Ley 189-11 Desarrollo Del Mercado Hipotecario y Fideicomiso Analisis

RESUMEN EJECUTIVO No. 189-11

Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana I. OBJETO DE LA LEY

TABLA DE CONTENIDO

El objetivo de la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso (en lo adelante indistintamente la “Ley” o la “Ley de Fideicomiso”) es crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo plazo de la vivienda y de la construcción en general, profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que unido a la creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, y así mitigar el déficit habitacional en la República Dominicana. II. DEFINICIÓN DE FIDEICOMISO A los fines de lograr los objetivos planteados por la Ley se creó la figura del fideicomiso. En ese sentido, la Ley define el fideicomiso como “el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o

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I. Objeto de La Ley II. Definición de Fideicomiso III. Tipos de Fideicomiso IV. Régimen Fiscal del Fideicomiso V. Régimen de Nulidades, Prohibiciones y Terminación del Fideicomiso VI. Modalidades de Fideicomiso VII. Régimen de Autorización de Valores de Oferta Pública de Fideicomiso e Inversión por parte de los Fondos de Pensiones VIII. De los Valores e Instrumentos para el Financiamiento de la Vivienda y la Construcción IX. Préstamos Hipotecarios y su Inembargabilidad X. Régimen de Autorización de Valores de Oferta Pública e Inversión apor parte de los Fondos de Pensiones XI. Régimen Aplicablae en caso de Disolución y/o Liquidación Entidades de Intermediación Financiera y Facultad Normativa XII. De los Seguros relacionados a los Instrumentos Hipotecarios XIII. De la Titularización de Cartera de Créditos Hipotecarios XIV. Regímenes de Autorización de Valores Titularizados de Oferta Pública e Inversión por parte de los Fondos de Pensiones XV. Procedimiento de Transferencia de Préstamos, Tratamiento Impositivo y Designación de Representantes de Tenedores de Valores Titularizados Hipotecarios XVI. Patrimonio Separado Constituido en Procesos de Titularización XVII. Incentivos a la Titularización, Disposiciones Generales y Facultad Normativa XVIII. Agente de Garantías DISPOSICIONES ESPECIALES RELATIVAS A LAS VIVIENDAS DE BAJO COSTO I. Desarrollo y Construccion de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo II. Desarrolllo y Construcción de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo con Aportes del 0Estado y Participación del Sector Privado III. Cuenta de Ahorro Programado para la Adquisición de Viviendas IV. Procedimiento Especial de Ejecución 0Inmobiliaria para Acreedores Hipotecarios

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de conformidad con la ley”. El fideicomiso está basa-

de responsabilidad, las causales de remoción, entre

do en una relación de voluntad y confianza mutua entre

otros aspectos.

el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos,

III. TIPOS DE FIDEICOMISO

en estricto apego a las instrucciones y a los requeri-

El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a con-

mientos formulados por el fideicomitente.

dición o plazo. Asimismo, puede establecerse sobre

A la luz de la anterior definición, es importante resal-

todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

tar los siguientes conceptos:

El fideicomiso podrá constituirse para servir cual-

Fideicomitente: es la persona física o jurídica que

quier propósito o finalidad legal, incluyendo el impul-

transfiere derechos de propiedad u otros derechos rea-

so del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y

les o personales al o a los fiduciarios, para la constitu-

cuando no sea contrario a la moral, el orden público

ción de uno o varios fideicomisos.

y las buenas costumbres. El mismo se presume irre-

Fiduciario: es la persona jurídica autorizada por la ley,

vocable y no podrá ser objeto de modificaciones, sal-

para fungir como tal, que recibe los bienes dados o de-

vo que se establezca expresamente lo contrario en el

rechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las

acto constitutivo. Los fideicomisos irrevocables po-

instrucciones del o, de los fideicomitentes. Conforme a

drán ser excepcionalmente revocados por el fideico-

la Ley de Fideicomiso, sólo podrán fungir como fiducia-

mitente, siempre que no hayan sido afectados por él

rios y realizar el negocio de fideicomiso las personas

o los fiduciarios de conformidad con lo establecido

jurídicas constituidas de conformidad con las leyes de

bajo la Ley. Luego de su aceptación, el acto constitu-

la República Dominicana, cuyo fin exclusivo sea actuar

tivo de fideicomiso que no establezca expresamente

como tales, los administradores de fondos de inversión,

su revocabilidad se tendrá por irrevocable, no pudien-

los intermediarios de valores, los bancos múltiples, las

do ser modificado o revocado, salvo que se cuente con

asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entida-

el consentimiento unánime del o de los fiduciarios y

des de intermediación financiera previamente autori-

de los fideicomisarios.

zadas por la Junta Monetaria.

El fideicomiso puede ser constituido sobre bienes y de-

Fideicomisario o beneficiario: se entenderá por fi-

rechos de cualquier naturaleza, sean estos muebles o

deicomisario o beneficiario, la persona física o jurídi-

inmuebles, tangibles o intangibles, determinables en

ca, a favor de quien el o los fiduciarios administren los

cuanto a su especie, salvo aquellos derechos que, con-

bienes dados en fideicomiso.

forme a la ley, sean estrictamente personales de su ti-

Las partes arriba mencionadas tienen los derechos

tular. Podrán añadirse bienes al fideicomiso después de

y obligaciones establecidas bajo la Ley de Fideicomi-

su creación, ya sea por el fideicomitante o, por un ter-

so. Para el caso de los fiduciarios, la Ley igualmen-

cero, siempre que cuente con la acepción del fiducia-

te establece las operaciones prohibidas, el régimen

rio, en las condiciones previstas por la Ley.

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Los bienes y derechos que integran el fideicomiso

conservatoria se requerirá autorización previa de un

constituyen un patrimonio autónomo e independien-

juez competente.

te, separado de los bienes personales del o de los fi-

El fideicomiso puede ser constituido por acto autén-

deicomitentes, del o de los fiduciarios y, del o de los

tico instrumentado por ante un notario público o por

fideicomisarios, así como de otros fideicomisos que

acto bajo firma privada, requiriéndose en este último

mantenga el fiduciario.

caso que las firmas sean legalizadas por notario pú-

Los bienes que formen parte del fideicomiso queda-

blico. Por tratarse de un contrato formal, la Ley esta-

rán afectados al fin que se destinen y, en consecuen-

blece qué debe contener dicho documento, bajo pena

cia, al pago de las obligaciones y responsabilidades

de nulidad. Asimismo, la Ley establece cuales son la

que el fiduciario contraiga en ejercicio de sus funcio-

cláusulas que se considerarán como prohibidas.

nes por aquellos actos que efectúe en cumplimiento de

En este sentido, el acto constitutivo del fideicomiso no

la finalidad para la que fue constituido el fideicomiso.

podrá contener cláusulas que signifiquen la imposición

Los acreedores del o de los fideicomisarios no podrán

de condiciones abusivas e ilegales, y que desnaturali-

perseguir los bienes fideicomitidos mientras estos se

cen el negocio fiduciario, desvíen su objeto original o se

encuentren integrados al fideicomiso, pero se admite

traduzcan en menoscabo ilícito de algún derecho ajeno.

que podrán perseguir, para la satisfacción de sus cré-

En adición, al acto constitutivo del fideicomiso, el o los

ditos, los frutos que el fideicomiso genere y hayan de

fideicomitentes podrán redactar un memorando adi-

ser entregados por el o los fiduciarios al fideicomisa-

cional de voluntad o carta de deseos, con indicación y

rio de que se trate. De igual modo, los bienes consti-

orientación sobre el manejo y operación del fideicomiso.

tuidos en fideicomiso no podrán ser perseguidos por

La aceptación del o de los fiduciarios debe otorgarse

los acreedores del fideicomitente a menos que sus

en forma escrita, en el propio acto constitutivo del fi-

acreencias fueren anteriores a la incorporación de di-

deicomiso o en acto separado, de conformidad con las

chos bienes al patrimonio fideicomitido y estén garan-

mismas formalidades que fueren seguidas para la ins-

tizados por cualquier tipo de afectación legal sobre

trumentación del acto constitutivo.

éstos, las cuales deberán ser declaradas conforme a

El fideicomiso, incluyendo el acto auténtico para plani-

lo establecido en la Ley.

ficación sucesoral, debe ser registrado en las oficinas

No obstante lo anterior, los bienes que integran el fi-

de Registro Mercantil de las Cámaras de Comercio y

deicomiso podrán ser perseguidos, secuestrados o em-

Producción correspondientes a los domicilios del o de

bargados por daños, deudas u obligaciones generados

los fiduciarios, de igual forma la extinción del mismo

con cargo al propio fideicomiso, o en aquellos casos

deberá ser notificada por escrito en dicha Cámara. Lo

en que el fideicomiso se hubiere constituido en frau-

anterior sin perjuicio de la inscripción, registro o cual-

de a terceros y en perjuicio de los derechos de éstos.

quier otra formalidad que, de acuerdo con la clase de

En todo caso, para poder trabar algún tipo de medida

acto o con la naturaleza de los bienes de que se trate,

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deba hacerse conforme a la ley. Una vez registrado el

En cuanto a los impuestos por traspaso de activos e

fideicomiso surtirá efectos frente a terceros.

impuestos sucesorales, según la naturaleza de los bie-

En cuanto al traspaso de activos a favor del fideicomi-

nes, el traspaso de los mismos al fiduciario, a los fines

so, es obligación de cada fideicomitente o de sus cau-

de constituir el patrimonio fideicomitido, estará sujeto

sahabientes, integrar en el patrimonio del fideicomiso

a los impuestos de transferencia o de registro que la

los bienes y derechos señalados en el acto constitutivo,

ley establece a tales fines, debiendo prever en el acto

en el tiempo y el lugar estipulados, debiendo colaborar

de transmisión del bien de que se trate, el valor por el

y hacer entrega de toda documentación necesaria para

cual dicho bien ha de ser contribuido al patrimonio del

perfeccionar el traspaso de los mismos al o los fiducia-

fideicomiso, para que se determine el impuesto a pagar.

rios. El traspaso de derechos registrables se perfec-

Sin embargo, los fideicomisos de oferta pública esta-

ciona luego de que la inscripción del cambio de titular

rán exentos del pago de cualquier impuesto de trans-

en el registro correspondiente. La transmisión de los

ferencia. Para los fines del traspaso de los activos al

demás bienes se perfeccionará con la tradición o en-

fideicomiso por parte del fideicomitente, el mismo es-

trega, el endose o la notificación al deudor cedido, se-

tará exento del pago del impuesto sobre la renta y del

gún corresponda.

impuesto por ganancia de capital que se derive en los casos que aplique, según lo establecido en el Código

IV. RÉGIMEN FISCAL DEL FIDEICOMISO

Tributario. Una vez conformado el patrimonio fideico-

En lo que respecta al régimen tributario aplicable al fi-

mitido y transferidos los bienes y derechos que com-

deicomiso, es importante resaltar que los mismos esta-

ponen el mismo, el traspaso ulterior de éstos como

rán exentos de todo pago de impuestos, derechos, tasas,

consecuencia de la sustitución del o de los fiduciarios,

cargas, arbitrios municipales o contribución alguna; los

estará exento de todo tipo de impuesto, incluyendo

actos para la constitución, modificación, revocación o

impuestos sobre la renta, sobre las ganancias de ca-

extinción del fideicomiso, o de sustitución del o de los

pital, a la transferencia de bienes industrializados, al

fiduciarios, así como la transcripción o el registro de los

valor agregado y cualquier otro impuesto de transfe-

mismos. No obstante, deberán pagarse al momento de

rencia o registro.

su registro ante el Registro Mercantil, cuando correspon-

Es importante resaltar que la transmisión de los bienes

da, las tarifas exigidas por las Cámaras de Comercio y

al patrimonio del fideicomiso a los fines de planifica-

Producción, debiendo estas tarifas de registro ser fijas,

ción sucesoral no estará sujeta a impuesto sucesoral

y en proporción a los montos involucrados en el docu-

alguno o sobre donaciones, y en cambio, sí estará su-

mento de que se trate. El registro del fideicomiso cons-

jeta a los impuestos de transferencia y registro, tal y

tituido por acto auténtico deberá pagar las tasas que

como se indicó precedentemente.

la ley prevea para el registro de contratos sin cuantía

Las rentas obtenidas por la explotación o disposición

por ante las oficinas de Registro Civil que correspondan.

del patrimonio fideicomitido, incluyendo los ingresos

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derivados de la venta ulterior de los bienes fideicomi-

En la enajenación de activos de capital por parte del

tidos, o las rentas y utilidades que resulten de los mis-

fiduciario, el impuesto a las ganancias de capital será

mos, están exentas de todo impuesto o carga directa,

determinado y pagado por dicho fiduciario, con cargo

incluyendo cualquier impuesto sobre la renta y cual-

al patrimonio fideicomitido de que se trate, en la for-

quier impuesto sobre activos, establecidos en el Código

ma prevista en el artículo 289 del Código Tributario de

Tributario de la República Dominicana, y sus modifica-

la República Dominicana, y sus modificaciones, previo

ciones, con excepción del impuesto que corresponda

a cualquier distribución de los ingresos derivados por

a bienes inmuebles que formen parte de esos activos,

la enajenación.

y los impuestos sobre las ganancias de capital produc-

La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) otor-

to de la enajenación de activos de capital.

gará a los fideicomisos un número de Registro Nacio-

En el caso del impuesto sobre bienes inmuebles, el mis-

nal de Contribuyentes (RNC) especial y formulario de

mo será determinado y pagado en la forma en que se

Comprobante Fiscal especial.

determina y paga el impuesto anual de la Ley No.1888 sobre Propiedad Inmobiliaria y Solares Urbanos no

V. RÉGIMEN DE NULIDADES, PROHIBICIONES

Edificados, y sus modificaciones, conforme al proce-

Y TERMINACIÓN DEL FIDEICOMISO

dimiento de valoración de inmuebles que estuviere

Un fideicomiso será nulo cuando: a) se constituya sin

vigente, no aplicando a estos fines las exenciones, o

los requerimientos de forma y fondo relativos al acto

deducciones a partir de las mismas, a las que se re-

constitutivo de fideicomiso; b) el que carezca de obje-

fiere el artículo No. 3 de la referida ley, respecto a los

to o causa; c) el que tenga un objeto o causa ilícita; o,

primeros cinco millones de pesos (RD$5,000,000.00),

d) el que sea celebrado por una persona incapaz sin

o el nuevo monto que resulte del ajuste anual por in-

contar con la debida representación.

flación, del valor de la propiedad inmobiliaria de que

Si una disposición del acto constitutivo del fideicomiso

se trate.

no es válida por cualquier razón, las demás disposicio-

Los ingresos por concepto de rendimientos generados

nes del mismo se mantendrán, salvo que la disposición

por los bienes que conforman el patrimonio en fidei-

nula no pueda ser separada de las otras sin desvirtuar

comiso al momento de ser distribuidos a los fideico-

los propósitos de la creación del fideicomiso.

misarios, así como los ingresos del o de los fiduciarios

Queda prohibido:

por sus servicios, estarán sujetos al pago del impues-

a) El negocio fiduciario secreto, entendiéndose como

to sobre la renta en manos de aquél que conforme a la

tal aquel que no tenga prueba escrita y expresa

ley sea responsable del pago de los mismos, sin per-

respecto de la finalidad pretendida por el o los fi-

juicio de las exenciones impositivas que por ley apli-

deicomitentes en virtud del acto;

quen en su provecho, y sin importar que los ingresos

b) Aquel fideicomiso que estipule que el o los fidu-

hayan sido recibidos en especie.

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ciarios adquirirán definitivamente, por causa del

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negocio fiduciario, la propiedad de los bienes fi-

en que éste haya suscrito el acto auténtico reque-

deicomitidos;

rido en ocasión de los fideicomisos constituidos

c) El fideicomiso en el cual se designe como benefi-

para fines de planificación sucesoral conforme

ciario o fideicomisario al o a los fiduciarios; salvo la excepción dispuesta en el párrafo I del artícu-

prevé la Ley; j)

lo 31 de la Ley; y,

En caso de ausencia, renuncia o muerte del o de los fideicomisarios, siempre que no se exprese quié-

d) El fideicomiso constituido en fraude de acreedo-

nes los sustituyan de conformidad con las normas

res o de la Administración Tributaria, el cual podrá

previstas en el acto constitutivo o en la Ley;

ser impugnado en los términos en que lo autoriza

k) Por renuncia o remoción del o de todos los fidu-

el derecho común y la Ley.

ciarios, siempre que no haya posibilidad de nombramiento de sustituto dentro del plazo previsto

El fideicomiso se extinguirá por la verificación de cual-

en el acto constitutivo y a falta de disposición al

quiera de las causas siguientes:

respecto en el término de un (1) año a partir de la

a) Por la llegada del término indicado en el acto cons-

renuncia o remoción;

titutivo;

l) Por quiebra, liquidación forzosa o cualquier otro

b) Por la realización del objeto para el cual fue cons-

procedimiento equivalente del fiduciario que ten-

tituido, cuando dicho objeto fuere realizado previo

ga la titularidad de los bienes que integran el

a la llegada del término;

patrimonio fideicomitido, siempre que no haya

c) Por haberse cumplido la condición resolutoria a

posibilidad de nombramiento de sustituto dentro

que hubiese estado sujeto;

del plazo previsto en el acto constitutivo y, a fal-

d) Por pérdida o extinción total de los bienes objeto

ta de disposición al respecto, en el término de un

del fideicomiso;

(1) año a partir de la quiebra, liquidación forzosa

e) Por la imposibilidad del cumplimiento de sus fines;

o cualquier otro procedimiento equivalente;

f) Por hacerse imposible el cumplimiento de la con-

m) Por acciones de terceros que pongan fin al fidei-

dición suspensiva de que dependa o por no haberse verificado dentro del término señalado en su

comiso; y, n) Por confundirse en una sola persona la calidad de

constitución; g) Por convenio expreso entre el o los fideicomitentes, el o los fideicomisarios y el o los fiduciarios; h) Por revocación hecha por el o todos los fideicomi-

único fideicomisario con la de único fiduciario, sin que pueda ser subsanado mediante el nombramiento de nuevo fiduciario o fideicomisario por parte del fideicomitente.

tentes cuando éstos se hayan reservado expresamente este derecho en el acto constitutivo; i)

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Por la muerte del fideicomitente, salvo en los casos

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Para que la extinción del fideicomiso produzca efectos

con las instrucciones contenidas en el acto cons-

con respecto a los terceros, se deberá cumplir con for-

titutivo. Este tipo sólo podrá ser administrado por

malidades de publicidad similares a las exigidas para

las administradores de fondos de inversión y los

su constitución.

intermediarios de valores facultados para la ad-

Extinguido el fideicomiso, los bienes afectados al mis-

ministración de carteras;

mo que queden en poder del o de los fiduciarios, se-

d) Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de

rán devueltos por éstos a la persona o personas que

desarrollo Inmobiliario: son patrimonios inde-

tengan derecho según el acto constitutivo y de acuer-

pendientes gestionados por una entidad admi-

do con las circunstancias de la extinción. En caso de

nistradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de los

que el acto constitutivo no contenga dicha indicación,

fideicomisarios, cuyo objetivo primordial es la in-

los bienes serán devueltos al o a los fideicomitentes o

versión en proyectos inmobiliarios en distintas fa-

a sus sucesores; en ausencia de los mismos, el patri-

ses de diseño y construcción, para su conclusión

monio pasará a manos del Estado.

y venta, o arrendamiento. Adicionalmente, pueden adquirir bienes raíces para la generación de

VI. MODALIDADES DE FIDEICOMISO La Ley establece las modalidades de fideicomiso. En

plusvalías ; e) Fideicomiso de Oferta Pública de Valores y

ese sentido, los mismos podrán ser:

Productos: es la modalidad de fideicomiso cons-

a) Fideicomiso de Planificación Sucesoral: son

tituido con el fin ulterior y exclusivo de respaldar

los que, como bien señala su nombre, sean utili-

emisiones de oferta pública de valores realizadas

zados para fines de planificación sucesoral;

por el fiduciario, con cargo al patrimonio fideico-

b) Fideicomisos Culturales, Filantrópicos y

mitido, el cual podrá estar constituido por las mo-

Educativos: son aquellos fideicomisos sin fines

dalidades de fideicomiso a las que se refiere esta

de lucro cuyo objeto sea el mantenimiento y pre-

sección;

servación de patrimonios culturales, tales como

f) Fideicomiso en Garantía: en este tipo de fi-

museos, o la promoción y el fomento de la edu-

deicomiso, los bienes integrados en el patrimo-

cación, o la ejecución de labores filantrópicas de

nio fideicomitido están destinados a asegurar el

cualquier tipo, entre otros;

cumplimiento de determinadas obligaciones, con-

c) Fideicomiso de Inversión: es la modalidad del

certadas o por concertarse, a cargo del fideicomi-

fideicomiso celebrado por un fiduciario con sus

tente o de un tercero ; y

clientes para beneficio de éstos o de terceros de-

g) Otras clases de Fideicomiso.

signados por ellos, en el cual se consagra como finalidad principal la inversión o colocación a cualquier titulo, de sumas de dinero de conformidad

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VII. RÉGIMEN DE AUTORIZACIÓN DE VALORES

de Valores; quien tendrá un plazo de treinta (30) días

DE OFERTA PÚBLICA DE FIDEICOMISO

para responder a cualquier solicitud. Este plazo será

E INVERSIÓN POR PARTE DE LOS FONDOS

de quince (15) días para emisores especializados. Una

DE PENSIONES

vez emitido un dictamen favorable, se procederá a de-

Los valores de fideicomiso estarán regulados por las

jarlo inscrito en el Registro del Mercado de Valores.

disposiciones de la Ley sobre Mercado de Valores y por

En lo que respecta a la inversión de los fondos de pen-

la Ley de Fideicomiso. En el caso de que la emisión de

siones, las cuotas de fondos cerrados de inversión y cuo-

estos valores fiduciarios vaya a ser efectuada por las

tas de fondos mutuos o abiertos, así como los valores

entidades de intermediación financiera, autorizadas a

de oferta pública originados por operaciones de fidei-

tales fines y regidas por la Ley Monetaria y Financiera,

comisos previamente autorizados, sean estos emitidos

dicho proceso estará regulado también por la Super-

por el fiduciario con cargo al patrimonio fideicomitido,

intendencia de Bancos.

o por terceros con la garantía de patrimonios fideico-

Toda entidad de intermediación financiera que se pro-

mitidos o por terceros con la garantía de patrimonio fi-

ponga emitir valores respaldados en fideicomisos de

deicomitidos, por lo que los recursos de los fondos de

oferta pública, deberá remitir a la Superintendencia de

pensiones podrán ser invertidos en dichos instrumen-

Bancos una solicitud de registro. La Superintendencia

tos, siempre y cuando se sujeten a las disposiciones

de Bancos dispondrá de un plazo de treinta (30) días

de la Ley 87-01. La Comisión Clasificadora de riesgos

calendario, contados a partir de la recepción de la in-

y Limites de Inversión, tendrá un plazo no mayor de se-

dicada solicitud, para pronunciarse sobre la misma. En

senta (60) días contados a partir de la promulgación

caso de que emita un dictamen favorable, la Superin-

de la Ley de Fideicomiso para dictar una resolución en

tendencia de Bancos registrará la emisión de los va-

la que establezcan las condiciones y parámetros mí-

lores, de lo cual dejará la constancia respectiva. La

nimos a las que estarán sujetas las inversiones de los

Ley dispone sobre un procedimiento abreviado para

recursos de los fondos de pensiones.

los emisores especializados, donde la Superintenden-

Los fideicomisos creados bajo la Ley de Fideicomi-

cia de Bancos sólo dispondrá de quince (15) días para

sos se regirán por las leyes de la República Domini-

conocer de la solicitud. Si la Superintendencia no se

cana. El tribunal competente para conocer sobre los

pronuncia en los plazos dispuestos por la Ley, se con-

asuntos de los fideicomisos es el Juzgado de Primera

siderará el silencio de dicho organismo como equiva-

Instancia de la jurisdicción en que tenga su domicilio

lente a la aprobación de la solicitud.

el fiduciario o alternativamente, se podrá elegir en el

En cuanto a aquellas empresas de intermediación fi-

acto constitutivo el mecanismo del arbitraje; esto sin

nanciera o cualquier otra empresa autorizada por la Ley

perjuicio de las facultades administrativas que poseen

que se propongan emitir valores de fideicomiso, debe-

los órganos supervisores competentes indicados en la

rán gestionar dicho proceso ante la Superintendencia

Ley de Fideicomiso.

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

VIII. DE LOS VALORES E INSTRUMENTOS PARA

originadora de la cartera de préstamos y emisora de

EL FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA Y LA

los valores respaldados por la misma. Igualmente, los

CONSTRUCCIÓN

mismos no serán objeto de oposiciones, gravámenes

A los fines de captar recursos para el financiamiento

u otras acciones trabadas en manos de los deudores

hipotecario a la vivienda y al sector de construcción en

por acreedores de la entidad de intermediación finan-

general, la Ley de Fideicomiso dispone que las entida-

ciera originadora de la cartera de préstamos y emiso-

des de intermediación financieras podrán emitir valo-

ra de los valores respaldados por la misma.

res de oferta pública, así como otros instrumentos de captación. Dentro de los valores e instrumentos au-

X. RÉGIMEN DE AUTORIZACIÓN DE VALORES

torizados se encuentran los siguientes:

DE OFERTA PÚBLICA E INVERSIÓN POR PARTE

1) Letras Hipotecarias;

DE LOS FONDOS DE PENSIONES

2) Bonos Hipotecarios;

La Superintendencia de Valores será la encargada de

3) Cédulas Hipotecarias

regular los valores de oferta pública, al menos de que

4) Contratos de participación Hipotecaria;

se trate de valores a ser efectuados por entidades de

5) Mutuos Hipotecarios endosables;

intermediación financiera, en cuyo caso la Superinten-

6) Mutuos Hipotecarios no endosables;

dencia de Bancos los regulará.

7) Cuotas de fondos cerrados de inversión y de fon-

En lo que se refiere al proceso de autorización, la Su-

dos mutuos o abiertos;

perintendencia de Bancos tendrá un plazo de treinta

8) Valores de fideicomisos;

(30) días para las entidades de intermediación financie-

9) Valores hipotecarios titularizados; y,

ra y de hasta 15 días para los emisores especializados,

10) Otros valores o instrumentos que autorice la Au-

para pronunciarse sobre la autorización de la suscrip-

toridad Monetaria y Financiera orientado al desa-

ción del valor de oferta pública. De la misma forma,

rrollo del sector hipotecario.

será necesario obtener la autorización y registro de la Superintendencia de Valores, quien tendrá los mismos

IX. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y SU INEM-

plazos para conocer de la solicitud. Asimismo, la Ley

BARGABILIDAD

establece un procedimiento abreviado para los emiso-

Los préstamos hipotecarios que tuviere una entidad de

res especializados en la Superintendencia de Valores.

intermediación financiera como respaldo de la emisión

Para que los valores de oferta pública establecidos bajo

de valores debidamente autorizados, así como los flujos

la Ley de Fideicomiso puedan ser objeto de inversión por

originados por los pagos de dichos préstamos conside-

parte de los fondos de pensiones, aplicarán las disposicio-

rados individualmente o de conjunto, no serán obje-

nes establecidas al respecto en la Ley sobre Sistema de

to de embargo trabado en manos de los deudores por

Seguridad Social, su reglamento y normas complementa-

acreedores de la entidad de intermediación financiera

rias, así como las establecidas en la Ley de Fideicomiso.

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Ley para el Fomento de la Actividad Cinematográfica en la República Dominicana

XI. RÉGIMEN APLICABLE EN CASO DE DISOLU-

de pago del deudor Estas pólizas podrán ser contrata-

CIÓN Y/O LIQUIDACIÓN ENTIDADES

das con compañías de seguro debidamente autoriza-

DE INTERMEDIACIÓN FINANCIERA

das a operar en República Dominicana.

Y FACULTAD NORMATIVA

Asimismo, las entidades de intermediación financiera

En caso de disolución y/o liquidación de una entidad

podrán suscribir acuerdos de cobertura tendentes a

de intermediación financiera, los valores para el finan-

asegurar el pago y rendimiento de los préstamos, ins-

ciamiento de la vivienda y la construcción serán con-

trumentos financieros o valores emitidos con cargo a

siderados como obligaciones privilegiadas y por ende

carteras de préstamos, certificados de títulos que am-

serán transferidas conjuntamente con los préstamos

paran la propiedad de las garantías, así como aquéllos

hipotecarios que los respaldan y sus respectivas ga-

tendentes a garantizar el riesgo de inflación y de fluc-

rantías hipotecarias a otra entidad de intermediación

tuaciones de tipo cambiario.

financiera autorizada, o en ausencia de propuestas de adquisición de dichas obligaciones y activos por parte

XIII. DE LA TITULARIZACIÓN DE CARTERA DE

de una entidad de intermediación financiera, se faculta

CRÉDITOS HIPOTECARIOS

a la Junta Monetaria a determinar, caso a caso, el tra-

El proceso de titularización de Cartera de Créditos Hi-

tamiento a otorgar, todo ello, en base al reglamento que

potecarios estará sujeta a las disposiciones de la Ley

para tales fines dicte dicho organismo, por lo que tales

de Mercado de Valores, y cuando aplique, a las dispo-

pasivos y activos serán excluidos de la masa de liqui-

siciones de la Ley Monetaria y Financiera.

dación y manejados contablemente en forma separada.

El capital mínimo de las compañías titularizadoras será establecido por el Consejo Nacional de Valores. Dicho

XII. DE LOS SEGUROS RELACIONADOS A

capital mínimo se establecerá como resultado de la su-

LOS INSTRUMENTOS HIPOTECARIOS

matoria de las siguientes cuentas patrimoniales: capi-

La Ley define el seguro de fomento de hipotecas ase-

tal suscrito y pagado, reservas, superávit por prima en

guradas, como la modalidad de seguro que ofrece co-

colocación de acciones, utilidades no distribuidas de

bertura de pérdidas en préstamos hipotecarios como

ejercicios anteriores, revalorización del patrimonio, bo-

resultado del incumplimiento de pago del deudor. Las

nos obligatoriamente convertibles en acciones, y cual-

entidades de intermediación financiera, a su discreción,

quier otra que determine el Consejo Nacional de Valores.

podrán asegurar la totalidad o parte de sus préstamos

Para efectos del cálculo del capital mínimo se deduci-

hipotecarios, con la cobertura del seguro de fomento

rán las pérdidas acumuladas de ejercicios anteriores.

de hipotecas aseguradas. Igualmente, las entidades de

Este capital mínimo será ajustado anualmente por las

intermediación financiera podrán contratar pólizas de

autoridades correspondientes.

seguro privadas para la cobertura de pérdidas en prés-

Las compañías de intermediación financiera podrán par-

tamos hipotecarios como resultado de incumplimiento

ticipar en procesos de titularización y adquirir valores

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

provenientes de la titularización de carteras de crédi-

autoridades tendrán un plazo de 15 días para conocer

tos hipotecarios sin obtener la aprobación de la Super-

de la solicitud. Si las autoridades no aprueban en los

intendencia de Bancos, siempre y cuando la operación

plazos indicados por la Ley se entenderá que fue apro-

de titularización cumpla con las siguientes condiciones:

bada la solicitud. La no-objeción otorgada por la Junta

a) Sean realizadas con titularizadoras que tengan la

Monetaria o la Superintendencia de Bancos, según apli-

condición de Emisores Especializados a la que se

que, a una entidad de intermediación financiera para

refiere el artículo 68 de la Ley; y,

transferir carteras de créditos en ocasión de procesos

b) Que en lo que respecta a la cesión de la cartera

de titularización, en los casos en que se requiera sus

sujeta a titularización, en adición a lo previsto en

respectivas autorizaciones, implicará de pleno derecho

el literal anterior, que el valor de la misma no su-

la autorización para la venta o cesión de dichas carte-

pere el veinte por ciento (20%) del patrimonio téc-

ras a entidades titularizadoras, así como autorización

nico de la entidad de que se trate.

para actuar como administrador de las carteras a ser

En los casos en que no se cumplan simultáneamente

trasferidas, según sea el caso.

con las dos (2) condiciones indicadas anteriormente,

Luego de culminado cualquiera de estos procesos, la

se requerirá la autorización previa de la Superinten-

entidad de intermediación deberá notificarlo a la Su-

dencia de Bancos, la cual deberá otorgar su rechazo

perintendencia de Bancos.

o no-objeción a la participación de la entidad de intermediación financiera de que se trate para trans-

XIV. REGÍMENES DE AUTORIZACIÓN

ferir carteras de créditos hipotecarios, en ocasión

DE VALORES TITULARIZADOS DE OFERTA

de procesos de titularización en un plazo no mayor

PÚBLICA E INVERSIÓN POR PARTE DE

de treinta (30) días calendario, contados a partir de

LOS FONDOS DE PENSIONES

la recepción de la solicitud y de toda la documenta-

La emisión de valores de oferta pública de Valores Ti-

ción completa requerida al efecto. En igual plazo de

tularizados, como consecuencia de un proceso de ti-

treinta (30) días calendario, la Superintendencia de

tularización de créditos hipotecarios, está sujeta a la

Bancos deberá tramitar una solicitud de este tipo a

autorización y registro previo en la Superintendencia

la Junta Monetaria cuando la cartera sujeta a titu-

de Valores, teniendo la Superintendencia de Valores un

larización sobrepase del treinta por ciento (30%) del

plazo de 30 días, contados a partir de recibida la solici-

patrimonio técnico de la entidad de intermediación fi-

tud, para conocer y dar una respuesta sobre la misma.

nanciera de que se trate, y dicha cartera fuere a tras-

Para los emisores especializados, la Ley plantea tam-

pasarse a una entidad titularizadora como parte de

bién el proceso de autorización abreviado de quince

un proceso de titularización.

(15) días para que las autoridades conozcan del caso.

La Ley plantea el proceso de autorización abreviado

En caso de que la Superintendencia de Valores no se

para emisores especializados, mediante el cual las

pronuncie respecto a una determinada solicitud de

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

autorización de oferta pública de los valores a ser ti-

Clasificadora de Riesgos y Límites de Inversión, con

tularizados, y se hubieren obtenido las demás auto-

sede en la Superintendencia de Pensiones.

rizaciones que pudieran ser requeridas por ley, se considerará que el silencio de dicha Superintenden-

XV. PROCEDIMIENTO DE TRANSFERENCIA DE

cia de Valores equivale a la aprobación de los valo-

PRÉSTAMOS, TRATAMIENTO IMPOSITIVO

res de que se trate, debiendo ésta ser inscrita en el

Y DESIGNACIÓN DE REPRESENTANTES DE

Registro de Mercado de Valores y Productos, sujeto

TENEDORES DE VALORES TITULARIZADOS

al depósito de las certificaciones de aprobaciones de

HIPOTECARIOS

las demás autoridades y a la presentación del acuse

Las cesiones o transferencias de las carteras de cré-

de recibo de la Superintendencia de Valores.

ditos hipotecarios para fines de titularización consti-

En cuanto a los programa de emisiones, la Ley esta-

tuirán transmisiones plenas e irreivindicables a todos

blece que la Superintendencia de Valores podrá autori-

los efectos legales.

zar mediante una única emisión o mediante emisiones

A los fines de hacer oponibles a terceros o de ejer-

sucesivas de los valores a ser ofertados al público,

cer sus derechos bajo la garantía hipotecaria cedida

cumpliendo con los criterios de masificación, homo-

como accesorio al crédito hipotecario sujeto a titula-

genización y estandarización, sin perjuicio a otros es-

rización, las tituladoras estarán exentas de presentar

tablecidos por el mercado de valores.

certificaciones de registro de derechos reales acceso-

No habrá limitaciones, respecto a las tituladoras que

rios a su nombre. Asimismo, a los fines de la cesión

realicen procesos de titularización de carteras hipote-

de la cartera no se requerirá la notificación dispuesta

carias, ya que podrán tener en cada uno de los patri-

por el artículo 1690 del Código Civil, y en cambio que-

monios separados, activos que hayan sido originados

dará habilitada como cesionaria la titularizadora, con

o vendidos por una entidad de las autorizadas a ello,

oponibilidad frente a cualquier tercero, a partir de la

relacionada con la tituladora de que se trate.

inscripción en el Registro del Mercado de Valores y

Se considerarán entre los instrumentos financieros de

Productos. Dicha inscripción deberá contener ciertas

deuda a los que se refiere el artículo 97 de la ley que

informaciones, las cuales son indicadas por la Ley de

crea el Sistema Dominicano de Seguridad Social, los

Fideicomiso, aunque debe hacerse en un acto autenti-

valores titularizados. La emisión de estos valores se

co, y cuyo registro ante el Registro Civil solamente le

regirá por la Ley de Seguridad Social, su reglamento y

aplicarán las tasas previstas para contratos sin cuantía.

normas complementarias, así como las disposiciones

En cuanto a los pagos realizados por los deudores ce-

establecidas en la Ley de Fideicomiso. Los emisores

didos en ocasión de procesos de titularización de car-

interesados en que sus valores titularizados puedan

teras de créditos hipotecarios y en igual medida los

ser objeto de inversión por parte de los fondos de pen-

depósitos realizados por los mismos en cuentas espe-

siones, deberán presentar su solicitud a la Comisión

ciales respecto de las cuales el cedente de la cartera

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

haya estado autorizado a deducir los pagos vencidos

inmobiliaria para acreedores hipotecarios creado por

bajo el crédito hipotecario de que se trate, serán váli-

la misma; el cedente de la cartera deberá notificar por

dos y liberatorios mientras hayan sido recibidos por el

acto de alguacil al embargante, sobre la transferencia

cedente de la cartera. El cedente de la cartera será así,

del crédito hipotecario y, por ende, de su garantía hi-

el único responsable de transferir a favor de la compa-

potecaria accesoria dentro de un plazo no mayor a un

ñía titularizadora u otra persona, según se haya acor-

(1) día franco contado a partir del acto de notificación

dado libremente, los montos recibidos por los deudores

del persiguiente de que se trate, y en igual plazo a la

cedidos, salvo que se hubiera abstenido de recibir el

titularizadora, a los fines de poner a la misma en co-

pago o depósito en la cuenta especial por parte de los

nocimiento de la notificación o denuncia hecha por el

deudores cedidos y hubiera informado a éstos sobre la

embargante. En estos casos, la titularizadora podrá

transferencia del préstamo que corresponda y el nue-

interponer reparos al pliego de condiciones siempre y

vo lugar para realizar los pagos.

cuando lo haga dentro del plazo establecido.

En el caso de que el cedente de la cartera de crédi-

No obstante, cuando se trate de un proceso de embar-

to sujeto a titularización, luego de ocurrida la transfe-

go inmobiliario de derecho común se admitirá la opo-

rencia de la propiedad sobre la misma, haya recibido

sición a las cláusulas del pliego de condiciones por

una denuncia de un embargo trabado en manos de un

parte de la compañía titularizadora, siempre y cuan-

deudor cedido bajo dicha cartera, deberá notificar por

do el escrito requerido a los fines se presente con por

acto de alguacil al embargante sobre la transferencia

lo menos cinco (5) días calendario dentro del plazo

del crédito hipotecario de que se trate, con indicación

antes indicado para la lectura del pliego. De no pro-

de que el embargo trabado deberá ser levantado de

ceder, el cedente de la cartera a realizar las notifica-

inmediato por dicho embargante, so pena de su con-

ciones antes requeridas dentro del plazo de un (1) día

denación en daños y perjuicios.

franco antes indicado, por la razón que fuere, compro-

Si por encontrarse el cedente de una cartera de cré-

meterá su responsabilidad frente a la titularizadora, li-

ditos hipotecarios inscrito como acreedor hipotecario

mitada dicha responsabilidad no obstante, al pago de

ante las oficinas de registro inmobiliario correspon-

una suma equivalente a lo que resulte menor entre el

diente, cualquier acreedor hipotecario distinto a la ti-

monto garantizado por la hipoteca accesoria al crédi-

tularizadora que realice la notificación del depósito del

to hipotecario cedido, o el balance pendiente de dicho

pliego de condiciones al que se refiere el artículo 691

crédito hipotecario, en la medida en que el inmueble

del Código de Procedimiento Civil, o la denuncia del avi-

hipotecado sea adjudicado y el cedente haya recibido

so que ordena el artículo 153 de la Ley sobre Fomento

el producto de la venta en pública subasta de manos

Agrícola, y sus modificaciones, o bien notifique a di-

del adjudicatario; habida cuenta de que el precio de

cho cedente el aviso de venta requerido bajo esta ley

primera puja nunca podrá ser menor a la acreencia re-

si se tratare del procedimiento especial de ejecución

gistrada en primer rango.

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

Las transferencias de los créditos y garantías hipote-

efectos, en el referido contrato de emisión se deberá

carias que conforman la cartera sujeta a titularización

incluir una certificación del representante legal de la

están exentas del pago de impuestos, tasas, derechos,

titularizadora, en donde conste todo lo indicado por la

arbitrios nacionales o municipales u otra contribución

propia ley en su artículo 108.

de cualquier índole. Asimismo, cuando la titularizado-

Las titularizadoras podrán vender activos o sustituir

ra así lo decida a su entera discreción, el registro de

bienes, contratos, créditos o derechos individualiza-

las garantías hipotecarias e inscripciones de las mis-

dos objeto del proceso de titularización de la cartera

mas a favor de la titularizadora, por cuenta y en nom-

de créditos hipotecarios de que se trate, sin necesidad

bre de los patrimonios separados, ante los registros

de la autorización previa del representante de los te-

públicos correspondientes, estará exento de todo im-

nedores de valores, siempre que dicha facultad esté

puesto, tasa, derecho, arbitrio nacional o municipal o

expresamente concedida en el contrato de emisión co-

contribución de cualquier naturaleza al momento de

rrespondiente.

practicarse la inscripción.

No obstante, en ningún caso las compañías titulariza-

La designación del representante de los tenedores de

doras podrán transferir a su patrimonio común bienes

valores será realizada por el emisor, a cuyo fin deberá

de los que integran los activos de los patrimonios se-

suscribir el contrato de emisión requerido reglamenta-

parados que administren.

riamente por la Superintendencia de Valores. En este

Los patrimonios que se conformen al amparo de estos

contrato deberá constar la designación y aceptación

procesos de titularización y los flujos que estos gene-

del representante, entendiéndose que dicha designa-

ren no serán objeto de oposición o embargo, salvo por

ción tendrá carácter definitivo, sin perjuicio de los de-

lo establecido en el párrafo I del artículo 101 de la Ley

rechos de la asamblea de tenedores de designar un

de Fideicomiso, en cuyo caso se deberá contar con au-

nuevo representante en sustitución del anterior.

torización de juez competente. Asimismo, en ningún caso los acreedores de la titula-

XVI. PATRIMONIO SEPARADO CONSTITUIDO

rizadora, del originador o del administrador de los acti-

EN PROCESOS DE TITULARIZACIÓN

vos subyacentes, cualquiera que sea el origen o calidad

En el proceso de titularización realizado a través de

de sus créditos, podrán hacer efectivos los mismos en

titularizadoras que tengan o no la condición de emi-

los bienes que conformen el activo del o de los patri-

sores especializados, la constitución del patrimonio

monios separados constituidos por su deudor, ni afec-

separado se entenderá perfeccionada en la fecha de

tarlos con gravámenes, oposiciones, embargos u otras

suscripción del contrato de emisión de los valores ti-

acciones. Tampoco habrá lugar a que tales activos sub-

tularizados, fecha en la cual se considerará realizada

yacentes se restituyan al patrimonio de la titulariza-

la separación patrimonial de los activos subyacen-

dora, del originador o del administrador de los activos

tes para conformar el patrimonio separado. A estos

subyacentes, en los casos en que alguno de ellos se

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

encuentre en quiebra, liquidación, o cualquier otro pro-

se trate, que será llevada a cabo por el representan-

ceso de naturaleza concursal, de conformidad con lo

te de tenedores o por quien designe dicha asamblea.

dispuesto en las normas aplicables.

El patrimonio separado constituido en el proceso de titu-

Sobre los activos que integren un patrimonio separa-

larización al que se refiere el artículo 107 de la Ley sobre

do, sólo puede perseguirse el pago de las obligaciones

Mercado de Valores y la Ley de Fideicomiso será indepen-

que provengan de los valores titularizados emitidos con

diente del patrimonio común de la titularizadora, debien-

cargo al mismo y de las demás obligaciones con terce-

do llevar un registro especial y contabilidad independiente

ros a cargo del patrimonio separado en los términos

por cada patrimonio separado que constituya. Para todos

expresamente definidos en el contrato de emisión de

los efectos tributarios, se considerará como un vehícu-

valores titularizados.

lo neutro por lo que en ningún caso dicho Patrimonio Se-

La quiebra, liquidación forzosa, o cualquier otro proce-

parado será considerado sujeto pasivo de obligaciones

dimiento equivalente de la titularizadora sólo afectará

tributarias, razón por la cual no estará sujeto al pago de

a su patrimonio común y no conllevará la liquidación

ninguna clase de impuesto derivado o relacionado con el

de los patrimonios separados que haya constituido. En

proceso de titularización que le da origen ni de los servi-

ningún caso, un patrimonio separado podrá ser decla-

cios que se contraten por parte de la titularizadora para

rado en quiebra, liquidación forzosa o, cualquier otro

el desarrollo de dicho proceso con cargo al patrimonio

procedimiento equivalente, como consecuencia de la

separado. Lo anterior sin perjuicio de la obligación tribu-

ocurrencia de dicha circunstancia en la titularizado-

taria en cabeza de la titularizadora de dar cumplimiento a

ra. Asimismo, la liquidación de uno o más de dichos

las normas aplicables que regulan las obligaciones forma-

patrimonios separados no implicará la quiebra de la

les a cargo de sujetos pasivos contribuyentes o responsa-

titularizadora, ni la liquidación de los demás patrimo-

bles derivadas del proceso de titularización desarrollado

nios separados.

en nombre y por cuenta del patrimonio separado.

Cuando la titularizadora fuere declarada en quiebra,

No obstante, los ingresos por concepto de rendimien-

liquidación forzosa o cualquier otro procedimiento

tos generados por los valores emitidos en ocasión de

equivalente, el representante respectivo de tenedo-

la titularización, así como los ingresos de la entidad

res de valores titularizados o quien designe la asam-

titularizadora y de los demás participantes en el pro-

blea de tenedores administrará provisionalmente los

ceso de titularización, incluyendo a los originadores y

patrimonios separados, con sujeción al procedimien-

administradores de las carteras de crédito hipoteca-

to definido al efecto en los contratos de emisión, has-

ria y beneficiarios de derechos residuales, estarán su-

ta su transferencia a otra titularizadora. Lo anterior

jetos al pago del impuesto sobre la renta en manos de

sin perjuicio de la facultad de la asamblea de tene-

aquel que conforme a la ley sea responsable del pago

dores de requerir, mediante voto unánime, podrá re-

de los mismos, sin perjuicio de las exenciones imposi-

querir la liquidación del patrimonio separado de que

tivas que por ley apliquen en su provecho.

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) do-

representante ante todas aquellas gestiones inheren-

tará a los patrimonios separados de números de Re-

tes al proceso de creación, perfección, mantenimiento

gistro Nacional de Contribuyentes (RNC) especiales.

y ejecución de las garantías otorgadas para seguridad del crédito de que se trate.

XVII. INCENTIVOS A LA TITULARIZACIÓN,

Podrán fungir como agente de garantías, los bancos

DISPOSICIONES GENERALES Y FACULTAD

múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos,

NORMATIVA

cualquier otra entidad de intermediación financiera o

La Ley sobre Fideicomiso establece una serie de in-

institución bancaria del exterior que autorice la Jun-

centivos fiscales a la titularización. A los valores de-

ta Monetaria, así como cualquier otra sociedad de co-

rivados de procesos de titularización de cartera de

mercio incorporada de conformidad con las leyes de la

créditos hipotecarios, que cumplan con las condicio-

República Dominicana o con leyes extranjeras, cuyo ob-

nes y requisitos de colocación y emisión definidos por

jeto exclusivo sea el de actuar como agente de garan-

la legislación y normativa vigentes, les aplica el régi-

tías, no pudiendo actuar como tal las personas físicas.

men fiscal establecido en la Ley sobre Mercado de Va-

En cualquier operación de crédito que incluya el otor-

lores. Igualmente aplicaran las disposiciones de la Ley

gamiento de garantías de cualquier naturaleza, inclu-

sobre Mercado de Valores, para el caso de los inversio-

yendo garantías prendarias e hipotecarias, así como

nistas locales y extranjeros, por lo que los rendimien-

la cesión de beneficios sobre pólizas de seguros, los

tos generados por los valores de renta fija o variable

acreedores u otros beneficiarios del crédito así garan-

y los dividendos estarán exentos del pago de impues-

tizado podrán, mediante acto bajo firma privada, de-

tos, y por tanto no estarán sujetos a retenciones en la

signar un agente de garantías para que actúe como su

fuente al momento de ser pagados o acreditados en

mandatario y representante.

cuenta a favor de personas residentes o no residen-

El acto bajo firma privada que designe al agente de

tes en la República Dominicana

garantías deberá contener como mínimo las reglas inherentes al alcance y límites de las facultades pues-

XVIII. AGENTE DE GARANTÍAS

tas a su cargo, así como las reglas concernientes a su

El agente de garantías es la persona jurídica debida-

designación, remoción, sustitución, renuncia y termi-

mente habilitada para fungir como tal, designada me-

nación, sin perjuicio de cualesquiera otras disposicio-

diante acto por escrito, denominado acto de garantía,

nes que tengan a bien acordar las partes.

suscrito por los acreedores u otros beneficiarios de un

En adición a lo anterior, la Ley establece los derechos

crédito garantizado mediante prenda, hipoteca o cual-

y atribuciones de los agentes de garantías, su trata-

quier otro tipo de garantía, incluyendo la cesión de los

miento fiscal, el proceso de adjudicación de bienes,

beneficios sobre pólizas de seguros y cualquier otro de-

entre otros aspectos que conciernen a la regulación

recho accesorio, para que actúe como su mandatario y

de los mismos.

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

DISPOSICIONES ESPECIALES RELATIVAS

un Sistema de Elaboración de Reglamentos téc-

A LAS VIVIENDAS DE BAJO COSTO

nicos para la preparación y ejecución de proyectos; e,

I. DESARROLLO Y CONSTRUCCION DE

5) Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles

PROYECTOS DE VIVIENDAS DE BAJO COSTO

y registro de operaciones inmobiliarias en general;

Los proyectos de viviendas de bajo costos son proyectos de soluciones habitacionales, con participación

En adición a lo anterior, los fideicomisos de construc-

de los sectores públicos y/o privados, cuyas unidades

ción para proyectos de viviendas de bajo costo, tendrán

tendrán un precio de venta igual o inferior a Dos Mi-

derecho a una compensación por concepto de Impues-

llones de Pesos, monto que será ajustado por inflación

to a la Transferencia de Bienes Industrializados y Ser-

conforme a las disposiciones del Código Tributario; y

vicios (ITBIS) pagado en el proceso de construcción

serán estos proyectos de vivienda los que se benefi-

de la vivienda que servirá como parte del inicial en la

ciaran del desarrollo y aplicación de los instrumentos

adquisición de la Vivienda de Bajo Costo.

legales, financieros y fiscales plasmados en la Ley de Fideicomiso. No obstante, para poder beneficiarse de

II. DESARROLLLO Y CONSTRUCCIÓN DE

los incentivos establecidos en la Ley de Fideicomiso,

PROYECTOS DE VIVIENDAS DE BAJO COSTO

los proyectos de viviendas de bajo costos deberán ha-

CON APORTES DEL ESTADO Y PARTICIPACIÓN

ber sido debidamente acreditados por el Instituto Na-

DEL SECTOR PRIVADO

cional de la Vivienda (INVI).

Los proyectos de viviendas de bajo costo podrán ser de-

La Ley prevé que los fideicomisos para la construcción

sarrollados de forma mixta entre el Estado y el sector

estarán exentos del pago de un cien por ciento (100%)

privado, a través de la constitución de un fideicomiso

de los siguientes impuestos:

para la construcción. La ley establece que los inmue-

1) Impuestos sobre la renta y ganancias de capital;

bles aportados a un fideicomiso para la construcción

2) Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga o con-

podrán ser objeto de hipoteca convencional a favor de

tribución alguna que pudiere ser aplicable a las

los entes que hayan financiado el proyecto.

transferencias bancarias y a la expedición, canje

Asimismo, la Ley establece que el acto constitutivo

o deposito de cheques;

del fideicomiso para la construcción deberá indicar las

3) Impuestos sobre activos o patrimonio, incluyendo

instrucciones respecto a las funciones del fiduciario

pero no limitado, al impuesto de propiedad inmo-

designado, el alcance de la forma de administración,

biliaria, vivienda suntuaria y solares urbanos no

enajenación y disposición del patrimonio fideicomiti-

edificados;

do, incluyendo las características de las viviendas a

4) Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y arbitrios establecidos en la Ley que crea

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ser edificadas, así como todas aquellas características que establézcala ley.

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

En cuanto a la contratación para el diseño y construc-

programado, a través de cheques o transferencias elec-

ción de estos proyectos será necesario agotar un pro-

trónicas, estarán exentos de cualquier impuesto, dere-

ceso de licitación. El fiduciario deberá comunicar, a

cho, tasa, carga o contribución alguna que pudiera ser

través de los medios acordados, las condiciones para

aplicable a las transferencias bancarias y a la expedición,

ser considerados como adquirientes de las unidades

canje o depósito de cheques. De igual forma no gene-

de los proyectos e informar sobre el proceso de postu-

rarán cobro de tasas o comisiones por parte de la enti-

lación y selección de los adquirientes. Estas viviendas

dad de intermediación financiera que funja como banco

solamente podrán ser asignadas a favor de adquirien-

pagador con cargo al titular de la cuenta.

tes para los cuales dichas unidades constituyan la pri-

El titular de la cuenta de ahorro al momento de abrir la

mera vivienda destinada a la residencia principal, y en

misma en la entidad de intermediación indicará en el

ningún caso, secundaria. La inobservancia de dicha

contrato suscrito al respecto de cuanto será el monto

condición se sancionará con la nulidad de la asigna-

mensual que depositará en la misma; monto que po-

ción de la vivienda y del traspaso de la misma a quien

drá ser modificado previa notificación a la entidad fi-

resultare adquiriente.

nanciera correspondiente. Este valor no podrá exceder

A las viviendas que entren bajo este sistema no le se-

del 30% del salario del trabajador, independientemen-

rán aplicables el régimen de declaración y constitución

te del tipo de cuenta de que se trate.

de bien de familia.

El empleado deberá cumplir con las formalidades dispuestas por la Ley tanto para autorizar el descuento

III. CUENTA DE AHORRO PROGRAMADO

de salario a ser aportado a su cuenta de ahorro, como

PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS

para modificar o suspender dichos aportes.

La Ley de Fideicomiso define cuenta de ahorro progra-

Una vez el trabajador autorice al empleador a realizar

mado para la adquisición de viviendas, la modalidad de

los aportes en la referida cuenta de ahorro, el emplea-

contrato de depósito bancario que celebra una perso-

dor tendrá las siguientes obligaciones:

na física con una entidad de intermediación financie-

1) Retener del salario a ser pagado al trabajador y,

ra debidamente autorizada, con el objetivo de ahorrar

posteriormente instruir al banco pagador ingresar

los fondos mensuales para la compra de una vivienda

el monto a ser aportado a la cuenta de ahorro pro-

construida al amparo de la misma. Estas cuentas serán

gramado para la adquisición de viviendas, confor-

inembargables y devengarán intereses según lo deter-

me las instrucciones recibidas del trabajador; y,

minado por la entidad de intermediación de que se trate.

2) Efectuar la consignación de dichos fondos en la

Los asalariados podrán solicitar a su empleador deducir

cuenta de ahorro programada para la adquisición

de su salario y transferir a su cuenta de ahorro parte de

de la vivienda del trabajador, en el monto, la perio-

su salario. Los pagos realizados para la compra o ad-

dicidad y durante el término indicado por éste. En

quisición de la vivienda con cargo a la cuenta de ahorro

caso de aportes mensuales, los mismos deberán

LEY NO.: 189-11 FECHA DE LA LEY: 16 JULIO, 2011 REVISADO: 25 AGOSTO, 2011 STATUS: VIGENTE

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Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana

ser realizados a más tardar dentro de los prime-

IV. PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE EJECUCIÓN

ros cinco días hábiles de cada mes.

INMOBILIARIA PARA ACREEDORES

El empleador que no cumpla con sus obligaciones con-

HIPOTECARIOS

forme las instrucciones del empleado será pasible de las

En su capítulo final, la Ley de Fideicomiso establece un

acciones penales y laborales dispuestas por la Ley, así

procedimiento especial de ejecución inmobiliaria para

como deberá responder ante el trabajador titular de la

acreedores al que podrán optar, sin que esta lista sea

cuenta por cualquier pérdida o beneficio dejado de per-

limitativa, entidades de intermediación financiera loca-

cibir como consecuencia de dicho incumplimiento.

les o del extranjero, los agentes de garantías a los que

En caso de cambio de empleador, el empleado deberá

se refiere la Ley, titularizadoras y fiduciarios, siempre

suscribir un nuevo contrato con su nuevo empleador a

y cuando la garantía hipotecaria haya sido concedida

los fines de regular los depósitos y dicho contrato de-

de manera convencional, sin importar el tipo o natura-

berá ser notificado al departamento correspondiente

leza de la acreencia garantizada.

del Ministerio de Trabajo, previo la realización del des-

El procedimiento de embargo inmobiliario se iniciará

cuento que corresponda sobre el primer salario a ser

con un mandamiento de pago, y tendrá lugar confor-

efectuado por el nuevo empleador.

me los términos y plazos especificados en la Ley de

En caso de que el titular de la cuenta cese en su cali-

Fideicomiso. Para todo lo no contemplado la misma,

dad de asalariado, el mismo podrá realizar los aportes

regirán las disposiciones del Código de Procedimien-

correspondientes directamente a su cuenta.

to Civil Dominicano.

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