Laudo de Inspeção Predial - Ed. Antônia Duque

 

LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

INFORMAÇÕES GERAIS  Requerente Finalidade do Laudo Endereço do Imóvel Data do Laudo

Condomínio do edifício Comercial Antônia Duque Inspeção Predial Avenida Barão do Rio Branco, 671, Juiz de Fora – MG. 9 de Julho de 2020

OBJETO DA INSPEÇÃO PREDIAL 

Vista da fachada do edifício Antônia Duque –  Avenida  Avenida Barão do Rio Branco, 671

 

SUMÁRIO  Identificação do Solicitante:............................................................................................... 3  Objetivo Obje tivo do Laudo: Laudo: ................ ................................. ................................. ................................. ................................. ................................. .......................... ......... 3  Considerações Gerais......................................................................................................... 3  1.   – Análise da documentação disponibilizada: ............................................................... 4   2.  Coleta de informações: ............................................................................................... 5  3.  Metodologia de inspeção: .......................................................................................... 5  4.  Sistemas inspecionados: ............................................................................................. 5  3.2 – Estr Estrutura utura:: ............... ............................... ................................. .................................. ................................. .................................. ............................. ........... 6  3.3 – Siste Sistema ma de vedaç vedação: ão: .................. ................................... ................................. .................................. .................................. ....................... ....... 17  3.4 – Reves Revestime timentos: ntos:........................................ ......................................................... .................................. ................................. .......................... .......... 19  3.5 – Fach Fachadas: adas: ............... ............................... ................................. .................................. ................................. .................................. ........................... ......... 23  3.6 – Sistema de impermeabilização: ........................................................................... 23  3.7 – Eleva Elevadore dores. s. ................ ................................. ................................. ................................. ................................. ................................. ........................ ....... 24  3.8 –  Instalações elétricas: ........................................................................................... 24   3.9 – Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas: Atmosféricas: ................... ......... ................... .................. .............. ..... 24  3.10 – Instalações hidráulicas: ...................................................................................... 25  3.11 – Sistema de Prevenção e Combate a Incêndio. .................................................... 26   3.12 – Reservatório de água superior. .......................................................................... 26   5.  Classificação das irregularidades constatadas. .......................................................... 30  6.  Recomendações técnicas para reparo ...................................................................... 32  7.  Níveis de prioridade para o reparo ........................................................................... 34  8.  Avaliação da manutenção e uso ............................................................................... 35  8.1. 

Avaliação da manutenção: ................................................................................. 35  

8.2. 

Avaliação Avali ação do uso:........................... uso:............................................ ................................. ................................. ................................. .................. .. 36 

9.  Conc Conclusã lusão o .............. ............................... .................................. .................................. ................................. ................................. ................................ ............... 36 

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10. 

Encerra Enc erramento mento.. .............. ............................... .................................. .................................. ................................. ................................. ..................... .... 36 

11. 

Referências Bibliográficas ..................................................................................... 36 

12. 

Profissional Responsável: ...................................................................................... 36 

13. 

Croquis.......... Croq uis.......................... ................................. ................................. .................................. .................................. ................................. ..................... .... 37 

14. 

Relatório resumo. ................................................................................................. 39 

 

INFORMAÇÕES GERAIS 

IDENTIFICA DENTIFICAÇÃO ÇÃO DO SOLICITANTE:

-- Requerente: Condomínio do edifício comercial Antônia Duque. CNPJ / CPF: 00.344.292/0001-80 CPF: 00.344.292/0001-80 - Endereço: Avenida Endereço: Avenida Barão do Rio Branco, 671, Juiz de Fora – MG.

OBJETIVO DO LAUDO: O laudo de inspeção predial tem como objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, de forma a garantir que a edificação atenda aos requisitos mínimos de desempenho. Desta forma, o objetivo deste laudo é levantar as anomalias e falhas presentes na edificação e estabelecer recomendações técnicas que visam mitigar os riscos técnicos e econômicos causados por manifestações patológicas.

CONSIDERAÇÕES GERAIS    Vistoria: A vistoria foi realizada no dia 6 de Julho de 2020 as 9:30h. 9 :30h.   Características da Região: O Região: O imóvel se encontra localizado na Avenida Barão do Rio

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Branco, que é classificada como uma via arterial e é considerada a via de maior importância da cidade em termos de tráfego de veículos, pois conecta bairros de diferentes diferen tes regiões. O bairro no qual o imóvel se encontra é o Manoel Honório. Tratase de uma região bem próxima do centro, de vocação tanto residencial quanto comercial, infraestrutura infraestrutura completa, de acesso ótimo e topografia plana.

Figura 1 –  Localização  Localização do imóvel

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  Características do Imóvel: O Imóvel objeto deste laudo é um edifício comercial de 11

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andares. No pavimento térreo possui 7 lojas. O segundo e terceiro pavimentos são garagens. Do 4º ao 11º andar ele possui 4 salas comerciais por pavimento, totalizando totalizando 32 unidades. A estrutura é de concreto armado, o padrão de acabamento é médio e a idade aparente é de 30 anos. O edifício possui um elevador.  elevador.  

ANÁLISE E FUNDAMENTAÇÃO  1

ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO DISPONIBILIZADA:

Com o objetivo de realizar a anamnese do edifício e conhecer o seu histórico de manutenção, foi solicitada a documentação que consta na tabela 1 à síndica do prédio, Sra. Christiane. Tabela 1

VERIFI VE RIFICAÇ CAÇÃO ÃO E AN LIS LISE E DA DOCUM DOCUMENTA ENTAÇÃO ÇÃO Data:

06/07/2020

solicitada ManualDocumentação de Uso, Operação e manutenção Habite-se Alvará de funcionamento (para imóveis não residenciais) Auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB) Poder publico Projetos legais aprovados Incêndio Projetos executivos Regulamento (regimento) interno Relatório de Inspeção Anual dos elevadores (RIA) Contratos de manutenção

Foi disponibilizada? NÃO

Observações

NÃO NÃO NÃO NÃO SIM NÃO NÃO

Não estava concluído

NÃO NÃO

A Sra. Christiane afirmou que o prédio não possui nenhuma das documentações solicitadas solicitad as e que ela não dispõe, e nem sabe como obter, tais documentações documentações como manual de uso, operação e manutenção, habite-se relatório de inspeção anual dos elevadores, entre outros. A ausência de documentos como o manual de uso, operação e manutenção e demais planos de manutenção é extremamente prejudicial, tendo em vista que o condomínio só executa manutenção corretiva e não preventiva. Tal situação causa uma diminuição considerável considerá vel da vida útil da edificação. Ressalta-se dessa forma a importância de fazer gestão de tais documentos, uma vez que são essenciais para a realização de um plano de manutenção adequado. Recomenda-se assim a criação de um manual de uso, operação e manutenção, garantindo assim que o histórico de

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manutenção de edificação edificação fique registrado e de fácil acesso ao síndico. Deste modo, poderá ser criado um plano de manutenção que, uma vez implementado, diminuirá os custos com intervenções intervençõ es corretivas e aumentará a vida útil da edificação edificação..

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COLETA DE INFORMAÇÕES: Foram coletadas algumas informações com a síndica, Sra. Christiane, e com demais

usuários do aproximadamente prédio. Pelas informações coletadas foi possível concluir a edificação foi construída em 1990. No entanto, não se teve que acesso a nenhuma documentação que comprovasse esse fato e nem a informações sobre manutenções e intervenções intervençõ es realizadas no passado.

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METODOLOGIA DE INSPEÇÃO:

A metodologia de inspeção adotada nesta vistoria seguiu as diretrizes e métodos estabelecidos estabeleci dos pela NBR 16747:2020 – Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Na inspeção dos sistemas de estrutura, vedação e revestimentos utilizou-se um fissurômetro, fissurômetr o, um paquímetro digital, uma marreta e uma talhadeira. Já na vistoria do sistema de fachadas utilizou - se um drone para obter fotografias mais próximas e com mais resolução. Nos sistemas estruturais e de vedação fez-se uso do fissurômetro para caracterizar a amplitude das aberturas. Mas primeiramente, é interessante definir qual a nomenclatura correta para cada abertura. Isto é, o que q ue pode ser definido como fissuras, trincas e rachaduras. Neste trabalho segue-se a classificação adotada por Bolina et al. (2019), conforme mostra a tabela 2.  

Tabela 2

Tipo de abertura Microfissura Fissura Trinca Rachadura Junta

Dimensões

Limites da NBR 6118:2014

Inferior a 0,2 mm Sem problemas 0,2mm a 0,4 mm Verificar a classe de agressividade ambiental 0,5mm a 1,4 mm 1,5mm a 5 mm Acima dos limites Superior a a5,1mm Fonte: Bolina et al (2019)

Ademais, com o objetivo de facilitar a compreensão do contexto no qual as manifestações manifestaçõ es patológicas se inserem, todas as irregularidad irregularidades es serão numeradas e, em anexo, constará um croqui no qual pode-se checar a localização de determinada ocorrência de acordo com o seu número.

4 SISTEMAS INSPECIONADOS:  Foram inspecionados os seguintes sistemas: Estrutura, sistema de vedação (externos e internos), sistema de revestimentos (incluindo fachadas), sistemas de impermeabilização, deacobertura, instalações elétricas,contra instalações hidráulicas, instalaçõ instalações de prevenção esistemas combate incêndio, Sistema de Proteção Descargas Atmosféricas Atmosféric as e es reservatórios. reservatóri os.

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3 2 Estrutura: Foi vistoriada toda a estrutura do prédio, analisando-se os elementos estruturais aparentes. As irregularidades constatadas concentram-se nos dois pavimentos de garagem e estão relatadas a seguir: - Irregularidade nº1:

Figura 2 –  Infiltração  Infiltração no pilar

Na figura 2 observa-se uma infiltração no pilar de extremidade da garagem G1. Como consequência, consequênc ia, ocorreu um descascamento da pintura. - Irregularidade nº 2:

Figura 3 –  Rachadura  Rachadura horizontal entre viga e alvenaria.

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Na figura 3  3 observa-se uma rachadura horizontal de aproximadamente 2mm entre a viga e o painel de alvenaria que se torna inclinada a medida que se aproxima do pilar de extremidade. extremidad e. Tal manifestação está localizada nos fundos do pavimento G1 e se repete com diferentes diferent es intensidades por toda a garagem. Para conhecer melhor as possíveis causas fez-se uma inspeção mais detalhada com auxílio de uma marreta e talhadeira e retirou-se parte do emboço próximo à rachadura. Constatou-se que entre a viga e a alvenaria não há nenhum tipo de aderência. Isto é, o aperto das paredes não foi devidamente executado. executado. Deste modo, a falha na execução do aperto aliada às variações térmicas, pode ocasionar tais rachaduras horizontais, uma vez que o concreto e a alvenaria tem coeficientes de dilatação diferentes. Já com relação ao caminhamento em diagonal da rachadura quando ela se aproxima do pilar, não foi observada nenhuma razão aparente para justificar tal fato.

 Rachadura horizontal entre viga e alvenaria. Figura 4 –  Rachadura

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Irregularidade nº 3:

Figura 5 – Junta de dilatação

Nos fundos da garagem G1, há uma junta de dilatação que se localiza na exata divisa entre duas partes distintas do edifício: a torre, que se estende por todos os pavimentos, e a área de terraço. As juntas de dilatação são descontinuidade descontinuidadess existentes nas estrutur estruturas, as, com a finalidade de não transmissão de esforços internos provenientes de retração e dilatação térmica ao longo de toda a edificação. Retração e dilatação térmica são fenômenos que ocorrem nas estruturas, e podem ser intensificadas em dias de mudança brusca de temperatura, temperatur a, gerando tensões internas de tração ou compressão, diretamente proporcionais às dimensões da estrutura, que no limite, podem provocar rupturas e falhas. Assim sendo, com o uso de descontinuidades diminui a distribuição de esforços, minimizando a possibilidadee de falhas causadas pelos esforços térmicos. possibilidad No entanto, para que a junta possa desempenhar a sua função, ela precisa estar livre para sofrer os deslocamentos para os quais ela foi projetada. Seu preenchimento deve ser feito somente com materiais que comportem os deslocamentos sem fissurar e transmitir esforços, tais como selantes acrílicos acrílicos ou de poliuretano. Entretanto, como pode-se observar na figura 5, a junta de dilatação foi preenchida com reboco, o que gera g era uma transmissão de esforços entre os elementos estrutur estruturais ais e acaba fissurando o revestimento. Tais fissuras não oferecem risco à estrutura, mas podem se tornar áreas de percolação de água, dando origem a infiltrações.

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Irregularidade nº 4:

Figura 6 – Eflorescência

Na figura 6 nota-se uma eflorescência na laje. A eflorescência consiste em depósitos salinos formados na superfície superfície da estrutura. Estes depósi depósitos tos são formados devido à água que percola pela estrutura e carrega sais presentes no processo de hidratação do cimento, tais como hidróxido de Cálcio e hidróxido de sódio. Logo, esta é uma manifestação patológica patológica que, geralmente, está relacionada com infiltrações. - Irregularidade nº 5:

Figura 7 – Infiltração no pilar no G1

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Na figura 7 observa-se uma infiltração acentuada no pilar e que parece ser gerada por algum componente hidráulico existente no pavimento superior, superior, como um ralo ou uma caixa sifonada. A presença de umidade em elementos estruturais é preocupante, pois pode servir como gatilho para outras manifestações patológicas tais como carbonatação lixiviação e corrosão de armaduras. E uma vez que o processo de corrosão se inicia, a área de aço das barras diminui, diminuindo consequentemente a capacidad capacidadee resistiva do elemento. - Irregularidade nº 6:

Figura 8 – Infiltração no pilar no G1

Observa-se que o pilar de extremidade mostrado na figura 8 apresenta indícios de umidade, assim como uma trinca vertical adjacente à alvenaria que, provavelmente, é causada por uma falta de aderência entre o pilar e a alvenaria aliada ao efeito da variação térmica. Também nota-se uma fissura inclinada a 45º nas proximidades do pilar.

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- Irregularidade 7:

Figura 9 – Indícios de infiltração na laje

A laje do teto do G1 apresenta indícios de infiltrações advindas do pavimento superior, que é descoberto nessa região. Como agravante, tem-se o fato de que no parapeito do pavimento superior há uma “jardineira” que foi desativada, mas ainda possui terra no seu interior. Quando chove a água percola por essa terra e infiltra pela laje, desagregando o material na sua extremidad extremidade. e. - Irregularidade nº 8:

Figura 10 – Corrosão de armadura na laje

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Foi constatada uma infiltração advinda de um ralo rachado no pavimento superior e que provocou a corrosão da armadura da laje. Nesta situação pode-se notar que o concreto  já desplacou e a armadura se encontra totalmente totalmente desprotegida. Conforme já foi explanado anteriormente, a corrosão das armaduras provoca uma diminuição da seção transversal do aço, diminuindo a capacidade resistiva do elemento. A medida que o aço oxida, ox ida, é criado um gel expansivo de óxido de ferro em torno da barra, que cria tensões no concreto, se manifestando na forma de fissuras e desplacamentos. Ressalta-se que infiltração é tão acentuada que desplacou inclusive inclusive o forro f orro de gesso abaixo da laje.

- Irregularidade nº 9:

Figura 11 – Corrosão de armadura na viga de transição.

Foi constatado um processo de oxidação consideravelmente avançado em uma das vigas de transição do pavimento G2. Observa-se o concreto dos estribos já sofreu desplacamentos e que o cobrimento é praticamente nulo. O chamado cobrimento é a espessura de concreto concreto que se tem entre a barra de aço e a face do elemento estrutural. É de fundamentall importância que se tenha um ccobrimento fundamenta obrimento adequado, pois dessa forma, protegese as armaduras contra a entrada de agentes agressivos, evitando-se manifestações patológicass como carbonatação e corrosão de armaduras. patológica

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- Irregularidade nº 10:

Figura 12 – Corrosão de armadura na viga .

Na viga perpendicular à viga supracitada foi constatado um processo avançado de corrosão de armaduras. Chama atenção na figura 12 que a parte direita da viga foi feita com argamassa de saibro, e não com concreto. A fim f im de ser ter uma dimensão dos danos causados pela estrutura, removeu-se parte do “revestimento” de saibro e mediu -se o diâmetro das armaduras em diversos pontos. Pela medição nos pontos menos afetados pela corrosão inferiu-se que o diâmetro original original das barras é de 12, 5 mm. Já no ponto que foi mais afetado pela corrosão, o diâmetro aferido aferido foi de 9,34 mm, conforme ilustra a figura 13.

Figura 13 – Medição do diâmetro com paquímetro.

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Isso significa que a armadura já perdeu 44,17% da sua área de seção transversal, comprometendo seriamente a capacidade resistiva da viga. Outro fato extremamente preocupante foi constatado quando se removeu a parte do revestimento de saibro próxima da viga de transição e constatou-se que as barras longitudinais não estão ancoradas na viga de apoio, conforme mostra a figura 14. Ressalta-se que este caso apresenta um risco eminente e o seu reparo deve ser considerado como prioridade máxima pelo condomínio.

Figura 14 – Falta de ancoragem da barra.

- Irregularidade nº 11:

Figura 15 – Juntas de dilatação.

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Foram observadas fissuras na junta de dilatação devido ao preenchimento com emboço, que acaba gerando uma transmissão de esforços entre os elementos. Trata-se da mesma situação descrita na Irregularidade Irregularidade nº 6, porém um pavimento acima.

- Irregularidade nº 12:

Figura 16 – Eflorescência e corrosão de armaduras na laje.

Foi constatado um processo de eflorescência associado a uma corrosão de armaduras na laje. Como já explanado anteriormente, a eflorescência consiste em sais presentes no cimento que são carregados pela água e se acumulam na superfície. Acima dessa laje há um terraço e é possível observar, através de trincas no piso, que a manta asfáltica está danificada.

- Irregularidade 13:

Figura 17 – Rachadura entre a viga e a alvenaria

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Figura 19 – Rachadura entre a viga e a alvenaria

Foi averiguada uma trinca entre a viga e a alvenaria do pavimento G2. Tal manifestação segue o mesmo padrão da irregularidade nº 2 e já foi contemplada anteriormente no presente trabalho.

- Irregularidade nº 14:

Figura 20 – Rachadura entre a viga e a alvenaria

A trinca exemplificada na figura 20 segue o mesmo padrão das irregularidades nº 2 e nº 13.

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3 3 Sistema de vedação: Foi realizada a inspeção do sistema de alvenaria da portaria, garagens, áreas comuns dos pavimentos tipo e cobertura. As irregularidades constatadas se encontram predominantemente nos pavimentos de garagens. Destaca-se que as áreas privativas não foram vistoriadas. - Irregularidade nº 15:

Figura 21 – Trinca inclinada em 45°

Foi observada uma trinca com inclinação de 45°, com cerca de 1 mm de abertura, que passa por praticamente todo o painel de alvenaria e atravessa toda a seção transversal da parede. A esse contexto somam  –se a presença de demais aberturas entre a alvenaria e estrutura que já foram contempladas no item 3.2. Para a devida compreensão dessa manifestação faz-se importante observar observar a localização da parede, que se encontra abaixo de uma área de terraço, sendo que o pilar a direita da foto se encontra na região onde começam as salas (ver croqui). Deste modo, a configuração das trincas sugere a ocorrência de um recalque diferencial de fundação. O recalque consiste em uma deformação do solo ocasionada pela aplicação de cargas. Deste modo, quando uma fundação f undação aplica carga no solo, ele se acomoda e isso gera um rebaixamento do nível da fundação. Quando uma fundação sofre um rebaixamento maior do que a outra tem-se o chamado recalque diferencial. Neste caso a configuração das trincas indica um recalque mais acentuado do lado direito da parede. O que faz sentido, pois como o pilar da direita suporta toda a estrutura do edifício, possui cargas muito maiores do que o pilar da esquerda, e portanto, está mais sujeito à ocorrência

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de recalques. Não foi possível concluir se a trinca está em estado passivo ou ativo. No entanto, há indícios de que foram fo ram feitos reparos sucessivos na trinca e, aparentemente apa rentemente,, não se o obteve bteve sucesso. - Irregularidade nº 16:

Figura 22 – Rachadura inclinada em 45°

Figura 23 – Rachadura inclinada a 45º

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A rachaduras evidenciadas nas figuras 22 e 23 foram constadas no mesmo local que a trinca da figura 21, porém um pavimento acima. Tal fato, corrobora a hipótese de recalque diferenciall estabelecida na irregularidade n° 15. As marcas de massa em torno da rachadura diferencia evidenciam tentativas infrutíferas de reparo, o que sugere que a rachadura pode estar em estado ativo.

3 4 Revestimentos: Foram vistoriados os sistemas de revestimentos do internos e externos de todo o prédio, exceto as áreas privativas. As irregularidades constatadas concentram-se predominantemente nos pavimentos de garagem, aonde foi observada uma presença de umidade generalizada nos revestimentos de parede. - Irregularidade nº 17:

Figura 24 – Descascamento da pintura.

No peitoril do pavimento G1 foi averiguado o descascamento da pintura e a presença de umidade. Segundo informações de usuários do prédio, abaixo dessa pedra na face superior do peitoril havia uma jardineira. Porém, ela foi retirada devido a problemas recorrentes de infiltração. No entanto, a terra continua lá. Dessa forma, é possível que, na ocorrência de chuvas, há água infiltre pela terra e percole tanto para o revestimento quanto para a laje do pavimento inferior conforme relatado relatado no item 3.2 3.2..

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- Irregularidade nº 18:

Figura 25 – Marcas de escorrimento nas paredes.

Nos fundos do pavimento G1, onde há uma cobertura metálica, foram constatados danos ao revestiment revestimento o cau causados sados pel pelo o escorrimento de água pelas llaterais. aterais. Segundo informaçõess fornecidas pela síndica, Sra. Christiane, o telhado foi refeito há cerca de 10 anos. informaçõe a nos. Não é possível afirmar se as marcas de escorrimento são antigas ou se ainda há vvazamento. azamento. - Irregularidade nº 19:

Figura 26 – Umidade e mofo.

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Foi constatada a presença de umidade, mofo e descascamento da pintura na parede mostrada na figura 26. - Irregularidade nº 20:

Figura 27 – Descascamento da pintura

Na área descoberta do pavimento G2 foi observado o descascamento quase que completo da parede perpendicular ao peitoril. - Irregularidade nº 21:

Figura 28 – Umidade no hall de escada.

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Foram encontrados danos no revestimento na parede e teto do hall de escada no 11º 1 1º pavimento causados por umidade. umidade. A parede mostrada na figura 28 separa o hall de escada do reservatório de água superior. Não foram encontrados pontos de vazamento atualmente. Como não se possui o histórico de manutenção, considera-se a hipótese de ter havido uma vazamento no passado que já foi reparado. No entanto, e ntanto, os danos causados no revestimento permaneceram. - Irregularidade nº 22:

Figura 29 – Fissuras na parede do reservatório de água superior

Conforme mostra a figura 29, foram encontradas fissuras na parede do reservatório de água superior. O padrão de fissuração indica que a causa das fissuras pode ser retração devido ao calor de hidratação. h idratação. Mas não é possível estabelecer estabelecer um diagnóstico conclusivo sem estudos mais aprofundados. - Irregularidade nº 23:

Figura 30 – marcas de umidade na parede da cobertura

Foram constatadas marcas de umidade na parede de cobertura devido a uma tubulação de água pluvial que está solta. 22

 

3 5 Fachadas: As inspeções das fachadas laterais e frontal foram feitas com auxílio de drone. A fachada de fundos foi inspecionada através do terraço nos fundos do prédio. Procurou-se Pr ocurou-se por manifestações tais como fissuras, destacamentos, eflorescências, falhas ou deficiências nas  juntas de trabalho, trabalho, entre outr outros. os. Apenas a fachada frontal apresentou apresentou irr irregularidades. egularidades. - Irregularidade nº 24:

Figura 31 – Desplacamento das peças da fachada.

Foi observado um “estufamento” do revestimento de ambos os lados de fachada,

sendo mais acentuado do lado direito (tendo em vista um observador da rua). A configuração desse ‘estufamento ‘estufamento”” e o fato de que ele está localizado aproximadamente no meio da fachada indicam se deve àé variação a ausênciade de temperatura juntas de movimentação. A medida que que ele a fachada expostatérmica ao sol aliada e às variações que ocorrem naturalmente ao longo do dia, o revestimento sofre dilatações e contrações. Para permitir tais movimentações, faz-se necessário executar juntas de movimentação adequadas. Caso as  juntas não existam, criam-se tensões causadas pela dilatação, que podem eventualment eventualmentee causar o desplacamento das peças.

3 6 Sistema de impermeabilização: A inspeção dos sistemas de impermeabilização foi feita tendo em vista o carater sensorial estabelecido estabeleci do pela NBR 16747. Dessa forma, não foi feito nenhum teste de estanqueid estanqueidade ade ou demais ensaios relativos a esse aspecto.

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- Irregularidade nº 25:

Figura 32 – Manta asfáltica danificada.

No terraço do 4º pavimento foi constatada c onstatada uma trinca longitudinal que passa por todo o piso. Por essa trinca é possível observar que a manta asfáltica se encontra danificada e sem proteção mecânica. mecânica. Deste modo, a água percola pela trinca lixiviando o concreto e provoca a eflorescência eflorescê ncia constatada na irregularidade nº 12.

3 7 Elevadores O sistema do elevador foi vistoriado e todos os aspectos insecionados insecionados estão em pleno funcionamento. funcionamen to. O poço se encontra livre de umidade, os botões da cabine estão intactos e as paradas estão niveladas. Faz-se somente uma observação com relação ao volume v olume do alarme, que está muito baixo.

3 8 Instalações Instalaçõ es elétricas: 3 9 Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas: No sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) foram feitos alguns testes que tem como objetivo aferir a integridade do sistema. Primeiramen Primeiramente te efetuou-se um teste para aferir a continuidade do cabo condutor do SPDA e constatou-se que ele apresenta a resistência elétrica de 1,2 Ohm. Este resultado sugere que o cabo está intacto e não há desvio de corrente elétrica entre a cobertura de o ponto de aterramento no pavimento térreo . A única irregularidade encontrada diz respeito ao sistema de isolamento do condutor principal, que atualmente se encontra solto na cobertura.

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- Irregularidade nº 26:

Figura 33 – Condutor do SPDA solto.

Fio condutor do SPDA solto no pavimento da cobertura e sem proteção.

3 10 Instalações Instalaçõ es hidráulicas: Foram vistoriados os componentes do sistema de instalação hidráulica, tais como reservatório inferior, reservatório superior, bomba de recalque, tubulações e não se encontrou nenhuma falha ou anomalia aparente, exceto por um ralo trincado, que o ocasionou casionou a corrosão de armaduras contemplada na irregularidade nº 8. - Irregularidade nº 27:

Figura 34 – Ralo trincado no 4º pavimento 

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3 11 Sistema de Prevenção e Combate a Incêndio Foram observados aspectos como localização e vencimento dos extintores, estado dos hidrantes, saídas de emergência, iluminação de emergência, estado da bomba de incêndio, entre outros. - Irregularidade nº 28:

Figura 35 – Bomba de incêndio

Foi constatado que a bomba de incêndio não está funcionando devido a uma falta de pressurização

3 12 Reservatório de água superior - Irregularidade 29: Conforme pode-se observar nas fotos, foi constatada uma corrosão de armadura a rmadura generalizada na face ocorre inferiora da laje de do reservatório. A corrosão de armaduras acontece quando entrada decobertura agentes agressivos no concreto, tais como CO2 e cloretos. Tais agentes diminuem o PH do concreto, fazendo com que as armaduras percam a chamada “pelicula passivante”.Isto é, a pelicula que impede que as armaduras sofram oxidação. Uma vez que isto acontece, dá-se inicio a um processo de oxidação catódica. Desta forma, as barras de aço, que atuam como anôdos na reação de oxirredução, tendem a perder massa, diminuindo portanto, a capacidade resistiva dos elementos estruturais. Na laje de cobertura do reservatório superior pode  –se observar que o cobrimento de concreto é praticamente nulo, indicando que não foram utilizados espaçadores na concretagem. Este fato facilita a entrada de agentes agressivos e a chamada despassivação das armaduras, diminuindo assim, a vida útil da estrutura. Constata-se deste modo, que trata-se de uma situação preocupante, pois, além da redução da capacidade resistiva da laje que é causada pela corrosão de armaduras, há uma sobrecarga na laje causada pela instalação de equipamentos de telecomunicações telecomunica ções e não se sabe se estes foram considerados no projeto estrutural.

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Figura 36 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

Figura 37 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

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Figura 38 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

Figura 39 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

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Figura 40 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

Figura 41 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

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Figura 42 – Corrosão de armaduras na laje do reservatório.

5 CLASSIFICAÇÃO DAS IRREGULARIDADES CONSTATADAS  Foram encontradas 29 irregularidades de diferentes ordens, que serão classificadas na tabela 3 em anomalias ou falhas. Segundo a NBR 16747: “As anomalias caracterizam – se pela perda de desempenho de um elemento, subsistema ou

sistema construtivo e são ainda divididas em: - Endógena ou construtiva: quando a perda de desempenho decorre das etapas de projeto e/ou execução. - Exógena: quando a perda de desempenho relaciona-se a fatores externos à edificação, provocados por terceiros. Falhas caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento, subsistema ou sistema construtivo, decorrentes do uso, operação ou manutenção. ” (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2020, P.8).

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Tabela 3

nº da irreg. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

classificação  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena Falha  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena Falha  Anomalia endógena  Anomalia endógena Falha  Anomalia endógena  Anomalia endógena  Anomalia endógena Falha

observações Considera-se que as infiltrações se devem a erros executivos Falhas no aperto da parede que, possivelmente, causaram falta de aderência Preenchimento equivocado das juntas de dilatação Eflorescência devido à infiltrações Infiltração sobre o pilar advinda do pavimento superior umidade e falta de aderência entre o pilar e alvenaria infiltrações advindas do pavimento superior Corrosão de armaduras na laje devido a um ralo rachado Corrosão de armaduras devido à umidade e baixo cobrimento Corrosão de armadura, infiltração e viga parcialmente executada com argamassa Preenchimento equivocado das juntas de dilatação Eflorescência e corrosão de armaduras Rachadura que, possivelmente, se deve à falta de aderência entre viga e alvenaria Rachadura entre viga e alvenaria devido à falta de aderência Trinca a 45º na parede que, possivelmente, se deve a recalque diferencial Trinca similar a supracitada, porém no pavimento de garagem superior Umidade no peitoril advinda da jardineira Marcas de umidade nas laterais do telhado da garagem G1 Marca de umidade e mofo na parede da garagem Descascamento Descascament o da pintura Infiltração na parede do hall do 11º pavimento Fissuras que possívelmente, se devem à retração. Infiltração Infilt ração na parede da cobertura Desplacamento do granito da fachada devido à ausência de juntas Manta danificada Cabo SPDA solto Ralo com rachadura

28

Falha  Anomalia

Bomba não está funcionando devido á falta de manutenção.

29

endógena

Corrosão de armaduras na laje do reservatório superior

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6 RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA REPARO    Irregularidade nº 1: Deve-se primeiramente primeiramente verificar se há aalguma lguma fonte de infiltração

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atualmente. Caso haja, a infiltração deve ser reparada. Deve também verificar se a umidade provocou corrosão de armadura no pilar e se o concreto está carbonatado. Se nenhumas dessas manifestações patológicas forem constatadas, pode-se simplesmente proceder proceder com o reparo do revestimento e pintura. 

  Irregularidade nº2: Recomenda-se o acompanhamento das rachaduras por um

profissional habilitado. Caso as rachadur rachaduras as sejam predominantemente em virtude da falta de aderência entre a viga e pilar, pode-se aplicar um adesivo epoxídico na viga

que sirva como ponte de aderência e refazer o “aperto” das paredes. Se as rachaduras

ocorrerem predominantemente predominantemente em virtude das variaçõ variações es térmicas, terá que ssee pensar em outras possíveis soluções para mitigar este processo, p rocesso, sendo necessário um estudo mais profundo da situação. s ituação.   Irregularidade nº 3: Para que as juntas funcionem adequadamente é fundamental que elas estejam livres para realizar os deslocamentos previstos em projeto. Deste modo, recomenda-se recomend a-se a retirada da argamassa entre as ju juntas, ntas, limpeza do local e aplicação de um selante acrílico ou a base de poliuretano.   Irregularidade nº 4: Recomend Recomenda-se a-se investigar a origem da infiltração. Uma vez que a

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infiltração cessar, basta efetuar a limpeza da superfície. s uperfície. Irregularidade nº5: Aplica-se os mesmos procedimentos explanados na irregularidade nº1.   nº1. Irregularidade nº6: Aplica-se os mesmos procedimentos explanados na irregularidade nº2.   nº2. Irregularidade nº7: Deve-se primeiramente retirar a terra existente na jardineira do pavimento acima e vedar o vão para garantir que a água não se acumule no local. Depois deve-se investigar se existe alguma possível fonte adicional de infiltração. Caso não exista, pode-se proceder para o reparo da laje.  laje.   Irregularidade nº8: Primeiramente deve-se efetuar a troca da caixa de ralo trincada do pavimento superior para que a infiltração no local cesse. Depois deve-se, sob a supervisão de um engenheiro especializado, avaliar o percentual de área da seção transversal que a barra já perdeu devido ao processo de corrosão. (Custódio e Ripper, 1998) afirmam que é comum adotar o princípio de que a necessidade de se adicionar uma barra existe sempre que a redução de seção da barra for superior a 15%. Perdas de seção inferiores a 15% são passíveis de recuperação. Após a avaliação de um engenheiro especializado e o devido dimensionamento, deve-se contratar uma empresa de engenharia especializada para executar o eventual reparo ou reforço. Irregularidade nº 9: Neste caso deve-se efetuar a mesma avaliação supracitada com relação à perda de área da seção transversal das barras, sempre sob a supervisão de um engenheiro especializado. especializado. Uma vez que a avaliação ffoi oi feita, deve-se realizar uma verificação estrutural com o objetivo de avaliar se o elemento estrutural suporta as cargas aplicadas, mesmo com a perda da capacidade resistiva. Assim, será necessário fazer um projeto estrutural prevendo os procedimentos de recuperação.

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  Irregularidade nº10: Este item trata de uma situação de extrema gravidade, pois além

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da corrosão de armaduras que já consumiu 44,17% da área da seção transversal da barra, uma das barras não está ancorada nos apoios e parte da viga v iga foi executada com argamassa. Desta forma, recomenda-se o imediato escoramento da estrutura para evitar acidentes estruturais. Feito isso, deve  –  se contratar um engenheiro especializado especiali zado em estruturas para que seja feito um projeto de reforço e recuperação da viga e uma empresa de engenharia qualificada para executar o projeto. Ressaltase que este item deve ser tido como prioridade máxima para o condomínio. Irregularidade nº11: Aplica-se os mesmos procedimentos já explanados na irregularidadee nº3. irregularidad nº3.   Irregularidade nº 12: Deve ser feito o reparo da manta ma nta asfáltica do pavimento superior, assim como a proteção p roteção mecânica. mecânica.   Irregularidade nº13: Devem ser adotados os mesmos procedimentos já explanados na irregularidade nº2.  nº2.   Irregularidade nº 14: Devem ser adotados os mesmos procedimentos já explanados na irregularidade nº2.  nº2.   Irregularidade nº 15: Neste caso sugere-se a contratação de um engenheiro especializado especiali zado em estruturas para fazer uma verificação estrutural, um monitoramento topográfico periódico periódico com o objetivo de verificar se o recalque está em andamento e o monitoramento da trinca através de medições periódica periódicass com fissurômetro e selos de gesso. O chamado selo de gesso consiste em uma pequena quantidade de gesso que deve ser aplicada em cima da trinca. O gesso é muito sensível a movimentações. Dessa forma, se a trinca estiver ativa, o gesso irá fissurar. Irregularidade nº 16: Aplica-se os mesmos procedimentos supracitados na irregularidadee nº 15. irregularidad 15.   Irregularidade nº17: Devenº17: Deve-se retirar a terra da “jardineira” do parapeito e garantir que a água não se acumule no local. Depois deve-se efetuar o reparo do revestimento com aplicação de emboço e pintura. p intura.   Irregularidade nº 18: Deve-se verificar a vedação dos rufos do telhado.  telhado.   Irregularidade nº 19: Verificar possíveis fontes de infiltração e proceder para o reparo do emboço e da pintura.  pintura.   Irregularidade nº20: Realizar a manutenção do revestimento, refazendo a pintura, parte do emboço e verificar também a qualidade da pingadeira. Irregularidade nº21: Verificar se a fonte de infiltração já foi corrigida. Se sim, pode  – se proceder para o reparo do revestimento.  revestimento.  Irregularidade nº22: Neste caso, embora não se tenha um diagnóstico conclusivo, suspeita-se de fissuras de retração. retração. Partindo da premissa que seja esse o caso, podese simplesmente refazer o emboço e aplicar pintura. pintura.   Irregularidade nº 23: Realizar a fixação da tubulação de água pluvial que está solta. solta.   Irregularidade nº 24: Neste caso recomenda-se a inspeção de toda a fachada por profissional habilitado habilitado para trabalho em altura. a ltura. Deve-se testar todas as peças com um martelo de borracha. Aquelas que apresentarem som cavo devem ser mapeadas. Após este teste deve  – se executar juntas de movimentação seguindo-se os parâmetros

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estabelecidos pela NBR 13755 – Revestimentos de fachada – e proceder para o reparo estabelecidos das peças de granito soltas.   Irregularidade nº 25: Deve-se fazer o reparo da manta asfáltica seguindo um projeto de impermeabilização e reestabelecer a proteção mecânica através da execução de uma camada de contrapiso.   Irregularidade nº 26: Realizar 26:  Realizar a devida proteção e fixação do fio condutor do SPDA.  SPDA.  

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  Irregularidade nº 27: Substituir o ralo.  ralo.     Irregularidade nº 28: Contratar profissional qualificado para realizar a verificação e

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substituição dos componentes danificados da bomba hidráulica.   Irregularidade nº 29: Deve-se, sob a supervisão de um engenheiro especializado, avaliar o percentual de área da seção transversal que a barra já perdeu devido ao processo de corrosão. (Custódio e Ripper, 1998) afirmam que é comum adotar o princípio de que a necessidade de se adicionar uma barra existe sempre que a redução de seção da barra for superior a 15%. Perdas de seção inferiores a 15% são passíveis de recuperação. Após a avaliação de um engenheiro especializado e o devido dimensionamento, dimension amento, deve-se contratar uma empresa de engenharia especializada para executar o eventual reparo ou reforço.  reforço.  

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7 NÍVEIS DE PRIORIDADE PARA O REPARO 

Seguindo as diretrizes estabelecidas pela NBR 16747:2020, considera-se três patamares de urgência para a realização dos reparos das irregularidades: “- Prioridade 1: ações necessárias quando a perda de desempenho comprom compromete ete a saúde e/ou

a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento comprometimento de durabilidade (vida útil) út il) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também devem ser classificadas no patamar “Prioridade 1” as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos

ao meio ambiente. - Prioridade 2: ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários. - Prioridade 3: Ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da edificação., não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usu ário.” (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2020, P.8). Isto posto, é recomendado que o condomínio se organize para executar os reparos classificados como “nível de prioridade 1” o mais rápido possível, pois estes podem vir a

comprometer a segurança dos usuários e/ou gerar custos de reparo consideravelmente

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maiores no futuro. A seguir apresenta-se, na tabela 4, a classificação das irregularidades constatadas e respectivos reparos conforme o patamar de urgência. Tabela 4

NÍVEL DE PRIORIDADE 1 nº da irreg. 10 9 29 8 15 16 24 27

Observações As irregularidades um alto riscodiminui-se aos usuários e edificação edificaç ão A medida que oconstatadas processo degeram corrosão avança, a capacidade resistiva resistiv a do elemento A medida que o processo de corrosão avança, diminui-se a capacidade resistiva resistiv a do elemento  Além do supracitado, supracitado, a medida medida que a corrosão corrosão avança, avança, os custos de de reparo aumentam aumentam exponencialmente Caso as trincas estejam ativas, o recalque pode introduzir novos esforços à estrutura, gerando sobrecarga de alguns elementos. O desplacamento de peças da fachada representa um risco para usuários da edificação edific ação Como está causando corrosão de armaduras, esta infiltração infilt ração compromete a vida útil da estrutrura.

NÍVEL DE PRIORIDADE 2 nº da irreg. 3 4 5 6 11 12 25 28 1 7 2 13 14 26

Observações juntas de dilatação mal vedadas podem se tornar pontos de infiltração infil tração Lixiação Lixiaç ão causa danos à estrutrutura estrutrutur a a médio e longo prazo. Infiltrações Infiltr ações em elementos estrutrurais estrutrurai s geram outras manifestações manifestaç ões patológicas patológic as a longo prazo.  juntas de dilatação dilatação mal vedadas vedadas podem podem se tornar pontos pontos de de infiltração Lixiação Lixiaç ão causa danos à estrutrutura estrutrutur a a médio e longo prazo. A percolação de água pela laje causa eflorescência eflorescênc ia e corrosão de armaduras O não funcionamento funcionament o da bomba compromete o desempenho do sistema de incêndio. Infiltrações em elementos estrutrurais geram outras manifestações patológicas a longo prazo. Mesmo não representando risco estrutural, essas aberturas podem se tornar pontos de infiltração. O condutor desprotegido pode comprometer o funcionamento funcionament o adequado do SPDA.

NÍVEL DE PRIORIDADE 3 nº da irreg. 17 18 19 20 21 22 23

Observações

Os prejuízos nos revestimentos não representam risco a curto prazo e são passíveis de programação

8 AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E USO  8 1 Avaliação da manutenção: Foi constatado que o condomínio não possui quaisquer documentações relativas ao histórico de manutenção. A edificação não possui manual de uso, operação e manutenção, não possui planos de manutenção e não há histórico de nenhuma manutenção preventiva ou corretiva. Desta forma, conclui-se que a edificação está em completo desacordo com a NBR 5674  – Manutenção de edificações  – requisitos para o sistema de gestão de manutenção. 35

 

Recomenda-se a criação de uma manual de uso, operação e manutenção, assim como a implementação implementa ção de um plano de manutenção do edifício.

8 2 Avaliação do uso: O uso do edifício é destinado a lojas e salas comerciais. Desta forma, tendo em vista o que foi observado durante a vistoria, considera-se o uso da edificação como regular.

9 CONCLUSÃO  Foram constatadas no edifício ao todo 28 irregularidades de diferentes ordens e em diferentes sistemas. Entre elas, ressalta-se as irregularidades constatadas na estrutura da garagem, pois estas, se negligenciadas, podem comprometer a estabilidade estrutural do prédio, assim como a segurança dos moradores. Recomenda-se assim, que o condomínio providencie o mais rápido possível aqueles reparos classificados como “prioridade 1”.

Com relação à ausência de documentações relativas ao histórico de manutenção do edifício, ressalta-se que tais informações são subsídios importantes para a realização de diagnóstico de manifestações patológicas, assim como criação de planos de manutenção preventiva. Isto posto, é recomendado que seja elaborado um plano de manutenção preventiva, com registros devidamente documentados no manual de uso, operação e manutenção. A manutenção preventiva não só é melhor em termos técnicos, mas também em termos econômicos. Helene (2007) pondera que a manutenção preventiva possui o custo até cinco vezes menor em relação à manutenção corretiva.

10 E NCERRAMENTO  Este laudo foi desenvolvido por solicitação do Condomínio do Edifício Comercial Antônia Duque e contempla o parecer técnico do Eng. Bruno Barroso de Oliveira, elaborado com base nos critérios da ABNT 16747

11 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS    Bolina, Fabrício Longhi.  –  Patologia de Estruturas / Fabrício Longhi Bolina, Bernardo

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Fonseca Tutikian, Paulo Roberto do Lago Helene – São Paulo: Oficina de Textos, 2019;   Souza, Vicente Custódio de, 1948  – Patologia, Recuperação e Reforço de Estruturas de

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Concreto / Vicente Custódio Moreira de Souza e Thomas Ripper – São Paulo: Pini, 1998;   ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16747: Inspeção predial  – 

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Diretrizes, conceitos, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 2020.

12 P ROFISSIONAL RESPONSÁVEL: OMP Engenharia Eng. Bruno Barroso de Oliveira CREA MG-233256/D

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ANEXOS 

13 C ROQUIS

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14 RELATÓRIO RESUMO 

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