L’Audit Financier Et Comptable d’Une Entreprise de Promotion Immobilière Contribution à l’Élaborat (1)

Groupe Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises Centre de Casablanca

Mémoire de fin d’étude Option : Audit & Contrôle de Gestion

L’Audit Financier et Comptable d’une entreprise de promotion immobilière : Contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks

Rédigé par : BAH Kadiatou Péthé Encadré par : Mr OUASSIM Akil, Expert-comptable DPLE

Année universitaire : 2012-2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

DEDICACE A mes parents, qui, grâce à DIEU :  Ont guidé mon chemin ;  M’ont soutenu tout au long de ma vie tant sur le plan financier que moral;  Et m’ont donné un magnifique modèle de labeur et de persévérance.

A la mémoire de mon très cher frère dont j’aurai bien voulu qu’il assiste à ma soutenance.

A mes frères et sœurs pour leur présence dans ma vie

A toute personne ayant contribué de près ou de loin à ce travail.

Je dédie ce mémoire.

2 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

REMERCIEMENTS En premier lieu, je souhaite remercier le Bon DIEU, qui de par sa Grâce, m’a donné la santé et les moyens d’accomplir ce travail. Je saisis cette opportunité pour adresser mes remerciements à tous les membres du cabinet DARLY & CO qui m'ont beaucoup appris au cours de mon stage de fin d’études et qui ont eu la gentillesse de faire de ce stage un moment très profitable. Je tiens à remercier toute l’équipe pédagogique de l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises de Guinée (ISCAE.G) et celle de l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises (ISCAE) de Casablanca ainsi que tous les intervenants professionnels pour l’assurance et la participation active de la partie théorique de notre formation. Je tiens à présenter mes remerciements à Monsieur OUASSIM AKIL pour les conseils précieux qu’il m’a prodigués pour l’encadrement de ce mémoire. Mes plus sincères remerciements vont ensuite à Mr Boujemâa EL OUAZZANI, directeur de l’ISCAE.G, dont la richesse d’esprit et le professionnalisme sont pour moi une référence. Il a fait et il fait preuve d’une très grande compréhension. Je ne saurai finir sans exprimer ma gratitude à mes chers parents, amis et alliés qui continuent de me soutenir dans mes études et enfin à toutes les personnes qui ont de près ou de loin apporté leur contribution à ce travail.

3 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Table des matières DEDICACE----------------------------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----‐ 2 REMERCIEMENTS ----------------------------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 3 SOMMAIRE ‐-----------------------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 4 INTRODUCTION GENERALE ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 7 PREMIERE PARTIE : La promotion immobilière au Maroc, aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe‐-----------------------------------------10 Introduction à la première partie‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 11 Chapitre I : Les aspects juridiques, comptables et fiscaux spécifiques à ce secteur-------------------

12

Section 1 : Aspect juridique ------------------------------------------------------------------------------------- 12 A. Législation régissant le secteur------------------------------------------------------------------------ 12 B. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA--------------------------------------------- 15 Section 2 : Particularités comptables ‐‐‐------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 17 Section 3 : Particularités fiscales-------------------------------------------------------------------------------- 21 A. Impôt sur les sociétés--‐‐‐-----------------------------------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 21 B. Droits d’enregistrement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐---‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 24 Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25 A. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 25 B. Méthodes de comptabilisation des contrats à long terme ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 26 C. Evaluation du stock à l’entrée------------------------------------------------------------------------- 33 Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--- 36 Section 1 : Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 36 A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 36 B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 38 C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 40 Section 2 : Difficultés liées à l’évaluation des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 41 A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 41 B. Difficultés liées aux provisions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 43 Section 3 : Difficultés liées aux modalités de l’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 44 A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 44 B. Difficultés liées au stock de réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 46

4 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

C. Difficultés liées au stock de produits en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 46 D. Stocks de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 46 Conclusion ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 47 DEUXIEME PARTIE : L’approche de l’audit des stocks par les risques appliquée aux entreprises de promotion immobilière------------------------------------------------------------------------------------------- 48 Introduction de la deuxième partie ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 49 Préliminaire-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50 Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 52 Section 1 : Prise de connaissance du système d’information et de procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐---- 52 A. L’importance du système d’information ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----- 52 B. Prise de connaissance des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--- 53 Section 2 : Appréciation préliminaire du système d’information et des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-‐‐‐‐‐‐-- 53 A. Grille de séparation des fonctions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐---- 54 B. Questionnaire d’analyse des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--- 54 Section 3 : Identification des zones de risques ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--- 55 A. B. 1. 2.

Définitions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-Exemples de risques ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--Risques inhérents ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--Risques d’anomalies possibles ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--

55 56 56 57

Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐---- 58 Section 1 : Démarche de l’auditeur dans son appréciation du contrôle interne‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 58 Section 2 : Mise en œuvre des points de contrôle‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--------‐----- 59 Chapitre 3 : L’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐---- 63 Section 1 : Sélection des programmes à Inventorier ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----- 63 Section 2 : Objectifs et modalités d’intervention de l’auditeur ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 65 Section 3 : Limites de l’intervention de l’auditeur ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐--- 66 Chapitre 4 : Contrôle des comptes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 67 Section 1 : Revue analytique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 67 Section 2 : Contrôle quantitatif des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 68 Section 3 : Contrôle de l’évaluation du stock‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 70 Section 4 : Provisions pour dépréciation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 73

5 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 5 : Cas pratique de la société ALPHA--------------------------------------------------------------- 74 Section 1 : Prise de connaissance générale de la société----------------------------------------------------- 74 1) Description de la société et de son activité----------------------------------------------------------- 74 2) Organisation de la société------------------------------------------------------------------------------ 76 3) Contexte juridique et fiscal----------------------------------------------------------------------------- 77 Section 2 : Cadre de la mission---------------------------------------------------------------------------------- 77 I. A. B. II. 1. 2. 3. 4. 5. III. 1. 2.

L’évaluation du contrôle interne----------------------------------------------------------------- 77 Evaluation du cycle Achats Matières premières et fournitures---------------------------------- 78 Evaluation du cycle Achats de projets-------------------------------------------------------------- 83 Inventaire physique------------------------------------------------------------------------------- 87 Analyse de la procédure écrite d’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87 La préparation d’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87 Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87 L’exploitation de l’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87 Conclusions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐- 87 Le contrôle des comptes-------------------------------------------------------------------------- 89 Revue analytique du stock ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 89 Validation du stock‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 91

Conclusion de la deuxième partie‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 100 CONCLUSION GENERALE ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-------------‐‐‐‐‐‐‐‐‐-- 101 ANNEXES ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----------------- 102 ANNEXE 1 : ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐------------------- 103 ANNEXE 2 : ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS‐‐‐‐‐‐‐‐-------------‐‐‐‐‐----------------- 104 ANNEXE 3 : GRILLE DE SEPARATION DE FONCTION‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐-------------------------------- 105 ANNEXE 4: ORGANIGRAMME DE LA SOCIETE ALPHA‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐------------------------------ 106 ANNEXE 5 : PLAN DES COMPTES DE STOCKS CONFORME AU PCSI‐----------------------- 107 Glossaire immobilier------------------------------------------------------------------------------------------- 109 BIBLIOGRAPHIE ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐----------------‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 116

6 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

INTROUCTION GENERALE L’activité de la promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume et au centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de la politique économique et sociale nationale et a enregistré au cours de ces dernières années un développement important. Ce développement est le résultat de plusieurs facteurs et d’un long processus de réformes. La nouvelle politique d’habitat lancée depuis 2000 a contribué largement à cette dynamique. Ainsi, en examinant l’évolution du secteur immobilier au Maroc, nous pouvons constater que celle-ci a connu un développement important au cours de ces dernières années induit principalement par l’augmentation des investissements locaux et étrangers et un accroissement significatif de l’offre en logement. L’analyse de l’évolution du secteur au cours de ces dernières années fait ressortir deux constats majeurs.  

Le premier, concerne l’émergence de grands groupes immobiliers privés : Groupe Addoha, Alliances Développement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa... Le deuxième constat concerne cette dynamique d’installation des capitaux étrangers dans le secteur de l’immobilier.

Par ailleurs, à partir de l’année 2006, les organismes publics de l’habitat se sont restructurés autour d’un Holding : le Holding d’Aménagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le résultat de la fusion de trois (3) institutions : l’ANHI (Agence Nationale pour l’Habitat Insalubre), Attacharouk (société publique chargée de la résorption du bidonville de Ben M’siq à Casablanca) et la SNEC (Société Nationale d’Equipement et de Construction). Cet état de fait s’aligne avec les orientations adoptées par le Maroc dans le cadre des réformes juridiques, comptables et fiscales, qui ont mené à l’adoption :   

de plusieurs lois (Loi sur la vente en état de futur achèvement VEFA, Loi sur la copropriété…) ; d’un plan comptable du secteur immobilier ; des mesures d’encouragement fiscales en faveur des promoteurs immobiliers afin d’encourager l’investissement.

Pour tenir compte de ces particularités, l’auditeur doit lors de la réalisation d’une mission d’audit comptable et financier d’une entreprise de promotion immobilière maîtriser les principales caractéristiques juridiques, fiscales et comptables de ce secteur, il doit aussi cerner les différents risques y afférents. Le présent mémoire abordera l’audit des entreprises de promotion immobilière et plus particulièrement l’audit des stocks, car ce poste représente le cœur du métier des promoteurs immobiliers. En pratique l’auditeur est confronté à une activité jugée complexe, pour plusieurs raisons dont les plus importants sont :  

un cycle de production long qui s’étale généralement sur plus d’une année ; des intervenants divers et hétérogènes tout au long du cycle de production.

Dans ce contexte, un ensemble d’éléments doit être réuni pour atteindre l’objectif de certification des comptes des entreprises de promotion immobilière. Dans le cadre de la démarche général d’audit, il convient de commencer par la planification de la mission, l’identification des zones de risques généraux et spécifiques : risques inhérents et contrôle pour aboutir à la définition d’un programme de travail à appliquer.

7 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

L’objet de ce mémoire est de proposer aux auditeurs des entreprises de promotion immobilière, une méthodologie d’approche des comptes de stocks, qui leur permettrait de mener à bien les contrôles spécifiques de ces comptes. L’objectif du présent mémoire est d’aider à la compréhension de l’approche d’audit des stocks des entreprises de promotion immobilière tout en y apportant une simplification et une harmonisation et aussi de permettre au lecteur d’appréhender au mieux :    

les particularités techniques du secteur ; les principales difficultés rencontrées ; les zones de risques ; les limites de la mission d’audit des comptes de stocks de ces entreprises.

Cette étude est limitée aux seules spécificités d’audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière, en prenant en considération leurs incidences sur la démarche d’audit, telle que définie par les normes nationales de la profession. PROBLEMATIQUE Le secteur immobilier est un secteur renfermant des caractéristiques juridiques, comptables et fiscales spécifiques qui font qu’il n’est pas possible pour l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes d’analyser et d’appréhender les risques liés à ce secteur au même titre que ceux relatifs aux secteurs : industriel, commercial ou financier. Il est indispensable à l’auditeur de disposer des connaissances particulières en matière de fiscalité, de droit, de comptabilité et d’avoir un raisonnement pour pouvoir réaliser une mission d’audit dans ce secteur. Ainsi la réglementation spécifique qui régit ce secteur (légales, réglementaires, fiscale, comptable) ; la durée du cycle de production qui dépasse généralement une année ; l’importance de leurs stocks et des charges financières et la possibilité de vente avant l’achèvement constituent des zones de risques non négligeables et font que l’auditeur est confronté à des difficultés lors de sa mission. Dans pareil cas, l'on pourrait se demander: Compte tenu des spécificités comptables, fiscales et juridiques qui caractérisent les entreprises évoluant dans ce secteur, quelle approche d’audit faut-il adopter pour réaliser une mission d’audit d’une entreprise de promotion immobilière ? D'où les questions suivantes:  Quelles sont les différents aspects réglementaires que l’auditeur doit prendre en considération lors de la réalisation de sa mission d’audit ?  Quels sont les travaux et les diligences à dérouler pour couvrir toutes les zones de risques liées à l’audit des stocks de la promotion immobilière ? Le thème intitulé « Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks » paraît approprié pour analyser ces différentes questions et tenter d'y apporter des réponses. Compte tenu de ces difficultés, le présent mémoire présentera une démarche d’audit par les risques et proposera une technique d’audit du cycle stock, en adéquation avec le secteur immobilier.

8 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

METHODOLOGIE Ce mémoire est structuré en deux (2) parties : La première partie traite des aspects spécifiques et des difficultés d’appréciation des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue d’ensemble sur les particularités de l’activité de promotion immobilière et le dispositif comptable appliqué à ce secteur. Elle présentera en particulier les aspects comptables qui caractérisent ce secteur immobilier selon les normes marocaines. La deuxième partie traite de la description des risques afférents à ce secteur ainsi que de la mise en œuvre de l’approche, autrement dit des techniques et outils méthodologiques à mettre en œuvre pour appréhender les comptes de stocks et enfin, un cas pratique pour illustrer notre démarche d’audit.

9 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

PREMIERE PARTIE : La promotion immobilière au Maroc, aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks.

10 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

INTRODUCTION A LA PREMIERE PARTIE La réalisation de toute mission d’audit comptable et financier implique nécessairement la connaissance du secteur d’activité dans lequel intervient l’auditeur. En effet, afin de cerner les zones de risques inhérents au secteur, il importe de bien connaître l’activité, d’en extraire les spécificités tant au niveau juridique que comptable et fiscal. L’opération de promotion immobilière fait intervenir plusieurs personnages entre lesquels, les rôles et responsabilités sont répartis. Cette section ne reprendra pas de manière exhaustive l’ensemble des personnes qui travaillent en rapport avec le secteur immobilier. Seules seront définies les personnes concourant à la production immobilière. Le Code Général des Impôts a ainsi retenu une classification des métiers liés à l’activité immobilière, exposée au niveau de l’article 30 :  



Promoteur immobilier: toute personne qui procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité ou en partie ; Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quel que soit leur mode d’acquisition ; Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d'immeubles bâtis et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.

Cette Première Partie traite des aspects spécifiques propres aux entreprises de promotion immobilière au Maroc, du dispositif comptable des stocks selon les normes comptables marocaines et des difficultés d’appréciation des stocks par l’auditeur externe. Elle est subdivisée en trois chapitres : Le premier chapitre traite des aspects juridiques ainsi que particularités comptables et fiscales de la profession au Maroc. Le deuxième chapitre est consacré au développement synthétique des notions comptables réglementant les stocks des entreprises de promotion immobilière. Nous nous pencherons sur les normes marocaines afin de présenter une idée globale au lecteur sur la pratique de ces normes au sein de ces entreprises. Enfin le troisième a pour objet de présenter les principales difficultés rencontrées par l’auditeur lors de son contrôle à savoir les questions liées à l’exhaustivité et à la réalité de la comptabilisation du stock, les difficultés d’évaluation et la problématique de l’inventaire physique.

11 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre I : Les spécificités juridiques, comptables et fiscales La promotion immobilière est une activité qui présente des caractéristiques qui lui sont propres : longueur du cycle de construction, ponctualité des opérations, autonomie financière de chaque programme. Ces divers éléments ont entraîné des règles bien spécifiques sur le plan juridique, comptable et fiscal.

Section 1 : Aspect juridique L’environnement juridique de la promotion immobilière est large, complexe et en permanente mutation. L’inventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette étude n’est pas de l’analyser. Paradoxalement, l’activité de promotion immobilière n’est pas règlementée en tant que profession, cependant, elle reste malgré tout une des activités encadrées par un dispositif juridique que l’on peut qualifier de complet. On peut définir l’opération de promotion immobilière comme étant « une opération qui consiste à acquérir une matière première (terrain ou immeuble ancien), à transformer et à commercialiser un produit nouveau (terrain aménagé ou loti ou construction neuve) ». On peut ainsi clairement dissocier deux (2) notions, d’une part la propriété foncière dans le processus d’acquisition et d’autre part la commercialisation de biens immeubles.

A. Législation régissant le secteur L’environnement juridique relatif à la promotion immobilière s’articule autour de deux axes : la Législation Foncière d’une part et le Code de l’Urbanisme d’autre part. 1. Législation foncière La Législation Foncière marocaine peut être qualifiée de double, du fait qu’elle est marquée par la coexistence d’un Droit Traditionnel régi par les principes du Droit Musulman et des coutumes locales et un Droit d’Immatriculation Foncière ou Droit Moderne introduit au Maroc depuis le début du siècle dernier (1913) par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913). Le régime traditionnel bien que de plus en plus limité au monde rural, est régi par les pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales dont la pierre angulaire reste les Adouls. Le régime de l’immatriculation foncière a été institué par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) complété et modifié par divers autres textes. Ce dahir a pour but de définir et garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les servitudes qui s’y rapportent. Ce dahir définit la propriété comme étant l’inscription sur des registres spéciaux dits « Livres fonciers » de chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d’ordre unique avec les déterminations topographiques et juridiques propres, et précisant de manière exacte et définitive les droits de son propriétaire et des autres ayants droits. Le titre de propriété ou le titre foncier ainsi constitué est considéré comme un état civil du bien immobilier. Le titre foncier permet aux tiers d’être informés juridiquement sur l’origine de la propriété, son histoire et sa situation juridique exacte. Ce titre regroupe ainsi les droits réels et la charge foncière grevant l’immeuble.

12 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Toutes modifications ou mutations sont portées au titre foncier. Le dahir relatif au régime foncier fait appel à plusieurs notions ou fonctions que nous définirons ciaprès :     

La conservation foncière ; Le cadastre ; Le notaire ; Le bornage ; La réquisition.

a. La conservation foncière La conservation foncière assure les fonctions suivantes :    

L’immatriculation de la propriété foncière ; La publication des droits réels et des charges foncières ; La réponse aux demandes des clients de l’immatriculation foncière ; La conservation de la propriété foncière.

b. Le cadastre Les services du cadastre ont pour rôle de collecter et délivrer les renseignements relatifs à la propriété immobilière. Ils visent aussi à établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national. Ces services effectuent également des travaux de contrôle et de vérification des travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des établissements publics et des collectivités locales et permettent ainsi de contribuer à la réalisation des programmes d’aménagements fonciers. c. Le notaire Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de l’état de droit et l’arbitre impartial de la conclusion des contrats conclus. Il assure ainsi la moralité (entre les parties) et la sécurité juridique. Sa mission est de rédiger les actes juridiques et d’accomplir les diverses formalités fiscales et juridiques conformément aux dispositions légales et fiscales. Il s’assure ainsi que les droits d’enregistrement, et autres impôts et taxes ont été correctement liquidés. Par la réalisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les parties. d. Le bornage Le bornage fournit les bornes d’immatriculation ou triangulation de forme réglementaire. Il est réalisé par un ingénieur géomètre assermenté par la délégation du conservateur. e. La réquisition La réquisition d’immatriculation est délivrée gratuitement par le service de la Conservation Foncière. C’est une demande d’immatriculation qui peut être rédigée dans les bureaux du service foncier. La réquisition ne peut s’appliquer qu’à des immeubles composés d’une seule parcelle ou de parcelles formant corps.

13 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

2. Législation de l’Urbanisme Si la législation foncière a pour vocation de protéger les droits des détenteurs de titres et par ricochet les promoteurs immobiliers, la législation de l’urbanisme est présentée plutôt comme un handicap pour les promoteurs immobiliers, puisque son objet protéger les citoyens futurs clients de ces promoteurs. Le Code de l’Urbanisme est un dispositif technique et légal qui a pour objet d’harmoniser les villes marocaines, de veiller à leur aménagement et à offrir un cadre de vie de qualité pour l’ensemble des citoyens. Il s’applique aux zones urbaines, et définit les documents légaux qui régissent les règles de l’urbanisme. a. Schéma directeur d’aménagement urbain C’est un document qui planifie pour une durée de 25 années au maximum, l’organisation générale du développement urbain d’un territoire déterminé et qui peut concerner un ou plusieurs canaux. Ce schéma a pour objet notamment de fixer les options d’aménagement et de fixer la destination socio-économique d’une zone : zone d’installation, zone d’habitation, zone agricole et zone industrielle. b. Plan de zonage Il a pour objet de permettre à l’administration et aux collectivités locales de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la préparation du plan d’aménagement et à préserver les orientations du schéma directeur d’aménagement urbain. Il définit notamment, les zones d’interdiction de construction, localise les emplacements réservés aux équipements principaux et sociaux tels que les voies publiques, les dispensaires, les espaces verts… c. Le plan d’aménagement Il définit les règles d’utilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposées en vue de la réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent ainsi que les règles de construction applicables au territoire concerné. d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité Ces arrêtés fixent la limite du domaine routier public avec les propriétés riveraines. L’objet de ces arrêtés est de déterminer les voies communales, les places et les parkings communs, la modification de leur tracé ou de leur largeur, ainsi que leur suppression totale ou partielle. Ils sont assortis d’un plan indiquant ladite voirie. Ces arrêtés peuvent emporter cessibilité pour la réalisation des opérations fixées. Le dispositif actuel réglementant l’urbanisme souffre des défaillances suivantes :   

Gestion locale opaque ; Des instruments de gestion sans réelle vision à long terme et dépendant des élections communales ; Absence de contrôle efficace et indépendant.

14 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

C’est ainsi que sur la base des instructions de Sa majesté le roi Mohamed VI, une réforme a été entamée à partir du mois d’octobre 2005. Cette réforme a abouti à la formulation d’un projet de loi portant Code de l’Urbanisme.

B. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA 1. La notion de la VEFA La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) est issue du Dahir n° 1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n°44-00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre 2002). La définition de la vente en l’état de futur achèvement résulte de l’article 618-1 de la loi n°44-00 : “Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux”. La loi concerne aussi bien les immeubles à usage d’habitation que ceux à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal effectués par toute personne de droit public que de droit privé. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble. 2. Le contrat préliminaire Nécessité d’un contrat préliminaire qui doit être établi et cela sous peine de nullité soit: un acte authentique, soit un acte ayant date certaine et élaboré par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats agréés par la cour suprême). Le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre de mentions : -

-

l’identité du vendeur et de l’acheteur ; le titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes ; le numéro et la date de l’autorisation de construire; la description de l’immeuble, objet de la vente; le prix de vente définitif et les modalités de son paiement; le délai de livraison ; les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.

Le contrat préliminaire doit être signé et paraphé par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat. Il convient de joindre au contrat préliminaire : -

les copies conformes des plans d’architecture ‘ne varietur’, du béton armé et le cahier des charges ; le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

15 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

La loi apporte une sécurité en faveur de l’acquéreur dans le sens où le contrat préliminaire ne peut être signé qu’après achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée. (Article 618-5). L’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction (article 618-6) selon les phases suivantes : -

Une partie lors de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée ; Une deuxième partie lors de l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble ; Et enfin une dernière partie lors de l’achèvement des travaux de finition.

Toutefois, la loi laisse la possibilité aux parties de fixer des modalités de paiement différentes à l’exception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente (article 618-8). 3. Le contrat définitif Le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé. (Article 618-18) Le contrat définitif ne sera conclu qu’après le versement intégral du prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, par l’acheteur. Le contrat définitif devra être conclu selon les formes du contrat préliminaire, il doit donc revêtir les mentions de l’article 618-3. Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification visée à l’article 618-18 ci-dessus, la partie lésée peut intenter une action en justice visant à la conclusion du contrat définitif ou à la résiliation du contrat de vente préliminaire. En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente. Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif. 4. Réalisation de la vente Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’est valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.

Section 2 : Particularités comptables L’objectif du présent mémoire n’étant pas une étude approfondie du plan comptable immobilier, nous ne présentons qu’une synthèse des principales particularités du plan comptable.

16 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Le champ d’application du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre l’ensemble des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location1. Les principaux apports du plan comptable immobilier peuvent être résumés ainsi : 1) Tenue d’un inventaire permanent : Le système de comptabilisation du secteur immobilier est basé sur le système d’inventaire permanent comptable compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de l’immobilier généralement supérieure à un an, la nécessité de dégager un coût de revient pour chaque unité produite et la complexité d’évaluation des réalisations dans le secteur de l’immobilier. Ainsi, toutes les charges engagées sont comptabilisées directement aux comptes de stocks au lieu des comptes de charges. Les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d’un projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice. Cette méthode consiste en la comptabilisation dans les comptes de stocks de toutes les dépenses imputables aux projets immobiliers, au fur et à mesure de leur réalisation. Par ailleurs et dans le but de respecter la règle du classement par nature, une nomenclature de comptes spécifiques à la profession a été définie. On trouve ainsi des sous comptes de stocks différents pour les terrains, les constructions en cours, les frais financiers, les frais annexes… Le stock de biens immobiliers doit inclure le coût complet :  Des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ;  Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;  Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d’être livrés ou vendus. A la fin de l’exercice, le promoteur immobilier constate les charges engagées au cours de l’exercice par contre partie des comptes de variation de stock. Par ailleurs, les frais généraux et les charges d’intérêts sont constatés en charges et activés en stocks par le biais des comptes de transfert de charges. 2) Le coût historique cumulé : La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l’obligation de faire apparaître dans la comptabilité générale le coût historique cumulé de chaque opération jusqu’à sa complète sortie du stock. Pour permettre l’application de cette règle, il y a lieu d’associer à chaque compte de stock, un compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n°9.88 du 30 décembre 1992 relative aux obligations comptables des commerçants, telle que promulguée par le Dahir n° 1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992), publiée au B.O n° 4183 bis du 30 décembre 1992 et aux prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC). 1

17 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

compte est identifié par « 9 » en quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé. Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur, la différence entre les soldes des deux comptes donne le stock des produits achevés non encore livrés. On remarque ainsi la création de nouveaux comptes dans le plan comptable immobilier :  3139 produits en cours sortis  3159 produits finis sortis En fin d’opération, ces comptes s’équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après livraison du dernier produit (lot, logement, commerce…). Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur, les sorties de stocks sont comptabilisées au crédit du compte par l’écriture : o o

7132 : Variation de stock Immeubles achevés 3159 : Produits finis sortis

Le compte 3159 « Produits finis sortis » étant associé au compte débiteur 315 « Stocks de produits achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non encore livrés. Les stocks seront dans la mesure du possible, éclatés par nature des coûts. Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode suivante : Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de stock (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs. Et c’est seulement en fin d’année qu’une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée. Ainsi, à la clôture de l’exercice, le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit de chaque sous compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charges. 3) Constatation des provisions pour les encours : Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, le P.C.S.I précise que l’évaluation des provisions pour dépréciation des stocks et en cours doit être calculée en respectant, notamment, le principe de la prudence. A ce titre, il est essentiel de vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduits. Dans le cas contraire ou en cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks même pour les programmes en cours de réalisation, s’il paraît probable qu’ils se solderont par des déficits. La provision pour dépréciation se subdivise donc en : -

Une provision pour dépréciation des travaux en cours à hauteur de la perte sur les travaux déjà exécutés; Une provision pour risques et charges à hauteur de la perte sur travaux restant à engager.

18 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

4) Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières Il s’agit des charges financières afférents aux emprunts spécialement contractés pour le financement d’un ou de plusieurs projets immobiliers pendant le cycle de production allant du début des travaux jusqu’à la date à laquelle les immeubles construits sont en état d’être livrés. L’incorporation de ces charges n’est possible que si le financement est individualisé par projet. Dans le cas où les emprunts financeraient simultanément plusieurs opérations, les charges financières seront affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’E.T.I.C, les modalités de répartition. L’incorporation des charges financières a lieu jusqu’à l’achèvement de l’opération (constructionlotissement). La durée d’incorporation des charges financières au coût de production est subordonnée à la détermination de la date d’achèvement qu’il convient de retenir. L’achèvement technique doit générer l’achèvement comptable. Pour la réserve foncière, l’incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement partiel ou total du prix d’achat entre les mains d’un notaire, Adoul ou du (ou des) vendeurs. Pour les lotissements, l’incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait générateur de l’incorporation des charges financières est constitué par la date de délivrance de l’autorisation de construire. 5) Incorporation de certaines charges commerciales au coût de production Le plan immobilier distingue dans les frais de commercialisation entre : 



Les frais de communication tels que les frais de notices publicitaires (plaquettes commerciales), d’affiches, de panneaux, la publicité de lancement du projet, l’aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartements témoins. Ils interviennent souvent au cours du cycle de production et sont admis dans le coût de production Les frais de commercialisation proprement dit tels que les commissions /vente (agents immobiliers), de réception, d’inauguration, les frais d’annonce et insertions dans la presse propre à l’entreprise (publicité générale), les cadeaux à la clientèle, les frais de participation aux foires et y exposition, les frais de parrainage,…Ces frais ont un caractère répétitif et sont exclus du coût de production. Ils rentrent plutôt dans les frais de distribution et donc dans le coût de revient.

A l’arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d’avance les frais de commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés. 6) Honoraires et frais Une des particularités du secteur immobilier réside dans le fait que l’ensemble des travaux fait appel à des prestataires de services dans différents domaines de compétences et les montants des honoraires versées à ces consultants est d’une importance significative. Ces honoraires ont trait à des études directement liées à la réalisation du projet. Le caractère direct de ces prestations fait qu’elles soient incorporées au coût du projet.

19 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

En effet, le P.C.S.I précise que les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’agit notamment des frais suivants: -

Assurances propres aux programmes ; Honoraires des architectes ; Honoraires des avocats ; Honoraires des notaires ; Frais de courtage ; Frais d’expertise ; Frais juridiques ; Frais d’appels d’offre ; Annonces et insertions propres aux programmes en cours.

Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d’actes et de contentieux sont comptabilisés en charges de l’exercice. 7) Les provisions pour travaux restant à payer Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total du projet. Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent être chiffrées avec précision au moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :  Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;  De travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la fin du chantier ;  De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ;  Des travaux d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné ou encore des travaux d’avancement du projet telle que la porte d’entrée, les plantations sur les voies d’accès, les revêtements des voies intérieures…  De la couverture d’un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés ou construits par l’entreprise et dont la propriété n’est pas encore transférée (apurement foncier). Les provisions pour travaux restant à effectuer doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du coût de production, et faire l’objet de note détaillée permettant d’apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de la provision pourrait être basée sur des données statistiques fondée sur les dépenses engagées dans le passé et rapporté au coût définitif des projets achevés. Sont exclues :    

Les coûts commerciaux et de publicité après achèvement ; Les frais financiers après achèvement ; Les charges d’entretien et de copropriété des logements invendus ; Les frais internes de gestion de l’entreprise après achèvement.

Il convient de mentionner dans l’E.T.I.C les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et leurs montants par catégories de projet.

20 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

8) Dérogation concernant le traitement de la variation des stocks Cette dérogation concerne le traitement des variations de stocks en matière d’opérations propres. En effet, compte tenu de la composition du coût du stock, la variation des stocks au cours d’un exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le poste 713 « variation des stocks des produits » mais sera constituée par la somme des éléments suivants : o o o

713 : Variation des stocks ; 7197 : Transferts de charges, correspondant à la commission d’intervention sur opérations propres2 ; 7397 : Transferts de charges financières correspondant à l’imputation des frais financiers aux coûts des stocks.

Section 3 : Particularités fiscales La fiscalité représente l’instrument d’intervention de l’Etat le plus efficace dans le secteur de l’immobilier. Au Maroc, cet instrument commence à se substituer progressivement à l’ensemble des canaux et outils à travers lesquels l’Etat intervient soit pour stimuler la demande des ménages ou l’investissement privé dans le secteur de logement. Près de cinquante (50) mesures fiscales concernent l’activité immobilière, elles représentent le cumul d’une expérience de plus de 30 années. Ces mesures traduisent l’importance du secteur de l’immobilier et l’émergence d’une politique fiscale dédiée au secteur de l’immobilier dont le rôle dans l’économie est très important. L’analyse de la fiscalité, de ses mécanismes et des canaux de transmission de la politique fiscale constitue donc un priori pour une politique fiscale efficace dans le secteur. Les pouvoirs publics sont conscients de l’importance de la fiscalité pour le développement du secteur. Au fil des différentes lois de finances, ils ont accordés des avantages substantiels au secteur. Les principales mesures prises dans ce sens au cours des dernières années ont portés sur quelques avantages fiscaux accordés aux ménages acquéreurs de logements, mais surtout sur des dérogations fiscales assez substantielles accordées aux promoteurs privés pour les amener à se substituer à l’Etat dans son rôle de producteur de logements pour les ménages à faibles revenus, et assurer une production à même de combler le déficit et de faire face aux énormes besoins en matière de logement social. La fiscalité relative à l’activité de promotion immobilière a beaucoup évolué depuis ces dernières années. En effet, si l’impôt sur les sociétés a subi une réduction en passant de 35% à 30%, la taxe sur la valeur ajoutée relative aux travaux a connu une hausse en passant de 14%, en plus, pour plusieurs exonérations fiscales encourageant le secteur ont été abrogées en 2008. A. Impôt sur les sociétés Les longues années de morosité du secteur de promotion immobilière ont poussé le législateur à mettre en place une batterie de mesures d’incitation.

Charges indirectes incorporées au coût de production des opérations réalisées par l’application d’un pourcentage fixe aux dépenses engagées pour chaque programme pour les promoteurs ne disposant pas d’une comptabilité analytique. Ce taux est de 7% pour les opérations réalisées en matière d’ouvrage directe par le promoteur et fonction des conventions établies pour les opérations réalisées en maîtrise d’ouvrage directe par le promoteur et fonction des conventions établies pour les opérations en maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD). 2

21 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

a. Logement social Loi de finances 2007 Jusqu’au 31 décembre 2007, les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes sociaux, dont la valeur immobilière totale n’excède pas 200.000 MAD pour une superficie qui ne dépasse pas 100 m² étaient exonérés de l’impôt sur les bénéfices au titre de ces programmes. Pour pouvoir prétendre à cette exonération, les promoteurs immobiliers doivent satisfaire aux conditions suivantes :    

Conclusion avec l’état d’un cahier de charges ; Engagement de réalisation d’un programme de construction d’un minimum de 2.500 logements. Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque résidence ; Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier de charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires correspondant pour chaque programme.

En pratique, cette notion de comptabilité séparée n’est pas assez bien comprise par les différents intervenants. Mais force est de constater que le Plan Comptable du Secteur Immobilier a facilité cette exigence dans la mesure où il a prévu pour chaque programme, un compte de stocks. En revanche, le suivi des autres composantes du programme nécessite un retraitement comptable par la création d’un compte de chiffre d’affaires par programme, un compte d’emprunt par programme et une gestion des recettes par programme. Loi de finances 20083 Les promoteurs immobiliers, personnes physiques ou morales, qui réalisent leurs opérations dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, à compter du 1er janvier 2008, assortie d’un cahier des charges, en vue de réaliser un programme de construction de 1500 logements sociaux tels que définis à l’article 92-i-28° du CGI, étalé sur une période maximum de cinq (5) ans courant à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire et destiné à l’habitation principale, bénéficient d’une réduction de 50% de l’impôt sur les sociétés (taux réduit de 17,5%) ou de l’impôt sur le revenu en vigueur (taux réduit de 20%) au titre de l’exercice ouvert à compter du 1er janvier 2008. Au-delà de cet exercice, l’imposition est établie au taux normal en vigueur. Loi de finances 20094 Le bénéfice des dispositions précédentes est prorogé aux deux exercices consécutifs suivant l’exercice ouvert à compter du 1er janvier 2008, soit l’exercice 2009 et 2010 pour les conventions conclues au cours de cette période. Au-delà de l’exercice 2010, l’imposition est établie au taux normal en vigueur. Loi de finances 2010 A partir du 1er janvier 2010, la Loi de Finances a proposé un nouveau cadre pour le logement social : 3 4

Article 8-III-5° de la loi de finances n° 38-07 pour l’année budgétaire 2008 Article 7-II-2° du CGI

22 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

La superficie a été restreinte, puisque la superficie minimale est de 50 m² et la superficie maximale est de 100 m² : Le prix du logement a été augmenté pour s’établir à 250.000 MAD hors taxes au lieu de 200.000 MAD toutes taxes comprises ; Le nombre de logement minimal à réaliser a été réduit à 500 logements ; Le bénéfice de cette exonération est accordé pour la période allant du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2020.

b. Programme social à faible valeur immobilière totale Parallèlement à l’imposition des promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes de logements sociaux, le Ministère de l’Habitat soucieux de promouvoir l’offre sociale en matière de logement a décidé de mettre en place un nouveau produit : des logements sociaux de valeur immobilière n’excédant pas 140.000 MAD pour une superficie allant de 50 à 60 m². On entend par logement à faible valeur immobilière, toute unité d’habitation dont la superficie couverte est de cinquante (50) à soixante (60) mètre carré et la valeur immobilière totale n’excède pas cent quarante mille (140.000) dirhams, taxe sur la valeur ajoutée comprise. En outre, lorsque le logement construit conformément aux conditions ci-dessus fait l’objet d’une cession, le prix de la première vente ne doit pas excéder cent quarante mille (140.000) dirhams. La valeur immobilière totale comprend le prix du terrain, le coût de la construction principale et des annexes, ainsi que les frais d’adduction d’eau et de branchements d’égouts, d’électricité et de téléphone. Ce programme bénéficie de l’exonération totale en matière d’impôt sur le bénéfice, sous les conditions suivantes : -

Conclusion d’une convention avec l’Etat assorti d’un cahier de charges ; Réalisation d’un programme de construction d’au moins 500 logements en milieu urbain et/ou 100 logements en milieu rural ; Attribution des logements à titre d’habitation principale pour la tranche de population dont le revenu mensuel n’excède pas 1.5 le SMIG (Salaire Minimum Interprofessionnel garanti) ; Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque programme ; Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier des charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires correspondant pour chaque programme ;

Ce programme de construction doit être réalisé dans un délai maximum de cinq (5) ans à partir de la date d’obtention de la première autorisation de construire. Cette exonération est applicable aux conventions conclues dans le cadre du programme précité durant la période allant du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2012. D’après la loi de finances de 2012, le programme bénéficie de l’exonération totale en matière d’impôt sur le bénéfice, sous les conditions suivantes :  Réalisation d’un programme de construction intégré de deux cents (200) logements en milieu urbain et/ou cinquante (50) logements en milieu rural, compte tenu des critères retenus cidessus ;  Ces logements doivent être destinés, à titre d’habitation principale, aux citoyens dont le revenu mensuel ne dépasse pas deux (2) fois le salaire minimum interprofessionnel garanti ou son

23 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

équivalent, à condition qu’ils ne soient pas propriétaires d’un logement dans la commune considérée. B. Droits d’enregistrement a. Taxation des opérations immobilières normales Toutes les opérations portant sur les biens immobiliers sont assujetties à des droits d’enregistrement proportionnels. Ce qui représente un surcoût pour les promoteurs immobiliers, car ils sont obligés de tenir compte d’un coût alors que la plupart des autres activités n’y sont pas assujetties. Il faut dire que c’est toujours le client final qui supporte cette imposition. Le CGI a prévu dans son article 133, l’enregistrement au taux de 3% de l’ensemble des acquisitions de biens immeubles, immatriculés ou non assis sur la base imposable, laquelle est constituée par le prix exprimé dans l’acte de vente et l’ensemble des charges qui lui sont ajoutées. Par dérogation, les acquisitions, à titre onéreux, de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies et réservés à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif sont soumises à la formalité d’enregistrement au taux de 3% sous une double condition : -

La réalisation de l’opération dans un délai de 7 ans à compter de la date d’acquisition ; La production d’un cautionnement bancaire qui doit être déposé entre les mains de l’inspecteur des impôts chargé de l’enregistrement ou le consentement au profit de l’Etat, dans l’acte d’acquisition ou dans un acte y annexé, une hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de premier rang ou, à défaut, de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit agréés5.

Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée de l’hypothèque ne sera délivrée par l’inspecteur des impôts chargé de l’enregistrement compétent que sur présentation, selon le cas, des copies certifiées conformes du certificat de réception provisoire ou du certificat de conformité prévus par la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992). La main levée n’est octroyée qu’après production de la réalisation définitive de la réalisation et ce par la production du permis d’habiter, le certificat de conformité ou le certificat de réception provisoire. b. Opérations exonérées Au regard des droits d’enregistrement, deux (2) opérations restent exonérées pour les promoteurs immobiliers : -

La réalisation d’opérations de construction de logements sociaux ; Et la réalisation des logements à faible valeur immobilière totale.

Ces deux opérations doivent satisfaire aux conditions énoncées ci‐dessus. Par ailleurs, le délai de réalisation reste toujours le même à savoir 5 années. Mais les promoteurs doivent joindre également à l’acte d’acquisition du terrain soit une caution bancaire, soit une hypothèque de 1er rang ou éventuellement de 2ème rang après celle des établissements de crédit.

5

Article 130 du CGI

24 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 2 : Dispositif Comptable appliqué aux comptes de stocks des différentes entreprises de promotion immobilière Afin d’appréhender au mieux les comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière, il convient au préalable de définir le dispositif comptable qui leur est appliqué. Ainsi nous allons appréhender le dispositif comptable marocain.

A. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier 1. Contexte d’adoption Le plan comptable immobilier concrétise une longue réforme de l’environnement juridique et économique de l’entreprise en général et de l’entreprise de promotion immobilière en particulier. Le point de départ de cette réforme est bien entendu la promulgation de la loi comptable de 1992. Il s’agit de la loi 9-88 relative aux obligations comptables du commerçant. S’en est suivi la promulgation de la loi 17‐95 relative aux sociétés anonymes et la loi 5-96 relative aux autres sociétés commerciales puis la loi 15-97 relative au Code Commerce. La réglementation comptable relative aux entreprises immobilières a été complétée par l’adoption par l’Assemblée Plénière du CNC (Conseil National de Comptabilité), lors de sa réunion du 11 mars 2003 après examen par le comité permanent du CNC lors de ses réunions tenues durant l’année 2002. La publication de ce plan a été motivée par trois facteurs suivants :

   

Les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d’autres secteurs, comme le démontre, à titre d’exemple : Leur cycle de production dépassant généralement une année ; L’importance de leurs stocks et des charges financières ; La réalisation de ventes en état futur d’achèvement ; L’étalement dans le temps des frais liés à la production, l’existence des frais qui peuvent être engagés postérieurement à la fin des travaux. Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme ont utilisé, jusqu’en 1998, comme référentiel comptable un mémorandum datant de 1982 qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux ; Le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a élaboré un manuel des procédures comptables pour les Organismes sous sa tutelle, rendu applicable à partir de l’exercice comptable 1999, en vue de remédier à l’absence de normes comptables en la matière et d’unifier les pratiques dans le secteur public.

2. Objectifs du PCSI Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs primordiaux de la normalisation comptable, à savoir : Utiliser les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et une lecture uniforme des états financiers ; Permettre la transparence et éviter les problèmes d’interprétations divergents ayant des répercussions fiscales ;

25 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Produire des informations harmonisées sur la situation financière et sur les performances de l’entreprise, permettant à tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de contrôler leurs actions ; Se mettre en harmonie avec le cycle de production dépassant généralement une année ; Fournir une image aussi fidèle que possible de ce que représente l’entreprise à tous les utilisateurs des comptes, privés ou publics (fournisseurs, clients, salariés, banques et autres prêteurs, associés et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ; Apporter tous les éclaircissements et informations complémentaires de manière à opérer cette harmonisation. 3. Champ d’application du PCSI : Le champ d’application du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre l’ensemble des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location. Par facilité d'expression, les entités économiques concernées par ce plan sectoriel sont désignées par le terme « Entreprise » ou « Entreprise immobilière ». Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre 1992 relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir n° 1.92.138 du 30Joumada II 1413 (25 décembre 1992) et aux prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC). Elles peuvent opter pour deux types d’inventaires. Soit l’inventaire permanent ; dans ce cas, les imputations seront faites directement en cours d’exercice au niveau des comptes de stocks, soit l’inventaire intermittent ; auquel cas il y a lieu de transiter pour l’ensemble des dépenses par le compte de produits et charges et ne constater les stocks qu’en fin d’exercice. Le PCSI précise et explicite les particularités des opérations effectuées par les entreprises du secteur immobilier.

B. Méthodes de comptabilisation des contrats à long terme Est appelé contrat à long terme, un contrat d’une durée généralement longue, spécifiquement négocié dans le cadre d’un projet unique portant sur la construction, la réalisation ou, le cas échéant, la participation en qualité de sous-traitant à la réalisation, d’un bien, d’un service ou d’un ensemble de biens ou services fréquemment complexes, dont l’exécution s’étend sur au moins deux périodes comptables ou exercices. Le traitement des contrats dont l’exécution d’une durée inférieure à douze mois se répartit sur deux exercices successifs peut être le même que celui pratiqué pour les contrats à long terme. Les principaux secteurs d’activités concernés par ce type de contrats sont le Bâtiment et les Travaux Publics (BTP), la Construction Navale, Aéronautique, la promotion immobilière,… Il existe 3 méthodes pour la comptabilisation des contrats à terme : 

La méthode à l’achèvement des travaux ;



La méthode du bénéfice à l’avancement des travaux ;



La méthode à l’avancement des travaux.

26 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

« Seuls les bénéfices réalisés à la clôture d’un exercice peuvent être inscrits dans les états de synthèse. Cependant, peut également être inscrit, le bénéfice réalisé sur une opération partiellement exécutée lorsque sa durée est supérieur à un an, sa réalisation est certaine et qu’il est possible d’évaluer avec une sécurité suffisante le bénéfice global de l’opération ».( Article 17 de la loi n°9-88) I.

Traitement des contrats bénéficiaires a. Méthode à l’achèvement

Cette méthode consiste à ne pas prendre en compte les produits se rattachant à un contrat à terme, que lors de la livraison du bien ou du service concerné (lors du transfert de propriété).

Le principe Le traitement en cours de contrat Le traitement en fin de contrat - Le produit n’est - Les charges sont - A la livraison, le chiffre comptabilisé que comptabilisées par nature ; d’affaires est lorsque l’exécution - A la clôture, les travaux comptabilisé ; du contrat est exécutés sont valorisés et - Le bénéfice est ainsi achevée ; comptabilisés en stock. comptabilisé uniquement - Le résultat n’est à l’exercice de livraison donc constaté qu’à l’achèvement du contrat Exemple : Les éléments relatifs à un contrat à terme sont récapitulés ci-après hors TVA :

Années

N

Prix de vente définitif

N+1 2950000

Coût prévisionnel cumulé

2291000

2390000

Coût réel cumulé

2151000

2320000

Les charges se rapportant au contrat sont donc : Exercice N 2151000

Exercice N+1 169000

Total 2350000

Pour l’exercice N:  Au cours de l’exercice : les charges sont comptabilisées normalement,  A la clôture : on passe la variation de stock comme suit: 313

Produits en cours

2 151 000 713

Variation de stocks des produits en cours

2 151 000

La méthode de l’achèvement n’a pas d’incidence sur le compte de résultat de l’exercice N.

27 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

+ Variation des stocks de produits :

2.151.000

- Charges diverses :

2.151.000

= Solde :

0

Pour l’exercice N+1:  Au cours de l’exercice : les charges sont constatées normalement  En fin de contrat: l’écriture suivante est enregistrée : 342

Clients et comptes

rattachés 712 4455

3 540 000 Ventes de biens et services produits Etar TVA facturée

2 950 000 590 000

A la clôture de l’exercice l’enregistrement comptable est le suivant : 713

Variation de stocks

des 313

produits en cours produits en cours

2 151 000 2 151 000

L’incidence de la méthode à l’achèvement sur le compte de résultat de l’exercice N+1 se présente comme suit : Ventes de biens et services produits :

2.950.000

Variation des stocks :

- 2.151.000

Charges diverses :

-

Résultat :

169.000 630 000

b. Méthode à l’avancement des travaux Cette méthode consiste à constater à la clôture de chaque exercice l’ensemble des charges de production liées à une opération ainsi que les produits y afférents sur la base d’un pourcentage d’avancement. L’utilisation de cette méthode est subordonnée au respect des conditions suivantes (article 17 loi 988) :  La réalisation d’un bénéfice est certaine ;  Il est possible d’évaluer avec une sécurité suffisante le bénéfice global de l’opération. Le principe Le traitement en cours de contrat Le traitement en fin de contrat Les produits sont constatés - Les charges sont comptabilisées - A la livraison, le chiffre au fur et à mesure de par nature ; d’affaires est l’avancement des - A la clôture, un chiffre d’affaires comptabilisé ; opérations. estimé en fonction du degré - Les produits à recevoir d’avancement des travaux est à (chiffre d’affaires) comptabiliser. antérieurement - Les stocks de travaux en cours ne comptabilisés sont sont pas comptabilisés. annulés.

28 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Exemple : Même exemple que celui de la méthode d’achèvement Exercice N:  Courant N : les charges sont constatées normalement  A la clôture de N: Détermination et comptabilisation du chiffre d’affaires estimé à la clôture de l’exercice. Ce CA enregistrée de la manière suivante :  Au débit d’un compte de produit à recevoir ;  Au crédit d’un compte de produit. L’estimation du chiffre d’affaires partiel s’effectue en appliquant un pourcentage d’avancement aux produits prévus à terminaison. Ce pourcentage est déterminé soit : -

Par le rapport coût des travaux exécutés à la clôture/ coût total prévisionnel à terminaison ; Par des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou services exécutés.

Pourcentage d’avancement = 2.151.000 / 2.390.000 soit 90% Chiffre d’affaires estimé = 2.950.000 X 90% = 2.655.000

3427

Client, facture à

établir

et créance sur travaux non encore facturé

712

Ventes de biens produits

4458

3.186.000 2.655.000

TVA à régulariser

531.000

Incidence sur le résultat de N : + Ventes de biens et services produits :

2.655.000

- Charges diverses :

2.151.000

= Solde créditeur :

504 000

Exercice N+1:  Début N+1, il y a lieu de contre-passer l’écriture de produit à recevoir enregistrée à la clôture de l’exercice N.

712 4458 3427

Vente de biens TVA à régulariser

produits Client, facture à établir et créances sur travaux non encore facturés

2.655.000 531.000

3.186.000

 A la livraison : la facture est normalement enregistrée : 3421

client et comptes

29 BAH Kadiatou Péthé

rattachés 7121

2 950 000 Ventes de biens produits

2 950 000

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Incidence sur le Résultat de N + 1 Vente de biens produits

2.950.000

Vente de biens produits

- 2.655.000

Charges diverses

- 169.000

Solde Créditeur

126.000

c. Méthode du bénéfice à l’avancement des travaux (bénéfice net partiel) Elle consiste à enregistrer à la clôture de chaque exercice le résultat de chaque opération même partiellement exécutée, le chiffre d'affaires n'étant constaté qu'à la fin du contrat. L’utilisation de cette méthode est subordonnée au respect des mêmes conditions que celle de la méthode d’avancement des travaux. Le principe Le traitement en cours de contrat Le traitement en fin de contrat Le résultat est constaté à - Les charges sont comptabilisées - A la livraison, le chiffre l’avancement mais le chiffre par nature ; d’affaires est d’affaires à l’achèvement. - A la clôture, les travaux comptabilisé ; exécutés sont valorisés et - Les bénéfices nets partiels comptabilisés en stock. antérieurs sont extournés. - A la clôture, le bénéfice net partiel est comptabilisé. Exemple : Même exemple que celui de la méthode d’achèvement Exercice N  Courant N : les charges sont comptabilisées normalement  A la clôture de N : Constatation des en cours 313

Produits en cours

2 151 000 713

Variation de stocks des produits en cours

2 151 000

Constatation du bénéfice partiel

34272

•

Pourcentage d’avancement = 2.151.000 / 2.390.000 soit 90%

•

Bénéfice prévu à terminaison : 2.950.000 – 2.390.000 = 560.000

•

Bénéfice partiel estimé = 560.000 X 90% = 504.000

client, créances sur

30 BAH Kadiatou Péthé

travaux non encore facturables 712 Ventes de biens produits (bénéfice net partiel)

504 000 504 000

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

L’incidence sur le résultat au 31/12/N est de 504.000 : Ventes de biens et services produits :

504.000

Variation des stocks :

2.151.000

Charges diverses :

- 2.151.000

Solde créditeur :

504 000

Exercice N+1:  Courant N+1: les charges sont comptabilisées normalement  A la facturation: Enregistrement du produit définitif 3421

client et comptes

rattachés 7121

2 950 000 Ventes de biens produits

2 950 000

Annulation des produits nets antérieurement comptabilisés 712

Ventes de biens

produits 34272

(bénéfice net partiel) client, créances sur travaux non encore facturables

504 000 504 000

 A la fin de N+1 Annulation du stock initial des en cours: 7131

Variation de stocks

des 3138

produits en cours Produits en cours

2 151 000 2 151 000

Incidence sur le compte de résultat N+1 Ventes de biens et services produits :

2.950.000

Ventes de biens produits (annulation du produit net partiel) :

- 504.000

Variation des stocks :

- 2.151.000

Charges diverses :

169.000

Solde créditeur :

126 000 Comparaison des résultats selon les trois méthodes

Exercices

Méthode à l’achèvement

N N+1 Total

0 630000 630000

31 BAH Kadiatou Péthé

Méthode du bénéfice à l’avancement 504000 126000 630000

Méthode à l’avancement 504000 126000 630000

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

II.

Traitement comptable des contrats déficitaires :

Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptables généraux et, notamment, du principe de prudence implique la constatation d’une provision. Le CGNC stipule «Toute perte future probable doit être provisionnée pour sa totalité, dès lors que l’accord des parties est définitif, même si l’exécution du contrat n’a pas commencé». La provision doit couvrir la perte probable à terminaison sous déduction des pertes déjà constatées à l’avancement. La perte globale à terminaison est la différence entre l’ensemble des coûts et l’ensemble des produits relatifs au contrat tels qu’ils sont probables en fin de contrat.  Méthode à l’achèvement La perte probable est comptabilisée au crédit des comptes suivants : -

3913 : Provision pour dépréciation des encours à concurrence de la valeur comptable des stocks d’encours à la clôture de l’exercice, 151 : Provision pour risque pour l’éventuel excédent de la perte probable sur la valeur comptable des en cours.

 Méthode du bénéfice à l’avancement La méthode du bénéfice net partiel est incompatible avec la perspective d’une perte à terminaison.  Méthode à l’avancement La perte probable sous déduction des pertes déjà constatées à l’avancement est comptabilisée au crédit du compte 151 provision pour risque. III. 

Permanence des méthodes: Principe et possibilités de dérogation

Le choix de la méthode de comptabilisation des contrats à terme revient à l'entreprise. Sachant que la méthode à l'achèvement est obligatoire si les conditions nécessaires à la mise en œuvre des méthodes à l'avancement ou du bénéfice à l’avancement ne peuvent être remplies. Quelle que soit la méthode retenue, elle doit être appliquée dans le respect du principe de permanence des méthodes. Par ailleurs, pour un même contrat, la méthode initialement choisie ne peut être modifiée en cours d’exécution, en effet le CGNC stipule « l’option retenue pour chaque contrat engage l’entreprise jusqu'à la réalisation complète de ce contrat ». Il est donc possible pour une même entreprise d’adopter des méthodes de comptabilisation différentes pour les contrats qu’elle gère. En ce qui concerne la permanence, d’un exercice à l’autre, des méthodes adoptées par l’entreprise, l’article 13 susmentionné permet une dérogation à ce principe « Si des modifications interviennent, elle sont décrites et justifiées dans l’état des informations complémentaires. »

32 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Le CGNC indique que «l’entreprise ne peut introduire de changement dans ses méthodes et règles d’évaluation et de présentation que dans des cas exceptionnels ». 

Information dans l’ETIC sur les changements de méthodes comptables

Les modifications intervenues dans les méthodes et règles habituelles sont précisées et justifiées dans l’état des informations complémentaires, avec indication de leur influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats. Il en découle que toutes les informations nécessaires à la compréhension des changements de méthodes doivent donc être données dans l’ETIC, notamment leur justification et les effets sur les résultats et la situation financière de l’entreprise.

C. Evaluation du stock à l’entrée 1. Terrain La réserve foncière acquise dans la perspective d'être lotie ou pour y édifier des bâtiments destinés à la vente, est considérée comme étant un élément de stock. Un terrain en stock sera en définitive vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement viabilisé. Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrés en immobilisations. Il s’agit des terrains destinés à être vendus en l’état ou après les avoir lotis ou après y avoir édifié des constructions. Compte tenu de la durée de production dans le secteur de l’immobilier, l’évaluation des stocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette évaluation peut par ailleurs se faire par la méthode de l’inventaire intermittent. Les stocks seront, dans la mesure du possible, éclatés par nature de coûts. Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode exposée ci-après : 



Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c’est seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée. A la clôture de l’exercice, le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit de chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charges.

Conformément aux méthodes, la réserve foncière est évaluée au coût complet qui comprend généralement les éléments suivants : -

Prix d’acquisition du terrain (prix d’acquisition, valeur d’apport suivant l’acte d’apport…) Frais de courtage, honoraires d’avocat, frais de notaire ; Frais de déchiffrage du terrain ; Impôts fonciers pris en charge ; Coût de démolition des structures ; Frais d’expertise pour l’amélioration du terrain ; Frais juridiques ; Coût de l’amélioration du terrain ; Indemnités d’expropriation ; Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ; Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être raisonnablement rattachés au terrain.

33 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Cette définition est plus large que les prescriptions du CGNC et de la loi comptable, mais le plan comptable général et le plan du secteur immobilier (PCSI) convergent vers le fait que les anormaux (découlant de gaspillage par exemple) et les frais d’administration générale ne doivent pas être compris dans l’évaluation du stock de réserve foncière. Le plan comptable du secteur immobilier a aussi défini le moment où le déstockage de la réserve foncière doit intervenir. C’est dans le cas de survenance de l’un des événements suivants : - Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes compétents ; - Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ; - Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente. Le déstockage du compte de réserve foncière intervient par la constatation d’un stock de lotissement en cours ou de construction en cours. Le déstockage peut intervenir aussi en cas de vente du terrain non aménagé. Dans le cas particulier d’acquisition par voie d’échange, la valeur d’entrée du terrain correspond à sa valeur actuelle. Toutefois, si cette valeur actuelle n’est pas significativement différente de sa valeur comptable, cette dernière peut aussi être retenue comme valeur d’entrée. La valeur actuelle peut aussi être utilisée dans le cas de terrain acquis à titre gratuit. 2. Stock de lotissement et de construction Le coût de production des lotissements en cours est composé des éléments suivants : -

-

Le coût d’achat du terrain ; Le coût des études confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d’étude… ; Les travaux de lotissement et de viabilisation tels que les travaux d’assainissement, de voirie, d’électrification, d’adduction de l’eau potable, de réseaux téléphoniques, d’aménagement des abords ; Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-après (voir le point 4 de la section 2 ci-dessus) ; Les coûts internes de gestion.

Concernant le stock de construction en cours, l’évaluation de ces travaux est effectuée au coût complet comprenant : -

Le coût de production du lotissement ; Les coûts d’études réalisées par les bureaux d’étude, les métreurs et les architectes ; Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres, les travaux de plomberie, d’électricité, de peinture… ; Les charges financières ; Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être raisonnablement rattachés à la production.

Afin de déterminer le coût de production des projets achevés, il faut tenir compte outre ces frais, des charges suivantes : -

Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris l’aménagement paysager et les installations de chantier ;

34 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

Les frais annexes tels que les impôts et taxes préalables à l’achèvement, les frais de publicité de commercialisation ; Les charges financières ; Les coûts internes de production ; Les frais généraux raisonnablement rattachés à la production, à travers notamment une commission d’intervention.

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans le coût du projet. En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges. A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés. Par ailleurs, les frais financiers de la période de réalisation du projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés, comme nous l’avons souligné précédemment peuvent être incorporés dans le coût des stocks de lotissements et/ou constructions. Il est à noter, qu’une fois achevés, les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers. Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation sont de leur part inclus dans le coût du projet. Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire. Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Toutefois, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de production doit être constatée. Les programmes seront considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants :  La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité) ;  Le permis d’habiter d’une construction délivré par le Président du conseil municipal  En l’absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être déclaré si les conditions d’habitabilité ou de conformité sont réunies.

35 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe Avant de définir le plan de mission et un programme de travail adapté, l’auditeur doit apprécier au préalable les difficultés d’appréciation des comptes de stocks. Ce chapitre traitera ces difficultés et sera organisé conformément aux objectifs d’audit, à savoir l’exhaustivité et la réalité des comptes de stocks, les modalités d’évaluation ainsi que les difficultés liées à l’opération d’inventaire physique.

Section 1 : Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière 1. La réserve foncière un bien immobilier Le stock de réserve foncière comprend les terrains détenus par la société dans un objectif de construction des projets immobiliers. La réserve foncière est considérée comme étant la matière première pour l’activité de promotion immobilière. Elle permet de mesurer la durée de viabilité de la société. En effet, le potentiel de la société est appréhendé par rapport au stock de réserve foncière détenu par le promoteur immobilier. Etant un enjeu important, l’auditeur externe doit s’assurer que la réserve foncière comptabilisée est exhaustive et réelle. Il convient au préalable de définir certaines notions qui figurent au niveau des contrats de vente : la jouissance et la propriété. Ces deux termes sont ainsi définis comme suit :

  

Jouissance : la date de jouissance est la date à partir de laquelle commence à s’exercer un droit sur l’action, l’obligation ou le bien ; Propriété : Le droit de propriété est un droit réel conférant toutes les prérogatives que l’on peut avoir sur un bien ; traditionnellement on en distingue trois : Le fructus : droit de recueillir les fruits du bien, L’usus : droit de l’utiliser, L’abusus : droit d’en disposer, c’est-à-dire de le détruire en tout ou en partie, de le modifier ou de le céder à un autre.

Le contrôle de la réalité de la réserve est plus évident, dans la mesure où les transactions immobilières font l’objet de procédures d’enregistrement rigoureuses et faisant appel à plusieurs intervenants, le notaire, le service de l’enregistrement et la conservation foncière. En revanche, le contrôle de l’exhaustivité n’est pas facile à appréhender par l’auditeur externe. Cette complexité vient de la nature de cette réserve qui est immobilière dont le traitement ne peut être assimilé au traitement d’une activité classique. Ainsi, pour une activité classique de production, généralement les flux d’entrée font l’objet de fiche de mouvements dont la traçabilité est facilement établie. Ce qui n’est pas le cas des mouvements portant sur les terrains et réserves foncières. Ils font l’objet de processus juridique sans mouvement physique.

36 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Dans une activité de production classique, l’entrée de la matière première se traduit par la possession du bien physiquement, obligeant ainsi les personnes intervenant dans le processus d’intégrer ce flux au niveau du système d’information. A défaut de cette mise à jour, l’inventaire physique des stocks effectué en fin d’année permet de faire ressortir cette incohérence. En revanche, pour la promotion immobilière, l’acquisition du terrain ne se traduit pas par la possession du bien c’est-à-dire qu’il n’est pas transporté dans un site appartenant au promoteur, car le terrain est un bien immeuble. Cette discordance de traitement requiert une communication sans faille entre les différents intervenants. La procédure devra ainsi définir les modalités et les modes de différents intervenants. La procédure devra ainsi définir les modalités et les modes de communication des différentes informations concernant le stock de réserve foncière. De ce fait, l’existence d’un système d’information performant n’est pas suffisante et le capital humain est en plus prépondérant par rapport à une activité classique de production. Ceci afin de pouvoir disposer d’une gestion optimale des mouvements liés à la réserve foncière. Pour l’auditeur, l’accent doit être mis sur le processus de traitement de l’acquisition foncière. Il doit ainsi s’assurer que ce processus permet de traduire toutes les transactions immobilières relatives à la réserve foncière et que toutes les transactions traitées concernent bien l’entreprise. 2. La réserve foncière : un principe de comptabilisation ambigu La nature des transactions immobilières superpose plusieurs dates : date de signature du contrat de vente par l’acheteur, par le vendeur, date d’enregistrement, date d’inscription auprès de la Conservation Foncière. Ainsi sommes-nous amenés à nous interroger sur la date d’enregistrement comptable à prendre en compte pour le rattachement de l’opération. Le principe de comptabilisation d’un stock d’une manière générale correspond à la date de transfert de propriété. Dans le cas de la réserve foncière, il s’agit de la date de signature du contrat par l’acheteur et par le vendeur. Le plan comptable immobilier n’a pas traité de manière claire le principe de rattachement du stock de réserve foncière. Mais il faut dire que pour les grands promoteurs, ce ne sont pas des opérations répétitives mais plutôt des opérations pluriannuelles qui se déroulent ponctuellement. Par conséquent, généralement ce ne sont que quelques opérations par année et la question de séparation des exercices n’est pas généralement posée. L’auditeur ne doit pas s’arrêter à la résolution de cette question de date, car la comptabilisation de cette réserve n’est pas suffisante dans la mesure où il doit s’assurer que cette opération est opposable aux tiers. Il faut aussi que le contrat de vente soit enregistré et la propriété portée au niveau de la Conservation Foncière. 3. Une gestion de la réserve foncière étalée dans le temps Le stock de réserve foncière s’étale dans le temps. Par conséquent l’auditeur doit s’assurer à la fin de chaque exercice que les terrains sont toujours la propriété de la société en demandant annuellement, de préférence à une date proche de l’élaboration de son rapport, des certificats de propriété qui lui permettent en même temps de lui assurer que le terrain est toujours la propriété de la société et qu’il n’est pas grevé de servitude ou d’engagement qui doit être porté au niveau de l’ETIC. La création d’une instance chargée de la centralisation des propriétés foncières de l’entité permet d’avoir une information exhaustive sur toutes les propriétés foncières de la société.

37 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

4. Risque de réalité des propriétés foncières Le stock constaté en réserve foncière peut aussi souffrir du risque de réalité du stock comptabilisé et ceci essentiellement pour deux raisons : -

Généralement, les entreprises de promotion immobilière sont sous forme de groupe, générant ainsi un risque de confusion de patrimoine entre les différentes entités formant le groupe ; Des confusions peuvent exister entre les opérations de paiement, de transfert de propriété et les documents juridiques correspondants, le compromis de vente et le contrat de vente. Ainsi, en absence d’une bonne connaissance de ces différents documents, la comptabilité peut se baser sur un compromis de vente au lieu du contrat de contrat de vente par exemple.

Afin de limiter ce risque, l’auditeur n’a pas d’autres moyens que de procéder par sondage à l’examen des pièces justificatives des éléments comptabilisés. Pour rappel : -

Le compromis de vente n’est qu’un engagement de vente ; Le contrat de vente matérialise la vente du terrain.

Cependant la conclusion du contrat de vente n’est pas suffisante, l’enregistrement de la vente étant obligatoire au service de l’enregistrement et au niveau de la Conservation Foncière. Ainsi, l’auditeur doit s’assurer que toutes les formalités légales afférentes au stock de réserve foncière ont bien été accomplies, à savoir : -

Rédaction du contrat par un notaire habilité ; Enregistrement dans un délai de 30 jours ; Enregistrement auprès de la Conservation Foncière.

S’il est admis de constater le stock de réserve foncière, une fois le contrat de vente signé, il faut s’assurer par la suite que ces formalités sont bien accomplies. B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours 1. Système de fonctionnement Conformément au plan comptable du secteur immobilier, le stock de réserve foncière est transféré au stock de produit en cours une fois l’autorisation de construire délivrée. Le stock est ensuite augmenté des différents travaux réalisés par la société. La problématique à ce niveau est de cerner l’exhaustivité et la réalité des différents travaux exécutés par les prestataires. Au préalable, il conviendrait de définir les différents intervenants au niveau du processus de travaux : -

L’architecte établit les plans, veille à leur bonne exécution, veille au respect des plans d’aménagement et s’assure que les travaux ont été exécutés suivant les règles de l’art ; Le bureau d’étude effectue une étude technique du projet, veille au respect des règles d’urbanisme ; Le bureau de contrôle veille au respect des règles d’urbanisme et au respect de la loi sur les bâtiments ; L’entreprise de travaux est chargée d’exécuter les travaux suivant le plan autorisé par l’autorité gouvernementale.

38 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Il faut ajouter également les personnes chargées en interne du pilotage du projet. Du fait de la nature des travaux exécutés, qui sont d’une part étalés dans le temps et qui d’autre part exigent une technicité et une connaissance du métier, il est difficile pour un auditeur dont la mission est ponctuelle et généralement organisée indépendamment de l’exécution des travaux, d’apprécier convenablement le stock d’en cours. 2. Problématique de séparation des exercices Les travaux immobiliers sont exécutés en flux tendu, alors que la facturation est faite d’un commun accord entre le fournisseur et le client, par arrêtés périodiques en fonction de l’exécution des travaux et non suivant les objectifs d’arrêtés des comptes. Par ailleurs le fait générateur de la comptabilisation est l’établissement des factures. Cependant, l’émission de la facture ne suffit pas pour apprécier l’exécution des travaux, et là réside toute la complexité, notamment à la date de clôture de l’exercice. En matière de procédure, la facture est précédée d’un décompte ou d’un attachement qui doit être établi par les trois fonctions principales : l’architecte, le bureau d’étude et le bureau de contrôle. Le décompte matérialise la livraison des travaux à une date déterminée. Cette livraison ne porte pas sur la totalité des travaux à exécuter, elle peut porter sur une partie des travaux. Ainsi, l’auditeur vérifie l’existence de l’approbation des factures par ces différentes personnes et doit surtout s’assurer qu’il existe une séparation et une indépendance nette entre eux. Il est même recommandé d’être assisté par un expert indépendant afin de vérifier la régularité des travaux comptabilisés. Ces travaux peuvent couvrir plusieurs natures de prestations : -

Préparation du terrain : démolition, terrassement ; Fondations : rémunéré en mètre cube construit ; Gros oeuvres : regroupant les fondations, les murs porteurs, les dalles… ; Plomberie et sanitaires ; Revêtement des sols et des murs ; Ebénisterie, menuiserie… Peinture…

Afin de limiter le risque lié à la séparation des exercices, une estimation des travaux exécutés devra être effectuée par des personnes habilitées. A défaut de cette estimation, l’auditeur doit en estimer l’incidence sur le résultat et éventuellement sur son opinion. 3. Problématique d’exécution des travaux immobiliers Les travaux immobiliers sont des travaux qui s’étalent sur une longue durée et conditionnent la rentabilité du projet immobilier. Ces travaux font l’objet d’appel d’offre et de marché de travaux. L’auditeur doit veiller à une revue des dossiers d’appels d’offre, notamment au niveau de la partie administrative qui comprend les statuts et les pouvoirs des gérants et il est aussi recommandé de demander une attestation d’indépendance. A la clôture de l’exercice, des situations de travaux intermédiaires doivent être établies et contrôlées par le bureau d’étude.

39 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Dans la pratique il est difficile d’obtenir une situation des travaux à la date de clôture, et donc l’idéal est de demander à l’entreprise de travaux la délivrance d’un décompte aussi proche de la date de clôture. Dans le cas contraire il est recommandé de faire évaluer les travaux par les personnes en interne chargées de la gestion technique des projets. On peut ainsi résumer les difficultés liées aux travaux de stocks encours aux éléments suivants : -

Le planning des travaux : les travaux sont exécutés tout au long de l’année alors que l’intervention de l’auditeur est ponctuelle ; La nature des travaux : les travaux sont immeubles et dispersés sur plusieurs sites ; La séparation des exercices : il est difficile d’obtenir une situation des travaux à la date de clôture ; La complexité technique des travaux nécessitant un homme de métier ; La multiplication des intervenants.

C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis La promotion immobilière est une profession complexe dont le cœur d’activité est nécessairement étalé dans le temps et s’il est possible, si non prévisible, de gérer le stock de travaux en cours, il est pratiquement impossible de prévoir à l’avance la durée d’écoulement de ce stock. Il est en revanche accepté sous l’une des trois (3) conditions suivantes, le reclassement du stock de travaux en cours aux comptes de stocks de produits finis : -

La réception provisoire du lotissement sur la base du procès-verbal établi par la commission ou du certificat de conformité (réception par les services de la municipalité) ; Le permis d’habiter d’une construction délivré par le Président du Conseil Municipal ; En absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être déclaré si les conditions d’habilité ou de conformité sont réunies.

Les transactions immobilières sont des transactions lourdes étalées dans le temps et nécessitent l’intervention de professionnels de haut niveau pour veiller à leur bonne exécution. C’est ainsi que la loi oblige la réalisation des transactions immobilières par un notaire dûment habilité et à défaut par les Adouls, sous réserve d’authentification auprès du Tribunal. Pour une activité classique de vente de produits industriels ou de négoce, il y a un bon de livraison qui matérialise le transfert de propriété. En revanche pour l’activité de promotion immobilière, il n’y a pas nécessairement de bon de livraison. Le transfert de propriété intervient suivant les termes du contrat de vente et ce généralement le jour des signatures de l’acheteur et du vendeur. La difficulté à ce niveau est que la transaction ne produit d’effet à l’égard des tiers qu’une fois l’acte enregistré et déposé auprès de la Conservation foncière. De ce fait, sur une même transaction, il y a juxtaposition de plusieurs dates (et par conséquent plusieurs contraintes) : -

Deux dates pour le compromis de vente ; Deux dates pour le contrat de vente ; Date d’enregistrement du contrat ; Date de dépôt des actes auprès de la Conservation Foncière ; Date de livraison de bien.

40 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Le compromis de vente ou promesse de vente est défini comme étant un engagement de vente du bien immobilier par le propriétaire du bien. Il ne matérialise pas en conséquence le transfert de propriété et constitue un engagement hors bilan. C’est le contrat de vente, qui prescrit de manière précise la date de transfert de propriété, dite dans le jargon juridique : date de jouissance. Ainsi, le contrat de vente produit ses effets à l’égard des parties une fois signé, et à l’égard des tiers une fois enregistré auprès de la Conservation Foncière. Pour le promoteur immobilier il convient de mettre en place un suivi des contrats signés au cours de la période afin de s’assurer que l’ensemble des transactions de la période a bien été enregistré en comptabilité. Ce suivi doit mettre en relief les dates de signature ainsi que la date de l’enregistrement ainsi que celle du dépôt auprès de la Conservation Foncière. Afin de mieux appréhender ces difficultés on peut identifier les éléments suivants : -

Etalement dans le temps des opérations de vente ; Multiplicité des dates pour le transfert de propriété ; Nécessité d’instaurer un suivi des dates des transactions et des dates de dépôt à la Conservation Foncière.

Section 2 : Difficultés Liées à l’évaluation des stocks A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes Le plan comptable du secteur immobilier a le mérite d’adapter le Code Général de Normalisation Comptable. Il souffre en revanche de quelques lacunes qui peuvent présenter une incidence significative sur les comptes des sociétés auditées. On peut ainsi recenser les difficultés suivantes : -

Absence d’obligations d’application du plan comptable du secteur immobilier ; Le plan comptable nécessite un suivi extra comptable des projets gérés et donc générateur de risque d’erreur ; Absence de définition claire des modalités de répartition des charges et constructions communes ; Absence de définition claire des modalités d’affectation des frais d’administration et des charges de fonctionnement (commission d’intervention par exemple).

a. Obligation d’adoption du plan comptable immobilier Les avis du Conseil National de Comptabilité ne sont pas obligatoires en vertu d’un texte de loi. Par conséquent, les entreprises de promotion immobilière ne sont pas dans l’obligation d’adopter ce plan. Cette insuffisance n’est pas ainsi comblée par une disposition fiscale ou réglementaire assujettissant ces promoteurs à ce plan, comme c’est le cas pour le plan comptable des établissements de crédit ou le plan comptable des assurances.

41 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Par ailleurs, la conception du plan n’a pas précisé de manière précise les personnes assujetties. Comme rappelé auparavant, la profession de promotion immobilière n’est pas une profession réglementée par une instance désignée par la loi. Le CNC a publié a publié jusqu’à présent plusieurs plans comptables : -

Le plan comptable des établissements de crédit ; Le plan comptable des entreprises d’assurance ; Le plan comptable des associations ; Le plan comptable du secteur immobilier.

Les deux premiers plans sont rendus obligatoires respectivement par arrêté du Ministre des Finances n°1331-99 du 23/08/1999, arrêté du ministre des finances et de la privatisation n°1493-05 du 20 octobre 2005. Ainsi l’absence d’une instance réglementant la profession ne facilite pas la généralisation de ce plan. b. Nécessité de suivi extra comptable des comptes de stocks Les projets immobiliers sont des projets intégrés, qui comprennent en même temps des logements avec différents standing, des locaux de commerce et des lots et équipements sociaux culturels. Normalement, il est facile de suivre les stocks de terrain ou d’en cours, cependant à partir du moment où ce stock est transféré aux stocks de produits finis, un suivi des sorties devra être instauré. Ainsi le stock des entreprises de promotion immobilière ne peut pas être suivi uniquement au niveau comptable, il doit être spécialement effectué de manière extra comptable et ce pour plusieurs raisons : -

-

La construction immobilière est assurée par plusieurs corps de métiers sur une période relativement longue ; Le suivi des stocks implique le recueil de plusieurs informations qui ne sont pas nécessairement comptables (superficie développée, superficie achetée, nombre d’étages, équipement socio culturel), état d’avancement, tranche, superficie après bornage, date de fin des travaux, dates d’acquisition du terrain ; Absence de définition des modalités de répartition des charges communes et des constructions communes.

Le plan comptable du secteur immobilier n’a pas précisé les modalités ou les propositions d’affectation des charges communes à un projet. Par charges communes, on entend les charges affectées à un projet particulier ou à une tranche du projet. Ces charges correspondent à des charges indirectes du projet ; il s’agit par exemple du mur de clôture pour le projet, des frais de surveillance et de gardiennage du chantier, de la taxe d’occupation du domaine public… Pour les constructions de communes, il s’agit des constructions que le promoteur doit réaliser en vertu du plan d’aménagement sans pour autant pouvoir revendre ces constructions, tel est le cas des écoles, des arrondissements, des postes de police, des voiries, des jardins publics… Le plan comptable n’a pas spécifié si ces charges et constructions communes doivent être réparties au prorata des superficies développées ou plutôt par unité, alors qu’il serait plus opportun, pour limiter les interprétations, de proposer une modalité de répartition de ces travaux.

42 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

c. Affectation des frais d’administration Si le plan comptable a eu le mérite d’intégrer les frais d’administration au coût de production, il s’est limité pourtant à une reprise des méthodes utilisées auparavant par les organismes sous tutelle. En effet, en l’absence d’un système de comptabilité analytique, le plan propose une affectation en fonction des travaux exécutés. Cependant, le plan est resté assez peu explicite et clair quant aux modalités pratiques de cette affectation. Ainsi, si le plan propose une estimation en fonction des engagements de dépenses à raison d’un prorata à appliquer à ces travaux, aucune limitation n’a été définie. Par ailleurs, la pratique des organismes sous tutelle prônaient un taux de 7% à appliquer aux décomptes décaissés au cours de l’exercice et non sur les décomptes de travaux comptabilisés au cours de l’exercice. Ces frais seront ainsi comptabilisés directement sous forme de transfert de charges, sans prendre en considération l’estimation réelle de ces frais. Par ailleurs, la méthode de comptabilisation de ces frais génère une discordance par rapport aux dispositions du CGNC, car d’une part les décomptes et factures de travaux sont directement comptabilisés en stocks. A la date de clôture, les travaux réalisés en cours de l’exercice sont ainsi comptabilisés en achats en contrepartie des comptes de variation de stocks, et ce sans prendre en considération les frais d’administration. Par conséquent, la variation de stock ne correspondrait pas à la différence entre le stock initial et le stock final. d. Problématique des honoraires Conformément au plan comptable du secteur immobilier, différents honoraires sont compris aux comptes de stocks ; il s’agit par exemple : des honoraires d’architecte, honoraires de notaires, honoraires d’intermédiaires. Ces honoraires sont ainsi directement constatés en stocks. A la fin de l’exercice, la société doit reconstituer et comptabiliser ces honoraires. Conformément au plan comptable du secteur immobilier, tous les travaux sont comptabilisés en achats de prestations de services alors qu’économiquement, il s’agit d’honoraires à constater en autres charges externes. Cette problématique n’est pas traitée par le plan. Ces honoraires sont ainsi constatés en achats de prestations de services.

B. Difficultés liées aux provisions Bien que le volet provision n’ait pas été traité de manière approfondie, la notion de provision reste liée à l’estimation et l’évaluation des opportunités du marché. Il convient de distinguer les provisions sur stocks des provisions pour perte à terminaison non déterminées et fixées de manière précise par les normes marocaines. Le marché de l’immobilier au Maroc reste incertain et une évaluation à terminaison de l’évolution du marché est délicate, d’où la première difficulté de fixation du prix de réalisation des stocks. Dans tous les cas, l’auditeur doit exiger qu’une évaluation soit faite compte tenu des frais engagés et de l’évolution future du marché. Il convient de recourir à une expertise par des professionnels, très souvent, coûteux.

43 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Il peut aussi se baser sur son expérience et les événements passés, comme par exemple une étude de rentabilité des projets achevés et vendus. Une fois cette évaluation faite et en absence de réglementation précise, l’auditeur doit veiller au respect de la permanence de méthode pour la répartition des provisions pour dépréciation et provisions pour risques. Cette répartition devra être faite au prorata des comptes de stocks engagés et comptabilisés.

Section 3 : Difficultés liées aux modalités de l’inventaire physique A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique La loi comptable N° 9‐88 prévoit dans son article 5 que « les éléments actifs et passifs de l’entreprise doivent faire l’objet d’un inventaire au moins une fois par exercice, à la fin de celui-ci, étant entendu que l’exercice comptable a une durée de 12 mois ». Dans la pratique, les inventaires sont réalisés à des dates relativement proches de la clôture de l’exercice. L’objectif de ceux-ci est double dans la mesure où il permet de : -

S’assurer de la réalité des éléments d’actif inscrits dans le bilan de l’entreprise ; Contrôler que tous les biens recensés au cours de l’inventaire et appartenant à l’entreprise sont intégrés dans les comptes.

L'inventaire de fin d'année est souvent déterminant dans l'élaboration des résultats annuels d'une société, du fait de l'importance relative du stock et de la difficulté à le contrôler et à l'évaluer avec précision tout au long de l’année. Un comptage du stock bien préparé et soigneusement conduit est, en conséquence, primordial. En fonction de l'importance et de la complexité de l'inventaire, l'auditeur légal doit veiller à ce que la plupart, voire toutes les procédures de déroulement d’un inventaire physique fiable soient suivies, à savoir : -

-

-

Les procédures et instructions d’inventaires doivent être clairement définies et rédigées ; L’opération d’inventaire physique de fin d’exercice doit être correctement planifiée : le management de la société doit donc établir un planning d’intervention préalablement arrêté entre les différents responsables coiffant cette opération et communiqué aux différents intervenants ; Dans le même ordre d’idées, les dirigeants de la société doivent s’assurer que lors des comptages, les mouvements de stocks sont réduits au strict minimum, eu égard à la difficulté d’arrêt de production, surtout dans des secteurs d’activité aussi sensibles que celui dont il est ici question. Des documents spécifiques doivent être conservés et des contrôles doivent être effectués en cas de mouvements inévitables ; Les différents sites de stockage doivent être recensés et identifiés afin de s’assurer que tous les articles en stocks seront inventoriés ; L’organisation des stocks doit être préparée de façon ordonnée de manière à faciliter le déroulement des comptages physiques ; les lieux de stockage doivent être convenablement étiquetés pour permettre d’identifier les produits ou groupes de produits et faciliter le partage des responsabilités des équipes de comptage. Une carte ou plan apportant une vue d’ensemble des localisations du stock facilite la tâche dans le cas d’organisations complexes ;

44 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

-

-

-

Les quantités en stock, les unités de mesure, la description et l'état des marchandises doivent être mentionnés de façon précise afin de permettre le traitement correct des comptages ; Les feuilles ou grilles de comptage doivent être pré numérotées et un état récapitulatif des numéros de séquences distribués aux équipes de comptage doit être tenu. Cet état doit préciser quelles ont été les feuilles utilisées et doit être tenu. Cet état doit préciser quelles ont été les feuilles utilisées et retournées ainsi que celles non utilisées ou annulées ; Dès que des articles du stock sont comptés, ils doivent être clairement identifiés pour éviter les doubles comptages ou les omissions ; Les articles endommagés, obsolètes ou inutilisables devront être identifiés de façon appropriée, et ce, dans le but de faire l’objet d’éventuelles provisions pour dépréciation des stocks ; Les articles appartenant à des tiers mais détenus par le client (y compris les articles vendus) doivent être entreposés de façon distincte et séparée du stock du client et/ou clairement identifiés. Ces articles doivent faire l’objet de documents spécifiques ; Le stock doit être correctement protégé contre les intempéries, le vol ou toute autre forme de dommage. Désignation et planification des équipes de comptage qui doivent nécessairement contenir des membres indépendants de ceux qui gèrent d’habitude le stock à inventorier.

L’opération d’inventaire physique est une opération difficile d’appréhension dans tous les secteurs où le stock est un domaine significatif et ce du fait que l’auditeur externe intervient ponctuellement. L’inventaire physique de façon générale permet de vérifier la fiabilité de l’inventaire permanent et permet de recueillir des informations quant à l’existence des stocks à la date d’inventaire ainsi que sur son état. La réalisation de cet inventaire dépend de la définition de procédures fiables. L’assistance de l’auditeur à l’opération d’inventaire lui permet de réunir des éléments probants sur l’existence du stock et sur son état. Il est à rappeler que cette assistance dépend de l’importance significative des stocks et du risque associé à ce stock. Pour l’activité de promotion immobilière et du fait de la nature des produits vendus, l’objet de l’inventaire physique est de vérifier l’existence et la propriété du bien. A la différence des entreprises industrielles et commerciales, l’inventaire physique des stocks des entreprises de promotion immobilière n’est pas perçu de la même manière car la nature des produits vendus ne permet pas généralement des décalages entre la facturation, la livraison et le mouvement de stock. La première difficulté, est de convaincre les dirigeants que cette opération est indispensable, dans la mesure où ils ne perçoivent pas l’intérêt de cette opération, du fait de la nature immobilière des produits vendus. Toutefois, cette opération est importante car c’est le seul moyen de vérifier que la jouissance n’a pas été transférée antérieurement à la réalisation de la vente. Parmi les difficultés inhérentes, on peut citer également la dispersion géographique de ce stock et l’étendu du sondage qui peut ne pas être représentatif. Afin de définir les difficultés liées à l’opération d’inventaire physique des programmes immobiliers, nous allons traiter successivement : -

Les difficultés liées au stock de réserve foncière ;

45 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

Les difficultés liées au stock de travaux en cours ; Les difficultés liées au stock de produits finis.

B. Difficultés liées au stock de réserve foncière L’inventaire physique de la réserve foncière permet de vérifier si des travaux sont exécutés et si la jouissance n’est pas comprise. La particularité de cette catégorie de stock, est qu’il s’agit généralement de terrains nus difficilement identifiables par un auditeur externe. Ce qui n’est pas le cas pour l’inventaire des stocks des entreprises industrielles, où le stock est déposé généralement dans une zone de stockage. Pour le stock de réserve foncière et dans la mesure où il est nu, la jouissance n’est pas suffisante et il faudra la compléter par des certificats de propriété.

C. Difficultés liées au stock de produits en cours Le stock de produits en cours est en général, la composante la plus importante au niveau des stocks. Cette catégorie est bien évidement difficilement inventoriée. Par ailleurs, pour les entreprises de promotion immobilière, la réalisation de cet inventaire est coûteuse en termes de temps et d’argent. En effet, l’inventaire du stock de produits en cours est un inventaire de détail, qui porte sur chacune des composantes des travaux de construction : quantité de mètre cube de fondation, quantité de mètre carrée de revêtement des sols et des murs… et bien évidement, cette quantification prend beaucoup de temps et n’est pas réaliste. En termes d’argent « de coût », cet inventaire doit être réalisé par des hommes de l’art, qui sont rarement salariés des promoteurs. Par conséquent, cette catégorie est rarement inventoriée. Ce qui pousse l’auditeur externe à demander une confirmation de la part des bureaux d’étude et de contrôle sur l’état et sur l’avancement du projet.

D. Stocks de produits finis Au niveau du stock de produits finis, c’est l’organisation de l’inventaire et la rigueur du personnel chargé de cet inventaire qui présente le plus de risque. En effet, il convient de définir clairement les modalités de réalisation de l’opération, les éléments à vérifier et la procédure à suivre en cas d’anomalies. En termes de rigueur, il s’agit d’une opération fastidieuse et il n’est pas aisé d’organiser des opérations de contrôles, notamment lorsque le produit est en phase finale et les unités sont dispersés géographiquement. Généralement les produits sont bien identifiés. Un état des articles et références en stock est bien établi. Il faut en outre vérifier que tous les produits figurant au niveau de l’inventaire physique sont inoccupés et que ces produits n’ont pas subi de détérioration nécessitant des travaux de mise à niveau. L’auditeur s’assure ainsi que les procédures sont clairement définies et qu’elles sont correctement appliquées. Il doit aussi observer le comptage pour s’assurer de la rigueur des personnes participant à cette opération et la fiabiliser.

46 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE L’étude de la promotion immobilière au Maroc nous a permis de constater que ce secteur est caractérisé par plusieurs particularités aussi bien juridiques, comptables et fiscales. D’une façon générale l’auditeur ne peut détenir la science exacte. De ce fait il doit s’investir pour comprendre les spécificités de ces entreprises. Par ailleurs, la nature de l’activité immobilière étant différente d’une activité classique de production, le Conseil National de Comptabilité a établi un plan comptable pour le secteur immobilier qui a permis de mettre en valeur l’activité et d’adapter la méthodologie comptable aux spécificités du secteur. Aussi, le législateur a été très soucieux par rapport aux spécificités du secteur et du rôle économique qu’il pourra jouer. C’est ainsi qu’un ensemble d’encouragements ont été mis en place pour dynamiser une partie de l’activité immobilière au point que le secteur est considéré parmi les principaux bénéficiaires des dépenses fiscales. En même temps, l’activité reste soumise à une pression fiscale importante puisqu’elle fait partie des activités soumises à plusieurs taxes et impôts : en plus de l’IS, l’activité est particulièrement handicapée par les droits d’enregistrement ainsi que les droits de conservation foncière et un ensemble de taxes locales. La promotion immobilière présente de nombreuses difficultés pour l’auditeur, que ce soit pour appréhender l’exhaustivité, la réalité, les méthodes d’évaluation et les dépréciations à constater. Il importe de préciser que la connaissance des particularités de la promotion immobilière est nécessaire pour réaliser une mission d’audit des entreprises du secteur, en mettant en œuvre une approche d’audit par les risques. C’est ce qui fera l’objet d’étude au niveau de la deuxième partie de ce mémoire.

47 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

DEUXIEME PARTIE : L’approche de l’audit des stocks par les risques appliquée aux entreprises de promotion immobilière

48 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE La mission d’audit consiste à émettre une opinion sur la régularité, la sincérité et l’image fidèle que donnent les états de synthèse. Pour l’audit des comptes de stocks, l’approche vise à délimiter les contrôles à mettre en œuvre pendant toute l’année. Les comptes de stocks sont généralement audités et contrôlés en trois temps : le contrôle interne, l’inventaire physique et le contrôle des comptes. La première partie du présent mémoire a pour objet d’assister l’auditeur pour délimiter les zones de risques et identifier les principales difficultés de traitement des comptes annuels des entreprises de promotion immobilière en général et des comptes de stock de ces entreprises en particulier. Une fois, les zones de risques identifiés, l’auditeur est mieux armé pour l’audit des comptes de stocks. Par la suite, il définit le programme de travail. L’objet de la deuxième partie est de déterminer les principaux travaux à réaliser et de proposer un guide méthodologique d’audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. La présente partie est subdivisée en chapitres : Chapitre 1 : La prise de connaissance générale L’objectif est de doter l’auditeur d’une part d’une démarche de recueil des informations générales sur le circuit de traitement des mouvements et des informations liées au stock, et d’autres part d’outils lui permettant une appréciation préliminaire des procédures et de délimiter les zones de risques pour la section. Chapitre 2 : Evaluation du système de contrôle interne Ce chapitre est relatif aux travaux d’intérim ou d’évaluation du système de contrôle interne. Il traite de la mise en place de procédures de contrôle. Chapitre 3 : Opération d’inventaire physique Il est centré sur les procédures d’inventaire physique. Ce chapitre assistera l’auditeur dans ses travaux et l’orientera pour bien exploiter cette procédure. Chapitre 4 : Contrôle des comptes Les travaux de contrôle des comptes sont traités dans le cadre du chapitre 4. Ce dernier adapte les procédures de contrôle généralement appliquées à la section stock au sein des entreprises de promotion immobilière. Ce chapitre comprend 4 sections : le contrôle quantitatif, le contrôle de la valorisation, le contrôle de la provision et la revue analytique. Chapitre 5 : Cas pratique sur la société ALPHA Enfin un cas pratique qui a porté sur une mission de commissariat aux comptes sera traité au chapitre 5. Ce chapitre définit les principaux éléments que doit contenir la synthèse de la section de stocks.

49 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

PRELIMINAIRE Avant de détailler l’approche d’audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière, il convient au préalable de définir sommairement la démarche de l’audit. Nous allons délimiter successivement : -

Les principes généraux de l’audit au Maroc ; La planification de la mission ; Les risques d’audit ; L’étendue des travaux ; Le caractère significatif.

 Principes généraux de l’audit au Maroc L’objectif de l’auditeur externe est d’exprimer une opinion sur les états financiers. Cette opinion porte sur la sincérité et la régularité et l’image fidèle des comptes présentés aux tiers. Au Maroc, cet audit est réservé aux experts comptables inscrits au tableau de l’Ordre des Experts Comptables. La mission d’audit doit être réalisée selon les normes de la profession qui sont conformes aux normes internationales d’audit (normes ISA). L’audit des comptes fournit une assurance raisonnable sur la sincérité et l’image fidèle des comptes présentés aux tiers. Cette notion d’assurance raisonnable est intimement liée à la notion d’anomalie significative. L’anomalie significative peut correspondre à des erreurs, fraudes ou omissions ayant une incidence sur l’information comptable ou financière et dont l’importance est telle qu’elle peut influencer le jugement de l’utilisateur des états comptables ou financiers publiés ou mis à la disposition de tiers. En plus de cette restriction légale, d’autres éléments et comportements doivent être observés et respectés par l’auditeur : -

L’intégrité ; L’objectivité ; La compétence ; L’indépendance ; Le secret professionnel ; Le respect des règles professionnelles et déontologiques.  Planification de la mission

La planification de la mission est la pierre angulaire de la mission d’audit. Elle permet la réalisation efficace et en temps voulu de la mission d’audit. La planification peut être définie comme étant l’élaboration d’une stratégie générale d’audit. C’est une approche détaillée qui reprend la nature, le calendrier, les risques et l’étendue des travaux d’audit.

50 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

 Risques d’audit Le risque d’audit est la possibilité que l’auditeur externe exprime une opinion différente de celle qu’il aurait émise s’il avait identifié toutes les anomalies significatives sur les comptes. Le risque d’audit peut être subdivisé en deux composantes : le risque d’anomalies significatives et le risque de non détection d’anomalies par l’auditeur. Le risque d’anomalies significatives est propre à l’entité auditée. Il existe indépendamment de l’audit des comptes. Ces risques sont subdivisés en risques inhérents et risques liés au contrôle. Le premier étant la possibilité qu’une anomalie significative se produise au niveau des comptes indépendamment du système de contrôle interne mis en place. Alors que le deuxième est lié aux anomalies significatives qui peuvent se produire sans qu’elles n’aient été prévenues ou détectées par le système de contrôle interne mis en place par l’entité. En revanche, le risque de non détection d’anomalies est propre à la mission d’audit. Il correspond au risque que l’auditeur ne parvienne pas à détecter une anomalie significative. Le niveau du risque exerce une conséquence directe sur les travaux à réaliser ainsi que sur leur étendue.  Etendue des travaux L’auditeur externe définit les diligences requises pour la réalisation de la mission, selon les normes professionnelles et dans le respect des textes législatifs et réglementaires et aussi de certains règles édictées par des organismes de contrôle tels que : le CDVM, Bank Al Maghrib… Parfois, il s’agit d’exigences de la part du client ou du groupe auquel il appartient. L’auditeur dans l’exécution de la mission qui lui est allouée recourt à plusieurs outils et techniques : -

Sondages ; Observations physiques ; Circularisations ; Recoupements et rapprochements

 Caractère significatif Le caractère significatif est intimement lié au jugement professionnel de l’auditeur externe. Les normes internationales d’audit définissent ce concept comme suit : « Une information est significative, si son omission ou son inexactitude est susceptible d’influencer les décisions prises par les utilisateurs se fondant sur les comptes. Le caractère significatif dépend de l’importance de l’élément ou de l’erreur estimée dans les circonstances spécifiques de son omission ou de son inexactitude. Le caractère significatif d’une information s’apprécie par rapport à un seuil plutôt qu’à un critère qualitatif que cette information doit posséder pour être utile. »

51 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks Préalablement à la rédaction du plan de mission, l’auditeur commence par une prise de connaissance de l’entité auditée. Il doit acquérir une connaissance suffisante pour identifier et comprendre le circuit de traitement de l’information. Cette prise de connaissance lui permet de juger l’importance significative des zones de risques et d’adapter son approche aux caractéristiques de l’entité. Il convient en premier lieu de commencer par le recueil d’informations générales sur le secteur d’activité et de l’entité auditée et ce préalablement à l’acceptation de la mission. Par la suite et une fois la mission acceptée, l’auditeur analyse chaque cycle ou circuit de traitement afin d’identifier les zones de risques.

Section 1 : Prise de connaissance du système d’information et de procédures La prise de connaissance du système d’information et de procédures consiste en une collecte d’informations sur les modalités de traitement, des intervenants et du circuit de validation des documents. L’auditeur externe se base sur plusieurs sources d’informations : -

Sa connaissance de l’entité et du secteur ; Le manuel des procédures ; L’entretien avec le personnel d’audit interne et l’examen de leurs rapports ; L’entretien avec les dirigeants ; L’entretien avec le personnel intervenant au niveau du processus ; La visite des locaux et/ou chantiers de travaux.

A. L’importance du système d’information De nos jours l’utilisation d’un système d’information performant est devenue incontournable, car il permet de fluidifier la circulation des documents et gagner du temps en matière de traitement et surtout de fournir une information de synthèse dans un laps de temps très réduit. Cependant, l’existence de ce système ne veut pas dire que tous les risques sont éliminés, mais inciterait plutôt l’auditeur à réaliser un audit informatique pour s’assurer de la fiabilité du système de traitement. En revanche l’absence d’un tel outil induit en principe des traitements fastidieux pour la réalisation et la production d’information de synthèse par l’entité et des procédures d’audit approfondies afin de minimiser le risque d’anomalies significatives. L’appréciation préalable du système d’information et notamment son absence doit être prise en considération par l’auditeur pour l’acceptation et le maintien de sa mission, tout en informant les dirigeants de l’entité sur l’impact éventuel de cet absence sur son opinion.

52 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

B. Prise de connaissance des procédures Les procédures relatives aux stocks doivent être complétées par les procédures d’engagement et de suivi des travaux, car au niveau du référentiel comptable marocain, ces achats sont directement constatés en stocks. Cette description doit être aussi détaillée que possible afin de permettre son appréciation. Les points qui doivent être traités dans le cadre de cette description : -

Définition des intervenants au niveau de la procédure ; Définition du système d’information utilisé ; Existence ou pas du manuel des procédures ; Nature des stocks de la société : logements sociaux, locaux de commerce, lotissements… ; Nature des produits vendus. Suivi des acquisitions ; Validation des acquisitions ; Modalités de suivi après acquisition ; Modalités d’enregistrement comptable et au niveau du système d’information ; Modalités de rattachement et d’identification des frais annexes sur acquisition. Modalités et justification du déstockage des terrains ; Modalités d’attribution des marchés : architectes, bureaux d’études, bureaux de contrôle, entreprises de travaux… ; Validation des choix des prestataires ; Modalités d’engagement des travaux ; Contrôle des situations établies par les prestataires ; Modalités d’enregistrement et de comptabilisation des situations de travaux ; Validation du paiement des prestataires. Modalités et justification du déstockage du stock de produits en cours ; Modalités et validation de la répartition terrains et constructions ; Modalités de déstockage des produits finis ; Modalités de suivi des charges post achèvement ; Modalités d’enregistrement et de comptabilisation des sorties de stocks. Contrôle de l’exhaustivité des travaux réalisés ; Contrôle de la dépréciation des stocks ; Valorisation du stock de produits finis.

La prise de connaissance se fait généralement par le biais d’entretiens avec des personnes ayant une vue transversale de la procédure. Par la suite, l’auditeur procède à une validation de cette procédure par les intervenants. Il est nécessaire de procéder par la suite à un test de validation de la procédure ainsi décrite en collectant un exemple concret pour chaque document exposé. Ce test doit être ensuite classé dans le dossier permanent.

Section 2 : Appréciation préliminaire du système d’information et des procédures L’appréciation préliminaire consiste à évaluer les forces et les faiblesses de la procédure au vue de la description faite. L’appréciation est basée sur l’expérience de l’auditeur. Cependant des questionnaires d’analyse peuvent être utilisés.

53 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

L’établissement des forces permet d’arrêter les points de contrôle sur lesquels l’auditeur pourra s’appuyer dans le cas où ces points forts sont permanents. L’appréciation préliminaire permet d’identifier les risques d’anomalies potentielles et de prendre en considération les factures pouvant engendrer les risques d’anomalies significatives sur le contrôle des comptes. Pour le faire, l’auditeur prend en compte les éléments suivants : -

-

L’environnement de contrôle d’une façon générale, c’est-à-dire le comportement des personnes aussi bien dirigeantes qu’exécutantes. Leur degré de sensibilité et de rigueur par rapport aux règles de contrôle interne ; Les moyens mis en place par l’entité pour l’identification des risques et la maîtrise des opérations ; Les procédures de contrôle interne ou les contrôles clés mis en place par l’entité.

A. Grille de séparation des fonctions La grille de séparation des fonctions a pour objet d’identifier les cumuls des fonctions incompatibles (voir annexe 3). Il s’agit des fonctions suivantes : -

Autorisation ; Enregistrement ; Engagement ; Contrôle.

L’objectif de la grille est de faciliter la détermination de ces fonctions. Le cumul de ces fonctions incompatibles présente une zone de risque pour l’auditeur et permet par conséquent de découvrir les procédures d’audit adaptées.

B. Questionnaire d’analyse des procédures Le questionnaire d’analyse des procédures est organisé sous forme d’objectifs de contrôle. Il permet de faciliter l’identification des forces et des faiblesses. Il regroupe plusieurs questions où les réponses « Oui » correspondent à des forces et les réponses « Non » indiquent des faiblesses. Il s’agit d’une première approche du risque lié au contrôle. Le questionnaire doit être réalisé par l’auditeur lors de la phase de prise de connaissance, et doit venir après que l’auditeur ait acquis une connaissance suffisante du système comptable et de contrôle interne. Cet outil permet à l’auditeur de planifier sa mission et l’aide à concevoir une approche efficace. L’analyse préliminaire de la procédure est complétée par une étude approfondie aussi bien des forces que des faiblesses lors de la phase d’examen du système de contrôle. L’auditeur détecte ainsi les risques de non maîtrise. L’évaluation préliminaire du risque lié au contrôle consiste à évaluer l’efficacité des systèmes comptables et de contrôle interne de l’entité en termes de prévention ou de détection, puis de corriger des anomalies significatives.

54 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Section 3 : Identification des zones de risques A. Définitions Afin d’être en mesure d’adapter le niveau de ses diligences, l’auditeur doit évaluer le risque d’anomalies significatives. La démarche d’identification des risques retenue par l’auditeur s’articule autour de 3 étapes : -

-

-

Définition des anomalies potentielles : il s’agit d’erreurs ou d’omissions qui peuvent subvenir en l’absence de contrôle permettant de les identifier et de les corriger. Ces anomalies correspondent à des risques inhérents ; Définition des anomalies possibles : il s’agit d’erreurs ou d’omissions qui peuvent se produire compte tenu des contrôles mis en place par l’entité. Ces anomalies correspondent au risque de contrôle ; Evaluation de l’importance significative des anomalies possibles.

Le risque inhérent se situe ainsi en amont du système de contrôle interne mis en place par l’entité. Il est lié à son activité, à son environnement, à ses choix stratégiques ou structurels. Pour le secteur immobilier, le principal risque inhérent est le manque de transparence à tous les niveaux et pour tous les intervenants, à partir de l’acquisition du terrain, jusqu’à la vente du produit final. Les composantes de ce risque sont appréhendées difficilement suivant l’organisation professionnelle, en revanche, on peut distinguer entre : -

Les risques exogènes liés à l’activité ou à la réglementation, comme par exemple le manque de transparence au niveau du secteur immobilier ; Les risques propres à l’entité, qui dépendent de la complexité des opérations, implantation dans des pays à risque, vulnérabilité des actifs, niveau de l’encadrement, stratégie générale de l’entreprise. C’est le cas par exemple d’un promoteur dont le personnel administratif et de contrôle est insuffisant pour effectuer toutes les opérations de contrôle définies par le système de contrôle interne.

La définition du risque inhérent doit être effectuée lors de la prise de connaissance, après que l’auditeur ait acquis une compréhension du cycle stocks ; le personnel intervenant dans le contrôle de décomptes, la compétence du personnel comptable et de contrôle, ainsi que du degré d’implication des directions techniques dans le suivi des travaux exécutés. Le risque de contrôle doit être défini comme le risque qu’une anomalie significative se produise, sans qu’elle ne soit prévue, ni détectée par le système de contrôle interne et par conséquent non corrigée en temps voulu. La gestion des risques d’audit consiste à définir la nature et l’étendue des contrôles à mettre en œuvre, autrement dit, le programme d’audit, et ce en fonction du risque d’erreurs liées aux états de synthèse. Ce programme doit donner une assurance raisonnable que les comptes ne comportent pas d’anomalies significatives. L’augmentation du risque d’erreurs associés aux états de synthèse entraîne logiquement la mise en œuvre de diligences renforcées. Inversement, la diminution de ce risque peut justifier un allègement de ces diligences.

55 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

B. Exemples de risques L’identification des zones de risques dépend bien évidement de chaque structure, mais au niveau de la promotion immobilière, on peut identifier quelques exemples de risques et de contrôle présentés cidessous : 1. Risques inhérents a. Justification des dépenses Si au niveau des grands groupes immobiliers, cette question de justification des dépenses ne se pose pas avec acuité du fait de leur poids et de la capacité à générer des synergies liées au volume des commandes, pour les promoteurs de taille moyenne, la minimisation des coûts a tendance à prendre le dessus sur la justification des dépenses. En effet, le secteur regorge de prestataires et de main d’œuvre bon marché qui ne sont pas même pas constitués en entreprises, ce qui traduit une difficulté de produire des pièces justificatives pour les travaux exécutés et une absence complète de toute preuve de la relation reliant promoteur et soustraitant. Le même problème se pose au niveau du personnel non administratif, c’est-à-dire le personnel des chantiers et qui relève de l’entreprise. Ces ouvriers sont « recrutés » traditionnellement, ils travaillent à la journée ou à la semaine sans contrat ni autres documents. La problématique pour l’auditeur, est qu’il ne peut pas s’assurer de la réalité ni de l’exhaustivité des travaux exécutés et ne peut pas procéder à des demandes de confirmation de solde. b. Risque lié à la dépréciation des stocks Le délai de commercialisation des produits immobiliers s’étale généralement sur une longue période. Et même si les prix de vente sont en général fixes, ils peuvent subir quelques modifications. A contrario, les coûts d’achat ne sont pas totalement maîtrisés. Le risque inhérent à ce niveau évoque la problématique des prix de vente et de la possibilité de vente qui restent totalement indépendants du système de contrôle interne. Il en est de même pour les coûts d’achat, ce qui nécessite une étude et un contrôle approfondi des hypothèses de travail établies par la société en vue d’apprécier la provision pour dépréciation des stocks. c. Césure des exercices La justification des travaux réalisés n’est pas systématiquement faite à la date de clôture, se pose ainsi la question des travaux réalisés entre la date de la dernière situation de travaux et la date de clôture. Il s’agit d’une donnée qui échappe totalement au système de contrôle interne. L’auditeur doit porter une attention particulière aux modalités de traitement par le système de contrôle interne. d. Charges post achèvement Il est fréquent qu’après achèvement des projets, certaines dépenses, ou travaux ne peuvent pas être constatés faute de justification. Il est ainsi important pour l’auditeur d’analyser les modalités d’identification et de suivi de ces charges.

56 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

2. Risques d’anomalies possibles a. Modalités d’incorporation des charges Le plan comptable du secteur immobilier permet d’intégrer les charges financières au coût de stocks. Cependant, les modèles qui peuvent être mis en place par les promoteurs immobiliers peuvent dissimuler des erreurs non détectées par le contrôle interne, et ce du fait qu’il met en oeuvre des comptes sans incidence sur la trésorerie (en cas d’erreur de calcul ou d’affectation, il n’est pas possible de confirmer les charges calculées par une source externe), d’une part et d’autre part du fait que les outils et les instruments financiers peuvent être très diversifiés combinant des prêts, des crédits à court à terme, des avances des clients et des concours bancaires. De ce fait, le rattachement de ces charges n’est pas aisé et peut même être manipulé par le promoteur immobilier dans un sens comme dans l’autre. b. Comptabilité analytique et répartition des coûts : maîtrise de l’information comptable Dans le secteur de la promotion immobilière, la répartition des coûts en matière de comptabilité analytique constitue un des problèmes majeurs. Proposer des clés de répartition adéquates n’est pas une simple tâche. Cela nécessite, en plus d’une maîtrise des techniques comptables et budgétaires, une connaissance parfaite du secteur de l’immobilier. Afin de répondre à cette problématique, il faudrait, avant tout, faire la distinction entre les différents coûts : -

-

coûts directs aux projets : comprennent le coût de l’assiette foncière, les charges liées aux études, aux travaux,... Ces charges sont directement imputables au projet concerné. coûts directs à plusieurs projets : sont les mêmes que ceux cités précédemment mais qui sont communs à plusieurs projets. Cela nécessite leur retraitement avant leur affectation aux projets. coûts indirects : sont les charges qui ne sont pas en relation directe avec les projets.

Sachant qu’un projet est généralement divisé en plusieurs tranches et que, en fin de compte, le promoteur vend plusieurs types de produits (logements, commerces,…), il faudrait opérer le passage : -

des projets aux diverses tranches ; des tranches aux différents produits.

Certains projets entrent dans le cadre d’un vaste programme de logement, il faudrait également prévoir le passage du programme aux divers projets comme 1ère étape. De plus, une comptabilité analytique détaillée est nécessaire pour la correcte valorisation des encours en permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier concerné. Un tel outil doit être complété par un contrôle budgétaire qui permet d’expliquer les écarts entre les montants prévus et les réalisations. Face à cette situation, l’auditeur devrait se faire assister par des techniciens hautement qualifiés pour pouvoir évaluer les chantiers les plus complexes et s’assurer de l’efficacité des systèmes de comptabilité analytique et de contrôle budgétaire mis en place par la société auditée.

57 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne Conformément à la norme ISA 400 : évaluation du risque et contrôle interne ; le système de contrôle interne est défini comme étant l’ensemble des politiques et procédures mises en œuvre par la direction d’une entité, en vue d’assurer dans la mesure du possible, la gestion rigoureuse et efficace de ses activités. Les procédures impliquent le respect des politiques de gestion, la sauvegarde des actifs, la prévention et la détection des fraudes et des erreurs, l’exactitude et l’exhaustivité des enregistrements comptables ainsi que l’établissement en temps voulu d’informations financières, comptables et fiscales. Le système de contrôle interne s’entend au-delà des domaines directement liés au système comptable, il comprend : -

L’environnement général de contrôle interne ; Les procédures de contrôle.

Section 1 : Démarche de l’auditeur dans son appréciation du contrôle interne

DÉMARCHE D’ÉVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE

DESCRIPTION DU SYSTÈME

OBJECTIF

Tests de conformité (compréhension du système)

Forces théoriques

Première évaluation du système

Faiblesses théoriques

Tests de permanence Application des points forts

Points forts appliqués

Points forts non appliqués

FORCES

Evaluation définitive du contrôle interne

RECOMMANDATIONS

FAIBLESSES

IMPACT SUR LA PREPARATION DES COMPTES

Section 2 : Mise en œuvre des points de contrôle Les objectifs assignés au système de contrôle interne sont les suivants : -

Les opérations ne peuvent être effectuées qu’avec autorisation générale ou particulière de la direction ou de l’entité habilité à cet effet ;

58 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

Toutes les opérations et les évènements sont enregistrés rapidement dans les comptes conformément à un référentiel comptable identifié ; L’accès aux actifs et aux documents comptables n’est pas possible sans l’autorisation de l’organe habilité ; Les actifs enregistrés sont comparés aux actifs physiques existants à des intervalles réguliers et des mesures appropriées sont prises en cas d’écarts.

La mise en oeuvre des points de contrôle s’articule autour des axes suivants : -

Séparation des fonctions ; Contrôle de l’exhaustivité ; Contrôle de la réalité ; Evaluation et correcte imputation ; Séparation des exercices ; Autres zones de risques identifiées.

A. Séparation des fonctions La fiabilité du système de contrôle interne dépend des personnes intervenant au niveau du circuit de traitement. Le cumul des fonctions incompatibles met en péril la fiabilité et l’efficacité des procédures de contrôle et peut ainsi générer des erreurs, des fraudes ou encore des irrégularités qui peuvent générer des anomalies significatives. L’analyse de la séparation des fonctions doit être faite en essayant de détecter les cumuls des fonctions incompatibles. L’analyse de cette séparation des fonctions permet de déterminer les personnes pouvant engager la société et de demander pour les personnes autres que les dirigeants, la source de leur pouvoir et vérifier la justification de cette délégation. Les personnes chargées des opérations de contrôle doivent être indépendantes et compétentes pour que ce volet de contrôle assure la maîtrise des processus et évite les erreurs et les fraudes.

B. Contrôle de l’exhaustivité Ce contrôle vise à vérifier que le système de traitement comprend des opérations de contrôle d’exhaustivité d’enregistrement des travaux et des opérations liées aux stocks. Dans le cas où ces contrôles existent, l’auditeur doit s’assurer que ces opérations sont traitées correctement et de façon permanente pendant toute la période sous revue. Les objectifs assignés à ce contrôle sont les suivants :  Les acquisitions de terrains de l’exercice ont été constatés ;  Les sorties de stocks : cessions de constructions ou de terrains réalisées au cours de l’exercice ont été déstockées. Indépendamment des contrôles que l’entité réalise, il est conseillé à l’auditeur de procéder au contrôle de l’exhaustivité en réalisant les contrôles suivants détaillés ci-après.

59 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

1. Réserve foncière A ce niveau deux (2) contrôles sont indispensables : 1) Généralement les décisions d’acquérir un terrain font l’objet de discussions dans les réunions du comité de direction ou du Conseil d’Administration. De ce fait, une revue rapide des comptes rendu du comité ou du conseil permet d’avoir une première information sur les acquisitions de terrains potentiels de l’exercice ; 2) Le département foncier dispose généralement d’une base de données de la réserve foncière de la société. Par conséquent l’auditeur doit l’exploiter pour effectuer le rapprochement avec les données comptables. Il est vrai qu’au niveau des structures de taille moyenne, cette base de données est tenue par le département comptable, mais généralement dans les grands groupes immobiliers, cette information est tenue par un autre département : département foncier par exemple. 2. Stock de Travaux Les situations de travaux sont réceptionnées généralement par le département technique pour validation avant transmission au département comptable pour instruction de paiement. Les situations de travaux ou de décomptes sont fournies par les prestataires à partir des attachements. Ce décompte est soumis à l’approbation de l’architecte, bureaux d’études et de contrôle ainsi que le département technique de la société. Il est important pour l’auditeur de s’assurer que ces situations de travaux sont correctement enregistrées et surtout exhaustivement comptabilisées. Lorsque l’entité auditée dispose d’un système d’information adéquat, l’auditeur peut avoir accès à plusieurs types d’informations ; tels que les situations de travaux en cours, les décomptes et les factures validés, les décomptes et les factures non validés, les réserves de réalisation des travaux… Pour l’auditeur, il convient de s’assurer que le système de contrôle interne permet l’enregistrement exhaustif de ces situations. Il doit aussi s’assurer que ce contrôle est permanent et qu’il est surtout matérialisé. Ce contrôle prend généralement la forme de rapprochement global entre les factures reçues et approuvées et les travaux comptabilisés par programme. En absence de ce contrôle, l’auditeur doit s’assurer que ces situations sont exhaustivement comptabilisées. Si la société ne dispose pas de base de données, il faut étudier l’opportunité d’exploiter le registre du courrier ou toute autre source d’informations sur les situations de travaux exécutés au cours de la période. 3. Sorties de Produits finis Il s’agit des produits vendus au cours de la période. L’entité auditée doit être amenée à mettre en place des procédures de rapprochement entre les sorties et les ventes réalisées au cours de l’exercice. Ce rapprochement doit être effectué par rapport aux ventes réalisées.

60 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

En absence de contrôle, l’auditeur peut apprécier ces sorties en faisant un rapprochement entre les ventes en superficie et les sorties de stocks constatées par l’entité. Cette dernière information est capitale et son peut avoir une incidence sur l’opinion de l’auditeur. 4. Déstockage des produits en cours L’entreprise de promotion immobilière doit définir les règles de déstockage, notamment la date de réalisation de cette opération et les conditions requises pour le déstockage de produits en cours, en produits finis. Du fait que le déstockage doit être effectué essentiellement au moment de la délivrance du permis d’habiter ou du certificat de conformité et puisque ce document n’a pas généralement d’incidence sur la trésorerie, le département comptable ou le département chargé de la réalisation du stockage peut être informé sur les différents programmes à déstocker. De ce fait, l’auditeur doit essentiellement insister sur le circuit de traitement de cette information et effectuer des contrôles par sondage sur les délais de communication pour appréhender au mieux ce risque. Par ailleurs, une revue du rythme de comptabilisation des factures de travaux peut faire ressortir les programmes susceptibles d’être concernés par cette opération.

C. Contrôle de la réalité Le contrôle de réalité porte sur toutes les opérations et vise à répondre à la question suivante : est ce que les opérations comptabilisées correspondent à des prestations réelles ? Dans la mesure où l’auditeur n’est pas constamment présent, sa seule garantie est une séparation claire des fonctions et une validation par les personnes appropriées. En principe, les prestations réalisées devraient être validées par les personnes mandatées par les actionnaires ou associés autrement dit de la gérance ou du Conseil d’Administration. Dans la pratique, il existe une hiérarchie des pouvoirs qui peut être synthétisée comme suit : -

Actionnaires ou associés ; Gérance ou Conseil d’Administration ; Direction générale ; Directions opérationnels ; Responsables des départements.

Le contrôle de réalité est effectué généralement par sondage, à défaut de procédure systématique interne à l’entité. L’objet de ce contrôle est surtout de s’assurer que les opérations comptabilisées ont bien été validées, et que les dispositions contractuelles sont respectées (prix, délais de livraison…).

D. Evaluation Le plan comptable du secteur immobilier a détaillé les méthodes d’évaluation des stocks. Les procédures définies par la société doivent permettre de se conformer à ces méthodes d’évaluation. L’auditeur s’assure que ces procédures sont fiables et respectent les méthodes d’évaluation. Il vérifie aussi par sondage que dans l’application, celles‐ci sont bien respectées. Les procédures doivent ainsi définir les modalités de traitement de certains éléments spécifiques au secteur. Il s’agit des charges et autres retenues effectuées par le fournisseur (la retenue de garantie au profit du promoteur). L’autre particularité qui doit être traitée est le système cumulatif des décomptes,

61 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

car ils sont cumulatifs et par conséquent, les procédures doivent définir les modalités pratiques d’évaluation de ces travaux. En effet, chaque décompte reprend l’ensemble des travaux exécutés y compris ceux ayant déjà fait l’objet d’un premier décompte. Quant aux charges, il s’agit généralement de la participation du fournisseur aux charges d’installation du chantier sous forme de « compte prorata » ou encore d’assurance chantier. Ces éléments sont ainsi constatés en produits. Pour ses contrôles, l’auditeur doit s’assurer que les procédures respectent bien ces particularités et vérifier par sondage les modalités pratiques de comptabilisation de ces cas particuliers. L’auditeur peut procéder à ces contrôles à partir des cahiers de charges ou des bons de commande.

E. Correcte imputation Les factures et décomptes fournis par les prestataires nécessitent une attention particulière dans la mesure où leur présentation est rarement conventionnelle.

F. Séparation des exercices Le promoteur immobilier doit mettre en œuvre des procédures de séparation des exercices. Le rôle de l’auditeur est de s’assurer que ces procédures sont fiables et qu’elles sont respectées. Concernant les travaux, il est recommandé de demander au département technique, de communiquer tous les décomptes ou situations de prestataires relatifs à l’exercice, y compris ceux ayant enregistrés des réserves. Ce dispositif peut être complété par des demandes aux fournisseurs pour délivrer une situation des travaux non facturés à la date de clôture. L’auditeur complète ce dispositif par une revue des décomptes reçus après la date de clôture et des décompt des fournisseurs dont le dernier date de plus de 20 jours par rapport à la date des clôtures. Pour les livraisons de produits finis, l’examen des derniers contrats de vente, l’assistance à l’inventaire physique et une revue des bons de livraison de clés, permet à l’auditeur de se faire une opinion sur le risque de séparation des exercices.

G. Autres zones de risques identifiés En plus de ces travaux, l’auditeur doit définir les procédures de contrôle complémentaires. S’il identifie d’autres risques, notamment les risques inhérents, en s’assurant que les procédures mises en place par la société permettent de limiter ces risques et que ces procédures sont correctement appliquées. Par exemple : si l’auditeur identifie un risque lié à la justification des travaux, il doit mettre en place des contrôles supplémentaires, tel qu’une visite du chantier des travaux afin d’identifier d’éventuels prestataires non comptabilisés, faire une revue du cahier du chantier…

62 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 3 : L’inventaire physique L’opération d’inventaire est une partie intégrante de l’évaluation du système de contrôle interne. Elle est caractérisée par les éléments suivants : -

C’est un maillon important des systèmes de contrôle interne ; C’est un élément indispensable pour les travaux finaux, puisqu’il permet de quantifier et valoriser le stock final ; C’est une opération qui conditionne au vu de l’Administration Fiscale la régularité des comptes.

L’opération d’inventaire physique consiste à quantifier le stock détenu par la société à une date déterminée. Elle doit être réalisée par des personnes qui n’ont pas de relation directe avec la gestion quotidienne de ces stocks. La fiabilité de cet inventaire dépend de la procédure définie et de la compétence du personnel alloué à cette opération. La procédure d’inventaire doit définir les modalités pratiques de réalisation de ces opérations, en l’occurrence : -

Les sites concernés par cette opération ; Le planning de réalisation de cette opération ; L’identité des personnes participant à l’opération ; Les modalités de matérialisation de l’inventaire ; Le contrôle de l’inventaire physique ; La valorisation de cet inventaire ; L’exploitation de cet inventaire ; La validation des écarts d’inventaire.

La procédure à appliquer pour le secteur doit préciser par ailleurs des éléments additionnels tels que :  Etat général des programmes ou des projets inventoriés : par exemple, est ce que des travaux de finition du projet sont réalisés tels que les trottoirs, les voiries, le nettoyage ? S’il s’agit de programmes gérés en tranche, préciser si des tranches sont en cours de travaux ;  Quand il s’agit de réserves foncières, est-ce que les clôtures sont faites ? Et est-ce que des travaux sont initiés ?  Etat général des locaux : notamment si des travaux de réfection doivent être réalisés ;  Traitements alloués aux locaux dont l’accès n’a pas été possible.

Section 1 : Sélection des programmes à inventorier L’audit est basé sur des sondages, à part quelques exceptions très rares. Ainsi, même pour l’opération d’inventaire physique, l’auditeur doit procéder à des sondages pour effectuer son contrôle. Il existe plusieurs méthodes d’échantillonnage dites scientifiques qui peuvent être utilisées, mais généralement cette sélection dépend de l’expérience de l’auditeur et de sa compréhension des zones de risques ainsi que de sa connaissance de l’entité auditée.

63 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

L’auditeur doit au préalable procéder à une analyse du risque d’opération afin de sélectionner les programmes à inventorier. Cette étape préalable est importante, car il ne faut pas oublier que seuls les programmes sélectionnés feront l’objet d’assistance à l’inventaire par l’auditeur Il est ainsi nécessaire d’opérer un choix judicieux puisqu’un promoteur réalise plusieurs dizaines ou mêmes centaines d’opérations dispersées sur plusieurs zones géographiques. Pour ce faire, nous proposons de prendre en considération les facteurs suivants : -

Nature des programmes ; Situation géographique ; Rythme d’achèvement ; Rythme des ventes ; Importance significative des programmes.

A. Nature des programmes Un lotissement est différent d’une construction, et une construction individuelle est différente d’un immeuble à usage collectif. A notre avis, on peut classer ces programmes par risqué au moins risqué :

nature de risque, comme suit, en partant du plus

Les lotissements : les lotissements étant destinés à des personnes qui doivent les construire et du fait de l’absence généralement de clôture, ou de restriction d’accès, le client peut d’un commun accord mettre la main sur le bien acquis. La réserve foncière : du fait de l’absence de restriction d’accès ou d’un mur de clôture, l’accès à cette réserve est libre et par conséquent être indisponible. C’est le cas de certains bidonvilles occupés injustement par une partie de la population alors qu’il s’agit de biens privés. -

-

La construction collective de locaux de commerce : puisque les clients sont des professionnels, des ententes peuvent être effectuées pour une mise à disposition anticipée au contrat de vente par exemple. La construction collective de logements : ces constructions présentent généralement moins de risque puisque, il existe des clôtures et des sécurités d’accès. Les constructions individuelles : ces constructions présentent moins de risque puisque le client est défini et la restriction d’accès assurée.

B. Situation géographique C’est un facteur à prendre en considération, car parfois à cause des tensions sociales, l’accès à certains programmes n’est pas possible, notamment pour les programmes d’habitat social ou de résorption de bidonvilles.

C. Rythme d’achèvement Plus le rythme d’achèvement est élevé, plus le risque de travaux à réaliser est important, notamment en matière de finition. De même, un rythme trop lent peut générer des tensions sociales et peut même rendre impossible la réalisation d’un tel inventaire et peut entraver la vente du programme.

64 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

D. Rythme des ventes Les programmes dont la commercialisation n’a pas encore été entamée présentent moins de risques que ceux dont la commercialisation est déjà lancée, car d’une part, la réalisation de l’inventaire pour ces programmes est une opération plus fastidieuse pour l’équipe d’inventaire et d’autre part du fait du risque de collusion qui peut naître entre les clients et les détenteurs de ces stocks.

E. L’importance significative des programmes Cette notion est primordiale dans la mesure où elle permet de sélectionner les chantiers importants qui peuvent avoir une incidence significative sur les comptes. Le recours au critère de l’importance significative consiste pour l’auditeur de sélectionner les projets présentant une valeur significative sur le stock final.

Section 2 : Objectifs et modalités d’intervention de l’auditeur L’objectif de l’assistance de l’auditeur à l’opération d’inventaire physique est de réunir les éléments probants suffisants et appropriés sur la jouissance des produits constatés en stock ainsi que sur leur état. Cette assistance permet à l’auditeur de s’assurer que les procédures définies par la direction que ce soit au moment de la réalisation, de l’enregistrement, de contrôle et de la validation de cet inventaire sont fiables et qu’elles sont respectées. L’avantage qu’offre le secteur pour l’auditeur est que les biens sont fongibles et par conséquent, lorsque l’auditeur ne peut être présent à la date initialement prévue quelques soient les circonstances, il peut toujours effectuer un comptage physique à une autre date en s’appuyant sur les mouvements réalisés entre les dates d’inventaire et de contrôle par l’auditeur. Bien évidemment, cela suppose un système de contrôle interne fiable. En revanche, la planification de cette assistance doit prendre en compte les éléments suivants : -

La nature des systèmes comptables et de contrôle interne relatifs à l’inventaire ; Le risque inhérent de contrôle et de non détection ; L’évaluation des procédures mises en place et des instructions communiquées pour la réalisation de l’inventaire ; Les dates de réalisation ; Les lieux d’inventaire.

L’auditeur vérifie si les instructions d’inventaire traitent : -

L’application des procédures de contrôle : la collecte des fiches de comptage utilisées, l’enregistrement de ces fiches ainsi que les procédures de vérification ; L’identification de l’état du bien et si des travaux complémentaires doivent être effectués ; L’accès au bien.

En général, du fait qu’il est difficile de procéder à un sondage quantitatif, il est préférable pour l’auditeur d’assister une équipe d’inventaire et de reporter les biens inventoriés. Il doit aussi vérifier et viser toutes les fiches de comptage utilisées.

65 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Une fois l’opération d’inventaire achevée, il est obligatoire de garder une copie des fiches de comptage utilisées au niveau du dossier de travail. L’erreur à ne pas commettre est de ne pas exploiter les documents ainsi collectés, il faut ainsi s’enquérir de l’état d’avancement de l’exploitation de l’inventaire notamment les écarts d’inventaire, la procédure de ces écarts ainsi que leur validation. Sachant, qu’il s’agit de biens fongibles, tout écart traduit une défaillance au niveau des procédures de contrôle interne de l’entité. Concernant la durée de cette assistance, l’auditeur doit recourir à son jugement professionnel pour déterminer la durée de cet inventaire.

Section 3 : Limites de l’intervention de l’auditeur Lors de l’opération d’inventaire physique, l’auditeur assiste et observe la réalisation de l’opération. Cette intervention est le plus souvent confiée à des auditeurs qui ne disposent pas systématiquement d’une bonne connaissance du secteur, d’où la nécessité d’une formation adaptée préalablement au démarrage de l’opération d’inventaire. Par ailleurs, l’activité immobilière étant complexe, et l’opération d’inventaire nécessitant un temps de réalisation plus important, l’intervention de l’auditeur est limitée par les éléments suivants : -

-

-

-

-

L’opération d’inventaire a trait à des données ponctuelles, puisqu’il s’agit d’opérations traitées dans un intervalle de temps très espacé : une fois par année, ce qui peut générer des risques d’erreurs car cette opération n’est pas bien assimilée généralement par l’équipe d’inventaire ; L’auditeur ne peut intervenir sur tous les sites de stocks. Il est donc limité par son sondage qui peut ne pas être représentatif de la population. Ainsi le risque d’erreur humaine peut ne pas être détecté. L’auditeur ne peut pas aussi s’assurer que cet inventaire a été effectivement réalisé suivant la procédure définie. Par ailleurs, la possibilité de collusion entre les équipes d’inventaires et les responsables de stocks ne peut pas être totalement évincée ; L’auditeur étant une personne externe, il est possible qu’il n’ait pas une connaissance adéquate des biens à inventorier. Il ne peut pas également avoir une connaissance aussi précise que celle des personnes gérant ces stocks ; Le passage entre l’inventaire physique et l’état du stock final n’est pas facile à appréhender, dans la mesure où l’inventaire porte sur des biens fongibles alors que l’état de stock est défini généralement en superficie ; Les fiches de comptage n’étant pas informatisées, leurs exploitation et leurs rapprochement est une opération fastidieuse et au résultat imprécis. En effet, l’intégration de ces fiches est confiée à des personnes qui peuvent être tentées par la solution facile de valider directement l’inventaire permanent.

66 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 4 : Contrôle des comptes Section 1 : Revue analytique A. Objectifs de contrôle Le principal objectif est de comprendre globalement les évolutions de la période.

B. Etendue des travaux à effectuer La revue analytique est une technique qui permet à l’auditeur d’apprécier les informations financières à partir : -

De leurs rapprochements avec d’autres informations issues ou non des comptes, ou avec des données antérieures, postérieures et prévisionnelles de l’entité, ou d’entités similaires ; De l’analyse des variations ou des tendances inattendues.

Le contrôle par le biais de la revue analytique permet de vérifier le niveau du stock, d’expliquer l’évolution des postes liés aux stocks. La revue analytique est un outil qui permet à l’auditeur d’orienter ses travaux et généralement de confirmer les conclusions déjà tirées. 1. Evolution des postes L’objet de ce contrôle est d’apprécier l’évolution de tous les postes liés aux stocks. Il est plus opportun d’étudier cette évolution par catégorie de stock et non pas par rapport à la classification comptable de ces comptes. 2. Temps d’écoulement Ce contrôle consiste à étudier le délai de réalisation du stock. Le ratio est calculé en comparant le niveau annuel du stock (consommation de l’exercice ou production de l’exercice) par rapport au niveau moyen du stock. Ce temps d’écoulement peut être analysé globalement en le comparant avec l’exercice précédent. On peut avoir une estimation de la nécessité ou pas de comptabilisation d’une provision pour dépréciation des stocks. 3. Autres ratios Parmi les ratios qui peuvent être utilisés, on peut citer : -

Coût moyen de chaque catégorie de stocks ; Comparaison du coût moyen par rapport au référentiel; Répartition du stock par programme.

Il convient aussi d’étudier les spécificités de chaque promoteur pour déterminer les ratios qui reflètent au mieux l’analyse des stocks du promoteur.

67 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

4. Evolution des coûts Ce test consiste à revoir l’évolution des coûts moyens par référence afin d’appréhender les évolutions inhabituelles ou l’absence d’évolutions prévisibles.

Section 2 : Contrôle quantitatif des stocks A. Objectifs de contrôle Les objectifs du contrôle quantitatif des stocks sont : -

S’assurer que l’inventaire physique a été correctement reporté au stock final ; S’assurer que les quantités reportées au stock final correspondent bien au résultat de l’inventaire physique auquel l’auditeur a participé ; S’assurer que les quantités en stock sont cohérentes par rapport aux opérations réalisées au cours de l’exercice ; S’assurer que les quantités de stock par catégories ne comprennent pas d’anomalies significatives.

B. Travaux à effectuer Afin d’atteindre ces objectifs, un certain nombre de travaux doivent être réalisés. 1. Exploitation de l’inventaire physique Le contrôle à effectuer à ce niveau, est de vérifier les procès verbaux de réalisation de l’inventaire, et de s’assurer qu’ils sont correctement tenus et reportés aux états de stocks finaux. L’auditeur vérifie aussi que le comité de suivi de l’inventaire ou responsable de l’inventaire a validé les résultats, que ces personnes se sont assurées que les états de stocks finaux comptabilisés correspondent au résultat de l’inventaire physique réalisé. La matérialisation de ce contrôle est importante. Elle prend la forme d’un état de rapprochement de l’inventaire physique à l’inventaire permanent. Les écarts dégagés doivent aussi être validés par le gouvernement d’entreprise, mais surtout expliqués dans le cas où la valorisation de cet écart est significative. 2. Compilation du stock final La compilation de l’inventaire physique consiste à exploiter l’assistance de l’auditeur à l’inventaire physique. Généralement, ce contrôle est effectué par sondage sur la base des articles sélectionnés et des quantités réalisées lors de l’inventaire physique par l’auditeur. L’objet de ce contrôle est de vérifier si l’inventaire physique réalisé n’a pas fait l’objet de modification.

68 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

L’auditeur rapproche les quantités reportées par ses soins aux quantités figurant au niveau de l’état de stock final, que ce soit au niveau du résultat de l’inventaire physique, ou au niveau de l’état de stock final. Les écarts dégagés sont valorisés par rapport au sondage pour que l’auditeur ait une estimation du risue d’erreur. La pertinence du contrôle est, quant à elle, mesurée par le calcul du pourcentage de contrôle. 3. Contrôle du stock de réserve foncière S’agissant de terrains nus, le contrôle consiste à confirmer l’absence d’autorisation de construire et de procéder au rapprochement de la base de données tenue par le département foncier et le stock comptable de réserve foncière. Le contrôle de ces stocks consiste à sélectionner les mouvements de l’exercice : -

-

Pour les stocks ajoutés au cours de l’exercice, demander les justificatifs d’acquisition et notamment les contrats d’acquisition et surtout les certificats de propriétés de ces acquisitions ; Pour les diminutions de stocks ; vérifier les justificatifs, notamment les autorisations de construire et vérifier le reclassement effectué par l’entité (la diminution du stock de réserve foncière doit correspondre à l’augmentation de stocks d’encours).

Nous rappelons que le stock de réserve foncière ne comprend pas les terrains lotis et que les stocks de terrains répartis par parcelles sont intégrés en stock d’en cours. 4. Contrôle du stock d’en cours En terme de quantité, le stock d’en cours ne subit normalement pas de changements, de ce fait, le contrôle de l’auditeur se limite à vérifier que ce stock n’a pas connu de variation. Toutefois, les mouvements doivent être contrôlés. D’une part les augmentations doivent correspondre aux diminutions de stock de réserve foncière. D’autre part les sorties ou déstockage doivent correspondre soit à des livraisons de produits finis et par conséquent à des permis d’habiter, soit à des ventes et dans ce cas un contrôle des sorties en quantités devrait être effectué par rapport aux contrats de ventes réalisées. Ce dernier contrôle peut prendre la forme d’un bouclage global des sorties de stocks par rapport aux ventes réalisées en superficie, puisqu’il s’agit et de l’unité de facturation et de de l’unité d’expression des stocks. Il est plus aisé pour les promoteurs qui produisent des lots uniques tels que les villas, ou autres constructions individuelles de procéder à ce contrôle. En revanche pour les constructions à usage collectif, ce rapprochement dépend de la disponibilité des informations : superficie développée par exemple. Lorsqu’on dispose d’informations adéquates sous forme de fichier, on peut procéder à un rapprochement détaillé, et dans le cas contraire procéder à la reconstitution globale des sorties par le biais de moyenne des superficies vendues. 5. Contrôle du stock de produits finis Le stock de produits finis est un stock très sensible. Dans un premier temps, l’auditeur examine le fait générateur des stocks augmentés au cours de l’exercice, qui correspondent aux sorties d’encours.

69 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Pour les diminutions de stocks, le même bouclage que pour le stock d’en cours peut être réalisé.

Section 3 : Contrôle de l’évaluation du stock A. Objectifs de contrôle Les objectifs du contrôle de l’évaluation du stock sont résumés comme suit : -

S’assurer que le stock des travaux immobiliers est correctement évalué et ce conformément au plan comptable du secteur immobilier ; S’assurer que les charges financières et les frais administratifs sont correctement évalués, comptabilisés et intégrés ; S’assurer du respect de la séparation des exercices ; S’assurer que les charges sont correctement comptabilisées ; S’assurer que l’imputation des dépenses communes est correctement effectuée.

B. Travaux à effectuer Le contrôle de l’évaluation du stock repose sur l’évaluation du système de contrôle interne. En effet, lors de l’intérim, l’auditeur s’attarde sur les systèmes d’évaluation et sur la méthode d’évaluation du stock. 1. Exploitation des travaux de contrôle interne L’auditeur exploite les travaux qu’il aura exécutés lors de la phase d’évaluation du système de contrôle interne. L’absence d’anomalies significatives au niveau du système de traitement donne une assurance quant à la fiabilité de l’information comptable produite par le système d’information. En revanche, les anomalies significatives poussent l’auditeur à estimer l’incidence de ces anomalies lors du contrôle des comptes lorsque l’information est disponible et qu’il est possible de chiffrer l’impact. 2. Contrôle de l’évaluation du stock de travaux Le stock des entreprises de promotion immobilière correspond à des biens fongibles, par conséquent, le promoteur doit procéder à l’évaluation de chaque bien indépendamment des autres biens de la même catégorie. Ainsi, les charges relatives à un stock déterminé doivent être exclusivement réservées à ce bien. A ce niveau, l’auditeur s’assure que ce principe est respecté et que le promoteur n’a pas procédé à une évaluation moyenne ou globale de tous les biens intégrés en stocks. L’auditeur demande le détail de composantes intégrées au coût de la réserve foncière et apprécie leur principe de rattachement conformément au référentiel comptable en vigueur. 3. Séparation des exercices Ce contrôle ne peut pas être réalisé lors de la phase d’intérim puisque chronologiquement, cette phase est réalisée en cours d’année.

70 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Ce contrôle est accentué sur le stock de produits en cours. Le contrôle doit insister sur la séparation des exercices en demandant pour chaque programme, la liste des factures comptabilisées et en appréciant si des travaux supplémentaires auraient été exécutés en absence de justification. Toutefois, les anomalies détectées à ce niveau peuvent avoir une incidence sur le patrimoine de l’entité auditée mais généralement pas la situation financière. Ce qui n’est pas le cas pour les produits finis et achevés, où une revue des frais engagés postérieurement l’achèvement des travaux doit être effectuée afin d’appréhender la séparation des exercices. 4. Affectation des frais financiers et des charges administratives Les frais financiers et les charges administratives font partis des données ponctuelles et non des données répétitives. Par conséquent, l’auditeur doit porter une attention particulière au calcul et à l’affectation de ces charges, et plus particulièrement aux éléments suivants : -

-

Les emprunts doivent être affectés ; Les charges financières activées doivent prendre en considération le niveau réel engagé et non le montant des intérêts payés. Parfois, la société dispose d’une ligne de financement débloquée en totalité alors que son utilisation n’est que partielle ; La durée d’utilisation de la ligne de crédit et du financement correspondant doivent aussi être appréhendés ; Les programmes n’ayant pas fait l’objet d’autorisation de construire ou les produits achevés ayant fait l’objet de permis d’habiter ou de certificat de conformité, ne doivent pas intégrer ces charges.

En revanche, pour les charges administratives, le principe de permanence de méthode de calcul et d’affectation reste le contrôle clé. Lorsque la société opte pour une affectation forfaitaire suivant un taux préalablement établi, tout changement dans le taux ou la méthode de calcul devra être le résultat d’une justification approfondie. 5. Imputation des dépenses communes Ce facteur doit être pris en compte pour l’estimation de la superficie vendable, et par conséquent, elle concerne essentiellement les produits achevés, qui peuvent faire l’objet de déstockage partiel pour livraison au client final. Les dépenses communes correspondent aux biens construits alors qu’ils ne seront pas vendus ; c’est le cas des mosquées, des postes de police, des arrondissements, des voiries… L’auditeur vérifie si les superficies intégrées et utilisées pour le calcul de coût unitaire du mètre carré ne comprennent pas les superficies des produits non vendables. 6. Comptabilisation des charges Le système de comptabilisation pour les promoteurs immobiliers est inversé. De ce fait toutes les charges affectées au stock sont directement constatées en stock. A la fin de l’exercice, les charges engagées au cours de l’exercice sont constatées en charges en contrepartie du compte de variation de stocks de matières et fournitures ou de produits en cours. L’auditeur s’assure ainsi du respect de cette règle. Les écritures liées aux comptes de stocks peuvent être répertoriées en quatre (4) catégories différentes : -

Acquisition de terrain ou achats de travaux ;

71 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

Constatation des charges financières ; Constatation des charges administratives ; A la fin de l’exercice.

 Acquisition de terrain ou achats de travaux Ces opérations sont comptabilisées comme suit : 31xxx 3455 4411

Compte de stock Etat TVA récupérable Fournisseurs

X X X

 Constatation des charges financières 31xxx 7393

Compte de stock Transfert de charges financières

X X

 Constatation des charges administratives 31xxx 7193

Compte de stock Transfert de charges d’exploitation

X X

 A la fin de l’exercice L’ensemble des mouvements liés aux stocks est constaté en variation de stock par la contrepartie du compte d’achats de matières premières ou la réserve foncière et achats de prestations de service pour les travaux. 7. Bouclage final du stock A la fin de l’exercice, un bouclage global doit être effectué afin de vérifier la cohérence globale des données en stocks. Ce contrôle arithmétique vise à vérifier si l’équation suivante est vérifiée : Stock initial +/‐ variation de stock= stock final. Etant entendu que les sorties sont enregistrée dans un compte spécial (le chiffre 9 en 4ème position). Afin de mieux appréhender les écritures relatives à ces déstockages, ci-après un exemple qui correspond à la continuité de l’exemple précédent. a. Déstockage de produits en cours Le déstockage de produit en cours est comptabilisé une fois l’autorisation de construire délivrée. Dans le cas de constructions par tranche, le compte à créditer comprend un numéro 9 en 4ème position, comme par exemple : 3139. b. Déstockage de produits finis Le déstockage de produit finis intervient au moment de la livraison.

72 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Section 4 : Provisions pour dépréciation A. Objectifs de contrôle Le contrôle portant sur les provisions a pour objectif : - S’assurer que la valorisation comptable des stocks est au moins égale au prix de réalisation ; - S’assurer que les stocks et projets gérés ne vont pas générer des pertes prévisionnelles ; - S’assurer que les stocks ne génèrent pas de passif latent à comptabiliser.

B. Contrôle à effectuer 1. Contrôle du prix de réalisation Compte tenu du temps d’écoulement des stocks de produits immobiliers et de l’instabilité des prix de vente, l’auditeur doit procéder au rapprochement des coûts de revient aux prix de ventes réalisées. Ce rapprochement se base sur le prix de vente actuel mais aussi des prix de vente appliqués postérieurement à la date d’arrêté des comptes. Conformément aux dispositions du CGNC, le prix de vente est corrigé par les frais de commercialisation engagés ou à engager. Ce contrôle est effectué par programme et peut être effectué par sondage. Il porte sur un rapprochement du coût de revient aux prix de ventes appliquées. 2. Pertes à terminaison Si le premier contrôle est plus évident et facile à mettre en œuvre, le contrôle des pertes à terminaison est plus délicat. Et ce parce que l’auditeur ne peut pas estimer de manière efficace les charges à engager. Ainsi, pour ce contrôle, il est plus important de s’attarder sur les procédures mises en place par l’entité pour cerner ces pertes. Néanmoins, l’auditeur doit procéder au rapprochement du coût prévisionnel calculé par rapport à l’historique de valorisation du stock et par rapport aux standards. Les pertes à terminaison sont détaillées en provision pour dépréciation et provision pour risques. De ce fait, l’analyse de cette répartition est aussi appréhendée par l’auditeur. C’est ainsi qu’il est recommandé d’exiger un rapport d’expert à la fin de chaque année de préférence. 3. Taxe sur terrains urbains non bâtis La taxe sur terrains urbains non bâtis étant basée sur les terrains non encore totalement construits, l’auditeur doit s’assurer que cette taxe est correctement honorée. L’auditeur demande la liste des terrains non encore construits afin de s’assurer que cette taxe, si elle est due, a été provisionnée. Cette taxe est bien évidemment due sur tous les terrains n’ayant pas encore fait l’objet d’autorisation de construire ainsi que les terrains ayant fait l’objet d’autorisation de construire. L’auditeur doit vérifier aussi le respect du délai de réalisation. Cette taxe ne doit pas être incluse dans le coût de revient des programmes dans la mesure où son engagement n’est pas lié à la réalisation du programmes et qu’elle a été instaurée dans un objectif de limiter l’effet de spéculation.

73 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 5 : Cas pratique sur la société ALPHA Dans ce chapitre, un cas pratique sur la société ALPHA va être présenté. Le nom de la société a été changé et les données chiffrées ont été multipliées par un coefficient par souci de confidentialité. Il s’agit d’une mission de commissariat aux comptes de l’exercice 2012 en réponse aux dispositions des nouvelles lois sur les sociétés commerciales notamment la loi 17-95 relative à la société anonyme qui prévoit que le commissaire aux comptes donne une opinion sur les états de synthèse. L’objectif de cette partie étant d’appuyer la démarche d’audit des comptes de stocks par un cas pratique. Les diligences qui sont déroulées sont regroupées en deux sections :  

La première section concerne la prise de connaissance générale de l’entreprise, les principales étapes du processus d’activité de promotion immobilière et la revue analytique préliminaire. La deuxième section comprend l’évaluation interne, l’inventaire physique ainsi que les tests de contrôles du compte de stocks.

Section 1 : Prise de connaissance générale de la société 1. Description de la société et de son activité  Activité de la société Créée le 15 juin 2008 par la société égyptienne GAMMA, la société ALPHA est une société anonyme de droit marocain ayant pour objet social en tous pays, selon ses statuts, d’effectuer, tant pour ellemême que pour le compte de tiers : 1- La réalisation, ou l’exécution soit directement, soit indirectement, soit en association ou en participation avec des tiers de tous travaux de Bâtiment ou Génie Civil, tous corps de métiers, gros œuvres pour son compte ou pour le compte de tiers ; 2- La construction d’ensembles immobiliers destinés à tout usage : touristique, habitation de tous genres (H.L.M résidence, villa, copropriété) pour la vente, la location ou l’exploitation industrielle, commerciale, sportive ou artistique ; 3- La rénovation ou l’entretien de tout monument historique ou religieux ; 4- L’achat, la vente ou l’échange de tout terrain ; 5- L’équipement, la viabilisation, le lotissement, le morcellement et la mise en valeur de toutes surfaces de terrain situées en zone urbaine ou rurale ; 6- L’importation, l’exportation, la détention, le stockage et la distribution de tous produits et matériaux de construction en état brut ou en produit fini se rapportant directement à l’objet ainsi que la représentation générale ou exclusive de toute marque de fabrique nationale ou étrangère s’y rapportant ; 7- Et plus généralement toutes opérations commerciales, industrielles, financières, artisanales, mobilières, ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social et à tout autre objet similaire ou connexe, susceptible d’en faciliter son extension ou son développement.

74 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

 Contexte du projet Le projet immobilier s’inscrit dans le cadre du développement touristique du site de Bouskoura, situé dans la province de Nouaceur (région de Casablanca). Il prévoit la construction, l’aménagement, la promotion, la commercialisation et la valorisation des infrastructures hôtelières, ludiques et sportives au profit des promoteurs touristiques.  Actionnariat ALPHA a été doté d’un capital initial de MMAD 10, lequel a été augmenté de MMAD 4 puis de MMAD 350 pour être porté à MMAD 364. Un pacte d’actionnaire avait été signé avec OMEGA Developpement (courant juillet 2009), en vertu duquel cette dernière participera à hauteur de 30% du capital de ALPHA au terme d’une augmentation de capital portant ce dernier de MMAD 10 à MMAD 364. Le décret du premier ministre autorisant OMEGA Developpement à prendre cette participation a été publié en septembre 2009.  Portée & Consistance du projet

Alpha Bouskoura

Phase I

Sousphase I

Phase II

Sousphase II

Le projet Alpha Bouskoura comprend deux phases : 

Phase I : portera sur une assiette foncière de 700 hectares et concerne la réalisation d’un site équipé d’infrastructures hôtelières, ludiques et sportives. Ceci sera réalisé en deux sous phases détaillées comme suit :

-

 La sous phase I portera sur une superficie de 400 hectares et comprendra : 6 hôtels de 1.800 chambres, 1.222 appartements, villas et town houses, Une marina, 100 anneaux, Un golf de 18 trous,

75 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

-

Une marina town et un centre sportif.

L’ouverture de cette phase est prévue pour début 2013. A noter que le démarrage des travaux est prévu pour début 2011.  La sous phase II portera sur une superficie de 300 hectares et comprendra : - 4 hôtels de 1.300 chambres, - 780 appartements, villas et town houses, - Extension du golf à 27 trous, - Une Médina, - Un centre de congrès. L’ouverture de cette phase est prévue pour début 2015. 

Phase II : concerne une assiette foncière de 1000 hectares. Le lancement des travaux est prévu en 2015.

2. L’organisation de la société ALPHA est structuré sous forme de pôle de métiers où la direction technique (Engineering & Design) assure un rôle très important. En effet, cette direction, en charge de tout le processus technique, de la planification et de l’étude technique préalable du programme immobilier à la livraison est le centre de gravité de toute la structure. Le département technique de ALPHA assure les fonctions suivantes :  Gestion de la réserve foncière ;  Réalisation des études de faisabilité des programmes immobiliers ;  Lancement des appels d’offre des corps de métiers chargés de l’assistance de la société : architectes, bureaux d’étude, bureaux de contrôle ;  Lancement des appels d’offre de réalisation des travaux ;  Suivi de réalisation des travaux ;  Approbation des factures des travaux réalisés ;  Approbation et constatation de livraisons des travaux. A côté de la direction technique, il existe une direction commerciale (ou marketing), une direction administrative, une direction de gestion des ressources humaines et une direction financière. La direction marketing assure le volet commercialisation des produits, et démarre généralement la mise sur le marché avec le lancement des appels d’offres de réalisation de travaux. La direction gestion des ressources humaines est chargée de la gestion du personnel, de la gestion de carrière et de la gestion de la paie. La direction administrative est chargée des moyens généraux et de la gestion de l’espace de travail. La direction financière assure les fonctions financières, de gestion comptable, de contrôle de gestion, de gestion de trésorerie et de l’établissement des états financiers.

76 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

3. CONTEXTE FISCAL a. Impôt sur les sociétés La société est soumise à l’impôt sur les Sociétés (IS) au taux de droit commun, soit 30%. L’impôt dû ne peut être inférieur à une cotisation minimale (CM) calculée au taux de 0,5% des produits d’exploitation hors taxes. A rappeler que la société, dont la création a eu lieu le 15 juin 2008, est exonérée de la CM pendant les 36 mois qui suivent la date de début de son exploitation. Toutefois, cette exonération cessera d'être appliquée à l'expiration des soixante (60) premiers mois qui suivent la date de constitution (Art. 144 du CGI). b. TVA La société récupère la TVA ayant grevé ses charges et ses immobilisations selon les règles du droit commun. La société ayant son siège à Casablanca facturera la TVA sur les opérations de vente qu’elle réalisera sur le site à Nouaceur. c. Régime fiscal des prestations facturées par des entreprises non résidentes Les paiements dus sur les prestations de services (études) facturées par des personnes non résidentes sont soumis à la RAS (retenue à la source) au titre de l’IS au taux de 10%. Toutefois, la société n’opère pas la RAS (Retenue à la source) sur les prestations facturées par les cabinets d’architectes français, en se basant sur l’art. 206 de la convention fiscale Maroc-France qui prévoit leur imposition dans le pays de résidence.

Section 2 : Cadre de la mission I.

Evaluation du contrôle interne

Un contrôle interne des stocks n’a pas été réalisé. Les tests et les procédures de contrôle interne que nous allons détailler dans ce qui suit se limiteront uniquement à l’un des cycles les plus importants dans la société : Cycle des Achats. Les contrôles traités ci-après concernent la fonction de travaux de sous-traitance et les procédures d’achat de matières et fournitures (à noter que ces dernières sont communes à toutes les entreprises).

6

l’article 20 de la convention stipule que : « Les revenus qu'une personne domiciliée dans un Etat contractant retire d'une profession libérale ou d'autres activités indépendantes de caractère analogue ne sont imposables que dans cet Etat, à moins que cette personne ne dispose de façon habituelle dans l'autre Etat contractant d'une base fixe pour l'exercice de ses activités. Si elle dispose d'une telle base, la partie des revenus qui peut être attribuée à cette base est imposable dans cet autre Etat. Sont considérées comme professions libérales, au sens du présent article, notamment l'activité scientifique, artistique, littéraire, enseignante ou pédagogique ainsi que celle des médecins, avocats, architectes ou ingénieurs. »

77 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

La conclusion des contrats de sous-traitance consiste à :  Vérifier le processus de sélection des fournisseurs des travaux avant la signature du contrat (mise en concurrence, étude de leurs situations…).  Consulter les contrats de sous-traitance (par la technique de sondage) et vérifier l’existence des signatures des personnes habilitées (l’entrepreneur, l’entreprise, le bureau d’études, le maître d’ouvrage). L’exécution du contrat de sous-traitance consiste à :  Vérifier si l’entreprise effectue des contrôles sur les travaux effectués par le sous-traitant, et si elle matérialise ces contrôles tout en se référant au cadre contractuel.  Vérifier si l’entreprise effectue un rapprochement entre les charges de sous-traitance figurant dans les situations reçues du fournisseur et l’évaluation de l’avancement des travaux, et évaluer le traitement des écarts soulevés.  Vérifier si l’entreprise effectue une analyse de la balance âgée des fournisseurs de soustraitance, et si elle permet d’identifier d’éventuels litiges.  Vérifier si l’entreprise effectue une analyse de l’antériorité des retenues de garanties, afin de relever les dettes restant en solde un an après la réception définitive des travaux.  Vérifier l’existence et évaluer les procédures préventives et protectrices effectuées par l’entreprise en cas de défaillance d’un fournisseur de sous-traitance. Description de la procédure de la fonction achat  Un budget concernant les achats de projets est établi chaque année par le directeur technique.  Le Budget est préparé par le directeur technique et validé par le Directeur Général avant d’être approuvé par le conseil d’administration. Il existe deux types d’achats : Les Achats de matières premières et fournitures Les Achats qui concernent les projets.

A. Achats de matières premières et fournitures 1) Presentation du department Le département Achats et approvisionnement s’occupe de tous les achats et approvisionnement dont l’entreprise a besoin en garantissant le ravitaillement dans les conditions requises, en termes de quantité, temps, qualité et prix. Par ailleurs, l’objectif dans ce narratif étant de décrire la procédure d’achats de matières premières. Le département est piloté par un responsable du département Mr BELHAJ. Le département dispose d’un module achat qui fait partie de l’ERP global SAGE où les opérations d’achats sont gérées de la passation de la commande à la comptabilisation au paiement. Chaque agent qui utilise le module achat dispose d’un mot de passe qui l’utilise soit pour contrôler, saisir les commandes ou les réceptions. D’une manière générale, le schéma du processus Achat se présente comme suit :

78 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

2) Procédure d’achats de matières premières L’approvisionnement en matières premières de la société se fait généralement au niveau local et concernent principalement les achats de ciment, acier, sable et gravette, peinture, câble fil ; etc.  Expression du besoin Le besoin d’achat pour les matières premières est toujours anticipé par l’élaboration d’un plan d’achat et d’approvisionnement prévisionnel effectué par le responsable des achats sur la base du plan de production annuel établis par le responsable production. Le plan de production annuel se fait conformément aux prévisions annuelles de ventes établit par le responsable commercial et validé par la Direction. Ce besoin est matérialisé par l’élaboration d’une demande d’achat Stock par le responsable magasin en fonction de l’état de stocks ou des opportunités du marché détectées par la Direction Générale. Les demandes d’achats sont manuelles et sont adressées au responsable des achats après avoir été approuvées par le DAF et le Directeur général délégué.  Consultation et choix des fournisseurs La consultation des fournisseurs locaux se fait via des appels d’offres. Les appels d’offres sont rédigés par le responsable des achats et validés par la direction générale. Ils sont ensuite envoyés par mail ou par fax aux fournisseurs. Les offres sont ensuite réceptionnées par le secrétariat de la société sous plis cachetés et informe le responsable des achats qui communique par la suite une date d’ouverture des plis au DAF, Responsable Qualité, DG délégué et DG. Un tableau comparatif des offres fournisseurs est établit afin de choisir la meilleure offre. Les critères de sélections sont le prix unitaire, le délai de règlement, conditions de livraison, délai de règlement, etc…  Passation de la commande Le bon de commande est établi par le responsable des achats à partir du système sur la base de la demande approuvée par le DAF, DG délégué. Il est validé par le DAF, le Directeur délégué et le DG sur système. Cette validation est matérialisée par l’apposition des spécimens des signatures

79 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

préenregistrées sur le système. Le BC est édité à partir de l’ERP en 5 exemplaires et l’envoi du BC au fournisseur se fait par fax sauf s’il exige une copie du BC.  La réception des biens et Stockage Pour chaque entrée des stocks, le magasinier et le responsable qualité procèdent à la vérification quantitative et qualitative de la livraison. Ils s’assurent que la commande livrée est conforme au Bon de commande en rapprochant les références et les quantités livrées à ce qui est signalé sur le bon de livraison (BL). Ensuite, le magasinier s’assure que la marchandise reçue n’est pas endommagée pour qu’il accepte définitivement dans son stock. En cas d’anomalie, le magasiner ou l’agent de la production informe par écrit le responsable du département achat de toutes les remarques constatées. Ce dernier saisie alors le/les fournisseurs défaillant en lui demandant le remplacement de la marchandise ou l’établissement d’un avoir. Une fois tout le travail effectué, le chef magasinier remplit un bon de réception (BR) et appose un caché de réceptions daté et signé. Il constate aussi la réception de la marchandise sur le système afin de mettre à jour l’Etat de Stock. Notons qu’en l’absence de la réception enregistrée par le magasinier sur le système, la comptabilisation de l’achat n’est pas possible. Toute comptabilisation d’un achat nécessite au préalable une réception enregistrée sur le système par le magasinier.  Comptabilisation de l’achat Le responsable des achats transmet au responsable de la comptabilité fournisseurs tous les documents relatifs à l’achat : Bon de réception, bon de livraison, facture fournisseur. La comptabilisation de l’achat consiste à sélectionner sur le système la réception enregistrée par le magasinier et à saisir ensuite les informations relatives au fournisseur. Le comptable vérifie que les différents visas sont apposés sur les documents constituant le dossier, que le calcul sur la facture est correct et enfin rapproche facture, BL, BR. Une fois que ces contrôles sont jugés satisfaisants, la mention « Comptabilisé » est apposée sur la facture. Le chef comptable valide l'écriture par une signature.  Le règlement des fournisseurs Les règlements se font par chèque ou effets pour les achats locaux et par lettre de crédit pour les achats à l’étranger. Les règlements sont effectués par la responsable trésorerie, qui transmet ensuite les pièces de règlement au responsable comptabilité fournisseurs afin que celui constate le règlement sur le système.

3) Test contrôle sur le respect de la procédure achat-stock de MP et fournitures Pour s’assurer du bon déroulement de la procédure ci-dessus, nous avons sélectionnés 30 dossiers d’achats et sommes assurés que l’ensemble des documents mentionnés dans la procédure Achats existent et soient conformes à la procédure Achats avec pour double objectif s’assurer du respect de la procédure Achats et de la bonne valorisation et de la correcte imputation des frais d’approches.

80 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Fournisseur N° de facture Date de la facture Date Reception

Date de comptabilisation

F/SS 1

FS117025

30/09/2011

19/08/2011

30/09/11

F/SS 1

FS116960

30/09/2011

12/09/2011

30/09/11

F/SS 1

FS118450

31/10/2011

08/10/2011

30/11/11

475/12

05/04/2012

F/SS 1

FS118522

31/10/2011

18/10/2011

30/11/11

F/SS 2

25 711,00

12/03/2012

12/03/2012

30/04/12

F/SS 3

10002880

04/01/2012

19/01/2012

31/01/12

F/SS 3

10002880

16/02/2012

01/03/2012

31/03/12

F/SS 3

10002880

04/01/2012

19/01/2012

31/01/12

F/SS 3

10002880

29/12/2011

06/01/2012

31/01/12

100478390

18/01/2012

02/02/2012

29/02/12

100478072

17/04/2012

01/02/2012

29/02/12

100480865 M42102-2122220027-001 M42102-2122230028-002 100487065

01/02/2012

20/02/2012

29/02/12

22/11/2011

08/01/2012

25/01/2012

02/03/2012

18/01/2012

02/02/2012

29/02/12

10002880

16/02/2012

01/03/2012

31/03/12

100048750

30/12/2011

02/02/2012

29/02/12

100480667 M32102-2011120050-001 90009894

01/02/2012

20/01/2012

29/02/12

26/12/2011

12/02/2012

05/02/2012

05/05/2012

29/02/12

100578910

15/03/2012

26/03/2012

31/03/12

F/SS 5

90003968

05/12/2011

40 889,00

31/12/11

F/SS 6

90 116 822,00

17.11.2011

25/11/2011

31/12/11

F/SS 7

221889-001

22/11/2011

02/12/2011

31/12/11

F/SS 3

100454231

10/10/2011

01/11/2011

30/11/11

F/SS 8

90043792

22/07/2011

28/07/2011

31/08/11

F/SS 7

90003968

15/03/2012

26/03/2012

31/03/12

90003968

20/03/2012

31/03/12

100578910

15/03/2012

31/03/12

F/SS 4 F/SS 5

81 BAH Kadiatou Péthé

31/03/12

31/01/12 31/03/12

29/02/12

1 Q Q Q Q Q P Q Q Q Q Q Q Q

2 Q Q Q Q Q P Q Q Q Q Q Q Q

3 P P P P P P P P P P P P P

4 Q Q Q Q Q Q P P P P P P P

5 P P P Q P P P Q P P Q Q Q

6 P P P Q P P P Q P P Q Q Q

7 P P P P P P P P P P P P P

8 P P P P P P P P P P P P P

Q

Q

P

P

Q

Q

P

P

Q

Q

P

P

Q

Q

P

P

Q Q Q Q

Q Q Q Q

P P P P

P P Q P

Q Q Q Q

Q Q Q Q

P P P P

P P P P

Q

Q

P

Q

P

P

P

P

Q P Q P P Q Q Q P P

Q P Q P P Q Q Q P P

P P P P P P P P P P

Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q

P Q P P P P P P Q Q

P Q P P P P P P Q Q

P P P P P P P P P P

P P P P P P P P P P

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Existence DA (Demande d’achat) DA signée par les responsables (Magasinier, DAF, DGD, DG) Existence BC (Bon de Commande) BC signé par les responsables (Responsable Achat, DAF, DGD, DG) Existence BR (Bon de réception) BR signé par les responsables (Magasinier, responsable Qualité) Existence Facture Fournisseur 8. Mention « Comptabilisé » et « Bon à payer » sur la facture 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Conclusion : Les points suivants ont été relevés :    

Les demandes d'achats manuels ne figurent pas dans les dossiers d'achats (24 cas sur 30) Les Bons de commande figurant dans les dossiers achats ne sont pas tous signés par les responsables désignés dans la procédure (18 cas sur 30) Les Bons de réceptions manuels ne figurent pas dans certains dossiers (14 cas sur 30) La date de comptabilisation ne correspond pas à la date de transfert de propriété

82 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

4) Conclusion sur la procédure Achat matières premières et fournitures Anomalie/ faiblesse

Incident/ risque

Recommandations

Réponse du client

Les demandes d'achats Non-respect de la Toute commande doit faire manuels ne figurent pas procédure. Besoin l’objet d’une demande dans les dossiers d'achats non fondé d’achat manuel et sur (24 cas sur 30). Certaines système pour être ensuite commandes ne font pas soumis à la validation de la l’objet de demande direction afin de s’assurer d’achats manuels du bien-fondé des achats.

Certains besoins d’achats sont exprimés par la direction ce qui explique l’absence de demandes d’achats manuels. Toutes les demandes d’achats sur le système sont obligatoires afin d’établir le bon de commande.

Les bons de commandes Non-respect de la Systématiser la signature figurant dans les dossiers procédure des Bons de commandes ne sont pas par les signataires désignés systématiquement signés et les classer au niveau des par les responsables dossiers d’achats désignés à cet effet (18 cas sur 30).

L’absence de signatures sur certains bons de commande s’explique généralement par l’indisponibilité des signataires au moment de la passation de la commande. Toutefois, par la suite, les BC sont signés via le système par les signataires (Nous avons vérifié cette information. RAS) Aucune comptabilisation sur le système n’est possible avant la réception de la marchandise sur le système. Toutes fois les bons de réceptions sont établis sauf qu’ils ne sont pas systématiquement transmis à la comptabilité

Les Bons de réceptions Non-respect de la La réception manuelle manuels ne sont pas procédure permet de s’assurer qu’un systématiquement établis contrôle de second a été à la réception de la effectué par le responsable marchandise. qualité et que les quantités livrées sont conformes. Ainsi, même si une réception est faite sur le système par le magasinier, les bons de réceptions manuels devraient être établis parlement. La date de Risque de Cut-Off La date de comptabilisation comptabilisation ne doit correspondre à la date correspond pas à la date de réception de la de transfert de propriété marchandise conformément au CGNC.

B. Les achats de projets : La société ALPHA est un promoteur privé. Cependant, les projets qu’elle traite viennent directement des accords conclus avec l’Etat.

83 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

a) Description de la procédure de la fonction Achat de travaux (ou de projets) Les appels d’offres Signature de la convention

Préparation des PV d'ouverture de plis

Signature des PV

Achat de terrain

Ouverture des plis

Lancement du projet

Lancement des études des projets

Appel d'offre

Vérification et retenue de garantie

 En tout premier lieu, il y a signature d’une convention entre le Président du Conseil d’Administration de la société ALPHA et le Ministre de l’Intérieur, le Ministre des Finances et de la Privatisation, le Ministre Délégué auprès du Premier Ministre chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme, le Gouverneur de la Préfecture et le président de la Commune Urbaine.  Après la signature de la convention, la société se charge du Foncier, donc l’achat du Terrain. Si le terrain appartient à la Commune, alors l’Etat exproprie avec la Commune le Terrain à 250 DH et le cède à ALPHA pour 1 DH Symbolique.

 Une fois l’acquisition du Terrain est réalisée, les études des projets sont lancées.  Lorsque les études sont prêtes, un appel d’offre est ouvert. Il y a publication sur 4 journaux différents (2 en Arabe et 2 en Français). Quand l’Avis de Presse est passé, il y a respect des 21 jours du Décret avant l’ouverture des plis.  Les ouvertures des plis sont prévues lorsque le Dossier Financier est complet. La commission se chargeant des ouvertures de plis est composée du Maître d’ouvrage, du Maître d’ouvrage Délégué, du Bureau d’étude, de l’Architecte et des 2 Ministères (Le Ministère d’Habitat et le Ministère de Finance).

 Le PV d’ouverture des plis est préparé par le Maître d’ouvrage et signé par les membres de la Commission. Cette dernière est aussi celle qui signe sur les actes d’engagement.  Ce PV est ensuite transmis au Président de la société pour signature.

84 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

 Lorsque le PV est approuvé, une lettre de notification est préparé par le Chef de Projet (à ce moment-là, le projet est débuté, adjugé et le délai commence à courir).  La Maîtrise d’ouvrage vérifie la conformité des fournitures et l’exécution des ouvrages par rapport aux documents du marché, aux règles de l’art et à la réglementation en vigueur.  La retenue de garantie à prélever sur les montants des travaux est de 7% du montant initial du marché, augmenté ou diminué des avenants éventuels. Elle est acquise de plein droit au Maître d’ouvrage en cas de malfaçons, négligences ou autres manquements de l’Entrepreneur à ses obligations. La consultation restreinte  Une consultation restreinte de 3 entreprises est effectuée par le maître d’ouvrage lorsqu’il s’agit de faibles montants.  Le maître d’ouvrages passe la commande en préparant un Bon de Commande validé par la signature conjointe du Directeur Général et du Président de la société ALPHA.  Lors de la réception il y a soit un PV de réception qui est effectué par le maître d’ouvrage, soit une mention sur la facture de la réception effectuée. Cette réception implique la signature du: a. b. c. d. e.

Maître d’ouvrage Maître d’ouvrage délégué Bureau d’étude Entreprises de construction Groupement des architectes

b) Test de contrôle sur le respect de la procédure Achat de projets Pour s’assurer du bon déroulement de la procédure ci-dessus, on a choisi les dossiers d’achat de projets différents et on a effectué les tests nécessaires :

Fournisseur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Description Achèvement de voirie et assainissement Achèvement Menuiserie Aluminium Travaux d'étanchéité Achèvement des travaux d'électrification et d'éclairage public Achèvement des travaux de réseau téléphone zone promotionnelle Achèvement des travaux d'eau potable Achèvement des travaux de la plomberie sanitaire Achèvement des travaux de peinture Achèvement des travaux de revêtement Achèvement des travaux de Menuiserie Aluminium Etude géotechnique Achèvement des travaux de revêtement

85 BAH Kadiatou Péthé

1 P P P

2 P P P

3 P P P

4 P P P

5 P P P

P P P P P P P P P NA P P P

P P P P P P P P

P P P P P P P P

P P P P P P P P

P P P P P P P P

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Achèvement des travaux de peinture Etude terrassement Menuiserie bois et métallique Plomberie sanitaire Achèvement des travaux d'étanchéité Menuiserie bois et métallique Achèvement des travaux de peinture Achèvement des travaux de revêtement Achèvement des travaux de Menuiserie Aluminium Etude environnementale Achèvement des travaux d'électricité Plomberie sanitaire Menuiserie bois et métallique

P P P P P P P P P P P P P

P P P P P P P P P P P P P

P P P P P P P P P P P P P

P P P P P P P P P P P P P

P P P P P P P P P P P P P

P : satisfaisant 1. 2. 3. 4. 5.

PV d'ouverture des plis ; Visa des membres de la compagnie acceptée ; Signature Maître d'ouvrage délégué ; Signature Architectes ; Signature du bureau d’étude ;

Conclusion : Le test est satisfaisant c) Le traitement des comptes fournisseurs      

Les réceptions sont effectuées par la Commission composée du : Maître d’ouvrage Maître d’ouvrage délégué Bureau d’études Architectes Bureau de contrôle Et les entreprises de constructions. Les factures reçues de la part des fournisseurs sont accompagnées des bons de commandes et des bons de livraison des fournisseurs. Si la réception est conforme aux attentes du Marché et aux Normes, la Maîtrise d’œuvre dresse sur le champ, sous sa responsabilité, un procès-verbal de réception de ces opérations (un PV de Réception Provisoire) qu’elle vise et soumet à l’approbation du Maître d’ouvrage et qu’elle diffuse immédiatement aux parties intervenantes (Maître d’ouvrage délégué, les architectes, le bureau d’étude, le bureau de contrôle et le Maître d’ouvrage délégué, les Architectes et les entreprises). Si la réception comporte des réserves, le PV mentionne en détail les omissions, imperfections ou malfaçons constatées et la simple notification par lettre recommandée avec avis de réception à l’Entrepreneur lui vaut injonction d’exécuter ou de terminer les travaux omis ou incomplets et de remédier durablement, conformément aux règles de l’art, aux imperfections et malfaçons dans le délai prescrit sans que ça dépasse les 3 mois.

86 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

L’Entrepreneur conserve la garde du chantier, qu’il y ait ou non prise de possession des bâtiments par le propriétaire, jusqu’à la constatation, par procès-verbal, tant de la levée des réserves que de la remise en ordre complète du chantier. Après l’expiration du délai de garantie fixé à 1 an, à dater de la réception provisoire, il est procédé à la réception définitive dans les mêmes conditions que pour la réception provisoire. Pendant cette durée de 1 an, l’Entrepreneur demeure responsable de ses ouvrages et est tenu de les entretenir. Le décompte est effectué à chaque fin du mois selon l’avancement des travaux. Quand la réception définitive est effectuée, le dernier décompte est effectué à l’entreprise et il y a remise de la caution. Après paiement de la caution, le marché est terminé et clôturé. d) Les décaissements Le décompte est effectué à chaque fin du mois selon l’avancement des travaux. Quand la réception définitive est effectuée, le dernier décompte est effectué à l’entreprise et il y a remise de la caution (7% du prix initial du Marché). Le paiement de ces décomptes se fait par chèque. Ce chèque est signé par le Directeur Général et par le Président (Signature conjointe). Le chèque est agrafé avec la facture et le détail des constructions réalisées. e) Conclusion sur la procédure Achat de projets Faiblesse/ Constatation Les factures d’achats de travaux ne sont pas visées ni par un bureau d’études ni par le responsable d’exploitation. La société ne dispose pas d’un suivi rigoureux des avancements de travaux. De même, la liste des travaux réalisés non encore facturés n’est pas établie régulièrement.

Risque/ Incidence Recommandation Risque de non réalité des achats La société devrait mettre en place comptabilisés. des procédures de contrôle des travaux

Risque de non concordance entre les réalisations et la comptabilité ; Risque de non maîtrise des travaux réalisés ; Difficulté de rattacher à chaque exercice les charges qui lui incombent. Les PV de réception de marché Risque d’erreur ; ne sont pas établis pour les Risque de non concordance entre les réalisations et la travaux achevés. comptabilité. Le service financier ne dispose pas des contrats de travaux avec les fournisseurs. Aucun rapprochement avec les factures d’achat n’est réalisé Les retenues de garanties ne sont pas constatées.

87 BAH Kadiatou Péthé

La société devrait disposer d’un suivi rigoureux des travaux réalisés ou en cours de réalisation permettant un maîtrise des états d’avancement du projet.

Les travaux achevés devraient faire l’objet d’un contrôle. Ce contrôle va être matérialisé par le visa de contrôleur sur le PV de réception de marché. En absence de contrat, la Il est recommandé de conclure des comptabilité n’est pas en contrats pour tous les travaux mesure de détecter les risques même les travaux supplémentaires. de discordance liés aux opérations d’achats ; Application non permanente des contrôles clés. Les stocks de travaux en cours Il est recommandé de constater les sont sous-estimés, de même que retenues de garanties dans un souci les comptes de passif de respect de la réalité des marchés (fournisseur) de travaux comptabilisés.

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

II.

Inventaire physique

1. Analyse de la procédure écrite d’inventaire La société a établi une procédure d’inventaire qui définit :  Les programmes à inventorier ;  La composition et l’affectation de chaque équipe d’inventaire ;  Les supports d’enregistrement des quantités inventoriées ;  Les traitements à effectuer pour l’exploitation de l’inventaire ;  Le planning de l’opération d’inventaire. Les stocks de produits en cours ne vont pas faire l’objet d’un inventaire mais des part des bureaux d’étude et de contrôle vont être fournies.

confirmations de la

2. La préparation d’inventaire  Les badges des équipes d’inventaire ont été fournis pour faciliter l’accès aux zones de stockage ;  Les clés des constructions ont été mises à disposition aux équipes d’inventaire. Pour les terrains, des plans simplifiés ont été diffusés pour faciliter le comptage ;  Les ventes de produits finis ont été entièrement intégrées au système d’information ;  Le planning d’inventaire a été diffusé ;  Tous les intervenants sont informés du démarrage de l’inventaire physique. 3. Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués  La procédure d’inventaire a été respectée ;  Les bâtiments suivants ont subi des malfaçons et nécessitent des travaux de réparation : A25 et C45. Les équipes d’inventaire ont identifiés ces biens au procès-verbal pour prise en compte de la part de la direction technique ;  L’accès à 9 appartements, n’est pas possible, à cause la perte des clés d’ouverture. Une commission composée du responsable d’inventaire et d’un membre de la direction technique ont prévu dans les 2 jours, de refaire les serrures pour réaliser le comptage de ces biens. Ces biens sont estimés en stocks à KMAD 650. Nous avons prévu d’accompagner cette commission pour apprécier ces biens.  L’assistance à l’inventaire physique a porté sur six (6) programmes représentant 30% du total du stock. 4. L’exploitation de l’inventaire  A la fin de l’opération d’inventaire, un procès-verbal a été rédigé et signé par les membres de chaque équipe.  Ces procès-verbaux sont contrôlés par le département audit qui a procédé au rapprochement de l’inventaire au stock permanent.  Les écarts ont été communiqués et expliqués par les différentes équipes. 5. Conclusions L’assistance à l’opération d’inventaire physique n’a pas révélé d’anomalies significatives.

88 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

III.

Contrôle des comptes

1) Revue analytique du stock La hausse des stocks et en cours se présente comme suit :

31/12/11

Augmentation

N° compte

Intitulé

3121

Stocks MP

-

976

31341

Travaux en cours (a)

-

10 570

313420

Stock - Etudes en cours (b)

20 711

3 138

313430

Stock - Prestations en cours (c)

1 999

18

313431

Stock - Projet immobilier (d)

313810

Frais de fonctionnement liés au projet (e)

14 242

313820

Participation au développement socio-économique (f)

1 800

-

38 752

89 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

1 657

Reclassement

-

966

10

2 364

12 934

-

1 124

22 725

-

1 399

618

1 124

2 781

9 162 25 522

31/12/12

-1

-

23 404

-

1 800 64 273

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

(a) Le stock des travaux en cours est constitué de :  Charges stockées de l’exercice relatives à la Business Unit Construction pour KMAD 9856. Il s’agit notamment des charges de personnel et des divers frais de fonctionnement Libellés Total Achats Total charges externes A Total Charges Externes B Total Charges de personnel Total Dotations d'exploitation Total général en KMAD

Montants 123 589,11 1 418 543,27 15 101,51 7 867 324,13 431 406,11 9 856

 Stock des travaux effectués en 2011 reclassés dans ce compte pour KMAD 1.865. Il s’agit essentiellement des frais de déblais de terrains, Fournisseur STEP STEP STEP Total testé

Num facture 23/2011 20/2011 24/2011

Date facture Montant HT 1 28/08/2011 632 P 31/07/2011 491 P 09/09/2011 275 P 1 399

Total mouvements

1 865

Taux de couverture

75%

1. 2. 3. 4. 5.

2 P P P

3 P P P

4 P P P

5 P P P

Observation Déblais de terrains Déblais de terrains Déblais de terrains

Existence de la facture Existence mentions obligatoires sur la facture Correcte comptabilisation en valeur Comptabilisation sur la bonne période Imputation dans le compte approprié

 Stock des travaux effectués en 2012 pour KMAD 1.214. Il s’agit essentiellement des travaux de construction de deux bâtiments comptant 12 chambres chacune dont l’une loge les bureaux des ingénieurs et l’autre constitue un hôtel pour le logement des ingénieurs et clients potentiels. (b) La variation des Etudes en cours correspond essentiellement aux différentes études réalisées courant l’exercice. Il s’agit des études géologiques, de voiries, de terrassement,… Le montant des études engagées courant l’exercice 2012 s’élève à KMAD 1.842. La variation des études en cours CORPORATE s’analyse comme suit : Libellés Reprises Factures non parvenues de la provision 2011 Stock constaté en 2012 hors reclassements Provisions Factures non parvenues constatées en 2012 TOTAL

90 BAH Kadiatou Péthé

Montant -2615 1964 2493 1 842

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Par ailleurs, ce compte loge des travaux de construction correspondant à la Business Unit Construction pour KMAD 172. (c) La variation du compte Prestations en cours s’explique essentiellement par le reclassement vers le compte 31341 Travaux en cours d’un total de KMAD 1.399. Il s’agit des frais de déblais de terrains réalisés en 2011. Le tableau de variation des prestations en cours s’analyse comme suit : Compte

Libellé

313430

Stock - Prestations en cours

31/12/11

1 999

Augmentation Reclassement 31/12/12

18

-

1 399

618

(d) Ce compte loge les frais des études architecturales et de design des produits finis. La variation correspond essentiellement aux études relatives à la MARINA, aux hôtels et aux villas. Le tableau de variation du stock projet immobilier s’analyse comme suit : Compte

Libellé

313431

Stock - Projet immobilier

31/12/11

-

Augmentation Reclassement 31/12/12

1 658

1 124

2 782

(e) Ce compte loge essentiellement les charges de personnel et les frais de fonctionnement incorporables au stock de la Business Unit Corporate. La variation constatée correspond à :  Charges de personnel et frais de fonctionnement incorporables au stock de la Business Unit Corporate, relatifs à l’exercice 2012, pour KMAD 7.890,  Charges de personnel et frais de fonctionnement incorporables au stock de la Business Unit Construction pour KMAD 1.272. Il s’agit des frais relatifs au mois de janvier et février 2012. TDC CORPORATE TDC CONSTRUCTION

7 890 1 272

TOTAL

9 162

(f) Il s’agit de l’indemnité d’évacuation payée aux propriétaires de deux hôtels situés dans la zone du projet. Cette indemnité leur a été versée en concertation avec les autorités locales.

2) Validation stocks et en cours Nos objectifs d’audit ont consisté à s’assurer que :  Les stocks soient comptabilisés, existent et appartiennent à la société. (Completeness, Existence, Ownership) ;  La valorisation des stocks soit justifiée et correctement calculée, à l’aide d’une méthode admise par les normes comptables applicables dans le cadre de l’audit et que les provisions pour dépréciation nécessaires soient comptabilisées.

91 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Stocks et en cours N° compte

Intitulé

3121

Stocks MP

31341

31-déc-12

30-nov-12

31-déc-11

Variation

Variation

A

B

C

a-b

a-c

10

499

-

Travaux en cours

12 934

8 501

313420

Stock - Etudes en cours

22 725

313430

Stock - Prestations en cours

313431

-

489

10

-

4 433

12 934

21 086

20 711

1 639

2 014

618

618

1 999

-

Stock - Projet immobilier

2 782

2 945

-

313810

Frais de fonctionnement liés au projet

23 404

21 441

313820

Participation au développement socio-économique

1 800

Total Stocks & encours

64 273

-

-

1 381

163

2 782

14 242

1 963

9 162

1 800

1 800

-

-

56 890

38 752

7 383

25 521

La valeur des stocks au 31 décembre 2012 s’élève à KMAD 64.273. Cette valeur englobe essentiellement : Le stock des travaux en cours, d’un montant de KMAD 12.934, constitué des charges de personnel affecté à la Business Unit Construction et des travaux de construction de deux Laber Houses. Il s’agit de deux constructions comptant 14 chambres chacune dont l’une loge les bureaux des ingénieurs et l’autre constitue un hôtel pour le logement des ingénieurs et clients potentiels. Le stock des diverses études engagées dans le cadre du projet pour KMAD 22.725. Il s’agit des études topographiques, géologiques, voiries,…

92 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Les frais de fonctionnement pour KMAD 23.404 constitués des charges indirectes liées au projet et des charges de personnel de la Business Unit Corporate. Un suivi extra comptable est tenu par le contrôle de gestion pour le suivi des charges à incorporer dans le stock suivant les taux suivants :

Département

Quote-part des charges incorporés au stock 80% 100% 90% 20%

Direction générale Département technique Département Marketing Département Finances Les travaux effectués ont consisté à : -

-

Elaboration du tableau de variation des stocks (voir revue analytique). Test de réalité sur les principales études de l’exercice Test de réalité sur les principaux travaux de l’exercice Vérification du caractère raisonnable des frais de fonctionnement Corporate incorporés au stock sur la base du fichier de suivi des dépenses par département tenu par le contrôle de gestion. Test d’exhaustivité sur les frais de fonctionnement CORPORATE.

Test de réalité des études en cours Construction Fournisseur OULD SIDI DROGUERIE AMANI MOHAMED BERNOLLI SMPF SMPF Total testé

Num facture Date facture Montant HT 015/2012 09/01/2012 12 376/2012 07/02/2012 13 07/24/12 13/01/2012 19 01/09/2012 13/01/2012 15 01/08/2012 13/01/2012 37 95

Total mouvements Taux de couverture

1. 2. 3. 4. 5.

1 P P P P P

2 P P P P P

3 P O P P P

4 P P P P P

5 O O O O O

Observation sable, ciment, platre, citerne d'eau et fer peinture, colle, papier, … A Marbre pour sol Faux plafonds Fenêtre à 2 vantaux, Fenêtre à soufflet

172 55%

Existence de la facture Existence mentions obligatoires sur la facture Correcte comptabilisation en valeur Comptabilisation sur la bonne période Imputation dans le compte approprié

A : la facture est comptabilisée TTC cependant l’impact n’est pas significatif (KMAD 1) Conclusion : Le compte 313420 Stock - Etudes en cours loge un montant de KMAD 172 qui correspond à des achats de matières premières. Ce solde doit être reclassé dans le compte 31341 Travaux en cours.

93 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Test de réalité sur les études en cours CORPORATE Le stock constaté en 2012 à tester est de KMAD 4.457 Fournisseur EVR MAROC REFORA SARL ECEMA EVR MAROC SMA MAROC SMA MAROC

SEGC SGI VEGA ARCHTECTURE

Date facture Montant 21/12/2011 707 29/09/2012 100 20/12/2011 100 21/12/2011 126 20/02/2012 224 24/03/2012 147 30/11/2011 130 31/05/2012 81 30/09/2012 156

1 P P P P P P P P P

2 P P P P P P P P P

3 P P P P P P P P P

4 P P P P P P P P P

Observation Etudes voiries et réseaux nouvelle zone touristique Réalisation de forages de reconnaissance MARINA BASIN DETAILED DESIGN Etudes de terrassement Marina Design Marina Basin Detailled Design Etude géologique complémentaire Gestion des infrastrutures Obtention Permis de lotir

1 770 Total stock 2012 hors reclassements

1 964

Taux de couverture

Fournisseur EVR MAROC 85% AV HADINE -35% MGAFOR .-60% EVR MAROC

90%

Montant provision 353 803 573 331

Total

2060

Total provisions

2493

Taux de couverture

83%

Total testé

3 830

Total stock constaté en 2012

4 457

Taux de couverture

86%

(1.Existence de la facture ; 2.Existence de mention obligatoire sur la facture ; 3.Correcte comptabilisation en valeur ; 4.Comptabilisation sur la bonne période)

Conclusion : RAS (contrôle satisfaisant)

94 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Test de réalité sur les travaux en cours Construction stockés directement Fournisseur Divers Divers MOHAMED BERNOLLI MOHAMED BERNOLLI SOTRANS SOCAP MAROC SMPF DROGUERIE AMANI SIEB MOHAMED BERNOLLI MOHAMED BERNOLLI MOHAMED BERNOLLI MOHAMED BERNOLLI MOHAMED BERNOLLI Total testé

Num facture Divers Divers 24/24/12 23/24/12 530/2012 5800 08/417/12 09/06/1906 30/01/1905 9/24/12 10/24/12 11/24/12 12/24/12 13/24/12

Date facture Divers Divers 06/08/2012 03/08/2012 05/10/2012 08/10/2012 12/08/2012 01/10/2012 10/11/2012 25/02/2012 17/03/2012 17/03/2012 17/03/2012 17/03/2012

Montant HT 317 235 14 17 19 10 12 12 10 6 3 2 6 8 670

Total mouvements

1 213

Taux de couverture

55%

1. 2. 3. 4. 5.

1 NA NA P P P P P P P P P P P P

2 NA NA P P P P P P P P P P P P

3 NA NA P P P P P P P P P P P P

4 NA NA P P P P P P P P P P P P

Existence de la facture Existence mentions obligatoires sur la facture Correcte comptabilisation en valeur Comptabilisation sur la bonne période Imputation dans le compte approprié Conclusion : RAS (contrôle satisfaisant)

95 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

5 NA NA P P P P P P P P P P P P

Observation OK bons de sorties OK bons de sorties Travaux de construction Travaux de construction Marbre Accessoires de portes et fenêtre Portes et fenêtres Carrelage Accessoires électriques Carrelage du sol Travaux de construction Carrelage du sol/mur Travaux de construction Travaux de construction

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Vérification du caractère raisonnable des frais de fonctionnement CORPORATE TRANSFERT DE CHARGES PAR DEPARTEMENT ET PAR NATURE DE CHARGES

NATURE DE CHARGES

CEO

MARKETING

ENGINEERING & DESIGN

FINANCE

7 103 070,59

2 274 248,20

971 187,52

3 300 594,14

557 040,74

244 593,88

114 368,67

104 976,00

25 249,21

91 719,21

59 173,05

22 711,08

9 121,55

713,54

DEPLACEMENTS + SEMINAIRS

415 270,16

216 667,85

60 646,73

130 377,05

7 578,52

HONORAIRES DE TRADUCTION

21 465,00

ACHATS COPIES ET TIRAGES

14 112,00

CHARGES DU PERSONNEL LOCATION LONGUE DUREE / CREDIT BAIL TELEPHONE GSM + CLE INTERNET

TOTAL CHARGES TRANSFERES AU STOCK

TOTAL TRANSFERE EN STOCK

7 890 230,84

21 465,00

2 664 457,77

5 166,00

8 946,00

1 059 711,33

3 575 479,73

590 582,02

Total en KMAD

Conclusion : Le transfert des charges externes indirectes et frais de personnel du département Finances est calculé sur la base d’un taux forfaitaire de 20% appliqué aux charges du personnel affecté au département et aux charges indirectes relatives au directeur financier de la Business Unit Corporate. Nous estimons que le taux appliqué ainsi que les bases retenues pour le calcul doivent être justifiés.

96 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Test d’exhaustivité sur les frais de fonctionnement

Notre objectif est de nous assurer de l’exhaustivité des charges stockées. Pour ce faire, nous avons procéder au rapprochement des charges stockées à la comptabilité, et par la suite l’explication des écarts. Nos calculs sont effectués sur la base d’un fichier communiqué par le département RH (Ressources Humaines). Nous nous sommes assurés que le fichier qui nous a été communiqué soit extrait du fichier global qui a servi à la validation des charges de personnel. Charges de personnel Salaires bruts Charges sociales Provision pour bonus 2012 Reprise provision pour bonus 2011 Total comptes de charges en MAD Pourcentage Quote- Part à stocker en MAD

CEO

-

ENGINEERING & DESIGN 2 693 220 590 742 193 216 188 688

FINANCE 2 123 403 488 995 171 770 -

2 827 721

1 079 097

3 288 490

2 784 168

80%

Quote part ALPHA en MAD Ecart en KMAD

2 417 396 484 555 699 015 773 244

MARKETING 880 507 198 590 -

A

90%

100%

20%

2 262 177

971 187

3 288 490

556 834

2 274 248

971 188

3 300 594

557 041

12

-

0

A

Total 8 114 527 1 762 881 1 064 001 961 932 9 979 476

12

-

0

A : Cet écart provient d’une erreur au niveau du fichier de la paie (la colonne total salaires bruts ne correspond pas au total des rubriques le constituant.

97 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

TELEPHONE GSM + CLE INTERNET Total comptes de charges en MAD Pourcentage Quote- Part à stocker en MAD

CEO

ENGINEERING & DESIGN 11 957 100% 11 957

FINANCE 15 886 20% 3 177

59 173,05

22 711,08

9 121,55

713,54

0

2

3

2

FINANCE 126 246 20% 25 249 25 249

80%

Quote part ALPHAen MAD Ecart en KMAD

-

LOCATION LONGUE DUREE / CREDIT BAIL Total comptes de charges en MAD Pourcentage Quote- Part à stocker en MAD

CEO

MARKETING

91 592

-

ENGINEERING & DESIGN 104 976 100% 104 976

114 369

-

104 976

23

-

114 490 80%

Quote part ALPHA en MAD Ecart en KMAD

58 752

MARKETING 27 202 90% 24 482

73 440

B

90%

-

-

0,00

B : cet écart est expliqué par la non prise en compte par la société d’un avoir de KMAD 29 établi par le fournisseur BENMASSOUD au moment du transfert. DEPLACEMENTS + SEMINAIRS Total comptes de charges en MAD Pourcentage Quote- Part à stocker en MAD Quote part ALPHA en MAD Ecart en KMAD

98 BAH Kadiatou Péthé

CEO

227 968

MARKETING 77 253 90% 69 527

ENGINEERING & DESIGN 131 115 100% 131 115

FINANCE 23 548 20% 4 710

216 668

60 646,73

130 377,05

7 578,52

11

9

1

284 960 80%

| ISCAE 2013

-

3

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

HONORAIRES DE TRADUCTION Total comptes de charges en MAD Pourcentage Quote- Part à stocker en MAD

CEO

MARKETING

80% 0

90% 0

ENGINEERING & DESIGN 69 584 100% 69 584

FINANCE 20% 0

Quote part ALPHA en MAD

-

-

21 465,00

-

Ecart en KMAD

-

-

48

-

C

C : Il s’agit d’une omission faite par la société. ACHATS COPIES ET TIRAGES Total comptes de charges en MAD Pourcentage Quote- Part à stocker en MAD

CEO

-

MARKETING 1 662 300 100% 1 662 300

ENGINEERING & DESIGN 10 707 100% 10 707

Quote part ALPHA en MAD

-

5 166

8 946

-

Ecart en KMAD

-

1 657

2

-

80%

FINANCE 20% -

Conclusion : Notre test d’exhaustivité des charges indirectes stockées par transfert de charges laisse apparaître des charges de publicité relatives au projet non stockées d’un montant total de KMAD 1.662. Hormis les remarques détaillées ci-dessus, nous estimons que les charges incorporées au stock au titre de l’exercice 2012 ne présentent pas d’incohérence significative.

99 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE L’audit est une démarche conduite et réalisée par un professionnel. Elle doit obéir à une méthodologie générale adaptée en fonction des spécificités de chaque secteur d’activité et des zones de risques identifiées. Ces dernières sont identifiées en premier lieu par une prise de connaissance générale de l’entité. Cette prise de connaissance doit être adaptée et orientée vers les objectifs de l’auditeur à savoir la certification des comptes annuels. L’auditeur recourt à des entretiens et des questionnaires d’aide à l’analyse des procédures. L’identification préliminaire des zones de risque est ensuite confirmée par la phase d’évaluation du contrôle interne. Au cours de cette phase l’auditeur teste le système d’information et le circuit de validation et d’enregistrement des documents comptables de l’entité. Il s’assure que les procédures mises en place par l’entité permettent d’atteindre l’objectif d’image fidèle. Pour le stock, la phase d’observation physique tient une grande importance, car c’est le moyen le plus efficace pour s’assurer que le stock comptable existe bien et appartient à l’entreprise d’une part et d’autre part, cette observation physique permet d’apprécier la fiabilité du système de traitement des informations liées aux stocks. A ce titre l’intervention de l’auditeur doit répondre à des questions précises :  Le stock comptable appartient-il à l’entité ?  Des dépréciations devraient-elles être constatées ?  Le stock inventorié sera‐t‐il correctement reporté au niveau des comptes annuels ? Ces questions sont traitées dans le cadre de la phase de contrôle des comptes, dont l’objet pour l’auditeur est de certifier l’exactitude des quantités et des valeurs comptabilisées. Il réalise à cet effet, ces contrôles et ces recoupements et s’appuie également sur ses conclusions sur le contrôle interne. Indépendamment des contrôles effectués, la revue analytique permet de valider globalement les conclusions de l’auditeur. Le travail de l’auditeur étant essentiellement un travail de synthèse, la note de synthèse de la section tient un rôle central. Elle doit reprendre les conclusions tirées et l’incidence éventuelle des anomalies relevées sur l’opinion générale de l’auditeur.

100 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

CONCLUSION GENERALE D’une façon générale, le secteur de la promotion immobilière est un « secteur prometteur ». Il a bien évolué au cours de ces dernières années et a pu échapper au marasme économique dont les entreprises industrielles ont été victimes. Ceci en raison de sa relative déconnexion du marché international et en raison également de la mentalité du citoyen marocain très lié aux investissements immobiliers. L’objet du présent mémoire est de fournir à l’auditeur des stocks des entreprises de promotion immobilière tous les outils indispensables pour une bonne connaissance du secteur, pour lui faciliter l’exécution de ses travaux de manière efficiente et le prévenir de certaines difficultés particulières au secteur. Il est donc important de définir l’environnement juridique, de l’activité de la promotion, délimiter le dispositif comptable et d’analyser les particularités fiscales. Une fois les spécificités appréhendées, l’auditeur aura à définir les zones de risques et les principales difficultés. Le présent mémoire a eu pour ambition de traiter l’analyse de risque et sa définition pour faciliter leur identification par l’auditeur. Ces aspects ont été traités au niveau de la première partie, alors que la deuxième partie a présenté la démarche d’audit à suivre et un cas pratique pour illustrer la démarche. Cette démarche a été élaborée conformément aux normes publiées par l’Ordre des Experts Comptables, qui rappelons le, sont conformes aux normes d’audit international ISA. Elle a été développée suivant l’ordre chronologique du déroulement de la mission afin de permettre à l’auditeur une application de la démarche dans les meilleures conditions ; à savoir : -

Prise de connaissance générale : les travaux à effectuer et les zones d’ombre à lever ; Evaluation du contrôle interne : travaux à effectuer et délimitation des incidences des zones à risques ; Inventaire physique : condition de déroulement et travaux à effectuer ; Contrôle des comptes : dénouement des zones à risques ; Synthèse : l’opinion de l’auditeur par rapport à la section.

Dans l’ensemble, la démarche d’audit reste toujours la même mais il faut néanmoins l’adapter aux circonstances d’audit des entreprises de promotion immobilière en général et spécialement pour leurs comptes de stocks. Le présent mémoire a pour objectif de mettre à la disposition du commissaire aux comptes et à l’auditeur en général une démarche d’audit adaptée aux spécificités du secteur immobilier. Il ne traite pas de manière exhaustive l’ensemble des difficultés que peut affronter un auditeur lors de sa mission d’audit mais peut lui permettre d’avancer sur certaines questions qui risquent de lui être posées. Cependant, au‐delà de la démarche d’audit décrite dans le cadre du présent mémoire, certaines questions restent encore sans réponse, à savoir : Comment faire face à des promoteurs qui se refusent d’appliquer le plan comptable du secteur immobilier ? Est-ce que l’auditeur dispose d’un texte lui permettant d’obliger ce promoteur à appliquer ce plan ? Est-ce qu’il ne faut pas redéfinir le rôle du CNC ?

101 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

102 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

ANNEXE 1: ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME Stock initial Stock final Montants Provisions Montants Montants Provisions bruts nets bruts 1. Réserves foncières Terrain A Terrain B Etc… Total 2. Stocks en cours 2.1 Lotissement en cours Lotissement A Lotissement B Etc… 2.2 Const. Prom. en cours Programme A Programme B Etc… 2.3 Com. & bur. en cours Programme A Programme B Etc… 2.4 Const. Eco & soc en cours Programme A Programme B Etc… 2.5 Autres produits en cours Total 3. Stocks produits finis 3.1 Lotissements achevés Lotissement A Lotissement B Etc… 3.2 Const. Prom. Achevées Programme A Programme B Etc… 3.3 Autres produits achevés Total

103 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Montan ts nets

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

ANNEXE 2: ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS Projet Montant Variations exercice Montant bilan Montants Remboursements Imputations en fin d’ouverture encaissements clients d’exercice sur ventes 1- Réserves foncières Lotissements

Constructions

Total 2- Stock en cours Lotissements

Constructions

Total 3- Stock achevé Lotissements

Constructions

Total Total Général

104 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks. ANNEXE 3: GRILLE DE SEPARATION DE FONCTIONS

Personnel concerné

1. 2. 3. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Fonctions Décision des programmes à lancer Proposition des terrains à acquérir Choix des terrains à acquérir Choix des terrains à acquérir Validation des terrains acquis Enregistrement des terrains acquis Lancement des appels d’offre relatifs aux travaux Validation des prestataires chargés des travaux Réception des travaux Validation des factures de travaux Contrôle des travaux effectués par les sous traitants Paiement des sous traitants Imputation comptable Contrôle de l’imputation comptable Bon à payer Centralisation des travaux Signature des moyens de paiement Acceptation des effets Décision des déstockages de réserve foncière Décision de déstockage de travaux en cours Constatation des sorties de produits finis Rapprochement des ventes de produits finis au déstockage de produits finis Annulation des pièces justificatives Suivi des avoirs et des avoirs à recevoir

105 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

ANNEXE 4 : ORGANIGRAMME DE LA SOCIETE ALPHA

Conseil d'Administration

Président du Conseil d'Administration

Direction Générale

Direction des Ressources Humaines

Direction Financière

Entité Trésorerie

Entité Contrôle de gestion

106 BAH Kadiatou Péthé

Entité Comptabilité

Entité Etudes et Développement

| ISCAE 2013

Direction Technique

Direction Marketing

Entité suivi des marchés

Entité Suivi Travaux, Chefs de projets, ArhitectesIngénieurs Techniciens

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

ANNEXE 5 : PLAN DES COMPTES DE STOCKS CONFORME AU PCSI 31. STOCKS 311. Terrains 3111. Réserves foncières 31.119. Coût des terrains sortis du stock 312. Matières et fournitures consommables 3120. Terrains 3121. Matières premières 31211. Ciment 31212. Acier 31213. Sable 31214. Gravette 3122. Matières et fournitures consommables 312201. Matières consommables A 312202. Matières consommables B 312203. Combustibles 312204. Produits d’entretien 312205. Fournitures d’atelier et d’usine 312206. Fournitures de magasin 312207. Fournitures de bureau 3123. Emballages 3128. Autres matières et fournitures consommables. 313. Produits en cours 3131. Biens en cours 31311. Lotissements en cours 31311xxxx (Code programme) 01 Terrains 31311xxxx 02 Travaux VRD 31311xxxx 04 Frais annexes 31311xxxx 05 Commission 31311xxxx 06 Frais financiers 31311xxxx 07 Honoraires 31311xxxx 08 Impôts 31311xxxx 09 TVA 31311xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 31312. Constructions promotionnelles en cours 31312xxxx (code programme) 01 terrains 31312xxxx 02 travaux VRD 31312xxxx 03 constructions 31312xxxx 04 frais annexes 31312xxxx 05 commission 31312xxxx 06 frais financiers 31312xxxx 07 honoraires 31312xxxx 08 impôts 31312xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 31313. Commerces et bureaux en cours 31313xxxx (code programme) 01 terrains 31313xxxx 02 travaux VRD 31313xxxx 03 constructions 31313xxxx 04 frais annexes 31313xxxx 05 commission 31313xxxx 06 frais financiers 31313xxxx 07 honoraires 31313xxxx 08 impôts

107 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

31313xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 31314. Constructions économiques et sociales en cours 31314xxxx (code programme) 01 terrains 31314xxxx 02 travaux VRD 31314xxxx 03 constructions 31314xxxx 04 frais annexes 31314xxxx 05 commission 31314xxxx 06 frais financiers 31314xxxx 07 honoraires 31314xxxx 08 impôts 31314xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 3138. Autres produits en cours 3139. Produits en cours sortis 315. Produits finis 3151. Produits finis 31511. Lotissements achevés 31512. Constructions promotionnelles achevées 31513. Commerces et bureaux achevés 31514. Constructions économiques et sociales achevées 31515. Autres produits finis 3159. Produits finis sortis (Déstockés)

108 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Glossaire immobilier A Administrateur de biens : La loi relative à la taxe professionnelle a retenu la définition suivante : L’administrateur de biens est celui qui limite son activité à des actes d’exploitation ou de simple administration, tel que:  L’administrateur ou gérant d’immeubles ;  Le syndic d’immeubles en copropriété ;  Le receveur de rente qui, moyennant rémunération, prête son entremise aux particuliers pour la perception de leurs revenus et la gestion de leur patrimoine. Agent immobilier Professionnel pouvant réaliser toutes les démarches nécessaires à la mise en location ou à la vente de tous types de biens immobiliers. L'agent s'occupe de trouver un acquéreur ou un locataire présentant toutes les garanties financières et juridiques. Il réalise sa mission à travers un contrat définissant sa tâche et sa rémunération, appelé mandat. Avenant : Contrat additif à un marché constatant un accord de volonté des parties et ayant pour objet de modifier ou de compléter une ou plusieurs dispositions de l'accord antérieur ; B Bien immobilier Bien qui ne peut être déplacé. Il s'agit des bâtiments, fonds de commerce, terrains. C Cahier des prescriptions spéciales (CPS) Il s’agit de clauses propres à chaque marché et comportant un descriptif détaillé des travaux (mesures, tarifications, coût unitaire, exécution, réception,…). Certificat de propriété : Il s’agit de l’attestation délivrée par la conservation foncière attestant l’existence d’un droit sur une chose ou une valeur ou encore d’une attestation désignant le propriétaire d’une parcelle foncière et l’ensemble des charges la grevant. Compromis de vente : Ce terme désigne la convention par laquelle les parties constatent leur accord sur les conditions d’une vente, en attendant de régulariser l’opération.

109 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Compte prorata Dépenses communes à tous les intervenants d’un chantier (eau, électricité, location de baraquement) et dont le suivi est effectué par le maître d’ouvrage. Ce dernier les répartit entre toutes les entreprises intervenant sur le chantier au prorata des travaux qu’elles réalisent. Créance acquise et exercice de rattachement : La créance acquise se rapporte aux travaux immobiliers effectués, conférant à l’entreprise le droit de se faire payer auprès de son client. Elle est rattachée à l’exercice de réalisation dont la date est portée sur l’attachement en tant que pièce justificative du chiffre d’affaires réalisé. D Dépenses restant à effectuer : A la date d’achèvement d’un projet et au moment de la détermination de son coût de revient, il arrive habituellement que des dépenses, connues dans leur principe, ne puissent être chiffrées avec précision. Ces charges sont évaluées et comptabilisées dans le compte de stocks afférent à ce projet en vue de déterminer son coût complet. Ce coût constitue la base de déstockage des unités de projet. Déstockage : Il s’agit de l’opération par laquelle on procède à la sortie des stocks des produits finis. Droits de mutation : Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités à chaque changement de propriétaire. Leur montant varie selon que l’acquisition porte sur un logement neuf ou sur un ancien logement. E Entrepreneur des travaux immobiliers : D’après le code général des impôts, les entrepreneurs de travaux immobiliers sont les personnes qui édifient des ouvrages immobiliers au profit de tiers7. F Foncier : Tout ce qui se rapporte aux propriétés bâties ou non : appartenance, exploitation, revenus et imposition. Le terme est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion immobilière. G Garantie décennale : Pendant 10 ans à compter de la réception provisoire des travaux, le constructeur est responsable de réparer les dommages qui compromettent la solidité des ouvrages construits ou qui les rendent 7

Article 89 (II-3°) du CGI, page 87

110 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

impropres à leur destination, ou affectant un élément d’équipement non dissociable de la construction (élément dont la dépose détériorerait l’ouvrage). Sont concernés les fondations, les murs, les planchers et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations de chauffage… Gestionnaire : Il s’agit d’une personne physique ou morale qui a pour mission, dans le cadre d’une convention de gestion, d’administrer et gérer l’activité du maître d’ouvrage. En pratique, c’est le gestionnaire qui agira pour le compte du maître d’ouvrage, vis-à-vis de tous les intervenants à l’acte de construire. Sa rémunération est incorporée au coût de revient de l’opération sous forme d’honoraires de gestion. Gros œuvres : Concernent les travaux de base sur lesquels se fondent les travaux ultérieurs : ex le terrassement, le forage, béton armé, carrelage, étanchéité, joint et façade et la maçonnerie. I Incorporations des frais financiers : Il s’agit d’une dérogation admise par le CGNC, permettant l’intégration des frais financiers afférents aux emprunts contractés pour le financement des opérations immobilières pendant le cycle de production allant du début des travaux jusqu’à la date à laquelle les immeubles construits ou terrains aménagés sont en état d’être livrés. L’incorporation de ces frais n’est possible que pour ceux directement affectables à un ou plusieurs projets déterminés. Les frais financiers ne peuvent être imputés à des terrains acquis dans le cadre de la constitution de la réserve foncière. Indemnité d’immobilisation : Somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis ou de la promesse d’achat à titre d’acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, en pratique il varie de 5 à 10%. Inventaire permanent : Compte tenu de la durée de production et de la complexité d’évaluation des réalisations dans le secteur de l’immobilier. Cette méthode consiste en la comptabilisation dans les comptes de stocks de toutes les dépenses imputables aux projets immobiliers au fur et à mesure de leur réalisation. En fin de l’exercice, les flux constatés en stocks en cours d’année sont repris globalement au niveau du compte de produits et charges. L Lotissement Division d’un terrain en parcelles en vue de la construction d’immeubles d’habitation.

111 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

M Maître d’œuvre Personne ou entreprise qui est chargée de réaliser l’ouvrage pour le compte du maître de l’ouvrage. C’est une personne physique ou morale qui initie, conçoit, fait réaliser et commercialiser le projet. Maître d’ouvrage : Personne ou entreprise pour le compte de laquelle un ouvrage immobilier est réalisé. Propriétaire du terrain, il est généralement investi du droit de construire, et c'est lui qui conclut avec les réalisateurs des contrats de louage d'ouvrage8 afférents à la conception ou à l'exécution de l'opération de construction. Le maître d'ouvrage peut être une personne physique ou morale. Maître d’ouvrage délégué : La désignation de " maître d'ouvrage délégué " est attribuée au représentant du maître de l’ouvrage au niveau des aspects techniques. Il peut s’agir de tout organisme auquel sont confiées certaines missions ou travaux du maître d’ouvrage. Marché de travaux : Tout contrat à titre onéreux conclu entre, d'une part, un maître d'ouvrage et, d'autre part, un entrepreneur personne physique ou morale et ayant pour objet la construction d'ouvrages d'infrastructure ou de biens immobiliers dans lesquels la livraison de fournitures n'est qu'accessoire, l'évaluation de ces dernières étant comprise dans le coût des travaux. Mémoire technique d'exécution : Document établi par l'entrepreneur présentant une description détaillée des dispositions organisationnelles, des moyens qui seront affectés à la réalisation des travaux objet du marché ainsi que des modes de leur exécution. Il définit, entre autres, dans le détail l'organisation du chantier, les moyens humains avec leurs qualifications et matériels avec leurs caractéristiques qui seront affectés au chantier, le planning d'exécution des travaux, la provenance des matériaux, leurs préparations et leurs modes de mise en œuvre. Métré : Relevé général et détaillé des travaux exécutés. Ce relevé sert à l’établissement des situations intermédiaires facturées au maître d’ouvrage. P Permis de lotir : Il s’agit de l’autorisation de lotissement d’un terrain nu sur la base d’un plan ne varietur (définitif). « Le louage d’ouvrage est celui par lequel une personne s’engage à exécuter un ouvrage déterminé, moyennant un prix que l’autre partie s’engage à lui payer. Le contrat est parfait par le consentement des parties » Article 723 du DOC. 1ère Partie 8

112 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Permis de construire : Autorisation préalable à la réalisation des travaux de construction ; et qui a pour but de vérifier que l’édifice respectera les règles d’urbanisme et de construction en vigueur. Promesse de vente : Avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier, il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesse de vent : la promesse unilatérale de vente qui n’engage pas l’acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat et la promesse bilatérale de vente ou compromis de vente. Promoteur immobilier : Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne qui, sans avoir la qualité d’entrepreneur des travaux immobiliers procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location. Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrain son terrain. Pour l’édifier il peut le faire lui-même, comme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser la construction. R Réception définitive : Elle intervient en principe après la réception provisoire et constate l’achèvement intégral et conforme des travaux. Réception provisoire : Elle est prononcée par un procès-verbal établi par une commission visée dans le marché établi. Réserve foncière : Elle est constituée des terrains acquis dans la perspective d’être lotis ou pour y édifier des bâtiments destinés à la revente. Ces terrains demeurent en réserve foncière jusqu’au début des travaux de lotissement matérialisés par l’autorisation de lotir ou de construire. Retenue de garantie : Prélèvement effectué par le maître d’ouvrage sur les acomptes dus, d’une somme destinée à garantir la bonne exécution du marché par l’entrepreneur. Elle ne peut être supérieure à 5%du montant du marché. Elle est restituée à l’entreprise générale dans un délai d’un an après la réception de l’ouvrage. Revenu foncier : Ce sont les revenus provenant des locations immobilières.

113 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

S Second œuvre : Ce sont les travaux de finition et d’aménagement comme la menuiserie ou les installations sanitaires et électriques. Stock :    

Les stocks dans le secteur immobilier sont constituées principalement par : Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ; L’ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ; L’ensemble des travaux immobiliers de lotissements et/ou de construction achevés en attente d’être livrés ou d’être vendus.

Les stocks ne comprennent pas de travaux de lotissement et de construction effectués pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en maîtrise d’ouvrage déléguée. Subventions : Il ne s’agit pas de subventions proprement dites, mais de contributions que l’Etat alloue aux bénéficiaires des programmes sociaux réalisés généralement en maîtrise d’ouvrage déléguée par les promoteurs publics de l’habitat pour le compte de l’Etat. A l’image des contributions précitées, ces promoteurs reçoivent également des contributions similaires d’autres démembrements de l’Etat tels que les collectivités locales pour la réalisation de programmes conventionnés. Ces contributions sont assimilées à des avances faites par l’Etat au lieu et place des bénéficiaires des produits sociaux et ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs concernés qu’une fois le programme achevé et la livraison des bénéficiaires effectuée. T Terrain à bâtir: Terrain sur lequel un bâtiment doit être construit. Terrain en friche : Terrain non bâti, non viabilisé. Terrain en vague : Espace laissé à l’abandon, qui n’est mis à profit ni pour la construction ni pour la culture. Titre : S’il s’agit d’une propriété libre, c’est la preuve du droit de propriété ; s’il s’agit tenue à bail, c’est la preuve de la permission d’occuper cette propriété. Travaux achevés : L’ensemble des travaux ayant fait l’objet d’une réception technique.

114 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

Travaux en cours : L’ensemble des travaux de viabilisation et de construction édifiés sur une assiette foncière, le fait générateur d’inscription dans ce compte. Travaux de terrassement : Leur objet est de permettre la construction d’ouvrages ou l’exécution de travaux qui nécessitent une modification de site. Travaux immobiliers : Sont considérées comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d’une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en œuvre des matériaux destinés à la construction, à l’entretien, à la réparation ou à la transformation d’immeubles. Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par l’entrepreneur lui-même, ou par le maître de l’ouvrage. U Urbanisme : Ensemble des dispositions juridiques et des opérations matérielles qui tendent à réaliser un développement ordonné des agglomérations. Z Zonage : Instrument de contrôle de l’utilisation du sol qui détermine pour chaque partie du territoire des usages autorisés et des normes d’implantation en rapport avec ces usages Autres définitions : L’adel (pluriel en arabe : adoul) est le notaire de droit musulman. Au Maroc il a la charge des affaires relatives au droit personnel (successions, mariages et divorces). PCSI : Plan Comptable du Secteur Immobilier CGNC : Code Général de Normalisation Comptable PCG : Plan Comptable Général Business Unit Corporate (encore appelée centre de profit en contrôle de gestion) : La gestion par centre de profit suppose que le service concerné dégage un maximum de marge. Le responsable doit donc à la fois maîtriser ses coûts et développer le volume des ventes. Business Unit Construction (encore appelée centre de coût en contrôle de gestion) : La gestion par centre de coût est essentiellement utilisée dans les entreprises de production. L’unité a pour objectif de concevoir un produit au moindre coût tout en respectant les critères de qualité et de technicité nécessaires à son élaboration. Le contrôleur de gestion utilise généralement la méthode du coût de production pour analyser les performances.

115 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks.

BIBLIOGRAPHIE 1) Textes Généraux Juridique : Dahir sur la vente en l’état futur d’achèvement Fiscal : Code Général des Impôts Lois de finances diverses concernant la promotion immobilière Comptable : Code général de normalisation comptable (CGNC) Plan comptable du secteur immobilier Normes d’Audit Internationales (ISA) 2) Mémoires « Approche d’audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière », Omar TOUKHSSATI, Mémoire d’expertise comptable, Maroc mai 2010, ISCAE; « Conception et mise en place d’un système de comptabilité analytique pour l’activité de promotion immobilière », Jamal KHOUMRI, Mémoire d’expertise comptable, Maroc novembre 2000, ISCAE ; « Le secteur du bâtiment et travaux publics au Maroc : promotion d’une démarche d’audit adaptée aux spécificités comptables et fiscales du secteur », Manar FADRIQ, Mémoire d’expertise comptable, Maroc novembre 2005, ISCAE ; « Audit comptable et financier dans le secteur de la promotion immobilière : proposition d’une approche d’audit par les risques », Mohamed OUDADA, Mémoire d’expertise comptable, Maroc novembre 2009, ISCAE ; « Audit des entreprises d’immobilier au Maroc », Zineb KASBANE, Mémoire de fin d’études, Maroc, Année universitaire 2006-2007, ISCAE ; « Le secteur de la promotion immobilière : spécificités et approche d’audit », Nawal BAJEBOUR et Alimatou NDIAYE, Mémoire de fin d’études, Maroc, Année universitaire 2006-2007, ISCAE ; « Spécificités de l’audit financier du secteur immobilier », Sara EL OTMANI, Mémoire de fin d’études, Maroc, Année universitaire 2010-2011, ISCAE ; « Marché immobilier résidentiel et investissements directs étrangers : cas du Maroc », Driss EFFINA, Thèse pour le Doctorat en Sciences Economiques présentée et soutenue le 23 juin 2011, Faculté des sciences Juridiques Economiques et Sociales Rabat- Souissi, Maroc ; « La démarche d’audit adaptée au secteur de la promotion immobilière », Amadou Habibou DJIBO, Mémoire de fin d’études, Maroc, Année universitaire 2006-2007, ISCAE ; « Audit des stocks adapté au secteur immobilier : particularités et démarche », Adama Sank DIALLO, Mémoire de fin d’études, Maroc, Année universitaire 2010-2011 ; « Audit du secteur immobilier ». « Cours d’audit et de contrôle interne »

Webographie Moteur de recherche : www.google.fr et www.google.ma

116 BAH Kadiatou Péthé

| ISCAE 2013