ofic Oficin inas as..
ALTU AL TURA RAP PLA LANT NTEA EADA DA: : Sóta Sótano no, , ci cinc nco o pi piso sos s y pasi pasillllos os. . Só Sóta tano no y prime rimer r piso iso paraparqueader paraparqu eaderos, os, losotrospara losotrosparaoficin oficinas. as. AREALOTE1.310,00M2 (35,40mts*37, (35,40mts*37,00mts) AREACONSTRUIDAPISOTIPO 2ºAL4ºPISO AREAQUINTOPISO AREAALTILLO
850,00M2 820,00M2 560,00M2
TOTALAREACONSTRUIDA
(2.550,00M2) (820,00 M2) (560,00 M2) (3 (3.6 .655 55 M2)
AREASCOMUNES7% AREASCOM UNES7%DELÁREA DELÁREATOTAL TOTAL CONSTR CONSTRUIDA UIDA(275,0 (275,00 0 M2) AREANETA AREANE TAVEN VENDIB DIBLE LE 3.655, 3.655,00 00M M2 GARAJESVENDIBLES 82 (1*C/50,00M2) VALORPROMEDIOM2OFICINASDELSECTOR $
1.700.000
VALORPROMEDIOGARAJEDELSECTOR
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INGRESOSBRUTOSPORVENTADELPROYECTO VALORTOTALVENTASOFICINAS #DEOFICINAS*AREAOFICINAXVALORM2 VALORTOTALGARAJES
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6.213.500.000
$
492.000.000
TOTALINGRESOS VALORMETROCUADRADOTERRRENOSECTOR$ VALORTOTALVENTASTERRRENO VALORTOTALVENTAS
870.200
$ $
1.139´962.000 7.845´462.000
RELACIÓNCOSTODELPROYECTO Valorestimadodelproyecto Valorcompradelterreno PrecioM2 Valorestimadodelaconstrucción PrecioM2
$ $ $ $
524´000.000 400.000 3.289.500.000 900.000
Costosindirectos Costototaldeinversión Costosfinancieros
$ $ $
762.700.000 4.576.200.000 915.240.000
VALORCOSTODEVENTAS Costo Publicidad Costototalproyecto Valorestimadodeventas Costopublicidad
$ $ $ $ $
470.727.720 350.000.000 5.491.440.000 7´845.462.000 350.000.000
Porcentajesobreventas
6%
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Valorcostodeventas
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470.727.720
Valordeventas CostoTotal Proyecto Utilidaddelproyecto
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820.727.720 6.312.167.720 1.533.294.280
(Sinimpuesto) 4.4.METODOCOMPARATIVO. Si al predio motivo del Avalúo, no se le aplica el método del Potencial de Desarrollo,sepuedeavaluarporel MétodoComparativo. Paralocualsesigueel MétodoComparativo.Paralocualsesigueel siguienteproceso: ReconocimientogeneraldelInmueblequesevaaAvaluar. Determ Dete rmin inac ació ión n del del Área Área del del lo lote te y del del Área Área co cons nstr trui uida da (med (media iant nte e un un simp simple le.. Levantamiento),sedebeverificarquelasÁreasquefiguranenlaEscrituraylas queentregael queentrega elRespec RespectivoCatast tivoCatastro(quesonlasÁreasoficiale ro(quesonlasÁreasoficiales)coincida s)coincidan.Silas n.Silas Ár Área eas s no no co coin inci cide den, n, se se debe debe in inic icia iar r un un pr proc oces eso o de de ve veri rififica caci ción ón de de Área Áreas s en en el InstitutoGeográficoAgustínCodazzi. Sedeterminaelinmuebley/olosinmueblestipo,quesirvedebasecomparativa. Posteriormente se procede a la descripción de las características de la co cons nstr truc ucci ción ón (Mat (Mater eria iale les s empl emplea eado dos, s, ci cime ment ntac ació ión, n, co cons nser erva vaci ción ón, , ac acab abad ados os,, vetustez,destinación,etc.),quepermitanenmarcaralinmuebleenunacategoría específica(segúnestratificación). Luego se realizan las investigaciones directas. (Obtención de datos de negociacionesrecientesenelsector,deinmueblesimilaresenÁreasdeterrenoy
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