LAUDO DE AVALIAÇÃO

WINDSON ALVES DE SÁ PERITO AV AVALIADOR IMOBILIÁRIO IMOBILI ÁRIO CRECI N° 17770. CNAI 02433.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL. IMÓVEL: RUA: RIO HUDSON N° 816 BAIRRO: RIACHO DAS PERAS CONTAGEM – MINAS GERAIS.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL. INTRODUÇÃO

Visa o presente parecer atender a solicitação da Sra. Lúcia Moreira Rezende Alves, CPF: 003.127.966-09. 003.127.966-09. RUA SAFIRA N° 483, BAIRRO PRADO – BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.

Este Parecer de avaliação atende aos requisitos da NBR 14.653-2 Avaliação de Imóveis Urbanos, e da LEI 6530/78 que regulamenta a profissão de corretores de imóveis, e a resolução 1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da norma brasileira da ABNT. OBJETIVO

O objetivo do presente parecer é avaliar o imóvel dentro dos parâmetros de comercialização do mercado imobiliário. OBS: Devido ao caráter urgentíssimo de solicitação da avaliação, não houve tempo hábil para emissão de alguns documentos emitidos pelo cartório de registro de imóvel da comarca de Contagem. Todas as informações de propriedade, ônus, gravames, idade, áreas de terreno e de área construída estão baseadas na matricula fornecida pela solicitante e estará anexada a esse parecer. INDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Uma casa de alvenaria, residencial, localizada à rua Rio Hudson n° 816/826 com área construída de 123m² que tomou o numero 816 e o terreno ao lado que mede 180, com a largura de 10 metros, registrado no cartório de registro de imóveis da comarca de Contagem, sob a matricula n° 44.535 (QUARENTA E QUATRO MIL QUINHENTOS E TRINTA E CINCO). O imóvel encontra-se em nome de OTAVIANO AVELINO REZENDE, CPF: 108.874.466-91. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Área do imóvel: Aproximada de 360m², limites e confrontações de conformidades com a planta aprovada pela prefeitura municipal desta cidade. TERRENO: Frente 36metros Fundos 10 metros Total 360m²

CASA: Área construída 123m² (aproximadamente), mais 237m² de área não utilizada  para moradia, devido ao estado que se encontra, sendo descrita em seguida no parecer e demonstrada através de fotos. Casa de alvenaria de dois pavimentos. RUA SAFIRA N° 483, BAIRRO PRADO – BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.

FRENTE DO IMÓVEL: Muro em alvenaria na frente da casa citada e muro pré fabricado na frente do lote usado para guardar entulho, portão de garagem feito com resto de latão, dois  portões de acesso sendo um de metalon que dá acesso a casa e outro de latão que dá acesso ao lote com frente de 36 metros de comprimento. JARDIM: Onde seria o lugar para jardim, um dos herdeiros usa para guardar resto de tudo que sobra de um bar. O caminho para este lado do imóvel é bastante irregular, visto que o imóvel se encontra abaixo do nível da rua, ficando o mesmo sob uma galeria. OBS: Quando chove este pedaço do lote fica sempre debaixo d’água. Por este motivo, foi construída uma casa ao lado que pertence à família, já que a casa antiga de aproximadamente 40 anos fica sempre alagada. Local propício à proliferação de animais  peçonhentos e ratos. PAVIMENTO TÉRREO: Existe um porão constituído de 02 quartos, 01 sala, 01 banho e área de serviço. Descrição do acabamento: sala com paredes em reboco grosso sem massa corrida nas mesmas, piso de chão batido (Grosso), janela e porta em metalon, dois quartos com paredes sem massa corrida, um quarto com piso em taco e outro com piso de chão batido (Grosso), banho social com paredes sem azulejo, a fiação do banheiro está toda exposta, o banheiro não tem Box e as louças são todas de época, possui grandes infiltrações e não tem ventilação já que o mesmo tem a janela voltada para a cozinha. Cozinha sem ventilação, fiação solta, azulejos fixados até a altura do meio da  parede, piso em ardósia e também com grande infiltração. Área de serviço com iluminação precária, apresentando muito mofo e infiltração e piso grosso. OBS.: Casa com bastante infiltração, mofo, trincas, sem clarabóia. Está casa é imprópria  para moradia. Porém, no momento mora um casal a espera da conclusão do formal de  partilha. PAVIMENTO SUPERIOR: Para ter acesso a casa superior é necessário subir uma escada externa que dá acesso a varanda da casa. Varanda com parapeitos em balaustre. Sala pequena com paredes sem revestimento, piso cerâmica. Copa pequena, piso cerâmica Circulação da casa com iluminação indireta, acesso para três quartos. Quartos com pisos em cerâmica, sem armários, esquadrias em metalon e madeira. Banho Social com piso e paredes revestidos em cerâmica. Cozinha pequena conjugada com a área de serviço, piso em cerâmica e paredes revestida. Esquadrias externas todas em metalon sem pintura personalizada. As portas da casa são todas de aglomerado. RUA SAFIRA N° 483, BAIRRO PRADO – BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.

A casa não possui nenhum luxo como portão eletrônico, cerca elétrica, gás canalizado, nenhuma climatização especial e aquecimento de água. O piso do pavimento superior é todo em cerâmica comercial, menos a garagem sendo o  piso grosso. Garagem coberta com estrutura de madeira e telha de amianto para dois carros. . Estado de conservação Pavimento térreo possui um péssimo estado de conservação, sem nenhum cuidado com a fiação da parte elétrica, manutenção hidráulica e tão pouco com a aparência do local. Precisando ainda de alguns reparos, com colocação de vidros, remoção de mofo e infiltrações. ANÁLISE MERCADOLÓGICA:

O imóvel avaliado caracteriza-se por ser um imóvel simples. Apresenta características populares como à localização, dimensão do terreno, localizada em cima de uma galeria de água pluvial e esgoto. O padrão de construção é básico. O bairro é estabelecido por pessoas de classe media. VISTORIA DO IMOVEL:

A vistoria do imóvel foi realizada no dia 25 de julho de 2010. METODOLOGIA AVALIATÓRIA:

Considerando-se a particularidade do imóvel, optou-se pela utilização involutiva onde o valor do imóvel é determinado pela soma do valor do terreno mais o valor da área construída. Utilizou-se ainda o método comparativo direto de dados de mercado que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel avaliado. AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO DA CASA: Devido à baixíssima incidência de imóveis similares ao imóvel avaliado no mercado imobiliário, a pesquisa focou-se nos imóveis com o mesmo padrão construtivo, estado de conservação, idade e localidade no mesmo bairro do imóvel avaliado. A pesquisa de mercado realizada a partir do dia 25 de julho de 2010, baseou-se em informações das diversas imobiliárias que comercializam imóveis no bairro onde situa-se o imóvel avaliado. O valor indicado através da pesquisa refere-se à área construída da casa, levando em conta o tamanho do terreno. A pesquisa indicou que o n° de CUB`S baixo/m² para comercialização somente da área construída do imóvel, nas condições em que se encontra, é de R-8 R$ 750,45 CUB`S/m². RUA SAFIRA N° 483, BAIRRO PRADO – BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.

Assim temos que o valor da casa é: Área construída da casa X valor do CUB = valor da casa. Valor da casa = 123m² X R$ 750,45 = R$92.305,35 Buscou-se ainda pesquisar, através contato direto, imobiliárias da região para levantamento do preço do imóvel supracitado. Imobiliárias pesquisadas: JC IMOVÉIS – Rua Aquário n° 636 bairro Jardim Riacho/ Contagem. www.jc-imoveis.com GIAN REIS –Rua Rio Mantiqueira n° 109 bairro Novo Riacho/ Contagem. Fone: 3396.4030 MARTE IMÓVEIS – Rua Marte n° 1001 – bairro Jardim Riacho/ Contagem. www.marteimoveis.com.br  JARDIM RIACHO IMÓVEIS- Av Marte n° 150 – bairro Jardim Riacho/ Contagem. www.jardimriachoimoveis.com.br  BRASILTERRAS – Rua Bunganvile n° 49 – bairro Eldorado/Contagem. www.brasilterrasimoveis.com.br  Redes de imobiliárias pesquisadas: www.redefleximoveis.com.br  www.netimoveis.com.br  www.redemorar.com.br  www.redehabitar.com.br 

AVALIAÇÃO DO TERRENO: Para avaliação do terreno utilizamos o método involutivo que se baseia no estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características e condições do mercado. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Valor do imóvel = valor da casa + valor de meio lote Valor do imóvel = R$ R$92.305,35 + R$ 91.000,00 = R$ 183.305,35

RUA SAFIRA N° 483, BAIRRO PRADO – BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.

CONCLUSÃO

É do entender do perito avaliador que os valores para o imóvel avaliado são: VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 181.305,35 (Cento, Oitenta um Mil, Trezentos Cinco Reais e Trinta Cinco Centavos) Limite inferior = R$ 179.000,00 Limite superior = R$ 183.305,35 VALORES SEM HONORÁRIOS DE CORRETAGEM ENCERRAMENTO

O corpo do laudo é composto de 06 (seis) paginas todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. 29 de julho de 2010

WINDSON ALVES DE SÁ PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI 17770 CNAI 02433 ANEXOS:

Imagem de Satélite – Google Earth Matricula do imóvel Levantamento fotográfico Fontes de pesquisa Dados do avaliador 

RUA SAFIRA N° 483, BAIRRO PRADO – BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS. CEP: 30410100 FONE: 31 2557-7848.