Exmo. Sr. Dr. Juiz de Federal da Vara Única Sub-seção Judiciária de Uruaçu-GO
Processo : 2009.35.00.016444-3 Classe : 5110 - Desapropriação Expte : VALEC – Engenharia, Construções e Ferrovias S.A. Expdo : José Bertolino Rezende (Espólio)
LAUDO PERICIAL
ANNIBAL LACERDA MARGON, brasileiro, casado, residente e
domiciliado à rua 9-A, 264, Setor Oeste, Goiânia-GO, Engenheiro Agrônomo, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sob o nº 7.013-D, C.P.F. 320.843.589-49 , nomeado perito nos Autos acima referenciado, vem com o devido respeito, após ter vistoriado e procedido os devidos levantamentos de dados referente ao imóvel rural ―Fazenda Barroso‖, lo calizado no município de Uruaçu-GO, apresentar o seu Laudo Pericial.
1 – INTRODUÇÃO O presente Laudo Pericial foi motivado por despacho de fls. 127, dos autos em epígrafe, exarado pelo Juízo da 6ª Vara Federal da Seção Judiciária de Goiás, como medida correspondente à desapropriação proposta por VALEC – Engenharia, Construções e Ferrovias S.A. contra José Bertolino Resende (Espólio). A ré é proprietária de área rural que teve parte da mesma utilizada para o estabelecimento de servidão de passagem com a construção da Ferrovia Norte Sul, motivo pela qual foi declarada de utilidade pública, para efeito de desapropriação, com fulcro no Decreto-Lei n° 3.365, de 26 de junho de 1941, com as modificações introduzidas pela Lei Federal n° 2.786, de 21 de março de 1956, e demais diplomas legais que os alteram. A determinação de se realizar a presente perícia tem por objetivo apurar o valor depreciativo de mercado e os danos imputados ao imóvel rural ―Fazenda Barroso‖, localizado no município de Uruaçu-GO, com área total registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Uruaçu-GO de 227,30.00 ha, tendo uma área desapropriada de 6,9171 ha de área gravada pela servidão de passagem, correspondente à uma faixa de 80 metros de largura e 864,62 metros de comprimento, segundo documentação apresentada pela VALEC. Além da área compreendida pela referida extensão, houve mutilação e danos nas áreas remanescentes, a menor com 94,53.00 ha, ficou com seus pastos sem acesso direto à aguada e a maior com 125,84.00 ha, com problemas de erosão advindos do seccionamento do imóvel, onde construiu uma passagem subterrânea, fazendo com as águas que descem da parte de cima provoquem erosões ao passarem, em fluxo concentrado, pela passagem subterrânea, provocando degradações em parte do solo.
2 – METODOLOGIA Os trabalhos periciais a campo tiveram a participação da Eng. Agrônoma Arlete Carvalho Rocha, assistente técnica da VALEC, e do Sr. Percival, esposo da inventariante Sra. Terezinha de Barros Resende Resende Doria. O Sr. Percival não participou das pesquisas de valores efetivadas pelo Perito e Assistente Técnico da expropriante. As seguintes etapas periciais foram efetuadas: 1 – Checagem das divisas das áreas atingidas pela desapropriação, tanto da área a ser gravada pela servidão de passagem, quanto das áreas remanescentes, de acordo com o mapa de medição e plotagem da faixa de servidão, em foto imagem fornecida pelo Google.com. 2 – Observação e análise das características preponderantes da região, nos seus aspectos físicos: relevo, classes de solos, ocupações existentes, clima, recursos hídricos, infraestrutura pública, como energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano, vias de comercialização dos produtos, agroindústrias, presença de assistência técnica, comércio de insumos, bens e serviços, além de aspectos como estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra, possibilidades de desenvolvimento regional, posturas legais para uso e ocupação do solo e possíveis restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento racional e eficiente dos imóveis da região; 3 – Levantamento das características gerais do imóvel: denominação, dimensões, limites e confrontações, situação, acesso, destinação, recursos naturais, relevo, aptidão agrícola,
1 – INTRODUÇÃO O presente Laudo Pericial foi motivado por despacho de fls. 127, dos autos em epígrafe, exarado pelo Juízo da 6ª Vara Federal da Seção Judiciária de Goiás, como medida correspondente à desapropriação proposta por VALEC – Engenharia, Construções e Ferrovias S.A. contra José Bertolino Resende (Espólio). A ré é proprietária de área rural que teve parte da mesma utilizada para o estabelecimento de servidão de passagem com a construção da Ferrovia Norte Sul, motivo pela qual foi declarada de utilidade pública, para efeito de desapropriação, com fulcro no Decreto-Lei n° 3.365, de 26 de junho de 1941, com as modificações introduzidas pela Lei Federal n° 2.786, de 21 de março de 1956, e demais diplomas legais que os alteram. A determinação de se realizar a presente perícia tem por objetivo apurar o valor depreciativo de mercado e os danos imputados ao imóvel rural ―Fazenda Barroso‖, localizado no município de Uruaçu-GO, com área total registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Uruaçu-GO de 227,30.00 ha, tendo uma área desapropriada de 6,9171 ha de área gravada pela servidão de passagem, correspondente à uma faixa de 80 metros de largura e 864,62 metros de comprimento, segundo documentação apresentada pela VALEC. Além da área compreendida pela referida extensão, houve mutilação e danos nas áreas remanescentes, a menor com 94,53.00 ha, ficou com seus pastos sem acesso direto à aguada e a maior com 125,84.00 ha, com problemas de erosão advindos do seccionamento do imóvel, onde construiu uma passagem subterrânea, fazendo com as águas que descem da parte de cima provoquem erosões ao passarem, em fluxo concentrado, pela passagem subterrânea, provocando degradações em parte do solo.
2 – METODOLOGIA Os trabalhos periciais a campo tiveram a participação da Eng. Agrônoma Arlete Carvalho Rocha, assistente técnica da VALEC, e do Sr. Percival, esposo da inventariante Sra. Terezinha de Barros Resende Resende Doria. O Sr. Percival não participou das pesquisas de valores efetivadas pelo Perito e Assistente Técnico da expropriante. As seguintes etapas periciais foram efetuadas: 1 – Checagem das divisas das áreas atingidas pela desapropriação, tanto da área a ser gravada pela servidão de passagem, quanto das áreas remanescentes, de acordo com o mapa de medição e plotagem da faixa de servidão, em foto imagem fornecida pelo Google.com. 2 – Observação e análise das características preponderantes da região, nos seus aspectos físicos: relevo, classes de solos, ocupações existentes, clima, recursos hídricos, infraestrutura pública, como energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano, vias de comercialização dos produtos, agroindústrias, presença de assistência técnica, comércio de insumos, bens e serviços, além de aspectos como estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra, possibilidades de desenvolvimento regional, posturas legais para uso e ocupação do solo e possíveis restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento racional e eficiente dos imóveis da região; 3 – Levantamento das características gerais do imóvel: denominação, dimensões, limites e confrontações, situação, acesso, destinação, recursos naturais, relevo, aptidão agrícola,
e classes de solos, vegetação, recursos hídricos, sistema viário, meios de comunicação e energia elétrica, tipo de solos, classificação da capacidade de uso das terras e seu uso atual; 4 – Levantamento e descrição das benfeitorias; 5 – Pesquisa de opiniões, junto a fontes fidedignas, competentes e conhecedoras sobre o mercado imobiliário rural da região; Para a avaliação do presente imóvel, foi utilizado o Método do Valor Antes – Valor Depois, eleito como a melhor opção no presente caso, e recomendado por diversos autores tais como: Eng. Agr. Eliezer Furtado de Carvalho, in Perícia agronômica: elementos básicos, Gráfica e Editora Vieira, Goiânia, 2001, que assevera: estabelecimento de servidão administrativa ou desapropriação desapropriação parcial, “ Nos casos de estabelecimento para encontrar o justo valor da indenização o perito deve avaliar não só as áreas diretamente atingidas pela servidão ou desapropriação, mas também verificar a possível ocorrência de prejuízos por mutilação nas nas áreas remanescentes. remanescentes. O método mais indicado nesses casos, para apuração do valor da indenização é o do valor antes e valor depois, complementado por análise criteriosa por parte do perito sobre outras possíveis limitações de uso imposta pela servidão, em áreas não diretamente atingidas por ela. Em contrapartida, deve-se levar em conta também as possíveis vantagens trazidas trazidas ao imóvel pela instituição da servidão.” “Para isso, devem ser considerados constantes os demais fatores, inclusive as datas de referência referência da avaliação.”
e Eng. Civ. Alberto Lélio Moreira, in Princípios de Engenharia de Avaliações, 3ª. Edição, Editora Pini, São Paulo, 1994, que ilustra:
“ As avaliações de servidões feitas em processos de desapropriação podem ser extremamente complexas, mas o processo de avaliação aplicado a essas situações é geralmente o método “antes e depois”, que pode, em síntese, ser assim exposto: 1 – Estime-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisição da servidão. s ervidão. 2 – Estime-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisição e depois das melhorias propostas pelo poder público. 3 – Calcule-se a diferença entre os dois valores acima, o que corresponde à indenização devida ao imóvel serviente.”
O levantamento de informações do mercado de terras foi estabelecido para se encontrar dados quanto ao valor total do imóvel e ao percentual de desvalorização do hectare da terra antropizada, ou beneficiada, a ser imputado ao imóvel, em seu todo, como danos pela passagem da Ferrovia Norte Sul, tendo considerados os mesmos como os valores reais de mercado.
O uso do método direto ou comparativo de mercado apresentaria limitações, em razão da dificuldade para se obter dados de imóveis semelhantes, negociados nas condições de antes e depois dos efeitos da servidão. O Método da Renda, embora passível de ser utilizado, considerando-se que muitos imóveis na região se encontram arrendados, para pagamentos em sacas de soja/ha, ou para pecuária, não foi o método de avaliação escolhido, devido à ausência de escrituração contábil no imóvel e na região, o que permite a apuração de custos e receitas suficientes e necessárias para o uso desse método. Por sua vez, o Método Involutivo, por basear-se em rentabilidade de um projeto hipotético, de elaboração demorada, e estar sujeito a previsões de receitas e despesas, além de, no caso de adoção de modelos dinâmicos, envolver taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e receitas, de juros do capital investido, dentre outras, de difícil previsão e muito variáveis, especialmente no caso de negócios agropecuários, optou-se por não adotá-lo. Os dados de opiniões sobre a desvalorização do imóvel em questão foram obtidos junto a pessoas e entidades idôneas e bem informadas sobre o mercado de terras na região: Corretores, Empresas de Planejamento Agropecuário, Profissionais de Ciências Agrárias. As respostas foram obtidas após os informantes terem prévio conhecimento de qual imóvel se tratava, com informações de sua localização, vias de acesso, estágio de exploração e uso do solo, dimensão, nível de utilização, capacidade de uso, restrições de uso, topografia, hidrografia, benfeitorias, etc.. As fontes levaram em conta o valor da faixa subtraída, como também as vantagens e desvantagens que a servidão acarreta às áreas remanescentes do imóvel. Aplicou-se questionário padronizado, linguagem simples e de fácil compreensão, referindo-se ao próprio imóvel em apreço, já devidamente caracterizado, objetivando levantar a sua desvalorização ou valorização de mercado, considerando o imóvel no seu todo, incluindo terras, benfeitorias e acessões naturais, referindo-se à data da perícia e admitindo-se, porém, as duas hipóteses seguintes: a) como se não houvesse a servidão instituída (antes) – nessa condição, foi considerado o valor do imóvel admitindo a sua área total, incluindo a faixa de servidão; b) com a servidão instituída (depois) – nessa condição, as fontes consideraram o valor do imóvel conforme item (a), acrescido dos benefícios da ferrovia e diminuído do valor correspondente aos seguintes fatores depreciativos: b1) valor da área gravada pela servidão, correspondente à área em hectare pelo VTI/ha do imóvel; b2) estar o imóvel localizado próximo à cidade e em região de terras valorizadas, destinadas ao plantio de lavouras, como soja, milho e cana-de açúcar; b3) mutilação das áreas remanescentes do imóvel, em razão dos seguintes inconvenientes provocadores:
- dificuldades e riscos no deslocamento e manejo de animais e máquinas entre as duas partes do imóvel, separadas pela ferrovia, com a construção de passagem subterrânea por parte da autora; - risco de degradação ambiental do solo, tais como o surgimento de erosões ao longo da passagem subterrânea já construída, devido à concentração de animais e de equipamentos e máquinas que estarão utilizando as passagens subterrâneas para se movimentarem entre as áreas remanescentes; - risco permanente de corte das cercas e furto de bovinos, suínos e outras criações, ao longo dos 864,62 metros da servidão de passagem da ferrovia; - risco permanente de roubo e furto de equipamentos e maquinários e plantações, devido ao fácil acesso de pessoas ao longo dos 864,62 metros da servidão da ferrovia; - falta de segurança aos proprietários e trabalhadores na casa sede, já que a faixa de servidão da ferrovia estará a tão somente 89 metros de distância da cerca de divisa da casa sede; - risco permanente de incêndio nas pastagens e instalações, durante a estação das secas, devido à facilidade de acesso e trânsito para os transeuntes ao local; - necessidade de reorganização da divisão de pastagens, pelo isolamento entre algumas áreas de pastejo e acesso às aguadas; - riscos de erosões e voçorocas pela concentração do volume das enxurradas em determinados pontos do imóvel, principalmente na passagem subterrânea; - afluxo permanente de pessoas estranhas no imóvel, causando os mais diversos tipos de contratempos e inconvenientes possíveis, colocando em risco a vida dos proprietários e trabalhadores da fazenda; Não foram incluídos lucros cessantes nos cálculos da indenização, por se tratar de valores dependentes da renda líquida que seria obtida pela produção da área gravada, valores esses difíceis de serem mensurados com precisão e de baixa significação econômica. Aos dados encontrados e tabulados foram aplicados tratamentos estatísticos com cálculo das médias saneadas. Para efeito deste trabalho, levou-se em conta, ainda, o que preceitua a legislação própria das desapropriações, bem como as recomendações técnicas da área de avaliações e perícias de engenharia, a saber: “a indenização deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado,
assim como também os danos, prejuízos, despesas de mudança e transporte e qualquer outra deteriorização econômica imputada ao ato expropriatório”
(Abunahman, Sérgio Antônio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações, 2ª ed., São Paulo, Ed. Pini, 2.000)
Além deste autor, merece, ainda, considerações os ensinamentos do Engenheiro Alberto Lélio Moreira, pioneiro no campo da Engenharia Legal e fundador, em 1.953, do Instituto de Engenharia Legal, no Rio de Janeiro, quando este cita os itens importantes que terão que ser considerados, caso a caso, para compor a indenização total a ser paga, os quais sejam: A – Valor da terra nua/bruta; B – Valor das benfeitorias e das plantações; C – Valor em marcha (going value); D – Valor de recursos minerais (jazidas); E – Lucros cessantes; F – Depreciação da área remanescente.
Desse modo, no presente Laudo Pericial, em item separado, após o cálculo do valor atual de mercado da área que está sendo desapropriada, calculou-se, também, outros itens, presentes neste caso de desapropriação por interesse público, onde a perda do bem ocorre de forma forçada, como componente para atender os preceitos da justa indenização.
2.1 – Nível de Precisão e Fundamentação do Laudo Pericial O presente Laudo Pericial foi enquadrado no nível de avaliação com grau de fundamentação II, e grau III de precisão, com 21,2 de afastamento máximo em relação ao valor central, considerando o intervalo de confiança de 80%, de acordo com o preconizado na NBR 14.653-3, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Segundo a ABNT, o grau de fundamentação do Laudo se define pelos limites de pontuação alcançado, conforme o predisposto na seguinte tabela: 2.1.1 – Limites de Pontuação para Nível de Fundamentação GRAU I II Mínimo 12 26 Máximo 35 70
III 71 100
Ainda, segundo a ABNT, o grau de fundamentação se mede pela soma dos pontos alcançados nos 10 itens apontados na tabela abaixo, onde os valores em negrito são os atingidos pelo Laudo Pericial: 2.1.2 – Pontuação para fins de classificação quanto ao grau de fundamentação Item Especificação Condição pt Condição pt Condição pt Número de dados de 18 9 01 mercados efetivamente >3(k+1)e>5 XXXXX >5 utilizados
02 03
Qualidade dos dados do mercado conforme 5.1.2
15
Todos
10
04
Visita aos imóveis Todos Critério para avaliar Custo por 5 benf. e instalações planilha
05
Critério para avaliar Conforme produções vegetais 10.3
5
06
Apresentação do Laudo conforme seção 11 Completo
16
07
08
09
10
Utilização comparativo mercado
método de
Identificação dos dados amostrais Documentação avaliando
do
Documento do imóvel avaliando refere-se
Tratamento científico, conf. 7.7.3 e Anexo A Fotográfica Coordenadas geodésica ou geográficas Fotográfica Coordenadas geodésica ou geográfica Certidão atualizada Levantamento planimétrico
15
2 2 4 4 2 2
7 Maioria 6 Maioria Custo por 3 caderno de preços Por caderno 3 de preços 1 Simplificad o Tratamento 12 por fatores, conf. 7.7.2 e Anexo B Roteiro de 1 acesso ou croqui de localização 2 Croqui de localização Levantamento planimétrico
0 Minoria ou Ausência Minoria ou 0 Ausência Como 3 variável Anexo A Como 3 variável Anexo A XXXXX 2 Outros tratamentos XXXXX XXXXX
2
XXXXX
A somatória da pontuação alcançada pelo Laudo Pericial é de 88 pontos. Quanto ao nível de precisão, a norma, no seu item 9.3, estabelece os limites entre os graus I, II e III, segundo a tabela a seguir: 2.1.3 - Demonstrativo do nível de precisão Descrição
Grau III
II
I
Amplitude do intervalo de confiança 50% Com intervalo de confiança de 80%, a amplitude total (At) em torno do valor central encontrado pelo Laudo Pericial é calculada pela seguinte expressão: At = t x (s / √n-1) x 2 / X ou At = 1,34 x (508.511,33 /√15 ) x 2 / 1.712.634,8
At = 20,56% Com 88 pontos e amplitude de 20,56% em relação ao valor médio, fica demonstrado que o presente Laudo atinge o Grau II de Fundamentação e o Grau III de Precisão.
3 – CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL 3.1 – Região O imóvel rural ―Fazenda Barroso‖ está lo calizado no município de Uruaçu-GO, a 23 km da sede do município, próximo à confluência das rodovias BR-153 e BR-080, distando desta apenas 05 km, apresentando-se como principal pólo de influência sócioeconômica e gerador de desenvolvimento regional a cidade de Uruaçu-GO. A atividade econômica baseia-se, principalmente, na exploração da agropecuária, destacando-se a pecuária mista extensiva e o plantio de soja e cana-de-açúcar. 3.2 – Imóvel Denominação: Fazenda Bom Sucesso Localização: município de Uruaçu-GO Distância da sede do município: 25 km Distância de Brasília: 212 km Distância de Goiânia: 290 km Área total registrada: 227,30.00 ha Matrícula do imóvel: Nºs 3.100, fl. 01, livro 02 e 1.563, fl. 55 verso, livro 02H
3.2.1 – Área desapropriada – Medições
Caracterização Área total do imóvel
Área Escritura (ha) 227,30.00
Área remanescente 1 (oeste)
94,54.29
Área remanescente 2 (leste)
125,84.00
Área de servidão gravada (desapropriada)
6,91.71
3.2.2 – Percentual de Comprometimento (C%) C% = área gravada do imóvel serviente / área total do imóvel serviente x 100, ou seja: C% = 6,91.71 ha / 227,30.00 ha x 100 C% = 3,00%
3.3 – Proprietário Nome: José Bertolino Resende (Espólio) Inventariante: Terezinha de Barros Resende Dória C.P.F.: 553.942.211-20 Endereço: SQS 404, Bloco P, Ap.201, Brasília-DF 3.4 – Acesso De Uruaçu-GO pela BR-153, sentido sul até trevo com BR-080, por esta 04 km, à direita 05 km até divisa do imóvel. 3.5 – Confrontantes Norte: Aderbal Alves Teixeira Sul: Gilson Correia Leste: Quem de direito Oeste: Quem de direito 3.6 – Características Físicas 3.6.1 – Clima
Segundo a classificação de KÖPPEN, a região apresenta o tipo climático Tropical úmido Aw, com duas estações definidas: uma quente e chuvosa, de outubro a abril e outra seca, de maio a setembro. A temperatura está na média de 18 a 30ºC, com precipitação pluviométrica anual em média de 1350 mm. 3.6.2 – Hidrografia O imóvel é cortado ao meio pelo córrego Barroso numa extensão de mais ou menos 2.000 metros, e tem outra nascente menor. 3.6.3 – Relevo Todo o imóvel apresenta uma topografia com relevo plano (60 %) a suave ondulado (40 %) em toda a sua extensão. 3.7 – Caracterização da Vegetação Nativa A vegetação natural ou nativa que recobria, ou ainda recobre, o imóvel, está representada nos substratos a seguir descritos, segundo Levantamento do RadamBrasil: 3.7.1 – Savana Gramíneo-Lenhosa com floresta-de-galeria (40% da área) Geralmente junto ao rio, nos diques, desenvolve-se uma vegetação arbórea alta, constituindo-se as florestas-de-galeria, onde são bastante comuns: envira, ucuuba, jacareúba, pau-pombo e outras. Ocorrem também algumas plantas higrófilas, como: mururé, junco e mijona. A palmeira buriti é o principal destaque nas florestas-degaleria, tanto pelo seu porte como por sua grande beleza. Logo após a floresta-degaleria, o terreno tem uma leve depressão e o lençol freático aflora na superfície. Aí ocorrem essencialmente as formas graminóides (caméfitas e hemicriptófitas), onde destacam os gêneros Paspalum, Panicum, Axonopus e outros. Algumas Cyperaceae são observadas nestes locais. 3.7.2 – Savana Arbórea Aberta com floresta-de-galeria (cerrado) (60% da área) É definida como uma vegetação xeromórfica com fisionomias diversas, de arbórea densa, com porte quase florestal, a gramíneo-lenhosa, de fisionomia essencialmente campestre. São geralmente representadas por gêneros comuns às florestas higrófilas, porém com espécies endêmicas adaptadas a um clima mais seco e deficiências pedológicas resultantes do alto teor de alumínio. A vegetação lenhosa apresenta os brotos foliares bem protegidos, com casca grossa, rugosa (corticosa), com órgãos de reserva subterrâneos, normalmente profundos (xilopódios) e folhas bem desenvolvidas, pilosas ou esclerofilas. As espécies vegetativas mais expressivas são: jatobá, bacuri, guariroba, ipê amarelo, cedro, aroeira, gonçalo alves, landi, etc...
3.8 – Das Condições Intrínsecas do Imóvel A propriedade é explorada com a atividade agropecuária, apresentando para tal infraestrutura operacional adequada. As pastagens formadas representa cerca de 36% da área total, sendo 20% de reserva legal e 44% de lavoura. A rede hidrográfica é boa, tanto em volume de água como em distribuição , apesar de que na época da seca o volume de água se reduz. 3.9 – Principais Grupos de Solos Os solos que ocorrem na área em estudo, podem ser agrupados em: Especificação % Área(ha) Latossolo VA 60 136,38 Neossolo/Latossolo VA 40 90,92 Total 100 227,30 Na sua totalidade todos estes solos são agricultáveis com culturas anuais, mediante correção de acidez e fertilidade. 3.10 – Capacidade de Uso das Terras Segundo a classificação de Norton, adaptada por Lepsch (1983), as terras do imóvel podem ser classificadas segundo o quadro abaixo: Especificação Latossolo VA Neossolo/Latossolo VA Total
Classe II III -
% 60 40 100
Área(ha) 136,38 90,92 227,30
4 – BENFEITORIAS 4.1 – Valor das Benfeitorias do Imóvel Original Para o cálculo do valor atual das benfeitorias (Va), utilizou-se a fórmula Va = Vr x un x d, onde: Va = valor atual un = quantidades de unidades Vr = valor de reposição por unidade (em valores estimados de cada benfeitoria) d = coeficiente de depreciação Para estabelecer o coeficiente de depreciação, tomou-se como referência o estado de conservação das benfeitorias, segundo a relação seguinte:
Estado de conservação ―d‖ Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo
Coeficiente de depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
4.1.1 – Uma casa sede, 122,50 m² de área coberta, piso de cimento, forro paulista, 05 cômodos, 01 banheiro, telhas plan, instalações elétricas e hidráulicas, em regular estado de conservação. CUB= R$400,00/m². Va = R$ 400,00/m² x 122,50 m² x 0,6 Va = R$ 29.400,00 4.1.2 – Um curral em madeira de lei com 600,00 m² e 42,00 m² de cobertura, em regular estado de conservação. Va = R$ 80.000,00 x 0,6 Va = R$ 48.000,00 4.1.3 – Um curral em madeira de lei com 363,00 m², em bom estado de conservação. Va = R$ 70.000,00 x 0,8 Va = R$ 56.000,00 6.1.4 – Um paiol conjugado com casa de sal com área coberta de 55,00 m², telhas de amianto e francesa, piso de cimento batido, em regular estado de conservação. CUB = R$ 250,00/m². Va = R$ 55,00/m² x 250,00 m² x 0,6 Va = R$ 13.750,00 4.1.5 – Uma rede elétrica trifásica/monofásica externa , postes de concreto de 100 x 100 m, cabos de alumínio, 01 transformador, em bom estado de conservação. Va = R$ 22.000,00 4.1.6 – 40 árvores fruteiras diversas adultas, em bom estado fitossanitário. Va = R$ 200,00 x 40 un x 0,8 Va = R$ 6.400,00 4.1.7 – 5,0 km de estrada interna , desmatamento de 06 m de largura e terraplenagem de 4 m de largura, em regular estado de conservação. Va = R$ 500,00 x 2,0 km x 0,6 Va = R$ 600,00 4.1.8 – 10 km de cercas de divisa e internas , de cinco fios de arame liso, estacas de madeira de lei de 4,00 x 4,00 m, esticadores de 250,00 x 250,00 m, em regular estado de conservação. Va = R$ 7.000,00/km x 10 km x 0,6 Va = R$ 42.000,00 4.1.9 – 80 ha de pastagens , formadas em terras de cerrado, estado bom/regular.
Va = R$ 980,00/ha x 80 ha x 0,7 Va = R$ 54.880,00
4.2 – Valor total das benfeitorias do imóvel original (VB) VB = Somatória dos itens 6.1.1 a 6.1.12
VB = R$ 273.030,00 (Duzentos e setenta e três mil e trinta reais) 4.3 - Valor da Terra Nua (VTN) VTN = VTI – VB VTN = R$ 1.127.107,96 – R$ 273.030,00
VTN = R$ 854.077,96 4.4 - Valor da Terra Nua/ha (VTN/ha) VTN/ha = R$ 854.077,96 / 227,30 ha
VTN/ha = R$ 3.757,49 5 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Para se encontrar o valor atual (data da perícia = julho de 2.011), do imóvel, sem a desapropriação da faixa de servidão, buscou-se no mercado de imóveis 16 informações sobre dados de mercado, sendo 04 negócios realizados, 05 ofertas e 07 opiniões. O valor total do imóvel para a data de imissão na posse (março de 2.009), foi encontrado mediante informações de opiniões de mercado obtidas por 07 fontes, as quais reportaram valores da época. Para se encontrar o percentual de desvalorização do imóvel, pelo método do valor antes – valor depois, ou seja: antes – admitindo o imóvel sem os efeitos da servidão; depois – admitindo o imóvel com a servidão já instituída, buscou-se 06 informações de opiniões no mercado imobiliário rural da região, perguntando-se qual seria este percentual em função da constituição da servidão e desapropriação da referida faixa, tendo como referência temporal a data da perícia, ou seja julho de 2.011. Os dados coletados foram submetidas ao saneamento estatístico, onde resultou os seguintes valores:
5.1 – Valor do hectare, março/2.009 – ANTES DA SERVIDÃO (Imissão na posse) Fonte de informações (anexo......) R$/ha 01 – Juvenal Pereira Lisboa – Corretor – Campinorte-GO 8.264,46 02 – José Martins – Corretor – Uruaçu-GO 11.363,64* 03 – Vandilson C. Mendes – Corretor – Uruaçu-GO 6.198,35 04 – Cristovam Francisco de Ávila Jr. – Eng. Agrônomo – Uruaçu-GO 5.165,29
05 – Jairo Alves Miranda – Eng. Agrônomo Uruaçu-GO 06 – Marco Antônio da Silva – Uruaçu-GO 07 – Sebastião Vicente Garcia – Corretor – Uruaçu -GO Somatória Média Aritmética Desvio Padrão Limite Superior Limite Inferior Média Saneada *Elemento expurgado pelo Desvio Padrão
5.165,29 4.132,23 4.132,23 44.421,49 6.345,93 2.628,96 8.974,89 3.716,97 5.509,64
6.1.1 – Teste de Chauvenet Desvio padrão dos valores saneados: s = 1.555,31 Coeficiente de variação: cv = s/ms = 1.555,31/5.509,64 = 28% Desvio máximo: d = 2.754,82 d/s = 2.754,82 / 1.555,31 = 1,77 d/s crítico (tabela) = 1,73
Conclusão: Quando há um coeficiente de variação (cv) inferior a 15 %, há indicação de baixa dispersão entre os elementos pesquisados, podendo justificar até mesmo a eliminação da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o coeficiente de variação (cv), melhor será a condição da amostragem. Na amostra em estudo, o coeficiente de variação (cv) encontrado foi de 28%. Contudo, para melhor fundamentar o valor de mercado do hectare avaliado, é necessário fazer o saneamento da amostra pelo teste de Chauvenet, verificando-se, assim, que os valores da amostragem, usados para o cálculo da média saneada, NÃO ESTÃO dentro de limites confiáveis, uma vez que o ―d/s‖ máximo da amostra é maior que o ―d/s‖ crítico. Assim, deve se proceder novo saneamento estatístico.
Fonte de informações (anexo......) R$/ha 01 – Juvenal Pereira Lisboa – Corretor – Campinorte-GO 8.264,46* 02 – Eliminado 03 – Vandilson C. Mendes – Corretor – Uruaçu-GO 6.198,35 04 – Cristovam Francisco de Ávila Jr. – Eng. Agrônomo – Uruaçu-GO 5.165,29 05 – Jairo Alves Miranda – Eng. Agrônomo Uruaçu-GO 5.165,29 06 – Marco Antônio da Silva – Uruaçu-GO 4.132,23 07 – Sebastião Vicente Garcia – Corretor – Uruaçu -GO 4.132,23 Somatória Média Aritmética
33.057,85 5.509,64
Desvio Padrão Limite Superior Limite Inferior Média Saneada *Elemento expurgado pelo Desvio Padrão
1.555,31 7.064,95 3.954,33 4.958,68
6.1.1 – Teste de Chauvenet Desvio padrão dos valores saneados: s = 864,32 Coeficiente de variação: cv = s/ms = 864,32/4.958,68 = 17% Desvio máximo: d = 1.239,67 d/s = 1.239,67 / 864,32 = 1,43 d/s crítico (tabela) = 1,65
Conclusão: Quando há um coeficiente de variação (cv) inferior a 15 %, há indicação de baixa dispersão entre os elementos pesquisados, podendo justificar até mesmo a eliminação da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o coeficiente de variação (cv), melhor será a condição da amostragem. Na amostra em estudo, o coeficiente de variação (cv) encontrado foi de 17%. Contudo, para melhor fundamentar o valor de mercado do hectare avaliado, é necessário fazer o saneamento da amostra pelo teste de Chauvenet, verificando-se, assim, que os valores da amostragem, usados para o cálculo da média saneada, ESTÃO dentro de limites confiáveis, uma vez que o ―d/s‖ máximo da amostra é menor que o ―d/s‖ crítico . 5.1.2 – Campo de Arbítrio Intervalo de confiança ou limites do campo de arbítrio – Lc Lc = x ± tc ( s / √ n-1 ) Lc = 4.958,68 ± 1,53 ( 864,32 / 2) Lc = 4.958,68 ± 661,20 Limite superior: Ls = R$ 4.958,68 + R$ 661,20 = R$ 5.619,88 Limite inferior: Li = R$ 4.958,68 – R$ 661,20 = R$ 4.297,48 5.1.3 – Tomada de decisão Conclui-se, que o valor unitário por hectare bruto da área avalianda, em março de 2.009, na imissão na posse, encontra-se num intervalo entre R$ 5.619,88 e R$ 4.297,48. Assim, adotou-se o valor médio de R$ 4.958,68
5.1.4 – Valor Total do Imóvel (VTI), março/2.009 – ANTES DA SERVIDÃO (Imissão na posse) VTI = Área Total x R$/ha VTI = 227,30.00 ha x R$ 4.958,68/ha
VTI = R$ 1.127.107,96 5.2 – Valor Específico da Faixa de Servidão (VF), março/2.009 – ANTES DA SERVIDÃO (Imissão na posse) VF = Área gravada x VTI /ha (Antes da Servidão) VF = 6,9171 ha x R$ 4.958,68/ha
VF = R$ 34.299,69 5.3 – Desvalorização Na aplicação dos formulários de pesquisa de preços, foi perguntado aos 07 informantes se, com a instituição da servidão e consequente desapropriação, haveria uma valorização ou uma desvalorização do remanescente. Apenas 01 pessoa não quis dar sua opinião. Assim, os demais informantes opinaram sobre um percentual de desvalorização dos remanescentes na data da perícia. A estes percentuais foram aplicados um tratamento estatístico para se encontrar a média saneada. Fonte de informações (anexo......) 01 – Juvenal Pereira Lisboa – Corretor – Campinorte-GO 02 – José Martins – Corretor – Uruaçu-GO 03 – Vandilson C. Mendes – Corretor – Uruaçu-GO 04 – Cristovam Francisco de Ávila Jr. – Eng. Agrônomo – Uruaçu-GO 05 – Jairo Alves Miranda – Eng. Agrônomo Uruaçu-GO 06 – Marco Antônio da Silva – Uruaçu-GO 07 – Sebastião Vicente Garcia – Corretor – Uruaçu -GO Somatória Média Aritmética Desvio Padrão Limite Superior Limite Inferior Média Saneada *Elemento expurgado pelo Desvio Padrão 5.3.1 – Teste de Chauvenet Desvio padrão dos valores saneados: s = 9,09
% 57,5* 14,3 14,3 12,0 25,0 33,3 156,4 26,06 17,41 43,47 8,65 19,78
Coeficiente de variação: cv = s/ms = 9,09/19,78 = 46% Desvio máximo: d = 13,52 d/s = 13,52 / 9,09 = 1,49 d/s crítico (tabela) = 1,65
Conclusão: Quando há um coeficiente de variação (cv) inferior a 15 %, há indicação de baixa dispersão entre os elementos pesquisados, podendo justificar até mesmo a eliminação da etapa de saneamento amostral. Quanto menor for o coeficiente de variação (cv), melhor será a condição da amostragem. Na amostra em estudo, o coeficiente de variação (cv) encontrado foi de 46%. Contudo, para melhor fundamentar o valor de mercado do hectare avaliado, é necessário fazer o saneamento da amostra pelo teste de Chauvenet, verificando-se, assim, que os valores da amostragem, usados para o cálculo da média saneada, ESTÃO dentro de limites confiáveis, uma vez que o ―d/s‖ máximo da amostra é menor que o ―d/s‖ crítico . 5.3.2 – Campo de Arbítrio Intervalo de confiança ou limites do campo de arbítrio – Lc
Lc = x ± tc ( s / √ n-1 ) Lc = 19,78 % ± 1,53 ( 9,09 / 2) Lc = 19,78% ± 6,96 Limite superior: Ls = 19,78% + 6,96% = 26,74% Limite inferior: Li = 19,78% – 6,96% = 12,82% 5.3.3 – Tomada de decisão Conclui-se, que o percentual de desvalorização valor da área avalianda, com a instituição da servidão, encontra-se num intervalo entre 26,74% e 12,82%. Assim, adotou-se o valor médio de 19,78%.
5.4 – Valor do hectare, julho/2.011 – DATA da PERÍCIA Vide Anexo 5.5 - Valor Total do Imóvel (VTI), março/2.009 – ANTES DA SERVIDÃO (Imissão na posse)
VTI = Área Total x R$/ha VTI = 227,30 x R$ 4.958,68
VTI = R$ 1.127.107,96 5.6 - Valor da Área Expropriada (VAE), março/2009 – ANTES DA SERVIDÃO (Imissão na posse) VAE = Área expropriada x VTI/ha VAE = 6,9171 ha x R$ 4.958,68
VAE = R$ 34.299,69 5.7 - Valor Total do Imóvel (VTI), julho/2.011 – DEPOIS DA SERVIDÃO (Data da perícia) VTI = Área Total x R$/ha VTI = ( 227,30 ha – 6,9171 ha) x R$ 7.534,69
VTI = R$ 1.660.494,98 5.8 - Valor da Área Expropriada (VAE), julho/2.011 – DEPOIS DA SERVIDÃO (Data da perícia) VAE = Área expropriada x VTI/ha VAE = 6,9171 ha x R$ 7.534,69
VAE = R$ 52.118,20 5.9 - Desvalorização das áreas remanescentes (DR) – DEPOIS DA SERVIDÃO (Data da Perícia) DR = Total área remanescente x R$/ha x Percentual de desvalorização DR = 220,38.29 ha x R$ 7.534,69 x 0,1978
DR = R$ 328.450,22
6 - DOS FUNDAMENTOS DA DESVALORIZAÇÃO DOS REMANESCENTES
Segundo o Engenheiro Agrônomo Eliezer Furtado Carvalho, in Perícia agronômica – elementos básicos, Gráfica e Editora Vieira, Goiânia, 2001, há casos de desapropriação parcial que podem impor prejuízos por mutilações também sobre as partes remanescentes do imóvel. O mesmo autor alerta que, quando uma ferrovia corta o imóvel, separando-o em duas partes, deixa uma delas sem água ou prejudica a adequação e a funcionalidade da estrutura de benfeitorias, dimensionada e projetada para atender ao todo do imóvel, em função das suas condições originais, anteriores ao ato expropriatório. Moraes Salles (1992), assevera que: “a indenização a que faz jus o expropriado, para ser justa, deve recompor seu patrimônio com quantia que corresponda exatamente ao desfalque produzido pela desapropriação. Destarte, a simples indenização do bem expropriado, desacompanhada das perdas e danos sofridos pelo proprietário (incluídos nestes os danos emergentes e lucros cessantes), tornaria insuficiente o ressarcimento, representando tal fato visível descumprimento da norma constitucional que determina seja justa a indenização”. No mesmo sentido, Sundfeld (1990), entende como justa “... a indenização que deixa o expropriado indene, sem dano. Para tanto, há de corresponder ao efetivo valor do bem ou direito, de modo a representar aquilo que se obteria no mercado, e recompor os eventuais prejuízos gerados pela desapropriação”. O Decreto-Lei n° 3.365/1941, preconiza que na sentença judicial deverá atender, especialmente, à estimação, conforme verificado, da valorização ou depreciação de área remanescente pertencente ao réu. Observando o ministrado por Abunahman (2000), tem-se: “a indenização deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como também os danos, prejuízos, despesas de mudanças e transporte e qualquer outra deteriorização econômica imputada ao ato expropriatório.” Segundo Carlos Abrantes (2006), em trabalho apresentado no COBREAP, o cálculo da desvalorização do remanescente deve se levar em conta o imóvel como um todo, ou seja, o valor total deste inferindo com o percentual desmembrado.
― LEX TJ 150/122: DESAPROPRIAÇÃO – Indenização – Faixa de terreno destacada de uma gleba – Avaliação – Critério – Observância das dimensões totais da gleba e não do lote efetivamente expropriado como se fosse independente para este fim. Recurso provido para esse fim. ”
6.1 – Da Constatação de Danos Por ocasião dos trabalhos periciais foram observados sulcos de erosão provocados pela concentração de água escorrida pelas chuvas que atravessam a passagem subterrânea
construída pela expropriante. Conforme pode ser observadas nas fotos em anexo, o problema é resultante da canalização das águas de chuvas que se concentram na entrada superior imediatamente acima da passagem subterrânea. Este processo erosivo de degradação do solo está em processo acelerado, pois já ocorreu apenas dois períodos de chuvas e a situação é de alerta. As consequências deste processo acelerado, poderá levar à rápida formação de voçorocas, podendo, inclusive atingir a faixa de domínio e o próprio leito da ferrovia, num futuro próximo. São necessárias ações emergentes, por parte da Valec, para que contenham este processo erosivo que pode trazer maiores prejuízos aos expropriados.
7 – RESUMO DA AVALIAÇÃO Em março de 2.009 (imissão na posse): VALOR TOTAL DO IMÓVEL (VTI)........................................R$ 1.127.107,96 (VTI/ha........................................................................................ R$ 4.958,68) VALOR DA ÁREA GRAVADA ................................................ R$ 34.299,69 Em julho de 2.001 (perícia): VALOR TOTAL DO IMÓVEL (VTI)........................................R$ 1.660.494,98 (VTI/ha........................................................................................ R$ 7.534,69)
VALOR DA ÁREA GRAVADA .................................... R$ 52.118,20 DESVALORIZAÇÃO DOS REMANESCENTES..........R$ 328.450,22
Valor Total de Indenização (VTIn) = R$ 380.568,42 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e sessenta e oito reais e quarenta e dois centavos) 8 – CONCLUSÕES Com base nos dados coletados, nos critérios e cálculos apresentados no presente Laudo, conclui-se que: A servidão em apreço, com consequente desapropriação parcial, submete o imóvel serviente a severas limitações de uso e passivos ambientais (erosão);
De acordo com os fatos constatados, os levantamentos efetuados e as observações da presente perícia e, com base na Norma de Avaliações de Bens Rurais, ABNT NBR 14.653-3, o valor da indenização no presente caso pode ser calculado pela somatória do valor da área diretamente atingida (R$ 52.118,20), mais o valor de desvalorização das áreas remanescentes (R$ 328.450,22), em função dos inconvenientes e danos provocados pela instituição da servidão, segundo a interpretação do mercado de imóveis. Do exposto, conclui-se que o valor total da indenização é de R$ 380.568,42 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e sessenta e oito reais e quarenta e dois centavos), tendo como referência a data da perícia em julho de 2.011.
9 – ENCERRAMENTO DO LAUDO O presente Laudo Pericial consta de 21 páginas digitadas e rubricadas, sendo esta datada e assinada, 05 páginas de quesitação e 05 anexos, a saber: Anexo 01 – Fotografias; Anexo 02 – Pesquisa de Preços; Anexo 03 – Homogeneização e Análise Estatística (data da perícia); 04 – Foto Imagem Google e 05 – Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T.).
Goiânia, GO, 21 de agosto de 2.011
ANNIBAL LACERDA MARGON
Engenheiro Agrônomo MSc., CREA 7.013/D-PR Perito Judicial
______________________________________________________________________
ANNIBAL LACERDA MARGON – Engº Agrº, MSc., CREA 7.013/D-PR
Fones (0 — 62) 3612-0997 & 9978-4111 # email:
[email protected] QUESITOS DO EXPROPRIANTE 01 – Queira o Senhor Perito, vistoriar a faixa de domínio, instituída para a implantação da Ferrovia Norte – Sul, identificando e caracterizando a localização e acesso, as áreas do perímetro e uso do solo plotados em mapa (área de preservação permanente, de reserva legal, de lavouras, de pastagens e outras), relevo, recursos hídricos, classe de aptidão dos solos segundo Norton, fitofisionomia, benfeitorias e potencial de utilização;
Resposta: A faixa de domínio é constituída por uma área de 6,91.71 ha, formada anteriormente com pastagem, com topografia plana e declividade de aproximadamente 1,0%, sem recursos hídricos, com caracterização da Classe II de Norton. Anexo Foto Imagem do Google. 02 - Queira o Senhor Perito, vistoriar cada uma das áreas remanescentes, resultantes do seccionamento do imóvel, pela implantação da faixa de domínio da Ferrovia Norte – Sul, identificando e caracterizando a localização e acesso, as áreas do perímetro e uso do solo plotados em mapa (área de preservação permanente, de reserva legal, de lavouras, de pastagens e outras), relevo, recursos hídricos, classe de aptidão dos solos segundo Norton, fitofisionomia, benfeitorias (cercas de arame) e potencial de utilização;
Resposta: Vide itens 3 e 4 do Laudo Pericial, e Anexo Foto Imagem do Google. 03 – Queira o Senhor Perito, aferir o valor venal de mercado, separadamente, da faixa de domínio, e de cada uma das duas áreas remanescentes, a época da imissão da VALEC, na posse da faixa de domínio e atual, pelo Método Comparativo Direto de Mercado, como prescreve a NBR 14.653-3:2004, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT; com pesquisa de opinião e de negócios realizados e ofertados junto a pessoas conhecedoras da exploração agropecuária e do mercado de imóveis rurais, na região de influência dos imóveis avaliandos. Os imóveis vendidos e ofertados, deverão ser vistoriados ―in loco‖ e instruídos com fotos e fatores de aptidão que deverão ser utilizados para determinar os valores homogeneizados dos imóveis avaliandos;
Resposta: Valor Antes da Servidão (Imissão na Posse): Área da faixa de domínio = R$ 4.958,68/ha x 6,91.71 ha =
R$ 32.299,69
Área remanescente 1 (oeste) = R$ 4.958,68/ha x 94,54.29 ha = R$ 468.807,98 Área remanescente 2 (leste) = R$ 4.958,68/ha x 125,84.00 ha = R$ 624.000,29
Valor Depois da Servidão (Data da Perícia):
Área da faixa de domínio = R$ 7.534,69/ha x 6,91.71 ha =
R$ 52.118,20
Área remanescente 1 (oeste) = R$ 7.534,69/ha x 94,54.29 ha = R$ 712.351,44 Área remanescente 2 (leste) = R$ 7.534,69/ha x 125,84.00 ha = R$ 948.165,38
04 – Queira o Senhor Perito, com base no art. 27 do Decreto Lei nº 3.365/41, aferir, pelo método do valor antes e do valor depois, a valorização ou depreciação do imóvel rural, após a implantação da faixa de domínio. Este método consiste em encontrar o valor venal de mercado do imóvel, antes (imissão de posse) e depois (atual), da implantação da faixa de domínio. Se o valor venal do imóvel antes da implantação da faixa de domínio + área remanescente 01 + área remanescente 02, depois da implantação da faixa de domínio, valorização, se der maior, houve depreciação;
Resposta: Conforme descrito no item 2 – Metodologia, do Laudo Pericial, no qual o Perito cita o Eng . Agr. Eliezer Furtado de Carvalho, a aplicação do método “ antes” e “depois” deve considerar como constante os fat ores de exploração, inclusive a data de referência da avaliação, isto é a avaliação tem que ser para aquele momento, no caso presenta para a data da perícia, e não dentro de um espaço de tempo, como quer insinuar o quesito da expropriante. Assim, aplicou-se a metodologia descrita e foi encontrado o percentual de 19,78 % sobre o valor total das áreas remanescentes. Fazendo-se os cálculos, tem-se: Total área remanescente x R$/ha x Percentual de desvalorização 220,38.29 ha x R$ 7.534,69 x 0,1978(19,78%) R$ 328.450,22
05 – Queira o Senhor Perito, identificar e caracterizar a exploração do imóvel, antes e depois da implantação da faixa de domínio, se bovinocultura de corte, mista, leite, intensiva ou extensiva e sistema de produção utilizado (cria, recria, manejo de pastagem, raçoamento e outros);
Resposta: O imóvel, antes da desapropriação, era explorado com bovinocultura mista, com cria e recria. Após, houve redução do plantel, pois foi alterada a exploração pecuária, em função do plantio de lavoura na área remanescente 01 (oeste). 06 - Queira o Senhor Perito, informar se as áreas remanescentes do imóvel, ficaram desprovidas de água, após a implantação da faixa de domínio da Ferrovia Norte – Sul;
Resposta: A área 01 (oeste) ficou praticamente sem água com acesso direto, há a necessidade de se fazer corredores, ou um sistema alternativo de fornecimento de água, para que se tenha um manejo adequado dos animais, mas por enquanto esta área esta sendo utilizada para plantio de lavouras. 07 – Queira o Senhor Perito, verificar a existência de servidões de passagem, para deslocamento humano e de animais, ao longo da faixa de domínio da Ferrovia Norte – Sul;
Resposta: No trecho que corta a propriedade foi construída uma passagem subterrânea de 3,0 x 3,0 m. 08 – Queira o Senhor Perito, prestar quaisquer outros esclarecimentos que julgar necessários.
Resposta: Este Perito, como já descrito no item 6.1, Da Constatação de Danos, alerta para a existência verificada de um processo de erosão, através da água que passa pela passagem subterrânea, que pode resultar em grandes prejuízos, tanto para a Valec, como para os expropriados. Esta situação exige medidas imediatas de proteção e conservação de solo. Outros esclarecimentos se encontram no próprio corpo do Laudo.
QUESITOS DOS EXPROPRIADOS 01 – A implantação da Ferrovia Norte Sul sobre o imóvel do Contestante ocasionará o seu seccionamento, ou seja, a sua subdivisão em duas partes distintas, separadas pela ferrovia?
Resposta: Sim. 02 – Com a subdivisão ou seccionamento o imóvel sofrerá depreciação? Em caso positivo, em que termos percentuais em quanto importa essa depreciação tomando-se por base o valor todo do imóvel?
Resposta: Sim. Conforme pesquisa de opiniões, com referência à data da perícia, foi encontrado um percentual de 19,78 %. 03 – A subdivisão ou seccionamento dificulta a exploração econômica do imóvel na forma até então desenvolvida, trazendo prejuízos ao proprietário?
Resposta: Sim. Tanto na exploração da pecuária como no plantio de lavouras. 04 – Com a subdivisão pela ferrovia, uma das partes do imóvel ficará sem aguada? Em caso positivo, sobre essa parte haverá a necessidade de implantação de sistema de captação de água (cisterna, poço artesiano ou outro meio), para abastecimento da pastagem?
Resposta: Para melhor aproveitamento e racionalidade da área, numa exploração pecuária, é recomendável a implantação de um sistema alternativo para abastecimento de água na área remanescente 01 (oeste). 05 – Até a implantação das obras ficará o proprietário total ou parcialmente privado do uso de sua propriedade?
Resposta: Como a faixa de domínio já foi implantada, é correto dizer que no início das obras, com certeza existiram algumas dificuldades e perturbações no uso das pastagens e manejo dos animais pelo proprietário. 06 – Com a implantação das obras, há a necessidade de retirada de parte do gado vacum da propriedade e seu apascentamento em outra propriedade, até a construção da ferrovia no trecho que corta o imóvel do Contestante?
Resposta: Vide resposta ao quesito anterior (06). 07 – É livre o acesso entre as áreas (partes) remanescentes da propriedade, restadas da construção da ferrovia? Em caso negativo como é feito o acesso entre as áreas remanescentes?
Resposta: O acesso não é livre, pois ao imóvel foi imposta uma barreira, a qual só pode ser transponível através de uma passagem subterrânea de dimensões restritas. Para a exploração da pecuária há a necessidade de se adequar o manejo dos animais com uso de corredores e readequação de cercas e acesso à aguada, por um sistema alternativo e racional. No caso de se fazer plantações na área que ficou parcialmente isolada, ou seja a remanescente 01 (oeste), o acesso de máquinas grandes não pode ser feito através da passagem subterrânea, pois suas dimensões não o permitem. Haveria a necessidade do mesmo ser efetuado pelas propriedades vizinhas ou pela própria faixa de domínio. Em ambos os casos sempre haverá aumento de custos nestas situações. 08 – A implantação da ferrovia dificulta o manejo de gado vacum na propriedade?
Resposta: Sim. 09 – A proximidade da ferrovia e as benfeitorias edificadas sobre o imóvel (casa de moradia, curralama, barracão e etc.), pode ocasionar prejuízos à regular utilização destas benfeitorias ou comprometer a sua segurança?
Resposta: Aparentemente, não. A não ser em casos de acidentes, de grandes proporções, durante o tráfego das locomotivas e suas composições, ao longo da via férrea, já que tais benfeitorias estão relativamente próximas da faixa de domínio e localizadas abaixo da mesma, ou seja, à jusante. 10 – Qual a menor distância entre a casa de moradia e a ferrovia?
Resposta: 89,00 metros . 11 – A implantação da ferrovia sobre o imóvel torna mais oneroso o seu aproveitamento?
Resposta: Sim. 12 – Considerando-se as indagações anteriores, bem como outras que poderão ser acrescidas pelo Sr. Perito, indaga-se: Em moeda corrente, em quanto deve ser fixada a indenização decorrente da desapropriação, suficiente de molde e encartar e compreender por inteiro a efetiva perda patrimonial suportada pelo Contestante?
Resposta: Segundo dados aferidos e constatados pela Perícia, o Valor Total de Indenização (VTIn) é de R$ 380.568,42 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e sessenta e oito reais e quarenta e dois centavos).
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Federal da Vara Única Sub-seção Judiciária de Uruaçu-GO
Processo : 2009.35.00.016444-3 Classe : 5110 - Desapropriação Expte : VALEC – Engenharia, Construções e Ferrovias S.A. Expdo : José Bertolino Rezende (Espólio)
Liberação de Honorários
ANNIBAL LACERDA MARGON, brasileiro, casado, residente e
domiciliado à rua 9-A, 264, Setor Oeste, Goiânia-GO, Engenheiro Agrônomo, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sob o nº 7.013-D, C.P.F. 320.843.589-49 , nomeado perito nos Autos acima referenciado, tendo apresentado o respectivo Laudo Pericial, vem, com o devido respeito, solicitar a liberação do restante dos honorários já depositados, e, ao mesmo tempo, agradecer pela confiança na nomeação para atuação pericial deste processo. Atenciosamente, Goiânia, GO, 21 de agosto de 2.011
ANNIBAL LACERDA MARGON
Engenheiro Agrônomo MSc., CREA 7.013/D-PR Perito Judicial
_______________________________________________ LAUDO EXPEDITO ______________________________________________________________________
ANNIBAL LACERDA MARGON, brasileiro, casado, residente e
domiciliado à rua 9-A, 264, Setor Oeste, Goiânia-GO, Engenheiro Agrônomo, inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, sob o nº 7.013-D, C.P.F. 320.843.589-49, tendo vistoriado e procedido os devidos levantamentos de dados referente ao imóvel rural ―Fazenda Alvorada‖, com área de 484,00 ha, localizado no município de Indiara-GO, apresenta o seu Laudo Expedito nos seguintes termos:
1 – INTRODUÇÃO O presente Laudo tem por objetivo apurar o valor depreciativo de mercado em função dos danos e restrições de uso que o citado imóvel possa sofrer em função de correspondente desapropriação parcial de uma área de servidão de 10,88.22 ha, em negociação administrativa proposta por VALEC – Engenharia, Construções e Ferrovias S.A. em desfavor do Sr. Abrahão Pereira Bandeira, CPF 003.946.021-53, o qual é proprietário de área rural que teve parte da mesma utilizada para o estabelecimento de servidão de passagem com a construção da Ferrovia Norte Sul, motivo pela qual foi declarada de utilidade pública, para efeito de desapropriação, com fulcro no Decreto-Lei n° 3.365, de 26 de junho de 1941, com as modificações introduzidas pela Lei Federal n° 2.786, de 21 de março de 1956, e demais diplomas legais que os alteram.
2 – METODOLOGIA Para a avaliação expedita do valor depreciativo do presente imóvel, foi utilizado o Método do Valor Antes – Valor Depois, eleito como a melhor opção no presente caso, e recomendado por diversos autores tais como: Eng. Agr. Eliezer Furtado de Carvalho, in Perícia agronômica: elementos básicos, Gráfica e Editora Vieira, Goiânia, 2001, que assevera:
“Nos casos de estabelecimento de servidão administrativa ou desapropriação parcial, para encontrar o justo valor da indenização o perito deve avaliar não só as áreas diretamente atingidas pela servidão ou desapropriação, mas também verificar a possível ocorrência de prejuízos por mutilação nas áreas remanescentes. O método mais indicado nesses casos, para apuração do valor da indenização é o do valor antes e valor depois, complementado por análise criteriosa por parte do perito sobre outras possíveis limitações de uso imposta pela servidão, em áreas não diretamente atingidas por ela. Em contrapartida, deve-se levar em conta também as possíveis vantagens trazidas ao imóvel pela instituição da servidão.”
“Para i sso, devem ser considerados constantes os demais fatores, inclusive as datas de referência da avaliação.” e Eng. Civ. Alberto Lélio Moreira, in Princípios de Engenharia de Avaliações, 3ª. Edição, Editora Pini, São Paulo, 1994, que ilustra:
“As avaliações de servidões feitas em processos de desapropriação podem ser extremamente complexas, mas o processo de avaliação aplicado a essas situações é geralmente o método “antes e depois”, que pode, em síntese, ser assim exposto: 1 – Estime-se o valor de mercado da propriedade antes da aquisição da servidão. 2 – Estime-se o valor de mercado da propriedade remanescente depois da aquisição e depois das melhorias propostas pelo poder público. 3 – Calcule-se a diferença entre os dois valores acima, o que corresponde à indenização devida ao imóvel serviente.”
O levantamento de informações do mercado de terras foi estabelecido para se encontrar dados quanto ao valor total do imóvel e ao percentual de desvalorização do hectare da terra antropizada, ou beneficiada, a ser imputado ao imóvel, em seu todo, como danos pela passagem da Ferrovia Norte Sul, tendo considerados os mesmos como os valores reais de mercado.
3 - FATORES DE DANOS E MUTILAÇÕES CONSTATADAS - mutilação das áreas remanescentes do imóvel, em razão dos seguintes inconvenientes provocadores:
- dificuldades e riscos no deslocamento e manejo de animais e máquinas entre as duas partes do imóvel, separadas pela ferrovia, com a construção de passagem subterrânea; - risco de degradação ambiental do solo, tais como o surgimento de erosões na porção imediatamente abaixo da passagem subterrânea a ser construída, devido à concentração de água de chuvas, animais e de equipamentos e máquinas que estarão utilizando as passagens subterrâneas para se movimentarem entre as áreas remanescentes; - risco permanente de roubo e furto de equipamentos e maquinários e plantações, devido ao fácil acesso de pessoas ao longo da servidão da ferrovia; - falta de segurança aos proprietários e trabalhadores na casa sede, já que a faixa de servidão da ferrovia estará a tão somente 35 metros de distância da cerca de divisa da casa sede; - risco permanente de incêndio nas pastagens e instalações, durante a estação das secas, devido à facilidade de acesso e trânsito para os transeuntes ao local; - necessidade de reorganização e relocação de outra área do imóvel para cumprimento da legislação ambiental (reserva legal), já que a faixa de domínio, a ser expropriada, atingirá área de reserva legal; - isolamento de algumas áreas de plantio, as quais vão apresentar restrições e dificuldades de plantio em função de acesso e manejo de máquinas e implementos agrícolas; - riscos de erosões e voçorocas pela concentração do volume das enxurradas em determinados pontos do imóvel, principalmente na passagem subterrânea; - afluxo permanente de pessoas estranhas no imóvel, causando os mais diversos tipos de contratempos e inconvenientes possíveis, colocando em risco a vida dos proprietários e trabalhadores da fazenda; Para efeito deste Laudo, levou-se em conta, ainda, o que preceitua a legislação própria das desapropriações, bem como as recomendações técnicas da área de avaliações e perícias de engenharia, a saber:
“a indenização deve ab ranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como também os danos, prejuízos, despesas de mudança e transporte e qualquer outra deteriorização econômica imputada ao ato expropriatório ” (Abunahman, Sérgio Antônio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações, 2ª ed., São Paulo, Ed. Pini, 2.000) Além deste autor, merece, ainda, considerações os ensinamentos do Engenheiro Alberto Lélio Moreira, pioneiro no campo da Engenharia Legal e fundador, em 1.953, do Instituto de Engenharia Legal, no Rio de Janeiro, quando este cita os itens importantes
que terão que ser considerados, caso a caso, para compor a indenização total a ser paga, os quais sejam: A – Valor da terra nua/bruta; B – Valor das benfeitorias e das plantações; C – Valor em marcha (going value); D – Valor de recursos minerais (jazidas); E – Lucros cessantes; F – Depreciação da área remanescente.
4 - DOS FUNDAMENTOS DA DESVALORIZAÇÃO DOS REMANESCENTES Segundo o Engenheiro Agrônomo Eliezer Furtado Carvalho, in Perícia agronômica – elementos básicos, Gráfica e Editora Vieira, Goiânia, 2001, há casos de desapropriação parcial que podem impor prejuízos por mutilações também sobre as partes remanescentes do imóvel. O mesmo autor alerta que, quando uma ferrovia corta o imóvel, separando-o em duas partes, deixa uma delas sem água ou prejudica a adequação e a funcionalidade da estrutura de benfeitorias, dimensionada e projetada para atender ao todo do imóvel, em função das suas condições originais, anteriores ao ato expropriatório. Moraes Salles (1992), assevera que: “a indenização a que faz j us o expropriado, para ser justa, deve recompor seu patrimônio com quantia que corresponda exatamente ao desfalque produzido pela desapropriação. Destarte, a simples indenização do bem expropriado, desacompanhada das perdas e danos sofridos pelo proprietário (incluídos nestes os danos emergentes e lucros cessantes), tornaria insuficiente o ressarcimento, representando tal fato visível descumprimento da norma constitucional que determina seja justa a indenização”. No mesmo sentido, Sundfeld (1990), entende como justa “... a indenização que deixa o expropriado indene, sem dano. Para tanto, há de corresponder ao efetivo valor do bem ou direito, de modo a representar aquilo que se obteria no mercado, e recompor os eventuais prejuízos gerados pela desapropriaçã o”. O Decreto-Lei n° 3.365/1941, preconiza que na sentença judicial deverá atender, especialmente, à estimação, conforme verificado, da valorização ou depreciação de área remanescente pertencente ao réu. Observando o ministrado por Abunahman (2000), tem-se: “a indenização deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como também os danos, prejuízos, despesas de mudanças e transporte e qualquer outra deteriorização econômica imputada ao ato expropriatório.” Segundo Carlos Abrantes (2006), em trabalho apresentado no COBREAP, o cálculo da desvalorização do remanescente deve se levar em conta o imóvel como um todo, ou seja, o valor total deste inferindo com o percentual desmembrado.
― LEX TJ 150/122: DESAPROPRIAÇÃO – Indenização – Faixa de terreno destacada de uma gleba – Avaliação – Critério – Observância das dimensões totais da gleba e não do lote efetivamente expropriado como se fosse independente para este fim. Recurso provido para esse fim.”
5 – RESUMO DA AVALIAÇÃO Em resumo deste Laudo Expedito, segundo informações do mercado imobiliário de áreas rurais, da região onde se localiza o imóvel, tem-se os seguintes valores: Em agosto de 2.011: VALOR TOTAL DO IMÓVEL (VTI)........................................R$ 6.000.000,00 (VTI/ha........................................................................................ R$ 12.396,69) VALOR DA ÁREA GRAVADA ................................................ R$ 137.000,00 DESVALORIZAÇÃO DOS REMANESCENTES (15%)...............R$ 900.000,00
6 – CONCLUSÕES Com base nos dados coletados, nos critérios e cálculos apresentados no presente Laudo, conclui-se que: A servidão em apreço, com consequente desapropriação parcial, submete o imóvel serviente a severas limitações de uso e passivos ambientais (erosão e supressão de parte da reserva legal). De acordo com os fatos constatados, os levantamentos efetuados e as observações do presente Laudo, o valor da indenização pode ser calculado pela somatória do valor da área diretamente atingida (R$ 137.000,00), mais o valor de desvalorização das áreas remanescentes (R$ 900.000,00), em função dos inconvenientes e danos provocados pela instituição da servidão, segundo a interpretação do mercado de imóveis. Do exposto, conclui-se que o valor total da indenização é de R$ 1.037.000,00 (hum milhão e trinta e sete mil reais).
